(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
土壌汚染がある対象地の価値の、ＳＴＩＧＭＡによる減価を査定するシステムであって、
対象地の土地の用途と、１以上のチェック項目におけるチェック結果とを入力するための入力手段と、
土地の用途別に標準減価率が対応付けられたテーブルを記憶し、該テーブルを用いて、前記入力手段に入力された土地の用途から、該用途に対応するＳＴＩＧＭＡによる標準減価率を決定する標準減価率決定手段と、
各チェック項目に対してチェックの結果として想定し得る複数のカテゴリーと各カテゴリーに対応する点数を記憶し、各チェック項目に対する最大点数を合計することにより最大得点を求めると共に、前記入力手段に入力されたチェック結果を前記カテゴリーに当てはめ、各チェック項目から得られる点数を求めて合計することにより総合得点を求め、該総合得点を前記最大得点で割ることにより総合得点率を求め、対象地が浄化前の場合と浄化後の場合とに分けて総合得点率と補正係数が関連付けられた表を記憶して、該表を用いて前記求めた総合得点率から標準減価率を補正するための補正係数を求め、該求めた補正係数を前記標準減価率決定手段が決定した標準減価率に乗じた補正後の浄化前後の減価率を求める標準減価率補正手段と、
この標準減価率補正手段による補正後の浄化前後の減価率を出力する出力手段と
を含み、
前記表における補正係数は、対象地が浄化前の場合の方が、浄化後の場合より大きな値とする
ことを特徴とするＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム。
【請求項２】
対象地全体に対する汚染された部分の比により、汚染された部分が占める割合を示す第２の補正係数を求め、該求めた第２の補正係数を前記標準減価率補正手段が求めた補正後の減価率にさらに乗じた第２の補正後の減価率を求める第２の標準減価率補正手段
をさらに含み、
前記出力手段は、前記第２の標準減価率補正手段が求めた第２の補正後の減価率を出力する
ことを特徴とする請求項１に記載のＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム。
【請求項３】
コンピュータを用いて、土壌汚染がある対象地の価値のＳＴＩＧＭＡによる減価を査定する方法であって、該コンピュータは、
対象地の土地の用途と、１以上のチェック項目におけるチェック結果とを入力する入力ステップと、
土地の用途別に標準減価率が対応付けられたテーブルを記憶し、該テーブルを用いて、前記入力ステップで入力された土地の用途から、該用途に対応するＳＴＩＧＭＡによる標準減価率を決定する標準減価率決定ステップと、
各チェック項目に対してチェックの結果として想定し得る複数のカテゴリーと各カテゴリーに対応する点数を記憶し、各チェック項目に対する最大点数を合計することにより最大得点を求めると共に、前記入力ステップで入力されたチェック結果を前記カテゴリーに当てはめ、各チェック項目から得られる点数を求めて合計することにより総合得点を求め、該総合得点を前記最大得点で割ることにより総合得点率を求め、対象地が浄化前の場合と浄化後の場合とに分けて総合得点率と補正係数が関連付けられた表を記憶して、該表を用いて前記求めた総合得点率から標準減価率を補正するための補正係数を求め、該求めた補正係数を前記標準減価率決定ステップで決定した標準減価率に乗じた補正後の浄化前後の減価率を求める標準減価率補正ステップと、
この標準減価率補正ステップでの補正後の浄化前後の減価率を出力する出力ステップと
を実行し、
前記表における補正係数は、対象地が浄化前の場合の方が、浄化後の場合より大きな値とする
ことを特徴とするコンピュータを用いたＳＴＩＧＭＡによる減価査定方法。
【請求項４】
前記コンピュータは、
対象地全体に対する汚染された部分の比により、汚染された部分が占める割合を示す第２の補正係数を求め、該求めた第２の補正係数を前記標準減価率補正ステップで求めた補正後の減価率にさらに乗じた第２の補正後の減価率を求める第２の標準減価率補正ステップ
をさらに実行し、
前記出力ステップでは、前記第２の標準減価率補正ステップで求めた第２の補正後の減価率を出力する
ことを特徴とする請求項３に記載のコンピュータを用いたＳＴＩＧＭＡによる減価査定方法。
【請求項５】
土壌汚染がある対象地の価値の、ＳＴＩＧＭＡによる減価を査定するプログラムであって、
対象地の土地の用途と、１以上のチェック項目におけるチェック結果とを入力する入力ステップと、
土地の用途別に標準減価率が対応付けられたテーブルを記憶し、該テーブルを用いて、前記入力ステップで入力された土地の用途から、該用途に対応するＳＴＩＧＭＡによる標準減価率を決定する標準減価率決定ステップと、
各チェック項目に対してチェックの結果として想定し得る複数のカテゴリーと各カテゴリーに対応する点数を記憶し、各チェック項目に対する最大点数を合計することにより最大得点を求めると共に、前記入力ステップで入力されたチェック結果を前記カテゴリーに当てはめ、各チェック項目から得られる点数を求めて合計することにより総合得点を求め、該総合得点を前記最大得点で割ることにより総合得点率を求め、対象地が浄化前の場合と浄化後の場合とに分けて総合得点率と補正係数が関連付けられた表を記憶して、該表を用いて前記求めた総合得点率から標準減価率を補正するための補正係数を求め、該求めた補正係数を前記標準減価率決定ステップで決定した標準減価率に乗じた補正後の浄化前後の減価率を求める標準減価率補正ステップと、
この標準減価率補正ステップでの補正後の浄化前後の減価率を出力する出力ステップと
をコンピュータに実行させ、
前記表における補正係数は、対象地が浄化前の場合の方が、浄化後の場合より大きな値とする
ことを特徴とするＳＴＩＧＭＡによる減価査定プログラム。
【請求項６】
対象地全体に対する汚染された部分の比により、汚染された部分が占める割合を示す第２の補正係数を求め、該求めた第２の補正係数を前記標準減価率補正ステップで求めた補正後の減価率にさらに乗じた第２の補正後の減価率を求める第２の標準減価率補正ステップ
をさらに含み、
前記出力ステップでは、前記第２の標準減価率補正ステップで求めた第２の補正後の減価率を出力する
ことを特徴とする請求項５に記載のＳＴＩＧＭＡによる減価査定プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、土壌が汚染された土地の価値を評価する土壌汚染地評価方法およびＳＴＩＧＭＡによる減価査定方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、不動産の流動化の動きが盛んになってきており、これに伴って不動産の時価評価が盛んになってきている。一方、土地の土壌汚染等の環境問題が社会的に重要視されるようになってきた。このような状況のなかで、不動産の評価を行う際に、土壌汚染による影響を考慮した評価を行うことが必要とされるようになってきた。土壌汚染による影響を考慮した評価を行う際には、まず、対象地における土壌汚染の可能性の有無を判定し、さらに、土壌汚染地の価値を適正に求めることが必要である。このような状況において、不動産の価値に、汚染による減少分を正しく反映させることが可能な評価手法が必要となってきた。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
ところが、汚染による土地の減価を個別に査定した実例は過去にもあったが、汚染浄化費用やＳＴＩＧＭＡ（汚染による汚名もしくはその影響）等を考慮に入れた総合的な評価手法は、まだ確立されていなかった。これは、これまでは、汚染による減価査定のニーズもそれほど強くなく、土壌汚染の可能性があっても、その調査を具体的に実行せずにすますケースが多かったことにもよる。
【０００４】
本発明は、上記の問題を解決するためになされたもので、汚染浄化費用やＳＴＩＧＭＡ等を考慮に入れた総合的な土地の評価手法を提供するものである。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
請求項１に記載の発明は、土壌汚染がある対象地の価値の、ＳＴＩＧＭＡによる減価を査定するシステムであって、対象地の土地の用途と、１以上のチェック項目におけるチェック結果とを入力するための入力手段と、土地の用途別に標準減価率が対応付けられたテーブルを記憶し、該テーブルを用いて、前記入力手段に入力された土地の用途から、該用途に対応するＳＴＩＧＭＡによる標準減価率を決定する標準減価率決定手段と、各チェック項目に対してチェックの結果として想定し得る複数のカテゴリーと各カテゴリーに対応する点数を記憶し、各チェック項目に対する最大点数を合計することにより最大得点を求めると共に、前記入力手段に入力されたチェック結果を前記カテゴリーに当てはめ、各チェック項目から得られる点数を求めて合計することにより総合得点を求め、該総合得点を前記最大得点で割ることにより総合得点率を求め、対象地が浄化前の場合と浄化後の場合とに分けて総合得点率と補正係数が関連付けられた表を記憶して、該表を用いて前記求めた総合得点率から標準減価率を補正するための補正係数を求め、該求めた補正係数を前記標準減価率決定手段が決定した標準減価率に乗じた補正後の浄化前後の減価率を求める標準減価率補正手段と、この標準減価率補正手段による補正後の浄化前後の減価率を出力する出力手段とを含み、前記表における補正係数は、対象地が浄化前の場合の方が、浄化後の場合より大きな値とすることを特徴とするＳＴＩＧＭＡによる減価査定システムである。
【０００６】
請求項２に記載の発明は、対象地全体に対する汚染された部分の比により、汚染された部分が占める割合を示す第２の補正係数を求め、該求めた第２の補正係数を前記標準減価率補正手段が求めた補正後の減価率にさらに乗じた第２の補正後の減価率を求める第２の標準減価率補正手段をさらに含み、前記出力手段は、前記第２の標準減価率補正手段が求めた第２の補正後の減価率を出力することを特徴とする請求項１に記載のＳＴＩＧＭＡによる減価査定システムである。
【０００７】
請求項３に記載の発明は、コンピュータを用いて、土壌汚染がある対象地の価値のＳＴＩＧＭＡによる減価を査定する方法であって、該コンピュータは、対象地の土地の用途と、１以上のチェック項目におけるチェック結果とを入力する入力ステップと、土地の用途別に標準減価率が対応付けられたテーブルを記憶し、該テーブルを用いて、前記入力ステップで入力された土地の用途から、該用途に対応するＳＴＩＧＭＡによる標準減価率を決定する標準減価率決定ステップと、各チェック項目に対してチェックの結果として想定し得る複数のカテゴリーと各カテゴリーに対応する点数を記憶し、各チェック項目に対する最大点数を合計することにより最大得点を求めると共に、前記入力ステップで入力されたチェック結果を前記カテゴリーに当てはめ、各チェック項目から得られる点数を求めて合計することにより総合得点を求め、該総合得点を前記最大得点で割ることにより総合得点率を求め、対象地が浄化前の場合と浄化後の場合とに分けて総合得点率と補正係数が関連付けられた表を記憶して、該表を用いて前記求めた総合得点率から標準減価率を補正するための補正係数を求め、該求めた補正係数を前記標準減価率決定ステップで決定した標準減価率に乗じた補正後の浄化前後の減価率を求める標準減価率補正ステップと、この標準減価率補正ステップでの補正後の浄化前後の減価率を出力する出力ステップとを実行し、前記表における補正係数は、対象地が浄化前の場合の方が、浄化後の場合より大きな値とすることを特徴とするコンピュータを用いたＳＴＩＧＭＡによる減価査定方法である。
請求項４に記載の発明は、前記コンピュータが、対象地全体に対する汚染された部分の比により、汚染された部分が占める割合を示す第２の補正係数を求め、該求めた第２の補正係数を前記標準減価率補正ステップで求めた補正後の減価率にさらに乗じた第２の補正後の減価率を求める第２の標準減価率補正ステップをさらに実行し、前記出力ステップでは、前記第２の標準減価率補正ステップで求めた第２の補正後の減価率を出力することを特徴とする請求項３に記載のコンピュータを用いたＳＴＩＧＭＡによる減価査定方法である。
請求項５に記載の発明は、土壌汚染がある対象地の価値の、ＳＴＩＧＭＡによる減価を査定するプログラムであって、対象地の土地の用途と、１以上のチェック項目におけるチェック結果とを入力する入力ステップと、土地の用途別に標準減価率が対応付けられたテーブルを記憶し、該テーブルを用いて、前記入力ステップで入力された土地の用途から、該用途に対応するＳＴＩＧＭＡによる標準減価率を決定する標準減価率決定ステップと、各チェック項目に対してチェックの結果として想定し得る複数のカテゴリーと各カテゴリーに対応する点数を記憶し、各チェック項目に対する最大点数を合計することにより最大得点を求めると共に、前記入力ステップで入力されたチェック結果を前記カテゴリーに当てはめ、各チェック項目から得られる点数を求めて合計することにより総合得点を求め、該総合得点を前記最大得点で割ることにより総合得点率を求め、対象地が浄化前の場合と浄化後の場合とに分けて総合得点率と補正係数が関連付けられた表を記憶して、該表を用いて前記求めた総合得点率から標準減価率を補正するための補正係数を求め、該求めた補正係数を前記標準減価率決定ステップで決定した標準減価率に乗じた補正後の浄化前後の減価率を求める標準減価率補正ステップと、この標準減価率補正ステップでの補正後の浄化前後の減価率を出力する出力ステップとをコンピュータに実行させ、前記表における補正係数は、対象地が浄化前の場合の方が、浄化後の場合より大きな値とすることを特徴とするＳＴＩＧＭＡによる減価査定プログラムである。
請求項６に記載の発明は、対象地全体に対する汚染された部分の比により、汚染された部分が占める割合を示す第２の補正係数を求め、該求めた第２の補正係数を前記標準減価率補正ステップで求めた補正後の減価率にさらに乗じた第２の補正後の減価率を求める第２の標準減価率補正ステップをさらに含み、前記出力ステップでは、前記第２の標準減価率補正ステップで求めた第２の補正後の減価率を出力することを特徴とする請求項５に記載のＳＴＩＧＭＡによる減価査定プログラムである。
【０００８】
【発明の実施の形態】
本発明の一実施形態である土壌汚染地評価の手順を、図１〜４に示すフローチャートを参照して説明する。なお、図１〜４は連続したフローチャートであり、フローチャート中の符号▲１▼〜▲５▼は、図面をまたいで接続されている点を表す。例えば、図１における符号▲１▼は、図３における符号▲１▼へ続くことを意味する。また、以下の文中におけるＳ１等の符号は、フローチャート中のステップを表す。
【０００９】
まず、土壌が汚染された対象地の評価を行うために、対象地に適用可能な評価手法が検討される（Ｓ１）。次に、評価手法として、開発法又は収益還元法（ＤＣＦ法等）の適用が可能であるか否かが判定される（Ｓ２）。判定の結果、適用が可能ではない（ＮＯ）ことが判明した場合には、ステップＳ３に進む。適用が可能ではない場合とは、対象地が小規模地の場合であり、このような対象地は、例えば戸建住宅地として利用される。
【００１０】
前記ステップＳ２における判定の結果、開発法又はＤＣＦ法の適用が可能である（ＹＥＳ）ことが判明した場合には、ステップＳ４に進む。適用が可能である場合とは、対象地が大規模地の場合であり、このような対象地は、複合用途や商業地として利用されるので、開発計画の策定を必要とする。開発計画の策定とは、対象地に最も適した用途を検討することである。
【００１１】
一方、対象地の土壌汚染の評価を行うためには、対象地における汚染された土壌を浄化する方法についての情報が必要である。このため、まず、浄化方法に関する情報が収集される（Ｓ５）。次に、浄化のために費やすことが可能な期間、どの程度まで浄化するか、浄化に費やすコストがモニタリングされる（Ｓ６）。そして、収集・モニタリングされた情報が、「標準浄化コスト査定システム」に入力され（Ｓ７）、標準浄化方法（対象地を浄化する標準的な方法）が決定されると共に、標準浄化期間および標準浄化コストが査定される（Ｓ８）。なお、ここでいう「標準」とは、各対象地に対して最適なもの、という意味である。標準浄化コストの査定結果を（Ｂ）とする。
【００１２】
ここで、「標準浄化コスト査定システム」について簡単に説明する。対象地における汚染された土壌を浄化する方法は、通常、複数通り存在する。これらの中から、コスト・期間・浄化の程度等が、対象地の浄化後の開発計画に最も適したものを、標準浄化方法として、土壌汚染地評価のために採用すべきである。このため、「標準浄化コスト査定システム」は、浄化方法に関する情報に基づいて、対象地に最適な標準浄化方法を決定し、さらに、この標準浄化方法を用いた場合の標準浄化期間および標準浄化コストを査定する。
【００１３】
以下、前記ステップＳ３に続く手順について説明する。ステップＳ３では、対象地に土壌汚染が無いものとして、その価値の査定が行われる。査定の手法としては、一般の評価手法、例えば原価法、取引事例比較法、収益還元法が用いられる。このステップにおける査定の結果を（Ａ）とする。
【００１４】
そして、（Ａ）＞（Ｂ）であるか否かが判定される（Ｓ９）。判定の結果、（Ａ）＞（Ｂ）ではない（ＮＯ）ことが判明した場合、すなわち、浄化コスト（Ｂ）が、土壌汚染が無いものと仮定した場合の対象地の価値（Ａ）以上であることが判明した場合には、この対象地は市場性なしとされる（Ｓ１０）。この場合、市場性はないが、この対象地を所有者が使用していく価値は認められるので、次に、暫定利用及び現況利用に基づく評価の検討が行われる（Ｓ３２）。これは、本格的な浄化を行わない利用方法、例えば、敷地外への汚染拡散を防ぐ程度の処置を施し、一時的に駐車場に利用する等の利用方法が考えられるからである。
【００１５】
前記ステップＳ９における判定の結果、（Ａ）＞（Ｂ）である（ＹＥＳ）ことが判明した場合、すなわち、土壌汚染が無いものと仮定した場合の対象地の価値（Ａ）が、浄化コスト（Ｂ）より大きいことが判明した場合には、ＳＴＩＧＭＡ（汚名）査定用のデータが収集される（Ｓ１１）。このとき、ＳＴＩＧＭＡ査定用データシートおよびマニュアルが使用される。
【００１６】
ここで、ＳＴＩＧＭＡ（汚名）とは、土壌等の汚染による土地の減価のうち、浄化コスト等に具体化されるもの以外の部分をいい、環境的汚染は永久のものという世間一般的な認識から生ずる負の影響、及び環境浄化が完全に行われた後でさえ引き続き残るリスクを示す負の影響をいう。
【００１７】
次に、ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システムが適用され（Ｓ１２）、ＳＴＩＧＭＡによる減価率が査定される。そして、（Ａ）×（減価率）＞（Ａ）−（Ｂ）であるか否かが判定される（Ｓ１３）。すなわち、ＳＴＩＧＭＡによる対象地の価値の低減と、浄化コスト（Ｂ）を差し引いた対象地の価値とが比較される。判定の結果、（Ａ）×（減価率）＞（Ａ）−（Ｂ）である（ＹＥＳ）ことが判明した場合、すなわち、ＳＴＩＧＭＡによる対象地の価値の低減の方が、浄化コスト（Ｂ）を差し引いた対象地の価値より大きい場合には、この対象地は市場性なしとされる（Ｓ１０）。この場合、市場性はないが、この対象地を所有者が使用していく価値は認められるので、次に、暫定利用及び現況利用に基づく評価の検討が行われる（Ｓ３２）。
【００１８】
前記ステップＳ１３における判定の結果、（Ａ）×（減価率）＞（Ａ）−（Ｂ）ではない（ＮＯ）ことが判明した場合、すなわち、浄化コスト（Ｂ）を差し引いた対象地の価値が、ＳＴＩＧＭＡによる対象地の価値の低減以上である場合には、ＳＴＩＧＭＡによる減価額（Ｃ）が、（Ａ）×（減価率）という式によって計算される（Ｓ１４）。そして、鑑定士によって総合的な減価額（Ｄ）が決定される（Ｓ１５）。通常は、総合的な減価額（Ｄ）は、（Ｄ）＝（Ｂ）＋（Ｃ）という式によって計算される。
【００１９】
そして、（Ａ）＞（Ｄ）であるか否かが判定される（Ｓ１６）。判定の結果、（Ａ）＞（Ｄ）ではない（ＮＯ）ことが判明した場合、すなわち、総合的な減価額（Ｄ）が、土壌汚染が無いものと仮定した場合の対象地の価値（Ａ）以上であることが判明した場合には、この対象地は市場性なしとされる（Ｓ１７）。この場合、市場性はないが、この対象地を所有者が使用していく価値は認められるので、次に、暫定利用及び現況利用に基づく評価の検討が行われる（Ｓ３２）。
【００２０】
前記ステップＳ１６における判定の結果、（Ａ）＞（Ｄ）である（ＹＥＳ）ことが判明した場合、すなわち、総合的な減価額（Ｄ）より、土壌汚染が無いものと仮定した場合の対象地の価値（Ａ）の方が大きいことが判明した場合には、原価法的アプローチによる土壌汚染地の価値は（Ａ）−（Ｄ）であると決定される（Ｓ１８）。ここで言う原価法的アプローチとは、土壌汚染がないものとしての価値から、土壌汚染による減価（浄化コストとＳＴＩＧＭＡによる減価の合計）を差し引くというプロセスにより、土壌汚染地の価値を導き出す手法を意味する。
また、汚染の状況が把握できる取引事例が収集できれば、取引事例比較法により、直接、汚染地の価値を査定できる（Ｓ１８ａ）。さらに、土壌汚染地要因を考量した収益還元法により、直接、汚染地の価値を査定する（Ｓ１８ｂ）。ここで言う土壌汚染地要因とは、浄化コストおよびＳＴＩＧＭＡを反映させた賃料等を意味する。
そして、ステップＳ１８で求めた原価法的アプローチによる土壌汚染地の価値と、ステップＳ１８ａで取引事例比較法により求めた土壌汚染地の価値と、ステップＳ１８ｂで収益還元法により求めた土壌汚染地の価値とを総合して、最終的な結論を出す。すなわち、複数の手法によって試算した価格を調整して（Ｓ１８ｃ）、最終的な土壌汚染地の価値を決定する（Ｓ１８ｄ）。複数の手法による試算価格の調整は、例えば、「標準浄化コスト査定システム」や「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」の機能を実現するためのプログラムを読み込ませたコンピュータに、複数の手法による試算価格を表示させ、表示させた価格を人間が見て、これらの価格を試算した手法の信頼性を判断し、最も信頼性の高い手法で求めた価格を中心にして、最終的な価値を決定することにより行う。
なお、前述したステップＳ１２における「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」は、対象地の減価を査定するものであるが、上記のステップＳ１８ａにおける取引事例比較法で用いる、取引事例の減価の査定にも用いられる。これにより、対象地のＳＴＩＧＭＡによる減価と、取引事例のＳＴＩＧＭＡによる減価とを求めることができるので、これらの減価が異なるレベルであっても、対象地と取引事例とを比較することが可能になり、直接、対象地の価値を査定できる。
【００２１】
以下、前記ステップＳ４に続く手順について説明する。ステップＳ４では、大規模地である対象地に対して、開発計画の策定が行われる。
なお、浄化方法によっては、浄化に必要な設備配置を考慮した開発計画の策定も必要になる。期間・費用等の観点から、開発をしながら浄化する場合等は、特にこの点に留意しなければならない。
【００２２】
次に、対象地に土壌汚染が無いものとして、その価値の査定が行われる（Ｓ１９）。査定の手法としては、一般の評価手法、例えば開発法、ＤＣＦ法、原価法、取引事例比較法が用いられる。このステップにおける査定の結果を（Ｙ）とする。
【００２３】
前記ステップＳ１９における処理と同時に、「標準浄化コスト査定システム」によって、標準浄化方法の決定および標準浄化コストの査定が行われ（Ｓ７）、浄化コスト等を考慮した評価手法の適用による対象地の価値の査定が行われる（Ｓ２０）。査定の手法としては、開発法、ＤＣＦ法（収益還元法）、原価法、取引事例比較法等が用いられる。このステップにおける査定の結果を（Ｚ）とする。
【００２４】
なお、ケースによっては、前記ステップＳ２０の段階で、ＳＴＩＧＭＡを織り込んだ価値、すなわちＳＴＩＧＭＡによる減価が反映された土壌汚染地の価値を、直接、査定する場合もある（Ｓ２０ａ）。すなわち、前記ステップＳ２０で用いられる手法のうち、開発法とＤＣＦ法に関しては、浄化コストを期間配分して考量することが可能なので、ＳＴＩＧＭＡによる減価の反映を、このステップより後のステップで実行することなく、このステップにおける手法の適用の中で同時に考量できる。また、汚染の状況が把握できる取引事例が収集できれば、取引事例比較法により、直接、汚染地の価値を査定できる。
【００２５】
開発法とは、対象地が大規模地である場合の査定の手法で、例えば、大規模地である対象地にマンションを開発する計画を立てた場合に、長期間（例えば２〜３年）かけてマンションを開発する過程で発生する収入・費用を期間配分し、対象地に帰属する価値を求める手法である。この手法の中に、収入面では、分譲価格の設定を土壌汚染地であることの要素も含めて行い、土壌汚染の浄化やモニタリング等にかかる費用を盛り込んで、一気に浄化コスト等を差し引いた価値を査定してしまうことが可能である。
【００２６】
また、収益還元法（ＤＣＦ法等）のなかで、賃料を、土壌汚染がない場合よりも安めに設定することや浄化費用を支出とすることにより、土壌汚染による減価を対象地の価値に反映させることが可能である。または、還元利回り、ＤＣＦの割引率において、土壌汚染地であることを考慮した数値を使うことにより、土壌汚染による減価を対象地の価値に反映させることが可能である。
【００２７】
また、前記ステップＳ７およびＳ２０における処理は、場合によっては、複数の開発計画を前提として行われる。すなわち、開発計画（対象地の用途）の候補が複数存在する場合には、それぞれの場合について、標準浄化方法の決定および標準浄化コストの査定を行い、浄化コスト等を考慮した対象地の価値の査定を行う必要がある。
【００２８】
次に、ＳＴＩＧＭＡ査定用のデータが収集される（Ｓ２１）。このとき、ＳＴＩＧＭＡ査定用データシートおよびマニュアルが使用される。次に、「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」が適用され（Ｓ２２）、ＳＴＩＧＭＡによる減価率が査定される（Ｓ２３）。この査定は、例えば、「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」の機能を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することにより行われる。この査定には、以下のＡ〜Ｄの方法が用いられる。
Ａ．ＳＴＩＧＭＡ形成要因に基づく総合的減価査定モデルによる減価査定
Ｂ．ＣＶＭ等のアンケート調査に基づく減価査定
Ｃ．ヘドニック法に基づく減価査定
Ｄ．他の評価基準・判例等に基づく減価査定
すなわち、以上のＡ〜Ｄの方法のうちのＡを中心とし、Ｂ，Ｃ，Ｄを比較考量した査定が行われ、減価率が決定される。これらの方法を含む「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」については、後に詳細に述べる。
【００２９】
次に、（Ｙ）×（減価率）＞（Ｚ）であるか否かが判定される（Ｓ２４）。すなわち、ＳＴＩＧＭＡによる対象地の価値の低減と、浄化コスト等による対象地の価値の低減とが比較される。判定の結果、（Ｙ）×（減価率）＞（Ｚ）である（ＹＥＳ）ことが判明した場合、すなわち、ＳＴＩＧＭＡによる対象地の価値の低減の方が、浄化コスト等を差し引いた対象地の価値より大きい場合には、この対象地は市場性なしとされる（Ｓ２５）。この場合、市場性はないが、この対象地を所有者が使用していく価値は認められるので、次に、暫定利用及び現況利用に基づく評価の検討が行われる（Ｓ３３）。
【００３０】
前記ステップＳ２４における判定の結果、（Ｙ）×（減価率）＞（Ｚ）ではない（ＮＯ）ことが判明した場合、すなわち、浄化コスト等を差し引いた対象地の価値が、ＳＴＩＧＭＡによる対象地の価値の低減以上である場合には、ＳＴＩＧＭＡによる減価額（Ｘ）が、（Ｙ）×（減価率）という式によって計算される（Ｓ２６）。
【００３１】
そして、鑑定士によって総合的な減価額（Ｗ）が決定される（Ｓ２７）。通常は、総合的な減価額（Ｗ）は、ＳＴＩＧＭＡによる減価額（Ｘ）に等しいものとされる。さらに、（Ｚ）＞（Ｗ）であるか否かが判定される。判定の結果、（Ｚ）＞（Ｗ）ではない（ＮＯ）ことが判明した場合、すなわち、総合的な減価額（Ｗ）が、浄化コスト等を考慮した対象地の価値（Ｚ）以上であることが判明した場合には、この対象地は市場性なしとされる（Ｓ２８）。この場合、市場性はないが、この対象地を所有者が使用していく価値は認められるので、次に、暫定利用及び現況利用に基づく評価の検討が行われる（Ｓ３３）。一方、判定の結果、（Ｚ）＞（Ｗ）である（ＹＥＳ）ことが判明した場合、すなわち、総合的な減価額（Ｗ）より、浄化コスト等を考慮した対象地の価値（Ｚ）の方が大きいことが判明した場合には、原価法的アプローチによる土壌汚染地の価値は（Ｚ）−（Ｗ）であると決定される（Ｓ２９）。
前述したステップＳ２０ａにおいて、開発法、収益還元法（ＤＣＦ法）、取引事例比較法により、直接、土壌汚染地の価値を査定した場合には、このステップＳ２０ａで直接求めた土壌汚染地の価値と、上記のステップＳ２９で求めた原価的アプローチによる土壌汚染地の価値とを総合して、最終的な結論を出す。すなわち、複数の手法によって試算した価格を調整して（Ｓ２９ａ）、最終的な土壌汚染地の価値を決定する（Ｓ２９ｂ）。複数の手法による試算価格の調整は、例えば、「標準浄化コスト査定システム」や「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」の機能を実現するためのプログラムを読み込ませたコンピュータに、複数の手法による試算価格を表示させ、表示させた価格を人間が見て、これらの価格を試算した手法の信頼性を判断し、最も信頼性の高い手法で求めた価格を中心にして、最終的な価値を決定することにより行う。
なお、前述したステップＳ２２における「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」は、土壌汚染地の減価を査定するものであるが、開発法における分譲価格や、収益還元法における賃料等の減価の査定に用いることもできる。
【００３２】
次に、前述した「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」によって、ＳＴＩＧＭＡによる減価を査定する方法について詳細に述べる。前述したように、この査定には、以下のＡ〜Ｄの方法が用いられる。
Ａ．ＳＴＩＧＭＡ形成要因に基づく総合的減価査定モデルによる減価査定
Ｂ．ＣＶＭ等のアンケート調査に基づく減価査定
Ｃ．ヘドニック法に基づく減価査定
Ｄ．他の評価基準・判例等に基づく減価査定
詳細には、以上のＡ〜Ｄの方法のうちのＡを中心とし、Ｂ，Ｃ，Ｄを比較考量した査定が行われる。
【００３３】
まず、Ａの方法、すなわちＳＴＩＧＭＡ形成要因に基づく総合的減価査定モデルによる減価査定について説明する。この方法は、以下の各項目（１）〜（７）に関するデータをマニュアルに従って収集し、各項目毎にスコア（点数）をつけ、各項目毎のスコアを合計し、この合計に基づいて総合的な減価を査定する方法である。この方法、すなわちスコアに基づいて減価を査定する方法は、複数の汚染実例を分析し、分析結果を基準化したものである。
【００３４】
（１）有害物質の種類と量
対象地の土壌に含まれる有害物質の種類と量に関するデータを収集し、図５に示す表を参照して、有害物質の種類と量の組み合わせによって、この項目のスコアを決定する。
（２）浄化方法・費用・期間
対象地の土壌を浄化する方法として、技術的に可能な最大限の浄化を行う方法をとる場合と、とりあえず最低限の環境基準値をクリアする程度まで浄化を行う方法をとる場合とがある。この場合分けは、採用する浄化方法が、周辺住民等にアピールできるものであるか否かを含む。また、浄化の費用・期間をどれほどかけるかについても、さまざまな場合がある。これらの場合分けによって、この項目のスコアを決定する。
【００３５】
（３）行政の対応
対象地のケースについて、条例、要綱、または実績があるか否かに関する場合分けを行い、これらの場合分けに基づいて、この項目のスコアを決定する。
（４）マスコミ
対象地のケースについて、新聞の記事になったか否か、記事になったのであれば、全国版か地方版か、または記事になった回数は何回かによって場合分けを行う。また、テレビで放映されたか否か、放映されたのであれば、ニュース番組においてか、それ以外の番組においてか、または放映された回数は何回かによって場合分けを行う。さらに、雑誌の記事になったか否か、記事になったのであれば、記事になった回数は何回かによって場合分けを行う。そして、以上の場合分けに基づいて、この項目のスコアを決定する。
【００３６】
（５）土地の利用用途
対象地をどのような用途に用いるかに応じて場合分けを行う。すなわち、住宅系（住宅地区）か、商業系（商業地区）か、工業系（工業地区）かに応じて場合分けを行う。これは、例えば対象地を住宅系の用途に用いるのであれば、工業系の用途に用いるよりも、より土壌汚染や、土壌汚染によるＳＴＩＧＭＡが嫌われるであろうからである。さらに、住宅系であれば、高級戸建住宅地区か、普通住宅地区か、住宅・商業混在地区かに応じて場合分けを行う。そして、以上の場合分けに基づいて、この項目のスコアを決定する。
（６）価格水準
対象地の価格水準に応じて場合分けを行い、この場合分けに基づいて、この項目のスコアを決定する。価格水準が高い土地は、浄化する意味がある。
（７）その他
その他、ＳＴＩＧＭＡを形成し得る要因について場合分けを行い、スコアを決定する。
【００３７】
次に、図６を参照し、Ａの方法、すなわちＳＴＩＧＭＡ形成要因に基づく総合的減価査定モデルによる減価査定の、別の例について説明する。この例は、総合的な減価率を査定する際に、実際にウエイトが高い、土地の利用用途をベースに置く方法である。この方法も、例えば、「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」の機能を実現するためのプログラムをコンピュータに読み込ませ、実行することにより行われる。この方法では、以下の手順で総合的な減価率を査定する。このため、上記のプログラムは、以下の手順における各ステップ（１）〜（６）の動作を実現させる機能（手段）を有する。例えば、ステップ（１）の動作を実現させる標準減価率決定手段や、ステップ（２）の動作を実現させる標準減価率補正手段等を有する。
【００３８】
（１）用途別の標準減価率の決定
まず、土地の用途に応じて、ＳＴＩＧＭＡによる標準減価率Ａ（％）を決定し、この値を、以下の演算におけるベースとなる値とする。具体的には、あらかじめ、土地の用途別に標準減価率Ａ（％）が対応付けられたテーブルを上記のプログラムが有する標準減価率決定手段内に記載しておき、このテーブルを用いて、標準減価率決定手段は、土地の用途から、この用途に対応する標準減価率Ａ（％）を求める。
（２）総合得点率に基づく補正
次に、上記のプログラムが有する標準減価率補正手段が、複数のチェック項目から得られるチェック結果に基づいて総合得点率を求め、求めた総合得点率から補正係数ｋを決定する。各チェック項目（アイテム）に対して、チェックの結果として想定し得る複数のカテゴリーが設けられており、各カテゴリーに対応する点数（スコア）が決められている。従って、各チェック項目（アイテム）におけるチェックの結果が、どのカテゴリーに属するかが判れば、各チェック項目（アイテム）から得られる点数が決まる。
補正係数ｋを決定する手順としては、まず、全てのチェック項目（アイテム）の中から、評価対象地に該当するチェック項目（アイテム）を抽出し、抽出したチェック項目を標準減価率補正手段に送り込む。すると、標準減価率補正手段は、抽出した各チェック項目（アイテム）に対する最大点数を合計し、この合計点数を最大得点とする。
次に、上記で抽出した、評価対象地に該当するチェック項目（アイテム）についてチェックを行い、チェックの結果を標準減価率補正手段に送り込む。すると、標準減価率補正手段は、チェックの結果をカテゴリーに当てはめ、各チェック項目（アイテム）から得られる点数を求める。そして、評価対象地に該当する各チェック項目（アイテム）から得られた点数を合計し、この合計点数を総合得点とする。
そして、標準減価率補正手段は、上記の総合得点を、前述した最大得点で割り、総合得点率を求める。そして、図６に示した表を用いて、求めた総合得点率に対応する補正係数ｋを求める。そして、求めた補正係数ｋを標準減価率Ａ（％）に乗じた値をＣ（％）とする。
なお、上記のチェック項目の例としては、汚染状況、汚染の程度、汚染物質の種類、地下水利用、汚染時期、浄化方法、モニタリングの有無及び内容、浄化（予定）期間、行政の対応、土地の規模（面積）、汚染の認知度等がある。
上記の各演算は、具体的にはコンピュータによって実行されるので、例えば、上述した、図６に示した補正係数ｋを求めるための表は、あらかじめ、前述したプログラム内に記載され、このプログラムをコンピュータに読み込ませ、実行することにより、補正係数ｋが求められる。
（３）ＳＴＩＧＭＡの及ぶ範囲
対象地の一部のみが汚染されているような場合には、対象地全体に対する、汚染された部分が占める割合、すなわちＳＴＩＧＭＡの及ぶ範囲を示す補正係数Ｄを求める。そして、求めた補正係数Ｄを上記のＣ（％）に乗じた値をＥ（％）とする。
（４）最有効使用による補正
対象地の周辺地域の土地利用と、最有効使用とが異なる場合における補正係数Ｆを求める。すなわち、（１）におけるベースとなる値（標準減価率Ａ）は、対象地自体の用途というよりも、対象地を含む地域で、どのような土地利用がなされているかに応じて決められる。従って、対象地の周辺地域の土地利用と、対象地の最有効使用とが異なる場合には、ここで補正を行う。具体的には、補正係数Ｆを上記のＥ（％）に乗じた値をＧ（％）とする。
（５）浄化完了後の経過年数による補正
浄化後に関しては、ＳＴＩＧＭＡによる減価は徐々に逓減していくと考えられるので、経過年数による減価率の補正を行う。具体的には、まず、土地の用途に応じて、ＳＴＩＧＭＡによる減価の標準的な逓減期間を求め、求めた標準的な逓減期間を、汚染の状況やその地域の住民の流動性等のチェック項目に応じて補正する。そして、補正後の逓減期間に対する経過年数の比率に応じて補正係数Ｈを決定する。そして、決定した補正係数Ｈを上記のＧ（％）に乗じた値をＩ（％）とする。
（６）総合的検討による補正
最後に、上記以外の要因による補正を行う。例えば、ここで、求めた値の端数調整（端数をまるめること）を行う。具体的には、補正係数Ｊを上記のＩ（％）に乗じた値を総合的な減価率Ｋ（％）とする。
【００３９】
なお、図６に示したように、対象地の浄化後の減価率と共に、浄化前の減価率も算出可能となっている。浄化前の減価率の算出においては、（２）のステップで用いる表中の補正係数ｋが、浄化後の減価率の算出におけるものより大きな（強められた）値となっている。
【００４０】
次に、Ｂの方法、すなわちＣＶＭ等のアンケート調査に基づく減価査定について説明する。ＣＶＭとは、仮想市場評価法を意味し、Contigent Valuation Methodの略である。これは、非市場財やサービスの評価手法で、アンケートにより調査を行う手法である。すなわち、回答者に、現在の環境の状態と、仮想的状態とを示して、これらの間での状態変化に対する支払い意思額や受け入れ補償額を尋ねることで評価を行う。なお、このＣＶＭに関しては、米国の国家海洋大気管理局（ＮＯＡＡ）のガイドラインがあるので、このガイドラインに従えば信頼性のある評価が実現できる。
【００４１】
次に、Ｃの方法、すなわちヘドニック法（Hedonic Price Model）に基づく減価査定について説明する。ヘドニック法は、土地や住宅等の不動産価格に反映する環境の価値をとらえようとするものである。この方法によれば、例えば、住宅あるいは敷地の取引価格を土地面積、交通条件、立地条件、さらに環境要因によって説明する回帰モデルによって、限界的な環境属性の変化に対する住宅あるいは敷地の価格の変化が把握できる。ただし、この方法は、質量共に十分なデータが収集可能な場合にのみ用いることができる。
【００４２】
次に、Ｄの方法、すなわち他の評価基準・判例等に基づく減価査定について説明する。例えば、他の評価基準としては、国土庁土地局「土地価格比準表」におけるガスタンクや汚水処理場等の危険施設・処理施設との接近性における格差等がある。また、判例としては、自殺のあったマンション物件や暴力団が入居するマンション物件であることを購入後知ることとなった場合の取引額に対する損害賠償額比率等がある。
【００４３】
以上の土壌汚染地評価の手順においては、環境基準の改正、浄化方法の改善等による変化にも、「標準浄化コスト査定システム」および「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」の一部を更新することによって対応可能となっている。
【００４４】
また、以上の土壌汚染地評価の手順のうちの少なくとも一部の機能、例えば「標準浄化コスト査定システム」や「ＳＴＩＧＭＡによる減価査定システム」の機能を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することにより、上記の土壌汚染地評価の手順を実行してもよい。なお、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳや周辺機器等のハードウェアを含むものとする。また、「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭ等の可搬媒体、コンピュータシステムに内蔵されるハードディスク等の記憶装置のことをいう。
さらに、上記の「コンピュータシステム」は、入力装置（入力手段）や表示装置（出力手段）をも含むものとする。ここで言う入力装置とは、例えばキーボードやマウスのことであり、表示装置とは、ＣＲＴ（Cathod Ray Tube）ディスプレイや液晶ディスプレイのことである。
入力装置には、例えば、標準減価率の決定に必要な土地の用途や、標準減価率の補正に必要なチェック項目のチェック結果が入力される。すると、入力装置は、これらの土地の用途やチェック結果をコンピュータ内のプログラムに送る。具体的には、土地の用途は、プログラムが有する標準減価率決定手段に送り込まれ、チェック結果は、標準減価率補正手段に送り込まれる。また、表示装置には、例えば、標準減価率補正手段による補正後の減価率が表示される。
【００４５】
【発明の効果】
本発明によれば、不動産の流動化、証券化、時価評価等が盛んになっている状況下において、土壌汚染地の価値を総合的かつ適正に評価することができる。すなわち、複数の実例分析を通して確立した汚染による減価査定基準を用いることにより、従来は、十分な情報の裏付けがないまま、主として評価主体の経験的判断によって個別に行ってきた汚染による減価率の査定を、より客観性高く、かつ、短期間、低コストで実現することを可能とする。
【図面の簡単な説明】
【図１】  本発明の一実施形態である土壌汚染地評価の手順を示すフローチャート。
【図２】  本発明の一実施形態である土壌汚染地評価の手順を示すフローチャート。
【図３】  本発明の一実施形態である土壌汚染地評価の手順を示すフローチャート。
【図４】  本発明の一実施形態である土壌汚染地評価の手順を示すフローチャート。
【図５】  対象地の土壌に含まれる有害物質の種類と量からスコアを決定するための表を示す図。
【図６】  ＳＴＩＧＭＡ形成要因に基づく総合的減価査定モデルによる減価査定の、別の例を示す図。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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