(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
利用者の端末に地図を表示し、その地図上で利用者が指定した鑑定対象地点を取得して当該鑑定対象地点の標準価格を算定する不動産鑑定補助システムであって、
前記地図上の所定の位置座標で示される地点の地価公示データ及びその地点の地点番号を含む地価情報、及び用途地域を含む用途地域情報が前記地図上の位置座標と関連付けられて格納された地図データベースと、
前記地図上の特定の地点の価格時点、価格、用途地域を含む前記地点の詳細情報が、前記地点番号に関連付けられて格納された地価詳細情報データベースと、
コンピューターが、前記端末に表示された前記地図上で鑑定対象地点が指定されると、前記鑑定対象地点の座標を特定して前記地図データベースから前記鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地域取得手段と、
コンピューターが、前記用途地域取得手段で取得された用途地域に基づいて、前記地価詳細情報データベース内を検索し、当該鑑定地域の周辺で、当該鑑定地点と比較可能な地点を特定し、その詳細情報を抽出する地価情報抽出手段と、
コンピューターが、前記抽出された前記比較可能な地点の詳細情報に基づき、この地点の地価情報、価格時点及び地価公示データと前記鑑定対象地点の地価公示データとに基づいて前記鑑定対象地点の標準価格を算出し、この算出された前記鑑定対象地点の標準価格を前記端末に表示する手段と
を有し、
前記用途地域は、複数種類の用途地域を纏めるための複数のエリアにそれぞれ関連付けられており、当該各エリアは、前記用途地域取得手段で取得された前記鑑定対象地点の用途地域と同じ種類の用途地域のみを含む第１のエリアと、この第１のエリアに含まれる用途地域及び当該用途地域と異なる種類の用途地域を含む第２のエリアとを有するものであり、
前記地価情報抽出手段は、
前記地価詳細情報データベースから、当該鑑定対象地点を中心とした所定の距離範囲内で、かつ前記第１のエリアに含まれる用途地域（前記用途地域取得手段で取得された前記鑑定対象地点の用途地域と同じ種類の用途地域）と同じ用途地域にある前記比較可能な地点を特定し、
前記特定された比較可能な地点の数が所定数以下の場合には、当該鑑定対象地点を中心とした前記所定の距離範囲内で、かつ前記第２のエリアに含まれる複数の用途地域（前記第１のエリアに含まれる用途地域及び当該用途地域と異なる種類の用途地域）と同じ用途地域にある前記比較可能な地点を特定し、
前記特定された比較可能な地点の詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項２】
請求項１記載の不動産鑑定補助システムにおいて、
前記地価情報には各地点の接面道路の路線価が含まれており、
コンピューターが、前記利用者によって前記地図上で鑑定対象地点が指定されると、この鑑定対象地点の位置座標に基づき前記地価情報から鑑定対象地点の接面道路の路線価を取得する路線価取得手段をさらに有し、
前記地価情報抽出手段は、コンピューターが、前記路線価を基準にして、当該路線価との差が所定以内である詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項３】
請求項１記載の不動産鑑定補助システムにおいて、
前記地価情報抽出手段は、コンピューターが、前記鑑定対象地点を基準にした予め設定された所定範囲内の詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項４】
請求項３記載の不動産鑑定補助システムにおいて、
前記地価情報抽出手段は、コンピューターが、前記鑑定対象地点から所定範囲内の比較可能な地価情報の数が所定数以下の場合には、前記所定範囲よりも広い所定範囲内の比較可能な詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項５】
請求項１記載の不動産鑑定補助システムにおいて、
前記地価情報抽出手段は、コンピューターが、地価詳細情報データベースから抽出した詳細情報を用途地域別に前記端末に表示するものである
ことを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項６】
請求項１記載の不動産鑑定補助システムにおいて、
前記地価情報抽出手段は、コンピューターが、検索された詳細情報が所定個数以上の時には、前記用途地域取得手段で取得した用途地域の詳細情報のみを前記地価詳細情報データベースから抽出し前記端末に表示するものである
ことを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項７】
請求項１記載の不動産鑑定補助システムにおいて、
前記地価情報抽出手段は、コンピューターが、前記地価詳細情報データベースから抽出された詳細情報のうち、利用者が選択した詳細情報を利用して前記鑑定対象地点の標準価格を算出させるものであることを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項８】
請求項１記載の不動産鑑定補助システムにおいて、
前記標準価格算出手段で算出された標準価格及び前記鑑定対象地点の詳細情報を前記利用者の端末に表示し利用者に所定の個別情報を入力させ、前記個別情報に基づいて対象不動産価格を算出する算出手段を有し、
この算出結果を利用者の端末に表示させる手段を有することを特徴とする
不動産鑑定補助システム。
【請求項９】
利用者の端末に地図を表示し、その地図上で利用者が指定した鑑定対象地点を取得して当該鑑定対象地点の標準価格を算定する不動産鑑定補助システムで実行されるプログラムが格納された記憶媒体であって、
前記不動産鑑定補助システムは、
前記地図上の所定の位置座標で示される地点の地価公示データ及びその地点の地点番号を含む地価情報、及び用途地域を含む用途地域情報が前記地図上の位置座標と関連付けられて格納された地図データベースと、
前記地図上の特定の地点の価格時点、価格、用途地域を含む前記地点の詳細情報が、前記地点番号に関連付けられて格納された地価詳細情報データベースとを有し、
このプログラムは、
コンピューターが、前記端末に表示された前記地図上で鑑定対象地点が指定されると、前記鑑定対象地点の座標を特定して前記地図データベースから前記鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地域取得工程と、
コンピューターが、前記用途地域取得工程で取得された用途地域に基づいて、前記地価詳細情報データベース内を検索し、当該鑑定地域の周辺で、当該鑑定地点と比較可能な地点を特定し、その詳細情報を抽出する地価情報抽出工程と、
コンピューターが、前記抽出された前記比較可能な地点の詳細情報に基づき、この地点の地価情報、価格時点及び地価公示データと前記鑑定対象地点の地価公示データとに基づいて前記鑑定対象地点の標準価格を算出し、この算出された前記鑑定対象地点の標準価格を前記端末に表示する工程と
を有し、
前記用途地域は、複数種類の用途地域を纏めるための複数のエリアにそれぞれ関連付けられており、当該各エリアは、前記用途地域取得工程で取得された前記鑑定対象地点の用途地域と同じ種類の用途地域のみを含む第１のエリアと、この第１のエリアに含まれる用途地域及び当該用途地域と異なる種類の用途地域を含む第２のエリアとを有するものであり、
前記地価情報抽出工程は、
前記地価詳細情報データベースから、当該鑑定対象地点を中心とした所定の距離範囲内で、かつ前記第１のエリアに含まれる用途地域（前記用途地域取得工程で取得された前記鑑定対象地点の用途地域と同じ種類の用途地域）と同じ用途地域にある前記比較可能な地点を特定し、
前記特定された比較可能な地点の数が所定数以下の場合には、当該鑑定対象地点を中心とした前記所定の距離範囲内で、かつ前記第２のエリアに含まれる複数の用途地域（前記第１のエリアに含まれる用途地域及び当該用途地域と異なる種類の用途地域）と同じ用途地域にある前記比較可能な地点を特定し、
前記特定された比較可能な地点の詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１０】
請求項９載の記憶媒体において、
前記地価情報には各地点の接面道路の路線価が含まれており、
前記プログラムは、コンピューターが、前記利用者によって前記地図上で鑑定対象地点が指定されると、この鑑定対象地点の位置座標に基づき前記地価情報から鑑定対象地点の接面道路の路線価を取得する路線価取得工程をさらに有し、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記路線価を基準にして、当該路線価との差が所定以内である詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１１】
請求項９記載の記憶媒体において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記鑑定対象地点を基準にした予め設定された所定範囲内の詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１２】
請求項１１記載の記憶媒体において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記鑑定対象地点から所定範囲内の比較可能な地価情報の数が所定数以下の場合には、前記所定範囲よりも広い所定範囲内の比較可能な詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１３】
請求項９記載の記憶媒体において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、地価詳細情報データベースから抽出した詳細情報を用途地域別に前記端末に表示するものである
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１４】
請求項９記載の記憶媒体において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、検索された詳細情報が所定個数以上の時には、前記用途地域取得工程で取得した用途地域の詳細情報のみを前記地価詳細情報データベースから抽出し前記端末に表示するものである
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１５】
請求項９記載の記憶媒体において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記地価詳細情報データベースから抽出された詳細情報のうち、利用者が選択した詳細情報を利用して前記鑑定対象地点の標準価格を算出させるものである
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１６】
請求項９記載の記憶媒体において、
前記標準価格算出工程で算出された標準価格及び前記鑑定対象地点の詳細情報を前記利用者の端末に表示し利用者に所定の個別情報を入力させ、前記入力された前記個別情報に基づいて対象不動産価格を算出する算出工程を有し、
この算出結果を利用者の端末に表示させる工程を有する
ことを特徴とする記憶媒体。
【請求項１７】
利用者の端末に地図を表示し、その地図上で利用者が指定した鑑定対象地点を取得して当該鑑定対象地点の標準価格を算定する不動産鑑定補助システムで実行される方法あって、
前記不動産鑑定補助システムは、
前記地図上の所定の位置座標で示される地点の地価公示データ及びその地点の地点番号を含む地価情報、及び用途地域を含む用途地域情報が前記地図上の位置座標と関連付けられて格納された地図データベースと、
前記地図上の特定の地点の価格時点、価格、用途地域を含む前記地点の詳細情報が、前記地点番号に関連付けられて格納された地価詳細情報データベースとを有し、
この方法は、
コンピューターが、前記端末に表示された前記地図上で鑑定対象地点が指定されると、前記鑑定対象地点の座標を特定して前記地図データベースから前記鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地域取得工程と、
コンピューターが、前記用途地域取得工程で取得された用途地域に基づいて、前記地価詳細情報データベース内を検索し、当該鑑定地域の周辺で、当該鑑定地点と比較可能な地点を特定し、その詳細情報を抽出する地価情報抽出工程と、
コンピューターが、前記抽出された前記比較可能な地点の詳細情報に基づき、この地点の地価情報、価格時点及び地価公示データと前記鑑定対象地点の地価公示データとに基づいて前記鑑定対象地点の標準価格を算出し、この算出された前記鑑定対象地点の標準価格を前記端末に表示する工程と
を有し、
前記用途地域は、複数種類の用途地域を纏めるための複数のエリアにそれぞれ関連付けられており、当該各エリアは、前記用途地域取得工程で取得された前記鑑定対象地点の用途地域と同じ種類の用途地域のみを含む第１のエリアと、この第１のエリアに含まれる用途地域及び当該用途地域と異なる種類の用途地域を含む第２のエリアとを有するものであり、
前記地価情報抽出工程は、
前記地価詳細情報データベースから、当該鑑定対象地点を中心とした所定の距離範囲内で、かつ前記第１のエリアに含まれる用途地域（前記用途地域取得工程で取得された前記鑑定対象地点の用途地域と同じ種類の用途地域）と同じ用途地域にある前記比較可能な地点を特定し、
前記特定された比較可能な地点の数が所定数以下の場合には、当該鑑定対象地点を中心とした前記所定の距離範囲内で、かつ前記第２のエリアに含まれる複数の用途地域（前記第１のエリアに含まれる用途地域及び当該用途地域と異なる種類の用途地域）と同じ用途地域にある前記比較可能な地点を特定し、
前記特定された比較可能な地点の詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする方法。
【請求項１８】
請求項１７記載の方法において、
前記地価情報には各地点の接面道路の路線価が含まれており、
コンピューターが、前記利用者によって前記地図上で鑑定対象地点が指定されると、この鑑定対象地点の位置座標に基づき前記地価情報から鑑定対象地点の接面道路の路線価を取得する路線価取得工程をさらに有し、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記路線価を基準にして、当該路線価との差が所定以内である詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする方法。
【請求項１９】
請求項１７記載の方法において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記鑑定対象地点を基準にした予め設定された所定範囲内の詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする方法。
【請求項２０】
請求項１９記載の方法において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記鑑定対象地点から所定範囲内の比較可能な地価情報の数が所定数以下の場合には、前記所定範囲よりも広い所定範囲内の比較可能な詳細情報を前記地価詳細情報データベースから抽出するものである
ことを特徴とする方法。
【請求項２１】
請求項１７記載の方法において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、地価詳細情報データベースから抽出した詳細情報を用途地域別に前記端末に表示するものである
ことを特徴とする方法。
【請求項２２】
請求項１７記載の方法において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、検索された詳細情報が所定個数以上の時には、前記用途地域取得工程で取得した用途地域の詳細情報のみを前記地価詳細情報データベースから抽出し前記端末に表示するものである
ことを特徴とする方法。
【請求項２３】
請求項１７記載の方法において、
前記地価情報抽出工程は、コンピューターが、前記地価詳細情報データベースから抽出された詳細情報のうち、利用者が選択した詳細情報を利用して前記鑑定対象地点の標準価格を算出させるものであることを特徴とする方法。
【請求項２４】
請求項１７記載の方法において、
前記標準価格算出工程で算出された標準価格及び前記鑑定対象地点の詳細情報を前記利用者の端末に表示し利用者に所定の個別情報を入力させ、前記入力された前記個別情報に基づいて対象不動産価格を算出する算出工程を有し、
この算出結果を利用者の端末に表示させる工程を有することを特徴とする方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、例えばインターネット上で不動産の価格算定サービスを提供するための不動産鑑定補助システム等に関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
一般に地価の鑑定は過去の取引事例や地価公示、地価調査、路線価等の地価情報を専門家たる鑑定者が精査し、鑑定対象地点とこれらの地価情報の間の格差を分析し、これに基づいて地価を導出するようにしている。
【０００３】
そのためには、予めこのような地価情報を収集しておく必要があり、かつ、鑑定者が各地価情報について、鑑定対象地点と比較し得るものかを判断しなければならない。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、地価公示や地価調査等の資料は過去の推移を知るために少なくとも数年分は保管しておく必要があり、その量は膨大なものとなる。また、全ての資料を調査するには時間がかかるということがある。さらに、地価情報の収集及び抽出は非常に手間がかかり面倒で困難な作業である。
【０００５】
そこで、従来から例えば、特許第２５０５１４２号公報に開示されているように、不動産鑑定を自動化するための工夫がなされている。
【０００６】
この公報に開示された発明は、「複数地点の地価情報が地図上の位置座標と関連付けて記憶手段に予め記憶され、表示画面に表示された地図上で鑑定対象地点が指定されることに基き、その表示画面上に鑑定対象地点が表示されると共に、前記複数の地価情報地点の中から前記鑑定対象対象地点に距離が近い適数個の最寄地点が検索され、その検索された最寄地点の位置及び地価情報が最寄地点情報として前記表示画面の地図上の対応する位置座標に表示され、さらにその適数個の最寄地点の地価情報を取り込むように算出式が記憶手段にあらかじめ記憶されていて、前記算出式による算出結果に基き、前記鑑定対象地点の地価が決定され、かつ、その地価が決定され、かつ、その地価が前記表示画面上に表示されることを特徴とする地価鑑定方法」である。
【０００７】
この方法によれば、「鑑定対象地点からの距離に基いて近いもの」という基準で適数個の地価情報（最寄地点）を抽出し、それらの地価情報に基いて鑑定対象地点の地価を導出することができる。
【０００８】
しかしながら、地価情報の収集を鑑定対象地点からの距離のみに基いて行う場合には、用途地域の異なる地価情報が抽出されてしまう可能性があり、この場合、算出される地価の信頼性はかなり低くなる。また、予め用途地域を絞ることも考えられるが、周囲に同じ用途地域の地価情報が少ない場合には、距離的にかなり離れた地価情報が抽出されることになり、やはり鑑定の信頼性は低くなる。
【０００９】
また、一般に不動産の価格は個別性が強い。たとえば、同じ地域にあっても地形、規模、接面状況等により大きく価格が異なることになるため、上記特許発明のように、システムの中で個別性を判断し、最終的に鑑定対象地点の価格まで導出することは利用者に専門性を要求することになり、利用者限定につながることになるとともに、利用者の専門性が低い場合には信頼性が劣る結果となる。
【００１０】
この発明は、上述のような事情に鑑みてなされたものであり、より信頼性の高い鑑定サービスを提供することのできる不動産鑑定補助システムを提供することを目的とする。
【００１１】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するため、この発明の第１の主要な観点によれば、複数地点の地価情報及び都市計画情報が地図上の位置座標と関連付けられてなる地図データベースを格納する地図データベース格納手段と、鑑定対象地点が地図上で指定されたことに基いて、前記都市計画情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地域取得手段と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基いて、当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する地価情報抽出手段と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基いて前記鑑定対象地点の標準価格を算出する標準価格算出手段とを有する不動産鑑定補助システムが提供される。
【００１２】
このような構成によれば、前記地図上の任意の地点を指定することによって自動的に用途地域が取得されるので、その用途地域に基いて適切な地価情報を抽出することができるから、信頼性の高い標準価格を算出することができる。なお、この発明で出力するのは、あくまでも標準価格、すなわち地価水準であり、個別性の強い不動産価格を直接算定するものではない。これにより、結果として汎用性があり、かつ信頼性の高いサービスを提供することが可能になる。
【００１３】
なお、このシステムは、前記利用者が地図上で鑑定対象地点を指定したことに基いて、鑑定対象地点の接面道路の路線価を取得する路線価取得手段をさらに有し、前記地価情報抽出手段は、前記路線価を基準にして、当該路線価との差が所定以内である地価情報だけを抽出するものであることが望ましい。このような構成によれば、鑑定対象地点の路線価を基準にして比較可能性の高い地価情報を抽出することが可能になる。
【００１４】
また、前記地価情報抽出手段は、前記鑑定対象地点を基準にした所定範囲内の地価情報だけを抽出するものであることが好ましい。そして、この場合、前記鑑定対象地域から所定範囲内の地価情報の抽出数が所定数以下の場合には、前記所定範囲よりも広い所定範囲内の地価情報を抽出するようになっていることがより望ましい。
【００１５】
このような構成によれば、所定範囲内の地価情報を抽出することにより、比較可能性の高い地価情報を抽出することができる。そして、地価情報の抽出数が少ない場合にはその範囲を広げるようにしたので、地価情報の数を一定以上に保つことができる。
【００１６】
さらに、前記地価情報抽出手段は、前記用途地域取得手段で取得した用途地域を含む複数の検索用途地域について地価情報を検索し、検索された当該地価情報を用途地域に関連付けて抽出するものであることが望ましい。このような構成によれば、鑑定対象地点の価格算定を行うための地価情報として適切に指定された複数の用途地域において検索を行うことができるから、周囲に同一用途地域の地価情報が少ない場合であっても、一定数以上の地価情報を確保することが容易になる。
【００１７】
また、この場合、前記地価情報抽出手段は、抽出した地価情報を用途地域別に表示するものであり、検索された地価情報が所定個数以上の時には、前記用途地域取得手段で取得した用途地域の地価情報のみを表示するものであることが好ましい。このような構成によれば、鑑定対象地点の用途地域と同一用途地域の地価情報が優先的に表示されるようになるから、利用者にとっての利便性が増す。また、必要以上に多くの地価情報が表示されることを防止できる効果がある。
【００１８】
さらに、このシステムの前記標準価格算出手段は、前記地価情報抽出手段によって抽出された地価情報のうち、利用者が選択した地価情報を利用して前記鑑定対象地点の標準価格を算出させるものであることが望ましい。このような構成によれば、利用者が地価を算定する場合の地価情報としてふさわしいと判断した地価情報のみが算定に用いられるので、これ以外の地価情報を排除することが可能になり、地価算定の信頼性が向上する。
【００１９】
また、このシステムは、前記標準価格算出手段で算出された標準価格及び鑑定対象地点の情報が転記され、利用者が個別情報を入力して対象不動産価格を算出するための算出手段を利用者に送信する算出手段送信手段を有することが望ましい。このような構成によれば、個別性の強い最終的な不動産価格の査定についてはこのシステムの外で利用者の自己責任で行なわせることができるので、このシステムを用いたサービスの客観性と信頼性が担保される効果がある。
【００２０】
また、この発明の第２の主要な観点によれば、コンピュータシステムに、不動産鑑定の補助を行わせるためのコンピュータソフトウエアプログラムが格納された記憶媒体であって、前記ソフトウエアプログラムは、複数地点の地価情報及び都市計画情報が地図上の位置座標と関連付けられてなる地図データベースを格納する地図データベース格納手段と、鑑定対象地点が地図上で指定されたことに基いて、前記都市計画情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地域取得手段と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基いて、当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する地価情報抽出手段と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基いて前記鑑定対象地点の標準価格を算出する標準価格算出手段とを有することを特徴とする記憶媒体が提供される。
【００２１】
このような構成によれば、前記第１の主要な観点にかかる不動産鑑定補助システムと同様の機能を奏することができる。
【００２２】
さらに、この発明の第３の主要な観点によれば、複数地点の地価情報及び都市計画情報が地図上の位置座標と関連付けられてなる地図データベース上で鑑定対象地点が指定されたことに基いて、前記都市計画情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得する工程と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基いて、当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する工程と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基いて前記鑑定対象地点の標準価格を算出する工程とを有することを特徴とする不動産地価鑑定補助方法が提供される。
【００２３】
このような構成によれば、前記第１の主要な観点にかかる不動産鑑定補助システムと同様の機能を奏することができる。
【００２４】
なお、この発明の他の特徴と顕著な効果は、次の発明の実施の形態の項の説明と添付した図面によってより明確に理解できる。
【００２５】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面に基づき説明する。
【００２６】
（基本構成）
この発明の一実施形態に係る不動産鑑定補助システム１は、図１に示すように、不動産鑑定サービス会社のサーバ装置２に設けられ、かつ、インターネット網３に接続されており、利用者４の端末装置５（例えばパーソナルコンピュータ）と情報交換可能に構成されている。そして、このシステム１は、利用者４からの端末装置５を通したオンラインでの不動産鑑定補助サービスの要求を、その要求内容に応じて処理するように構成されている。
【００２７】
図２は、この不動産鑑定補助システム１を示すブロック図である。
【００２８】
この図に示すように、このシステムは、ＣＰＵ１０、ＲＡＭ１１、入出力装置１２及びモデム１３等が接続されてなるバス１４に、データ格納部１５及びプログラム格納部１６が接続されてなる。
【００２９】
（データ格納部）
データ格納部１５は、地価情報１７及び都市計画情報１８が関連付けられてなる地図データベース１９と、比較可能な地価情報を検索するときの用途地域を決定するために参照する検索用用途地域指定テーブル２０と、各地価情報の詳細情報を格納する地価詳細情報データベース２１と、利用者に自己査定を行わせるための自己査定プログラム２２とを格納する。
【００３０】
前記地図データベース１９は、具体的には、前記地価情報１７及び都市計画情報１８に座標位置を持たせて住宅地図（図９参照）と重ね合わせ表示できるように構成されている。この住宅地図は、所定縮尺に応じた表示を行うために複数の階層から構成されている。
【００３１】
一方、地価情報１７は、地価公示データ、地価調査データ、民間の評価データ及び競売価格データからなる。これら地価公示データ、地価調査データ、民間の評価データ及び競売価格データは、各地点の座標位置及び地点番号を少なくとも含むものである。
【００３２】
さらに、都市計画情報１８は、前記地図上の用途地域（第１種低層住居専用地域や商業地域等の種別）、用途地域界位置データ（用途地域の境界座標位置）及び及び建蔽率や容積率といった属性データからなる。
【００３３】
また、地価詳細情報データベース２１は、前記地価情報１７に含まれる各地点の地点番号、価格時点、価格、用途地域、建蔽率、容積率、駅からの距離といった詳細情報を格納する。この地価詳細情報データベース２１の地点番号は、前記地価情報１７における地点番号と関連づけられている。したがって、住宅地図上で特定の地点を指定することで、前記地点番号を介してこの地価詳細情報データベース２１中の詳細情報を参照することができるように構成されている。
【００３４】
さらに、検索用用途地域指定テーブル２０は、検索対象となる地価情報を決定する際に参照するテーブルであり、例えば図３に示すようなものである。この例では、例えば鑑定対象地点の用途地域が「商業」である場合には、検索対象の第１エリアとして▲１▼商業が選択され、第２エリアとして▲１▼商業▲２▼近商、第３エリアとして▲１▼商業▲２▼近商▲３▼準住居が選択されることを意味する。
【００３５】
また、自己査定プログラム２２は、利用者に対して送信されるものであり、具体的には、図４、図５に示すような表計算プログラムである。この表計算プログラムには、予めこのシステムで求めた標準価格及び鑑定対象地点の属性情報が埋め込まれており（黒丸で示す欄）、利用者がその他の個別情報を入力することにより、鑑定対象地点の自己査定が行えるようになっている。この自己査定プログラムの機能については後で詳しく説明することにする。
【００３６】
（プログラム格納部）
一方、前記プログラム格納部１６には、図示しないメインプログラムの他、図２に示すように、地図検索・表示部２５と、用途地域取得部２６と、鑑定対象地点の接面道路路線価取得部２７と、検索用用途地域取得部２８と、地価情報抽出部２９と、地価情報選択部３０と、標準価格算出部３１と、標準価格出力部３３と、自己査定プログラム送信部３２が格納されている。
【００３７】
これらの構成要素は、実際には複数のプログラム若しくはサブルーチンで構成され、前記ＣＰＵによってＲＡＭ上に呼び出されて実行されるものである。以下、これら構成要素の詳しい機能及び動作を図６〜図８に示すフローチャート及び図９以下に示す画面表示例を参照して説明する。
【００３８】
まず、前記地図検索・表示部２５は、利用者の指定に基いて住宅地図を前記地図データベース１９から検索すると共に、それを利用者４の端末５（ブラウザ）上に表示可能な形式に整形して送信・表示させる機能を有する。表示（検索）する地図の範囲指定は、例えば、「住所」、「駅名」、「目標物（病院等）」から行えるようになっている。図８は、このうち、「住所」による地図データベースの検索画面の例を示したものである。この画面で、都道府県３５、市町村３６、町丁目３７、丁目３８、番地３９、号４０を指定することにより、その指定の詳細度に応じた縮尺の地図データベースが前記データ格納部１５から取り出され、図９に示すように表示されるようになっている。
【００３９】
そして、この地図上で、利用者が不動産鑑定を行いたい地点を、例えばマウス等を用いて画面上で指定することで、その地点の座標が取得される。当該地点の住宅地図の表示及び座標の取得等は、実際には、前記地図検索・表示部２５が、利用者の端末上に例えばＪＡＶＡアプレット等の地図表示プログラムを送信し実行させることで行われる。
【００４０】
図１０は、不動産鑑定実行の確認画面例である。地図上、黒丸地点４２がマウス等で指定した鑑定対象地点である。この鑑定対象地点について、このプログラムによる不動産算定工程を開始するときには実行ボタン４３を押す。この実行ボタン４３が押されることで、図６に示す不動産価格算定工程（Ｓ１〜Ｓ７）が実行される。以下、この算定工程を説明する。
【００４１】
この工程が開始されると、まず、前記用途地域取得部２６が、前記地図検索・表示部２５で取得された地図上の鑑定対象地点の座標に基づいて、当該鑑定対象地点の用途地域を取得する（ステップＳ１）。具体的には、前記地図データベースに関連付けられた都市計画情報にアクセスすることで、当該地点の用途地域及びその属性を取得する。
【００４２】
図１１は、その実行結果を示す画面である。この例では、図に４５で示すように、前記鑑定対象地点は、「東京都世田谷区成城○丁目×番付近」であり、用途地域は「一種低層住宅専用地域」であり、その属性は「建蔽率４０％、容積率８０％、最寄駅は△駅約３００ｍ」である。
【００４３】
次に、前記鑑定対象地点の接面道路路線価取得部２７が、前記地図検索・表示部２５で取得された座標に基づいて前記地価情報１７から当該鑑定対象地点に面する道路の路線価を取得する（図６のステップＳ２）。図１１の例では、前記鑑定対象地点４２に面すると思われる路線（１）〜（４）の路線地価が取得され、図に４６で示す欄に表示される（なお、他の段落及び図面では上記路線価「（１）〜（４）」の各数字は括弧書きではなく全て丸付き数字で記載されている）。
【００４４】
一方、検索用用途地域取得部２８は、前記鑑定対象地点用途地域取得部２６で取得された前記鑑定対象地点の用途地域を前記検索用用途地域決定テーブル２０に適用して、検索対象の用途地域を複数決定する（ステップＳ３）。例えば、前記鑑定対象地点の用途地域が第一種低層住居専用地域（１低専）の場合には、図３に示すように、検索対象の用途地域は、「第１エリア」４８として、▲１▼１低専、「第２エリア」４９として▲１▼１低専▲２▼２低専▲３▼１中専▲４▼２中専、「第３エリア」５０として▲１▼１低専▲２▼２低専▲３▼１中専▲４▼２中専▲５▼１住居▲６▼２住居▲７▼準住居が選択される。この検索用の用途地域の決定は、後で説明するように、抽出する地価情報の数を最初から一定数以上に保つために行われるものである。
【００４５】
ついで、前記地価情報抽出部２９が、前記路線価取得部２７で取得された路線価及び前記検索用用途地域取得部２８で決定された検索用用途地域等に基いて、前記地価詳細情報データベース２１から詳細情報を抽出する。具体的には、図１１に示す画面で、利用者自身が比較例を抽出する基準とするのに適当であると思う路線価にチェックをし、地価情報抽出ボタン４７を押すことにより以下の手順が実行される。
【００４６】
図７は、この地価情報の抽出手順を示すフローチャートである。
【００４７】
この地価情報の抽出手順が開始されると、まず、ステップＳ８で、鑑定対象地点から半径２ｋｍ以内、前面路線価±３０％以内、かつ用途地域が前記の第１エリアに属する地価情報が前記地価情報テーブル２１から検索される。検索された地価情報が５個所以上の場合には（ステップＳ９）、第１エリアのみで２０箇所以上検索されたかを判断し（ステップＳ１０）、２０箇所以上検索された場合には、第１エリアの地価情報のみを表示する（ステップＳ１１）。
【００４８】
一方、第１エリアのみで２０箇所に達しない場合には、第２エリアで１０箇所以上検索できたかを判断し（ステップＳ１２）、１０箇所以上検索できている場合には第２エリアの地価情報のみを表示する（ステップＳ１３）。一方、第２エリアで１０箇所以上検索できていない場合には第３エリアの地価情報を全て表示する（ステップＳ１４）。
【００４９】
一方、前記ステップＳ９で第３エリアの検索結果が５箇所に達しないと判断された場合には、ステップＳ１５で検索範囲を半径４ｋｍ以内に広げて、上限を１００％以上価格が上回る地価情報を、下限は50％以上下回る地価情報をそれぞれ除いて検索を行なう。１ヶ所以上の地価情報が発見された場合には（ステップＳ１６）、前記ステップＳＳ１０〜ステップＳ１４を実行する。ただし、検索結果が１箇所に満たない場合には、検索を中止する（ステップＳ１７）。
【００５０】
この工程で検索された地価情報は、図１２に示す画面に表示される。
このような工程によれば、検索対象地点の価格算定を行うための地価情報として適当な複数の用途地域を決定し、これについての検索を行うことができるから、周囲に同一用途地域の地価情報が少ない場合であっても、一定数以上の地価情報を確保することが容易になる。また、鑑定対象地点の用途地域と同一用途地域の地価情報が優先的に表示されるようになるから、利用者にとっての利便性が増す。また、必要以上に多くの地価情報が表示されることを防止できる効果がある。
【００５１】
ついで、利用者が、表示された地価情報から、標準価格算出に用いる地価情報を任意に選択し、図に５０で示している欄に価格算定する日付けを入力した後、地価算出実行ボタン５１を押すことにより、前記標準価格算出部３１が、選択された地価情報に基いて鑑定対象地点の標準価格を算出する。標準価格は、具体的には、「標準価格＝地価情報価格×時点修正率×路線価比」により算出される。
【００５２】
図１３に示す５３がこの算出結果である。
【００５３】
また、この算出結果は、前記標準価格出力部３３によって図１４、図１５、図１６に示すように出力される。特に、この出力部３３は、図１６に示すように、路線価表示住宅地図ボタン６０が押されることによって鑑定対象地域の住宅地図を所定の縮尺で表示し、公示等・事例位置図ボタン６１が押されることによって採用した地点を住宅地図に重ねて表示し、航空写真ボタン６２が押されることによって鑑定対象地域の航空写真を所定の縮尺で表示するようになっている。
【００５４】
このような手順によれば、利用者が地価を算定する場合の地価情報として適当であると感じた地価情報のみが算定に用いられるので、これ以外の地価情報を排除することが可能になり、地価算定の信頼性が向上する。
【００５５】
なお、このように算出された地価は、標準価格すなわち地価水準であり、鑑定対象地点の個別地価ではない。個々の価格算定は、個別性が非常に強いため、素人や機械に行なわせるのは危険である。したがって、本システムではあえて図１４から図１６に示した地価水準査定表の出力までにとどめている。ただし、このシステムでは、各利用者に自己の責任で最終的な査定を行えるようにするための自己査定プログラムを提供する。
【００５６】
すなわち、図１３に示す画面で自己査定ボタン５４を押すことによって、図４、図５に示す自己査定プログラムが利用者の端末に送信される。このプログラムにおいて、黒丸で示す欄は、前記算出結果が転記されており、利用者がその他の欄を文献の個別性に基いて埋める事で、このプログラムの表計算機能によって対象不動産価格が自動的に算出されるようになっている。
【００５７】
このような構成によれば、個別性の強い最終的な不動産価格の査定についてはこのシステムの外で利用者の自己責任で行なわせることができるので、このシステムを用いたサービスの客観性が担保される効果がある。
【００５８】
なお、上記に説明したのは、この発明の一実施形態にすぎず、発明の要旨を変更しない範囲で種々変形可能であることはいうまでもない。
【００５９】
例えば、上記一実施形態では、インターネットを利用して利用者の端末にサービスを提供するものであったが、その他、社内ＬＡＮ接続されたコンピュータシステムやスタンドアローンのコンピュータシステム上でも実現可能である。また、前記各構成要素は、サーバ上で実行されるものに限定されるものではなく、その一部若しくは全てが利用者の端末上で実行されるものであっても良い。
【００６０】
【発明の効果】
以上説明した構成によれば、より信頼性の高い鑑定サービスを提供することのできる不動産鑑定補助システム等を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】この発明の一実施形態を示す概略構成図。
【図２】不動産鑑定補助システムを示す機能ブロック図。
【図３】検索用用途地域決定テーブルを示す図。
【図４】自己査定プログラムを示す図。
【図５】同じく、自己査定プログラムを示す図。
【図６】このシステムの動作例を示すフローチャート。
【図７】同じく、地価情報抽出手順を示すフローチャート。
【図８】地図表示範囲を指定する画面例を示す図。
【図９】地図表示例を示す図。
【図１０】地価算定地点を示す図。
【図１１】用途地域取得結果画面を示す図。
【図１２】地価情報の抽出結果画面例を示す図。
【図１３】標準価格の算定結果画面を示す図。
【図１４】標準価格査定表を示す図。
【図１５】標準価格査定表を示す図。
【図１６】標準価格査定表を示す図。
【符号の説明】
１…不動産鑑定補助システム
２…サーバ装置
３…インターネット網
４…利用者
５…端末装置
１０…ＣＰＵ
１１…ＲＡＭ
１０…ステップＳＳ
１２…入出力装置
１３…モデム
１４…バス
１５…データ格納部
１６…プログラム格納部
１７…地価情報
１８…都市計画情報
１９…地図データベース
２０…検索用用途地域指定テーブル
２１…地価詳細情報データベース
２２…自己査定プログラム
２５…地図表示・座標取得部
２６…鑑定対象地点用途地域取得部
２７…鑑定対象地点路線価取得部
２８…検索用用途地域取得部
２９…地価情報抽出部
３０…地価情報選択部
３１…標準価格算出部
３２…自己査定プログラム送信部
４２…鑑定地点
４３…実行ボタン
４７…地価情報抽出ボタン
５１…地価算出実行ボタン
５４…自己査定ボタン
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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