(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
個別の不動産の建物の間取り情報又は履歴情報を含む建物のキーポイントとなるデータが施工時期の時系列及び価格費用と共に含まれる個別属性データが記憶されている個別不動産データベースと、
年次と物価変動率を対応させた物価変動率照合基準データ、前記建物のキーポイントとなるデータを評価値と対応させた建物評価照合基準データが含まれる個別属性照合基準データが記憶されている不動産照合データベースと、
前記個別属性データを入力するための個別属性データ入力手段と、
前記個別の不動産についての売却の想定価格を算出する演算処理手段を備え、
該演算処理手段は、
当該個別の不動産について、前記個別属性データの施工時期の価格費用である新築時取得価格に前記物価変動率照合基準データから引用した物価変動率を乗じて算出した再調達価格に対して、所定の減価償却率で減価償却の計算を行い、
さらに、個別の不動産の個別属性データを建物評価照合基準データに照合して得た建物のキーポイントとなるデータに関する評価値を使って所定の算出式で算出した調整率を乗じて、売却想定建物価格を算定する建物査定価格算定手段を含んでいる、ことを特徴とする不動産評価支援システム。
【請求項２】
前記間取り情報には、間取りの可変性データ又は増改築の可能性に関する情報が含まれ、
または前記履歴情報には、定期、随時の補修・更新・改装、リフォームに関する情報が含まれている、ことを特徴とする請求項１に記載した不動産評価支援システム。
【請求項３】
前記履歴情報には、屋根・外壁等の劣化情報が含まれ、前記建物査定価格算定手段が、前記売却想定建物価格を、該履歴情報に関する評価値を得て算出したリフレッシュ調整額を減価額として補正することを特徴とする請求項１に記載した不動産評価支援システム。
【請求項４】
前記個別不動産データベースの個別属性データには、
個別の不動産の所在地及び鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報、及び土地のキーポイントとなるデータが含まれ、
前記不動産照合データベースには、
所在地の評価要素データである最寄り駅からの距離、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報、建物に関する賃料評価項目及び建物価格を含む標準的な中古住宅情報である建物モデル情報と、
土地のキーポイントとなるデータと所定の評価値とを対応させて土地評価照合基準データが含まれ、
さらに、
前記建物モデル情報の建物が存在する最寄り駅別の相場賃料を示す最寄り駅別相場賃料照合データと、
最寄り駅からの距離と賃料を投資額に還元するための利回りとを対応させた利回り照合基準データと、
が記憶されている賃料照合基準データベースを有し、
前記演算処理手段は、
当該個別の不動産について、最寄り駅別相場賃料照合データに照合して、当該個別の不動産の所在する最寄り駅に対応する基準賃料を抽出し、該基準賃料に所定の計算を行って、地価計算用賃料を算定し、
当該個別の不動産の最寄り駅からの距離を、利回り照合基準データに照合して、前記還元の利回りを抽出し、
該地価計算用賃料を該利回りで還元した投資額である利回り還元投資額を算出し、該利回り還元投資額から前記建物モデルの建物価格を減じた価格に対して、所定の算出式で計算を行って得た土地の単位面積価格を使って当該個別の不動産の敷地面積に応じた土地価格を算出し、該土地価格に、個別の不動産の個別属性データを土地評価照合基準データに照合して得た土地のキーポイントとなるデータに関する評価値を使って所定の算出式で算出した調整率を乗じて、売却想定土地価格を算定する土地査定価格算出手段を含んでいる、ことを特徴とする請求項１乃至請求項３のいずれか１項に記載の不動産評価支援システム。
【請求項５】
前記個別不動産データベースの個別属性データには、
個別の不動産の所在地、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報及び建物に関する賃料評価項目が含まれ、
前記不動産照合データベースには、
所在地の評価要素データである最寄り駅からの距離、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報及び建物に関する賃料評価項目を含む標準的な中古住宅情報である建物モデル情報と、
所在地の評価要素データである最寄り駅からの距離、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報及び建物に関する賃料評価項目を、前記建物モデル情報を基準とした評価値に対応させる賃料評価照合基準データと、
が含まれ、
さらに、
前記建物モデル情報の建物が存在する最寄り駅別の相場賃料を示す最寄り駅別相場賃料照合データが記憶される賃料照合基準データベースを有し、
前記演算処理手段は、
当該個別の不動産について、最寄り駅別相場賃料照合データに照合して、当該個別の不動産の所在する最寄り駅に対応する基準賃料を抽出して、該基準賃料に対して、少なくとも、当該個別の不動産の賃料評価項目を賃料評価照合基準データに照合して得た所定の評価値を使って所定の算出式で算出した調整率を乗じて、想定賃料を算出する想定賃料算出手段を有することを特徴とする請求項１乃至請求項４のいずれか１項に記載の不動産評価支援システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、建物の新築から寿命が尽きて解体に至るまでの長期間に亘って、殊に世代間に承継可能な長寿命住宅において、所有者及び家族の状況変化に応じて不動産を有効に活用することを検討する際に、システムを運営する会社関係だけでなく、所有者が直接に自分で当該不動産の評価を的確に且つ簡便に知ることが可能な不動産評価支援システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
例えば、長寿命住宅においては、その建物が利用可能な長期間に亘って所有者及び家族等の状況が変化することが多い。その状況によっては建物及び土地からなる不動産を第三者に貸すこと、或いは売却することを所有者や関係者が検討することがある。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、その際に貸す場合の賃料や売却する場合の譲渡価格等は重要な評価要素であるが、それらの概略値も一般に簡単には知ることが困難である。
【０００４】
不動産仲介業者に相談して相場等を聞くことが多いが、通常の不動産仲介業者では、個別の建物の構造仕様、内装、設備の使用状況、リフォーム、メンテナンス履歴等について、詳細な情報を得ることが困難なために、建物の評価が大雑把になる憾みがあった。
【０００５】
また、土地についても、取引事例を基に経験的な予想値を伝えるに留まるか、近傍の基準値価格を基に各種の比準項目を当該地と比べて推計する程度であった。いずれにしても取引事例、基準値価格として適切なものが見当たらない場合には、地価の変動が大きいと、評価の根拠が薄弱にならざるを得ず、結局、適正妥当な評価が得られないことが多かった。
【０００６】
以上のことに加えて、従来の住宅の寿命が短かったこともあって、中古住宅の場合に、いわゆる土地神話も相俟って慣習として土地の価値に重点が置かれ、建物は付随物として殆ど評価されなかったために、長寿命住宅であっても、建物の価値が正当に評価され難い状況があって、結局、建物及び土地からなる不動産全体の評価が適正に行われ難かった。
【０００７】
本発明は前記課題を解決するものであり、その目的とするところは、中古住宅、殊に長寿命住宅等の建物及び土地の不動産について、賃貸する場合の賃料及び／又は売却する場合の譲渡価格の妥当値を的確に且つ簡便に知得すること、更には所有者にとって、不動産の利用方針が定まらない段階では、不動産業者に相談して事情を事細かく説明し難いこと、更には不動産業者に営業攻勢を掛けられることも好ましくない状況において、不動産の所有者や更には利用関係者が、不動産を賃貸する場合の賃料及び／又は不動産の売却の譲渡価格を自分で直接に的確に且つ簡便に知得して、賃貸か売却かの不動産利用の方向付けを検討することを可能にする不動産評価支援システムを提供する。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
前記目的を達成するために、請求項１の発明は、個別の不動産の建物の間取り情報又は履歴情報を含む建物のキーポイントとなるデータが施工時期の時系列及び価格費用と共に含まれる個別属性データが記憶されている個別不動産データベースと、年次と物価変動率を対応させた物価変動率照合基準データ、前記建物のキーポイントとなるデータを評価値と対応させた建物評価照合基準データが含まれる個別属性照合基準データが記憶されている不動産照合データベースと、前記個別属性データを入力するための個別属性データ入力手段と、前記個別の不動産についての売却の想定価格を算出する演算処理手段を備え、該演算処理手段は、当該個別の不動産について、前記個別属性データの施工時期の価格費用である新築時取得価格に前記物価変動率照合基準データから引用した物価変動率を乗じて算出した再調達価格に対して、所定の減価償却率で減価償却の計算を行い、さらに、個別の不動産の個別属性データを建物評価照合基準データに照合して得た建物のキーポイントとなるデータに関する評価値を使って所定の算出式で算出した調整率を乗じて、売却想定建物価格を算定する建物査定価格算定手段を含んでいる、ことを特徴とする。
【０００９】
また、請求項２の発明は、請求項１に記載の不動産評価支援システムにおいて、前記間取り情報には、間取りの可変性データ又は増改築の可能性に関する情報が含まれ、または前記履歴情報には、定期、随時の補修・更新・改装、リフォームに関する情報が含まれている、ことを特徴とする。
【００１０】
また、請求項３の発明は、請求項１に記載の不動産評価支援システムにおいて、前記履歴情報には、屋根・外壁等の劣化情報が含まれ、前記建物査定価格算定手段が、前記売却想定建物価格を、該履歴情報に関する評価値を得て算出したリフレッシュ調整額を減価額として補正することを特徴とする。
【００１１】
また、請求項４の発明は、請求項１〜３の何れかに記載の不動産評価支援システムにおいて、前記個別不動産データベースの個別属性データには、個別の不動産の所在地及び鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報、及び土地のキーポイントとなるデータが含まれ、前記不動産照合データベースには、所在地の評価要素データである最寄り駅からの距離、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報、建物に関する賃料評価項目及び建物価格を含む標準的な中古住宅情報である建物モデル情報と、土地のキーポイントとなるデータと所定の評価値とを対応させて土地評価照合基準データが含まれ、さらに、前記建物モデル情報の建物が存在する最寄り駅別の相場賃料を示す最寄り駅別相場賃料照合データと、最寄り駅からの距離と賃料を投資額に還元するための利回りとを対応させた利回り照合基準データと、が記憶されている賃料照合基準データベースを有し、前記演算処理手段は、当該個別の不動産について、最寄り駅別相場賃料照合データに照合して、当該個別の不動産の所在する最寄り駅に対応する基準賃料を抽出し、該基準賃料に所定の計算を行って、地価計算用賃料を算定し、当該個別の不動産の最寄り駅からの距離を、利回り照合基準データに照合して、前記還元の利回りを抽出し、該地価計算用賃料を該利回りで還元した投資額である利回り還元投資額を算出し、該利回り還元投資額から前記建物モデルの建物価格を減じた価格に対して、所定の算出式で計算を行って得た土地の単位面積価格を使って当該個別の不動産の敷地面積に応じた土地価格を算出し、該土地価格に、個別の不動産の個別属性データを土地評価照合基準データに照合して得た土地のキーポイントとなるデータに関する評価値を使って所定の算出式で算出した調整率を乗じて、売却想定土地価格を算定する土地査定価格算出手段を含んでいる、ことを特徴とする。
【００１２】
また、請求項５の発明は、請求項１〜４の何れかに記載の不動産評価支援システムにおいて、前記個別不動産データベースの個別属性データには、個別の不動産の所在地、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報及び建物に関する賃料評価項目が含まれ、前記不動産照合データベースには、所在地の評価要素データである最寄り駅からの距離、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報及び建物に関する賃料評価項目を含む標準的な中古住宅情報である建物モデル情報と、所在地の評価要素データである最寄り駅からの距離、鉄道、バス、徒歩時間等のアクセス情報及び建物に関する賃料評価項目を、前記建物モデル情報を基準とした評価値に対応させる賃料評価照合基準データと、が含まれ、さらに、前記建物モデル情報の建物が存在する最寄り駅別の相場賃料を示す最寄り駅別相場賃料照合データが記憶される賃料照合基準データベースを有し、前記演算処理手段は、当該個別の不動産について、最寄り駅別相場賃料照合データに照合して、当該個別の不動産の所在する最寄り駅に対応する基準賃料を抽出して、該基準賃料に対して、少なくとも、当該個別の不動産の賃料評価項目を賃料評価照合基準データに照合して得た所定の評価値を使って所定の算出式で算出した調整率を乗じて、想定賃料を算出する想定賃料算出手段を有することを特徴とする。
【００１３】
【発明の実施の形態】
図により本発明に係る不動産評価支援システムの一実施形態を具体的に説明する。図１は本発明システムの基本構成の実施形態を示すブロック図である。図１において、第一入力手段１、第二入力手段２、照合指示手段３、記憶手段４、演算処理手段５及び出力手段６を示し、夫々の機能を以下に詳細に説明する。
【００１４】
実際の不動産評価支援システムでは、それを運営する会社の規模、業務範囲、支店・営業所等の配置状況、代理店の有無及び協力関係度合、不動産所有者の状況等に応じて、所要の全ての手段が本社等のセンター、支店、代理店等に配置され、更に第一入力手段、照合指示手段及び出力手段が所有者に配置される。
【００１５】
各手段の機能を行う具体的な機器及び関連機器等は、コンピュータ関連システム等で、常法として利用される入出力装置、表示装置、印刷装置、端末装置、中央処理装置、記録媒体、サーバ装置、セキュリティ装置、識別装置、暗号装置及びこれらを結合する有線・無線の通信方式を適切に組み合わせること、例えばＬＡＮ、イントラネット、インターネット等に依って構成される。また永年の間に種々の要因変化や機器・ハード等の進歩に追随して適宜に改変されるものである。
【００１６】
第一入力手段１、第二入力手段２及び照合指示手段３はキーボード、マウス等の一つの入力装置として一体化されても良く、これらの操作確認のためのモニター表示装置は常套手段として併用され、またモニター表示装置が出力手段６の一部として兼用することも可能である。
【００１７】
記憶手段４、演算処理手段６は、いわゆる、ＣＰＵやメモリ等を有する中央処理装置としてユニット化されることが実際的である。出力手段６は利用に便利な形態で出力すれば良く、必要の都度に視認するだけで良いものは、ＣＲＴ(陰極線管)、液晶ディスプレイ等のモニター機器に所要のレイアウトで表示し、また、或る期間保管して検討するもの等においては、文書に印刷する等、常法の装置が利用できる。
【００１８】
記憶手段４は、個別不動産データベース、不動産照合データベース及び賃料照合データベースを有する。個別不動産データベースには個別建物属性ファイル及び個別土地属性ファイルが含まれる。
【００１９】
不動産照合データベースには建物属性照合ファイル及び土地属性照合ファイルが含まれる。賃料照合データベースには賃料照合ファイル及び利回り照合ファイルが含まれる。
【００２０】
個別建物属性ファイルには個別不動産の建物に関連する個別建物属性データ項目が収納される。尚、不動産評価支援システムが対象にする全ての不動産に管理記号を付与しておくと、管理に便利である。
【００２１】
個別建物属性データ項目は、当該建物に関連して建物の特徴を表すデータ項目であり、種類、タイプ、型番、外観、階層、延床面積、間取り、部材、インテリア内装、エクステリア外装、給排水・電力・ガス等のユーティリティ、照明・通信回線等の電気設備、空調・給湯等の付帯設備、駐車場設備、庭等の建物周囲状況、リフォーム状況、定期及び／又は随時の補修・更新・改装の状況等の履歴の内で、当該建物のキーポイントになるデータ項目が施工時期等の時系列、グレード、価格費用等と共に認識把握されるものである。
【００２２】
個別土地属性ファイルには個別不動産の土地に関連する個別土地属性データ項目が収納される。個別土地属性データ項目は、当該土地に関連して土地の特徴を表すデータ項目であり、所在地及び関連する建蔽率や容積率等、鉄道・バス・徒歩時間等のアクセス、関係道路、買物の便、教育機関・公園・病院等の社会インフラ、いわゆる嫌悪施設等の状況、周辺土地との高低差等の地形状況、敷地面積、敷地形状、東西南北・接道状況等の内で、当該土地のキーポイントになるものである。
【００２３】
建物属性照合ファイルには、建物の評価に係る基本要素情報に関し、所定のランク評価付けを行い標準的な照合基準を設定した建物属性照合データ項目を収納する。例えば、物価変動率、現価率、間取りの良し悪し、内装・設備のリフォーム状況、増築の有無、ロングライフ可変率（間取り変更・増築の自由度）、屋根・外壁等のリフレッシュ状況等が含まれる。また、標準的な中古住宅の建物モデルの情報も収納している。
【００２４】
土地属性照合ファイルには、土地の評価に係る基本要素情報に関し、所定のランク評価付けを行い標準的な照合基準を設定した土地属性照合データ項目を収納する。例えば、接道状況、前面道路幅の広狭、道路及び隣地との高低差、近隣の嫌悪・危険施設の有無、眺望・景観、通風、日照、敷地形状の不整形度合、将来の交通便等が含まれる。
【００２５】
賃料照合ファイルには基準賃料、賃貸の想定賃料、地価計算用賃料等が含まれる。基準賃料は所在地の沿線・最寄り駅から基準的な距離にあって、築年数・型・広さ等が標準的な建物モデルから算出するものであり、個別の不動産について賃貸の想定賃料は基準賃料を基にして、最寄り駅からの実際距離や実際の築年数・型・広さ等所在地・建物の評価要素（評価値）を使って加味補正して算出するものであり、地価計算用賃料は基準賃料を基にして最寄り駅からの実際距離を加味補正して算出するものである。それらには、それぞれ、所要の照合基準が設定されている。
【００２６】
利回り照合ファイルには、金融市場の金利水準等を参考にして設定された利回りが含まれるが、鉄道沿線の最寄り駅の差異に由来する利回りに差異がある場合には、地域利回りが設定される。
【００２７】
第一入力手段１は、記憶手段４の個別不動産データベースの個別建物属性ファイル及び個別土地属性ファイルに、それぞれ個別の不動産の建物に関連する個別建物属性データ項目及び土地に関連する個別土地属性データ項目を入力するためのものである。
【００２８】
第二入力手段２は、記憶手段４の不動産照合データベースの建物属性照合ファイル及び土地属性照合ファイル、賃料照合データベースの賃料照合ファイル及び利回り照合ファイルに標準的な照合基準を設定するためのものである。
【００２９】
照合指示手段３は、所要の数値を算出するために、当該個別の不動産の個別建物属性ファイル、個別土地属性ファイルの内で、所要の重要なデータ項目を建物属性照合ファイル、土地属性照合ファイル、賃料照合ファイル及び利回り照合ファイルの照合基準に照合することを指示するためのものである。
【００３０】
演算処理手段５は、前記照合指示手段３の照合指示に基づいて、記憶手段４の各種のデータベースとやり取りして、次の一つ以上すなわち、当該個別の建物について、新築当時の取得価格を基に建物照合ファイルに照合して、物価変動率を加味補正して再調達価格を算出し、この算出値を減価償却して建物基本現価を算出し、この算出値に建物の評価要素（評価値）を使って加味補正して売却の想定建物価格を算定すること、当該個別の不動産について、最寄り駅・建物モデルから基準賃料を算出し、この算出値を基に所在地・建物の評価要素（評価値）を使って加味補正して賃貸の想定賃料を算定すること、及び／又は基準賃料を基に最寄り駅からの距離を加味補正して地価計算用賃料を算出し、この算出値を基に利回り還元投資額を算出し、この算出値と建物モデル価格との差として土地モデル価格を算出し、建物モデルの延床面積を容積率（住宅用途に合わせて上限値を設定する）で割算した数値に依り土地モデル価格を割算して単位面積土地価格を算出し、及びこの算出値と敷地面積の積に所在地の評価要素（評価値）を使って加味補正して売却の想定土地価格を算定すること、の演算処理機能を有する。
【００３１】
出力手段６は演算処理手段５の演算処理結果を所定の形式で出力する。
【００３２】
図２は、本実施形態を示すブロック図で、この場合にはシステムを運営する会社として本社、支店及び代理店がある。センター機器13は不動産評価支援システムを運営する中枢セクションである本社のセンター等に設置されるもので、第一入力手段１、第二入力手段２、照合指示手段３、記憶手段４、演算処理手段５及び出力手段６等の全ての機能を有する。
【００３３】
支店機器12は、通常、第一入力手段１、照合指示手段３及び出力手段６の機能を有するが、例えば大規模支店では記憶手段４及び演算処理手段５の一部の機能も併有させる方がベターな場合もあり、また非常事態に備えて、サブセンターとしてセンター機器13と同様の機器を設置し、バックアップ機能を付与することに依り、危機管理体制も向上する。
【００３４】
代理店機器11は、通常、第一入力手段１、照合指示手段３及び出力手段６の機能を有するが、アクセスを許可するものの識別、パスワード等の常套手段が、適宜、組み込まれるものとする。
【００３５】
所有者機器14は、不動産所有者に設置され、通常、第一入力手段１、照合指示手段３及び出力手段６の機能を有するが、インターネットに接続するパソコン等の端末の他、簡便には携帯電話装置等も利用可能である。更にハードの進歩発展に依って開発される装置も、適宜、利用される。
【００３６】
センター機器13、支店機器12、代理店機器11及び所有者機器14等は、適宜、有線・無線等の通信方式が利用されて、相互に結合される。
【００３７】
以下に本発明の不動産評価支援システムの各演算処理について記述する。第一に、個別の不動産の賃貸の想定賃料を算定する演算処理について説明する。
【００３８】
図３は、基準賃料を算出するための建物属性照合ファイルに収納される建物のモデル情報である「建物モデル」を示すマトリックス図である。ここには、標準的な中古住宅を建物のモデルとして建物属性データ項目すなわち最寄り駅からの距離、築年数、延床面積、間取り、間取り内容、階数等が設定されている。
【００３９】
前記建物モデルが存在する最寄り駅別賃料相場を示す賃料照合ファイル(図示省略)から、当該個別の不動産が所在する最寄り駅に対応する賃料を抽出し、これを「基準賃料」とする。
【００４０】
図４は、前記「基準賃料」を基に当該個別の不動産の所在地及び建物の個別土地属性データ項目と個別建物属性データ項目を照合し、加味補正して賃貸の想定賃料を算出するための賃料照合ファイルの例を示すマトリックス図である。
【００４１】
前記賃料照合ファイルに設定される評価項目は、所在地の評価要素（評価項目）として、最寄り駅からの距離は徒歩又はバス便の所要時間があり、評価点(図３の建物モデルで設定された最寄り駅からの距離の７分を評価点０に設定する。以下、築年数、延床面積、間取り、間取り内容、階数等についても図３の建物モデルで設定されたものを評価点０に設定する。)が設定されている。
【００４２】
また、建物の評価要素（評価項目）として、築年数、間取り内容、階数、内装・設備等(以下同様)があり、それぞれの評価点が設定されている。これを用いて当該個別の不動産について所在地及び建物の双方の評価に該当する評価点を合計して評価合計を算出し、前記評価合計に１００を加えた数値を１００で割算して「賃料評価率 (小数表示)」 を算出する。
【００４３】
一方、当該個別不動産の建物の延床面積を、図３の建物モデルの延床面積で割算して「延床面積比率」を算出する。最後に前記の「基準賃料」、「賃料評価率」及び「延床面積比率」を三重積して、賃貸の想定賃料を算定する。
【００４４】
第二に、個別不動産の売却の想定建物価格を算出する演算処理について説明する。図５は、新築当時の建物取得価格を基に売却の想定建物価格を算出するための建物属性照合ファイルの例を示すマトリックス図である。
【００４５】
図５の「(1)再調達価格」は、当初の新築建物と同一の建物を現時点で新築した場合の価格であり、「新築時取得価格」を物価変動率により加味補正して算出するものである。
【００４６】
具体的には、物価変動率としては図６に例示される「契約年別建築費倍率」を用い、前記「新築時取得価格」と前記「契約年別建築費倍率」とを掛算して「(1)再調達価格」を算出する（図５の(1)の該当する算出式を適用）。
【００４７】
更に前記「(1)再調達価格」を減価償却する方法としては、「(2)現価率」で補正して(図５の(2)の該当する算出式を適用)、「建物基本現価」を算出する。尚、当該建物において増築している場合には、当該建物を新築した時点で増築部分を増築したものと仮定して、同様の算出方法で「(3)増築部価格」を算出する。
【００４８】
更に前記「(3)増築部価格」を、実際に増築した時点からの減価償却すなわち「(4)増築部現価率」で補正して(図５の(4)の該当する算出式を適用)、「増築部基本現価」を算出する。
【００４９】
この場合、建物全体の「建物基本原価」は、当初の新築部分の建物基本現価と増築部基本現価とを合算した数値となる。尚、複数回に亘って増築した場合には、同様に計算する。
【００５０】
ここで個別不動産の「建物基本原価」に建物の履歴情報の評価要素（評価値）を使って加味補正するため、図５に示される「調整率」（「(5)間取り調整率」、「(6)リフォーム調整率」、「(7)ロングライフ可変率」（間取り変更・増築の自由度））と「調整価格」（「(8)リフレッシュ調整」（建物属性ファイルに記録された履歴情報から屋根・外壁等の劣化を評価して算出した減価額））等が挙げられる。
【００５１】
実際のシステムでは、時代の趨勢等に依って、評価要素の項目やその評価点付けを改訂して、実情に合致するシステムとして運営することになる。「(5)間取り調整率」の算出では、収納面積率、通風、採光、動線計画、地域性、時代性、シルバーケア等の評価項目を評価する。
【００５２】
図７は、間取り調整率を算出するための照合基準（各評価項目と評価点設定）の例を示すマトリックス図である。例えば、収納面積については、収納面積合計を延床面積で割算した収納面積率に対応する点数がその評価点(標準的な７％〜８％を評価点０に設定、以下同様)になる。
【００５３】
同様に収納面積以外の評価要素（評価項目）についても、評価点を得て、各評価点を合算して「評価合計」を算出する。更に「評価合計」に１００を加算し、それを１００で割算して「(5)間取り調整率」(小数表示)が算出される（図５の(5)の該当する算出式を適用）。
【００５４】
同様に、「(6)リフォーム調整率」、「(7)ロングライフ可変率」についても、同様にそれぞれの照合基準に照合して（図示省略）、それらの数値(小数表示)を得る（図５(6)，(7)の該当する算出式を適用）。最後に、前記「建物基本原価」に「調整率」（(5)×(6)×(7)）を掛け算し、更に「調整価格」（「(8)リフレッシュ調整価格」）を引き算して、売却の想定建物価格を算定する（図５の「建物査定価格」の算出式を適用）。
【００５５】
第三に個別不動産の売却の想定土地価格を算定する演算処理について説明する。図９は、売却の想定土地価格を算出するための土地属性照合ファイルの例を示すマトリックス図である。ここでは、まず前述の「基準賃料」を賃料照合ファイル（図４参照）に照合して、当該個別の不動産の「最寄り駅からの距離」の評価点により補正し、「地価計算用賃料」を算出する。
【００５６】
この「地価計算用賃料」に利回り照合ファイルを照合して、当該地域の利回りで還元する投資額である「利回り還元投資額」を算出する。図８は、利回り照合ファイルに収納される地域利回り照合基準の例を示すマトリックス図である。現時点では、鉄道沿線の最寄り駅によって利回りに差異があるので、地域利回りを設定している例を示した。
【００５７】
ついで前記「利回り還元投資額」から「建物モデル」の価格（図３参照）を引き算し、「土地価格」を算出する。更に前記土地価格を、建物モデルの「延床面積」（図３参照）を個別土地属性ファイル（図示省略）に収納される所在地の「容積率」（住宅用途に合わせて上限値を設定する）で割算した数値に依って除し、「単位面積土地価格」を算出する。更に個別土地属性ファイルに収納される個別不動産の「敷地面積」を掛け算して個別不動産の「仮土地価格」を算出する。
【００５８】
ここで、当該個別土地属性ファイルに収納される所在地の評価要素（評価値）を使って加味補正するために規模修正、接道状況、前面道路幅、道路との高低差、眺望・景観、騒音・振動等評価項目に対応した評価点を合計して「評価合計」を算出し、前記評価合計に１００を加算した数値を１００で割算して、「地価評価率」を得る。
【００５９】
最後に前記「仮土地価格」に、前記「地価評価率」を掛け合わせ、売却の想定土地価格を算定する（図９の土地査定価格の算出式を適用）。
【００６０】
図10は個別建物属性ファイル、個別土地属性ファイルに、それぞれ個別建物属性データ項目、個別土地属性データ項目を入力し、更に想定賃料及び／又は売却の不動産価格の演算処理を照合指示して、それらの数値を出力する処理手順を示すフローチャートである。
【００６１】
尚、各属性データ項目は、通常当該データの発生・改変の際に、入力され、その後に必要の際に照合指示・出力が行われるが、当該不動産について各属性データ項目の入力が完備していないこともあり、そのような場合には入力・照合・指示が一連して行われる。
【００６２】
図10は、前記の入力・照合指示・演算処理・出力を所有者機器14とセンター機器13との間で行う例(図１、図２参照)を示している。また、所有者機器14はセンター機器13に、常時には、接続されていないので、ステップＳ1001で所有者機器14をセンター機器13に接続する。
【００６３】
接続方法については無線、有線、光ファイバー等の方式が、適宜、利用される。ステップＳ1002で所有者機器14のモニター画面に入力する属性データ項目が所定のレイアウト、順序等でガイド表示される。
【００６４】
ステップS1003で所有者機器14の第一入力手段１(図１参照)から、個別の不動産に関する建物属性データ項目、土地属性データ項目を、センター機器13の記憶手段４(図１参照)の建物属性ファイル、土地属性ファイルに入力する。
【００６５】
更にＳ1004で当該不動産について賃貸の想定賃料及び／又は売却の価格の演算処理を照合指示し、所定の演算処理されて、Ｓ1005で賃貸の想定賃料及び／又は売却の価格を出力する。一連の入力処理を完了した後に、ステップＳ1006で所有者機器14をセンター機器13から分離する。
【００６６】
以上、所有者機器14からの入力・照合指示等について説明したが、センター機器13、支店機器12、代理店機器11からの場合も同様に行われる。
【００６７】
図11は不動産照合データベースの建物属性照合ファイル、土地属性照合ファイル及び／又は賃料照合データベースの賃料照合ファイル、利回り照合ファイルに標準的な照合基準を設定入力する実施形態を示すフローチャートである。
【００６８】
図11では、設定入力をセンター機器13(図２参照)で行う。ステップＳ1101では、センター機器13の第二入力手段から記憶手段４(図１参照)の建物属性照合ファイルに照合基準を設定する。
【００６９】
同様にステップＳ1102では、土地属性照合ファイルに照合基準を設定する。ステップＳ1103では、賃料照合ファイルに照合基準を設定する。ステップＳ1104では、利回り照合ファイルに照合基準を設定する。
【００７０】
図11は例示するために、ステップＳ1101〜ステップＳ1104を直線的に並べてあるが、それらの設定処理の順序を逆にしても差し支えないし、或る時点でその内の一つだけを設定入力することもあり、また改訂、追加、削除することもあり得る。
【００７１】
また、照合基準の設定は支店機器12から行われる場合もあり得るが、同様に行われる。
【００７２】
【発明の効果】
本発明は、上述の如き構成と作用とを有するので、不動産市場における中古住宅の賃貸の賃料及び／又は売却の譲渡価格を評価するに際し、最寄り駅及び建物モデルの基準賃料を算出し、この算出値に当該不動産の評価要素（評価値）を使って加味補正して、妥当な賃貸の想定賃料を的確に且つ簡便に算定できる。
【００７３】
また、新築時の構造・仕様、内装、設備等の状況、及びその後のリフォームやメンテナンス等の履歴を含む当該建物の種々の情報を加味補正して、売却の想定建物価格を算定し、その評価の妥当性を著しく高めることが可能になる。
【００７４】
更に土地についても、不動産の収益性に着目し、極めて客観的な指標を導入して、その基準を基に不動産価格を的確に且つ簡便に算出し、この算出値より想定建物価格を差し引いて、売却の想定土地価格を算定できる。更には当該不動産について、賃貸の賃料及び／又は売却の譲渡価格を、所有者が自分で直接に知得することも可能である。
【図面の簡単な説明】
【図１】  本発明の基本構成の実施形態を示すブロック図である。
【図２】  配置される機器の実施形態を示すブロック図である。
【図３】  基準賃料を算出するための建物属性ファイルに収納される「建物モデル」の例を示すマトリックス図である。
【図４】  基準賃料を基に賃貸の想定賃料を算出するための賃料照合ファイルに収納される算出式と照合基準（各評価項目と評価点設定）の例を示すマトリックス図である。
【図５】  売却の想定建物価格を算出するための建物属性照合ファイルに収納される算出式の例を示すマトリックス図である。
【図６】  建物属性照合ファイルに収納される物価変動率として契約年別建築費倍率の例を示すマトリックス図である。
【図７】  建物属性照合ファイルに収納される間取り調整率の照合基準（各評価項目と評価点設定）の例を示すマトリックス図である。
【図８】  利回り照合ファイルに収納される地域利回り照合基準の例を示すマトリックス図である。
【図９】  売却の想定土地価格を算出するための土地属性照合ファイルに収納される算出式と照合基準（各評価項目と評価点設定）の例を示すマトリックス図である。
【図10】  各属性データ項目を各属性ファイルに入力し、演算処理を照合指示し、結果を出力する実施形態を示すフローチャートである。
【図11】  各種の照合ファイルに照合基準を設定入力する実施形態を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１…第一入力手段
２…第二入力手段
３…照合指示手段
４…記憶手段
５…演算処理手段
11…代理店機器
12…支店機器
13…センター機器
14…所有者機器
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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