(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃借人が賃貸物件に関する賃料等の保証を含む賃貸保証の委託契約を行う賃貸物件管理機構の賃貸物件管理機構端末と、前記賃貸物件管理機構が賃貸保証代理店契約を結んでいる賃貸保証機構に設けられていると共に前記賃貸物件管理機構端末と回線を介して接続されており、賃貸保証に関する処理を行うコンピュータと、前記賃貸保証機構に設けられていると共に前記コンピュータに接続されており、賃貸保証情報を格納するデータベースと、前記賃借人に関する少なくとも賃料の集金代行及び振替管理を行う賃料等振替管理機構に設けられており、前記賃貸保証機構の前記コンピュータ及び前記データベースと回線を介して接続されている賃料等振替管理機構端末と、前記賃貸保証機構端末と回線を介して接続されている損害保険機構の損害保険機構端末とを備えており、前記賃貸保証が前記損害保険機構による火災保険を付帯しており、前記賃貸物件管理機構の前記賃貸物件管理機構端末は、前記賃借人が該賃貸物件管理機構との間で前記賃貸保証委託契約を行うと前記賃貸保証機構の前記コンピュータに該賃貸保証委託契約の内容を通知するように構成されており、前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記賃貸物件管理機構の前記賃貸物件管理機構端末から該賃貸保証委託契約の内容を受け取ると、該賃貸保証に関する情報を前記データベースに格納して登録すると共に火災保険情報を前記損害保険機構の前記損害保険機構端末に通知し、賃貸保証契約の保証期間と火災保険の保険期間とが一致するように、該賃貸保証契約の保証開始と共に該火災保険による保証を開始させ、該賃貸保証契約の保証終了と共に該火災保険による保証を終了させるように構成されていることを特徴とする賃貸保証システム。
【請求項２】
前記賃貸保証機構は、前記損害保険機構に対して火災保険の代理店契約を結んでおり、該火災保険の保険契約者であることを特徴とする請求項１に記載の賃貸保証システム。
【請求項３】
前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記賃貸物件管理機構の前記賃貸物件管理機構端末から前記賃借人との賃貸借契約情報を受け取ると、該賃貸借契約情報と前記賃貸保証に関する情報を対応させて前記データベースに格納するように構成されていることを特徴とする請求項１又は２に記載の賃貸保証システム。
【請求項４】
前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記賃借人が支払った賃貸保証の保証料を前記賃貸物件管理機構の前記賃貸物件管理機構端末を介して受け取ると、火災保険料を前記損害保険機構に送金するように構成されていることを特徴とする請求項１から３のいずれか１項に記載の賃貸保証システム。
【請求項５】
前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記賃借人の口座振替情報を前記賃貸物件管理機構の前記賃貸物件管理機構端末を介して受け取ると該口座振替情報を前記賃料等振替管理機構の賃料等振替管理機構端末に通知し、前記賃貸物件管理機構の前記賃貸物件管理機構端末から前記賃貸保証委託契約の内容を受け取ると賃料等の請求及び送金情報を前記賃料等振替管理機構の賃料等振替管理機構端末に通知するように構成されていることを特徴とする請求項１から４のいずれか１項に記載の賃貸保証システム。
【請求項６】
前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記賃借人が前記賃貸保証委託契約の申込みを前記賃貸物件管理機構に行った際に該賃貸物件管理機構の前記賃貸物件管理機構端末から前記賃借人の情報を受け取り、該賃借人に関する入居審査を行うように構成されていることを特徴とする請求項１から５のいずれか１項に記載の賃貸保証システム。
【請求項７】
前記賃料等振替管理機構は前記賃貸物件管理機構に対して前記賃借人の賃料等を立替えて支払いし、前記賃貸保証機構は前記賃料等振替管理機構に対して該立替え金の差額を支払うように構成されていることを特徴とする請求項１から６のいずれか１項に記載の賃貸保証システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃借者と賃貸物件の貸主又は管理者との間でなされる賃貸借契約に関する賃料等を保証する賃貸保証システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の賃貸物件を借りる場合、賃借者（借主）は、その賃貸物件の管理者（例えば不動産仲介業者）を介して貸主又は賃貸物件管理者と賃貸借契約を結ぶ。賃貸物件管理者は、この賃貸借契約に従って借主から賃料の集金を行い、貸主が存在する場合には所定費用を差し引いた賃料をこの貸主に支払う。
【０００３】
従来より、この賃料に滞納が生じた場合にこれを保証する滞納賃料保証が実施されている。例えば、特許文献１には、賃料の立替を保証する会社とあらかじめ契約しておき、この賃料立替保証会社が滞納賃料を保証するようにした賃貸管理システムが提案されている。
【０００４】
この特許文献１に開示された賃貸管理システムでは、クレジットカード会社（賃料立替保証会社）は不動産仲介業者（賃貸管理会社）に賃料を立替支払いし、借主が賃料を滞納した場合に滞納保証賃料を不動産仲介業者に支払うように構成されている。また、不動産仲介業者は、火災保険の代理店でもあり、損害保険会社の火災家財保険への借主の加入手続きの代理を行うように構成されている。
【０００５】
【特許文献１】特開２００２−０９２５１３号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
上述した従来のシステムでは、借主が賃貸物件及び／又はその家財に対して火災保険に加入する場合、賃貸借契約とは別個に火災保険契約を火災保険の代理店である不動産仲介業者と結ぶ必要がある。このため、火災保険契約手続きが非常に煩雑であった。また、不動産仲介業者は、火災保険の代理店となるために、損害保険会社と代理店契約を行う必要があり、その手続き自体が煩雑であるのみならず、代理店の条件を満足させるために募集人資格を取得したり、研修や監査を行う必要が生じる。さらに、借主と火災保険契約を行う際に１時間程度の説明が要求され、火災保険契約後も、保険申込書の事務処理、保険料の集金及び送金処理、保険更新の事務処理等の非常に煩雑な処理を強いられる。
【０００７】
従って本発明の目的は、賃貸借物件に関する火災保険契約を非常に簡易に行うことができる賃貸保証システムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明によれば、賃借人が賃貸物件に関する賃料等の保証を含む賃貸保証の委託契約を行う賃貸物件管理機構と、賃貸物件管理機構が賃貸保証代理店契約を結んでいると共に賃貸物件管理機構と回線を介して接続されており、賃貸保証に関する処理を行うコンピュータ及び賃貸保証情報を格納するデータベースを有する賃貸保証機構と、賃借人に関する賃料等の集金代行及び振替管理を行うと共に賃貸保証機構と回線を介して接続されている賃料等振替管理機構と、賃貸保証機構と回線を介して接続されている損害保険機構とを備えており、賃貸保証が損害保険機構による火災保険を付帯しており、賃貸物件管理機構は、賃借人が賃貸物件管理機構との間で賃貸保証委託契約を行うと賃貸保証機構にこの賃貸保証委託契約の内容を通知するように構成されており、賃貸保証機構は、賃貸物件管理機構からこの賃貸保証委託契約の内容を受け取ると、賃貸保証に関する情報をデータベースに格納すると共に火災保険情報を損害保険機構に通知して火災保険による保証を行わせるように構成されている賃貸保証システムが提供される。
【０００９】
賃貸物件に関する賃料等の保証を含む賃貸保証に損害保険機構による火災保険が付帯されており、賃借人が賃貸物件管理機構との間でその賃貸保証の委託契約を行うと、賃貸保証機構が火災保険情報を損害保険機構に通知し、これにより損害保険機構による火災保険による保証が行われる。その結果、賃貸借物件に関する火災保険契約を借主及び賃貸物件管理機構が非常に簡易に行うことができる。
【００１０】
即ち、本発明によれば、借主が賃貸物件及びその家財に対して火災保険に加入する場合、賃貸借契約とは別個に火災保険契約を結ぶ必要がなく、１本の賃貸保証契約を行えば火災保険が自動付帯されるので手続きが非常に簡易となる。一方、賃貸物件管理機構は、火災保険の代理店となる必要がないので、損害保険機構と代理店契約も不要となり、代理店の条件を満足させるための種々の煩雑な処理も不要となるので、負担が大幅に低減化される。借主と火災保険契約を行う際に要求された長時間の説明も不要となり、その後の保険申込書の事務処理、保険料の集金及び送金処理、保険更新の事務処理等の処理も不要となるので手続が大幅に簡略化される。
【００１１】
なお、本発明における賃貸物件とは、用途が住居、店舗又は事務所に係わる賃貸物件であり、例えばビルディングの部屋やフロア、戸建て住宅、アパートやマンションの部屋、店舗、事務所、駐車場等の不動産の賃貸物件を対象とするものである。ただし、工場や倉庫等の賃貸物件に適用することも可能である。また、賃料等とは、賃料自体である家賃の他に、管理費、共益費、駐車場代、及び水道代等の変動費を含むことを意味している。
【００１２】
賃貸保証機構は、損害保険機構に対して火災保険の代理店契約を結んでおり、この火災保険の保険契約者であることが好ましい。
【００１３】
賃貸保証機構は、賃貸物件管理機構から賃借人との賃貸借契約情報を受け取ると、賃貸借契約情報と賃貸保証に関する情報を対応させてデータベースに格納するように構成されていることも好ましい。
【００１４】
賃貸保証機構は、賃借人が支払った賃貸保証の保証料を賃貸物件管理機構を介して受け取ると、火災保険料を損害保険機構に送金するように構成されていることも好ましい。
【００１５】
賃貸保証機構は、賃借人の口座振替情報を賃貸物件管理機構を介して受け取ると口座振替情報を賃料等振替管理機構に通知し、賃貸物件管理機構から賃貸保証委託契約の内容を受け取ると賃料等の請求及び送金情報を賃料等振替管理機構に通知するように構成されていることも好ましい。
【００１６】
賃貸保証機構は、賃借人が賃貸保証委託契約の申込みを賃貸物件管理機構に出向いた際に賃貸物件管理機構から賃借人の情報を受け取り、賃借人に関する入居審査を行うように構成されていることも好ましい。
【００１７】
賃料等振替管理機構は賃貸物件管理機構に対して賃借人の賃料等を立替えて支払いし、賃貸保証機構は賃料等振替管理機構に対してこの立替え金の差額を支払うように構成されていることも好ましい。
【発明の効果】
【００１８】
本発明によれば、賃貸借物件に関する火災保険契約を借主及び賃貸物件管理機構が非常に簡易に行うことができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１９】
図１は本発明の一実施形態における賃貸保証システムの全体構成及びデータの流れを概略的に示すブロック図であり、図２は図１の賃貸保証システムにおける各構成要素自体の処理内容及び構成要素間の処理内容を示すブロック図である。
【００２０】
これらの図において、１０は賃貸物件の貸主１１及び借主１２（図２）と賃貸物件の賃貸借契約を行うと共にその賃貸物件の管理を行う例えば不動産仲介会社である賃貸物件管理機構、１３は賃貸物件管理機構１０に対して賃料等の滞納保証やその他の保証を行う例えば賃貸保証会社である賃貸保証機構、１４は借主１２からの賃料等の集金代行を行うと共に振替の管理及び賃料等の立替支払を行うための、例えばクレジット会社１４ａ並びにその事務処理やデータ管理等を行うデータ処理及び管理会社１４ｂ等からなる賃料等振替管理機構、１５は賃貸物件の火災保険業務を行う例えば損害保険会社である損害保険機構をそれぞれ示している。
【００２１】
なお、本実施形態における賃貸物件とは、用途が住居、店舗又は事務所に係わる賃貸物件であり、例えばビルディングの部屋やフロア、戸建て住宅、アパートやマンションの部屋、店舗、事務所、駐車場等の不動産の賃貸物件を対象とするものである。ただし、工場や倉庫等の賃貸物件に適用することも可能である。また、賃料等とは、賃料自体である家賃の他に、管理費、共益費、駐車場代、及び水道代等の変動費を含むことを意味している。
【００２２】
図１に示すように、賃貸保証機構１３は中央データ処理部１３ａ及び端末部１３ｂを備えており、これら中央データ処理部１３ａ及び端末部１３ｂは専用回線１３ｃを介して相互に接続されている。中央データ処理部１３ａには、ネットワークに接続するためのネットワークサーバ１３ａ１と、日常業務で使用される基幹サーバ１３ａ２と、賃貸保証に関する全てのデータが格納されているデータベース１３ａ３とが少なくとも設けられている。端末部１３ｂには、複数の端末１３ａ１〜１３ｂ４が設けられている。また、賃貸物件管理機構１０には端末１０ａが、損害保険機構１５には端末１５ａがそれぞれ設けられている。
【００２３】
賃貸保証機構１３の端末部１３ｂ、賃料等振替管理機構１４のクレジット会社１４ａ及びデータ処理及び管理会社１４ｂ、賃貸物件管理機構１０の端末１０ａ、並びに損害保険機構１５の端末１５ａは、インターネット網１６を介して互いに接続可能となっている。もちろん、インターネット網に代えて、専用回線、ＩＳＤＮ等の電話回線、その他のいかなる回線を用いても良いことは明らかである。
【００２４】
図２に示すように、賃貸物件管理機構１０は、貸主１１との間で賃貸物件に関して賃貸管理業務委託契約を結んでおり、この貸主１１に対して資産運用のコンサルティング業務及び貸主１１に賃料等（家賃、管理費、共益費、駐車場代、及び水道代等の変動費）を送金する業務も行うように構成されている。
【００２５】
賃貸物件管理機構１０は、また、賃貸保証機構１３との間で賃貸保証の代理店契約を結んでおり、（１）賃貸物件に関する募集業務、（２）借主１２との間で賃貸物件に関して入居申込及び賃貸保証委託契約申込を受け付ける業務、（３）受け付けた情報を賃貸保証機構１３に送る業務、（４）賃貸保証機構１３が入居審査を行って入居承諾がなされた場合に借主１２との間で賃貸借契約及び賃貸保証委託契約を結ぶ業務、（５）借主１２から契約時の賃料等と賃貸保証委託契約の保証料を受け取り、賃貸保証委託契約の内容を表わすデータを賃貸保証機構１３に送信すると共に保証料をこの賃貸保証機構１３に送金する業務を行うように構成されている。
【００２６】
賃貸保証機構１３は、賃貸保証代理店契約を結んでいる賃貸物件管理機構１０に対して、（１）賃貸物件に関してその代理店ネットワーク及びデータベースに基づく入居審査業務、（２）入居者が賃料を滞納した場合、賃料等支払い方法、支払い確約、明渡し交渉等の調査／支払いコンサルティング業務、（３）入居者が夜逃げ等で行方不明等の場合に、家財や室内の残留物の撤去、保管及び処分を行う明渡し業務、（４）賃料等を滞納している入居者に対しての訴訟等の法的手続業務、（５）賃料等が滞納している場合に未納賃料等を保証する保証業務、（６）賃料等の保証に火災保険が自動付帯されていることによる手続業務、（７）送金予定明細書、振込入金通知書、口座振替結果明細書等のデータ送付業務を行うように構成されている。
【００２７】
賃料等振替管理機構１４は、（１）借主１２からの賃料等の集金及びそのための振替口座の管理業務、（２）賃貸物件管理機構１０に対する賃料等の立替送金業務を行うように構成されている。賃貸保証機構１３は、この賃料等振替管理機構１４に対して、その立替金の精算業務をも行うように構成されている。
【００２８】
損害保険機構１５は、賃貸保証機構１３より火災保険に関する情報と保険料を受け取って火災保険の保証を開始し、火災が生じた際に、借主１２に家財の保険金を支払うように構成されている。なお、賃貸保証機構１３は、この火災保険に関して保険契約者であり保険代理店となっている。
【００２９】
図３は、図１の賃貸保証システムにおいて賃貸保証契約時の借主１２、貸主１１、賃貸物件管理機構１０、賃貸保証機構１３、賃料等振替管理機構１４及び損害保険機構１５における処理の流れを詳細に示す図である。以下この図に従って、賃貸保証契約時の処理を説明する。
【００３０】
まず、貸主１１と賃貸物件管理機構１０との間で、賃貸管理業務委託契約及び賃貸管理業務受託契約を結ぶ（Ｓ１及びＳ２）。次いで、賃貸物件管理機構１０は、その賃貸物件の入居者を募集する（Ｓ３）。
【００３１】
一方、借主１２は、賃貸物件を探しており（Ｓ４）、賃貸物件管理機構１０が仲介するある賃貸物件への入居申込をすべく、入居申込兼賃貸保証委託契約申込書に記入を行って賃貸物件管理機構１０へ提出する（Ｓ５）。
【００３２】
図４は入居申込兼賃貸保証委託契約申込書の一例を示す図であり、この場合、５枚複写となっている。１枚目が借主１２用の申込書兼領収書、２枚目が賃貸保証機構１３用の賃貸保証委託契約書、３枚目が金融機関用の口座振替依頼書、４枚目が賃貸物件管理機構１０用の変更・キャンセル・解約届書、５枚目が損害保険機構１５用の付帯されている火災保険に関する内容確認書となっている。図５はこの火災保険に関する内容確認書を拡大して示した図である。
【００３３】
図５から分かるように、この火災保険に関する内容確認書は、借主１２の職業、職種をチェックする欄、賃貸物件の戸室の状況をチェックする欄、物件情報を記入する欄、保険の種類をチェックする欄、保険の対象及び保険金額に関してチェックする欄、保険の補償対象期間に関してチェックする欄、及び他の保険契約の有無のほかに関してチェックする欄を備えており、借主１２が入居申込兼賃貸保証委託契約申込書を記載する際に、各欄を確認してチェックを入れ、署名するのみで、火災保険を付帯させるための借主１２の手続が終了する。
【００３４】
賃貸物件管理機構１０はこの入居申込及び賃貸保証委託契約申込を受け付け（Ｓ６）、その賃貸物件及び申込者（借主１２）の情報をデータとしてインターネット網１６を介して賃貸保証機構１３へ転送する。これにより賃貸保証機構１３は、受け取った申込者の情報等のデータをデータベースに登録し（Ｓ７）、さらに、入居審査を行う（Ｓ８）。
【００３５】
賃貸保証機構１３は、審査結果を賃貸物件管理機構１０へ通知する（Ｓ９）。賃貸物件管理機構１０は、入居承諾の結果を受け取った場合（Ｓ１０）に、貸主１１に対して入居承諾伺いを行った（Ｓ１１）後、入居承諾を申込者（借主１２）に通知する。
【００３６】
これにより借主１２は、入居賃貸借契約及び賃貸保証委託契約を確認し（Ｓ１２）、これらの契約に必要な書類を準備して（Ｓ１３）、入居賃貸借契約手続及び賃貸保証委託契約手続を行い、初回契約時の敷金、礼金及び前家賃と保証料とを賃貸物件管理機構１０に支払う（Ｓ１４）。
【００３７】
賃貸物件管理機構１０は、入居賃貸借契約書及び賃貸保証委託契約書を受け取り、敷金、礼金、前家賃及び保証料を受領すると（Ｓ１５）、賃貸保証機構１３に対して、契約情報、借主１２の引落口座（振替口座）情報、貸主１１の家賃送金口座情報、火災保険必要情報等のデータをインターネット網１６を介して転送すると共に、賃貸保証委託契約書及び口座振替依頼書を送付する。これにより、賃貸保証機構１３は、この契約自体、並びに送られてきた契約情報、引落口座情報、貸主１１の家賃送金口座情報、火災保険必要情報等のデータをデータベース１３ａ３に登録し、また、賃貸保証委託契約書及び口座振替依頼書、保険内容確認書を受領する（Ｓ１６）。
【００３８】
賃貸保証機構１３が受領した口座振替依頼書を送付することによって賃料等振替管理機構１４はこれを受領する（Ｓ１７）。また、賃貸保証機構１３は賃料等の請求及び送金情報並びに火災保険料情報等のデータをデータベース１３ａ３に登録する（Ｓ１８）。賃貸保証機構１３が賃料等の請求及び送金データをインターネット網１６を介して賃料等振替管理機構１４に転送することによってこの賃料等振替管理機構１４はそのデータを受領し（Ｓ１９）、火災保険料データをインターネット網１６を介して損害保険機構１５に転送することによってこの損害保険機構１５はそのデータを受領する（Ｓ２０）。さらに、賃貸保証機構１３は、火災保険料を損害保険機構１５に送金し（Ｓ２１）、損害保険機構１５はこれを受領する（Ｓ２２）。さらに、賃貸保証機構１３は、保険内容確認書を損害保険機構１５に送付し（Ｓ２３）、損害保険機構１５は受領する（Ｓ２４）。また、賃貸保証機構１３は賃貸物件管理機構１０に対して保険料の支払いを請求し（Ｓ２５）、賃貸物件管理機構１０はこれに応じて保険料の支払いを行う（Ｓ２６）。
【００３９】
賃料等振替管理機構１４は賃料等について借主１２に支払いを請求し（Ｓ２７）、借主１２はこれに応じてその銀行口座にて支払いを行い（Ｓ２８）、賃料等振替管理機構１４は借主１２の銀行口座から賃料等を回収する（Ｓ２７）。賃料等振替管理機構１４は、また、賃貸物件管理機構１０に対して、賃料等を立替支払いし（Ｓ２９）、賃貸物件管理機構１０はこれを受領する（Ｓ３０）。さらに、賃料等振替管理機構１４は、賃貸保証機構１３に対して、立替金の差額の支払いを請求し（Ｓ３１）、賃貸保証機構１３はこの立替金差額を支払い（Ｓ３２）、賃料等振替管理機構１４はこれを受領する（Ｓ３３）。
【００４０】
なお、本実施形態の賃貸保証契約における保証期間は入居期間と一致しており、また、これに付帯する火災保険の保険期間も一致している。即ち、火災保険期間は賃貸保証契約の保証開始と共に始まり、保証終了と共に終了する。賃貸保証機構１３は、入居日と退去日とを一括管理しているため、この賃貸保証機構１３と損害保険会社１５との間のデータのやりとりのみで処理可能となる。
【００４１】
図６は、図１の賃貸保証システムにおいて賃貸保証更新時の借主１２、賃貸物件管理機構１０、賃貸保証機構１３、賃料等振替管理機構１４及び損害保険機構１４における処理の流れを詳細に示す図である。以下この図に従って、賃貸保証更新時の処理を説明する。
【００４２】
まず、賃貸保証機構１３は、賃料等及び更新保証料の請求及び送金情報、並びに火災保険料情報等のデータをデータベース１３ａ３に登録する（Ｓ４１）。賃貸保証機構１３が賃料等及び更新保証料の請求及び送金データをインターネット網１６を介して賃料等振替管理機構１４に転送することによってこの賃料等振替管理機構１４はそのデータを受領し（Ｓ４２）、火災保険料データをインターネット網１６を介して損害保険機構１５に転送することによってこの損害保険機構１５はそのデータを受領する（Ｓ４３）。さらに、賃貸保証機構１３は、火災保険料を損害保険機構１５に送金し（Ｓ４４）、損害保険機構１５はこれを受領する（Ｓ４５）。
【００４３】
賃料等振替管理機構１４は賃料等及び更新保証料について借主１２に支払いを請求し（Ｓ４６）、借主１２はこれに応じてその銀行口座にて支払いを行い（Ｓ４７）、賃料等振替管理機構１４は借主１２の銀行口座から賃料等を回収する（Ｓ４６）。賃料等振替管理機構１４は、また、賃貸物件管理機構１０に対して、賃料等を立替支払いし（Ｓ４８）、賃貸物件管理機構１０はこれを受領する（Ｓ４９）。さらに、賃料等振替管理機構１４は、賃貸保証機構１３に対して、更新保証料を支払いし（Ｓ５０）、賃貸保証機構１３はこれを受領する（Ｓ５１）。さらにまた、賃料等振替管理機構１４は、賃貸保証機構１３に対して、立替金の差額の支払いを請求し（Ｓ５２）、賃貸保証機構１３はこの立替金差額を支払い（Ｓ５３）、賃料等振替管理機構１４はこれを受領する（Ｓ５４）。
【００４４】
このように、賃貸保証更新時に、借主１２及び賃貸物件管理機構１０は、賃貸保証についてはもちろんのこと、付帯されている火災保険の関しても特別の手続を行うことはない。従って、この更新時の手続も簡略化されている。
【００４５】
以上説明したように、本実施形態によれば、賃貸保証機構１３は、賃料等の保証に加え、審査及び滞納処理（借主１２への調査及びコンサルティング）、明渡手続（残留物保管や撤去）、法的手続、家賃の集送（立替）、並びに家賃送金明細のデータ提供等を含む賃貸保証を行うことのみならず、この賃貸保証に火災保険を自動付帯させている。即ち、付帯型の火災保険として賃貸保証機構１３が損害保険機構１５に対する保険契約者及び保険代理店となっており、賃貸物件管理機構１０が保険募集にかかわる代理店業務を一切行うことなく、借主１２向けの火災保険が自動付帯されるように構成されている。自動付帯される火災保険を含めて賃貸保証の全ての契約が１本化されている。
【００４６】
また、賃貸保証契約として、賃貸借契約の連帯保証人の代りを賃貸保証機構１３が法人として行う保証委託契約であることから、借主１２側の立場となる契約となっている。即ち、借主１２に対して賃料等の滞納やトラブル時の相談を行い、適切な状態にする契約であり、最終的な保証責任を賃料保証という形で貸主１１へ支払うように構成されている。従って、この賃貸保証契約は、借主１２との金銭消費貸借契約ではなく、借主１２に対して賃料等振替管理機構１４が立替えた利息を払わせたりすることもない。即ち、賃貸保証機構１３の業務委託により、賃料等振替管理機構１４が貸主１１へ立替えているだけなので、借主１２とは関係がないこととなる。
【００４７】
このように、借主１２が賃貸物件及びその家財に対して火災保険に加入する場合、賃貸借契約とは別個に火災保険契約を結ぶ必要がなく、１本の賃貸保証契約を行えば火災保険が自動付帯されるため、手続きが非常に簡易となる。また、賃貸物件管理機構１０は、火災保険の代理店となる必要がないので、損害保険会社１５と代理店契約も不要となり、代理店の条件を満足させるための種々の煩雑な処理も不要となるので、負担が大幅に低減化される。借主１２と火災保険契約を行う際に要求された長時間の説明も不要となり、その後の保険申込書の事務処理、保険料の集金及び送金処理、保険更新の事務処理等の処理が不要となるので、その点からも手続が大幅に簡略化される。
【００４８】
以上述べた実施形態は全て本発明を例示的に示すものであって限定的に示すものではなく、本発明は他の種々の変形態様及び変更態様で実施することができる。従って本発明の範囲は特許請求の範囲及びその均等範囲によってのみ規定されるものである。
【図面の簡単な説明】
【００４９】
【図１】本発明の一実施形態における賃貸保証システムの全体構成及びデータの流れを概略的に示すブロック図である。
【図２】図１の賃貸保証システムにおける各構成要素自体の処理内容及び構成要素間の処理内容を示すブロック図である。
【図３】図１の賃貸保証システムにおいて賃貸保証契約時の各構成要素の処理の流れを詳細に示す図である。
【図４】入居申込兼賃貸保証委託契約申込書の一例を示す図である。
【図５】火災保険に関する内容確認書を拡大して示した図である。
【図６】図１の賃貸保証システムにおいて賃貸保証契約の更新時の各構成要素の処理の流れを詳細に示す図である。
【符号の説明】
【００５０】
１０  賃貸物件管理機構
１０ａ、１５ａ  端末
１１  貸主
１２  借主
１３  賃貸保証機構
１３ａ  中央データ処理部
１３ａ１  ネットワークサーバ
１３ａ２  基幹サーバ
１３ａ３  データベース
１３ｂ  端末部
１３ｃ  専用回線
１４  賃料等振替管理機構
１４ａ  クレジット会社
１４ｂ  データ処理及び管理会社
１５  損害保険機構
１６  インターネット
【図１】
0005256490.tif 000002
【図２】
0005256490.tif 000003
【図３Ａ】
0005256490.tif 000004
【図３Ｂ】
0005256490.tif 000005
【図４】
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【図５】
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【図６】
0005256490.tif 000008