(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物及びその設備の診断を実施したビル管理会社が、それらの診断結果に基づいて建物の所有者に提示する建物及びその設備の修繕提案項目を評価する建物設備の修繕提案評価システムにおいて、
建物及びその設備の劣化に関する程度をそれらの診断結果に基づいて項目ごとに評価し、数値化して入力する診断結果入力手段と、
建物の所有者が修繕に関して重要視する度合を項目ごとに想定し、数値化して入力する重要度入力手段と、
診断結果入力手段により入力された数値と、重要度入力手段により入力された数値とから建物の所有者にとって優先度の高い項目を評価する優先項目評価手段と、
を備え、
重要度入力手段には、建物の所有者と過去に接することにより、その所有者に関する経験的なノウハウを有する営業担当者又は常駐管理者が想定した、一般的な重要度を示す数値と、前記営業担当者又は常駐管理者が想定した、その所有者の修繕に関する要望、方針又は趣向を取り入れた所有者特有の重要度を示す数値との合計値が数値として入力されることを特徴とする建物設備の修繕提案評価システム。
【請求項２】
請求項１に記載の建物設備の修繕提案評価システムであって、診断結果入力手段には、劣化に関する程度の高い項目ほど大きな数値が入力され、重要度入力手段には、所有者が重要視する度合が高いほど小さな数値が入力され、優先項目評価手段は、各項目について一方の数値を他方の数値で除すことで所有者にとっての優先度を評価することを特徴とする建物設備の修繕提案評価システム。
【請求項３】
請求項１又は２に記載の建物設備の修繕提案評価システムであって、診断結果入力手段には、診断結果に基づき、建物の使用者の満足度、安全性、及び快適性に与える影響度、及び劣化の緊急度がそれぞれ項目ごとに評価されて数値化され、それらを集計した数値が入力されることを特徴とする建物設備の修繕提案評価システム。
【請求項４】
請求項３に記載の建物設備の修繕提案評価システムであって、診断結果入力手段には、建物の種別により、建物の使用者の満足度、安全性、及び快適性のそれぞれに与える影響度の項目、及び劣化の緊急度の項目のうち少なくとも１つの項目に係数が乗ぜられ、それらを集計した数値が入力されることを特徴とする建物設備の修繕提案評価システム。
【請求項５】
請求項１に記載の建物設備の修繕提案評価システムであって、重要度入力手段には、過去に建物の所有者から修繕の要望があった項目には、その所有者特有の重要度を示す数値として加算されることを特徴とする建物設備の修繕提案評価システム。
【請求項６】
請求項１又は５に記載の建物設備の修繕提案評価システムであって、重要度入力手段には、建物のテナントからの修繕の要望があった項目には、その所有者特有の重要度を示す数値として加算されることを特徴とする建物設備の修繕提案評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建物設備の修繕提案評価システムに係り、特に、建物及びその設備の診断を実施したビル管理会社が、それらの診断結果に基づいて建物の所有者に提示する建物及びその設備の修繕提案項目を評価する建物設備の修繕提案評価システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
ビル管理会社は、建物の所有者(オーナー)からの要請により、建物及びその設備（以下、建物設備という)について診断を実施する。建物の診断とは、例えば、建物の外装、内装、躯体などの項目についてその品質や外観の劣化の度合いを診断するものである。また、設備の診断とは、例えば、空調、給排水、照明、消防設備などの項目についてその機能の劣化の度合いを診断するものである。そして、その診断結果に基づき、建物の所有者に対して建物設備の修繕提案を行う。この建物設備の診断から修繕提案までは、主としてビル管理会社のビル設備技術者が行うのが一般的である。
【０００３】
一般に、建物の所有者が建物設備の修繕に関してどのような項目を重要視するかについては、その業種による一般的な特性と、その所有者特有の特性の２つの要素から判断することが可能である。その業種による一般的な特性とは、例えば、飲食関係などでは衛生上の安全性を重視する傾向があり、金融機関などでは顧客の満足度を重視する傾向があり、宿泊施設などでは顧客の快適性を重視する傾向があるなどである。これらの一般的な特性は、建物設備の各項目の評価に分解して展開することができる。
【０００４】
一方、建物の所有者特有の特性は、ビル管理会社の営業担当者、及びビル管理会社からその建物に常駐し設備メンテナンスを行う常駐管理者などが経験的なノウハウとして保有している場合がある。すなわち、営業担当者は、建物の設備メンテナンス業務を受注或いは逸注した建物の所有者に対し、どのような建物設備の修繕に対して重要視するかを過去の経験から把握している場合がある。また、常駐管理者は、日常的にその建物の所有者と接触していることから、建物設備のメンテナンスに関する所有者特有の方針や特性を理解している場合がある。
【０００５】
さらに、建物の所有者特有の特性には、その企業がＩＳＯを取得して省エネに関心が高いか否かといった特性も含まれる。この場合には、本来、その建物のテナントが負担する空調設備の消費エネルギの削減にも関心が高く、所有者特有の特性として空調設備などのメンテナンスを重要視する場合がある。
【０００６】
一方，特許文献1には，設備機器営業支援システムが開示されている。ここでは、物件の基本情報を格納した物件データベース、建物の属性情報を格納した建物データベース、営業活動情報を格納した営業活動データベース，関連企業の属性を格納した企業データベース、及び、物件と関連企業との関連を規定した物件企業リンクデータを備え、端末から物件表示要求を受信すると、各データベースを検索して物件表示データを生成することが記載されている。
【０００７】
【特許文献１】特開２００２−２８８４１４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
ビル管理会社のビル設備技術者は、修繕提案に際して建物設備の診断結果にのみ基づいていたため、建物の所有者のニーズに合致した提案となり難いという問題があった。これは、ビル管理会社の営業担当者、及びビル管理会社からその建物に常駐しメンテナンスを行う常駐管理者の保有する建物の所有者に関する経験的なノウハウが、その建物の修繕提案に反映されていなかったことによる。
【０００９】
しかし、ビル管理会社には、営業担当者及び常駐管理者のノウハウを蓄積するシステムがないため、ビル設備技術者による修繕提案時にそれらのノウハウが集約され、建物の所有者のニーズに反映させた提案をすることは難しい。
【００１０】
本願の目的は、かかる課題を解決し、建物の所有者のニーズを反映した建物設備の修繕提案項目を容易に選択できる建物設備の修繕提案評価システムを提供することである。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
上記目的を達成するため、本発明に係る建物設備の修繕提案評価システムは、建物及びその設備の診断を実施したビル管理会社が、それらの診断結果に基づいて建物の所有者に提示する建物及びその設備の修繕提案項目を評価する建物設備の修繕提案評価システムにおいて、建物及びその設備の劣化に関する程度をそれらの診断結果に基づいて項目ごとに評価し、数値化して入力する診断結果入力手段と、建物の所有者が修繕に関して重要視する度合を項目ごとに想定し、数値化して入力する重要度入力手段と、診断結果入力手段により入力された数値と、重要度入力手段により入力された数値とから建物の所有者にとって優先度の高い項目を評価する優先項目評価手段と、を備え、建物設備の修繕提案評価システムは、重要度入力手段には、建物の所有者に関する経験的なノウハウを有する職種が想定した、一般的な重要度を示す数値に、その所有者特有の重要度を示す数値を加算した数値が入力されることを特徴とする。
【００１２】
また、建物設備の修繕提案評価システムは、診断結果入力手段には、劣化に関する程度の高い項目ほど大きな数値が入力され、重要度入力手段には、所有者が重要視する度合が高いほど小さな数値が入力され、優先項目評価手段が、各項目について一方の数値を他方の数値で除すことで所有者にとっての優先度を評価することが好ましい。
【００１３】
また、建物設備の修繕提案評価システムは、診断結果入力手段には、診断結果に基づき、建物の使用者の満足度、安全性、及び快適性に与える影響度、及び劣化の緊急度がそれぞれ項目ごとに評価されて数値化され、それらを集計した数値が入力されることが好ましい。
【００１４】
また、建物設備の修繕提案評価システムは、診断結果入力手段には、建物の種別により、建物の使用者の満足度、安全性、及び快適性のそれぞれに与える影響度の項目、及び劣化の緊急度の項目のうち少なくとも１つの項目に係数が乗ぜられ、それらを集計した数値が入力されることが好ましい。
【００１６】
また、建物設備の修繕提案評価システムは、重要度入力手段には、過去に建物の所有者から修繕の要望があった項目には、その所有者特有の重要度を示す数値として加算されることが好ましい。
【００１７】
さらに、建物設備の修繕提案評価システムは、重要度入力手段には、建物のテナントからの修繕の要望があった項目には、その所有者特有の重要度を示す数値として加算されることが好ましい。
【発明の効果】
【００１８】
上記構成により、建物設備の修繕提案評価システムは、建物及びその設備の劣化に関する程度をそれらの診断結果を評価するビル設備技術者に数値化させて入力させ、また、建物の所有者が修繕に関して重要視する度合を営業担当者又は常駐管理者に数値化させて入力させる。そして、この２つの入力された数値から建物の所有者にとって優先度の高い項目が評価できる。
【００１９】
以上のように、本発明に係る建物設備の修繕提案評価システムによれば、建物の所有者のニーズを反映した建物設備の修繕提案項目を容易に選択できる建物設備の修繕提案評価システムを提供することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２０】
以下に、図面を用いて本発明に係る建物設備の修繕提案評価システムの実施の形態につき、詳細に説明する。
【００２１】
図１に、建物設備の修繕提案評価システムの１つの実施形態の概略構成を示す。建物設備の修繕提案評価システム１は、診断結果入力手段２、重要度入力手段３、及び優先項目評価手段４から構成される。
【００２２】
診断結果入力手段２は、建物７及びその設備８を診断したビル設備技術者６の建物の劣化及び設備の劣化に関する程度をそれらの診断結果に基づいて項目ごとに評価させる。そして、ビル設備技術者６に対し、建物設備に関する各項目について数値化して入力させる。
【００２３】
重要度入力手段３は、営業担当者１２又は常駐管理者１１に建物所有者５が修繕に関して重要視する度合を項目ごとに過去の経験によるノウハウにより想定させる。そして、営業担当者１２又は常駐管理者１１に対し、建物所有者５が修繕に関して重要視する度合を各項目について数値化して入力させる。
【００２４】
優先項目評価手段４は、診断結果入力手段２に入力された数値と、重要度入力手段３に入力された数値とから建物所有者５にとって優先度の高い項目を評価する。そして、修繕提案１０の項目を選択させる。
【００２５】
図２に、各項目の重要度（Ａ）及び診断結果（Ｂ）の数値と、その２つの数値から評価された優先度(Ｂ／Ａ)の結果を示す。まず、営業担当者１２又は常駐管理者１１が、診断の対象となる建物の修繕項目として挙げられる項目をリストとして選択する。本実施形態では、建物７に関する項目として、「内装」、「外装」、及び「躯体」が選択され、設備８に関する項目として、「空調設備」、「給排水設備」、「照明設備」、及び「消防設備」が選択される。次に、図２に示すように、建物営業担当者１２又は常駐管理者１１が、項目ごとに評価した重要度（Ａ）を重要度入力手段３により記入する。これらの項目は、図２に示す項目に限らず、建物所有者５の特性により追加或いは変更されても良い。そして、重要度入力手段３は、建物所有者５が重要視する度合が高いほど小さな数値を入力させる。本実施形態では、数値として最も重要視する項目を１とし、最も重要視しない項目を１０として評価させる。但し、これらの数値による評価方法は、これに限らず、例えば、数値として最も重要視する項目を１０とし、最も重要視しない項目を１としても良く、また、単に順位付けされた番号としても良い。
【００２６】
さらに、ビル設備技術者６は、項目ごとに評価した診断結果（Ｂ）を診断結果入力手段２により記入する。本実施形態では、診断結果入力手段２は、劣化に関する程度の高い項目ほど大きな数値を入力させる。本実施形態では、数値として劣化に関する程度の最も高い項目を１０とし、劣化に関する程度の最も低い項目を１として評価させる。但し、これらの数値による評価方法は、これに限らず、例えば、数値として最も重視する項目を１とし、最も重視しない項目を１０としても良く、また、単に順位付けされた番号としても良い。
【００２７】
優先項目評価手段４は、各項目について診断結果の数値を重要度の数値で除す（Ｂ／Ａ）ことで建物所有者５にとっての優先度を評価する。例えば、「内装」については、重要度が高い（Ａ＝１）が診断結果では劣化の程度が中程度である（Ｂ＝５）ため、数値（Ｂ／Ａ）は５となる。一方、「外装」については、重要度が「内装」の次に高い（Ａ＝２）が診断結果では劣化の程度が高い（Ｂ＝１０）ため、数値（Ｂ／Ａ）は５となり、「内装」と同じ優先度の評価となる。
【００２８】
図３に、診断結果入力手段２による評価手段についての１つの実施例を示す。診断結果入力手段２には、ビル設備技術者６の診断結果に基づき、建物７の使用者の満足度に与える影響度（α）、安全性に与える影響度（β）、及び快適性に与える影響度（γ）、及び劣化の緊急度（δ）がそれぞれ項目ごとに評価されて数値化され、それらの数値が加算されて入力される。
【００２９】
例えば、図３では、建物７に関する項目である、「内装」、「外装」、「躯体」、及び、設備８に関する項目である、「空調設備」、「給排水設備」、「照明設備」、「消防設備」ごとに、満足度に与える影響度（α）、安全性に与える影響度（β）、及び快適性に与える影響度（γ）、及び劣化の緊急度（δ）が数値として評価される。本実施例では、最も高い評価を数値として１０とし、最も低い評価を数値として１とする。そして、本実施例では、満足度に与える影響度（α）、安全性に与える影響度（β）、快適性に与える影響度（γ）、劣化の緊急度（δ）の平均値が総合された評価となり、診断結果入力手段２によりその数値が演算されて図２の値となる。
【００３０】
また、診断結果入力手段２の他の実施例は、診断結果入力手段２には、建物の種別により、建物の使用者の満足度に与える影響度（α）、安全性に与える影響度（β）、及び快適性に与える影響度（γ）、及び劣化の緊急度（δ）の項目のうち少なくとも１つの項目に係数が乗ぜられ、それらが集計された数値が入力される。ここで建物の種別とは、例えば、一般的なオフィスビル、店舗、研究施設、工場などその建物の用途による分類をいう。この建物の種別からビル設備技術者６が想定できる顕著な特性については、ファクタをかけることにより評価の精度を上げる。例えば、ビル設備技術者６は、その建物の種別が店舗であれば快適性に与える影響度に増加させる係数をかけ、その影響度をより大きく評価させる。その一方で、安全性に与える影響度については減少させる係数をかけてより小さく評価させる。これにより、診断結果をより実態に沿って評価することができる。
【００３１】
図４に、重要度入力手段３による評価手段についての１つの実施例を示す。重要度入力手段３には、建物所有者５の職種による一般的な重要度を示す数値（ｍ）に、その建物所有者５特有の重要度を示す数値（ｎ）が加算された数値が入力される。
【００３２】
例えば、本実施例では、図４に示すように、営業担当者１２又は常駐管理者１１が想定した、一般的な重要度を示す数値（ｍ）、及び建物所有者５特有の重要度を示す数値（ｎ）の平均値をとる。
【００３３】
例えば、建物が「店舗」である場合には、営業担当者１２又は常駐管理者１１は、一般的に「内装」、「外装」、「空調設備」などが重要度の高い項目と想定する。一方、営業担当者１２又は常駐管理者１１は、建物所有者５特有の重要度として、「内装」、「空調設備」については重要視するが「外装」についてはそれほど重要視しないと想定する。その結果、重要度入力手段３は、建物所有者５が重要視する度合を、「内装」、「外装」、「空調設備」の順とする。
【００３４】
また、重要度入力手段３には、過去に建物所有者５からの要望があった項目には、その建物所有者５特有の重要度を示す数値として加算される。例えば、過去に建物所有者５から「空調設備」について修繕の要望が記録されている場合には、営業担当者１２又は常駐管理者１１は、建物所有者５が最近余り重要視していないと想定していても建物所有者５特有の重要度を示す数値をランクアップする。これにより、建物所有者５のニーズを先取りした修繕提案１０ができる。
【００３５】
さらに、重要度入力手段３には、図１に示す建物のテナント９ａ又は９ｂからの要望があった項目には、その建物所有者５特有の重要度を示す数値として加算される。例えば、テナントビルなどで、建物所有者５がＩＳＯを取得して省エネに関心が高く、建物のテナント９ａ又は９ｂからテナント９ａ又は９ｂが負担する「空調設備」の修繕の要望があった場合などである。この場合には、建物所有者５は空調設備の消費エネルギの削減の目的で修繕に対する関心が高いことから、図２に示すように建物所有者５特有の重要度を示す数値をランクアップする。これにより、建物所有者５の趣向を取り入れた修繕提案１０ができる。
【図面の簡単な説明】
【００３６】
【図１】本発明に係る建物設備の修繕提案評価システムの１つの実施形態の概略構成を示す説明図及びブロック図である。
【図２】各項目の重要度及び診断結果の数値と、その２つの数値から評価された優先度の結果を示す説明図である。
【図３】診断結果入力手段による評価手段についての１つの実施例を示す説明図である。
【図４】重要度入力手段による評価手段についての１つの実施例を示す説明図である。
【符号の説明】
【００３７】
１  建物設備の修繕提案評価システム、２  診断結果入力手段、３  重要度入力手段、４  優先項目評価手段、５  建物所有者、６  ビル設備技術者、７  建物、８  設備、９ａ，９ｂ  テナント、１０  修繕提案、１１  常駐管理者、１２  営業担当者、Ａ  重要度、Ｂ  診断結果、α  満足度に与える影響度、β  安全性に与える影響度、γ  快適性に与える影響度、δ  劣化の緊急度、ｍ  一般的重要度、ｎ  建物所有者特有の重要度。
【図１】
0005215025.tif 000002
【図２】
0005215025.tif 000003
【図３】
0005215025.tif 000004
【図４】
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