(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（以降、実質的な家賃収入を実収入とも記す）を安定させる家賃収入安定システムであって、
賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況が記憶された景品提供条件記憶手段と、
景品内容が記憶された景品内容記憶手段と、
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達しているか否かを判断する景品提供条件成立判断手段と、
該景品提供条件成立判断手段により、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達していると判断されると、前記景品内容記憶手段に記憶されている景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する景品提供実行手段とを備え、
前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、
前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴とする家賃収入安定システム。
【請求項２】
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品提供条件となる稼働状況とから、景品提供条件の成立までに不足している物件数を算出する不足物件数算出手段と、
該不足物件数算出手段の算出によって得られた値を提示する不足物件数提示手段とを備えていることを特徴とする請求項１記載の家賃収入安定システム。
【請求項３】
複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（実収入）を安定させる家賃収入安定システムであって、
賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況に対応付けて、賃借人に提供する景品内容が記憶された景品内容記憶手段と、
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況を元に、前記景品内容記憶手段を検索して対応する景品内容を抽出する抽出手段と、
該抽出手段により抽出された景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する景品提供実行手段とを備え、
前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、
前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴とする家賃収入安定システム。
【請求項４】
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品の提供に必要となる稼働状況とから、景品の提供に不足している物件数を算出する不足物件数算出手段と、
該不足物件数算出手段の算出によって得られた値を提示する不足物件数提示手段とを備えていることを特徴とする請求項３記載の家賃収入安定システム。
【請求項５】
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、各景品内容に対応付けて設定された景品提供条件となる稼働状況とから、各景品それぞれの提供に不足している物件数を算出する不足物件数算出手段と、
該不足物件数算出手段の算出によって得られた値を、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数として提示する不足物件数提示手段とを備えていることを特徴とする請求項３記載の家賃収入安定システム。
【請求項６】
景品はポイントであって、
前記景品提供実行手段は、景品となるポイントを付与する処理を行うものであることを特徴とする請求項１〜５のいずれかの項に記載の家賃収入安定システム。
【請求項７】
賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況が記憶された景品提供条件記憶手段と、
景品内容が記憶された景品内容記憶手段とを用いて、複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（実収入）を安定させるためのコンピュータによる家賃収入安定方法であって、
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達しているか否かを判断する工程と、
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達していると判断すると、前記景品内容記憶手段に記憶されている景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する工程とを有し、
前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、
前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴とする家賃収入安定方法。
【請求項８】
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品提供条件となる稼働状況とから、景品提供条件の成立までに不足している物件数を算出する工程と、
前記算出によって得られた値を提示する工程と、を有していることを特徴とする請求項７記載の家賃収入安定方法。
【請求項９】
賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況に対応付けて、賃借人に提供する景品内容が記憶された景品内容記憶手段を用いて、複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（実収入）を安定させるためのコンピュータによる家賃収入安定方法であって、
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況を元に、前記景品内容記憶手段を検索して対応する景品内容を抽出する工程と、
抽出した景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する工程とを有し、
前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、
前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴とする家賃収入安定方法。
【請求項１０】
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品の提供に必要となる稼働状況とから、景品の提供に不足している物件数を算出する工程と、
前記算出によって得られた値を提示する工程とを有していることを特徴とする請求項９記載の家賃収入安定方法。
【請求項１１】
前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、各景品内容に対応付けて設定された景品提供条件となる稼働状況とから、各景品それぞれの提供に不足している物件数を算出する工程と、
前記算出によって得られた値を、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数として提示する工程とを有していることを特徴とする請求項９記載の家賃収入安定方法。
【請求項１２】
景品はポイントであって、
景品提供を実現するための処理は、景品となるポイントを付与する処理であることを特徴とする請求項７〜１１のいずれかの項に記載の家賃収入安定方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は家賃収入安定システム、及び家賃収入安定方法に関し、より詳細には、賃貸マンションや、賃貸アパート、賃貸住宅、賃貸店舗などの賃貸物件からの家賃収入を安定させるための家賃収入安定システム、及び家賃収入安定方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
賃貸人にとって、賃貸マンションなどの賃貸物件は、空き部屋が少なく、稼働率が高い方が、家賃収入が多くなり、嬉しい。
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸した場合、稼働率が１００％であるとき、家賃収入は３００万円になるのに対し、稼働率が８０％（入居４０部屋）であるとき、家賃収入は２４０万円となり、６０万円少なくなる。
【０００３】
空き部屋を減らし、稼働率を上げる方法の一つとして、家賃を下げるといった方法が挙げられる。
例えば、家賃が５万６０００円で、稼働率が１００％になった場合、家賃収入は２８０万円となる。
家賃が６万円で、稼働率が８０％の場合よりも、家賃収入は４０万円多くなる。
また、賃貸物件の稼働率を上げる方法として、一時的に月単位で貸し出す、いわゆる、マンスリーマンションとして貸し出す方法が下記の特許文献１で提案されている。
【０００４】
賃貸物件の経営は、家賃収入が増えれば全て良い、という単純なものではないので、上記の場合のように、家賃を６万円ではなく、５万６０００円に設定すれば、全て上手くいくというものではない。
また、実際には、家賃を低く設定したからといって、稼働率が１００％になるとは限らない。逆に、家賃を高く設定しても、稼働率が１００％、もしくはそれに近くなることも十分考えられる。
つまり、家賃設定というのは、非常に難しく、簡単ではないということである。
【０００５】
家賃設定の仕方には色々あるようだが、その一つとして、目標の家賃収入と、稼働率とから設定する方法がある。
例えば、５０部屋からなるマンションに対する目標の家賃収入が２７０万円で、稼働率を９０％（入居４５部屋）と想定した場合、家賃は６万円となる。
２７０万円  ＝  ６万円  ×  ４５
【０００６】
稼働率を９０％に想定しているので、稼働率が１００％に近付くと、家賃収入は目標額を大きく上回ることになり、賃貸人にとっては嬉しい。
これに対し、稼働率が９０％に到達しないと、家賃収入は目標額を下回ることになり、賃貸人にとっては残念なことになる。
【０００７】
ここで、家賃が６万円で、稼働率が８６％（入居４３部屋）の場合を考えてみる。
稼働率が想定の９０％に達していないので、空き部屋を減らして、稼働率を上げなければならない。
空き部屋を減らす方法には、上記したように、家賃を下げるといった方法がある。
【０００８】
そこで、家賃を５万６０００円に下げてみる。
すると、稼働率は１００％になり、家賃収入は２９７万２０００円となり、目標の家賃収入を上回った。
２９７万２０００円  ＝  ６万円  ×  ４３  ＋  ５万６０００円  ×  ７
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００９】
【特許文献１】特開２００２−２５１４４１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【００１０】
稼働率が下がった場合の上記対処は、ここでの仮定の話であるが、実際にもこのようなケースはあり、決して少なくないと思う。
しかしながら、このような対処方法には、大きな問題点が２つある。
その一つは、同じ物件に異なる家賃が存在し、高い家賃を支払っている賃借人が不満を抱くおそれがあることである。
もう一つは、値上げが簡単ではなく、家賃を元に戻すことが難しいことである。
これは、他の商品で考えると分かりやすい。３０００円で売られていたシャツが５０００円に値上がりすることは通常考えられない。
【００１１】
家賃を上げられないことへの障害について説明する。
稼働率もそれなりに高く、家賃５万６０００円の入居者が少なく、家賃６万円の入居者が多いときには、家賃収入は目標額を上回ることができるが、稼働率も下がり、家賃５万６０００円の入居者が増えると、家賃収入が目標額を下回るおそれがある。
【００１２】
例えば、家賃６万円の入居が３０部屋、家賃５万６０００円の入居が１６部屋になると、稼働率が９２％（入居４６部屋）であっても、家賃収入は２６９万６０００円となり、目標額を下回ることになる。
２６９万６０００円  ＝  ６万円  ×  ３０  ＋  ５万６０００円  ×  １６
【００１３】
ここで、家賃５万６０００円で、稼働率が９４％（入居４７部屋）となり、家賃収入が２６３万２０００円になった場合を考えてみる。
２６３万２０００円  ＝  ５万６０００円  ×  ４７
家賃６万円の入居者の占有率を上げたいが、家賃を上げることは難しいので、逆に家賃を下げて、稼働率を上げてみる。
家賃を５万４０００円に下げると、空き部屋が埋まり、家賃収入は２７９万４０００円となり、目標の家賃収入を上回ることができた。
２７９万４０００円  ＝  ５万６０００円  ×  ４７  ＋  ５万４０００円  ×  ３
【００１４】
家賃を下げて稼働率を上げることで、家賃収入の目標額に到達することができたが、この対処方法ではこれが限界である。
それは、家賃５万６０００円の入居者がいなくなり、家賃５万４０００円の入居者だけになると、稼働率が１００％になって、家賃収入が目標額の２７０万円にようやく到達するからである。
２７０万円  ＝  ５万４０００円  ×  ５０
換言すれば、空き部屋が一部屋でも存在すると、家賃収入は目標額に到達しない。すなわち、ここでは５万４０００円が家賃の下限値となる。
【００１５】
本発明は上記課題に鑑みなされたものであって、賃貸マンションや、賃貸アパート、賃貸住宅、賃貸店舗などの賃貸物件からの実質的な家賃収入（以降、実質的な家賃収入を実収入とも記す）を安定させるための家賃収入安定システム、及び家賃収入安定方法を提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【００１６】
上記目的を達成するために本発明に係る家賃収入安定システム（１）は、複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（実収入）を安定させる家賃収入安定システムであって、賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況が記憶された景品提供条件記憶手段と、景品内容が記憶された景品内容記憶手段と、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達しているか否かを判断する景品提供条件成立判断手段と、該景品提供条件成立判断手段により、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達していると判断されると、前記景品内容記憶手段に記憶されている景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する景品提供実行手段とを備え、前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴としている。
【００１７】
家賃と稼働率とは密接に関係しており、家賃が安ければ、稼働率は上がり、家賃が高ければ、稼働率が下がるのが普通である。
例えば、家賃を下限値に設定して、稼働率が１００％になるならば、家賃を下限値に設定しても問題ない。
ここでいう下限値とは、稼働率が１００％になったときに、目標の家賃収入に到達する値である。
例えば、５０部屋からなるマンションに対する目標の家賃収入が２７０万円の場合、家賃の下限値は５万４０００円となる。
２７０万円  ＝  ５万４０００円  ×  ５０
【００１８】
しかしながら、家賃を下限値まで設定したとしても、稼働率が１００％になり、またその状態がずっと維持されるとは限らない。
また、家賃を上げるのは簡単ではない。
従って、現実には家賃を下限値に設定するのは非常に難しい。
【００１９】
上記家賃収入安定システム（１）によれば、前記賃貸物件の稼働状況（例えば、稼働率、空き部屋数、入居部屋数）が景品提供条件となる稼働状況（例えば、稼働率９５％、空き部屋２以下、入居部屋数４８以上）に達していると判断されると、前記景品内容記憶手段に記憶されている景品内容（例えば、家賃５％分をポイント還元、３０００円分のポイント還元、商品）の景品提供を実現するための処理が実行される。
【００２０】
具体的に、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況が「稼働率１００％」で、景品内容が「家賃１０％分をポイント還元」である場合、５０部屋が満室（すなわち、稼働率１００％）になると、賃借人に家賃１０％分のポイント（すなわち、６０００円分のポイント）を還元するための処理が実行される。
ポイントを還元する方法としては、例えば、賃借人が加入しているカードの管理会社へポイント付与の連絡をするといった方法などが挙げられる。
【００２１】
これにより、稼働率１００％のときには、賃借人は実質５万４０００円の家賃で良いことになる。
従って、家賃６万円では入居しない人でも、入居の可能性を残すことができるので、稼働率を向上させることができる。
例えば、空き部屋が一部屋である場合（すなわち、あと一人の入居で稼働率が１００％になる場合）、入居開始当初は実質５万４０００円の家賃が約束されることになる。
稼働率の向上は、実質的な家賃収入（実収入）の安定に繋がるので、このシステムを採用することによって、実収入を安定させることができる。
なお、実収入とは、賃借人から得られる実際の家賃収入から景品提供による支出を差し引いたものである。
【００２２】
また、目標の実収入を２７０万円とした場合、家賃の下限値は５万４０００円になるが、家賃が実質５万４０００円（家賃６万円で６０００円分をポイント還元）となるのは、稼働率が１００％になるときだけであるので、ポイント還元によって、実収入が目標額を下回ることはない。
また、空き部屋ができ、稼働率が１００％にならなかったときには、ポイント還元されないので、稼働率９０％（入居４５部屋）以上を維持できていれば、家賃収入が目標額を上回ることができる。
【００２３】
また、本発明に係る家賃収入安定システム（２）は、上記家賃収入安定システム（１）において、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品提供条件となる稼働状況とから、景品提供条件の成立までに不足している物件数を算出する不足物件数算出手段と、該不足物件数算出手段の算出によって得られた値を提示する不足物件数提示手段とを備えていることを特徴としている。
【００２４】
上記家賃収入安定システム（２）によれば、景品提供条件の成立（すなわち、景品提供に必要となる物件数の達成）までに不足している物件数を提示することができる。
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況が「稼働率１００％」で、景品内容が「家賃１０％分をポイント還元」であり、入居数が現在４９部屋である場合、「あと１部屋の入居で、ポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
提示先としては、不動産会社や、入居先を探している人、そのマンションに住んでいる人などが挙げられる。
すなわち、あと１件の契約があれば、ポイント還元が実施されることを不動産会社などに伝えることができる。
【００２５】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万４０００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、景品提供が実行されるまでの不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【００２６】
また、本発明に係る家賃収入安定システム（３）は、複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（実収入）を安定させる家賃収入安定システムであって、賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況に対応付けて、賃借人に提供する景品内容が記憶された景品内容記憶手段と、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況を元に、前記景品内容記憶手段を検索して対応する景品内容を抽出する抽出手段と、該抽出手段により抽出された景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する景品提供実行手段とを備え、前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴としている。
【００２７】
上記家賃収入安定システム（３）によれば、前記賃貸物件の稼働状況に対応する景品内容の景品提供を実現するための処理が実行される。
具体的に、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況「稼働率１００％」に対応付けて、景品内容「家賃１０％分のポイント還元」が記憶され、景品提供条件となる稼働状況「稼働率９４％」に対応付けて、景品内容「家賃４％分のポイント還元」が記憶されている場合、空き部屋が３室以下（すなわち、稼働率９４％以上）になると、賃借人に家賃４％分のポイント（すなわち、２４００円分のポイント）を還元するための処理が実行され、満室（すなわち、稼働率１００％）になると、賃借人に家賃１０％分のポイント（すなわち、６０００円分のポイント）を還元するための処理が実行される。
【００２８】
これにより、稼働率９４％のときには、賃借人は実質５万７６００円の家賃で良く、稼働率１００％のときには、賃借人は実質５万４０００円の家賃で良いことになる。
従って、稼働状況に応じた景品提供を実現することができるので、稼働率をより一層向上させ、そして実質的な家賃収入（実収入）をより一層安定させることができる。
【００２９】
また、本発明に係る家賃収入安定システム（４）は、上記家賃収入安定システム（３）において、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品の提供に必要となる稼働状況とから、景品の提供に不足している物件数を算出する不足物件数算出手段と、該不足物件数算出手段の算出によって得られた値を提示する不足物件数提示手段とを備えていることを特徴としている。
【００３０】
上記家賃収入安定システム（４）によれば、景品提供条件の成立（すなわち、景品提供に必要となる物件数の達成）までに不足している物件数を提示することができる。
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況「稼働率１００％」に対応付けて、景品内容「家賃１０％分のポイント還元」が記憶され、景品提供条件となる稼働状況「稼働率９４％（すなわち、入居４７部屋）」に対応付けて、景品内容「家賃４％分のポイント還元」が記憶され、入居数が現在４６部屋である場合、「あと１部屋の入居で、ポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
提示先としては、不動産会社や、入居先を探している人、そのマンションに住んでいる人などが挙げられる。
すなわち、あと１件の契約があれば、ポイント還元が実施されることを不動産会社などに伝えることができる。
【００３１】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万７６００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、景品提供が実行されるまでの不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【００３２】
また、本発明に係る家賃収入安定システム（５）は、上記家賃収入安定システム（３）において、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、各景品内容に対応付けて設定された景品提供条件となる稼働状況とから、各景品それぞれの提供に不足している物件数を算出する不足物件数算出手段と、該不足物件数算出手段の算出によって得られた値を、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数として提示する不足物件数提示手段とを備えていることを特徴としている。
【００３３】
上記家賃収入安定システム（５）によれば、前記賃貸物件の稼働状況と、各景品内容（例えば、家賃４％分のポイント還元、家賃１０％分のポイント還元）に対応付けて設定された景品提供条件となる稼働状況（例えば、稼働率９４％、稼働率１００％）とから算出することによって得られた値を、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数として提示することができる。
【００３４】
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況「稼働率１００％」に対応付けて、景品内容「家賃１０％分のポイント還元」が記憶され、景品提供条件となる稼働状況「稼働率９４％（すなわち、入居４７部屋）」に対応付けて、景品内容「家賃４％分のポイント還元」が記憶され、入居数が現在４５部屋である場合、「あと２部屋の入居で、家賃４％分のポイント還元が実施され、あと５部屋の入居で、家賃１０％分のポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
提示先としては、不動産会社や、入居先を探している人、そのマンションに住んでいる人などが挙げられる。
【００３５】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万７６００円や、５万４０００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【００３６】
また、本発明に係る家賃収入安定システム（６）は、上記家賃収入安定システム（１）〜（５）のいずれかにおいて、景品はポイントであって、前記景品提供実行手段は、景品となるポイントを付与する処理を行うものであることを特徴としている。
【００３７】
上記家賃収入安定システム（６）によれば、賃借人への景品提供をポイント付与で実現することができる。
ポイントサービスは、非常に充実しており、社会的にも広く認知されているので、景品提供をポイント付与とすることによって、この家賃収入安定システムの導入を比較的容易に行うことができる。
【００３８】
また、本発明に係る家賃収入安定方法（１）は、賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況が記憶された景品提供条件記憶手段と、景品内容が記憶された景品内容記憶手段とを用いて、複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（実収入）を安定させるためのコンピュータによる家賃収入安定方法であって、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達しているか否かを判断する工程と、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況が景品提供条件となる稼働状況に達していると判断すると、前記景品内容記憶手段に記憶されている景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する工程とを有し、前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴としている。
【００３９】
上記家賃収入安定方法（１）によれば、前記賃貸物件の稼働状況（例えば、稼働率、空き部屋数、入居部屋数）が景品提供条件となる稼働状況（例えば、稼働率９５％、空き部屋２以下、入居部屋数４８以上）に達していると判断すると、前記景品内容記憶手段に記憶されている景品内容（例えば、家賃５％分をポイント還元、３０００円分のポイント還元、商品）の景品提供を実現するための処理を実行する。
【００４０】
具体的に、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況が「稼働率１００％」で、景品内容が「家賃１０％分をポイント還元」である場合、５０部屋が満室（すなわち、稼働率１００％）になると、賃借人に家賃１０％分のポイント（すなわち、６０００円分のポイント）を還元するための処理を実行する。
【００４１】
これにより、稼働率１００％のときには、賃借人は実質５万４０００円の家賃で良いことになる。
従って、家賃６万円では入居しない人でも、入居の可能性を残すことができるので、稼働率を向上させることができる。
例えば、空き部屋が一部屋である場合（すなわち、あと一人の入居で稼働率が１００％になる場合）、入居開始当初は実質５万４０００円の家賃が約束されることになる。
稼働率の向上は、実質的な家賃収入（実収入）の安定に繋がるので、この方法を採用することによって、実収入を安定させることができる。
【００４２】
また、目標の実収入を２７０万円とした場合、家賃の下限値は５万４０００円になるが、家賃が実質５万４０００円（家賃６万円で６０００円分をポイント還元）となるのは、稼働率が１００％になるときだけであるので、ポイント還元によって、実収入が目標額を下回ることはない。
また、空き部屋ができ、稼働率が１００％にならなかったときには、ポイント還元されないので、稼働率９０％（入居４５部屋）以上を維持できていれば、家賃収入が目標額を上回ることができる。
【００４３】
また、本発明に係る家賃収入安定方法（２）は、上記家賃収入安定方法（１）において、  前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品提供条件となる稼働状況とから、景品提供条件の成立までに不足している物件数を算出する工程と、前記算出によって得られた値を提示する工程と、を有していることを特徴としている。
【００４４】
上記家賃収入安定方法（２）によれば、景品提供条件の成立（すなわち、景品提供に必要となる物件数の達成）までに不足している物件数を提示することができる。
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況が「稼働率１００％」で、景品内容が「家賃１０％分をポイント還元」であり、入居数が現在４９部屋である場合、「あと１部屋の入居で、ポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
提示先としては、不動産会社や、入居先を探している人、そのマンションに住んでいる人などが挙げられる。
すなわち、あと１件の契約があれば、ポイント還元が実施されることを不動産会社などに伝えることができる。
【００４５】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万４０００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、景品提供が実行されるまでの不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【００４６】
また、本発明に係る家賃収入安定方法（３）は、賃借人に景品を提供するための条件となる賃貸物件の稼働状況に対応付けて、賃借人に提供する景品内容が記憶された景品内容記憶手段を用いて、複数戸の賃貸物件を一つの集団とし、該集団全体から得られる、賃借人からの実質的な家賃収入（実収入）を安定させるためのコンピュータによる家賃収入安定方法であって、前記集団全体における賃貸物件の稼働状況を元に、前記景品内容記憶手段を検索して対応する景品内容を抽出する工程と、抽出した景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する工程とを有し、前記景品内容は、目標とする実収入に基づいて決定されるものであり、前記景品提供は、前記集団に属する賃貸物件の賃借人全員に適用されるものであることを特徴としている。
【００４７】
上記家賃収入安定方法（３）によれば、前記賃貸物件の稼働状況に対応する景品内容の景品提供を実現するための処理を実行する。
具体的に、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況「稼働率１００％」に対応付けて、景品内容「家賃１０％分のポイント還元」が記憶され、景品提供条件となる稼働状況「稼働率９４％」に対応付けて、景品内容「家賃４％分のポイント還元」が記憶されている場合、空き部屋が３室以下（すなわち、稼働率９４％以上）になると、賃借人に家賃４％分のポイント（すなわち、２４００円分のポイント）を還元するための処理を実行し、満室（すなわち、稼働率１００％）になると、賃借人に家賃１０％分のポイント（すなわち、６０００円分のポイント）を還元するための処理を実行する。
【００４８】
これにより、稼働率９４％のときには、賃借人は実質５万７６００円の家賃で良く、稼働率１００％のときには、賃借人は実質５万４０００円の家賃で良いことになる。
従って、稼働状況に応じた景品提供を実現することができるので、稼働率をより一層向上させ、そして実質的な家賃収入（実収入）をより一層安定させることができる。
【００４９】
また、本発明に係る家賃収入安定方法（４）は、上記家賃収入安定方法（３）において、  前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、景品の提供に必要となる稼働状況とから、景品の提供に不足している物件数を算出する工程と、前記算出によって得られた値を提示する工程とを有していることを特徴としている。
【００５０】
上記家賃収入安定方法（４）によれば、景品提供条件の成立（すなわち、景品提供に必要となる物件数の達成）までに不足している物件数を提示することができる。
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況「稼働率１００％」に対応付けて、景品内容「家賃１０％分のポイント還元」が記憶され、景品提供条件となる稼働状況「稼働率９４％（すなわち、入居４７部屋）」に対応付けて、景品内容「家賃４％分のポイント還元」が記憶され、入居数が現在４６部屋である場合、「あと１部屋の入居で、ポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
提示先としては、不動産会社や、入居先を探している人、そのマンションに住んでいる人などが挙げられる。
すなわち、あと１件の契約があれば、ポイント還元が実施されることを不動産会社などに伝えることができる。
【００５１】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万７６００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、景品提供が実行されるまでの不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【００５２】
また、本発明に係る家賃収入安定方法（５）は、上記家賃収入安定方法（３）において、  前記集団全体における賃貸物件の稼働状況と、各景品内容に対応付けて設定された景品提供条件となる稼働状況とから、各景品それぞれの提供に不足している物件数を算出する工程と、前記算出によって得られた値を、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数として提示する工程とを有していることを特徴としている。
【００５３】
上記家賃収入安定方法（５）によれば、前記賃貸物件の稼働状況と、各景品内容（例えば、家賃４％分のポイント還元、家賃１０％分のポイント還元）に対応付けて設定された景品提供条件となる稼働状況（例えば、稼働率９４％、稼働率１００％）とから算出することによって得られた値を、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数として提示することができる。
【００５４】
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況「稼働率１００％」に対応付けて、景品内容「家賃１０％分のポイント還元」が記憶され、景品提供条件となる稼働状況「稼働率９４％（すなわち、入居４７部屋）」に対応付けて、景品内容「家賃４％分のポイント還元」が記憶され、入居数が現在４５部屋である場合、「あと２部屋の入居で、家賃４％分のポイント還元が実施され、あと５部屋の入居で、家賃１０％分のポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
提示先としては、不動産会社や、入居先を探している人、そのマンションに住んでいる人などが挙げられる。
【００５５】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万７６００円や、５万４０００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【００５６】
また、本発明に係る家賃収入安定方法（６）は、上記家賃収入安定方法（１）〜（５）のいずれかにおいて、景品はポイントであって、景品提供を実現するための処理は、景品となるポイントを付与する処理であることを特徴としている。
【００５７】
上記家賃収入安定方法（６）によれば、賃借人への景品提供をポイント付与で実現することができる。
ポイントサービスは、非常に充実しており、社会的にも広く認知されているので、景品提供をポイント付与とすることによって、この家賃収入安定方法の導入を比較的容易に行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００５８】
【図１】本発明の実施の形態（１）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを含んで構成されるシステムの要部を概略的に示したシステム構成図である。
【図２】不動産管理システムの要部を概略的に示したブロック図である。
【図３】建物情報ファイルの構造の一例を示した図である。
【図４】物件情報ファイルの構造の一例を示した図である。
【図５】顧客情報ファイルの構造の一例を示した図である。
【図６】景品情報ファイルの構造の一例を示した図である。
【図７】実施の形態（１）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを構成する景品提供サーバーにおける中央処理装置の行う処理動作を示したフローチャートである。
【図８】実施の形態（１）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを構成する景品提供サーバーにおける中央処理装置の行う処理動作を示したフローチャートである。
【図９】実施の形態（２）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを構成する景品提供サーバーにおける中央処理装置の行う処理動作を示したフローチャートである。
【図１０】景品情報ファイルの構造の一例を示した図である。
【図１１】実施の形態（３）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを構成する景品提供サーバーにおける中央処理装置の行う処理動作を示したフローチャートである。
【図１２】実施の形態（３）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを構成する景品提供サーバーにおける中央処理装置の行う処理動作を示したフローチャートである。
【図１３】実施の形態（３）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを構成する景品提供サーバーにおける中央処理装置の行う処理動作を示したフローチャートである。
【図１４】実施の形態（４）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システムを構成する景品提供サーバーにおける中央処理装置の行う処理動作を示したフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００５９】
以下、本発明に係る家賃収入安定システム、及び家賃収入安定方法の実施の形態を図面に基づいて説明する。図１は、実施の形態（１）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システム（本発明の家賃収入安定方法を用いた不動産管理システム）を含んで構成されるシステムの要部を概略的に示したシステム構成図である。
【００６０】
図中１は不動産会社で運用される不動産管理システムを示しており、不動産管理システム１はＷＥＢサーバー２と、物件データベース３と、景品提供サーバー４と、景品データベース５とを含んで構成されている。
不動産管理システム１は電気通信回線１０（例えば、インターネット）に接続されている。また、電気通信回線には、ＷＥＢブラウザが搭載された情報端末装置１１（例えば、パソコン）が接続され、ＷＥＢサーバー２と情報端末装置１１との間で電気通信回線１０を介してデータの送受信ができるようになっている。
【００６１】
図２は、不動産管理システム１の要部を概略的に示したブロック図である。不動産管理システム１はＷＥＢサーバー２と、物件データベース３と、景品提供サーバー４と、景品データベース５と、電気通信回線１０（図１）を介して外部装置（例えば、情報端末装置１１（図１））とのデータの送受信を実現するための通信装置６と、専用線を介してカード管理会社のサーバー（図示せず）とのデータの送受信を実現するための通信装置７とを含んで構成されている。また、これらは通信バス８を介して接続されている。
また、通信バス８にはその他のシステム（例えば、社内業務システムや、基幹業務システム）が接続されており、不動産管理システム１と社内業務システムなどとを連動させることができるようになっている。
【００６２】
ＷＥＢサーバー２はＣＰＵを含んで成る中央処理装置２１と、制御プログラム２２が記憶されたメインメモリ２３とを含んで構成されている。また、物件データベース３は賃貸物件の建物情報が記憶された建物情報ファイル３１と、各物件の情報が記憶された物件情報ファイル３２と、顧客情報が記憶された顧客情報ファイル３３とを含んで構成されている。
中央処理装置２１は、メインメモリ２３中の制御プログラム２２に従って、各種処理を行うようになっている。
【００６３】
景品提供サーバー４はＣＰＵを含んで成る中央処理装置４１と、制御プログラム４２が記憶されたメインメモリ４３とを含んで構成されている。また、景品データベース５は賃借人に景品を提供するための条件と、賃借人に提供する景品内容に関する情報が記憶された景品情報ファイル５１を含んで構成されている。
【００６４】
建物情報ファイル３１には、図３に示したように、各物件の建物を識別するための建物コードに対応付けて、建物情報として建物の名称や、所在地、種別、建築年月、オーナー情報、そして物件の総戸数などの情報が記憶されている。
例えば、建物コードが「Ａ８８０３０」の建物の名称は「ビッグ」であり、種別は「マンション」であり、総戸数は「５０部屋」であることなどが示されている。
【００６５】
また、物件情報ファイル３２には、図４に示したように、建物コード毎に、各物件を識別するための物件コードに対応付けて、部屋番号、家賃、入居有無、そして顧客を識別するための顧客コードなどの情報が記憶されている。
例えば、建物コード「Ａ８８０３０」における物件コード「００３」の部屋番号は「１０３」であり、家賃は「６万円」であり、入居者は存在し、顧客コードは「ＭＡ４８６５２」であることなどが示されている。
【００６６】
また、顧客情報ファイル３３には、図５に示したように、顧客コードに対応付けて、顧客の氏名、電話番号、そして入居している建物の建物コードなどの情報が記憶されている。
例えば、顧客コードが「ＭＡ４８６５２」の顧客の名称は「商標五郎」であり、連絡先は「０６−○○○○−○○○○」であり、入居先の建物の建物コードは「Ａ８８０３０」であることなどが示されている。
【００６７】
また、景品情報ファイル５１には、図６に示したように、建物コードに対応付けて、賃借人に景品を提供するための条件となる景品提供条件（稼働率ＲＡ）、そして景品内容の情報が記憶されている。
例えば、建物コード「Ａ８８０３０」の建物に対する景品提供条件は「稼働率１００％」であり、賃借人に提供する景品は「家賃１０％分のポイント」であることが示されている。
【００６８】
次に、景品提供サーバー４における中央処理装置４１の行う処理動作［１］を図７に示したフローチャートに基づいて説明する。なお、この処理動作［１］は、ある基準時（例えば、毎月１日の決められた時刻）に行われる動作である。
【００６９】
中央処理装置４１は、ある基準時になると、建物情報ファイル３１（図３）から最初の建物コードを読み出し（ステップＳ１）、読み出した建物コードが示す建物の総戸数Ｔを建物情報ファイル３１から読み出す（ステップＳ２）。
読み出した建物コードが「Ａ８８０３０」である場合、対応する建物の総戸数Ｔは「５０戸」となる。
【００７０】
読み出した建物コードを元に、物件情報ファイル３２（図４）を検索して入居戸数Ｎを算出し（ステップＳ３）、入居戸数Ｎと総戸数Ｔとから当該建物における稼働率Ｒ（＝Ｎ／Ｔ）を算出する（ステップＳ４）。
次に、建物コードを元に、景品情報ファイル５１（図６）を検索して景品提供条件となる稼働率ＲＡを読み出し（ステップＳ５）、稼働率Ｒが景品提供条件となる稼働率ＲＡに到達しているか否かを判断する（ステップＳ６）。
【００７１】
稼働率Ｒが稼働率ＲＡに到達していると判断すれば、景品情報ファイル５１に記憶されている景品内容の景品提供を実現するための「景品提供処理」（図８）を行い（ステップＳ７）、その後、建物情報ファイル３１に読み出すべき建物コードが残っているか否かを判断する（ステップＳ８）。
一方、稼働率Ｒが稼働率ＲＡに到達していないと判断すれば、ステップＳ７を飛ばして、ステップＳ８へ進む。
【００７２】
建物情報ファイル３１に読み出すべき建物コードが残っていると判断すれば、次の建物コードを読み出し（ステップＳ９）、その後、ステップＳ２へ戻る。
一方、読み出すべき建物コードが残っていないと判断すれば、この処理動作［１］を終了する。
【００７３】
次に、中央処理装置４１の行う「景品提供処理」（図７のステップＳ７）を図８に示したフローチャートに基づいて説明する。
まず、当該建物の建物コードを元に、景品情報ファイル５１を検索して景品内容を読み出し（ステップＳ１１）、建物コードを元に、物件情報ファイル３２を検索して、当該建物に入居している賃借人の顧客コード及び家賃を読み出す（ステップＳ１２）。
【００７４】
次に、読み出した家賃と景品内容とに基づいて、賃借人である顧客へ付与すべきポイントを算出する（ステップＳ１３）。
例えば、家賃が「６万円」で、景品内容が「家賃１０％分のポイント」である場合、付与すべきポイントは「６０００ポイント」となる。
【００７５】
次に、顧客と付与すべきポイントとを対応付けた「ポイントデータ」を作成し（ステップＳ１４）、その後、「ポイントデータ」を、通信装置７を介して、専用線で提携しているポイントサービス管理会社のサーバーへ送信する（ステップＳ１５）。
ポイントサービス管理会社のサーバーで「ポイントデータ」が受信されると、所定の処理が施されて、顧客が所持するカードにポイントが付与されることになる。
【００７６】
上記実施の形態（１）に係る家賃収入安定システムによれば、賃貸物件の稼働状況（ここでは、稼働率）が景品提供条件となる稼働状況（例えば、稼働率１００％、稼働率９０％）に達していると判断されると、景品情報ファイル５１に記憶されている景品内容（例えば、家賃１０％分のポイント、家賃６％分のポイント）の景品提供を実現するための処理が実行される。
【００７７】
建物コードが「Ａ８８０３０」の建物の物件を賃貸している顧客コード「ＭＡ４８６５２」の賃借人の場合を例に挙げて説明する。
この建物における総戸数は「５０戸」（図３）であり、景品提供条件は「稼働率１００％」（図６）で、賃借人に提供する景品は「家賃１０％分のポイント」（図６）で、家賃は「６万円」（図４）である。
従って、空き部屋がなく、稼働率が１００％のとき、この賃借人には家賃１０％分のポイント「６０００ポイント」が付与されることになる。
【００７８】
これにより、稼働率１００％のときには、賃借人は実質５万４０００円の家賃で良いことになる。
従って、家賃６万円では入居しない人でも、入居の可能性を残すことができるので、稼働率を向上させることができる。
例えば、空き部屋が一部屋である場合（すなわち、あと一人の入居で稼働率が１００％になる場合）、入居開始当初は実質５万４０００円の家賃が約束されることになる。
稼働率の向上は、実質的な家賃収入（実収入）の安定に繋がるので、このシステムを採用することによって、実収入を安定させることができる。
【００７９】
景品提供の可能性は、家賃を下げた場合と同様の効果をもたらすので、稼働率が下がったとしても、家賃を下げなくて良いので、安い家賃の入居者での占有率が高くなるのを防ぐことができる。
また、同じ物件に異なる家賃が存在する可能性を低くすることができる。
【００８０】
次に、実施の形態（２）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システム（本発明の家賃収入安定方法を用いた不動産管理システム）１Ａについて説明する。但し、不動産管理システム１Ａは、図１及び図２に示した不動産管理システム１と同様の構成を有している。
【００８１】
図２に示したように、不動産管理システム１ＡはＷＥＢサーバー２と、物件データベース３と、景品提供サーバー４Ａと、景品データベース５と、電気通信回線１０（図１）を介して外部装置（例えば、情報端末装置１１（図１））とのデータの送受信を実現するための通信装置６と、専用線を介してカード管理会社のサーバー（図示せず）とのデータの送受信を実現するための通信装置７とを含んで構成されている。また、これらは通信バス８を介して接続されている。
【００８２】
通信バス８にはその他のシステム（例えば、社内業務システムや、基幹業務システム）が接続されており、不動産管理システム１Ａと社内業務システムなどとを連動させることができるようになっている。
また、景品提供サーバー４ＡはＣＰＵを含んで成る中央処理装置４１Ａと、制御プログラム４２Ａが記憶されたメインメモリ４３Ａとを含んで構成されている。
【００８３】
次に、景品提供サーバー４Ａにおける中央処理装置４１Ａの行う処理動作［２］を図９に示したフローチャートに基づいて説明する。なお、この処理動作［２］は、処理動作［１］と同様に、ある基準時（例えば、毎月１日の決められた時刻）に行われる動作である。
また、ステップＳ２１〜Ｓ２９の処理動作は、図７に示したステップＳ１〜Ｓ９の処理動作と同様であるので、ここではその説明を省略する。
【００８４】
ステップＳ２６において、賃貸物件の稼働率Ｒ（＝Ｎ／Ｔ）が景品提供条件となる稼働率ＲＡに到達していないと判断すれば、入居戸数Ｎ、総戸数Ｔ、及び景品提供条件となる稼働率ＲＡから、景品提供条件の成立までに不足している不足戸数Ｌを算出する（ステップＳ３０）。
Ｌ ← Ｔ × ＲＡ − Ｎ
【００８５】
例えば、入居戸数が４２戸で、総戸数が５０戸で、稼働率ＲＡが９０％である場合、不足戸数Ｌは３戸となる。
３ = ５０ × ０．９ − ４２
なお、小数点以下は繰り上げとするので、入居戸数が４２戸で、総戸数が５０戸で、稼働率ＲＡが９５％である場合、不足戸数Ｌは６戸となる。
５．５ ＝ ５０ × ０．９５ − ４２
【００８６】
次に、算出することによって得られた不足戸数Ｌを送信すべき相手へ送信し（ステップＳ３１）、その後、ステップＳ２８へ進む。
なお、送信先としては、不動産会社の各店舗や、入居先を探している人、当該マンションに住んでいる人などが挙げられる。
また、送信する方法としては、電子メールなどを使って送信するといった方法が挙げられる。
【００８７】
上記実施の形態（２）に係る家賃収入安定システムによれば、景品提供条件の成立（すなわち、景品提供に必要となる物件数の達成）までに不足している物件数を提示することができる。
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況が「稼働率１００％」で、景品内容が「家賃１０％分のポイント還元」であり、入居数が現在４９部屋である場合、「あと１部屋の入居で、ポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
すなわち、あと１件の契約があれば、ポイント還元が実施されることを不動産会社の各店舗や、入居先を探している人、当該マンションに住んでいる人などに伝えることができる。
【００８８】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万４０００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
また、当該マンションに住んでいる人による紹介を活性化させることができる。特に、あと１件の契約でポイント還元される場合には、紹介もし易くなる。
従って、景品提供が実行されるまでの不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【００８９】
なお、上記実施の形態（２）に係る家賃収入安定システムでは、処理動作［２］をある基準時、例えば、月１回だけ動作させる場合について説明しているが、「不足戸数Ｌの提示処理」に関連する処理動作については、月１回ではなく、回数を増やすようにしても良い。
具体的には、ステップＳ２７の「景品提供処理」を含まない処理動作について、回数を増やすようする。
【００９０】
次に、実施の形態（３）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システム（本発明の家賃収入安定方法を用いた不動産管理システム）１Ｂについて説明する。但し、不動産管理システム１Ｂは、図１及び図２に示した不動産管理システム１と同様の構成を有している。
【００９１】
図２に示したように、不動産管理システム１ＢはＷＥＢサーバー２と、物件データベース３と、景品提供サーバー４Ｂと、景品データベース５Ｂと、電気通信回線１０（図１）を介して外部装置（例えば、情報端末装置１１（図１））とのデータの送受信を実現するための通信装置６と、専用線を介してカード管理会社のサーバー（図示せず）とのデータの送受信を実現するための通信装置７とを含んで構成されている。また、これらは通信バス８を介して接続されている。
また、通信バス８にはその他のシステム（例えば、社内業務システムや、基幹業務システム）が接続されており、不動産管理システム１Ｂと社内業務システムなどとを連動させることができるようになっている。
【００９２】
景品提供サーバー４ＢはＣＰＵを含んで成る中央処理装置４１Ｂと、制御プログラム４２Ｂが記憶されたメインメモリ４３Ｂとを含んで構成されている。また、景品データベース５Ｂは賃借人に景品を提供するための条件と、賃借人に提供する景品内容に関する情報が記憶された景品情報ファイル５１Ｂを含んで構成されている。
【００９３】
景品情報ファイル５１Ｂには、図１０に示したように、建物コードに対応付けて、景品情報（景品情報Ｉ，II）として、賃借人に景品を提供するための条件となる景品提供条件が２つ（稼働率ＲＡ１，ＲＡ２）と、それぞれに対応する景品内容Ｐ１，Ｐ２が記憶されている。
例えば、建物コード「Ａ８８０３０」の建物に対する景品情報は２つあり、景品情報Ｉとして、景品提供条件「稼働率１００％」に対応付けて、賃借人に提供する景品「家賃１０％分のポイント」が記憶され、景品情報IIとして、景品提供条件「稼働率９５％」に対応付けて、賃借人に提供する景品「家賃５％分のポイント」が記憶されている。
【００９４】
次に、景品提供サーバー４Ｂにおける中央処理装置４１Ｂの行う処理動作［３］を図１１に示したフローチャートに基づいて説明する。なお、この処理動作［３］は、処理動作［１］と同様に、ある基準時（例えば、毎月１日の決められた時刻）に行われる動作である。
【００９５】
中央処理装置４１Ｂは、ある基準時になると、建物情報ファイル３１（図３）から最初の建物コードを読み出し（ステップＳ４１）、読み出した建物コードが示す建物の総戸数Ｔを建物情報ファイル３１から読み出す（ステップＳ４２）。
読み出した建物コードが「Ａ８８０３０」である場合、対応する建物の総戸数Ｔは「５０戸」となる。
【００９６】
読み出した建物コードを元に、物件情報ファイル３２（図４）を検索して入居戸数Ｎを算出し（ステップＳ４３）、入居戸数Ｎと総戸数Ｔとから当該建物における稼働率Ｒ（＝Ｎ／Ｔ）を算出する（ステップＳ４４）。
次に、建物コードを元に、景品情報ファイル５１Ｂ（図１０）を検索して景品提供条件となる稼働率ＲＡ１，ＲＡ２（稼働率ＲＡ１＞稼働率ＲＡ２）を読み出し（ステップＳ４５）、稼働率Ｒが景品提供条件となる稼働率ＲＡ１に到達しているか否かを判断する（ステップＳ４６）。
【００９７】
稼働率Ｒが稼働率ＲＡ１に到達していると判断すれば、景品情報ファイル５１Ｂに記憶されている、景品提供条件となる稼働率ＲＡ１に対応する景品内容Ｐ１の景品提供を実現するための「景品提供処理Ｉ」（図１２）を行い（ステップＳ４７）、その後、建物情報ファイル３１に読み出すべき建物コードが残っているか否かを判断する（ステップＳ４８）。
【００９８】
建物情報ファイル３１に読み出すべき建物コードが残っていると判断すれば、次の建物コードを読み出し（ステップＳ４９）、その後、ステップＳ４２へ戻る。
一方、読み出すべき建物コードが残っていないと判断すれば、この処理動作［３］を終了する。
【００９９】
ステップＳ４６において、稼働率Ｒが稼働率ＲＡ１に到達していないと判断すれば、稼働率Ｒが景品提供条件となる稼働率ＲＡ２に到達しているか否かを判断する（ステップＳ５０）。
稼働率Ｒが稼働率ＲＡ２に到達していると判断すれば、景品情報ファイル５１Ｂに記憶されている、景品提供条件となる稼働率ＲＡ２に対応する景品内容Ｐ２の景品提供を実現するための「景品提供処理II」（図１３）を行い（ステップＳ５１）、その後、ステップＳ４８へ進む。
一方、稼働率Ｒが稼働率ＲＡ２に到達していないと判断すれば、そのままステップＳ４８へ進む。
【０１００】
次に、中央処理装置４１Ｂの行う「景品提供処理Ｉ」（図１１のステップＳ４７）を図１２に示したフローチャートに基づいて説明する。
まず、当該建物の建物コードを元に、景品情報ファイル５１Ｂを検索して景品内容Ｐ１を読み出し（ステップＳ６１）、建物コードを元に、物件情報ファイル３２を検索して、当該建物に入居している賃借人の顧客コード及び家賃を読み出す（ステップＳ６２）。
【０１０１】
次に、読み出した家賃と景品内容Ｐ１とに基づいて、賃借人となる顧客へ付与すべきポイントを算出する（ステップＳ６３）。
例えば、家賃が「６万円」で、景品内容Ｐ１が「家賃１０％分のポイント」である場合、付与すべきポイントは「６０００ポイント」となる。
【０１０２】
次に、顧客と付与すべきポイントとを対応付けた「ポイントデータ」を作成し（ステップＳ６４）、その後、「ポイントデータ」を、通信装置７を介して、専用線で提携しているポイントサービス管理会社のサーバーへ送信する（ステップＳ６５）。
ポイントサービス管理会社のサーバーで「ポイントデータ」が受信されると、所定の処理が施されて、顧客が所持するカードにポイントが付与されることになる。
【０１０３】
次に、中央処理装置４１Ｂの行う「景品提供処理II」（図１１のステップＳ５１）を図１３に示したフローチャートに基づいて説明する。
まず、当該建物の建物コードを元に、景品情報ファイル５１Ｂを検索して景品内容Ｐ２を読み出し（ステップＳ７１）、建物コードを元に、物件情報ファイル３２を検索して、当該建物に入居している賃借人の顧客コード及び家賃を読み出す（ステップＳ７２）。
【０１０４】
次に、読み出した家賃と景品内容Ｐ２とに基づいて、賃借人となる顧客へ付与すべきポイントを算出する（ステップＳ７３）。
例えば、家賃が「６万円」で、景品内容Ｐ２が「家賃５％分のポイント」である場合、付与すべきポイントは「３０００ポイント」となる。
【０１０５】
次に、顧客と付与すべきポイントとを対応付けた「ポイントデータ」を作成し（ステップＳ７４）、その後、「ポイントデータ」を、通信装置７を介して、専用線で提携しているポイントサービス管理会社のサーバーへ送信する（ステップＳ７５）。
ポイントサービス管理会社のサーバーで「ポイントデータ」が受信されると、所定の処理が施されて、顧客が所持するカードにポイントが付与されることになる。
【０１０６】
上記実施の形態（３）に係る家賃収入安定システムによれば、賃貸物件の稼働状況（ここでは、稼働率）が景品提供条件となる稼働状況（例えば、稼働率１００％、稼働率９０％）に達していると判断されると、景品情報ファイル５１Ｂに記憶されている景品内容（例えば、家賃１０％分のポイント、家賃６％分のポイント）の景品提供を実現するための処理が実行される。
【０１０７】
建物コードが「Ａ８８０３０」の建物の物件を賃貸している顧客コード「ＭＡ４８６５２」の賃借人の場合を例に挙げて説明する。
この建物における物件総数は「５０戸」（図３）であり、景品提供条件となる稼働率ＲＡ１「１００％」に対応する景品内容Ｐ１「家賃１０％分のポイント」で、景品提供条件となる稼働率ＲＡ２「９５％」に対応する景品内容Ｐ２「家賃５％分のポイント」で、家賃は「６万円」（図４）である。
従って、空き部屋がなく、稼働率が１００％のとき、この賃借人には家賃１０％分のポイント「６０００ポイント」が付与され、空き部屋が２戸以下で、稼働率が９５％以上のとき、この賃借人には家賃５％分のポイント「３０００ポイント」が付与されることになる。
【０１０８】
これにより、稼働率１００％のときには、賃借人は実質５万４０００円の家賃で良いことになり、稼働率９５％以上で稼働率１００％未満のときには、賃借人は実質５万７０００円の家賃で良いことになる。
従って、稼働状況に応じた景品提供を実現することができるので、稼働率をより一層向上させ、そして実質的な家賃収入（実収入）をより一層安定させることができる。
【０１０９】
次に、実施の形態（４）に係る家賃収入安定システムを備えた不動産管理システム（本発明の家賃収入安定方法を用いた不動産管理システム）１Ｃについて説明する。但し、不動産管理システム１Ｃは、図１及び図２に示した不動産管理システム１と同様の構成を有している。
【０１１０】
図２に示したように、不動産管理システム１ＣはＷＥＢサーバー２と、物件データベース３と、景品提供サーバー４Ｃと、景品データベース５Ｂと、電気通信回線１０（図１）を介して外部装置（例えば、情報端末装置１１（図１））とのデータの送受信を実現するための通信装置６と、専用線を介してカード管理会社のサーバー（図示せず）とのデータの送受信を実現するための通信装置７とを含んで構成されている。また、これらは通信バス８を介して接続されている。
【０１１１】
通信バス８にはその他のシステム（例えば、社内業務システムや、基幹業務システム）が接続されており、不動産管理システム１Ｃと社内業務システムなどとを連動させることができるようになっている。
また、景品提供サーバー４ＣはＣＰＵを含んで成る中央処理装置４１Ｃと、制御プログラム４２Ｃが記憶されたメインメモリ４３Ｃとを含んで構成されている。
【０１１２】
次に、景品提供サーバー４Ｃにおける中央処理装置４１Ｃの行う処理動作［４］を図１４に示したフローチャートに基づいて説明する。なお、この処理動作［４］は、処理動作［１］と同様に、ある基準時（例えば、毎月１日の決められた時刻）に行われる動作である。
また、ステップＳ８１〜Ｓ９１の処理動作は、図１１に示したステップＳ４１〜Ｓ５１の処理動作と同様であるので、ここではその説明を省略する。
【０１１３】
ステップＳ９０において、稼働率Ｒ（＝Ｎ／Ｔ）が景品提供条件となる稼働率ＲＡ２に到達していないと判断すれば、入居戸数Ｎ、総戸数Ｔ、及び景品提供条件となる稼働率ＲＡ２から、景品提供条件の成立までに不足している不足戸数Ｌを算出する（ステップＳ９２）。
Ｌ ← Ｔ × ＲＡ２ − Ｎ
【０１１４】
例えば、入居戸数が４２戸で、総戸数が５０戸で、稼働率ＲＡ２が９０％である場合、不足戸数Ｌは３戸となる。
３ = ５０ × ０．９ − ４２
なお、小数点以下は繰り上げとするので、入居戸数が４２戸で、物件総戸数が５０戸で、稼働率ＲＡ２が９５％である場合、不足戸数Ｌは６戸となる。
５．５ ＝ ５０ × ０．９５ − ４２
【０１１５】
次に、算出することによって得られた不足戸数Ｌを送信すべき相手へ送信し（ステップＳ９３）、その後、ステップＳ８８へ進む。
なお、送信先としては、不動産会社の各店舗や、入居先を探している人、当該マンションに住んでいる人などが挙げられる。
また、送信する方法としては、電子メールなどを使って送信するといった方法が挙げられる。
【０１１６】
上記実施の形態（４）に係る家賃収入安定システムによれば、景品提供条件の成立（すなわち、景品提供に必要となる物件数の達成）までに不足している物件数を提示することができる。
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供の最低条件となる稼働状況が「稼働率９０％」で、景品内容が「家賃１０％分のポイント還元」であり、入居数が現在４４部屋である場合、「あと１部屋の入居で、ポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
すなわち、あと１件の契約があれば、ポイント還元が実施されることを不動産会社などに伝えることができる。
【０１１７】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万４０００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、景品提供が実行されるまでの不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【０１１８】
なお、上記実施の形態（４）に係る家賃収入安定システムでは、処理動作［４］をある基準時、例えば、月１回だけ動作させる場合について説明しているが、「不足戸数Ｌの提示処理」に関連する処理動作については、月１回ではなく、回数を増やすようにしても良い。
【０１１９】
また、上記実施の形態（４）に係る家賃収入安定システムでは、稼働率Ｒが稼働率ＲＡ２に対応する景品提供条件の成立（すなわち、景品提供に必要となる物件数の達成）までに不足している物件数を提示する場合についてのみ説明しているが、別の実施の形態では、稼働率Ｒが稼働率ＲＡ１に対応する景品提供条件の成立までに不足している物件数についても提示させるようにしても良い。
【０１２０】
例えば、５０部屋からなるマンションを一部屋６万円の家賃で貸している場合を例にして説明する。
景品提供条件となる稼働状況「稼働率１００％」に対応付けて、景品内容「家賃１０％分のポイント還元」が記憶され、景品提供条件となる稼働状況「稼働率９４％（すなわち、入居４７部屋）」に対応付けて、景品内容「家賃４％分のポイント還元」が記憶され、入居数が現在４５部屋である場合、「あと２部屋の入居で、家賃４％分のポイント還元が実施され、あと５部屋の入居で、家賃１０％分のポイント還元が実施される」といったメッセージを、インターネットなどを通じて提示することができる。
提示先としては、不動産会社や、入居先を探している人、そのマンションに住んでいる人などが挙げられる。
【０１２１】
これにより、例えば、家賃６万円では入居しないが、ポイント還元が実施されて、時々にでも家賃が実質５万７６００円や、５万４０００円になるならば、入居したい人が存在した場合、そのような人との契約を行わせ易くすることができる。
従って、各景品それぞれの提供に不足している不足物件数を提示することによって、稼働率をより一層向上させ、実質的な家賃収入（実収入）を安定させることができる。
【０１２２】
上記実施の形態（１）〜（４）に係る家賃収入安定システムでは、景品情報ファイル５１，５１Ｂに、景品内容として「家賃１０％分のポイント」、「家賃５％分のポイント」などが記憶されている場合について説明しているが、「６０００ポイント」、「３０００ポイント」などと、具体的なポイントを示したデータを記憶させるようにしても良い。
【０１２３】
また、上記実施の形態（１）〜（４）に係る家賃収入安定システムでは、賃借人への景品提供として、ポイントで還元する場合について説明しているが、景品提供はこれに限定されるものではなく、その他の景品であっても良い。
例えば、商品券や旅行券などが挙げられる。もちろん、衣類や調理器具、家具など、普通の品物でも良いが、コストが高くなるおそれがある。
【０１２４】
また、ここでは、景品提供を実現するための処理として、ポイントデータを作成し、作成したポイントデータをポイントサービス管理会社へ通知する場合について説明しているが、景品提供を実現するための処理はこれに限定されるものではく、例えば、顧客とその顧客に提供すべき景品とを表示したリストを作成するといった処理も考えられる。
リスト作成後の処理については、コンピュータを使って自動化させても良いし、人の力で実際に景品を提供するようにしても良い。
【０１２５】
また、クレジットカードで家賃が支払われている場合には、クレジット会社から顧客に付与されるポイントに還元ポイントを加算させるようにしても良い。なお、その場合には、還元ポイント分を不動産会社からクレジット会社に支払う手数料に上乗せすれば良い。
【０１２６】
また、ここでは、賃貸マンションの家賃収入の安定化を例に挙げて説明しているが、賃貸マンションに限定されるものではなく、本発明は賃貸アパート、賃貸店舗、賃貸住宅など、その他の賃貸物件の家賃収入の安定化を図ることができる。
また、ここでは、建物単位での稼働状況に基づいて、景品提供条件が成立しているか否かを判断する場合について説明しているが、建物単位でなくても良く、例えば、複数の建物を合わせた稼働状況や、建物の一部分（例えば、３階部分だけ）における稼働状況に基づいて、景品提供条件が成立しているか否かを判断するようにしても良い。
【０１２７】
また、ここでは、建物コードに対応付けて、景品情報を記憶させる場合（すなわち、景品情報を建物に対応付ける場合）について説明しているが、景品情報は建物に対応付けなくても良く、賃借人などに対応付けるようにしても良い。
例えば、賃借人に対応付けるようにすれば、ある賃借人には５０００ポイントを提供し、別のある人には３０００ポイントを提供する、といったことができる。
【符号の説明】
【０１２８】
１，１Ａ〜１Ｃ  不動産管理システム
２  ＷＥＢサーバー
３  物件データベース
４  景品提供サーバー
５  景品データベース
６，７  通信装置
８  通信バス
１０  電気通信回線
１１  情報端末装置
２１，４１，４１Ａ〜４１Ｃ  中央処理装置
２２，４２，４２Ａ〜４２Ｃ  制御プログラム
２３，４３，４３Ａ〜４３Ｃ  メインメモリ
３１  建物情報ファイル
３２  物件情報ファイル
３３  顧客情報ファイル
５１，５１Ｂ  景品情報ファイル
【図１】
0005249303.tif 000002
【図２】
0005249303.tif 000003
【図３】
0005249303.tif 000004
【図４】
0005249303.tif 000005
【図５】
0005249303.tif 000006
【図６】
0005249303.tif 000007
【図７】
0005249303.tif 000008
【図８】
0005249303.tif 000009
【図９】
0005249303.tif 000010
【図１０】
0005249303.tif 000011
【図１１】
0005249303.tif 000012
【図１２】
0005249303.tif 000013
【図１３】
0005249303.tif 000014
【図１４】
0005249303.tif 000015