(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
市町全域を住、商、工の用途に、更に各用途を状況類似地域に区分した代表性のある標準宅地の価格を、それぞれの標準宅地の価格形成要因は街路条件等の大項目別に、説明力の大きい主要因と小さい従要因に分類し、従要因の細項目は経験的基準により求められた％単位の評定値の条件毎の合計値を、主要因は別に定められた評定基準による％単位の評定値を、その計測値と共にコンピュータに入力しデータベースを作成する手段、
価格形成要因は大項目の条件毎に評定値の合計値に基準値である１を加えて、（１＋合計値）とし、標準宅地毎に価格、条件別に対数をとる手段、
対数とした価格を目的変数とし、対数とした条件毎の価格形成要因を説明変数とする重回帰分析で、変数を標準化して正規方程式の相関行列を作る手段、
相関行列の非対角要素ｒｉｊを、ｉ，ｊ要因の価格に対する単相関係数Ｒｉ，Ｒｊを利用して、ｒｉｊ（１−ＲｉＲｊ）と変更して、価格媒介の見かけの相関部分を除去し、ｒｉｊの相関係数値を下げることにより、偏回帰係数ｂｉの数値を評価経験から予想する数値に近いＲｉの数値に近づけて、“多重共線性”を解消して、適切な価格形成要因の比重である偏回帰係数ｂｉを求め、これから目的変数である価格の対数を還元して回帰価格を求める手段、
設定価格と回帰価格の開差率及び全ての主要因を基準とした設定価格、回帰価格及び価格形成要因の数値昇順配列表を作成する手段を備えたことを特徴とする標準宅地を評価する装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、多重共線性を解消する回帰分析の技術によって、標準宅地の適正な格差の評価及びその価格形成要因評定基準を決定する装置である。
【背景技術】
【０００２】  宅地の鑑定評価の主要な方式である取引事例比較法は、近隣地域にある取引事例価格と価格形成要因による比較を行って対象地の価格を求める。しかし、宅地の売買取引の当事者は土地市場に精通しているとは言えず、また、個人の事情に左右されるため、成立した価格は宅地の適正と思われる価格から乖離する場合が多いので、取引事例価格に適正な価格格差を期待することはできない。【０００３】  価格格差評定基準として「土地価格比準表」が公表されており、更に、毎年地価公示法による地価公示、国土利用計画法施行令による地価調査が行われていて、評価の指針となっている。しかし、これらの公的評価は価格表示だけで、専門家である鑑定士の評価合議による価格という妥当性の担保があるものの、標準地相互の価格格差についての価格形成要因による客観的、合理的根拠が明示されていない。【０００４】  価格格差の均衡は、宅地の価格形成要因に基づいて行われなければならないが、採用された要因の格差評定基準がどのようなものであっても、適当に操作することにより、それなりに価格格差序列を作ることができる。だから、価格形成要因に基づく価格格差評定基準によった評価というだけでは妥当性の保証はない。【０００５】  以上の事情から、宅地課税のための標準宅地評価のように、多様で、かつ、多数の宅地の適正な価格格差を求めるために、価格形成要因を説明変数とし、一次的に評価された価格を目的変数とする重回帰分析が行われる。【０００６】  単筆の鑑定評価では、用途別に、各用途では種類別に価格形成要因の格差評定基準が使用される。しかし、広い範囲の多数の標準宅地評価では、一元的統一的価格格差を求めるために、単一の基準によることが望ましい。このため広い範囲に適応できる評定基準とこれを補完する手段が必要である。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】  重相関係数は、相互に相関関係にある説明変数が一つの集団全体として、目的変数をどの程度説明できるかを示すもので、重回帰式は個々の説明変数それぞれが独立して目的変数をどの程度説明できるかを目的としていない。【０００８】  しかし、宅地の鑑定評価では、目的変数である地価に対して、個々の説明変数である価格形成要因にどの程度の説明力があるかを求めたい。ただ、社会現象である価格形成要因には相互に高い相関があるので、目的変数である地価を説明できる程度を示す各要因の偏回帰係数が鑑定評価の実務経験の数値から乖離する“多重共線性”問題が生じる。そして、説明変数の数が多く、更に、実用には、０．９３程度の高い重相関係数が求められる標準宅地評価では、一層この傾向が強まる。その極端な例は、“幅員が広いほど地価が低い”といった理論、常識に反する偏回帰係数が求められることがある。【０００９】  “多重共線性”の解決には、高い相関係数の二つの説明変数のどちらかを省くやり方があるが、宅地の評価では理論、経験により選択された価格形成要因のどれかを省くことは、それが主要因であれば容認できることではない。また、相関行列の対角要素に一定数を加えて、安定的偏回帰係数とする次の論文の方法があるが、追加数値をどこで打ち切るか曖昧で、この点に批判がある。
Ａｒｔｈｕｒ  Ｅ．Ｈｏｅｒ  ａｎｄ  Ｒｏｂｅｒｔ  Ｗ．Ｋｅｎｎａｒｄ  “Ｒｉｄｇｅ  ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ”【００１０】  土地の効用を示す価格形成要因の評定基準は、地方、地域により、また、用途、により異なる。「土地価格比準表」にも、宅地、商業地、工業地、宅地見込地等の用途別に、宅地は更に優良、標準、混在、造成、農家集落、別荘地別に細分化して規定している。広範囲の標準宅地の全体的価格均衡を図るには単一の評定基準が好ましく、これを補完する手段が必要である。
【課題を解決するための手段】
【００１１】本発明は、市町全域を住、商、工の用途に、更に各用途を状況類似地域に区分した代表性のある標準宅地の価格を、それぞれの標準宅地の価格形成要因は街路条件等の大項目別に、説明力の大きい主要因と小さい従要因に分類し、従要因の細項目は経験的基準により求められた％単位の評定値の条件毎の合計値を、主要因は別に定められた評定基準による％単位の評定値を、その計測値と共にコンピュータに入力しデータベースを作成する手段、
価格形成要因は大項目の条件毎に評定値の合計値に基準値である１を加えて、（１＋合計値）とし、標準宅地毎に価格、条件別に対数をとる手段、
対数とした価格を目的変数とし、対数とした条件毎の価格形成要因を説明変数とする重回帰分析で、変数を標準化して正規方程式の相関行列を作る手段、
相関行列の非対角要索ｒｉｊを、ｉ，ｊ要因の価格に対する単相関係数Ｒｉ，Ｒｊを利用して、ｒｉｊ（１−ＲｉＲｊ）と変更して、価格媒介の見かけの相関部分を除去し、ｒｉｊの相関係数値を下げることにより、偏回帰係数ｂｉの数値を評価経験から予想する数値に近いＲｉの数値に近づけて、“多重共線性”を解消して、適切な価格形成要因の比重である偏回帰係数ｂｉを求め、これから目的変数である価格の対数を還元して回帰価格を求める手段、
設定価格と回帰価格の開差率及び全ての主要因を基準とした設定価格、回帰価格及び価格形成要因の数値昇順配列表を作成する手段を備えたことを特徴とする標準宅地を評価する装置に関する。【００１２】  価格を目的変数、価格形成要因を説明変数とする重回帰分析を行う。（２変数の例）
正規方程式から、変数を標準化して、相関行列の形式の正規方程式を求める。
変数の標準化：（変数−変数の平均）／変数の標準偏差
0005145933.tif 000002
ここで、
Ｒｉ  ：要因ｉの目的変数ｙに対する単相関係数
Ｒｊ  ：要因ｊの目的変数ｙに対する単相関係数
ｒｉｊ：相関行列の非対角要素  （ｉ≠ｊ）
ｂｉ  ：標準化後の係数        ｂ’ｉ    ：標準化前の係数
σｙ  ：目的変数ｙの標準偏差
σｉ  ：説明変数ｉの標準偏差
なお、標準化前後のｂ’ｉ、ｂｉの関係は次のとおりである。
ｂ’ｉ＝ｂｉ（σｙ／σｉ）                            （２）【００１３】  説明変数は目的変数である地価を説明できる要因で、その説明力の高いものを選択される。その結果、この説明変数と地価との単相関係数は高くなるが、このため選択された説明変数相互の間に、本来の相関がないにもかかわらず、いわば地価を媒介として見かけの説明変数相互の相関が高くなる。この傾向は、説明変数と地価との単相関係数に比例すると考えられるので、この地価媒介の相関部分を除去するため次のような処理をする。
ｒ’１２  ＝ｒ１２（１−Ｒ１Ｒ２）                    （３）
よって、（３）式は次のようになる。
0005145933.tif 000003
この処理により、ｒ’ｉｊの数値が低く抑えられるので、“多重共線性”が解消される。【００１４】  なお、この価格媒介の説明変数間の相関は、“多重共線性”のように説明変数相互に高い相関のある場合だけでなく、多少の相関があればそれだけの相関が生ずるので、説明変数間の相関の高低に拘わらずこの除去処理をシステムに取り入れる。【００１５】  多様、かつ、多数の宅地の適正な価格を求める評価では、住、商、工の用途は別としても、同用途で形態の異なる多様の宅地が入り乱れて存在しているので、一元的な地域格差とするためには単一の評定基準でなければならないが、これを補完する調整手段が必要である。【００１６】  次の手段により修補正を行う。
１  回帰線価格との開差率、及び主たる要因である幅員、中心地までの距離、環境等を基準とする数値の小なるものから、大なるものへと配列した多くの昇順配列表を作成する。
２  回帰線価格との開差率の配列では、例えば、＋プラス、−マイナス１０％以上の標準宅地（不適宅地）に色分け、ないし印をつける。
３  要因別配列表で、不適宅地の当該要因に対する特徴の吟味、及び個別の実地調査により、次のような項目について開差を解消するための修補正を行う。
イ  評定基準の修正
評定関数の訂正
評定ランク数の増減
評定数値の増減  （価格幅と評定値幅の対応の適否を含む）
ロ  ランク評定の訂正
ハ  価格の訂正
ニ  価格形成要因の加除
【発明の効果】
【００１７】  相関行列の非対角要素であるｒｉｊから、目的変数媒介の相関部分を除去することにより、“多重共線性”が解消し、また、より広い地域に適応できる価格形成要因の評定基準を設定することができて、多数地点の地価格差が適切になるとともに、単筆の鑑定評価に対しても有効な基準となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１８】  図２関連
設定価格、価格形成要因評定値とその対数の表である。鑑定評価では比較の基準となる宅地を１として、対象地の効用がその何％上、ないしは下であるかを比較するので、評定式は（１＋ｘｉ）の形となる。よって、多数地点の比較でも、次のような割合であって、差ではないので、線形式である回帰分析を適用する場合は変数を対数にする。
（ｙ１／ｙ２）＝（１＋ｘ１）／（１＋ｘ２）
対数    ｌｏｇ（ｙ１／ｙ２）＝ｌｏｇ（ｙ１）−ｌｏｇ（ｙ２）
ここで、ｙ１  ：評価対象地
ｙ２  ：評価基準地【００１９】  設定価格は通常の鑑定評価手法により求めたものを使用する。【００２０】  図３関連
重回帰分析に適用される価格形成要因の格差評定基準は当初は経験的に設定する。ただし、調整作業を行うことにより、格差評定基準の不備を修正する。【００２１】  多数地点の価格格差を求める重回帰分析は、単に評価の裏づけとなる価格形成要因の評定値を求めるだけでなく、価格そのもの及び評定基準の妥当性を検証するものである。【００２２】  図４関連
重回帰分析の計算は、説明変数間の相関係数ｒｉｊに対して、目的変数媒介の見せかけの相関部分を除去する以外は特に異ならない。【００２３】  図５関連
回帰分析の計算により、価格形成要因による理論的性格の回帰価格が求められるが、これだけではどこを修補正すべきか、直ちには判断できない。また、この修補正は主要因全てについて網羅的に行う必要がある。【００２４】  図６関連
回帰価格、設定価格、価格形成要因についての価格開差率基準と中心地までの距離基準の昇順配列表である。この図の中心地までの距離基準では、遠隔地の回帰価格が設定価格より低いという特徴があり、評定基準について特に遠隔距離による下落率を小さくする修正を行う。特に集団としての不適事情の認められないものについては、回帰価格と設定価格の開差の大きいものから個別に調査し、修補正する。【００２５】  図７関連
価格対価格形成要因の対話的調整結果の表である。中心地までの距離評定基準の評点逓減率を大きく減少させたため、遠隔地の回帰価格の開差が改善された。また、回帰価格と設定価格の開差の大きな宅地について、個別に再吟味し、価格形成要因の環境要因と設定価格について、評定見直しを行ったため開差が改善され、重相関係数も最初の０．８４から０．９６に上昇した。
【図面の簡単な説明】
【００２６】
【図１】  “多重共線性”解消の重回帰分析と設定価格対価格形成要因の対話的調整フローチャート
【図２】  設定価格、価格形成要因評定値とその対数
【図３】  主要因価格格差評定基準
【図４】  重回帰分析計算
【図５】  回帰価格
【図６】  回帰価格開差率及び中心地距離基準の昇順配列表
【図７】  価格対価格形成要因の対話的調整結果
【図１】
0005145933.tif 000004
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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