(57)【要約】【課題】高層住宅修繕積立金運用に関する地下水への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定でき、前記高層住宅物件についての財務体質強化に寄与する経済効果創出システムを得る。【解決手段】対象とする高層住宅物件に関する生活用水使用実態を含む高層住宅物件情報を記憶する高層住宅物件情報データベース７を備え、高層住宅物件情報データベース７に記憶される生活用水使用実態を含む高層住宅物件についての情報に基づき前記高層住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定する契約処理機能部９を設けた。【選択図】図４
2005258736.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する住宅物件情報データベースを備え、前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定する経済効果算定手段を設けたことを特徴とする生活用水源切り替え運営による経済効果創出システム。
【請求項２】
対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する住宅物件情報データベース、前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報および地下水情報に基づいて前記対象とする住宅物件につき運営実行可否に関し選択を行う選択手段、前記選択手段による選択結果を記憶する選択結果データベースを備え、前記選択結果データベースの選択結果としての住宅物件に関し前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定する経済効果算定手段を設けたことを特徴とする生活用水源切り替え運営による経済効果創出システム。
【請求項３】
対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する住宅物件情報データベース、前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報および地下水情報に基づいて前記対象とする住宅物件につき運営実行可否に関し選択を行う選択手段、前記選択手段による選択結果を記憶する選択結果データベースを備え、前記選択結果データベースの選択結果としての住宅物件に関し前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定し、算定された経済効果に基づいて対象とする住宅物件を絞り込む絞り込み処理を行う経済効果算定手段と、前記経済効果算定手段による絞り込み処理結果を記憶する絞り込み処理結果記憶手段を設けたことを特徴とする生活用水源切り替え運営による経済効果創出システム。
【請求項４】
対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する住宅物件情報データベース、前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報および地下水情報に基づいて前記対象とする住宅物件につき運営実行可否に関し選択を行う選択手段、前記選択手段による選択結果を記憶する選択結果データベース、前記選択結果データベースの選択結果に運営実行可能として記憶されている住宅物件に関し前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定する経済効果算定手段を備え、前記経済効果算定手段による経済効果算定結果に基づき、各々の対象物件に関する生活用水供給運営事業主体と該当物件に関する経済効果による利益を享受する受益主体とが生活用水源切り替え運営を行う契約を結ぶ場合の各々の契約条件の生成を行う契約条件生成手段と、前記契約条件生成手段により生成された契約条件を各々の対象物件毎に対応して記憶させる契約条件データベースとを設けたことを特徴とする生活用水源切り替え運営による経済効果創出システム。
【請求項５】
前記契約条件データベース情報を対象物件に関する管理主体に伝送する情報伝達手段を設けたことを特徴とする請求項４に記載の生活用水源切り替え運営による経済効果創出システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、生活用水源切り替え運営による経済効果創出システム、特に、高層住宅修繕積立金運用に係わる生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
この発明は、高層住宅生活用水供給運営事業主と高層住宅管理組合業務を受託代行する高層住宅管理業者が連携することを基軸とし、高層住宅住民代表にて構成される高層住宅管理組合の修繕積立金の運用改善に着目し、高層住宅にて必要とされる生活水を従来の自治体運営の上水道ではなく地下水を利用した専用簡易水道設備への用水減切り替え運営を図り、その運営差益を修繕積立金の運用利息に充当する効果による収支改善により、昨今社会問題化しつつある高層住宅の修繕積立金運用財務体質の強化を図ることを目的とするが、高層住宅生活用水供給運営事業主が高層住宅管理業者からの管轄下高層住宅に関する種々情報提供を受け、井戸掘削業者との連携を含めた一連の作業電子化により収支改善対象高層住宅管理組合の見極め、生活用水源切り替えに関わる契約条件生成、契約化という一連の作業が飛躍的に迅速および確実化される経済効果創出システムに係わる。
【０００３】
従来技術において、経済効果創出システムに関しては、土地の所有者が建物を建設し、賃貸する際にその所有者と賃借者双方がメリットを享受するための賃貸用建物の供給方法と、事業収支計算および賃貸価格計算装置が提案されている（例えば、特許文献１参照）。
【０００４】
また、集合住宅の修繕積立金の収納に関するリスクを管理する技術に関わり、特に集合住宅の修繕計画を行う際に、予定の時期に必要な予算が得られるよう収納リスクを管理し、修繕積立金の収納を有利に行う技術が提案されている（例えば、特許文献２参照）。
【０００５】
しかし、これらの従来技術は、賃貸用建物の供給や、修繕積立金の収納に関するものであって、従来技術においては地下水への生活用水源切り替え運営を行うものについての経済効果創出システムは見当たらない。
【０００６】
【特許文献１】特開２００２−７３７８２号公報
【特許文献２】特開２００３−３０３０４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
高層分譲集合住宅における各戸負担の修繕積立金は該当高層住宅を建設分譲の時点から半世紀に亘り運営していく上で極めて重要な資金である。これらは主として将来を見越した大規模修繕、エレベータ等の更新費用等に振り向けられる。
しかしながら、これら積立金各戸負担額は不動産業者が分譲販売活動時の顧客評価を高めることを目的として本来必要額よりも低めに設定される事例も多く、また、妥当な設定であっても決して余裕のあるものではないのが実情である。
従って、管理組合毎に独自の手法により少しでも資金規模の拡大を図ろうと躍起になっている状況であるが、昨今の経済不況下においては定期預金金利もあてにできず独自運営による自力財務体質強化に行き詰まりが見えつつある。
【０００８】
この発明は、上記のような課題を解決するためになされたものであり、対象とする住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定でき、前記住宅物件についての財務体質強化に寄与する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムを得ようとするものである。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
この発明に係る生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムでは、対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定する経済効果算定手段を設けたものである。
【発明の効果】
【００１０】
この発明によれば、対象とする住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定でき、前記住宅物件についての財務体質強化に寄与する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムを得ることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１１】
実施の形態１．
この発明による実施の形態１を図１から図８までについて説明する。図１は実施の形態１におけるシステム全体構成を示すブロック図である。図２は実施の形態１における具体化手順を示す解説図である。図３は実施の形態１における具体化手順の補足解説を示す補足解説図である。図４は実施の形態１における全体システムの詳細構成を示すブロック図である。図５は実施の形態１における情報伝達システムの構成を示すブロック図である。図６は実施の形態１における選択物件データベースの構成を示す説明図である。図７は実施の形態１における生活用水消費実態情報データベースの構成を示す説明図である。図８は実施の形態１における処理対象物件決定処理フローを示すフローチャートである。図９は実施の形態１における経済効果算定部についての詳細フローを示すフローチャートである。
【００１２】
図１において、この発明による生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムは、高層住宅生活用水供給運営事業主１による運用領域１Ａ、ならびに、高層住宅住民により構成される高層住宅管理組合２による運用領域２Ａ、および、高層住宅管理組合２から管理業務を受託している高層住宅管理業者３による運用領域３Ａによって構成されている。高層住宅管理組合２は住居ｂ〜ｆの各所有者によって構成される。また、高層住宅生活用水供給運営事業主１からの要求により地下水脈、水質等に関する情報提供および井戸掘削に関わる一連の作業を実施する井戸掘削業者５による運用領域５Ａが存在する。
【００１３】
図４において、この発明による生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムは、高層住宅生活用水供給運営事業主１による運用領域１Ａ、ならびに、高層住宅住民により構成される高層住宅管理組合２による運用領域２Ａ、および、高層住宅管理組合２から管理業務を受託している高層住宅管理業者３による運用領域３Ａによって構成されている。また、高層住宅生活用水供給運営事業主１からの要求により地下水脈、水質等に関する情報提供および井戸掘削に関わる一連の作業を実施する井戸掘削業者５による運用領域５Ａが存在する。
【００１４】
高層住宅生活用水供給運営事業主１による運用領域１Ａには、管理会社選択対象データベースとしての高層住宅管理組合概要情報データベース６が設けられている。
この高層住宅管理組合概要情報データベース６は、高層住宅管理業者が自管轄高層住宅管理組合に間する修繕積立金財政状況認識に基づき、早期財政改善を要する高層住宅管理組合に関する情報〔管理組合名称・同ロケーション・戸数・建設時期・空室戸数・修繕積立金総額（月次額含む）・将来的修繕見積額〕を提供し、その内容を１の高層住宅生活用水供給運営事業主がデータベース化したものである。
【００１５】
また、高層住宅生活用水供給運営事業主１による運用領域１Ａには、管理会社選択対象データベースとしての高層住宅管理組合概要情報データベース６と併せて、上記用水管理情報データベースとしての生活用水使用実態情報データベース７が設けられている。
生活用水使用実態情報データベース７は、既述データベース上に記載された対象物件（高層住宅管理組合）対応の生活用水使用実態（用水使用量・同支出額・管理組合敷地内空地面積・受水槽容量・料金徴収法・上水道料金・電力料金）関し高層住宅管理業者３から提供された情報を、高層住宅生活用水供給運営事業主１がデータベース化したものである。
【００１６】
さらに、高層住宅生活用水供給運営事業主１による運用領域１Ａには、サーバＳによる情報処理装置を構成する選択処理機能部８が設けられている。
選択処理機能部８は高層住宅管理組合概要情報データベース６および生活用水使用実態情報データベース７のデータベース情報ならびに井戸掘削業者への照会により提供された情報（物件付近地下水脈・物件付近地下水水質）を基に、対象物件の一次絞込み選択を行う機能を有している。
一次選択物件データベース８ａは、選択処理機能部８により絞込み選択された一次選択物件をデータベース化したものである。
【００１７】
また、高層住宅生活用水供給運営事業主１による運用領域１Ａには、サーバＳによる情報処理装置を構成する契約処理機能部９が設けられている。
契約処理機能部９は一次選択物件データベース８ａのデータベース情報に基づき各々の一次選択対象物件毎に用水源切り替え運営時の設備能力の算定、生活用水供給契約条件（設備賃借料・同利息還元率・買戻し額率・再（々）販売額率を試算決定する。即ち、高層住宅生活用水供給運営事業主の事業としての収支および該当高層住宅管理組合が生活用水源を切り替えることによる経済的メリットの規模見極めを行うものである。
対象物件および契約条件データベース８ａは契約処理機能部９による処理結果としての見極め結果に基づき更に対象物件を絞り込んだ最終選択物件をデータベース化したものであり、各々の物件対応に高層住宅生活用水供給運営事業主１と該当高層住宅管理組合２が生活用水源切り替え運営を行う契約を結ぶことを仮定した場合の既述契約条件をも含め記憶するものである。
【００１８】
次に、動作について説明する。図１は、この発明に関わる全体システム構成を示している。
高層住宅生活用水供給運営事業主１と高層住宅管理業者３との連携が基軸となっており、井戸掘削業者５との協調により本スキームは成り立っている。
高層住宅管理業者３は高層住宅所有者としての住民にて構成される高層住宅管理組合２の組合業務を代行受託していることを前提とし、高層住宅管理組合２と高層住宅生活用水供給運営事業主１とのやりとりは全て高層住宅管理業者３が仲介もしくは代行することとする。また、高層住宅管理業者３は自管轄高層住宅管理組合２の修繕積立金運用収支を改善するために、用水使用実態情報を積極的に高層住宅生活用水供給事業主１に提供することとする。
【００１９】
図２は、この発明に関わる経済効果創出フローである。
第１ステップとして、高層住宅生活用水供給運営事業主１と高層住宅管理業者３との間で連携活動に関する契約を締結する。
経済効果が出ると確認されるまでの一連の手続き経過後、第２ステップとして、高層住宅生活用水供給運営事業主１が該当高層住宅管理組合２に設備一式を元価（１００％と定義する）にて高層住宅管理組合２に売却し、高層住宅管理組合２の敷地内に設置する。
その際、第３ステップとして、高層住宅生活用水供給運営事業主１は該当設備を賃借し運用し、生活用水供給に関する一切の業務を引き受けるべく契約を高層住宅管理組合２との間にて締結する。
第４ステップにて、契約条項に基づきその後複数Ｎ年の運用を行うが、その際の月極め賃借料は、元価を契約月数にて分割しその額にＡ％の利息額を上乗せし支払うものとする。即ち、高層住宅管理組合２の側から見れば、井戸を含む高層住宅生活用水供給設備一式に投資した額に大幅な利息が付き複数年契約期間に亘り還付されることとなり、あたかも超高利回りの国債を購入した場合と同様の利益獲得が可能となる。この場合、該当高層住宅管理組合２に属する各戸の水道料金の支払い額算定基準に関しては従来同様であることが前提である。
第５ステップは、複数Ｎ年契約期限到達時点において高層住宅生活用水供給運営事業主１が当初契約条件に盛り込まれた買戻し額〔元価×買戻し率（Ｂ％）〕にて高層住宅管理組合から該当設備一式を買い取る。
第６ステップにおいて、高層住宅生活用水供給運営事業主１は買い取った設備一式をその後の長期使用に耐えうる性能、品質確保を前提としてオーバホールし、当初契約条件に盛り込まれた販売額即ち販売元価のＣ％にて高層住宅管理組合２に再売却する。
以下、既述の第３から第６までのステップを繰り返す。この一連の手順は再販売および再々販売後の手順を含め凡そ１０年以上の年月経過を要するのが一般的である。
【００２０】
図３は、図２の補足解説である。
この事例の場合、生活用水供給業者が高層住宅管理組合２に対し第１回目の販売を行い、供給設備一式の製品ライフサイクルが終了する期間を１５年と設定しており、５年×３回周期の運営を想定している。即ち、初回１００％（元価）で販売し、その後の５年間で２０％の利息を含め管理組合に対し投資還元を行う。
５年経過後、高層住宅管理組合２から３０％額にて該当設備一式買い戻し設備一式をオーバホールした後、再度買戻し額の２００％にて高層住宅管理組合２に設備一式を販売する。その後の５年間で５０％の利息を含め高層住宅管理組合２に対し投資還元を行う。その結果、５年経過後、高層住宅管理組合２から１０％額にて該当設備一式を買い戻し再び設備一式をオーバホールした後、再度買い戻し額の６００％にて高層住宅管理組合２に設備一式を販売する。その後の５年間で１００％の利息を含め高層住宅管理組合２に対し投資還元を行うものである。
【００２１】
図４は、この発明に関わる経済効果創出システムブロック図である。
本システムの主体である高層住宅生活用水供給運営事業主１は、高層住宅生活用水供給設備の製作・販売・据付・井戸掘削・設備設置後の運営全てを受け持つ。
高層住宅住民により構成される高層住宅管理組合２は、該当高層住宅住民の意思代表は行うが、実務は高層住宅管理業者３に一任委託しているのが通例である。
高層住宅管理組合２から管理業務を受託している高層住宅管理業者３は、高層住宅管理面の実務面の主体であり、修繕積立金の運用、設備更新、建物修繕等の業者斡旋等の実権を握っているものと言える。従って、この業者３と高層住宅生活用水供給運営事業主１が連携することは、この発明によるシステム運用においては、極めて重要なポイントである。
井戸掘削業者４は高層住宅生活用水供給運営事業主１からの要求により地下水脈、水質等に関する情報提供および井戸掘削に関わる一連の作業を実施する。
【００２２】
高層住宅生活用水供給運営事業主１は高層住宅管理業者３から生活用水使用状況を含む対象物件情報を入手すると、該当物件においてこの発明によるシステムの適用可否を見極めるために以下の確認を行う。つまり、該当高層住宅の棟当たりの戸数・使用水量がある一定規模以上でないと経済効果が出ない。また、空室率が高い場合安定した水量確保ができない可能性が生じる。建設時期について例えば、３０年以上経過した物件については空室率が将来的に増加する可能性が生じるためこの点についても判定が必要である。また、経済効果が見込めても肝心の設備設置スペースが該当高層住宅管理組合敷地内に存在しなければ本システム具体化はおぼつかない。該当高層住宅付近に地下水脈が存在しない、仮に存在してもその水質が極めて劣悪（土壌汚染等による）な場合も対象外である。その点につき、先ず選択処理機能部８の一次物件選択機能において判定を実施し、その結果を一次選択物件データベース８ａに収納する。
【００２３】
ここである程度の物件がふるいにかけられるが、その次に具体的経済効果がどの程度出せるか、即ち、高層住宅管理組合２の投資案件として魅力のあるものか、また、合わせて高層住宅生活用水供給運営事業主１にとってもその運営主体としての事業性を確保できるかの定量的判定が必要である。その処理を契約処理機能部９の対象物件決定および契約条件生成機能にて実施する。
ここでは、先ず設備能力を決定する。この場合、設備は常に１００％の能力を活かすことが経済効果を最大限とするための条件である。つまり、空室率・気候変化による生活用水使用量の変動分はリスクとみなし、その水量変動分は全て自治体上水道にて補完し、常に変動しない水量相当を生活用水供給業者の運営設備（高層住宅管理組合資産）にて賄うものとし、この規模対応に設備能力を決定する。
このように、設備能力を１００％活かす前提においてその収支算定を行う。収入は供給設備からの供給水量相当の（上水道料金と同一基準額）料金収入であり、支出は供給設備運営のための費用であり、その差額分が、生活用水供給事業者・高層住宅管理業者の経費および管理組合への利息を含む投資還元額に相当する。この収支算定は既述の如き周期毎に行う必要があり、管理組合への投資還元率が常に最大になるよう各々の条件が決定される。
【００２４】
以上の如き手順にて経済効果創出が可能と判定されても、更なる判定が必要である。つまり、該当管理組合自身の初回・２回目・３回目…の投資を行うだけの財務力を有するかが極めて重要なポイントである。具体的には、向こう１５〜２０年間の修繕見積額をベースに現状積立総額・修繕を実施する時期までの積立金額の増額分を見込み、投資が可能であるかを判定し、その判定をクリアすれば最終対象物件となる。
その結果は最終選択物件データベース９ａに記憶され、対象物件毎に対応して記憶される既述契約条件と共に最終選択物件データベース９ａに収納する。ここまでの一連の処理で契約作業に関わる前処理は全て終了する。
【００２５】
そして、高層住宅生活用水供給運営事業主１の運用領域１Ａには、図５に示すように、サーバＳからなる情報処理装置を構成する通信機能を持つ情報伝達機能部１０が設けられ、この情報伝達機能部１０によって最終選択物件データベース９ａに格納された契約条件等を高層住宅管理業者３に情報伝達し、同業者の管理管轄下にある高層住宅管理組合２に対し、上記契約を締結すべく高層住宅管理業者３が高層住宅管理組合２に対し斡旋指導を行うことを促す指示連絡機能を遂行する。
【００２６】
図６は既に説明した図４に示す管理業者選択対象物件データベース６における管理情報である。
すなわち、管理業者選択対象物件データベース６には、管理組合名称およびロケーション、戸数／棟、該当高層住宅建設時期、現状および過去最高の空室戸数、修繕積立金の現時点積立総額および総積立金／月、今後１５年間の修繕見積額（年度対応）等のデータが格納されている。
【００２７】
図７は既に説明した図４に示す用水管理情報データベース７の管理情報である。
すなわち、用水管理情報データベース７には、過去１年間の生活用水総使用量、過去１年間の月毎使用量、過去１年間内最高使用日の時刻対応使用量、過去１年間の月毎上水道料金支払い額、管理組合敷地内空地面積、受水槽容量、料金徴収方式（組合一括か戸別か）、上水道料金についての基本料金および超過料金、電力料金についての基本料金および超過料金等のデータが格納されている。
【００２８】
図８は図４に示す契約処理機能部９における対象物件決定および契約条件生成機能についての処理フローを示す。
ステップＳ１１において、地下水・上水道水の使用比率の算定を行う。
ステップＳ１２において、水供給設備必要能力（ｍ３／ＨＲ）の算定を行い、適用機種の選定を行う。
ステップＳ１３において、対象水使用量に相当する次の（１）（２）の金額を算出する。
（１）上水道利用相当料金の算出（収入）
（２）処理用運用費の算出（支出）
２ａ．電力料金
２ｂ．保守／運営費用
ステップＳ１４において、ステップＳ１３により算出した収支差額は売却設備価格分割返済額以上がどうかについて判別を行う。その収支差額が売却設備価格分割返済額以上でなければ、処理を終了する。その収支差額が売却設備価格分割返済額以上であれば、ステップＳ１５に移行する。
ステップＳ１５において、次の（１）（２）についての金額を算定する。
（１）利息を含む高層住宅管理組合２への分割返済額算定（顧客メリットすなわち高層住宅管理組合２が享受する利益額の算定）
（２）生活用水供給事業主１および管理業者３の経費額算定
ステップＳ１６において、ステップＳ１５における算定額（１）の通算利益率は基準値以上かどうかを判別する。その通算利益率が基準値以上でなければ、処理を終了する。その通算利益率が基準値以上であれば、ステップＳ１７へ移行する。
ステップＳ１７において、該当物件を最終選択物件として諸条件を含め対象物件および契約条件データベース９ａに登録し、関連データを格納する。
【００２９】
図９は図８のステップＳ１５の機能である利息を含む高層住宅管理組合２への分割返済額算定および生活用水供給事業主１および管理業者３における経費額（利益含む）算定に関する定量的メリット算出フローを示す。
ステップＳ２１において、高層住宅管理組合２への還元利息率を設定する（下限リミット値を２０％とする）。
ステップＳ２２において、生活用水供給事業主１および管理業者３の経費率（固定）を設定する。
ステップＳ２３において、初回買戻し額率の算出を行う。
ステップＳ２４において、第２回販売額率（初回買戻し額＋オーバーホール費）の算定を行う。
ステップＳ２５において、第２回買い戻し額率の設定を行う（下限リミット値を１０％固定とする）。
ステップＳ２６において、生活用水供給事業主１および管理業者３の経費率（可変）を設定する。
ステップＳ２７において、高層住宅管理組合２への還元利息率の算出を行う。
ステップＳ２８において、ステップＳ２７で算出した還元利息率算出値が４０％よりも大きいかどうかを判別する。その還元利息率算出値が４０％よりも大きくなければ、ステップＳ２６へ戻る。その還元利息率算出値が４０％よりも大きければ、ステップＳ２９へ移行する。
ステップＳ２９において、第３回販売額率（２回目買戻し額＋オーバーホール費）の算定を行う。
ステップＳ３０において、第３回買い戻し額率（０％）の設定を行う。
ステップＳ３１において、生活用水供給事業主１および管理業者３の経費率（可変）を設定する。
ステップＳ３２において、高層住宅管理組合２への還元利息率の算出を行う。
ステップＳ３３において、ステップＳ３２で算出した還元利息率算出値が１００％よりも大きいかどうかを判別する。その還元利息率算出値が１００％よりも大きくなければ、ステップＳ３１へ戻る。その還元利息率算出値が１００％よりも大きければ、処理を終了する。
【００３０】
この処理においては５年×３回の事例を想定している。
最初の５年間は、元価（１００％）が大きく利息を含めた投資還元が難しい。しかしながら管理組合への還元利息率２０％は確保することを前提としている。この場合生活用水供給事業主・管理業者の経費（利益含む）も最低限に設定し、５年後の買戻し率を算出する。具体的には、５年間通算すると、次の通りとなる。
｛〔（元価（１００％）＋（元価×０．２）〕＋（運用経費）＋（管理業者経費）＋（生活用水供給事業主経費）〕−（用水供給料金収入）｝／元価×１００＝（５年後買い戻し率）………Ａ式
【００３１】
第２回目以降は、元価が小さくなるため投資還元は容易となる。既述買戻し額にオーバホール費用および諸経費を加えたものが再販売額となる。この場合、月次の還元額にて順次利息の還元も可能となるため、５年後の買戻し額率は最低限に設定、生活用水供給事業主・管理業者の経費（利益含む）も一時的に設定する。
この結果算出された管理組合への還元利息率が４０％以上ならば問題なし、４０％以下の場合は再度、生活用水供給事業主・管理業者の経費を削減設定し、４０％以上になるよう定量条件が算定される。具体的には、５年通算すると、次の通りとなる。
｛〔（５年後買い戻し率）／１００×（２回目販売額）＋（用水供給料金収入）〕−（運用経費）−（管理業者経費）−（生活用水供給事業主経費）−（第２回目販売額）｝／（第２回目販売額）×１００>４０………Ｂ式
【００３２】
３回目においても既述買い戻し額にオーバホール費用および諸経費を加えたものが再々販売額となる。この場合、買い戻し額率はゼロであり、この結果算出された管理組合への還元利息率が１００％以上ならば問題なし、１００％以下の場合は再度、生活用水供給事業主・管理業者の経費を削減設定し、１００％以上になるよう定量条件が算定される。
上記Ｂ式左辺>１００………Ｃ式
【００３３】
この発明によるシステムは全国に存在する４００万戸程度の高層住宅が全て対象となるものであり、既解説の一連の処理は高層住宅生活用水供給業者と高層住宅管理業者との連携による膨大な情報のやり取りの基に具体化されるものである。
【００３４】
この発明を応用した事業活動の成否ポイントは高層住宅生活用水供給運営事業主と高層住宅管理業者が連携を図り、本システム適用具体化をいかに迅速かつ的確に行い対象管理組合に対し最大限の利益還元がなされることを目標に全国的に普及できるかである。高層住宅管理業者が業務代行を受託している高層住宅管理組合の財務実態を把握しているとの前提において財政が困窮している高層住宅管理組合を対象として抽出し、それらの生活用水を自治体運営の上水道から高層住宅生活用水供給事業主運営の地下水へと水源を切り替えることのみによりその運営差益を生み出すことが可能となり、該当高層住宅管理組合および住民はこの切り替えに関わる諸作業に煩わされることは一切ない。つまり高層住宅生活用水供給運営事業主と高層住宅管理業者がすべて一連の作業を実施するものである。この既述運営差益分の一部を高層住宅管理組合修繕積立金に補填することによりその財政改善を実現するものである。この場合、高層住宅生活用水供給運営事業主、高層住宅管理業者、井戸掘削業者との連携を基軸とし、生活用水供給設備設置までの一連の手続きを電子化することにより、確実なる修繕積立金運用収支改善の見極めが迅速に可能となり財務体質弱体に悩む多くの高層住宅管理組合を早期に支援することが可能となる。
【００３５】
以上のように、この発明によれば、従来の人為作業とは大きく異なり、極めて短時間に一連の処理が可能であると同時に確実に経済効果の見極めが可能となる。現在全国４００万戸の高層住宅においては、その修繕積立金の運用において殆どが大きな悩みを抱えている。昨今の修繕費・設備更新費用高騰の状況下では、高層住宅建設分譲時点の各戸負担の設定額では将来的に賄い切れない危険性が生じており、月極めの固定貯蓄活動だけでは不十分との判断から定期預金化等も推進しつつも超低金利時代においてはこの収益も期待できないのが実情であり、具体的修繕時期が到来した時点において住民が大規模な臨時出費を強いられることも予想される。
この発明によれば、修繕積立金の一部を生活用水供給設備および井戸掘削に投資するのみで、極短期間に大幅な利息を含む投資回収が可能となるものである。将来的に修繕積立金の収支が大きく改善されることは、高層住宅居住者の将来的住環境の保全に大きく貢献することであり、この発明の社会的価値は極めて高いものと判断する。
【００３６】
この発明による実施の形態１によれば、対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベースを備え、前記生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定するサーバＳからなる情報処理装置を構成する契約処理機能部９からなる経済効果算定手段を設けたので、対象とする住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定でき、前記住宅物件についての財務体質強化に寄与する高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムを得ることができる。
【００３７】
また、この発明による実施の形態１によれば、対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベース、前記生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報および地下水情報に基づいて前記対象とする住宅物件につき運営実行可否に関し選択を行う選択処理機能部８からなる選択手段、前記選択手段による選択結果を記憶する一次選択物件データベース８ａからなる選択結果データベースを備え、前記一次選択物件データベース８ａからなる選択結果データベースの選択結果に運営実行可能として記憶されている住宅物件に関し前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定するサーバＳからなる情報処理装置を構成する契約処理機能部９からなる経済効果算定手段を設けたので、対象とする住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定して的確に選別でき、前記住宅物件についての財務体質強化に寄与する高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムを得ることができる。
【００３８】
さらに、この発明による実施の形態１によれば、対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベース、前記生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報および地下水情報に基づいて前記対象とする住宅物件につき運営実行可否に関し選択を行う選択処理機能部８からなる選択手段、前記選択処理機能部８からなる選択手段による選択結果を記憶する一次選択物件データベース８ａからなる選択結果データベースを備え、前記一次選択物件データベース８ａからなる選択結果データベースの選択結果としての運営実行可能として記憶されている住宅物件に関し前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定し、対象とする住宅物件を算定された経済効果に基づいて絞り込む絞り込み処理を行うサーバＳからなる情報処理装置を構成する契約処理機能部９からなる経済効果算定手段と、前記契約処理機能部９からなる経済効果算定手段による絞り込み処理結果を記憶する最終選択物件データベース９ａからなる絞り込み処理結果記憶手段とを設けたので、対象とする住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定してさらに的確に選別でき、前記住宅物件についての財務体質強化に寄与する高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムを得ることができる。
【００３９】
そして、この発明による実施の形態１によれば、対象とする住宅物件に関する生活用水使用実態情報を含む前記住宅物件についての情報を記憶する生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベース、前記生活用水使用実態情報データベース７からなる住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報および地下水情報に基づいて前記対象とする住宅物件につき運営実行可否に関し選択を行う選択手段、前記選択手段による選択結果を記憶する選択結果データベース、前記選択結果データベースの選択結果に運営実行可能として記憶されている住宅物件に関し前記住宅物件情報データベースに記憶される前記住宅物件についての情報に基づき前記住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替えによる経済効果を算定するサーバＳからなる情報処理装置を構成する契約処理機能部９からなる経済効果算定手段を備え、前記経済効果算定手段による経済効果算定結果に基づき、各々の対象物件に関する生活用水供給運営事業主１からなる生活用水供給運営事業主体と該当物件に関する経済効果による利益を享受する高層住宅管理組合２等の受益主体とが生活用水源切り替え運営を行う契約を結ぶ場合の各々の契約条件の生成を行うサーバＳからなる情報処理装置を構成する契約処理機能部９からなる契約条件生成手段と、前記サーバＳからなる情報処理装置を構成する契約処理機能部９からなる契約条件生成手段により生成された契約条件を各々の対象物件毎に対応して記憶させる最終選択物件データベース９ａからなる契約条件データベースとを設けたので、対象とする住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定して契約条件を的確に生成でき、前記住宅物件についての財務体質強化に寄与する高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムを得ることができる。
【００４０】
さらにまた、この発明による実施の形態１によれば、前項の構成において、前記最終選択物件データベース９ａからなる契約条件データベースに収納された情報を高層住宅管理業者３等の対象物件に関する管理主体に伝送する情報伝達手段を設けたので、対象とする住宅物件に係わる地下水源への生活用水源切り替え運営による経済効果を適切に算定して契約条件を的確に生成でき、この契約条件による処置を促進して、前記住宅物件についての財務体質強化に寄与する高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムを得ることができる。
【００４１】
実施の形態２．
既述実施の形態１においては、供給設備能力を１００％活かすことにより運営リスク回避をするとしているが、供給水量が大きく（例えば４００ｍ３／日以上）なれば容易に設備運用差益が得られるため、１００％でなく８０％程度でもリスク回避は可能となる。
【００４２】
実施の形態３．
既述実施の形態１においては、最終的に該当管理組合の修繕積立額（将来分見込む）により本システムの導入可否を判定するとしているが、供給水量が大きく（例えば４００ｍ３／日以上）なれば本設備を担保として銀行からの借り入れも可能である。つまり借り入れ額相当の銀行金利と本システム運用に関わる差益分との比較から判断できるものであり、僅かな資金不足で本スキーム適用が不可能とならぬよう試算判定が可能である。
【００４３】
実施の形態４．
既述実施の形態１においては、設備設置後のライフサイクル全般においての生活用水供給事業主と高層住宅管理組合の間にてなされる販売・買戻しの金額率・還元利率等は初期契約の段階において双方合意の上で固定化されることになっているが、販売額・買戻し額、還元利率に関しても双方の都合による合意に基づき、その設備運用の過程において変化させることは可能である。
【００４４】
実施の形態５．
既述実施の形態１においては、販売・買戻し・投資還元等すべての作業は、生活用水供給事業主および高層住宅管理組合間にて直接的になされているが、このやり取りに関しては、双方の都合によりその中間の高層住宅管理業者を絡ませることも可能である。
【００４５】
実施の形態６．
既述実施の形態１においては、管理組合に対する投資還元率を最大限とするために生活用水供給事業主・高層住宅管理業者の経費分は最低限に抑えることを原則としているが、本システム運営上の実質的業務負担の割合によりこの比率を変えることは容易に可能である。
【００４６】
実施の形態７．
既述実施の形態１においては、該当生活用水供給設備に対し１棟がその対象となる表記としているが複数棟に対し１台の生活用水供給設備にて賄うことも可能である。
【００４７】
実施の形態８．
既述実施の形態１においては、自治体管理の上水道から地下水利用への転換をはかることとなっているが、この地下水を工業用水とすることも用途限定（トイレ・散水等）にて可能である。
【００４８】
なお、以上に述べた、この発明による実施の形態は、高層住宅生活用水に関するものであるが、他への転用の可能性としては、高層住宅住民にとり欠くことのできない電力がそれに該当する。この電力も自由化が具体化伸展しつつあり、従来の都市電力から該当高層住宅管理組合専用の個別電力設備の設置運用が可能であり、対象規模によれば生活用水の例の如く経済効果が期待できることになり、この発明の如き運営を具体化すれば大幅な運営差益の獲得により、修繕積立金運用収支改善に確実に貢献が可能である。
更にこの発明の転用の可能性として、既述実施の形態１においては、高層住宅生活用水供給運営事業主と高層住宅管理業者との連携を基本としているが、これを用水供給運営事業主とビル管理業者との連携への置換えも可能であり、その場合に対象は高層住宅ではなく商業ビルに相当する。昨今のビルオーナはテナントの空室率上昇による賃貸料収入低下の悩みを抱えており、有効な投資利息回収の手段としての可能性は大きい。
【００４９】
この発明による実施の形態では、高層住宅管理業者が管理業務を代行する高層住宅管理組合の修繕積立金の運用実態に基づき高層住宅管理業者が選定した対象物件、および同対象物件対応の生活用水使用実態に就き高層住宅管理組合から伝送された情報を記憶するデータベース化機能を備えたことを特徴とする高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムが提案されている。
【００５０】
また、この発明による実施の形態では、上記データベース情報に基づき、高層住宅生活用水供給運営事業主が、井戸掘削業者に各々の対象物件に関する地下水関連情報を照会し、その回答として得られた情報および同データベース情報に基づき生活用水源切り替え運営対象物件一次選択を行いその結果をデータベース化する機能を備えたことを特徴とする高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムが提案されている。
【００５１】
さらに、この発明による実施の形態では、上記一次選択物件データベース情報に基づき、各々の対象物件に関する経済効果、即ち高層住宅生活用水供給運営事業主にとっての事業収支およびその生活用水の供給を受ける対象高層住宅管理組合にとっての収益性に関し、種々パラメータを適用し試算を行いその結果に基づき運営対象物件の最終選択を行いその結果をデータベース化する機能を備えたことを特徴とする高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムが提案されている。
【００５２】
そして、この発明による実施の形態では、上記最終選択物件データベース情報に基づき、各々の対象物権に関する高層住宅生活用水供給運営事業主と該当高層住宅管理組合が生活用水源切り替え運営を行う契約を結ぶことを仮定した場合の各々の契約条件、即ちその設備を高層住宅管理組合が自敷地内に設置した後、その設備一式を高層住宅生活用水供給運営事業主が賃借運営することを前提とした設備賃借料、設備設置運営複数年後において該当設備を高層住宅生活用水供給運営事業主が買い戻す際の買い戻し額、買い戻しを行った後該当設備一式に関するオーバホール作業を行い再び同高層住宅管理組合に売却する際の再販売額、およびその後の運営に関する設備賃借料に関する制約事項の生成を行い、各々の対象物件対応毎に記憶させるデータベース化機能を備えたことを特徴とする高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムが提案されている。
【００５３】
さらにまた、この発明による実施の形態では、上記契約条件データベース情報を高層住宅管理業者に伝送し、同業者の管理管轄下にある高層住宅管理組合に対し、上記契約を締結すべく高層住宅管理業者が組合に対し斡旋指導を促す指示連絡機能を備えたことを特徴とする高層住宅修繕積立金運用に関する生活用水源切り替え運営による経済効果創出システムが提案されている。
【００５４】
この発明による実施の形態では、高層住宅生活用水供給運営事業主と高層住宅管理業者が連携を図り、高層住宅管理業者が業務代行を受託している高層住宅管理組合の財政実態を把握しているとの前提において財政が困窮している高層住宅管理組合を対象として抽出し、それらの生活用水を自治体運営の上水道から高層住宅生活用水供給運営事業主運営の地下水へと水源を切り替えることによりその運営差益を生み出すことが可能となる。この差益分の一部を高層住宅管理組合修繕積立金に補填することによりその財政体質改善を実現するものである。この場合、高層住宅生活用水供給運営事業主、高層住宅管理業者、井戸掘削業者との連携を基軸とし、生活用水供給設備設置までの一連の手続きを電子化することにより、確実なる収支改善の見極めが迅速に可能となり、財務体質弱体に悩む多くの高層住宅管理組合を早期にそして最大限に支援することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００５５】
【図１】この発明による実施の形態１におけるシステム全体構成を示すブロック図である。
【図２】この発明による実施の形態１における具体化手順を示す解説図である。
【図３】この発明による実施の形態１における具体化手順の補足解説を示す補足解説図である。
【図４】この発明による実施の形態１における全体システムの詳細構成を示すブロック図である。
【図５】この発明による実施の形態１における情報伝達システムの構成を示すブロック図である。
【図６】この発明による実施の形態１における選択物件データベースの構成を示す説明図である。
【図７】この発明による実施の形態１における生活用水消費実態情報データベースの構成を示す説明図である。
【図８】この発明による実施の形態１における処理対象物件決定処理フローを示すフローチャートである。
【図９】この発明による実施の形態１における経済効果算定部についての詳細フローを示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００５６】
１  高層住宅生活用水供給運営事業主、１Ａ  高層住宅生活用水供給運営事業主１による運用領域、２  高層住宅管理組合、２Ａ  高層住宅管理組合２による運用領域、３  高層住宅管理業者、３Ａ  高層住宅管理業者３による運用領域、４  住居ｂ〜ｆ、５  井戸掘削業者、５Ａ  井戸掘削業者による運用領域、６  高層住宅管理組合概要情報データベース、７  生活用水使用実態データベース、８  選択処理機能部、８ａ  一次選択物件データベース、９  契約処理機能部、９ａ  最終選択物件データベース。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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