(57)【要約】【課題】主として効率よく情報配信を行うことを目的とし、特に不動産仲介業者の間で効率よく物件情報を配信することが可能な情報配信装置及び情報配信方法を提供する。【解決手段】本発明の情報配信装置１０は、情報をインターネット、電話回線その他のネットワークを通じて、情報を希望する者が有する端末装置に配信する情報配信装置１０であって、該端末装置に配信するための情報を記憶した配信用情報データベースに記憶するステップと、該端末装置の通信情報を記憶した端末装置データベースと、情報を希望する者毎に設定した条件を記憶した条件データベースと、配信用情報データベースを条件データベースに基づいて絞り込み、該端末装置に配信する配信手段とを備えることにより課題を解決した。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
一の不動産仲介業者の管理下に置かれかつ、その一の不動産仲介業者が認可した他の不動産仲介業者が有する端末装置に、前記一の不動産仲介業者が取り扱う不動産物件の物件情報を、インターネット、電話回線その他のネットワークを通じて配信する情報配信装置であって、
前記端末装置に配信するための複数の物件情報を記憶した配信用情報データベースと、
前記端末装置へのメールアドレス、電話番号その他の通信アドレスを記憶した端末装置データベースと、
前記他の不動産仲介業者毎に設定した絞込み条件を記憶した絞込み条件データベースと、
前記配信用情報データベースに記憶された複数の物件情報を、前記他の各不動産仲介業者毎に前記絞込み条件で絞り込んで、前記端末装置データベースに記憶された前記端末装置に配信する配信手段とを備えたことを特徴とする情報配信装置。
【請求項２】
配信対象となる物件情報の不動産物件と、その配信先となる前記端末装置を有する前記他の不動産仲介業者の営業所とが同一地域にあることを前記絞込み条件としたことを特徴とする請求項１に記載の情報配信装置。
【請求項３】
前記配信用情報データベースに記憶された物件情報の不動産物件は、前記他の不動産仲介業者が販売又は賃貸契約を成立させた場合でも、前記一の不動産仲介業者が管理業務を行うことが可能な不動産物件であることを特徴とする請求項１又は２に記載の情報配信装置。
【請求項４】
前記配信用情報データベースに記憶された物件情報の不動産物件は、空状態が所定期間を超えた場合に、前記一の不動産仲介業者から家主に所定金額の支払いが課せられた不動産物件であることを特徴とする請求項１乃至３に記載の情報配信装置。
【請求項５】
前記配信を禁止した複数の物件情報を記憶したマスタデータベースと、
前記マスタデータベースに記憶された物件情報に係る不動産物件の空状態が所定期間を超えた場合に、前記物件情報に対する前記配信の禁止を解除して前記配信用情報データベースに取り込む配信用物件情報オート更新手段とを備えたことを特徴とする請求項１乃至４の何れかに記載の情報配信装置。
【請求項６】
前記マスタデータベースに記憶された物件情報を、前記一の不動産仲介業者の操作に応じて、前記配信用情報データベースに記憶する配信用情報マニュアル更新手段を備えたことを特徴とする請求項１乃至５の何れかに記載の情報配信装置。
【請求項７】
前記端末装置データベースには、前記他の各不動産仲介業者が要求した配信日時が記憶され、
前記配信手段は、前記端末装置データベースに記憶された配信日時になったときに前記端末装置に物件情報を配信するように構成されたことを特徴とする請求項１乃至６の何れかに記載の情報配信装置。
【請求項８】
前記端末装置データベースは、前記配信日時毎に前記端末装置を異ならせて記憶可能であることを特徴とする請求項７に記載の情報配信装置。
【請求項９】
前記端末装置は、パソコン、携帯電話、ＦＡＸ、ＰＤＡの何れかであることを特徴とする請求項１乃至８の何れかに記載の情報配信装置。
【請求項１０】
一の不動産仲介業者の管理下に置かれた情報配信装置から、前記一の不動産仲介業者が認可した他の不動産仲介業者が有する端末装置に、前記一の不動産仲介業者が取り扱う不動産の物件情報をインターネット、電話回線その他のネットワークを通じて配信する情報配信方法であって、
前記他の不動産仲介業者の要求に応じて、前記端末装置へのメールアドレス、電話番号その他の通信アドレスを端末装置データベースに記憶するステップと、
前記他の不動産仲介業者の要求又は前記他の不動産仲介業者の営業所の位置に応じて、前記他の不動産仲介業者毎の絞込み条件を絞込み条件データベースに記憶するステップと、
前記一の不動産仲介業者の操作に応じて又は前記不動産物件の空状態が所定期間を超えた場合に、それら不動産物件の物件情報を配信用情報データベースに記憶するステップと、
前記配信用情報データベースに記憶された複数の物件情報を、前記他の各不動産仲介業者毎に前記絞込み条件で絞り込んで、前記端末装置データベースに記憶された前記端末装置に配信するステップとを備えたことを特徴とする情報配信方法。
【請求項１１】
情報を希望する者の端末装置にネットワークを通じて情報を配信する情報配信装置において、
前記端末装置に配信するための情報を記憶した配信用情報データベースと、
前記端末装置の通信情報を記憶した端末装置データベースと、
前記情報を希望する者毎に設定した条件を記憶した条件データベースと、
前記情報を希望する者毎に設定した条件で絞り込んだ情報を、前記配信用情報データベースに記憶させ、前記端末装置データベースに記憶された前記端末装置に配信する配信手段とを備えたことを特徴とする情報配信装置。
【請求項１２】
前記配信が規制されたマスターテーブルに記憶された情報が所定期間を超えた場合に、前記情報を前記配信用情報データベースに取り込む配信用物報物オート更新手段を備えたことを特徴とする請求項１１に記載の情報配信装置。
【請求項１３】
前記マスタテーブルに記憶された情報を、任意に選択して前記配信用情報データベースに記憶する配信用情報マニュアル更新手段を備えたことを特徴とする請求項１１又は１２に記載の情報配信装置。
【請求項１４】
前記端末装置データベースには、情報を希望する者が要求した配信日時が記憶され、
前記配信手段は、前記端末装置データベースに記憶された配信日時になったときに前記端末装置に情報を配信するように構成されたことを特徴とする請求項１１乃至１３の何れかに記載の情報配信装置。
【請求項１５】
前記端末装置データベースは、前記配信日時毎に前記端末装置を異ならせて記憶可能であることを特徴とする請求項１４に記載の情報配信装置。
【請求項１６】
情報を希望する者の端末装置にネットワークを通じて情報を配信する情報配信方法において、
前記端末装置に配信するための情報を配信用情報データベースに記憶するステップと、
前記端末装置の通信情報を端末装置データベースに記憶するステップと、
前記情報を希望する者毎の条件を条件データベースに記憶するステップと、
前記情報を希望する者毎に設定した条件で絞り込んだ情報を前記配信用情報データベースに記憶させ、前記端末装置データベースに記憶された前記端末装置に配信するステップとを備えたことを特徴とする情報配信方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、情報を希望する者に情報を配信する情報配信装置及び情報配信方法に関し、特に、一の不動産仲介業者が取り扱う不動産物件の物件情報を、他の不動産仲介業者に配信する情報配信装置及び情報配信方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、この種の情報配信装置として、複数の不動産仲介業者にとって対等な立場にあるサーバ装置から各不動産仲介業者の端末装置に物件情報を配信する構成のものが知られている（特許文献１〜３参照）
【０００３】
【特許文献１】
特開２００２−７５４１号公報（請求項１、段落［００５５］、第１図）
【０００４】
【特許文献２】
特開２００３−３０３０５号公報（請求項１、第１図）
【０００５】
【特許文献３】
特開２００２−９２１２４号公報（請求項１、段落［００１４］、［００１５］）
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、物件情報は不動産仲介業者にとって利益を得るための原資であるので容易には同業他社に提供することはできない。その一方で、長期に亘って空状態が続くと、家主に対する不動産仲介業者の信頼を失う虞がある。また、長期間に亘って空状態になった不動産物件の家賃を、不動産仲介業者が家主に支払うという契約が結ばれている場合もある。このような場合、各不動産仲介業者は損失を低減させるために、やむを得ず物件情報を同業他社に提供する。しかしながら、従来では、売れ残った不動産物件の近傍にある同業他社を逐一調べ、ＦＡＸ等の手作業で物件情報を配信していたため、作業効率が悪かった。
【０００７】
本発明は、上記事情に鑑みてなされたもので、主として効率よく情報配信を行うことを目的とし、特に不動産仲介業者の間で効率よく物件情報を配信することが可能な情報配信装置及び情報配信方法の提供を目的とする。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するためになされた請求項１の発明に係る情報配信装置は、一の不動産仲介業者の管理下に置かれかつ、その一の不動産仲介業者が認可した他の不動産仲介業者が有する端末装置に、一の不動産仲介業者が取り扱う不動産物件の物件情報を、インターネット、電話回線その他のネットワークを通じて配信する情報配信装置であって、端末装置に配信するための複数の物件情報を記憶した配信用情報データベースと、端末装置へのメールアドレス、電話番号その他の通信アドレスを記憶した端末装置データベースと、他の不動産仲介業者毎に設定した絞込み条件を記憶した絞込み条件データベースと、配信用情報データベースに記憶された複数の物件情報を、他の各不動産仲介業者毎に絞込み条件で絞り込んで、端末装置データベースに記憶された端末装置に配信する配信手段とを備えたところに特徴を有する。
【０００９】
請求項２の発明は、請求項１に記載の情報配信装置において、配信対象となる物件情報の不動産物件と、その配信先となる端末装置を有する他の不動産仲介業者の営業所とが同一地域にあることを絞込み条件としたところに特徴を有する。
【００１０】
請求項３の発明は、請求項１又は２に記載の情報配信装置において、配信用情報データベースに記憶された物件情報の不動産物件は、他の不動産仲介業者が販売又は賃貸契約を成立させた場合でも、一の不動産仲介業者が管理業務を行うことが可能な不動産物件であるところに特徴を有する。
【００１１】
請求項４の発明は、請求項１乃至３に記載の情報配信装置において、配信用情報データベースに記憶された物件情報の不動産物件は、空状態が所定期間を超えた場合に、一の不動産仲介業者から家主に所定金額の支払いが課せられた不動産物件であるところに特徴を有する。
【００１２】
請求項５の発明は、請求項１乃至４の何れかに記載の情報配信装置において、配信を禁止した複数の物件情報を記憶したマスタデータベースと、マスタデータベースに記憶された物件情報に係る不動産物件の空状態が所定期間を超えた場合に、物件情報に対する配信の禁止を解除して配信用情報データベースに取り込む配信用物件情報オート更新手段とを備えたところに特徴を有する。
ここで、配信用物件情報オート更新手段が、マスタデータベースの物件情報に対する配信の禁止を解除して配信用情報データベースに取り込むための構成としては、マスタデータベースと配信用情報データベースとを別々に設けておき、間配信の禁止を解除したときに、マスタデータベースから配信用情報データベースに物件情報を移動又はコピーする構成としてもよいし、或いは、マスタデータベースと配信用情報データベースとを共通のデータベースとしておき、配信を禁止するときにはフラグをオンしておき、配信の禁止を解除するときにはフラグをオフする構成にしてもよい。
【００１３】
請求項６の発明は、請求項１乃至５の何れかに記載の情報配信装置において、マスタデータベースに記憶された物件情報を、一の不動産仲介業者の操作に応じて、配信用情報データベースに記憶する配信用情報マニュアル更新手段を備えたところに特徴を有する。
【００１４】
請求項７の発明は、請求項１乃至６の何れかに記載の情報配信装置において、端末装置データベースには、他の各不動産仲介業者が要求した配信日時が記憶され、配信手段は、端末装置データベースに記憶された配信日時になったときに端末装置に物件情報を配信するように構成されたところに特徴を有する。
【００１５】
請求項８の発明は、請求項７に記載の情報配信装置において、端末装置データベースは、配信日時毎に端末装置を異ならせて記憶可能であるところに特徴を有する。
【００１６】
請求項９の発明は、請求項１乃至８の何れかに記載の情報配信装置において、端末装置は、パソコン、携帯電話、ＦＡＸ、ＰＤＡの何れかであるところに特徴を有する。
【００１７】
請求項１０の発明に係る情報配信方法は、一の不動産仲介業者の管理下に置かれた情報配信装置から、一の不動産仲介業者が認可した他の不動産仲介業者が有する端末装置に、一の不動産仲介業者が取り扱う不動産の物件情報をインターネット、電話回線その他のネットワークを通じて配信する情報配信方法であって、他の不動産仲介業者の要求に応じて、端末装置へのメールアドレス、電話番号その他の通信アドレスを端末装置データベースに記憶するステップと、他の不動産仲介業者の要求又は他の不動産仲介業者の営業所の位置に応じて、他の不動産仲介業者毎の絞込み条件を絞込み条件データベースに記憶するステップと、一の不動産仲介業者の操作に応じて又は不動産物件の空状態が所定期間を超えた場合に、それら不動産物件の物件情報を配信用情報データベースに記憶するステップと、配信用情報データベースに記憶された複数の物件情報を、他の各不動産仲介業者毎に絞込み条件で絞り込んで、端末装置データベースに記憶された端末装置に配信するステップとを備えたところに特徴を有する。
【００１８】
請求項１１の発明に係る情報配信装置は、情報を希望する者の端末装置にネットワークを通じて情報を配信する情報配信装置において、端末装置に配信するための情報を記憶した配信用情報データベースと、端末装置の通信情報を記憶した端末装置データベースと、情報を希望する者毎に設定した条件を記憶した条件データベースと、情報を希望する者毎に設定した条件で絞り込んだ情報を、配信用情報データベースに記憶させ、端末装置データベースに記憶された端末装置に配信する配信手段とを備えたところに特徴を有する。
【００１９】
請求項１２の発明は、請求項１１に記載の情報配信装置において、配信が規制されたマスターテーブルに記憶された情報が所定期間を超えた場合に、情報を配信用情報データベースに取り込む配信用物報物オート更新手段を備えたところに特徴を有する。
【００２０】
請求項１３の発明は、請求項１１又は１２に記載の情報配信装置において、マスタテーブルに記憶された情報を、任意に選択して配信用情報データベースに記憶する配信用情報マニュアル更新手段を備えたところに特徴を有する。
【００２１】
請求項１４の発明は、請求項１１乃至１３の何れかに記載の情報配信装置において、端末装置データベースには、情報を希望する者が要求した配信日時が記憶され、配信手段は、端末装置データベースに記憶された配信日時になったときに端末装置に情報を配信するように構成されたところに特徴を有する。
【００２２】
請求項１５の発明は、請求項１４に記載の情報配信装置において、端末装置データベースは、配信日時毎に端末装置を異ならせて記憶可能であるところに特徴を有する。
【００２３】
請求項１６の発明に係る情報配信方法は、情報を希望する者の端末装置にネットワークを通じて情報を配信する情報配信方法において、端末装置に配信するための情報を配信用情報データベースに記憶するステップと、端末装置の通信情報を端末装置データベースに記憶するステップと、情報を希望する者毎の条件を条件データベースに記憶するステップと、情報を希望する者毎に設定した条件で絞り込んだ情報を配信用情報データベースに記憶させ、端末装置データベースに記憶された端末装置に配信するステップとを備えたところに特徴を有する。
【００２４】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の一実施形態を図１〜図９に基づいて説明する。図１には、本実施形態の情報配信装置１０が、インターネット網１４及び公衆回線網１５に接続された状態が示されている。この情報配信装置１０は、本発明の「一の不動産仲介業者」に相当する不動産仲介業者Ａ社の管理下にあり、不動産物件情報管理端末１１と、不動産物件情報管理サーバー１２と、情報送受信サーバー１３とからなる。また、不動産物件情報管理端末１１には、不動産物件情報管理システムＰＧ１（ソフトウェア）が、情報送受信サーバー１３には物件情報送信システムプログラムＰＧ２（ソフトウェア）が常駐している。
【００２５】
不動産物件情報管理サーバー１２に備えた記憶装置には、物件マスタテーブル２０と認可業者テーブル２８とが記憶されている。認可業者テーブル２８には、Ａ社と業務提携を結んだ他の複数の不動産仲介業者（以下、「認可業者」という）の情報が記憶されている。
【００２６】
認可業者は、Ａ社との間で業務提携を結ぶとパスワードを取得することができる。認可業者は、パソコン、携帯電話等の端末装置によってインターネット網１４におけるＡ社の物件情報配信装置１０にアクセスすると、パスワードを入力が求められる。そして、パスワードを入力すると、図示しないメニュー画面となり、ここから設定・変更画面に入ると、「必要エリア」、「第１の配信時間・配信端末」、「第２の配信時間・配信端末」等の設定・変更欄が表示される。そして、これら設定・変更欄に認可業者が入力したデータに基づいて図３に示した認可業者テーブル２８が生成される。ここで、「必要エリア」とは、Ａ社から物件情報の配信を希望する不動産物件が属する地域をいう。通常は、認可業者の営業所がある地域（例えば、市町村）と同一地域になる。ここで、「必要エリア」に、「全部」と入力すると、Ａ社から配信可能な物件情報がすべて配信される。また、「必要エリア」の欄に入力がない場合には、認可業者のエリアと同一の市町村が自動的に設定される。
【００２７】
「配信時間」には、１）即時配信、２）要求待ち、３）日時指定とがある。ここで、１）即時配信を選んだ場合には、Ａ社から配信可能な物件情報があり次第、即時にその認可業者に物件情報が配信される。２）要求待ちを選んだ場合には、認可業者が端末装置を通じて配信ボックスを覗いた場合に、物件情報を取得することができる。３）日時指定を選んだ場合には、配信時間を指定することができる。また、「配信時間」と「配信端末」とはセットになって設定することができ、例えば、複数の「配信時間」を設定し、それら「配信時間」毎に「配信端末」を異ならせて設定することもできる。さらに、同じ「配信時間」に複数の「配信端末」を設定してもよく、これにより、例えば、同じ「配信時間」にＦＡＸと携帯電話の両方で物件情報を取得することもできる。
なお、認可業者テーブル２８における「配信端末」として記憶されたデータが本発明の「端末装置データベース」に相当し、「必要エリア」として記憶されたデータが本発明の「絞り込み条件データベース」に相当する。
【００２８】
不動産物件情報管理サーバー１２における物件マスタテーブル２０には、Ａ社が取り扱う不動産物件の物件情報が記憶されている。また、不動産仲介業者と家主との間で結ばれる契約は様々であり、例えば、不動産物件の空状態（即ち、空屋又は空部屋の状態）が所定期間以上に亘って続いた場合に、Ａ社が家主に家賃を支払うという家賃保障契約や或いは、他の不動産仲介業者が賃貸契約を結んだ場合にも、家賃管理やメンテナンス管理をＡ社に委託する特定管理契約が結ばれる場合がある。なお、前記した認可業者は、家賃管理やメンテナンス管理を行うことが困難な場合が多い。
【００２９】
不動産物件情報管理端末１１に常駐した不動産物件情報管理システムには、図２に示した配信情報抽出処理３１と、更新処理３２と、配信テーブル作成処理３３とが備えられており、これら各処理３１，３２，３３によって、不動産物件情報管理端末１１及び不動産物件情報管理サーバー１２から配信用のデータが作成される。
【００３０】
配信情報抽出処理３１は、物件マスタテーブル２０から配信候補テーブル２１を作る。具体的には、物件マスタテーブル２０に記憶された物件情報のうち、前記家賃保障契約と特定管理契約を結んだ不動産物件の物件情報を検索して、それら物件情報を配信候補テーブル２１に記憶する。また、Ａ社は、物件マスタテーブル２０の物件情報を選択して配信候補テーブル２１に記憶させることができる。
【００３１】
配信候補テーブル２１には、物件マスタテーブル２０に記憶された物件情報のうち図４に示すように、各不動産物件の「物件ナンバー」と、「住所」、「物件名」、「家主の電話番号」等が記憶される。また、配信候補テーブル２１には、「空き開始日」欄と、「強制配信」及び「強制ストップ」のチェックボックスとが設けられている。「空き開始日」には、その不動産物件が空状態になった日が入力される。チェックボックスはＡ社によってチェックが入れられたり消されたりする。
【００３２】
更新処理３２は、配信候補テーブル２１から配信許可テーブル２２を作る。具体的には、配信候補テーブル２１のうち「強制配信」のチェックボックスにチェックが入った不動産物件のデータを配信許可テーブル２２に記憶する。また、更新処理３２には、所定の空き許容期間が設定されており、配信候補テーブル２１の「空き開始日」に前記所定の空き許容期間を加えた日時を経過した不動産物件を検索して、それら不動産物件の物件情報を配信許可テーブル２２に記憶する。ただし、「強制ストップ」のチェックボックスにチェックが入っていたものは除かれる。
【００３３】
配信許可テーブル２２は、図５に示されており、この配信許可テーブル２２のデータは、本発明の「配信用情報データベース」に相当し、Ａ社が認可業者への配信を許可したものである。
【００３４】
配信テーブル作成処理３３は、図２に示すように、配信許可テーブル２２と認可業者テーブル２８とから無条件配信テーブル２３と、日時指定配信テーブル２４と、要求待ち配信テーブル２５とを作成する。具体的には、無条件配信テーブル２３は図６に示されており、配信テーブル作成処理３３は、無条件配信テーブル２３を作成するために、認可業者テーブル２８において「配信時間」の設定（図３参照）が「即時配信」になっている認可業者を検索し、それら認可業者が希望する「必要エリア」（図３参照）に合致する不動産物件を配信許可テーブル２２の中から検索する（絞り込む）。そして、無条件配信テーブル２３には、それら絞り込まれた不動産物件の「物件ナンバー」と共に、図６に示すように、「配信先業者」と、「配信端末」とが記憶される。
【００３５】
日時指定配信テーブル２４は、図７に示されており、配信テーブル作成処理３３は、日時指定配信テーブル２４を作成するために、認可業者テーブル２８において「配信時間」に指定時間が記憶されている認可業者を検索し、それら認可業者が希望する「必要エリア」（図３参照）に合致する不動産物件を配信許可テーブル２２（図５参照）の中から検索する（絞り込む）。そして、それら認可業者の認可業者テーブル２８に記憶された「配信日時」（詳細には、「配信予定日」と「配信予定時間」に分けられる）及び「配信端末」と共に配信する物件情報に係る不動産物件の「物件ナンバー」とを記憶する。
【００３６】
要求待ち配信テーブル２５は、図８に示されており、配信テーブル作成処理３３は、要求待ち配信テーブル２５を作成するために、認可業者テーブル２８において「要求待ち」の設定（図３参照）になっている認可業者を検索し、それら認可業者が希望する「必要エリア」（図３参照）に合致する不動産物件を配信許可テーブル２２の中から検索する（絞り込む）。そして、要求待ち配信テーブル２５には、それら絞り込まれた不動産物件の「物件ナンバー」と共に、図８に示すように、「配信先業者」と、「配信端末」とが記憶される。
【００３７】
図２に示すように、情報送受信サーバー１３に常駐した物件情報送信システムプログラムＰＧ２には、本発明に係る「配信手段」としての能動配信処理３６と受動配信処理３７とが備えられている。能動配信処理３６は、スケジューラ３５から指令に従い所定周期で起動され、無条件配信テーブル２３及び日時指定配信テーブル２４を開く。そして、能動配信処理３６は、その無条件配信テーブル２３に記憶された各認可業者にそれぞれ各物件情報を即時に無条件で配信する。一方、日時指定配信テーブル２４のデータに関しては日時指定配信テーブル２４に記憶された「配信時間」が経過したものを選択して配信する。また、能動配信処理３６は、無条件配信テーブル２３及び日時指定配信テーブル２４に記憶された「配信端末」がＦＡＸの場合には、公衆回線網１５を通じて物件情報をＦＡＸデータとして配信する。さらに、無条件配信テーブル２３及び日時指定配信テーブル２４に記憶された「配信端末」がパソコン又は携帯電話の場合には、インターネット網１４を通じて物件情報をメール配信する。
【００３８】
受動配信処理３７は、配信時間を要求待ちに設定した認可業者が物件情報配信装置１０にアクセスすると要求待ち配信テーブル２５から「配信端末」がＦＡＸの場合には、公衆回線網を通じて物件情報をＦＡＸデータとして配信し、パソコン又は携帯電話の場合には、インターネット網１４を通じて物件情報をメール配信する。
【００３９】
上記実施形態により配信される物件情報は、一覧表形式のものを仮定しているが、認可業者テーブル２８による検索機能欄を設けチェックを入れられるようにテーブルを拡張することで、よりニーズに応じた物件情報を提供することが可能である。具体的には、検索機能欄にチェックを入れた認可業者がインターネット網１４を通じて物件配信装置１０にアクセスすると、要求待ち配信テーブル２５の物件情報をブラウザ画面４０で配信する。ブラウザ画面４０は、更に物件情報を絞り込むために、左欄に条件検索機能を設け、右欄上に検索結果を表示させると共に、その中から必要な物件情報を選択できるようにチェック欄を設け、また、配信形式を一覧形式や一見一葉式などニーズに対応されており、右欄下には、物件情報を受信する端末装置に変更可能な設定欄が設けられている。
ここで、認可業者は、ニーズに合わせて必要な物件情報を希望する形式で入手することが可能となる。また、メース配信の場合、より詳細な情報や間取り図や概観写真等のデータを有したホームページにリンクするＵＲＬ情報を掲載することで、より有用なメール配信が可能となる。
【００４０】
このように本実施形態の情報配信装置１０によれば、所定の空き許容期間を経過した不動産物件の物件情報を配信許可テーブル２２に記憶し、それら物件情報を他の不動産仲介業者としての認可業者の端末装置に配信することができる。これにより、不動産物件の販売又は賃貸契約の促進が図られる。ここで、物件情報は、認可業者毎に適したエリアのものに絞り込んで配信することも可能なので、認可業者にとっても情報過多にならず、業務効率の向上が図れる。さらに、認可業者はこれら情報をもとに、該不動産物件の販売又は賃貸契約をすることで仲介手数料等の利益の向上を図ることができる。
【００４１】
また、Ａ社から認可業者に配信される物件情報は、認可業者が販売又は賃貸契約を成立させた場合でも、Ａ社が管理業務を行うことが可能な特定管理契約の物件情報か、或いは、空状態が所定期間を超えた場合に、Ａ社から家主に所定金額の支払いが課せられる家賃保障契約の物件情報であるので、Ａ社にとっても利益還元又は損失低減を期待することができる。
【００４２】
さらに、物件情報に係る不動産物件が、所定期間を超えて空屋又は空部屋であった場合に、自動的に配信許可テーブル２２に記憶されて配信可能となるので、空屋又は空部屋の不動産物件の配信漏れを防ぐことができる。しかも、認可業者が指定した配信日時と端末装置に、物件情報が配信されるので、認可業者に最も都合がよい時間・場所・形式で物件情報を取得することができる。
【００４３】
＜他の実施形態＞
本発明は、前記実施形態に限定されるものではなく、例えば、以下に説明するような実施形態も本発明の技術的範囲に含まれ、さらに、下記以外にも要旨を逸脱しない範囲内で種々変更して実施することができる。
（１）前記実施形態の情報配信装置１０を、不動産物件の一般の購入者又は間借り人に物件情報を適用するシステムとリンクさせ、販売又は賃貸契約が成立した場合に物件マスタテーブル２０のデータに反映させる構成にしてもよい。
【００４４】
（２）前記実施形態では、認可業者を対象に説明したが、認可業者を物件情報を求める一般人に置き換えて構成してもよい。
【００４５】
（３）上述の実施形態は、不動産仲介の例を挙げて説明したが、物件情報が不動産である必要はなく、車や宝石等の動産や情報そのものであっても本発明を適用することができる。
【００４６】
【発明の効果】
請求項１の情報配信装置によれば、一の不動産仲介業者では販売又は賃貸契約を成立させることができなかった複数の不動産物件の物件情報を配信用情報データベースに記憶し、それら物件情報を認可業者の端末装置に配信することができる。これにより、不動産物件の販売又は賃貸契約の促進が図られる。しかも、本発明の情報配信装置では、物件情報を他の不動産仲介業者毎に絞り込んで配信するので、他の不動産仲介業者にとっても情報過多にならず、業務効率の向上が図れる。
【００４７】
具体的には、配信対象となる物件情報の不動産物件と、その配信先の他の不動産仲介業者の営業所とが同一地域にあることを絞込み条件にすれば、他の不動産仲介業者の営業所から遠い不動産物件の物件情報が排除され、他の不動産仲介業者は必要な情報だけを取得することができる（請求項２の発明）。
【００４８】
また、他の不動産仲介業者が販売又は賃貸契約を成立させた場合でも、一の不動産仲介業者が管理業務を行うことが可能な不動産物件を他の不動産仲介業者に配信すれば、一の不動産仲介業者にも利益が還元される（請求項３の発明）。
【００４９】
さらに、空状態が所定期間を超えた場合に、一の不動産仲介業者から家主に所定金額の支払いが課せられている不動産物件を他の不動産仲介業者に配信すれば、一の不動産仲介業者の損失を抑えることができる（請求項４の発明）。
【００５０】
請求項５の情報配信装置によれば、他の不動産仲介業者への配信を禁止した複数の物件情報に係る不動産物件が、所定期間を超えて空状態になった場合に、それら不動産物件の物件情報が自動的に配信用情報データベースに取り込まれて配信可能となるので、空状態が続く不動産物件の配信漏れを防ぐことができる。また、請求項６の情報配信装置によれば、マスタデータベースに記憶された物件情報を、一の不動産仲介業者の操作に応じて配信用情報データベースに記憶することができる。
【００５１】
請求項７の情報配信装置では、他の不動産仲介業者が指定した配信日時と端末装置に物件情報が配信されるので、他の不動産仲介業者に最も都合がよい日時・場所で物件情報を取得することができる。ここで、配信日時毎に端末装置を異ならせてもよい（請求項８の発明）。また、パソコン、携帯電話、ＦＡＸ、ＰＤＡの何れかを端末装置とすることができる。
【００５２】
請求項１０の情報配信方法によれば、一の不動産仲介業者では販売又は賃貸契約を成立させることができなかった複数の不動産物件の物件情報を配信用情報データベースに記憶し、それら物件情報を認可業者の端末装置に配信することができる。これにより不動産物件の販売又は賃貸契約の促進が図られる。
【００５３】
請求項１１及び請求項１５の発明によれば、情報を他の不動産仲介業者毎に絞り込んで配信するので、情報を希望する者にとって情報過多にならず、効率よく情報配信を行うことができる。
【００５４】
請求項１２の情報配信装置によれば、配信が規制されたマスターテーブルに記憶された情報が所定期間を超えた場合に、それら情報が自動的に配信用情報データベースに取り込まれて配信可能となるので、配信側にとって秘密にしたい情報の漏洩を防ぐことができる。また、請求項１３の情報配信装置によれば、マスタテーブルに記憶された情報を、配信側が任意に選択して配信用情報データベースに記憶することができる。
【００５５】
請求項１４の情報配信装置では、情報を希望する者が指定した配信日時と端末装置に情報が配信されるので、情報を希望する者に最も都合がよい日時・場所で情報を取得することができる。ここで、配信日時毎に端末装置を異ならせてもよい（請求項１５の発明）。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態に係る情報配信装置の概念図
【図２】不動産物件情報管理システムのデータの流れを示すブロック図
【図３】認可業者テーブルの概念図
【図４】配信候補テーブルの概念図
【図５】配信許可テーブルの概念図
【図６】無条件配信テーブルの概念図
【図７】日時指定配信テーブルの概念図
【図８】要求待ち配信テーブルの概念図
【図９】端末装置から情報配信装置にアクセスした場合のブラウザ画面
【符号の説明】
１０…情報配信装置
２１…配信候補テーブル
２２…配信許可テーブル
２３…無条件配信テーブル
２４…日時指定配信テーブル
２５…配信テーブル
２８…認可業者テーブル
３１…配信情報抽出処理
３２…更新処理
３３…配信テーブル作成処理
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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