(57)【要約】【課題】敷金代替役務の支援、促進を図り、該役務を利用する借主毎に妥当な掛け捨て補償料についての値を算出する。【解決手段】借主識別情報を含む借主情報が登録されるＤＢ１２０と、賃貸家屋の家賃額を含む物件情報が登録されるＤＢ１２１と、掛け捨て補償料の値を算出し、実行値として記憶媒体１２に登録する掛捨補償料算出登録手段１１と、借主情報と物件情報と実行値とを対応付けて記憶媒体１２に登録する契約対象情報登録手段１１と、借主の退去に伴って、家屋の修繕情報を入力する修繕情報入力手段１５と、入力された修繕情報に基づいて、貸主に支払う補償金の額を決定する補償金額決定手段１１と、貸主に支払われた補償金額と、借主が支払った掛け捨て補償料とを、借主識別情報に対応付けて記憶媒体１２に登録する補償情報登録手段１１と、を有し、掛捨補償料算出登録手段は、補償情報登録手段が登録した情報に基づいて、実行値を更新して記憶媒体１２に登録する。【選択図】  図２
2005018691.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸家屋への入居の際に、借主が貸主に敷金を預け入れる代わりに、掛け捨て補償料を第三者機関に支払い、賃貸借終了の際に、第三者機関から貸主に対して、所定範囲の修繕費を原状回復補償金として支払う敷金代替役務を支援する装置であって、
借主についての借主識別情報を含む各種データが借主情報として登録される借主情報データベースと、
賃貸家屋についての家賃額を含む各種データが物件情報として登録される物件情報データベースと、
前記掛け捨て補償料についての値を算出し、該算出値を掛捨補償料実行値として記憶媒体に登録する掛捨補償料算出登録手段と、
賃貸借契約の締結に伴って、該当する借主情報と物件情報と掛捨補償料実行値とを対応付けて記憶媒体に登録する契約対象情報登録手段と、
賃貸借契約終了に基づく退去に伴って、家屋の修繕についての修繕情報を入力する修繕情報入力手段と、
入力された修繕情報に基づいて、貸主に支払う補償金の金額を決定するための補償金額決定手段と、
貸主に支払われた補償金額と、借主が支払った掛け捨て補償料とを、前記借主識別情報に対応付けて記憶媒体に登録する補償情報登録手段と、を有し、
前記掛捨補償料算出登録手段は、前記補償情報登録手段が登録した情報に基づいて、前記掛捨補償料実行値を更新して前記記憶媒体に登録すること
を特徴とする敷金代替役務支援装置。
【請求項２】
前記記憶媒体には、前記掛捨補償料実行値が登録される実行値登録欄が複数種類設けられ、
前記掛捨補償料算出登録手段は、前記掛捨補償料実行値の更新時に、少なくともいずれか一の実行値登録欄の値を更新登録すること
を特徴とする請求項１記載の敷金代替役務支援装置。
【請求項３】
前記実行値登録欄には、敷金代替役務の利用物件を個人名義で契約した案件に関する個人毎の平均実行値を登録する個人平均値登録欄と、敷金代替役務の利用物件を法人名義で契約した案件に関する法人毎の平均実行値を登録する法人平均値登録欄と、が含まれ、
前記掛捨補償料算出登録手段は、前記掛捨補償料実行値の更新時に、少なくとも前記個人平均値登録欄の値を更新登録すること
を特徴とする請求項２記載の敷金代替役務支援装置。
【請求項４】
前記掛捨補償料算出登録手段は、前記掛捨補償料実行値の更新時に、当該敷金代替役務の利用物件の契約名義が法人か個人かを判定し、法人と判定した場合には、前記法人平均値登録欄の値を更新登録すること
を特徴とする請求項３記載の敷金代替役務支援装置。
【請求項５】
前記実行値登録欄には、さらに、全ての敷金代替役務の利用物件に関する実行値の全体平均値を登録する全体平均値登録欄が含まれ、
前記掛捨補償料算出登録手段は、前記掛捨補償料実行値の更新時に、前記全体平均値登録欄の値を更新登録すること
を特徴とする請求項４記載の敷金代替役務支援装置。
【請求項６】
前記実行値登録欄には、借主がそれまでに敷金代替役務を利用した各案件についての理論補償料率を個々に登録するための理論補償料率登録欄が対応付けて設けられ、
前記掛捨補償料算出登録手段は、前記掛捨補償料実行値の更新の際に、当該案件についての理論補償料率を算出し、かつ、算出した理論補償料率値を前記実行値登録欄に対応付けられた各理論補償料率登録欄の理論補償料率値に累積加算した値を、次回の掛捨補償料実行値として前記実行値登録欄に登録すること
を特徴とする請求項２乃至５のいずれか１項に記載の敷金代替役務支援装置。
【請求項７】
前記借主情報データベースには、前記借主識別情報として、借主個人の識別情報と、当該個人の所属する法人についての識別情報とが登録されるとともに、当該個人の掛捨補償料実行値を登録する記憶領域と、当該法人の掛捨補償料実行値を登録する記憶領域とを有し、
前記契約対象情報登録手段は、賃貸借契約の締結に伴って、契約名義が個人か法人かの別を記憶媒体に登録し、
前記掛捨補償料算出登録手段は、前記掛捨補償料実行値の更新の際に、当該物件の契約名義について判定し、個人名義と判定した場合には、借主個人の掛捨補償料実行値の更新登録を行い、法人名義と判定した場合には、借主個人の掛捨補償料実行値の更新登録と、当該法人の掛捨補償料実行値の更新登録の双方を行うこと
を特徴とする請求項１乃至６のいずれか１項に記載の敷金代替役務支援装置。
【請求項８】
借主が使用する借主側端末と通信網を介してデータの送受信を行う通信手段を備え、
前記通信手段は、前記借主側端末のアクセスに基づいて、前記記憶媒体に登録された前記掛捨補償料実行値を当該借主側端末に送信すること
を特徴とする請求項１乃至７のいずれか１項に記載の敷金代替役務支援装置。
【請求項９】
賃貸家屋への入居の際に、借主が貸主に敷金を預け入れる代わりに、掛け捨て補償料を第三者機関に支払い、賃貸借終了の際に、第三者機関から貸主に対して、所定範囲の修繕費を原状回復補償金として支払う敷金代替役務を支援するために、コンピュータを、
借主についての借主識別情報を含む各種データが借主情報として登録される借主情報データベース、
賃貸家屋についての家賃額を含む各種データが物件情報として登録される物件情報データベース、
前記掛け捨て補償料についての値を算出し、該算出値を掛捨補償料実行値として記憶媒体に登録する掛捨補償料算出登録手段、
賃貸借契約の締結に伴って、該当する借主情報と物件情報と掛捨補償料実行値とを対応付けて記憶媒体に登録する契約対象情報登録手段、
賃貸借契約終了に基づく退去に伴って、家屋の修繕についての修繕情報を入力する修繕情報入力手段、
入力された修繕情報に基づいて、貸主に支払う補償金の金額を決定するための補償金額決定手段、
貸主に支払われた補償金額と、借主が支払った掛け捨て補償料とを、前記借主識別情報に対応付けて記憶媒体に登録する補償情報登録手段、として機能させ、前記掛捨補償料算出登録手段を、前記補償情報登録手段が登録した情報に基づいて、前記掛捨補償料実行値を更新して前記記憶媒体に登録する手段として機能させるための敷金代替役務支援プログラム。
【請求項１０】
前記記憶媒体に、前記掛捨補償料実行値が登録される実行値登録欄を複数種類設け、
前記掛捨補償料算出登録手段を、前記掛捨補償料実行値の更新時に、少なくともいずれか一の実行値登録欄の値を更新登録する手段として機能させる
ための請求項９記載の敷金代替役務支援プログラム。
【請求項１１】
前記実行値登録欄には、敷金代替役務の利用物件を個人名義で契約した案件に関する個人毎の平均実行値を登録する個人平均値登録欄と、敷金代替役務の利用物件を法人名義で契約した案件に関する法人毎の平均実行値を登録する法人平均値登録欄と、を含ませ、
前記掛捨補償料算出登録手段を、前記掛捨補償料実行値の更新時に、少なくとも前記個人平均値登録欄の値を更新登録する手段として機能させる
ための請求項１０記載の敷金代替役務支援プログラム。
【請求項１２】
前記掛捨補償料算出登録手段を、前記掛捨補償料実行値の更新時に、当該敷金代替役務の利用物件の契約名義が法人か個人かを判定し、法人と判定した場合には、前記法人平均値登録欄の値を更新登録する手段として機能させる
ための請求項１１記載の敷金代替役務支援プログラム。
【請求項１３】
前記実行値登録欄には、さらに、全ての敷金代替役務の利用物件に関する実行値の全体平均値を登録する全体平均値登録欄を含ませ、
前記掛捨補償料算出登録手段を、前記掛捨補償料実行値の更新時に、前記全体平均値登録欄の値を更新登録する手段として機能させる
ための請求項１２記載の敷金代替役務支援プログラム。
【請求項１４】
前記実行値登録欄には、借主がそれまでに敷金代替役務を利用した各案件についての理論補償料率を個々に登録するための理論補償料率登録欄を対応付けさせ、
前記掛捨補償料算出登録手段を、前記掛捨補償料実行値の更新の際に、当該案件についての理論補償料率を算出し、かつ、算出した理論補償料率値を前記実行値登録欄に対応付けられた各理論補償料率登録欄の理論補償料率値に累積加算した値を、次回の掛捨補償料実行値として前記実行値登録欄に登録する段として機能させる
ための請求項１０乃至１３のいずれか１項に記載の敷金代替役務支援プログラム。
【請求項１５】
前記借主情報データベースには、前記借主識別情報として、借主個人の識別情報と、当該個人の所属する法人についての識別情報とを登録させるとともに、当該個人の掛捨補償料実行値を登録する記憶領域と、当該法人の掛捨補償料実行値を登録する記憶領域とを設けさせ、
前記契約対象情報登録手段を、賃貸借契約の締結に伴って、契約名義が個人か法人かの別を記憶媒体に登録する手段として機能させ、
前記掛捨補償料算出登録手段を、前記掛捨補償料実行値の更新の際に、当該物件の契約名義について判定し、個人名義と判定した場合には、借主個人の掛捨補償料実行値の更新登録を行い、法人名義と判定した場合には、借主個人の掛捨補償料実行値の更新登録と、当該法人の掛捨補償料実行値の更新登録の双方を行う手段として機能させる
ための請求項９乃至１４のいずれか１項に記載の敷金代替役務支援プログラム。
【請求項１６】
借主が使用する借主側端末と通信網を介してデータの送受信を行う通信手段を有する場合に、
前記通信手段を、前記借主側端末のアクセスに基づいて、前記記憶媒体に登録された前記掛捨補償料実行値を当該借主側端末に送信する手段として機能させるための請求項９乃至１５のいずれか１項に記載の敷金代替役務支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、家屋の賃貸借の管理技術に関し、具体的には、賃貸借契約締結の際に借主が払うべき敷金の負担を軽減するサービス（役務）を支援するための装置及びプログラムに関し、詳細には、賃貸家屋への入居の際に、借主が貸主に敷金を預け入れる代わりに、掛け捨て補償料を第三者機関に支払い、賃貸借終了の際に、第三者機関から貸主に対して、所定範囲の修繕費を原状回復補償金として支払う敷金代替役務を支援するための敷金代替役務支援装置、及び敷金代替役務支援プログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来より、各種賃貸家屋（アパート、マンション等の集合住宅や、戸建て住宅等の家屋等）を借りる者（以下、借主という。）は、家主等の賃貸人（以下、貸主という。）との賃貸借契約を結ぶに当たり、家賃の他に、敷金（保証金と呼ばれることもある。）、及び、礼金、等を貸主に払うのが慣行となっていた。
【０００３】
ここで、礼金とは、貸主に対する謝礼として支払われる金銭（例えば月額家賃の１〜２ヶ月分）であり、賃貸借契約が終了した場合でも借主に返却される性質のものではない。
【０００４】
一方、敷金（又は保証金）とは、賃貸借契約で、貸主の賃料債権等を担保する目的で貸主に支払われる金銭（例えば月額家賃の２〜３ヶ月分）であり、賃貸借契約とは別個の契約に基づいて支払われるものである。一般に、この敷金の性質としては、将来賃貸借契約が終了した場合に、借主に全額払い戻されるべきものであるが、借主の賃料不払い部分があったり、借主が故意に或いは賃貸借契約上の違反行為により賃貸建物を損傷させたような場合（例えば借主がタバコによってカーペット等を焦がした場合など）には、払い戻しの際にその修繕費用にかかる金額を差し引いて払い戻すことができるものとされている。
【０００５】
すなわち、借主が他の住宅に引っ越す等の事情により、賃貸借契約が終了する際には、契約対象である住宅の原状回復をするために、敷金につき、一部を修繕費に当てて、その残金を借主に返却するのが従来からの慣行であった。
【０００６】
しかしながら、このような賃貸借の慣行下では、入居時における借主の金銭的負担が大きく、また貸主側にとっても借主が退去する場合の精算や修繕費の計上、等の種々の業務に煩わされていた。
【０００７】
このような事象により、従前から、賃貸借における借主及び貸主の負担を軽減する新たなサービス及びそのサービスを支援する技術が求められていた。
【０００８】
なお、賃貸住宅の入去時の一時金負担を軽減するためのサービス及びサービス支援技術としては、入居一時金として必要な費用（敷金、礼金、保証金、仲介手数料、契約更新料、退去時にかかる原状回復費用）を所定期間のローンに設定して、毎月のローン支払料と毎月の家賃との合計額の総合賃料を顧客の指定口座から自動的にカード会社に支払うようにするためのシステムが知られている（特許文献１参照）。
【０００９】
一方、賃貸住宅の退去時業務の効率化を図るためのサービス及びサービス支援技術としては、退去立会に先立って、ホストコンピュータの修繕情報データベースと入金情報データベースとから退去立会を行う賃貸物件の修繕情報と入金情報とを携帯端末へ格納しておき、立会現場において、携帯端末に修繕項目毎の修繕数量を入力すると、修繕情報と入金情報とに基づいて自動的に修繕費用と精算金額とが算定されるようにしたシステムが知られている（特許文献２参照）。
【００１０】
【特許文献１】
特開２００２−２０３０２５号公報
【特許文献２】
特開２００１−２６３９１３号公報
【００１１】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上述した賃貸借の慣行下では、このような借主側或いは貸主側の個別の負担のみならず、借主と貸主との間で以下のような紛争が起きやすいという問題があった。すなわち、賃貸借契約の終了の際には、実際に建物の修繕が行われるのが借主の退去後になることからも、修繕費の用途や額の明細について借主に知らされない場合が多く、また、借主にとっては過剰とも思える修繕が見積もられることにより、敷金が返却されないケースや、敷金だけでは足りなかったとして借主にさらに追加の修繕費が請求されるようなケースもあったため、借主と貸主との間でトラブルが起きやすかった。さらには、賃貸借契約を締結する際に、貸主が借主に対して敷金返却についての特約を付ける場合も多く、かかる特約の有効性等について争いが起きるケースもあった。総じて、従前からの賃貸借の慣行下においては、敷金の法的性質や「原状回復」の意義についての理解不足等から、不当に敷金を返還しない貸主が多かった。
【００１２】
このような状況に鑑みて、近年では、借主と貸主との間で賃貸借契約を結ぶにあたり、該契約の終了時に発生する建物の原状回復のための修繕費用を、仲介業者等の第三者機関が補償する旨の新たなサービスが出現し、このための三者間契約を締結することが行われるようになっている。
【００１３】
具体的には、この三者間契約の一例としては、「借主は、貸主に対して敷金を払わない代わりに、入居物件の月額家賃の何割か（例えば４０％程度）を年払いの掛け捨て補償料として第三者機関に支払うこと」、「当該第三者機関は、当該賃貸借契約の終了時に、当該賃貸建物の原状回復の修繕箇所、修繕額、修繕費用の負担者（貸主、借主、第三者機関のいずれか）について、補償約款に基づく査定を行い、第三者機関が負担すべきと査定された修繕額を、補償金として貸主に支払うこと」、といった内容のものである。
【００１４】
この補償約款の内容としては、例えば「自然摩耗や通常使用による一般的汚れのため交換すべきものについては貸主が費用負担する」、「借主側の故意や契約上の違反行為により破損したものについては、借主が費用負担する」、「借主側の過失による傷・汚れ・破損・しみ等のため交換すべきものについては第三者機関が負担する」といったものである。
【００１５】
このような契約及びサービス（以下、「敷金代替役務」という。）によれば、賃貸借契約終了時において、貸主から借主に対して敷金を返還するスキームが発生しないので、敷金返還に関するトラブルを回避することが可能となる。また、原状回復の修繕箇所及び修繕額についての査定を補償約款に基づいて第三者が行うので、原状回復についての修繕費（費用負担）の明確化・標準化が図られ、三者間での無用な争いを予防、解消することが可能となる。加えて、借主側にとっては、預入資産（敷金）が解消されることによる賃貸借契約時の負担軽減及びキャッシュフローの健全化、賃貸借契約終了時における原状回復費用の負担軽減、第三者機関に支払う補償料を経費化できること、等のメリットが得られる。一方、貸主側にとっては、敷金管理業務、借主が退去する場合の精算や費用計上、等の種々の業務から解放されること、及びこれにより人件費等のコストが削減できること、などのメリットが得られる。
【００１６】
このような敷金代替役務は、現在では利用頻度が高まっており、特に、以下のような短期的な賃貸借契約の場合に利用価値が高いと考えられている。すなわち、敷金代替役務は、賃貸住宅を社宅として比較的短期に利用する企業や、転勤が多い会社の社員等にとっての需要が高いものであり、これらの多くの場合は、賃貸借契約及び敷金代替役務における三者間契約の主体を、個人ではなく法人単位で行っている実情にある。また、貸主側としても、転勤などの事情により短期的に貸し出されるリロケーション物件が増えており、このような短期的に貸し出される物件についても敷金代替役務が好適に利用できる。
【００１７】
しかしながら、敷金代替役務にも以下のような改善点があることが指摘されている。
【００１８】
すなわち、従来慣行（判例等）では「通常の使用」を越えた使用により破損等が生じた場合、例えば過失に基づく破損等についての修繕費は借主が負担すべきこととされているのに対して、敷金代替役務では、上述のように賃貸借契約終了時における借主の原状回復費用の負担軽減をも目的としており、借主から補償料を「掛け捨て金」として徴収する以上、故意や契約違反がない限り、借主の金銭的責任は発生しないものであり、借主の過失に基づく破損等についての修繕費は第三者機関が「補償金」として貸主に支払うことになる。
【００１９】
また、敷金代替役務においては、各修繕項目について、貸主が負担すべき「自然摩耗や通常使用による一般的汚れ」に基づく修繕なのか、第三者機関が負担すべき「借主の過失による汚れ」に基づく修繕なのか、につき、第三者機関側からは明確に査定しにくい場合がある。加えて、借主の退去時における原状回復のための修繕に関しては、第三者機関が修繕業者に発注を出す場合に限られるものではなく、実際には貸主側が修繕業者に発注を出し、修繕業者が出した見積書等を第三者機関が査定する場合が多いため、このような場合に、各修繕項目が本来の「原状回復」のためのものなのか、或いは原状回復の範囲を逸脱したいわば「リフォーム」を目的とするものなのか、についても、第三者機関側からは明確に査定しにくい場合がある。
【００２０】
このような事情から、敷金代替役務では、第三者機関が負担すべき補償項目及び費用が広い範囲となりがちであり、さらには、借主の居住態度や貸主の良識等によって、第三者機関の負担費用が著しく変動するという性質を有している。そして、現状の敷金代替役務では、借主が第三者機関に支払う掛け捨て補償料の補償料率を個別に設定することが困難であり、各借主相互間で等しい利率で運用している現状にある。
【００２１】
これに対して、本発明者は、鋭意研究の結果、敷金代替役務における掛け捨て補償料の補償料率を、借主毎に異なる利率で運用できるようにすることが好ましい、という着想を得るに至った。
【００２２】
すなわち、敷金は通常の生活をしている限り本来全額返却されるべき性質を有するのに対して、敷金代替役務では、居住態度の良くない借主が増えると全体の補償料率（すなわち各借主が負担する掛け捨て補償料の額）を上げて行かざるを得なくなるので、これでは利用状況実績の良好な借主、特に転勤等で敷金代替役務を繰り返し利用している借主にとっては不公平感が生じることになる。逆に見れば、借主の利用状況実績を登録して、利用状況実績が良好な借主に対しては補償料率が低くなるようなシステムを構築すれば、敷金代替役務の利用促進が図られることが期待できる。
【００２３】
なお、上述のように、貸主側から原状回復の範囲を越えたいわば「リフォーム」についての修繕項目まで補償金として要求する等の行為が行われると、結局は全体の補償料率を上げて行かざるを得なくなり、借主の費用負担が増加することになるので、このようなことがないようにチェックするシステムも構築する必要がある。
【００２４】
本発明は、上述した実情に鑑みて提案されたものであり、上述の敷金代替役務を支援し促進を図るための技術を提供すること、より具体的には、敷金代替役務を利用する借主毎に妥当な掛け捨て補償料についての値を算出して、借主に提示することのできる敷金代替役務支援装置、及び敷金代替役務支援プログラムを提供することを目的とする。
【００２５】
【課題を解決するための手段】
上記課題を解決した本発明に係る敷金代替役務支援装置の主たる構成は、賃貸家屋への入居の際に、借主が貸主に敷金を預け入れる代わりに、掛け捨て補償料を第三者機関に支払い、賃貸借終了の際に、第三者機関から貸主に対して、所定範囲の修繕費を原状回復補償金として支払う敷金代替役務を支援する装置であって、借主についての借主識別情報を含む各種データが借主情報として登録される借主情報データベースと、賃貸家屋についての家賃額を含む各種データが物件情報として登録される物件情報データベースと、掛け捨て補償料についての値を算出し、該算出値を掛捨補償料実行値として記憶媒体に登録する掛捨補償料算出登録手段と、賃貸借契約の締結に伴って、該当する借主情報と物件情報と掛捨補償料実行値とを対応付けて記憶媒体に登録する契約対象情報登録手段と、賃貸借契約終了に基づく退去に伴って、家屋の修繕についての修繕情報を入力する修繕情報入力手段と、入力された修繕情報に基づいて、貸主に支払う補償金の金額を決定するための補償金額決定手段と、貸主に支払われた補償金額と、借主が支払った掛け捨て補償料とを、借主識別情報に対応付けて記憶媒体に登録する補償情報登録手段と、を有し、掛捨補償料算出登録手段は、補償情報登録手段が登録した情報に基づいて、掛捨補償料実行値を更新して記憶媒体に登録することを特徴とする。
【００２６】
本発明の敷金代替役務支援装置によれば、補償情報登録手段の登録毎に掛捨補償料実行値が更新登録され、更新された値が次回の実行値として借主に提示される。
【００２７】
ここで、借主情報データベースと、物件情報データベースと、掛捨補償料算出登録手段が登録に使用する記憶媒体と、契約対象情報登録手段が登録に使用する記憶媒体と、補償情報登録手段が登録に使用する記憶媒体とは、物理的に同一の媒体である必要はない。
【００２８】
また、掛捨補償料実行値が登録される記憶媒体に、複数種類の実行値登録欄を設け、掛捨補償料算出登録手段は、掛捨補償料実行値の更新時に、少なくともいずれか一の実行値登録欄の値を更新登録することとしてもよい。
【００２９】
例えば、実行値登録欄として、敷金代替役務の利用物件を個人名義で契約した案件に関する個人毎の平均実行値を登録する個人平均値登録欄と、敷金代替役務の利用物件を法人名義で契約した案件に関する法人毎の平均実行値を登録する法人平均値登録欄と、を設けることとし、掛捨補償料算出登録手段は、掛捨補償料実行値の更新時に、少なくとも個人平均値登録欄の値を更新登録することが挙げられる。
【００３０】
このような構成とすることで、敷金代替役務を利用した個人毎の掛捨補償料実行値が更新登録される。そして、更新登録された掛捨補償料実行値については、当該個人が次回に敷金代替役務を利用する場合の実行値として使用することが可能である。
【００３１】
また、上記構成の場合には、掛捨補償料算出登録手段は、掛捨補償料実行値の更新時に、当該敷金代替役務の利用物件の契約名義が法人か個人かを判定し、法人と判定した場合には、法人平均値登録欄の値を更新登録する構成とする。
【００３２】
このような構成とすることで、当該敷金代替役務の利用物件を法人名義で契約した場合には、敷金代替役務を利用した個人の所属する法人毎の掛捨補償料実行値が更新登録される。そして、更新登録された掛捨補償料実行値については、当該個人が次回に敷金代替役務を法人名義で利用する場合の実行値として使用することが可能である。
【００３３】
さらには、実行値登録欄には、全ての敷金代替役務の利用物件に関する実行値の全体平均値を登録する全体平均値登録欄が含まれ、掛捨補償料算出登録手段は、掛捨補償料実行値の更新時に、全体平均値登録欄の値を更新登録する構成としても良い。全体平均値登録欄に更新登録された掛捨補償料実行値については、例えば敷金代替役務を初めて利用する場合の実行値として使用することが可能である。
【００３４】
なお、掛捨補償料実行値の更新登録の処理例としては、実行値登録欄に対して、借主がそれまでに敷金代替役務を利用した各案件についての理論補償料率を個々に登録するための理論補償料率登録欄を対応付けて設ける構成とし、かつ、掛捨補償料算出登録手段は、当該案件についての理論補償料率を算出し、かつ、算出した理論補償料率値を実行値登録欄に対応付けられた各理論補償料率登録欄の理論補償料率値に累積加算した値を、次回の掛捨補償料実行値として実行値登録欄に登録するようにする。
【００３５】
ここで、「理論補償料率」とは、本来あるべき補償料率を意味し、例えば、
理論補償料率＝Ａ／Ｂ／Ｃ
Ａ：貸主に支払われた補償金額
Ｂ：借主が支払った掛け捨て補償料の支払い回数
Ｃ：家賃額
の式より求めることが可能である。
【００３６】
また、上記各構成において、借主情報データベースには、借主識別情報として、借主個人の識別情報と、当該個人の所属する法人についての識別情報とが登録されるとともに、当該個人の掛捨補償料実行値を登録する記憶領域と、当該法人の掛捨補償料実行値を登録する記憶領域とを有し、契約対象情報登録手段は、賃貸借契約の締結に伴って、契約名義が個人か法人かの別を記憶媒体に登録し、掛捨補償料算出登録手段は、掛捨補償料実行値の更新の際に、当該物件の契約名義について判定し、個人名義と判定した場合には、借主個人の掛捨補償料実行値の更新登録を行い、法人名義と判定した場合には、借主個人の掛捨補償料実行値の更新登録と、当該法人の掛捨補償料実行値の更新登録の双方を行うこと、が好適な構成として挙げられる。
【００３７】
さらには、上記各構成において、借主が使用する借主側端末と通信網を介してデータの送受信を行う通信手段を設け、通信手段は、前記借主側端末のアクセスに基づいて、記憶媒体に登録された掛捨補償料実行値を当該借主側端末に送信する構成としても良い。
【００３８】
また、上記課題を解決した本発明に係る敷金代替役務支援プログラムの主たる構成は、賃貸家屋への入居の際に、借主が貸主に敷金を預け入れる代わりに、掛け捨て補償料を第三者機関に支払い、賃貸借終了の際に、第三者機関から貸主に対して、所定範囲の修繕費を原状回復補償金として支払う敷金代替役務を支援するために、コンピュータを、借主についての借主識別情報を含む各種データが借主情報として登録される借主情報データベース、賃貸家屋についての家賃額を含む各種データが物件情報として登録される物件情報データベース、掛け捨て補償料についての値を算出し、該算出値を掛捨補償料実行値として記憶媒体に登録する掛捨補償料算出登録手段、賃貸借契約の締結に伴って、該当する借主情報と物件情報と掛捨補償料実行値とを対応付けて記憶媒体に登録する契約対象情報登録手段、賃貸借契約終了に基づく退去に伴って、家屋の修繕についての修繕情報を入力する修繕情報入力手段、入力された修繕情報に基づいて、貸主に支払う補償金の金額を決定するための補償金額決定手段、貸主に支払われた補償金額と、借主が支払った掛け捨て補償料とを、借主識別情報に対応付けて記憶媒体に登録する補償情報登録手段、として機能させ、掛捨補償料算出登録手段を、補償情報登録手段が登録した情報に基づいて、掛捨補償料実行値を更新して記憶媒体に登録する手段として機能させる。
【００３９】
【発明の実施の形態】
本発明の実施の形態を、図面を参照しながら詳細に説明する。
【００４０】
まず、図１を参照して、本発明を適用した敷金代替役務支援システムの全体概要を説明する。
【００４１】
図１に示す本実施形態の敷金代替役務支援システムは、家屋の賃貸借を管理するための各種データベースを備えた賃貸借管理装置１０と、賃貸家屋の入居希望者及び入居者（以下、これらの者を「借主」とも呼ぶ。）が使用し、インターネット等の通信網１００を介して賃貸借管理装置１０と通信を行う借主側端末２０（２０Ａ，２０Ｂ，２０Ｃ，・・・，２０ｎ）と、を用いる。
【００４２】
賃貸借管理装置１０は、本発明の敷金代替役務支援プログラムがインストールされたコンピュータであり、通信網１００を介して賃貸借管理装置１０と通信を行うサーバとして機能する。
【００４３】
本実施形態では、簡便のため、敷金代替役務の実行主体である第三者機関が賃貸借管理装置１０を使用する場合について説明する。なお、第三者機関とは、賃貸家屋の貸主及び借主以外の者であれば特に限定されるものではないが、代表的には、不動産の仲介業者や金融業者等が挙げられる。
【００４４】
借主側端末２０は、図１に示すように、通信網１００を介して賃貸借管理装置１０と通信する機能、キーボード、マウス、キースイッチ等による操作入力部、ＬＣＤやＣＲＴ等による表示部、等を備えた各種端末機が含まれる。
【００４５】
賃貸借管理装置１０は、図２に示すように、この装置全体の制御を司るＣＰＵ１１と、後述する各種データベースやファイルが格納された外部記憶部としてのＨＤＤ１２と、キーボードやマウス等からなる操作入力部１３と、ＬＣＤ或いはＣＲＴによる表示部１４と、通信網１００に接続するためのモデム或いはターミナルアダプタ等による送受信部１５と、を有しており、これら各部が不図示のバスやインタフェースを介して相互に接続されている。なお、図示しないが、ＣＰＵ１１に対しては、インタフェースを介してさらにプリンタ等の各種機器が接続されていても良いことは勿論である。
【００４６】
図２に示すように、賃貸借管理装置１０のＨＤＤ１２内には、賃貸借物件の借主の各種データが借主情報として登録される借主データベース１２０と、賃貸借物件の各種データが物件情報として登録される物件データベース１２１と、賃貸借物件の貸主の情報が登録される貸主データベース１２２と、賃貸借契約の対象となった物件や、賃貸借契約及び敷金代替役務に関する種々の情報が登録される契約対象情報データベース１２３と、個々の賃貸家屋の修繕についての情報が登録される補修情報データベース１２４と、賃貸借契約の際に仲介を行う仲介業者や、原状回復のための修繕を行う修繕業者、などの各種業者についての情報が登録される業者データベース１２５とが設けられ、各データベース１２１〜１２５内の各データは、個々の賃貸借物件毎（後述する物件データベース１２１の物件コード）に対応付けられて登録されるようになっている。
【００４７】
また、賃貸借管理装置１０のＨＤＤ１２内には、賃貸家屋の原状回復に関する統一した基準についての情報が登録されたファイルとして、査定基準マスタファイル１２６と、部材マスタファイル１２７と、が格納される。ここで、査定基準マスタファイル１２６には、賃貸家屋の原状回復のための修繕につき、個々の修繕についての費用を第三者機関と貸主と借主とがいずれの割合で負担するか、を決定するための統一した基準についての情報が登録される。一方、部材マスタファイル１２７には、修繕部材名とその単価についての情報が登録される。
【００４８】
さらに、賃貸借管理装置１０のＨＤＤ１２内には、敷金代替役務の現時点における全体の集計値等を格納するためのファイルとして、補償情報ファイル１２８が格納される。この補償情報ファイル１２８の詳細については後述する。
【００４９】
なお、本実施の形態では、これら各データベース及び各ファイルを１台のＨＤＤ１２内に格納する構成としたが、必要に応じてこれらを相互に異なる記憶媒体に格納する構成としても良いことは勿論である。
【００５０】
図３に、借主データベース１２０に登録された一個人の情報（借主情報）について例示する。図３に示すように、借主データベース１２０には、借主の個人情報として、個人ＩＤ、パスワード、氏名、住所、連絡先（電話番号、ファックス番号、メールアドレス、など）、生年月日、家族構成、等の情報が登録される。このうち、個人ＩＤとパスワードは、当該借主が借主側端末２０を使用して通信網１００経由で賃貸借管理装置１０にアクセスする際のログイン（認証）のための情報として使用される。
【００５１】
また、図３に示すように、当該借主（個人）が特定の法人に所属する場合には、上記の個人情報に加えて、法人ＩＤ、社員番号、部署名、などの法人情報が借主データベース１２０に登録される。ここで、「特定の法人」とは、賃貸借管理装置１０を使用する第三者機関が提供する敷金代替役務についての会員登録を済ませることにより法人ＩＤが交付された法人を言う。したがって、借主（個人）が特定の法人に所属しない場合には、法人情報は登録されない。
【００５２】
なお、図３から分かるように、本実施の形態では、個人ＩＤの最初の４桁が法人ＩＤと同一となっており、このような構成とすることで後述の認証時における処理を早くすることができる。
【００５３】
また、図３に示すように、借主データベース１２０には、敷金代替役務の利用履歴としての、敷金代替役務の利用回数についての情報（数値）が、個人情報と法人情報のそれぞれに登録されるようになっている。なお、本実施の形態では、敷金代替役務の利用回数につき、一の賃貸家屋への入居毎に数値が加算されるようになっており、掛け捨て補償金を複数回払った場合でも加算数は１である。
【００５４】
さらに、図３から分かるように、借主データベース１２０には、後述する掛け捨て補償料についての各種の値を登録、更新するための記憶領域（「補償料（率）」欄）が、個人情報と法人情報のそれぞれに設けられている。ここで、「補償料（率）」欄に登録される掛け捨て補償料の値としては、本来あるべき補償料率としての理論値（理論補償料率）と、実際に借主に対して実行される実行値（実行補償料率）とに大別されるが、これらの詳細については後述する。
【００５５】
本実施の形態では、借主データベース１２０内の上述した各登録情報は、当該借主が後述の物件データベース１２１に登録されたいずれかの物件（家屋）について入居（或いは入居予約）がなされる際に適宜コピーして、後述する契約対象情報データベース１２３内に格納され、このときに当該賃貸借物件の物件コードに対応付けて登録されることになる。
【００５６】
図４に、物件データベース１２１に登録された一の賃貸借物件の物件情報について例示する。
【００５７】
図４に示すように、物件データベース１２１には、賃貸借物件についての、物件コード、物件名、建物構造、物件区分（例えば、マンション，アパート，一戸建て，等の別）、住所、最寄り駅、最寄り駅からの徒歩時間、バス便の有無、築年日、月額家賃、共益費、敷金（家賃何ヶ月分かの情報）、礼金（家賃何ヶ月分かの情報）、専有面積、間取り（例えば、ワンルーム，２ＬＤＫ，３ＤＫ，等の別）、間取り詳細（各部屋につき、その用途，広さ，床構造（畳，絨毯，フローリング，等の別），等）、などの情報が登録される。
【００５８】
また、図４から分かるように、物件データベース１２１には、敷金代替役務を利用できる物件であるか否かの別を示す「敷金代替対応」欄が設けられており、本実施の形態では、各物件につき、敷金代替役務の対象とするか否かについて、貸主側が選択できるようになっている。この例では、敷金代替対応欄に「可」が登録された場合は敷金代替役務を利用でき、かつ従来型の契約とすることもできる物件であり、「不可」が登録された場合は敷金代替役務を利用できず敷金を払う従来型の契約対象となる物件であることを示している。
【００５９】
なお、物件データベース１２１に登録された物件情報は、入居者すなわち借主が決まるまでは、通信網１００を介して借主側端末２０でアクセス可能とされ、この詳細については後述する。
【００６０】
貸主データベース１２２には、貸主（この例では家賃徴収者）の氏名、識別情報としてのコード、住所、連絡先（電話番号、ファックス番号、など）、メールアドレス、等の情報が、上述した物件データベース１２１における賃貸借物件の物件コード（図４参照）毎に対応付けられて登録される。貸主データベース１２２に登録された一の貸主の情報の一例を、図５に示す。
【００６１】
契約対象情報データベース１２３には、賃貸借契約が締結された物件（或いは締結される予定の物件）についての情報と、該物件の借主の情報と、契約に関する種々の情報が登録される。本実施の形態では、敷金代替役務の対象となった物件についてのデータベース（以下、便宜のため「役務利用事例データベース」とも呼ぶ。）と、貸主に敷金を支払う従来型の契約対象となった物件についてのデータベースと、で区別され、図６では、賃貸借契約が締結され、かつ、敷金代替役務の対象となった一の賃貸借物件に関する各種情報が登録された役務利用事例データベースについて示している。
【００６２】
図６に示すように、契約対象情報データベース１２３の役務利用事例データベースには、契約対象となる物件（賃貸家屋）の情報として、物件コードと貸主コードとが登録され、該物件の借主の情報として、入居者コード（借主の個人ＩＤ）と契約名義コード（借主の個人ＩＤ又は法人ＩＤのいずれか）とが登録される。
【００６３】
また、役務利用事例データベースには、契約に関する情報として、賃貸借契約及び敷金代替役務の三者間契約についての本契約後に登録される契約番号（「契約Ｎｏ．」欄参照）、契約開始日、入居開始日、借主から第三者機関に支払われる年払いの掛け捨て補償料についての補償料率（「敷金代替補償料率」欄参照）及び補償料額（「敷金代替補償料」欄参照）、借主から貸主に支払われる家賃（月額賃料）、更新が行われる場合には契約の更新日及び更新後の家賃（月額賃料）及び補償料額、これらの契約の終了日（解約日）、契約終了日（解約日）までの借主の入居期間、などが登録される。
【００６４】
さらに、役務利用事例データベースには、賃貸家屋の原状回復に関する情報として、借主が申告した、入居時における家屋の状況（「入居時状況」欄参照）、及び退去時における家屋の状況（「退去時状況」欄参照）、入居時状況と退去時状況との差分（劣化程度）についての情報（「確定借主申告原状回復」欄参照）、貸主又は修繕業者（以下、便宜のため「貸主側」とも言う。）から第三者機関側に送られてきた賃貸家屋の修繕についての項目・費用につき、第三者機関側が行った単価チェック後の項目・費用（「確定原状回復項目・費用」欄参照）、第三者機関側が補償負担する度数（「確定原状回復度数（補償負担）」欄参照）、及び第三者機関側が負担する（すなわち貸主側に支払う）補償金の額（「確定原状回復費用（補償金額）」欄参照）、等についての情報が登録される。
【００６５】
なお、貸主側から第三者機関側に送られてきた賃貸家屋の修繕についての項目・費用については、まず修繕情報データベース１２４の「貸主申告原状回復金額」欄に登録されるようになっている。また、契約対象情報データベース１２３の上述した「確定原状回復項目・費用」欄の情報は、修繕情報データベース１２４の「確定原状回復金額」欄の情報が複写されたものである。図７に、修繕情報データベース１２４に登録された一の賃貸借物件の情報について示す。これら各情報についての登録処理の詳細については、フローチャートを参照して後述する。
【００６６】
図８は、業者データベース１２５に登録された一の修繕業者の情報を表した図である。図８に示すように、業者データベース１２５には、修繕業者の会社名、会社コード、住所、連絡先（電話番号等）、担当者名、メールアドレス、支払先銀行、支払先銀行の支店名、支払先銀行の口座番号、等が登録される。
【００６７】
図９に、査定基準マスタファイル１２６に登録された費用負担割合についての基準情報の一例を示す。この例では、度数が１〜５の場合には、０％〜１００％の割合で第三者機関が補償して残りは貸主負担となり、度数が１０の場合には、全額借主負担となり第三者機関の補償外となることを表している。
【００６８】
図１０は、部材マスタファイル１２７に登録された修繕部材名とその単価についての情報を表した図である。図１０に示すように、部材マスタファイル１２７には、修繕部材につき、標準部材の単価と高級部材の単価とが登録されたものとなっている。
【００６９】
図１１は、補償情報ファイル１２８に登録される情報を表した図である。図１１に示すように、補償情報ファイル１２８には、第三者機関が受領した補償料の、年間での受領総額（「受け取り補償料率総額（年）」欄）及び現在までの累積総額（「受け取り補償料率総額（累積）」欄）、年間での受領総回数（「補償料受領総回数（年）」欄）及び現在までの累積受領総回数（「補償料受領総回数（累積）」欄）、第三者機関が貸主に支払った補償金の、年間での支払い総額（支払い補償料総額（年）」欄）及び現在までの支払い総額（支払い補償料総額（累積）」欄）、及び、敷金代替役務全体での現在の実行補償料率（「実行補償料率（全体）」欄）、その他、敷金代替役務の全体運営状況に関する種々の情報が登録される。これらの情報の登録処理の詳細についてはフローチャートを参照して後述する。
【００７０】
しかして、このようなデータ構造を備えた賃貸借管理装置１０において、ＣＰＵ１１は、通信網１００を介して借主側端末２０と通信を行う通信処理手段、該通信時に借主の認証を行う認証手段、敷金代替役務についての各種処理を行う手段、等として機能することになる。
【００７１】
ここで、敷金代替役務についての各種処理のうち主要なものとしては、借主側端末２０との通信時において各借主に対応した検索画面のデータを送信する検索画面データ送信処理、敷金代替役務を利用する各借主の、掛け捨て補償料についての値を算出し、該算出値を掛捨補償料実行値としてＨＤＤ１２に登録する掛捨補償料算出登録処理、賃貸借契約の締結に伴って、該当する借主情報と物件情報と掛捨補償料実行値とを対応付けてＨＤＤ１２の契約対象情報データベース１２３に登録する契約対象情報登録処理、賃貸借契約終了に基づく退去に伴って、家屋の修繕についての修繕情報をＨＤＤ１２の契約対象情報データベース１２３に登録する修繕情報登録処理、退去した借主等に関する次回の掛捨補償料実行値を算出して、ＨＤＤ１２内の掛捨補償料実行値を更新登録する処理等が挙げられ、これら各処理についての詳細についてはフローチャートを参照して後述する。
【００７２】
次に、主に図１２のフローチャートを参照して、借主側端末２０との通信時において賃貸借管理装置１０が行う処理について説明する。
【００７３】
この敷金代替役務支援システムにおいては、まず、借主が借主側端末２０を操作して所定のサイトにアクセスすることで、借主側端末２０の表示部には、図１３に示すように、ログイン情報としての個人ＩＤとパスワード（図３参照）の送信を促すログイン画面が表示される。
【００７４】
ここで、借主が個人ＩＤとパスワードを入力して「ログイン」ボタンを選択するように借主側端末２０を操作することで、ログイン情報が通信網１００を介して賃貸借管理装置１０に送信される。
【００７５】
このとき、賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、ログイン情報を受信するまで待機状態にあり（ステップＳ１１）、送受信部１５を介してログイン情報を受信すると（ステップＳ１１でＹｅｓ）、ログイン情報を内部メモリ等に一時保存してステップＳ１２に移行して、ステップＳ１２では正規会員か否かについての認証処理を行い、正規会員と認めた場合にステップＳ１３に移行する。
【００７６】
具体的には、ステップＳ１２の認証処理では、ＣＰＵ１１は、借主データベース１２０の登録情報を参照して、受信したログイン情報が登録されている場合にはステップＳ１３に移行し、登録されていない場合には、正規のログイン情報を受信するまでは、ログイン情報の再入力を促す不図示のエラー表示画面のデータを借主側端末２０に送信するように送受信部１５を制御する。
【００７７】
認証処理後のステップＳ１３で、ＣＰＵ１１は、借主側端末２０にメニュー画面のデータを送信した後に、ステップＳ１４に移行して要求（コマンド）待ちの状態となる。
【００７８】
図１４に、借主側端末２０の表示部に表示されるメニュー画面の一例を示す。この例では、メニュー画面上に、物件データベース１２１に登録された各種賃貸家屋を検索するためのクリックボタン（「物件検索」ボタン）、検索等を行ったいずれかの物件について下見を希望する場合の「下見希望」ボタン、下見等を行った賃貸家屋につき仮予約するための「仮予約」ボタン、契約を済ませて入居を開始する際あるいは契約終了に基づく退去の際に後述のチェックシートの内容を入力するための「チェックシート入力」ボタン、その他、解約申込や更新申込などの各種データの登録要求、借主の住所やパスワード等の個人情報の変更要求、ログアウト要求などの、各種のクリックボタンが表示される。
【００７９】
そして、メニュー画面データの送信後のステップＳ１４において、ＣＰＵ１１は、借主側端末２０からの受信信号を監視して、何らかの要求（コマンド）が送られて来るまで待機状態となり、送受信部１５でコマンドを受信すると、ステップＳ１５〜ステップＳ１８に移行して、受信した要求の種類に応じた処理を行う。
【００８０】
すなわち、ＣＰＵ１１は、送られて来たコマンドが物件検索要求であるか（物件検索ボタンがクリックされたか）否か（ステップＳ１５）、仮予約要求であるか否か（ステップＳ１６）、チェックシート入力要求であるか否か（ステップＳ１７）、或いはその他の要求（ステップＳ１８）であるか、を判定して、物件検索要求（ステップＳ１５でＹｅｓ）と判定した場合にはステップＳ１９に移行し、仮予約要求（ステップＳ１６でＹｅｓ）と判定した場合にはステップＳ２０に移行し、チェックシート入力要求（ステップＳ１７でＹｅｓ）と判定した場合にはステップＳ２１に移行し、その他の要求（ステップＳ１８）と判定した場合にはステップＳ２２に移行する。
【００８１】
そして、ＣＰＵ１１は、ステップＳ１９では物件の検索画面のデータを借主側端末２０に送信する処理を行い、ステップＳ２０では仮予約入力フォームのデータを借主側端末２０に送信する処理を行い、ステップＳ２１では当該借主の現在の状況に応じて、後述する入居時チェックシート又は退去時チェックシートのフォームを借主側端末２０に送信する処理を行い、ステップＳ２２では、クリックされたボタンに対応する各種処理を行う。
【００８２】
また、ＣＰＵ１１は、ステップＳ１９乃至ステップＳ２２のいずれかの処理を完了すると、再びステップＳ１４の要求待ち状態となり、借主側端末２０からのログアウト要求等により接続が終了するまでは、上述したステップＳ１５乃至ステップＳ２２の処理を繰り返し行うことになる。
【００８３】
次に、主に図１５のフローチャートを参照して、ステップＳ１９のサブルーチン、すなわち借主側端末２０との通信時において賃貸借管理装置１０が行う検索画面データ送信処理の詳細について説明する。
【００８４】
上述したステップＳ１５でＹｅｓと判定した場合には、賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、まず、ステップＳ１９１で、賃貸家屋の検索条件を絞り込むための検索条件入力画面のデータを借主側端末２０に送信するように送受信部１５を制御してステップＳ１９２に移行し、借主側端末２０からの入力データが送られてくるまでステップＳ１９２で待機する。
【００８５】
図１６に、賃貸借管理装置１０から送信され、借主側端末２０の表示部に表示された検索条件入力画面の一例を示す。
【００８６】
この検索条件入力画面では、図１６に示すように、例えば入居したい物件の地域、家賃、間取り、等をプルダウン方式で選択できるようになっている。また、ここでは、契約名義を法人とする（以下、法人契約ともいう。）か個人とする（以下、個人契約ともいう。）か、及び、敷金代替役務（敷金代替補償サービス）を利用するか否か、をそれぞれ選択入力する画面となっている。すなわち、本実施の形態では、検索条件入力画面が、敷金代替役務（敷金代替補償）を利用するか否かを借主に選択させるための画面ともなっている。ここで、借主が借主側端末２０を操作して各入力項目を決定して「検索」ボタンをクリックすることにより、各項目についての入力データが賃貸借管理装置１０に送信される。
【００８７】
賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、この入力データを送受信部１５で受信すると（ステップＳ１９２でＹｅｓ）、受信データを内部メモリに一時記憶するとともに、当該借主が敷金代替役務を利用するか否かについて判定し（ステップＳ１９３）、Ｙｅｓすなわち利用すると判定した場合にはステップＳ１９４に移行し、Ｎｏすなわち利用しないと判定した場合にはステップＳ１９５に移行する。
【００８８】
敷金代替役務を利用すると判定した後のステップＳ１９４で、ＣＰＵ１１は、図４で上述した物件データベース１２１から、「敷金代替対応」欄が「可」になっている各物件（敷金代替役務可能物件）のうち、上述の地域、家賃、間取り、等の検索条件に合致している物件のデータを、借主側端末２０に送信するように送受信部１５を制御するとともに、ステップＳ１９６に移行して、借主側端末２０から敷金代替役務の内容表示要求が送られて来るまで待機する。
【００８９】
なお、図示しないが、このとき、借主側端末２０の表示部には、検索結果としての各種物件の情報とともに、敷金代替役務の内容について表示する旨のクリックボタンが表示された状態となっており、このクリックボタンを選択すると、敷金代替役務の内容表示要求が賃貸借管理装置１０に送信される。
【００９０】
一方、敷金代替役務を利用しないと判定した後のステップＳ１９５では、ＣＰＵ１１は、物件データベース１２１に登録された全ての物件のデータのうち、上述の地域、家賃、間取り、等の検索条件に合致している物件のデータを、借主側端末２０に送信するように送受信部１５を制御して、上述したステップＳ１４に戻る。
【００９１】
なお、図示しないが、このとき、借主側端末２０の表示部には、上述したステップＳ１９４の場合とは異なり、各種物件の情報が表示されるだけで、敷金代替役務の内容について表示する旨のクリックボタン等は含まれない画面が表示されることになる。
【００９２】
そして、敷金代替役務の内容表示要求を送受信部１５で受信する（ステップＳ１９６でＹｅｓ）と、ＣＰＵ１１は、ステップＳ１９７で借主データベース１２０における当該借主の情報を参照するとともに、ステップＳ１９２で受信した入力データに基づいて、契約名義が法人か個人かについて判定し（ステップＳ１９８）、法人であるとの判定の場合にはステップＳ１９９に移行し、個人であるとの判定の場合にはステップＳ２００に移行する。
【００９３】
ステップＳ１９９で、ＣＰＵ１１は、ステップＳ１９７の参照結果に基づいて、当該契約名義人（この場合は法人）につき、既に敷金代替役務についての利用実績があるか否かについて、借主データベース１２０の法人情報の「敷金代替役務利用回数」欄（図３参照）のデータに基づいて判定し、Ｙｅｓすなわち利用実績有りの場合にはステップＳ２０１に移行し、Ｎｏすなわち利用実績無しの場合にはステップＳ２０２に移行する。
【００９４】
同様に、ステップＳ２００で、ＣＰＵ１１は、ステップＳ１９７の参照結果に基づいて、当該契約名義人（この場合は個人）につき、既に敷金代替役務についての利用実績があるか否かについて、借主データベース１２０の個人情報の「敷金代替役務利用回数」欄（図３参照）のデータに基づいて判定し、Ｙｅｓすなわち利用実績有りの場合にはステップＳ２０３に移行し、Ｎｏすなわち利用実績無しの場合にはステップＳ２０２に移行する。
【００９５】
ステップＳ２０１で、ＣＰＵ１１は、借主データベース１２０の法人情報の「補償料（率）」欄（図３参照）に登録された実行補償料率の値、及びこの実行補償料率を当該物件の月額家賃（図４参照）に乗じた実行補償料額の値を表示する画面のデータを生成するとともに、このデータを借主側端末２０に送信するように、送受信部１５を制御して、上述したステップＳ１４に戻る。
【００９６】
これにより、借主側端末２０の表示部１４には、補償料率については、当該法人（企業等）の敷金代替役務の利用実績に基づく平均値が表示され、また、補償料額については、この平均値に基づく値が表示されることになるが、この平均値の算出処理の詳細については後述する。
【００９７】
また、ステップＳ２０３で、ＣＰＵ１１は、借主データベース１２０の個人情報の「補償料（率）」欄（図３参照）に登録された実行補償料率の値、及びこの実行補償料率を当該物件の月額家賃（図４参照）に乗じた実行補償料額の値を表示する画面のデータを生成するとともに、このデータを借主側端末２０に送信するように、送受信部１５を制御して、上述したステップＳ１４に戻る。
【００９８】
これにより、借主側端末２０の表示部１４には、補償料率については、当該個人の敷金代替役務の利用実績に基づく平均値が表示され、また、補償料額については、この平均値に基づく値が表示されることになるが、この平均値の算出処理の詳細については後述する。
【００９９】
一方、利用実績無しと判定された後のステップＳ２０２において、ＣＰＵ１１は、上述した補償情報ファイル１２８の「実行補償料率（全体）」欄の登録データを表示する画面のデータを生成するとともに、このデータを借主側端末２０に送信するように、送受信部１５を制御して、上述したステップＳ１４に戻る。
【０１００】
これにより、借主側端末２０の表示部１４には、補償料率については、敷金代替役務の全ての利用者の利用実績に基づいた全体平均値に基づく算出値が表示されることになるが、この算出処理の詳細については後述する。
【０１０１】
本システムでは、このような処理を行うことで、借主（個人又は法人）毎に予め個別に算出された掛け捨て補償料についての補償料率及び補償料額が、賃貸借契約及び敷金代替役務の利用に先立って、借主側端末２０の表示部に表示されるので、借主は、現在の掛け捨て補償料の補償料率についての状況が一目で分かることになる。
【０１０２】
図１７に、上述したステップＳ２０１乃至ステップＳ２０３のいずれかの処理により、借主側端末２０の表示部に表示された補償料率及び補償料額の一例を示す。この例では、補償料率が４０％で、かつ月額家賃が１０万円の物件であったため、年間の補償料額が４万円と算出された場合について示している。
【０１０３】
また、図１７に示すように、この例では、この補償料についての値とともに、当該物件の入居すなわち賃貸借契約の締結等について仮予約するための「仮予約」ボタンが表示されており、借主が借主側端末２０を操作してこの仮予約ボタンをクリックすることにより、仮予約要求（ステップＳ１６）が賃貸借管理装置１０に送信される。
【０１０４】
賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、この仮予約要求を送受信部１５で受信すると（ステップＳ１６でＹｅｓ）、仮予約対象となる物件の物件コード（図４参照）と、貸主の貸主コード（図５参照）と、借主の個人ＩＤと、契約名義となる者のＩＤ（個人ＩＤ又は法人ＩＤ）とを抽出して、これらをそれぞれ契約対象情報データベース１２３の「物件コード」欄、「貸主コード」欄、「入居者コード」欄、「契約名義コード」欄（図６参照）に登録し、かつ、「契約Ｎｏ．」欄に新たな契約番号を登録するように、ＨＤＤ１２を制御する。また、ＣＰＵ１１は、物件データベース１２１に登録された当該物件の情報については、借主側端末２０での検索ができなくなるような処理、例えば検索対象外となる旨のフラグを立てる処理を行うように、ＨＤＤ１２を制御する。
【０１０５】
この後、借主は、入居敷金代替役務を利用して賃貸家屋に入居する場合には、貸主との間で賃貸借契約を締結して、賃料等を貸主に対して支払うとともに、第三者機関と貸主との間で上述した三者間契約を締結して、個別に設定された補償料率（上記例では月額家賃の４０％）に基づく掛け捨て補償料（上記例では１年あたり４万円）を第三者機関に支払って、賃貸借契約に基づく所定期間（例えば３年間）の入居が開始されることになる。
【０１０６】
そして、賃貸借契約及び三者間契約の契約内容、例えば契約日、契約期間（すなわち入居期間）、入居開始日、１年当たりの掛け捨て補償料額、補償料額の初回分の受領日、契約終了日、等の各種情報については、適宜システム管理者が操作入力部１３を操作することで、契約対象情報データベース１２３の該当欄（図６参照）に登録される。
【０１０７】
また、本システムにおいては、借主に入居時チェックシートを交付して、入居後速やかに第三者機関に提出してもらうこととする。この入居時チェックシートは、入居時における賃貸家屋の傷み具合等について確認するためのものであり、複数の質問項目についてそれぞれ選択形式でチェックできるようになっている。
【０１０８】
本実施の形態では、上述した仮予約に伴う契約対象情報データベース１２３への登録がなされた案件につき、所定の時期に入居時チェックシートのフォームを自動で生成して、借主側端末２０に送信するとともに、借主から入居時のチェックデータが送られて来たか等について管理するようになっている。以下、この処理について図１８のフローチャート等を参照して説明する。
【０１０９】
ステップＳ３１で、賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、契約対象情報データベース１２３を参照して、本契約がなされたか否かについて判定し、本契約がなされたと判定した場合にはステップＳ３２に移行する。なお、ステップＳ３１における判定は、例えば契約対象情報データベース１２３の「契約開始日」欄等を監視して、該欄に契約日が登録されたか否か、により行えば良い。
【０１１０】
ステップＳ３２で、ＣＰＵ１１は、借主データベース１２０に登録された当該借主の「敷金代替役務利用回数」欄の数値に１を加算して、ステップＳ３３に移行する。なお、ここでは、契約名義が法人の場合には個人情報と法人情報の双方の「敷金代替役務利用回数」欄の数値に１を加算し、契約名義が個人の場合には個人情報の「敷金代替役務利用回数」欄のみの数値に１を加算することになる。
【０１１１】
ステップＳ３３で、ＣＰＵ１１は、入居チェックシートのフォームを生成、送信する。具体的には、ＣＰＵ１１は、物件データベース１２１に登録された当該賃貸家屋についての間取り情報及び間取り詳細情報と、査定基準マスタファイル１２６の登録情報に基づいて、入居チェックシートのフォームを生成し、当該フォームのデータを借主のメールアドレス宛に送信するように送受信部１５を制御した後に、ステップＳ３４に移行する。
【０１１２】
なお、本実施の形態では、ステップＳ３３におけるＣＰＵ１１の送信処理としては、入居時チェックシートのフォームデータを直接送信するのではなく、「所定サイトにアクセスしてチェックシートへの入力をお願いします。」といったメッセージのメールを送信するようになっている。
【０１１３】
したがって、本システムでは、このメールを読んだ借主が借主側端末２０で上述した所定サイトにアクセスして、ログイン後のメニュー画面（図１４）からチェックシート入力ボタンをクリックすることで入居時チェックシートをダウンロードするととともに、チェック内容のデータを賃貸借管理装置１０に送信することで、チェック内容のデータが契約対象情報データベース１２３の「入居時状況」欄（図６参照）に登録される。
【０１１４】
借主側端末２０で入居時チェックシートをダウンロードしてチェック内容を入力した例を図１９に示す。図１９の例では、家屋の各箇所の傷み具合の状態（例えば、新品、新品同様、シミ有り、キズ有り、等の別）についてプルダウン方式により選択できるようになっている。ここで、中央にある各箇所の「状態−」欄についての各数値は、数が大きくなるほど傷み具合が大きいことを示している。また、各箇所の「材質」欄については、物件データベース１２１に材質が登録されていない場合もあるため、借主にプルダウン方式による選択で入力してもらうこととしている。
【０１１５】
そして、賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、続くステップＳ３４で、契約対象情報データベース１２３の「入居開始日」欄を監視して、当該物件について、入居開始日が登録されるまで待機し、登録された（ステップＳ３４でＹｅｓ）と判定すると、ステップＳ３５に移行する。
【０１１６】
ステップＳ３５において、ＣＰＵ１１は、入居開始日から所定日数が経過するまで待機して、Ｙｅｓすなわち経過したと判定した場合にはステップＳ３６に移行する。ここで、所定日数とは、入居時のチェックシートを提出するための待機期間であり、本実施の形態では借主の事情（例えば借主側端末２０の故障等によりチェックシートを第三者機関まで郵送しなければならない場合等）を考慮して、２週間に設定している。なお、入居時チェックシートが郵送された場合には、システム管理者が操作入力部１３を操作して、契約対象情報データベース１２３に登録すれば良い。
【０１１７】
そして、ステップＳ３６で、ＣＰＵ１１は、契約対象情報データベース１２３の「入居時状況」欄を参照して、借主からの入居時チェックシートのデータが登録済みであるか否かについて判定し、Ｎｏすなわち未だ登録されていないとの判定の場合にはステップＳ３７に移行し、Ｙｅｓすなわち登録済みとの判定の場合には処理を終える。
【０１１８】
ステップＳ３７で、ＣＰＵ１１は、当該借主のメールアドレス宛に督促メールを送信する処理を行ってステップＳ３５に戻り、入居時チェックシートのデータが登録されるまで、ステップＳ３５〜ステップＳ３６〜ステップＳ３７の処理を繰り返す。図２０に、ステップＳ３７で送信される督促メールの一例について示す。
【０１１９】
なお、どうしても借主からの協力が得られない場合にまで督促メールを繰り返し送信しても無駄なので、本実施の形態では、督促メールの送信は２回までとし、督促メールを２回送信した場合には、ＣＰＵ１１は、次のステップＳ３６の判定では契約対象情報データベース１２３の登録内容にかかわらず登録済とみなして処理を終えるように設定している。
【０１２０】
但し、実際には、上述の三者間契約や督促メールで入居時チェックシートの趣旨及び不提出の場合の罰則等を明記しておくことにより、入居時チェックシート不提出の事態は避けられるものと考えられる。
【０１２１】
次に、図２１のフローチャートを参照して、契約期間の終了前後の時期における賃貸借管理装置１０の行う処理について説明する。
【０１２２】
ステップＳ４１で、賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、契約期間終了に伴う借主からの解約の申し込みがあるか否か（ステップＳ４１）又は更新の申し込みがあるか否か（ステップＳ４２）について判定し、解約申込ありと判定した（ステップＳ４１でＹｅｓ）場合にはステップＳ４３に移行し、更新申込ありと判定した（ステップＳ４２でＹｅｓ）場合にはステップＳ４４に移行する。
【０１２３】
本実施の形態では、これら解約申込又は更新申込については、借主が借主側端末２０で上述した所定サイトにアクセスして、ログイン後のメニュー画面（図１４）から各種データの登録要求のボタンをクリックして、解約申込又は更新申込のデータを賃貸借管理装置１０に送信できるようになっている。
【０１２４】
ステップＳ４３で、ＣＰＵ１１は、当該借主のメールアドレス宛に、退去時チェックシートのデータを送信するように送受信部１５を制御して、ステップＳ４５に移行する。この退去時チェックシートのデータとしては、上述したステップＳ３２で生成した入居時チェックシートのデータをそのまま用いることが可能である。
【０１２５】
また、本実施の形態では、ステップＳ４３におけるＣＰＵ１１の送信処理としては、チェックシートのフォームデータを直接送信するのではなく、上述した入居時の処理と同様に、「所定サイトにアクセスしてチェックシートへの入力をお願いします。」といったメッセージのメールを送信するようになっている。
【０１２６】
したがって、本システムでは、このメールを読んだ借主が借主側端末２０で上述した所定サイトにアクセスして、ログイン後のメニュー画面（図１４）からチェックシート入力ボタンをクリックすることで退去時チェックシートをダウンロードするととともに、チェック内容のデータを賃貸借管理装置１０に送信することで、チェック内容のデータが契約対象情報データベース１２３の「退去時状況」欄（図６参照）に登録される。
【０１２７】
借主側端末２０で退去時チェックシートをダウンロードしてチェック内容を入力した例を図２２に示す。図１９と図２２を比較して分かるように、一般に退去時においては、入居時に比べて家屋の各箇所の傷み具合が大きくなっている。
【０１２８】
一方、ステップＳ４４では、ＣＰＵ１１は、当該借主の契約更新のための種々の処理を行うことになり、これにより、契約対象情報データベース１２３（図６）の「契約更新日１」、「更新月額賃料１」、「更新敷金代替補償料１」等の各欄が新たに作成される。そして、貸主と借主との間で締結される更新の契約、及び貸主と借主と第三者機関との間で締結される新たな三者間契約に基づく契約内容が、契約対象情報データベース１２３の上記各欄に登録されることになる。なお、この登録は、主にシステム管理者が操作入力部１３を操作して行うものであるため、詳細は省略する。
【０１２９】
ステップＳ４５で、ＣＰＵ１１は、退去時チェックシートのデータ送信時から所定日数が経過するまで待機して、所定日数が経過すると（ステップＳ４５でＹｅｓ）、ステップＳ４６に移行する。ここで、所定日数とは、退去時のチェックシートを提出するための待機期間であり、本実施の形態では借主の事情（例えば借主側端末２０の故障等によりチェックシートを第三者機関まで郵送しなければならない場合等）及び退去期日の切迫性とを比較考慮して、入居時よりも短い期間（例えば１週間程度）に設定している。なお、退去時チェックシートが郵送された場合には、入居時と同様にシステム管理者が操作入力部１３を操作して、契約対象情報データベース１２３に登録すれば良い。
【０１３０】
そして、ステップＳ４６で、ＣＰＵ１１は、契約対象情報データベース１２３の「退去時状況」欄（図６）を参照して、借主からの退去時チェックシートのデータが登録済みであるか否かについて判定し、Ｎｏすなわち未だ登録されていないとの判定の場合にはステップＳ４８に移行し、Ｙｅｓすなわち登録済みとの判定の場合にはステップＳ４７に移行する。
【０１３１】
ステップＳ４８で、ＣＰＵ１１は、当該借主のメールアドレス宛に督促メールを送信する処理を行ってステップＳ４５に戻り、退去時チェックシートのデータが登録されるまで、ステップＳ４５〜ステップＳ４６〜ステップＳ４８の処理を繰り返す。この督促メールの内容は、図２０に示す入居時の場合と同様である。
【０１３２】
なお、どうしても借主からの協力が得られない場合にまで督促メールを繰り返し送信しても無駄なので、本実施の形態では、督促メールの送信は２回までとし、督促メールを２回送信した場合には、次のステップＳ４６の判定では契約対象情報データベース１２３の登録内容にかかわらず登録済とみなしてステップＳ４７に移行するように設定している。
【０１３３】
但し、実際には、上述の三者間契約や督促メールで退去時チェックシートの趣旨及び不提出の場合の罰則等を明記しておくことにより、退去時チェックシート不提出の事態は避けられるものと考えられる。
【０１３４】
ステップＳ４７で、ＣＰＵ１１は、契約対象情報データベース１２３の「入居時状況」欄を参照して、借主からの入居時チェックシートのデータが登録されているか否かについて判定し、Ｙｅｓすなわち登録されているとの判定の場合にはステップＳ４９に移行し、Ｎｏすなわち登録されていないとの判定の場合にはステップＳ５０に移行する。
【０１３５】
ステップＳ４９で、ＣＰＵ１１は、入居時チェックシートのデータと退去時チェックシートのデータとを比較して、損傷項目及び損傷程度についての差分を抽出して、この差分情報を含む各情報を、借主申告データとして契約対象情報データベース１２３の「確定借主申告原状回復」欄（図６）に登録した後に、ステップＳ５１に移行する。
【０１３６】
一方、ステップＳ５０では、ＣＰＵ１１は、入居時チェックシートのデータについては、入居時の当該家屋の各チェック項目についての状態を「新品同様」とみなして、このデータと退去時チェックシートのデータとを比較して、損傷項目及び損傷程度についての差分を抽出して、この差分情報を借主申告データとして契約対象情報データベース１２３の「確定借主申告原状回復」欄（図６）に登録した後に、ステップＳ５１に移行する。
【０１３７】
ステップＳ５１で、ＣＰＵ１１は、ステップＳ４９又はステップＳ５０で抽出した借主申告データを例えばｅメールの添付ファイル形式で借主のメールアドレス宛に送信して、ステップＳ５２に移行する。なお、このｅメールには、「当該データに間違いがないか否かの確認をして欲しい」旨、「修正すべき点があればその点を指摘して期日までに返送して欲しい」旨、「期日までに修正等の指摘がない場合には当該データが確定する」等のメッセージを掲載しておく。
【０１３８】
図２３に、借主側端末２０の表示部に表示された借主申告データの例を示す。図２３に示す例では、入居時チェックシート及び退去時チェックシートの入力内容が対比して表示されており、このような対比表形式とすることにより、例えば退去時の値が入居時の値よりも低い（すなわち新しい）場合のような、チェックを要する箇所が一目で分かるようになる。なお、賃貸借管理装置１０の契約対象情報データベース１２３には、図２３に示す各情報に加えて、各箇所の状態についての差分値（すなわち退去時の値−入居時の値）が「確定借主申告原状回復」欄（図６）に登録された状態となっている。
【０１３９】
ステップＳ５２で、ＣＰＵ１１は、借主申告データを確定するか否かを判定し、Ｙｅｓすなわち確定するとの判定の場合にはステップＳ５４に移行し、Ｎｏすなわち確定しないとの判定の場合にはステップＳ５３に移行する。この判定は、上述した期日の到来までに借主からの修正等の指摘についてのメールが返送されたか否かをチェックすることにより自動で行うことが可能である。
【０１４０】
ステップＳ５３で、ＣＰＵ１１は、借主申告データの修正を行うための画面を表示するように表示部１４を制御するとともに、システム管理者等により操作される操作入力部１３からの入力信号に基づいて、借主申告データの修正や新たなメール作成等の処理を行う。そして、ＣＰＵ１１は、借主申告データの修正に関する各処理が完了すると、ステップＳ５１に戻って、ステップＳ５２でＹｅｓと判定されるまで上述したステップＳ５１〜ステップＳ５２〜ステップＳ５３の処理を繰り返す。
【０１４１】
ステップＳ５４で、ＣＰＵ１１は、現時点での借主申告データを確定して、契約対象情報データベース１２３に登録する。
【０１４２】
次に、主に図２４のフローチャートを参照して、借主の退去後における賃貸借管理装置１０の行う処理について説明する。
【０１４３】
なお、以下の処理は、原状回復のための査定及び修繕業者への依頼を貸主が行った場合を想定した処理となっているが、査定及び修繕業者への依頼を第三者機関側で行った場合でも同様の処理によって対応可能である。
【０１４４】
ステップＳ６１で、賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、契約対象情報データベース１２３の「解約日」欄を参照して、借主の退去が完了したか否かを判定して、退去完了と判定した場合にステップＳ６２に移行する。
【０１４５】
ステップＳ６２で、ＣＰＵ１１は、貸主側（貸主或いは修繕業者）に対する修繕請求シートを送信するための処理を行った後にステップＳ６３に移行する。
【０１４６】
本実施の形態では、ステップＳ６２の処理として、貸主が指定した修繕業者のメールアドレス（図８参照）宛に、例えば図２５に示すような、修繕項目（修繕箇所）、修繕範囲（全体か部分かの別）、修繕内容、個々の修繕項目についての費用、各修繕箇所につき貸主が行った借主の過失の程度（貸主判断）等について入力する表形式のシートをｅメールの添付ファイル形式で送信する処理を行う。ここで、「貸主判断」欄については、１（経年劣化）〜５（故意）の別をプルダウン形式で選択できるようになっている。
【０１４７】
図２５では、修繕業者が修繕の見積もり内容を入力した状態を表しており、これらの入力データは、賃貸借管理装置１０に修繕請求データとして送信され、修繕情報データベース１２４に登録されるることになる（図７参照）。
【０１４８】
なお、例えば修繕業者（或いは貸主）がメールアドレスを有しないような場合には、図示しないプリンタを制御して、修繕業者（或いは貸主）の住所及び修繕請求シートの内容を封筒及び定型用紙に印字する処理を行っても良い。
【０１４９】
ステップＳ６３で、ＣＰＵ１１は、送受信部１５の受信信号（修繕請求シートが返送される場合）及び操作入力部１３からの入力信号（修繕請求シート（紙面）が郵送されてシステム管理者が手入力する場合）を監視して、修繕業者（或いは貸主）からの修繕請求データを受信するまで待機状態となり、該データを受信する（ステップＳ６３でＹｅｓ）と、ステップＳ６４に移行する。
【０１５０】
ステップＳ６４で、ＣＰＵ１１は、ステップＳ５４で契約対象情報データベース１２３の「確定借主申告原状回復」欄に登録された借主申告データ（差分値のデータ）と、物件データベース１２１に登録された当該家屋についての物件データと、部材マスタファイル１２７（図１０）に登録された部材単価データと、修繕請求データとを比較して、貸主に確認すべき確認項目を抽出してＣＰＵ１１の内部メモリ等に一時記憶した後に、ステップＳ６５に移行する。
【０１５１】
すなわち、貸主が行った査定及び修繕業者への修繕等の依頼については、原状回復のための修繕等のみならず、次の入居者の募集を有利にするための（原状回復の範囲を越えた）リフォームのための修繕等も含まれている場合があるため、ステップＳ６４の処理を行うことによって、原状回復のための修繕等に当たらない修繕項目及び修繕費用が抽出でき、抽出した項目及び費用について貸主に確認することが可能となる。
【０１５２】
続くステップＳ６５で、ＣＰＵ１１は、上述した借主申告データ（差分値のデータ）と、修繕請求データとを比較して、修繕項目及び修繕程度についての借主と貸主との差分を抽出して、ステップＳ６６に移行する。
【０１５３】
ステップＳ６６で、ＣＰＵ１１は、借主申告データ（差分値のデータ）と、ステップＳ６４、ステップＳ６５で抽出したデータとを含めた借主申告・貸主請求対比表を出力した後に、ステップＳ６７に移行する。図２６に、この借主申告・貸主請求対比表を賃貸借管理装置１０の表示部１４で出力した状態を示す。ここで、第三者機関は、出力した借主申告・貸主請求対比表や、査定基準マスタファイル１２６の登録内容等に基づいて、各修繕部材についての単価チェックを行うことになる。
【０１５４】
ステップＳ６７で、ＣＰＵ１１は、システム管理者により操作される操作入力部１３の入力信号を監視して、家屋の原状回復に関する上記各値について修正しない（すなわち確定する）か否かの判定を行い、Ｙｅｓすなわち確定するとの判定の場合にはステップＳ６８に移行し、Ｎｏすなわち上述した単価チェックに基づく修正を行うとの判定の場合にはステップＳ６９に移行する。
【０１５５】
ステップＳ６９では、ＣＰＵ１１は、原状回復に関する各値について修正するための入力画面を表示して、システム管理者等に対して操作入力部１３の操作によりいずれかの修繕項目の原状回復費用についての修正値の入力を促して、最終的に修正しない（確定する）との判定をした場合（ステップＳ６７でＹｅｓ）には、ステップＳ６８に移行する。
【０１５６】
図２７に、ステップＳ６９で表示される修正値の入力画面の一例を示す。図２７では、「確定原状回復費用」欄に、上述した単価チェックに基づく修正値が入力された状態を示している。また、図２７の「確定度数」欄は、この修正値に対して、第三者機関が負担すべき度合いを決めるためのものであり、システム管理者等が操作入力部１３を操作してこの度数を変更すると、「補償負担割合」欄のパーセントが、査定基準マスタファイル１２６（図９）の登録情報に基づいて変更されるようになっている。このときＣＰＵ１１は、各修繕項目について、「確定原状回復費用」の額に「補償負担割合」のパーセントを乗算して、その値を「補償負担額」の欄に表示するように、表示部１４を制御する。
【０１５７】
そして、第三者機関は、図２７の修正値入力画面に表示された「補償負担額」について、貸主との間で適宜協議、交渉を行い、最終的に合意に達したところで、この修正値入力画面の入力値を確定するように操作入力部１３を操作する。
【０１５８】
しかして、ステップＳ６８で、ＣＰＵ１１は、図２７の各入力値、すなわち原状回復に関する各修繕項目の内容を確定して、確定した各入力値を契約対象情報データベース１２３の「確定原状回復項目・費用」欄と「確定原状回復度数（補償負担）」欄と、「確定原状回復費用（補償金額）」欄（図６参照）と、修繕情報データベース１２４の「確定貸主申告原状回復金額」欄（図７参照）とに登録して、ステップＳ７０に移行する。
【０１５９】
ステップＳ７０で、ＣＰＵ１１は、確定した各修繕項目の費用を加算することにより、原状回復費用の総額（すなわち貸主に支払う補償金額）を算出して、算出値を、補償情報ファイル１２８の「支払い補償料総額（年）」欄及び「支払い補償料総額（累積）」欄の各値に加算する。
【０１６０】
続くステップＳ７１で、ＣＰＵ１１は、実行補償料率を更新するための演算を行って、借主データベース１２０及び物件データベース１２１の補償料率欄、及び補償情報ファイル１２８の各欄の値を更新して登録する。
【０１６１】
次に、図２８のフローチャートを参照して、ステップＳ７１のサブルーチン、すなわち実行補償料率の更新登録処理の詳細について説明する。
【０１６２】
ステップＳ７１１で、賃貸借管理装置１０のＣＰＵ１１は、当該案件につき、確定した原状回復額（すなわち第三者機関から貸主に支払われた補償金額）を、補償金受領回数（すなわち借主から第三者機関に支払われた補償料の支払い回数）で除算することで、１年あたりの理論補償料（額）を算出して、ステップＳ７１２に移行する。ここで、借主の補償金受領回数については、契約対象情報データベース１２３の「契約開始日」欄の登録情報と「解約日」欄の登録情報とから求めることが可能であり、図６の登録例では５回となる。
【０１６３】
ステップＳ７１１における算出例としては、例えば原状回復額が１５万円で、補償金受領回数が５回の場合には、１年あたりの理論補償料（額）が３万円となる。
【０１６４】
ステップＳ７１２で、ＣＰＵ１１は、前ステップで算出した１年あたりの理論補償料（額）を、契約対象情報データベース１２３の「月額賃料」欄に登録された当該物件の月額家賃（額）で除することにより、理論補償料率を算出して、ステップＳ７１３に移行する。
【０１６５】
ここでは、例えば、上記例において月額家賃が１０万円の場合には、理論補償料率として３０％が算出されることになる。
【０１６６】
続くステップＳ７１３で、ＣＰＵ１１は、当該案件の借主につき、契約対象情報データベース１２３及び借主データベース１２０を参照して、過去に敷金代替役務を利用した実績があるか否かについて判定し、Ｙｅｓすなわち実績がある場合にはステップＳ７１５に移行し、Ｎｏすなわち実績がない場合にはステップＳ７１４に移行する。
【０１６７】
詳細には、ステップＳ７１３において、ＣＰＵ１１は、契約対象情報データベース１２３の「契約名義コード」欄に登録された契約名義のＩＤ（法人ＩＤ又は個人ＩＤ）に対応する借主データベース１２０の「敷金代替役務利用回数」欄の値が２以上であるか否かを判定して、２以上であればステップＳ７１５に移行し、１であればステップＳ７１４に移行する。
【０１６８】
ステップＳ７１４で、ＣＰＵ１１は、ステップＳ７１２で算出した理論補償料率を、次回の実行補償料率として、契約対象情報データベース１２３の「入居者コード」欄に登録された個人ＩＤに対応する借主データベース１２０の補償料率欄（実行補償料率欄）に新規登録するように、ＨＤＤ１２を制御して、ステップＳ７１８に移行する。
【０１６９】
一方、ステップＳ７１５では、ＣＰＵ１１は、ステップＳ７１２で算出した理論補償料率を、当該借主個人の過去の各理論補償料率に累積加算する演算を行い、かかる演算値（率）を、次回の実行補償料率として、契約対象情報データベース１２３の「入居者コード」欄に登録された個人ＩＤに対応する借主データベース１２０の補償料率欄（実行補償料率欄）に更新登録するように、ＨＤＤ１２を制御する。
【０１７０】
詳細には、ステップＳ７１５において、ＣＰＵ１１は、借主データベース１２０の補償料率欄の各理論補償料率欄（図３参照）の次に、新たな理論補償料率欄を生成するとともに、この欄内に、ステップＳ７１２で算出した理論補償料率を登録して、これら各理論補償料率の登録値を全て加算して登録個数で除することにより、各理論補償料率の平均値を求め、この平均値の値を「実行補償料率」欄に次回の実行値として登録する処理を行って、ステップＳ７１６に移行する。
【０１７１】
ステップＳ７１６において、ＣＰＵ１１は、ステップＳ７１３で参照した契約名義のＩＤが法人ＩＤか個人ＩＤかをチェックすることにより、当該案件の契約名義が法人であるかを判定して、Ｙｅｓすなわち法人名義の場合にはステップＳ７１７に移行し、Ｎｏすなわち個人名義の場合にはステップＳ７１８に移行する。
【０１７２】
ステップＳ７１７で、ＣＰＵ１１は、ステップＳ７１２で算出した理論補償料率を、当該法人の過去の各理論補償料率に累積加算する演算を行い、かかる演算値（率）を、次回の実行補償料率として、契約対象情報データベース１２３の「入居者コード」欄に登録された法人ＩＤに対応する借主データベース１２０の補償料率欄（実行補償料率欄）に更新登録するように、ＨＤＤ１２を制御してステップＳ７１８に移行する。
【０１７３】
なお、ステップＳ７１７の処理の詳細については、上述したステップＳ７１５と同様であるため省略する。
【０１７４】
ステップＳ７１８で、ＣＰＵ１１は、ステップＳ７１２で算出した理論補償料率を、当該案件を含む全ての契約終了案件について、各個人の過去の各理論補償料率に累積加算する演算を行って、ステップＳ７１９に移行する。
【０１７５】
詳細には、このステップＳ７１８では、借主データベース１２０の個人情報における全ての借主の各理論補償料率欄（図３参照）の登録値を全て加算して、加算値を登録個数で除することにより、全体の理論補償料率の平均値が算出される。
【０１７６】
ステップＳ７１９で、ＣＰＵ１１は、前ステップで算出した理論補償料率の平均値を、次回の実行補償料率として、補償情報ファイル１２８の「実行補償料率（全体）」欄に更新登録するように、ＨＤＤ１２を制御する。
【０１７７】
詳細には、このステップＳ７１９では、ＣＰＵ１１は、補償情報ファイル１２８の「受け取り補償料総額（年）」、「受け取り補償料総額（累積）」、「支払い補償料総額（年）」、「支払い補償料総額（累積）」、の各欄に、今回の案件についての各値（すなわち補償料及び補償金の額）を加算し、かつ、「受け取り補償料回数（年）」及び「受け取り補償料回数（累積）」の各欄の値に１を加算するようにＨＤＤ１２を制御して、処理を終了する。
【０１７８】
以上のような処理を行う本システムによれば、敷金代替役務を利用する借主毎に妥当な掛け捨て補償料についての値が算出され、借主に提示することができるので、敷金代替役務を支援し促進することが可能となる。
【０１７９】
なお、上述した実施の形態では、本発明の敷金代替役務支援プログラムにより賃貸借管理装置１０をサーバとして機能させ、賃貸借管理装置１０と借主側端末２０とで通信網１００を介したデータ通信を行う場合について説明したが、本システムは、借主側端末２０を用いずに賃貸借管理装置１０のみで処理を完結させることも可能であり、この場合には、通信網１００経由で賃貸借管理装置１０のＨＤＤ１２に記録する各データを、システム管理者等が適宜操作入力部１３を操作して入力すれば良い。
【０１８０】
また、上述した実施の形態では、従来型の契約と敷金代替役務利用とを選択できるシステムを構築した例について説明したが、敷金代替役務利用のみ行えるシステムとしても良いことは勿論であり、この場合には処理ルーチンやデータベース構造がより簡素となる。
【０１８１】
さらには、上述した実施の形態では、敷金代替役務を初めて利用する借主の場合には、補償情報ファイル１２８の「実行補償料率（全体）」欄の登録値が実行値として借主に提示される構成としたが、敷金代替役務を初めて利用する借主に対しては、例えば予め定めた固定値を適用する構成としても良い。
【０１８２】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、敷金代替役務を支援し促進を図ることが出来、敷金代替役務を利用する借主毎に妥当な掛け捨て補償料についての値を算出して、借主に提示することのできる敷金代替役務支援装置、敷金代替役務支援方法、及び敷金代替役務支援プログラムを提供することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明を適用した敷金代替役務支援システムの全体概要を説明するための概略ブロック図である。
【図２】敷金代替役務支援システムにおける賃貸借管理装置のハードウェア構成を説明するためのブロック図である。
【図３】借主データベースに登録された一個人の借主情報について例示する図である。
【図４】物件データベースに登録された一の賃貸借物件の物件情報について例示する図である。
【図５】貸主データベースに登録された一の貸主の情報について例示する図である。
【図６】契約対象情報データベース（役務利用事例データベース）に登録された一の賃貸借物件の情報について説明するための図である。
【図７】修繕情報データベースに登録された一の賃貸借物件の情報について説明するための図である。
【図８】業者データベースに登録された一の修繕業者の情報を表した図である。
【図９】査定基準マスタファイルに登録された費用負担割合についての基準情報の一例を示す図である。
【図１０】部材マスタファイルに登録された修繕部材名とその単価についての情報を表した図である。
【図１１】補償情報ファイルに登録される情報について説明するための図である。
【図１２】借主側端末との通信時において賃貸借管理装置が行う処理について説明するためのフローチャートである。
【図１３】借主側端末の表示部に表示されたログイン画面の図である。
【図１４】借主側端末の表示部に表示されたメニュー画面の図である。
【図１５】ステップＳ１９のサブルーチン、すなわち借主側端末との通信時において賃貸借管理装置が行う検索画面データ送信処理の詳細について示すフローチャートである。
【図１６】借主側端末の表示部に表示された、敷金代替役務を利用するか否かを選択するための画面を示す図であり、賃貸家屋の検索条件を絞り込むための検索条件入力画面を示す。
【図１７】借主側端末の表示部に表示された補償料率及び補償料額の一例を示す図である。
【図１８】入居前後の時期に賃貸借管理装置が行う処理を示すフローチャートである。
【図１９】借主側端末の表示部に表示された入居時チェックシートの表示画面の一例を示す図である。
【図２０】入居チェックシート不提出の場合に賃貸借管理装置から借主側端末に送信される督促メールの一例を示す図である。
【図２１】契約期間の終了前後の時期における賃貸借管理装置の行う処理について説明するためのフローチャートである。
【図２２】借主側端末の表示部に表示された退去時チェックシートの表示画面の一例を示す図である。
【図２３】借主側端末の表示部に表示された借主申告データの表示画面の一例を示す図である。
【図２４】借主の退去後における賃貸借管理装置の行う処理を示すフローチャートである。
【図２５】修繕請求シートの一例を示す図であり、修繕業者が修繕の見積もりについての内容を入力した状態を表す。
【図２６】賃貸借管理装置の表示部に表示された借主申告・貸主請求対比表の一例を示す図である。
【図２７】賃貸借管理装置の表示部に表示された修正値入力画面の一例を示す図である。
【図２８】実行補償料率の更新登録処理の詳細を示すフローチャートであり、ステップＳ７１のサブルーチンを示す。
【符号の説明】
１０  賃貸借管理装置（敷金代替役務支援装置）
２０（２０Ａ，２０Ｂ，２０Ｃ，・・・，２０ｎ）  借主側端末
１００  通信網
１１  ＣＰＵ
１２  ＨＤＤ（記憶媒体）
１２０  借主データベース
１２１  物件データベース
１２２  貸主データベース
１２３  契約対象情報データベース
１２４  補修情報データベース
１２５  業者データベース
１２６  査定基準マスタファイル
１２７  部材マスタファイル
１２８  補償情報ファイル
１３  操作入力部
１４  表示部
１５  送受信部（通信手段）
【図１】
2005018691.tif 000003
【図２】
2005018691.tif 000004
【図３】
2005018691.tif 000005
【図４】
2005018691.tif 000006
【図５】
2005018691.tif 000007
【図６】
2005018691.tif 000008
【図７】
2005018691.tif 000009
【図８】
2005018691.tif 000010
【図９】
2005018691.tif 000011
【図１０】
2005018691.tif 000012
【図１１】
2005018691.tif 000013
【図１２】
2005018691.tif 000014
【図１３】
2005018691.tif 000015
【図１４】
2005018691.tif 000016
【図１５】
2005018691.tif 000017
【図１６】
2005018691.tif 000018
【図１７】
2005018691.tif 000019
【図１８】
2005018691.tif 000020
【図１９】
2005018691.tif 000021
【図２０】
2005018691.tif 000022
【図２１】
2005018691.tif 000023
【図２２】
2005018691.tif 000024
【図２３】
2005018691.tif 000025
【図２４】
2005018691.tif 000026
【図２５】
2005018691.tif 000027
【図２６】
2005018691.tif 000028
【図２７】
2005018691.tif 000029
【図２８】
2005018691.tif 000030