(57)【要約】      （修正有）【課題】建物の長期修繕計画支援システムにおいて、従来の長期修繕計画手法の適用範囲をさらに拡大・強化・効率化する。【解決手段】発生不具合修繕所要コスト予測値を算出し、現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間を読み込み、前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の目標維持健全度指標値を算出し、入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の許容残存不具合所要修繕費用限度額を算出しｓ１０９、実現目標までの期間の各年の修繕投資計画額を読み込みｓ１１１、修繕投資計画額から各年の計画維持健全度指標値を算出しｓ１１３、将来における各年の前記目標維持健全度指標値及び前記計画維持健全度指標値を表示するｓ１１５。【選択図】図６
2005173734.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
施設を構成する部位毎にその仕様に応じて修繕および更新の各々の発生標準周期を予め仮定し、それらを用いて計画対象期間中の施設を構成する全ての部位につき、見込まれる修繕費用および更新費用の総合計額を求める長期修繕計画手法により、所定期間における発生不具合修繕所要コスト予測値を算出する手段と、
現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間を読み込む手段と、
前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の目標維持健全度指標値を算出する手段と、
前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の許容残存不具合所要修繕費用限度額を算出する手段と、
前記実現目標までの期間の各年の修繕投資計画額を読み込む手段と、
前記修繕投資計画額から各年の計画維持健全度指標値を算出する手段と、
将来における各年の前記目標維持健全度指標値及び前記計画維持健全度指標値を表示する手段とからなる長期修繕投資計画支援システム。
【請求項２】
前記目標維持健全度指標値及び前記計画維持健全度指標値を、比較対照の可能な表形式で出力する手段を更に備えた請求項１に記載の長期修繕投資計画支援システム。
【請求項３】
前記目標維持健全度指標値及び前記計画維持健全度指標値を、１つのグラフで出力する手段を更に備えた請求項１に記載の長期修繕投資計画支援システム。
【請求項４】
前記許容残存不具合所要修繕費用限度額から、各年の目標所要修繕投資額を算出し表示する手段を更に備えた請求項１に記載の長期修繕投資計画支援システム。
【請求項５】
前記実現目標までの期間のｉ年目の目標維持健全度指標値ＴＦＣＩ（ｉ）は、現在の維持健全度指標値が実現目標とする目標維持健全度指標値よりも大きい場合、定数Ｎ'を用いて、式
ＴＦＣＩ（ｉ）＝Ｎ'／（ＮＴ＋Ｎ'）
に従って算出され、現在の維持健全度指標値が実現目標とする目標維持健全度指標値よりも小さい場合、定数ａ及び修繕投資計画額と共に設定された維持健全度指標値の初期値ＦＣＩ（０）を用いて、式
ＴＦＣＩ（ｉ）＝（ＮＴ／ａ）＊＊０．５＋ＦＣＩ（０）
に従って算出される請求項１に記載の長期修繕投資計画支援システム。
【請求項６】
前記定数Ｎ'は、前記実現目標までの期間をＸ、前記目標維持健全度指標値をＹとして
Ｎ'＝Ｘ＊Ｙ（１−Ｙ／ＦＣＩ（０））＊ＦＣＩ（０）
に従って算出される請求項５に記載の長期修繕投資計画支援システム。
【請求項７】
前記定数ａは、前記実現目標までの期間をＸ、前記目標維持健全度指標値をＹ、維持健全度指標値の初期値ＦＣＩ（０）をＹ０として
ａ＝Ｘ／（Ｙ−Ｙ０）＊＊２
に従って算出される請求項５に記載の長期修繕投資計画支援システム。
【請求項８】
コンピュータを、施設の修繕改修に係わる予算配分決定を支援するためのシステムとして機能させるための長期修繕投資計画支援プログラムであって、コンピュータにより、
施設を構成する部位毎にその仕様に応じて修繕および更新の各々の発生標準周期を予め仮定し、それらを用いて計画対象期間中の施設を構成する全ての部位につき、見込まれる修繕費用および更新費用の総合計額を求める長期修繕計画手法により、所定期間における発生不具合修繕所要コスト予測値を算出するステップと、
現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間を読み込むステップと、
前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の目標維持健全度指標値を算出するステップと、
前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の許容残存不具合所要修繕費用限度額を算出するステップと、
前記実現目標までの期間の各年の修繕投資計画額を読み込むステップと、
前記修繕投資計画額から各年の計画維持健全度指標値を算出するステップと、
将来における各年の前記目標維持健全度指標値及び前記計画維持健全度指標値を表示するステップとを実行させるプログラム。
【請求項９】
請求項８記載の長期修繕投資計画支援プログラムを記録したコンピュータ読取可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、長期修繕投資計画支援システム、コンピュータにこの支援システムを実装するためのプログラム、および、このプログラムを記録したコンピュータ読取可能な記録媒体に関する。特に、本発明は、維持健全度指標値を用いた建物の長期修繕・更新計画を支援する技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
企業の価値創造のためには、資本コスト率以上の投下資本利益率を確保する必要がある。即ち、企業の創造価値（正／負）＝利益−資本コストである。利益が出ていてもそれが資本コストをカバーできなければ資本を食いつぶすことになる。  
このことは、検討する事業からの収益を資本コスト率で割引いた値がプラスでなければ、企業の価値を失う投資となるため、その事業投資は行うべきではないことを意味している。この考え方はすべての事業投資評価にも当てはまる基本的な考え方である。  
中でも、企業の施設維持投下資金の決定は、企業目標利益の確保にとって、重要なファクターの１つである。即ち、必要な施設コストの削減額の範囲などを明確にすることは、目標利益の確保にとって非常に有効な手続きである。
【０００３】
従来より、建物の将来の所要修繕費用を把握する方法としては、「建物長期修繕計画」と一般的に呼ばれている将来修繕所要費用の見積計画法が用いられている（例えば特許文献１を参照）。このような従来の見積計画法は、建物を構成する部位毎にその仕様に応じて修繕および更新の各々の発生標準周期を予め仮定し、それらを用いて計画対象期間中の建物を構成する全ての部位につき、見込まれる修繕費用および更新費用の総合計額を求める方法である。
【特許文献１】特開２００２−３２８９６９号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上述した建物長期修繕計画にあっては、将来、当該建物に対してどれくらいの修繕費用を投じればよいのかを具体的に把握することができず、また、複数の建物を所有している建物所有者や建物管理者等にとって、例えば修繕すべき箇所の少ない良好な状態で維持すべき建物と、それほど良好な状態でなくてもよい建物とについて、これらの複数の建物に対して将来必要となる修繕更新費用リスクを比較するといった要請に応えることができず、より現実的で合理性のある修繕・更新費用を求めたいという要請がある。
【０００５】
従来の「建物長期修繕計画」による建物修繕費用の把握方法にあっては、「将来発生する不具合（ここでは、仮定された標準修繕／または更新周期の時期に達し、修繕または更新の必要性が顕在化した建物部位、またはその修繕・更新に要する費用を言う。）のすべてに対して修繕または更新を施す。」という考え方に立脚しているため、修繕更新費用の予測額を安全側に過大に見積もりすぎるという課題がある。
【０００６】
このため、この方法で求められた修繕・更新費用予測額だけでは現実感が乏しく、また、実際に投じるべき修繕更新費用とのギャップが大きくなることが容易に予期できるため、将来の修繕予算計画を立てる立場にある建物管理者や建物所有者、さらにはその建物の将来のリスクをできるだけ正確に把握し、建物資産の運用計画に反映させなければならない建物資産運用管理者にとっては不便であった。
【０００７】
本発明は、以上の課題を解決するためになされたものであり、より現実的で合理性のある修繕・更新費用を求めることができる長期修繕投資計画支援システム、コンピュータにこの支援システムを実装するためのプログラム、および、このプログラムを記録したコンピュータ読取可能な記録媒体を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上記課題を解決するために、本発明による長期修繕投資計画支援システムは、施設を構成する部位毎にその仕様に応じて修繕および更新の各々の発生標準周期を予め仮定し、それらを用いて計画対象期間中の施設を構成する全ての部位につき、見込まれる修繕費用および更新費用の総合計額を求める長期修繕計画手法により、所定期間における発生不具合修繕所要コスト予測値を算出する手段と、現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間を読み込む手段と、前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の目標維持健全度指標値を算出する手段と、前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の許容残存不具合所要修繕費用限度額を算出する手段と、前記実現目標までの期間の各年の修繕投資計画額を読み込む手段と、前記修繕投資計画額から各年の計画維持健全度指標値を算出する手段と、将来における各年の前記目標維持健全度指標値及び前記計画維持健全度指標値を表示する手段とからなる。
【０００９】
また、本発明による長期修繕投資計画支援プログラムは、施設を構成する部位毎にその仕様に応じて修繕および更新の各々の発生標準周期を予め仮定し、それらを用いて計画対象期間中の施設を構成する全ての部位につき、見込まれる修繕費用および更新費用の総合計額を求める長期修繕計画手法により、所定期間における発生不具合修繕所要コスト予測値を算出するステップと、現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間を読み込むステップと、前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の目標維持健全度指標値を算出するステップと、前記入力された現在の維持健全度指標値、実現目標とする目標維持健全度指標値、実現目標までの期間から、将来における各年の許容残存不具合所要修繕費用限度額を算出するステップと、前記実現目標までの期間の各年の修繕投資計画額を読み込むステップと、前記修繕投資計画額から各年の計画維持健全度指標値を算出するステップと、将来における各年の前記目標維持健全度指標値及び前記計画維持健全度指標値を表示するステップを実行する。
【００１０】
更に、本発明によるコンピュータ読取可能な記録媒体は、上記長期修繕投資計画支援プログラムを記録している。
【発明の効果】
【００１１】
以上のような構成により、実現目標までの期間の各年の修繕投資計画額を適宜入力することで、修繕計画の全体像を確認しながら、必要な修繕費用を決定することが出来る。即ち、従来の建物長期修繕計画手法に、建物健全性の維持レベルの考え方を取り入れることで、目標維持レベルに応じた将来の所要修繕費用予測が行える。
【００１２】
また、目標維持健全度指標値から毎年の目標所要修繕投資額を導き出し、それを表示するため、この目標所要修繕投資額を参考にしながら建物毎の維持レベルに応じた修繕費用計画案の作成を容易に行うことができる。
【００１３】
更に、建物の将来に渡る目標維持健全性レベルの度合いを変化させることにより、維持レベルに応じた所要修繕費用の変動額の範囲を容易に把握できるため、その建物の経済性に応じた維持健全性レベルの管理目標値設定とそのために必要な修繕・更新投資予算額の具体的な予測、検討ができるようになる。
【００１４】
更に、異なる建物(または同一建物であってもその建替え案とリニューアル案)同士の将来の修繕投資リスクを容易に把握、比較するといったことができるようになる。
【００１５】
結果として、本発明を用いることで、従来の長期修繕計画手法の適用範囲をさらに拡大・強化・効率化することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
以下、本発明の好ましい実施の形態につき、添付図面を参照して詳細に説明する。
【００１７】
＝＝ハードウエア構成＝＝
図１は、本発明の一実施形態による長期修繕投資計画支援システムの構成図である。  
図１に示す如く、本実施形態の長期修繕投資計画システムは、例えばパーソナルコンピュータであるコンピュータ１０により構成される。コンピューク１０が備える記憶装置（例えばハードディスク装置）１０ａには、本発明にかかる維持健全度指標値を用いた建物長期修繕・更新計画のシミュレーションをコンピュータに実行させるためのプログラムがインストールされている。なお、本発明にかかる建物長期修繕・更新計画のシミュレーションは、市販のアプリケーションソフトである表計算プログラム上でマクロプログラムを実行することにより行ってもよいし、独立したコンピュータプログラムで行うようにしてもよい。なお、本発明にかかるプログラムは、例えばフロッピーディスク、ＣＤ−Ｒ０Ｍ、ＤＶＤ−Ｒ０Ｍ、メモリーカード等の可搬記憶媒体１４から記憶装置１０ａヘインストールすることとしてもよいし、あるいは、コンピュータ１０をインターネット等のネットワークに接続して、このネットワークからコンピュータ１０ヘダウンロードしてインストールすることとしてもよい。
【００１８】
＝＝ＦＣＩ値＝＝
本発明は、従来の長期修繕計画結果を基に、さらにそこに「建物維持健全度指標値」と称される、建物（更に一般には施設）の維持健全の状態を示す指標の考え方を導入した建物長期修繕・更新計画のシミュレーションをコンピュータ１０が実行することで、建物所有者や維持管理者が希望する建物の維持レベルに応じた建物の所要修繕費用の将来予測および修繕投資計画を行うものである。
【００１９】
ここで、建物維持健全度指数値とは、累積不具合額、つまり、その時点で放置したままになっている顕在化した不具合に要する修繕費用及び更新費用の総額を、その時点でのその建物の「現在再取得価額」すなわち、その建物とまったく同規模、同仕様の建物をその時点でその場所に建替えると仮定した場合に要する建設費用で除した値（修繕改修所要費用／再取得現在価値）であり、建物の維持健全の状態を示す値であって、施設の不具合状態、すなわち改修修繕ニーズ状態を財務的に評価するのに広く用いられている指標である。
【００２０】
この値の百分率値はＦＣＩ(Facility Condition Index）と称され、1991年に米国で開発され、施設の維持状態を計る標準的な指標として用いられ、上述したように、「顕在化している不具合を更新する費用の総和（残存不具合累積額）」を「同一施設を建設する費用（再取得現在価格）」で割った値として得られ、単位はパーセントで示される。
【００２１】
式で表せば以下の通り。  
ＦＣＩ＝残存不具合累積額(Cost of Repairing Deficiencies)／施設再取得現在価額
(Current Replacement Values)［％］
【００２２】
そして、1996年の大学施設の実調査結果に基づくと、ＦＣＩ値が５％以下なら維持状態が良い、つまり良くメンテされている建物であると言われており、一般に、５％〜１０％は普通の状態、１０％を超えると要注意状態の建物であると言われている。
【００２３】
換言すれば、「顕在化した不具合を抱えていたとしても、そのＦＣＩ値が許容される範西内であるならばそれ以上の修繕資金投下は不要」と考えるのである。したがって、ＦＣＩの考え方は、先送りが可能な不具合とそうでない不具合とをよく吟味することで、ファシリティマネジャに修繕投下費用のコストセーブを図る可能性の余地が残されていることを示している。
【００２４】
＝＝建物維持管理目標ＦＣＩ関数＝＝
本発明では、上述した式により算出された現在のＦＣＩ値（初期ＦＣＩ値）を任意の収束期間（Ｘ）内において徐々に目標値（目標収束ＦＣＩ値）に収束させる関数として、建物維持管理下降目標ＦＣＩ値関数と、建物維持管理上昇目標ＦＣＩ値関数とを定義する。
【００２５】
＝＝建物維持管理下降目標ＦＣＩ関数＝＝
まず、建物維持管理下降目標ＦＣＩ値関数について説明する。
【００２６】
一般に、このような下降収束関数には以下の式（１）が考えられる。  
ｆ（χ）＝Ｎ／（χ＋Ｎ）   ……（１）
ここに、ｆ（χ）は、初期値（χ＝０）が「１」の場合の期間χにおけるＦＣＩ値（「下降型収束関数」）、Ｎは関数の収束を加速させるためのパラメータ定数の二乗値、χは経過期間（年）である。
【００２７】
（１）式で定数Ｎの値を変えることによってｆ（χ）＝目標ＦＣＩ値に収束するまでにかかる期間Ｘ＝χが変化する。図２は、ＦＣＩ値収束関数ｆ（χ)＝Ｎ／(χ＋Ｎ）の計算例を示している。また、図３は、式（１）の収束加速パラメータ定数の二乗値「Ｎ」を各々、１、２、３、５と変化させた場合の一般的な下降収束曲線とそのパラメータ定数との関係図であり、同図によれば、各経過年「χ」におけるＦＣＩ値が徐々に収束していく様子が分かる。
【００２８】
図２で、各収束加速パラメータに対するｆ（χ）の計算値、即ちＦＣＩ値がほぼ「ｆ（χ）＝０．１」に達する経過期間χの値に、夫々網かけがされている。これら経過期間をみれば分かるように、収束加速パラメータの値が小さいほど早く収束する性質があることが分る。
【００２９】
つぎに、この一般的な下降収束関数を、与えられた初期ＦＣＩ値からスタートし、指定した期間後に、目標とするＦＣＩ値に到達し、それ以降はその目標ＦＣＩ値を維持し続けるようなＦＣＩ値の関数（建物維持管理目標ＦＣＩ値関数）として利用できるように加工する。
【００３０】
このために、上述の式（１）を、初期ＦＣＩ値から指定した所要経過期間で任意の目標ＦＣＩ値に到達させるための収束加速パラメータ定数の二乗値「Ｎ」を求める式に作り変える必要がある。そのためにまず、一般下降収束式（１）を下式（２）のように書き換える。  
Ｎ＝Ｘ＊Ｙ／（１−Ｙ）   ……（２）
ここに、Ｎは一般的な下降収束関数の収束を加速させるためのパラメータ定数の二乗値、Ｘは目標収束値到達所要期間（年）、Ｙは到達目標収束ＦＣＩ値で、初期値ｆ（０）＝「１．０」で、期間χ＝Ｘ後に到達目標収束値ｆ（Ｘ）＝「Ｙ」となる下降収束関数のパラメータ「Ｎ」を求める式である。
【００３１】
ここからさらに、（２）式をつぎのように変換して、
「１．０」＝Ｎ／（Ｘ＊Ｙ）＋Ｙ      ……（３）
とする。ここで、初期がｆ（０）＝１．０ではなく、ｆ（χ）＝初期ＦＣＩ値であることを考慮するために、χ＝０でｆ（χ）＝初期ＦＣＩ値であるという条件を（３）式に代入すると、（４）式が得られる。  
初期ＦＣＩ値＝Ｎ'／（Ｘ＊Ｙ）＋Ｙ    ……（４）
この（４）式を元の（２）式と同様のパラメータ値Ｎ'を求める表現形式に戻すと下式
Ｎ'＝Ｘ＊Ｙ（１−Ｙ／初期ＦＣＩ値）＊初期ＦＣＩ値   ……（５）
が得られる。これが初期ＦＣＩ値を考慮した収束加速定数「Ｎ'」を求める式となる。ここに、Ｎ'は初期ＦＣＩ値を考慮した収束関数の収束を加速させるためのパラメータ定数の二乗値、Ｘは目標収束値到達所要期間（年）、Ｙは到達目標収束ＦＣＩ値である。
【００３２】
したがって、任意の所要到達期間で初期ＦＣＩ値から到達目標収束ＦＣＩ値に至る下降収束曲線を求める式は（６）式となる。  
ｆ（χ）＝Ｎ'／（χ＋Ｎ'）    ……（６）
なお、（６）式全体を初期ＦＣＩ値で除すと、初期ＦＣＩ値を考慮した初期値「１」とする各経通年におけるＦＣＩ値を計算することができる。
【００３３】
＝＝建物維持管理上昇目標ＦＣＩ値関数＝＝
次に、建物維持管理上昇目標ＦＣＩ値関数について説明する。
【００３４】
一般に、このような上昇収束関数には以下の式（７）が考えられる。  
ｆ（χ）＝（χ／ａ）０．５    ……（７）
ここに、ｆ（χ）は、初期値（χ＝０）を「０」とする期間χにおけるＦＣＩ値を求める関数（「上昇型収束関数」）、ａは関数の収束を加速させるためのパラメータ定数、χは経過期間（年）である。
【００３５】
（７）式で定数ａの値を変えることによって目標ＦＣＩ値に収束するまでにかかる期間χ＝Ｘが変化する。図４は、このＦＣＩ値収束関数の計算例を示している。また、図５は、ａを「５００」から「２０００」までの値とした場合の関数の収束の様子を示している。ここで例えば、ａ＝２０００は、５年後以降のＦＣＩ値が０．０５となる場合の収束加速定数である。
【００３６】
つぎに、この一般的な上昇収束関数を、与えられた初期ＦＣＩ値からスタートし、指定した期間後に、目標とするＦＣＩ値に到達し、それ以降はその目標ＦＣＩ値を維持し続けるようなＦＣＩ値の関数（建物維持管理目標ＦＣＩ値関数）として利用できるように加工する。
【００３７】
このためにまず、一般上昇収束式（７）を初期ＦＣＩ値を考慮した下式（８）のように書き換える。  
ｆ（χ）＝（χ／ａ）０．５＋Ｙ０    ……（８）
ここに、ａは、関数の収束を加速させるためのパラメータ定数（パラメータ定数の二乗値）、χは、経過期間（年）、Ｙ０は、初期ＦＣＩ値である。
【００３８】
つぎに、式（８）を初期ＦＣＩ値から指定した所要経過期間で任意の目標ＦＣＩ値に到達させるための収束加速パラメータ値「ａ」を求める式（９）のように作り変える。
【００３９】
ａ＝Ｘ／（Ｙ−Ｙ０）２        ……（９）
ここに、ａは関数の収束を加速させるためのパラメータ定数の二乗、Ｘは目標収束値到達所要期間（年）、Ｙは到達目標収束ＦＣＩ値、Ｙ０は初期ＦＣＩ値である。
【００４０】
式（９）が初期値を考慮した「上昇型収束関数」の収束を加速させるためのパラメータ定数を求める式を表し、式（８）が期間ＸにおけるＦＣＩ値を求めるための式となる。  
したがって、任意の所要到達期間で初期ＦＣＩ値から到達目標収束ＦＣＩ値に至る上昇収束曲線を求める式は（８）式となる。ただし、この場合のパラメータ定数「ａ」は、式（９）を用いて算出する。
【００４１】
＝＝維持健全度指標を用いた建物長期修繕・更新費用予測方法の処理手順＝＝
図６は、本発明に係る維持健全度指標を用いた建物長期修繕・更新費用予測方法の処理手順を示すフロー図である。
【００４２】
まず、ステップＳ１０１にて、計画の対象期間ＮＹ（単位年）、計画期間中、各年の建物に発生する発生不具合修繕所要コストＣ（ｉ）及びその累計額ＡＣ（ｉ）（円）、目標維持健全度指標値の達成までに要する期間つまり達成猶予期間ＮＴ（単位年）、ＮＴ年後に達成すべき目標とする維持健全度指標値ＦＣＩ、建物現在再取得価額ＢＬＤＮＰＶ（円）の各データが入力手段から入力される。ここで、ｉ＝０〜ＮＹである。
【００４３】
また、発生不具合修繕所要コストＣ（ｉ）及びその累計額ＡＣ（ｉ）は、ｉ年目に新たに発生する不具合のみに対応し、ｉ年目に持ち越された古い不具合の分は含まれていないことに注意すべきである。即ち、ここでの累計額ＡＣ（ｉ）とは、建物を構成する部位毎にその仕様に応じて修繕および更新の各々の発生標準周期を予め仮定し、ｉ年目に見込まれる修繕費用および更新費用の合計である。
【００４４】
これらの情報が入力されると、コンピュータ１０は、次の処理を開始する（ステップＳ１０３）。すなわち、開始年目の維持健全度指標値を初期値とし、達成猶予期間（ＮＴ年目）中は徐々に増加または減少し、ＮＴ年目以降は目標値維持健全度指標値となる曲線、「建物維持管理目標ＦＣＩ値関数曲線（ＴＦＣＩ(ｉ），ｉ＝０〜ＮＹ）」を作成する二次式のパラメータ「ａ」を前述の（９）式で演算し、「Ｎ'」を前述の（５）式によって演算し、ＦＣＩ関数値を前述の（８）式または（６）式を用いて演算する。
【００４５】
ここで、計算のためには、修繕更新簡易予測モデルを予め作成しておく必要がある。これは、マスタモデルと呼ばれる。すなわち、年間発生不具合修繕所要コストの予測値が、従来の建物長期修繕計画に従って算出される。具体的には、建物を構成する部位毎にその仕様に応じて修繕および更新の各々の発生標準周期を予め仮定し、それらを用いて計画対象期間中の建物を構成する全ての部位につき、見込まれる修繕費用および更新費用の総合計額を求める。これは、長期修繕計画手法として、当業者には良く知られた技術である。これにより、所定期間における発生不具合修繕所要コストの基礎データを算出する。
【００４６】
その後、計画期間（ｉ＝０〜ＮＹ）の各ｉ年目について、計画期間中の各年における目標不具合修繕所要額を次の処理によって求める（ステップＳ１０５， ステップＳ１０７）。
【００４７】
（１）ｉ年目の目標維持健全度指標値ＴＦＣＩ（ｉ）を建物維持管理目標ＦＣＩ値関数とパラメータを用いて求める。  
ＴＦＣＩ（ｉ）＝Ｎ'／（ｉ＋Ｎ'）
（但し、計画初期ＦＣＩ（０）＞＝目標維持健全度指標値の場合）
ＴＦＣＩ（ｉ）＝（ＮＴ／ａ）＊＊０．５＋ＦＣＩ（０）
（但し、計画初期ＦＣＩ（０）＜目標維持健全度指標値の場合）
ここで、「ｉ」が（達成猶予期間「ＮＴ」＋「１」）年目以降のＴＦＣＩ（ｉ）は強制的に目標値維持健全度指標値とする。
【００４８】
（２）ｉ年目の許容残存不具合所要修繕費用限度額ＥｃＩＮＶ（ｉ）を次式で求める。
【００４９】
ＥｃＩＮＶ（ｉ）＝ＴＦＣＩ（ｉ）× ＢＬＤＮＰＶ
【００５０】
（３）ここで、ｉ年目の不具合修繕所要費用累計額ＡＣ（ｉ）が許容残存不具合所要修繕費用限度額ＥｃＩＮＶ（ｉ）を超過している場合は、次式によってｉ年目の目標所要修繕投資額ＴＩＮＶ（ｉ）を求める。限度額以内ならばＴＩＮＶ（ｉ）は「ゼロ」とする。つまり、修繕投資は不要とする。
【００５１】
ＴＩＮＶ（ｉ）＝ＡＣ（ｉ）−ＥｃＩＮＶ（ｉ）
（但し、ＡＣ（ｉ）＞ＥｃＩＮＶ（ｉ））
ＴＩＮＶ（ｉ）＝０
（但し、ＡＣ（ｉ）＜＝ＥｃＩＮＶ（ｉ））
【００５２】
次いで、ステップＳ１０９にて、計画期間中の許容残存不具合所要修繕費用限度額ＥｃＩＮＶ（ｉ）、目標所要修繕投資額ＴＩＮＶ（ｉ）および目標維持健全度指標値ＴＦＣＩ（ｉ）をグラフ化表示する（ｉ＝０〜ＮＹ）。
【００５３】
そして、計画期間内の任意のｊ年目の年について、ユーザが指定したｊ年目の修繕投資計画額ＰＩＮＶ（ｊ）を読み込み（ステップＳ１１１）、ｊ年目における修繕投資計画額ＰＩＮＶ（ｊ）を用いて計算した計画期間中全ての計画維持健全度指標値ＰＦＣＩ（ｉ）を以下の処理によって求める（ステップＳ１１３）。
【００５４】
（１）計画全期間における計画不具合修繕所要費用累計額ＰＡＣ（ｉ）を求める（ｉ＝０〜ＮＹ）。  
ＰＡＣ（ｉ）＝ＰＡＣ（ｉ−１）＋ＰＩＮＶ（ｉ）
（２）計画全期間における計画維持健全度指標値ＰＦＣＩ（ｉ）を求める（ｉ＝０〜ＮＹ）。  
ＰＦＣＩ（ｉ）＝（ＡＣ（ｉ）−ＰＡＣ（ｉ））／ＢＬＤＮＰＶ
【００５５】
その後、計画期間中の修繕投資計画額ＰＩＮＶ（ｉ）および計画維持健全度指標値ＰＦＣＩ（ｉ）をグラフ化表示する（ステップＳ１１５）。
【００５６】
もし、表示された結果が所望のものでない場合には、ＰＩＮＶ（ｊ）を変更する。そして、再度、ステップＳ１１１〜ステップＳ１１５の処理によって、修正された修繕投資計画額ＰＩＮＶ（ｉ）および計画維持健全度指標値ＰＦＣＩ（ｉ）をグラフ化表示する。この手続きは、グラフ化表示された目標所要修繕投資額ＴＩＮＶ（ｉ）および目標維持健全度指標値ＴＦＣＩ（ｉ）、更に必要ならその他の数値を比較検討しながら計画案を改善していくことで、満足のいく投資計画が選ばれるまで繰り返されることになる。
【００５７】
ここでは、他の予算との兼ね合いや、案件の重要度等を斟酌しながら、ユーザーは、ＰＩＮＶ（ｊ）の数値を適宜変更する。変更毎に、その結果がリアルタイムで、グラフに反映される。従って、作業は極めて効率的に行われる。
【００５８】
また、本発明にかかるプログラムは、建物の維持管理に関する評価項目各評価項目についての重要度や建物の各修繕改修対象箇所の劣化度を記憶するように設計されている。前記グラフを表示する際に、この重要度を同時に表示することによって、ユーザーの投資計画の決定に有効な付帯情報を提供することができる。このような付帯情報としては、適宜必要な項目を設定できる。例えば、前記重要度と、前記劣化度とに基づいて修繕改修の優先度を計算し、付帯情報として表示すれば、より決定支援の効果を高めることができる。
【００５９】
図７Ａ及び図８Ａは、このようにして得られた建物修繕・更新適性投資限度シミュレーション結果を示す表の具体例を示す。これに対応して、図７Ｂ及び図８Ｂは、建物修繕・更新投資計画シミュレーション結果を示すグラフの具体例である。この結果は、コンピュータのモニターに、スクロール可能なウインドウに表示することによって、全体を縦覧出来る。また、ここでは見やすさに為に２分割している図７Ｂ及び図８Ｂを１つの表に纏めて、建物修繕・更新適性投資限度シミュレーション計画用シートとして、印刷することもできる。
【００６０】
この建物修繕・更新適性投資限度シミュレーションにあたり、シミュレーション投資パラメータとして、初年度投資額（この例では０円）、ＦＣＩ管理目標値達成年数（目標の達成を希望する年度：この例では５年目）、管理目標ＦＣＩ値レベル（この例では０．０５）、シミュレーション（内部制御）パラメータとして、初年度ＦＣＩ値（この例では、０．０１）、ＦＣＩ増加速度係数（Ｍ）（例えば２０００）がそれぞれ入力される。ここで、ＦＣＩ増加速度係数の単位は、無次元である。
【００６１】
そして、［０］西暦年、［１］経年数、［２］各年ＦＣＩレベル達成目標相対低減率、［３］達成のための各年許容残存不具合修繕費用、［４］許容残存修繕コスト累計額、［５］（マスタモデル）年間発生不具合修繕所要コスト、［６］（マスタモデル）各年残存不具合修繕所要累計額、［７］年間所要修繕投資額（目標値）、［８］各年所要修繕投資累計額（目標値）、［９］ＮＰＶ（正味現在価値係数）、［１０］各年所要修繕投資額（目標値）正味現在価値、［１１］各年残存不具合所要修繕額、［１２］各年ＦＣＩ値（目標値）、［１３］各年修繕投資額（計画案）、［１４］各年修繕投資累計額（計画案）、［１５］年間投資額正味現在価値（計画案）、［１６］各年残存不具合修繕額（計画案）、［１７］各年ＦＣＩ値（計画案）が、［０］西暦年および［１］経年数ごとに表形式で表示される。尚、これらの項目で、修繕に関する金額は更新に関する金額をも含んでいる。
【００６２】
この例では、［０］西暦年は２００３〜２０２９、［１］経年数は０〜２６である。また、［２］各年ＦＣＩレベル達成目標相対低減率、［３］達成のための各年許容残存不具合修繕費用、［４］許容残存修繕コスト累計額、及び［５］（マスタモデル）年間発生不具合修繕所要コストは、従来の建物長期修繕計画に従って算出され、［６］（マスクモデル）各年残存不具合修繕所要累計額は、［５］の経年における累計額である。
【００６３】
尚、ここでは、資本コスト率を１０％として計算している。例えば、［９］ＮＰＶ（正味現在価値係数）や［１０］各年所要修繕投資額（目標値）正味現在価値は、１０％の割引を行った後の値を表示されている。この資本コスト率は、適宜変更可能である。更に、建物基本パラメータとして、施設再取得現在価額を８１６．１９（単位：百万円）、リニューアル投資額を除く現在残存所要修繕累計額を１０．９１（単位：百万円）としている。
【００６４】
以上、本発明を実施形態により説明したが、当業者にとっては、本発明が本願中に説明した実施形態に限定されるものではなく、多くの変形例および実装例が、発明の上記の実施形態に対してなし得ることは明らかである。
【００６５】
例えば、上記実施形態では、建物の長期修繕投資計画を扱っている。しかし、本発明は、建物に限らず修繕投資を必要とする施設一般に適用可能である。また、施設維持管理下降目標ＦＣＩ関数や施設維持管理上昇目標ＦＣＩ値関数として、上記実施形態で説明したもの以外にも、適宜、実情に合ったものを採用しても、上記の技術は基本的にそのまま利用可能である。
【図面の簡単な説明】
【００６６】
【図１】本発明の一実施形態による長期修繕投資計画支援システムの構成図を示す。
【図２】ＦＣＩ値収束関数ｆ（χ)＝Ｎ／(χ＋Ｎ）の計算例を示す。
【図３】建物維持管理下降目標ＦＣＩ値関数とそのパラメータ定数との関係図を示す。
【図４】建物維持管理上昇目標ＦＣＩ値関数とそのパラメータ定数との関係図を示す。
【図５】図４の建物維持管理上昇目標ＦＣＩ値関数の収束の様子を示す。
【図６】本発明に係る維持健全度指標を用いた建物長期修繕・更新費用予測方法の処理手順を示すフロー図を示す。
【図７】建物修繕・更新投資計画シミュレーション結果を示す表の具体例を示す。
【図８】建物修繕・更新投資計画シミュレーション結果を示すグラフの具体例を示す。
【符号の説明】
【００６７】
１０    コンピュータ
１０ａ  記憶装置
１４    可搬記憶媒体
【図１】
2005173734.tif 000003
【図３】
2005173734.tif 000004
【図４】
2005173734.tif 000005
【図５】
2005173734.tif 000006
【図６】
2005173734.tif 000007
【図２】
2005173734.tif 000008
【図７】
2005173734.tif 000009
【図８】
2005173734.tif 000010