(57)【要約】【課題】信販会社の信用審査が不合格の場合でも、入居希望者が不動産管理会社との間で賃貸借契約を結ぶことができ、且つ管理の容易な不動産賃借保証管理システムを提供する。【解決手段】信販会社１３が、借家人１１の不動産賃貸借契約において必要となる保証人になる際、信販会社１３とは別の保証会社１４が信販会社１３に対して借家人の保証を行う。この際、信販会社１３の信販管理台帳と保証会社１４の保証管理台帳とで保証コードを共通に設定してリンクの関係をする。これらを信販管理装置２２と借家人保証管理装置２３とで効率的に処理する。【選択図】図１
2005173773.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
借家人が不動産管理会社との間で締結する不動産物件の賃貸借契約において信販会社が保証人となる場合に使用される不動産賃借保証管理システムであって、
前記信販会社の顧客管理に使用される信販管理台帳を管理するための信販管理装置と、
前記信販会社とは別に、当該信販会社に対して前記借家人の保証を行う保証会社において当該借家人の保証管理に使用される保証管理台帳を管理するための借家人保証管理装置と
を備え、
前記借家人保証管理装置が、前記保証会社において前記借家人を特定するための保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納する機能を有し、
前記信販管理台帳に、前記借家人保証管理装置で付与された前記保証コードが格納されるとともに、前記信販会社で前記借家人の信用審査を行った結果の合否を意味する信用審査結果情報が格納され、
前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記信用審査結果情報において前記信用審査の結果が不合格となったときに、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納することを特徴とする不動産賃借保証管理システム。
【請求項２】
請求項１に記載の不動産賃借保証管理システムであって、
前記信販管理装置と前記借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続されて、少なくとも前記保証コードが前記ネットワークを通じて前記借家人保証管理装置から前記信販管理装置に送信される、不動産賃借保証管理システム。
【請求項３】
請求項１または請求項２に記載の不動産賃借保証管理システムであって、
前記信販管理装置と前記借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続され、
前記信販管理装置が、前記信用審査結果情報において前記信用審査の結果が不合格となったときに、前記借家人保証管理装置に対して、所定の保証要求信号を送信し、
前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記保証要求信号が前記信販管理装置から与えられた場合に、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納するとともに、前記保証コードを前記ネットワークを通じて前記信販管理装置に送信する、不動産賃借保証管理システム。
【請求項４】
請求項１ないし請求項３のいずれかに記載の不動産賃借保証管理システムであって、
前記不動産管理会社の借家人管理に使用される不動産管理台帳を管理するための不動産管理装置をさらに備え、
前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記不動産管理会社からの要求に応じて、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納することを特徴とする不動産賃借保証管理システム。
【請求項５】
請求項４に記載の不動産賃借保証管理システムであって、
前記不動産管理装置と前記借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続されて、少なくとも前記保証コードが前記ネットワークを通じて前記借家人保証管理装置から前記不動産管理装置に送信される、不動産賃借保証管理システム。
【請求項６】
請求項５に記載の不動産賃借保証管理システムであって、
前記不動産管理装置が前記借家人保証管理装置に対して、所定の保証要求信号を送信し、
前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記不動産管理装置から前記保証要求信号が与えられた場合に、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納するとともに、前記保証コードを前記ネットワークを通じて前記不動産管理装置に送信する、不動産賃借保証管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、借家人が不動産管理会社との間で締結する不動産物件の賃貸借契約において信販会社が保証人となる場合に使用される不動産賃借保証管理システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
不動産を賃貸するにあたって、賃貸契約の時点で借家人を保証する保証人が必要になる。この場合、借家人によっては、身近に保証人を頼める人がいなかったり、保証人が遠方にいるので手続きに時間がかかったりする場合がある。このような保証人の手続が困難な場合に、図４の如く、借家人１が信販会社２と信販契約を結んで、この信販会社２が不動産管理会社３に対して借家人の賃借料（家賃）を立替払いするとともに、この信販会社２が借家人１の保証人になることが行われている。この場合、信販会社２と不動産管理会社３との間には、提携契約として立替払い契約を予め結んでおく。このようにすることで、借家人１が自分自身で保証人の手続をすることが困難である場合でも、信販会社２との信販契約により信販会社２が保証人となることで、借家人１は不動産管理会社３との間で不動産の賃貸借契約を容易に結ぶことができる。
【０００３】
ここで、借家人１と信販会社２との間で信販契約を結ぶ場合、信販会社２は借家人１の信用調査及び信用審査を行い、この信用審査に合格した借家人１のみが信販契約を結ぶことができるようになっている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
従来においては、上述のように、借家人１である入居希望者が信販会社２の信用調査を受け、その調査結果を信販会社２が信用審査して、その信用審査に合格した場合のみ、借家人１と信販会社２との間で信販契約が結ばれる。したがって、信販会社２の信用審査が不合格の場合は、入居希望者は信販会社２との間で信販契約を結ぶことができず、その結果、入居希望者は不動産管理会社３との間の賃貸借契約を結ぶことができなかった。
【０００５】
そこで、本発明の課題は、信販会社の信用審査が不合格の場合でも、入居希望者が不動産管理会社との間で賃貸借契約を結ぶことができ、且つ管理の容易な不動産賃借保証管理システムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記課題を解決すべく、請求項１に記載の発明は、借家人が不動産管理会社との間で締結する不動産物件の賃貸借契約において信販会社が保証人となる場合に使用される不動産賃借保証管理システムであって、前記信販会社の顧客管理に使用される信販管理台帳を管理するための信販管理装置と、前記信販会社とは別に、当該信販会社に対して前記借家人の保証を行う保証会社において当該借家人の保証管理に使用される保証管理台帳を管理するための借家人保証管理装置とを備え、前記借家人保証管理装置が、前記保証会社において前記借家人を特定するための保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納する機能を有し、前記信販管理台帳に、前記借家人保証管理装置で付与された前記保証コードが格納されるとともに、前記信販会社で前記借家人の信用審査を行った結果の合否を意味する信用審査結果情報が格納され、前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記信用審査結果情報において前記信用審査の結果が不合格となったときに、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納するものである。
【０００７】
請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の不動産賃借保証管理システムであって、前記信販管理装置と前記借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続されて、少なくとも前記保証コードが前記ネットワークを通じて前記借家人保証管理装置から前記信販管理装置に送信されるものである。
【０００８】
請求項３に記載の発明は、請求項１または請求項２に記載の不動産賃借保証管理システムであって、前記信販管理装置と前記借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続され、前記信販管理装置が、前記信用審査結果情報において前記信用審査の結果が不合格となったときに、前記借家人保証管理装置に対して、所定の保証要求信号を送信し、前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記保証要求信号が前記信販管理装置から与えられた場合に、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納するとともに、前記保証コードを前記ネットワークを通じて前記信販管理装置に送信するものである。
【０００９】
請求項４に記載の発明は、請求項１ないし請求項３のいずれかに記載の不動産賃借保証管理システムであって、前記不動産管理会社の借家人管理に使用される不動産管理台帳を管理するための不動産管理装置をさらに備え、前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記不動産管理会社からの要求に応じて、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納するものである。
【００１０】
請求項５に記載の発明は、請求項４に記載の不動産賃借保証管理システムであって、前記不動産管理装置と前記借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続されて、少なくとも前記保証コードが前記ネットワークを通じて前記借家人保証管理装置から前記不動産管理装置に送信されるものである。
【００１１】
請求項６に記載の発明は、請求項５に記載の不動産賃借保証管理システムであって、前記不動産管理装置が前記借家人保証管理装置に対して、所定の保証要求信号を送信し、前記借家人保証管理装置が、少なくとも、前記不動産管理装置から前記保証要求信号が与えられた場合に、前記保証コードを付与して前記保証管理台帳に格納するとともに、前記保証コードを前記ネットワークを通じて前記不動産管理装置に送信するものである。
【発明の効果】
【００１２】
請求項１に記載の発明の不動産賃借保証管理システムは、例えば信販会社が借家人となる入居希望者の信用審査を行った結果に不合格となった場合に、信販会社とは別の保証会社が信販会社に対して借家人の保証を行うことで、借家人と信販会社との間で滞りなく信販契約が成立し、入居希望者が不動産管理会社との間で支障なく不動産物件の賃貸借契約を結ぶことが可能となり、特に保証コードを介して、信販管理装置の信販管理台帳と借家人保証管理装置の保証管理台帳とをリンクさせて効率的に管理することができる。そして、信販管理装置内の信販管理台帳に、信販会社で借家人の信用審査を行った結果の合否を意味する信用審査結果情報が格納され、借家人保証管理装置が、少なくとも、信用審査結果情報において信用審査の結果が不合格となったときに、保証コードを付与して保証管理台帳に格納するので、借家人と信販会社との間で滞りなく信販契約が成立し、入居希望者が不動産管理会社との間で支障なく不動産物件の賃貸借契約を結ぶことが可能となる。
【００１３】
請求項２に記載の発明の不動産賃借保証管理システムは、信販管理装置と借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続されて、少なくとも保証コードがネットワークを通じて借家人保証管理装置から信販管理装置に送信されるので、通信によって効率よく保証コードの受け渡しを行うことができる。
【００１４】
請求項３に記載の発明の不動産賃借保証管理システムは、信販管理装置と借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続され、信販管理装置が、信用審査結果情報において信用審査の結果が不合格となったときに、借家人保証管理装置に対して、所定の保証要求信号を送信し、借家人保証管理装置が、少なくとも、保証要求信号が信販管理装置から与えられた場合に、保証コードを付与して保証管理台帳に格納するので、通信により効率的に保証要求信号を送信して保証会社の保証を得ることができる。
【００１５】
請求項４に記載の発明の不動産賃借保証管理システムは、不動産管理会社の借家人管理に使用される不動産管理台帳を管理するための不動産管理装置をさらに備え、借家人保証管理装置が、少なくとも、不動産管理会社からの要求に応じて、保証コードを付与して保証管理台帳に格納するので、信販会社が借家人となる入居希望者の信用審査を行うまでもなく、保証会社が信販会社に対して借家人の保証を行って、滞りなく信販契約が成立する。したがって、入居希望者が不動産管理会社との間で支障なく不動産物件の賃貸借契約を結ぶことが可能となる。
【００１６】
請求項５に記載の発明の不動産賃借保証管理システムは、不動産管理装置と借家人保証管理装置とが所定のネットワークで接続されて、少なくとも保証コードがネットワークを通じて借家人保証管理装置から不動産管理装置に送信されるので、通信によって効率よく保証コードの受け渡しを行うことができる。
【００１７】
請求項６に記載の発明の不動産賃借保証管理システムは、不動産管理装置が借家人保証管理装置に対して、所定の保証要求信号を送信し、借家人保証管理装置が、少なくとも、不動産管理装置から保証要求信号が与えられた場合に、保証コードを付与して保証管理台帳に格納するとともに、保証コードをネットワークを通じて不動産管理装置に送信するので、通信により効率的に保証要求信号を送信して保証会社の保証を得ることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１８】
＜構成＞
図１は本発明の一の実施形態に係る不動産賃借保証管理システムが適用される不動産賃借保証の形態を示すブロック図、図２は不動産賃借保証管理システムにインターネットでの通信を適用した例を示す模式図である。
【００１９】
この不動産賃借保証管理システム自体の構成を説明する前に、この不動産賃借保証管理システムが適用される不動産賃借保証の形態を説明する。この不動産賃借保証業態は、図１の如く、借家人１１が不動産管理会社１２と不動産の賃貸借契約を結ぶにあたって、信販会社１３が借家人１１との間で信販契約を結んで保証人になるとともに、この信販会社１３が借家人１１の代わりに不動産管理会社１２に立替払いを行う立替払い契約を行う点で、図４に示した従来と共通している。
【００２０】
ただし、信販会社１３が借家人１１となる入居希望者の信用調査を行い、その調査結果の信用審査を行った結果に不合格となった場合、さらに信販会社１３とは別の保証会社１４が借家人１１との間で保証委託契約を結び、この保証会社１４が信販会社１３に対して借家人１１の保証を行う点で、図４に示した従来と異なる。
【００２１】
ここで、借家人１１と不動産管理会社１２との間で締結される賃貸借契約は、借家人１１が、不動産管理会社１２の提供する不動産を賃借するとともに、借家人１１から不動産管理会社１２に対して一定の賃借料を支払うことを主目的としたものである。ただし、借家人１１からの賃借料が不動産管理会社１２に支払われなくなる危険を軽減するため、賃貸借契約には、借家人１１の賃借料の支払等を保証する保証人の手続が必要となるものである。
【００２２】
借家人１１と信販会社１３との間の信販契約は、借家人１１の身近に保証人を頼める人がいなかったり、保証人が遠方にいるので手続きに時間がかかったりする場合等において、借家人１１の意思に基づいて、不動産管理会社１２から提供される不動産に関する保証人として信販会社１３が保証人手続を行うとともに、少なくとも借家人１１の賃借料の支払いについて、信販会社１３が不動産管理会社１２に対して立替払いを行い、立て替えた賃借料については、信販会社１３が借家人１１に対して督促を行うことを主目的としたものである。
【００２３】
この場合、信販会社１３は借家人１１となる入居希望者に対して信用調査を行い、この信用調査の結果を審査（信用審査）して、この信用審査に合格した入居希望者に対しては、所定の信販カードを発行する。
【００２４】
そして、借家人１１が信販カードを使用する範囲として、不動産管理会社１２から賃借した不動産だけでなく、一般加盟店における他の一般の商品購入をも適用対象とする。即ち、借家人１１が信販カードを使用する場合は、不動産管理会社１２に対する賃借料の立替払いだけでなく、一般加盟店における他の一般の商品購入についても立替払いを行い、定期的に借家人１１に督促して信販会社１３への支払いを促す仕組みとなっている。
【００２５】
一方、不動産管理会社１２の提供する不動産の賃借について、信販会社１３の信用調査及び信用審査を行った結果、借家人１１となる入居希望者が信用審査に不合格となった場合は、次に説明する保証会社１４からの２次的保証を受けることになる。この場合は、一般加盟店における他の一般の商品購入を適用対象とすることはないが、保証会社１４からの保証を受けて、借家人１１の不動産賃借に係る信販契約を締結し、不動産管理会社１２との間で立替払い契約を締結することになる。尚、この場合も借家人１１の不動産賃借に係る信販契約を表するための不動産賃借料専用信販カードを発行するが、この不動産賃借料専用信販カードは、借家人１１が一般加盟店における他の一般の商品購入について使用することはできないものとして取り扱われる。
【００２６】
保証会社１４と信販会社１３との間では、包括債務保証契約が予め締結される。この包括債務保証契約は、信販会社１３の信用審査に合格しなかった全ての入居希望者に対して、保証会社１４が信販会社１３に対して入居希望者を保証するものであり、信販会社１３から借家人１１に宛てられた督促に対して借家人１１が一定期間（例えば２ヶ月）の債務延滞が発生した場合には、保証会社１４が借家人１１の債務を信販会社１３に対して代位弁済するものである。
【００２７】
借家人１１と保証会社１４との間においては、借家人１１の意思に基づいて、保証委託契約を締結する。この保証委託契約は、借家人１１が自己を信販会社１３に対して保証会社１４に保証してもらうことを目的とするものである。このことをもって保証会社１４は、借家人１１または信販会社１３から一定の契約金を受け取るようになっている。
【００２８】
そして、この実施形態に係る不動産賃借保証管理システムは、上記した不動産賃借保証の形態に適用可能とされるものであり、図２の如く、不動産管理会社１２で使用される不動産管理装置２１と、信販会社１３で使用される信販管理装置２２と、保証会社１４で使用される借家人保証管理装置２３とが、インターネット等の所定のネットワーク２４で接続されて構成される。
【００２９】
不動産管理装置２１は、一般的なコンピュータ装置が適用され、所定の不動産管理用のソフトウェアプログラムで定義された手順に従って動作するものである。この不動産管理装置２１で使用される不動産管理用のソフトウェアプログラムは、図３中の（Ａ）に示したような不動産管理台帳３１をコンピュータ管理するためのものである。この不動産管理台帳３１は、例えば借家人コード３１ａと、借家人氏名３１ｂ等の借家人１１に係る種々の情報と、借家人１１に賃貸している不動産物件の種々の情報（図示省略）の他、保証人を特定するための情報３１ｃと、信販会社１３が保証人となっている場合に信販会社１３が付与した借家人１１の信販コード３１ｄとを含むもので、不動産物件及び借家人１１に関する全てが、データテーブルの形式で記録される。かかる不動産管理台帳３１は、単一のデータテーブルで構成されてもよいが、データ項目によって分割された複数のデータテーブルが、借家人コード３１ａ等の所定のデータを通じてリンクされることにより、これらの複数のデータテーブルが集積的に不動産管理台帳３１を構成するものであってもよい。
【００３０】
そして、不動産管理装置２１の不動産管理用のソフトウェアプログラムは、電子データである不動産管理台帳３１の各データの入力、出力、ハードディスク・ドライブ等への記録保存及び信販管理装置２２や借家人保証管理装置２３とのネットワーク２４を通じたリンクのための通信を行う機能を規定するように構成される。かかる構成において、不動産管理装置２１は、借家人保証管理装置２３に対して、借家人１１となる入居希望者について信販会社１３に対し保証を要求する信号（保証要求信号）を送信できるようになっている。
【００３１】
信販管理装置２２は、一般的なコンピュータ装置が適用され、所定の信販管理用のソフトウェアプログラムで定義された手順に従って動作するものである。この信販管理用のソフトウェアプログラムは、図３中の（Ｂ）に示したような信販管理台帳３２をコンピュータ管理するためのものである。この信販管理台帳３２は、信販カード（不動産賃借料専用信販カードを含む）に記載または刻印される信販コード３２ａと、信用審査結果（合否結果）３２ｂ等の顧客毎の信販に係る種々の情報とともに、信用審査結果３２ｂが不合格であった場合に保証会社１４で付与される保証コード３２ｃが格納される。また、信用審査結果（合否結果）３２ｂが合格した場合には、一般加盟店における他の一般の商品購入をも信販カードを利用できることになるため、この一般加盟店における他の一般の商品購入の可否についての情報（図示省略）も信販管理台帳３２内に各信販コード毎に記録される。かかる信販管理台帳３２は、単一のデータテーブルで構成されてもよいが、データ項目によって分割された複数のデータテーブルが、信販コード３２ａ等の所定のデータを通じてリンクされることにより、これらの複数のデータテーブルが集積的に信販管理台帳３２を構成するものであってもよい。そして、信販管理用のソフトウェアプログラムは、電子データである信販管理台帳３２の各データの入力、出力、ハードディスク・ドライブ等への記録保存及び不動産管理装置２１や借家人保証管理装置２３とのネットワーク２４を通じたリンクのための通信を行う機能を規定するように構成される。
【００３２】
そして、信販管理装置２２では、信販管理台帳３２の信用審査結果（合否結果）３２ｂの欄が合格（図３中の（Ｂ）では「○」と表記）である場合に、その信販コード３２ａの顧客については保証会社１４による二次的な保証が必要ないため、保証コード３２ｃの欄が空白であることを許可するようになっている。
【００３３】
一方、信販管理台帳３２の信用審査結果（合否結果）３２ｂの欄が不合格（図３中の（Ｂ）では「×」と表記）である場合に、その信販コード３２ａの顧客については保証会社１４による二次的な保証が必要であるため、ネットワーク２４を通じて保証を要求するための信号（保証要求信号）を顧客の氏名、住所、電話番号及び年齢等の種々の顧客情報と併せて借家人保証管理装置２３に送信する機能と、借家人保証管理装置２３からネットワーク２４を通じて保証コードが返信されたときに、その保証コード３２ｃを信販管理台帳３２内に格納して記録する機能を有する。
【００３４】
かかる処理機能は、信販管理用のソフトウェアプログラムによって定義されたものである。
【００３５】
借家人保証管理装置２３は、一般的なコンピュータ装置が適用され、所定の保証管理用のソフトウェアプログラムで定義された手順に従って動作するものである。この保証管理用のソフトウェアプログラムは、図３中の（Ｃ）に示したような保証管理台帳３３をコンピュータ管理するとともに、ネットワーク２４を通じて、不動産管理装置２１及び信販管理装置２２と通信するためのものである。この保証管理台帳３３は、保証コード３３ａと、顧客（借家人１１）の氏名３３ｂ等の種々の顧客情報が格納される。また、不動産管理装置２１から与えられた情報として不動産管理台帳３１内の借家人コード３１ａも保証管理台帳３３内に格納記録される（図示省略）。
【００３６】
そして、借家人保証管理装置２３では、不動産管理装置２１または信販管理装置２２からネットワーク２４を通じて保証要求信号が送信されてきた際に、保証コードを発行し、当該保証コード３３ａ及び信販管理装置２２から与えられた顧客情報を保証管理台帳３３に格納するとともに、当該保証コード３３ａを信販管理装置２２に返信するようになっている。かかる処理機能は、保証管理用のソフトウェアプログラムによって定義されたものである。
【００３７】
尚、不動産管理用、信販管理用及び保証管理用のそれぞれのソフトウェアプログラムは、コンピュータ装置で読み取り可能な所定の記録媒体に記録された形態で提供される。
【００３８】
コンピュータ装置は、その記録媒体からソフトウェアプログラムを読み取って内部記憶装置または外部記憶装置に転送する。あるいは、通信経路を介してプログラム供給装置からコンピュータ装置にソフトウェアプログラムを供給するようにしてもよい。コンピュータ装置の機能を実現するときには、内部記憶装置等に格納されたソフトウェアプログラムがコンピュータ装置のＣＰＵによって実行される。また、記録媒体に記録されたソフトウェアプログラムをコンピュータ装置が直接実行するようにしてもよい。
【００３９】
尚、この明細書において、コンピュータ装置とは、ハードウェア装置とオペレーションシステムとを含む概念であり、オペレーションシステムの制御の下に動作するハードウェア装置を意味している。また、オペレーションシステムが不要でアプリケーションプログラム単独でハードウェア装置を動作させるような場合には、そのハードウェア装置自体がコンピュータ装置に相当する。ハードウェア装置は、ＣＰＵ等のマイクプロセッサと、記録媒体に記録されたソフトウェアプログラムを読み取るための手段とを少なくとも備えている。また、不動産管理用、信販管理用及び保証管理用のソフトウェアプログラムは、アプリケーションプログラムとしてではなく、オペレーションシステムによって実現されていてもよい。
【００４０】
尚、この明細書における「記録媒体」とは、フレキシブルディスクやＣＤ−ＲＯＭ、光磁気ディスク、ＩＣカード、ＲＯＭカートリッジ、パンチカード、バーコード等の符合が印刷された印刷物、コンピュータ装置の内部記憶装置（ＲＡＭやＲＯＭ等のメモリ）及び外部記憶装置等の、コンピュータ装置が読み取り可能な種々の媒体を利用できる。
【００４１】
＜使用方法＞
上記構成の不動産賃借保証管理システムの使用方法を説明する。まず、図１に示す借家人１１（入居希望者）が不動産管理会社１２に対して入居申し込みを行う。この場合、借家人１１の知人等が保証人となる場合は、そのまま保証人の手続を行って該当する不動産物件についての賃貸借契約が締結される。
【００４２】
この場合、図２に示した不動産管理装置２１においては、電子データとしての図３中の不動産管理台帳３１に、借家人コード３１ａと、借家人氏名３１ｂ等の借家人１１に係る種々の情報と、借家人１１に賃貸している不動産物件の種々の情報（図示省略）の他、保証人を特定するための情報３１ｃが含まれる。ただし、信販コード３１ｄの欄は空欄とされる。
【００４３】
一方、借家人１１となる入居希望者の身近に保証人を頼める人がいなかったり、保証人が遠方にいるので手続きに時間がかかったりする場合は、借家人１１の意思に従って、信販会社１３での信用調査及び信用審査が行われる。そして、入居希望者が信販会社１３での信用審査に合格した場合は、その入居希望者（借家人１１）と信販会社１３との間で信販契約が締結されて信販カードが発行されるとともに、その信販会社１３が入居希望者についての保証人となって、借家人１１と不動産管理会社１２との間で賃貸借契約が締結される。以後、不動産管理会社１２に対する賃借料は信販会社１３が立替えを行い、その信販会社１３が借家人１１に対して事後的に督促を行うようになる。
【００４４】
この場合、図２に示した信販管理装置２２においては、電子データとしての図３中の信販管理台帳３２に、信販カードに記載または刻印される信販コード３２ａと、信用審査結果３２ｂで合格した旨のデータ（「○」印）等の顧客毎の信販に係る種々の情報が格納される。ただし、保証コード３２ｃの欄は空欄とされる。
【００４５】
そして、信販管理装置２２で付与された信販コード３２ａは、ネットワーク２４を通じて不動産管理装置２１に送信され、不動産管理台帳３１の信販コード３１ｄに格納され記録される。また、信用審査結果（合否結果）３２ｂが合格した場合には、一般加盟店における他の一般の商品購入をも信販カードを利用できることになるため、この一般加盟店における他の一般の商品購入が許可されている旨の情報（図示省略）も信販管理台帳３２内に格納記録される。
【００４６】
しかしながら、借家人１１となる入居希望者が信販会社１３の信用審査に不合格となった場合には、入居希望者の意思により、この入居希望者と保証会社１４との間で、保証委託契約が締結される。そうすると、信販管理装置２２からネットワーク２４を通じて借家人保証管理装置２３に対し、顧客の氏名、住所、電話番号及び年齢等の種々の顧客情報と併せて、保証要求信号が送信される。
【００４７】
このとき、借家人保証管理装置２３では、信販管理装置２２からネットワーク２４を通じて保証要求信号が送信されてきた時点で、保証コードを発行し、当該保証コード３３ａ及び信販管理装置２２から与えられた顧客情報を保証管理台帳３３に格納するとともに、当該保証コード３３ａを信販管理装置２２に返信する。
【００４８】
信販管理装置２２は、借家人保証管理装置２３からネットワーク２４を通じて保証コードが返信されたときに、その保証コード３２ｃを信販管理台帳３２内に格納して記録する。
【００４９】
しかる後、信販管理装置２２は、借家人１１となる入居希望者との間で信販契約を締結し、信販コード３２ａを不動産管理装置２１にネットワーク２４を通じて通知する。不動産管理装置２１では、信販管理装置２２から与えられた信販コード３１ｄを不動産管理台帳３１に格納記録する。かかる処理が完了した時点で、不動産管理会社１２は、借家人１１との賃貸借契約を締結する。
【００５０】
このようにすれば、信販会社１３が借家人１１となる入居希望者の信用審査を行った結果に不合格となった場合に、信販会社１３とは別の保証会社１４が借家人１１との間で保証委託契約を結び、この保証会社１４が信販会社１３に対して借家人１１の保証を行うことで、滞りなく信販契約が成立するので、入居希望者が不動産管理会社１２との間で支障なく不動産物件の賃貸借契約を結ぶことが可能となる。
【００５１】
この場合、通常時には信販会社１３が不動産管理装置２１に対して借家人１１の不動産賃借料を立て替えて支払い、信販会社１３から借家人１１に対して定期的に督促を行うが、借家人１１から信販会社１３への支払いが一定期間（例えば２ヶ月間）以上滞納した場合は、信販会社１３から保証会社１４に対して代位弁済が請求され、これに応じて、保証会社１４が信販会社１３に対して借家人１１の債務について代位弁済を実行する。そして、借家人１１に対する債権は信販会社１３から保証会社１４に移行し、代位弁済した金額が保証会社１４から借家人１１に督促される。
【００５２】
そして、保証人についての複雑な処理を、不動産管理装置２１、信販管理装置２２及び借家人保証管理装置２３との連携により速やかに実行することができるので、極めて便利な不動産賃借保証管理システムを提供できる。
【００５３】
また、この不動産賃借保証管理システムは、信販会社１３で信用審査に不合格だった場合のみならず、不動産管理装置２１から直接に保証会社１４に対し、借家人１１の信販会社１３に対する保証を要求できる。この場合は、借家人１１となる入居希望者が不動産管理会社１２に対して入居申し込みを行った時点で、その入居希望者の意思に基づいて、保証会社１４との保証委託契約及び信販会社１３との信販契約が行われる。
【００５４】
上記の保証委託契約が成立した時点で、不動産管理会社１２の不動産管理装置２１は、まず保証会社１４の借家人保証管理装置２３に対して保証要求信号を種々の顧客情報と併せてネットワーク２４を通じて送信する。このとき、借家人保証管理装置２３では保証コード３３ａを発行し、保証管理台帳３３に保証コード３３ａ及び借家人氏名３３ｂ等の顧客情報を格納記録するとともに、これらの保証コード３３ａ及び借家人氏名３３ｂ等の顧客情報を信販管理装置２２にネットワーク２４を通じて送信する。
【００５５】
このとき、信販管理装置２２では、上記した信販契約に基づいて、信販コード３２ａを発行するとともに信販カードを発行する。そして、この信販コード３２ａ、保証コード３２ｃ及び借家人保証管理装置２３から与えられた顧客情報を信販管理台帳３２内に格納した後、これらの情報を不動産管理装置２１にネットワーク２４を通じて送信する。不動産管理装置２１では、信販管理装置２２から与えられた信販コード３１ｄを不動産管理台帳３１内に格納記録した後、対象となる不動産物件についての賃貸借契約が締結される。
【００５６】
このようにすれば、信販会社１３が借家人１１となる入居希望者の信用審査を行うまでもなく、信販会社１３とは別の保証会社１４が借家人１１との間で保証委託契約を結び、この保証会社１４が信販会社１３に対して借家人１１の保証を行って、滞りなく信販契約が成立するので、入居希望者が不動産管理会社１２との間で支障なく不動産物件の賃貸借契約を結ぶことが可能となる。
【００５７】
そして、保証人についての複雑な処理を、不動産管理装置２１、信販管理装置２２及び借家人保証管理装置２３との連携により速やかに実行することができるので、極めて便利な不動産賃借保証管理システムを提供できる。
【００５８】
尚、上記実施形態では、不動産管理装置２１と信販管理装置２２と借家人保証管理装置２３との間で、インターネット等のネットワーク２４を通じて情報通信を行っていたが、例えば、磁気ディスクまたはＩＣカード等の電子的に読み書き可能な情報記録媒体、視覚により情報を視認できる紙記録媒体、または聴覚により情報を視認できる電話連絡等の音声伝達手段等、いかなる情報伝達方式を採用しても差し支えない。
【００５９】
この場合は、必ずしも不動産管理装置２１、信販管理装置２２及び借家人保証管理装置２３の全てが通信機能を備える必要がなく、電子的に読み書き可能な情報記録媒体に対して情報を読み書きしたり、紙記録媒体または音声伝達手段から情報を入手したオペレーターがキーボード等の情報入力手段で各装置２１，２２，２３に情報に入力したりするなどの動作を実行しても差し支えない。
【図面の簡単な説明】
【００６０】
【図１】本発明の一の実施形態に係る不動産賃借保証管理システムが適用される不動産賃借保証の形態を示すブロックを示す図である。
【図２】本発明の一の実施形態に係る不動産賃借保証管理システムにインターネットでの通信を適用した例を示す模式図である。
【図３】本発明の一の実施形態に係る不動産賃借保証管理システムの不動産管理台帳、信販管理台帳及び保証管理台帳を示す図である。
【図４】従来の不動産賃借保証の形態を示すブロックを示す図である。
【符号の説明】
【００６１】
１１  借家人
１２  不動産管理会社
１３  信販会社
１４  保証会社
２１  不動産管理装置
２２  信販管理装置
２３  借家人保証管理装置
２４  ネットワーク
３１  不動産管理台帳
３１ｄ  信販コード
３２  信販管理台帳
３２ａ  信販コード
３２ｃ  保証コード
３３  保証管理台帳
３３ａ  保証コード
３３ｂ  借家人氏名
【図１】
2005173773.tif 000003
【図２】
2005173773.tif 000004
【図３】
2005173773.tif 000005
【図４】
2005173773.tif 000006