(57)【要約】【課題】  オール電化住宅およびオール電化共同住宅などの開発手法であって、従来は分譲マンションとして事業計画していた建物が、市場の読み違いなどで販売状況が芳しくない時などは場合によっては、販売価格の引き下げもしくは赤字にて販売せざるを得ない事業リスクが存在していた。また、建物譲渡特約付定期借地権においては、建物取得者が期限満了した際に底地権者等の買取り価格が不明確であるため借地権者にとって取得する事への不安があった。【解決手段】インターネット等の情報技術を利用し、物件情報を開示する事により市場のニーズなどを勘案しながら事業を進め、建物譲渡特約付定期借地権において、収益還元法による建物買取り利率を当初の借地契約段階で明確にする手法。【選択図】  なし【特許請求の範囲】
【請求項１】
オール電化住宅およびオール電化共同住宅などの開発手法であって、企業の保有する土地および開発事業者が取得する土地の開発手法である。また、開発する土地は借地借家法第２２条定期借地権もしくは同法の第２３条建物譲渡特約付定期借地権に基づく開発手法であり、ＳＰＣ法に基づく特定目的会社等を設立し同会社が、区分所有者に分譲もしくは賃貸物件として売却および自己にて保有する事業の仕組みであり、特定目的会社等の事業者は戸建住宅及び共同住宅など建築物の開発において、特定された物件の情報を事業者のサーバー内に公開し、その物件の購入を検討する者などに広く開示することにより、その物件の建築基準法等における建築確認などの許認可を取得後においても、購入希望者の意向を調査し、購入希望者数が事業者の設定した割合を上回った場合は、一般購入希望者に区分所有建物として分譲する方式にて開発し、事業者の設定した割合を下回った場合は、賃貸を前提に開発を進め、投資家や私募債や不動産投資信託会社などにその物件を売却もしくは事業者が保有する。
【請求項２】
賃貸物件として売却する場合においては、借地借家法第２３条の建物譲渡特約付定期借地権を設定し、底地所有者等が３０年以上経過した時に、建物を当初の契約時に設定した残存期間を考慮した収益還元法のうち内部収益率等により算出した利率により建物を買取る事を当初の契約段階において設定するシステムである。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、オール電化住宅等の開発であって、借地借家法第２２条の定期借地権もしくは同法の第２３条建物譲渡特約付定期借地権に基づく開発手法であり、建物の着工後に広く購入希望者をインターネット等の媒体を通して情報を集め、市場のニーズによって物件の開発手法を柔軟に決定できる仕組みである。【０００２】  上記のインターネット等の広報の結果、分譲物件としてではなく賃貸建物として売却する場合においては、借地借家法第２３条の建物譲渡特約付定期借地権を設定し、底地所有者等が３０年以上経過した時に、建物を当初の契約時に設定した残存期間を考慮した収益還元法のひとつである内部収益率などにより算出した収益還元価格により建物を買取る事を当初の販売段階において設定するシステムである。
【背景技術】
【０００３】  不動産の開発方法にインターネット等の情報を活用したものであり、物件の計画着手段階において、情報を事業者サーバー内に公開し、その物件の購入を検討する者などに広く開示することにより、購入希望者の動向を調査した上で賃貸建物として開発するか分譲建物として開発するかを選択できる仕組み。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】  従来は、土地の権利取得段階において、区分所有者などに分譲を目的とした建物もしくは賃貸を前提とした建物と明確に区分して計画を行なうため、例えば分譲マンションとして事業計画していた建物が、市場の読み違いなどで販売状況が芳しくない時などは場合によっては、販売価格の引き下げもしくは赤字にて販売せざるを得ない状況となる事が事業リスクとして常に存在していた。【０００５】  建物譲渡特約付定期借地権においては、建物取得者が期限満了した際に底地権者等の買取り価格が不明確であるため借地権者にとって取得する不安が存在する。
【課題を解決するための手段】
【０００６】  インターネット等の情報技術を利用し、計画物件の情報を開示する事により、市場のニーズなどを勘案しながら事業を進めていく。【０００７】  借地借家法の第２３条の建物譲渡特約付定期借地権において、建物買取り価格を例えば５％というように当初の借地契約段階で明確にする。
【発明の効果】
【０００８】  本発明は、分譲建物として売却するか、賃貸建物として売却するかをインターネット等の情報技術を利用し、市場のニーズなどを勘案しながら事業を進めていくため、建築確認取得後においても分譲建物として区分所有者等に販売すべきか、賃貸建物として売却および事業者が保有運用するかを決定できるため、事業者の開発リスクを大幅に低減できる。【０００９】  借地借家法の第２３条建物譲渡特約付定期借地権においては、３０年以上経過した時点において底地所有者などが借地権者の建物を買取る事を要件としているが、買取り価格等に関しては明確な定めはなく、そこで、３０年以上経過した時点において底地所有者などが建物の残存期間を考慮した収益還元法のうち内部収益率等により算出した利率により建物を買取る事を当初の契約段階において設定することにより、当初の建物譲渡特約付定期借地権建物を購入する者にとっては、期間満了時における底地権者等からの買取り利率が確定し、期間満了時の投資利回りが明確になり投資家もしくはファンドもしくは不動産投資信託会社にとって最終売却価格の確定する金融商品となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１０】  ＳＰＣ法に基づく特定目的会社は、借地借家法第２２条の定期借地権もしくは同法の第２３条建物譲渡特約付定期借地権方式にて土地を提供しようとする土地所有者との間に同上の借地契約を行い、その土地の上に建物を建設する。但し、その時点で建物の処分形態を区分所有建物として分譲するか賃貸建物として売却もしくは事業者自らが保有するかは決定せず、インターネット等によりウェブ上に公開することにより、建物の建築基準法等の許認可を取得した段階で市場のニーズを確認し、開発の方向性を決定する。万一、賃貸物件として処分する際には、建物譲渡特約付定期借地権建物として収益還元法のうちの内部収益率等、一定の買取り利率を確約して投資家等に売却する。借地期間終了時には、底地保有者が買取り、自己及び関係者が賃賃建物として保有し収益を確保する。
【実施例】
【００１１】  オール電化マンションを推奨する電力会社は自社の保有する土地をＳＰＣ法に基づく特定目的会社等に底地権を保有したまま提供する。ＳＰＣはその土地に建築基準法等の許認可を受けた後にマンションの建設を行い、区分所有建物として分譲するか賃貸建物として売却もしくは保有するかをインターネットの情報技術を利用して決定する。万一、賃貸建物として売却する場合、購入者が期間満了時に底地権者に売却する収益還元法による利率りを確約する。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】土地の提供から建物建設までの流れ
【図２】不動産物件情報の開示とその反応による処理選択方法
【図３】不動産の権利移転の流れ
【符号の説明】
【００１３】        Ａ    企業及び個人の保有する土地で底地
Ｂ    借地権設定
Ｃ    借地料支払
Ｄ    ＳＰＣ等
Ｅ    建築基準法など許認可取得
Ｆ    ＳＰＣ等所有建物
Ｇ    着工している不動産情報
Ｈ    情報提供
Ｉ    ウェブ上サーバー
Ｊ    情報公開
Ｋ    一般ユーザー端末機
Ｌ    一般ユーザーの反応
Ｍ    ＳＰＣ等自ら保有
Ｎ    区分所有建物として一般分譲
Ｏ    投資家および私募債および不動産投資信託会社などに売却
Ｐ    定期借地権の譲渡と収益還元法による買取り利率の提示
Ｑ    投資家および私募債および不動産投資信託会社などが所有
Ｒ    借地期間満了
ＡＡ  土地所有者が建物買取り
【図１】
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【図２】
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【図３】
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