(57)【要約】【課題】  建物の収益能力を高精度に評価することのできる建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムを得る。【解決手段】  ユーザに対して評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費をキーボード１４を介して入力させ、ＣＰＵ２２により、評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて当該評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出し、当該保全状態情報に基づいて評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出し、当該収益能力情報をディスプレイ１８により明示する。【選択図】        図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費を予め記憶した記憶手段と、
前記評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力する修繕更新費入力手段と、
前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出する保全状態導出手段と、
前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出する収益能力導出手段と、
前記収益能力情報を明示する明示手段と、
を備えた建物評価装置。
【請求項２】
前記評価対象とする建物に対する目視により確認されたメンテナンス状態の程度を示すメンテナンス状態情報を入力するメンテナンス状態入力手段を更に備え、
前記保全状態導出手段は、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率と、前記メンテナンス状態情報と、に基づいて前記保全状態情報を導出する
請求項１記載の建物評価装置。
【請求項３】
前記記憶手段は、建物の予め定められた種類毎に前記予想修繕更新費を予め記憶し、
前記保全状態導出手段は、前記評価対象とする建物と同一又は類似する種類の建物に対応する前記予測修繕更新費を用いて前記保全状態情報を導出する
請求項１又は請求項２記載の建物評価装置。
【請求項４】
前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報を入力する立地条件入力手段と、
前記評価対象とする建物の機能状態を示す機能状態情報を入力する機能状態入力手段と、
を更に備え、
前記収益能力導出手段は、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報に基づいて前記収益能力情報を導出する
請求項１乃至請求項３の何れか１項記載の建物評価装置。
【請求項５】
前記収益能力導出手段は、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて前記収益能力情報を導出する
請求項４記載の建物評価装置。
【請求項６】
前記立地条件を、業務集積の状態、前面道路の状態、及び駅からの距離の少なくとも１つの条件とし、
前記機能状態を、外観、執務空間、安全性、設備・機能、及び快適性の少なくとも１つの状態とした
請求項４又は請求項５記載の建物評価装置。
【請求項７】
前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を導出する修繕更新費導出手段を更に備え、
前記収益能力導出手段は、前記必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記収益能力情報を導出する
請求項１乃至請求項６の何れか１項記載の建物評価装置。
【請求項８】
評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費を記憶手段に予め記憶しておき、
前記評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力させ、
前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出し、
前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出し、
前記収益能力情報を明示する
建物評価方法。
【請求項９】
前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報及び前記評価対象とする建物の機能状態を示す機能状態情報を更に入力させ、
前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報に基づいて前記収益能力情報を導出する
請求項８記載の建物評価方法。
【請求項１０】
前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて前記収益能力情報を導出する
請求項９記載の建物評価方法。
【請求項１１】
前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を更に導出し、
前記必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記収益能力情報を導出する
請求項８乃至請求項１０の何れか１項記載の建物評価方法。
【請求項１２】
評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力する修繕更新費入力ステップと、
前記評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出する保全状態導出ステップと、
前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出する収益能力導出ステップと、
前記収益能力情報を明示する明示ステップと、
をコンピュータに実行させる建物評価プログラム。
【請求項１３】
前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報を入力する立地条件入力ステップと、
前記評価対象とする建物の機能状態を示す機能状態情報を入力する機能状態入力ステップと、
を更に有し、
前記収益能力導出ステップは、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報に基づいて前記収益能力情報を導出する
請求項１２記載の建物評価プログラム。
【請求項１４】
前記収益能力導出ステップは、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて前記収益能力情報を導出する
請求項１３記載の建物評価プログラム。
【請求項１５】
前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を導出する修繕更新費導出ステップを更に有し、
前記収益能力導出ステップは、前記必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記収益能力情報を導出する
請求項１２乃至請求項１４の何れか１項記載の建物評価プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムに係り、より詳しくは、建物の収益能力を評価する建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
オフィスビル、賃貸マンション等の建物の所有者や事業主が中・長期的な施設投資戦略を立案する上で、当該建物の収益能力を客観的かつ高精度に評価することは非常に重要である。
【０００３】
そこで、従来、建物の収益能力を評価するために適用することのできる技術として、次に示すものがあった。
【０００４】
まず、特許文献１には、収益物件の信頼性の高い客観的な査定価格が得られるようにすることを目的として、査定対象とする収益物件の個別的特徴部分により評価された合計点に応じて算出される基準利回りと、当該収益物件の実勢路線価を参照して決められる利回り地域係数とを導入して収益還元評価額を算出する技術が開示されている。
【０００５】
この技術では、建物価格に土地価格を合計して得られた原価評価額と上記収益還元評価額との相対的な割合に応じて当該収益還元評価額に対する修正率を算出し、これを収益還元評価額に乗じることにより収益物件の査定価格を算出しており、原価評価法と収益還元法を統合的に活用することによって査定価格の高信頼性化を図っている。
【０００６】
また、特許文献２には、簡易かつ速やかに建替え又は継続利用に関する判断を支援する情報を提供することを目的として、所定期間における類似した複数の建物の過去の収支実績に基づいて建築経年に対する基準収支データを予め記憶手段に記憶しておき、建替投資判断対象とする建物の収支に関連する収支関連データを入力させ、当該収支関連データ及び上記基準収支データに基づいて、上記建替投資判断対象とする建物の建替収支と継続収支との比率を表す収益性を算出する技術が開示されている。
【０００７】
この技術では、既存建物を継続利用する場合の内部利益率を、当該建物の収入額を家賃、駐車場料金、管理費等に応じた現時点での収入単価と延床坪数とから算出すると共に、当該建物の支出額を管理費、人件費、建物公租公課、土地公租公課等を合算することにより算出し、算出した収入額と支出額の差額と、初期投資相当額と、修繕更新費と、に基づいて算出することにより、内部利益率の算出値の高精度化を図っている。
【特許文献１】特開２００２−６３２５８公報
【特許文献２】特開２００３−１０８６４６公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
ところで、建物の収益能力を評価する際には、当該建物に対する保全状態（メンテナンス状態）を適正に考慮する必要がある。建物の保全状態は、当該建物に対する、その時点の視覚的かつ直感的な評価や、それ以降の耐久性能及び快適性等に大きく影響を及ぼすからである。
【０００９】
しかしながら、特許文献１の技術では、外壁のメンテナンス状態のみについては考慮されているものの、他の部分に関するメンテナンス状態については考慮されておらず、建物の収益能力を必ずしも適正に評価できるとは限らない、という問題点があった。
【００１０】
また、特許文献２の技術では、保全状態を表す情報として修繕更新費を適用しているが、当該技術では、様々な建物の過去数十年の修繕更新費の履歴から求めた修繕更新費の累計モデルにより求めるようにしており、この累計モデルは、建設費に対する修繕更新費の割合を建物の経過年数毎に導出したものであるため、必ずしも評価対象とする建物の実態に即したものとは限らず、建物の収益能力を必ずしも適正に評価できるとは限らない、という問題点があった。
【００１１】
本発明は上記問題点を解消するためになされたものであり、建物の収益能力を高精度に評価することのできる建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１２】
上記目的を達成するために、請求項１記載の建物評価装置は、評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費を予め記憶した記憶手段と、前記評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力する修繕更新費入力手段と、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出する保全状態導出手段と、前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出する収益能力導出手段と、前記収益能力情報を明示する明示手段と、を備えている。
【００１３】
請求項１記載の建物評価装置によれば、評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費が記憶手段によって予め記憶される。なお、上記記憶手段には、ＲＡＭ（Random Access Memory）、ＥＥＰＲＯＭ（Electrically Erasable and Programmable Read Only Memory）、フラッシュＥＥＰＲＯＭ（Flash EEPROM）等の半導体記憶素子、スマート・メディア（SmartMedia(R)）、ｘＤピクチャーカード（xD-Picture Card）、コンパクト・フラッシュ（CompactFlash）、ＡＴＡ（AT Attachment）カード、マイクロドライブ、フロッピィディスク、ＣＤ−Ｒ（Compact Disc-Recordable）、ＣＤ−ＲＷ（Compact Disc-ReWritable）、光磁気ディスク等の可搬記録媒体やハードディスク等の固定記録媒体、或いはネットワークに接続されたサーバ・コンピュータ等に設けられた外部記憶装置が含まれる。
【００１４】
ここで、本発明では、前記評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費が修繕更新費入力手段により入力され、保全状態導出手段により、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報が導出される。なお、上記修繕更新費入力手段には、キーボード、タッチパネル、タブレット、デジタイザ、マウスが含まれる。
【００１５】
そして、本発明では、収益能力導出手段により、前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報が導出され、前記収益能力情報が明示手段によって明示される。なお、当該明示手段による収益能力情報の明示は、ディスプレイ装置による表示による明示の他、プリンタによる印刷による明示や、音声による明示等が含まれる。
【００１６】
通常、建物には、空調設備、給排水設備、照明設備、防災設備、セキュリティ設備、エレベータ等に代表される各種設備や、外装、内装等、建設されてからの経年（築年）に応じて保全を行う必要のある部位が多数存在する。従って、一例として図４に示すように、建物では、建設されてからの築年に応じて当該保全に必要とされる費用である修繕更新費が費やされることになる。
【００１７】
この修繕更新費の築年に応じた推移は、規模、用途等の建物の種類毎に傾向が異なるため、建物の種類毎であれば、過去の実績値から高精度に予想することが可能である。
【００１８】
従って、修繕更新費として実際に支払われた金額の、予め予想されていた金額に対する比率が小さいほど、評価対象とする建物の保全状態が不十分であるものと考えることができる。
【００１９】
この点に着目して、本発明では、修繕更新費として実際に支払われた金額（実修繕更新費）の、予め予想されていた金額（予想修繕更新費）に対する比率に基づいて評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出するようにしており、この結果として、建物の収益能力を示す収益能力情報を高精度に導出することができるようにしている。
【００２０】
このように、請求項１記載の建物評価装置によれば、評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力させ、前記評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出し、前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出し、前記収益能力情報を明示しているので、建物の収益能力を高精度に評価することができる。
【００２１】
なお、本発明は、請求項２に記載の発明のように、前記評価対象とする建物に対する目視により確認されたメンテナンス状態の程度を示すメンテナンス状態情報を入力するメンテナンス状態入力手段を更に備え、前記保全状態導出手段は、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率と、前記メンテナンス状態情報と、に基づいて前記保全状態情報を導出することが好ましい。これにより、保全状態情報を、より実態に即した高精度なものとすることができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。なお、上記メンテナンス状態入力手段には、キーボード、タッチパネル、タブレット、デジタイザ、マウスが含まれる。
【００２２】
ところで、修繕更新費の築年に応じた推移は、規模、用途等の建物の種類毎に傾向が異なることは前述した通りである。
【００２３】
従って、本発明は、請求項３に記載の発明のように、前記記憶手段は、建物の予め定められた種類毎に前記予想修繕更新費を予め記憶し、前記保全状態導出手段は、前記評価対象とする建物と同一又は類似する種類の建物に対応する前記予測修繕更新費を用いて前記保全状態情報を導出することが好ましい。これにより、より高精度に保全状態情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００２４】
一方、建物の収益能力は、当該建物の保全状態に加えて、当該建物の立地条件及び機能状態によっても大きく左右されるものである。
【００２５】
そこで、本発明は、請求項４に記載の発明のように、前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報を入力する立地条件入力手段と、前記評価対象とする建物の機能状態を示す機能状態情報を入力する機能状態入力手段と、を更に備え、前記収益能力導出手段は、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報に基づいて前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、より高精度に収益能力情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。なお、上記立地条件入力手段及び機能状態入力手段には、キーボード、タッチパネル、タブレット、デジタイザ、マウスが含まれる。
【００２６】
特に、請求項４記載の発明の前記収益能力導出手段は、請求項５に記載の発明のように、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、更に高精度に収益能力情報を導出することができる。
【００２７】
なお、請求項４又は請求項５に記載の発明は、請求項６に記載の発明のように、前記立地条件を、業務集積の状態、前面道路の状態、及び駅からの距離の少なくとも１つの条件とし、前記機能状態を、外観、執務空間、安全性、設備・機能、及び快適性の少なくとも１つの状態とすることができる。これにより、適用した立地条件及び機能状態に応じた収益能力情報を得ることができる。
【００２８】
更に、本発明は、請求項７に記載の発明のように、前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を導出する修繕更新費導出手段を更に備え、前記収益能力導出手段は、前記必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、評価対象とする建物の収益能力の支出要因となる必要修繕更新費を、評価対象とする建物において実際に支払われた修繕更新費に基づく高精度なものとして導出することができるので、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００２９】
一方、上記目的を達成するために、請求項８記載の建物評価方法は、評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費を記憶手段に予め記憶しておき、前記評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力させ、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出し、前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出し、前記収益能力情報を明示するものである。
【００３０】
従って、請求項８記載の建物評価方法によれば、請求項１記載の発明と同様に作用するので、請求項１記載の発明と同様に、建物の収益能力を高精度に評価することができる。
【００３１】
なお、請求項８記載の発明は、請求項９に記載の発明のように、前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報及び前記評価対象とする建物の機能状態を示す機能状態情報を更に入力させ、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報に基づいて前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、より高精度に収益能力情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００３２】
また、請求項９に記載の発明は、請求項１０に記載の発明のように、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、更に高精度に収益能力情報を導出することができる。
【００３３】
更に、請求項８乃至請求項１０の何れか１項に記載の発明は、請求項１１に記載の発明のように、前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を更に導出し、前記必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、評価対象とする建物の収益能力の支出要因となる必要修繕更新費を、評価対象とする建物において実際に支払われた修繕更新費に基づく高精度なものとして導出することができるので、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００３４】
一方、上記目的を達成するために、請求項１２記載の建物評価プログラムは、評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力する修繕更新費入力ステップと、前記評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出する保全状態導出ステップと、前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出する収益能力導出ステップと、前記収益能力情報を明示する明示ステップと、をコンピュータに実行させるものである。
【００３５】
従って、請求項１２記載の建物評価プログラムによれば、コンピュータに対して請求項１記載の発明と同様に作用させることができるので、請求項１記載の発明と同様に、建物の収益能力を高精度に評価することができる。
【００３６】
なお、請求項１２記載の発明は、請求項１３に記載の発明のように、前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報を入力する立地条件入力ステップと、前記評価対象とする建物の機能状態を示す機能状態情報を入力する機能状態入力ステップと、を更に有し、前記収益能力導出ステップは、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報に基づいて前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、より高精度に収益能力情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００３７】
また、請求項１３に記載の発明は、請求項１４に記載の発明のように、前記収益能力導出ステップは、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、更に高精度に収益能力情報を導出することができる。
【００３８】
更に、請求項１２乃至請求項１４の何れか１項に記載の発明は、請求項１５に記載の発明のように、前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を導出する修繕更新費導出ステップを更に有し、前記収益能力導出ステップは、前記必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記収益能力情報を導出することが好ましい。これにより、評価対象とする建物の収益能力の支出要因となる必要修繕更新費を、評価対象とする建物において実際に支払われた修繕更新費に基づく高精度なものとして導出することができるので、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【発明の効果】
【００３９】
本発明によれば、評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を入力させ、前記評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出し、前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出し、前記収益能力情報を明示しているので、建物の収益能力を高精度に評価することができる、という効果が得られる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００４０】
以下、図面を参照して、本発明を実施するための最良の形態について詳細に説明する。なお、ここでは、本発明を、オフィスビルの収益能力を評価する建物評価装置に適用した場合について説明する。
【００４１】
まず、図１及び図２を参照して、本発明が適用された建物評価装置１０の構成を説明する。
【００４２】
図１に示すように、本実施の形態に係る建物評価装置１０は、本装置の全体的な動作を制御する制御部１２と、ユーザからの各種情報等の入力に使用するキーボード１４及びマウス１６と、本装置による処理結果や各種メニュー画面、メッセージ等を表示するディスプレイ１８と、を含んで構成されている。すなわち、本実施の形態に係る建物評価装置１０は、通常のパーソナル・コンピュータにより構成されている。
【００４３】
次に、図２を参照して、本実施の形態に係る建物評価装置１０の電気系の主要構成を説明する。
【００４４】
同図に示すように、建物評価装置１０は、建物評価装置１０全体の動作を司るＣＰＵ（中央処理装置）２２と、ＣＰＵ２２による各種プログラムの実行時のワークエリア等として用いられるＲＡＭ（Random Access Memory）２４と、各種制御プログラムや各種パラメータ等が予め記憶されたＲＯＭ（Read Only Memory）２６と、各種情報を記憶するために用いられるハードディスク２８と、前述のキーボード１４、マウス１６、及びディスプレイ１８と、外部に接続された装置との間の各種情報の授受を司る外部インタフェース３０と、がシステムバスＢＵＳにより相互に接続されて構成されている。なお、外部インタフェース３０にはプリンタ５０（図１では図示省略。）が接続されている。
【００４５】
従って、ＣＰＵ２２は、ＲＡＭ２４、ＲＯＭ２６、及びハードディスク２８に対するアクセス、キーボード１４及びマウス１６を介した各種情報の取得、ディスプレイ１８に対する各種情報の表示、及び外部インタフェース３０を介したプリンタ５０による各種情報の印刷、を各々行うことができる。
【００４６】
図３には、建物評価装置１０に備えられたハードディスク２８の主な記憶内容が模式的に示されている。同図に示すように、ハードディスク２８には、各種データベースを記憶するためのデータベース領域ＤＴと、各種処理を行うためのプログラムを記憶するためのプログラム領域ＰＧと、が設けられている。
【００４７】
また、データベース領域ＤＴには、後述する建物評価プログラムの実行時に用いられる予想修繕費データベースＤＴ１が予め記憶されている。
【００４８】
通常、建物には、空調設備、給排水設備、照明設備、防災設備、セキュリティ設備、エレベータ等に代表される各種設備や、外装、内装等、建設されてからの経年（築年）に応じて保全を行う必要のある部位が多数存在する。従って、一例として図４に示すように、建物では、建設されてからの築年に応じて当該保全に必要とされる費用である修繕更新費が費やされることになる。
【００４９】
この修繕更新費の築年に応じた推移は、規模、用途等の建物の種類毎に傾向が異なるため、建物の種類毎であれば、過去の実績値から高精度に予測することが可能である。
【００５０】
上記予想修繕費データベースＤＴ１は、以上の観点から、過去の実績値に応じて得られた建物の種類毎の予想修繕更新費をデータベース化したものである。本実施の形態に係る予想修繕費データベースＤＴ１は、一例として図５に示すように、多数のオフィスビルにおける過去数十年の修繕更新費の履歴を用いて、築年毎に発生する修繕更新費を予想修繕更新費（各築年毎に、その年までの累積額）として建物の規模毎に導出し、データベース化したものとして構成されている。なお、ここでは、各築年毎の予想修繕更新費として、同一規模の複数のオフィスビルにおける過去数十年の修繕更新費の各築年毎の相加平均額を適用しているが、これに限らず、相加平均額に代えて相乗平均額や、重み付き相加平均額を適用する等、過去の実績値に基づくものであれば如何なる導出手法でも適用することができる。
【００５１】
次に、図６を参照して、本実施の形態に係る建物評価装置１０の作用を説明する。なお、図６は、ユーザによりキーボード１４、マウス１６の操作によって建物評価の実行指示が入力された際にＣＰＵ２２により実行される建物評価プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、該プログラムはハードディスク２８のプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。
【００５２】
まず、同図のステップ１００では、ユーザに対して評価対象とする建物（以下、「評価対象建物」という。）の基本情報を入力させるための基本情報入力画面をディスプレイ１８に表示し、次のステップ１０２にて所定情報の入力待ちを行う。
【００５３】
図７には、本実施の形態に係る基本情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、表示されている情報の入力を促すメッセージが表示されると共に、評価対象建物の建物名称、延床面積、竣工年、本年等の入力対象とする情報の名称が、対応する情報を入力するための矩形枠と共に表示される。当該画面がディスプレイ１８に表示されると、ユーザは、キーボード１４やマウス１６を用いて、評価対象建物に関するこれらの情報を対応する矩形枠内に入力した後、当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１０２が肯定判定となってステップ１０４に移行する。
【００５４】
ステップ１０４では、ユーザに対して評価対象建物の、その時点までの実際に支払われた修繕更新費を入力させるための修繕更新費入力画面をディスプレイ１８に表示し、次のステップ１０６にて所定情報の入力待ちを行う。
【００５５】
図８には、本実施の形態に係る修繕更新費入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、これまでの実際に支払われた修繕更新費の入力を促すメッセージが表示されると共に、基本情報入力画面において入力された「竣工年」及び「本年」の各情報に基づいて、評価対象建物が建設されてから現時点までの各築年毎の修繕更新費を入力するための矩形枠が表示される。当該画面がディスプレイ１８に表示されると、ユーザは、キーボード１４やマウス１６を用いて、評価対象建物において実際に支払われた修繕更新費を、対応する矩形枠内に入力した後、当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１０６が肯定判定となってステップ１０８に移行する。
【００５６】
ステップ１０８では、ユーザに対して評価対象建物の立地条件に関する情報を入力させるための立地分析情報入力画面をディスプレイ１８に表示し、次のステップ１１０にて所定情報の入力待ちを行う。
【００５７】
図９には、本実施の形態に係る立地分析情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、立地条件として「業務集積」、「前面道路」、「駅からの距離」の各情報の指定を促すメッセージが表示されると共に、「業務集積」の指定対象として「集積大」、「集積中」、「集積小」、「住工混在」の４つのボタンが、「前面道路」の指定対象として「片側３車線以上」、「片側２車線」、「片側１車線」、「１車線一方通行」の４つのボタンが、「駅からの距離」の指定対象として「２分以内」、「５分以内」、「１０分以内」、「１０分超」の４つのボタンが、各々表示される。当該画面がディスプレイ１８に表示されると、ユーザは、マウス１６を用いて、評価対象建物の立地条件における対応するボタンをポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１１０が肯定判定となってステップ１１２に移行する。
【００５８】
なお、「業務集積」は、評価対象建物が建設されている地域におけるオフィスビルの密集の度合を示すものであり、予め定めた４段階の度合のうち、密集の度合が最も高い場合に「集積大」ボタンを、２番目に高い場合に「集積中」ボタンを、３番目に高い場合に「集積小」ボタンを、密集の度合が最も低い場合に「住工混在」ボタンを、各々指定する。
【００５９】
ここで、「業務集積」、「前面道路」、「駅からの距離」の各情報における各指定対象には、収益能力の向上に寄与する程度に応じて予め評価点数（図９では、便宜上、「Ｑ１、Ｑ２、Ｑ３、Ｑ４」と符号化して表現しているが、実際には数値情報。）が定められている。本実施の形態では、最も程度が高い場合に最も大きな値である‘Ｑ１’に対応する値（ここでは、１．０）が、２番目に高い場合に２番目に大きな値である‘Ｑ２’に対応する値が、３番目に高い場合に３番目に大きな値である‘Ｑ３’に対応する値が、最も程度が低い場合に最も小さな値である‘Ｑ４’に対応する値が、各々付与される。例えば、「業務集積」として「集積中」が、「前面道路」として「片側１車線」が、「駅からの距離」として「２分以内」が、各々指定された場合には、「業務集積」の評価点数として‘Ｑ２’に対応する値が、「前面道路」の評価点数として‘Ｑ３’に対応する値が、「駅からの距離」の評価点数として‘Ｑ１’に対応する値が、各々付与される。
【００６０】
なお、図９に示すように、本実施の形態に係る立地分析情報入力画面では、各指定対象に対する評価点数が表示されているので、ユーザは、評価対象建物の立地条件に対応する指定対象を指定した際の評価点数を容易に把握することができる。
【００６１】
ステップ１１２では、立地分析情報入力画面上でユーザにより指定された評価対象建物の立地条件に基づいて、次の（１）式により立地評価値ＲＨを算出する。
【００６２】
ＲＨ＝（ＧＰ＋ＤＰ＋ＥＰ）／３      （１）
ここで、ＧＰは「業務集積」の評価点数を、ＤＰは「前面道路」の評価点数を、ＥＰは「駅からの距離」の評価点数を、各々表す。
【００６３】
次のステップ１１４では、ユーザに対して評価対象建物の機能状態に関する情報を入力させるための機能分析情報入力画面をディスプレイ１８に表示し、次のステップ１１６にて所定情報の入力待ちを行う。
【００６４】
図１０には、本実施の形態に係る機能分析情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、表示されている項目の評価結果の指定を促すメッセージが表示されると共に、評価対象建物の機能状態を評価する際の評価対象として予め定められた複数のグループ（本実施の形態では、「外観」、「執務空間」、「安全性」、「設備・機能」、「快適性」の５グループ）毎に、予め定められた「評価対象」及び「評価項目」と、当該「評価項目」に対する評価結果の指定対象として、複数段階分（本実施の形態では、３段階分）の評価結果が明示されたボタンと、が、当該ボタンを指定した際に付与される評価点数（同図では、「値」と表示。）と共に表示される。
【００６５】
同図では、例えば「外観」に関する評価対象として「外装」、「エントランス」等が表示されると共に、例えば「外装」に対する評価項目として「外装の質感」が表示されている。また、例えば、「外装」に対する評価結果の指定対象として、「周辺に比べ高質感ある外装」ボタン、「周辺に見合った外装」ボタン、及び「貧相な外装」ボタンの３つのボタンが、当該ボタンを指定した際に付与される評価点数（各々、Ａ１、Ａ２、Ａ３）と共に表示されている。
【００６６】
なお、同図では、上記評価点数を、便宜上、「Ａ１、Ａ２、Ａ３」、「Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３」というように符号化して表現しているが、実際には、同図における表示位置が左側であるほど高い値が表示されている。また、各評価項目における評価点数の最大値は、対応する評価項目の評価対象建物の収益能力に寄与する程度が高いものほど大きな値となるように予め定められている。
【００６７】
当該画面がディスプレイ１８に表示されると、ユーザは、表示されている各評価項目について、評価対象建物に関する評価結果を示すボタンをマウス１６にてポインティング指定し、その後に当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１１６が肯定判定となってステップ１１８に移行する。
【００６８】
ステップ１１８では、機能分析情報入力画面上でユーザにより指定された機能状態の評価結果に基づいて、次の（２）式〜（６）式により、各評価対象グループ毎に機能評価値を算出する。
【００６９】
ＧＫ＝Σ（外観評価値）／最大値            （２）
ＳＫ＝Σ（執務空間評価値）／最大値        （３）
ＡＫ＝Σ（安全性評価値）／最大値          （４）
ＢＫ＝Σ（設備・機能評価値）／最大値      （５）
ＫＫ＝Σ（快適性評価値）／最大値          （６）
ここで、ＧＫは外観に関する機能評価値を、ＳＫは執務空間に関する機能評価値を、ＡＫは安全性に関する機能評価値を、ＢＫは設備・機能に関する機能評価値を、ＫＫは快適性に関する機能評価値を、各々表す。また、上記外観評価値は、上記「外観」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、同様に、上記執務空間評価値は、上記「執務空間」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、上記安全性評価値は、上記「安全性」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、上記設備・機能評価値は、上記「設備・機能」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、上記快適性評価値は、上記「快適性」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表す。
【００７０】
すなわち、（２）式〜（６）式では、各評価対象グループ毎に、ユーザによって指定された評価結果に応じた評価点数を全て合算し、この値を最大値で除算して得られた値が機能評価値として算出されることになる。
【００７１】
なお、（２）式〜（６）式において適用している「最大値」は、各評価対象グループ毎に、対応する評価対象グループに属する各評価項目に対する評価点数の最大値を合算したものであり、各評価対象グループ個別の情報としてデータベース化されて、ハードディスク２８のデータベース領域ＤＴに予め記憶されている（図３では、図示省略。）。
【００７２】
また、ステップ１１８では、次の（７）式により、評価対象建物の総合的な機能評価値である総合機能評価値ＴＨを算出する。
【００７３】
ＴＨ＝Σ（評価対象グループ毎合計評価値）
／Σ（評価対象グループ毎合計最大値）      （７）
ここで、評価対象グループ毎合計評価値は各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の合算値を、評価対象グループ毎合計最大値は各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の最大値の合算値を、各々表す。
【００７４】
すなわち、（７）式では、各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の合算値を全評価対象グループについて合計した値を、各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の最大値の合算値を全評価対象グループについて合計した値で除算して得られた値が総合機能評価値ＴＨとして算出されることになる。
【００７５】
次のステップ１２０では、ユーザに対して評価対象建物の保全状況に関する情報を入力させるための保全状況分析情報入力画面をディスプレイ１８に表示し、次のステップ１２２にて所定情報の入力待ちを行う。
【００７６】
図１１には、本実施の形態に係る保全状況分析情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、保全状況として現在のメンテナンス状況の指定を促すメッセージが表示されると共に、当該メンテナンス状況の指定対象として「優」、「良」、「可」、「不可」の４つのボタンが表示される。当該画面がディスプレイ１８に表示されると、ユーザは、マウス１６を用いて、評価対象建物のメンテナンス状況に対応するボタンをポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１２２が肯定判定となってステップ１２４に移行する。
【００７７】
なお、本実施の形態では、上記メンテナンス状況として、評価対象建物に対する建物内部及び外部の清掃状況が適用されており、評価対象建物に対する目視により清掃状態を複数段階（ここでは、「優」、「良」、「可」、「不可」の４段階）で評価し、当該評価結果に対応するボタンを指定する。
【００７８】
ここで、メンテナンス状況における各指定対象には、収益能力の向上に寄与する程度に応じて予め評価点数（図１１では、便宜上、「Ｒ１、Ｒ２、Ｒ３、Ｒ４」と符号化して表現しているが、実際には数値情報。）が定められている。本実施の形態では、最も程度が高い場合である「優」に最も大きな値である‘Ｒ１’に対応する値（ここでは、１．０）が、２番目に高い場合である「良」に２番目に大きな値である‘Ｒ２’に対応する値が、３番目に高い場合である「可」に３番目に大きな値である‘Ｒ３’に対応する値が、最も程度が低い場合である「不可」に最も小さな値である‘Ｒ４’に対応する値が、各々付与される。
【００７９】
なお、図１１に示すように、本実施の形態に係る保全状況分析情報入力画面では、各指定対象に対する評価点数が表示されているので、ユーザは、評価対象建物のメンテナンス状況に対応する指定対象を指定した際の評価点数を容易に把握することができる。
【００８０】
ステップ１２４では、次の（８）式及び（９）式により修繕更新状況評価値Ｃ１及びメンテナンス状況評価値Ｃ２を算出する。
【００８１】
Ｃ１＝Ａ／Ｂ      （８）
Ｃ２＝ＭＨ        （９）
ここで、図１２に示すように、Ａは修繕更新費入力画面上でユーザにより入力された実際の修繕更新費の現時点までの合算額を、Ｂは基本情報入力画面上で入力された延床面積により示される評価対象建物の規模に対応する現時点の予想修繕更新費を、ＭＨは保全状況分析情報入力画面上で指定されたメンテナンス状況に対応する評価点数を、各々表す。なお、上記予想修繕更新費は、上記評価対象建物の規模に対応する現時点の予想修繕更新費をハードディスク２８に記憶されている予想修繕費データベースＤＴ１から読み出すことによって得ることができる。
【００８２】
そして、ステップ１２４では、以上によって算出された修繕更新状況評価値Ｃ１及びメンテナンス状況評価値Ｃ２を用いて、次の（１０）式により保全評価値ＨＨを算出する。
【００８３】
ＨＨ＝（Ｃ１×Ｘ１）＋（Ｃ２×Ｘ２）      （１０）
ここで、Ｘ１及びＸ２は、これらの合計が１．０となるように予め定められた定数であり、Ｘ１は修繕更新状況評価値Ｃ１に対する重み値を、Ｘ２はメンテナンス状況評価値Ｃ２に対する重み値を、各々表すものである。なお、本実施の形態では、重み値Ｘ１として０．７が、重み値Ｘ２として０．３が、各評価値Ｃ１、Ｃ２の建物の収益能力に対する影響の程度を勘案して予め設定されている。
【００８４】
次のステップ１２６では、以上によって得られた立地評価値ＲＨ、総合機能評価値ＴＨ及び保全評価値ＨＨを用いて、次の（１１）式により評価率αを算出する。
【００８５】
α＝ＲＨ×Ｙ１＋ＴＨ×Ｙ２＋ＨＨ×Ｙ３      （１１）
ここで、Ｙ１、Ｙ２及びＹ３は、これらの合計が１．０となるように予め定められた定数であり、Ｙ１は立地評価値ＲＨに対する重み値を、Ｙ２は総合機能評価値ＴＨに対する重み値を、Ｙ３は保全評価値ＨＨに対する重み値を、各々表すものである。なお、本実施の形態では、重み値Ｙ１として０．５が、重み値Ｙ２として０．３が、重み値Ｙ３として０．２が、各々予め設定されているが、これらの値は、過去の多数の建物に対する実際の賃料を目的変数とし、後述する期待賃料ＫＴを算出するために用いられた各種パラメータを説明変数として用いた重回帰分析により、相関係数Ｒが最も高くなる値として得られた値である。
【００８６】
そして、ステップ１２６では、以上によって得られた評価率αを用いて、次の（１２）式により、期待賃料ＫＴを算出する。
【００８７】
ＫＴ＝ＭＴ×α      （１２）
ここで、ＭＴは評価対象建物が建設されている地点が含まれる、予め区分された地域内において既存するオフィスビルの最高賃料を表す。
【００８８】
次のステップ１２８では、次の（１３）式により、評価対象建物に対する今後の所定評価対象期間Ｎ年間における修繕更新費の累計額ＹＳを算出する。
【００８９】
ＹＳ＝Ｃ＋（Ｂ−Ａ）      （１３）
ここで、図１２に示すように、（１３）式におけるＣは予想修繕費データベースＤＴ１から得られる算出対象とする築年に対応する予想修繕更新費と現時点の予想修繕更新費Ｂとの差額を表す。なお、（１３）式により現時点の修繕更新費の累計額ＹＳを算出する場合の差額Ｃは０（零）となる。
【００９０】
次のステップ１３０では、以上の処理によって得られた各種評価値、期待賃料ＫＴ、累計額ＹＳ等に基づく情報（本発明の「収益能力情報」に相当。）を評価結果明示画面としてディスプレイ１８に表示し、その後に本建物評価プログラムを終了する。
【００９１】
図１３には、上記ステップ１３０の処理によってディスプレイ１８に表示された評価結果明示画面の一例が示されている。同図に示す例では、外観に関する機能評価値ＧＫ、執務空間に関する機能評価値ＳＫ、安全性に関する機能評価値ＡＫ、設備・機能に関する機能評価値ＢＫ、快適性に関する機能評価値ＫＫの各機能評価値がレーダーチャートとして表示される。従って、ユーザは、当該レーダチャートを参照することにより、各機能評価値の相対的な高低を視覚的かつ直感的に把握することができ、今後の中・長期的な施設投資戦略を立案する際の重要な情報として活用することができる。
【００９２】
また、同図に示される評価結果明示画面では、基本情報入力画面上で入力された昨年賃料が昨年度の賃料事業収入の実績値として表示されると共に、現時点における期待収益として、賃料事業収入、資本的支出、及び当該賃料事業収入と資本的支出の差額が表示される。ここで、上記現時点における賃料事業収入は、上記建物評価プログラムのステップ１２６で算出された期待賃料ＫＴが適用され、上記資本的支出は、上記建物評価プログラムのステップ１２８で算出された今後Ｎ年間の累計額ＹＳの平均値が適用される。これらの情報を参照することにより、ユーザは、現時点で予測される評価対象建物の今後の収益状態の流れの把握や昨年度実績値との比較を具体的な数値として行うことができる。
【００９３】
一方、図１４には、上記ステップ１３０の処理によってディスプレイ１８に表示された評価結果明示画面の他の例が示されている。同図に示す例では、今後Ｎ年間の各年毎のキャッシュフローが表示される。なお、ここで表示される各年のキャッシュフローは、上記建物評価プログラムのステップ１２６で算出された期待賃料ＫＴと、今後Ｎ年間の累計額ＹＳの平均値との差額として算出されたものである。当該画面を参照することにより、ユーザは、現時点で予測される評価対象建物の今後の収益状態の流れをグラフとして視覚的かつ直感的に把握することができる。
【００９４】
以上詳細に説明したように、本実施の形態では、評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費（修繕更新費入力画面上で入力された修繕更新費）を入力させ、前記評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率（修繕更新状況評価値Ｃ１）に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報（保全評価値ＨＨ）を導出し、前記保全状態情報に基づいて前記評価対象とする建物の収益能力を示す収益能力情報を導出し、当該収益能力情報を明示しているので、建物の収益能力を高精度に評価することができる。
【００９５】
また、本実施の形態では、評価対象とする建物に対する目視により確認されたメンテナンス状態の程度を示すメンテナンス状態情報（評価点数ＭＨ）を入力させ、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率と、前記メンテナンス状態情報と、に基づいて前記保全状態情報を導出しているので、保全状態情報を、より実態に即した高精度なものとすることができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００９６】
また、本実施の形態では、建物の予め定められた種類毎に前記予想修繕更新費を予め記憶しておき、評価対象とする建物に対応する予測修繕更新費を用いて前記保全状態情報を導出しているので、より高精度に保全状態情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００９７】
また、本実施の形態では、評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報及び評価対象とする建物の機能状態を示す機能状態情報を入力させ、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報に基づいて前記収益能力情報を導出しているので、より高精度に収益能力情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００９８】
また、本実施の形態では、前記立地条件情報、前記機能状態情報及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値（重み値Ｙ１、Ｙ２、Ｙ３）に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値（評価率α）に基づいて前記収益能力情報を導出しているので、更に高精度に収益能力情報を導出することができる。
【００９９】
また、本実施の形態では、前記立地条件を、業務集積の状態、前面道路の状態、及び駅からの距離の各条件とし、前記機能状態を、外観、執務空間、安全性、設備・機能、及び快適性の各状態としているので、これらの条件及び状態に応じた収益能力情報を得ることができる。
【０１００】
また、本実施の形態では、前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額（（１３）式における（Ｂ−Ａ））に基づいて評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費（修繕更新費の累計額ＹＳ）を導出し、当該必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記収益能力情報を導出しているので、評価対象とする建物の収益能力の支出要因となる必要修繕更新費を、評価対象とする建物において実際に支払われた修繕更新費に基づく高精度なものとして導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【０１０１】
更に、本実施の形態では、評価対象建物における収入額を期待賃料ＫＴとして導出しているので、賃料収入が存在しない建物の評価を行うこともできる。
【０１０２】
なお、本実施の形態では、評価対象建物をオフィスビルとした場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、賃貸住宅、分譲住宅等の住宅や、商用ビル等の他種類の建物を評価対象とする形態とすることもできる。この場合、予想修繕費データベースＤＴ１として評価対象とする建物の種類に応じたものを用意することになる。この場合も、本実施の形態と同様の効果を奏することができる。
【０１０３】
また、本実施の形態で説明した建物評価装置１０の構成（図１〜図３参照。）は一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１０４】
例えば、本実施の形態では、本発明を単体のパーソナル・コンピュータで実現した場合について説明したが、当該パーソナル・コンピュータをサーバ装置としてインターネットに接続し、各種表示画面をアクセス元のクライアント装置に設けられたディスプレイ装置に表示させる構成とすることにより、インターネットを介したシステムとして構成することもできる。
【０１０５】
また、例えば、本実施の形態では、収益能力情報の明示をディスプレイ１８による表示によって行う場合について説明したが、プリンタ５０による印刷によって行う形態とすることもできる。
【０１０６】
また、本実施の形態で示した建物評価プログラムの処理の流れ（図６参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１０７】
また、本実施の形態で示した各種画面の構成（図７〜図１１、図１３、図１４参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１０８】
例えば、評価結果明示画面において、基本情報入力画面上で入力された昨年賃料以外の各種情報も参考情報として表示させる形態とすることもできる。
【０１０９】
更に、本実施の形態で示した各種演算式（（１）式〜（１３）式）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１１０】
例えば、（１２）式において適用した最高賃料ＭＴに代えて、評価対象建物が建設されている地点が含まれる、予め区分された地域内において既存するオフィスビルの平均賃料や、当該平均賃料に所定定数を乗じて得られた金額を適用することもできる。この場合も、本実施の形態と同様の効果を奏することができる。
【図面の簡単な説明】
【０１１１】
【図１】実施の形態に係る建物評価装置１０の外観を示す斜視図である。
【図２】実施の形態に係る建物評価装置１０の電気系の主要構成を示すブロック図である。
【図３】実施の形態に係る建物評価装置１０に備えられたハードディスク２８の主な記憶内容を示す模式図である。
【図４】実施の形態に係る予想修繕費データベースＤＴ１の説明に供する図であり、建物の建設されてからの築年と修繕更新費との関係の一例を示すグラフである。
【図５】実施の形態に係る予想修繕費データベースＤＴ１の構成を示す模式図である。
【図６】実施の形態に係る建物評価プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図７】実施の形態に係る基本情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図８】実施の形態に係る修繕更新費入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図９】実施の形態に係る立地分析情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１０】実施の形態に係る機能分析情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１１】実施の形態に係る保全状況分析情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１２】実施の形態に係る修繕更新状況評価値Ｃ１及び修繕更新費の累計額ＹＳの演算式の説明に供するグラフである。
【図１３】実施の形態に係る評価結果明示画面の表示状態例を示す概略図である。
【図１４】実施の形態に係る評価結果明示画面の表示状態の他の例を示す概略図である。
【符号の説明】
【０１１２】
１０    建物評価装置
１４    キーボード（修繕更新費入力手段、メンテナンス状態入力手段、立地条件入力手段、機能状態入力手段）
１６    マウス（修繕更新費入力手段、メンテナンス状態入力手段、立地条件入力手段、機能状態入力手段）
１８    ディスプレイ
２２    ＣＰＵ（保全状態導出手段、収益能力導出手段、明示手段、修繕更新費導出手段）
２８    ハードディスク（記憶手段）
【図１】
2005157550.tif 000003
【図２】
2005157550.tif 000004
【図３】
2005157550.tif 000005
【図４】
2005157550.tif 000006
【図５】
2005157550.tif 000007
【図６】
2005157550.tif 000008
【図７】
2005157550.tif 000009
【図８】
2005157550.tif 000010
【図９】
2005157550.tif 000011
【図１０】
2005157550.tif 000012
【図１１】
2005157550.tif 000013
【図１２】
2005157550.tif 000014
【図１３】
2005157550.tif 000015
【図１４】
2005157550.tif 000016