(57)【要約】【課題】中古住宅、特に住宅ローン不払いによって流通可能となった中古住宅を活用しようとするもので、リース契約を利用した中古住宅の流通管理プログラムを提供することにある。【解決手段】中古住宅のリース契約による流通を管理するためにコンピュータを、流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理手段、リース用の在庫状況に応じて流通過程に置かれた中古住宅の買受けを指示する買受け指示手段、購入した中古住宅をリース物件として評価するリース物件評価手段、リース契約を申込みないし承諾するリース契約処理手段、リース物件の居住者への引渡し情報を登録するリース物件引渡し登録処理手段、リース期間中のリース物件を維持管理するリース物件維持管理処理手段、リース期間の満了に応じてリース物件を回収ないし移転するリース物件占有移転処理手段、とを含むことを特徴とする中古住宅のリース契約による流通管理プログラム。【選択図】      図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
中古住宅のリース契約による流通を管理するためにコンピュータを、
流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理手段、
リース用の在庫状況に応じて流通過程に置かれた中古住宅の買受けを指示する買受け指示手段、
購入した中古住宅をリース物件として評価するリース物件評価手段、
リース契約を申込みないし承諾するリース契約処理手段、
リース物件の居住者への引渡し情報を登録するリース物件引渡し登録処理手段、
リース期間中のリース物件を維持管理するリース物件維持管理処理手段、
リース期間の満了に応じてリース物件を回収ないし移転するリース物件占有移転処理手段、
とを含むことを特徴とする中古住宅のリース契約による流通管理プログラム。
【請求項２】
物件情報登録・更新処理手段が、主に住宅ローン不払いによって流通可能となった物件情報を含むようにしたことを特徴とする請求項１に記載の中古住宅のリース契約による流通管理プログラム。
【請求項３】
リース物件占有移転処理手段が、リース物件の買取りによる居住者等への所有権移転を含むことを特徴とする請求項１に記載の中古住宅のリース契約による流通管理プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は中古住宅の流通管理プログラムに関し、特に、リース契約を利用した新しい方式による中古住宅のリース契約による流通管理プログラム宅に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来、住宅の供給方式としては、賃貸や分譲などの方式があった。また、最近は定期借地権を利用した分譲方式も採用されてきている（特開２００２−２４３５５  特許文献１参照）。
【特許文献１】特開２００２−２４３５５
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
上記したような従来の賃貸、分譲、定期借地権分譲にはそれぞれ以下に示すような問題点があった。すなわち、
賃貸の場合には、賃貸料が高い割に居住環境は悪く、更新毎に家賃の見直しがあり、長年住んでも所有権感覚は得られない。
分譲の場合には、価格が高く、銀行等から多額の借り入れを必要とするので、金利負担や金利変動リスクを負うことになる。さらに、含み損が発生すると売却も困難となる恐れもある。
定期借地権分譲においては、分譲よりは安く住宅が手に入るものの、やはり銀行等から多額の借り入れを必要とするので、金利負担や金利変動リスクを負うことになる。さらに、中古の場合、売却が困難となる恐れもあり、最終的に所有権は得られない。
また、上記に共通して言えることは広さが生活に耐えうるためには狭すぎる。
【０００４】
この発明の目的は、前記のような従来技術の問題点を解決し、中古住宅、特に住宅ローン不払いによって流通可能となった中古住宅を活用しようとするもので、リース契約を利用した中古住宅の流通管理プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
すなわち、この発明の中古住宅のリース契約による流通管理プログラムは、中古住宅のリース契約による流通を管理するためにコンピュータを、
流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理手段、
リース用の在庫状況に応じて流通過程に置かれた中古住宅の買受けを指示する買受け指示手段、
購入した中古住宅をリース物件として評価するリース物件評価手段、
リース契約を申込みないし承諾するリース契約処理手段、
リース物件の居住者への引渡し情報を登録するリース物件引渡し登録処理手段、
リース期間中のリース物件を維持管理するリース物件維持管理処理手段、
リース期間の満了に応じてリース物件を回収ないし移転するリース物件占有移転処理手段、
とを含むことを特徴とする中古住宅のリース契約による流通管理プログラム。
【０００６】
この発明の中古住宅のリース契約による流通管理プログラムは、上記物件情報登録・更新処理手段が、主に住宅ローン不払いによって流通可能となった物件情報を含むようにしたことをも特徴とするものである。
【０００７】
この発明の中古住宅のリース契約による流通管理プログラムは、上記リース物件占有移転処理手段が、リース物件の買取りによる居住者等への所有権移転を含むことを特徴とするものである。
【発明の効果】
【０００８】
この発明によれば、定期使用権契約によって住宅ユーザーが高額の借り入れを行う必要がなくなり、また。リース物件を提供する側も多大な資金を必要としなくなる。したがって、購入資金や金利負担の軽減によって従来の方式よりも安い住宅をリースによって提供することが可能となる。さらに、ユーザーはリース契約の終了後はリース物件の所有権を取得することが可能であり、将来の所有権移転を考えて中古住宅を大事に扱いながら居住することとなる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００９】
以下、この発明の中古住宅のリース契約による流通管理プログラムの実施の形態を図面に基いて詳細に説明する。
図１はこの発明の中古住宅のリース契約による流通管理プログラムの概要を示す説明図、図２は流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理画面の１例を示す説明図、図３は購入した中古住宅をリース物件として評価するリース物件評価画面の１例を示す説明図、図４はリース契約を申込みないし承諾するリース契約処理画面の１例を示す説明図、図５はリース期間中のリース物件を維持管理するリース物件維持管理処理画面の１例を示す説明図である。
【００１０】
まず、リース会社１１は、中古住宅の流通情報を開示するホームページ（ＨＰ）を立ち上げる。このホームページには流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理サイト、購入した中古住宅をリース物件として評価するリース物件評価サイト、リース契約の内容を確認し、リース契約を申込みないし承諾するリース契約処理サイト、リース期間中のリース物件を維持管理するリース物件維持管理サイト、およびリース期間の満了に応じてリース物件を回収ないし移転するリース物件占有移転処理サイトが、適宜選択可能に表示されている。
【００１１】
この、中古住宅の流通情報を開示するホームページと中古住宅のリース契約による流通管理の手順との関係を説明する。
近年の経済状況の停滞に伴うリストラや配置転換等で、現在居住している住宅を売却することが必要となっても、中古住宅に希望する価格ですぐに買い手が付くことはなかなかないことである。
そのような事情もあって住宅ローンの不払いという状況が生じ、金融機関でも頭を悩ませているのが現状である。したがって、金融機関では住宅ローンの不払いに対する対応策が緊急の課題となっている。
このような住宅ローンの不払い（Ａ）という情報は、当該金融機関から物件情報として流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理サイトに伝達され、入力（ａ）される。
その際の物件情報としては、建築時期や減価償却の有無、土地付か否か、什器備品の有無、路線価格その他の時価、当該住宅における欠陥の有無等が挙げられる。もちろん、その他の情報も入力可能であり、また個人情報を含む場合には、プライバシーの保護のために当該情報へのアクセスを禁止する措置が必要である。
【００１２】
上記前居住者１２による住宅ローンの不払い（Ａ）という情報を監視していると、いずれ住宅ローンが契約解除され、当該中古住宅が競売等にかけられて流通（Ｂ）が可能となる。したがって、リース会社１１は、上記物件情報を確認しながら、リース用の在庫状況に応じて流通過程に置かれた中古住宅の買受け（Ｃ）を行う。もちろん、ホームページにリース用の在庫状況に応じて流通過程に置かれた中古住宅の買受けを指示する買受け指示サイトを設けておき、リース用の在庫状況に応じて入力した条件に応じて買受け指示が出されたものについて買受けを行うようにすることが望ましい。
【００１３】
購入した中古住宅はリース物件として市場に出すに際し、当該中古住宅をリース物件として相応しいかどうかを評価（ｃ）することが必要である。すなわち、考えられる耐用年数、減価償却の有無、土地付か否か、什器備品の価値、立地条件、住宅保険への加入の有無等を評価の基準として、リース物件となりうるか、リース料はどの程度か等の評価や算定を行うのである。
【００１４】
上記評価手順をパスしたリース物件については、リース契約を申込みないし承諾可能として市場に提示することが行われる。このようなリース物件の市場への提示は、従来の賃貸や分譲等のための住宅情報の開示と異なるところはない。
リース契約の申込みないし承諾（Ｄ）があった場合、リース会社１２と居住予定者１３との間でリース契約が締結（Ｅ）される。このようなリース契約の内容（ｅ）としては、リース契約の当事者、リース物件の内容、什器備品の取扱い、リース料、その支払条件、リース期間等が挙げられる。
【００１５】
リース契約が成立すると、居住予定者１３にリース物件が引き渡される（Ｆ）。この引渡しの際には双方で、居住する中古住宅についてリース契約の内容に違背がないかどうかを確認することが必要である。
【００１６】
リース会社１２のホームページでは、リース期間（Ｇ）中のリース物件を維持管理するリース物件を維持管理するための手段が講じられている。このようなリース物件の管理（ｇ）のための項目としては、リース年数、居住者のデータ、リース料の支払い状況、什器備品の取扱い、経済状況の変動、リース物件の欠陥の有無等が挙げられる。
また、リース料の支払いが停滞していないかどうか、当該中古住宅に欠陥や増築等の変更が加えられていないかどうか等を定期的にチェックするための報知手段が設けられている。このような報知手段としては、週ごとや各月ごとに管理データとしてモニタ表示あるいはプリントアウトするようにすることが考えられる。
【００１７】
所定の期間が経過してリース期間が満了（Ｈ）すると、特に契約違反等の問題がない限り、リース物件は居住者１３に所有権が移転（ｈ）する。もちろん、リース契約にそのような所有権移転を盛り込んでおくことが必要である。居住者１３が所有権の移転を望まない場合には、リース会社１２が買い取るようにすることもできる。
その後のリース物件等の移転登記手続きは、リース会社１２が行うようにしても、居住者１３が行うようにしても良い。このようにしてリース期間が満了すると原則として居住者に当該中古住宅の所有権が移転する。
【００１８】
次に図２に基いて流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理サイトの１例を説明する。
この物件情報サイト２１においては、次のような項目が表示される。
ａ−１）建築時期：着工時期・竣工時期
ａ−２）減価償却：有無
ａ−３）土地：付属
ａ−４）什器備品：有無とその内容
ａ−５）路線価格その他の時価
ａ−６）当該住宅における欠陥：有無とその内容
【００１９】
図３に基いて購入した中古住宅をリース物件として評価するリース物件評価サイトの１例を説明する。
このリース物件評価サイト２２においては、次のような項目が表示される。
ｃ−１）考えられる耐用年数：〜年
ｃ−２）減価償却：有無
ｃ−３）土地：付属
ｃ−４）什器備品：価値
ｃ−５）立地条件
ｃ−６）住宅保険への加入：有無
【００２０】
図４に基いてリース契約の内容を確認し、リース契約を申込みないし承諾するリース契約処理サイトの１例を説明する。
このリース契約の内容確認サイト２３においては、次のような項目が表示される。
ｄ−１）リース契約の当事者
ｄ−２）リース物件の内容
ｄ−３）什器備品の取扱い
ｄ−４）リース料：料率
ｄ−５）支払条件
ｄ−６）リース期間
ここで、料率とは、契約期間に応じた割引率であり、例えば契約期間が５年であれば料率＝５０％（0.5）、７年であれば料率＝７０％（0.7）であってもよい。もちろんこの料率は、中古住宅の時価、消費税および住宅取得に関わる各種税金、サイトの運営費、その他の各種経費を勘案して算出する。
【００２１】
図５に基いてリース期間中のリース物件を維持管理するリース物件維持管理サイトの１例を説明する。
このリース物件維持管理サイト２４においては、次のような項目が表示される。
ｇ−１）リース年数：〜年
ｇ−２）居住者のデータ：人数・ペットの有無
ｇ−３）リース料の支払い状況：問題あり・なし
ｇ−４）什器備品の取扱い：良好・不可
ｇ−５）経済状況の変動
ｇ−６）リース物件の欠陥：有無
【産業上の利用可能性】
【００２２】
この発明の中古住宅のリース契約による流通管理プログラムは、住宅ローンの不払いによって流通した中古住宅に関するリース契約による流通管理のみならず、リストラや配置転換等で、現在居住している住宅を売却する必要が生じて流通した中古住宅、あるいはその他の事情で市場に放出され、流通している中古住宅にも適用することが可能である。
【図面の簡単な説明】
【００２３】
【図１】この発明の中古住宅のリース契約による流通管理プログラムの概要を示す説明図である。
【図２】流通可能な中古住宅の物件情報を登録ないし更新する物件情報登録・更新処理画面の１例を示す説明図である。
【図３】購入した中古住宅をリース物件として評価するリース物件評価画面の１例を示す説明図である。
【図４】リース契約を申込みないし承諾するリース契約処理画面の１例を示す説明図である。
【図５】リース期間中のリース物件を維持管理するリース物件維持管理処理の１例を示す説明図である。
【符号の説明】
【００２４】
１１  リース会社
１２  前居住者
１３  居住予定者
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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