(57)【要約】【課題】不動産関連役務の受け手である顧客と役務提供業者とから業務委託を受けた代行管理者が顧客と提供業者とに代わって特定役務の授受業務に要する諸手続きを行う不動産関連役務代行管理装置、同管理システム及び同管理方法の提供。【解決手段】不動産関連役務提供を受ける顧客３１０の顧客側端末３１と、不動産関連役務を提供する提供業者４１０の業者側端末４１と、これら両者に代わって特定役務の授受業務に必要な諸手続きを代行する代行管理者１１０が備える不動産関連役務代行管理装置１１との間を通信回線５１を介して接続し、管理装置１１は、顧客３１０が希望する特定役務についての契約締結上必要となる顧客側情報の保持と、提供業者４１０が提供する役務についての契約締結上必要となる業者側情報の保持と、顧客側情報と業者側情報との間で成約条件が満たされた際の成約内容の代行管理者１１０への提示とを自在とした。【選択図】図１
2005157522.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
所望する不動産関連役務の提供を受けることを希望する１以上の顧客と、該顧客の求めに応じ所定の不動産関連役務を提供する用意がある１以上の提供業者との間を、インターネットを含む通信回線を介することで前記顧客と前記提供業者とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者が備える不動産関連役務代行管理装置であって、
該装置には、前記顧客が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報を記憶する顧客情報記憶部と、
前記提供業者が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報を記憶する業者情報記憶部と、
前記顧客情報記憶部に保持させた前記顧客側情報と、前記業者情報記憶部に保持させた前記業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容を前記代行管理者に提示する成約提示部とを具備させたことを特徴とする不動産関連役務代行管理装置。
【請求項２】
前記不動産関連役務は、社宅借上契約、事務所借上契約、個人住居借上契約、駐車場借上契約、看板設置契約、ＡＴＭ設置契約、運送契約、不動産の仲介、不動産関連費用削減交渉、各種保険等の契約の斡旋に関するもののうちから適宜選択される１以上のものである請求項１に記載の不動産関連役務代行管理装置。
【請求項３】
顧客情報記憶部に保持される前記顧客側情報と、業者情報記憶部に保持される前記業者側情報と、成約提示部に提示される前記成約内容とは、予め設定してある所定のフォーマットのもとでの出力を可能とすることで、前記代行管理者の側で必要帳票類の一元管理を自在とした請求項１又は２に記載の不動産関連役務代行管理装置。
【請求項４】
所望する不動産関連役務の提供を受けることを希望する１以上の顧客が備える顧客通信端末と、前記不動産関連役務の提供を希望する１以上の提供業者が備える業者通信端末と、前記顧客と前記提供業者とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者が備える不動産関連役務代行管理装置との間をインターネットを含む通信回線を介して接続し、
前記不動産関連役務代行管理装置は、前記顧客が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報の保持と、前記提供業者が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報の保持と、前記顧客側情報と前記業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容の前記代行管理者への提示とを自在としたことを特徴とする不動産関連役務代行管理システム。
【請求項５】
前記不動産関連役務は、社宅借上契約、事務所借上契約、個人住居借上契約、駐車場借上契約、看板設置契約、ＡＴＭ設置契約、運送契約、不動産の仲介、不動産関連費用削減交渉、各種保険等の契約の斡旋に関するもののうちから適宜選択される１以上のものである請求項４に記載の不動産関連役務代行管理システム。
【請求項６】
前記不動産関連役務代行管理装置が保持する前記顧客側情報と前記業者側情報と前記成約内容とは、予め設定してある所定のフォーマットのもとでの出力を可能とすることで、前記代行管理者の側で必要帳票類の一元管理を自在とした請求項４又は５に記載の不動産関連役務代行管理システム。
【請求項７】
不動産関連役務の提供を受けることを希望する１以上の顧客が備える顧客通信端末と、前記不動産関連役務の提供を希望する１以上の提供業者が備える業者通信端末と、前記顧客と前記提供業者とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者が備える不動産関連役務代行管理装置との間をインターネットを含む通信回線を介して接続し、
前記不動産関連役務代行管理装置を介して行われる処理は、前記顧客が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報の保持ステップと、前記業者が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報の保持ステップと、前記顧客側情報と前記業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容の前記代行管理者への提示ステップとを少なくとも経ることを特徴とする不動産関連役務代行管理方法。
【請求項８】
前記不動産関連役務は、社宅借上契約、事務所借上契約、個人住居借上契約、駐車場借上契約、看板設置契約、ＡＴＭ設置契約、運送契約、不動産の仲介、不動産関連費用削減交渉、各種保険等の契約の斡旋に関するもののうちから適宜選択される１以上のものである請求項７に記載の不動産関連役務代行管理方法。
【請求項９】
前記顧客側情報の保持ステップと前記業者側情報の保持ステップと前記成約内容の代行管理者への提示ステップとは、予め設定してある所定のフォーマットのもとでの出力を可能とすることで、前記代行管理者の側で必要帳票類の一元管理する請求項７又は８に記載の不動産関連役務代行管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、借上社宅（事務所含む）の管理・斡旋業務を代行したり、借上げ家賃を含む不動産関連費用の削減交渉を代行するなど、各種の不動産関連役務の提供を受けることを希望している顧客と各種の不動産関連役務を提供することを希望している提供業者とのそれぞれを委託者とすることで、両者の間に受託者として立つ代行管理者が前記顧客と前記業者とに代わってその授受業務に必要な諸手続きを行う不動産関連役務代行管理装置、同管理システム及び同管理方法に関する技術である。
【背景技術】
【０００２】
不動産関連役務としては、ある会社がオーナー等の所有する建物等の不動産物件を借り上げて社宅として社員等に利用させるために締結する社宅借上契約や支社開設のために締結する事務所借上契約のほか、これらに付随して締結される引越のための運送契約、個人住居借上契約、駐車場借上契約、看板設置契約、不動産の仲介（媒介）などもある。
【０００３】
従来、このような不動産関連役務につき必要な契約を締結するためには、例えば会社の総務部の担当社員が必要な不動産物件を所有するオーナー等に対し社宅などとして借り上げるための交渉を直接に行う必要があった。
【０００４】
しかし、この種の交渉は、専門知識がないと自社に有利な条件を確保することが至難となり、相手側有利の内容のもとで契約を締結せざるを得ない状況に追い込まれる傾向があった。また、会社業務の繁忙期には、上記担当社員も多忙を極めてその多くの時間を上記交渉のために費やすことができず、この点からも不利な契約を締結せざるを得ないのが現実であった。
【０００５】
このような状況は、社宅借上契約以外の不動産関連役務についても同様であり、仮にこのような役務契約の締結を代行して行う代行業者がいたとしても、あくまでも顧客である借り主の業務を一方的に代行するだけであった。このため、従来より顧客と不動産物件を所有するオーナー等との間に立って双方に利益をもたらし得るように必要業務の代行手続きを行うことができるサービスの提供が従来より求められてきていた。
【０００６】
このような要請に応えるものとしては、引越に関するものではあるが、引越をしたい消費者と、消費者が依頼したい引越サービスを提供し得る引越会社とのマッチングを簡単、迅速かつ的確に実現する引越取引仲介に関する技術も既に提案されている。
【特許文献１】特開２００２−４９７８１号公報
【０００７】
さらにこれに関連するものとしては、引越に伴う各種手続きを容易かつ効率的に実行することができる引越手続き代行に関する技術も既に提案されている。
【特許文献２】特開２００２−２４５１３８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
特許文献１の開示技術によれば、引越を希望する消費者は、依頼したい引越会社を簡単に探し出てこれを利用することはできるものの、これに関連する広範な不動産関連役務をも連繋させてカバーすることができるものではない不都合があった。
【０００９】
また、特許文献２に開示されている引越手続代行システムは、あくまでも引っ越した後の各種手続きを行おうとするものであり、引越業者の選定や契約を代行して行おうとするものではなかった。
【００１０】
本発明は、上記従来手法にみられた上記課題に鑑み、借上社宅（事務所含む）の管理・斡旋業務を代行したり、借上げ家賃を含む不動産関連費用の削減交渉を代行するなど、各種の不動産関連役務の提供を受けることを希望している顧客と各種の不動産関連役務を提供することを希望している提供業者とのそれぞれを委託者とすることで、両者の間に受託者として立つ代行管理者が前記顧客と前記提供業者とに代わってその授受業務に必要な諸手続きを行うことができるようにした不動産関連役務代行管理装置、同管理システム及び同管理方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
本発明は、上記目的を達成すべくなされたものであり、そのうちの第１の発明（管理装置）は、所望する不動産関連役務の提供を受けることを希望する１以上の顧客と、該顧客の求めに応じ所定の不動産関連役務を提供する用意がある１以上の提供業者との間を、インターネットを含む通信回線を介することで前記顧客と前記提供業者とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者が備える不動産関連役務代行管理装置であって、該装置には、前記顧客が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報を記憶する顧客情報記憶部と、前記提供業者が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報を記憶する業者情報記憶部と、前記顧客情報記憶部に保持させた前記顧客側情報と、前記業者情報記憶部に保持させた前記業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容を前記代行管理者に提示する成約提示部とを具備させたことを特徴としている。
【００１２】
また、第２の発明（管理システム）は、所望する不動産関連役務の提供を受けることを希望する１以上の顧客が備える顧客通信端末と、前記不動産関連役務の提供を希望する１以上の提供業者が備える業者通信端末と、前記顧客と前記提供業者とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者が備える不動産関連役務代行管理装置との間をインターネットを含む通信回線を介して接続し、前記不動産関連役務代行管理装置は、前記顧客が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報の保持と、前記提供業者が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報の保持と、前記顧客側情報と前記業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容の前記代行管理者への提示とを自在としたことを特徴としている。
【００１３】
さらに、第３の発明（管理方法）は、不動産関連役務の提供を受けることを希望する１以上の顧客が備える顧客通信端末と、前記不動産関連役務の提供を希望する１以上の提供業者が備える業者通信端末と、前記顧客と前記提供業者とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者が備える不動産関連役務代行管理装置との間をインターネットを含む通信回線を介して接続し、前記不動産関連役務代行管理装置を介して行われる処理は、前記顧客が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報の保持ステップと、前記業者が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報の保持ステップと、前記顧客側情報と前記業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容の前記代行管理者への提示ステップとを少なくとも経ることを特徴としている。
【００１４】
これら第１の発明ないし第３の発明における不動産関連役務は、社宅借上契約、事務所借上契約、個人住居借上契約、駐車場借上契約、看板設置契約、ＡＴＭ設置契約、運送契約、不動産の仲介、不動産関連費用削減交渉、各種保険契約の斡旋に関するもののうちから１以上のものを適宜選択することができる。
【００１５】
さらに、第１の発明ないし第３の発明において、前記不動産関連役務代行管理装置が保持する前記顧客側情報と前記業者側情報と前記成約内容とは、予め設定してある所定のフォーマットのもとでの出力を可能とすることで、前記代行管理者の側で必要帳票類の一元管理を自在することもできる。
【発明の効果】
【００１６】
このため、本発明によれば、借上社宅（事務所含む）の管理・斡旋業務を代行したり、借上げ家賃を含む不動産関連費用の削減交渉を代行するなど、各種の不動産関連役務の提供を受けることを希望している顧客と各種の不動産関連役務を提供することを希望している提供業者とのそれぞれを委託者とすることで、両者の間に受託者として立つ代行管理者が前記顧客と前記提供業者とに代わってその授受業務に必要な諸手続きを行うことができる。
【００１７】
したがって、本発明によれば、顧客については、社宅借上げを含む不動産関連役務の提供を受ける上での煩雑な管理業務から開放され、提供業者からすれば、代行管理者からの照会のもとで安心して信用のある顧客を確保することができる。
【００１８】
また、顧客が社宅借上げを含む不動産関連役務の提供を受けようとする際、間に立つ専門知識のある代行管理者が複数の提供業者から競争見積りをとることで、コスト的にもより条件のよい不動産関連役務の提供を受けることができることになる。
【００１９】
さらに、代行管理者は、顧客に代わって提供業者に対し専門知識に裏打ちされた不動産関連費用削減交渉を行うことができる結果、それだけ家賃や原状回復費用等の各種費用を顧客有利に削減することができる。
【００２０】
さらにまた、本発明における不動産関連役務には、社宅借上契約、事務所借上契約、個人住居借上契約、駐車場借上契約、看板設置契約、ＡＴＭ設置契約、運送契約、不動産の仲介、不動産関連費用削減交渉、各種保険契約の斡旋に関するものが含まれる場合には、顧客もこれらのうちから１以上のものを適宜選択することで、適切な条件のもとでより広範な役務の提供を受けることができる。
【００２１】
しかも、前記不動産関連役務代行管理装置が保持する前記顧客側情報と前記業者側情報と前記成約内容とを予め設定してある所定のフォーマットのもとでの出力を可能としてある場合には、前記代行管理者の側で必要帳票類の一元管理ができるので、顧客や提供業者が必要帳票類をいちいち手書きで作成せずに、通信回線を介することで必要情報として送受することができるので、それだけ必要書類を正確に作成できるだけでなく、作業的な煩雑さ解消やペーパーレス化実現の一助とすることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２２】
本発明のうち、第１の発明に係る不動産関連役務代行管理装置（以下、単に「管理装置」と略称する。）は、図１に概略構成例として示す第２の発明に係る不動産関連役務代行管理システムの一部を構成している。
【００２３】
この場合、管理装置１１は、所望する不動産関連役務の提供を受けることを希望する１以上の顧客３１０が備える顧客側端末３１と、該顧客３１０の求めに応じ所定の不動産関連役務を提供する用意がある１以上の提供業者４１０が備える業者側端末４１との間を、インターネットを含む通信回線５１を介することで顧客３１０と提供業者４１０とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者１１０が備えるホストコンピュータとして用意される。なお、顧客側端末３１や業者側端末４１は、携帯電話やＰＤＡなどの各種携帯端末を利用するものであってもよい。
【００２４】
また、本発明が適用される不動産関連役務としては、社宅借上契約、事務所借上契約、個人住居借上契約、駐車場借上契約、看板設置契約、ＡＴＭ設置契約、運送契約、不動産の仲介及び不動産関連費用削減交渉、各種保険等の契約の斡旋に関するものが含まれ、これらのうちから１以上のものを適宜選択して処理されることになる。
【００２５】
この場合、社宅借上契約とは、顧客３１０である例えば会社がその従業員である社員に対し社宅を提供しようとする際に、顧客３１０が提供業者４１０である住宅のオーナー等から借り上げるために該提供業者（オーナー等）４１０との間で、場合によってはその仲介業者を介して締結される契約を意味する。
【００２６】
事務所借上契約とは、顧客３１０である会社などが例えば支社を開設しようとする際に、顧客３１０が提供業者４１０である事務所のオーナー等から必要な部屋を借り上げるべく、該提供業者（オーナー等）４１０との間で、場合によってはその仲介業者を介して締結される契約を意味する。
【００２７】
個人住居借上契約とは、顧客３１０である個人が居住するための住宅もしくは部屋を借りる際に、提供業者４１０である住宅もしくは部屋のオーナー等との間で、場合によってはその仲介業者を介して締結される契約を意味する。
【００２８】
駐車場借上契約とは、上記したいずれかの顧客３１０が社有または個人所有の自動車のための駐車場を確保する際に、提供業者４１０である土地のオーナー等との間で、場合によってはその仲介業者を介して締結される契約を意味する。
【００２９】
看板設置契約とは、顧客３１０である会社などが例えば支社を開設した際に、提供業者４１０である建造物のオーナー等との間で、場合によってはその仲介業者を介して看板を設置するために締結される契約を意味する。
【００３０】
ＡＴＭ設置契約とは、顧客３１０である金融会社などが適地にＡＴＭを設置しようとする際に、提供業者４１０である土地のオーナー等との間で、場合によってはその仲介業者を介して締結される契約を意味する。
【００３１】
運送契約とは、顧客３１０である例えば会社の従業員である社員や個人が転出したり転入したりするための引越を行う際に、提供業者４１０である引越業者との間で締結される契約を意味する。
【００３２】
一方、不動産の仲介とは、宅地建物取引業の登録をして代行管理者１１０側のスタッフなどが不特定多数の人を相手に仲介手数料をとって媒介行為等を継続的に行うことを意味する。
【００３３】
不動産関連費用削減交渉とは、家賃（社宅，事務所，駐車場，看板を含む）、更新料、引越費用、原状回復工事費用、仲介手数料、敷金（事前に原状回復費用などを受け取っておく敷引きを含む）、礼金、保証金等の諸費用の削減を顧客３１０に代わって代行管理者１１０が提供業者（仲介業者含む）４１０に対して交渉することを意味する。
【００３４】
各種保険等の契約の斡旋とは、借上社宅や借上事務所のための火災保険を含む損害保険や生命保険などの各種保険と、県民共済などの各種共済とを顧客（社員等を含む）３１０に対し斡旋することを意味する。
【００３５】
図２は、管理装置１１の構成例を示すブロック図であり、その全体は、入力部１３と出力部１４とを備えて操作部１５からのキー入力による操作状況に応じて必要な演算・制御を行う中央処理部（ＣＰＵ）１２と、該中央処理部１２のための演算・制御プログラムを記憶するＲＯＭなどからなる第１メモリ１６と、必要な情報の読み出し・書き込みが自在なＲＡＭやハードディスクなどからなる第２メモリ１７と、必要情報を出力表示するＬＣＤなどのディスプレイ２１とプリンタ２２とからなる出力部２０とで構成されている。
【００３６】
この場合、第２メモリ１７は、顧客３１０が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報を記憶する顧客情報記憶部１８と、提供業者４１０が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報を記憶する業者情報記憶部１９とを備えている。このため、契約書や重要事項説明書等の重要書類は、図示しないスキャナ等の読取り手段を介して顧客情報記憶部１８や業者情報記憶部１９に取り込んでおくことにより、システム側に登録しておくことができる。したがって、後述する図３や図４における処理プロセスにおいて契約書類の保管やその検索を容易にして省スペース化を実現できるばかりでなく、書類を出していちいち見るという作業をなくして顧客３１０等に対する迅速、かつ、適切な回答やアドバイスができることになる。
【００３７】
また、出力部２０は、顧客情報記憶部１８に保持させた顧客側情報と業者情報記憶部１９に保持させた業者側情報との間で成約条件を満たすと中央処理部１２により判断された際の成約内容を代行管理者１１０に提示する成約提示部２３としても機能するものであり、その内容をディスプレイ２１に表示したり、プリンタ２２を介して印字することにより、容易に目視確認することができるようになっている。
【００３８】
しかも、顧客情報記憶部１８に保持される顧客側情報と、業者情報記憶部１９に保持される業者側情報と、成約提示部２３に提示される成約内容とは、予め設定してある所定のフォーマットのもとでの出力を可能としておくことにより、代行管理者１１０の側で必要帳票類の一元管理ができることになる。
【００３９】
次に、本発明のうちの第２の発明に係る不動産関連役務代行管理システムについて、図１と図２とを参酌しながら以下に説明する。
【００４０】
システムの全体は、図１に示すように所望する不動産関連役務提供を受けることを希望する１以上の顧客３１０が備える顧客側端末３１と、不動産関連役務の提供を希望する１以上の提供業者４１０が備える業者側端末４１と、顧客３１０と提供業者４１０とに代わって特定役務の授受業務に必要な手続きを代行する代行管理者１１０が備える管理装置１１との間をインターネットを含む通信回線５１を介して接続することにより構築されている。
【００４１】
このうち、管理装置１１は、既に説明したように顧客３１０が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報の保持が自在な顧客情報記憶部１９と、提供業者４１０が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報の保持が自在な業者情報記憶部１９と、顧客側情報と業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容の代行管理者１１０への提示が自在な成約提示部２３（出力部２０）とを備えている。
【００４２】
また、上記第２の発明（システム）に適用して実施される第３の発明に係る不動産関連役務代行管理方法は、顧客３１０が委託処理を希望する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の顧客側情報の保持ステップと、提供業者４１０が提供する不動産関連役務についての希望契約条件を含む契約締結上必要となる個々の業者側情報の保持ステップと、顧客側情報と業者側情報との間で成約条件を満たすと判断された際の成約内容の前記代行管理者１１０への提示ステップとを少なくとも経ることにより行われる。
【００４３】
図３は、第３の発明である上記方法を不動産関連役務の一つである社宅借上役務につき新規に契約する場合を例に示す業務フロー図であり、その業務内容は、左欄に示されているように「社宅探し」→「物件紹介」→「下見」→「申込」→「承諾」→「契約金支払」→「契約締結」→「入居」の順に処理される。
【００４４】
この業務の流れを図３の右欄側の詳細フローに基づいて説明すれば、各処理は顧客３１０と代行管理者１１０と提供業者４１０との別に行われる。すなわち、社宅借上役務の提供を受けることを希望する顧客３１０の人事部・総務部からは、顧客側端末３１を介して代行管理者１１０の管理装置１１に「人事異動通知」と「物件紹介依頼」が送信され、「人事異動受付」と「物件紹介受付」とは、第２メモリ１７の顧客情報記憶部１８に登録・保持される。
【００４５】
管理装置１１で「物件紹介受付」を行った代行管理者１１０は、顧客３１０の「社内規定確認」処理を行った上で、通信回線５１を介して提供業者４１０の業者側端末４１に対し「物件紹介」を要請し、管理装置１１を経て顧客側端末３１へと「物件紹介」の内容を送信し、入居者（例えば社員）に検討してもらう。
【００４６】
検討の結果、顧客３１０側の入居者が下見を希望するときは、代行管理者１１０が下見手配確認を行った上で、提供業者４１０との間でも下見準備手配確認を行い、その上で、提供業者４１０側で入居者を希望物件に案内して下見をしてもらう。
【００４７】
下見をした結果、入居者が物件を決定した際には、顧客３１０の人事部・総務部を経た上で代行管理者１１０の管理装置１１へと間取り図等の必要情報が送信され、代行管理者１１０により申込物件内容確認処理が行われる。
【００４８】
代行管理者１１０は、申込物件内容確認と、社内規定における社宅規定（上限金額等）の確認とを行った上で、提供業者４１０との間で家賃の値下げを含む賃貸条件交渉を行い、提示のあった賃貸条件につき顧客３１０に対する承認（申請）データを管理装置１１に入力し、顧客３１０の承認を求める。
【００４９】
顧客３１０から承認する旨の指示を例えば成約提示部２３を介するなどして受けた代行管理者１１０は、承認受付処理を行った上で、支払手続依頼と契約金支払とを代行して行い、提供業者４１０は、入金を確認した上で契約書を少なくとも３通発行し、提供業者４１０が捺印した上で代行管理者１１０に送付する。
【００５０】
契約書を受領した代行管理者１１０は、その内容を確認した上で顧客１１０側に契約書を送付して捺印してもらい、これの返送を受けた後、提供業者４１０に送って受領させる。提供業者４１０は、受領した契約書のうちの原本の返送を受け、これを保管する。
【００５１】
このような一連の処理を終えた後、代行管理者１１０は、提供業者４１０と顧客３１０側の入居者との間で入居立会調整を行い、鍵の入居者への引き渡しや諸連絡先等の引き継ぎを行った後、入居者が入居してその処理を終了する。
【００５２】
図４は、第３の発明である上記方法を不動産関連役務の一つである社宅借上げ後の更新（自動更新を除く）・入居中管理役務についての業務フロー図であり、その業務内容は、更新業務と入居中管理との別に処理される。
【００５３】
このうち、更新業務については、提供業者４１０から代行管理者１１０に対し更新通知案内があり、これを受領した代行管理者１１０は、顧客３１０側に更新通知案内を転送して受け取ってもらうとともに、その内容を確かめて社宅規定やその時点での家賃相場等を勘案して費用削減等の条件交渉を顧客３１０側との相談のもとで提供業者４１０と行う。
【００５４】
代行管理者１１０は、成約提示部２３を介するなどして提供業者４１０との間で条件の合意に達した後、該合意条件の承認を顧客３１０に求め、承認された旨を例えば成約提示部２３を介するなどして受け付けた上で、更新回答を提供業者４１０に通知する。
【００５５】
更新回答を受け取った提供業者４１０は、契約書の作成と請求書の発行を行い、これらを代行管理者１１０を経由して顧客３１０に顧客１１０へと送付する。これを受け取った顧客３１０は、代行管理者１１０に対しては更新料全額の支払い手続きを行い、代行管理者１１０はそのうちから一定額を控除した上で提供業者４１０に更新料として支払う。また、顧客３１０は、受け取った契約書に自ら捺印をした上で、もしくは代行管理者１１０に代理捺印してもらった上で提供業者４１０に送付する。
【００５６】
提供業者４１０は、更新料の入金を確認した上で、受け取った契約書のうちから必要なものを残して代行管理者１１０に返送し、これを回収した代行管理者１１０は顧客３１０に代わって保管することにより一連の更新業務を終了する。
【００５７】
また、入居中管理については、代行管理者１１０が顧客３１０側の入居者や提供業者４１０側からの問合せや相談等の受付窓口となる。代行管理者１１０は、問合せの内容や具体的な諸状況を判断する条件確認を行い、必要であれば提供業者４１０側に対し確認調査するなど、その時々に応じた必要処理を行う。しかし、提供業者４１０側から提示される報告確認（成約提示部２３等で確認）を受け付けてその内容を検討した結果、代行管理者１１０単独では判断しかねる問題であるとされたときは、顧客３１０側に相談して内容を確認してもらうことになる。
【００５８】
図５は、第３の発明である上記方法を不動産関連役務に含まれる社宅借上の解約をする場合についての業務フロー図であり、その業務内容は、左欄に示されているように「解約通知」→「退去」→「原状回復工事見積書確認・交渉」→「敷金精算」の順に処理される。
【００５９】
この業務の流れを図５の詳細フロー欄に基づいて説明すれば、代行管理者１１には、顧客３１０側の人事部・総務部から人事異動通知・退去届が退職者一覧とともに転送される。人事異動通知・退去届等を受け付けた代行管理者１１０は、解約通知書を自動作成して送付することで提供業者４１０に解約申込みを行い、これを受理してもらう。
【００６０】
上記処理を行った代行管理者１１０は、退去立会いのために顧客３１０側の入居者と提供業者４１０との間の日程を調整した上で、提供業者４１０には退去立会いを、入居者には退去立会確認を行い、入居者から提供業者４１０に鍵を返却する。
【００６１】
鍵を受け取った提供業者４１０は、借上社宅についての原状回復工事費見積書を作成し、顧客３１０側に送付する。原状回復工事費見積書を受け取った顧客３１０側は、これを代行管理者１１０に成約提示部２３を介するなどして提示する。代行管理者１１０は、工事費用のチェックを行い、その見積りが原状回復ガイドライン等や工事費用の近隣相場等との関係で合理的であるか否かを勘案した上で、その削減交渉を行う。
【００６２】
代行管理者１１０は、提供業者４１０との間の工事費見積交渉が合意点に達した時点（成約提示部２３等で確認）で、顧客３１０側にその承認方を申請し、承認を得た上で敷金精算書の発行を提供業者４１０側に依頼する。依頼を受けた提供業者４１０は、敷金精算書を発行して代行管理者１１０に送付するとともに、清算金を返金し、顧客３１０側でその入金を確認する。清算金の返金が遅れている場合、代行管理者１１０は、提供業者４１０に対し精算督促を行い、入金を促す。
【００６３】
また、工事費が敷金を上回っている場合には、提供業者４１０から代行管理者１１０に対しその不足分が請求され、これを確認した代行管理者１１０は、顧客３１０側に対し不足金の申請を行い、顧客３１０側に承認された場合に代行管理者１１０は不足金を提供業者４１０に支払い、該提供業者４１０にその入金が確認された時点で解約業務の処理を終える。
【００６４】
以上は、第３の発明である上記方法を不動産関連役務の一つである社宅借上役務につき新規に契約する場合のほか、更新・入居中管理と解約を例に説明したものであり、例えば事務所借上役務や個人住居借上役務についても同様の手順を踏むことにより適用することができる。また、駐車場借上契約や看板設置契約は、事務所借上契約と付随する関係にあり、該事務所借上契約の処理手順に連繋させて行われることになる。
【００６５】
また、ＡＴＭ設置契約は、顧客３１０が金融業者であり、提供業者４１０が土地のオーナーである点でやや異なるものの、社宅借上契約の処理手順と同様にして行われることになる。
【００６６】
さらに、運送契約につき図１を参酌しながら説明すれば、顧客３１０側は、希望する引越情報を携帯端末等を含む顧客側端末３１を介したウエブにより代行管理者１１０側に送り、代行管理者１１０は管理装置１１を介してこれを受信する。
【００６７】
代行管理者１１０は、管理装置１１の側に保持させた情報に基づいて見積依頼フォーム（現在の住所、新物件住所、引越日時を含む引越に必要な各種情報）を自動作成し、締め切り日時を指定した上で提供業者（会員引越業者など複数の引越業者）４１０に対し一斉に送信する。
【００６８】
各提供業者４１０は、業者側端末４１を介してこれを受信し、運送日時、トラックの大きさ、荷物の量等、費用算定に必要な各種情報を勘案の上、指定期日までに代行管理者１１０の側に競争見積りとして携帯端末等を含む業者側端末４１を介したウエブにより返信する。
【００６９】
これを管理装置１１を介して受信した代行管理者１１０は、一番安い見積りを提供業者４１０以外の提供業者４１０に対し、その最低額を管理装置１１を介して自動的に送信する。この場合、上記最低額では役務提供ができないと判断した提供業者４１０は、キャンセル情報を代行管理者１１０側に送信して今回の運送契約関係から離脱する。
【００７０】
一方、上記最低額を下回った見積を再度提示した提供業者４１０がある場合には、同様にして再び競争見積もりを代行管理者１１０がとり、これを繰り返した上で最終的に提示（成約提示部２３等で確認）された最低額を顧客３１０に通知する。
【００７１】
最終最低額の通知を受けた顧客１１０から、これを承認する旨の指示を受けた代行管理者１１０は、最低額を提示した特定の提供業者４１０に対し携帯端末等を含む管理装置１１を介したウエブにより正式に依頼し、顧客３１０あるいは代行管理者１１０と、特定された提供業者４１０との間で運送契約が締結され、処理を終える。
【００７２】
不動産の仲介は、宅地建物取引業の登録をして代行管理者１１０側のスタッフなどが不特定多数の人を相手に仲介手数料をとって媒介行為等を継続的に行うものであり、この場合、不動産の仲介を受けることを希望する一般業者や一般市民が顧客３１０として位置付けられることになる。
【００７３】
この場合、代行管理者１１０は、携帯端末等を含む顧客側端末３１を介したウエブにより顧客３１０からの仲介依頼を受信する。仲介依頼を受け付けた代行管理者１１０は、管理装置１１の側に保持させた情報に基づいて所定のフォームを自動作成し、提供業者（複数の会員仲介業者）４１０に対し一斉に送信する。
【００７４】
各提供業者４１０は、業者側端末４１を介してこれを受信し、顧客３１０側の希望条件を勘案した上で間取り等の必要情報を代行管理者１１０の管理装置１１へと返信する。
【００７５】
間取り等の必要情報を受け取った代行管理者１１０は、これを顧客３１０に転送して気に入った物件があればその通知を受け、提供業者４１０に対し家賃等の交渉に入る。なお、代行管理者１１０は、宅地建物取引業の登録をしているので、顧客３１０に対し直接に物件を仲介することもでき、その場合は、手数料を割り引くこともできる。
【００７６】
また、顧客３１０が携帯端末等を含む顧客側端末３１を介したウエブにより物件を検索したり、自分で不動産屋を直接訪ねて物件を探し出してきた場合（町の仲介業者等に入居申込書を提出しない場合）には、代行管理者１１０を介することで複数の提供業者（会員仲介業者）４１０から競争見積りを取ることができる。
【００７７】
つまり、代行管理者１１０は、マンション名等により物件を特定した上で、携帯端末等を含む管理装置１１を介したウエブにより提供業者４１０に情報を提供することができ、これにより各提供業者４１０から仲介手数料等の競争見積りを取ることができる（成約提示部２３等で確認）。したがって、顧客３１０は、同一の物件であっても、より好ましい条件で物件を賃借することができ、コスト削減を実現することができる。
【００７８】
各種保険等の契約の斡旋は、借上社宅や借上事務所のための火災保険を含む損害保険や生命保険などの各種保険と、県民共済などの各種共済とを顧客（社員等を含む）３１０に対し斡旋するものであり、その処理手順は社宅借上げと同様である。
【００７９】
また、不動産関連費用削減交渉は、家賃（社宅，事務所，駐車場，看板を含む）、更新料、引越費用、原状回復工事費用、仲介手数料、敷金（敷引きを含む）、礼金、保証金等の諸費用の削減を、顧客３１０に代わって専門知識を備えている代行管理者１１０が提供業者（仲介業者含む）４１０に対して交渉するものであり、近隣相場や工事価格などの情報に基づいて合理的な費用削減が行われるように処理されることになる。
【００８０】
しかも、削減費用に関する帳票や費用明細書は、管理装置１１に構築されているデータベースに組み込むことで、必要に応じ読み出して顧客３１０側で予算を立てる際の分析・管理資料等としても利用することができるので、提供業者４１０側から費用支払いの見積りを取る際などにも有効に活用することができる。
【００８１】
さらに、図３〜５として例示した本発明方法に関する業務フローは、代行管理者１１０の管理装置１１の第２メモリ１７の側にリアルタイムで自動的に保持させておくことができるので、代行管理者１１０は、その進捗状況を出力部２０の側に出力させることで、常にシステム的に監視することができる。
【図面の簡単な説明】
【００８２】
【図１】第２の発明に係る不動産関連役務代行管理システムの構成例を示す説明図。
【図２】図１のシステムを構成している第１の発明に係る不動産関連役務代行管理装置の機能ブロック図。
【図３】第３の発明に係る不動産関連役務代行管理方法について不動産関連役務の一つである社宅借上役務につき新規に契約する場合を例に示す業務フロー図。
【図４】第３の発明に係る不動産関連役務代行管理方法につき不動産関連役務の一つである社宅借上げ役務を構成している更新（自動更新を除く）・入居中管理役務に適用した場合の業務フロー図。
【図５】第３の発明に係る不動産関連役務代行管理方法につき不動産関連役務の一つである社宅借上げ役務を構成している解約役務に適用した場合の業務フロー図。
【符号の説明】
【００８３】
１１  不動産関連役務代行管理装置
１２  中央処理部（ＣＰＵ）
１３  入力部
１４  出力部
１５  操作部
１６  第１メモリ
１７  第２メモリ
１８  顧客情報記憶部
１９  業者情報記憶部
２０  出力部
２１  ディスプレイ
２２  プリンタ
２３  成約提示部
３１  顧客側端末
４１  業者側端末
５１  通信回線
１１０  代行管理者
３１０  顧客
４１０  提供業者
【図１】
2005157522.tif 000003
【図２】
2005157522.tif 000004
【図３】
2005157522.tif 000005
【図４】
2005157522.tif 000006
【図５】
2005157522.tif 000007