(57)【要約】【課題】流通が停滞している中古分譲マンション需要をいかに喚起させるか。現在の金融情勢下で、少額からの投資でも可能なリスクの少ない資産運用を提供をいかにさせるか。以上二点を同時に解決させることを課題とする。【解決手段】従来のような一人が多額の資金を不動産投資するのではなく、一般投資家のなかで数十万単位から投資できる小口資金投資家を集めて一物件を共同購入することにより投資資金負担を少なく抑え、より多くの投資家が気楽に参加できるようにする。また、不動産店が投資不動産として優良物件を選択。所定の書式を利用のうえ利回り率を算出し、小口資金投資家を募集する。小口資金投資家は、投資元金を確保する為に、共有持分として所有権登記を行う。不動産店は入居者募集から効率のよい家賃収入の確保までの義務を負い、不動産特有の煩わしさを負担、処理する。【特許請求の範囲】
【請求項１】
中古分譲マンションを複数の小口資金投資家が共有物件として所有し、資産運用する為の営業手法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】本発明は、流通が停滞している割安な中古分譲マンションを収益用不動産として投資家に提案して需要を喚起させる為の営業手法に関する。
【従来の技術及び発明が解決しようとする課題】
【０００２】不動産業界はバブル崩壊後、土地神話も崩れ地価の値下がりがデフレ経済に伴い続落しています。
最近では東京の一部地域に限り地価の上昇が見られるものの土地の利用価値が判断されて同じ値上がり地域内でも格差があるようです。
新築の分譲マンションの販売は地価の値下がりと建築コストの合理化でかなり所得層の低いサラリーマンも購入できる価格帯になり、需要の範囲が広がり、賃貸マンション居住者や独身女性からの購入者も増加したようです。
反面、中古マンションの価格が、新築分譲マンションほど値下がりせず、拮抗する状況になり購入者が少なくなったと言えます。
数年前までは中古マンションを売却してその資金で新築の分譲マンションに乗り替えるというサイクルがあったが、中古マンションの価格相場の下落とローン残債の関係で売るに売れない状況も重なり、従前のサイクルが崩れて中古マンションの流通が滞っている現状でもある。
分譲マンション業界から見てこの状況は新築分譲マンションの売れ行きが好調であっても中古マンションの売れ行きが鈍れば、いずれ新築分譲マンションの売れ行きに影響が出てくるものと憂慮しているようです。
中古マンションは新築マンションと違い税制面でも購入時の融資条件でも不利なことが多く、価格差が少なければ新築マンションを選択する傾向が強いようです。
中古マンションを流通させるには、居住用資産の購入者が割安の新築物件に移行する中、流通が停滞している割安な中古マンションを収益用賃貸不動産として投資家に提案して需要を喚起させる方法をもっと活用すべきと考えます。
新築、中古を問わず、分譲マンションの一室を購入して収益用賃貸マンションに転用したり、建物一棟ごと購入して収益用不動産としての投資方法は以前から現在も活用されている。
投資家が割安な中古マンションを収益用賃貸マンションとして購入するにしても一物件に多額の資金を投資せねばならず、賃貸マンション経営には、入居者募集、入居者からの苦情、建物修理費、家賃滞納者、不正入居者等の対応は不動産管理業者に任せきりというわけにいかず、苦労や心労も負担することになる。結果的には低利回り物件になってしまっていることもあるようです。
不動産経営は特有のリスクや煩わしさも伴う為、一般投資家は敬遠する傾向にあり、従来の不動産投資が必ずしも円滑に流通しているとは言えない。
又、投資家のなかでも不動産投資についてはにがい経験や失敗により他にも波及し、イメージとしてはあまり好感があるとは言えません。
【課題を解決するための手段】
【０００３】不動産に投資する者にとって従来の嫌なイメージをまず払拭する必要があります。
素人が不動産経営に関与するのではなく、不動産業界のプロである優良不動産店が家主の代理で不動産経営特有の煩わしさの全てを解決し、不動産関連の法律や税制のアドバイスまでを行い、投資家は預金感覚で高配当を享受できるのであれば従来の嫌なイメージを払拭できるものと思われます。
この度の営業手法は、中古マンションの販売をさらに円滑に流通させる為と従前のように一投資家が、一物件の全額を投資対象にするのではなく、一物件を複数の小口資金投資家が共有物件として所有してもらい資産運用することが目的です。（図２ア及び図３ア）
従来のような一人が多額の資金を不動産投資するのではなく、一般投資家のなかで数十万単位から投資できる小口資金投資家を集めて一物件を共同購入することが出来れば資金負担が少なく、より多くの投資家が気楽に参加でき、中古マンションの流通に寄与すると考えます。
一物件を複数の小口投資家が比較的安価な優良中古マンションを共同購入し、賃貸用資産として運用すれば、家賃収入が得られて小口投資家に出資比率に応じて家賃収入を分配する方法を小口投資家に提案すれば今日の低金利時代にリスクを減らせて高利回りの安定収入が確保できます。
小口資金投資家は不動産を所有するという感覚ではなく、現金の目減りを防ぐ為に低金利で金融機関に預けている預金を不動産に預けて高利回りを確保するというのが目的です。
不動産仲介店が投資用賃貸としての中古マンションを選定し、設定賃料を確定し、投資利回り率を計
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なぜ中古マンションを投資対象にするのか
中古マンションは投資目的の基本である収益還元方式に合致している。
収益還元方式は投資額に見合う利回りが確実に約束されていることで元金の目減りがなく、毎月安定した収入が得られること。
分譲マンションは技術力のある中規模の建設会社から超一流の建設会社が施工し、販売も一流企業が建物を一定期間保証しているので、中古マンションでも建物全体に信頼性を引き継いでいる。
建物や設備の老朽化を防ぐ方法や環境、秩序を守る義務を管理組合により建物の維持管理が保たれているので新築との建物格差は比較的少ない。
賃貸マンション専用に建てられた建物より分譲マンションは規模も大きく、居住者も多く、居住空間を資産として設計された目的がある為、住居としては高級感があり快適である。
賃貸相場は地区、間取り、学校区等により賃料格差があるものの専有面積が同じであれば賃料格差は少ない。
分譲マンションの賃貸物件は鉄骨造や木造のように火災や騒音の心配がなく、不動産店も入居募集に際して有利に展開できるので、空室の発生がなく賃料収入が安定している。
新築の分譲マンションと中古の分譲マンションの家賃格差は少ないので投資物件とすれば元金の少ない方が効率が良いとされる。
中古マンションは家賃相場に見合った物件選択が短期間で決定できる。
売却する人は理由があり換金を急いでいる人が多く、投資家は資金の運用開始が早いので初回配当も早く受けられる。
新築マンションは建物完成まで数ヶ月又は１年以上かかることがあり、運用開始まで投資資金が寝てしまい効率が悪い。
【発明の実態の形態】
【０００４】不動産仲介店は投資不動産として優良物件を選択すること、入居者募集から効率のよい家賃収入の確保までの義務を負います。
図１の分譲マンション投資利回り率試算表を用い、利回り率が確定した時点で不動産仲介店が小口資金投資家を募集する。
複数の投資家が賛同して購入額に達すれば、不動産仲介店を通じて売却者である売主と購入者の小口資金投資家が直接売買契約を締結する。不動産仲介店が投資信託のように購入資金を預かることはしません。（図１ア）
小口資金投資家は、司法書士を通じて投資元金を確保する為に、共有持分として所有権登記を行う。
共有持分として所有権登記した権利証は小口資金投資家がそれぞれ所有する。
小口資金投資家は、あらかじめ不動産仲介店より説明を受けていたとおり、共同購入した分譲マンションの一室を賃貸用収益マンションとして賃貸不動産管理委託契約書を締結する。
不動産仲介店は当初確約した利回り計画表を履行する為に、不動産管理委託契約書に従って入居者募集から家賃回収までを請負う。
不動産管理委託契約書は宅建業法に基づき家主代理として一切の権限を有しているので、不動産特有の煩わしさは全て不動産仲介店が負担、処理するので小口不動産投資家は家賃収入としての配当金のみを受領することになる。
小口不動産投資家は、当初不動産仲介店が公簿した小口不動産投資規約の内容を確認、承認したうえで共有持分所有権を売却するなど、所有権登記が移転されるまで配当は継続される。
【発明の効果】
【０００５】なんといっても毎月安定して配当される収入であり、予算を立てて生活する者にとっては頼りになる心強い投資と言えます。
銀行預金は預け入れ先としては安心といえますし、現金の出し入れには便利です。しかし、ペイオフ制度が完全実施されれば金融機関たりとも預金の一定額以上の元本保証はできません。多額預金者は非常に不安な状況になると言えます。今後デフレ経済からインフレ経済に移行しても配当の原資である家賃収入も上昇するし、購入した優良不動産の評価も上昇するので投資元金の含み資産は拡大すると言えます。
金融機関に、５年間定期預金として預けて現在の低金利では生活費も賄えません。確実に元金を食い込んで手持現金が目減りしています。
定期預金や国債は満期が長くその間の収入が全くなく多額の資金が寝てしまうわりには満期になっても生活費の一部にもならない位わずかの収入しかありません。
不動産投資と銀行預金との比較を図５に示しました。
不動産投資信託と小口化不動産投資との比較を図６に示しました。
【図面の簡単な説明】
【０００６】
【図１】分譲マンション投資利回り率試算表を表したものである
【図２】不動産投資の形態を表したものである（その１）
【図３】不動産投資の形態を表したものである（その２）
【図４】利回り率確保の手段を表したものである
【図５】不動産投資と銀行預金との比較を表したものである
【図６】不動産投資信託と小口化不動産投資との比較を表したものである
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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