(57)【要約】      （修正有）【課題】借り手が債務不履行となった場合に、借り手の負担を軽減し、かつ、貸し手にも不利益にならない住宅型ノンリコースローン保証システムを提供する。【解決手段】融資時および将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高と、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高とを算出するとともに、資産残高と債務残高に基づいて、ユーザーが融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する保証料シミュレータと、債務不履行となって資産残高で債務残高をカバーできない不足額が発生し、この不足額を保証者が支払う場合について、保証料シミュレータで算出された資産残高、債務残高、保証料額に基づいて保証者の収支を予測する経営シミュレータとを備えている。保証者の収支は、少なくとも保証料額の一定期間の総額から、不足額及び保証者側の一定期間の費用総額を減算した差額として示される。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
住宅ローンに関するノンリコースローンを実現する住宅型ノンリコースローン保証システムであって、
融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高と、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高とを算出するとともに、前記資産残高と債務残高に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する保証料シミュレータと、
将来的に前記融資について債務不履行が起こり、前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額が発生した場合、該不足額の全額について前記保証者が支払いをした場合について、前記保証料シミュレータで算出された前記資産残高、債務残高、保証料額に基づいて前記保証者の収支を予測する経営シミュレータと、を備え、
前記保証者の収支は、少なくとも前記保証料額の一定期間の総額から、前記不足額及び前記保証者側の費用の一定期間の総額を減算した差額として示されることを特徴とする住宅型ノンリコースローン保証システム。
【請求項２】
前記資産残高は社会情勢と、前記資産の品質を示す所在地、立地条件、建物築年数、建物様式のいずれか一つまたは二つ以上の組合せを含む条件を反映して算出されることを特徴とする請求項１記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
【請求項３】
前記保証料額は、前記資産残高と、前記債務残高と、融資時の頭金率と、債務不履行の事故発生率に基づいて算出されることを特徴とする請求項１記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
【請求項４】
前記経営シミュレータでは、前記保証者の収支を表示するために、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書の少なくとも一つが作成されることを特徴とする請求項１記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
【請求項５】
住宅ローンに関するノンリコースローンを実現する住宅型ノンリコースローン保証方法であって、
融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高を算出する工程と、
融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高を算出する工程と、
前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出する工程と、
該保証額と、融資時の頭金率と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する工程と、
一定期間において収集される前記保証料額の総額を算出する工程と、
一定期間において前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額の予測発生額を算出する工程と、
一定期間において前記保証者側で発生する費用の予測発生額を算出する工程と、
前記一定期間における不足額の予測発生額と費用の予測発生額とを合算した値と、一定期間における保証料額の総額とを比較する工程と、を備えたことを特徴とする住宅型ノンリコースローン保証方法。
【請求項６】
前記資産残高は、社会情勢及び前記資産の品質を示す所在地、立地条件、建物築年数、建物様式のいずれか一つまたは二つ以上の組合せを含む条件示す資産価格変動率と、取得時の資産価格とから算出されることを特徴とする請求項５記載の住宅型ノンリコースローン保証方法。
【請求項７】
前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出する工程において、
前記資産残高に、実際に販売する際の資産の値下率と、販売に係る手数料率を反映させた回収額を算出し、
該回収額と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出することを特徴とする請求項５記載の住宅型ノンリコースローン保証方法。
【請求項８】
前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出する工程において、
前記債務残高に頭金の額を反映させて実質債務残高を算出することを特徴とする請求項５記載の住宅型ノンリコースローン保証方法。
【請求項９】
前記保証額と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する工程では、
前記保証料を運用した際の運用利息を反映させて前記保証料額を算出することを特徴とする請求項５記載の住宅型ノンリコースローン保証方法。
【請求項１０】
住宅ローンに関するノンリコースローンを実現する住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置であって、
融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高と、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高とを算出するとともに、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出し、該保証額に基づいて前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する第１のコンピュータ装置と、
将来的に前記融資について債務不履行が起こり、前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額が発生した場合、該不足額の全額について前記保証者が支払いをした場合について、前記第１のコンピュータ装置で算出された保証料額と、前記不足額の予想額及び前記保証者側で発生する費用の予想額に基づいて、前記保証者の収支を予測する第２のコンピュータ装置と、を備えたことを特徴とする住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置。
【請求項１１】
前記第１のコンピュータ装置は、前記資産購入時の資産価格、融資を受けた時点での借入総額、頭金額、貸付期間、資産の品質を示す条件を入力する入力部と、
該入力された情報、貸付利率、資産価格の変動率、資産を実際に販売する際の値下率、販売に係る手数料率、運用利率、債務不履行の事故発生率を含む情報を記憶する記憶部と、
前記情報に基づいて、資産残高、資産売却時の回収額、債務残高、保証額、保証料額を算出する制御部と、
前記制御部での処理結果が出力される出力部と、を少なくとも備えたことを特徴とする請求項１０記載の住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置。
【請求項１２】
前記第２のコンピュータ装置は、前記第１のコンピュータで算出された保証料額と、保証業務に係る手数料額を含む収入に関する情報の実績値または予測値と、
人件費、代位弁済費用、販管費を含む支出に関する情報の実績値または予測値と、
貸付期間の配分率、貸付利率、保証料率、取扱物件伸び率、債務不履行の事故発生率、代位弁済回収率、保証契約の解約率に関する情報の実績値または予測値と、
資本金に関する情報の実績値または予測値と、
差入保証金に関する情報の実績値または予測値と、を入力する入力部と、
該入力された情報を記憶する記憶部と、
前記情報に基づいて、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書を作成する制御部と、
前記制御部での処理結果が出力される出力部と、を少なくとも備えたことを特徴とする請求項１０記載の住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置。
【請求項１３】
住宅ローンに関する債務不履行が発生した時点での回収額と債務残高とを比較し、前記回収額よりも前記債務残高が多い場合に、前記回収額と債務残高との差額を保証額として算出し、該保証額に基づいて借り手が支払うべき保証料を算出する処理をコンピュータに実行させることを特徴とする住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラム。
【請求項１４】
融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高を算出するステップと、
融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高を算出するステップと、
前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップと、
該保証額と、融資時の頭金率と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出するステップと、をコンピュータに実行させることを特徴とする住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラム。
【請求項１５】
前記資産残高を算出するステップでは、資産購入時の資産価格と、社会情勢及び前記資産の品質を示す所在地、立地条件、建物築年数、建物様式のいずれか一つまたは二つ以上の組合せを含む条件示す資産価格変動率とから、所定時点での資産残高が算出されることを特徴とする請求項１４記載の住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラム。
【請求項１６】
前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップは、
前記資産残高に、実際に販売する際の値下率と、販売する際に係る手数料率を反映させて回収額を算出するステップと、
該回収額と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップとを備えたことを特徴とする請求項１４記載の住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラム。
【請求項１７】
前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップは、
前記債務残高に頭金の額を反映させて実質債務残高を算出するステップを備えたことを特徴とする請求項１４記載の住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラム。
【請求項１８】
前記保証額と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出するステップは、
前記保証料を運用した際の運用利息を反映させて前記保証料額を算出するステップを備えたことを特徴とする請求項１４記載の住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラム。
【請求項１９】
融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高と、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高と、前記資産残高と債務残高の差額として求められる保証額と、該保証額に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額に関するデータを受け入れるステップと、
一定期間において収集される前記保証料額の総額を算出するステップと、
一定期間において前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額の予測発生額を算出するステップと、
一定期間において前記保証者側で発生する費用の予測発生額を算出するステップと、
前記一定期間における不足額の予測発生額と費用の予測発生額とを合算した値と、一定期間における保証料額の総額とを比較するステップと、
を備えたことを特徴とする住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は住宅型ノンリコースローン保証システム、住宅型ノンリコースローン保証方法、住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置並びに住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラムに係り、住宅ローンに関するノンリコースローンを実現可能とする、住宅型ノンリコースローン保証システム、住宅型ノンリコースローン保証方法、住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置並びに住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
住宅ローンを銀行から借り入れするとき、保証人を立てずに、ローン保証保険に加入するケースが多い。ローン保証保険は、ローン申込み時に所定額の保険料を支払っておき、返済不能となった場合に、返済不能分を保証する制度である。
しかし、このローン保証保険は高額であるため、ほとんど利用されていなかった。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
バブル期は、担保価値が上がり続けていたため、返済不能が起こった場合でも、返済不能分を担保で十分にカバーすることができた。しかし、バブル崩壊により資産価値が下落し続けていることにより、返済不能事故が起こったときに、売却損が出てしまい、担保で不足分をカバーできないケースが頻発している。その場合、ローン利用者への返済が厳しく求められる。
【０００４】
ローン利用者は、契約時には保証会社に保証料を支払っているのであるが、保証料は、貸し手の金融機関に対して保証会社が全額支払いの保証をするものになっており、借り手が保証料を支払っているのにも拘わらず、実際には借り手のための保証にはなっていないのが現状である。
【０００５】
従来の技術として、借り手が債務不履行（デフォルト）を起こしたときに、借り手側の担保力の不足を第三者の投資による保証債務で補い、債務追及を行わないという、新金融活性化システムが提案されている（例えば、特許文献１参照）。
【０００６】
【特許文献１】
特開２０００−１４８８７５号公報（第２頁）
【０００７】
上記のように、企業融資に関しては、借り手側の立場に立ったローン制度が提案されてきている。しかし、住宅ローンについては、貸し手と借り手の対等な契約行為であるにもかかわらず、借り手が不当な不利益を強いられてきており、借り手本位、顧客本位の立場を第一義に考えたローン制度はなかった。
【０００８】
また、従来の住宅ローンにおける保証料は、購入する家の耐久条件や立地条件、支払条件（レート、頭金割合等）が異なっても、借入額に応じて保証料が設定されており、条件が異なっても同じ額を支払っていた。
【０００９】
このため、例えば、築年数がかなり経過している家を購入した場合は、家の価格が安いため、保証料も安くなっていた。しかし、築年数が経過した家というのは、一般的に早く減価するものであるから、本来は保証料率が高くなければ採算が合わないものとなる。
【００１０】
また、立地の悪い家についても、購入時の価格は安いため保証料は安くなっているが、立地の悪い家というのは、一般的に再販に年月を要するものであるから、本来は保証料率が高くなければ採算が合わないことになる。
【００１１】
このように、従来の保証料の設定は、実情にそぐわないものになっており、このため、債務不履行が起こった場合、保証会社側が受ける負担も大きなものになっていた。
【００１２】
本発明の目的は、借り手の立場に立ち、借り手が債務不履行に陥った場合に、借り手の負担を軽減し、且つ貸し手側にも不利益にならない住宅型ノンリコースローン保証システム及び住宅型ノンリコースローン保証方法を提供することにある。
また、本発明の目的は、上記ロ住宅型ノンリコースローン保証システム及び住宅型ノンリコースローン保証方法を実現するための、住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置並びに住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラムを提供することにある。
【００１３】
【課題を解決するための手段】
上記課題は、本発明の請求項１に係る住宅型ノンリコースローン保証システムによれば、住宅ローンに関するノンリコースローンを実現する住宅型ノンリコースローン保証システムであって、融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高と、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高とを算出するとともに、前記資産残高と債務残高に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する保証料シミュレータと、将来的に前記融資について債務不履行が起こり、前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額が発生した場合、該不足額の全額について前記保証者が支払いをした場合について、前記保証料シミュレータで算出された前記資産残高、債務残高、保証料額に基づいて前記保証者の収支を予測する経営シミュレータと、を備え、前記保証者の収支は、少なくとも前記保証料額の一定期間の総額から、前記不足額及び前記保証者側の費用の一定期間の総額を減算した差額として示される、ことにより解決される。
【００１４】
本発明の住宅型ノンリコースローン保証システムは、住宅ローンにおいて借り手が債務不履行を起こしたときに、回収額でカバーできない不足分については徴求しないノンリコースローンを実現するためのものである。本発明の住宅型ノンリコースローン保証システムは、最適な保証料を算出する保証料シミュレータと、保証者の収支を示す経営シミュレータとを備えているので、保証者が健全な経営を続けていくためのシミュレーションを行うことができ、ノンリコースローンを継続的に実施することが可能となる。
【００１５】
本発明の住宅型ノンリコースローン保証システムにおいて、前記資産残高は社会情勢と、前記資産の品質を示す所在地、立地条件、建物築年数、建物様式のいずれか一つまたは二つ以上の組合せを含む条件を反映して算出される。このように、本発明は、資産の売却性や収益性を鑑みて資産残高を算出するように構成されており、デューデリジェンスに対応したシステムとなっている。
【００１６】
なお、前記保証料額は、具体的には、前記資産残高と、前記債務残高と、融資時の頭金率と、債務不履行の事故発生率に基づいて算出される。
【００１７】
前記経営シミュレータでは、前記保証者の収支を表示するために、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書の少なくとも一つが作成される。
【００１８】
本発明の住宅型ノンリコースローン保証方法は、住宅ローンに関するノンリコースローンを実現する住宅型ノンリコースローン保証方法であって、融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高を算出する工程と、融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高を算出する工程と、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出する工程と、該保証額と、融資時の頭金率と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する工程と、一定期間において収集される前記保証料額の総額を算出する工程と、一定期間において前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額の予測発生額を算出する工程と、一定期間において前記保証者側で発生する費用の予測発生額を算出する工程と、前記一定期間における不足額の予測発生額と費用の予測発生額とを合算した値と、一定期間における保証料額の総額とを比較する工程と、を備えたことを特徴とするものである。
【００１９】
前記資産残高は、社会情勢及び前記資産の品質を示す所在地、立地条件、建物築年数、建物様式のいずれか一つまたは二つ以上の組合せを含む条件示す資産価格変動率と、取得時の資産価格とから算出される。
【００２０】
また、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出する工程において、前記資産残高に、実際に販売する際の資産の値下率と、販売に係る手数料率を反映させた回収額を算出し、該回収額と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出する。
【００２１】
また、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出する工程において、前記債務残高に頭金の額を反映させて実質債務残高を算出する。
【００２２】
さらに、前記保証額と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する工程では、前記保証料を運用した際の運用利息を反映させて前記保証料額を算出する。
【００２３】
本発明の住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置は、住宅ローンに関するノンリコースローンを実現する住宅型ノンリコースローン保証業務支援装置であって、融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高と、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高とを算出するとともに、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出し、該保証額に基づいて前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出する第１のコンピュータ装置と、将来的に前記融資について債務不履行が起こり、前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額が発生した場合、該不足額の全額について前記保証者が支払いをした場合について、前記第１のコンピュータ装置で算出された保証料額と、前記不足額の予想額及び前記保証者側で発生する費用の予想額に基づいて、前記保証者の収支を予測する第２のコンピュータ装置と、を備えている。
【００２４】
前記第１のコンピュータ装置は、前記資産購入時の資産価格、融資を受けた時点での借入総額、頭金額、貸付期間、資産の品質を示す条件を入力する入力部と、該入力された情報、貸付利率、資産価格の変動率、資産を実際に販売する際の値下率、販売に係る手数料率、運用利率、債務不履行の事故発生率を含む情報を記憶する記憶部と、前記情報に基づいて、資産残高、資産売却時の回収額、債務残高、保証額、保証料額を算出する制御部と、前記制御部での処理結果が出力される出力部と、を少なくとも備えている。
【００２５】
前記第２のコンピュータ装置は、前記第１のコンピュータで算出された保証料額と、保証業務に係る手数料額を含む収入に関する情報の実績値または予測値と、人件費、代位弁済費用、販管費を含む支出に関する情報の実績値または予測値と、貸付期間の配分率、貸付利率、保証料率、取扱物件伸び率、債務不履行の事故発生率、代位弁済回収率、保証契約の解約率に関する情報の実績値または予測値と、資本金に関する情報の実績値または予測値と、差入保証金に関する情報の実績値または予測値と、を入力する入力部と、該入力された情報を記憶する記憶部と、前記情報に基づいて、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書を作成する制御部と、前記制御部での処理結果が出力される出力部と、を少なくとも備えている。
【００２６】
本発明に係る住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラムは、住宅ローンに関する債務不履行が発生した時点での回収額と債務残高とを比較し、前記回収額よりも前記債務残高が多い場合に、前記回収額と債務残高との差額を保証額として算出し、該保証額に基づいて借り手が支払うべき保証料を算出する処理をコンピュータに実行させることを特徴とする。
【００２７】
より具体的には、住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラムは、融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高を算出するステップと、融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高を算出するステップと、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップと、該保証額と、融資時の頭金率と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出するステップと、をコンピュータに実行させるものである。
【００２８】
なお、前記資産残高を算出するステップでは、資産購入時の資産価格と、社会情勢及び前記資産の品質を示す所在地、立地条件、建物築年数、建物様式のいずれか一つまたは二つ以上の組合せを含む条件示す資産価格変動率とから、所定時点での資産残高が算出される。
【００２９】
また、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップは、前記資産残高に、実際に販売する際の値下率と、販売する際に係る手数料率を反映させて回収額を算出するステップと、該回収額と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップとを備えている。
【００３０】
さらに、前記資産残高と債務残高から、融資時及び将来の所定時点における保証額を算出するステップは、前記債務残高に頭金の額を反映させて実質債務残高を算出するステップを備えている。
【００３１】
前記保証額と、債務不履行の事故発生率に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額を算出するステップは、前記保証料を運用した際の運用利息を反映させて前記保証料額を算出するステップを備えている。
【００３２】
また、本発明の住宅型ノンリコースローン保証業務支援プログラムは、融資時及び将来の所定時点について、ユーザーが販売者から購入した資産の資産残高と、ユーザーが融資者から受けた融資の債務残高と、前記資産残高と債務残高の差額として求められる保証額と、該保証額に基づいて、前記ユーザーが前記融資を受ける際に保証者に支払う保証料額に関するデータを受け入れるステップと、一定期間において収集される前記保証料額の総額を算出するステップと、一定期間において前記資産残高で前記債務残高をカバーできない不足額の予測発生額を算出するステップと、一定期間において前記保証者側で発生する費用の予測発生額を算出するステップと、前記一定期間における不足額の予測発生額と費用の予測発生額とを合算した値と、一定期間における保証料額の総額とを比較するステップと、を備えている。
【００３３】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の一実施の形態を図面に基づいて説明する。なお、以下に説明する処理ステップ、装置等は本発明を限定するものでなく、本発明の趣旨の範囲内で種々改変することができるものである。
【００３４】
図１乃至図２０は本発明の一実施の形態例を示すものであり、図１は本発明のノンリコースローンの仕組みを示す概念図、図２は保証料シミュレータのハード構成を示す説明図、図３は保証料シミュレータでの情報入力画面の一例を示す説明図、図４乃至図８は保証料シミュレータで使用及び算出される情報の一例を示す説明図、図９は経営シミュレータのハード構成を示す説明図、図１０は経営シミュレータで使用される情報の一例を示す説明図、図１１乃至図１６は経営シミュレータでの出力例を示す説明図、図１７は保証料シミュレータ及び経営シミュレータの関連を示すブロック図、図１８は図１７の一部の流れを示す流れ図、図１９は保証料シミュレータでのプログラムの処理手順を示す流れ図、図２０は経営シミュレータでのプログラムの処理手順を示す流れ図である。
【００３５】
本発明の住宅型ノンリコースローン保証システムは住宅ローンに関するものであり、特に、借り手側で債務不履行（デフォルト）が起こった場合に、担保の売却でカバーできない債務残高について追徴されない、ノンリコースローンを実行するものである。
【００３６】
住宅型ノンリコースローン保証システムへの参加者は、事業者、融資者、商品提供者、顧客である。事業者は保証会社、融資者は銀行等金融機関、商品提供者は住宅メーカーや土地売却者、顧客は土地や住宅を購入し、ローンを利用するユーザーである。
【００３７】
図１は、本例の住宅型ノンリコースローン保証システムを説明するための概念図である。例えば、ユーザーが銀行等金融機関から１０００万円の融資を受け、住宅メーカーから１０００万円の住宅を購入する。ユーザーは、１５万円の保証料を支払い、保証会社の保証を受ける。
【００３８】
ユーザーが３００万円の返済を行った時点で、債務不履行に陥ったとする。このとき、債務残高は７００万円となっており、住宅が５００万円で売却できたとしても、不足金２００万円が発生する。
【００３９】
本例の住宅型ノンリコースローン保証システムでは、この不足金２００万円について、借り手に徴求しない、ノンリコースローンを採用している。
【００４０】
本例の住宅型ノンリコースローン保証システムは、上記のようなノンリコースローンを採用しても、保証会社側が破綻しないように、資産の状況に対応して適切な保証料を設定する保証料シミュレータと、保証会社の経営状態の健全性を算出する経営シミュレータとを備えている。
【００４１】
Ｉ．保証料シミュレータ
保証料シミュレータは、所定の物件について、適切な保証料額を設定するものである。本例の保証料シミュレータは、頭金の額や、貸付期間、社会情勢、資産状況を勘案して事故率や回収額を想定し、担保と保証料とでカバーし得る保証料を予測することができるように構成されている。
【００４２】
保証料シミュレータは、第１のコンピュータ装置１０からなり、ローン情報を入力する入力部１１と、ローン情報を記憶する記憶部１２と、ローン情報に基づいて演算処理を行う制御部１３と、制御部１３での演算結果を出力する出力部１４と、を備えている。
【００４３】
入力部１１は、キーボードやマウス、スキャナー等からなり、借り手が受けた融資に関して、購入時の資産総計、貸付期間、当初借入額、頭金の額、資産の条件を入力する。
【００４４】
入力部１１は、第１のコンピュータ装置１０に設けられているものを使用しても良いが、他のコンピュータ装置に設けられた入力部から情報を入力し、送受信部１５に接続された通信回線網を介して、第１のコンピュータ装置１０に送信する構成としても良い。このとき、通信回線網としては、インターネット、電話線、ＩＳＤＮ回線、専用線、無線などが使用される。
【００４５】
図３は、保証料シミュレータにおける入力画面の具体例を示すものである。入力画面では、購入時の資産総計、貸付期間、当初借入額、建物の築年数、頭金の額については、数字が入力される。土地の場所については、都道府県、市町村区、について複数の候補の中から一つが選択される。
【００４６】
なお、土地の場所については、丁目、番地まで入力可能な構成としても良い。また、郵便番号を入力することにより、住所が特定及び表示される構成としても良い。
【００４７】
周辺条件については、最寄り駅からの距離、幹線道路からの距離、など交通の便に関する情報が入力され、さらに、各種施設について項目が示されており、この中から、物件の周辺にある施設が選択される。さらに、建物の様式については、購入した建物に該当するものが選択される。
【００４８】
入力された情報は、記憶部１２に記憶される。記憶部１２は、ＨＤＤ，ＲＯＭ，ＲＡＭから構成されており、入力情報はＨＤＤに記憶される。ＲＯＭは、コンピュータシステムのハードウェア制御のための基本的な各種プログラムについても格納している。ＲＡＭは、コンピュータ制御のためのワークエリアとして機能するように構成されている。
【００４９】
図４乃至図８は、保証料シミュレータで使用及び算出される情報の一例を示すものである。これらの情報は、記憶部１２に記憶されている。
【００５０】
保証料シミュレータで使用される情報としては、入力情報の他に、図４に示すように、貸付利率、資産の変動率、実売率、売却率、運用利率、事故率を示すデータがある。資産の変動率は、資産の価値が今後どうなっていくのかを示すものである。本例では、変動率は、土地値下がり率、建物値下がり率として設定されている。
【００５１】
資産の変動率は、社会情勢、土地の場所や利便性、建物の築年数、建物の様式（木造住宅，鉄筋住宅，鉄骨住宅）などに応じて設定される。変動率は、一定の数値として設定しても良く、ベクトルで設定しても良い。
【００５２】
実売率とは、住宅を売却したときに資産残高に対してどれくらいの額が回収できるかを示すものであり、本例では、０．９に設定されている。
【００５３】
売却率とは、住宅を売却する際に、回収額に、売却時の諸経費を反映させるものであり、本例では０．７に設定されている。
すなわち、本例における数値設定では、回収額で資産残高を割った数値、すなわち回収率が０．６３になるようにされている。
【００５４】
事故率とは、債務不履行が発生する事故率であり、経験率に基づいて設定されている。事故率については、初年度は０．１０％と低めに設定されており、２年目、３年目は、それぞれ０．４％、０．３％と比較的高めに設定されている。これは、２年目、３年目で債務不履行が発生する確率が高いことを示している。また、５年目以降の事故率については、０．２０％に設定されている。
【００５５】
なお、図４に示すように、事故率について、頭金の額及び貸付期間に応じて異なる設定としても良い。頭金の額に応じて事故率を異なる設定とする場合は、頭金の額が少ないほど、高い事故率が設定される。これは、頭金の額が少ないほど、借り手にとって負担のある返済額になるためであり、貸付期間が長いほど、返済能力を上回る債務額であり、長い期間をかけないと返済できないことを意味するためである。
【００５６】
また、変動率や事故率は、社会情勢などによって変化するものであるため、図４に示すように複数のパターンを設けておくと好適である。図４では、ＡパターンとＢパターンの二つのパターンが示されている。
【００５７】
保証料シミュレータは、上記情報に基づいて、最適な保証料を算出するための演算処理を行う。演算処理は、制御部１３においてプログラムに従って行われる。
【００５８】
演算処理では、（１）資産売却時に予測される回収額を算出する処理、（２）資産売却時の債務残高を算出する処理、（３）資産売却時の回収額と債務残高を比較し保証額を算出する処理、（４）借り手が支払うべき保証料額を算出する処理、が行われる。
【００５９】
以下、資産残高「ＡＶ」、土地価格「ＧＶ」、建物価格「ＣＶ」、実売価格「ＳＶ」、回収額「ＲＶ」、土地価格変動率「ＧＲ」、建物価格変動率「ＣＲ」、実売率「ＰＲ」、売却率「ＳＲ」、事故率「ＤＲ」、貸付期間（年）「ｍ」、貸付年度「ｉ」、貸付利率「ｒ」、運用利率「ｐｒ」、頭金率「ｙｙ」、債務残高「ＬＢ」、保証額「ＬＧ」、年払元利均等返済額「Ｐ」、保証料額「ＩＰ」として、各算出処理について説明する。
【００６０】
（１）資産売却時の回収額「ＲＶｉ」を算出する処理
図５に、１０００千円単位で、資産残高と回収額をシミュレーションした例が示されている。
【００６１】
資産売却時の回収額「ＲＶｉ」を算出するためには、先ず、資産残高「ＡＶｉ」が求められる。資産が土地及び建物から構成されている場合は、土地と建物それぞれについての資産残高「ＧＶｉ」、「ＣＶｉ」が求められ、これらの値が合算される。
【００６２】
資産の変動率（土地価格変動率「ＧＲ」，建物価格変動率「ＣＲ」）が一定である場合、ｉ年度の土地残高「ＧＶｉ」、建物残高「ＣＶｉ」、資産残高「ＡＶｉ」は次の式により求められる。
【数１】
2005004234.tif 000003
【００６３】
また、変動率がベクトル（ｊ）で与えられた場合、ｉ年度の資産残高「ＡＶｉ」は次の式により求められる。
【数２】
2005004234.tif 000004
【００６４】
上記数式１または数式２により、資産残高「ＡＶｉ」が求められると、次の式３により資産売却時の回収額「ＲＶｉ」を算出することができる。
【数３】
2005004234.tif 000005
【００６５】
（２）資産売却時の債務残高「ＬＢｉ」を算出する処理
図６に、債務額について１０００千円単位で、債務残高をシミュレーションした例が示されている。
【００６６】
資産売却時の債務残高「ＬＢｉ」を算出するためには、先ず、貸付期間ｍ年の年払元利均等返済額「Ｐｍ」が求められる。
貸付期間ｍ年の貸付利率ｒｍの場合、年払元利均等返済額「Ｐｍ」（貸付元本１円あたり）は次の式により求められる。
【００６７】
【数４】
2005004234.tif 000006
【００６８】
上記数式４により、貸付期間ｍ年の年払元利均等返済額「Ｐｍ」が求められる。
そして、この年払元利均等返済額「Ｐｍ」を利用して、次式より、各年次の債務残高「ＬＢｍ，ｉ」が算出される。
【００６９】
【数５】
2005004234.tif 000007
【００７０】
すなわち、次年度の債務残高「ＬＢｍ，ｉ＋１」は、今年度の債務残高「ＬＢｍ，ｉ」から返済額「Ｐｍ」を引き、利息「ＬＢｍ，ｉ×ｒｍ」を足すことにより算出される。
【００７１】
（３）資産売却時の回収額「ＲＶｉ」と債務残高「ＬＢｍ，ｉ」を比較し保証額「ＬＧ」を算出する処理
図６に、債務額について１０００千円単位で、頭金率毎に保証額をシミュレーションした例が示されている。
【００７２】
保証がなされるか否かは、回収額「ＲＶｉ」と債務残高「ＬＢｍ，ｉ」を比較し、回収額「ＲＶｉ」が債務残高「ＬＢｍ，ｉ」より少ない場合に保証されることが決定される。その際の保証額「ＬＧ」は、回収額「ＲＶｉ」と債務残高「ＬＢｍ，ｉ」との差額になる。
【００７３】
すなわち、資産残高「ＡＶ」と、債務残高「ＬＢ」の差が大きい借り手ほど、大きい保証額になる。本例のシミュレータでは、資産残高「ＡＶ」に、社会情勢や資産状況に応じて変動率が勘案されているので、資産の下落する度合いを適正に予測することができる。よって、例えば購入時の価格が同じであっても、物件の状況に応じて異なる保証額が予測される。このため、デューデリジェンスに対応した保証額を算出することが可能である。
【００７４】
保証額「ＬＧ」は、次式より求められる。
【数６】
2005004234.tif 000008
【００７５】
このように、保証額は、頭金額に応じて異なる数値となる。すなわち、最初に多くの頭金を払っていればいるほど、保証額は少なくて済むことになる。
【００７６】
（４）借り手が支払うべき一時払保証料の額を算出する処理
図７に、図６で算出された保証額のうち、頭金率０％のケースにおける保証額をシミュレーションした例が示されている。
【００７７】
各年で借り手が支払うべき保証料額「ＩＰｉ」は、各年で債務不履行が起こったときに支払われる保証額「ＬＧｉ」と事故率「ＤＲｉ」より算出される。
【００７８】
事故率「ＤＲｉ」は、頭金の額と貸付期間から決められており、借り手それぞれで異なる事故率となっている。このため、資産残高と債務残高の差が大きく、また事故率の高い借り手ほど、高い保証料を払うことになる。
【００７９】
【数７】
2005004234.tif 000009
【００８０】
本例では、借り手から集めた保証料を運用することを想定し、運用利率についても計算式に入れて、純保証料として算出する。運用期間によって利率が異なる場合は、運用期間別に異なる利率で計算を行う。
【００８１】
保証料を運用した場合、借り手が支払うべき保証料は運用分だけ安くなる。
運用を行った場合の現価率、すなわち、借り手が支払うべき保証料について、運用分を勘案した割合は、次の式により求められる。
【数８】
2005004234.tif 000010
【００８２】
運用を勘案した場合に、各年度で借り手が支払うべき純保証料額は、次式により求められる。
【数９】
2005004234.tif 000011
【００８３】
保証料は、融資を受けたときに一括して支払うものであるため、各年の純保証料を累積し、一時払純保証料として算出する。
【数１０】
2005004234.tif 000012
【数１１】
2005004234.tif 000013
【００８４】
図７の例では、一時払純保証料は１２，３８９．４円となっている。
このようにして、債務不履行が起こった場合の保証額を予測し、予測された保証額に基づいて、適正な保証料が算出される。
なお、図８は、貸付期間２０年のローンについて、千円当たりの保証料を頭金率別に示したものである。このように、頭金率が多いほど、借り手が支払うべき保証料額は少なくなるものである。
【００８５】
第１のコンピュータ装置１０での算出結果は、出力部１４に出力される。出力部１４とは、例えばコンピュータ装置のモニター、プリンタ、スピーカーである。なお、通信回線網を介して外部に出力される構成としても良い。
【００８６】
ＩＩ．経営シミュレータ
経営シミュレータは、保証会社の経営を健全に行うことができるか否かをシミュレーションするものである。経営シミュレータは、将来的にどのような経営状況になるのか予測することができる。なお、実績値を入力した場合は、保証会社が所定期間活動した結果を示すこともできる。
【００８７】
経営シミュレータは、図９に示すように、第２のコンピュータ装置２０からなり、経営情報を入力する入力部２１と、経営情報を記憶する記憶部２２と、演算処理を行う制御部２３と、制御部２３での演算結果を出力する出力部２４と、を備えている。なお、第２のコンピュータ２０において、第１のコンピュータ装置１０と同様な構成については説明を省略する。
【００８８】
本例では、保証料シミュレータが第１のコンピュータ装置１０に設けられ、経営シミュレータが第２のコンピュータ装置２０に設けられたとして説明しているが、保証料シミュレータと経営シミュレータとが、同一のコンピュータ装置に設けられていても良いことは勿論である。
【００８９】
また、上記第１のコンピュータ１０または第２のコンピュータ２０としては、デスクトップ型のパソコンの他、モバイル端末を使用した構成としても良い。モバイル端末としては、ノートパソコン、電子手帳型携帯情報ツールの他、携帯型ゲーム機、携帯電話を含み、さらに本例のシステム専用の携帯用端末を含むものである。
【００９０】
入力部２１からは、シミュレーションに必要な情報が入力される。情報としては、保証業務に直接関係する情報と、会社運営に関係する情報とがある。情報は、現時点の情報までは実績値が入力され、将来的な情報については予測値が入力される。
【００９１】
保証業務から直接発生する情報として、保証会社が扱う予定の物件の件数や、手数料額が入力される。また、貸付期間、貸付利率、保証料率、取扱物件の伸び率、１件あたりの保証額、事故率、代位弁済の回収率、契約の非解約率に関する設定値が入力される。
【００９２】
図１０には、シミュレーションの一例として、初年度に住宅２０００件、アパート等の収益物件１００件を扱うケースが示されている。貸付期間としては一般的な期間が設定され、例えば、２０年、２５年、３０年、３５年の４パターンが設定されている。
【００９３】
物件の貸付期間についての配分率は、過去の一般的な数値に基づいて設定される。配分率は、例えば、貸付期間２０年の物件が全体の５％、貸付期間２５年の物件が全体の７０％、貸付期間３０年の物件が全体の２０％、貸付期間３５年の物件が全体の５％として設定される。
【００９４】
貸付利率は、本例では３％に設定されている。保証料率は、保証額に対する保証料の割合であり、住宅物件と収益物件それぞれについて貸付期間別に値が設定されている。
【００９５】
本例では、住宅物件については、貸付期間２０年の場合は保証料率１．４８％、２５年の場合は保証料率１．７３％、３０年の場合は保証料率１．９１％、３５年の場合は保証料率２．０７％として保証料率を設定している。
【００９６】
また、収益物件については、貸付期間２０年の場合は保証料率１．９７％、２５年の場合は保証料率２．２５％、３０年の場合は保証料率２．５１％、３５年の場合は保証料率２．７３％として保証料率を設定している。
【００９７】
手数料は、保証会社が保証業務を行う上で、借り手から受け取る手数料であり、住宅物件については３万円、収益物件については７万円として設定されている。
【００９８】
物件の伸び率については、本例では、最初の１〜２年は物件数の伸びが大きく且つ母数が小さいため大きめの数値が設定され、以降は安定的な数字が入力されている。
【００９９】
１件あたりの保証額について、本例では、住宅物件について１件当たり２０００万円、収益物件について１件当たり１億円として設定している。
【０１００】
事故率とは、債務不履行が発生する事故率であり、経験率に基づいて設定されている。事故率については、初年度は０．１０％と低めに設定されており、２年目、３年目は、それぞれ０．４％、０．３％と比較的高めに設定されている。これは、２年目、３年目で債務不履行が発生する確率が高いことを示している。また、５年目以降の事故率については、０．２０％に設定されている。なお、事故率について、頭金の額に応じて異なる設定としても良い。
【０１０１】
代位弁済回収率とは、代位弁済を行った場合に、どのくらい回収できるかを示す数値であり、本例では７５％に設定されている。
非解約率として、本例ではとりあえず解約がないものとして１００％に設定されている。
【０１０２】
なお、より実際に即したシミュレーションを行うために、上記配分率、保証料率、手数料、件数伸び率、事故率、代位弁済回収率は、一定値ではなくベクトル値として設定されていると好適である。
【０１０３】
経営情報のうち、会社運営に関する情報としては、資本金、会社設立時の現金預金、未払法人税、給与、販管費、事務所の賃貸料、事務所立上費用、保有資産運用などの営業外収益等がある。これらの情報について、予測値または実績値が入力される。
【０１０４】
なお、上記給与、販管費、事務所の賃貸料、保有資産運用による収益額については、経過年毎に変化するものとしてベクトル値が設定され、各年毎に予測値が設定されるように構成される。
【０１０５】
第２のコンピュータ２０は、上記情報に基づいて演算処理を行い、図１１乃至図１６に示すように、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書、を出力する。
【０１０６】
図１１に示すように、キャッシュフロー一覧では、現金の流れを見ることができ、財務の健全性を把握することができる。キャッシュフロー一覧では、各年度別に、前年繰越高、経常収支として経常収入及び経常支出、財務収支として財務収入及び財務支出が表示される。
【０１０７】
経常収入の科目としては、住宅物件及び収益物件それぞれの保証料収入、住宅物件及び収益物件それぞれの保証手数料、住宅物件及び収益物件それぞれの解約手数料、代位弁済費用の回収、受取利息及び雑収入等がある。
【０１０８】
保証料収入は、物件数と、１件当たり保証額と、保証料率から算出される。保証料率は貸付期間によって分類された物件毎に異なるため、貸付期間別の物件数と、保証料率を反映させて算出する。
【０１０９】
解約手数料は、本例ではとりあえず非解約率１００％として設定しているので、発生していない。代位弁済費用回収額は、予測される代位弁済費用に、代位弁済回収率をかけることにより算出される。
受取利息は、収入保証料を運営したものとして算出される。
【０１１０】
経常支出の科目として、給与、付帯人件費、賃貸料、事務所立上費用、解約払戻保証料、代位弁済費用、販管費、支払利息、その他支出、法人税等支払等に関する情報が入力される。
【０１１１】
財務収入の科目として、資本金、借入金等があり、財務支出の科目としては、借入金返済、差入保証金、固定資産購入等に関する情報が入力される。
そして、前年繰越高に経常収入計を合算し、経常支出計を減算したものが、翌年繰越高となる。
【０１１２】
図１２に営業収入一覧を示す。営業収入一覧からは、住宅物件の平均保証料率、収益物件の平均保証料率、合算平均保証料率を算出することができ、適正な保証料収入があるかどうかを検証することが可能である。
【０１１３】
営業収入一覧では、各年度別に、住宅物件及び収益物件それぞれの件数、住宅物件及び収益物件それぞれの保証料額、住宅物件及び収益物件それぞれの受取保証料収入、住宅物件及び収益物件それぞれの手数料額、保証料の累積額、手数料の累積額、住宅物件及び収益物件それぞれの解約件数、住宅物件及び収益物件それぞれの解約手数料額、住宅物件及び収益物件それぞれの払戻保証料額が表示される。
【０１１４】
図１３に保証額一覧を示す。保証額一覧では、保証額の推移を把握することができる。保証額一覧では、各年度別に、住宅物件及び収益物件それぞれについて、貸付期間別に年間保証額が示される。
【０１１５】
図１４に取扱物件数一覧を示す。保証額一覧では、取扱物件数の推移を把握することができる。取扱物件数一覧では、各年度別に、住宅物件及び収益物件それぞれについて、貸付期間別に取扱件数が表示される。
【０１１６】
さらに、本例の経営シミュレータでは、貸借対照表、損益計算書が表示される。図１５に貸借対照表を示す。貸借対照表により、特定期日における保証会社の財政の内容と純損益の静態を把握することができる。
【０１１７】
貸借対照表の資産の部には、現金預金、差入保証金、求償権等が含まれる。
また、負債・資本の部には、住宅物件未経過保証料、収益物件未経過保証料、未払法人税、資本金、当期未処分利益金が含まれる。
【０１１８】
図１６に損益計算書を示す。損益計算書より、保証会社の企業活動により、１営業期間に生じた純損益を把握することができるとともに、その純損益を出すに至った経過を知ることが可能である。
【０１１９】
損益計算書には、営業収益として、収入保証料、保証手数料、解約手数料営業収益が表示され、営業費・管理費として給与、販管費、賃貸料、事務所立上費用、代位弁済差損、払戻保証料、その他費用が表示されている。
【０１２０】
そして、営業収益と営業費・管理費の差から得られる営業損益、営業損益に営業外収益，株式発行費用，創業費，その他を加減した経常損益、経常損益から法人税等を減じた税引後損益が表示されている。さらに、経常損益の累計と、税引後損益の累計が表示されている。
【０１２１】
上記構成からなる保証料シミュレータ及び経営シミュレータを用いて、住宅ローンにおけるノンリコースローンを実現するために、最適な保証料を算出するとともに、保証会社が健全な経営を続けていくためのシミュレーションを行うことが可能となる。
【０１２２】
図１７は、本例の住宅型ノンリコースローン保証システムにおける、保証料シミュレータと経営シミュレータの関連を示す流れ図である。
【０１２３】
先ず、最初のステップＳ１として、事故率、貸付利率、土地値下がり率等に変動があった場合、ステップＳ２で、保証料シミュレータを使用して、保証料及び保証料率にどれくらいの変動があるのかを確認する。
【０１２４】
保証料シミュレータによって、条件変動後の保証料及び保証料率が求められたら、ステップＳ３で、算出された保証料と、変更のあった条件とに基づいて経営シミュレータによるシミュレーションが行われる。
【０１２５】
事故率の変更は、借り手が支払う保証料に関係する。また、貸付利率の変更は返済額に関係し、結果として債務残高に関係する。また、土地値下がり率は、資産残高に関係し、結果として回収額に関係する。
【０１２６】
このため、事故率が変更になった場合は、図１０に示される経営シミュレータで使用されるデータのうち、事故率及び保証料率に関係することになる。また、貸付利率の変更と、土地値下がり率の変更は、経営シミュレータにおいて、保証額に関係することになる。
【０１２７】
したがって、条件の変更に基づいて、経営シミュレータにおける事故率や保証料率、或いは１件当たり保証額を変更し、シミュレーションを行う。そして、シミュレーションの結果得られるキャッシュフロー、貸借対照表、損益計算書に基づいて、条件変動があった場合に、健全な経営が継続できるかどうかを判定する。
【０１２８】
そして、条件変更があった場合に、現状のままでは健全な経営が継続できないと判断された場合は、収入をどれくらい増加させるのか、或いは支出をどれくらい縮小できるのか、について検討を行う。
このようにして、ステップＳ４において、最終的に最適な保証料（営業保証料）が決定される。営業保証料には、純保証料と、事務経費に対する保証料が含まれる。
【０１２９】
図１８は、図１７のブロック図のステップＳ３における経営シミュレーションの流れについて更に詳細に示したものである。
先ず、ステップＳ１１で、事故率、貸付利率、土地値下がり率等の変更条件が入力される。そして、ステップＳ１２で計算処理が行われ、収入保証料の算出や、収支計算が行われる。
【０１３０】
ステップＳ１３では、計算結果が仮出力される。この仮出力された資料について判断がなされ、ステップＳ１４で、この結果を承認するか否かが入力される。承認された場合（ステップＳ１４；Ｙｅｓ）、ステップＳ１５で最終結果が出力されて処理を終了し、最終的な経営判断がなされる。ステップＳ１４で承認されなかった場合（ステップＳ１４；Ｎｏ）、ステップＳ１６で保証料率、手数料、人件費等について変更がなされ、ステップＳ１１〜ステップＳ１４の処理を繰り返す。
【０１３１】
ここで、保証料シミュレータと、経営シミュレータで行われる各プログラム処理について説明する。
【０１３２】
先ず、保証料シミュレーションプログラムについて説明する。保証料シミュレーションプログラムは、所定の物件について、適切な保証料額を設定するものである。
【０１３３】
ステップＳ２１で、シミュレーションに必要な情報が入力される。情報としては、例えば図２に示すフォームに従って、購入時の資産総計、貸付期間、当初借入額、頭金の額、資産の条件が入力される。
【０１３４】
ステップＳ２２で、記憶部から、貸付利率、シミュレーションする物件に該当する変動率、実売率、売却率、運用利率、事故率が読み出される。これらのデータは、自動的に所定の数値が読み出される構成であっても良いし、一覧として提示されたもののなかから適宜選択される構成であっても良い。なお、上記事故率は、頭金の割合及び貸付期間に応じて選択される。
【０１３５】
上記ステップＳ２１，ステップＳ２２で、演算に必要な情報が入力及び読み出しされたら、ステップＳ２３〜ステップＳ３０において演算処理が行われる。
ステップＳ２３では、貸付期間における各年毎の資産残高「ＡＶｉ」が計算される。資産残高「ＡＶｉ」は、購入時の土地価格「ＧＶ０」，建物価格「ＣＶ０」，変動率「ＧＲ」，「ＣＲ」から算出される。
【０１３６】
ステップＳ２４では、各年毎の回収額「ＲＶｉ」が算出される。回収額「ＲＶ」は、各年の資産残高「ＡＶｉ」，実売率「ＰＲ」，売却率「ＳＲ」から算出される。
ステップＳ２５では、貸付期間における各年毎の債務残高「ＬＢｍ，ｉ＋１」が計算される。債務残高「ＬＢｍ，ｉ＋１」は、各年の年払元利均等返済額「Ｐｍ」と、前年の債務残高「ＬＢｍ，ｉ」と、利息とから算出される。
【０１３７】
ステップＳ２６では、回収額「ＲＶｉ」と、債務残高「ＬＢｍ，ｉ」とが比較され、回収額「ＲＶｉ」を債務残高「ＬＢｍ，ｉ」が上回っているか否かが判定される。このとき、頭金が有る場合は、債務残高「ＬＢｍ，ｉ」に頭金率「ｙｙ」を反映させて、対比を行う。なお、債務残高「ＬＢｍ，ｉ」に頭金率「ｙｙ」を反映させるときは、次の計算式により行う。
【数１２】
2005004234.tif 000014
【０１３８】
回収額を債務残高が上回っている場合（ステップＳ２６；Ｙｅｓ）、ステップＳ２７で、貸付期間における各年毎の保証額「ＬＧｍ，ｙｙ，ｉ」が計算される。回収額を債務残高が上回っていない場合（ステップＳ２６；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１３９】
保証料は、ステップＳ２８〜ステップＳ３０で決定される。先ず、ステップＳ８で、各年で借り手が支払うべき保証料額「ＩＰｉ」が算出される。保証料額「ＩＰｉ」は、各年で債務不履行が起こったときに支払われる保証額「ＬＧｉ」と事故率「ＤＲｉ」より算出される。
【０１４０】
さらに、ステップＳ２９で、保証料の運用を勘案した場合に、各年度で借り手が支払うべき保証料額が算出され、ステップＳ３０で融資を受けたときに一括して支払う一時払準保証料が算出される。
【０１４１】
次に、経営シミュレーションプログラムについて説明する。
ステップＳ４１で、予め設定されている貸付利率、事故率、土地値下がり率等に関する設定値について変更があるかどうか確認される。設定値に変更がある場合、ステップＳ４２で変更処理を行う。
【０１４２】
ステップＳ４３で、シミュレーションに必要な情報として、保証料シミュレータで算出された資産残高（回収額）、債務残高、保証額、保証料額に関するデータ、物件の件数、手数料の額が入力される。また、会社を運営する上で発生する情報として、資本金、会社設立時の現金預金、未払法人税、給与、販管費、事務所の賃貸料、事務所立上費用、保有資産運用などの情報が入力される。
【０１４３】
なお、物件の件数、手数料、給与、販管費、事務所の賃貸料、保有資産運用による収益額については、経過年毎に変化するものとして、各年毎に予測値が算出される。
【０１４４】
ステップＳ４３では、さらに、シミュレーションに必要な情報として、貸付期間の配分率、貸付利率、保証料率、物件件数伸び率、事故率、代位弁済回収率、非解約率等のデータについて読み出しが行われる。これらのデータは、自動的に所定の数値が読み出される構成であっても良いし、一覧として提示されたもののなかから適宜選択される構成であっても良い。
【０１４５】
ステップＳ４４で、貸付期間が設定される。本例では、貸付期間２０年の物件が全体の５％であり、貸付期間２５年の物件が全体の７０％であり、貸付期間３０年の物件が全体の２０％であり、貸付期間３５年の物件が全体の５％として設定される。
【０１４６】
ステップＳ４５では、演算処理が行われる。
演算処理により、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書の少なくとも一つが作成される。
【０１４７】
キャッシュフロー一覧を作成するために、経常収支、経常収支累計、財務収支、翌年繰越高が算出される。
【０１４８】
また、営業収入一覧を作成するために、保証料累計、受取手数料累計が算出される。また、保証額一覧を作成するために、貸付期間別保証額、保証額累計が算出される。さらに、取扱件数一覧を作成するために、取扱件数の予測値が算出される。
【０１４９】
貸借対照表を作成するために、資産合計、未経過保証料、当期未処分利益、負債資本合計が算出される。
また、損益計算書を作成するために、営業収益計、営業費用計、営業損益、営業外費用計、経常損益、税引後損益、経常損益累計、税引後損益累計が算出される。
【０１５０】
ステップＳ４６で、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書等の結果情報が出力される。
【０１５１】
ここで、出力結果について判断がなされ、ステップＳ４７で、この結果を承認するか否かが入力される。承認された場合（ステップＳ４７；Ｙｅｓ）、ステップＳ４８で最終結果が出力されて処理を終了し、最終的な経営判断がなされる。
【０１５２】
ステップＳ４７で承認されなかった場合（ステップＳ４７；Ｎｏ）、ステップＳ４９で、保証料率を引き上げたり、一定条件を満たさない案件については保証を行わないようにしたり、既にそうしている場合には、前記一定条件についての変更を行う。そして、ステップＳ４１〜ステップＳ４７の処理を繰り返す。なお、一定条件としては、具体的には、頭金額が債務金額の特定割合となっていること、例えば１０〜３０％となっていること等が設定される。
【０１５３】
上記実施形態から把握できる請求項以外の技術的思想を以下に記載する。
（１）前記事故率は、頭金の額，貸付期間を反映させて設定されることを特徴とする請求項１記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
（２）前記キャッシュフロー一覧は、前記保証料、手数料のいずれかまたは両方を含む経常収入と、
給与、付帯人件費、事務所賃貸料、事務所立上費用、解約払戻保証料、代位弁済費用、販管費、支払利息、事業税、法人税等支払のうち一つまたは二つ以上の組合せを含む経常支出と、
資本金、借入金のいずれかまたは両方を含む財務収入と、
借入金返済、差入保証料、固定資産購入のうち一つまたは二つ以上の組合せを含む財務支出と、からなることを特徴とする請求項４記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
（３）前記営業収入一覧は、前記保証料、保証手数料のいずれかまたは両方が営業収入として示されることを特徴とする請求項４記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
（４）前記保証額一覧は、貸付期間別に保証額を表示することを特徴とする請求項４記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
（５）前記貸借対照表の借方には現金預金、差入保証金、求償権のうち一つまたは二つ以上の組合せが記載され、前記貸借対照表の貸方には未経過保証料、未払法人税等、資本金、当期未処分利益のうち一つまたは二つ以上の組合せが記載されたことを特徴とする請求項４記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。（６）前記損益計算書には、営業収益として保証料、手数料のいずれかまたは両方が記載され、営業費及び管理費として給与、販管費、事務所賃貸料、事務所立上費用、代位弁済費用、払戻保証料のうち一つまたは二つ以上の組合せが記載されたことを特徴とする請求項４記載の住宅型ノンリコースローン保証システム。
【０１５４】
【発明の効果】
以上のように、本発明の住宅型ノンリコースローン保証システムによれば、最適な保証料を算出する保証料シミュレータと、保証会社の経営の健全性を示す経営シミュレータとを備えており、住宅ローンのノンリコースローンを実現することができる。
【０１５５】
住宅ローンのノンリコースローンが実現されることにより、債務不履行が起こった場合でも借り手を追いつめることなく、借り手の負担を軽減することが可能となる。
【０１５６】
保証料シミュレータでは、立地や築年数などの資産の状況、または頭金額や貸付期間に応じて保証料が決定されるので、債務不履行が起こった場合の再販回収率までをも考慮した保証料設定を行うことが可能となる。
【０１５７】
また、借り手本位のシステムであることは勿論、経営シミュレータにより、５年後、１０年後の経営シミュレーションもできるように構成されているので、保証会社側に不利益が発生するのを防止し、健全な経営を継続して行うことが可能となる。
【０１５８】
本発明の経営シミュレータでは、結果情報として、キャッシュフロー一覧、営業収入一覧、保証額一覧、取扱物件数一覧、貸借対照表、損益計算書が作成されるように構成されているので、株主や取引金融機関への対応も明快に行うことが可能となる。
【０１５９】
また、シミュレーションに使用するデータについては、状況に応じて変更することができるので、不測の事故や、大地震等の天災による影響も計ることができ、料率の変更、株式配当の見通しも容易に行うことが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の住宅型ノンリコースローン保証システムの仕組みを示す概念図である。
【図２】保証料シミュレータのハード構成を示す説明図である。
【図３】保証料シミュレータでの情報入力画面の一例を示す説明図である。
【図４】保証料シミュレータで使用及び算出される情報の一例を示す説明図である。
【図５】保証料シミュレータで使用及び算出される情報の一例を示す説明図である。
【図６】保証料シミュレータで使用及び算出される情報の一例を示す説明図である。
【図７】保証料シミュレータで使用及び算出される情報の一例を示す説明図である。
【図８】保証料シミュレータで使用及び算出される情報の一例を示す説明図である。
【図９】経営シミュレータのハード構成を示す説明図である。
【図１０】経営シミュレータで使用される情報の一例を示す説明図である。
【図１１】経営シミュレータでの出力例を示す説明図である。
【図１２】経営シミュレータでの出力例を示す説明図である。
【図１３】経営シミュレータでの出力例を示す説明図である。
【図１４】経営シミュレータでの出力例を示す説明図である。
【図１５】経営シミュレータでの出力例を示す説明図である。
【図１６】経営シミュレータでの出力例を示す説明図である。
【図１７】保証料シミュレータ及び経営シミュレータの関連を示す流れ図である。
【図１８】図１７の一部の流れを示す流れ図である。
【図１９】保証料シミュレータでのプログラムの処理手順を示す流れ図である。
【図２０】経営シミュレータでのプログラムの処理手順を示す流れ図である。
【符号の説明】
１０  第１のコンピュータ装置（保証料シミュレータ）
２０  第２のコンピュータ装置（経営シミュレータ）
１１、２１  入力部
１２、２２  記憶部
１３、２３  制御部
１４、２４  出力部
１５、２５  送受部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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