(57)【要約】【課題】  営業活動を支援するために、顧客への電子メールは開封確認付きで送付し、担当者毎にまとめた顧客の通知一覧リストを添付して担当者にも送り、開封確認の戻らない顧客には一定時間後に再送メールを送出する。【解決手段】  顧客ＤＢからマッチングで得られた顧客を選別手段で選別し、取引対象データと担当者連絡先を付加し、かつ開封確認メールが戻る設定をして通知メールを各顧客連絡先に送出する。この時担当者毎に顧客をまとめた通知一覧リストを担当者にも送出し、時間監視を開始し、一定時間後に開封確認メールを返送していない顧客に対して前記通知メールを再送する。  通知データには時事情報を付加し、取引対象となった物件データは登記確認をオンラインで行い、その確認したデータをそのまま編集して取引対象データベースに登録可能とした。【選択図】図５
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
少なくとも顧客連絡先と取引対象に関する顧客希望条件とを有する顧客データを保持する顧客データベース（以下、顧客ＤＢと略称する）と、
この顧客ＤＢの前記顧客データをアクセスするＤＢ処理手段と、
この顧客ＤＢから特定顧客データを選択する顧客選択手段と、
前記顧客連絡先へメールを送出する通知手段と
を備えた営業活動を支援する営業支援システムであって、
前記通知処理手段に、タイマと、タイムアウト手段と、再送手段とを設け、
前記顧客データを前記ＤＢ処理手段で読み出し、この読み出した前期顧客データを前記顧客選択手段で前記希望条件を基に選択し、
この選択された前記各顧客データに対し前記通知手段が取引対象データと担当者連絡先を付加し、かつ開封確認が取れる設定をした通知メールを前記各顧客連絡先に送出し、
前記タイマをセットして時間監視を開始し、
この監視時間経過後に前記タイムアウト手段が顧客で前記開封確認を返送していない顧客に対して前記通知メールを再送することを特徴とする営業支援システム。
【請求項２】
前記通知メールの送出に際し、前記通知手段は、前記選択された前記各顧客の送付一覧から担当者毎の顧客リストを生成し、この担当者毎の顧客リストと前期取引対象データとを各担当者に送出することを特徴とする請求項１記載の営業支援システム。
【請求項３】
前記取引対象データを格納した取引対象データベース（以下、取引対象ＤＢと略称する）を備えた営業支援システムにおいて、
前記顧客選択手段は前記取引対象データと前記顧客希望条件とをマッチングするマッチング機能を有することを特徴とする請求項1項記載の営業支援システム。
【請求項４】
前記顧客データに顧客を選別する通知種別項を加えると共に、この顧客選別項で前記顧客選択手段が前記選択された各顧客から、前記通知データを送る顧客を更に選別することを特徴とする請求項１項記載の営業支援システム。
【請求項５】
前記通知手段に時事情報埋込手段を設け、この時事情報埋込手段は取引対象に関する時事情報を前記取引対象データへ添付することを特徴とする請求項１記載の不動産営業支援システム。
【請求項６】
前記ＤＢ処理手順は公的登録機関の登記情報と照合確認した前記取引対象データを編集して前記取引対象ＤＢに登録することを特長とする請求項１記載の営業支援システム。
【請求項７】
少なくとも顧客連絡先と取引対象に関する顧客希望条件とを有する顧客データを保持する顧客ＤＢを有し、この顧客ＤＢの前記顧客データをアクセスし、特定顧客データを選択して、前記顧客連絡先へメールを送出する営業活動を支援する営業支援方法であって、
前記顧客ＤＢから顧客データを読み出し、この読み出した前期顧客データを対照に前記顧客希望条件を基に選択し、この選択された前記各顧客データに対し取引対象データと担当者連絡先を付加し、かつ開封確認が取れる設定をした通知メールを前記各顧客連絡先に送出して、時間監視を開始し、この監視時間経過後に顧客で開封確認を返送していない顧客に対して前記通知メールを再送することを特徴とする営業支援方法。
【請求項８】
少なくとも顧客連絡先と取引対象に関する顧客希望条件とを有する顧客データを保持する顧客データベース（以下、顧客ＤＢと略称する）と、
この顧客ＤＢの前記顧客データをアクセスするＤＢ処理ステップと、
この顧客ＤＢから特定顧客データを選択する顧客選択ステップと、
前記顧客連絡先へメールを送出する通知ステップと
を備えた営業活動を支援する営業支援プログラムであって、
前記通知処理ステップに、時間監視ステップと、タイムアウトステップと、再送ステップとを設け、
前記顧客データを前記ＤＢ処理ステップで読み出し、この読み出した前期顧客データを前記顧客選択ステップで前記希望条件を基に選択し、
この選択された前記各顧客データに対し前記通知ステップが取引対象データと担当者連絡先を付加し、かつ開封確認が取れる設定をした通知メールを前記各顧客連絡先に送出し、
前記時間監視ステップをセットして時間監視を開始し、
この監視時間経過後に前記時間監視ステップが顧客で開封確認を返送していない顧客に対して前記通知メールを再送することを特徴とする営業支援プログラム。
【請求項９】
請求項８記載のプログラムを記録したコンピュータ読取り可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件取引に関する情報を利用した営業支援のための営業支援システム、営業支援方法、営業支援プログラム、及び記憶媒体に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
商売に係わる取引対象として不動産物件を扱う従来の計算機システムでは、不動産に関する情報を扱うことが中心課題であり、その不動産情報の管理、具体的には最新情報の提示、更新と情報検索が中心となっていた。例えば不動産に関す情報処理システムの例をあげると、不動産物件についての顧客の希望条件に関する希望条件データと顧客の連絡先と担当者に関する顧客データをもつ顧客データベースと、取扱不動産に関する不動産データが格納された不動産データベースとを用意し、それらのデータベースへの入出力は遠隔地の入出力端末からアクセス可能とされるよう構成されており、顧客毎に希望条件データと不動産データとを照合して、顧客の希望条件に合致する合致不動産物件があるかどうかを判定し、合致する不動産物件があれば、合致する不動産物件に関するデータを顧客連絡先に通知するシステムである。検索に関しては、希望条件データと不動産データとの間には許容範囲内の誤差があっても合致不動産物件があると判定するマッチングが行われ、電話機、ＦＡＸ、インターネットを介して顧客へ通知し、また顧客経の通知内容や顧客からの回答は担当者へメールで通知する方法が取られている（特許文献１）。
【０００３】
同じように、住宅情報の提供側から住宅の購入希望者に対して住宅情報を提供する方法に関しては、予め前記購入希望者に対する住宅情報の提供側の担当者及び購入希望者の購入希望条件を登録しておき、その登録情報に基づいて物件を検索し、その検索結果の物件情報を購入希望者宛に、担当者を送信者としたメール又はＦＡＸで送信することにより住宅情報を提供するシステムで、メール又はＦＡＸで送信する際、送信する物件情報のメール又はＦＡＸを担当者宛にも送信する。また、特に検索に関しては購入希望者に勤務地の情報及び、その勤務地からの時間又は距離の情報を入力させ、その入力された勤務地の情報及び、その勤務地からの時間又は距離の情報に基づいて、物件を検索し、前記購入希望者に提供している（特許文献２）。
【０００４】
更に進んで、顧客と取引対象の提供者を対象としてインターネットのパソコンを中心に取引対象データを照会する例として、利用者端末から送信された利用者情報をサーバが蓄積する利用者データベースを用意し、利用者情報が送信されると利用者情報を利用者データベースに格納して、利用者端末に対し固有のネットワークアドレスを割り当て、そのネットワークアドレスを指定させることにより利用者端末から参照される記憶領域に、利用者端末に参照させるためのファイルを生成して格納するシステムがある。同じく、サーバは取引対象となる提供者情報が送信された場合には提供者データベースに格納して、提供者端末に対し固有のネットワークアドレスを割り当て、そのネットワークアドレスを指定させることにより提供者端末から参照される記憶領域に、提供者端末に参照させるためのファイルを生成して格納する。サーバにはアクセス履歴データベースもあり、電子メールに対する利用者の回答情報をサーバに送信可能に構成し、この利用者の返答情報をアクセス履歴データベースに格納し、更に利用者端末が他のファイルに接続するたびに、接続の履歴を示したアクセス履歴情報をも格納する。また、所定の条件に合致すると判断した提供者端末に対し、提供物件に対して引き合いがある旨の匿名の引き合い情報を、提供者端末から参照させるためのファイルを提供者端末から取り出し可能にしている（特許文献３）。
【０００５】
以上文献１及び文献２において、物件情報と顧客情報とをデータベースとして格納しておき、照合して両者に合致する情報を通知する情報検索と情報交換の技術であり、情報交換の進み具合が分かるように営業担当者にもメールで通知する。この通知も顧客ごとのメールの写しを送出するだけの単純な営業者担当者へのサービスであり、営業担当者の利便や、営業活動が深く介入する要素が検討されたシステムではない欠点がある。
【０００６】
両文献とも、不動産を取り扱う事業所に顧客条件を受けた時点で顧客の希望に添うような物件を検索し通知処理を売るが、物件データの追加や値下げの条件等が発生した時点で、逆に物件データをキーに顧客データベースを照合し、顧客条件とマッチングする顧客に通知する。この通知もＦＡＸで送る、電子メールを送る等、単なる迅速な情報交換サービスである。
【０００７】
同じく文献３においては、インターネットを利用し、パソコンから顧客と物件提供者の両者用に誂えた情報を提供するシステムであるが、単に情報を送出するだけの問題しか解決されておらず、特にメールのサービスに関しては、情報を送出するだけでその後の営業活動には繋がっていかない欠点があり、営業担当者の営業活動が迅速で、かつ顧客に密着したサービスが検討されていない欠点があった。
【０００８】
大きく高価な物件を取引対象とする不動産においては、単に物件情報の交換だけではなく、特に誓約に速さを競う新物件や、価格引下げの新情報に対して携帯電話の電子メールの特徴を最大限に生かし能率よく、かつ顧客に密着した営業活動を遂行できるシステムの開発が望まれている。携帯電話は持ち運びに優れるばかりか近年特にその性能が向上し、インタネットへの接続が可能となり、単なる電話の域を越えて高性能な携帯端末としての性格を備えてきているので、この利便性を迅速な営業支援の武器として生かせることがこれからのシステムでの中心課題となる。現在の電子メールに関する処理では相手のメールサーバに届かない時は不達通知が戻るが、単なる送出であるとその後顧客がメールを読んだか、読んでいないかが判明せず、営業活動が進展しない欠点があった。
【０００９】
一方、法務省のオンライン登記情報提供制度により、登記事務がコンピュータ化された登記所（以下「コンピュータ庁」）が保有する登記情報をインターネットを利用して一般利用者が確認することができ、登記情報を確認するための時間と手間が大幅に縮減される。
【００１０】
オンラインで得られるようになった情報には、不動産登記，商業・法人登記及び中小企業等投資事業有限責任組合契約の登記で，コンピュータ化された登記簿に記録された事項の全部についての情報、登記簿に記録されている一部の情報（不動産登記簿に記録された事項のうち，共同担保目録に記録された事項を除いた情報，当該不動産の所有者の氏名又は名称及び住所又は事務所のみに関する所有者事項，会社又は法人等についての登記事項が２００を乞える場合において、請求に係わる一部の区に登録されている事項についての情報）がある。
【００１１】
土地などの不動産物件の取引依頼を不動産業者に売却希望をだすとき、この不動産物件に関する所有権や抵当に関する事項を確認する必要があり、依頼主が売却の意思を持ってから不動産業者が営業活動に入るまでに、取引物件を確認する資料を登記所にてそろえ、この書類確認してから取引対象データを取引対象データベースへ登録していおり、時間と手間がかかる弊害があり、営業課活動の上でも能率的な処理が望まれている。
【００１２】
【特許文献１】特開２００１−２５６３００（Ｐ２００１−２５６３００Ａ）
【特許文献２】特開２００１−３２５３４０（Ｐ２００１−３２５３４０Ａ）
【特許文献３】特開平１１−１７５６１７
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１３】
以上の検討を元に、不動産を扱う営業活動を支援するシステムとして、能率よく、かつ顧客に密着した営業活動を促進させることを第１の目的とする。
【００１４】
成約の速さを競う商談を取りまとめる具体的な道具として、携帯電話の電子メールの特徴を最大限に生かし能率よく、木目細かい顧客サービスを充実させるため、顧客との応答を緻密にできる構成とすることを第２の目的とする。
【００１５】
顧客の希望条件へマッチングした結果を通知することに関しては、マッチングで得られた顧客を更に選別できるようにし、営業上の配慮から通知対象となる顧客を限定することが可能となるよう構成することを第３の目的とする。
【００１６】
顧客への通知データには、不動産に関する時事情報を付けて、購買意欲をそそる通知データとすることを第４の目的とする。
【００１７】
取引対象となった物件データの登記確認はオンラインで行い、その確認したデータをそのまま取引対象データベースに登録可能とすることを第５の目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１８】
前記課題を解決するために、本願の請求項１に係る発明は、少なくとも顧客連絡先と取引対象に関する顧客希望条件とを有する顧客データを保持する顧客ＤＢと、この顧客ＤＢの前記顧客データをアクセスするＤＢ処理手段と、この顧客ＤＢから特定顧客データを選択する顧客選択手段と、前記顧客連絡先へメールを送出する通知手段とを備えた営業活動を支援する営業支援システムであって、前記通知処理手段に、タイマと、タイムアウト手段と、再送手段とを設け、前記顧客データを前記ＤＢ処理手段で読み出し、この読み出した前期顧客データを前記顧客選択手段で前記希望条件を基に選択し、この選択された前記各顧客データを対象として、前記通知手段が取引対象データと担当者連絡先を付加し、かつ開封確認が取れる設定をした通知メールを前記各顧客連絡先に送出し、前記タイマをセットして時間監視を開始し、この監視時間経過後に前記タイムアウト手段が顧客で開封確認を返送していない顧客に対して前記通知メールを再送することを特徴とする。
【００１９】
本願の請求項２に係る発明は、請求項１記載の営業支援システムにおいて、前記通知メールの送出に際し、前記通知手段は前記選択された各顧客の送付一覧から担当者毎の顧客リストを生成し、この担当者毎の顧客リストと前期取引対象データとを各担当者に送出することを特徴とする。
【００２０】
本願の請求項３に係る発明は、取引対象データを格納した取引対象データベース（以下、取引対象ＤＢと略称する）を備えた請求項1項記載の営業支援システムにおいて、前記顧客選択手段は前記取引対象データと前記顧客希望条件とをマッチングするマッチング機能を有することを特徴とする。
【００２１】
本願の請求項４に係る発明は、請求項１記載の営業支援システムにおいて、前記顧客データに顧客を選別する通知種別項を加えると共に、この顧客選別項で前記顧客選択手段が前記選択された各顧客の中からさらに特定の顧客を選別することを特徴とする。
【００２２】
本願の請求項５に係る発明は、請求項１記載の営業支援システムにおいて、前記知手段に時事情報埋込手段を設け、この時事情報埋込手段は取引対象に関する時事情報を前記取引対象データへ添付することを特徴とする。
【００２３】
本願の請求項６に係る発明は、請求項２記載の営業支援システムにおいて、前記ＤＢ処理手順は公的登録機関の登記情報と照合確認した取引対象データを編集して前記取引対象ＤＢへ登録することを特長とする。
【００２４】
本願の請求項７に係る発明は、少なくとも顧客連絡先と取引対象に関する顧客希望条件とを有する顧客データを保持する顧客ＤＢを有し、この顧客ＤＢの前記顧客データをアクセスし、特定顧客データを選択して、前記顧客連絡先へメールを送出する営業活動を支援する営業支援方法であって、前記顧客ＤＢから顧客データを読み出し、この読み出した前期顧客データを対照に前記顧客希望条件を基に選択し、この選択された前記各顧客データに対し取引対象データと担当者連絡先を付加し、かつ開封確認が取れる設定をした通知メールを前記各顧客連絡先に送出して、時間監視を開始し、この監視時間経過後に顧客で開封確認返送していない顧客に対して前記通知メールを再送することを特徴とする。
【００２５】
本願の請求項８に係る発明は、少なくとも顧客連絡先と取引対象に関する顧客希望条件とを有する顧客データを保持する顧客データベース（以下、顧客ＤＢと略称する）と、この顧客ＤＢの前記顧客データをアクセスするＤＢ処理ステップと、この顧客ＤＢから特定顧客データを選択する顧客選択ステップと、前記顧客連絡先へメールを送出する通知ステップとを備えた営業活動を支援する営業支援プログラムであって、前記通知処理ステップに、時間監視ステップと、タイムアウトステップと、再送ステップとを設け、前記顧客データを前記ＤＢ処理ステップで読み出し、この読み出した前期顧客データを前記顧客選択ステップで前記希望条件を基に選択し、この選択された前記各顧客データに対し前記通知ステップが取引対象データと担当者連絡先を付加し、かつ開封確認が取れる設定をした通知メールを前記各顧客連絡先に送出し、前記時間監視ステップをセットして時間監視を開始し、この監視時間経過後に前記時間監視ステップが顧客で開封確認を返送していない顧客に対して前記通知メールを再送することを特徴とする。
【００２６】
本願の請求項９に関する発明は、請求項８記載のプログラムを記録したコンピュータ読取り可能な記録媒体であることを特徴とする。
【発明の効果】
【００２７】
請求項１に係る発明においては、顧客ＤＢから特定顧客データを選択し、その顧客連絡先へ通知メールを送出する際に、開封確認が取れる設定をして通知メールを送出するので、顧客のメールサーバに届いたメールが顧客に読まれたかどうかが開封確認ですぐ知ることができ、営業担当者は次の営業方針をすばやく決定できると共に、通知メールの送出時に時間監視を開始し、設定時間内に開封確認が返送されない時にはその顧客に対して前記通知メールを再送するので、一定時間たっても通知メールを読んでいない顧客に対しては再度通知メールを送出することとなり、顧客との接触が蜜になり、営業活動が促進される。特に、携帯電話への通知とその応答の確認がすばやくできれば営業活動のサイクルが短縮される効果が期待できる。
【００２８】
請求項２に係わる発明においては、前記通知メールの送出に際し、選択された各顧客の送付一覧から担当者毎の顧客リストを生成して取引対象データと共に各担当者に送出するので、各営業担当者は通知データの内容とその送付先顧客の一覧リストにより能率よく顧客を管理することができる。
【００２９】
請求項３に係わる発明においては、取引対象データを格納した取引対象ＤＢを備えた営業支援システムで、取引対象データと顧客希望条件とをマッチングする機能を備えることにより、通知メールに応答した顧客が要求する条件変更要求に対する取引対象ＤＢの検索を支援することができる。
【００３０】
請求項４に係わる発明においては、顧客データに顧客を選別する通知種別項を加え、この顧客選別項で希望条件で選択された各顧客を対象として、営業方針等により通知データを送る顧客を更に選別することが可能となる。
【００３１】
請求項５に係わる発明においては、顧客への通知メールに取引対象に関する時事情報を添付することにより、顧客はオープンハウス等の物件展示情報で取引対象の認識を増進させることができるばかりか、金利の変動や税制上の有利な扱い等の制度もしくはキャンペーン期間の特典情報に合わせて契約を調整することができるので、顧客に感謝される木目細かな営業支援が達成できる。
【００３２】
第6項に係わる発明においては、公的登録機関の登記情報と照合確認した前記取引対象データを編集して取引対象ＤＢに登録することにより、取引対象データを提供する物件依頼者の登記原本との確認の手間が大幅に削減するばかりか、営業担当者は依頼された物件に関する確認が即刻に行え、直ちに営業活動に入ることができ、その上確認されたデータがそのまま編集され登録されるので、取引対象ＤＢに再入力する手間と間違いも除かれることとなる。
【００３３】
第７項に係わる方法発明においては、顧客ＤＢから特定顧客データを選択し、その顧客連絡先へ通知メールを送出する際に、開封確認が取れる設定をして通知メールを送出するので、顧客のメールサーバに届いたメールが顧客に読まれたかどうかが開封確認ですぐ知ることができ、営業担当者は次の営業方針をすばやく決定できると共に、通知メールの送出時に時間監視を開始し、設定時間内に開封確認メールが戻らない時にはその顧客に対して前記通知メールを再送するので、一定時間たっても通知メールを読んでいない顧客に対しては再度通知メールを送出することとなり、顧客との接触を蜜になり営業活動の促進が促される。
【００３４】
第８項に係わるプログラム発明においては、顧客ＤＢから特定顧客データを選択し、その顧客連絡先へ通知メールを送出する際に、開封確認が取れる設定をして通知メールを送出するので、顧客のメールサーバに届いたメールが顧客に読まれたかどうかが開封確認ですぐ知ることができ、営業担当者は次の営業方針をすばやく決定できると共に、通知メールの送出時に時間監視を開始し、設定時間内に開封確認が返送されない時にはその顧客に対して前記通知メールを再送するので、一定時間たっても通知メールを読んでいない顧客に対しては再度通知メールを送出することとなり、顧客との接触が蜜になり営業活動が促進される。
【００３５】
請求項９に係る発明においては、請求項８記載のプログラムを記録したコンピュータ読取り可能な記録媒体に格納することにより、一般のコンピュータを容易に営業支援端末装置として利用することができるようになる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３６】
以下図面を用いて本発明を詳細に説明する。図１は本発明に係わる産営業支援システムの構成図である。
【００３７】
図１において１００は営業支援システムを構成する営業支援端末であり、ＬＡＮ（ＬＯＣＡＬ  ＡＲＥＡ  ＮＥＴＷＯＲＫ）２０１にＬＡＮインターフェイス１１０にて接続されている。このＬＡＮ２０１に接続されたメールサーバ２０３は営業支援端末１００から顧客へ、もしくは顧客から営業支援端末１００への送受信メールを処理するサーバであり、メールの集配新を行う。同じくＬＡＮ２０１に接続されたＷＥＢサーバ２０２は携帯電話に電子メールを送出した際に確認を取るためのサーバであり、携帯用の通知メールに対する開封確認の取れた顧客の一覧を保持する。ＬＡＮ２０１はインターネット網２１０に接続されており、インターネット網２１０に接続されたゲートウエイ２２０を介して一般の公衆電話回線２２１にも繋がっている。従って、営業支援端末１００から音声データもしくは紙面編集データを対象として、一般の電話機２２２や携帯電話２４２への呼出や、ＦＡＸ２２３への送信が可能である。一方、インターネット網２１０には、ＩＰ電話機用サーバ２４０を介してＩＰ電話機（インターネットプロトコル電話機）２４１や携帯電話２４２への連絡も可能である。携帯電話２４２は特に専用のメールサーバ２３０を介して、一般のパソコン２３１と同じくメールの送受信を行うことができる。インターネット網２１０に繋がる公的機関の法務省業務を代行するコンピュータ庁サーバ２４３は不動産に関する登記データを確認可能なサーバである。
【００３８】
営業支援端末１００には、外部ＬＡＮ２０１にＬＡＮ  Ｉ／Ｆ１１０を介して内部バス１０を中心に各機能手段が動作する。営業支援端末１００を構成する各手段を制御するのは命令解析部２０である。この命令解析部２０は他の各手段もしくはアプリケーションプログラムを実行する論理演算回路であり、アプリケーションプログラムの制御部でもある。
【００３９】
具体的なアプリケーションプログラムとして支援制御手段５０が営業支援の動きを制御している。入出力手段３０は画面やキーボードの制御であり、アプリケーションプログラムの共通手段として利用される。
【００４０】
各種データベースをアクセスするデータベースアクセス部（以下ＤＢアクセス部と略称する）４０の配下には、不動産物件を購入する目的で顧客の希望条件と連絡先と担当者とを有する顧客データを登録した顧客データベース（以下は顧客ＤＢと略称する）１２０と、不動産物件に関する取引対象データ（以下物件データと呼ぶ）を登録した取引対照データベース（以下は物件ＤＢと略称する）１３０とがある。本実施例ではＤＢアクセス部４０が対象とする顧客ＤＢ１２０と取引対照ＤＢ１３０は内蔵する記憶装置に格納されるよう構成したが、以上の顧客ＤＢ１２０と取引対照ＤＢ１３０は必ずしもこの営業支援端末１００内に備える必要はなく、同じＬＡＮ２０１に接続された別のサーバ２００やコンピュータに格納したデータベースとしても、またインターネットを介して他の不動産業者と共有するサーバのデータベースとして構成してもよい。
【００４１】
支援制御手段５０はＤＢアクセス部４０を利用して顧客データと物件データに関する処理を行うＤＢ処理手段６０を有している。顧客データに関する顧客データ処理６１と、取引対照データに関する物件データ処理６２とがある。顧客データ処理６１には、顧客データを顧客ＤＢ１２０へ新規に登録する新規登録処理と、顧客データの更新に関するデータ更新処理と、顧客データの削除に関するデータ削除処理とを有し、多くは支援制御手段５０により営業員が物件依頼者や顧客に応対するときに呼び出される。
【００４２】
物件データ処理６２には、物件データを物件ＤＢ１３０へ新規に登録する新規登録処理と、物件データの更新に関するデータ更新処理と、物件データの削除に関する削除処理とを有する。
【００４３】
登記照合手段７０は物件登録手段６０から呼び出され、物件データを新規に取引対照ＤＢ１３０に登録するとき、法務省の公的な登記を保持するコンピュータ庁サーバ２４３に登録された取引対照データの登記情報と相違なく、取引対象として健全であるかを確認するものである。そしてこの登記確認の終了したデータは、物件ＤＢの形式に編集し直接物件ＤＢに登録される。
【００４４】
マッチング手段７５は顧客の新規登録や更新時に呼び出され、顧客の要求条件を満足する物件データを取り出すときや、逆に物件データの新規登録や内容更新時に呼び出され希望条件を満足する顧客データを取り出す。このマッチングは単に顧客の希望条件をファジーに一致させるだけでなく、類似の希望条件を特に広くマッチングさせて通知先顧客を拡大するキャンペーン中の顧客選択も可能である。取出したデータは通知リスト９９として作業領域に生成される。
【００４５】
顧客通知手段９０は通知リスト９９に取り出された顧客や物件依頼者に通知を送出する処理を行うものである。顧客もしくは物件依頼者の連絡先経の通知上を形成し、更に連絡方法を判定して顧客の要求に合わせ携帯電話２４２や顧客のパソコン２３１への電子メール，携帯電話２４２を含む電話機２２２，及びＦＡＸ２２３で通知する。この時、選別処理では、先のマッチング手段７５で選別された顧客データ中の顧客種別をキーに、営業担当者の判断により実績に繋がる見込み客を優先して選別する。担当者埋め込み処理では、選別された顧客データに対し、物件データに加えて担当者名とその連絡先を付加する。続いて時事情報埋め込み処理は、内外の情報データベースを検索して時事情報を追加する。
【００４６】
特に電子メールに関する処理はメール処理手段９０で実施される。メール処理手段９０は通知リスト９９の各顧客に対応して、用意された通知情報と担当者と担当者の連絡先と時事情報とを設定し、送出手段９１でメールアドレスを設定し、開封確認メールを受ける設定をして電子メールを送出する。開封確認を受ける設定は、一般の電子メールの場合は、単に開封確認を加え、顧客のクリックにより開封確認メールが返送されるようにする。携帯電話への電子メールの場合は、ＷＥＢサーバ２０２のＵＲＬを顧客へのテキストメールに顧客特有の引数と共に組み、顧客がこの組み込まれたＵＲＬをクリックすると、ＷＥＢサーバ側では組み込んだ顧客固有の引数により開封した顧客をＷＥＢサーバ側で取り出すことができる。ＷＥＢサーバは通知メッセージ毎に顧客を区別する引数を生成し、また開封確認の取れた顧客の一覧を保持している。全ての電子メールの送出が終了すると、記録手段で再送メールを送出するために、以上の送出データと通知データの送付先顧客の一覧を保持して置く。このとき送出した通知リストから担当者毎の顧客を取り出し担当者毎の通知リストを作成し、担当者毎の通知リストを通知データに添付して、担当者当てにメールを送信する。
【００４７】
最後にタイマ９３で２日程度の時間監視を設定し、その時間後に再送手段９４が電子メールの再送処理を開始する。再送手段９０はメールサーバ２００に到着したメールの中から開封確認メールを取出すと共に、ＷＥＢサーバ２０２に保持された開封確認の取れた顧客を取り出し、先に記憶した通知リストに開封確認メールを返送した顧客を消去して行く。通知リストの中で、開封確認メールを返していない顧客があれば、その顧客に対して、保持した通知メールの内容に更に再送の趣旨を加えて再送する。全ての再送が終了すると、同じように担当者毎のメールを作成し、担当者へも同通知のメールを通知一覧リスト付きで送出する。
【００４８】
以下図２から図８を用いて不動産に関する営業支援システムの構成をプログラムにより実施したときの説明を行う。図２は本件に係わる部分全体構成を示すフローチャートであり、図３はマッチング処理のフローであり、図４は通知処理のフローであり、図５はメール処理のフローであり、図６は顧客データの一例、図７は物件データの一例、図８は通知メール内容の一例である。
【００４９】
図２においては、まずステップＳ２００により顧客データ処理であるか物件データ処理であるかを営業員へ問い合わせて判別する。顧客データに関するものであればステップＳ２１０へ行き顧客ＤＢに関する処理が始まる。ステップＳ２１０では、新規の顧客であるかを問い合わせ、新規の顧客でなければステップＳ２１１で顧客ＤＢを読み出す。新規な顧客であれば、ステップＳ２２０で新しく顧客データを作成し顧客ＤＢに登録する。このとき作成する顧客データ６００の一例を図６に示している。なお、図６で示した顧客データの連絡方法に付いては、顧客毎に特定連絡方法による通知を承認することを顧客ＤＢへの登録時に書面にて取り交わしている。
【００５０】
ステップＳ２１２では営業員から処理要求を読み込み、それに従ってステップＳ２１２で顧客データの表示、更新、印刷等の処理を行う。ただし顧客と対面したときの表示や印刷のときには、後述する図６に示された顧客データ６００中の顧客種別は営業情報として表示や印刷の対象から除いている。また、この処理の中には削除処理を含めていないが、削除処理の時には読み出した顧客データを顧客ＤＢから消去しすぐにこの処理全体が終了する。
【００５１】
ステップS２１２続いて同じく営業員からのマッチング要求があればステップＳ２１３にてマッチング処理に入る。ステップＳ２１４はマッチングのサブルーチンであり、図３の処理が始まる。ステップＳ２１５はマッチングで得られた不動産データの一覧リストを表示する処理であり、顧客に対象となる物件データを見せて商談を行う。ステップＳ２１３でマッチングの要求がなければステップＳ２１６へ進む。
【００５２】
ステップＳ２１６では要求終了の判定し顧客データ処理を終えるかを営業員に問い合わせ、終わりであれば終了処理へ、そうでなければステップＳ２１２の表示、更新、削除、印刷等の処理へ戻る。
【００５３】
ステップＳ２００の判定が物件データの処理に関するものであれば、ステップＳ２３０に進み、物件ＤＢに関する処理が始まる。ステップＳ２３０では、新規の物件データであるかを問い合わせ、物件データの処理要求が新規でなければステップＳ２３１で物件ＤＢを読み出し更新等の処理となる。更新の他には、物件の自由公開（オープンハウス）の場合、物件ＤＢから読み出して、その物件の公開を知らせる目的で後述する通知処理を実行させることができる。
【００５４】
続いてステップＳ２３２で印刷等の処理を行う。このステップＳ２３２の処理中には削除処理を含めていないが、削除処理の時には読み出した物件データを確認し物件ＤＢから消去し、すぐにこの処理全体が終了する。
【００５５】
ステップＳ２３０の問い合わせで新規な物件であれば、ステップＳ２４０で新しく物件データを作成する。このとき作成する物件データ７００の一例を図７に示している。ステップＳ２４１は法務省のコンピュータ庁に問い合わせ、作成したデータの内容を確認する。確認が済むとステップＳ２４２で作成した物件データを物件データの登録形式に編集して物件ＤＢへ登録し、印刷等の処理を終えて営業開始となり、ステップＳ２３４のマッチング処理へ進む。
【００５６】
物件データの更新処理の中には顧客の希望条件と関係のない更新も含まれているため、ステップＳ２３３では営業員へマッチング要求あるかを問い合わせ、マッチング要求がなければ即終了となり、マッチング要求があればステップＳ２３４のマッチグサブルーチンへ進み図３の処理が始まる。ステップＳ２３５はマッチングで得られた顧客データの一覧リストを表示や印刷する処理であり、物件依頼者に当該物件を希望する顧客を表示する。物件依頼者にはどれくらいの人数の希望者が自己の物件を希望しているかがすぐ判明し、もし物件の取引を急いでいれば、その場で条件を変更して再び物件の更新処理ステップＳ２３１に戻ることも可能である。ステップＳ２３６ではマッチングで得られた顧客データを元に当該顧客に新規又は更新された物件データを通知するサブルーチンであり、顧客データの一覧を付加して呼び出すと図４の顧客への通知処理が開始される。
【００５７】
以上物件データの通知には物件データを中心に通知する処理を示したが、本願はこれに限られるものではなく、物件データを伴なわないイベントの通知や不動産関連情報のみの通知を目的として、ダミー物件を登録しておき顧客の全てを通知対象としてマッチングさせたり、キャンペーンや催し物の通知を目的とし、特定の顧客群を通知対象としてマッチングさせることができる。
【００５８】
図３はマッチングの処理であり、ステップＳ３００は呼出パラメータとして付随する顧客データもしくは物件データを作業領域に格納し、顧客データを元とした物件データのマッチングか、物件データを元とした顧客データのマッチングかを判別する。図２のステップＳ２１４から呼ばれる時は、顧客データを元とするマッチングでありステップＳ３１０へ進む。図２のステップＳ２３４から呼び出される時は、物件データを元とするマッチングでありステップＳ３２０へ進む。
【００５９】
ステップＳ３１０では物件データを順に読出し、顧客データと条件がマッチするかをステップＳ３１１で判定し、マッチングする物件データがあればステップＳ３１２で取出し一覧リストに加える。ステップＳ３１１で条件がマッチしなければ、直接次の取り出しデータがあるかを判別するステップＳ３１３へ進む。以上のマッチングは単なる合致と異なり、希望条件データと物件データとの間に許容範囲内の誤差があった場合にも、顧客の希望条件にマッチする不動産物件があると判定ファジーな判定である。ステップＳ３１３ではまだ読み取っていない物件データがあるかを判定し、物件データが残っていれば再びステップＳ３１０に戻って残っている物件データから次の１件を読み出す。以上全物件データがなくなるまで顧客条件にマッチするデータを物件ＤＢから探し、ステップＳ３１３でマッチングする物件データがなくなるとステップＳ３１４で一覧リストを復帰情報として設定し、呼出元へ復帰する。
【００６０】
物件データをキーとするマッチングの処理は、ステップＳ３２０でまず顧客データを順に読出し、特定の物件データと条件がマッチするかをステップＳ３２１で判定し、マッチする顧客データがあればステップＳ３２２で取出し一覧リストに加える。このマッチングは単なる合致と異なり、希望条件データと物件データとの間に許容範囲内の誤差があった場合にも、顧客の希望条件にマッチする不動産物件があると判定するファジーな判定である。ステップＳ３２１で条件がマッチしなければ、直接ステップＳ３２３へ進む。ステップＳ３２３ではまだ読み取っていない顧客データがあるかを判定し、顧客データが残っていれば再びステップＳ３２０に戻って残っている顧客データから次の１件を読み出す。以上全顧客データがなくなるまで物件条件にマッチする顧客データを顧客ＤＢから探し、ステップＳ３２３でマッチングする物件データがなくなるとステップＳ３２４で一覧リストを復帰情報として設定し呼出元へ復帰する。
【００６１】
図４は通知処理のフローチャートであり、呼出しパラメータとして受け取った顧客データの一覧リストから１件づつ顧客データを取り出し、通知処理を遂行する。ただし電子メールに限っては特殊処理を含んでいるため特に図５で示したサブルーチンで処理される。ステップＳ４００で図６に示した顧客データ６００中の顧客種別を判別し処理ランクＢ，Ｃの顧客を対象として通知処理を行う。ここで顧客種別は営業戦略に基づいて営業担当者等が顧客データに設定する情報であり、例えばランクＡの顧客は直接営業員が連絡を取る客であることを意味する。
【００６２】
通知処理の対象となった顧客データ６００中の担当者を示す担当コードと、顧客への連絡方法を取出し、連絡方法に従った連絡作業領域を確保し、ステップＳ４１０でその連絡作業領域に物件データ７００から取出した物件データの内容を格納する。次にステップＳ４２０で顧客データ６００中の担当コードに対応して別に登録された担当者名と、その担当者の連絡先を連絡作業域に格納する。ステップＳ４３０は同じく別に設けられた不動産に関する情報、例えば金利の変動だとか、不動産取引に関する税制もしくは制度に関する情報を、オープンハウス（公開宣伝物件）やキャンペーン情報を取り出し、通知作業域に埋め込む。この埋め込む情報は情報ＤＢをサーチして、不動産関係に分類されたデータから自動的に埋め込むことも可能である。
【００６３】
以下顧客データ６００の連絡方法にしたがって顧客に通知する処理であり、まずステップＳ４４０ではメール送出であるかを顧客データ６００中の連絡方法から判定し、メール送出であればステップＳ４５０でメール送出サブルーチンを呼び出す。この処理野詳細は図５に従って後述する。
【００６４】
ステップＳ４４０の判定でメールの送出でなければステップＳ４４１で電話による通知かを判定し、電話による通知であれば通知作業領域を参照して音声用データを構成し、電話番号を指定して電話呼出を行わせる。ステップＳ４４１の判定で電話呼出しによる通知でもなければステップＳ４４２でＦＡＸによる通知かを判定しＦＡＸによる通知であれば、通知作業領域を紙面編集して、ＦＡＸ送信を開始させる。以上で１件の顧客データに対する通知処理が終了する。ステップＳ４６０では通知する顧客一覧リストにまだ通知を必要とする顧客が残っているかを判定し、まだ残っていればステップＳ４１０に戻って次の顧客への通知処理を開始する。ステップＳ４６０で全ての顧客への処理が終了すると電子メール処理には送出後の特殊後処理が残っているので、再びステップＳ８０でメール送出サブルーチンを経由してから、全体の通知処理を終了し呼出元へ復帰する。
【００６５】
図５はメール送出サブルーチンであり、まず図４のステップＳ４５０で呼び出されたのか、ステップＳ４８０の後処理で呼び出されたのかをステップＳ５１０で判定する。前者の呼出では通知リストが完了しておらず、後者の呼出では通知リストの最終欄に完了の表示がある。メールの後処理でなければ、ステップＳ５１１で電子メールにメールアドレスを設定し、ステップＳ５１２で携帯用電子メールかの判定をする。携帯用の電子メールではなく、一般の電子メールであれば、ステップＳ５１２で開封確認メールの受取を設定し、ステップＳ５１５でこのメールを送出する。ステップＳ５１２の判定で、送出先が携帯の電子メールであれば、ステップＳ５１４にて、ＷＥＢサーバの特定ＵＲＬを設定し、通知データと顧客毎に用意した固有の引数を設定し、顧客がこのＵＲＬにアクセスすると顧客の固有の引数が取り出せて顧客の開封を確認できるようにし、ステップＳ５１５でこのメールを顧客に送出する。ＷＥＢサーバでは指定したＵＲＬへのアクセスがあると、アクセスもとの携帯端末が呼び出した時の引数を取り出し、一覧リストに格納すると共に、通知情報に関連する詳細な情報や、アクセスへの謝辞を添えたＨＴＭＬ文章を、アクセスもとの携帯端末に送出する。
【００６６】
電子メールの後処理のために本サブルーチンが呼び出された場合は、ステップＳ５２０により担当者メール送出のサブルーチンに行き、ステップＳ５２１で通知データと一覧リストを後続の電子メール再送のために保存し、ステップＳ５２２で時間監視のためのタイマを設定する。再送のための監視時間は、２４時間もしくは４８時間を設定するが、緊急の場合は、もっと短時間を設定することもできる。
【００６７】
以下監視時間が切れて、タイムアウト処理が起動されると、まずステップＳ５３０で開封確認のメールが届いているかをメールサーバとＷＥＢサーバに問い合わせて1件づつ取り出す。開封確認メールもしくは顧客固有の引数があればステップＳ５３１で読出し、その顧客ＩＤを取り出して、保持している顧客への通知一覧リストに着信表示を記録する。これを繰返し、開封確認メールがなくなると、ステップＳ５３０からステップＳ５４０へと進む。このフローではメールサーバの読み出しと、ＷＥＢサーバの読み出しとを同一のループで表現したが、別々に順にもしくは一括し並行処理してもよい。
【００６８】
ステップＳ５４０ではステップＳ５３２で通知一覧リストに開封確認の取れない顧客を探し、その顧客に対しステップＳ５４１で再送メールを作成し、通知データとメールアドレスと再送の要旨を付けて、再送する。個々の顧客へのメールの再送が終了すると、ステップＳ５５０へ進み、担当者メールを送出して、ステップＳ５５１で返送されたメールサーバの開封確認メールとＷＥＢサーバの保持している開封確認の取れた顧客一覧とを消去してタイムアウト処理は終了する。
【００６９】
以上の処理では再送に関しては、更に開封確認を要求していないが、この再送メールに関しても開封確認返送をするように設定することも可能である。
【００７０】
ステップＳ５６０以下は担当者へのメール送出のサブルーチンである。まず，ステップＳ５６０で受け取った通知一覧リストから送出対象となった顧客の担当者を抽出し、同じ担当者を持つ顧客をまとめて一覧表とし、その一覧表をつけて各担当者にステップＳ５６２で電子メールを送出する。このとき、ステップＳ５６１で通知データの埋め込みと、メールアドレスの設定とを行なう。全ての担当者毎のメール送出が終了するかをステップＳ５６３で判定し、残っていればステップＳ５６０に戻り、終了すると本サブルーチンを終する。
【００７１】
図８は携帯電話に新規物件を紹介する電子メールの一例であり、この例には最新の物件データに付随して、ステップＳ４３０で述べた不動産取引きに関する付随情報も表示されている。下線の付いたＵＲＬには、通知データと顧客の固有の引数が埋め込まれており、このＵＲＬを顧客がクリックすれば、ＷＥＢサーバは、この引数を取り出して、用意されたＨＴＭＬデータを、この携帯端末に対して送出する。
【００７２】
以上のメールの開封確認に関して、一般メールに対しては開封応答メールを設定する手法を採用し、携帯電話に対してはＷＥＢサーバから顧客の開封確認を取る手法を採用して実施例を記述したが、本願要旨はこれに止まるものではなく、メールの開封を確認できる手法を利用して営業担当者の活動を支援する同種の技術全般に及ぶものとする。
【００７３】
図９は本発明に関する営業支援プログラムを格納した記憶媒体に関する説明図である。
９００は本発明を実施予定の端末装置である。９１０はバスであり、これに論理演算装置（ＣＰＵ）９２０、主記憶装置９３０、入出力手段３０がある。この入出力手段３０中には表示手段９４０、キィボード９５０を備えている。記憶媒体（ＣＤ）９９０に本発明に基づく実行形式の営業支援プログラム（ＦＰ）９３２が格納されており、このプログラムを主記憶９３０にインストールするローダ９３１が同じく記憶媒体（ＣＤ）９９０に格納されている。まず、記憶媒体（ＣＤ）９３１が主記憶９３０に読み込まれ、このローダにより営業支援プログラムが主記憶９３０にインストールされる。このインストールにより端末装置９００は図１に示した営業支援端末１００として機能する。
【００７４】
本発明に関する不動産営業支援装置１００として動作させるにはこれに限るものではなく、ＬＡＮインターフェイスＬＡＮＩ／Ｆ１１０を介してＬＡＮ２０１に接続されたサーバ９７１に内蔵する大記憶装置９７３から本発明の基づく営業支援プログラム（ＦＰ）９３２を端末装置１００にローディグすることもできる。この場合は、記憶媒体９９０の時と同じくサーバ９７３に格納された営業支援プログラム（ＦＰ）９３２をインストールするプログラムローダ９７２をまずＬＡＮ２０１経由で主記憶９３０に読み込み、しかる後にこのローダを用いて大記憶９７３中の実行形式の営業支援プログラム９３２（ＦＰ）を主記憶装置９３０にインストールすることとなる。
【００７５】
更に、インターネット２１０を介して接続されたサーバ９８１に内蔵された大記憶装置９８３に格納された本発明に関する営業支援プログラム９３２（ＦＰ）をリモートローダ９８２により主記憶９３０の作業領域を使って直接インストールすることもできる。インターネット２１０を介してインストールする時は、ＬＡＮに接続された大記憶装置９３２の場合と同じく、ローダ９３１を付随した形式をとることもできる。
【図面の簡単な説明】
【００７６】
【図１】本発明に係わる営業支援システムを構成売る営業支援端末装置の構成図である。
【図２】本発明に係わる営業支援システムを構成売る営業支援プログラムのフローチャートである。
【図３】本発明に係わる営業支援システムを構成売る営業支援プログラムのマッチング処理のフローチャートである。
【図４】本発明に係わる営業支援システムを構成売る営業支援プログラムの通知処理のフローチャートである。
【図５】本発明に係わる営業支援システムを構成売る営業支援プログラムのメール処理のフローチャートである。
【図６】顧客データの一実施例の図である。
【図７】物件データの一実施例の図である。
【図８】携帯電話へのメール通知の一例図であるである。
【図９】本発明に係わる営業支援システムを構成売る営業支援プログラムを格納した記憶媒体の図である。
【符号の説明】
【００７７】
３０    入出力手段
４０    ＤＢアクセス部
５０    支援制御手段
６０    ＤＢ処理手段
７０    登記照合手段
７５    マッチング手段
８０    顧客通知手段
９０    メール処理手段
９１    送出手段
９２    記録手段
９３    タイマ
９３    再送手段
９９    通知リスト
１００  不動産営業支援端末装置
１１０  ＬＡＮインターフェイス
１２０  顧客ＤＢ
１３０  物件ＤＢ
２０１  ＬＡＮ
２０２  ＷＥＢサーバ
２０３  メールサーバ
２１０  インターネット網
２２２  ＦＡＸ
２２３  電話機
２４２  携帯電話
２４８  コンピュータ庁サーバ
３００  顧客データ
４００  物件データ
９３１  ローダ
９３２  記憶媒体中の実行形式の不動産営業支援プログラム
９９０  記憶媒体
【図１】
2005346374.tif 000003
【図２】
2005346374.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
2005346374.tif 000007
【図６】
2005346374.tif 000008
【図７】
2005346374.tif 000009
【図８】
2005346374.tif 000010
【図９】
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