(57)【要約】【課題】  入居申込者の不動産賃貸に関する信用情報を不動産会社や貸主に提供して、不動産の賃貸契約に関し後々問題が生じないように的確な判断を行ってもらうことが出来るとともに、個人である貸主が信用情報を閲覧する場合にも、個人情報の適正な保護を図ることの出来る信用情報検索システムを提供する。【解決手段】  不動産賃貸料の支払い状況の履歴を含んだ信用情報のデータベースを有するサーバコンピュータ（１０）と、このサーバコンピュータ（１０）とネットワーク接続され対象者の識別情報に基づき前記データベースから当該対象者の信用情報を引き出す操作用コンピュータ（２０）と、前記支払い状況の履歴を含んだ信用情報をランク付けにより等級データに変換する情報加工手段とを備えた信用情報検索システムである。前記操作用コンピュータからは、前記支払い状況の履歴を含んだ信用情報と、前記支払い状況の履歴を含まずに前記等級データを含んだ信用情報とを、それぞれ引き出すことができるように構成した。【選択図】        図１
2005352533.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
個人又は団体の不動産賃貸に関する信用情報の管理と照会に応じた提供を行う信用情報検索システムであって、
不動産賃貸料の支払い状況の履歴を含んだ信用情報のデータベースを有するサーバコンピュータと、
このサーバコンピュータとネットワーク接続され対象者の識別情報に基づき前記データベースから当該対象者の信用情報を引き出す操作用コンピュータと、
前記支払い状況の履歴を含んだ信用情報をランク付けにより等級データに変換する情報加工手段とを備え、
前記操作用コンピュータからは、前記支払い状況の履歴を含んだ信用情報と、前記支払い状況の履歴を含まずに前記等級データを含んだ信用情報とを、それぞれ引き出すことができるように構成されていることを特徴とする信用情報検索システム。
【請求項２】
前記操作用コンピュータは対象者の現在の信用を表わす特定情報を入力することが可能に構成され、
前記情報加工手段は、前記サーバコンピュータからの信用情報と前記操作用コンピュータから入力された前記特定情報とに基づいて前記等級データを生成することが可能であることを特徴とする請求項１記載の信用情報検索システム。
【請求項３】
前記支払い状況の履歴の情報には、賃貸料の滞納の有無に関する情報、滞納の期間に関する情報、および、滞納の解消方法に関する情報が含まれ、
前記操作用コンピュータから入力可能な前記特定情報には、少なくとも対象者の収入に関する情報、および、対象者の連帯保証人の収入に関する情報が含まれていることを特徴とする請求項２記載の信用情報検索システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、不動産賃貸に関し借主の信用情報の管理と照会に応じた提供を行う信用情報検索システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
以前より、金融会社や信販会社を顧客とし、これら顧客から提供された個人の信用情報をデータベースに蓄積管理するとともに、顧客からの照会に応じて個人の信用情報を提供する信用情報機関がある。
【０００３】
また、従来、不動産賃貸や不動産取引に関する信用情報を管理および提供するシステムについて幾つかの発明が提案されている（例えば特許文献１や２）。
【特許文献１】特開２００３−１６２５７２号公報
【特許文献２】特開２００４−１１０７５６号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
不動産賃貸に関して借主となる者の信用情報を管理・提供するシステムを考えた場合、金融会社や信販会社が利用している従来の信用情報機関のシステムをそのまま適用したのでは、次のような問題が生じることが予想される。
【０００５】
すなわち、金融・信販系の信用情報機関のシステムでは、個人の信用情報を取得する者が金融会社や信販会社であるため、これら金融会社や信販会社に個人情報の適正な取り扱いを求めることで、不適正な個人情報の漏洩を防ぐことが出来る。一般に、信用情報機関を利用する会社では、個人情報の取扱者に個人情報の適正な取扱方法を習得させるべく講習会へ参加させたり認定資格を取得させたりしている。
【０００６】
しかしながら、不動産賃貸に関しては、信用情報を閲覧する者として、賃貸物件の仲介を行っている不動産会社のほか、個人である貸主が存在する。個人情報を適正に扱うには、講習を受けるなどの必要があるが、個人の貸主にそのような講習を受けさせるのは現実的に無理がある。そのため、金融・信販系のシステムをそのまま適用したのでは、個人情報の適正な取り扱いに困難が生じるという問題がある。
【０００７】
この発明の目的は、入居申込者の不動産賃貸に関する信用情報を不動産会社や貸主に提供して、不動産の賃貸契約に関し後々問題が生じないように的確な判断を行ってもらうことが出来るとともに、個人である貸主が信用情報を閲覧する場合にも、個人情報の適正な保護を図ることの出来る信用情報検索システムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明は、上記目的を達成するため、個人又は団体の不動産賃貸に関する信用情報の管理と照会に応じた提供を行う信用情報検索システムであって、不動産賃貸料の支払い状況の履歴を含んだ信用情報のデータベースを有するサーバコンピュータと、このサーバコンピュータとネットワーク接続され対象者の識別情報に基づき前記データベースから当該対象者の信用情報を引き出す操作用コンピュータと、前記支払い状況の履歴を含んだ信用情報をランク付けにより等級データに変換する情報加工手段とを備え、前記操作用コンピュータからは、前記支払い状況の履歴を含んだ信用情報と、前記支払い状況の履歴を含まずに前記等級データを含んだ信用情報とを、それぞれ引き出すことができるように構成したものである。
【０００９】
このような手段によれば、例えば、サーバコンピュータを信用情報機関に設置し、操作用コンピュータを不動産会社に設置し、不動産会社を信用情報提供サービスの会員とすることで、不動産会社は操作用コンピュータを用いて借主となる申込者の不動産賃貸に関する信用情報を容易に得ることが出来る。それにより、その人に適した賃貸物件の紹介が行え、後々に賃貸料の滞納といった問題が発生することを少なくすることが出来る。
【００１０】
また、上記の情報加工手段により、支払い状況の履歴等の情報を直接示さず、等級データにより間接的に示した情報を生成することが出来るので、個人情報の適正な取扱方法を習得していない個人の貸主等に信用情報を示す場合には、支払い状況の履歴等が示された詳細な情報を等級データにより代替させた信用情報を用いることが出来る。それにより、個人情報の不適正な漏洩等を防ぐことが出来るとともに、この信用情報に基づいて貸主も賃貸契約に関し的確な判断を行うことが出来る。
【００１１】
望ましくは、前記操作用コンピュータは対象者の現在の信用を表わす特定情報を入力することが可能に構成され、前記情報加工手段は、前記サーバコンピュータからの信用情報と前記操作用コンピュータから入力された前記特定情報とに基づいて前記等級データが生成されるように構成すると良い。
【００１２】
具体的には、前記支払い状況の履歴の情報には、賃貸料の滞納の有無に関する情報、滞納の期間に関する情報、および、滞納の解消方法に関する情報が含まれ、前記操作用コンピュータから入力可能な前記特定情報には、対象者の収入に関する情報、および、対象者の連帯保証人の収入に関する情報が含まれる。
【００１３】
入居申込者の不動産賃貸に関する信用情報を等級データで表わす場合、年々変化する年収などデータベースで管理するのが困難な情報も考慮に加えた方が、より正確な等級データとすることが出来る。そこで、上記手段によれば、データベース内に記憶されている「過去の賃貸支払い履歴」などの情報に加え、年ごとに変化する「収入」などの情報を加えて、等級データを生成するので、より正確に信用情報を表わした等級データを得ることが出来る。すなわち、サーバコンピュータから提供された信用情報と、操作用コンピュータから入力した特定情報とを合わせて演算させることにより、これを実現する。
【発明の効果】
【００１４】
以上説明したように、本発明に従うと、個人である貸主や、賃貸物件を仲介する不動産会社に、入居申込者の不動産賃貸に関わる信用情報を適宜提供することができ、賃貸契約を結ぶ上で有用な参考とさせることが出来る。
【００１５】
また、過去の賃貸支払い状況の履歴を含む信用情報と、過去の賃貸支払い状況の履歴等を等級データで代替させた信用情報と、２種類のパターンで信用情報を引き出すことが出来るので、個人情報の適正な取扱方法を習得した者には前者の信用情報を提供し、適正な取扱方法を習得しているか分からない個人の貸主などに対しては後者の信用情報を提供することで、個人情報の不適正な漏洩を防ぐことが出来る。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
以下、本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。
図１は、本発明の実施の形態の信用情報検索システムを利用した不動産賃貸信用情報提供サービスの形態を説明するブロック図である。
【００１７】
同図において、１０は不動産賃貸に関する個人又は団体の信用情報を集中管理する信用情報機関、２０はこの信用情報提供サービスの会員である不動産店、３０は不動産店２０に賃貸契約の仲介を委託した賃貸物件の貸主、４０はその借主である。また、６０はこのサービスの取りまとめを行うサービス管理会社、７０は賃貸料の支払い先の一つとしてのコンビニエンスストアである。
【００１８】
信用情報機関１０には、上記の信用情報を蓄積管理するサーバコンピュータが設けられる。このサーバコンピュータは、会員の不動産店２０やサービス管理会社６０から登録者の不動産賃貸料の支払い状況の情報Ｂ，Ｇを受け、この不動産賃貸料の支払い状況の情報を集計管理する。支払い状況の情報は、例えば過去１０年分のデータを保存するようにする。また、サーバコンピュータは会員である不動産店２０からの照会に応じて該当者の信用情報Ａを不動産店２０へ提供する。信用情報Ａの提供は、例えば専用回線を介したコンピュータ通信により行われる。
【００１９】
不動産店２０は、信用情報機関１０のサーバコンピュータと専用線を介して通信可能にされた操作用のコンピュータが設置される。この実施の形態において、上記の操作用コンピュータは情報加工手段としても機能するものである。不動産店２０は、信用情報機関１０に会員登録して一定の入会金と情報料を支払うことで、信用情報機関１０に操作用コンピュータを介して入居申込者の照会をし、信用情報機関１０のデータベースからこの申込者の個人信用情報Ａを引き出すことが出来る。また、不動産店２０は、入居申込者の個人信用情報Ａを引き出した後、この個人信用情報Ａと、申込者の申告により取得された現在の個人情報（特定情報）とを合わせて、貸主用に形式を加工した審査情報Ｃを生成して、貸主３０に提供することが出来る。ここで、特定情報の入力や審査情報Ｃの生成出力は、操作用コンピュータにより行わせることができる。貸主３０はこの審査情報Ｃに基づき賃貸契約の可否を判断することが出来る。
【００２０】
また、会員となった不動産店２０は、賃貸管理をしている全ての物件について、その賃貸料の支払い状況の情報Ｂを一定期間ごとに信用情報機関１０のサーバコンピュータへ送信する。この情報送信は、操作用コンピュータを用いて専用回線を介して行われる。ここで、支払い状況の情報は、貸主３０から委託されて不動産店２０が賃貸料の集金業務を行っている場合には不動産店２０が直接に確認することが出来るし、貸主３０へ直接賃貸料が支払われる場合には貸主３０から支払い状況の報告Ｄを受けて確認することが出来る。
【００２１】
サービス管理会社６０は、信用情報機関１０にサーバコンピュータやネットワーク機器を導入したり、信用情報機関１０の依頼により、サーバコンピュータのネットワークの保守管理、並びに、営業面でのサポートやトラブル処理を行う。例えば、審査目的以外に不正な情報取得がなされていないか調査を行ったりする。また、会員登録した不動産店２０にネットワーク機器の導入や操作コンピュータへのソフトウェアのインストールなどの業務を行う。また、保守契約により会員不動産店２０に対してソフトウェアやハードウェア、その他、このサービス業務全般に対するサポートを行う。
【００２２】
その他、サービス管理会社６０は、個人情報保護の観点から会員の不動産店２０における情報取扱主任者（例えば社長、店長等の店舗を代表する者）を指定したり、信用情報機関１０から信用情報を引き出す際に必要なパスワードの交付（例えば１ヶ月に１回程度変更したものを会員の情報取扱主任者に郵送）などを行う。
【００２３】
また、本サービスにおいては、賃貸料の支払い情報が信用情報機関１０に送信されるまで、貸主３０から不動産店２０への報告Ｄと、不動産店２０から信用情報機関１０への情報Ｂの送信処理と複数段階のステップを要し煩雑であるため、サービス管理会社６０によりこの情報の送信を簡素化する賃貸料振込みサービスも提供されている。
【００２４】
この賃貸料振込みサービスは、現在公共料金の支払いなどに利用されているコンビニエンスストア７０での料金振込みサービスを利用したものであり、貸主３０がサービス管理会社６０に業務委託Ｈを行うことで提供される。このサービスを受けると、サービス管理会社から振込み用紙が借主４０に送られ、借主４０はこの振込み用紙を用いてコンビニエンスストア７０で支払いをすることが出来る。支払った料金は貸主３０の口座へ自動的に振り込まれ、さらにこの振込情報Ｆがコンビニエンスストア７０の情報システムを介してリアルタイムでサービス管理会社６０へ送られる。そして、サービス管理会社６０においてこの振込情報Ｆが所定の形式に変換されて支払状況の情報Ｇとされ、この情報Ｇが信用情報機関１０のサーバコンピュータに送信される。このサービスを利用することで、貸主３０から不動産店２０への支払い状況の報告Ｄや、不動産店２０から信用情報機関１０への支払い状況の情報Ｂの送信処理を省くことが出来る。
【００２５】
この賃貸料振込みサービスを提供する際には、サービス管理会社において次表１に示すような情報が登録管理され、振込み用紙の発行や、信用情報機関１０へ送信される支払状況の情報Ｇを生成する際に使用される。また、賃貸契約の期間中に、賃貸料や電話番号などの登録情報の変更があった場合には、借主４０からサービス管理会社６０への報告に基づき、サービス管理会社６０が貸主３０および不動産店２０に確認した後、登録情報が変更される。
【００２６】
【表１】
2005352533.tif 000003
【００２７】
なお、上記の賃貸料振込みサービスでは、振込み用紙を用いて賃貸料の支払いを行わせているが、振込み用紙の代わりにＩＤカードを用いて賃貸料の支払いを行わせるようにしても良い。このＩＤカードには上記のようなＩＤ情報が書き込まれ、サービス管理会社から借主４０に発行される。借主４０はこのＩＤカードをコンビニエンスストア７０のカード読取り器に読み込ませることで、支払い票を受け取りコンビニエンスストア７０のレジにて賃料の支払いを行う。そして、この情報Ｆが、コンビニエンスストア７０の情報システムを介してリアルタイムでサービス管理会社６０へ送られる。このようにＩＤカードを用いることで、振込み用紙を毎月貸主３０に送付する手間が省ける。
【００２８】
次に、不動産店２０により信用情報機関１０から引き出される個人信用情報Ａの詳細を説明する。図２には、この個人信用情報Ａの出力形態の図を示す。
【００２９】
個人信用情報Ａは、不動産店２０において操作コンピュータの画面或いはプリントアウトにより、図２の形態で出力される。
すなわち、信用情報機関１０への不動産店の登録番号、情報取得日の情報に続き、住居の賃貸情報として、対象者の氏名、誕生日、性別、現在の住所等、勤務先の名称と住所等、現在住居の賃貸料、現在住居の賃貸契約の開始日時や期間等が示される。
【００３０】
さらに、過去から現在までの賃貸料の支払い状況の情報として、支払い期間と、その間に生じた支払い状況の内容を詳細に表わす記号（図２では数字２桁の記号）が示される。また、過去に住居を移り変わっている場合には、その住所、当該住居における支払い期間、および、その間に生じた支払い状況の内容を示す記号が記される。
【００３１】
次に、駐車場の賃貸など住居以外の賃貸情報がある場合には、上記の賃貸情報に続いてその情報が出力される。各項目の内容は住居の場合とほぼ同様で、図２に示すとおりである。賃貸情報が、住居に関するものなのか、或いは駐車場に関するものなのかは、標題「借主賃貸情報」の右に示される２桁の数字により示される。
【００３２】
次に、支払い状況の内容を詳細に表わす数字２桁の記号について説明する。
この数字２桁の記号は、次表２の内容をそれぞれ表わすものである。
【００３３】
【表２】
2005352533.tif 000004
【００３４】
例えば、ある住居の賃貸期間において、長期延滞が発生した後、分割払いにより完納され、且つ、その支払いが連帯保証人により行われたとすれば、延滞発生日の記載の後に、これらを示す記号（２２）（５２）（９２）が併記される。
【００３５】
なお、表２中で、支払い状況の内容説明の右に示される「Ｓ，Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ」や「１，２，３」の記号は後述する審査情報Ｃの生成に関するものである。
【００３６】
次に、不動産店２０から貸主３０に示される審査情報Ｃについて説明する。図３に、この審査情報Ｃの出力形態の図を示す。
この審査情報Ｃは、不動産店の操作用コンピュータにより、上記の個人信用情報Ａと、申込人の申請に基づき入力された個人情報（収入や連帯保証人に関する情報）とを合算させて自動的に生成されるものである。この審査情報Ｃは、不動産店の操作用コンピュータにより、図３に示す形態でプリントアウトされる。
【００３７】
すなわち、入居申込みのあった物件名、賃貸料、申込者の氏名等の情報、過去の賃貸支払い状況等の信用情報を等級データにより表わした基本情報、申込者の勤務先、年収、勤務形態の情報、連帯保証人の勤務先、年収、勤務形態、続柄の情報、その他、審査資料となる備考情報などが示される。
【００３８】
この審査情報Ｃを生成するときには、不動産店２０の操作用コンピュータにより、次表３に示す申込人（借主）に係るデータと、次表４に示す連帯保証人に係るデータがそれぞれ参照される。これらのデータ中、第１番と第１４番のデータは信用情報機関１０から取得したデータであり、他は申込者の申請により不動産店２０で操作用コンピュータに入力したデータである。
【００３９】
【表３】
2005352533.tif 000005
【００４０】
【表４】
2005352533.tif 000006
【００４１】
これらのデータ中、借主基準リストの第１番と第２番のデータ（借主が法人の場合は第１行と第３行のデータ）、並びに、連帯保証人基準リストの第１４番と第１５番のデータに基づいて、図３の基本情報の等級データが生成される。
【００４２】
その生成方法は、次の如くである。先ず、信用情報機関１０から引き出した個人信用情報（図２）における賃貸料金の支払い状況を示す記号（００〜９３）の中から、表２においてランク記号Ｓ〜Ｄに対応づけられているものを抽出する。そして、その中で一番悪いランク（Ｓ，Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄの順で良い）を第１のランク要素とする。
【００４３】
なお、記号を抽出する支払い状況のデータは、過去に複数回の転居をしている場合には、過去全ての支払い状況のデータを対象とするのではなく、現在の住居から前々回の住居に関わる賃貸料の支払い状況のデータのみを対象にするようにしても良い。
【００４４】
また、連帯保証人についても同様に信用情報機関１０から引き出した個人信用情報の賃貸支払い状況のデータからランク付けをして第３のランク要素とする。
【００４５】
また、申込人が個人であれば年収、法人であれば年商の情報に基づき、前賃貸料又は現賃貸料（本物件の賃貸料）の収入に占める割合を計算し、その割合に応じてランク付けをして第２のランク要素とする。
【００４６】
また、連帯保証人の年収をランク付けして第４のランク要素とする。
【００４７】
そして、上記の第１〜第４のランク要素を適宜重み付けして合算することで、図３の基本情報の等級データ（例えばＳ，Ａ〜Ｄ）を生成する。
【００４８】
また、信用情報機関１０から引き出した個人信用情報（図２）における賃貸料金の支払い状況を示す記号（００〜９３）の中から、表２において延滞解消区分１〜３に対応づけられているものを抽出し、その区分番号を基本情報の等級データの横に付する。
【００４９】
また、表３と表４のデータのうち、上記ランク要素となるデータ以外の情報は、図３の審査情報の中で備考として付記されるものである。
【００５０】
このようなデータ処理が操作用コンピュータにより自動的に行われて図３の審査情報が生成される。
【００５１】
以上のように、この実施の形態の信用情報検索システムによれば、不動産会社の操作用コンピュータを用いて入居申込者の不動産賃貸に関する信用情報（図２）を容易に得ることが出来るので、その人に適した賃貸物件の紹介が行え、後々に賃貸料の滞納といった問題の発生を少なくすることが出来る。
【００５２】
また、操作用コンピュータを用いて、過去の賃貸支払い状況の情報を等級データにより間接的に表わした審査情報（図３）を出力することが出来るので、この情報を貸主に対して示すことで、個人情報の不適正な漏洩等を防ぐことが出来るとともに、貸主はこの審査情報に基づいて借主との契約に問題が生じないか適宜判断することが出来る。
【００５３】
また、信用情報機関１０で管理できない年ごとに変化する収入などの情報を、信用情報機関１０からの信用情報と合算させて、不動産賃貸に関する信用を表わした等級データを生成するので、より正確で且つ一目で審査判断を行うことのできる審査情報を貸主に提供することが出来る。
【００５４】
なお、本発明は、上記実施の形態に限られるものではなく、様々な変更が可能である。例えば、上記実施の形態では、等級データを生成する情報加工手段を、不動産店の操作用コンピュータにより実現させた例を示したが、別のコンピュータにより行わせるようにしても良い。また、等級データの求め方も上述した例は一例にすぎず、種々の応用が可能である。
【００５５】
その他、信用情報機関１０から不動産店２０に送られる個人信用情報に含まれる各項目の内容やその出力形態、不動産店２０から貸主に示される審査情報の各項目の内容やその出力形態など、実施の形態に示した細部構成等は、発明の主旨に逸脱しない範囲で適宜変更可能である。
【産業上の利用可能性】
【００５６】
本発明は、例えば、信用情報機関と賃貸物件の仲介を行っている不動産会社とをコンピュータネットワークによりつなぎ合わせ、不動産会社からの照会に基づき入居申込者の不動産賃貸に関する信用情報を信用情報機関から提供する信用情報検索システムに適用されるものである。
【図面の簡単な説明】
【００５７】
【図１】本発明の実施の形態の信用情報検索システムを利用した不動産賃貸信用情報提供サービスの形態を説明するブロック図である。
【図２】不動産店により信用情報機関から引き出される個人信用情報の出力形態を示す図である。
【図３】不動産店から貸主に示される個人信用情報の出力形態を示す図である。
【符号の説明】
【００５８】
１０    信用情報機関
２０    不動産店
３０    貸主
４０    借主
６０    サービス管理会社
７０    コンビニエンスストア
Ａ      個人信用情報
Ｂ      支払状況の情報
Ｃ      審査情報
Ｄ      支払い状況の報告
【図１】
2005352533.tif 000007
【図２】
2005352533.tif 000008
【図３】
2005352533.tif 000009