(57)【要約】【課題】ビル所有の顧客が保守契約の更新に困難な状況にあることを事前に把握し、この状況を踏まえた営業活動を行えるようにして、契約の更新を図れるようにしたビルメンテナンス契約維持支援方法を提供する。【解決手段】ビルの昇降機設備、給排水設備、電気設備、消防設備等の少なくとも一つの設備に対して、定期的な保守点検契約を行い、この保守点検契約を継続的に行えるようにしたビルメンテナンス契約維持支援方法において、対象ビル１の前記各設備の少なくとも一つの稼働率の減少（１）と、対象ビルの空室率の所定以上の増加（２）と、対象ビルの過去の契約変更の有無（３）との情報を用いて巡回顧客優先先付けのランク分けＡ，Ｂ，Ｃを行う巡回顧客先付け手段８と、このランク分けに基づいて巡回リストを作成する巡回リスト出力手段９とからなる構成。【図面】図１【特許請求の範囲】
【請求項１】
ビルの昇降機設備、給排水設備、電気設備、消防設備等の少なくとも一つの設備に対して、定期的な保守点検契約を行い、この保守点検契約を継続的に行えるようにしたビルメンテナンス契約維持支援方法において、
対象ビルの前記各設備の少なくとも一つの設備の状況を示す指数の減少と、対象ビルの空室率の所定以上の増加と、対象ビルの過去の契約変更の有無との情報を用いて巡回顧客優先先付けのランク分けを行う巡回顧客先付け手段と、このランク分けに基づいて巡回リストを作成する巡回リスト出力手段とからなることを特徴とするビルメンテナンス契約維持支援方法。
【請求項２】
前記対象ビルの前記各設備の少なくとも一つの設備の状況を示す指数の減少と、前記対象ビルの空室率の所定以上の増加と、前記対象ビルの過去の契約変更の有無との内、いずれか一つが存在した場合のランクをＣ、二つが存在した場合のランクをＢ。三つが存在した場合のランクをＡと評価するようにしたことを特徴とする請求項1記載のビルメンテナンス契約維持支援方法。
【請求項３】
前記巡回リストに、営業員が顧客に対応した状況を記入できる記入欄を設けたことを特徴とする請求項１記載のビルメンテナンス契約維持支援方法。
【請求項４】
前記記入欄に、巡回日、テナント状況、結果欄を設けたことを特徴とする請求項３記載のビルメンテナンス契約維持支援方法。
【請求項５】
前記設備の状況を示す指数として、設備の動作時間、設備動作回数、設備通電時間、設備過負荷回数、ドア開閉回数、押し釦動作回数、ドア反転回数、安全装置動作回数、照明点灯回数、照明点灯時間などの減少をとらえ評価するようにしたことを特徴とする請求項１記載のビルメンテナンス契約維持支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明はビルの昇降機設備、給排水設備、電気設備、消防設備等の少なくとも一つの設備に対して、定期的な保守点検契約を行い、この保守点検契約を継続的に行えるよう援助するビルメンテナンス契約維持支援方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
一般に、ビルには、少なくとも昇降機設備、給排水設備、電気設備、消防設備が設置されており、これらの設備は法律により年1回の定期点検が義務付けられている。そして、一般には、これらの設備を点検する業者と納入時に保守契約が行われ、定期的に保守の契約を更新するようになっている。そして、この保守契約の更新時には、更新時期の直前に対象ビルのどの設備が更新になるかのリストがコンピュータによって打ち出されこのリストに基づき営業員が顧客を訪問し、再契約の交渉を行うようになっていた。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
しかし、最近の経済事情に伴う賃貸料の値下げやテナント率の減少等に伴い、ビルオーナーは、保守料金を安くしたいということから、営業員が訪問する前に、他の保守料金の安い業者と契約を行ってしまい再契約ができなくなるという問題が生じるようになった。
【０００４】
本発明の目的は、ビル所有の顧客が保守契約の更新に困難な状況にあることを事前に把握し、この状況を踏まえた営業活動を行えるようにして、契約の更新を図れるようにしたビルメンテナンス契約維持支援方法を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
上記目的を達成するために、本発明は、ビルの昇降機設備、給排水設備、電気設備、消防設備等の少なくとも一つの設備に対して、定期的な保守点検契約を行い、この保守点検契約を継続的に行えるようにしたビルメンテナンス契約維持支援方法において、対象ビルの前記各設備の少なくとも一つの稼働率の減少と、対象ビルの空室率の所定以上の増加と、対象ビルの過去の契約変更の有無との情報を用いて巡回顧客優先先付けのランク分けを行う巡回顧客先付け手段と、このランク分けに基づいて巡回リストを作成する巡回リスト出力手段とからなることを特徴とする。
【０００６】
このように、ランク分けされたリストを作成することにより顧客の困窮度合いが一目瞭然に判断でき、このリストを基に契約更新時期に関係無く顧客を訪問し、顧客の望んでいる条件等を聞き出し、顧客の要望に沿った適切な料金やそれに伴うサービス等を提案ができ再度の保守契約を行うことができる。
【発明の効果】
【０００７】
本発明によれば、ランク分けされたリストを作成することにより顧客の困窮度合いが一目瞭然に判断でき、このリストを基に契約更新時期に関係無く顧客を訪問し、顧客の望んでいる条件等を聞き出し、顧客の要望に沿った適切な料金やそれに伴うサービス等を提案でき再度の保守契約を行うことができるという顕著な効果を達成できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００８】
以下本発明になるビルメンテナンス契約維持支援方法を図に基づき説明する。
【０００９】
図１は本発明のビルメンテナンス契約維持支援方法の一実施形態を示すシステム構成図、図2は巡回顧客優先先付け手段により作成される優先ランク構成図、図3は巡回リスト出力手段から出力される巡回リスト、図４はランク分けとリスト作成までの流れ図である。
【００１０】
図１において、１は昇降機設備の納入されているビル、２はエレベータ、３はエレベータ２の機械室で、この機械室３には遠隔監視装置４が制御装置（図示せず）と接続されており、周知の如くエレベータ2の運行記録であるビル名、走行時間、起動回数、扉開閉回数等を記録するようになっている。５は、前記遠隔監視装置４から送られてきたエレベータの運行記録を記憶しているエレベータ運行記録データベース、６はビル名、空室率を記憶するテナント空室率データベース、７はビル名、契約時期、契約内容、契約金額等を記憶するビル管理契約者データベースである。８は前記エレベータ運行記録データベース５、前記テナント空室率データベース６、前記ビル管理契約者データベース７を用いて巡回顧客優先の先付けランク付けを行う巡回顧客優先先付け手段、９は前記巡回顧客優先先付け手段８に基づき巡回リストを作成する巡回リスト出力手段、１０は営業員、１１は顧客を示している。
【００１１】
次に、図４の流れ図を用いて説明する。ステップ１において、巡回顧客優先先付け手段８により、エレベータ運行記録データベース５から走行時間、起動回数、扉開閉回数の長期の運行平均値を算出する。次に、ステップ２において、巡回顧客優先先付け手段８により、エレベータ運行記録データベース５から走行時間、起動回数、扉開閉回数、その他エレベータの状況を示す指数の短期の運行平均値を算出する。平均値の算出期間は地域や建物の用途により異なるが、都市部の事務所ビルの場合、例えば、長期を１年、短期を３ヶ月とした目安により算出する。ステップ３においてランク数を加算する式を導入する。ステップ４において、前記長期と短期の運行平均値を比較し、その差異が設定値以上であるかどうかを算出する。例えば、都市部事務所ビルにおいては差異が２０％以上であるかどうか目安として算出する。Ｙｅｓであれば、ランク数１として加算し、Ｎｏであれば次のステップ５に進む。
【００１２】
ステップ６において、前記テナント空室率データベース６を参照し、空室率が例えば１０％以上あるかどうかを算出する。Ｙｅｓであれば、ランク数１として加算し、Ｎｏであれば次のステップ７に進む。ステップ７において、前記ビル管理契約者データベース７を参照し、過去1年以内に契約変更があったかどうかを算出する。Ｙｅｓであれば、ランク数１として加算し、Ｎｏであれば次のステップ８に進む。
【００１３】
ステップ８において、前記巡回顧客優先先付け手段８は、図２に示すように、エレベータ運行平均値２０％以上減少（１）とテナント空室率１０％以上（２）と過去1年以内の契約変更顧客（３）とを参考に、同一顧客にいずれか一つがあった場合優先ランクＣ，二つが存在した場合優先ランクＢ，三つが存在した場合優先ランクＡとしてランク分けし、合せてそれぞれの件数を表示する。
【００１４】
ステップ９において、巡回リスト出力手段９を用いて、図3に示す巡回リスト１２を作成する。この巡回リスト１２には、ビル名欄１３、営業担当欄１４、ランク欄１５、巡回要因欄１６、営業員１０が巡回した後に記入する巡回日欄１７、テナント状況欄１８、結果欄１９が設けられている。また、前記巡回要因欄１６には、例えば、対象がエレベータであれば、変動なし、走行時間の減少、起動回数の減少、扉開閉回数の減少等の記録を符号化しエレベータ欄１６Ａとして設け、契約変更なし、変更後6ヶ月、変更後1年等を符号化し契約変更欄１６Ｂとして設け、空室なし、空室ありを符号化してテナント欄１６Ｃとして設けてある。また、テナント状況欄１８には、空室なし、空室１９％以下、空室２９％以下等を符号化して記入できるようになっている。更に、結果欄１９には、顧客との交渉結果として現状維持、注意、契約変更を符号化して記入するようになっている。
【００１５】
ステップ１０において、営業員１０は、前記巡回リスト１２を用いて顧客巡回を実施するが、顧客の現状の状態が一目瞭然で把握できるため、適切な提案を行うことができる。そして、その巡回結果をリストに記入し作業を終了する。また、この巡回リスト１２を定期的に作成し、問題の生じる可能性のある顧客を事前にリストアップして早期訪問すれば、他の業者との契約を防止することができる。
【００１６】
なお、この実施形態では、ビル設備としてエレベータの例を挙げこの運行記録を参照するようにしたが、電気設備であれば電気の消費量ｋＷ、給排水設備であれば水道消費量立方ｍを参照することができる。また、エレベータの運行記録としては、走行記録、起動回数、扉開閉回数その他エレベータの状況を示す指数の全てを用いるのではなく、その内の一つの要素を用いても良い。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】本発明のビルメンテナンス契約維持支援方法の一実施形態を示すシステム構成図である。
【図２】巡回顧客優先先付け手段により作成される優先ランク構成図である。
【図３】巡回リスト出力手段から出力される巡回リストである。
【図４】ランク分けとリスト作成までの流れ図である。
【符号の説明】
【００１８】
１      顧客ビル
２      エレベータ
３      機械室
４      遠隔監視装置
５      エレベータ運行記録データベース
６      テナント空室率データベース
７      ビル管理契約書データベース
８      巡回顧客優先先付け手段
９      巡回リスト出力手段
１０    営業員
１１    顧客
１２    巡回リスト
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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