(57)【要約】【課題】  売主負担なく売主主導による整備工事或いは造作工事を可能とする不動産売買仲介処理システムを得る。【解決手段】  売却情報受信処理手段Ｍ１と、所有権の確認を行う所有権確認処理手段Ｍ２と、工事希望項目を含め売却物件を査定する査定処理手段Ｍ３と、査定結果と売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段Ｍ４と、譲渡契約締結の完了と物件引渡し完了に基づき計時を開始し、定められた期間後に譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段ＭＴと、再販売契約の契約履行確認入力信号でタイム管理手段の停止信号、仮登記の抹消と買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理手段Ｍ５を有する。【選択図】        図１
2005302003.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する売却情報受信処理手段と、
前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理手段と、
前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、
前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、
買主との再販売契約の契約履行確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段の停止信号を出力し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理手段と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システム。
【請求項２】
売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、
前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、
買主との再販売契約の契約履行確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段の停止信号を出力し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理手段と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システム。
【請求項３】
売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する売却情報受信処理手段と、
前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理手段と、
前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、
前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、
買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段への一時停止信号を出力し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止解除信号を出力する再販売物件処理手段と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システム。
【請求項４】
売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、
前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、
買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段への一時停止信号を出力し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止解除信号を出力する再販売物件処理手段と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システム。
【請求項５】
売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する情報受信処理工程と、
前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理工程と、
前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、
タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、
定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の契約履行可確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段を停止し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理工程と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法。
【請求項６】
売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、
タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、
定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の契約履行可確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段を停止し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理工程と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法。
【請求項７】
売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する情報受信処理工程と、
前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理工程と、
前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、
タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、
定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段を一時停止し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止を解除する再販売物件処理工程と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法。
【請求項８】
売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、
前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、
タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、
定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段を一時停止し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止を解除する再販売物件処理工程と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法。
【請求項９】
査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、
前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、
買主との再販売契約の契約履行確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段の停止信号を出力し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理手段と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システム。
【請求項１０】
査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、
前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、
買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段への一時停止信号を出力し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止解除信号を出力する再販売物件処理手段と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システム。
【請求項１１】
査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、
タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、
定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の契約履行可確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段を停止し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理工程と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法。
【請求項１２】
査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、
タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、
定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段を一時停止し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止を解除する再販売物件処理工程と、
を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、不動産売買取引における仲介処理システム及び仲介処理方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来の不動産仲介業者を通じる不動産売買取引は、不動産を所有する売主からの売却情報を、不動産仲介業者が、不動産を求める買主に紹介し、両者の契約の仲立ちをし、成約後不動産仲介業者は、仲介手数料の支払いを受けるものである。また、売主が買取り業者に直接売却する買取り取引（買取り制度）も行われている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
しかしながら、売主にとって不動産の販売に当たっては、土地の整備工事或いは建物の造作工事を行って付加価値を付けた後に販売することが、より高額で販売でき望ましいが、資金と慣れない手間の問題から、現状そのままで不動産仲介業者或いは買取り業者に依頼する販売となるのが一般である。
【０００４】
また、従来の不動産売買取引では、次のような問題点がある。
【０００５】
まず、売主側では、不動産仲介業者を通じる一般の不動産売買取引の場合、仲介業者に販売依頼する為に、成約後仲介業者に仲介手数料を支払う必要がある、また、一般的仲介販売の場合、買主から値引き交渉等がありまた物件の状態により相当な値引き又は売却確定までの期間が不透明の可能性がある。一般的な買取り制度で売却する場合は、買取り業者査定の８０〜９０％位となり、売却する価格が一般の仲介業者を通した売却値より相当安くなる。
【０００６】
また、買主側では、一般的な仲介販売での物件購入の場合、購入後物件により造作等を改修する資金は住宅ローンではローンが組めないので、その分の現金を用意しなければ改修ができない。
【０００７】
一方、仲介業者側では、仲介業者が再生販売する場合は一度売主から物件を買取る必要があり、金融機関の融資枠または融資制限がある為に、金融機関主導での買取りしかできない為、物件の買取数も買取事業自体も制限される。また、買取契約時に定められた金額の手付金が必要となる。
【０００８】
また仲介業者側で単なる仲介による取引の場合、成約手数料は物件価格の３％上限になるが、手数料を値引きしなければならない場合がある。
【０００９】
仲介業者側で、一般的な買取り制度で買取りすると、他業者との競合により諸経費等で、大手業者が有利な場合がある。現在では従来の買取り式の場合、資産デフレによる資産価値下落リスクがあり、供給過剰等で資産デフレが進む程、再販売価格が原価割れ、仕入れ価格割れと成る可能性が十分あり、全般の倒産業者はこのような状況の為に、倒産に追い込まれており、リスク管理の予測不能になる可能性が十分ある。
【００１０】
そこで、本発明の解決しようとする課題は、上記の従来の不動産売買取引における問題点を減少できる基となるところの売主主導による土地の整備工事或いは建物の造作工事を行うことを、売主に余分な負担を掛けることなく可能とする不動産売買取引における仲介処理システム及び仲介処理方法を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
上記課題を解決するため、本発明の内、第一の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する売却情報受信処理手段と、前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理手段と、前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、買主との再販売契約の契約履行確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段の停止信号を出力し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理手段と、を有する不動産売買仲介処理システムとする。
【００１２】
第二の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、買主との再販売契約の契約履行確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段の停止信号を出力し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理手段と、を有するを不動産売買仲介処理システムとする。
【００１３】
第三の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する売却情報受信処理手段と、前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理手段と、前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段への一時停止信号を出力し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止解除信号を出力する再販売物件処理手段と、を有する不動産売買仲介処理システムとする。
【００１４】
第四の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段への一時停止信号を出力し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止解除信号を出力する再販売物件処理手段と、を有する不動産売買仲介処理システムとする。
【００１５】
第五の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する情報受信処理工程と、前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理工程と、前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の契約履行可確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段を停止し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理工程と、を有する不動産売買仲介処理方法とする。
【００１６】
第六の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の契約履行可確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段を停止し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理工程と、を有する不動産売買仲介処理方法とする。
【００１７】
第七の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する情報受信処理工程と、前記売却情報に基づき所有権の確認を行う所有権確認処理工程と、前記売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段を一時停止し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止を解除する再販売物件処理工程と、を有する不動産売買仲介処理方法とする。
【００１８】
第八の手段では、売主の工事希望項目を含む売却情報に基づき前記工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理工程と、前記査定処理手段による査定結果と前記売主の前記売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段を一時停止し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止を解除する再販売物件処理工程と、を有する不動産売買仲介処理方法とする。
【００１９】
第九の手段では、査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、買主との再販売契約の契約履行確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段の停止信号を出力し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理手段と、を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システムとする。
【００２０】
第十の手段では、査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理手段と、前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づく前記売却物件処理手段からのタイマー開始信号を受けて計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するタイム管理手段と、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段への一時停止信号を出力し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止解除信号を出力する再販売物件処理手段と、を有することを特徴とする不動産売買仲介処理システムとする。
【００２１】
第十一の手段では、査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号を、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の契約履行可確認入力信号に基づいて前記タイム管理手段を停止し、さらに前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する再販売物件処理工程と、を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法とする。
【００２２】
第十二の手段では、査定結果または売却マッチング情報の入力信号を受けて、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部に記憶し、売主と仲介業者との前記売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号、さらに物件引渡し完了信号を受けて工事開始指示信号を出力する売却物件処理工程と、タイム管理手段が前記物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号とに基づくタイマー開始信号を受けて計時を開始する工程と、定められた期間後に前記譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力するか、買主との再販売契約の締結完了信号に基づいて、前記タイム管理手段を一時停止し、前記販売契約の契約履行確認入力信号を受けて前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記の指示信号を出力する、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号を受けて前記タイム管理手段の一時停止を解除する再販売物件処理工程と、を有することを特徴とする不動産売買仲介処理方法とする。
【発明の効果】
【００２３】
上記の本発明によれば、第一の手段では、売主と仲介業者との譲渡契約の及び仮登記、仲介業者による工事、買主と仲介業者との再販売契約、前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記をスムーズに行うことができ、タイム管理手段が、物件引渡し完了信号と譲渡契約締結の完了信号とに基づき計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除及び仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出すため、売主に余分な負担を掛けることなく、売主主導による土地の整備工事或いは建物の造作工事を行うことを可能とする不動産売買取引における仲介処理システムを実現できる。第二の手段についても第一の手段と同様な効果がある。
【００２４】
第三の手段では、売主と仲介業者との譲渡契約及び仮登記、仲介業者による工事、買主と仲介業者との再販売契約、前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記をスムーズに行うことができ、タイム管理手段が、物件引渡し完了信号と譲渡契約締結の完了信号とに基づき計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除及び仮登記及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の抹消の指示信号を出すため、また、タイム管理手段が物件引渡し完了信号と譲渡契約締結の完了信号とに基づき計時を開始し、買主との再販売契約締結完了信号に基づいてタイム管理手段の一時停止、再販売契約の契約履行確認入力信号に基づきタイム管理手段の停止を保ち、または前記再販売契約の契約履行不可確認入力信号に基づきタイム管理手段の一時停止を解除するので、売主に余分な負担を掛けることなく、売主主導による土地の整備工事或いは建物の造作工事を行うことを可能とする不動産売買取引における仲介処理システムを実現できる。これだけでなく、タイム管理手段の一時停止を入れて仲介業者にとっても衡平な定められた期間の設定が可能となる不動産売買取引における仲介処理システムを実現できる。第四の手段についても第三の手段と同様な効果がある
【００２５】
第五の手段では、売主と仲介業者との譲渡契約の及び仮登記、仲介業者による工事、買主と仲介業者との再販売契約、前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記をスムーズに行うことができ、タイム管理手段が、物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号に基づき計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除及び仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出すため、売主に余分な負担を掛けることなく、売主主導による土地の整備工事或いは建物の造作工事を行うことを可能とする不動産売買取引における仲介処理方法を実現できる。第六の手段についても第五の手段と同様な効果がある。
【００２６】
第七の手段では、売主と仲介業者との譲渡契約及び仮登記、仲介業者による工事、買主と仲介業者との再販売契約、前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記をスムーズに行うことができ、タイム管理手段が、物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号に基づき計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除及び仮登記及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の抹消の指示信号を出すため、また、タイム管理手段が物件引渡し完了信号と前記譲渡契約締結の完了信号に基づき計時を開始し、買主との再販売契約締結完了信号に基づいてタイム管理手段の一時停止、再販売契約の契約履行確認入力信号に基づきタイム管理手段の停止を保ち、または前記再販売契約の契約履行不可確認入力信号に基づきタイム管理手段の一時停止を解除するので、売主に余分な負担を掛けることなく、売主主導による土地の整備工事或いは建物の造作工事を行うことを可能とする不動産売買取引における仲介処理方法を実現できる。これだけでなく、タイム管理手段の一時停止を入れて仲介業者にとっても衡平な定められた期間の設定が可能な不動産売買取引における仲介処理方法が実現できる。第八の手段についても第七の手段と同様な効果がある。
【００２７】
さらに、第九の手段については、第一の手段、第二の手段と同様な前記した効果がある。第十の手段については、第三の手段、第四の手段と同様な前記した効果がある。第十一の手段については、第五の手段、第六の手段と同様な前記した効果がある。第十二の手段については、第七の手段、第八の手段と同様な前記した効果がある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２８】
以下本発明の実施の形態を図を参照しつつ説明する。図１は、本発明による一実施の形態としての不動産売買取引仲介処理システムのシステム構成図であり、これに基づいて、システム構成例の概要を説明する。
【００２９】
売主のＰＣ（パーソナルコンピュータ）端末１０からインターネット５０を介して仲介業者の管理下又はコントロール下にあるメインサーバ２０は、売主の工事希望項目を含む売却情報を受信する。メインサーバ２０は、インターネット５０を介して仲介業者のＰＣ端末２１と接続されている。また、メインサーバ２０は、法務局のサーバ４０とインターネット５０を介して、買主ＰＣ端末３０また他の不動産業者のＰＣ端末とインターネット５０を介して接続される。
【００３０】
メインサーバ２０は、図１で概念的に示すように、次の手段を備える。
（１）売主の工事希望項目を含む売却情報を受けてデータベースに格納する売却情報受信処理手段Ｍ１と、
（２）その売却情報に基づき法務局のサーバ４０とインターネット５０を介して所有権の確認を行う所有権確認処理手段Ｍ２と、
（３）売却情報に基づき工事希望項目を含め売却物件の査定を行う査定処理手段Ｍ３と、
（４）査定処理手段Ｍ３による査定結果と売主の売却情報との一致に基づき売主と仲介業者との売却物件の譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号６１、さらに工事開始指示信号６２を仲介業者のＰＣ端末２１へ出力する売却物件処理手段Ｍ４と、
（５）仲介業者のＰＣ端末２１からの譲渡契約締結の完了信号６０に基づき計時を開始し、定められた期間後に譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の売却物件の譲渡の指示信号７９を仲介業者のＰＣ端末２１へ出力するタイム管理手段ＭＴと、
（６）買主から受けた購入希望条件と売却情報の一致に基づき買主と仲介業者との再販売契約の締結指示信号６５を仲介業者のＰＣ端末２１へ出力するとともに、タイム管理手段ＭＴへの一時停止信号６７を出力し、仲介業者のＰＣ端末２１からの販売契約の契約履行確認入力信号７７を受けて、決済、仮登記の抹消と買主への移転登記の指示信号８０を仲介業者のＰＣ端末２１へ出力する、または仲介業者のＰＣ端末２１からの販売契約の契約履行不可確認入力信号７５を受けてタイム管理手段ＭＴへの一時停止解除信号６９を出力する再販売物件処理手段Ｍ５とを、備える。
【００３１】
次に、この実施の形態としての不動産売買取引仲介処理システムの動作を、売主のＰＣ端末１０の表示画面、各処理手段Ｍ１乃至Ｍ５，ＭＴ内の構成、各データベースＤ１乃至Ｄ６の構成の説明をも兼ねて、図１乃至図５に基づいて説明する。
【００３２】
図２は、売主のＰＣ端末１０の画面に表示される入力画面の一例を示し、図２（ａ）は、売却種別を選択するはじめの表示画面、図２（ｂ）は、図２（ａ）の画面でマンションを選択したときに表示される次の表示画面である。図２（ａ）では、売却物件種別の欄１１には、マンション、戸建、土地などの欄があり、売却物件に応じて、いずれかの欄をクリックすると、表示画面は図２（ｂ）に移行する。ここでは、マンションの欄１２を図２（ａ）でクリックした場合に現れる表示画面を示している。売主及び売却物件内容である基本情報と、工事希望項目の情報が、この画面上で入力される。これらの入力は、例えば、改修工事内容においてＡ，Ｂ，Ｃのパターンを決めてそのパターン記号を選択するように記入を簡単にすることもできる。
【００３３】
この売主のＰＣ端末１０からの工事希望項目を含む売却情報は、売却情報受信処理手段Ｍ１に送られ図３に示す売却物件処理部１０１により物件種別と基本情報が、データベースＤ１の売却種別及び基本情報記憶部２０１に、また、売却条件受付処理部１０３により工事希望項目が、データベースＤ１の売却条件情報記憶部２０３に、それぞれ関連付けて引き出し可能に記録される。
【００３４】
さらに、売却情報は、所有権確認処理手段Ｍ２に送られて、所有権確認処理手段Ｍ２は、その売却情報に基づき法務局のサーバ４０とインターネット５０を介して所有権確認処理部１０５が、所有権の確認を行い、この結果をデータベースＤ２の所有権確認記憶部２０５に記録する。売却情報と法務局の記録のマッチングを所有権マッチング処理部１０６は確認し、売却情報を次の査定処理手段Ｍ３に送信する。
【００３５】
査定処理手段Ｍ３の工事前買取価格査定処理部１０７は、現状の買取価格を査定しこれをデータベースＤ３の工事前価格査定情報記憶部２０６に記録する。この査定は、売却情報に基づいて、マンション情報記憶部２１１、リフォーム情報記憶部２１３、中古戸建情報記憶部２１５、建物改築情報記憶部２１７、土地情報記憶部２１９、建築情報記憶部２２１、新築建物情報等記憶部２２２、土木工事情報等記憶部２２３に、あらかじめ蓄積されているデータ、を基に行われる。
【００３６】
一方、売却情報の工事希望項目に基づき、施工項目選択処理部１１１が、施工項目情報記憶部２０９にあらかじめ蓄積されたデータを基に、施工項目を選択し、施工コスト積算処理部１１３が、施工コスト情報記憶部２２５、施工期間情報記憶部２２７に、あらかじめ蓄積されているデータを基に、施工コストを算出、積算し、施工期間を計算する。諸経費積算処理部１１５が、諸経費項目及び経費情報記憶部２２９に、あらかじめ蓄積されているデータを基に、諸経費を算出し積算する。販売経費積算処理部１１７が、販売経費項目及び経費情報記憶部２３１に、あらかじめ蓄積されているデータを基に、販売経費を算出し積算する。これら施工コスト、諸経費、販売経費によって、上記の査定された買取価格を合わせ再販売価格査定処理部１０９は、再販売価格を査定し、その結果を、データベースＤ３の再販売価格情報記憶部２０８に記録する。
【００３７】
さらに、買取価格査定結果決定処理部１１９が、査定された再販売価格に基づき、買取決定価格情報記憶部２３３に、あらかじめ蓄積されているデータを基に、買取価格査定を決定する。
【００３８】
売主から仲介業者への譲渡契約の適切な解除期間を上記施工期間も物件引渡し期間も条件に要れて契約解除期間決定処理部１２１で計算する。本実施の形態では、この期間は適切に選定できるものとしているが、契約解除期間決定処理部１２１を無くして、当初から決めた一定期間としてもよい。査定決定結果と売主の売却情報とのマッチングを、売却情報のマッチング処理部１２３で比較決定しその結果を売却マッチング情報記憶部２３５に記憶する。
【００３９】
このマッチング情報は、図４に示す次の売却物件処理手段Ｍ４に送られる。売却物件処理手段Ｍ４は、売却売買契約処理及び指示部１５１から譲渡契約締結及び仮登記指示信号６１を仲介業者のＰＣ端末２１に出力する。この指示状況は、データベースＤ４の売却契約情報記憶部２５１に記憶される。
【００４０】
図４に示すタイム管理手段ＭＴは、タイマー１４２を内蔵し、タイム積算実行及び管理処理部１４０が、タイマーの始動、一時停止、再起動、完全停止を制御する。データベースＤ６のタイム情報記憶部２４０は、前述の契約解除期間とその時々のタイマー１４２の状況を記憶する。
【００４１】
仲介業者のＰＣ端末２１からの譲渡契約締結完了信号を受けた売却物件処理手段Ｍ４は、売却物件登録処理部１５３によって売却物件の登録を行い売却物件登録情報記憶部２５３に記憶するとともに、仲介業者のＰＣ端末２１に対して物件引渡し完了信号６８を受けた後、工事開始指示信号６２を出力する。さらに、売却物件登録処理部１５３は、タイマー開始信号６３をタイム管理手段ＭＴに送りタイマーは始動し、タイムの積算を開始する。
【００４２】
売却物件処理手段Ｍ４の売却物件契約状況処理部１５７は、後述する仲介業者のＰＣ端末２１からの再販売契約締結完了信号７３が既に入ってタイマーが一時停止しているか否かの確認を定期的に行っている。タイム管理手段ＭＴは、タイムの積算情報７２を売却物件処理手段Ｍ４の売却物件契約状況処理部１５７に送って応答する。この状況は、データベースＤ４の売却物件契約状況情報記憶部２５７に記憶される。
【００４３】
開始された上記工事の完了信号である工事完了信号６４は、ここでは仲介業者のＰＣ端末２１から入力され、売却物件処理手段Ｍ４の施工状況確認処理部１５５はこれを受けて、データベースＤ４の施工状況情報記憶部２５５に記憶する。
【００４４】
タイム管理手段ＭＴのタイマー１４２は、前述の契約解除期間がもし来た場合には、タイム積算を終了し、終了信号７９を売却物件処理手段Ｍ４の売却物件契約解除処理部１５９に送り、売却物件契約解除処理部１５９は、売主への工事終了後の売却物件譲渡指示、譲渡契約解除指示、仮登記抹消指示信号７９を仲介業者のＰＣ端末２１に出力する。この状況は、データベースＤ４の売却物件契約解除情報記憶部２５９に記憶される。
【００４５】
売却物件登録処理部１５３によって売却物件登録情報記憶部２５３に記憶された売却物件登録情報は、再販売物件情報として、図５に示す次の再販売物件処理手段Ｍ５の再販売物件閲覧処理部１６１を通じて、データベースＤ５内の再販売物件情報記憶部２６１に記憶され、買主のＰＣ端末３０（或いはこれはインターネット５０でつながれた他の不動産会社のＰＣ端末であってもよい）によって閲覧が可能とされる。
【００４６】
図５に示す再販売物件処理手段Ｍ５では、買主のＰＣ端末３０からの要請信号を受けて、再販売物件閲覧処理部１６１が、再販売物件情報記憶部２６１の再販売物件情報を提示する。買主のＰＣ端末３０からの購入希望情報は、購入希望情報受付処理部１６３で受け付けて購入希望情報記憶部２６３に記憶する。
【００４７】
再販売物件情報記憶部２６１内と購入希望情報記憶部２６３内の情報についての条件が比較され、条件のマッチング（ある幅を持った一致とも言える。）が、再販売物件顧客マッチング処理部１６５で検索される。この再販売物件情報と買主の希望のマッチングの情報すなわち顧客マッチング情報は、再販売物件顧客マッチング情報記憶部２６５に記憶され、このマッチングした再販売物件情報は、マッチング情報伝達処理部１６７により、マッチング情報伝達記憶部２６７に記憶されるとともに、買主のＰＣ端末３０に送信される。
【００４８】
買主のＰＣ端末３０から応答されてくるマッチングした再販売物件についての購入選択信号を購入希望選択処理部１６９で受け、購入希望受付情報記憶部２６９に記憶する。買主が購入を選択する場合にさらに送られてくる施工希望条件、例えば壁紙全面張り替え、と購入条件、例えば浴室設備交換を、施工・購入希望条件提示選択処理部１７１で受け、購入希望施工・購入提示条件選択情報記憶部２７１に記憶する。購入希望条件提示マッチング処理部１７３は、この購入希望施工・購入提示条件選択情報記憶部２７１の情報を基に、再販売物件情報とのマッチング検索を再度行い、マッチングした場合、購入条件提示マッチング情報記憶部２７３に記憶する。
【００４９】
再販売物件状況確認処理部１７５は、データベースＤ４の売却物件契約状況情報記憶部２５７にある再販売物件（売却物件）状況を確認し、再販売物件状況情報記憶部２７５に記憶する。この状況確認後、再販売契約処理及び指示部１７７からは、再販売契約締結指示信号６５を仲介業者のＰＣ端末２１に出力するとともに、再販売契約情報記憶部２７７にこの指示信号を出したことを記憶する。
【００５０】
その後、再販売契約締結完了信号７３が、仲介業者のＰＣ端末２１から再販売契約状況処理部１８１に入力され、再販売契約状況情報記憶部２８１に記憶される。再販売契約状況処理部１８１は、タイム管理手段ＭＴに向けてタイマー１４２の一時停止信号６７を送信する。これによりタイム管理手段ＭＴのタイム積算実行及び管理処理部１４０を通しての指令で、タイマー１４２は、一時停止を行いタイムの積算を停止する。
【００５１】
さらに、その後、買主からの情報に基づき、仲介業者のＰＣ端末２１から、再販売契約履行可・不可確認処理部１７９（この実施の形態ではローン状況処理部とも呼べる。）に向けて、再販売契約の履行不可確認信号７５（例えば、この実施の形態ではローン不可信号）が、入力されると、再販売契約履行可・不可確認処理部１７９は、これを、再販売契約履行可・不可情報記憶部２７９に記憶するとともに、一時停止解除信号（タイマー再起動指令信号）６９をタイム管理手段ＭＴに向けて送信する。これによりタイム管理手段ＭＴのタイム積算実行及び管理処理部１４０を通して、タイマー１４２は、一時停止を解除し再起動してタイムの積算を再開する。これによって、タイマーは、次のタイマー一時停止信号を待つことになる。
【００５２】
一方、買主からの情報に基づき、仲介業者のＰＣ端末２１から、再販売契約履行可・不可確認処理部１７９（この実施の形態ではローン状況処理部とも呼べる。）に向けて、再販売契約の履行確認信号７７（例えば、この実施の形態ではローン可信号）が、入力されると、再販売契約履行可・不可確認処理部１７９は、これを、再販売契約履行可・不可情報記憶部２７９に記憶するが、タイム管理手段ＭＴに向けては、何も送信せず、タイマーは一時停止のままとなり、タイマーのこの一時停止状態は、特定期間後に解除されタイマー１４２はリセットされる。また、上述の再販売契約の履行確認信号７７を受けた再販売物件処理手段Ｍ５の再販売契約解除状況処理部１８３からは、再販売契約解除指示信号７８が、仲介業者のＰＣ端末２１に出力され、再販売契約解除状況情報記憶部２８３に、この解除情報を記憶する。代金支払い及び受領決済処理及び指示部１８５からは、仲介業者のＰＣ端末２１に向けて、再販売の決済、買主への移転登記、仮登記抹消についての指示信号８０が送られる。この送信情報は、代金受領及び決済情報記憶部２８５に記憶される。
【００５３】
その後、仲介業者のＰＣ端末２１から、代金受領及び決済完了信号８１が送られて来ると、代金支払い及び受領決済処理及び指示部１８５は、代金受領及び決済完了を代金受領及び決済情報記憶部２８５に記憶する。
【００５４】
他の本発明による簡素化された例として、上記の構成において、査定処理手段をなくすこともできる。この場合、売却物件処理手段Ｍ４が、査定結果または売却マッチング情報の情報記憶部（例えば、各種の経費項目及び経費の情報記憶部）を備えここに査定結果または売却マッチング情報が入力される。これによって、不動産売買仲介処理システムは、売却情報受信処理手段、所有権確認処理手段のみならず、査定処理手段も無くした簡素なものとできる。
【００５５】
以上述べてきたように、本発明による上記の実施の形態においては、従来の不動産売買取引における問題点を減少できる基となるところの売主主導による土地の整備工事或いは建物の造作工事を行うことを、売主に余分な負担を掛けることなく実現できる。
【００５６】
売主と仲介業者との譲渡契約及び仮登記、仲介業者による工事、買主と仲介業者との再販売契約、前記仮登記の抹消と前記買主への移転登記をスムーズに行うことができ、タイム管理手段が、前記譲渡契約締結の完了信号と物件引渡し完了信号に基づき計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除及び仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出すため、また、タイム管理手段が前記譲渡契約締結の完了信号と物件引渡し完了信号に基づき計時を開始し、定められた期間後に前記譲渡契約の解除及び仮登記の抹消及び工事終了後の前記売却物件の譲渡の指示信号を出力し、買主から受けた購入希望条件と売却情報の一致に基づきタイム管理手段の一時停止、販売契約の契約履行確認入力信号に基づきタイム管理手段を停止し、または前記販売契約の契約履行不可確認入力信号に基づきタイム管理手段の一時停止を解除するので、売主に余分な負担を掛けることなく、売主主導による土地の整備工事或いは建物の造作工事を行うことを可能とする不動産売買取引における仲介処理方法を実現できる。これだけでなく、タイム管理手段の一時停止を入れて仲介業者にとっても衡平な定められた期間の設定が可能な不動産売買取引における仲介処理方法が実現できる。
【００５７】
さらに、従来の不動産売買取引のいくつかの問題点を次のように解消可能である。
【００５８】
まず、売主側では、売主、（仲介）業者、買主の間での直接当事者間契約となるため、手数料支払いが発生しない。
【００５９】
物件が付加価値付きで再販売できるので、相対的に買取価格が上がる。また、売却価格が契約時点で確定されるので、売却価格が保証される。さらに、契約期限が超過した場合、物件が付加価値付きで戻ってくるので、当初の売却価格より付加価値分利益となり、安心して再販売できる。
【００６０】
一般的な業者側の物件買取りの場合、必要な諸費用、（銀行金利、銀行諸費用、移転および抵当権設定登記料、仲介手数料）等の資金が必要であるが、このシステムの場合は、前記の費用が不要となる為、そのコスト分が実質的に買取価格に付加されることとなり、買取価格が一般買取り価格より相当分高くなる。
【００６１】
また、買主にとっては、物件は改修済物件として引渡されるので、物件価格に改修費用も含まれることになり、改修費用も含めた住宅ローンを組めることになる。
【００６２】
一方、仲介業者側では、仲介業者が再生販売する場合は一度売主から物件を買取る必要があり、金融機関の融資枠または融資制限がある為に、金融機関主導での買取りしかできない為、物件の買取数も買取事業自体も制限されるが、このシステムでは、金融機関からの借入が不要になり、金融機関の融資枠制限を受けない為、多数の物件を取扱うことが可能となる。
【００６３】
また、買取契約時に定められた金額の手付金が不要となる。
【００６４】
また仲介業者側で単なる仲介による取引の場合、成約手数料は物件価格の３％上限になるが、手数料を値引きしなければならない場合があるが、単なる仲介販売として、売約手数料よる利益よりも、付加価値付きで再販売できる為に、付加価値の工夫により、再販売価格が上昇でき、仲介取引き利益が増加する可能性がある。
【００６５】
仲介業者側で、一般的な買取り制度で買取りすると、他業者との競合により諸経費等で、大手業者が有利な場合があるが、一般的な業者側の物件買取りのと違い、必要な諸費用、（銀行金利、銀行諸費用、移転および抵当権設定登記料、仲介手数料）等の資金が不要となる為、そのコスト分が買取価格に付加される為に、買取価格が一般の買取価格より相当分高くでき、条件面で有利に買取ができる。
【００６６】
現在では従来の買取り式の場合、資産デフレによる資産価値下落リスクがあり、供給過剰等で資産デフレが進む程、再販売価格が原価割れ、仕入れ価格割れと成る可能性が十分あり、リスク管理の予測不能となる場合があるが、このシステムによれば、物件を実質的に現金で買取らない為に、資産デフレによる大幅な下落が生じた場合においても、一定期間後に解除要件である造作譲渡を行えば、損金がその範囲で確定されるので、予め下落リスクの予測ができ経営上のリスク管理が容易にできる。
【産業上の利用可能性】
【００６７】
以上のように、本発明による不動産売買取引における仲介処理システム及び仲介処理方法は、不動産売買取引を円滑に進める上で有用であり、特に、仲介処理を確実、円滑に進行するに適している。
【図面の簡単な説明】
【００６８】
【図１】本発明による一実施の形態としての不動産売買仲介処理システムのシステム構成図である。
【図２】図１の実施の形態における売主のＰＣ端末の画面に表示される入力画面の一例を示す。図２（ａ）は、売却種別を選択するはじめの表示画面、図２（ｂ）は、図２（ａ）の画面でマンションを選択したときに表示される次の表示画面である。
【図３】図１の実施の形態におけるサーバ内の売却情報受信修理手段、所有権確認処理手段及び査定処理手段の各構成とそれに対応する各データベースの構成を示す構成図である。
【図４】図１の実施の形態におけるサーバ内のタイム管理手段と売却物件処理手段の各構成とそれに対応する各データベースの構成を示す構成図である。
【図５】図１の実施の形態におけるサーバ内の再販売物件処理手段の構成とそれに対応するデータベースの構成を示す構成図である。
【符号の説明】
【００６９】
１０  売主のＰＣ（パーソナルコンピュータ）端末、１１  売却物件種別の欄、１２  マンションの欄、２０  メインサーバ、２１  仲介業者のＰＣ端末、３０  買主ＰＣ端末、４０  法務局のサーバ、５０  インターネット、６０  譲渡契約締結の完了信号、６１  譲渡契約の締結及び仮登記の指示信号、６２  工事開始指示信号、６３  タイマー開始信号、６４  工事完了信号、６５  再販売契約の締結指示信号、６７  一時停止信号、６８  物件の引渡し完了入力、６９  一時停止解除信号、７２  タイムの積算情報、７３  再販売契約締結完了信号、７５  再販売契約の契約履行不可確認入力信号、７７  販売契約の契約履行確認入力信号、７８  再販売契約解除指示信号、７９  譲渡契約の解除、仮登記の抹消及び工事終了後の売却物件の譲渡の指示信号（終了信号）、８０  決済、仮登記の抹消と買主への移転登記の指示信号、１４２  タイマー、Ｍ１  売却情報受信処理手段、Ｍ２  所有権確認処理手段、Ｍ３  査定処理手段、Ｍ４  売却物件処理手段、Ｍ５  再販売物件処理手段、ＭＴ  タイム管理手段、Ｄ１〜Ｄ６  データベース。
【図１】
2005302003.tif 000003
【図２】
2005302003.tif 000004
【図３】
2005302003.tif 000005
【図４】
2005302003.tif 000006
【図５】
2005302003.tif 000007