(57)【要約】【課題】建物賃貸借契約Ａにおけるテナント等原債務者１１、建物のオーナー等原債権者２１および銀行等金融機関３１の三者が何れも利益ないし利便性を享受することができ、もって実システムとして受け入れられ易い建物賃料債権流動化方法を提供すること。【解決手段】原債務者１１・原債権者２１間で締結する契約Ａに基づき原債権者２１・金融機関３１間でリコース付賃料債権譲渡契約Ｂを締結するステップと、契約Ｂに基づき原債権者２１が原債務者１１に対し賃料債権譲渡を通知し承諾を受けるステップと、承諾に基づき原債権者２１が金融機関３１に対し賃料債権の買取りを申し込み金融機関３１が買取りを実行するステップと、買取りの実行に基づき原債権者２１が原債務者１１に対し敷金または保証金を返還するステップと、原債務者１１が期日送金により賃料を支払うステップとを有する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
原債務者および原債権者間で締結する建物賃貸借契約に基づいて原債権者および金融機関間でリコース付賃料債権譲渡契約を締結するステップと、前記賃料債権譲渡契約に基づいて原債権者が原債務者に対して賃料債権譲渡を通知し原債務者より承諾を受けるステップと、前記承諾に基づいて原債権者が金融機関に対して賃料債権の買取りを申し込み金融機関が買取りを実行するステップと、前記買取りの実行に基づいて原債権者が原債務者に対して前記建物賃貸借契約に含まれる敷金または保証金を返還するステップと、以上に基づいて原債務者が期日送金により賃料を支払うステップとを有することを特徴とする建物賃料債権流動化方法。
【請求項２】
原債務者および原債権者間で締結する建物賃貸借契約に基づいて原債権者が原債務者に対して金融機関への賃料債権譲渡を通知し原債務者より承諾を受けるステップと、前記承諾に基づいて原債権者および金融機関間で賃料債権譲渡契約を締結し金融機関が賃料債権の買取りを実行するステップと、前記買取りの実行に基づいて原債権者が原債務者に対して前記建物賃貸借契約に含まれる敷金または保証金を返還するステップと、以上に基づいて原債務者が期日送金により賃料を支払うステップとを有することを特徴とする建物賃料債権流動化方法。
【請求項３】
原債務者および原債権者間でのちに原債権者および金融機関間で原債務者の承諾のもと賃料債権譲渡契約が締結されることを条件に敷金または保証金無しの建物賃貸借契約を締結するステップと、前記承諾に基づいて原債権者および金融機関間で賃料債権譲渡契約を締結し金融機関が賃料債権の買取りを実行するステップと、以上に基づいて原債務者が期日送金により賃料を支払うステップとを有することを特徴とする建物賃料債権流動化方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建物賃貸借契約におけるテナント等の原債務者、建物のオーナー等の原債権者および銀行等の金融機関の三者を主体的構成要素とする建物賃料債権流動化方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
特開２００２−１５１３０号公報に掲載されているように、公知の賃料債権流動化方法は、委託者が保有し該委託者から信託譲渡される賃料債権を受託する賃料債権受託ステップと、この賃料債権受託ステップにおいて前記委託者から信託譲渡された賃料債権の受益権を投資家に販売する受益権販売ステップと、この受益権販売ステップにおいて前記賃料債権の受益権の投資家への販売に応じて得られた受益権代金を前記委託者に対しその調達資金として支払う資金調達ステップとを有している。
【０００３】
しかしながらこの内容では、委託者である建物のオーナーおよび受託者である銀行はそれぞれ債権流動化による利益ないし利便性を享受することができるものの、債務者であるテナントにとっては何ら利益ないし利便性を享受することができない。したがって折角、上記賃料債権流動化方法に基づく実システムが構築されても、テナントによって受け入れられない可能性がある。
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−１５１３０号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
本発明は以上の点に鑑みて、建物賃貸借契約におけるテナント等原債務者、建物のオーナー等原債権者および銀行等金融機関の三者が何れも利益ないし利便性を享受することができ、もって実システムとして受け入れられ易い建物賃料債権流動化方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記目的を達成するため、本発明の請求項1による建物賃料債権流動化方法は、原債務者および原債権者間で締結する建物賃貸借契約に基づいて原債権者および金融機関間でリコース付賃料債権譲渡契約を締結するステップと、前記賃料債権譲渡契約に基づいて原債権者が原債務者に対して賃料債権譲渡を通知し原債務者より承諾を受けるステップと、前記承諾に基づいて原債権者が金融機関に対して賃料債権の買取りを申し込み金融機関が買取りを実行するステップと、前記買取りの実行に基づいて原債権者が原債務者に対して前記建物賃貸借契約に含まれる敷金または保証金を返還するステップと、以上に基づいて原債務者が期日送金により賃料を支払うステップとを有することを特徴とするものである。
【０００７】
また、本発明の請求項２による建物賃料債権流動化方法は、原債務者および原債権者間で締結する建物賃貸借契約に基づいて原債権者が原債務者に対して金融機関への賃料債権譲渡を通知し原債務者より承諾を受けるステップと、前記承諾に基づいて原債権者および金融機関間で賃料債権譲渡契約を締結し金融機関が賃料債権の買取りを実行するステップと、前記買取りの実行に基づいて原債権者が原債務者に対して前記建物賃貸借契約に含まれる敷金または保証金を返還するステップと、以上に基づいて原債務者が期日送金により賃料を支払うステップとを有することを特徴とするものである。
【０００８】
また、本発明の請求項３による建物賃料債権流動化方法は、原債務者および原債権者間でのちに原債権者および金融機関間で原債務者の承諾のもと賃料債権譲渡契約が締結されることを条件に敷金または保証金無しの建物賃貸借契約を締結するステップと、前記承諾に基づいて原債権者および金融機関間で賃料債権譲渡契約を締結し金融機関が賃料債権の買取りを実行するステップと、以上に基づいて原債務者が期日送金により賃料を支払うステップとを有することを特徴とするものである。
【０００９】
上記内容を備えた本発明の請求項1または２による建物賃料債権流動化方法においては、建物のテナント等原債務者は、敷金または保証金が早期に返還される利益を享受することができ、オーナー等原債権者は、賃料が賃料債権譲渡契約の範囲内で纏めて早期に入手できる利益を享受することができ、銀行等金融機関は、賃料債権が新たに入手できる利益を享受することができる。
【００１０】
また、上記内容を備えた本発明の請求項３による建物賃料債権流動化方法においては、建物のテナント等原債務者は、建物賃貸借契約に本来含まれるべき敷金または保証金が不要となる利益を享受することができ、オーナー等原債権者は、賃料が賃料債権譲渡契約の範囲内で纏めて早期に入手できる利益を享受することができ、銀行等金融機関は、賃料債権を新たに入手できる利益を享受することができる。
【発明の効果】
【００１１】
したがって、請求項１ないし３何れの方法による場合でも、建物のテナント等原債務者、オーナー等原債権者および銀行等金融機関の三者が何れも利益ないし利便性を享受することができることから、実システムとして受け入れられ易い建物賃料債権流動化方法を提供することができる。特に、オーナー等原債権者にとっては、テナント等原債務者の信用力により次の案件の資金を低コストで調達することができ、賃料債権譲渡により借入れとは種類の異なる資金調達が可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１２】
尚、建物賃貸借契約における賃料の支払いに関して、テナントは債務者、建物のオーナーは債権者であるが、本願では併せて賃料債権譲渡契約が締結されることから一括して、テナントを原債務者、建物のオーナーを原債権者と表記している。したがってこの表記は、契約主体の実態的内容の変更を意図するものではない。また、建物賃貸借契約には、建物の全部のみでなく一部を賃貸借する場合が含まれる。
【実施例】
【００１３】
つぎに本発明の実施例を図面にしたがって説明する。
【００１４】
第一実施例・・・
図１は、本発明の請求項１による建物賃料債権流動化方法の実施例に係る建物賃料債権流動化システムの構成説明図（ブロック図）を示しており、当該システムは、特定の建物に係る賃貸借契約における原債務者であるテナント１１、原債権者である建物のオーナー２１および金融機関の一例としての銀行３１間のネットワークによって構成される。また当該システムは、オーナー２１がテナント１１に対して有する賃料債権を、銀行３１が買戻請求権（リコース）付きで買い取るスキームを有しており、当該スキームの最大の特徴は、テナント１１が、オーナー２１が銀行３１に対して売却した賃料債権の代金の一部により、差し入れした敷金・保証金を返還してもらうことにある。
【００１５】
図２に示すように、上記スキームの主な手順は以下のとおりである。
【００１６】
すなわち先ず、テナント１１およびオーナー２１が特定の建物の一部または全部に係る建物賃貸借契約を締結し（Ｓ１０１）、この建物賃貸借契約に基づいてテナント１１がオーナー２１に対して敷金・保証金を差し入れる（Ｓ１０２）。次いで、上記建物賃貸借契約に基づいてオーナー２１および銀行３１がリコース付きの賃料債権譲渡契約を締結し（Ｓ１０３）、この賃料債権譲渡契約に基づいてオーナー２１がテナント１１に対して賃料債権譲渡を通知してテナント１１より承諾を受ける（Ｓ１０４）。テナント１１が承諾を拒否した場合は、上記リコースが発動され、賃料債権譲渡は行なわれない結果となる（Ｓ１０５）。次いで、上記承諾に基づいてオーナー２１が銀行３１に対して賃料債権の買取りを申し込むと（Ｓ１０６）、銀行３１が賃料債権の買取りを実行し、すなわち銀行３１がオーナー２１に対して譲渡代金を支払う（Ｓ１０７）。支払いの内容は上記賃料債権譲渡契約の内容に従い、一般的には契約料や買取り利息等が含まれることになる。次いで、上記支払いに基づいてオーナー２１がテナント１１に対して敷金・保証金を返還する（Ｓ１０８）。返還はオーナー２１およびテナント１１間の別途合意に基づいて行なうようにしても良く、また上記賃料債権譲渡契約の終了・解除時には上記建物賃貸借契約に基づいて再度、敷金・保証金の差入れが必要とされることもある。次いで、上記賃料債権譲渡契約に対する承諾に基づいてテナント１１が銀行３１に対して期日送金により賃料を支払い、債権債務を履行してゆく（Ｓ１０９）。
【００１７】
上記内容を備えた当該システムによれば、テナント１１にとっては、敷金・保証金が契約期間中に早期に返還されることから、その利益を享受することができる。オーナー２１にとっては、賃料が賃料債権譲渡契約の範囲内で纏めて早期に入手できることから、その利益を享受することができる。また、銀行３１にとっては、賃料債権が新たに入手できることから、その利益を享受することができる。したがって、テナント１１、オーナー２１および銀行３１の三者が何れも利益を享受することができることから、所期の目的どおり、実システムとして受け入れられ易い賃料債権流動化システムを構築することができる。
【００１８】
第二実施例・・・
図３は、本発明の請求項２による建物賃料債権流動化方法の実施例に係る建物賃料債権流動化システムの構成説明図（ブロック図）を示しており、当該システムは、特定の建物に係る賃貸借契約における原債務者であるテナント１１、原債権者である建物のオーナー２１および金融機関の一例としての銀行３１間のネットワークによって構成される。また当該システムは、オーナー２１がテナント１１に対して有する賃料債権を、銀行３１が買戻請求権（リコース）無しで買い取るスキームを有しており、当該スキームの最大の特徴は、テナント１１が、オーナー２１が銀行３１に対して売却した賃料債権の代金の一部により、差し入れした敷金・保証金を返還してもらうことにある。
【００１９】
図４に示すように、上記スキームの主な手順は以下のとおりである。
【００２０】
すなわち先ず、テナント１１およびオーナー２１が特定の建物の一部または全部に係る建物賃貸借契約を締結し（Ｓ２０１）、この建物賃貸借契約に基づいてテナント１１がオーナー２１に対して敷金・保証金を差し入れる（Ｓ２０２）。次いで、上記建物賃貸借契約の締結時または締結後に上記建物賃貸借契約に基づいてオーナー２１がテナント１１に対して銀行３１への賃料債権譲渡を通知してテナント１１より承諾を受ける（Ｓ２０３）。テナント１１が承諾を拒否した場合は、賃料債権譲渡は行なわれない結果となる（Ｓ２０４）。次いで、上記承諾に基づいてオーナー２１および銀行３１がリコース無しの賃料債権譲渡契約を締結すると（Ｓ２０５）、銀行３１が賃料債権の買取りを実行し、すなわち銀行３１がオーナー２１に対して譲渡代金を支払う（Ｓ２０６）。支払いの内容は上記賃料債権譲渡契約の内容に従い、一般的には契約料や買取り利息等が含まれる。次いで、上記支払いに基づいてオーナー２１がテナント１１に対して敷金・保証金を返還する（Ｓ２０７）。返還はオーナー２１およびテナント１１間の別途合意に基づいて行なうようにしても良く、また上記賃料債権譲渡契約の終了・解除時には上記建物賃貸借契約に基づいて再度、敷金・保証金の差入れが必要とされることもある。次いで、上記賃料債権譲渡契約に対する承諾に基づいてテナント１１が銀行３１に対して期日送金により賃料を支払い、債権債務を履行してゆく（Ｓ２０８）。
【００２１】
上記内容を備えた当該システムによれば、テナント１１にとっては、敷金・保証金が契約期間中に早期に返還されることから、その利益を享受することができる。オーナー２１にとっては、賃料が賃料債権譲渡契約の範囲内で纏めて早期に入手できることから、その利益を享受することができる。また、銀行３１にとっては、賃料債権が新たに入手できることから、その利益を享受することができる。したがって、テナント１１、オーナー２１および銀行３１の三者が何れも利益を享受することができることから、所期の目的どおり、実システムとして受け入れられ易い賃料債権流動化システムを構築することができる。また、オーナー２１にとっては、建物賃貸借契約を締結するのと同時にテナント１１から賃料債権譲渡の承諾を受けることができる場合もあることから、便利である。
【００２２】
第三実施例・・・
図５は、本発明の請求項３による建物賃料債権流動化方法の実施例に係る建物賃料債権流動化システムの構成説明図（ブロック図）を示しており、当該システムは、特定の建物に係る賃貸借契約における原債務者であるテナント１１、原債権者である建物のオーナー２１および金融機関の一例としての銀行３１間のネットワークによって構成される。また当該システムは、オーナー２１がテナント１１に対して有する賃料債権を、銀行３１が買戻請求権（リコース）無しで買い取るスキームを有しており、当該スキームの最大の特徴は、テナント１１が賃料債権譲渡を承諾することを前提としてオーナー２１に敷金・保証金を差し入れなくても良いことにある。
【００２３】
図６に示すように、上記スキームの主な手順は以下のとおりである。
【００２４】
すなわち先ず、テナント１１およびオーナー２１が、のちにオーナー２１および銀行３１間にて当該建物賃貸借契約に係る賃料債権譲渡契約が締結されることをテナント１１が承諾することを条件として、敷金・保証金無しの建物賃貸借契約を締結する（Ｓ３０１）。契約の内容が敷金・保証金無しであることから、その差入れは行なわれない。次いで、上記承諾に基づいてオーナー２１および銀行３１がリコース無しの賃料債権譲渡契約を締結すると（Ｓ３０２）、銀行３１が賃料債権の買取りを実行し、すなわち銀行３１がオーナー２１に対して譲渡代金を支払う（Ｓ３０３）。支払いの内容は上記賃料債権譲渡契約の内容に従い、一般的には契約料や買取り利息等が含まれる。また、このとき上記建物賃貸借契約の内容は敷金・保証金無しであることから、その返還は行なわれない。次いで、上記賃料債権譲渡契約に対する承諾に基づいてテナント１１が銀行３１に対して期日送金により賃料を支払い、債権債務を履行してゆく（Ｓ３０４）。
【００２５】
上記内容を備えた当該システムによれば、テナント１１にとっては、敷金・保証金の類を当初より差し入れる必要がないことから、その利益を享受することができる。オーナー２１にとっては、賃料が賃料債権譲渡契約の範囲内で纏めて早期に入手できることから、その利益を享受することができる。また、銀行３１にとっては、賃料債権が新たに入手できることから、その利益を享受することができる。したがって、テナント１１、オーナー２１および銀行３１の三者が何れも利益を享受することができることから、所期の目的どおり、実システムとして受け入れられ易い賃料債権流動化システムを構築することができる。また、オーナー２１にとっては、建物賃貸借契約を締結するのと同時にテナント１１から賃料債権譲渡の承諾を受けることができる場合もあることから、便利である。
【００２６】
尚、上記第一ないし第三実施例に共通して、上記債権流動化システムは、テナント１１およびオーナー２１がそれぞれ有するコンピュータ端末装置にアクセス可能な公共通信ネットワークに接続されたコンピュータサーバを銀行３１に設置するとともに、各アクセス先に対応する電子マネー口座を開設し、この銀行３１のコンピュータサーバにおいて、図２、図４または図６に示すスキーム処理の各制御プログラムを実行させることにより、コンピュータネットワークを利用したシステム等として構築される。このシステムが内容的に受け入れられ易いものであることは上記したとおりである。
【図面の簡単な説明】
【００２７】
【図１】本発明の第一実施例に係る債権流動化システムの構成を示す図
【図２】同システムにおける処理手順を示すフローチャート
【図３】本発明の第二実施例に係る債権流動化システムの構成を示す図
【図４】同システムにおける処理手順を示すフローチャート
【図５】本発明の第三第一実施例に係る債権流動化システムの構成を示す図
【図６】同システムにおける処理手順を示すフローチャート
【符号の説明】
【００２８】
１１  テナント（原債務者）
２１  オーナー（原債権者）
３１  銀行（金融機関）
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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