(57)【要約】  【課題】  店舗を出店する側のユーザと土地を提供する側のユーザとの間で、店舗にあった適当な土地あるいは土地にあった適当な店舗が見つかるように、情報の仲介を行う。  【解決手段】  出店側のユーザから得た店舗の商業上の属性データ及び出店に関する希望データ、土地提供側のユーザから得た土地のデータ、商業上利用する地域のデータを記憶しておく。希望データ及び土地のデータに基づいて、店舗と土地の組み合わせの候補を決定し、その候補に対応する希望データ及び土地のデータに基づいて、その土地の周辺地域のデータを抽出し、属性データ及び抽出されたデータに基づいて、その候補について商業的価値を評価する。その結果に基づいて紹介情報を決定する。【選択図】  図１
2005084769.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
店舗を出店する側のユーザと土地を提供する側のユーザとの間で情報の仲介を行うための装置であって、
出店側のユーザから得た店舗の商業上の属性データ及びその店舗を出店することに関する希望データ、並びに土地提供側のユーザから得た土地のデータを記憶する手段と、
商業上利用する地域のデータを記憶する地域データ記憶手段と、
希望データ及び土地のデータに基づいて、店舗と土地の組み合わせの候補を決定する候補決定手段と、
決定された候補に対応する希望データ及び土地のデータに基づいて、その土地の周辺地域のデータを前記地域データ記憶手段から抽出する手段と、
その候補に対応する属性データ及びその候補に対して抽出された周辺地域のデータに基づいて、その候補について商業的価値を評価する評価手段と、
前記評価の結果に基づいて、出店側のユーザに紹介する土地の情報、又は土地提供側のユーザに紹介する店舗に関する情報を決定する紹介情報決定手段と
を備えた仲介装置。
【請求項２】
前記周辺地域のデータは、その周辺地域内の居住地のデータ、及びその周辺地域を通る道路のデータを含む請求項１記載の仲介装置。
【請求項３】
前記評価手段は、居住地のデータ及び道路のデータに基づいて、その候補における土地へ向かう商圏人口を算出し、その算出結果に従って前記評価を行う請求項２記載の仲介装置。
【請求項４】
前記評価手段は、その候補における土地に隣接する道路上の近傍交差点に流入する商圏人口をその交差点の直上流にある交差点から流出する商圏人口及びその交差点の直上流にある居住地の人口の少なくとも一方を用いて計算し、その計算結果からその土地へ向かう商圏人口を算出する請求項３記載の仲介装置。
【請求項５】
前記周辺地域のデータは、その周辺地域内の大規模商業施設のデータをさらに含み、
前記評価手段は、大規模商業施設のデータにも基づいて前記評価を行うか否かをその候補に対応する属性データを用いて判断し、大規模商業施設のデータにも基づいて前記評価を行うと判断した場合には、その候補における土地へ向かう商圏人口を算出するのに用いる近傍交差点を大規模商業施設のデータに基づいて選択する請求項４記載の仲介装置。
【請求項６】
前記希望データは、店舗を出店する予定の時期を含み、
前記周辺地域のデータは、計画中のデータを含み、
前記評価手段は、予定の時期及び計画中のデータも用いて前記評価を行う請求項１記載の仲介装置。
【請求項７】
記憶された地域のデータから将来の地域のデータを予測する手段をさらに備え、
前記評価手段は、将来の地域のデータも用いて前記評価を行う請求項１記載の仲介装置。
【請求項８】
ユーザの端末と通信を行う通信手段をさらに備え、
前記候補決定手段は、出店側のユーザの端末から属性データ及び希望データを指定した要求が受信されると、土地のデータ及びその指定された希望データに基づいて、土地提供側のユーザの端末から土地データを指定した要求が受信されると、希望データ及びその指定された土地のデータに基づいて前記組み合わせの候補を決定し、
前記紹介情報決定手段は、出店側のユーザの端末から要求が受信された場合には、そのユーザに紹介する土地の情報を決定し、土地提供側のユーザの端末から要求が受信された場合には、そのユーザに紹介する店舗に関する情報を決定し、
前記通信手段は、要求に従って決定された紹介情報をその要求を行った端末に送信する請求項１から７のいずれか一項に記載の仲介装置。
【請求項９】
請求項１から８のいずれかに記載の仲介装置としてコンピュータを機能させるためのプログラム。
【請求項１０】
請求項１から８のいずれかに記載の仲介装置としてコンピュータを機能させるためのプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、店舗出店のために適当な土地を求める企業と地主との間などで情報の仲介を行うための装置及びプログラムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
近年、賃貸マンションやアパートなど立地や間取りが既に定まっている物件については、インターネットを利用した物件情報の案内や仲介が広く行われるようになってきた。インターネットを通じて希望の物件を検索することのできるサービスを提供している不動産業者やその他の業者も少なくない。例えば特許文献１に、不動産物件の検索サービスを提供するためのシステムが開示されている。賃貸マンションやアパートを探しているユーザは、立地や間取りに関する条件を端末から入力すれば、その条件にあった物件を得ることができる。転勤や就学に伴い、個人が遠方の居住物件を探すときには、インターネットを通じたこのようなサービスは特に有用である。
【０００３】
ところで、物販業や飲食業を営む企業が新規店舗を出店するような場合、個人が居住物件を探すのと同様に、その店舗を出店する土地を探す必要がある。しかしながら、立地やその土地の広さなど土地のデータだけでその店舗が繁盛するかどうかは判断できない。その店舗が繁盛するかどうかを定めるには、商圏エリアの人口や、流出入率、世帯消費支出、競合店舗数などの指標や現地調査の結果を参考にする必要がある。このため、新規店舗の出店を検討するにあたって土地のデータを検索することができても十分ではない。
【０００４】
指標や現地調査の項目、店舗が繁盛するための出店ノウハウは、企業の業種や業態、屋号などによって異なる。また、どのような土地があるかを通常把握していないので、企業は、土地を探すために自社の社員を候補地域に派遣したり、その地域に詳しい不動産業者に希望条件を指定して土地の選定を依頼したりする。その結果、適当と思われる土地が見つかれば、その土地の視認性や周辺の賑わい度などが現地で確認される。自動車での来店を目的とするロードサイドの店舗を運営する企業では、車の出入りのし易さも確認項目として重要である。この確認の結果なども考慮し、その企業は出店の可否を判断することになる。
【特許文献１】特開２００２−２６９１０８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
物販や外食産業の企業が新規店舗を出店しようとする場合、上述のような手順でその出店の可否を判断することができる。しかしながら、特定の企業にあった土地は、実際にはなかなか見つからない。従って、候補に上がった土地が希望を十分に満たすものではなくても、その土地が出店地として決定されることもある。
【０００６】
また、土地所有者や不動産事業者は、土地に関する詳細な情報を有していても、様々な企業のうちどの企業の店舗であれば、その土地で繁盛するかどうかを通常独自に判断することができない。このため、適当な企業に積極的に土地の情報を提供することは困難であるか多大な費用を要する。店舗の建物は土地所有者の資金で建築し、それを企業に賃貸する場合などには特に、店舗が繁盛しなければ、土地所有者も大きな負担を強いられることになるので、どのような企業の店舗に土地を提供するかどうかは土地提供側にとって非常に重要である。
【０００７】
本発明は、このような従来の技術における課題を鑑みてなされたものであり、店舗を出店する側のユーザと土地を提供する側のユーザとの間で、店舗にあった適当な土地あるいは土地にあった適当な店舗が見つかるように、情報の仲介を行うための装置及びプログラムを提供する。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上述の目的を達成するために、本発明の仲介装置は、以下の手段を備える。この仲介装置には、出店側のユーザから得た店舗の商業上の属性データ及びそのユーザから得たその店舗を出店することに関する希望データが記憶される。また、土地提供側のユーザから得た土地のデータも記憶される。さらに、商業上利用する地域のデータも記憶される。候補決定手段は、希望データ及び土地のデータに基づいて、店舗と土地の組み合わせの候補を決定する。抽出手段は、決定された候補に対応する希望データ及び土地のデータに基づいて、その土地の周辺地域のデータを記憶されたデータから抽出する。評価手段は、その候補に対応する属性データ及びその候補に対して抽出された周辺地域のデータに基づいて、その候補について商業的価値を評価する。そして、紹介情報決定手段は、その評価の結果に基づいて、出店側のユーザに紹介する土地の情報、又は土地提供側のユーザに紹介する店舗に関する情報を決定する。
【０００９】
本発明の仲介装置では、このようにしてユーザに紹介する情報が決定される。この情報には、店舗の商業上の属性と周辺地域のデータが反映されている。また、出店側のユーザや土地提供側のユーザから得たデータが記憶されているので、様々な候補について評価を行うことができる。従って、店舗にあった商業上適当な土地あるいは土地にあった適当な店舗をユーザに紹介することができる。
【００１０】
この仲介装置をロードサイドの店舗のために利用するような場合、周辺地域のデータは、その周辺地域内の居住地のデータ、及びその周辺地域を通る道路のデータを含むのが好ましい。
【００１１】
その場合、評価手段は、居住地のデータ及び道路のデータに基づいて、その候補における土地へ向かう商圏人口を算出し、その算出結果に従って評価を行うことができる。その土地へ向かう商圏人口は、その土地に隣接する道路上の近傍交差点に流入する商圏人口をその交差点の直上流にある交差点から流出する商圏人口及びその交差点の直上流にある居住地の人口の少なくとも一方を用いて計算した結果から得ることができる。
【００１２】
さらに、周辺地域のデータがその周辺地域内の大規模商業施設のデータを含めるようにしてもよい。集客力の極めて高い大規模商業施設が近くにあれば、業種や業態によっては、その大規模商業施設への行き帰りに店舗へ立ち寄る可能性が高くなる。このため、大規模商業施設のデータにも基づいて評価を行うか否かをその候補に対応する属性データを用いて判断し、その判断に従って、その候補における土地へ向かう商圏人口を算出するのに用いる近傍交差点を選択すれば、評価はより的確なものとなる。
【００１３】
また、希望データが店舗を出店する予定の時期を含み、周辺地域のデータが現在までのデータだけでなく計画中のデータを含むようにするのも好ましい。その予定の時期及び計画中のデータも用いて評価を行うことによって、将来適当になる情報をユーザに提供することも可能となる。
【００１４】
また、記憶された地域のデータから将来の地域のデータを予測する予測手段をさらに備えるようにしてもよい。将来の地域のデータを用いて評価を行うことによっても、将来適当になる情報をユーザに提供することが可能となる。
【００１５】
また、ユーザの端末と通信を行う通信手段を備えることもできる。候補決定手段は、出店側のユーザの端末から属性データ及び希望データを指定した要求が受信されると、土地のデータ及びその指定された希望データに基づいて、土地提供側のユーザの端末から土地データを指定した要求が受信されると、希望データ及びその指定された土地のデータに基づいて前記組み合わせの候補を決定する。紹介情報決定手段は、出店側のユーザの端末から要求が受信された場合には、そのユーザに紹介する土地の情報を決定し、土地提供側のユーザの端末から要求が受信された場合には、そのユーザに紹介する店舗に関する情報を決定する。そして、通信手段は、要求に従って決定された紹介情報をその要求を行った端末に送信する。これによって、ユーザは端末から要求を行うだけで、紹介情報を得ることができる。
【００１６】
また、本発明は、別の観点では、上述の仲介装置としてコンピュータを機能させるプログラムを提供することができる。このプログラムは、１台のコンピュータ上で実行されることもあれば、複数のコンピュータ上で分散して実行されることもある。さらに、このプログラムは、インターネットなどの電気通信回線を通じて提供されることもあれば、ＣＤ−ＲＯＭやＤＶＤ−ＲＯＭなどのコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録した状態で流通させることもできる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１７】
以下では、仲介装置がユーザの端末とインターネットを介して通信を行う仲介システムとして、本発明を実施した場合について図面を参照しながら説明する。
【００１８】
図２に示すように、仲介装置１は、店舗を出店する側のユーザの端末２及び土地を提供する側のユーザの端末３とインターネット４を介して接続されている。この実施の形態では、仲介装置１は、コンピュータのハードウェアとソフトウェアとで実現されており、そのコンピュータ上ではウェブサーバ５が動作している。仲介装置１は、ユーザの端末２及び３との通信でアプリケーションプロトコルにＨＴＴＰを用いるので、出店側のユーザや土地提供側のユーザは、仲介装置１が提供するサービスを受けるために、自身の端末２及び３でウェブクライアントとなるブラウザを動作させればよい。ここでは、土地提供側のユーザは、ロードサイドに店舗を建築してその建物をテナントに賃貸する地主であり、出店側のユーザは、そのテナントとなるロードサイド店舗の運営企業である。仲介装置１のウェブサーバ５は、ユーザの端末２又は３上のブラウザからの要求を受けて、その要求に応じたウェブページをその端末２又は３に返送する。
【００１９】
仲介装置１の実現に用いられているコンピュータでは、そのウェブサーバ５の他に仲介用プログラムが動作している。この仲介用プログラムは、そのコンピュータを仲介装置１として機能させるためのプログラムである。
【００２０】
仲介装置１は、図１に示すようにユーザの端末２又は３と通信を行うための通信手段１０１を備えている。コンピュータのネットワークカードやＯＳが提供する通信モジュール、ウェブサーバ５は、この通信手段１０１として機能する。この実施の形態では、ウェブサーバ５が用いられているのに合わせて、この通信手段１０１と他の手段とを仲介するインターフェイス１０２も用意されている。このインターフェイス１０２は、ウェブサーバ５からの要求を受けたり、その要求に対してウェブサーバ５に応答を返したりするために設けられているが、ウェブサーバ５に相当する機能も含め仲介用プログラムの全ての機能を単体のアプリケーションで構築するなどすれば、用意する必要もなくなる。
【００２１】
記憶手段１０３には、出店側のユーザから得た店舗の商業上の属性データ及びその店舗を出店することに関するデータが記憶される。さらに、土地提供側のユーザから得た土地のデータもこの記憶手段１０３に記憶される。店舗の商業上の属性データは、その店舗が物販業に用いられるのか外食業に用いられるのかなど業種や業態を表すデータ、ロードサイドの店舗であるか否かを表すデータなどを含む。希望データには、出店を希望する地域や土地の面積、地型、駐車場の台数、周辺地域の指定距離、その周辺地域内の人口・世帯数などのデータが含まれる。また、土地のデータには、立地、土地の面積、地型などが含まれる。これら各種のデータは、ユーザから得たデータをそのまま用いても良いし、仲介者側で適宜変更したものであってもよい。
【００２２】
地域データ記憶手段１０４には、商業上利用する地域のデータが記憶される。このデータは、地域の統計データや実地調査のデータ、地図のデータ、大規模商業施設のデータを含む。統計データは、国勢調査により１ｋｍ又は５００ｍメッシュで得られる総人口や、年代別人口、人口割合、人口増減、総世帯数、住宅別世帯数、昼間人口、事業所数などを用いることができる。さらに、１ｋｍ又は５００ｍメッシュの商業統計を利用することもできる。その商業統計には、卸売業・小売業の店舗数・年販売額、従業者規模別の店舗数・年販売額、年間販売額別あるいは産業別の店舗数・年販売額・売場面積などが含まれる。実地調査データには、主な住宅地から幹線道路への経路別交差点の方向別台数比率、周辺郊外型店舗（や大型商業施設）の入店客数、駅や学校、医療施設などの周辺施設への所要時間、都市計画やその進捗度合などが含まれる。これらのデータは、平日・祝休日の前日・祝休日の別で分けることができる。さらに、方向別台数比率は、車両種の別で分けることもできる。地図のデータには、道路の経路データや居住地の位置、商業施設の位置などが含まれる。経路データに含まれる交差点のデータには、実地調査データの方向別台数比率が予め関連付けられる。
【００２３】
コンピュータのハードディスク６などは、仲介用プログラムによって、このような記憶手段１０３や地域データ記憶手段１０４として機能する。
【００２４】
これに対し、コンピュータのＣＰＵやメモリは、上述のインターフェイス１０２や候補決定手段１０５、抽出手段１０６、評価手段１０７、紹介情報決定手段１０８としてコンピュータを機能させるのに用いられる。ＣＰＵは、図３に示すように、各手段に対応する手順をプログラム７に従って実行する。
【００２５】
候補決定手段１０５は、希望データ及び土地のデータに基づいて、店舗と土地の組み合わせの候補を決定する（Ｓ１）。そのために、希望データの条件を満たす土地データ或いは土地データに合致する希望データを検索する。例えば希望データに含まれる出店希望地域や土地の面積、地型、駐車場の台数の条件と土地データに含まれる立地や土地の面積、地型とを比較することでその検索を行うことができる。それによって得られた店舗と土地の組み合わせをその候補として決定すればよい。希望データの条件を土地データが全てみたしている場合だけ、対応する店舗と土地の組み合わせを候補として決定する必要は必ずしも無い。例えば希望データの条件のうち、ほとんどの条件を土地データが満たしていたり、多くの条件で土地データが所定割合だけその条件を満たしていたりするような場合でも、対応する店舗と土地の組み合わせを候補として決定するようにしてもよい。
【００２６】
候補が決定されると、抽出手段１０６は、その候補に対応する希望データ及び土地のデータに基づいて、その土地の周辺地域のデータを地域データ記憶手段１０４から抽出する（Ｓ２）。周辺地域のデータを抽出する場合には、希望データに含まれる周辺地域の指定距離や土地データに含まれる立地のデータを用いることができる。例えばその土地の立地点から指定距離だけをその周辺地域として決定し、抽出手段１０６は、その周辺地域に対応する地域のデータを地域データ記憶手段１０４から抽出する。抽出された周辺地域のデータには、その周辺地域内の居住地の位置や人口などのデータ、その周辺地域を通る道路の経路データ、居住地及び商業施設の位置などが含まれる。
【００２７】
評価手段１０７は、決定された候補に対応する属性データ及びその候補に対して抽出された周辺領域のデータに基づいて、その候補について商業的価値を評価する（Ｓ３）。この実施の形態では、商圏人口の多さによって商業的価値を計る。
【００２８】
商圏は、その土地の立地点を中心とする真円を設定することにより定められることが多い。この真円の半径には、出店側のユーザが指定した距離や店舗の床面積に比した値を用いることができる。図４に示すように、出店予定地４０１を中心とした半径の異なる２つの真円４０２及び４０３を用いることで、一次商圏と二次商圏を設定することもできる。一次商圏では競争力が強く、その競争力は二次商圏まで及ぶ。しかしながら、実際には、図５に示すように、河川や大きな道路によって商圏は分断され、商圏設定範囲の顧客対象人口の全てが出店予定地を目指すとは限らない。
【００２９】
また、ロードサイドの店舗では、真円による競争力の表現が適当でないことも多い。図６は道路や住宅、商業敷設を模式的に示した地図に商圏を設定した例を示す。この例は、大阪府の千里ニュータウンや箕面市の国道１７１号線周辺の６ｋｍ四方を５００ｍメッシュで示している。大阪中心部に向かう主要ターミナルである千里中央駅と北千里駅を中心とした大規模商業施設６０１及び６０２の商圏は、その施設の周りに中高層住宅が集積している地区６０３が多数存在していることもあり、図のように真円で設定しても誤りは少ない。これに対し、幹線道路６５１である１７１号線に点在する店舗６５２及び６５３のようなロードサイドの店舗は、大型専門店やスーパーなどの施設６５４が近くにあっても、中高層住宅の集積地区に囲まれているわけではなく、真円で商圏を設定しても競争力や集客力を十分に表現することができない。このようなロードサイドの店舗の場合、自動車で来店する顧客が主な顧客となり、真円の商圏設定はほとんど意味を持たなくなる。このため、このようなロードサイドの店舗について真円の商圏設定を行うと、かえって誤った評価を行うことになる可能性がある。
【００３０】
従って、この実施の形態では、決定された候補に対応する属性データに基づいて、ロードサイドの店舗であるか否かを評価手段１０７が判断し、ロードサイドの店舗であると判断した場合には、真円により設定した商圏の人口で商業的価値を評価せず、商圏人口を別の手法で定める。真円により設定した商圏人口を用いず、道路を通ってその候補における土地へ向かう商圏人口を用いる。
【００３１】
評価手段１０７は、その候補における土地に隣接する道路上の近傍交差点に流入する商圏人口をその交差点の直上流にある交差点から流出する商圏人口及びその交差点の直上流にある居住地の少なくとも一方を用いて計算し、その計算結果から道路を通ってその土地へ向かう商圏人口を算出することができる。
【００３２】
この場合、図７に示すように、真円の代わりに扇形に菱形を組み合わせたもので商圏７０１を図象化することができる。この商圏７０１をその土地の近傍交差点毎に設定する。この商圏７０１は、交差点である扇形の頂点に向かって人口が流入し、菱形の３つの頂点７０２、７０３及び７０４からその人口が流出することを表している。流入する人口は、直上流にある他の交差点から流出した人口か、直上流にある居住地から流出した人口かその両方から計算する。商圏の大きさは、この流入人口の多さを示す。図７の例では、商圏７０１に商圏７０５及び商圏７０６から人口が流入している。人口が流入する商圏は、流出側の商圏と流入側の商圏とが道路で接続されているか否かによって定められる。商圏７０１において、その交差点に流入した人口が流出するのは、扇形の辺上に位置する菱形の３つの頂点７０２、７０３及び７０４からである。それらのうち、１つ又は２つの頂点からは人口が流出しないこともある。その頂点の向きで直下流にある交差点があるか否かによって人口が流出しない頂点を定めることができる。もちろん、その代わりに、その頂点から流出する人口を０と表してもよい。その交差点に流入した人口がどの方向の頂点からどの程度流出するかは、周辺地域のデータに含まれる方向別台数比率を用いて定めることができる。これらの商圏を用いた商圏人口をその土地に向かって集積することで、店舗がロードサイド店舗であるような場合でも、的確な評価を行うことが可能となる。
【００３３】
なお、商圏の設定は、交差点で交わる道路が両側通行の道路であれば、双方に対応して行うことができる。ただし、交差点で交わる全ての道路及び向きについて商圏を設定する必要はない。
【００３４】
ここで、図８に上述の商圏設定を図６と同じ地域に設定した例を示す。この例では、幹線道路６５１の近くにある土地８０１及び８０２に店舗を出店した場合について評価を行うことができる。図８に示すように、真円で商圏を設定したときには、土地８０１の商圏と土地８０２の商圏はほとんど同じになる。
【００３５】
また、この例では、幹線道路６５１に流入する人口を求めるため、幹線道路６５１に進入する向きについて設定された商圏が利用される。評価の対象となる土地の近傍交差点のうちどの交差点に設定した商圏を評価に利用するかは、この例のようにその土地に隣接する道路に進入する向きを基準に定めることもできるし、住宅地からその土地の直近交差点への経路を全て設定し、いずれかの経路上に交差点があるか否かによって定めることもできる。この例で設定された商圏のうち、商圏８０３から８０５は、住宅地に対して設定されたものである。住宅地に対して設定される商圏は、評価の対象となる土地へ向かう商圏人口の人口集積の始点となる。商圏８０３から８０５の人口は、直接幹線道路６５１に流入しない。土地８０１及び８０２を評価するのに直接影響がある商圏は、設定された商圏のうち、幹線道路６５１へ直接人口が流出する商圏８０６から８１０である。商圏８０３及び８０４の人口は、商圏８１０を介して幹線道路６５１に流入し、商圏８０５の人口は、商圏８０７を介して流入する。商圏８０６、８０８及び８０９へ人口が流出する商圏は示されていないが、ここでは、それらの商圏８０６、８０８及び８０９に対しては、実地調査データとして、流入人口が得られているものとする。その他、説明の便宜上商圏を示していない箇所もある。
【００３６】
このような例において、土地８０１へ向かう商圏人口は、商圏８０７から８１０より土地８０１への向きにそれぞれ流出する人口の総和で表すことができる。同様に、土地８０２へ向かう商圏人口は、商圏８０６、８０８及び８１０より土地８０２への向きにそれぞれ流出する人口の総和で表すことができる。いずれの土地に店舗を出店したとき商業的価値があるか否かは、土地８０１へ向かう商圏人口と土地８０２へ向かう商圏人口とを比較することで定めることができる。その土地へ向かう商圏人口が多い方が商業的価値が高く、店舗が繁盛する可能性が高い。
【００３７】
評価手段１０７は、このようにして商圏人口を算出することで、決定された候補についてその商業的価値の評価を行う。その候補について評価が終わると、評価手段１０７は、全ての候補について評価を行ったか否かを判断し（Ｓ４）、評価を行っていない候補が残っていると判断した場合には、次の候補について手順Ｓ２を行うことを抽出手段１０６に要求する。それによって、その候補について手順Ｓ２及びＳ３が繰り返される。繰り返しの結果、全ての候補について評価が行われると、評価手段１０７は、各候補に対する評価結果を紹介情報決定手段１０８に渡す。
【００３８】
紹介情報決定手段１０８は、渡された評価の結果に基づいて、出店側のユーザに紹介する土地の情報、又は土地提供側のユーザに紹介する店舗に関する情報を決定する（Ｓ５）。紹介情報決定手段１０８は、ユーザに紹介する情報として、評価の一番高かった候補の情報を決定することができる。その代わりに、評価対象となった候補の情報を評価の高かった順に紹介するようにしてもよい。出店側のユーザに紹介する土地の情報は、その土地のデータ又はその一部であってもよいし、その土地に対して予め用意された資料をその情報として用いることもできる。土地提供側のユーザに紹介する店舗に関する情報は、その店舗に対応する希望データ又はその一部であってもよいし、その店舗を運営する企業の情報などであってもよい。
【００３９】
このような仲介装置１に対して、出店側のユーザの端末２上で動作しているブラウザからインターネット４を介して紹介の要求が送信されると、その要求はウェブサーバ５により受信され、プログラム７に与えられる。プログラム７は、コンピュータのＣＰＵに手順Ｓ１からＳ４を実行させる。その場合、候補決定手段１０５は、記憶された土地のデータ及びその要求で指定された希望データに基づいて組み合わせの候補を決定することになる。さらに、紹介情報決定手段１０８は、そのユーザに紹介する土地の情報を決定することになる。要求で指定された希望データは、予め記憶手段１０３に記憶されたデータであってもよいし、要求時に入力された希望データであってもよい。その要求に対して紹介情報を決定すると、プログラム７は、その紹介情報が記述されたウェブページを生成する。ウェブサーバ５は、受信した要求に対して、そのウェブページを端末２上のブラウザへ送信する。
【００４０】
これによって、出店側のユーザは、膨大な数の土地のデータが装置に記憶されていても、店舗にあった適当な土地を簡単に見つけることができる。
【００４１】
土地提供側のユーザの端末３上で動作しているブラウザから紹介の要求が送信され、その要求がウェブサーバ５を介して与えられたときにも、プログラム７は、コンピュータのＣＰＵに手順Ｓ１からＳ４を実行させる。ただし、その場合には、候補決定手段１０５は、記憶された希望データ及びその要求で指定された土地のデータに基づいて組み合わせの候補を決定することになる。さらに、紹介情報決定手段１０８は、そのユーザに紹介する店舗に関する情報を決定することになる。要求で指定された土地のデータも、予め記憶手段１０３に記憶されたデータであってもよいし、要求時に入力された土地のデータであってもよい。その要求に対して紹介情報を決定すると、プログラム７は、出店側のユーザの端末２上で動作しているブラウザから要求があった場合と同様に、その紹介情報が記述されたウェブページを生成する。ウェブサーバ５は、受信した要求に対して、そのウェブページを端末３上のブラウザへ送信する。
【００４２】
これによって、土地提供側のユーザは、膨大な数の希望データが装置に記憶されていても、土地にあった適当な店舗を簡単に見つけることができる。
【００４３】
なお、上述の評価では、説明の便宜上、平日・祝休日の前日・祝休日の別や時間帯別などでで評価を行っていないが、店舗の予定営業日や予定営業時間が属性データに含まれていれば、それらの別で評価を行うことによって、その評価はより適当なものとなる。さらに、業種によっては、車両種別で商圏人口を算出することによっても、評価がより適当なものとなる。
【００４４】
また、上述の評価では、周辺地域のデータとして、その周辺地域内の居住地のデータ及びその周辺地域を通る道路のデータを用いたが、これに加えて、大規模商業施設のデータも用いるようにしてもよい。
【００４５】
大規模商業施設は、その集客力の高さから、店舗の業種や業態によっては、その店舗の出店地へ向かう商圏人口に大きな影響を与える。ドラッグストアのように来店目的のはっきりとした業種であれば、大規模商業施設の影響を受ける可能性が減るが、外食業のような業種では、大規模商業施設の行き帰りに店舗に立ち寄る可能性が高くなる。
【００４６】
このため、評価手段１０７は、大規模商業施設のデータにも基づいて評価を行うか否かを決定された候補に対応する属性データを用いて判断し、大規模商業施設のデータにも基づいて評価を行うと判断した場合には、その候補における土地へ向かう商圏人口を算出するのに用いる近傍交差点を大規模商業施設のデータに基づいて選択する。
【００４７】
図８の例では、周辺地域内に大規模商業施設６０１及び６０２がある。大規模商業施設へ行く途中に土地８０１又は８０２の店舗に立ち寄るとすれば、商圏８０６、８０８及び８０９は、大規模商業施設と住宅地とを結ぶ経路から外れる。このため、それらの商圏８０６、８０８及び８０９から土地８０１又は８０２へ向かう人口は大幅に減少する可能性がある。
【００４８】
このように、大規模商業施設と住宅地とを結ぶ経路上に商圏があるか否かに基づいて、評価手段１０７は、その候補における土地へ向かう商圏人口を算出するのに用いる近傍交差点を選択することができる。図８の例では、評価手段１０７は、その候補における土地へ向かう商圏人口を算出するのに用いる近傍交差点として商圏８０７及び８１０のみを選択する。これによって、土地８０１へ向かう人口が土地８０２へ向かう人口よりも多くなり、前の例よりも、土地８０１に対応する組み合わせの方が商業的価値が高いと評価される可能性が高くなる。
【００４９】
また、上述の評価では、道路の敷設や公共施設の建築などを定めた都市計画やその他の計画中のデータを用いていないが、希望データに店舗を出店する予定の時期が含まれており、例えばその時期が所定月数だけ将来であれば、予定の時期及び計画中のデータも用いて評価を行うようにしてもよい。これによって、現在までのデータでは評価の精度が落ちるような場合でも、将来適当になる情報をユーザに提供することが可能となる。
【００５０】
また、地域のデータが多数年に渡って蓄積されているような場合には、現在までのデータを用いて将来の人口推移などを予測し、それを評価に利用することも可能である。この場合、仲介装置１は、図９に示すように、記憶された地域のデータから将来の地域のデータを予測する予測手段１０９を備える。評価手段１０７は、予測された一カ月先、二カ月先、或いは一年先のデータを用いて評価を行う。これによって、店舗の出店予定時期にあった地域のデータが記憶されていなくても、適当な情報をユーザに紹介することが可能となる。
【００５１】
また、上述のプログラムは、１台のコンピュータ上で実行されることもあれば、複数のコンピュータ上で分散して実行されることもある。例えばウェブサーバ５とプログラム７とを別のコンピュータで実行することも可能である。さらに、このプログラムは、インターネットなどの電気通信回線を通じて提供されることもあれば、ＣＤ−ＲＯＭやＤＶＤ−ＲＯＭなどのコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録した状態で流通させることもできる。
【００５２】
また、上述のシステムでは、仲介装置１とユーザの端末２及び３とはインターネット４を介して接続されていたが、これに限られるものではなく、例えばＬＡＮ内やＷＡＮ上で仲介装置１とユーザの端末２及び３とを接続するようにしてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００５３】
【図１】本発明の実施の形態における仲介装置の概略構成を示す図である。
【図２】本発明の実施の形態における仲介システムを説明するための図である。
【図３】紹介情報を決定する方法を説明するためのフローチャートである。
【図４】真円を用いた商圏の設定を説明するための図である。
【図５】設定した商圏が河川や幹線道路によって分断された様子を示す図である。
【図６】真円を用いて商圏を設定した例を示す図である。
【図７】扇状の商圏の設定を説明するための図である。
【図８】扇状の商圏を設定した例を示す図である。
【図９】予測手段を備えた仲介装置の概略構成を示す図である。
【符号の説明】
【００５４】
１０１    通信手段
１０３    記憶手段
１０４    地域データ記憶手段
１０５    候補決定手段
１０６    抽出手段
１０７    評価手段
１０８    紹介情報決定手段
１０９    予測手段
【図１】
2005084769.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
2005084769.tif 000007
【図６】
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【図７】
2005084769.tif 000009
【図８】
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【図９】
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