(57)【要約】【課題】建物を構成する建築部材ごとに不動産価値評価を行い、これらに基づいて建物の評価を合理的に行うシステムを提供する。【解決手段】建物を構成する建築部材にＩＤタグ１０２を設け、建築部材ごとに資産情報を取得する。取得された資産情報は、ＩＤタグ情報ＤＢ１０８に格納される。建築部材購入時に取得される詳細情報は、部材情報受付部１１６で受け付けられ詳細情報ＤＢ１１０に格納される。これらの記憶部に格納された情報に基づいて不動産価値評価を行う。【選択図】  図５
2005196235.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産を構成する建築部材に取り付けられ、該建築部材の識別子と該識別子に関連付けられた該建築部材の資産価値を算定するための基礎データとを含む資産情報を記憶するＩＤタグと、
ＩＤタグに記憶された前記資産情報を取得するＩＤタグ情報取得手段と、
ＩＤタグ情報取得手段により取得された前記資産情報を記憶する資産情報記憶部と、
利用者の要求に応じ、前記資産情報記憶部にアクセスして前記資産情報を取得し、前記資産情報に基づいて前記建築部材の価値を算出し、算出された前記価値と該建築部材に対応する識別子とを関連づけた建築部材評価データを作成する建築部材評価部と、
前記建築部材評価データに基づいて前記不動産の価値を評価する不動産評価部と、
を備えることを特徴とする不動産管理システム。
【請求項２】
請求項１に記載の不動産管理システムにおいて、
建築部材の識別子と該建築部材に関する詳細データとを含む詳細情報の入力を受け付ける受付部と、該受付部により受け付けられた前記詳細情報を記憶する詳細情報記憶部と、をさらに備え、
前記資産情報記憶部は、前記詳細情報記憶部と、前記ＩＤタグ情報取得手段により取得された情報を記憶するＩＤタグ情報記憶部とを含み、
前記情報処理部は、処理内容に応じて前記ＩＤタグ情報記憶部または前記詳細情報記憶部にアクセスして所定の処理を実行することを特徴とする不動産管理システム。
【請求項３】
請求項１または２に記載の不動産管理システムにおいて、
前記ＩＤタグ情報取得手段は、位置検出機能を備え、ＩＤタグに記憶された前記資産情報と該ＩＤタグの位置情報とを取得し、
前記資産情報記憶部は、ＩＤタグ情報取得手段により取得された前記資産情報と前記位置情報とを関連づけて記憶することを特徴とする不動産管理システム。
【請求項４】
請求項１乃至３いずれかに記載の不動産管理システムにおいて、
前記資産情報は、建築部材に付与された分類コードを含み、  
前記建築部材評価部または前記不動産評価部は、利用者に要求された処理内容に応じ、処理対象となる分類コードを選択し、選択された分類コードに該当する建築部材を処理対象として評価を行うことを特徴とする不動産管理システム。
【請求項５】
請求項１乃至４いずれかに記載の不動産管理システムにおいて、
前記情報処理部は、複数の処理モジュールと、起動する処理モジュールを選択するモジュール選択部と、前記処理モジュールの処理結果を出力する出力部とを備え、
前記処理モジュールは、利用者の要求に応じて前記資産情報記憶部にアクセスして所定の処理を実行することを特徴とする不動産管理システム。
【請求項６】
請求項１乃至５いずれかに記載の不動産管理システムにおいて、
ネットワークを介して接続された情報管理装置をさらに含み、
前記情報管理装置は、建築部材の使用実績を考慮した耐用期間を含む資産評価用基礎データを保有しており、
前記情報処理部は、前記情報管理装置にアクセスして前記資産評価用基礎データを取得し得るように構成されたことを特徴とする不動産管理システム。
【請求項７】
複数の不動産管理システムがネットワークを介して接続された管理システムであって、
前記不動産管理システムは請求項１乃至６いずれかに記載の情報管理装置であり、
それぞれの不動産管理システムは、前記部材情報記憶部に、建築部材の使用状況に関するデータと使用開始から部材交換までの期間を示すデータとを含む耐用データを保有し、
当該管理システムを構成する一の不動産管理システムが、他の不動産管理システムの部材情報記憶部にアクセスして該部材情報記憶部に記憶された前記耐用データを利用できるように構成されたことを特徴とする管理システム。
【請求項８】
請求項７に記載の管理システムにおいて、
複数の不動産管理システムに格納された前記耐用データを統計処理し、建築部材に対応してその建築部材の実際の耐用期間を算出する統計処理部をさらに備えることを特徴とする管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の価値評価を行うシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、建物の価値評価は、建物全体としての質を評価対象とする方式が採用されてきた。不動産証券化の格付け手法においても、
(i)立地条件、競合物件の状況、テナントの需給動向といったマーケット分析
(ii)環境、建物施工業者、経済耐用年数、築年数といった対象不動産の質
等が考慮され、オフィスや商業施設の場合、さらに、アセットマネージメントの質やテナントの状況等も評価ポイントとして評価される。かかる評価手法においても、広い意味で建物全体の質が評価対象となる。
【０００３】
近年、こうした価値評価に対してより精密な評価結果が求められるようになってきた。特に不動産証券化を巡っては、ＳＰＣ（Special Purpose Company）法等の法整備、不動産税制の改定、不動産評価手法の見直し等が進み、その動きは急速に拡大しつつある。こうした不動産証券化に伴い、幾つかの金融商品が生まれてきている。ＲＥＩＴ(Real Estate InvestmentＴrust)とよばれる不動産投資信託もその一つである。こうした金融商品が、より裾野の広い投資家を伴って定着するためには、建物等の不動産に対する価値評価が従来に増して正確に行われることが前提として求められる。
【０００４】
ところで、建物の価値評価をより正確に行うためには、建物を構成する建築部材にたち戻って価値評価を行い、各建築部材の価値の積み上げ方式による価値判断を行うことが有効と考えられる。
【０００５】
しかしながら、従来の不動産価値評価においては、各建築部材の個別の管理は通常行われておらず、上記のような価値評価を行うことは実質上不可能であった。建物を構成する建築部材は通常膨大な数にのぼり、その明細書は相当な量におよぶ。これらの建築部材について個別に資産価値を把握し、その積み上げにより建物の価値評価を行うことは、事実上不可能であった。たとえば特許文献１には、コンピュータを用いた従来の固定資産管理システムが記載されている。かかるシステムでは、多数の固定資産とその耐用年数を記憶装置に登録されるのであるが、その登録の際、該当する耐用年数を書面形式の台帳と照合しながら手作業で入力しなければならず、多くの手間とコストを要するという問題が指摘されている。
【特許文献１】特開２００２−３１８８９８号公報  段落０００２〜０００３
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
本発明は上記事情に鑑みなされたものであって、その目的とするところは、建物を構成する建築部材ごとに不動産価値評価を行い、これらに基づいて建物の評価を合理的に行うシステムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明によれば、不動産を構成する建築部材に取り付けられ、該建築部材の識別子と該識別子に関連付けられた該建築部材の資産価値を算定するための基礎データとを含む資産情報を記憶するＩＤタグと、ＩＤタグに記憶された前記資産情報を取得するＩＤタグ情報取得手段と、ＩＤタグ情報取得手段により取得された前記資産情報を記憶する資産情報記憶部と、利用者の要求に応じ、前記資産情報記憶部にアクセスして前記資産情報を取得し、前記資産情報に基づいて前記建築部材の価値を算出し、算出された前記価値と該建築部材に対応する識別子とを関連づけた建築部材評価データを作成する建築部材評価部と、前記建築部材評価データに基づいて前記不動産の価値を評価する不動産評価部と、を備えることを特徴とする不動産管理システムが提供される。
【０００８】
本発明は、建物を建てる時から建築部材毎の不動産価値評価を行い各建築部材の価値の積み上げ方式による建物の総合価値評価を実現するものである。建築部材毎にＩＤタグを配置し、これにより、各建築部材にトレーサビリティーを付与することで上記積み上げ方式の価値評価を実現している。
【０００９】
本発明によれば、建築部材毎に価値評価を行いこれの積み上げ方式で建物の価値を把握する。このため、以下の効果が得られる。
【００１０】
第１に、不動産評価を従来以上に正確に行うことができる。本発明においては、不動産評価の対象を細分化し、詳細な情報に基づいて高い精度の価値評価が行われる。また、建築部材の修繕や交換が行われた場合、こうした情報も確実に反映されるため、この点からも評価結果の精度が向上する。
【００１１】
第２に、税法上のメリットが得られる。本実施形態によれば各建築部材がトレーサビリティーを有しているため、修繕の計画が好適に行われる。このため、例えば耐用年数を考慮し、早めに部材の交換を行い費用化する等、状況に応じた対応が可能となる。
【００１２】
上記不動産管理システムにおいて、建築部材の識別子と該建築部材に関する詳細データとを含む詳細情報の入力を受け付ける受付部と、該受付部により受け付けられた前記詳細情報を記憶する詳細情報記憶部と、をさらに備え、前記資産情報記憶部は、前記詳細情報記憶部と、前記ＩＤタグ情報取得手段により取得された情報を記憶するＩＤタグ情報記憶部とを含み、前記情報処理部は、処理内容に応じて前記ＩＤタグ情報記憶部または前記詳細情報記憶部にアクセスして所定の処理を実行するようにしてもよい。
【００１３】
かかる構成によれば、処理内容に応じてアクセスする記憶部を変更することができるので、必要最小限のデータへアクセスして結果を得ることができ、優れた処理効率を得ることができる。また、各記憶部に含まれるデータは、識別子をキーにして関連づけられ、効率的なデータ活用が図られる。
【００１４】
また、上記不動産管理システムにおいて、前記ＩＤタグ情報取得手段は、位置検出機能を備え、ＩＤタグに記憶された前記資産情報と該ＩＤタグの位置情報とを取得し、前記資産情報記憶部は、ＩＤタグ情報取得手段により取得された前記資産情報と前記位置情報とを関連づけて記憶することを特徴とする不動産管理システムが提供される。
【００１５】
こうすることにより、建築部材がどの位置にあるかを把握できるため、修繕等を行った際、現場でＩＤタグの情報を取り込み後で資産情報記憶部にその情報を反映させることで、修繕等を考慮した正確な資産管理を行うことができる。
【００１６】
上記不動産管理システムにおいて、前記資産情報は、建築部材に付与された分類コードを含み、前記建築部材評価部または前記不動産評価部は、利用者に要求された処理内容に応じ、処理対象となる分類コードを選択し、選択された分類コードに該当する建築部材を処理対象として評価を行うようにしてもよい。
【００１７】
こうすることにより、処理内容に応じて必要最小限のデータアクセスにより結果を得ることが可能となり、処理効率が顕著に向上する。
【００１８】
上記不動産管理システムにおいて、前記情報処理部は、複数の処理モジュールと、起動する処理モジュールを選択するモジュール選択部と、前記処理モジュールの処理結果を出力する出力部とを備え、前記処理モジュールは、利用者の要求に応じて前記資産情報記憶部にアクセスして所定の処理を実行する構成とすることもできる。
【００１９】
こうすることにより、多様な処理を迅速かつ的確に実行するシステムを実現できる。
【００２０】
上記不動産管理システムにおいて、ネットワークを介して接続された情報管理装置をさらに含み、前記情報管理装置は、建築部材の使用実績を考慮した耐用期間を含む資産評価用基礎データを保有しており、前記情報処理部は、前記情報管理装置にアクセスして前記資産評価用基礎データを取得し得るように構成することもできる。
【００２１】
また、本発明によれば、複数の不動産管理システムがネットワークを介して接続された管理システムであって、前記不動産管理システムは上述の情報管理装置であり、それぞれの不動産管理システムは、前記部材情報記憶部に、建築部材の使用状況に関するデータと使用開始から部材交換までの期間を示すデータとを含む耐用データを保有し、当該管理システムを構成する一の不動産管理システムが、他の不動産管理システムの部材情報記憶部にアクセスして該部材情報記憶部に記憶された前記耐用データを利用できるように構成されたことを特徴とする管理システムが提供される。
【００２２】
上記管理システムにおいて、複数の不動産管理システムに格納された前記耐用データを統計処理し、建築部材に対応してその建築部材の実際の耐用期間を算出する統計処理部をさらに備えるようにしてもよい。
【００２３】
本発明において、「ＩＤタグ」とは、対象となる部材の情報を格納するものであればよく、種々の通信方式やハードウエア構成を採用することができる。その形態についても、カード型、コイン型等、任意に選択できる。
以上、本発明の構成について説明したが、これらの各構成の任意の組合せや、本発明の表現を方法、装置、システム、記録媒体、コンピュータプログラムなどの間で変換したものもまた、本発明の態様として有効である。
【発明の効果】
【００２４】
本発明によれば、建築部材ごとの管理を積み上げて建物全体のメンテナンスを実現するシステムが提供される。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２５】
第１の実施の形態
本実施形態に係るシステムは、建築部材にＩＤタグを配設しておくことにより、その部材を用いて建物を建築した後も建築部材ごとに使用年数、劣化状態、償却情報等を管理できるようにしている。
【００２６】
図１は、本実施形態に係るＩＤタグの利用態様を示すフローチャートである。建築部材製造業者において以下の処理が行われる。はじめにＩＤタグにその建築部材に係る資産情報（図１〜４では「製品情報」ともいう）が書き込まれる（Ｓ１０２）。資産情報は、建築部材の価値を算定するための基礎データと、その建築部材の識別子とを含んでいる。情報の書き込みは所定のリードライタにより行われる。
【００２７】
次いで、所定の情報が記憶されたＩＤタグが建築部材に配設される（Ｓ１０４）。ＩＤタグが配設された部材は所定の荷姿に梱包され、出荷される（Ｓ１０６）。
【００２８】
建築部材の購入者は、出荷元から、その建築部材を受け取るともに各建築部材の資産情報テーブルを受け取る（Ｓ１０８）。資産情報テーブルは、ＩＤタグに書き込まれる資産情報と同一の内容を有し、建築部材一式についてまとめられた形式となっている。図２は、資産情報テーブルの一例である。ＩＤタグ管理番号に関連づけて部材名称、資産情報および購入情報が書き込まれている。
【００２９】
図中、耐用年数は、部材ごとに定められた標準的な耐用年数を示す。ステップ１０２でＩＤタグに書き込まれるデータは、図２の各行に対応するデータである。
【００３０】
次いで、建築部材を所定の場所に設置する（Ｓ１１０）。
【００３１】
設置後、ハンディターミナル型または据置型のＩＤタグリードライタを用いて、各ＩＤタグ内の資産情報を読み取る。リードライタはＧＰＳ機能を備えており、資産情報とともに、そのＩＤタグの位置情報も取得する。これらの情報は互いに関連付けられた形で所定のサーバに取り込まれ、情報テーブルに記録される（Ｓ１１２）。図３は、こうしたテーブルの一例である。以上により、ＩＤタグの位置情報と資産情報等とが関連づけられる。
【００３２】
その後、定期点検や異常時点検の際、ＩＤタグ情報の読み取りおよび書き込みが行われる（Ｓ１１４）。たとえばＩＤタグ情報とともに、そのＩＤタグの配置されている位置情報を取得し、これらを関連づけてデータ処理を行い、建物や建築部材の異常を検知することも可能である。
【００３３】
建築部材を修繕したときは（Ｓ１１６）、修繕記録を前述のテーブルに修繕内容を書き込んでおく（Ｓ１１８）。
【００３４】
建築部材を交換したときは（Ｓ１２０）、ＩＤタグと建築部材とを現場から撤去するともに、前述のテーブルに建築部材を交換した旨書き込んでおく（Ｓ１２２）。
【００３５】
情報テーブルには、こうした使用状況が随時書き込まれるとともに、資産情報も追記される。図４に、こうした情報が追加されたテーブルの例を示す。
【００３６】
撤去された建築部材は、ＩＤタグを取り外した上で処分される。取り外したＩＤタグは無効化処理を行った上で廃棄される（Ｓ１２４）。廃棄せず、再生することとしてもよい。
【００３７】
図５は、本実施形態に係る不動産管理システムの構成の一例を示す図である。
【００３８】
ＩＤタグ１０２は、本システムが管理する対象となる建築部材にそれぞれ配置される。ＩＤタグ１０２には、その建築部材の資産情報が記憶されている。資産情報は、すでに説明したように図２に示すデータからなっている。なお、ＩＤタグ１０２内に記憶された情報は随時更新することが可能である。たとえば建築部材を修繕したときには、その情報がＩＤタグ１０２に書き込まれるようになっている。
【００３９】
携帯端末１０４は、ＩＤタグ１０２に記憶された情報を読み書きするリードライタである。携帯端末１０４はＧＰＳ機能を備えており、ＩＤタグ内の情報を読み取る際、ＩＤタグ１０２の配置された位置に関する情報も同時に取得する。これにより、ＩＤタグ１０２の位置情報およびＩＤタグ１０２内部に記憶された情報が、関連付けられた形で携帯端末１０４に取得され、これがＩＤタグデータ受付部１０６を介してＩＤタグ情報ＤＢ１０８に記憶される。携帯端末１０４は、移動式でも固定式でもよい。
【００４０】
ＩＤタグ１０２および携帯端末１０４の組み合わせの具体例として、ＩＤタグ１０２として、ＲＦＩＤタグを用い、携帯端末１０４として固定式または移動式のリードライタを用いる例が挙げられる。
本発明は、物品の経時的追跡のみならず、物品の位置把握の手段としてＩＤタグを用いている。これにより、施工以後の段階において空間的に離散した部材の位置を把握するとともに、その部材について経時的追跡を行うことを可能としている。
しかし、このような把握（運用・管理）を可能とさせるためには、建築部材が配置されている不動産分野においては、以下の課題を解決することが必要となる。
(i)建築部材の配置が、資産（建物）内においては、空間的（三次元的な）拡がりを有していること。
(ii)いわゆる「一式」調達された建築部材の個々の配置が、Ａビル・B家屋・C橋梁といったように、特定の資産（建物）のみならず、様々かつ空間的な拡がりを有していること。
上記２つの課題を解消しつつ建築部材の追跡管理（トレーサビリティ）を可能とするため、本発明はＩＤタグ情報取得手段を採用する。このようなスキームを実現する構成として、ＲＦＩＤタグと、固定式または移動式のリードライタとの組合せが挙げられる。こうすることにより、空間的に配置された建築部材について、その履歴を確実に把握することができる。
ＲＦＩＤタグの使用周波数領域として、たとえばＵＨＦ帯を用いれば、リードライタによる検出範囲が数メートルに及ぶため、例えば１部屋に携帯端末１０４を１台または数台設置することにより、当該室内にある建築部材を管理することが可能となる。
【００４１】
ＩＤタグ１０２をＲＦＩＤタグとする場合、たとえば、電源回路、無線周波数（ＲＦ）回路、変調回路、復調回路、ＣＰＵおよびＣＰＵに接続されたメモリとを有する構成とすることができる。電源回路はコンデンサを内蔵し、このコンデンサはタグ用アンテナとともに共振回路を形成するようにする。コンデンサにはタグ用アンテナが特定の周波数の電波（上記共振回路が共振する周波数）を受信したときにその相互誘導作用で生じる電力が充電される。電源回路はこの電力を整流し安定化してＣＰＵに供給し、ＩＣチップを活性化する。メモリは、ＣＰＵの制御の下でリードライタからの電波のデータ通信による読出しコマンドに応じて記憶されたデータの読出しを行う。また、メモリには、リードライタからの書込コマンドに応じてデータの書込が行われる。
【００４２】
携帯端末１０４に記憶された情報はオペレータによりＩＤタグデータ受付部１０６へ送出され、ＩＤタグデータ受付部１０６はこれらの情報をＩＤタグ情報ＤＢ１０８へ記憶させる。記憶された情報の例を図３に示す。
【００４３】
購入者１１４は、建築部材購入時にその建築部材の資産情報を取得し、部材情報受付部１１６に入力する。部材情報受付部１１６は、受け付けた資産情報を詳細情報ＤＢ１１０に記憶させる。この資産情報は、ＩＤタグ１０２に格納されたものと同様であり図２に示すデータからなっている。
【００４４】
資産情報ＤＢ１１２は、ＩＤタグ情報ＤＢ１０８および詳細情報ＤＢ１１０からなり、ＩＤタグ管理番号をキーデータとするリレーショナルデータベースとして構成されている。資産情報ＤＢ１１２は利用者１１８により随時アクセスできるようになっており、建物の管理に利用される。
【００４５】
情報処理部１２０は、利用者１１８の要求に応じ、資産情報ＤＢ１１２に記憶された資産情報にアクセスし、資産評価等の処理を行う。評価結果は、出力部１２２により利用者１１８に提示される。
【００４６】
図６は、情報処理部１２０の内部構成を詳細に示す図である。情報処理部１２０は、建築部材評価部１６０と不動産評価部１６２とを備えている。
【００４７】
建築部材評価部１６０は、利用者１１８の要求に応じ、資産情報記憶部にアクセスし、各建築部材の資産情報を取得する。そして、この資産情報に基づいて建築部材の価値を算出する。具体的には、耐用年数や償却率、修繕情報等を考慮し、所定の数式にしたがって価値を算出する。算出された価値と、その建築部材に対応する識別子とを関連づけて建築部材評価データが作成される。
【００４８】
不動産評価部１６２は、建築部材評価データに基づいて不動産の価値を算定する。すなわち、建築部材評価データの総和を求め、これと、環境指数や不動産流通性指数等を考慮して価値算定を行う。
【００４９】
利用者１１８は、上記資産情報ＤＢ１１２を利用することにより、たとえば以下のような不動産価値評価を行うことができる。
(i)不動産価値評価
(ii)固定資産税算定
(iii)保険料算定
これらの不動産価値評価を行うにあたっては、評価や算定を行うための基準が必要となる。本システムでは、こうした基準を、ネットワークを介して接続された不動産価値評価基準ＤＢ１５０、税金算定基準ＤＢ１５２および保険料算定基準ＤＢ１５４から取得するように構成されている。すなわち、情報処理部１２０や部材情報受付部１１６が、送受信部１２４を介して所定のデータベースから必要な情報を取得するようになっている。
【００５０】
図５のシステムは、また、複数の不動産管理装置１００がネットワークを介して接続された構成となっている。それぞれの不動産管理装置１００は、いずれも同様の構成を有し、資産情報ＤＢ１１２を備えている。資産情報ＤＢ１１２は、建築部材の使用状況に関するデータと使用開始から部材交換までの期間を示すデータとを含む耐用データを保有する。そして、図５に示す管理システムを構成する任意の不動産管理装置１００が、他の不動産管理装置１００の資産情報ＤＢ１１２にアクセスして前記耐用データを利用できるように構成されている。これにより、建築部材に関する情報を共有化し、効率的な不動産価値評価を実現できるようになっている。
【００５１】
本実施形態によれば、建築部材ごとに取り付けられたＩＤタグを利用することにより、建物全体ではなく、それぞれの建築部材ごとに不動産価値評価を行うことができる。さらに、建築部材を修繕したり取り替えたりした場合においても、そのようなメンテナンス情報を反映した不動産価値評価が可能となる。従来の建築部材管理システムでは、購入した部材がどの場所でどの様に使われ、現在どの様な状態にあるかを把握することが困難であった。本実施形態では、各建築部材にＩＤタグを取り付け、トレーサビリティーを付与することで、建物を建築部材毎に管理することを可能としている。
【００５２】
すなわち、本実施形態では、建築部材ごとにＩＤタグ１０２を取り付けているため、従来にない新規な不動産価値評価を行うことが可能となる。従来、建築部材の仕様等は、注文単位で一括して受け取る方式となっており、こうした情報は、通常、電子化されることもなく書類の形で保管されることが多かった。また、建築部材が実際に組み立てられ、建物に組み込まれてしまうと、以後、その建築部材を管理することは事実上不可能であった。建築部材が建物中のどの場所にどのように配置されているかを把握できなかったからである。この結果、建築部材を修繕したり取り替えたりしたとき、その情報を反映することは事実上不可能に近い状況であった。これに対し、本実施形態の構成によれば、各建築部材に配設されたＩＤタグを介してその建築部材の情報を随時取得することができる。いったん建物中に取り込まれた後も建築部材の位置情報等を把握することができる。このため、管理対象を建築部材単位に細分化した精密な不動産価値評価を実現できる。さらに、建築部材の修繕情報や建築部材の実際の耐用期間等をも的確に反映することができるため、この点からも不動産価値評価の精度を向上させることができる。
以上のように、本実施形態によれば、個々の資産の価値情報を有するのみならず、その一元的な管理及び解析を可能とする技術スキームが実現される。
【００５３】
第２の実施の形態
本実施形態では、複数のモジュールを備えることにより、様々な処理内容に迅速に対応する不動産管理装置１００の構成例を示す。
【００５４】
図７は、図１における情報処理部１２０の一構成例を示す図である。利用者１１８は、処理モード受付部１７２にアクセスし、所望の処理モードを指定する。例えば、投資信託における不動産価値評価、建物の売買における不動産価値評価、固定資産税を決定するための不動産価値評価、保険料算定のための不動産価値評価等が挙げられる。
【００５５】
処理モード受付部１２１は、これらの評価内容に応じ、要求された処理に対して処理コードを付与する。処理コードは、算定基準収集部１７４および分類コード指定部１７６へ送出される。算定基準収集部１７４は、評価結果を算定するために必要な基準や数式を、資産情報ＤＢ１１２あるいはネットワークを介して接続された外部装置内のＤＢを参照して取得する。一方、分類コード指定部１７６は、処理コードを参照し、要求された処理の対象となる建築部材を資産情報ＤＢ１１２から抽出する。抽出にあたっては、各建築部材に付与された分類コードをキーとし、あらかじめ対応付けられた処理コードと分類コードとの関連テーブルを参照する。このテーブルは、資産情報ＤＢ１１２に保持されている。算定された評価結果は、出力部１２２を介して利用者１１８へ提示される。たとえば、不動産価値評価の目的であっても、不動産証券化における価値評価と、固定資産税算定のための価値評価とでは、対象となる範囲が異なる。上記のように建築部材毎に分類コードを付与し、その分類コードを手がかりに評価対象を抽出することにより、効率的な処理が可能となる。
【００５６】
本実施形態によれば、処理コードに応じて必要最小限のデータへアクセスし、結果を出力する。このため、迅速かつ効率的な処理を行うことができる。
【００５７】
第３の実施の形態
図８は、情報処理部１２０の別の変形例を示す図である。情報処理部１２０は、モジュール群１７０を備えており、利用者に要求された処理内容に応じて適切なモジュールが起動するように構成されている。ここで、「モジュール」という用語は、システム、機器、装置、部品、プログラム、サブプログラム、及びプロセスなどを含む広い意味で用いることとする。
【００５８】
利用者１１８は、実行すべき処理内容を処理モード受付部１２１へ与える。処理モード受付部１２１はこの指示を受け付け、所定の形式へ変換した後、モジュール選択部１３８へそのデータを送出する。モジュール選択部１３８は、受け付けた処理モードに適した処理モジュールを選択する。
【００５９】
モジュール群１７０は、修繕計画作成モジュール１２８、不動産価値評価モジュール２０２、税金・保険料算定モジュール２０４、資産運用支援モジュール２０６からなっている。
【００６０】
例えば修繕計画の作成支援処理を実行する場合は、修繕計画作成モジュール１２８へ指令を出し、後続の処理を実施する。資産情報ＤＢ１１２は、図４に示すように、建築部材の修繕がされた日付のデータと、その建築部材の耐用年数とを記憶する。修繕計画作成モジュール１２８は、修繕がされた日付と耐用年数とを考慮して建築部材の修繕推奨時期を算定する。
【００６１】
また、不動産価値評価処理を行う場合は、不動産価値評価モジュール２０２へ指令を出し、後続の処理を実行する。不動産価値評価は、その評価する内容に応じて処理内容が異なるので、第二の実施の形態で述べたようにして処理を実行する。
【００６２】
その他、税金・保険料算定処理の場合は税金・保険料算定モジュール２０４、資産運用支援処理の場合は資産運用支援モジュール２０６を指定して後続の処理を行う。
【００６３】
本実施形態によれば、処理モードに応じて処理モジュールが選択され、各処理モジュールはその処理内容に応じて必要最小限のデータへアクセスし結果を出力するため、優れた処理効率を得ることができる。
【００６４】
第４の実施の形態
本実施形態に係る管理システムの構成を図９に示す。このシステムは、ネットワークを介して複数の不動産管理装置１００および情報管理装置２００が接続された構成を有する。図では不動産管理装置１００が２個示されているが、実際には多くの不動産管理装置１００が含まれていても良い。
【００６５】
不動産管理装置１００は、上記実施の形態ですでに述べた構成が採用される。不動産管理装置１００内の部材情報記憶部には、建築部材の使用状況に関するデータと使用開始から部材交換までの期間を示すデータとを含む耐用データを保有されている。
【００６６】
情報管理装置２００は、その内部に、送受信部１４２、データ処理部１４４、データ記憶部１４６およびデータベース制御部１４８を備えている。情報管理装置２００は、不動産管理装置１００において取得された建築部材に関する様々な情報をネットワークを介して収集し、これらを所定の形式に加工して資産評価用基礎データを生成し、これをデータ記憶部１４６へ格納する。資産評価用基礎データとは、たとえば建築部材の使用実績を考慮した耐用期間や特性、償却率等を含むデータであり、建築部材の資産価値を評価する際の基礎データとなる。
【００６７】
例えば、ある建築部材を建物中のある場所に配置しようとした場合、使用環境下でその部材がどの程度の期間使用可能であるか、劣化状況はどのようになるか、といった情報を入手することが望まれる。従来は、建築部材毎に耐用年数が一律に決まっており、使用環境等に応じてその耐用年数がどのように変動するかといったことについて情報を得ることは困難であった。これに対し本実施形態の構成によれば、その部材が実際に使用された現場でどの様な耐用年数を示すかが、実績データとして取得されるので、客観的かつ合理的な不動産評価を行うことが可能となる。
【００６８】
データ記憶部１４６内に記憶されたデータは、利用者の要求に応じ様々な形態で利用される。利用者は、不動産管理装置１００を通じて情報管理装置２００へアクセスし、所定の情報を要求する。この要求は送受信部１４２により受信され、これがデータベース制御部１４８へ伝達される。データベース制御部１４８は、かかる要求に応じてデータ記憶部１４６からデータを抽出し、抽出されたデータを送受信部１４２へ送り返す。送受信部１４２は、ネットワークを介して前記要求のあった１２６へ抽出結果を送信する。
【００６９】
なお、データ記憶部１４６が記憶するデータの種類は特に制限されず、上記資産評価用基礎データのほか、種々のデータを記憶していてもよい。
【００７０】
以上、図面を参照して本発明の一実施形態について述べたが、これは本発明の例示であり、上記以外の様々な構成を採用することもできる。
【図面の簡単な説明】
【００７１】
【図１】実施形態に係るＩＤタグの利用態様を示すフローチャートである。
【図２】資産情報テーブルを示す図である。
【図３】情報テーブルを示す図である。
【図４】使用状況や資産情報が書き込まれた情報テーブルを示す図である。
【図５】実施形態に係る不動産管理システムの構成の一例を示す図である。
【図６】図５における情報処理部の詳細構造の一例を示す図である。
【図７】図５における情報処理部の一構成例を示す図である。
【図８】情報処理部の別の変形例を示す図である。
【図９】実施形態に係る管理システムの構成を示す図である。
【符号の説明】
【００７２】
１００  不動産価値評価装置
１０２  ＩＤタグ
１０４  携帯端末
１０６  ＩＤタグデータ受付部
１０８  ＩＤタグ情報ＤＢ
１００  不動産管理装置
１１０  詳細情報ＤＢ
１１２  部材情報ＤＢ
１１４  購入者
１１６  部材情報受付部
１１８  利用者
１２０  情報処理部
１２１  処理モード受付部
１２２  出力部
１２４  送受信部
１２８  修繕計画作成モジュール
１３８  モジュール選択部
１４２  送受信部
１４４  データ処理部
１４６  データ記憶部
１４８  データベース制御部
１５０  位置データ取得部
１５２  位置データ統合部
１６０  建築部材評価部
１６２  不動産評価部
１７０  モジュール群
１７４  算定基準収集部
１７６  分類コード指定部
２００  情報管理装置
２０２  不動産価値評価モジュール
２０４  税金・保険料算定モジュール
２０６  資産運用支援モジュール
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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