(57)【要約】【課題】  土地或いはこの土地に建設されている建築物等の不動産を太陽エネルギーを中心とした自然エネルギーの取得量で評価する不動産評価システムを構成する。【解決手段】  土地の面積や日当たり等特定の土地のデータ１を設定し、この土地の位置する地域の周年日照時間、雨量等の土地所在地環境データ２を設定する。この環境データ２は例えば気象庁等の機関が発表している外部データ３を用いてもよい。この特定土地データタ１と土地所在地環境データ２とにより当該特定の土地の総エネルギー取得量を演算手段６で算出し、当該特定の土地と同一面積でかつ最大限エネルギー取得が可能な土地のデータを最良土地データ８として設定し、この最良土地データ８と前記土地所在地環境データ２とにより算出した最良土地総エネルギー取得量と前記特定土地総エネルギー取得量とを比較することにより当該特定の土地の評価を総エネルギー取得量から評価する。既設の家屋についての評価も最適な新築物件設計データ１０を用い、土地評価と同じ手法で行う。【選択図】        図１
2005107791.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
土地或いは家屋等の不動産を、当該不動産が取得可能な太陽エネルギーを中心とた自然エネルギーの取得総量により評価するシステムであって、評価対象の土地のデータを設定した特定土地データと、この特定の土地の所在する地域の環境を設定した土地所在地環境データと、当該土地に既設の家屋がある場合に当該既設の家屋のデータを設定した既設家屋データと、当該特定の土地に新築の構造物を建設する場合に当該新築構造物が取得するエネルギー総量を最大にするよう設計する新築物件設計データと、演算手段のうち、少なくとも特定土地データと土地所在地環境データと演算手段とが設けられることより、当該土地の総エネルギー取得量の算出と算出され総エネルギー取得量により当該土地を評価するよう構成したことを特徴とする自然エネルギーの取得量を基準とした不動産の評価システム。
【請求項２】
土地データには土地の面積データ、土地の形状データ、土地の傾斜データ、隣接地との関係を示すデータ、地質データ、土地のロケーションデータのうち、少なくとも土地の面積データ、土地の傾斜データ、隣接地との関係を示すデータが設定されていることを特徴とする請求項１記載の自然エネルギーの取得量を基準とした不動産の評価システム。
【請求項３】
土地所在地環境データは当該地域における取得可能な単位面積当たりの太陽光の直射エネルギー取得量データと、温度データと、湿度データと、風量データと、風向データと、雨量データと、降雪量データのうち、少なくとも当該地域における単位面積当たりの取得可能なエネルギー取得量データが設定されていることを特徴とする請求項１又は２記載の自然エネルギーの取得量を基準とした不動産の評価システム。
【請求項４】
既設家屋データは家屋の壁面に関するデータ、屋根に関するデータ、断熱材に関するデータ、窓に関するデータ及び東西南北それぞれの方位に対応する家屋の構成に関するデータのうちの少なくとも一つであることを特徴とする請求項１乃至３記載の何れかに記載の自然エネルギーの取得量を基準とした不動産の評価システム。
【請求項５】
特定土地データに対して、当該特定土地データと面積データが同じ状態で、当該土地が自然エネルギーを最大限受けることが可能な最良土地データが設定され、特定土地データと土地所在地環境データに基づいて算出された当該特定の土地の総エネルギー取得量と、最良土地データと土地所在地環境データに基づいて算出された最良土地総エネルギー取得量とを比較することにより当該特定の土地の評価を行うよう構成したことを特徴とする請求項１記載の自然エネルギーの取得量を基準とした不動産の評価システム。
【請求項６】
既設家屋データと土地所在地環境データとに基づいて算出された当該既設の家屋の総エネルギー取得量と、新築物件設計データと土地所在地環境データに基づいて算出された当該新築物件の総エネルギー取得量とを比較することより、当該既設の家屋の評価を行うよう構成したことを特徴とする請求項１記載の自然エネルギーの取得量を基準とした不動産の評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は土地、或いはその土地に立設されている家屋等の不動産物件の評価システムに係り、特にこれら土地及び家屋等を自然エネルギー、特に太陽エネルギーの総取得量に基づいて評価するよう構成したシステムに関する。
【技術背景】
【０００２】
土地の売買において、売買対象物の土地の評価は周囲の土地の取引価格、最寄り駅までの距離、店舗の配置状況、学校、病院の遠近等土地購入者が社会的に生活を営む場合の利便性、或いは日当たり、騒音の有無等当該土地での生活環境の良否等を基準として行われている。
【０００３】
上述のように土地の評価はそれなりの基準に基づいて行われるわけであるが、これらの基準を定量的に評価することは事実上不可能であり、結局のところ土地の評価は曖昧性、恣意性が相当程度入り込んだ不確なものであることは否めない。
【０００４】
このような観点から、土地、家屋等の不動産をより客観的に評価するため、下記のような技術的提案がなされている。
【特許文献１】特開２００２−０４２５１０号
【特許文献２】特開２０００−１４６２５７号
【特許文献３】特開平０６−２７４０９３号
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
上記各特許文献に記載された技術的事項を実施することにより、不動産の客観的な評価がある程度可能となる。これら各特許文献に共通する事項は、先ず評価対象の不動産は家屋等の構造物であって、当該構造物をエネルギー消費の観点から客観的に評価する点にある。つまり当該構造物のエネルギー消費量、省エネルギー性等を定量的に評価することにより当該構造物を維持管理、或いは当該構造物内で生活する際のエネルギー消費量（省エネルギー性）を定量的に評価することにより当該構造物を客観的に評価しようとするものである。従ってこれらの方法では構造物が設置される土地自体の客観的評価は不可能である。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明は上記の課題を解決すべく、家屋等の構造物のみでなく当該構造物の立地対象である土地についてももエネルギー取得量、或いは取得したエネルギーを蓄積する容量等定量的にとらえることができる客観的な要素を用いて不動産を評価するシステムを提案することを目的としている。
【０００７】
即ち、本発明は評価対象となる土地の広さや土地の形状のデータ等、対象の土地が有する固有の属性と、この土地の位置する地域の気候（例えば年平均気候或いは年間を通じての気候の変動状態）、温度（例えば年平均温度或いは年間を通じての気温の変動状態）、風量、雨量、降雪量等の土地所在地の環境データと、当該土地に既設の構造物がある場合には当該既設の構造物の固有のデータと、これら各データを用いて所定の演算を行う演算手段とを有する不動産評価システムである。
【発明の効果】
【０００８】
昨今自然エネルギーの有効利用が叫ばれているが、本発明によれば土地、およびこの土地に立設される家屋等の不動産を、太陽光を中心とした自然エネルギーの総取得量という極めて社会性の高い統一した観点を中心として評価することが可能となり、従来から問題となっている不動産評価の曖昧性、恣意性を排除し高い客観性と、高い社会性を有する不動産評価が可能となる。
【０００９】
また、この様な評価は日本全土等、特定の国或いは地域において共通の観点から評価されるため、個々の不動産の評価はこれら特定の国或いは地域おける絶対評価としての意味も有するため、前述の社会生活上の利便性、或いは生活環境の良否等、従来の土地評価方法を補足する手段としての利用も可能である。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１０】
特定の土地のデータと当該土地の位置する土地所在地環境データとから、演算手段により太陽光を中心として当該土地が自然から受けるエネルギー総量（例えば１年間の）を算出し、算出されたエネルギー総量から当該土地を評価する。
【００１１】
また当該土地に家屋等の既設の構造物がある場合にはこの既設家屋の壁面に関するデータ、例えば壁面の面積、熱貫流率、東西南北のそれぞれの方向になどに関するデータ、同様に屋根の面積、傾斜方向等に関する屋根関連データ、窓の面積、断熱構造の有無、窓の設置方向等窓に関するデータ、断熱材の有無或いは断熱材の構造等に関するデータ等の家屋の熱的条件に作用するデータを定量的に算出し、当該土地の総エネルギー取得量に対する当該構造物のエネルギー取得量を算出することにより、当該土地における構造物の総エネルギー取得量を算出し、この総エネルギー取得量の大小により当該構造物の評価を行う。
【００１２】
また、新たに家屋を建設する場合には新築物件設計データにより、当該土地の取得エネルギー総量に対して当該土地の取得エネルギーの利用率を最も高く設定した新築物件の基本構成を行い、かつこの基本構成に基づいて、施主の意見などを加えて新規物件の設計データを出力する手段を有する。
【実施例１】
【００１３】
本システムは各種データから、評価対象となっている特定の土地が有している太陽光を中心とした総エネルギー取得量を算出し、この総エネルギー取得量を当該土地の評価基準とするものである。
【００１４】
先ず、図１により本システムの基本的構成を説明する。
図中符号１は評価対象となっている特定の土地のデータである。図２はこの特定土地データの内容を示している。１ａは当該土地の面積データ、１ｂは土地の形状データであって、例えば土地形状が三角形、長方形、正方形等の土地の形状のデータ、１ｃは土地の傾斜データである。土地の傾斜データ１ｃは傾斜角度、傾斜方向等である。特に傾斜方向は、太陽光の受光に大きく影響するため、その傾斜方向によって当該土地の受けるエネルギー総量も大きく変わってくる。１ｄは当該土地と隣接地との関係を示すデータであって、図示のように日陰となるものの有無、塀等の通風を阻害するものの有無等、隣接地との関係において当該土地のエネルギー取得量に影響を与えるものに関するデータである。
【００１５】
１ｅは当該土地の地質データであって、土地の水はけ状態の他、当該土地を蓄熱材として利用する場合の蓄熱容量等のデータを示す。例えば、土地に家屋等の構造物を建築した場合、夏期に太陽光により加熱された水を地下に埋設した配管を通過させる等の方法により徐々に地中に蓄熱し、冬季に蓄熱した熱を暖房或いは家屋の保温に利用する。この場合、当該土地の地下水脈までの地下部分が事実上蓄熱層として利用可能と思われるため、当該土地の地下水脈の高さ等がこの地質データの一つとなる。なお、地下水脈の位置は小規模なボーリングを行うことにより比較的容易に判明するし、近隣に井戸がある場合にはこの井戸の水位を計るだけでその水位を推測することが可能である。
【００１６】
また符号１ｆは土地のロケーションデータであって、窪地、高台等当該土地の通風（風量）、湿度等に影響を与える要因となるデータである。なお、この場合土地ロケーションデータは見晴らしの良否等、生活環境上の基準として用いるものではなく、あくまでも当該土地の取得エネルギー総量の算出に用いる要因として利用する。但し土地評価の基準として見晴らしを無視するという意味ではなく、別の観点からの土地の評価基準として利用することを妨げるものではない。
【００１７】
次に、図１において符号２は土地所在環境データである。このデータ２は前記特定の土地が所在する地域における天候、日照量等の自然環境に関するデータである。なお、ここで「自然環境」とは森、川、草原等人間の手が加わっていない自然本来の環境という意味ではなく、気象条件を含め、太陽光エネルギーを中心とした自然由来のエネルギーを受ける環境という意味で使用する。
【００１８】
例えば評価対象となっている特定の土地が所在する地域における自然環境をデータとして取得する。なお、土地の所在する地域は、例えば都道府県の行政区分を基準とし、より詳細なデータ取得が可能であれば杉並区等の「区」、三鷹市等の「市」等のより細かい行政区分に設定する。
【００１９】
これにより例えば当該評価対象が杉並区に存在するとすると、前記土地所在地環境データは基本的には東京都の環境データを設定し、可能であれば杉並区の環境データを取得設定する。なおデータの取得方法としては図１に示す気象庁等の外部気象データ３の中から東京都を中心として、後述のような各データを取得する。符号４はインターネット等の情報伝達手段を介して情報を取得する場合に用いるサーバーである。
【００２０】
図３において符号２ａは当該地域の緯度・経度データである。なおこのデータは地図により求めることも当然可能であるが、ＧＰＳを用いれば当該データを容易かつ極めて正確に得ることが可能である。従ってこのデータは東京２３区の一つという比較的狭い区域であっても容易に設定可能である。次に気象データ２ｂを設定する。気象データ２ｂとは気象庁がデータベース化している都道府県別の年間の天候データを例えば過去数年分取得して、当該地域（東京）における年間平均の晴天日数、曇天日数、降雨日数降雪量等の気象データである。このうち日照量２ｃから当該地域における単位面積（例えば１ｍ2 ）当たりの太陽エネルギーに関するエネルギー取得総量２ｄを算出する。なお後述する温度データ等と同様、これら晴天日数等を月毎、或いは季節毎に分散して表示するようにして個々の土地の気象状態をより具体的に評価できるようにしてもよい。
【００２１】
さらに、当該地域の温度データ（年間平均或いは一年を通しての温度変化等）２ｅ、湿度データ（年間平均或いは一年を通しての湿度変化等）２ｆ、風量データ（年間平均或いは一年を通しての風量変化等）２ｇ、風向データ２ｈ、雨量データ（年間平均或いは一年を通しての雨量変化等）２ｉ、降雪量データ（例えば各年平均）２ｊ等のデータにより、土地所在地環境データ２を設定する。
【００２２】
これらの各データの設定は、図１に示す地域入力手段５により、例えば東京、長野県南部等のように評価対象の位置する地域を入力すれば評価対象の土地の位置する地域毎にそれぞれのデータを前記外部気象データ３から自動的に取得し、かつ自動的に加工することができ、別段人手を煩わすことはない。符号６はこれらのデータ処理及び各データを用いて不動産を評価する演算装置である。なお、図３における降雪量データ２ｊにおける降雪量は、例えば夏期冷房用の冷却源等として利用可能であればプラス要因として評価し、かつこのうよな用途をもたない場合にはマイナス要因として評価する等、利用価値の有無に対応して評価指数を決定する。
【００２３】
また、上記評価において温度データ２ｅ、湿度データ２ｆ、風量データ２ｇ、雨量データ２ｉ等について年間平均値をとれば、当該土地の総エネルギー取得量の言わば絶対値が得ることができる。またこれを一年を通しての変化を加味すれば、絶対値の他に当該土地における温度、湿度、雨量等の偏差、即ちその土地の熱変動量の特性も求めることが可能となり、よりきめ細かい土地評価が可能となる。例えば、同じ総エネルギー取得量であっても夏暑く冬寒い温度変化が大きい土地、または夏冬の温度差が小さい土地等、土地購入者の好みも反映して評価が可能となる。
【００２４】
次に図１における符号７は評価対象の土地に建てられている既設家屋のデータである。図４はこの既設家屋データ７の具体的内容を示すものである。
符号７ａは当該既設家屋の壁面に関するデータであって壁面の面積、熱貫流率等壁面と熱との関係を示すデータである。従ってこの壁面に関するデータ７ａには前記のデータの他、東西南北のそれぞれの方向に対するそれぞれの壁面の面積がデータ化されているとより効果的である。７ｂは屋根に関するデータであって、このデータ７ｂも前記壁面に関するデータ７ａと同様、屋根形状が切妻型であればそれぞれの屋根面が位置する方角、それぞれの方角の面積等もデータ化しておくとよい。
【００２５】
７ｃは壁面内部、屋根裏等における断熱材設置の有無及び、断熱材がある場合にはその素材や構造等に関する断熱材に関するデータ、７ｄは家屋構造に関するデータである。また符号７ｅは窓に関するデータであって、窓の面積、窓部における放熱性、太陽光の受光面積等、家屋の保温性に大きく影響するデータである。この窓に関するデータ７ｅも窓の総面積の他、東西南北の各方位におけるそれぞれの窓の面積をデータ化しておくことが望ましい。また更には、断熱サッシか否か、ガラスは二重ガラス構造であるか否か等、家屋の蓄熱、放熱に影響するこれら窓の構造をデータ化しておけばより正確な評価が可能となる。
【００２６】
符号７ｆは評価対象となっている家屋の有する熱容量に関するデータであって、このデータは前記窓の面積に関するデータ７ｅ、断熱材の有無・構造データ７ｃ等のデータも含めて算出されるデータである。７ｇは当該家屋の耐用年限に関するデータである。通常評価対象となっている土地における家屋の評価は、当該家屋が所定の年度を経て耐用年限に近づくと、所謂「古屋あり」等の表示に示されるように土地評価のマイナス要因として評価される。
【００２７】
これに対して本発明においては、対象家屋が未だ耐用年限内であり、かつ熱の利用効率が高い場合には家屋の古さは必ずしもマイナス要因とはならない。即ち、データ７ａ乃至７ｆにより当該既設家屋の評価が予め設定された評価よりも高い場合には、耐用年限に近づいた古い家屋であっても熱の利用効率も含めて総合的に判断した場合プラスに評価される場合もあり得る。
【００２８】
図５は図１に示すシステムを用いて特定の土地を評価する工程の一例を示す。
先ず、評価対象となっている土地が位置する地域を図１に示す地域入力手段５を用いて入力する。入力の内容としてしては前述のとおり東京都、長野県南部等と入力する（ＳＡ１）。この入力により演算手段６はサーバ４を介して外部気象データ３から当該地域における環境データ２を取得する。環境データ２の内容は図３に示す緯度・経度データー２ａ乃至雨量データ２ｉ、降雪量データ２ｊ等、当該地域におけるデータであって、このデータを取得して特定の土地に対応する土地所在地環境データを設定し（ＳＡ２）、土地所在地環境データ２とする（図１参照）。
【００２９】
続いて、特定土地データ１を入力する（ＳＡ３）。特定土地データ１は図２に示すように特定の土地の具体的情報である。この特定土地データ１と、この特定の土地が位置する地域の環境データ２とから、この特定の土地の総エネルギー取得量を算出する。
【００３０】
例えば、特定土地データ１の土地面積データ１ａと土地所在地環境データ２の単位面積当たりエネルギー取得量２ｄとから当該土地における基準エネルギー取得量を算出し、この基準量に対して土地の傾斜データ１ｃ、隣接地との関係データ１ｄ等を入力して基準エネルギー量を補正する。具体的には土地が南に面して５度の傾斜を有していれば、基準エネルギー量の５パーセント増し、東に３度傾斜であれば２パーセント増し、北に５度傾斜であれば５パーセント減、周年で隣接構造物により土地の１０パーセントが日陰となるならば８パーセント減等として補正する。また、当該土地で風力発電を行うことを前提とする場合には当該土地における風量が大きい場合にはこれをプラスとしてカウントする。
【００３１】
地質データ１ｅ、土地のロケーションデータ１ｆ等も用いて更に補正して最終的に評価対象となっている土地についての特定土地総エネルギー取得量を算出する（ＳＡ４）。この評価は日本全国等、所定の地域において当該土地をエネルギー面から見た絶対値として評価したデータとなり、全国的に一律に通用するデータとして直接に、或いは前記社会生活上、環境上の評価を補正するデータとして利用することが可能である。
【００３２】
一方この特定土地データ１に対応して、仮想的に最良土地データ８を設定し（図１参照）、演算手段に入力する（ＳＡ５）。この最良土地データ８とは例えば特定土地と面積が同じ土地で、それ以外は当該地域おいてエネルギー取得するための最適の条件を備えている仮想的土地のデータを意味する。例えば特定の土地と面積は同じで、形状は四角、南に５度の傾斜、ロケーションは高台等理想的なデータを設定し、この理想的なデータに基づいて当該土地と同じ土地所在地環境データを用いてこの仮想土地の総エネルギー取得量である最良土地総エネルギー取得量を算出する（ＳＡ６）。
【００３３】
この最良土地総エネルギー取得量と前記ステップＳＡ４で算出した特定土地総エネルギー取得量とを比較して（ＳＡ７）、この特定の土地の評価を行う（ＳＡ８）。比較は例えば最良土地総エネルギー取得量を指数１００とし、これに対して特定の土地の総エネルギー取得量を８０、７５等の指数として評価すると理解がし易い。なお、評価システムには図１に示すように表示手段９を設け、演算手段６による演算の途中結果、最終結果等を適宜表示するよう構成することも可能である（ＳＡ９）。即ち、ステップＳＡ４で得たデータは前述のとおり当該土地の絶対的評価を、ステップＳＡ８で得たデータは当該特定地域における相対的評価という意味を有し、これら絶対的評価、或いは相対的評価を適宜使用することにより目的の不動産を的確に評価することができる。
【実施例２】
【００３４】
図６は本発明の第２の実施例を示す。
前記実施例が特定の土地そのものの評価を行うのに対して、本実施例では当該土地に建築されている既設の家屋の総エネルギー取得量の算出、或いは今後新築する際の家屋のエネルギー取得量を高める設計案の提案等をおこなうシステムに関する。
【００３５】
先ず図６におけるステップＳＢ１からＳＢ４までは前記実施例１のステップＳＡ１からＳＡ４までと同じである。つまり家屋の総エネルギー取得量を算出するのに先立って、当該家屋が立っている特定の土地の総エネルギー取得量を算出する。
【００３６】
ステップＳＢ４で取得した特定土地総エネルギー取得量に対して既設家屋データ７を演算手段６に入力して、当該土地における既設家屋の総エネルギー取得量を算出する（ＳＢ５、ＳＢ６）。つまり各壁面における太陽光の受光量、受光しない方角の壁面からの放熱量等により、当該特定の土地における総エネルギー取得量に対する当該家屋のエネルギー利用率を算出する。
【００３７】
一方、当該土地に対して新規に家屋を建設する場合には、当該土地における総エネルギー取得量を最大限利用するために新規物件の基本構成設計データを設定し（ＳＢ７及び図１の符号１０）、この設計に基づく当該新規の家屋のエネルギー取得量を新物件総エネルギー取得量として算出し（ＳＢ８）、この基礎設計を提案する（ＳＢ９）。
提案された基礎設計は総エネルギー取得量を最優先した設計であるため、この基礎設計がそのまま施主に受け入れられるとは限らない。この場合にはこの基礎設計を補正して施主の納得する構成に補正することになる。
【００３８】
一方、ステップＳＢ９で算出された新物件総エネルギー取得量は、当該土地における最良のエネルギー利用効率を有する家屋の構造であるため、前記ステップＳＢ７で算出した既設家屋総エネルギー取得量と比較（ＳＢ１０）することにより、当該既設家屋のエネルギー利用率を評価することが可能となる（ＳＢ１１）。なおこの評価も前記土地の評価と同様、指数で表示することも可能である。またこれらの演算の途中経過或いは最終の評価結果等を図１に示す表示手段９に適宜表示（ＳＢ１２）するよう構成することはもとより可能である。
【産業上の利用可能性】
【００３９】
本システムを不動産取引に利用することができる。従来ははまざまなファクターをかなり恣意的に判断することにより、個々の不動産の評価をしていたが、本発明は太陽光等自然エネルギーの総取得量という統一的な基準により全ての不動産を評価することが可能となる。またこの不動産評価システムは単独で使用する他、従来の土地評価を補正するものとしての利用も可能である。
【００４０】
このシステムを搭載したパーソナルコンピュータをインターネットに接続して、かつユーザが連絡してきた特定土地情報に基づいて当該特定地域の環境データを気象庁等から取得し、当該特定土地のエネルギー総取得量を算出して当該ユーザに連絡する等のサービス業務を展開することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００４１】
【図１】本発明にかかる土地評価システムの構成を示すブロック図である。
【図２】特定土地データの内容の一例を示す図である。
【図３】土地所在地環境データの内容の一例を示す図である。
【図４】既設家屋データの内容の一例を示す図である。
【図５】特定の土地の評価方法の工程を示すフロー図である。
【図６】既設の家屋の評価方法と、新築物件の設計内容を提案をするための工程を示すフロー図である。
【符号の説明】
【００４２】
１  特定土地データ
２  土地所在地環境データ
３  外部気象データ
５  地域入力手段
６  演算手段
７  既設家屋データ
８  最良土地データ
９  表示手段
１０  新築物件設計データ
【図１】
2005107791.tif 000003
【図２】
2005107791.tif 000004
【図３】
2005107791.tif 000005
【図４】
2005107791.tif 000006
【図５】
2005107791.tif 000007
【図６】
2005107791.tif 000008