(57)【要約】【課題】敷地権が設定された区域における区画整理事業の支援。【解決手段】区画整理対象区域内にある画地の土地登記情報と、当該画地の建物の建物登記情報とを互いに関連付けて第１の記憶装置２に格納する。画地の区画整理上の土地評価指数と当該画地の建物の区画整理上の建物評価指数とを合計してなる、当該画地の画地全体評価指数を、画地に関連付けて第２の記憶装置３に格納する。換地の区画整理上の換地評価指数を対応する画地に関連付けて第３の記憶装置４に格納する。画地の画地全体評価指数と換地の換地評価指数とを、第２、第３の記憶装置３,４から読み出して、両評価指数の差分を差分算定装置６により算定する。【選択図】  図１
2005190310.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
区画整理対象区域内にある画地の土地登記情報と、当該画地に区分所有建物が設けられている場合にはその建物の建物登記情報とを互いに関連付けて格納する第１の記憶装置と、
前記画地の区画整理上の土地評価指数と当該画地に建物が設けられている場合にはその建物の区画整理上の建物評価指数とを合計してなる、当該画地の画地全体評価指数を、前記画地に関連付けて格納する第２の記憶装置と、
区画整理事業によって前記画地の代替地として特定される換地の区画整理上の換地評価指数を、対応する前記画地に関連付けて格納する第３の記憶装置と、
前記画地の前記画地全体評価指数と当該画地の換地の前記換地評価指数とを、前記第２、第３の記憶装置から読み出して、両評価指数の差分を算定する差分算定装置と、
を備えることを特徴とする区画整理事業支援システム。
【請求項２】
請求項１に記載の区画整理事業支援システムにおいて、
前記土地登記情報と前記建物登記情報とは、敷地権割合が設定された敷地権情報として統合されており、
かつ、前記敷地権割合に応じて前記画地の画地全体評価指数を分割し、分割した分割画地全体評価指数を前記第２の記憶装置に格納する前記第１の計算装置と、
前記敷地権割合に応じて、前記画地の換地の換地評価指数を分割し、分割した分割換地評価指数を、対応する前記分割画地全体評価指数に関連付けて前記第３の記憶装置に格納する第２の計算装置と、
をさらに備え、
前記差分算定装置は、前記分割画地全体評価指数それぞれと、対応する前記分割換地評価指数それぞれとの差分を算定するものである、
ことを特徴とする区画整理事業支援システム。
【請求項３】
請求項２に記載の区画整理事業支援システムにおいて、
前記第１の計算装置は、前記第１の記憶装置の土地登記情報,建物登記情報と外部から入力される評価基準情報とに基づいて、前記画地の土地評価指数と建物評価指数とを算定し、算定した両評価指数の合計を前記画地全体評価指数とするものであり、
前記第２の計算装置は、外部から入力される前記換地の位置情報と評価基準情報とに基づいて当該換地の換地評価指数を算定するものである、
ことを特徴とする区画整理事業支援システム。
【請求項４】
区画整理対象区域内にある画地の土地登記情報と、当該画地に建物が設けられている場合にはその建物の建物登記情報とを互いに関連付けて記憶する第１の記憶工程と、
前記画地の区画整理上の土地評価指数と当該画地に建物が設けられている場合にはその建物の区画整理上の建物評価指数とを合計してなる、当該画地の画地全体評価指数を、前記画地に関連付けて記憶する第２の記憶工程と、
区画整理事業によって前記画地の代替地として特定される換地の区画整理上の換地評価指数を、対応する前記画地に関連付けて記憶する第３の記憶工程と、
前記画地の前記画地全体評価指数と当該画地の換地の前記換地評価指数との差分を算定する差分算定工程と、
を含むことを特徴とする区画整理事業支援方法。
【請求項５】
請求項４に記載の区画整理事業支援方法において、
前記土地登記情報と前記建物登記情報とは、敷地権割合が設定された敷地権情報として統合されており、
かつ、前記第２の記憶工程は、前記敷地権割合に応じて前記画地の画地全体評価指数を分割し、分割した分割画地全体評価指数を記憶する工程であり、
前記第３の記憶工程は、前記敷地権割合に応じて前記画地の換地の換地評価指数を分割し、分割した分割換地評価指数を、対応する前記分割画地全体評価指数に関連付けて記憶する工程であり、
前記差分算定工程は、前記分割画地全体評価指数それぞれと、対応する前記分割換地評価指数それぞれとの差分を算定する工程である、
ことを特徴とする区画整理事業支援方法。
【請求項６】
請求項５に記載の区画整理事業支援方法において、
前記第２の記憶工程は、前記土地登記情報,建物登記情報と評価基準情報とに基づいて、前記画地の土地評価指数と建物評価指数とを算定し、算定した両評価指数の合計を前記画地全体評価指数として扱う工程であり、
前記第３の記憶工程は、前記換地の位置情報と評価基準情報とに基づいて当該換地の換地評価指数を算定する工程である、ことを特徴とする区画整理事業支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、区画整理事業を支援するシステムおよび方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
区画整理事業では、整理前の画地に関する情報を勘案しながら土地の区画形質の変更を行って画地の再配置（換地）を行う。換地は整理前の画地に照応するように定められるが、その際、整理前の画地の所有者情報,地積情報,位置情報などを把握し、それらの情報を換地に反映させることが重要となる。
【０００３】
従前の区画整理事業は、良好な画地利用の増進及び画地造成の観点から、主に農地や山林等といった建物の少ない新市街地区域を整理対象にしてその事業を展開してきた。そのため、整理前の画地に関する所有者情報や地積情報は土地登記簿により比較的容易に整理することが可能であった。
【０００４】
このような従前の区画整理事業をコンピュータ等を用いて支援するシステムは考案されている（例えば、特許文献１参照）。
【特許文献１】特開２００２−１４０４７４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、近年の区画整理事業の目的は、上述した良好な画地利用の増進及び画地造成から既成市街地の再生へと変遷してきており、そのために整理対象は新市街地区域から既成市街地区域に変わりつつある。それに伴い、分譲マンション等が建設された画地を含む区域における区画整理事業が増加している。このような区画整理事業を遂行するためには、画地に関する所有者および地積等の情報として、土地登記簿内の情報だけでなく、区分所有建物（分譲マンション等）の建物登記簿の情報（主として敷地権情報）も含めた情報が必要となる。
【０００６】
従来の区画整理事業支援システムは、画地（土地）に関する所有者および地積等の情報を基にして事業を支援するものに過ぎない。そのため、区分所有建物（分譲マンション等）の建物登記簿の情報（主として敷地権情報）を考慮して迅速かつ的確に整理対象画地に関する情報を整理したうえで、区画整理計画（主として換地計画）の策定を行うことが可能な区画整理事業支援システムが求められている。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明の区画整理事業支援システムは、区画整理対象区域内にある画地の土地登記情報と、当該画地に建物が設けられている場合にはその建物の建物登記情報とを互いに関連付けて格納する第１の記憶装置と、前記画地の区画整理上の土地評価指数と当該画地に建物が設けられている場合にはその建物の区画整理上の建物評価指数とを合計してなる、当該画地の画地全体評価指数を、前記画地に関連付けて格納する第２の記憶装置と、区画整理事業によって前記画地の代替地として特定される換地の区画整理上の評価指数を、対応する前記画地に関連付けて格納する第３の記憶装置と、前記画地の前記画地全体評価指数と当該画地の換地の前記換地評価指数とを、前記第２,第３の記憶装置から読み出して、両評価指数の差分を算定する差分算定装置とを備える。
【０００８】
これにより、本発明は、建物の建物登記簿の情報（主として敷地権情報）を考慮して迅速かつ的確に整理対象画地に関する情報を整理することが可能となる。
【０００９】
なお、本発明の区画整理事業支援システムにおいて、前記土地登記情報と前記建物登記情報とは、敷地権割合が設定された敷地権情報として統合されているのが好ましい。土地登記情報と建物登記情報とが、敷地権割合が設定された敷地権情報として統合された建物としては、区分所有建物（分譲マンション等）を例として挙げられる。
【００１０】
この場合において本発明は、さらに、前記敷地権割合に応じて前記画地の画地全体評価指数を分割し、分割した分割画地全体評価指数を前記第２の記憶装置に格納する前記第１の計算装置と、前記敷地権割合に応じて、前記画地の換地の換地評価指数を分割し、分割した分割換地評価指数を、対応する前記分割画地全体評価指数に関連付けて前記第３の記憶装置に格納する第２の計算装置とを備えており、前記差分算定装置は、前記分割画地全体評価指数それぞれと、対応する前記分割換地評価指数それぞれとの差分を算定するのが好ましい。そうすれば、敷地権割合に順じた分割画地全体評価指数それぞれと、対応する前記分割換地評価指数それぞれとの差分の算定が可能となる。
【００１１】
さらは、前記第１の計算装置は、前記第１の記憶装置の土地登記情報,建物登記情報に基づいて、前記画地の土地評価指数と建物評価指数とを算定し、算定した両評価指数の合計を前記画地全体評価指数とするものであり、前記第２の計算装置は、外部から入力される前記換地の位置情報に基づいて当該換地の換地評価指数を算定するものであるのが好ましい。そうすれば、評価指数の算定の自動化が図れる。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によれば、敷地権が設定された画地（例えば、区分所有建物が設置された画地）を含む区域の区画整理計画の策定作業が容易になる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１３】
図１は、本発明の最良の実施形態の区画整理事業支援システムの構成を示すブロック図である。区画整理事業とは、図２（ａ），（ｂ）に示すように、区画整理対象区域Ａの区割り（図２（ａ）参照）を、都市計画等の目的に適うように区域Ａ’（図２（ｂ）参照）に改変する事業である。その際、区画整理対象区域Ａ内にある各画地Ａ１〜ｎと、各画地Ａ１〜ｎに照応する区画整理後の区域Ａ’にある換地Ｂ１〜ｎとは、それらの区画整理上の評価（例えば、財産評価）が互いにほぼ同等となるように区割りされる。ただし、評価を全く正確に同一することは困難であるので、その差分は、金銭等の他の財産で充当される。図２（ａ）と図２（ｂ）において、符号の下付き番号が同一の画地Ａ１〜ｎと換地Ｂ１〜ｎとが互いに対応している。
【００１４】
本実施形態の区画整理事業支援システム１は、第１の記憶装置２と、第２の記憶装置３と、第３の記憶装置４と、評価基準情報記憶装置５と、差分算定装置６と、第１の計算装置７と、第２の計算装置８と、入力装置９と、表示装置１０とを備える。
【００１５】
入力装置９は、区画整理事業支援システム１の操作者（換地設計実務者）によって入力操作が実施される装置である。入力装置９を介して次の情報が区画整理事業支援システム１に入力される。
・第１の記憶装置２に格納される各画地Ａ１〜ｎの土地建物登記情報。
・第２の計算装置８において算定に用いられたのち第３の記憶装置４に格納される換地Ｂ１〜ｎの位置地積情報。
・評価基準情報記憶装置５に格納される評価基準情報。
【００１６】
表示装置１０は、入力装置９による入力操作実施における入力場面の表示を行う。
【００１７】
評価基準情報記憶装置５は、画地Ａ１〜ｎや換地Ｂ１〜ｎの区画整理上の評価を行う際の評価基準情報を格納する。評価基準情報記憶装置５に格納する評価基準情報としては、区画整理対象区域Ａの路線価算定情報であってもよいし、区画整理対象区域Ａにおける単位地積（土地）当たりの単価や単位面積（建物）当たりの単価（以下、これらの単価を単位指数という）であってもよい。路線価設定情報や単位指数は土地と建物両方に設定されて評価基準情報記憶装置５に格納される。
【００１８】
第１の記憶装置２は、区画整理対象区域Ａ内にある画地Ａ１〜ｎの土地登記情報と、当該画地Ａ１〜ｎに建物が設けられている場合にはその建物の建物登記情報とを互いに関連付けて格納する。ここで、各画地Ａ１〜ｎには、分譲マンション等の区分所有建物が設けられている場合がある。その場合には、通常、土地登記情報と建物登記情報とは、各情報が統合された敷地権情報となる。敷地権情報には、通常、敷地権割合が設定される。
【００１９】
第１の計算装置７は、次の処理を実施する。まず、第１の計算装置７は、第１の記憶装置２に格納されている各画地Ａ１〜ｎの土地登記情報,建物登記情報と、評価基準情報記憶装置５に格納されている区画整理対象区域Ａの評価基準とに基づいて、各画地Ａ１〜ｎの区画整理上の土地評価指数と建物評価指数とを算定する。第１の計算装置７は算定した両評価指数の合計を画地全体の評価指数（以下、画地全体評価指数という）とする。さらに、第１の計算装置７は、算定した画地全体評価指数を、各画地Ａ１〜ｎにおいて設定された敷地権割合に応じて分割画地全体評価指数に分割する。分割に際しては、第１の記憶装置２に格納されている敷地権情報（敷地権割合）が参照される。
【００２０】
第２の記憶装置３は、第１の計算装置７によって算定された画地評価指数,画地全体評価指数,分割画地全体評価指数を、画地Ａ１〜ｎに関連付けて格納する。
【００２１】
第２の計算装置８は、次の機能を有する。まず、第２の計算装置８は、各画地Ａ１〜ｎの換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数を算定する。算定に際しては、第１の記憶装置２に格納されている各画地Ａ１〜ｎの土地登記情報,建物登記情報と、入力装置９を介して入力される換地Ｂ１〜ｎの位置情報と、評価基準情報記憶装置５に格納されている区画整理後の評価基準情報とが参照される。さらに、第２の計算装置８は、算定した換地評価指数を、各画地Ａ１〜ｎにおいて設定された敷地権割合に応じて、分割換地評価指数に分割する。分割に際しては、第１の記憶装置２に格納されている敷地権情報（敷地権割合）が参照される。
【００２２】
第３の記憶装置４は、画地Ａ１〜ｎの換地Ｂ１〜ｎの位置地積情報と当該換地Ｂ１〜ｎの区画整理上の評価指数とを、対応する画地Ａ１〜ｎに関連付けて格納する。第３の記憶装置４には、換地Ｂ１〜ｎの区画整理上の評価指数として、第２の計算装置８によって算定された換地評価指数の他、第２の計算装置８によって分割された分割換地評価指数が格納される。
【００２３】
差分算定装置６は、画地Ａ１〜ｎの評価指数（土地評価指数,建物評価指数,画地全体評価指数,分割画地全体評価指数等）と当該画地Ａ１〜ｎの換地Ｂ１〜ｎの評価指数（換地評価指数,分割換地評価指数等）とを、第２,第３の記憶装置３,４から読み出して、対応する両評価指数の差分を算定する。
【００２４】
表示装置１０は、前述した入力装置９による入力操作実施における入力場面の表示のほか、差分算定装置６が算定した差分算定結果の表示も行う。
【００２５】
なお、図示はしないが、差分算定装置６の差分算定結果を出力する印刷装置を設けてもよい。
【００２６】
次に、区画整理事業支援システム１を用いた区画整理事業支援方法を説明する。
【００２７】
ここでは、区画整理対象区域Ａの中に図３（ａ）,（ｂ）に示す画地ＡＸが含まれている場合を例にして説明する。
・画地ＡＸは所在が○○市△△町１−１番地であって、２４７４単位の地積を有しており、ここは４つの権利に分割されて登記されている。
・第１の権利は８７６／２４７４の所有権持分であって、その権利区分は所有権であり、その登記簿氏名は総研太郎である。第１の権利には、通常の建物も区分所有建物も設けられていない。
・第２の権利は９８７／２４７４の所有権持分であって、その権利区分は所有権敷地権であり、その登記簿氏名はマンションＸである。第２の権利には、区分所有建物である分譲マンションＸが設けられている。
・マンションＸには、家屋番号１０１,１０２，２０１，２０２，３０１，３０２の計６室に区分されており、各室の敷地権割合はそれぞれ１／６である。
・マンションＸの１０１号室の所有者はＰ,Ｑであって、１０１号室はＰ,Ｑの共有名義であり、Ｐ,Ｑの共有持分はそれぞれ１／２である。
・マンションＸの１０２号室の所有者はＣであって、１０２号室はＣの単有名義であり、Ｃの共有持分は１／１である。
・マンションＸの２０１号室の所有者はＤであって、２０１号室はＤの単有名義であり、Ｄの共有持分は１／１である。
・マンションＸの２０２号室の所有者はＥであって、２０２号室はＥの単有名義であり、Ｅの共有持分は１／１である。
・マンションＸの３０１号室の所有者はＦであって、３０１号室はＦの単有名義であり、Ｆの共有持分は１／１である。
・マンションＸの３０２号室の所有者はＧ,Ｈであって、３０２号室はＧ,Ｈの共有名義であり、Ｇ,Ｈの共有持分はそれぞれ１／２である。
・第３の権利は５０１／２４７４の所有権持分であって、その権利区分は所有権敷地権であり、その登記簿氏名はマンションＹである。第３の権利には、区分所有建物である分譲マンションＹが設けられている。
・マンションＹには、家屋番号１０１，２０１，３０１の計３室に区分されており、各室の敷地権割合はそれぞれ１／３である。
・マンションＹの１０１号室の所有者はＩであって、１０１号室はＩの単有名義であり、Ｉの共有持分は１／１である。
・マンションＹの２０１号室の所有者はＪであって、２０２号室はＪの単有名義であり、Ｊの共有持分は１／１である。
・マンションＹの３０１号室の所有者はＫであって、３０１号室はＫの単有名義であり、Ｋの共有持分は１／１である。
・第４の権利は１１０／２４７４の所有権持分であって、その権利区分は所有権敷地権であり、その登記簿氏名はマンションＺである。第４の権利には、区分所有建物である分譲マンションＺが設けられている。
・マンションＺは区分されることなく、そこには家屋番号１０１の単室が設けられており、１０１号室の敷地権割合は１／１である。
・マンションＺの１０１号室の所有者はＬ,Ｍであって、１０１号室はＬ,Ｍの共有名義であり、Ｌ,Ｍの共有持分はそれぞれ１／２である。
【００２８】
なお、図３（ａ）には、各権利の評価指数が記載されているが、本実施形態の区画整理事業支援システム１では、これらの評価指数は、第１の計算装置７によって、所有権持分等のデータを用いて計算されるものであって、換地設計実務者によって区画整理事業支援システム１に入力される図３（ａ）の他のデータとはその特質が異なるデータである。ただし、これらの評価指数は、実務者により入力されてもよい。
【００２９】
以上の登記情報が画地ＡＸに登記されていることを前提にして区画整理事業支援システム１による区画整理支援方法を、区画整理事業の作業手順に沿って説明する。説明に先立って、登記簿に記録されている情報についてその概要を説明する。登記簿には、土地登記簿と建物登記簿とがある。これらの登記簿に格納された情報には、表題部と甲区と乙区とという３つの区画に分かれている。表題部は、所在,番地,地積,登記原因および原因が生じた日付、登記日付等の情報が記録されている。甲区には、所有権に関する情報（権利内容や所有者等）が記録されている。乙区には、所有権以外の権利に関わる情報（権利内容や所有者等）が記載されている。なお、乙区に関する情報については本発明では特に関係ないので、以下の説明では、乙区の情報入力に関してはその説明を省略する。
【００３０】
区画整理事業の作業手順を図４のフローチャートを参照して説明する。
【００３１】
最初に区画整理対象区域Ａの調査と事業の基本構想とが策定される（Ｓ４０１）。その際、画地Ａ１〜nに関する登記情報が区画整理事業支援システム１に入力される。入力は次のようになされる。
【００３２】
まず、土地登記情報の入力について画地ＡＸの入力を例にして説明する。上述した○○市△△町１−１番地の画地ＡＸでは、各権利のうち、第１の権利についてのみ所有権登録が為されているので、第１の権利についてだけ土地登記情報の入力が為される。この場合、表示装置１０には、最初に図５に示す土地登記情報入力画面αが表示される。この表示画面を目視しながら、換地設計実務者は、土地登記情報として、まず、所在入力領域α１に、画地ＡＸの所在情報（○○市△△町１−１）を入力装置９を介して入力する。
【００３３】
次に、換地設計実務者は、土地登記情報入力画面αに表示されている区分の選択表示領域α２において“(表題部)に関する事項”を選択し、画面中の選択ボタンα３を押圧処理（クリック処理）する。すると、土地表題部入力領域α４が表示装置１０に表示される。換地設計実務者は、表示された土地表題部入力領域α４の各入力領域に第１の権利の土地登記簿の情報を転記入力する。入力が終了したら、実務者は保存ボタンα５を押圧処理（クリック処理）する。これにより、第１の権利の土地登記情報簿の表題部に関する情報の転記入力が終了してその情報が第１の記憶装置２に格納される。このとき、第１の記憶装置２には、図６に示す各テーブルＴ１〜Ｔ７が作成される。第２の記憶装置３には、従前＿画地テーブルＴ８が作成される。第３の記憶装置４には、整理後＿換地テーブルＴ９が作成される。これらのＴ１〜Ｔ９は入力される画地Ａ１〜ｎ毎に作成される。土地登記簿＿表題部テーブルＴ１は、土地登記簿表題部の情報が格納されるテーブルである。土地登記簿＿甲区テーブルＴ２は、土地登記簿甲区の情報が格納されるテーブルである。敷地権＿建物テーブルＴ３は、各権利の持分（所有権持分）の情報や各権利に設けられている区分所有建物に関する情報を格納するテーブルである。家屋テーブルＴ４は、各区分所有建物の敷地権情報を格納するテーブルである。敷地権＿甲区テーブルＴ５は、その権利の建物に設定された権利区分（所有権であるのか、所有権敷地権であるのか等）に関する情報を格納するテーブルである。所有者・共有者テーブルＴ６は、その権利の建物の所有権もしくはその建物の各室の所有権に対して設定された共有に関する情報を格納するテーブルである。名寄テーブルＴ７は、その権利の建物の所有権もしくはその建物の各室の所有権の共有者に関する情報を格納するテーブルである。従前＿画地テーブルＴ８は、その画地Ａ１〜ｎの評価に関する情報を格納するテーブルである。整理後＿換地テーブルＴ９は、その画地Ａ１〜ｎの換地Ｂ１〜ｎの評価に関する情報を格納するテーブルである。
【００３４】
これらのテーブルＴ１〜Ｔ９には次のような共通ＩＤが付与されており、これにより、テーブルＴ１〜Ｔ９は、画地ＡＸに対応するテーブルとして特定可能となるうえに、テーブルどうしで互いに関連付けされている。
・土地登記簿＿表題部テーブルＴ１と土地登記簿＿甲区テーブルＴ２と敷地権＿建物テーブルＴ３とには、共通する土地登記簿＿表題部ＩＤが付与されている。
・土地登記簿＿甲区テーブルＴ２と敷地権＿甲区テーブルＴ５と所有者・共有者テーブルＴ６と従前＿画地テーブルＴ８とには、共通する甲部ＩＤが付与されている。
・敷地権＿建物テーブルＴ３と家屋テーブルＴ４と従前＿画地テーブルＴ８とには、共通する敷地権ＩＤが付与されている。
・家屋テーブルＴ４と敷地権＿甲区テーブルＴ５と所有者・共有者テーブルＴ６とには、共通する家屋ＩＤが付与されている。
・所有者・共有者テーブルＴ６と名寄テーブルＴ７とには、共通する名寄ＩＤが付与されている。
・従前＿画地テーブルＴ８と整理後＿換地テーブルＴ９とには共通する換地ＩＤが付与されている。
【００３５】
また、土地登記簿＿表題部テーブルＴ１と敷地権＿建物テーブルＴ３とは所在情報と地番情報とによって互いに関連付けられている。
【００３６】
土地登記情報の表題部に関する入力が終了すると、換地設計実務者は、次に、選択表示画面α２において“(甲部)に関する事項”を選択し、画面中の選択ボタンα３を押圧処理（クリック処理）する。
【００３７】
すると、表示装置１０には図７に示す土地登記情報の甲部に関する入力画面βが表示される。なお、図７では、入力画面βの入力領域β１の各欄に情報が入力された状態を示しているが、この時点では、画地ＡＸの所在情報が所在入力領域α１に表記されているだけで他の入力領域β１にはデータは表記されておらず未入力状態として表示される。
【００３８】
この状態で、換地設計実務者は土地登記情報が存在する第１の権利に関する甲区登記情報を、土地登記簿から入力装置９を介して転記入力する。なお、第１の権利は所有権が設定されているため、第１の権利の敷地権割合は１／１として入力される。入力された第１の権利の土地登記甲区情報は第１の記憶装置２の土地登記簿＿甲区テーブルＴ２に格納される。
【００３９】
土地登記情報に関する情報の入力が終了すると、換地設計実務者は、次に、建物登記情報の入力を行う。上述した画地ＡＸでは、各権利のうち、第１の権利には所有権敷地権の登録が為されておらず、土地登記情報だけが設定されている。これに対して第２〜第４の権利には所有権敷地権が設定されている。そのため、ここでは、第２〜第４の権利についてだけ建物登記情報の入力が為される。この場合、表示装置１０には、最初に図８に示す建物登記表題部入力画面γが表示される。この表示画面を目視しながら、換地設計実務者は、建物登記簿の情報として、まず、所在入力領域γ１に、画地ＡＸの所在情報（○○市△△町１−１）を入力装置９を介して入力する。さらに、所在入力領域γ１の建物番号と部屋番号入力欄に、入力する権利の区分所有建物や部屋に関する情報を入力する。図８では、入力例としてい、第２の権利の建物の情報（マンションＸ）と部屋番号例（第１０１号室）が入力される。
【００４０】
所在入力領域γ１に上記情報を入力すると、入力された所在情報から画地ＡＸに関するテーブルＴ１〜Ｔ７が第１の記憶装置２において情報格納対象テーブルとして特定されるとともに、建物に関する情報と部屋に関する情報とが、特定された敷地権＿建物テーブルＴ３と家屋テーブルＴ４とに入力される。
【００４１】
次に、換地設計実務者は、建物登記表題部入力画面γに表示されている区分の選択表示領域γ２において“(表題部)に関する事項”を選択し、画面中の選択ボタンγ３を押圧処理（クリック処理）する。すると、建物表題部入力領域γ４が表示装置１０に表示される。換地設計実務者は、表示された建物表題部入力領域γ４の各入力領域に建物登記簿情報を転記入力する。入力は建物番号や部屋番号を変更しながら順次行う。各部屋の入力が終了したら、保存ボタンγ５を押圧処理（クリック処理）する。すると、その部屋の建物登記情報簿の甲区に関する情報の転記入力が終了してその情報が第１の記憶装置２に格納される。情報は、第１の記憶装置２における敷地権＿建物テーブルＴ３,家屋テーブルＴ４,敷地権＿甲区テーブルＴ５,所有者・共有者テーブルＴ６,名寄テーブルＴ７に格納される。以上の転記入力とその情報の格納処理を第２〜第４の権利のマンションＸ,Ｙ,Ｚのすべての部屋について実施する。
【００４２】
建物登記情報の表題部に関する入力が終了すると、換地設計実務者は、次に、区分の選択表示画面γ２において“(甲部)に関する事項”を選択し、画面中の選択ボタンγ３を押圧処理（クリック処理）する。
【００４３】
すると、表示装置１０には図９に示す建物登記情報の甲部に関する入力画面εが表示される。なお、図９では、入力画面εの入力領域ε１の各欄に情報が入力された状態を示しているが、この時点では、画地ＡＸの所在情報が所在入力領域ε１に表記されているだけで他の入力領域ε１にはデータは表記されておらず未入力状態として表示される。
【００４４】
この状態で換地設計実務者は、入力対象としている第２〜第４の権利の建物に関する甲区登記情報を、入力装置９を介して建物登記簿から転記入力する。入力された第２〜第４の権利の建物登記甲区情報は第１の記憶装置２の敷地権＿建物テーブルＴ３,家屋テーブルＴ４、敷地権＿甲区テーブルＴ５,所有者・共有者テーブルＴ６,名寄テーブルＴ７に格納される。
【００４５】
次に、換地設計実務者は、区画整理対象区域Ａの評価基準情報を入力装置９を介して入力する。評価基準情報としては、区画整理対象区域Ａの路線価設定に必要となる情報や単なるｍ２単価等が挙げられる。入力された評価基準情報は、評価基準情報記憶装置５に格納される。なお、評価基準情報は予め評価基準情報記憶装置５に格納しておいてもよい。
【００４６】
以上説明した画地情報の入力と評価基準情報の入力とが図４のＳ４０１で実施される。以下、図４のフローチャートに戻って説明する。画地１〜ｎの調査及び基本構想の策定（Ｓ４０１）が終了すると、次に、換地設計・仮換地案の作成が実施される（Ｓ４０２）。換地設計・仮換地案の作成に際しては、まず、区画整理事業支援システム１において画地Ａ１〜ｎの評価が実施される。画地Ａ１〜ｎの評価は、第１の計算装置７により実施される。
【００４７】
第１の計算装置７は、第１の記憶装置２から、評価対象画地Ａ１〜ｎの地積情報,所有権持分情報,敷地権割合情報,および共有持分情報を読み出す。これらの情報は、第１の記憶装置２において、評価対象画地Ａ１〜ｎに対応するテーブルＴ１〜Ｔ７の各格納領域から読み出される。さらに、第１の計算装置７は、評価基準情報記憶装置５から評価基準情報を読み出し、これら情報（地積情報,所有権持分情報,敷地権割合情報,および共有持分情報）と評価基準情報とから評価対象画地Ａ１〜ｎの評価指数を算定する。評価指数の算定は、土地と建物それぞれについて実施される。算定方法としては、汎用されている路線価評価計算法や、地積に単位指数を乗算する方法などがある。
【００４８】
上述した画地ＡＸでは、第１〜第４の権利に分割されているために、各権利毎に、所有権持分を乗算することで、各権利毎に評価指数を分割する。さらに、画地ＡＸの第２〜第４の権利では、それぞれ区分所有建物が設けられている（敷地権が設定されている）ため、算定した土地の分割評価指数と建物の分割評価指数とを合算することで各権利の画地全体評価指数を算定したうえで、算定した画地全体評価指数に敷地権割合を乗算することで、各部屋の分割画地全体評価指数を算定する。
【００４９】
さらに、第２の権利のマンションＸの１０１号室の所有形態は所有者（名寄）Ｐ,Ｑによる共有である。そのため、マンションＸの１０１号室の分割画地全体評価指数は、所有者（名寄）Ｐ,Ｑ毎に共有持分を乗算することで、分割画地全体評価指数（名寄）として算定される。
【００５０】
同様に、第４の権利のマンションＺの１０１室も、その所有形態が所有者（名寄）Ｌ,Ｍによる共有である。そのため、マンションＺの１０１号室の分割画地全体評価指数は、所有者（名寄）Ｌ,Ｍ毎に共有持分を乗算することで、分割画地全体評価指数（名寄）として算定される。
【００５１】
以上説明した算定方法で第１の計算装置７が算定した各権利の評価指数（土地や建物毎）,所有者毎の評価指数（分割画地全体評価指数）,および名寄毎の評価指数（分割画地全体評価指数（名寄））は、各権利の所有者毎や名寄毎に関連付けられて作成される従前＿画地テーブルＴ８に格納される。関連従前＿画地テーブルＴ８は第２の記憶装置３において予め作成されている。
【００５２】
なお、図６に示す従前＿画地テーブルＴ８は、対象権利毎に設けられた形態となっている。名寄毎に評価情報を設定する場合には、図６の従前＿画地テーブルＴ８の下部に、この従前＿画地テーブルＴ８に関連付けされた従前名寄テーブルが設けられる。
【００５３】
換地設計・仮換地案の作成（Ｓ４０２）では、換地設計実務者は、引き続いて区画整理設計（換地設計）の概略を入力装置９に入力する。入力された区画整理設計概略情報は評価基準情報記憶装置５に格納される。ここで、区画整理設計概略情報とは、区画整理事業により新たに造成される道路の幅や位置といった、換地Ｂ１〜ｎの評価を自動計算（路線価計算）する際に必要となる情報である。
【００５４】
次に、換地設計実務者は実際の仮換地データを換地区画整理事業支援システム１に入力する。その際、仮換地情報の入力指示を換地設計実務者から受けた区画整理事業支援システム１は、図１０に示す換地情報入力画面ωを表示装置１０に表示させる。実務者は、その入力画面に基づいて、まず、換地対象画地Ａ１〜ｎの所在情報を画地所在入力領域ω１に入力する。すると、区画整理事業支援システム１は、所在情報から関連するテーブルＴ１〜Ｔ９を、第１の記憶装置２と第２の記憶装置３と第３の記憶装置４とにおいて特定する。特定は、設定されている各種ＩＤに基づいて実施される。さらに、区画整理事業支援システム１は、関連付けした各テーブルＴ１〜Ｔ８から基準地積情報,単位指数情報および対象画地Ａ１〜ｎの評価指数情報を読み出して、その情報を、表示装置１０に表示中の換地情報入力画面ωの整理対象画地情報表示領域ω２に表示させる。
【００５５】
次に、換地設計実務者は、整理対象画地情報表示領域ω２の表示内容を確認しつつ、換地対象画地Ａ１〜ｎに対して仮に設定する仮換地Ｂ１〜ｎに関する街区番号情報,仮地番情報を換地情報入力領域ω３に入力する。仮換地Ｂ１〜ｎの設定は、整理対象画地Ａ１〜ｎ毎でもよいし、その整理対象画地Ａ１〜ｎの権利毎でもよいし、さらには、その権利の名寄（共有者）毎でもよい。上記情報が入力されたことを検知した第２の計算装置８は、入力された情報と、評価基準情報記憶装置５に格納されている基準評価情報とに基づいて、次の計算を実施する。
【００５６】
まず、第２の計算装置８は、仮換地Ｂ１〜ｎの単位指数（単位面積当たりの単価）を自動計算する。この計算は、仮換地Ｂ１〜ｎの所在情報と、評価基準情報記憶装置５に格納されている基準評価情報とに基づいて自動的に実施される。自動計算は例えば、路線価計算法により実施される。算定は、換地毎に換地評価指数として算定するほか、各権利毎や各共有者毎の分割換地評価指数として算定する。
【００５７】
次に、第２の計算装置８は、仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数（分割換地評価指数）が、整理対象画地Ａ１〜ｎの評価指数（各地全体評価指数,分割画地全体評価指数）とほぼ同等となるように、仮換地Ｂ１〜ｎの換地面積を自動計算する。さらに、第２の計算装置８は、算定した仮換地Ｂ１〜ｎの換地面積からその換地評価指数（分割画地評価指数を含む）を自動計算する。このようにして算定した仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数は、いったん第３の記憶装置４に格納される。
【００５８】
仮換地の換地評価指数は換地単位に算定されるが、対応する整理対象画地Ａ１〜ｎの権利が分割されている場合には、整理対象画地Ａ１〜ｎの権利毎に分割換地評価指数として算定してもよい。さらには、整理対象画地Ａ１〜ｎの所有形態が共有である場合には、名寄（共有者）毎に分割換地評価指数として算定してもよい。
【００５９】
仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数（分割換地評価指数）が格納されたことを確認した差分算定装置６は、その仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数を第３の記憶装置４から読み出すとともに、第２の記憶装置３から整理対象画地Ａ１〜ｎの画地評価指数（画地全体評価指数や分割画地全体評価指数）を読み出す。
【００６０】
差分算定装置６は読み出した仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数（分割換地評価指数）と整理対象画地Ａ１〜ｎの画地全体評価指数（分割画地全体評価指数）との差分を計算してその計算結果（差分）を換地情報入力欄ω３の差分表示欄ω３１に表示する。
【００６１】
換地設計実務者は、差分表示欄ω３１に表示されている差分を目視して、その差分が十分に小さいものであるか否かを判断する。そして、許容できる程度に十分に小さい差分になっていないと判断する場合には、換地面積の微調整や仮換地Ｂ１〜ｎの再設定（所在地等）を行い、新しい仮換地Ｂ１〜ｎにおける差分を再度、差分算定装置６で計算させ、その計算結果を差分表示欄ω３１に表示させる。
【００６２】
以上の仮換地設定処理を繰り返すことで、整理対象画地Ａ１〜ｎの画地全体評価指数（分割画地全体評価指数）と仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数（分割換地評価指数）との差分を十分に小さくする。差分が十分に小さくなったことを確認した実務者は、換地情報入力画面ωの保存ボタンω４を押圧処理（クリック処理）する。これにより、整理対象画地Ａ１〜ｎの仮換地設定が終了し、その仮換地Ｂ１〜ｎに関する情報が第３の記憶装置４の整理後＿換地テーブルＴ９に格納される。
【００６３】
以上の仮換地設定操作を全ての整理対象画地Ａ１〜ｎに対して実施することで、換地設計・仮換地案の作成（Ｓ４０２）が終了する。
【００６４】
Ｓ４０２の処理が終了すると、整理対象画地Ａ１〜ｎの権利者に対する仮換地設計が指定される（Ｓ４０３）。そして、指定した仮換地計画が権利者により容認されれば、整理対象画地Ａ１〜ｎの建築物の移転、又は除去処理（Ｓ４０４）が実施され、さらに、区画整理工事が実施される（Ｓ４０５）。
【００６５】
区画整理工事の実施とともに、換地計画が遂行される（Ｓ４０６）。ここで、換地計画の遂行とは、具体的には、整理対象画地Ａ１〜ｎの権利者に対する区画整理の清算金の算定を含む業務をいう。清算金は次のようにして算定される。基本的には、区画整理事業支援システム１によって算定された整理対象画地Ａ１〜ｎと画地全体評価指数や分割画地全体評価指数（第２の記憶装置３の従前＿画地テーブルＴ８に格納されている）と仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数や分割換地評価指数（第３の記憶装置４の整理後＿換地テーブルＴ９に格納されている）との差分に基づいて清算金は算定される。
【００６６】
換地計画（Ｓ４０６）が遂行されたのち、換地処分（Ｓ４０７）と清算金の徴収・交付（Ｓ４０８）とが実施される。これにより一連の区画整理事業が終了する。
【００６７】
以上説明した区画整理事業支援システム１では、整理対象画地Ａ１〜nの画地全体評価指数（分割画地全体評価指数）と、仮換地Ｂ１〜ｎの換地評価指数（分割換地評価指数）とは、第１の計算装置７や第２の計算装置８が自動算定している。しかしながら、これらの評価指数は、換地設計実務者が他の計算装置によって計算したのち、区画整理事業支援システム１に入力装置９を介して入力することで第２の記憶装置３や第３の記憶装置４に格納するようにしてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００６８】
【図１】本発明の一実施形態の区画整理事業支援システムの構成を示すブロック図である。
【図２】区画整理事業の概略の説明に供する図である。
【図３】区画整理対象画地の権利関係の一例を示す図である。
【図４】区画整理事業の工程を示すフローチャートである。
【図５】土地登記表題部情報入力画面の表示例である。
【図６】第１の記憶装置２と第２の記憶装置３と第３の記憶装置４とに格納されている各テーブルＴ１〜Ｔ９の構成と、各テーブルの関連を示す図である。
【図７】土地登記甲区情報入力が面の表示例である。
【図８】建物登記表題部情報入力画面の表示例である。
【図９】建物登記甲区情報入力画面の表示例である。
【図１０】換地設計入力画面の表示例である。
【符号の説明】
【００６９】
Ａ  区画整理対象区域    Ａ１〜ｎ  画地  
Ｂ１〜ｎ  換地             １  区画整理事業支援システム
２  第１の記憶装置      ３  第２の記憶装置
４  第３の記憶装置      ５  評価基準情報記憶装置
６  差分算定装置        ７  第１の計算装置
８  第２の計算装置      ９  入力装置
１０  表示装置
Ｔ１  土地登記簿＿表題部テーブル  Ｔ２  土地登記簿＿甲区テーブル
Ｔ３  敷地権＿建物テーブル        Ｔ４  家屋テーブル
Ｔ５  敷地権＿甲区テーブル        Ｔ６  所有者・共有者テーブル
Ｔ７  名寄テーブル                Ｔ８  従前＿画地テーブル
Ｔ９  整理後＿換地テーブル
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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