(57)【要約】【課題】工事の遂行を資金的なトラブルを最小限とすることができる金融サービスのためのシステムを提供すること。【解決手段】建築物に対して施主の資金を管理する施主資金管理手段と、前記建築物に携わる建築関連業者の資金を管理する建築関連業者資金管理手段と、工事の進捗状況もしくは工事種別の各段階でチェックを行いながら前記施主の資金、または前記建築関連業者の資金を、第三者的に預かって運用する資金運用手段とを備える。【選択図】図１
2005316561.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
建築物に対して施主の資金を管理する施主資金管理手段と、前記建築物に携わる建築関連業者の資金を管理する建築関連業者資金管理手段と、工事の進捗状況もしくは工事種別の各段階でチェックを行いながら前記施主の資金、または前記建築関連業者の資金を、第三者的に預かって運用する資金運用手段とを備えた住宅資金管理運用システム。
【請求項２】
前記資金運用手段が、補償制度を適用しつつ前記施主の資金を運用する請求項１に記載の住宅資金運用システム。
【請求項３】
前記補償制度が、工事保険、完成補償、建築士第三者補償、建築士代替補償、または瑕疵補償の少なくとも１つである請求項２に記載の住宅資金管理運用システム。
【請求項４】
施主資金管理手段と建築関連業者資金管理手段とにより管理される前記資金を、前記建築関連業者への融資サービスに提供することを特徴とする請求項１に記載の住宅資金管理運用システム。
【請求項５】
前記工事の進捗状況もしくは工事種別の各段階で前記施主の資金と前記建築関連業者の資金のキャッシュ−フローを管理する手段を有する請求項１に記載の住宅資金管理運用システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、戸建住宅やマンションその他集合住宅、公共施設などの施主や建築関連業者（設計事務所、工事監理事務所、工務店、ハウスメーカー、工事会社、建材メーカ等）に対する資金管理−運用−補償のサービスモデル、より詳細には条件付き資産負債マッチング−モデル（エスクロー的ＡＬＭモデル）に関する。
【背景技術】
【０００２】
施主は自己資金もしくは住宅金融公庫や民間金融機関から住宅ローン（融資）や公的融資等の資金調達して住宅等の建築物を購入、建築する。一方、住宅等の販売−プロデュース−アドバイス−設計−施工−工事監理等を行う建築関連業者は、自己資金、金融機関からの資金（借用金、融資等）、直接施主からの調達資金を用いて業務の遂行に着手する。これは新築の時だけでなく、改修、増築、修繕またはリフォーム時も同様である。
すなわち、現状は、金融機関からの資金（借用金、融資等）は、施主と建築関連業者とで連携しておらず、施主側の住宅資金とは別々に管理−運用−補償が実施されている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
このため、各種の段階で資金的なトラブルが発生したり、資金不足が生じるという問題がある。
本発明は、このような事情に鑑みてなされたものであって、その目的とするところは、金融機関が、双方の資金を第三者的に一時預るとともに、施主及び建築関連業者と連携して資金監理−運用−補償を実施して、住宅等建築物の工事の「契約〜施工着手〜竣工〜引き渡し」の一連の工程、さらには完成後の各種工事（改修、増築、修繕またはリフォーム）における資金管理−運用−補償をサポートし、もって建築物完成から引き渡し、また入居後における各種工事の遂行を資金的なトラブルを最小限とすることができる金融サービスのためのシステムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００４】
このような課題を達成するために本発明においては、建築物に対して施主の資金を管理する施主資金管理手段と、前記建築物に携わる建築関連業者の資金を管理する建築関連業者資金管理手段と、工事の進捗状況もしくは工事種別の各段階でチェックを行いながら前記施主の資金、または前記建築関連業者の資金を運用する資金運用手段とを備えるようにした。
なお、本発明における建築物には、住宅や、公共施設の建設だけではなく、改修、増築、修繕、リフォームも含まれる。
【発明の効果】
【０００５】
本発明によれば、建築物の工事のために、施主、建築関連業者、双方に対して資金管理−運用−補償のサービスをエスクロー的ＡＬＭモデルとして提供することが可能となる。これにより、施主側は工事完了時に工事内容が納得できないときはその代金の支払猶予が可能となる。また工事が中断したり、業者倒産等のトラブルに対しても補償制度により、施主側に資金の追加負担無しに、建築物の完成が保証される。
一方、建築関連業者側は、金融機関が施主の建築資金を仮想担保として管理し、事業運営資金の融資や各種補償制度が用意されることにより、資金繰りが円滑となる。
さらに金融機関は、施主の資金から建築関連業者の資金すべての流れ（キャッシュ−フロー）を管理−運用する資金循環管理−運用を実施することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００６】
以下、本発明の実施形態を図面に基づいて説明する。
図１は、本発明を実施するためのシステム構成の一実施例を示すものである。
本発明の施主資金管理手段、建築関連業者資金管理手段、及び資金運用手段を構築する中核となる金融機関、例えば銀行の本店または支店１００にはパーソナルコンピュータからなる行内端末１０１が設置され、この端末１０１には業務ソフトとしてグループウエア（グループでの作業をしやすくするためのソフトウエアで、企業情報システムにおける情報の共有化，情報伝達の高速化するアプリケーションソフトウエア）がインストールされていて、業務支援機能、情報共有−再利用機能、コミュニケーション伝達機能を有している。
【０００７】
各端末１０１は、回線選択−接続スイッチＳＷ１０２を経由して金融機関の基幹系ネットワーク１１や行内接続用勘定系ネットワーク１２、外部接続用勘定系ネットワーク１３に接続される。
【０００８】
基幹系ネットワーク１１は、金融機関の基幹業務データを伝達するためのものであり、また勘定系ネットワーク１２は資金データを伝達するためのもので、これらはセキュリティの面から別系統で構築されることが多い。
なお、勘定系は外部接続用勘定系ネットワーク１３と行内接続用勘定系ネットワーク１２もセキュリティとデータ公開−交換レベルが異なるため別系統で構築されるのが一般的である。
【０００９】
回線選択−接続スイッチＳＷ１０２は、一般的にはルータで、インターネット通信手順をサポートしている仮想専用線サービスや、専用線によるネットワークサービスを可能とする。
【００１０】
このネットワーク１１、１２からデータセンタ１１０の回線選択−接続スイッチＳＷ１１１を経由してセンタマシン１１２、つまり大規模なデータベース、ＯＬＴＰ、データウェアハウスなどに対応できるコンピュータに接続され、金融機関等の有する大量の顧客データ１１３の管理−運用が可能で、グループウエアソフトを搭載して端末１０１とソフト連携（クライアントとサーバの関係）されている。
【００１１】
１つの外部接続用勘定系ネットワーク１３と他の外部接続用勘定系ネットワーク１４、１４’、１４”とは、すでに様々な金融機関間の接続サービスＭＩＣＳ１５により行われている。なお、ＭＩＣＳとは「都市銀行、地方銀行、信託銀行など業態の異なる金融機関のＡＴＭ（現金自動預払機）−ＣＤ（現金自動支払機）を中継するネットワークシステム」を意味し、金融機関それぞれの業態別に、都市銀行（ＢＡＮＣＳ）、地方銀行（ＡＣＳ）、信託銀行（ＳＯＣＳ）、長信銀商工中金（ＬＯＮＧＳ）、第二地銀協地銀（ＳＣＳ）、信用金庫（しんきんネットキャッシュサービス）、信用組合（ＳＡＮＣＳ）、労働金庫（ＲＯＣＳ）、農協−信漁連（全国農協貯金ネットサービス）、郵貯全国オンラインネットサービス、があり、これら全てのネットワークを統合した総称がＭＩＣＳである。米国でもＣＩＲＲＵＳなどがあり、異なる金融機関間の中継（連携）ネットワークシステムは世界中で稼動中である。
【００１２】
このＭＩＣＳ１５を経由して他の金融機関のデータセンタ１２０のセンタマシン１２１、ＤＢ１２２をＳＷ１２３を経由して接続される。データセンタ１２０、本店または支店１３０の機器及びソフトウエアはデータセンタ１１０、本店または支店１００のものと同様の機器により構成できる。
【００１３】
図２は、施主、及び施工者（建築関連業者）と金融機関との関係を示すものである。まず、施主は注文住宅の場合は建主２０１となり、分譲住宅の場合は売主２１０となる。ここで金融機関２２０（図１の１００、１１０）が、住宅資金の管理や運用する対象は施主（建主、売主）と施工者（建築関連業者）２０２となり、買主２１１は対象外となる。この施工者（建築関連業者）２０２は施主２０１、２１０の住宅建築に関わる建築士、設計士、工事監理者、販売会社、ハウスメーカー、工事業者等の建築関連業者も含まれる。
【００１４】
図３は、施主（２０１、２１０）と建築関連業者との関係の一例を示したものである。  施主による発注の形態には、住宅建築（新築、改修、増築、修繕、リフォーム等）の契約をハウスメーカー３０と結んで専属工務店３１からの工事業者３００への一括工事発注や、代理人（建築士、住宅プロデューサー、住宅アドバイザーほか）３２と契約して工務店３３から工事業者３００への一括工事発注や、建築士３４と契約しての業者３０１、３０２、３０３への分離工事発注と様々な形態がある。
【００１５】
図４は、住宅資金の調達（施主側）と見積り（建築関連業者側）の内訳の一例である。施主側４０は自己資金４０１、住宅金融公庫融資４０２、銀行融資（公的融資も含む）４０３から構成される。この資金と対応して建築関連業者への支払の内訳４１は、設計費用４１１、工事監理費用４１２、施工費用（一括、分離別）４１３、その他費用（金融機関手数料ほか）４１４等から構成される。
これら自己資金４０１、住宅金融公庫融資４０２、銀行融資４０３、設計費用４１１、工事監理費用４１２、施工費用４１３は、データセンタ１１０でグループウエアソフトや表計算ソフトを用いて管理される。
【００１６】
図５(イ)、(ロ)は、施主（２０１、２１０）、建築関連業者（３０〜３４０、３００、３０１〜３０３等）の資金を金融機関２２０（図１の１００、１１０）が管理−運用する際の相互の関係の一例を示すものである。
図５(イ)は、金融機関２２０が施主と業者双方の口座３００、５１０、５１１（すべてＤＢ１１３内情報）を直接管理−運用する例である。ここでは金融機関２２０（図１の１００、１１０）が管理している施主資金（口座）５００（ＤＢ１１３）から直接、建築関連業者の口座５０１に資金移動ＤＢ１２２（口座振替、他行振り込み等）したり、建築関連業者５１２、５１３に現金、手形等を融通する。この作業もグループウエアソフトまたは表計算ソフトを用いて実施される。
【００１７】
図５(ロ)は、施主資金（口座ＤＢ１１３）５００を参照しながら建築関連業者（口座）５０１を管理−運用する例を示すもので、ここでは金融機関２２０（図１の１００、１１０）は図４で示す施主資金４０、４１の内訳４１１〜４１４（ＤＢ１１３）を参照（例えば、仮想担保的な考え方をした審査）して、該当する業者向け口座５１０、５１１（ＤＢ１１３）に必要資金（見積り金額相当額等）を用意する。
【００１８】
ここで仮想担保的とは、実際には内訳４１１〜４１４（ＤＢ１１３の内容）を担保としていないが、工事終了後に業者に支払われるものであることから、仮想的な担保と考慮する、との意味である。業者５１２、５１３（ＤＢ１１３）はその資金５１０、５１１（ＤＢ１１３）を使うことができるようにする。必要資金は、たとえば業者口座５１０、５１１（ＤＢ１１３）の残額の不足額を融資する形で実施され、この融資額は後述する図６と図７に示す手順により実施され、後に施主口座５００（ＤＢ１１３）から支払われる。支払は図５(イ)では口座振替、図５(ロ)では口座振替や業者５１２、５１３からの入金による。この融資や口座振替作業もグループウエアソフトが備えている業務支援機能、情報共有−再利用機能、コミュニケーション伝達機能を用いて実行される。
【００１９】
図６は建築物の「契約〜施工着手〜竣工〜引き渡し」までのコンストラクション−パスの一例を、また図７は金融機関の資金管理−運用（キャッシュ−フロー等）の手順の一例を示す図である。
まず図６では契約締結後に設計図書６１の作成が行われ、次に工事着工６２、仮設工事３０１、土工事３０２と順次、いろいろな工事が行われて内外装工事３０３まで進捗し、竣工６３して引き渡しとなる。
【００２０】
この一連の工程で、図７(イ)に示す手順により工事進捗状況をチェックし、資金管理−運用が実施される。すなわち、図７の左図では金融機関２２０（図１の１００、１１０）が業者３０’（図３における３０〜３４、３００、３０１〜３０３等）に支払保証(１)ＬＣ発行、現金仮払い等）を行い、この資金にて工事を実施し工事報告をチェック者（施主２０１、２１０もしくは施主からの委託者３２、３４ほか）に提示(２)する。
チェックの結果（ＯＫ、ＮＧ）を金融機関２２０に出し（３）、結果がＯＫであれば、支払保証（１）の資金を確定（手形落し、残金支払等）（４）せる。この作業もグループウエアソフトの機能を用いて実施（１０１、１１２、１１３）される。
他方、チェックの結果がＮＧであればＯＫになるまで、工事やり直しをさせ、ＯＫとなるまで工事代金の支払を停止（凍結）する。
【００２１】
次に図７(ロ)は業者（３０〜３４、３００、３０１〜３０３等）が工事会社３０１’（３０１、３０２、３０３）と建材メーカ７１とに分けて資金サポートする例である。例えば、工事会社３０１’が資材調達資金の調達が必要なときは、金融機関２２０が建材メーカ７１に直接、もしくは工事会社３０１’を経由して支払保証（１）（ＬＣ発行、現金仮払い等）を行い、この資金にて資材購入し納入（２）する。
【００２２】
工事会社３０１’は工事を施工（資金が必要な場合は前述の方法にて資金調達）し、チェック者に工事報告を提示（３）する。そしてチェックの結果（ＯＫ、ＮＧ）を金融機関２２０に出す（４）。結果ＯＫであれば、上述の支払保証（１）の資金を確定（手形落し、残金支払等）（５）させる。この作業もグループウエアソフトの機能を用いて実施（１０１、１１２、１１３）される。なお、建材メーカ７１への融資は、建材（動産）を担保として実施することも考えられる。
【００２３】
ここで、チェック者が工事内容を判定（ＯＫ、ＮＧ）する方法は、例えば東京都住宅局の冊子、登録第１６５号「安心して住める家のためにガイドブック＜戸建住宅編＞」の工事記録書を用いれば、図６の工程がそれぞれ報告されるので、その情報を用いる手段がある。また、特開2004−70812号に記載された「工事管理情報の提供装置」では、図６の各工程で工事状況報告がされ、かつ業者並びに工事監理者が判定も実施するので、それによってチェック者が判断を下す手段もある。
【００２４】
図８(イ)、（ロ）は、それぞれマンション等の集合住宅の場合における売主、買主、施工者（建築関連業者）と金融機関との関係を示している。
図８(イ)は、新築までの場合を示すもので、金融機関２２０（１００、１１０）が図２(イ)と同様に売主２１０と施工者（建築関連業者）２０２とに同じ手順でサービスを実施する。
一方、入居後（マンション販売後）については図８(ロ)に示したように買主２１１は各部屋の所有者（住人）となり、またマンション管理組合の組合員等となり、金融機関２２０（１００、１１０）が買主２１１と施工者（建築関連業者）２０２にも前述した図２(ロ)と同じ手順でサービスを実施する。
【００２５】
図９は、工事中におけるトラブルへの対処、及び工事を完成させるための各種補償等のサービスの一実施例を示すもので、対象となる施主は、施主２０１、２１０の他に買主２１１も含まれる。この作業もグループウエアソフトの機能を用いて実施（１０１、１１２、１１３）される。
【００２６】
図９における建築業（より詳細には口座）５１０（及び５１１）の内に、完成のための各種補償等の費用５２０を設ける。この費用５２０の使用目的は、工事保険（工事関連業者が工事期間中に第三者に対して危害、損害を与えた場合の保険金の支払い）（５２１）、完成補償（工事中に専門工事会社が倒産した場合、他の専門会社に入れ替え、その際の増額分の支払い）（５２２）、建築士第三者補償（設計上の過失で建築物に損害が生じた場合の損害費用の支払い）（５２３）、建築士代替補償（工事中に設計会社や建築士の倒産、疾病により業務遂行が不可となった場合に、他の建築士と入れ替え、その際の増額分の支払い）（５２４）、瑕疵補償（５２５）、その他補償（５２６）で、それぞれの不慮の事態が発生した場合にこの制度が適用され人的補償と資金補償をすることにより工事完成が達成される。この作業もグループウエアソフトの機能を用いて実施（１０１、１１２、１１３）される。なお、これら補償（保険）商品は、通常は保険業界窓口で販売されるが、銀行等の金融機関での販売も可能である。
【図面の簡単な説明】
【００２７】
【図１】本発明を実施するための金融ネットワークシステムの一実施例を示す構成図である。
【図２】図(イ)、(ロ)は、それぞれ施主または施工者（建築関連業者）と金融機関との関係を示す図である。
【図３】施主と建築関連業者との関係の一例を示す図である。
【図４】施主の住宅資金の調達と建築関連業者による見積りの内訳の一例を示す図である。
【図５】図(イ)、(ロ)は、それぞれ施主、建築関連業者の資金を金融機関が管理、運用する際の関係を示す図である。
【図６】建築物の契約から引き渡しまでのコンストラクション−パスの一例を示す図である。
【図７】図(イ)、(ロ)は、それぞれ工事進捗状況のチェック、及び資金管理−運用を示す図である。
【図８】図(イ)、(ロ)は、それぞれマンションに例を採って売主、買主、施工者（建築関連業者）と金融機関との関係を示す図である。
【図９】工事中に生じたトラブルに対処する各種補償等のサービスを示す図である。
【符号の説明】
【００２８】
１１  基幹系ネットワーク
１２  行内接続用勘定系ネットワーク
１３、１４  外部接続用勘定系ネットワーク
１５  金融機関間の接続サービス
１００、１３０  本支店
１０１  行内端末
１０２  回線選択−接続スイッチ
１１０、１２０  データセンタ
【図１】
2005316561.tif 000003
【図２】
2005316561.tif 000004
【図３】
2005316561.tif 000005
【図４】
2005316561.tif 000006
【図５】
2005316561.tif 000007
【図６】
2005316561.tif 000008
【図７】
2005316561.tif 000009
【図８】
2005316561.tif 000010
【図９】
2005316561.tif 000011