(57)【要約】【課題】  入札、受発注、報告等の不動産管理業務を、ネットワークに接続されたコンピュータにより業務の透明性および効率を高める。【解決手段】  ユーザーが管理するユーザーコンピュータ１４および登録保守業者が管理する保守業者コンピュータ１６とネットワークを通じて通信し、あるユーザーのユーザーコンピュータ１４に、ユーザーが入札依頼可能な業務を提示し、入札依頼する業務をユーザーコンピュータ１４から受け付け、応札可能な登録保守業者に応札受付対象業務リストを提示し、そのリストの提示を受けた保守業者コンピュータ１６から、応札処理要求を受け付け、条件の一致の程度が最も大きな登録保守業者を選択し、ユーザーコンピュータと選択された登録保守業者の保守業者コンピュータ１６とに入札成立情報を送信するゲートウェイコンピュータ１２。【選択図】        図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
ユーザーが入札依頼可能な業務の情報をユーザーと対応付けて格納する第１の記憶手段と、
登録保守業者が応札可能な業務の情報を登録保守業者と対応付けて格納する第２の記憶手段と、
演算手段と
を備えた、不動産管理業務支援システム用のゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータであって、
ユーザーが管理するユーザーコンピュータおよび登録保守業者が管理する保守業者コンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、
あるユーザーのユーザーコンピュータに、前記第１の記憶手段の記録に基づいて該ユーザーが入札依頼可能な業務を提示する機能と、
入札依頼する業務の指定および入札開始処理要求をユーザーコンピュータから受け付けて、該業務に応札可能な登録保守業者の情報を第２の記憶手段から呼び出し、該登録保守業者の保守業者コンピュータに応札受付対象業務リストを提示する機能と、
該応札受付対象業務リストの提示を受けた保守業者コンピュータから、該入札依頼する業務への応札処理要求を受け付ける機能と、
該応札処理要求を受け付けると、前記入札開始処理要求に含まれる条件と前記応札処理要求に含まれる条件の一致の程度を前記演算手段により演算し、該一致の程度が最も大きな登録保守業者を選択する機能と、
前記一致の程度が所定の値以上であるかどうかを演算し、該所定の値以上である場合に、前記ユーザーコンピュータと該選択された登録保守業者の保守業者コンピュータとに入札成立情報を送信する機能と
を有する、不動産管理業務支援システム用ゲートウェイコンピュータ。
【請求項２】
入力手段と表示手段と入札可能業務記憶手段と入札成立情報記憶手段を備えた、不動産管理業務支援システム用のユーザーが管理するユーザーコンピュータであって、
ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、
該ユーザーが入札依頼可能な業務についての情報を、前記ゲートウェイコンピュータから受け付けて前記入札可能業務記憶手段に格納し、該入札可能業務記憶手段から該入札依頼可能な業務についての情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能と、
該ユーザーが入力する入札依頼する業務の指定および入札開始処理要求を、前記入力手段から受け付けて、入札開始処理要求を前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、
前記ゲートウェイコンピュータから入札成立情報を受け付けて前記入札成立情報記憶手段に格納し、前記入札成立情報記憶手段から該入札成立情報を呼び出して前記表示装置に表示する機能と
を有する、不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータ。
【請求項３】
入力手段と表示手段と応札対象業務記憶手段と入札成立情報記憶手段を備えた、不動産管理業務支援システム用の登録保守業者が管理する保守業者コンピュータであって、
ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、
該登録保守業者が応札可能な応札受付対象業務リストを、前記ゲートウェイコンピュータから受け付けて前記応札対象業務記憶手段に格納し、該応札対象業務記憶手段から該応札受付対象業務リストを呼び出して前記表示手段に表示する機能と、
該登録保守業者が入力する応札処理要求を前記入力手段から受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、
前記ゲートウェイコンピュータから入札成立情報を受け付けて前記入札成立情報記憶手段に格納し、前記入札成立情報記憶手段から該入札成立情報を呼び出して前記表示装置に表示する機能と
を有する、不動産管理業務支援システム用保守業者コンピュータ。
【請求項４】
ユーザーが見積り依頼する業務の情報をユーザーと対応付けて格納するための第１の記憶手段と、
登録保守業者の受注可能な業務の情報を登録保守業者と対応付けて格納する第２の記憶手段と、
登録保守業者が見積もった見積り結果を登録保守業者と対応付けて格納するための第３の記憶手段と
を備えた、不動産管理業務支援システム用のゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータであって、
ユーザーが管理するユーザーコンピュータおよび登録保守業者が管理する保守業者コンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、
見積り依頼する業務の情報を入力するための入力フォームを、ユーザーコンピュータに提示する機能と、
あるユーザーにより該入力フォームから入力された情報を該ユーザーが見積り依頼する業務の情報としてユーザーコンピュータから受け付けて前記第１の記憶手段に格納する機能と、
該ユーザーによる見積り開始処理要求をユーザーコンピュータから受け付けて、該業務を受注可能な登録保守業者の情報を第２の記憶手段から呼び出し、前記第１の記憶手段から前記見積り依頼する業務の情報を呼び出して、該受注可能な登録保守業者の保守業者コンピュータに提示する機能と、
前記見積り依頼する業務の情報の提示を受けた保守業者コンピュータから登録保守業者による見積り結果を受け付けて、該登録保守業者と対応付けて前記第３の記憶手段に格納する機能と、
前記第３の記憶手段に格納された該見積り結果を、前記ユーザーのユーザーコンピュータに提示する機能と、
前記ユーザーコンピュータから該見積り結果に対応するいずれかの登録保守業者かを指定した発注処理要求を受け付ける機能と、
該発注処理要求を受け付けると、前記ユーザーコンピュータおよび該指定された登録保守業者の保守業者コンピュータに受発注完了情報を送信する機能と
を有する、不動産管理業務支援システム用ゲートウェイコンピュータ。
【請求項５】
入力手段と表示手段と見積り結果記憶手段と受発注完了情報記憶手段を備えた不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータであって、
ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、
見積り依頼する業務の情報を登録するための入力フォームを前記ゲートウェイコンピュータからの提示により表示する機能と、
該入力フォームへのあるユーザーによる入力を前記入力手段により受け付けて、該ユーザーが見積り依頼する業務の情報として前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、
該ユーザーによる見積り開始処理要求を前記入力手段により受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、
前記ゲートウェイコンピュータから、登録保守業者と対応付けた該見積り結果の提示を受け付けて前記見積り結果記憶手段に格納し、該見積り結果記憶手段から該見積り結果を呼び出して前記表示手段に表示する機能と、
いずれかの登録保守業者を指定する入力を前記入力手段により受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに発注処理要求として送信する機能と、
前記ゲートウェイコンピュータから受発注完了情報を受け付けて前記受発注完了情報記憶手段に格納し、該受発注完了情報記憶手段から該受発注完了情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能と
を有する、不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータ。
【請求項６】
入力手段と表示手段と見積り依頼業務記憶手段と受注処理完了通知記憶手段とを備えた不動産管理業務支援システム用の登録保守業者が管理する保守業者コンピュータであって、
ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、
見積り依頼された業務の情報を前記ゲートウェイコンピュータからの提示により受け付けて前記見積り依頼業務記憶手段に格納し、該見積り依頼業務記憶手段から該業務の情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能と、
前記入力手段により、登録保守業者が該見積り依頼に応じて見積もった結果を受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、
いずれかの登録保守業者を指定した発注処理要求を受け付けて前記ゲートウェイコンピュータが送信する受注処理完了通知を受け取って前記受注処理完了通知記憶手段に格納し、該受注処理完了通知記憶手段から該受注処理完了通知を呼び出して前記表示装置に表示する機能と
を有する、不動産管理業務支援システム用保守業者コンピュータ。
【請求項７】
登録保守業者が予測した業務完了予定を格納するための第４の記憶手段をさらに備えた不動産管理業務支援システム用のゲートウェイコンピュータであって、
完了予定確認要求をユーザーコンピュータから受け付ける機能と、
受注した業務の完了予定の情報を登録する入力フォームを、該登録保守業者の保守業者コンピュータに提示する機能と、
保守業者コンピュータを通じてある登録保守業者が該入力フォームに入力する情報を受け付けて、該受注した業務の完了予定として前記第４の記憶手段に格納する機能と、
該完了予定の情報を前記第４の記憶手段から呼び出して該ユーザーコンピュータに提示するための機能と、
前記ゲートウェイコンピュータから受発注完了情報を受け付けて、前記表示手段に表示する機能と
をさらに有する、請求項４に記載の不動産管理業務支援システム用ゲートウェイコンピュータ。
【請求項８】
完了予定情報記憶手段をさらに備え、
ユーザーによる完了予定確認要求を前記入力手段から受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、
登録保守業者による完了予定の情報の提示を前記ゲートウェイコンピュータから受け付けて前記完了予定情報記憶手段に格納し、該完了予定情報記憶手段から該完了予定の情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能と
をさらに有する、請求項５に記載の不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータ。
【請求項９】
受注した業務の完了予定の情報を登録する入力フォームを前記表示手段に表示する機能と、
登録保守業者による該入力フォームへの完了予定の情報を前記入力手段から受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と
をさらに有する、請求項６に記載の不動産管理業務支援システム用保守業者コンピュータ。
【請求項１０】
保守業者がユーザーにレポートすべき業務の情報を格納するためのレポート要求記憶手段と、
前記レポートを業務ごとおよびユーザーごとに格納するためのレポート記憶手段と
をさらに備え、
ユーザーが入力するレポート要求をユーザーコンピュータより受け付けて、レポート要求記憶手段に格納する機能と、
前記レポート要求記憶手段に格納されているレポートすべき業務の情報に基づいて、あるユーザーについて当該業務を請負った登録保守業者の保守業者コンピュータに、レポート入力フォームを提示する機能と、
該レポート入力フォームに入力されたレポートを、前記レポート記憶手段に格納する機能と、
前記レポート記憶手段に格納されている該入力されたレポートを呼び出して、該ユーザーのユーザーコンピュータに提示するための機能と
をさらに有する、請求項１、４、７のいずれかに記載の不動産管理業務支援システム用ゲートウェイコンピュータ。
【請求項１１】
受付レポート記憶手段をさらに備え、
ユーザーによるレポート要求を前記入力手段から受け付けてゲートウェイコンピュータに送信する機能と、
ゲートウェイコンピュータから受け付けたレポートを前記受付レポート記憶手段に格納し、該受付レポート記憶手段から該レポートを呼び出して前記表示手段に表示する機能と、
をさらに有する、請求項２、５、８のいずれかに記載の不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータ。
【請求項１２】
ゲートウェイコンピュータから受け付けたレポート入力フォームを前記表示手段に表示する機能と、
保守業者によるレポートを前記入力手段から受け付けてゲートウェイコンピュータに送信する機能と
をさらに有する、請求項３、６、９のいずれかに記載の不動産管理業務支援システム用保守業者コンピュータ。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産を管理するためのコンピュータシステムに関する。本発明は、特に、マンション管理組合、マンションを管理する管理会社、不動産会社や家主などがマンションやビルを管理する管理業務をサポートするシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、区分所有される分譲マンションや賃貸されるマンション、ビルなどの建物（以下、「不動産」と総称する）の保守管理は様々な形態がある。例えば、マンション管理組合から委託を受けた管理会社が管理を行なったり、マンション管理組合が自主管理を行なったり、賃貸マンションを管理する不動産会社や分譲建物管理会社、ビル管理会社が管理を行なったり、あるいは、マンションやビルを不動産を所有する家主が直接管理を行なったりしている。ここで、保守とは、例えば、建物の診断やメンテナンス業務、清掃業務、エレベータ点検業務等をいい、管理業務のうち現場での作業を伴う作業を全般に指している。
【０００３】
このような管理業務においては、様々な問題点がある。まず、管理会社が「不動産」の管理を行なう場合、マンション管理において必要となるメンテナンス業務、清掃業務、エレベータ点検業務等を委託する保守業者の選定が不透明になりやすい。この結果、サービス（役務）とコストがもっとも有利な業者が必ずしも常に選定されているとは限らない。また、マンションの管理組合が管理会社にマンション管理を委託する場合に管理会社とその管理会社から業務の再委託を受ける保守業者との組合わせが固定されていると、保守業者間の競争が阻害され、管理コストの低減に限界が生じる。
【０００４】
マンションの管理組合が不動産を自主管理する場合には、管理するためのノウハウがなく、業務自体を行なうことが難しいことも多い。例えば、保守業者との間で業務委託契約を行なう際の入札業務、受発注業務を行なうことは難しく、適切な業務委託が行なえない。また、その業務の経過や結果の報告を容易に受けることや、建物全体の図面や保守実績等の資料を統一的に管理することも難しい。また、管理組合特有の問題として、定期的に行なう総会や理事会、予算・決算の運営のノウハウが得られにくいといった問題もある。
【０００５】
また、コンピュータシステムを用いて、このような管理業務をサポートしようとすると、管理する物件ごとにコンピュータシステムを構築する必要が生じ、システム導入のイニシャルコストが高価になる。
【０００６】
加えて、保守業者にとっても数多くの問題点がある。例えば、保守業務を請負うことが可能な地域内にできるだけ多数の不動産の保守を請負うほうが業務効率がよく、また、保守可能な業務の種類をできるだけ絞って業務を特化するほうが効率がよい。また、保守業者は、保守業務の能力に余剰が出ずまた能力を超えないように請負いつつ、単発の保守業務や緊急の保守業務を業務の空白期間に請負うことができれば効率が良い。このようにして効率を改善すれば、業務の請負い単価を低く設定することができ、保守業者にとって大きな競争力となる。しかし、実際には、業務を特化するとその地域内での需要が減少して必要な業務を確保できず、対象地域を広げると効率が低下する。また、単発の保守業務や緊急の保守業務を業務の状況に応じて柔軟に受託することは非常に困難である。さらに、保守業者は、請負先である管理組合や管理会社が指定する様式等に適合させて業務の報告を行なう必要がある場合があり、請負先を増やしても、効率が改善されにくい業務もある。
【０００７】
特許文献１には、入札等に用いるインフォメーション検索システムが開示されている。また、特許文献２には、クライアント・サーバーモデルでの建物管理組合支援システムが開示されている。
【特許文献１】特開２００２−１８９８８９号公報
【特許文献２】特開２００２−０２４３６２号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
本発明においては、上記問題点のうち少なくとも幾つかを解決することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明では、不動産管理業務における入札、受発注、報告を容易にし、透明性を高める不動産管理業務支援システムのためのコンピュータが提供される。
【００１０】
即ち、本発明においては、入札に用いることができるゲートウェイコンピュータが提供される。ユーザーが入札依頼可能な業務の情報をユーザーと対応付けて格納する第１の記憶手段と、登録保守業者が応札可能な業務の情報を登録保守業者と対応付けて格納する第２の記憶手段と、演算手段とを備えた、不動産管理業務支援システム用のゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータであって、ユーザーが管理するユーザーコンピュータおよび登録保守業者が管理する保守業者コンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、あるユーザーのユーザーコンピュータに、前記第１の記憶手段の記録に基づいて該ユーザーが入札依頼可能な業務を提示する機能と、入札依頼する業務の指定および入札開始処理要求をユーザーコンピュータから受け付けて、該業務に応札可能な登録保守業者の情報を第２の記憶手段から呼び出し、該登録保守業者の保守業者コンピュータに応札受付対象業務リストを提示する機能と、該応札受付対象業務リストの提示を受けた保守業者コンピュータから、該入札依頼する業務への応札処理要求を受け付ける機能と、該応札処理要求を受け付けると、前記入札開始処理要求に含まれる条件と前記応札処理要求に含まれる条件の一致の程度を前記演算手段により演算し、該一致の程度が最も大きな登録保守業者を選択する機能と、前記一致の程度が所定の値以上であるかどうかを演算し、該所定の値以上である場合に、前記ユーザーコンピュータと該選択された登録保守業者の保守業者コンピュータとに入札成立情報を送信する機能とを有する、不動産管理業務支援システム用ゲートウェイコンピュータが提供される。
【００１１】
ここで、ユーザーとは不動産の管理業者、管理組合、不動産の所有者などであり、保守業者とは、保守の実際の業務を請負う業者を指す。保守業者が、本システムに参加する登録をしている場合には、登録保守業者という。また、ユーザーと登録保守業者とには、それぞれ、「ユーザーコンピュータ」および「保守業者コンピュータ」というコンピュータが備えられており、これらの間で、ゲートウェイとなるコンピュータをゲートウェイコンピュータという。ゲートウェイ管理者とは、このゲートウェイコンピュータを管理運営する者を一般に指している。
【００１２】
入札とは、複数の登録保守業者の間に見積額の情報を送信させて契約者を決めることをいう。入札依頼可能な業務の情報とは、受発注の前に入札自体を行い得る業務の種類についての情報である。例えば、入札に参加する意思のある保守業者が複数含まれるような業務の種類をリストにした情報などを言う。
【００１３】
本発明における記憶手段とは、物理的には、ハードディスク装置、ＲＡＭ、レジスタ、ビデオＲＡＭに代表される通常のコンピュータにおいて用いられる記憶手段をいい、揮発性であるか不揮発性であるか、磁気記録であるか電気的な記録であるか等のハードウエア仕様は特には問わない。論理的に識別することができる任意の記憶手段（コンピュータのファイル、データリスト、リレーショナルデータベース、レジスタ、メモリ領域など）である。また、本発明における演算手段とは、ＣＰＵ（中央処理装置）等に代表されるプログラムの制御の下で論理演算や数値演算を行なう処理装置をいう。
【００１４】
不動産管理業務支援システムとは、ハードウエア上は、ゲートウェイコンピュータ、ユーザーコンピュータ、保守業者コンピュータ、ネットワークにより構成されるコンピュータシステムである。各コンピュータの機能上の仕様によって、ソフトウエアによる情報処理がハードウエアにより具体的に実現されている。
【００１５】
コンピュータとは、演算装置に基づいて情報処理を行い得る装置を一般に指しており、パーソナルコンピュータ、ワークステーションなどのほか、プロセッサベースの任意の装置、例えば、携帯情報端末や携帯電話なども含む。
【００１６】
ネットワークは、インターネットに代表される双方向に通信可能な電気通信回線を一般に指し、特にコンピュータ同士の通信に適したものが好適であるが、そのネットワーククライアント端末の種類を特に問うものではなく、携帯情報端末や携帯電話などがクライアント端末であっても良い。
【００１７】
提示とは、リクエストに応じて、あるいは、自動的にその対象を生成して送信可能化する機能で、例えばそのためのＨＴＭＬ（Ｈｙｐｅｒ  Ｔｅｘｔ  Ｍａｒｋｕｐ  Ｌａｎｇｕａｇｅ）に代表されるハイパーテキストなどのオブジェクトを準備する機能を言う。例えば、ＪＡＶＡ（登録商標）や、ｃｇｉ等のスクリプトによりＷｅｂページを準備する機能がある。
【００１８】
入札依頼する業務の指定とは、業務の種類を具体的に指定するものであり、例えば、上水道設備の定期点検作業など、業務の種類を特定するものである。また、具体的な期間や場所を区切って、１年間の廊下の清掃業務などといった指定も可能である。
【００１９】
入札開始処理要求とは、ユーザーが入札を申し込む意思表示を反映した信号である。例えば、Ｗｅｂサイトに設けられた「この条件で入札を依頼する」というボタンをＷｅｂブラウザを通じて選択することに送信される信号などが含まれる。また、この入札開始処理要求には、入札の前提となる条件（例えば、入札価格、業務の項目の有無、対象となる期間、支払い条件等）も含む。
【００２０】
該業務に応札可能な登録保守業者の情報とは、具体的に指定された業務に対して応札可能な業務遂行能力や、業務実績、信用情報などの一般の商取引において加味される様々な情報から選択された登録保守業者を示す情報である。
【００２１】
応札受付対象業務リストとは、登録保守業者からの応札を受け付けている対象となっている業務を、登録保守業者に選択させるためにリストにしたものである。応札処理要求とは、登録保守業者の応札する意思表示を反映した信号で、その意思の前提となる条件（例えば、応札価格、業務の項目の有無、保守業務を請負える時期、支払い条件等）を含む。この条件は、何らかの数式で評価可能な条件である。
【００２２】
条件の一致の程度は、何らかの数式で評価可能な条件同士の一致の程度を数式で表わすことにより評価される。例えば、入札するある業務が３つの条件を含むときに登録業者Ａはそのうち２つのみ対応可能なのに対し、登録業者Ｂは全ての条件に対応可能であれば、これらの条件に関する限り、登録業者Ｂが一致の程度が大きい。この数式は、プログラムに基づいて、演算手段で処理可能な命令によって具体的に演算される。
【００２３】
条件の一致の程度が最も大きな登録保守業者を選択することにより、客観的で公正な入札が行なわれる。一致の程度が所定の値以上の場合には、入札が成立したとして、ユーザーコンピュータと選択された登録保守業者の保守業者コンピュータとに入札成立情報が送信される。入札成立情報とは、入札が成立したことを少なくとも内容として含む情報であるが、その情報には、入札・応札の条件などの情報が付加されていても良い。これにより、ユーザーは、入札を容易に開催することができ、自らの条件に見合った条件を提示する保守業者を用意に定めることができる。また、登録保守業者は自らの能力や提供可能な条件に合致する業務を少ない営業活動で獲得することができる。
【００２４】
本発明においては、入札に用いることができるユーザーコンピュータも提供される。即ち、入力手段と表示手段と入札可能業務記憶手段と入札成立情報記憶手段を備えた、不動産管理業務支援システム用のユーザーが管理するユーザーコンピュータであって、ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、該ユーザーが入札依頼可能な業務についての情報を、前記ゲートウェイコンピュータから受け付けて前記入札可能業務記憶手段に格納し、該入札可能業務記憶手段から該入札依頼可能な業務についての情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能と、該ユーザーが入力する入札依頼する業務の指定および入札開始処理要求を、前記入力手段から受け付けて、入札開始処理要求を前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、前記ゲートウェイコンピュータから入札成立情報を受け付けて前記入札成立情報記憶手段に格納し、前記入札成立情報記憶手段から該入札成立情報を呼び出して前記表示装置に表示する機能とを有する、不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータが提供される。
【００２５】
ユーザーコンピュータも、ハードウエア上は演算装置に基づいて情報処理を行い得る装置を一般に指している。入力手段とは、キーボードやポインティングデバイス等を単独またはそれらを総称して指している。表示手段とは、ＬＣＤスクリーンなどの視覚表示装置を一般に指している。ユーザーコンピュータにおいて実現される機能は、例えばネットワークがインターネットであり、ゲートウェイコンピュータがＷｅｂサーバソフトを実行している場合において、ＷＷＷブラウザ（例えば、インターネットエクスプローラ（登録商標）など））を通じて実現されている機能であってもよく、ユーザーコンピュータに専用ソフトウエアとして実装されている機能であってもよい。
【００２６】
入札可能業務記憶手段や入札成立情報記憶手段は、それぞれ、ゲートウェイコンピュータから受け付けた入札可能な業務や入札成立情報を表示するために、ユーザーコンピュータに備えられた記憶手段である。ゲートウェイコンピュータからのこれらの情報を適切に記憶し、少なくとも表示するまでは内容を保持する記憶手段である。
【００２７】
本発明においては、入札に用いることができる保守業者コンピュータが提供される。即ち、入力手段と表示手段と応札対象業務記憶手段と入札成立情報記憶手段を備えた、不動産管理業務支援システム用の登録保守業者が管理する保守業者コンピュータであって、  ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、該登録保守業者が応札可能な応札受付対象業務リストを、前記ゲートウェイコンピュータから受け付けて前記応札対象業務記憶手段に格納し、該応札対象業務記憶手段から該応札受付対象業務リストを呼び出して前記表示手段に表示する機能と、該登録保守業者が入力する応札処理要求を前記入力手段から受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、前記ゲートウェイコンピュータから入札成立情報を受け付けて前記入札成立情報記憶手段に格納し、前記入札成立情報記憶手段から該入札成立情報を呼び出して前記表示装置に表示する機能とを有する、不動産管理業務支援システム用保守業者コンピュータが提供される。
【００２８】
保守業者コンピュータも、ハードウエア上は演算装置に基づいて情報処理を行い得る装置を一般に指している。入力手段、表示手段もユーザーコンピュータと同様である。保守業者コンピュータにおいて実現されるＬＣＤスクリーンなどの視覚表示装置を一般に指している。保守業者コンピュータにおいて実現される機能も、ＷＷＷブラウザや専用ソフトウエアとして実装されている機能であってもよい。応札対象業務記憶手段および入札成立情報記憶手段は、それぞれ、ゲートウェイコンピュータから受け付けた応札対象となる業務や入札成立情報を表示するために保守業者コンピュータに備えられる記憶手段である。
【００２９】
本発明においては、受発注に用いることができるゲートウェイコンピュータが提供される。即ち、ユーザーが見積り依頼する業務の情報をユーザーと対応付けて格納するための第１の記憶手段と、登録保守業者の受注可能な業務の情報を登録保守業者と対応付けて格納する第２の記憶手段と、登録保守業者が見積もった見積り結果を登録保守業者と対応付けて格納するための第３の記憶手段とを備えた、不動産管理業務支援システム用のゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータであって、ユーザーが管理するユーザーコンピュータおよび登録保守業者が管理する保守業者コンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、見積り依頼する業務の情報を入力するための入力フォームを、ユーザーコンピュータに提示する機能と、あるユーザーにより該入力フォームから入力された情報を該ユーザーが見積り依頼する業務の情報としてユーザーコンピュータから受け付けて前記第１の記憶手段に格納する機能と、該ユーザーによる見積り開始処理要求をユーザーコンピュータから受け付けて、該業務を受注可能な登録保守業者の情報を第２の記憶手段から呼び出し、前記第１の記憶手段から前記見積り依頼する業務の情報を呼び出して、該受注可能な登録保守業者の保守業者コンピュータに提示する機能と、前記見積り依頼する業務の情報の提示を受けた保守業者コンピュータから登録保守業者による見積り結果を受け付けて、該登録保守業者と対応付けて前記第３の記憶手段に格納する機能と、前記第３の記憶手段に格納された該見積り結果を、前記ユーザーのユーザーコンピュータに提示する機能と、前記ユーザーコンピュータから該見積り結果に対応するいずれかの登録保守業者かを指定した発注処理要求を受け付ける機能と、該発注処理要求を受け付けると、前記ユーザーコンピュータおよび該指定された登録保守業者の保守業者コンピュータに受発注完了情報を送信する機能とを有する、不動産管理業務支援システム用ゲートウェイコンピュータが提供される。
【００３０】
ユーザーはどういう業務について見積りを依頼するかを自ら定める。第１の記憶手段には、ユーザーによる見積り依頼する業務の情報が、何れのユーザーによる依頼であるか対応を付けて格納される。第２の記憶手段には、登録保守業者が自らの業務として受注可能な業務を格納している。第３の記憶手段には、登録保守業者が見積もった見積り結果を登録保守業者と対応付けて格納される。
【００３１】
入力フォームは、例えばＨＴＭＬのＷｅｂページや、ｃｇｉによって構成された入力可能なＷｅｂページの入力部分をいう。ユーザーがその入力フォームから入力した情報は、ユーザーが見積り依頼する業務の情報として第１の記憶手段に格納される。
【００３２】
見積り開始処理要求とは、ユーザーによる見積りを依頼する意思表示を反映した信号である。見積り結果とは、例えばその業務を行なう金額を、場合によっては見積りの有効期限を付けて、保守業者が入力する内容である。発注処理要求とは、見積り結果に対して発注を行なう意思表示を反映した信号である。受発注完了情報とは、受発注の処理が完了したことを内容として少なくとも含む情報であるが、発注や受注の条件などの情報が付加されていても良い。
【００３３】
本発明では、受発注に用いることができるユーザーコンピュータが提供される。即ち、入力手段と表示手段と見積り結果記憶手段と受発注完了情報記憶手段を備えた不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータであって、ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、見積り依頼する業務の情報を登録するための入力フォームを前記ゲートウェイコンピュータからの提示により表示する機能と、該入力フォームへのあるユーザーによる入力を前記入力手段により受け付けて、該ユーザーが見積り依頼する業務の情報として前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、該ユーザーによる見積り開始処理要求を前記入力手段により受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、前記ゲートウェイコンピュータから、登録保守業者と対応付けた該見積り結果の提示を受け付けて前記見積り結果記憶手段に格納し、該見積り結果記憶手段から該見積り結果を呼び出して前記表示手段に表示する機能と、いずれかの登録保守業者を指定する入力を前記入力手段により受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに発注処理要求として送信する機能と、前記ゲートウェイコンピュータから受発注完了情報を受け付けて前記受発注完了情報記憶手段に格納し、該受発注完了情報記憶手段から該受発注完了情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能とを有する、不動産管理業務支援システム用ユーザーコンピュータが提供される。
【００３４】
見積り結果記憶手段および受発注完了情報記憶手段は、それぞれ、ゲートウェイコンピュータから受け付ける見積り結果および受発注完了情報を表示するために記憶する記憶手段である。
【００３５】
本発明では、受発注に用いることができる保守業者コンピュータが提供される。即ち、入力手段と表示手段と見積り依頼業務記憶手段と受注処理完了通知記憶手段とを備えた不動産管理業務支援システム用の登録保守業者が管理する保守業者コンピュータであって、ゲートウェイ管理者が管理するゲートウェイコンピュータとネットワークを通じて通信する機能と、見積り依頼された業務の情報を前記ゲートウェイコンピュータからの提示により受け付けて前記見積り依頼業務記憶手段に格納し、該見積り依頼業務記憶手段から該業務の情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能と、前記入力手段により、登録保守業者が該見積り依頼に応じて見積もった結果を受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、いずれかの登録保守業者を指定した発注処理要求を受け付けて前記ゲートウェイコンピュータが送信する受注処理完了通知を受け取って前記受注処理完了通知記憶手段に格納し、該受注処理完了通知記憶手段から該受注処理完了通知を呼び出して前記表示装置に表示する機能とを有する、不動産管理業務支援システム用保守業者コンピュータが提供される。
【００３６】
見積り依頼業務記憶手段および受注処理完了通知記憶手段は、ゲートウェイコンピュータから受け付ける見積り依頼された業務の情報および受注処理完了通知を表示するために記憶する記憶手段である。
【００３７】
本発明では、登録保守業者が予測した業務完了予定を格納するための第４の記憶手段をさらに備えた不動産管理業務支援システム用のゲートウェイコンピュータであって、完了予定確認要求をユーザーコンピュータから受け付ける機能と、受注した業務の完了予定の情報を登録する入力フォームを、該登録保守業者の保守業者コンピュータに提示する機能と、保守業者コンピュータを通じてある登録保守業者が該入力フォームに入力する情報を受け付けて、該受注した業務の完了予定として前記第４の記憶手段に格納する機能と、該完了予定の情報を前記第４の記憶手段から呼び出して該ユーザーコンピュータに提示するための機能とをさらに有する、ゲートウェイコンピュータも好適である。
完了予定確認要求とは、ユーザーが完了予定の確認を依頼する意思表示を反映した信号である。
【００３８】
本発明では、完了予定情報記憶手段をさらに備え、ユーザーによる完了予定確認要求を前記入力手段から受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能と、登録保守業者による完了予定の情報の提示を前記ゲートウェイコンピュータから受け付けて前記完了予定情報記憶手段に格納し、該完了予定情報記憶手段から該完了予定の情報を呼び出して前記表示手段に表示する機能とをさらに有する、ユーザーコンピュータも好適である。
【００３９】
本発明では、受注した業務の完了予定の情報を登録する入力フォームを前記表示手段に表示する機能と、登録保守業者による該入力フォームへの完了予定の情報を前記入力手段から受け付けて、前記ゲートウェイコンピュータに送信する機能とをさらに有する、保守業者コンピュータも好適である。
【００４０】
本発明では、保守業者がユーザーにレポートすべき業務の情報を格納するためのレポート要求記憶手段と、前記レポートを業務ごとおよびユーザーごとに格納するためのレポート記憶手段とをさらに備え、ユーザーが入力するレポート要求をユーザーコンピュータより受け付けて、レポート要求記憶手段に格納する機能と、前記レポート要求記憶手段に格納されているレポートすべき業務の情報に基づいて、あるユーザーについて当該業務を請負った登録保守業者の保守業者コンピュータに、レポート入力フォームを提示する機能と、該レポート入力フォームに入力されたレポートを、前記レポート記憶手段に格納する機能と、前記レポート記憶手段に格納されている該入力されたレポートを呼び出して、該ユーザーのユーザーコンピュータに提示するための機能とをさらに有する、ゲートウェイコンピュータも好適である。
【００４１】
レポートとは、業務遂行の結果を報告するレポートを言う。例えば、業務日報や、業務実施後の状況をデジタル画像を添付して報告することを含む。
【００４２】
本発明では、受付レポート記憶手段をさらに備え、ユーザーによるレポート要求を前記入力手段から受け付けてゲートウェイコンピュータに送信する機能と、ゲートウェイコンピュータから受け付けたレポートを前記受付レポート記憶手段に格納し、該受付レポート記憶手段から該レポートを呼び出して前記表示手段に表示する機能と、をさらに有する、ユーザーコンピュータも好適である。
【００４３】
本発明では、ゲートウェイコンピュータから受け付けたレポート入力フォームを前記表示手段に表示する機能と、保守業者によるレポートを前記入力手段から受け付けてゲートウェイコンピュータに送信する機能とをさらに有する保守業者コンピュータも好適である。このような保守業者コンピュータは、可搬性の高いコンピュータ機器（例えば、ポータブルコンピュータ、携帯情報端末、ネットワーク通信可能な携帯電話）を用いることで、現場からの報告が容易になり、報告業務に費やす労力が低減される。
【発明の効果】
【００４４】
管理業務における受発注、報告がコンピュータシステムによりサポートされるため、業務効率が向上し、人件費を始めとする経費が削減され、透明性の高い業務委託が可能になる。また保守業者にとっては、このようなシステムの登録保守会社となることにより、ネットワークを通じて新しい保守業務を常に見つけることができ、営業活動が削減できる。また、報告の業務が簡素化されて、業務効率が向上する。
また、管理業務や保守業務に公正な競争が導入されて、価格の適正化が実現する。
このようなコンピュータシステムにおいてインターネットを利用することによってシステムイニシャルコストが削減され、現場からの報告、報告内容の閲覧が容易になる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００４５】
図面を参照して、本発明の実施の形態について説明する。
【００４６】
図１は、本発明のゲートウェイコンピュータ（以下、ＧＷコンピュータという）１２、ユーザーコンピュータ１４、保守業者コンピュータ１６、ネットワーク１８から構成される不動産管理業務支援システム１０の構成を示す図である。ネットワーク１８は、例えばインターネットなどの公衆に解放されたネットワークであっても、イントラネットなどのプライベートに構成されたネットワークであっても良い。各コンピュータのハードウエア上の構成は、ネットワークを通じて他のコンピュータと通信する通信機能を有し、演算手段や記憶手段を備えている一般のコンピュータである。ユーザーコンピュタ１４は、少なくともＧＷコンピュータ１２と通信可能であり、保守業者コンピュータ１６は、少なくともＧＷコンピュータ１２と通信可能である。ユーザーコンピュータ１４と保守業者コンピュター１６は互いに直接の通信が可能でなくても良い。
【００４７】
図２〜図７は、不動産管理業務支援システム１０の各コンピュータの処理を示すフローチャートである。これらの何れの図においても、図の左右は処理するコンピュータを表わし、左列はユーザーコンピュータの処理、中央列はゲートウェイコンピュータの処理、右列は登録保守業者の保守業者コンピュータの処理を表わしている。また、説明のためにユーザーや登録保守業者はそれぞれ一者ずつの場合を示しているが、必ずしもこれに限られるものではない。更に、表示される内容は、受付後少なくとも一度記憶手段に蓄えられるが、この記憶及び呼び出し処理の記載は省略している。
【００４８】
図２において、ゲートウェイコンピュータは、あるユーザーのユーザーコンピュータに、そのユーザーが入札依頼可能な業務を提示する（ステップ２０２）。この業務は、例えば、ゲートウェイコンピュータの記憶手段に記録されている。なお、図示しないが、ユーザーコンピュータからのリクエストを受けて業務を提示することもできる。この業務の情報は、ユーザーコンピュータに表示される（ステップ２０４）。入札依頼可能な業務とは、例えば、複数の登録業者がその業務を応札可能にしている業務であり、入札が不可能な業務とは、何れの登録業者も応札できない業務などである。
【００４９】
表示を確認したユーザーが入札により業務を委託しようとすると、ユーザーから業務の指定と入札開始処理要求を入力手段から受け付けて、ＧＷコンピュータに送信する（ステップ２０６）。業務の指定は、選択可能に表示されている業務のリストから選択することが可能である。また、入札開始処理要求の入力は、「入札を依頼する」と記載のあるＷｅｂサイトやｃｇｉにより生成されたボタンをマウスでクリックすることなどにより行なうことができる。
【００５０】
ＧＷコンピュータは、ユーザーコンピュータからのこれらの送信を受け付けて、業務に応札可能な登録保守業者の情報を記憶手段から呼び出して、登録保守業者の保守業者コンピュータに応札受付対象業務リストを提示する（ステップ２０８）。ここで、入札を行なうために、複数の登録保守業者のコンピュータにリストを提示しても良い。
【００５１】
保守業者コンピュータは、このリストをＧＷコンピュータから受け付けて表示手段に表示する（ステップ２１０）。登録保守業者が、その表示されたリストから応札を行なう場合には、保守業者コンピュータは、その登録保守業者による応札処理要求の入力を受け付けて送信する（ステップ２１２）。
【００５２】
ＧＷコンピュータが応札処理要求を受けた場合には（ステップ２１４）、入札処理要求と最もよく一致する応札処理要求を行なった登録保守業者を選び出す（ステップ３０２、図３）。この際、図示しないが、一致がある一定程度に得られていない場合には、入札を不成立として入札不成立の情報をユーザーコンピュータ１４および保守業者コンピュータ１６に送信しても良い。ここで、一致の程度は、ＧＷコンピュータの演算手段により、演算によって算出される。算出は、入札について予め条件を定めておき、その条件を反映した数式に基づく。例えば、落札のために必須となる条件が複数ある場合には、その条件それぞれが同時に充足されている場合にのみ落札が可能なようにされる。また、落札のために必須ではないが、考慮する条件がある場合には、その条件の充足が数値化されて加味される。例えば、Ｙ＝Ｘ1Ｘ2Ｘ3という各要因Ｘi（ｉ＝１〜３）の積の形で応札結果が評価されることができる。Ｘ1、Ｘ2は、入札を依頼するユーザーが必須であると考える条件で、条件が充足されると１、充足されないと０となるように定められる。また、Ｘ3はオプションとなる条件で、０以上１以下の値の範囲で様々なオプションの内容に応じて定められる。例えば、応札価格が低いほどＸ3が大きな値となるように対応させる。そうして、このＹの値がある一定以上である場合に落札が可能であるように所定の閾値を設定しておくことができる。この閾値を越えるＹの値を与える条件で応札した応札者は落札することが可能であるが、例えば最もＹの値が大きくなるような応札を行なった登録保守業者が選ばれることができる。あるいは、図示しないが、多数の応札者からＹの値により一度絞り込みを行なって、その上位者から再度応札を受け付けてＹの値によって最終的な落札者を選択しても良い。この例のような一連の処理が、演算手段によって実行されるように、ＧＷコンピュータのソフトウエアが構成されている。
【００５３】
図３のステップ３０２では、所定の程度一致が得られた場合の処理を記載している。入札が成立する（落札者が決定する）と、入札成立情報を送信し（ステップ３０４）、この入札情報は、ユーザーコンピュータ１４および保守業者コンピュータに送信されて表示される（ステップ３０６、ステップ３０８）。図示しないが、複数の登録保守業者が応札していた場合には、落札した登録保守業者の保守コンピュータにのみ入札成立情報が送信され、落札しなかった登録保守業者の保守コンピュータには入札不成立の情報が送信されても良い。
【００５４】
以上の処理フローにより、一連の入札処理が完了し、ユーザーが入札により委託先を決定する処理が不動産管理業務支援システム１０上で実行される。
【００５５】
次に、図４〜図６に基づいて、不動産管理業務支援システム１０により受発注処理を行なう形態について説明する。
【００５６】
見積り依頼する業務は、例えば、賃貸ビルの賃貸借契約終了後の原状復帰工事などのように、個別的に様々な条件があるために定型的な処理が行ないにくい業務が典型であるが、このような業務にのみ限られるものではない。
【００５７】
見積り依頼は、条件が様々であるため、まずその業務の詳細を入力するための入力フォームをＧＷコンピュータ１２が提示する（ステップ４０２）。提示された入力フォームは、ユーザーコンピュータ１４において表示され（ステップ４０４）、ユーザーへの入力が促される。ここに、ユーザーは見積りを依頼する業務の内容を記載する。なお、図示しないが、入力フォームの表示の要求がユーザーコンピュータから送信されて、それに応じてＧＷコンピュータがその提示を行なうこともできる。入力フォームは、テキストを書き込んだり、写真を添付したりすることができる入力領域のほか、期間などの定型的な項目を選択するリストボックスなどから構成されていても良い。この定型的な項目には、業務の期間や期日、見積り依頼する業務の分野を指定する項目、見積り依頼する業者の数などが含まれていることができる。
【００５８】
ユーザーが入力フォームに見積り依頼する情報を入力手段を通じて入力すると，ユーザーコンピュータはその内容を送信する（ステップ４０６）。この際、見積り依頼を正式に行なう意思を確認するために、見積り開始処理要求も送信する（ステップ４０８）。見積り開始処理要求は、入力フォームと同じＷｅｂページにある確認専用のボタンをクリックすることにより送信されるように構成されていても良い。
【００５９】
そして、ＧＷコンピュータは入力フォームに記録された内容を格納し（ステップ４１０）、その受注可能な登録業者の情報を呼び出し、記録されている見積もり依頼する業務の情報をその業者の保守業者コンピュータに向けて提示する（ステップ４１２）。受注可能な登録保守業者は、入力フォームの内容からゲートウェイ管理者が判断した業種の業者であったり、入力フォームに備えられた定型項目に期間や業務の分野が含まれていてその期間や業務分野から自動的に選択された登録保守業者であっても良い。
【００６０】
見積もり依頼された情報の提示を受けた保守業者コンピュータは、その情報を表示し（ステップ４１４）、登録保守業者に見積りを行なうよう促す。見積った結果は、保守業者コンピュータから送信され（ステップ４１６）、ＧＷコンピュータはこれを保守業者と対応付けて記録する（ステップ４１８）。なお、見積り依頼する業者の数が複数である場合には、複数の登録業者の保守業者コンピュータに見積り依頼された情報が提示されて、複数の業者が見積りを送信してそれぞれがＧＷコンピュータに記録されることも可能である。
【００６１】
ＧＷコンピュータが見積もり結果を提示すると（ステップ５０２）、その結果はユーザーコンピュータに表示される（ステップ５０４）。この表示を見たユーザーが見積もり結果に同意する場合や複数の見積り結果を見て比較検討して何れの登録保守業者に業務を委託するかを決定した場合には、登録保守業者を指定して発注処理要求として送信を行なう（ステップ５０６）。この発注処理要求は、例えば、ＧＷコンピュータがユーザーコンピュータに提示するＷｅｂページに表示された「発注する」と表示のあるボタンをクリックすることによって送信される。ＧＷコンピューター１２がその発注処理要求を受け付けると（ステップ５０８）、見積り結果にユーザーが同意したことが確認できるので、ＧＷコンピュータは受発注完了情報を送信する（ステップ５１０）。この受発注完了情報は、受発注の処理が完了したことを含むため、見積り依頼した業務について業務請負契約が成立したことを示す情報となる。この情報には、該契約の前提となる発注や受注の条件などの情報が付加されていても良い。この情報は、ユーザーコンピュータ１４および保守業者コンピュータ１６において表示され（ステップ５１２、５１４）、契約した内容を確認することができる。
【００６２】
更に図６には、業務の完了予定の情報を保守業者がユーザーに示す処理が示されている。ユーザーが完了予定の確認をしたいと考えて、完了予定の確認要求を送信すると（ステップ６０２）、ＧＷコンピュータは、その完了予定の情報を入力するための入力フォームを提示する（ステップ６０４）。この入力フォームはその業務を受注した登録保守業者の保守業者コンピュータに表示され（ステップ６０６）、登録保守業者による完了予定の入力を受け付けて送信する（ステップ６０８）。入力された完了予定を受け付けると、ＧＷコンピュータはそれを記録して（ステップ６１０）、ユーザーコンピュータはその予定を表示する（ステップ６１２）。これにより、完了予定がユーザーに示される。なお、見積りや受発注の処理に適当な識別番号を付与して、その番号により何れの業務の完了予定の問合せであるかを識別することは可能である。
【００６３】
次に、図７に基づいて、不動産管理業務支援システム１０によりレポートの送信及び閲覧を行なう処理について説明する。
【００６４】
ユーザーが業務についてのレポートを要求する場合には、ユーザーコンピュータがその入力を受け付けて、レポート要求を送信する（ステップ７０２）。このレポート要求を受けると、ＧＷコンピュータ１２はそのレポート要求を記録し（ステップ７０４）、登録保守業者の保守業者コンピュータにレポート入力フォームを提示する（ステップ７０６）。そして、保守業者コンピュータがレポート入力フォームを表示する（ステップ７０８）。業務を行なった登録保守業者からレポートの入力を受け付けると、保守業者コンピュータは入力されたレポートを送信する（ステップ７１０）。レポートはＧＷコンピュータに記録され（ステップ７１２）、ユーザーコンピュータに提示される（ステップ７１８）。ユーザーコンピュータは提示されたレポートを表示する（ステップ７２０）。ここで、レポートがＧＷコンピュータに記録された後は、好適には、ＧＷコンピュータがレポート作成通知を送信して（ステップ７１４）、ユーザーにレポートが作成されたことを通知することができる。また、好適には、ユーザーがレポートを閲覧したい場合には、ユーザーコンピュータからレポート閲覧要求を送信することができる（ステップ７１６）。
【実施例１】
【００６５】
本発明の実施例を図８〜１０を用いて説明する。
図８は本発明の本発明の実施の形態に示したコンピュータシステム１０を用いて、マンション等の管理組合が定期点検を入札により依頼する場合のフローを示している。本実施例における管理組合は本発明におけるユーザーに該当し、登録保守業者はマンションの定期点検作業に応札できる業者であって、不動産管理業務支援システム１０に登録されている業者である。
【００６６】
ユーザーコンピュータには、「管理組合システム（管理組合用）」というソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。
【００６７】
まず、管理組合等のユーザーは、自らの物件や設備の詳細なデータをユーザーコンピュータの管理組合システムに登録する（ステップ８０２）。このステップは、業務に先立って自らの情報をマスタ登録する作業である。この入札による定期点検業務は「設備管理詳細」と名づけられた業務のグループに分類されている。
【００６８】
まず管理組合は、入札を開催する登録（ステップ８０４）を行なう。図示しないが、これに先立って入札依頼可能な業務の情報が管理組合システムに表示されていても良い。入札開催を登録する作業は、具体的には、入札を依頼する業務を本実施例においては「マンションの定期点検作業」などと具体的に指定し、入札を開始する処理を要求することによりユーザーコンピュータ上で実現される。
【００６９】
ＧＷコンピュータには、「管理システム（ＧＷ用）」と名づけられたソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。入札開催の登録がユーザーからなされると、ＧＷコンピュータはその状況を管理し、適切な情報を保守業者コンピュータに提示して入札を開催する（ステップ８０６）。それに応じて、登録保守業者が保守業者コンピュータから入札登録（応札）を行なう（ステップ８０８）。なお、保守業者コンピュータには「管理システム（業者用）」と名づけられたソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。入札の状況や結果は、ＧＷコンピュータにより管理されていて（ステップ８０６）、適切な入札が行なわれるように管理される。この管理は、たとえば、落札されるのが最も条件が合致している業者になるよう構成することにより実現する。
【００７０】
管理組合は、必要に応じて、入札内容（応札内容）を確認することができ（ステップ８１０）、登録保守業者も、入札の結果を確認することができる（ステップ８１２）。入札が成立している場合には、図示しないが、正式な受発注処理が行なわれる。登録保守業者が受注内容を登録することができる（ステップ８１４）。この受注内容は、入札が成立した後の詳細な内容の登録である。管理組合は必要に応じて発注内容を確認する（ステップ８１４）。ＧＷコンピュータは受発注内容などの状況を管理している（ステップ８１８）。次に実際の定期点検の業務が行なわれ（ステップ８２０）、毎月の報告が登録される（ステップ８２２）。ＧＷコンピュータはこの報告も管理している（ステップ８１８）。管理組合が報告を確認したい場合には、報告を参照することができる（ステップ８２４）。
【実施例２】
【００７１】
図９により、見積りを伴う発注の実施例について、不動産賃貸終了後の原状復帰工事を例にして説明する。ユーザーは、その賃貸不動産物件を管理する不動産会社であり、登録保守業者は原状復帰工事を請負うことができる内装工事会社である。
【００７２】
ユーザーコンピュータには、「管理組合システム」というソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。
【００７３】
ユーザーは、予め自らの管理する不動産物件の情報を管理組合システムの一部である台帳システムにより管理している（ステップ９０２）。ユーザーが依頼する原状復帰工事の内容を登録して見積りを依頼する（ステップ９０４）。
【００７４】
ＧＷコンピュータには、管理システム（ＧＷ用）」と名づけられたソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。見積り内容の登録や依頼がユーザーからなされると、ＧＷコンピュータはその状況を管理し、適切な情報を保守業者コンピュータに提示して見積りを行なわせる（ステップ９０６）。それに応じて、登録保守業者が保守業者コンピュータから内容を確認して、見積りを登録する（ステップ９０８）。なお、保守業者コンピュータには「管理システム（業者用）」と名づけられたソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。見積りの状況や結果は、ＧＷコンピュータにより管理されていて（ステッ９０８）、適切な見積り行なわれるように管理される。
【００７５】
ユーザーが業者を決定してその結果を登録すると（ステップ９１０）、受注の通知が保守業者コンピュータに通知される（ステップ９１２）。そして、登録保守業者が完了予定を登録する（ステップ９１２）。完了予定は、ユーザーが必要に応じて確認する（ステップ９１４）。
【００７６】
登録保守業者が実際の工事や作業を実施すると（ステップ９１６）、完成後の報告を入力する（ステップ９１８）。この報告は、ユーザーが必要に応じて確認する（ステップ９２０）。
【実施例３】
【００７７】
図１０により、管理計画のサポートと入札を含む場合の実施例について、長期修繕計画工事を例にして説明する。ユーザーは、、管理計画についてノウハウを必要としているマンションの管理組合であり、登録保守業者は大規模修繕を請負うことができる工事会社である。
【００７８】
ユーザーコンピュータには、「管理組合システム（管理組合用）」というソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。
【００７９】
まず、管理組合等のユーザーは、自らの物件や設備の詳細なデータをユーザーコンピュータの管理組合システムに登録する（ステップ１０２）。このステップは、業務に先立って自らの情報をマスタ登録する作業である。
【００８０】
長期修繕計画についてのノウハウを有していない管理組合が、長期修繕計画を作成しようとすると、長期修繕計画の仕様書の作成依頼を出す（ステップ１０４）。これに応じて、ＧＷ管理者は、仕様書を作成する。ＧＷコンピュータには、「管理システム（ＧＷ用）」と名づけられたソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。仕様書の作成機能（ステップ１０６）は「管理システム（ＧＷ用）」の一部として実装されている。ユーザーは必要に応じてその仕様書を確認する（ステップ１０８）。修繕の依頼時期になると、ユーザーはその修繕依頼を登録し（ステップ１１０）、入札を開催する登録を行なう（ステップ１１２）。保守業者はその仕様書等を参照して自らの入札金額を決定して入札を登録する（ステップ１１４）。入札の状況は適切な入札が実施されるように管理されている（ステップ１１６）。なお、保守業者コンピュータには「管理システム（業者用）」と名づけられたソフトウエアがインストールされている。このソフトウエアは、コンピュータのハードウエアと協働して、送受信、閲覧、入力、データベースの機能を有する。
【００８１】
管理組合は、必要に応じて、入札内容（応札内容）を確認することができ（ステップ１１８）、登録保守業者も、入札の結果を確認することができる（ステップ１２０）。入札が成立している場合には、図示しないが、正式な受発注処理が行なわれる。登録保守業者が受注内容を登録することができる（ステップ１２２）。この受注内容は、入札が成立した後の詳細な内容の登録である。管理組合は必要に応じて発注内容を確認する（ステップ１２４）。ＧＷコンピュータは受発注内容などの状況を管理している（ステップ１２６）。次に修繕に係る工事が長期にわたるため，完了予定を登録する（ステップ１３０）。実際の工事や作業が行なわれると（ステップ１３２）、完成の報告が登録される（ステップ１３４）。ＧＷコンピュータはこの報告も管理している（ステップ１２６）。管理組合が報告を確認したい場合には、報告を参照することができる（ステップ１３６）。
【産業上の利用可能性】
【００８２】
このようなコンピュータシステムは、管理業務を委託するユーザーのニーズとそれを請負う保守業者のニーズを効率よく結びつける市場を実現し、公正な市場競争を促進して、産業の発達に寄与する。
【図面の簡単な説明】
【００８３】
【図１】本発明のコンピュータシステムの構成を示す図である。
【図２】本発明の入札を行なう場合の実施の形態における処理のフローを示す図である。
【図３】本発明の入札を行なう場合の実施の形態における処理のフローを示す図である。
【図４】本発明の見積りを行なう場合の実施の形態における処理のフローを示す図である。
【図５】本発明の見積りを行なう場合の実施の形態における処理のフローを示す図である。
【図６】本発明の完了予定の報告を行なう場合の実施の形態における処理のフローを示す図である。
【図７】本発明のレポートを行なう場合の実施の形態における処理のフローを示す図である。
【図８】本発明の定期点検をおこなう実施例における業務のフローを示す図である。
【図９】本発明の原状回復工事をおこなう実施例における業務のフローを示す図である。
【図１０】本発明の長期修繕計画や大規模修繕工事を行なう場合の実施の形態における処理のフローを示す図である。
【符号の説明】
【００８４】
１０  不動産管理業務支援システム
１２  ゲートウェイコンピュータ
１４  ユーザーコンピュータ
１６  保守業者コンピュータ
１８  コンピュータネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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