(57)【要約】  【課題】新たな店子を速やかに獲得して空室率を低減することができるようなシステムを提供する。  【解決手段】賃貸される不動産の賃料の水準の設定を受け付ける水準設定手段３０２と、賃貸される不動産の賃借を希望する需要者が入力する入札情報を受け付ける入札情報受付手段３０３と、受け付けた入札情報のうち前記水準設定手段３０２に設定された賃料の水準を満たすものを選出して賃借人の候補となり得る需要者に関する情報及びこの需要者が提示した賃料に関する情報を生成する候補情報生成手段３０４と、前記候補情報生成手段３０４が生成した候補情報を出力する候補情報出力手段３０５と、ある時点までに受け付けた入札情報の賃料のデータより前記不動産の賃料の適正水準を推定する適正水準推定手段３０６とを具備するシステムを構成し、前記ある時点以降において、前記適正水準を参照して決定される賃料の新たな水準に従って入札情報を選出して、これを基に候補情報を生成、出力できるようにした。  【選択図】図７
2005062984.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の賃貸借取引を支援するためのものであって、
賃貸される不動産の賃料の水準の設定を受け付ける水準設定手段と、
賃貸される不動産の賃借を希望する需要者またはその代理者が入力する、前記不動産について支払おうとする賃料に関する情報を含む入札情報を受け付ける入札情報受付手段と、
前記入札情報受付手段が受け付けた入札情報のうち前記水準設定手段に設定された賃料の水準を満たすものを選出し、選出した入札情報の一部または全部を基に前記不動産の賃借人の候補となり得る需要者またはその代理者に関する情報及び前記需要者またはその代理者によって提示された賃料に関する情報を含む候補情報を生成する候補情報生成手段と、
前記候補情報生成手段が生成した候補情報を出力する候補情報出力手段と、
前記入札情報受付手段がある時点までに受け付けた入札情報の賃料のデータより前記不動産の賃料の適正水準を推定する適正水準推定手段とを具備してなり、
前記ある時点以降において、前記適正水準を参照して決定される賃料の新たな水準の設定を前記水準設定手段が受け付け、前記候補情報生成手段が新たな水準に従って選出した前記入札情報の一部または全部を基に前記候補情報を生成し、これを前記候補情報出力手段が出力することを特徴とする賃貸借取引支援システム。
【請求項２】
前記ある時点以前において、賃貸される不動産を提供する提供者またはその代理者が入力する、前記不動産について希望する賃料の水準を前記水準設定手段が受け付け、前記候補情報生成手段が前記提供者の希望の水準に従って選出した前記入札情報の一部または全部を基に前記候補情報を生成し、これを前記候補情報出力手段が出力する請求項１記載の賃貸借取引支援システム。
【請求項３】
前記入札情報受付手段が、前記不動産に既に備えられている設備を前記需要者またはその代理者が買い取るときの買い取り価格に関する情報をも含む入札情報を受け付け、
前記候補情報生成手段が、前記不動産の賃借人の候補となり得る需要者またはその代理者によって提示された前記設備の買い取り価格に関する情報をも含む候補情報を生成する請求項１または２記載の賃貸借取引支援システム。
【請求項４】
不動産の賃貸借取引を支援するためのものであって、
賃貸される不動産に既に備えられている設備の買い取り価格の水準の設定を受け付ける水準設定手段と、
賃貸される不動産の賃借を希望する需要者またはその代理者が入力する、前記設備の買い取り価格に関する情報を含む入札情報を受け付ける入札情報受付手段と、
前記入札情報受付手段が受け付けた入札情報のうち前記水準設定手段に設定された買い取り価格の水準を満たすものを選出し、選出した入札情報の一部または全部を基に前記不動産の賃借人の候補となり得る需要者またはその代理者に関する情報及び前記需要者またはその代理者によって提示された前記設備の買い取り価格に関する情報を含む候補情報を生成する候補情報生成手段と、
前記候補情報生成手段が生成した候補情報を出力する候補情報出力手段と、
前記入札情報受付手段がある時点までに受け付けた入札情報の買い取り価格のデータより前記設備の買い取り価格の適正水準を推定する適正水準推定手段とを具備してなり、
前記ある時点以降において、前記適正水準を参照して決定される前記設備の買い取り価格の新たな水準の設定を前記水準設定手段が受け付け、前記候補情報生成手段が新たな水準に従って選出した前記入札情報の一部または全部を基に前記候補情報を生成し、これを前記候補情報出力手段が出力することを特徴とする賃貸借取引支援システム。
【請求項５】
前記ある時点以前において、賃貸される不動産を提供する提供者またはその代理者が入力する、前記不動産に既に備えられている設備について希望する買い取り価格の水準を前記水準設定手段が受け付け、前記候補情報生成手段が前記提供者の希望の水準に従って選出した前記入札情報の一部または全部を基に前記候補情報を生成し、これを前記候補情報出力手段が出力する請求項４記載の賃貸借取引支援システム。
【請求項６】
不動産の賃貸借取引を支援するためのものであって、
賃貸される不動産の賃借を希望する需要者またはその代理者が入力する、前記不動産に既に備えられている設備の買い取り価格に関する情報を含む入札情報を受け付ける入札情報受付手段と、
前記入札情報受付手段が受け付けた入札情報の一部または全部を基に、前記不動産の賃借人の候補となり得る需要者またはその代理者に関する情報並びに前記需要者またはその代理者によって提示された前記設備の買い取り価格に関する情報を含む候補情報を生成する候補情報生成手段と、
前記候補情報生成手段が生成した候補情報を出力する候補情報出力手段と
を具備することを特徴とする賃貸借取引支援システム。
【請求項７】
賃貸される不動産を提供する提供者が入力する、前記不動産の賃借を希望する需要者の見学を受け入れることができる日または時間に関する情報を含む提供者予定情報を受け付ける提供者予定受付手段と、
前記提供者予定受付手段が受け付けた提供者予定情報を少なくとも参照して見学可能日時を決定し、決定した見学可能日時に関する情報を出力して前記需要者に供する見学日時出力手段と
をさらに具備する請求項１、２、３、４、５または６記載の賃貸借取引支援システム。
【請求項８】
不動産の賃貸借取引を支援するためのものであって、
賃貸される不動産を提供する現在の店子またはオーナと前記不動産の賃借を希望する需要者との間に介在する第三者が入力する、前記需要者の見学の案内を行うことができる日または時間に関する情報を含む第三者予定情報を受け付ける第三者予定受付手段と、
前記現在の店子またはオーナが入力する、前記需要者の見学を受け入れることができる日または時間に関する情報を含む提供者予定情報を受け付ける提供者予定受付手段と、
前記第三者予定受付手段が受け付けた第三者予定情報及び前記提供者予定受付手段が受け付けた提供者予定情報を参照して見学可能日時を決定し、決定した見学可能日時に関する情報を出力して前記需要者に供する見学日時出力手段と
を具備することを特徴とする賃貸借取引支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の賃貸借取引を好適に媒介し得る賃貸借取引支援システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の賃貸借取引にインターネットを利用しようという試みは既に一般的に行われている。そのうちの最も単純なものは、不動産仲介業者が紹介できる賃貸物件の情報をウェブページ等に掲載して需要者に供することである。より高度な利用としては、不動産物件の賃借人をインターネットを通じて募集することが挙げられる。とりわけ、下記特許文献に示されているように、不動産物件のオーナまたはこの不動産を管理する仲介業者が出品者となってネットオークションを行い、当該物件の賃借人を募ることが考えられている。
【特許文献１】特開２００３−１９６３７０号公報
【特許文献２】特開２００２−３４２４４５号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
賃貸マンションやオフィスビル等のオーナにとって、空室率を下げることが最重要課題の一つであることは言を待たない。しかしながら、近時の長期にわたる不況の影響や、オフィスビル市場における供給過剰傾向等もあって、店子（借り手、若しくはテナント）が退出した不動産物件に新たな店子を入れることは容易でない。
【０００４】
上記例の如きオークションシステムは、新たな店子の獲得と賃料の上昇との両方を狙うことが可能であるものの、現状では必ずしも普及しているとは言えない。しかも、オークションがうまく進行せず有望な店子を募ることができないケースも少なくない。その上で、それまでの店子が退出する際にこの店子が設置した各種設備の除却、内装の改変その他の原状回復措置が必要となるため、新たな店子が入居するまでの間に少なからぬリードタイムが費やされてしまうこととなる。
【０００５】
以上の問題に鑑みて、本発明は、新たな店子を速やかに獲得して空室率を低減することができるようなシステムを提供しようとするものである。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上述した課題を解決すべく、本発明では、提供者が提供する不動産物件の新たな店子を好適に募集、選出できるようなシステムを構成した。不動産を提供する提供者とは、現在不動産物件を賃借しているが将来的に退出する可能性のある現在の店子、当該不動産物件のオーナ、または、当該不動産物件の管理を任されている者等の何れかであるが、特に、現在の店子が次の店子を募る状況を想定している。本発明に係るシステムにおいて、提供者またはその代理者は、提供する不動産物件について新たな店子が納めるべき賃料の希望水準を設定した上でこれを入札にかける。現在の店子等が当該不動産物件にリフォーム等を施している場合には、そのリフォーム等が施された物件をそのまま入札にかけることができる。希望賃料水準の設定は、水準設定手段が受け付ける。入札に参加しようとする需要者即ち提供者が提供する不動産物件の賃借を希望する者またはその代理者は、この不動産物件を賃借するに際して支払う意思のある賃料の金額を入力する。システムの入札情報受付手段は、入札した需要者またはその代理者に関する情報及びこの者によって提示された賃料に関する情報を含む入札情報を取得する。そして、取得、蓄積した入札情報のうち、不動産物件の提供者またはその代理者が設定した希望賃料水準を満足する入札情報を候補情報生成手段が選出し、これをもとに次の店子の候補となる一または複数の需要者またはその代理者に関する情報を候補情報として生成する。生成される候補情報には、入札情報において提示された賃料に関する情報が含まれていることが望ましい。しかる後、候補情報出力手段が、候補情報の出力を行う。システムが出力した候補情報は、通常、不動産物件の提供者（現在の店子、不動産物件のオーナ、不動産物件を管理する第三者等のうちの少なくとも一者）またはその代理者に提供される。そして、次の店子の候補となる需要者（または、その代理者）と不動産物件オーナとの不動産賃貸借契約交渉のために利用される。
【０００７】
しかしながら、次の店子の候補となる需要者がうまく見つからないことがある。その大きな理由として、提供者が設定した希望賃料水準が高額すぎる可能性が考えられる。従って、ある時点までに次の店子と不動産物件オーナとの賃貸借契約が成約に至らなかった場合等において、システムは、それまでに受け付けた入札に関する入札情報に含まれる賃料のデータを参照し、当該不動産物件について適正な賃料水準を統計的に推定する。そして、推定された適正賃料水準を参照して決定される新たな賃料水準の設定を受け付け、設定された新たな水準を満足する入札情報を選出して、これをもとに次の店子の候補に関する候補情報を生成して出力する。
【０００８】
このようなものであれば、提供者が設定した希望賃料水準が市場において適正なものであるかどうかを、現実の需要者による評価に基づいて判断することができる。提供者が設定した希望賃料水準が適正でなかった場合や、あるいは需要者と当該物件のオーナとの不動産賃貸借契約が何らかの理由によりなかなか成約に至らないような場合には、適正と思われる賃料水準を新たに設定した上で、入札を続行することができる。よって、次の店子となる需要者をより確実に捜し出すことが可能となる。並びに、既存のネットオークションの如く最高値を入札した単一の需要者のみを契約交渉相手として特定するのではなく、設定された希望賃料水準または推定された適正賃料水準を満足する複数の需要者を候補として選出するようにできる（複数の需要者を候補として選出するときには、例えば、提示した賃料の金額の高い順に需要者を順番付けた候補情報を出力する）ため、賃貸借契約の成約の可能性がより高まる。但し、最高値を入札した単一の需要者を候補として選出する態様を妨げない。
【０００９】
加えて、本発明に係るシステムを利用することで、現在の店子から次の店子への賃借権の移動が速やかになる。とりわけ、現在の店子がリフォーム等を施した不動産物件を気に入った需要者が現れてこの需要者が次の店子となるならば、現在の店子が施したリフォーム等を除去する原状回復作業が不要となるため、現在の店子が退出してから次の店子が入居するまでの間のリードタイムを短縮することができる。即ち、空室期間が短縮されて空室率が低減する。さらには、現在の店子が施したリフォーム等による不動産物件の市場価値の上昇も期待できる。因みに、原状回復作業を行うことなく現在の店子から次の店子に不動産物件の賃借権を移転できるならば、原状回復作業のために費やされるはずだった費用が浮くこととなる。よって、本システムの応用として、入札を介して現在の店子が次の店子を募ることに成功した場合や所定期間内に不動産賃貸借契約が成約した場合等において、現在の店子に保証金、敷金等の少なくとも一部が返還される、新たな店子が支払う賃料の何割かに相当する額の金子が贈呈される、というような取り決めを設けて、現在の店子による新たな店子の募集、不動産物件の高価値化へのインセンティブを与えるようにすることもできる。現在の店子がリフォーム等により積極的に物件の価値を高め、新たな店子を募ろうとするため、当該不動産物件のオーナから見れば保有物件の価値上昇と稼働率の上昇とが同時に達成されることとなる。
【００１０】
また、一般に、現在の店子が持ち込んだ種々の設備はこの店子が退出する際に除却しなくてはならないが、このような設備を次の店子に譲渡できるならば、現在の店子または物件のオーナ等が設備の除却にかかる金銭的／時間的負担を回避でき、かつ、現在の店子から次の店子への賃借権の移動がよりスムーズとなる。上記に鑑みて、本発明に係るシステムは、賃貸される不動産とこの不動産の賃借を希望する需要者との間で、不動産に付帯している設備の買い取り交渉を仲介する機能をも発揮し得るようにしている。つまり、提供者（特に、現在の店子）またはその代理者が、提供する不動産物件に付帯している設備についての買い取り希望価格水準を設定した上でこれを入札にかける。入札に参加しようとする需要者またはその代理者は、この不動産物件に付帯する設備の買い取り金額を入力する。システムの入札情報受付手段は、入札した需要者またはその代理者に関する情報及びこの者によって提示された設備の買い取り金額に関する情報を含む入札情報を取得する。そして、取得、蓄積した入札情報のうち、提供者またはその代理者が設定した買い取り希望価格水準を満足する入札情報を選出し、これをもとに次の店子の候補となる一または複数の需要者またはその代理者に関する情報を候補情報として生成して、出力する。候補情報には、入札情報において提示された設備の買い取り価格に関する情報が含まれていることが望ましい。なおかつ、ある時点までに次の店子と不動産物件オーナとの賃貸借契約が成約に至らなかった場合等において、システムは、それまでに受け付けた入札に関する入札情報に含まれる設備の買い取り金額のデータを参照し、当該設備について適正な買い取り金額水準を統計的に推定する。そして、推定された適正買い取り価格水準を参照して決定される新たな買い取り価格水準の設定を受け付け、設定された新たな水準を満足する入札情報を選出して、これをもとに次の店子の候補に関する候補情報を生成して出力する。
【００１１】
ところで、動産を対象としたネットオークションとは異なり、需要者が不動産物件の実物を自身の目で確かめることなく入札を行うことは考えにくい。従って、本発明に係るシステムでは、賃貸される不動産を提供する現在の店子またはオーナが需要者の見学（若しくは、下見）を受け入れることができる日及び／または時間を入力することができるように構成し、現在の店子またはオーナが入力した情報を基に見学可能日時を決定して、これを入札しようとする需要者に向けて提示するようにしている。なお、現在の店子またはオーナと提供者とが直接に接触したときにトラブルが発生することを避けるために、需要者が物件を見学する際には不動産仲介業者、代行業者その他の第三者が立ち会うことが望ましいと言える。よって、現在の店子またはオーナが見学を受け入れることができる日及び／または時間だけでなく、不動産の賃貸借を仲介する第三者が需要者を案内できる日及び／または時間に関する情報の入力をも受け付け得るようにし、現在の店子またはオーナ、並びに賃貸借を仲介する第三者の双方にとって都合のよい日時を基に見学可能日時を決定して、この見学可能日時を入札しようとする需要者に向けて提示できることが好ましい。
【００１２】
なお、ここに言う不動産物件とは、マンション、アパート、貸事務所、貸店舗等の人が利用する建物のみならず、駐車場等をも含む包括的な概念である。
【発明の効果】
【００１３】
本発明によれば、不動産賃貸借取引において、新たな店子を速やかに獲得して空室率を低減することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１４】
以下、本発明の実施の形態を、図面を参照して説明する。図１に示すように、本実施形態における賃貸借取引支援システムは、賃貸される不動産を提供しようとする提供者（現在の店子／物件オーナ、等）またはその代理者（例えば、賃貸借を仲介する者）が直接に使用するコンピュータ１と、賃貸される不動産の賃借を希望する需要者またはその代理者（例えば、交渉を代行する者）が直接に使用するコンピュータ２と、不動産物件の新たな店子を募集する入札を司るコンピュータ３とを、電気通信回線を介して通信可能に接続してなる。
【００１５】
提供者またはその代理者が使用するコンピュータ１は、例えば、図２に示すように、プロセッサ１ａ、メインメモリ１ｂ、補助記憶デバイス１ｃ、表示制御デバイス１ｄ、ディスプレイ１ｅ、入力デバイス１ｆ、並びに、電気通信回線を介して外部とデータ授受を行うための通信デバイス（無線通信デバイスであることを妨げない）１ｇ等のハードウェア資源が、コントローラ１ｈ（例えば、いわゆるシステムコントローラ、Ｉ／Ｏコントローラ等）により制御され連携して動作するものである。補助記憶デバイス１ｃは、ハードディスクドライブ、フラッシュメモリ、ＤＶＤ−ＲＯＭの如き光ディスクドライブ、その他であるが、着脱自在なもの、即ちカートリッジ式のメモリカードや外付け式のディスクドライブ等であっても構わない。表示制御デバイス１ｄは、プロセッサ１ａより受けた描画指示をもとに表示させるべき画像データを生成してディスプレイ１ｅに向けて送出する機能を有するビデオチップ（あるいは、グラフィクスチップ）、画像データ等を一時的に格納しておく役割を担うビデオメモリ（Ｖｉｄｅｏ  ＲＡＭ）等の既知のデバイスを用いて構成できる。入力デバイス１ｆは、押下ボタン、キーボード、マウス、トラックパッド、タッチパネルその他をおしなべて包含する。
【００１６】
通常、プロセッサ１ａによって実行されるべきプログラムが補助記憶デバイス１ｃに格納されており、プログラムの実行の際には補助記憶デバイス１ｃからメインメモリ１ｂに読み込まれ、プロセッサ１ａによって解読される。そして、該プログラムに従い上記のハードウェア資源を作動して、少なくとも、図３に示す物件情報入力手段１０１、希望情報入力手段１０２、予定情報入力手段１０３、候補情報閲覧手段１０４としての機能を発揮するようにしている。
【００１７】
物件情報入力手段１０１は、提供者が提供しようとする不動産物件の内容に関する情報である物件情報の入力のインタフェースとなる。物件情報には、不動産物件の内部や物件内に設置された設備等を紹介する写真画像または映像、当該物件についての解説テキストまたは音声、物件の立地、所在地、アパート／マンション／一戸建て等の物件種別、面積、間取り、築年数、最寄り駅及び最寄り駅からの距離、その他が含まれる。物件情報入力手段１０１は、入力デバイス１ｆを介して各種情報の入力を受け付け、あるいは補助記憶デバイス１ｃに格納されている（提供者が撮影または作成した）写真画像、映像、音声等のデータを読み込み、これを物件情報として入札を司るコンピュータ３に向けて通信デバイス１ｇを利用して送信するものである。但し、現在の店子またはオーナである提供者が、物件情報の全部を入力するとは限られない。上記のうち、物件内部の写真画像等や物件の解説等は現在の店子またはオーナが入力することができるが、これら以外の情報は必ずしも入力できるとは限られず、不動産賃貸借取引を仲介する仲介業者等によって入力される場合や、予めコンピュータ３に蓄積されており改めて入力しなくともよい場合がある。
【００１８】
希望情報入力手段１０２は、提供者が提供しようとする不動産物件についての希望情報の入力のインタフェースとなる。希望情報には、次の店子が支払うべき賃料に関して提供者が希望する水準、または、当該不動産物件に既に設置されている（特に、現在の店子が設置した）設備を次の店子に買い取らせるときの買い取り金額に関して提供者が希望する水準のうち少なくとも一方が含まれる。ここに言う水準とは、通常、下限の金額またはその概ねの値であるが、上限の金額またはその概ねの値が含まれることを妨げない。賃料または設備の買い取り金額の希望水準に上限を設けることは、悪戯の入札やシステムにおけるエラー等を排除するために有用である。希望情報入力手段１０２は、入力デバイス１ｆを介して提供者またはその代理者による希望情報の入力を受け付け、これを入札を司るコンピュータ３に向けて通信デバイス１ｇを利用して送信するものである。
【００１９】
予定情報入力手段１０３は、不動産物件への需要者の見学を受け入れることができる日時に関する情報の入力のインタフェースとなる。即ち、現在の店子または不動産物件のオーナが需要者の見学を受け入れることができる日及び／または時間に関する情報を含む提供者予定情報の入力のインタフェースとして、あるいは、現在の店子またはオーナの代理者、言い換えるならば提供者と需要者との間に介在する第三者（賃貸借を仲介する不動産仲介業者等）が需要者の見学を受け入れることができる日及び／または時間に関する情報を含む第三者予定情報の入力のインタフェースとしての役割を担う。予定情報入力手段１０３は、入力デバイス１ｆを介して現在の店子またはオーナによる提供者予定情報の入力を受け付け、これを入札を司るコンピュータ３に向けて通信デバイス１ｇを利用して送信する。あるいは、入力デバイス１ｆを介して前記第三者による第三者予定情報の入力を受け付け、これを入札を司るコンピュータ３に向けて通信デバイス１ｇを利用して送信する。
【００２０】
候補情報閲覧手段１０４は、入札を司るコンピュータ３により選定された、不動産物件の次の店子の候補となり得る少なくとも一の需要者に係る候補情報を、該コンピュータ１を使用している提供者またはその代理者の閲覧に供する。候補情報には、提供者が提供する不動産の店子の候補となり得る需要者に関する情報（即ち、この需要者の氏名若しくは名称、住居所、連絡先、需要者の職業、需要者の業種やこの需要者の信用能力についての情報等）とともに、この需要者が提示した賃料または設備の買い取り価格に関する情報が含まれる。候補情報閲覧手段１０４は、通信デバイス１ｇを利用してコンピュータ３より候補情報を取得して、これをディスプレイ１ｅに表示する、プリンタ（図示せず）よりプリントアウトする等の提供者の視聴覚に訴えかける態様にて出力する。コンピュータ１を使用して候補情報を取得した提供者またはその代理者は、この候補情報を参照して需要者との賃貸借契約交渉に臨むことができる。
【００２１】
上記に加えて、提供者またはその代理者が使用するコンピュータ１が、プログラムに基づき、適正水準閲覧手段１０５としての機能をも発揮し得ることが好ましい。適正水準閲覧手段１０５は、入札を司るコンピュータ３により推定された、提供者が提供しようとする不動産物件についての適正な賃料水準に関する情報、または、提供者が売却しようとする設備の適正価格水準に関する情報を通信デバイス１ｇを利用して取得し、（ディスプレイ１ｅに表示、プリントアウト等により）提供者の閲覧に供する。提供者またはその代理者は、この適正水準を参照した上で新たな希望賃料水準または買い取り価格を決定し、前記希望情報入力手段１０２より再度入力することが可能である。但し、推定された適正水準に基づいて、賃料または設備の買い取り価格についての希望水準の設定がコンピュータ３上で自動的に変更されることがある。このような場合には、該適正水準閲覧手段１０５が存在しないこともあり得る。即ち、適正水準閲覧手段１０５は必須の構成要素ではない。
【００２２】
需要者またはその代理者が使用するコンピュータ２は、例えば、図４に示すように、プロセッサ２ａ、メインメモリ２ｂ、補助記憶デバイス２ｃ、表示制御デバイス２ｄ、ディスプレイ２ｅ、入力デバイス２ｆ、並びに、電気通信回線を介して外部とデータ授受を行うための通信デバイス２ｇ等のハードウェア資源が、コントローラ２ｈにより制御され連携して動作するものである。
【００２３】
通常、プロセッサ２ａによって実行されるべきプログラムが補助記憶デバイス２ｃに格納されており、プログラムの実行の際には補助記憶デバイス２ｃからメインメモリ２ｂに読み込まれ、プロセッサ２ａによって解読される。そして、該プログラムに従い上記のハードウェア資源を作動して、少なくとも、図５に示す物件情報閲覧手段２０１、入札情報入力手段２０２、見学日時閲覧手段２０３としての機能を発揮し得るようにしている。
【００２４】
物件情報閲覧手段２０１は、入札を司るコンピュータ３に蓄積されている、賃貸される不動産物件の物件情報を需要者またはその代理者の閲覧に供する。物件情報閲覧手段２０１は、通信デバイス２ｇを利用してコンピュータ３より物件情報を取得して、これをディスプレイ２ｅに表示する、プリンタ（図示せず）よりプリントアウトする等の需要者の視聴覚に訴えかける態様にて出力する。コンピュータ２を使用して物件情報を取得した需要者は、この物件情報を参照して賃借する物件を選択することができる。物件情報閲覧手段２０１による物件情報の取得、閲覧の態様としては、例えば、物件情報を含むウェブページのデータをコンピュータ３よりダウンロードしてディスプレイ２ｅに出力するものが考えられる。このときの物件情報閲覧手段２０１は、ウェブブラウザとしての機能を具現するプログラムを用いて構成され、需要者またはその代理者が物件情報を表示するウェブページをウェブブラウザで閲覧しつつ、希望する条件（立地、間取り、物件種別等）に合った不動産物件を探索する。あるいは、物件情報を電子メール等の形式で受け取る琴も考えられる。このときの物件情報閲覧手段２０１は、電子メールクライアントとしての機能を具現するプログラムを用いて構成される。需要者またはその代理者は、自身の電子メールアドレスや、賃借する不動産物件について希望する条件等のユーザ登録情報を予めコンピュータ３に登録しておく。コンピュータ３は、このユーザ登録情報を参照し、需要者の希望する条件を満たす不動産物件に関する物件情報を電子メールの形式で（または、電子メールに添付して）配信する。
【００２５】
入札情報入力手段２０２は、需要者が賃借を希望する不動産物件に入札するための入札情報の入力のインタフェースとなる。通常、入札情報には、入札を行う需要者またはその代理者に関する情報（この者を識別する識別子、または、この者の氏名若しくは名称、住居所、連絡先、職業、需要者の業種や需要者の信用能力についての情報等）や入札対象の不動産物件を識別する識別子等が含まれる。かつ、入札情報には、需要者が賃借を希望する物件ついて支払うつもりのある賃料の額、または、当該物件に付帯する設備を買い取るにあたり支払うつもりのある買い取り金額のうち少なくとも一方が含まれる。入札情報入力手段２０２は、入力デバイス２ｆを介して需要者またはその代理者による入札情報の入力、特に賃料または設備の買い取り金額の入力を受け付け、これを入札を司るコンピュータ３に向けて通信デバイス２ｇを利用して送信するものである。
【００２６】
見学日時閲覧手段２０３は、所望の不動産物件の見学（または、下見）が可能な日及び／または時間に関する情報を、コンピュータ２を使用している需要者の閲覧に供する。見学日時閲覧手段２０３は、通信デバイス２ｇを利用して、需要者が選択した不動産物件の見学可能日時に関する情報をコンピュータ３より取得し、これをディスプレイ２ｅに表示する、プリンタよりプリントアウトする等の態様にて出力する。コンピュータ２を使用して見学可能日時に関する情報を取得した需要者は、この情報を参照して不動産物件の見学予定を立てることが可能である。但し、ある不動産物件の見学可能日時に関する情報が、この物件に係る物件情報とともにコンピュータ２にもたらされるような場合には、見学日時閲覧手段２０３が前記物件情報閲覧手段２０１と実質的に同一となることがある。
【００２７】
上記に加えて、需要者またはその代理者が使用するコンピュータ２が、プログラムに基づき、見学予約入力手段２０４としての機能をも発揮し得ることが好ましい。見学予約入力手段２０４は、不動産物件への見学を希望する日時を含む予約情報の入力のインタフェースとなる。既に述べたように、コンピュータ２を使用している需要者は、所望の不動産物件の見学が可能な日時に関する情報を閲覧することができる。需要者は、この情報を参照した上で、当該物件の見学予約を行う。見学予約入力手段２０４は、入力デバイス２ｆを介して所望の物件の見学を希望する日時を含む予約情報の入力を受け付け、これを入札を司るコンピュータ３に向けて通信デバイス２ｇを利用して送信する。なお、予約情報の入力を受け付けたコンピュータ３は、この予約情報を、当該不動産物件の現在の店子、オーナまたは取引に介在する第三者のうち少なくとも一者に向けて出力する。本実施形態では、現在の店子、オーナまたは第三者が使用しているコンピュータ１に向けて送信するという態様で、予約情報の伝達が行われる。
【００２８】
本システムにおいて入札を司るコンピュータ３は、例えば、図６に示すように、プロセッサ３ａ、メインメモリ３ｂ、補助記憶デバイス３ｃ、電気通信回線を介して外部とデータ授受を行うための通信デバイス３ｄ等のハードウェア資源が、コントローラ３ｅにより制御され連携して動作するものである。
【００２９】
通常、プロセッサ３ａによって実行されるべきプログラムが補助記憶デバイス３ｃに格納されており、プログラムの実行の際には補助記憶デバイス３ｃからメインメモリ３ｂに読み込まれ、プロセッサ３ａによって解読される。そして、該プログラムに従い上記のハードウェア資源を作動して、図７に示す物件情報蓄積手段３０１、水準設定手段３０２、入札情報受付手段３０３、候補情報生成手段３０４、候補情報出力手段３０５、適正水準推定手段３０６、提供者予定受付手段３０７、第三者予定受付手段３０８、見学日時出力手段３０９としての機能を発揮し得るようにしている。
【００３０】
物件情報蓄積手段３０１は、提供者またはその代理者が使用するコンピュータ１よりもたらされる、この提供者が提供しようとする不動産の内容に関する物件情報を通信デバイス３ｄを介して取得し、これをメインメモリ３ｂまたは補助記憶デバイス３ｄの所要の記憶領域を利用して蓄積する。また、需要者２がコンピュータ２を使用して物件情報の閲覧を希望している場合（閲覧を希望する旨のリクエストがコンピュータ２よりもたらされた場合や、予め需要者によって登録されている希望物件の条件に合致する物件情報が提供者のコンピュータ１よりもたらされた場合、等）に、蓄積している物件情報をこのコンピュータ２に向けて送信する。物件情報蓄積手段３０１は、既知のデータベースプログラムや、ウェブサーバプログラム、電子メールサーバプログラム等を用いて構成できる。
【００３１】
水準設定手段３０２は、賃貸される不動産を提供しようとする提供者が希望する賃料水準及び／またはこの提供者が希望する設備の買い取り価格の水準の設定を受け付ける。即ち、提供者またはその代理者が使用するコンピュータ１よりもたらされる、賃料水準及び／または設備の買い取り価格の水準に関する情報を含む希望情報を通信インタフェース３ｄを利用して取得し、これを不動産物件を識別する識別子に関連づけてメインメモリ３ｂまたは補助記憶デバイス３ｃの所要の記憶領域に格納する。
【００３２】
入札情報受付手段３０３は、賃貸される不動産の賃借を希望する一または複数の需要者またはその代理者が入力する入札情報を受け付ける。入札情報は、需要者がこの不動産物件の賃借の入札に参加することを示す情報であり、需要者に関する情報とともに、この需要者が支払う意思のある賃料の額または設備の買い取り価格のうちの一方または両方が記述されている。入札情報受付手段３０３は、需要者またはその代理者が使用するコンピュータ２よりもたらされる入札情報を通信インタフェース３ｄを利用して取得し、これを不動産物件を識別する識別子に関連づけてメインメモリ３ｂまたは補助記憶デバイス３ｃの所要の記憶領域に格納する。
【００３３】
候補情報生成手段３０４は、前記入札情報受付手段３０３が受け付けた入札情報のうち、前記水準設定手段３０２に設定された賃料または設備の買い取り価格の希望水準を満たす入札情報を選出し、選出した入札情報の一部または全部を基に不動産物件の賃借人の候補となり得る需要者またはその代理者に関する情報及びこの需要者またはその代理者によって提示された賃料または設備の買い取り金額に関する情報を含む候補情報を生成する。候補情報生成手段３０４は、ソフトウェアを主体として構成される。つまり、ある物件について、水準設定手段３０２に設定された賃料水準及び／または設備の買い取り価格の水準を満足する入札のみを選出し、選出した入札を行った主体である需要者を次の店子の候補として認定して、候補情報を生成する。逆に、水準設定手段３０２に設定されている賃料水準または設備の買い取り価格の水準を満たさない入札、即ち、提示額が低すぎたり、あるいは高すぎたり（高すぎる場合、悪戯、妨害またはエラーと推測できる）する入札については、次の店子の候補たり得ないものと判断する。
【００３４】
候補情報出力手段３０５は、前記候補情報生成手段３０４が生成した候補情報を出力する。即ち、電気通信回線を介して送信する、プリンタ（図示せず）よりプリントアウトする、ディスプレイ（図示せず）に表示する、あるいはメインメモリ３ｂまたは補助記憶デバイス３ｃの所要の記憶領域に書き込む、等の態様にて、候補情報の出力を行う。本実施形態では、提供者（現在の店子若しくはオーナ）またはその代理者（仲介業者等の第三者）が使用するコンピュータ１に向けて候補情報を送信するという態様で、候補情報の出力を行う。
【００３５】
適正水準推定手段３０６は、前記入札情報受付手段３０３がある時点までに受け付けた入札情報に記述されている賃料のデータまたは設備の買い取り価格のデータより、当該不動産の賃料、当該不動産に設置されている設備の買い取り価格の適正水準を推定する。適正水準推定手段３０６は、ソフトウェアを主体として構成され、ある時点までに受け付けた（一または複数の）入札情報に記述されている賃料／設備の買い取り価格のデータに対して統計処理を行い、賃料／設備の買い取り価格の適正な水準を推定する。
【００３６】
適正水準の算定方法は特に限定されず種々の態様にて実行することが可能であるが、例えば、複数の入札に係る賃料（または、設備の買い取り価格）の平均額やこの平均額のｘ％（ｘは正数）にあたる額を、適正な賃料（設備の買い取り価格）の下限として、または必要であれば上限として推定する。通常、ある不動産物件について適正な賃料／設備の買い取り価格を推定する場合には、同一の物件に対して入札された入札情報を参照する。しかしながら、この物件に条件が類似する物件（所在地、間取り、最寄り駅からの距離、等の条件が同じか近い物件。典型例を挙げると、複数の部屋を有するマンション、アパート等におけるある部屋と別の部屋）に対して入札された入札情報を参照することを妨げない。なお、ここに言う「ある時点」は、基本的には不動産物件の入札開始時点（より具体的には、提供者が物件情報をコンピュータ３に送信し、これが物件情報蓄積手段３０１に蓄積された時点）からの経過時間によって定義される。「ある時点」は、予め規定されていてもよく、あるいは提供者またはその代理者によって定められていてもよい。また、適正水準の推定にあたり、不動産物件の入札開始時点から経過した時間の値を加味して適正水準を推定してもよい。例えば、経過時間の長さに応じて低減させた額を適正な賃料（または、設備の買い取り価格）の水準と推定することが考えられる。
【００３７】
適正水準推定手段３０６が推定した賃料／設備の買い取り価格の適正水準がどのように利用されるかについては、少なくとも以下の二通りが考えられる。前者は、適正水準推定手段３０６によって推定された適正水準が提供者またはその代理者のコンピュータ１に向けて送信され、この者の利用に供されるという態様である。この場合の提供者またはその代理者は、コンピュータ３で推定された適正水準を参考にして、自身が提供する不動産物件についての賃料／設備の買い取り価格の希望水準を設定し直すことができる。後者は、適正水準推定手段３０６が、推定した適正水準を基に定まる新たな水準を前記水準設定手段３０２に設定し直すという態様である。この場合、ある時点以降において、入札情報の選定基準となる賃料／設備の買い取り価格の希望水準が半自動的に設定し直されることとなる。
【００３８】
提供者予定受付手段３０７は、不動産を提供する現在の店子またはオーナが入力する、需要者の見学を受け入れることができる日または時間に関する情報を含む提供者予定情報を受け付ける。即ち、現在の店子またはオーナがコンピュータ１を使用して入力する提供者予定情報を通信インタフェース３ｄを利用して取得し、これを不動産物件を識別する識別子に関連づけてメインメモリ３ｂまたは補助記憶デバイス３ｃの所要の記憶領域に格納する。
【００３９】
第三者予定受付手段３０８は、現在の店子またはオーナの代理者、即ち提供者と需要者との間に介在する第三者（賃貸借を仲介する不動産仲介業者等）が入力する、需要者の見学の案内を行うことができる日または時間に関する情報を含む第三者予定情報を受け付ける。即ち、第三者がコンピュータ１を使用して入力する第三者予定情報を通信インタフェース３ｄを利用して取得し、これをメインメモリ３ｂまたは補助記憶デバイス３ｃの所要の記憶領域に格納する。
【００４０】
見学日時出力手段３０９は、前記提供者予定受付手段３０７が受け付けた提供者予定情報を少なくとも参照して見学可能日時を決定し、決定した見学可能日時に関する情報を出力して前記需要者に供する。特に本実施形態では、前記第三者予定受付手段３０８が受け付けた第三者予定情報及び前記提供者予定受付手段３０７が受け付けた提供者予定情報を参照して、現在の店子／オーナ並びに第三者の両者にとって都合のよい見学可能日時を決定し、決定した見学可能日時に関する情報を出力する。本実施形態では、所望の不動産物件の見学可能日時に関する情報の提供を求める旨のリクエストをもたらしたコンピュータ２に向けて見学可能日時に関する情報を送信するという態様にて、出力を行うものとしている。
【００４１】
なお、第三者予定受付手段３０８で受け付けた第三者予定情報に記述されている第三者の都合がよい日時の中から、現在の店子またはオーナである提供者に見学を受け付けられる日時を選択させるという態様で、提供者予定受付手段３０７が提供者予定情報を受け付けるものとしてもよい。逆に、提供者予定受付手段３０７で受け付けた提供者予定情報に記述されている提供者の都合がよい日時の中から、第三者に見学を受け付けられる日時を選択させるという態様で、第三者予定受付手段３０８が第三者予定情報を受け付けるものとしてもよい。
【００４２】
以降、本実施形態の賃貸借取引支援システムを用いた取引の一例を述べる。将来的に現在賃借している物件より退出することを予定している現在の店子（提供者）または物件のオーナがその不動産物件を入札に供するとき、不動産物件の内容に関する物件情報をコンピュータ１より入力し、コンピュータ３に向けて送信する。この物件情報は、物件情報蓄積手段３０１に蓄積されて、例えばウェブページの形態で不特定の需要者の閲覧に供される。因みに、現在の店子またはオーナが物件情報をウェブページにアップロードするに際して、物件情報の内容に誤りがないかどうかを取引を仲介する仲介業者等がチェックすることが好ましい。この場合には、提供者が送信した物件情報を一旦コンピュータ３における非公開のディスク領域（需要者が閲覧できない）に格納し、仲介業者等がその内容を確認した上で公開ディスク領域（需要者またはその代理者が閲覧できる）にアップロードする。
【００４３】
加えて、現在の店子は、自身が提供しようとする不動産物件について希望する賃料の水準に関する情報を含む希望情報をコンピュータ１より入力し、コンピュータ３に向けて送信する。ここで現在の店子が設定する賃料の希望水準は、通常、オーナによって予め定められている最低限の賃料額以上の額である。このとき、現在の店子が当該物件に設置した設備の買い取り価格の希望の水準に関する情報をも希望情報に含めることができ、あるいは賃料の希望水準を含まずに設備の買い取り価格の希望水準を希望情報に含めることができる。つまり、賃料はオーナによる設定額のままで、設備の買い取り価格のみを入札対象とすることができる。勿論、賃料と設備の買い取り価格とをともに入札対象とすることもできる。
【００４４】
需要者（またはその代理者）は、コンピュータ３の物件情報蓄積手段３０１に蓄積されている物件情報を参照し、所望の物件を探索する。そして、賃借したいと思う物件を見出したとき、この物件に対する入札を行う。即ち、入札情報をコンピュータ２より入力し、コンピュータ３に向けて送信する。なお、この入札情報に含まれるべき情報は、入札の対象となっているパラメータに応じたものとなる。賃料が入札対象となっている場合には、需要者が支払う意思のある賃料の額を入札情報として入力し、送信する。設備の買い取り価格が入札対象となっている場合には、需要者が支払う意思のある設備の買い取り価格の額を入札情報として入力し、送信する。因みに、水準設定手段３０２に設定された賃料／設備の買い取り価格の希望水準については、需要者に告知されることもあれば、需要者に告知されないこともある。また、既に入札した他の需要者によって提示された賃料／設備の買い取り価格の額もまた、需要者に告知されることもあれば、需要者に告知されないこともある。
【００４５】
コンピュータ３が受け付けた入札情報のうち、水準設定手段３０２に設定された希望水準を満たすものがあれば、その入札情報を基に候補情報が生成され、現在の店子、オーナまたは仲介業者等の第三者のコンピュータ１にもたらされる。このとき、複数の候補に係る候補情報が生成され送信されることがある。この候補情報を受け取った現在の店子、オーナまたはその代理者（仲介業者等の第三者）は、候補情報を参照して需要者に連絡を取り、不動産賃貸借契約の交渉を行うことができる。
【００４６】
そして、現在の店子、オーナまたは仲介業者等の代理者が設定したある時点までに賃貸借契約が成約しなかった場合には、水準設定手段３０２に設定されている賃料／設備の買い取り価格の水準の改定を行う。このとき、物件の入札のプレーヤーが現在の店子またはオーナから取引仲介業者等の代理者に変更となることがある。水準の改定にあたっては、適正水準推定手段３０６が賃料／設備の買い取り価格の適正水準の推定を行い、この適正水準推定手段３０６が推定された適正水準を基に定まる新たな水準を水準設定手段３０２に設定し直すか、あるいはコンピュータ１に向けて適正水準に関する情報を送信する。コンピュータ１を使用してこれを受領した提供者、取引仲介業者等は、希望情報入力手段１０２を介して新たな賃料／設備の買い取り価格の希望水準を入力する。入力された新たな希望水準はコンピュータ３に送信され、水準設定手段３０２に設定される。なお、既に述べたように、適正水準推定手段３０６による推定のアルゴリズムには種々のものが考えられるが、例えば、ある時点までに受け付けた入札情報（原則的には当該不動産物件に対する入札の情報であるが、当該不動産物件に条件が類似する物件に対する入札情報を参照することを妨げない）によって提示された賃料／設備の買い取り価格の平均額を基に適正水準を定めたり、ある時点までに受け付けた入札情報によって提示された賃料／設備の買い取り価格のうち最も高い提示額を基に適正水準を定めたりする。加えて、適正水準推定手段３０６が、経過した時間を加味した適正水準の額を算出するものとしてもよい。例えば、ある時点において適正水準を推定した後、この時点から時間が経過するに従って（経過時間に応じて）逓減させた適正水準の値を複数の機会にわたって出力するものとすることができる。
【００４７】
次の店子との賃貸借契約が成約した暁には、現在の店子に対してインセンティブが支払われる。このインセンティブは、例えば、現在の店子が納めていた保証金の一部または全部の返還であったり、次の店子とオーナとの契約により定められた新たな賃料の額に応じて定まる報奨金であったりする。
【００４８】
なお、本発明は以上に詳述した実施形態に限られるものではない。特に、入札を司るコンピュータ３が具現する各機能手段、即ち図７に示す物件情報蓄積手段３０１、水準設定手段３０２、入札情報受付手段３０３、候補情報生成手段３０４、候補情報出力手段３０５、適正水準推定手段３０６、提供者予定受付手段３０７、第三者予定受付手段３０８、見学日時出力手段３０９が複数のハードウェアに分担され、これらが協働してコンピュータ３を構成している態様を妨げない。また、提供者が使用するコンピュータ１と、入札を司るコンピュータ３とが同一ハードウェアとなっている態様を妨げない。このとき、提供者と各需要者とがそれぞれ一対一で接続されているような状況となる。また、入札において、現在の店子、オーナ、仲介する第三者の全てが参加するとは限られず、例えばオーナが関与しなかったり、現在の店子が関与しなかったりする状況も想定される。勿論、仲介する第三者が使用するコンピュータ１と入札を司るコンピュータ１とが同一となっていることもあり得る。
【００４９】
その他各部の具体的構成は上記実施形態に限られるものではなく、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で種々変形が可能である。
【図面の簡単な説明】
【００５０】
【図１】本発明の一実施形態における賃貸借取引支援システムの全体構成図。
【図２】同実施形態において提供者が使用するコンピュータのハードウェア資源を示す図。
【図３】同コンピュータの機能ブロック図。
【図４】同実施形態において需要者が使用するコンピュータのハードウェア資源を示す図。
【図５】同コンピュータの機能ブロック図。
【図６】同実施形態において入札を司るコンピュータのハードウェア資源を示す図。
【図７】同コンピュータの機能ブロック図。
【符号の説明】
【００５１】
３０２…水準設定手段
３０３…入札情報受付手段
３０４…候補情報生成手段
３０５…候補情報出力手段
３０６…適正水準推定手段
３０７…提供者予定受付手段
３０８…第三者予定受付手段
３０９…見学日時出力手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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