(57)【要約】  【課題】  建物のコア部分を一定のモジュールとして、特定の用途に好適な空間を備える建物を提供しつつ、外装部分を変更することによって、建物の外面の形態を変更し、建物を任意の用途に適応しうるようにすると共に、設計・建築コストの低減化、建築期間の短縮化等を図りうるようにせんとするものである。又、この発明の建物を対象として、土地の値下がりリスク、長期家賃下落リスク、長期金利値上昇リスク等のリスクを解決し得るようにした不動産証券化システムを提供せんとするものである。  【解決手段】建物の実質的用途を決定するコア構造体と、該コア構造体の外周部の形態を決定する外装構造体からなり、両構造体を分離自在な連結部材で連結することを特徴とし、コア構造体の一階部分は事業用スペースであり、二階以上の上層階が自走式の駐車場スペースであることを特徴とする。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物の実質的用途を決定するコア構造体と、該コア構造体の外周部の形態を決定する外装構造体からなり、両構造体を分離自在な連結部材で連結することを特徴とする建築構造物。
【請求項２】
コア構造体の下層部分が事業用スペースであり、上層階が自走式の駐車場スペースであることを特徴とする請求項１記載の建築構造物。
【請求項３】
事業用スペースがパチンコ店の島配列に適応可能な幅方向と長手方向の寸法モジュールとなっていることを特徴とする請求項１又は２記載の建築構造物。
【請求項４】
コア構造体が、鉄骨ラーメン構造をブレースで補強したブレース架構からなり、外装構造体が鉄骨構造であることを特徴とする請求項１乃至３のいずれかに記載の建築物。
【請求項５】
少なくともコア構造体が、多数階層の積み重ねにより垂直方向に延びる構造体であることを特徴とする請求項１乃至４のいずれかに記載の建築物。
【請求項６】
事業用スペースが、少なくとも１階部分に設けられていることを特徴とする請求項１乃至５のいずれかに記載の建築物。
【請求項７】
１階部分の一部若しくは全部に中二階部分が設けられていることを特徴とする請求項１乃至６のいずれかに記載の建築物。
【請求項８】
建物の実質的用途を決定するコア構造体と、該コア構造体の外周部の形態を決定する外装構造体からなる建築物を目的として不動産証券化することを特徴とする不動産証券システム。
【請求項９】
建築物を目的として不動産証券化するに際し、複数の特別目的会社を設立して不動産証券化の対象である建築物を短期の期間毎に該複数の特別目的会社間で交互に時価売買し、短期の期間毎に証券の償還と販売を行うようにしたことを特徴とする不動産証券化システム。
【請求項１０】
不動産証券の対象である建築物が定期借地付き土地に建設されたものであることを特徴とする請求項８又は９記載の不動産証券化システム。
【請求項１１】
不動産証券の対象である建築物が、建物の実質的用途を決定するコア構造体と、該コア構造体の外周部の形態を決定する外装構造体からなるものであることを特徴とする請求項９記載の不動産証券化システム。
【請求項１２】
不動産証券化の対象である建築物が、パチンコ事業者に賃貸されるものであることを特徴とする請求項８乃至１１のいずれかに記載の不動産証券化システム。  
【請求項１３】
コア構造体と外装構造体が、分離自在な連結部材で連結され、事業用スペースがパチンコ店の島配列に適応可能な幅方向と長手方向の寸法モジュールとなっている建築物であることを特徴とする請求項１２記載の不動産証券化システム。
【請求項１４】
不動産証券化の対象物である建築物が福祉施設であることを特徴とする請求項８又は９記載の不動産証券化システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、一階部分を柱の少ない広い娯楽若しくは商用スペースとし、上層階部分を駐車スペースとしたコア構造体と、該コア構造体の外装を規定する外装構造体の組合せからなる建築構造物並びに該建築構造物を対象とする不動産証券化システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、柱間のスパンを大きくした広い面積の一階部分を含む下層階を、パチンコホールやゲームセンター等の娯楽用スペース或いはスーパーマーケット、日曜大工・園芸用品等の販売センター等の商用スペースとし、二階以上の上層階を駐車スペースとした建築構造物は公知であり、種々の構造が提案されている。例えば、特開2000-310048公報には、防火や延焼防止を行う防火塀の設置をなくして安全性を向上させつつ建築コストの低減を図った自走式の立体駐車場が開示されており、特開2002-327498号公報には、一階を駐車場若しくは店舗スペースとし、二階以上の上層階を住宅、事務所とした低層建物の骨組構造が開示されている。特許第3386748号公報には、外周駆体を中木以上の植物を植裁した自走式の立体駐車場が開示されている。特開平10-252151号公報には、平常時は種々の用途の建築物として使用し、災害時に避難施設に転換可能な可変建築物が開示されている。
【０００３】
【特許文献１】特開2000−310048号公報
【特許文献２】特開2002−327498号公報
【特許文献３】特許第3386748号公報
【特許文献４】特開平10−252151号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
この発明は、建物のコア部分を一定のモジュールとして、特定の用途に好適な空間を備える構造物としつつ、外装部分を変更することによって、建物の外面の形態を変更し、建物を任意の用途に適応しうるようにすると共に、設計・建築コストの低減化、建築期間の短縮化等を図りうるようにせんとするものである。又、この発明の建物を対象として、土地の値下がりリスク、長期家賃下落リスク、長期金利値上昇リスク等のリスクに対する対策を織り込んだ不動産証券化システムを提供せんとするものである。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
本発明は、建物の実質的用途を決定するコア構造体と、該コア構造体の外周部の形態を決定する外装構造体からなり、両構造体を分離自在な連結部材で連結することを特徴とすし、コア構造体の下層部分を事業用スペースとし、上層階は自走式の駐車場スペースとしたことを特徴とする。
【０００６】
事業用スペースが、少なくとも１階部分に設けられており、好ましくは事業用スペースがパチンコ店の島配列に適応可能な幅方向と長手方向の寸法モジュールとなっていることを特徴とする。
【０００７】
コア構造体が、鉄骨ラーメン構造をブレースで補強したブレース架構からなり、外装構造体が鉄骨構造であることを特徴とする。
【０００８】
少なくともコア構造体が、多数階層の積み重ねにより垂直方向に延びる構造体であり、１階部分の一部若しくは全部に中二階部分が設けられていることを特徴とする。
【０００９】
建物の実質的用途を決定するコア構造体と、該コア構造体の外周部の形態を決定する外装構造体からなる建築物を目的として不動産証券化することを特徴とする不動産証券システムである。
【００１０】
建築物を目的として不動産証券化するに際し、複数の特別目的会社を設立して不動産証券化の対象である建築物を短期の期間毎に該複数の特別目的会社間で交互に時価売買し、短期の期間毎に証券の償還と販売を行うようにしたことを特徴とする不動産証券化システムである。
【００１１】
不動産証券の対象である建築物が定期借地付き土地に建設されたものであり、不動産証券の対象である建築物が、建物の実質的用途を決定するコア構造体と、該コア構造体の外周部の形態を決定する外装構造体からなるものであることを特徴とする。
【００１２】
不動産証券化の対象である建築物が、パチンコ事業者に賃貸されるものであることを特徴とし、コア構造体と外装構造体が、分離自在な連結部材で連結され、事業用スペースがパチンコ店の島配列に適応可能な幅方向と長手方向の寸法モジュールとなっている建築物であることを特徴とする。
【００１３】
不動産証券化の対象物である建築物が福祉施設であることを特徴とする
【発明の効果】
【００１４】
本発明によれば、外装構造体の変更により建物の外観の形態、イメージを迅速且つ簡便に変更することが出来、テナントの変更等に伴うテナントの要望に対応することが出来る。又、建築コストや工期の見込みが明確で安価であるため、低コストで建築物を提供することが可能となる。更に、特にパチンコ店用の建築物として駐車場付きの建物を安価に提供し、安定した家賃収入が見込める。
【００１５】
更に、不動産証券化に際しては不動産証券を発行する特別目的会社を複数設立し、複数の特別目的会社間で一定期間毎に建物を時価売買して、証券の償還と、販売を行うようにしてあるので、長期にわたる土地の値下がりリスクを回避し、金利の上昇リスク、家賃の低落リスク等に対する対策を織り込んだ不動産証券を発行することが出来る。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
この発明の好ましい実施の形態を、以下に詳細に説明する。この発明は、一階部分を広い柱スパンの開放された空間に形成してアミューズメント施設、スポーツ・文化施設、商業施設等、特にパチンコ店としての利用に好適なスペースを構成し、二階以上の上層階を自走式の立体駐車場スペースとしたコア構造体と、該コア構造体の外周の形態を規定する外装構造体との組合せからなることを特徴とする。コア構造体は、一階部分と上層階の駐車場部分とを、一階部分の用途に応じたモジュール構造で一元化し、設計の単純化を図り、建築コストの低減化を達成するようにした鉄骨のラーメン構造からなる。特に、一階部分をパチンコ台を連続して配列する列(島)と島間の間隔とを基準とするモジュールで構成し、駐車場スペースも車路と車室を前記島間モジュールに整合させて、コア構造体の一階部分と上層階の駐車場部分のモジュールを一元化させることが可能となる。ラーメン架構は、好ましくはＫ型ブレースで補強されるブレース架構とする。
【００１７】
外装構造体は、前記コア構造体の外周面にボルト・ナット、エキスパンションジョイント等の所望の連結具により、分離可能に連結される鉄骨架構からなり、コア構造体の外周面全体を被覆する高さと、平面形状を有し、平面形状は方形、楕円形、円形或いはその他の異形断面等所望の形状とすることが出来、建物全体の外形を規定する。外装構造体の外面形態により、建物全体の形態が規定出来るため、建設する土地、道路の位置、入口の位置、周囲の環境との調和を図りながら、楕円形、円形或いは方形等任意の形態に設計することが出来る。楕円形や円形では、正面性が特定されないため建設する土地の状況に応じて、任意の面に一階部分への入口を違和感なく設けることが可能である。
【００１８】
外装構造体の少なくとも一面には、地上から二階の駐車場階へ出入りするための車路が、他の面にはコア部分への出入口が少なくとも一つ設けられる。外装構造体の一階部分の空きスペースは、店舗スペースとして利用することが可能である。二階部分には、床面を作出して、ラウンジスペース、カフェスペース等の有用スペースとすることも出来るが、二階部分の床面に盛り土を行い、植物を植裁しても良い。植裁する植物としては、重量が小さく所要の高さを有した竹が好ましく、コア部分の外周面を被覆することが出来る。外装構造体の外面には所望の意匠、デザイン、模様或いは広告を施すことが出来、建物のイメージの作出、変更或いは有効利用を図ることができる。
【００１９】
立体駐車場部分は、開放構造であるため無耐火被覆を可能とし、又防水は８層の塗布防水からなる塗り防水により１０年間の防水保証を可能とした。塗り防水は、アスファルト防水に比して押さえコンクリートが不要であり、その荷重分が軽減されるため、長スパン梁であるこの発明の建築物にとって効果的である。又、建築物の階層は、一階を店舗とした４層５段の建築物であるが、これに限られるものではない。一階を店舗とし、その上に９層の駐車場階を設けた９層１０段の高層化した建築物としても良い。この場合、外装構造体は、コア構造体の高さと同等の高さとしても、或いは３〜４階程度の低い高さのものとしても良い。又、店舗部分は一階のみに限定されるものではなく、２階部分にも店舗を設けても良いことは勿論である。更に、一階部分を２段に仕切って中二階を設けることも可能であり、該中二階は全体を仕切って中二階としても或いは一部を仕切って中二階としても良い。
【００２０】
次に、本発明の建築物を対象とする不動産証券化のシステムについて述べる。不動産を証券化する方式として、デベロッパーが開発し建設した不動産を特別目的会社(ＳＰＣ)に販売し、ＳＰＣが信託銀行等と提携してパチンコ事業体等の事業体に当該不動産を賃貸し、その賃貸料を担保として不動産を証券化し、投資家に販売する方式が知られている。しかしながら、従来方式では不動産証券の償還期間が長期であるため、その期間中における土地の値下がりリスク、建物の老朽化・償却に伴う賃貸料の下落リスク、金利上昇リスク等が問題とされている。
【００２１】
現在発行されている不動産証券は、中古の土地付き建物を対象としており、償還期限時(出口)での投資の安全性が不透明となっている。本発明では、借地借家法に基づく定期借地権を活用することにより土地の値下がりリスクを回避している。又、家賃収入から支払利息を減じた実質家賃水準の指標を導入し、当該年度の実績に基づく実質家賃水準により予め定められている特定収支配当率を適用し、借地権満了時におけるＳＰＣと地主との間での建物売買代金をコンピュータを用いて自動的に算定し得る建物売買代金自動算定システムを構築した。建物の減価リスクに対処するため、毎年の建物の減価を見込んだ建物売買代金で時価算定し、複数のＳＰＣを設立して、実際にＳＰＣ間で毎年建物を売買するという、１年型不動産証券化を達成した。
【００２２】
本発明の建築物は、外装構造体の変更によりテナントである事業体の要望に沿った自由なデザインが可能であるため、テナント入れ替え時においても新テナントの要望に迅速に対応出来、又テナントの様々な要求にも対応出来るすぐれた汎用性を満たすフレキシビリティを備えている。又、前述したようなモジュール構造により建築コストの算出が容易で定額化することが出来、またランニングコストの算出も容易である。一般的に高額の賃貸料を期待出来るパチンコ事業体への賃貸物件として考慮した場合、高額な賃貸料を担保とする高い償還利率を見込むことが可能となる。又、テナントの入れ替え時においても、新規テナントの要望に対応する改装が容易で低コスト且つ短期間の工事ですむため、テナントの入れ替えに期間を要することがなく、未テナント期間を極力少なくすることが出来るため、賃貸料の減少を回避して、安定した賃貸料の確保が可能である。
【００２３】
又、前述したように、土地を定期借地権設定として入手し、定期借地権付き建物として売買することにより、土地の値下がりリスクを回避出来る。更に、長期の金利上昇リスクは、証券を１年で償還する方式により回避する。このために、二つのＳＰＣを設立し、毎年建物をＳＰＣ間で売買し、売却した旧ＳＰＣは証券を償還し、買収した新ＳＰＣは新規に不動産証券を発売する。これにより、建物の減価償却による影響を排除しつつ、時価会計を実現して１年型不動産証券の発行が可能となった。この結果、投資家は、１年毎に証券の償還と買い取りを行い、元金と利息を確保することが出来、長期の償還に伴う金利上昇等の問題を回避することができる。尚、複数のＳＰＣを設立して１年ごとに証券の償還と販売を行うことを特徴とする前記不動産証券化システムは、前記したコア構造体と外装構造体からなる建物に限られるものではなく、その他の建物にも適用することが可能である。例えば、高い収益性を見込むことの出来る老人ホームのような福祉施設、マンション、オフイスビル等を対象として、この発明の不動産証券システムを適用しても良い。
【実施例】
【００２４】
次に、図面を参照しつつ、この発明の建物構造物の詳細を説明する。図1〜１６を参照して、この発明の建築構造物は、コア構造体(１)と該コア構造体の外装を規定する外装構造体(２)とからなる。コア構造体(１)は後述するようにブレスで補強した鉄骨ラーメン構造からなり、予め工場で製造された骨組ユニットを現場において組み立てて構築する。この骨組組立は好ましくは駆体の下部から順次組み上げてゆくティルトアップ工法によって行う。
【００２５】
コア構造体(１)の一階部分は、広い柱スパンのスペースからなるパチンコ店であり、長方形平面形状を有するコアスペース(10)と、長手方向両端の張出スペース(11)からなる。一階コアスペースには、長手方向中心と幅方向両側縁に沿って柱(12)を配列し、広いスパン空間を得ている。柱(12)間のスパンは５ｍであり、図示の実施例でコアの長手方向中心には、６本の柱(12a)が立設されており、幅方向端縁には５ｍのスパンで８本の柱(12b)が立設されている。図４を参照して、幅方向の中央横断路(14)に整合する端部には、店内への入口(24)が設けられる関係上、中央部の柱は省かれている。又、二階以上の上層階である駐車場スペースにおいては、店内のような中央横断路や出入口が存在しないため、図４に示すように、５ｍのスパンで柱(12a)(12b)が設置される。
【００２６】
一階コアスペースには、パチンコ台を連続して配列する列、いわゆる島(13)が長手方向に沿って複数列配設される。島(13)は、中央の柱(12a)に沿う島と、該中央の島から幅方向に間隔を置いて片側５列ずつ配列される島からなり、配列される島の合計は１１列となる。かかる島及び島間の間隔を基準としてコア構造体の幅方向のモジュール寸法が３４ｍと設定されており、このモジュールと整合し一元化するように上層階の駐車場スーペースの幅も後述するように決定される。
【００２７】
図４に示すように、一つの島(13)は、裏表２台のパチンコ台を設置する１ｍの島幅と２０台分の連続した平面長さ及び２ｍの高さを有し、島間の間隔を２．４ｍとすると、コア構造体の幅方向の寸法は３４ｍとなる。島を長手方向に２列配置し、中央部には幅方向に延びる中央横断路(14)が、長手方向端部には端部横断路(15)が、島の外周には外周路(16)が、それぞれ設置され、コア構造体の長手方向の全長は、これらを合算した長さで規定される。かかる幅と長さを有した略方形状が、コア構造体(１)の基本形態である。
【００２８】
コア構造体の幅方向の寸法は、前述するようにパチンコ台の島の列数と間隔によって固定されるが、長さ方向は、必要に応じて増加することが出来る。増加する場合、一列の島と横断路スペースとを加えた寸法を単位とする。図９Ａ〜Ｃに示すように、コア構造体の長手方向の長さを変えることによる、建物の構造と、収容可能車両の数を示すものであり、ほとんど実質的な設計変更を伴うことなく建物全体のサイズの変更が可能となる。又、図９Ｄに示すように、コア構造体(１)を８〜１０階等の高層階に構成しても良い。これにより、建築用地の有効利用を図ることが可能となる。この場合、外装構造体(２)は、必ずしもコア構造体(１)と同じ高さの構造物とする必要はなく、低い高さのものとしても良い。
【００２９】
図５を参照して、コア構造体(1)の二階以上の上層階は、駐車場階(17)であり、一階から出入り用車路(18)を介して車両の出入りが可能である。各階の駐車場階は、連続傾床式の構造を有し、車両は自走して階層を上昇し駐車スペース(19)へ駐車を行う。このため各階の誘導車路(20)は、中央駐車スペース(19a)を周囲する回遊式車路である。駐車スペース(19)は、前記中央の駐車スペース(19a)の他、幅方向において誘導車路(20)の外方に２つの駐車スペース(19b)が、長手方向において誘導車路の外方に駐車スペース(19c)が設置される。誘導車路(20)は、７ｍの車路幅を有し、２台の車両が行き交うことが出来る。一台当たりの駐車スペース(19)の長さは、５ｍであり、幅方向に４つの駐車スペース(19a)があるため、合計で２０ｍとなり、回遊式の誘導車路(18)の合計幅１４ｍと併せて、駐車場スペース(17)の幅は、総計３４ｍとなり、前記一階コアスペースの幅３４ｍと一致する。尚、出入り用車路(18)は、外装構造体(２)に設けられ、二階の駐車場階の誘導車路に接続される。
【００３０】
外装構造体(２)は、前記コア構造体(１)の外周面を被覆するような構造体であり、その外面形状によって、建物全体の形態がイメージづけられる。図７に示すように、外装構造体(２)の形状を方形状又は楕円形状若しくはその他の異形断面形状とすることが可能である。外装構造体(２)の形状を変更することにより、建物全体の形態を実質的に変化させることが出来、外装構造体(２)のみを取り替えることにより、全くイメージの異なる建物或いは敷地の形状に対応した建物をプランニングすることが可能となる。又、外装構造体(２)の外面のデザイン、色彩、広告等の表示を変更することも可能であり、これによっても建物のイメージの変更が出来る。
【００３１】
図６に示すように、外装構造体(２)は、実質的に建物の外周面を被覆する装飾的な構造物であるため、地震力や風圧力のような水平外力を負担をしない構造として設計することが出来る。一階部分には一階コアスペース(10)内に出入りするための開放部(21)やガーデンテラス・通路などのオープンスペース(22)或いは前記駐車場スペース(17)への出入り用車路(18)が設けられる。更に、必要に応じて、二階以上の部分の床面を塞いでオープンスペースとしたり、図６のように盛り土をして竹(23)などの植裁を施しても良い。特に、竹は、その高さに比して重量が小さいため、建物の外面を覆う植物として好適であり、緑のある建物としてのイメージを図っても良い。又、図８に示すように、一階コアスペース(10)のみの単一用途に限られないものであり、外装構造体(２)の一階部分を利用して別異の店舗等を設けて多用途とすることも可能である。
【００３２】
コア構造体(１)は、前述したように鉄骨(３)を組み合わせたラーメン構造、好ましくはＫ型ブレス(４)で補強されたブレース架構からなる。外装構造体(2)は、前述したように水平外力を負担しないので、図示の外装構造体は高さのある一階部分のみがブレースで補強されている。コア構造体(1)と外装構造体(２)は、ボルト・ナット等適宜の連結金具で連結されると共に、水平の連結フレーム(5)で補強される。図１０は、一階部分の骨組構造を、図１１は二階以上の部分の骨組構造を示し、「ｖ」の符号が付された骨組部分にブレース補強がされている。図１２，１３は、ブレース補強の詳細を示す軸組図である。外装構造体(2)とコア構造体(1)の連結をボルト・ナットにより連結し、必要に応じて分離することが出来るため、テナントの要望、用途の変更等に対応して外装構造体(2)を別異のものと交換することが出来、建物の外観を容易に変更することが可能となる。
【００３３】
図１４のコア構造体(1)の外観と外装構造体(2)の骨組の一部を示す斜視図と、図１５の立面図を参照して、コア構造体(1)の一階部分のルーフは二階部分の傾斜した床面となっている。勿論、該床面の下部に水平な天井部を設けても良い。又、コア構造体(1)の対称的な角部には、エレベータ塔(6)と階段(7)が設置され、駐車場階への人の出入りを図っている。図１６は、コア構造体(1)とその一側面に取付けられる車両の出入り用の車路(17)を模式的に示しており、図示するように駐車場スペース(17)の床面及び誘導路(20)は上下の階が連続する傾斜した床面に構成されている。
【００３４】
次に、図１８，１９を参照して、この発明にかかる不動産証券化のシステムを説明する。図１８に示すように、大手デベロッパーは、パチンコ事業者への賃貸を前提とする駐車場付きのパチンコ店の建設を目的として、地主との間で先ず土地の定期借地権設定契約を行う。パチンコ事業者への賃貸を目的とするため、オフイスビルやアパートの場合に比して、借地期間を定期借地権で事業性を確保出来る最短の期間とし、比較的高い借地料を予定することが出来る。デベロッパーは、借地上に本発明の建物を建設し、定期借地権付き建物として特別目的会社(ＳＰＣ)、信託銀行及び倒産によるリスクを隔離するためのリミテッドカンパニー等からなる不動産証券化シンジケート(ＳＰＣ事業体)に売却する。この時点でデペロッパーは建設資金の回収と利益の確保が出来る。ＳＰＣ事業体は、当該建物を賃貸し、賃貸料を得る。
【００３５】
図１９を参照して、ＳＰＣは、高い賃貸料を担保として建物を不動産証券化して投資家に販売する。この場合に危険負担を減少するため、不動産証券化は、建物の価値の３０％程度とし、残りの７０％は不動産担保付きファイナンスとしてファイナンス事業者から定期借地期間のローンとする。更に、ＳＰＣ事業体は二つのＳＰＣを設立して１年ごとに交互に不動産証券の償還と売却を行うようにする。すなわち、ＳＰＣ(ａ)とＳＰＣ(ｂ)とを設立し、ＳＰＣ(ａ)が先ず不動産証券を販売する。１年後当該証券を償還し、償還後の建物をＳＰＣ(ｂ)に売却する。この時、建物の時価評価がなされ減価償却を織り込んだ価格が確定される。ＳＰＣ(ｂ）は、時価評価のされた建物を再び不動産証券化して投資家に１年の償還期限で販売する。投資家は１年ごとに建物の時価評価された不動産を目的する証券を購入し、１年ごとに償還を受けることが出来るため、建物の償却や老朽化に伴う減価や、利息の値上がりリスクを懸念することなく投資を行うことが出来る。
【００３６】
ＳＰＣの健全な経営状態を確保するために、家賃収入から利息を減額した実質家賃収入を導入し、パラメータの入力により実質家賃収入に基づく特定出資配当率を求め、毎年の建物の売買代金をコンピュータを利用して自動的に算出する。パラメータは、実質家賃収入、長期家賃下落リスクと金利上昇リスクに起因する収支リスクへの対策を織り込み、時価会計による建物減価リスクの対策に基づいて決定される。又、定期借地により、満了時の建物の譲渡金額が確定されるため、出口の安全性を確保することができる。しかしながら、定期借地でなく、自己所有地に建築した建築物を対象とした複数のＳＰＣによる短期例えば、1年ごとの不動産証券としても良い。
【図面の簡単な説明】
【００３７】
【図１】この発明にかかる建築物の外観斜視図
【図２】同立面図
【図３】コア構造体と外装構造体を分離した状態の斜視図
【図４】１階部分の平面図
【図５】駐車場階の平面図
【図６】一部を拡大して示す立面図
【図７】外装構造体の例を概念的に示す図
【図８】用途の変更例を示す概念図
【図９】長さの変更例と収容車両数を示す概念図
【図１０】一階部分の骨組を示す伏図（平面図）
【図１１】２階部分以上の骨組を示す伏図（平面図）
【図１２】軸組図
【図１３】図１２とは異なった方向から見た軸組図
【図１４】建設途中の全体の外観斜視図
【図１５】コア構造体の外観斜視図
【図１６】外装構造体を一部省略した立面図
【図１７】一変形を示すコア構造体の外観斜視図
【図１８】不動産証券化のシステムのを図式化した図
【図１９】不動産証券化における種々のリスクと時価計算の方式を図式的に示す図
【符号の説明】
【００３８】
(１)コア構造体
(２)外装構造体
(３)鉄骨
(４)ブレース
(５)連結フレーム
(６)エレベータ塔
(７)階段
(10)一階コアスペース
(11)張出スペース
(12)柱
(13)島
(14)中央横断路
(15)端部横断路
(16)外周路
(17)駐車場スペース
(18)出入り用車路
(19)駐車スペース
(20)誘導車路
(21)開放部
(22)オープンスペース
(23)竹
(24)出入口
【図４】
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【図５】
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【図７】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１５】
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【図１８】
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【図１９】
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【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図６】
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【図８】
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【図９】
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【図１４】
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【図１６】
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【図１７】
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