(57)【要約】【課題】家計を含めたライフプランを考慮しつつ顧客の好みの居住空間を備えた住宅（特には賃貸併用住宅）を提案できる住宅販売支援システム及びそのプログラムを提供する。【解決手段】オーナ居住スペースと賃貸スペースとを含む賃貸併用住宅販売用の住宅販売支援システムである。賃貸併用住宅を提示して顧客に好みの賃貸併用住宅を選択させる住宅選択手段と、賃貸併用住宅に関連して少なくとも賃貸併用住宅を建設するために必要な建築費用と、賃貸併用住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用とを含めた定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮してオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家計を含めたライフプランを出力する出力手段を備えている。この住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理される。【選択図】  図２
2005044286.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
オーナが居住するためのオーナ居住スペースと、賃貸用の賃貸スペースとを含む賃貸併
用住宅を販売するための住宅販売支援システムであって、
賃貸併用住宅を提示して顧客に好みの賃貸併用住宅を選択させる住宅選択手段と、
該住宅選択手段により選択された賃貸併用住宅に関連して少なくとも該賃貸併用住宅を
建設するために必要な建築費用と、該賃貸併用住宅を維持管理した場合に生じる維持管理
費用とを含めた該賃貸併用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出
を含む住宅情報を考慮して、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナ
の現状及び将来の家計を含めたライフプランを出力する出力手段を備えたライフプランニ
ングシミュレーションシステムを備え、
前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された
住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする住宅販売支
援システム。
【請求項２】
賃貸用の賃貸スペースを含む賃貸用住宅を販売するための住宅販売支援システムであっ
て、
賃貸用住宅を提示して顧客に好みの賃貸用住宅を選択させる住宅選択手段と、
該住宅選択手段により選択された賃貸用住宅に関連して少なくとも該賃貸用住宅を建設
するために必要な建築費用と、該賃貸用住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用と
を含めた該賃貸用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住
宅情報を考慮して、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及
び将来の家計を含めたライフプランを出力する出力手段を備えたライフプランニングシミ
ュレーションシステムを備え、
前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された
住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする住宅販売支
援システム。
【請求項３】
住宅を提示してオーナ（顧客）に好みの住宅を選択させる住宅選択手段と、
該住宅選択手段により選択された住宅に関連して少なくとも該住宅を建設するために必
要な建築費用と、該住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用とを含めた該住宅に基
づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮して、前記オ
ーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家計を含めたライ
フプランを出力する出力手段を備えたライフプランニングシミュレーションシステムを備
え、
前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された
住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする住宅販売支
援システム。
【請求項４】
前記ライフサイクルコスト算出システムは、前記オーナ属性情報及び建物属性情報から
算出されたＱ値に基づいて光熱費のライフサイクルコストを算出するシステムであること
を特徴とする請求項１〜３のいずれかに記載の住宅販売支援システム。
【請求項５】
前記ライフプランシミュレーションシステムは、前記オーナ属性情報及び建物属性情報
から前記賃貸スペースを賃貸した場合の収益を算出する賃貸収益算出システムを備えてい
ることを特徴とする請求項１又は２に記載の住宅販売支援システム。
【請求項６】
前記建物属性情報は、床面積情報、天井高さ情報、天井、床及び外壁の断熱仕様情報及
び開口部情報などを含むＱ値算出情報(1)、暖房、調理及び給湯のエネルギー種情報、太
陽発電システムの種類及び発電容量などを含む設置状況情報、電気料金契約種別情報など
を含む光熱費の算出に必要な光熱費算出情報(2)、外壁仕様、屋根仕様、庇仕様、玄関仕
様、バルコニー仕様、雨戸仕様などの長期修繕費算出情報(3)を含み、
前記住宅販売支援システムは、前記建物属性情報を修正する修正手段を含むことを特徴
とする請求項４又は５に記載の住宅販売支援システム。
【請求項７】
前記出力手段は、賃貸併用住宅、賃貸用住宅又は住宅を購入した場合のライフプランシ
ミュレーションの結果と対比して現状でのライフプランシミュレーションの結果を出力す
ることを特徴とする請求項１〜３のいずれかに記載の住宅販売支援システム。
【請求項８】
前記住宅情報は、住宅を建設するための建設資金情報、住宅を維持管理するために必要
な維持管理費用情報、建設された住宅に基づいて減額された光熱費情報の少なくとも一つ
を含むことを特徴とする請求項１〜３のいずれかに記載の住宅販売支援システム。
【請求項９】
前記維持管理費用情報は、前記賃貸スペースを賃貸した場合の賃貸収益情報を含むこと
を特徴とする請求項８に記載の住宅販売支援システム。
【請求項１０】
前記光熱費情報は、住宅の維持管理に必要な光熱費がゼロとなる数値が予め設定されて
いることを特徴とする請求項８に記載の住宅販売支援システム。
【請求項１１】
前記オーナ属性情報は、オーナの居住している地域情報及びオーナを含む同居の家族構
成情報を含むことを特徴とする請求項１〜３のいずれかに記載の住宅販売支援システム。
【請求項１２】
前記賃貸併用住宅、前記賃貸住宅又は前記住宅は、ユニット建物であることを特徴とす
る請求項１〜３のいずれかに記載の住宅販売支援システム。
【請求項１３】
前記賃貸併用住宅は、下階が賃貸用スペースであり、上階がオーナ居住用スペースであ
り、準耐火構造であることを特徴とする請求項１に記載の住宅販売支援システム。
【請求項１４】
オーナが居住するためのオーナ居住スペースと、賃貸用の賃貸スペースとを含む賃貸併
用住宅を販売するための住宅販売支援システムに用いられるプログラムであって、
賃貸併用住宅を提示して顧客に好みの賃貸併用住宅を選択させるために表示するプログ
ラムと、
該住宅選択手段により選択された賃貸併用住宅に関連して少なくとも該賃貸併用住宅を
建設するために必要な建築費用と、該賃貸併用住宅を維持管理した場合に生じる維持管理
費用とを含めた該賃貸併用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出
を含む住宅情報を考慮して、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナ
の現状及び将来の家計を含めたライフプランを演算して出力するライフプランシミュレー
ションプログラムとを含み、
前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された
住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする住宅販売支
援システム用プログラム。
【請求項１５】
賃貸用の賃貸スペースを含む賃貸用住宅を販売するための住宅販売支援システムに用い
られるプログラムであって、
賃貸用住宅を提示してオーナ（顧客）に好みの賃貸用住宅を選択させるために表示する
プログラムと、
該住宅選択手段により選択された賃貸用住宅に関連して少なくとも該賃貸用住宅を建設
するために必要な建築費用と、該賃貸用住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用と
を含めた該賃貸用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住
宅情報を考慮して、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及
び将来の家計を含めたライフプランを演算して出力するライフプランシミュレーションプ
ログラムとを含み、
前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された
住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする住宅販売支
援システム用プログラム。
【請求項１６】
住宅を販売するための住宅販売支援システムに用いられるプログラムであって、
住宅を提示して顧客に好みの住宅を選択させるために表示するプログラムと、
該住宅選択手段により選択された住宅に関連して少なくとも該住宅を建設するために必
要な建築費用と、該住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用とを含めた該住宅に基
づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮して、前記オ
ーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家計を含めたライ
フプランを演算して出力するライフプランシミュレーションプログラムとを含み、
前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された
住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする住宅販売支
援システム用プログラム。
【請求項１７】
前記住宅情報の少なくとも一部は、賃貸スペースを賃貸した場合の収益を算出する賃貸
収益算出システムにより提供された収益情報に基づいて演算処理されることを特徴とする
請求項１４又は１５に記載の住宅販売支援システム用プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅を販売する際の住宅販売支援システムに関し、さらに詳細には、家計を
含めたライフプランを考慮しつつ顧客の好みの居住空間を備えた賃貸併用住宅賃貸用住宅
、その他の住宅を提案できる住宅販売支援システム及びそのプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来からライフプランを考慮した住宅の販売を支援するシステムが知られている。
【０００３】
例えば、通信回線網を使用して、ローンの設計を行うシステムが提案されている（例え
ば、特許文献１参照。）。
【０００４】
この特許文献１に記載のシステムによれば、ユーザの個別情報から、ユーザのライフプ
ランを想定してローン設計を行う演算部を備え、ローン設計の結果について、通信回線網
を介してユーザのコンピュータとの間で送受信する送受信システムが用いられている。
【０００５】
ユーザは、送信された情報に基づいて、ライフプランを考慮してローンの設計を行うこ
とができる。
【０００６】
また、建物の耐用年数と建築物完成後のメンテナンス時期と建築主の家族構成とを総合
的に計算して家族の長期間のライフプランニングをする方法も提案されている（例えば、
特許文献２参照。）。
【特許文献１】特開２００３−４４６７０号公報
【特許文献２】特開２００１−２６５４５８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
しかしながら、特許文献１に記載の装置は、ユーザのライフプランを想定してローン設
計を行うことはできるが、顧客の要望に応えた居住空間の提案はなく、また、この顧客の
要望に応じた居住空間と連動したローン設計は提案していない。
【０００８】
また、特許文献２に記載の装置は、建物の耐用年数と建築費用及び将来のメンテナンス
費用と、これに対応して自分の将来の家族構成とを重ね合わせながら、長期間のライフプ
ランニングを簡単に行うことは出来るが、特許文献１と同様に、顧客の要望に応じた居住
空間の提案がなく、また、この顧客の要望に応じた居住空間と連動したライフプランの提
案はなされていない。
【０００９】
このような状況下で本出願人は、既に住宅の販売を支援する住宅販売支援システムを検
討し、その一部は実用化している。このような住宅販売支援システムにおいては、建物の
Ｑ値が算出され、それに基づいて光熱費が算出され、これにより光熱費のライフサイクル
コストが算定されている。
【００１０】
このような光熱費のライフサイクルコスト算出システムを用いることにより、顧客が居
住している住宅の光熱費のライフサイクルコストと提案する各種住宅のライフサイクルコ
ストとを対比して顧客に提示することにより住宅販売が支援されている。
【００１１】
また、本出願人は、賃貸住宅の収益をシミュレーションするシステムも多数検討してお
り、その一部を実用化している。このような賃貸住宅の収益をシミュレーションするシス
テムは、例えば、建物タイプ、専有面積、賃貸戸数、共有面積などにより演算された住宅
建設必要資金に野外附帯設備や造園外構費などから事業総合経費が演算され、不動産取得
税、表示登記費用、保存登記費用、抵当権設定費、火災保険料、ローン保証料、印紙代な
どから初期費用合計が演算され、初年度経費、減価償却費、建物固定資産税、建物の都市
計画税、事業税などとともに予想される家賃、敷金、礼金、駐車場収入、共益費等と稼働
率とから長期（２０〜３０年）の経営計画書が演算出力され、これをグラフ化させること
により、賃貸住宅経営における収支グラフを提示することができる。収益が大きければ、
顧客は賃貸経営に着手することを決断し、提案の賃貸住宅または賃貸併用住宅の購入契約
を締結する。
【００１２】
ここで、前者に記載のライフサイクルコスト算出システムは、建物のＱ値、光熱費など
のライフサイクルコストを算定するだけであり、ライフプラン（家計）と直接リンクする
ことがない。
【００１３】
このため、このような住宅販売支援システムにより賃貸併用住宅を販売する場合には、
住宅販売の初期の段階では、顧客のライフプラン（家計）に関する情報を得ることができ
ないので顧客の将来不安に答えることができず、結果として顧客に対して速やかに的確な
賃貸併用住宅の提案ができない場合があった。
【００１４】
また、後者の収益シミュレーションでは、単純なコスト計算であり、建物の販売に直接
的には支援しない。賃貸併用住宅では、単純に収益だけで住宅の購入を決定するのではな
く、顧客自身もその住宅の一部に居住する。それ故、顧客の好みの居住空間を備えた賃貸
併用住宅を提案することが重要であるが、従来の収益シミュレーションシステムでは顧客
の好みの住宅を提案していないので、之を満たさない。
【００１５】
多額の投資を必要とする賃貸併用住宅では、顧客の好みの住居空間を提案するとともに
、同時に顧客の将来にわたっての家計（ライフプラン）までをデザインした一提案の形で
提案することが賃貸併用住宅の販売の促進につながると期待される。
【００１６】
そこで、この発明は、家計を含めたライフプランを考慮しつつ顧客の好みの居住空間を
備えた賃貸併用住宅を提案できる住宅販売支援システム及びそのプログラムを提供するこ
とを第１の目的とする。
【００１７】
また、この発明の更なる目的は、賃貸併用住宅に限らずに広く賃貸用住宅又は一般の住
宅（建物）において、家計を含めたライフプランを考慮しつつ顧客の好みの居住空間を備
えた賃貸用住宅又は住宅を提案できる住宅販売支援システム及びそのプログラムを提供す
ることである。
【課題を解決するための手段】
【００１８】
第１の発明は、オーナが居住するためのオーナ居住スペースと、賃貸用の賃貸スペース
とを含む賃貸併用住宅を販売するための住宅販売支援システムであって、賃貸併用住宅を
提示して顧客に好みの賃貸併用住宅を選択させる住宅選択手段と、該住宅選択手段により
選択された賃貸併用住宅に関連して少なくとも該賃貸併用住宅を建設するために必要な建
築費用と、該賃貸併用住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用とを含めた該賃貸併
用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮し
て、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家計を
含めたライフプランを出力する出力手段を備えたライフプランニングシミュレーションシ
ステムを備え、前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムによ
り提供された住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とす
る住宅販売支援システムである。
【００１９】
また、第２の発明は、賃貸用の賃貸スペースを含む賃貸用住宅を販売するための住宅販
売支援システムであって、賃貸用住宅を提示して顧客に好みの賃貸用住宅を選択させる住
宅選択手段と、該住宅選択手段により選択された賃貸用住宅に関連して少なくとも該賃貸
用住宅を建設するために必要な建築費用と、該賃貸用住宅を維持管理した場合に生じる維
持管理費用とを含めた該賃貸用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の
支出を含む住宅情報を考慮して、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオ
ーナの現状及び将来の家計を含めたライフプランを出力する出力手段を備えたライフプラ
ンニングシミュレーションシステムを備え、前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイ
クルコスト算出システムにより提供された住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演
算処理されることを特徴とする住宅販売支援システムである。
【００２０】
また、第３の発明は、住宅を提示してオーナ（顧客）に好みの住宅を選択させる住宅選
択手段と、該住宅選択手段により選択された住宅に関連して少なくとも該住宅を建設する
ために必要な建築費用と、該住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用とを含めた該
住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮して
、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家計を含
めたライフプランを出力する出力手段を備えたライフプランニングシミュレーションシス
テムを備え、前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより
提供された住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする
住宅販売支援システムである。
【００２１】
このライフサイクルコスト算出システムは、前記オーナ属性情報及び建物属性情報から
算出されたＱ値に基づいて光熱費のライフサイクルコストを算出するシステムであること
が好ましい。
【００２２】
また、このライフプランシミュレーションシステムは、前記オーナ属性情報及び建物属
性情報から前記賃貸スペースを賃貸した場合の収益を算出する賃貸収益算出システムを備
えていることが好ましい。
【００２３】
前記建物属性情報としては、床面積情報、天井高さ情報、天井、床及び外壁の断熱仕様
情報及び開口部情報を含むＱ値算出情報(1)、暖房、調理及び給湯のエネルギー種情報、
太陽発電システムの種類及び発電容量を含む設置状況情報、電気料金契約種別情報を含む
光熱費の算出に必要な光熱費算出情報(2)、外壁仕様、屋根仕様、庇仕様、玄関仕様、バ
ルコニー仕様、雨戸仕様などの長期修繕費算出情報(3)が含まれ、前記住宅販売支援シス
テムとしては、前記建物属性情報を修正する修正手段が含まれる。
【００２４】
本発明の出力手段は、賃貸併用住宅、賃貸用住宅又は住宅を購入した場合のライフプラ
ンシミュレーションの結果と対比して現状でのライフプランシミュレーションの結果を出
力することが好ましい。
【００２５】
また、この住宅情報は、住宅を建設するための建設資金情報、住宅を維持管理するため
に必要な維持管理費用情報、建設された住宅に基づいて減額された光熱費情報の少なくと
も一つを含むことが好ましい。
【００２６】
この場合の維持管理費用情報としては、前記賃貸スペースを賃貸した場合の賃貸収益情
報を含むことが好ましく、また、この場合の光熱費情報は、住宅の維持管理に必要な光熱
費がゼロとなる数値が予め設定されていることが好ましい。
【００２７】
本発明のオーナ属性情報は、オーナの居住している地域情報及びオーナを含む同居の家
族構成情報を含むことが好ましい。
【００２８】
また、賃貸併用住宅、賃貸用住宅又は住宅は、いずれもユニット建物であることが好ま
しい。
【００２９】
また、本発明において賃貸併用住宅は、下階が賃貸用スペースであり、上階がオーナ居
住用スペースであり、準耐火構造であることが好ましい。
【００３０】
また、第１の発明のプログラムは、オーナが居住するためのオーナ居住スペースと、賃
貸用の賃貸スペースとを含む賃貸併用住宅を販売するための住宅販売支援システムに用い
られるプログラムであって、賃貸併用住宅を提示して顧客に好みの賃貸併用住宅を選択さ
せるために表示するプログラムと、該住宅選択手段により選択された賃貸併用住宅に関連
して少なくとも該賃貸併用住宅を建設するために必要な建築費用と、該賃貸併用住宅を維
持管理した場合に生じる維持管理費用とを含めた該賃貸併用住宅に基づく定期又は不定期
の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮して、前記オーナの属性に関する
オーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家計を含めたライフプランを演算して
出力するライフプランシミュレーションプログラムとを含み、前記住宅情報の少なくとも
一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供された住宅のライフサイクルコスト
情報に基づいて演算処理されることを特徴とする。
【００３１】
また、第２の発明のプログラムは、賃貸用の賃貸スペースを含む賃貸用住宅を販売する
ための住宅販売支援システムに用いられるプログラムであって、賃貸用住宅を提示してオ
ーナ（顧客）に好みの賃貸用住宅を選択させるために表示するプログラムと、該住宅選択
手段により選択された賃貸用住宅に関連して少なくとも該賃貸用住宅を建設するために必
要な建築費用と、該賃貸用住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用とを含めた該賃
貸用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮
して、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家計
を含めたライフプランを演算して出力するライフプランシミュレーションプログラムとを
含み、前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供さ
れた住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする。
【００３２】
また、第３の発明のプログラムは、住宅を販売するための住宅販売支援システムに用い
られるプログラムであって、住宅を提示して顧客に好みの住宅を選択させるために表示す
るプログラムと、該住宅選択手段により選択された住宅に関連して少なくとも該住宅を建
設するために必要な建築費用と、該住宅を維持管理した場合に生じる維持管理費用とを含
めた該住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期の支出を含む住宅情報を考
慮して、前記オーナの属性に関するオーナ属性情報に基づいてオーナの現状及び将来の家
計を含めたライフプランを演算して出力するライフプランシミュレーションプログラムと
を含み、前記住宅情報の少なくとも一部はライフサイクルコスト算出システムにより提供
された住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて演算処理されることを特徴とする。
【００３３】
この住宅情報の少なくとも一部は、賃貸スペースを賃貸した場合の収益を算出する賃貸
収益算出システムにより提供された収益情報に基づいて演算処理されることが好ましい。
【発明の効果】
【００３４】
このような住宅販売支援システムによれば、ライフサイクルコスト算出システムにより
提供された住宅のライフサイクルコスト情報に基づいてライフプランシミュレーションシ
ステムが修正されるので、新規住宅の建設時や改装時に提案されるライフプランニングシ
ミュレーションの結果がライフサイクルコスト情報を含むのでより正確なライフプランを
提案でき、新築や改築に伴うライフプランニングに対する将来不安を解消できる。
【００３５】
このような住宅販売支援システムを用いれば、住宅を購入しようとする顧客のライフプ
ランシミュレーションの結果を提示することにより、営業担当者が賃貸併用住宅、賃貸住
宅、その他の住宅を販売するのを支援することができる。
【００３６】
これにより、家計を含めたライフプラン（家計）を考慮しつつ顧客の好みの居住空間を
備えた賃貸併用住宅、賃貸用住宅などを含む住宅を提案できる住宅販売支援システムを提
供することができる、という実用的な効果を発揮する。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３７】
以下、図面に基づき本発明を実施するための最良の形態について住宅販売支援システム
又は住宅販売支援システム用プログラムの一例として、賃貸併用住宅を用いた賃貸併用住
宅販売支援システム又は賃貸併用住宅販売支援システム用プログラム（以下、単に住宅販
売支援システム又は住宅販売支援システム用プログラムと略称することがある。）を例に
説明する。
【００３８】
図１及び図２は、この発明を実施するための最良の形態としての賃貸併用住宅ＲＴを顧
客に販売するための住宅販売支援システム１０の概要を説明する図である。
【００３９】
この住宅販売支援システム１０は、オーナが居住するためのオーナ居住スペースと、賃
貸用の賃貸スペースとを含む賃貸併用住宅を販売するための住宅販売支援システムであり
、マウス、キーボード、タッチパネル、外部入力端子などの入力部１１と、ライフプラン
シミュレーションプラグラムにより演算可能な演算処理部１２と、住宅関連データベース
、ライフプラン関連データベース、顧客データベースなどの各種データベースを格納した
り、各種の情報を一時的又は保存可能に格納できる記憶部１３と、演算された結果を出力
するプリンタ、画面、外部出力端子などの出力部１４を備えている。
【００４０】
ここで、これらの各入力部１１，演算処理部１２，記憶部１３及び出力部１４は一体で
も別体となっていてもよい。また、それぞれの各部が分割されていてもよい。それぞれ複
数に分割され、有線又は無線で各分割部又は別体がそれぞれ接続されてシステム全体とし
て作動されれば特には限定されない。もちろん、インターネットなどの電気通信回線など
により情報の授受が可能に構成されていてもよい。
【００４１】
この入力部１１は、建物属性情報及びオーナ属性情報を入力するためのものであり、同
時に、必要な各種のプログラム、又は各種の情報（データベース）が入力可能に構成され
ていてもよい。また、この入力部は、一つには限らず、二つ以上の手段により同一箇所ま
たは相互に遠隔の地から同時並行的に入力可能に構成されていてもよい。例えば、オーナ
属性情報については顧客が入力可能に構成し、建物属性情報については建物を販売する営
業担当者が入力可能に構成してもよい。
【００４２】
ここで、遠隔の地とは、例えば、営業担当者は販売会社内又は外部などから入力し、顧
客（オーナとなる人）は、自宅又は外部などから入力するように構成してもよい。
【００４３】
次に、記憶部１３は、入力部１１により入力された各種の情報を記憶したり、演算処理
部１２で演算処理された結果を記憶したり、各種のデータベースの情報を記憶するために
用いられる。各種のデータベースとしては、住宅関連データベース、ライフプラン関連デ
ータベース、顧客データベースなどが例示され、住宅関連データベース及び顧客データベ
ースを利用すれば、従来の一般的な住宅関連の販売支援システムが作動され、顧客データ
ベースとライフプラン関連データベースとを利用すれば、従来の一般的なライフプランシ
ミュレーションシステムが作動できる。
【００４４】
これらのデータベースは、通信ネットワークなどを介して接続された外部データベース
から必要な情報を入手することもできる。そのような外部データベースとしては、例えば
、公的個人情報データベース、金融情報データベース、経済指標データベース、その他の
データベースなどが例示される。家族構成、家族の氏名、家族の年齢などの個人情報が、
例えば、役所などの公的機関で提供される個人情報データベースにより入手できれば、顧
客データベース作成時にこの個人情報データベースを利用するのが便利である。
【００４５】
また、金融情報データベースが入力されている場合には、必要な建設資金の借り入れの
際のローンが簡単に計算できる。
【００４６】
また、経済指標データベースを利用すれば、各家族構成毎の年間平均所得（定期および
不定期収入）及び定期及び不定期の支出が入手できる。支出としては、例えば、税金、公
的負担を含む年間生活費の平均値、基準のライフプランにおける子供の入学、学費などの
基本情報に要する平均的な費用、結婚、出産、住宅購入、車購入、転職、趣味などの付加
的なイベントに要する平均的な費用が例示される。また、ライフプランの演算に必要な予
測物価上昇、各業種毎の毎年の平均的ベースアップ率、各業種毎の所得の上昇率、地価上
昇率なども入手できる。
【００４７】
これらのデータベースは、一つの記憶手段に記憶されていても、二つ以上の記憶手段に
分割して記憶されていてもよい。例えば、ライフプラン関連データベースは、ライフプラ
ンシミュレーションを管轄している法人が遠隔の地で管理し、住宅関連データベースは住
宅販売を管轄している法人が他の遠隔の地で管理し、必要な情報のみ演算処理部１２に抽
出して演算処理部１２で処理する構成でもよい。また、これらのデータベースの一部は、
通信回線を利用した外部のデータベースと接続して入手してもよい。
【００４８】
もちろん、これらの情報が一体となったＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、ＭＯ、ハード
ディスク、その他の媒体で保存されている外部記憶部にアクセスして処理されるように構
成されていてもよい。
【００４９】
次に、演算処理部１２では、オーナが居住するためのオーナ居住スペースと、賃貸用の
賃貸スペースとを含む賃貸併用住宅を販売するための住宅販売支援システムに用いられる
プログラムにより処理される。
【００５０】
このプログラムは、賃貸併用住宅を提示して顧客に好みの賃貸併用住宅を選択させるた
めに表示するプログラムと、住宅選択手段により選択された賃貸併用住宅に関連して少な
くとも賃貸併用住宅を建設するために必要な建築費用と、賃貸併用住宅を維持管理した場
合に生じる維持管理費用とを含めた賃貸併用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期
又は不定期の支出を含む住宅情報を考慮してオーナの属性に関するオーナ属性情報に基づ
いてオーナの現状及び将来の家計を含めたライフプランを演算して出力するライフプラン
シミュレーションプログラムとを含んでおり、この住宅情報の少なくとも一部はライフサ
イクルコスト算出システムにより提供された住宅のライフサイクルコスト情報に基づいて
演算処理されるように構成されている。
【００５１】
これらのプログラム又は演算処理部１２は、同様に複数に分割されていてもよい。例え
ば、建物属性情報からを算出するシステムは、営業担当者の保有するパソコン又は建物販
売を管轄する法人が所有するでコンピュータで処理され、ライフプランシミュレーション
プログラムは、ライフプランシミュレーションシステムを管轄する法人が所有するコンピ
ュータで処理してもよい。
【００５２】
ここで、本発明では、ライフサイクルコスト情報は、例えば、建物属性情報とオーナ属
性情報とに基づいて算出されるＱ値に基づいて算出されることが好ましい。
【００５３】
また、本発明では、住宅情報の少なくとも一部は、賃貸スペースを賃貸した場合の収益
を算出する賃貸収益算出システムにより提供された収益情報に基づいて演算処理されるこ
とが好ましい。
【００５４】
建物属性情報としては、床面積情報、天井高さ情報、天井、床及び外壁の断熱仕様情報
及び開口部情報を含むＱ値算出情報(1)、暖房、調理及び給湯のエネルギー種情報、太陽
発電システムの種類及び発電容量を含む設置状況情報、電気料金契約種別情報を含む光熱
費の算出に必要な光熱費算出情報(2)及び外壁仕様、屋根仕様、庇仕様、玄関仕様、バル
コニー仕様、雨戸仕様などの長期修繕費算出情報(3)が例示される。
【００５５】
また、オーナ属性情報は、オーナの居住している地域情報及びオーナを含む同居の家族
構成情報を含んでいる。
【００５６】
これらの建物属性情報及びオーナ属性情報に基づいて、光熱費のライフサイクルコスト
が演算され、この演算結果は、本発明に従う「賃貸併用住宅を維持管理した場合に生じる
維持管理費用とを含めた賃貸併用住宅に基づく定期又は不定期の収入及び定期又は不定期
の支出を含む住宅情報」として利用される。
【００５７】
また、建物属性情報は、建物の見積もりに必要な全ての各情報を包含する。これにより
、建物販売会社が管轄する建物見積もりシステム（又はプログラム）に基づいて賃貸併用
住宅を建設するために必要な建築費用が演算され、この演算結果は、本発明に従う、「住
宅選択手段により選択された賃貸併用住宅に関連して少なくとも賃貸併用住宅を建設する
ために必要な建築費用」として利用される。
【００５８】
また、建物属性情報に従って演算された賃貸スペースから、例えば、前述したアパート
経営シミュレーションソフトを利用することにより、賃貸部分の費用・資金計画の設定に
従って、賃貸併用住宅とした場合の経済的な付加価値をライフプランシミュレーションプ
ログラムに反映させることができる。
【００５９】
ここで、アパート経営シミュレーションソフトの利用に際しては、住居部分と賃貸部分
との案分を入力し、事業費用、運営費用、資金計画がなされ、減価償却費、建物の固定資
産税、建物の都市計画税、事業税などの減価償却費・税金関連の設定を行うことにより演
算された経営計画書に従って月別の収益が演算される。
【００６０】
ここで、建物属性情報としての外壁仕様、屋根仕様、庇仕様、玄関仕様、バルコニー仕
様、雨戸仕様などの長期修繕費算出情報(3)を利用することにより、長期の修繕費用をラ
イフプランシミュレーションに反映させることができる。
【００６１】
この演算結果は、単純に賃貸部分の収益情報として出力されるが、同時にライフプラン
シミュレーションの基礎データとして利用すれば、一層、リアルなライフプランシミュレ
ーションの結果を顧客に提案することができる。
【００６２】
これにより、これらの演算結果は、ライフプランシミュレーションプログラムの一つの
データとして利用されて演算されるので、新規住宅の建設時や改装時に提案されるライフ
プランニングシミュレーションの結果がライフサイクルコスト情報を含んだ正確な情報と
して提供される。
【００６３】
これにより顧客は、正確なライフプランを考慮しつつ提案された賃貸併用住宅の購入を
判断でき、新築や改築に伴うライフプランニングに対する将来不安を解消できる。
【００６４】
また、このような住宅販売支援システムを用いれば、住宅を購入しようとする顧客のラ
イフプランシミュレーションの結果を即座に提示することにより、営業担当者が賃貸併用
住宅を販売することを支援することができる。
【００６５】
ここで、この住宅販売支援システムは建物属性情報を修正する修正手段を含んでいれば
、提供されたライフプランシミュレーションの結果は、建物属性情報に応じて修正される
ので、リアルタイムに家計を含めたライフプラン（家計）を考慮しつつ顧客の好みの居住
空間を備えた賃貸併用住宅を提案できる住宅販売支援システムを提供することができる。
【００６６】
以上のような住宅販売支援システム１０によれば、各住宅関連データベース、ライフプ
ラン関連データベースから抽出されたデータに基づいて演算処理部１２にて演算処理して
、得られたライフプランニングシミュレーションの結果が顧客属性情報（又は顧客属性情
報の主キー）に関連付けて記憶部１３に記憶されるとともに、この記憶された結果は、出
力手段により出力される。
【００６７】
ここで、この発明では、初期値の段階で、顧客属性情報としては、賃貸住宅の購入を検
討している家庭の一モデルとしての特定の職業を有する家庭が選択されている。また、建
物属性情報としては、建物販売業者が推薦する一モデルとしての賃貸併用住宅を建設した
場合のモデルデータが入力されている。
【００６８】
これらの情報は、例えば、建物属性情報は、図３の選択画面で入力されたデータにより
選択されたモデルプランに応じて更新されるように、顧客の個々の要望に応じて適宜入力
情報を修正可能に構成されている。
【実施例】
【００６９】
以下、本発明を実施例に基づいて詳細に説明するが、本発明は以下の実施例に限定され
る物ではない。
（プランモデル）
図３は、この発明の実施例に係る賃貸併用住宅の選択画面の一例であり、３戸のプラン
モデルが示されているが、プランモデルはこの他に多数有り、ここではその一例が示され
ている。いずれもこの発明を実施をするための最良の実施例としての初期値に設定される
賃貸併用住宅が例示されている。
【００７０】
これらの賃貸併用住宅ＲＴは、工場で生産された箱形の建物ユニットを施工現場までト
ラックなどにより搬送し、施工現場で上下左右に組み立てることにより施工される準耐火
性または耐火性の３階建てのユニット建物である。
【００７１】
ユニット建物が本発明において好ましい実施例として選択される理由は、ユニット建物
が、工場で一貫製造されるために品質管理が確実に行え、かつ、高品質の住宅を提供しや
い事に加え、また、同時にユニット建物であれば、建物プランの提案を、例えば、対話型
により、コンピュータの支援を受けつつ、最終見積もりまできめ細かに、かつ、顧客の要
望を正確に反映して提案しやすいからである。
【００７２】
ここで、プランモデル１を選択した場合の拡大図が図４（ａ）及び（ｂ）に示されてい
る。この実施例のユニット建物では、１，２階が互いに界壁１５により各戸毎に区分けさ
れた２戸の賃貸用スペースＲ１、Ｒ２であり、３階が賃貸スペースとは界床（不図示）に
より区分けされたオーナ居住用スペースＭである。
【００７３】
また、同様に、プランモデル２及び３では、１階が互いに界壁により各戸毎に区分けさ
れた２戸の賃貸併用スペースＲ１、Ｒ２であり、２，３階が賃貸スペースとは界床（不図
示）により区分けされたオーナ居住用スペースＭである。モデルプラン２と３とでは、オ
ーナ居住スペースの間取りが異なっている。また、その他のプランモデルとしては１、２
階が互いに界壁及び界床（不図示）により各戸毎に区分けされた４戸〜６戸の賃貸併用ス
ペースであり、３階がオーナ居住用スペースＭであってもよい。
【００７４】
このように、何れの賃貸併用住宅も、３階建て賃貸併用住宅でありながら、少なくとも
３階は賃貸用スペースとしては利用せずにオーナ用スペースとして利用することにより、
準耐火構造として建設できるので、建設コストを低く抑えることができる。これにより、
このような準耐火型の３階建て賃貸併用住宅を購入すれば、この賃貸併用住宅を所有する
オーナの将来の生活設計にゆとりを備えたライフプランを提供しやすいという利点を備え
ている。この条件を満たせば、どのような間取りであってもよく、本発明においては、オ
ーナ居住スペース及び賃貸スペースなど、その間取りを自由に設計変更しても、その変更
に応じて即座にライフプランシミュレーションが提案できるという利点を備えている。
【００７５】
また、この賃貸併用住宅ＲＴでは、図４（ｂ）に示すように、屋上２（屋根）に太陽電
池パネル（太陽発電装置）３を備える選択が可能であり、太陽電池パネルを選択した場合
には後述する説明により明らかなようにライフサイクルコストの低減を図ることができる
ので、ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）を考慮した選択と呼称する。
【００７６】
ここで、太陽電池パネル３を備える場合には、キッチンにＩＨヒータを導入するなど、
全ての熱源、動力源等を電力とすることにより、ガスなどを使用せず安全であり、オーナ
居住スペースＭ又は全戸の光熱費を実質的にゼロ、または売電する場合にはマイナスにす
る（収入を得る）ことができる。
【００７７】
さらに、この賃貸併用住宅ＲＴは、例えば、外壁材として「タイル仕様」及び屋根材と
して「ステンレス仕様」が選択可能である。これらの外壁材及び屋根材を選択した場合に
も同様に将来のライフサイクルコストが低減されるので、ＬＣＣを考慮した選択と呼称す
る。
【００７８】
このようなＬＣＣを考慮して選択した賃貸併用住宅ＲＴでは、種々の有利点を備えてい
る。例えば、附帯設備が多いので、初期の建設費は高くても、例えば、６０年という長期
間の使用を考慮した場合のＬＣＣでは有利に働き、その一例は次のとおりである。
【００７９】
賃貸と住居とを併用とすることにより得られる賃貸収益を建て替えのローン返済に充当
することができる。余剰の賃貸収入は将来の私的年金として利用可能である。また、賃貸
部分の土地及び建物の相続税の評価額を下げることになり相続対策が行える。小規模住宅
用地では住戸１戸当たり２００平方メートル以下の部分の土地の評価が下がり、固定資産
税及び都市計画税を軽減させることができる。
【００８０】
次に、このような賃貸併用住宅ＲＴの収益シミュレーションの結果を通常の２階建て住
宅Ｔを建てた場合と比較して図５に示す。この図４の賃貸併用住宅ＲＴでは、３階建て住
宅であるが、２階、３階をオーナ居住用スペースＭとし、１階部分に３戸の賃貸スペース
Ｒ１，Ｒ２，Ｒ３を設けている。
【００８１】
建築計画総計は、通常の２階建て住宅Ｔでは約２８００万円であるのに対して賃貸併用
住宅ＲＴの建築計画総計は約５５００万円と高いが、余剰の電力を売電するシステムを備
えた太陽光発電システムを利用していることにより、年間光熱費（Ｂ）はΔ１２，４００
と計算され、また、家賃収入（Ｃ）も約２１０万円と見込めることにより、ローンへの年
間返済金額（Ａ）を含めた年間支払額（Ａ＋Ｂ−Ｃ）は、通常の２階建て住宅Ｔでは約１
４０万円であるのに対して賃貸併用住宅ＲＴでは約３６万円と低減されている。
【００８２】
また、住宅の建設から解体までの期間を６０年として、この期間に必要とされる長期修
繕費用を考慮した試算では、図６に示すように、ＬＣＣを考慮した家作り４では、ＬＣＣ
を考えていない家作り５と比較した場合に、相当な出費が節約できる。
【００８３】
ここで、この図６の矢印の高さが出費額に比例している。主な差異は、１０年毎に必要
な外壁及び屋根の塗り替えや３０年毎に必要な外壁及び屋根の大規模改装である。上述の
ＬＣＣを考慮した住宅では、タイル壁により塗装が不要となり、また、ステンレス屋根で
は錆びないのでメンテナンス費用が大幅に軽減される。
【００８４】
ここで、本発明においては、このようなＬＣＣに直接大きく関与する選択枝を顧客が建
物を選択する場合の選択手段を画面上などに提示手段として備えていることが好ましい。
その「選択枝を提示する提示手段」としては「太陽光発電装置の選択」、「タイル壁の選
択」及び「ステンレス屋根の選択」などが例示され、これにより、顧客の要望に応じた建
物属性情報を簡易に入手することができる。
（建物属性情報）
本発明における建物属性情報とは、上述した３階建ての賃貸併用住宅ＲＴを建設する場
合に必要な建物仕様及び各部材仕様等の一切を含んでいる。これらの建物属性情報には、
住宅の商品名、住宅の大きさ、住宅に使用されている各部材の仕様、数量、価格等が詳細
に含まれ、それらの詳細については必要な部分のみ順次後述される。これらの建物属性情
報は、初期値では、図３で示した画面から顧客が選択したプランモデルに応じて、そのプ
ランモデルで必要な建物属性情報が入力されている。この建物属性情報は、顧客の要望に
応じて適宜修正可能である。
【００８５】
ＬＣＣを考慮して選択される建物属性情報の一例は、例えば、商品タイプ毎に分類され
た顧客の要望に応じて変更可能な仕様であり、天井高さ、床面積、断熱仕様、開口部のタ
イプ及び数、使用エネルギーの種類、外装仕様（「タイル壁の選択」）、バルコニー仕様
、玄関仕様、屋根仕様（「ステンレス屋根の選択」）、庇仕様などである。
（オーナ属性情報）
また、オーナ属性情報は、オーナが居住している（建設を希望している）地域情報及び
オーナを含む同居の家族構成を少なくとも含み、ライフプランシミュレーションを実行す
るために必要な家計に関する情報と、賃貸併用住宅を建設するために必要な建築現場の敷
地図などを含む敷地の立地条件等を含んでいる。建物販売会社の立場からすればこのオー
ナ属性情報は、顧客属性情報と本質的には同一であってもよい。
【００８６】
本発明の一実施例としてのオーナ属性情報は、過去のデータに基づいて、このような賃
貸併用住宅の購入を希望する典型的な家庭（モデル家庭）が予め設定されている。そのよ
うなモデル家庭の一例は、図７〜図９に示される家計に関するオーナ属性情報を備えてい
る。
【００８７】
図７のオーナ属性情報としては、名前、住所、勤務先、勤務先住所、家族構成（続柄、
生年月日、職業など）に加えて、ライフプランシミュレーションをするために必須の定期
又は不定期収入及び定期又は不定期支出を含んでいる。
【００８８】
ここで、図７において、定期収入としては、給与、賞与、公的年金、不動産収入、事業
収入、その他の収入が挙げられ、不定期収入としては、補填・臨時給与、家賃補填、預金
保険など取り崩し、贈与、資産売却、長期又は短期借入金等が例示されている。
【００８９】
定期支出としては、非消費支出、基本生活支出、その内数としての電気ガス（光熱費）
、住居関連費、その内数としての修繕費、教養娯楽費、金融資産支出、その内数としての
自宅用積み立て、リスク支出、住宅ローン支出が計上され、また、不定期支出としては、
自動車・旅行費、耐久消費財、交際費などが例示されている。
【００９０】
また、図８のオーナ属性情報は、資産負債の基礎データ情報であり、金融資産の部、保
険資産の部、負債・保証などの部に分類されている。
【００９１】
金融資産の部では、例えば、流動性金融資産状況、安全性金融資産状況、利殖性金融資
産状況が現在高、利率・配当又は月額積立額などの項目別に入力可能に構成されている。
【００９２】
保険資産の部では、火災保険、自動車保険、傷害保険、その他の損害保険、定期保険、
終身保険、その他の生命保険、養老保険、学資保険、年金保険、その他の年金保険に分類
して、死亡保険時金額、満期保険額、払い込み年、月額保険料、保険期間などの項目別に
入力可能に構成されている。
【００９３】
また、負債・保証などの部では、資金使途別に、現在借り入れ残高、借入残高、年間支
払額、借入期間、利率が入力可能に構成されている。
【００９４】
また、図９のオーナ属性情報は、将来の夢及び希望の前提条件を入力するものであり、
子供の教育関係に関する項目、自動車の購入に関する項目、旅行に関する項目、耐久消費
財についての項目、その他、今後の生活スタイルについての希望事項などが挙げられてい
る。
【００９５】
このようなオーナ属性情報の分類や種類は一例でありこれに限定されない。もちろん、
これらのオーナ属性情報は、市販の資産管理ソフトや金融機関が保有する資産管理システ
ムで既に入力された資産情報から入力するように構成してもよい。
（現状でのライフプランシミュレーション）
本発明の好ましい実施例では、顧客の現状でのライフプランニングシミュレーションを
行い、この結果を顧客の現状を把握する比較情報として記憶部に記憶する。このようなラ
イフプランシミュレーションは、住宅属性情報を使用せずに、オーナ属性情報のみによっ
て行うことができる。この結果は、後述する住宅のライフサイクルコストを考慮したライ
フプランニングシミュレーションの結果と対比して賃貸併用住宅の有意点をプレゼンテー
ションするために利用される。
【００９６】
ここで、図１０は、この現状でのシミュレーションの結果の一例である。図１０では、
１０年後までのキャッシュフローが提示され、同様に、１１年後から２０年後までのキャ
ッシュフロー、２１年後から３０年後まで等のキャッシュフローが提示できる。また、こ
の結果は、適宜、グラフ及び表により種々の形態で詳細に分析可能に構成される。
（ライフサイクルコストを加味したライフプランシミュレーション）
この発明では、上述のライフプランシミュレーションに、図２に示すように、住宅属性
情報に関連して演算された住宅情報（ライフサイクルコスト算出システムにより提供され
た住宅のライフサイクルコスト情報を含む）がこのライフプランに反映して表示可能に構
成されている。
【００９７】
例えば、この実施例では、住宅属性情報に関連して、顧客の要望する賃貸併用住宅の総
経費用が演算されて表示される。自己資金と利率を適宜設定することにより、ローン金額
が演算されて、その演算された結果はオーナ属性情報に反映されて、必要な修正が施され
る。このローン演算は、個別に金融機関に問い合わせて入力することもでき、また、例え
ば、通信回線を利用して必要な情報を入手してもよい。その一例は、例えば、特開２００
３−４４６７０号公報に記載されている。
（光熱費の演算）
また、本発明においては、住宅属性情報に関連してライフサイクルコスト算出システム
によりライフサイクルコストが演算されて、この結果がオーナ属性情報に反映されて必要
な修正が施される。ここで、このようなライフサイクルコスト算出には、例えば、「Ｑ値
・光熱費・ライフサイクルコスト算出ソフト」が利用できる。
【００９８】
このソフトによれば、床面積情報、天井高さ情報、天井、床及び外壁の断熱仕様情報及
び開口部情報を含むＱ値算出情報(1)及び暖房、調理及び給湯のエネルギー種情報、太陽
発電システムの種類及び発電容量を含む設置状況情報、電気料金契約種別情報を含む光熱
費の算出に必要な光熱費算出情報(2)などの住宅属性情報に関連して、建物のＱ値が算出
され、その算出されたＱ値に基づいて光熱費のライフサイクルコストが算出される。
【００９９】
この住宅属性情報は、例えば、記憶部に収納された住宅関連データベース内の情報がそ
のまま利用可能である。この住宅関連データベースは、建設地域に応じた光熱費の算出が
可能なように、地域に応じた環境データ、標準エネルギー収支データ等の必要なデータ含
んで構成されている。
【０１００】
ここで、環境データとは、例えば、気象庁が公表する地域毎の月別、時間帯別の平均気
温、日照時間等のデータであり、また、標準エネルギー収支データとは、家族構成条件、
生活様式条件、住宅仕様条件及び採用設備条件等に対応する標準的なエネルギーの収支を
データ化したものである。
【０１０１】
入力条件としては、例えば、地域条件としての「都道府県」、「気象でー都市」が入力
され、家族条件として、「大人」、「中人」、「子供」の人数が登録され、生活様式条件
として、平日、休日の各パターンが入力され、提案された住宅のタイプ（例えば、商品名
）と顧客が建築する建物の仕様等に応じて、熱損失Ｑ値が計算されて光熱費のライフサイ
クルの基礎データとして利用される。
【０１０２】
このＱ値をもとにして、太陽発電容量及び調理、暖房、給湯の使用エネルギー種別など
を考慮して月別の光熱費が演算される。この演算結果は、図１１に示すように、グラフと
して表示される。
【０１０３】
Ｑ値に関するデータを修正する場合には、例えば、Ｑ値の算出プログラムを起動させる
。図１２に示すようなプランデータの修正画面が表示される。ここには、図示しない設定
情報が全て記載されている。それ故、修正部分のみ訂正すればよい。「修正」をクリック
することにより参考までに、Ｑ値算出結果の詳細画面がでるが、「戻る」をクリックする
ことにより図１１の月別の光熱費のグラフに戻ることができる。
【０１０４】
また、同様に、月別の光熱費情報を修正する場合には、太陽光発電システムの発電容量
などを変更することにより、光熱費のライフサイクルコストを変更することもできる。６
０年間の光熱費の概算が演算され、ライフプランシミュレーションプログラムの光熱費情
報（基礎データ）として利用される。
（長期修繕費の演算）
ここで、本発明の最適な実施例では、長期の修繕費用のライフサイクルコストの修正プ
ログラムを備えている。６０年間という長期の立て替えを前提としたモデル住宅では、外
壁及び屋根塗装のランニングコストは大きくライフプランを変更する。そこで、建物購入
者（顧客）へ、提案するライフプランシミュレーションの結果も、このようなライフサイ
クルコストに大きく影響を与える情報については、対比データとして提示することが好ま
しい。
【０１０５】
このような長期修繕費算出情報(3)としては、建物属性情報としての外壁仕様、屋根仕
様、庇仕様、玄関仕様、バルコニー仕様、雨戸仕様などであるが、外壁部に「タイル仕様
」を使用する否か、及び屋根材として「ステンレス仕様」にするか否かである。
【０１０６】
そこで、図１３に示すように、「タイル仕様」及び「ステンレス仕様」の選択画面を含
んでいることが望ましい。これにより、「タイル仕様」及び「ステンレス仕様」を選択し
ない場合とのライフプランシミュレーションの結果を比較するのが容易となる。
【０１０７】
このように、この住宅販売支援システムに建物属性情報を修正する修正手段を含んでい
れば、提供されたライフプランシミュレーションの結果は、建物属性情報に応じて修正さ
れるので、リアルタイムに家計を含めたライフプラン（家計）を考慮しつつ顧客の好みの
居住空間を備えた賃貸併用住宅を提案できる住宅販売支援システムを提供することができ
る。
【０１０８】
以上、建物属性情報が選択されると、これらの建物属性情報により建物総額が演算され
、その建物総額を基準として、再び必要経費が演算されてライフプランシミュレーション
の結果に反映される。
（ライフプランシミュレーションの比較）
このようにして得られたライフプランシミュレーションの結果を現状のライフプランシ
ミュレーションの結果と対比して表示することにより、図１４に示すように、長期にわた
るキャシュフローを出力させることができ、例えば、(1)家計収支対支出のバランスシー
ト、(2)金融資産ポートフォーリオ、(3)生存時、死亡時の今後の比較、リスクヘッジの現
状分析、定期コストの現状分析などの必要な総合的ファイナンシャルプランニング分析を
建物の選択、又は仕様変更に応じて即座に行うことができる。
【０１０９】
家計収支対支出バランスシートの一例は、例えば図１５及び図１６に示される。この図
１５では、標準的な家庭の支出バランスと金融資産のポートフォーリオと対比して顧客の
現状分析がなされている。現状分析から、住居関連費用が多く、基本生活費用が少ないこ
とが理解される。
【０１１０】
また、図１６では、顧客の現状での家庭の支出バランスと金融資産のポートフォーリオ
と対比して、賃貸併用住宅を購入した場合の対比分析がなされている。現状分析に比べて
自宅購入後と記載されている賃貸併用住宅を建設した場合には、光熱費及び住居関連費用
が実質的にゼロとなり、基本生活支出に締める割合を大きくすることができることが理解
される。
【０１１１】
また、金融資産としてのポートフォーリオ分析により、固定資産としての建物（不動産
）の増加に伴い、流動性が低下して安全性が増大している。
【０１１２】
なお、以上の実施例では、いずれも安全性が増大した例を示しているが、これらの値は
、賃貸併用住宅の個々の仕様、また、居住スペースと賃貸スペースとの相対的なバランス
や社会情勢、また、個人資産により影響を受けるものであり、必ずしも、全ての場合に賃
貸併用住宅が以上の利点を備えるとは限らない。
【０１１３】
顧客の要望にそぐわない場合には、図３で示す初期画面に戻って、プランモデルを変更
することにより解消する。例えば、２，３階がオーナ居住スペースであるプランモデル２
を選択した顧客は、賃貸部分の多いプランモデルから好みのプランを選択することにより
、より多くの家賃収入を得ることができ、これにより顧客の要望を満たすことができる。
【０１１４】
このように、本発明の賃貸併用住宅販売支援システムを利用すれば、ライフプランシミ
ュレーションの分析結果を見直すことにより、顧客が選択する住宅に関する各種の仕様の
変更にリアルタイムに反映させることにより、顧客が真に欲する賃貸併用住宅を購入する
際の一つの、ただし重要な支援材料を直ちに提供することができる。
【０１１５】
特に賃貸併用住宅においては、顧客が居住するオーナ居住スペースＭは、顧客の好みに
即座に応じることができるか否かが住宅販売に大きく寄与すると考えられる。一方で、ユ
ニット建物の販売メーカでは、多数のユニットバリエーションを既に保有している。これ
により、多数のバリエーションから顧客の要望に応じた間取りを即座に提案することがで
きるシステムを実用化している。
【０１１６】
このような状況下でこの発明の賃貸併用住宅販売支援システムを利用すれば、顧客のラ
イフプランシミュレーションの結果を、その提案プラント同時に提供することができる。
これにより、ユニット建物からなる賃貸併用住宅販売支援システムを備えていることによ
り、顧客の要望に合致した情報を即座に提供できることにより、住宅販売を極めて優位に
支援できるという、実用的な効果を奏するのである。
（変形例）
以上の説明では、賃貸併用住宅を販売するための支援システムおよびそのプログラムに
ついて説明したが、本発明は、賃貸併用住宅に変えて第２の発明のように賃貸住宅を販売
するための販売支援支援システム及びそのプログラムとして本発明を利用することもでき
る。
【０１１７】
この場合、オーナ居住スペースは無し（ゼロ）として、演算する以外は実施例と同様に
して賃貸併用住宅の販売を支援することができる。この場合、以上の説明の「賃貸併用住
宅」は単に「賃貸住宅」と読み替えられる。オーナ居住スペースにのみ関連した作用効果
を奏しない以外は、略同一乃至は均等な作用効果を奏するので、詳細な説明は省略する。
【０１１８】
また、本発明は、一般の住宅を販売するための住宅販売支援システム及びそのプログラ
ムとして、第３の発明のように利用することもできる。
【０１１９】
この場合、オーナは、顧客と読み替えて、賃貸スペースは無し（ゼロ）として演算する
以外は実施例と同様にして住宅の販売を支援することもできる。また、この場合、以上の
説明の「賃貸併用住宅」は、単に「住宅又は建物」と読み替える。賃貸スペースにのみ関
連した作用効果は奏しない以外は、略同一乃至は均等な作用効果を奏するので、詳細な説
明は省略する。
【０１２０】
以上、この発明の実施の形態を図面により詳述してきたが、具体的な構成はこの実施の
形態に限らず、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計の変更等があってもこの発明に含
まれる。
【産業上の利用可能性】
【０１２１】
以上説明したように、この発明に従えば、初期投資の大きい賃貸併用住宅を顧客に勧め
る際の顧客の初期投資への不安を解消することができるので、賃貸併用住宅の販売を促進
させることができる。
【図面の簡単な説明】
【０１２２】
【図１】本発明に係る賃貸併用住宅販売支援システムの構成を説明する図である。
【図２】本発明に係る賃貸併用住宅販売支援システムの概要を説明する図である。
【図３】本発明の一実施例に係る賃貸併用住宅を選択する画面の一例である。
【図４】図３の賃貸併用住宅の一部拡大図であり、図４（ａ）は居室部の間取り図を示し、図４（ｂ）は屋根部の平面図である。
【図５】本発明の一実施例に係る賃貸併用住宅と通常の２階建て住宅との建設費、資金計画、ランニングコストを比較して説明する図である。
【図６】本発明の一実施例に係る賃貸併用住宅と通常の２階建て住宅との建設から解体までの期間に一般的に必要とされるコストをもとに構成した試算値を表す図である。
【図７】オーナ属性情報の一例を説明する図である。
【図８】オーナ属性情報の一例を説明する図である。
【図９】オーナ属性情報の一例を説明する図である。
【図１０】顧客の現状でのキャッシュフローの一例としての１年後から１０年後までを説明する図である。
【図１１】光熱費のライフサイクルの演算結果を表す図である。
【図１２】Ｑ値を修正するときの修正画面の一例である。
【図１３】長期修繕費算出データの基礎情報を修正するときの修正画面の一例である。
【図１４】本発明の実施例に係る家計収支対支出バランスシートの一例を示す図である。
【図１５】標準的な家庭の支出バランスと金融資産のポートフォーリオと対比して顧客の現状分析を示す図である。
【図１６】顧客の現状での家庭の支出バランスと金融資産のポートフォーリオと対比して、賃貸併用住宅を購入した場合の対比分析を示す図である。
【符号の説明】
【０１２３】
１０：賃貸併用住宅販売支援システム（賃貸用住宅販売支援システム又は住宅販売支援シ
ステム）
１１：入力部
１２：出力部
１３：演算処理部
１４：記憶部
１５：界壁
１６：屋上
１７：太陽電池パネル（太陽発電装置）
１８：ＬＣＣを考慮した家作り
１９：ＬＣＣを考慮しない家作り
ＲＴ：賃貸併用住宅
Ｍ：オーナ居住スペース
Ｒ（Ｒ１，Ｒ２，Ｒ３）：賃貸スペース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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