(57)【要約】【課題】  新規に物件情報を物件情報データベースに取り込む作業を従来より強力に支援することが可能な物件情報収集システムを提供する。【解決手段】  本発明の物件情報収集システム１０によれば、指定された範囲の地図に含まれる未調査物件が物件情報データベース２４の中から自動検索される。そして、地図と未調査物件の一覧とが併せてプリンタ又はディスプレイに出力され、その地図上に未調査物件の位置がマーキングされるので、その出力を参照して、効率よく現地調査を行うことができる。これにより、従来より強力に不動産仲介業者が新規に物件情報を物件情報データベース２４に取り込む作業を支援することが可能になる。【選択図】  図６
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産仲介業者が仲介対象とする賃貸物件の物件情報を新規に物件情報データベースに取り込むための物件情報収集システムであって、
電子地図を表示可能な表示手段と、
前記表示手段に表示される地図の範囲を指定する表示範囲指定手段と、
前記表示手段に表示された前記電子地図上の賃貸物件を選択することで、前記物件情報データベースに新規に物件情報のレコードを生成しかつ、そのレコードに前記賃貸物件の位置情報を格納する位置情報取得手段と、
前記物件情報のレコードを構成する複数のフィールドのうち所定のフィールドにデータが格納されているか否かに基づき、前記物件情報データベースの各物件情報が現地調査を行った調査済み物件情報か、前記現地調査を行っていない未調査物件情報かを判別する現地調査有無判別手段と、
前記現地調査有無判別手段の判別結果と前記位置情報とに基づき、前記表示範囲指定手段にて指定された範囲の地図に含まれる未調査物件を前記物件情報データベースの中から検索する未調査物件検査手段と、
前記表示範囲指定手段にて指定した範囲の地図と、その地図に含まれる未調査物件の一覧とを併せかつ前記地図上に前記未調査物件の位置をマーキングして、前記表示手段及び／又はプリンタに出力する現地調査資料作成手段とを備えたことを特徴とする物件情報収集システム。
【請求項２】
前記各物件情報のレコードを構成する複数のフィールドの１つを、各賃貸物件に対する仲介業務委託契約が成立するまでの進捗情報を格納するための進捗状況記憶フィールドとしたことを特徴とする請求項１に記載の物件情報収集システム。
【請求項３】
前記進捗状況記憶フィールドには、
前記仲介業務委託契約が交渉中であることを示す第１の選択肢と、
前記仲介業務委託契約が成立したことを示す第２の選択肢と、
前記仲介業務委託契約が不成立であったことを示す第３の選択肢とを含む複数の結果表示選択肢の何れかが入力されるように構成されたことを特徴とする請求項１又は２に記載の物件情報収集システム。
【請求項４】
前記表示範囲指定手段にて指定した範囲の地図に含まれる賃貸物件の総数に対する比率を演算するデータ解析手段を備え、前記データ解析手段によって得られた結果を前記表示手段にて表示可能としたことを特徴とする請求項１乃至３の何れかに記載の物件情報収集システム。
【請求項５】
前記電子地図に表示された建物が賃貸物件か否かを判別する賃貸物件判別手段を備えたことを特徴とする請求項１乃至４の何れかに記載の物件情報収集システム。
【請求項６】
前記物件情報データベース及び前記電子地図を記憶しかつネットワークに接続されたサーバー端末と、前記ネットワークを通して前記サーバー端末との間で通信可能な複数のクライアント端末とを備えてなり、前記サーバー端末は、前記クライアント端末からＩＤナンバー及び／又はパスワードを受信すると、前記物件情報及び／又は前記電子地図に係るデータを、前記クライアント端末に送信することを特徴とする請求項１乃至５の何れかに記載の物件情報収集システム。
【請求項７】
前記サーバー端末は、前記物件情報データベース及び／又は前記電子地図が更新されるたびにバージョン識別子を更新すると共に、前記クライアント端末に送信した前記電子地図及び前記物件情報のバージョン識別子と最新のバージョン識別子とを比較し、古いバージョン識別子の前記電子地図及び／又は前記物件情報を送信したクライアント端末には、最新のバージョン識別子の前記電子地図及び／又は前記物件情報を自動送信するように構成したことを特徴とする請求項６に記載の物件情報収集システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産仲介業者が仲介対象とする賃貸物件の物件情報を新規に物件情報データベースに取り込むための物件情報収集システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、この種の物件情報収集システムとして、電子地図上で、新規に仲介対象とする賃貸物件を選択して、物件の位置情報を物件情報データベースに取り込むものが知られている（例えば、特許文献１参照）。
【特許文献１】特開２００１−２１６３１０号公報（段落［００２２］、［００２３］）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
ところで、不動産物件の仲介業務は、家主と仲介業者との間で仲介業務委託契約を結んでから行われる。また、仲介業務委託契約を結ぶためには、実際の物件を詳細調査しなければトラブル発生の原因になり得る。このため、地図上で賃貸物件を調べた後で、賃貸物件を現地調査するための資料を作成する必要がある。しかしながら、上記した従来の物件情報収集システムでは、電子地図から物件情報を取り込むだけであり、物件の現地調査用の資料を作成するに手間がかかり、不動産仲介業者が新規に物件情報をデータベースに取り込む作業を十分に支援することができなかった。
【０００４】
本発明は、上記事情に鑑みてなされたもので、不動産仲介業者が新規に物件情報を物件情報データベースに取り込む作業を従来より強力に支援することが可能な物件情報収集システムの提供を目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
上記目的を達成するためになされた請求項１の発明に係る物件情報収集システムは、不動産仲介業者が仲介対象とする賃貸物件の物件情報を新規に物件情報データベースに取り込むための物件情報収集システムであって、電子地図を表示可能な表示手段と、表示手段に表示される地図の範囲を指定する表示範囲指定手段と、表示手段に表示された電子地図上の賃貸物件を選択することで、物件情報データベースに新規に物件情報のレコードを生成しかつ、そのレコードに賃貸物件の位置情報を格納する位置情報取得手段と、物件情報のレコードを構成する複数のフィールドのうち所定のフィールドにデータが格納されているか否かに基づき、物件情報データベースの各物件情報が現地調査を行った調査済み物件情報か、現地調査を行っていない未調査物件情報かを判別する現地調査有無判別手段と、現地調査有無判別手段の判別結果と位置情報とに基づき、表示範囲指定手段にて指定された範囲の地図に含まれる未調査物件を物件情報データベースの中から検索する未調査物件検査手段と、表示範囲指定手段にて指定した範囲の地図と、その地図に含まれる未調査物件の一覧とを併せかつ地図上に未調査物件の位置をマーキングして、表示手段及び／又はプリンタに出力する現地調査資料作成手段とを備えたところに特徴を有する。
【０００６】
請求項２の発明は、請求項１に記載の物件情報収集システムにおいて、各物件情報のレコードを構成する複数のフィールドの１つを、各賃貸物件に対する仲介業務委託契約が成立するまでの進捗情報を格納するための進捗状況記憶フィールドとしたところに特徴を有する。
【０００７】
請求項３の発明は、請求項１又は２に記載の物件情報収集システムにおいて、進捗状況記憶フィールドには、仲介業務委託契約が交渉中であることを示す第１の選択肢と、仲介業務委託契約が成立したことを示す第２の選択肢と、仲介業務委託契約が不成立であったことを示す第３の選択肢とを含む複数の結果表示選択肢の何れかが入力されるように構成されたところに特徴を有する。
【０００８】
請求項４の発明は、請求項１乃至３の何れかに記載の物件情報収集システムにおいて、表示範囲指定手段にて指定した範囲の地図に含まれる賃貸物件の総数に対する比率を演算するデータ解析手段を備え、データ解析手段によって得られた結果を表示手段にて表示可能としたところに特徴を有する。
【０００９】
請求項５の発明は、請求項１乃至４の何れかに記載の物件情報収集システムにおいて、電子地図に表示された建物が賃貸物件か否かを判別する賃貸物件判別手段を備えたところに特徴を有する。
【００１０】
請求項６の発明は、請求項１乃至５の何れかに記載の物件情報収集システムにおいて、物件情報データベース及び電子地図を記憶しかつネットワークに接続されたサーバー端末と、ネットワークを通してサーバー端末との間で通信可能な複数のクライアント端末とを備えてなり、サーバー端末は、クライアント端末からＩＤナンバー及び／又はパスワードを受信すると、物件情報及び／又は電子地図に係るデータを、クライアント端末に送信するところに特徴を有する。
【００１１】
請求項７の発明は、請求項６に記載の物件情報収集システムにおいて、サーバー端末は、物件情報データベース及び／又は電子地図が更新されるたびにバージョン識別子を更新すると共に、クライアント端末に送信した電子地図及び物件情報のバージョン識別子と最新のバージョン識別子とを比較し、古いバージョン識別子の電子地図及び／又は物件情報を送信したクライアント端末には、最新のバージョン識別子の電子地図及び／又は物件情報を自動送信するように構成したところに特徴を有する。
【発明の効果】
【００１２】
［請求項１の発明］
請求項１の物件情報収集システムによれば、表示手段に表示された電子地図上の賃貸物件を選択することで、物件情報データベースに新規に物件情報のレコードが生成され、そのレコードに賃貸物件の位置情報が格納される。そして、新規の物件情報に係る賃貸物件を現地調査する際には、指定した地図の範囲に含まれる未調査物件が物件情報データベースの中から自動検索され、その地図と未調査物件の一覧とが併せて表示手段及び／又はプリンタに出力されかつ、その地図上に未調査物件の位置がマーキングされる。これにより、表示手段又はプリンタの出力を参照して、効率よく現地調査を行うことができ、従来より強力に不動産仲介業者の作業を支援することが可能になる。
【００１３】
具体的には、物件情報のレコードに現地調査を行ったか否かに関するフィールドを設けて、そのフィールドに格納された情報に基づいて、未調査物件情報であると判別すればよい。また、物件情報のレコードを構成する複数のフィールドのうち少なくとも進捗状況記憶フィールドに未交渉に相当する進捗情報が格納されているか否かによって、未調査物件情報であると判別することができる。
【００１４】
［請求項２，３の発明］
請求項２の物件情報収集システムでは、各物件情報のレコードの進捗状況記憶フィールドに格納された情報に基づいて、仲介業務委託契約が成立するまでの進捗情報をチェックすることができる。具体的には、進捗状況記憶フィールドに格納されるデータを、仲介業務委託契約が交渉中であることを示す第１の選択肢と、仲介業務委託契約が成立したことを示す第２の選択肢と、仲介業務委託契約が不成立であったことを示す第３の選択肢とを含む複数の結果表示選択肢の何れかとすることで、各賃貸物件に関する仲介業務委託契約の進捗状況を画一的に把握することができる。
【００１５】
［請求項４の発明］
請求項４の物件情報収集システムによれば、賃貸物件の総数に対する調査済み物件情報に係る物件数の比率、及び／又は、賃貸物件の総数に対する仲介可能な状態の物件情報に係る物件数の比率、及び／又は、賃貸物件の総数に対する仲介業務委託契約が交渉中である物件情報に係る物件数の比率、及び／又は、賃貸物件の総数に対する仲介業務委託契約が成立した物件情報に係る物件数の比率、及び／又は、賃貸物件の総数に対する仲介業務委託契約が不成立であった物件情報に係る物件数の比率、などをデータ解析手段により演算して表示手段に表示することにより、地図上の所定の範囲毎に、物件情報の収集作業の達成率を把握することができる。
【００１６】
［請求項５の発明］
請求項５の物件情報収集システムでは、電子地図に表示された建物が賃貸物件か否かを賃貸物件判別手段により自動判別することができるので物件情報データベースへのデータ入力作業の効率が向上する。
【００１７】
なお、賃貸物件判別手段の具体的な構成としては、物件情報データベースに記憶された建物の名称によって賃貸物件か否かを判別する構成にしてもよいし、或いは、物件情報データベースに国勢調査のデータベースをリンクしておき、その国勢調査のデータベースに格納されている情報に基づいて賃貸仲介の対象となる物件か否かを判別する構成にしてもよい。
【００１８】
［請求項６の発明］
請求項６の物件情報収集システムでは、複数のクライアント端末からネットワークを介してにサーバー端末にアクセスすることができるので、複数のクライアント端末へのデータ入力操作により、物件情報データベースを効率よく更新することができる。また、サーバー端末は、クライアント端末からＩＤナンバー及び／又はパスワードを受信したときに、物件情報及び／又は電子地図に係るデータをクライアント端末に送信するので、不動産仲介業者の秘密情報の流出を防ぐことができる。
【００１９】
［請求項７の発明］
請求項７の物件情報収集システムに備えたサーバー端末は、クライアント端末に送信した電子地図及び物件情報のバージョン識別子と最新のバージョン識別子とを比較し、古いバージョン識別子の電子地図及び物件情報を送信したクライアント端末には、最新のバージョン識別子の電子地図及び物件情報を自動送信するので、複数のクライアント端末が同時に操作されている場合でも、操作者は、確実に最新の情報を取得することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２０】
以下、本発明の一実施形態を図１〜図９に基づいて説明する。
本実施形態の物件情報収集システム１０は、不動産仲介業者の社員が新規に賃貸契約の仲介対象とする物件情報を収集する（これを「仕入れ」という）ために用いられる。
【００２１】
この物件情報収集システム１０は、図１に示すように物件情報管理サーバー１１と地図サーバー１２と、前記不動産仲介業者の社員が使用する複数のクライアント端末１３とからなる。図２に示すように、地図サーバー１２には、地図情報データベース２０が記憶されている。この地図情報データベース２０には、地図を表示する地図画像データと、その地図上の任意の位置を特定するための緯度・経度情報、その他、地図に付属する様々な属性データが格納されている。
【００２２】
地図画像データは、複数のレイヤで構成されており、それらレイヤには、例えば地形を表示するためのレイヤ、道路を表示するためのレイヤ、建物を表示するためのレイヤ、地図上に市町村、建物名等を文字として表示する複数のレイヤ等が含められ、これらレイヤを重ねて表示することで１つの地図が構成される。また、地図サーバー１２には、地図管理システム２１が常駐しており、外部からの要求信号に応じ、地図管理システム２１が地図情報データベース２０のうちから所定範囲の地図に係るデータをパッケージにして送信する。
【００２３】
図２に示すように、物件情報管理サーバー１１には物件情報データベース２４が記憶されており、その物件情報データベース２４には物件情報テーブル２２と緯度経度テーブル２３とが設けられている。物件情報テーブル２２は、例えば下記表１に示すように、物件ナンバー、物件名、物件の所在地と、家主への連絡先、契約の進捗情報、現地調査の有無等に関するフィールドが設けられている。
【００２４】
【表１】
2005044118.tif 000003
【００２５】
また、緯度経度テーブル２３には、物件ナンバーと緯度及び経度を格納するためのフィールドが設けられており、緯度経度テーブル２３と物件情報テーブル２２とが物件ナンバーを共通のフィールドにしてリンクされている。
【００２６】
クライアント端末１３は、インターネット、イントラネット等のネットワークを通して物件情報管理サーバー１１にアクセスすることができる。ここで、クライアント端末１３から物件情報管理サーバー１１にアクセスすると、ブラウザが立ち上がりＩＤとパスワードの入力が求められ、前記一の不動産仲介業者の社員に付与されたＩＤとパスワードを入力することで、クライアント端末１３と物件情報管理サーバー１１との間で通信可能となる。また、クライアント端末１３は、例えばハードディスク等の記憶手段に仕入業務用プログラムが記憶されており、この仕入業務用プログラムを実行すると不動産物件情報管理システム３０と地図表示システム３１とが起動する。地図表示システム３１は、不動産物件情報管理システム３０から指令を受け、必要に応じて所定の地図をクライアント端末１３に備えたディスプレイ（本発明の「表示手段」に相当する）に表示する。
【００２７】
なお、サーバー端末（物件情報管理サーバー１１及び地図サーバー１２）は、物件情報データベース２４及び電子地図が更新されるたびにバージョン識別子を更新すると共に、各クライアント端末１３に送信した電子地図及び物件情報のバージョン識別子を記憶している。そして、各クライアント端末１３に送信した電子地図及び物件情報のバージョン識別子と最新のバージョン識別子とを比較し、古いバージョン識別子の電子地図及び物件情報を送信したクライアント端末には、最新のバージョン識別子の電子地図及び物件情報を自動送信する。これにより、複数のクライアント端末が同時に操作されている場合でも、操作者は確実に最新の情報を取得することができる。
【００２８】
さて、不動産仲介業者が新規の物件情報を仕入れるための作業は、一般に、後述する「粗仕入れ」、「現地調査」、「仲介業務委託契約の交渉」、「物件情報詳細入力」、「看板の取り付け」に分けることができ、これら作業を本実施形態の物件情報収集システム１０を用いて行うと以下のようである。
【００２９】
一の不動産仲介業者の社員は、クライアント端末１３で仕入業務用プログラムを実行すると、不動産物件情報管理システム３０と地図表示システム３１とが起動し、クライアント端末１３のディスプレイに図３に示したメインメニュー画面４０が表示される。そして、このメインメニュー画面４０に表示された所定のボタンを選択することで、賃貸契約の仲介の対象とする新規の物件情報を仕入れるための登録修正画面５０が立ち上がる。
【００３０】
［粗仕入れ］
一般に、「粗仕入れ」では、不動産仲介業者が新規に取引の対象を検討する賃貸物件を地図上で探し、少なくともその賃貸物件の所在地を台帳に取り込む作業を行う。この粗仕入れを物件情報収集システム１０にて行うには、メインメニュー画面４０における所定のボタンを選択して、図４に示した登録修正画面５０を立ち上げる。すると登録修正画面５０の左側に、所定の範囲の地図５０Ａが表示され、ここで登録修正画面５０における物件所在地のボックス５０Ｂに所望の住所（例えば、不動産仲介業者の支店の住所）を入力すると、その住所を中心とした地図に変更される。詳細には、前記した物件所在地のボックス５０Ｂに入力された住所データに基づき、地図表示システム３１が地図上のポイントの座標（緯度、経度）を演算し、そのポイントを中心とした所定の範囲の地図データを地図サーバー１２の地図管理システム２１に要求する。すると、地図管理システム２１は、その要求通りの範囲の地図情報をパッケージにしてクライアント端末１３の地図表示システム３１に付与する。地図表示システム３１はこの地図情報をクライアント端末１３のキャッシュメモリに格納し、その地図情報を用いてディスプレイに地図を表示する。
【００３１】
また、地図５０Ａの下方に設けたルーラー５０Ｃの位置をマウス操作にて変更することで、地図５０Ａの縮尺を変更することができる。このように本実施形態では、上記「物件所在地のボックス５０Ｂ」及びルーラー５０Ｃが、本発明の「表示範囲指定手段」を構成している。
【００３２】
登録修正画面５０に表示される地図５０Ａには、建物の物件名も重ねて表示される。ここで、例えば、クライアント端末１３に備えたマウスを用いてポイントを地図上に配置すると、地図表示システム３１は、そのポイントが指し示す位置の座標（緯度，経度）を認識する。また、マウスを右クリックすることで地図上の物件をポインティングすると、地図表示システム３１が、ポインティングされた物件の名称、建物の階数その他の物件情報を地図サーバー１２の地図情報データベース２０の中から検索する。そして、地図表示システム３１は、少なくともポインティングした物件の緯度経度の座標データを不動産物件情報管理システム３０に付与すると共に、地図表示システム３１が地図情報データベース２０から物件の名称、階数その他の物件情報を取得できた場合にはその物件情報も不動産物件情報管理システム３０に付与する。
【００３３】
すると、不動産物件情報管理システム３０は、地図表示システム３１から取得したデータを、物件情報管理サーバー１１の物件情報データベース２４に格納する。詳細には、不動産物件情報管理システム３０は、物件情報データベース２４における物件情報テーブル２２に新規にレコードを追加し、その新規のレコードに物件ナンバーを格納する。また、地図表示システム３１から物件の名称、階数その他の物件情報を取得できた場合には、それら物件情報も、物件情報テーブル２２の新規のレコードにおける各フィールドに格納する。さらに、不動産物件情報管理システム３０は、物件情報データベース２４における緯度経度テーブル２３に対しても物件情報テーブル２２と同じ物件ナンバーのレコードを追加し、その新規のレコードに地図表示システム３１から取得した緯度・経度の座標データを格納する。この意味において、不動産物件情報管理システム３０及び地図表示システム３１は、本発明に係る「位置情報取得手段」に相当する。以上により、粗仕入れ作業が完了する。
【００３４】
なお、メインメニュー画面４０から所定のボタンを押すことによって、図５に示した粗仕入物件一覧画面５１を表示することができる。この粗仕入物件一覧画面５１には、粗仕入れされた物件ナンバーを昇順に並べた一覧表５１Ａが表示される。ここで、その一覧表５１Ａの何れかの物件を選択すると、その選択された物件に係る登録修正画面５０（図４参照）に切り替わり、その登録修正画面５０における地図５０Ａが、選択された物件を中心とした範囲の表示になる。
【００３５】
［現地調査］
現地調査では、一般に一の不動産仲介業者の社員が各物件がある所在地に出向いて物件を調査する作業を行う。この現地調査を効率よく行うためには、近距離にある複数の物件を順次に調査することが好ましい。そのためには、現地調査を行う対象物件を一覧にすると共に、その一覧に表示された物件の所在地を地図にマーキングしておくことが好ましい。
【００３６】
現地調査のための準備を物件情報収集システム１０にて行うには、メインメニュー画面４０の所定のボタンを選択することで、図６に示した未調査物件一覧画面５２にする。この未調査物件一覧画面５２には、左側に地図５２Ａが表示され、その地図５２Ａ中に含まれる物件のうち、現地調査を行っていない物件（以下、「未調査物件」という）の一覧表５２Ｂが右側に表示される。具体的には、地図管理システム２１が、表示された地図５２Ａを特定する緯度経度情報を緯度経度テーブル２３へ付与し、緯度経度テーブル２３は該緯度経度情報に該当する物件ナンバーを特定し、該物件ナンバーを物件情報テーブル２２に付与する。そして、物件情報テーブル２２は該物件ナンバーの物件情報のうち、現地調査に係る情報を格納したフィールドをチェックすることで地図５２Ａ中に表示された未調査物件を抽出し、不動産物件情報管理システム３０へ付与することで、該未調査物件情報に基づいて不動産物件情報管理システム３０が一覧表５２Ｂを作成する。ここで、地図５２Ａの縮尺を変更して、地図５２Ａの表示範囲を広くし、その地図５２Ａ中に含まれる未調査物件が増えると、これに伴って一覧表５２Ｂに表示される未調査物件も増える。そして、不動産物件情報管理システム３０は、地図５２Ａに表示された未調査物件には識別色を付し、これにより、地図５２Ａ上で未調査物件の位置を容易に把握することができるようにする。上記説明より明らかなように、不動産物件情報管理システム３０は、本発明に係る「現地調査有無判別手段」、「未調査物件検査手段」、「現地調査資料作成手段」に相当する。
【００３７】
例えば、一日のうちに現地調査を完了する予定の一覧表５２Ｂが表示されるように地図５２Ａの縮尺を設定したら、未調査物件一覧画面５２をプリントアウトするか、クライアント端末１３がノート型パソコンであればクライアント端末１３を持参して、地図５２Ａの場所に出向く。そして、家主への連絡先情報を現場で集めると共に、例えばデジタルカメラで物件の外観撮影を行い、その他現地に出向いたからこそ得られる情報をメモ又はクライアント端末１３に入力する作業を行う。このようにして収集した情報及び物件外観データ（図８参照）は、クライアント端末１３に入力することで物件情報管理サーバー１１の物件情報データベース２４に反映させる。
【００３８】
なお、地図情報データベース２０に格納された国勢調査その他のデータより、家主への連絡先を取得できた物件に関しては、粗仕入れの段階で家主への連絡先が自動的に物件情報データベース２４に書き込まれるので、現地に出向く前に家主に連絡して、仲介業務委託契約を結べる可能性が有るか否かを事前にチェックすることができる。
【００３９】
［仲介業務委託契約の交渉］ 
現地調査が終了したら家主に連絡し、仲介業務委託契約の交渉を行う。
そして、その交渉結果に関する進捗状況を物件情報管理サーバー１１の物件情報テーブル２２に入力する。そのためには、不動産物件情報管理システム３０のメインメニュー画面４０から所定のボタンを選択して、図７に示した仕入交渉状況一覧画面５３を立ち上げる。すると、画面左側に表示された地図５３Ａに範囲に含まれかつ物件情報データベース２４に登録された物件の一覧が画面右側に一覧表５３Ｂにして表示される。ここで、一覧表５３Ｂの交渉状況の欄５３Ｃには、初期値として「未交渉」というデータが格納されており、この欄５３Ｃにマウス操作にてポインタを合わせると、例えば、コンボボックスが表れ、「未交渉」、「交渉中」、「不調」、「交渉成立（特約なし）」、「交渉成立（他社専属）」、「交渉成立（他社共同）」、「その他」の選択肢が現れる。そして、何れかの選択肢をクリックするとことで、交渉の進捗情報を入力することができる。さらに、進捗状況抽出欄５３Ｄに特定の進捗状況を入力又は選択することで、任意の進捗状況を抽出し、一覧５３Ｂに表示することもできる。
【００４０】
なお、地図５３Ａには、進捗情報の「未交渉」、「交渉中」、「不調」、「交渉成立」の相違に対応して、各物件が色分けして表示される。
【００４１】
また、例えば、一覧表５３Ｂにおいて物件名の欄でいずれかの物件を選択すると、図８に示した物件別交渉履歴画面５４に切り替わり、選択された物件を中心に配置した地図５４Ａが画面左側に表示されると共に、画面右下に交渉履歴が表示される。さらに、画面右上には、物件外観の画像５４Ｂと物件の詳細情報が表示される。
【００４２】
［看板の取り付け］
仲介業務委託契約の交渉が成立したら、物件の外壁に不動産仲介業者への連絡先を表記した看板（例えば、アクリル板）を取り付ける。そして、この看板を取り付けたか否かに係る情報をクライアント端末１３に操作により物件情報データベース２４に入力する。
【００４３】
以上により、仕入れ作業が完了する。
本実施形態の物件情報収集システム１０では、仕入れ進捗状況を解析することができる。そのためには、不動産物件情報管理システム３０のメインメニュー画面４０から所定のボタンを選択して、図９に示した仕入進捗状況管理画面５６を立ち上げる。すると、画面左側の地図５６Ａに、賃貸物件が識別色を付して表示される。このとき、不動産物件情報管理システム３０は、地図表示システム３１から取得した各物件の名称から、各物件が賃貸物件か否かを判別する。具体的には、物件の名称に例えば、「コーポ」「荘」「マンション」等の文字が含まれているか否かを基準にして各物件が賃貸物件か否かを判別する。そして、地図５６Ａに含まれる賃貸物件の総戸数を入力すると、不動産物件情報管理システム３０が、総戸数に対する調査完了率、交渉完了率、仕入完了率を演算して、仕入進捗状況管理画面５６の中央に設けた一覧表５６Ｃに表示すると共に、それら調査完了率、交渉完了率、仕入完了率をグラフ５６Ｂにして仕入進捗状況管理画面５６の右側に表示する。
【００４４】
なお、上述の如く物件の名称に基づいて各物件が賃貸物件か否かを判別する構成以外に下記の構成が考えられる。即ち、不動産物件情報管理システム３０が、地図表示システム３１を介して地図情報データベース２０に格納された国勢調査その他のデータベースにアクセスし、各物件が賃貸物件であるか否かを判別すると共に、その賃貸物件の棟数と戸数を取得する。そして、地図５６Ａに含まれる賃貸物件の総棟数と総戸数、それら総戸数に対する調査完了率、交渉完了率、仕入完了率を演算して、仕入進捗状況管理画面５６の中央に設けた一覧表５６Ｃに表示すると共に、それら調査完了率、交渉完了率、仕入完了率をグラフ５６Ｂにして表示してもよい。
【００４５】
このように、本実施形態の物件情報収集システム１０によれば、指定された範囲の地図に含まれる未調査物件が物件情報データベース２４の中から自動検索される。そして、地図と未調査物件の一覧とが併せてプリンタ又はディスプレイに出力され、その地図上に未調査物件の位置がマーキングされるので、その出力を参照して、効率よく現地調査を行うことができる。これにより、従来より強力に不動産仲介業者が新規に物件情報を物件情報データベース２４に取り込む作業を支援することが可能になる。しかも、仕入進捗状況管理画面５６を立ち上げることで、物件情報の収集作業の達成率を把握することができる。複数のクライアント端末１３からネットワークを介してサーバー端末（物件情報管理サーバー１１及び地図サーバー１２）にアクセスすることができるので、各クライアント端末１３への入力データを物件情報データベース２４を効率よく反映させることができる。
【００４６】
また、現地調査又は交渉の結果、建物が仲介対象となるか否かを知ることができ、この情報を物件情報テーブルに格納し地図上で識別可能に表示させたり、地図エリア内の物件総数に対する仲介対象となる物件数の比率をデータ解析手段により演算して表示することで、地図エリア内における仲介対象物件分布としての利用が可能となる。
【００４７】
更には、物件情報テーブル２２に物件の仲介業者に関する情報を格納しておき、仲介業者毎に表示形態を変えて地図に表示させることにより、地図エリア内における勢力分布図としても利用可能となる。
【００４８】
本発明は、前記実施形態に限定されるものではなく、上記実施形態以下にも要旨を逸脱しない範囲内で種々変更して実施することができる。
【図面の簡単な説明】
【００４９】
【図１】本発明の一実施形態に係る物件情報収集システムの概念図
【図２】物件情報収集システムにおけるデータ構成を示した概念図
【図３】ディスプレイに表示されたメニュー画面
【図４】ディスプレイに表示された登録修正画面
【図５】ディスプレイに表示された粗仕入物件一覧画面
【図６】ディスプレイに表示された未調査物件一覧画面
【図７】ディスプレイに表示された仕入交渉状況一覧画面
【図８】ディスプレイに表示された物件別交渉履歴画面
【図９】ディスプレイに表示された仕入進捗状況管理画面
【符号の説明】
【００５０】
１０  物件情報収集システム
１１  物件情報管理サーバー（サーバー端末）
１２  地図サーバー（サーバー端末）
１３  クライアント端末
２０  地図情報データベース
２１  地図管理システム
２４  物件情報データベース
３０  不動産物件情報管理システム
３１  地図表示システム
５２  未調査物件一覧画面
５０Ａ，５２Ａ，５３Ａ，５４Ａ，５６Ａ  地図
５２Ｂ  一覧表
５３  仕入交渉状況一覧画面
５３Ｂ  一覧表
５４  物件別交渉履歴画面
５６  仕入進捗状況管理画面
【図１】
2005044118.tif 000004
【図２】
2005044118.tif 000005
【図３】
2005044118.tif 000006
【図５】
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【図４】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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