(57)【要約】【課題】  本発明の目的は、マンションの購入者が負担するコストに影響を及ぼす設計・仕様要素、専有部の管理状況、共用部の管理状況の要因を査定価格に適正に反映させ、精度の高い中古住戸の品質評価が可能な中古共同住宅評価システムを提供することにある。【解決手段】  本発明は、供給機関１が供給した共同住宅の中古住戸について認定・価格査定を行う中古共同住宅評価システムである。  供給機関１のコンピュータ１１１は、住戸の設計・仕様要素が認定基準を満たすこと、共用部に関する報告書があること、専有部について中古住戸の取引業者２とは異なる検査機関３の検査が行われた結果補修の必要箇所が明示されたことを条件として、中古住戸が供給機関１に認定されたことを示す情報を出力する。取引業者２のコンピュータ２１は、この情報が出力されると、認定に対する評価額を反映させた中古住戸の査定価格を、中古住戸の特定情報と共に出力する。【選択図】図５
2005122460.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をすると共に価格査定を行う中古共同住宅評価システムであって、
前記中古住戸の売却を行う中古住宅の取引業者のコンピュータと、前記供給機関のコンピュータとを備え、
前記供給機関のコンピュータは、前記住戸の設計・仕様要素が所定の認定基準を満足していることと、前記住戸に係る前記共同住宅の共用部に関する所定の報告書があることと、前記中古住戸の専有部について、前記取引業者とは異なる検査機関によって検査が行われており、該検査が行われた結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることとを条件として、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力可能な出力手段を備え、
前記取引業者のコンピュータは、前記中古住戸に対して、前記供給機関の認定を受けていることを示す情報が出力された場合には、認定に対する所定の評価額を反映させた前記中古住戸の査定価格を、前記中古住戸を特定する情報と共に出力可能であることを特徴とする中古共同住宅評価システム。
【請求項２】
共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価システムであって、
該中古共同住宅評価システムのサーバコンピュータは、
少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手段と、
前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力可能な出力手段と、を備えることを特徴とする中古共同住宅評価システム。
【請求項３】
前記認定可否判断手段は、さらに、前記中古住戸について専有部検査を行った結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることを、前記中古住戸の情報に認定情報を付加するための条件とすることを特徴とする請求項２記載の中古共同住宅評価システム。
【請求項４】
さらに、前記中古住戸の売却価格を査定する価格査定手段を備え、
該価格査定手段は、
査定対象の前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合には、
査定対象の前記中古住戸に条件が類似する過去の売買成約物件を比較対象物件とし、該比較対象物件の単位面積当りの成約価格単価に、複数の特定項目について前記中古住戸を前記比較対象物件と比較して得た比率、及び前記中古住戸の専有面積を積算して得た一次査定価格を、前記中古住戸の初期評価額とし、
該初期評価額に、少なくとも、認定に対する所定の評価額を反映させて、最終査定価格を算出することを特徴とする請求項２記載の中古共同住宅評価システム。
【請求項５】
共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価装置であって、
少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手段と、
前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力可能な出力手段と、を備えることを特徴とする中古共同住宅評価装置。
【請求項６】
前記認定可否判断手段は、さらに、前記中古住戸について専有部検査を行った結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることを、前記中古住戸の情報に認定情報を付加するための条件とすることを特徴とする請求項５記載の中古共同住宅評価装置。
【請求項７】
さらに、前記中古住戸の売却価格を査定する価格査定手段を備え、
該価格査定手段は、
査定対象の前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合には、
査定対象の前記中古住戸に条件が類似する過去の売買成約物件を比較対象物件とし、該比較対象物件の単位面積当りの成約価格単価に、複数の特定項目について前記中古住戸を前記比較対象物件と比較して得た比率、及び前記中古住戸の専有面積を積算して得た一次査定価格を、前記中古住戸の初期評価額とし、
該初期評価額に、少なくとも、認定に対する所定の評価額を反映させて、最終査定価格を算出することを特徴とする請求項５記載の中古共同住宅評価装置。
【請求項８】
共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価方法であって、
少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手順と、
前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力する出力手順と、を備えることを特徴とする中古共同住宅評価方法。
【請求項９】
前記認定可否判断手順では、さらに、前記中古住戸について専有部検査を行った結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることを、前記中古住戸の情報に認定情報を付加するための条件とすることを特徴とする請求項８記載の中古共同住宅評価方法。
【請求項１０】
前記出力手順の後で、前記中古住戸の売却価格を査定する価格査定手順を備え、
該価格査定手順は、
査定対象の前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合には、
査定対象の前記中古住戸に条件が類似する過去の売買成約物件を比較対象物件とし、該比較対象物件の単位面積当りの成約価格単価に、複数の特定項目について前記中古住戸を前記比較対象物件と比較して得た比率、及び前記中古住戸の専有面積を積算して得た一次査定価格を、前記中古住戸の初期評価額とし、
該初期評価額に、少なくとも、認定に対する所定の評価額を反映させて、最終査定価格を算出することを特徴とする請求項８記載の中古共同住宅評価方法。
【請求項１１】
共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価コンピュータに、
少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手順と、
前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力する出力手順と、を実行させることを特徴とする中古共同住宅評価プログラム。
【請求項１２】
前記認定可否判断手順では、さらに、前記中古住戸について専有部検査を行った結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることを、前記中古住戸の情報に認定情報を付加するための条件とすることを特徴とする請求項１１記載の中古共同住宅評価プログラム。
【請求項１３】
前記出力手順の後で、前記中古住戸の売却価格を査定する価格査定手順を実行させ、
該価格査定手順は、
査定対象の前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合には、
査定対象の前記中古住戸に条件が類似する過去の売買成約物件を比較対象物件とし、該比較対象物件の単位面積当りの成約価格単価に、複数の特定項目について前記中古住戸を前記比較対象物件と比較して得た比率、及び前記中古住戸の専有面積を積算して得た一次査定価格を、前記中古住戸の初期評価額とし、
該初期評価額に、少なくとも、認定に対する所定の評価額を反映させて、最終査定価格を算出することを特徴とする請求項１１記載の中古共同住宅評価プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、中古共同住宅評価システム、中古共同住宅評価装置、中古共同住宅評価方法及び中古共同住宅評価プログラムに係り、特に所定の認定基準を満たしている場合に、共同住宅を供給した供給機関が、中古住戸に対し認定を行う中古共同住宅評価システム、中古共同住宅評価装置、中古共同住宅評価方法及び中古共同住宅評価プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、日本では、中古マンション住戸を売却する際、売主が不動産会社に中古マンション売却を依頼すると、まず、不動産業者は、具体的な売出価格を決定する参考となる妥当な市場価格を判定する価格査定を行い、この査定価格を売主に提示する。その後、査定価格と売主の売出希望価格とに基づき、売主と不動産業者とが協議の上、実際の売出価格を決定し、この売出価格をインターネットやチラシ、不動産業者の店頭等に表示し、中古マンションの売却斡旋をする。
買主が現れると、買主と協議の上、成約価格で合意となれば、この成約価格で中古マンションが売却される。
【０００３】
このような中古マンションの売却の流れにおいて、日本では一般的に、査定対象マンションに立地環境、建物状況、売却時期などが出来るだけ近いものを比較対象マンションとして、価格査定を行う担当者が直接観察することによって認められる差異を根拠として、取引参考価格の算出が行われている（例えば、特許文献１）。
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−１５０４９号公報（第１３欄第９行〜第１４欄第２８行）
【０００５】
特許文献１では、価格査定を次のように行うことが記載されている。
すなわち、予め販売事例のある中古マンションの物件名、所在地、専有面積、築年数、取引価格、販売単価、取引年月のデータと共に、査定の条件格差を比較するために格差値のデータを登録しておく。
条件格差比較用の格差値のデータとしては次のように設定する。尚、下記２乃至１４の格差値については「１．交通」の格差値に準じてプラス、０又はマイナスの格差値を設定しておくものとする。
【０００６】
１．交通、最寄りの電車駅又はバス停までの徒歩時間（１０分→０、９分以下→＋１．５／分、１１分以上→−１．５／分）、最寄りの電車駅までのバス乗車時間（１０分→−１０、９分以下→＋１／分、１１分以上→−１／分）
２．周辺環境（優劣）、３．土地の権利（権利内容別）、４．築年数（築後経過年数）、５．建物外観（外観仕上げ方法）、６．間取り（優劣）、７．収納（優劣）、８．階層（階層別）、９．開口の方位（角部屋、中部屋別窓の向き）、１０．日照・通風の阻害度（程度別）、１１．バルコニーの広さ（面積別）、１２．管理員の形態（常勤、通勤、巡回、なし）、１３．共用部の管理（優劣）、１４．設備等（トランクルーム付き、オートロック、駐車場付、専用庭）の各項目の格差値をマンションの売却事例物件毎に入力しておく。
【０００７】
売却マンションの査定にあたっては査定マンションについて上記１乃至１４の各項目の格差値を評価する。
そして、１００に事例マンションの格差値の合計ｘ０を加えた値を事例マンションの評価点ｙ０（ｙ０＝１００＋ｘ０）とし、１００に査定マンションの格差値の合計ｘ１を加えた値を査定マンションの評価点ｙ１（ｙ１＝１００＋ｘ１）とし、事例マンションの単価に査定マンションの評価点と事例マンションの評価点の比（ｙ１／ｙ０）と、査定マンションの専有面積との積算値を査定価格とし、これを中央値として、評価対象物件の直近における周辺地区の不動産流動性を加味し、前後５％を目安となる販売価格として表示する。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
上記従来の価格査定の方法は、土地が共有で建物と一体として利用され、また設備が共有であると共に専有部のみが取引されるというマンションの特徴を考慮すると、土地に対する評価も建物と一体として行うという点で妥当である。
しかし、中古マンションの購入者が将来負担するであろうコストは、耐震性能や遮音性能など生活の快適性に直接影響を与える設計・仕様要素、現入居者の使用状況による設備・建具等の傷み具合，想定される耐用年数，リフォーム・メンテナンス状況などの専有部の管理状況、維持メンテナンス状況，長期修繕計画の有無，修繕積立金の積立状況などの共用部の管理状況によっても、大きく異なってくるが、上記従来の価格査定の方法では、マンションの購入者が負担するコストに影響を及ぼすこれらの設計・仕様要素、専有部の管理状況、共用部の管理状況の要因は、充分査定価格に加味されているとは言いにくい状況である。
このように、中古マンションの購入者が負担するコストに影響を及ぼす要因が査定価格に加味されていない結果、中古マンションの品質評価の精度が確保されていなかった。
【０００９】
本発明の目的は、上記問題点を解決することにあり、マンションの購入者が負担するコストに影響を及ぼすこれらの設計・仕様要素、専有部の管理状況、共用部の管理状況の要因を中古共同住宅の査定価格に適正に反映させ、精度の高い中古マンションの品質評価が可能な中古共同住宅評価システム、中古共同住宅価格査定装置、中古共同住宅価格査定方法及び中古共同住宅価格査定プログラムを提供することにある。
本発明の他の目的は、所定の認定条件を満足しているか否かを共同住宅を供給した供給機関自身が判定し、満足している場合には中古共同住宅に対し認定することにより、精度の高い中古マンションの品質評価が可能な中古共同住宅評価システム、中古共同住宅価格査定装置、中古共同住宅価格査定方法及び中古共同住宅価格査定プログラムを提供することにある。
本発明の更に他の目的は、所定の認定条件を満足しているか否かを、取引の当事者である取引業者とは異なる共同住宅供給機関が判定し、満足している場合には中古共同住宅に対し認定することにより、透明性及び公正性の高い中古マンションの品質評価が可能な中古共同住宅評価システム、中古共同住宅価格査定装置、中古共同住宅価格査定方法及び中古共同住宅価格査定プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
上記課題は、請求項１に係る発明によれば、共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をすると共に価格査定を行う中古共同住宅評価システムであって、前記中古住戸の売却を行う中古住宅の取引業者のコンピュータと、前記供給機関のコンピュータとを備え、前記供給機関のコンピュータは、前記住戸の設計・仕様要素が所定の認定基準を満足していることと、前記住戸に係る前記共同住宅の共用部に関する所定の報告書があることと、前記中古住戸の専有部について、前記取引業者とは異なる検査機関によって検査が行われており、該検査が行われた結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることとを条件として、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力可能な出力手段を備え、前記取引業者のコンピュータは、前記中古住戸に対して、前記供給機関の認定を受けていることを示す情報が出力された場合には、認定に対する所定の評価額を反映させた前記中古住戸の査定価格を、前記中古住戸を特定する情報と共に出力可能であることにより解決される。
【００１１】
このように構成しているので、共同住宅の中古住戸の実質的な価値に影響を及ぼす設計・仕様要素、共用部の管理状況、専有部の管理状況を開示した上で中古住宅の査定価格を決定することが可能となり、査定価格の公正性、透明性を高めることが可能となる。
また、中古住戸の取引の当事者である売主、買主、中古住宅取引業者のいずれでもない住宅の供給機関が、価格査定のプロセスの一部について認定するため、価格査定のプロセスの透明性が高まり、評価及び査定価格の信頼性が高まる。
さらに、新築時に共同住宅を供給し、設計・仕様要素に関して詳細な情報を持っている供給機関側で、住戸の設計・仕様要素が所定の認定基準を満足しているか否かを判断して認定をするため、設計・仕様要素についての詳細な評価が可能となり、中古住戸に関して精度の高い評価が可能となる。
また、専有部について、中古住戸の取引の当事者である取引業者とは異なる検査機関によって検査が行われることにより、専有部の検査結果の公正性が保たれると共に、取引業者とは異なる検査機関が行った検査内容について、取引業者及び検査機関とは異なる住宅の供給機関が認定することにより、専有部の検査結果の公正性をさらに高めることが可能となる。
また、前記住戸の設計・仕様要素が所定の認定基準を満足していることと、前記住戸に係る前記共同住宅の共用部に関する所定の報告書があることと、前記中古住戸の専有部について、前記取引業者とは異なる検査機関によって検査が行われており、該検査が行われた結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることとを条件として、中古住戸に対して認定を与えるため、単に売却時点の検査にとどまらず、品質・性能に対する取組み全体を認定基準として取り上げ、その確認を厳格に行うことが可能となり、共同住宅の住戸の資産価値を適格に判断することが可能となる。
【００１２】
上記課題は、請求項２に係る発明によれば、共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価システムであって、該中古共同住宅評価システムのサーバコンピュータは、少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手段と、前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力可能な出力手段と、を備えることにより解決される。
【００１３】
上記課題は、請求項５に係る発明によれば、共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価装置であって、少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手段と、前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力可能な出力手段と、を備えることにより解決される。
【００１４】
上記課題は、請求項８に係る発明によれば、共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価方法であって、少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手順と、前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力する出力手順と、を備えることにより解決される。
【００１５】
上記課題は、請求項１１に係る発明によれば、共同住宅の供給機関が供給した共同住宅の中古住戸に対し認定をする中古共同住宅評価コンピュータに、少なくとも、前記中古住戸に、該中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件に、前記中古住戸の情報に認定情報を付加する認定可否判断手順と、前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合に、前記中古住戸が前記住宅供給機関の認定を受けていることを示す情報を出力する出力手順と、を実行させることを特徴とする中古共同住宅評価プログラムにより解決される。
【００１６】
このように構成しているので、共同住宅の中古住戸の実質的な価値に影響を及ぼす設計・仕様要素、管理状況を評価することが可能となり、査定価格の公正性、透明性を高めることが可能となる。
また、中古住戸の取引の当事者である売主、買主、中古住宅取引業者のいずれでもない住宅の供給機関が、価格査定のプロセスの一部について認定するため、価格査定のプロセスの透明性が高まり、査定価格の信頼性が高まる。
さらに、新築時に共同住宅を供給し、設計・仕様要素に関して詳細な情報を持っている供給機関側で、住戸の設計・仕様要素が所定の認定基準を満足しているか否かを判断して認定をするため、中古住戸に関して精度の高い評価が可能となる。
また、中古住戸の設計・仕様及び／又は管理状況を示す所定の履歴情報が添付されていることを条件として、中古住戸に対して認定を与えるため、単に売却時点の検査にとどまらず、品質・性能に対する取組み全体を認定基準として取り上げ、その確認を厳格に行うことが可能となり、共同住宅の住戸の資産価値を適格に判断することが可能となる。
【００１７】
このとき、前記認定可否判断手段は、さらに、前記中古住戸について専有部検査を行った結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることを、前記中古住戸の情報に認定情報を付加するための条件とするように構成すると好適である。
このように、専有部について、検査内容について、取引業者とは異なる住宅の供給機関が認定することにより、専有部の検査結果の公正性をさらに高めることが可能となる。
【００１８】
また、さらに、前記中古住戸の売却価格を査定する価格査定手段を備え、該価格査定手段は、査定対象の前記中古住戸の情報に前記認定情報が付加されている場合には、査定対象の前記中古住戸に条件が類似する過去の売買成約物件を比較対象物件とし、該比較対象物件の単位面積当りの成約価格単価に、複数の特定項目について前記中古住戸を前記比較対象物件と比較して得た比率、及び前記中古住戸の専有面積を積算して得た一次査定価格を、前記中古住戸の初期評価額とし、該初期評価額に、少なくとも、認定に対する所定の評価額を反映させて、最終査定価格を算出するように構成すると好適である。
このように構成しているので、住宅の供給機関による評価である認定を受けた場合には、認定に値する物件であるとして、認定に対する評価額を反映させて最終査定価格を算出することが可能となり、品質に応じた適正な査定価格を提示することが可能となる。
【発明の効果】
【００１９】
本発明によれば、共同住宅の中古住戸の実質的な価値に影響を及ぼす設計・仕様要素、共用部の管理状況、専有部の管理状況を開示した上で中古住宅の査定価格を決定することが可能となり、査定価格の公正性、透明性を高めることが可能となる。
また、中古住戸の取引の当事者である売主、買主、中古住宅取引業者のいずれでもない住宅の供給機関が、価格査定のプロセスの一部について認定するため、価格査定のプロセスの透明性が高まり、査定価格の信頼性が高まる。
さらに、新築時に共同住宅を供給し、設計・仕様要素に関して詳細な情報を持っている供給機関側で、住戸の設計・仕様要素が所定の認定基準を満足しているか否かを判断して認定をするため、中古住戸に関して精度の高い評価が可能となる。
また、専有部について、中古住戸の取引の当事者である取引業者とは異なる検査機関によって検査が行われることにより、専有部の検査結果の公正性が保たれると共に、取引業者とは異なる検査機関が行った検査内容について、取引業者及び検査機関とは異なる住宅の供給機関が認定することにより、専有部の検査結果の公正性をさらに高めることが可能となる。
また、前記住戸の設計・仕様要素が所定の認定基準を満足していることと、前記住戸に係る前記共同住宅の共用部に関する所定の報告書があることと、前記中古住戸の専有部について、前記取引業者とは異なる検査機関によって検査が行われており、該検査が行われた結果補修が必要と判断された箇所が明示されていることとを条件として、中古住戸に対して認定を与えるため、単に売却時点の検査にとどまらず、品質・性能に対する取組み全体を認定基準として取り上げ、その確認を厳格に行うことが可能となり、共同住宅の住戸の資産価値を適格に判断することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２０】
以下、本発明の一実施例を図面に基づいて説明する。なお、以下に説明する構成は本発明を限定するものでなく、本発明の趣旨の範囲内で種々改変することができるものである。
本実施形態の中古共同住宅評価システムは、共同住宅の中古住戸について共同住宅の供給機関が認定すると共に、不動産業者が売却価格を査定するシステムである。
本実施形態の中古共同住宅評価システムで算出される価格は査定価格である。
ここで、査定価格とは、不動産業者が、不動産の売約の媒介を受託する際に、不動産の持主に提示する助言価格であって、不動産業者が不動産の持ち主と協議の上実際に売り出す価格である売出価格、不動産の買主と協議の上合意となった売買価格である成約価格とは異なる場合もある。
【００２１】
また、本実施形態の中古共同住宅評価システムで行われる価格査定は、中古の共同住宅の価格査定であって、宅地建物取引業法に基づき、不動産売却の依頼に対し具体的な売出価格を決定する参考として算出するものであり、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産鑑定士または不動産鑑定士補が、合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を表示する価格を把握することを目的とする鑑定評価とは目的、価格に対するアプローチの仕方、手法を異にする。
【００２２】
本明細書において共同住宅には、マンション、アパート、フラット、企業等が所有する社宅等を含む。
本明細書中で「コンピュータ」とは、演算装置を備えた情報端末すべてを含む意味である。例えば、スーパーコンピュータ、汎用コンピュータ、オフィスコンピュータ、制御用コンピュータ、ワークステーション、パソコンのほか、携帯情報端末、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔ）、演算装置を備えた携帯電話、ウェアラブルコンピュータ、電子ペーパー等をも含む。
【００２３】
なお、本実施形態においては、情報通信網としてインターネット１３を利用しているが、ＬＡＮ，ＷＡＮによりコンピュータを接続したプライベートの情報通信網、専用線による通信、携帯情報端末の公衆情報通信網、その他の公衆情報通信網によるものであってもよい。
また、本実施形態において査定対象物件とは、査定対象であるマンションの住戸をいい、比較対象物件とは、査定対象であるマンションの住戸の査定価格を算出するために比較事例として用いられるマンション住戸をいう。
【００２４】
本実施形態は、共同住宅のうち、マンションの中古住戸の評価を行う中古マンションの評価システムである。
本実施形態の中古共同住宅評価システムは、マンションのデベロッパー１が提供するシステムであって、図１に示すように、中古共同住宅評価システムを運営するデベロッパー１と、中古住宅売買を仲介する中古住宅の取引業者としての不動産業者２と、マンションの専有部を検査する専有部検査機関３と、を主要構成要素とする。
【００２５】
デベロッパー１とは、マンションの開発、建築、販売を行う業者であり、マンション新築時の事業主である。つまり、マンション建築の際に事業主から単に建築を依頼された建築業者とは異なる。デベロッパー１は、本実施形態の中古共同住宅評価システムを提供する。
デベロッパー１は、中古共同住宅評価システムを運営管理する本部１１と、各マンションの共用部の管理を行う管理部門１２と、共同住宅の各住戸のオーナーに対するサービス業務を行う顧客サービス部門１４を含む。
本部１１は、中古共同住宅評価システムを運営管理する部門であって、中古共同住宅評価システムのサーバコンピュータ１１１が設置されている。
【００２６】
なお、本実施形態では、中古共同住宅評価システムを、マンション建築時の事業主であるデベロッパー１が提供し、不動産業者２が使用するように構成しているが、これに限定されるものでなく、マンションの建築業者と販売業者を異なる組織として構成し、マンションの建築業者又は販売業者のいずれか一方が本実施形態の中古共同住宅評価システムを提供するように構成してもよい。
また、デベロッパー１が不動産仲介部門を備え、この不動産仲介部門が、不動産業者２の代わりに本実施形態の中古共同住宅評価システムを使用するよう構成してもよい。この場合、図１のデベロッパー１と不動産業者２とは、単一の業者として一体に構成され、その単一の業者の中の異なる部門に該当することとなる。
さらに、マンションの建築業者と販売業者とが異なる組織として構成され、マンションの建築業者又は販売業者のいずれか一方が中古共同住宅評価システムを提供し、このシステムを提供する業者が、不動産仲介部門を備え、この不動産仲介部門が、不動産業者２の代わりに本実施形態の中古共同住宅評価システムを使用するよう構成してもよい。
【００２７】
サーバコンピュータ１１１のハード構成を図２に基づき説明する。
サーバコンピュータ１１１は、データの演算・制御処理装置としてのＣＰＵ７２，記憶装置であるＲＡＭ７３，ＲＯＭ７４，ＨＤＤ７５及び記憶媒体装置７６を備えている。
ＣＰＵ７２は、ＲＯＭ７４又はＨＤＤ７５に記憶されているプログラムにしたがって各種の処理を実行するようになされている。
ＲＡＭ７３には、ＣＰＵ７２が各種の処理を実行する上において必要なデータなどが適宜記憶される。
【００２８】
入力装置であるキーボード７８とマウス７９は、ＣＰＵ７２に所定の指令を入力するとき適宜操作される。
さらに表示装置８０，プリンタ８１には、所定の書式で表示される情報，画像等が出力表示される。
【００２９】
記憶媒体装置７６は、外付けハードディスク，光磁気ディスク，ＣＤ−Ｒ，ＤＶＤ，メモリスティックなどにより構成され、インターネット１３を介して送信されてきたデータを適宜記憶し、またこれを読み出すことができるようになされている。
通信装置７７は、インターネット１３に対してデータを送信し、またインターネット１３を介して供給されたデータを受信するようになされている。
【００３０】
ＨＤＤ７５には、図３に示すように、評価基準データベース５１、物件評価データベース５２、物件認定データベース５３、維持管理履歴書データベース５４が格納されている。
評価基準データベース５１は、各住戸の一次査定価格に反映され最終的な査定価格を導くためのデータが登録されたデータベースであり、設計・仕様参照ファイル５１１、専有部修繕標準価格参照ファイル５１２、自社物件管理状況参照ファイル５１３、他物件管理状況参照ファイル５１４、基礎情報登録参照ファイル５１５が含まれている。
また、物件評価データベース５２は、不動産業者２側で端末コンピュータ２１の操作により算出された最終的な査定結果を格納するデータベースであり、基礎情報物件ファイル５２１が格納されている。
【００３１】
設計・仕様参照ファイル５１１は、各住戸の設計・仕様に関する情報が登録されたファイルである。そのマンションが建築された時点、リフォームされた時点等の設計・仕様に関する情報が登録されている。
マンション建築時からの設計・仕様に関する情報は、マンションを供給したデベロッパー１が蓄積して保有している。本実施形態の中古共同住宅評価システムを提供する主体が、マンションを供給するデベロッパー１自身であるため、詳細かつ正確な設計・仕様の情報を、中古共同住宅評価システムでも活用することで、より正確な査定が可能となったものである。
【００３２】
なお、デベロッパー１の代わりに、マンションの建築業者又は販売業者が本実施形態の中古共同住宅評価システムを提供する場合には、この建築業者又は販売業者が、マンション建築・販売当時の設計・仕様の情報を保有している。従って、本実施形態の中古共同住宅評価システムを提供する主体が、マンションの建築業者又は販売業者である場合にも、詳細かつ正確な設計・仕様の情報を、中古共同住宅評価システムでも活用可能となり、より正確な査定が可能となったものである。
【００３３】
設計・仕様参照ファイル５１１は、デベロッパー１が供給したマンションについては、項目として、物件名（マンション名）、住戸番号、物件面積、物件耐用年数、物件経過年数、各チェック項目の耐用年数、各チェック項目について対応しているか否かを示す対応状況が含まれる。
ここで、チェック項目とは、査定対象物件の価格査定を行う際にチェックされる項目であり、本実施形態では、図１８に示すチェック項目が含まれている。
【００３４】
デベロッパー１以外で、共通仕様のあるデベロッパーが供給したマンションについては、その共通仕様の設計・仕様に関するデータが登録されている。項目としては、物件耐用年数、各チェック項目の耐用年数、各チェック項目について対応しているか否かを示す対応状況が含まれる。また、共通仕様のあるデベロッパーが供給したマンションについて査定依頼がされたときには、査定依頼がされたマンションについて物件名（マンション名）、住戸番号、物件面積、物件経過年数等の情報が入手できるので、設計・仕様参照ファイル５１１に登録される。
その他の一般分譲マンションについては、予め調査によって算出された標準値が登録されている。
【００３５】
専有部修繕標準価格参照ファイル５１２は、査定対象物件の専有部の検査対象となった各部位を修繕するために必要な標準の補修額を登録したファイルである。
検査対象部位がどの設備等のものかを示す大項目、検査対象部位がどのような機能に関するものかを示す中項目、検査対象の部位、各部位を修繕するために必要な標準の補修額を示す修繕標準コストが含まれる。
大項目、中項目、部位は、図３２、図３３の専有部検査結果説明書と同様である。
補修に必要な費用は、専有部の検査結果で得られる修繕箇所数と、検査の結果不良であると判断された部位の修繕標準コストとを積算し、この積算値をすべての部位について合計することにより算出される。
【００３６】
自社物件管理状況参照ファイル５１３は、デベロッパー１の供給したマンションの共用部の管理状況が登録されたファイルである。
自社物件管理状況参照ファイル５１３には、図２４〜図２８に示す共用部維持管理状況説明書と同様に、管理状況に関する評価項目と、カテゴリーと評価ポイントと、そのマンションの得点とが物件名（マンション名）を付して登録されている。
本実施形態では、自社物件管理状況参照ファイル５１３を本部１１のサーバコンピュータ１１１に登録しているが、元々デベロッパー１の管理部門１２で作成、管理されているデータであるため、サーバコンピュータ１１１に登録せず、管理部門１２の管理状況サーバコンピュータ１２１から直接読み出すようにしてもよい。
【００３７】
他物件管理状況参照ファイル５１４は、デベロッパー１の供給したマンション以外のマンションの管理状況を査定するために用いられるファイルであって、標準的な管理状況に関するデータが登録されている。
デベロッパー１の供給したマンション以外のマンションの管理状況査定は、査定対象物件の共用部の管理状況を、他物件管理状況参照ファイル５１４の標準的な管理状況と比較することにより行われる。
【００３８】
基礎情報登録参照ファイル５１５には、査定対象物件の物件名（マンション名）、住戸番号など基礎的な情報と、査定価格に加算すべき各種手数料の金額（専有部の検査を行ったことによる加算額、他デベロッパーの物件情報ファイルの提供を受けたことによる加算額、保証による加算額）が登録されている。基礎情報登録参照ファイル５１５は、最終的な査定額計算のために用いられる。
【００３９】
基礎情報物件ファイル５２１は、不動産業者２で作成された基礎情報物件ファイル２２１を格納するファイルである。
物件認定データベース５３は、各住戸に対するデベロッパー１の認定に関する情報が登録されたデータベースであり、認定されたか否かの結果が格納された認定結果ファイル５３１、認定するか否かの判断に用いられる図９の品質チェックシートが格納された品質チェックシートファイル５３２が格納されている。
認定結果ファイル５３１は、認定されたか否かの結果とその内容が格納されたファイルであり、各住戸を特定するためのマンション管理番号、住戸番号、認定の可否が登録されている。
【００４０】
また、維持管理履歴書データベース５４には、特許請求の範囲の履歴情報としての維持管理履歴書に含まれる各書類のイメージファイルと、そのイメージファイル名を住戸毎のレコードとして登録する維持管理履歴書テーブルとが格納されている。
維持管理履歴書に含まれる書類には、次のものが含まれる。すなわち、
・中古共同住宅評価システムに関する説明ガイド
・各種サービスの連絡先
・専有部仕様書
・竣工時間取り
・自主点検結果報告書（３ヶ月、１年、２年）
・デベロッパー１が自主的に行う設計性能表示書
・デベロッパー１が自主的に行う建設性能表示書
・住宅品質確保促進法に基く設計住宅性能評価書
・住宅品質確保促進法に基く建設住宅性能評価書
・専有部検査書（認定実施後に添付）
・共用部検査報告書（認定実施後に添付）
・マンション管理士による管理状況報告書（認定実施後に添付）
・カタログ
が含まれる。
【００４１】
維持管理履歴書とは、上記書類から構成されるものであって、マンションの住戸の新築時からその時点までの履歴情報がファイリングされた戸別管理ファイルである。
維持管理履歴書は、維持管理履歴書データベース５４にデータの状態で登録され保管されている。また、プリントアウトしたものがマンション住戸の居住者に渡されており、維持管理履歴書中の書類が追加されるたびに、その追加分もその都度居住者に渡される。
居住者が維持管理履歴書に含まれる書類の一部を紛失した場合には、デベロッパー１側から再発行する。
【００４２】
管理部門１２は、デベロッパー１が提供する各種建物の管理・修繕を行う部門であって、各マンションの共用部等の各管理状況を管理する管理状況サーバコンピュータ１２１が設置されている。本実施形態では、各マンションの管理・修繕及び運営状況の調査は、マンション管理士の資格を有する者により行われる。
管理状況サーバコンピュータ１２１のハード構成は、サーバコンピュータ１１１と同様であるので説明を省略する。不図示のＨＤＤには、管理部門１２が管理するマンションの共用部管理状況報告書等が格納された管理状況物件ファイルが登録されている。
【００４３】
なお、本実施形態では、管理部門１２をデベロッパー１の一部門として構成しているが、管理部門１２をデベロッパー１とは異なる組織として、デベロッパー１から各種建物の管理を受注して代行する外注業者として構成してもよい。
顧客サービス部門１４は、デベロッパー１が開発・建設したマンション住戸のオーナーに対するサポート全般を行う部門であり、オーナーからの質問，問合せ等に対する対応、アフターサービス，修理，リフォーム等の手配を行う。
また、顧客サービス部門１４は、デベロッパー１が開発・建設したマンション住戸の売却時に、売主４の窓口となる。
マンション住戸の売主４は、顧客サービス部門１４に住戸を売却したい旨連絡すると、顧客サービス部門１４が不動産業者２に連絡をし、その後不動産業者２による売却の手続が進められることになる。
【００４４】
不動産業者２は、中古住宅売買を仲介する業者であって、デベロッパー１のマンションを含む各種共同住宅の中古売買を行う。
本実施形態では、デベロッパー１との間で、本実施形態の中古共同住宅評価システムを利用する契約を締結し、利用している。
不動産業者２は、本実施形態の中古共同住宅評価システムを、マンション各住戸の売主４に対する営業ツールとして利用可能である。
【００４５】
すなわち、本実施形態の中古共同住宅評価システムは、従来の価格査定システムで加味されていなかった専有部のメンテナンス状況、共用部の管理状況、設計・仕様等をも加味してマンションの最終的な価格査定を行うため、各住戸の売主４の専有部のメンテナンス状況、共用部の管理状況、設計・仕様等が価格に反映される。
従って、自宅を大切に使っていた売主４、共用部の管理状況のよいマンションの住戸を所有する売主４、設計・仕様レベルの高いマンション住戸の売主４は、有利な査定価格を得ることができ、より有利な査定価格を得られる本実施形態の中古共同住宅評価システムを利用したいと考えるようになり、このシステムを利用できる不動産業者２に中古住宅の販売を依頼したいと考えるからである。
さらに、このように、自宅を大切に使っていた売主４、共用部の管理状況のよいマンションの住戸を所有する売主４、設計・仕様レベルの高いマンション住戸の売主４が、より有利な査定価格を得られる本実施形態の中古共同住宅評価システムを利用したいと考えるようになる結果、不動産業者２には、設計・仕様レベルが高く、共用部及び専有部分の管理状況のよい良好な物件が集まってくることになる。
【００４６】
不動産業者２には、不動産業者２の担当者が利用する端末コンピュータ２１が設置されている。端末コンピュータ２１には、中古共同住宅評価システムを利用して発生した各データが蓄積されている。
不動産業者２は、マンション各住戸の売主４から直接住戸の査定、売却を依頼された場合、又は、デベロッパー１の顧客サービス部門１４に住戸の査定、売却について相談を持ちかけた売主４をデベロッパー１から紹介された場合に、中古共同住宅評価システムを用いてその住戸の査定を行い、査定結果を売主４に提示する。
また、売主４から要望があれば、売主４の住戸に関する情報を査定結果と共に不動産業者２のホームページやチラシ広告に掲載し、住戸の売却斡旋を行う。
【００４７】
端末コンピュータ２１のハード構成は、図２のサーバコンピュータ１１１のハード構成と同様であるため、説明を省略する。
端末コンピュータ２１の不図示のＨＤＤには、査定価格データベースが格納され、設計・仕様物件ファイル２１１、専有部物件ファイル２１２、管理状況物件ファイル２１３、基礎情報物件ファイル２２１が含まれている。
【００４８】
専有部検査機関３は、各マンションの専有部、すなわち売主４が所有する住戸部分を検査する機関である。専有部検査機関３は、専有部の検査の公正さを高めるため、デベロッパー１、不動産業者２とは別の第三者組織からなる。専有部の検査は、売主４から査定依頼を受けた後行われる。専有部検査機関３は、デベロッパー１に関連のある業者でなく、売主４から直接依頼を受けた業者でもないため、検査結果の公正さが保たれる。
専有部検査機関３には、検査結果を入力すると共に不動産業者２の端末コンピュータ２１に送信するための端末コンピュータ３１が設置されている。
【００４９】
次に、本実施形態の中古共同住宅評価システムの運用の概略について、図４の業務フローに基づき説明する。
本実施形態の中古共同住宅評価システムでは、マンションの住戸のオーナーである売主４が売却のための評価をデベロッパー１の顧客サービス部門１４に依頼したときに、所定の認定基準を満たしていればデベロッパー１の本部１１が認定をし、不動産業者２が査定価格を算出する。
単に売却時点の検査にとどまらず、品質・性能に対する取組み全体を認定基準として取り上げ、その確認を厳格に行うことで住まいとしての高い価値を認定するものである。
所定の認定基準を満たしていれば、デベロッパー１の認定物件として取り扱われ、中古物件としての信頼性が高まり、価格査定の際の明確な判断材料となる。
本実施形態の中古共同住宅評価システムは、価値設定を有利に運ぶ上で必要な情報、評価、サービスを提供すると共に、買主の募集までを専属の不動産業者の協力の下トータルに行う。戸別管理ファイルである維持管理履歴書によりその住戸に関する情報開示が可能となり、取引対象の透明性を保つことが可能となる。
【００５０】
まず、売主４は、処理１０１で、住戸の査定を顧客サービス部門１４に依頼する。顧客サービス部門１４は、本実施形態の中古共同住宅評価システムの専用窓口であり、売却時の相談窓口が一本化されている。
顧客サービス部門１４は、売主４より住戸の査定の依頼を受けると、売主４の氏名や住戸の住所、マンション名、住戸番号など、売主４、その住戸、その住戸のマンションを特定する情報を売主４に確認する。
次いで、顧客サービス部門１４は、処理１０２で、不動産業者２と管理部門１２と本部１１に、住戸の査定の依頼があったことを示す情報を、売主４、その住戸、その住戸のマンションを特定する情報と共に、インターネット１３を介して送信して連絡する。
【００５１】
管理部門１２は、住戸の査定の依頼があったことを示す情報を、売主４、その住戸、その住戸のマンションを特定する情報と共に受信すると、その住戸のマンションを特定する情報をキーとして、不図示のデータベースを検索し、そのマンションの不図示の管理履歴情報を抽出する。次いで、この不図示の管理履歴情報から、管理状況報告書を作成する。また、共用部について検査を行い、共用部検査報告を作成する。
管理状況報告書、共用部検査報告は、図２４〜図２８の意見評価書の共用部維持管理状況説明書、図２９〜図３１の意見評価書の共用部建物調査報告書と同様の内容である。
【００５２】
次いで、管理部門１２は、処理１０３で本部１１に、管理状況報告書、共用部検査報告を、売主４、その住戸、その住戸のマンションを特定する情報と共にインターネット１３を介して送信する。
一方、不動産業者２は、処理１０２で住戸の査定の依頼があったことを示す情報を、売主４、その住戸、その住戸のマンションを特定する情報と共に受信すると、第三者である専有部検査機関３に専有部検査を依頼する。
売主４は、不動産業者２からの指示に従い、自分で保管していた維持管理履歴書及び必要書類を不動産業者２に提示・提出する。
不動産業者２は、処理１０４で、売主４から提示された書類を確認すると共に、その住戸の価格査定を行う。この処理１０４での価格査定は、まだ本部１１から認定されるか否かが不明な段階での査定であるため、査定価格は暫定的なものである。
【００５３】
次に、処理１０５で、処理１０４で取得した専有部検査結果と処理１０４で行った査定結果が本部１１に報告される。
本部１１は、処理１０３で管理部門１２より提出された管理状況報告書、共用部検査報告等と、その住戸に関してサーバコンピュータ１１１の設計・仕様参照ファイル５１１に登録されていた履歴情報に基づき、本部１１のうちその住戸のマンションの管轄である営業所で、図９の品質チェックシートを作成する。
【００５４】
次に、処理１０６で、図９の品質チェックシートの結果に基き、本部１１で認定するか否かの判断が行われ、この認定結果が不動産業者２に報告される。
処理１０７で、不動産業者２は、売主４に対して査定報告を行い、売主４から住戸の販売依頼があれば、専属専任媒介契約を締結する。
次いで、不動産業者２から専属専任媒介契約を締結した旨の報告を受けると、本部１１は、処理１０８で、認定書を発行し、必要書類の整理・送付を行う。必要書類には、認定書、品質チェックシート、管理状況報告書、カタログ、専有部図面、維持管理履歴書に不足資料がある場合は不足資料、専有部検査書が含まれる。
【００５５】
処理１０９で、買主により、認定書及び必要書類確認の上購入依頼がされると、処理１１０で売買契約が締結され、維持管理履歴書が売主４から買主に引き継がれる。
以上で、図４の業務フローの処理が終了する。
【００５６】
次に、図５の業務フローにより、図４の業務フローの流れをさらに詳細に説明する。
デベロッパー１が供給したマンションの入居者に対し本実施形態にかかる中古共同住宅評価システムのサービスを開始したことを告知した後、売主４は、サービスの利用が可能となる。
顧客サービス部門１４は、マンションの入居者である売主４から、電話・電子メール・ＦＡＸ等で住戸の売却に際する価格査定の依頼を受けると、処理２０１で、売主４に対し、本実施形態にかかる中古共同住宅評価システムの内容について説明し、不動産業者２との間で専属専任媒介契約を締結する意思があるかの確認を行う。
専属専任媒介契約の意思確認が取れると、処理２０２で顧客サービス部門１４は、担当地域の不動産業者２の本社、管理部門１２、本部１１営業所の窓口担当者に、住戸の査定の依頼があったことを示す情報を、売主４、その住戸、その住戸のマンションを特定する情報と共に、インターネット１３を介して送信して連絡する。
【００５７】
不動産業者２の本社は、処理２０３で、そのマンションが属する地域の担当に査定を依頼する。不動産業者２の地域担当は、処理２０４で、専有部検査機関３の専有部検査日程と調整を取りながら、売主４に対し査定のアポイントを取る。
不動産業者２の地域担当は、処理２０５で、売主４から維持管理履歴書、重要事項説明書等の査定時物件関係図書の提出を受け、これら受け渡し書類のチェックをしながら、売主４の維持管理履歴書を預かる。このとき、売主４が紛失するなどの原因により、維持管理履歴書に不足の書類がある場合には、本部３の営業所に不足書類の連絡を行う。
次いで、処理２０６で、査定を実施する。なお、この処理２０６における査定は、タイミングによっては、専有部の検査結果、共用部管理状況の報告を受ける前である場合もあるため、査定価格は暫定的なものとなる。その後、査定の結果を処理２５２でインターネット１３を介して送信して報告する。
【００５８】
一方、不動産業者２は、処理２０２で査定依頼を受けると、処理２３１で、専有部検査機関３の窓口担当者に、住戸の査定の依頼があったことを示す情報を、売主４、その住戸、その住戸のマンションを特定する情報と共に、インターネット１３を介して送信して通知する。
次いで、処理２３２で、専有部検査機関３の窓口担当者は、そのマンションが属する地域の担当に通知する。その後、処理２３３で、専有部検査機関３の地域担当は、不動産業者２の査定日程と調整を取りながら、売主４に対し専有部検査のアポイントを取る。
処理２３４で、売主４の住戸に赴き、専有部の検査を実施する。検査結果の原本を不動産業者２に提出すると共に、検査結果を端末コンピュータ３１で入力し、処理２５２で、インターネット１３を介してこの検査結果を本部１１の営業所に送信することにより結果報告を行う。
【００５９】
また、管理部門１２は、処理２０２で査定依頼があったことの連絡を受けると、処理２４１で、受信したマンションを特定する情報をキーとして管理状況サーバコンピュータ１２１を検索し、抽出された情報を用いて共用部の管理状況報告書を作成する。共用部の管理状況報告書は、図２４〜図２８の意見評価書の共用部維持管理状況説明書と同様の内容である。
次いで、管理部門１２は、処理２４２で、共用部の検査を行い、また、受信したマンションを特定する情報をキーとして管理状況サーバコンピュータ１２１を検索し、抽出された情報を用いて共用部検査報告、共用部の定期検査結果、リフォーム履歴確認を作成する。
管理部門１２は、処理２５２で、これら共用部の管理状況報告書、共用部検査報告、共用部の定期検査結果、リフォーム履歴確認を、インターネット１３を介して本部１１の営業所に送信して結果報告を行う。
【００６０】
一方、本部１１の営業所は、処理２０２で査定依頼があったことの連絡を受けると、この売主４の住戸に関する担当者を任命する。
任命された管理担当者は、処理２５１で、受信したマンションを特定する情報をキーとしてサーバコンピュータ１１１のＨＤＤ７５を検索し、抽出された情報を用いて品質チェックシートを作成する。
本部１１の営業所の管理担当者は、処理２５２で、品質チェックシートを、本部１１の営業所に提出して結果報告を行う。
【００６１】
本部１１の営業所は、処理２５２で、不動産業者２、専有部検査機関３、管理部門１２、営業所の管理担当者からの結果報告を受けると、処理２５３で、売却時に住戸に添付する売却添付図書の整備を行う。
また本部１１は、処理２５２の結果報告に基き、処理２５３で、住戸の査定のための書類等に誤りがないか等をチェックし、認定をするか否かの判断をし、査定の進行状況の確認を行う。
その後、処理２５３で認定するとの判断がされた場合には、処理２５４で、営業所が認定書を発行し、不動産業者２に認定書及び必要書類を送付する。
【００６２】
不動産業者２は、本部１１から認定書を受領すると、本実施形態の中古共同住宅評価システムのプログラムを用いて、端末コンピュータ２１で住戸の価格査定を行い、処理２０７で、本部１１から受領した認定書及び必要書類を添付して、意見評価書を売主４に提出し、査定報告を行う。
売主４は、査定報告を受けて了解できた場合には、処理２０９で、不動産業者２との間で専属専任媒介契約を締結し、不動産業者２は、この住戸の売出を行う。
住戸を購入したいという買主が現れたときには、処理２０８で、不動産業者２が維持管理履歴書を活用して査定結果を買主に報告し、売却する。
【００６３】
売主４と買主との間で売買契約が締結されると、売主４から買主に維持管理履歴書が引き渡されると共に、処理２１０で不動産業者２が必要な引継資料を提供する。この引継資料は、本部１１より処理２５４で受領したものである。
次いで、不動産業者４より売買契約が締結されたことの通知を受けて、処理２１１で管理部門１２が、管理状況サーバコンピュータ１２１に登録されている該当住戸のオーナーとして買主を登録する。また、処理２１２で、顧客サービス部門１４が、サーバコンピュータ１１１に登録されている該当住戸のオーナーとして買主を登録し、図５のフローを終了する。
【００６４】
次に、図６〜図１２に基き、住戸に対する認定処理について説明する。
住戸に対する認定は、デベロッパー１の本部１１で行われる。
本実施形態において認定とは、物件住戸に関する情報の提供及び専有部検査の範囲における保証を約束するものである。したがって、実際の中古マンションの売買に伴う価格を保証或いは補填するものではない。
保証の対象は専有部検査の対象範囲で補修の必要なしと認められた項目であり、マンションの認定に伴う検査日より最大９ヶ月間若しくはマンションの仲介契約が成立し、確定した引渡し日から６ヶ月以内のうち期限がくる日付をもって保証期間が終了する。
【００６５】
デベロッパー１により施工された住宅設備又はデベロッパー１への申出に基きデベロッパー１指定の業者により施工・設置された住宅設備について、保証期間中に、取扱説明書等に従った正常な使用状態で不具合が生じた場合であって、中古売買取引の当事者（売主４又は買主）のいずれかから、デベロッパー１に対して修理依頼された場合には、保証の対象となる。
保証の内容としては、補修に要した費用のうち、８割をデベロッパー１が負担する。
なお、売主４は買主に対して、引渡し後２ヶ月間は、引き渡した物件に対する瑕疵担保責任があるため、保証を越える範囲については費用負担する義務が生じる。
買主は、売主４の瑕疵担保責任の期間である引渡し後２ヶ月を経過した後は、補修額の２割及び保証上限額を超える費用については負担する。
【００６６】
本実施形態では、中古マンションの実質的な価値に影響を及ぼす専有部の検査を、不動産媒介を行う不動産業者２に対して第三者となる専有部検査機関３に行わせることにより、査定価格の透明性、公正性を保っている。
さらに、本実施形態では、不動産業者２に対して第三者となる専有部検査機関３が行った検査の内容について、不動産業者２及び専有部検査機関３に対して第三者となるデベロッパー１が保証をすることにより、売主４、買主の不動産売買上のリスクを軽減でき、このことが売主４及び買主に対して、本実施形態に係る中古共同住宅評価システムを利用する上での動機付けとなる。
また、中古マンションの実質的な価値に影響を及ぼすマンションの設計・仕様要素については、そのマンションを建築したときの事業主であるデベロッパー１が詳細な情報を保有している。したがって、そのマンションの設計・仕様要素に関する詳細な情報を保有しているデベロッパー１が、「認定」という形で価格査定のプロセスに関わることにより、より詳細な情報に基く正確な価格査定が可能となる。
【００６７】
認定の概念について説明する。
認定では、マンションの品質・性能に対する取組み全体を認定基準として取上げ、その確認を行うことで認定する。
認定基準としては、デベロッパー１の品質基準に定められた最低仕様をクリアすることを条件とする「仕様品質」、設計に関する基準をクリアすることを条件とする「設計品質」、施工に関する基準をクリアすることを条件とする「施工品質」、３ヶ月・１年・２年の自社検査，５年目以降の管理部門１２による無料点検が行われていることを条件とする「アフター品質」、住まいに関する特定のサービスが提供されていることを条件とする「サービス品質」、長期修繕計画があること，マンション管理士による検査報告書があることなど共用部の管理状況が一定基準をクリアすることを条件とする「管理基準」、維持管理履歴書による管理が行われていること，修繕履歴が保管されていることなどを条件とする「情報価値」が含まれる。
【００６８】
査定依頼があったマンション住戸に対して、これらの認定基準をクリアしているか否かを、品質チェックシートにより確認する。その後、専有部検査を行い、問題がなければデベロッパー１が認定条件の一つとして確認する。その後、すべての認定条件をクリアしていれば、デベロッパー１が認定する。
つまり、デベロッパー１の全体的な品質水準に対して一定以上であり、専有部検査機関３による専有部検査で問題がなければ認定する。
なお、本実施形態では、認定・検査手数料については、提携仲介会社である不動産業者２の負担とし、売主４、買主に対する請求は行わない。
【００６９】
次に、認定の処理について説明する。認定の処理は、本部１１で行われる。
図５の処理２０２で査定依頼があったことの連絡を受けた後、本部１１の営業所で任命された管理担当者は、不図示の端末コンピュータで、ＩＤ及びパスワードを入力した上で、中古共同住宅評価システムの不図示の営業所用トップページを立ち上げる。
不図示の営業所用トップページで、不図示の品質チェックシート作成画面表示ボタンがクリックされると、図６の品質チェックシート作成画面３０１が表示される。
【００７０】
図６の品質チェックシート作成画面３０１は、本部１１で認定の判断をするために用いられる品質チェックシートを作成する画面であり、査定対象である物件を特定する情報を入力するための物件情報入力欄３０１１、売主４から専属専任媒介契約の意思確認が取れているかを入力するための意思チェック欄３０１２、専有部検査結果が既に本部１１へ提出されているかを入力するための検査報告受領有無チェック欄３０１３、専有部検査結果が本部１１へ提出され、サーバコンピュータ１１１に登録されている場合に、検査結果を画面に表示させるための検査結果参照ボタン３０１４、検査結果が本部１１へ提出されている場合に専有部検査機関３の名称を選択するための検査機関選択欄３０１５、検査結果が本部１１へ提出されている場合に、補修箇所が明示されているか否かを営業所の担当者が判断して入力するための補修箇所明示判定欄３０１６、各欄３０１１〜３０１６までで入力した情報に基いて自動で品質チェックシートを作成させるためのシート作成ボタン３１０７が表示されている。
また、品質チェックシート作成画面３０１の左には、前の画面を表示させる戻るボタン、中古共同住宅評価システムからログアウトするログアウトボタン、印刷プレビューボタン、印刷ボタン、認定書類画面表示ボタンを含むメインメニュー画面３００が表示されている。
認定書類画面表示ボタンは、不図示の認定書類画面を表示させるボタンである。
不図示の認定書類画面は、認定された住戸の認定書類を表示させると共に印刷可能とする画面であり、認定書、品質チェックシート、維持管理履歴書に含まれる各書類を表示、印刷させることが可能である。
【００７１】
営業所の管理担当者は、顧客サービス部門１４から、売主４が専属専任媒介契約の意思があるか否かの結果を受領している場合には、この品質チェックシート作成画面３０１で品質チェックシートを作成する。
専有部検査結果を受領している場合には、検査結果参照ボタン３０１４をクリックして検査結果を不図示の画面に表示させ、この画面を見ながら検査機関選択欄３０１５、補修箇所明示判定欄３０１６を入力する。
管理担当者が、入力欄３０１１〜３０１６に入力し、シート作成ボタン３１０７をクリックすると、図７の品質チェックシート作成処理がスタートする。この処理では、図９に示す品質チェックシートが作成される。図７のフローチャートの処理は、不図示の端末コンピュータのＣＰＵで制御される。
この処理では、まず、ステップＳ１００１で、図６の物件情報入力欄３０１１に入力されたマンション管理番号及び住戸番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の設計・仕様参照ファイル５１１を検索し、該当する物件があるか判定する。
【００７２】
該当する物件のデータが検出されない場合（ステップＳ１００１：ＮＯ）、ステップＳ１００２で、図９の対象物件名称、対象管理番号、対象住戸番号、入居者名の欄に、図６の物件情報入力欄３０１１に入力された情報を登録し、条件１．の「１．デベロッパー１の供給マンションである。」の欄に「ＮＯ」を登録する。その後、Ａを介して図８のステップＳ１０２８に進み、図１０に示す品質チェックシート画面３０２を表示する。
該当する物件のデータが検出された場合（ステップＳ１００２：ＹＥＳ）、ステップＳ１００３で、設計・仕様参照ファイル５１１の該当データの対象物件名称、対象管理番号、対象住戸番号、入居者名を、図９の対象物件名称、対象管理番号、対象住戸番号、入居者名の欄に登録する。また、条件１．の「１．デベロッパー１の供給マンションである。」の欄に「ＹＥＳ」を登録する。
【００７３】
次いで、ステップＳ１００４で、マンション管理番号及び住戸番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４を検索し、住宅品質確保促進法に基づく設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書があるかを判定する。
住宅品質確保促進法に基づく設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書がない場合（ステップＳ１００４：ＮＯ）、ステップＳ１００５で条件２．の「２．住宅品質確保促進法に基く設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書が取得されている。」の欄に「ＮＯ」を登録して、ステップＳ１００７で、設計・仕様参照ファイル５１１の該当データを参照し、そのマンションが、デベロッパー１の共通標準仕様項目を満たしているか判定する。
【００７４】
住宅品質確保促進法に基づく設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書がある場合（ステップＳ１００４：ＹＥＳ）、ステップＳ１００６で条件２．の「２．住宅品質確保促進法に基く設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書が取得されている。」の欄に「ＹＥＳ」を登録して、ステップＳ１００７で、設計・仕様参照ファイル５１１の該当データを参照し、そのマンションが、デベロッパー１の共通標準仕様項目を満たしているか判定する。
共通標準仕様項目としては、例えば、耐震性能が建築基準法の１．２５倍であること、ＲＣ造のフープがスパイラル筋、溶接フープであること、コンクリート強度が２４Ｎ以上であること、鉄筋被り厚さ規定、水セメント比が５５％以下・単位水量１８５ｋｇ／ｍ３であること、コンクリート強度の３Ｎ割増であることなどがある。
【００７５】
そのマンションが、デベロッパー１の共通標準仕様項目を満たしていない場合（ステップＳ１００７：ＮＯ）、ステップＳ１００８で条件３．の「３．デベロッパー１の共通標準仕様項目を満たしている。」の欄に「ＮＯ」を登録する。次いで、ステップＳ１０１０で、図６の意思チェック欄３０１２で「あり」にチェックされているかを判定して、売主４に、不動産業者２との専属専任媒介契約の意思があるか判定する。
そのマンションが、デベロッパー１の共通標準仕様項目を満たしている場合（ステップＳ１００７：ＹＥＳ）、ステップＳ１００９で条件３．の「３．デベロッパー１の共通標準仕様項目を満たしている。」の欄に「ＹＥＳ」を登録する。次いで、ステップＳ１０１０で、図６の意思チェック欄３０１２で「あり」にチェックされているかを判定して、売主４に、不動産業者２との専属専任媒介契約の意思があるか判定する。
【００７６】
図６の意思チェック欄３０１２で「なし」にチェックされており、売主４に、不動産業者２との専属専任媒介契約の意思がない場合（ステップＳ１０１０：ＮＯ）、ステップＳ１０１１で条件４．の「４．専属専任媒介契約締結の意思がある。」の欄に「ＮＯ」を登録する。次いで、ステップＳ１０１３で、図６の検査報告受領有無チェック欄３０１３で「報告受領済」にチェックされかつ検査機関としてデベロッパー１により認定された専有部検査機関３が選択されているかを判定して、デベロッパー１に認定された専有部検査機関３の検査結果があるか判定する。
図６の意思チェック欄３０１２で「あり」にチェックされており、売主４に、不動産業者２との専属専任媒介契約の意思がある場合（ステップＳ１０１０：ＹＥＳ）、ステップＳ１０１２で条件４．の「４．専属専任媒介契約締結の意思がある。」の欄に「ＹＥＳ」を登録する。次いで、ステップＳ１０１３で、図６の検査報告受領有無チェック欄３０１３で「報告受領済」にチェックされかつ検査機関としてデベロッパー１により認定された専有部検査機関３が選択されているかを判定して、デベロッパー１に認定された専有部検査機関３の検査結果があるか判定する。
【００７７】
図６の検査報告受領有無チェック欄３０１３で「未報告」にチェックされているか、検査機関としてデベロッパー１により認定された専有部検査機関３が選択されていない場合（ステップＳ１０１３：ＮＯ）、デベロッパー１に認定された専有部検査機関３の検査結果がないものとして、ステップＳ１０１４で条件５．の「５．専有部検査機関３による検査を受けている。」の欄に「ＮＯ」を登録する。次いで、Ｂを経て図８のステップＳ１０１６に進み、図６の補修箇所明示判定欄３０１６で「あり」にチェックされているかを判定して、補正箇所の明示があるかを判定する。
図６の検査報告受領有無チェック欄３０１３で「報告受領済」にチェックされかつ検査機関としてデベロッパー１により認定された専有部検査機関３が選択されている場合（ステップＳ１０１３：ＹＥＳ）、デベロッパー１に認定された専有部検査機関３の検査結果があるものとして、ステップＳ１０１５で条件５．の「５．専有部検査機関３による検査を受けている。」の欄に「ＹＥＳ」を登録する。次いで、Ｂを経て図８のステップＳ１０１６に進み、図６の補修箇所明示判定欄３０１６で「あり」にチェックされているかを判定して、補正箇所の明示があるかを判定する。
【００７８】
図６の補修箇所明示判定欄３０１６で「なし」にチェックされており、補正箇所の明示がない場合（ステップＳ１０１６：ＮＯ）、ステップＳ１０１７で条件６．の「６．補修の必要な箇所が明示されている。」の欄に「ＮＯ」を登録する。次いで、Ｓ１０１９で、マンション管理番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４を検索し、管理部門１２による共用部検査報告があるかを判定する。
図６の補修箇所明示判定欄３０１６で「あり」にチェックされており、補正箇所の明示がある場合（ステップＳ１０１６：ＹＥＳ）、ステップＳ１０１８で条件６．の「６．補修の必要な箇所が明示されている。」の欄に「ＹＥＳ」を登録する。次いで、Ｓ１０１９で、マンション管理番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４を検索し、管理部門１２による共用部検査報告があるかを判定する。
【００７９】
サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４に、管理部門１２による共用部検査報告がない場合（ステップＳ１０１９：ＮＯ）、ステップＳ１０２０で条件７．の「７．管理部門１２による共用部検査報告が提出されている。」の欄に「ＮＯ」を登録して、ステップＳ１０２２で、マンション管理番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４を検索し、マンション管理士による管理状況報告書があるかを判定する。
サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４に、管理部門１２による共用部検査報告がある場合（ステップＳ１０１９：ＹＥＳ）、ステップＳ１０２１で条件７．の「７．管理部門１２による共用部検査報告が提出されている。」の欄に「ＹＥＳ」を登録して、ステップＳ１０２２で、マンション管理番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４を検索し、マンション管理士による管理状況報告書があるかを判定する。
【００８０】
サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４に、マンション管理士による管理状況報告書がない場合（ステップＳ１０２２：ＮＯ）、ステップＳ１０２３で条件８．の「８．マンション管理士による管理状況報告書が提出されている。」の欄に「ＮＯ」を登録して、ステップＳ１０２５で、マンション管理番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４を検索し、デベロッパー１が自主的に行う設計性能表示書及び建設性能表示書があるかを判定する。
サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４に、マンション管理士による管理状況報告書がある場合（ステップＳ１０２２：ＹＥＳ）、ステップＳ１０２４で条件８．の「８．マンション管理士による管理状況報告書が提出されている。」の欄に「ＹＥＳ」を登録して、ステップＳ１０２５で、マンション管理番号をキーとして、サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４を検索し、デベロッパー１が自主的に行う設計性能表示書及び建設性能表示書があるかを判定する。
【００８１】
サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４にデベロッパー１が自主的に行う設計性能表示書及び建設性能表示書がない場合（ステップＳ１０２５：ＮＯ）、ステップＳ１０２６で条件９．の「９．デベロッパー１が自主的に行う設計性能表示書及び建設性能表示書が添付されている。」の欄に「ＮＯ」を登録して、ステップＳ１０２８で、図１０に示す品質チェックシート表示画面３０２を表示する。
サーバコンピュータ１１１の維持管理履歴書データベース５４にデベロッパー１が自主的に行う設計性能表示書及び建設性能表示書がある場合（ステップＳ１０２５：ＹＥＳ）、ステップＳ１０２７で条件９．の「９．デベロッパー１が自主的に行う設計性能表示書及び建設性能表示書が添付されている。」の欄に「ＹＥＳ」を登録して、ステップＳ１０２８で、図１０に示す品質チェックシート画面３０２を表示する。
【００８２】
図１０の品質チェックシート画面３０２は、本部１１の営業所の管理担当者が、自動作成された品質チェックシートの内容を確認して確定するための画面であり、品質チェックシート表示欄３０２１、内容を訂正する不図示の訂正画面を表示させる訂正ボタン３０２２、内容を確定する決定ボタン３０２３が表示される。
次いで、ステップＳ１０２９で、決定ボタン３０２３がクリックされたか判定する。
決定ボタン３０２３がクリックされていない場合（ステップＳ１０２９：ＮＯ）、管理担当者が内容を確認中であるか訂正をしようとしているものとして、訂正ボタン３０２２がクリックされたか判定する。
【００８３】
訂正ボタン３０２２がクリックされた場合（ステップＳ１０３０：ＹＥＳ）、ステップＳ１０３１で、不図示の訂正画面を表示させ、訂正処理を行う。訂正処理が完了すると不図示の訂正画面を閉じて図１０の品質チェックシート画面３０２に戻り、ステップ１０２９で、決定ボタン３０２３がクリックされたか判定する。
訂正ボタン３０２２がクリックされない場合（ステップＳ１０３０：ＮＯ）、管理担当者はまだ内容を確認中であるとして、ステップ１０２９で、決定ボタン３０２３がクリックされたか判定する。
決定ボタン３０２３がクリックされた場合（ステップＳ１０２９：ＹＥＳ）、管理担当者は品質チェックシート表示欄３０２１の内容を確認の上、間違いがないため内容を確定しようとしているとして、ステップＳ１０３２で、サーバコンピュータ１１１の物件認定データベース５３の品質チェックシートファイル５３２に登録する。
その後、処理を終了する。
【００８４】
以上の図７、図８の処理により、図９の品質チェックシートが作成される。
次に、図９の品質チェックシートを用いて、本部１１で行われる認定の処理について説明する。
図５の処理２５１で品質チェックシートが作成され、処理２５２で不動産業者２、専有部検査機関３、管理部門１２からの結果報告を受けると、本部１１では認定するか否かの判断が行われる。
処理２５２の結果報告の後、本部１１の認定判定者は、不図示の端末コンピュータで、ＩＤ及びパスワードを入力した上で、中古共同住宅評価システムの不図示の本部用トップページを立ち上げる。
不図示の本部用トップページで、不図示の認定画面表示ボタンがクリックされると、図１１の認定画面３０３が表示される。
【００８５】
認定画面３０３は、本部１１で認定を行う画面であり、認定対象である物件を特定する情報を入力するための物件情報入力欄３０３１、物件情報入力欄３０３１に入力された物件の品質チェックシートを品質チェックシートファイル５３２から抽出するための検索ボタン３０３２、品質チェックシートに基づき自動で導出された認定結果案を表示する認定結果案表示欄３０３３、認定判定者の認定可否の結果を入力するための認定選択ボタン３０３４、認定選択ボタン３０３４の選択を認定結果として確定するための実行ボタン３０３５、品質チェックシートを表示させるためのチェックシート表示ボタン３０３６が表示されている。
また、認定画面３０３の左には、前の画面を表示させる戻るボタン、中古共同住宅評価システムからログアウトするログアウトボタン、印刷プレビューボタン、印刷ボタン、認定書類画面表示ボタンを含むメインメニュー画面３００が表示されている。
認定書類画面表示ボタンは、不図示の認定書類画面を表示させるボタンである。
不図示の認定書類画面は、認定された住戸の認定書類を表示させると共に印刷可能とする画面であり、認定書、品質チェックシート、維持管理履歴書に含まれる各書類を表示、印刷させることが可能である。
【００８６】
認定画面３０３で、図１１のように、認定判定者が認定対象の物件を特定する情報を物件情報入力欄３０３１に入力し、検索ボタン３０３２をクリックすると、図１２のフローチャートの処理がスタートする。図１２のフローチャートの処理は、不図示の端末コンピュータのＣＰＵで制御される。図１２のフローチャートの処理が、特許請求の範囲の認定可否判断手順に該当する。
ステップＳ１１０１で、物件情報入力欄３０３１に入力されたマンション管理番号及び住戸番号をキーとして品質チェックシートファイル５３２を検索し、該当する物件が品質チェックシートファイル５３２中にあるか判定する。
該当する物件がない場合（ステップＳ１１０１：ＮＯ）、認定判定者がマンション管理番号及び住戸番号の入力を誤ったか、まだ営業所の管理担当者により品質チェックシートが作成されていないとして、ステップＳ１１０２で、認定画面３０３の上に「該当する物件の品質チェックシートの登録がありません。品質チェックシートが作成されているか、又はマンション管理番号及び住戸番号が誤っていないか確認して下さい。」という不図示のエラー画面を表示し、処理を終了する。
【００８７】
該当する物件があった場合（ステップＳ１１０１：ＹＥＳ）、ステップＳ１１０３で、該当する物件の品質チェックシートを参照し、この品質チェックシートの条件１〜９の欄に「ＮＯ」があるか判定する。
品質チェックシートの条件１〜９の欄に「ＮＯ」がある場合（ステップＳ１１０３：ＹＥＳ）、すなわち、条件１〜９のうち少なくとも一つの回答が「ＮＯ」である場合には、ステップＳ１１０４で、認定結果案表示欄３０３３に「この物件は認定できない物件です」との認定不可能表示をすると共に、認定選択ボタン３０３４を無効にして、認定判定者が認定できない状態にする。
【００８８】
次いで、ステップＳ１１０５で、実行ボタン３０３５がクリックされたか判定する。
実行ボタン３０３５がクリックされない場合（ステップＳ１１０５：ＮＯ）、認定判定者が結論を迷っている可能性があるとして、ステップＳ１１０６で、所定時間、例えば１５分が経過したか判定する。
所定時間が経過しない場合（ステップＳ１１０６：ＮＯ）、ステップＳ１１０５に戻り、実行ボタン３０３５がクリックされたか判定する。
所定時間が経過した場合（ステップＳ１１０６：ＹＥＳ）、認定判定者がこの時点で結論を出す意思がないものとして、処理を終了する。
【００８９】
実行ボタン３０３５がクリックされた場合（ステップＳ１１０５：ＹＥＳ）、認定できないという結果を認定判定者が確定したものとして、ステップＳ１１０７で、サーバコンピュータ１１１の認定結果ファイル５３１に、マンション管理番号及び住戸番号と「認定不可」との結果を登録する認定不可登録を行うと共に、「この物件は、認定不可を確定しました」という不図示の画面を表示し、処理を終了する。
品質チェックシートの条件１〜９の欄に「ＮＯ」がない場合（ステップＳ１１０３：ＮＯ）、すなわち、条件１〜９のすべての回答が「ＹＥＳ」である場合には、認定条件をすべて満たしているので、ステップＳ１１０８で、図１１に示すように、認定結果案表示欄３０３３に「この物件は認定可能物件です」との認定可能表示をする。
【００９０】
次いで、ステップＳ１１０９で、実行ボタン３０３５がクリックされたか判定する。
実行ボタン３０３５がクリックされない場合（ステップＳ１１０９：ＮＯ）、認定判定者が検討中の可能性があるとして、ステップＳ１１１０で、所定時間、例えば１５分が経過したか判定する。
所定時間が経過しない場合（ステップＳ１１１０：ＮＯ）、ステップＳ１１０９に戻り、実行ボタン３０３５がクリックされたか判定する。
所定時間が経過した場合（ステップＳ１１１０：ＹＥＳ）、認定判定者がこの時点で結論を出す意思がないものとして、処理を終了する。
実行ボタン３０３５がクリックされた場合（ステップＳ１１０９：ＹＥＳ）、ステップＳ１１１１で、選択ボタン３０３４のうち「認定する」ボタンが選択されているか判定する。
【００９１】
選択ボタン３０３４のうち「認定する」ボタンが選択されている場合（ステップＳ１１１１：ＹＥＳ）、ステップＳ１１１２で、サーバコンピュータ１１１の認定結果ファイル５３１に、マンション管理番号及び住戸番号と「認定可」との結果を登録する認定登録を行うと共に、「この物件は、認定可を確定しました」という不図示の画面を表示し、処理を終了する。
このステップＳ１１１２における「認定可」との結果が、特許請求の範囲の認定情報に該当する。
選択ボタン３０３４のうち「認定する」ボタンが選択されていない場合（ステップＳ１１１１：ＮＯ）、すなわち、「認定しない」ボタンが選択されている場合、品質チェックシートでは認定基準を満足しているにも拘らず、認定判定者は認定しないとの判断をしていることから、ステップＳ１１１３で「認定可否の判定を保留します。確認の上、再度処理を行って下さい」という保留表示を行い、認定可否の登録を行うことなく処理を終了する。
以上で、認定の処理が完了する。
【００９２】
図１２のフローチャートの処理により、図５の処理２５３で住戸に対して認定が行われると、住戸の売主４及び買主は、保証を受けることが可能となる。
図５の処理２５４では、図１１のメインメニュー画面３００で認定書類画面表示ボタンをクリックして不図示の認定書類画面を表示させ、この認定書類画面で各認定書類を印刷し、認定書を発行する。この認定書類画面を表示させ、認定書類を印刷する処理が、特許請求の範囲の出力手順に該当する。
図３４の保証対象加算額に示すように、不動産業者２で算出される査定価格には、認定を受けたことに対する評価額が加味されることとなる。この保証対象加算額が、特許請求の範囲の「認定に対する所定の評価額」に該当する。
【００９３】
次に、不動産業者２における住戸の価格査定の処理について説明する。この価格査定の処理は、図５の処理２０６の処理で暫定的に行われ、また最終的には、処理２０７で行われる。
デベロッパー１の不図示の顧客サービス部門１４は、図１３の処理１で、デベロッパー１のマンション住戸の売主４より住戸の査定の依頼を受けると、不動産業者２に、売主４、査定対象物件となる住戸に関する情報を連絡する。
また、処理１では、不動産業者２が、デベロッパー１に係るマンション以外の共同住宅について、査定の依頼を売主４から受ける場合もある。
処理１で、マンションの査定の依頼を受けると、不動産業者２の担当者は、本実施形態の中古共同住宅評価システムを用いて、その住戸の査定を行う。
【００９４】
査定では、まず、不動産業者２が、処理２〜処理５で、一次査定を行う。
一次査定は、財団法人不動産流通近代化センターの発行する中古マンション価格査定マニュアルに基づき行う。
日本における不動産の仲介においては、財団法人不動産流通近代化センターの発行する中古マンション価格査定マニュアルによって査定価格を公平に提示することが望ましいとされており、一旦このマニュアルに対応した査定を実施するものである。
【００９５】
中古マンション価格査定マニュアルは取引事例比較法によって、提示価格が算出されているため、必ず比較対象物件となる取引事例と比較されている。
処理２では、不動産業者２の担当者が、端末コンピュータ２１で本実施形態の中古共同住宅評価システムのプログラムを立ち上げ、取引比較事例である比較対象物件の検索を行う。具体的には、端末コンピュータ２１のデスクトップでアイコンをクリックして本実施形態の中古共同住宅評価システムのプログラムを立ち上げて表示される図１７（ａ）のトップページ９００で、比較対象物件識別処理メニューボタン９０４をクリックして図１７（ｂ）の比較対象物件識別処理メニュー画面９１０を表示させる。この画面で比較物件検索ボタン９１７７をクリックし、不図示の比較物件検索画面で検索を行う。
次いで、処理２の検索結果として不図示の比較物件検索画面に表示された複数の物件の中から、処理３で、比較対象物件の判定を行う。比較対象物件の判定にあたり、まず優先してデベロッパー１が供給するマンションの取引事例について、比較対象物件として採用できるものがないか検討する。なお、優先してデベロッパー１の物件を検討することは、できるだけ立地・建物の条件の近い事例を探すという点で、公平性を阻害するものではない。
【００９６】
本実施形態では、比較対象物件がデベロッパー１のマンションであるか、デベロッパー１以外であっても、共通仕様のマンションを複数供給していて情報を入手しやすいデベロッパーであるかによって以降の処理を分岐しており、処理３でデベロッパー１か否か、共通仕様デベロッパーのマンションか否かの識別を行っている。
その後、処理４で表示された物件の中から、目視で比較対象物件を選択して決定し、処理５で一次査定を実施する。
【００９７】
処理５の一次査定は、日本の中古マンションの価格査定において一般的に行われている公知の手法、例えば、特開２００２−１５０４９号公報に記載されている次のような方法で行う。
すなわち、予め、査定の条件格差を比較するために格差値を決めておく。
条件格差を比較するための格差値は次のように設定する。尚、下記２乃至１４の格差値については「１．交通」の格差値に準じてプラス、０又はマイナスの格差値を設定しておくものとする。
【００９８】
１．交通、最寄りの電車駅又はバス停までの徒歩時間（１０分→０、９分以下→＋１．５／分、１１分以上→−１．５／分）、最寄りの電車駅までのバス乗車時間（１０分→−１０、９分以下→＋１／分、１１分以上→−１／分）
２．周辺環境（優劣）、３．土地の権利（権利内容別）、４．築年数（築後経過年数）、５．建物外観（外観仕上げ方法）、６．間取り（優劣）、７．収納（優劣）、８．階層  （階層別）、９．開口の方位（角部屋、中部屋別窓の向き）、１０．日照・通風の阻害度（程度別）、１１．バルコニーの広さ（面積別）、１２．管理員の形態（常勤、通勤、巡回、なし）、１３．共用部の管理（優劣）、１４．設備等（トランクルーム付き、オートロック、駐車場付、専用庭）の各項目の格差値をマンションの売却事例物件毎に準備しておく。
【００９９】
査定対象物件の査定にあたっては、査定対象物件について上記１乃至１４の各項目の格差値を評価する。
そして、１００に比較対象物件の格差値の合計ｘ０を加えた値を比較対象物件の評価点ｙ０（ｙ０＝１００＋ｘ０）とし、１００に査定対象物件の格差値の合計ｘ１を加えた値を査定対象物件の評価点ｙ１（ｙ１＝１００＋ｘ１）とし、比較対象物件の単価に査定対象物件の評価点と比較対象物件の評価点の比（ｙ１／ｙ０）と、査定対象物件の専有面積との積算値を一次査定価格とする。
【０１００】
次いで、処理６で、不動産業者２の担当者は、端末コンピュータ２１で本実施形態の中古共同住宅評価システムで、査定マニュアルに基づいて処理２〜処理５で求められた一次査定価格を、初期評価額として入力し、中古共同住宅評価システムでの処理を開始する。
【０１０１】
処理６で一次査定価格が入力されると、処理７で査定が行われる。
処理７の査定処理では、処理３、処理４で判定された比較対象物件の種類によって、参照項目がＴ−１〜Ｔ−３の３種類に分岐される。
設計・仕様、共用部の管理状況に基づき、最終的な査定価格を算出するためのパターンとして図１４の取引事例との比較と算出のパターンについて説明する。
比較対象物件がデベロッパー１のマンションの場合は、自社マンションであるため、本実施形態のシステムにおいて比較に必要な設計・仕様及び管理状況のデータは全てデベロッパー１のサーバコンピュータ１１１のファイル５１１、５１３に保管されている。したがって、該当する査定対象物件のデータを、サーバコンピュータ１１１のファイル５１１、５１３でそのまま参照する（Ｔ−１）。
【０１０２】
比較対象物件が査定対象物件の供給デベロッパーと異なる場合で、且つそのデベロッパーの供給するマンションに共通仕様があると認められる場合は、あらかじめ登録した共通仕様の設計・仕様のデータを参照する（Ｔ−２）。設計・仕様参照ファイル５１１の共通仕様マンションのデータである。また、管理状況については、他物件管理状況参照ファイル５１３を参照する。
上記Ｔ−１、Ｔ−２のいずれにも該当しない一般の分譲マンションを比較対象物件とする場合は、あらかじめ調査によって算出した設計・仕様の標準値が設計・仕様参照ファイル５１１に参照データとして登録されているので、この標準値を参照する（Ｔ−３）。また、管理状況については、他物件管理状況参照ファイル５１３を参照する。
【０１０３】
専有部については、専有部検査機関３による検査結果が端末コンピュータ２１で入力され、検査結果で補修が必要であることが示されている部位の修繕標準コストをサーバコンピュータ１１１の専有部修繕標準価格参照ファイル５１２に参照することにより、その住戸の専有部の修繕標準コスト６４が算出される。必要な補修を行わずに売買する場合は、初期評価額からこの修繕標準コスト６４を減額する。
【０１０４】
さらに、査定価格には、情報提供加算額も加算する。
本実施形態の中古共同住宅評価システムにおいては、専有部検査、共用部管理状況、設計・仕様に関するデータなどデータの提供サービス及び売買成立後の６ヶ月間の保証サービスを含んでおり、売主４・買主双方に於いて精度の高い情報に基づく中古マンション取引が可能になり、それぞれがその便益を受けることが可能である。そのため、情報提供に関わるコストを、最終的な査定額に対して加算する処理を行っている。
なお、保証サービスは、６ヶ月に限定されず、４ヶ月などほかの期間としてもよい。
【０１０５】
次いで、本実施形態の中古共同住宅評価システムの処理動作について、図１５、図１６のフローチャートに基づき説明する。図１５、図１６のフローチャートの処理は、端末コンピュータ２１の不図示のＣＰＵで制御される。図１５、図１６のフローチャートの処理が、特許請求の範囲の価格査定手順に該当する。
図１３の処理５において、一次査定価格が決定すると、不動産業者２の担当者は、端末コンピュータ２１で中古共同住宅評価システムのプログラムを再度立ち上げる。
端末コンピュータ２１の画面には、図１７（ａ）のトップページ９００が立ち上がる。
【０１０６】
トップページ９００には、査定対象物件名入力欄９０１、査定対象の住戸番号入力欄９０２、初期評価額入力欄９０３、図１７（ｂ）の比較対象物件識別処理メニュー画面９１０を表示させるための比較対象物件識別処理メニューボタン９０４、過去に査定を行った物件を検索する不図示の画面を表示させるための過去査定物件検索ボタン９０５、査定結果を出力させる不図示の画面を表示させるための査定結果出力画面ボタン９０６、システムを終了するためのシステム終了ボタン９０７が表示されている。
【０１０７】
図１７（ｂ）の比較対象物件識別処理メニュー画面９１０が表示されると、図１５のフローチャートの処理がスタートする。
まず、ステップＳ１で、査定対象となる物件名、住戸番号が、それぞれ査定対象物件名入力欄９０１、査定対象の住戸番号入力欄９０２に入力される。
次いで、ステップＳ２で、図１３の処理５の一次査定で決定された一次査定価格が、初期評価額入力欄９０３に入力される。
【０１０８】
トップページ９００で比較対象物件識別処理メニューボタン９０４がクリックされると、図１７（ｂ）の比較対象物件識別処理メニュー画面９１０が表示される。
比較対象物件識別処理メニュー画面９１０には、図１３の処理４で決定された比較対象物件を検索するための検索欄９１１、９１３、９１４と、検索結果を表示する検索結果表示欄９１２、９１５と、査定対象物件の情報を登録する図１７（ｃ）の査定対象物件情報登録画面９２０を表示させるための処理開始ボタン９１６、不図示の物件基礎情報入力画面を表示させるための物件基礎情報入力ボタン９１７１、査定結果を出力するための査定結果出力ボタン９１７２、不図示の設計・仕様データ入力画面を表示させるための設計・仕様データ入力ボタン９１７３、不図示の専有部検査結果入力画面を表示させるための専有部検査結果入力ボタン９１７４、不図示の管理状況入力画面を表示させるための管理状況入力ボタン９１７５、図１７（ｄ）の評価基準値の参照表示画面９３０を表示させるための査定基準表示ボタン９１７６が含まれている。
【０１０９】
ステップＳ３で、端末コンピュータ２１で、比較対象物件が入力される。
比較対象物件の入力は、比較対象物件がデベロッパー１のものであるときには検索欄９１１、デベロッパー１以外の共通仕様物件であるときには検索欄９１３、９１４に物件名称又はデベロッパー名と供給年月が入力され、検索が実行された後、処理開始ボタン９１６がクリックされることにより行われる。なお、比較対象物件がデベロッパー１のものでも共通仕様物件でもない時には、検索欄９１１、９１３、９１４及び検索結果表示欄９１２、９１５は空白のまま処理開始ボタン９１６がクリックされることにより、比較対象物件が図１４のＴ−３の「一般分譲マンション」として認識される。
【０１１０】
比較対象物件識別処理メニュー画面９１０で処理開始ボタン９１６がクリックされると、ステップＳ３の比較対象物件入力が完了する。図１７（ｃ）の査定対象物件情報登録画面９２０が表示されると同時に、プログラム処理中であることを表示するダイアログが表示される。図１７（ｃ）の査定対象物件情報登録画面９２０には、設計・仕様物件ファイル、管理状況物件ファイル、専有部物件ファイルのデータ入力・表示画面と、管理状況参照ファイル登録画面、認定基準登録参照ファイル登録画面が表示される。
ステップＳ４で、入力された比較対象物件について、自社物件に一致する物件があったかを判定する。
このステップでは、サーバコンピュータ１１１の評価基準データベース５１中の設計・仕様参照ファイル５１１を参照し、自社物件中に一致する物件があるか検索することにより判定する。
【０１１１】
入力された比較対象物件について、自社物件に一致する物件があった場合（ステップＳ４：ＹＥＳ）、１１より図１６のステップＳ５に進み、設計・仕様参照ファイル５１１から査定対象物件の該当データを取り込む。
次いで、ステップＳ６で、設計・仕様参照ファイル５１１から比較対象物件の該当データを取り込む。
【０１１２】
ステップＳ７で、端末コンピュータ３１の査定価格データベースの設計・仕様物件ファイル２１１で定義された演算により、査定対象物件の設計・仕様ポイントの演算を行う。
ステップＳ７の設計・仕様ポイントの演算処理について、図１８、図１９及び図２０のフローチャートに基づき説明する。
ステップＳ６の処理が完了すると、図２０のフローチャートの処理がスタートする。図２０のフローチャートの処理は、端末コンピュータ２１の不図示のＣＰＵで制御される。
【０１１３】
まず、ステップＳ７０１で、ステップＳ５、ステップＳ６で取り込んだデータに基づき、査定対象物件の設計・仕様物件ファイル２１１を作成する。
設計・仕様物件ファイル２１１の一部を図１９に示す。図１９は、設計・仕様物件ファイル２１１の図１８に示す全チェック項目のうち、躯体性能に係るチェック項目の部分のみを抜粋したものである。
設計・仕様物件ファイル２１１は、各チェック項目について、標準単位面積価格ａ、標準固定価格ｂ、標準評価ポイントｃ、コストタイプｄ、査定物件面積ｅ、査定物件耐用年数ｆ、査定物件経過年数ｇ、査定物件耐用年数経過比率ｈ、査定住戸原価ｉ、査定物件ポイントｊ、査定物件対応状況ｋ、比較物件面積ｌ、比較標準耐用年数ｍ、比較物件経過年数ｎ、比較物件耐用年数経過比率ｏ、比較物件住戸価格ｐ、比較物件ポイントｑ、比較物件対応状況ｒ、一致判定ｓ、増減価格ｔ、評価ポイントｕの評価項目がある。
コストタイプｄとは、そのチェック項目が比例価格型、固定価格型、比率型のいずれであるかを示している。
チェック項目は、その項目の特性により、比例価格型、固定価格型、比率型の３タイプに分けられている。
【０１１４】
比例価格型は、面積あたりの単価によって差が生じるチェック項目であり、図１８の躯体性能に関するチェック項目（耐震性能等）が該当する。
比例価格型のチェック項目は、設計・仕様物件ファイル２１１の標準単位面積価格ａに予め単位数値が登録されている。
【０１１５】
固定価格型は、住戸当たり１箇所として評価できるチェック項目であり、図１８の安全・防犯のうち吊り戸棚の耐震ラッチ等に関するチェック項目が該当する。
固定価格型のチェック項目は、設計・仕様物件ファイル２１１の標準固定価格ｂに予め単位数値が登録されている。
【０１１６】
比率型は、住戸単位で評価が難しいチェック項目であり、図１８の環境、Ｓ・Ｉに関するチェック項目等が該当する。共用部に該当する場合など、住戸単位に算出が困難なチェック項目は、評価項目毎に基本的にそのコストを根拠とした、ポイントの付加によって、評価を行う。
比率型のチェック項目は、設計・仕様物件ファイル２１１の標準評価ポイントｃに予め単位数値が登録されている。
比例価格型、固定価格型のチェック項目からは、評価ポイントｕは算出されず、増減価格ｔが算出される。また、比率型のチェック項目からは、増減価格ｔは算出されず、評価ポイントｕが算出される。
標準単位面積価格ａ、標準固定価格ｂ、標準評価ポイントｃは、技術革新、市況、地域性等を考慮して、随時見直しが行われる。例えば、標準単位面積価格ａ、標準固定価格ｂ、標準評価ポイントｃは１年毎等に全面更新するなどすればよい。また、地域性として、首都圏、それ以外の大都市圏、都市圏以外の地域などにより、標準単位面積価格ａ、標準固定価格ｂ、標準評価ポイントｃを異なる値としてもよい。
【０１１７】
査定物件対応状況ｋ、比較物件対応状況ｒは、査定物件、比較物件がチェック項目に対応しているかを示す評価項目である。対応している場合には「１」、対応していない場合には「２」が入力される。
【０１１８】
ステップＳ７０１では、まず、ステップＳ５で取り込んだ査定対象物件該当データのうち、査定物件の面積を比例価格型のチェック項目の査定物件面積ｅに入力し、すべてのチェック項目の査定物件耐用年数ｆ、査定物件経過年数ｇ、査定物件対応状況ｋに入力する。また、ステップＳ６で取り込んだ比較対象物件該当データを、比較物件面積ｌ、比較標準耐用年数ｍ、比較物件経過年数ｎ、比較物件対応状況ｒに入力する。
【０１１９】
次いで、予め設計・仕様物件ファイル２１１に登録されていた単位数値（ａ〜ｃ）と、サーバコンピュータ１１１より取り込んだデータ（ｅ、ｆ、ｇ、ｋ、ｌ、ｍ、ｎ、ｒ）に基づき、査定物件耐用年数経過比率ｈ、査定住戸原価ｉ、査定物件ポイントｊ、比較物件耐用年数経過比率ｏ、比較物件住戸価格ｐ、比較物件ポイントｑ、一致判定ｓを算出、登録する。
【０１２０】
すなわち、
査定物件耐用年数経過比率ｈ＝１−ｇ／ｆ
査定住戸原価ｉ＝ａ×ｅ×ｈ（比例価格型の場合）
又は、査定住戸原価ｉ＝ｂ×ｈ（固定価格型の場合）
査定物件ポイントｊ＝ｃ
比較物件耐用年数経過比率率ｏ＝１−ｍ／ｎ
比較物件住戸価格ｐ＝ａ×ｌ×ｏ（比例価格型の場合）
又は、比較物件住戸価格ｐ＝ｂ×ｏ（固定価格型の場合）
比較物件ポイントｑ＝ｃ
を算出して登録する。
また、一致判定ｓでは、査定物件対応状況ｋと比較物件対応状況ｒとの値を比較し、ｋ＝ｒのとき「一致」、ｋ＝ｒでないとき「不一致」を登録する。
【０１２１】
次いで、ステップＳ７０２で、設計・仕様物件ファイル２１１の１件目のチェック項目のデータを読み込む。
ステップＳ７０３で、一致判定ｓが「不一致」か判定する。
一致判定ｓが「不一致」でない場合（ステップＳ７０３：ＮＯ）、すなわち、「一致」であって査定対象物件、比較対象物件の双方がそのチェック項目に対応している場合、或いは査定対象物件、比較対象物件の双方がチェック項目に対応していない場合、査定対象物件と比較対象物件とはそのチェック項目に関してはほぼ同じ仕様であるとして、ステップＳ７１１に進み、未処理のチェック項目があるか判定する。
【０１２２】
一致判定ｓが「不一致」である場合（ステップＳ７０３：ＹＥＳ）、査定対象物件又は比較対象物件の一方のみがそのチェック項目に対応しており、仕様に差があるものとして、ステップＳ７０４で、ｋが１であるか判定する。
ｋが１である場合（ステップＳ７０４：ＹＥＳ）、すなわち、査定対象物件がそのチェック項目に対応している場合、ステップＳ７０３では不一致でしかも査定対象物件のｋが１であることから、比較物件対応状況ｒは２であるはずである。従って、査定対象物件のみがそのチェック項目に対応しており、比較対象物件よりも仕様が高いとして、プラス評価を行うステップＳ７０５〜ステップＳ７０７の処理に進む。
【０１２３】
ステップＳ７０５では、コストタイプｄが「比率型」か判定する。
コストタイプｄが「比率型」の場合（ステップＳ７０５：ＹＥＳ）、ステップＳ７０６で、評価ポイントｕに標準評価ポイントｃの値を登録し、ステップＳ７１１で、未処理のチェック項目があるか判定する。
コストタイプｄが「比率型」でない場合（ステップＳ７０５：ＮＯ）、コストタイプｄは比例価格型か固定価格型であるので、ステップＳ７０７で、評価ポイントｕに、査定住戸原価ｉの値を登録し、ステップＳ７１１で、未処理のチェック項目があるか判定する。
【０１２４】
ｋが１でない場合（ステップＳ７０４：ＮＯ）、すなわち、査定対象物件がそのチェック項目に対応していない場合、ステップＳ７０３では不一致でしかも査定対象物件のｋが２であることから、比較物件対応状況ｒは１であるはずである。従って、比較対象物件のみがそのチェック項目に対応しており、査定対象物件は比較対象物件よりも仕様が低いとして、マイナス評価を行うステップＳ７０８〜ステップＳ７１０の処理に進む。
【０１２５】
ステップＳ７０８では、コストタイプｄが「比率型」か判定する。
コストタイプｄが「比率型」の場合（ステップＳ７０８：ＹＥＳ）、ステップＳ７０９で、評価ポイントｕに、−（標準評価ポイントｃ）の値を登録し、ステップＳ７１１で、未処理のチェック項目があるか判定する。
コストタイプｄが「比率型」でない場合（ステップＳ７０８：ＮＯ）、コストタイプｄは比例価格型か固定価格型であるので、ステップＳ７１０で、評価ポイントｕに、−（査定住戸原価ｉ）の値を登録し、ステップＳ７１１で、未処理のチェック項目があるか判定する。
【０１２６】
未処理のチェック項目がある場合（ステップＳ７１１：ＹＥＳ）、すなわち、まだすべてのチェック項目についてステップＳ７０３〜ステップＳ７１０の処理が完了していない場合には、ステップＳ７１２で次のチェック項目を読み込み、ステップＳ７０３で、一致判定ｓが「不一致」か判定する。
未処理のチェック項目がない場合（ステップＳ７１１：ＮＯ）、すなわち、すべてのチェック項目についてステップＳ７０３〜ステップＳ７１０の処理が完了した場合には、ステップＳ７１３で
評価ポイント合計（単位：％）＝（Σｕ）×１００
増減価格合計（単位：円）＝Σｔ
を算出・登録し、処理を終了する。
【０１２７】
評価ポイント合計（単位：％）６１と増減価格合計（単位：円）６２とは、設計・仕様ポイントを構成するものであって、評価ポイント合計（単位：％）６１は比率（百分率）で表され、増減価格合計（単位：円）６２は金額で表されている。
設計・仕様ポイントは、図１３の処理７の査定処理において最終的な査定額を導き出すために、処理５で求められた一次査定価格に反映させるためのポイントである。
以上の図１９の例のように、評価ポイント合計（単位：％）６１と増減価格合計（単位：円）６２とは、それぞれ、各チェック項目の評価ポイントｕをすべてのチェック項目について足し合わせた値と、各チェック項目の増減価格ｔをすべてのチェック項目について足し合わせた値からなる。
【０１２８】
図１９の例では、評価ポイント合計（単位：％）６１と増減価格合計（単位：円）６２は、それぞれ２．３４５０ポイント、９０３，１３２円となっている。
以上の図２０のフローチャートの処理で図１６のステップＳ７の処理が完了すると、作成された設計・仕様物件ファイル２１１を、演算された評価ポイント合計６１と増減価格合計６２ごと基礎情報物件ファイル２２１に書き込む。また、基礎情報物件ファイル２２１を書き込むと、プログラムが自動でデベロッパー１のサーバコンピュータ１１１に送信するための不図示の画面を立ち上げ、この画面の流れに沿って操作すると、基礎情報物件ファイル２２１が、サーバコンピュータ１１１の基礎情報物件ファイル５５１として登録されるようになっている。
【０１２９】
次に、ステップＳ８で、自社物件管理状況参照ファイル５１３から比較対象物件の該当データを取り込む。このデータは、直接最終的な査定額に影響のあるものではないが、比較対象物件との目視による比較のため、情報として、端末コンピュータ２１側に取込んでおく。
ステップＳ９で、自社物件管理状況参照ファイル５１３から査定対象物件の該当データを取り込む。なお、ステップＳ９ではサーバコンピュータ１１１から該当データを取り込んでいるが、この該当データは、元々管理状況サーバコンピュータ１２１で管理しているものであるため、管理部門１２の管理状況サーバコンピュータ１２１から直接取り込むようにしてもよい。
査定対象物件の該当データには、管理組合の有無、定期総会の開催状況等の評価項目に対する回答の選択肢が含まれている。
評価項目、評価項目に対する回答の選択肢は、図２４〜図２８の共用部維持管理状況説明書と同様である。
【０１３０】
次いで、ステップＳ１０で、管理状況物件ファイル２１３で定義された演算により管理状況ポイント６３の演算を行う。
このステップＳ１０では、まず、管理状況物件ファイル２１３を作成する。
管理状況物件ファイル２１３の構成は、図２４〜図２８に示す共用部維持管理状況説明書と同様である。
評価項目、評価項目に対する回答の選択肢、選択肢の配点が、予め端末コンピュータ２１に登録されているので、ステップＳ９で取り込んだ評価項目に対する回答の選択肢を登録して、管理状況物件ファイル２１３を作成する。
次いで、管理状況ポイント６３の演算を行う。
ステップＳ９で取り込んだ回答の選択肢に配点を適用し、各回答の得点６４を算出する。そして、すべての回答の得点６４を足し合わせ、管理状況ポイント６３を算出する。
管理状況ポイント６３は、図１３の処理７の査定処理において最終的な査定額を導き出すために、処理５で求められた一次査定価格に反映させるためのポイントである。
以上のステップＳ１０の処理が完了すると、作成された管理状況物件ファイル２１３を、演算された管理状況ポイント６３ごと基礎情報物件ファイル２２１に書き込む。また、基礎情報物件ファイル２２１を書き込むと、プログラムが自動でデベロッパー１のサーバコンピュータ１１１に送信するための不図示の画面を立ち上げ、この画面の流れに沿って操作すると、管理状況物件ファイル２１３が、サーバコンピュータ１１１の基礎情報物件ファイル５５１として登録されるようになっている。
【０１３１】
以上のステップＳ４〜ステップＳ１０は、端末コンピュータ２１へのユーザによる操作なく自動で行われるが、ステップＳ１０が完了すると、端末コンピュータ２１で、「専有部の検査結果を入力して下さい」という不図示のダイアログが表示され、このダイアログの指示に従って表示させた不図示の画面で、ステップＳ１１で、予め専有部検査機関３の端末コンピュータ３１から受信した検査結果を入力することにより、専有部検査結果が入力される。
項目として大項目、中項目、部位、状況、状況カテゴリー、修繕緊急性カテゴリーが予め登録されたフォームに、結果、修繕緊急性、修繕箇所数が入力される。また、不図示の画面には売主４が売却前に補修するか否かの不図示のチェック欄があり、この欄にチェックすることによって、補修の意志があるか否かが入力される。
【０１３２】
次いで、ステップＳ１２で、サーバコンピュータ１１１の評価基準データベースの専有部修繕標準価格参照ファイル５１２から、修繕標準コストを受信して、標準補修参照処理を行う。
ステップＳ１３で、専有部物件ファイル２１２で定義された演算により専有部補修額６５の演算を行う。
ステップＳ１３の専有部補修額６５の演算処理について、図３２、図３３の専有部検査結果説明書及び図２１のフローチャートに基づき説明する。
ステップＳ１２の処理が完了すると、図２１のフローチャートの処理がスタートする。図２１のフローチャートの処理は、端末コンピュータ２１の不図示のＣＰＵで制御される。
【０１３３】
まず、ステップＳ１３０１で、ステップＳ１１、Ｓ１２で入力又は受信された検査結果、修繕標準コストに基づき、査定対象物件の専有部物件ファイル２１２を作成する。
専有部物件ファイル２１３の構成は、図３２、図３３に示す専有部検査結果説明書と同様であるので、図３２、図３３を参照して説明する。
【０１３４】
専有部物件ファイル２１３は、検査を行う検査項目は、検査対象部位がどの設備等のものかを示す大項目、検査対象部位がどのような機能に関するものかを示す中項目、検査対象の部位により特定されている。
検査対象の各部位について、不良の状況、状況カテゴリー、検査の結果不良であるか否かを示す結果、修繕緊急性カテゴリー、修繕緊急性があるか否かを示す修繕緊急性ａ、修繕標準コストｂ、修繕箇所数ｃ、修繕概算コストの項目がある。
修繕緊急性ａ、修繕箇所数ｃの項目は、結果が不良であることを示す「１」であった場合に入力され、結果が不良でないことを示す「２」である場合には空欄とされる。
【０１３５】
ステップＳ１３０１では、まず、ステップＳ１１ですでに結果、修繕緊急性ａ、修繕標準コストｂ、修繕箇所数ｃが登録されているフォームに、ステップＳ１２で取り込んだ修繕標準コストを修繕標準コストｂとして入力し、専有部物件ファイル２１３とする。
次いで、ステップＳ１３０２で、専有部物件ファイル２１３の１件目の部位のデータを読み込む。
ステップＳ１３０３で、修繕緊急性ａにデータ入力がされているか判定する。
修繕緊急性ａにデータ入力がされていない場合（ステップＳ１３０３：ＮＯ）、検査の結果が不良でないとして、ステップＳ１３０７に進み、未処理の部位があるか判定する。
【０１３６】
修繕緊急性ａにデータ入力がされている場合（ステップＳ１３０３：ＹＥＳ）、検査の結果が不良であるとして、ステップＳ１３０４で、修繕緊急性ａが、緊急の修繕を要することを示す「１」であるか判定する。
修繕緊急性ａが、緊急の修繕を要することを示す「１」である場合（ステップＳ１３０４：ＹＥＳ）、ステップＳ１３０５で、修繕概算コストｄに、ａ×ｂ×ｃを入力し、ステップＳ１３０７に進み、未処理の部位があるか判定する。
修繕緊急性ａが、緊急の修繕を要することを示す「１」でない場合（ステップＳ１３０４：ＮＯ）、修繕緊急性ａは、緊急を要しないことを示す「２」であるので、ステップＳ１３０６で、修繕概算コストｄに、（ａ／２）×ｂ×ｃを入力し、ステップＳ１３０７に進み、未処理の部位があるか判定する。
【０１３７】
未処理の部位がある場合（ステップＳ１３０７：ＹＥＳ）、すなわち、まだすべての部位についてステップＳ１３０３〜ステップＳ１３０６の処理が完了していない場合には、ステップＳ１３０８で次の部位を読み込み、ステップＳ１３０３で、修繕緊急性ａにデータ入力がされているか判定する。
未処理の部位がない場合（ステップＳ１３０７：ＮＯ）、すなわち、すべての部位についてステップＳ１３０３〜ステップＳ１３０６の処理が完了した場合には、ステップＳ１３０９で、えの合計値であるΣｄを算出する。
【０１３８】
次いで、ステップＳ１３１１で、売主４が売却前に補修する旨の入力がされているかを判定する。
売主４が売却前に補修する旨の入力がされていない場合（ステップＳ１３１０：ＮＯ）、補修の必要な箇所を売主４が売却前に補修せず、補修費用が買主側の負担となることから、査定額からこの補修費用を減算するために、ステップＳ１３１１で、
専有部補修額６５（単位：円）＝Σｄ
を登録し、処理を終了する。
売主４が売却前に補修する旨の入力がされている場合（ステップＳ１３１０：ＮＯ）、補修の必要な箇所を売主４が売却前に補修し、補修費用が売主４側の負担となることから、査定額から補修費用を減算する必要がないため、ステップＳ１３１２で、
専有部補修額６５（単位：円）＝０
を登録し、処理を終了する。
【０１３９】
以上の図２１のフローチャートの処理で図１６のステップＳ１３の処理が完了すると、作成された専有部物件ファイル２１２を、演算された専有部補修額６５ごと基礎情報物件ファイル２２１に書き込む。また、基礎情報物件ファイル２２１を書き込むと、プログラムが自動でデベロッパー１のサーバコンピュータ１１１に送信するための不図示の画面を立ち上げ、この画面の流れに沿って操作すると、基礎情報物件ファイル２２１が、サーバコンピュータ１１１の基礎情報物件ファイル５２１として登録されるようになっている。
【０１４０】
次に、ステップＳ１４で、査定対象物件がデベロッパー１の本部１１の認定を受けることにより保証の対象になっているか判定する。
このステップでは、査定対象物件のマンション管理番号及び住戸番号をキーとしてサーバコンピュータ１１１の認定結果ファイル５３１を検索し、該当するデータがあるか判定する。
該当データがあった場合、該当データが認定登録されているか判定する。
該当データがあり、かつ認定登録されている場合には「保証の対象」、該当データがない場合及び該当データはあるが認定不可登録されている場合には「保証の対象でない」と判定される。
保証の対象である場合（ステップＳ１４：ＹＥＳ）、すなわち認定結果ファイル５３１に該当データがあり、かつ認定登録されている場合は、ステップＳ１５で、基礎物件情報ファイル２２１へ、保証による加算額を書き出し、２１を介してステップＳ１６へ進み、基礎物件情報ファイル２２１に定義された演算方法により最終的な査定額を算出する。
【０１４１】
保証の対象でない場合（ステップＳ１４：ＮＯ）、すなわち認定結果ファイル５３１に該当データがないか、該当データはあるが認定不可登録されている場合は、そのまま２１を介してステップＳ１６へ進み、基礎物件情報ファイル２２１に定義された演算方法により最終的な査定額を算出する。
このステップＳ１６では、
最終的な査定額＝初期評価額×｛１＋（評価ポイント合計６１＋管理状況ポイント６３）／１００｝＋増減価格合計６２−専有部補修額６５＋保証による加算額＋検査費用加算額
により最終的な査定額を算出する。
【０１４２】
次いで、ステップＳ１７で、算出された最終の査定額を画面に表示する。画面への表示内容は、図３４の総合評価結果報告書と同様である。
ステップＳ１８で、端末コンピュータ２１を操作する担当者により不図示の承認ボタンがクリックされたか判定する。
不図示の承認ボタンがクリックされた場合（ステップＳ１８：ＹＥＳ）、図２３〜図３４の意見評価書の帳票を出力し、処理を終了する。
不図示の承認ボタンがクリックされない場合（ステップＳ１８：ＮＯ）、１１を介してステップＳ５に戻り、設計・仕様参照ファイル５１１から査定対象物件の該当データを取り込む。すなわち、査定の処理を再度繰り返す。
【０１４３】
図１５のステップＳ４で、入力された比較対象物件について、自社物件に一致する物件がなかった場合（ステップＳ４：ＮＯ）、ステップＳ２０で、入力された比較対象物件が、共通仕様物件かを判定する。
このステップでは、サーバコンピュータ１１１の評価基準データベース５１中の設計・仕様参照ファイル５１１を参照し、共通仕様物件中に一致する物件があるか検索することにより判定する。
【０１４４】
入力された比較対象物件が、共通仕様物件であった場合（ステップＳ２０：ＹＥＳ）、ステップＳ２１で共通仕様物件の場合の査定処理を行う。
この処理では、まず、設計・仕様参照ファイル５１１から、共通仕様のあるデベロッパーが供給したマンションについての共通仕様の設計・仕様に関するデータを、比較対象物件の設計・仕様データとして取り込み、査定対象物件の設計・仕様データと比較演算して、設計・仕様評価ポイントを算出する。
次いで、他物件管理状況参照ファイル５１４から標準的な共用部の管理状況に関するデータを受信し、査定対象物件の管理状況に関するデータと比較演算して、管理状況ポイントを算出する。
その後、検査業者から受領した専有部の検査結果が入力され、専有部修繕標準価格参照ファイル５１２から受信した修繕標準コストを用いて、補修にかかる費用金額を算出する。ただし、売主４が補修をしてから売却する予定である場合には、補修にかかる費用金額は０円とする。
【０１４５】
その後、初期評価額に、設計・仕様評価ポイント、管理状況ポイント、補修にかかる費用金額を加減算し、さらに、デベロッパー１の本部１１で認定がされていて保証の対象となる場合には保証による加算額、必要に応じ物件情報ファイルの提供による加算額、専有部の検査費用の加算額を加算して、最終的な査定額を算出する。
その後、処理を終了する。
【０１４６】
入力された比較対象物件が、共通仕様物件でない場合（ステップＳ２０：ＮＯ）、ステップＳ２２で一般物件の場合の査定処理を行う。
この処理では、まず、設計・仕様参照ファイル５１１から、予め調査によって算出された設計・仕様に関するデータの標準値を、比較対象物件の設計・仕様データとして取り込み、査定対象物件の設計・仕様データと比較演算して、設計・仕様評価ポイントを算出する。
【０１４７】
次いで、他物件管理状況参照ファイル５１４から標準的な共用部の管理状況に関するデータを受信し、査定対象物件の管理状況に関するデータと比較演算して、管理状況ポイントを算出する。
その後、検査業者から受領した専有部の検査結果が入力され、専有部修繕標準価格参照ファイル５１２から受信した修繕標準コストを用いて、補修にかかる費用金額を算出する。ただし、売主４が補修をしてから売却する予定である場合には、補修にかかる費用金額は０円とする。
【０１４８】
その後、初期評価額に、設計・仕様評価ポイント、管理状況ポイント、補修にかかる費用金額を加減算し、さらに、保証の対象となる場合には保証による加算額、必要に応じ物件情報ファイルの提供による加算額、専有部の検査費用の加算額を加算して、最終的な査定額を算出する。
その後、処理を終了する。
図２２は、図１５、図１６の処理における情報の送受信を示している。
【０１４９】
ステップＳ１９で出力される意見評価書の帳票の例を、図２３〜図３４に示す。意見評価書の帳票は、不図示の表紙と、図２３の一次査定結果報告書と、不図示の設計・仕様の状況説明書と、図２４〜図２８の共用部維持管理状況説明書と、図２９〜図３１の共用部建物調査報告書と、図３２、図３３の専有部検査結果説明書と、図３４の総合評価結果報告書と、からなる。
【０１５０】
図２３の一次査定結果報告書は、図１３の処理５で行われた一次査定の結果の報告書である。この一次査定結果報告書の査定価格は、一次査定結果であって、図１３の処理６及び図１５のステップＳ２で入力された初期評価額に該当する。
図２４〜図２８の共用部維持管理状況説明書は、図１６のステップＳ１０で作成された管理状況物件ファイル２１３と同様の内容である。共用部維持管理状況説明書の全体を図２４に示し、視認の容易のために、図２４の共用部維持管理状況説明書の左上部分を図２５、右上部分を図２６、左下部分を図２７、右下部分を図２８に分割して示している。
各評価項目の得点６４の合計が、図２４右上（図２６）の管理状況ポイント６３欄に記載されている。
【０１５１】
図２９〜図３１の共用部建物調査説明書の全体を図２９に示し、視認の容易のために、図２９の共用部建物調査説明書の左部分を図３０、右部分を図３１に分割して示している。
図３２、図３３の専有部検査結果説明書は、図１６のステップＳ１３で作成された専有部物件ファイル２１２と同様の内容である。視認の容易のために、専有部検査結果説明書の上半部を図３２、下半部を図３３に分割して示している。図３２右上に専有部補修額６５が記載されている。
図３４の総合評価結果報告書は、本実施形態の中古共同住宅評価システムによる査定結果を記載する帳票である。
図３４の総合評価結果報告書には、査定対象物件の名称、住戸番号のほか、一次査定額、加減ポイント合計額、加減金額合計額、検査費用加算額、保証対象加算額、最終的な査定額である提示評価額、比較対象物件に関する情報が記載されている。
最終的な査定額である提示評価額は、
提示評価額＝一次査定額×（１＋加減ポイント合計額／１００）＋加減金額合計額＋検査費用加算額＋保証対象加算額
である。
【０１５２】
以上のように、本実施形態に係る中古共同住宅評価システムによれば、必要な補修を行わずに売主が中古共同住宅の住戸を売却する場合であっても、補修費用分が買主の認識のないまま、査定価格に上乗せされることがない。また、補修を完了した状態で売却される住戸と補修を行わずに売却される住戸との間での公平が保たれる。
さらに、本実施形態に係る中古共同住宅評価システムは、補修がされるか否かが査定価格に直接反映される構成であるため、査定価格の信頼性が増し、売主、買主にとっても安心感が高まる。その結果、中古住宅の取引業者にとっても、このシステムを利用することで、売主、買主の信用を得やすくなる。
売主の使用状況による設備・建具等の傷み具合、想定される耐用年数、リフォーム、メンテナンス状況などによっても、中古共同住宅の買主が将来負担するであろうコストは大きく異なってくるが、本実施形態に係るでは、売却時点で売主が補修を行わない場合にはその補修費用を査定価格から差し引いているので、買主が売主の使用状況によって将来余計に負担することとなるコストを低減することが可能となり、売却対象の物件間における不公平感を是正することが可能となる。
また、本実施形態に係るの中古共同住宅評価システムは、将来買主のメンテナンスコスト及び居住性に影響を及ぼす補修費用が査定価格に加味されているので、査定価格の信頼性が増し、売主、買主にとっても安心感が高まる。その結果、中古住宅の取引業者にとっても、このシステムを利用することで、売主、買主の信用を得やすくなる。
【０１５３】
また、本実施形態に係る中古共同住宅評価システムによれば、設備・使用のレベルが高い住戸とその他の住戸との間に、査定価格における明確な評価の差が生ずるので、適正な価格査定が可能となり、売却される住戸間での公平が保たれる。
また、本実施形態の中古共同住宅評価システムは、将来買主のメンテナンスコスト及び居住性に影響を及ぼす設計要素の違いが査定価格に加味されているので、査定価格の信頼性が増し、売主、買主にとっても安心感が高まる。その結果、中古住宅の取引業者にとっても、このシステムを利用することで、売主、買主の信用を得やすくなる。
さらに、設計要素等の情報を提供し、査定額に加味することで該共同住宅の購入検討者は開示された情報をもとに将来の維持コストや入居後の生活上の不安を解消することが可能になり、より正確な情報による購入の判断が可能になる。
【０１５４】
また、本実施形態に係る中古共同住宅評価システムによれば、共用部分の管理状況等が良好な共同住宅と良好でない共同住宅との間に、査定価格における明確な評価の差が生ずるので、適正な価格査定が可能となり、売却される住戸間での公平が保たれる。
また、本発明の中古共同住宅評価システムは、将来買主のメンテナンスコスト及び居住性に影響を及ぼす共用部分の管理状況等が査定価格に加味されているので、査定価格の信頼性が増し、売主、買主にとっても安心感が高まる。その結果、中古住宅の取引業者にとっても、このシステムを利用することで、売主、買主の信用を得やすくなる。
さらに、共用部分の管理状況等の情報を提供し、査定額に加味することで該共同住宅の購入検討者は開示された情報をもとに将来の維持コストや入居後の生活上の不安を解消することが可能になり、より正確な情報による購入の判断が可能になる。
【図面の簡単な説明】
【０１５５】
【図１】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの構成を示す説明図である。
【図２】サーバコンピュータのハード構成を示す説明図である。
【図３】サーバコンピュータのＨＤＤに格納された各ファイルを示す説明図である。
【図４】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの業務フローである。
【図５】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの業務フローである。
【図６】品質チェックシート作成画面の構成を示す説明図である。
【図７】品質チェックシート作成処理のフローチャートである。
【図８】品質チェックシート作成処理のフローチャートである。
【図９】品質チェックシートの構成を示す説明図である。
【図１０】品質チェックシート画面の構成を示す説明図である。
【図１１】認定画面の構成を示す説明図である。
【図１２】認定処理のフローチャートである。
【図１３】中古共同住宅評価システムの運用の概略を示す説明図である。
【図１４】取引事例との比較と算出のパターンを示す説明図である。
【図１５】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの査定処理のフローチャートである。
【図１６】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの査定処理のフローチャートである。
【図１７】不動産業者の端末コンピュータの画面遷移を示す説明図である。
【図１８】設計・仕様物件ファイルのチェック項目を示す説明図である。
【図１９】設計・仕様物件ファイルを示す説明図である。
【図２０】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの査定処理のフローチャートである。
【図２１】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの査定処理のフローチャートである。
【図２２】本発明の一実施形態に係る中古共同住宅評価システムの情報の流れを示す説明図である。
【図２３】意見評価書の一次査定結果報告書を示す説明図である。
【図２４】意見評価書の共用部維持管理状況説明書の全体を示す説明図である。
【図２５】意見評価書の共用部維持管理状況説明書の左上部分を示す説明図である。
【図２６】意見評価書の共用部維持管理状況説明書の右上部分を示す説明図である。
【図２７】意見評価書の共用部維持管理状況説明書の左下部分を示す説明図である。
【図２８】意見評価書の共用部維持管理状況説明書の右下部分を示す説明図である。
【図２９】意見評価書の共用部建物調査報告書の全体を示す説明図である。
【図３０】意見評価書の共用部建物調査報告書の左部分を示す説明図である。
【図３１】意見評価書の共用部建物調査報告書の右部分を示す説明図である。
【図３２】意見評価書の専有部検査結果説明書の上半部を示す説明図である。
【図３３】意見評価書の専有部検査結果説明書の下半部を示す説明図である。
【図３４】意見評価書の総合評価結果報告書を示す説明図である。
【符号の説明】
【０１５６】
１  デベロッパー
２  不動産業者
３  専有部検査機関
４  売主
１１  本部
１２  管理部門
１３  インターネット
１４  顧客サービス部門
２１，３１  端末コンピュータ
６１  評価ポイント合計
６２  増減価格合計
６３  管理状況ポイント
６５  専有部補修額
７２  ＣＰＵ
７３  ＲＡＭ
７４  ＲＯＭ
７５  ＨＤＤ
７６  記憶媒体装置
７７  通信装置
７８  キーボード
７９  マウス
８０  表示装置
８１  プリンタ
１１１  サーバコンピュータ
３０１  品質チェックシート作成画面
３０２  品質チェックシート画面
３０３  認定画面
【図１】
2005122460.tif 000003
【図２】
2005122460.tif 000004
【図３】
2005122460.tif 000005
【図４】
2005122460.tif 000006
【図５】
2005122460.tif 000007
【図６】
2005122460.tif 000008
【図７】
2005122460.tif 000009
【図８】
2005122460.tif 000010
【図９】
2005122460.tif 000011
【図１０】
2005122460.tif 000012
【図１１】
2005122460.tif 000013
【図１２】
2005122460.tif 000014
【図１３】
2005122460.tif 000015
【図１４】
2005122460.tif 000016
【図１５】
2005122460.tif 000017
【図１６】
2005122460.tif 000018
【図１７】
2005122460.tif 000019
【図１８】
2005122460.tif 000020
【図１９】
2005122460.tif 000021
【図２０】
2005122460.tif 000022
【図２１】
2005122460.tif 000023
【図２２】
2005122460.tif 000024
【図２３】
2005122460.tif 000025
【図２４】
2005122460.tif 000026
【図２５】
2005122460.tif 000027
【図２６】
2005122460.tif 000028
【図２７】
2005122460.tif 000029
【図２８】
2005122460.tif 000030
【図２９】
2005122460.tif 000031
【図３０】
2005122460.tif 000032
【図３１】
2005122460.tif 000033
【図３２】
2005122460.tif 000034
【図３３】
2005122460.tif 000035
【図３４】
2005122460.tif 000036