(57)【要約】    【課題】  マンションの居住者の金銭的な負担を軽減させるとともに、居住者の満足度を向上させるサービスを提供すること。    【解決手段】  管理人などが近隣に設けられた複数のマンションにわたり各々の業務を巡回して行い、サービス提供会社がこの業務に関する情報をマンションの居住者に提供するための集合住宅管理システムであって、管理人が業務に関して撮影した作業画像をインターネットを介して送信可能なカメラ付き携帯電話と、前記携帯電話から送信された作業画像をもとに生成されるホームページをインターネットを介して送信可能なサーバと、前記サーバからインターネットを介して受信したホームページを表示可能な居住者側の端末装置とを有する。【選択図】      図１
2005122625.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する情報を集合住宅の居住者に提供するための集合住宅管理システムであって、
撮影手段及び入力手段を備え、該撮影手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して撮影された撮影画像情報と、該入力手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して入力された作業記録情報とを通信手段を介して送信可能な管理人及び清掃員など側の携帯端末装置と、前記携帯端末装置から通信手段を介して受信された撮影画像情報及び作業記録情報と、各集合住宅用に予め作成されている基本となるホームページ枠とを記憶する記憶手段と、前記記憶手段に記憶された撮影画像情報及び作業記録情報をホームページ枠にはめ込み掲載用のホームページを生成するホームページ生成手段とを備え、該生成手段によって生成されたホームページを通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバと、前記複数の集合住宅の居住者がそれぞれ使用可能であって、前記サーバから通信手段を介して各集合住宅用のホームページが配信される端末装置と、を有することを特徴とする集合住宅管理システム。
【請求項２】
前記端末装置は、さらに前記集合住宅の管理業務を管理する管理業者によって所有されることを特徴とする請求項１に記載の集合住宅管理システム。
【請求項３】
管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する居住者からの要望を管理人及び清掃員などに提供するための集合住宅管理システムであって、
集合住宅側に居住者が使用可能に設置され、通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される居住者からの要望などの情報が入力される入力手段と、該入力手段に記憶された居住者からの要望などの情報がデータベース化されて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に基づいて居住者からの要望などの情報を通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバと、前記サーバから配信される居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、管理人及び清掃員などが各々の作業を行いながら該居住者からの要望を確認することができる管理人及び清掃員など側の携帯端末装置と、を有することを特徴とする集合住宅管理システム。
【請求項４】
前記サーバから配信される居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、前記集合住宅の管理業務を管理する管理業者によって所有される端末装置をさらに有することを特徴とする請求項３に記載の集合住宅管理システム。
【請求項５】
前記双方向通信手段はＩＰテレビ電話であることを特徴とする請求項３又は４に記載の集合住宅管理システム。
【請求項６】
集合住宅の居住者が集合住宅に不在であるときに宅配業者や訪問者など当該居住者に連絡を取りたい来訪者が訪れた場合に、集合住宅以外の場所から当該居住者が当該来訪者に連絡を取るための集合住宅管理システムであって、
集合住宅側に来訪者が使用可能に設置され通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される来訪者からの連絡などに関する情報、及び当該情報がいずれの居住者に対するものかに関する情報が入力される入力手段と、該入力手段に記憶された来訪者からの連絡に関する情報が、該情報を提供する居住者と関連づけて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に記憶された情報に基づいて、来訪者からの連絡などの情報を、該当する居住者に通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバと、前記サーバから配信される来訪者からの連絡などの情報を通信手段を介して受信可能であって、居住者が集合住宅以外の場所で確認することができる居住者側の携帯端末装置と、を有することを特徴とする集合住宅管理システム。
【請求項７】
前記双方向通信手段はＩＰテレビ電話であることを特徴とする請求項６に記載の集合住宅管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、集合住宅管理システム、詳しくは集合住宅における管理業務・清掃業務・フロントサービス業務などをネットワーク技術を用いて行うシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
集合住宅の一形態であるマンションの管理は、マンションの居住者で構成されるマンション管理組合によって行われる。マンション管理組合は、管理業務の一部又は全部を、マンションの管理業務を専門とする管理会社に委託することが多い。管理会社は、管理組合から管理費を受け取り、この管理費をもとに管理業務を行う。管理費は居住者から徴収されるものであるため、居住者の金銭面の負担を考慮すると管理業務を行う際には管理費を抑えることが重要である。
【０００３】
また、マンションの中には、専用の管理人を担当させて管理業務を行わせるものがある。この管理人は、例えば、マンションの共用部の清掃や備品の調達、宅配便やクリーニングの荷物の一時預かり、来訪客の対応、マンション管理会社との連絡などを行うとともに、居住者からの要望を受けて対応を行う。
【０００４】
また、近年では、複数のマンションが近隣に密集して建設されることがある。このようなマンションでは、各管理組合はそれぞれ異なる管理会社に委託するものである。すなわち、近隣の複数のマンションで同一の管理業務が異なる管理会社によって提供される。
【０００５】
また、マンションのエントランス部や共用廊下・階段、エレベータ、ごみ収集場などの共用部の清掃は、管理人が担当する場合や、管理会社及び清掃専門会社から派遣される清掃員が担当することが多い。これらの担当者によって十分に清掃されていない場合、マンション居住者から管理会社に問い合わせがあることがある。このような場合、管理会社は、清掃場所に足を運んで清掃状況を目で確認し、その後の判断を行う。
【０００６】
一方、近年、コンピュータネットワーク技術を基盤として、マンションの管理業務を合理化し、管理費を削減することが提案されている。
【０００７】
特許文献１では、地域に分散されたマンションの居住者に、地域に属する他の管理組合が提供する管理コンテンツの参照を許可するマンションイントラネットシステムについて提案されており、このイントラネットシステムによれば、居住者は他の管理会社が提供するコンテンツを共有することができるようになる。
【０００８】
特許文献２では、住人が自分の都合の良い時間に管理者のホームページにアクセスして所定の相談フォームに記入、選択して送信するだけで、補修の依頼やリフォームの相談を容易に行うことができる、２４時間いつでも管理者にアフターサービスの依頼や相談を行うことができるようになる。
【特許文献１】特開２００３―２１６７１４号公報
【特許文献２】特開２００２―２６９２０８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００９】
しかしながら、近隣同士で密集して建設されたマンションは、それぞれ同様の管理業務を行っているが、各マンションの管理組合が選定する管理会社は異なるため、近隣のマンション同士が異なる管理会社によって管理されている。
【００１０】
このように、各マンションの管理業務は独立しているため、近隣のマンションにわたって管理業務を合理化することを考える余地がない。そのため、複数のマンションにわたって管理人の業務をシフトすることなどは行われてこなかった。
【００１１】
一方で、専用の管理人が配置されるマンションでは、管理業務が忙しくない時間帯など管理人が実質上業務を行っていないときも、管理人に給料を支払う必要があり、不要な人件費がかさむという問題がある。
【００１２】
また、管理人や清掃員によって共用部の清掃が十分に行われていても、その後の利用者によって汚されるなどして、清掃場所が再度汚されるという状況もある。このような状況では、管理会社としては管理人や清掃員が十分に清掃をしていたにもかかわらず、居住者によって管理人や清掃員、ひいては管理会社の怠慢と判断される場合もある。
【００１３】
また、清掃場所について問い合わせがあった場合、管理会社の社員が別途足を運ばなければならず、余計な労力を必要とするという問題がある。
【００１４】
そこで、本発明の目的としては、マンションなどの集合住宅の居住者の金銭的な負担を軽減させるとともに、居住者の満足度を向上させるサービスを提供しながら、近隣の複数のマンションにおける管理業務を合理化することができる集合住宅管理システムを提供することである。具体的には、本発明の集合住宅管理システムは、管理人や清掃員などの管理業務・清掃業務・フロントサービス業務のなかで不要な時間を省略すること、及び、これら管理業務などの情報を居住者に共有させることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１５】
本発明に係る第一の構成は、管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する情報を集合住宅の居住者に提供するための集合住宅管理システムであって、撮影手段及び入力手段を備え、該撮影手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して撮影された撮影画像情報と、該入力手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して入力された作業記録情報とを通信手段を介して送信可能な管理人及び清掃員など側の携帯端末装置と、前記携帯端末装置から通信手段を介して受信された撮影画像情報及び作業記録情報と、各集合住宅用に予め作成されている基本となるホームページ枠とを記憶する記憶手段と、前記記憶手段に記憶された撮影画像情報及び作業記録情報をホームページ枠にはめ込み掲載用のホームページを生成するホームページ生成手段とを備え、該生成手段によって生成されたホームページを通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバと、前記複数の集合住宅の居住者がそれぞれ使用可能であって、前記サーバから通信手段を介して各集合住宅用のホームページが配信される端末装置と、を有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【００１６】
本願発明に係る第二の構成は、上記第一の構成において、前記端末装置は、さらに前記集合住宅の管理業務を管理する管理業者によって所有されることを特徴とする集合住宅管理システムである。
【００１７】
本願発明に係る第三の構成は、管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する居住者からの要望を管理人及び清掃員などに提供するための集合住宅管理システムであって、集合住宅側に居住者が使用可能に設置され、通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される居住者からの要望などの情報が入力される入力手段と、該入力手段に記憶された居住者からの要望などの情報がデータベース化されて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に基づいて居住者からの要望などの情報を通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバと、前記サーバから配信される居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、管理人及び清掃員などが各々の作業を行いながら該居住者からの要望を確認することができる管理人及び清掃員など側の携帯端末装置と、を有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【００１８】
本願発明に係る第四の構成は、上記第三の構成において、前記サーバから配信される居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、前記集合住宅の管理業務を管理する管理業者によって所有される端末装置をさらに有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【００１９】
本発明に係る第五の構成は、上記第三又は第四の構成において、前記双方向通信手段はＩＰテレビ電話であることを特徴とする集合住宅管理システムである。
【００２０】
本発明に係る第六の構成は、集合住宅の居住者が集合住宅に不在であるときに宅配業者や訪問者など当該居住者に連絡を取りたい来訪者が訪れた場合に、集合住宅以外の場所から当該居住者が当該来訪者に連絡を取るための集合住宅管理システムであって、集合住宅側に来訪者が使用可能に設置され通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される来訪者からの連絡などに関する情報、及び当該情報がいずれの居住者に対するものかに関する情報が入力される入力手段と、該入力手段に記憶された来訪者からの連絡に関する情報が、該情報を提供する居住者と関連づけて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に記憶された情報に基づいて、来訪者からの連絡などの情報を、該当する居住者に通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバと、前記サーバから配信される来訪者からの連絡などの情報を通信手段を介して受信可能であって、居住者が集合住宅以外の場所で確認することができる居住者側の携帯端末装置と、を有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【００２１】
本発明に係る第七の構成は、上記第六の構成において、前記双方向通信手段はＩＰテレビ電話であることを特徴とする集合住宅管理システムである。
【発明の効果】
【００２２】
本願の請求項１から７に係る発明によれば、近隣の複数の集合住宅にわたり管理業務を合理化することで、集合住宅の居住者の満足度を高めながら、集合住宅の居住者の金銭的な負担を軽減させることができる。
【００２３】
具体的には、近隣の複数の集合住宅においてそれぞれの管理業者によって同じような管理業務が重複して行われている場合に、管理業者のわくをこえて、複数の集合住宅にわたり管理業務を一社が請け負うことができ、管理業務の時間や労力を削減して、管理費や人件費などの無駄を省くことができる。
【００２４】
本願の請求項１、２に係る発明によれば、近隣の複数の集合住宅にわたり、管理人や清掃員などの管理業務・清掃業務・フロントサービス業務を、サービス提供会社などが一元して管理することができ、管理業務のうち不要な時間や労力を省略することができる。また、該当集合住宅の居住者のそれぞれの端末装置から通信手段であるインターネットを介して、管理業務が画像として掲載されたホームページを閲覧することができるため、居住者が管理業務を確認することができる。
【００２５】
本願の請求項２に係る発明によれば、該当集合住宅の管理業者のそれぞれの端末装置からインターネットを介して、管理業務が画像として掲載されたホームページを閲覧することができるため、管理業者が管理業務を確認することができる。
【００２６】
本願の請求項３、４、５に係る発明によれば、近隣の複数の集合住宅にわたって、集合住宅に管理人やエリアマネージャーが不在のときに、居住者からの要望事項をサービス提供会社が一元して管理することができる。また、居住者からの要望や苦情がサーバにデータベース化されて記憶されるため、各集合住宅の管理業者はデータベースの情報をリアルタイムに利用でき、居住者の満足度を高めるためのカスタマーリレーショナルマネージメント（ＣＲＭ）に活用することができる。
【００２７】
本願の請求項４に係る発明によれば、該当集合住宅の管理業者のそれぞれの端末装置からインターネットを介して、情報提供者側のサーバにアクセスすることができるため、管理業者がサーバに記憶されたデータベースをＣＲＭに活用することができる。また、管理業者が一棟の集合住宅に対してＣＲＭを実施するために情報を収集することはシステムの構成など初期投資や運用費がかかるが、本発明のように複数の集合住宅を一元に管理することによりこれらの費用を抑えることができるようになる。
【００２８】
本願の請求項５に係る発明によれば、集合住宅の居住者と情報提供者との双方向通信手段がＩＰテレビ電話であることにより、両者の間で情報のやり取りが円滑になり、データベースの作成を居住者の要望に対応させてリアルタイムに行うことができる。また、ＩＰテレビ電話は、通信費用が通信距離に依存しないためサービス提供会社の立地条件が広がるとともに、複数の集合住宅が広域に設置されている場合でも通信費用を抑えることができる。また、ＩＰテレビ電話によれば、電話機能とともにマルチメディア機能を提供することができ、居住者により満足度の高いサービスを提供することが可能となる。
【００２９】
本願の請求項６、７に係る発明によれば、近隣の複数の集合住宅にわたって、集合住宅に管理人やエリアマネージャーが不在のときに、居住者に連絡を取りたい来訪者からの連絡事項をサービス提供会社が一元して管理することができる。また、来訪者からの連絡事項がサーバに記憶され、居住者は適宜サーバにアクセスしてこの情報を得ることにより、居住者は留守中でも来訪者などからの連絡事項を確認することができる。また、子供の帰宅確認サービスとして、外出から戻った子供が、両親不在時にＩＰテレビ電話を使って、サービス提供会社に帰宅したことを伝え、該当居住者（親）の携帯に画像・音声を転送することができるようになる。
【００３０】
本願の請求項７に係る発明によれば、集合住宅の居住者と情報提供者との双方向通信手段がＩＰテレビ電話であることにより、両者の間で情報のやり取りが円滑になり、バーチャルフロントサービスを実現することができるようになる。また、ＩＰテレビ電話は、通信費用が通信距離に依存しないためサービス提供会社の立地条件が広がるとともに、複数の集合住宅が広域に設置されている場合でも通信費用を抑えることができる。また、ＩＰテレビ電話によれば、電話機能とともにマルチメディア機能を提供することができ、居住者により満足度の高いサービスを提供することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３１】
以下、本発明に係る実施の形態について図面を参照して説明する。なお、本実施の形態における例示が本発明を限定することはない。
【００３２】
（第１の実施の形態）
以下、本発明に係る第１の実施の形態について図１から図７を用いて説明する。
【００３３】
図１は、本第１の実施の形態に係るシステムの一運用例である。
【００３４】
図１において、Ａマンション、Ｂマンション、及びＣマンションは、それぞれ所定の地域内、すなわち近隣に建設されている。Ａ、Ｂ、及びＣマンションの管理業務は、それぞれのマンションの管理組合から委託されたＡ管理会社、Ｂ管理会社、及びＣ管理会社によって行われる。ここで、管理業務としては、マンションの共用部のメンテナンスや清掃、宅配便やクリーニングの荷受などがある。管理会社に委託された管理業務のうち一部はサービス提供会社にさらに委託される。
【００３５】
本第１の実施の形態において、サービス提供会社は、Ａ、Ｂ、Ｃ管理会社から管理業務をそれぞれ委託され、Ａ、Ｂ、Ｃマンションに総合的なサービスを提供する。
【００３６】
このサービス提供会社は、近隣地域内のＡ、Ｂ、Ｃマンションに対し、それぞれ一名の管理人、清掃員、及びエリアマネージャー（図１中「エリア」で表記している）を配置する。ここで、管理人は、居住者と管理会社の間の事務手続を仲介したり、共用部の設備の維持や清掃を行う。清掃員は、共用の廊下や階段、エレベータ、ごみ収集場などの共用部の清掃を行う。エリアマネージャーは、近隣地域内の管理人及び清掃員の仕事のスケジュールを管理するとともに、前記した管理人や清掃員の作業スケジュールが混み合って十分な時間に管理人や清掃員を充当することができないときに代替要員となる。
【００３７】
図２は、管理人、清掃員、及びエリアマネージャーのスケジュールの一例である。
【００３８】
図２に示すように、従来例（図２中（ａ）で示す）では、一つのマンションに一人の管理人が常駐し、マンション共用部のうち部分的な清掃は管理人によって行われ、主な清掃は午前中に清掃員が来て行われる。この場合ののべ作業時間は一例として１日１１時間になる
本第１の実施の形態（図２中（ｂ）で示す）では、管理人及び清掃員の二人がＡ、Ｂ、及びＣマンションの３棟を巡回して業務を行う。午前中のごみ出し時など、管理人及び清掃員の業務が忙しいときは、エリアマネージャーがその時間帯の仕事をサポートする。この場合ののべ作業時間は上記した従来例と同様の計算によると１物件あたり１日７．７時間になり、従来例より３．３時間短縮される。
【００３９】
このように、管理人及び清掃員の作業スケジュールを調整して、管理人及び清掃員が複数のマンションを巡回して管理業務・清掃を行うことにより、近隣地域内の管理業務を合理化して人件費を削減し、結果として居住者が支払う管理費を低減することができるようになる。
【００４０】
さらに、本第１の実施の形態では、図１に示すように、管理人、清掃員、及びエリアマネージャーはカメラ付き携帯電話を携帯し、各々の管理・清掃業務を撮影し、この撮影画像をサービス提供会社に設置されたサーバに送信する。そして、サービス提供会社のサーバは、各マンション用に生成したホームページにこの撮影画像を掲載し、居住者が各戸に所有する端末装置やマンションの共用部に設置された端末装置にこのホームページを配信する。これより、マンションの居住者は、これらの端末装置によって管理人、清掃員、及びエリアマネージャーの作業状況を確認することができる。また、同様のホームページはマンションの管理会社にも配信され、管理会社側も管理人等の作業が滞りなく行われているかについて確認することができる。
【００４１】
図３は、本第１の実施の形態のシステムを説明するための概念図である。
【００４２】
図３において、Ａ、Ｂ、Ｃマンションは近隣地域内に建設され、この３棟のマンションに対して管理人、清掃員、及びエリアマネージャーが１人ずつ配置されている。
【００４３】
管理人、清掃員、及びエリアマネージャーは、カメラ付きの携帯電話を携帯している。この携帯電話は、電話機能のほかに、電子メールの送受信や携帯用ホームページの閲覧などを行えるモバイル機能及び、レンズを介して撮像した画像を記憶することができる撮影機能がついている。撮影機能で撮影された画像は、電子メールや携帯用のホームページを介してサービス提供会社のサーバに送信することができる。
【００４４】
そして、管理人、清掃員、及びエリアマネージャーは、携帯電話を用いて各々の業務を撮影し、この撮影した画像を電子メールに添付してサービス提供会社のサーバに送信する。このとき、電子メールには管理・清掃業務などに関してコメントなどのテキスト文書を入力し、このテキスト文書を撮影画像とともにサーバに送信することができる。
【００４５】
例えば、清掃員がごみ収集場の清掃を行う場合では、清掃前の状態と清掃後の状況とをカメラ付き携帯のカメラ機能で撮影し、電子メールにこの撮影画像ファイルを添付し、電子メールにコメントなどを書き込み、サービス提供会社のサーバに送信する。
【００４６】
サービス提供会社のサーバでは、管理人、清掃員及びエリアマネージャーの各々の携帯電話から撮影画像が添付された電子メールが受信され、この画像を掲示するためのホームページがマンションごとに自動的に生成され、このホームページをインターネットを介して配信する。
【００４７】
マンション及び管理会社側に設けられた端末装置は、サーバから配信されるホームページのうち該当マンションのホームページを受信して掲載する。
【００４８】
次に、図４に示すブロック図を用いて、サービス提供会社のサーバ１０の構成について説明する。
【００４９】
図４に示すように、サーバ１０は、インターネット２０などの通信手段を介して端末装置と情報を送受信するための通信インターフェース３０と、コンピュータ処理を行うＣＰＵなどの処理部４０と、画像情報などを記憶する記憶部５０とを有する。
【００５０】
前記処理部４０は、作業者の携帯端末装置から送信される作業画像を受信する作業画像受信部４１と、この作業画像に付随するテキスト文書などの作業画像情報を読み取る作業画像情報読取部４２と、各マンションに向けて配信されるホームページを各マンションに対応させて生成するホームページ自動生成部４３と、このホームページを生成するために作業画像のレイアウトを選定するためのＤＢ検索要求部４４と、前記ホームページ自動生成部で生成されたホームページを各マンションに向けて配信するホームページ配信部４５とを有する。
【００５１】
また、前記記憶部５０は、前記処理部４０の作業画像受信部４１で受信された作業画像を記憶する作業画像記憶部５１と、前記処理部４０の作業画像情報読取部４２で読み取られた作業画像情報記憶部５２と、前記処理部４０の前記ホームページ自動生成部４３で生成されたホームページ情報を記憶するホームページ情報記憶部５３とを有する。
【００５２】
前記作業画像記憶部５１と前記作業画像情報記憶部５２とは関連付けてデータベース化されている。処理部４０のホームページ自動生成部４３で、ＤＢ検索要求部４４からの要求によって、作業画像情報記憶部５２の情報から最新のものが選択され、この情報に対応する作業画像が作業画像記憶部５１から選択される。そして、ホームページに各マンションに応じて最新の情報から作業画像がレイアウトされる。
【００５３】
次に、サーバの動作について、図５に示すフローチャートを用いてステップ番号に基づいて説明をする。
【００５４】
Ｓ００１では、カメラ付き携帯電話において、作業者によって撮影された作業画像が、サービス提供会社のサーバに送信される。このとき、作業者が作業についてコメントをつけたときはコメントもともにサーバに送信される。
【００５５】
Ｓ００３では、サービス提供者のサーバにおいて、前記カメラ付き携帯電話から送信される作業画像及びコメントに関する電子メールが受信される。
【００５６】
Ｓ００４では、前記カメラ付き携帯電話から送信される作業画像及びコメントに関する情報に関して、発信メールアドレスからユーザを認識する。
【００５７】
Ｓ００５では、前記Ｓ００４で認識したユーザについて認証を行う。認証が不適正な場合はＳ００６に進み処理が終了される。また、認証が適正な場合はＳ００７に進む。
【００５８】
Ｓ００７では、Ｓ００３で受信した電子メールから作業画像とコメントを所定のフォルダに格納する。
【００５９】
Ｓ００８では、上記Ｓ００７で所定のフォルダに格納された画像ファイルとコメントに基づいて、自動ホームページ生成手段によって各マンションのホームページが生成される。
【００６０】
一方、Ｓ００２では、マンションの居住者が所有する端末装置や、管理会社などに設置された端末装置から、ホームページの閲覧をサービス提供会社のサーバに対して要求する。
【００６１】
Ｓ００９では、上記Ｓ００２からの要求に対し、要求元のアクセスＩＤ、認証番号などで、要求元であるユーザを認識する。
【００６２】
Ｓ０１０では、上記Ｓ００９で認識したユーザの認証を行う。この認証が不適正の場合、Ｓ０１１で処理を終了する。また、この認証が適正な場合、Ｓ０１２に進む。
【００６３】
Ｓ０１２では、作業画像及びコメントが掲載された該当マンションのホームページを掲載する。
【００６４】
Ｓ０１３では、一定期間後に過去のデータは自動的に別な媒体に複写され、元データは消去される。
【００６５】
上記したＳ００８でホームページが自動で生成される方法について図６に示すフローチャートを用いてステップ番号に基づいて説明する。
【００６６】
Ｓ１０１では、サービス提供会社のサーバは管理人などのカメラ付き携帯電話から電子メールを受信する。
【００６７】
Ｓ１０２では、Ｓ１０１で受信した電子メールの発信アドレスから発信元を認証する。認証が不適正な場合はＳ１０３に進み処理が終了される。また、認証が適正な場合はＳ１０４又はＳ１０５に進む。
【００６８】
Ｓ１０４では、上記Ｓ１０１で受信した電子メールのうち作業画像が、ホームページを構成するｈｔｍｌファイルと同じディレクトリ上にある指定フォルダに格納される。
【００６９】
Ｓ１０５では、上記Ｓ１０１で受信されたメールアドレスから該当ホームページを認識し、指定のｈｔｍｌファイルの指定領域にコメント（メール本文でありテキスト文書などから構成される）がコピーされる。
【００７０】
Ｓ１０６では、ホームページが更新される（指定画像はリンクされている）。
【００７１】
一方、Ｓ１０７では、一定の期間が経過すると、指定のｈｔｍｌファイルの指定領域のテキストと指定フォルダに格納されている画像は、サービス提供会社のサーバとは別の媒体に複写される。
【００７２】
Ｓ１０８では、別な媒体に複写された後、そのｈｔｍｌのテキスト並びに画像はサービス提供会社のサーバから自動的に消去される。
【００７３】
次に、上記したシステムを用いて居住者及び管理会社に配信されるホームページの一例を図７を用いて説明する。
【００７４】
図７において、１はＡマンション用のメインページであり、２から５は撮影画像が掲載されるページである。不図示であるがＢ及びＣマンションも同様である。
【００７５】
前記メインページ１には、管理・清掃状況が一日ごとに区切って表示されている。例えば上段の９月２日の欄には、１Ｆエントランス部と４Ｆ共用部ＥＬＶ前の状況に関する報告が掲載されている。１Ｆエントランス部の欄では、１４：００に担当者である清掃員の山田太郎が状況を報告し、そのときの撮影画像についてリンクがされている。例えば、最左列の１Ｆエントランスという表示を選択すると撮影画像用ページ２が別ウィンドウで表示され、最右列の写真欄の有という表示を選択するとそれぞれ撮影画像ページ３、４が別ウィンドウで表示される。
【００７６】
このメインページ１に表示される情報は、一定期間（図７においては１週間）が経過すると自動的に削除される。しかし、削除されたデータはサービス提供会社又は管理会社によって管理され、これらに問い合わせることによって取り寄せることができる。
【００７７】
（第２の実施の形態）
以下、本発明に係る第２の実施の形態について図８及び図９を用いて説明する。なお、本第２の実施の形態において上記した第１の実施の形態と共通する部分については説明を省略する。
【００７８】
本第２の実施の形態は、管理人又はエリアマネージャーなど管理会社から管理業務を担当された者がマンションに不在のときに、居住者がマンションの管理に関する要望や苦情をマンション共用部に設置してある双方向通信手段としてのＩＰテレビ電話を使用してサービス提供会社に伝え、このサービス提供会社から管理人、エリアマネージャー、管理会社に連絡を行うためのシステムに関するものである。
【００７９】
図８は、本第２の実施の形態のシステムを説明するための概念図である。
【００８０】
Ａ、Ｂ、Ｃマンションには、それぞれエントランス部などの共用部にＩＰテレビ電話が設置されている。このＩＰテレビ電話は、電話をかける相手との間の通信経路を、インターネットで使用されているＩＰプロトコルベースで構築した電話ネットワークによって構成され、音声の他に動画の通信も行うことができる。このＩＰテレビ電話は居住者が自由に使用することができる。
【００８１】
サービス提供会社には、各マンションに設置されたＩＰテレビ電話と接続されたＩＰテレビ電話と、インターネットを介して情報の送受信が可能なサーバと、前記サーバに接続された端末装置とが設置されている。このＩＰテレビ電話とサーバと端末装置とはサービス提供会社のオペレーターによって操作される。
【００８２】
サービス提供会社のサーバは、インターネットを介して情報の送受信を行う通信手段と、前記端末装置を介して情報が入力される又は前記オペレーターによって直接情報が入力される入力手段と、前記入力手段によって入力された情報が記憶される記憶手段と、これらの処理を行う処理手段とを有する。前記記憶手段では、オペレーターが居住者から受けた要望事項が、当該居住者の該当マンションや受け付けた日付に対応させて、データベース化して記憶される。
【００８３】
また、エリアマネージャー、管理人、清掃員はそれぞれカメラ付き携帯電話を有している。また、Ａ、Ｂ、Ｃマンション管理会社にはそれぞれ端末装置が設置されている。
【００８４】
本第２の実施の形態では、居住者は、マンション側のＩＰテレビ電話を用いて、サービス提供会社のオペレーターに連絡し、要望や苦情を伝える。サービス提供会社のオペレーターは、居住者からの要望・苦情の内容に応じてエリアマネージャー及び管理会社に電子メール又は電話で連絡する。
【００８５】
例えば、エリアマネージャーは、オペレーターから受け取った電子メール又は電話の内容に対して、該当する居住者宅に訪問したり電話連絡したりして対応する。また、各マンション管理会社は、サービス提供会社から電子メール又は電話にて、居住者からの要望・苦情内容とその対応についての報告を受けることができる。
【００８６】
このとき、居住者からの要望・苦情並びにそれらの対応情報はオペレーターによってサーバのデータベースに入力される。このデータベース化された情報は、サービス提供会社のサーバからインターネットを介してエリアマネージャーや管理会社に配信可能である。そのため、管理会社は、このデータベースにアクセスして情報を得て、この情報をもとにＣＲＭを活用していくことが可能となる。
【００８７】
図９は、マンション側のＩＰテレビ電話の表示画面の一例である。
【００８８】
ＩＰテレビ電話１００は、図９（ａ）に示すように、画面１０１と、画面上方に配置されるカメラ１０２と、画面下方に配置されるマイク１０３と、画面の両側辺に配置されるスピーカー１０４とを有する。図９（ａ）に示す初期画面には、「サービス提供会社へのコール」、「管理会社からのお知らせ」、「管理組合からのお知らせ」が表示される。タッチパネル形式、キーボード、マウスなどの入力方法によって、いずれかのメニューが選択される。
【００８９】
図９（ａ）において「サービス提供会社へのコール」を選択すると、図９（ｂ）に示す第二の画面が表示される。第二の画面ではサービス提供会社のオペレーターに対して音声と動画でリアルタイムに会話をすることができる。
【００９０】
前記第二の画面では、居住者が電話を接続すると、サービス提供会社のオペレーターの相手画面１０５が画面中央部に表示され、居住者の画面１０６が画面の一部に表示される。この表示位置は切り替え可能である。このように自分の画面も表示されることで自分がどのように表示されるかについて確認することができる。そして、居住者はオペレーターに部屋番号と氏名を通知したのちに用件を伝える。
【００９１】
（第３の実施の形態）
以下、本発明に係る第３の実施の形態について図１０を用いて説明する。なお、本第３の実施の形態において上記した第１及び第２の実施の形態と共通する部分については説明を省略する。
【００９２】
本第３の実施の形態は、マンションの居住者が外出中に、マンション共用部に設置してあるＩＰテレビ電話を用いて、宅配業者や来訪者、子供などと連絡するためのシステムに関するものである。
【００９３】
図１０は、本第３の実施の形態のシステムを説明するための概念図である。
【００９４】
Ａ、Ｂ、Ｃマンションには、それぞれエントランス部などの共用部にＩＰテレビ電話が設置されている。このＩＰテレビ電話は居住者や、宅配業者、来訪者などが自由に利用することができる。
【００９５】
サービス提供会社には、ＩＰテレビ電話と端末装置とが設置されている。このＩＰテレビ電話と端末装置とはオペレーターによって操作される。また、サービス提供会社には、前記端末装置と接続されるサーバが設置されている。また、サービス提供会社側のＩＰテレビ電話は、マンション側のＩＰテレビ電話に直通されている。
【００９６】
また、Ａ、Ｂ、Ｃマンションのそれぞれの居住者はカメラ付き携帯電話を所有している。このカメラ付き携帯電話はインターネットを介してサービス提供会社のサーバにアクセスすることができる。
【００９７】
本第３の実施の形態では、居住者がマンションに不在であって、さらに管理人やエリアマネージャーがマンションに不在であるときに、宅配業者や訪問者など居住者と連絡を取りたい来訪者が訪れた場合に、マンション側のＩＰテレビ電話を使ってサービス提供会社を介して居住者に連絡を取ることができる。
【００９８】
宅配業者は、サービス提供会社のオペレーターに、居住者あての宅配物が届いていることを連絡する。なお、オペーレータ−は、宅配ボックスがマンションに設置されている場合に、宅配業者に宅配物を宅配ボックスに入れるように指示する。その後、オペレーターは、居住者の携帯電話にあてて電話又は電子メールを用いて連絡し、居住者に宅配物が届いたことを知らせる。
【００９９】
また、訪問者は、サービス提供会社のオペレーターに、居住者への用件や自己の氏名を教え、居住者に連絡をとりたい旨を伝える。オペレーターは、居住者の携帯電話にあてて電話又は電子メールを用いて連絡し、居住者に来訪者が訪れたことを知らせる。オペーレータ−は、居住者とすぐに連絡が取れた場合は来訪者への伝言事項をきいておき、来訪者にその伝言事項を知らせる。また、オペレーターは、居住者と連絡が取れない場合は、居住者の留守番電話や電子メールに来訪者からの伝言事項を通知し、来訪者にはその旨を知らせる。
【０１００】
また、居住者の子供は、学校や学習塾から帰宅したときに、サービス提供会社のオペレーターに帰宅の報告をする。オペレーターは子供の様子をＩＰテレビ電話の画像によって確認し、この子供の保護者である居住者に無事に子供が帰宅したことを連絡する。
【０１０１】
このように、来訪者や子供は、マンションに管理人が不在の場合でも、マンション側のＩＰテレビ電話によってサービス提供会社のオペレーターと即時に連絡を取ることができ、さらにオペレーターの様子を動画として確認しながら会話を行うことができる。そのため、このＩＰテレビ電話を窓口にしてバーチャルフロントを実現することができる。
【０１０２】
また、このような構成において、オペレーターは、来訪者などからの連絡事項などの情報を、来訪者個人に関する氏名などの情報と関連付けて、サーバに記憶させる。サーバでは、この記憶された情報がインターネットを介して配信可能である。なお、この情報にはアクセス制限が行われ特定人にのみ配信されるようになっている。そして、居住者は自己にあてた連絡事項のみを、サーバに記憶された情報から得ることができる。サーバに記憶される情報としては、オペレーターが来訪者から得た情報をテキスト文書で記憶されたり、オペレーターとのやり取りを音声や静止画、動画としてデジタル化して記憶されたりする。
【０１０３】
なお、上記した実施の形態ではマンションは３棟であるがこの数はいくつでもよい。また、複数のマンションに管理人、清掃員、及びエリアマネージャーを配置させるときの人数配分についてもこの数はいくつでもよい。
【図面の簡単な説明】
【０１０４】
【図１】本発明の第１の実施の形態に係るシステムの一運用例を示す図である。
【図２】本発明の第１の実施の形態に係るシステムにおける管理人、清掃員、及びエリアマネージャーのスケジュールの一例を示す図である。
【図３】本発明の第１の実施の形態に係るシステムを説明するための概念図である。
【図４】本発明の第１の実施の形態に係るシステムのブロック図である。
【図５】本発明の第１の実施の形態に係るシステムにおけるサーバ動作のフローチャートを示す図である。
【図６】本発明の第１の実施の形態に係るシステムにおけるサーバ動作のうちホームページを自動で生成する方法のフローチャートを示す図である。
【図７】本発明の第１の実施の形態に係るシステムにおけるホームページの一例を示す図である。
【図８】本発明の第２の実施の形態に係るシステムを説明するための概念図である。
【図９】本発明の第２の実施の形態に係るシステムにおける表示画面の一例を示す図である。
【図１０】本発明の第３の実施の形態に係るシステムを説明するための概念図である。
【符号の説明】
【０１０５】
１    メインページ
２、３、４、５    撮影画像ページ
１０    サーバ
２０    インターネット
３０    通信インターフェース部
４０    処理部
４１    作業画像受信部
４２    作業画像情報読取部
４３    ホームページ自動生成部
４４    ＤＢ検索要求部
４５    ホームページ配信部
５０    記憶部
５１    作業画像記憶部
５２    作業画像情報記憶部
５３    ホームページ情報記憶部
１００    ＩＰテレビ電話
１０１    画面
１０２    カメラ
１０３    マイク
１０４    スピーカー
１０５    相手側画面
１０６    居住者側画面
【図１】
2005122625.tif 000003
【図２】
2005122625.tif 000004
【図３】
2005122625.tif 000005
【図４】
2005122625.tif 000006
【図５】
2005122625.tif 000007
【図６】
2005122625.tif 000008
【図７】
2005122625.tif 000009
【図８】
2005122625.tif 000010
【図９】
2005122625.tif 000011
【図１０】
2005122625.tif 000012
【手続補正書】
【提出日】平成16年12月3日(2004.12.3)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する情報を集合住宅の居住者に提供するための集合住宅管理システムであって、
撮影手段及び入力手段を備え、前記撮影手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して撮影された撮影画像情報と、前記入力手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して入力された作業記録情報とを通信手段を介して送信可能な管理人及び清掃員など側の携帯端末装置、
前記携帯端末装置から通信手段を介して受信された前記撮影画像情報及び前記作業記録情報、及び各集合住宅用に予め作成されている基本となるホームページ枠に関する情報を記憶する記憶手段と、前記記憶手段に記憶された前記撮影画像情報及び前記作業記録情報をホームページ枠にはめ込み掲載用のホームページを生成するホームページ生成手段とを備え、前記ホームページ生成手段によって生成されたホームページを通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバ、並びに、
前記複数の集合住宅の居住者がそれぞれ使用可能であって、前記サーバから通信手段を介して各集合住宅用のホームページが配信される端末装置、を有することを特徴とする集合住宅管理システム。
【請求項２】
前記端末装置は、さらに前記集合住宅の管理業務を管理する管理業者によって所有されることを特徴とする請求項１に記載の集合住宅管理システム。
【請求項３】
管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する居住者からの要望を管理人及び清掃員などに提供するための集合住宅管理システムであって、
集合住宅側に居住者が使用可能に設置され、通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される居住者からの要望などの情報が入力される入力手段と、前記入力手段に記憶された前記居住者からの要望などの情報がデータベース化されて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に基づいて前記居住者からの要望などの情報を通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバ、並びに、
前記サーバから配信される前記居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、管理人及び清掃員などが各々の作業を行いながら前記居住者からの要望を確認することができる管理人及び清掃員など側の携帯端末装置、を有することを特徴とする集合住宅管理システム。
【請求項４】
前記サーバから配信される前記居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、前記集合住宅の管理業務を管理する管理業者によって所有される端末装置をさらに有することを特徴とする請求項３に記載の集合住宅管理システム。
【請求項５】
前記双方向通信手段はＩＰテレビ電話であることを特徴とする請求項３又は４に記載の集合住宅管理システム。
【請求項６】
集合住宅の居住者が集合住宅に不在であるときに宅配業者や訪問者など当該居住者に連絡を取りたい来訪者が訪れた場合に、集合住宅以外の場所から当該居住者が当該来訪者に連絡を取るための集合住宅管理システムであって、
集合住宅側で前記来訪者が使用可能に設置され、通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される前記来訪者からの連絡などに関する情報、及び当該情報がいずれの居住者に提供されるものかに関する情報が入力される入力手段と、前記入力手段に入力された前記来訪者からの連絡などに関する情報が、当該情報が提供される居住者と関連づけて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に記憶された情報に基づいて、前記来訪者からの連絡などに関する情報を、当該情報が提供される居住者に通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバ、並びに、
前記サーバから配信される前記来訪者からの連絡などの情報を通信手段を介して受信可能であって、当該情報が提供される居住者が集合住宅以外の場所で確認することができる居住者側の携帯端末装置、を有することを特徴とする集合住宅管理システム。
【請求項７】
前記双方向通信手段はＩＰテレビ電話であることを特徴とする請求項６に記載の集合住宅管理システム。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１５】
本発明に係る第一の構成は、管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する情報を集合住宅の居住者に提供するための集合住宅管理システムであって、撮影手段及び入力手段を備え、前記撮影手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して撮影された撮影画像情報と、前記入力手段によって管理人及び清掃員などの各々の業務に関して入力された作業記録情報とを通信手段を介して送信可能な管理人及び清掃員など側の携帯端末装置、前記携帯端末装置から通信手段を介して受信された前記撮影画像情報及び前記作業記録情報、及び各集合住宅用に予め作成されている基本となるホームページ枠に関する情報を記憶する記憶手段と、前記記憶手段に記憶された前記撮影画像情報及び前記作業記録情報をホームページ枠にはめ込み掲載用のホームページを生成するホームページ生成手段とを備え、前記ホームページ生成手段によって生成されたホームページを通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバ、並びに、前記複数の集合住宅の居住者がそれぞれ使用可能であって、前記サーバから通信手段を介して各集合住宅用のホームページが配信される端末装置、を有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１７】
本願発明に係る第三の構成は、管理人及び清掃員などが所定の地域内の複数の集合住宅にわたり各々の業務を巡回して行い、情報提供者がこの業務に関する居住者からの要望を管理人及び清掃員などに提供するための集合住宅管理システムであって、集合住宅側に居住者が使用可能に設置され、通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される居住者からの要望などの情報が入力される入力手段と、前記入力手段に記憶された前記居住者からの要望などの情報がデータベース化されて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に基づいて前記居住者からの要望などの情報を通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバ、並びに、前記サーバから配信される前記居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、管理人及び清掃員などが各々の作業を行いながら前記居住者からの要望を確認することができる管理人及び清掃員など側の携帯端末装置、を有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１８】
本願発明に係る第四の構成は、上記第三の構成において、前記サーバから配信される前記居住者からの要望などの情報を通信手段を介して受信可能であって、前記集合住宅の管理業務を管理する管理業者によって所有される端末装置をさらに有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２０】
本発明に係る第六の構成は、集合住宅の居住者が集合住宅に不在であるときに宅配業者や訪問者など当該居住者に連絡を取りたい来訪者が訪れた場合に、集合住宅以外の場所から当該居住者が当該来訪者に連絡を取るための集合住宅管理システムであって、集合住宅側で前記来訪者が使用可能に設置され、通信手段を介して音声及び画像の通信が行われる双方向通信手段によって収集される前記来訪者からの連絡などに関する情報、及び当該情報がいずれの居住者に提供されるものかに関する情報が入力される入力手段と、前記入力手段に入力された前記来訪者からの連絡などに関する情報が、当該情報が提供される居住者と関連づけて記憶される記憶手段とを備え、前記記憶手段に記憶された情報に基づいて、前記来訪者からの連絡などに関する情報を、当該情報が提供される居住者に通信手段を介して配信可能な情報提供者側のサーバ、並びに、前記サーバから配信される前記来訪者からの連絡などの情報を通信手段を介して受信可能であって、当該情報が提供される居住者が集合住宅以外の場所で確認することができる居住者側の携帯端末装置、を有することを特徴とする集合住宅管理システムである。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００３８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００３８】
図２に示すように、従来例（図２中（ａ）で示す）では、一つのマンションに一人の管理人が常駐し、マンション共用部のうち部分的な清掃は管理人によって行われ、主な清掃は午前中に清掃員が来て行われる。この場合ののべ作業時間は一例として１日１１時間になる。
本第１の実施の形態（図２中（ｂ）で示す）では、管理人及び清掃員の二人がＡ、Ｂ、及びＣマンションの３棟を巡回して業務を行う。午前中のごみ出し時など、管理人及び清掃員の業務が忙しいときは、エリアマネージャーがその時間帯の仕事をサポートする。この場合ののべ作業時間は上記した従来例と同様の計算によると１物件あたり１日７．７時間になり、従来例より３．３時間短縮される。
【手続補正７】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図１】
2005122625.tif 000013
【手続補正８】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図５】
2005122625.tif 000014