(57)【要約】【課題】  不動産の自主管理・自主運営を共同化・システム化して直接運用を支援することができる不動産管理支援システム、不動産管理支援方法及び不動産管理支援プログラムを提供する。【解決手段】  不動産情報を格納するデータベース１０を有し、不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバ３と、インターネットを介して、不動産情報を閲覧、又はサーバに登録する端末１，２とからなる不動産管理支援システムにおいて、サーバ３は、データベース１０に登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、端末の要求に基づいて、複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行する。【選択図】  図１
2005122524.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバと、インターネットを介して、前記不動産情報を閲覧、又は前記サーバに登録する端末とからなる不動産管理支援システムにおいて、
前記サーバは、前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、前記端末の要求に基づいて、前記複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行する
ことを特徴とする不動産管理支援システム。
【請求項２】
前記複数の不動産管理運用支援手段は、前記データベースに登録された不動産情報を前記端末毎の形式に変換するホームページ作成手段を有している
ことを特徴とする請求項１に記載の不動産管理支援システム。
【請求項３】
前記サーバは、前記端末から前記不動産情報の検索条件として、利用目的、エリア、金額条件、または、利用希望期間のいずれかを受信すると、該当する不動産情報を有する前記端末毎のホームページデータを読み出して前記端末に送信し、
前記端末の要求に基づいて、前記該当する不動産情報が示す不動産物件の登録番号を発行し、前記端末に送信する
ことを特徴とする請求項２に記載の不動産管理支援システム。
【請求項４】
前記複数の不動産管理運用支援手段は、さらに、前記該当する不動産情報が示す不動産物件賃貸業務における入出金管理手段を有している
ことを特徴とする請求項１から請求項３のいずれかの項に記載の不動産管理支援システム。
【請求項５】
不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバであって、
前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、
インターネットを介して、前記不動産情報を前記サーバに登録する端末の要求に基づいて、前記複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行する
ことを特徴とするサーバ。
【請求項６】
不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバと、インターネットを介して、前記不動産情報を閲覧、又は前記サーバに登録する端末とからなる不動産管理支援システムにおいて、
前記サーバは、前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、前記端末の要求に基づいて、前記複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行する
ことを特徴とする不動産管理支援方法。
【請求項７】
不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバに不動産管理支援処理を実行させるためのプログラムであって、
前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段のうち、インターネットを介して、前記不動産情報を前記サーバに登録する端末の要求に基づいて選択された不動産管理運用支援手段を実行する処理
を実行させるための不動産管理支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の自主管理・自主運営を共同化・システム化して直接運用を支援する不動産管理支援システム、不動産管理支援方法及び不動産管理支援プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、インターネットを利用して不動産の仲介を行う不動産物件仲介システムが利用されている。図１８は、従来の不動産物件仲介システムの構成図である。図１８に示すように、不動産仲介業者は、管理不動産物件のオーナーであるオーナーとの間で仲介契約を結んでおき、端末１は、不動産仲介業者端末３にインターネットを介してアクセスして、希望する不動産物件を検索することが出来る。
また、この発展形態として、空き賃貸物件を有効利用するべく、一括借り上げにより、週極めタイプのいわゆるウィークリー賃貸不動産物件を不動産業者が直接運営している場合もある。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
上述したような不動産物件仲介システムやマンスリー・ウィークリー運営システムは、一部の大企業によって部屋単位ではなく、棟単位で運営されているのみであり、一部の大企業以外、小規模な企業や個人の不動産のオーナーは、他人や専門業者に管理運営（入居者募集も含む）依頼しているのが現状である。
なぜなら、不動産経営専業でない小規模な企業や個人では、個々の利用者対応が出来ないといった問題や必要な関連知識もないといった問題があるため、結局は、自分では出来ない等の理由があるためである。
また、一部の大企業以外、小規模な企業や個人の不動産のオーナーが提供するような不動産物件仲介システムやマンスリー・ウィークリー運営システムは、建物の所有形態（賃貸分譲）、用途（住宅マンスリー事務所等）、オーナーか利用者の違いによって、サービス業者が様々であり、統一運用されないのが現状である。
これらも、結局は、不動産経営専業でないため、必要な関連知識もなく、総合システムの提供組織もないことが理由となっている。
【０００４】
本発明は、このような事情を考慮してなされたものであり、その目的は、不動産の自主管理・自主運営を共同化・システム化して直接運用を支援することができる不動産管理支援システム、不動産管理支援方法及び不動産管理支援プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
この発明は上記の課題を解決すべくなされたもので、本発明は、不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバと、インターネットを介して、前記不動産情報を閲覧、又は前記サーバに登録する端末とからなる不動産管理支援システムにおいて、前記サーバは、前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、前記端末の要求に基づいて、前記複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行することを特徴とする。
【０００６】
また、本発明は、前記複数の不動産管理運用支援手段は、前記データベースに登録された不動産情報を前記端末毎の形式に変換するホームページ作成手段を有していることを特徴とする。
【０００７】
また、本発明は、前記サーバは、前記端末から前記不動産情報の検索条件として、利用目的、エリア、金額条件、または、利用希望期間のいずれかを受信すると、該当する不動産情報を有する前記端末毎のホームページデータを読み出して前記端末に送信し、前記端末の要求に基づいて、前記該当する不動産情報が示す不動産物件の登録番号を発行し、前記端末に送信することを特徴とする。
【０００８】
また、本発明は、前記複数の不動産管理運用支援手段は、さらに、前記該当する不動産情報が示す不動産物件賃貸業務における入出金管理手段を有していることを特徴とする。
【０００９】
また、本発明は、不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバであって、前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、インターネットを介して、前記不動産情報を前記サーバに登録する端末の要求に基づいて、前記複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行することを特徴とする。
【００１０】
また、本発明は、不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバと、インターネットを介して、前記不動産情報を閲覧、又は前記サーバに登録する端末とからなる不動産管理支援システムにおいて、前記サーバは、前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、前記端末の要求に基づいて、前記複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行することを特徴とする。
【００１１】
また、本発明は、不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバに不動産管理支援処理を実行させるためのプログラムであって、前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段のうち、インターネットを介して、前記不動産情報を前記サーバに登録する端末の要求に基づいて選択された不動産管理運用支援手段を実行する処理を実行させるための不動産管理支援プログラムである。
【発明の効果】
【００１２】
以上説明したように、本発明によれば、不動産情報を格納するデータベースを有し、前記不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するサーバと、インターネットを介して、前記不動産情報を閲覧サービスも受け、双方向チャンネルで前記不動産情報を前記サーバに登録するとからなる不動産管理支援システムにおいて、
前記サーバは、前記データベースに登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有しており、前記端末の要求に基づいて、前記複数の不動産管理運用支援手段のうち、選択された不動産管理運用支援手段を実行する。
したがって、不動産の自主管理・自主運営を共同化・システム化して直接運用を支援することができる効果が得られる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１３】
以下、本発明を実施するための最良の形態について説明する。
【実施例１】
【００１４】
以下、図面を参照して、本発明の不動産管理支援システムの一実施形態について説明する。図１は、本実施形態の不動産管理支援システムの全体構成図である。
本実施形態の不動産管理支援システムは、複数の端末１と、複数の端末２と、それらにネットワークを介して接続されるサーバ３とから構成される。
端末１は、小規模な企業や個人の不動産オーナーがインターネットを介して、不動産情報をサーバ３に登録するための端末である。
端末２は、不動産物件の利用や購入を希望する利用者が、インターネットを介して、サーバ３に登録されている不動産情報を閲覧するための端末である。
サーバ３は、不動産情報を格納するデータベース群１０を有し、不動産情報をインターネット上の端末に対して公開するＷｅｂサーバであり、データベース群１０に登録された不動産情報が示す不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段を有している。不動産管理運用支援手段は、複数の利用サービスパターン１〜ｎから構成されるサービスメニュー（システムメニュー２０）の登録テーブルと紐付けられた複数の利用目的別プログラム１〜ｎを実行することで実現される。
【００１５】
具体的には、不動産管理運用支援手段は、選択されたサービスに応じて、処理請求ＩＤを付番し、データベース１０に対する処理条件等を登録しておく。そして、当該処理登録に基づいて、データ変更管理、データ変更確認、データ変更結果の送受信、サービス実行結果の格納、サービスデータの検索等の処理を実行する。これらの処理プロセスは、サーバ３上で実行されて、各端末に結果が出力されることで利用者等に確認される。具体的には、各処理結果は、管理者Ｗｅｂサイト上に構築された各Ｗｅｂページのリンクを辿ることで確認される。
例えば、サーバ３は、端末１より登録される不動産情報を管理者システムとは別のシステム（提供者システム）内に格納し、不動産管理運用支援手段を介して、この不動産情報を公開するウェブサイトを構築するサービスを提供する。当該不動産情報は、テキスト情報、画像情報、動画像情報等から構成され、当該ウェブサイトにおいて、各情報にアクセスするための情報格納場所を示すリンクを設定しておくことで、端末２よりのアクセスを受付ける。
【００１６】
以下、これらの不動産管理運用支援手段を構築するためのデータベース構成について説明する。
データベース群１０は、不動産情報を格納する複数のデータベース（入居者データベース、オーナーデータベース、土地データベース、建物データベース、工事・リフォーム・営繕データベース、日常管理・清掃データベース、入退去・契約清算データベース、入出金・督促履歴データベース、保険と履歴データベース、クレーム履歴・処理データベース、購入履歴・調達先データベース、活動履歴データベース）とからなる。
ここで、不動産情報とは、建物情報、土地情報、工事情報（履歴含）、オーナー情報、入居情報、契約清算情報（履歴含）、入出金情報（履歴含）、清掃・営繕情報（履歴含）、保険情報（履歴含）、クレーム情報（履歴含）、購入情報（履歴含）、申告データ、長期修繕計画データ、その他サービスデータとからなる。
【００１７】
具体的には、入居者等（利用者・購入者を含む）データベースは、会員番号、氏名、性別、生年月日、職業、家族構成（登録時）、電話番号、携帯電話番号、メールアドレス、出身地、入会年月日、保険整理番号、活動参加履歴、保証人データ、建物番号、室番号、契約番号、入退去履歴を記憶している。すなわち、入居情報とは、入居者データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００１８】
また、オーナーデータベース（区分所有者を含む）は、会員番号、氏名、性別、生年月日、職業、家族構成（登録時）、電話番号、携帯電話番号、メールアドレス、出身地、入会年月日、保険整理番号、活動参加履歴、所有建物整理番号、会員サービス利用番号、建物番号、工事管理番号、保健管理番号を記憶している。すなわち、オーナー情報とは、オーナーデータベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００１９】
また、土地データベースは、住所、地番、オーナー番号、面積、地目、用途地域、評価額、道路位置、道路幅員、求面積、利用交通機関情報、近隣施設情報、最寄小学校・中学校、案内地図を記憶している。すなわち、土地情報とは、土地データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００２０】
また、建物データベースは、用途、構造（オーナー番号）、階数、建築面積、各階床面積、延べ床面積、建築費、完成年月日、施工者住所氏名、設計者住所氏名、建築配置図、各階平面図、立面図、貸室詳細図、空き室図、オートロックの有無等建物特色と貸室条件、家賃・敷金・共益費等一覧表、日常管理外注先住所氏名、建物全体ビデオ、近隣案内ビデオ、共用部分案内ビデオ、貸室内案内ビデオ、航空写真＆ビデオ、現場担当者・設計担当者氏名、工事資料番号、保険管理番号を記憶している。すなわち、建物情報とは、建物データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００２１】
また、金額データベースは、家賃、敷金、礼金、一泊料金、連泊料金、預かり金、保証金、１ヶ月料金、料金体系、予約金、割引料金体系、リース料金、販売・賃貸希望価格、紹介料、会費、外注費を記憶している。すなわち、金額情報とは、金額データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００２２】
また、工事・リフォーム・営繕データベースは、設計者住所氏名・設計期間、施工者住所氏名・施工期間、工事契約明細、建築資金内訳、現場担当者氏名、下請名簿（氏名、連絡先）、オーナー番号を記憶している。すなわち、工事情報とは、工事・リフォーム・営繕データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００２３】
また、日常管理データベースは、管理委託先住所氏名（メールアドレス）、管理費内訳、その他定期管理項目と費用、緊急時連絡先、管理報告データ、建物番号、管理番号を記憶している。
【００２４】
また、清掃データベースは、清掃委託先住所氏名（メールアドレス）、清掃費内訳、緊急時連絡先、メンテナンスチェック・清掃報告データ、清掃・メンテナンス指示記録、清掃管理番号を記憶している。すなわち、清掃・営繕情報（履歴含）とは、清掃データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００２５】
また、入退去データベースは、入居者番号、建物番号、室番号、契約番号、入居年月日、退去予定日、退去年月日、退去理由、退去時清算費用等予定見積書、退去予定通知記録、建物番号、保健管理番号を記憶している。
【００２６】
また、契約清算データベースは、清算内容記録、清算報告データ、予定外費用見積もりと処理データ、清算記録番号を記憶している。すなわち、契約清算情報（履歴含）とは、契約清算データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００２７】
また、入出金データベースは、入居者番号、建物番号、室番号、契約番号、入居年月日、退去予定日、退去年月日、家賃・管理費入金、敷金入出金、保証金等入出金を記憶している。すなわち、入出金情報（履歴含）とは、入出金データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００２８】
督促履歴データベースは、入出金記録、滞納記録、督促メール記録（本人・保証人）、督促状発行、督促結果報告記録を記憶している。
【００２９】
また、保険と履歴データベースは、オーナー保険番号、入居者保険番号、保険処理記録、保険内容変更記録、紹介者記録を記憶している。すなわち、保険情報（履歴含）とは、保険と履歴データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００３０】
また、クレーム履歴・処理データベースは、クレーム会員番号、建物番号、室番号、契約番号、クレーム内容と対応記録、クレーム処理報告を記憶している。すなわち、クレーム情報（履歴含）とは、クレーム履歴・処理データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００３１】
また、購入履歴・調達先データベースは、会員番号、購入品記録（品物名、費用、購入年月日、調達先）、清算記録、調達評価を記憶している。すなわち、購入情報（履歴含）とは、購入履歴・調達先データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００３２】
また、活動履歴データベースは、会員番号、参加年月日、ボランティア活動の種類、アルバイト提供の種類、相互安全確認グループ連絡網三角、会員間フリーマーケット参画を記憶している。
【００３３】
また、申告データベースは、会員番号、確定申告基礎データ、確定申告写し、月ごと入出金を記憶している。すなわち、申告データとは、申告データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
また、長期修繕計画データベースは、建物番号、積立金データ、修繕部所別数量リスト、工事仕様単価、修繕周期基準年数表＆地域補正年数表、修繕費用発生予想を記憶している。すなわち、長期修繕計画データとは、長期修繕計画データベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
また、その他サービスデータベースは、建物番号、オーナー番号、管理組合番号、預貯金データ＆管理データ、管理組合総会＆理事会サポート、議決権行使サポートを記憶している。すなわち、その他サービスデータとは、その他サービスデータベースに記憶された情報の一部または全部を示す。
【００３４】
図２に示すように、各不動産情報は、不動産物件の運営を支援する複数の不動産管理運用支援手段である家賃等入金管理システムと、入居者情報管理システムと、入居者バイトシステムと、会員間連絡掲示板システムと、保険契約管理システムと、物件別経理・会計システムと、共同購入・発注システムと、共有物件管理運営システムと、相互サポートシステムと、物件情報管理システムと、年間統計管理システムと、入居者募集システムと、日常清掃・営繕システム、ファームバンキングシステムと、検診請求管理システムと、サブリースシステムと、貸主生産管理システムと、契約・清算管理システムによって、変更管理される。
データベースの登録と更新はシステム登録利用者（会員）あるいは代理人（システム管理者あるいは登録者の事前の了承を得て代理人登録をしている者）が実行する。本人以外の場合、全ての登録と更新は確認（本人の）を要する。
【００３５】
具体的には、家賃等入金管理システムは、家賃等入金管理システムは会員（あるいは代理人…以後省略）のデータから入居者データ、入居建物データ、入退居契約清算データ、入出金督促履歴データの必要データに基づいてファームバンキング機能を利用して家賃等の日々、月々、年間等の入出金清算をパソコン指示により処理指示あるいは実行するともに記録をし、実績としての集計や次のステップ（例えば募集）の実行を実施、データベースに記録する。また、家賃滞納の時には再請求され、一定利用目的、エリア、金額条件、または、利用希望期間のいずれかを経過すると自動督促のメール請求が実行される。
【００３６】
また、入居者情報管理システムは入居者募集システム作動により得られる入居者情報入手に始まり入居契約時に得られる入居者情報を会員が登録することにより、以後の入居者のシステム関連記録をデータベースに日時ともに追加更新情報として記録し、必要に応じて開示したり、請求や清算の基本データとして利用され、家賃滞納、督促や契約書、清算書や銀行登録、保険契約の基礎資料と連動して統一的に管理保管する。
また、入居者バイトシステムは入居者とオーナーと登録されたサービス提携業者が利用する。すなわちバイトの提供とバイト実施をインターネットで結びつけ,会員間のコミュニケーション手段としての無料サービスを提供するともにバイト実績を記録する。
【００３７】
また、会員間連絡掲示板システムは活動（交換活動など）の相互連絡をサービスサポートするもので、ホームページでの全国掲示やローカル活動を会員の良心的な参加を基に掲示や記録をする。これによって分譲マンション区分所有者の理事会への要望や総会への議案提出を遠隔地からも可能にし、またその報告掲示もすることによって、書類などの郵送を省略できる。事前の取り決めによって総会議案の議決機能も提供する。一般賃貸における入居者・利用者とオーナーの連絡手段クレーム連絡手段としての機能やサービス提供業者への連絡や入居者間掲示板機能をもつ事、また購入、調達の提供手段としての機能を持つ事によって共同活動の処理や記録を可能にする。
【００３８】
また、保険契約管理システムはオーナーの建物住宅火災保険等や入居者住宅総合保険の契約登録に始まり、更新や変更あるいは満期の連絡や処理実行をデータ更新し、会員の利益を守る為の保険関連業務を統一的にサポートする。また、オーナーはシステム運営者を代理人とする代理店を（会員として加入することによって）利用することによって保険の集団扱いを受けることが出来、契約保険料を安く出来る。
【００３９】
また、物件別経理会計システムは、オーナーが利用し管理する。不動産の運用に伴う入出金、清算と建物固定資産税、減価償却費等の確定申告に必要とされる税金や経費を仕分けし月毎、年毎にデータ化して提示と記録をサービスする。会員相互の情報交換を可能にする書き込み、連絡機能を持つことで、システム利用者の工夫を共有化することを可能にする。
【００４０】
また、共同購入、共同発注システムは全ての会員が共同で注文することによるコストメリット（もちろんDOWN）とより良い品物などの選択を相互にサポートし、その機会を提供するシステムである。会員はシステム管理者の共同購入、共同発注のページにアクセスして参加登録をする。受け取りや清算は全て会員と相手方で直接実行される。ただし、会員間の取引にはファームバンキング機能を利用した清算も可能にする。
【００４１】
また、共有物件管理運営システムは、複数の所有者からなる共有建物の管理運営をサポートする。個人会員ではなく管理組合等の区分所有者の集団合意によって会員参加が可能となる。管理組合の運営や不動産の共同管理をサポートするサービスを提供する。また会員構成員のデータを登録することによって、積立金管理や総会決議のネット上での実行を可能にする。また、システム利用のデータは実績として記録され、会員に開示、提示される。ファームバンキング機能の利用で入出金の処理と管理や再請求が可能となる。またサービス提供者との相互連絡や指示、報告もデータとして記録されるなどシステム関与した全記録の共有を可能とする。会員構成員の変更記録は会員あるいは代理人によって行う。またこのシステム会員も自己物件の運用ページを持つことによって構成員の自由なアクセスを可能にしスムースな運用を可能にする。また会員間連絡掲示板システムとの併用により管理組合を運営可能にする。
【００４２】
また、相互サポートシステムは全ての会員間の連絡網としてあらかじめの取り決め参加によって入居者や相互及びその他の会員と入居者そしてその他の会員間の緊急あるいは通常の連絡を電話やメールと相互訪問によってサポートする。会員間連絡掲示板よりも親密性のある関係者間の閉鎖型連絡モデルの連絡網であり、データベースに内容は記録されることはなく、連絡事項があったことの記録のみであり連絡の経路を提供する。
【００４３】
また、物件情報管理システムはオーナーの建物個別データとしてデータベースに入力されたデータの開示や変更を制御する。システムに提供される基本データの一つとして、その物件のオーナー（あるいは代理人）のみが変更することができる。データを他のシステムに提供する場合はシステム管理者の合意によって、処理される。また変更処理の実行や他のシステムへの情報提供は全て記録される。
【００４４】
また、年間統計管理システムはオーナーの個別利用状況の統計データを自動作成し、表やグラフを自動作成するともに、開示も可能とし記録もする。毎月の入出金や入居率募集ページへのアクセス数等々のデータから年度統計を自動作成し、年毎のデータとして記録し統計資料として開示する機能を持つ。
【００４５】
また、入居者募集システムはオーナーのデータベースから必要データのみを引き出し構成されている各自の紹介ページによって、入居者・利用者・購入者募集をネット上で可能にする。契約・清算管理システムを併用することによって入室から退室までのサービスも可能にする。データベースに格納されたデータと直結しておりデータの変更は即、紹介ページの内容変更となる。募集の中止や再開も全てオーナーの端末から可能とする。
【００４６】
また、日常清掃営繕システムはオーナーと清掃営繕の提携業者の相互が利用する。契約内容を記録し、その実務の実施報告や予定連絡そして清算実行を可能にする。清算実務は貸主清算管理システムとリンクして、財務処理データとして記録される。また清掃営繕業務の完了確認機能によって入出金はチェックされ管理される。
【００４７】
また、ファームバンキングシステムは、全ての会員の銀行処理を事前の合意によって実行する機能を持つ。またその実行の全てはデータベースに記録され関係者にのみ開示される。またそのデータは他のシステムの基礎データとしても利用される。このシステムは家賃や敷金の入出金・退去時の清算・清掃営繕の清算・検針業務による定期的清算・共有物の管理費や積立金の徴収・会員間の取引清算等に利用される。また、清算すべき金額の滞納は再請求されるともに、一定期間経過すると自動督促のメール請求に始まる処理業務の実行が指示される。
【００４８】
また、検針請求管理システムは水道メータやプロパンガスメータの自動検針処理や供給側の検針による口座からの自動引き落としが不可能な物件の検針・請求・口座引き落とし業務を処理し、記録する。このシステムは事前の業務提携業者との契約検針あるいはオーナー自らの検針実行によってのみ処理が可能になる。実行処理は全てデータベースに記録される。
【００４９】
また、サブリースシステムはオーナーが一棟丸ごと他者に貸し出した場合の運用管理を記録し、統計データ化する。このシステムは契約内容の記録に始まり、入出金記録・利用状況記録・外注先から提供されたデータの記録をすることができる。
【００５０】
また、貸主清算管理システムは入居者・利用者とオーナー間の清算以外の全ての清算処理をHB機能を利用することによって自動記録することができる。また事前契約の内容や手入力の記録も随時開示を可能にする。相互処理の項目はニーズにより追加変更して記録できる。このシステムは業務完了確認機能によって入出金チェックされ管理される。
【００５１】
また、契約・清算管理システムは入居者・利用者とオーナーの契約内容の登録により起動する。契約の完了予告の自動連絡メールや清算処理の記録を実行し、清算事前見積書の内訳を表示した精算書を自動発行し管理保管する。このシステムはHB機能を利用し清算実施されることによって入出金データとしても記録される。
【００５２】
各システム（複数の不動産管理運用支援手段）は、サーバ３において、端末１の要求に基づいて１または複数が選択され、図３〜８に示すように、選択されたシステムのみが実行される。すなわち、オーナーは、ニーズによって本実施形態の不動産管理支援システムが提供する各システムの一部、あるいは全てを選択利用する。
具体的には、図３は、自己の所有する不動産物件をマンスリー・ウィークリー運営するオーナーが複数の管理に必要なシステムを組み合わせて、本実施形態の不動産管理支援システムを利用する場合の形態を示す。
この場合、サーバ３は、選択された家賃等入金管理システムと、入居者募集システムと、入居者情報管理システムと、日常清掃・営繕システム、年間統計管理システムと、ファームバンキングシステムと、物件情報管理システムと、サブリースシステムと、貸主生産管理システムと、契約・清算管理システムとを実行する。
同様に、図４は自己の所有する不動産物件を一般賃貸運営及びマンスリー・ウィークリー運営する場合の形態、図５は共同清掃管理会員の場合の形態、図６は入居者の場合、図７は分譲マンション自主管理・運営会員の場合の形態、図８は、共同活動参加会員の場合の形態を示す。
【００５３】
ここで、共同清掃管理会員とは、共同で不動産の清掃等を発注するオーナーと、清掃等の実務の依頼を受けて実務をする会員をいう。両者は、費用についての事前契約合意に基づいて発注と実務を行う。
また、入居者とは、入居者募集システムによって、オーナーと不動産の賃貸関係を締結した入居者、及びオーナーの物件を利用する者で会費を納めた者をいう。  
また、マンション自主管理・運営会員とは、自己不動産の建物登録をして、システム利用登録を済まし、年会費納入等の合意を含む入会合意をした個人及び管理組合（共有者の同意）をいう。
また、共同活動参加会員とは、共同活動に参画したあるいは参画を表明した共同清掃管理会員、入居者、マンション自主管理・運営会員、共同活動参加会員をいう。
【００５４】
以下、具体的な構成例として、図９を用いて、インターネットによる不動産紹介・自主管理運営を支援する不動産管理支援システムの構成について説明する。
図９に示すように、端末１、端末２、サーバ３に加え、上記各システムの選択一覧であるシステムメニュー２０の選択結果によって、サービス提供業者の端末４が構成要件として追加される。
同構成例において、複数の不動産管理運用支援手段は、データベース１０に登録された不動産情報を端末１毎の形式に変換するホームページ作成手段を有している。また、サーバ３は、端末２から不動産情報の検索条件を受信すると、該当する不動産情報を有する端末１毎のホームページデータを読み出して端末２に送信し、端末２の要求に基づいて、該当する不動産情報が示す不動産物件の登録番号を発行し、端末２に送信するように構成されている。さらに、複数の不動産管理運用支援手段は、さらに、該当する不動産情報が示す不動産物件賃貸業務における入出金管理手段を有している。
【００５５】
次に、図面を参照して、同構成例における本実施形態の不動産管理支援システム１の動作について説明する。図１０、１１は、本実施形態の不動産管理支援システム１における不動産管理支援処理の過程を示すフローチャートである。
自己の所有する賃貸物件の賃貸利用希望者を募集する場合において、端末１は、まずサーバ３に不動産情報を登録する。すなわち、端末１は、入力された不動産情報をサーバ３にインターネットを介して送信する。このとき、サーバ３は、端末１から送信される不動産情報の有無に基づいて、募集システム利用登録プログラムを実行し、登録処理を実行する（図１０のステップＳ１でＮｏ、Ｓ３、Ｓ４）。具体的には、サーバ３は、未登録の不動産情報を受信すると、データベース１０に書き込み（ステップＳ４）、当該不動産情報が示す不動産物件の募集処理を開始する（ステップＳ２）。
【００５６】
すなわち、サーバ３は、まず募集登録者の確認処理を実行する（ステップＳ５）。具体的には、サーバ３は、募集登録者に対して本人確認メールを送信することにより、空室となっている不動産物件の募集開始の確認を実行する（ステップＳ７）。同時にこのとき、サーバ３は、登録されている不動産情報の変更がないか否かを端末１へ変更確認メールを送信することで確認する（ステップＳ６）。
端末１は、変更確認メールを受信すると、登録されている情報（賃貸条件等）に変更が生じている場合、これを入力して（ステップＳ８）、サーバ３に返信する。サーバ３は、これを受信して登録変更履歴を生成し、データベース１０を更新する（ステップＳ９）。
以上のプロセスにより、募集登録者の確認処理が完了すると、サーバ３は、募集開始処理を実行する（ステップＳ１０）。
【００５７】
すなわち、サーバ３は、予め利用サービスとして設定されている不動産管理運用支援手段として、ホームページ作成手段を実行して、ホームページデータを生成し、端末２に公開する。このようにして、オーナーは、自らに割当てられたカスタムホームページにオリジナル機能を追加して、サーバのホームページ登録し、各々の要望にそった形で、利用者として直接の窓口を持つ。
すなわち、本実施形態の不動産管理支援システムのサービスは、オーナー及び利用者が入力するデータを各クライアント（オーナー利用者）が指定するシステムメニューのプログラムを実行して処理するという形式で提供される。
【００５８】
次に、端末２から不動産情報の検索条件を受信すると、サーバ３は、該当する不動産情報を有する端末１毎のホームページデータを読み出して端末２に送信する（図１０のステップＳ２０）。
端末２から登録要求があると、サーバ３は、端末２の要求に基づいて、入居登録処理を実行する。すなわち、サーバ３は、見学希望プログラムを実行することで、該当する不動産情報を登録している端末１に見学希望通知メールを送信する（ステップＳ２２）。なお、見学不要の場合は、見学希望プログラムは実行されず、見学希望通知メールは送信されないまま、直接、入室希望登録を行う（ステップＳ２１）。このとき、サーバ３は、該当する不動産情報が示す不動産物件の登録番号を発行するともに、パスワードも発行し、端末２に送信する。
そして、入居に関する事前審査が完了すると（ステップＳ２３）、サーバ３は、入居者登録処理を行う（ステップＳ２４）。すなわち、サーバ３は、端末１に当該会員の情報（利用者情報）を送信し（ステップＳ２５）、確認が得られた段階で、端末２より受信する利用者情報を入居者情報データベースに書き込むことで正式登録処理を実行する。なお、初回登録が完了している場合、２度目以降のアクセス時には、会員登録確認・履歴を確認することで、当該登録処理に代える（ステップＳ２６）。
【００５９】
そして、サーバ３は、正式登録処理が完了した段階で、当該物件情報が示す不動産物件の入居募集を中止する（ステップＳ２７）。具体的には、サーバ３は、データベース１０に登録し、公開していた当該オーナーのホームページデータを非公開に設定することで、入居登録が２重に実行されてしまうことを防止する。
そして、サーバ３において入居募集を中止した状態において、直接契約が行われる。
すなわち、賃貸契約書内容を確認して（ステップＳ２８）、当事者間で合意に至れば、直接契約が行われる。なお、事前審査時においては、本人確認メールが端末２に送信されて、了承されたのち、直接契約となる。
【００６０】
直接契約が完了すると、火災保険契約や会費納入等の各システムが実行される。また、サーバ３は、入出金管理システムに当該入居者（利用者）の登録を行うともに（ステップＳ３０）、入居後のサービスシステムの案内を端末１に送信する（ステップＳ３１）。
以上により、入居までの処理が完了する。
【００６１】
当該不動産物件の退去時において、サーバ３は、退室処理を実行する。すなわち、退室通知、契約解除が行われた後（ステップＳ３２）、入居募集システムを再開する（ステップＳ３３）。具体的には、サーバ３は、再度生成したホームページデータを端末２に対して公開する。
一方、オーナーチェックのもと、清算立会いが行なわれた後（ステップＳ３４）、サーバ３は、清算プログラムを実行する（ステップＳ３５）。当該清算プログラムの実行、及び、定期管理・清掃を行う外注担当者からの報告メールを受信して、サーバ３は、報告書を作成し（ステップＳ３６）、データベース１０に履歴情報として登録する（ステップＳ３７）。
以上によって、サーバ３は、退去処理を完了し、次に募集を開始する等の関連プログラムを起動する。
【００６２】
次に、入居後のサービスシステムとして実行されるクレーム処理及び共同購入処理について説明する。
図１２に示すように、ステップＳ３１において、入居者の端末１にシステム案内が行われると、サーバ３は、当該会員及びクレーム処理を担当する業務提携者の登録確認を実行する（ステップＳ４０）。そして、端末１から送信されるクレーム記事をデータベース１０に登録すると共に（ステップＳ４１）、業務提携者の端末４にこれを送信する。
業務提携者の端末４において、クレーム記事が受信されて、業務提携者に確認されると（ステップＳ４２）、入力されるクレーム対応方針をサーバ３に送信する（ステップＳ４３）。
サーバ３において受信されるクレーム対応方針が確認されると（ステップＳ４４）、業務提携者において、処理予定が立案される（ステップＳ４５）。
この処理予定はサーバ３において確認され（ステップＳ４６）、定期管理や清掃の業務提携者において実際のクレーム対応業務が実施されると、業務提携者の端末４より処理確認のメールがサーバ３に送信されて、履歴データがデータベース１０に登録される。
以上により、クレーム処理が完了する（ステップＳ４７）。
【００６３】
同様に、ステップＳ３１において、入居者の端末１にシステム案内が行われると、サーバ３は、当該会員が特定のサービス利用プログラムに登録済みであるか否かを確認し（ステップＳ５１）、未登録であれば、当該サービス利用プログラムへの加入処理を実行する（ステップＳ５２）。加入に必要な情報が入力されると（ステップＳ５３）、購入希望登録、活動参画処理が実行される（ステップＳ５１）。
すなわち、サーバ３は、実行時において、まず会員登録の本人確認を行った後（ステップＳ５４）、共同購入登録（ステップＳ５５）、営繕・リフォーム発注登録（ステップＳ５６）を受付け、見積り依頼完了後（ステップＳ５７）、購入処理を実行する（ステップＳ５８）。そして、サーバ３において、当該共同購入、営繕・リフォーム発注の清算が実行された後、この履歴データがデータベース１０２登録される。
以上により、共同購入等の処理が完了する（ステップＳ５９）。
【００６４】
以上説明したように、本実施形態の不動産管理支援システムによれば、オーナーは、ホームページ上で利用者と直接的に接する機会を得ることができると同時に、共同運用機会を得ることができる効果が得られる。すなわち、「不動産の自主管理・自主運営」をオーナーが共同で、しかも統一的に直接かつユビキタス環境で行うことができる効果が得られる。これにより、オーナー自身のホームページで、空き室の利用募集を利用形態（一般賃貸・一時利用）を問わず１室でも可能にするともに、さまざまなオーナーに対して、各々のニーズにそったサービスを同じシステムで提供出来ることによって、共同住宅の抱える問題に対し、共同対応することができる効果が得られる。
また統一システムの運営管理については、サーバ側で２４時間対応するので、オーナーはシステム保全から開放される。すなわち、オーナー（あるいは管理組合）は端末２を利用して、サーバ３にアクセスすることで、データベース１０から日常清掃等に関する情報を閲覧し、契約管理等に関する条件を閲覧または更新することができ、これによって日常清掃等の清算や報告受理がネット上で簡単に出来るようになる効果が得られる。同時に清算記録や清掃履歴がデータベース１０に更新蓄積され、他のサービスとの連携が可能になり、多角的な運用が出来るようになる。
【００６５】
また、システム提供者は、サーバ３、システムメニュー２０、データベース１０のメンテナンスを行うだけで、オーナーと提携業者との間の契約管理や作業実績管理及びその履歴の閲覧、清算業務を行うことができる。さらに、清掃サービス業者等の業務提携者は、端末４を利用して、業務内容確認業務予定報告業務終了報告をすることが出来る。またオーナーもこの情報を閲覧することによって、清算処理の実行と実務管理する。また予めの取決めで、自動的な清算の実行やネットでの入居募集プログラムの再開が端末２で実行可能である。
【００６６】
また、入居者は端末１を利用して、サーバ３に登録されカスタマイズされたオーナー自らの不動産紹介管理ページの案内図や図面や静止画動画（近隣情報含む）入居条件等の当該不動産物件に関する情報を閲覧できる。同時にオーナー端末２、あるいはオーナー代理端末との間で契約条件の閲覧や予約が可能になり、契約直前までの全てをネットで行える。
オーナー（あるいは管理組合）は端末２を利用して、サーバ３にアクセスすることで、データベース１０から不動産物件に関する情報を閲覧し、契約管理等に関する情報を閲覧または更新することができ、費用按分で管理コストを節約することができる。
また、直接契約業務の代行を事前に入退去サービス提携業者に依頼することにより、賃貸契約以外の全ての業務を端末２で処理実行することができる。
【００６７】
また、システム提供者は、サーバ３、システムメニュー２０、データベース１０のメンテナンスを行うだけで、オーナーと入居者と入退去サービス提携業者間の賃貸契約等の不動産直接取引きや自主管理運営を、仲介業者３が介在することなく、サーバ３にアクセスすることで実現することができる。オーナー（あるいは管理組合）は端末２を利用して、サーバ３にアクセスすることで、データベース１０に対し、営繕やリフォーム等に関する情報を閲覧し、契約管理等に関する条件を閲覧または更新することができ、これによって共同営繕リフォームの見積依頼や契約そして監理委託がネット上で簡単に出来るようになり、同時に監理報告記録や清掃履歴がデータベース１０に更新蓄積される。また共同発注システムを利用することによって、コストダウンを図ることが出来る。
【００６８】
なお、本実施形態の不動産管理支援システムのサービスには、管理履歴、利用履歴、リフォーム履歴、契約履歴、保険履歴、入出金履歴、経理申告データ及び履歴をデータ保存し、オーナーのみの利用を可能にするものであるが、これに加えて、さらに、合意に基づく共同利用のシステムを提供するようにしてもよい。
【００６９】
以下、図１３を用いて、本実施形態の不動産管理支援システムの変形例について、具体的な入出力データともに説明する。
本実施形態においては、図１３に示すように、システムメニュー２０の選択結果に応じて、上述のデータベース群１０からデータベースＡが構築される。
上述のステップＳ４において、サーバ３には、上述した不動産情報（建物情報、土地情報、工事情報（履歴含）、オーナー情報、入居情報、家賃・敷金・契約・清算情報（履歴含）、入出金情報（履歴含）、清掃・営繕情報（履歴含）、保険情報（履歴含）、クレーム情報（履歴含）、減価償却情報、購入物情報（履歴含）、申告データ、長期修繕計画データ、その他サービスデータ）が入力されて、データベースＡに登録される。
そして、これら情報を用いて、一般賃貸募集のホームページデータが生成され、公開、入居登録、契約が行われる。
このとき、ステップＳ２７においては、入居募集中止処理が実行されるともに、他の形態の募集システム（例えば、後述するウィークリー形態の募集システム）においても同時に募集中止を実行する。
【００７０】
また、直接契約後においては、さらに、共同購入のほかに、アルバイト参加のサービスメニューを選択することで、サーバ３は、アルバイト登録を受付ける（ステップＳ６０）。
すなわち、当該会員の意思確認後、アルバイト活動参画処理が実行される。具体的には、端末１から送信されるアルバイト登録情報をデータベース１０に登録・公開し、直接アルバイト契約を交わした後（ステップＳ６１）、実際のアルバイト業務を行う。そして、サーバ３において、当該アルバイト業務の清算が実行された後、この履歴データがデータベース１０２登録される。
以上により、アルバイト参加の処理が完了する（ステップＳ６２）。
したがって、「アルバイト募集とアルバイト探し」を紹介者なしで直接実行することができる。
【実施例２】
【００７１】
次に、図面を参照して、図３に示す実施形態の不動産管理支援システム１の動作について説明する。図１４は、本実施形態の不動産管理支援システム１における不動産管理支援処理の過程を示すフローチャートである。
本実施形態の不動産管理支援システム１が、第１の実施形態の不動産管理支援システム１と異なる点は、週極め等の短期間契約で不動産物件の賃貸業を実施する点である。以下、第１の実施形態と同一の処理については、説明を省略し、異なる処理についてのみ説明する。
自己の所有する賃貸物件のウィークリー賃貸利用希望者を募集する場合において、端末１は、第１の実施形態の場合と同様に、サーバ３に不動産情報を登録し、不動産情報が示す不動産物件の募集処理を開始する。
【００７２】
次に、サーバ３は、第１の実施形態の場合と同様に、ホームページデータを生成し、端末２に公開する。このようにして、オーナーは、自らに割当てられたカスタムホームページにオリジナル機能を追加して、サーバのホームページ登録し、各々の要望にそった形で、利用者として直接の窓口を持つ。
次に、端末２から不動産情報の検索条件を受信すると、サーバ３は、該当する不動産情報を有する端末１毎のホームページデータを読み出して端末２に送信する（図１３のステップＳ１００）。
端末２から登録要求があると、サーバ３は、端末２の要求に基づいて、入居登録処理を実行する。すなわち、サーバ３は、空室確認後、保証プログラムを実行することで保証人等をチェックするともに（ステップＳ１０２）、該当する不動産情報が示す不動産物件の登録番号、パスワードも発行し、端末２に送信する（ステップＳ１０１）。
そして、前金の振込み確認が完了すると（ステップＳ１０３でＹｅｓ）、サーバ３は、賃貸条件の合意処理を行い（ステップＳ１０４）、当該物件情報が示す不動産物件の入居募集を中止する（ステップＳ１０５）。具体的には、サーバ３は、データベース１０に登録し、公開していた当該オーナーのホームページデータを非公開に設定することで、入居登録が２重に実行されてしまうことを防止する。
【００７３】
賃貸条件の合意処理後、サーバ３は、入室案内・キーナンバー通知処理を実行し、当該不動産物件のリース部品等の準備が完了したのを受けて、入室処理を開始する（ステップＳ１０７）。具体的には、サーバ３は、入居後のサービスシステムの案内を端末１に送信する（ステップＳ３１）。図１３に示すフローチャートにおいては、サービスシステムとして第１の実施形態と同様にクレーム処理システムが実行される場合の例を示している。
以上により、入居までの処理が完了する。
【００７４】
一方、当該不動産物件の退去時において、サーバ３は、退室処理を実行する。すなわち、退室通知、契約解除が行われた後（ステップＳ１０８）、入居条件利用目的、エリア、金額条件、または、利用希望期間のいずれかを一般賃貸向けに変更した後、入居募集システムを再開する（ステップＳ１０９）。具体的には、サーバ３は、再度生成したホームページデータを端末２に対して公開する。
そして、第１の実施形態と同様に、オーナーチェックのもと、清算立会いが行なわれた後（ステップＳ３４）、サーバ３は、清算プログラムを実行する（ステップＳ３５）。当該清算プログラムの実行、及び、定期管理・清掃を行う外注担当者からの報告メールを受信して、サーバ３は、報告書を作成し（ステップＳ３６）、データベース１０に履歴情報として登録する（ステップＳ３７）。
以上によって、サーバ３は、退去処理を完了し、次に募集を開始する等の関連プログラムを起動する。
【００７５】
以下、図１６を用いて、本実施形態の不動産管理支援システムの変形例について、具体的な入出力データともに説明する。
本実施形態においては、図１６に示すように、システムメニュー２０の選択結果に応じて、上述のデータベース群１０からデータベースＢが構築される。
上述のステップＳ４において、サーバ３には、不動産情報（建物情報、土地情報、工事情報（履歴含）、オーナー情報、入居情報、家賃・敷金・契約・清算情報（履歴含）、入出金情報（履歴含）、リース物件管理情報、維持管理情報（履歴含）、保険情報（履歴含）、クレーム情報（履歴含）、運用実績情報、定型代理店情報（履歴含）、予約管理情報、その他サービスデータ）が入力されて、データベースＢに登録される。
そして、これら情報を用いて、ウィークリー賃貸募集のホームページデータが生成され、公開、入居登録、契約が行われる。
このとき、ステップＳ１０９において、一般募集入居のみが選択されると、一般賃貸募集ホームページが生成されて公開されるともに、ウィークリー賃貸募集ページは非公開に設定される。
したがって、短期契約希望者と一般契約希望者との両方のニーズに合った形で、不動産物件を提供することができ、有効活用を図ることができる効果が得られる。
【実施例３】
【００７６】
次に、図面を参照して、図７に示す実施形態の不動産管理支援システム１の動作について説明する。図１５は、本実施形態の不動産管理支援システム１における不動産管理支援処理の過程を示すフローチャートである。
本実施形態の不動産管理支援システム１が、第１の実施形態の不動産管理支援システム１と異なる点は、不動産物件の賃貸業ではなく、分譲マンション等の管理業を実施する点である。以下、第１の実施形態と同一の処理については、説明を省略し、異なる処理についてのみ説明する。
自己の区分所有する不動産物件を管理する場合において、端末１は、まずサーバ３に不動産情報を登録する。すなわち、端末１は、入力された不動産情報をサーバ３にインターネットを介して送信する。このとき、サーバ３は、端末１から送信される不動産情報の有無に基づいて、システム利用登録プログラムを実行し、登録処理を実行する（図１５のステップＳ１２０でＮｏ、Ｓ１２２、Ｓ１２３）。具体的には、サーバ３は、未登録の不動産情報を受信すると、データベース１０に書き込み（ステップＳ１２３）、当該不動産情報が示す不動産物件の自主維持管理運営処理を開始する（ステップＳ１２１）。
【００７７】
すなわち、サーバ３は、まず区分所有者の確認処理を実行する（ステップＳ１２４）。具体的には、サーバ３は、区分所有者に対して本人確認メールを送信することにより、利用開始の確認を実行する。
次に、サーバ３は、予め設定された利用可能なメニューリスト２０として、共益費・積立金の入出金管理、建物維持管理、清掃管理、総会・理事会運営サポート等のサービスのリストを端末１に送信する（ステップＳ１２５）。
端末１において、受信したリストより利用するサービスが選択されると、サーバ３は、各サービスシステムのプログラムを実行することで、選択されたサービスを提供する。すなわち、定期管理・清掃管理等のサービスが選択された場合、業務提携者の端末４にこれを送信する。
業務提携者の端末４において、定期管理・清掃管理の依頼が受信されて、定期管理や清掃の業務提携者において実際の業務が実施されると、業務提携者の端末４より処理確認のメールがサーバ３に送信されて、履歴データがデータベース１０に登録される。以上により、当該サービスが完了する。
【００７８】
また、管理費徴収・自動督促等のサービスが選択された場合、ネット投票で議決・報告が実行されて、データベース１０に登録される（ステップＳ１２６）。この登録結果は、専用掲示板のホームページに書き込み・公開されることで、報告・お知らせが実行される。すなわち、これにより、管理状況報告、理事会・総会決定連絡が実行され（ステップＳ１２７）、各履歴データは、データベース１０に記録される（ステップＳ１２８）。なお、この報告・連絡内容は必要に応じて報告書の形で出力される（ステップＳ１２８）。
また、サーバ３は、これに対する管理組合への要望の発信を受付ける。具体的には、端末１から送信される管理組合への要望がデータベース１０に登録されて、専用掲示板において公開される。
【００７９】
同様に、ステップＳ１２５において、共同購入・共同営繕・リフォーム発注のサービスが実行されると、サーバ３は、まず会員登録の本人確認を行った後（ステップＳ５４）、共同購入登録（ステップＳ５５）、営繕・リフォーム発注登録（ステップＳ５６）を受付け、見積り依頼完了後（ステップＳ５７）、購入処理を実行する（ステップＳ５８）。そして、サーバ３において、当該共同購入、営繕・リフォーム発注の清算が実行された後、この履歴データがデータベース１０２登録される。
以上により、共同購入等の処理が完了する（ステップＳ５９）。
【００８０】
また、同様にステップＳ１２５において、運用状況・記録チェックや登録変更指示等のサービスが選択された場合（ステップＳ１４０）、サーバ３は、データベース１０に登録された各種履歴データ（契約入退去チェック、入出金チェック、管理報告、保険チェック、入居者データ・クレーム履歴）を読み出して（ステップＳ１４１）、端末１に送信する。
端末１において、これら登録事項がチェックされる（ステップＳ１４３）。このとき、これら登録事項の変更が入力されると、サーバ３において、登録事項変更リストが生成されて（ステップＳ１４３）、変更を許可するか否かを判定する（ステップＳ１４４）。すなわち、サーバ３は、予め設定されている変更入力者のアクセス権限に応じて、データベース１０における登録事項の変更を許可し、当該変更入力者に必要な権限が与えられていない場合、本人確認メールを権限者の端末に送信する。これにより、変更が承諾されれば（ステップＳ１４６でＹｅｓ）、データ変更・追加登録が実行される（ステップＳ１４７）。
以上により、運用状況・記録チェックや登録変更指示等のサービスが実行される。
【００８１】
以上説明したように、本実施形態の不動産管理支援システムによれば、区分所有者は端末２を利用して、サーバ３に登録された共有不動産の管理運営に関する情報を閲覧することができる。また、入居者は端末２を利用してその一部情報を閲覧することができる。
さらに、管理組合は、総会運営理事会の通知や報告をデータベース１０に登録・公開する形で実施することができる。同時に区分所有者は、端末２で総会での議決権行使や理事会決定への参加が可能になり、区分所有者はそれらの決定を端末２を利用して、いつでも確認することが出来る。
また、システム提供者においては、サーバ３、システムメニュー２０、データベース１０のメンテナンスを行うだけで、オーナーと入居者と管理組合とサービス提携業者間の自主管理運営業務を、管理会社に委託することなく直接的に実施することができる。
また、業務提携者においては、業務見積りの提出業務内容確認、業務予定報告業務完了報告をすることが出来る。また、管理組合も同様に業者報告等を組合員にインターネットを介して連絡・通知することができる。
【００８２】
上述の不動産管理支援サーバ、各端末は、内部に、コンピュータシステムを有している。
そして、上述した不動産管理支援処理に関する一連の処理の過程は、プログラムの形式でコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記憶されており、このプログラムをコンピュータが読み出して実行することによって、上記処理が行われる。
すなわち、不動産管理支援サーバ、各端末における、各処理手段、処理部は、ＣＰＵ等の中央演算処理装置がＲＯＭやＲＡＭ等の主記憶装置に上記プログラムを読み出して、情報の加工・演算処理を実行することにより、実現されるものである。
ここでコンピュータ読み取り可能な記録媒体とは、磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等をいう。また、このコンピュータプログラムを通信回線によってコンピュータに配信し、この配信を受けたコンピュータが当該プログラムを実行するようにしても良い。
【図面の簡単な説明】
【００８３】
【図１】不動産管理支援システムの全体構成図。
【図２】不動産管理支援システムの内部構成図。
【図３】不動産物件をマンスリー・ウィークリー運営する場合における不動産管理支援システムの構築例。
【図４】不動産物件を一般賃貸運営及びマンスリー・ウィークリー運営する場合における不動産管理支援システムの構築例。
【図５】共同清掃管理会員の場合における不動産管理支援システムの構築例。
【図６】入居者の場合における不動産管理支援システムの構築例。
【図７】分譲マンション自主管理・運営会員の場合における不動産管理支援システムの構築例。
【図８】共同活動参加会員の場合における不動産管理支援システムの構築例。
【図９】不動産管理支援システムの全体構成図。
【図１０】一般賃貸入居者直接募集の過程を示すフローチャート。
【図１１】一般賃貸入居者直接募集の過程を示すフローチャート。
【図１２】一般賃貸入居者直接募集の変形例を示すフローチャート。
【図１３】一般賃貸入居者直接募集の変形例を示すフローチャート。
【図１４】ウィークリー賃貸入居者直接募集の過程を示すフローチャート。
【図１５】ウィークリー賃貸入居者直接募集の変形例を示すフローチャート。
【図１６】分譲マンション管理組合の自主管理運営の過程を示すフローチャート。
【図１７】分譲マンション管理組合の自主管理運営の変形例を示すフローチャート。
【図１８】不動産物件仲介システムの構成図
【符号の説明】
【００８４】
１、２、４…端末
３…サーバ
１０…データベース
２０…システムメニュー
【図１】
2005122524.tif 000003
【図２】
2005122524.tif 000004
【図３】
2005122524.tif 000005
【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
2005122524.tif 000009
【図８】
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【図９】
2005122524.tif 000011
【図１０】
2005122524.tif 000012
【図１１】
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【図１２】
2005122524.tif 000014
【図１３】
2005122524.tif 000015
【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
2005122524.tif 000018
【図１７】
2005122524.tif 000019
【図１８】
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