(57)【要約】【課題】従来のＦＭ財務評価手法の課題である、企業全般の営業活動，資金調達活動，設備投資との関係性を考慮した評価手法、最新情報の入手が容易なデータによるベンチマーキング方法、経営者の視点に基づく投資・管理施策の抽出手法に基づく資産評価システムを提供する【解決手段】本発明の土地建物資産評価システムは、有価証券報告書および財務諸表データから抽出された、土地建物資産の投資・管理状況の評価に用いる複数の基本情報が、各企業に対応して記録されている有価証券データベースと、基本情報に基づき、企業毎に評価に対応した複数の評価尺度の評価値を演算する指標データ演算部と、評価尺度を軸とした評価グラフにおける評価値の位置により、評価対象企業の業界における土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行う分析・評価部とを有する。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
有価証券報告書および財務諸表データを含む公知の経営管理情報から抽出された、土地建物資産の投資・管理状況の評価に用いる複数の基本情報が、各企業に対応して記録されている有価証券データベースと、
前記基本情報に基づき、前記企業毎に前記評価に対応した複数の評価尺度の評価値を演算する指標データ演算部と、
前記評価尺度を軸とした評価グラフにおける評価値の座標位置により、評価対象企業の業界における土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行う分析・評価部とを有することを特徴とする土地建物資産評価システム。
【請求項２】
前記指標データ演算部が、業界内の企業において、評価尺度毎に評価値の平均値を求めて、業界平均値として出力することを特徴とする請求項１記載の土地建物資産評価システム。
【請求項３】
前記分析・評価部が、前記業界平均値と、評価対象企業の評価値とを、前記評価グラフの評価値の座標位置から評価尺度毎に比較し、このグラフにおける各評価尺度の比較結果の組み合わせにより、評価対象企業の土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行うことを特徴とする請求項２記載の土地建物資産評価システム。
【請求項４】
前記各評価尺度の比較結果の組み合わせ各々に対応して、土地資産の投資・管理状況の評価及び課題を示す所見データが記憶されている所見辞書データベースを有することを特徴とする請求項３に記載の土地建物資産評価システム。
【請求項５】
前記基本情報が、有価証券報告書および財務諸表データにおける、純利益，有形固定資産，土地建物資産，従業員数，総資産，土地建物資産額，自己資本，営業キャッシュフロー，建物の減価償却費，建物の減価償却累計額，設備投資総額，減価償却累計率の各データであることを特徴とする請求項１から請求項４のいずれかに記載の土地建物資産評価システム。
【請求項６】
前記評価尺度が、有形固定資産対純利益率，有形固定資産に占める土地建物資産の比率，従業員１人当たり土地建物資産額，総資産に占める土地建物資産の比率，土地建物資産額に対する自己資本の比率，建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率，建物の減価償却累計率，設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率であり、
前記分析・評価部が、
前記有形固定資産対純利益率として、前記純利益を前記有形固定資産により除算して求め、
前記有形固定資産に占める土地建物資産の比率として、前記土地建物資産を前記有形固定資産により除算して求め、
前記従業員１人当たり土地建物資産額として、前記土地建物資産額を前記従業員数により除算して求め、
前記総資産に占める土地建物資産の比率として、前記土地建物資産を前記総資産により除算して求め、
前記土地建物資産額に対する自己資本の比率として、前記自己資本を前記土地建物資産額により除算して求め、
前記建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率として、前記営業キャッシュフローを前記建物の減価償却費により除算して求め、
前記設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率として、前記建物の減価償却累計額を前記設備投資総額により除算して求める
ことを特徴とする請求項１から請求項５のいずれかに記載の土地建物資産評価システム。
【請求項７】
有価証券報告書および財務諸表データを含む公知の経営管理情報から抽出された、土地建物資産の投資・管理状況の評価に用いる複数の基本情報を、各企業に対応して有価証券データベースに記録する記録過程と、
前記基本情報に基づき、前記企業毎に前記評価に対応した複数の評価尺度の評価値を演算する指標データ演算過程と、
前記評価尺度を軸とした評価グラフにおける評価値の座標位置により、評価対象企業の業界における土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行う分析・評価過程とを有することを特徴とする土地建物資産評価方法。
【請求項８】
前記指標データ演算過程において、業界内の企業において、評価尺度毎に評価値の平均値を求め、業界平均値として出力する平均値算出過程を有することを特徴とする請求項７記載の土地建物資産評価方法。
【請求項９】
前記分析・評価部過程において、前記業界平均値と、評価対象企業の評価値とを、前記評価グラフの評価値の座標位置から評価尺度毎に比較し、このグラフにおける各評価尺度の比較結果の組み合わせにより、評価対象企業の土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出が行われることを特徴とする請求項８記載の土地建物資産評価方法。
【請求項１０】
前記各評価尺度の比較結果の組み合わせ各々に対応して、土地資産の投資・管理状況の評価及び課題を示す所見データを、所見辞書データベース記憶する過程を有することを特徴とする請求項７に記載の土地建物資産評価方法。
【請求項１１】
有価証券報告書および財務諸表データを含む公知の経営管理情報から抽出された、土地建物資産の投資・管理状況の評価に用いる複数の基本情報を、各企業に対応して有価証券データベースに記録する記録処理と、
前記基本情報に基づき、前記企業毎に前記評価に対応した複数の評価尺度の評価値を演算する指標データ演算処理と、
前記評価尺度を軸とした評価グラフにおける評価値の座標位置により、評価対象企業の業界における土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行う分析・評価処理とを有することを特徴とし、コンピュータにより実行可能である土地建物資産評価プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、多数の土地建物を保有する企業などの土地建物資産の投資・管理状況（土地建物を資産として見たとき、この資産の投資及び管理の現在の状態）の評価を行う土地建物資産評価システムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
建物に関わる投資は、一般に他の設備投資と比較して大規模となるケースが多い。そのため、多数の土地建物を保有する組織においては、投資額が増大し、経営に及ぼす影響が大きい。従って、組織が保有している土地建物を資産として捉え、適正に投資・管理されているかを評価することは、経営管理における重要な課題である。
【０００３】
しかし、企業の経営者は、建築や不動産の専門知識を有しているとは限らない。経営者の視点に立脚した土地建物資産の評価手法には、資金調達や設備投資全般への影響度等、経営管理活動との関係性が判断できる評価情報が求められる。また、事業所の再配置や所有から賃借への変更等、全施設にわたる基本方針の策定段階では、土地建物の性能や経済価値等を個別に評価する前に、経営資源としての土地建物の状況をマクロに把握することが重要である（特許文献１）。
【０００４】
【特許文献１】
特開２００２−３１８８９８号公報
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
従来、土地建物資産の投資・管理状況を経営管理活動との関係性に着目してマクロな評価を行い、この評価結果に基づき、投資・管理状況の施策課題を抽出する手法（以下、ＦＭ財務評価手法とする）として、売上高に占める施設運営費用の比率、面積当たりの施設運営費用、入居人員当たりの施設面積等の項目を、公知のベンチマークデータと比較する手法がある。
しかしながら、上記の手法には、次に示す３つの問題点がある。
第１の問題は、施設運営費用に関する評価項目に偏っているために、投資計画全般や資金調達計画への影響等、他に経営者が評価すべき項目が網羅されていない点である。
【０００６】
第２の問題は、評価に必要な他企業のベンチマークデータの入手が困難な点である。これは、多くの企業において、施設運営費用に関する情報が一般公開されていないことによる。
第３の問題は、ベンチマークデータの更新の頻度が低いために、最新の評価データを必要とする、経営層の要求に応えることが困難な点である。
【０００７】
以上を踏まえ、本発明は、従来のＦＭ財務評価手法の課題である、企業全般の営業活動，資金調達活動，設備投資との関係性を考慮した評価手法、最新情報の入手が容易なデータによるベンチマーキング方法、経営者の視点に基づく投資・管理状況の施策課題の抽出手法に基づく資産評価システムを提供することを目的とする。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために、本発明の土地建物資産評価システムは、有価証券報告書および財務諸表データを含む公知の経営管理情報から抽出された、土地建物資産の投資・管理状況の評価に用いる複数の基本情報が、各企業に対応して記録されている有価証券データベースと、前記基本情報に基づき、前記企業毎に前記評価に対応した複数の評価尺度の評価値を演算する指標データ演算部と、前記評価尺度を軸とした評価グラフにおける評価値の位置により、評価対象企業の業界における土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行う分析・評価部とを有することを特徴とする。
【０００９】
本発明の土地建物資産評価システムは、前記指標データ演算部が、業界内の企業において、評価尺度毎に評価値の平均値を求めて、業界平均値として出力することを特徴とする。
【００１０】
本発明の土地建物資産評価システムは、前記分析・評価部が、前記業界平均値と、評価対象企業の評価値とを、前記評価グラフの評価値の座標位置から評価尺度毎に比較し、このグラフにおける各評価尺度の比較結果の組み合わせにより、評価対象企業の土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行うことを特徴とする。
【００１１】
本発明の土地建物資産評価システムは、前記各評価尺度の比較結果の組み合わせ各々に対応して、土地資産の投資・管理状況の評価及び課題を示す所見データが記憶されている所見辞書データベースを有することを特徴とする。
【００１２】
本発明の土地建物資産評価システムは、前記基本情報が、有価証券報告書および財務諸表データにおける、純利益，有形固定資産，土地建物資産，従業員数，総資産，土地建物資産額，自己資本，営業キャッシュフロー，建物の減価償却費，建物の減価償却累計額，設備投資総額，減価償却累計率であることを特徴とする。
【００１３】
本発明の土地建物資産評価システムは、前記評価尺度が、有形固定資産対純利益率（純利益に対する有形固定資産の比率），有形固定資産に占める土地建物資産の比率，従業員１人当たり土地建物資産額，総資産に占める土地建物資産の比率，土地建物資産額に対する自己資本の比率，建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率，建物の減価償却累計率，設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率であり、前記分析・評価部が、前記有形固定資産対純利益率として、前記純利益を前記有形固定資産により除算して求め、前記有形固定資産に占める土地建物資産の比率として、前記土地建物資産を前記有形固定資産により除算して求め、前記従業員１人当たり土地建物資産額として、前記土地建物資産額を前記従業員数により除算して求め、前記総資産に占める土地建物資産の比率として、前記土地建物資産を前記総資産により除算して求め、前記自己資本に対する土地建物資産額の比率として、前記自己資本を前記土地建物資産額により除算して求め、前記建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率として、前記営業キャッシュフローを前記建物の減価償却費により除算して求め、前記設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率として、前記建物の減価償却累計額を前記設備投資総額により除算して求めることを特徴とする。
【００１４】
本発明の土地建物資産評価方法は、有価証券報告書および財務諸表データを含む公知の経営管理情報から抽出された、土地建物資産の投資・管理状況の評価に用いる複数の基本情報を、各企業に対応して有価証券データベースに記録する記録過程と、前記基本情報に基づき、前記企業毎に前記評価に対応した複数の評価尺度の評価値を演算する指標データ演算過程と、前記評価尺度を軸とした評価グラフにおける評価値の位置により、評価対象企業の業界における土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行う分析・評価過程とを有することを特徴とする。
【００１５】
本発明の土地建物資産評価方法は、前記指標データ演算過程において、業界内の企業において、評価尺度毎に評価値の平均値を求め、業界平均値として出力する平均値算出過程を有することを特徴とする。
【００１６】
本発明の土地建物資産評価方法は、前記分析・評価部過程において、前記業界平均値と、評価対象企業の評価値とを、前記評価グラフの評価値の座標位置から評価尺度毎に比較し、このグラフにおける各評価尺度の比較結果の組み合わせにより、評価対象企業の土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出が行われることを特徴とする。
【００１７】
本発明の土地建物資産評価方法は、前記各評価尺度の比較結果の組み合わせ各々に対応して、土地資産の投資・管理状況の評価及び課題を示す所見データを、所見辞書データベース記憶する過程を有することを特徴とする。
【００１８】
本発明の土地建物資産評価プログラムは、有価証券報告書および財務諸表データを含む公知の経営管理情報から抽出された、土地建物資産の投資・管理状況の評価に用いる複数の基本情報を、各企業に対応して有価証券データベースに記録する記録処理と、前記基本情報に基づき、前記企業毎に前記評価に対応した複数の評価尺度の評価値を演算する指標データ演算処理と、前記評価尺度を軸とした評価グラフにおける評価値の位置により、評価対象企業の業界における土地建物資産の投資・管理状況の評価及び課題の抽出を行う分析・評価処理とを有することを特徴とし、コンピュータにより実行可能なプログラムである。
【００１９】
【発明の実施の形態】
本発明の資産評価システムにおいては、施設運営費用に関する評価項目に偏らないよう、投資計画全般や資金調達計画への影響などの経営的視点に基づく、土地建物資産の評価軸として、
▲１▼資産利用の効率性
▲２▼土地建物資産の規模
▲３▼投資の財務安全性
▲４▼修繕・改修投資の設備投資全般への影響度
の▲１▼〜▲４▼の４つを設定する。
次に、個々の評価軸を定量的に表すための評価尺度を設定し、この評価尺度の算出は入手が容易で情報の信頼性が高い、財務諸表データ（株式公開企業であれば必ず公表しているデータ）及び有価証券報告書（証券取引法に基づく開示書類の一つ）を含む公知の経営管理情報等における基本情報を基に行うものとする。
【００２０】
すなわち、本発明の資産評価においては、評価軸として、「ａ．資産利用の効率性」，「ｂ．土地建物資産の規模」，「ｃ．投資の財務安全性」，「ｄ．修繕・改修投資の設備投資全般への影響度」の４つを用いている。
上記評価軸ａ，ｂ，ｃ，ｄの各評価尺度として
評価軸ａについては、評価尺度「有形固定資産対純利益率」と「有形固定資産に占める土地建物資産の比率」とが、後に示す評価グラフの座標軸として設定されている。
【００２１】
評価軸ｂについては、「従業員１人当たり土地建物資産額」と「総資産に占める土地建物資産の比率」とが、評価グラフの座標軸として設定されている。
評価軸ｃについては、「土地建物資産額に対する自己資本の比率」と「建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率」とが、評価グラフの座標軸として設定されている。
評価軸ｄについては、「建物の減価償却累計率」と「設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率」とが、評価グラフの座標軸として設定されている。
【００２２】
以下、本発明の一実施形態による資産評価システムを図面を参照して説明する。図１は、一実施形態の資産評価システムの構成例を示すブロック図である。
データ入力部１は、評価を行う評価対象企業の属する業界毎に、各業界内の企業の基本情報を、財務諸表データ及び有価証券報告書などから、インターネット等を介して入手し、有価証券データベース５へ、各企業を示す企業識別番号に対応して各々記憶させる。
【００２３】
ここで、企業の基本情報は、財務諸表データ及び有価証券報告書における「企業の概況」，「設備投資等の概要」，「損益計算書」，「貸付対照表」，「キャッシュフロー計算書」の関連項目である、［純利益］，［有形固定資産］，［土地建物資産］，［従業員数］，［総資産］，［土地建物資産額］，［自己資本］，［営業キャッシュフロー］，［建物の減価償却費］，［建物の減価償却累計額］，［設備投資総額］，［建物の減価償却累計率］等の項目データを示している。
【００２４】
指標データ演算部２は、有価証券データベース５から、評価を行う評価対象企業の属する業界の企業の上記基本情報を順次読み出し、読み出される基本情報に基づき、評価軸ａ，ｂ，ｃ，ｄ各々で用いられる評価尺度の評価値を、各企業毎に求め、また、評価尺度毎に業界における全企業の上記評価値の平均値を求め、この求められた平均値を評価尺度単位の業界平均値として、評価データベース６に、業界単位において、各々企業識別番号及び評価尺度識別番号に対応して記憶させる。
【００２５】
分析・評価部３は、各評価軸において、任意に選択した２つの評価尺度各々をＸ軸及びＹ軸とした、図２に示す評価マトリクス、すなわち評価グラフを構成して、評価データベース６から企業識別番号及び評価尺度識別番号に従い、各企業の評価値を順次読み出し、読み出された評価値が示す座標値にプロットする。
また、分析・評価部３は、各評価軸毎に、上記評価グラフにおいて、各評価尺度の業界平均値に対して、評価対象企業の評価値が大きいかまたは小さいかの何れかであるかの評価を行い、２つの評価尺度の評価結果の組み合わせにより、所見辞書データベース７から評価の所見及び課題の抽出を行い、各評価軸毎に評価の所見及び抽出された課題を評価対象企業の企業識別番号に対応して、評価データベース６に記憶する。
【００２６】
指標結果表示部４は、分析・評価部３の作成する各評価グラフを、図２に示す評価軸「資産利用の効率性」と同様に、他の評価軸も、プロットされた各企業の評価値、及び各評価尺度の業界平均値により生成される評価領域を含めて、図示しない画像表示部に表示させる。
このとき、指標結果表示部４は、対応する業界の企業識別番号及び評価尺度識別番号に基づき、評価データベース６から評価値及び業界平均値とを読み出す。また、指標結果表示部４は、分析・評価部３が所見辞書データベース７において検索した評価の所見及び課題を、評価データベース６から、評価対象企業の企業識別番号に対応して読み出し、上記画像表示部に表示させる。
【００２７】
次に、図１〜図６を用いて、本発明の土地建物資産評価システムの動作例を説明する。ここで、図２，図３は評価軸ａ（資産利用の効率化課題抽出）、図４は評価軸ｂ（土地建物資産の規模の適正化課題抽出）、図５は評価軸ｃ（土地建物投資・コストの課題抽出）、及び図６は評価軸ｄ（長期修繕計画に関する課題抽出）であり、分析・評価部３が用いる各評価軸に対応する評価グラフを示し、各々評価データベース６に記憶されている。
この評価グラフは、２つの評価尺度を各々、縦軸（Ｙ軸），横軸（Ｘ軸）に対応させ、２つの評価尺度で形成される２次元の評価平面において、評価対象企業の評価値を座標値として、土地建物資産の投資・管理の状況を定量的に評価可能としたグラフである。
【００２８】
この評価グラフは、分析・評価部３が、各評価軸の評価尺度毎に、この評価尺度に対応した業界平均値を用いて、生成したものである。
図３の評価グラフにおいて、分析・評価部３は、すでに述べたように、評価対象企業の２つの評価尺度（有形固定資産に対する土地建物資産の比率，有形固定資産対純利益率）の軸における各々の評価値による座標値（Ｂｏ，Ａｏ）が、「ＰＡＢ１：遊休施設売却事業所統廃合」，「ＰＡＢ２：課題無し」，「ＰＡＢ３：固定資産全般の棚卸し」，「ＰＡＢ４：土地建物以外の固定資産の棚卸し」のいずれの評価領域にあるかを検出することにより「資産利用の効率化課題」の抽出を、検出された評価領域に基づいて所見辞書データベース７により行う。
ここで、ＰＡＢ１，ＰＡＢ２，ＰＡＢ３，ＰＡＢ４は、評価尺度（有形固定資産に対する土地建物資産の比率，有形固定資産対純利益率）各々の業界平均値により、評価グラフにおける２次元の評価平面を４つに分離した評価領域である。
【００２９】
データ入力部１は、評価を行う評価対象企業の属する業界毎に、各業界内の企業の基本情報（［純利益］，［有形固定資産］，［土地建物資産］，［従業員数］，［総資産］，［土地建物資産額］，［自己資本］，［営業キャッシュフロー］，［建物の減価償却費］，［建物の減価償却累計額］，［設備投資総額］，［建物の減価償却累計率］）のデータを、財務諸表データ及び有価証券報告書などの経営管理情報から、インターネット等を介して入手し、有価証券データベース５へ、業界単位に、各企業を示す企業識別番号に対応して各々記憶させる。
【００３０】
次に、指標データ演算部２は、評価対象企業の属する業界における企業の基本情報を、有価証券データベース５から、順次、各企業の企業識別番号に従い読み出す。
そして、指標データ演算部２は、評価尺度としての、「有形固定資産対純利益率」，「有形固定資産に占める土地建物資産の比率」，「従業員１人当たり土地建物資産額」，「総資産に占める土地建物資産の比率」，「土地建物資産額に対する自己資本の比率」，「建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率」，「設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率」各々の評価値を、各企業毎に、順次、以下の演算を行うことにより求める。
【００３１】
評価尺度「有形固定資産対純利益率」の評価値Ａは、基本情報の［純利益］を［有形固定資産］により除算して求められる。
評価尺度「有形固定資産に占める土地建物資産の比率」の評価値Ｂは、基本情報の［土地建物資産］を［有形固定資産］により除算して求める。
評価尺度「総資産に占める土地建物資産の比率」の評価値Ｃは、基本情報の［土地建物資産］を［総資産］により除算して求める。
【００３２】
評価尺度「従業員１人当たり土地建物資産額」の評価値Ｄは、基本情報の［土地建物資産額］を［従業員数］により除算して求める。
評価尺度「建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率」の評価値Ｅは、基本情報の［営業キャッシュフロー］を［建物の減価償却費］により除算して求める。
「土地建物資産額に対する自己資本の比率」の評価値Ｆは、［自己資本］を［土地建物資産額］により除算して求める。
評価尺度「設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率」の評価値Ｈは、基本情報の［建物の減価償却累計額］を［設備投資総額］により除算して求める。
【００３３】
そして、指標データ演算部２は、上述の演算により求められた各企業の評価尺度毎の評価値を、演算が終了する毎に、順次、評価データベース６に、各企業の企業識別番号に対応して記憶させる。
次に、指標データ演算部２は、業界内の全ての企業の評価尺度の評価値の演算が終了した後、業界に含まれる各企業の［建物の減価償却累計率］そのものである評価値Ｇと、上述のように項目データから演算により求められた、業界内の企業の評価値Ａ〜Ｆ，Ｈ、すなわち評価尺度「有形固定資産対純利益率」の評価値Ａ，「有形固定資産に占める土地建物資産の比率」の評価値Ｂ，「従業員１人当たり土地建物資産額」の評価値Ｄ，「総資産に占める土地建物資産の比率」の評価地Ｃ，「建物の減価償却費に対する営業キャッシュフローの比率」の評価値Ｅ，「土地建物資産額に対する自己資本の比率」の評価値Ｆ，「設備投資総額に対する建物の減価償却累計額の比率」の評価値Ｈとを、企業識別番号により有価証券データベース５から読み出す。
【００３４】
そして、指標データ演算部２は、業界内の企業全て（評価対象の企業も含む）において、各評価尺度の評価値Ａ〜Ｆ，Ｈをそれぞれ各評価尺度毎に平均し、評価値Ｇも平均し、すなわち、評価尺度毎に全ての企業の評価値を加算して、加算結果を加算した企業数で除算することで、各評価尺度毎に業界平均値Ａａｖ，Ｂａｖ，Ｃａｖ，Ｄａｖ，Ｅａｖ，Ｆａｖ，Ｈａｖ及びＧａｖを求めて、評価尺度識別番号に対応して評価データベース６へ格納する。
【００３５】
次に、分析・評価部３は、評価対象企業の評価尺度の評価値Ａｏ〜Ｈｏと、業界内における他の企業の評価尺度の評価値Ａ〜Ｈと、業界内の各企業の評価値を元に生成した業界平均値Ａａｖ〜Ｈａｖとを、上記評価尺度識別番号に対応させて、評価データベース６から読み出す。
そして、分析・評価部３は、順次、評価軸ａ〜ｄ各々において、上記業界平均値を、各評価グラフの対応する評価尺度の軸にマーキングして、評価平面をこの業界平均値により分割して各評価領域を生成し、また、評価データベース６から読み出される各企業の評価値を、対応した評価軸の評価尺度の形成する評価平面（評価グラフ）において、それぞれ評価値を座標値としてプロットしてベンチマーキングを行い、各評価軸における業界の傾向把握を行う。
【００３６】
すなわち、分析・評価部３は、例えば、評価軸ａにおいて土地建物資産の投資・管理状況の評価を行っている図２に示すように、評価対象企業の評価値Ｂｏ，Ａｏを、各評価尺度の軸の生成する評価平面において、各評価尺度の評価値を座標値（Ｂｏ，Ａｏ）としてプロットし、また、比較対照企業（評価対象企業以外の業界内の企業）各々の評価尺度の実態値（他の企業の評価値）を対応する座標値にプロットし、ベンチマーキングを行う。
【００３７】
この図２は、評価尺度「有形固定資産に占める土地建物資産の比率」をＸ軸，評価尺度「有形固定資産対純利益率」をＹ軸として、２次元の評価平面が構成されている評価グラフである。
そして、分析・評価部３は、この図２に示す評価グラフにおいて、評価対象企業の含まれる業界の企業（評価対象企業を含む）の評価値を、評価データベース６から読み出し、各々の評価値を座標値（Ｂ，Ａ）としてプロットする。
【００３８】
このとき、分析・評価部３は、比較対象企業の座標値（Ｂｏ，Ａｏ）のシンボルを、他の企業の評価値の座標値を示すシンボルと異なった形状のものを用いる。そして、指標結果表示部４は、図２の評価グラフを画面に表示するため、利用者が各評価軸の評価グラフにおいて、業界内の同業他社の土地建物資産の投資・管理の効率化の傾向を読み取ることができ、評価対象企業がいずれの傾向をもつ企業群（同業他社のボリュームゾーン）に含まれるか、あるいは全く異なった評価を有しているかを把握することができ、同業他社との有効なの投資・管理状況の比較が相対的に、かつ実際の数値差を読み取ることができるため、評価を定量的に行える。
【００３９】
例えば、各評価尺度における評価対象企業の評価値と業界平均値との比較に対する結果の解釈として、評価尺度「有形固定資産対純利益」において評価対象企業の評価値Ａｏが業界平均値Ａａｖより高い場合、評価対象企業が業界の中では有形固定資産を効率的に活用していると判定する。
また、評価尺度「有形固定資産に占める土地建物資産の比率」において、評価対象企業の評価値Ｂｏが業界平均値Ｂａｖより高い場合、評価対象企業が業界の中では保有施設を過剰に有していると判定する。
以下同様に、評価尺度「総資産に占める土地建物資産の比率」において、評価対象企業の評価値Ｃｏが業界平均値Ｃａｖより高い場合、評価対象企業が業界の中では土地建物資産を低減する必要があると判定する。
評価尺度「従業員１人当たり土地建物資産額」において、評価対象企業の評価津Ｄｏが業界平均値Ｄａｖより高い場合、評価対象企業が業界の中では土地建物資産を低減する必要があると判定する。
【００４０】
評価尺度「建物の減価償却に対する営業キャッシュフローの比率」において、評価対象企業の評価値Ｅｏが業界平均値Ｅａｖより低い場合、評価対象企業が業界の中では施設の保有コストがキャッシュフローを圧迫していると判定する。
評価尺度「土地建物資産額に対する自己資本の比率」において、評価対象企業の評価値Ｆｏが業界平均値Ｆａｖより高い場合、評価対象企業が業界の中では投資を自己資本で賄っていて健全であると判定する。
評価尺度「減価償却累計率」において、評価対象企業の評価値Ｇｏが業界平均値Ｇａｖより高い場合、評価対象企業が業界の中では築年数の古い建物が多いと判定する。
評価尺度「設備総資産額に対する建物の減価償却累計額の比率」において、評価対象企業の評価値Ｈｏが業界平均値Ｈａｖより高い場合、評価対象企業が業界の中では建物の修繕・改修投資が全体の設備投資計画に及ぼす影響が大きいと判定する。
【００４１】
すなわち、分析・評価部３は、各評価尺度における業界平均値、ここでは「有形固定資産対純利益率Ａ（Ｙ軸：縦軸）」，「有形固定資産に占める土地建物資産の比率Ｂ（Ｘ軸：横軸）」の各々の業界平均値Ａａｖ，Ｂａｖによって形成された、４つの評価領域ＰＡＢ１〜ＰＡＢ４（すなわち、評価対象企業の評価値と業界平均値との比較結果の組み合わせ）のいずれに含まれるかを検出する。
ここで、ＰＡＢ１：  Ａｏ＜Ａａｖ，  Ｂｏ≧Ｂａｖ
ＰＡＢ２：  Ａｏ＜Ａａｖ，  Ｂｏ＜Ｂａｖ
ＰＡＢ３：  Ａｏ≧Ａａｖ，  Ｂｏ≧Ｂａｖ
ＰＡＢ４：  Ａｏ≧Ａａｖ，  Ｂｏ＜Ｂａｖ
と予め定義されている。
すなわち、２つの評価尺度各々（Ｘ軸，Ｙ軸に対応）において、評価対象企業の評価値が業界平均値より高いかまたは低いかの評価結果の組み合わせによって、評価領域、すなわちＸ−Ｙ座標系における４つの象限のいずれに、評価対象企業の評価値の座標値が位置するかを判定している。
【００４２】
そして、所見辞書データベース７には、評価領域ＰＡＢ１〜ＰＡＢ４各々に対応した、土地建物資産の投資・管理状況に関する診断結果のコメントが記憶されている。
例えば、評価対象企業の評価領域ＰＡＢ４に対応したコメントは、「同業他社と比較して、固定資産の効率化が今後の課題と思われます。事業用資産のたな卸しが必要です。」であり、各評価領域毎に、この種のコメントが記録されている。
また、同様に、Ｘ軸，Ｙ軸各々別々に、評価対象企業の評価値と業界平均値との比較結果に対応して、すなわち、Ａｏ≧Ａａｖ，Ａｏ＜Ａａｖ，Ｂｏ≧Ｂａｖ，Ｂｏ＜Ｂａｖ各々の組み合わせである評価領域に対応して、所見辞書データベース７に、土地建物資産の投資・管理状況に関する評価及び課題に対するコメントデータが記憶されている。
【００４３】
次に、分析・評価部３は、図４の評価グラフにおいて、評価対象企業の評価尺度の数値（Ｃｏ，Ｄｏ）が、「ＰＣＤ１：１等地事業所、大規模施設のオフバランス化」，「ＰＣＤ２：課題無し」，「ＰＣＤ３：１等地事業所、大規模施設のオフバランス化（過剰な設備資産の見直し）／ノンコア施設（過剰設備を含む遊休施設）の売却」，「ＰＣＤ４：ノンコア施設の売却」のいずれの評価領域にあるかを検出することにより「土地建物資産の規模の適正化課題」の抽出を、検出された評価領域に基づいて所見辞書データベース７により行う。
ここで、ＰＣＤ１：  Ｃｏ≧Ｃａｖ，  Ｄｏ＜Ｄａｖ
ＰＣＤ２：  Ｃｏ＜Ｃａｖ，  Ｄｏ＜Ｄａｖ
ＰＣＤ３：  Ｃｏ≧Ｃａｖ，  Ｄｏ≧Ｄａｖ
ＰＣＤ４：  Ｃｏ＜Ｃａｖ，  Ｄｏ≧Ｄａｖ
と予め定義されている。
【００４４】
また、分析・評価部３は、図５の評価グラフにおいて、評価対象企業の評価尺度の数値（Ｅｏ，Ｆｏ）が、「ＰＥＦ１：過剰設備を含む遊休施設処分／借入金の繰り上げ償還」，「ＰＥＦ２：施設の保有コスト低減」，「ＰＥＦ３：施設の保有コスト低減／過剰設備を含む遊休施設処分／借入金の繰り上げ償還」，「ＰＥＦ４：施設の保有コスト低減」のいずれの評価領域にあるかを検出することにより「土地建物投資・コストの課題」の抽出を、検出された評価領域に基づいて所見辞書データベース７により行う。
ここで、ＰＥＦ１：  Ｅｏ≧Ｅａｖ，  Ｆｏ＜Ｆａｖ
ＰＥＦ２：  Ｅｏ≧Ｅａｖ，  Ｆｏ≧Ｆａｖ
ＰＥＦ３：  Ｅｏ＜Ｅａｖ，  Ｆｏ＜Ｆａｖ
ＰＥＦ４：  Ｅｏ＜Ｅａｖ，  Ｆｏ≧Ｆａｖ
と予め定義されている。
【００４５】
さらに、分析・評価部３は、図６のマトリクス表において、評価対象企業の評価尺度の数値（Ｈｏ，Ｇｏ）が、「ＰＨＧ１：優先順位付けによる投資額の抑制」，「ＰＨＧ２：大規模な施設の修繕改修投資は当面無し」，「ＰＨＧ３：施設の修繕改修計画の立案／優先順位付けによる投資額の抑制」，「ＰＨＧ４：施設の修繕改修計画の立案」のいずれの評価領域にあるかを検出することにより「長期修繕計画に関する課題」の抽出を、検出された評価領域に基づいて所見辞書データベース７により行う。
ここで、ＰＧＨ１：  Ｇｏ＜Ｇａｖ，  Ｈｏ≧Ｈａｖ
ＰＧＨ２：  Ｇｏ＜Ｇａｖ，  Ｈｏ＜Ｈａｖ
ＰＧＨ３：  Ｇｏ≧Ｇａｖ，  Ｈｏ≧Ｈａｖ
ＰＧＨ４：  Ｇｏ≧Ｇａｖ，  Ｈｏ＜Ｈａｖ
と予め定義されている。
【００４６】
そして、指標結果表示部４は、分析・評価部３の作成する評価グラフを、図３に示す評価軸「資産利用の効率性」と同様に、図４，５，６に示す他の評価軸も、プロットされた各企業の評価値、及び各評価尺度の業界平均値により生成される評価領域を含めて、図示しない画像表示部に表示させる。
また、指標結果表示部４は、分析・評価部３が所見辞書データベース７において検索した評価の所見及び課題を、この所見辞書データベース７から読み出し、上記画像表示部に表示させる。
【００４７】
また、図１におけるデータ入力部１，指標データ演算部２，分析・評価部３及び指標結果表示部４を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することにより施工管理を行ってもよい。なお、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳや周辺機器等のハードウェアを含むものとする。また、「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭ等の可般媒体、コンピュータシステムに内蔵されるハードディスク等の記憶装置のことをいう。さらに「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、インターネット等のネットワークや電話回線等の通信回線を介してプログラムを送信する場合に、短時間の間、動的にプログラムを保持するもの、その場合のサーバやクライアントとなるコンピュータシステム内部の揮発性メモリのように、一定時間プログラムを保持しているものも含むものとする。また上記プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであっても良く、さらに前述した機能をコンピュータシステムにすでに記録されているプログラムとの組み合わせで実現できるものであっても良い。
【００４８】
以上、この発明の実施形態を図面を参照して詳述してきたが、具体的な構成はこの実施形態に限られるものではなく、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計等も含まれる。
【００４９】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明による土地建物資産評価システムによれば、下記の効果を得ることができる。
本発明の土地建物資産評価システムは、企業の経営管理情報（一般公開されている財務諸表データ及び有価証券報告書などの公知の情報）から、容易に読み取れる土地建物に関連する基本情報に基づいた、土地建物資産の投資・管理状況を評価できる評価軸及び評価尺度を設定し、各評価軸及び評価尺度において評価対象企業の上記基本情報から求められる各評価尺度の評価値により、土地建物資産の投資・管理状況の評価（評価値をプロットしたベンチマーキングが用いられる評価）及び課題の抽出が行われるため、各業界内において同業他社との比較が容易に行え、土地建物の投資・管理状況の現時点での問題や投資・管理の示唆等が、所見辞書データベースから、各評価尺度の組み合わせに応じて検索されて得られるため、経営的観点及び投資家的観点から経営資源である建物土地資産の投資・管理状況における課題を明確にすることが可能である。
【００５０】
また、本発明の土地建物資産評価システムによれば、インターネット等を介して、容易に得られる財務諸表データ及び有価証券報告書などの公知の情報を用いて、建物土地資産の投資・管理状況の課題等を評価するため、逐次変化する企業の経営管理情報をリアルタイムで得ることができるため、評価対象企業に対して、常に最新の情報を用いた生きた資産評価が行え、業界の傾向に即したタイムリな土地建物資産の投資・管理状況の調整を行うことが可能である。
【００５１】
さらに、本発明の土地建物資産評価システムによれば、財務諸表データ及び有価証券報告書などの経営管理情報のデータを用いて、複数の評価尺度により、業界内の他の企業のデータと評価対象企業の評価値との比較を行うことにより、他企業の資産の投資・管理状況の傾向を把握することができ、企業全般の営業活動，資金調達活動，設備投資との関係性を考慮して、評価対象企業の業界内におけるの投資・管理状況の評価が定量的に行える効果がある。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態による土地建物資産評価システムの構成例を示すブロック図である。
【図２】「有形固定資産対純利益率（Ｙ軸）」及び「有形固定資産に占める土地建物資産（Ｘ軸）」を評価尺度の軸としたときの、評価グラフを示す図である。
【図３】「有形固定資産対純利益率（Ｙ軸）」及び「有形固定資産に占める土地建物資産（Ｘ軸）」を評価尺度の軸としたときの、評価グラフを示す図である。
【図４】「従業員１人当たり土地建物資産額（Ｙ軸）」及び「総資産に占める土地建物資産の比率（Ｘ軸）」を評価尺度の軸としたときの、評価グラフを示す図である。
【図５】「建物の減価償却に対する営業キャッシュフローの比率（Ｙ軸）」及び「土地建物資産額に対する自己資本の比率（Ｘ軸）」を評価尺度の軸としたときの、評価グラフを示す図である。
【図６】「建物の減価償却累計率（Ｙ軸）」及び「設備投資額に対する建物の減価償却累計額の比率（Ｘ軸）」を評価尺度の軸としたときの、評価グラフを示す図である。
【符号の説明】
１  データ入力部
２  指標データ演算部
３  分析・評価部
４  指標結果表示部
５  有価証券データベース
６  評価データベース
７  所見辞書データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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