(57)【要約】【課題】土地、建物等の価値を総合的に鑑定評価すると共に、資格を有する専門家の判断を尊重し、土地の汚染状態を診断し資産を合理的かつ客観的に再評価する不動産総合鑑定評価システムを提供する。【解決手段】一般消費者の端末、投資家の端末、資格を有する専門家の端末がネットワークを介して接続されており、前記資格を有する専門家の判断に基づいて鑑定評価を行うと共に、書面に基づく簡易調査、平面調査の概況調査及び立体調査の詳細調査の段階的手順による鑑定評価を行い、土壌汚染調査による土壌汚染を考慮した基本総合鑑定評価書を作成し、前記一般消費者及び前記投資家が前記基本総合鑑定評価書を閲覧できるようにする。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
一般消費者の端末、投資家の端末、資格を有する専門家の端末がネットワークを介して接続されており、前記資格を有する専門家の判断に基づいて鑑定評価を行うと共に、書面に基づく簡易調査、平面調査の概況調査及び立体調査の詳細調査の段階的手順による鑑定評価を行い、土壌汚染調査による土壌汚染を考慮した基本総合鑑定評価書を作成し、前記一般消費者及び前記投資家が前記基本総合鑑定評価書を閲覧できることを特徴とする不動産総合鑑定評価システム。
【請求項２】
前記簡易調査が地歴等資料調査、現地調査である請求項１に記載の不動産総合鑑定評価システム。
【請求項３】
前記概況調査が表層土壌調査、土壌ガス調査である請求項１に記載の不動産総合鑑定評価システム。
【請求項４】
前記詳細調査がボーリング調査、地下水質分析、土壌分析詳細調査である請求項１に記載の不動産総合鑑定評価システム。
【請求項５】
前記資格を有する専門家が、不動産鑑定士、一級建築士、技術士、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、公認会計士、税理士、再開発プランナー、宅地建物取引主任者である請求項２乃至４のいずれかに記載の不動産総合鑑定評価システム。
【請求項６】
前記簡易調査、概況調査及び詳細調査の段階的手順を調査結果に基づく充足度の結果によって行うようになっている請求項１に記載の不動産総合鑑定評価システム。
【請求項７】
前記資格を有する専門家の鑑定評価についても充足度を加味するようになっている請求項６に記載の不動産総合鑑定評価システム。
【請求項８】
前記簡易調査、概況調査及び詳細調査の結果から、次段階の調査費用と鑑定額との標準負担比率の数値に基づいて次の工程を決めるようになっている請求項７に記載の不動産総合鑑定評価システム。
【請求項９】
前記標準負担比率が所定よりも大きい場合には、いずれも個別相談とするようになっている請求項８に記載の不動産総合鑑定評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、土地、建物等の価値を総合的にかつ客観的に鑑定評価すると共に、土地の汚染状態を診断し資産を再評価し、不動産の流動化を促進する不動産総合鑑定評価システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
一般的にデューデリジェンス（適正評価手続き）は、不動産の売買、抵当権設定等での不動産の価格や賃料収入などの収益性を測る経済的調査、テナントとの契約条件を調べる法的調査、建物の耐震性や将来必要な修繕費を見積もる建物調査の３分野で構成される。
【０００３】
不動産を鑑定評価する手法としては、例えば特開２００３−２１６７１６（特許文献１）、特開２００３−１９６３６９（特許文献２）、特開２００３−３０３００（特許文献３）が提案されている。
【０００４】
特許文献１は、メモリ装置に設定入力又は演算によって諸要素値を求めてテーブル化して記憶し、このテーブルから各量的な建物個数Ｎにおける、土地に帰属する純収益ＳＮ、建物に帰属する純収益ｂＮ、建物の価額並びにその他の償却資産価額ＨＮ、定期区分地上権価額ＴＳＮと、還元率ｒと、専有率ｑとを読出して、ＰＮ＝（ＳＮ＋ｂＮ）１２Ｎ／ｒ−（ＨＮ−ＴＳＮ）Ｎ／ｑを演算し、表示装置に、各Ｎにおける土地の価額ＰＮを連続的に表示し、各ＰＮの中から最大値ＰＮＭＡＸを算出して表示する不動産鑑定評価方法である。
【０００５】
また、特許文献２は、エリア毎に生成された少なくとも当該エリアの所定の機能に対するアクセス性を示すアクセシビリティに関する項目のデータを記憶するエリア評価ＤＢと、特定された評価すべき物件の属性及び当該物件が属するエリアを特定し、実際の取引価格を含む取引事例に関するデータと、エリア評価データベース中の項目のデータとに基づき、物件の適性価格を推定する不動産評価部とを備えた不動産検索・評価システムである。
【０００６】
更に、特許文献３は、不動産に関する複数の情報項目を関連する項目毎に分類し記載する不動産評価シートを用い、情報項目毎の評価を数値化し、その数値に基づいて不動産評価グラフを作成し、不動産評価を行うようにしている。
【特許文献１】特開２００３−２１６７１６
【特許文献２】特開２００３−１９６３６９
【特許文献３】特開２００３−３０３００
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
特許文献１に記載のものは収益還元法による不動産の評価方法であり、総合的にかつ客観的に評価・鑑定する内容ではない。特許文献２に記載のものは、データベースのデータに基づいて不動産物件の適正価格を推定するものであるが、あくまで取引の実勢データを基準にしており、総合的な不動産評価を行うものではない。また、特許文献３は、システム的に不動産評価を容易に行うようにしたものであるが、報告書の信頼性を評価したものではなく、評価の手法が具体的になっていない。更に、特許文献１乃至３はいずれも土地の汚染状態や状況を評価の対象としておらず、総合的な判定・鑑定とはなっていないと共に、資格を有する専門家の判断もフル活用されていない状況である。
【０００８】
土壌汚染対策法は、工場用地を宅地用に変更する用途変更時に、土地の汚染調査と都道府県への結果報告を義務付けている。汚染があった場合には、汚染原因者や土地の所有者に行政が浄化対策を指示する。このような法規制で対象となるのは土地だけではなく、企業が売買しようとする土地で、汚染源となる物質を扱ったことがなくても、周囲に工場があれば拡散現象で汚染した可能性がある。仮に土壌が汚染されていなくても、それを示す客観的なデータがなければ、土地の売買は円滑に進まない。
【０００９】
土壌汚染の恐れがあればそれだけで価値は目減りするが、従来このような土地に対して、浄化した上で売買するのがいいのか、所有し続ける方が得なのかの判断材料がなかった。
【００１０】
本発明は上述のような事情よりなされたものであり、本発明の目的は、土地、建物等の価値を総合的に鑑定評価すると共に、資格を有する専門家の判断を尊重し、土地の汚染状態を診断し資産を合理的かつ客観的に再評価し、鑑定評価書の充足度をも開示して評価する不動産総合鑑定評価システムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
本発明は土壌汚染の評価を考慮した不動産総合鑑定評価システムに関し、本発明の上記目的は、一般消費者の端末、投資家の端末、資格を有する専門家の端末がネットワークを介して接続されており、前記資格を有する専門家の判断に基づいて鑑定評価を行うと共に、書面に基づく簡易調査、平面調査の概況調査及び立体調査の詳細調査の段階的手順による鑑定評価を行い、土壌汚染調査による土壌汚染を考慮した基本総合鑑定評価書を作成し、前記一般消費者及び前記投資家が前記基本総合鑑定評価書を閲覧できるようにしている。
【００１２】
また、本発明の上記目的は、前記簡易調査が地歴等資料調査、現地調査であることにより、或いは前記概況調査が表層土壌調査、土壌ガス調査であることにより、或いは前記詳細調査がボーリング調査、地下水質分析、土壌分析詳細調査であることにより、或いは前記資格を有する専門家が、不動産鑑定士、一級建築士、技術士、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、公認会計士、税理士、再開発プランナー、宅地建物取引主任者であることにより、或いは前記簡易調査、概況調査及び詳細調査の段階的手順を調査結果に基づく充足度の結果によって行うことにより、或いは前記資格を有する専門家の鑑定評価についても充足度を加味することにより、或いは前記簡易調査、概況調査及び詳細調査の結果から、次段階の調査費用と鑑定額との標準負担比率の数値に基づいて次の工程を決めることにより、或いは前記標準負担比率が所定よりも大きい場合には、いずれも個別相談とすることにより、より効果的に達成される。
【発明の効果】
【００１３】
本発明によれば、不動産を評価する国家資格等有資格者として宅建主任者、不動産鑑定士、一級建築士、弁護士、税理士、司法書士、公認会計士、土地家屋調査士、再開発プランナーなどの専門家の評価・調査を充足度一緒に得ると共に、土壌汚染に対しても技術士等の評価を与え、鑑定評価書の必須項目に加えるようにしているため、総合的な評価鑑定を自らの充足度（具体的な数値）と一緒に与えることができる。また、本発明によれば、不動産物件に関するデータベースや鑑定評価等種々の情報をリアルタイムに公開し、専門知識のない一般の人にも分かり易い形態で情報を提供できる。
【００１４】
本発明によれば、不動産鑑定評価書作成に関わる全国の資格を有する専門家による不動産情報を集約して一元的に管理できると共に、これら資格を有する専門家による物件毎の情報が動画、静止画、文字等で、鑑定評価の充足度と共に永久保存できる。また、利用する人のニーズに応じて自由に情報検索ができ、取引実績を基に様々な統計も可能であるといった利点がある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
図１は本発明の基本構成例を示しており、本発明の鑑定評価システム１００にはインターネット１を介して一般消費者の端末２、投資家の端末３が接続されると共に、インターネット１を介して不動産鑑定士、一級建築士、技術士等の資格を有する専門家の端末５が接続されている。消費者、投資家などの顧客とは、メールやインターネットで受注を行う。顧客には報告書の調査項目である不動産図書を公開し、報告書の充足度を表示することにより、不動産に関する不明朗さを払拭してもらう。顧客は、結果だけでなく、結論に至る過程まで確認することができる。
【００１６】
次に、図２のメインフローに従って本発明の動作を説明する。本発明では鑑定評価の処理（作業）を、書面に基づく簡易調査、平面調査の概況調査、立体調査の詳細調査という段階的な手順で行い、最終的に資格を有する専門家の判断で裏付けされた基本総合鑑定評価額を算定するようになっている。
【００１７】
先ず簡易調査では、顧客の端末２からインターネット１を介して不動産に関する鑑定評価の注文を受注し（ステップＳ１）、条件を整理して設定する（ステップＳ１０）。条件設定は、不動産鑑定評価書では対象不動産(敷地、建物)、価格時点、依頼目的であり、建物基本調査報告書及び地震リスク調査報告書では対象不動産(建物)であり、簡易土壌汚染調査報告書では対象不動産(土地)である。この条件設定に基づき、各専門家が不動産図書（DB）の各項目を入力していく。
【００１８】
そして、設定された条件を不動産鑑定士、一級建築士、技術士及び司法書士の各資格を有する専門家の端末５に通知する。不動産鑑定士は、通知された条件に基づいてデータベース（不動産図書）の担当項目を入力することにより（ステップＳ２０）、不動産鑑定評価書を作成し（ステップＳ３０）、一級建築士は、通知された条件に基づいてデータベース（不動産図書）の担当項目を入力することにより（ステップＳ２０）、建物基本調査報告書及び地震リスク調査報告書を作成する（ステップＳ３０）。また、技術士及び司法書士は、通知された条件に基づいてデータベース（不動産図書）の担当項目を入力することにより（ステップＳ２０）、簡易土壌汚染調査報告書を作成する（ステップＳ３０）。
【００１９】
不動産鑑定評価事業を営む鑑定評価システム１００の事業主体は、次の概況調査で上記4つの報告書を統合して基本総合鑑定書を作成し、基本総合鑑定評価額を算定する（ステップＳ４０）。そして、算定した基本総合鑑定評価額に対する調査費の負担率をパラメータとして、詳細調査の土壌汚染調査を実施するか否かを判断する（ステップＳ５０）。土壌汚染調査を実施すると判断した場合は、状況に応じて土壌汚染対策法に準拠した詳細調査を実施する（ステップＳ６０）。土壌汚染が確定している場合は土壌汚染対策の措置費用を算定し（ステップＳ７０）、基本総合鑑定評価額から措置費用を減額した額を「土壌汚染を考慮した基本総合鑑定評価額」とする（ステップＳ８０）。
【００２０】
不動産鑑定評価書には、鑑定評価額、対象不動産の表示、価格時点、鑑定評価を行った日、依頼目的及びその他の条件、対象不動産及び近隣地域の状況、鑑定評価手法の適用及び手順、試算価格の調整及び鑑定評価額の決定等が記述されている。建物基本調査報告書には、案内図、土地と建物の基本事項、建物の総合的な評価、法令適合性、耐震性、劣化状況、維持管理の状況、環境リスク等が記述されている。また、地震リスク調査報告書には、建物概要、地域の地震と地学的条件、地震リスク評価等が記述され、簡易土壌汚染調査報告書には、登記簿による地歴調査、周辺の土地利用変遷調査、地形・地質・地下水に関する調査、その他の環境資料等収集結果等が記述されている。
【００２１】
次に、不動産鑑定士、一級建築士、技術士及び司法書士の詳細動作を、図３のフローチャートを参照して説明する。
【００２２】
事業主体から不動産鑑定士の端末５に条件設定を通知すると（ステップＳ１１）、不動産鑑定士は自己の専門知識に基づいて判断し（ステップＳ１２）、通知された条件に基づいてデータベース（不動産図書）の担当項目を入力することにより、不動産鑑定評価書を作成する（ステップＳ３１）。一級建築士・技術士が報告書を作成すると共に、不動産図書（DB）のうち、各担当部分を記入して不動産鑑定士に送付する。各項目の判断は専門家（一級建築士・技術士）が行い、不動産鑑定士は、各報告書に基づき不動産鑑定書を作成する。各報告書の信頼性は充足度表示により明確である。一般現状では、不動産鑑定士が専門家の意見を参考に独自に判断しており、裏付け根拠となる資料は示されていない。また、各項目の判断は不動産鑑定士が行っているのが実状である。
【００２３】
不動産鑑定士が不動産鑑定評価書を作成する際は、一級建築士が作成する建物調査報告書及び地震リスク調査報告書、技術士及び司法書士が作成する簡易土壌汚染調査報告書の内容をフィードバックさせている。即ち、一級建築士は条件設定が通知されると（ステップＳ１３）、自己の専門知識に基づいて判断し（ステップＳ１４）、通知された条件に基づいてデータベース（不動産図書）の担当項目を入力することにより（ステップＳ２２）、建物調査報告書及び地震リスク調査報告書を作成し（ステップＳ３６）、評価の信頼性を示す充足度を表示する（ステップＳ３７）。また、技術士及び司法書士は条件設定が通知されると（ステップＳ１５）、自己の専門知識に基づいて判断し（ステップＳ１６）、通知された条件に基づいてデータベース（不動産図書）の担当項目を入力することにより（ステップＳ２３）、簡易土壌汚染調査報告書を作成し（ステップＳ３８）、評価の信頼性を示す充足度を表示する（ステップＳ３９）。
【００２４】
このようにして、一級建築士の建物調査報告書及び地震リスク調査報告書に基づく充足度、技術士及び司法書士の簡易土壌汚染調査報告書に基づく充足度を参照し、不動産鑑定士は不動産鑑定評価書を作成する（ステップＳ３１）。かかる不動産鑑定評価書の充足度を表示し（ステップＳ３２）、この表示された充足度を参照して割増容積率を考慮し（ステップＳ３３）、査定価格を表示し（ステップＳ３４）、基本総合鑑定書を作成する（ステップＳ３５）。建物調査報告書及び地震リスク調査報告書の充足度、簡易土壌汚染調査報告書の充足度を表示しているので、その信頼性が一目で理解できる。
【００２５】
図４は上記ステップＳ３２、Ｓ３７及びＳ３９における充足度の表示例を示しており、先ずデータベース（不動産図書）から各報告書に対応する評価項目を抽出し（ステップＳ３２１）、重要度を配点し（ステップＳ３２２）、満点を設定すると共に（ステップＳ３２３）、その後各項目に評価点を与え（ステップＳ３２４）、評価点累計を計算する（ステップＳ３２５）。そして、各専門家の判断で各項目の調査充足度に関して、各配点を満点とした評価点の累計を付け（ステップＳ３２６）、図５に示すように評価点累計/満点により充足度を表示する（ステップＳ３２７）。不動産図書から、各報告書に対応する評価項目を抽出する。不動産図書（DB）の各項目には予め重要度に応じた配点がされており、各専門家の判断で、各項目毎に調査充足度に関して各配点を満点とした評価点を付け、評価点を累計する。評価点累計/満点（＝配点累計）により充足度を表示する。かかる充足度表示は、各報告書の信頼性を表示することになる。
【００２６】
割増容積率は図６に示すように、不動産鑑定評価書の鑑定評価額を参照し（ステップＳ３３１）、都心居住型総合設計等による割増容積率を顧慮するか否かを判定する（ステップＳ３３２）。割増容積率を考慮する場合には事業計画を想定し（ステップＳ３３３）、不動産鑑定士による査定価格を算出する（ステップＳ３３４）。また、上記ステップＳ３３２で割増容積率を考慮しないと判定された場合には、鑑定評価額を算出し（ステップＳ３３５）、基本総合鑑定書を作成する。割増容積率に対応した事業想定をすることにより、現行の不動産鑑定評価額を上回る査定価格が提示される可能性がある。鑑定業法上認められていないので、本発明では鑑定評価額と査定価格とを区別している。
【００２７】
土壌汚染調査における技術士、司法書士及び不動産鑑定士の役割は図７に示すようになっており、簡易調査では、技術士は地歴調査（航空写真／住宅地図）、地形図・地盤図による調査、公的環境資料による調査を行い、司法書士は地歴調査（登記簿謄本）を行い、不動産鑑定士は土壌汚染の可能性の大小に応じて鑑定評価する。また、概況調査では、技術士はヒアリング調査、表層土壌分析調査を行い、不動産鑑定士は土壌汚染が認められない場合にのみ鑑定評価する。詳細調査では、技術士は土壌分析調査（ボーリング調査・地下水汚染調査）を行い、不動産鑑定士は措置費用を減額した額を鑑定評価する。一方、事務局としての事業主体は、簡易調査、概況調査及び詳細調査のいずれにおいても物件情報整理と受発注管理を行う。
【００２８】
図８は土壌汚染調査の流れを示しており、先ず地歴等の資料調査や現地調査の簡易調査により土壌汚染の可能性を判断する。そして、「可能性が極めて低い」又は「可能性が低い」と判断されたものは、土壌汚染の可能性が極めて低い（又は低い）と診断されているため、土壌汚染リスクは考慮外として鑑定評価する。また、「土壌汚染の可能性は否定できない」と判断されたものは、表層土壌調査や土壌ガス調査の概況調査を行い、汚染の有無を判断し、平面的な範囲の確認を行う。
【００２９】
一方、「土壌汚染は認められない」と判断されたものは、土壌汚染認められないと診断されているため、土壌汚染リスクについての減価を考慮しない額を鑑定評価する。また、「土壌汚染の可能性有り」と判断されたものは、汚染物質の特定、個所と範囲の確認（ポーリング調査、地下水質分析、土壌分析詳細調査）の詳細調査を実施する。そして、詳細調査の結果、対策を検討しない場合は、「鑑定評価は不可」とし、対策を検討する場合は、詳細調査の結果に基づいて土壌汚染対策を計画し、対策の措置費用を算定する。即ち、土壌汚染対策の計画として、先ず汚染物質の特定、個所と範囲の確認を行い、土地の最有効利用の検討を行う。次に、事業計画の提案を行い、適切な汚染対策、措置の提案、見積費用別途見積りを行い、リスク低減措置としてマンション用地等の場合は掘削除去、浄化工法で実施し、戸建てや大規模団地等の場合にはリスク低減工法を実施する。
【００３０】
図９は土地汚染調査の詳細な実施工程を示しており、先ず簡易調査を実施し、その調査結果から充足度を表示し、基本総合鑑定書により基本総合鑑定評価額を算定して入力し、概況調査の調査費用を算出する。そして、概況調査費用と鑑定額との比である標準負担比率（＝調査費用／鑑定額）を算定し、標準負担率が０．５％以下であれば概況調査を実施し、標準負担率が０．５％よりも大きければ個別相談とする。標準負担比率が0.5%以下であれば概況調査を実施するが、土壌汚染調査の結果から充足度を表示し、更に詳細な調査が必要であるか否かを判断する。詳細調査が必要な場合は詳細調査の費用を算定する。
【００３１】
その後基本総合鑑定評価額を入力し、詳細調査の土壌汚染調査費用と鑑定額との比である標準負担比率（＝調査費用／鑑定額）を算定する。標準負担比率が２%以下であれば詳細調査を実施し、調査結果から充足度を表示し、それに基づいて土壌汚染対策の計画を立案し、措置費用を算定する。そして、措置費用と鑑定額との比である標準負担比率を算出し、標準負担比率が１５．０％以下であれば対策工事を行い、標準負担比率が１５．０〜２５．０％であれば工事を推奨して後に対策工事を行うことになり、標準負担比率が２５．０％よりも大きければ個別相談となる。
【００３２】
また、上記ステップＳで標準負担比率が２．０〜５．０％の場合には調査を推奨してから詳細調査を行うことになり、標準負担比率が５．０％よりも大きければ顧客の都合をヒヤリングし、相談の上実施するかを判断する。
【００３３】
図１０は土壌汚染対策の調査・工事・実施判断シートの一例を示しており、鑑定評価額は２６２，０００，０００円で基本総合鑑定書評価額は２６２，０００，０００円であるとし、概況調査費用が１，２００，０００円であると負担比率が０．４６％となり、概況調査の実施判断では概況調査実施を強く推奨したり、個別相談に応じたりする。また、詳細調査費用が３，０００，０００円であるとこの場合の負担比率は１．１５％であるので、詳細調査実施の判断においては、概況調査実施を（強く）推奨したり、個別相談に応じたりする。更に、措置費用が２５，０００，０００円であるとこの場合の負担比率は９．５４％であるので、対策工事を（強く）推奨したり、個別相談に応じたりする。
【００３４】
なお、上述では専門家として不動産鑑定士、一級建築士、技術士を例に挙げたが、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、公認会計士、税理士、再開発プランナー、宅地建物取引主任者等の資格を有する専門家の知識や経験等を利用することも可能である。
【産業上の利用可能性】
【００３５】
本発明によれば、全ての人に、土壌汚染も含めた不動産情報をリアルタイムで提供できるので、不動産業界の活性化にもなる。
【図面の簡単な説明】
【００３６】
【図１】本発明の基本構成例を示す図である。
【図２】本発明のメインフローを示すフローチャートである。
【図３】基本総合鑑定書作成の流れを示すフローチャートである。
【図４】充足度表示の動作例を示すフローチャートである。
【図５】充足度表示の例を示す図である。
【図６】割増容積率の動作例を示すフローチャートである。
【図７】土壌汚染調査における各有資格者の役割例を示す図である。
【図８】土壌汚染調査の流れを示すフローチャートである。
【図９】土地汚染調査の実施判断を示すフローチャートである。
【図１０】調査・工事・実施判断シートの一例を示す図である。
【符号の説明】
【００３７】
１            インターネット
２            一般消費者の端末
３            投資家の端末
５            専門家の端末
１００        鑑定評価システム
【図１】
2005122245.tif 000003
【図２】
2005122245.tif 000004
【図３】
2005122245.tif 000005
【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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