(57)【要約】方法は、長期の固定資産、設備または据え付け品の現在の状態を診断するステップ、長期の固定資産、その他に対する性能保証を提供するステップを含む。性能保証は、現地査察に先立って交渉し署名され、所有者からプロバイダーへ、性能保証期間中、性能基準内で、長期の固定資産、その他の性能を維持するというリスクを移す。任意選択で、性能保証は、状態保証を含む。その状態保証は、性能メンテナンス保証終了時、その後さらにプロバイダーによるメンテナンスを実施することなく、性能保証の後も、長期の固定資産、設備または据え付け品がもう一つの延長された期間、機能することを保証するように、構成要素毎に長期の固定資産、設備または据え付け品の状態を保証する。【選択図】  図１
2010533340.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ある所有者が限られた予算資源をより良く計画し、優先順位を付けることができるように、指定された期間、第３者プロバイダーが、長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理・維持することによって、前記所有者の前記長期の固定資産、設備または据え付け品の性能を保証する方法であって、前記方法は：
(1) 前記プロバイダーによって、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を性能の所定の開始基準にするために何らかの修理が必要となるかを判定し、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の現在の状態を診断するステップと;
(2) 前記現在の状態が前記所定の開始基準より下にある場合、前記プロバイダーによって、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を開始基準に達するようにする修理するステップと、;
(3) 指定された期間、ある性能基準で前記長期の固定資産、設備または据え付け品を維持するように、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に対して繰り返し検査、予防メンテナンス、及び維持管理を実施するメンテナンス計画を前記プロバイダーによって作成するステップと、;そして、
(4) 前記所有者によるステップ(1)-(3)の実施の購入と連動して、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に対し、前記プロバイダーによる性能保証を提供するステップと、を含み、
前記性能の所定の開始基準は、前記所有者と前記プロバイダーの間で交渉され、
前記性能基準は、前記所有者と前記プロバイダーの間で交渉され、業界許容の設定値の範囲内にセットされ、
前記性能保証の提供は、技術的なリスクと財政的なリスクを前記所有者から前記プロバイダーに移すことを含み、そのリスクは、前記指定された期間中、前記性能基準の範囲内に、前記長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理し維持することに関係する費用を含み、
前記性能保証は、状態保証を含み、その状態保証は、前記メンテナンス保証の前記指定された期間の終了時に、前記長期の固定資産、設備または据え付け品が、その後さらに前記プロバイダーによるメンテナンスを実施することなく、前記指定された期間の後もう一つの延長された期間、機能することを保証するように、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の状態を構成要素毎に保証する、前記方法。
【請求項２】
前記診断するステップは、前記長期の固定資産、設備または据え付け品が配置されている少なくとも１つのサイトを検査するステップをさらに含む、請求項１に記載の方法。
【請求項３】
前記診断するステップは、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の少なくとも１人の所有者または管理者と面談するステップをさらに含む、請求項１に記載の方法。
【請求項４】
前記診断ステップの結果についてのレポートを作成するステップをさらに含む、請求項１に記載の方法。
【請求項５】
前記診断ステップの結果を入力し、分析するステップをさらに含む、請求項１に記載の方法。
【請求項６】
必要な修理の提案と費用見積りを提供するステップをさらに含む、請求項５に記載の方法。
【請求項７】
前記維持するステップは、前記メンテナンス計画に従って、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を検査し、前記メンテナンス計画を調節するステップをさらに含む、請求項１に記載の方法。
【請求項８】
前記維持するステップは、前記メンテナンス計画に従って実施される前記検査ステップの結果を入力するステップをさらに含む、請求項７に記載の方法。
【請求項９】
前記リスクを移すステップは、前記リスクの100%を、前記所有者から前記プロバイダーへ移すことを含む、請求項１に記載の方法。
【請求項１０】
前記リスクを移すステップは、前記構造物に対する無許可の変更と酷使、及び不可抗力を除き、前記リスクの100%を前記所有者からの前記プロバイダーに移すことを含む、請求項１に記載の方法。
【請求項１１】
前記指定された期間の終了時に、前記固定資産、設備または据え付け品の構成要素の現在の余命を、構成要素毎に判定することをさらに含む、請求項１に記載の方法。
【請求項１２】
構成要素毎に、前記現在の余命を、前記さらなる耐用期間と比較することをさらに含み、;そして、前記さらなる一定の余命の未満であって;そして、前記現在の余命が前記さらなる耐用期間より短い場合、前記プロバイダーは、前記さらなる耐用期間の開始に先立って、自身の費用で、前記それぞれの構成要素を交換するかまたは修理し、前記現在の余命を前記さらなる耐用期間に延ばす、請求項１１に記載の方法。
【請求項１３】
前記長期の固定資産、設備または据え付け品は屋根であり、そして、前記構成要素は基体、断熱材、貫通材、雨押さえ、及び屋上の設備を含む、請求項１１に記載の方法。
【請求項１４】
前記長期の固定資産、設備または据え付け品は屋根であり、そして、前記性能基準は屋根の乾燥と規定される、請求項１１に記載の方法。
【請求項１５】
前記長期の固定資産、設備または据え付け品の前記診断される現在の状態は、少なくとも３つのカテゴリー：やるべきことは何もない、修復されるべき、交換されるべき、を含む、請求項１に記載の方法。
【請求項１６】
前記長期の固定資産、設備または据え付け品に対して、前記カテゴリーが、装置毎に、または、各々の装置の部分毎に適用される、請求項１５に記載の方法。
【請求項１７】
前記性能保証は、毎年更新され、そして、前記所有者が前記指定された期間の終了時に先立って前記性能保証をやめる場合、前記状態保証は、修復と交換が前記プロバイダーによって実施された後に、修復されるべき屋根または交換されるべき屋根に対してのみ利用できる、請求項１５に記載の方法。
【請求項１８】
所有者が限られた予算資源をより良く計画し、優先順位を付けることができるように、指定された期間、第３者プロバイダーによって、長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理・維持することによって、前記所有者の前記長期の固定資産、設備または据え付け品の性能を保証する方法であって、前記方法は：
(1) 前記指定された期間、ある性能基準で、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を維持するように、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に対する、繰り返し検査、予防メンテナンス、及び維持管理を含む開始のメンテナンスと定期的なメンテナンスを実施するメンテナンス計画を、前記プロバイダーによって作成するステップと、;
(2) 作成された前記メンテナンス計画に基づいて、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に対し、前記プロバイダーによる性能保証を提供するステップと、;そして、
(3) 前記性能保証の下で、前記プロバイダーによって前記メンテナンス計画を実施するステップと、を含み、
前記性能基準は、前記プロバイダーによる前記長期の固定資産、設備または据え付け品の検査に先立って、前記所有者と前記プロバイダーの間で交渉され、業界許容の設定値の範囲内にセットされ、
前記性能保証を提供することは、前記指定された期間、前記性能基準の範囲内で、前記長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理・維持することに関係する費用を含む、技術的なリスクと財政的なリスクを前記所有者から前記プロバイダーに移すことを含む、
前記方法。
【請求項１９】
前記開始のメンテナンスは、
前記長期の固定資産、設備または据え付け品を前記性能基準になるようにする修理が必要かどうかを判定するために、前記プロバイダーよって、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の現在の状態を検査し診断することと、
前記現在の状態が、前記性能基準より下にある場合、前記性能基準に達するように、前記プロバイダーが、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を修理することと、を含む、請求項１８に記載の方法。
【請求項２０】
ある所有者が限られた予算資源をよりよく計画し優先順位を付けることができるように、指定された期間、第３者プロバイダーによって、長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理・維持することによって、前記所有者の前記長期の固定資産、設備または据え付け品の性能を保証するための自動化されたシステムであって、前記システムは、：
(1) 前記長期の固定資産、設備または据え付け品を、性能の所定の開始基準にするために修理が必要かどうかについて前記プロバイダーによって判定するために、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の現在の状態を診断する手段と、;
(2) 前記現在の状態が前記所定の開始基準より下にある場合、前記開始基準に達するように、前記プロバイダーによって前記長期の固定資産、設備または据え付け品を修理する手段と、;
(3) 前記指定された期間、ある性能基準で、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を維持するように、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に対し繰り返し検査、予防メンテナンス、及び維持管理を行うメンテナンス計画を前記プロバイダーによって作成する手段と、;そして、
(4) 前記(1)-(3)手段による実施の前記所有者による購入と連動して、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に関する前記プロバイダーによる性能保証を提供する手段と、
を含み、
前記性能の所定の開始基準は、前記所有者と前記プロバイダーの間で交渉され、
前記性能基準は、前記所有者と前記プロバイダーの間で交渉され、業界許容の設定値の範囲内にセットされ、
前記性能保証を提供することは、技術的なリスクと財政的なリスクが前記所有者から前記プロバイダーに移すことを含み、そのリスクは、前記指定された期間中、前記性能基準の範囲内に、前記長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理し維持することに関係する費用を含み、
前記性能保証は、状態保証を含み、その状態保証は、前記メンテナンス保証の前記指定された期間の終了時に、前記長期の固定資産、設備または据え付け品が、その後さらに前記プロバイダーによるメンテナンスを実施することなく、前記指定された期間の後もう一つの延長された期間、機能することを保証するように、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の状態を構成要素毎に保証する、自動化されたシステム。
【請求項２１】
ある所有者が限られた予算資源をより良く計画し、優先順位を付けることができるように、指定された期間、第３者プロバイダーが、長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理・維持することによって、前記所有者の前記長期の固定資産、設備または据え付け品の性能を保証するコンピュータープログラム製品であって、本コンピュータープログラム製品は、含みます：
(1) 前記プロバイダーが、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を、性能の所定の開始基準にするために何らかの修理が必要となるかを判定し、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の現在の状態を診断する診断モジュールと、;
(2) 前記現在の状態が前記所定の開始基準より下にある場合、前記プロバイダーが、前記長期の固定資産、設備または据え付け品を修理し前記開始基準に達するように修理する修理モジュールと、;
(3) 指定された期間、ある性能基準で前記長期の固定資産、設備または据え付け品を維持するように、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に対して繰り返し検査、予防メンテナンス、及び維持管理を行うメンテナンス計画を、前記プロバイダーによって作成するメンテナンス計画モジュールと、;そして、
（4）前記所有者による前記(1)-(3)モジュールの実施の購入と連動して、前記長期の固定資産、設備または据え付け品に関するプロバイダーによる性能保証を提供する保証モジュールと、
を含み、
前記性能の所定の開始基準は、前記所有者と前記プロバイダーの間で交渉され、
前記性能基準は、前記所有者と前記プロバイダーの間で交渉され、業界許容の設定値の範囲内にセットされ、
前記性能保証を提供することは、技術的なリスクと財政的なリスクが前記所有者から前記プロバイダーに移すことを含み、そのリスクは、前記指定された期間中、前記性能基準の範囲内に、前記長期の固定資産、設備または据え付け品のすべての構成要素を管理し維持することに関係する費用を含み、
前記性能保証は、状態保証を含み、その状態保証は、前記メンテナンス保証の前記指定された期間の終了時に、前記長期の固定資産、設備または据え付け品が、その後さらに前記プロバイダーによるメンテナンスを実施することなく、前記指定された期間の後もう一つの延長された期間、機能することを保証するように、前記長期の固定資産、設備または据え付け品の状態を構成要素毎に保証する、コンピュータープログラム製品。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
発明の背景
本出願は２００１年８月２４日出願の米国特許出願第09/935,843号の一部継続出願であり、その全体は、参照によりここに組み込んだものとする。
【０００２】
本発明は概して、最初のメンテナンスサービスの購入と連動して長期の固定資産、設備または据え付け品に対する保証を提供し、さらにその保証によって長期の固定資産、設備または据え付け品の性能を所定の開始の基準から差し支えない範囲内に維持するというリスクを所有者からプロバイダーへ移すことによって、長期の固定資産、設備または据え付け品に対してメンテナンスサービスを提供する方法に関する。具体的には、長期の固定資産、設備または据え付け品は、開始基準に達するように先ず修理され、それからメンテナンス計画に従って維持される。この発明では、用語の「所有者」は、当該の資本設備または据え付け品に対する所有権、先取特権、または信託者責務を有する、または他の法的管理を行う人、団体または統一体を含み、そして用語「プロバイダー」はメンテナンスサービスと保証の活動に対して責任がある人、団体または統一体を示すものとする。
【０００３】
性能保証は、長期の固定資産、設備または据え付け品が、性能保証期間の終了後、それ以後プロバイダーによるさらなるメンテナンスを実行することなく、さらなる耐用期間を有するという状態保証を含んでよい。
【０００４】
性能保証期間の終了時に、固定資産、設備または据え付け品の残り余命に関して、構成要素毎に判定される。構成要素の推定残り余命が、保証の追加余命より短い場合、プロバイダーは、問題の構成要素を修復するかまたは交換して、長期の固定資産、設備または据え付け品が、所定の固定期間の終了後、それ以後プロバイダーによるさらなるメンテナンスが実施されることなく、さらなる耐用期間、機能することを保証することになる。
【背景技術】
【０００５】
長期の固定資産、設備または据え付け品は、うまく機能するためには、良いデザイン、上質の材料、及び適切な設置を必要とする。固定資産は、通常の商売では購入されないか又は売られない長期の資産である。通常、それは固定資産、例えば土地、建物、設備、据え付け品、備品、及び機械類などを含む。そして、通常、これらはすぐには現金に変えることができない資産である。資本設備は、会社が製品を製造するかまたはサービスを提供するために使用する資産である。据え付け品は、不動産の肝要な一部として不動産に付けられた設備である。たとえば、照明設備、ヒーター、植木箱、天幕、ブラインド、ドアノブ、または壁、天井または床にボルトで締められるか、釘で留められか、ねじで留められるか、または針金で留められるその他の品目である。営業用装備品は、商売人が商売を行い、商品を展示するために通常使用する設備で、必要な修理のためには商売人の負担で取り外される。
【０００６】
大部分の国では、資本コスト控除が適用され、購入者は長い期間を掛けて資産の取得コストを原価償却することが必要または可能である。１年で全ての取得コストを原価償却するよりはむしろ、資産は、仕事をするために毎年使われ、消耗するか、使い切られるかまたはある程度陳腐化するという事実を反映して、複数の年に亘って原価償却される。償却が発生する期間は通常、ソフトウェアでの２年から建物での３０年までの幅が有り得る。
【０００７】
一旦長期の固定資産、設備または据え付け品が設置されるならば、その長期の性能にとって適切なメンテナンスより重大なものはない。たとえば、雨漏りは見つけるのが難しいことがあるだけでなくて、適切な修理を行うことは、持続的な性能を保証する。どんなルーフィング・システムの寿命でも有限である。大部分の屋根材は、取り付け後、20年以内に水の浸潤を示し始める。例えば屋根膜の穿刺または継ぎ目のような特定の予測可能なエリアで、屋根の疲労状態及び漏れが、より現われ易い。ルーフィング・システムが他の材料に移行する屋根周辺と同じくらいよく、管または通気口が屋根膜を貫通する所で、漏れが発生する。問題を生じる傾向があるエリアを特定することによって、保全・技術管理者は、屋根の交換に頼るよりむしろ、費用効率よく屋根問題を防止する処置をとることができる。メンテナンスと修理を指示するためには、常識に頼るよりはむしろ、系統的なアプローチの必要がある。これは各々の屋根が異なる特性を示すという事実を考慮すると明白である。そして、長寿命と交換費用は、当初の屋根の品質と、関わった作業と材料の品質とに依存する。屋根修復と予防メンテナンスは、100%まで屋根寿命を伸ばすことができる。屋根を修復するコストは、新しい屋根のコストのおよそ10〜30パーセントである。措置が遅れずにとられるならば、ふき替える必要はない。漏れ防止とメンテナンスに於ける新規のテクノロジーと手法の発展は、屋根メンテナンスにおいて効率的で効果的な革新をもたらした。
【０００８】
屋根ふき材は、建設業界が百年以上に亘って大体同じ手法で利用してきたあの同じ古いケトル一杯分の加熱アスファルトではない。それは、テクノロジーに関して絶えず変わる関心の中心と建物外面に対する防水処理関係となった。20を越える種類の一般的なルーフィング・システムと、数えきれない数の製品を生産する多数のメーカーとがあるので、ルーフィング・システムの組合せは、圧倒的になることがある。屋根ふきの事実と虚構の基礎が少しぼんやりとなるのは、だいたい前述のそれら境界の中である。屋根ふき材は、他の産業のように、その現行のテクノロジーと利用の収益性に基づいて循環的に発達する。  
屋根のビデオ分析または赤外線分析は、大部分の潜在的問題エリアを特定する。屋根の修復の後、定期なメンテナンスプログラムは、屋根の性能を保証する。屋根のメンテナンスプログラムを提供している多くの会社がある。屋根のメンテナンスプログラムの利点は初期に見える問題を検出し、水害でもたらされる費用の掛かる修理を避け、メンテナンス履歴を記録し、漏れを発生前に防ぐ能力を含むことであり、そしてメンテナンスサービスの計画立案と予算の計上を可能にすることである。
【０００９】
MAGCOの屋根メンテナンスプログラムの下では、各々の屋根は先ず評価され、経年、状態及び品質に基づいてその使用可能性が決定された。それから、それらはメンテナンスサービスの様々なカテゴリーに置かれた。MAGCOの屋根メンテナンスプログラムのスタッフは、年間サービス契約を提示するのに先立ち、初期の補正修理を完了させることを勧めた。費用は、カテゴリーと建築サイズに応じて異なった。しかし、情報はコンピュータを用いて組織化されなかった。
【００１０】
ルーフコンサルティング社の屋根メンテナンスプログラムは、新しい屋根、または屋根を維持可能な状態にする修復の後の既存の屋根に対して、屋根の寿命の開始時に実施された。一旦既存の状態が改善されると、ルーフコンサルティング社は５年の屋根メンテナンスプログラムを開始し、そしてその期間を通じてルーフィング・システムを維持し続ける。メンテナンス契約の期間中、ルーフコンサルティング社は、毎年最低２回、施設を訪問した。訪問の都度、ルーフコンサルティング社は、補修及び予防修復の調整を行い、屋根を使用可能な状態に維持した。屋根が契約終了時きちんと機能している場合、ルーフコンサルティング社は、他は従来のメンテナンス契約を伸ばす選択肢を提示した。  
アンソニールーフィング株式会社（ARL）は、穏当なものから積極的なものまでの５つの用意周到なメンテナンスプログラムを提供し、そして、様々なニーズと予算に合っていた。ARLは、クライアントと協力し、屋根状態解析、複数年の電子化された予算計画立案、CAD 製図及びドキュメンテーション、応急修理サービス、定期予防メンテナンス、及びリークフリーの保証修理のような個別ツールで特定の屋根ふき資産を維持・保護する計画を作成した。特に、その唯一の完全電子化システム、即ち複数年の電子化された予算計画立案システムは、その半電子化システム、即ちCAD 製図及びドクメンデーションシステムとは統合されるというよりは、切り離されていた。複数年の電子化予算計画立案システムは、コンピュータソフトウェアを利用し、１つの建物、または複数の施設に対する複数年の予算計画情報を提供した。予算情報は、各々の屋根の状態に基づいて優先順位が付けられた。恒久データベースは、長期間に亘って実質費用を追跡するために維持される。そのため、複数年の電子化予算計画立案システムは問題エリアを特定することができ、屋根ふき資産の維持の費用対効果も確認できた。アンソニーのCAD製図及びドクメンデーションシステムは、CAD部門のスタッフによって手入力で操作され、彼らの最初の屋根状態解析の一部として図面を提供し、またメンテナンス契約期間中、状態を文書で記録した。
【００１１】
建物の所有者によるメンテナンスサービスの購入決定は、一般的に、提供される保証によって影響される。屋根ふき材料メーカーまたは屋根ふき請負業者によって提供されるそのような従来の保証は、建物の所有者から保証プロバイダーへ何の実質的なレベルのリスクも移すことを意図していない。長期の保証を特徴とする新しいルーフィング・システムが設置された後で、建物の所有者はルーフィング・システムメンテナンスの必要性を軽視するまたは無視することはできない。既存の屋根に対する大部分のルーフィング・システム保証は、屋根ふき問題に対して、積極的よりはむしろ、受身的な解決策である。たとえば、保証は、同意された業務範囲によって規定されるようにサービス要件を満たすことに責任があるだけであるので、一旦屋根ふき問題（例えば漏出）が見つけられ、問題が保証の限定範囲内に含まれる場合、大部分の保証は限定された修理に対して備えるだけである。また、大部分のルーフィング・システム保証は、建物の所有者が、保証期間中適切にルーフィング・システムを維持することを要請する明確な条項を含む。多くの場合、もっともな理由のために、建物の所有者は、伝統的な保証と連携して彼ら自身でメンテナンスを行うことができないか、または行うことに気が進まない。伝統的な保証は、ルーフィング・システムのメンテナンスに対する必要性を満たすことに到っていない。したがって、効果的にルーフィング・システムのメンテナンスプログラムを成し遂げるために、屋根の性能リスクを建物の所有者から別の団体に移すための手段が必要である。
【００１２】
通常、民間の/商業的な建物の所有者は、業界が提供するのと同じくらい長い期間のサービスまたはメンテナンスプログラムを購入することができる。現在の業界標準は、そのようなプログラムを５年に制限する。しかし、現行の米国公共財政法は、一般に公共機関によるサービス契約の購入を１年単位に制限する。従って、公共部門に１年単位を越えてメンテナンスサービスを提供するための手段も必要である。
【００１３】
長期の据え付け品または設備に関する問題を診断する多数のシステムがある。たとえば、米国特許第4,598,273号は屋根の漏れ検出システムを説明している。検出ユニットと組み合わせて、位置・方向探知装置が使用され、漏洩の根源とそれによってもたらされる水害の範囲を突き止める（要約）。故障予測機能を更に含む発明もある。米国特許第5,729,474号は、空調設備用故障予測システムを説明している。
【００１４】
米国特許第5,343,387号は、周期的なメンテナンスの作業者と作業の予定表作成システムを説明している。システムは、作業者を予定のメンテナンス作業に合わせることに集中している。システムは名前、作業の詳細、最後の作業日付を保存する作業者データメモリを説明している。しかし、それは建物のメンテナンス作業の頻度がどのように決定されるか説明していない。さらに、それは、所定の開始基準、または据え付け品または設備を修理して所定の開始基準にすることについて述べていない。
【００１５】
米国特許第6,067,486号は、本発明の場合のように部品に修理を実施し所定の開始の基準に到達させることよりむしろ部品の残り寿命を単純に容認する航空機整備システムを説明している。米国特許第4,755,957号は、空調サービスシステムを説明しており、空調設備の問題を診断しそして設備を修理して所定の基準に到達させることを教示している。しかし、そのような基準は、メンテナンス計画またはメンテナンス契約の開始基準ではない。
【００１６】
航空機または他の長期の資本設備の所有者は、通常保険会社との拡張されたサービス契約にサインして、公認されたメンテナンスサービスプロバイダを雇い、オンデマンド・ベースでメンテナンスサービスを実施する。所有者はカバーされた機械故障または不具合について保険会社に請求を提出しなければならず、そして修理サービスプロバイダに連絡して実際に修理または交換を実施する。保険会社は修理または交換費用の代金を払うだけである。即ち、保険会社が引き受けるのは、性能を維持する金融リスクであって、修理し、メンテナンス計画を作成し、そして長期の資本設備を維持することによる実際のメンテナンス実施リスクではない。特に、保険会社は、例えば、消耗を除いて、駆動軸、伝達装置、その他の特定の機械故障または不具合をカバーするだけである。所有者は、公認のメンテナンスサービスプロバイダを雇い、正規メーカーによって推奨されるメンテナンス計画に従って設備または据え付け品を検査・維持し、そして、通常の消耗の修理または交換の費用を払う責任がある。
【００１７】
米国特許出願第09/935,843号（以下ではApp’843）で記載されているように、プロの屋根ふき請負業者は年間を通して定期的なメンテナンス検査を提供し、そして、その検査によって、企業が保証で指定された基準に確実に従うことを支援する。屋根資産を効果的に管理するために、先ず現在の状態を判定しなければならない。ルーフィング・システムの完全性は、屋根膜以外に多くのものに依存している。システムの全体性能に直接影響を及ぼすその他の構成要素がある。これらの構成要素には、基体（またはデッキ）、断熱材、貫通材、雨押さえ（胸壁、化粧ぶち、雨樋、屋根から壁への終端など）、及び屋根に置かれた設備などが含まれる。メンテナンスプログラムは、通常、潜在的問題エリアを特定するために、ルーフィング・システム、雨押さえ、及び断熱部の詳細な目視検査から成る。正規のルーフィング・システムのメンテナンスプログラムを確立することは、建物のためにプロの屋根ふき請負業者と適切なルーフィング・システムを選ぶのと同じくらい重要である。ルーフィング・システムを長期に亘って機能させ続ける最も効果的な方法は、所有者または保全管理者が、プロの屋根ふき請負業者との長期の関係を進展させることである。プロの屋根ふき請負業者は、地元の建築規則と実務を知り、様々なルーフィング・システムの構成要素を理解しており、特定の建物に対する機材とルーフィング・システムについて提案を行うことができる。問題が起きた場合、プロの請負業者は訓練された、経験豊かな作業者を使って素早く対応することもできる。メンテナンスプログラムは、多くの利点を提供する。メンテナンスプログラムを確立することによって、メンテナンス実行者は、受身的よりむしろ積極的なアプローチを取り、 問題をその初期に特定し、正規のメンテナンスチェックを予定に入れることによって、漏れが発生する前に、漏れの潜在的エリアを明らかにすることもできる。メンテナンスプログラムはルーフィング・システムを管理する計画的アプローチを保証し、長期の固定資産すなわち、資本支出の準備を可能とする。プロの屋根ふき請負業者との関係を進展させることによって、対応時間が非常に向上する。
【００１８】
App’843のメンテナンスサービスプロバイダは、実際の実施作業及び金銭リスク（保険会社としての金銭リスクだけではでない）の両方とも引き受ける。App’843のメンテナンスサービスプロバイダは、実際に修理を行うだけでなく、オンデマンド・ベースというよりは、所有者によって連絡されることなく、メンテナンス計画に従って定期的に、設備または据え付け品の検査・維持を行う。App’843のメンテナンスサービスプロバイダは、消耗以外の特定の機械故障または不具合だけというよりむしろ、カバーされた設備または据え付け品全体を維持し弁済を行う。特に、App’843は、意図して、屋根などの消耗をカバーする。そのうえ、App’843のメンテナンスサービスプロバイダはメンテナンス計画を作成する。しかし一方、保険会社は、所有者に正規メーカーによるメンテナンス計画作成に従うことを要請する。先行技術は、長期の固定資産、設備または据え付け品を修理し開始基準に達することを教示しないまたは示唆しない。App’843の開始基準は、政府機関または関係業界によって公表された固定基準というよりむしろ、所有者とプロバイダーで交渉され決定される。そのうえ、保証の指定期間に亘って長期の固定資産、設備または据え付け品を維持するために、App’843の開始基準は、長期の固定資産、設備または据え付け品を少なくとも業界許容の設定値(industry acceptable parameters)の範囲内の状態にするように、交渉され決定される。対照的に、保険会社は、へこみのような既存の問題をカバーしない、または実際に長期の資本設備を維持せず、単に所有者に、正規メーカーによって勧められされたメンテナンス計画に従うことを要請するだけである。保険会社は、何ら開始基準について交渉又は決定しない、ましてや、保証の指定された期間に亘って長期の固定資産、設備または据え付け品を維持するために、長期の固定資産、設備または据え付け品を少なくとも業界許容の設定値の範囲内の状態にするための開始基準についてはなおさらである。
【００１９】
要するに、先行技術システムは、新しい航空機または他の長期の資本設備の部品供給元または相手先商標製造会社（OEM）の保証と財政的露顕を減らすようになっており、そして中古の長期の固定資産、設備または据え付け品の保証されたメンテナンス実施というリスクを移すことなく、彼らの品質保証プログラムを向上させるようになっていた。そして、保険会社は、車両の機械故障または不具合の修理または交換の金融リスクを負うだけであって、実際のメンテナンス実施のリスクは負わない。他方、App’843は、費用のリスク、及び長期の固定資産、設備または据え付け品の実際のメンテナンス実施のリスクをプロバイダーに移す。先行技術システムと保険契約は、単に保守主義なだけであって 、発生した故障によってオン・デマンドで始動される。他方、App’843は積極的で、深刻になる前に問題を予期し解決することを意図する。
【００２０】
通常、民間の/商業的な建物の所有者は業界が提供するのと同じくらい長い期間のサービス/メンテナンスプログラムを購入してよい。そして、その期間は業界標準によって通常５年に限られていた。しかし、米国の公共財政法は、公共機関によるサービス契約の購入を１年単位に制限した。App’843は、公共部門に対して１年単位を越えてメンテナンスサービスを提供する手段を提供する。これは、ビジネスプロセスとしてそのアプローチにおいて類がない。一般的に、資産の所有者は資本支出を行い、それから保証書を受け取る。彼らはまたさらにサービス契約購入できるが、通常は彼らの契約の一部として定期的なサービスの手配をしなければならない。このプロセスは、複数のステップを含み、纏められると、資産所有者側ではほとんどやり取りの必要もなく、資産所有者に前例のない長期の性能を提供する。保証された性能リスクは、サービスプロバイダに移される。そのようなもととして、サービスプロバイダはメンテナンスの費用と実施に対して完全に責任を負うようになる。そして、このことは、App’843の出願日より前では前例はなかった。このプログラムは、新規購入品に限定されていない。当初の資産プロバイダーに関係なく、それは、既存の資産に対して使用してよい。
【００２１】
このプログラムは資産の評価を含み、資産を、相互に受け入れ可能な業界で認知された最小限の性能レベルの状態にすることを含む。評価と改修中に得られるすべての情報は、専用に開発されたコンピュータープログラムで記録され追跡される。このプログラムは、それから、継続的なメンテナンス/サービス訪問を追跡するのに使用される。その訪問は、資産と所有者のニーズとに適合した事前に決められた間隔で、資産の所有者からの要請なしで自動的に派遣される。資産の所有者は、コンピュータープログラムに記録されている現在の資産の状態及び実施されたメンテナンス作業に関する定期的な更新を受け取る。万一、保証されたように資産が機能できない場合、所有者はサービスプロバイダに連絡を取り、そして、作業者が派遣され、追加費用無しで、資産を適切な性能の状態に回復する。分析、改修、記録保存、継続的な自動サービス、及び保証された資産性能のこのユニークな組合せによって、価値あるサービスが資産の所有者に提供される。このサービスは先行技術では利用できなかった。本発明の長所の１つで、App’843の仕組みと働きによって、所有者は、限られた予算資源をよりよく計画し優先順位を付けることができる。App’843は、長期の資本設備の大きな在庫を維持する民間の統一体のみならず、連邦政府機関、州政府機関、または地方政府機関のようなユーザーにも、固定価格または予想価格の保証を提供する。
【００２２】
所有者が、性能と金融のリスクをメンテナンスサービス＆保証プロバイダーにさらにもっと移すのを可能にして、すべての統一体が、政府であれ、民間であれ、日々直面する長期の資本設備の維持ために、所有者が限られた資金とその他の資源をよりよく予測し、計画し、そして優先順位を付けることができるようにする必要がある。
【発明の概要】
【００２３】
本発明の目的は、長期の固定資産、設備または据え付け品のライフサイクルを最大限に伸ばすことである。
【００２４】
本発明の別の目的は、長期の固定資産、設備または据え付け品に対してメンテナンスサービスを提供するすべての関連したシステムをコンピュータ化し、統合することである。
【００２５】
本発明の別の目的は、長期の固定資産、設備または据え付け品の性能リスクを建物の所有者から別の団体へ移す手段を提供することである。
【００２６】
本発明の別の目的は、長期の固定資産、設備または据え付け品のメンテナンスサービスを、１年単位を越えて公共部門に提供する手段を提供することである。
【００２７】
本発明の別の目的は、長期の固定資産、設備または据え付け品の所有者に対してまたは、新規または中古の長期の固定資産、設備または据え付け品の買い手に対して、性能と金融のリスクをメンテナンスサービサー及び保証プロバイダーに移動させる保証を提示することである。
【００２８】
本発明の別の目的は、長期の固定資産、設備または据え付け品を調査/検査するためにサイトを訪問する前でさえ、メンテナンス保証を提示することである。
【００２９】
本発明の別の目的は、様々なレベルのメンテナンスを提供し、それに応じて余命を延ばすために、単に良（やるべきことは何もない）または不良（交換されるべき）状態という慣習を越える、長期の固定資産、設備または据え付け品（例えば屋根）の新しい状態分類システムを提供することである。
【００３０】
本発明の別の目的は、すべての統一体、政府または民間、が日々直面する長期の資本設備の維持のために、所有者が経費を制限し、限られた資金とその他の資源をよりよく予測し、計画し、そして優先順位を付けることができるように、所有者が性能と金融のリスクをさらにメンテナンスサービス及び保証プロバイダーに移動させることを可能にすることである。
【００３１】
本発明のさらなる目的は、長期の固定資産、設備または据え付け品を維持する際に所有者の投資収益率（ROI）または利益率（ROR）を最大にすることである。
【００３２】
本発明のさらなる目的は、保証の所定の期間の終了時に決定される固定資産、設備または据え付け品の推定余命と、固定資産、設備または据え付け品の残り余命と、固定資産、設備または据え付け品の決定された余命が前記推定余命に一致するか、達しないか、上回るかの程度といった追加の利益を、各所有者に割り当てる手段を提供することである。
【００３３】
本発明のさらなる目的は、メンテナンス保証（TMW）の最後の年に構成要素毎に状態を保証し、長期の固定資産、設備または据え付け品が、メンテナンス保証の後も、人の介入無しに、さらに延長された期間、機能することを保証することである（すなわち状態保証（CW））。
【００３４】
本発明のさらなる目的は、従来の保証プログラムの下で維持されてきた固定資産、設備または据え付け品の推定余命を越えて、長期の固定資産、設備または据え付け品の実用的な余命を延ばす手段を提供することである。
【００３５】
本発明の前述の及びさらなる特徴と特性は、添付図面を参照して考察された以下の詳細説明からより明らかになる。その添付図面では、同じ参照数字は同様の要素を示している。
【図面の簡単な説明】
【００３６】
【図１】本発明の処理手法−ライフサイクルアプローチ−の第１の実施形態を例示している図である。
【図２Ａ】本発明の実施形態の運用の構造フローを例示しているフローチャートである。
【図２Ｂ】本発明の実施形態の運用の構造フローを例示しているフローチャートである。
【図３】本発明による屋根管理及び情報システムによって提供される詳細画面を示す。
【図４】本発明による屋根管理及び情報システムによって提供される用語集図の画面を示す。
【図５】本発明による屋根管理及び情報システムによって提供されるレポート画面を示す。
【図６】本発明による屋根管理及び情報システムによって提供されるタスク画面を示す。
【図７】本発明による屋根管理及び情報システムによって提供されるカスタマイズレポート画面を示す。
【図８】本発明による屋根管理及び情報システムによって提供されるタスクプライオリティー画面を示す。
【図９】先行技術アプローチと本発明のTPWアプローチの間でのコスト比較例を示す。
【図１０】先行技術アプローチと本発明のTPWアプローチの間での別のコスト比較例を例示する。
【図１１】先行技術アプローチと本発明のTPWアプローチの間での別のコスト比較例を例示する。
【図１２】先行技術アプローチと本発明のTPWアプローチの間での別のコスト比較例を例示する。
【図１３Ａ】修正された先行技術アプローチ、TPWアプローチ、及び本発明の他のTPWアプローチ間での第３のコスト比較例を例示する。
【図１３Ｂ】修正された先行技術アプローチ、TPWアプローチ、及び本発明の他のTPWアプローチ間での第３のコスト比較例を例示する。
【図１４】修正された先行技術アプローチ、TPWアプローチ、及び本発明の他のTPWアプローチ間での第３のコスト比較例を例示する。
【発明を実施するための形態】
【００３７】
長期の固定資産、設備または据え付け品のメンテナンスサービスを提供する方法は、所有者と施設管理者の資本設備資産の長期性能に対する要求を満たすために、図１で示すようにライフサイクルのアプローチを取る。本方法は、５つの要素のいずれか１つから始まってよい。５つの要素とは、予防メンテナンスと維持管理100、検査と分析200、修繕(patch)と修理300、修復400、交換または新調500である。そしてその方法は、コンピュータを使って実現されたメンテナンス管理情報システム（「MMIS」）600によって決定された必要に従って、時計回りまたは反時計回りに移動する。屋根の例では、屋根管理・情報システム（「RMIS」）が使用される。MMISは、資本設備、この場合屋根の耐用期間を通じて単一の責任元を提供することによって、短期的で小刻みな手段に頼るよりむしろ、所有者の予算制限、それが予防メンテナンス100、修理300または交換500であれ、に最も適合する適切な屋根ふきの耐候性のある解決に焦点を合わせる。
【００３８】
予防メンテナンスと維持管理100のステップから始まる、図２Ａと２Ｂに関するプロセスを概観すると、作業に先立ち、フィールドアドバイザーと技術サービス担当者105が派遣され、所有者または管理者と面談して、建物の所有者及び施設管理者の過去の屋根ふき及び耐候性の経験に関する情報を収集し、現在の懸念を理解し、そして、屋根と建物の耐用期間を最大限に延ばす選択肢を決定するMMIS600によって記録されるべき屋根資産を調査する。キーは、最初の相談からカスタマイズされた問題の解決までの、そして屋根の耐用期間を通じてすべての屋根ふき及び耐候性のニーズを対象とする、完全且つ単一源のサービスを提供することである。
【００３９】
初期の検査と分析200のステップは、ステップ100で収集された、建物の所有者及び施設管理者の目標及び予算上の考慮事項と関係付けて実施される。初期の検査と分析のステップの範囲内で、専門家が施設に派遣され、屋根の物理的状態を評価し、それを所定の使用可能な状態201に修復するのに、あるとすればどんな作業が必要かを決定する。それから、検査で明らかになったものを含む初期のフィールド検査報告書1100が作成される。次に、そのフィールド検査報告書1100は、MMIS 600に入力され、その結果、MMIS 600は、ハイレベルな費用見積り1200を作成する。ハイレベルな費用見積り1200は、修理300、修復400、または交換500し、所定の使用可能な状態にするための詳細な費用見積りと共に必要な修理の提案を含む。初期の検査と分析200を実施する経費及び初期のフィールド検査報告書1100を作成する経費は、契約案に含めてもよいし、別々に請求してもよい。当業者が理解するように、このような報告書と費用見積もりは、業界で異なる用途があってよく、従って、銀行、住宅金融機関、または資産の潜在的買い手のために作成される可能性がある。
【００４０】
ハイレベルな費用見積り1200は、それから、建物の所有者または施設管理者と契約の条件について交渉するのに使用される(1400)。これらの交渉には、初期の（開始の）基準状態または性能基準を決定することが含まれ、その基準状態または性能基準は、それに向けて屋根が修理、修正、改善、または交換され、且つメンテナンスが実施される出発点として使用される。たとえば、性能基準は、屋根の乾燥として規定されてよい。屋根の乾燥は目視検査、電気容量計、赤外線カメラ、電場ベクトルマッピング、その他で測定してよい。契約の条件が定まると、それから契約書が作成され、確定される(1500)。
【００４１】
契約が整うと、上記で決定されたように、修理は初期の基準状態に従って始められる(1600)。屋根の従前の状態、ハイレベルな費用見積りにおいて行われた提案、及び建物の所有者または施設管理者の要求に応じて、これらの基準化の修理は小規模かもしれないし、大規模かもしれない。いずれにしても、維持対象の屋根の状態は少なくとも、契約の有効期間に亘って維持可能な業界許容の設定値の範囲内にしなければならない。
【００４２】
一旦基準化修理が完了すると、修理された屋根の状態のレポート1601が作成され、それによって、メンテナンスプログラムは、開始してよい（1700）。メンテナンスプログラムの開始1700は、契約1500の条件と連動して、システムの２つの主要な要素を有効にする：(1)メンテナンスプログラムの実際の実施が開始される（1800）;そして、（2）保証が有効になり、屋根の維持というリスクが、建物の所有者または施設管理者（所有者）からメンテナンスプログラム及び保証を行っている団体（プロバイダー）に移される（1900）。実施1800は、操作によってレポート1601をMMIS600に入力することを含み、MMIS600は、次に、保証期間中の検査205、修理305、修復405、交換505及びその他のメンテナンスサービスの予定表を含むメンテナンス計画1300と、メンテナンス計画1300に基づく関連メンテナンス費用の内訳とを作成する。そのうえ、所有者への定期的なレポート2000が、MMIS 600によって作成されてよい。たとえば、レポートは、(1)各々のスケジュールされた検査と分析、及びスケジュールされたメンテナンス活動の後、;(2)各々のイベント従動型でスケジュールされた検査と分析、及びスケジュールされたメンテナンス活動の後;および／または所有者（例えば、毎月、年四回、毎年）の希望に従って定期的な計画ベースで送ってよい。
【００４３】
定期的な屋根メンテナンスは、ルーフィング・システムの寿命において、重要な役割を果たす。そのような定期の検査及びメンテナンスのプログラムは、施設における産業機械及びその他のプラントシステムの寿命を伸ばすことにとって重要である。定期の屋根検査は、修理を必要とする大きな問題になる前に、小さな問題を特定することによってルーフィング・システム投資を最大にするのを支援することができる。メンテナンス計画1300が適切に実施されるとき、問題が大きくなる前に小さな問題を検出することにより、建物に対してより良い保護を提供するのと同様に、使用年数を屋根に付加する。屋根が設計され設置される時に開始されるのが最も良いが、予防メンテナンスプログラムは、ほとんどの場合、図１中のライフサイクルのどの時点で実施することができ、屋根の使用寿命を延ばすことができる。予防メンテナンスの意図は、保証プロバイダーを通して、ルーフィング・システム問題が広範囲に及ぶようになる前に、建物の所有者が、積極的にルーフィング・システム問題に対する解決策を特定し実施することを可能にすることである。多くの場合、問題が早期に特定され適切に修理されるならば、修理の範囲と費用は、問題が手当てされないままにされた場合に比較してかなり少なくなる。
【００４４】
MMIS 600は、少なくとも毎年、しかし、望ましくは少なくとも年に２回、理想的には春と秋に、メンテナンス検査205を予定に入れるようにプログラムされる。春は、冬の天候の結果として被った屋根損害を補修するのに適した時季である。遅い秋はまた、屋根の防備を固めるために検査し、冬の前に必要な修理を行うのによい時季である。そのうえ、MMIS 600は、屋根の状態に影響を与える可能性のある状況に関するリアルタイムデータベースと接続してよい。そのようなリアルタイムデータベースは、リアルタイム天気、地域の地震の状況、汚染レベル、その他に関するそれらの報道を含む。さらには、操作者は、システムにそのような異常な事象の発生を記録するために、MMIS600へデータを入力することができても良い。これにより、MMIS600は、例えば冬の嵐、着氷時期、霰を伴う嵐、またはハリケーンなどの厳しいまたは異常な気象状況、地震、またはその他の事象または状況の後、検査を予定に入れることが可能となる。MMIS 600はまた、検査のリストに気象状況（風、雨、氷、及び雪）を記載し、作業チームに天気関連の安全に対する懸念を警告することができる。
【００４５】
予防メンテナンス検査200、205は一般に、屋根膜、雨押さえ、笠木、雨樋と縦樋、屋根排水管、通路、伸縮目地、通気管、天窓、配管、コーキング目地、電線用導管、そして、ルーフィング・システムの防水の完全性に影響を与える可能性のある機械設備と同様に、屋上の任意の機械設備も含め、ルーフィング・システムとその隣接した表面（例えば壁）の徹底的な目視検査から成る。状態は一般に、書面で記録され写真に撮られる。そして、ドキュメンテーションはファイルに維持する必要がある。そのようなファイルは、変化するルーフィング・システムの状態の比較の基礎を提供できるため、将来の検査期間において有益であり得る。検査の期間中に、特に屋根の上にあるべきでない破片または他の材料は除去されることが勧められる。
【００４６】
MMIS 600は検査チェックリストを作成する。そのリストは、（ルーフィング・システムの例の場合は）雨押さえ、ピッチポケット、コーキング材、支持構造物、鼻隠しと屋根縁取り材、及び終端点を含むが、これに限定されるものではない。検査の他の重要なステップは、屋根の上の移動量を最小にしながら、事前評価を行い大きな潜在的問題を特定することと、損傷を受けやすい点を捜し修理することと、屋根にある設備のまわりのエリアを調べることと、雨樋と排水管を掃除することと、正確で詳細な記録を残すことと、保証書を見直すことと、そして保険業者に通知することとを含む。 
検査200,205を行うフィールド調査者は、その構成要素と同様に、ルーフィング・システムの構造と状態を調べて、その情報を、カスタマイズされたＰＣ対応の管理データベースに記録する。この情報を使用して、MMIS 600は、注意を必要とするエリアを特定し、推奨案を作り、利用できる予算に基づいて仕事に優先順位を付ける。MMIS 600は、それから費用見積り1200の一部としてレポートと見積もり額を作成する。費用見積り1200が契約交渉と関連して作成される場合、費用見積り1200はステップ1400と1500に従って提示される。そうではなく、メンテナンスプログラム1800の実施期間中に作成される場合、費用見積りは顧客に報告される。
【００４７】
分析の目的は、最高の「投資収益率」（ROI）のために、正確で費用効果がよいサービスを提供することである。屋根ふきの実際の費用は、公式によって表される：(材料費)、＋あるいは−、(評価精度)×（請負契約者利幅、労務、間接費、業務範囲）＝（入札費用）＋（品質保証検査）＋（事前の評価、設計、仕様）＝（屋根ふきの実際の費用(ACR））。
【００４８】
サービス計画1300の再編成によって、ACRは変わる。MMIS600は、ステップ100、200または205において収集された正確な基礎情報を使用して、屋根の状態を評価し、そして、屋根を修理するかまたは交換するための行動方針（「もし」、「いつ」、「費用」）を計画する。他の商用の屋根資産マネージメントプログラムは単に、断片化された業務または分離された主要な機能を提供するだけである。そしてそれは、結果として、最後には性能の受け入れがたいレベルとなり、不正確で/受け入れ難い「投資収益率」となる。
【００４９】
修理305、修復405、及び交換505のスケジューリングは、メンテナンス検査205によって集められ、MMIS600に入力されるデータに依存する。それらの予定表の各々に従って実施されるステップは、当業者が理解するように、契約1500の条件か、屋根の修理、修復または交換のための業界公認の基準か、または維持されている屋根で使用されている材料の特有の要件に従うことになるだろう。
【００５０】
たとえば、建物が古くなると、屋根が天候、動き、改修及び歩行から被る酷使によって、もし修理されなければやがて大きな問題となるかもしれない小さい問題が生じる可能性がある。屋根膜及び雨押さえにおいては、これらは水膨れ、割れ目及び裂け目であり得る。そして、壁や他の表面においては、亀裂とモルタルの劣化との経験かもしれない。大きな計画事業を正当化するのに十分に深刻ではないが、それらはシステムの完全性を脅かし、すぐに修理する必要がある。予定表305に基づく修理300が必要であるならば、日常的な修理はしばしばすぐに行ってよい。検査200、205の時点で簡単に修理できないならば、修理は、更なるルーフィング・システムの劣化を避けるためにできるだけ早く実施する必要がある。
【００５１】
同じアプローチは、修復400または405、及び交換500または505にあてはまる。修復400または405は、費用効果がよい積極的なメンテナンスプロセスであって、そのプロセスは、集積（build up）された機能の寿命、改修された機能の寿命、単一層の機能寿命またはメタル屋根の機能寿命を伸ばすように意図されている。MMIS 600は、実験室分析データから、たとえば、防水持続性を回復させるために新しい最上部層を提供することに加えて欠陥を特定し修理することによって、どのように既存の屋根とその構成要素の性能を回復するまたは向上させるべきかについて決定する。屋根またはデッキの劣化が広範囲で、それが修理または修復によって改修できない場合、交換500または505が必要である。屋根が交換を必要としているなら（または所有者が新しい構造物に屋根を付けることを計画しているならば）、MMIS600は、屋根が経験すると予想される状況に対して最も適切なルーフィング・システムを指定することができる。
【００５２】
メンテナンス計画の実施のステップ(1800)の範囲内で、MMIS600によって予定された検査と分析（ステップ205を参照）が実行され(1801)、そしてMMISに報告が返される。検査1801によって作成されたデータに従い、定期のメンテナンス及び修理活動が通常の磨耗や裂けの問題に対応するために実行される(1802)。それらの定期的な修理とメンテナンスが完了すると、それらの修理の詳細の報告がMMIS600に返される。
【００５３】
そのうえ、上で議論されたそれらのような異常な事象または状況に応じて、MMIS600はイベント従動型の検査と分析1803を予定に入れる（ステップ205を参照）。それらのイベント従動型の検査と分析から集められたデータは、イベント駆動のメンテナンス及び修理活動1804の予定するために、MMIS600に報告される。それらの活動が完了すると、修理に関するデータはMMIS600に報告される。
【００５４】
各々の訪問サービスの後の屋根の写真を含むすべての情報は、屋根のメンテナンス履歴を含め、その屋根に関する電子ファイルにMMIS600により記録され、図2Aと2Bによる情報の流れによって示すように定期的な更新によりその状態の経過が追跡される。
【００５５】
少なくとも１の実施形態におけるMMIS600は、一例としてRMISを使うが、言語に依存せず、そして、MMIS600は、例えばWindows（登録商標） NT、Java（登録商標）、Solarisプラットフォーム（XML、COMとCORBA）などのクロスプラットフォームアプリケーション、例えば限定するわけではないがInformix、Oracle8、SQL Serverなどのリレーショナルデータベース、あるいは任意の表計算モジュールをサポートする。データは他の財務表計算プログラムに簡単にエクスポートされるので、ユーザーは予算と実際の費用間で切り換え、支出対資本の要約を作ることができる。したがって、MMIS600は、ユーザーが、利用できる予算の金に基づいて作業に優先順位を付けること（図８）、ニーズの変化につれて財務データを操作すること、費用に関するインフレーションの影響を分析すること、または正確な仕様に従ってワークフローの予定を決めることを可能とする。
【００５６】
今日の市場は、屋根ふき経費に関する財務情報を意味しているソフトウェアプログラムが豊富である。残念なことに、これらの大多数は、マトリックスに基づいているが、状態に特有の指標には基づいていない。その他は、潜在的に十分であるが、すべてに合う同じサイズのカテゴリーに分類され、フィールドサービス情報を提供するものに左右される。正確な「投資収益率」情報は基本的である：あなたが使用するプロバイダーが、習熟した人員によって「状態に特有の」フィールド情報を確保できることを保証する必要がある。次に、この情報は、(1)占有期間、法律、構造的制限、金利、その他のプロジェクト規制に基づく正確な年率換算のACR;(2)修理対ふき換えの比較の分析;(3) 一般論でなく、必要な修理素材に基づく修理とメンテナンスのための信頼できる地域の/地元の単価構成;そして、（4）状態に特有の修理及び屋根ふき換えに関する仕様に言い換えられる移転可能なデータベースをもたらす必要がある。別の実施形態において、MMIS600は、特に契約交渉期間中、所有者または管理者が情報に基づいた決定をするのを支援するために、開始前に業務範囲を項目別にあげるように設計されていてよい。
【００５７】
例としてRMISシステムを使用するが、MMIS600のインターフェースは、図３で示すように、詳細な画面を提供する。その画面は、屋根の様々な部分の詳細な情報を含む。詳細画面によって、ユーザーは、屋根のCAD図面またはデジタル写真、用語集図（図４）、熱赤外線分析、湿度とアスベストの試験データ（参照によって組み込むものとする特許番号）、またはスキャンした保証書にアクセスすることができる。全体、領域、設備または作業（図６）または選択された部分（図７）に関する要旨を有するいろいろなレポート（図５）がMMIS600によって作成され、それらはMMIS600によって棒グラフ、円グラフまたは他の図表によって提示される。
【００５８】
本発明による継続的な予防メンテナンスプログラムを確立するさらなる利点は、長期の固定資産、即ち資本支出に信頼できるタイムリーな準備ができるのと同様に、屋根資産の管理に計画的で系統的なアプローチが可能になることである。屋根の雨漏れの最大80%までが、屋根の経年変化または動きに起因する雨押さえのひび割れまたは剥がれによって生じる。予防メンテナンス作業は、設備、排気孔、通気口、伸頂通気管、送電線ボックス、排水管、天窓、及び周辺部を含む。屋根の早期老化を防ぐために、屋根のタイプに応じ、コーティングの保護層が塗布され、すべてのひび割れ及び隙間が塞がれる。屋根を修理し寿命を伸ばすことはまた、冷却コストを下げるのに役立つ反射仕上げを与える。予防メンテナンス作業は、実施保証1400に含まれ、それは、初期の修理300、修復400、または交換または新規屋根の設置500の実施のための初期契約と束ねられる。
【００５９】
定期検査を可能にするなどの契約の要件に所有者または管理者が応じることができない場合、特に保証によってカバーされていない状態が屋根不具合の主原因であると後で究明される場合、実施保証1400は取り消し得る。場合によっては、目視検査と表面の修理では十分でないかもしれない。そして、屋根の状態を完全に評価するために、屋根のより総合的な分析が必要になるかもしれない。屋根の内部状態を確認するためには、コア試料の実験室試験が行われかもしれない。そして非破壊水分分析により、屋根内部に隠された水分量を特定し測定することができる。
【００６０】
本発明の方法は、保証を所有者、施設管理者、請負契約者及び他の全ての屋根ふきの専門家に提供する。保証は、２つの伝統的なカテゴリーの屋根ふきまたはその他の資本設備の保証とは全く異なる：請負契約者の保証は技量をカバーする、そして、メーカーの保証は材料をカバーする。本発明のシステムでは、すべての修理は、実施される仕事に関する限定された保証を含む。すべてのサービスは、各製品での品質保証を通して、そして訓練された資格のある専門スタッフによって行われる。すべての材料製造業者は製造物責任保険に入り、計画的に様々な程度の免責条項を公表する。すべての請負契約者、すべてのコンサルタント、材料製造業者、及び屋根ふき請負契約者は、重要な提案または選択を行う前に、責任保険に入る。すべてのサービスは、各製品についての品質保証と訓練された資格のある専門家を通して行われる。屋根ふきに対して安定性と保障を提供する、民間または公的責任保険の下で、すべての仕事は保証される。本発明は上記の構成要素を組み合わせて、資本設備を維持するリスクを所有者から保証プロバイダーにまで移すことによってさらに一歩踏み出している。
【００６１】
本発明の予防メンテナンスプログラムは、施設管理者がベスト・バリュー(best value)を引き出すのを支援する。本発明はさらに、連邦政府機関が連邦指令を満たすのを支援するためにカスタマイズされた保証を考案し、そして性能ベースの契約、外部委託、及びエネルギー管理における解決策を提供する。本発明は、連邦機関がベスト・バリュー価格によって屋根ふきと施設管理のソリューションを調達することを速く、単純で、簡便にする。図９で示すように、先行技術の交換アプローチでは、１ft2(１平方フィート；0.09290304m2)に付き12ドルがかかった。TPWアプローチでは、１ft2に付き5.08ドル(診断費用１ft2に付き0.115ドル＋10年のメンテナンス費用１ft2に付き4.96ドル）がかかるだけであり、58%の費用節約（ROI）になる。1,976,664 ft2( 183638.0947m2)に関しては、節約は1360万ドル以上になる。１ft2(0.09290304m2)当りの費用は、前払いで最も安く4.96ドルで、１ヶ月後払いならば5.08ドルで、３ヶ月後払いなら5.10ドルで、そして１年後払いでは5.38ドルである。
【００６２】
図10-12は、先行技術のアプローチと本発明のTPWアプローチの間の別の比較を例示している。図10に示される先行技術は、屋根などのような長期の固定資産、設備または据え付け品の状態を単に「不良」または「良」に分類し、それから「不良」と判定された部分を交換する。この例の場合、不良の屋根を交換する費用は1340万ドルである。しかるに、利用できる予算は、わずか500万ドルである。そのようなものとして、結局、追加資金が利用できるようになるまで、先行技術は残りの「不良」屋根を修繕するかまたは修理することになる。他方、本発明の10年TPWアプローチは、様々な屋根の状態を「緑」、「琥珀」または「赤」に分類する。概して言えば、「緑」の屋根は、10年持ちこたえるには予防メンテナンス及び維持管理が必要か不要であり、「琥珀」の屋根は、8-10年持ちこたえるには修復が必要であり（さもなければ、わずか4-7年しか持たない）、そして「赤い」屋根は、交換が必要である（さもなければ、0-3年しか持たない）。
【００６３】
カラー・コードの定義は、交渉の期間中に、所有者とプロバイダーによって特定することが可能である。別の一例が、以下の通り表１に示されている：
【表１】
2010533340.tif 000003
【００６４】
緑の屋根を維持する費用は、１ft2(１平方フィート；0.09290304m2)につき0.83ドルである。琥珀の屋根を元に修復する費用は、１ft2につき3.2ドルである。赤の屋根を交換する費用は、１ft2につき9.6ドルである。この例では、140万ft2 (130064.2560m2)に対する総節約は、200万ドル以上になる。図12は、州毎及び会計年度単位での費用計算の詳細を示している。
【００６５】
屋根単位のカラー・コーディングよりはむしろ、カラー・コーディングは１つの屋根の異なる部分に適用してよい。
【００６６】
修復は、集積（build up）された機能の寿命、改修された機能の寿命、単一層の機能寿命またはメタル屋根の機能寿命を伸ばすように意図されている。費用効果がよく積極的なメンテナンスプロセスである。実験室での分析により決定すれば、修復は、防水持続性を回復させるために新しい最上部層を提供することに加え、欠陥を特定し修理することにより、既存の屋根とその構成要素の性能を向上させる。
【００６７】
たとえば、砂利ビルトアップルーフ（a gravel built-up roof）の修復プロセスは、低温を適用した、防水ビチューメン(waterproof bitumen)の高性能フラッドコートを使用する。そのビチューメンは、老化したビルトアップルーフの表面を元の状態に修復する。天然繊維及び合成繊維のその特別な混合物は、ヘアークラックのような小さな欠陥を滑らかにする厚膜を提供する。それから、砂利が最大の耐衝撃性及び耐火性のために埋め込まれる。
【００６８】
砂利屋根の修復の利点：経験によると、修復が、劇的にビルトアップルーフの耐用年数を延ばし何年も交換を延ばすことができることを示している。修復のコストは、同等の屋根による交換よりはるかに少なく、既存の投資を保護することによるコスト回避によって優れた価値を表している。修復プロセスはほとんどの場合繰り返し可能で、屋根の耐用年数を真に最大限に延ばす。修復の期間中、屋根膜はほとんど又は全く剥がれないので、建物の活動の中断は最小限に抑えられる。既存の屋根を再利用することは、環境的に優しいことと同様に、引き剥がし及び処分の経費を節約する。匂いの少ない低温プロセスの修復は、不快な匂いに起因する混乱を無くし、屋根工事に関連する、建物の居住者の健康懸念を軽減する。
【００６９】
砂利屋根の修復におけるステップ：１.分析：屋根が修復にふさわしいかどうか決定するために、プロバイダーの屋根ふき専門家は、目視検査、赤外線水分分析、屋根のコア分析及びアスベスト検査を行う。コア分析及びアスベスト検査は研究センターで試験される。これらの検査は、ビルトアップルーフの構造と状態に関する実際の検査データを提供する。２.準備：屋根の表面の適切な準備は、修復プロセスの成功にきわめて重大である。：砂利屋根のために、ゆるみの出た砂利、ほこり、及び破片は全て除去され、そして表面全体は作業開始に先立って清掃される。３.修理と施行：スポット交換−膜不良は、屋根の劣化を防ぐために修理するか交換されなければならない。強度の増加−膜及びマスチック樹脂の膨れ、隆起、その他の欠陥。雨押さえ、砂利止め、及び他の突出部は、現物より頑丈になるように修理され補強される。４.保護の更新：追加補強−追加のポリエステルまたはガラス膜は、システムの補強と強化のために最上部層に組み込まれる。防水性の向上−低温で修復された最上部コーティング層は老化した最上部コーティング層にしっかりと接着し、そして溝を埋め、露出して風化したフェルトの領域に浸透する。天候バリアの強化 - 紫外光及びその光酸化効果に対するバリアとして、砂利または反射コーティングは、最上部コーティング層及び膜を保護し、カバーする。寿命の延長−きちんと修復された屋根は、さらに何年かの耐用年数を与える。
【００７０】
さらに、本発明は、建物の風雨に対する耐性を保証期間を越えて維持する。所有者は、固定資産、設備または据え付け品を維持する所定の固定期間の終了を越えて固定資産、設備または据え付け品にさらなる一定の余命（例えばもう10年）を保証するために、性能保証1400にオプションの「状態保証」1410を含めてよい。
【００７１】
固定資産、設備または据え付け品を維持する所定の固定期間の終了時に、固定資産、設備または据え付け品の現在の余命に関して判定が行われる。設備または据え付け品は、構成要素毎に評価され、現在の余命が、(a)さらなる一定の余命と一致する;(b)さらなる一定の余命に満たない;または(c)さらなる一定の余命を上回っているという状態にあると判定される。(a)と(c)の場合、更なる対応は、保証サーバープロバイダーによって取られない。（b）の場合、さらなる余命期間の開始に先たって、保証サービスプロバイダは、自身の費用で、「構成要素毎に」交換または修理に必要な対応を行い、現在の余命を延ばしてさらなる一定の余命にする。一旦さらなる余命期間に入ると、定期的な検査またはメンテナンスは実施されない。先に述べたように、これらの構成要素には、基体（またはデッキ）、断熱材、貫通材、雨押さえ（胸壁、化粧ぶち、雨樋、屋根から壁への終端など）、及び屋根にある設備などが含まれる。
【００７２】
性能保証期間の終了の前に、保証サーバープロバイダーは、自身の費用で、現在の余命を延ばすため「構成要素毎に」交換または修理に必要な対応を行い、業界の適切なデータに基づいたさらなる余命期間の終了まで理論上はもたせる。修復は、実験室分析から決定され、欠陥を特定して修理することにより構成要素の性能を向上させ、そして新しい最上部層を提供して防水持続性を回復させる。しかし、その後、たとえ長期の固定資産、設備または据え付け品が、さらなる耐用期間中に、機能できないとしても、プロバイダーは検査、維持、修復または修理はしない。
【００７３】
状態保証1400は、地震、洪水、「不可抗力」、戦争（任意の発生源からの核爆発を含む）、火災または稲妻、暴風または雹、破壊行為または故意による器物損壊、窃盗、車両及び航空機からの破損、爆発、暴動または騒乱、煙、建物の倒壊、そして;内部配管、暖房、空調システムまたは家電製品からの水又は蒸気の氷結または不測の放出、落下物、氷、雪またはみぞれの重さに起因する損傷、パイプの破断または破裂によって生じた破損、を除く。
【００７４】
しかし、所有者はより多く支払って、除外項目を削除してよい。状態保証1400がより多くの危険をカバーするほど、所有者は追加としてより多く支払うことになる。
【００７５】
従来の拡張された財産保険は、さらなる余命期間の初めに先立って、構成要素毎に評価を行って現在の余命の状態を判定し、そして必要な対応を取り構成要素毎に交換または修理して現在の余命を延ばしてさらなる一定の余命にすることはしないという点で、状態保証1400は、従来の拡張された財産保険と基本的に異なる。そのうえ、従来の拡張された財産保険は、構成要素毎に交換または修理して現在の余命を延ばしてさらなる一定の余命期間の終了まで持ちこたえさせるよりはむしろ、被害を受けた資産を修理して、損傷を受ける前の「現状」の状態にするだけである。
【００７６】
状態保証1400は、一般の動産購入保険とも異なる。そのような購入保険は、人々が購入する製品に対する保護を提供することを目的としている。購入保険は、個々の購入の保護、担保契約、保証契約、看護計画、携帯電話保険さえカバーしてよい。そのような保険は、保険証書によってカバーされる問題の範囲が通常非常に限定されている。そのうえ、従来の拡張された財産保険は、欠陥製品を新規の最初の保証期間を有する新しい製品と通常交換するが、その保証期間はさらなる一定の余命期間を含まない。
【００７７】
図13-14は、修正された先行技術アプローチ、状態保証（CW）を有するTPWアプローチ、及び本発明のCWを有する代替のTPWアプローチの間で第３の費用比較例を例示している。
【００７８】
図13は、３つのアプローチを示している３つの列を含む。全３つのアプローチは、段階的に屋根資産の155,000,000ft2(14399971.20m2)をカバーするようになっており、43,000,000ドルの計画予算を前提としている。
【００７９】
最初の列は、修正された先行技術アプローチを示している。先に述べたように、先行技術のアプローチは、屋根を「不良（交換されるべき）」または「良（取るべき対応はない）」と判定するだけである。比較の利益のために、最初の列は、本発明のカラー状態コーディングを適用した、すなわち、2007年の行動方針（COA）に、緑：琥珀：赤＝ 50%：20%：30%のカラーコードを持たせた先行技術アプローチの修正を示している（図14A）。第２の列は、TPWアプローチを示している。本発明の有効性を対比するため（他の理由は？）、このアプローチは、修正された先行技術アプローチより悪い状態から始める、すなわち2007年では緑：琥珀：赤＝ 40%：39%：21%（図14B）である。
【００８０】
修正された先行技術アプローチとTPWアプローチは、毎年17,222、222ft2(1599996.779m2) (11%)をカバーすることによって９年で棚卸しを終えるようになっている。最初の年には、修正された先行技術アプローチは、大部分の予算を使って赤の屋根の82%を交換し、琥珀の屋根の修復については何もしない。対照的に、TPWアプローチは赤の屋根の70%を交換し、琥珀の屋根の23%を修復する。そのうえ、TPWアプローチは、屋根のコンサルティング及び検査サービスでは先行技術アプローチよりも60%少なく使い、不確かな屋根仕様及びプロジェクト管理費を性能保証に取り込むことによって、屋根の修理用に380万ドルを節約する。
【００８１】
最も重要なことに、TPWアプローチは、400万ft2(371612.1600m2)以上を修理または修復し、それらを10年の状態保証の対象に置き、そして、17,222、222ft2(1599996.779m2)の残りの面積を１年の性能保証に含める。琥珀の屋根を緑の屋根に格上げすることによって、TPWアプローチは修正された先行技術アプローチより速い速度で緑の屋根を増やして、予防メンテナンスと維持管理（検査、破片除去、雑多な小さな修理、その他を含む）によってより長く緑の屋根を維持する。
【００８２】
プロバイダーによって、赤の屋根から交換された、または琥珀の屋根から修復された緑の屋根に対しては、たとえ所有者が10年間毎年、性能保証を続けないとしても、10年の性能保証は利用できる。しかし、１年の性能保証中であったが、決して少しの設備改良（修理される、修復するか、交換される）もされなかった緑または琥珀の屋根に対しては、所有者が10年間毎年、性能保証を続けないならば、10年の性能保証は利用できない。たとえば、所有者が６年後に年ごとの性能保証をやめる場合、今までにプロバイダーによる設備改良を受けた屋根は性能保証によって保護されており、プロバイダーはさらに10年目に訪れて、それらの屋根すべてがさらに10年の余命の要件を満たすかどうか構成要素毎にそれら屋根をチェックしなければならない。しかし、プロバイダーによる設備改良を以前に受けたことのない屋根にとっては、状態保証によって保護されていないので、プロバイダーが10年目に訪れて、それらの屋根すべてがさらに10年の余命の要件を満たすかどうか構成要素毎に屋根をチェックすることはない。
【００８３】
さらに、TPWアプローチは、検査、データベース管理、仕様/入札、及びプロジェクト管理のために、修正された先行技術アプローチのようにいくつかの異なる会社と関わるのではなく、ただ１つの会社と関わるだけである（図13の最後の行を参照）。
【００８４】
2017年の末に、修正された先行技術アプローチでは、緑：琥珀：赤＝ 30%：25%：45%（図14D）となり、TPWアプローチでは、緑：琥珀：赤＝ 35%：35%：30%（14E図）となる。
【００８５】
第３の列は、代替/加速TPWアプローチを示しており、このアプローチは、毎年77,500,000 ft2(7199985.600m2)(50%)をカバーすることによって２年で棚卸しを終えるようになっている。このアプローチは、TPWアプローチと同じ状態から始まる、すなわち2007年で緑：琥珀：赤＝40%：39%：21%（図14C）である。このアプローチは、TPWアプローチよりも760万ドル多く使い、１年でより多くの資産を検査して維持する。従って、赤の屋根の交換及び琥珀の屋根の修復用には、より少ない予算が残されている。この代替TPWアプローチは赤の屋根の12%を交換し、琥珀の屋根の20%を修復する。１年でより多くの資産をカバーすることによって、この代替TPWアプローチは、10年の状態保証では、TPWアプローチより700,000ft2(65032.1280m2)少なくカバーする。しかし、この代替TPWアプローチは、１年の状態保証では、5.6倍より（62,000,000ft2(5759988.480m2)）多く且つより多くの緑の屋根を維持している。2017年の末に、TPWアプローチでは、緑：琥珀：赤＝35%：35%：30%(図14E)となり、代替TPWアプローチでは、緑：琥珀：赤＝59%：22%：19%（図14F）となっている。
【００８６】
本発明は最初の10年間に費用を25％減らし、その上、屋根の耐用年数を３倍に延ばす。その結果として11-20年の間、67%の費用減少となる。
【００８７】
ステップ1500の下で作成される契約は、多数の屋根メンテナンスサービスを含んでよい。それらのサービスには、限定するわけではないが、24時間のリークホットライン、日常的な予防メンテナンス、所有者のまたは管理者のメンテナンス人員を簡単な問題の特定と屋根の修理を行うように訓練すること、所有者の関与を減らす完成品引渡し方式のサービス、その他が含まれる。たとえば、本発明のシステムは、例えば品質コスト、雨押さえ詳細とデザイン、良い屋根設計の重要性、保証の選び方、その他の良い屋根ふきの実務などの重要な話題をカバーするセミナーの提供を含んでよい。
【００８８】
本発明の起源は、(1)ライフサイクルアプローチによってすべてのメンテナンスサービスを管理すること;(2)１つのソフトウェアの下ですべての情報を統合すること; そして、(3)保証によってすべてのメンテナンスのリスクをサービスプロバイダに移すことである。
【００８９】
本発明の性能保証（「TPW」）は、特に連邦機関のために設計されており、そして、高性能、長期耐久性の全天候型のシステムと製品を導入することによってリークのない環境を与える。性能保証は性能のリスクを、建物の所有者からメンテナンスサービス及び保証のプロバイダーへ移動させる。その一方で、ライフサイクル経費と製品品質に関してベスト・バリューを提供する。性能保証は、積極的なアプローチをする。それは、メンテナンス、検査、そして、必要なら、緊急修理さえも含む。
【００９０】
対照的に、従来のサービス提供者は、同意された業務範囲によって規定されるように、サービス条件を満たすことに責任を負うだけである。そのようなスキームの下、サービスプロバイダは常に、業務範囲の条件と交渉による諸条件によって、彼らのリスクを限定する。例えば修繕及び修理、屋根の修復などの作業は、顧客提案に押し込まれ、いろいろな構成要素と経費に分けられる。一括販売であっても、屋根の性能リスクは、大部分は顧客に残る。
【００９１】
保証はまた、最初のサービス契約に保証を抱き合わせ販売することによって公共財政法によって課されている制限の問題を解決する。当年度の公的資金を、業界標準と整合する複数年の保証を購入するのに使用してよい。保証は、初期サービス契約の性能作業書及び成果測定、すなわち、作業を達成する「方法」よりむしろ成果として期待される「もの」を用いることによって性能リスクを移す。保証は、総合屋根性能のための傘の働きをする。そのためには、簡単な修繕と修理から完全な屋根の交換までに及ぶサービスが必要であって、保証の価格に入れてよい。
【００９２】
言い換えると、保証は、基本的に、保証によってカバーされる屋根または構成要素の性能を民営化し、所有者がメンテナンスの費用を固定するのを可能にする。 保証は、公共部門及び民間部門内の懸念事項に対処する。保証は、例えば建築物に対する無許可の（組織的な）変更または酷使及び不可抗力などの標準的な除外事項でカバーされている施設構成要素に対する責任を引き受ける。保証は、最高20年で発行/売られてよく、それは屋根保証の業界標準と矛盾しない。保証は、所有者または管理者が、施設メンテナンスよりもむしろ彼らの本業の活動に集中するのを可能にする。
【００９３】
本発明のシステムはありとあらゆる商業的または居住用建物に適用してよい。そして、屋根に関して少なくともメンテナンス例を含む。本発明の適用は、屋根の修理とメンテナンスのみならず、長期のメンテナンスと修理を必要とする長期の固定資産、すなわち投資据え付け品にまで拡がる。これは、HVACシステム、道、地下下水設備、その他を含む。そのうえ、地域の気象状況と建築規則は、所定の開始基準に取り込まれる。当業者は、本発明の開示を前提とすれば、システムの構成要素の各々が設備投資据え付け品にどのように適用されるかについて理解するだろう。
【００９４】
本発明の動作の原理、好適な実施形態及び態様は、上記の仕様で説明してきた。しかし、保護されることを意図しているApp’843は、開示した特定の実施形態に限定されるわけではない。ここに記載された実施形態は、制限的であるというよりはむしろ例示的である。本発明の精神から離れることなく、変形及び変更が他者によって行われ、そして相当物が使用され得る。したがって、請求範囲において規定されている本発明の精神および範囲に入るそのような変形、変更及び相当物のすべてが本特許によって包含されることが意図されている。
【図１】
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【図２Ａ】
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【図２Ｂ】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３Ａ】
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【図１３Ｂ】
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【図１４】
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【国際調査報告】
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