(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムであって、
所定のネットワークを介して他装置と通信する通信装置と、
前記賃貸用不動産の入居者から、当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料の情報に基づいて、前記顧客が抱える前記賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を、前記購入用ローンの貸付元である金融機関の端末に対して実行する処理と、前記購入用ローンの返済額に応じて所定額を減じた前記賃料の残額を、前記顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の端末に送信する処理を実行する演算装置とを備え、
前記演算装置は、前記購入用ローンの返済処理に際し、前記購入用ローンで予定された返済額と前記入金された賃料の金額とを比較し、前記返済額を前記賃料の金額で満たせない結果となった場合、記憶装置にて保持する前記顧客が預託した保証金の情報に基づき、当該保証金の全部または一部と前記賃料の全部または一部とで前記購入用ローンの返済処理を実行するものであることを特徴とする弁済代行支援システム。
【請求項２】
賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムであって、
所定のネットワークを介して他装置と通信する通信装置と、
前記賃貸用不動産の入居者から、当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料の情報に基づいて、前記顧客が抱える前記賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を、前記購入用ローンの貸付元である金融機関の端末に対して実行する処理と、前記購入用ローンの返済額に応じて所定額を減じた前記賃料の残額を、前記顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の端末に送信する処理を実行する演算装置とを備え、
前記演算装置は、前記購入用ローンで予定された返済額と前記賃料の金額との比較の結果、前記返済額を前記賃料の金額で満たせないことが特定され、前記保証金の全部または一部を前記購入用ローンの返済処理に利用した状況に応じて、前記顧客が当該不動産業者の金融機関口座に対して行った、前記保証金の不足分の入金処理の結果を確認し、記憶装置にて保持する前記顧客の保証金の情報を更新する処理を更に実行するものであることを特徴とする請求項１に記載の弁済代行支援システム。
【請求項３】
前記演算装置は、
前記保証金の不足分発生に関する通知を、前記顧客の端末に送信する処理を更に実行するものであることを特徴とする請求項２に記載の弁済代行支援システム。
【請求項４】
所定のネットワークを介して他装置と通信する通信装置を備えた、賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムが、
前記賃貸用不動産の入居者から、当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料の情報に基づいて、前記顧客が抱える前記賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を、前記購入用ローンの貸付元である金融機関の端末に対して実行する処理と、
前記購入用ローンの返済額に応じて所定額を減じた前記賃料の残額を、前記顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の端末に送信する処理と、
を実行する弁済代行支援方法であって、
前記情報処理システムが、前記購入用ローンの返済処理に際し、前記購入用ローンで予定された返済額と前記入金された賃料の金額とを比較し、前記返済額を前記賃料の金額で満たせない結果となった場合、記憶装置にて保持する前記顧客が預託した保証金の情報に基づき、当該保証金の全部または一部と前記賃料の全部または一部とで前記購入用ローンの返済処理を実行することを特徴とする弁済代行支援方法。
【請求項５】
所定のネットワークを介して他装置と通信する通信装置を備えた、賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムが、
前記賃貸用不動産の入居者から、当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料の情報に基づいて、前記顧客が抱える前記賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を、前記購入用ローンの貸付元である金融機関の端末に対して実行する処理と、
前記購入用ローンの返済額に応じて所定額を減じた前記賃料の残額を、前記顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の端末に送信する処理と、
を実行する弁済代行支援方法であって、
前記情報処理システムが、前記購入用ローンで予定された返済額と前記賃料の金額との比較の結果、前記返済額を前記賃料の金額で満たせないことが特定され、前記保証金の全部または一部を前記購入用ローンの返済処理に利用した状況に応じて、前記顧客が当該不動産業者の金融機関口座に対して行った、前記保証金の不足分の入金処理の結果を確認し、記憶装置にて保持する前記顧客の保証金の情報を更新する処理を更に実行することを特徴とする請求項４に記載の弁済代行支援方法。
【請求項６】
前記情報処理システムが、
前記保証金の不足分発生に関する通知を、前記顧客の端末に送信する処理を更に実行することを特徴とする請求項５に記載の弁済代行支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、弁済代行支援システムおよび弁済代行支援方法に関するものであり、具体的には、賃貸用不動産の購入から管理に至る投資家の手間やコストを抑制しつつ、賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を確実なものとする技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
賃貸用不動産は、賃料による資金回収の確実性に優れ、投資家の経済的負担を抑制しつつ計画的な資産形成が期待できる投資対象である。一方、不動産という性質上、投資金額は相応の規模となり、投資家が金融機関と物件購入用ローンの契約を締結するケースは多い。ところで、投資家、とりわけ一般の会社員や公務員等は、一般に、建物賃貸に供することができる土地も建物も持っておらず、自己資金に乏しい者も多いため、そもそも賃貸用不動産に投資しようとする動機に乏しいし、仮に賃貸用不動産に投資しようとする場合には、資産価値が高く、生命保険効果が高い反面、総合的なリスクが低く、堅実な投資を望むことが多い。本出願人らは、これまで、投資家、とりわけ一般の会社員や公務員等を対象として、これらの要望を満足することができる、不動産賃貸物件の選択、設計・施工、賃貸管理、集金等に関する不動産賃貸の支援システム・支援方法を開発し、実際に運用してきた。ところで、賃貸用不動産に投資することは、不動産向けのローンは返済期間が長期に亘り、その間の借り手の経済状況等によって返済遅延や滞納が生じるリスクもあることは否定できない。このため、投資家、とりわけ一般の会社員や公務員等に求められている総合的なリスクが低く、堅実な投資による資産づくりを支援し、もって不動産投資を促進するためのシステム及びこのシステムを用いる業務を開発するにあたり、不動産向けのローンに対する返済遅延や滞納等のリスクを軽減するための支援システム・支援方法が待たれている。これまで、このような返済遅延や滞納等のリスクを軽減するための技術として以下のような従来技術が提案されている。
【０００３】
すなわち、例えば下記特許文献１には、顧客の返済不能の事態に備えて取引の安全及び顧客の保護を図るための弁済代行契約を効果的に誘引することを目的として、顧客が特定事由により弁済不能に陥った際に顧客に代わり金融会社に弁済を行う第三者機関と顧客との弁済代行契約の誘引を貸し付け承認通知後、貸し付け手順終了までの間に端末の画面上において顧客に対して行うと共に、顧客から契約の打診又は締結の意思を端末から受け付け、これらの意思を受領した場合はホストコンピュータに蓄積されている顧客の登録情報を通信回線を介して上記第三者機関に提供する電子金融取引における弁済代行契約の誘引システムが提案されている。
【０００４】
また、例えば下記特許文献２には、小規模不動産に対するノンリコース・ローンの仕組みにおいて、銀行がキャッシュフローを安全にかつ効率的に管理することを課題とした、１つの特別目的会社を借入人として複数の不動産信託受益権担保融資を行うにあたり、受託者名義の口座または勘定を信託不動産毎に設け、当該口座または勘定への入金につき、信託不動産毎に受託者のために計算を行い、信託不動産毎に設けた受託者名義の準備金口座または勘定ならびに受益者兼借入人名義の口座または勘定への振替をする方法が提案されている。更に、例えば下記特許文献３には、従来の敷金＋連帯保証人にない合理的な家賃保証を与える不動産賃貸借支援システムが提案されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００３−３３１１２２号公報
【特許文献２】特開２００６−１３４２７５号公報
【特許文献３】特開２００７−７２６１４号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
賃貸用不動産を投資対象とする場合、適宜な利回り物件の選定、売買およびローン契約の締結、必要に応じた建物の建築ないし改修といった取得時の手間やコストに加え、入居者募集、賃料回収、建物の保守といった管理業務に関する手間やコストも必要となってくる。
【０００７】
投資家が一般の個人である場合、そうした一連の業務全てを理解し、自身で確実にコントロールすることは困難である。ともすれば、入居者からの賃料収入と、上述のローン返済額および管理業務のコストとの適宜なバランスを管理せず、時として認識すらしないことから、上述したような返済遅延や滞納を引き起こすおそれがあった。特に、このような事態は、一人の投資家が所有する賃貸用不動産の物件数が増えるほど起こりやすいことは自明である。
【０００８】
そこで本発明の目的は、賃貸用不動産の購入から管理に至る投資家の手間やコストを抑制しつつ、賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を確実なものとする技術を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記課題を解決する本発明の弁済代行支援システムは、賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムであって、所定のネットワークを介して他装置と通信する通信装置と、前記賃貸用不動産の入居者から、当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料の情報に基づいて、前記顧客が抱える前記賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を、前記購入用ローンの貸付元である金融機関の端末に対して実行する処理と、前記購入用ローンの返済額に応じて所定額を減じた前記賃料の残額を、前記顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の端末に送信する処理を実行する演算装置と、を備えることを特徴とする。
【００１０】
また、本発明の弁済代行支援システム方法は、所定のネットワークを介して他装置と通信する通信装置を備えた、賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムが、前記賃貸用不動産の入居者から、当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料の情報に基づいて、前記顧客が抱える前記賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を、前記購入用ローンの貸付元である金融機関の端末に対して実行する処理と、前記購入用ローンの返済額に応じて所定額を減じた前記賃料の残額を、前記顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の端末に送信する処理と、を実行することを特徴とする。
【発明の効果】
【００１１】
本発明によれば、賃貸用不動産の購入から管理に至る投資家の手間やコストを抑制しつつ、賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を確実なものとすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】本実施形態の弁済代行支援システムを含むネットワーク構成図である。
【図２】本実施形態における弁済代行支援システムのハードウェア構成例を示す図である。
【図３】本実施形態の顧客管理テーブルのデータ構成例を示す図である。
【図４】本実施形態の弁済管理テーブルのデータ構成例を示す図である。
【図５】本実施形態の弁済代行支援方法におけるフロー例１を示す図である。
【図６】本実施形態の弁済代行支援方法におけるフロー例２を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１３】
−−−システム構成−−−
【００１４】
以下に本発明の実施形態について図面を用いて詳細に説明する。図１は、本実施形態の弁済代行支援システム１０を含むネットワーク構成図である。図１に示す弁済代行支援システム１０は、賃貸用不動産の購入から管理に至る投資家の手間やコストを抑制しつつ、賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を確実なものとするコンピュータシステムである。
【００１５】
本実施形態における弁済代行支援システム１０は、例えば不動産業者が運用するサーバ装置を想定することができる。このサーバ装置を備えた不動産業者は、例えば、不動産の売買、仲介、建築、および管理といった一般的な不動産業務に加え、賃貸用不動産を購入する投資家向けのサービス業務を提供可能な事業者である。ここでのサービス業務とは、投資対象たる賃貸用不動産の購入に際して金融機関の購入用ローンを利用する投資家に対し、当該賃貸用不動産の管理と、少なくとも前述した購入用ローンの返済処理とを代行する業務を含んでいる。
【００１６】
上述した弁済代行支援システム１０は、ネットワーク１を介して、上述の不動産業者の顧客たる投資家の端末（以下、顧客端末２０）、および、購入用ローンを提供する金融機関の端末（以下、金融機関端末３０）、との間で情報を相互に通信可能に接続されている。なお、この通信は、有線及び無線の双方を含んでいる。
【００１７】
このうち投資家端末２０は、賃貸用不動産を投資対象として購入し、その管理と購入用ローンの返済の各処理を上述の不動産業者に委託した投資家が利用する端末である。この投資家端末２０は、一般的なＰＣの他、スマートフォンなど各種の情報処理端末を想定することができる。
【００１８】
また、金融機関端末３０は、上述の投資家に対して、賃貸用不動産の購入用ローンを提供する金融機関が運用する情報処理装置である。またこの金融機関は、当該賃貸用不動産の入居者による賃料入金先の口座も管理している。
【００１９】
なお、本実施形態ではネットワーク１に１つの金融機関端末３０が接続された構成を例示している。これは、上述のように、賃貸用不動産の入居者からの賃料回収用の口座（不動産業者の所有口座）と、上述の購入用ローンの返済口座（購入用ローンを顧客に提供した金融機関の所有口座）とが同一の金融機関で管理されている場合に対応している。つまり、賃料回収と購入用ローン返済の各処理が１つの金融機関で完結する状況を踏まえている。
【００２０】
勿論、このような形態ではなく、複数の金融機関端末３０がネットワーク１に接続された構成であっても構わない。この場合、賃貸用不動産の入居者からの賃料回収用の口座（不動産業者の所有口座）と、購入用ローンの返済口座（購入用ローンを提供した金融機関の所有口座）とが異なる金融機関で管理されることになる。つまり、賃料回収と購入用ローン返済の各処理が、それぞれ異なる金融機関において行われることになる。
−−−ハードウェア構成−−−
【００２１】
弁済代行支援システム１０のハードウェア構成は、以下のとおりである。すなわち、弁済代行支援システム１０は、ＨＤＤ（ハードディスクドライブ）等で構成される記憶装置１１、ＲＡＭで構成されるメモリ１３、記憶装置１１に保持されるプログラム１２を実行して適宜な機能を実装するＣＰＵ１４（演算装置）、ユーザからの入力動作を受ける入力装置１５、処理結果を表示するディスプレイ１６（出力装置）、ネットワーク１と接続し他装置との通信処理を担う通信装置１７、を備える。弁済代行支援システム１０は、例えばコンピュータによって実現することができる。
【００２２】
なお、記憶装置１１内には、本実施形態の弁済代行支援システムとして必要な機能を実装するためのプログラム１２が記憶されている他、少なくとも顧客管理テーブル１８および弁済管理テーブル１９を備え、それぞれのテーブルが必要な情報を記憶している。顧客管理テーブル１８および弁済テーブル１９の詳細については後述する。
−−−データ構造例−−−
【００２３】
次に、本実施形態の弁済代行支援システム１０が用いるテーブルにおけるデータ構造例について説明する。図３は本実施形態における顧客管理テーブル１８のデータ構造例を示す図である。本実施形態の顧客管理テーブル１８は、不動産業者の顧客たる投資家の各種情報を管理するテーブルである。このテーブルは、投資家を一意に示す顧客ＩＤをキーとして、当該顧客が所有し不動産業者が管理を請け負っている賃貸用不動産の名称および住所、毎月の賃料、管理手数料、金融機関で保有する口座の識別情報、および、保証金の残額、といった値を対応付けたレコードの集合体となっている。
【００２４】
なお、この顧客管理テーブル１８における保証金の残額の情報は、顧客たる投資家が予め預託した保証金の金額から、その全部または一部を購入用ローンの返済分に適用した残額が、当該残額が適用されるごとに更新されたものである。つまり、常に最新の保証金の残額情報が記憶されていることになる。
【００２５】
また、図４は本実施形態における弁済管理テーブル１９のデータ構造例を示す図である。本実施形態の弁済管理テーブル１９は、上述した各顧客が賃貸用不動産購入に利用した購入用ローンに関連する情報を管理するテーブルである。具体的には、賃貸用不動産を一意に示す識別情報（例：名称および住所）をキーとして、当該賃貸用不動産の所有者たる顧客を一意に示す顧客ＩＤ（上述の顧客管理テーブル１８における顧客ＩＤと共通）、当該賃貸用不動産購入に利用された購入用ローンの識別情報および返済額（例：月ごと）、当該購入用ローンを提供している金融機関の識別情報とローン返済用口座の情報、および、賃貸用不動産の入居者からの賃料入金先となる口座（以下、賃料入金先口座）の情報といった値を対応付けたレコードの集合体となっている。
【００２６】
なお、この弁済管理テーブル１９における賃料入金先口座の情報は、上述した賃貸用不動産の各入居者が所定期日までに入金処理した賃料の金額が、当該入金処理がなされるごとに更新されたものである。つまり、常に最新の回収賃料の総額を示す情報が記憶されていることになる。
−−−機能例−−−
【００２７】
続いて、本実施形態の弁済代行支援システム１０が備える機能について説明する。上述したように、以下に説明する機能は、例えば弁済代行支援システム１０が備えるプログラム１２を実行することで実装される機能である。
【００２８】
本実施形態の弁済代行支援システム１０は、弁済管理テーブル１９における賃料入金先口座の情報を参照し、所定の賃貸用不動産の各入居者から、当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料を特定する機能を備えている。
【００２９】
またこの場合、弁済代行支援システム１０は、該当顧客が抱える賃貸用不動産の購入用ローンに関して、弁済管理テーブル１９における返済額の情報と、金融機関のローン返済用口座の情報を参照し、例えば当月のローン返済額とその返済用口座を特定する機能を備えている。
【００３０】
また、弁済代行支援システム１０は、上述したように特定した各情報に基づき、該当顧客が抱える賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理として、例えば当月のローン返済額を、不動産業者の金融機関口座（賃料入金先口座）から上述した返済用口座に入金する処理要求を、金融機関端末３０に対して実行する機能を備えている。こうした処理要求は、いわゆるインターネットバンキングサービスまたは従来からの専用線によるバンキングサービスのインターフェイスを利用して実行するものとすることができる（以下同様）。
【００３１】
また、弁済代行支援システム１０は、上述の返済処理の要求実行に伴ってローン返済額分が減額された賃料入金先口座の賃料残額から、当該不動産業者が得るべき管理手数料（顧客管理テーブル１８にて、該当賃貸用不動産および顧客に関して規定されている管理手数料の値）を減じた金額を、余剰金として当該顧客の金融機関口座（顧客管理テーブル１８で特定）に宛てて入金する要求を、金融機関端末３００に送信する機能を備えていることが好ましい。
【００３２】
また、本実施形態の弁済代行支援システム１０は、上述した購入用ローンの返済処理に際し、例えば当月のローン返済額と最新の賃料残額とを比較し、ローン返済額を賃料残額で満たせない結果となった場合、顧客管理テーブル１８にて当該顧客に関して保持する保証金の情報に基づき、当該保証金の全部または一部と賃料残額の全部または一部とで返済処理要求を実行する機能を更に備えることが好ましい。
【００３３】
また、本実施形態の弁済代行支援システム１０は、上述のように保証金の全部または一部を返済処理に利用した状況に応じて、顧客が当該不動産業者の金融機関口座（例：保証金の入金先）に対して行った、保証金の所定基準額からの不足分の入金処理の結果を、金融機関が提供するインターネットバンキング等の所定のサービスを利用して確認し、記憶装置１０１の顧客管理テーブル１８にて保持する当該顧客の保証金の情報を更新する機能を更に備えることが好ましい。
【００３４】
この場合、本実施形態の弁済代行支援システム１０は、保証金の全部または一部を返済処理に利用したことで、保証金が所定基準額から不足した状態となったことを、例えば上述した返済処理を行うごとに、或いは一定時間毎に、インターネットバンキング等の所定のサービスを利用して該当口座残高を確認して検知し、当該保証金の不足分発生に関する通知を、顧客端末２０に送信する機能を更に備えることが好ましい。
−−−フロー例１−−−
【００３５】
以下、本実施形態における弁済代行支援方法の実際手順について図に基づき説明する。以下で説明する弁済代行支援方法に対応する各種動作は、弁済代行支援システム１０がメモリ等に読み出して実行するプログラムによって実現される。そして、このプログラムは、以下に説明される各種の動作を行うためのコードから構成されている。
【００３６】
図５は、本実施形態の弁済代行支援方法におけるフロー例１を示す図である。まず弁済代行支援システム１０は、例えば家賃引き落とし日など所定期日の到来を情報処理装置として一般的に備わるカレンダー機能等で検知し、当該検知に応じて、弁済管理テーブル１９における、所定の賃貸用不動産に関する賃料入金先口座の情報を読み取る（ｓ１００）。このステップｓ１００における読み取りで、当該賃貸用不動産の各入居者から、当該不動産業者の金融機関口座で保持する賃料の残額を特定することができる。
【００３７】
次に、弁済代行支援システム１０は、上述の賃貸用不動産に関して該当顧客が抱える購入用ローンに関して、弁済管理テーブル１９における返済額の情報と、金融機関のローン返済用口座の情報を参照する（ｓ１０１）。このステップｓ１０１により、当月のローン返済額とその返済用口座を特定することができる。
【００３８】
続いて弁済代行支援システム１０は、上述で特定した各情報に基づき、当月のローン返済額と賃料残額とを比較し、ローン返済額を賃料残額で満たせるか判定する（ｓ１０２）。
【００３９】
この判定の結果、ローン返済額を賃料残額で満たせることが判明した場合（ｓ１０３：ＯＫ）、弁済代行支援システム１０は、該当顧客が抱える賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理として、当月のローン返済額を、不動産業者の金融機関口座（賃料入金先口座）から上述の返済用口座に入金する処理要求を、金融機関端末３０に対して実行する（ｓ１０４）。
【００４０】
他方、上述の判定の結果、ローン返済額を賃料残額で満たせないことが判明した場合（ｓ１０３：ＮＧ）、弁済代行支援システム１０は、顧客管理テーブル１８にて当該顧客に関して保持する保証金の情報に基づき、上述のローン返済額を満たす金額として、当該保証金の全部または一部と賃料残額の全部または一部とを合算した額の返済処理要求を実行する（ｓ１０５）。
【００４１】
この場合、弁済代行支援システム１０は、上述のように、保証金の全部または一部を返済処理に利用したことで、保証金が所定基準額から不足した状態となったか否か判定する（ｓ１０６）。
【００４２】
この判定の結果、保証金不足が判明した場合（ｓ１０７：ＮＧ）、弁済代行支援システム１０は、当該保証金の不足分発生に関する通知を顧客端末２０に送信する（ｓ１０８）。他方、これを受けた顧客端末２０は当該通知をディスプレイ等の出力装置に表示することとなる。顧客は、この通知によって保証金の不足分発生の事実を認識し、上述の不動産業者の口座（保証金の入金先）に対し、不足分に対応した金額の振込動作を顧客端末２０で行う。
【００４３】
上述のステップｓ１０８の実行から所定時間が経過後、弁済代行支援システム１０は、顧客が当該不動産業者の金融機関口座（保証金の入金先）に対して行った振込動作による、保証金不足分に対応した金額の入金結果を、金融機関が提供するインターネットバンキング等の所定サービスを利用して確認し、顧客管理テーブル１８にて保持する当該顧客の保証金の情報を更新する（ｓ１０９）。
【００４４】
以上のフローにより、不動産業者が運用する弁済代行支援システム１０により、顧客抱える賃貸用不動産の購入用ローンの弁済代行が実現する。
−−−フロー例２−−−
【００４５】
なお、上述のステップｓ１０４、ｓ１０５、およびｓ１０９の実行に伴い、弁済代行支援システム１０は、以下の処理を更に実行する。図６は、本実施形態の弁済代行支援方法におけるフロー例２を示す図である。
【００４６】
この場合、弁済代行支援システム１０は、上述の返済処理の要求実行に伴ってローン返済額分が減額された賃料入金先口座の賃料残額から、当該不動産業者が得るべき管理手数料を減じた金額を、余剰金として算定する（ｓ２００）。
【００４７】
次に、弁済代行支援システム１０は、算定した余剰金の金額がゼロまたはマイナス値、すなわち、賃料残額が管理手数料以下であった場合（ｓ２０１：ＮＧ）、当該フローを終了する。
【００４８】
他方、算定した余剰金の金額がプラス値、すなわち、賃料残額が管理手数料より大きかった場合（ｓ２０１：ＯＫ）、弁済代行支援システム１０は、当該顧客の金融機関口座（顧客管理テーブル１８で特定）に宛てて、上述の余剰金を入金する要求を、金融機関端末３００に送信し（ｓ２０２）、処理を終了する。
【００４９】
以上のフローにより、賃貸用不動産の購入用ローンに関する返済処理を確実に優先しつつも、余剰金に関しては顧客たる投資家に還流させる処理を効率的なものとできる。
【００５０】
以上、本発明を実施するための最良の形態などについて具体的に説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、その要旨を逸脱しない範囲で種々変更可能である。
【００５１】
こうした本実施形態によれば、賃貸用不動産の購入から管理に至る投資家の手間やコストを抑制しつつ、賃貸用不動産の購入用ローンの返済処理を確実なものとできる。
【符号の説明】
【００５２】
１  ネットワーク
１０  弁済代行支援システム
１１  記憶装置
１２  プログラム
１３  ＲＡＭ（メモリ）
１４  ＣＰＵ（演算装置）
１５  入力装置
１６  ディスプレイ（出力装置）
１７  通信装置
１８  顧客管理テーブル
１９  弁済管理テーブル
２０  顧客端末
３０  金融機関端末
【図１】
0006426573.tif 000002
【図２】
0006426573.tif 000003
【図３】
0006426573.tif 000004
【図４】
0006426573.tif 000005
【図５】
0006426573.tif 000006
【図６】
0006426573.tif 000007