(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
退去の確定処理をする退去処理サーバと、各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の退去管理システムであって、
前記退去処理サーバは、 
借主が未払い賃料のある状態で退去する非常退去の意思表示を受信する借主の意思表示受信部と、 
前記意思表示受信部が受信した前記退去意思表示の真贋を判定する真贋判定部と、
前記退去意思表示があった旨を関係者の各端末機器へ送信し、当該各端末機器からの返信を受信する関係者への送受信部と、
前記真贋判定部の判定結果と、前記送受信部が受信した関係者からの返信結果とに基づいて前記借主が非常退去した旨を確定する非常退去確定部と、
を備え、
前記真贋判定部が前記退去意思表示の真贋を肯定し、かつ、前記関係者への送受信部からの返信において、借主の所在に心当たりありとする連絡が所定期間内にない場合に、前記非常退去確定部は、前記借主が非常退去した旨を確定することにより、
借主の意思表示に基づいて未払い賃料のある状態での非常退去を実現することを特徴とする退去管理システム。 
【請求項２】
前記退去処理サーバと前記各端末機器との送受信は、暗号化されてなされることを特徴とする請求項１に記載の退去管理システム。 
【請求項３】
前記借主の意思表示の際に用いたメールアドレスが、あらかじめ登録されたものと同一か否かを、前記退去処理サーバの真贋判定部における真贋判定に用いることを特徴とする請求項１又は２に記載の退去管理システム。  
【請求項４】
前記借主の意思表示の際に用いたパスワードが、あらかじめ登録されたものと同一か否かを、前記退去処理サーバの真贋判定部における真贋判定に用いることを特徴とする請求項１から３までのいずれか一項に記載の退去管理システム。 
【請求項５】
前記真贋判定部が前記退去意思表示の真贋を肯定し、かつ、前記関係者への送受信部からの返信が退去意思表示を承認する場合にあっても、前記非常退去確定部は、前記借主が非常退去した旨を確定することを特徴とする請求項１又は２に記載の退去管理システム。
【請求項６】
借主の所在に心当たりありとする連絡が所定期間内にないという判断は、前記関係者への送受信部からの返信のメールのタイトルに特定の文字列を含むか含まないかにより自動処理とすることを特徴とする請求項１又は２に記載の退去管理システム。 
【請求項７】
前記非常退去確定部が、借主の非常退去した旨を確定した場合に、その確定の旨を関係者の各端末に通知することを特徴とする請求項１から６までのいずれか一項に記載の退去管理システム。 
【請求項８】
前記非常退去確定部が、借主の非常退去した旨を確定した場合に、その確定の事実に基づいて、賃貸契約の物件の清掃・修復の依頼を関係者の各端末に通知することを特徴とする請求項１から６までのいずれか一項に記載の退去管理システム。 
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸住宅の退去管理システムに関し、特に、借主が賃料を納めずに退去する場合に、早期に退去手続きを開始することを可能にする退去管理システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
アパート、マンションなどの賃貸住宅においては、借主が退去する場合、通常、それまでの賃料を完済し、さらに原状回復の費用を支払う必要があればそれを支払う。そして、借主とオーナーとが不動産会社を介して合意した上で退去手続きがなされる。
【０００３】
しかし、まれにではあるが、夜逃げなどの無断退去という事態がある。無断退去する借主は多くの場合、不動産会社にも、オーナーにも、賃貸契約の保証人、緊急連絡先にも知らせずに、数ヶ月分の賃料を滞納したまま、引っ越してしまう。
【０００４】
賃貸住宅の借主が継続して賃料を納めない場合に、賃貸契約をすみやかに解除させることを実現する方法として「不動産管理方法」が提案されている（特許文献１）。特許文献１に開示される技術においては、保証金保障機構、保証・補償会社が関与して滞納賃料の支払い原状回復費用の支払いなどをすみやかに行う。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００８−０４１０６２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、夜逃げなどの無断退去の場合には、借主本人の意思が知らされない。したがって、賃貸物件を管理する不動産会社、物件オーナーは、借主が単に長期間不在であるのか、無断退去してしまったのかのいずれであるかを判断しがたいため、どのようにして、いつ、退去手続きを開始してよいかの確定が難しいという問題がある。家賃滞納が２ヶ月以上あり本人および非常時連絡先に電話、文書による連絡が所定期間取れない場合に夜逃げ（無断退去）として扱うことが考えられる。しかし、この判断を誰がどうやって行うのか、連絡の取れない所定期間の長さをどれだけにするか、という問題が残る。裁判所の手続きなどを経て、当該賃貸物件にある残置物を除去し、次の借主を募集できる状態にするまでに、場合によっては数ヶ月から数年の月日がかかることがある。
【０００７】
一方、この退去の確定という判断がなされるまでは、残置物の整理ができない、借主本人の家賃滞納額が膨らむ、次の借主の募集にかかれない、ことになり、時間とコストの無駄が生じる。さらに、賃貸契約時に設けた緊急連絡人・保証人に迷惑がかかる。特許文献１の技術は、退去の確定がなされてからの処理を早く行うためのものであって、退去の確定自体を早めることはできない。
【０００８】
本発明は、このような実情に鑑みてなされたものであり、無断退去の場合の退去手続きの開始を早く行うことが可能な退去管理システムを提供しようとするものである。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記解決しようとする課題に鑑みて鋭意研究の結果、本発明者は、無断退去の概念を若干変更し、「借主が賃料を納めずに退去する」非常退去と考えて、借主本人からの意思表示により、退去手続きを開始することが合理的であることに想到した。
すなわち、本発明は、借主本人からの意思表示により、賃料を納めずに退去する手続きを開始可能な賃貸住宅の退去管理システムを提供するものである。
【００１０】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムは、退去の確定処理をする退去処理サーバと、各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の退去管理システムであって、  前記退去処理サーバは、借主が未払い賃料のある状態で退去する非常退去の意思表示を受信する借主の意思表示受信部と、前記意思表示受信部が受信した前記退去意思表示の真贋を判定する真贋判定部と、前記退去意思表示があった旨を関係者の各端末機器へ送信し、当該各端末機器からの返信を受信する関係者への送受信部と、前記真贋判定部の判定結果と、前記送受信部が受信した関係者からの返信結果とに基づいて前記借主が非常退去した旨を確定する非常退去確定部と、を備え、借主の意思表示に基づいて未払い賃料のある状態での非常退去を確定することを特徴とする。
【００１１】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記退去処理サーバと前記各端末機器との送受信は、暗号化されてなされることを特徴とする。これにより、意思表示の信憑性を高めることができる。
【００１２】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記借主の意思表示の際に用いたメールアドレスが、あらかじめ登録されたものと同一か否かを、前記退去処理サーバの真贋判定部における真贋判定に用いることを特徴とする。これにより、他人によるなりすましを防止できる。
【００１３】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記借主の意思表示の際に用いたパスワードが、あらかじめ登録されたものと同一か否かを、前記退去処理サーバの真贋判定部における真贋判定に用いることを特徴とする。これにより、真贋判定を確かなものにすることができる。
【００１４】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記真贋判定部が前記退去意思表示の真贋を肯定し、かつ、前記関係者への送受信部からの返信が退去意思表示を承認する場合に、前記非常退去確定部は、前記借主が非常退去した旨を確定することを特徴とする。これにより、借主本人のみならず、関係者の合意のもとに非常退去を確定できる。
【００１５】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記真贋判定部が前記退去意思表示の真贋を肯定し、かつ、前記関係者への送受信部からの返信において、借主の所在に心当たりありとする連絡が所定期間内にない場合に、前記非常退去確定部は、前記借主が非常退去した旨を確定することを特徴とする。これにより、関係者の合意の根拠を明確にすることができる。
【００１６】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記非常退去確定部が、借主の非常退去した旨を確定した場合に、その確定の旨を関係者の各端末に通知することを特徴とする。これにより、非常退去の確定の事実を関係者がいち早く知ることができる。
【００１７】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記非常退去確定部が、借主の非常退去した旨を確定した場合に、その確定の事実に基づいて、前記賃貸契約の物件の清掃・修復の依頼を関係者の各端末に通知することを特徴とする。これにより、次の借主の入居を早めることが可能になる。
【００１８】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおける前記退去処理サーバは、借主と不動産会社（賃貸物件オーナー）とに対して第三者の立場の役務提供者が管理運営するサーバであることを特徴とする。これにより、借主とオーナーとのいずれの利益にも偏らない中立の立場での判断が可能となる。
【発明の効果】
【００１９】
以上、説明したように、本発明の賃貸住宅の退去管理システムによれば、電子メールでの意思表示から始まり、真贋認証と関係者とのやり取りの結果に基づいて非常退去の確定をするので、通常の手続きでは考えにくい非常退去（賃料の完済なしに賃借人が退去すること）を実現可能となる。
これにより、借主は非常退去の場合に、未払い賃料が膨れ上がることを防止できる。賃貸物件のオーナー（不動産会社）は、非常退去を早く確定させることにより、残置物の整理、清掃・修復を早くすませて、次の借主との契約を早くすることが可能となる。また、緊急連絡人・保証人に迷惑をかけることなく、退去手続きをすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００２０】
【図１】本発明の一実施形態にかかる賃貸住宅の退去管理システムの概要を示す図である。
【図２】図１に示す退去処理サーバの内部構成を概略的に示す図である。
【図３】図１及び図２に示す退去処理サーバが借主からの通知に応じて行う処理の流れを概略的に示すフロー図である。
【図４】図１及び図２に示す退去処理サーバが借主からの通知に応じて処理を行う際の退去処理サーバの各機能部と、ユーザ端末及び各種サーバとの通信形態を概略的に示すシーケンス図である。
【発明を実施するための形態】
【００２１】
以下、添付図面を参照しながら、本発明の賃貸住宅の退去管理システムを実施するための最良の形態を詳細に説明する。図１〜図４は、本発明の実施の形態を例示する図であり、これらの図において、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成及び動作は同様であるものとする。
【００２２】
≪賃貸住宅の退去管理システムの構成≫
図１は、本発明の一実施形態にかかる賃貸住宅の退去管理システムの概要を示す図である。図１において、退去処理サーバ及び各端末機器がインターネットを介して互いに通信可能な状態で接続されている。本実施形態の退去管理システムは、本システムの管理者が保有し管理する退去処理サーバが中心となって、不動産会社端末、保証会社端末、オーナー（賃貸物件のオーナー）端末、清掃業者端末、修復業者端末のそれぞれと情報通信を行い、情報処理を行うことでその諸機能が実現されるものである。
【００２３】
ここで、本システムの管理者は、非常退去サービスを借主、不動産管理会社、物件オーナーに対して提供し、そのサービス提供のために保証会社、清掃業者、修復業者と提携する。そのサービス提供のために、独立して運営管理するサーバである退去処理サーバを用いる。
【００２４】
この退去管理システムが扱う賃貸契約は、その核となる内容は、賃貸物件のオーナーが借主に不動産物件を使用させ、その対価として賃料を受け取る賃貸契約であるが、特約条項として非常退去についての内容をもつものである。入居時またはその後にこの特約をつけることができる。非常退去は、借主が家賃の未払いの賃料が残ったまま、退去することを意味する。非常退去は、借主から非常退去サービス業者のサーバへのメールによる通知（意思表示）がなされることによって始まる。不動産管理会社（物件オーナー）へは、借主から直接ではなく、非常退去サービス業者から通知がなされる。未払い家賃は、保証会社が借主に代わって貸主へ立替払いをする。
電気代・ガス代・水道代は、退去確定したら非常退去サービス業者（退去処理サーバの運営会社）が借主に代わり不動産会社に「退去確定したので電気会社などに解約の通知をしてください」と伝える。電気会社などもいち早く閉栓することにより、無駄な未払い金を抑えることができる。
原状回復費は、当該賃貸契約の保証会社が規約に則って貸主（不動産会社）側へ支払う。
借主は、所定の金額をこの特約を結ぶ際、たとえば入居時に支払ってこのサービスのユーザとなる。
【００２５】
図２は、図１に示す退去処理サーバの内部構成を概略的に示す図である。
図２において、退去処理サーバは、借主とオーナー（不動産会社）と非常退去サービス業者（退去処理サーバを運営管理する会社）との三者間でユーザ（借主）の選択に基づいて締結された契約種別（補償範囲や、非常退去時の対応オプションなど）を記憶する契約情報データベース、借主の属性情報（氏名、メールアドレス、本人確認のための情報など）を記憶する借主情報データベース、賃貸物件の属性情報（所在地、間取り、広さなど）を記憶する物件情報データベース、賃貸物件の所有者の属性情報（氏名、住所、など）を記憶するオーナー情報データベース、賃貸物件を管理する不動産会社の属性情報（住所、担当者名、メールアドレスなど）を記憶する不動産会社情報データベース、延滞された賃料などを支払う保証会社の属性情報（住所、担当者名、メールアドレスなど）を記憶する保証会社情報データベース、退去が決定した後に清掃を担当する清掃業者の属性情報（住所、担当者、受注の可否など）清掃業者情報データベース、退去が決定した後に修復（原状回復）を担当する修復業者の属性情報（住所、担当者、受注の可否など）を記憶する修復業者データベースからなるデータベース群を有している。
【００２６】
また、退去処理サーバは、借主が夜逃げなどの非常退去をする際にその確定処理を行う非常退去確定部、本システムの利用を受ける契約者（特に借主）を登録する契約者登録処理部（不図示）、賃料支払が滞っている借主及び当該借主からの賃料支払の有無を監視する賃料支払監視部（不図示）、毎月の賃料の支払いの際に借主へのメッセージを送る月次処理部（不図示）、賃料が滞納したときの処理を行う滞納時処理部（不図示）、借主からの非常退去の意思表示を受信する借主の意思表示受信部、借主の意思の真贋を判定する借主の意思の真贋判定部、関係者への送受信部、非常退去の確定後に関係者へその旨を通知し、清掃業者・修復業者への依頼をする事後処理部からなるソフトウエア群を有している。
ここで、○○部とは、退去処理サーバ（コンピュータ）のＣＰＵが必要なソフトウェアをそのつど読み込んで実現するものである。したがって、○○部は、物の発明の構成要素である。
【００２７】
図１に示す不動産会社端末は、借主の賃料支払の延滞情報など賃貸契約の実行に関連する一切のデータを蓄積しており（図示せず）、退去処理サーバからの要求に応じて送信する。処理の円滑のために、不動産会社端末を不動産会社サーバとして構成して、退去処理サーバと連携して動作を行わせることもできる。複数のサーバを設けて連係動作を行わせる場合には、退去処理サーバが有する機能の一部を他のサーバに行わせてもよい。
【００２８】
図１に示す保証会社端末は、賃料の保証の実行に関連する一切のデータを蓄積しており（図示せず）、退去処理サーバからの要求に応じて送信する。処理の円滑のために、保証会社端末を保証会社サーバとして構成して、退去処理サーバと連携して動作を行わせることもできる。
図１に示す保証会社端末は、１個のみ描いてあるが、未払い賃料の支払い以外の特約条項を設けて保証対象とする場合には、複数の保証会社が関連し得るので、複数の保証会社端末が関与する。
【００２９】
図１に示すユーザ端末は、借主が保有又は使用するコンピュータ端末であり、典型的には、インターネット通信が可能なパーソナルコンピュータあるいはスマートフォンやタブレットＰＣなどの携帯端末である。本発明の実施のためには、電子メールのやり取りができる端末機器であればよい。
オーナー端末は、図１では、携帯電話を描いたが、電子メールのやり取りができる端末機器であればよい。
清掃業者端末、修復業者端末は、清掃、修復の業務を請け負うためのメールのやり取りができる端末機器であればよい。
【００３０】
≪賃貸住宅の退去管理システムの動作≫
本実施形態の賃貸住宅の退去管理システムの全体的な動作の概要として、まず、図１及び図２に示す退去処理サーバがユーザ端末（借主）からのアクセスに応じて行う処理の流れを説明する。
【００３１】
図３は、図１及び図２に示す退去処理サーバがユーザ端末（借主）からのアクセスに応じて行う処理の流れを概略的に示すフロー図である。図４は、その際の退去処理サーバの各機能部と、各端末機器（またはサーバ）との通信形態を概略的に示すシーケンス図である。
【００３２】
図３及び図４において、借主は非常退去をする旨の意思表示メールを退去処理サーバへと送信する（ステップ３０１）。この送信はＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ  Ｓｏｃｋｅｔｓ  Ｌａｙｅｒ）を用いて暗号化された通信により行われる。当該メールは、あらかじめ登録されたメールアドレスを用いてなされる。望ましくは、入居時、契約更新時（あるいはもっと頻繁に数カ月おき）には、テストメールの送受信を実行して、正しくメールのやり取りができることを確認しておく。
【００３３】
非常退去をする旨の意思表示メールは、そのタイトルに所定の文字列、たとえば≪非常退去をしました≫を含み、借主の氏名、契約番号とともに、パスワード、本人認証のための情報（たとえば、生年月日）などを含む。
退去処理サーバが借主から非常退去の意思表示を受け取ると、退去処理サーバは、その真贋を判断するために本人確認処理を行う（ステップ３０２）。契約情報ＤＢ、借主情報ＤＢ、物件情報ＤＢなどのデータベースにアクセスして必要な情報を収集し、本人確認処理を行う。当該契約が現在有効であること、当該物件の賃料の未回収分があること、電子メールアドレスが当初登録されたものと同一であること、メールに記載された契約番号、借主の氏名、パスワード、生年月日などが登録されたものと同一であること、などの確認をして、当該意思表示が有効になされたものと扱う。
【００３４】
借主からの意思表示が正当なものであると判断すると（ステップ３０２でＯＫ）、退去処理サーバは、関係各社（各者）に当該意思表示があった旨を通知するとともに、借主の居場所について心当たりがないかを問い合わせ、所定の期間（たとえば１５日間）内に返信を求める（ステップ３０３）。この関係者には、保証会社、不動産会社、物件オーナーが含まれる。それぞれ利害関係を有しており、非常退去の乱用がなされては利益を害する立場にあるからである。
【００３５】
所定の期間が経過しても、借主の行き先に心当たりがあるという情報がない場合（ステップ３０４でなし）、退去処理サーバは、借主が非常退去したことを確定する（ステップ３０５）。この処理は、たとえばメールのタイトルに特定の文字列を含むか含まないかにより自動処理とすることが可能である。借主からの意思表示の時点からこの所定期間経過のとき、最短で非常退去の確定がなされる。関係者との間でやり取りされるメールもＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ  Ｓｏｃｋｅｔｓ  Ｌａｙｅｒ）を用いて暗号化された通信により行われる。
【００３６】
次に、退去処理サーバは、借主及び関係者（不動産管理会社、オーナー、保証会社）に非常退去が成立した旨を通知する（ステップ３０６）。その後、不動産管理会社から保証会社へ、未払い賃料の請求などが可能となる。
このとき、借主へのメールがたとえ到達を確認できなくとも、非常退去の成立が覆らないこととする。入居当初の契約により、意思表示のみで非常退去ができることについて合意できているからである。
【００３７】
退去処理サーバは、清掃業者・修復業者に当該賃貸物件の清掃・修復を依頼する（ステップ３０７）。残置物の廃棄を含めて清掃・修復がなされると不動産会社（オーナー）は、次の賃借人を募集することが可能となる。
【００３８】
ステップ３０１で、意思表示がない場合はこの非常退去処理を終了する。図３に示す非常退去処理は、一日のうちに数回から数十回実行される処理として繰り返され、借主からの意思表示があり次第、速やかに対応できるように構成される。
【００３９】
ステップ３０２で、本人認証が否定された場合には、図示を省略したが、送られてきたメールアドレスにその旨を通知し、再度の意思表示を促して終わる。また、メールアドレスが当初の登録の際のものと異なる場合には、非常退去サービスの提供業者の従業員または弁護士が面接による手続きを行うこととしてもよい。
【００４０】
ステップ３０４で、借主の居場所に心あたりがある場合には、非常退去は否定され、この非常退去処理は終わる。その場合には、不動産会社の従業員などが借主と面接の上、通常の退去手続、つまり未納の賃料の完済、原状修復費用の支払いなどを行う。この場合において、無料の弁護士相談を可能とする特約を設けておいて借主の保護をすることとしてもよい。
【００４１】
なお、本システムにより、非常退去が成立して、保険会社が賃料の精算を行ったあとであっても、保証会社の調査員が追跡調査をして、元の借主に損害賠償請求または不当利得返還請求をする場合がある。元の借主が夜逃げした場合に、時効が成立したと考えて通常の社会活動を開始したところ、実は時効の中断があったがために、請求されるなどのケースが考えられる。そのような場合に備えて、本サービスを提供する際の契約に、無料の弁護士相談を数回受けられる特約、弁護士費用、裁判費用の一部を負担する特約をつけることが望ましい。その場合には、賃料支払いの保証会社と、弁護士費用の保証会社とは利害が対立するので別の会社にする必要がある。したがって、図１、図４の保証会社は、特約条項の性質に応じて複数、必要となる。
【００４２】
以上述べたように、本システムは、特に非常退去処理に特徴を有するものであり、非常退去処理に限定して動作させることが可能である。しかし、本発明の非常退去処理は、借主本人からの意思表示をきっかけとして処理を開始するものであり、借主との連絡をとるものであるから、通常退去処理（借主とオーナーとが合意の上で賃料などを完済して退去する手続き）をも含めた退去処理を提供するものとしてもよい。
【００４３】
上の説明では、本システムの退去処理サーバが、借主の賃料支払い状況をも把握可能であるように説明したが、不動産会社のサーバを別に立てて、不動産会社のサーバが借主の賃料支払い状況を把握可能として、退去処理サーバは、不動産会社のサーバと連携して異常退去処理を実行するように構成してもよい。
【００４４】
以上、本発明の賃貸住宅の退去管理システムについて、具体的な実施の形態を示して説明したが、本発明はこれらに限定されるものではない。当業者であれば、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、上記各実施形態における各サーバの構成及び機能に様々な変更・改良を加えることが可能である。
【産業上の利用可能性】
【００４５】
本発明の賃貸住宅の退去管理システムは、図１に示すように、コンピュータのＣＰＵ、メモリ、補助記憶装置、ディスプレイ、入力デバイス等を含むハードウェア資源上に構築されたＯＳ、アプリケーションソフトウェア、データベース、ネットワークシステム等によって実現されるものであり、非常退去処理という情報処理が上記のハードウェア資源を用いて具体的に実現されるものであるから、自然法則を利用した技術的思想に該当するものであり、不動産物件の賃貸契約等の産業において利用することができるものである。
【符号の説明】
【００４６】
１０  退去処理サーバ
２０、２１  ユーザ端末（借主）
３０  不動産会社端末
３１  オーナー端末
４０  保証会社端末
５１  清掃業者端末
５２  修復業者端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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