(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
内覧の対象となる物件のリフォーム可能箇所毎に付される電子タグから当該電子タグが付されたリフォーム可能箇所又は前記電子タグに関する識別情報を受信した端末装置から、当該識別情報を受信する受信部と、
前記識別情報に基づき、前記リフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定する指定画面の表示情報を抽出し、前記端末装置へ送信する送信部と、
前記物件を内覧希望物件として指定した情報を前記端末装置から受信した場合、当該物件の電子錠の解錠に必要な鍵情報を生成し、前記鍵情報を前記送信部により前記端末装置へ送信する鍵情報生成部と、
前記物件の電子錠の解錠又は施錠に関する錠状態情報を受信する第１受信部と、
前記物件に設置され、人を検知するためのセンサが生成した検知信号を受信する第２受信部と、
前記錠状態情報及び前記検知信号に基づき、前記物件の異常の有無を判定する異常判定部と、
前記端末装置により前記電子錠が施錠され、かつ、前記人が存在しないと前記異常判定部が判定した場合、当該電子錠の解錠に必要な鍵情報を無効にする鍵情報無効部と、
を有することを特徴とするサーバ装置。
【請求項２】
前記送信部は、前記電子錠が解錠され、かつ、前記人が存在しないと前記異常判定部が判定した場合、当該電子錠に対し、施錠を指示する信号を送信することを特徴とする請求項１に記載のサーバ装置。
【請求項３】
請求項１または２に記載のサーバ装置としてコンピュータを機能させることを特徴とするプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件のリフォームを受け付ける技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から、購入可能な商品に電子タグを取り付けて管理する技術が知られている。例えば、特許文献１には、商品に取り付けられた電子タグを検知するスキャナーと、商品を供給するディスペンサーと、電子タグから読取った情報に基づき価格を計算するコントローラとを有する店頭精算機が開示されている。また、特許文献２には、建築不動産に固定されたキーボックスに電子キーをセットした状態でユーザＩＤ等を電子キーに入力することで、キーボックスナンバー、電子キーナンバー、ユーザＩＤ等が管理サーバに送信される不動産仲介業支援システムが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特許第４６６４７１０号
【特許文献２】特開２００４−０７６４３９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
賃貸や売買等の契約の対象となる物件にはリフォームの潜在的な需要が存在するが、物件の契約希望者がリフォーム可能な箇所を把握していない場合にはリフォームの申し込みが行われず、結果として業者はリフォーム契約の機会を逃す場合がある。そこで、本発明は、リフォームの需要を好適に取り込むことが可能な端末装置、電子タグ及びサーバ装置を提供することを主な目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
好適な例では、端末装置は、内覧の対象となる物件のリフォーム可能箇所毎に付される電子タグから情報を受信する第１受信部と、前記第１受信部が受信した情報に基づき、当該情報を送信した電子タグが付されたリフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定する指定画面の表示情報をサーバ装置から受信する第２受信部と、前記表示情報に基づき、前記指定画面を表示部に表示させる表示制御部と、を有する。
【０００６】
上記端末装置は、第１受信部と、第２受信部と、表示制御部とを有する。第１受信部は、内覧の対象となる物件のリフォーム可能箇所毎に付される電子タグから情報を受信する。なお、上述の「リフォーム可能箇所」には、物件内のリフォーム可能箇所に限らず、物件の外装のリフォーム可能箇所も含む。また、「内覧」とは、物件の契約希望者等が現地に赴いて当該物件を直接確認することを指し、内覧の対象には、物件の内部のみならず物件の外装等も含まれる。第２受信部は、第１受信部が受信した情報に基づき、当該情報を送信した電子タグが付されたリフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定する指定画面の表示情報をサーバ装置から受信する。表示制御部は、表示情報に基づき、上述の指定画面を表示部に表示させる。この態様により、端末装置は、ユーザが端末装置を近付けたリフォーム可能箇所に対してリフォーム内容を指定する画面を表示し、内覧時においてリフォームの指定を好適に受け付けることができる。
【０００７】
上記端末装置の一態様では、前記第１受信部は、前記リフォーム可能箇所又は前記電子タグに関する識別情報を前記電子タグから受信し、前記第２受信部は、前記識別情報に対応付けられたアドレス情報から前記表示情報を受信する。この態様により、端末装置は、電子タグから受信した識別情報に対応付けられたアドレス情報に基づき、好適にリフォームの指定画面の表示情報を取得することができる。
【０００８】
上記端末装置の他の一態様では、前記第１受信部は、アドレス情報を前記電子タグから受信し、前記第２受信部は、前記アドレス情報から前記表示情報を受信する。この態様によっても、端末装置は、ユーザが興味を示したリフォーム可能箇所に対するリフォームの指定画面を表示することができる。
【０００９】
上記端末装置の他の一態様では、前記第２受信部は、前記指定画面における入力情報を前記サーバ装置に送信することで、前記物件のリフォームに関する見積もりを表示する見積もり画面の表示情報を前記サーバ装置から受信し、前記表示制御部は、当該表示情報に基づき、前記見積もり画面を前記表示部に表示させる。この態様により、端末装置は、リフォームの指定画面においてリフォーム可能箇所ごとに指定したリフォーム内容を反映した見積もりを好適にユーザに提示することができる。
【００１０】
上記端末装置の他の一態様では、前記第２受信部は、前記物件の電子錠の解錠に必要な鍵情報を前記サーバ装置から受信し、前記電子錠と通信可能範囲に存在する場合、前記電子錠に対して前記鍵情報を送信する送信部をさらに有する。この態様により、端末装置は、予めサーバ装置から鍵情報を受信しておくことで、内覧対象物件の電子錠を解錠してユーザに内覧を実行させることができる。
【００１１】
上記端末装置の他の一態様では、前記電子タグは、前記物件の窓、床、又は壁のいずれかに取り付けられており、前記表示制御部は、前記表示情報に基づき、窓、床、又は壁のいずれかのリフォーム内容を指定する指定画面を表示部に表示させる。
他の好適な例では、内覧の対象となる物件のリフォーム可能箇所毎に付される電子タグであって、当該電子タグが付されたリフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定する指定画面の表示情報を取得するための情報を記憶する記憶部と、通信可能範囲に存在する端末装置に対して前記情報を送信する送信部と、を有する。この電子タグによれば、通信可能範囲に存在する端末装置に対して、リフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定する指定画面の表示情報を好適に取得させて上述の画面を表示させることができる。
【００１２】
上記電子タグの他の一態様では、リフォームが可能である旨を示した表示が付される。この態様により、リフォーム可能箇所を明確に把握させてリフォームの申し込みを促進させることができる。
【００１３】
本発明のさらに別の観点では、サーバ装置は、内覧の対象となる物件のリフォーム可能箇所毎に付される電子タグから当該電子タグが付されたリフォーム可能箇所又は前記電子タグに関する識別情報を受信した端末装置から、当該識別情報を受信する受信部と、前記識別情報に基づき、前記リフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定する指定画面の表示情報を抽出し、前記端末装置へ送信する送信部と、を有する。サーバ装置は、この態様により、リフォーム可能箇所毎に付される電子タグから情報を受信した端末装置に対し、当該リフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定する指定画面を好適に表示させることができる。
【００１４】
さらに、上記サーバ装置は、前記物件を内覧希望物件として指定した情報を前記端末装置から受信した場合、当該物件の電子錠の解錠に必要な鍵情報を生成する鍵情報生成部をさらに備え、前記送信部は、前記鍵情報生成部が生成した鍵情報を前記端末装置へ送信する。この態様により、サーバ装置は、物件の内覧希望があった場合に、内覧希望者の端末装置に解錠に必要な鍵情報を送信し、好適に物件の内覧を実行させることができる。
【００１５】
さらに、上記サーバ装置は、前記物件の電子錠の解錠又は施錠に関する錠状態情報を受信する第１受信部と、前記物件に設置され、人を検知するためのセンサが生成した検知信号を受信する第２受信部と、をさらに有する。この態様により、サーバ装置は、物件の管理に必要な情報を好適に収集することができる。
【００１６】
さらに、上記サーバ装置は、前記錠状態情報及び前記検知信号に基づき、前記物件の異常の有無を判定する異常判定部をさらに有する。この態様により、サーバ装置は、内覧対象の物件ごとに異常発生の有無を好適に管理することができる。
【００１７】
さらに、上記サーバ装置は、前記端末装置により前記電子錠が施錠され、かつ、前記人が存在しないと前記異常判定部が判定した場合、当該電子錠の解錠に必要な鍵情報を無効にする鍵情報無効部をさらに有する。この態様により、サーバ装置は、一度発行された鍵情報の悪用を好適に防止し、内覧対象物件のセキュリティを好適に確保することができる。
【００１８】
上記サーバ装置の一態様では、前記送信部は、前記電子錠が解錠され、かつ、前記人が存在しないと前記異常判定部が判定した場合、当該電子錠に対し、施錠を指示する信号を送信する。この態様により、サーバ装置は、内覧対象物件の鍵のかけ忘れによるセキュリティの低下を好適に抑制することができる。
【００２０】
本発明のさらに別の観点では、プログラムは、上記いずれか記載のサーバ装置としてコンピュータを機能させる。コンピュータは、このプログラムを搭載して実行することで、上記いずれか記載のサーバ装置として機能させることができる。
【発明の効果】
【００２１】
本発明によれば、内覧時にリフォーム可能箇所を明示してリフォーム内容を指定させることができ、リフォームの需要を好適に取り込むことが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００２２】
【図１】実施形態に係る物件内覧システムの概略構成を示す図である。
【図２】内覧対象物件の室内の様子を概略的に示した図である。
【図３】利用者端末及びサーバ装置の構成例を示す。
【図４】通信型電子錠の解錠及び施錠の流れを示すフローチャートである。
【図５】通信型電子錠の状態と、センサによる人の検知の有無と、サーバ装置が実行すべき対応との関係を示すテーブルである。
【図６】リフォーム受付に関する処理の手順を示すフローチャートである。
【図７】リフォーム受付画面の表示例である。
【図８】見積もり画面の表示例である。
【図９】変形例１に係るリフォーム受付画面の表示処理を示すフローチャートである。
【図１０】変形例２に係るリフォーム受付画面の表示処理を示すフローチャートである。
【図１１】変形例３に係るリフォーム受付画面の表示処理を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００２３】
以下、図面を参照しながら、本発明に係る実施形態について説明する。
【００２４】
［物件内覧システムの概要］
図１は、実施形態に係る物件内覧システム１００の概略構成を示す図である。物件内覧システム１００は、賃貸や販売の対象となる不動産物件の内覧希望者による内覧を安全かつ便利に実行可能なシステムであって、内覧対象となる物件１の出入り口に設けられた通信型電子錠２と、物件１の内覧希望者が使用する利用者端末３と、物件１を取り扱う業者が管理するサーバ装置４とを備える。
【００２５】
通信型電子錠（スマートロック）２は、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）やＮＦＣ（Ｎｅａｒ  Ｆｉｅｌｄ  Ｃｏｍｍｕｎｉｃａｔｉｏｎ）などの近距離無線通信が可能であって、近距離無線通信により鍵コードを受信した場合に、当該鍵コードを用いた認証を行い、物件１の出入り口の解錠及び施錠を切り替える。鍵コードは、サーバ装置４によって管理され、ある定められた期間内に限り有効な臨時的な鍵であり、本発明における「鍵情報」の一例である。例えば、通信型電子錠２は、サーバ装置４と通信可能であり、サーバ装置４が鍵コードを発行した場合に、当該鍵コード及び当該鍵コードの有効期間の情報等が通知される。なお、通信型電子錠２は、サーバ装置４と他の通信用端末を介して通信を行うものであってもよい。また、鍵コードには、当該鍵コードの有効期間を指定する情報が含まれていてもよい。
【００２６】
利用者端末３は、内覧希望者が使用する端末であって、サーバ装置４から受信するウェブ情報に基づき表示した内覧申込画面において受け付けたユーザ入力に基づき、内覧の申込みに必要な情報（「内覧申込情報」とも呼ぶ。）を生成し、サーバ装置４へ送信する。内覧申込情報には、内覧を希望する物件（ここでは物件１）の識別情報及び内覧希望日時に加え、ユーザＩＤや端末ＩＤなどのユーザ情報が含まれている。そして、利用者端末３は、内覧申込情報の応答として、物件１に設けられた通信型電子錠２に有効な鍵コードを受信し、記憶する。その後、利用者端末３のユーザである内覧希望者は、申請した内覧日時に通信型電子錠２に利用者端末３をかざすことで、近距離無線通信により鍵コードを通信型電子錠２に送信し、通信型電子錠２を解錠させて物件１の内覧を行う。このように、本実施形態では、内覧希望者は、販売員や説明員などを伴わずに物件１の内覧を行うことが可能である。また、利用者端末３は、後述するように、内覧時において、物件１内のリフォームを受け付ける画面（「リフォーム受付画面」とも呼ぶ。）を表示し、リフォームの指定を受け付ける。利用者端末３は、本発明における「端末装置」の一例である。
【００２７】
サーバ装置４は、利用者端末３から受信した内覧申込情報に基づき、通信型電子錠２の鍵コードを発行する。また、サーバ装置４は、ウェブサーバとして機能し、内覧申込画面及びリフォーム受付画面等のウェブ情報を利用者端末３に配信する。
【００２８】
図２は、物件１の室内の様子を概略的に示した図である。図２の例では、物件１の室内には、リフォーム可能個所ごとに、非接触型の電子タグ５が付されている。図２の例では、電子タグ５は、窓、床、壁（壁クロス）のそれぞれに取り付けられており、リフォームが可能である旨を示す表示である「リフォーム可」の文字が印刷されている。電子タグ５は、当該電子タグ５に固有の識別情報（「タグＩＤ」とも呼ぶ。）に加え、サーバ装置４が発信元の電子タグ５が付されたリフォーム可能箇所を識別するための情報（「アプリ用ＩＤ」とも呼ぶ。）を記憶する。アプリ用ＩＤは、対応するリフォーム可能箇所のリフォーム内容を指定するリフォーム受付画面のウェブ情報をサーバ装置４が抽出する処理に用いられる。アプリ用ＩＤは、本発明における「リフォーム可能箇所に関する識別情報」の一例である。
【００２９】
利用者端末３のユーザは、電子タグ５が付されたリフォーム可能箇所のうち、リフォームを希望するリフォーム希望箇所の電子タグ５に利用者端末３を近づけてアプリ用ＩＤを読取らせる。これにより、ユーザは、リフォーム希望箇所のリフォーム内容を指定するリフォーム受付画面を利用者端末３に表示させることができる。リフォーム受付画面は、本発明における「指定画面」の一例であり、具体例については図７を参照して後述する。
【００３０】
また、物件１の室内には、物件１の室内での人の有無を検知するためのセンサ６が設けられている。センサ６は、人感センサや監視カメラなどであって、生成した検知信号をサーバ装置４へ送信する。センサ６は、物件１内の任意の場所にいる人を検出できるように、必要に応じて複数個所に設置されている。例えば人感センサの場合、内覧者の想定される歩行ルートを網羅するように設置され、カメラの場合、リフォーム可能箇所などの内覧者の視線が向く場所に設置される。なお、リフォーム可能箇所は、物件１の外装であってもよい。この場合、電子タグ５は、リフォーム可能な物件１の外装部分に付される。また、センサ６についても、物件１の室内に限らず、庭、ベランダ、バルコニーなどの室外も検出対象範囲として含んでもよい。
【００３１】
［利用者端末の構成］
図３（Ａ）は、利用者端末３のブロック図である。利用者端末３は、主に、ディスプレイなどの表示部３１と、ボタンやタッチパネルなどの入力部３２と、記憶部３３と、通信部３４と、制御部３５と、を備える。これらの各要素は、バスラインを介して相互に接続されている。
【００３２】
記憶部３３は、制御部３５が実行するプログラム及び制御部３５が実行する処理に必要な情報を記憶する。本実施形態では、記憶部３３は、物件内覧システム１００内において割り当てられた処理を実行するのに必要なアプリケーションプログラムを記憶する。また、記憶部３３は、制御部３５の制御に基づき、通信部３４がサーバ装置４から受信した鍵コードを記憶する。
【００３３】
通信部３４は、近距離通信部３８と、ネット通信部３９とを含む。近距離通信部３８は、制御部３５の制御の下、近距離無線通信により通信型電子錠２への鍵コードの送信を行う。また、近距離通信部３８は、所定距離以内に近接した電子タグ５からアプリ用ＩＤなどを受信し、制御部３５へ供給する。ネット通信部５９は、制御部３５の制御に基づき、サーバ装置４との間で通信網を介してアプリ用ＩＤの送信及びウェブ情報の受信等を行う。
【００３４】
制御部３５は、図示しないＣＰＵ、ＲＯＭ及びＲＡＭなどを備え、記憶部３３に記憶されたプログラムを実行することで、利用者端末３内の各構成要素に対して種々の制御を行う。本実施形態では、制御部３５は、通信部３４を制御することで、通信型電子錠２の解錠を行うために必要なサーバ装置４からの鍵コードの受信処理、通信型電子錠２への鍵コードの送信処理などを行う。また、制御部３５は、リフォーム受付画面等の種々の画面を表示するためのウェブ情報を、通信部３４を介してサーバ装置４から受信し、表示部３１に表示させると共に、これらの画面上において入力部３２により必要なユーザ入力を受け付ける。このように、制御部３５は、本発明における「第１受信部」、「第２受信部」、「送信部」、「表示制御部」、及びプログラムを実行するコンピュータとして機能する。
【００３５】
［サーバ装置の構成］
図３（Ｂ）は、サーバ装置４のブロック図である。サーバ装置４は、主に、ディスプレイやスピーカなどの出力部４１と、記憶部４３と、通信部４４と、制御部４５と、を備える。これらの各要素は、バスラインを介して相互に接続されている。
【００３６】
出力部４１は、制御部４５の制御に基づき、物件１の状態に関する所定の警告等を出力する。この具体例については、図５を参照して後述する。記憶部４３は、制御部４５が実行するプログラム及び制御部４５が実行する処理に必要な情報を記憶する。記憶部４３が記憶するプログラムには、鍵コードを生成するためのプログラムが含まれている。また、本実施形態では、記憶部４３は、スケジュール情報４６と、ＵＲＬテーブル４７と、価格テーブル４８とを記憶する。
【００３７】
スケジュール情報４６は、内覧対象の物件ごとに、内覧予定者のユーザＩＤなどのユーザ情報と、内覧予定日時とを関連付けた情報である。例えば、スケジュール情報４６に登録される内覧予定日時は、所定時間間隔（例えば３０分）ごとに区切られ、かつ同一物件で重ならないようになっている。
【００３８】
ＵＲＬテーブル４７は、リフォーム可能箇所ごとに付される電子タグ５が記憶するアプリ用ＩＤと、当該リフォーム可能箇所に対するリフォーム受付画面のウェブ情報に紐付いたＵＲＬとを対応付けたテーブルである。ここで、アプリ用ＩＤに対応付けられたＵＲＬのウェブ情報は、当該アプリ用ＩＤを記憶した電子タグ５が付されるリフォーム可能箇所のリフォーム受付画面を表示するための表示情報であり、例えば予め生成されて記憶部４３に記憶されている。ウェブ情報は本発明における「表示情報」の一例であり、ＵＲＬは本発明における「アドレス情報」の一例である。
【００３９】
価格テーブル４８は、リフォームに関する価格のテーブルである。例えば、価格テーブル４８には、リフォーム可能箇所ごとに、リフォーム受付画面で指定可能な各リフォーム内容の価格が登録されている。通信部４４は、制御部４５の制御に基づき、通信型電子錠２及び利用者端末３と必要なデータ通信を行う。
【００４０】
制御部４５は、図示しないＣＰＵ、ＲＯＭ及びＲＡＭなどを備え、記憶部４３に記憶されたプログラムを実行することで、サーバ装置４内の各構成要素に対して種々の制御を行う。
【００４１】
本実施形態では、制御部４５は、物件１の入退室管理に関する処理を実行する。具体的には、制御部４５は、通信部４４が利用者端末３から内覧申込情報を受信した場合に、スケジュール情報４６を参照し、内覧申込情報で指定された内覧希望日時に内覧が可能であるか否か判定する。そして、制御部４５は、内覧希望日時が同一物件の予約済みの内覧日時と重複しない場合に、受信した内覧申込情報に基づきスケジュール情報４６を更新すると共に、鍵コードを発行し、当該鍵コードを対象の通信型電子錠２及び利用者端末３へ送信する。また、制御部４５は、通信部４４を介し、通信型電子錠２から施錠又は解錠の状態に関する情報（「錠状態情報」とも呼ぶ。）と、センサ６が生成する検知信号とをそれぞれ受信し、物件１の異常判定を行い、必要な警告処理等を行う。これらの処理の詳細については、［物件の入退室管理］のセクションで詳しく説明する。
【００４２】
また、制御部４５は、内覧時のリフォーム受付に関する処理を実行する。具体的には、制御部４５は、通信部４４が利用者端末３からアプリ用ＩＤを受信した場合に、ＵＲＬテーブル４７を参照し、アプリ用ＩＤに対応するリフォーム受付画面のウェブ情報が紐付いたＵＲＬを特定し、当該ウェブ情報を利用者端末３へ通信部４４により送信する。また、制御部４５は、利用者端末３からリフォームの見積もりの要求信号を受信した場合に、後述する見積もり画面を表示するためのウェブ情報を通信部４４により利用者端末３へ送信する。これらの処理の詳細については、［リフォーム受付処理］のセクションで詳しく説明する。
【００４３】
制御部４５は、本発明における「受信部」、「第１受信部」、「第２受信部」、「送信部」、「異常判定部」、「鍵情報生成部」、「鍵情報無効部」及びプログラムを実行するコンピュータとして機能する。
【００４４】
［物件の入退室管理］
次に、物件１の入退室管理に関する処理について説明する。
【００４５】
（１）通信型電子錠の解錠及び施錠
図４は、通信型電子錠２の解錠及び施錠の流れを示すフローチャートである。
【００４６】
まず、利用者端末３は、内覧を希望する物件を指定する入力及び内覧予定日時を指定する入力を受け付ける（ステップＳ１０１）。例えば、利用者端末３は、サーバ装置４の所定のＵＲＬのウェブ情報を受信することで内覧申込画面を表示し、利用者端末３のユーザは、当該内覧申込画面において、内覧を希望する物件及び内覧予定日時などを指定する入力を行う。なお、このとき、サーバ装置４は、内覧申込画面において、内覧を希望する物件及び内覧予定日時をそれぞれ選択するプルダウンメニューなどの選択欄を設けてもよい。例えば、この場合、サーバ装置４は、内覧を希望する物件を最初に指定させた後、スケジュール情報４６を参照し、予約がされていない内覧予定日時のみを選択可能なプルダウンメニュー等を表示させ、同一物件において内覧予定日時が予約済の内覧日時と重複しないようにしてもよい。
【００４７】
そして、利用者端末３は、入力された情報に基づき内覧申込情報を生成し、内覧申込情報をサーバ装置４へ送信する（ステップＳ１０２）。内覧申込情報には、内覧を希望する物件及び内覧予定日時を指定する情報の他、利用者端末３のユーザに関するユーザ情報が含まれる。
【００４８】
サーバ装置４は、内覧申込情報を受信した場合、内覧申込情報において指定された物件１に設けられた通信型電子錠２に有効な鍵コードを発行する（ステップＳ１０３）。そして、サーバ装置４は、生成した鍵コードを利用者端末３へ送信する（ステップＳ１０４）。また、サーバ装置４は、生成した鍵コード及び当該鍵コードの有効期間の情報を、通信型電子錠２へ送信する。上述の有効期間は、内覧申込情報において指定された内覧予定日時を含む所定期間に設定される。
【００４９】
その後、内覧申込みを行った利用者端末３のユーザは、ステップＳ１０１で指定した内覧予定日時に物件１を訪問し、ステップＳ１０４で鍵コードを受信した利用者端末３を物件１に設けられた通信型電子錠２にかざす。この場合、利用者端末３は、ステップＳ１０４で受信した鍵コードを含む解錠要求を通信型電子錠２へ近距離無線通信により送信する（ステップＳ１０５）。この場合、通信型電子錠２は、解錠要求に含まれる鍵コードによる認証を行い、鍵コードが有効と判断した場合に、物件１の解錠を行う（ステップＳ１０６）。この場合、例えば、通信型電子錠２は、サーバ装置４から通知された鍵コード及び有効期間の情報を参照し、利用者端末３から受信した鍵コードが現在日時において有効であると判断した場合に、解錠を行う。そして、通信型電子錠２は、解錠を行った旨の通知を、物件１又は通信型電子錠２の識別情報等と共にサーバ装置４へ送信する（ステップＳ１０７）。
【００５０】
物件１の解錠後、利用者端末３のユーザは、物件１の内覧を行い、後述するリフォームの申し込みなどを、利用者端末３を介して適宜行う。そして、利用者端末３のユーザは、物件１を退室する際、再び利用者端末３を通信型電子錠２にかざす。この場合、利用者端末３は、鍵コード等を含む施錠要求を通信型電子錠２に送信する（ステップＳ１０８）。そして、通信型電子錠２は、利用者端末３から施錠要求を受信した場合、鍵コードによる認証等を適宜実行し、物件１の施錠を行う（ステップＳ１０９）。そして、通信型電子錠２は、物件１の施錠を行った旨の通知を、物件１又は通信型電子錠２の識別情報等と共にサーバ装置４へ送信する（ステップＳ１１０）。
【００５１】
（２）センサを用いた入退室管理
サーバ装置４は、センサ６から受信する検知信号と、通信型電子錠２から通知された解錠又は施錠に関する錠状態情報とに基づき、内覧者の施錠忘れやシステム異常などを検知して所定の処理を実行する。
【００５２】
図５は、通信型電子錠２の状態を表す「錠状態」と、センサ６による人の検知の有無を示す「センサによる人検知の有無」と、サーバ装置４が実行すべき対応を示す「対応」との関係を示すテーブルである。サーバ装置４は、「錠状態」を、通信型電子錠２から通知された錠状態情報に基づき判定すると共に、「センサによる人検知の有無」を、各物件１に設置されたセンサ６から受信した検知信号に基づき判定する。
【００５３】
まず、「錠状態」が「施錠」であって、「センサによる人検知の有無」が「あり」の場合、サーバ装置４は、物件１内に内覧者等がいるにも関わらず施錠がされている異常状態であると判断し、異常アラートを出力部４１により出力する。なお、サーバ装置４は、この場合、異常アラートを出力する代わりに、異常状態の履歴情報として記憶部３３に記憶してもよく、異常を通知するメール等を、予め登録された管理者の携帯端末のアドレス宛に送信してもよい。
【００５４】
また、「錠状態」が「解錠」であって、「センサによる人検知の有無」が「あり」の場合、サーバ装置４は、物件１に内覧者が存在すると認識し、解錠を維持する。なお、この場合、サーバ装置４は、スケジュール情報４６を参照し、物件１について現在日時での内覧予約があるか否かをさらに判定してもよい。そして、サーバ装置４、物件１について現在日時での内覧予約がないと判断した場合、不審者が物件１に侵入したおそれがあると見なし、異常アラートを出力部４１により出力してもよい。
【００５５】
好適には、サーバ装置４は、物件１に内覧者が存在すると認識した場合、内覧者が物件１に存在する滞在時間を算出する。そして、サーバ装置４は、算出した滞在時間を、物件１の識別情報、内覧者のユーザ情報、及びリフォーム受付画面の表示要求があったリフォーム可能箇所の識別情報（例えばアプリ用ＩＤ）等と関連付けて顧客情報として記憶部４３に記憶させる。これにより、サーバ装置４は、内覧者の物件１に対する興味やリフォームに対する興味を分析するのに必要な顧客情報を好適に収集することができる。
【００５６】
次に、「錠状態」が「解錠」であって、「センサによる人検知の有無」が「なし」の場合、サーバ装置４は、内覧者が内覧終了後に施錠するのを忘れた可能性があると判断し、内覧者の在室確認を促す警告を出力する。この場合、サーバ装置４の管理者は、直近の内覧予定日時に予約をした内覧予定者に電話又はメール等により内覧が終了したか否かの確認を行う。そして、内覧者が内覧終了後に施錠するのを忘れたことを管理者が確認した場合、サーバ装置４は、管理者の操作に基づき、施錠の指示及び対象の内覧者へ発行した鍵コードを無効化する指示信号を、対象の通信型電子錠２へ送信する。これにより、サーバ装置４は、不審者が物件１に進入するのを好適に防ぐことができる。
【００５７】
また、サーバ装置４は、「錠状態」が「解錠」から「施錠」に変化し、「センサによる人検知の有無」が「なし」の状態が所定時間以上経過した場合、内覧者が物件１を退室したと判断し、直前の内覧予定時刻に内覧を行った内覧者に対して付与した鍵コードを無効化する指示信号を、対象の通信型電子錠２へ送信する。これにより、サーバ装置４は、発行済の鍵コードが悪用されるのを確実に防ぐことができる。なお、内覧者が施錠後に再び物件１に入室を希望する場合には、内覧申込画面などにおいて再び内覧の申請を行えばよい。
【００５８】
［リフォーム受付処理］
次に、物件１の内覧中でのリフォームの受付に関する処理について説明する。
【００５９】
（１）処理フロー
図６は、リフォーム受付に関する処理の手順を示すフローチャートである。
【００６０】
まず、内覧者は、物件１の内覧中に、電子タグ５が付されたリフォーム可能箇所のうち、リフォームを希望するリフォーム希望箇所に付された電子タグ５に利用者端末３をかざし、利用者端末３に対して所定の読取り操作を行う。この場合、利用者端末３は、電子タグ５の読取り操作を検知する（ステップＳ２０１）。そして、利用者端末３は、通信可能範囲内に存在する電子タグ５から近距離無線通信によりアプリ用ＩＤを受信する（ステップＳ２０２）。そして、利用者端末３は、受信したアプリ用ＩＤをサーバ装置４へ送信する（ステップＳ２０３）。
【００６１】
サーバ装置４は、利用者端末３からアプリ用ＩＤを受信した場合、アプリ用ＩＤに紐付けられたＵＲＬを、ＵＲＬテーブル４７を参照することで特定し、特定したＵＲＬのウェブ情報を利用者端末３へ送信する（ステップＳ２０４）。
【００６２】
利用者端末３は、サーバ装置４からウェブ情報を受信し、利用者端末３により読取った電子タグ５が付されたリフォーム可能箇所に関するリフォーム受付画面を表示させると共に、リフォーム内容を指定するユーザ入力を受け付ける（ステップＳ２０５）。リフォーム受付画面の表示例については、図７を参照して後述する。そして、利用者端末３は、リフォーム受付画面での入力が完了した場合に、リフォーム受付画面での入力情報をサーバ装置４へ送信する（ステップＳ２０６）。その後、内覧者は、リフォームを希望する箇所ごとに、電子タグ５の読取り操作及びリフォーム受付画面でのリフォーム内容の指定を行う。そして、内覧者は、リフォームを希望する全ての箇所についてリフォーム内容を指定した後、見積もりを表示すべき旨の入力を利用者端末３に対して行う。
【００６３】
次に、利用者端末３は、リフォームの見積もりを表示すべき旨の入力があるか否か判定する（ステップＳ２０７）。例えば、利用者端末３は、リフォーム受付画面に後述の見積もり画面を表示する旨のボタンを設け、当該ボタンの入力の有無を判定する。そして、利用者端末３は、リフォームの見積もりを表示すべき旨の入力があるまで、ステップＳ２０１の電子タグ５の読取り操作の検知を行い、必要に応じてステップＳ２０２、Ｓ２０３、Ｓ２０５の処理を実行する。
【００６４】
そして、利用者端末３は、リフォームの見積もりを表示すべき旨の入力があった場合（ステップＳ２０７；Ｙｅｓ）、見積もりの表示要求をサーバ装置４に対して送信する（ステップＳ２０８）。この場合、サーバ装置４は、ステップＳ２０６で受信したリフォーム受付画面での入力情報に基づき、各リフォーム希望箇所でのリフォーム内容を認識し、価格テーブル４８を参照して見積もり金額を算出する。そして、サーバ装置４は、算出した見積もり金額を表示した見積もり画面のウェブ情報を利用者端末３へ送信する（ステップＳ２０９）。そして、利用者端末３は、サーバ装置４から上述のウェブ情報を受信した場合、当該ウェブ情報に基づき見積もり画面を表示させる（ステップＳ２１０）。見積もり画面の表示例については、図８を参照して後述する。
【００６５】
利用者端末３は、見積もり画面において見積もりを承認する旨の入力を検知した場合に、その旨の情報をサーバ装置４へ送信する。その後、サーバ装置４を管理する業者の担当者は、例えば、正式な契約を行うため、利用者端末３の所有者に連絡を取り面会する日時を決定する。この例では、業者は、内覧時での人件費を好適に削減しつつ、内覧時にリフォームの申し込みを受け付けてリフォームの需要を確実に取り込むことができる。
【００６６】
（２）表示例
図７は、図２の壁クロスに付された電子タグ５に対する読取り操作を行った場合に利用者端末３に表示されるリフォーム受付画面の表示例である。
【００６７】
図７の例では、サーバ装置４は、壁クロスのリフォーム内容の選択肢として、４種類の壁クロスの見本画像１２〜１５を、その名称及び価格と共にリフォーム受付画面に表示させている。そして、利用者端末３は、採用する壁クロスに対応する見本画像をタッチ操作等により選択する入力を受け付ける。図７の例では、利用者端末３は、ユーザがタッチ操作により選択した見本画像１３を強調表示している。このように、サーバ装置４は、リフォーム受付画面では、リフォーム希望箇所（ここでは壁クロス）に対するリフォーム内容の候補を選択可能に表示させる。
【００６８】
また、サーバ装置４は、リフォーム受付画面において、見本画像１２〜１５のいずれかが選択された後に選択可能なボタン１６Ａ、１６Ｂを表示させている。
【００６９】
ここで、「保存」と表示されたボタン１６Ａは、リフォーム受付画面で選択したリフォーム内容を保存して引き続き他のリフォーム希望箇所のリフォーム内容を指定する際に選択される。利用者端末３は、ボタン１６Ａが押下されたことを検知した場合、リフォーム内容（図７では見本画像１３の壁クロス）を指定した入力情報を、ユーザＩＤなどのユーザ情報と共にサーバ装置４へ送信する（図６のステップＳ２０６参照）。この場合、サーバ装置４は、受信したリフォーム内容及び物件１の識別情報を、ユーザ情報に関連付けて記憶する。また、「見積もり画面へ」と表示されたボタン１６Ｂは、他のリフォーム希望箇所がない場合に選択される。利用者端末３は、ボタン１６Ｂが押下されたことを検知した場合、上述の入力情報の送信後、見積もりの表示要求をサーバ装置４へ送信する（図６のステップＳ２０８参照）。この場合、サーバ装置４は、後述の図８に例示する見積もり画面のウェブ情報を利用者端末３へ送信する（ステップＳ２０９参照）。
【００７０】
図８は、図７においてボタン１６Ｂが押下された後に利用者端末３に表示される見積もり画面を示す。サーバ装置４は、図８に示す見積もり画面において、リフォーム受付画面によりリフォーム内容を指定したリフォーム希望箇所（図８では壁クロスと床）ごとに、リフォーム受付画面で指定したリフォーム内容（図８では○○調と○×板）と、リフォーム金額と、後述する変更ボタン１７及び削除ボタン１８とを表示させている。また、サーバ装置４は、見積もり画面の下部に、全てのリフォーム希望箇所でのリフォーム金額を加算した合計金額及び確定ボタン１９を表示させている。
【００７１】
ここで、変更ボタン１７は、対応するリフォーム希望箇所のリフォーム内容を変更する際に選択される。例えば、サーバ装置４は、変更ボタン１７が選択された場合に、対応するリフォーム希望箇所のリフォーム受付画面を再び利用者端末３に表示させる。また、削除ボタン１８は、対応するリフォーム希望箇所のリフォーム内容の指定を取り消す際に選択される。サーバ装置４は、削除ボタン１８が選択された場合に、対応するリフォーム希望箇所に対して指定されたリフォーム内容の記録を削除し、見積もり画面から対応するリフォーム希望箇所の表示を消去し、合計金額の表示も更新する。確定ボタン１９は、見積もり画面に表示された各リフォーム希望箇所のリフォーム内容に同意する場合に選択される。サーバ装置４は、確定ボタン１９が選択された場合、物件１の契約を進めるために必要な処理を行う。例えば、サーバ装置４は、契約担当者の端末等に、物件１の契約希望者が存在する旨の情報と共に、契約に必要なユーザ情報及び指定されたリフォーム内容の情報等を通知する。
【００７２】
［本実施形態の作用・効果］
本実施形態の物件内覧システム１００によれば、内覧申込画面で物件１及び内覧希望日時を指定した内覧希望者が携帯する利用者端末３に対し、物件１に設けられた通信型電子錠２に有効な鍵コードをサーバ装置４が発行及び送信する。これにより、物件１の内覧に同伴させる説明員を原則不要として人件費を好適に削減することができると共に、内覧希望者の利便性を向上させることができる。また、物件１の室内には、リフォーム可能箇所ごとに電子タグ５が設けられており、内覧希望者がリフォーム希望箇所の電子タグ５のアプリ用ＩＤを利用者端末３により読取らせた場合に、利用者端末３にリフォーム受付画面が表示され、リフォーム内容を指定する入力を受け付ける。これにより、物件内覧システム１００は、内覧時にリフォームの申し込みを受け付けてリフォームの需要を確実に取り込むことができる。
【００７３】
［変形例］
以下では、上記した実施形態の変形例について説明する。なお、下記の変形例は、任意に組み合わせて実施形態に適用してもよい。
【００７４】
（変形例１）
図６のフローチャートに代えて、利用者端末３は、アプリ用ＩＤからリフォーム受付画面を表示するためのＵＲＬを特定する処理を、サーバ装置４の代わりに実行してもよい。
【００７５】
図９は、変形例１に係る利用者端末３及びサーバ装置４の処理手順を示すフローチャートである。
【００７６】
まず、利用者端末３は、ステップＳ３０１〜Ｓ３０２を図６のステップＳ１０１〜Ｓ１０２と同様に実行し、電子タグ５からアプリ用ＩＤを受信する。その後、利用者端末３は、受信したアプリ用ＩＤからＵＲＬを取得する（ステップＳ３０３）。例えば、この場合、利用者端末３は、実施形態においてサーバ装置４が記憶したＵＲＬテーブル４７と同様のテーブルを予め記憶しておき、当該テーブルを参照することで、ＵＲＬを取得する。そして、利用者端末３は、取得したＵＲＬを指定したＨＴＴＰリクエストを送信する（ステップＳ３０４）。このとき、利用者端末３は、利用者端末３の端末ＩＤ、言語設定、ブラウザのバージョン情報などの種々の利用者端末３の情報をサーバ装置４に送信してもよい。そして、サーバ装置４は、指定されたＵＲＬに応じたウェブ情報を利用者端末３へ送信する（ステップＳ３０５）。この場合、サーバ装置４は、ＨＴＴＰリクエストに付加された言語設定等の情報をさらに勘案し、利用者端末３に送信すべきウェブ情報を抽出してもよい。その後、利用者端末３は、受信したウェブ情報に基づき、リフォーム受付画面を表示してリフォーム内容を指定する入力を受け付ける（ステップＳ３０６）。以後、利用者端末３及びサーバ装置４は、図６のステップＳ２０６〜Ｓ２１０と同様の処理を実行する。
【００７７】
図９に示すフローチャートの処理によっても、利用者端末３は、実施形態と同様に、利用者端末３のユーザが興味を示したリフォーム希望箇所に関するリフォーム受付画面を好適に表示することができる。
【００７８】
（変形例２）
利用者端末３は、電子タグ５からアプリ用ＩＤを読取る代わりに、タグＩＤを読取ってもよい。図１０は、変形例２に係る利用者端末３及びサーバ装置４の処理手順を示すフローチャートである。
【００７９】
利用者端末３は、ステップＳ４０１で電子タグ５の読取り操作の検知後、電子タグ５から当該電子タグ５に固有のタグＩＤを受信する（ステップＳ４０２）。そして、利用者端末３は、受信したタグＩＤをサーバ装置４へ送信する（ステップＳ４０３）。サーバ装置４は、タグＩＤと当該タグＩＤの電子タグ５が付されたリフォーム可能箇所のリフォーム受付画面のＵＲＬとを対応付けたテーブルを予め記憶しておき、当該テーブルを参照して対象のＵＲＬを特定する。そして、サーバ装置４は、特定したＵＲＬのウェブ情報を利用者端末３へ送信する（ステップＳ４０４）。その後、利用者端末３は、受信したウェブ情報に基づき、リフォーム受付画面を表示してリフォーム内容を指定する入力を受け付ける（ステップＳ４０５）。以後、利用者端末３及びサーバ装置４は、図６のステップＳ２０６〜Ｓ２１０と同様の処理を実行する。
【００８０】
図１０に示すフローチャートによれば、電子タグ５にアプリ用ＩＤを記憶させることなく、電子タグ５に標準的に記憶されるタグＩＤを用いて、利用者端末３のユーザが興味を示したリフォーム可能箇所のリフォーム受付画面を利用者端末３に表示することができる。なお、変形例１と同様に、利用者端末３は、サーバ装置４の代わりにタグＩＤからアクセスすべきＵＲＬを特定する処理を実行してもよい。この場合、利用者端末３は、タグＩＤと当該タグＩＤの電子タグ５が付されたリフォーム可能箇所のリフォーム受付画面のＵＲＬとを対応付けたテーブルを予め記憶し、当該テーブルを参照して対象のＵＲＬを特定する。なお、タグＩＤは、本発明における「電子タグに関する識別情報」の一例である。
【００８１】
（変形例３）
電子タグ５は、アプリ用ＩＤに代えて、利用者端末３がアクセスすべきＵＲＬを予め記憶してもよい。図１１は、変形例３に係る利用者端末３及びサーバ装置４の処理手順を示すフローチャートである。
【００８２】
利用者端末３は、ステップＳ５０１で電子タグ５の読取り操作の検知後、読取り可能な位置に存在する電子タグ５から電子タグ５が記憶するＵＲＬを受信する（ステップＳ５０２）。ここで、電子タグ５には、当該電子タグ５が取り付けられたリフォーム可能箇所に関するリフォーム受付画面のウェブ情報を取得するためのＵＲＬが予め記憶されている。そして、利用者端末３は、電子タグ５から受信したＵＲＬを指定したＨＴＴＰリクエストを送信する（ステップＳ５０３）。このとき、利用者端末３は、利用者端末３の端末ＩＤなどの種々の利用者端末３の情報をサーバ装置４に送信してもよい。そして、サーバ装置４は、指定されたＵＲＬに応じたウェブ情報を利用者端末３へ送信する（ステップＳ５０４）。その後、利用者端末３は、受信したウェブ情報に基づき、リフォーム受付画面を表示してリフォーム内容を指定する入力を受け付ける（ステップＳ５０５）。以後、利用者端末３及びサーバ装置４は、図６のステップＳ２０６〜Ｓ２１０と同様の処理を実行する。
【００８３】
図１１に示すフローチャートによれば、サーバ装置４は、アプリ用ＩＤからＵＲＬを特定する処理を実行する必要がないため、ＵＲＬテーブル４７を予め記憶しておく必要がない。そして、利用者端末３は、実施形態と同様に、利用者端末３のユーザが興味を示したリフォーム可能箇所のリフォーム受付画面を表示することができる。
【００８４】
（変形例４）
図４のステップＳ２０６において、通信型電子錠２は、臨時に発行された鍵コードに基づく認証を行う代わりに、内覧予定者が有する利用者端末３を識別可能な情報（例えば利用者端末３の端末ＩＤ）に基づき認証を行ってもよい。
【００８５】
この場合、例えば、利用者端末３は、図４のステップＳ１０２において、内覧申込情報に利用者端末３の端末ＩＤを含めてサーバ装置４へ送信し、サーバ装置４は、ステップＳ１０３、Ｓ１０４に代えて、利用者端末３から受信した端末ＩＤ及び有効期間の情報を通信型電子錠２へ送信する処理を行う。そして、利用者端末３は、ステップＳ１０５の解錠要求において、端末ＩＤを通信型電子錠２へ送信し、通信型電子錠２は、予めサーバ装置４から受信した端末ＩＤ及び有効期間の情報と、利用者端末３から受信した端末ＩＤ及び現在日時とに基づき、認証を行う。この態様によっても、物件内覧システム１００は、好適に物件１のセキュリティを確保しつつ、内覧希望者による物件１の内覧を実行させることができる。
【００８６】
さらに別の例では、通信型電子錠２を解錠すべきか否かの認証処理をサーバ装置４が行ってもよい。この場合、通信型電子錠２は、利用者端末３から解錠要求があった場合に、当該解錠要求をサーバ装置４へ転送する。サーバ装置４は、通信型電子錠２から転送された解錠要求に含まれる鍵コード等を参照し、認証処理を行う。そして、サーバ装置４は、認証処理が正常に行われた場合、解錠すべき旨の指示信号を通信型端末２へ送信する。この例によっても、実施形態と同様に、物件内覧システム１００は、好適に物件１のセキュリティを確保しつつ、内覧希望者による物件１の内覧を実行させることができる。
【００８７】
（変形例５）
サーバ装置４は、内覧対象となる物件１と内覧希望者との傾向、内覧時の環境と契約率との関係等を解析するためのマーケティング情報を蓄積してもよい。例えば、サーバ装置４は、内覧希望者の属性情報と、内覧時のリフォーム受付画面でのリフォーム内容の選択の履歴情報と、内覧対象となる物件１の物件情報と、センサ６等から取得した物件１の内覧時の環境情報と、内覧対象となった物件１の成約情報とを紐づけて記憶部４３に記憶する。
【００８８】
ここで、上述の内覧希望者の属性情報は、例えば、地域、性別、年齢、職業、訪問動機、時間帯、実施予定時期、予算、趣味嗜好、リピート率などを含む。例えば、サーバ装置４は、これらの属性情報を、内覧申込画面での必須入力項目などの入力内容に基づき特定してもよく、予め登録された会員情報等に基づき特定してもよい。
【００８９】
また、上述の内覧時の環境情報は、例えば、温度、湿度、天候、日照、騒音、振動、内覧者の動線（即ち移動軌跡）などを含む。この場合、例えば、センサ６は、温度・湿度計、照度センサ、振動計、カメラ等であり、サーバ装置４は、センサ６の出力に基づき、上述の環境情報を取得する。なお、サーバ装置４は、天候等を管理するサーバから天候等の情報を取得してもよい。また、上述の物件情報は、例えば、住所（最寄駅）、広さ、間取り、価格、最寄駅からの所要時間、築年数等を含む。成約情報は、内覧を行ってから対象の物件１の契約に至ったか否か等を示す情報である。
【００９０】
このように、サーバ装置４は、リフォーム選択の履歴、物件情報、内覧時の環境情報、及び成約情報をマーケティング情報として紐づけて記憶することで、どの物件１に対してどのような内覧希望者が多いか、及び、どのような環境で内覧した場合に内覧対象の物件１の契約率が高いか等を好適に解析することができる。これにより、物件１を提案する際に、「どこの地域の」、「誰に」、「どの物件を」、「どのタイミングで」提案すれば成約率が上がるかという販売戦略の基盤を好適に構築することができる。
【符号の説明】
【００９１】
１  物件
２  通信型電子錠
３  利用者端末
４  サーバ装置
５  電子タグ
６  センサ
１００  物件内覧システム
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
0006327286.tif 000009
【図９】
0006327286.tif 000010
【図１０】
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【図１１】
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