(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
あらかじめ用意された複数の購入者用商談メッセージと、あらかじめ用意された複数の売却者用商談メッセージと、購入者及び売却者により選択された購入者用及び売却者用商談メッセージの履歴と、選択可能な購入者用及び売却者用商談メッセージと最新の購入者用及び売却者用商談メッセージと前回の購入者用及び売却者用商談メッセージとの間の対応関係を登録した商談メッセージ制限マスタとを記憶する記憶手段と、
前記商談メッセージ制限マスタを参照し、売却者により選択された売却者用商談メッセージに呼応する購入者用商談メッセージを抽出する第１の抽出手段と、
前記商談メッセージ制限マスタを参照し、購入者により選択された購入者用商談メッセージに呼応する売却者用商談メッセージを抽出する第２の抽出手段と、
売却者により選択された売却者用商談メッセージを表示し、かつ、前記第１の抽出手段により抽出された購入者用商談メッセージを選択可能な購入者用商談メッセージとして表示する第１の表示制御手段と、
購入者により選択された購入者用商談メッセージを表示し、かつ、前記第２の抽出手段により抽出された売却者用商談メッセージを選択可能な売却者用商談メッセージとして表示する第２の表示制御手段と、
購入者による入力操作に応じて、前記第１の表示制御手段により表示された購入者用商談メッセージの中から所望の購入者用商談メッセージの選択を受け付ける第１の受付手段と、
売却者による入力操作に応じて、前記第２の表示制御手段により表示された売却者用商談メッセージの中から所望の売却者用商談メッセージの選択を受け付ける第２の受付手段とを備えたことを特徴とするオンライン商談システム。
【請求項２】
購入者端末及び売却者端末に接続可能なオンライン商談装置であって、
あらかじめ用意された複数の購入者用商談メッセージと、あらかじめ用意された複数の売却者用商談メッセージと、購入者及び売却者により選択された購入者用及び売却者用商談メッセージの履歴と、選択可能な購入者用及び売却者用商談メッセージと最新の購入者用及び売却者用商談メッセージと前回の購入者用及び売却者用商談メッセージとの間の対応関係を登録した商談メッセージ制限マスタとを記憶する記憶手段と、
前記商談メッセージ制限マスタを参照し、前記売却者端末で選択された売却者用商談メッセージに呼応する購入者用商談メッセージを抽出する第１の抽出手段と、
前記商談メッセージ制限マスタを参照し、前記購入者端末で選択された購入者用商談メッセージに呼応する売却者用商談メッセージを抽出する第２の抽出手段と、
前記売却者端末で選択された売却者用商談メッセージを前記購入者端末に表示させ、かつ、前記第１の抽出手段により抽出された購入者用商談メッセージを選択可能な購入者用商談メッセージとして前記購入者端末に表示させる第１の表示制御手段と、
前記購入者端末で選択された購入者用商談メッセージを前記売却者端末に表示させ、かつ、前記第２の抽出手段により抽出された売却者用商談メッセージを選択可能な売却者用商談メッセージとして前記売却者端末に表示させる第２の表示制御手段と、
前記購入者端末における入力操作に応じて、前記第１の表示制御手段により表示された購入者用商談メッセージの中から所望の購入者用商談メッセージの選択を受け付ける第１の受付手段と、
前記売却者端末における入力操作に応じて、前記第２の表示制御手段により表示された売却者用商談メッセージの中から所望の売却者用商談メッセージの選択を受け付ける第２の受付手段とを備えたことを特徴とするオンライン商談装置。
【請求項３】
購入者端末及び売却者端末に接続可能なオンライン商談装置の動作方法であって、前記オンライン商談装置は、あらかじめ用意された複数の購入者用商談メッセージと、あらかじめ用意された複数の売却者用商談メッセージと、購入者及び売却者により選択された購入者用及び売却者用商談メッセージの履歴と、選択可能な購入者用及び売却者用商談メッセージと最新の購入者用及び売却者用商談メッセージと前回の購入者用及び売却者用商談メッセージとの間の対応関係を登録した商談メッセージ制限マスタとを記憶する記憶手段を備え、前記動作方法は、
前記商談メッセージ制限マスタを参照し、前記売却者端末で選択された売却者用商談メッセージに呼応する購入者用商談メッセージを抽出するステップと、
前記商談メッセージ制限マスタを参照し、前記購入者端末で選択された購入者用商談メッセージに呼応する売却者用商談メッセージを抽出するステップと、
前記売却者端末で選択された売却者用商談メッセージを前記購入者端末に表示させ、かつ、前記抽出された購入者用商談メッセージを選択可能な購入者用商談メッセージとして前記購入者端末に表示させるステップと、
前記購入者端末で選択された購入者用商談メッセージを前記売却者端末に表示させ、かつ、前記抽出された売却者用商談メッセージを選択可能な売却者用商談メッセージとして前記売却者端末に表示させるステップと、
前記購入者端末における入力操作に応じて、前記表示された購入者用商談メッセージの中から所望の購入者用商談メッセージの選択を受け付けるステップと、
前記売却者端末における入力操作に応じて、前記表示された売却者用商談メッセージの中から所望の売却者用商談メッセージの選択を受け付けるステップとを備えたことを特徴とするオンライン商談装置の動作方法。
【請求項４】
請求項３に記載のステップをコンピュータに実行させるためのオンライン商談プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、オンライン商談システムに関し、さらに詳しくは、不動産取引における価格交渉をインターネット上で円滑に進めるためのオンライン商談システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
一般に、商取引は商品等の販売者とその購買者との間で直接行われることが多いが、特に、不動産取引は不動産の売却者とその購入者との間に宅地建物取引業者である仲介者を入れて間接的に行われることが多い。
【０００３】
この仲介者は売却者及び購入者双方の代理人として、取引に関するすべての情報を把握する立場にあることも多く、この場合はこれら双方の利益を十分に保護できているとは言い難い。
【０００４】
双方の利益を十分に保護するためには、売却者及び購入者の各々に代理人を付けるのが好ましいが、この場合であっても、業者間交渉で価格が調整されることになるため、売却者及び購入者が高い満足を得られる取引環境とは言い難い。
【０００５】
仲介者を入れないで売却者と購入者との間で直接価格交渉を行えば、成約したときには価格面で十分納得することができると考えられるが、双方が自分の要求だけを主張し合うと、商談が長期化し、ひいては商談が成立しない可能性が高い。
【０００６】
最近では、不動産業者が運営するウェブサイトや不動産広告を掲載する不動産関連のポータルサイトも増えてきている。しかしながら、ほとんどのウェブサイトは売却物件の情報を単に掲載しているに過ぎない。したがって、商談は、依然として、面談、電話、ＦＡＸ、電子メール等で行われている。
【０００７】
特開２００２−３２５９７号公報（特許文献１）には、インターネットショッピングにおける個別交渉販売システムが開示されている。このシステムは、所望商品の買い値希望価格を自由に入力可能に構成されており、買手が入力した買い値希望価格に基づき売手が買い手に対し個別的に価格交渉し、双方の合意が得られた価格で商品を販売することを特徴とする。しかしながら、価格交渉が具体的にどのように行われるかについては全く記載されておらず、やはり依然として電子メール等で行われると思われる。
【０００８】
特開２００４−３５５５８２号公報（特許文献２）には、不動産物件・動産物件もしくは物品の販売・賃借の取引システムが開示されている。このシステムは、取引期間中は価格変動プログラムにより、物件もしくは物品の時価価格の昇降が生じ、買手・借主は希望価格に達した時点で、入札システムにより時価価格の入札が行え、さらに指値入札システムにより希望価格を事前に登録できる。また、入札以外の物件・物品の取引においても、先着又は応談などの取引ができることから、市場価格（希望価格）を適正に算出でき、かつ物件又は物品に関する販売・賃貸の詳細情報と価格を、通信システム手段を活用して端末コンピュータ及び端末デジタル看板等の端末装置にリアルタイムに表示させる機能を備えたことを特徴とする。しかしながら、応談が具体的にどのように行われるかについては全く記載されておらず、やはり依然として電子メール等で行われると思われる。
【特許文献１】特開２００２−３２５９７号公報
【特許文献２】特開２００４−３５５５８２号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００９】
本発明の目的は、購入者と売却者との間における商談を円滑に進めることの可能なオンライン商談システムを提供することである。
【００１０】
本発明のもう１つの目的は、購入者と売却者との間における商談を短期間で収束に向かわせることの可能なオンライン商談システムを提供することである。
【課題を解決するための手段及び発明の効果】
【００１１】
本発明によるオンライン商談システムは、記憶手段と、第１の表示制御手段と、第２の表示制御手段と、第１の受付手段と、第２の受付手段とを備える。記憶手段は、あらかじめ用意された複数の購入者用商談メッセージと、あらかじめ用意された複数の売却者用商談メッセージとを記憶する。第１の表示制御手段は、売却者により選択された売却者用商談メッセージと、記憶手段に記憶された購入者用商談メッセージとを表示する。第２の表示制御手段は、購入者により選択された購入者用商談メッセージと、記憶手段に記憶された売却者用商談メッセージとを表示する。第１の受付手段は、購入者による入力操作に応じて、第１の表示制御手段により表示された購入者用商談メッセージの中から所望の購入者用商談メッセージの選択を受け付ける。第２の受付手段は、売却者による入力操作に応じて、第２の表示制御手段により表示された売却者用商談メッセージの中から所望の売却者用商談メッセージの選択を受け付ける。このオンライン商談システムは典型的にはクライアントサーバシステムで構築されるが、これに限定されるものではなく、ピアツーピア(P2P; Peer to Peer)システム、グリッドコンピューティングシステム等でも構築可能である。したがって、所定機能を実現するのに必要なハードウェア資源は単一のコンピュータに集約されていてもよく、また、複数のコンピュータに分散されていてもよい。
【００１２】
このオンライン商談システムによれば、複数の購入者用商談メッセージと、複数の売却者用商談メッセージとがあらかじめ用意されており、購入者は購入者用商談メッセージの中から所望のものを選択して売却者に送り、売却者は売却者用商談メッセージの中から所望のものを選択して購入者に送るようになっているため、購入者と売却者との間における商談を円滑に進めることができる。
【００１３】
好ましくは、記憶手段はさらに、購入者用商談メッセージと売却者用商談メッセージとの間の呼応関係を記憶する。オンライン商談システムはさらに、第１の抽出手段と、第２の抽出手段とを備える。第１の抽出手段は、記憶手段に記憶された呼応関係を参照し、売却者により選択された売却者用商談メッセージに呼応する購入者用商談メッセージを選択可能な購入者用商談メッセージとして抽出する。第２の抽出手段は、記憶手段に記憶された呼応関係を参照し、購入者により選択された購入者用商談メッセージに呼応する売却者用商談メッセージを選択可能な売却者用商談メッセージとして抽出する。
【００１４】
この場合、選択可能な購入者用及び売却者用商談メッセージの数は徐々に減っていくので、購入者と売却者との間における商談を短期間で収束に向かわせることができる。
【００１５】
好ましくは、記憶手段はさらに、購入者及び売却者により選択された購入者用及び売却者用商談メッセージの履歴を記憶する。第１の抽出手段はさらに、記憶手段に記憶された履歴に依存して所定の購入者用商談メッセージを抽出対象から除外する。
【００１６】
この場合、選択可能な購入者用商談メッセージの数は徐々に減っていくので、購入者と売却者との間における商談を短期間で収束に向かわせることができる。
【００１７】
好ましくは、記憶手段はさらに、購入者及び売却者により選択された購入者用及び売却者用商談メッセージの履歴を記憶する。第２の抽出手段はさらに、記憶手段に記憶された履歴に依存して所定の売却者用商談メッセージを抽出対象から除外する。
【００１８】
この場合、選択可能な売却者用商談メッセージの数は徐々に減っていくので、購入者と売却者との間における商談を短期間で収束に向かわせることができる。
【００１９】
本発明によるオンライン商談装置は、購入者端末及び売却者端末に接続可能で、記憶手段と、第１の表示制御手段と、第２の表示制御手段と、第１の受付手段と、第２の受付手段とを備える。記憶手段は、あらかじめ用意された複数の購入者用商談メッセージと、あらかじめ用意された複数の売却者用商談メッセージとを記憶する。第１の表示制御手段は、売却者端末で選択された売却者用商談メッセージと、記憶手段に記憶された購入者用商談メッセージとを購入者端末に表示させる。第２の表示制御手段は、購入者端末で選択された購入者用商談メッセージと、記憶手段に記憶された売却者用商談メッセージとを売却者端末に表示させる。第１の受付手段は、購入者端末における入力操作に応じて、第１の表示制御手段により表示された購入者用商談メッセージの中から所望の購入者用商談メッセージの選択を受け付ける。第２の受付手段は、売却者端末における入力操作に応じて、第２の表示制御手段により表示された売却者用商談メッセージの中から所望の売却者用商談メッセージの選択を受け付ける。
【００２０】
このオンライン商談装置によれば、複数の購入者用商談メッセージと、複数の売却者用商談メッセージとがあらかじめ用意されており、購入者は購入者用商談メッセージの中から所望のものを選択して売却者に送り、売却者は売却者用商談メッセージの中から所望のものを選択して購入者に送るようになっているため、購入者と売却者との間における商談を円滑に進めることができる。
【００２１】
本発明によるオンライン商談装置の動作方法は、売却者端末で選択された売却者用商談メッセージと、記憶手段に記憶された購入者用商談メッセージとを購入者端末に表示させるステップと、購入者端末で選択された購入者用商談メッセージと、記憶手段に記憶された売却者用商談メッセージとを売却者端末に表示させるステップと、購入者端末における入力操作に応じて、表示された購入者用商談メッセージの中から所望の購入者用商談メッセージの選択を受け付けるステップと、売却者端末における入力操作に応じて、表示された売却者用商談メッセージの中から所望の売却者用商談メッセージの選択を受け付けるステップとを備える。
【００２２】
このオンライン商談装置の動作方法によれば、複数の購入者用商談メッセージと、複数の売却者用商談メッセージとがあらかじめ用意されており、購入者は購入者用商談メッセージの中から所望のものを選択して売却者に送り、売却者は売却者用商談メッセージの中から所望のものを選択して購入者に送るようになっているため、購入者と売却者との間における商談を円滑に進めることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２３】
以下、図面を参照し、本発明の実施の形態を詳しく説明する。図中同一又は相当部分には同一符号を付してその説明は繰り返さない。
【００２４】
本発明の実施の形態によるオンライン商談システムを詳細に説明する前に、このオンライン商談システムを利用可能なビジネスモデルの一例を説明する。
【００２５】
図１を参照して、不動産物件の購入を希望する購入者（正確には「購入希望者」であるが、単に「購入者」という。）１と、不動産物件の売却を希望する売却者（正確には「売却希望者」であるが、単に「売却者」という。）２とは、インターネット上のウェブサーバ１１経由で商談を進める。購入者１側には購入者代理人３が付いており、購入者１は購入者代理人３と相談しながら商談を進める。一方、売却者２側には売却者代理人４が付いており、売却者２は売却者代理人４と相談しながら商談を進める。本例では、購入者１が２５００万円で購入を希望しているのに対し、売却者２は３０００万円で売却を希望している。したがって、商談を成立させるためには、両者１，２は価格交渉を行わなければならない。
【００２６】
購入者１は、あらかじめ用意された６つの購入者用商談メッセージ５の中から１つを選択し、それを売却者２に送る。一方、売却者２は、あらかじめ用意された６つの売却者用商談メッセージ６の中から１つを選択し、それを購入者１に送る。購入者１及び売却者２のいずれから商談を開始してもよい。購入者１又は売却者２は交渉相手から商談メッセージ５，６を受け取ると、所望の商談メッセージ５，６を選択してその交渉相手に送り返す。
【００２７】
図２を参照して、本発明の実施の形態によるオンライン商談システム１０は、ウェブサーバ１１と、データベースサーバ１２と、複数の購入者ＰＣ(Personal Computer)１３と、複数の売却者ＰＣ１４と、複数の購入者代理人ＰＣ１５と、複数の売却者代理人ＰＣ１６とを備える。ウェブサーバ１１、購入者ＰＣ１３、売却者ＰＣ１４、購入者代理人ＰＣ１５、及び売却者代理人ＰＣ１６は、インターネット１７経由で相互に接続される。データベースサーバ１２はウェブサーバ１１に接続される。
【００２８】
ウェブサーバ１１は、ＰＣ１３〜１６からの要求に応じてウェブページを返信する一般的なＷＷＷ(World Wide Web)サーバであるが、ここでは特に、後述するオンライン商談プログラムがインストールされており、購入者ＰＣ１３と売却者ＰＣ１４との間で商談メッセージ５，６の交換を行う。
【００２９】
購入者ＰＣ１３は、購入者１により使用される汎用のパソコンで、ここには汎用のウェブブラウザや電子メールソフトがインストールされている。売却者ＰＣ１４は、売却者２により使用される汎用のパソコンで、ここにも汎用のウェブブラウザや電子メールソフトがインストールされている。購入者代理人ＰＣ１５は、購入者代理人３により使用される汎用のパソコンで、ここにも汎用のウェブブラウザや電子メールソフトがインストールされている。売却者代理人ＰＣ１６は、売却者代理人４により使用される汎用のパソコンで、ここにも汎用のウェブブラウザや電子メールソフトがインストールされている。
【００３０】
データベースサーバ１２は、図３に示すように、購入者データベース２０と、購入者代理人データベース２１と、購入条件データベース２２と、売却者データベース２３と、売却者代理人データベース２４と、売却物件データベース２５と、メッセージデータベース２６と、商談履歴データベース２７とを備える。
【００３１】
購入者データベース２０には、会員登録された購入者１に関する情報（会員番号、パスワード、氏名、住所、電話番号、メールアドレスなど）が記憶される。購入者代理人データベース２１には、会員登録された購入者代理人３に関する情報（会員番号、パスワード、名称、住所、電話番号、メールアドレス、広告など）が記憶される。購入条件データベース２２には、購入者１が購入を希望する物件の条件（価格、場所、間取りなど）が記憶される。
【００３２】
売却者データベース２３には、会員登録された売却者２に関する情報（会員番号、パスワード、氏名、住所、電話番号、メールアドレスなど）が記憶される。売却者代理人データベース２４には、会員登録された売却者代理人４に関する情報（会員番号、パスワード、名称、住所、電話番号、メールアドレス、広告など）が記憶される。売却物件データベース２５には、売却者２が売却を希望する物件の詳細（価格、場所、間取りなど）が記憶される。
【００３３】
メッセージデータベース２６には、表１に示すような商談メッセージマスタが記憶される。
【表１】
0004705826.tif 000002
【００３４】
商談メッセージマスタは、メッセージの識別番号と、売買区分と、メッセージ記号と、金額指定区分と、商談メッセージとを有する。
【００３５】
メッセージの識別番号は、当該商談メッセージに一意に付与された番号で、本例では５桁の整数１００００〜６５５６５が指定可能である。
【００３６】
売買区分は、当該商談メッセージが購入者用か売却者用かを区別するためのフラグで、本例では当該商談メッセージが購入者用の場合は「１」に設定され、当該商談メッセージが売却者用の場合は「０」に設定される。
【００３７】
メッセージ記号は、当該商談メッセージに一意に付与される記号で、本例では６つの購入者用商談メッセージにＢ１〜Ｂ６が付与され、７つの売却者用商談メッセージにＳ１〜Ｓ７が付与される。ただし、商談メッセージには上記の識別番号が付与されるので、このメッセージ記号は付与されていなくてもよい。
【００３８】
商談メッセージは、当該商談メッセージの具体的な内容（文字列）である。本例では、購入者用商談メッセージＢ１〜Ｂ６は次の通り。
Ｂ１：「希望条件と異なる点はありますが、価格次第では検討します。最新の売却希望価格をご提示ください。」
Ｂ２：「検討していますが、購入予算とは差があります。最新の売却希望価格をご提示ください。」
Ｂ３：「検討していますが、購入予算とは若干差があります。最新の売却希望価格をご提示ください。」
Ｂ４：「前向きに検討しています。最終の購入希望価格として｛＄ｐｒｉｃｅ｝万円を提示しますので、ご検討ください。」
Ｂ５：「購入を前向きに検討しています。物件見学を申し込みます。」
Ｂ６：「総合的に判断した結果、商談を辞退します。」
【００３９】
売却者用商談メッセージＳ１〜Ｂ７は次の通り。
Ｓ１：「オンライン商談を希望します。商談メッセージで検討状況をご連絡ください。」
Ｓ２：「登録価格｛＄ｐｒｉｃｅ｝万円で売却することを希望します。ご検討ください。」
Ｓ３：「｛＄ｐｒｉｃｅ｝万円で売却することを希望します。ご検討ください。」
Ｓ４：「前回提示した｛＄ｐｒｉｃｅ｝万円で売却することを提示します。これを最終提示としますので、ご検討ください。」
Ｓ５：「提示された購入希望価格｛＄ｐｒｉｃｅ｝万円で売却することを希望します。これを最終提示としますので、物件見学の申し込みをご検討ください。」
Ｓ６：「提示された購入希望価格ではなく、｛＄ｐｒｉｃｅ｝万円で売却することを希望します。これを最終提示としますので、物件見学の申し込みをご検討ください。」
Ｓ７：「総合的に判断した結果、商談を辞退します。」
【００４０】
金額指定区分は、上記｛＄ｐｒｉｃｅ｝に差し込む金額の指定方法を区別するための番号で、本例では０〜５が設定される。これらの意味は次の通り。
０：指定金額を直接入力する。金額入力フォームは｛＄ｐｒｉｃｅ｝に差し込まれて表示される。
１：前回以前に自分が最後に入力した金額を指定金額とする。金額は｛＄ｐｒｉｃｅ｝に差し込まれて表示される。
２：前回以前に相手が最後に入力した金額を指定金額とする。金額は｛＄ｐｒｉｃｅ｝に差し込まれて表示される。
３：自分が登録した物件又は購入条件の希望価格を指定金額とする。金額は｛＄ｐｒｉｃｅ｝に差し込まれて表示される。
４：相手が登録した物件又は購入条件の希望価格を指定金額とする。金額は｛＄ｐｒｉｃｅ｝に差し込まれて表示される。
５：価格がまだ指定されていない。
【００４１】
メッセージデータベース２６にはさらに、表２に示すような商談メッセージ制限マスタが記憶される。
【表２】
0004705826.tif 000003
【００４２】
商談メッセージ制限マスタには、制限識別番号と、画面に表示する次に選択可能な商談メッセージと、送信又は返信されて来た（受信した）最新の商談メッセージの識別番号と、送信又は返信した前回の商談メッセージの識別番号とが対応付けて登録されている。ここでは簡略化のために商談メッセージのメッセージ記号が記載されているが、実際には商談メッセージの識別番号が登録される。
【００４３】
本例では、商談メッセージ制限マスタには表３に示すようなデータが登録されている。
【表３】
0004705826.tif 000004
【００４４】
以下、登録された商談メッセージの対応関係のうちいくつかを例に挙げて説明する。
（１）最新の商談メッセージも前回の商談メッセージも「なし」の場合、つまり何ら商談メッセージを送受信していない最初の場合、選択可能な商談メッセージはＳ１〜Ｓ３，Ｂ２〜Ｂ５である。（２）最新の商談メッセージがＢ１で、前回の商談メッセージがＳ１の場合、選択可能な商談メッセージはＳ２，Ｓ３，Ｓ７，Ｂ５，Ｂ６である。（３）最新の商談メッセージがＢ２で、前回の商談メッセージが「なし」の場合、つまり購入者から商談を開始し、購入者用商談メッセージＢ２だけが送信されている場合、選択可能な商談メッセージはＳ２，Ｓ３，Ｓ７，Ｂ５，Ｂ６である。（４）最新の商談メッセージがＢ５で、前回の商談メッセージが「ＡＬＬ」、つまり全ての商談メッセージＳ１〜Ｓ７，Ｂ１〜Ｂ６のいずれかの場合、選択可能な商談メッセージは存在せず、商談は終了する。（５）最新の商談メッセージがＳ４で、前回の商談メッセージがＢ１〜Ｂ３のいずれかの場合、選択可能な商談メッセージはＢ５，Ｂ６である。
【００４５】
商談履歴データベース２７には、表４に示すように、商談履歴テーブルが記憶される。
【表４】
0004705826.tif 000005
【００４６】
商談履歴テーブルには、購入者１が複数の物件について同時に商談を進めることができるように、商談を進めている物件の識別番号（売却物件ＩＤ）が付与される。ここに例示した商談履歴テーブルは購入者用のものである。売却者用商談履歴テーブルには、売却者２が複数の購入者１に対して同時に商談を進めることができるように、商談を進めている購入者１の会員番号が付与される。
【００４７】
商談履歴テーブルにはまた、商談メッセージが交換されるたびにレコードが追加される。各レコードは、当該商談メッセージに新たに順番に付与される連続番号を記録するフィールドと、当該商談メッセージが購入者用か売却者用かその種別を記録するフィールドと、当該商談メッセージの送信日時を記録するフィールドと、当該商談メッセージの識別番号ＭＩＤ（購入者用商談メッセージ識別番号ＢＭＩＤ又は売却者用商談メッセージ識別番号ＳＭＩＤ）を記録するフィールドとを有する。
【００４８】
次に図４を参照し、上述したオンライン商談システム１０の動作を説明する。オンライン商談プログラムは図４中の各ステップをウェブサーバ１１に実行させるためのコンピュータプログラムであり、図４に示したオンライン商談プログラムをウェブサーバ１１にインストールすることによりオンライン商談装置を実現する。
【００４９】
ウェブサーバ１１は、購入者ＰＣ１３からの会員登録を受け付け、購入者の会員番号、パスワード、氏名、住所、電話番号、メールアドレスなどを購入者データベース２０に登録する（Ｓ１１）。ウェブサーバ１１はまた、売却者ＰＣ１４からの会員登録を受け付け、売却者の会員番号、パスワード、氏名、住所、電話番号、メールアドレスなどを売却者データベース２３に登録する（Ｓ１２）。
【００５０】
ウェブサーバ１１は、購入者代理人ＰＣ１５からの会員登録を受け付け、購入者代理人の会員番号、パスワード、名称、住所、電話番号、メールアドレス、広告などを購入者代理人データベース２１に登録する（Ｓ１３）。ウェブサーバ１１はまた、売却者代理人ＰＣ１６からの会員登録を受け付け、売却者代理人の会員番号、パスワード、名称、住所、電話番号、メールアドレス、広告などを売却者代理人データベース２４に登録する（Ｓ１４）。
【００５１】
ウェブサーバ１１は、購入者ＰＣ１３からの購入条件の登録を受け付け、購入条件を購入条件データベース２２に登録する（Ｓ１５）。ウェブサーバ１１はまた、購入者ＰＣ１３からの購入者代理人３の選択を受け付け、その旨を選択された購入者代理人３に通知する（Ｓ１６）。購入者１は選択した購入者代理人３と購入条件について相談し、購入条件データベース２２上の購入条件を仮登録から本登録に変更する。
【００５２】
ウェブサーバ１１は、売却者ＰＣ１４からの売却物件の登録を受け付け、売却物件を売却物件データベース２５に登録する（Ｓ１７）。ウェブサーバ１１はまた、売却者ＰＣ１４からの売却者代理人４の選択を受け付け、その旨を選択された売却者代理人４に通知する（Ｓ１８）。売却者２は選択した売却者代理人４と売却物件について相談し、売却物件データベース２５上の売却物件を仮登録から本登録に変更する。
【００５３】
ウェブサーバ１１は、購入者ＰＣ１３からの検索条件の入力を受け付け、売却物件データベース２５を検索し、検索条件を満たすか又はそれに近い売却物件の詳細を購入者ＰＣ１３上に表示する（Ｓ１９）。ウェブサーバ１１はまた、売却者ＰＣ１４からの検索条件の入力を受け付け、購入条件データベース２２を検索し、検索条件を満たすか又はそれに近い購入条件の詳細を売却者ＰＣ１４上に表示する（Ｓ１９）。
【００５４】
ウェブサーバ１１は、購入者ＰＣ１３からの購入者用商談メッセージの選択を受け付け、選択された購入者用商談メッセージを売却者ＰＣ１４に送信する（Ｓ２０）。ウェブサーバ１１はまた、売却者ＰＣ１４からの売却者用商談メッセージの選択を受け付け、選択された売却者用商談メッセージを購入者ＰＣ１３に送信する（Ｓ２０）。以下、この商談処理の詳細を説明する。
【００５５】
まず図５を参照し、購入者１から売却者２に商談メッセージを送信する場合を説明する。
【００５６】
購入者ＰＣ１３はログイン画面を表示し、購入者１の操作に応じて会員番号及びパスワードの入力を受け付け、これらをウェブサーバ１１に送信する（Ｓ１３１）。ウェブサーバ１１はこれらを受信し、購入者データベース２０を参照して購入者の認証を行う（Ｓ１１１）。
【００５７】
認証後、ウェブサーバ１１は、あらかじめ用意された購入者用商談メッセージの中から選択可能な購入者用商談メッセージを抽出する（Ｓ１１２）。詳細は次の通り。
【００５８】
図６を参照して、ウェブサーバ１１は商談履歴データベース２７を参照し、返信された最新の売却者用商談メッセージの識別番号を読み出すとともに（Ｓ１１６）、返信した前回の購入者用商談メッセージの識別番号を読み出す（Ｓ１１７）。具体的には、ウェブサーバ１１は、表４に示した商談履歴テーブルを参照し、返信された最新の売却者用商談メッセージの識別番号（本例ではＳ４）を読み出すとともに（Ｓ１１６）、返信した前回の購入者用商談メッセージの識別番号（本例ではＢ３）を読み出す（Ｓ１１７）。
【００５９】
次に、ウェブサーバ１１は表２及び表３に示した商談メッセージ制限マスタを参照し、選択可能な購入者用商談メッセージの識別番号ＢＭＩＤを特定する（Ｓ１１８）。たとえばステップＳ１１６で最新の売却者用商談メッセージＳ４を読み出した場合、ウェブサーバ１１は、ステップＳ１１７で読み出した前回の購入者用商談メッセージＢ３にかかわらず、購入者用商談メッセージＢ５及びＢ６を特定する。
【００６０】
再び図５を参照して、選択可能な購入者用商談メッセージの抽出後、ウェブサーバ１１は、物件詳細・商談メッセージ画面を購入者ＰＣ１３に送信する（Ｓ１１３）。
【００６１】
購入者ＰＣ１３はこれを受信し（Ｓ１３２）、図７に示すような物件詳細・商談メッセージ画面を表示する（Ｓ１３３）。この画面上には、売却物件の詳細３０、商談履歴３１、選択可能な購入者用商談メッセージの一覧３２などが表示される。選択可能な購入者用商談メッセージだけを表示し、選択不可能な購入者用商談メッセージを表示しないようにしてもよいが、全ての購入者用商談メッセージを表示し、そのうち選択不可能な購入者用商談メッセージを灰色で薄く選択不可能に表示するようにしてもよい。
【００６２】
表示された購入者用商談メッセージの中から購入者が所望の購入者用商談メッセージをクリックすると、購入者ＰＣ１３はその購入者用商談メッセージを選択する（Ｓ１３４）。
【００６３】
所望の購入者用商談メッセージの選択後、購入者が送信ボタン３３をクリックすると、購入者ＰＣ１３は選択された購入者用商談メッセージの識別番号ＢＭＩＤをウェブサーバ１１に送信する（Ｓ１３５）。
【００６４】
ウェブサーバ１１は、購入者ＰＣ１３から送信された購入者用商談メッセージの識別番号ＢＭＩＤを受信し（Ｓ１１４）、これを商談履歴データベース２７に保存する（Ｓ１１５）。具体的には、ウェブサーバ１１は、表４に示した商談履歴テーブルにレコードを追加し、そこに連続番号、種別（本例では購入者）、送信日時、及び選択された購入者用商談メッセージの識別番号ＢＭＩＤを記録する。
【００６５】
次に図８を参照し、売却者２から購入者１に商談メッセージを送信する場合を説明する。
【００６６】
図８中のステップＳ１４１〜Ｓ１４５，Ｓ１２１〜Ｓ１２５は、図５中のステップＳ１３１〜Ｓ１３５，Ｓ１１１〜Ｓ１１５にそれぞれ相当し、基本的に同じ処理を実行する。ただし、図５中のステップＳ１３１〜Ｓ１３５は購入者ＰＣ１３の処理であるに対し、図８中のステップＳ１４１〜Ｓ１４５は売却者ＰＣ１４の処理である点で相違する。また、図５中のステップＳ１１２〜Ｓ１１５，Ｓ１３２〜Ｓ１３５は購入者用商談メッセージを処理対象とするのに対し、図８中のステップＳ１２２〜Ｓ１２５，Ｓ１４２〜Ｓ１４５は売却者用商談メッセージを処理対象とする点で相違する。
【００６７】
また、図５中のステップ１１３は物件詳細・商談メッセージ画面を購入者ＰＣ１３に送信するのに対し、図８中のステップＳ１２３は購入条件詳細・商談メッセージ画面を売却者ＰＣ１４に送信する点で相違する。また、図５中のステップＳ１３３は図７に示すような物件詳細・商談メッセージ画面を表示するのに対し、図８中のステップＳ１４３は図９に示すような購入条件詳細・商談メッセージ画面を表示する点で相違する。図９に示した画面上には、図７に示した画面と異なり、購入条件の詳細３４と、選択可能な売却者用商談メッセージの一覧３５とが表示される。
【００６８】
以上のような動作が繰り返されると、購入者１から商談を開始した場合には図１０Ａ及び図１０Ｂに示した順序で商談メッセージが交換され、売却者２から商談を開始した場合には図１１Ａ〜図１１Ｇに示した順序で商談メッセージが交換される。購入者用商談メッセージＢ５は商談の成功を意味し、購入者用商談メッセージＢ６は商談の失敗を意味する。いずれにしても、比較的短期間で商談が収束に向かう。
【００６９】
以上、本発明の実施の形態によれば、複数の購入者用商談メッセージと、複数の売却者用商談メッセージとがあらかじめ用意されており、購入者は購入者用商談メッセージの中から所望のものを選択して売却者に送り、売却者は売却者用商談メッセージの中から所望のものを選択して購入者に送るようになっているため、購入者と売却者との間における商談を円滑に進めることができる。また、選択可能な購入者用及び売却者用商談メッセージの数は徐々に減っていくので、購入者と売却者との間における商談を短期間で収束に向かわせることができる。
【００７０】
表１〜表４に示したテーブルは本発明を実施するための一例に過ぎない。たとえば購入者用商談メッセージとこれに呼応するのに適した売却者用商談メッセージとを対応付けたテーブルを設けてもよい。このテーブルにはさらに、各購入者用商談メッセージが最初に選択可能か否かを示すフラグと、各売却者用商談メッセージが前回の売却者用商談メッセージに依存する場合はその内容とを記録する。このテーブルとともに、売却者用商談メッセージとこれに呼応するのに適した購入者用商談メッセージとを対応付けたテーブルを設けてもよい。このテーブルにはさらに、各売却者用商談メッセージが最初に選択可能か否かを示すフラグと、各購入者用商談メッセージが前回の購入者用商談メッセージに依存する場合はその内容とを記録する。
【００７１】
以上、本発明の実施の形態を説明したが、上述した実施の形態は本発明を実施するための例示に過ぎない。よって、本発明は上述した実施の形態に限定されることなく、その趣旨を逸脱しない範囲内で上述した実施の形態を適宜変形して実施することが可能である。
【図面の簡単な説明】
【００７２】
【図１】本発明の実施の形態によるオンライン商談システムを利用可能なビジネスモデルの一例を示す図である。
【図２】本発明の実施の形態によるオンライン商談システムの構成を示す機能ブロック図である。
【図３】図２中のデータベースサーバの構成を示す機能ブロック図である。
【図４】図２中のウェブサーバにインストールされるオンライン商談プログラムの構成を示すフロー図である。
【図５】図４中の商談処理の購入者側の詳細を示すフロー図である。
【図６】図５中の選択可能メッセージ抽出処理の詳細を示すフロー図である。
【図７】図５中のステップＳ１３３で表示される物件詳細・商談メッセージ画面を示す図である。
【図８】図４中の商談処理の売却者側の詳細を示すフロー図である。
【図９】図８中のステップＳ１４３で表示される購入条件詳細・商談メッセージ画面を示す図である。
【図１０Ａ】図２に示したオンライン商談システムを使用し、購入者から商談を開始した場合における商談メッセージの流れを示す図である。
【図１０Ｂ】図１０Ａに続く図である。
【図１１Ａ】図２に示したオンライン商談システムを使用し、売却者から商談を開始した場合における商談メッセージの流れを示す図である。
【図１１Ｂ】図１１Ａに続く図である。
【図１１Ｃ】図１１Ｂに続く図である。
【図１１Ｄ】図１１Ｃに続く図である。
【図１１Ｅ】図１１Ｄに続く図である。
【図１１Ｆ】図１１Ｅに続く図である。
【図１１Ｇ】図１１Ｆに続く図である。
【符号の説明】
【００７３】
１  購入者
２  売却者
５  購入者用商談メッセージ
６  売却者用商談メッセージ
１０  オンライン商談システム
１１  ウェブサーバ
１２  データベースサーバ
１３  購入者ＰＣ
１４  売却者ＰＣ
１７  インターネット
２６  メッセージデータベース
２７  商談履歴データベース
【図１】
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【図２】
0004705826.tif 000007
【図３】
0004705826.tif 000008
【図４】
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【図５】
0004705826.tif 000010
【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０Ａ】
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【図１０Ｂ】
0004705826.tif 000016
【図１１Ａ】
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【図１１Ｂ】
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【図１１Ｃ】
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【図１１Ｄ】
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【図１１Ｅ】
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【図１１Ｆ】
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【図１１Ｇ】
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