(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
画地情報を含む画地地図情報を格納する画地情報データベースと、
路線価に関係付けられた路線情報を含む路線地図情報を格納する路線情報データベースと、
画地条件に対応する評点数の補正率を格納する補正率表記憶部と、
前記画地情報データベースから読み出した前記画地の画地情報に、前記路線情報データベースから読み出した該画地に近接する路線の路線情報を関係付けることにより、前記画地の間口に関する情報を含む画地条件を導出し、前記画地条件に基づいて、前記画地に対応する評点数の補正率を前記補正率表記憶部から読み出し、前記画地条件と前記補正率と、前記路線情報データベースから読み出した前記画地の前記路線価とを用いて前記画地の評点数を算出するコンピュータと、
を備え、
前記コンピュータは、前記画地条件を導出する際に、前記画地の近傍の路線の各々について、一つの路線と該一つの路線に向き合う前記画地の境界線とを互いに向き合う辺とする多角形に該一つの路線に割り当てられた路線情報を割り当て、前記画地の境界線のうち該路線情報が割り当てられた多角形の辺に一致する境界線に該路線情報を割り当て、前記一つの路線に面している境界線として、前記路線情報を前記画地の境界線であって路線に面しているものに割り当て、前記路線情報が割り当てられた境界線が一本だけの場合は間口が特定されたものとみなして間口に関する画地条件を決定し、前記路線情報が割り当てられた境界線が複数ある場合は、該複数の境界線のそれぞれを前記画地の間口候補とし、前記間口候補の各々を間口としたときの前記画地の評点数を計算し、前記計算された評点数のうち最適の評点数をもつ間口候補を前記画地の間口として特定して該間口に関する画地条件を決定する、
ことを特徴とする画地の評点数を自動算出する画地評価装置。
【請求項２】
前記コンピュータは、
前記画地条件を導出する前に、前記路線情報データベースから読み出された前記路線地図情報から路線情報と路線価とを抽出すると共に、前記画地情報データベースから読み出された前記画地地図情報から前記路線情報に対応する画地情報と隣接道路情報とを抽出することを特徴とする請求項１記載の画地評価装置。
【請求項３】
前記最適の評点数をもつ間口候補は、路線価の最も高い路線に向かい合う間口候補か、又は、最も評点数の低い間口候補であることを特徴とする請求項１又は２に記載の画地評価装置。
【請求項４】
前記コンピュータは、前記画地条件を導出する際に、
前記画地の形状が隅切り形状の場合及び前記特定された間口が非直線である場合を含む画地の形状に応じて、間口の形状を補正することを特徴とする請求項１〜３の何れか一項に記載の画地評価装置。
【請求項５】
前記コンピュータは、
前記画地条件に基づいて、前記画地に対応する評点数の補正率を前記補正率表記憶部から読み出す際に、前記間口候補を間口としたときの前記画地の想定整形地を求めるか、又は前記想定整形地に基づいて前記画地の奥行と蔭地割合を算出するか、又は前記画地が側方路線又は二方路に面しているかどうかを判定して補正率を読み出すことを特徴とする請求項１〜４の何れか一項に記載の画地評価装置。
【請求項６】
前記コンピュータは、
前記画地の評点数を算出する際に、指定された１つ以上の画地について順次自動的に行うことを特徴とする請求項１〜５のいずれか一項に記載の画地評価装置。
【請求項７】
前記コンピュータは、
一つ以上の画地について順次評点数を算出した後に、前記評点数について前回の補正率と今回の補正率との差を計算し、前記差が所定値以上である場合に警告をすることを特徴とする請求項１〜６のいずれか一項に記載の画地評価装置。
【請求項８】
画地情報を含む画地地図情報を格納する画地情報データベースと、路線価に関係付けられた路線情報を含む路線地図情報を格納する路線情報データベースと、画地条件に対応する評点数の補正率を格納する補正率表記憶部とを用いて、画地の評点数を自動算出する画地評価方法において、
前記画地情報データベースから読み出された前記画地の画地情報に、前記路線情報データベースから読み出された該画地に近接する路線の路線情報を関係付けることにより、前記画地の間口に関する情報を含む画地条件を導出するステップであって、前記画地の近傍の路線の各々について、一つの路線と該一つの路線に向き合う前記画地の境界線とを互いに向き合う辺とする多角形に該一つの路線に割り当てられた路線情報を割り当て、前記画地の境界線のうち該路線情報が割り当てられた多角形の辺に一致する境界線に該路線情報を割り当て、前記一つの路線に面している境界線として、前記路線情報を前記画地の境界線であって路線に面しているものに割り当て、前記路線情報が割り当てられた境界線が一本だけの場合は間口が特定されたものとみなして間口に関する画地条件を決定し、前記路線情報が割り当てられた境界線が複数ある場合は、該複数の境界線のそれぞれを前記画地の間口候補とし、前記間口候補の各々を間口としたときの前記画地の評点数を計算し、前記計算された評点数のうち最適の評点数をもつ間口候補を前記画地の間口として特定して該間口に関する画地条件を決定するステップと、
前記画地条件に対応する、前記画地の評点数の補正率を前記補正率表記憶部から読み出すステップと、
前記画地条件と前記補正率と、前記路線情報データベースから読み出した前記画地の前記路線価とを用いて前記画地の評点数を算出するステップとを、コンピュータに実行させることを特徴とする画地評価方法。
【請求項９】
前記最適の評点数をもつ間口候補は、路線価の最も高い路線に向かい合う間口候補か、又は、最も評点数の低い間口候補であることを特徴とする請求項８記載の画地評価方法。
【請求項１０】
前記画地条件を導出するステップは、
前記路線情報を該画地の境界線であって路線に面しているものに割り当てる際に、画地の形状が隅切り形状の場合及び前記特定された間口が非直線である場合を含む画地の形状に応じて、前記決定された間口を補正するステップをさらに含むことを特徴とする請求項８又は９に記載の画地評価方法。
【請求項１１】
前記画地条件に対応する、前記補正率を前記補正率表記憶部から読み出すステップは、前記間口候補を間口としたときの前記画地の想定整形地を求めるか、又は前記想定整形地の奥行と蔭地割合とを求めるか、又は前記画地が側方路線に面しているかどうか、又は前記画地が二方路に面しているかどうかを判定して、前記画地条件に対応する評点数の補正率を前記補正率表記憶部から読み出す、ことを特徴とする請求項８〜１０の何れか一項に記載の画地評価方法。
【請求項１２】
前記画地の評点数の計算は、指定された一つ以上の画地について順次自動的に行うことを特徴とする請求項８〜１１の何れか一項に記載の画地評価方法。
【請求項１３】
一つ以上の画地について順次評点数を算出した後に、前記評点数について前回の補正率と今回の補正率との差が所定値以上である場合に警告をするというステップをさらに備えることを特徴とする請求項８〜１２の何れか一項に記載の画地評価方法。
【請求項１４】
請求項８〜１３の何れか一項に記載の画地評価方法を実行するプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は地理情報システム（ＧＩＳ）を応用した画地評価装置、画地評価方法及びそのプログラム記録媒体に関し、特に画地の間口の特定と複数の画地の一斉自動評価を可能にした画地評価方法及び画地評価装置に関する。
【０００２】
【従来の技術】
画地評価は、自治省の定める固定資産評価基準に基づき、その画地が面している路線価を基礎とする宅地の立地条件によって決定される（「固定資産評価基準解説（土地篇）」；編者：自治省資産評価室；発行人：財団法人  地方財務協会、参照）。
【０００３】
その計算方法としては、奥行価格補正割合法、側方路線影響加算法、二方路線影響加算法、不整形地、無路線地又は間口が狭小な宅地等の評点算出法、等の基準に定められた画地計算法があり、その画地計算法を用いて画地の評点数を求めている。
通常、この評点数の高いものを採用して画地の評点数は決められているが、行政によっては、住民の固定資産税の低減を考えて評点数の低いものを採用するところもある。
【０００４】
従来、この画地評価は、地積図を基に人手により画地の間口及び奥行の測定、側方路及び二方路の影響の加算、不整形地、無道路地又は間口が狭小な宅地等の評点算出等を行っていた。
また、地理情報システムを利用したシステムにて予め画地界の座標を記憶しておき、その画地評価の基準となる間口を指定することによって、画地評価を行うシステムも知られている。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、上記従来の画地評価方法及びシステムにおいては、人手による作業量が多く、複数の画地をまとめて処理するには限界があった。
また、画地の評点数は間口に面する路線価に依存するので、画地が２つ以上の路線に面する場合に、画地に面しているどの路線に間口を取るかによって評点数が変わってくる。この間口の選択は、画地に面する路線価情報をすべて確認した上で行っていた。このため、固定資産評価基準を熟知した者でなければ画地評価を適正に行えなかった。
【０００６】
更に、この間口選択を自動化するには、次のような問題があった。
昔ながらの長屋型の画地が２つの路線に面している場合に、画地の長辺部が安い路線価の路線に面しており短辺部が高い路線価の路線に面している場合で、高い路線価の路線側に間口を指定した方が画地評価が下がる場合がある。
また、この場合には画地が２つの路線に面しているので土地の利用価値が高くなる。間口を指定した側の路線を正面路線として、この正面路線との位置関係により他方の路線の利用価値を評価する側方路線影響加算法又は二方路線影響加算法が採用される。これらの条件を鑑みると、間口をそれぞれの路線に指定した場合の計算を行い,その最終的な評点数で比較しなければ適性な画地評価が行えない。更に、三方以上を路線に囲まれた画地の場合は、側方路線影響加算法だけでなく二方路線影響加算法も採用することになり、更に条件が難しくなる。
【０００７】
また、正面路線及び側方路線に接する角が欠けている、いわゆる隅切りの画地を含む場合の画地評価においては、想定整形地を想定するので欠けている角の座標を求め、間口長を補正した後に評点数の算出を行う必要がある。
そして、前述のように行政によっては、住民の固定資産税の低減を考えて評点数の低いものを採用するところもある。
【０００８】
以上のような複雑な画地条件をすべて考慮にいれて画地評価を自動的に行うことは従来は困難であった。
そこで、本発明の目的は、これら従来の問題点を解決して、固定資産評価基準を熟知した者でなくても自動的に画地評価を適正に行えることができる画地評価装置、画地評価方法及びそのプログラム記録媒体を提供することにある。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
上記の目的を達成するために、本発明の請求項１により提供されるものは、画地情報を含む画地地図情報と、路線価に関係付けられた路線情報を含む路線地図情報とに基づいて、画地の評点数をコンピュータを用いて自動算出する画地評価装置である。
【００１０】
この装置は、画地の画地情報に、該画地に近接する路線の路線情報を関係付けることにより、画地の間口に関する画地条件を含む画地条件を導出し、その画地条件に基づいて、画地の評点数の補正率を導出する計測部と、画地条件と補正率と路線価とを用いて画地の評点数を算出する評価部とを備えている。
この請求項１の発明によれば、路線価が関係付けられている路線情報を画地情報に関係付けることにより自動的に間口に関する画地条件を含む画地条件と補正率が計算され、路線情報には路線価が関係付けられているので、画地の評点数が自動的に計算される。したがって、固定資産評価基準を熟知した者でなくても自動的に画地評価を適正に行うことができる。
【００１１】
本発明の請求項２においては、請求項１において、画地条件を導出する前に、路線地図情報から路線情報と路線価とを抽出すると共に、画地地図情報から路線情報に対応する画地情報と隣接道路情報とを抽出する選択部をさらに備えている。
この請求項２の発明によれば、選択部により評価対象となる路線情報と路線価と、その路線情報に対応する画地情報と隣接道路情報とをあわせて抽出でき、且つ評価対象外の路線情報と路線価を排除できるので、画地評価の自動算出処理の高速化を図ることができる。
【００１２】
本発明の請求項３においては、請求項１又は２において、計測部は、画地が面している路線の路線情報を該画地の境界線であって路線に面しているものに割り当てる路線特定手段と、路線情報が割り当てられた境界線が一本だけの場合は間口が特定されたものとみなして間口に関する画地条件を決定し、路線情報が割り当てられた境界線が複数ある場合は、該複数の境界線のそれぞれを画地の間口候補として間口候補の各々を間口としたときの画地の評点数を計算し、計算された評点数のうち最適の評点数をもつ間口候補を画地の間口として特定してその間口に関する画地条件を決定する間口特定手段とを含む。
【００１３】
この請求項３の発明により、側方路や二方路や三方路以上の場合のように１つの画地の間口候補が複数存在した場合でも最適の間口候補を間口として自動的に特定することができる。
請求項４の発明においては、請求項３において、間口特定手段は、画地の近傍の路線の各々について、一つの路線と該一つの路線に向き合う画地の境界線とを互いに向き合う辺とする多角形に該一つの路線に割り当てられた路線情報を割り当てる手段と、画地の境界線のうち路線情報が割り当てられた多角形の辺に一致する境界線に該路線情報を割り当てて一つの路線に面している画地の境界線とする手段とを含む。
【００１４】
この請求項４の発明によれば、路線番号等の路線情報はまず多角形に割り当てられ、次いで画地の辺に割り当てられる。これにより、もともとは関係付けがなされていない路線情報と画地の境界線であって路線に面しているものとが関係付けられて、路線に面している画地の境界線が間口候補として自動的に認識できるようになる。
【００１５】
本発明の請求項５においては、請求項３において、間口特定手段は、画地の形状が隅切り形状の場合及び特定された間口が非直線である場合を含む画地の形状に応じて、間口の形状を補正するステップをさらに含む。
この請求項５の発明によれば、隅切り等の非直線の間口であっても間口の形状が画地の形状に応じて自動的に補正される。
【００１６】
本発明の請求項６においては、請求項３から５のいずれか一項において、計測部は、間口候補を間口としたときの画地の想定整形地を求める手段と、想定整形地の奥行と蔭地割合とを算出する手段と、画地が側方路線に面しているかどうか、画地が二方路に面しているかどうかを判定する手段とを含み、評価部は、画地条件に対応した補正率を加味して画地の評点数を計算する手段とをさらに含む。
【００１７】
この請求項６の発明によれば、評点数は様々な画地条件に応じた補正率により自動的に補正される。
本発明の請求項７によれば、請求項１から６のいずれか一項において、画地の評点数の計算は、指定された一つ以上の画地について順次自動的に行う。
この請求項７の発明によれば、複数の画地の評点数が順次自動計算される。
【００１８】
本発明の請求項８においては、請求項１から７のいずれか一項において、評価部は、一つ以上の画地について順次評点数を算出した後に、評点数について前回の補正率と今回の補正率との差が所定値以上である場合に警告をする警告手段をさらに備える。
この請求項８の発明によれば、評点数の算出においてシステムエラーやデータエラーを排除できる。
ｘ  本発明により、この装置により実現される画地評価方法及びこの方法を実行するプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能記録媒体も提供される。
【００１９】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面によって説明する。
図１は本発明の実施の形態による画地評価装置の概略構成図である。同図において、画地評価装置１は、中央処理装置（ＣＰＵ）２と、画地情報とその画地に面する道路の情報（以下、隣接道路地図情報と称する）とを格納する画地情報情報ベース３と、路線価に関係付けられた路線情報を格納する路線情報データベース４と、ＧＩＳ（地図情報システム）エンジン５と、画地条件に対応した補正率を表として記憶しておく補正率表記憶部６と、前回の画地評価の際に決定された補正率と比較するために、前回の補正率を格納しておくと共に、今回評価しようとする画地について決定された補正率を格納する補正率記憶部７と、表示部８と、評価対象領域記憶部９と、これらを接続するバス１０とを備えている。この画地評価装置１は市販のパーソナルコンピュータとその周辺機器を用いて、本発明による画地評価方法を実現するプログラムであるＧＩＳエンジン５を搭載することにより構成することができる。画地情報データベース３、路線情報データベース４、補正率表記憶部６、補正率記憶部７、表示部８及び評価対象領域９は画地評価装置１の外部に設けてもよい。
【００２０】
図２は画地評価装置１内のＧＩＳエンジン５の機能を示すブロック図である。同図において、ＧＩＳエンジン５は、選択部２１と、計測部２２と、評価部２３とを備えている。
選択部２１は、画地評価をする担当者により与えられる選択命令に応答して、路線情報データベース４内の路線地図情報から評価しようとする領域（以下、評価対象領域と称する）を選択する。評価対象領域は、評価する画地を１つだけ含む領域でもよいし、路線に囲まれた１つの街区あるいは完全に路線に囲まれていなくても路線によりほぼ囲まれている街区であってもよい。１つの街区が評価対象領域である場合は、１つの評価対象領域に複数の画地が含まれる。
【００２１】
評価対象領域記憶部９は、路線情報データベース４（図１参照）から、選択部２１により選択された評価対象領域内の路線の路線番号と路線価格を読み出して格納するとともに、同じ評価対象領域内の画地地図情報と隣接道路地図情報とを画地地図情報データベース４（図１参照）から読み出して格納する。
計測部２２は、評価対象領域内の画地情報に、該画地に近接する路線の路線情報を関係付ける。路線情報は、後述する実施の形態では路線番号であるが、番号に限定されず他の記号または符号等であってもよい。以下の説明では、路線情報が路線番号であるとする。各路線番号には路線価が予め関係付けられている。画地情報に路線番号を関係付けることにより、後に詳述するようにして評価対象領域内の画地の各々の間口に関する画地条件（すなわち、間口長及び間口位置）を含む画地条件が導出される。画地情報に路線番号を関係付ける手法は、後に詳述する。
【００２２】
評価部２３は、導出された画地条件に対応する補正率を、補正率表記憶部６（図１参照）に格納されている補正率表から決定する。評価部２３はまた、計測部２２により算出された画地条件と補正率と路線価とを用いて、例えば自治省の定める固定資産評価基準に基づいて評価対象領域内の画地の各々の評点数を算出する。評価対象領域が１つの画地のみに対応している場合はその１つの画地の評点数が自動算出され、複数の画地に対応している場合はその複数の画地の評点数が順次自動算出される。
【００２３】
計測部２２は、路線特定手段２４と、間口特定手段２５と、条件算出手段２６とを備えている。
路線特定手段２４は、評価対象領域内の画地の各々が面している路線の路線番号を該画地の境界線であって路線に面しているものに割り当てるものであって、隣接路線割り当て手段２４１と路線価抽出手段２４２とを備えている。隣接路線割り当て手段２４１は、画地の各々に隣接している道路に対応する路線の路線番号を路線情報データベース４（図１参照）から抽出して、図４を参照して後に詳述するようにして画地の境界線に割り当てる。路線価抽出手段２４２は、抽出された路線の路線番号のそれぞれに関係付けられている路線価を路線情報データベース４から抽出する。
【００２４】
間口特定手段２５は、路線特定手段２４により画地の境界線に路線番号が割り当てられた画地毎に、間口を特定するものであって、画地界線分特定手段２５１と、間口補正手段２５２とを備えている。画地界線分特定手段２５１は、境界線に路線番号が割り当てられた画地毎に、路線番号が割り当てられた境界線が一本だけの場合は間口が特定されたものとして間口に関する画地条件を決定し、路線番号が割り当てられた境界線が複数ある場合は、該複数の境界線のそれぞれを画地の間口候補とし、間口候補の各々を間口としたときの該画地の評点数を,例えば自治省の定める固定資産評価基準にしたがって計算し、計算された評点数のうち最適の評点数をもつ間口候補を該画地の間口として特定し、その間口に関する画地条件を決定する。間口補正手段２５２は、評価対象領域内の画地の各々の間口の形状を、画地が隅切りかどうか及び間口が非直線かどうかを含む画地の形状に応じて補正する。
【００２５】
条件算出手段２６は、間口長算出手段２６１と、蔭地割合算出手段２６２と、路線位置特定手段２６３とを備えている。
間口長算出手段２６１は、間口補正手段２５２により補正された間口の間口長を算出する。
蔭地割合算出手段２６２は、間口候補を間口としたときの画地の奥行と蔭地割合を算出する。このために蔭地割合算出手段２６２は、想定整形地算出手段２６２１と、画地図上面積算出手段２６２２と、奥行決定手段２６２３とを備えている。想定整形地算出手段２６２１は画地を囲む、間口候補を一辺とする矩形の想定整形地を形成してその想定整形地の面積を算出する。画地図上面積算出手段２６２２は画地の面積を算出する。奥行決定手段２６２３は想定整形地に基づいて、画地の奥行と蔭地割合を求める。
【００２６】
路線位置特定手段２６３は、各画地と路線との位置関係を特定するものである。すなわち、その画地に対して路線が画地の正面にあるか、側方にあるか、二方路か等の画地条件を特定する。路線位置特定手段２６３により得られた画地条件は、間口長算出手段２６１により算出された間口長及び蔭地割合算出手段２６２により算出された蔭地割合と共に、評価部２３に通知される。
【００２７】
評価部２３は、これらの間口長と蔭地割合と奥行と路線の位置関係といった画地条件に対応する補正率を、補正率表記憶部６（図１参照）に格納されている補正率から読み出して当該画地の補正率を決定する補正率手段２３１と、評価対象領域内の画地の各々の評点数を算出した後に、前回の補正率と今回の補正率とを比較する比較部２３２と、比較部２３２で用いられた、前回の補正率と今回の補正率との差が所定値以上である場合に警告をする警告手段２３３とを備えている。
【００２８】
図３から図６は、図１に示した画地評価装置を利用した画地評価方法を説明するフローチャートである。また、図７はこの方法による画地の評点数の計算の処理の流れを示す説明図である。以下、図２から図７を用いて本発明の実施の形態による画地評価方法を説明する。
図３はＧＩＳエンジンの動作の概略を説明するフローチャートである。図示のように、ステップＳ３１で路線情報データベース４から図７の（ｂ）に示すような路線地図情報を読み出す。
【００２９】
次にステップＳ３２で,図７の（ａ）に示すような、図７の（ｂ）に示した路線地図情報と同じ範囲にある画地地図情報と隣接道路地図情報を画地情報データベース３から読み出す。読み出された路線地図情報と画地地図情報と隣接道路地図情報とは、図７の（ｃ）に示すように重ね合わされて表示部８に表示される。
次にステップＳ３３で担当者は表示部８に表示された情報から評価対象領域を選択部２１を用いて選択する。図７の（ｂ）に示すような地図上の路線７２、７３、７４及び７５で囲まれた１街区の領域７１を選択することもできるし、その街区の中の一つ又は複数の画地を選択することもできる。路線で完全に囲まれていない領域であっても、路線の一部に接している画地及び道路を選択してもよい。選択は画面上に表示された選択しようとする領域をマウスでクリックすることにより、あるいはその領域内の任意の座標をキーボードから入力することにより行われる。これにより、そもそも評価対象領域内の画地とは無関係な路線を排除すると共に、自動計算処理の高速化が図れる。
【００３０】
次にステップＳ３４で、計測部２２内の路線特定手段２４と間口特定手段２５により、評価対象領域内の各画地についてその境界線に、その画地に近接する路線の路線番号を関係付ける。この関係付けの仕方は図４により後に詳述する。選択された評価対象領域内の路線に関係付けられた路線番号及び路線価は評価対象領域記憶部９（図１）に格納される。図７の（ｂ）において、０３５０１、０３５０２、０５０１、０５０２はそれぞれ路線番号である。
【００３１】
次にステップＳ３５で、評価対象領域の全画地について評点数が算出されたかを判定する。その判定結果が否であれば、ステップＳ３４にて路線番号の関係付けられているが未だ評点数が算出されていない一つの画地について、ステップＳ３６にてその画地の境界線を間口候補とし、これに基づいた画地条件に対応する補正率を補正率表記憶部６（図１参照）を参照して決定し、最適な評点数となる間口を特定する。評点数の算出は、特定間口における画地条件と補正率と路線価とを用いて、例えば自治省で定めた固定資産評価基準により行う。最適な評点数を今回評価された画地の評価結果とする。間口候補に基づく画地条件には、間口に関する画地条件とその他の画地条件がある。間口に関する画地条件とは間口長と間口の位置である。間口長は図２の間口補正手段２５２と間口長算出手段２６１により算出する。ステップＳ３６における間口の特定動作は後に図５により詳述する。その他の画地条件は図２の蔭地割合算出手段２６２と路線位置特定手段２６３により導出する。
【００３２】
次いでステップＳ３７で、該特定間口における評点数の補正率を前回の画地評価の際に得られる補正率と比較するために、補正率記憶部７に格納しておく。尚、今回格納された補正率は、次回の画地評価の際には、前回画地評価時の補正率として利用される。前々回以前の画地評価の際に決定された補正率は、必要に応じて保存しておいてもよいし、不要であれば破棄してもよい。
【００３３】
ステップＳ３６及びＳ３７は評価対象領域内のすべての画地について繰り返す。
ステップＳ３５の判定結果ですべての画地について評点数が算出されたと判定されると、評価対象領域の全画地の評価処理は終了する。
図４は図３のステップＳ３４の動作を詳細に説明するフローチャートである。同図において、ステップＳ４１で、評価対象領域内の隣接道路地図情報に路線地図情報を重ね合わせる。隣接道路地図情報は図７の（ａ）に示すような画地地図情報のなかの画地を除いた道路部分の地図情報である。路線地図情報は図７の（ｂ）に示されている。これらの情報を重ね合わせた状態は図７の（ｃ）に示されている。
【００３４】
次にステップＳ４２で評価対象領域内の全路線について路線と重なる線分を一辺とし、これに向かい合い画地の境界線と重なる線分を他の一辺とした多角形（ポリゴン）を作成する。これを図７の（ｄ）により説明すると、例えば路線番号０５０１の路線と重なる線分を一辺とし、これに向かい合う画地７９の境界線７６と重なる線分を他の一辺とした多角形７７を隣接道路地図情報及び路線地図情報とは別のレイヤの情報として作成する。この多角形を作成するために、画地のコーナと交差する路線の交点とを結ぶ補助線７７１及び７７２を引く。上記２つの向かい合う辺に重なる線分とこれらの補助線に重なる線分とで多角形が形成される。このような多角形を評価対象領域内の全ての画地の各辺に対応して作成する。尚、画地７９の隅切り部分の境界線７６２と重なる線分も路線番号０５０１の路線と重なる線分と向き合っている。このように、路線と重なる線分に向き合う画地の境界線が非直線の場合も含めて、一つの路線とその路線に向き合う画地の境界線とを互いに向き合う辺とする多角形が形成される。また、画地の境界線に向き合う路線が非直線の場合は、その非直線の路線は情報処理上は多数の小直線線分を接続したものとされるので、その小直線部分の路線と、その路線と向き合う画地の境界線とで多角形が形成される。
【００３５】
次いで、図４のステップＳ４３で夫々の多角形について路線に重なる辺を持つ多角形にその路線の路線番号を割り当てる。これを図７により説明すると、図７の（ｄ）で、例えば多角形７７は路線７２に重なる辺を持っており、その多角形７７にその路線７２の路線番号０５０１を割り当てる。他の多角形についても同様にして対応する路線番号を割り当てる。
【００３６】
最後に図４のステップＳ４４で、評価対象領域内の全多角形について、各多角形の一辺と重なる画地の境界線にその多角形に割り当てた路線番号を割り当てる。これを図７により説明すると、例えば多角形７７の一辺と重なる画地７８及び７９の境界線７６に、多角形７７にステップＳ４３で割り当てた路線番号０５０１を割り当てる。他の画地の境界線に対しても同様にして対応する路線番号を割り当てる。
【００３７】
図５は図３のステップＳ３６における間口の特定動作を詳細に説明するフローチャートである。同図において、ステップＳ５１では、図３のステップＳ３４にて路線に関係付けられた画地の境界線を間口候補とする。
次にステップＳ５２で、上記間口候補のそれぞれについて間口補正を行う。間口補正とは、画地の形状が矩形ではなくて例えば図７の（ｄ）における画地７８や７９のように隅切りの場合には隅切り部分を延長して矩形と仮定したときの間口にしたり、間口が非直線状態の場合にその間口の短部を直線で結んだ直線状の間口にすることをいう。
【００３８】
次いでステップＳ５３で間口候補が一つだけかどうかを判定する。
一つだけの場合はステップＳ５５にてその間口候補を特定された間口として、それを間口とする画地の画地条件を算出する。そしてステップＳ５６で、画地条件に応じた補正率を決定し、評点数を計算する。
ステップＳ５３の判定で複数の間口候補がある場合は、ステップＳ５４にて全間口候補について評点数が計算されたかを判定し、否であればステップＳ５７にて一つの間口候補を間口としたときの画地条件を算出する。
【００３９】
次いで、ステップＳ５８で、上記画地条件に応じた補正率を決定し、評点数を計算し、ステップＳ５４に戻る。
ステップＳ５４の判定で、全ての間口候補について評点数が計算されたと判定されると、ステップＳ５９にて、各間口候補毎の評点数より最適な評点数となる間口候補を間口として特定する。
【００４０】
図６は、図３のステップＳ３５の判定で評価対象領域内の全画地について評点数が算出されたと判定された後の、今回の画地評価における補正率と前回の画地評価における補正率との差が所定値以上の場合に警告を出す動作を説明するフローチャートである。図において、ステップＳ６１で、各々の画地における画地条件に対応する前回の補正率と今回の補正率との差を比較し、ステップＳ６２でその差が所定値以上である場合に警告をする。補正率の差が所定値以上であると、プログラムエラーや処理の誤り等何らかの異常が発生したと考えられるので、プログラムを見直したり処理をやり直したりする必要がある。警告は、例えば表示部６に警告を示す文字を目立つ色で表示したり、フラッシングで表示したり、音を出したりすることによりなされる。補正率を比較することに代えて、前回の画地条件が保存されていれば、今回の画地条件を前回の画地条件と比較して、その差が所定値以上である場合に警告を出してもよい。
【００４１】
以上、図３から図７により説明したように、担当者が一旦評価対象領域を選択すると、その評価対象領域内の全画地の評点数がＧＩＳエンジン４により自動的に一括して計算される。
図３のステップＳ３６、図５のステップＳ５６又はステップＳ５８における評点数の計算は所定の規則に基づいて行われる。この所定の規則に基づく計算法としては、奥行価格補正割合法、側方路線影響加算法、二方路線影響加算法、不整形地、無道路地、間口が狭小な宅地等評点算出法等がある（前述の「固定資産評価基準解説（土地篇）」、参照）。
【００４２】
例えば、ステップＳ３５、ステップＳ５６又はステップＳ５８の処理では、間口候補を間口としたときの画地の間口長や奥行及び蔭地割合、また画地の各々と前記路線との位置関係が正方路か、側方路か、二方路か等の画地条件に応じて画地の評点数を計算する。
図８は以上に説明した画地評点数の計算の処理の流れを一層分かり易く説明する図である。図８の（ａ）において、路線７２、７３、７４及び７５に囲まれた評価対象領域７１の中に画地７８、７９等の複数の画地が存在している。路線７２、７３、７４及び７５の路線番号はそれぞれ、０３５０１、０５０１、０５０２及び０３５０２である。
【００４３】
図８の（ｂ）では評価対象領域７１内の全画地に路線番号が割り当てられている。画地７８は角地なので側方路に面しており、したがって２つの路線番号０３５０１及び０５０１が割り当てられている。同様に画地７９にも２つの路線番号０３５０２及び０５０１が割り当てられている。画地８０及び８１はそれぞれ一つの路線にのみ面している。
【００４４】
図８の（ｃ）では隅切りの形状を持つ画地の隅切り処理と間口及び奥行の作成方法を示している。この例では画地７８の路線番号０５０１及び０３５０１が割り当てられた境界線は２つの間口候補である。この画地７８は角地であって隅切り部８５を有している。それぞれの間口候補の間口長は、それぞれ隅切りがないものとしてそれぞれｈ及びｗとされている。画地の評点数を求める際には、このｈとｗに基づいて計算を行い、適切な評点数となる間口候補を間口として決定し、その長さを間口長とする。また、その画地内でその間口に垂直な線分の長さを奥行とする。通常は路線価の最も高い路線に向かい合う間口候補を間口とするが、行政によっては、住民の固定資産税の低減を考えて評点数の低いものを採用することもある。
【００４５】
本発明により、以上に説明した画地評価方法を実行するプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能なプログラム記録媒体も提供される。
本発明は以上の実施の形態に限定されるものではなく、特許請求の範囲に記載された発明の精神を逸脱することなく様々な変形が可能である。例えば、評価対象領域は、路線に囲まれた１街区として説明したが、これに代えて１つの画地や、複数の街区等、任意の領域を選択することも可能である。
【００４６】
【発明の効果】
以上の説明から明らかなように、本発明により、評価対象領域内の画地の位置を示す画地情報に、その画地に近接する路線の路線価に関係付けられている路線番号を関係付けて画地の評点数を自動計算するようにしたので、固定資産評価基準を熟知した者でなくても自動的に画地評価を適正に行えることができるという効果が得られる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施の形態による画地評価装置の概略構成図である。
【図２】画地評価装置内のＧＩＳエンジンの構成例を示すブロック図である。
【図３】ＧＩＳエンジンの動作の概略を説明するフローチャートである。
【図４】図３のステップＳ３４の動作を詳細に説明するフローチャートである
【図５】図３のステップＳ３６の動作を詳細に説明するフローチャートである。
【図６】本発明の実施例により補正率の差が所定値以上の場合に警告を出す動作を説明するフローチャートである。
【図７】本発明の実施例による画地評点数計算の処理の流れの説明図である。
【図８】本発明の実施例による画地評点数の計算の処理の流れを一層分かり易く説明する図である。
【符号の説明】
１…画地評価装置
２…ＣＰＵ
３…画地情報データベース
４…路線情報データベース
５…ＧＩＳエンジン
６…補正率表記憶部
７…補正率記憶部
８…表示部
９…評価対象領域記憶部
２１…選択部
２２…計測部
２３…評価部
２４…路線特定手段
２５…間口特定手段
２６…条件算出手段
２３１…補正率手段
２３２…比較部
２３３…警告手段
２４１…隣接路線割り当て手段
２４２…路線価抽出手段
２５１…画地界線分特定手段
２５２…間口補正手段
２６１…間口長算出手段
２６２…蔭地割合算出手段
２６３…路線位置特定手段
２６２１…想定整形値算出手段
２６２２…画地図上面積算出手段
２６２３…奥行決定手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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