(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
ユーザー情報及びユーザーが過去に選定した情報を含むユーザーデータを格納したユーザー情報データベースと、
スケルトン・インフィル型賃貸住宅のスケルトンの情報を格納したスケルトン情報データベースと、
前記スケルトンに設定可能な間取りプランの情報を少なくとも複数含む間取りプラングループ情報を格納した間取りプラン情報データベースと、
前記間取りプランに設定可能な内装プランの情報を少なくとも複数含む内装プラングループ情報を格納した内装プラン情報データベースとを、少なくとも備える電子計算機に、
ユーザー端末より選択条件を取得して、該選択条件に合致するスケルトンの情報を前記スケルトン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させる処理と、
前記ユーザー端末より前記スケルトンのうち一つを選定した情報を取得する処理と、
選定されたスケルトンに設定可能な間取りプランの情報を含む間取りプラングループ情報を、前記間取りプラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させる処理と、
前記間取りプランは、一つのスケルトンにつき少なくとも複数提案し、
前記ユーザー端末より、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報を取得する処理と、
選定された間取りプランに設定可能な内装プランの情報を含む内装プラングループ情報を前記内装プラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させる処理と、
前記ユーザー端末より前記内装プランのうち一つを選定した情報を取得する処理とを
順に実行させ、
前記ユーザー端末より３Ｄ動画の出力の要求を取得する場合に、
選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅の情報を３Ｄ動画としてユーザー端末に表示出力させる処理を、
前記電子計算機に実行させ、
前記ユーザー端末より支払い金額の算出の要求を取得する場合に、
選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための支払い金額を算出する処理、
及び、
算出された支払い金額をユーザー端末に表示出力させる処理を、
順に前記電子計算機に実行させ、
前記ユーザー端末より登録の要求を取得する場合に、
前記ユーザー端末よりユーザー情報を取得する処理、
ユーザー情報データベースの中から、取得したユーザー情報と同一のユーザー情報を含む既登録のユーザーデータを検索する処理、
及び、
前記既登録のユーザーデータが無かった場合には、新規のユーザーデータに、前記既登録のユーザーデータが有った場合には、既登録のユーザーデータに、前記スケルトンのうち一つを選定した情報、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報、及び前記内装プランのうち一つを選定した情報を登録する処理を、
順に前記電子計算機に実行させることを特徴とする、
賃貸借仲介支援プログラム。
【請求項２】
ユーザー情報及びユーザーが過去に選定した情報を含むユーザーデータを格納したユーザー情報データベースと、スケルトン・インフィル型賃貸住宅のスケルトンの情報を格納したスケルトン情報データベースと、前記スケルトンに設定可能な間取りプランの情報を少なくとも複数含む間取りプラングループ情報を格納した間取りプラン情報データベースと、前記間取りプランに設定可能な内装プランの情報を少なくとも複数含む内装プラングループ情報を格納した内装プラン情報データベースとを、少なくとも具備するウエブサーバと、
ユーザー端末と、
前記ウエブサーバとユーザー端末との間で情報の送受信を可能とする情報通信手段とを少なくとも備え、
ユーザー端末より選択条件を取得して、該選択条件に合致するスケルトンの情報を前記スケルトン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させて、前記ユーザー端末より前記スケルトンのうち一つを選定した情報を取得する機能と、
選定されたスケルトンに設定可能な間取りプランの情報を含む間取りプラングループ情報を前記間取りプラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させ、
前記間取りプランは、一つのスケルトンにつき少なくとも複数提案し、
前記ユーザー端末より、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報を取得する機能と、
選定された間取りプランに設定可能な内装プランの情報を含む内装プラングループ情報を前記内装プラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させて、前記ユーザー端末より前記内装プランのうち一つを選定した情報を取得する機能と、を
前記ウエブサーバに備え、
前記ユーザー端末より３Ｄ動画の出力の要求を取得する場合に、
選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅の情報を３Ｄ動画としてユーザー端末に表示出力させる機能を、
前記ウエブサーバに備え、
前記ユーザー端末より支払い金額の算出の要求を取得する場合に、
選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための支払い金額を算出して、算出された支払い金額をユーザー端末に表示出力させる機能を、
前記ウエブサーバに備え、
前記ユーザー端末より登録の要求を取得する場合に、
前記ユーザー端末よりユーザー情報を取得し、ユーザー情報データベースの中から、取得したユーザー情報と同一のユーザー情報を含む既登録のユーザーデータを検索し、前記既登録のユーザーデータが無かった場合には、新規のユーザーデータに、前記既登録のユーザーデータが有った場合には、既登録のユーザーデータに、前記スケルトンのうち一つを選定した情報、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報、及び前記内装プランのうち一つを選定した情報を登録する機能を、
前記ウエブサーバに備えることを特徴とする、
賃貸借仲介支援システム。
【請求項３】
ユーザー情報及びユーザーが過去に選定した情報を含むユーザーデータを格納したユーザー情報データベースと、スケルトン・インフィル型賃貸住宅のスケルトンの情報を格納したスケルトン情報データベースと、前記スケルトンに設定可能な間取りプランの情報を少なくとも複数含む間取りプラングループ情報を格納した間取りプラン情報データベースと、前記間取りプランに設定可能な内装プランの情報を少なくとも複数含む内装プラングループ情報を格納した内装プラン情報データベースとを、少なくとも備えるウエブサーバと、
該ウエブサーバと情報通信手段を介して情報の送受信が可能とされたユーザー端末とを備え、
ユーザー端末より選択条件を取得して、該選択条件に合致するスケルトンの情報を前記スケルトン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させるステップと、
前記間取りプランは、一つのスケルトンにつき少なくとも複数提案し、
前記ユーザー端末より、前記複数提案されたスケルトンのうち一つを選定した情報を取得するステップと、
選定されたスケルトンに設定可能な間取りプランの情報を含む間取りプラングループ情報を前記間取りプラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させるステップと、
前記ユーザー端末より前記間取りプランのうち一つを選定した情報を取得するステップと、
選定された間取りプランに設定可能な内装プランの情報を含む内装プラングループ情報を前記内装プラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させるステップと、
前記ユーザー端末より前記内装プランのうち一つを選定した情報を取得するステップと、
を前記ウエブサーバにて実行し、
前記ユーザー端末より３Ｄ動画の出力の要求を取得する場合に、
選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅の情報を３Ｄ画像としてユーザー端末に表示出力させるステップを、
前記ウエブサーバにて実行し、
前記ユーザー端末より支払い金額の算出の要求を取得する場合に、
選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための支払い金額を算出するステップ、
及び、
算出された支払い金額をユーザー端末に表示出力させるステップを、
前記ウエブサーバにて実行し、
前記ユーザー端末より登録の要求を取得する場合に、
前記ユーザー端末よりユーザー情報を取得するステップ、
ユーザー情報データベースの中から、取得したユーザー情報と同一のユーザー情報を含む既登録のユーザーデータを検索するステップ、
及び、
前記既登録のユーザーデータが無かった場合には、新規のユーザーデータに、前記既登録のユーザーデータが有った場合には、既登録のユーザーデータに、前記スケルトンのうち一つを選定した情報、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報、及び前記内装プランのうち一つを選定した情報を登録するステップを、
前記ウエブサーバにて実行することを特徴とする、
賃貸借仲介支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、スケルトン・インフィル型賃貸住宅の仲介を支援するための技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、スケルトン（構造物の躯体）と、インフィル（構造物の内装部材）とが、明確に分離された住宅（スケルトン・インフィル型住宅）が提案され、主に、分譲マンション等で採用されてきた。スケルトン・インフィル型住宅では、住み手のニーズに合わせて間取りを設計したり、これを変更（リフォーム）したりすることができるため、住宅の可変性、更新性をより発揮することができる。
【０００３】
従来の賃貸住宅は、間取りと内装がすでに決められている部屋の中から選ぶことしかできなかった。そこで、前述のスケルトン・インフィル型住宅を、賃貸住宅にも適用することが提案され、このための様々な周辺技術が提案されている。例えば、スケルトン・インフィル型賃貸住宅の賃貸借仲介のために、ウエブ上で、賃借希望者がインフィルとスケルトンとを自在に組み合わせ、これを可視化して画面上で視認できるようにする間取り設計システム（特許文献１参照）が提案されている。また、インフィルのレンタルを管理するシステム（特許文献２参照）も、提案されている。
【０００４】
スケルトン・インフィル型賃貸住宅では、インフィルとスケルトンとの所有者が分離されており、つまり、インフィルを当該賃貸住宅に住まう賃借者が決定するので、賃借者のニーズに応える賃貸住宅を提供することができる。
【０００５】
上述のようなスケルトン・インフィル型賃貸住宅を借りようとする消費者にとって、インフィルを選択して設計された賃貸住宅の賃借料に関する情報は重要である。しかし、従来提案されているような賃貸借仲介システムでは、消費者にとって関心のある賃借料について記載されているものはない。また、実際にスケルトン・インフィル型賃貸住宅を運営していくうえで、各消費者がライフスタイルに合わせて住宅の間取りや内装を選択することは望ましいが、これにより、必要以上に費用が嵩むような場合には、逆に消費者のカスタマイズ賃貸住宅への関心を殺いでしまう虞もある。更に、実際にスケルトン・インフィル型賃貸住宅を運営していくうえで、各消費者にとって、間取りや内装の全てを選択することは可能であるが、配管や梁や柱等の制限を考慮したり、一から全てを設計・選択したりすることは難しい。
【特許文献１】特開２００２−３１２６０１号公報
【特許文献２】特開２００３−３２３４７０号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
本発明では、実際にスケルトン・インフィル型賃貸住宅を運用していく際の課題を解消した賃貸借仲介支援のための技術を提案する。つまり、ユーザーが自己の情報端末を用いて、スケルトン・インフィル型賃貸住宅のカスタマイズを簡易にシミュレーションできるようにするとともに、実現可能な賃貸借に基づくスケルトン・インフィル型賃貸住宅のカスタマイズのシミュレーションをできるようにする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明の解決しようとする課題は以上の如くであり、次にこの課題を解決するための手段を説明する。
【０００８】
即ち、請求項１においては、ユーザー情報及びユーザーが過去に選定した情報を含むユーザーデータを格納したユーザー情報データベースと、スケルトン・インフィル型賃貸住宅のスケルトンの情報を格納したスケルトン情報データベースと、前記スケルトンに設定可能な間取りプランの情報を少なくとも複数含む間取りプラングループ情報を格納した間取りプラン情報データベースと、前記間取りプランに設定可能な内装プランの情報を少なくとも複数含む内装プラングループ情報を格納した内装プラン情報データベースとを、少なくとも備える電子計算機に、ユーザー端末より選択条件を取得して、該選択条件に合致するスケルトンの情報を前記スケルトン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させる処理と、前記ユーザー端末より前記スケルトンのうち一つを選定した情報を取得する処理と、選定されたスケルトンに設定可能な間取りプランの情報を含む間取りプラングループ情報を、前記間取りプラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させる処理と、前記間取りプランは、一つのスケルトンにつき少なくとも複数提案し、前記ユーザー端末より、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報を取得する処理と、選定された間取りプランに設定可能な内装プランの情報を含む内装プラングループ情報を前記内装プラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させる処理と、前記ユーザー端末より前記内装プランのうち一つを選定した情報を取得する処理とを順に実行させ、前記ユーザー端末より３Ｄ動画の出力の要求を取得する場合に、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅の情報を３Ｄ動画としてユーザー端末に表示出力させる処理を、前記電子計算機に実行させ、前記ユーザー端末より支払い金額の算出の要求を取得する場合に、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための支払い金額を算出する処理、及び、算出された支払い金額をユーザー端末に表示出力させる処理を、順に前記電子計算機に実行させ、前記ユーザー端末より登録の要求を取得する場合に、前記ユーザー端末よりユーザー情報を取得する処理、ユーザー情報データベースの中から、取得したユーザー情報と同一のユーザー情報を含む既登録のユーザーデータを検索する処理、及び、前記既登録のユーザーデータが無かった場合には、新規のユーザーデータに、前記既登録のユーザーデータが有った場合には、既登録のユーザーデータに、前記スケルトンのうち一つを選定した情報、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報、及び前記内装プランのうち一つを選定した情報を登録する処理を、順に前記電子計算機に実行させるものである。
【０００９】
請求項２においては、ユーザー情報及びユーザーが過去に選定した情報を含むユーザーデータを格納したユーザー情報データベースと、スケルトン・インフィル型賃貸住宅のスケルトンの情報を格納したスケルトン情報データベースと、前記スケルトンに設定可能な間取りプランの情報を少なくとも複数含む間取りプラングループ情報を格納した間取りプラン情報データベースと、前記間取りプランに設定可能な内装プランの情報を少なくとも複数含む内装プラングループ情報を格納した内装プラン情報データベースとを、少なくとも具備するウエブサーバと、ユーザー端末と、前記ウエブサーバとユーザー端末との間で情報の送受信を可能とする情報通信手段とを少なくとも備え、ユーザー端末より選択条件を取得して、該選択条件に合致するスケルトンの情報を前記スケルトン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させて、前記ユーザー端末より前記スケルトンのうち一つを選定した情報を取得する機能と、選定されたスケルトンに設定可能な間取りプランの情報を含む間取りプラングループ情報を前記間取りプラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させ、前記間取りプランは、一つのスケルトンにつき少なくとも複数提案し、前記ユーザー端末より、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報を取得する機能と、選定された間取りプランに設定可能な内装プランの情報を含む内装プラングループ情報を前記内装プラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させて、前記ユーザー端末より前記内装プランのうち一つを選定した情報を取得する機能と、を前記ウエブサーバに備え、前記ユーザー端末より３Ｄ動画の出力の要求を取得する場合に、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅の情報を３Ｄ動画としてユーザー端末に表示出力させる機能を、前記ウエブサーバに備え、前記ユーザー端末より支払い金額の算出の要求を取得する場合に、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための支払い金額を算出して、算出された支払い金額をユーザー端末に表示出力させる機能を、前記ウエブサーバに備え、前記ユーザー端末より登録の要求を取得する場合に、前記ユーザー端末よりユーザー情報を取得し、ユーザー情報データベースの中から、取得したユーザー情報と同一のユーザー情報を含む既登録のユーザーデータを検索し、前記既登録のユーザーデータが無かった場合には、新規のユーザーデータに、前記既登録のユーザーデータが有った場合には、既登録のユーザーデータに、前記スケルトンのうち一つを選定した情報、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報、及び前記内装プランのうち一つを選定した情報を登録する機能を、前記ウエブサーバに備えるものである。
【００１０】
請求項３においては、ユーザー情報及びユーザーが過去に選定した情報を含むユーザーデータを格納したユーザー情報データベースと、スケルトン・インフィル型賃貸住宅のスケルトンの情報を格納したスケルトン情報データベースと、前記スケルトンに設定可能な間取りプランの情報を少なくとも複数含む間取りプラングループ情報を格納した間取りプラン情報データベースと、前記間取りプランに設定可能な内装プランの情報を少なくとも複数含む内装プラングループ情報を格納した内装プラン情報データベースとを、少なくとも備えるウエブサーバと、該ウエブサーバと情報通信手段を介して情報の送受信が可能とされたユーザー端末とを備え、ユーザー端末より選択条件を取得して、該選択条件に合致するスケルトンの情報を前記スケルトン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させるステップと、前記間取りプランは、一つのスケルトンにつき少なくとも複数提案し、前記ユーザー端末より、前記複数提案されたスケルトンのうち一つを選定した情報を取得するステップと、選定されたスケルトンに設定可能な間取りプランの情報を含む間取りプラングループ情報を前記間取りプラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させるステップと、前記ユーザー端末より前記間取りプランのうち一つを選定した情報を取得するステップと、選定された間取りプランに設定可能な内装プランの情報を含む内装プラングループ情報を前記内装プラン情報データベースから抽出し、前記ユーザー端末に表示出力させるステップと、前記ユーザー端末より前記内装プランのうち一つを選定した情報を取得するステップと、を前記ウエブサーバにて実行し、前記ユーザー端末より３Ｄ動画の出力の要求を取得する場合に、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅の情報を３Ｄ画像としてユーザー端末に表示出力させるステップを、前記ウエブサーバにて実行し、前記ユーザー端末より支払い金額の算出の要求を取得する場合に、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための支払い金額を算出するステップ、及び、算出された支払い金額をユーザー端末に表示出力させるステップを、前記ウエブサーバにて実行し、前記ユーザー端末より登録の要求を取得する場合に、前記ユーザー端末よりユーザー情報を取得するステップ、ユーザー情報データベースの中から、取得したユーザー情報と同一のユーザー情報を含む既登録のユーザーデータを検索するステップ、及び、前記既登録のユーザーデータが無かった場合には、新規のユーザーデータに、前記既登録のユーザーデータが有った場合には、既登録のユーザーデータに、前記スケルトンのうち一つを選定した情報、前記複数提案された間取りプランのうち一つを選定した情報、及び前記内装プランのうち一つを選定した情報を登録するステップを、前記ウエブサーバにて実行するものである。
【発明の効果】
【００１１】
本発明の効果として、以下に示すような効果を奏する。
【００１２】
本発明においては、本賃貸借仲介支援技術に基づくサービスの提供を受けたユーザーは、間取りや内装について予め複数のプランが提案されているので、ユーザーが配管や梁や柱等の制限を考慮したり、一から全てを設計・選択したりする必要は無く、様々なスケルトン・インフィル型賃貸住宅のカスタマイズシミュレーションを、自己の情報端末を用いて簡易に行うことができる。
【００１３】
また、本賃貸借仲介支援技術に基づくサービスの提供を受けたユーザーは、該ユーザーにとって関心のある賃借料についても、自己の情報端末を用いてシミュレーションすることができる。そして、間取りや内装について予め複数のプランがユーザーに対して提案されているので、コストを抑えつつカスタマイズを実現することができる。つまり、実現可能な賃貸借に基づくスケルトン・インフィル型賃貸住宅のカスタマイズシミュレーションができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１４】
次に、発明の実施の形態を説明する。図１は本実施例に係るＳＩ型賃貸住宅のリース対象を説明する図、図２は本実施例に係るＳＩ型賃貸住宅のリース形態を説明する図である。図３は本発明の一実施例に係る賃貸借仲介支援システムの全体的な構成を示すブロック図である。図４はサーバの構成を示す制御ブロック図である。
【００１５】
図５はサーバによる賃貸借仲介支援処理の流れを示す図、図６はサーバによるスケルトン選定処理の流れを示す図、図７はサーバによる間取りプラン選定処理の流れを示す図、図８はサーバによる内装プラン選定処理の流れを示す図、図９はサーバによる見積り算出処理の流れを示す図、図１０はサーバによる登録処理の流れを示す図である。
【００１６】
図１１はスケルトン選択画面の一例を示す図、図１２は間取りプランの一例を示す図、図１３は間取りプランの一例を示す図、図１４は間取りプラン選択画面の一例を示す図、図１５は内装プラン選択画面の一例を示す図、図１６はカスタマイズド賃貸住宅表示画面の一例を示す図、図１７は支払い形態選択画面の一例を示す図、図１８は支払い金額表示画面の一例を示す図、図１９はユーザー情報入力画面の一例を示す図、図２０はユーザー登録済み画面の一例を示す図、図２１はユーザーデータの構成を示す図である。
【００１７】
本発明の実施例に係る賃貸借仲介支援方法は、スケルトン・インフィル型の賃貸住宅（以下、『ＳＩ賃貸住宅』と記載する）の賃貸借において、入居者となるユーザーによる賃貸住宅のカスタマイズを支援するサービスを提供するためのものである。なお、スケルトン・インフィル型の住宅とは、スケルトン（構造物の躯体）と、インフィル（構造物の内装部材）とが、明確に分離された住宅であって、このような住宅のうち、賃貸用住宅であるものをＳＩ賃貸住宅とする。
【００１８】
この賃貸借仲介支援方法では、ユーザーは情報端末機器を用いたシミュレーションにより、スケルトンに該当する物件（部屋）を選択したうえで、自己のライフスタイルに合わせて、インフィルに該当する間取りプランと内装プランとを選択して、『カスタマイズド賃貸住宅』を設計する。このように、ユーザーは、自己でＳＩ賃貸住宅のカスタマイズシミュレーションを行うことによって、住まおうとする賃貸住宅のイメージを膨らませ、また、仲介業者はこのユーザーのイメージに合致する賃貸住宅を提供することが可能となる。また、既にＳＩ賃貸住宅の入居者であるユーザーが、この賃貸借仲介支援方法を利用すれば、該ＳＩ賃貸住宅に住みながら、インフィルである間取りプランと内装プランとの変更をシミュレーションにより検討することができる。
【００１９】
本実施例に係るＳＩ賃貸住宅では、図１に示すように、スケルトンとインフィルとが分離された構造を有する。インフィルのうち、リースの対象となるインフィルは、家具、家電、間仕切壁、建具、洗面台やキッチン等の設備コンポーネント、給湯器、といったスケルトンと着脱分離が可能なものが挙げられる。また、リースの対象とならないインフィルは、配線、専用配管、戸境壁、床、天井下地である。
【００２０】
そして、上記リースの対象となるインフィルのうち、入居者が選択可能なインフィルは、家具、家電、間仕切壁及び建具である。その他のリースの対象となるインフィルである、設備コンポーネントや給湯器は、入居者が選択不可能なインフィルである。また、リースの対象とならないインフィルも、入居者が選択不可能なインフィルである。
【００２１】
なお、図２に示すように、本実施例においては、間仕切や建具は、仲介業者がメーカより購入し、仲介業者と入居者との間で賃貸借契約を結び、仲介業者が入居者にリースする形式を採用する。また、家具、家電は、仲介業者がメーカと入居者を仲介し、メーカが入居者にリースする形式を採用する。さらに、給湯器、洗面台及びエアコンは、仲介業者がメーカとリース契約をし、仲介業者と入居者との間で賃貸借契約を結んで仲介業者が入居者にリースする形式を採用する。この場合、メンテナンスはメーカが行う。
【００２２】
図３に示すように、上記賃貸借仲介支援方法を実施するための賃貸借仲介支援システム８は、仲介業者の運営するサーバ１０と、仲介業者の情報端末９と、各ユーザーの情報端末（ユーザー端末）２０・２０・・・と、これらの間で情報の送受信を可能とする情報通信手段３０とで構成される。
【００２３】
図４に示すように、仲介業者のサーバ１０は、ＣＰＵ等の制御手段６１及び演算手段６２、ＲＯＭやＲＡＭ等の記憶手段６３、キーボードやマウス等の入力手段６４、モニタ等の出力手段６５及び通信制御手段６６等が備えられた電子計算機である。このサーバ１０は、ウエブサーバ機能を搭載しており、ＷＷＷデータベースとして情報通信手段３０上で、ＨＴＭＬ等のマークアップ言語で記載された文書データを公開し、ＨＴＴＰ等のプロトコルにより情報端末９・２０からの要求に応じて当該文書データ及びそのリンクデータを転送する機能を有する。これにより、サーバ１０は、情報通信手段３０上で賃貸借仲介支援サービスをユーザーに提供するためのウエブサイトを構築するものである。
【００２４】
前記制御手段６１では、サーバ１０に具備される他の手段の動作制御が行われる。また、前記演算手段６２では、記憶手段６３に格納されたプログラムが実行され、各種演算処理等が行われる。前記入力手段６４では、サーバ１０に対して情報の入力が行われ、前記出力手段６５では、演算手段６２による演算結果が出力され、前記通信制御手段６６では、情報通信手段３０を通じての情報の出入力が制御される。
【００２５】
そして、前記記憶手段６３には、賃貸借仲介支援プログラム７１、スケルトン選定プログラム７２、間取りプラン選定プログラム７３、内装プラン選定プログラム７４、見積り算出プログラム７５、ユーザー登録プログラム７６等の各種プログラムやパラメータが格納される。上記各プログラムの内容については、後述する。
【００２６】
また、前記記憶手段６３には、各種データベースが構築される。このデータベースとして、ユーザー情報データベース８１、スケルトン情報データベース８２、間取りプラン情報データベース８３、及び内装プラン情報データベース８４等が含まれる。
【００２７】
前記ユーザー情報データベース８１には、ユーザー情報や、ユーザーが過去にカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の履歴等を含むユーザーデータが格納される。前記スケルトン情報データベース８２には、スケルトン（物件）の情報が格納される。各スケルトン情報には、スケルトン情報を識別するために、該スケルトン情報に固有の『スケルトンコード』が与えられている。前記間取りプラン情報データベース８３には、前記スケルトンに設定可能な複数の間取りプラン情報が間取りプラングループ情報として格納される。各間取りプラングループ情報は、前記スケルトンコードに基づいて参照でき、また、間取りプラングループ情報に含まれる各間取りプラン情報には、間取りプラン情報を識別するために、固有の『間取りプランコード』が与えられている。前記内装プラン情報データベース８４には、前記各間取りプランに設定可能な複数の内装プラン情報が内装プラングループ情報として格納される。各内装プラングループ情報は、前記間取りプランコードに基づいて参照でき、また、内装プラングループ情報に含まれる各内装プラン情報には、内装プラン情報を識別するために、固有の『内装プランコード』が与えられている。
【００２８】
前記仲介業者の情報端末９及びユーザーの情報端末２０は、それぞれ、ＣＰＵ等の制御手段及び演算手段、ＲＯＭやＲＡＭ等の記憶手段、キーボードやマウス等の入力手段、モニタ等の出力手段及び通信制御手段等が備えられた電子計算機である。これらの情報端末９・２０として、例えば、汎用コンピュータや、携帯電話やＰＤＡ等の携帯情報端末等を採用することができる。仲介業者の情報端末９では、サーバ１０に対して、後述するスケルトン情報、間取りプラン情報及び内装プラン情報等の情報の入出力や、ユーザーデータ等の閲覧を行うことができる。また、情報通信手段３０を介してサーバ１０のウエブサイトにアクセスして、賃貸借仲介支援サービスを受けることができる。また、ユーザーの情報端末２０では、情報通信手段３０を介してサーバ１０のウエブサイトにアクセスして、賃貸借仲介支援サービスを受けることができる。
【００２９】
続いて、前記サーバ１０による賃貸借仲介支援の流れについて、図５に示す流れ図を用いて説明する。なお、前記サーバ１０にて前記賃貸借仲介支援プログラム７１が実行されることによって、該サーバ１０により賃貸借仲介支援サービスがユーザーに対して提供される。
【００３０】
ユーザーの情報端末２０が、情報通信手段３０を介して賃貸借仲介支援サービスを提供するウエブサイトのページへアクセスして、サービス提供の要求を情報通信手段３０を介してサーバ１０へ送信すると、サーバ１０は当該要求を受けて（ステップＳ１）、スケルトン選定処理を開始する（ステップＳ２）。
【００３１】
［スケルトン選定処理］
スケルトン選定処理を行うために、サーバ１０では、スケルトン選定プログラム７２が実行される。図６に示すように、サーバ１０は、ユーザーの情報端末２０にスケルトン検索条件を入力する画面の表示データを送信出力して、該情報端末２０のモニタ等の出力手段にスケルトン検索条件を入力する画面を表示出力させる（ステップＳ２１）。
【００３２】
なお、上記スケルトン検索条件として、用途、予算、地域又は沿線、最寄り駅からの距離、専有面積、築後年数等を入力できるように、スケルトン検索条件を入力する画面が構成される。
【００３３】
そして、ユーザーの情報端末２０にて入力されたスケルトン検索条件が、情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ２２）、該サーバ１０では、取得したスケルトン検索条件に合致するスケルトン情報が、スケルトン情報データベース８２の中から検索される（ステップＳ２３）。
【００３４】
スケルトン検索条件に合致するスケルトン情報が、スケルトン情報データベース８２に格納されていない場合は、該当するスケルトン情報が無い旨の検索結果をユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信される（ステップＳ２９）。一方、スケルトン検索条件に合致するスケルトン情報がある場合は、これらのスケルトン情報と該スケルトン情報の中から一つを選択させるための情報とを含む画面（例えば、図１１）を、ユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信出力される（ステップＳ２５）。
【００３５】
そして、ユーザーにより、情報端末２０に表示出力されたスケルトン情報の中から一つが選択された情報が、情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ２６）、該サーバ１０では、選択されたスケルトン情報が『選定スケルトン情報』とされ、当該スケルトン情報に固有のスケルトンコードが記憶手段６３に一時的に格納される。  
【００３６】
［間取りプラン選定処理］
上述のように、スケルトン選定処理が完了すると、続いて、サーバ１０では間取りプラン選定処理が開始される（ステップＳ３）。間取りプラン選定処理を行うために、サーバ１０では、間取りプラン選定プログラム７３が実行される。
【００３７】
なお、間取りプランは、一つのスケルトンにつき少なくとも複数提案される。前記間取りプランとして、生活提案型のバリエーションが用意される。例えば、図１３に示すＳＩ賃貸住宅では、広々としたＬＤＫのある〈ＰＡＲＴＹプラン〉、仕事スペースのある〈ＳＯＨＯプラン〉、及び一般的な〈ＢＡＳＩＣプラン〉が提案される。また、図１４に示すＳＩ賃貸住宅では、一般的な〈ＢＡＳＩＣプラン〉、及び仕事スペースのある〈ＳＯＨＯプラン〉が提案される。このように、スケルトンに応じて様々なタイプの間取りプランが提案され、この中から、ユーザーは自己のライフスタイルに合った間取りプランを選択することができる。
【００３８】
なお、ＳＩ賃貸住宅では、水周りや玄関等の配置の変更はしないものとする。分譲住宅の場合と比較して、賃貸住宅では、施工が大がかりとなり費用が嵩む変更は、ユーザーのニーズに沿わないからである。同様の理由から、ＳＩ賃貸住宅では、柱や梁の躯体部分の変更もしないものとする。
【００３９】
間取りプラン選定処理が開始されると、図７に示すように、前記スケルトンコードに関連づけられた間取りプラングループ情報を間取りプラン情報データベース８３より抽出する。そして、この間取りプラングループ情報に含まれる間取りプラン情報と、該間取りプラン情報の中から一つの間取りプランを選択させるための情報とを含む画面（例えば、図１４）を、ユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０へ送信出力される（ステップＳ３１）。  
【００４０】
そして、ユーザーにより、情報端末２０に表示された間取りプランの中から一つの間取りプランが選択された情報が、情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ３２）、該サーバ１０では、選択された間取りプランが『選定間取りプラン』とされ、当該選定間取りプラン情報の間取りプランコードが記憶手段６３に一時的に格納される（ステップＳ３３）。
【００４１】
［内装プラン選定処理］
上述のように、間取りプラン選定処理が完了すると、続いて、サーバ１０では内装プラン選定処理が開始される（ステップＳ４）。内装プラン選定処理を行うために、サーバ１０では、内装プラン選定プログラム７４が実行される。
【００４２】
なお、内装プランは、一つの間取りプランにつき少なくとも複数のバリエーションが提案される。本実施例において、前記内装プランは異なるイメージのものが用意される。例えば、シャープな感じの内装プラン、元気でポップな感じの内装プラン、落ち着いた感じの内装プランが提案される。各内装プランでは、内装の基調となるベース壁、内装のアクセントとなるアクセント壁、及び建具の意匠がセットで提案される。
【００４３】
内装プラン選定処理が開始されると、図８に示すように、間取りプランコードに対応する内装プラングループ情報が内装プラン情報データベース８４より抽出され、この内装プラングループ情報に含まれる内装プラン情報と、該内装プラン情報の中から一つの内装プランを選択させるための情報とを含む画面（例えば、図１５）を、ユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信される（ステップＳ４１）。
【００４４】
そして、ユーザーにより、情報端末２０に表示された内装プランの中から一つの内装プランが選択された情報が、情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ４２）、該サーバ１０では、選択された内装プランが『選定内装プラン』とされ、当該選定内装プラン情報の内装プランコードが記憶手段６３に一時的に格納される（ステップＳ４３）。
【００４５】
上述のように、スケルトンコード、間取りプランコード、及び内装プランコードが決定すると、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出されるＳＩ賃貸住宅の画像を含む『カスタマイズド賃貸住宅表示画面（例えば、図１６）』を、ユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信出力される（ステップＳ５）。
【００４６】
これにより、ユーザーの情報端末２０に、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される、ユーザーがカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の画像を含む、カスタマイズド賃貸住宅表示画面が表示され、ユーザーはこの画面を視認して、自己がカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅を評価することができる。
【００４７】
［３Ｄ表示出力処理］
前記『カスタマイズド賃貸住宅表示画面』には、ユーザーがカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の３Ｄ動画表示出力処理の実行ボタンが設けられる。ユーザーにより、３Ｄ動画の表示出力処理の実行ボタンが操作されて、３Ｄ動画の出力の要求が情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ６）、該サーバ１０では、ユーザーがカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の３Ｄ動画をユーザーの情報端末２０に表示出力させるための情報が、情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信出力される（ステップＳ９）。この情報を受けたユーザーの情報端末２０では、ユーザーがカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の３Ｄ動画がモニタに表示出力され、ユーザーはこの動画を視認することにより、自己がカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の具体的なイメージをより明確にすることができる。
【００４８】
［見積り算出処理］
さらに、前記『カスタマイズド賃貸住宅表示画面』には、ユーザーがカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の見積り算出処理の実行ボタンが設けられる。ユーザーにて見積り算出処理の実行ボタンが操作されて、見積り算出処理の要求が情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ７）、該サーバ１０では、見積り算出処理が開始される（ステップＳ１０）。見積り算出処理を行うために、サーバ１０では、見積り算出プログラム７５が実行される。
【００４９】
図９に示すように、見積り算出処理が開始されると、支払い形態選択画面（例えば、図１７）をユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信出力される（ステップＳ７１）。なお、選定間取りプラン及び選定内装プランに応じて、これを実現するために必要となる費用が異なる。つまり、ＳＩ賃貸住宅に入居するための入居者の負担額が異なることとなる。そこで、選定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための金額を、補償金や敷金等の入居時に支払う前金、或いは家賃、又はこれら両方にて支払うシミュレーションが行われる。前記支払い形態選択画面では、前金或いは家賃又はこれら両方の、いずれで負担金を支払うかを選択するためのボタンが表示される。
【００５０】
そして、ユーザーにより、情報端末２０に表示された支払い形態の中から一つの支払い形態が選択された情報が、情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ７２）、該サーバ１０では、選択された支払い形態と、定されたスケルトン、間取りプラン、及び内装プランの情報により導出される賃貸住宅を賃借するための金額とに基づいて、支払い金額が算出される（ステップＳ７３）。例えば、図１７に示すように、負担金が３２万円であって、前金と１２ヶ月の家賃とで該負担金を支払う場合、前金が２０万円と、残金１２万円を１年で分割したものを基準家賃の９万円に加えて家賃が１０万円と算出される。
【００５１】
上述のように算出された支払い金額の情報を含む画像（例えば、図１８）を、ユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信出力される（ステップＳ７４）。そして、ユーザーの情報端末２０には、支払い金額の情報が見積りとして表示され、ユーザーはこの金額を視認して、自己がカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅を評価することができる。
【００５２】
［登録処理］
さらに、前記『カスタマイズド賃貸住宅表示画面』には、ユーザーがカスタマイズしたＳＩ賃貸住宅の選定スケルトン、選定間取りプラン及び選定内装プランを登録する、登録処理の実行ボタンが設けられる。ユーザーによって登録処理の実行ボタンが操作され、登録処理の要求が情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得されると（ステップＳ８）、該サーバ１０では、見積り算出処理が開始される（ステップＳ１１）。登録処理を行うために、サーバ１０では、ユーザー登録プログラム７６が実行される。
【００５３】
図１０に示すように、登録処理が開始されると、ユーザー情報入力画面（例えば、図１９）をユーザーの情報端末２０に表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信出力される（ステップＳ８１）。
【００５４】
そして、ユーザーが、情報端末２０に表示されたユーザー情報入力画面に、ユーザー情報を入力し、このユーザー情報が、情報通信手段３０を介してサーバ１０に取得される（ステップＳ８２）。なお、前記ユーザー情報とは、例えば、氏名、メールアドレス・電話番号・住所等の連絡先等の情報である。
【００５５】
ユーザー情報を受けたサーバ１０では、ユーザー情報データベース８１に格納されているユーザーデータの中から、前記ユーザー情報と同一のユーザー情報が含まれる既登録のユーザーデータが検索される（ステップＳ８３）。該当する既登録のユーザーデータがなかった場合は（ステップＳ８４）、前記ユーザー情報を新規に登録するために、ユーザー情報データベース８１に新規にユーザーデータが作成される。既登録のユーザーデータが存在した場合は（ステップＳ８４）、当該既存のユーザーデータが開かれる。そして、前記既登録のユーザーデータ又は新規のユーザーデータに、選定スケルトンのスケルトンコード、選定間取りプランの間取りプランコード、選定内装プランの内装プランコード等のカスタマイズされたＳＩ賃貸住宅の構成を定める情報が記録される（ステップＳ８３）。このように、スケルトンコード、間取りプランコード、内装プランコード等のカスタマイズされたＳＩ賃貸住宅の構成を定める情報は、例えば、図２１に示すように、ユーザー情報と関連づけられたユーザーデータとして、ユーザー情報データベース８１に格納される。なお、このユーザー情報データベース８１に格納されたユーザーデータは、該ユーザーデータに含まれるユーザー情報を有するユーザー本人及び仲介業者が、それぞれ情報通信手段３０を介して情報端末９・２０にて閲覧可能とされる。仲介業者は、このユーザーデータをインフィル発注や契約のために利用することができる。また、ユーザーは、このユーザーデータを自己の履歴として、他物件との評価に利用することができる。
【００５６】
上述のように、ユーザー情報データベース８１へのユーザーデータの登録又は更新が完了すれば、ユーザーの情報端末２０に登録処理が完了した旨の情報を表示する画面（例えば、図２０）を表示出力させるためのデータが、サーバ１０より情報通信手段３０を介してユーザーの情報端末２０に送信出力される（ステップＳ８４）。
【００５７】
なお、上述の３Ｄ表示出力処理（ステップＳ９）、見積り算出処理（ステップＳ１０）、及び登録処理（ステップＳ１１）は、実行するか否かをユーザーが選択することのできる処理である。従って、これら全ての処理を行わなくとも、また、何れか一つの処理を行っても、構わない。ユーザーは、これらの処理を行わずに、再度スケルトン選定処理や、間取りプラン選定処理に戻ることもできる。
【００５８】
上述の賃貸借仲介支援サービスの提供を受けたユーザーは、予め複数のプランがユーザーに対して提案されているので、ユーザーが配管や梁や柱等の制限を考慮したり、一から全てを設計・選択したりする必要は無く、様々なＳＩ賃貸住宅のカスタマイズシミュレーションを、自己の情報端末を用いて簡易に行うことができる。
【００５９】
また、上述の賃貸借仲介支援サービスの提供を受けたユーザーは、該ユーザーにとって関心のある賃借料についても、自己の情報端末を用いてシミュレーションすることができる。また、間取りや内装について予め複数のプランがユーザーに対して提案されているので、コストを抑えつつカスタマイズを実現することができる。つまり、実現可能な賃貸借に基づくスケルトン・インフィル型賃貸住宅のカスタマイズシミュレーションができる。  
【００６０】
なお、上述の賃貸借仲介支援サービスに加え、ユーザーによるＳＩ賃貸住宅のカスタマイズにおいて、ユーザーがレンタルする家具や家電等をＳＩ賃貸住宅に配置するシミュレーションを行うこともできる。
【図面の簡単な説明】
【００６１】
【図１】本実施例に係るＳＩ型賃貸住宅のリース対象を説明する図。
【図２】本実施例に係るＳＩ型賃貸住宅のリース形態を説明する図。
【図３】本発明の一実施例に係る賃貸借仲介支援システムの全体的な構成を示すブロック図。
【図４】サーバの構成を示す制御ブロック図。
【図５】サーバによる賃貸借仲介支援処理の流れを示す図。
【図６】サーバによるスケルトン選定処理の流れを示す図。
【図７】サーバによる間取りプラン選定処理の流れを示す図。
【図８】サーバによる内装プラン選定処理の流れを示す図。
【図９】サーバによる見積り算出処理の流れを示す図。
【図１０】サーバによる登録処理の流れを示す図。
【図１１】スケルトン選択画面の一例を示す図。
【図１２】間取りプランの一例を示す図。
【図１３】間取りプランの一例を示す図。
【図１４】間取りプラン選択画面の一例を示す図。
【図１５】内装プラン選択画面の一例を示す図。
【図１６】カスタマイズド賃貸住宅表示画面の一例を示す図。
【図１７】支払い形態選択画面の一例を示す図。
【図１８】支払い金額表示画面の一例を示す図。
【図１９】ユーザー情報入力画面の一例を示す図。
【図２０】ユーザー登録済み画面の一例を示す図。
【図２１】ユーザーデータの構成を示す図。
【符号の説明】
【００６２】
９  情報端末
１０  サーバ
２０  情報端末
３０  情報通信手段
【図１】
0004765741.tif 000002
【図２】
0004765741.tif 000003
【図３】
0004765741.tif 000004
【図４】
0004765741.tif 000005
【図５】
0004765741.tif 000006
【図６】
0004765741.tif 000007
【図７】
0004765741.tif 000008
【図８】
0004765741.tif 000009
【図９】
0004765741.tif 000010
【図１０】
0004765741.tif 000011
【図２１】
0004765741.tif 000012
【図１１】
0004765741.tif 000013
【図１２】
0004765741.tif 000014
【図１３】
0004765741.tif 000015
【図１４】
0004765741.tif 000016
【図１５】
0004765741.tif 000017
【図１６】
0004765741.tif 000018
【図１７】
0004765741.tif 000019
【図１８】
0004765741.tif 000020
【図１９】
0004765741.tif 000021
【図２０】
0004765741.tif 000022