(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
ユーザの端末と接続される通信回線網を通して、施設運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務に資するためのファシリティマネージメントシステムであって、
施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務に必要な各種データを格納するデータベースと、
施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務を行い前記データベースの追加、更新を行う各種機能を実現する複数の機能実現手段と、
ユーザ毎に認証を行い使用可能な機能の権限を付与し前記複数の機能実現手段に対するユーザのアクセスを制御するアクセス制御手段と
を備え、
前記データベースに格納される前記各種データとして、各施設毎に、少なくとも建物概要、土地・建物資産情報、運用データ、工事履歴、長短期の保全計画、設備・部材台帳、設備・部材メンテナンス履歴を含む各種情報を有し、
前記各種機能として、少なくとも予算作成、実績管理、スケジュール作成を含む処理を行う計画モジュール、点検、クレーム受付、障害対応、消耗品・備品入出庫管理その他の日常保全、予算管理、棚卸し、月報作成を含む月次処理、年次処理を含む処理を行う運用モジュール、ライフサイクルコスト、クレームの内訳表示を含む履歴分析、エネルギー分析を含む処理を行う分析モジュール、土地・建物資産情報を管理する資産管理モジュールを有し、
前記アクセス制御手段は、ユーザ毎に認証を行い使用可能とする機能を設定した管理テーブル及びユーザ毎にアクセス可能な施設又は施設毎にアクセス可能なユーザを登録した施設対応テーブルを有し、
前記通信回線網を通して制限されたユーザに前記管理テーブルに基づき前記複数の機能実現手段に対し選択的にアクセス可能とし、前記施設対応テーブルに基づき前記データベースの施設毎の各種データに対し選択的にアクセス可能としたことを特徴とするファシリティマネージメントシステム。
【請求項２】
前記通信回線網は、インターネット回線であり、ホームページ検索用ブラウザが利用できる前記ユーザの端末から機能実現手段としてのアプリケーションを利用可能としたことを特徴とする請求項１記載のファシリティマネージメントシステム。
【請求項３】
前記アクセス制御手段は、前記ユーザの端末から入力された識別コードとパスワードからユーザの認証を行うことを特徴とする請求項１記載のファシリティマネージメントシステム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ユーザの端末と接続される通信回線網を通して、施設運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務に資するためのファシリティマネージメントシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
一般に建物の修繕や改修は、例えば老朽化や衝撃による損傷により雨漏り障害が発生した場合、管理者が見回りをして損傷個所を発見した場合、定期的な点検により評価を行って老朽化により改修の必要が認められた場合等に行われ、その結果として実際に修繕や改修を行った場合には、例えば営繕記録等を作成して１年毎にファイルとして残す必要がある。
【０００３】
建物がその機能、価値を失うことなく存続するためには、上記のような日常管理から更新・改修を含めた適切な維持、保全活動が必要である。通常、建物の保全、修理費は、建物が一生涯にわたってかかる費用（ＬＣＣ：ライフサイクルコスト）の約５０％もの割合を占め、運用費も含めると、その割合は約８０％にも達すると言われている。そこで、建物を一種のシステム技術として考えた場合、そのパーツである床、天井、壁、窓、階段、建具等のシステマティックな管理が必要不可欠である。
【０００４】
しかしながら、建物の規模が大きくなると、建物を構成する部材の数や種類は膨大になりその寿命はまちまちである。そのため、建物が古くなるといろいろな部位で修繕や改修等が必要になり、それらを営繕記録等により管理するには限界がある。また、熟練した保守要員が不足しているために、建物の保守、管理の不備により支障を来している例も少なくない。さらに、建物の保全、補修、運用費の中には、回避可能な障害の発生や非効率的な保守要員の配備など、システムの不備によって占められている割合も少なくない。
【０００５】
かかる課題を解決するため、出願人は、既に建物の建築部材の維持、保全データを管理し、保守管理業務の省力化、効率化を図った建物生涯管理サポートシステムを提案している（例えば特許第３０２５８１８号公報、特開平５−１５８９４０号公報を参照）。これらは、例えば建物管理データや処理指令の入力を行う入力装置、一定のまとまった建築部材毎に建物を区分けして部材情報を登録管理する建築台帳管理手段と建築部材に対して工事・メンテナンスを施した場合にその履歴情報を登録管理する工事・メンテナンス履歴管理手段と建築部材のメンテナンス・スケジュールや清掃のメンテナンス・スケジュールを登録管理するメンテナンス・スケジュール管理手段と建築部材施工後の経過期間と耐用年数から各建築部材の残存寿命を表示する残存寿命表示手段とを有するデータ処理装置、建物管理データを記憶する記憶装置、及び建物管理データの入力メニューやデータ処理装置の処理データの出力を行う出力装置を備えるものであり、そして、建築台帳管理手段と工事・メンテナンス履歴管理手段は、建物を区分けした位置を表示する建築台帳図面と該建築台帳図面に工事・メンテナンスの履歴を表示する履歴図面を併せて登録管理している。
【０００６】
上記のように建築台帳に基づき工事・メンテナンス履歴、メンテナンス・スケジュールの管理を行い、また、残存寿命を表示することにより、新築時から建築部材の維持保全データを管理し、保守管理業務の省力化・効率化を図ることができ、また、このようにして蓄積されたデータを基にした正確な予算管理や保守管理業務の質的向上を図ることができる。
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、上記のような機能実現手段（プログラム）により施設運営業務を実現するためには、それぞれのユーザ施設にシステムを設置し、必要な機能実現手段を導入し、データを蓄積していく必要がある。場合によっては、機能実現手段自体をユーザ自身により開発する必要も生じる。こうした理由から、システム導入時の初期コストが大きな負担となり、しかもシステムの運用に際しては、必要な要員の確保、機能実現手段の改修、システム開発委託業者との保守契約などの多大なランニングコストが必要になる。
【０００８】
また、近年では、キャッシュ・フローの改善をめざした経営が進み、不動産資産の流動化が一般化しようとしている。このため、不動産資産情報の一元管理とその財務評価機能が求められている。しかしながら、現状では、施設運用に関する詳細な情報に裏打ちされた資産運営を行うことができなかった。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
本発明は、上記課題を解決するものであって、個々の施設に対応したシステム開発その他の初期投資コストやランニングコストを削減し、業務効率、質の向上を図るものである。
【００１０】
そのために本発明は、ユーザの端末と接続される通信回線網を通して、施設運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務に資するためのファシリティマネージメントシステムであって、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務に必要な各種データを格納するデータベースと、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務を行い前記データベースの追加、更新を行う各種機能を実現する複数の機能実現手段と、ユーザ毎に認証を行い使用可能な機能の権限を付与し前記複数の機能実現手段に対するユーザのアクセスを制御するアクセス制御手段とを備え、前記データベースに格納される前記各種データとして、各施設毎に、少なくとも建物概要、土地・建物資産情報、運用データ、工事履歴、長短期の保全計画、設備・部材台帳、設備・部材メンテナンス履歴を含む各種情報を有し、前記各種機能として、少なくとも予算作成、実績管理、スケジュール作成を含む処理を行う計画モジュール、点検、クレーム受付、障害対応、消耗品・備品入出庫管理その他の日常保全、予算管理、棚卸し、月報作成を含む月次処理、年次処理を含む処理を行う運用モジュール、ライフサイクルコスト、クレームの内訳表示を含む履歴分析、エネルギー分析を含む処理を行う分析モジュール、土地・建物資産情報を管理する資産管理モジュールを有し、前記アクセス制御手段は、ユーザ毎に認証を行い使用可能とする機能を設定した管理テーブル及びユーザ毎にアクセス可能な施設又は施設毎にアクセス可能なユーザを登録した施設対応テーブルを有し、前記通信回線網を通して制限されたユーザに前記管理テーブルに基づき前記複数の機能実現手段に対し選択的にアクセス可能とし、前記施設対応テーブルに基づき前記データベースの施設毎の各種データに対し選択的にアクセス可能としたことを特徴とする。
【００１１】
前記通信回線網は、インターネット回線であり、ホームページ検索用ブラウザが利用できる前記ユーザの端末から機能実現手段としてのアプリケーションを利用可能とし、前記アクセス制御手段は、前記ユーザの端末から入力された識別コードとパスワードからユーザの認証を行うことを特徴とするものである。
【００１２】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面を参照しつつ説明する。図１は本発明に係るファシリティマネージメントシステムの実施の形態を示す図であり、１は通信回線網、２はユーザアクセス管理制御部、３は管理テーブル、４は業務用アプリケーション、５はデータベース、１１は計画モジュール、１２は運用モジュール、１３は分析モジュール、１４はシステム設定モジュール、２１は建物概要、２２は土地・建物資産情報、２３はＣＡＤ図面・ラスター図、２４は運用データ、２５は工事履歴、２６は保全計画、２７は設備・部材台帳、２８は設備・部材メンテナンス履歴、２９は本日の状況を示す。
【００１３】
図１において、通信回線網１は、損保、生保、メーカーその他のオーナーからなる資産保有会社、資産を運用管理する資産運用（管理）会社、建物の日常的な管理を行うビル管理会社、委託保守会社などからなる各種ユーザが接続される例えばインターネット回線である。ユーザアクセス管理制御部２は、通信回線網１を介して接続されるユーザを識別し、ユーザに合わせた機能設定、権限の付与などを行ってアクセスの管理、制御を行うものであり、その制御のための情報を設定、格納しているのが管理テーブル３である。業務用アプリケーション４は、各物件毎、ユーザ毎にファシリティマネージメントシステムとしての各種機能を提供するものであり、例えば計画モジュール１１、運用モジュール１２、分析モジュール１３、資産管理モジュール１４、システム設定モジュール１５などの各種機能モジュールを有する。データベース５は、各物件毎、さらに必要に応じてユーザ毎の情報を格納するものであり、例えば建物概要２１、土地・建物資産情報２２、ＣＡＤ図面・ラスター図２３、予算、実績スケジュール、エネルギーなどの運用データ２４、工事履歴２５、長短期の保全計画２６、設備・部材台帳２７、設備・部材メンテナンス履歴２８、日常保全、クレーム、障害などの本日の状況２９などの各種情報を有する。
【００１４】
図２はユーザのアクセスに対して認証を行い権限の付与を行うための管理テーブルの構成例を示す図、図３はユーザのアクサス制御処理の例を説明するための図である。
【００１５】
管理テーブルは、例えば図２（Ａ）に示すような各ユーザ毎に付与されているＩＤとパスワード、権限を管理するマザーテーブルや、図２（Ｂ）に示すような各権限者毎に使用可能とする機能を設定した権限設定テーブルなどを有する。ユーザのアクサス制御では、このテーブルを使用して、例えば図３に示すようにユーザのアクセスに際して（ステップＳ１１）、ＩＤとパスワードが入力されると（ステップＳ１２）、図２（Ａ）に示すマザーテーブルを参照することにより、権限者がゲストかマネージャーかＣＡＤオペレータかなどの認証を行って、図２（Ｂ）に示す権限設定テーブルを参照することにより、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、……の各機能のうちいずれの機能が使用可能か権限を付与する（ステップＳ１４）。そして、付与されたユーザ権限に合わせた機能を各画面で提供する（ステップＳ１５）。
【００１６】
業務用アプリケーション、ユーザとそれぞれの権限について、さらに詳述する。まず、計画モジュール１１は、例えば予算作成、実績管理、スケジュール作成などの処理を行うものであり、点検・保守計画、修繕・更新工事計画、ライフサイクルコスト管理／ライフサイクルＣＯ２管理などの長中期計画や、予算申請・承認、年間／月間スケジュールなどの年度計画を出力する。運用モジュール１２は、例えば点検、クレーム受付、障害対応、消耗品・備品入出庫管理その他の日常保全、予算管理、棚卸し、月報作成などの月次処理、年次処理、さらにはＣＡＤ作図などの処理を行うものであり、事故・障害履歴、クレーム・依頼受付、消耗品・備品入出庫管理に連携して日常業務管理／作業報告書、月次予算実績・月次スケジュール実績、保守・点検リストなどを出力する。分析モジュール１３は、ライフサイクルコスト、クレームの内訳表示などの履歴分析、エネルギー分析などの処理を行うものである。資産管理モジュール１４は、土地・建物資産情報を管理するものである。システム設定モジュール１５は、利用ユーザに合わせた機能設定を行うものである。
【００１７】
ユーザが通信回線網を介してこれらのモジュールを利用することにより、ユーザの端末において、建築台帳や設備台帳、メンテナンス履歴管理、メンテナンススケジュール管理、残存寿命診断、故障診断などの各画面の表示が可能となる。建築台帳では、例えばまとまった建築部材毎に部材番号を付け、部材種類、設置位置（方位・階数、位置名）、個数、施工年月日、態様年数、製造所、施工業者、工事費、使用などを登録管理することができる。また、メンテナンス履歴管理では、例えば建築部材に対して工事・メンテナンスを実施した場合に、その処置年月日、処置部位、現象、処置区分、原因、費用項目、金額などの登録、検索条件の設定により、保全状況のグラフ表示などを行う。メンテナンススケジュール管理では、例えばメンテナンス項目とその周期を設定して、次回のメンテナンス予定日を的確に判断し、実施予定日を経過してもメンテナンスが実施されない場合には警告メッセージを表示する。これらの機能として、本出願人が既に提案し先に示したシステム（例えば特許第３０２５８１８号公報、特開平５−１５８９４０号公報など）を導入することも可能である。
【００１８】
図４はアクセス可能なユーザと施設の対応テーブルの構成例を示す図、図５は建物のライフサイクルとユーザとの関与例を説明するための図、図６は業務区分の例を説明するための図である。
【００１９】
上記のように通信回線網を介してセンター施設の機能をそれぞれのユーザが多数の施設の管理業務に利用する場合には、それぞれのユーザ側からアクセス可能な施設に制限が生じ、同様に、施設側からもアクセス可能なユーザに制限が生じる。したがって、場合によっては例えば図４に示すようなユーザ毎にアクセス可能な施設を登録するテーブルや施設毎にアクセス可能なユーザを登録するテーブルが必要となる。
【００２０】
各施設では、例えば図５（Ａ）に示すように施設オーナー、施設管理会社、工事業者、メンテナンス会社などのユーザが管理業務に関与し、施設オーナーでは、中長期計画、予算承認、運営状況確認などの業務が発生し、施設管理会社では、運営計画、運営状況分析、施設現況把握などの業務が発生し、メンテナンス会社では、運転・保守、点検・巡回、クレーム対応、休業報告などの業務が発生する。そして、施設のライフサイクルの間には、図５（Ｂ）に示すように企画設計、施工の後に、周期的に維持・保全、運用管理・日常保全、改修・修繕の各業務が発生する。このように施設運営は、様々な業務が相互に連携し、ライフサイクルも長く、関係するスタッフも何世代も入れ替わる。
【００２１】
一方、業務区分からみると、図６に示すように障害履歴管理やクレーム履歴管理を含む日常管理、機器／備品台帳の表示及び編集や点検容量の表示及び編集を含む機器・備品検索、年間スケジュール／予算の作成や実績管理を含む計画・予算、年次報告書や月次報告書を含む報告書作成、管理コスト分析やエネルギー分析を含む統計分析、部面情報（図番、内容、レイヤ）管理や機器情報の呼び出しを含む図面管理、複数の建物を登録／管理する複数建物管理、ハンディテーミナル点検指示やその点検結果入力を含む点検支援、ビル管理システムとの通信、ファシリティマネージメント、テナント管理などの各業務に区分される。
【００２２】
本発明に係るファシリティマネージメントシステムは、上記のようにインターネットなどの通信回線網１を通してユーザと接続されるセンター施設に設置し、施設運用に関わる業務用アプリケーション４を各ユーザの特権に応じて利用できるようにするものである。したがって、ユーザ側には、機能実現手段として特殊なプログラムを用意する必要がない。ユーザ側において、具体的には、インターネットであればホームページ検索用ブラウザが利用できるパソコンなどの端末があればよく、それらに対して、センター施設の本発明に係るファシリティマネージメントシステムから業務効率化、品質向上のための機能を提供するとともに、施設運用データ自体もセンター施設側で一元管理を行う。例えばデータの解析業務委託、解析に基づく運用コンサルティング、統計データの情報提供サービス、登録データの調査・作成サービスなど付加サービスの提供も適宜可能となる。さらには、予定されている工事・保守・部品の供給に対してインターネット上でオークションを行うサービスも可能である。
【００２３】
なお、本発明は、上記実施の形態に限定されるものではなく、種々の変形が可能である。例えば上記実施の形態では、インターネット上で相互利用する形態を説明したが、他の通信回線網を介しても同様に適用可能であることはいうまでもない。
【００２４】
【発明の効果】
以上の説明から明らかなように、本発明によれば、ユーザの端末と接続される通信回線網を通して、施設運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務に資するためのファシリティマネージメントシステムであって、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務に必要な各種データを格納するデータベースと、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業務を行いデータベースの追加、更新を行う各種機能を実現する複数の機能実現手段と、ユーザ毎に認証を行い使用可能な機能の権限を付与し複数の機能実現手段に対するユーザのアクセスを制御するアクセス制御手段とを備え、データベースに格納される各種データとして、各施設毎に、少なくとも建物概要、土地・建物資産情報、運用データ、工事履歴、長短期の保全計画、設備・部材台帳、設備・部材メンテナンス履歴を含む各種情報を有し、各種機能として、少なくとも予算作成、実績管理、スケジュール作成を含む処理を行う計画モジュール、点検、クレーム受付、障害対応、消耗品・備品入出庫管理その他の日常保全、予算管理、棚卸し、月報作成を含む月次処理、年次処理を含む処理を行う運用モジュール、ライフサイクルコスト、クレームの内訳表示を含む履歴分析、エネルギー分析を含む処理を行う分析モジュール、土地・建物資産情報を管理する資産管理モジュールを有し、アクセス制御手段は、ユーザ毎に認証を行い使用可能とする機能を設定した管理テーブル及びユーザ毎にアクセス可能な施設又は施設毎にアクセス可能なユーザを登録した施設対応テーブルを有し、通信回線網を通して制限されたユーザに管理テーブルに基づき複数の機能実現手段に対し選択的にアクセス可能とし、施設対応テーブルに基づきデータベースの施設毎の各種データに対し選択的にアクセス可能としたので、ユーザにとって、提供業務による業務の効率化、質の向上を図ることができ、諸機能を実現するために従来方式で必要とされた初期投資コスト、専門要員の確保や保守契約などのランニングコストの削減を図ることができる。さらには、データ補間の信頼性、広域災害によるデータ消滅の回避、付加サービスによる施設運営の充実・省力化を図ることができる。また、各施設で発生する情報の蓄積に加え、多数の施設の情報の統計により高度な資産運営が可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】  本発明に係るファシリティマネージメントシステムの実施の形態を示す図である。
【図２】  ユーザのアクセスに対して認証を行い権限の付与を行うための管理テーブルの構成例を示す図である。
【図３】  ユーザのアクサス制御処理の例を説明するための図である。
【図４】  アクセス可能なユーザと施設の対応テーブルの構成例を示す図である。
【図５】  建物のライフサイクルとユーザとの関与例を説明するための図である。
【図６】  業務区分の例を説明するための図である。
【符号の説明】
１…通信回線網、２…ユーザアクセス管理制御部、３…管理テーブル、４…業務用アプリケーション、５…データベース、１１…計画モジュール、１２…運用モジュール、１３…分析モジュール、１４…資産管理モジュール、１５…システム設定モジュール、２１…建物概要、２２…土地・建物資産情報、２３…ＣＡＤ図面・ラスター図、２４…運用データ、２５…工事履歴、２６…保全計画、２７…設備・部材台帳、２８…設備・部材メンテナンス履歴、２９…本日の状況
【図１】
0004819212.tif 000002
【図２】
0004819212.tif 000003
【図３】
0004819212.tif 000004
【図４】
0004819212.tif 000005
【図５】
0004819212.tif 000006
【図６】
0004819212.tif 000007