(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法であって、
既存建物の一部を解体して鉛直方向に貫通する空間部を設け、前記空間部内に、既存基礎を利用して、既存建物の屋上より上方に高層部建物を構築するに足る高さと規模のメガ柱を新築する工程と、
前記メガ柱を利用して、既存建物の上部空間に高層部建物を新築する工程と、
前記既存建物を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に、テナント、事務所、住居等を前記新築した高層部建物へ移転し、その後当該縦工区の解体工事及び新築工事を行い、以下、順次に縦工区毎の移転と解体工事及び新築工事を進めて既存建物の改築を行う工程とから成ることを特徴とする、既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法。
【請求項２】
既存建物を稼働させつつ増築・改修する工法であって、
既存建物の一部を解体して鉛直方向に貫通する空間部を設け、前記空間部内に、既存基礎を利用して、既存建物の屋上より上方に高層部建物を構築するに足る高さと規模のメガ柱を新築する工程と、
前記メガ柱を利用して、既存建物の上部空間に高層部建物を新築する工程と、
前記既存建物を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に、テナント、事務所、住居等を前記新築した高層部建物へ移転し、その後当該縦工区の改修工事を行い、以下、順次に縦工区毎の移転と改修工事を進めて既存建物の改修を行う工程とから成ることを特徴とする、既存建物を稼働させつつ増築・改修する工法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法、或いは既存建物を稼働させつつ増築・改修する工法の技術分野に属する。
【背景技術】
【０００２】
都市の再開発等において生じる老朽化した大型商業施設（百貨店を含む。以下同じ。）の建て替え工事、建て増し工事、或いは耐震補強工事に際しては、既存建物の全部又は一部の取り壊しを伴うのが一般的である。
【０００３】
しかるに、都市の再開発等において生じる老朽化した大型商業施設の建て替え工事等では、テナント業者の営業補償や工事中の移転先の確保など、工事そのものよりも、工事着工前の事前準備が複雑で、かつ非常に困難な作業が強いられており、現在入居中のテナントを一時移動させたいが、それに応じないため再開発工事が難航するケースがある。
【０００４】
この傾向は都市部の付加価値の高いオフィス街、あるいは商業地域になればなるほど、また構築物が大規模になるほど、テナント業者が多く、かつ、折衝部署が多く、困難な作業が山積みしている関係上、大型商業施設のオーナーが建て替え等を計画しても実現することは至難で、その大半は、改装工事や耐震改修等で対応しているのが実情である。
【０００５】
そこで、老朽化した大型商業施設の建て替え工事等を、テナントの営業等に支障を生じさせることなく行える技術が必要となり、近年その社会的要求が高まっている。
【０００６】
特許文献１には、稼働中の建物の中庭、周囲の空き地、或いは建物の一部を貫通して上部構築建物用基礎及びコア部を既存建物より上部まで突出させて構築し、当該コア突出部を基盤として既存建物上部空間に新築部を構築する技術が開示されている（補正後の特許請求の範囲を参照）。この技術によると、既存建物の稼働を止めることなく、ビルの高層化建て替え又は建て増しができ、移転による顧客離れを恐れるテナントの危惧も解決され、建て替え計画の促進に寄与できると記載されている（発明の効果を参照）。
【０００７】
特許文献２には、云うならば、特許文献１と基本的なコンセプトはほぼ同様であるが、既存建物上部空間に大規模な高層建物を構築すること、既存建物を水平分割してフロア毎に内・外装工事を行うことを特徴とする技術が開示されている（詳しくは、特許請求の範囲を参照）。この技術によると、既存建物の稼働を止めることなく、ビルの高層化建て替えができ、移転による顧客離れを恐れるテナントの危惧も解決され、建て替え計画の促進に寄与できると記載されている（発明の効果を参照）。
【０００８】
特許文献３には、同文献３の図４に示したように、既存建物１が存在する地盤の隣接空間に、新築される建物のコア部分４を構築し、次いで該コア部分４から前記既存建物の頂部よりも上方部に、新築される建物の人工地盤５を構築し、その後、人工地盤５上に新築される建物を順次構築し、しかる後に既存建物１の改修を行う技術が開示されている（請求項１を参照）。この技術によると、既存建物を解体する必要がなく、保存する建物もその建物の原型を保ったまま保存ができ、新築建物の構築に際し一時的に既存建物から他の建物への移転を行う必要がなく、分散化も避けられる。また、既存建物は新築建物の構築中も継続的に使用できる等々と記載されている（発明の効果の段落[0013]参照）。
【０００９】
特許文献４には、同文献４の図２に示したように、既存建物１の前後又は前後左右の外側の敷地に基礎１１ａを設け、この基礎１１ａ上に、既存建物１の前後及び上又は前後左右及び上を立体的に取り囲みかつ既存建物の外周部との間に隙間ができるように、既存建物１の外殻となる増築用の支持架構１０Ａを構築し、該支持架構１０Ａの上に多層の増床建物１０Ｂを増築し、既存建物の前後又は前後左右の外周部の多数の柱１ｂとこれらに対抗する支持架構１０Ａの脚状架構１０Ａ１、１０Ａ２の柱１２ａ１とを多数の箇所で連結部材１５ａ１〜１５ａ３にて剛接合し、既存建物１を耐震補強する技術が開示されている（請求項１を参照）。この技術によると、敷地の有効利用を図ることができ、かつ、既存建物については増築用の支持架構を使って補強するので、増築工事期間中の使用制限がない。また既存建物を存続させることから、建築廃棄物の産出を略零にすることができ、二酸化炭素の発生量を少なくすることができ、環境にやさしい増築方法である等々と記載されている（発明の効果の段落[0022]参照）。
【００１０】
特許文献５には、既存建物のコア部を、増築部分の長期鉛直荷重を負担できるように補強し、増築部分のコア柱を連結し、増築部分の梁及びスラブは当該増築部分のコア部に片持ちされた跳ね出し架構として構築し、増築部分の外周部柱と既存架構との間にダンパー等の減衰装置を設ける技術が開示されている（請求項１を参照）。この技術によると、既存建物の外周部と増築部分の外周部とは、相対変形可能に切り離された形態で実施しているので、既存建物の外周部へ過大な振動エネルギーの入力を回避できると共に、その間に設置した減衰装置の作用により、振動エネルギーを制御することができると記載されている（発明の効果の段落[0035]参照）。
【００１１】
【特許文献１】特開昭６１−１３０５６６号公報
【特許文献２】特開平５−２７７４４号公報
【特許文献３】特開平６−３２３００１号公報
【特許文献４】特開２０００−３１４２３７号公報
【特許文献５】特開２００４−３５３３５１号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１２】
上記特許文献１〜５に係る技術はそれぞれ、上述したような効果は一応認められるものの、下記するような問題がある。
【００１３】
特許文献１に係る技術は、既存建物の上部空間に新築建物を設けるための基礎を新たに構築することを必須の構成要件としているので、工事が大掛かりとなり、コストが莫大に嵩むという問題がある。
【００１４】
特許文献２に係る技術は、上記問題が顕著であることに加え、既存建物を水平分割してフロア毎に内・外装工事を行うので、工事動線及びサービス動線が上下に分断される問題があり、これを回避するための工夫が別途必要になり、コストがさらに嵩む。また、既存建物が百貨店である場合には買い物等する顧客にとっても不都合極まりないという問題もある。
【００１５】
特許文献３に係る技術は、既存建物が建設されていない隣接空間にコア部分を構築することを必須の構成要件としているが、当該コア部分を構築することは著名建築物、歴史的建築物等には適用できても（特許文献３の段落[0002]参照）、ビル等が林立する都市部の大型商業施設には、前記コア部分を構築するスペースを確保することは至難であり、現実的ではないという問題がある。
【００１６】
特許文献４に係る技術は、既存建物の前後又は前後左右の外側の敷地に大掛かりな基礎を設けることを必須の構成要件としているので、特許文献１及び３に係る問題を孕み、ビル等が林立する都市部の大型商業施設に適用することは現実的ではないという問題がある。
【００１７】
特許文献５に係る技術は、既存建物のコア部分を補強し、増築部分のコア部柱と連結して実施するので、建物敷地内での実施が可能で、且つ増築建物を設けるための基礎を必要としない。よって、上記特許文献１及び３並びに４に係る問題は生じない。しかしながら、この特許文献５に係る技術は、補強したコア部分で増築部分を支持しなければならないことに加え、前記増築部分の梁及びスラブは当該増築部分のコア部に片持ちされた跳ね出し架構として構築するので、自ずと当該増築部分に対して重量制限が厳しく課されるという問題がある。このように、特許文献５に係る技術は、アスペクト比が高いペンシルビル等の建物には好適に実施できるが、一般に、アスペクト比がさほど高くない大型商業施設に適用するには構造力学上限界があると云える。
【００１８】
以上要するに、老朽化した大型商業施設の建て替え工事等を、テナントの営業等に支障を生じさせることなく行える技術について、新たに基礎を設けることなく既存建物の上部空間に高層部建物を構築でき、また、工事動線及びサービス動線が上下に分断されることもなく、ビル等が林立する都市部の大型商業施設に実施するのに適した技術は、今のところ見当たらないのが実情である。
【００１９】
本発明の目的は、新たに基礎を設けることなく既存建物の上部空間に高層部建物を新築でき、工事動線及びサービス動線が上下に分断されることもなく、ビル等が林立する都市部の大型商業施設の建て替え工事等をテナントの営業等に支障を生じさせることなく好適に実施することができる、既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法又は増築・改修する工法を提供することである。
【課題を解決するための手段】
【００２０】
上記課題を解決するための手段として、請求項１に記載した発明に係る既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法は、既存建物の一部を解体して鉛直方向に貫通する空間部を設け、前記空間部内に、既存基礎を利用して、既存建物の屋上より上方に高層部建物を構築するに足る高さと規模のメガ柱を新築する工程と、
前記メガ柱を利用して、既存建物の上部空間に高層部建物を新築する工程と、
前記既存建物を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に、テナント、事務所、住居等を前記新築した高層部建物へ移転し、その後当該縦工区の解体工事及び新築工事を行い、以下、順次に縦工区毎の移転と解体工事及び新築工事を進めて既存建物の改築を行う工程とから成ることを特徴とする。
【００２１】
請求項２に記載した発明に係る既存建物を稼働させつつ増築・改修する工法は、既存建物の一部を解体して鉛直方向に貫通する空間部を設け、前記空間部内に、既存基礎を利用して、既存建物の屋上より上方に高層部建物を構築するに足る高さと規模のメガ柱を新築する工程と、
前記メガ柱を利用して、既存建物の上部空間に高層部建物を新築する工程と、
前記既存建物を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に、テナント、事務所、住居等を前記新築した高層部建物へ移転し、その後当該縦工区の改修工事を行い、以下、順次に縦工区毎の移転と改修工事を進めて既存建物の改修を行う工程とから成ることを特徴とする。
【発明の効果】
【００２２】
請求項１と２に係る既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法又は増築・改修する工法によれば、既存建物の基礎を利用して既存建物の上部空間に高層部建物を新築するので、新たに基礎を設ける必要がなく経済的であり、ビル等が林立する都市部の大型商業施設にも好適に実施することができる。また、テナントの営業等を一時的に前記高層部建物に移設して継続的に行えるので、移転による顧客離れを恐れるテナントの危惧も解決される。さらに、既存建物に対する新築工事又は改修工事を、既存建物を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に順次行うので、工事動線及びサービス動線が上下に分断されることもなく、顧客に不都合を感じさせる虞もない。よって、老朽化した大型商業施設の建て替え工事等を、テナントの営業に支障を生じさせることなく行える社会的要求に合致した技術を実現することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２３】
本発明に係る既存建物を稼働させつつ増築・新築又は増築・改修する工法は、上述した発明の効果を奏するべく、以下のように実施される。
【００２４】
図１Ａ〜Ｅは、請求項１に記載した発明に係る既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法の工程図を概略的に示している。前記工法は、図１Ａに示したような既存建物１を稼働させつつ増築・新築する工法であり、図１Ｂに示したように、前記既存建物１の一部を解体して鉛直方向に貫通する空間部を設け、前記空間部内に、既存基礎２を利用して、既存建物１の屋上より上方に高層部建物４を構築するに足る高さと規模のメガ柱３を新築し、前記メガ柱３を利用して、既存建物１の上部空間に高層部建物４を構築する。図１Ｃと図１Ｄに示したように、前記既存建物１を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に、テナント、事務所、住居等（図示省略）を前記新築した高層部建物４へ移転し、その後当該縦工区の解体工事及び新築工事を行い、以下、順次に縦工区毎の解体工事及び新築工事を進めて、最終的には、図１Ｅに示したように、既存建物１の改築を行うことを特徴とする（請求項１記載の発明）。以下、具体的に説明する。
【００２５】
図２Ａ、Ｂは、既存建物１の一部を解体して鉛直方向に貫通する空間部Ｘを設ける工程を示している。この場合、前記解体する部位は、テナントの営業等に支障がないように、テナントを避けたフロア等を利用し、エレベーター６はそのまま残して起動可能状態にしておくことに留意する。なお、図示例に係る既存建物１は、地上７階地下３階建ての百貨店を想定している。具体的に、前記百貨店は、３２．０ｍ×７６．８ｍの建地面積に地上３０．１ｍ、地下１３．２ｍの規模で構築されている。
【００２６】
図３Ａ、Ｂは、前記空間部Ｘ内に、既存基礎２を利用して既存建物１の屋上より上方に高層部建物４を構築するに足る高さと規模のメガ柱３を新築する工程と、既存建物１の一部を解体して鉛直方向に貫通する空間部Ｙを設ける工程とを示している。この場合、エレベーター６の起動を確保するべく、前記空間部Ｙを設ける工程に先行して、前記空間部Ｘ内に、エレベーター３ｂを備えたメガ柱３を設けることが好ましい。本実施例に係るメガ柱３は、階段３ａ・エレベーター（シャフト）３ｂ・通路等の通路スペースを集中化し、サービス動線を短くする動線コアを兼用するよう実施している。
【００２７】
図４Ａ、Ｂは、前記空間部Ｙ内に、前記メガ柱３を構築する工程と、前記メガ柱３を利用して、前記既存建物１の上部空間に高層部建物４を構築する工程とを示している。本実施例に係るメガ柱３は、平面方向から見て、前記既存建物１内にバランス良く４体設置して実施している。本実施例に係る高層部建物４は、既存建物１の上方に、タワークレーン（図示省略）による作業に必要な間隔を空けて５階建て（２１．５ｍ）で構築しているが、前記必要な間隔を空けずに既存建物１と連続するように構築することもできる。
【００２８】
なお、前記メガ柱３の個数（空間部Ｘ、Ｙの個数）は勿論４体に限定されるものではなく、実施する既存建物１の大きさ及び形状等に応じて適宜設計変更可能である。また、前記メガ柱３の高さに特に制限はないが、高層部建物４を構築するために必要な高さ突き出して構築することに留意する。さらに、前記高層部建物４の規模は、少なくとも、既存建物１の建て替え工事のために移転させるテナントが十分に営業可能なスペースを確保することに留意する。そのほか、メガ柱３の重量と高層部建物４の重量を合わせた総重量が、既存基礎２で支持できる重量の許容限度内で収まる構造設計とすることを条件とする。そのため、前記高層部建物４は、軽量コンクリートを使用するなど軽量化を図ることが構造力学上好ましい。
【００２９】
かくして、図４Ａに示したように、階段３ａとエレベータ３ｂ等を内蔵したメガ柱３は、既存基礎２を利用して安定して構築することができ、同メガ柱３を利用して、高層部建物４を、既存建物１の上方に独立した状態で安定して構築することができるのである。
【００３０】
図５〜図７は、前記高層部建物４を構築した後、その直下の前記既存建物１を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に、建て替え工事を順次行う工程を段階的に示している。ちなみに、図示例では、前記メガ柱３の設置部位を目安に、前記既存建物１を左側部分Ｌ、中側部分Ｃ、右側部分Ｒの３つに区割りして実施している。なお、前記区割りの手法及び区割り数は勿論これに限定されるものではなく、前記既存建物１の形状及び大きさに応じて適宜設計変更可能である。
【００３１】
図５Ａ、Ｂは、図中の左側のメガ柱３を含む既存建物１の左側部分Ｌを縦方向に建て替える（解体工事及び新築工事を行う）段階を示している。この建て替え作業を行うにあたり、当該建て替え部分Ｌで営業しているテナント等は予め、メガ柱３内のエレベータ３ａ等を利用して高層部建物４内に移転しておくことに留意する。なお、この実施例では、地下階部分を建て替えることなくそのまま残す手法を採用しているが、もちろん地下階部分を含めた全面建て替えで実施することもできる。かくして、テナント等が撤去した左側部分Ｌの解体工事を行い、新築工事の施工を完了する。ちなみに、本実施例では、地上７階建ての既存建物１を地上９階建ての新築建物１０に建て替えているが、建て替え後の階数は特に限定されない。
【００３２】
図６Ａ、Ｂは、図中の左右のメガ柱３、３の間の既存建物１の中間部分Ｃを縦方向に建て替える（解体工事及び新築工事を行う）段階を示している。この建て替え作業を行うにあたり、当該中間部分Ｃで営業しているテナント等は予め移転しておくことに留意する。移設先については、前記メガ柱３内のエレベータ３ａ等を利用して高層部建物４内に移転するのが一般的であるが、左側部分Ｌで営業していたテナントが新築後の左側部分Ｌに戻らない場合は、当該新築後の左側部分Ｌに移転させることもできる。かくして、テナント等が撤去した建て替え部分Ｃの解体工事を行い、新築工事の施工を完了する。
【００３３】
図７Ａ、Ｂは、図中の右側のメガ柱３を含む既存建物１の右側部分Ｒを縦方向に建て替える（解体工事及び新築工事を行う）段階を示している。この建て替え作業を行うにあたり、当該右側部分Ｒで営業しているテナント等は予め移転しておくことに留意する。移設先については、メガ柱３内のエレベータ３ａ等を利用して高層部建物４内に移転することもできるし、中間部分Ｃで営業していたテナントが新築後の中間部分Ｃに戻らない場合は、当該新築した中間部分Ｃに移転させることできる等、種々考えられる。かくして、テナント等が撤去した建て替え部分Ｒの解体工事を行い、新築工事の施工を完了する。
【００３４】
よって、既存建物１を分割した縦工区Ｌ、Ｃ、Ｒ毎に、テナントの移転と解体工事及び新築工事を順次行った結果、地上７階建ての既存建物１を地上９階建ての新築建物１０に建て替えることができ、全体的には、図８に示したように、地下３階地上１４階建ての新築建物５に建て替えることができる。
【００３５】
以上説明したように、請求項１に記載した発明に係る既存建物１を稼働させつつ増築・新築する工法によれば、既存建物１の基礎２を利用して既存建物１の上部空間に高層部建物４を独立して構築することができるので、新たに基礎を設けることなく既存基礎１を再利用でき、経済的である。また、ビル等が林立する都市部の大型商業施設に好適に実施することができる。テナントの営業等を一時的に前記高層部建物４に移転して継続的に行えるので、移転による顧客離れを恐れるテナントの危惧も解決される。さらに、既存建物１に対する新築工事を、既存建物１を縦工区割りし、区割りした縦工区毎に順次行うので、工事動線及びサービス動線が上下に分断されることもなく、顧客に不都合を感じさせる虞もない。よって、老朽化した大型商業施設の建て替え工事等を、テナントの営業に支障を生じさせることなく行える社会的要求に合致した技術を実現することができるのである。その他、この工法により、建物の延床面積を飛躍的に増やすことができるので、大型商業施設の資産価値の向上にも大きく貢献することができる。
【００３６】
次に、請求項２に記載した発明に係る既存建物を稼働させつつ増築・改修する工法を説明する。この工法は、上述した請求項１に係る工法と比して、前記縦工区Ｌ、Ｃ、Ｒ毎に、建て替え工事の代わりに、耐震工事等の改修工事を行うことのみ相違する（請求項２記載の発明）。よって、この請求項２に記載した発明に係る既存建物１を稼働させつつ増築・改修する工法によれば、既存建物１自体の階数を増やすことはできないが、上記効果とほぼ同様の効果を期待することができる。
【００３７】
以上に実施例を図１〜図８に基づいて説明したが、本発明は、図示例の実施形態の限りではなく、その技術的思想を逸脱しない範囲において、当業者が通常に行う設計変更、応用のバリエーションの範囲を含むことを念のために言及する。
【図面の簡単な説明】
【００３８】
【図１】Ａ〜Ｅは、請求項１に記載した発明に係る既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法の工程図を概略的に示した立面図である。
【図２】Ａは、既存建物１の一部に設けた空間部Ｘを示した立面図であり、Ｂは、同平面図である。
【図３】Ａは、図２の空間部Ｘにメガ柱３を設けると共に、既存建物１の一部に設けた空間部Ｙを示した立面図であり、Ｂは、同平面図である。
【図４】Ａは、図３の空間部Ｙにメガ柱３を設けると共に、既存建物１の上部空間に設けた高層部建物４を示した立面図であり、Ｂは同平面図である。
【図５】Ａは、既存建物を縦工区割した縦工区Ｌを示した立面図であり、Ｂは同平面図である。
【図６】Ａは、既存建物を縦工区割した縦工区Ｃを示した立面図であり、Ｂは同平面図である。
【図７】Ａは、既存建物を縦工区割した縦工区Ｒを示した立面図であり、Ｂは同平面図である。
【図８】Ａは、請求項１に記載した発明に係る既存建物を稼働させつつ増築・新築する工法を完了した状態を示した立面図であり、Ｂは同平面図である。
【符号の説明】
【００３９】
１      既存建物
２      既存基礎
３      メガ柱
３ａ    階段
３ｂ    エレベータ（シャフト）
４      高層部建物
５      新築建物
６      エレベータ
１０      新築建物
Ｘ、Ｙ  空間部
Ｌ、Ｃ、Ｒ    縦工区
【図１】
0004684027.tif 000002
【図２】
0004684027.tif 000003
【図３】
0004684027.tif 000004
【図４】
0004684027.tif 000005
【図５】
0004684027.tif 000006
【図６】
0004684027.tif 000007
【図７】
0004684027.tif 000008
【図８】
0004684027.tif 000009