(57)【要約】【課題】賃貸住宅の建設、運用、改造、改築、建物管理、入居者募集等の長期間にわたる包括的な経営管理を、各賃貸住宅固有の状況に応じてサポートすることにより、収益性が高く安定した経営を行うことを可能にする賃貸住宅経営システムを提供する。【解決手段】オーナー側装置と通信可能なサーバ装置であって、オーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を含んだオーナー情報データベースと、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に基づいて、経営情報を提供する経営情報提供手段と、を備えたサーバ装置を含んでいることを特徴とする賃貸住宅経営システム。【選択図】  図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
オーナー側装置と通信可能なサーバ装置であって、
オーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を含んだオーナー情報データベースと、
前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、
前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に基づいて、経営情報を提供する経営情報提供手段と、
を備えたサーバ装置を含んでいることを特徴とする賃貸住宅経営システム。
【請求項２】
前記サーバ装置は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に関して専門家による情報を提供する専門家情報提供手段をさらに含んでいることを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅経営システム。
【請求項３】
前記オーナー情報データベースは、
オーナー自身に関するオーナー属性情報と、
オーナーの所有する賃貸住宅に関する建物属性情報と、
オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件に関する物件属性情報と、
オーナーの所有する賃貸住宅の収益に関する建物収益情報と、
オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件の収益に関する物件収益情報と、
を含んでいることを特徴とする請求項１又は２のいずれか１項に記載の賃貸住宅経営システム。
【請求項４】
前記オーナー情報データベースは、
オーナーの所有する賃貸住宅の管理に関する建物管理情報と、
オーナーの所有する賃貸住宅の点検に関する建物点検情報と、
をさらに含んでいることを特徴とする請求項３に記載の賃貸住宅経営システム。
【請求項５】
前記サーバ装置は、前記経営情報として、前記建物属性情報及び前記建物収益情報に基づいて、オーナーの所有する賃貸住宅の収益性に関する情報を提供することを特徴とする請求項３又は４のいずれか１項に記載の賃貸住宅経営システム。
【請求項６】
前記サーバ装置は、前記経営情報として、前記物件属性情報及び前記物件収益情報に基づいて、オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件の収益性に関する情報を提供することを特徴とする請求項３又は４のいずれか１項に記載の賃貸住宅経営システム。
【請求項７】
前記サーバ装置は、前記経営情報として、前記建物属性情報、前記建物管理情報、及び前記建物点検情報に基づいて、オーナーの所有する賃貸住宅の建築状態に関する情報を提供することを特徴とする請求項４に記載の賃貸住宅経営システム。
【請求項８】
前記提供される経営情報は、専門家情報提供手段により提供される専門家による情報を含んでいることを特徴とする請求項５から７のいずれか１項に記載の賃貸住宅経営システム。
【請求項９】
オーナー側装置及び入居者側装置と通信可能なサーバ装置であって、
オーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を含んだオーナー情報データベースと、
入居者に関する情報を含んだ入居者情報データベースと、
前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、
前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に基づいて、経営情報を提供する経営情報提供手段と、
前記入居者情報データベースに含まれる入居者に関する情報を管理する入居者情報管理手段と、
前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を検索する物件情報検索手段と、
を備えたサーバ装置を含んでいることを特徴とする賃貸住宅経営システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ネットワークを通じて賃貸住宅を経営し管理するシステムに関し、特に、賃貸住宅の建設、運用、改造、改築、建物管理、入居者募集等を長期間にわたって包括的に管理することにより、収益性が高く安定した経営を行うことを可能にするシステムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
賃貸住宅を経営したいオーナーは、まず、建設サービス業者にその建設を依頼する。建設サービス業者は、オーナーの予算等の条件に合わせて賃貸住宅を建設するとともに、当該賃貸住宅の立地条件、建物価値、オーナーの財務状況、経済情勢等から判断して、オーナーが投資を回収するための長期的な運用計画のシミュレーションをオーナーに提供している。
【０００３】
オーナーは、その後、不動産管理業者や不動産仲介業者などを利用しながら、建設した賃貸住宅の各戸を賃貸して運用を行う。上記シミュレーションに基づいて、入居者から支払われる賃料収入と、管理・修繕費用などの支出及び建物価値の減少などを長期的に考慮しながら、収益を上げてゆく。
【０００４】
このような賃貸住宅経営事業において、コンピュータシステムを用いて経営シミュレーションを行うことや、インターネット等を通じて入居者を仲介するシステムが提案されている。
【０００５】
特許文献１に記載の不動産投資判断支援システムは、データ化したオフィスビルの賃料モデルを用いて、競合ビルの属性や条件と比較することにより対象ビルの賃料を算定し、対象ビルの投資適格度と競合ビルの投資適格度及び要求利回りを比較することにより対象ビルの適正な要求利回りを算定する手段を備えていることを特徴とする。
【０００６】
特許文献２に記載の不動産仲介システムは、不動産の売却・賃貸を希望するオーナーの端末と、不動産の購入・賃借を希望する者の端末と、両者間の不動産取引を仲介する仲介サーバとをネットワーク接続することにより、両者間の不動産取引を容易に行わせることを特徴とするシステムである。
【０００７】
特許文献３に記載のテナント仲介システムは、貸主側の建築物の立地条件及びリフォーム形態の募集情報と、借主側が希望する立地条件及びリフォーム形態の希望情報とをインターネット上の情報サイトに掲載することにより、貸主及び借主の間で合理的なリフォーム工事及び賃貸契約を締結することを可能にするシステムである。
【０００８】
【特許文献１】
特開２００２−５６１９２号公報。
【特許文献２】
特開２００１−３３８１６６号公報。
【特許文献３】
特開２００２−３０４５３９号公報。
【０００９】
【発明が解決しようとする課題】
賃貸住宅の経営は数十年の長期にわたるものであり、経営状況は時々刻々と変化するため、建設当初の予測通りにならないことも多い。賃借人がつかない空室の発生による経営リスク、金利の変動等による金融面でのリスク、経年劣化・損耗による建物価値の低下、改造・改築による追加投資など、様々な要因により賃貸住宅の経営状態は、建設当初のシミュレーションから大きく逸脱して変動することが少なくない。
【００１０】
しかしながら、建設サービス業者は、建設時に経営シミュレーション等を行い、オーナーのプランに沿った賃貸住宅を建設するのみであり、その後の実際の賃貸住宅運用における経営管理には全く関与しない。
また、賃貸住宅建設後、オーナーが利用する不動産管理業者、不動産仲介会社は、それぞれ賃貸住宅の管理及び入居者の仲介を行うのみである。
【００１１】
したがって、賃貸住宅のオーナーは、建設後の賃貸住宅運用においては、上記の様々なリスク全てを自身で負わなければならないことになる。建設サービス業者、不動産管理業者、不動産仲介会社等は、それぞれ、賃貸住宅経営の一側面に関与するのみであり、オーナーに対して、長期的、包括的な経営管理サポートを提供することができないでいる。
【００１２】
特許文献１に記載の不動産投資判断支援システムは、不動産投資対象の具体的データを蓄積し統計的手法を用いることにより、市場賃料、要求利回りを算定する方法を採用している。この方法を賃貸住宅の経営管理に応用することも考えられるが、この場合、一般的なデータに基づいて賃貸住宅のある時点での市場賃料、要求利回りを算定することは可能であるものの、賃貸住宅の建設から、管理、改造、改築までの経営管理サポートを提供するものではない。また、一般的なデータからは判断できない各賃貸住宅固有の状況を把握することもできない。
【００１３】
したがって、本発明は、このような実情に鑑み、賃貸住宅の建設、運用、改造、改築、建物管理、入居者募集等の長期間にわたる包括的な経営管理を、各賃貸住宅固有の状況に応じてサポートすることにより、収益性が高く安定した経営を行うことを可能にする賃貸住宅経営システムを提供しようとするものである。
【００１４】
【課題を解決するための手段】
上記解決課題に鑑みて鋭意研究の結果、本発明者は以下のような構成を有する賃貸住宅経営システムに想到した。
【００１５】
本発明は、オーナー側装置と通信可能なサーバ装置であって、オーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を含んだオーナー情報データベースと、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に基づいて、経営情報を提供する経営情報提供手段と、を備えたサーバ装置を含んでいることを特徴とする賃貸住宅経営システムを提供するものである。
【００１６】
本発明において、前記サーバ装置は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に関して専門家による情報を提供する専門家情報提供手段をさらに含んでいることを特徴とする。
【００１７】
本発明において、前記オーナー情報データベースは、オーナー自身に関するオーナー属性情報と、オーナーの所有する賃貸住宅に関する建物属性情報と、オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件に関する物件属性情報と、オーナーの所有する賃貸住宅の収益に関する建物収益情報と、オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件の収益に関する物件収益情報と、を含んでいることを特徴とする。
【００１８】
本発明において、前記オーナー情報データベースは、オーナーの所有する賃貸住宅の管理に関する建物管理情報と、オーナーの所有する賃貸住宅の点検に関する建物点検情報と、をさらに含んでいることを特徴とする。
【００１９】
本発明において、前記サーバ装置は、前記経営情報として、前記建物属性情報及び前記建物収益情報に基づいて、オーナーの所有する賃貸住宅の収益性に関する情報を提供することを特徴とする。
【００２０】
本発明において、前記サーバ装置は、前記経営情報として、前記物件属性情報及び前記物件収益情報に基づいて、オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件の収益性に関する情報を提供することを特徴とする。
【００２１】
本発明において、前記サーバ装置は、前記経営情報として、前記建物属性情報、前記建物管理情報、及び前記建物点検情報に基づいて、オーナーの所有する賃貸住宅の建築状態に関する情報を提供することを特徴とする。
本発明において、前記提供される経営情報は、専門家情報提供手段により提供される専門家による情報を含んでいることを特徴とする。
【００２２】
本発明は、また、オーナー側装置及び入居者側装置と通信可能なサーバ装置であって、オーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を含んだオーナー情報データベースと、入居者に関する情報を含んだ入居者情報データベースと、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に基づいて、経営情報を提供する経営情報提供手段と、前記入居者情報データベースに含まれる入居者に関する情報を管理する入居者情報管理手段と、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を検索する物件情報検索手段と、を備えたサーバ装置を含んでいることを特徴とする賃貸住宅経営システムを提供するものである。
【００２３】
【発明の実施の形態】
以下、添付図面を参照しながら、本発明の実施の形態を詳細に説明する。
図１〜図１６は発明を実施する形態の一例であって、図中、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成は同様であるものとする。
【００２４】
［第１実施形態］
［１］  賃貸住宅経営システムの構成
図１は、本発明の第１実施形態にかかる賃貸住宅経営システムの構成を概略的に示す図である。
図１において、本実施形態の賃貸住宅経営システムは、１以上の賃貸住宅オーナー側装置と、建設サービス業者側装置とから構成されている。
【００２５】
建設サービス業者側装置１０１は、データベースシステムを備えたサーバ機として構成している。オーナー側装置１１１〜１１３は、インターネットを通じて建設サービス業者側装置１０１と通信可能なネットワークインターフェイスを備えた一般的なパーソナルコンピュータ等で構成している。本実施形態において、建設サービス業者側装置１０１とオーナー側装置１１１〜１１３とは、インターネット上でＴＣＰ／ＩＰ等のプロトコルを利用してサーバ・クライアント形式で通信を行うものとする。
【００２６】
本実施形態の賃貸住宅経営システムは、また、建設サービス業者側装置１０１において、マーケティング専門家１２１、弁護士１２２、会計士１２３、不動産鑑定士１２４及びエンジニアリング専門家１２５と通信可能となっている。尚、このときの通信の形態としては様々なものが考えられる。例えば、これらの各種専門家１２１〜１２５それぞれが保有する装置と建設サービス業者側装置１０１とを通信回線で接続してもよいし（オーナー側装置１１１〜１１３との通信と同様、インターネットを通じた接続でもよい）、あるいは、各種専門家１２１〜１２５が建設サービス業者側装置１０１に対して直接、情報の入出力等の操作を行うように構成してもよい。
【００２７】
図２は、本実施形態の建設サービス業者側装置１０１の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。
図２において、本実施形態の建設サービス業者側装置１０１は、オーナー情報データベース２０１、ＤＢＭＳ（データベース管理システム）２０２、制御部２０３、ネットワークインターフェイス２０４、表示画面生成手段２０５、オーナー認証手段２０６、オーナー情報管理手段２０７、経営情報提供手段２０８、専門家情報提供手段２０９を含んで構成されている。
【００２８】
オーナー情報データベース２０１は、本システムを利用する賃貸住宅オーナーに関する情報として、オーナー自身に関する情報、オーナーが所有する建物及び物件に関する情報、当該建物及び物件の経営上必要な情報などを記憶している。後述する本実施形態の賃貸住宅経営システムの各種機能は、このオーナー情報データベース２０１内の情報に基づいて実現されるものである。
【００２９】
ＤＢＭＳ（データベース管理システム）２０２は、オーナー情報データベース２０１を管理及び操作するためのソフトウェアであり、一般的なリレーショナル型のＲＤＢＭＳを用いるものとする。
【００３０】
制御部２０３は、建設サービス業者側装置１０１の各構成部分の動作を制御するとともに、各構成部分間でのデータ通信を管理する。具体的には、ＣＰＵ、ＭＰＵ等の処理演算装置と、扱うデータを格納するためのメモリとを備えている。また、後述する本実施形態の建設サービス業者側装置１０１の各種機能を実現するための制御用プログラムを予め記憶したＲＯＭ等を備えているものとする。
【００３１】
ネットワークインターフェイス２０４は、インターネット等のネットワークを通じてオーナー側装置等の外部の装置と通信を行うためのインターフェイスである。具体的には、上記したように、インターネット上でＴＣＰ／ＩＰを利用して通信を行うためのＴＣＰ／ＩＰソフトウェアを備えたモデム、ネットワークアダプタ等を用いるものとする。
【００３２】
表示画面生成手段２０５は、オーナー側装置等の建設サービス業者側装置１０１のクライアントとして通信を行う装置において表示する表示画面を生成する。本実施形態では、後述するように、クライアント装置はＷＥＢブラウザ等の表示画面を通じて建設サービス業者側装置１０１と通信を行うので、表示画面生成手段２０５は、表示画面をＨＴＭＬ文書として生成する。
【００３３】
オーナー認証手段２０６は、オーナー側装置からのアクセスに対して、オーナーのユーザＩＤ及びパスワード等に基づいてアクセス認証を行う。オーナーは、本システムを利用するために予めユーザ登録をしており、このユーザ登録情報はオーナー情報データベース２０１において記憶し管理している。したがって、オーナー認証手段２０６は、オーナー情報データベース２０１を参照して、アクセスしてくるオーナーに対してアクセス認証を行うことができる。
【００３４】
オーナー情報管理手段２０７は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている各種情報に対して、読み取り、書き換え、削除等を行う操作を管理する。後述する本実施形態の建設サービス業者側装置１０１の各種機能のうち、オーナー情報データベース２０１内のデータに対する取得、追加、更新、削除等の操作は、オーナー情報管理手段２０７により行うものとする。
【００３５】
経営情報提供手段２０８は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている各種情報に基づいて、所定の計算及びデータ処理等を行うことにより、オーナーにとって経営上有用となるような情報を作成し提供する。
【００３６】
専門家情報提供手段２０９は、オーナーの賃貸住宅経営について各種専門家２２０による情報を提供するためのものである。例えば、専門家情報提供手段２０９は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている所定の情報を各種専門家２２０に提示し、当該情報に対する各種専門家２２０の判断、評価、提案、アドバイス等とコメントを受け取って、これをオーナー側装置に提供するように構成することができる。
【００３７】
尚、上記したように、専門家情報提供手段２０９と各種専門家２２０との間の通信手段２２１はどのようなものであってもよい。例えば、各種専門家２２０がオーナー情報データベース２０１を直接操作してコメント等の情報を入力するようにしてもよいし、あるいは各種専門家２２０側装置を設けるとともに、インターネットを通じて必要な情報を送受信するような形態をとることも可能である。
【００３８】
［２］  オーナー情報データベースの構成
図３は、本実施形態の建設サービス業者側装置１０１に含まれるオーナー情報データベース２０１のデータベーススキーマを概略的に示す図である。
図３において、オーナー情報データベース２０１は、オーナー属性テーブル、建物属性テーブル、物件属性テーブル、建物収益テーブル、物件収益テーブル、建物管理テーブル、点検情報テーブルを含んでいる。
【００３９】
ここで、オーナー属性テーブルではオーナーＩＤが主キーであり、建物属性テーブル、建物収益テーブル、建物管理テーブル及び点検情報テーブルでは、建物ＩＤが主キーであり、物件属性テーブル及び物件収益テーブルでは、物件ＩＤが主キーである。それぞれのテーブルにおいて主キーを特定することにより、それに対応する情報が一意に得られるようになっている。
【００４０】
図４〜図１０は、上記各テーブルの具体的な構成例を示す図である。
図４に示すオーナー属性テーブルは、オーナーＩＤ（主キー）、オーナー名及びオーナー属性情報を含んでいる。オーナー属性情報には、例えば、ユーザＩＤ、パスワード、住所、銀行口座、電子メールアドレス、電話番号などの情報を含めるものとする。
【００４１】
図５に示す建物属性テーブルは、建物ＩＤ（主キー）、建物名、オーナーＩＤ及び建物属性情報を含んでいる。建物属性情報には、例えば、所在地、設備、竣工時及び現在の建築図面・写真、管理責任者、部屋数、築年数、建築費用、メンテナンス費用などの情報を含めるものとする。
【００４２】
図６に示す物件属性テーブルには、物件ＩＤ（主キー）、物件名、建物ＩＤ及び物件属性情報を含んでいる。物件属性情報には、例えば、部屋番号、間取り、図面・写真、賃料、敷金・礼金、更新料、入居情報（借主に関する情報、借主が入居しているかどうか等）、設備、修繕、並びに部屋に通信回線を引き込んでいる場合にはその回線に対応するハブ又はルーターの支線番号などの情報を含めるものとする。
【００４３】
図７に示す建物収益テーブルには、建物ＩＤ（主キー）及び建物の収益に関する情報を含んでいる。建物の収益に関する情報としては、例えば、建設当初から現在までの建物価値、修繕、改修、増改築等にかかった費用、借入金、その他の損益額を月ごと又は年ごとに記憶しておくものとする。図７に示す例では、毎年１回建物価値を評価して記憶しており、修繕・改修については月単位で費用を計上しており、借入金については毎月返済しているが、本発明はこれに限定されるものではない。
【００４４】
図８に示す物件収益テーブルには、物件ＩＤ（主キー）と物件の収益に関する情報を含んでいる。物件の収益に関する情報としては、例えば、建設当初から現在までの賃料、敷金・礼金、更新料などによる収入額と、トラブル対応費（立ち退き料等）、賃貸契約仲介手数料、修繕費、その他諸経費等の支出額とを月ごとに記憶しておくものとする。
【００４５】
図９に示す建物管理テーブルには、建物ＩＤ（主キー）及び建物管理に関する情報を含んでいる。建物管理に関する情報としては、例えば、廊下、階段、エレベータ等の建物共用設備についての修繕、改修、メンテナンス、増改築等を行った履歴（実施日、実施内容、費用等）を記憶しておくものとする。
【００４６】
図１０に示す点検情報テーブルには、建物ＩＤ（主キー）及び建物の点検に関する情報を含んでいる。建物の点検に関する情報としては、例えば、郵便受けや電灯などの備品、ごみ集積所や駐車場・駐輪場などの施設について行われる掃除、補充、メンテナンスの履歴を記憶しておくものとする。図１０に示す例では、これらの点検行為を行った日付と点検者、点検内容及び費用を記憶している。尚、点検情報テーブルにおける点検者ＩＤについては外部の点検者テーブル（図示せず）を参照することができる。
【００４７】
尚、上記した本実施形態の賃貸経営システムにおけるオーナー情報データベース及び各テーブルの構成は一例であり、本発明はこれに限定されるものではない。本発明の実施にあたっては、従来知られたあらゆる技法により任意の構成を有するデータベースを構築し利用することができる。
【００４８】
［３］  賃貸住宅経営システムの利用形態
次に、上記のように構成された本実施形態の賃貸住宅経営システムの利用形態について、具体例を挙げて説明する。
【００４９】
［３．１］  システムへのログイン
まず、本実施形態の賃貸住宅経営システムを利用しようとするオーナーは、オーナー側装置において、ＷＥＢブラウザ等を用い、インターネットを通じて建設サービス業者側装置にアクセスする。本実施形態の賃貸住宅経営システムに予めユーザ登録しているオーナーは、ユーザＩＤ及びパスワードによりシステムにログインする。尚、ユーザ登録をしていないオーナーは、このときユーザ登録を行うことができるようになっている。
【００５０】
［３．２］  メニュー選択
図１１は、オーナーが本実施形態の賃貸住宅経営システムにアクセスしログインを行った後に、オーナー側装置において表示される表示画面の例を示す図である。図１１において、オーナーＸさんのマイページにおける操作メニューとして、現在本システムにより経営しているマンションＡ、マンションＢ及びコーポＣのそれぞれについて、建築情報、経営情報、建物管理情報、事業提案、コンサルティング及びお知らせの項目が表示されている。
【００５１】
図１１に示す状態では、マンションＡについて各項目を選択することができるようになっているが、オーナーは、マンションＢ及びコーポＣが表示されているタブを選択することにより、これらについて操作を行う画面に切り替えることができる。
【００５２】
［３．３］  建築情報の表示
図１１に示す画面において、建築情報を選択すると、マンションＡの建築情報が表示される。ここで、マンションＡの建築情報としては、建物の所在地、設備、図面・写真、竣工時及び現在の建築図面、管理責任者、部屋数、築年数、修繕改築履歴、建築費用、メンテナンス費用などの情報を表示させることができる。また、これらのうち一定の情報については、マンションＡ内の物件ごとに表示させることもできる。これらの情報は、図２に示す経営情報提供手段２０８がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータをもとに編集し表示するものとする。
【００５３】
また、本システムの経営情報提供手段２０８は、上記各情報を単に表示させるのみならず、上記各情報に基づいた付加価値情報を表示させることもできる。例えば、上記建築情報に基づいて建物の劣化、損耗等に関する技術的評価を含んだエンジニアリング・レポートを表示することができる。このエンジニアリング・レポートは、経営情報提供手段２０８が所定の評価基準に従って上記各情報から作成するものであってもよいし、あるいは専門家情報提供手段２０９により各種専門家（特に、建築士などのエンジニアリング専門家）２２０が上記各情報に基づいて提供するものであってもよい。
【００５４】
オーナーは、このエンジニアリング・レポートを参照して、マンションＡの現在の状態を把握するとともに、修繕、メンテナンス、改装、改築等を行うかどうか判断することができる。
【００５５】
さらに、当該表示画面において、オーナーは、経営の実情に合わせて上記情報を追加、更新、削除等することができるものとする。この操作は、オーナー情報管理手段２０７がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータに対して所定の操作を行うことにより実行される。
【００５６】
尚、図１１に示す画面において建築情報の表示を選択した後、さらにサブメニューが表示されて上記情報のいずれかを表示するよう選択することができるようになっていてもよい。
【００５７】
［３．４］  経営情報の表示
図１１に示す画面において、経営情報を選択すると、マンションＡの経営情報が表示される。ここで、マンションＡの経営情報としては、マンションＡの収支・損益及び経費等に関する情報、並びにマンションＡ内の物件ごとの収支・損益及び経費等に関する情報を表示させることができる。これらの情報は、経営情報提供手段２０８がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータをもとに編集し表示するものとする。
【００５８】
また、本システムの経営情報提供手段２０８は、上記各情報を単に表示させるのみならず、上記各情報に基づいた付加価値情報を表示させることもできる。例えば、マンションＡについて、もしくはマンションＡ内の各物件について、建築時から現在までの財務状況を連続的に表示することができる。具体的には、損益計算書、貸借対照表等の財務諸表を編集し表示したり、図１２〜図１４に示すような各種収支グラフを生成し表示したりすることができる。
【００５９】
また、本システムの経営情報提供手段２０８は、上記付加価値情報に加えて、マンションＡの経営状況についての評価を含むデューディリジェンス・レポートを作成し表示することができる。このデューディリジェンス・レポートは、各種専門家（特に、会計士、不動産鑑定士など）２２０が上記各情報に基づいて判断したマンションＡの経営評価であり、専門家情報提供手段２０９により各種専門家２２０から受け取った情報を元に作成されるものである。
オーナーは、このデューディリジェンス・レポートを参照して、マンションＡの現在の経営状態を把握し、今後の経営方針の参考とすることができる。
【００６０】
さらに、当該表示画面において、オーナーは、経営の実情に合わせて上記情報を追加、更新、削除等することができるものとする。この操作は、オーナー情報管理手段２０７がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータに対して所定の操作を行うことにより実行される。
【００６１】
尚、図１１に示す画面において経営情報の表示を選択した後、さらにサブメニューが表示されて上記情報のいずれかを表示するよう選択することができるようになっていてもよい。
【００６２】
［３．５］  建物管理情報の表示
図１１に示す画面において、建物管理情報を選択すると、マンションＡの建物管理情報が表示される。ここで、マンションＡの建物管理情報としては、建物の共用部分（エレベータ、階段、廊下、玄関、消火用具等の設備）の管理、点検、改修、修繕、各種メンテナンスに関する情報を表示させることができる。これらの情報は、経営情報提供手段２０８がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータをもとに編集し表示するものとする。
【００６３】
通常、上記の建物管理作業は、オーナー又は建設サービス業者が管理を委託している不動産管理会社等が行うものであるが、例えば、建物管理作業を行った不動産管理会社等からの報告（請求明細など）を受け取ったオーナーが本システムにアクセスして、当該作業内容、作業日、費用等を入力するようにすればよい。あるいは、不動産管理会社等にも本システムへのアクセス権を設定しておき、建物管理作業を行ったときには、本システムにアクセスして作業内容、作業日、費用等を入力するようにしてもよい。
【００６４】
オーナーは、本システムにアクセスすることにより、賃貸経営している建物の管理、点検、改修、修繕、各種メンテナンスに関する建物管理情報をいつでも参照することができるので、迅速かつ的確に建物管理を行うことができる。
【００６５】
［３．６］  事業提案の表示
図１１に示す画面において、事業提案を選択すると、マンションＡの賃貸経営事業についての提案が表示される。この事業提案とは、本システムにおいて蓄積されている上記の建築情報、経営情報及び建物管理情報、並びに市場の状況、流行、経済状況、行政法規等を総合的に判断して、今後の賃貸事業展開にあたっての具体的な提案を表示するものである。例えば、ワンルームよりも１ＬＤＫ以上の部屋の方が需要が高い、家賃を相場に合わせて値下げした方がよい、金利のより安い融資が利用可能である、駐輪場設置の要望が高いなどといった提案を行うことが考えられる。オーナーは、今後の賃貸経営において、これらの提案を考慮しながら建物を改装改築などすることができる。
【００６６】
尚、本システムにおいて、この事業提案は、定期的に（例えば５年毎に）提供されるものであってもよいし、あるいはオーナーからの要求に応じて随時提供されるものであってもよい。また、事業提案の作成は、各種専門家２２０において行うものとしてもよいし、建設サービス業者が各種専門家２２０からの評価、判断、情報提供等に基づいて行うものとしてもよい。
【００６７】
［３．７］  コンサルティング
図１１に示す画面において、コンサルティングを選択すると、マンションＡの賃貸経営事業についてのコンサルティングを申し込むための画面が表示される。この画面において、オーナーは、図１に示す各種専門家に所定のコンサルティングを依頼することができる。依頼の形態は、例えば、オーナー側装置の表示画面上から必要な情報を入力して建設サービス業者側装置に送信するものであってもよいし、あるいは電子メール等で送信するものであってもよい。あるいは、予め用意されている所定のコンサルティング・メニューから選択するようにしてもよい。
【００６８】
コンサルティングの依頼を受けた各種専門家は、オーナーから送信される情報と、本システムのオーナー情報データベース２０１に記憶されている当該オーナーに関する情報とに基づいて、回答を作成し、本システムの専門家情報提供手段２０９を通じて又は電子メール等により直接オーナー側装置に回答を送信する。
【００６９】
上記コンサルティングは、様々な内容のものが考えられる。例えば、マーケティング専門家１２１に入居者の需要傾向の分析を依頼したり、弁護士１２２に立ち退きトラブルについての法律的見解を求めたり、会計士１２３に財務状況についての評価を求めたり、不動産鑑定士１２４に所有する建物の価値評価を依頼したり、エンジニアリング専門家１２５に修繕又は増改築についての相談をしたりすることができる。
【００７０】
尚、本実施形態では、図１に示す各種専門家は単なる例示であり、本システムを通じてこれら以外の建築及び住宅に関わるあらゆる専門家、情報提供業者、コンサルティング業者などを利用することが可能である。
【００７１】
［３．８］  お知らせの表示
図１１に示す画面において、お知らせを選択すると、建設サービス業者又は各種専門家からのオーナーに対するお知らせが表示される。お知らせの内容は、例えば、各種無料相談会、セミナー等の案内、新規物件の案内、各種業者の紹介などである。
【００７２】
ところで、上記において、オーナー情報データベース２０１内のデータの追加、更新等は、オーナー又は各種専門家が行うものとしているが、本システムはこれに限定されるわけではなく、必要に応じて建設サービス業者のシステム管理者等がデータの追加、更新等を行うことができる。あるいは、一定のデータ（例えば、毎月振り込まれる賃料など）については所定の条件に従って建設サービス業者側装置１０１において自動的に更新するようにしてもよい。
【００７３】
［４］  本実施形態の効果
以上説明した本実施形態の賃貸住宅経営システムによれば、オーナーがインターネットを通じて、賃貸住宅経営に関わるあらゆる作業及び管理を一元的に行うことが可能となり、また所有する建物及び物件について詳細かつ付加価値の高い情報を容易に得ることが可能となる。
【００７４】
［第２実施形態］
［１］  賃貸住宅経営システムの構成
図１５は、本発明の第２実施形態にかかる賃貸住宅経営システムの構成を概略的に示す図である。図１５において、本実施形態の賃貸住宅経営システムは、図１に示す第１実施形態のシステムに加えて、１以上の入居者側装置１５０１〜１５０３を含んで構成されている。入居者側装置１５０１〜１５０３の構成はオーナー側装置１１１〜１１３と同様であるものとする。
【００７５】
図１６は、図１５に示す建設サービス業者側装置１５００の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。図１６において、建設サービス業者側装置１５００は、図２に示す第１実施形態の建設サービス業者側装置１０１の構成に加えて、入居者情報データベース１６００、入居者認証手段１６０１、入居者情報管理手段１６０２、物件情報検索手段１６０３、入退居管理手段１６０４及び入居者情報閲覧手段１６０５を含んでいる。
【００７６】
入居者情報データベース１６００は、本システムに登録している入居者（実際には入居していない入居候補者も含むものとする。以下同じ。）に関する情報を記憶している。
【００７７】
入居者認証手段１６０１は、入居者側装置からのアクセスに対して、入居者のユーザＩＤ及びパスワード等に基づいてアクセス認証を行うものであり、入居者情報管理手段１６０２は、入居者情報データベース１６００に記憶されている各種情報に対して、読み取り、書き換え、削除等を行う操作を管理するものである。尚、入居者認証手段１６０１及び入居者情報管理手段１６０２は、それぞれ、オーナー認証手段２０６及びオーナー情報管理手段２０７と同様に構成することができる。
【００７８】
物件情報検索手段１６０３は、本システムにアクセスした入居者が、オーナー情報データベース２０１に記憶されている各オーナーの所有物件を検索することを可能にするものである。
【００７９】
入退居管理手段１６０４は、入居者がオーナー情報データベース２０１に記憶されている各オーナーの所有物件のうちいずれかに入居している場合に、当該賃貸契約に関する情報を管理するものである。
【００８０】
入居者情報閲覧手段１６０５は、オーナー等が入居者情報データベース内の一定の情報を閲覧するためのものである。
入居者情報データベース１６００のその他の構成部分については、図２に示すものと同様である。
【００８１】
［２］  入居者情報データベースの構成
図１７は、入居者情報データベース１６００に含まれる入居者属性テーブルの構成例を概略的に示す図である。入居者属性テーブルは、入居者ＩＤ（主キー）、入居者氏名、入居情報、入居履歴情報、入居者信用情報、その他の属性情報を含んでいる。
【００８２】
入居情報は、当該入居者が現在オーナー情報データベースに記憶されている物件に入居している場合には、その物件の物件ＩＤ等を格納している。また、入居履歴情報は、入居者が本システムに登録してから現在までの間、オーナー情報データベースに記憶されている物件に入居した履歴を格納している。
【００８３】
入居者信用情報は、入居者の支払能力に関する情報や、過去に家賃滞納等のトラブルがあったかどうかなどの情報を格納している。
その他の属性情報には、入居者のパスワード、住所、連絡先、勤務先、銀行口座などの情報が含まれるものとする。
【００８４】
［３］  賃貸住宅経営システムの利用形態
次に、上記のように構成された本実施形態の賃貸住宅経営システムの利用形態について、具体例を挙げて説明する。
【００８５】
入居者は、入居者認証手段１６０１の認証を受けて本システムにログインした後、本システムに登録されている賃貸物件に関して、物件情報の検索及び入退居の申し込みを行うことができる他、入居者属性情報の更新も行うことができる。
【００８６】
物件情報の検索は、物件情報検索手段１６０３によりオーナー情報データベース２０１に記憶されている物件を所定の条件に従って検索するものである。入居者は検索した物件の中から入居したい物件を見つけると、入退居管理手段１６０４により入居の申し込みを行うことができる。この入居申し込みは本システムを通じて当該物件のオーナーに送信される。
【００８７】
入居申し込みを受けたオーナーは、本システムにアクセスし、入居者情報閲覧手段１６０５により申し込みをした入居者の情報を閲覧することができる。ここで、オーナーが閲覧可能なのは、図１７に示す入居者属性テーブルのうち入居者氏名、入居者情報、入居情報、入居履歴情報、入居者信用情報など、入居者の信用状態等を判断するのに必要な一定の情報である。
【００８８】
オーナーと入居者が賃貸契約を結んだ場合には、入居者は入退居管理手段１６０４により入居者情報データベースの入居者属性テーブルにおいて、入居情報等を更新する。また、オーナーは、オーナー情報管理手段２０７によりオーナー情報データベースの物件属性テーブルにおいて、当該賃貸契約にかかる物件の入居情報を更新する。
【００８９】
上記は、本実施形態の賃貸住宅経営システムについて利用形態の一例を示したに過ぎず、図１５及び図１６に示す本システムの構成によれば、入居者、オーナー、建設サービス業者及び各種専門家間での様々な形態のサービスを実施することが可能である。
【００９０】
［４］  本実施形態の効果
以上説明した本実施形態の賃貸住宅経営システムによれば、本システムに登録された入居者とオーナーとの間の賃貸契約を仲介することが可能となるので、入居者には利便性が高いサービスを受けることができ、オーナーは一定の信用を有する入居候補者から物件の借り手を募集することができる。
【００９１】
以上、本発明の賃貸住宅経営システムについて、各実施形態を詳細に説明したが、本発明は、上記各実施形態に限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、様々な変更を加ることが可能である。
【００９２】
【発明の効果】
以上、説明したように、本発明の賃貸住宅経営システムによれば、賃貸住宅オーナーに対して、賃貸住宅の建設、運用、改造、改築、建物管理、入居者募集等の長期間にわたる包括的な経営管理を、各賃貸住宅固有の状況に応じてサポートすることにより、収益性が高く安定した経営を行うことを可能にする賃貸住宅経営システムが提供される。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の第１実施形態にかかる賃貸住宅経営システムの構成を概略的に示す図である。
【図２】図１に示す建設サービス業者側装置１０１の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。
【図３】図２に示すオーナー情報データベース２０１のデータベーススキーマを概略的に示す図である。
【図４】図３に示すオーナー属性テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図５】図３に示す建物属性テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図６】図３に示す物件属性テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図７】図３に示す建物収益テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図８】図３に示す物件収益テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図９】図３に示す建物管理テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図１０】図３に示す点検情報テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図１１】本発明の賃貸住宅経営システムをオーナーが利用するにあたって、オーナー側装置における表示画面の表示例を示す図である。
【図１２】本発明の賃貸住宅経営システムにより表示される賃貸住宅経営の収支グラフである。
【図１３】本発明の賃貸住宅経営システムにより表示される賃貸住宅経営の収支グラフである。
【図１４】本発明の賃貸住宅経営システムにより表示される賃貸住宅経営の収支グラフである。
【図１５】本発明の第２実施形態にかかる賃貸住宅経営システムの構成を概略的に示す図である。
【図１６】図１５に示す建設サービス業者側装置１５００の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。
【図１７】図１６に示す入居者情報データベース１６００に含まれる入居者属性テーブルの構成例を概略的に示す図である。
【符号の説明】
１０１    建設サービス業者側装置
１１１，１１２，１１３    オーナー側装置
１２１    マーケティング専門家
１２２    弁護士
１２３    会計士
１２４    不動産鑑定士
１２５    エンジニアリング専門家
２０１    オーナー情報データベース
２０２    ＤＢＭＳ
２０３    制御部
２０４    ネットワークインターフェイス
２０５    表示画面生成手段
２０６    オーナー認証手段
２０７    オーナー情報管理手段
２０８    経営情報提供手段
２０９    専門家情報提供手段
２２０    各種専門家
２２１    通信手段
１５００  建設サービス業者側装置
１５０１，１５０２，１５０３  入居者側装置
１６００  入居者情報データベース
１６０１  入居者認証手段
１６０２  入居者情報管理手段
１６０３  物件情報検索手段
１６０４  入退居管理手段
１６０５  入居者情報閲覧手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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