(57)【要約】【課題】地域差や時代感等の反映を目論めることができ、賃料の修正が容易にできる賃料算定システムを提供すること。【解決手段】要因別ランク別に重み付け数値を複数記憶しておき、対象物件の仕様データに基づいて、これら複数の重み付け数値の中から該当一致する重み付け数値を選択し、対象物件の専有面積から必要面積を減算して有効面積を算出し、有効面積と基礎単位面積賃料と前記選択された重み付け数値とを乗算し、乗算結果に有効賃料を加算した結果を「賃料算定額」として表示する。【選択図】      図１
2004272575.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
要因別ランク別に重み付け数値を複数記憶する手段と、
対象物件の仕様データに基づいて、前記複数の重み付け数値の中から該当一致する重み付け数値を選択する手段と、
対象物件の専有面積から必要面積を減算して有効面積を算出する手段と、
前記有効面積と、基礎単位面積賃料と、前記選択された重み付け数値とを乗算し、乗算結果に有効賃料を加算する手段と、
前記加算結果を表示する手段と
を具備したことを特徴とする賃料算定システム。
【請求項２】
請求項１に記載の賃料算定システムにおいて、
前記要因別ランク別の重み付け数値は、前記要因別に標準ランクを決定し、前記標準ランクに属するサンプル物件の平均賃料と、前記標準ランク以外のランクに属するサンプル物件の平均賃料との比率によって決定することを特徴とする賃料算定システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は賃料算定システムに関するものであり、より具体的には、不動産所有者等がホームページ上で賃料を算定することのできる賃料算定システムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
賃貸物件・駐車場等の賃料算定は、不動産オーナーにとって重要な問題である。一方、これら不動産物件の賃料は、多種多様な要因により決定される。具体的に言うと、駅からの徒歩時間・構造・築年数等である。また、要因ごとに賃料に対する影響力が異なるため、賃料設定をさらに複雑なものとしている。
これらの要因を考慮して賃料算定を行う従来技術として、特許文献１や特許文献２に記載された発明がある。
【０００３】
特許文献１には、評価項目（駅からの徒歩時間，築年数等）に対する入力データに基づいてサンプル物件の評価ポイントを計算し、全てのサンプル物件の単位面積当たりの賃料と評価ポイントとに基づいて「単位ポイント当たりの単位面積当たりの賃料」を平均値を計算し、該平均値×対象物件の評価ポイント×専有面積から対象物件の賃料を算定する旨の内容が記載されている。
特許文献２には、「駅からの徒歩時間、経年数、面積の３要因」について賃料に与える影響度を１００分比率で示した評点テーブルを作成し、該評点テーブルを参照してサンプル物件の評点を計算し、サンプル物件の実際の賃料と該評点とに基づいて試算標準賃料を計算し、全サンプル物件の試算標準賃料の平均値（＝標準賃料）をもとめ、標準賃料と対象物件の評点とに基づいて「基準賃料」ともとめた後、上記３要因以外の要因（例えば、駐車上の有無、エレベータの有無等）の評点からもとめた修正率を乗算して「単位面積当たりの建物賃料」とする旨の内容が記載されている。
【０００４】
【特許文献１】
特開２００２−１４０４１６公報
【特許文献２】
特開２００１−３５０８３０公報
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
本発明は、地域差や時代感等の反映を目論めることができ、賃料の修正が容易にできる賃料算定システムを提供することを目的としている。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
上述の課題を解決するため、本発明による賃料算定システムは、要因別ランク別に重み付け数値を複数記憶する手段と、対象物件の仕様データに基づいて、複数の重み付け数値の中から該当一致する重み付け数値を選択する手段と、対象物件の専有面積から必要面積を減算して有効面積を算出する手段と、有効面積と、基礎単位面積賃料と、選択された重み付け数値とを乗算し、乗算結果に有効賃料を加算する手段と、加算結果を表示する手段とを具備したことを特徴とする。
上記賃料算定システムにおいて、要因別ランク別の重み付け数値は、要因別に標準ランクを決定し、標準ランクに属するサンプル物件の平均賃料と、標準ランク以外のランクに属するサンプル物件の平均賃料との比率によって決定することを特徴とする。
【０００７】
【発明の実施の形態】
本発明の実施の形態である賃料算定システムの動作について、図面を参照して詳細に説明する。図１は本発明の実施の形態におけるシステム構成図、図２は本発明の実施の形態である賃料算定システムを実現するためのＷＥＢクライアントのハードウェア構成図、図３及び図４は本発明の実施の形態である賃料算定システムの動作フローチャート、図５は本発明の実施の形態であるデータ入力画面の一例である。
【０００８】
（１）賃料算定システムの説明
図１を参照しながら、本発明の実施の形態である賃料算定システムの説明をする。ＷＥＢクライアント１１０が所定のＵＲＬにアクセスすると、通信制御手段２０４は、当該ＵＲＬに対応するドキュメントデータをデータ記憶手段２０２から読出し、ＷＥＢクライアント１１０に送信する。
データ記憶手段２０２には、主制御部（ＣＰＵ）２０１による各種制御に用いられるオペレーティングシステムや、本実施形態の賃料算定システムにおける機能を実現するアプリケーションプログラム等が記憶されている。
【０００９】
本実施の形態では、上記アプリケーションプログラムを所定のスクリプト言語で記述し、ＨＴＭＬで記述されたドキュメントに挿入する。所定のスクリプト言語は、Ｊａｖａ（登録商標）ｓｃｒｉｐｔ等公知のものでよい。
入出力制御部２０３は、入力装置２０３ａから入力された情報をデータ記憶手段２０２に書き込んだり、出力装置２０３ｂに情報を表示したりする際に、主制御部２０１と通信して必要な処理を実行する。したがって、入出力制御部２０３が機能することにより、本システムの管理者はデータ更新を行ったり、本システムの稼動状況をモニタすることができる。
【００１０】
（２）ＷＥＢクライアントのハードウェア構成説明
次に、図２を参照しながら本発明の実施の形態であるＷＥＢクライアントのハードウェア構成を説明する。同図において、通信制御部１０９は、図示しないインターネット等の回線網を介してデータを送受信する通信装置であり、ＷＥＢサーバと所定の通信プロトコル（本実施の形態では、ＨＴＴＰプロトコル）を用いて双方向通信するための機能を果たしている。
ＣＰＵ１０１は本システム全体を制御する中央処理装置である。また、ＣＰＵ１０１はＲＯＭ１０３に記述されたプログラムに従い、キーボード１１３及び通信制御部１０９からの制御信号により動作し、本システムの各機能を実行する。
【００１１】
ＲＯＭ１０３、ＲＡＭ１０５、ＨＤ（ハードディスク）１０７は記憶装置である。これらの記憶装置には少なくとも、ＣＰＵ１０１による各種制御に用いられるオペレーティングシステムと、本実施形態であるスクリプト言語（Ｊａｖａ（登録商標）ｓｃｒｉｐｔ等）を実行可能なＷＥＢブラウザが記憶されている。したがって、ＷＥＢサーバ１０８から該スクリプト言語の挿入されたドキュメントを受信すると、ＷＥＢブラウザでドキュメントのスクリプトを実行する。
なお、インターフェース部１１１は外部装置（キーボード１１３、ディスプレイ１１５）との接続通信を可能するドライバ、接続端子等で構成される。ディスプレイ１１５にはインターネット１１１を介して提供される各情報、及びキーボード１１３等の入力装置から入力された各情報を表示する。
【００１２】
（３）重み付け数値の決定手順についての説明
図３のフローチャートを参照しながら、本発明の実施の形態である「重み付け数値」の決定手順を説明する。
（Ｓ３０１）物件情報データベースの作成
先ず、特定地域（特定の駅より徒歩２０分以内とか、市町村内、区内）にあるサンプル物件の情報を１００以上収集する。物件情報は、チラシ広告・雑誌・インターネットで公表されている最新で特定期間内に発行されたものが好ましい。この時、物件情報は同類（１ルームなのか２ＤＫなのか）で虚偽のない適法なものでなくてはならない。これら物件情報に基づいて物件情報データベースを作成する。作成した物件情報データベースはデータ記憶手段２０２に記憶する。
物件情報データベースには、物件識別情報（シリアル番号等）に対応させて、「賃料」「管理費」「固定資産税、修繕費等の必要経費」「専有面積」「バス・トイレ，キッチン，玄関等の面積」「駅からの徒歩時間」「建物構造」「築年数」「バス・トイレの仕様」「洗濯機置場の有無」「床材」「オートロックの有無」「収納の有無」、その他不動産取引に必要とされる各種情報が格納されている。
【００１３】
（Ｓ３０３）単純平均の算出
物件情報データベースの「賃料」「管理費」「専有面積」に基づいて、賃料（賃料＋管理費）と専有面積の単純平均を求める。これにより、ある程度の数量サンプルにより個々の細かい相違点を除いた、同類における現時点の相場が得られる。
（Ｓ３０５）有効賃料及び有効面積の算定
物件情報データベースの「賃料」「管理費」「固定資産税、修繕費等の必要経費」「専有面積」「バス・トイレ，キッチン，玄関等の面積」に基づいて、有効賃料及び有効面積を算定する。
「有効賃料」とは、賃料から最低負担しなければならない経費（例えば、固定資産税、共有部分の管理運営、部屋個々の修繕に係る費用）を差し引いた残りの賃料をいい、地域差や環境及びデフレ・インフレなども考慮する。
「有効面積」とは、専有面積から「バス・トイレ・キッチン・玄関等、賃貸物件の体をなす最低部分の面積（以下「必要面積」と称す）」を差し引いた、主に居住用空間部分の面積をいう。
（Ｓ３０７）基礎単位面積賃料の算定
Ｓ３０５で算定した有効賃料と有効面積とに基づいて、「有効賃料／有効面積＝基礎単位面積賃料」を算定する。本値は、後述する「重み付け数値」を決定するための基礎数値となる。
【００１４】
（Ｓ３０９）重み付け数値の決定
▲１▼ランク分け；物件情報データベースの「駅からの徒歩時間」「建物構造」「築年数」「バス・トイレの仕様」「洗濯機置場の有無」「床材」「オートロックの有無」「収納の有無」に基づき、これら要因別に全サンプル物件をランク分けする。
ランク分けの方法については特に定義しないが、それぞれの要因について顕著な差がでるところで分けることとした。
▲２▼平均賃料の算定；要因別に各ランクに属する物件の基礎単位面積賃料の平均値（＝平均賃料）をもとめる。
▲３▼基準値の設定；該当物件が多く分布しているランクを標準ランクとし、標準ランクの重み付け数値を１とする。すなわち、標準ランクに乗数１を付与することとする。
▲４▼重み付け数値の設定；要因毎に▲３▼で乗数１が付与された標準ランクに属するサンプル物件の「平均賃料」と、その他のランクに属するサンプル物件の「平均賃料」との比をもとめ「重み付け数値」とする。
例えば、ある要因（例えば、駅からの徒歩時間）について、▲３▼で乗数１が付与されたランク２（例えば、７〜１２分）の「平均賃料」が３万円であり、ランク１（例えば、６分以内）の「平均賃料」が３．５万円、ランク３（例えば、１３〜１５分以内）の「平均賃料」が２．５万円であったとする。
この場合、その要因（駅からの徒歩時間）のランク１（６分以内）の「重み付け数値」は３．５／３＝１．１７となり、ランク３（１３〜１５分以内）の「重み付け数値」は２．５／３＝０．８３となる。
【００１５】
（Ｓ３１１）重み付け数値テーブルの作成
要因別ランク別に重み付け数値が決定したら、重み付け数値テーブルを作成する。重み付け数値テーブルとは、要因別のランク（例えば、駅からの徒歩時間（要因）＝６分以内（ランク１））とその重み付け数値とを一対一に対応させたテーブルである。具体例を表１（本文最後）に示す。表１の括弧内が「重み付け数値」である。
表１を参照すると、要因「駅からの徒歩時間」のランク１（６分以内）には、重み付け数値「１．１７」が記憶されている。また、要因「構造」のランク１（鉄筋コンクリート）には、重み付け数値「１」が記憶されている。さらに、要因「築年」のランク１（新築）には、重み付け数値「１．２７」が記憶されている。また、要因「駅からの徒歩時間」のランク２（７〜１２分以内）には、重み付け数値「１」が記憶されている。また、要因「構造」のランク２（鉄骨（ＡＬＣ））には、重み付け数値「１」が記憶されている。さらに、要因「築年」のランク２（前年〜５年以内）には、重み付け数値「１．２３」が記憶されている。
作成した重み付け数値テーブルはデータ記憶手段２０２に記憶する。さらに、重み付け数値テーブルを賃料算定プログラムの一部としてドキュメントデータに挿入し、ＷＥＢクライアント１１０に送信するようにする。
【００１６】
（４）データ入力から賃料算定までの説明
図４のフローチャートを参照しながら、本発明の実施の形態である賃料算定プログラムの実行手順を説明する。
前述したように、ＷＥＢクライアント１１０が所定のＵＲＬにアクセスすると、通信制御手段２０４は、賃料算定プログラムの挿入されたドキュメントデータをデータ記憶手段２０２から読出し、ＷＥＢクライアント１１０に送信する。
【００１７】
（Ｓ４０１）データ入力画面表示
ＷＥＢクライアント１１０に該ドキュメントデータが届くと、ディスプレイ１１５にはデータ入力画面が表示される。ここで、図５を参照しながら、データ入力画面の一例を説明する。
１列目（左端）には前述の要因が記載されている。１行目から「駅からの徒歩時間」「建物構造」「築年数」「バス・トイレの仕様」「洗濯機置場の有無」「床材」「オートロックの有無」「収納の有無」が記載されている。
２列目には各要因の最も優位なランクの仕様が記載されている。具体的には、「駅からの徒歩時間；６分以内」「建物構造；鉄筋コンクリート」「築年数；新築」「バス・トイレの仕様；別々」「洗濯機置場の有無；有り」「床材；フローリング」「オートロックの有無；有り」「収納の有無；有り」が記載されている。
３列目には各要因の２番目に優位なランクの仕様が記載されている。具体的には、「駅からの徒歩時間；７〜１２分以内」「建物構造；鉄骨（ＡＬＣ）」「築年数；前年〜５年以内」「バス・トイレの仕様；３点ユニット」「洗濯機置場の有無；無し（コインランドリー）」「床材；カーペット，畳等」「オートロックの有無；無し」「収納の有無；無し」が記載されている。
４列目には各要因の３番目に優位なランクの仕様が記載されている。具体的には、「駅からの徒歩時間；１３〜１５分以内」「建物構造；軽量鉄骨」「築年数；６年〜１３年以内」「バス・トイレの仕様；バスなし」が記載されている。
５列目には各要因の４番目に優位なランクの仕様が記載されている。具体的には、「建物構造；木造」「築年数；１４年超」が記載されている。
６列目（右端）には仕様データ入力欄が設けられている。具体的には、プルダウンメニューにより、ユーザがマウス等でランクに対応する番号（ランク１なら１，ランク２なら２）を選択できるようになっている。
【００１８】
（Ｓ４０３）データ入力受付
キーボード１１３、マウス等の入力装置を用いて、データ入力画面に設けられた仕様データ入力欄に必要事項を入力する。具体的には、図５の６列目にあるプルダウンメニューから当該物件の各要因についてのランク番号を選択したり、キーボード１１３によって専有面積を数値入力したりする。
【００１９】
（Ｓ４０５）賃料算定
重み付け数値テーブルを参照し、Ｓ４０３で入力された仕様データに基づいて、賃料を算定する。賃料算定のための算定式を（式１）に示す。
算定額＝（Ａ−Ｂ）ｘＫｘＦ１ｘＦ２ｘＦ３ｘＦ４ｘＦ５・・・ｘＦｎ＋有効賃料・・・・・（式１）
（式１）において、Ａは専有面積、Ｂは必要面積、Ｋは基礎単位面積賃料、Ｆ１〜Ｆｎは、所有物件の仕様データから割出された各要因に対する重み付け数値である。
【００２０】
本実施の形態では、Ａ（専有面積）はデータ入力画面（図５）でユーザが数値入力する。Ｂ（必要面積）は賃料算定プログラムで規定している数値を用いる。Ｋ（基礎単位面積賃料）は前述した通り、物件情報データベースから算定したものを賃料算定プログラムで使用する。Ｆ１〜Ｆｎ（重み付け数値）は、データ入力画面（図５）でユーザが入力した仕様データに基づいて、前述した重み付け数値テーブルを参照してもとめる。
（Ｓ４０７）算定額の表示
（式１）からもとめた算定額をディスプレイ１１５に表示する。
【００２１】
（５）具体例
最後に、具体的数値を用いて本システムを説明する。例えば、重み付け数値テーブルが表１に示すような値を有しており、専有面積Ａは３５ｍ２、必要面積Ｂが５ｍ２、基礎単位面積賃料Ｋが１７９８円／ｍ２、有効賃料が２５，０００円であったとする。
そして、ユーザ（不動産オーナー）の所有物件が「駅から６分以内にあり、建物構造が軽量鉄筋であり、築３年、バス・トイレ別々、洗濯機置場あり、床材はフローリングで、オートロックは無く、収納は有る」であったとする。
所定のＵＲＬを指定すると、ディスプレイ１１５にデータ入力画面（図５）が表示されるので（Ｓ４０１）、ユーザは専有面積の数値入力と、各要因についてのランク番号選択を行う。この場合、専有面積入力欄に「３５（ｍ２）」を入力し、ランク番号については上から順番に「１，３，２，１，１，１，２，１」を選択する（Ｓ４０３）。次に、賃料算定を行う（Ｓ４０５）。
【００２２】
表１を参照すると、各要因の重み付け数値は以下のようになる。
駅からの徒歩時間（Ｆ１）＝１．１７，構造（Ｆ２）＝０．９３，築年（Ｆ３）＝１．２３，バス・トイレ（Ｆ４）＝１．１，洗濯機置場（Ｆ５）＝１，床材（Ｆ６）＝１．１，  オートロック（Ｆ７）＝１，収納有り（Ｆ８）＝１。
これを、（式１）にあてはめて計算すると算定額は以下のようになる。
算定額＝（３５−５）ｘ１７９８ｘ１．１７ｘ０．９３ｘ１．２３ｘ１．１ｘ１ｘ１．１ｘ１ｘ１＋２５０００
すなわち、算定額＝１１２３５１．４７３２６６２（円）となるので、この算定額をディスプレイ１１５に表示する（Ｓ４０７）。
【００２３】
【表１】
2004272575.tif 000003
【００２４】
以上、本発明の実施の形態を説明したが、上記説明は本発明を説明するためのものであって、本発明は必ずしもこれに限定されるものではない。
例えば、本実施の形態の要因・ランク分けは一例にすぎず、これに限定されないことは明らかである。
また、本実施の形態ではＷＥＢブラウザ上で賃料算定を行う場合を説明したが、本発明はこれに限定されず、前述した動作を実行するソフトウェアをユーザ端末（パソコン等）にインストールすることでオフラインでも使用できることは明らかである。
【００２５】
【発明の効果】
このように、本発明の賃料算定システムによれば、地域差や時代感等の反映を目論めることができ、賃料の修正が容易にできる賃料算定システムを提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施の形態である賃料算定システムのシステム構成図。
【図２】本発明の実施の形態であるハードウェア構成図。
【図３】本発明の実施の形態である動作フローチャート。
【図４】本発明の実施の形態である動作フローチャート。
【図５】本発明の実施の形態であるデータ入力画面の一例を表した図。
【符号の説明】
１０８          ＷＥＢサーバ
１１０          ＷＥＢクライアント
２０１          主制御部
２０２          データ記憶手段
２０３          通信制御手段
【図１】
2004272575.tif 000004
【図２】
2004272575.tif 000005
【図３】
2004272575.tif 000006
【図４】
2004272575.tif 000007
【図５】
2004272575.tif 000008