(57)【要約】【課題】第３者であるエスクロー業者が不動産に対して客観的で妥当性のある評価を容易に行えると共に、この評価に基づいて不動産取引を代行する不動産エスクローシステム及び不動産エスクローシステムによる不動産取引代行方法を提供する。【解決手段】第３者であるエスクロー会社３０が不動産取引のリスクを軽減するため、取引対象となる不動産の評価を当該不動産の詳細情報に基づいて行う。このことで、不動産の評価を正確且つ容易に行うことができ、この評価結果に基づいて取引内容の妥当性及び健全性を審査し、妥当性及び健全性がないと判断すると、取引が無かったものとして、買主２０には預かり金を返還し、売主１０には権利書を返還することにより、不動産取引の安全性を確保すると共にそのリスクを軽減することができる。取引内容が妥当であると判断すると、不動産取引の代行処理を行う。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
エスクロー業者が管理するネットワーク上のサーバを介して、不動産の売主の端末装置と不動産の買主の端末装置との間における不動産取引を代行する不動産エスクローシステムによる不動産取引代行方法であって、
前記サーバは、
前記売主の端末装置及び／又は前記買主の端末装置からの不動産取引のエスクロー依頼を受け付けると、前記不動産取引の対象となる不動産を当該不動産に関わる詳細情報に基づいて評価する評価ステップと、
前記評価ステップによる評価結果に基づいて、前記不動産の取引内容が所定の基準を満たすか否かを審査する審査ステップと、
前記審査ステップによる審査結果に基づいて前記不動産取引を代行する代行ステップと、
を具備することを特徴とする不動産エスクローシステムによる不動産取引代行方法。
【請求項２】
エスクロー業者が管理するネットワーク上のサーバを介して、不動産の売主の端末装置と不動産の買主の端末装置との間における不動産取引を代行する不動産エスクローシステムであって、
前記サーバは、
前記売主の端末装置及び／又は前記買主の端末装置からの不動産取引のエスクロー依頼を受け付けると、前記不動産取引の対象となる不動産を当該不動産に関わる詳細情報に基づいて評価する評価手段と、
前記評価の結果に基づいて前記不動産の取引内容が所定の基準を満たすか否かを審査する審査手段と、
前記審査の結果に基づいて前記不動産取引を代行する代行手段と、
を具備することを特徴とする不動産エスクローシステム。
【請求項３】
前記不動産に関わる詳細情報として不動産物件調査レポートを作成する不動産情報センターが前記ネットワークを介して接続され、
前記サーバは、
前記売主の端末装置及び／又は前記買主の端末装置からの不動産取引のエスクロー依頼があると、前記不動産情報センターに対して前記不動産取引の対象となる不動産に関する不動産物件調査レポートの作成を依頼する不動産物件調査レポート作成依頼手段を具備し、
前記評価手段により前記不動産情報センターにて作成された前記不動産物件調査レポートに基づいて前記不動産を評価することを特徴とする請求項２記載の不動産エスクローシステム。
【請求項４】
前記サーバは、
前記審査手段による審査の結果、前記不動産の取引内容が所定の基準を満足しないと判断した場合、前記不動産の取引内容が所定の基準を満足しない理由及び前記不動産取引を解消する処理手順を、前記売主の端末装置及び前記買主の端末装置に送信することを特徴とする請求項２又は３に記載の不動産エスクローシステム。
【請求項５】
前記サーバは、
前記審査手段による審査の結果、前記不動産の取引内容が所定の基準を満足すると判断した場合、前記代行手段により前記ネットワーク上に接続される金融機関の端末装置を介して前記不動産取引を代行することを特徴とする請求項２から４のいずれか１項に記載の不動産エスクローシステム。
【請求項６】
前記不動産物件情報センターは、
前記不動産物件調査レポートを作成するための各専門家による専門分野レポートの作成を、前記ネットワーク上に接続される複数の専門家の端末装置へ依頼する専門分野レポート作成依頼手段と、
前記複数の専門家の端末装置から返信された夫々の専門分野レポートに基づいて前記不動産物件調査レポートを作成する不動産物件調査レポート作成手段と、を具備することを特徴とする請求項３から５のいずれか１項に記載の不動産エスクローシステム。
【請求項７】
前記サーバは、
前記不動産取引における不動産に瑕疵が存在した場合、前記買主の契約解除権、代金減額請求権あるいは修補請求権に基づく端末装置からの要求により決済処理を行うことを特徴とする請求項２から６のいずれか１項に記載の不動産エスクローシステム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産取引のリスクを軽減するエスクローサービス(預託業務)をネットワーク上で行う不動産エスクローシステム及び不動産エスクローシステムによる不動産取引代行方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来から不動産取引では不動産の評価が難しく、売主も買主も客観的で妥当な価格で売買できたのか不安が残る場合がある。従って、不動産取引では売主も買主も不動産評価の信頼性にリスクを感じる場合があるため、不動産取引のリスクを軽減するエスクローサービスを利用することが考えられている。
【０００３】
このエスクローサービスとは、本来、オンライン取引でのビジネスの安全性を保障するサービスであり、商品購入者が商品を注文して代金を振り込んだのに商品が届かない、或いは、商品販売者が商品を商品購入者に送ったのに代金が振り込まれない、というような売り手と買い手のトラブルを解消する預託業務である。より具体的には、信頼のおける第３者が売り手と買い手の間に入り、中立的な立場で、取引のリスクを軽減するような業務を上記第３者が行う。この第３者は、売り手と買い手の間で締結された権利義務が健全に履行されるまでの間、金銭や書類を保管するサービスを行う。
【０００４】
従って、不動産の取引でもエスクロー業者が不動産の売主と買主の間に第３者として入り、売主と買主との間で締結された権利義務が遺漏なく履行されるまで金銭や書類を保管するサービスを行うことにより、不動産取引の安全性及び健全性を担保し、不動産取引に伴うリスクを軽減する機能を果たすことができる。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
上記のような不動産取引におけるエスクローサービスでは、売主と買主との間に入るエスクロー業者が取引対象となる不動産に対して客観的で妥当性のある評価を行うことが不可欠であり、この客観的で妥当性のある評価に基づいて当該不動産の取引内容が妥当で健全なものであるかを判断し、不動産取引が妥当で健全なものである場合に限り、買主から預かっていた代金を売主に渡し、売主から預かっていた権利関係書類を買主に渡して取引を成立させる。
しかしながら、現在のところエスクロー業者が取引対象となる不動産（例えば中古住宅）に対して客観的で妥当性のある評価を行うことが困難であるという問題がある。
【０００６】
本発明は、上述の如き従来の課題を解決するためになされたものであり、第３者であるエスクロー業者が不動産に対して客観的な評価を容易に行うと共に、この評価結果に基づいて不動産取引の代行を行う不動産エスクローシステム及び不動産エスクローシステムの不動産取引代行方法を提供することを目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上記課題を解決するために、本発明は、エスクロー業者が管理するネットワーク上のサーバを介して、不動産の売主の端末装置と不動産の買主の端末装置との間における不動産取引を代行する不動産エスクローシステムによる不動産取引代行方法であって、前記サーバは、前記売主の端末装置及び／又は前記買主の端末装置からの不動産取引のエスクロー依頼を受け付けると、前記不動産取引の対象となる不動産を当該不動産に関わる詳細情報に基づいて評価する評価ステップと、前記評価ステップによる評価結果に基づいて、前記不動産の取引内容が所定の基準を満たすか否かを審査する審査ステップと、前記審査ステップによる審査結果に基づいて前記不動産取引を代行する代行ステップと、を具備することを特徴とする。
【０００８】
本発明は、エスクロー業者が管理するネットワーク上のサーバを介して、不動産の売主の端末装置と不動産の買主の端末装置との間における不動産取引を代行する不動産エスクローシステムであって、前記サーバは、前記売主の端末装置及び／又は前記買主の端末装置からの不動産取引のエスクロー依頼を受け付けると、前記不動産取引の対象となる不動産を当該不動産に関わる詳細情報に基づいて評価する評価手段と、前記評価の結果に基づいて前記不動産の取引内容が所定の基準を満たすか否かを審査する審査手段と、前記審査の結果に基づいて前記不動産取引を代行する代行手段と、を具備することを特徴とする。
【０００９】
また、本発明は、前記不動産に関わる詳細情報として不動産物件調査レポートを作成する不動産情報センターが前記ネットワークを介して接続され、前記サーバは、前記売主の端末装置及び／又は前記買主の端末装置からの不動産取引のエスクロー依頼があると、前記不動産情報センターに対して前記不動産取引の対象となる不動産に関する不動産物件調査レポートの作成を依頼する不動産物件調査レポート作成依頼手段を具備し、前記評価手段により前記不動産情報センターにて作成された前記不動産物件調査レポートに基づいて前記不動産を評価することを特徴とする。
【００１０】
また、前記サーバは、前記審査手段による審査の結果、前記不動産の取引内容が所定の基準を満足しないと判断した場合、前記不動産の取引内容が所定の基準を満足しない理由及び前記不動産取引を解消する処理手順を、前記売主の端末装置及び前記買主の端末装置に送信するとよい。
【００１１】
また、前記サーバは、前記審査手段による審査の結果、前記不動産の取引内容が所定の基準を満足すると判断した場合、前記代行手段により前記ネットワーク上に接続される金融機関の端末装置を介して前記不動産取引を代行するとよい。
【００１２】
また、前記不動産物件情報センターは、前記不動産物件調査レポートを作成するための各専門家による専門分野レポートの作成を、前記ネットワーク上に接続される複数の専門家の端末装置へ依頼する専門分野レポート作成依頼手段と、前記複数の専門家の端末装置から返信された夫々の専門分野レポートに基づいて前記不動産物件調査レポートを作成する不動産物件調査レポート作成手段と、を具備することを特徴とする。
【００１３】
さらに、前記サーバは、前記不動産取引における不動産に瑕疵が存在した場合、前記買主の契約解除権、代金減額請求権あるいは修補請求権に基づく端末装置からの要求により決済処理を行うことを特徴とする。
【００１４】
【発明の実施の形態】
以下、添付図面を参照しながら本発明に係る不動産エスクローシステムの実施の形態を詳細に説明する。図１〜図４に、本発明に係るエスクローシステムの実施形態を示す。
【００１５】
図１は、本発明の第１の実施の形態に係る不動産エスクローシステムの構成例を示したブロック図である。不動産エスクローシステムは、不動産の売主１０の端末装置１、不動産の買主２０の端末装置２、不動産取引に伴うリスクを軽減するエスクロー会社（エスクロー業者）３０のサーバ３、不動産取引に関する金銭の入手出金を扱う金融機関（銀行等）４０のサーバ４を、例えばインターネットなどの通信ネットワーク（以降、単にネットワークと称する）を介して接続することにより構成されている。
【００１６】
次に、本実施の形態の動作について説明する。まず、売主１０と買主２０との間で不動産（例えば、中古マンションなど）を売買する契約が成立し、エスクロー会社３０に手続き（不動産取引エスクロー）の開始が依頼される。売主１０は、端末装置１からエスクロー会社３０のサーバ３に対して、不動産取引エスクローサービスの申し込み及び不動産取引の対象となる取引内容（売買契約情報）を送信する。取引内容は、中古マンション名、価格、売買契約を締結した日付、売主１０及び買主２０の住所、氏名、連絡先（メールアドレス）等である。送信された申し込み情報及び取引内容は、エスクロー会社３０のサーバ３内のメモリに一時記憶される。
【００１７】
エスクロー会社３０のサーバ３は、売主１０及び買主２０のためのＩＤを自動発行すると共に、デ一タベース（サーバ３内のハードディスク上に設置）に売主１０及び買主２０のＩＤ、申し込み情報、売買契約情報を登録する。発行された売主１０及び買主２０のＩＤは、エスクロー会社３０のサーバ３から売主１０及び買主２０の端末装置１、２に夫々送信される。
【００１８】
エスクロー会社３０のデータベースの情報登録欄には、上記情報の記載欄の他、買主２０の入金日、売主１０の権利書送付日の記入欄が設けてあり、ＩＤを付与された売主１０及び買主２０は、データベース中の自己に関連する情報をいつでも閲覧することができる。これにより、買主２０は、権利書がいつ発送されたかを知ることができ、売主１０は手付金、中間金、残金がいつ支払われたかを知ることができる。
【００１９】
エスクロー会社３０のデータベースに登録された情報と同じ情報が金融機関４０のサーバ４に転送される。金融機関４０のサーバ４は、送信された情報を内部の管理用データベースに登録する。なお、この管理用データベースは、サーバ４内部のハードディスク上に設けても、外部記憶装置として設けてもよい。
【００２０】
これと同時に、エスクロー会社３０は、売主１０と買主２０の間で取引対象となった中古マンションの不動産物件調査レポート（デューデリジェンス）の作成を専門家に依頼する。
【００２１】
その後、買主２０は予め定められている金融機関４０の振込口座に手付金を支払うと、金融機関４０のサーバ４からエスクロー会社３０のサーバ３に手付金の入金通知が送信される。エスクロー会社３０は、入金通知を受け取ると、エスクロー会社３０のサーバ３から権利書送付指示を売主１０の端末装置１に送信する。この権利書送付指示を受けて、売主１０は取引対象となる中古マンションの権利書をエスクロー会社３０に郵送などで送付する。
【００２２】
エスクロー会社３０は、作成された不動産物件調査レポートに基づいて、取引対象となる不動産を評価し、その評価結果と申し込み時の売買契約情報及び売主１０から送付されて来た権利書を対照して、売買対象中古マンションの価格は妥当であるか、売買対象中古マンションの権利関係と権利書の内容は整合性がとれるかなどを検討し、売主１０と買主２０間の中古マンション売買契約の内容が所定の基準を満足しているかどうかを審査する。この審査結果によって当該売買契約は妥当で健全なものかどうかが判断される。
【００２３】
その結果、当該売買契約が妥当で健全なものと判断された場合、中間金・残金の支払指示を買主２０の端末装置２に行う。これを受けた買主２０は、中間金・残金を上記した金融機関４０（銀行）の予め決められた振込口座に送金すると、金融機関４０のサーバ４から中間金・残金の入金通知がエスクロー会社３０のサーバ３に送信される。
【００２４】
これを確認したエスクロー会社３０は、預かっていた権利書を買主２０に郵送などで送付し、また、サーバ３から手付金、中間金・残金の開放指示及び開放金額を金融機関４０のサーバ４に送信する。これを受けた金融機関４０は、開放金額を売主１０の指定の口座に振り込む。
【００２５】
エスクロー会社３０は、法務局６０に買主２０の依頼により不動産登記申請の代行手続きを行い、これにより、売主１０と買主２０間の中古マンションの不動産取引が完了すると共に、この取引に対するエスクローサービスが終了する。
【００２６】
一方、エスクロー会社３０は、取引内容が妥当でなく、健全性もないと判断した場合、そのサーバ３からその判断理由と共に取引を解消する旨を示す通知又は取引を解消する処理手順を売主１０の端末装置１に送信し、更に、預かっていた権利書を売主１０に送付する。
また、エスクロー会社３０は、サーバ３から買主２０の端末装置２に前記判断理由と共に取引を解消する旨の報告を送信し、更に、金融機関４０のサーバ４に手付金を買主２０に返還する指示を送信する。これを受けて、金融機関４０は、買主２０の指定の口座に手付金を振り込む。これにより、売主１０と買主２０間の中古マンションの取引は無かったものとなる。
【００２７】
図２は上記したエスクロー会社３０のエスクローサービスの処理手順を示したフローチャートである。
【００２８】
エスクロー会社３０は、ステップＳ１で売主１０からエスクローサービスの申し込み及びエスクローサービスの対象となる売買契約情報を受けると、この申し込み情報及び売買契約情報をエスクロー会社３０のデータベースに登録し、また、ステップＳ２で、この売買契約情報を金融機関４０のサーバ４に送信して、金融機関４０の管理用データベースに登録させる。
【００２９】
次に、エスクロー会社３０は、ステップＳ３において売買契約情報で示される取引対象となった中古マンションの不動産物件調査レポートの作成を専門家に依頼する。
【００３０】
その後、エスクロー会社３０は、ステップＳ４で買主２０に手付金の送金指示を出し、ステップＳ５で金融機関４０から上記手付金の入金通知を受信すると、ステップＳ６で売主１０に権利書の送付指示を出し、ステップＳ７で売主１０からの権利書の送付を確認すると、ステップＳ８で不動産物件調査レポートの取得を待ち、不動産物件調査レポートが取得されると、ステップＳ９に進む。
【００３１】
エスクロー会社３０は、ステップＳ９で取得した不動産物件調査レポート等を用いて売主１０と買主２０間の中古マンションの売買契約が妥当で健全なものかを審査し、ステップＳ１０で、この審査結果に基づいて中古マンションの売買契約が妥当であるかどうかを判断し、妥当であった場合はステップＳ１１に進み、そうでない場合はステップＳ１５に進む。
【００３２】
エスクロー会社３０は、ステップＳ１１で買主２０に中間金・残金の送金指示を出し、ステップＳ１２で金融機関４０から上記中間金・残金の入金通知を受けると、ステップＳ１３で、金融機関４０の所定口座に送金された手付金・中間金・残金の開放指示を出した後、ステップＳ１４で買主２０のための不動産登記を法務局６０に行って、処理を終了する。
【００３３】
エスクロー会社３０は、ステップＳ１５で中古マンションの契約が妥当で健全でない判断理由と共に契約解除通知を売主１０の端末装置１に送信し、更に、預かっていた権利書を売主１０に返還し、また、買主２０の端末装置２には前記判断理由と共に売買契約を解除したことを送信する。その後、エスクロー会社３０はステップＳ１６で、手付金を買主２０に返還する指示を金融機関４０のサーバ４に送信して処理を終了する。これをサーバ４で受信した金融機関４０は買主２０の指定の口座に手付金を振り込む。
【００３４】
本実施の形態によれば、中古マンションの取引でエスクロー会社３０が取引をサポートしてそのリスクを軽減する際に、売買対象中古マンションの評価を当該中古マンションの不動産物件調査レポートを用いて行うため、売買対象の中古マンションの評価を正確且つ容易に行うことができ、この評価に基づいて中古マンションの取引の妥当性及び健全性を判断し、妥当性及び健全性がないと判断すると、取引を無かったものとして、買主２０には預かり金を、売主１０には権利書を返還することにより、不動産取引の安全性を保障してリスクを軽減することができる。
【００３５】
図３は、本発明の第２の実施の形態に係る不動産エスクローシステムの構成例を示したブロック図である。但し、第１の実施形態と同様の部分には同一符号を付し、適宜その説明を省略する。
【００３６】
不動産エスクローシステムは、不動産の売主１０の端末装置１、不動産の買主２０の端末装置２、エスクロー会社３０のサーバ３、金融機関４０のサーバ４がインターネット５０を介して接続して構成され、更にエスクロー会社３０のサーバ３は、インターネット５０を介して不動産物件情報センター５に接続される。この不動産物件情報センター５は、公認会計士の端末装置６１、司法書士の端末装置６２、建築士の端末装置６３、測量士の端末装置６４、土地家屋調査士の端末装置６５、弁護士の端末装置６６、税理士の端末装置６７及び不動産鑑定士の端末装置６８がインターネット５０を介して接続され、不動産物件調査情報提供システムを構成している。
【００３７】
ここで、不動産物件情報センター５は、不動産物件調査レポート作成のためのデータ収集処理や収集されたデータを用いて不動産物件調査レポートを作成するなどの各種処理を行うシステムサーバ１０１と、不動産物件調査レポート作成のための各種データ及び作成された不動産物件調査レポートなどを格納するデータベース１０２を有している。
【００３８】
次に本実施の形態の動作について説明する。
エスクロー会社３０は、売主１０と買主２０間の中古マンションの取引をサポートしてそのリスクを軽減するが、そのサポートの仕方は前述した第１の実施の形態と同様である。その際、エスクロー会社３０は、売買対象の中古マンションの評価を行う際に用いる不動産物件調査レポートの作成を不動産物件情報センター５に依頼する。
【００３９】
エスクロー会社３０は、端末装置３からインターネット５０を介して不動産物件情報センター５のシステムサーバ１０１ヘアクセスし、そのホームページ上から評価対象となる不動産を特定する情報、例えば不動産のある場所、広さ、建物形式、その他と共に、当該不動産の不動産物件調査レポートの作成依頼をシステムサーバ１０１に送信する。
【００４０】
システムサーバ１０１は、不動産物件調査レポートの作成依頼をしたエスクロー会社３０を識別する任意の識別番号を生成し、この識別番号に関連付けて送信された不動産情報をデータベース１０２に登録する。
【００４１】
システムサーバ１０１は、データベース１０２への上記不動産情報の登録を完了すると、インターネット５０を介して上記不動産情報（上記識別番号を付与）と共に上記不動産物件調査レポート作成のための専門分野毎の評価依頼を各専門家の端末装置６１〜６８に送信することにより、公認会計士、司法書士、建築士、測量士、士地家屋調査士、弁護士、税理士、不動産鑑定士へ上記不動産に関わるそれぞれの専門分野のレポート作成を依頼する。
【００４２】
各専門家は、上記不動産の専門分野毎の評価依頼を受けると、評価依頼があった不動産情報に基づいて、専門的視点に立って当該不動産の評価を行う。例えば、司法書士は対象物件の建物と土地について所有権、地上権などの権利関係を調査して権利関係レポートを作成し、当該作成した権利関係レポートに上記識別番号を付与して司法書士の端末装置６２からインターネット５０を介して不動産物件情報センター５のシステムサーバ１０１に送信する。
【００４３】
また、建築士は、現地調査を踏まえ、対象不動産物件の写真など添付した現況の建物がどのような状態にあるのかを報告する建物現況レポートを作成し、作成した建物現況レポートに上記識別番号を付与して建築士の端末装置６３からインターネット５０を介してシステムサーバ１０１に送信する。
【００４４】
公認会計士、税理士は対象不動産の取得時、保有時及び売却時の税金について、弁護士は対象不動産の売買時の契約書作成関係について、測量士は対象不動産を現地で測量して得た測量データについて、土地家屋調査士は対象不動産を調査して得た調査データについてのレポートを作成し、作成したレポートを上記識別番号を付して各専門家の端末装置からインターネット５０を介して不動産物件情報センター５のシステムサーバ１０１に送信する。
【００４５】
不動産物件情報センター５のシステムサーバ１０１は、各専門家の端末装置６１〜６８から送信されてきた各レポートを、付与されている識別番号対応でデータベース１０２に登録する。
【００４６】
上記のように識別番号対応でデータベース１０２に登録された各専門家のレポートは、各専門家の端末装置６１〜６８から不動産物件情報センター５のシステムサーバ１０１へアクセスして上記識別番号をキーとしてデータベース１０２を検索することにより、自由に閲覧が可能になっている。従って、自己の専門分野のレポートを作成する際に、必要があれば何時でも他の専門分野のレポートを参照して作成することができる。
【００４７】
例えば、不動産鑑定士が対象物件の価格を評価する際には、建築士が作成した建物現況レポートなどを参照して価格を算定することにより不動産価格評価レポートを作成し、作成した建物現況レポートに上記識別番号を付与して不動産鑑定士の端末装置６８からインターネット５０を介してシステムサーバ１０１に送信する。
【００４８】
各専門家のレポートがデータベース１０２に収集されると、不動産物件情報センター５の担当者は、システムサーバ１０１上（又は別の端末装置上）に上記識別番号を用いてデータベース１０２から各専門家のレポートを読み出し、これら各専門家のレポートを用いて対象不動産の総合評価を行い、この総合評価と各専門家のレポートを編集して不動産物件調査レポートを作成する。こうして作成した不動産物件調査レポートはデータベース１０２に上記識別番号対応で登録すると共に、上記識別番号を付与して依頼元のエスクロー会社３０の端末装置３にインターネット５０を介して送信される。
【００４９】
エスクロー会社３０は、その端末装置３により作成依頼した不動産物件調査レポートを受信して確認する。その際、不動産物件調査レポートに記載されている内容、特に対象不動産の登記関係などをエスクロー会社３０が確認できるように、不動産物件調査レポートを作成した各専門家の連絡先を上記不動産物件調査レポートに添付して或いは別途、依頼元のエスクロー会社３０に知らせるようにしてある。従って、エスクロー会社３０は、直接各専門家に連絡して不動産物件調査レポートの内容確認や疑問点の問い合わせを行うことができる。
【００５０】
ここで、エスクロー会社３０は、インターネット５０を介して不動産物件調査レポートの作成依頼を不動産物件情報センター５に行えば、後は不動産物件情報センター５が契約している専門家を使って対象不動産物件に関わる各専門分野のレポートを作成して貰い、これら各レポートを一旦不動産物件情報センター５に収集した後、収集した各レポートを使用して不動産物件調査レポートを作成し、これをインターネット５０を介して依頼元の端末装置３に送信するため、エスクロー会社３０は容易且つ安価、しかも比較的短期間に売買対象の中古マンションに関する詳細情報を取得することができる。
【００５１】
エスクロー会社３０は、不動産物件情報センター５から送って貰った上記不動産物件調査レポートに基づいて売買対象の中古マンションの評価を行い、それにより取引が妥当で健全であるかどうかを判断し、妥当で健全である場合は、第１の実施の形態と同様に取引を進め、そうでない場合は当該売買契約を解除して、取引がなかった状態に戻す。
【００５２】
本実施の形態によれば、エスクロー会社３０は、不動産売買契約が妥当で健全であるかどうかを審査するための不動産物件調査レポートを不動産物件情報センター５に依頼するため、信頼性の高い不動産物件調査レポートを安価且つ短期間に取得することができ、従って、売主１０と買主２０間の不動産売買手続きの進行を遅くすることなく、売買契約が妥当で健全であるかどうかを審査することができる。
【００５３】
また、不動産物件調査レポートが安価であるため、売主１０がエスクロー会社３０に支払う手数料を低価格に抑えることができ、不動産物件取引におけるエスクローサービスの普及を促すことができる。
【００５４】
図４は、売主と買主との間で売買契約を締結後、建物等の瑕疵により買主が行使可能な権利に基づく処理の具体例を示すフローチャートである。
【００５５】
買主には、購入した物件（建物）に瑕疵がある場合、契約解除権、代金減額請求権、修補請求権、の３つの行使可能な権利が発生する。このような権利が発生すると、買主２０は、端末装置２からインターネット５０を介してエスクロー会社３０のサーバ３にアクセスし、購入した物件に瑕疵が存在する旨を通知すると共に、上記した何れの権利を行使するかを通知する。
この際、何れの権利を行使するかを買主側で決定しかねる場合には、エスクロー会社３０に対して瑕疵の存在を通知すると共に、何れの権利を行使するのが妥当であるかを瑕疵の状態に基づいて問い合わせることも可能である。
【００５６】
＜契約解除権の場合＞
エスクロー会社３０のサーバ３は、買主２０の端末装置２から契約解除権を行使する旨が通知されると、契約の解除に伴う契約金（手付金）等の返還処理を売主１０及び金融機関４０に対して行う。
【００５７】
＜代金減額請求権の場合＞
エスクロー会社３０のサーバ３は、買主２０の端末装置２から代金減額請求権を行使する旨が通知されると、鑑定評価に基づく価格査定を行い、売主１０及び金融機関４０に対して代金減額請求の処理を行う。
【００５８】
ここでの鑑定評価とは、上述した不動産物件調査レポートとは異なり、買主２０の端末装置２により通知された建物の瑕疵の状況を専門家（建築士など）により実際に鑑定した結果のことである。つまり、エスクロー会社３０のサーバ３に対して代金減額請求権を行使する旨が買主側から通知された場合、当該エスクロー会社３０は、建築士や土地家屋調査士といった専門家に対して瑕疵の現状確認を依頼する。この依頼を受け付けた専門家は、実際に建物の瑕疵を確認するため訪問して鑑定した結果を専門家の端末装置からエスクロー会社３０のサーバ３に対して送信する。エスクロー会社３０は、当該送信された鑑定結果に基づいて価格査定を行い、代金減額請求権に基づく決済処理を行う。
【００５９】
＜修補請求権の場合＞
エスクロー会社３０のサーバ３は、買主２０の端末装置２から修補請求権を行使する旨が通知されると、建築士や土地家屋調査士といった専門家に対して瑕疵の現状確認を依頼し、その修補に要する見積もりを算出させる。この依頼を受け付けた専門家は、実際に建物の瑕疵を確認するため訪問して鑑定した結果に基づく修補費用の見積もり金額を算出し、エスクロー会社３０のサーバ３に対して送信する。エスクロー会社３０のサーバ３は、瑕疵の鑑定結果とその修補費用の見積もり金額とを売主１０の端末装置１へ送信し、売主負担で修補を行う修補請求権に基づく決済処理を行う。
【００６０】
さらに、上述した代金減額請求権及び修補請求権に基づく処理に関しては、併合して行われる場合があるため、必ずしも独立的に処理される必要はなく、一建物に対する処理として統合的に行うことも可能である。
【００６１】
なお、本発明は上記実施の形態に限定されることなく、その要旨を逸脱しない範囲において、具体的な構成、機能、作用、効果において、他の種々の形態によっても実施することができる。例えば、本実施形態において不動産の一例として中古マンションを用いて説明するものであるが、これに限定されるものではない。また、エスクロー会社３０に不動産取引のエスクローサービスの提供を申し込むのは買主２０であっても良い。さらに、売買契約の妥当性の審査は、売主１０から権利書が送られてきてからでなくても良く、不動産物件調査レポートが取得された時点で行うことができる。
【００６２】
また、不動産取引の契約締結時に関するエスクロー会社の処理と契約締結後におけるエスクロー会社の処理とを一連の処理システムとして組み合わせて構成することにより、買主側の処理手続きを簡便なものとすることも可能である。
【００６３】
【発明の効果】
以上詳細に説明したように、本発明によれば、第３者であるエスクロー会社が不動産取引の対象となる不動産を当該不動産に関わる詳細情報に基づいて評価し、この評価結果に基づいて売主と買主との間における売買契約内容の妥当性を審査するので、不動産に対して客観的で妥当性のある評価を容易に行うことができる。
【００６４】
また、本発明によれば、不動産取引の対象となる不動産に関わる詳細情報として不動産物件調査レポートの作成を動産物件情報センターに依頼することにより、信頼性の高い不動産物件調査レポートを短期間且つ低価格で取得することができ、不動産取引のエスクローサービス期間を長くすることなく、不動産取引を終了させることができる。
【００６５】
また、本発明によれば、不動産の売買契約内容に妥当性がないと判断した場合、不動産売買契約を解消して取引が無かったものとすることにより、不動産取引の安全性を確保することができる。
【００６６】
また、本発明によれば、不動産の売買契約内容の妥当性があると判断した場合、同ネットワーク上に接続される金融機関の端末装置（サーバ）を介して不動産取引の代行処理をスムーズに進めることができる。
【００６７】
また、本発明によれば、不動産取引の対象となる不動産の不動産物件調査レポートが専門家による専門分野レポートに基づいて作成されているので、第３者であるエスクロー業者による不動産評価の信頼性が高く、不動産取引自体の信頼性を向上すると共に、そのリスクを軽減することができる。
【００６８】
さらに、本発明によれば、購入した不動産における瑕疵に基づく契約解除権、代金減額請求権、修補請求権の行使に伴う決済処理をエスクロー会社側で処理することができるため、契約関係に不慣れな買主の負担を大いに軽減することが可能である。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の第１の実施の形態に係る不動産エスクローシステムの構成例を示したブロック図である。
【図２】図１に示したエスクロー会社の処理手順を示したフローチャートである。
【図３】本発明の第２の実施の形態に係る不動産エスクローシステムの構成例を示したブロック図である。
【図４】建物等の瑕疵により買主が行使可能な権利に基づく処理の具体例を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１、２、６１〜６８  端末装置
３、４  サーバ
５  不動産物件情報センター
５０  インターネット
１０１  システムサーバ
１０２  データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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