(57)【要約】【課題】住宅生産に必要な費用を実際の住宅生産状況に合わせて複数回積算することができ、住宅着工から完成までの期間においてこれを継続し、適切な融資が行えること。【解決手段】出来高算出部２０５は、住宅生産にかかる資材および労務費等の費用を格納する出来高表２２６を参照する。出来高表２２６から現在までの生産の進捗状況を工程一覧２２０に連動した費用を抽出することにより、指定した期間において費やされた出来高を積算する。期間指定により各回毎の出来高を積算することができるため、出来高融資の金額を正確に算出でき融資の正確化を図ることができる。【選択図】      図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
住宅生産にかかる複数の工程からなる工程計画に沿った実際の住宅生産の進捗状況を管理する工程管理手段と、
前記各工程毎に費やされた生産費用を管理するとともに、前記進捗状況に対応した前記生産費用を算出する出来高積算手段と、
を備えたことを特徴とする住宅出来高管理装置。
【請求項２】
前記工程計画と、前記進捗状況と、前記生産費用とを対応付けて格納する出来高データベースを備え、
ネットワークを介して接続された外部端末から前記出来高データベースを参照可能なことを特徴とする請求項１に記載の住宅出来高管理装置。
【請求項３】
住宅生産にかかる複数の工程からなる工程計画に沿った実際の住宅生産の進捗状況を管理する工程管理ステップと、
前記各工程毎に費やされた生産費用のうち、前記進捗状況に対応した前記生産費用を算出する出来高積算ステップと、
を含むことを特徴とする住宅出来高管理方法。
【請求項４】
前記出来高積算ステップは、
前記住宅の生産開始から完了までの期間中において前記工程計画に含まれる所定の検査工程単位、あるいは任意の設定期間単位で費やされた前記生産費用を算出することを特徴とする請求項３に記載の住宅出来高管理方法。
【請求項５】
前記請求項３または４に記載の方法をコンピュータに実行させることを特徴とするプログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
この発明は、住宅生産を管理する、より詳しくは、住宅生産の進捗状況に応じた出来高金融を行うための住宅出来高管理装置、住宅出来高管理方法およびその方法をコンピュータに実行させるプログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
一戸建て等の住宅を住宅ローン等の金融を利用して建築した場合、住宅ローンの支払いは住宅の完成後に行われるようになっている。このため、住宅を建築（生産）する工務店は、住宅の生産にかかる資金を着工前に用意しておかなければならない。住宅ローンつなぎ融資、工務店の工事引当を資金を用いて金融機関から調達することもある。
【０００３】
近年の不況により、工務店の倒産の危険もあるため、この危険を回避するために金融機関は、ファンド積み立て等により住宅の完成保証を行っているところもある。完成保証を用いれば、つなぎ融資が行えるため、住宅完成までの資金繰りを支援し、生産開始した住宅の完成を保証することができる。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上記のつなぎ融資は、金融機関により企業体力の強い信用が得られたハウスメーカ等に対して、行われるため、このつなぎ融資を受けることができない工務店等は、自己資金で生産を行わねばならず、工務店は、資金繰りが逼迫してさらなる事業展開が困難であった。
【０００５】
住宅ローンには、住宅生産の期間中に複数回中間金を支払うシステムもある。例えば、着工時、上棟検査時、完成時にそれぞれ１／３の金額ずつ支払われる。しかし、この場合、過払いが生じる。上棟検査時までの全体の２／３の金額が工務店等に支払われることになるが、実際には、上棟時までにかかる金額はそれ以下であり過払いとなる。過払いの発生により、調達した資金が業者によって持ち逃げされるおそれが生じる等の問題も生じている。
【０００６】
この発明は、上述した従来技術による問題点を解消するため、住宅生産に必要な費用を実際の住宅生産状況に合わせて複数回積算することができ、住宅着工から完成までの期間においてこれを継続し、適切な融資が行える住宅出来高管理装置、住宅出来高管理方法およびその方法をコンピュータに実行させるプログラムを提供することを目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上述した課題を解決し、目的を達成するため、請求項１の発明にかかる住宅出来高管理装置は、住宅生産にかかる複数の工程からなる工程計画に沿った実際の住宅生産の進捗状況を管理する工程管理手段と、前記各工程毎に費やされた生産費用を管理するとともに、前記進捗状況に対応した前記生産費用を算出する出来高積算手段と、を備えたことを特徴とする。
【０００８】
この発明によれば、工程計画に沿って実際の住宅生産の進捗状況が管理され、各工程毎に必要な生産費用に基づき、進捗状況に対応して住宅生産に費やされた住宅生産費用を出来高として算出することができるようになる。これにより、金融機関等は、算出された正確な出来高の金額を複数回に分けて分割して支払うことができ、出来高融資のシステムの安定運用を図ることができる。
【０００９】
【発明の実施の形態】
以下に添付図面を参照して、この発明にかかる住宅出来高管理装置、住宅出来高管理方法およびその方法をコンピュータに実行させるプログラムの好適な実施の形態を詳細に説明する。
【００１０】
図１は、この発明の住宅出来高管理装置を含むシステム全体の構成を示す説明図である。住宅生産時の建築遂行状態や生産にかかった費用等の出来高を示すデータは、管理サーバー１０１のデータベース（ＤＢ）１１０に格納、管理されている。管理サーバー１０１は、住宅の出来高を算定する業務を行う査定業者などに設置される。この管理サーバー１０１には、インターネット等のネットワーク１０２を介してパーソナル・コンピュータ等の端末装置１０３（１０３ａ〜１０３ｄ）が接続されている。端末装置１０３は、ネットワーク１０２を介して管理サーバー１０１に接続可能な構成であればよく、携帯端末装置や、携帯電話機等を用いることもできる。
【００１１】
各端末装置１０３ａ〜１０３ｄは、図示のように、ある１棟の建築物件に関係する関係者、即ち、施主、ＣＡＤ積算・管理センター、工事業者、調達・物流業者（配達業者）にそれぞれ配置されている。この実施の形態において、ＣＡＤ積算・管理センターは、設計業務および施工業務（工程管理）を統括指示する業務形態であるとした。ＣＡＤ積算・管理センターが設計業務を担当し、施工業務を工務店が担当する業務形態もある。
【００１２】
また、ネットワーク１０２には、管理サーバー１０１によって管理された出来高に応じて、住宅生産にかかる金融を行う金融会社（エスクロー会社）の端末装置１０４が接続される。このエスクロー会社の端末装置１０４は、ネットワーク１０２を介して管理サーバー１０１に出来高の算出を依頼し、得られた出来高に応じた金額を住宅生産に携わる関係者である工務店等に支払う。このように、住宅の生産開始後、複数回に分けてその都度出来高の算定を依頼し、算定された金額が住宅生産のためにその都度支払われるエスクローの仕組みを採っている。
【００１３】
図２は、管理サーバーの機能を示すブロック図である。管理サーバー１０１は、アクセス制御部２０１と、工程管理部２０２と、進捗管理部２０３と、画像管理部２０４と、出来高算出部２０５と、物件管理部２０６と、データベース作成部２０７と、表示制御部２０８と、中央処理部２１０によって構成されている。
【００１４】
なお、図２には記載していないが、管理サーバー１０１は、図示しないインターフェースを介して図１に記載されたネットワーク１０２を経由し、各端末装置１０３，１０４に接続されており、相互にデータを送受信可能である。
【００１５】
アクセス制御部２０１は、管理サーバー１０１にアクセスする者に対するアクセス規制を行うものであり、指定した建築物件に対して予め許可された関係者だけがアクセスできる。アクセス規制は、予め関係者に付与されたＩＤとパスワード（ＰＷ）を用いて行われる。
【００１６】
工程管理部２０２は、建築物件に関する設計から始まり、各種工事、施主への引き渡しまでの複数の工程を時期（日時）別に管理する。この工程はＣＡＤ積算・管理センター１０３ｂが作成し、工程データをアップロードすると、工程一覧２２０としてデータベースＤＢに格納する。
【００１７】
進捗管理部２０３は、工程管理部２０２での工程管理の補助となるものであり、特にＣＡＤ積算・管理センター、工事業者、調達・物流業者が互いに各工程の作業、例えば、ＣＡＤ積算・管理センターにおける工程表の作成や更新、調達・物流業者の資材配送を行った都度その連絡データ（メモ）をアップロードすると、工事打ち合わせ記録２２１に掲示板形式で保管する。また、工程管理部２０２が管理する工程一覧２２０の各工程それぞれに対して実際の進捗状況を対応付け格納する。
【００１８】
画像管理部２０４は、ＣＡＤ積算・管理センターや工事業者等の関係者が撮影した建築物件の撮影画像（後述する工程毎の工程箇所を撮影した画像データ）を画像フォルダ２２２を用いて管理する。撮影画像は、例えばデジタルカメラを用いて撮影したものが工事業者、ＣＡＤ積算・管理センター等の関係者からアップロードされる。不図示であるが、建築現場に現場カメラを設置し、この現場カメラの撮影動作をネットワーク１０２等を介して制御することもできる。例えば、ＣＡＤ積算・管理センターの指揮担当者が端末装置１０３ｂを操作することにより、現場カメラの撮影位置（回転方向、上下角度等）をネットワーク１０２を介して遠隔制御し、所望する撮影位置での撮影を行わせる。撮影によって現場カメラから送信された撮影画像は、アップロードにより画像管理部２０４に上記同様に取り込むことができる。これにより、建築物件のリアルタイムな画像を所望するときに撮影できるようになる。また、施主は所望する時間に端末装置１０３ａを同様に操作して建築物件の現在の状況を確認することができるようになる。現場カメラとしては、インターネット等のネットワーク１０２を介して撮影画像を転送するＷｅｂカメラを用いることができる。
【００１９】
出来高算出部２０５は、工程管理部２０２によって管理された工程一覧２２０が示す現在の工程までに費やされた費用（出来高）を算出（積算）する。出来高積算にかかる処理は後述する。この出来高積算のために、予め、各工程において費やされた資材および労務費の一覧を出来高表（出来高データベース）２２６に一覧化して集計する機能を有している。出来高表２２６は、工程一覧２２０と連動し、現在まで進捗した工程に関する費用（後述する資材費と労務費）が入力できるようになっている。
【００２０】
物件管理部２０６は、ＣＡＤ積算・管理センターからのアップロードにより、建築物件の設計図２２３，現場地図２２４等の設計時のデータを管理する。また、住宅生産管理チェックシート（チェックシート）２２５を管理する。この住宅生産管理チェックシート２２５は、各工程における工事状態を確認するための項目を用意した表形式のものである。ＣＡＤ積算・管理センターの指揮担当者や検査担当者等は、この住宅生産管理チェックシート２２５の各項目についての判定をＯＸ等の形式で判定し、判定結果をアップロードする。また、この表のうち画像による確認が必要な工事箇所については、画像管理部２０４の画像フォルダ２２２に格納されているこの工事箇所に対応した撮影画像を開くためのリンクが予め設定されている。
【００２１】
データベース作成部２０７は、工程一覧２２０と、工事打ち合わせ記録２２１と、画像フォルダ２２２と、設計図２２３と、現場地図２２４と、住宅生産管理チェックシート２２５と、出来高表２２６等の建築物件に関する情報を相互に関連付けたデータベースを作成し、ＨＤＤ等のデータベース（ＤＢ）１１０に格納する。また、上記のアップロードや情報更新があればデータベース１１０をその都度修正する。
【００２２】
表示制御部２０８は、インターネットのネットワーク１０２上において、後述する住宅生産の管理用ホームページ（ＨＰ）用のＷｅｂ画面を表示し、関係者が端末装置１０３（１０３ａ〜１０３ｄ）を用いてデータベース１１０の内容を閲覧可能にする。なお、上述したように、ＩＤ、ＰＷ等を用いてアクセス許可された関係者だけが具体的な建築物件の内容（データベース１１０）を表示閲覧可能にする。特に、出来高表２２６に関するデータ内容は、エスクロー会社１０４からのアクセスに対してのみ算出および参照を許可するようになっている。
【００２３】
図３は、この発明にかかる住宅出来高管理装置のハードウエア構成を示すブロック図である。図３において、３０１は装置全体を制御するＣＰＵを、３０２は基本入出力プログラムを記憶したＲＯＭを、３０３はＣＰＵ３０１のワークエリアとして使用されるＲＡＭを、それぞれ示している。また、３０４はＣＰＵ３０１の制御にしたがってＨＤ（ハードディスク）３０５に対するデータのリード／ライトを制御するＨＤＤ（ハードディスクドライブ）を、３０５はＨＤＤ３０４の制御にしたがって書き込まれたデータを記憶するＨＤをそれぞれ示している。
【００２４】
また、３０６はＣＰＵ３０１の制御にしたがってＦＤ（フレキシブルディスク）３０７に対するデータのリード／ライトを制御するＦＤＤ（フレキシブルディスクドライブ）を、３０７はＦＤＤ３０６の制御にしたがって書き込まれたデータを記憶する着脱自在のＦＤを、それぞれ示している。また、３０８はカーソル、メニュー、ウインドウ、あるいは文字や画像等の各種データを表示するディスプレイを、３０９は通信ケーブル３１０を介してネットワーク（ＮＥＴ）に接続され、このネットワーク（ＮＥＴ）とＣＰＵ３０１とのインターフェース（Ｉ／Ｆ）として機能するネットワークボードを、それぞれ示している。
【００２５】
また、３１１は文字、数値、各種指示等の入力のための複数のキーを備えたキーボードを、３１２は各種指示の選択や実行、処理対象の選択、カーソルの移動等を行うマウスを、それぞれ示している。また、３１３は文字や画像を光学的に読み取るスキャナを、３１４はＣＰＵ３０１の制御にしたがって文字や画像を印刷するプリンタを、３１５は着脱可能な記録媒体であるＣＤ−ＲＯＭを、３１６はＣＤ−ＲＯＭ３１５に対するデータのリードを制御するＣＤ−ＲＯＭドライブを、３００は上記各部を接続するためのバスを、それぞれ示している。
【００２６】
図２に示す管理サーバー１０１が備える各機能（アクセス制御部２０１〜中央処理部２１０）は、図３におけるＲＯＭ３０２，ＲＡＭ３０３，ＣＤ−ＲＯＭ３１５およびＣＤ−ＲＯＭドライブ３１６等に記録されたプログラムをＣＰＵ３０１が実行することによってその機能を実現する。また、図２に示す管理サーバー１０１が各端末装置１０３，１０４と接続し、データ送受する具体的構成は、図３に示したＩ／Ｆ３０９によって実現される。
【００２７】
次に、住宅出来高に応じた金融を行うエスクローサービスの内容を主に説明する。図４は、工程一覧の画面を示す図である。作成された工程一覧２２０により、各工程の工事項目を作業開始日時順に表示される。ＣＡＤ積算・管理センターには、予め１棟の建築物件に必要な工事項目が記憶されており、この記憶内容を読み出して表示画面に工事項目４０１を表示する。設定後の工事項目４０１自体は、建築物件に合わせて追加、修正される。工事項目４０１は、図示のように、縦軸が仮設工事、基礎工事、大工工事、電気工事等の工事項目であり、横軸が工事期間（工事開始日、終了予定日）である表形式である。
【００２８】
工事開始前において工事項目４０１の内容（工事期間）は空白であり、ＣＡＤ積算・管理センターあるいは各工事業者により工事開始日および終了予定日を設定することにより、工程管理部２０２は、対応する工事期間をバーグラフで表示する。図示の例では、基礎工事の工事期間が例示されている。なお、後述するが、一旦設定された工事期間に工事の遅延や変更が生じたときには、工事業者によって工事期間が修正される。この際、工程管理部２０２は、他の色等を用いて修正された工事期間が判るように表示するようになっている。
【００２９】
図５は、各工程に費やされる費用の一覧を示す図である。図５に示す例は、大工工事にかかる費用を一覧画面５０１上に抽出し、表示したものである。このように各工程毎の費用が予め出来高算出のための項目として登録されるようになっている。
【００３０】
次に、図６は、管理サーバーに対するログイン後の出来高選択画面を示す図である。図６に示すように、エスクロー会社の端末装置１０４を操作して管理サーバー１０１にアクセスしたときには、該当する建築（生産）中の物件一覧６０１が表示され、所望する「出来高自動積算」のボタン６０２を選択操作することにより、該当する物件に関して現在までの生産状況に応じた出来高の積算処理が実行される。
【００３１】
図７は、出来高積算処理の項目操作画面を示す図である。図示のように出来高は、（１）日にちを基準とした期間、あるいは、（２）予め定められた瑕疵保証等の諸制度による検査日を基準とした期間、のいずれかを設定して積算処理することができる。日にちによる期間指定欄７０１では、着工日７０２と、総実行予算（金額）７０３が表示される。そして、出来高積算開始基準日７０４と、出来高積算算出日７０５を選択することにより、複数回（図示の例では４回分）の出来高を積算することができる。出来高の積算は、各回毎の積算用スイッチ７０６（例えば、「第１回出来高積算」７０６ａ）を選択操作することにより実行され、対応する回の積算後の出来高が金額欄７０７に表示される。また、各回に対応する「工事明細」７０８を選択操作することにより、詳細な積算項目を表示することができる。
【００３２】
上記説明は、（１）日にちを基準とした期間の設定による積算操作について説明したが、図７下半部に配置された瑕疵保証等の諸制度による検査日の操作欄７１０においては、各回の瑕疵保証等の諸制度による検査日を期間として、同様な出来高積算を実行することができる。なお、各回の出来高積算を行うことにより、総実行予算７０３の金額からは、各回の出来高の合計額が差し引かれ、残額欄７１１に表示されるようになっている。
【００３３】
図８は、工事明細の詳細項目を示す画面である。出来高積算に用いた費用である資材費と、労務費の内訳を一覧表示したものである。図示の例は、図７に示す「第１回出来高積算」に対応した「工事明細」の選択ボタン７０８ａを選択操作したときの詳細画面である。出来高積算の期間は、２００２年１２月１６日〜２００３年１月６日までとしてある。この期間にかかった資材費の項目８０２と、労務費の項目８０３とが一覧化され、また、これらの合計額（金額）８０４が表示されている。
【００３４】
次に、図９は、出来高積算の処理内容を示すフローチャートである。出来高算出部２０５が実行する処理内容が示されている。出来高算出部２０５は、まず、該当する物件を選択し（図７参照）、必要な出来高積算の期間を（１）日にち、あるいは、（２）瑕疵保証等の諸制度による検査日のいずれかを基準に設定する（図８参照：ステップＳ９０１）。次に、設定した期間に対応する「出来高積算」の積算用スイッチ７０６を選択操作し、積算を実行させる（ステップＳ９０２：Ｙｅｓ）。積算用スイッチ７０６を選択するまでは日にち（期間）の設定、および上記基準を任意に変更できる（ステップＳ９０２：Ｎｏ）。
【００３５】
そして、「出来高積算」の積算用スイッチ７０６が選択操作されると（ステップＳ９０２：Ｙｅｓ）、設定した期間に対応する項目と費用が抽出される（ステップＳ９０３）。この際、積算対象となる期間は、既に工事が終了している工程までであり、未だ未完成の工程が含まれないようになっている。この工程管理は、工程一覧２２０における実際の進捗状況に基づき正確に得ることができる。
【００３６】
このように、工程一覧２２０に連動して入力された出来高表２２６から、該当する期間中（工程）に対応する項目と費用（例えば、図８相当）が抽出される。そして、抽出された項目に対応する費用（資材費と労務費）を単純合計して出来高を算出する（ステップＳ９０４）。
【００３７】
このように、工程一覧２２０に連動して、生産にかかった費用を逐次出来高表２２６に格納しておくことにより、必要な工程や期間に応じて費やされた出来高を正確に積算することができるようになる。積算された出来高は、出来高表２２６の一部として格納し、データベース１１０（図１参照）に格納しておくことができる。
【００３８】
上記の出来高積算は、図１に示したエスクロー会社の端末装置１０４を介して管理サーバー１０１が実行する。そして、エスクロー会社は、積算により得られた出来高の金額をＣＡＤ積算・管理センター（工務店）に支払う。これにより、住宅生産に実際に費やされた正確な金額を複数回に分けてＣＡＤ積算・管理センター（工務店）に支払うことができるようになり、金銭授受にかかる不正を防止し、かつ、工程に沿った適性な金額を円滑に支払うことができるようになる。そして、住宅完成までの期間に渡り継続して各回の出来高を正確に積算できるため、施主を含めて住宅建築に携わる全ての業者に均等かつ安心できる金銭の流れを生じさせる。
【００３９】
なお、本実施の形態で説明した出来高積算にかかる方法は、予め用意されたプログラムをパーソナル・コンピュータやワークステーション等のコンピュータで実行することにより実現することができる。このプログラムは、ハードディスク、フレキシブルディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＭＯ、ＤＶＤ等のコンピュータで読み取り可能な記録媒体に記録され、コンピュータによって記録媒体から読み出されることによって実行される。またこのプログラムは、インターネット等のネットワークを介して配布することが可能な伝送媒体であってもよい。
【００４０】
【発明の効果】
以上説明したように、この発明によれば、住宅生産の着工から完成までの期間中、出来高積算を複数回に渡り実行することができ、各回毎に実際の進捗状況に応じた出来高を正確に算出できるようになる。これにより、エスクローシステムを利用した複数回の出来高融資を、正確かつ円滑に実行できるようになるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【図１】この発明の住宅出来高管理装置を含むシステム全体の構成を示す説明図である。
【図２】管理サーバーの機能を示すブロック図である。
【図３】この発明にかかる住宅出来高管理装置のハードウエア構成を示すブロック図である。
【図４】工程一覧の画面を示す図である。
【図５】各工程に費やされた費用の一覧を示す図である。
【図６】管理サーバーに対するログイン後の出来高選択画面を示す図である。
【図７】出来高積算処理の項目操作画面を示す図である。
【図８】工事明細の詳細項目を示す画面である。
【図９】出来高積算の処理内容を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１０１  管理サーバー
１０２  ネットワーク
１０３，１０４  端末装置
１１０  データベース
２０１  アクセス制御部
２０２  工程管理部
２０３  進捗管理部
２０４  画像管理部
２０５  出来高算出部
２０６  物件管理部
２０７  データベース作成部
２０８  表示制御部
２１０  中央処理部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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