(57)【要約】【課題】不動産の向上策を提供する不動産管理装置および不動産管理システムを提供する。【解決手段】ビルのオーナによる評価情報入力を受信して、ビル性能評価データベース３０２に記憶し（ステップ１２０）、ビル入居者による評価情報入力を受信して、意識調査結果データベース３０４に記憶する（ステップ１２２）。ビル性能評価および意識調査結果にもとづいて、階層分析法などにより総合評価を算出してビル性能総合評価データベース３０８に記憶する（ステップ１２４）。総合評価にもとづきビルグレード向上策データベース３１６を検索し、オーナのパーソナル・コンピュータ１０４にインターネット１００を介して向上策を送信して提示する（ステップ２４２）。【選択図】        図１
2004199131.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産について顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方を入力する入力手段と、
前記顧客の評価値および前記管理者の評価値の少なくとも一方にもとづいて、前記不動産の向上策を提示する提示手段と、
を有する不動産管理装置。
【請求項２】
前記入力手段が、前記顧客の評価値および管理者の評価値を入力した場合、該顧客の評価値および該管理者の評価値により総合評価値を算出する算出手段をさらに有し、
前記提示手段は、前記総合評価値にもとづいて前記不動産の向上策を提示する、
請求項１に記載の不動産管理装置。
【請求項３】
前記総合評価値は、階層分析法により算出される、請求項２に記載の不動産管理装置。
【請求項４】
前記入力手段は、前記管理者により選択された向上策をさらに入力し、
前記算出手段は、選択された前記向上策により期待評価値を算出する、
請求項１〜３のいずれか１項に記載の不動産管理装置。
【請求項５】
前記期待評価値は、階層分析法により算出される、請求項４に記載の不動産管理装置。
【請求項６】
前記顧客は現在の顧客と潜在的顧客とを含む請求項１〜５のいずれか１項に記載の不動産管理装置。
【請求項７】
前記提示手段は、選択された前記向上策の見積を提示する、請求項４〜６のいずれか１項に記載の不動産管理装置。
【請求項８】
前記入力手段は、選択された前記向上策の発注をさらに入力する、請求項４〜７のいずれか１項に記載の不動産管理装置。
【請求項９】
不動産について顧客の評価値を送信する顧客クライアントおよび管理者の評価値を送信する管理者クライアントの少なくとも一方と、
前記顧客クライアントおよび管理者クライアントの少なくとも一方にネットワークを介して接続され、該顧客の評価値および前記管理者の評価値の少なくとも一方にもとづいて、前記不動産の向上策を送信する送信手段を有する不動産管理装置と、
を有する不動産管理システム。
【請求項１０】
前記不動産管理装置は、前記顧客クライアントが顧客の評価値を送信し、かつ、前記管理者クライアントが管理者の評価値を送信した場合、該顧客の評価値および該管理者の評価値により総合評価値を算出する算出手段をさらに有し、
前記送信手段は、前記総合評価値にもとづいて前記不動産の向上策を送信する、
請求項９に記載の不動産管理システム。
【請求項１１】
前記総合評価値は、階層分析法により算出される、請求項１０に記載の不動産管理システム。
【請求項１２】
前記管理者クライアントは、前記管理者により選択された向上策をさらに送信し、
前記不動産管理装置の算出手段は、選択された前記向上策により期待評価値を算出する、
請求項９〜１１のいずれか１項に記載の不動産管理システム。
【請求項１３】
前記期待評価値は、階層分析法により算出される、請求項１２に記載の不動産管理システム。
【請求項１４】
前記顧客クライアントは現在の顧客の評価値を送信する現顧客クライアントと、潜在的顧客の評価値を送信する潜在顧客クライアントと、を含む請求項９〜１３のいずれか１項に記載の不動産管理システム。
【請求項１５】
前記不動産管理装置の送信手段は、選択された前記向上策の見積を送信する、請求項１２〜１４のいずれか１項に記載の不動産管理システム。
【請求項１６】
前記管理者クライアントは、選択された前記向上策の発注をさらに送信する、請求項１２〜１５のいずれか１項に記載の不動産管理システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産管理装置に係り、詳細には、不動産に関する評価情報を提供する不動産管理装置および不動産管理システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
現在、所有者および不動産業者などを含む、不動産の管理者により、該不動産の潜在的な顧客、すなわち、将来、該不動産を購入もしくは賃貸する可能性を有する顧客へ対して提供するための不動産に関する評価情報が、インターネットなどで提供されている。また、機関投資家に対して不動産の収益性を示すインデックスを提供する不動産投資インデックス・システムなども提案されている（例えば、特許文献１参照）。
【０００３】
しかしながら、例えば、所有者が所有する不動産を向上しようとする場合には、このような管理者の評価情報にもとづき、向上策を計画・立案しなければならなかった。
【０００４】
【特許文献１】
特開２０００−１３７７４６号公報
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
通常、評価情報にもとづき向上策を計画・立案するためには、経験およびスキルが必要とされ、適切な向上策を計画・立案することはたいへん困難であった。
【０００６】
本発明は、上記事実に鑑みなされたもので、不動産の向上策を提供する不動産管理装置および不動産管理システムを提供することを目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために、請求項１に記載の不動産管理装置は、不動産について顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方を入力する入力手段と、前記顧客の評価値および前記管理者の評価値の少なくとも一方にもとづいて、前記不動産の向上策を提示する提示手段と、を有する。
【０００８】
すなわち、不動産管理装置の入力手段は、不動産について顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方を入力し、提示手段は、前記顧客の評価値および前記管理者の評価値の少なくとも一方にもとづいて、前記不動産の向上策を提示するようにしているので、管理者は、顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方を含む情報にもとづく不動産の向上策に関する情報を取得することができる。
【０００９】
請求項２に記載されるように、請求項１の不動産管理装置の入力手段が、前記顧客の評価値および管理者の評価値を入力した場合、該顧客の評価値および該管理者の評価値により総合評価値を算出する算出手段をさらに有し、前記提示手段は、前記総合評価値にもとづいて前記不動産の向上策を提示してもよい。
【００１０】
すなわち、入力手段が、前記顧客の評価値および管理者の評価値を入力した場合、算出手段が、該顧客の評価値および該管理者の評価値により総合評価値を算出し、前記提示手段は、前記総合評価値にもとづいて前記不動産の向上策を提示するようにしているので、管理者は、総合評価値を含む情報にもとづく不動産の向上策に関する情報を取得することができる。
【００１１】
請求項３に記載されるように、請求項２の不動産管理装置において、前記総合評価値は、階層分析法により算出されてもよい。
【００１２】
請求項４に記載されるように、請求項１〜３の管理装置の入力手段は、前記管理者により選択された向上策をさらに入力し、前記算出手段は、選択された前記向上策により期待評価値を算出してもよい。
【００１３】
請求項５に記載されるように、請求項４の不動産管理装置において、前記期待評価値は、階層分析法により算出されてもよい。
【００１４】
請求項６に記載されるように、請求項１〜５の不動産管理装置において、前記顧客は現在の顧客と潜在的顧客とを含んでもよい。
【００１５】
請求項７に記載されるように、請求項４〜６の不動産管理装置の前記提示手段は、選択された前記向上策の見積を提示してもよい。
【００１６】
請求項８に記載されるように、請求項４〜７の不動産管理装置の前記入力手段は、選択された前記向上策の発注をさらに入力してもよい。
【００１７】
請求項９に記載の不動産管理システムは、不動産について顧客の評価値を送信する顧客クライアントおよび管理者の評価値を送信する管理者クライアントの少なくとも一方と、前記顧客クライアントおよび管理者クライアントの少なくとも一方にネットワークを介して接続され、該顧客の評価値および前記管理者の評価値の少なくとも一方にもとづいて、前記不動産の向上策を送信する送信手段を有する不動産管理装置と、を有する。
【００１８】
すなわち、不動産管理システムは、不動産について顧客の評価値を送信する顧客クライアントおよび管理者の評価値を送信する管理者クライアントの少なくとも一方と、前記顧客クライアントおよび管理者クライアントの少なくとも一方にネットワークを介して接続され、該顧客の評価値および前記管理者の評価値の少なくとも一方にもとづいて、前記不動産の向上策を送信する送信手段を有する不動産管理装置と、を有するようにしているので、管理者は、顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方を含む多面的な情報にもとづく不動産の向上策に関する情報を取得することができる。
【００１９】
請求項１０に記載されるように、請求項９の不動産管理システムにおいて、前記不動産管理装置は、前記顧客クライアントが顧客の評価値を送信し、かつ、前記管理者クライアントが管理者の評価値を送信した場合、該顧客の評価値および該管理者の評価値により総合評価値を算出する算出手段をさらに有し、前記送信手段は、前記総合評価値にもとづいて前記不動産の向上策を送信してもよい。
【００２０】
すなわち、前記不動産管理装置の算出手段は、前記顧客クライアントが顧客の評価値を送信し、かつ、前記管理者クライアントが管理者の評価値を送信した場合、該顧客の評価値および該管理者の評価値により総合評価値を算出し、前記送信手段は、前記総合評価値にもとづいて前記不動産の向上策を送信するようにしているので、管理者は、総合評価値を含む多面的な情報にもとづく不動産の向上策に関する情報を取得することができる。
【００２１】
請求項１１に記載されるように、請求項１０の不動産管理システムにおいて、前記総合評価値は、階層分析法により算出されてもよい。
【００２２】
請求項１２に記載されるように、請求項９〜１１の不動産管理システムにおいて、前記管理者クライアントは、前記管理者により選択された向上策をさらに送信し、前記不動産管理装置の算出手段は、選択された前記向上策により期待評価値を算出してもよい。
【００２３】
請求項１３に記載されるように、請求項１２の不動産管理システムにおいて、前記期待評価値は、階層分析法により算出されてもよい。
【００２４】
請求項１４に記載されるように、請求項９〜１３の不動産管理システムにおいて、前記顧客クライアントは現在の顧客の評価値を送信する現顧客クライアントと、潜在的顧客の評価値を送信する潜在顧客クライアントと、を含んでもよい。
【００２５】
請求項１５に記載されるように、請求項１２〜１４の不動産管理システムにおいて、前記不動産管理装置の送信手段は、選択された前記向上策の見積を送信してもよい。
【００２６】
請求項１６に記載されるように、請求項１２〜１５の不動産管理システムにおいて、前記管理者クライアントは、選択された前記向上策の発注をさらに送信してもよい。
【００２７】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面を参照して説明する。
【００２８】
図１に示すように、本発明の実施の形態にかかる不動産管理システム１０は、情報サービス会社が所有する不動産管理装置としてのサーバ１０２、管理者としてのビルのオーナが所有する管理者クライアントとしてのパーソナル・コンピュータ１０４、当該ビルの賃貸オフィスで雇用されているワーカなどである、現在の顧客としてのビルの入居者が所有する現顧客クライアントとしてのパーソナル・コンピュータ１０６、および、ビルのオフィスを将来的に賃貸する可能性のある顧客である、潜在的顧客としてのビルの検索者が所有する潜在顧客クライアントとしてのパーソナル・コンピュータ１０８を備えている。サーバ１０２、およびパーソナル・コンピュータ１０４、１０６、１０８は、インターネット１００により相互に接続される。
【００２９】
図２に示すように、サーバ１０２は、ビルのオーナによる所有者評価情報としてのビル性能評価情報を記憶するビル性能評価データベース３０２、現在の顧客による現顧客評価情報としての意識調査結果を記憶する意識調査結果データベース３０４、ビル性能評価情報および意識調査結果より算出される、総合評価値としてのビル性能総合評価を記憶するビル性能総合評価データベース３０８、ビル検索者による潜在顧客情報としてのビル評価を記憶するビル評価データベース３１０、ビル性能総合評価およびビル評価より算出される、総合評価値としてのビル総合グレードを記憶するビル総合グレード・データベース３１４、ビル・グレード向上策を記憶するビル・グレード向上策データベース３１６、ビル向上簡易見積を記憶するビル向上簡易見積データベース３１８、ビル性能評価および意識調査結果よりビル性能総合評価を算出するための総合評価作成ソフト３０６、および、ビル評価およびビル性能総合評価よりビル総合グレードを算出する総合グレード作成ソフト３１２を有する。ビル性能評価データベース３０２、意識調査結果データベース３０４、ビル性能総合評価データベース３０８、ビル評価データベース３１０、ビル総合グレードデータベース３１４は、記憶手段を構成し、総合評価作成ソフト３０６および総合グレード作成ソフト３１２は算出手段を構成する。
【００３０】
次に、図３〜１５を用いて、本発明の実施の形態の作用を説明する。
［管理者および現顧客評価情報にもとづく総合評価値の算出］
情報サービス会社のサーバ１０２に対して、ビルのオーナから不動産管理サービスへの加入が申し込まれることにより、図３の処理が開始される。ステップ１２０で、図４に示される評価情報入力画面１４０がサーバ１０２からオーナのパーソナル・コンピュータ１０４に送信され、これに対し、ビルのオーナが評価情報を入力する。詳細には、評価情報入力画面１４０は、評価項目１４２（例えば、外観、外装、植栽など）、および、評価項目１４２に対応する当該ビルの具体的情報１４４（例えば、「外観」に対しては外観写真、「外装」に対しては外装写真など）、および、評価情報入力フィールド１４６を含む。
【００３１】
これらのビルの具体的情報１４４は、不動産管理サービスへの加入時にビルのオーナがビル諸元情報としてあらかじめ情報サービス会社に提供しておくことができる。また、情報サービス会社は、既存の不動産データベースからこれらの情報の一部またはすべてを取得するようにしてもよい。
【００３２】
ビルのオーナは評価情報入力フィールド１４６に対して、「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」の三段階で評価情報を入力する。評価情報入力フィールド１４６は、プルダウン・メニュー・ボタン１４８を備えていてもよく、この場合、プルダウン・メニュー・ボタン１４８をクリックすることによりプルダウン・メニューを表示し、メニューの中から「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」の何れかを選択するようにしてもよい。例えば、「外観」のプルダウン・メニューは「Ａ：よい」、「Ｂ：ふつう」、「Ｃ：わるい」などと表示することができる。オーナにより入力された情報は、サーバ１０２に送信されてビル性能評価データベース３０２にビルの情報と対応付けられて記憶される。
【００３３】
ステップ１２２では、図４に示される評価情報入力画面１４０がサーバ１０２からビルの入居者のパーソナル・コンピュータ１０６に送信され、これに対し、入居者がビルの評価情報を入力する。情報サービス会社は、例えば、オーナから提供された入居者のメイル・アドレスに当該評価情報入力画面１４０にアクセスするためのホームページ・アドレスおよびホーム・ページへのアクセス許可のパスワードを添付したメイルを送付し、入居者に情報入力を依頼することにより、入居者がビルの評価情報を入力するように促すことができる。入居者により入力された情報は、サーバ１０２に送信され、意識調査結果データベース３０４にビルの情報と対応付けられて記憶される。
【００３４】
ステップ１２４で、ビル性能評価データベース３０２に記憶されているオーナによるビル性能評価および意識調査結果データベース３０４に記憶されている入居者の意識調査結果にもとづき、総合評価作成ソフト３０６によりビル性能総合評価を算出し、ビル性能総合評価データベース３０８に記憶する。総合評価作成ソフト３０６に適用される、複数主体による評価から総合評価値を算出する方法として、例えば、階層分析法（ＡＨＰ(Analytic Hierarchy Process）手法）がある。
【００３５】
階層分析法について、以下に説明する。ここでは、評価主体はオーナ、情報サービス会社、入居者、検索者の４者であるとする。これらの評価主体を、階層分析法ではアクターと呼び、図５に示すように、アクター同士の一対比較によりアクターの力関係をウェイト付けする。このウェイト付けのための一対比較は、本発明の不動産管理サービス開始前に事前調査によって設定してもよいし、サービス開始後、設定を調整するようにしてもよい。
【００３６】
図５に示される一対比較の数値例を図６に示す。すなわち、「１」は、両方の項目が同じくらい重要、「３」は、前の項目が後の項目より若干重要、であること、などを示す。逆数は、後の項目から前の項目を考慮した場合に用いられる。例えば、図５では、入居者がオーナより若干重要「３」であることが示されている。
【００３７】
図５に示される横に並んだ４つの数値（オーナの欄では、１、１、１／３、１／５）を乗じて、得られた結果の４乗根を求めることにより、４つの数値の幾何平均を各々の欄で求め、求めた幾何平均を縦に合計する。各々の幾何平均をこの合計で除算することにより、各アクターのウェイトが求められる。
【００３８】
各アクターごとに、図７に示す評価階層構造が想定され、規定の手順により、評価項目のウェイトが設定される。例えば、入居者の評価を１．０とし、一次評価項目である、業務利便性に０．５、生活利便性に０．３、快適性に０．１、ステイタス性に０．１ずつウェイト配分する。ステイタス性０．１のウェイトを、さらに、二次評価項目である外観に０．０２、規模に０．０５、知名度に０．０３ずつウェイト配分する。
【００３９】
項目別総合得点は、「単体評価主体による評価項目別評価結果」×「単体評価主体による評価項目別ウェイト」×「アクター・ウェイト」により求られた数値を合計することにより取得することができる。例えば、図８において、オーナの外観評価に示される数値２．９７は、「オーナによる外観に対する評価結果」（すなわち、「単体評価主体による評価項目別評価結果」）に「オーナによる外観のウェイト」（すなわち、「単体評価主体による評価項目別ウェイト」）を乗じて得られている。したがって、アクター・ウェイトに各々対応する外観に示されている数値（ここでは、０．０９）を乗じて、合計することにより外観の総合得点２．６９が求められる。
【００４０】
図３のステップ１２４で、ビル性能評価と意識調査結果とから、上記説明された階層分析法などにより算出されたビル性能総合評価は、ステップ１２６で、図９に示される評価結果出力画面１６０などにより提示される。評価結果出力画面１６０は、オーナ、入居者のパーソナル・コンピュータ１０４、１０６および、情報サービス会社のサーバ１０２のディスプレイのいずれかに送信されて表示されてもよい。
【００４１】
評価結果出力画面１６０は、評価情報入力画面１４０と同様に、評価項目１４２、評価項目情報１４４を含み、評価項目に対する評価結果１６２を「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」で示すことができる。また、図１０に示す評価結果出力画面１８０のように、結果を一次評価項目（例えば、業務利便性、生活利便性など）のグラフ１８２として表示してもよいし、さらに、情報サービス会社が周辺ビルの評価情報を有している場合には、周辺ビルとの相対的な評価を示すグラフ１８４として表示してもよい。
［潜在顧客評価情報を含む総合評価値の算出］
図１１のステップ２０２で、ビル検索者は図１２に示される検索情報入力画面２２０に対して所望するビルの条件を入力する。ステップ２０２は、ビル検索者が情報サービス会社に対してビル検索を申し込むことにより開始され、検索情報入力画面２２０は、サーバ１０２からビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０８に送信されて提示される。
【００４２】
検索情報入力画面２２０は、検索項目２２２（例えば、所在地、構造、規模など）および検索項目入力フィールド２２４を有する。検索項目入力フィールド２２４は、プルダウン・メニュー・ボタン２２６を有し、このプルダウン・メニュー・ボタン２２６がクリックされることによりあらかじめ用意された選択枝がプルダウン・メニューとして表示されてもよい。
【００４３】
ステップ２０４で、入力された所望する条件に基づき、ビル性能総合評価データベース３０８が検索され、該条件に合致するビルがある場合は、該当ビルのビル性能総合評価を示す評価結果出力画面１６０、１８０をビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０８に送信して提示する。
【００４４】
ステップ２０６で、ビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０８に評価情報入力画面１４０が送信されて提示される。ビル検索者が評価情報を入力し、サーバ１０２に送信すると、評価情報はビル評価データベース３１０に記憶される。ステップ２０８で、総合グレード作成ソフト３１２により、上記階層分析法などにより、ビル評価およびビル性能総合評価にもとづいて、ビル総合グレードが算出され、総合グレード・データベース３１４に記憶される。ビル総合グレードは、ステップ２１０で、評価結果出力画面１６０、１８０として、サーバ１０２、オーナ、ビル入居者、ビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０４、１０６、１０８のいずれかに送信されて提示される。
［総合評価値にもとづく向上策提示］
一方、オーナのパーソナル・コンピュータ１０４に対しては、図１３のステップ２４２で、図１４に示される向上策提示画面２６０が提示される。ステップ２４２は、ビル総合グレード・データベース３１４の更新を検出することにより、情報サービス会社がオーナのパーソナル・コンピュータ１０４に、向上策提示画面２６０を送信することにより開始される。向上策提示画面２６０は、項目２６２（外観、外装、植栽、など）、項目２６２に対応する具体的情報である現状２６４（外観写真、外装写真、植栽写真、など、）、総合グレードを示す評価結果２６６、価値向上策２６８、および、採用・不採用選択欄２７０、採用された価値向上策の見積を示す見積欄２７２、および、見積の合計額を示す見積合計欄２７４を含む。評価結果２６６はビル総合グレード・データベース３１４、価値向上策２６８はビルグレード向上策データベース３１６から検索されて提示される。
【００４５】
オーナが各項目に対し、価値向上策２６８に示された向上策を採用するか否かを採用・不採用選択欄２７０をチェックするか否かにより決定し、これを、サーバ１０２に送信すると、ステップ２４４で、サーバ１０２は、このオーナによる向上策の選択を受信する。オーナは提示されている向上策以外の向上策をビルグレード向上策データベース３１６から検索してもよい。ステップ２４５で、選択された向上策に関する見積が、ビル向上簡易見積データベース３１８から検索され、向上策提示画面２６０の見積欄２７２に表示されるとともに、見積合計欄２７４に選択されている向上策に関する見積の合計が表示される。
【００４６】
オーナは、見積および見積合計を参照して、向上策を採用するか否かの決定を変更することができ、変更がサーバ１０２に送信されることにより、見積欄２７２および見積合計欄２７４の表示も変更される。すなわち、オーナによる向上策の採用・不採用が確定するまで、ステップ２４４と２４５とが繰り返し行われれてもよい。
【００４７】
ステップ２４６で、総合グレード作成ソフト３１２は、オーナによる向上策の選択にもとづいて、ビルが向上策にもとづいて改善された場合の期待総合評価を算出して、期待総合評価としてビル総合グレードデータベース３１４に記憶する。ステップ２４８で、期待総合評価は評価結果出力画面１６０として、サーバ１０２、オーナ、ビル入居者、ビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０４、１０６、１０８に送信されて提示される。期待総合評価は、図１５に示される評価結果出力画面２８０のように、現在の評価を示すグラフ２８２と向上策実施後の期待総合評価を示すグラフ２８４と、および、現在の周辺ビルとの比較を示すグラフ２８６と向上策実施後の周辺ビルとの期待比較を示すグラフ２８８と、を対比させて示すようにしてもよいし、単に、評価結果出力画面１６０のように、「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」評価により期待総合評価を示してもよい。
【００４８】
ステップ２４９で、オーナが発注依頼ボタン２７６をクリックすることにより、採用された向上策は、情報サービス会社のサーバ１０２に送信される。情報サービス会社は、採用された向上策を適切な建築施工業者などに送信する。これにより、建築施工業者などは、より詳細な見積をオーナに持参するなど、具体的な施工のための手続を開始することができる。
【００４９】
すなわち、不動産管理システム１０のサーバ１０２が、オーナのパーソナル・コンピュータ１０４からオーナの評価を、ビル入居者のパーソナル・コンピュータ１０６からビル入居者の評価を、ビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０８からビル検索者の評価を、入力し、これらのいずれか、もしくは、いずれか２つ以上により算出される総合評価にもとづいて、ビルの向上策を提示するようにしているので、オーナは、ビル入居者およびビル検索者の評価値およびオーナの評価値の少なくとも１つを含む情報にもとづく不動産の向上策に関する情報を取得することができる。
【００５０】
情報サービス会社のサーバ１０２は、オーナが提供する評価情報であるビル性能評価だけでなく、ビル入居者であるワーカの評価情報である意識調査結果を収集する。意識調査結果は、そのまま、サーバ１０２、オーナ、ビル入居者、ビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０４、１０６、１０８に送信されて提示されてもよい。このようにして、情報サービス会社により情報ソースが特定され、収集された意識調査結果は、何らの保証無くインターネット上に流布されている情報にくらべ、格段に信頼性が高いものである。したがって、このような意識調査結果は、ビル検索者にとってたいへん有効な情報となり得る。情報サービス会社は、各情報入力画面を提示する際にパスワードの入力を要求するなど、適宜セキュリティを高める手法を用いることにより、情報の信頼性をより高めることができる。
【００５１】
また、オーナはこのような意識調査結果から、現在、ビルの有する実際的な長所、短所を含む価値を情報サービス会社および不動産管理会社などのスタッフのようなプロの判断ではなく、入居するビル入居者の経験から取得することができる。このような意識調査結果は、今後、ビルをどのように価値付けて展開していくか、および、どのように改良していくか、などのために、オーナの資産形成および運営にたいへん有益な情報となり得る。
【００５２】
さらに、ビル検索者によるビル評価がなされることにより、オーナは今後ビルに入居を所望するであろう潜在的顧客の評価を取得することができる。これにより、ビル検索者の所望を達成するために、オーナがビル向上対策を選択することが可能になる。これにより、ビル入居希望が増加すれば、オーナは有利に入居希望者を選択することができる。さらに、ビル検索者はビル向上対策が選択された場合の評価情報にもとづいて、現在は存在しないが、ビル向上対策が選択された場合には存在するビルを選択することも可能になる。
【００５３】
このようなビル向上策の選択は、オーナ、ビル入居者の評価情報を含んだ総合評価にもとづいてなされることができる。これによれば、ビル入居者にとってのビルの価値を向上させることができ、オーナ側は、例えば、賃貸料金にこれらの価値を反映させ、ビル入居者側は、居住環境にこれを反映させることができる。また、このように、複数の評価主体の評価情報にもとづいて、ビルの向上策を選択することにより、オーナの一面的な判断により、ビルの改修などに無益な投資をするリスクを避けることができる。
【００５４】
なお、本実施の形態では、不動産としてビル、管理者としてビルのオーナ、現在の顧客としてビル入居者、潜在的な顧客としてビル検索者を示して説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、不動産としてマンション、所有者としてマンションのオーナ、不動産業者、管理代行業者、情報サービス会社など、現在の顧客としてマンション居住者、潜在的な顧客としてマンションの賃貸もしくは購入を希望する検索者などであってもよい。
【００５５】
また、サービス提供会社のサーバ１０２、オーナ、ビル入居者、ビル検索者のパーソナル・コンピュータ１０４、１０６、１０８はネットワーク１００で接続されているものとして説明したが、本発明はこれに限定されず、例えば、情報サービス会社の不動産管理装置としてのサーバ１０２ですべてが集中管理されていてもよい。サーバ１０２はキーボードなどの入力手段、ディスプレイなどの出力手段を有することができる。また、ビル性能評価データベース３０２、意識調査結果データベース３０４、ビル評価データベース３１０などのデータベースはサーバ１０２が有するものとして説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、これらのデータベースは例えば、パーソナル・コンピュータ１０４、１０６、１０８が有していてもよく、また、ネットワーク１００にダイレクトに備えれられていてもよい。
【００５６】
また、評価情報入力画面１４０、評価結果出力画面１６０、１８０などの画面定義は例として示したものであり、本発明はこれらに限定されず、また、これらに含まれる項目も提示されたものに限定されるものではない。さらに、評価情報は「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」などの段階評価などに限定されず、例えば、文章で表現されるものであってもよい。同様に、サーバ１０２により提示されない項目についてもコメントとして入力できるようにしてもよい。ビル性能総合評価、ビル総合グレード、期待総合評価などを求めるために適用される方法は、階層分析法に限定されるものではなく、他のゲーム理論手法もしくは統計手法など任意のものを適用することができる。
【００５７】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明の不動産管理装置は、入力手段が、不動産について顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方を入力し、提示手段が、顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方にもとづいて、不動産の向上策を提示するようにしているので、管理者は、顧客の評価値および管理者の評価値の少なくとも一方を含む情報にもとづく不動産の向上策に関する情報を取得することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施の形態における不動産管理システムの構成図を示す。
【図２】本発明の実施の形態におけるサーバの構成図を示す。
【図３】本発明の作用を示すフローチャートである。
【図４】本発明の評価情報入力画面を示す。
【図５】複数の評価主体がある場合の総合評価を算出する方法を説明する図である。
【図６】複数の評価主体がある場合の総合評価を算出する方法を説明する図である。
【図７】複数の評価主体がある場合の総合評価を算出する方法を説明する図である。
【図８】複数の評価主体がある場合の総合評価を算出する方法を説明する図である。
【図９】本発明の評価結果出力画面を示す。
【図１０】本発明の評価結果出力画面を示す。
【図１１】本発明の作用を示すフローチャートである。
【図１２】本発明の検索情報入力画面を示す。
【図１３】本発明の作用を示すフローチャートである。
【図１４】本発明の向上策提示画面を示す。
【図１５】本発明の期待評価結果出力画面を示す。
【符号の説明】
１０          不動産管理システム
１００        インターネット
１０２        サーバ
１０４        パーソナル・コンピュータ
１０６        パーソナル・コンピュータ
１０８        パーソナル・コンピュータ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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