(57)【要約】【課題】機器の点検動線を単一化し、２個の機器映像を比較してコンピューターに判断させて、差異の判定をし、併せて点検ガイドを使用することにより、設備要員の点検技術レベルの高度化・平準化・標準化を容易に可能にし、更に、関連効果として、ビルオーナーにはアウトソーシングの組換えをすることにより、大幅なコストダウンの具現化を提供可能とする。【解決手段】コンピュータープログラムに作成させた最短短絡化した機器点検動線（２）を用い、重複した機器の点検動線を最短短絡化し、前回及び最初の設置状況時の機器の映像（６）と今回撮影し、インプットした機器の映像（７）とをコンピューターに判定させて、広範囲にわたる多くの機器の点検を、低レベルの設備要員を以ってしても正確・精密な各機器の点検結果を得ると同時に、点検ガイド研修兼用（１３）を使用して低レベルの設備要員に対して機器点検技術レベルの高度化・平準化・標準化を容易にする。【選択図】      図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
コンピュータープログラムにより、維持管理を要する建造物に於いて、各点検機器を記号化して各階の設置場所にインプットして記憶させ、コンピュータープログラムにコマンドを与えて点検動線を各階毎に最短絡化させて一本化した点検動線最短略化動線図（２）を作成し、該点検動線最短略化動線（２）を使用することにより点検時間の短縮を可能にし、更に、各階単位で各設置機器毎に、最初の設置状況の映像（６）をインプットして記憶させ、全館分を集約した点検ガイド（３）を用い、次回の点検時は同一機器の映像（７）をデジタルカメラ若しくは写真とスキャナーを介在して、コンピュータープログラムにインプットし、最初の設置状況の映像（６）と同一機器の映像（７）とをコンピュータープログラムに比較・判断させ、映像の差異の有無を○×の記号を以って判定結果（８）及びメッセージ（９）を表示させ、各機器の点検を高効率化し、判定技術のレベルを高度化・平準化・標準化し、その効果として建造物の所有者がアウトソーシング（外部委託工事、以下本文において「アウトソーシング」という）の組換え及び低廉化を具現化するビジネスモデル。
【請求項２】
点検要員の技術レベルアップを容易に可能にする為、点検ガイド研修兼用（１３）として、各階の各機器毎にコンピュータープログラムに判定基準としてインプットしたコマンドを文章化した自習習熟度判定欄（１４）をチェックリスト方式にし、更に、自習用に機器の映像と名称が一致した写真（１５）を加え、最初の設置状況の映像（６）を入力した点検ガイド研修兼用（１３）を完成し、これにより各々機器毎に最初の設置状況の映像（６）と今回点検時に於ける各々の同一機器の映像（７）との比較を、点検ガイド研修兼用（１３）を基準に点検作業と同時に、機器の映像と名称が一致した写真（１５）と自習習熟度判定欄（１４）を読解ことにより、比較・判定の基準を自習で習熟すると共に、映像での比較・判定能力を有するコンピュータープログラム若しくはコンピューターを導入又は搬入不可能な、建造物内に於いても、各機器の点検を高効率化し、判定技術のレベルを高度化・平準化・標準化し、その効果として建造物の所有者がアウトソーシングの組換え及び低廉化を具現化する請求項１項に記載したビジネスモデル。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、建造物の管理、いわゆるビル管理の技術分野に於いて、従来の技術慣習を踏襲し、機種毎にそれぞれ当該機種の点検技術を習得した一の技術者が担当し、ほぼ１ヶ月を要して全機種の点検業務が終了するのが、現状の技術レベルである。本発明は、上記の点検方法による点検動線の日毎の重複を、コンピュータープログラムに機器の位置を認識、検索させて最短動線を設定し、該最短動線上に予めインプットされた各機器の最初の映像と点検時の映像を、コンピュータープログラムで、比較・判定することにより、機器毎の点検作業を場所別の点検、いわゆるゾーニング化することを可能にし、その結果として点検時間を短縮、高効率化し、更に派生効果として、アウトソーシングの組替えによる低廉化を具現化するビジネスモデルに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
従来、ビル管理の技術分野に於いて、従前の技術慣習を踏襲し、機種毎にそれぞれ当該機種の点検技術を習得した一の技術者が担当し、ほぼ１ヶ月を要して全機種の点検業務が終了するのが、現状の技術レベルである。その原因はビル管理の実態にある。主たる理由をあげると、建造物には建築の躯体、空調機・衛生給排水に関わるファン・ポンプ類の建築設備、強電と言われる受変電設備を始めとする電気設備、弱電と言われる放送・通信設備、多種の消防設備、花壇・植栽等の園芸物。等々所謂設備・機器のデパートといわれる所以である。従って、夫々の技術分野の熟練者がグループで点検作業を担当するのが理想であるが、一方、点検スタッフを構成する人は概ね中高年の年金受給者やリストラで退職を余儀なくされ、昇給は望めないが、月に１０日でも勤務出来、年金のみでは生活が苦しい、若しくは１円でも多く生活費を稼ぐ必要に迫られた、いわゆる生活困窮者の集団であり、技術的には素人である。この素人集団が短時間づつ勤務している状態では全部の設備の呼称を覚えるだけでも２〜３年を要する等の実状が、点検動線の短絡化も含めて技術レベルが低迷化から脱却出来ない大きな複合要因である。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
前述の如く、ビル管理業界の実態から諸設備の点検技術が向上せず、旧状の技術レベルから脱却出来ない複合要因について詳細に記述したとおり、点検を必要とする機器点検要員が、技術レベルを高度化・平準化・標準化を不可能にしている要因は、その他にも例えば賃貸ビルに於いてはテナントの家賃が簡単に値上げ出来ない事情、関連してアウトソーシングの一部である機器点検に関する費用が年々コストカットされ、従って、機器点検要員を構成する各スタッフの昇給が出来ず、必然的に一般社会とは異なる低レベルとなり、年金の受給者又は俗に言うリストラ組みをもって構成しなければならない経済的事情等々が、連環して機器点検技術レベルの向上を阻害し、該レベルの高度化・平準化・標準化が、種々の手法、例えば研修等を繰り返しても、遠く手の届かない問題点であった。関連して一方では建築基準法、消防法、水道法、通称ビル管理法等の法律により定期的な自主点検及び法定点検報告の作業がビル管理要員のレベルでは不可能な為、該設備について、ビル管理要員は簡単な低レベルの外観点検程度にし、定期的な自主点検及び法定点検報告の作業は、別途専門業者に外注せざるを得ず、２者が同じ機器類の概略内容の等しい点検をし、ビルオーナーはコストの２重払いを余儀なくされていることが第２の問題点である。この２重の問題点の解決が本発明の課題とするところである。
【０００４】
【課題を解決するための手段】
従来、建造物の図面は施工する職種別に作成する為、例えば消防設備関係の図面種だけを列記しても、消火器配置図、屋内消火栓配置図、誘導灯配置図、非常コンセント配置図、スプリンクラー配置図、泡消化設備図、連結送水管配管図自動火災報知設備図、ガス漏れ火災報知設備図、避難器具設備図、排煙設備図、操作盤配置図等々があり、防火戸、避難扉等の建築関係の図面、消防用ポンプ、スプリンクラー用ポンプ等の衛生・給排水関係の図面、空調機、冷凍機等の空調設備の図面等々、以上普遍的な図面種だけでも多種になり、各階毎の紙数を合わせると膨大な量になる。これが各機種毎に点検作業をせざるを得ない為、機器種毎に建造物内部に機器種数に等しい点検動線がある最大の理由である
【０００５】
本発明は、この現状を踏まえ、まず、点検動線の重複をコンピュータープログラムを以って最短略化した点検動線最短略化動線図を作成する。
【０００６】
該点検動線最短略化動線に合わせて、点検ガイドを作成し、該点検ガイドには点検順路に従い、各機器毎に該機器の最初の設置状況の映像をインプットしておく。
【０００７】
該点検動線最短略化動線を使用し、各々の順路に合わせて機器毎に当該機器の点検時の映像をデジタルカメラ若しくは通常のカメラで撮影現像した写真をスキャナーを介在してインプットし、最初の設置状況の映像と点検時の映像との差異をコンピュータープログラムを使用する場合は該プログラムに比較・判断させ、○×の記号を以って判定結果及びメッセージを表示させる。
【０００８】
又、コンピュータープログラム若しくはコンピューターを導入又は搬入不可能な、建造物内に於いては、最初の設置状況の映像と点検時の映像との比較・判定を判定基準を習熟した上で、人力目視を加えて２重に比較・判定が可能とする為、機器の正常、若しくは異常の何れかの結果を、高効率化するため、コンピュータープログラムに比較・判断基準として入力したコマンドを文章化したチェックリストを含む点検ガイド研修兼用を作成する。
【０００９】
該点検ガイドには加えて、各機器の各部分の名称を判り易く解説した姿図及び禁則事項を判り易く解説してある。
【００１０】
該点検ガイドを作成し、最短短絡動線図に添付してあるから、最短短絡動線図と点検ガイドを併読し、中学生レベルの能力であれば即戦力となる効果がある。
【００１１】
その効果として、ビルオーナーが法定点検として別途専門業者に発注していた消防設備、建築設備等の点検技術をも習熟することにより、法定点検の専門業者とビル管理業者と重複作業の非合理性も一挙に解決可能とし、必然的にアウトソーシングの組換えを実現し、委託管理費を低廉化するものである。
【００１２】
【発明の実施の形態】
本発明の実施順序を図面に基づいて説明する。図１は建造物の一部における従来の機種別の重複点検動線であり、図２は同じく建造物の一部における点検動線上の点検機器の位置を、各々設置場所にインプットしコンピュータープログラムに動線を短絡化させ一本化した最短短絡動線図である。
【００１３】
まず、点検は効率を考慮してビルの上階から下階へと移動する。点検ガイド（３）と簡単な距離測定具及び筆記用具を携帯し、図２の最短絡動線図に従い矢印に従ってまず順路Ｎｏ．▲１▼（４）及び記号▲１▼の非常コンセントＮｏ．Ｃ１１−１に至る。
【００１４】
点検ガイド（３）の順路Ｎｏ．▲１▼（４）の個所に、前回測定値１０３Ｖと記載があるから、該コンセントの電圧をテスターで測定し１０１Ｖの測定値を得て今回測定値欄に１０１Ｖと測定、及び日付（１１）を、インプットするデーターとしてメモしておく。
【００１５】
次ぎに、順路Ｎｏ．▲２▼（４）及び記号▲２▼の消火器Ｎｏ．Ａ１１−１に至る。点検ガイド（３）の順路Ｎｏ．▲２▼（４）の個所に、前回及び最初の設置状況時に撮影の消火器の映像（６）がプリントアウトされているから、該消火器の映像（６）を見本にして、同様の映像をデジタルカメラで撮影する。同時に撮影日付（１１）を、インプットするデーターとしてメモしておく。
【００１６】
次ぎに、順路Ｎｏ．▲３▼（４）及び記号▲３▼の屋内消火栓Ｎｏ．Ｆ１１−１に至る。点検ガイド（３）の順路Ｎｏ．▲３▼（４）の個所に、前回及び最初の設置状況時に撮影の屋内消火栓の映像（６）がプリントアウトされていないのは、屋内消火栓の場合、消防用水母管の配管位置の関係で、各階とも同位置に設置されているため、前回及び最初の設置状況時撮影の屋内消火栓の映像（６）が１箇所の映像のみで共用使用できる理由で省略されている為であるから、上階の屋内消火栓の映像（６）を見本にして、同様の映像をデジタルカメラで撮影する。同時に撮影日付（１１）を、インプットするデーターとしてメモしておく。
【００１７】
次ぎに、順路Ｎｏ．▲４▼（４）及び記号▲４▼の誘導灯Ｎｏ．Ｌ１１−１に至る。消火器と同様、点検ガイド（３）の順路Ｎｏ．▲４▼（４）の個所に、前回及び最初の設置状況時撮影の誘導灯の映像（６）がプリントアウトされているから、該誘導灯の映像（６）を見本にして、同様の映像をデジタルカメラで撮影する。同時に撮影日付（１１）を、インプットするデーターとしてメモしておく。
【００１８】
以下、同様の手順で点検ガイド（３）に従い、記号▲５▼のスプリンクラーＮｏ．Ｓ１１−１、記号▲６▼の天井照明器具Ｗ１１−１，記号▲７▼の防火戸Ｄ１１−１，記号▲８▼のスプリンクラーＮｏ．Ｓ１１−２、記号▲９▼の天井照明器具Ｗ１１−２，記号▲１０▼の排煙口Ｇ１１−１，記号▲１１▼の消火器Ｎｏ．Ａ１１−２、記号▲１２▼の排煙操作函Ｎｏ．Ｈ１１−１、記号▲１３▼のスプリンクラーＮｏ．Ｓ１１−３、記号▲１４▼の通路誘導灯Ｎｏ．ＬＩ１１−１の映像を各々デジタルカメラに収めて当該階の機器点検の映像取得は、只一本の点検動線を以って終了する。他階も点検ガイド（３）のページ（１２）に従い順次点検作業を行い、ビル全館の点検作業を終了する。
【００１９】
撮影が終了したら、コンピューターのある部屋にもどり、記憶媒体から点検ガイド（３）に従い撮影した映像を順次、前回撮影の映像（６）の右側のテキストボックスに今回（前回に比して次回）撮影時の映像（７）として挿入・インプットする。又、電圧測定値、撮影日付も同様に所定の欄にデーターをインプットする。
【００２０】
消火栓のように、全館同位置にあるものは、共用判定シートの番号を確認して例えば、１１階の場合はＮｏ．Ｆ１２−１から始まるのテキストボックスの該当番号Ｎｏ．Ｆ１１−１の場所に前項と同様挿入・インプットする。なお、全般に次回点検時には、前回撮影の映像（６）の映像を消去し、今回インプットしたデーターを前回撮影の映像（６）の映像として使用、前回撮影（１０）の日付も今回撮影の日付（１１）と入れ替える。
【００２１】
全ての映像の挿入及びデーターのインプット処理が終了後、エンターキー若しくはＯＫボタンをクリックして、コンピュータープログラムに比較・判定のコマンドを与える。
【００２２】
映像比較の場合、コンピュータープログラムは、前回撮影の映像（６）と今回撮影した映像（７）を比較し、同様の映像であれば判定欄（８）に○印を表示し、メッセージ欄（９）に、映像に差異なしと表示する。
【００２３】
コンピュータープログラムは、前回撮影の映像（６）と今回撮影した映像（７）を比較し、同様の映像でなければ、判定欄（８）に×印を表示し、メッセージ欄（９）に、欠品あり  要点検と表示する。
【００２４】
コンピュータープログラムが、欠品あり  要点検と表示をした場合は、その部分のみ仔細に目視・点検すると消火器の場合、人力・目視では見逃していた細かい部分に当たる上部標識板の文字の汚染部分や端部の欠け、又は消火器本体の落書き等が発見できる。
【００２５】
電圧測定値による判定の場合は、コンピュータープログラムに上限値と下限値を設定しておけば、映像比較・判定と同じく判定欄（８）に○×印の何れかを表示し、メッセージ欄（９）に、電圧不足  要点検等の状況に応じたメッセージを表示する。
【００２６】
以上で法定点検の点検事項の内、特殊な工具及び測定器具を要する点検項目を除き、全て終了し、所定の様式に記入することで自主点検及び報告点検の作業の大部分が終了する。
【００２７】
従って、残りの特殊な工具及び測定器具を要する点検項目のみを、専門業者に委託することで全作業が終了となり、効率的に２重作業の部分が解消して、全ての自主点検及び報告点検の作業が終了する。
【００２８】
次ぎに、点検ガイド研修兼用（１３）を用いて点検作業を実施する形態を記述する。
まず、各階の各機器毎にコンピュータープログラムに判定基準としてインプットしたコマンドを文章化した自習習熟度判定欄（１４）をチェックリスト方式にし、更に、自習用に機器の映像と名称が一致した写真（１５）を加え、最初の設置状況の映像（６）を入力した点検ガイド研修兼用（１３）を作成する。
【００２９】
該点検ガイド研修兼用（１３）には、素人でも判るように自習用に機器の映像と名称が一致した写真（１５）が挿入されている。
【００３０】
最初は前述の順序と同様に、点検ガイド研修兼用（１３）と簡単な距離測定具及び筆記用具を携帯し、図２の最短絡動線図に従い矢印に従ってまず順路Ｎｏ．▲１▼（４）及び記号▲１▼の非常コンセントＮｏ．Ｃ１１−１に至る。
【００３１】
以降の作業は、点検ガイド（３）同様であるが、異なる点は各機器の映像をデジタルカメラで撮影しながら、各階の各機器毎にコンピュータープログラムに判定基準としてインプットしたコマンドを文章化した自習習熟度判定欄（１４）を、機器の点検の度に読解し、コンピュータープログラムに判定基準としてインプットしたコマンドの内容が理解できることである。理解度に従い、チェックリスト欄（１４）の○×記入欄に、理解できた場合は○をやゝ理解できた場合は△を、全く理解出来ない場合は×をボウルペンで記入する。
【００３２】
以下同様に、順路Ｎｏ．▲２▼（４）及び記号▲２▼の消火器Ｎｏ．Ａ１１−１に移り、点検ガイド研修兼用（１３）のチェックリスト欄（１４）の判定基準の記載に従い、順次チェックリスト欄（１４）の○×記入欄に、判定基準に対する理解度を○△×のいずれかで区別し、ボウルペンで記入する。
【００３３】
最後に、記号▲１４▼の通路誘導灯Ｎｏ．ＬＩ１１−１の映像をデジタルカメラに収め、判定基準の理解度をチェックリスト欄（１４）の○×記入欄に記入して全ての点検作業を終了する。
【００３４】
以上、コンピュータープログラムが、前回撮影の映像（６）と今回撮影した映像（７）を比較した判定内容と同様の結果が出ると同時に、判定基準の内容も容易に理解する効果を発揮する。
【００３５】
後は、残りの特殊な工具及び測定器具を要する点検項目のみを、専門業者に委託するすることで全作業が終了となり、効率的に２重作業の部分が解消して、全ての自主点検及び報告点検の作業が終了する。
【００３６】
【発明の効果】
本発明は、以上説明したように構成されているので、以下に記載する効果を発揮し、大幅なコストダウンが可能となる。
【００３７】
機種毎にある多数の重複した点検動線を単一化したため、時間の短縮が可能である。
【００３８】
比較基準として、２つの映像の比較をコンピューターが行うことで、精密な判定結果が得られる。
【００３９】
現状の映像をカメラに収める時は、当然目視も重ねて行うことになり、比較基準が明確なことに加え、正確・精密な判定結果が得られる。
【００４０】
重複したアウトソーシングの重複部分を解消した為に、２重払いの部分が無くなり、大幅なコストカットが可能である。
【００４１】
一切の口頭説明を除外し、映像若しくは文章によるチェックリスト形式にした為、点検要員のレベルの如何を問わず、技術レベルの高度化・平準化・標準化が可能である。
【００４２】
以上の要因が複合的に関与して、更に高効率化し、大幅なアウトソーシングのコストカットが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】従来の機器点検動線図である。
【図２】コンピュータープログラムにより作成した、最短短絡化した機器点検動線図である。
【図３】点検ガイドの図である。
【図４】点検ガイド研修兼用の図である。
【符号の説明】
１  従来の機器点検動線
２  最短短絡化した機器点検動線
３  点検ガイド
６  前回及び最初の設置状況時の機器の映像
７  今回撮影し、インプットした機器の映像
８  コンピューターの判定結果
９  コンピューターのメッセージ
１３  点検ガイド研修兼用
１４  自習習熟度判定欄
【図１】
2004272861.tif 000003
【図２】
2004272861.tif 000004
【図３】
2004272861.tif 000005
【図４】
2004272861.tif 000006
【手続補正書】
【提出日】平成15年3月24日(2003.3.24)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】特許請求の範囲
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
コンピュータープログラムにより、維持管理を要する建造物に於いて、各点検機器を記号化して予めコンピュータープログラムにインプットした各階の平面図上の設置場所にインプットして記憶させ、コンピュータープログラムにコマンドを与えて点検導線を各階毎に最短絡化させて一本化した点検動線最短絡化動線図（２）を作成し、該点検動線最短絡化動線図（２）を使用することにより点検時間の短縮を可能にし、更に、各階単位で各設置機器毎に、デジタルカメラ若しくは写真をスキャナーを介在して取り込んだ最初の設置状況の映像（６）をインプットして記憶させ、全館分を集約した点検ガイド（３）を用い、次回の点検時は同一機器の映像（７）をデジタルカメラ若しくは写真をスキャナーを介在して、コンピュータープログラムにインプットし、最初の設置状況の映像（６）と同一機器の映像（７）とをコンピュータープログラムに比較・判断させ、映像の差異の有無を○×の記号を以って判定結果（８）及びメッセージ（９）を表示させ、各機器の点検を高効率化し、加えて判定技術のレベルを高度化・平準化・標準化し、その効果として建造物の所有者がアウトソーシング（外部委託工事、以下本文において「アウトソーシング」という）の組替え及び低廉化を具現化するビジネスモデル。
【請求項２】
点検要員の技術レベルアップを容易に可能にする為、点検ガイド研修兼用（１３）として、各階の各機器毎にコンピュータープログラムに判定基準としてインプットしたコマンドを文章化した自習習熟度判定欄（１４）をチェックリスト方式にし、更に、自習用に機器の映像と名称が一致した写真（１５）を加え、最初の設置状況の映像（６）を入力した点検ガイド研修兼用（１３）を完成し、これにより点検動線差異短絡化導線図（２）と併用して各々機器毎に最初の設置状況の映像（６）と今回点検時に於ける各々の同一機器の映像（７）との比較を、点検ガイド研修兼用（１３）を基準に点検作業と同時に、機器の映像と名称が一致した写真（１５）と自習習熟度判定欄（１４）を読解することにより、比較・判定の基準を自習で習熟すると共に、映像での比較・判定能力を有するコンピュータープログラム若しくはコンピューターを導入又は搬入不可能な、建造物内の現場に於いても、１次的・即応的に集約して各機器の１次判定結果を出し、２次的には点検データーを、コンピュータープログラム若しくはコンピューターの設置場所に搬送してインプットし、再度、コンピュータープログラムにより最初の設置状況の映像（６）と同一機器の映像（７）とを比較・判断させ、映像の差異の有無を○×の記号を以って判定結果（８）及びメッセージ（９）を表示させることにより、更に精密な点検結果を二重確認の形で全体の結果として総合集約することにより各機器の点検を高効率化し、加えて判定技術のレベルを高度化・平準化・標準化し、その効果として建造物の所有者がアウトソーシングの組替え及び低廉化を具現化する請求項１項に記載したビジネスモデル。