(57)【要約】【課題】不動産物件の特殊性や情報の偏在に伴う不都合を改善し、不動産取引を円滑に行うとともに、不動産取引市場を形成して、市場原理による不動産取引を実現する。【解決手段】不動産物件データベース１１０に、物件に関する情報が詳細に集積され、売り手である販売業者と買い手である購入希望ユーザが端末１２でアクセスする。希望要件データベース１３０には、買い手の希望要件に関する情報が集積される。買い手は、統計グラフ，履歴データ，気配値などを参照することで、希望の物件を的確に探すことができる。また、売り手・買い手とも、履歴データや希望要件データなどから価格の変動や取引の相場などを知ることができ、双方によって物件の価格が決定されていくようになる。【選択図】      図１
2004199126.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件の情報が多数集積されており、ネットワークを通じて端末からアクセス可能な不動産データベースであって、
当該物件のシグナリング情報，
当該物件に関する履歴情報，
の少なくとも一方を含むことを特徴とする不動産データベース。
【請求項２】
前記履歴を示す情報は、当該物件の情報に対するアクセス数，価格の変動，取引の過程の少なくとも一つを含むことを特徴とする請求項１記載の不動産データベース。
【請求項３】
請求項１又は２記載の不動産データベースの情報を、ネットワークを通じて端末に提供する不動産情報サーバであって、
前記データベースに対して不動産情報の入力処理を行うための入力手段，
前記データベースに蓄積された情報を参照して、指定された条件で統計処理を行い、結果を該当する端末に提供する統計手段，
前記データベースに蓄積された情報を参照して、指定された条件の物件を検索し、結果を該当する端末に提供する検索手段，
を備えたことを特徴とする不動産情報サーバ。
【請求項４】
前記データベースに蓄積された情報を参照して、気配値を演算し、結果を該当する端末に提供する気配値演算手段，
を備えたことを特徴とする請求項３記載の不動産情報サーバ。
【請求項５】
前記データベースに蓄積された不動産物件を、前記端末を利用して買い手と売り手が取引するための取引手段，
を備えたことを特徴とする請求項３又は４記載の不動産情報サーバ。
【請求項６】
前記検索手段による物件情報検索が実行される毎に、該検索時に指定された条件を、物件に対する希望要件データとして、データベースに集積する要件調査手段，
これによって生成された希望要件データベース，
を備えるとともに、前記要件調査手段は、調査結果の閲覧要求を受信したときに、前記希望要件データベースを参照し、要求内容に対応する結果を該当する端末に提供することを特徴とする請求項３〜５のいずれかに記載の不動産情報サーバ。
【請求項７】
請求項１又は２のいずれかに記載の不動産データベース，
請求項３〜６のいずれかに記載の不動産情報サーバ，
該不動産情報サーバにネットワークを通じて情報の授受が可能な多数の端末，を備えたことを特徴とする不動産情報提供システム。
【請求項８】
請求項１又は２のいずれかに記載の不動産データベース，
請求項５又は６記載の不動産情報サーバ，
該不動産情報サーバにネットワークを通じて情報の授受が可能な多数の端末，を備えており、
前記端末を利用して不動産の売り手及び買い手が前記不動産情報サーバにアクセスすることで、不動産の取引を行うことを特徴とする不動産取引市場形成システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産データベース，不動産情報サーバ，不動産情報提供システム，不動産取引市場形成システムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
不動産の取引は、仲介などの不動産業者を通じて行うのが一般的であり、不動産業者は、自己の店舗による物件掲示，新聞などの折込チラシ，住宅情報誌などで物件を宣伝したり、インターネットなどを通じて不動産情報を提供している。そして、それらを見た買い手と取引価格や支払条件などを取り決め、売買契約を行って物件が売買される。賃貸の場合には、賃貸契約を行って物件の賃貸が行われる。
【０００３】
例えば、特許文献１には、ホームページ上に検索画面を表示し、利用者が希望条件を入力すると、総合評価点とともに物件を表示するようにした不動産物件情報検索システムが開示されている。また、特許文献２には、評価の対象物件から所定範囲内にある参照物件を抽出するとともに総合表価値を算出して表示することで、対象物件の財産的価値を判断するようにした不動産情報表示方法及び不動産情報表示システムが開示されている。
【０００４】
【特許文献１】
特開２００２−２６９１０８公報
【特許文献２】
特開２００２−２９７７３８公報
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、このような不動産の取引においては、物件に関する情報が不動産業者側に偏在している状況にある。例えば、建築に当たって使用した資材や構造，立地条件などの物件の価値判断に必要な情報のほとんどが不動産業者側にある。もちろん、購入希望者が学校やスーパーの有無などを調べることは可能であるが、おのずと限度がある。また、買い手側に不動産の購入経験がないか、あっても少ない場合多く、物件の評価に不慣れである点も見逃せない。
【０００６】
更に、不動産は、同じ条件の物件は一つしか存在しないという特殊性がある。例えば、日常生活用品などは、同じ商品が多数供給されている。このため、買い手は、製造業者や販売店を比較して購入することができる。しかしながら、不動産は同じものが一つしかないため、そのような比較ができない。
【０００７】
このような不動産物件に関する情報の偏在や特殊性は、買い手からみると、購入対象物件の価値を上手く評価できないということであり、購入を躊躇させる大きな要因となっている。特に、不動産の場合には中古物件の売買が新築物件の売買に連動している場合が多々あり、中古物件の売買が滞ると新築物件の売れ行きにも影響するようになる。
【０００８】
本発明は、以上の点に着目したもので、その目的は、不動産物件の特殊性や情報の偏在に伴う不都合を改善し、不動産取引を円滑に行うことである。他の目的は、売り手及び買い手が参加する不動産取引市場を形成して、市場原理による不動産取引を実現することである。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
前記目的を達成するため、本発明は、不動産物件の情報が多数集積されており、ネットワークを通じて端末からアクセス可能な不動産データベースであって、当該物件のシグナリング情報，当該物件に関する履歴情報，の少なくとも一方を含むことを特徴とする。主要な形態の一つでは、前記履歴を示す情報が、当該物件の情報に対するアクセス数，価格の変動，取引の過程の少なくとも一つを含むことを特徴とする。
【００１０】
他の発明は、前記不動産データベースの情報を、ネットワークを通じて端末に提供する不動産情報サーバであって、前記データベースに対して不動産情報の入力処理を行うための入力手段，前記データベースに蓄積された情報を参照して、指定された条件で統計処理を行い、結果を該当する端末に提供する統計手段，前記データベースに蓄積された情報を参照して、指定された条件の物件を検索し、結果を該当する端末に提供する検索手段，を備えたことを特徴とする。
【００１１】
主要な形態の一つは、前記データベースに蓄積された情報を参照して、気配値を演算し、結果を該当する端末に提供する気配値演算手段，を備えたことを特徴とする。更に他の形態は、前記データベースに蓄積された不動産物件を、前記端末を利用して買い手と売り手が取引するための取引手段，を備えたことを特徴とする。更に他の形態は、前記検索手段による物件情報検索が実行される毎に、該検索時に指定された条件を、物件に対する希望要件データとしてデータベースに集積する要件調査手段，これによって生成された希望要件データベース，を備えるとともに、前記要件調査手段は、調査結果の閲覧要求を受信したときに、前記希望要件データベースを参照し、要求内容に対応する結果を該当する端末に提供することを特徴とする。
【００１２】
他の発明の不動産情報提供システムは、前記不動産データベース，前記不動産情報サーバ，該不動産情報サーバにネットワークを通じて情報の授受が可能な多数の端末，を備えたことを特徴とする。更に他の発明の不動産取引市場形成システムは、前記端末を利用して不動産の売り手及び買い手が前記不動産情報サーバにアクセスすることで、不動産の取引を行うことを特徴とする。本発明の前記及び他の目的，特徴，利点は、以下の詳細な説明及び添付図面から明瞭になろう。
【００１３】
【発明の実施の形態】
＜システム構成＞……以下、本発明の実施の形態について詳細に説明する。図１には、一実施形態にかかる不動産情報提供システムが示されている。同図において、インターネット１０には、多数の端末１２がプロバイダ（図示せず）を介して接続されている。また、インターネット１０には、不動産情報を提供する不動産情報サーバ１００も接続されている。端末１２には、ＰＣ（パソコン），モバイル情報機器，携帯電話，ＬＡＮなどが含まれる。不動産情報サーバ１００は、不動産物件データベース１１０及び希望要件データベース１３０を備えており、これらデータベース１１０，１３０に格納されている情報を、要求に応じて端末１２に供給する機能を備えている。
【００１４】
不動産情報サーバ１００は、前記インターネット１０とデータの授受を行うためのルータなどからなる通信装置１０１，キーボードなどの入力装置１０２，液晶パネルなどの表示装置１０４，演算処理を実行するＣＰＵ１０６，プログラムの実行などに利用されるＲＡＭ１０７，ＯＳなどが格納されているＲＯＭ１０８，プログラムが主として格納されているハードディスク１２０などを含んでいる。
【００１５】
以上のうち、不動産物件データベース１１０は、例えば図２に示すような項目によって、多数の物件の情報を集積している。同図に示すように、各物件には、当該物件を識別するための物件コードＤ１が付与される。物件コードＤ１としては、数字，アルファベット，記号などを適宜使用する。各物件の情報を、基礎データＤ２，量的データＤ３，質的データＤ４，セールスポイントデータ（シグナリングデータ）Ｄ５，履歴データＤ６として集積する。
【００１６】
これらのうち、基礎データＤ２は、当該物件の名称，住所，所有者，間取りなどのデータである。量的データＤ３は、土地の坪数，建物の広さ，販売価格（売り手の希望売却価格），最寄り駅からの距離，などのデータである。質的データＤ４は、学校や病院の有無，都市ガス・エレベータなどの設備の有無，建築業者などのデータである。どの建築業者が建築したかは物件の品質に関係すると考えられるので、質的データＤ４に含めている。セールスポイントデータＤ５は、当該物件の販売に当たって特に買い手にアピールしたいデータ，例えば、「２４時間セキュリティ」，「１００年コンクリート」などのデータである。履歴データＤ６は、当該物件の販売価格の変動，販売業者の変動，所有者の変動，当該物件に対するアクセス数などのデータである。
【００１７】
また、希望要件データベース１３０は、物件の購入もしくは賃貸を希望するユーザが、どのような物件を希望しているかという情報を集積したものであり、図１に示すように、エリア（地域），価格，専有面積，間取，……など複数の条件を含んでいる。このような希望要件データベース１３０は、前記ユーザによって指定された希望要件を元に生成され、必要に応じて各種表示態様で端末１２側に提供される。該希望要件データベース１３０の生成及び活用手順については後述する。
【００１８】
次に、不動産情報サーバ１００には、ハードディスク１２０が設けられており、ＣＰＵ１０６で実行されるプログラムや処理データのほか、地図データＭＤが格納されている。これらのうち、入力処理プログラムＰ１は、サーバ側の表示装置１０４に入力フォーマットを表示するとともに、前記図２のように不動産情報を不動産物件データベース１１０に蓄積処理するためのプログラムである。統計処理プログラムＰ２は、統計処理が要求されたときに統計処理用の入力フォーマットを端末１２に表示するとともに、要求された統計処理を行って結果を端末１２に表示するためのプログラムである。検索プログラムＰ３は、検索処理が要求されたときに検索用の入力フォーマットを端末１２に表示するとともに、検索結果を端末１２に表示する。
【００１９】
気配値演算プログラムＰ４は、気配値の演算が要求されたときに入力フォーマットを端末１２に表示するとともに、不動産物件データベース１１０を参照して不動産物件の気配値を演算し、その結果を端末１２に表示するためのプログラムである。ここで気配値とは、どの程度の価格で売買が成立するかの指標となる価格であり、相場である。動作制御プログラムＰ５は、端末１２からアクセスがあったときに、端末１２にメニュー画面を表示したり、端末１２の要求に応じて該当するプログラムを実行するなどの動作全体を制御するためのプログラムである。取引プログラムＰ６は、インターネット１０を通じた売り手と買い手の取引交渉を行うためのプログラムである。
【００２０】
希望要件リサーチプログラムＰ７は、前記検索プログラムＰ３による物件情報の検索が実行される都度（あるいは、検索条件が確定される都度）、それらをユーザが希望する物件の要件として、希望要件データベース１３０に蓄積処理するプログラムである。また、このようにして蓄積したデータの提供要求を受けたときに、必要に応じて適当な表示形態に加工して、該当する端末１２に表示する機能も備えている。
【００２１】
＜データ入力＞……次に、本実施形態の動作について説明する。最初にデータ入力について説明する。ＣＰＵ１０６による動作制御プログラムＰ５の実行によって表示装置１０４にはメニュー画面が表示される。オペレータは、該メニューからデータ入力を選択する。すると、ＣＰＵ１０６によって入力処理プログラムＰ１が実行され、図３に示す処理が行われる。図３は、データ入力処理の一例を示すフローチャートである。まず、入力フォーマットが表示装置１０４に表示される（ステップＳ１０）。オペレータは、この入力フォーマットに従って、物件の各データを入力する（ステップＳ１２及びＳ１４のNo）。もちろん、プルダウンメニューから該当するデータを選択するようにしてもよい。物件情報は、例えば不動産業者や住宅情報雑誌を扱う会社などから提供を受ける。もちろん、売主から直接情報の提供を受けてもよい。あるいは、他社のチラシやインターネットを元に情報を得るようにしてもよい。
【００２２】
データ入力もしくは選択が終了すると（ステップＳ１４のYes）、既に不動産物件データベース１１０に蓄積されている物件の基礎データＤ２が参照され（ステップＳ１６）、同一物件があるかどうか判断される（ステップＳ１８）。そして、同一物件がない場合は（ステップＳ１８のNo）、入力されたデータを新規の物件と判断し、物件コードＤ１を付与するとともに（ステップＳ２０）、入力データを不動産物件データベース１１０に登録する（ステップＳ２２）。
【００２３】
一方、既に同一物件が存在するときは（ステップＳ１８のYes）、当該物件の履歴データＤ６として追加する（ステップＳ２４）。以上のようにして、不動産物件のデータベース１１０が構築される。
【００２４】
＜統計処理＞……次に、不動産物件の購入もしくは賃貸を希望するユーザ側の動作について説明する。まず、図４及び図５を参照して統計処理について説明する。図４は、統計処理手順の一例を示すフローチャートであり、図５は、統計処理結果の表示例を示す図である。前記ユーザは、端末１２によりインターネット１０を介して不動産情報サーバ１００にアクセスする。すると、動作制御プログラムＰ５により、ユーザ画面が表示される。ユーザ画面には複数のメニュー，例えば、「物件の統計処理」，「物件の検索」，「気配値演算」，「取引」，「希望要件調査」などが表示されている。ここで、例えば「物件の統計処理」を指示したとすると、統計処理プログラムＰ２がＣＰＵ１０６で実行され、図４に示す処理が行われる。
【００２５】
まず、統計処理用の入力フォーマットが端末１２に表示される（ステップＳ３０）。ユーザは、必要とする統計処理のためのキー及び出力するグラフ（又は図）のタイプを入力もしくは選択する（ステップＳ３２及びＳ３４のNo）。入力もしくは選択が終了すると（ステップＳ３４のYes）、不動産物件データベース１１０の蓄積物件から前記キーに該当する物件が検索される（ステップＳ３６）。そして、検索結果に基づいてユーザ指定タイプのグラフが作成され（ステップＳ３８）、端末１２に表示される（ステップＳ４０）。
【００２６】
例えば、埼玉県内の不動産物件について、広さと価格の分布の関係を知りたいときは、統計処理キーとして「埼玉」，「広さ」，「価格」を選択し、出力グラフタイプとして「散布図（相関図）」を選択する。すると、不動産物件データベース１１０から、「埼玉」に該当する物件が検索されるとともに、検索された物件の広さと価格のデータに基づいて散布図が作成される。これがインターネット１０を通じて端末１２に送られ表示される。図５（Ａ）には、かかる散布図の一例が示されている。例えば購入予算（すなわち、個人あるいは個々の不動産取得の予算制約線）が決まっているときは、当該予算に相当する価格を示すラインＬ１以下の点で示されている物件が購入可能である。
【００２７】
また、例えば、統計処理キーとして「川口市内」，「２ＬＤＫ」，「価格」を選択し、表示タイプとして「分布図」を選択すると、不動産物件データベース１１０から、「川口市内」でかつ「２ＬＤＫ」に該当する物件が検索されるとともに、地図データＭＤから川口地内の地図データが抽出される。そして、該地図データ及び検索された物件の価格データに基づいて、図５（Ｂ）に一例を示すように、分布図が作成される。図示の例では、川口市内の２ＬＤＫの物件が、価格帯毎に異なるタイプの点で表示されている。もちろん、表示にあたっては色分けしてもよいし、特定の価格帯の物件に絞り込んで検索するようにしてもよい。
【００２８】
ここで、上述した散布図あるいは分布図中の点をクリックすると、該当する物件の詳細データが端末１２に表示される（ステップＳ４２）。図５（Ｃ）には、詳細データの一例が示されている。図示のように、詳細データには、物件の間取り図や外観写真などのほか、詳細な履歴データを表示するための履歴ボタンなどが表示されている。これにより、その場でユーザは物件を絞り込んでいくことが可能となる。なお、各物件の詳細データが表示されたときは、履歴データＤ６にアクセス数として追加される（ステップＳ４２）。
【００２９】
＜検索処理＞……次に、図６，図７を参照して検索処理について説明する。図６は、検索処理の一例を示すフローチャートであり、図７は、検索処理時の表示画面例を示す図である。上述したユーザ画面で「物件の検索」をユーザが指示したとすると、検索プログラムＰ３がＣＰＵ１０６で実行され、図６に示す処理が行われる。まず、検索用の入力フォーマットが端末１２に表示される（ステップＳ５０）。図７（Ａ）には、入力フォーマットの一例が示されている。図示の例では、入力フォーマットには、「エリア」，「価格」（上述した予算制約線なども含む），「専有面積」，「最寄駅までの時間」，「入居時期」，「その他の条件」といった検索処理のためのキーの入力ないし選択欄が設けられている。ユーザは、ここで必要とする検索処理のためのキーを入力もしくは選択する（ステップＳ５２及びＳ５４のNo）。入力もしくは選択が終了すると（ステップＳ５４のYes）、不動産物件データベース１１０の蓄積物件から前記キーに該当する物件が検索される（ステップＳ５６）。そして、検索結果を端末１２に表示する（ステップＳ５８）。
【００３０】
この場合の表示は、図７（Ｂ）に示すように、不動産物件データベース１１０に記録されているデータを順に羅列するような表示となる。ここでユーザが物件コードをクリックすると、前記図５（Ｃ）と同様の当該物件の間取りなどの詳細データが端末１２に表示される。そして、履歴データＤ６のアクセス数に追加される（ステップＳ６０）。
【００３１】
ところで、本例では、各物件情報にセールスポイントデータＤ５が含まれている。従って、上述した統計処理及び検索処理で、キーとしてセールスポイントデータＤ５を指定（入力もしくは選択）することもできる。例えば、ユーザがセキュリティの高い物件を希望するときは、前記図７（Ａ）の「その他の条件」においてセールスポイントデータＤ５のプルダウンメニューの中から「２４時間セキュリティ」を指定する。このようにすることで、ユーザは、自分の希望に沿った物件を検索することが可能となる。
【００３２】
また、各物件情報に履歴データＤ６が含まれている。従って、上述した統計処理で、キーとして履歴データＤ６を指定（入力もしくは選択）することもできる。例えば、ユーザが特定の物件の価格変動を知りたいときは、当該物件の物件コードと履歴データＤ６の「価格の変動」を指定する。すると、当該物件の価格変動が端末１２に時系列でグラフ表示される。これを参照することで、その物件の価格が上昇しているのか、あるいは下降しているのかを簡単に知ることができ、物件選択の有効な判断材料とすることができる。なお、履歴データは、物件の詳細データ表示の際に自動的あるいは選択的に表示されるようにしてもよい。
【００３３】
＜気配値演算＞……次に、気配値演算処理について、図８を参照して説明する。図８（Ａ）は気配値演算処理手順の一例を示すフローチャートであり、同図（Ｂ）は、結果の表示画面の一例を示す図である。ユーザが上述したメニュー画面において物件の「気配値演算」を指示したとすると、気配値演算プログラムＰ４がＣＰＵ１０６で実行され、図８（Ａ）に示す処理が行われる。まず、気配値演算用の入力フォーマットが端末１２に表示される（ステップＳ７０）。ユーザは、必要とする気配値演算のためのキーを入力もしくは選択する（ステップＳ７２及びＳ７４のNo）。例えば、価格を知りたい概略の住所，マンション・一戸建てなどの種類，土地及び建物の広さを指定する。キーの入力もしくは選択が終了すると（ステップＳ７４のYes）、不動産物件データベース１１０の蓄積物件から前記キーに該当する物件が検索される（ステップＳ７６）。そして、該当物件の情報を利用して気配値が演算される（ステップＳ７８）。
【００３４】
気配値としては、平均値，最頻値（モード），中央値（メジアン）が該当する。また、実際の売買価格も参考指標として利用される。例えば、キーとして、「埼玉県の川口市」，「マンション」，「７５ｍ２」が入力されたとすると、まず、この条件に該当する物件が検索される。次に、該当する物件の価格を参照して、平均値，最頻値，中央値がそれぞれ演算される。これらの結果は、例えば図８（Ｂ）に示すように端末１２に表示される（ステップＳ８０）。ユーザは、これらの表示から、おおよその売買価格の相場を推定することができる。ここでユーザが物件コードをクリックすると、当該物件の間取りなどの詳細データが端末１２に表示される（前記図５（Ｃ）参照）。そして、履歴データＤ６のアクセス数に追加される（ステップＳ８２）。
【００３５】
＜取引処理＞……購入希望ユーザは、以上のような各種のデータやグラフを参照して、購入希望の物件を絞り込む。このとき、購入希望ユーザは、実際の物件を見学したり、場合によってはショールームやモデルルームを見学する。そして、購入物件が決まって、端末１２のメニュー画面上において「取引」を指示すると、取引プログラムＰ６が実行され、図９の動作が行われる。図９は、取引処理の一例を示すフローチャートである。まず、端末１２に入力フォーマットが表示されるので（ステップＳ１００）、購入希望ユーザは購入希望物件の物件コード，購入希望価格，条件等のデータを入力もしくは選択する（ステップＳ１０２）。これらのデータは、端末１２から不動産情報サーバ１００に送られ、ハードディスク１２０に格納されるとともに、当該物件の販売業者に通知される（ステップＳ１０４）。この通知は、販売業者の端末１２に対して、例えばｅメールで行われる。
【００３６】
これに対して販売業者は、購入申し込みの内容を検討し、申し込みを受けるかどうか、更に条件を出すか、の回答を端末１２からｅメールで不動産情報サーバ１００に対して行う。不動産情報サーバ１００は、販売業者からの回答があったときは（ステップＳ１０６のYes）、その内容をｅメールによって購入希望ユーザの端末１２に通知する（ステップＳ１０８）。
【００３７】
ここで、購入希望ユーザが価格や条件等を変更したいときは（ステップＳ１１４のYes）、端末１２を使用して変更後の条件を入力する。購入を断念するときは、動作を終了する（ステップＳ１１４のNo及びＳ１１６のNo）。購入を希望するときは（ステップＳ１１６のYes）、その旨を端末１２で入力する（ステップＳ１１８）。すると、それが不動産情報サーバ１００を介して販売業者の端末１２に通知され（ステップＳ１２０）、販売業者は購入に関する案内を購入希望ユーザに通知する（ステップＳ１２２）。
【００３８】
一方、以上の取引の経過は、当該物件の履歴データＤ６として不動産物件データベース１１０に追加される（ステップＳ１３０）。従って、購入希望ユーザがいずれかの物件のデータを参照すると、取引記録があるときは、それが履歴データとして表示されるようになる。このため、購入希望ユーザは、当該物件に対していくらで購入申し込みがあり、販売業者がいくらまで値を下げたか、というようなことを知ることができる。あるいは、現在、購入取引が行われている最中である，購入希望者が何人いる，というような取引の現状を知ることができる。
【００３９】
一方、このような物件の履歴データＤ６は、販売業者も端末１２によって参照することができる。従って、例えば上述した気配値から自己が販売する物件の価格が適正かどうかを判断することができる。あるいは、物件の履歴データＤ６中のアクセス数を参照することで、当該物件の人気の度合いを知ることができる。そして、それらの結果に応じて、販売業者は、物件の販売価格や条件などの変更入力を、不動産情報サーバ１００に対して要求する。
【００４０】
＜希望要件調査処理＞……上述した検索処理は、通常、多数のユーザが個々の希望に沿った条件を指定することにより実行されるが、これらユーザによって指定された条件を蓄積することにより、物件の販売促進に活用することができる。すなわち、ユーザによって指定された要件を参照することにより、ユーザがどのような物件を購入ないし賃貸したいか把握することができる。図１０（Ａ）には、このような希望要件調査処理の手順の一例が示されており、同図（Ｂ）には、処理結果の表示例が示されている。
【００４１】
不動産情報サーバ１００では、希望要件リサーチプログラムＰ７がＣＰＵ１０６で実行されており、検索プログラムＰ３による検索処理を常時監視している。そして、ユーザによる物件検索の条件（検索キー）が確定されると（ステップＳ１４０のYes）、ユーザが指定した条件を希望要件データとして、希望要件データベース１３０に登録する（ステップＳ１４２）。前記ステップＳ１４０は、上述した検索処理ルーチンのステップＳ５０及びＳ５２に該当する。また、前記ステップＳ１４０及びＳ１４２による希望要件データの登録処理は、ユーザによって検索処理が実行される都度（検索キーが確定される都度）行われ、希望要件データベース１３０に蓄積される。
【００４２】
次に、販売業者などが、上述した端末１２のメニュー画面において物件の「希望要件調査」を指示したとすると（ステップＳ１４４のYes）、希望要件リサーチプログラムＰ７により端末１２に希望要件調査用の入力フォーマットが表示される（ステップＳ１４６）。販売業者は、閲覧を希望する要件データの範囲を指定するためのキー及び出力する表示タイプを入力もしくは選択する（ステップＳ１４８及びステップＳ１５０のNo）。入力もしくは選択が終了すると（ステップＳ１５０のYes）、希望要件データベース１３０の蓄積結果から前記キーに該当する希望要件データが抽出される（ステップＳ１５２）。そして、検索結果に基づいて表ないしグラフなどが作成され、販売業者の端末１２に表示される（ステップＳ１５４）。
【００４３】
これらの結果は、例えば、図１０（Ｂ）に示すように端末１２に表示される。図示の例は、川口市内の物件についてユーザが希望する「価格」と「占有面積」の内訳を円グラフで示したものであり、希望要件データベース１３０に蓄積されている過去のデータに基づいて作成されたものである。グラフ作成に使用するデータは、過去３ヶ月，過去１年など期間を区切って利用するようにしてもよいし、どのセールスポイントに重点をおいているかなど、他の希望内容について表示するようにしてもよい。また、その表示方法も各種表示方法としてよい。また、特に指定がない場合には、図１に示されているように、希望要件データベース１３０に記録されているデータを、単に時系列に表示するようにしてもよい。
【００４４】
このように、希望要件データを参照することにより、販売業者はユーザがどのような条件の物件を希望しているのか把握することができ、自身が販売する物件の価格などが適正がどうかを判断することができる。そして、上述したように、物件の販売価格や条件などの変更入力を、不動産情報サーバ１００に対して要求する。また、希望要件データは、販売業者のみならず、ユーザが参照するようにしてもよい。他のユーザが希望する物件価格帯や条件などを参照することにより、購入予算や立地条件などの諸条件を再検討することも可能である。
【００４５】
＜実施形態の効果＞……このように、本実施形態によれば、不動産物件データベース１１０に、物件に関する情報が詳細に集積される。売り手である販売業者と買い手である購入希望ユーザがアクセスする。買い手は、不動産物件データベース１１０を参照して希望の物件を探す。このとき、物件のセールスポイントデータＤ５を参照することで、希望の物件を的確に探すことができる。また、物件の履歴データＤ６を参照することで、価格の変動や取引の状況を知ることができ、気配値を参照することで売買の相場を知ることができる。このため、買い手に取引の経験がなくても、それをシステム全体で補うことができ、的確に物件を評価することができる。
【００４６】
一方、売り手は、履歴データや希望要件データを参照し、自己が販売する物件の価格などを状況に応じて変更することができる。つまり、売り手と買い手が参加して、最終的に物件の価格が決定されていくようになり、あたかもＷＥＢ上に不動産取引市場が形成されるようになる。このため、市場原理に基づく不動産取引が可能となる。
【００４７】
＜他の実施形態＞……本発明には数多くの実施形態があり、以上の開示に基づいて多様に改変することが可能である。例えば、次のようなものも含まれる。
（１）前記実施形態で示した具体的なデータなどはいずれも一例であり、必要に応じて適宜変更してよい。統計処理や検索用のキーも一例であり、例えば文などから検索を行うようにしてもよい。
（２）前記実施形態では、平均値，最頻値，中央値を気配値としたが、気配値の演算方法としては各種のものがあり、いずれを用いてもよい。また、気配値を、例えば不動産業者の店舗でボード表示し、顧客に対して不動産取引の参考に供するようにしてもよい。
（３）前記形態では、統計処理の結果を散布図や分布図で表示することとしたが、他の各種のグラフ表示としてもよい。また、偏差分布などを表示するようにしてもよい。他の各種処理結果の表示についても、同様の作用を奏するものであれば、どのような表示方法であってもよい。
（４）前記形態におけるシステム構成や動作，表示画面は一例であり、同様の作用を奏するように適宜変更可能である。また、本発明は、ネットワーク一般に適用可能である。
【００４８】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、次のような効果がある。
（１）統計グラフ，セールスポイントデータ，履歴データ，気配値，希望要件データなどの多様なデータを参照することができるので、不動産物件の特殊性や情報の偏在が解消され、物件の評価を適切に行うことができる。
（２）売り手と買い手が参加して不動産の取引市場が形成され、市場原理によって不動産物件の価格形成が行われるようになる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態の全体構成を示すブロック図である。
【図２】不動産物件データベースに集積される不動産物件のデータの具体例を示す図である。
【図３】不動産物件データベースに対するデータ入力の手順の一例を示すフローチャートである。
【図４】統計処理の手順の一例を示すフローチャートである。
【図５】統計処理の結果の表示例であり、（Ａ）はグラフ表示の例，（Ｂ）は地図表示の例，（Ｃ）は物件の詳細情報表示例である。
【図６】検索処理の手順の一例を示すフローチャートである。
【図７】検索処理時の画面表示例を示す図であり、（Ａ）は検索条件入力フォーマットの例，（Ｂ）は検索処理結果の表示例を示す図である。
【図８】気配値演算処理の手順と処理結果の表示例を示す図である。
【図９】取引処理の手順の一例を示すフローチャートである。
【図１０】希望要件調査処理の手順と処理結果の表示例を示す図である。
【符号の説明】
１０…インターネット
１２…端末
１００…不動産情報サーバ
１０１…通信装置
１０２…入力装置
１０４…表示装置
１０６…ＣＰＵ
１０７…ＲＡＭ
１０８…ＲＯＭ
１１０…不動産物件データベース
１２０…ハードディスク
１３０…希望要件データベース
Ｄ１…物件コード
Ｄ２…基礎データ
Ｄ３…量的データ
Ｄ４…質的データ
Ｄ５…セールスポイントデータ
Ｄ６…履歴データ
ＭＤ…地図データ
Ｐ１…入力処理プログラム
Ｐ２…統計処理プログラム
Ｐ３…検索プログラム
Ｐ４…気配値演算プログラム
Ｐ５…動作制御プログラム
Ｐ６…取引プログラム
Ｐ７…希望要件リサーチプログラム
【図１】
2004199126.tif 000003
【図２】
2004199126.tif 000004
【図３】
2004199126.tif 000005
【図４】
2004199126.tif 000006
【図５】
2004199126.tif 000007
【図６】
2004199126.tif 000008
【図７】
2004199126.tif 000009
【図８】
2004199126.tif 000010
【図９】
2004199126.tif 000011
【図１０】
2004199126.tif 000012