(57)【要約】【課題】不動産購入に伴うリスクを最小限度に低減させ、所有する特定の不動産物件に関する判断（財産処分判断等）を可能とする装置を提供する。【解決手段】顧客から預かった運用基金に基づいて不動産を取得または建築する資産運用システムであって、投資家は、不動産物件の時価評価額や不動産物件から生じる利益とに対し、出資金に比例した金銭債権、または出資金に比例した持ち分の抵当権を保有する。管理装置は、投資家またはオーナーからの要求に応じて、債権または抵当権の評価額を関係者の端末装置に対して送信する。【選択図】　　図１
2004070762.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
顧客から預かった運用基金に基づいて不動産を取得および／または建築する資産運用システムであって、
運用基金を提供した顧客は、
不動産物件の時価評価額と、当該不動産物件から生じる利益とに対し、運用基金の提供額に比例した金銭債権を保有できるとすることを特徴とする資産運用システム。
【請求項２】
顧客から預かった運用基金に基づいて不動産を取得および／または建築する資産運用システムであって、
運用基金を提供した顧客は、不動産物件の同順位第一抵当権を、運用基金の提供額に比例して持ち分とすることを特徴とする資産運用システム。
【請求項３】
請求項１または請求項２記載の資産運用システムに適用する管理装置であって、
当該管理装置は、運用基金を提供した顧客または不動産物件のオーナーからの要求に応じ、当事者の不動産物件について、少なくとも、時価評価額の推移、発生利益の推移を、顧客の端末装置に対してデータ送信する機能を備えることを特徴とする資産運用システムの管理装置。
【請求項４】
請求項３記載の管理装置は、
不動産物件の運用状況を、個別的な賃貸スペースの利用記録とともに、運用基金を提供した顧客または不動産物件のオーナーの端末装置に対してデータ送信する機能を備えることを特徴とする資産運用システムの管理装置。
【請求項５】
管理装置は、運用基金を提供した顧客または不動産物件のオーナーの端末装置に対し、提供した運用基金の比率に応じた債権額または抵当権の持ち分の評価額を、不動産物件の時価評価額と当該不動産物件から生じる利益とに分類してデータ送信する機能を備えることを特徴とする請求項３または請求項４記載の資産運用システムの管理装置。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産投資のシステムに係り、とくに資金提供者のリスクを最小限に抑える資産運用システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
不動産売買（不動産投資）は、特定の不動産物件について、土地または建物の全体、或いは分割された建物の区割スペースの所有権（占有権）の有償譲渡というかたちで行われる。
【０００３】
通常、このような不動産売買では、単一の法人や自然人が不動産物件を購入してオーナーとなり、これを自ら使用するか或いは他人に対して有償貸与する。
【０００４】
しかしながら、不動産物件は高額であり、しかも今日のように不動産価値の確実な上昇が期待できない現状では、土地や建物の評価額変動や、利益率の予測が難しいため、投資を行う側の顧客にとっては期待できる利益に比してリスクが少なくなく、不動産売買の恒常的な停滞をもたらしている。
【０００５】
顧客側から見れば、不動産投資におけるリスク回避の方法は存在しない。それでも不動産投資は、他の資産運用に較べると長期的にみた場合には、比較的安定した資産運用形式であり、投資額に対するリターン（利益額）が大きい。
【０００６】
このため、出来る限り不動産投資に対するリスクを回避する方法として、従来から、別荘家屋やマンションの区割空間（一室）を、複数人で共同購入し、発生した利益を平等分配する資産運用システムが提案されるようになっている。
【０００７】
このような資産運用システムによれば、一人一人の顧客の投資額は少額ですみ、後日に受け取るべき利益額が少ない場合も、被るリスクは最小限に抑えることが出来るため、現状では好ましい資産運用方式として社会的にも比較的広く受け入れられている。
【０００８】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、不動産物件から発生する利益の将来予測は非常に難しい。交通機関の便利性、周辺環境、人通りや交通量の状態などは、不動産評価を行う場合の基本であるが、これらの評価要素は、他の要因によって大きく変動するからである。
【０００９】
例えば、周辺主要道の路線変更、新設駅の設置に伴う人の流れの変動など、人為的な環境構造の変化もあるし、地震、洪水、土砂崩れなどに起因する非人為的な周辺環境の変動もある。しかし、これらの変動要因は、誰にとっても想定外の出来事であるし、どのような好条件で購入した不動産物件にも内在リスクとして加味されるべき、やむを得ない不利益要因である。
【００１０】
一方、従来の不動産投資における最大の問題は、区割スペースを所有するというシステム原理である。つまり賃貸マンションで云えば、多数ある部屋の中の特定の一カ所（一室）をオーナーとして所有し、爾後、それを賃貸運用するというシステムである。駐車場のように、建物を伴わない不動産物件であっても、区割販売された特定の一カ所のスペースを所有して、それを賃貸運用するという形式がとられる。
【００１１】
しかし、同一の場所にある不動産物件でも、各物件の個別的な条件はそれぞれ異なる。賃貸マンションで云えば、風景の善し悪し、騒音環境（車道に面しているかいないか等）などの条件の相違である。このような条件の相違によって、同一の建物内でも、入居率が安定して高い部屋と、入退出が多く入居率に不安が残る部屋とが発生する。このような問題は、販売価格の上下調整では解消されえない根本的な問題を含んでいる。
【００１２】
かかる問題は、駐車場の区割販売においても同様に生ずる。単なるスペースの問題ではなく、周辺環境等によっては、同一駐車場内でも特定のスペースだけに契約解除が多発するケースがあるからである（子供の悪戯などによる）。
【００１３】
結局のところ、条件の好さそうな不動産物件であっても、長期的に見ればそこから発生する利益には上下の差があることが少なくない。このような子細を、投資家各人が確実に判断することは難しいし、そうであるからこそ、購入後の各種のリスクを恐れて不動産購入を控える傾向が助長されるわけである。
【００１４】
そこで本発明の目的は、不動産物件を購入する場合における、区画購入システムに起因する経済的な不平等を解消し、不動産投資の安全性を向上させる点にある。
【００１５】
【課題を解決するための手段】
前記目的を達成するため、請求項１に係る資産運用システムは、顧客から預かった運用基金に基づいて不動産を取得および／または建築する資産運用システムであって、運用基金を提供した顧客は、不動産物件の時価評価額と、当該不動産物件から生じる利益とに対し、運用基金の提供額に比例した金銭債権を保有できるとすることを特徴とする。
【００１６】
また、運用基金を提供した顧客は、不動産物件の同順位第一抵当権を、運用基金の提供額に比例して持ち分とすることができる（請求項２）。
【００１７】
請求項１または請求項２記載の資産運用システムに適用する管理装置は、運用基金を提供した顧客または不動産物件のオーナーからの要求に応じ、当事者の不動産物件について、少なくとも、時価評価額の推移、発生利益の推移を、顧客の端末装置に対してデータ送信する機能を備える（請求項３）。
【００１８】
この管理装置は、不動産物件の運用状況を、個別的な賃貸スペースの利用記録とともに、運用基金を提供した顧客または不動産物件のオーナーの端末装置に対してデータ送信する機能を備える場合がある（請求項４）。
【００１９】
管理装置は、運用基金を提供した顧客または不動産物件のオーナーの端末装置に対し、提供した運用基金の比率に応じた債権額または抵当権の持ち分の評価額を、不動産物件の時価評価額と当該不動産物件から生じる利益とに分類してデータ送信する機能を備える場合がある（請求項５）。
【００２０】
【作用】
請求項１に係る資産運用システムは、運用基金を提供した顧客（投資家）と、不動産物件のオーナー（建築主または物件所有者）とが完全一致する場合、一部一致（一部重複）する場合、完全不一致の場合のいずれのケースでも、投資家は運用基金（出資金）に応じた金銭債権を保有するとするものである。投資家とオーナーが完全一致する場合は、抵当権の設定を行う必要はない。
【００２１】
しかしながら、投資家とオーナーが一致しない場合、すなわち一部重複の場合や完全不一致の場合には、請求項２記載のように、投資家に対して、不動産物件の同順位第一抵当権を運用基金（出資金）に比例した持ち分として保証することにより、投資の安全とオーナーの利益を保全する。
【００２２】
請求項１および請求項２記載の資産運用システムは、資金運用と不動産物件の管理（マネージメント）の煩雑を避けるため、管理機関を通して行うことが望ましい。
【００２３】
【発明の実施の形態】
図１は、投資家とオーナーとが一致しない場合を例示するものである。このケースは、システム全般の総合管理を行う管理機関１０１、投資家１０４、不動産オーナー１０７の三者が存在し、矢印で示す権利関係をもつことを例示するものである。これは、例えば次の通りである。
【００２４】
投資家１０４と不動産オーナー１０７との関係は、投資家１０４が不動産オーナー１０７に対して運用基金（出資金）を提供する一方で、不動産オーナー１０７が投資家１０４に対して同順位第一抵当権を設定する関係に立つ。不動産オーナー１０７と管理機関１０１との関係は、不動産オーナー１０７が管理機関１０１に対して不動産の管理を委託する一方で、管理機関１０１が家賃収入等から得られる利益を不動産オーナー１０７に対して送金する関係に立つ。投資家１０４と管理機関１０１との関係は、投資家１０４が自己の持ち分である抵当権の処分（売買仲介や実行）を管理機関１０１に委託し、管理機関１０１が投資家１０４に対して処分に伴う金銭送金を行う等である。
【００２５】
図２は、本発明に係る資産運用システムの原理を説明する図である。権利関係を単純化するため、このケースでは投資家と不動産オーナーが同一（完全一致）する場合を例にとる。
【００２６】
１は、特定の不動産物件、２は、この特定の不動産物件を目的として運用基金を提供した顧客群（投資家）、３は、顧客群２から提供された運用基金を管理運用する実行機関（管理機関）、４は、特定の不動産物件１から発生した利益である。
【００２７】
顧客群２を構成する各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）は、特定の不動産物件１を全員で共同購入することを目的として、各自が提供できる資金の範囲内で運用基金を実行機関３に提供し、それぞれの提供金額に応じて債権債務の契約を実行機関３との間で締結する。特定の不動産物件１の所有権は、原則として顧客群２に属する。但し、実行機関３が不足の資金を補った場合は、実行機関３も持ち分に応じて特定の不動産物件１の共同所有者となる場合がある。
【００２８】
実行機関３は、顧客群２から提供を受けた運用基金に基づいて、特定不動産を購入し、または購入した土地の上に建物を建設する。建物を建設する場合は、その詳細な設計図面を顧客群２に予め提示しておくことは勿論であり、設計図面に基づいて忠実に建築工事を行う。当初の建築計画と実際の現物との間に大きな差異がある場合も考えられるので、顧客群２の側には、設計と現物との相違を理由とする契約解除の権利を認めることが望ましい。相違による契約解除の条件や期間は、実行機関３と各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）との間で契約によって定める。
【００２９】
一方、特定の不動産物件１から発生した利益４は、実行機関３を介して、顧客群２に分配する。この利益分配は、各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）が提供した運用基金の額に応じた比例分配方式とする。単純な比例分配でも良いし、運用基金の提供額の多寡に基づく若干の変動利率を加味した比例分配方式であっても良い。
【００３０】
いずれにせよ、各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）は、区割空間に対する個別の所有権をもつのではなく、特定の不動産物件１の全体に対して、提供した運用基金の額に比例した所有権をもち、実行機関３との契約に従って発生利益（４）の比例分配を受ける。
【００３１】
従って、かかる資産運用システムによれば、第一に、各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）は、出資できる範囲で運用基金の提供ができる。従来のように、区割空間の独占所有ではないから、出資金額は原理的にはいくらであっても良い。出資金額に関して実行機関３がいわゆる単位制をとった場合でも、最小限の出資金額は従来の不動産購入に較べて格段に抑えることが出来る。
【００３２】
第二に、区割空間の独占所有ではないため、発生利益（４）に有利不利が生じない。顧客群２は全員平等な利益分配を受けることが出来、不動産投資における幸不運といったリスクを最小限に抑えることが出来る。
【００３３】
各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）が有する権利は、特定の不動産物件１に対する持ち分比例の物権と、実行機関３との間の債権債務であり、債務を含めて自由な財産処分を行うことが出来る。
【００３４】
図３は、かかる資産運用システムに適用する管理装置システムを例示するものである。この管理装置１０は、例えばインターネット通信網２０を介して各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）に対し、特定の不動産物件１に関する運用状況を開示するものである。各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）は、管理装置１０に対するアクセスＩＤをもつ。管理装置１０は、アクセスＩＤの照合が出来ない場合は当該アクセス通信を強制遮断する。
【００３５】
管理装置１０は、特定の不動産物件１について、少なくとも次のような機能を備えることが望ましい。すなわち、収入データ格納部１１、経費明細格納部１２、利用履歴データ格納部１３、メンテナンス履歴データ格納部１４、利益データ格納部１５、評価額データ格納部１６である。また、告知データ格納部１７、意見交換部１８を設けても良い。
【００３６】
収入データ格納部１１は、特定の不動産物件１において発生する全収入の詳細および履歴である。少なくとも、賃貸借金の月ごとの入金日、その金額、を賃貸契約者ごとに項目表示できる機能をもつことが望ましい。アクセス時点における月別の合計金額の項目を設けることも好ましい。
【００３７】
経費明細格納部１２は、特定の不動産物件１において発生する全支出の詳細および履歴である。少なくとも、月ごとの支出原因と発生日および金額を、項目表示できる機能をもつことが望ましい。アクセス時点における月別の合計金額の項目を設けることも好ましい。
【００３８】
利用履歴データ格納部１３は、マンションの賃貸室や駐車場の賃貸スペースのように、利用状況を個別に管理記録できる項目について、その利用履歴を記録保存する。例えばマンションの賃貸室で云えば、入居日、退出日、次の入居予定日などである。
【００３９】
メンテナンス履歴データ格納部１４は、実行機関３または委託期間が必要に応じて行った保守履歴を記録する。各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）に事歴を開示することにより、不必要な、あるいは不自然なメンテナンス出費を防止する。
【００４０】
利益データ格納部１５は、全収入から全支出を差し引くなどの適宜の計算方法によって求める、顧客に還元する利益データの詳細を記録する手段である。不動産物件における利益額は、多岐に渡る出納計算を要するので、発生利益（４）の計算方法は、実行機関３と顧客群２との間で予め契約の形式で定めておくことが望ましい。
【００４１】
評価額データ格納部１６は、特定の不動産物件１に対する時価評価額を経時的に逐次記録する手段である。これを参照することにより、また前記利益データ格納部１５の記録も参照することによって、各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）は、自己の所有する物権／債権の処分を検討する。
【００４２】
告知データ格納部１７は、特定の不動産物件１に関するさまざまな情報を記録する。例えば、近隣に新しい商店や飲食店が出来たこと、最寄駅の電車やバスの本数が増便されたこと、病院、学校、図書館のような各種施設が付近に新設されること、などである。このような身近な話題は、とくに遠隔地に居住する各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）にとっては、権利処分の判断材料となるし、また賃貸契約金の増減判断の目安（指標）ともなる。不動産価値は周辺環境によって大きく上下動するため、このような告知データは事実としての数値データ以上の意味を持つ場合が少なくない。
【００４３】
意見交換部１８は、以上の開示データを参照しつつ、各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）が相互に、或いは実行機関３に対して、自由な意見を述べる手段である。例えば、周辺環境の事情変更に伴う賃貸契約金の増減変更、利用率の悪い特定の賃貸室に対するリフォーム要請、メンテナンスの不適切、特定居住者の騒音問題など管理運営上の意見交換などである。
【００４４】
かかる構成によれば、各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）はアクセスＩＤを用いることによって、管理装置１０の格納データを随時閲覧し、自己が所有する特定の不動産物件１に関する適切な判断（状況判断や財産処分判断）あるいは自由な意見交換を行うことが出来る。また各顧客（ａ、ｂ、ｃ・・）相互の自由な意見交換により、当該不動産物件（１）の利益率をさらに向上させることが出来る。
【００４５】
尚、本実施形態では顧客群２は投資家である旨説明したが、投資家と不動産オーナーが異なる場合（一部重複を含む）は、不動産オーナーも投資家と同様に必要な情報の提供を受けることが出来るようにすることが望ましい。また、投資家と不動産オーナーが異なる場合は、投資家は、当該不動産の同順位第一抵当権を持ち分に応じて保有するから、抵当権に関する評価額等の各種情報を取得できるようにすることは当然である。
【００４６】
尚、管理装置１０のデータの重要性は同一ではない。通常は、時価評価額の推移と発生利益の推移とがもっとも大切な開示データとなる。次いで、不動産物件（１）の運用状況に関する個別的な事実データの開示である。そして、好ましくは、出資額に応じた顧客の債権額（受け取るべき月別の金額；場合によっては抵当権評価額を含む）を、不動産物件の時価評価額と当該不動産物件から生じる利益とに分類してデータ送信する機能を備えることである。前記説明では、これらを一括して開示できる如くに説明したが、管理装置１０は、顧客に対して開示すべきデータの優先順位に応じて適宜取捨選択して運用してもよい。
【００４７】
図４は、本発明に係る資産運用システムにおいて採用することが望ましい建物構造を例示するものである。これは、下の居室８１と上の居室９１とをコンクリート７１によって完全に遮断した上で、上の居室９１の給水管（給湯管を含む場合がある）９２と排水管９３とを上階の居室９１の床面に埋設し、給水管９２および排水管９３の使用音が階下に伝達され難い構造としたものである。
【００４８】
給水管９２および排水管９３は、居室外の集合配管スペースに配した管７４を利用して給水、給湯、排水を行う。給水管９２および排水管９３を、居室９１の床面に埋設するに際しては、遮音性、断熱性に優れた気泡コンクリート７６を使用することが望ましい。
【００４９】
このように、下の居室８１と上の居室９１とをコンクリート７１によって完全に遮断した上で、各階の給水管（９２）および排水管（９３）を、その階の部屋の床面に配することにより、火災発生時における火炎と熱の遮断性を完全に確保することが出来る。つまり、従来の建築物に見られた給排水管用の連通孔が天井部分にないため、上下階の遮音性ばかりでなく、連通孔に起因する延焼を確実に防止することが可能となるわけである。これにより建物の寿命は確実に延び、不動産オーナーは、従来に見られないより長期の基金運用計画が可能となる。また投資家にとっても同順位第一抵当権の信頼性が長期にわたって保全されるため、投資機会の増大や抵当権の安全性に基づく譲渡機会の増大など、賃貸する不動産分野の活性化を惹起することが可能となる。
【００５０】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明に係る資産運用システムによれば、不動産購入に伴うリスクを最小限度に低減することが出来る。また、当該システムに適用する管理装置によれば、不動産物件の処分等に関する適切な判断（状況判断や財産処分判断）が可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係る資産運用システムの原理を例示する図である
【図２】本発明に係る資産運用システムの他の事例を具体的に例示する図である。
【図３】本発明に係る資産運用システムに適用する管理装置を例示する図である。
【図４】本発明に係る資産運用システムに適用する建築物の構造例を示す図である。
【符号の説明】
１　特定の不動産物件
２　顧客群
３　実行機関
４　発生した利益
１０　管理装置
１１　収入データ格納部
１２　経費明細格納部
１３　利用履歴データ格納部
１４　メンテナンス履歴データ格納部
１５　利益データ格納部
１６　評価額データ格納部
１７　告知データ格納部
１８　意見交換部
７１　コンクリート
７４　（集合配管スペースの）管
７６　気泡コンクリート
８１、９１　居室
９２　給水管（給湯管）
９３　排水管
１０１　管理機関
１０４　投資家
１０７　不動産オーナー
ａ、ｂ、ｃ・・　各顧客
【図１】
2004070762.tif 000003
【図２】
2004070762.tif 000004
【図３】
2004070762.tif 000005
【図４】
2004070762.tif 000006