(57)【要約】【課題】賃貸不動産物件の賃貸料をオーナー及び会員が共に納得の行く価格に短時間に決定することができ、更にはオーナーと会員との信頼関係を向上することができる賃貸不動産物件の競り方法を提供する。【解決手段】管理コンピュータ１０とオーナー端末３０と会員端末４０とが接続されたネットワーク２０上で、オーナーによって提供される賃貸不動産物件情報に対する賃貸料を、前記会員端末４０に競り合わせるようにした賃貸不動産物件の競り方法であって、管理コンピュータ１０が、入力されたオーナー情報と、会員端末４０に入力させた会員情報とを管理する。【選択図】　　　　　図１
2004078872.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
管理コンピュータとオーナー端末と会員端末とが接続されたネットワーク上で、オーナーによって提供される賃貸不動産物件情報に対する賃貸料を、前記会員端末に競り合わせるための賃貸不動産物件の競り方法であって、
管理コンピュータが、賃貸不動産物件を特定するための物件情報データとオーナーを特定するためのオーナー情報データとを入力されるステップと、
管理コンピュータが、会員端末に、会員を特定するための会員情報データを入力させるステップと、
管理コンピュータが、オーナー端末に入力させた物件情報データを、ネットワークを介してウェブページ上に公開するステップと、
管理コンピュータが、公開された賃貸不動産物件に対する賃貸料競り価格を会員端末に入力させるステップと、
管理コンピュータが、前記賃貸料競り価格を前記ウェブページ上に公開するステップと、
管理コンピュータが、競り期間内に入力された前記賃貸料競り価格の内、同一の賃貸不動産物件に対する最も高値な賃貸料競り価格を落札価格として決定するとともに、該落札価格を入力した会員端末に落札者となったことを送信するステップとを含むことを特徴とする賃貸不動産物件の競り方法。
【請求項２】
管理コンピュータが、落札者とオーナーとの賃貸契約が不成立であることを入力された場合に、上記競り期間内に入力された上記賃貸料競り価格の内、同一の賃貸不動産物件に対する次に高値な賃貸料競り価格を落札価格として再決定するとともに、該落札価格を入力した会員端末に落札者となったことを送信するステップを含むことを特徴とする請求項１記載の賃貸不動産物件の競り方法。
【請求項３】
管理コンピュータが、入力された物件情報データから物件評価データを算出するステップと、
管理コンピュータが、前記物件評価データをグラフ化して上記ウェブページ上に公開するステップとを含むことを特徴とする請求項１又は２記載の賃貸不動産物件の競り方法。
【請求項４】
管理コンピュータが、会員端末に入力させた事項から、会員の信頼性の指標となる会員信頼度データを算出するステップと、
管理コンピュータが、落札者の前記会員信頼度データをオーナー端末へ送信するステップとを含むことを特徴とする請求項１乃至３何れか１項記載の賃貸不動産物件の競り方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ネットワーク上で賃貸不動産物件の賃貸料を競り合うための賃貸不動産物件の競り方法に関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
賃貸不動産物件の紹介及び賃貸契約等は不動産仲介業者が仲介者となって行われるのが一般的であり、賃貸不動産物件の賃貸料は、賃貸不動産物件のオーナー（貸主）によって決定されていた。
そのため、多くの賃貸不動産情報を入手し比較検討するには多くの不動産仲介業者にコンタクトしなければならず、借主側の手間と労力が大きい上、賃貸料の設定はオーナーの独断による要素が大きいため、オーナーが提示する賃貸料と借主が求めている賃貸料とのギャップが大きいという場合が多々あった。
そこで、従来から中古車等の動産の販売に利用されているオークションシ方式を流用することが考えられ、不動産売買価格をコンピュータによるオークション方式により決定する方法が提案されている（例えば特開２００１−２５６３２８号公報参照）。
【０００３】
しかしながら、オークションの対象を賃貸不動産物件の賃貸料とする場合には、借主がオーナーに対し継続的に賃貸料を支払い続けなければならないことから、借主とオーナーとの信頼関係が重要であるが、上記従来のオークション方式によれば、借主とオーナーとの信頼関係についての配慮がなされていなかった。
また、賃貸不動産物件の場合、賃貸料及び落札者が決定したとしても、その落札者が必ずしも契約を行うとは限らないという問題がある。例えば、落札者が実際に賃貸不動産物件を内覧した後に想像していたイメージと異なるために契約を中止することや、その他落札者やオーナーの個人的な諸事情等により契約が不成立となる場合が多々予想され、その契約不成立の度に再度オークションを行っていたのではオーナー及び借り手にとっての時間の無駄が多過ぎるという問題がある。
また、賃貸不動産物件の評価は、周辺環境や、構造、設備、築年数、駅までの距離等、多々の項目をそれぞれ十分に検討して総合判断する必要があるため、その判断には専門知識を有する上、借り手による検討時間も長くなるという問題がある。
また、オーナーは、借主から継続的に安定した賃貸料を得られるように、職業や収入等、借主に対する信頼性を見極める必要性があるが、従来方法によれば不動産仲介業者等から情報を得る以外に、借主を客観的に判断する方法がなかった。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
本発明は上記従来事情に鑑みてなされたものであり、その目的とする処は、賃貸不動産物件の賃貸料をオーナー及び会員が共に納得の行く価格に短時間に決定することができ、更にはオーナーと会員との信頼関係を向上することができる賃貸不動産物件の競り方法を提供することにある。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
上記課題を解決するたに第一の発明は、管理コンピュータとオーナー端末と会員端末とが接続されたネットワーク上で、オーナーによって提供される賃貸不動産物件情報に対する賃貸料を、前記会員端末に競り合わせるための賃貸不動産物件の競り方法であって、管理コンピュータが、賃貸不動産物件を特定するための物件情報データとオーナーを特定するためのオーナー情報データとを入力されるステップと、管理コンピュータが、会員端末に、会員を特定するための会員情報データを入力させるステップと、管理コンピュータが、オーナー端末に入力させた物件情報データを、ネットワークを介してウェブページ上に公開するステップと、管理コンピュータが、公開された賃貸不動産物件に対する賃貸料競り価格を会員端末に入力させるステップと、管理コンピュータが、前記賃貸料競り価格を前記ウェブページ上に公開するステップと、管理コンピュータが、競り期間内に入力された前記賃貸料競り価格の内、同一の賃貸不動産物件に対する最も高値な賃貸料競り価格を落札価格として決定するとともに、該落札価格を入力した会員端末に落札者となったことを送信するステップとを含むことを特徴とする。
【０００６】
ここで、上記管理コンピュータとは、中央処理装置、及び、メインメモリ、記憶装置、入力装置、画像表示装置等を備え、一台のコンピュータによって構成されたもの、及び複数台のコンピュータによって構成されたものを含み、インターネット等のネットワークに接続されている。
また、上記オーナー端末と会員端末との各々は、中央処理装置、及び、メインメモリ、入力装置、画像表示装置等を備え、インターネット等のネットワークに接続可能なものであればよく、一般的なデスクトップ型パソコンや、ノートパソコン、ネットワークに接続可能なゲーム専用コンピュータ、ＮＴＴドコモのｉモード端末等を含む。
【０００７】
更に、第二の発明では、管理コンピュータが、落札者とオーナーとの賃貸契約が不成立であることを入力された場合に、上記競り期間内に入力された上記賃貸料競り価格の内、同一の賃貸不動産物件に対する次に高値な賃貸料競り価格を落札価格として再決定するとともに、該落札価格を入力した会員端末に落札者となったことを送信するステップを含むことを特徴とする。
【０００８】
更に、第三の発明では、管理コンピュータが、入力された物件情報データから物件評価データを算出するステップと、管理コンピュータが、前記物件評価データをグラフ化して上記ウェブページ上に公開するステップとを含むことを特徴とする。
【０００９】
更に、第四の発明では、管理コンピュータが、会員端末に入力させた事項から、会員の信頼性の指標となる会員信頼度データを算出するステップと、管理コンピュータが、落札者の前記会員信頼度データをオーナー端末へ送信するステップとを含むことを特徴とする。
【００１０】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。
この賃貸不動産物件の競り方法は、管理コンピュータ１０がインターネット等のネットワーク２０を介して、複数のオーナー端末３０、及び複数の会員端末４０に接続されたシステム環境（図１参照）において、オーナーによって提供される賃貸マンションに対する賃貸料を、前記会員端末４０に競り合わせるためのものである。
【００１１】
管理コンピュータ１０は、単数もしくは複数のコンピュータにより構成されネットワーク２０に常時接続されているウェブサーバー１１と、単数もしくは複数のコンピュータにより構成され前記ウェブサーバー１１に接続されている個人情報データベースサーバー１２とを具備している。
【００１２】
ウェブサーバー１１は、中央処理装置、及び、メインメモリ、記憶装置、入力装置、画像表示装置等を具備してなり、その記憶装置内には、ホームページ１１ａ１、及び該ホームページ１１ａ１にリンクされた複数のウェブページ１１ａ２、物件情報データベース１１ｂ等を有し、前記ホームページ１１ａ１及びウェブページ１１ａを、ネットワーク２０を介してアクセスされるオーナー端末３０及び会員端末４０に公開する。
また、同ウェブサーバー１１は、オーナー登録手段１１ｃ，会員登録手段１１ｄ，物件情報登録手段１１ｅ，物件情報検索手段１１ｆ，入札手段１１ｇ，落札者決定手段１１ｈ，落札者再決定手段１１ｉ、入居申込手段１１ｊ等、メインメモリ内のプログラムの指令により、中央処理装置に演算処理を行わせる。
【００１３】
個人情報データベースサーバー１２は、上記ウェブサーバー１１と略同様にハードウェア構成されたシステムであり、記憶装置内に、オーナー情報データベース１２ａ、及び会員情報データベース１２ｂを有し、これらデータベース内のデータを必要に応じてウェブサーバー１１、及び該ウェブサーバー１１を介してオーナー端末３０等へ送信する。
【００１４】
尚、上記管理コンピュータ１０内のデータは、プロキシー，ファイヤウォール，暗号化等の周知のセキュリティー手段により外部から保護されている。
【００１５】
オーナー端末３０及び会員端末４０の各々は、中央処理装置、及び、メインメモリ、入力装置、画像表示装置等を備え、ブラウザ手段３１，４１（例えばマイクロソフト社製のインターネットエクスプローラー）によって動作することで、上記管理コンピュータ１０のホームページ１１ａ１及びウェブページ１１ａ２を、ネットワーク２０を介して呼び込み表示させるものである。
【００１６】
ホームページ１１ａ１及びウェブページ１１ａ２は、具体的にはＨＴＭＬ形式や、ＤＨＴＭＬ形式等で記載され、表示された下線付文字や太字、図形等の特定の領域（ホットスポット）がクリックされることにより、リンクされた他のウェブページを呼び出し表示したり、所定の処理を行ったり等、コンピュータを機能させるものである。
【００１７】
次に、上記システム環境で利用される本賃貸不動産物件の競り方法の一例を、フローチャートに基づいて詳細に説明する（図２〜９参照）。
先ず、オーナー登録手段１１ｃが実行されることにより、管理コンピュータ１０に、該管理コンピュータ１０の管理者によって、オーナーを特定するためのオーナー情報データが入力される（ステップＡ１）。
オーナー情報データの具体的内容は、例えば、オーナー端末３０のメールアドレスや、オーナーの住所、氏名、電話番号等である。
尚、本実施の形態では、管理コンピュータ１０の管理者がオーナーを審査する必要性等から、オーナー情報データの入力を、管理者とオーナーとの契約後に管理者によって行うようにしているが、同オーナー情報データの入力を、管理者とオーナーとの契約後にオーナー端末３０によって管理コンピュータ１０に入力させるようにすることも可能である。
【００１８】
そして、管理コンピュータ１０は、上記オーナー情報データを、個人情報データベースサーバー１２内のオーナー情報データベース１２ａに登録し（ステップＡ２）、更に、オーナーＩＤを設定して、該ＩＤをオーナー端末３０へメールで送信する（ステップＡ３）。
【００１９】
また、管理コンピュータ１０に、ネットワーク２０を介してオーナー端末３０又は会員端末４０がアクセスされると、オーナー端末３０又は会員端末４０にはホームページ１１ａ１が表示される（図２参照）。
【００２０】
ホームページ１１ａ１には、「会員登録」、「物件情報登録」、「物件情報登録」、「物件情報検索」、「入札」、「賃貸住宅入居申込書」等の文字がホットスポットとして表示されており、何れかの前記ホットスポットがクリックされることにより、該ホームページ１１ａ１にリンクされたウェブページ１１ａ２へジャンプしたり、管理コンピュータ１０による所定の処理が行われたりする。
その他、このホームページ１１ａ１には、当該賃貸不動産物件の競り方法の利用方法や、管理コンピュータ１０を管理する会社の紹介等のウェブページ１１ａ２へジャンプするためのホットスポットが、必要に応じて表示されている。
【００２１】
また、ホームページ１１ａ１上で「会員登録」がクリックされた場合には、会員登録手段１１ｄが実行され、アクセスした端末に、会員データ入力用のウェブページ１１ａ２が表示される（ステップＢ１）。
このウェブページ１１ａ２は、会員を特定するための会員情報データを入力する画面であり、会員端末４０のメールアドレスや、会員の住所、氏名、電話番号、勤務先等の入力欄を表示し、各入力欄への入力を要求する。
【００２２】
そして、管理コンピュータ１０は、会員端末４０により入力された上記会員情報データを、個人情報データベースサーバー１２へ送信し、該個人情報データベースサーバー１２内の会員情報データベース１２ｂに登録し（ステップＢ２）、更に、会員ＩＤを設定して、該会員ＩＤを会員端末４０へメールで送信する（ステップＢ３）。
【００２３】
また、ホームページ１１ａ１上で「物件情報登録」がクリックされた場合には、物件情報登録手段１１ｅが実行され、アクセスした端末に、物件情報データ入力用のウェブページ１１ａ２が表示される。
このウェブページ１１ａ２は、賃貸不動産物件を特定するための物件情報データをオーナー端末３０が入力する画面であり、オーナー端末３０のオーナーＩＤ、賃貸不動産物件の専有面積、所在地、競りの開始日時、競り期間等についての入力欄を表示するとともに、下表１に示す各項目について、その内容（表１内の右欄）をプルダウンメニューあるいはホットスポットにより選択可能に表示する（ステップＣ１）。
【００２４】
【表１】
2004078872.tif 000003
2004078872.tif 000004
【００２５】
上表１における各項目に対応する内容（表１右欄）は、それぞれ何れか一つが選択されるようになっているが、「付帯設備」については複数選択可能になっている。
そして、管理コンピュータ１０は、オーナー端末３０により入力された上記物件情報データに物件ナンバーを設定し、上記物件情報データを、該物件ナンバーに対応させて物件情報データベース１１ｂに登録する（ステップＣ２）。
尚、物件情報データベース１１ｂの登録は、管理コンピュータ１０の管理者によって監視可能になっており、管理者が物件情報データを吟味した上で必要に応じて、該物件情報データの内容を訂正したり削除したりできるようになっている。
また、上記物件情報データには、必要に応じて、間取り図、内装、外観等の画像データや動画データ、マンションデザイナーによるコメント等を含ませることが可能である。
【００２６】
ホームページ１１ａ１上で「物件情報検索」がクリックされた場合には、物件情報検索手段１１ｆが実行され、会員端末４０に、検索条件を入力するためのウェブページ１１ａ２が表示される（ステップＤ１）。
このウェブページ１１ａ２は、検索条件として、上表１に示した賃貸不動産物件の方位、及び骨組構造、付帯設備、外壁構造、持込可能なペットの種類、築年数、階層、駅間等の各項目についてその内容（表１右欄）をプルダウンメニューあるいはホットスポットにより選択可能に表示する。
【００２７】
次に、管理コンピュータ１０は、上記検索条件が入力されると、その検索条件に適合する物件情報データを物件情報データベース１１ｂから検索する（ステップＤ２）。尚、この物件情報の検索方法は、最も検索条件に適合する物件情報データを一つだけ探し出すようにしてもよいし、あるいは複数の物件情報データを探し出し適合度の高い順番に配列するようにしても構わない。
【００２８】
そして、管理コンピュータ１０は、検索された物件情報データより物件評価データを算出する（ステップＤ３）。
この物件評価データは、物件情報データを数値化して、賃貸不動産物件を客観的に評価可能にするものであり、以下にその算出方法の一例を詳細に説明する。
【００２９】
先ず、管理コンピュータ１０は、検索された物件情報データの各項目に、下表２に示す採点基準の一例に基づき、評価点を付ける。
【００３０】
【表２】
2004078872.tif 000005
2004078872.tif 000006
【００３１】
上記評価点の付け方は、例えば、検索された物件情報データの「賃貸不動産物件の方位」が「東」であった場合、その評価点は２点とされる。そして、各項目について同様にして評価点が付けられる。尚、「付帯設備」については、内容が複数ある場合、対応する複数の点数が加算される。
【００３２】
次に、管理コンピュータ１０は、上記複数の評価点から総合得点を算出する。この総合得点は、下記数式（数１）により計算される。
【００３３】
【数１】
総合得点　＝係数×（専有面積÷賃貸価格）×合計得点
【００３４】
ここで、上記係数は、当該賃貸不動産物件の所在地域における賃貸物件平均価格および平均専有面積に基づいて設定される。
そして、上記専有面積は、上記ステップＣ１でオーナー端末３０により入力された値である。
また、上記賃貸価格は、当該賃貸不動産物件の所在地域における賃貸物件平均価格である。
また、上記合計得点は、上表２の項目毎に付けられた評価点を合計した値である。
尚、上表２に示す各項目、及び各内容、各点数、および数式（数１）は、本実施の形態の好ましい一例を示すものであり、必要に応じて変更可能である。
【００３５】
次に、管理コンピュータ１０は、上表２の項目毎に付けられた評価点、及び上記数式（数１）で計算された総合得点等の物件評価データを、物件ナンバー、専有面積、現在の賃貸料競り価格、残りの競り時間等と併せてウェブページ１１ａ２上に公開する（ステップＤ４）。
その際、上表２の項目毎に付けられた評価点については、各評価点をクモ型グラフ上に配置してなる画像（図１０参照）を表示することで、賃貸不動産物件を、視覚的に把握して、客観的かつ正確、迅速に評価できるようにしている。
また、上記現在の賃貸料競り価格は、後述する入札手段により登録された値を表示する。尚、併せて、過去の賃貸料競り価格を競り経過として表示するようにしてもよい。
また、前記残りの競り時間は、上記ステップＣ１で入力された競りの開始日時及び競り期間、現在の日時から計算される。
また、同ウェブページ１１ａ２には、間取り図、内装、外観等の画像データや動画データ、マンションデザイナーによるコメント等が、必要に応じて表示される。
【００３６】
尚、本実施の形態の一例では、オーナーＩＤまたはオーナーＩＤが入力されなくても、上記物件情報をウェブページ１１ａ２上で検索閲覧できるようにしているが、オーナーＩＤまたはオーナーＩＤが入力されたことを条件に上記物件情報をウェブページ１１ａ２上で検索閲覧できるようにしても構わない。
【００３７】
また、ホームページ１１ａ１上で「入札」がクリックされた場合には、入札手段１１ｇが実行される。
尚、この入札手段１１ｇは、上記物件情報検索手段１１ｆによりウェブページ１１ａ２上に物件情報が表示された際に、同ウェブページ１１ａ２に「入札」の文字をホットスポットとして表示し、該ホットスポットがクリックされることにより実行されるようにしても構わない。
【００３８】
この入札手段１１ｇによれば、管理コンピュータ１０は、上記「入札」をクリックした会員端末４０に、ウェブページ１１ａ２上で会員ＩＤの入力を要求する（ステップＥ１）。
この会員ＩＤは、上記ステップＢ３で会員端末４０へ送信されたものであり、会員端末４０が会員登録を済ませていない場合には、その会員端末４０に、上記ステップＢ１におけるウェブページ１１ａ２へジャンプするためのホットスポットを表示し、会員登録するように要求する。
【００３９】
上記ステップＥ１で会員ＩＤが入力されると、管理コンピュータ１０は、その会員ＩＤと、会員情報データベース１２ｂ内に登録された会員ＩＤとを比較照合し、正しいＩＤであればステップＥ３へ進み、間違ったＩＤであれば、会員端末４０に正しい会員ＩＤを入力するように要求する（ステップＥ２）。
【００４０】
ステップＥ３では、管理コンピュータ１０が、会員端末４０に、希望物件及び賃貸料競り価格の入力を要求するためのウェブページ１１ａ２を表示する。
このウェブページ１１ａ２には、希望物件（競りの対象物件）の入力欄と、賃貸料競り価格の入力欄とを表示する。尚、希望物件の入力欄には、例えば、上記ステップＤ４で表示される物件ナンバーを入力させるようにする。
【００４１】
そして、上記希望物件の物件ナンバー及び賃貸料競り価格が入力されると、管理コンピュータ１０は、入力された賃貸料競り価格が、過去に入力された賃貸料競り価格よりも高いか否かを判断し、更に、入力された物件ナンバーが、競り期間中であるか否かを判断する（ステップＥ４）。
そして、入力された賃貸料競り価格が過去に入力された賃貸料競り価格よりも高く、且つ物件ナンバーが競り期間中である場合には、管理コンピュータ１０は、前記賃貸料競り価格と、その賃貸料競り価格を入力した会員端末４０の会員ＩＤとを、物件ナンバーに対応させて物件情報データベースに登録する（ステップＥ５）。
また、入力された賃貸料競り価格が過去に入力された賃貸料競り価格よりも低いか、または物件ナンバーが競り期間中でない場合には、その旨を会員端末４０のウェブページ１１ａ２上に表示する。
【００４２】
管理コンピュータ１０は、上記のようにして入力された賃貸料競り価格を、物件ナンバー毎に、競り期間中常時継続的に管理しており、競り期間経過直後に落札者決定手段１１ｈを実行する。
【００４３】
落札者決定手段１１ｈによれば、管理コンピュータ１０は、最も高値な賃貸料競り価格を入力した会員端末４０を落札者に決定する（ステップＦ１）。
具体的には、管理コンピュータ１０は、競り期間経過後に、その競り期間が経過した物件ナンバーに対応する過去の賃貸料競り価格と、その賃貸料競り価格毎に対応する会員ＩＤとを、物件情報データベースから呼び出す。そして、それら競り価格の中から最も高値な賃貸料競り価格を選出するとともに、その賃貸料競り価格を入力した会員端末４０の会員ＩＤを落札者として特定する。
【００４４】
そして、管理コンピュータ１０は、上記落札者となった会員端末４０に、落札者となったことを、メールで送信し（ステップＦ２）、その際、同メールにて、賃貸住宅入居申込書への入力案内や、オーナーへの連絡先等を送信する。
【００４５】
また、管理コンピュータ１０は、所定期間内に落札者とオーナーとの賃貸契約が不成立であることを入力された場合（ステップＧ１）に、上記競り期間内に入力された上記賃貸料競り価格の内、同一の賃貸不動産物件に対する次に高値な賃貸料競り価格を落札価格として再決定する（ステップＧ２）。
尚、上記賃貸契約が不成立とは、所定期間内に上記賃貸住宅入居申込書への入力が行われなかった場合や、オーナー又は会員の諸事情により賃貸契約が不成立となった場合等のことである。
【００４６】
上記賃貸契約が不成立であることの入力については、管理コンピュータ１０の管理者により直接管理コンピュータ１０に入力されるようにしているが、オーナー端末３０または会員端末４０によりウェブページ１１ａ２上で入力されるようにすることも可能である。
【００４７】
また、落札価格の再決定について具体的に説明すれば、管理コンピュータ１０が、物件情報データベース１１ｂから二番目に高値な賃貸料競り価格を呼び出すとともに、該賃貸料競り価格を入力した会員端末４０の会員ＩＤを呼び出し、該会員ＩＤを落札者として特定する。
【００４８】
次に、管理コンピュータ１０は、再決定された落札者の会員端末４０へ、落札者となったことをメールで送信し（ステップＧ３）、その際、同メールにて、賃貸住宅入居申込書への入力案内や、オーナーへの連絡先等を送信する。
【００４９】
そして、管理コンピュータ１０は、再度、所定期間内に再決定された上記落札者及びオーナーによる賃貸契約が不成立であることを入力された場合には、上記競り期間内に入力された上記賃貸料競り価格の内、同一の賃貸不動産物件に対する三番目に高値な賃貸料競り価格を落札価格として再決定し、その三番目の落札者へ落札者となったことを送信する。
すなわち、管理コンピュータ１０は、賃貸契約が不成立となる度に、上記落札者再決定手段１１ｉ（ステップＧ１〜Ｇ３）を実行することになる。
【００５０】
そして、上記のようにして落札者が決定した後、落札者によりホームページ１１ａ１上の「賃貸住宅入居申込書」がクリックされると、入居申込手段１１ｊが実行される。この入居申込手段１１ｊは、ホームページ１１ａ１にリンクされた賃貸住宅入居申込書入力用のウェブページ１１ａ２を表示して、落札者の会員端末４０に所定項目の入力を要求する（ステップＨ１）。
【００５１】
具体的には、このウェブページ１１ａ２には、落札者の会員端末４０の会員ＩＤやその他の所定事項の入力欄が表示されるとともに、下表３に示す各項目について、その内容（表３内の右欄）がプルダウンメニューあるいはホットスポットにより選択可能に表示される。
【００５２】
【表３】
2004078872.tif 000007
【００５３】
そして、上記賃貸住宅入居申込書への会員端末４０による入力が済むと、管理コンピュータ１０は、上記賃貸住宅入居申込書の内容から会員信頼度データを算出する（ステップＨ２）。
具体的には、先ず、管理コンピュータ１０は、上記落札者の会員情報データの各項目に対し、下表４に示す採点基準に基づき評価点をつける。
【００５４】
【表４】
2004078872.tif 000008
【００５５】
上記評価点の付け方は、例えば、会員情報データの「資本金」が「１５，０００千円未満」であった場合、その評価点は１点とされる。そして、各項目について同様にして評価点が付けられる。尚、表４中「勤務先」及び「業種」についての評価点は、情報機関や情報誌等によって、勤務先毎及び業種毎にランク付けされた数値を、そのまま用いる。
【００５６】
次に、管理コンピュータ１０は、上記複数の評価点の総合評価点として、５，４，３，２，１の五段階評価点算出する。
この五段階評価点は、下記数式（数２）により計算される。
【００５７】
【数２】
五段階評価点　＝係数ｐＸ（係数ｑ１Ｘ勤務先＋係数ｑ２Ｘ資本金＋係数ｑ３Ｘ業種＋係数ｑ４Ｘ従業貞数＋係数ｑ５ｘ勤続年数＋係数ｑ６Ｘ年収）
【００５８】
ここで、上記係数ｐは、上式（数２）によって計算された五段階評価点を、１〜５の何れかの整数にするために設定される値である。
また、上記係数ｑ１〜ｑ６のそれぞれは、各項目の重要度に応じて設定される値である。
尚、上表４に示す各項目、右欄の各内容、各点数、および数式（数２）は、本実施の形態の好ましい一例を示すものであり、必要に応じて変更可能である。
【００５９】
次に、管理コンピュータ１０は、上記項目毎の評価点、及び上記五段階評価点を会員信頼度データとし、該会員信頼度データ、及び会員への連絡先等の所定事項を、落札された物件情報データを提供したオーナー端末３０へ、メールで送信する（ステップ３）。
尚、上記項目毎の評価点については、上記ステップＤ４と同様にクモ型グラフ上に配置して、その画像をメールで送信することで、会員信頼度を視覚的に迅速に評価できるようにしてもよい。
【００６０】
而して、落札者及びオーナーが決定した後には、その落札者とオーナーとの間で、直接賃貸契約が締結されたり、あるいは不動産仲介業者を介在して賃貸契約が締結されたりすることになる。
【００６１】
【発明の効果】
本発明は、以上説明したように構成されているので、以下に記載されるような作用効果を奏する。
第一の発明によれば、管理コンピュータにより物件情報データ以外にオーナー情報データ及び会員情報データも管理されているため、オーナーと会員との信頼関係を向上した上で、賃貸不動産物件の賃貸料をオーナー及び会員が共に納得の行く価格に短時間に決定することができる。
そして、賃貸料の決定後には、従来の不動産仲介業者を介在した賃貸契約を行えるのは勿論のこと、落札者となった会員端末へオーナーへの連絡先及び契約日程等を送信するようにすることで、オーナーと会員による直接契約も可能にすることができ、ひいては不動産市場を活性化することができる。
【００６２】
更に、第二の発明によれば、落札者とオーナーとの賃貸契約が不成立の場合には、再度競りを行うことなく速やかに新しい落札者を決定することができる。
すなわち、賃貸不動産物件の競りにおいては落札者及びオーナーの諸事情等により落札後に賃貸契約が成立するとは限らないが、本発明によれば、一番目に高値な賃貸料競り価格を入力し落札した会員による賃貸契約が不成立の場合に、速やかに二番目に高値な賃貸競り価格を入力した会員を落札者とすることができ、更に二番目の落札者による賃貸契約が不成立の場合には、三番目に高値な賃貸競り価格を入力した会員を落札者とすることができ、落札者を、順次下位の賃貸料競り価格を入力した会員へ変更することができる。
【００６３】
更に、第三の発明によれば、賃貸不動産物件をウェブページ上に表示されるグラフによって視覚的に評価することができ、会員による賃貸不動産物件の検討が容易かつ迅速に行えるようになる。
【００６４】
更に、第四の発明によれば、管理コンピュータが算出した会員信頼度データをオーナーに開示するようにしたため、オーナーによる会員信頼性判断が容易かつ迅速に行えるようになる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係わる賃貸不動産物件の競り方法を利用するためのシステム環境を示すブロック図。
【図２】同賃貸不動産物件の競り方法において表示されるホームページの一例を示す。
【図３】同賃貸不動産物件の競り方法におけるオーナー登録手段による処理を示すフローチャート。
【図４】同賃貸不動産物件の競り方法における会員登録手段による処理を示すフローチャート。
【図５】同賃貸不動産物件の競り方法における物件情報登録手段による処理を示すフローチャート。
【図６】同賃貸不動産物件の競り方法における物件情報検索手段による処理を示すフローチャート。
【図７】同賃貸不動産物件の競り方法における入札手段による処理を示すフローチャート。
【図８】同賃貸不動産物件の競り方法における落札者決定手段による処理を示すフローチャート。
【図９】同賃貸不動産物件の競り方法における落札者再決定手段による処理を示すフローチャート。
【図１０】同賃貸不動産物件の競り方法における入居申込手段による処理を示すフローチャート。
【図１１】物件情報の評価点を配置したクモ型グラフの一例を示す。
【符号の説明】
１０：管理コンピュータ
１１ａ２：ウェブページ
１１ｂ：物件情報データベース
１２ａ：オーナー情報データベース
１２ｂ：会員情報データベース
２０：ネットワーク
３０：オーナー端末
４０：会員端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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