(57)【要約】【課題】不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出する不動産価格算出プログラムを提供すること。【解決手段】不動産の住所、面積、および建物の構造や床面積などの不動産自体に関する不動産情報１と、不動産の運用方法を示す運用情報２と、を収支算出部４に入力して収支データ７を算出し、この収支データ７と、運用期間を示す期限情報２とを用いて収益価格データ８を算出することで、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出することができる。【選択図】　　　図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
所定の不動産に関する情報を示す不動産情報、当該所定の不動産の運用方法を示す運用情報、および当該不動産の運用期間を示す期限情報を少なくとも入力する入力処理と、
前記不動産情報および前記運用情報をもとに、前記不動産を運用した場合の収入および支出を示す収支データを算出する収支算出処理と、
前記収支算出工程によって算出した収支データと、前記期限情報とをもとに前記不動産の現時点における価格を示す収益価格データを算出する価格算出処理と、
をコンピュータに実行させることを特徴とする不動産価格算出プログラム。
【請求項２】
前記収支算出部は、前記運用情報をもとに、前記不動産の運用時に発生する可能性のある複数の状態についてそれぞれ収支データを算出することを特徴とする請求項１に記載の不動産価格算出プログラム。
【請求項３】
前記収支算出部は、モンテカルロシミュレーションを用いて前記複数の状態における収支データを算出することを特徴とする請求項２に記載の不動産価格算出プログラム。
【請求項４】
前記収支データおよび前記収益価格データから、所定の出力データを作成する出力データ作成処理をさらにコンピュータに実行させることを特徴とする請求項１〜３のいずれか一つに記載の不動産価格算出プログラム。
【請求項５】
前記出力データ作成処理は、前記収支算出部が複数の状態における収支データをそれぞれ作成した場合に、前記複数の収支データから算出される複数の収益価格データの分布を出力することを特徴とする請求項４に記載の不動産価格算出プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
この発明は、不動産の価格を算出する不動産価格プログラムに関し、特に不動産の運用によって発生する収益をもとに不動産の価格を算出する不動産価格算出プログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、不動産の価格は、取引事例比較法を用いて決定されていた。この取引事例比較法は、対象の物件や、条件の近い物件の取引事例をもとに不動産の価値を評価する方法であるが、不動産は流動性が低く、比較対象となる事例が少ないため、国が公表する地価の公示価格が鑑定の根拠となる場合が多く見られた。
【０００３】
しかし、地価を基準として評価する場合、運用による収益と無関係に不動産の価格を決定することとなり、その価値を正確に評価することができない。また、取引事例比較法を用いた取引では、価格が相対的に決定されるため透明性が低く、さらに決定された価格がその後の取引において比較対象とされるため、評価の信頼性自体が低くなるという問題点があった。そこで、近年、不動産の運用によって生じる収益を考慮し、不動産の価値を正確かつ客観的に算出する方法が求められている。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
この発明は、上述の問題を解消するためになされたものであり、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出する不動産価格算出プログラムを提供することを目的とする。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
上述した課題を解決し、目的を達成するため、請求項１の発明に係る不動産価格算出プログラムは、所定の不動産に関する情報を示す不動産情報、当該所定の不動産の運用方法を示す運用情報、および当該不動産の運用期間を示す期限情報を少なくとも入力する入力処理と、前記不動産情報および前記運用情報をもとに、前記不動産を運用した場合の収入および支出を示す収支データを算出する収支算出処理と、前記収支算出工程によって算出した収支データと、前記期限情報とをもとに前記不動産の現時点における価格を示す収益価格データを算出する価格算出処理と、をコンピュータに実行させることを特徴とする。
【０００６】
この請求項１の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、所定の不動産に関する不動産情報と、不動産の運用方法をもとに、不動産を運用した場合における収支を算出し、不動産を運用した場合の収支と、運用する期限とをもとに現時点における不動産の価格を算出する。
【０００７】
また、請求項２の発明に係る不動産価格算出プログラムは、請求項１の発明において、前記収支算出部は、前記運用情報をもとに、前記不動産の運用時に発生する可能性のある複数の状態についてそれぞれ収支データを算出することを特徴とする。
【０００８】
この請求項２の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産の運用における不確定要素をもとに、それぞれの場合における収支を算出し、確率分布を算出するようにしている。
【０００９】
また、請求項３の発明に係る不動産価格算出プログラムは、請求項２の発明において、前記収支算出部は、モンテカルロシミュレーションを用いて前記複数の状態における収支データを算出することを特徴とする。
【００１０】
この請求項３の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産運用の収支における確率分布を、モンテカルロシミュレーションによって算出するようにしている。
【００１１】
また、請求項４の発明に係る不動産価格算出プログラムは、請求項１〜３の発明において、前記収支データおよび前記収益価格データから、所定の出力データを作成する出力データ作成処理をさらにコンピュータに実行させることを特徴とする。
【００１２】
この請求項４の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産情報、運用情報、期限情報をもとに算出した収支データおよび収益価格データを所定の出力形式に加工して出力する。
【００１３】
また、請求項５の発明に係る不動産価格算出プログラムは、請求項４の発明において、前記出力データ作成処理は、前記収支算出部が複数の状態における収支データをそれぞれ作成した場合に、前記複数の収支データから算出される複数の収益価格データの分布を出力することを特徴とする。
【００１４】
この請求項５の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産情報、運用情報、期限情報をもとに算出した収支データおよび収益価格データの確率分布を出力データとして出力する。
【００１５】
【発明の実施の形態】
以下に添付図面を参照して、この発明に係る不動産価格算出プログラムの好適な実施の形態を詳細に説明する。
【００１６】
まず、本実施の形態に係る不動産価格算出プログラムにおける不動産価格算出の概念について説明する。図１は、本実施の形態における不動産価格算出の概念を説明するための説明図である。
【００１７】
本実施の形態における不動産価格算出では、不動産を所定の期間運用し、運用によって得られる利益（インカムゲイン）と、所定期間後に売却した場合に得られる利益（キャピタルゲイン）とをもとに不動産の資産価値を算出する。このように期限を定めて期限の経過後に売却することとするのは、不動産を証券化する場合など、不動産を金融商品として扱うことを前提としているためである。
【００１８】
図１に示すように、本実施の形態における不動産価格算出では、不動産情報１、運用情報２および期限情報３から不動産の価格を算出する。この不動産情報１は、具体的には、不動産の住所、面積、および建物の有無、また、建物が存在する場合には建物の構造や床面積など、不動産自体に関する情報である。
【００１９】
また、運用情報２は、不動産の運用によって発生する収入および支出である。収入の具体例としては、テナントや駐車場からの賃貸収入がある。また、テナントの空室率や賃料の変動率など、収入の値を変化させるパラメータが収入の項目として設定される。一方、支出の具体例としては、維持管理費、修繕費、税金、損害保険料や広告費などがある。
【００２０】
さらに、運用情報２は、この収入および支出に加えて、利回り、復帰価格、借入金などを含む。利回りは、不動産を金融商品として取り扱う場合の利回りを示し、復帰価格は、所定期間後における不動産の売却額を示す。また、期限情報３は、運用の期間を示す情報である。
【００２１】
この不動産価格算出では、まず、収支演算部４が、不動産情報１および運用情報２から収支データ７を算出する。さらに、割引処理部５が期限情報３と収支データ７をもとに収益価格データ８を算出する。出力データ作成部６は、収支データ７および収益価格データ８から所望の出力形式の出力データを作成する。
【００２２】
この不動産価格算出を実行するプログラムの機能ブロック図を図２に示す。図２において、入出力処理部１０は、外部に接続され、データの入出力処理を実行する。入出力処理部１０は、外部から入力された不動産情報１、運用情報２、期限情報３を入力データ記憶部１１に記憶する。収支算出部４は、入力データ記憶部１１から不動産情報１および運用情報２を読み出し、不動産の運用を行った場合の収支を示す収支データ７を算出する。収支算出部４は、算出した収支データ７を演算データ記憶部１２に記憶する。
【００２３】
また、割引処理部５は、期限情報３および収支データ７をもとに、所定期間経過後における収益を利回りで割り引いて不動産の資産価値を収益価格データ８として算出する。さらに、出力データ作成部６は、演算データ記憶部１２に記憶した収支データ７および収益価格データ８から所望の形式のデータを作成し、入出力処理部１０を介して出力する。
【００２４】
図２に示したプログラムによって不動産の価格を算出する場合の処理手順を図３に示す。図３において、不動産価格算出プログラムは、まず、不動産に関する基本的な情報の入力を受け付け、入力データ記憶部１１に不動産情報１として記憶する（ステップＳ１０１）。つぎに、不動産価格算出プログラムは、不動産の運用に関する情報の入力を受け付け、入力データ記憶部１１に運用情報２として記憶する（ステップＳ１０２）。さらに、不動産価格算出プログラムは、不動産の運用期間に関する情報の入力を受け付け、入力データ記憶部１１に期限情報３として記憶する（ステップＳ１０３）。
【００２５】
つづいて、不動産価格算出プログラムは、不動産情報１および運用情報２を時系列ごとおよび項目ごとに分類し、マトリックスを形成する（ステップＳ１０４）。さらに、不動産価格算出プログラムは、マトリックスのそれぞれの値から収支データ７を算出し（ステップＳ１０５）、演算データ記憶部１２に記憶する（ステップＳ１０６）。つぎに、不動産価格算出プログラムは、期限情報３および収支データ７をもとに割引処理をおこない、不動産の収支価格を算出し、収益価格データ８として演算データ記憶部１２に記憶する。さらに、出力データ作成部６が収支データ７および収益価格データ８を加工して、所望の出力形式の出力データを作成し（ステップＳ１０７）、処理を終了する。
【００２６】
ここで、不動産価格算出プログラムによって不動産の価格を算出する場合、運用情報２の設定、すなわち、不動産の運用方法によって不動産の資産価値は変化する。換言すれば、ユーザが想定した運用をおこなった場合に得られる利益を算出し、その利益によって不動産の資産価値を決定することができる。
【００２７】
一方で、不動産の運用には不確定要素が存在する。たとえば、テナントを入れることで賃貸収入を得ることを想定した場合、貸主が希望する日にちょうど借り手が現れるとは限らず、テナントの募集から家賃収入の発生までにタイムラグが生じる可能性がある。また、テナントが賃貸を終了するまでの期間はテナント側に委ねられるため、あらかじめ正確に決定しておくことはできない。さらには、賃貸料の変動や、貸し倒れの発生によって収入が変動する可能性がある。
【００２８】
すなわち、不動産の運用状態は不確定要素を含み、各不確定要素の変動のために不動産の運用状態は一意に定まらないので、所定期間終了後の不動産価値を誤差なく予知することは不可能となる。そこで、この不動産価格算出プログラムは、不確定要素の値を変数として不動産価格を確率過程モデルとし、不確定要素の値の変動によって発生する状態のそれぞれについて収支の算出をおこなう。
【００２９】
このように、不動産の運用時に発生する可能性のある複数の状態についてそれぞれ収支データを算出するＤＤＣＦ法（Ｄｙｎａｍｉｃ　Ｄｉｓｃｏｕｎｔ　Ｃａｓｈ　Ｆｌｏｗ　Ｍｅｔｈｏｄ　）を用いることで、不動産の価格を客観的に評価することができる。
【００３０】
不確定要素の値を変化させてそれぞれの場合における収支の算出をおこなうには、モンテカルロシミュレーションを用いるのが有効である。モンテカルロシミュレーションでは、不確定要素の値に対して無作為に変化する乱数を代入して不動産の価格を算出する。
【００３１】
このシミュレーションの試行回数は、多いほど精度が向上する一方、演算に要する時間が増大する。したがって、試行回数は必要な精度と、演算に割り当てることのできる処理能力から、適切に設定する必要がある。このため、試行回数は、ユーザ側で変更可能とすることが望ましい。
【００３２】
つぎに、割引処理による収益価格データ８の算出について説明する。不動産の運用方法を運用情報２によって決定し、さらに不確定要素を乱数によって決定することで、各年度における収支を算出することができる。この各年度の収支の算出を順次繰り返すことで、期限情報３が定める所定期間の経過後に不動産が生み出す利益、すなわち所定期間経過後の不動産の資産価値を算出することができる。
【００３３】
一方で、不動産を金融商品とみなして利回りを設定した場合、所定期間経過後の不動産の資産価値は、現在の資産価値と利回りとで表すことができる。したがって、各年度の収支を順次算出して得られた所定期間後の資産価値を、利回りによって割り引くことで、現在の資産価値を算出することができる。
【００３４】
このように、ＤＤＣＦ法を用い、不確定要素を変化させた場合の収支および資産価値をそれぞれ算出することで、収支データ７および収益価格データ８は、確率分布として得られることとなる。出力データ作成部６は、この確率分布として得られた収支データ７および収益価格データ８を加工して、所望の出力データを作成する。
【００３５】
出力データは、たとえば、現在の資産価値の確率分布をそのままグラフとした出力データを作成してもよいし、資産価値や収支の平均値を出力するようにしてもよい。また、任意の条件に適合する値を選択して出力することも可能である。
【００３６】
つぎに、図４〜図９を参照し、本実施の形態にかかる不動産価値算出プログラムの操作について具体例を示して説明する。図４〜図９は、不動産価値算出プログラムの操作画面を説明する説明図である。図４において、操作画面２１は、ツリー表示領域３０、表示切替タブ３１〜３３およびデータ表示領域３４を備えている。
【００３７】
表示切替タブ３１〜３３は、画面上に設けられた仮想的なボタンであり、この表示切替タブ３１〜３３のいずれかを選択することによって、ツリー表示領域３０およびデータ表示領域３４に表示する内容を切り替える。ここでは、表示切替タブ３１が選択されているが、この表示領域タブ３１は、条件設定、すなわち不動産情報１、運用情報２、期限情報３を入力する画面に対応している。したがって、ツリー表示領域３０には条件設定ツリー４１が表示されている。
【００３８】
条件設定ツリー４１は、「基本データ」、「総収入」、「総費用」、「利回り」、「復帰価格」、「借入金」の項目を有している。操作画面２１では、条件設定ツリー４１のうち、「基本データ」の項目が選択され、データ表示領域３４に基本データに対応する内容が表示されている。具体的には、物件データ４２、土地データ４３などが表示される。
【００３９】
物件データ４２は、物件に関する情報を示しており、識別番号「１２３４」、価格時点「２００２年０７月０３日」、案件名「○△ビル」、所在「東京都港区○○××−△△」、用途地域「商業地域」、建蔽率「１，０００．０％」、前面道路幅員「１０．０ｍ」、指定容積率「１，０００．０％」、基準容積率「１，０００．０％」、分析期間「１０年」をデータとして有する。
【００４０】
また、土地データ４３は、土地自体に関する情報を示しており、種別「商業地」、更地価格「１０，０００円／ｍ２」、公簿地積「１０，０００．００ｍ２」、実測地積「１０，０００．００ｍ２」、路線価「１，０００，０００円／ｍ２」、減価率「１０％」、積算価格「９０，０００，０００」をデータとして有する。
【００４１】
これらの物件データ４２および土地データ４３は、土地の価格を算出するために必要な情報に加え、不動産の識別および評価に有用な情報を任意に設定することができる。なお、ここでは、期限情報３を、物件データ４２に含まれる「分析期間」として入力している。この「分析期間」すなわち期限情報３は、必ず入力する、もしくは予め所定の値に設定しておく必要がある。
【００４２】
さらに操作画面２１は、入力領域４４を備え、この入力領域４４を用いてデータの入力を行うようにしている。また、入力領域４４は、土地に建設されている建物の情報を入力可能としている。この建物の情報としては、構造、階数、用途、延べ床面積、再調達減価、経過年数、経済的残存耐用年数、観察減価率など、建物の評価に有用なパラメータを設定するようにしている。
【００４３】
これらの「基本データ」は、不動産情報１および期限情報３に該当する。さらに運用情報２に該当する「総収入」、「総費用」、「利回り」、「復帰価格」および「借入金」の入力について図５および図６を参照して説明する。「総収入」および「総費用」は、条件設定ツリー４１において、さらに詳細な項目に分類される。
【００４４】
具体的には、「総収入」は、「テナント収入」、「駐車場収入」、「その他収入」、「変動率」、「シナリオ用賃料変動率」、「テナント用新規入居率」、「テナント更新」、「空室率」および「貸倒損失」の各項目を有する。また、「総費用」は、「維持管理費」、「修繕費」、「公租公課」、「損害保険料」、「テナント募集費」、「その他費用」、「資本的支出」および「変動率」の各項目を有する。
【００４５】
「総収入」の各項目を設定する場合、それぞれの項目を選択してデータ表示領域３４に対象となる項目を表示し、データの入力をおこなう。図５に示した操作画面２２では、「テナント収入」を選択し、データ表示領域３４にテナント収入データ４５を表示している。なお、ここでは、テナント収入データ４５の入力に、入力領域４６を用いている。入力領域４６は、貸し出しを想定するテナントの情報を入力する領域であり、テナントを入れる場所、広さ、テナントの種類、月額収入、礼金、敷金、稼動状況および新規に入居する場合の条件をそれぞれ設定するようにしている。
【００４６】
入力領域４６において設定された内容は、テナント収入データ４５に反映される。このように、テナントの入居を想定し、各種条件を設定することで、不動産の運用方法を定めていく。たとえば、建物の階数によって一坪あたりの賃料を帰るなど、不動産の運用方法について任意に設定することができる。
【００４７】
「テナント収入」の項目と同様に、「駐車場収入」や「その他収入」についても所望の運用方法にしたがって決定していく。なお、「その他収入」の項目としては、物件に看板を設置することで広告収入を得る「広告看板費」などを設定することができる。
【００４８】
つぎに、図６の操作画面２３に示すように、「変動率」の項目について設定をおこなう。「テナント収入」、「駐車場収入」、「その他収入」は、あくまでも不動産の運用方法の想定であり、不確定要素を含むものである。この「変動率」の項目は、「テナント収入」、「駐車場収入」、「その他収入」の各項目について、どれほどの変動を考慮するかを指定する。操作画面２３では、データ表示領域３４に変動率データ４７、変動率グラフ４８、入力領域４９を表示している。変動率の設定は、入力領域４９を用いておこない、各項目について、年度ごとに設定する。ここで設定した値が変動率データ４７および変動率グラフ４８に反映され、モンテカルロシミュレーションをおこなう場合の乱数の幅として使用される。
【００４９】
同様に、「シナリオ用賃料変動率」、「テナント用新規入居率」、「テナント更新」、「空室率」および「貸倒損失」の各項目を設定する。ここで、「シナリオ用賃料変動率」とは、「変動率」において設定した値をさらに変動させる場合の、変動率を示す。すなわち、この「シナリオ用賃料変動率」を設定することで、「変動率」の値をランダムに変化させ、ＤＤＣＦ法によって想定する状況をさらに柔軟なものとすることができる。
【００５０】
また、「テナント用新規入居率」は、新規に入居したテナントの割合を示し、「テナント更新」は、各テナントが何年ごとに契約を更新するかを示す。さらに、「空室率」は、年度ごとの空室状況を示し、「貸倒損失」は、各年度における貸倒による損失を示す。
【００５１】
これらの「総収入」と同様に、「総費用」に含まれる項目もそれぞれ設定する。なお、「総費用」に含まれる各項目のうち、収入の項目に依存して決定されるものは、収入に対する関数として定義する。また、「総費用」における「変動率」の値は、「総費用」においてどれほどの変動を考慮する値である。
【００５２】
さらに、「利回り」、「復帰価格」、「借入金」の項目を入力する。「利回り」の設定項目としては、「還元利回り」、「最終還元利回り」、「総合割引率」、「一時金運用利回り」、「標準年一時金運用利回り」、「平均テナント総入替期間」などをもちいればよい。また、「復帰価格」は、所定期間終了後の翌年の純利益を「最終還元利回り」で除した後、復帰費用を引くことで求められる。さらに、「借入金」の項目としては、「借入金利」、「借入金割合」、「返済期間」、「据置期間」、「借入金返済方法」などを用いればよい。
【００５３】
条件設定ツリー４１に設けられたこれらの項目を入力することで、所望の不動産の運用形態を指定することができ、不動産価格を算出することができる。この算出結果の一例を図７に示す。図７において、操作画面２４は、表示切替タブ３２が選択されているが、この表示領域タブ３２は、レポート、すなわち不動産価格の算出結果を表示する画面に対応している。したがって、ツリー表示領域３０にはレポートツリー５１が表示されている。
【００５４】
レポートツリー５１は、項目として「収入一覧」、「費用一覧」、「キャッシュフロー表」、「利回り表」、「収益価格表」を有する。このレポートツリー５１の各項目を選択した場合、対応するデータが、データ表示領域３４に表示される。たとえば、「収入一覧」を選択した場合には、テナント、駐車場、その他の収入の月額および年額がそれぞれ表示される。また、「費用一覧」を選択した場合、「維持管理費」をはじめとする各費用の値が表示される。さらに、「利回り表」を選択することで、「還元利回り」、「最終還元利回り」、「総合割引率」、「自己資本割引率（ＩＲＲ）」、「借入金利」、「借入金割合」、「年賦償還率」、「借入金返済期間」および「借入金返済方法」が表示される。
【００５５】
また、「キャッシュフロー表」を選択した場合、図７に示すように、キャッシュフロー表５２が表示される。キャッシュフロー表５２は、各年度における収入、支出の各項目、純利益、複利現価率、純利益現在価値などを表示する。
【００５６】
ここで、レポートによって示される値は、算出結果である確率分布から、出力データ作成処理によって作成された値である。たとえば、キャッシュフロー表に示す値は、確率分布から平均を採るなどで得ることができる。また、確率分布から如何なる基準をもって値を採るかは、必ずしも平均である必要はなく、最多頻度の値であっても良いし、ユーザが定めた基準に従うものとしても良い。
【００５７】
図８に、レポートツリー５１の項目「収益価格表」を選択した場合における操作画面２５を示す。操作画面２５は、データ表示領域３４に、平均収益価格データ５３と、シナリオ収益価格データ５４とを示している。平均収益価格データ５３およびシナリオ収益価格データ５４は、ともに不動産運用によって得られる収益価格表を示しているが、確率分布からの値の採り方が異なる。
【００５８】
具体的には、平均収益価格データ５３は、確率分布から平均値を取得している。一方、シナリオ収益価格データ５４では、ユーザが定めた基準に従って値を取得している。この基準は、平均値からの差として定めてもよいし、確率分布のうち、上位６０％の平均や下位３０％の平均などによって求めても良い。
【００５９】
図８においては、平均に比して高い値を取得したデータを強気シナリオ、平均に比して低い値を取得したデータを弱気シナリオとして表示している。すなわち、不動産の運用による利益を、単一の値によって表示するのではなく、予想可能な範囲の値として表示することで、不動産の資産価値を精度良く、かつ客観的な値として得ることができる。
【００６０】
また、不動産価格の算出結果は、グラフとして表示することもできる。その一例を図９に示す。図９において、操作画面２６は、表示切替タブ３３が選択されているが、この表示領域タブ３３は、不動産価格の算出結果をグラフ表示する画面に対応している。したがって、ツリー表示領域３０にはグラフツリー６１が表示されている。
【００６１】
グラフツリー６１は、項目として「キャッシュフロー推移」、「可能総収入推移」、「感応度分析（Ｙ）」、「感応度分析（ＲＴ）」、「レバレッジ分析」、「ＤＤＣＦシミュレーション」を備えている。これらの項目は、レポートの項目と同様に、算出結果である確率分布から、出力データ作成処理によって作成された値である。
【００６２】
たとえば、「キャッシュフロー推移」を選択した場合、総収入、純利益、総費用、平均空室率の推移をグラフとして表示する。また、「可能総収入推移」を選択した場合、可能総収入、総収入、平均空室率の推移をグラフとして表示する。さらに、「感応度分析（Ｙ）」を選択した場合、総合割引率と収益価格との相関関係を表示し、「感応度分析（ＲＴ）」を選択した場合、最終還元利回りと収益価格との相関関係を表示する。また、「レバレッジ分析」を選択した場合では、借入金割合と自己資本割引率との相関関係を表示する。
【００６３】
一方、「ＤＤＣＦシミュレーション」を選択した場合、操作画面２６に示すようにＤＤＣＦ法の算出結果である分布図６２を表示することができる。この分布図６２では、収益価格６２ａ、弱気シナリオにおける収益価格６２ｂ、強気シナリオにおける収益価格６２ｃを分布図６２に併せて表示している。また、操作画面２６では、入力領域６３を設け、計算回数や簡単なパラメータを変更して再度ＤＤＣＦシミュレーションを実行可能としている。
【００６４】
上述してきたように、本実施の形態では、不動産の住所、面積、および建物の構造や床面積などの不動産自体に関する不動産情報と、不動産の運用方法を示す運用情報と、をもとに収支データを算出し、この収支データと、運用期間を示す期限情報とを用いて収益価格データを算出することで、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出することができる。
【００６５】
つぎに、出力データ作成部６が形成する出力データについて、さらに詳細に説明する。出力データ作成部６は、既に説明した単一の物件のデータの出力方法に加え、複数の物件に関する演算結果をもとに出力データを形成することができる。
【００６６】
出力データ作成部６が、複数の物件をもとにデータを出力する機能を有する場合、それぞれの物件の演算に用いた入力データと演算結果とを所定のデータベースに記憶しておくことが好ましい。すなわち、複数の物件のそれぞれについて、不動産情報１、運用情報２、期限情報３を記憶し、これらの入力データに演算結果である収支データ７および収益価格データ８を対応付けて記憶する。
【００６７】
出力データ作成部６は、複数の物件のデータをもとに、物件の間における各データの相関関係を出力データとして形成することができる。たとえば、不動産情報１は、物件の所在地、面積、また、建物が存在する場合には建物の構造や床面積などを有しているので、出力データ作成部６は、データベースから「物件所在地別の価格分布」、「物件面積別の価格分布」、「建築物の構造別の価格分布」、「物件の床面積別の価格分布」などの出力データを形成することができる。
【００６８】
また、出力データ作成部６の作成する出力データは、価格分布に限るものではなく、それぞれのパラメータ別の価格の変動幅や、分布特性、平均値など、所望の値を出力データとして形成することができる。さらに、各物件の収支データ７の傾向分析などをおこなうようにしてもよい。
【００６９】
このように、出力データ作成部６が複数の物件データを取り扱う場合、この不動産価格算出プログラムを用いておこなったデータ算出の結果は、順次データベースに格納しておくことが望ましい。データベースに蓄積した物件のデータが多ければ多いほど、データベースを用いた物件の傾向分析は、より高精度なものとなる。
【００７０】
また、物件の数が充分に多い場合、データベースの内容をもとに、各種パラメータの評価をおこなうことができる。すなわち、入力データである不動産情報１、運用情報２、期限情報３を、データベースに蓄積した他の物件の値と比較し、それぞれのパラメータの比較をおこなうことができる。さらに、新たな物件の不動産価格を算出する場合に、各種パラメータの値を自動入力するようにしてもよい。この自動入力を実現するには、たとえば、データベースに蓄積したデータから各パラメータの平均値をとり、この平均値を入力パラメータの値とすればよい。さらに、蓄積したデータをもとに、各パラメータの変化が不動産価格に及ぼす影響を算出することができる。
【００７１】
このように、複数の不動産に関するデータを蓄積し、各パラメータ間の相互関係や、不動産の価格に与える影響を分析することで、不動産価格の精度をさらに向上することができ、かつ複数の不動産のデータをもとに、対象となる物件の評価をおこなうことができるので、評価、分析の客観性を向上することができる。したがって、不動産物件を金融商品とみなすために十分な高信頼性、リスク管理を実現し、従来型の証券を用いたポートフォリオに不動産を組み込むことができ、さらには、不動産のみでポートフォリオを形成することができる。
【００７２】
【発明の効果】
以上説明したように、請求項１の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、所定の不動産に関する不動産情報と、不動産の運用方法をもとに、不動産を運用した場合における収支を算出し、不動産を運用した場合の収支と、運用する期限とをもとに現時点における不動産の価格を算出するので、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出する不動産価格算出プログラムを提供することができるという効果を奏する。
【００７３】
また、請求項２の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産の運用における不確定要素をもとに、それぞれの場合における収支を算出し、確率分布を算出するようにしているので、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出し、かつ運用時の不確定な要素を確率分布として表現可能な不動産価格算出プログラムを提供することができるという効果を奏する。
【００７４】
また、請求項３の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産運用の収支における確率分布を、モンテカルロシミュレーションによって算出するようにしているので、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出する不動産価格算出プログラムを簡易な構成で提供することができるという効果を奏する。
【００７５】
また、請求項４の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産情報、運用情報、期限情報をもとに算出した収支データおよび収益価格データを所定の出力形式に加工して出力するので、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出し、かつ算出結果を所望の形式に加工して出力可能な不動産価格算出プログラムを提供することができるという効果を奏する。
【００７６】
また、請求項５の発明によれば、不動産価格算出プログラムは、不動産情報、運用情報、期限情報をもとに算出した収支データおよび収益価格データの確率分布を出力データとして出力するので、不動産の運用によって生じる利益をもとに、不動産の価格を正確に算出し、不動産の価格を確率分として出力可能な不動産価格算出プログラムを提供することができるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【図１】本実施の形態における不動産価格算出の概念を説明するための説明図である。
【図２】本実施の形態にかかる不動産価格算出を実行するプログラムの機能ブロック図である。
【図３】不動産の価格を算出する場合の処理手順を示すフローチャートである。
【図４】不動産価値算出プログラムの基本データ入力を説明する説明図である。
【図５】不動産価値算出プログラムの収入項目入力を説明する説明図である。
【図６】不動産価値算出プログラムの変動率入力を説明する説明図である。
【図７】不動産価値算出プログラムのキャッシュフロー図を説明する説明図である。
【図８】不動産価値算出プログラムの収益価格表を説明する説明図である。
【図９】不動産価値算出プログラムの操作画面を説明する説明図である。
【符号の説明】
１　　不動産情報
２　　運用情報
３　　期限情報
４　　収支演算部
５　　割引処理部
６　　出力データ作成部
７　　収支データ
８　　収益価格データ
１０　　入出力処理部
１１　　入力データ記憶部
１２　　演算データ記憶部
２１〜２６　操作画面
３０　　ツリー表示領域
３１〜３３　　表示切替タブ
３４　　データ表示領域
４１　　条件設定ツリー
４２　　物件データ
４３　　土地データ
４４，４６，４９，６３　　入力領域
４５　　テナント収入データ
４７　　変動率データ
４８　　変動率グラフ
５１　　レポートツリー
５２　　キャッシュフロー表
５３　　平均収益価格データ
５４　　シナリオ収益価格データ
６１　　グラフツリー
６２　　分布図
６２ａ，６２ｂ，６２ｃ　　収益価格
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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