(57)【要約】【目的】ゴルフ場の残地森林部分の固定資産税額を現況評価で算出した場合の減税額を容易に把握できるようにする。【構成】ゴルフ場の地域を表す図面データとゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて（ＳＴ２）、ゴルフ場の残地森林部分を抽出し、残地森林部分の概算面積に基づき、残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出し、一体評価にて算出した場合との減税額を算出する（ＳＴ３）。【選択図】図２
2004355176.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ゴルフ場の地域を表す図面データと該ゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、上記ゴルフ場の残地森林部分を抽出する手段と、
上記残地森林部分の概算面積に基づき、該残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共に上記ゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する手段と、
を備えることを特徴とするゴルフ場の不動産管理支援システム。
【請求項２】
ゴルフ場の地域を表す図面データと該ゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、上記ゴルフ場の残地森林部分を抽出する手段と、
上記残地森林部分の概算面積に基づき、該残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共に上記ゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する手段と、
地理情報システム上に上記ゴルフ場の地位を表す上記図面データと該図面データに付属する属性データとを構築する手段と、
上記地理情報システムに構築した上記図面データに基づき残地森林部分の地目を山林に変更する登記申請に必要な図面を作成する手段と、
を備えることを特徴とするゴルフ場の不動産管理支援システム。
【請求項３】
ゴルフ場の地域を表す図面データと該ゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、上記ゴルフ場の残地森林部分を抽出する手段と、
上記残地森林部分の概算面積に基づき、該残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共に上記ゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する手段と、
地理情報システム上に上記ゴルフ場の地位を表す上記図面データと該図面データに付属する属性データとを構築する手段と、
上記地理情報システムに構築した上記図面データに基づき残地森林部分の地目を山林に変更する登記申請に必要な図面を作成する手段と、
上記地目を山林に変更する登記に必要な申請書類を作成する手段と、
を備えることを特徴とするゴルフ場の不動産管理支援システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ゴルフ場の残地森林部分の固定資産税額を一体評価と現況評価とで各々算出し、その差から減税額を算出するゴルフ場の不動産管理支援システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
広い敷地面積を必要とするゴルフ場は、その用地にかかる固定資産税がゴルフ場経営の大きな負担になっている。ゴルフ場は、自然環境を保護するために、敷地面積のおおよそ５０％の山林は保存しなければならい義務があり、固定資産税の評価に際しては、「保存樹林もゴルフ場」との見解から、保存山林について一体評価が採用されていた。
【０００３】
しかし、最近では、山林は山林として課税すべきとの見解から、一体評価が現況評価に変わりつつある。従って、既存のゴルフ場においては、登記簿上、保存山林部分の地目を山林と分筆登記することで、固定資産税額を大幅に減額することが期待できる。
【０００４】
ところで、土地の分筆作業は、先ず、航空測量或いは地上測量等によりゴルフ場の現況地形図を作成し、この現況地形図と公図の重ね図を作成し、この重ね図に基づき、分筆可能な山林が存在するか否かを調査する。分筆可能な山林が存在する場合は、コース・隣地と山林との境界を測量し、分筆図を作成し、分筆登記申請書、及び地目変更登記申請書を作成する。
【０００５】
又、例えば特開２００１−２９７２４９号公報には、ネットワークを利用し、予め構築されている税額算出プログラムに従い、不動産登記簿から取得した不動産情報に基づいて固定資産税額を試算する技術が開示されている。
【０００６】
【特許文献１】
特開２００１−２９７２４９号公報
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、ゴルフ場の残地森林部分の地目を山林に変更するための分筆業務は手作業で行っているので、分筆線が不適切な場合は、地積測量図及び登記図面の相関関係を人が目視で確認し、適当な位置になるように登記図面上に修正しているため、作業が煩雑である。
【０００８】
又、地目を山林に変更した部分の固定資産税の減税額を算出するに際しては、当該土地の分筆登記以前に算出する必要があるため、特開２００１−２９７２４９号公報に開示されている技術では、減税額を把握することができない。
【０００９】
従って、本発明の目的は、ゴルフ場の残地森林部分の地目を山林に変更する不動産分筆業務を簡単に行うことができると共に、地目を山林に変更した部分の固定資産税の減税額を容易に把握することのできるゴルフ場の不動産管理支援システムを提供することにある。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するため、本発明による第１のゴルフ場の不動産管理支援システムは、ゴルフ場の地域を表す図面データと該ゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、上記ゴルフ場の残地森林部分を抽出する手段と、上記残地森林部分の概算面積に基づき、該残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共に上記ゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する手段とを備えることを特徴とする。
【００１１】
このような構成では、ゴルフ場の地域を表す図面データとゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、ゴルフ場の残地森林部分を抽出し、この残地森林部分の概算面積に基づき、残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共にゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する。
【００１２】
本発明による第２のゴルフ場の不動産管理支援システムは、ゴルフ場の地域を表す図面データと該ゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、上記ゴルフ場の残地森林部分を抽出する手段と、上記残地森林部分の概算面積に基づき、該残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共に上記ゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する手段と、地理情報システム上に上記ゴルフ場の地位を表す上記図面データと該図面データに付属する属性データとを構築する手段と、上記地理情報システムに構築した上記図面データに基づき残地森林部分の地目を山林に変更する登記申請に必要な図面を作成する手段とを備えることを特徴とする。
【００１３】
このような構成では、ゴルフ場の地域を表す図面データとゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、ゴルフ場の残地森林部分を抽出し、この残地森林部分の概算面積に基づき、残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共にゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する。更に、地理情報システム上にゴルフ場の地位を表す上記図面データと、この図面データに付属する属性データとを構築し、この地理情報システムに構築した図面データに基づき残地森林部分の地目を山林に変更する登記申請に必要な図面を作成する。
【００１４】
本発明による第３のゴルフ場の不動産管理支援システムは、ゴルフ場の地域を表す図面データと該ゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、上記ゴルフ場の残地森林部分を抽出する手段と、上記残地森林部分の概算面積に基づき、該残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共に上記ゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する手段と、地理情報システム上に上記ゴルフ場の地位を表す上記図面データと該図面データに付属する属性データとを構築する手段と、上記地理情報システムに構築した上記図面データに基づき残地森林の地目を山林に変更する登記申請に必要な図面を作成する手段と、上記地目を山林に変更する登記に必要な申請書類を作成する手段とを備えることを特徴とする。
【００１５】
このような構成では、ゴルフ場の地域を表す図面データとゴルフ場を上空から撮影した空間写真とを整合させて、ゴルフ場の残地森林部分を抽出し、この残地森林部分の概算面積に基づき、残地森林部分に対する固定資産税額を現況評価に基づいて算出すると共にゴルフ場と一体評価にて算出した場合の固定資産税と現況評価にて算出した場合の固定資産税との差から減税額を算出する。更に、地理情報システム上にゴルフ場の地位を表す上記図面データと、この図面データに付属する属性データとを構築し、この地理情報システムに構築した図面データに基づき残地森林部分の地目を山林に変更する登記申請に必要な図面を作成すると共に、地目を山林に変更する登記に必要な申請書類を作成する。
【００１６】
【発明の実施の形態】
以下、図面に基づいて本発明の一実施の形態を説明する。図１はゴルフ場の不動産管理支援システムの全体構成を示すブロック図である。
【００１７】
ゴルフ場の不動産管理支援システムとしては、パーソナルコンピュータ等のコンピュータ１が採用され、ＣＰＵ（中央処理装置）２、記憶装置３、キーボードやマウス等の入力操作装置４、フレキシブルディスク（ＦＤ）、ＣＤーＲＯＭ、光磁気（ＭＯ）ディスク等に記録されているデータを読取リ、或いはこれらにデータを書込むデータ読書き装置５、スキャナ等の光学的読取り装置６、プリンタ、プロッタ等、データを紙等に出力する出力装置７、及びモニタ等の表示装置８を備え、これら各装置２〜８がバスライン９を介して互いに接続されている。
【００１８】
システム全体を制御するＣＰＵ２は、不動産管理支援処理に関する各種プログラムに従って種々の制御を行う。尚、ＣＰＵ２は、基本プログラムや固定データ等を記憶するＲＯＭ、データを一時記憶するＲＡＭを備える。
【００１９】
又、記憶装置３はハードディスク等で構成されている。この記憶装置３は、データファイリング機能を備えており、データ読書き装置５を介して入力される、航空写真データ、衛星写真データ、及び地上のトータルステーション（ＴＳ：Ｔｏｔａｌ  Ｓｔａｔｉｏｎ  ）やＧＰＳ（Ｇｌｏｂａｌ  Ｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ  ）等のデジタル測量装置から得たデジタル測量データを基にして得た実測図データ、及び、光学的読取り装置６を介して入力される、ゴルフ場内の登記状態を表わす規定図面（公図、１７条地図等）等、ゴルフ場の非造成地域（残地森林部分）に課される固定資産税の減税額を算出する際に使用するデータ、及び地理情報システム（ＧＩＳ：Ｇｅｏｇｒａｐｈｉｃ  Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ  Ｓｙｓｔｅｍ）上に構築可能なデータが記憶される。
【００２０】
入力操作装置４は、表示装置８に表示される画像を視認しつつ、キーボードの所定キーを操作したり、或いは表示装置８上の操作ボタンをマウス等でポイントすることで、不動産管理を支援するための処理を行う。
【００２１】
又、光学的読取り装置６は、主として、ゴルフ場内の登記状態を表わす規定図面（公図、１７条地図等）のデータを入力するのに用いられる。
【００２２】
コンピュータ１は、記憶装置３に記憶されている図面データ等の各種データを利用し、表示装置８の表示援助の下で入力操作装置４を操作することで、以下に説明するゴルフ場の不動産管理支援のための各種処理を行う。尚、コンピュータ１による各種処理の結果得られたデータは、出力装置７から紙書面として出力される。
【００２３】
図２にゴルフ場の不動産管理支援処理の工程を示す。この不動産管理支援処理では、
（１）準備段階ＳＴ１
ゴルフ場に対応する地域の公図（或いは１７条地図）等の既存資料（データ）を収集し、入力する。
【００２４】
（２）整合段階ＳＴ２
入力した公図等の既存データに基づき、ゴルフ場の開発区域、造成区域、所有区域、借用区域等、地域を区分し、ゴルフ場に対応する地域を撮影した航空写真、或いは衛星写真を代表とする上空から撮影した空間写真と整合させる。
【００２５】
（３）固定資産税の概算減税額算出段階ＳＴ３
区分された地域から、造成地域（コース）と非造成地域（残地森林）とを抽出し、この部分の概算面積に基づき、一体評価と現況評価により固定資産税を各々算出し、その差から概算減税額を求める。
【００２６】
（４）ＧＩＳ上にデータを構築する段階ＳＴ４
図面データと図面データに付属する属性データとを一元化し、ＧＩＳ上にデータを構築する。すなわち、図３に示すように、先ず図面データとしては、既存図面をスキャナ等の光学的読取り装置６を介して読込んでデータ化し、或いは航空写真データに基づいて作成した現況図、及び施設図データ、既存図面を光学的読取り装置６を介して読込んでデータ化し、或いは航空写真データに基づいて作成した区域図データ、公図を光学的読取り装置６を介して読込んでデータ化した公図データ、ＴＳ測量、ＧＰＳ測量或いは現況測量等により敷地内をデータ化した測量図データ、航空写真或いは衛星写真に基づいて作成した正射投影（オルソ）画像データを読込む。
【００２７】
又、属性データとしては、全体区域に付属するデータベースと、公図上に付属するデータベースと、測量データに付属するデータベースとが構築されている。全体区域のデータベースには、区域図に対応して、森林法第５条に規定する「地域森林計画区域」、これ以外の残地森林区域、造成森林区域、ゴルフ場用途地域で、開発区域、所有区域等を表す属性データが入力されると共に、後述する森林施業区域を設定した場合には、そのデータが入力される。
【００２８】
公図上のデータベースには、公図に引かれた画地毎に字名、番地、地目（原野、山林、水路、道路、畑）、地積、税額等の属性データが入力される。測量データベースには、各測量地点毎に、地点名とＸ座標データ及びＹ座標データの属性データが入力される。尚、図示しないが、属性データにはゴルフ場のデータベースが構築されており、各施設に対応して施設名、ホール名、クラブハウス等の属性データが格納されている。
【００２９】
（５）残地森林の抽出段階ＳＴ５
ゴルフ場の造成地域（コース）と非造成地域（残地森林）とを抽出し、公図修正図、及び公図全体集積図を作成する。図４に示すフローチャートに従い、図面の作成手順について説明する。
【００３０】
先ず、ステップＳ１１でＧＩＳ上に構築した図面データと属性データとを読込む。次いで、ステップＳ２で、図面データに格納されている各図面を重ねて、重ね図を作成し、造成地域（コース、池）Ａと非造成地域（残地森林）Ｂとの境界に線を記入して造成・非造成区域図を作成する（図５（ａ）参照）。
【００３１】
尚、図示しないが、造成地域には、コース、池以外に、管理棟、キャディハウス、託児所、ナサリー、パーキング、練習所等も含まれる。
【００３２】
次いで、ステップＳ１３へ進み、造成地域と非造成地域との境界に地番が跨っているか否かを調る。そして、地番が跨っている場合は、そこに分筆線を記入し、公図を分筆修正して、分筆修復図を作成する。その後、ステップＳ１４で、公図修復図に基づき公図全体集積図を作成する（図５（ｂ）参照）。
【００３３】
次いで、ステップＳ１５で字毎に修正した公図を作成し、ステップＳ１６で測量データベースに格納されている測量地点毎の座標（Ｘ，Ｙ）に基づき、字毎の地積測量図を作成する。尚、ＧＩＳでは図面データに対して属性データが付属されているため、公図を分筆修正した場合には、その属性データも自動的に書き換えられる。
【００３４】
（６）造成森林の計画有無判定段階ＳＴ６
造成森林の計画があるか否かを調べる。具体的には、表示装置８上に造成森林の計画があるか否かを問うダイアログが表示され、ＹＥＳを選択すると、ＳＴ７へ進み、ＮＯを選択するとＳＴ９へ進む。
【００３５】
造成森林とは造成地域Ａの一部に人工林を造成することをいい、造成地域Ａの一部を造成林とすることで、ゴルフ場の規模を縮小する。例えば３６ホールの内の１８ホールを造成森林とし、当該造成森林部分の地目を山林に変更することで、規模を縮小する。
【００３６】
（７）森林施業計画地の抽出段階ＳＴ７
ＳＴ６において、造成森林の計画有り（ＹＥＳ）を選択すると、表示装置８上に公図全体集積図（図５（ｂ）参照）が表示され、造成森林予定の予定の造成地域Ａを選択すると、公図全体集積図上の選択した造成地域Ａが、図６に示すように造成森林Ｃに変更される。
【００３７】
森林施業計画制度によれば、造成地域Ａの一部を造成森林Ｃとし、当該部分に対する森林施業計画の認定を受けることで、税制、補助、融資制度上の優遇措置を受けることができる。
【００３８】
従って、本段階ＳＴ７では、造成森林Ｃが森林施業計画の認定を受けた場合の、減税額、補助金額、融資額及び利率等の概算が表示される。
【００３９】
尚、この場合、森林施業計画の認定を受けるには種々の規定を満足させる必要があるため、本段階ＳＴ７において、造成森林Ｃの適合要件を判定するようにしても良い。
【００４０】
（８）森林施業計画書の作成段階ＳＴ８
変更した造成森林Ｃに対する、森林法第１１条に基づく森林施業計画書、及び認定申請書等、手続きに必要な申請書類を作成する。
【００４１】
（９）申請用図面の作成段階ＳＴ９
ＳＴ６或いはＳＴ８からＳＴ９へ進むと、字毎に修正した公図と字毎の地積測量図とを出力装置７から出力して、申請用図面を作成する。
【００４２】
（１０）申請段階ＳＴ１０
管轄の法務局に提出する分筆登記申請書、及び残地森林部分（森林施業計画がある場合は、造成森林Ｃ部分）の地目を山林に変更する登記申請書を作成し、申請する。
【００４３】
このように、本実施の形態によれば、ゴルフ場の残地森林の地目を山林に変更する登記申請の際に、残地森林部分にかかる固定資産税の概算減税額を算出するようにしたので、顧客は登記申請を行う前に、減税額の見通しを立てることができるため、便利である。
【００４４】
又、固定資産税の概算減税額の算出と、登記申請書類の作成までを一括で行うようにしたので、取扱性がよい。
【００４５】
更に、登記申請をコンピュータ１上で行っているので、例えば地権者がもう一人存在していた等、後に変更が生じた場合であっても、公図の分筆修正を簡単に行うことができ、取扱性がよい。
【００４６】
【発明の効果】
以上、説明したように本発明によれば、ゴルフ場の残地森林部分の地目を山林に変更する不動産分筆業務を簡単に行うことができると共に、地目を山林に変更した部分の固定資産税の減税額を容易に把握することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】ゴルフ場の不動産管理支援システムの全体構成を示すブロック図である。
【図２】ゴルフ場の不動産管理支援処理の工程を概略的に示す説明図
【図３】地理情報システムに格納されているデータの説明図
【図４】公図修正図、及び公図全体集積図を作成する手順を示すフローチャート
【図５】残地森林の抽出手順を示す説明図
【図６】造成施業計画地の抽出手順を示す説明図
【符号の説明】
１  コンピュータ
２  中央処理装置
３  記憶装置
４  入力操作装置
５  データ読書き装置
６  光学的読取り装置
７  出力装置
８  表示装置
９  バスライン
【図１】
2004355176.tif 000003
【図２】
2004355176.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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