(57)【要約】【課題】リフォームによって細かな顧客ニーズを満足し得る潜在物件を含めて、より多くの該当不動産を抽出できるようにする。【解決手段】不動産毎に複数の項目からなる物件情報Ｊをそれぞれ読取自在に備えた情報記録部Ｈ１を設け、物件情報Ｊに対応する複数の項目を備えた検索情報Ｋを入力自在な入力部Ｎを設け、入力部Ｎから入力された検索情報Ｋに該当する物件情報Ｊを備えた該当不動産を、情報記録部Ｈ１の中から抽出する抽出手段２を設けてある不動産検索システムにおいて、物件情報Ｊは、リフォーム可能な対象の項目からなる第一物件情報群Ｊａと、リフォーム不可能な対象の項目からなる第二物件情報群Ｊｂとを備えて構成し、抽出手段２は、検索情報Ｋの各項目の内、第二物件情報群Ｊｂに対応する項目について情報検索して該当不動産を抽出するように構成してある。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産毎に複数の項目からなる物件情報をそれぞれ読取自在に備えた情報記録部を設け、前記物件情報に対応する複数の項目を備えた検索情報を入力自在な入力部を設け、前記入力部から入力された検索情報に該当する物件情報を備えた該当不動産を、前記情報記録部の中から抽出する抽出手段を設けてある不動産検索システムであって、
前記物件情報は、リフォーム可能な対象の項目からなる第一物件情報群と、リフォーム不可能な対象の項目からなる第二物件情報群とに分類して構成し、前記抽出手段は、前記検索情報の各項目の内、前記第二物件情報群に対応する項目について情報検索して前記該当不動産を抽出するように構成してある不動産検索システム。
【請求項２】
前記抽出手段によって抽出された該当不動産の前記第一物件情報群の各項目が、対応する前記検索情報の各項目の内容と一致する項目であるか、又は、対応する前記検索情報の各項目の内容と一致しない項目であるかを判別自在に表示する判別表示手段を設けてある請求項１に記載の不動産検索システム。
【請求項３】
前記第一物件情報群に対応する前記検索情報の各項目の内、前記第一物件情報群の内容と一致しない項目に関して、一致するようにリフォームする際のリフォーム費用を積算自在なリフォーム積算手段を設け、前記リフォーム積算手段によってリフォーム費用を積算させて該当不動産の価格と共に示す価格補正手段を設けてある請求項１又は２に記載の不動産検索システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、多数の不動産情報を記録したデータベースを対象として、所定の検索条件（例えば、間取りや、立地や、希望金額等）を与えて、その条件を満たす不動産情報を抽出する不動産検索システムに関し、更に詳しくは、不動産毎に複数の項目からなる物件情報をそれぞれ読取自在に備えた情報記録部を設け、前記物件情報に対応する複数の項目を備えた検索情報を入力自在な入力部を設け、前記入力部から入力された検索情報に該当する物件情報を備えた該当不動産を、前記情報記録部の中から抽出する抽出手段を設けてある不動産検索システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、この種の不動産検索システムとしては、入力した検索情報の全ての項目を満足する物件情報を備えた該当不動産のみが抽出されるように、前記抽出手段が構成されていた。
即ち、検索情報として例えば、［選択エリア］＝「大阪市」、［物件種目］＝「マンション」、［間取り］＝「３ＬＤＫ」、［面積］＝「８０〜９０ｍ２  」等の項目を入力すれば、データベース内から、これらの全てを満たす物件情報を備えた該当不動産のみを抽出すると言ったものである。
尚、この様な従来技術に関しては、先行技術調査を行うまでもなく、当業者の間で広く知られているものであることから、先行技術文献は示していない。
【０００３】
また、本発明に対する従来技術としては対応しないが、指定した賃貸物件に対して希望するリフォーム内容を盛り込んだ費用の算出を通信ネットワーク上で行う不動産業の一般的な補助サービスは、従来から見られた。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
沢山の情報の中から対象とするものを探し出す場合、一般的には、より少ない候補に絞り込めるのが好ましいとされているが、特に検索対象が住宅や土地と言った高額の不動産投資に限れば、できるだけ多くの物件情報の中から、目的に適合した物件を抽出することが望ましい。
上述した従来の不動産検索システムによれば、検索時点での不動産の状況のみから検索対象を抽出するものであるから、リフォームによって検索条件を満たす可能性のある潜在物件に関しては検索の対象から外される。
しかし、リフォーム可能な対象の項目、例えば、［間取り］に関しては、現状が「４ＤＫ」であったり、「３Ｋ」であったり、「２ＬＤＫ」であったとしても、リフォームを実施すれば上述の「３ＬＤＫ」にすることが可能であり、検索条件を満たす可能性がある。
【０００５】
従って、本発明の目的は、上記問題点を解消し、リフォームによって細かな顧客ニーズを満足し得る潜在物件を含めて検討対象に取り込み可能な不動産検索システムを提供するところにある。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
請求項１の発明の特徴構成は、不動産毎に複数の項目からなる物件情報をそれぞれ読取自在に備えた情報記録部を設け、前記物件情報に対応する複数の項目を備えた検索情報を入力自在な入力部を設け、前記入力部から入力された検索情報に該当する物件情報を備えた該当不動産を、前記情報記録部の中から抽出する抽出手段を設けてある不動産検索システムにおいて、前記物件情報は、リフォーム可能な対象の項目からなる第一物件情報群と、リフォーム不可能な対象の項目からなる第二物件情報群とを備えて構成し、前記抽出手段は、前記検索情報の各項目の内、前記第二物件情報群に対応する項目について情報検索して前記該当不動産を抽出するように構成してあるところにある。
【０００７】
請求項１の発明の特徴構成によれば、前記物件情報は、リフォーム可能な対象の項目からなる第一物件情報群と、リフォーム不可能な対象の項目からなる第二物件情報群とを備えて構成し、前記抽出手段は、前記検索情報の各項目の内、前記第二物件情報群に対応する項目について情報検索して前記該当不動産を抽出するように構成してあるから、検索目的を達成する可能性のある不動産まで含めて、より多くの該当不動産を抽出することが可能となる。
具体的には、リフォームによって変更できる項目に関しては、将来的には検索条件を満たす可能性があるから、検索項目から外しておき、変更できない項目に絞った抽出を実施することが可能となる。
その結果、検索条件に合致している不動産、及び、リフォームすれば検索条件を満たすことができる不動産の両方を抽出することが可能となり、検索者の要求に対して、より多くの該当不動産物件を提供することが可能となる。
【０００８】
請求項２の発明の特徴構成は、前記抽出手段によって抽出された該当不動産の前記第一物件情報群の各項目が、対応する前記検索情報の各項目の内容と一致する項目であるか、又は、対応する前記検索情報の各項目の内容と一致しない項目であるかを判別自在に表示する判別表示手段を設けてあるところにある。
【０００９】
請求項２の発明の特徴構成によれば、請求項１の発明による作用効果に加えて、第一物件情報群の各項目に関して検索情報と一致しているものと一致しないものとが混在している該当不動産の抽出リストに、前記判別表示手段による判別結果（一致又は不一致であること）の表示を行うことができ、それらの判別を表示することによって、リフォームの対象項目を把握することが可能となる。
従って、その表示結果を見ながら、リフォームに関する検討を直ちに行うことが可能となる。
【００１０】
請求項３の発明の特徴構成は、前記第一物件情報群に対応する前記検索情報の各項目の内、前記第一物件情報群の内容と一致しない項目に関して、一致するようにリフォームする際のリフォーム費用を積算自在なリフォーム積算手段を設け、前記リフォーム積算手段によってリフォーム費用を積算させて該当不動産の価格と共に示す価格補正手段を設けてあるところにある。
【００１１】
請求項３の発明の特徴構成によれば、請求項１又は２の発明による作用効果に加えて、抽出された該当不動産にリフォームが必要である場合には、そのリフォーム費用も認識することができ、不動産を総合的に評価し易くなる。
即ち、前記抽出手段によって抽出された該当不動産の内、入力された検索情報をすべて前記第一物件情報群・第二物件情報群が満たしている該当不動産については、そのままの価格が示される一方、リフォームすれば検索条件が満たされる潜在物件については、その際のリフォーム費用も合わせて示されるから、これら全ての該当不動産を同じ評価基準で比較検討することが可能となる。
【００１２】
【発明の実施の形態】
以下に本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。
【００１３】
図１は、本発明の不動産検索システムの一実施形態（以後、単にシステムと言う）を示すものである。
前記システムは、不動産検索ソフトウェアＳを搭載したコンピュータＰによって構成してある。
【００１４】
前記コンピュータＰは、図に示すように、本体Ｈと、接続周辺機器１としてのディスプレー１ａ、キーボード（入力部Ｎの一例）１ｂ、マウス（入力部Ｎの一例）１ｃ、プリンター１ｄ等を設けて構成してある。
【００１５】
そして、前記本体Ｈは、不動産毎に複数の項目からなる物件情報Ｊをそれぞれ読取自在に備えた情報記録部Ｈ１を設けると共に、前記不動産検索ソフトウェアＳを備えた制御部Ｈ２を設けて構成してある。
【００１６】
前記情報記録部Ｈ１には、前記物件情報Ｊの他、前記キーボード１ｂ、マウス１ｃを使用して入力される「検索したい不動産」の検索情報Ｋをも記録される。因みに、本実施形態においては、前記キーボード１ｂ、及び、マウス１ｃによって入力部Ｎが構成されている。
【００１７】
従って、前記入力部Ｎから、検索したい不動産の前記検索情報Ｋを入力すると、前記制御部Ｈ２で、その検索情報Ｋをもとに情報記録部Ｈ１内の物件情報Ｊを対象として問い合わせを行い、所定の検索条件を満たすものを抽出し、前記ディスプレー１ａに表示することができる。勿論、プリンター１ｄによってその抽出結果を印刷することもできる。前記制御部Ｈ２の内、この様な情報検索抽出制御を実施する部分を抽出部（抽出手段に相当）２と言う。
【００１８】
また、前記物件情報Ｊは、前記情報記録部Ｈ１に記録されるにあたり、各項目毎に、リフォーム可能な対象の項目からなる第一物件情報群Ｊａと、リフォーム不可能な対象の項目からなる第二物件情報群Ｊｂとを備えて構成されている。
一方、前記検索情報Ｋは、前記第一物件情報群Ｊａの項目に対応した第一検索情報群Ｋａと、前記第二物件情報群Ｊｂの項目に対応した第二検索情報群Ｋｂとが入力自在に用意される。
【００１９】
そして、前記抽出部２は、不動産検索を行うにあたり、前記検索情報Ｋの各項目の内、前記第二検索情報群Ｋｂの各項目についてのみ前記第二物件情報群Ｊｂと比較して、それら両者が全て満たされたものを該当不動産として抽出するように構成してある。
【００２０】
また、前記制御部Ｈ２には、前記第一検索情報群Ｋａの各項目の内、前記第一物件情報群Ｊａの内容と一致しない項目に関して、一致するようにリフォームする際のリフォーム費用を積算自在なリフォーム積算部（リフォーム手段に相当）３、及び、そのリフォーム積算部３によってリフォーム費用を積算させて該当不動産の価格と共に示す価格補正部（価格補正手段に相当）４を設けてある。
従って、前記抽出部２によって抽出された該当不動産には、検索情報Ｋの全てを満たすものと、リフォームすれば条件を満たすものとの両方が含まれ、後者のものに関しては、前記リフォーム積算部３、価格補正部４によってリフォーム費用が求められて不動産価格と共に表示される。
また、該当不動産の抽出結果において、リフォーム対象となった項目に目印を付けて表示する制御を行う部分も、前記制御部Ｈ２には設けてあり、その機能部分を判別表示部（判別表示手段に相当）５と言う。
【００２１】
次に、前記物件情報Ｊ、及び、前記検索情報Ｋについて具体的に説明する。
集合住宅検索を対象とした前記物件情報Ｊの各項目について一例を示すと、次の通りである。
《第二物件情報群Ｊｂ》
〈立地条件〉・・・・・エリア（地域、沿線、駅）、商業施設からの距離、公共施設からの距離等。
〈物件条件〉・・・・・価格、築年数、外装、施工会社、管理方式、耐震性能、宅配ロッカー、保育施設、集会室、キッズルーム、コンビニエンスストア等。
〈住戸内部条件〉・・・階数、部屋位置、専有面積、方位、眺望、ルーフバルコニー、玄関ポーチ、専用庭、メゾネット等。
〈住戸設備条件〉・・・都市ガス、セントラルヒーティング等。
〈その他条件〉・・・・駐車場、ペット、ピアノ、即入居等。
《第一物件情報群Ｊａ》
〈プランニング条件〉・採光、間取り、ＬＤ・主寝室規模、納戸、収納、倉庫、ウォークインクロゼット等。
〈住戸内部条件〉・・・バリアフリー、フローリング、二重サッシ、二重ガラス、エコ素材等。
〈住戸設備条件〉・・・暖炉、床暖房、換気システム、ソーラーシステム、対面式キッチン、システムキッチン、ダブルシンク、追焚機能、浴室換気乾燥機、ジェットバス、セキュリティーシステム、オートロック、モニタ付きインタホン、ＣＡＴＶ（メディア環境）、インターネット（ＩＴ環境）等。
尚、物件情報Ｊには、上述の各物件情報群の他に、物件をディスプレー１ａ上に表示するための不動産図面情報も備えられている。
【００２２】
集合住宅を対象とした前記検索情報Ｋの各項目について一例を示すと、次の通りである。
《第二検索情報群Ｋｂ》
〈立地条件〉・・・・・エリア（地域、沿線、駅）等。
〈物件条件〉・・・・・価格、築年数、外装、施工会社、管理方式、耐震性能、宅配ロッカー、保育施設、集会室、キッズルーム、コンビニエンスストア等。
〈住戸内部条件〉・・・階数、部屋位置、専有面積、方位、眺望、ルーフバルコニー、玄関ポーチ、専用庭、メゾネット等。
〈住戸設備条件〉・・・都市ガス、セントラルヒーティング等。
〈その他条件〉・・・・駐車場、ペット、ピアノ、即入居等。
《第一検索情報群Ｋａ》
〈プランニング条件〉・採光、間取り、ＬＤ・主寝室規模、納戸、収納、倉庫、ウォークインクロゼット等。
〈住戸内部条件〉・・・バリアフリー、フローリング、二重サッシ、二重ガラス、エコ素材等。
〈住戸設備条件〉・・・暖炉、床暖房、換気システム、ソーラーシステム、対面式キッチン、システムキッチン、ダブルシンク、追焚機能、浴室換気乾燥機、ジェットバス、セキュリティーシステム、オートロック、モニタ付きインタホン、ＣＡＴＶ（メディア環境）、インターネット（ＩＴ環境）等。
【００２３】
そして、ディスプレー１ａに表示される入力画面の一例を示すと図２に示すことができる。
上述の例によれば、リフォームとは、例えば、既存の不動産の［間取り］が「４ＤＫ」であるのに対して、検索対象の［間取り］が「３ＬＤＫ」であれば、「４ＤＫ」の間取りを「３ＬＤＫ」にリフォームするということを意味する。この様なリフォーム対象は、前記第一物件情報群Ｊａ、第一検索情報群Ｋａの各項目が該当する。
また、抽出結果を表示する表示画面の一例を示すと図３に示すことができる。
図中の項目に対して「矩形の囲い」が付されているのは、第一検索情報群Ｋａと第一物件情報群Ｊａとが一致していないもの、即ち、リフォーム対象となる項目を示しており、前記判別表示部５による表示制御によって実施されている。
【００２４】
次に、具体的な不動産検索手順について説明する。情報処理の流れは、図４のフローチャートに示すとおりである。
［１］  入力画面を見ながら、キーボート１ｂやマウス１ｃで各入力情報を入力する。
［２］  入力された検索情報Ｋは、情報記録部Ｈ１に送られて記録されると共に、制御部Ｈ２で、検索情報Ｋの中の第二検索情報群Ｋｂについて、物件情報Ｊの第二物件情報群Ｊｂと比較される。
［３］  第二物件情報群Ｊｂと第二検索情報群Ｋｂとが一致する該当不動産を、情報記録部Ｈ１から抽出する。
［４］  抽出された該当不動産について、第一物件情報群Ｊａが、入力された第一検索情報群Ｋａと一致しているか比較される。比較の結果、一致していれば［５］、一致していなければ［７］の処理を行う。
［５］  該当不動産の情報から価格が引用される。
［６］  該当不動産の各情報と価格（又は価格＋リフォーム費用）とが表示される。
［７］  第一物件情報群Ｊａを第一検索情報群Ｋａにリフォームする為のリフォーム費用を算出する。
［８］  リフォーム費用と該当不動産の価格との合計を求める。
【００２５】
本実施形態によるシステムによれば、通常の検索であれば、入力した検索情報Ｋのすべてが合致する不動産しか抽出することができないのに対して、リフォームを実施すれば、検索条件を満たす可能性のあるものも含めて抽出することができ、より多くの候補を元に、不動産取得の検討を実施することが可能となる。  尚、ここで、抽出された各該当不動産を元に、例えば、リフォームについて再検討を行い、それらの結果から、最終的な選択をすることも可能である。
【００２６】
〔別実施形態〕
以下に他の実施の形態を説明する。
【００２７】
〈１〉  不動産検索システムは、先の実施形態で説明した一台のコンピュータに備えたものに限るものではなく、例えば、ネットワークを介して接続された複数のコンピュータをもって構成するものであってもよい。
従って、インターネットを介してクライアントコンピュータのブラウザを入力手段として、サーバコンピュータ側のデータ・プログラムを元にして該当不動産を抽出するような構成であってもよい。
また、リフォーム費用を算出する構成を備えないものであってもよく、要するに、物件情報のデータベースとして、各項目のリフォームの可否によって分類記録できるように構成してあればよい。
従って、前記判別表示手段を備えてない構成を採用することも可能である。また、判別表示手段の具体的な表示に関しては、先の実施形態で説明したように、抽出リストのリフォーム該当項目に付した「矩形の囲い」に限らず、色づけ表示や網掛け表示、又は、字体の変更表示、矩形以外の図形表示等、又は、それらの組み合わせによるものであってもよい。また、判別表示そのものは、リフォーム該当項目に付するものに限らず、例えば、リフォームに該当しない項目に付することによって、結果的に、リフォーム該当項目を判別できるようにするものであってもよい。
〈２〉  不動産検索システムの対象となる不動産は、先の実施形態で説明した集合住宅に限るものではなく、例えば、戸建ち住宅や、土地、その他各種建物を対象とすることが可能である。
〈３〉  前記物件情報や検索情報は、先の実施形態で説明した各項目に限るものではなく、適宜、変更することが可能である。
【００２８】
尚、上述のように、図面との対照を便利にするために符号を記したが、該記入により本発明は添付図面の構成に限定されるものではない。
【図面の簡単な説明】
【図１】不動産検索システムを示す概念図
【図２】入力画面を示す概念図
【図３】抽出結果表示画面を示す概念図
【図４】不動産検索手順を示すフローチャート
【符号の説明】
２      抽出部（抽出手段に相当）
３      リフォーム積算部（リフォーム手段に相当）
４      価格補正部（価格補正手段に相当）
５      判別表示部（判別表示手段に相当）
Ｈ１    情報記録部
Ｈ２    制御部
Ｊ      物件情報
Ｊａ    第一物件情報群
Ｊｂ    第二物件情報群
Ｋ      検索情報
Ｎ      入力部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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