(57)【要約】【課題】サービスに対するコスト、納期及び機能に対する入居者の要求に迅速に対応することができ、入居者への一層のサービス向上が可能となると共に、入居者、管理人、オーナー又は管理会社にとって、管理コストや運用コストの低減が可能となる入居者用サーバ、情報端末、管理センタ及び建物管理方法を提供する。【解決手段】管理センタと入居者用サーバとネットワークで接続し、管理センタは、入居者用サーバからのサービス要求に基づき、サービス要求に応じたプログラムや設定データを送信することにより入居者へのサービスを可能とする。これにより、従来システムへの機能追加、変更等を管理センタからのプログラムのダウンロードにより実施可能となる。【選択図】　図１
2004038690.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペース又は複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペースを備えた建物に設置された情報機器と、前記情報機器とネットワークで接続された管理センタとにより、少なくとも前記入居者に関するサービスを行う建物管理システムに用いられる入居者用サーバであって、
前記入居者用サーバは、
入居者の操作に基づいてサービス要求を送信するサービス要求送信手段と、
前記サービス要求に応じて送信されたプログラム及び／又は設定データを受信するプログラム受信手段と、
前記プログラム及び／又は設定データに基づいて動作して、前記入居者のサービス要求を実行する制御手段と、
を備えたことを特徴とする建物管理システムに用いられる入居者用サーバ。
【請求項２】
前記入居者用サーバのサービス要求送信手段は前記サービス要求を前記管理センタに送信する構成を備えたこと、
を特徴とする請求項１に記載の建物管理システムに用いられる入居者用サーバ。
【請求項３】
前記入居者用サーバのプログラム受信手段は前記プログラム及び／又は設定データを前記管理センタから受信する構成を備えたこと、
を特徴とする請求項１又は請求項２に記載の建物管理システムに用いられる入居者用サーバ。
【請求項４】
前記入居者用サーバの制御手段は前記入居者に関する情報機器を制御して入居者のサービス要求に基づくサービスのために必要なサービスを前記情報機器と連携して実現する構成と、
前記サービスのために必要なサービス情報を前記管理センタに送信する構成と、
を備えたことを特徴とする建物管理システムに用いられる請求項１乃至請求項３のいずれか１項に記載の入居者用サーバ。
【請求項５】
前記入居者用サーバは前記サービス要求に基づくサービスに関するサービス情報を、表示する表示手段である情報端末に接続可能な構成を備えたこと、
を特徴とする請求項１乃至請求項４のいずれか１項に記載の建物管理システムに用いられる入居者用サーバ。
【請求項６】
前記建物が前記入居者が共用する共用スペースを備えた建物であって、
前記共用スペースに設置された情報機器と連携し前記入居者のサービス要求に基づくサービスのために必要なサービスを実現する構成を備えたこと、
を特徴とする請求項１乃至請求項５のいずれか１項に記載の建物管理システムに用いられる入居者用サーバ。
【請求項７】
複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペース又は複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペースを備えた建物に設置された情報機器と、少なくとも前記入居者に関するサービスを行う建物管理システムに用いられる請求項１乃至請求項６のいずれか１項に記載の入居者用サーバと接続される情報端末であって、
前記入居者用サーバからの前記入居者に関するサービスを表示する表示手段と入居者のサービス要求を入力する入力手段を備えたこと、
を特徴とする建物管理システムに用いられる情報端末。
【請求項８】
複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペース又は複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペースを備えた建物に設置された情報機器とネットワークで接続される管理センタであって、
前記入居者からのサービス要求を受信するサービス要求受信手段と、
サービス要求の受信に基づき要求されたサービスを行うプログラム及び／又は設定データを送信するプログラム送信手段と、
を備えたことを特徴とする建物管理システムに用いられる管理センタ。
【請求項９】
前記管理センタのサービス要求受信手段は前記入居者に関するサービスを行う入居者用サーバからの入居者の操作に基づいて送信されるサービス要求を受信する構成を備えたこと、
を特徴とする請求項８に記載の建物管理システムに用いられる管理センタ。
【請求項１０】
前記管理センタのプログラム送信手段は前記サービスを行うプログラムを前記入居者用サーバに送信する構成を備えたこと、
を特徴とする請求項８又は請求項９に記載の建物管理システムに用いられる管理センタ。
【請求項１１】
前記管理センタは前記入居者のサービス要求に基づくサービスのために必要なサービス情報を前記入居者用サーバから受信するサービス情報受信手段と、
前記受信したサービス情報を記憶しておくサービス情報記憶手段と、
前記受信したサービス情報を前記入居者のサービス要求に基づき前記入居者に配信するサービス情報配信手段と、
を備えたことを特徴とする請求項８乃至請求項１０のいずれか１項に記載の建物管理システムに用いられる管理センタ。
【請求項１２】
複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペースまたは複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペースを備えた建物に設置された情報機器と、前記情報機器とネットワークで接続された管理センタと、少なくとも前記入居者に関するサービスを行う建物管理システムに用いられる入居者用サーバとを用いて行う建物管理方法であって、
前記管理センタは前記入居者用サーバからの前記入居者の操作に基づいたサービス要求を基に前記サービス要求に応じたプログラム及び／又は設定データを前記入居者用サーバに送信することにより前記入居者のサービス要求を可能とすること、
を特徴とする建物管理方法。
【請求項１３】
請求項１乃至請求項６のいずれか１項に記載の入居者用サーバを用いて行う建物の管理方法であって、
前記サービス要求に応じたプログラム及び／又は設定データを前記管理センタから前記入居者用サーバで受信することにより前記入居者のサービス要求を可能とすること、
を特徴とする建物管理方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、マンション、オフィスビル又はテナントビルなどの建物に設置された情報機器と、この情報機器とネットワークで接続された管理センタとにより、建物の施設及び入居者に関するサービスを行う入居者用サーバ、情報端末、管理センタ及び建物管理方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
マンション、オフィスビル又はテナントビルはＩＴ化の進歩と通信技術の進歩で情報機器や情報端末が設置されるようになってきている。代表的な例はインターネットが可能なインターネットマンションである。マンション内にサーバを設置しマンション内のＬＡＮで各住戸のパソコンを結ぶものである。また、照明、空調及び給湯器のオン・オフができる情報家電の制御などがある。さらに各種センサや監視カメラを用いたホームセキュリティがあり、これらは管理会社や警備会社とオンラインで接続されており緊急時にはリアルタイムで対応できるようになっている。
施設設備は、保守のための情報が収集され保守情報を基に定期的な保守作業や日常の運用管理が行われている。エレベータ、エスカレータ、電力設備、空調設備、防災設備などの設備機器は管理会社により遠隔監視され定期的に保守を含めて管理されている。
さらに各家庭においては情報端末、情報機器の広がりにより共用施設の予約や生活に密着した情報の入手など生活に必要な実用的なサービスを受けられるようになってきている。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、入居者のサービス向上への要求はさらに大きく例えば夜間又は緊急時の対応、外出先からの家の状況の確認や、宅配などの着荷の情報入手などが考えられる。そして管理会社は、入居者の要求に迅速に対応できる必要がある。一方で、サービスの向上は、サービスに関する情報機器及び建物の設備機器などの管理コストの増加、運用コストの増加につながる。特に管理会社、作業会社、警備会社による設備機器の個別の管理と運用及び仕様が異なる情報機器の管理と運用は、入居者、管理人、オーナー又は管理会社のいずれにおいても効率の悪いものとなってくる。
【０００４】
そこで、本発明の課題は、入居者への一層のサービス向上が可能となる入居者用サーバ、情報端末、管理センタ及び建物管理方法を提供することにある。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
本発明は、複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペースまたは複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペースを備えた建物に設置された情報機器と、この情報機器とネットワークで接続された管理センタと、建物の施設及び入居者に関するサービスを行う建物管理システムに用いられる入居者用サーバとを用いて施設の管理や入居者へのサービスを行う。
【０００６】
管理センタは、入居者用サーバからの入居者の操作に基づいたサービス要求に基づいて、サービス要求に応じたプログラムや設定データを入居者用サーバに送信することにより入居者のサービス要求を可能とする。
また入居者用サーバは、入居者に関する各種の情報機器と接続して入居者のサービス要求に基づくサービスを可能とする。
【０００７】
したがって、これによれば、従来システムへの機能追加、変更等を管理センタからのプログラムのダウンロードにより実施可能となる。これはサービスに対するコスト、納期及び機能に対する入居者の要求に迅速に対応することができる。そして、設備機器の運用管理の効率向上及び入居者への一層のサービス向上が可能となると共に、入居者、管理人、オーナー又は管理会社は、管理コストや運用コストの低減が可能となる。
【０００８】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照して本発明の実施形態を詳細に説明する。
【０００９】
（ＩＴ建物管理システム）
図１は、ＩＴ建物管理システムの構成図である。
本実施の形態における建物管理システムすなわちＩＴ建物管理システムは、複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペース２１又は複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペース２１と、入居者が共用する共用スペース２２とを少なくとも備えた建物に設置された情報機器５と、情報機器５とネットワーク１で接続された管理センタ４とにより、建物の施設及び入居者に関するサービスを行うＩＴ建物管理システムに用いられる入居者用サーバである入居者用ゲートウェイサーバ３で構成される。
また、請求項の建物管理システムはＩＴ建物管理システムに相当し、入居者用サーバは入居者用ゲートウェイサーバに相当する。
【００１０】
入居者用ゲートウェイサーバ３は、異なるネットワークを結ぶゲートウェイ機能とサーバの機能を有するもので、ネットワーク１を介して管理センタ４に接続している。例えばネットワーク１は光ファイバーないしはＰＨＳ網などをインフラとするブロードバンドネットワークである。一方で入居者用ゲートウェイサーバ３は入居者に関する情報機器５に例えば家庭内ＬＡＮで接続している。
また、管理センタ４は、ＩＴ建物管理システムの中心的機能を果たすもので入居者用ゲートウェイサーバ３と連携して入居者のサービス要求に応えるものである。
【００１１】
（入居者用ゲートウェイサーバ）
図２は、入居者用ゲートウェイサーバ３と管理センタ４の構成図である。
入居者用ゲートウェイサーバ３は、サービス要求送信手段３０と、プログラム受信手段３１と、制御手段３２と、表示手段３３とからなっている。
【００１２】
サービス要求送信手段３０は、入居者の操作に基づいてサービス要求を送信する機能を果たすものであり、サービス要求を管理センタ４に送信する機能を果たすものである。
【００１３】
プログラム受信手段３１は、サービス要求に応じて送信されたプログラムや設定データを受信する機能を果たすものであり、このプログラムや設定データを管理センタ４から受信する機能を果たすものである。
【００１４】
制御手段３２は、サービス要求に応じて送信されたプログラムや設定データに基づいて動作して、入居者のサービス要求を実行する機能を果たすものであり、入居者に関する情報機器５を制御し入居者のサービス要求に基づくサービスのために必要なサービスを情報機器５と連携して実現する機能及びサービスのために必要なサービス情報を管理センタ４に送信する機能を果たすものである。
【００１５】
表示手段３３は、サービス要求に基づくサービスに関するサービス情報を表示する表示手段である情報端末を備える。
【００１６】
図３は入居者用ゲートウェイサーバ３と入居者に関する情報機器との構成図である。
入居者用ゲートウェイサーバ３は、入居者に関する情報機器と接続してある。情報機器は、テレビ５１、パソコン、ファックス、携帯電話、ＰＨＳなどの情報通信機器、各種センサ、監視カメラ５４、住戸玄関の鍵５６などの施錠解錠などのセキュリティ用機器、照明５８、空調５７、給湯器などの情報家電さらに電気メータや水道メータなどの家庭内インフラに関する機器などさまざまである。
【００１７】
これら情報機器５は、マンションなどの入居者にそれぞれ個別に導入又は納入されている。このように情報機器５は個々のシステムになっているため異なるインターフェースや接続手順になっている。入居者用ゲートウェイサーバ３は、このような情報機器５の異なるインターフェースや接続手順を吸収するゲートウェイ機能を備えて情報機器５と接続している。また、入居者用ゲートウェイサーバ３は、ハードディスクなどの可動部を有しない静止型のサーバである。この為、故障が少なく、メンテナンスも不要で、消費電力が少ないという特徴を持つものである。
【００１８】
（情報端末）
本実施の形態において、情報端末５０は、複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペース２１又は複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペース２１と、入居者が共用する共用スペース２２とを少なくとも備えた建物に設置された情報機器５と、建物の施設及び入居者に関するサービスを行うＩＴ建物管理システムに用いられる入居者用ゲートウェイサーバ３と接続するものとして構成されている。
また、情報端末５０は、入居者用ゲートウェイサーバ３からのサービス情報を表示する表示手段と入居者のサービス要求を入力する入力手段を備えている（図示せず）。
【００１９】
情報端末は５０、入居者用ゲートウェイサーバ３に接続され、管理センタ４からの入居者への情報配信、建物内での連絡に使う電子回覧板や共用施設の映像表示などに用いられる。
【００２０】
（管理センタ）
本実施の形態において、ＩＴ建物管理システムに用いられる管理センタ４は、複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペース２１又は複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペース２１と、前記入居者が共用する共用スペース２２とを少なくとも備えた建物に設置された情報機器５と、前記情報機器５とネットワーク１で接続するものとして構成されている。また、管理センタ４は、情報機器５との接続において入居者用ゲートウェイサーバ３を通して接続している。
【００２１】
図２に管理センタ４の構成を示している。
管理センタ４は、入居者からのサービス要求を受信するサービス要求受信手段４０と、サービス要求の受信に基づき要求されたサービスを行うプログラムや設定データを送信するプログラム送信手段４１とを備えている。
【００２２】
サービス要求受信手段４０は、建物の施設及び入居者に関するサービスを行うＩＴ建物管理システムに用いられる入居者用ゲートウェイサーバ３からの入居者の操作に基づいて送信されるサービス要求を受信する機能を果たす。
【００２３】
プログラム送信手段４１は、サービスを行うプログラムや設定データを前記入居者用ゲートウェイサーバ３に送信する機能を果たす。
【００２４】
また、管理センタ４は、入居者のサービス要求に基づくサービスのために必要なサービス情報を入居者用ゲートウェイサーバ３から受信するサービス情報受信手段４２と、受信したサービス情報を記憶しておくサービス情報記憶手段４３と、受信したサービス情報を入居者のサービス要求に基づき入居者に配信するサービス情報配信手段４４とを備えている。
【００２５】
（ＩＴ建物管理方法）
図４は、ＩＴ建物管理方法のフローチャートを示す図である。
本実施の形態において、ＩＴ建物管理方法は、複数の入居者にそれぞれ割り当てられた入居スペース２１または複数の入居者がそれぞれ確保した入居スペース２１と、前記入居者が共用する共用スペース２２とを少なくとも備えた建物に設置された情報機器５と、前記情報機器５とネットワーク１で接続された管理センタ４と、前記建物の施設及び入居者に関するサービスを行うＩＴ建物管理システムに用いられる入居者用ゲートウェイサーバ３とを用いて行う方法である。
【００２６】
管理センタ４は、入居者用ゲートウェイサーバ３からの入居者の操作に基づいたサービス要求を基にサービス要求に応じたプログラムや設定データを入居者用ゲートウェイサーバ３に送信することにより入居者のサービス要求を可能とする。
また、入居者用ゲートウェイサーバ３は、サービス要求に応じたプログラムや設定データを管理センタ４から受信することにより入居者のサービス要求を可能とする。さらに、管理センタは、複数の入居者からのそれぞれのサービス要求に対し、個別に対応できる。
【００２７】
図４を用いてＩＴ建物管理方法の各ステップを説明する。
ステップ１は、入居者用ゲートウェイサーバ３が管理センタへ入居者のサービス要求を送信するサービス要求送信ステップである。
ステップ２は、管理センタ４が入居者用ゲートウェイサーバ３からサービス要求を受信するサービス要求受信するステップである。
ステップ３、は管理センタ４がサービス要求を元にサービス要求に応じたプログラムや設定データを送信するプログラム送信ステップである。
ステップ４は、入居者用ゲートウェイサーバ３がプログラムや設定データを受信するプログラム受信ステップである。
ステップ５は、入居者用ゲートウェイサーバ３がサービス要求に応じて送信されたプログラムや設定データに基づいて動作して、入居者のサービス要求を実行する制御ステップである。
ステップ６は、入居者用ゲートウェイサーバ３がサービスのための情報を管理センタ４に送信する必要がある場合に送信するサービス情報送信ステップである。
ステップ７は、管理センタ４がサービスのための情報を受信するサービス情報受信ステップである。
ステップ８は、管理センタ４が必要に応じてサービスのための情報を記憶しておくサービス情報記憶ステップである。
ステップ９は、管理センタ４が入居者に対してサービスを実行するサービス情報配信ステップである。
ステップ１０は、入居者用ゲートウェイサーバ３がサービスのための情報を情報端末５０に表示する表示ステップである。
【００２８】
図５は、マンションを対象にしたＩＴ建物管理システムの構成図である。
ＩＴ建物は、入居者の入居スペース２１及び共用スペース２２に入居者用ゲートウェイサーバ３を備えている。入居者用ゲートウェイサーバ３は、監視カメラ、防災センサ、照明及び空調などを制御している。
また、管理センタ４は、管理会社７、作業会社７、警備会社７などと連携している。さらにサービス拠点８とも連携している。
【００２９】
ＩＴ管理システムは、監視カメラ、防犯センサ及び火災センサなどによる進入監視や火災等の異常警報の監視を行うホームセキュリティや外出先から室内の映像の確認ができる映像監視や照明、空調及び給湯などを制御する家電制御ができる。また、地域情報や管理組合からのお知らせなど、生活に便利な情報を配信する情報サービスができる。さらに、エントランス及び住戸玄関の鍵の施錠・解錠などのセキュリティやエレベータの住戸からの呼び寄せなどの個人個人に合わせたサービスを行うことができるようになっている。
【００３０】
図４と図５において映像監視による宅内情報配信の実施形態について説明する。
今、入居者が、新たなサービス要求として宅内情報配信を希望したいとする。宅内情報配信は、入居者が外出先から宅内映像を管理センタ４から配信してもらい見ることができるシステムである。配信された宅内映像は、携帯電話６やＰＨＳにて受信することができる。入居者は、外出先から室内の子供やペットの様子を確認することができるサービスである。
【００３１】
入居者は、このサービスを受けるためにはまず入居者用ゲートウェイサーバ３に接続している例えば情報端末５０からサービス要求を行う。
サービス要求の入力は情報端末５０に表示される画面から宅内情報配信サービスを選択して必要な個人情報と共に入力する。
入居者用ゲートウェイサーバ３は、受信したサービス要求を管理センタ４にネットワークを通じて送信する。
管理センタは４、宅内情報配信サービスを可能とするプログラムや設定データを送信部を通して入居者用ゲートウェイサーバ３に送信する。管理センタ４は、このプログラムや設定データを入居者用ゲートウェイサーバ４にダウンロードしておいてもよいし、入居者が外出先において例えば携帯電話６から必要な個人情報を入力してサービス要求を送信したときにその都度入居者用ゲートウェイサーバ３に送信してもよい。
入居者用ゲートウェイサーバ３は、プログラムや設定データを記憶部に展開し宅内映像に関する機器の制御を行うことができるようになる。
【００３２】
入居者は、外出先において携帯電話６から必要な個人情報を入力して宅内情報配信サービスを要求する。このサービス要求の指示により、入居者用ゲートウェイサーバ３のプログラムが動作する。入居者用ゲートウェイサーバ３は、宅内映像機器から宅内映像をネットワークを通して管理センタ４に送信する。
管理センタ４は、受信した宅内映像を外出先の入居者の携帯電話６に表示することになる。
【００３３】
また、管理センタ４は、音声での問い合わせが可能なカスタマセンタと接続されており、カスタマセンタはサービス拠点８を全国に有し、例えば水漏れの通報があった場合や防犯作動時などは緊急出動で２０分以内に駆けつけることができるようになっている。
【００３４】
管理センタ４は、これらサービスに対して課金をすることができＩＴ建物管理システムを使ってビジネスを行うことができる。
【００３５】
なお、本実施形態では、ＩＴ建物は共用スペースを備える構成としたが、共用スペースを備えない構成でもよい。また、ゲートウェイ機能を備えない入居者用サーバでもよい。
【００３６】
上記実施例によれば、サービスに対するコスト、納期及び機能に対する入居者の要求に迅速に対応することができる。そして、設備機器の運用管理の効率向上及び入居者への一層のサービス向上が可能となると共に、入居者、管理人、オーナー又は管理会社は、管理コストや運用コストの低減が可能となる。
【００３７】
【発明の効果】
本発明によれば、入居者への一層のサービス向上が可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】ＩＴ建物管理システムの構成図である。
【図２】入居者用ゲートウェイサーバと管理センタの構成図である。
【図３】入居者用ゲートウェイサーバと入居者に関する情報機器との構成図である。
【図４】ＩＴ建物管理方法のフローチャートを示す図である。
【図５】マンションを対象にしたＩＴ建物管理システムの構成図である。
【符号の簡単な説明】
１・・・ネットワーク
２・・・ＩＴ建物
３・・・入居者用ゲートウェイサーバ
４・・・管理センタ
５・・情報機器
２１・・入居スペース
２２・・共用スペース
３０・・サービス要求送信手段
３１・・プログラム受信手段
３２・・制御手段
３３・・表示手段
４０・・サービス要求受信手段
４１・・プログラム送信手段
４２・・サービス情報受信手段
４３・・サービス情報記憶手段
４４・・サービス情報配信手段
５０・・情報端末
【図１】
2004038690.tif 000003
【図２】
2004038690.tif 000004
【図３】
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【図４】
2004038690.tif 000006
【図５】
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