(57)【要約】【課題】不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借に関わる取引を買手・借主の希望価格で入札または先着もしくは応談が行なえ、さらに売手・貸主に高額落札の確率を与えることを可能にした取引システムを提供する。【解決手段】売買・賃借の取引を希望する売手・貸主と買手・借主の双方に物件・物品に関する登録・検索・入札・先着・応談・抽選等の情報をホストコンピュータ１０に格納し登録する物件情報と複数のシステムと価格変動プログラム１１２を構築し格納したホストコンピュータ１０と制御手段１を通信システムに介して端末装置２０〜２４と端末デジタル看板３０〜３２に接続させることにより、双方が売買・賃借等の取引を行なう物件・物品に関する情報を提供する手段と、不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム手段とを、備えたことを特徴とする。【選択図】  図１
2004355582.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件・動産物件もしくは物品に関する売買・賃借の取引において、一定期間行なうための上昇システムと下降システムと入札上昇システムなどの機能を有する手段の価格変動プログラムと、区分システムと取引仮想システムと指値入札システムと入札システムと抽選システムと入札抽選システムと先着・応談システムとオークションシステム等の機能を有する複数のシステム手段を構築し格納させたホストコンピュータと、不動産物件・動産物件もしくは物品の販売・賃借などに関する詳細情報と価格等の文字情報の入出力を行なう前記ホストコンピュータと通信システムを介して接続された、複数の端末装置の端末コンピュータと端末デジタル看板等に表示された物件または物品の販売・賃借の詳細情報と価格に対して、検索を行なうための検索キーと入札を行なうための入札キーと、その他必要に応じての登録キー・確認キー・入力キー・削除キー等を有する手段キーを備え、売手・貸主が物件または物品の販売・賃借に関する詳細情報と価格を入力する入力キーと、システムを選択する選択キーと、取引期間中に販売・賃借の価格を変動させるため、複数のシステムの数値を入力し設定する設定キーと、その他必要に応じての登録キー・確認キー・入力キー・削除キー等を有する手段キーを備え、前記ホストコンピュータに対して識別コードを送信するために各端末コンピュータに内蔵された各個人のＩＤ（識別番号）を記憶した記憶手段と、前記ホストコンピュータから送信される物件または物品の情報を格納するためのデーター記憶手段と、前記通信システム手段等の以上の機能をコンピュータに実行させるためのプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体を備えたことを、特徴とする不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項２】
前記通信システムにおいて、少なくとも１つを有する通信システム手段であって、前記ホストコンピュータとインターネット・デジタル放送・ブロードバンドなどの有線通信手段と無線通信手段とに応じた通信装置を介して、複数の端末装置と双方向の通信を可能とする通信の手段を備えた通信システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項３】
前記価格変動プログラムにおいて、売手・貸主は前記ホストコンピュータと前記通信システムを介して、予め取得したＩＤでログインし、売買・賃借と物件または物品等の取引の価格を上昇させる上昇システムと下降させる下降システムと入札毎に上昇する入札上昇システム等の選択・数値・システム切替・稼働時間・タイムラグ等の設定・選択・入力を設定キーと選択キーと入力キーで入力し登録することにより、取引の時価価格を昇降させる機能を有する価格変動プログラムを手段とする価格変動プログラム手段を備えたことを、特徴とする請求項１または２に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項４】
前記取引仮想システムにおいて、売主・貸主は前記通信システムを介して、予め取得したＩＤでログインし、前記価格変動プログラムと入札システムと区分システムと先着・応談システムと抽選システムと入札抽選システム等の設定・選択・数値・入力を設定キーと選択キーと入力キーで入力登録し、取引仮想の確認キーを入力することにより、事前に取引期間中の経緯をパターンとグラフで確認ができる機能と、取引仮想の取引の推移と落札者を仮定した幾とおりの仮想パターン・仮想グラフと入札権利受付番号・落札者と落札額などを、取引前に容易に確認できる機能を有する取引仮想システムを手段とする取引仮想システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１または３に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項５】
前記入札システムにおいて、買手・借主は前記通信システムを介して、予め取得したＩＤでログインし、希望の物件または物品の入札を、入札キーを入力し登録することにより入札が何度も行なえ、入札毎に入札権利受付番号と入札権利価格を取得することができ、落札者は入札時の価格の入札権利価格で購入もしくは賃借の権利を得る手段と、売手・貸主は落札者に対して売買もしくは賃借を入札権利価格で契約を締結する手段とを有する入札システムを手段とする入札システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１または２に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項６】
前記区分システムにおいて、売主・貸主は前記通信システムを介して、予め取得したＩＤでログインし、取引手段として区分と入札・先着・応談・オークションのいずれか１つを選択し設定キーを入力し登録することにより、大型物件または大量物品などの複数の区分けされた取引を必要とする物件または物品に対して、売買・賃借の取引情報を区分けして得ることができる機能を有する区分システムを手段とする区分システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１〜５のいずれか１項に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項７】
前記指値入札システムにおいて、買手・借主は前記通信システムを介して、予め取得したＩＤでログインにより、入札期間中の物件もしくは物品の入札価格が常に変動することから、予め希望の価格の範囲と入札回数を設定キーと選択キーと入力キーで入力し登録することができ、その指値価格が時価の入札価格に達した時点で、自動的に入札される機能を有する指値入札システムを手段とする指値入札システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１または５に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項８】
前記抽選システムにおいて、売手・貸主は前記通信システムを介して、予め取得したＩＤでログインし、抽選の方法を一般抽選と条件付抽選のどちらかを選択することから、一般抽選では一次抽選によって落札者を選定する手段と、条件付抽選の予め応札者の割合と価格の範囲を想定し、事前に数値の設定・選択・入力を設定キーと選択キーと入力キーで入力し登録を行ない、その数値の設定に応じ複数の入札者を落札候補者として一次抽選し、価格範囲の最高額・最低額・順位・価格指定の選択と設定に応じて、最も適し該当する者を落札者とする手段の一般抽選と条件付抽選の機能を有する抽選システムを手段とする抽選システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１〜７のいずれか１項に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項９】
前記入札抽選システムにおいて、入札期間終了後に応札された入札権利受付番号を抽選し、落札者の選定を行なう手段と、共にキャンセル防止策として、落札された同一人物の入札権利受付番号を除き、予備抽選を行ない落札候補者を２次３次と選定する手段と、もしくは売手・貸主が予め希望の候補者人数を設定した複数の落札候補者を予備抽選する手段により、キャンセル時に２次３次の順に落札権利が移行する機能を有する入札抽選システムを手段とする入札抽選システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１〜８のいずれか１項に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項１０】
前記先着・応談システムにおいて、売手・貸主は前記通信システムを介して、予め取得したＩＤでログインし、入札に適さない不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引に対して、入札以外の先着または応談のいずれかを選択キーで入力し登録を行ない、前記価格変動プログラムと前記区分システムと前記取引仮想システムを、目的に応じて詳細情報と価格・数値などの設定・選択・入力を設定キーと選択キーと入力キーで入力し登録することにより取引を行なうことができ、買手・借主が先着の申し込みをした場合は、先着優先で売買・賃借の取引の契約を締結する手段と、応談の申し込みをした場合は売手・貸主と買手・借主の双方での商談により売買・賃借の取引の契約を締結する手段を備えた先着・応談システム手段を備えたことを、特徴とする請求項１〜６のいずれか１項に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【請求項１１】
端末デジタル看板において、不動産物件・動産物件もしくは物品等の取引情報を格納した前記ホストコンピュータと前記通信システムに介して、リアルタイムに表示できる端末デジタル看板の機能を有する端末デジタル看板を備えたことを、特徴とする請求項１に記載の不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【産業上の利用分野】
本発明は、不動産物件・動産物件もしくは物品等の販売・賃借の取引を、通信システムを利用してリアルタイムに売手・貸主と買手・借主の双方が売買・賃借の取引に参加できるよう構成された、販売・賃借の取引システムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
従来の不動産物件・動産物件もしくは物品等の販売・賃借に関する取引システムとして、物件・物品の情報を印刷物による広告と同業種の協会・組合など、協力者を介し情報などを共有化して、買手・借主を募る方法と販売物件の敷地内に看板広告を設置し、買手・借主を募る方法が一般に知られている。またインターネットによる物件情報の提供やオークションなどの競売システムがある。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、従来の不動産物件・動産物件もしくは物品等の販売・賃借の取引の場合、一般に広告宣伝費用がかかりすぎる上、売手・貸主の販売・賃借の価格の設定が買手・借主の望む適正な市場価格を算出設定できないなどのことから取引を困難にさせている。
【０００４】そのため価格の値下げを強いられデフレ化してしまうことで、買手もしくは借主は慎重になり購入・賃借の意欲を差し控えるなどの傾向にある。またオークションの競売システムがあるが、これは最高額に達したとき落札されるため、個人の財力に大きく左右されるなど、不公平さを生じさせる問題があった。
【０００５】さらに不動産等の販売・賃借の物件については敷地内にある掲示広告に価格が表示されないなど、不動産の物件・賃借の価格の不透明さが、より一層取引を困難なものにしているなどのことにより、不動産の不良債権化が進行している。
【０００６】そこで本発明は従来の取引方法の欠点を鑑み、不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引を一定の期間行なうための上昇システムと入札上昇システムと下降システムの価格変動プログラムと、区分システムと、入札システムと、指値入札システムと、抽選システムと、先着・応談システムと、入札抽選システムと、取引仮想システムと、オークションシステム等の複数のシステム手段を有する機能を、構築し格納したホストコンピュータと端末デジタル看板を設け、不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システムを提供することを目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
すなわち本発明は、消費者心理に基づき、良い物件、良い物品を安価で取得したいなどの欲求を価格変動させることで可能にした。さらに売手・貸主側の高額で売買・賃借の取引の期待も前記複数のシステムと前記価格変動プログラムの機能を構築したことで確率を高めた。このように物価が上昇する時、消費者心理は物価が上がる前に入手したいと購買意欲を高めるが、物価が下降する時は逆に慎重になり、購入意欲を差し控えてしまう。このような消費者心理に基づき次のようなシステム手段及びプログラム機能を構築した。
【０００８】売手または貸主の取引に対し、販売・賃借の一定の取引期間を設け、入札価格が入札毎に上昇する入札上昇システムと、一定の期間上昇する上昇システムと、下降する下降システムの３つのシステムを、売主・貸主の希望によって選択と数値を自由に設定できる価格変動プログラムと、事前に取引期間中の経緯と仮想の推移を取引前にシミュレーション確認できる取引仮想システムと、大型物件または大量物品を区分販売・区分賃借の取引を行なうための複数の取引を必要とする区分システムと、入札権利価格で契約を締結する入札システムと、予め希望の入札価格と回数を登録できる指値入札システムと、競売入札のオークションシステムと、一般抽選または条件付抽選を選択できる抽選システムと、入札権利受付番号を抽選し落札者を選定する入札抽選システムと、入札以外の取引を行なう先着・応談システム等の複数のシステムとプログラムを構築し格納したホストコンピュータと双方向の通信を可能とする通信システム手段を備え、さらに端末デジタル看板による物件もしくは物品に関する取引の詳細情報を表示する機能を備えた。
【０００９】これにより取引期間中は価格変動プログラムにより、物件もしくは物品の時価価格の変動波（昇降）が生じ、買手・借主は希望価格に達した時点で、入札システムにより時価価格の入札が行なえ、さらに指値入札システムにより希望価格を事前に登録できる。また入札以外の物件・物品の取引においても、先着または応談などの取引ができることから、市場価格（希望価格）を適正に算出でき、かつ物件または物品に関する販売・賃借の詳細情報と価格を、通信システム手段を活用して端末コンピュータ及び端末デジタル看板等の端末装置にリアルタイムに表示させる機能を備えたことを特徴とする。
【００１０】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態について図面に基づき説明する。図２おいて不動産物件・動産物件もしくは物品等に関する売買・賃借の取引を行なうための制御手段１・メインプログラム２・入札価格ファイル３・イメージファイル４・物件ファイル５・価格ファイル６を構築し格納したホストコンピュータ１０と、図１が示すように詳細情報及び価格等の文字情報等の入出力を行なう前記ホストコンピュータ１０と、通信システムを介して前記ホストコンピュータと接続された複数の端末コンピュータ２０・２１・２２・２３・２４と、端末デジタル看板３０・３１・３２の各端末装置に表示された販売・賃借の物件または物品の取引の詳細情報と価格に対して、検索を行なうための検索キーと入札を行なうための入札キーと、その他必要に応じての登録キー・確認キー・入力キー・削除キー等を有する手段キーを備え、売手・貸主が物件または物品の販売・賃借に関する詳細情報と価格を入力する入力キーと、システムを選択する選択キーと、取引期間中に販売・賃借の価格の変動させるための複数のシステム数値を入力する設定キーと、その他必要に応じての登録キー・確認キー・入力キー・削除キー等を有する手段キーを備え、前記ホストコンピュータ１０に対して識別コードを送信するために各端末コンピュータ内蔵された各個人のＩＤ（識別番号）を記憶した記憶手段と、前記ホストコンピュータ１０から送信される物件情報を格納するためのデーター記憶手段と前記通信システム手段とからなり、
【００１１】ホストコンピュータ１０と前記端末コンピュータはオンライン状態において図６が示すように、売手・貸主は取引を行なう場合、端末コンピュータ画面１００から売手・貸主専用画面フォーム１０１の販売・賃借の申込１０２を行ない、運営管理者の所定の審査を経て審査合格後に、販売・賃借の契約の承諾確認１０３を経て、運営管理者から売手・貸主の各個人（法人）ＩＤ及びパスワードを発行されることで、売主・貸主の各個人（法人）ＩＤ及びパスワードを取得１０４することができる。なお運営管理者は目的に応じて売手・貸主に代わり、取引に関わる各システムの選択と設定と数値の入力し登録を行なうことができる。
【００１２】図３が示すように売手・貸主はＩＤでログインし、取引を行なう物件・物品の情報登録１０５にて詳細情報などの登録をおこない、各システム数値設定入力１０６にて入札・区分・先着・応談・オークション等を取引の目的に応じ選択し、各システムの選択と数値を設定し登録することができる。
【００１３】図４の示す、複数のシステムの手段と機能を下記１〜８の記号で説明する。
１．価格変動プログラム１１２は入札上昇システムと上昇システムと下降システムとからなり、取引前に売手または貸主が希望の選択と数値を設定することで、価格変動プログラム１１２が稼動するようにプログラムされている。これらのシステムを下記Ａ〜Ｃの記号で説明する。
Ａ．前記入札上昇システムは、パーセント数値を設定することで、入札毎に稼動し、設定された数値に応じ時価価格を上昇させると共に、入札の回数目を設定することにより、上昇システムｂまたは下降システムｂに切替わり、予め設定されたシステム切替・パーセント・稼働時間・タイムラグ等の数値の設定に応じ、その入札の回数目に稼動し自動変更させる入札上昇システムである。さらに入札回数の表示の有無を売手または貸主の意思より選択できる。
Ｂ．前記上昇システムは、上昇システムａと上昇システムｂとからなり、上昇システムのａとｂは取引期間中の時価価格をパーセント・下降システム切替・稼働時間・タイムラグなどを選択と数値の設定によって、時価価格を上昇させるシステムであり、上昇システムｂは前記入札上昇システムと連動するようプログラムされていることから、入札毎に入札上昇システムが稼動し、設定により上昇システムａから上昇システムｂにシステムが変更される。なお取引期間中は価格の変動波を小刻みにするためのパーセント・稼働時間・下降システム切替・タイムラグなどを数回に分けて設定できる。
Ｃ．  前記下降システムは、下降システムａと下降システムｂとからなり、下降システムのａとｂは取引期間中の時価価格をパーセント・上昇システム切替・稼働時間・タイムラグなどを選択及び数値の設定によって、時価価格を下降させるシステムであり、下降システムｂは前記入札上昇システムの設定により連動するようプログラムされていることから、入札毎に入札上昇システムが稼動し、下降システムａから下降システムｂにシステムが変更される。なお取引期間中は価格の変動波を小刻みにするためのパーセント・稼働時間・切替・タイムラグなどを数回に分けて設定できる。
以上のように、取引の時価価格を売手または貸主の意思（数値設定）によって変動（昇降）させ、かつ買手または借手の入札毎に時価価格（入札上昇システムにより）が変動するようプログラムされている価格変動プログラム１１２である。
２．入札システム２０６は、買手または借主が入札毎に入札権利受付番号と入札権利価格を取得することができ、これにより落札者は入札権利価格により、入札時の時価価格で売主または貸主と取引の契約を締結できる入札システム２０６である。なお同物件または同物品の入札は何度も行なえることから、売主または貸主の目的により入札の回数を制限できる。
３．区分システム２００は、大型物件または大量物品などの複数の区分けした取引を必要とする場合に用い、入札・先着・応談・オークションなどのいずれか１つの取引手段によって、取引の契約を締結させる区分システム２００である。
４．先着・応談システム４００は、入札もしくはオークション以外の取引に対して、先着または応談のいずれかを取引手段とし、取引の契約を締結させる先着・応談システム４００である。なお前記価格変動プログラム１１２の選択と数値の設定を入札同様に行なうことができる。
５．オークションシステム５００は、競売を目的とする取引に用い、競合入札によって最高額を提示した者と取引の契約を締結させるオークションシステム５００であり、初回入札価格を設定することで、取引が開始される。
６．抽選システム１１１は、一般抽選（一時抽選で落札者を選定する手段）と条件付抽選（落札候補者の人数の割合と価格範囲を設定することにより、落札候補者をその割合に応じて一時抽選で選出し、価格範囲の最高額・最低額・順位・価格指定などのいずれか１つを選択し設定することにより、予め希望の落札価格を設定する手段）のいずれかを選択し設定する抽選のシステム１１１である。なお買手・借主の取引情報フォームに抽選システム１１１の抽選方法（一般抽選と条件付抽選）の趣旨を表記する。
７．入札抽選システム３００は、売手または貸主の意思により、予め予備の落札者人数を設定することができ、前記抽選システム１１１と前記入札システム２０６の設定において、入札権利受付番号を第三者機関によって、ランダムに抽選し落札者を決定させる入札抽選システム３００である。
８．取引仮想システム１０９は、前記１・２・４・６・７のシステムを売手又は貸主は希望の選択と数値を設定することにより、図８の示すように、その数値の経緯をパターンとグラフで確認ができ、さらに幾とおりもの入札状況の入札パターンと入札グラフと入札権利受付番号と落札額と落札者などを、仮想プログラムにより、シミュレーション確認できる取引仮想システム１０９である。
【００１４】さらに図１１の端末デジタル看板の設置申込１０７は売手・貸主が任意及び有償にて、取引の敷地内または指定場所に、しかるべき設置工事をおこなうことで、物件または物品の取引情報が前記通信システムを介してリアルタイムに表示され、近隣地域に周知させることで地区住民の購入者層の潜在需要を高めることができることから、取引を活性化させることが期待できる。
【００１５】図６に基づき各システムについて説明する。売手・貸主は予め収得したＩＤでログインし、取引を行なう物件または物品の販売・賃借に関する詳細情報と価格に対して、取引方法の販売または賃借の選択と、入札・区分・先着・応談・オークションなどを目的に応じて選択すると共に、その条件（入札の場合は、同一人物に対して入札回数の制限）の選択と数値の設定と、前記価格変動プログラム１１２の上昇システムａと下降システムａのパーセント・上昇切替時間・下降切替時間・稼働時間・タイムラグなどの選択と数値の設定と、前記入札上昇システムの入札回数表示の有無を選択し、入札毎に時価価格を上昇させるパーセントの数値と、入札の回数目を設定することで、その回数目で稼動し自動変更させる上昇システムｂと下降システムｂの切替・パーセント・稼働時間・タイムラグなどの選択と数値の設定を、前記価格変動プログラム１１２に格納登録し、抽選方法の抽選システム１１１（一般抽選・条件付抽選の価格範囲と落札候補者の人数の割合）と、入札抽選システム３００（落札候補者の人数）の数値の設定を行なうなど、取引に関するシステムを登録することにより、取引仮想システム１０９にて、その設定された数値の経緯をパターンとグラフで確認でき、さらに仮想の入札パターンと入札グラフと入札権利受付番号と落札額などを、シミュレーションにより最終確認を行ないホストコンピュータ１０に格納し登録することにより、運営管理者の所定の調査と審査等を経て、審査合格後に取引が開始される。
【００１６】以上のように、売手または貸主が取引に関する情報を目的に応じてホストコンピュータ１０に格納し登録することにより、前記通信システムを介して、図１０の端末コンピュータ２０・２１・２２・２３と図１１の端末デジタル看板３０・３１・３２に、取引の詳細情報と物件又は物品の販売・賃借の価格の変動を所定の範囲で取引期間中、自動的に繰り返し、入札毎に変動する価格と入札回数・グラフと前日との価格差などの数値が自動的に変換され、買手・借主の物件情報の検索と入札が可能となる。
【００１７】図８の示すように、前記上昇システムは数値の設定入力によって取引の開始から終了までの一定期間、取引価格が上昇し続けるようプログラムされ、最終取引価格を予め設定することから、一直線の右肩上がりＢを描くが、前記入札上昇システムの数値の設定により、入札毎にＡのようなランダムな右肩上がりを示す。このように取引価格の上昇（右肩上がり）を希望する場合の設定となる。なおタイムラグ（上げ止まり時間）の時間設定によって、一時的に上昇を停止させることができる。さらに稼働時間の設定により、下降システムの切替えが可能となる。
【００１８】下降システムは数値の設定により、一定の期間下がり続けることから最終価格を予め設定するものであるが、タイムラグ（下げ止まり時間）の時間設定により、一時的に下降を停止させることができる。また入札毎に前記入札上昇システム（下降システムａと異なる設定）により、下降システムａから下降システムｂに変更されることにより、予め設定された上昇システム切替・パーセント・タイムラグ（下げ止まり時間）・稼働時間などの数値の設定によって、下降システムａとは異なる価格の変動波（昇降）を設けることができる。このように上昇システムから下降システムと、下降システムから上昇システムと稼働時間を設定することで、取引期間中においても上昇と下降のシステムの切替えが可能となり、入札期間中これを繰り返すようプログラムをされているのでＣのような線を描き、応札がない場合は右肩下がりのＤの線となる。
【００１９】また入札上昇システムは、パーセント数値の設定によって、入札毎に一定の上昇をするようにプログラムされ、上昇システムｂと下降システムｂのいずれにも属し、連動することで図８のＡとＣが示すように、販売価格を高騰させるため、目的に応じて同時に連動しないよう上昇システムｂと下降システムｂにタイムラグを設けた。
【００２０】このように上昇システムと下降システムを複合することにより、取引時の時価価格を複雑に変動（昇降）させることができる。さらに入札上昇システムによって、市場価値の高い物件もしくは物品は、プレミア評価されることから売手または貸主は高額取引の期待ができる。
【００２１】また取引の目的に応じ入札に適さない物件・物品等を入札以外の先着・応談システム４００を備えたことで入札以外の取引を可能にした。
【００２２】さらに売手・貸主は抽選の方法を一般抽選と条件付抽選のどちらかを選択でき、一般抽選は一次抽選により落札者の選定となるが、条件付抽選では予め応札者の割合と価格範囲を想定して事前に数値を設定することで、その割合に応じて複数の入札者を落札候補者として一次抽選し、その入札価格の最高額・最低額・指定価格・順位などの設定に応じて、最も適し該当する者を落札者とする抽選システム１１１であることから、例えば、条件付抽選の数値の割合を３０％で設定すると、応札された入札権利受付番号の３０％（少数切捨て）をランダムに１次抽選し、価格範囲の設定に応じて落札者を決定させることができる。そのため割合を１００％で最高額と設定することによって、すべての入札権利受付番号をランダムに一次抽選し、その最高額の入札者が落札者となり、オークションのような最高額で落札される仕組みとなる。
【００２３】なお応札された取引については入札システム２０６により、最高額・最低額・指定価格・順位などが、適し該当しない場合でも入札抽選システム２０６によって落札者を選定する。
【００２４】図９について説明する。売手・貸主は、複数の取引を必要とする大型物件もしくは大量物品に対し、取引を区分けするための区分システム２００を選択することで、入札・先着・応談・オークションなどの取引を円滑に行なうことができる。なお図９は不動産の物件を区分けした仮定の画面フォームである。
【００２５】以上のようにホストコンピュータ１０に格納し登録された取引に関する詳細情報は自動的に物件・物品の情報検索２０５に入力変換され、図７が示すように、買手・借主は前記通信システムを介して、買手・借主専用フォーム２０１から自由に物件・物品の情報検索ができ、物件・物品の詳細情報に対しての販売・賃借・地区・価格と入札・先着・応談・オークションなどの希望の条件を指定し検索キー検索することで、物件・物品の情報検索２０５を閲覧できる。取引に参加する場合は取引権利の申込２０２を行なうことで、運営管理者は所定の調査と審査を行ない、審査合格後に買手または借主と取引契約の承諾確認２０３を締結することで、買手・借主の各個人（法人）ＩＤとパスワードを発行し、買手・借主は各個人（法人）ＩＤとパスワードを取得できる。これにより買手・借主はＩＤでログインし、希望の物件または物品の取引の方法を入札・先着・応談・オークションなどのいずれか１つを選択し設定キーで入力し登録するにより、希望の物件または物品の取引に参加することができる。
【００２６】入札を行なう場合は、対象の物件または物品の入札を入札キーの入力と設定確認キーで登録することで何回も入札が行なえ、入札毎に入札権利受付番号と入札権利価格を得ることができる。さらに希望の価格範囲と入札回数を事前に登録することができる指値入札システム２０７により、希望の金額範囲と回数の数値を入力し設定キーと登録キーで登録することで、その指値価格が時価価格に達した時点で自動的に応札され、入札権利受付番号と入札権利価格を得ることができる。このように同じ物件又は物品に対して複数の入札権利受付番号と入札権利価格を取得することができ、落札者は入札時の価格の入札権利価格で取引の契約を締結できる入札システム２０６である。
【００２７】またオークションシステム５００は、競合入札により希望の価格（入札価格の高値）を数値入力し設定キーと登録キーで登録することで、入札システム２０６によって入札権利受付番号を取得できる。取引期間中に最高額を提示した者が落札者となり、取引終了後に落札者の入札権利受付番号が発表され、落札者は売主または貸主と落札価格で取引の契約を締結するオークションシステム５００である。
【００２８】さらに入札以外の先着・応談システム４００の先着については、取引の時価価格に対して、先着を入力し設定キーと登録キーで登録することにより、初回申込者が取引の契約者となる。また応談の場合は、取引の時価価格に対して、応談を入力し設定キーと登録キーで登録することにより、売手・貸主と買手・借主の双方が商談によって契約を締結させる。
【００２９】抽選は公共性のある場所で、かつ公平を規するため、たとえばＮＰＯのような非営利団体などの第三者機関にて、取引期間後に物件または物品ごとの入札権利受付番号の抽選を宝くじの抽選方法（弓矢）などを用い、必要によっては生中継放送を各端末装置に伝送する。またキャンセル防止策として２次３次まで予備の入札権利受付番号の抽選を同時に行なうなどの予防策を設け、同一人物以外の落札者を選出するための入札抽選システム３００を備えた。なお売手・貸主は目的に応じて落札候補者の人数を設定できる。
【００３０】落札の発表は個人（法人）の希望により売手・貸主・買手・借主の名前、電話番号などの個人情報は公開されず、落札価格と入札権利受付番号が表示され、落札者は入札権利価格で購入もしくは賃借の権利を得ることができ、売手・貸主は落札者に対して入札権利価格で売買・賃借の契約を締結する。さらに販売・賃借の取引期間中は公平を規する為、売手・貸主に入札価格や入札者等の情報と経緯は報告されず、販売・賃借の取引期間終了後に入札者と入札経緯などの情報を売手または貸主に提供する。
【００３１】また不動産物件販売・賃借については公図・測量図、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、建物間取図等を必要とし、動産物件等の販売もしくは賃借の情報物件登録は、取引内容により必要に応じて店頭での書類審査等を行なうなどの接客対応をおこなう。なお図の６・７・８・９・１０・１１の示す仮想フォームは不動産物件を仮定したものであるが実際のフォームとは異なる。また動産物件などの物品も趣旨に応じて異なるものとする。
【００３２】運営管理者は不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システの運営において、取引を円滑に行なう為に売手・貸主・買手・借主の取引の申込に対して、その取引に関わる物件・物品・人物などの調査及びトラブルを発生させない厳格な審査基準を規定し、取引期間中においても必要に応じて所定の審査を行ない、さらに取引の趣旨に応じての契約事項を備えた契約書を設けるなど取引に支障を与えぬよう配慮する。また取引よっては預託金を必要とする場合は徴収し保管する。さらに運営に関わる費用は取引の仲介手数料と基本登録費用と申込手数料とその他手数料などの収入によって運営される。
【００３３】
【発明の効果】
以上のように本発明は、市場価格を算出するため価格の変動波を設けることで、買手・借主の希望価格を適正に算出でき、購入・賃借の取引が入札時の時価価格として、落札者の購入・賃借の権利価格となる複数のシステムとプログラムによって様々な手段と機能を備えた。すなわち、市場原理により決定される値段構造となる。
また区分システムにより大型物件または大量物品などを区分けすることにより、販売・賃借の取引が円滑に行なえ、入札権利受付番号をランダムに抽選させる機能を持たせたことで、買手・借主の希望の価格で取引できることを、可能にすると同時に価格変動プログラムと抽選システムにより、売手・貸主にも高額で取引できる確率を可能にした。
さらに売手・貸主が登録した取引内容の経緯と仮想のシミュレーションにより、事前に確認できる取引仮想システムの機能を備えたことで、取引を容易に行なえることを可能にした。かつ入札以外の先着と応談の取引ができるなど成約率を高めた。このことからＳＰＣ法を併用することで不動産の不良債権などの取引が活性化されることが予測される。
また販売・賃借の入札期間終了後に応札した、すべての入札経緯を売手・貸主に記録資料として提供することから、事業者の場合は入札者の希望価格や条件などの詳細情報が入手でき、その後の販売促進に対してピンポイントに提案できるなど戦略営業が可能となる。
さらに販売・賃借の物件の敷地内に端末デジタル看板を設け、オンラインで時価価格などの物件・物品の情報を表示させることにより、近隣地域の購入者層の需要を高めることができるなど、従来の取引システムでは成しえなかった透明性のあるオープンマーケットの新しい取引の流通システムである。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施に形態に関わる不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システムの通信経路と端末装置の全体を示す概略図である。
【図２】本発明の実施に形態に関わる不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システムの全体構成を示す概略図でである。
【図３】本発明の実施に形態に関わる不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システムを売手・貸主が行なう事項を示すフロチャートである。
【図４】本発明の実施に形態に関わる不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の価格変動プログラムと各システムを売手・貸主が設定及び確認を行なう全体を示す概略図である。
【図５】本発明の実施に形態に関わる不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システムを買手・借主が行なう事項を示すフロチャートである。
【図６】本発明の実施に形態に関わる不動産売買・賃借もしくは物品の取引システムを売手・貸主が物件・物品の情報の入力設定を行なう仮想フォームである。
【図７】本発明の実施に形態に関わる不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システムを買手・借主が物件・物品の情報を検索と取引の申込を行なう仮想フォームである。
【図８】本発明の実施に形態に関わる不動産物件・動産物件もしくは物品の売買・賃借の取引システムを売手・貸主が各システムの選択と数値の入力を設定し確認登録を行なう取引仮想システムのフォームである。
【図９】本発明の実施に形態に関わる端末装置画面の不動産物件情報の区分された取引情報の仮想フォームである。
【図１０】本発明の実施に形態に関わる端末コンピュータの画面の不動産物件情報の仮想フォームである。
【図１１】本発明の実施に形態に関わる端末デジタル看板の不動産物件情報の仮想フォームである。
【符号の説明】
１．  制御手段：１
２．  メインプログラム：２
３．  入札価格ファイル：３
４．  イメージファイル：４
５．  物件ファイル：５
６．  ホストコンピュータ：１０
７．  端末コンピュータ：２０・２１・２２・２３
８．  端末デジタル看板：３０・３１・３２
９．  端末コンピュータ画面：１００
１０．売手・貸主専用フォーム：１０１
１１．販売・賃借の申込：１０３
１２．販売・賃借契約の承認確認：１０４
１３．物件・物品の情報登録：１０５
１４．各システム数値設定入力：１０６
１５．端末デジタル看板設置申込：１０７
１６．設置の契約確認：１０８
１７．取引仮想システム：１０９
１８．販売・賃借の登録確認：１１０
１９．抽選システム：１１１
２０．価格変動プログラム：１１２
２１．区分システム：２００
２２．買手・借主専用フォーム：２０１
２３．取引権利の申込：２０２
２４．取引契約の承諾確認：２０３
２５．買手・借主ＩＤ及びパスワード取得：２０４
２６．物件・物品の情報検索：２０５
２７．入札システム：２０６
２８．指値入札システム：２０７
２９．落札者に購入権利の報告：２０８
３０．売買・賃借の契約：２０９
３１．入札抽選システム：３００
３２．先着・応談システム：４００
３３．オークションシステム：５００
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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