(57)【要約】【課題】景気が著しく落ち込み、確実に投資効果を期待できる商品が少なくなっている。マンション経営の投資効果はある程度期待できるが初期投資金額が大きすぎて一部の限られた顧客が限られた情報のみで運用している。【解決手段】マンションの共同経営システムを導入することにより、初期投資の軽減をはかり、幅広い顧客層に運用が可能なものとすることができる。あらかじめ複数の建築ビルダーの建築計画をデータベース化し中央管理センターにより管理を行い、インターネット上で物件概要、運用利回り情報等の提供を行い、共同経営者の募集を行う。また、物件毎の所有区分は出来るだけ分割し初期投資を極力抑えた複数の顧客による共同経営とする。顧客はインターネット情報より購入予定物件の選定を行いリクエストをいれる。その情報をもとに物件毎のコーディネートを中央管理センターが行い建築ビルダーに仲介を行う。顧客は初期投資額が少ないため運用しやすく、金利負担も少なくて済む。資金回収は１０年をめどとした運用計画とし、それ以降はすべて収入となり補助年金としての役割もはたせる。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
インターネットを通じて、少ない投資金額とするための共同経営マンション情報を幅広い顧客に提供を行う仲介システムにおいて、該システムを管理する中央管理センターを設け、中央管理センターにはサーバーコンピューターが設置され、全国の建築ビルダーのマンション建築、及び計画情報をインターネットを通じて中央管理センターに集約し、サーバーコンピューター処理装置にてデータベース化し、記憶装置にて記憶する手段と、中央管理センターにて共同経営についての分割販売にともなう企画立案を行い、販売情報としてデータベース化し、インターネットを通じて顧客端末に情報提供を行う手段と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から全国の共同経営物件情報を検索する手段と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から共同経営物件の詳細情報提供を請求する手段と、請求を受け取った中央管理センターがサーバーコンピューター記憶装置より顧客端末へ詳細情報を提供する手段と、顧客はインターネットを通じて購入希望物件のリクエストをする手段と、中央管理センターは顧客の購入希望情報を集約し、建築ビルダーとの総合的なコーディネートを実施し、仲介を行うことを特徴とすることからなるインターネットを利用した投資マンション共同経営の仲介システム。
【請求項２】
インターネットを通じて、少ない投資金額とするための共同経営マンション情報を幅広い顧客に提供を行う仲介方法において、該システムを管理する中央管理センターを設け、中央管理センターにはサーバーコンピューターが設置され、最初に全国の建築ビルダーのマンション建築、及び計画情報をインターネットを通じて中央管理センターに集約し、サーバーコンピューター処理装置にてデータベース化し、記憶装置にて記憶する手順と、その後中央管理センターにて共同経営についての分割販売にともなう企画立案を行い、販売情報としてデータベース化し、インターネットを通じて顧客端末に情報提供を行う手順と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から全国の共同経営物件情報を検索する手順と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から共同経営物件の詳細情報提供を顧客端末より請求する手順と、請求を受け取った中央管理センターがサーバーコンピューター記憶装置より顧客端末へ詳細情報を提供する手順と、顧客はインターネットを通じて購入希望物件のリクエストをする手順と、中央管理センターが顧客の購入希望情報を集約し、建築ビルダーとの総合的なコーディネートを実施し、仲介を行うことを特徴とすることからなるインターネットを利用した投資マンション共同経営の仲介方法。
【請求項３】
インターネットを通じて、少ない投資金額とするための共同経営マンション情報を幅広い顧客に提供を行う仲介システムにおいて、該システムを管理する中央管理センターを設け、中央管理センターにはサーバーコンピューターが設置され、会員登録された全国の建築ビルダーは、建築済み物件、建築計画物件の情報をインターネットを通じて端末から中央管理センターのサーバーコンピューター記憶装置にて記憶し、情報登録を行う手段と、中央管理センターは情報を建築場所、販売価格、運用計画等をサーバーコンピューター処理装置にてデータベース化し、データから演算装置より分割販売計画を立案作成し、記憶装置に登録する手段と、サーバーコンピューターに登録された分割販売計画をインターネットを通じて複数の顧客端末に情報を提供する手段と、顧客はインターネットホームページを通じて希望物件を端末から検索し、会員登録後に詳細情報提供のリクエストをする手段と、または顧客の会員登録後に不動産取得限度額、取得希望場所、建物規模、運用計画希望等を請求し、詳細情報提供をインターネットを通じて請求をする手段と、顧客の請求にもとづいて中央管理センターのサーバーコンピューターより顧客の要求する物件を選定し、詳細情報とともに資金計画書を作成しインターネットを通じて顧客に提供する手段と、顧客は詳細情報をもとに購入希望物件のリクエストをする手段と、中央管理センターが顧客購入希望を集約し、建築ビルダーに紹介する手段と、顧客と建築ビルダーに仲介を行うことを特徴とすることからなるインターネットを利用した投資マンション共同経営の仲介システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】この発明は、インターネットを通じて、少ない投資金額とするためのマンション共同経営情報を幅広い顧客に提供を行う仲介システム及び方法。
【０００２】
【従来の技術】従来のマンション経営については一部の限られた顧客層のみが対応出来るものであった。その理由は投資する金額が高価（数千万円）であるため、自己資金がある程度調達が可能な顧客、または資金の借り入れが可能な顧客に限定されている。自己資金によるマンション経営についてはその運用利回りの確実性から投資効果は大きい。しかし、資金の借り入れによる場合は金利負担から期待通りの運用利回りも思うようにいかず、その投資効果はあまり大きいとはいえない。
【０００３】景気が著しく落ち込んでいる現在、将来に対しての不安から消費経済の後退によってますますそのことを助長している。公的な社会福祉等の充実が期待出来ないのが現状である。しかし、低金利、土地の値下がり等というマンション経営については最も適した条件が揃っている。
【０００４】将来的な公的年金支給の不透明性等により民間補助年金要素としてマンション経営に興味を持つ顧客層はかなりの数存在する。しかし、投資金額の大きいことはもちろん、その運用方法に対しての情報公開の場が少ないことから顧客層の底辺を狭くしている。限られた（身近な）情報だけによるマンション経営がほとんどなので運用利回りなど比較検討を行い選択することが出来ない。
【０００５】また、マンション経営についての総合的なサポート体制を行うシステムが一般的には存在しない。主には建築ビルダーの営業担当者がそのことを代行しているのが現状である。当然不特定多数の情報を公平に判断されることは期待できない。つまりは、顧客側には物件選定の選択肢がないといってよい。
【０００６】さらに、建築ビルダーにとって販売顧客層は特に限定されることがほとんどであり、その販売促進活動も供給地区近辺に限定されるのが一般的である。また、広告宣伝については地元新聞、チラシ等によるものがほとんどである。
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、以上の従来技術によれば、次のような課題があった。
【０００８】図８に示すようにマンション経営１８による投資金額が高価なため、一部の富裕層の顧客２１にその扱いは限定され、一般的な顧客層は資金の調達の難しさから検討出来ないという課題があった。
【０００９】また、一般的な顧客層はマンション経営１８を実施しようとした場合、その大半の資金を金融機関２２からの借り入れにたよることになり、金利負担が生じている。そのことによる運用利回りが圧縮されているという課題があった。
【００１０】マンション経営１８については特定の場所に限定される必要はないのではあるが情報公開（新聞、チラシ等）が身近な場所に限定されるため、物件を良く吟味して選択するということができにくいという課題があった。
【００１１】マンション経営について総合的（第３者的）にサポートを実施する体制が少なく、大半が地元建築ビルダー１９〜２０の営業担当の偏った情報により選択するという課題があった。また、メンテナンス等の問題も総合的に管理出来る体制が少ないといった課題があった。
【００１２】建築ビルダー側にとっては販売顧客層が限られたものであるため、その宣伝広告の手法について効果的なものを見いだすことが出来なく、事業の安定度はかなり低いという課題があった。
【００１３】そこで、この発明は初期投資金額を少なくした物件概要を、インターネットを利用して幅広い顧客層に情報を提供し、マンション経営をより身近なものとできるような仲介システム及び方法を提供することを課題とする。
【００１４】
【課題を解決するための手段】
以上の課題を解決するために、請求項１の発明は、インターネットを通じて、少ない投資金額とするための共同経営マンション情報を幅広い顧客に提供を行う仲介システムにおいて、該システムを管理する中央管理センターを設け、中央管理センターにはサーバーコンピューターが設置され、全国の建築ビルダーのマンション建築、及び計画情報をインターネットを通じて中央管理センターに集約し、サーバーコンピューター処理装置にてデータベース化し、記憶装置にて記憶する手段と、中央管理センターにて共同経営についての分割販売にともなう企画立案を行い、販売情報としてデータベース化し、インターネットを通じて顧客端末に情報提供を行う手段と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から全国の共同経営物件情報を検索する手段と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から共同経営物件の詳細情報提供を請求する手段と、請求を受け取った中央管理センターがサーバーコンピューター記憶装置より顧客端末へ詳細情報を提供する手段と、顧客はインターネットを通じて購入希望物件のリクエストをする手段と、中央管理センターは顧客の購入希望情報を集約し、建築ビルダーとの総合的なコーディネートを実施し、仲介を行うことを特徴とすることからなるインターネットを利用した投資マンション共同経営の仲介システムである。
【００１５】また、請求項２の発明は、インターネットを通じて、少ない投資金額とするための共同経営マンション情報を幅広い顧客に提供を行う仲介方法において、該システムを管理する中央管理センターを設け、中央管理センターにはサーバーコンピューターが設置され、最初に全国の建築ビルダーのマンション建築、及び計画情報をインターネットを通じて中央管理センターに集約し、サーバーコンピューター処理装置にてデータベース化し、記憶装置にて記憶する手順と、その後中央管理センターにて共同経営についての分割販売にともなう企画立案を行い、販売情報としてデータベース化し、インターネットを通じて顧客端末に情報提供を行う手順と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から全国の共同経営物件情報を検索する手順と、顧客はインターネットを通じて顧客端末から共同経営物件の詳細情報提供を顧客端末より請求する手順と、請求を受け取った中央管理センターがサーバーコンピューター記憶装置より顧客端末へ詳細情報を提供する手順と、顧客はインターネットを通じて購入希望物件のリクエストをする手順と、中央管理センターが顧客の購入希望情報を集約し、建築ビルダーとの総合的なコーディネートを実施し、仲介を行うことを特徴とすることからなるインターネットを利用した投資マンション共同経営の仲介方法である。
【００１６】また、請求項３の発明は、インターネットを通じて、少ない投資金額とするための共同経営マンション情報を幅広い顧客に提供を行う仲介システムにおいて、該システムを管理する中央管理センターを設け、中央管理センターにはサーバーコンピューターが設置され、会員登録された全国の建築ビルダーは、建築済み物件、建築計画物件の情報をインターネットを通じて端末から中央管理センターのサーバーコンピューター記憶装置にて記憶し、情報登録を行う手段と、中央管理センターは情報を建築場所、販売価格、運用計画等をサーバーコンピューター処理装置にてデータベース化し、データから演算装置より分割販売計画を立案作成し、記憶装置に登録する手段と、サーバーコンピューターに登録された分割販売計画をインターネットを通じて複数の顧客端末に情報を提供する手段と、顧客はインターネットホームページを通じて希望物件を端末から検索し、会員登録後に詳細情報提供のリクエストをする手段と、または顧客の会員登録後に不動産取得限度額、取得希望場所、建物規模、運用計画希望等を請求し、詳細情報提供をインターネットを通じて請求をする手段と、顧客の請求にもとづいて中央管理センターのサーバーコンピューターより顧客の要求する物件を選定し、詳細情報とともに資金計画書を作成しインターネットを通じて顧客に提供する手段と、顧客は詳細情報をもとに購入希望物件のリクエストをする手段と、中央管理センターが顧客購入希望を集約し、建築ビルダーに紹介する手段と、顧客と建築ビルダーに仲介を行うことを特徴とすることからなるインターネットを利用した投資マンション共同経営の仲介システムである。
【００１７】
【発明の実施の形態】
この発明の一実施形態を、図にもとづき説明する。
【００１８】図１は投資マンションの共同経営仲介システム及び方法（以下、システムと省略する）の概要図である。
【００１９】この図の示すように、インターネット８に接続された複数の建築ビルダー端末２〜４と複数の顧客端末９ａ〜９ｃと中央管理センター１のサーバーコンピューター（以下、サーバーと省略する）から構成されている。
【００２０】本システムの中心となるのが中央管理センター１である。この中央管理センター１のサーバー１−ｓは記憶装置１−ａ、演算装置１−ｂ、処理装置１−ｃを備えている。
【００２１】あらかじめ全国の建築ビルダー２〜４からのマンション建築計画、建築済物件５〜７の情報をビルダー端末２〜４よりインターネット８を通じて中央管理センター１のサーバー１−ｓの記憶装置１−ａに記憶し、処理装置１−ｃにより情報をデータベース化する。データは処理装置１−ｃにより物件一覧表（図３参照）と詳細物件情報（図２参照）の２つの情報に区分されて記憶装置１−ａに記憶される。データには土地情報、建物情報、近隣情報、保証形態、販売価格などの情報が物件ごと登録されている。
【００２２】中央管理センター１は物件毎の分割販売計画案をサーバー１−ｓの演算装置１−ｂにより作成する。
【００２３】記憶装置１−ａに記憶されたデータの中から物件一覧表（図３参照）をインターネット８のホームページにより複数の顧客層端末９ａ〜９ｃ及び顧客層１０ａ〜１０ｃに提供する。
【００２４】顧客１０ａ〜１０ｃは端末９ａ〜９ｃを利用し、インターネット８通じてアクセスすることによって中央管理センター１のサーバー１−ｓより物件一覧表（図３参照）を検索する。
【００２５】顧客１０ａ〜１０ｃは物件一覧表（図３参照）より物件の選定をし、さらに詳細な資料が欲しい場合には、顧客端末９ａ〜９ｃ、インターネット８を通じて中央管理センター１に詳細資料請求（図４参照）を行うことができる。このとき顧客１０ａ〜１０ｃは会員登録が必要となり、簡単な情報（住所、氏名、年齢、資料請求番号）を同時に送信し、ＩＤ番号とパスワードを設定することによって中央管理センター１のサーバー１−ｓの記憶装置１−ａに登録される。以降のアクセスについてはすべてＩＤ番号とパスワードが必要になる。
【００２６】詳細資料の請求を受理した中央管理センター１はデータベースより検索し詳細情報（図２参照）と演算装置１−ｂにより作成した分割販売計画案をインターネット８を通じて顧客端末９ａ〜９ｃに送信し、顧客１０ａ〜１０ｃに提供する。必要に応じて中央管理センター１は建築ビルダー２〜４に不足資料を送信してもらい、追加情報として顧客端末９ａ〜９ｃに送信する。
【００２７】また、中央管理センター１は詳細資料とともに資金計画書（図６参照）をサーバー１−ｓの演算装置１−ｂにより作成し、インターネット８を通じて顧客端末９ａ〜９ｃに送信し、顧客１０ａ〜１０ｃに提供する。
【００２８】顧客１０ａ〜１０ｃは必要情報を入手後、購入希望の場合はインターネット８を通じて中央管理センター１に物件番号のリクエストを入れる。
【００２９】集約されたリクエスト情報に基づき中央管理センター１は最終分割販売計画書をサーバー１−ｓの演算装置１−ｂにより作成し、物件ごとに顧客振り分け等を行い、総合的なコーディネートを行う。
【００３０】物件の最終分割販売計画を建築ビルダー端末２〜４と、顧客端末９ａ〜９ｃに送信し、分割販売計画書の承認確認を行い、両者合意の後、物件仲介を中央管理センター１が行う。
【００３１】図２は全国の建築ビルダーよりインターネットを通じて収集した建築予定のマンション情報をサーバー１−ｓの処理装置１−ｃによりデータベース化した詳細物件情報である。物件概要として土地情報、建物情報、近隣情報、建物の保証形態、販売予定金額などを物件毎にデータ化をし、サーバー１−ｓの記憶装置１−ａにより管理する。
【００３２】図３は図２のデータベースをもとに作成された全国のマンション建築計画物件の一覧表データである。顧客はインターネットのホームページにより自由に検索する事が出来る。ここでは物件ごとに番号（ＮＯ）を与えてあり、検索及び資料請求の場合はこの番号により照合することになる。
【００３３】図４はより詳細な資料請求する場合（会員登録）の申し込み用データである。必要情報を入力することによって会員登録され、中央管理センターよりＩＤ及びパスワードが発行される。
【００３４】図５は既に会員登録済みの顧客については希望条件を入力することによってより絞られた情報を入手できるためのアクセスデータである。ＩＤ及びパスワードとともにある程度の希望条件を入力することにより情報物件を限定して検索する事が出来る。
【００３５】図６は顧客からの詳細資料請求にもとづき資料とともに送付する、資金計画書である。購入金額予定、利回り予定にもとづき、月々及び年間の収入と年齢別に回収される金額シミュレーション結果を提供する。購入金額が５００万円、物件利回り１０％、購入年齢４５才に設定し単純にシミュレーションすると約１０年後の５４才で購入資金を回収できることになり、５５才以後はすべて収入になる。補助的な年金として老後資金の補填としては十分であるといえる。
【００３６】図７は分割マンション販売の概念を示したものである。Ａマンション１１を購入するにあたりその所有権を分割設定する。顧客１２〜１７はそれぞれ所有区分に応じた分割契約を行い、その分の家賃収入を得ることになる。１棟売りの投資マンションは当然のことながらその絶対金額は高価なものとなる。しかし、投資マンションを分割（共有）することにより投資金額は安価なものとすることができる。このことによってマンション経営の底辺の顧客層を広げることができる。また、購入後のマンションの維持管理という問題が予想されるがこのことについては中央管理センターが複数の顧客の管理代行を行うことにより解決できる。
【００３７】
【実施形態の効果】
この実施形態によれば、インターネットを利用して、必要な情報を必要なだけ手軽に数多く、全国のマンション経営情報を手軽に入手出来るので、物件を良く吟味して選択するということができる。
【００３８】
【発明の効果】
以上説明したように、この発明によれば、投資リスクが比較的少ないマンション経営に対して一般的に参加検討が出来なかった幅広い顧客層を取り込むことができる。また、安価であるため現金による購入も可能になり、資金を金融機関からの借り入れにたよらなくても良いことになり、金利負担がなく、そのことによる効率よい運用利回りが期待でき、さらに、その経営参加によって将来の生活設計を計画ができることから社会福祉に対する不安解消にもつながる。
【００３９】投資マンション経営について総合的（第３者的）にサポートを実施する体制が構築されることにより、安心してマンション経営に参加できる。また、メンテナンス等の問題も総合的に管理出来る体制が構築されるので購入後も安心である。
【００４０】建築ビルダー側にとっては販売顧客層の底辺が大幅に広がるため、事業が安定して計画できる。また、宣伝広告費が軽減できるため、建築費の圧縮にもつながりローコストな投資マンション建築が実現できる。
【００４１】
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明かかる投資マンションの共同経営仲介システム及び方法の概要図である。
【図２】全国の建築ビルダーより収集した建築予定のマンション情報をデータベース化した表である。
【図３】全国のマンション建築計画物件の一覧表データである。
【図４】詳細な資料請求する場合（会員登録）の申し込み用データである。
【図５】会員登録済みの顧客については希望条件を入力することによってより絞られた情報を入手できるためのアクセスデータである。
【図６】顧客からの詳細資料請求にもとづき資料とともに送付する、資金回収シミュレーションデータである。
【図７】分割マンション販売の概念を示したものである。
【図８】従来の投資マンションの販売概要図である。
【符号の説明】
１は中央管理センターを示す。
１−ｓはサーバーコンピューターを示す。
１−ａは記憶装置を示す。
１−ｂは演算装置を示す。
１−ｃは処理装置を示す。
２〜４は建築ビルダー端末を示す。
５〜７は分割投資マンションを示す。
８はインターネットを示す。
９ａ〜９ｃは顧客層端末を示す。
１０ａ〜１０ｃは顧客層を示す。
１１は分割投資マンションを示す。
１２〜１７は複数顧客層を示す。
１８は投資マンションを示す。
１９〜２０は地元建築ビルダーを示す。
２１は限定顧客層を示す。
２２は金融機関を示す。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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