(57)【要約】【課題】ユーザに最適な物件を容易に探すことができる物件検索方法、サーバおよびプログラムを提供する。【解決手段】ユーザがクライアント端末４からネットワーク２を介してサーバ１にアクセスすることにより、サーバ１において物件を検索する方法であって、クライアント端末４から家族構成および各構成員の身分を含むクライアント情報を受信するステップと、予め格納された複数の物件情報をクライアント情報に基づいて評価するステップと、評価結果に基づいて物件情報を優先順位付きで抽出するステップと、抽出結果をクライアント端末４に送信するステップとを備える。【選択図】    図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
ユーザがクライアント端末からネットワークを介してサーバにアクセスすることにより、前記サーバにおいて物件を検索する方法であって、
前記クライアント端末から家族構成および各構成員の身分を含むクライアント情報を受信するステップと、
予め格納された複数の物件情報を、前記クライアント情報に基づいて評価するステップと、
前記評価結果に基づいて、前記物件情報を優先順位付きで抽出するステップと、
前記抽出結果を前記クライアント端末に送信するステップとを備える物件検索方法。
【請求項２】
前記各物件情報は、複数の評価因子に対応する評価情報を含んでおり、
前記物件情報を評価するステップは、予め格納された評価因子テーブルに基づいて前記クライアント情報に含まれる家族構成および各構成員の身分に対応する前記評価因子を取得するステップと、取得した前記評価因子の前記評価情報に基づいて前記物件情報を評価するステップとを備える請求項１に記載の物件検索方法。
【請求項３】
前記各物件情報は、複数の評価因子に対応する評価情報を含み、
前記クライアント情報には、前記クライアント端末において選択された１又は複数の前記評価因子が含まれており、
前記物件情報を抽出するステップは、予め格納された評価因子テーブルに基づいて前記クライアント情報に含まれる家族構成および各構成員の身分に対応する前記評価因子を取得するステップと、前記取得した前記評価因子の前記評価情報および前記クライアント端末において選択された前記評価因子の前記評価情報に基づいて前記物件情報を評価するステップとを備える請求項１に記載の物件検索方法。
【請求項４】
ユーザがクライアント端末からネットワークを介してアクセスすることにより物件を検索可能なサーバであって、
複数の物件情報を格納する物件情報格納手段と、
格納された前記物件情報を評価する物件情報評価手段と、
前記評価結果に基づき前記物件情報を抽出する物件情報抽出手段と、
前記抽出結果を前記クライアント端末に送信する物件情報通知手段とを備え、
前記物件情報評価手段は、前記クライアント端末から受信した家族構成および各構成員の身分を含むクライアント情報に基づいて、前記物件情報格納手段に格納された前記物件情報を評価し、
前記物件情報抽出手段は、前記評価結果に基づいて前記物件情報を優先順位付きで抽出する物件検索サーバ。
【請求項５】
前記物件情報評価手段は、前記クライアント端末から受信した物件特定情報に対して、家族構成及び各構成員の身分に関して予め設定された複数の組み合わせパターンに基づく評価を行い、
前記物件情報抽出手段は、前記評価結果に基づいて前記組み合わせパターンを優先順位付きで抽出する請求項４に記載の物件検索サーバ。
【請求項６】
請求項１から３のいずれかに記載された物件検索方法をサーバに実行させるための物件検索プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産物件などの物件検索方法、サーバおよびプログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
ユーザが端末からインターネットを介してアクセスすることにより、物件探しを行うことができる不動産物件検索サーバが従来から知られている。この不動産物件検索サーバは、ユーザが端末において地域、物件タイプ、間取り、賃料などの希望条件を入力することにより、データベースに格納された多数の不動産物件の中から希望条件に合致する物件が抽出され、ユーザの端末画面に表示される。
【０００３】
また、特許文献１には、不動産物件の周辺環境などを端末上で確認可能に構成することで、所望の物件検索を容易にした物件情報表示システムが開示されている。
【０００４】
【特許文献１】
特開２００１−２９７２９５号公報（第１−２頁、第１図）
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
従来の不動産物件検索サーバは、希望条件に該当する物件が多数表示された場合に、更に条件を付加して物件の絞り込みができるように構成されている。ところが、物件を絞り込むための条件は、通常は物件に関する更に細かい情報（例えば、フローリング、南向き、オートロック等）であるため、あまり重視していない条件に基づいて物件を絞り込まざるを得ない場合もあり、最適な物件を探すことが困難であるという問題があった。
【０００６】
また、上記特許文献１に記載された発明は、個々の物件についての適正な判断には有効であるが、多数の物件の比較判断に時間がかかるため、物件が絞り込めない状態での選択はやはり困難である。
【０００７】
本発明は、このような問題を解決すべくなされたものであって、ユーザに最適な物件を容易に探すことができる物件検索方法、サーバおよびプログラムを提供することを目的とする。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
本発明の前記目的は、ユーザがクライアント端末からネットワークを介してサーバにアクセスすることにより、前記サーバにおいて物件を検索する方法であって、前記クライアント端末から家族構成および各構成員の身分を含むクライアント情報を受信するステップと、予め格納された複数の物件情報を、前記クライアント情報に基づいて評価するステップと、前記評価結果に基づいて、前記物件情報を優先順位付きで抽出するステップと、前記抽出結果を前記クライアント端末に送信するステップとを備える物件検索方法により達成される。
【０００９】
また、本発明の前記目的は、ユーザがクライアント端末からネットワークを介してアクセスすることにより物件を検索可能なサーバであって、複数の物件情報を格納する物件情報格納手段と、格納された前記物件情報を評価する物件情報評価手段と、前記評価結果に基づき前記物件情報を抽出する物件情報抽出手段と、前記抽出結果を前記クライアント端末に送信する物件情報通知手段とを備え、前記物件情報評価手段は、前記クライアント端末から受信した家族構成および各構成員の身分を含むクライアント情報に基づいて、前記物件情報格納手段に格納された前記物件情報を評価し、前記物件情報抽出手段は、前記評価結果に基づいて前記物件情報を優先順位付きで抽出する物件検索サーバにより達成される。
【００１０】
また、本発明の前記目的は、上記物件検索方法をサーバに実行させるための物件検索プログラムにより達成される。
【００１１】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実態形態について添付図面を参照して説明する。図１は、本発明の一実施形態に係る物件検索サーバの概略構成を示すブロック図である。同図に示すように、物件検索サーバ１は、インターネットなどのネットワーク２を介して複数のクライアント端末４に接続されており、クライアント端末４からのアクセスに応じて不動産物件を検索する。クライアント端末４は、ノートパソコン、デスクトップパソコン、ＰＤＡ（携帯情報端末）、携帯電話などが該当し、物件検索サーバ１のウェブページにアクセスするためのウェブブラウザを備えている。
【００１２】
物件検索サーバ１は、ウェブサーバであり、物件情報格納部１１、評価因子テーブル部１２、物件情報評価部１３、物件情報抽出部１４、および物件情報通知部１５を備えている。
【００１３】
物件情報格納部１１は、検索対象となる複数の不動産物件情報を記憶している。各不動産物件情報は、不動産物件の概要を示す基本情報（例えば、賃料、保証金、管理費、間取り、構造、築年数、階建、入居時期、所在地、駐車場、設備など）と、不動産物件を評価するための複数の評価因子（例えば、交通の便、買い物に便利、自然環境、周辺の静かさ、防犯・安全性、子育て環境など）に対応する評価情報とを含んでいる。評価情報は、各評価因子の要件を満たすか否かの情報であり、例えば、評価因子が「交通の便」である場合には最寄り駅まで１０分以内か否かを表し、評価因子が「買い物に便利」の場合にはコンビニやスーパーマーケットが通勤路や物件付近にあるか否かを表す。また、評価情報に加えて、所定期間（例えば、３ヶ月）内における評価情報の将来的な変動を示す補足情報を、不動産物件情報に含めるようにしてもよい。補足情報として、「既存のスーパーマーケットが閉店する」、「地下鉄が開通して新駅ができる」などを挙げることができる。
【００１４】
その他、物件の周辺に関する評価因子として、以下のものを挙げることができる。公園、緑地、河川が付近に在るなど緑や自然の豊かさに関するもの。近くに高速道路、幹線道路、線路が無いか、また通常航空路の下に位置していないか、周囲に加工音などを出す工場が無いか、パチンコ屋などないかといった周辺の静かさに関するもの。駐在所、派出所等の有無、通勤途上に暗闇は無いか、階下の飲食店、隣接して飲食街、歓楽街がないかなどの防犯・防災に関するもの。商店街やショッピングセンターが付近にあるかなど飲食やショッピングの便利さに関するもの。救急指定病院、小児科医院、行政子育て支援施設等の子育て環境の良さに関するもの。保育園、幼稚園、小学校、中学校、塾、児童館、図書館、行政レクリエーション施設等の教育学習環境の良さに関するもの。医院、病院やペット病院など病院等への近さ便利さに関するもの。高齢者が集える行政コミュニティなど近所付合いのしやすさに関するもの。また、共用部分に関する評価因子として、以下のものを挙げることができる。駐車場、駐輪場の有無に関するもの。オートロック、防犯監視カメラ、非常階段、火災報知機、煙感知機、常設管理人、人車分離通路などの防犯・防災に関するもの。入口スロープ、通路幅などバリアフリーへの対応に関するもの。幅広階段、エレベータなどに関するもの。物件が立っている場所ならびに周囲の用途地域情報に関するもの。宅配ボックス、集会所、管理組合、ペットの洗い場などサービスに関するもの。また、専有部分に関する評価因子として、以下のものを挙げることができる。単位面積当たりの物件価格・賃料維持費、設計：性能評価付、建設：性能評価付など第三者機関総合評価の有無に関するもの（新築、中古の売買物件に表示制度あり）。シックハウス対策（建具、床・壁内装）、バリアフリーに関するもの。ＴＶモニター付インターホン、二重ドアロック、３階以上部分など防犯・防災に関するもの。専用庭、システムキッチン、床暖房、一定量（専有部分の７％）以上の収納部分、トランクルーム、エアコン、室内洗濯機置場、ベランダなど設備に関するもの。ピアノ・音響機器等の演奏可の壁・窓、二重ペアガラス、防音サッシ使用などの防音に関するもの。南向き、日照時間（例として冬至に４時間以上）などの採光に関するもの。２４時間自動換気システム設備、２方向開口部などの通風に関するもの。ペットの入居に関するもの。尚、これらは社会の求める環境の変化に応じて項目の追加、変更、修正、削除をしても良い。
【００１５】
評価因子テーブル部１２は、検索を行うユーザの家族構成および各構成員の身分と上述した評価因子との対応関係を格納する。
【００１６】
物件情報評価部１３は、クライアント端末４からクライアント情報に基づいて、物件情報格納部１１に格納されている各不動産物件を評価する。
【００１７】
物件情報抽出部１４は、物件情報評価部１３による評価結果に基づいて、クライアント情報に合致する物件情報を抽出する。
【００１８】
物件情報通知部１５は、物件情報抽出部１３による抽出結果を、アクセスがあったクライアント端末４に送信する。
【００１９】
次に、上述した物件検索サーバ１により物件を検索する方法について、図２に示すシーケンス図を参照しながら説明する。不動産物件を検索しようとするユーザは、まずクライアント端末４から物件検索サーバ１のウェブページにアクセスする。すると、クライアント端末４には、図３に示すようなクライアント情報入力画面が表示される（ステップＳ１）。
【００２０】
図３において、入力方式の一例を示す。画面上の選択領域Ａには、一般的な家族構成が図示された複数のアイコンが配置されており、ユーザがいずれかのアイコンをドラッグして移動領域Ｂにおいてドロップすると、物件検索サーバ１は、移動したアイコンに対応する情報を画面上の入力領域Ｃに表示する。例えば、ユーザの家族構成が夫、妻、息子および娘の４人である場合、各人のキャラクターが表示されたアイコンをドラッグアンドドロップすると、入力領域Ｃには、家族構成員の続柄の他、各構成員の典型的な身分（会社員、自営業、専業主婦、兼業主婦、小学生、幼児など）が表示される。ユーザは、入力領域Ｃに表示された家族構成員および身分が自己のものと一致しているか否かを確認し、異なる項目のみをプルダウンメニューなどから選択して入力する。また、他に重視する条件（例えば、ペット可など）があれば、選択領域Ａにおいて該当するアイコンを選択し、移動領域Ｂに移動させると、その結果が入力領域Ｃに反映される。このように、基本的は画面上のアイコン操作によりクライアント情報の入力作業を行うことができるので、入力作業の負担を軽減することができる。
【００２１】
また、家族構成員のキャラクターが表示されたアイコンの移動により、物件検索サーバ１は、予め設定されたテーブルに基づいて、この家族構成にふさわしい評価因子を入力領域Ｃに表示する。例えば、家族構成が上述した親子４人の場合には、評価因子として「子育て環境」が選択され、入力領域Ｃに表示される。ユーザが、他の評価因子（例えば、健康管理、利便性、経済性など）を重視したい場合には、入力領域Ｃにおける入力作業により評価因子を変更することができる。こうして、クライアント端末４において評価因子を選択することができる。
【００２２】
ユーザがその他に選択可能な項目としては、部屋の大きさ、家族の優先順位などを挙げることができる。これらの項目についても、入力された家族構成からモデルケースを画面表示して、必要に応じてユーザが修正可能にすることで、入力負担を軽減することができる。入力方式としては、上述したドラッグアンドドロップに限定されるものではなく、例えばウィザードやクリックなどにより、入力可能に構成してもよい。
【００２３】
クライアント情報入力画面における入力作業の完了後に送信ボタンをクリックすると、入力されたクライアント情報が物件検索サーバ１に送信される（ステップＳ２）。
【００２４】
物件情報評価部１３は、評価因子テーブル部１２を参照し、クライアント情報に含まれる家族構成および各構成員の身分に対応する評価因子を取得する（ステップＳ３）。評価因子テーブル部１２は、家族構成員および当該構成員の身分に応じて適切と考えられる評価因子が設定されており、例えば、図４に示すように、家族構成員に専業主婦の妻がいる場合には、評価因子として「買い物に便利」および「郵便局・銀行が近い」が取得され、家族構成員に兼業主婦の妻がいる場合には、評価因子として更に「交通の便」および「防犯・安全性」が取得される。また、家族構成員に小学生がいる場合には、「防犯・安全性」および「子育て環境」が取得され、家族構成員の身分に音楽関係がある場合には、「遮音性」が取得される。こうして、各構成員に対応する評価因子を取得する。
【００２５】
物件情報は、不動産物件の概要を示す基本情報の他に、図５に示すように、各評価因子に対する評価情報を含んでいる。この評価情報は、各評価因子について所定の基準を満たすか否かを判定したものであり、例えば、評価因子が「交通の便」である場合には、最寄り駅まで徒歩１０分以内の物件についてのみ、当該評価因子にフラグが立てられている（図５に示す丸印）。
【００２６】
物件情報評価部１３は、物件情報格納部１１を検索し、家族構成および各構成員の身分に基づいて取得した評価因子、および、クライアント端末４において選択された評価因子の評価情報に基づいて、物件情報を評価する（ステップＳ４）。各物件情報の評価は、例えば、マッチングした評価因子の数によって行うこともでき、或いは、各評価因子に対して重要度に応じて点数による重み付けを施し、マッチングする評価因子の点数の演算（例えば総和）によって行うこともできる。例えば、家族の優先順位が入力されている場合には、優先順位の高い構成員に対応する評価因子を重視するように各評価因子の点数配分を行えばよい。また、評価因子の中でユーザが絶対必要と考えるものがあれば、その旨を入力可能にして当該評価因子の点数を非常に高くすることで、ユーザの希望を反映させることができる。尚、評価情報の他に上述した補足情報が格納されている場合には、評価情報及び補足情報の双方に基づいて物件情報を評価することもできる。
【００２７】
物件情報抽出部１４は、物件情報評価部１３の評価結果に基づき、マッチング数や点数などの評価点が所定値以上のものを抽出する（ステップＳ５）。そして、評価点が高いものから順に優先順位を付けて、クライアント端末４に送信する（ステップＳ６）。この結果、クライアント端末４には、図６に示す検索結果表示画面が表示される。
【００２８】
図６に示すように、検索結果表示画面には、クライアント情報に基づいて抽出された物件情報が、優先順位が高い順に表示される。ユーザがいずれかの物件情報をクリックすると、物件検索サーバ１は当該物件の基本情報をクライアント端末４に送信する。この結果、クライアント端末４には、図７又は図８に示すように、当該物件の詳細な情報が表示される。物件情報格納部１１に格納される基本情報には、テキスト情報や図面情報の他、静止画情報、動画情報や、ナレーションなどの音声情報を加えることも可能であり、これらの一部または全部を物件の詳細な情報としてユーザの閲覧に供することができる。
【００２９】
本実施形態に係る物件検索サーバおよび物件検索方法によれば、ユーザの家族構成および各構成員の身分に基づいて、ユーザにふさわしい物件を優先順位付きで出力することができるので、ユーザに最適な物件の検索が容易である。
【００３０】
以上、本発明の一実施形態について詳述したが、本発明の具体的な態様が上記実施形態に限定されるものではない。例えば、本実施形態に係る物件検索サーバにおいて実行する手順をプログラム化して、市場に流通させることも可能である。
【００３１】
また、本実施形態においては、不動産物件の検索を例に説明したが、ユーザの家族構成および各構成員の身分に基づいて検索可能なものであれば他の物件の検索に適用することも可能であり、例えば、旅行宿泊先物件の検索の場合も、本実施形態と同様に行うことができる。
【００３２】
また、本実施形態においては、ユーザが家族構成および各構成員の身分を入力することにより、当該ユーザに最適な物件を優先順位付きで表示するようにしているが、予め家族構成および各構成員の身分に関する所定の組み合わせパターン（例えば、「父（会社員）・母（専業主婦）・長男（小学生）」）を複数設定すると共に、クライアント端末において物件を特定する情報（物件特定情報）を入力可能にすることで、当該特定物件がどのような家族に適しているかを判断できる機能を更に追加してもよい。
【００３３】
即ち、物件情報評価部１３は、クライアント端末４において入力された物件情報に対して、予め格納された全ての組み合わせパターンに基づく評価を行う。組み合わせパターンに基づく評価は本実施形態と同様であり、当該組み合わせパターンに対応する評価因子を取得し、この評価因子についての特定物件の評価情報に基づいて行うことができる。そして、物件情報抽出部１４は、物件情報評価部１３の評価結果に基づいて、当該特定物件に適した組み合わせパターンを優先順位付きで抽出し、物件情報通知部１５は、抽出結果をクライアント端末４に送信する。これにより、特定物件がどのような家族にふさわしいかをクライアント端末４において確認することができるので、例えば、当該特定物件のオーナーがこの機能を利用することにより、ターゲットとなる顧客層を正確に把握して効果的な宣伝・広告を行うことが可能になる。
【００３４】
【発明の効果】
以上の説明から明らかなように、本発明によれば、ユーザに最適な物件を容易に探すことができる物件検索方法、サーバおよびプログラムを提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態に係る物件検索サーバの概略構成を示すブロック図である。
【図２】前記物件検索サーバにより物件を検索する方法を説明するためのシーケンス図である。
【図３】クライアント情報入力画面の一例を示す図である。
【図４】評価因子テーブル部の一例を示す模式図である。
【図５】物件情報の一例を示す模式図である。
【図６】検索結果表示画面の一例を示す図である。
【図７】物件詳細情報表示画面の一例を示す図である。
【図８】物件詳細情報表示画面の他の一例を示す図である。
【符号の説明】
１    物件検索サーバ
２    ネットワーク
４    クライアント端末
１１  物件情報格納部
１２  評価因子テーブル部
１３  物件情報評価部
１４  物件情報抽出部
１５  物件情報通知部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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