(57)【要約】【課題】建物の維持管理に関する業務を管理する。【解決手段】建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社のいずれか一つ以上の建物に関する属性情報を記憶した建物データ記憶装置１１と、建物に備えられた監視センサーから建物の状況を取得し、建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置１３に記録する監視制御手段２２と、建物データ記憶装置１１及び監視履歴記憶装置２２を参照して建物で行う作業指示データを作成して作業指示データ記憶装置１２に記録し、検針に関する作業指示データを提示して建物で検針を行わせその結果を検針履歴記憶装置１４に記憶する検針制御手段２２と、点検に関する作業指示データを提示して建物で点検を行わせその結果を点検履歴記憶装置１５に記憶する点検制御手段２３を備える。【選択図】図１
2004287795.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理サーバにおいて、
前記建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社のいずれか一つ以上の前記建物に関する属性情報を建物データ記憶装置に記憶する建物データ記憶手段と、
前記建物に備えられた監視センサーから前記建物の状況を取得し、前記建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置に記録する監視制御手段と、
前記建物データ記憶装置及び前記監視履歴記憶装置を参照して前記建物で行う作業指示データを作成し、前記作業指示データを提示して前記建物で作業を行わせその結果を作業結果記憶装置に記憶する作業制御手段
を備えることを特徴とする建物管理サーバ。
【請求項２】
建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理方法において、
前記建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社のいずれか一つ以上の前記建物に関する属性情報を建物データ記憶装置に記憶する建物データ記憶ステップと、
前記建物に備えられた監視センサーから前記建物の状況を取得し、前記建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置に記録する監視制御ステップと、
前記建物データ記憶装置及び前記監視履歴記憶装置を参照して前記建物で行う作業指示データを作成し、前記作業指示データを提示して前記建物で作業を行わせその結果を作業結果記憶装置に記憶する作業制御ステップ
を備えることを特徴とする建物管理方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理サーバ及び建物管理方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、コンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話等の情報機器や、通信ネットワーク等の普及に伴い、建物管理会社によって行われる建物の維持管理も、これらを活用してより効率の良いサービスを提供できるようになってきている。
【０００３】
建物の維持管理とは、例えば、建物の修繕や立替等の大規模なものから、日常に行う設備の点検、公共料金の管理、破損箇所の特定と修理、建物に入っているテナントや入居世帯の管理等、多岐に渡っている。
【０００４】
建物の属性や、テナントや入居世帯の状況に応じて、建物の修繕や立替等を提案する建物情報管理方法がある（例えば、特許文献１。）。特許文献１においては、具体的には、建物の竣工日や、入居世帯の出産や小学校入学や子息の状況に応じて、営業者が建物の修繕や立替を、提案し、受注に結びつけるためのものである。
【０００５】
【特許文献１】
特開２００１−３５７１１４号公報
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
特許文献１においては建物の修繕や立替等を促す頻度の少ない営業活動に利用されているが、頻繁に発生する建物の日常管理に必要な細かな管理業務には対応していない。
【０００７】
例えば水道料金の場合、自治体は建物に一つの親メータが備え付けられ、自治体からは、この親メータの記録に基づき、一括して建物管理会社に請求する。一方、建物所有者はテナントや入居世帯ごとに子メータを備え、その子メータの記録に基づき、個別に請求する。この様に子メータの管理は建物管理会社に任されるので、検針業務のみならず、故障や修理の対応等も行う必要があった。又、入居テナントや入居世帯の転入転出、家賃収入の督促業務、資産評価等、その他にも多くの日常業務が発生している。
【０００８】
この様に、建物の維持管理においては、業務が多岐に渡っており、管理する建物数が多い場合、これらの業務を的確に行うには、多くの人手や時間を要していた。
【０００９】
従って、本発明の目的は、建物の維持管理に関する業務、特に頻繁に発生する建物の日常管理に必要な業務を管理する建物管理サーバ及び建物管理方法を提供することである。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するため、本発明の第１の特徴は、建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理サーバに関する。即ち、本発明の第１の特徴に係る建物管理サーバは、建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社のいずれか一つ以上の建物に関する属性情報を建物データ記憶装置に記憶する建物データ記憶手段と、建物に備えられた監視センサーから建物の状況を取得し、建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置に記録する監視制御手段と、建物データ記憶装置及び監視履歴記憶装置を参照して建物で行う作業指示データを作成し、作業指示データを提示して建物で作業を行わせその結果を作業結果記憶装置に記憶する作業制御手段を備える。
【００１１】
この様に本発明によれば、建物に関するあらゆる情報や処理を制御し、見積書、業務の監視などに素早く対応することができる。
【００１２】
又、本発明の第２の特徴は、建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理方法に関する。即ち、本発明の第２の特徴に係る建物管理方法は、において、建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社のいずれか一つ以上の建物に関する属性情報を建物データ記憶装置に記憶する建物データ記憶ステップと、建物に備えられた監視センサーから建物の状況を取得し、建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置に記録する監視制御ステップと、建物データ記憶装置及び監視履歴記憶装置を参照して建物で行う作業指示データを作成し、作業指示データを提示して建物で作業を行わせその結果を作業結果記憶装置に記憶する作業制御ステップを備える。
【００１３】
【発明の実施の形態】
次に、図面を参照して、本発明の実施の形態を説明する。以下の図面の記載において、同一又は類似の部分には同一又は類似の符号を付している。
【００１４】
（最良の実施の形態）
図１を参照して、本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムを説明する。
【００１５】
本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムは、建物（受託建物）の維持管理に関する業務を管理する建物管理サーバ１、建物の管理の提携会社に設置された提携会社サーバ３、建物に赴き建物の修理、検針、点検等に関する情報を建物管理サーバ１とやりとりする巡回端末４ａ、４ｂ、４ｃ…、アセットマネージャー端末５、プロパティマネージャー端末６を備えている。建物管理サーバ１、提携会社サーバ３、巡回端末４ａ、４ｂ、４ｃ…は、通信ネットワーク２を介して互いに通信可能である。通信ネットワーク２は、インターネット、パソコン通信網等の一般的な通信ネットワークであって、より好ましくは、ＬＡＮ、ＷＡＮなど外部との情報のやりとりのない閉鎖的な通信ネットワークである。ここで、提携会社サーバ３は、本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムを利用する会社で、建物管理サーバ１は、提携会社サーバ３から、建物に関する情報又は指示を受信し、処理を行う。アセットマネージャー端末５及びプロパティマネージャー端末６は、建物管理サーバ１に接続することにより、アセットマネージャー及びプロパティマネージャーに、所有或いは投資等の関連のある建物に関する情報を閲覧させることができる。又、建物に大幅な修理、緊急対処等が必要な場合、巡回端末４ａから建物管理サーバ１を介してアセットマネージャー端末及びプロパティマネージャー端末６に問題点を送信し、アセットマネージャーやプロパティマネージャーに対応を問い合わせることができる。
【００１６】
建物管理サーバ１は、建物データ記憶装置１１、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５、レポート記憶装置１６、監視制御手段２１、検針制御手段２２、点検制御手段２３、レポート発行手段２４、入出力制御装置３１、通信制御装置３２、入力装置３３、表示装置３４を備えている。
【００１７】
建物管理サーバ１は、一般的なコンピュータに所定の処理を行うソフトウェアプログラムがインストールされることにより実現される。建物管理サーバ１は、火災や盗難の発生の有無、給排水、エレベータ、電気、空調、衛生などに関する設備の異常を管理し、これらの異常に対応する指示を提示する。これにより、早期に異常箇所を発見し、事態の応急処置、補修改修を行うことができる。
【００１８】
建物データ記憶装置１１は、建物管理サーバ１が管理する建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社などの建物に関する属性情報が記録された記憶装置である。これらのは、一つの建物について建物を識別する建物識別コードと、建物識別コードに対応づけられた上記の様な項目を備えるレコードが関連づけられている。建物データ記憶装置１１には、更に、テナントや入居世帯の情報、空室情報、入金情報、督促情報等の情報が記憶されていても良い。
【００１９】
作業指示データ記憶装置１２は、建物に赴き作業を行う内容を、巡回端末４ａ乃至４ｃに送信する作業指示データが記録された記憶装置である。作業指示データ記憶装置１２は、建物データ記憶装置１１等を参照してバッチ処理で作成されても良いし、巡回端末４ａ乃至４ｃからの問い合わせに応じて動的に作成されても良い。又、作業指示データ記憶装置１２は、建物ごとに建物識別コードと対応づけられて記憶されても良いし、建物の種別や竣工日からの経過年等を考慮したグループごとに記憶されても良い。
【００２０】
監視制御手段２１は、建物に備えられた監視センサーから建物の状況を取得し、建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置１３に記録する手段である。ここで監視センサーとは、警報機、防犯カメラ、不正侵入センサー、ガス探知機等のことである。監視制御手段２１は、建物データ記憶装置１１の建物識別コードと関連づけて、監視履歴記憶装置１３に記録する。監視履歴記憶装置１３には、異常データのみ記憶しても良いし、異常データと正常データとの両方を記憶しても良い。又、必要に応じて、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６に、監視の状況を送信し、その対応指示をさせるようにしても良い。
【００２１】
検針制御手段２２は、作業指示データ記憶装置１２に記憶された検針に関する作業指示データを巡回端末４ａ乃至４ｃに提示して建物で検針作業を行わせ、その結果を検針履歴記憶装置１４に記憶する手段である。検針制御手段２２によって、建物データ記憶装置１１及び監視履歴記憶装置１３を参照して建物で行う作業指示データが作成されても良い。又、必要に応じて、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６に、検針の状況を送信し、その対応指示をさせるようにしても良い。
【００２２】
点検制御手段２３は、作業指示データ記憶装置１２に記憶された点検に関する作業指示データを巡回端末４ａ乃至４ｃに提示して建物で点検作業を行わせ、その結果を点検履歴記憶装置１５に記憶する手段である。点検制御手段２３によって、建物データ記憶装置１１及び監視履歴記憶装置１３を参照して建物で行う作業指示データが作成されても良い。又、必要に応じて、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６に、清掃の状況を送信し、その対応指示をさせるようにしても良い。
【００２３】
レポート発行手段２４は、建物データ記憶装置１１を参照して、管理見積書、エンジニアリングレポート、アセットレポート、受託・作業請求書発行、プロパティレポート、事故・障害報告書、請求書、督促内容証明、弁護士必要書類、日常・月次業務作業指示書等のレポートを発行する手段である。レポート発行手段２４は、建物データ記憶装置１１のみならず、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５等を参照して、各種レポートを発行するのが好ましい。  ここで、レポートとは、紙に印刷されたものとは限らない。ファイル形式でダウンロードさせても良いし、口述するようにブラウザを介して画面に提示しても良い。
【００２４】
建物データ記憶装置１１、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５、レポート記憶装置１６は、同一のデータベースや記憶装置に格納されても良いし、別々のデータベースや記憶装置に格納されても良い。同様の機能を実現できれば、そのシステム構成は問わない。
【００２５】
又、建物管理サーバ１は、図示しないが、清掃や消耗品の補充等の業務に関しても、制御する手段を備えている。
【００２６】
提携会社サーバ３は、建物管理サーバ１と情報の送受信を行うもので、一般的なコンピュータに所定の処理を行うソフトウェアプログラムがインストールされることにより実現される。
【００２７】
巡回端末４ａは、建物に赴き作業を行う作業者が携帯する情報端末であって、情報端末に所定の処理を行うソフトウェアプログラムがインストールされることにより実現される。巡回端末４ａは、散在する作業場所で扱えるようにノートパソコン、ＰＤＡ、携帯電話機等の可搬性の優れている情報端末が良い。
【００２８】
巡回端末４ａは、通信制御装置４１、入出力制御装置４２、業務制御手段４３を備えている。通信制御装置４１は、通信ネットワーク２との通信を制御する装置で、ＬＡＮカード、モデム、モデムカード等のことで、より好ましくは、可搬性を向上するために、ＰＨＳ内蔵の通信カード、無線通信機能を備えたチップ等である。入出力制御装置４２は、巡回端末４ａに入出力される情報を制御する装置である。入出力制御装置４２は、巡回端末４ａが送受信する通信制御装置４１からの情報を制御する。更に、入出力制御装置３１には、図示しないが、キーボード、ディスプレイ、タッチパネル、ポインティングデバイス、ペン、印刷装置等が接続されており、入出力制御装置３１は、これらの装置とのデータの入出力を制御する装置である。
【００２９】
又、巡回端末４ａは、内蔵カメラか、デジタルカメラで撮影されたデータを受信する装置を備えているのが好ましい。これにより、建物管理サーバ１に、現場の状況を画像で報告することができる。例えば、清掃前及び清掃後の写真や、事故発生現場の写真を撮影し、建物管理サーバ１に送信する。これにより、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６で、建物の管理状況を確認することができる。
【００３０】
巡回端末４ｂ及び４ｃは、巡回端末４ａと同様の構造を持つ。
【００３１】
図２を参照して、建物管理サーバ１と、巡回端末４ａ及び提携会社サーバ３との間で送受信される情報を説明する。
【００３２】
建物管理サーバ１は、管理する建物を新しく受託すると、新規受託した建物情報とそれに関する通達を、巡回端末４ａに送信する。受託建物から提携会社サーバ３を介して建物の異常や障害などが検知されると、建物管理サーバ１は、巡回端末４ａに、警報信号、点検信号、急行指示などの指示を出し、例えば巡回端末４ａを携帯している作業者に受託建物に赴かせる。
【００３３】
作業者が受託建物に向かう場合に、適宜出動信号、到着信号を建物管理サーバ１に送信し、更に、現場の状況報告を行う。建物管理サーバ１は、巡回端末４ａからの現場の状況と、建物データ記憶装置１１、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５等を参照して、作業者が行う対処の指導及び指示を、巡回端末４ａに提示する。作業の状況に応じて、作業者による作業の完了報告、作業指示発行、作業指示書、作業報告等を建物管理サーバ１に送信する。又、巡回端末４ａなどを介して、適宜、異常、障害現場の画像を建物管理サーバ１に送信するのが好ましい。
【００３４】
作業が完了すると、完了した作業に関する作業指示書、完了報告書等を送信し、更に、受託した業務が完了した場合、受託業務完了報告を建物管理サーバ１に送信する。
【００３５】
又、受託業務に関するスケジュールやイベントを、建物管理サーバ１から提携会社サーバ３及び巡回端末４ａに、適宜送信しても良い。
【００３６】
図３を参照して、建物管理サーバ１が提携会社サーバや巡回端末４ａに提示する業務指示書Ｒ１００の詳細な種別を説明する。
【００３７】
建物管理サーバ１は、マスターメンテナンス処理１０１、レポート作成処理１０２、地域情報処理１０３、仕入管理処理１０４、土地建物処理１０５及び１０６、受託業務処理１０７、点検業務処理１０８、監視制御処理１０９、日常業務処理１１０、請求業務処理１１１、売上管理処理１１２、経営分析処理１１３などについて、業務指示書を作成する。
【００３８】
マスターメンテナンス処理１０１は、建物管理サーバ１が備えている社員情報、提携会社情報、光熱費、郵便番号等のマスターデータベースの更新に関する処理である。
【００３９】
レポート作成処理１０２は、建物管理サーバ１のレポート発行手段２４が発行するレポートを作成する処理である。
【００４０】
地域情報処理１０３は、地域によって異なる地価や、賃貸価格、経済、人口等に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４１】
仕入管理処理１０４は、本発明の建物管理システムに必要な、警報機、センサー、巡回端末等の物品の仕入、発注、在庫等に関する処理である。
【００４２】
第１の土地建物処理１０５は、建物に関する情報の処理であって、第２の土地建物処理１０６は、建物の中の区画や、建物に入居しているテナントや入居世帯等に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４３】
受託業務処理１０７は、建物管理サーバ１が受託している業務のスケジュールや作業指示、担当者等に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４４】
点検業務処理１０８は、建物管理サーバ１が管理している建物の点検や検針に関する業務を制御する処理である。
【００４５】
監視制御処理１０９は、建物管理サーバ１が管理している建物の監視に関する業務を制御する処理である。
【００４６】
建物管理サーバ１は、日常の業務に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４７】
請求業務処理１１１は、建物管理サーバ１が取得した情報に基づいて、公共料金及び賃料などの請求を行い、更に入金確認、督促処理などを行う処理である。
【００４８】
売上管理処理１１２は、建物管理サーバ１での売上を管理する処理である。
【００４９】
経営分析処理１１３は、売上管理処理１１２を参照して分析し、経営に関する損益分析などを行う処理である。
【００５０】
建物管理サーバ１は、これらの処理についての業務指示書を発行し、各担当者、作業者、提携会社サーバ等に通知して処理を行わせる。
【００５１】
ここで、業務指示書とは、紙に記載された業務指示書とは限らず、ブラウザなどによって表示される電子的に通達されるメッセージでも良い。
【００５２】
図４を参照して、建物管理サーバ１が行う日常業務に関する詳細な処理について説明する。
【００５３】
まず、新規に建物の管理を受注ための見積を行う場合、ステップＳ１０１において、建物についての資産の見積、建物概要、区画、受託業務、受託業務のレベルパターン等を設定する。このとき、積算データ、受託原価データ、地域価格計数、リーリングデータ、地域情報等が登録されたデータＤ１０１と、建物修復履歴データＤ１０２と、施工原価データＤ１０３等を参照して、見積書データ、長期修繕データ、受託予定データ等をデータＤ１０４に登録する。データＤ１０４に登録されたデータは、管理見積書Ｒ１０１、エンジニアリングレポートＲ１０２、アセットレポートＲ１０３等に出力される。
【００５４】
ステップＳ１０２において建物の受託が確定すると、データＤ１０５（建物データ記憶装置１１等）に建物に関する情報を登録する。データＤ１０５に登録される情報は、建物概要、受託業務データ、区画情報、協力会社管理情報、売上管理情報、社員管理情報、長期修繕データ、業務スケジュール、建物履歴、仕入原価データ、仕入管理、経営分析等の情報が登録される。ステップＳ１０３において、データデータＤ１０５で登録されたマスターデータを管理する。
【００５５】
一方、取得した検針データＤ１１０や入金データＤ１１１等は、積算請求システムでの使用履歴データや、積算エラーシステムで利用されるデータが登録されたＤ１０６に登録される。
【００５６】
又、ステップＳ１０４において、Ｄ１０６を参照して、建物のテナント料や家賃などについて監視を行い、督促業務が発生すると、データＤ１０５を参照して、督促内容証明郵便物Ｒ１０７、弁護士必要書類Ｒ１０８、弁護指名の内容証明Ｒ１０９等を発行する。
【００５７】
又、ステップＳ１０５において、データＤ１０６を参照して各テナントや入居世帯に請求を行い、賃料、共益費、光熱費等に関する請求書を発行する。
【００５８】
一方、ステップＳ１０６において、管理報告、請求書発行等の業務が発生すると、データＤ１０５を参照して、受託・作業請求書Ｒ１０４、プロパティレポートＲ１０５、事故・故障報告書Ｒ１０６を発行する。
【００５９】
又、適宜データＤ１０５を参照して、受託業務指示書Ｒ１１２を作成し、Ｄ１１２に登録する。Ｄ１１２には、建物点検データＤ１０７、設備点検データＤ１０８、巡回データＤ１０９等の日常業務データも登録されている。又、ステップＳ１０９において、警報の受信や、建物に関する対処、処理、対応指示などが発生すると、制御監視や、機動処理データＤ１１３を作成し、Ｄ１１２に登録する。
【００６０】
又、適宜Ｄ１１２を参照して、ステップＳ１０７において作業指示を行い、作業指示書Ｒ１１１を発行する。作業指示書Ｒ１１１の作業が終了するとステップＳ１０８において完了報告がなされ、データＤ１１２に登録される。この作業指示書の形式は、ペーパーでも良いし、ＰＤＡ等の巡回端末に提示しても良い。又、この作業指示書は、日常の作業、月次作業等が含まれている。
【００６１】
一方、ステップＳ１１１において監視制御担当、管理担当、営業担当技術担当から情報を取得する。ここで取得した情報は、建物の更新情報、緊急対応指示書発行、鍵の預かり及び返却、業務報告、区画の更新情報、受託の更新情報、事故の対応、処理及び報告、スケジュール管理に関する情報等である。
【００６２】
又、データＤ１０６を参照して、必要に応じて、ステップＳ１１１において明け渡し作業指示書が発行され、ステップＳ１１１において処理される。
【００６３】
図５を参照して、検針制御手段２２によって行われる検針に関する処理を説明する。
【００６４】
まず、ステップＳ２０１において、巡回端末４ａに作業担当者ＩＤ、暗証番号を入力し、認証がなされると、建物識別コード（建物Ｎｏ）を入力する。その後、建物管理サーバ１から入力された建物識別コードに対応する指示業務、検針履歴、メータ設置場所等のデータをダウンロードし、行う処理を選択する。ここでは、（ａ）通常検針、（ｂ）入居退室処理、（ｃ）清算金表示、（ｄ）光熱費単価変動処理の単価入力、（ｅ）光熱費単価変動処理の親メータ検視日入力等から、作業者が行う処理を選択する。（ｂ）入居退室処理が選択されると、ステップＳ２０２において建物データ記憶装置１１の更新等の入居退室処理を行い、通常の検針を行う。一方、（ｄ）及び（ｅ）が選択されると、ステップＳ２０３において、変更するデータを入力し、データを更新する。
【００６５】
（ａ）通常検針が選択された場合について説明する。
【００６６】
まず、ステップＳ２０４において、子メータの検針を行い、検針データを入力する。設定チェックデータＤ２０１を参照して入力されたデータが正常であるか否か判定する。ここで、設定チェックデータ項目は、利用使用履歴データの変動率予測、メータリセット予測、メータ誤差率等の情報が含まれている。
【００６７】
設定チェックデータＤ２０１でチェックして正常である場合、ステップＳ２０５において、検針データを記憶する。
【００６８】
ステップＳ２０５において検針データが記録されると、ステップＳ２０６において、検針完了データ、調査が必要な場合は調査要指示書データ、業務完了確認データ等を送信し、建物管理サーバ１に備えられた受託業務、区画情報、検針データ等を含むデータＤ２０２（建物データ記憶装置１１、検針履歴記憶装置１４等）に登録する。このデータＤ２０２から、更新チェックデータ項目である更新メータ誤差率や、空室率等のデータを含むＤ２０３を登録する。
【００６９】
一方、ステップＳ２０２で取得した検針データに異常がある場合、ステップＳ２１３及びＳ２１４において、再検針を行う。再検針後もエラーがある場合、ステップＳ２１２において、メータ故障、漏水、漏電等の対応調査の指示書を発行し、ステップＳ２０６において、調査用指示書データを送信し、ステップＳ２０７で、作業者に調査させ、その調査結果に基づいて、ステップＳ２０８において補修処理を行う。このとき、必要な物品等があれば、在庫確認や注文を行うのが好ましい。
【００７０】
又、ステップＳ２０９において親メータの検針データが入力されると、親メータのチェック項目データＤ２０４に従って、チェックを行う。正常である場合は、ステップＳ２０５において検針データを記憶し、子メータの検針データが正常であった場合と同様の処理を行う。検針データが異常であった場合、ステップＳ２１０において再検針を行い、ステップＳ２１１において再検針後もエラーが発生した場合、ステップＳ２１２においてメータ故障、漏水、漏電等の対応調査の指示書を発行し、親メータの検針データが異常であった場合と動揺の処理を行う。
【００７１】
図６を参照して、検針に関する詳細な処理を説明する。
【００７２】
まず、ステップＳ３０１において、検針担当者を登録し、認証を受ける。認証されると、ステップＳ３０２において、検針業務の指示や、使用履歴をダウンロードする。ここで、通常検針か使用停止検針かを選択させる。ここでは、通常検針が選択された場合について説明する。
【００７３】
通常検針が選択されると、ステップＳ３０４において、検針作業を行う。ステップＳ３０５において、第１の検針判定データＤ３０１を参照して、検針が正常であるか否かを行う。正常である場合、取得したデータを検針使用量データＤ３０３として、ステップＳ３２５において、検針・使用履歴請求データに格納する。
【００７４】
一方、ステップＳ３０５において異常と判定された場合、ステップＳ３０７において、第２の検針判定データＤ３０２を参照して、第２の判定を行う。ここで、第２の検針判定データＤ３０２は、第１の検針判定データＤ３０１と同様でも良いし、異なっても良い。ステップＳ３０７において正常と判定された場合、取得したデータを検針使用量データＤ３０３として、ステップＳ３２５において、検針使用履歴請求データに格納する。ステップＳ３０７において異常と判定された場合、調査依頼指示書Ｄ３０８を発行し、ステップＳ３２１において調査又は再検針を行う。
【００７５】
ステップＳ３２１において、調査又は再検針が行われると、ステップＳ３２２において、原因の振り分けを行う。原因がメータ障害の場合は、ステップＳ３２９において、メータの取り替え、障害の修理を行い、ステップＳ３３０において、メータの初期設定を行う。更に、ステップＳ３０３において、用途や面積等から得られる使用予測データ、メータ桁数、メータ倍率、計算式や定数の設定、単価変動設定、変動検針日、単価の設定、メータ位置画像等を取得し、登録した後、初期検針を行う。取得したデータを検針使用量データＤ３０３として、ステップＳ３２５において、検針使用履歴請求データに格納する。
【００７６】
一方、ステップＳ３２２において、メータ障害でないとされた場合、ステップＳ３２３において検針ミスか否かを判定する。検針ミスの場合、漏水、漏電、盗電等について調査を行い、対応を行う。
【００７７】
一方、ステップＳ３２５において、取得した検針使用量データＤ３０３が格納されると、ステップＳ３２６において、誤差率の判定を行う。誤差率が許容範囲内でなければ、ステップＳ３２４において再調査を行う。
【００７８】
一方、ステップＳ３２６において誤差率が許容範囲内であった場合、ステップＳ３２６において、取得したデータを確定し、ステップＳ３２８において、請求書を発行する。
【００７９】
図７を参照して、点検制御手段２３によって行われる点検に関する処理を説明する。
【００８０】
まず、ステップＳ４０１において、巡回端末４ａに作業担当者ＩＤ、暗証番号を入力し、建物管理サーバ１から指示業務、履歴をダウンロードする。ここには建物識別コードが関連づけられており、建物識別コードを入力すると、入力された建物識別コードに対応する点検履歴、点検作業の表示、点検信号のダウンロード、作業指示書などを提示することができる。
【００８１】
ステップＳ４０２において、作業者が点検データを入力すると、過去点検履歴点検注意事項データＤ４０１を参照して、点検データが正常であるか否か判定を行う。正常であった場合、ステップＳ４０３において、点検データを記憶し、ステップＳ４０４において、点検完了データを送信し、業務完了確認データと、建物履歴データをダウンロードし、データＤ４０２に格納する。データＤ４０２は、受託業務、区画情報、建物履歴データ等が記録されており、このデータＤ４０２を参照して、ステップＳ４０５において、業務スケジュールが入力される。ステップＳ４０４において受信したデータが調査対応要求指示であった場合、ステップＳ４１０において調査を行い、ステップＳ４１１において補修処理を行う。
【００８２】
一方、ステップＳ４０２で取得したデータが異常であった場合、ステップＳ４０６において再点検を行う。再点検のデータも異常であった場合、ステップＳ４０７において、故障詳細調査依頼書を発行する。ステップＳ４０８においては、故障障害予測等の対応調査の指示書が発行され、ステップＳ４０９乃至ステップＳ４１１での対応、対処等の処理報告を受信する。その結果は、データＤ４０３に格納される。
【００８３】
図８を参照して、点検に関する詳細な処理を説明する。
【００８４】
まず、ステップＳ５０１において、建物点検項目、警報信号項目、点検スケジュール、建物識別コード、点検履歴などを取得し、データＤ５０２（建物データ記憶装置１１及び点検履歴記憶装置１５等）に格納する。データＤ５０２には、建物識別コード、建物名称、建物点検項目、警報信号項目、点検スケジュール、点検履歴、点検報告データが格納されている。
【００８５】
ステップＳ５０２において、データＤ５０２を参照して管理報告書、請求書等を発行し、緊急対応修理請求書Ｒ５０２を発行する。管理報告等を所定のデータに変換し、管理報告書、点検報告書、改善提案書、改修報告等のレポートＲ５０１を出力する。
【００８６】
一方、作業者によって建物点検作業が開始されると、まず、ステップＳ５２１において、点検する作業者のＩＤ、パスワードを入力させ、業務地域を指定させる。次に、ステップＳ５２２において、点検業務指示一覧をダウンロードし、ステップＳ５２３において、所定の建物識別コードについての点検項目、履歴をダウンロードする。その後、ステップＳ５２４において、前回点検履歴を参照し、点検作業を行う。
【００８７】
ステップＳ５２５において、点検が正常であるか否かを判定する、ここでは、ステップＳ５２６において、テスト警報を発信し、ステップＳ５２７によって警報信号受信機を配置し、ステップＳ５２８で警報信号を受信する。ステップＳ５２９において、この信号を判定し、照合する。判定で異常だとされた場合、ステップＳ５３０において、テスト警報信号を受信し、ステップＳ５３１においてテスト警報信号を受信し、確認を行い、ステップＳ５３２において、点検結果データを作成する。ここでは、詳細調査、対応要請事項等に関するデータも含まれる。
【００８８】
一方、ステップＳ５２５において正常と判定された場合、ステップＳ５３２に０おいて点検結果データを作成する。
【００８９】
ステップＳ５３２において点検結果データが作成されると、ステップＳ５３３において、点検結果データがアップロードされ、データＤ５２１に記憶される。データＤ５２１は、建物点検データが記憶されており、応急処置報告、改善要望、緊急修理報告、点検完了フラグなどが記憶されている。このデータＤ５２１を参照して、ステップＳ５０４において、報告内容をチェック、修正し、建物点検報告を確定し、データＤ５０２に保存する。
【００９０】
一方、ステップＳ５３３において、点検結果データに、詳細調査、対応要請等のデータが含まれている場合、ステップＳ５３４において詳細調査及び対応要請を行う。
【００９１】
ステップＳ５３４の要請を受けて、ステップＳ５４１において、建物点検結果データ、警報信号結果データ、詳細調査、対応表性項目等を検討する。異常箇所が発見された場合、ステップＳ５４３において、作業指示書を発行し、詳細調査及び対応を陽性する。ステップＳ５４４において、修理するか否か判定し、修理する場合、ステップＳ５４５において緊急に修理を行い、ステップＳ５４６において、作業報告を行い、データＤ５２１に格納し、更にデータＤ５０２に格納する。
【００９２】
図９を参照して、建物の維持管理に関する処理を説明する。
【００９３】
まず、ステップＳ６０１において、建物概要、区画情報、受託業務スケジュール、受託業務指示書発行、受託業務完了報告等を、データＤ６０１に入力すると、データＤ６０１は、受託業務、建物履歴データ、受託業務スケジュール、指示書データ等が記憶されている。一方、データＤ６０１を参照して、ステップＳ６０６において適宜補修処理を行う。
【００９４】
ステップＳ６０２において、受託業務作業指示書が発行されると、データＤ６０１に格納する。一方、手作業実施状況、改善提案内容、障害レベル判定データ等を含む過去点検履歴や点検注意事項のデータＤ６０２を参照して、ステップＳ６０３において、障害故障詳細調査依頼指示書を発行し、ステップＳ６０５において調査を行う。このとき、ステップＳ６０４において、所有者と提案や協議を行い受注する。
【００９５】
一方、ステップＳ６２１において、点検データが入力されると、ステップＳ６２１において、日次、月次作業内容を受信し、作業完了データを送信する。このデータは、データＤ６２１に格納される。データＤ６２１は、当日作業データ、月次作業データ、調査対応要請特記事項、業務完了確認データ、業務開始、終了データ等を含むデータである。このデータＤ６２１を参照してステップＳ６２４において、様々な処理が行われる。
【００９６】
一方、データＤ６２１を参照して、ステップＳ６２３において、受託業務指示が行われる。具体的には、受託業務の作業会社の担当者ＩＤ、パスワードを入力させ、指示業務や履歴データをダウンロードさせる。更に、点検作業の一覧を建物識別コードと対応づけて表示し、建物識別コードが入力されると、入力された建物識別コードの建物に関する日別、月別作業点検を表示し、検査作業に関する情報を送信する。又、必要に応じて、緊急作業指示書を発行する。
【００９７】
図１０を参照して、新規に受託を受ける場合の処理を説明する。
【００９８】
受託業務の見積書を作成するために、まず、ステップＳ７０１において、契約対象者、建物概要、作業面積、建物仕様、素材、受託業務内容、建物用途利用、使用時間、施工レベル、建築年月等の情報を入力し、ステップＳ７０１において、データＤ７０１を参照して、提供業務レベルを指定する。ここで、Ｄ７０１は、建築基準法データ、消防法データ、法定業務データ、作業頻度上下限データ、耐用年数データ、作業原価データ、地域用途別原価補正率、業務別利率上下限率等が含まれている。
【００９９】
次に、ステップＳ７０３において、各提携業務レベルに従ったシミュレーションを行い、提出する建物管理見積書、建物管理見積の詳細仕様書などをデータＤ７０２に格納する。更に、ステップＳ７０４において、見積番号を自動採番し、Ｄ７０２の見積データと関連づけを行う。更に、自動採番された番号と対応づけた各レベルの見積書Ｒ７０１を発行する。
【０１００】
建物管理受託契約が締結されると、ステップＳ７０５において、締結した内容に合致する見積番号を指定し、データＤ７０２から見積仕様データをダウンロードし、データＤ７０３に格納する。データＤ７０３は、建物概要データ、受託業務データ、受託業務スケジュール、区画情報データ、建物番号、作業チーム班設定、送信機設置等のデータが含まれている。更に、ステップＳ７０６においてデータＤ７０３に区画情報を登録する。次に、ステップＳ７０７において、受託開始初期作業の指示書を発行し、データＤ７０３に登録する。更に、ステップＳ７０８において、受託した建物に送信機を設置し、ステップＳ７０９において受託業務を開始する。
【０１０１】
一方、受託業務が開始されると、ステップＳ７０１において、受託業務スケジュールを確定する。ここでの受託業務スケジュールは、年間作業スケジュール、月間作業スケジュール、日別作業スケジュール、作業判別スケジュール等である。更に、ステップＳ７１１において作業上の注意事項指示を入力するし、ステップＳ７１２において、協力業者への発注を確定する。ここでは、年間作業スケジュール、月間作業スケジュール、日別作業スケジュール、作業班別スケジュール、発注金額、作業注意事項等を確定し、発注する。協力業者に発注されると、ステップＳ７１３において、作業班によって業務開始の準備が行われる。このとき、日次及び月次作業内容を受信する。
【０１０２】
ステップＳ７１３において受信した作業内容に従って作業し、その結果をステップＳ７１４で格納する。ステップＳ７１４においては、当日作業データ、月次作業データ、調査対応要請特記事項等を作成し、ステップＳ７１５において、業務開始の信号を送信し、ステップＳ７１６において、作業班は業務を開始する。
【０１０３】
作業班による業務が完了すると、ステップＳ７１７において、業務完了確認データを受信する。ここでは、業務完了確認信号を送信し、業務完了確認データに障害や故障、詳細調査依頼があった場合は、これらの指示書を発行する。
【０１０４】
この指示書に従ってデータＤ７０４を参照して対応を決定する。データＤ７０４は、過去の作業履歴、作業注意事項、作業実施状況、改善提案内容、障害レベル判定データ等のデータである。調査の必要がない場合、データＤ７０５にデータを記憶する。データＤ７０５は、受託業務作業履歴、緊急対応履歴、建物改善提案、画像データ、月次報告書データ等が記憶された記憶装置である。
【０１０５】
一方、調査が必要とされた場合、ステップＳ７１８において、実施業務調査、障害内容調査を行い、対応が必要か否か判定する。対応が必要でない場合、そのデータをデータＤ７０５に記憶する。一方、対応が必要な場合、緊急対応指示や再作業指示を行い、そのデータをＤ７０５に記憶する。
【０１０６】
図１１を参照して、業務作業項目の登録及び修正を行う処理について説明する。
【０１０７】
まずステップＳ７３１において、建物用途項目、業務項目、作業項目を登録し、ステップＳ７３２において、業務別の作業レベルを設定し、それを登録或いは修正する。次に、ステップＳ７３３において、用途別法定業務別作業頻度（最低作業頻度）、派遣人材勤務時間、作業別業務頻度、作業別推奨業務レベルを設定すし、ステップＳ７３５において、地域ごとの業務別作業原価を考慮して、誤差を設定し、登録或いは修正を行う。更に、ステップＳ７３６において、業務別の派遣人材業務別単価、作業別単価、地域修正率を設定する。一方、ステップＳ７３７において、業務別作業利益率上下限を設定し、ステップＳ７３８において、業務別の利益率上下限、工事利益率上下限、地域修正率を設定する。
【０１０８】
一方、プロパティマネージメント見積書作成する場合、ステップＳ７３９において、建物名称、所有者名、契約者名、建物用と、建物面積、設備内容、運営時間、業務項目、作業項目、作業面積、人材派遣を入力し、ステップＳ７４０において、推奨業務頻度を算出し、表示する。このとき、ステップＳ７４１において、ステップＳ７３４で設定された作業頻度で良いか判定し、良い場合、ステップＳ７４２において、法定必須業務を検索し、表示する。法定必須業務が適切でなければ、ステップＳ７４１に処理を戻す。適切であれば、ステップＳ７４４において、上限見積書、推奨業務見積書、下限見積書を表示し、ステップＳ７４５において、ステップＳ７３６で設定した情報を元に、適切であるか否かを判定する。適切でない場合、ステップＳ７４１に処理を戻る。適切である場合、ステップＳ７４６において、ＰＭ（プロパティマネージメント）リスクを設定し、ステップＳ７４７において、ＰＭ対応見積書、上限見積書、推奨業務見積書、下限見積書を提示し、それが適切であるか否かを判定する。適切でない場合、ステップＳ７４６において、再びＰＭリスクを設定する。
【０１０９】
見積書が適切である場合、ステップＳ７４９において、見積書を発行し、稟議、承認を要請する。認められなかった場合、ステップＳ７３９に処理を戻す。稟議が認められた場合、ステップＳ７５１において、見積書番号を採番し、採番された見積書番号と見積書を関連づけて、見積書データＤ７３１を作成し、見積書Ｒ７３１を発行する。
【０１１０】
更に、管理業務受託契約又は業務がスタートする場合、ステップＳ７５２において、受託契約の稟議が承認されると、ステップＳ７５３において、受託契約書を作成する。更に、ステップＳ７５４において、見積書データＤ７３１を参考して、見積書番号から、見積書番号に関連づけられた見積書をダウンロードする。更に、ステップＳ７５５において、ダウンロードした見積書を受託契約書に変換し、契約書Ｒ７３２を印刷する。ステップＳ７５６において、印刷された契約書Ｒ７３２の調印が完了すると、ステップＳ７５７において、管理業務詳細データを変換し、登録する。
【０１１１】
図１２を参照して、受託業務作業班が業務をスタートさせる場合の処理について説明する。
【０１１２】
ステップＳ７６１において、年間作業スケジュール、月間作業スケジュール、日別作業スケジュール、作業班別スケジュール、標準業務所要時間が設定されたデータＤ７０１を参照して、当日の業務スケジュール、作業内容データ、作業注意事項を受信し、作業を開始するときに、ステップＳ７６２において作業開始信号を送信してから、ステップＳ７６３において作業を開始する。ステップＳ７６４において作業が終了すると、ステップＳ７６５において、業務終了信号を送信し、このとき更に、ステップＳ７６６において、作業注意事項、作業実施状況、改善提案内容も作成し、ステップＳ７６７において、完了画像情報を、ステップＳ７６８において障害報告書をそれぞれ入力し、ステップＳ７６９において業務完了報告を送信する。
【０１１３】
一方、建物管理サーバ１側では、ステップＳ７６２において業務開始信号が送信されると、ステップＳ７７１において業務開始信号を受信し、業務開始時刻を取得する。又、ステップＳ７６５において、業務終了信号が送信されると、ステップＳ７７２において、業務終了信号を受信し、業務終了時刻を取得する。更に、ステップＳ７７１で取得した業務開始時刻と、ステップＳ７７２で取得した業務終了時刻から、ステップＳ７７３において、業務所要時間を算出する。一方、ステップＳ７７４において、データＤ７０１を参照して、業務別作業最短所要時間を算出し、ステップＳ７７５において、ステップＳ７７３で算出された業務所要時間が適切であるか否か判定する。
【０１１４】
ステップＳ７７５において適切であると判定された場合、ステップＳ７７６において、業務開始時刻及び終了時刻を確定し、完了報告データＤ７０２に保存する。
【０１１５】
一方、ステップＳ７７５において適切でないと判定された場合、ステップＳ７８０において、作業内容を確認し、急行指示を出し、ステップＳ７８１において作業内容をチェックする。現地判定で適切であると判定された場合は、ステップＳ７７６において、業務開始時刻及び終了時刻を確定し、完了報告データＤ７０２に保存する。ステップＳ７８２において、現地判定で適切でないとされた場合、ステップＳ７８３において、再業務作業指示書を発行し、ステップＳ７７７において、作業班への業務改善指示履歴として保存し、更に、ステップＳ７７８において、作業班の業務評価履歴を保存する。
【０１１６】
一方、ステップＳ７８３において、再業務作業指示書が発行されると、ステップＳ７８４において、作業当日の再作業内容データと、作業注意事項を受信し、ステップＳ７８５において、作業を開始する。ステップＳ７８６において作業が終了すると、ステップＳ７８７において、業務終了信号を送信し、ステップＳ７８８において、作業注意事項、作業実施状況、改善提案内容を取得し、ステップＳ７８９において完了画像情報を入力し、ステップＳ７９０において、業務完了報告を建物管理サーバ１に送信する。
【０１１７】
図１３及び図１４を参照して、建物管理サーバ１において、シミュレーションを行う場合の画面例を説明する。
【０１１８】
図１３（ａ）は、建物を購入するシミュレーションを行う条件を入力する簡易購入シミュレーション条件入力画面Ｐ１０１である。簡易購入シミュレーション条件入力画面Ｐ１０１では、土地面積、建物床延べ面積、建蔽率、容積率、用途地域、用途、地域、立地条件、建設年月日、受変電設備、エレベータ、給排水設備、管理人、固定資産評価額の土地価格、固定資産評価額の建物価格、購入目的、現状預かり補償金、満室預かり補償金、月額賃料合計、月額共益費合計、貸入金利息、貸入金額、予想入居率、現状入居率などを入力させる。用途地域、用途、地域、立地条件、受変電設備、エレベータ、給排水設備、管理人、購入目的等の項目は、所定の項目をリストとして提示し、提示されたリストの中から適切なものを選ばせても良い。
【０１１９】
これらの条件が入力され、検証ボタンＢ１０１がクリックされると、図１３（ｂ）に示すような簡易購入シミュレーション検証結果画面Ｐ１０２を提示する。簡易購入シミュレーション検証結果画面Ｐ１０２においては、適正購入価格、５年後売却可能価格、必要自己資金、年間ＰＭフィー、年間ＡＭフィー、購入資金等を提示する。更に、キャッシュフロー計算書ボタンＢ１０２がクリックされると、更に詳細なキャッシュフロー計算書が提示される。
【０１２０】
図１４（ａ）は、マンションを購入するシミュレーションを行う条件を入力する維持管理計画シミュレーション条件入力画面Ｐ１０３である。維持管理計画シミュレーション条件入力画面Ｐ１０３では、土地面積、建物延べ床面積、建蔽率、標石率、用途地域、用途、地域、立地条件、建設年月、地上階層、地価階層、エレベータ、給排水設備、管理人、清掃、特別清掃、現状積立金残高、年間管理費、月額積立金合計、月額共益費合計、管理組合借入金利息、管理組合借入金額、店舗事務所面積、住居専有面積などを入力させる。用途地域、用途、地域、立地条件、地上階層、地価階層、エレベータ、給排水設備、管理人、清掃、特別清掃などの項目は、所定の項目をリストとして提示し、提示されたリストの中から適切なものを選ばせても良い。
【０１２１】
これらの条件が入力され、検証ボタンＢ１０３がクリックされると、図１４（ｂ）に示すような維持管理計画シミュレーション検証結果画面Ｐ１０４を提示する。維持管理計画シミュレーション検証結果画面Ｐ１０４においては、年間の適性積立金、５年間必要修繕費、２０年間必要修繕費、年間の改善後適性積立金、年間の適性管理費、２０年間予想修繕費などを提示する。更に、現状キャッシュフロー計算書ボタンＢ１０４がクリックされると、現状のキャッシュフロー計算書が提示される。又、改善キャッシュフロー計算書ボタンＢ１０５がクリックされると、改善したキャッシュフロー計算書が提示される。
【０１２２】
図１５乃至図２０を参照して、建物管理サーバ１がアセットマネージャー端末５或いはプロパティマネージャー端末６に提示する画面の一例を説明する。
【０１２３】
図示しないが、識別番号やパスワードを入力させることによりアセットマネージャー端末５を認証し、このアセットマネージャーが所有、投資する建物に関する情報のみ提示するのが好ましい。
【０１２４】
図１５は、例えば「Ａビル」についての入金情報を提示する入金状況提示画面画面Ｐ２０１である。ここでは、区画番号、入居者名、請求金額、請求日、入金金額、入金日、請求残が記載されており、督促や内容証明郵便発送等の履歴も提示されている。
【０１２５】
図１６は、Ａビルで発生した事故や障害の情報を報告する事故障害報告提示画面Ｐ２０２である。ここでは、事故障害内容、発生日時、第１次対応日時、対応及び対処等が提示されている。更に、巡回端末４ａなどから状況の写真が貼付されている場合、その写真も提示されるのが好ましい。
【０１２６】
図１７は、Ａビルのテナントの入居状況を報告する入居状況提示画面Ｐ２０３である。ここでは、区画番号、入居者名、状況、契約の更新日、退去日、募集状況、リニューアル（リフォームなどの改造、改築を含む）状況等が関連づけられて提示されている。リニューアルする場合、リニューアル前とリニューアル後の画像も提示するのが好ましい。
【０１２７】
図１８は、Ａビルの管理状況を提示するプロパティレポート提示画面Ｐ２０４である。ここでは、日々の業務のスケジュール、点検報告、緊急出動・対処報告、改修・工事報告、請求・督促・入退室報告等が提示されている。又、建物管理サーバ１が出力したファイルも閲覧させることができる。
【０１２８】
図１９は、Ａビルの資産状況を提示するアセットレポート提示画面Ｐ２０５である。ここでは、Ｂ／Ｓ（Ｂａｌａｎｃｅ  Ｓｈｅｅｔ）、Ｐ／Ｌ（Ｐｒｏｆｉｔ  ａｎｄ  Ｌｏｓｓ  Ｓｔａｔｅｍｅｎｔ）、資産価値評価報告、などが提示される。又、登録するデータを設定させたり、建物管理サーバ１が出力したファイルも閲覧させることができる。
【０１２９】
図２０は、建物に関する連絡事項を提示する画面である。ここでは、連絡事項ごとに、連絡事項の登録された日時、担当者、閲覧日、内容などが、提示される。
【０１３０】
図２１乃至図２３を参照して、建物管理サーバ１が巡回端末４ａに提示する画面を説明する。
【０１３１】
まず、図２１に示したように、作業者を認証する画面Ｐ３０１を提示する。ここで、認証されなかった場合、画面Ｐ３０２を提示し、認証された場合、画面Ｐ３０３を提示し、作業者に業務に関する情報と提示する。ここでは、様々な指示業務内容が記載されているある。ある一つの業務を選択すると、トップ画面Ｐ３０４を提示する。
【０１３２】
トップ画面Ｐ３０４において、「本日の業務」が選択されると、図２２に示すように、画面Ｐ３０８において、作業者が本日に業務を行う建物の番号と建物名の一覧を表示する。業務が終了したものについては「済」、終了していないものについては「未」と記載され、業務の進捗状況を一目で把握することができる。ある建物について選択されると、建物の詳細を提示する画面Ｐ３０９が提示される。画面Ｐ３０９において、建物番号、建物名、作業内容、地図、建物画像等を提示することができ、更に、詳細な作業内容を提示する画面Ｐ３１０を参照することもできる。
【０１３３】
画面Ｐ３０９或いは画面Ｐ３１０において、「作業開始」を選択すると、作業報告を行う画面Ｐ３１１を提示する。ここで、現場の画像を送信させたり、図２５（ａ）乃至（ｄ）に設定された番号を選択させることによって、現場の状況を報告することができる。又、更に詳細な情報を登録する場合、「特別報告事項」が選択されると、テキストで入力できる画面Ｐ３１２を提示し、作業者に自由に入力させることができる。
【０１３４】
一方、トップ画面Ｐ３０４において、「作業者登録・報告」が選択されると、業務を行う作業者を登録するメニュー画面Ｐ３１３を提示する。「作業者登録修正」が選択されると、当該作業を行う班を登録する画面Ｐ３１４を提示する。更に、画面Ｐ３１５において作業者が属する班名を、画面Ｐ３１６において作業者名を選択させる。これにより、作業者によって、業務を行う作業者を自由に変更することができる。
【０１３５】
一方、トップ画面Ｐ３０４において、「明日の作業」が選択されると、図２４に示すように、次の日に業務を行う建物と、詳細な業務内容を参照させることができる。
【０１３６】
本発明の最良の実施の形態に係る建物管理サーバによると、建物に関するあらゆる情報や処理を制御し、見積書、業務の監視などに素早く対応することができる。
【０１３７】
（その他の実施の形態）
上記のように、本発明の最良の実施の形態によって記載したが、この開示の一部をなす論述及び図面はこの発明を限定するものであると理解すべきではない。この開示から当業者には様々な代替実施の形態、実施例及び運用技術が明らにされるだろう。
【０１３８】
例えば、提携会社サーバで行う業務についても、建物管理サーバで行っても良いし、巡回端末で行わせても良い。
【０１３９】
この様な、本発明はここでは記載していない様々な実施の形態等を含むことは勿論である。従って、本発明の技術的範囲は上記の説明から妥当な特許請求の範囲に係る発明特定事項によってのみ定められるものである。
【０１４０】
【発明の効果】
本発明の目的によれば、建物の維持管理に関する業務、特に頻繁に発生する建物の日常管理に必要な業務を管理する建物管理サーバ及び建物管理方法を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムを説明する図である。
【図２】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物管理サーバ、巡回端末及び提携会社サーバの間で送受信される情報を説明する図である。
【図３】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物管理サーバ１が提携会社サーバや巡回端末に提示する業務指示書の詳細な種別を説明する図である。
【図４】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物管理サーバが行う日常業務に関する詳細な処理について説明する図である。
【図５】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、検針手段によって行われる検針に関する処理を説明する図である。
【図６】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、検針手段によって行われる検針に関する処理を詳細に説明する図である。
【図７】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、点検手段によって行われる検針に関する処理を説明する図である。
【図８】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、点検手段によって行われる検針に関する処理を詳細に説明する図である。
【図９】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物の維持管理に関する処理を説明する図である。
【図１０】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、新規に受託を受ける場合の処理を説明する図である。
【図１１】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、業務作業項目の登録及び修正を行う処理について説明する図である。
【図１２】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、受託業務作業班が業務をスタートさせる場合の処理について説明する図である。
【図１３】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、図１３（ａ）は、建物を購入するシミュレーションを行う条件を入力する簡易購入シミュレーション条件入力画面の一例で、図１３（ｂ）は、その結果である簡易購入シミュレーション検証結果画面の一例である。
【図１４】図１４（ａ）は、マンションを購入するシミュレーションを行う条件を入力する維持管理計画シミュレーション条件入力画面の一例で、図１４（ｂ）は、その結果である維持管理計画シミュレーション検証結果画面の一例である。
【図１５】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する入金状況提示画面の一例である。
【図１６】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する事故障害報告提示画面の一例である。
【図１７】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する事故障害報告提示画面の一例である。
【図１８】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示するプロパティレポート提示画面の一例である。
【図１９】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示するアセットレポート提示画面の一例である。
【図２０】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する連絡事項提示提示画面の一例である。
【図２１】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その１）
【図２２】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その２）
【図２３】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その３）
【図２４】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その４）
【図２５】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが提示する画面において選択させる項目の一例である。
【符号の説明】
１…建物管理サーバ
２…通信ネットワーク
３…提携会社サーバ
４ａ〜４ｃ…巡回端末
１１…建物データ記憶装置
１２…作業指示データ記憶装置
１３…監視履歴記憶装置
１４…検針履歴記憶装置
１５…点検履歴記憶装置
１６…レポート記憶装置
２１…監視制御手段
２２…検針制御手段
２３…点検制御手段
２４…レポート発行手段
３１…入出力制御装置
３２…通信制御装置
３３…入力装置
３４…表示装置
４１…通信制御装置
４２…入出力制御装置
４３…業務制御手段
１０１…マスターメンテナンス処理
１０２…レポート作成処理
１０３…地域情報処理
１０４…仕入管理処理
１０５，１０６…土地建物処理
１０６…第２の土地建物処理
１０７…受託業務処理
１０８…点検業務処理
１０９…監視制御処理
１１０…日常業務処理
１１１…請求業務処理
１１２…売上管理処理
１１３…経営分析処理
【図１】
2004287795.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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【図２３】
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【図２４】
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【図２５】
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