(57)【要約】【課題】客観的で信頼性の高い標準的な不動産情報を作成して提供することにより、不動産情報の透明性を確保することができ、不動産取得にあたっての将来の生活設計をサポートすることができる不動産に関するユーザー支援システムを得る。【解決手段】複数の不動産業者が保有する不動産物件情報を登録することができる不動産物件情報データベース２と、ユーザー端末１０から希望条件を入力することにより不動産物件情報データベース２に登録されている不動産物件情報に基づき標準価格を含む仮想物件情報を作成する仮想物件情報作成手段３と、現在の収入、手持ち資金を含むユーザー端末１０からの入力条件から人生設計を作成する人生設計作成手段４を有する。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の不動産業者が保有する不動産物件情報を登録することができる不動産物件情報データベースと、
ユーザー端末から希望条件を入力することにより不動産物件情報データベースに登録されている不動産物件情報に基づき標準価格を含む仮想物件情報を作成する仮想物件情報作成手段と、
現在の収入、手持ち資金を含むユーザー端末からの入力条件から人生設計を作成する人生設計作成手段を有してなる不動産に関するユーザー支援システム。
【請求項２】
作成された仮想物件情報に近い実物件情報を不動産物件情報データベースから検索し該当物件を一覧表示する検索手段を有する請求項１記載の不動産に関するユーザー支援システム。
【請求項３】
一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件の詳細情報を表示する詳細情報表示手段をさらに有する請求項２記載の不動産に関するユーザー支援システム。
【請求項４】
一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件を要素ごとに評価して表示する評価手段をさらに有する請求項２または３記載の不動産に関するユーザー支援システム。
【請求項５】
不動産物件情報データベースには、物件ごとの情報の透明性を確保するために、少なくとも建築業者名、売主、建築コストが登録されている請求項１から３のいずれかに記載の不動産に関するユーザー支援システム。
【請求項６】
不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、物件ごとの情報の透明性を確保するために、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価を含み、これらの評価はユーザー端末から閲覧可能である請求項１または２に記載の不動産に関するユーザー支援システム。
【請求項７】
不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価の乖離度を含み、この評価はユーザー端末から閲覧可能である請求項６記載の不動産に関するユーザー支援システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産に関するユーザー支援システムに関するもので、不動産業界を明るくクリーンなイメージにすること、および不透明な不動産価格を明確にすることを狙ったものである。
【０００２】
【従来の技術】
不動産業者とユーザー特に個人ユーザーとの不動産取引には、とかく不透明な要素が多くて暗いイメージがあり、価格に関して不透明な部分が多い。例えば、不動産業者が不動産物件を仲介して売買するときは、売り手と買い手の両者から売買価格の３％程度の手数料を受け取っているが、売買価格は不動産業者の勘とどんぶり勘定で決められており、それが適正な価格であるかどうかは売り手にも買い手にもわからない。
最近は、オークションで賃貸の部屋のオークションを提供している不動産業者もいる。オークションでは需要と供給の関係で価格が決まるので、その点では合理的であるように思われる。しかしながら、ユーザーが不動産物件を適正に評価することは困難であることから、オークションで落札された価格が適正な価格であるかどうかは保証できない。
【０００３】
ここで、従来の不動産取引における問題点を挙げると、以下のようなものがある。
・価格の決定方法が不透明である。
・業者が利益を取りすぎている。坪単価に多額の上乗せ額を設定している場合がほとんどである。
・比較対照するものがない。そのため、欲しい不動産であれば高くても購入する者がいる。逆に、安いと思われる物件であってもユーザーが欲しくなければ売買は成立しない。
・結果的に、価格のばらつき、多様化、不安定化につながっている。
・ユーザーが将来の生活設計に無頓着なまま不相応な不動産を購入した結果、ローンなどの負担に耐え切れなくなり、購入した不動産を手放さざるを得なくなることがある。逆に、不動産を購入する資力がありながら、支払を心配して購入を控えるユーザーもいる。
【０００４】
このような不動産取引の問題点を解消するために、いくつかの提案がなされている。その一つは、不動産業者が取り扱う物件に関する物件情報を記憶したデータベースサーバーと、このデータベースサーバーに接続した第１、第２サーバーと、不動産業者などが所有する会員端末と、ユーザーが所有するユーザー端末とを備え、会員端末は、クローズド通信ネットを介して第１サーバーに接続するとともに、オープン通信ネットを介して第２サーバーにも接続し、ユーザー端末は、オープン通信ネットを介して第２サーバーに接続するように構成した不動産取引支援システムである（例えば、特許文献１参照）。このシステムによれば、一般ユーザーが、複数の不動産業者が取り扱う多数の物件情報を簡単に知ることができるとともに、各物件を妥当な価格で手に入れることができるとしている。
【０００５】
別の提案として、顧客が必要とするであろうファイナンシャル計画支援のメニューを人生生活設計のすべての局面に対応できるように、顧客が選択したメニューのシミュレーションに必要とする条件をさらに顧客に入力させて送信させ、その入力データ条件を基にシミュレーションを実行する手段を備えるファイナンシャル計画支援のシミュレーションシステムがある（例えば、特許文献２参照）。このシステムによれば、顧客を会員制として、インターネットを介して効率的にファイナンシャル計画支援のシミュレーションを行うことができる、としている。
【０００６】
【特許文献１】
特開２００２−９２１２４号公報
【特許文献２】
特開２００２−４１８０８号公報
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
特許文献１記載の発明において、データベースサーバーに記憶する不動産情報は不動産業者が取り扱う実物件情報のみである。したがって、一般ユーザーは、多くの不動産情報を比較して、自己判断により情報を信頼するほかはなく、情報の透明性の保証はない。また、不動産を取得するにあたって、将来の生活設計までサポートするものではない。
特許文献２記載の発明は、ファイナンシャル計画支援のシミュレーションを行うもので、不動産物権の取得に関し、将来の生活設計をサポートする場合にも適用可能であるが、不動産取得にあたっての不動産情報の透明性確保とは無関係である。
【０００８】
本発明は以上のような従来技術の問題点を解消するためになされたもので、客観的で信頼性の高い標準的な不動産情報を作成して提供することにより、不動産情報の透明性を確保することができ、かつ、不動産取得にあたっての将来の生活設計をサポートすることができる不動産に関するユーザー支援システムを提供することを目的とする。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
上記の目的を達成するために、請求項１記載の発明は、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報を登録することができる不動産物件情報データベースと、ユーザー端末から希望条件を入力することにより不動産物件情報データベースに登録されている不動産物件情報に基づき標準価格を含む仮想物件情報を作成する仮想物件情報作成手段と、現在の収入、手持ち資金を含むユーザー端末からの入力条件から人生設計を作成する人生設計作成手段を有してなることを特徴とする。
【００１０】
不動産物件情報データベースには、単一の不動産業者のみでなく、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報が登録されるため、不動産物件情報の客観性、信頼性が担保される。ユーザーが端末から購入希望条件、または賃貸希望条件等を入力すると、仮想物件情報作成手段は上記複数の不動産物件情報から購入希望条件に最も近い仮想物件情報を作成してユーザー端末に提示する。仮想物件情報には、不動産物件情報から演算した標準価格も含まれる。さらに、ユーザーが端末から現在の収入、手持ち資金を含む各種条件を入力すると、この入力条件から人生設計を作成してユーザーに提示する。ユーザーは、提示された標準価格を含む仮想物件情報を参照することにより、公平で信頼性の高い不動産物件情報を得ることができ、不動産の取得、または賃貸の参考にすることができる。また、提示された人生設計を参照することにより、上記仮想物権を取得維持しまたは賃貸し続ける場合の経済面、家族の将来像を描くことができるとともに、返済計画または支払計画を明確にすることができる。
【００１１】
請求項２記載の発明は、請求項１記載の発明において、作成された仮想物件情報に近い実物件情報を不動産物件情報データベースから検索し該当物件を一覧表示する検索手段を有することを特徴とする。
ユーザーの希望条件に近い仮想物件情報を作成すると、この仮想物件情報に近い実物件情報を、不動産物件情報データベースから検索して一覧表示する。ユーザーは、この一覧表示された実物件情報を参照することにより、最も希望に沿う物件を選択することができる。選択した物件は、購入または賃貸の契約をしてもよいし、購入または賃貸の参考にしてもよい。
【００１２】
請求項３記載の発明は、請求項２記載の発明において、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件の詳細情報を表示する詳細情報表示手段をさらに有することを特徴とする。
ユーザーは、一覧表示された実物件中の特定物件の詳細情報を参照することにより、購入または賃貸のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００１３】
請求項４記載の発明は、請求項２または３記載の発明において、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件を要素ごとに評価して表示する評価手段をさらに有することを特徴とする。
ここでいう「要素」とは、不動産を評価するための各種の要素、例えば、価格、間取り、土地面積、床面積、質感、交通の便、周辺施設、周辺の自然環境、コストパフォーマンス、などである。このような各種要素ごとに評価して表示することにより、ユーザーは、購入または賃貸のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００１４】
請求項５記載の発明は、請求項１から３のいずれかに記載の発明において、不動産物件データベースには、物件ごとの情報の透明性を確保するために、少なくとも建築業者名、売主、建築コストが登録されていることを特徴とする。
不動産物件情報ごとに建築業者名、売主、建築コストが公開され、加えて複数の不動産業者から不動産情報が公開されることとあいまって、建築業者、売主、建築コストがユーザーの評価にさらされるため、情報の信頼性、透明性が担保され、ユーザーは公平な判断が可能となる。
【００１５】
請求項６記載の発明は、請求項１または２記載の発明において、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、物件ごとの情報の透明性を確保するために、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価を含み、これらの評価はユーザー端末から閲覧可能であることを特徴とする。
請求項７記載の発明は、請求項６記載の発明において、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価の乖離度を含み、この評価はユーザー端末から閲覧可能であることを特徴とする。
【００１６】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照しながら本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの実施の形態について説明する。
本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの実施形態の概略構成を示す図１において、サーバー１は、インターネットや専用線などの通信網９に接続されている。通信網９にはまた、複数のユーザー端末１０および複数の不動産業者の端末１１が接続されている。ユーザー端末１０および不動産業者の端末１１はローカルエリアネットワーク（ＬＡＮ）を介して通信網９に接続されていてもよい。また、端末１０，１１はパーソナルコンピュータほかのコンピュータであってもよいし、携帯電話やＰＤＡ等の携帯端末であってもよく、これらの端末１０，１１はそれぞれのインターフェイスを介してサーバー１にアクセスすることができるようになっている。
【００１７】
サーバー１は、不動産業者が運用するものであってもよいし、不動産業者以外またはユーザー以外の第三者が運用するものであってもよい。サーバー１は磁気ディスク等の記憶手段を有していて、この記憶手段は、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報を登録することができる不動産物件情報データベース２を構成している。サーバー１はまた、次のような各手段を有している。
ユーザー端末１０から希望条件を入力することにより不動産物件情報データベース２に登録されている不動産物件情報に基づき標準価格を含む仮想物件情報を作成する仮想物件情報作成手段３。
ユーザー端末１０から現在の収入、手持ち資金を含む各種条件が入力されることにより、この入力条件から人生設計を作成する人生設計作成手段４。
作成された仮想物件情報に近い実物件情報を不動産物件情報データベース２から検索し該当物件を一覧表示する検索手段５。
仮想物件情報、実物件情報、検索物件情報、上記一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件の詳細情報、その他の情報を、通信網９を解してユーザー端末１０に表示させるための表示手段６。
上記一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件を要素ごとに評価して表示する評価手段７。
各種情報を記憶する記憶手段８。
【００１８】
上記不動産物件情報データベース２には、不動産業者の端末１１から販売不動産または賃貸不動産に関する実物件情報が入力され記憶保存される。不動産業者の端末１１からさーバー１にアクセスして物件情報入力画面を呼び出すと、入力画面が端末１１に表示される。図２はその入力画面の例を示しており、売主または貸主の氏名入力欄１５、その住所入力欄１６、価格入力欄１７、間取り入力欄１８、土地面積入力欄１９、建物の床面積入力欄２０、材質入力欄２１、施工業者入力欄２２、販売業者入力欄２３、そして各種周辺情報の入力欄が設けられている。そのほか、施工に携わった人たち、例えば、大工、左官などの指名、経歴などの入力欄を設けるとよい。各欄には、直接、文字や数字を入力するようにしてもよいが、例えば、ボタンを押すことによってプルダウン形式で区分表示されたものを選択するようにしてもよい。「間取り」とは、例えば３ＬＤＫ、４ＬＤＫ、というような、部屋の種類とその数のことをいう。「材質」とは、木質系、コンクリート系、あるいは鉄骨系というような、主たる構造材の種類の区別をいう。
【００１９】
上記周辺情報の入力欄としては、最寄り駅からの交通の便に関して、徒歩による所要時間の入力欄２４、バスを使用する場合は、バスの所要時間の入力欄２５、バス停からの徒歩による所要時間の入力欄２５ａ、スーパーマーケットまでの所要時間の入力欄２６、小学校までの所要時間入力欄２７、中学校までの所要時間入力２８、病院までの所要時間入力欄２９が設けられている。これらの周辺情報は代表的なものの例であって、そのほかにも、行政機関までの所要時間、郵便局までの所要時間、銀行までの所要時間、等々があるので、その他の周辺情報、あるいは、周辺情報以外の情報を別のページで入力できるように、「次へ」のボタンが設けられている。別のページで入力できる情報は任意に設定すればよく、図示は省略する。また、不動産物件ごとの情報の透明性を確保するために、建築コスト記入欄３０が設けられている。
各実物件情報入力欄には、購入または賃借を希望するユーザーが不動産業者と連絡を取ることができるように、情報を流した不動産業者の名称、住所、電話番号、ファクシミリ番号などが表示される。
【００２０】
上記のようにして不動産物件情報データベース２に端末１１から不動産物件情報を入力することができる不動産業者は、本システムに加入登録した不動産業者に限定してもよいし、限定することなくオープンなシステムとしてもよい。ただ、信頼性の高い不動産情報を蓄積するために、一定の条件を満たす不動産業者にみが加入登録することができるようにするのが望ましい。不動産物件情報データベース２に登録された不動産物件情報は、ユーザー端末１０から通信網９を経由して閲覧することができる。閲覧画面は図２に示す画面と同じ画面であってもよいし、異なったデザインであってもよい。ユーザーは、閲覧した不動産情報の中から、購入または賃借を希望する物件が見つかったときは、その物件情報を流している不動産業者と連絡をとって購入または賃借の申し入れをすることができる。
【００２１】
サーバー１の不動産物件情報データベース２に登録する不動産情報は、図８に示すように、物件情報８１と周辺情報８２に大きく分類することができる。物件情報８１は、その不動産物件自体に関する情報で、図２で説明した土地面積、床面積、材質などのほかに、その物件を取り扱う不動産業者の名前、住所、電話番号など、不動産業者は売主かまたは仲介か、その物件を建てた大工は誰か、柱の本数・単価、手数料、仕入れ価格、建築業者は誰か、等々を含ませることができる。また、周辺情報８２には、駅からの距離、病院、学校、スーパーマーケット、通勤距離などの情報が含まれる。
【００２２】
図８はまた、ユーザー端末１０から、希望する物件情報、周辺情報を入力しサーバー１に送信することによって標準価格を含む仮想物件情報が得られ、さらに、実物件情報が評価点数リスト８５とともに端末に一覧表８５の形式で表示されること、この一覧表８５の中から一つの物件を選択することによって詳細情報表示画面８６が表示されることを、概念的に示している。図８はさらに、仮想物件情報とともに人生設計画面８４が得られることを示している。実物件の評価および人生設計に関しては後で詳細に説明する。
【００２３】
図９は、サーバー１が有する不動産物件情報データベースの詳細および実物件についての評価の概念を示す。図９において、上記サーバー１は、不動産業者ごとに不動産物件情報を登録するための複数の業者データベース８８を有するとともに、ユーザーがその端末から入力する個人情報、あるいはユーザーがその端末から入力する要素ごとの希望条件を登録するための物件データベース９０を有している。サーバー１は、前記仮想物件情報作成手段３を有していて、ユーザーが端末から要素ごとの希望条件を入力すると、仮想物件情報作成手段３は、業者データベース８８に登録されている多数の不動産物件情報の中から、標準価格を含む仮想物件情報を作成してユーザーの端末にフィードバックしこの端末に表示させるように構成されている。仮想物件情報の作成に関しては後で詳細に説明する。図９に示す評価点数付きリスト８５、物件の詳細情報表示画面８６については、図８で説明したとおりである。
【００２４】
ここまで説明してきた実施の形態によれば、ユーザー端末１０から閲覧することができる不動産物件情報には、複数の不動産業者が提供している不動産物件情報が含まれているため、ユーザーは、複数の不動産業者の不動産物件情報を参照して比較することができ、不動産に関する実勢価格などを公平に判断することができる。一方、不動産業者にとっては、他の不動産業者が提供している不動産物件情報と比較されるため、信頼性、公平性の高い不動産情報を提供しなければユーザーの信用をなくすことになり、不動産情報の透明性が担保される。
【００２５】
ユーザーは、複数の不動産業者の不動産物件情報を参照できるばかりでなく、端末１０から購入または賃借しようとする不動産の希望条件を入力することによって、仮想物件情報を入手することができ、さらに、仮想物件情報に近い実物件情報を得ることができ、また、仮想物件を購入しまたは賃借した場合に、将来の人生設計情報を入手することができる。図３は、上記希望条件入力画面の例を示す。この希望条件入力画面には、地域に関する情報として、希望する鉄道沿線の入力欄３２、最寄りの下車駅記入欄３３、徒歩による駅からの所要時間記入欄３４、バス利用の可否記入欄３５が設けられている。また、土地面積の記入欄３６、床面積の記入欄３７、材質の記入欄３８、希望価格記入欄３９が設けられている。図示の各記入欄はプルダウンボタンを有していて、このプルダウンボタンを押すことにより表示されるプルダウン情報を選択することによって希望条件を入力するように構成されているが、各希望条件を直接入力するようにしてもよい。希望条件を入力した後、これを前期サーバー１に送信するための送信ボタン５６が設けられている。
【００２６】
サーバー１では、希望条件が送信されてくると、仮想物件情報作成手段３が、不動産物件情報データベース２に登録されている不動産物件情報に基づき、標準価格を含む仮想物件情報を作成し、これを、希望条件を入力したユーザー端末１０に返信してこの端末に表示させる。図４は、仮想物件表示画面の例を示す。この仮想物件表示画面は、地域に関する情報として、鉄道沿線の表示欄４１、最寄りの下車駅表示欄４２、徒歩による最寄り下車駅からの所要時間表示欄４３、バスを利用する場合、駅からバスの所要時間表示欄４４を有する。また、土地面積表示欄４５、床面積表示欄４６、材質表示欄４７、標準価格表示欄４８、希望価格との差表示欄４９を有する。これらの各欄に表示する情報を求める手順は後で説明する。上記表示画面には、前の画面に戻ろうとする場合に押すボタン５０と、人生設計へ進むボタン５１が表示されている。ユーザーは、希望条件を変更したいときはボタン５０を押すことにより、図３に示す希望条件入力画面に戻ることができ、希望条件を変更して入力することにより、図４に示す画面に新たな仮想物件を表示させることができる。
【００２７】
ここで、上記各表示欄に表示する仮想物件情報、特に標準価格を求める手順について、図６を参照しながら説明する。この手順は、ユーザーが不動産を購入する場合の例を示している。この手順は、サーバー１に格納されているソフトウェアによって実行される。各動作ステップは、Ｓ１，Ｓ２，・・・のように表すことにする。
図１に示すユーザー端末１０から、ユーザーが取得または賃貸しようとする不動産の、要素ごとの希望条件が入力され、サーバー１に送信されてくると（Ｓ１）、サーバー１ではまず、事前に登録されている多くの不動産物件情報の中から希望条件に合う鉄道沿線を検索する（Ｓ２）。次に、希望に合う下車駅を検索する（Ｓ３）。こうして不動産物件情報の中から鉄道沿線および下車駅という条件に該当する物件情報に絞られる。
【００２８】
次に、ユーザーの希望条件に基づき、下車駅からバスを利用してもよいかどうかを判断し（Ｓ４）、利用可であればステップＳ５に進んで、不動産物件情報の中からユーザーが希望する所要時間の検索を行う。希望条件に該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ６）、該当するものがあればその平均値を演算して（Ｓ７）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ９），該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ８）、その平均値を演算して（Ｓ７）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ９）。
ステップＳ４でバス利用不可であれば、不動産物件情報の中からユーザーが希望する下車駅からの徒歩による所要時間の検索を行う（Ｓ１０）。検索の結果、該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ１１）、該当する物件があればその平均値を演算して（Ｓ１２）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ１３），該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ１４）、その平均値を演算して（Ｓ１２）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ１３）。
【００２９】
次に、ステップＳ１５に進み、土地面積に関して、不動産物件情報の中から希望条件に合う物件があるかどうかを検索する。土地面積に関して検索の結果、該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ１６）、該当する物件があればその平均値を演算して（Ｓ１７）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ１８）、該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ１９）、その平均値を演算して（Ｓ１７）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ１８）。次に、ステップＳ２０に進み、床面積に関して、不動産物件情報の中から希望条件に合う物件があるかどうかを検索する。床面積に関して検索の結果、該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ２１）、該当する物件があればその平均値を演算して（Ｓ２２）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ２３）、該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ２４）、その平均値を演算して（Ｓ２２）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ２３）。
【００３０】
次に、ステップＳ２５に進み、材質に関して、不動産物件情報の中から希望条件に合う物件を検索する。材質に関して該当するものがあるかどうかを判断し（Ｓ２６）、該当するものがなければ、信頼性の高い標準価格を演算するのが困難なため、動作を終了し、該当する物件があればそれをユーザー端末１０に表示する（Ｓ２７）。このようにして、多数の実物件情報の中からユーザーが希望する条件に見合う物件が絞り込まれる。絞り込まれる物件数は１件でもかまわないし、複数件でもかまわない。続いて、ステップＳ２８に進み、絞り込まれた実物件情報から、建物価格を算出する（Ｓ２８）。絞り込まれた実物件情報が１件しかない場合はその建物価格自体が仮想的な建物価格情報となり、絞り込まれた実物件情報が複数ある場合は、平均価格を演算するなどの手法により標準的な建物価格を算出してこれを仮想的な建物価格情報とする。以上説明した各種検索は、サーバー１が有する検索手段５によって行われる。
【００３１】
次にこの建物価格と土地価格とを合算し、これを標準価格とする（Ｓ２９）。土地価格の算出は、建物価格の算出と同様に、絞り込まれた実物件情報から求める。絞り込まれた実物件情報１件のみであればその土地価格自体を仮想的な土地価格とし、絞り込まれた実物件情報が複数ある場合は、平均価格を演算するなどの手法により標準的な土地価格を算出してこれを仮想的な土地価格情報とする。こうして仮想的な建物価格と土地価格とを合算して標準価格を算出し、これをユーザー端末１０に表示し（Ｓ３０）、ステップＳ３１において、標準価格とユーザーが希望している価格との差を演算し、これをユーザー端末１０に表示する（Ｓ３２）。
【００３２】
なお、図６に示すフローにおいて、ステップＳ６のバスの所要時間検索、ステップＳ１０の徒歩による所要時間検索、ステップＳ１５の土地面積検索、およびステップＳ２０の床面積検索は、実物件情報の中から上記各希望条件に最も近いものを検索し表示するようにしてもよい。こうすれば、各希望条件に該当するものが一つずつ検索され表示されるので、平均値を求めるステップが不要になり、処理が簡単になる利点がある。ただし、建物価格および土地価格に関しては、信頼性、透明性を確保するために、複数の実物件情報の平均値を演算する、というような方法によって求めるように構成するとよい。
賃貸物件については、建物価格および土地価格に関する検索に代わって、ユーザーが希望する賃借料（不動産を提供する側からは賃貸料）に最も近いものを検索して表示し、または近いものを複数検索して平均値を求め、これを標準価格として表示する。また、この標準価格と希望価格との差を演算して表示する。
【００３３】
上記のようにして検索した情報は、多数の不動産実物件情報から得ることができる情報であるが、図４に示すような、これらの情報の表示画面は、特定の一つの実物件に関する情報ではなく、不動産に関する各種要素ごとのいわば代表例を挙げて表示したものであるから、仮想物件情報を表示する画面であるといえる。ただ、ユーザーにとっては、仮想物件情報よりも実物件情報を知りたいという欲求がある。そこで、作成された仮想物件情報に近い実物件情報を、検索手段５（図１参照）によって不動産物件情報データベース２から検索し、該当物件情報を、希望条件を入力したユーザー端末１０に送信してこの端末１０に一覧表示させる用に構成する。ユーザーは、この一覧表示画面の中から適宜のものを選択することができるようにし、選択された特定の物件については、その詳細情報が端末１０に表示されるように、詳細情報表示手段をさらに有しているものとする。上記詳細情報とは、例えば、図２に示すような、不動産業者によってサーバー１の不動産物件情報データベース２に登録された不動産物件情報のすべてまたは一部である。
【００３４】
ユーザーは、端末１０から各希望条件を入力することにより、図４に示すような画面によって不動産に関する仮想物件情報を得ることができ、この仮想物件情報には、ユーザーが希望する条件に添う不動産の標準価格と、この標準価格と希望価格との差が表示されるため、希望する不動産物件を購入または賃借することの可能性ないしは購入すべきかまたは賃借すべきか否かを判断する材料とすることができる。また、仮想物件情報は、多数の不動産業者が開示した不動産に関する多数の実情報に基づいて得られる情報であるため、透明性の高い情報に基づいて作成されており、信頼性の高い仮想物件情報を得ることができる。
また、仮想物件情報に近い実物件情報が一覧表示され、その中の特定の物件を選択して詳細な情報を表示させることができるので、ユーザーは、この実物件情報を参照することにより、選択した物件に関して購入または賃貸の契約をしてもよいし、購入または賃貸の参考にすることもできる。
【００３５】
本実施の形態では、前述のようにして作成された仮想物件情報に近い実物件情報の一覧表示画面の中からユーザーが特定の物件を選択することによって、不動産業者がその物件を要素ごとに評価した結果を、上記特定の物件を選択したユーザー端末１０に表示することができるように構成されている。また、ユーザーによって特定の不動産物件に関して要素ごとに評価し、このユーザーによる評価を不動産業者による評価と比較して、両者の乖離度をユーザーが参照することができるようになっている。図７は不動産業者による評価入力画面の例で、この画面はサーバー１の評価手段７から、該当する不動産について情報を提供した不動産業者が有する端末１１に送信されてこの端末１１に表示され、この不動産業者は表示画面に沿って物件を特定するのに必要な情報および評価情報を記入していくようになっている。
【００３６】
図７において、評価入力画面は、物件を特定するために、所有者の氏名を記入する欄６１、その物件の所在地記入欄６２、その物件の完成年月日記入欄６３が設けられている。そして、要素ごとの評価を記入する欄として、価格に対する満足度記入欄６４、間取りに対する満足度記入欄６５、土地面積に対する満足度記入欄６６、床面積に対する満足度記入欄６７、質感に対する満足度記入欄６８、交通の便に対する満足度記入欄６９が設けられている。また、周辺施設に対する満足度として、学校に関する利便性の満足度記入欄７０、病院に関する利便性の満足度記入欄７１、買い物の利便性に関する満足度記入欄７２が設けられている。さらに、周辺の自然環境に対する満足度記入欄７３、コストパフォーマンスの満足度記入欄７４、施工業者に対する満足度記入欄７５、販売業者に対する満足度記入欄７６が設けられている。不動産業者がその物件の販売業者である場合、販売業者に対する満足度記入欄７６に記入する必要はない。要素ごとの評価に加えて、総合的な満足度記入欄７７が設けられている。
【００３７】
上記価格に対する満足度は、物件の価値に対して値段が割安であるかどうかともいえるので、価格に対する満足度記入欄６４を設ける場合、コストパフォーマンスの満足度記入欄７４はあえて設ける必要はなく、あるいは、この記入欄が設けてあっても必須の記入欄ではない扱いにするとよい。また、間取りに対しては各人各様の価値観で判断することが多いので、間取りに対する満足度記入欄６５も、あえて設ける必要はなく、あるいは、この記入欄設けてあっても必須の記入欄ではない扱いにするとよい。
【００３８】
前記施工業者に対する満足度は、施工が丁寧に行われているかどうか、施工の品質はどうか、手抜きはないかどうかなどを基準に評価する。各要素の評価は、例えば、５段階評価、１００点満点での評価など、各種評価方法の中から適宜のものを採用するものとする。各欄に評価を記入した後これをサーバー１に送信して不動産物件情報データベース２に登録するための登録ボタン７８が上記評価入力画面の下部に設けられている。
ユーザーは、前述のとおり端末１０から通信網９を介してサーバー１にアクセスし、不動産物件情報データベース２に登録されている多数の不動産物件情報の中から、検索手段５を利用して希望の不動産を検索することができるとともに、特定の不動産を指定することにより、図７に示すように、その要素ごとの評価および総合評価を参照することができるため、ユーザーは、希望に沿う不動産物件を的確にかつ迅速に探すことができ、その物件を購入あるいは賃借すべきかどうかの判断を的確にかつ迅速に行うことができる。
【００３９】
さらに、ユーザーは、特定の不動産に関して、端末１０から、図７に示す評価記入画面と同じ画面を開いて、要素ごとの評価を記入することができ、登録ボタンを押すことによってサーバー１に送信され、サーバー１の不動産物件情報データベース２、より具体的には、上記データベース２内の、図９に示す物件データベース９０に登録されるようになっている。サーバー１ではまた、上記のようにして入力され送信されてきた不動産業者による要素ごとの評価と、ユーザーによる要素ごとの評価とを比較手段によって比較し、両者の乖離度を上記データベース２に登録し、これをユーザーおよび不動産業者が自由に閲覧することができるようになっている。こうすることによって、不動産業者は、ユーザーが不動産の購入または賃借に当たって何を望んでいて、不動産業者とユーザーとの間にどのような意識のずれがあるのかを知ることができ、これを不動産事業に活かすことができる。ユーザーにとっては、希望の不動産を取得しまたは賃借するに当たって将来の可能性を判断することができるとともに将来の人生設計に役立たせることができる。
【００４０】
図４に戻って、前記仮想物件表示画面には、ユーザーの希望に沿った不動産物件を購入しまたは賃借しようとする場合に、人生設計へ進むためのボタン５１が設けられている。そこで次に、上記ボタン５１を押すことによって実行される人生設計について説明する。上記ボタン５１を押すと、図５に示すような人生設計データ入力画面が表示されるようになっている。この入力画面には、ユーザーの年齢入力欄５２、現在の年収額入力欄５３、不動産の取得予定時期記入欄５４、手持ち資金記入欄５５が設けられており、また、各情報を入力した後これらの情報を送信するための送信ボタン５６が設けられている。
【００４１】
上記送信ボタン５６を押すことによって、入力された人生設計データが図１に示すサーバー１に送信され、サーバー１では人生設計作成手段４がユーザーによって入力されたデータに基づいて人生設計が作成され、図１０に示すような、人生設計計画画面がユーザーの端末１０に表示されるようになっている。図１０の上半分は、現在の収入（年収）と家族構成を入力することによって、前述の特定の物件または仮想物件を購入または賃借しようとする場合に、将来、例えば５年間隔でそのときに必要な収入（年収）が表示されることを概念的に示している。仮に、家族構成に変動がないとしても、家族の年齢が進むことによって必要な収入は大きく変動する。
【００４２】
図１０の下半分は、前述のようにユーザーが希望する条件を入力することによって検索された実物件情報一覧９２の中から、特定の物件を選択し場合に得ることができる見積書９３の例を概念的に示し、また、現在の収入によって提案することができる人生設計の例を概念的に示している。現在の収入（年収）が多いか少ないかによって、また、手持ちの資金が多いか少ないかによって、購入または賃借可能な物件が異なるとともに、将来必要な収入、家族構成などの人生設計も異なる。本実施の形態では、現在の収入、手持ちの資金を含む要素ごとの条件をユーザー端末から入力することにより、図１に示す人生設計作成手段４が将来の人生設計を作成し、これをユーザー端末１０に表示して、人生設計を提案するようになっている。ユーザーは、提案された人生設計を参照することにより、希望の不動産を取得しまたは賃借した場合、将来の人生はどうあるべきかを知ることができ、将来の人生に関して、指針乃至はヒントを得ることができる。
【００４３】
【発明の効果】
請求項１記載の発明によれば、不動産物件情報データベースには、単一の不動産業者のみでなく、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報が登録されるため、不動産物件情報の客観性、信頼性が担保される。ユーザーが端末から購入希望条件、または賃貸希望条件等を入力すると、仮想物件情報作成手段は上記複数の不動産物件情報から、購入希望条件に最も近い仮想物件情報を作成してユーザー端末に提示し、かつ、この仮想物件情報には、演算によって求めた標準価格を含んでいるため、ユーザーは、提示された標準価格を含む仮想物件情報を参照することにより、公平で信頼性の高い不動産物件情報を得ることができ、不動産の取得、または賃貸の参考にすることができる。また、ユーザーが端末から現在の収入、手持ち資金を含む各種条件を入力すると、この入力条件から人生設計を作成してユーザーに提示するように構成されているため、ユーザーは、提示された人生設計を参照することにより、上記仮想物権を取得維持しまたは賃貸し続ける場合の経済面、家族の将来像を描くことができるとともに、返済計画または支払計画を明確にすることができる。
【００４４】
請求項２記載の発明によれば、ユーザーの希望条件に近い仮想物件情報を作成すると、この仮想物件情報に近い実物件情報を、不動産物件情報データベースから検索して一覧表示するようになっているため、ユーザーは、公平で透明性の高い不動産物件情報を得ることができるとともに、一覧表示された実物件情報を参照することにより、最も希望に沿う物件を選択することができ、購入または賃借の可能性を判断するのに有効な資料とすることができる。
【００４５】
請求項３記載の発明によれば、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件の詳細情報を表示する詳細情報表示手段をさらに有しているため、ユーザーは、一覧表示された実物件中の特定物件の詳細情報を参照することにより、購入または賃貸のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００４６】
請求項４記載の発明によれば、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件を要素ごとに評価して表示する評価手段をさらに有しているため、ユーザーは、その特定物件を購入または賃借する場合のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００４７】
請求項５記載の発明によれば、不動産物件データベースには、少なくとも建築業者名、売主、建築コストが登録されているため、複数の不動産業者から不動産情報が公開されることとあいまって、建築業者、売主、建築コストがユーザーの評価にさらされることになり、情報の信頼性、透明性が担保され、ユーザーは公平な判断が可能となる。
【００４８】
請求項６記載の発明によれば、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価を含み、これらの評価はユーザー端末から閲覧可能としたため、ユーザーは、不動産業者の一方的な評価だけでなく、ユーザーの立場からの評価も参照することができ、物件ごとの情報の透明性を確保することができる。
【００４９】
請求項７記載の発明によれば、請求項６記載の発明において、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価の乖離度を含み、この評価はユーザー端末から閲覧可能としたため、ユーザーは、上記乖離度の大小で不動産物件情報の信頼性を評価することができ、不動産業者にとっては、あいまいな評価ができなくなるので、ますます透明性の高い不動産物権情報を蓄積することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの実施の形態を示すブロック図である。
【図２】上記実施の形態において不動産業者による物件情報入力画面の例を示す概念図である。
【図３】上記実施の形態においてユーザーによる希望条件入力画面の例を示す概念図である。
【図４】上記実施の形態における仮想物件表示画面の例を示す概念図である。
【図５】上記実施の形態においてユーザーによる人生設計データ入力画面の例を示す概念図である。
【図６】上記実施の形態における仮想物件作成および標準価格演算の例を示すフローチャートである。
【図７】上記実施の形態における評価入力画面の例を示す概念図である。
【図８】本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの例を示す概念図である。
【図９】本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの別の例を示す概念図である。
【図１０】本発明における人生設計の例を示す概念図である。
【符号の説明】
１  サーバー
２  不動産物件情報データベース
３  仮想物件情報作成手段
４  人生設計作成手段
５  検索手段
６  表示手段
７  評価手段
８  記憶手段
９  通信網
１０  ユーザー端末
１１  不動産業者の端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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