(57)【要約】【課題】ユーザからの作成依頼に応じて、不動産物件調査レポートを迅速且つ安価に作成して提供する。【解決手段】ユーザ端末装置（不動産仲介業者の端末装置２、売主の端末装置３、買主の端末装置４）から不動産物件調査レポートの作成依頼を前記不動産物件情報センタ１へ送信すると、不動産物件情報センタ１は、前記依頼された不動産物件調査レポートを作成するための専門分野レポートの作成を専門家の端末装置５〜１２へ依頼する。その後、不動産物件情報センタ１は、専門家の端末装置５〜１２で作成された専門分野レポートを用いて前記依頼された不動産物件調査レポートを作成し、当該作成した不動産物件調査レポートを前記依頼元のユーザ端末装置２〜４へ送信する。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
調査対象となる不動産物件に関する不動産物件調査レポートの作成を依頼する複数のユーザ端末装置と、前記不動産物件調査レポートを作成するのに用いられる専門分野レポートを作成する複数の専門家端末装置と、前記不動産物件調査レポートを作成する不動産物件情報センタと、がネットワークを介して接続されて成る不動産物件調査情報提供システムであって、
前記不動産物件情報センタは、
前記ユーザ端末装置から送信される不動産物件調査レポートの作成依頼と調査対象となる不動産物件を特定する不動産情報とを受け付ける受付手段と、
前記受け付けた不動産情報により特定される不動産物件の専門家による専門分野レポートの作成依頼を、複数の前記専門家端末装置の夫々に依頼する専門分野レポート作成依頼手段と、
前記専門家端末装置から送信された前記専門分野レポートを記憶装置に登録する専門分野レポート登録手段と、
前記記憶装置に登録された前記専門分野レポートを用いて前記特定された不動産物件に関する不動産物件調査レポートを作成する不動産物件調査レポート作成手段と、
前記作成された不動産物件調査レポートを前記記憶装置に登録する不動産物件調査レポート登録手段と、
前記記憶装置に登録された前記不動産物件調査レポートを前記依頼元のユーザ端末装置へ送信する不動産物件調査レポート送信手段と、
を具備することを特徴とする不動産物件調査情報提供システム。
【請求項２】
前記不動産物件情報センタは、
前記受け付けた不動産情報、前記作成された専門分野レポート及び前記作成した不動産物件調査レポートを識別するための任意の識別情報を発生する識別情報発生手段を具備することを特徴とする請求項１記載の不動産物件調査情報提供システム。
【請求項３】
前記不動産物件情報センタは、
前記不動産物件調査レポートの作成を依頼するユーザ端末装置を認証し、認証できた場合に前記不動産物件調査レポートの作成依頼を受け付ける認証手段を具備することを特徴とする請求項１又は２記載の不動産物件調査情報提供システム。
【請求項４】
前記不動産物件情報センタは、
前記不動産物件調査レポートの作成依頼元である前記ユーザ端末装置から前記専門家端末装置へのアクセス要求に対し、該専門家端末装置のネットワーク接続アドレスを前記ユーザ端末装置に提示する提示手段を具備することを特徴とする請求項１乃至３のいずれか１項に記載の不動産物件調査情報提供システム。
【請求項５】
前記専門家端末装置は、
前記ネットワークを介して前記不動産物件情報センタにアクセスし、前記記憶装置内に登録されている専門分野レポートを閲覧する専門家用レポート閲覧手段を具備することを特徴とする請求項１乃至４のいずれか１項に記載の不動産物件調査情報提供システム。
【請求項６】
前記ユーザ端末装置は、
前記ネットワークを介して前記不動産物件情報センタにアクセスし、前記記憶装置内に登録された既に作成済みの不動産物件調査レポート及び同作成済みの不動産物件調査レポートの作成に用いられた専門分野レポートを閲覧するユーザ用レポート閲覧手段を具備することを特徴とする請求項１乃至５のいずれか１項に記載の不動産物件調査情報提供システム。
【請求項７】
前記不動産物件情報センタは、
前記専門家端末装置からの書き込みや閲覧が可能な掲示板手段を具備することを特徴とする請求項１乃至６のいずれか１項に記載の不動産物件調査情報提供システム。
【請求項８】
前記ネットワーク上に、
前記専門分野レポート及び前記不動産物件調査レポートの正当性を認証する認証局が接続されていることを特徴とする請求項１乃至７のいずれか１項に記載の不動産物件調査情報提供システム。
【請求項９】
複数のユーザ端末装置と、複数の専門家端末装置と、不動産物件情報センタと、がネットワークを介して接続されて成るシステムにおいて、前記不動産物件情報センタが前記ユーザ端末装置から作成依頼のあった不動産物件の詳細情報を報告する不動産物件調査レポートを作成する際の不動産物件調査レポート作成方法であって、
前記ユーザ端末装置から前記不動産物件調査レポートの作成を前記不動産物件情報センタに依頼するステップと、
前記不動産物件情報センタから前記ユーザ端末装置により依頼された不動産物件調査レポートの作成に用いられる専門分野レポートの作成依頼を前記専門家端末装置の夫々へ送信するステップと、
前記専門家端末装置により作成された専門分野レポートを前記不動産物件情報センタに送信するステップと、
前記送信された専門分野レポートを用いて不動産物件調査レポートを作成するステップと、
前記不動産物件情報センタから前記作成した不動産物件調査レポートを前記依頼元のユーザ端末装置へ送信するステップと、
を具備することを特徴とする不動産物件調査レポート作成方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、通信ネットワーク（以降、単にネットワークと称する）を介して、中古マンションや戸建などの不動産に関わる性能、価格、権利関係などを調査して報告する不動産物件調査レポート（デューデリジェンスレポート）を提供する不動産物件調査情報提供システム及び前記不動産物件調査レポートを作成する不動産物件調査レポート作成方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、情報化社会が進み、消費者主体の社会が徐々に構築されることにより、その保護の必要性がクローズアップされている。また、ネットワーク上で不動産のリスティングが行われるようになり、不動産物件の内容について概要ではなく詳細説明の需要が高まっている。更に、不動産仲介では、価格及び不動産物件の不透明さについて指摘されている。
【０００３】
以上のような社会的ニ−ズの高まりにより、不動産を中立且つ公正な観点から評価することによって不動産の取引が安全に行われるように、各専門家が不動産物件の評価をそれぞれの専門分野で行い、それらを総合化してレポートにし、不動産仲介業者や不動産の売り主、買い主に不動産の詳細情報を提供する不動産物件調査レポートが作成されるようになった。
【０００４】
この不動産物件調査レポートの作成において、例えば建物の性能調査は−級建築士、権利関係は司法書士、地質・地盤は各専門技師、価格は不動産鑑定士が行う。建物の性能及び権利関係によっては価格に大きな差異が生じることがあるため、建物及び権利関係の調査結果を踏まえた上で価格を算出する。従って、不動産物件調査レポートの作成は以下のような複数の専門分野のレポートの作成手順を経て行われる。
・  建物現況レポート（経過年数に応じた老朽かどうかを５段階で評価する）
・  権利関係レポ−ト（完全所有権を取得できるかどうかを判定する）
・  地質・地盤レポート（居住用として当該土地が適当かどうか）
・  不動産価格レポート（１、２、３を前提として評価）
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
上記のような不動産物件調査レポートを作成するには、上記のように建築士、司法書士、地質・地盤などの各専門技師及び不動産鑑定士などの多くの専門家のそれぞれの専門分野のレポートを調整、総合して作成されるものである。それ故、その作成には各専門家の選択及びレポート作成依頼、その後の各専門家相互の連絡や調整が必要で、不動産物件調査レポートを必要とする法人或いは個人が個別に専門家に頼んで作成していたのでは手間及び費用がかかり過ぎるという問題があった。
【０００６】
本発明は、上述の如き従来の課題を解決するためになされたもので、その目的は、ユーザからの作成依頼に応じて、不動産物件調査レポートを迅速且つ安価に作成して提供することができる不動産物件調査情報提供システム及び不動産物件調査レポート作成方法を提供することである。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために、本発明の不動産物件調査情報提供システムは、調査対象となる不動産物件に関する不動産物件調査レポートの作成を依頼する複数のユーザ端末装置と、前記不動産物件調査レポートを作成するのに用いられる専門分野レポートを作成する複数の専門家端末装置と、前記不動産物件調査レポートを作成する不動産物件情報センタと、がネットワークを介して接続されて成る不動産物件調査情報提供システムであって、前記不動産物件情報センタは、前記ユーザ端末装置から送信される不動産物件調査レポートの作成依頼と調査対象となる不動産物件を特定する不動産情報とを受け付ける受付手段と、前記受け付けた不動産情報により特定される不動産物件の専門家による専門分野レポートの作成依頼を、複数の前記専門家端末装置の夫々に依頼する専門分野レポート作成依頼手段と、前記専門家端末装置から送信された前記専門分野レポートを記憶装置に登録する専門分野レポート登録手段と、前記記憶装置に登録された前記専門分野レポートを用いて前記特定された不動産物件に関する不動産物件調査レポートを作成する不動産物件調査レポート作成手段と、前記作成された不動産物件調査レポートを前記記憶装置に登録する不動産物件調査レポート登録手段と、前記記憶装置に登録された前記不動産物件調査レポートを前記依頼元のユーザ端末装置へ送信する不動産物件調査レポート送信手段と、を具備することを特徴とする。
【０００８】
上記発明によれば、不動産物件情報センタは、ユーザ端末装置からの不動産物件調査レポートの作成依頼と調査対象となる不動産物件を特定するための不動産情報をネットワークを介して受け付け、当該受け付けた不動産情報により特定される不動産の不動産物件調査レポートを作成するために用いられる専門分野レポートの作成依頼を専門家端末装置に前記ネットワークを介して夫々送信する。その後、専門家端末装置から前記ネットワークを介して送信される専門分野レポートを記憶装置に登録し、この記憶装置に登録された専門分野レポートを用いて前記依頼された不動産物件調査レポートを作成して前記ネットワークを介して前記依頼元のユーザ端末装置に送信する。
【０００９】
また、本発明における不動産物件情報センタは、前記受け付けた不動産情報、前記作成された専門分野レポート及び前記作成した不動産物件調査レポートを識別するための任意の識別情報を発生する識別情報発生手段を具備することを特徴とする。
【００１０】
また、本発明における不動産物件情報センタは、前記不動産物件調査レポートの作成を依頼するユーザ端末装置を認証し、認証できた場合に前記不動産物件調査レポートの作成依頼を受け付ける認証手段を具備することを特徴とする。
【００１１】
また、本発明における不動産物件情報センタは、前記不動産物件調査レポートの作成依頼元であるユーザ端末装置から前記専門家端末装置へのアクセス要求に対し、該専門家端末装置のネットワーク接続アドレスを前記ユーザ端末装置に提示する提示手段を具備することを特徴とする。
【００１２】
また、本発明における専門家端末装置は、前記ネットワークを介して前記不動産物件情報センタにアクセスし、前記記憶装置内に登録されている専門分野レポートを閲覧する専門家用レポート閲覧手段を具備することを特徴とする。
【００１３】
また、本発明におけるユーザ端末装置は、前記ネットワークを介して前記不動産物件情報センタにアクセスし、前記記憶装置内に登録された既に作成済みの不動産物件調査レポート及び同作成済みの不動産物件調査レポートの作成に用いられた専門分野レポートを閲覧するユーザ用レポート閲覧手段を具備することを特徴とする。
【００１４】
また、本発明における不動産物件情報センタは、前記専門家端末装置からの書き込みや閲覧が可能な掲示板手段を具備することを特徴とする。
【００１５】
さらに、前記ネットワーク上に、前記専門分野レポート及び前記不動産物件調査レポートの正当性を認証する認証局が接続されていることを特徴とする。
【００１６】
本発明の不動産物件調査レポート作成方法は、複数のユーザ端末装置と、複数の専門家端末装置と、不動産物件情報センタと、がネットワークを介して接続されて成るシステムにおいて、前記不動産物件情報センタが前記ユーザ端末装置から作成依頼のあった不動産物件の詳細情報を報告する不動産物件調査レポートを作成する際の不動産物件調査レポート作成方法であって、前記ユーザ端末装置から前記不動産物件調査レポートの作成を前記不動産物件情報センタに依頼するステップと、前記不動産物件情報センタから前記ユーザ端末装置により依頼された不動産物件調査レポートの作成に用いられる専門分野レポートの作成依頼を前記専門家端末装置の夫々へ送信するステップと、前記専門家端末装置により作成された専門分野レポートを前記不動産物件情報センタに送信するステップと、前記送信された専門分野レポートを用いて不動産物件調査レポートを作成するステップと、前記不動産物件情報センタから前記作成した不動産物件調査レポートを前記依頼元のユーザ端末装置へ送信するステップと、を具備することを特徴とする。
【００１７】
上記発明によれば、ユーザの端末装置からネットワークを介して不動産物件調査レポートの作成を不動産物件情報センタに依頼すると、不動産物件情報センタは、前記ネットワークを介して前記依頼された不動産物件調査レポートを作成するための専門分野レポートの作成を専門家端末装置に依頼する。その後、専門家端末装置から前記ネットワークを介して作成した専門分野レポートが前記不動産物件情報センタに送信される。不動産物件情報センタは、前記送信された専門分野レポートを用いて前記依頼された不動産物件調査レポートを作成し、前記ネットワークを介して作成した不動産物件調査レポートを前記依頼元のユーザ端末装置に送信する。
【００１８】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。
図１は、本発明の一実施の形態に係る不動産物件調査情報提供システムの構成例を示したブロック図である。
【００１９】
不動産物件調査情報提供システムは、インターネット５０を介した作成依頼に対して不動産物件調査レポートを作成して依頼元の端末装置に同インターネット５０を介して送信する不動産物件情報センタ１と、不動産物件調査レポートの作成を依頼するユーザである不動産仲介業者の端末装置２、不動産の売主の端末装置３、不動産の買主の端末装置４と、不動産物件情報センタ１からのインターネット５０を介した要請により作成した専門分野のレポートを同インターネット５０を介して不動産物件情報センタ１に送信する公認会計士の端末装置５、司法書士の端末装置６、建築士の端末装置７、測量士の端末装置８、土地家屋調査士の端末装置９、弁護士の端末装置１０、税理士の端末装置１１、不動産鑑定士の端末装置１２と、上記不動産物件情報センタ１、不動産仲介業者の端末装置２、不動産の売主の端末装置３、不動産の買主の端末装置４、公認会計士の端末装置５〜不動産鑑定士の端末装置１２を接続するインターネット５０を有している。
【００２０】
ここで、不動産物件情報センタ１は、不動産物件調査レポートの作成のためのデータ収集処理や収集されたデータを用いて不動産物件調査レポートを作成するなどの各種処理を行うシステムサーバ１０１と、不動産物件調査レポートの作成のための各種データ及び作成された不動産物件調査レポートなどを格納するデータベース１０２を有している。
【００２１】
次に、本実施の形態の動作について説明する。
例えば、不動産仲介業者が不動産の評価のために当該不動産の不動産物件調査レポートが欲しい場合、不動産仲介業者は、不動産仲介業者の端末装置２からインターネット５０を介して不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１ヘアクセスし、そのホームページ上から評価対象となる不動産を特定する情報、例えば不動産のある場所、広さ、建物形式、その他と共に、当該不動産の不動産物件調査レポートの作成依頼をシステムサーバ１０１に送信する。
【００２２】
システムサーバ１０１は、不動産物件調査レポートの作成依頼をした不動産仲介業者を識別する任意の識別番号を生成し、この識別番号に関連付けて送信された不動産情報をデータベース１０２に登録する。
【００２３】
システムサーバ１０１は、データベース１０２への上記不動産情報の登録を完了すると、インターネット５０を介して上記不動産情報（上記識別番号を付与）と共に上記不動産物件調査レポート作成のための専門分野毎の評価依頼を各専門家の端末装置５〜１２に送信することにより、公認会計士、司法書士、建築士、測量士、士地家屋調査士、弁護士、税理士、不動産鑑定士へ上記不動産に関わるそれぞれの専門分野のレポート作成を依頼する。
【００２４】
各専門家は上記不動産の専門分野毎の評価依頼を受けると、評価依頼があった不動産情報に基づいて、専門的視点に立って当該不動産の評価を行う。例えば司法書士は対象物件の建物と土地について所有権、地上権などの権利関係を調査して図２に示すような権利関係レポートを作成し、作成した権利関係レポートに上記識別番号を付与して司法書士の端末装置６からインターネット５０を介して不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１に送信する。
【００２５】
また、建築士は、現地調査を踏まえ、対象不動産物件の写真など添付した現況の建物がどのような状態にあるのかを報告する図３に示すような建物現況レポートを作成し、作成した建物現況レポートに上記識別番号を付与して建築士の端末装置７からインターネット５０を介してシステムサーバ１０１に送信する。
【００２６】
公認会計士、税理士は対象不動産の取得時、保有時及び売却時の税金について、弁護士は対象不動産の売買時の契約書作成関係について、土地家屋調査士は対象不動産を現地で測量して得た測量データについて、土地家屋調査士は対象不動産を調査して得た調査データについてのレポートを作成し、作成したレポートに上記識別番号を付して各専門家端末装置からインターネット５０を介して不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１に送信する。
【００２７】
不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１は、各専門家の端末装置５〜１２から送信されてきた各レポートを、付与されている識別番号対応でデータベース１０２に登録する。
【００２８】
上記のように識別番号対応でデータベース１０２に登録された各専門家のレポートは、各専門家の端末装置５〜１２から不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１へアクセスして上記識別番号をキーとしてデータベース１０２を検索することにより、自由に閲覧が可能になっている。従って、自己の専門分野のレポートを作成する際に、必要があれば何時でも他の専門分野のレポートを参照して作成することができる。
【００２９】
例えば、不動産鑑定士が対象物件の価格を評価する際には、建築士が作成した建物現況レポートと共に、地価公示価格、地価調査価格、相続税路線価格、取引事例に基づく価格、などを参照して評価価格を算定することにより図４に示すような不動産価格レポートを作成し、当該作成した不動産価格レポートに上記識別番号を付与して不動産鑑定士の端末装置７からインターネット５０を介してシステムサーバ１０１に送信する。
【００３０】
また、各専門家がお互いに連絡を取れるように不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１は、予め登録しておけば各専門家だけが自由にアクセスできる掲示板を開設し、各専門家はこの掲示板に連絡事項などを書き込むことにより、現地確認日の日程調整や各人のレポート作成の進展の度合いなどの連絡を行うことができる。
【００３１】
尚、上記レポートを作成して貰う各専門家は、予め不動産物件情報センタ１と契約関係にあるため、他の専門家の住所や電話番号などの連絡先を事前に知っており、お互いの連絡や調整は電話や郵便などで行えることは勿論である。
【００３２】
こうして、各専門家のレポートがデータベース１０２に収集されると、不動産物件情報センタ１の担当者は、システムサーバ１０１上（又は別の端末装置上）に上記識別番号を用いてデータベース１０２から各専門家のレポートを読み出し、これら各専門家のレポートを用いて調査対象となる不動産物件の総合評価を行い、この総合評価と各専門家のレポートを編集して不動産物件調査レポート（図５に示す総合評価レポート）を作成する。このようにして作成された不動産物件調査レポートは、データベース１０２に上記識別番号対応で登録されると共に、上記識別番号を付与して依頼元の不動産仲介業者の端末装置２へインターネット５０を介して送信される。
【００３３】
また、各専門家による専門分野レポートは、必ずしもネットワークを介して電子的に処理される必要はなく、各専門家により認証印（印鑑）が捺印された書面（レポート）を不動産物件情報センタ１へ郵送するといった方法が採用されることもある。不動産物件情報センタ１は、郵送された書面をそのまま用いて、あるいは、電子的データへの変換処理を行った後で不動産物件調査レポートの作成処理を行ってもよい。
尚、各専門家のレポートに基づいて上記総合評価を行うに際して、不動産物件情報センタ１の担当者が専門家であってもよいし、或いは外部の専門家に頼んで総合評価を行って貰っても良い。
【００３４】
不動産仲介業者の端末装置２は、当該不動産仲介業者の端末装置２で作成依頼した不動産物件調査レポートを受信して確認する。その際、不動産物件調査レポートに記載されている内容、特に対象不動産の登記関係などを不動産仲介業者が確認できるように、不動産物件調査レポートを作成した各専門家の連絡先を上記不動産物件調査レポートに添付して或いは別途、依頼元の不動産仲介業者に知らせるようにしてある。
【００３５】
従って、不動産仲介業者は直接各専門家に連絡して不動産物件調査レポートの内容確認や疑問点の問い合わせを行うことができる。
【００３６】
例えば不動産仲介業者が対象不動産の登記関係などを確認したい場合は司法書士に連絡して確認したり、法務局に出向いて確認することができる。尚、法務局に登記されている登記書類などがインターネット５０上で確認できるようになれば、不動産仲介業者は不動産仲介業者の端末装置２から法務局のホームページ等にアクセスして該当の不動産の登記書類を閲覧して直ちに権利関係などを確認することができるようになる。
【００３７】
また、不動産仲介業者は、自己の端末装置２からインターネット５０を介して不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１にアクセスし、受け取った不動産物件調査レポートの作成に使用した各専門家のレポートの閲覧要求を前記不動産物件調査レポートに付与されていた識別番号を用いて行うと、システムサーバ１０１はこの識別番号によりデータベース１０２内を検索して、指定された専門家のレポートを読み出して不動産仲介業者の端末装置２に送信する。
【００３８】
その後、不動産仲介業者は、不動産物件情報センタ１の指定口座などに作成代金を支払うことになる。この支払方法は、特に限定されるものではない。
【００３９】
尚、上記した不動産仲介業者は、職業柄、各種の不動産物件の不動産物件調査レポートの作成を不動産物件情報センタ１に依頼するため、不動産物件情報センタ１には過去に依頼した複数の不動産物件調査レポートが蓄積されていることになる。このため、不動産仲介業者は自己の端末装置２からインターネット５０を介して不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１にアクセスして閲覧したい不動産物件調査レポートの識別番号と閲覧要求を行うと、システムサーバ１０１は送信された識別番号によりデータベース１０２から該当する不動産物件調査レポートを検索し、検索された不動産物件調査レポートをインターネット５０を介して不動産仲介業者の端末装置２に送信する。
【００４０】
図６は、図１に示した不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１へユーザの端末装置２〜４からアクセスがあった時のシステムサーバ１０１の処理手順を示したフローチャートである。システムサーバ１０１はステップＳ１で、不動産仲介業者の端末装置２、売主の端末装置３、買主の端末装置４のいずれかのユーザの端末装置からアクセスがあると、アクセスは不動産物件調査レポートの作成依頼かどうかをステップＳ２で判断し、作成依頼でない場合はステップＳ１７に進み、作成依頼の場合はステップＳ３に進む。
【００４１】
システムサーバ１０１は、ステップＳ３で依頼元のユーザの端末装置から送信された不動産情報を入力し、ステップＳ４でこれに対して識別番号を発生した後、ステップＳ５で入力した不動産情報をこの識別番号対応でデータベース１０２に登録する。
【００４２】
次に、システムサーバ１０１は、ステップＳ６で前記識別番号により識別される不動産情報を各専門家の端末装置５〜１２に送信して、各専門家へ対象不動産に関する各専門分野のレポートの作成依頼を行う。
【００４３】
その後、システムサーバ１０１は、ステップＳ７で公認会計士からのレポートがインターネット５０を介して入力されたかどうかを判断し、入力された場合はステップＳ１４に進んで、入力されたレポートを上記識別番号対応でデータベース１０２に登録し、入力されない場合はステップＳ８に進む。
【００４４】
システムサーバ１０１は、ステップＳ８で司法書士からのレポートがインターネット５０を介して入力されたかどうかを判断し、入力された場合はステップＳ１５に進んで、入力されたレポートを上記識別番号対応でデータベース１０２に登録し、入力されない場合はステップＳ９に進む。
【００４５】
以下、ステップＳ９以降は同様で、システムサーバ１０１は、建築士、測量士、土地家屋調査士、弁護士、税理士からのレポート入力があったかどうかを順次判断し、その際、レポート入力があった場合は上記識別番号対応でデータベース１０２に登録する。
【００４６】
システムサーバ１０１は、ステップＳ１０で不動産鑑定士からのレポートがインターネット５０を介して入力されたかどうかを判断し、入力された場合はステップＳ１６に進んで入力されたレポートを上記識別番号対応でデータベース１０２に登録し、入力されない場合はステップＳ１１に進む。
【００４７】
システムサーバ１０１は、ステップＳ１１で全ての専門家からのレポートが入力されたかどうかを判断し、入力されない場合はステップＳ７の処理に戻り、入力された場合はステップＳ１２に進む。ここで、２回目以降、ステップＳ７〜Ｓ１０の処理に進んだ場合、既に入力されたレポートについての判断ステップはスルーして、次のレポート入力の判断ステップに進むものとする。
【００４８】
システムサーバ１０１は、ステップＳ１２で不動産物件調査レポートを作成し、ステップＳ１３で作成した不動産物件調査レポートを依頼元のユーザの端末装置に送信して処理を終了する。
【００４９】
システムサーバ１０１は、ステップＳ２で不動産物件調査レポートの作成依頼でないと判断されると、ステップＳ１７に進んで既に作成したレポートの閲覧要求であるかどうかを判定し、閲覧要求でない場合はステップＳ２０に進み、閲覧要求である場合はステップＳ１８に進む。
【００５０】
システムサーバ１０１は、ステップＳ１８で、ユーザより指定されたレポートをデータベース１０２から検索して読み出し、ステップＳ１９に進んで、読み出したレポート（不動産物件調査レポート又は各専門家により作成された専門分野のレポート）を依頼元のユーザの端末装置に送信して処理を終了する。
【００５１】
システムサーバ１０１は、ステップＳ１７で不動産物件調査レポートの作成依頼でないと判断されると、ステップＳ２０に進んで専門家へのアクセス要求かどうかを判断し、そうでない場合は処理を終了し、専門家へのアクセス要求であれば、ステップＳ２１に進んで指定された専門家の端末装置にユーザの端末装置を接続するためのＵＲＬ（ｕｎｉｆｏｒｍ  Ｒｅｓｏｕｒｃｅ  Ｌｏｃａｔｏｒ）又はメールアドレスをユーザの端末装置に提示して処理を終了する。
【００５２】
本実施の形態によれば、不動産仲介業者、不動産の売主、買主などのユーザが自己の端末装置２〜４からインターネット５０を介して不動産物件調査レポートの作成依頼を不動産物件情報センタ１に行えば、後は不動産物件情報センタ１が契約している専門家を使って対象不動産物件に関わる各専門分野のレポートを作成して貰い、これら各レポートを一旦不動産物件情報センタ１に収集した後、収集した各レポートを使用して不動産物件調査レポートを作成し、これをインターネット５０を介して依頼元の端末装置に送信するため、ユーザは容易に不動産に関する詳細情報を手に入れることができる。
【００５３】
また、不動産物件情報センタ１が契約している専門家は不動産物件情報センタ１を中継点としてお互いの情報を交換でき、効率的に各専門分野のレポートを作成できるため、不動産物件調査レポートを従来のように個別に作成する場合に比べて短期間且つ安価に作成することができ、ユーザの不動産物件情報センタ１に支払う作成代金も個別に作成する場合に比べて格段に低価格とすることができる。
【００５４】
従って、本例のシステムを用いることにより、不動産物件に関わる詳細情報を誰でも容易且つ低価格で入手できるようになるため、不動産の取引が安全に行われ、不動産の流通を促進させる効果がある。
【００５５】
更に、ユーザは、インターネット５０を介して不動産物件情報センタ１にアクセスすることにより、何時でも作成済みの不動産物件調査レポート及びその関連の専門分野レポートを閲覧することができるため、作成して貰った不動産物件調査レポートの管理を不動産物件情報センタ１にして貰うことができる。
【００５６】
また、不動産物件情報センタ１は、専門に不動産物件調査レポートを作成する機関のため、必要最大限且つ適切な専門家を取り揃えることができ、その上、各専門家は不動産物件情報センタ１を軸として連絡を取り合いながら各専門分野のレポートを作成することができるため、個別に不動産物件調査レポートを専門家に頼む場合に比べて、品質の良い不動産物件調査レポートを短時間に作成してユーザに提供することができる。
【００５７】
尚、本発明は上記実施の形態に限定されることなく、その要旨を逸脱しない範囲において、具体的な構成、機能、作用、効果において、他の種々の形態によっても実施することができる。
例えば、不動産仲介業者のようなユーザは、予め不動産物件情報センタ１との間で不動産物件調査レポートサービスを提供して貰う契約を締結して会員になり、その際に認証のための例えばユーザＩＤとパスワードを貰っておくものとし、その一方、不動産物件情報センタ１は、契約を締結して会員となったユーザの住所や氏名等の認証情報をデータベース１０２に登録しておく。
【００５８】
その後、例えば不動産仲介業者が不動産の不動産物件調査レポートが欲しい場合、不動産仲介業者は不動産仲介業者の端末２からインターネット５０を介して不動産物件情報センタ１のホームページにアクセスして会員ページにログインする操作をすると、不動産物件情報センタ１のシステムサーバ１０１からユーザＩＤとパスワードを入力する認証画面がインターネット５０を介して不動産仲介業者の端末２に送られてくるため、この認証画面に自己のユーザＩＤとパスワードを入力して不動産物件調査レポートの作成依頼画面にログインするようにしてもよい。その場合はユーザＩＤ又はパスワードのどちらか一方又は両方を上記実施の形態で説明した識別番号の代わりにすることができ、識別番号の生成を必要としなくなる。
【００５９】
例えば、上記実施の形態のユーザの端末装置２、３、４は、パソコンを想定したが、携帯電話のようにインターネット５０に接続でき且つ表示機能があれば使用でき、携帯電話などの携帯通信端末を用いた場合、例えば売買対象の不動産物件の現場で、不動産物件情報センタ１にアクセスして当物件の作成済みの不動産物件調査レポートを現場で閲覧することができ、不動産仲介業者などの営業マンの営業活動に高い利便性をもたらすことができると共に、当該不動産物件を売買する個人にとっても物件の詳細情報を現場で確認でき、適切な売買を行うことができる。
【００６０】
また、上記実施の形態において、不動産鑑定士は、対象物件の価格を評価する際に、建築士が作成した建物現況レポートや司法書士が作成した権利関係レポートなどを参照して価格を算定するため、不動産物件調査レポートを作成する上で最終的な処理を行う。よって、不動産物件情報センタの管理運営を不動産鑑定士により行うようにすることで処理の円滑化を図ることも可能である。
【００６１】
さらに、図７に示すように、インターネット５０上に認証局６０を設け、不動産情報管理センタ１から各専門家の端末装置５〜１２へ専門家レポートの作成依頼時や不動産情報管理センタ１から不動産物件調査レポートの作成を依頼された端末装置へのレポート報告時に、デジタル認証処理を行うようにすることも可能である。
【００６２】
この認証局６０は、第３者機関により運営され、インターネット５０上で取り扱われるデータの正当性を認証する機関である。よって、各専門家により作成された専門家レポートに印鑑を捺印することで正当性を証明するのと同様に、認証局６０によりデータの正当性が証明されることとなる。このことにより、各専門家により作成された専門家レポートの正当性を評価する際に、それぞれの印鑑の捺印を確認することなく、認証局６０による認証のみで正当性を評価することができる。また、不動産情報管理センタ１から依頼主の端末装置へ送信される不動産物件調査レポートに関しても、第３者機関である認証局６０による認証処理が行われているので、不動産物件調査レポートに対する依頼主の信憑性も向上することができる。
【００６３】
【発明の効果】
以上詳細に説明したように、請求項１、９の発明によれば、ユーザ端末装置から不動産物件調査レポートの作成を前記不動産物件情報センタに依頼すると、不動産物件情報センタは前記依頼された不動産物件調査レポートを作成するための専門分野レポートの作成を専門家端末に依頼し、その後、専門家端末により作成された専門分野レポートを用いて前記依頼された不動産物件調査レポートを作成して前記依頼元のユーザの端末装置に送信する。従って、ユーザからの作成依頼に応じて、不動産物件調査レポートを迅速且つ安価に作成して提供することができる。
【００６４】
請求項２の発明によれば、不動産物件調査レポートを識別するための識別情報を発生する識別情報発生手段を設けたことにより、作成中の不動産物件調査レポート及びこのレポートに関わる各種情報を容易に識別することができる。
【００６５】
請求項３の発明によれば、不動産物件調査レポートの作成依頼をするユーザを認証する手段を設けたことにより、会員等の特定のユーザの依頼に対してのみ不動産物件調査レポートを作成することができる。
【００６６】
請求項４の発明によれば、ユーザが専門家へのアクセスを要求した時に専門家のネットワークアドレスを提示する提示手段を設けたことにより、ユーザは作成して貰った不動産物件調査レポートの内容紹介などを各専門家に容易に行うことができる。
【００６７】
請求項５の発明によれば、専門家が他の専門家が作成したレポートを閲覧できる閲覧手段を設けたことにより、各専門家は他の専門分野のレポートを参照して自己の分野のレポートを作成できるので、正確なレポートを容易且つ短時間に作成することができる。
【００６８】
請求項６の発明によれば、ユーザが作成済みの不動産物件調査レポートやそれに関連する専門分野のレポートを閲覧できる手段を設けたことにより、ユーザは作成依頼した不動産物件調査レポートの管理を不動産物件情報センタに任せることができると共に、直近に作成依頼した不動産物件調査レポートと共に過去に作成依頼した不動産物件調査レポート及びその関連の専門分野別のレポートを何時でも閲覧することができる。
【００６９】
請求項７の発明によれば、専門家同士がネットワークを介して情報交換できる掲示板手段を設けたことにより、専門家同士の調整及び専門家同士の情報交換を容易且つ迅速に行うことができ、それぞれの専門分野のレポートを容易且つ短時間に作成することができる。
【００７０】
請求項８記載の発明によれば、ネットワーク上に接続される認証局により正当性が認証された専門分野レポートや不動産物件調査レポートを取り扱うので、各専門家による印鑑の捺印等による正当性の認証に係る工程を削減することにより、よりスピーディーで正当性が認証された専門分野レポート並びに不動産物件調査レポートの作成が可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施の形態に係る不動産物件調査情報提供システムの構成例を示したブロック図である。
【図２】図１に示した司法書士により作成された権利関係レポート例を示した図である。
【図３】図１に示した建築士により作成された建物現況レポート例を示した図である。
【図４】図１に示した不動産鑑定士により作成された不動産価格レポート例を示した図である。
【図５】図１に示した不動産物件情報センタで作成する総合評価例を示した図である。
【図６】図１に示した不動産物件情報センタのシステムサーバへユーザの端末装置からアクセスがあった時の前記システムサーバの処理手順を示したフローチャートである。
【図７】本発明の他の実施の形態に係る不動産物件調査情報提供システムの構成例を示したブロック図である。
【符号の説明】
１  不動産物件情報センタ
２  不動産仲介業者の端末装置
３  売主の端末装置
４  買主の端末装置
５  公認会計士の端末装置
６  司法書士の端末装置
７  建築士の端末装置
８  測量士の端末装置
９  土地家屋調査士の端末装置
１０  弁護士の端末装置
１１  税理士の端末装置
１２  不動産鑑定士の端末装置
５０  インターネット
６０  認証局
１０１  システムサーバ
１０２  データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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