(57)【要約】【課題】金融機関が不動産開発プロジェクトの土地部分ばかりでなく請負工事部分にも融資を実行できるプロジェクトリスク管理システムを提供する。【解決手段】プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座情報が登録されたエスクロウ口座データサーバー１２と、プロジェクト対象の開発事業主の開発資金、プロジェクト対象の購入予約者の購入資金、並びにプロジェクト対象に対する金融機関からの融資金のエスクロウ口座に関する入金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２との間で読み書きする入金情報記録部１４２と、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金、金融機関からの融資金に対する返済金、並びに開発事業主への払戻し資金のエスクロウ口座に関する出金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２との間で読み書きする出金情報記録部１４４と備える。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座情報が登録されたエスクロウ口座データサーバーと；
前記プロジェクト対象の開発事業主の開発資金、前記プロジェクト対象の購入予約者の購入資金、並びに前記プロジェクト対象に対する金融機関からの融資金の前記エスクロウ口座に関する入金情報を、前記エスクロウ口座データサーバーとの間で読み書きする入金情報記録部と；
前記プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金、前記金融機関からの融資金に対する返済金、並びに前記開発事業主への払戻し資金の前記エスクロウ口座に関する出金情報を、前記エスクロウ口座データサーバーとの間で読み書きする出金情報記録部と；
を備えるプロジェクトリスク管理システム。
【請求項２】
さらに；前記入金情報記録部並びに前記出金情報記録部に記録される入金情報並びに出金情報を用いて、少なくとも前記金融機関からの融資金に関する返済期日までに予想される、前記エスクロウ口座に関するキャッシュフロー情報を生成するキャッシュフロー演算部を備える；
請求項１に記載のプロジェクトリスク管理システム。
【請求項３】
さらに；前記キャッシュフロー演算手段で演算された前記プロジェクト代金のキャッシュフロー情報を用いて、前記プロジェクト対象の事業性又は前記金融機関からの融資金に対する返済可能性を判定するプロジェクト遂行判定手段を備える；
請求項２に記載のプロジェクトリスク管理システム。
【請求項４】
前記プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金として；
プロジェクト検査管理サーバーから通知される、請負業者により実施される前記プロジェクト対象における工程毎の工程検査合格情報が記録されるプロジェクト進捗管理部と；
前記プロジェクト対象における工程毎のプロジェクト支払額情報を記録するプロジェクト支払い代金テーブルと；
前記プロジェクト支払い代金テーブルを参照して、前記プロジェクト進捗管理部に記録される工程検査合格情報に該当する工程に相当するプロジェクト支払額を定める支払い代金算定部と；
前記預託されたプロジェクト代金情報から、前記支払い代金算定部の定めるプロジェクト支払額を前記請負業者に対して前記エスクロウ口座から支払うように支払い指示情報を送信する出金管理部と；
を備えるプロジェクト代金決済システムにおける前記支払い指示を用いる；
請求項１乃至請求項３の何れか１項に記載のプロジェクトリスク管理システム。
【請求項５】
プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座をエスクロウ口座データサーバーに設け；
プロジェクト対象の開発事業主の開発資金、前記プロジェクト対象の購入予約者の購入資金、並びに前記プロジェクト対象に対する金融機関からの融資金の前記エスクロウ口座に関する入金情報を、前記エスクロウ口座データサーバーに入力し；
前記プロジェクト対象の請負業者に対して、前記エスクロウ口座から施工進行状態に応じて請負代金として支払う出金情報を、前記エスクロウ口座データサーバーに入力し；
前記金融機関に対して、前記エスクロウ口座から融資金に対する返済金として支払う出金情報を、前記エスクロウ口座データサーバーに入力し；
前記開発事業主に対して前記エスクロウ口座から支払う出金情報を、前記エスクロウ口座データサーバーに入力する；
工程を備えるプロジェクトリスク管理方法。
【請求項６】
プロジェクト対象に関する金融機関からの融資金に関する返済期日までに予想される、エスクロウ口座に関する入金情報並びに出金情報を用いて、前記プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のキャッシュフローを演算し；
前記演算されたプロジェクト代金のキャッシュフローを用いて、前記プロジェクト対象の事業性又は前記金融機関からの融資金に対する返済可能性を判定し；少なくともプロジェクト対象に関するプロジェクト代金の入金開始から、支払い完了までの期間の間存在する前記エスクロウ口座をエスクロウ口座データサーバーに設ける；
工程を備えるプロジェクトリスク管理方法。
【請求項７】
請求項１乃至請求項４の何れか１項に記載のプロジェクトリスク管理システムと；
前記プロジェクト対象の竣工後の所定期間経過後迄に、前記プロジェクト対象の販売対象部分のうち購入者が現れなかったことを停止条件として、当該プロジェクト対象の販売対象部分に関する買取契約情報を管理する買取契約管理部と；
を備えるプロジェクト資金回収保証システム。
【請求項８】
プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座をエスクロウ口座データサーバーに設け；
前記プロジェクト対象の竣工後の所定期間経過後迄に、プロジェクト対象の販売対象部分のうち購入者が現れなかった部分が存在することを停止条件として、当該プロジェクト対象の販売対象部分の販売残部分に関する買取契約を締結し；前記プロジェクト対象の竣工後の所定期間経過時に、前記停止条件によって前記買取契約の効力を発生させる状態か判断し；
前記買取契約の効力が発生すれば、前記買取契約に基づく買取資金を前記エスクロウ口座に関する入金情報として、前記エスクロウ口座データサーバーに入力する；
工程を備えるプロジェクト資金回収保証方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、例えばマンション建設、住宅団地開発のように、開発事業主が金融機関から開発資金を借入れて、開発事業主が施工業者に施工を依頼すると共に、開発物件を購入者に売却することにより資金を回収して、借入れた開発資金を金融機関に返却する場合に用いて好適なプロジェクトリスク管理システム及び方法に関する。
また、本発明は、開発物件の売却が予定通り進行せず、投資した開発資金を回収せざるを得ない状況に至った場合でも、開発事業主は充分な換価価値で開発物件を換金できるプロジェクト資金回収保証システム及び方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年都市の再開発や大規模住宅開発が民間企業によって推進されている。このようなマンション建設や住宅団地開発の場合には、開発事業が以下のような手順で遂行されるのが一般的である。
▲１▼開発事業主は、開発計画を立案して、地方公共団体のような当局から開発許可を取得する。
▲２▼開発事業主は、開発許可を取得した開発計画を遂行するために、自己資金を調達し、金融機関から開発資金の融資を受け、或いは投資組合から開発資金に相当する投資を受ける。
▲３▼開発事業主は、開発許可を取得した開発計画に係る物件に関して、請負業者に施工を依頼すると共に、請負代金を支払う。
▲４▼開発事業主は、施工計画の開発許可取得後から施工完成後までの間に、開発物件を市場で売却し、開発物件を完成後購入者に引渡す。
▲５▼開発事業主は、開発物件の売却で得た資金を用いて、金融機関から融資を受けた開発資金を金融機関に返却する。
【０００３】
【特許文献１】特開２００１−１９５４８３号公報  図１
【特許文献２】特開平１１−６６１５０号公報  図１
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、上述の開発事業の遂行に当っては、計画、施工、引渡の各段階において多数の関係者が関与している為、事業環境の変動に応じて開発計画が頓挫する可能性が存在する。そして、開発計画が頓挫した場合に、各関係者は少なからぬ損害を被る恐れがある。各関係者毎に開発計画が頓挫した場合のリスクを算定すると以下の通りである。
【０００５】
（Ａ）開発事業主の場合
▲１▼開発計画に対して、開発事業主の信用枠の制限等により、適切なタイミングで事業資金が捻出できないリスク。
▲２▼請負業者の倒産により事業中止に追い込まれたり、請負業者の請負資金流用によって、請負業者が開発計画に係る物件を契約期日までに契約金額で完成させることができないリスク。
▲３▼開発物件の売却が予定通り進行せず、投資した開発資金を回収できないリスク。
【０００６】
（Ｂ）金融機関の場合
▲１▼金融機関が融資した資金を、開発事業主が融資対象の開発計画に係る物件に投資せず、目的外に流用するリスク。
▲２▼開発事業主が開発計画の実施途中で破綻して、請負業者の請負工事が進行せず、開発物件が完成しないため、開発物件の担保価値が低額になるリスク。
▲３▼開発物件の売却が予定通り進行せず、開発事業主が投資した開発資金を回収できない為に、金融機関の融資も回収できないリスク。
【０００７】
（Ｃ）請負業者の場合
▲１▼請負業者の破綻による請負工事中止が発生するリスク。
▲２▼下請け業者の倒産や工事代金流用によって、請負業者が開発計画に係る物件を契約期日までに契約金額で完成させることができないリスク。
【０００８】
特に、金融機関は不動産開発プロジェクトに対して、開発計画が頓挫した場合の資金回収の便宜を考慮して、土地部分に対して融資を実行するものの、請負工事部分に関しては融資をしないのが原則である。そこで、開発事業主の信用枠が小さな中小開発事業主や、既に多額の借入れを行っている大規模開発事業主においては、仮に優良な不動産開発プロジェクトが立案できても、資金の手当てがつかずに断念せざるを得ないのが実情である。
【０００９】
また、開発物件の売却が予定通り進行せず、投資した開発資金を回収せざるを得ない状況に至った場合に、開発事業主は開発物件を買取企業に短期間に捨値で売却して、現金化しているのが現状である。この場合、買取企業にとっても、買取の打診があった開発物件に対して迅速に換価価値を算定して、買取するか否かの判断をせざるを得ず、買取物件の安定的な確保が困難であるという課題もあった。
【００１０】
本発明は上記の課題を解決するもので、第１の目的は、金融機関が不動産開発プロジェクトの土地部分ばかりでなく請負工事部分にも融資を実行できるプロジェクトリスク管理システム及び方法を提供することである。
第２の目的は、開発物件の売却が予定通り進行せず、投資した開発資金を回収せざるを得ない状況に至った場合でも、開発事業主は充分な換価価値で開発物件を換金できるプロジェクト資金回収保証システム及び方法を提供することである。
【００１１】
【課題を解決するための手段】
第１の目的を達成する本発明のプロジェクトリスク管理システムは、図１に示すように、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座情報が登録されたエスクロウ口座データサーバー１２と、プロジェクト対象の開発事業主の開発資金、プロジェクト対象の購入予約者の購入資金、並びにプロジェクト対象に対する金融機関からの融資金のエスクロウ口座に関する入金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２との間で読み書きする入金情報記録部１４２と、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金、金融機関からの融資金に対する返済金、並びに開発事業主への払戻し資金のエスクロウ口座に関する出金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２との間で読み書きする出金情報記録部１４４と備える。
【００１２】
このように構成された装置においては、エスクロウ口座データサーバー１２にプロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座情報が登録されている。入金情報記録部１４２は、エスクロウ口座データサーバー１２のエスクロウ口座への、プロジェクト対象の開発事業主の開発資金、プロジェクト対象の購入予約者の購入資金、並びにプロジェクト対象に対する金融機関からの融資金の入金情報の記録を担当する。出金情報記録部１４４は、エスクロウ口座データサーバー１２のエスクロウ口座から、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金、金融機関からの融資金に対する返済金、並びに開発事業主への払戻し資金の出金情報の記録を担当する。
【００１３】
好ましくは、本発明のプロジェクトリスク管理システムにおいて、さらに、入金情報記録部１４２並びに出金情報記録部１４４に記録される入金情報並びに出金情報を用いて、少なくとも金融機関からの融資金に関する返済期日までに予想される、エスクロウ口座に関するキャッシュフロー情報を生成するキャッシュフロー演算部１４６を備える構成とするとよい。
【００１４】
好ましくは、本発明のプロジェクトリスク管理システムにおいて、図３に示すように、さらに、キャッシュフロー演算部１４６で演算されたプロジェクト代金のキャッシュフロー情報を用いて、プロジェクト対象の事業性又は金融機関からの融資金に対する返済可能性を判定するプロジェクト遂行判定部８０を備える構成とするとよい。
【００１５】
好ましくは、本発明のプロジェクトリスク管理システムにおいて、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金として、以下のプロジェクト代金決済システムにおける支払い指示を用いる。即ち、図１に示すように、プロジェクト代金決済システムは、プロジェクト検査管理サーバー２０から通知される、請負業者により実施されるプロジェクト対象における工程毎の工程検査合格情報が記録されるプロジェクト進捗管理部１６２と、プロジェクト対象における工程毎のプロジェクト支払額情報を記録するプロジェクト支払い代金テーブル１６４と、プロジェクト支払い代金テーブル１６４を参照して、プロジェクト進捗管理部１６２に記録される工程検査合格に該当する工程に相当するプロジェクト支払額を定める支払い代金算定部１６６と、預託されたプロジェクト代金から、支払い代金算定部１６６の定めるプロジェクト支払額を請負業者に対してエスクロウ口座から支払うように支払い指示情報を送信する出金管理部１６８とを備えている。
【００１６】
第１の目的を達成する本発明のプロジェクトリスク管理方法は、図２に示すように、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座をエスクロウ口座データサーバー１２に設け（Ｓ１０）、プロジェクト対象の開発事業主の開発資金、プロジェクト対象の購入予約者の購入資金、並びにプロジェクト対象に対する金融機関からの融資金のエスクロウ口座に関する入金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２に入力し（Ｓ１２、１４、Ｓ１６）、プロジェクト対象の請負業者に対して、エスクロウ口座から施工進行状態に応じて請負代金として支払う出金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２に入力し（Ｓ２０）、金融機関に対して、エスクロウ口座から融資金に対する返済金として支払う出金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２に入力し（Ｓ２２）、開発事業主に対して、エスクロウ口座から支払う出金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２に入力する（Ｓ２４）工程を有している。
【００１７】
第１の目的を達成する本発明のプロジェクトリスク管理方法は、図４に示すように、プロジェクト対象に関する金融機関からの融資金に関する返済期日までに予想される、エスクロウ口座に関する入金情報並びに出金情報を用いて、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のキャッシュフローを演算し（Ｓ４）、前記演算されたプロジェクト代金のキャッシュフローを用いて、プロジェクト対象の事業性又は金融機関からの融資金に対する返済可能性を判定し（Ｓ６）、少なくともプロジェクト対象に関するプロジェクト代金の入金開始から、支払い完了までの期間の間存在するエスクロウ口座をエスクロウ口座データサーバーに設ける（Ｓ１０）工程を有している。
【００１８】
第２の目的を達成する本発明のプロジェクト資金回収保証システムは、図３に示すように、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座が登録されたエスクロウ口座データサーバー１２と、プロジェクト対象の開発事業主の開発資金等のエスクロウ口座に関する入金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２との間で読み書きする入金情報記録部１４２と、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金等のエスクロウ口座に関する出金情報を、エスクロウ口座データサーバー１２との間で読み書きする出金情報記録部１４４を備えるプロジェクトリスク管理システム１０と、プロジェクト対象の竣工後の所定期間経過後迄に、プロジェクト対象の販売対象部分のうち購入者が現れなかったことを停止条件として、当該プロジェクト対象の販売対象部分に関する買取契約情報を管理する買取契約管理部１８とを備えている。
【００１９】
第２の目的を達成する本発明のプロジェクト資金回収保証方法は、図５に示すように、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座をエスクロウ口座データサーバー１２に設け（Ｓ１０）、プロジェクト対象の販売対象部分のうち購入者が現れなかった部分が存在することを停止条件として、当該プロジェクト対象の販売対象部分の販売残部分に関する買取契約を締結し（Ｓ３０〜Ｓ３４）、プロジェクト対象の竣工後の所定期間経過時に、停止条件によって買取契約の効力を発生させる状態か判断し（Ｓ３６）、買取契約の効力が発生すれば、買取契約に基づく買取資金をエスクロウ口座に関する入金情報として、エスクロウ口座データサーバーに入力する（Ｓ３８、Ｓ４０）工程を備える。
【００２０】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態について、図面を参照して説明する。なお、各図において互いに同一或いは相当する部材には同一符号又は類似符号を付し、重複した説明は省略する。図１は、本発明の一実施の形態を示すプロジェクトリスク管理システムの構成ブロック図である。図において、プロジェクトリスク管理サーバー１０は、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座が登録されたエスクロウ口座データサーバー１２と、エスクロウ口座への入出金状態を管理する入出金管理部１４と、エスクロウ口座への入出金状態とプロジェクト検査管理サーバー２０から送信されるプロジェクト対象の施工状態との連携をとる資金流通・施工連携管理部１６を備えている。エスクロウ口座は、プロジェクト対象毎にプロジェクト代金の預託や支払いをするためにエスクロウ口座データサーバー１２に設けられる。エスクロウ口座情報には、口座開設者氏名、住所、目的とするプロジェクト対象に関する情報、例えば予定工期、所在地、総投資額、主たる請負業者、保険会社等が含まれる。
【００２１】
プロジェクト検査管理サーバー２０は、プロジェクト対象の進行状態を管理する検査情報を取扱う情報処理装置である。開発事業者端末３０は、プロジェクト対象の開発に対して責任を負う開発事業者（デベロッパー）が用いる端末である。金融機関サーバー４０は、プロジェクト対象の開発に対して開発事業者に融資をしたり、あるいはプロジェクト対象を購入する購入者に融資を行う金融機関が用いるサーバーである。金融機関には、開発銀行、投資銀行、不動産の証券化を行う証券会社、投資家、ベンチャーキャピタル等が含まれる。請負業者端末５０は、開発事業者との請負契約に基づいてプロジェクト対象の施工を行う請負業者（ゼネコン）が用いる端末である。販売代理店端末６０は、開発事業者との販売委託契約に基づいてプロジェクト対象の購入者への販売活動を行う販売代理店が用いる端末である。プロジェクト購入者端末７０は、プロジェクト対象を購入する購入者が用いる端末で、開発事業者と直接購入契約を締結する場合と、販売代理店を介してプロジェクト対象の購入契約を締結する場合とがある。
【００２２】
プロジェクトリスク管理サーバー１０、プロジェクト検査管理サーバー２０、金融機関サーバー４０には、例えばミニコン、オフコン、サーバーのような高速情報処理能力のあるコンピュータが用いられる。開発事業者端末３０、請負業者端末５０、販売代理店端末６０、プロジェクト購入者端末７０には、例えばブラウザ機能を有するパソコンや情報携帯端末、インターネット接続機能を有する携帯電話機等が用いられる。プロジェクトリスク管理サーバー１０、プロジェクト検査管理サーバー２０、金融機関サーバー４０並びに開発事業者端末３０、請負業者端末５０、販売代理店端末６０、プロジェクト購入者端末７０の間は、例えばＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）、ＷＡＮ（Ｗｉｄｅ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）のような通信網（図示せず）で接続されている。
【００２３】
通信網には光ファイバ通信回線、銅線を用いた有線回線、移動体通信用の無線回線などがある。インターネットは、通信網をインフラとして使用するもので、通信プロトコルとしてＨＴＴＰ（Ｈｙｐｅｒ  Ｔｅｘｔ  Ｔｒａｎｓｆｅｒ  Ｐｒｏｔｏｃｏｌ）やＷＡＰ（Ｗｉｒｅｌｅｓｓ  Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ  Ｐｒｏｔｏｃｏｌ）を用い、通信情報がＨＴＭＬ（Ｈｙｐｅｒ  Ｔｅｘｔ  Ｍａｒｋｕｐ  Ｌａｎｇｕａｇｅ）、ＸＭＬ（ｅＸｔｅｎｓｉｂｌｅ  Ｍａｒｋｕｐ  Ｌａｎｇｕａｇｅ）、ＷＭＬ（Ｗｉｒｅｌｅｓｓ  Ｍａｒｋｕｐ  Ｌａｎｇｕａｇｅ）のような言語で記載されたウェブページ情報を伝送する。
【００２４】
次に、プロジェクトリスク管理サーバー１０に設けられる入出金管理部１４と、資金流通・施工連携管理部１６の詳細を説明する。入出金管理部１４は、入金情報記録部１４２、出金情報記録部１４４、キャッシュフロー演算部１４６を備えている。入金情報記録部１４２は、エスクロウ口座データサーバー１２のエスクロウ口座への、プロジェクト対象の開発事業主の開発資金、プロジェクト対象の購入予約者の購入資金、並びにプロジェクト対象に対する金融機関からの融資金の入金情報等の記録を担当する。出金情報記録部１４４は、エスクロウ口座データサーバー１２のエスクロウ口座から、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金、金融機関からの融資金に対する返済金、並びに開発事業主への払戻し資金等の出金情報の記録を担当する。
【００２５】
プロジェクト対象の開発事業主からの入出金情報は、例えば開発事業者端末３０とエスクロウ口座データサーバー１２との間で授受される。プロジェクト対象の購入予約者からの入金情報は、例えばプロジェクト購入者端末７０とエスクロウ口座データサーバー１２との間で授受される。プロジェクト対象に対する金融機関からの入出金情報は、例えば金融機関サーバー４０とエスクロウ口座データサーバー１２との間で授受される。プロジェクト対象の請負業者への出金情報は、例えば請負業者端末５０とエスクロウ口座データサーバー１２との間で授受される。
【００２６】
キャッシュフロー演算部１４６は、プロジェクト対象の開発開始から竣工引渡までのエスクロウ口座に関するキャッシュフロー情報を生成するもので、少なくとも金融機関からの融資金に関する返済期日までの期間内で予想する。キャッシュフロー演算部１４６の演算結果は、入金情報記録部１４２並びに出金情報記録部１４４に記録される入金情報並びに出金情報を用いて、キャッシュフローの検証対象となる。プロジェクト対象の開発事業主は、プロジェクト対象の開発期間中のキャッシュフローを演算することで、決済資金が枯渇しないように開発事業主の資金計画の立案管理に役立てる。キャッシュフロー情報には、入金予想額と入金予定者、出金予想額と支払い先、取引金融機関等が含まれる。
【００２７】
資金流通・施工連携管理部１６は、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金として、以下のプロジェクト代金決済システムにおける支払い指示を用いる。即ち、プロジェクト代金決済システムは、プロジェクト進捗管理部１６２、プロジェクト支払い代金テーブル１６４、支払い代金算定部１６６、出金管理部１６８を備えている。
【００２８】
プロジェクト進捗管理部１６２は、プロジェクト検査管理サーバー２０から通知される、請負業者により実施されるプロジェクト対象における工程毎の工程検査合格情報が記録される。プロジェクトが建築請負工事の場合には、工程毎の工程検査合格情報として、法的義務としての監理建築士による品質管理検査報告書の合否情報を用いて、建築目的物の業務進行状態を監理するとよい。ここで、品質管理検査報告書とは、例えば住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」という）第５条に規定する住宅性能評価書、住宅金融金庫法代１８条の２に規定する住宅の安全性と居住性に関する基準に該当する耐久性を確認する書類をいう。監理建築士とは、建築士である工事監理者をいう（建築基準法第５条の４、建築士法第２条第６項）。プロジェクトが請負契約に基づく場合には、開発事業者による任意の契約条件に検査の内容を含ませておくと良い。
【００２９】
プロジェクト支払い代金テーブル１６４は、プロジェクト対象における工程毎のプロジェクト支払額を記録する。この工程毎の請負代金支払額は、予め開発事業者と請負業者との間で合意されるもので、例えば標準的な工程毎のプロジェクト支払い規則や、預託金の預託額並びに預託時期に関する規則に従って定められているもので、例えば代金預託規定と代金支払い規定に従う。代金預託規定は、事前調査費として建築目的物一戸当たりの一定額（例えば２０万円）、契約締結時、工事着手時、屋根完了時、内装下地完了時、完成検査合格時にそれぞれ請負工事代金の１／５を開発事業者が預託すればよい。
【００３０】
代金支払い規定は、基礎工事完了検査合格、屋根工事完了検査合格、内装下地工事完了検査合格、工事完了検査合格に対して、基礎工事、屋根工事、内装下地工事、工事完了の各工程の工事代金に対して９０％を請負業者に支払う。なお、請負業者に代えて、資材を供給した部材メーカや、現実の施工をした下請業者に直接支払ってもよい。そして、プロジェクト対象を開発事業者に引渡し後、一定期間経過後に経過観察検査を行い、経過観察検査に合格すれば各工程の工事代金の留保金を支払う。経過観察検査は、例えば３箇月経過後に行うアフターメンテナンス点検をいう。留保金は、基礎工事、屋根工事、内装下地工事、工事完了の各工事代金の１０％程度である。なお、留保金を設けずに、検査合格した各工程の工事代金に対して１００％を請負業者に支払うようにしてもよい。
【００３１】
支払い代金算定部１６６は、プロジェクト支払い代金テーブル１６４を参照して、プロジェクト進捗管理部１６２に記録される工程検査合格に該当する工程に相当するプロジェクト支払額を定めるもので、例えば上述の代金支払い規定に従う。出金管理部１６８は、預託されたプロジェクト代金から、支払い代金算定部１６６の定めるプロジェクト支払額を請負業者に対してエスクロウ口座から支払うように支払い指示を行うもので、支払い指示は例えばエスクロウ口座データサーバー１２や金融機関サーバー４０に対する送信電文を用いて行なわれる。
【００３２】
このように構成されたプロジェクトリスク管理システムにおける手続きの流れを説明する。図２は、第１のプロジェクトリスク管理方法を説明するフローチャートで、プロジェクトリスク管理システムでの代金決済の手続きを説明している。まず、開発事業者は、開発事業者端末３０を用いてエスクロウ口座データサーバー１２に対して、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座の開設を依頼する。すると、プロジェクト対象に関するエスクロウ口座は、エスクロウ口座データサーバー１２に登録される（Ｓ１０）。次に、プロジェクト対象の開発事業主の開発資金が、エスクロウ口座に入金されると、この入金情報が入金情報記録部１４２によって、エスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ１２）。この開発資金は、例えば開発事業主の所持金でもよく、また第三者からの投融資資金でもよい。
【００３３】
プロジェクト対象の購入予約者が、購入資金、例えば着手金、解約手付金、中間金、並びに引渡時の残金をエスクロウ口座に入金すると、この入金情報が入金情報記録部１４２によって、エスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ１４）。プロジェクト対象に対する金融機関がプロジェクトリスク管理システムを利用する場合には、金融機関からの融資金がエスクロウ口座に入金されると、この入金情報が入金情報記録部１４２によって、エスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ１６）。
【００３４】
プロジェクト対象の請負業者に対して、エスクロウ口座から施工進行状態に応じて請負代金として支払うと、この出金情報が出金情報記録部１４４によってエスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ２０）。金融機関に対して、エスクロウ口座から融資金に対する返済金として支払うと、この返済情報が出金情報記録部１４４によってエスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ２２）。プロジェクト対象が順調に販売されて、購入予約者から購入金が順調に支払われると、最初に請負業者に対して請負代金が支払われ、次に金融機関に対して返済金と金利が支払われ、最後に開発事業主に対して粗利に相当する剰余金が支払われる。そこで、開発事業主に対して、剰余金がエスクロウ口座から支払われると、この出金情報が出金情報記録部１４４によってエスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ２４）。
【００３５】
このように、第１のプロジェクトリスク管理方法によれば、プロジェクト対象の購入予約者の支払金や金融機関からの融資金は、開発事業主の一般財産とは独立したエスクロウ口座にてプールされるので、仮に開発事業主に民事再生法申請のような不測の事態が発生した場合でも、プロジェクト対象の施工状態に応じた残金が確保される。そこで、プロジェクト対象の購入予約者は安心してプロジェクト対象を購入できると共に、請負業者も工事代金の不払いの心配をすることなく施工が行える。また、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金が、出金情報記録部によって、エスクロウ口座データサーバーに記録されるので、プロジェクト対象の実施工程に応じた価値が金融機関にとって明確となり、金融機関は不動産開発プロジェクトの土地部分ばかりでなく請負工事部分にも融資を実行できる。
【００３６】
図３は、本発明のプロジェクトリスク管理システム及びプロジェクト資金回収保証システムの一実施の形態を示す構成ブロック図である。なお、図３において、図１で示した構成要件と同一或いは相当する構成要件には同一符号又は類似符号を付し、重複した説明は省略する。図において、プロジェクトリスク管理サーバー１０は、プロジェクト対象が適切な時期に換金できなかった場合に備えて、予備的に買取予約を締結している場合の契約管理を行う買取契約管理部１８を備えている。
【００３７】
事業格付機構サーバー８０は、プロジェクト対象の施工が適切に行われて、販売も好調に推移して、プロジェクト対象の開発が成功する確率を算定する事業格付機構が用いるサーバーである。そして、プロジェクト遂行判定部としての事業格付機構サーバー８０は、キャッシュフロー演算部１４６で演算されたプロジェクト代金のキャッシュフローを用いて、プロジェクト対象の事業性又は金融機関からの融資金に対する返済可能性を判定する。例えば、プロジェクト対象が住居数として数十〜数百戸程度のマンションの場合には、販売代理店経由で所定期日までに販売される戸数と、売却残戸数のプロジェクト買取会社による買取価格とを用いて、損益分岐点に到達する販売代理店経由での最低販売戸数を求める。そして、販売代理店経由での販売見込み戸数が最低販売戸数を超過する可能性が高ければ、プロジェクト対象の事業性が大きいと判断される。
【００３８】
プロジェクト買取会社端末９０は、プロジェクト対象の施工は適切に行われたが販売が不調であった場合や、プロジェクト対象の施工自体が不適切で販売まで到達しなかった場合には、プロジェクト対象の買取予約を締結する買取会社が用いる端末である。事業格付機構サーバー８０には、例えばミニコン、オフコン、サーバーのような高速情報処理能力のあるコンピュータが用いられる。プロジェクト買取会社端末９０には、例えばブラウザ機能を有するパソコンや情報携帯端末、インターネット接続機能を有する携帯電話機等が用いられる。プロジェクトリスク管理サーバー１０、プロジェクト検査管理サーバー２０、金融機関サーバー４０、事業格付機構サーバー８０並びに開発事業者端末３０、請負業者端末５０、販売代理店端末６０、プロジェクト購入者端末７０、プロジェクト買取会社端末９０の間は、例えばＬＡＮ、ＷＡＮのような通信網（図示せず）で接続されている。
【００３９】
このように構成された図３のプロジェクトリスク管理システムにおいては、次のような性質がある。図１で説明した第１のプロジェクトリスク管理システムでは、プロジェクト対象の決済口座として、開発事業主の一般財産とは独立したエスクロウ口座にてプールする場合を説明している。しかし、開発事業主の事業遂行リスクを低減するために、開発事業遂行途中でのキャッシュフローの推移が予測できれば、資金繰りの目処がつきやすい。また、市場に多数の開発事業主が存在していて、同種のプロジェクト対象に関して開発事業を計画していると、プロジェクト対象の需要者に比較して超過供給がなされる場合がある。このような場合に、プロジェクト対象に販売残が発生する可能性にも、予めキャッシュフローの推移を算出することで損益分岐点が明確となり、開発事業主の事業遂行可能性が容易に判定できる。
【００４０】
次に、このように構成された図３のプロジェクトリスク管理システムにおける手続きの流れを説明する。図４は、第２のプロジェクトリスク管理方法を説明するフローチャートで、プロジェクトリスク管理システムでの代金決済の手続きを説明している。まず、開発事業主が事業格付機構に対して、プロジェクト対象の事業格付を依頼する（Ｓ２）。依頼手続きは、例えば開発事業者端末３０から事業格付機構サーバー８０に対して行う。すると、事業格付機構サーバー８０では、プロジェクト対象に関する金融機関からの融資金に関する返済期日までに予想される、エスクロウ口座に関する入金情報並びに出金情報を用いて、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のキャッシュフローを演算する（Ｓ４）。そして、演算されたプロジェクト代金のキャッシュフローを用いて、プロジェクト対象の事業性又は金融機関からの融資金に対する返済可能性を判定する（Ｓ６）。この判定結果は、事業格付機構サーバー８０から開発事業者端末３０に対して返信される（Ｓ８）と共に、開発事業主からの依頼に基づいて融資を実行する金融機関サーバー４０にも送信される。
【００４１】
事業格付結果が肯定的であれば、開発事業者端末３０からエスクロウ口座データサーバー１２に対してエスクロウ口座の開設を申込む（Ｓ９）。もし、事業格付結果が否定的であっても、当該リスクを織り込んだ上で、エスクロウ口座の開設の申込みを行うことができる。すると、エスクロウ口座データサーバー１２では、少なくともプロジェクト対象に関するプロジェクト代金の入金開始から、支払い完了までの期間の間、エスクロウ口座を存在させる（Ｓ１０）。なお、Ｓ１２〜Ｓ２４は図２のＳ１２〜Ｓ２４で説明した事項を援用して、再度の説明を省略する。
【００４２】
図５は、プロジェクト資金回収保証方法を説明するフローチャートである。なお、図５において、Ｓ１０〜Ｓ２４は図２のＳ１２〜Ｓ２４で説明した事項を援用して、再度の説明を省略する。開発事業者は、開発事業者端末３０を用いてプロジェクト買取会社端末９０に対して、プロジェクト対象の竣工後の所定期間経過後迄に、プロジェクト対象の販売対象部分のうち購入者が現れなかった部分が存在することを停止条件として、当該プロジェクト対象の販売対象部分の販売残部分に関する買取予約契約の申込みをする（Ｓ３０）。すると、プロジェクト買取会社は、プロジェクト対象の審査を行い、プロジェクト対象の買取掛け値率を決定する（Ｓ３２）。このプロジェクト対象の買取条件に対して、プロジェクト買取会社と開発事業主の間で合意に達すれば、当該プロジェクト対象の販売対象部分の販売残部分に関する買取予約契約が締結される（Ｓ３４）。
【００４３】
次に、開発事業者はプロジェクト対象の建設と、購入予約者に対するプロジェクト対象の販売を行う（Ｓ１０〜Ｓ２４）。買取予約契約で定めたプロジェクト対象の竣工後の所定期間、例えば竣工後３ヶ月を経過した時点で、購入予約者がいない販売残の部分があるか判断する（Ｓ３６）。プロジェクト対象が完売であれば、買取契約は失効して、プロジェクト対象の販売が終了する。他方、プロジェクト対象に販売残の部分があれば、停止条件に従い買取契約の効力が発効する。この買取契約の発効は、例えば開発事業者端末３０を用いてプロジェクト買取会社端末９０に通知される（Ｓ３８）。すると、プロジェクト買取会社は、プロジェクト対象の販売残の部分を、買取契約に従って購入する。そして、プロジェクト対象の販売残部分の買取代金が、エスクロウ口座に入金されると、この入金情報が入金情報記録部１４２によって、エスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ４０）。すると、エスクロウ口座には買取契約による買取代金が存在しているので、他の債権者に対する支払いが完了していれば、剰余金としてエスクロウ口座から開発事業主に支払われる。この出金情報は、出金情報記録部１４４によってエスクロウ口座データサーバー１２に入力される（Ｓ４２）。
【００４４】
次に、キャッシュフロー演算部１４６で算出されるプロジェクト対象の開発開始から竣工引渡までのエスクロウ口座に関するキャッシュフローを説明する。図６及び図７は、プロジェクト対象が戸数５０戸程度の中規模マンション開発である場合のキャッシュフローを説明する図で、（Ａ）は収入項目、（Ｂ）は支出項目、（Ｃ）は収入−支出（キャッシュフロー）で、各月毎に示してある。中規模マンション開発では、開発開始から竣工引渡までの期間が、例えば２４ヶ月である。最初の３ヶ月で建設用地の取得・登記が行われ、２〜４ヶ月目にマンションの戸数と床面積の全体企画が行われ、４ヶ月目から９ヶ月までの６ヶ月で代理店による各マンションの販売を実行し、併せて４〜６ヶ月目に各戸の詳細設計が行われる。７ヶ月目に請負業者に対して着手金が支払われ、２４ヶ月目の竣工引渡時に請負工事代金の残金が支払われる。２２〜２３ヶ月目の竣工引渡時の直前になると、建物登記との同時履行の関係が充足される状態になるので、購入者からの残金がエスクロウ口座に入金される。
【００４５】
（Ａ）収入項目は、モデルルームの存在する期間中に、マンション購入の手付金（１０％）が発生し、残余の金額（９０％）はマンションの竣工引渡時に発生する。ここでは、プロジェクト対象は中規模マンションであるため、住居用マンションのみを設けているが、プロジェクト対象として店舗や事務所を設けても良い。
【００４６】
即ち、（Ｂ−１）土地関係費においては、開発開始から１ヶ月目（２００２年１１月）と２ヶ月目（２００２年１２月）に▲１▼土地代金が支払われる。▲４▼土地仲介料、▲８▼登録免許税、（１１）抵当権設定費は、開発開始から３ヶ月目（２００３年１月）に支払われると共に、▲９▼登録免許税、（１０）都市計画税は、２００２度の土地所有期間２ヶ月分に応じた支払いを行う。▲６▼調査・地積更正を開発開始から６ヶ月目（２００３年４月）に支払い、▲３▼解体費を７ヶ月目（２００３年５月）に支払う。また、▲９▼登録免許税、（１０）都市計画税は、２００３年度、２００４年度分を納税期に支払う。また、土地関係費を借入金で賄う場合には、土地関係費資金を借入れた４ヶ月目から弁済が完了する２４ヶ月目まで支払金利が発生するので、これを支払う。
【００４７】
（Ｂ−２）建物関係費においては、開発開始から４ヶ月目（２００３年２月）に、▲５▼設計監理費の着手金と▲６▼ボーリング調査費の全額が支払われる。開発開始から６ヶ月目（２００３年４月）〜８ヶ月目（２００３年６月）に、▲１▼建築工事費と▲３▼機械式駐車場の着手金、▲８▼電波障害費の前金、▲９▼近隣補償費が支払われる。開発開始から２１ヶ月目（２００４年７月）に、▲５▼設計監理費の残金と▲８▼電波障害費の残金が支払われ、２４ヶ月目（２００４年１０月）に▲１▼建築工事費と▲３▼機械式駐車場の残金（８０％）と（１０）建築予備費が支払われる。また、建物関係費を借入金で賄う場合には、建物関係費資金を借入れた７ヶ月目から弁済が完了する２４ヶ月目まで支払金利が発生するので、これを支払う。
【００４８】
（Ｂ−３）販売経費においては、▲１▼広告宣伝費は開発開始から２ヶ月目（２００２年１２月）〜８ヶ月目（２００３年６月）に掛けて支出されるが、特にモデルルームの完成する４ヶ月目、５ヶ月目に概ね半分の支出がなされる。▲２▼モデルルーム費と▲６▼企画手数料は、開発開始から４ヶ月目（２００３年２月）に支出され、▲３▼モデルルーム借地料は開発開始から３ヶ月目（２００３年１月）〜９ヶ月目（２００３年７月）に掛けて支出される。モデルルームは概ね半年間存在する仮設建物であり、モデルルームの存在する期間中にプロジェクト対象の販売が完了するように、鋭意販売努力をする。▲４▼営業事務費は、モデルルームの存在する期間中に発生する。▲５▼分譲事務費と▲７▼販売手数料は、モデルルームの存在する期間中に概ね半額が発生し、残余の金額はマンションの竣工引渡時に発生する。
【００４９】
（Ｃ）収入−支出（キャッシュフロー）においては、▲１▼土地代金の支払により、開発開始から１ヶ月目（２００２年１１月）と２ヶ月目（２００２年１２月）に、キャッシュフローがマイナスになる。モデルルームの存在する期間は、マンション購入の手付金が入金するものの、建築関係費と販売経費の支出が大きく、キャッシュフローはマイナスを継続する。開発開始から９ヶ月目（２００３年７月）にモデルルームが撤去され、その後マンション建設途中の期間は、土地関係費と建築関係費に対する借入金の金利相当額が、マイナスのキャッシュフローとして発生する。マンションの竣工引渡時には、マンション購入の残余金が支払われるので、キャッシュフローは大幅プラスとなり、キャッシュフローの累積マイナス額と▲１▼建築工事費と▲３▼機械式駐車場の残金（８０％）を支払った剰余金が、キャッシュフローとして残る。なお、買取保証契約を締結している場合には、マンションの竣工引渡時にマンションの販売残が発生しても、買取保証額でマンションの販売残が換金できるので、開発事業者のリスクが低減される。
【００５０】
図８は事業主破綻時における販売及び建設工事進捗状況別の建設業者回収率の説明図で、（Ａ）は事業費比率例、（Ｂ）はその他の条件、（Ｃ）は進捗状況別シミュレーションの一例を示している。事業費比率例としては、定価販売での総売上高に対して総事業費９０％、事業利益１０％の場合を例に取る。総事業費の内訳は、総売上高に対して用地費２５％、建築費５１％、金利等の諸経費５％、販売費５％、エスクロウ口座と停止条件付き買取契約を含むＰＲＭＳ料４％とする。ここで、ＰＲＭＳとは、エスクロウ口座の利用契約、停止条件付き買取契約、並びに特約を付帯している場合にはプロジェクト対象の完成保証特約を含む総称である。また融資実行率を６０％、買取保証率を６０％とする。このとき、進捗状況別シミュレーションでの建設業者回収率は、建設業者の請負工事代金債権が他の債権に対して優先弁済される状況にない場合であって、開発事業者の自己資金から弁済されない場合には、以下の式で算出される。
［建設業者回収率］＝［（融資額＋売上代金＋買取保証額）−（融資額＋用地費＋諸経費＋販売費＋ＰＲＭＳ料］／（建築費）      （１）
【００５１】
図８（Ｃ）によれば、販売進捗が０％のときは建設工事進捗約６４％で建築費の貸倒れが発生し、建設工事進捗７０％で建築費の９１．５％が回収できるのみであり、建設工事進捗の増加と共に回収できる建築費の割合が低下する。販売進捗が１０％のときは建設工事進捗約７２％で建築費の貸倒れが発生し、販売進捗が２０％のときは建設工事進捗約８０％で建築費の貸倒れが発生し、販売進捗が３０％のときは建設工事進捗約８７％で建築費の貸倒れが発生し、販売進捗が４０％のときは建設工事進捗約９５％で建築費の貸倒れが発生する。販売進捗が４７％を越すと、建設工事進捗１００％でも建築費の貸倒れが発生することはない。買取保証契約を締結している場合には、買取保証額でマンションの販売残が換金できるので、建設業者の請負工事代金債権に貸倒れが発生する可能性が減少し、また仮に貸倒れが発生した場合でも貸倒れ額が少なくてすむ。
【００５２】
図９は定価販売率・買取保証額別の開発事業者回収率と融資限界率の説明図で、（Ａ）は総売上高に対する費用比率、（Ｂ）は買取保証額を定価販売の６０％とした場合の説明図である。試算例▲１▼としての▲１▼パターンでは、総売上高に対して総事業費８５％、事業利益を１５％とする。総事業費の内訳は用地費２５％、建築費５０％、金利等の諸経費５％、販売費５％とし、計算を簡便にするためにＰＲＭＳ料を０％としている。試算例▲２▼としての▲２▼パターンでは、試算例▲１▼と比較して、総事業費（建築費）が５％高く、従って事業利益を１０％と５％低下させた薄利販売戦略を採用する場合を示している。ここで、ＰＲＭＳは、プロジェクトリスク管理システムの英文略称として用いられている。
【００５３】
図９（Ｂ）に示すように、試算例▲１▼では定価販売率約５８％で、総事業費が回収できる。これに対して、試算例▲２▼では定価販売率約７１％で、総事業費が回収できる。このように、買取保証契約を締結している場合には、買取保証額でマンションの販売残が換金できるので、総事業費が回収できる限界定価販売率が容易に算出できる。そこで、プロジェクト対象の販売市場の環境に応じて、プロジェクト対象の定価をより柔軟に設定できる。
【００５４】
なお、上記の実施の形態においては請負業者が施工する場合を例に説明したが、請負業者が施工できない状態に陥った場合に、プロジェクト対象の施工を承継する完成保証人により施工させても良い。エスクロウ口座、停止条件付き買取契約と共に、プロジェクト対象の完成保証特約を締結すると、完成保証特約を締結した請負契約に関して、プロジェクト検査管理サーバー２０によりプロジェクトの進行状態が適切に把握される。そして、プロジェクト対象の請負業務を担当している請負業者による業務続行が困難な状況に移行したときは、引継請負業者を選定して、引継請負業者による業務を続行してプロジェクト対象を完成させる。この際に、引継請負業者の業務代金は、エスクロウ口座の管理している預託金から支払われるため、開発事業者に不測の損害を生ずるおそれがない。
【００５５】
図１０及び図１１は、エスクロウ口座や停止条件付き買取契約を用いたプロジェクト対象の施工・販売手順を説明するフローチャートである。まず、エスクロウ口座の運営者に対して、開発事業者等によるプロジェクト開発の事業計画が持込まれる（Ｓ１００）。すると、エスクロウ口座の運営者と開発事業者等との間で業務提携基本契約が締結される（Ｓ１０２）。次に、エスクロウ口座や停止条件付き買取契約を用いる為のＰＲＭＳ申込受付と申込金の入金がある（Ｓ１０４）。すると、エスクロウ口座の運営者と開発事業者等との間で応談がなされ（Ｓ１０６）、ＰＲＭＳメニューが決まる（Ｓ１０８）。例えば、ＰＲＭＳメニューはエスクロウ口座だけにするとか、買取契約の場合の買取価格、停止条件に含まれる効力発生時期等である。
【００５６】
次に、プロジェクト対象に関して事業性評価がなされる（Ｓ１１０）。例えば、市況に比較して過大なプロジェクト対象であれば事業として成功する確率が低下し、市況に比較して過度に安価に設定してある場合には、超過需要が発生するため、超過需要に備えて同様のプロジェクト対象を追加企画する必要がある。そして、事業性評価結果に基づいて、金融機関はプロジェクト対象に対する投融資を検討する（Ｓ１１２）。なお、Ｓ１０６にて開発事業者がＰＲＭＳメニューを承諾しない場合、Ｓ１１０にて事業性評価が否定的な場合、Ｓ１１２にて投融資が得られない場合は、その時点で終了する（Ｓ１１３）。
【００５７】
Ｓ１１２にて金融機関より投融資が実行される確約が得られると、エスクロウ口座の運営者と開発事業者等との間でＰＲＭＳ契約が締結される（Ｓ１１４）。ＰＲＭＳ契約の内容は、Ｓ１０８で合意したＰＲＭＳメニューに従う。そして、ＰＲＭＳ事業協定を締結し、締結された内容をＰＲＭＳ事業協定書に記載する（Ｓ１１６）。ＰＲＭＳ契約に停止条件付き買取契約が含まれている場合には、プロジェクト対象の停止条件付の買取契約を、買取業者の代理人としてのエスクロウ口座の運営者と、開発事業者との間で締結する（Ｓ１１８）。
【００５８】
次に、開発事業者はプロジェクト対象に必要とされる土地の売買契約を締結する（Ｓ１２０）。そして、開発事業者は請負業者との間で、プロジェクト対象の請負契約を締結する（Ｓ１２２）。Ｓ１２２の際に、開発事業者はエスクロウ口座の運営者と間で、Ｓ１０８で合意したＰＲＭＳメニューに従って、完成保証契約やエスクロウ契約を締結する（Ｓ１２４）。エスクロウ口座の運営者と請負業者との契約は、完成保証契約やエスクロウ契約を前提として、別途締結される。そして、金融機関よりプロジェクト対象に対する投融資が実行される（Ｓ１２６）。すると、開発事業者は、ＰＲＭＳ契約に従い、エスクロウ口座の運営者に対して完成保証契約の保証料やエスクロウ口座の利用料を支払う（Ｓ１２８）。
【００５９】
次に、開発事業者はプロジェクト対象の開発行為に必要とされる許認可申請を、権限のある当局に対して実施する（Ｓ１３０）。当局による開発行為の許認可には、近隣住民の承諾であるとか、公共用地の提供のような条件が付される場合がある。当局による開発行為の許認可が得られると、請負業者はプロジェクト対象の開発行為を実施する（Ｓ１３２）。エスクロウ契約が締結されているので、プロジェクト対象の開発行為の各施工段階に応じて、開発代金が支払われる（Ｓ１３４）。プロジェクト対象の開発行為は、例えば中規模マンションの開発の場合には整地工事や付帯公共施設の工事が含まれる。続いて、プロジェクト対象の建築工事が実施される（Ｓ１３６）。エスクロウ契約が締結されているので、プロジェクト対象の建築工事の各施工段階に応じて、建築工事代金が支払われる（Ｓ１３８）。そして、プロジェクト対象の建築工事が完了すると（Ｓ１４０）、エスクロウ契約で定められた請負工事代金の全額が支払われると、完成したプロジェクト対象が請負業者から開発事業者に引渡される（Ｓ１４２）。
【００６０】
Ｓ１２０で土地の売買契約が締結されると、請負契約と平行して、開発事業者と代理店との間で販売代理契約が締結される（Ｓ１５０）。当局による開発行為の許認可の発効に見通しがついた時点で、代理店は販売業務を実施する（Ｓ１５２）。締結されたエスクロウ契約に従い、プロジェクト対象の購入者が支払う手付金はエスクロウ口座に入金される（Ｓ１５４）。プロジェクト対象は不動産取引として当局の規制を受けているので、規制に適合するように代理店と購入者間の不動産取引が行われると共に、資金に関してはエスクロウ契約で定められたエスクロウを行なう（Ｓ１５６）。そして、停止条件付き買取契約で定められた停止条件に該当する事実、例えば売残り物件が存在する場合には、買取契約の効力が発生して、売残り物件を買取業者が所定の買取価格で引き取る（Ｓ１５８）。このようにして、プロジェクト対象の請負契約と取引契約が履行されて、プロジェクト対象の事業が完了する（Ｓ１６０）。
【００６１】
図１２は完成保証契約やエスクロウ契約を利用するのに好適な、プロジェクト代金決済システムを用いた建築請負工事の手続きの流れを説明する図である。ここでは、図において、設計監理者は、開発事業主の意図する建築目的物の設計図面を作成するもので、併せて請負業者に対して建築目的物の詳細設計図面を引き渡す。なお、建築目的物はプロジェクト対象に相当している。完成保証機構１１は、設計監理者、完成保証管理サーバー１７並びにエスクロウ口座データサーバー１２を有機的に統合して、プロジェクト対象の完成を開発事業主に対して保証する機関で、例えば法人により設置された情報処理機関を有している。
【００６２】
完成保証管理サーバー１７は、開発事業者が請負契約の完成保証特約を締結した場合に、その請負契約の完成保証に必要な情報を管理する情報処理装置で、請負業務引継機能と引継請負業者テーブル（図示せず）を備えている。引継請負業者テーブルには、プロジェクト対象物の業務遂行能力を備える引継請負業者を登録してある。請負業務機能は、完成保証管理サーバー１７に完成保証契約の登録されたプロジェクト対象物について、請負業者による業務続行が困難となったとき、引継請負業者テーブルに登録された引継請負業者の中からプロジェクト対象物の業務を引継ぐ引継請負業者を選定すると共に、プロジェクト検査管理サーバー２０により検査管理されるプロジェクトの進行状態、例えば工程検査合格を用いて引継により実施される工程を定める。損保会社は、損害保険会社であって、建築目的物の施工に付随して発生する偶然の事故に対するリスクヘッジを負担する。損保会社は、保険契約資金管理のために損保会社サーバー４２を有している。
【００６３】
次に、図１２を用いて建築請負工事の手続きの流れを説明する。最初に開発事業主と設計監理者の間で、建築目的物の詳細打合せが行われる（▲１▼）。建築目的物の詳細が開発事業主と設計監理者の間で合意に達すると、設計監理者は請負業者に対して詳細設計図面を引き渡す（▲２▼）。これに対して、請負業者から設計監理者に対して、見積明細が提供される（▲３▼）。
【００６４】
次に、完成保証機構１１は、プロジェクトリスク管理システムを用いるために、請負業者から建築目的物の所有権を譲受ける（▲４▼Ａ）。なお、建築目的物の所有権を譲受ける物権的構成に代えて、建築目的物の工事請負代金の受取りに関して債権譲渡を受ける債権的構成としてもよい。また、完成保証機構１１は、開発事業主が建築目的物の工事請負契約を途中で解除しようとする場合に、既に建築目的物の工事が進行した工程に対応する工事請負代金に対しては、プロジェクト代金から優先して弁済を受ける特約を締結する（▲４▼Ｂ）。なお、工事途中での工事請負契約解除に対して、優先弁済の特約を締結するのに代えて、開発事業主から建築目的物の先取特権の譲渡を受ける構成としてもよい。さらに、完成保証機構１１は、プロジェクトリスク管理システムを用いて部材メーカ５４や下請業者５６に支払保証を行い（▲４▼Ｃ）、開発事業主に対しては完成保証書を渡す（▲４▼Ｄ）。なお、開発事業主若しくは金融機関の合意があれば、部材メーカ５４や下請業者５６と同様にして、請負業者に直接支払い保証や支払いを行ってもよい。
【００６５】
金融機関は、建築目的物の工事請負代金をプロジェクト資金の投融資として開発事業主に供与したり（▲５▼Ａ）、或いはプロジェクト資金の投融資として請負業者に投融資される状態で預託される（▲５▼Ｂ）。預託されたプロジェクト資金の投融資は、エスクロウ口座データサーバー１２にて管理される。また、プロジェクト完成保証システムが不測の災害によって影響を受けないように、損保会社との間で建築目的物の施工に関する保険契約を締結する（▲５▼Ｃ）。保険契約によって、請負業者は工事損害保険、労働災害、ＰＬ（製造物責任法）、火災等に対するリスクヘッジを行うことができる（▲５▼Ｄ）。
【００６６】
開発事業主は、建築目的物の工事請負代金を預託して、エスクロウ口座データサーバー１２に支払い権限を委譲する（▲６▼）。現実の預託金の管理は、エスクロウ口座データサーバー１２と入出金管理部１４により行われる。請負業者は建設現場において、建築目的物の施工を行う（▲７▼）。そして、請負業者は、必要に応じて品確法の予定する程度の水準で、建築目的物の施工状態を自主検査する（▲８▼）。そして、請負業者は自主検査の結果を完成保証機構１１に報告する（▲９▼）。この報告は、建築目的物に対して予め定められた工程が完了する度に、遅滞なく工程毎に行う。
【００６７】
建築目的物の施工状態が進行して、設計監理者による施工状態検査が必要な工程の施工が完了すると、遅滞なく設計監理者が建設現場に出向いて、建築目的物の施工状態を検査する（１０）。そして、設計監理者は建築目的物の施工状態検査結果を、検査対象となる工程毎にプロジェクト検査管理機構に知らせる（１１）。
【００６８】
プロジェクト検査管理機構では、プロジェクト検査管理サーバー２０に設計監理者による建築目的物の施工状態検査結果を記録する。さらに、プロジェクト検査管理機構の建築監理者による施工状態検査が必要な工程の施工が完了すると、遅滞なく建築監理者によって、建築目的物の施工状態検査が行われる（１２）。もし該当する工程の検査結果が合格であれば、プロジェクト検査管理機構（プロジェクト検査管理サーバー２０）からエスクロウ口座データサーバー１２に対して、支払い指示がなされる（１３）。
【００６９】
次に、プロジェクトリスク管理システムに加えて、プロジェクト完成保証システムの特約を開発事業主が締結した場合について説明する。プロジェクト完成保証システムの特約を用いて、建築目的物の施工に対する完成保証契約を締結し、引継請負業者５２の選定を予め予約しておくことで、開発事業主には以下の効果がある。
▲１▼完成保証契約により請負工事契約の履行が保証されるので、建築目的物の完成及び品質並びに仕様が保証され、開発事業主は安心して建設業者に建築目的物の施工を依頼できる。
▲２▼請負業者に請負工事の施工が困難な状況が発生しても、引継請負業者５２による請負工事契約の履行が保証されるので、建築目的物が確実に完成する。
【００７０】
引継請負業者５２の選定基準は、建設現場の所在地と引継請負業者５２の所在地が同じ地域内にあるか、引継請負業者５２の業務遂行能力に比較して建築目的物の施工規模が適切であるか、引継請負業者５２の施工単価は市場価格に比較して適切であるか等を総合的に判断して行うものである。
【００７１】
図１２において、破線部分がプロジェクト完成保証システムの手続きの流れを説明するものである。完成保証管理サーバー１７において、引継請負業者テーブル（図示せず）に登録された引継請負業者５２の中から、建築目的物の施工を引継ぐ能力のある引継請負業者５２を選定しておく（イ）。そして、完成保証契約に関わる建築目的物について、請負業者による業務続行が困難となったとき、完成保証管理サーバー１７にて抽出された引継請負業者５２に対して、開発事業主による残工事の発注が行われる（ロ）。引継請負業者５２は、建設現場において建築目的物の施工における残工事を施工する（ハ）。すると、完成保証管理サーバー１７はエスクロウ口座データサーバー１２による預託金サーバー１０に対する支払い指示において、残工事に対する工程検査合格を条件として、残工事の実施代金を引継請負業者５２、資材を供給した部材メーカ５４、現実の施工をした下請業者５６に支払う（ニ）。
【００７２】
図１３はプロジェクト対象の工程と、プロジェクト検査管理サーバーで取扱う工程検査の一例を示す図で、プロジェクト対象が木造軸組工法住宅３階建ての場合を示してある。木造軸組工法住宅では、施工工程として、仮設工事１０１、基礎工事１０２、躯体工事１０３、屋根工事１０４、外壁工事１０５、内装下地工事１０６、内装工事１０７、竣工１０８が存在している。基礎工事１０２には、鉄筋組立加工、定着、ピッチ、開口補強、基礎立上り幅等があり、コンクリート打設、アンカーチェックも含まれる。躯体工事１０３には、床下設備配線、配管、一階床組、防腐防蟻処理、小屋根が含まれる。屋根工事１０４には、防湿シート、水切鉄板、屋根仕上材等が含まれる。外壁工事１０５には、内外部金物確認、サイディング、サッシ廻り防水テープ等が含まれる。内装下地工事１０６には、内部隠蔽部設備配線・配管等、内部合板、ＰＢ貼付等、各種設備機器の設置等が含まれる。内装工事１０７には、内装仕上げ、設備機器取付、設備配管仕上げ等が含まれる。
【００７３】
プロジェクト検査管理機構は、建築目的物の各工程に対して検査を行い、検査結果をプロジェクト検査管理サーバー２０に格納する。検査には監理検査、品質管理検査、設備監理検査の３態様がある。プロジェクト検査管理サーバー２０からエスクロウ口座データサーバー１２に対して、支払い指示がなされる条件としての建築目的物の施工状態検査には、監理検査、品質管理検査、設備監理検査の何れか一種類でもよく、また住宅金融公庫の定める検査規則に従ってもよく、要するに建築目的物の施工状態検査として利用適格を有するものであれば良い。
【００７４】
ここで、監理検査とは、設計監理者による責任において、建築目的物の工事を設計図書と照合し、その工事が設計図書のとおり実施されているか確認することを言う（建築基準法第５条の４）。木造軸組工法住宅３階建ての場合には、第１回監理検査２０１は遣方完了時に行われ、第２回監理検査２０２は基礎配筋完了時に行われ、第３回監理検査２０３は棟上げ・火打ち・筋交等において行われ、第４回監理検査２０４は屋根工事完了時に行われ、第５回監理検査２０５は内装下地完了時に行われ、第６回監理検査２０６は建物竣工検査として行われる。
【００７５】
品質管理検査とは、建築目的物の工事を設計図書と照合し、その工事が設計図書のとおり実施されているか詳細に確認することを言う（品確法第５条）。木造軸組工法住宅３階建ての場合には、第１回品質管理検査２２１は基礎配筋完了時に行われ、第２回品質管理検査２２２は一階床組完了時に行われ、第３回品質管理検査２２３は小屋根完了時に行われ、第４回品質管理検査２２４は屋根工事完了時に行われ、第５回品質管理検査２２５は内装下地完了時に行われ、第６回品質管理検査２２６は建物竣工検査として行われる。
【００７６】
設備監理検査とは、建築目的物の設備を設計図書と照合し、その設備が設計図書のとおり実施されているか確認することを言う。木造軸組工法住宅３階建ての場合には、第１回設備監理検査２４１は一階床組完了時に行われ、第２回設備監理検査２４２は建物竣工検査として行われる。
【００７７】
なお、上記の実施の形態においては、建築目的物の施工と請負工事代金の支払い時期として、基礎工事、屋根工事、内装下地工事、工事完了の各工程に区分して支払う場合を例に説明しているが、本発明のプロジェクト対象の施工進行状態はこれに限定されるものではなく、例えば建具、電気設備、空調設備、浴室ユニットのような個別内装部材の購入時期に、個内装部材の機器購入代金並びに工事代金を支払う場合のように、適宜の工程に区分して、工程毎の検査合格に応じて工事代金の支払いを行うものであればよい。また、プロジェクト対象として、マンション開発や木造軸組工法住宅の新築を例に説明したが、オフィスビルのような中高層建造物の新築、大規模建造物の請負工事代金の支払いに用いてもよい。さらに、建造物の新築に限らず、改造、改築、リフォームのような請負工事の代金支払いや施工管理に用いても良い。
【００７８】
【発明の効果】
本発明のプロジェクトリスク管理システムによれば、プロジェクト対象に関するプロジェクト代金のエスクロウ口座情報が登録されたエスクロウ口座データサーバーを用いて、プロジェクト対象の実施工程に応じた工事代金の支払いが請負業者に対して保証されている。そこで、プロジェクト対象の請負業者に対して施工進行状態に応じて支払う請負代金が、出金情報記録部によって、エスクロウ口座データサーバーに記録されるので、プロジェクト対象の実施工程に応じた価値が金融機関にとって明確となり、金融機関は不動産開発プロジェクトの土地部分ばかりでなく請負工事部分にも融資を実行できる。
【００７９】
本発明のプロジェクト資金回収保証システムによれば、プロジェクト対象の竣工後の所定期間経過後迄に、プロジェクト対象の販売対象部分のうち購入者が現れなかったことを停止条件として、当該プロジェクト対象の販売対象部分に関する買取契約情報を管理する買取契約管理部を備えているので、開発物件の売却が予定通り進行せず、投資した開発資金を回収せざるを得ない状況に至った場合でも、買取契約により物件を購入する買取業者は充分な時間的余裕が確保できるため、開発事業主は売残り開発物件を、売り急ぐ場合に比較して、充分な価格にて換金できる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施の形態を示すプロジェクトリスク管理システムの構成ブロック図である。
【図２】第１のプロジェクトリスク管理方法を説明するフローチャートで、プロジェクトリスク管理システムでの代金決済の手続きを説明している。
【図３】本発明のプロジェクトリスク管理システム及びプロジェクト資金回収保証システムの一実施の形態を示す構成ブロック図である。
【図４】第２のプロジェクトリスク管理方法を説明するフローチャートである。
【図５】プロジェクト資金回収保証方法を説明するフローチャートである。
【図６】プロジェクト対象が戸数５０戸程度の中規模マンション開発である場合のキャッシュフローを説明する図である。
【図７】プロジェクト対象が戸数５０戸程度の中規模マンション開発である場合のキャッシュフローを説明する図である。
【図８】事業主破綻時における販売及び建設工事進捗状況別の建設業者回収率の説明図である。
【図９】定価販売率・買取保証額別の開発事業者回収率と融資限界率の説明図である。
【図１０】エスクロウ口座や停止条件付き買取契約を用いたプロジェクト対象の施工・販売手順を説明するフローチャートである。
【図１１】エスクロウ口座や停止条件付き買取契約を用いたプロジェクト対象の施工・販売手順を説明するフローチャートである。
【図１２】完成保証契約やエスクロウ契約を利用するのに好適な、プロジェクト代金決済システムを用いた建築請負工事の手続きの流れを説明する図である。
【図１３】プロジェクト対象の工程と、プロジェクト検査管理サーバーで取扱う工程検査の一例を示す図で、プロジェクト対象が木造軸組工法住宅３階建ての場合を示してある。
【符号の説明】
１０  プロジェクトリスク管理サーバー
１２  エスクロウ口座データサーバー
１４  入出金管理部
１４２  入金情報記録部
１４４  出金情報記録部
１４６  キャッシュフロー演算部
１６  資金流通・施工連携管理部
１６２  プロジェクト進捗管理部
１６４  プロジェクト支払い代金テーブル
１６６  支払い代金算定部
１６８  出金管理部
１８  買取契約管理部
２０  プロジェクト検査管理サーバー
３０  開発事業者端末
４０  金融機関サーバー
５０  請負業者端末
６０  販売代理店端末
７０  プロジェクト購入者端末
８０  事業格付機構サーバー（プロジェクト遂行判定部）
９０  プロジェクト買取会社端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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