(57)【要約】【課題】  住み替え希望客の住み替えを支援するために住み替え支援業者により運営される住み替え支援システムの提供。【解決手段】  賃貸料記憶手段（１１）に当月支払った賃貸料を入力し、キャッシュバック基本額演算手段（１２）で当月のキャッシュバック基本額を求め、経過月数演算手段（１３）で経過月数を計算し、各月減価率演算手段（１４）で各月減価率を求め、各月減価額演算手段（１５）で各月減価額を求め、各月キャッシュバック料演算手段（１６）で各月キャッシュバック料を求め、当月時点キャッシュバック料演算手段（１７）で各月のキャッシュバック料を合計してキャッシュバックを求める。賃貸住宅業者手数料演算手段、分譲住宅業者手数料演算手段（２１，２２）で手数料を演算する。分譲住宅情報開示装置（３０）は分譲住宅業者の情報を住み替え希望客にのみ開示するように顧客認識手段（３１）を備える。【選択図】      図１
2004288165.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸住宅業者が賃貸する賃貸住宅から分譲住宅事業者が分譲する分譲住宅を購入して住み替えることを希望する住み替え希望客が分譲住宅を購入する時に、賃貸住宅業者および分譲住宅業者とそれぞれ業務提携している住み替え支援業者が賃貸住宅業者および分譲住宅業者と協力して住み替え希望客に購入資金の一部として資金援助をおこない住み替え希望客の住み替えを支援する住み替え支援事業において、住み替え支援業者により運用される住み替え支援システムであって、
資金援助料を計算する資金援助料演算装置と、住み替え支援業者が入手する手数料を演算する手数量演算装置と、分譲住宅情報を開示する分譲住宅情報開示装置とを具備し、
資金援助料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに定期的に支払った毎回の賃貸料に基き資金援助量を決定し、
手数料演算装置は、少なくとも、賃貸住宅業者が住み替え支援業者に支払う手数料を演算する賃貸住宅業者手数料演算手段と、分譲住宅業者が住み替え支援業者に支払う分譲住宅業者手数料を演算する分譲住宅業者手数料演算手段とを含み、
分譲住宅情報開示装置は、住み替え希望客が随時アクセスできるようにされ、住み替え希望客にのみ住み替え支援業者が収集した資金援助が適用される分譲住宅情報を開示するための顧客認識手段を含み、分譲住宅情報を定期的に更新可能なものである、
ことを特徴とする住み替え支援システム。
【請求項２】
資金援助がキャッシュバックによりおこなわれ、
資金援助料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに定期的に支払った毎回の賃貸料に予め定めた率を乗算した額から経過期間に応じて毎回の賃貸料に対して決定される減価額を減算したものを合算して資金援助料を演算し、
資金援助料演算装置の演算した資金援助料が、分譲住宅業者から住み替え希望客に、直接または間接に、キャッシュバックされる、
ことを特徴とする請求項１に記載の住み替え支援システム。
【請求項３】
前記減価額は経過日数が長いほど大きい、ことを特徴とする請求項２に記載の住み替え支援システム。
【請求項４】
住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を途中でやめた場合には、賃貸住宅業者が住み替え支援業者に支払った過払い分の賃貸住宅業者手数料が賃貸住宅業者に返還される、ことを特徴とする請求項２に記載の住み替え支援システム。
【請求項５】
住み替え希望客に対し、住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに点数が付与され、付与された点数にもとづき決定された値引き額を値引いた価格で住み替え希望客に分譲住宅が販売されるようにされていて、
前記住み替え希望客に付与される点数が、
住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに定期的に支払った毎回の賃貸料に基く賃貸料点数と、
初回に付与される予め定めた入会時付与点数と、
賃貸契約更新時に付与される更新時付与点数と、を含み、
資金援助料演算装置は、前記賃貸料点数と、前記入会時付与点数と、前記更新時付与点数と、を演算すると共に、これらを加算した累計点数を演算し、
該累計点数に基き、値引き額が演算される、ことを特徴とする請求項１に記載の住み替え支援システム。
【請求項６】
分譲住宅が分譲住宅事業者により複数のクラスに分類され、各クラス毎に前記累計点数に対する換金率が予め決定されていて、
値引き額は前記累計点数に該換金率を乗算して演算される、ことを特徴とする請求項５に記載の住み替え支援システム。
【請求項７】
値引き額の上限が、分譲住宅の販売価格に基き設定されている、ことを特徴とする請求項５に記載の住み替え支援システム。
【請求項８】
手数料が、入会時手数料と更新時手数料とを含み、
入会時手数料は賃貸住宅業者から住み替え支援業者に支払い、更新時手数料は住み替え希望客から賃貸住宅業者を経て住み替え支援業者に支払う、ようにされていて、
手数料演算装置が、さらに、前記入会時手数料を演算する入会時手数料演算手段と前記更新時手数用を演算する更新時手数料演算手段を含む、ことを特徴とする請求項５に記載の住み替え支援システム。
【請求項９】
非賃貸住宅に居住している住み替え希望客が分譲住宅を購入する時に、分譲住宅業者と業務提携している住み替え支援業者が分譲住宅業者と協力して住み替え希望客に購入資金の一部として資金援助をおこない住み替え希望客の住み替えを支援する住み替え支援事業において、住み替え支援業者により運用される住み替え支援システムであって、
住み替え希望客は住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日まで定期的に住み替え支援業者に住み替え希望客手数料を支払うようにされていて、
資金援助料を計算する資金援助料演算装置と、住み替え支援業者が入手する手数料を演算する手数量演算装置と、分譲住宅情報を開示する分譲住宅情報開示装置とを具備し、
手数料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援業者に支払う住み替え希望客手数料を演算する住み替え希望客手数料演算装置と、分譲住宅業者が住み替え支援業者に支払う分譲住宅業者手数料を演算する分譲住宅業者手数料演算手段とを含み、
資金援助料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援業者に支払った住み替え希望客手数料に基き資金援助料を演算し、
分譲住宅情報開示装置は、住み替え希望客が随時アクセスできるようにされ、住み替え希望客にのみ住み替え支援業者が収集した資金援助が適用される分譲住宅情報を開示するための顧客認識手段を含み、分譲住宅情報を定期的に更新可能なものであって、
資金援助がキャッシュバックでおこなわれ、資金援助料演算装置の演算した資金援助料が分譲住宅業者から住み替え希望客に、直接または間接に、キャッシュバックされる、ことを特徴とする住み替え支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は住宅の住み替えを支援する住宅住み替え支援システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
現在賃貸住宅に居住している賃貸住宅居住者が多数存在し、これら賃貸住宅居住者は賃貸料を毎月賃貸住宅業者に支払っている。しかしながら、この賃貸料の支払いは、分譲住宅を購入して住宅ローンの支払う場合は最後に住宅が自分のものになるという満足感を得られるのに比較して、何も残らないことから、賃貸住宅居住者は潜在的な不満を持っている。そして、これらの賃貸住宅居住者の中には賃貸住宅から分譲住宅に住み替えたいという希望をもつものも多いが、賃貸料を支払いながら分譲住宅の購入資金を積立るのは苦しい。したがって、購入に際して何等かの特典、例えば、支払ってきた賃貸料の一部でも分譲住宅の購入に資するようなものがあれば、このような分譲住宅の購入を希望する賃貸住宅居住者にとって非常に魅力的なものとなる。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
本発明は上記問題に鑑み、賃貸住宅居住者が分譲住宅を購入する際に特典が得られるように住み替えを支援する業務をおこなうための住宅住み替え支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００４】
請求項１の発明によれば、賃貸住宅業者が賃貸する賃貸住宅から分譲住宅事業者が分譲する分譲住宅を購入して住み替えることを希望する住み替え希望客が分譲住宅を購入する時に、賃貸住宅業者および分譲住宅業者とそれぞれ業務提携している住み替え支援業者が賃貸住宅業者および分譲住宅業者と協力して住み替え希望客に購入資金の一部として資金援助をおこない住み替え希望客の住み替えを支援する住み替え支援事業において、住み替え支援業者により運用される住み替え支援システムであって、
資金援助料を計算する資金援助料演算装置と、住み替え支援業者が入手する手数料を演算する手数量演算装置と、分譲住宅情報を開示する分譲住宅情報開示装置とを具備し、
資金援助料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに定期的に支払った毎回の賃貸料に基き資金援助量を決定し、
手数料演算装置は、少なくとも、賃貸住宅業者が住み替え支援業者に支払う手数料を演算する賃貸住宅業者手数料演算手段と、分譲住宅業者が住み替え支援業者に支払う分譲住宅業者手数料を演算する分譲住宅業者手数料演算手段とを含み、
分譲住宅情報開示装置は、住み替え希望客が随時アクセスできるようにされ、住み替え希望客にのみ住み替え支援業者が収集した資金援助が適用される分譲住宅情報を開示するための顧客認識手段を含み、分譲住宅情報を定期的に更新可能なものである、
ことを特徴とする住み替え支援システムが提供される。
このような住み替え支援システムによれば、住み替え希望客が分譲住宅を購入する際におこなわれる資金援助の額を住み替え希望客がそれまでに賃貸住宅業者に支払った賃貸料をもとに計算され、また、賃貸住宅業者が住み替え支援業者に支払う手数料、分譲住宅業者が住み替え支援業者に支払う分譲住宅業者手数料も計算される。
【０００５】
請求項２の発明によれば、請求項１の発明において、資金援助がキャッシュバックによりおこなわれ、
資金援助料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに定期的に支払った毎回の賃貸料に予め定めた率を乗算した額から経過期間に応じて毎回の賃貸料に対して決定される減価額を減算したものを合算して資金援助料を演算し、
資金援助料演算装置の演算した資金援助料が、分譲住宅業者から住み替え希望客に、直接または間接に、キャッシュバックされる。
このような住み替え支援システムによれば、キャッシュバックでおこなわれる資金援助の額が計算される。
【０００６】
請求項３の発明によれば、請求項２の発明において、前記減価額は経過数が長いほど大きくされている。
【０００７】
請求項４の発明によれば、請求項２の発明において、住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を途中でやめた場合には、賃貸住宅業者が住み替え支援業者に支払った過払い分の賃貸住宅業者手数料が賃貸住宅業者に返還される。
【０００８】
請求項５の発明によれば、請求項１の発明において、住み替え希望客に対し、住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに点数が付与され、付与された点数にもとづき決定された値引き額を値引いた価格で住み替え希望客に分譲住宅が販売されるようにされていて、
前記住み替え希望客に付与される点数が、
住み替え希望客が住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに定期的に支払った毎回の賃貸料に基く賃貸料点数と、
初回に付与される予め定めた入会時付与点数と、
賃貸契約更新時に付与される更新時付与点数と、を含み、
資金援助料演算装置は、前記賃貸料点数と、前記入会時付与点数と、前記更新時付与点数と、を演算すると共に、これらを加算した累計点数を演算し、該累計点数に基き、値引き額が演算される。
このような住み替え支援システムでは住み替え希望客に付与される点数の累計が計算され、累計された点数にもとづいて値引き額が演算される。
【０００９】
請求項６の発明によれば、請求項５の発明において、分譲住宅が分譲住宅事業者により複数のクラスに分類され、各クラス毎に前記累計点数に対する換金率が予め決定されていて、値引き額が前記累計点数に該換金率を乗算して演算される。
【００１０】
請求項７の発明によれば、請求項５の発明において、値引き額の上限が、分譲住宅の販売価格に基き設定されている。
【００１１】
請求項８の発明によれば、請求項５の発明において、手数料が、入会時手数料と更新時手数料とを含み、
入会時手数料は賃貸住宅業者から住み替え支援業者に支払い、更新時手数料は住み替え希望客から住み替え支援業者に支払う、ようにされていて、
手数料演算装置が、さらに、住み替え希望客手数料演算手段を含み、
該住み替え希望客手数料演算手段が更新時手数料を演算し、
前記賃貸住宅業者手数料演算手段が入会時手数料を演算する、住み替え支援システムが提供される。
【００１２】
請求項９の発明によれば、非賃貸住宅に居住している住み替え希望客が分譲住宅を購入する時に、分譲住宅業者と業務提携している住み替え支援業者が分譲住宅業者と協力して住み替え希望客に購入資金の一部として資金援助をおこない住み替え希望客の住み替えを支援する住み替え支援事業において、住み替え支援業者により運用される住み替え支援システムであって、
住み替え希望客は住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日まで定期的に住み替え支援業者に住み替え希望客積み立て金を支払うようにされていて、
資金援助料を計算する資金援助料演算装置と、住み替え支援業者が入手する手数料を演算する手数量演算装置と、分譲住宅情報を開示する分譲住宅情報開示装置とを具備し、
手数料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援業者に支払う住み替え希望客積み立て金を演算する住み替え希望客積み立て金演算装置と、分譲住宅業者が住み替え支援業者に支払う分譲住宅業者手数料を演算する分譲住宅業者手数料演算手段とを含み、
資金援助料演算装置は、住み替え希望客が住み替え支援業者に支払った住み替え希望客積み立て金に基き資金援助料を演算し、
分譲住宅情報開示装置は、住み替え希望客が随時アクセスできるようにされ、住み替え希望客にのみ住み替え支援業者が収集した資金援助が適用される分譲住宅情報を開示するための顧客認識手段を含み、分譲住宅情報を定期的に更新可能なものであって、
資金援助がキャッシュバックでおこなわれ、資金援助料演算装置の演算した資金援助料が分譲住宅業者から住み替え希望客に、直接または間接に、キャッシュバックされる、ことを特徴とする住み替え支援システムが提供される。
【発明の効果】
【００１３】
請求項１の発明による住み替え支援システムにより、賃貸住宅業者が賃貸する賃貸住宅に賃貸料を支払って居住している賃貸住宅から分譲住宅事業者が分譲する分譲住宅を購入して住み替えることを希望する住み替え希望客が分譲住宅を購入する時に、賃貸住宅業者および分譲住宅業者とそれぞれ業務提携している住み替え支援業者が、賃貸住宅業者および分譲住宅業者と協力して住み替え希望客に購入資金の一部として資金援助をおこなって住み替え希望客の住み替えを支援する住み替え支援事業をする際に、資金援助料を容易に計算することができ、また、住み替え支援業者が賃貸住宅業者および分譲住宅業者から入手する手数料の演算、および、住み替え希望客への分譲住宅情報の開示も容易におこなわれる。
【００１４】
特に、請求項２のようにすれば、資金援助をキャッシュバックでおこなうものにおいて、資金援助料がキャッシュバック料として計算される。
【００１５】
特に、請求項５のようにすれば、住み替え希望客に対し、住み替え支援事業の利用を開始した日から分譲住宅購入日までに点数が付与され、付与された点数にもとづき決定された値引き額を値引いて価格で住み替え希望客に分譲住宅が販売されるようにされているものにおいて、資金援助料演算装置は、前記賃貸料点数と、前記入会時付与点数と、前記更新時付与点数と、を演算すると共に、これらを加算した累計点数を演算し、この累計点数に基き、値引き額を演算することができる。
【００１６】
請求項９の発明によれば、非賃貸住居に居住している住宅から分譲住宅事業者が分譲する分譲住宅を購入して住み替えることを希望する住み替え希望客が分譲住宅を購入する時に、分譲住宅業者と業務提携している住み替え支援業者が分譲住宅業者と協力して住み替え希望客に購入資金の一部として資金援助をおこない住み替え希望客の住み替えを支援する住み替え支援事業をおこなう際に、資金援助料を住み替え希望客が住み替え支援業者に支払った住み替え希望客手数料から容易に計算することができ、また、住み替え希望客、住み替え支援業者が分譲住宅業者から入手する手数料の演算、および、住み替え希望客への分譲住宅情報の開示も容易におこなわれる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１７】
以下、添付の図面を参照して本発明の住み替え支援システムの各実施の形態を説明する。
初めに第１の実施の形態について、住み替え支援システムを使用して実施される住み替え支援事業の全体の概要を説明する。
先ず、この住み替え支援事業には図２に示されるように、以下の、事業者、あるいは、個人（客）が係る。
住み替え支援業者Ｓ…住み替え支援事業の全体をオーガナイズする業者。
住み替え希望客Ｃ…賃貸住宅から分譲住宅への住み替えを希望する客。
賃貸住宅業者Ｒ…賃貸住宅の管理者。
分譲住宅業者Ｄ…分譲住宅を販売する業者。
なお、賃貸住宅業者Ｒは自ら貸主(大家)になっている場合、貸主から入居者の募集と入居契約を受託している場合と、貸主から入居者の募集と入居契約と賃貸料の徴収を受託している場合の３つのケースがある。
【００１８】
そして、住み替え支援業者Ｓが提携した賃貸住宅業者Ｒの指定した賃貸住宅の入居中で、将来、賃貸住宅から分譲住宅への住み替えを希望する住み替え希望客が、住み替え支援業者Ｓが提携した分譲住宅業者Ｄの指定した分譲住宅を購入するときには支払い済み賃貸料の一部に相当する額分のキャッシュバックを得られるようにするものである。
そして、各者の間には、以下のような関係を有し、契約がされている。
【００１９】
＜住み替え支援業者Ｓと賃貸住宅業者Ｒの関係＞
賃貸住宅業者Ｒはこの事業に参画することにより入居者募集競争において強い付加価値を提示でき、賃貸住宅の人気を向上せしめ、その結果、賃貸住宅業者Ｒは利益の向上をはかることができる。したがって、賃貸住宅業者Ｒは、住み替え支援業者Ｓに対して、住み替え支援業者Ｓの運営するシステムの使用料として手数料を支払う。そして、住み替え希望客Ｃの賃貸料の支払い条件を住み替え支援業者Ｓに通知する。
【００２０】
＜住み替え支援業者Ｓと分譲住宅業者Ｄの関係＞
住み替え支援業者Ｓは、分譲住宅業者Ｄの所有する物件を住み替え希望客Ｃに分譲住宅情報として開示する、すなわち、分譲住宅業者Ｄの所有する物件の宣伝広告をおこなう。これにより、分譲住宅業者Ｄは、所謂囲い込みのされた極めて購入意欲の高い有望な購入予備軍に広告することができるという大きなメリットを享受できるので、キャッシュバック額の拠出をおこなうとともに、住み替え支援業者Ｓに対して、住み替え支援業者Ｓの運営するシステムの使用料として分譲住宅業者手数料を支払う。このようにされているので分譲住宅業者Ｄにとっては販売契約がされた時にキャッシュバック額の拠出はあるものの、それまでに巨費をかけて広告する必要がないというのは大きなメリットである。
【００２１】
＜住み替え支援業者Ｓと住み替え希望客Ｃの関係＞
住み替え支援業者Ｓは、分譲住宅業者Ｄの分譲したい住宅の情報を住み替え希望客Ｃに定期的に通知する。
上記の関係の他に、
住み替え希望客Ｃと賃貸住宅業者Ｒの間には賃貸料を支払うという関係があり、住み替え希望客Ｃと分譲住宅業者Ｄの間には住み替え希望客Ｃが実際に分譲住宅を購入する際の売買関係があるが、一般的なものである。
【００２２】
図１は上記のような住み替え支援事業を実行するために、住み替え支援業者Ｓにより運営される住み替え支援システムを示す図である。住み替え支援システム１はキャッシュバック演算装置１０と手数料演算装置２０と分譲住宅情報開示装置３０を備える。
キャッシュバック演算装置１０は賃貸料記憶手段１１とキャッシュバック基本額演算手段１２と経過月数演算手段１３と各月減価率演算手段１４と各月減価額演算手段１５と各月キャッシュバック料演算手段１６と当月時点キャッシュバック料演算手段１７を含み、手数料演算装置２０は賃貸住宅業者手数料演算手段２１と分譲住宅業者手数料演算手段２２を含み、分譲住宅情報開示装置３０は顧客認識手段３１と分譲住宅情報を開示する分譲住宅情報開示手段３２を含んでいる。
【００２３】
図３に示すのは、２００３年１月に賃貸料１３万円で入居し、２００５年１月に賃貸料１４万円で更新し、２００７年１月に賃貸料１５万円で更新した住み替え希望客Ｃが２００８年１２月に対象分譲住宅を購入する場合に、住み替え希望客Ｃが２００８年１２月に得られるキャッシュバックをその内訳とともに示した例である。
【００２４】
この例では、
キャッシュバック充当率が２０％、
月間減価率が１．５％、とされている。
キャッシュバック充当率とは、賃貸料の内のキャッシュバックに充当される比率である。
月間減価率とはキャッシュバックが期間を経るにしたがい減少する率である。
【００２５】
図３において、ａ欄は西暦年を示し、ｂ欄は月を示し、ｃ欄は各月に支払った賃貸料を示している。ｄ欄は減価計算をする前の減価前キャッシュバック充当額である。ｅ欄は２００８年１２月を基準とした経過月数を示している。ｆ欄は経過月数に月間減価率１．５％を乗算した減価率である。ｇ欄はｄ欄の値にｆ欄の値を乗算した減価額である。ｈ欄はｄ欄の減価前キャッシュバック充当額からｇ欄の減価額を減算したキャッシュバック充当額である。
ｉ欄は賃貸住宅業者Ｒが住宅支援業者Ｓに支払う登録料、ｊ欄は賃貸住宅業者Ｒが得られるメリットに対して住宅支援業者Ｓに支払う賃貸住宅業者手数料である。
【００２６】
例えば、２００３年１月にはｃ欄に示されるように130,000円の賃貸料を支払っているので、ｄ欄の減価前のキャッシュバック充当額は130,000円×２０％＝26,000円である。しかし、２００３年１月は２００８年１２月からみればｅ欄に示されるように７１ヶ月前であるので、ｆ欄の減価率は１．５％×７１＝１０６．５％となるが、１００％以上はないので１００％とされる。すなわち、減価率は１００％となるので、ｇ欄の減価額は26,000円×１００％＝26,000円となり、ｈ欄のキャッシュバック充当額は26,000円−26,000円＝0円ということになる。すなわち、２００３年１月に支払った賃貸料からはキャッシュバックに充当されないということである。
【００２７】
２００４年１２月まで同様に月々130,000円の賃貸料を支払っているので、２００３年１月から２００４年１２月までの、各月のｄ欄の減価前のキャッシュバック充当額は同様に130,000円×２０％＝26,000円となる。しかし、経過月数がｅ欄に示すように４８ヶ月まで少なくなっていき、それにともなって減価率がｆ欄に示されるように減っていき、２００４年１２月については、減価率が７２％、減価額が18,720円まで下がり、逆に、キャッシュバック充当額は２００３年６月に260円で発生してから7,280円まで毎月390円（＝26,000円×１．５％）づつ増加している。
２００３年１月から２００４年１２月まで支払った賃貸料からのキャッシュバック充当額の合計は２００３年６月の260円＋２００３年７月の650円＋・・・２００４年１１月の6,890円＋２００４年１２月の7,280円＝71,630円となる。
【００２８】
２００５年１月から２００６年１２月までは月々140,000円の賃貸料を支払っているので、各月のｄ欄の減価前のキャッシュバック充当額は同様に140,000円×２０％＝28,000円となる。しかし、経過月数がｅ欄に示すように４９ヶ月から２４ヶ月まで少なくなっていき、それにともなって減価率がｆ欄に示されるように７０．５％から３６％まで減っていき、減価額が19,740円から10,080円まで下がり、逆に、キャッシュバック充当額は8,260円から17,920円まで毎月420円（＝28,000円×１．５％）づつ増加していく。２００５年１月から２００６年１２月まで支払った賃貸料からのキャッシュバック充当額の合計は２００５年１月の8,260円＋２００５年２月の8,680円＋・・・＋２００６年１１月の17,500円＋２００６年１２月の17,920円＝314,160円となる。
【００２９】
２００7年１月から２００８年１２月までは月々150,000円の賃貸料を支払っているので、各月のｄ欄の減価前のキャッシュバック充当額は同様に150,000円×２０％＝30,000円となる。しかし、経過月数がｅ欄に示すように２３ヶ月から０ヶ月まで少なくなっていき、それにともなって減価率がｆ欄に示されるように３４．５％から０％まで減っていき、減価額が10,350円から0円まで下がり、逆に、キャッシュバック充当額は19,650円から30,000円まで毎月450円（＝30,000円×１．５％）づつ増加していく。２００7年１月から２００８年１２月まで支払った賃貸料からのキャッシュバック充当額の合計は２００７年１月の19,650円＋２００７年２月の20,100円＋・・・＋２００８年１１月の29,550円＋２００８年１２月の30,000円＝595,800円となる。
【００３０】
結局、２００３年１月から２００８年１２月まで、130,000円×２４ヶ月＋140,000円×２４ヶ月＋150,000円×２４ヶ月＝10,080,000円の賃貸料を支払ったが、それに対して、71,630円＋314,160円＋595,800円を合計して981,590円が住み替え希望客Ｃにキャッシュバック額としてキャッシュバックされる。
【００３１】
図４は住み替え支援システムがおこなう上述の計算のフローチャートである。まず、ステップ１で当月の年月が入力された後、ステップ２で賃貸料記憶手段１１に当月支払った賃貸料を入力する。ステップ３ではキャッシュバック基本額演算手段１２によって当月支払い賃貸料にキャッシュバック率（この場合は２０％）を乗算して当月のキャッシュバック基本額をもとめる。ステップ４では経過月数演算手段１３によって開始した月、すなわち住み替え希望客Ｃがこの事業に参加した月からの経過月数を計算する。
【００３２】
ステップ５では各月減価率演算手段１４によって開始月から当月までの各月減価率を予め定めた減価率（この場合は１．５％）に経過月数を乗算してもとめる。ステップ６では各月減価額演算手段１５によって開始月から当月までの各月減価額を各月キャッシュバック基本額に各月減価率を乗算してもとめる。ステップ７では各月キャッシュバック料演算手段１６により開始月から当月までの各月キャッシュバック料を各月キャッシュバック基本額から各月減価額を減算してもとめる。そしてステップ８では当月時点キャッシュバック料演算手段で各月のキャッシュバック料を合計して終了する。
【００３３】
一方、図３のｉ欄に記載されているのは賃貸住宅業者Ｒから住み替え支援業者Ｓへシステム開始手数料であって、最初の２００３年１月と、賃貸料の更新をおこなう２００５年１月と、２００７年１月に、例えば、2,000円づつ支払われる。
また、ｊ欄に示されるのは賃貸住宅業者Ｒから住み替え支援業者へ毎月支払われる月々の運用手数料である。
同様に、ｋ欄に示されるのは分譲住宅業者Ｄから住み替え支援業者Ｓへ毎月支払われる月々の運用手数料である。
【００３４】
賃貸住宅業者Ｒは住み替え支援業者Ｓに対して住み替え希望客Ｃの、住所、氏名、年齢、電話番号、メールアドレス、賃貸料、賃貸期間、分譲住宅の希望条件（地域、広さ、価格）等の情報を伝達する。この伝達はインターネットを利用した定型書式によるものとする。
【００３５】
賃貸住宅業者Ｒは住み替え支援業者Ｓに対して、上述したように、システム開始時（賃貸更新時も）にシステム開始手数料として、例えば、2,000円を支払う。また、システム使用料として、例えば、月額2,000円を支払う。このシステム使用料は、例えば、更新時に複数月分、例えば、２年分を前払いできるようにし、その場合に、割引優遇を適用すればより魅力的になる。
【００３６】
住み替え支援業者Ｓはシステム使用料の入金が確認されると、住み替え希望客Ｃに以下の情報を毎月メールで通知する。
これは契約した住み替え希望客Ｃに予め付与したパスワードでアクセス可能なものとする。
Ａ１）当月時点におけるキャッシュバック充当額
Ａ２）Ａ１）の計算明細
Ａ３）キャッシュバック対象分譲住宅の販売情報
Ａ４）当初の住み替え希望客Ｃの希望条件
Ａ５）希望条件に合う物件の表示
Ａ６）希望条件の変更連絡欄
【００３７】
分譲住宅業者Ｄはシステムの使用料としての分譲住宅業者手数料を、例えば、月額2000円、住み替え支援業者Ｓに支払い、住み替え支援業者Ｓの物件情報サイトにキャッシュバックの対象となる物件の情報を掲載する。
情報の作成、登録、メンテナンスは住み替え支援業者Ｓがインターネット上でおこなう。なお、毎月の最低掲載住戸数等は住み替え支援業者Ｓと分譲住宅業者Ｄとで協議して取り決める。
【００３８】
住み替え支援業者Ｓは、賃貸住宅業者Ｒからシステム使用料が入金されなかった場合に、住み替え希望客Ｃが退去したか否かの確認をおこない、未退去ならば入金を催促する。退去したのなら抹消した旨の通知を発して終了する。たとえば、１ヶ月以内に入金されれば、単なる過失として取り扱い住み替え希望客Ｃの権利は維持する。その場合、賃貸住宅業者Ｒにペナルティを課す。
なお、前述したように、更新時に複数月分、例えば、２年分を前払いされていて、住み替え希望客Ｃが住み替え支援事業から脱退した場合には、余分に支払われた賃貸住宅業者手数料を、住み替え支援業者Ｓから賃貸住宅業者Ｒに返却するようにすることが住み替え支援業者Ｓから賃貸住宅業者Ｒの良好な関係を維持する上で好ましい。
【００３９】
住み替え希望客Ｃが対象分譲住宅契約時にメールのコピー、本人確認できる身分証明書類等を提示すれば、そのときまでのキャッシュバック充当額がキャッシュバックされる。キャッシュバックの方法は、任意の方法をとることができるが、例えば、分譲住宅業者Ｄが分譲代金を値引く形とすることもできる。
【００４０】
次に、第２の実施の形態について説明する。これは、住み替え希望客Ｃは現在賃貸住宅に居住していない場合である。すなわち、図５にしめされる関係とされる。
この場合は、賃貸住宅業者Ｒは存在しておらず、住み替え希望客Ｃは住み替え支援業者Ｓに対して、第１の実施の形態において、賃貸住宅業者Ｒが支払っていたのと同様な住み替え希望客手数料を住み替え支援業者Ｓに支払い、また、自分の住所、氏名、年齢、電話番号、メールアドレス、賃貸料、賃貸期間、分譲住宅の希望条件（地域、広さ、価格）等の情報を伝達する。
住み替え支援業者Ｓは住み替え希望客Ｃから支払われた住み替え希望客手数料をもとにキャッシュバック料を演算する。すなわち、住み替え希望客手数料を、第１の実施の形態において賃貸料にキャッシュバック率を乗算したもの、と考えてキャッシュバック料を演算する。
分譲住宅業者Ｄは第１の実施の形態と同様なメリットを享受できるので、住み替え支援業者Ｓに対し分譲住宅業者手数料を支払い、住み替え支援業者Ｓは分譲住宅業者Ｄの分譲住宅情報を住み替え希望客Ｃに開示する。
【００４１】
図６に示すのがこの第２の実施の形態における住み替え支援システム１ａの構成を示す図であって、図１に示した第１の実施の形態におけるシステム１に比してキャッシュバック演算装置１０の構成が単純化され、賃貸料記憶手段１１が削除され手数料演算装置２０の賃貸住宅業者手数料演算手段２１の代わりに住み替え希望客手数料演算手段２３が設けられている。そして、住み替え希望客手数料からキャッシュバック料を演算するので住み替え希望客手数料演算手段２３はキャッシュバック演算装置と接続されている。
なお、演算のフローは基本的に第１の実施の形態と同じであるので省略する。
【００４２】
次に第３の実施の形態について説明する。
この第３の実施の形態は、第１の実施の形態と同様に住み替え希望客Ｃは現在賃貸住宅に居住している場合のものである。
しかし、キャッシュバックするのではなくて、住み替え支援業者Ｓは住み替え希望客Ｃに対して、以下のような各種の点数を付与し、分譲住宅を購入するときにこれらの点数を累計し、さらにこの累計された点数に分譲住宅に応じて設定した換金率を乗じて値引き額を決定し、この決定された値引き額が値引きされた価格で、住み替え希望客Ｃが分譲住宅業者Ｄから分譲住宅を購入できるようにしたものである。
【００４３】
例えば、
初回入会時（住み替え支援事業への参加した時）に50,000点を付与し、
月額家賃10,000円あたり300点（＝家賃の３％）を付与し、
契約更新時（通常２年毎）に100,000点を付与する。
例えば、月額家賃が100,000円、経過月数が４０、契約更新が１回の場合は、
50,000+40×(100,000/10,000)×300+100,000=270,000点が累計点数となる。
【００４４】
一方、換金率は、分譲住宅業者Ｄにより、以下のように設定される。
Ａクラスの物件：１倍
Ｂクラスの物件：２倍
Ｃクラスの物件：３倍
Ｄクラスの物件：４倍
Ｅクラスの物件：５倍
【００４５】
したがって、上記の例のように、累計点数として270,000点を有している場合、Ａクラスの物件を購入する場合には、270,000円の値引きが得られ、Ｅクラスの物件を購入する場合には、1,350,000円の値引きを得ることができる。
但し、値引き額には上限が設けられており、例えば、販売価格の３％と設定される。
上記の場合において、物件がＥクラスで、販売価格が40,000,000円の場合、値引きの上限は1,200,000円であるので、値引額は1,200,000円とされる。
一方、物件がＥクラスで、販売価格が50,000,000円の場合、値引きの上限は1,500,000円であるので、値引額は1,350,000円とされる。
【００４６】
上述の住み替え支援事業の流れに対応して、住み替え支援業者Ｓが備える住み替え支援システム１ｃは図７に示すような点数演算装置４０を備える。
点数演算装置４０は上記に応じて、入会時点数を演算する入会時点数演算手段４１、賃貸料に対応した点数を演算する賃貸料対応点数演算手段４２、更新時点数を演算する更新時点数演算手段４３を備える。
さらに、入会時点数演算手段４１が演算した入会時点数、賃貸料対応点数演算手段４２が演算した賃貸料に対応した点数、更新時点数を演算する更新時点数演算手段４３が演算した更新時点数を累計する、累計点数演算手段４４を備える。
【００４７】
住み替え希望客Ｃには、毎月住み替え支援業者Ｓより当月までの累計点数をメールで連絡する。また、住み替え支援業者Ｓは提携している分譲住宅業者Ｄの物件案内をクラス分けを含めてホームページに掲載しておく。会員はパスワードでこれを閲覧できるようにされている。
【００４８】
一方、住み替え支援業者Ｓは以下のような手数料を、賃貸住宅業者Ｒ、住み替え希望客Ｃ、分譲住宅業者Ｄから徴収する。
まず、住み替え希望客Ｃが入会時に賃貸住宅業者Ｒが住み替え支援業者Ｓに、20,000円／年×２年＝40,000円を支払う、そのうち、10,000円は入会促進のインセンティブとして賃貸住宅業者Ｒにバックする。
【００４９】
また、更新時には、住み替え希望客Ｃが20,000円／年×２年＝40,000円を、賃貸住宅業者Ｒに支払い、賃貸住宅業者Ｒが更新手続き報酬として10,000円を受け取り、残りの30,000円を住み替え支援業者Ｓに入金する。これら料金は賃貸契約の更新に連動しておこなうことが好ましい。
また、分譲住宅業者Ｄは住み替え支援業者Ｓに対して、第１の実施の形態と同様な手数料を支払う。
【００５０】
上記のような手数料を演算するために、住み替え支援業者Ｓの有する住み替え支援システムは、第１の実施の形態と同様な手数料演算装置２０ｂを有し、手数料演算装置２０ｂは上記の様な入会時および更新時の賃貸住宅業者手数料を演算する賃貸住宅業者手数料演算手段２１ｂと、第１の実施の形態と同じ分譲住宅業者手数料演算手段２２とを含んでいる。
【００５１】
図８が上記を実行するために住み替え支援業者Ｓの点数演算装置４０が実行する演算のフローチャートである。
ステップＳ１１で初回付与点数Ｐｉを算出し、ステップＳ１２で更新時付与点数Ｐｒを算出し、ステップＳ１３で賃貸料に対応して付与される点数Ｐｃを算出する。ステップＳ１４ではステップＳ１１、ステップＳ１２、ステップＳ１３で算出された点数を累計して累計点数Ｐtotalを算出する。
【００５２】
図９は住み替え希望客Ｃが購入したい分譲住宅の値引き額を算出するフローチャートであって、この計算は分譲住宅業者Ｄがおこなってもよいし、住み替え支援業者Ｓがおこなって分譲住宅業者Ｄに知らせてもよい。後者の場合は、図９のフローチャートは図８のフローチャートに続けて実行される。
【００５３】
ステップＳ２１では図８のフローチャートのステップＳ１４でもとめた累計点数Ptotalを入力し、ステップＳ２２では換金率Ｋを入力する。そして、ステップＳ２３では算出累計点数Ｐtotalに換金率Ｋを乗算して算出値引き額ｄｅをもとめる。
ステップＳ２４では分譲住宅の販売価格Ｄを入力し、ステップＳ２５では限界値引率αを入力する。そして、ステップＳ２６ではステップＳ２４で入力した販売価格ＤにステップＳ２５で入力した限界値引き率αを乗算して限界値引き額ｄｍａｘを算出する。
【００５４】
ステップＳ２７ではステップＳ２３で算出した算出値引き額ｄｅがステップＳ２６で算出した限界値引き額ｄｍａｘより小さいか否かを判定する。
ステップＳ２７で肯定判定された場合、すなわち、算出値引き額ｄｅが限界値引き額ｄｍａｘより小さい場合は、ステップＳ２８で算出値引き額ｄｅが最終値引き額ｄとされる。一方、ステップＳ２０で否定判定された場合、すなわち、算出値引き額ｄｅが限界値引き額ｄｍａｘより大きい場合は、ステップＳ２９で値引き限度額ｄｍａｘが最終値引き額ｄとされる。
【００５５】
上述の第３の実施の形態における住み替え支援業者Ｓ、住み替え希望客Ｃ、賃貸住宅業者Ｒ、分譲住宅業者Ｄとの間の関係は図２に示したような関係があるが、より具体的には以下に記すような関係である。
＜賃貸住宅業者Ｒと住み替え希望客Ｃの関係＞
賃貸住宅業者Ｒは賃貸住宅への入居者募集時にこの事業を説明し、住み替えを希望する住み替え希望客Ｃから、賃貸契約締結と同時に加入申し込みを取得する。
賃貸契約更新時に加入継続希望者からシステム更新料（例えば、40,000円）を収受する。
当然ながら住み替え希望客Ｃは賃貸住宅業者Ｒに賃貸料を支払う。
【００５６】
＜賃貸住宅業者Ｒと住み替え支援業者Ｓの関係＞
賃貸住宅業者Ｒは住み替え希望客Ｃの情報、例えば、住所、氏名、電話番号、メールアドレス、賃貸契約条件（賃貸料、期間）等を住み替え支援業者Ｓの有する住み替え支援システム４０にメールで登録する。
また、賃貸住宅業者Ｒは、住み替え希望客Ｃがこの住み替え支援事業に加入したとき入会手数料（40,000円）を住み替え支援業者Ｓに支払い、住み替え支援業者Ｓは収受した入会手数料（40,000円）の内、10,000円をインセンティブとして賃貸住宅業者Ｒに支払う。賃貸契約更新時に加入継続希望者から収受したシステム更新料（40,000円）のうち更新手続き手数料（10,000円）を除いた額（30,000円）を住み替え支援業者Ｓに支払う。
【００５７】
＜住み替え支援業者Ｓと分譲住宅業者Ｄの関係＞
分譲住宅業者Ｄは住み替え支援業者Ｓのホームページに、対象としている全物件の簡単な情報、例えば、物件名、その物件の最寄駅名、前述した累計点数に対する換金率等を掲載し、随時更新する。また、住み替え希望客Ｃが詳細な情報が欲しい場合には前記ホームページからアクセスできるように分譲住宅業者Ｄのホームページと分譲住宅の詳細な情報が掲載されている分譲住宅業者Ｄのホームページをリンクさせておく。
また、分譲住宅業者Ｄは、住み替え希望客Ｃが住み替えを決断し、住み替え希望客Ｃから値引きの要請があった場合、住み替え希望客Ｃの資格を確認し、住み替え支援業者Ｓの住み替え支援システムで計算された累計点数を入手する。
【００５８】
＜住み替え支援業者Ｓと住み替え希望客Ｃの関係＞
住み替え支援業者Ｓは住み替え希望客Ｃに対して、賃貸住宅業者Ｒからの入会手数料、あるいは、更新手数料の入金を確認して、この住み替え支援事業の解説、注意事項等をメールにて提示する。そして、住み替え支援システムで計算した毎月の累計点数を毎月メールで通知する。
また、住み替え希望客Ｃは前述したように分譲住宅業者Ｄにより入力、更新される住み替え支援業者Ｓのホームページ上の物件リストを閲覧することができる。
【００５９】
＜住み替え希望客Ｃと分譲住宅業者Ｄの関係＞
住み替え希望客Ｃが分譲住宅の購入を決断した時には分譲住宅業者Ｄに、住み替え支援業者Ｓから通知された最新の累計点数、希望する物件を提示し、値引きを要請する。
分譲住宅業者Ｄは前述したように住み替え支援業者Ｓに住み替え希望客Ｃの資格を確認した上で住み替え希望客Ｃが希望した物件を値引きして販売する。
【００６０】
第３の実施の形態は上記のように構成され、作用し、住み替え希望客Ｃは住み替え支援業者Ｓの住み替え支援システム１ｂが演算する点数の累計が増加していくのを楽しみながら分譲住宅の購入時期を決定できる。また、対象となる分譲住宅も多いので好みのものを見つけやすい。また、分譲住宅がクラス分けされ異なる換金率が適用されることにより、分譲住宅業者Ｄは売れ残っている分譲住宅を売りやすい。
【図面の簡単な説明】
【００６１】
【図１】本発明の住み替え支援システムの第１の実施の形態を説明する図である。
【図２】第１の実施の形態の住み替え支援システムを利用する住み替え支援事業に係る業者、個人の関係を示す図である。
【図３】資金援助の計算例を示す図である。
【図４】資金援助を計算するフローチャートである。
【図５】第２の実施の形態の住み替え支援システムを利用する住み替え支援プログラムに係る業者、個人の関係を示す図である。
【図６】本発明の住み替え支援システムの第２の実施の形態を説明する図である。
【図７】本発明の住み替え支援システムの第３の実施の形態を説明する図である。
【図８】第３の実施の形態における累計点数の計算のフローチャートである。
【図９】第３の実施の形態における値引き額の計算のフローチャートである。
【符号の説明】
【００６２】
１０…キャッシュバック演算装置
１１…賃貸料記憶手段
１２…キャッシュバック基本額演算手段
１３…経過月数演算手段
１４…各月減価率演算手段
１５…各月減価額演算手段
１６…各月キャッシュバック料演算手段
１７…当月時点キャッシュバック料演算手段
２０…手数量演算装置
２１、２１ｂ…賃貸住宅業者手数料演算手段
２２…分譲住宅業者手数料演算手段
２３…住み替え希望客手数料演算手段
３０…分譲住宅情報開示装置
３１…顧客認識手段
３２…分譲住宅情報開示手段
４０…点数演算装置
４１…入会時点数演算手段
４２…賃貸料対応点数演算手段
４３…更新時点数演算手段
４４…累計点数演算手段
【図１】
2004288165.tif 000003
【図２】
2004288165.tif 000004
【図３】
2004288165.tif 000005
【図４】
2004288165.tif 000006
【図５】
2004288165.tif 000007
【図６】
2004288165.tif 000008
【図７】
2004288165.tif 000009
【図８】
2004288165.tif 000010
【図９】
2004288165.tif 000011