(57)【要約】【課題】不動産の専門家でなくても、簡単に概算できる不動産価格査定システムを提供することである。【解決手段】記憶部４と、これに連携した処理部３とからなり、記憶部４は、土地の形状や接道状況に対応づけた土地補正率と、建物構造毎に対応づけた建築単価および耐用年数と、これらに対応づけた建物補正率とを記憶している。処理部３は、処理部に入力された土地の形状や接道状況に基づいて、対応する土地補正率を特定する機能と、処理部に入力された単位面積当たりの目安地価と入力された土地面積との積に、上記土地補正率を掛けて土地価格を算出する機能と、処理部に入力された建物構造に基づいて、対応する建築単価および耐用年数を特定し、これらから建物補正率を特定する機能と、入力された延べ床面積と上記建築単価との積に、上記建物補正率を掛けて建物価格を算出する機能と、上記土地価格と建物価格との和を積算価格とする機能とを備えた。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
記憶部と、この記憶部に連携した処理部とからなり、上記記憶部は、あらかじめ分類した種々の土地の形状や接道状況に対応づけた土地補正率と、あらかじめ分類した種々の建物構造毎に対応づけた建築単価と、あらかじめ分類した種々の建物構造毎に対応づけた耐用年数と、建物の耐用年数および築年数に対応づけた建物補正率とを記憶し、上記処理部は、当該処理部に入力された土地の形状や接道状況に基づいて、上記記憶部に記憶された土地補正率の中から対応する土地補正率を特定する機能と、当該処理部に入力された単位面積当たりの目安地価と入力された土地面積との積に、上記特定した土地補正率を掛けて土地価格を算出する機能と、当該処理部に入力された建物構造に基づいて、上記記憶部から対応する建築単価および耐用年数を特定する機能と、特定した耐用年数と入力された築年数とから建物補正率を特定する機能と、入力された延べ床面積と上記特定した建築単価との積に、上記特定した建物補正率を掛けて建物価格を算出する機能と、上記算出した土地価格と建物価格との和を積算価格として算出し、この積算価格を出力する機能とを備えた不動産価格査定システム。
【請求項２】
記憶部は、査定目的に対応づけた市場性現価率を記憶し、処理部は、入力された査定目的に基づいて市場性現価率を特定する機能と、算出した土地価格と建物価格との和に上記市場性現価率を掛けて積算価格とする機能とを備えた請求項１に記載の不動産価格査定システム。
【請求項３】
処理部に接続可能な基準地価データベースを備え、この基準地価データベースは、基準となる土地の、複数の時点での基準地価を記憶する機能を備え、処理部は、上記基準地価データベースに記憶された基準地価の中から、過去に算出した積算価格に対応する土地の基準地価を特定し、それに基づいて基準地価の変動率を算出する機能と、算出した変動率に基づいて、上記積算価格に含まれる土地価格を修正するとともに、築年数に基づいて建物価格を修正し、過去に算出した積算価格を自動修正する機能とを備えた請求項１または２に記載の不動産価格査定システム。
【請求項４】
記憶部と、この記憶部に連携した処理部とからなり、上記記憶部は、ベース還元利回りと、予め設定した種々の利回り変動要素毎に対応づけた変動値とを記憶し、上記処理部は、当該処理部に入力された利回り変動要素に基づいて、記憶部に記憶された変動値の中から対応する変動値を特定するとともに、それを上記ベース還元利回りに加減して、還元利回りを算出する機能と、総収益と、総費用とによって純収益を算出する機能と、この純収益を、算出した還元利回りで除することによって収益価格を算出し、この収益価格を出力する機能とを備えた不動産価格査定システム。
【請求項５】
記憶部は、予め分類した種々の建物種類毎に対応づけた経費率を記憶し、処理部は、当該処理部に入力された建物種類に基づいて、上記記憶部に記憶された経費率の中から対応する経費率を特定する機能と、総収益に上記特定した経費率を掛けて、総費用を算出する機能とを備えた請求項４に記載の不動産価格査定システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
この発明は、土地や建物などの不動産の価格を簡単に査定するためのシステムである。
【０００２】
【従来の技術】
土地や建物の不動産価格を査定するために、例えば、国や地方自治体などが発表する、公示価格・都道府県地価調査価格データなどに基づいて土地の価格を算出したり、建物の築年数などに基づいて建物価格を算出したりする。
【０００３】
上記公示価格・都道府県地価調査価格データは、予め、行政が決めた特定の基準ポイントの地価であって、その基準ポイントが、ユーザーが実際に価格を知りたいポイントと一致するとは限らない。その為、実際に土地の価格を査定する際には、査定対象となる土地が、基準ポイントからどのくらい離れているかといったことや、その他の種々の価格形成要因を考慮しなければならない。しかし、このように、査定対象となる土地の周囲の基準ポイントから、目的の土地の価格を推定することは、不動産の専門家でないと、かなり難しいものになっている。
【０００４】
また、土地と建物とを一緒にした積算価格を算出する場合には、さらに査定が難しくなる。なぜなら、構造や築年数等に基づいて建物価格を算出しても、建物の価値は、土地の価値との関係でも変わってくるためである。したがって、建物と土地とを別々に算出して、それらを単純合計しただけでは、適正な積算価格を算出できない。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
上記のような事情の中で、土地や建物の価格あるいはそれらの積算価格を算出する場合に、正確性を重視すればするほど、多岐にわたる価格形成要因を細かく分析しなければならない。この価格形成要因そのものは、土地や建物の地域特性や個別事情を考慮して分析しなければならない。そのために、物件に応じた価格形成要因を分析すること自体、かなり難しいものになっている。また、価格形成要因を分析できたとしても、それらを土地や建物評価にどのように反映させたらよいかも、判断しにくいのが現実である。
【０００６】
また、すべての人が、あらゆる価格形成要因を考慮した正確な査定を求めているとは限らない。査定目的によっては、おおざっぱな価格形成要因を基にした査定価格だけでも足りる場合がある。例えば、不動産の売買価格にしても、当該不動産を将来売りに出すことを前提に、現在の物件価格を知りたいときなどは、どんなに精度の高い査定価格を算出しても、それを将来もそのまま適用できるとは限らない。この場合には、だいたいの物件価格さえ分かれば十分なはずである。
【０００７】
このような事情があるにもかかわらず、従来の査定システムは、正確性を第一義的に考えたものになっていた。正確性を追求するが故に、システムそのものが複雑化するとともに、不動産関係の専門家でなければ、当該システムを利用できないと言う問題があった。
この発明の目的は、不動産の専門家でなくても、簡単に概算できる不動産価格査定システムを提供することである。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
第１の発明は、記憶部と、この記憶部に連携した処理部とからなり、上記記憶部は、あらかじめ分類した種々の土地の形状や接道状況に対応づけた土地補正率と、あらかじめ分類した種々の建物構造毎に対応づけた建築単価と、あらかじめ分類した種々の建物構造毎に対応づけた耐用年数と、建物の耐用年数および築年数に対応づけた建物補正率とを記憶している。
そして、上記処理部は、当該処理部に入力された土地の形状や接道状況に基づいて、上記記憶部に記憶された土地補正率の中から対応する土地補正率を特定する機能と、当該処理部に入力された単位面積当たりの目安地価と入力された土地面積との積に、上記特定した土地補正率を掛けて土地価格を算出する機能と、当該処理部に入力された建物構造に基づいて、上記記憶部から対応する建築単価および耐用年数を特定する機能と、特定した耐用年数と入力された築年数とから建物補正率を特定する機能と、入力された延べ床面積と上記特定した建築単価との積に、上記特定した建物補正率を掛けて建物価格を算出する機能と、上記算出した土地価格と建物価格との和を積算価格として算出し、この積算価格を出力する機能とを備えた点に特徴を有する。
【０００９】
第２の発明は、上記第１の発明を前提とし、記憶部は、査定目的に対応づけた市場性現価率を記憶し、処理部は、入力された査定目的に基づいて市場性現価率を特定する機能と、算出した土地価格と建物価格との和に上記市場性現価率を掛けて積算価格とする機能とを備えた点に特徴を有する。
【００１０】
第３の発明は、第１または第２の発明を前提として、処理部に接続可能な基準地価データベースを備え、この基準地価データベースは、基準となる土地の、複数の時点での基準地価を記憶する機能を備え、処理部は、上記基準地価データベースに記憶された基準地価の中から、過去に算出した積算価格に対応する土地の基準地価を特定し、それに基づいて基準地価の変動率を算出する機能と、算出した変動率に基づいて、上記積算価格に含まれる土地価格を修正するとともに、築年数に基づいて建物価格を修正し、過去に算出した積算価格を自動修正する機能とを備えた点に特徴を有する。
【００１１】
第４の発明は、記憶部と、この記憶部に連携した処理部とからなり、上記記憶部は、ベース還元利回りと、予め設定した種々の利回り変動要素毎に対応づけた変動値とを記憶し、上記処理部は、当該処理部に入力された利回り変動要素に基づいて、記憶部に記憶された変動値の中から対応する変動値を特定するとともに、それを上記ベース還元利回りに加減して、還元利回りを算出する機能と、総収益と、総費用とによって純収益を算出する機能と、この純収益を、算出した還元利回りで除することによって収益価格を算出し、この収益価格を出力する機能を備えた点に特徴を有する。
【００１２】
第５の発明は、第４の発明を前提とし、記憶部は、予め分類した種々の建物種類毎に対応づけた経費率を記憶し、処理部は、当該処理部に入力された建物種類に基づいて、上記記憶部に記憶された経費率の中から対応する経費率を特定する機能と、総収益に上記特定した経費率を掛けて、総費用を算出する機能とを備えた点に特徴を有する。
【００１３】
【発明の実施の形態】
図１〜図１０に示す第１実施例は、土地と建物とを合わせた積算価格を査定するシステムである。この積算価格が、この発明の不動産価格である。
このシステムは、全体構成を図１に示すように、このシステムを利用して不動産価格を査定したいユーザーが利用する端末１と、この端末１にインターネットＮを介して接続可能な査定コンピュータ２と、やはり、インターネットＮに接続した路線価データベース５とを備えている。
上記査定コンピュータ２は、実際に不動産価格の査定を行うコンピュータであり、査定サービスを提供する企業などが管理している。そして、上記査定コンピュータ２には、この発明の処理部３および記憶部４備えている。
なお、これら処理部３と記憶部４とは、ハード的に設けてもよいし、ソフト的にその機能を実現してもよい。
【００１４】
上記記憶部４には、予め、図２〜図７に示すテーブルが記憶されている。
図２は、査定対象の土地の形状と形状補正係数α１とを対応させたテーブル６である。土地の形状が、整形の場合と不整形の場合では、その価値が異なる。ここで、整形とは、正方形や長方形のことで、それ以外をやや不整形、不整形、極端な不整形というように分類する。そして、整形から離れるほど、つまり、極端な不整形に近づくほど、その土地が利用し難くなるので、価値が下がると考えて、上記形状補正係数α１を設定している。
土地価格を算出する際には、その形状に応じた土地補正率を掛けて価格を補正するようにしているが、この土地補正率を決める係数が、上記形状補正係数α１である。具体的には、（１＋形状補正係数α１）が、この発明の土地補正率となり、例えば、後で説明する計算式に基づいて算出した整形の土地の価格に対する割合を決めるためのものである。
【００１５】
図２に表示している形状補正係数α１の値は、一例であり、これに限らないし、形状の分類も、この第１実施例の分類に限らない。
また、この第１実施例では、土地形状の分類毎に、形状補正係数α１を対応させたテーブル６を記憶させているが、この形状補正係数α１から（１＋形状補正係数α１）の土地補正係数は、一義的に決まるので、記憶部４には、土地形状の分類ごとに、土地補正率を対応させているとみなす。
もちろん、形状の分類に（１＋形状補正係数α１）である土地補正係数を直接対応させて記憶させてもかまわない。
【００１６】
また、図３は、接道状況と接道補正係数α２とのテーブル７である。このテーブル７の接道補正係数α２も、土地価格の補正に用いる土地補正率を調整する係数である。つまり、（１＋接道補正係数α２）も、この発明の土地補正率である。
そして、この第１実施例では、テーブル７に示すように、「住宅系」、「商業系」、「工業系」等の用途エリア毎に、接道状況を、２つ以上の道路に面している場合と、１つの道路に面している場合、道路に面していない無道路地の３つの場合に分類し、それぞれに接道補正係数α２を対応させている。通常、無道路地より、道路に面している土地の方が、利用しやすいので価値が高くなると考えている。また、同じように１つの道路に接していたとしても、用途エリアによっても、その価値がかわるはずである。なお、図３に示した接道補正係数α２の値も、一例にすぎない。また、各接道状況に、（１＋接道補正係数α２）である土地補正率を直接対応づけて記憶させるようにしてもかまわない。
【００１７】
さらに、図４，５は、建物に関するデータである。図４は、建物構造に、耐用年数と、建築単価とを対応づけたテーブル８である。建物構造の種類には、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨・鉄筋コンクリート造があり、それぞれに耐用年数と、単位面積当たりの建築費とを対応づけている。ここで、対応づけている耐用年数や、建築単価は、その建物構造の標準的な耐用年数や、建築単価である。実際には、個々の建物によって異なるはずであるが、構造によってそれほどばらつきがないものと考えている。
【００１８】
図５は、耐用年数から築年数を引いた残年数に建物現価率を対応づけている。
上記残年数、すなわち、現在、何年間の寿命が残っているのかということによって建物の価格が変わるという考えに基づいて、建物現価率を決めている。この建物現価率は、建物の完成時の価値を１としたとき、それに対する現時点での価値の比率である。ただし、この建物現価率は、建物が完成してからの築年数によってその価格が、予測できる割合で変化することと、さらに、通常は、築年数に従って建物の価格は低下するということを選定としている。
【００１９】
図６は、査定目的に応じた市場性現価率のテーブル１０である。この市場性現価率とは、土地と建物との合計価格に、査定目的に応じた比率を掛けて、目的にあった査定額を算出するようにするための、上記比率のことである。この第１実施例では、査定目的を、「担保」、「資産の査定」、「減損対応」、「売買」、「その他」の５つに分類し、ユーザーにそれらの中から自分の査定目的を選択させるようにしている。例えば、その不動産を担保とするときの価値と、資産としての価値とは異なる。そこで、これらの査定目的に応じた市場性現価率を予め決めておいて、それを記憶部４が記憶している。
【００２０】
さらに、査定目的が売買の場合には、その取引需要に応じても価値が変わる。上記記憶部４は、図７に示す取引需要に応じた市場性現価率の補正率のテーブル１１も記憶している。つまり、同じ広さの土地に、同じ構造の同じ大きさの建物が建っていたとしても、取引需要が有る場合とない場合とによって、売買を基準とした価値が違うはずである。ここでは、取引需要を、「有り」、「無し」、「不明」の３つに分類している。この取引需要は、立地条件等によって変化するものと考えられるが、不動産の取引が盛んな地域であるのかそうでないのかといった、大まかな判断なら、不動産の専門家でなくてもそれほど難しくなくできる。そして、原則的には、査定目的に応じて市場性現価率は決まるが、査定目的が「売買」の場合に限って、さらに、取引需要の有無に応じた補正率を掛けて、市場性現価率の値を補正するようにしている。
【００２１】
また、上記インターネットＮに接続している路線価データベース５は、国税局が発表する路線価データを記憶したものである。この路線価データとは、図８に示すように、地図上の主要道路に、矢印で特定した範囲内の価格ａ、ｂ、…、が表示されたものである。この価格ａ、ｂ、…、がその道路に面している土地の単価でこれがその土地の正面路線価となる。このような地図が、地域ごとのページとして複数記憶されている。
【００２２】
例えば、図８中の土地Ａ１の正面路線価は価格ａであり、土地Ａ２の正面路線価は価格ｂである。また、土地Ａ３は、２つの道路に面しているが、主に接している方の道路の価格ｆを採用するのが通常であり、土地Ａ４のように、両方の道路に同じように接している土地は、価格ｃと、価格ｇのうち、高い方の価格を正面路線価とする。
一方、上記査定コンピュータ２の記憶部４には、上記路線価データベース５の路線価データのアドレスに、そこに含まれる住所を対応づけた路線価対応テーブルも記憶させている。
【００２３】
以下に、このシステムによって、ユーザーが、特定の不動産の査定結果を得る手順を、図９のフローチャートに従って説明する。
まず、ユーザーは、ステップＳ１で、端末１によって、査定コンピュータ２にアクセスする。ステップＳ２で、査定ホームページが、端末１に表示される。このホームページで、ユーザーが、不動産の積算価格の査定を行うページを選択すると、上記査定コンピュータ２の処理部３は、ステップＳ３で、条件入力画面を端末１に表示させる。
【００２４】
ステップＳ４で、ユーザーは、査定目的を入力する。ここで入力する査定目的は、図６のテーブル１０に示した５目的のうちの１つであり、端末１の条件入力画面には、これら５個の目的が表示され、その中からユーザーに選択させるようにしている。
ステップＳ５では、基礎条件として、ユーザーが、「物件の所在」、「建物構造」、「築年数」、「延べ床面積」を入力する。物件の所在は、住居表示で入力し、築年数、延べ床面積も、具体的な数値を入力する。また、建物構造は、図４のテーブル８に表示している構造のなかから選択させる。
【００２５】
ステップＳ６では、価格条件として「土地面積」と、「用途エリア」と、「土地形状」と、「接道状況」とを入力する。土地面積には、数値を入力し、用途エリアは、図３のテーブル７に示した用途エリアの中から選択させる。
また、土地形状は、図２のテーブルに示した土地形状から選択させる。ただし、不整形や、極端な不整形の目安が分かり難いことがあるので、入力画面にヘルプ画面を表示させ、その中に、図１０に示すように、不整形や、極端な不整形の例を表示するようにしている。ユーザーは、このヘルプ画面を参考にして、査定対象の土地の形状を選択入力する。また、接道状況については、図３のテーブル７に示した３種類の状況の中から選択させるようにしている。
【００２６】
ステップＳ７で、上記処理部３は、先に入力された物件の所在地データから路線価データベース５内の路線価データのアドレスを特定し、そのページを端末１に表示させる。端末１には、査定対象の土地を含む地域の路線価データが表示される。
端末１には、図８に示すような路線価データが表示されるので、ステップＳ８で、ユーザーは、上記データに基づいて、査定対象の土地の正面路線価を条件入力画面に入力する。この正面路線価が、この発明の単位面積当たりの目安地価にあたる。
なお、端末１から入力されたデータは、全て、記憶部４に記憶されるようにしている。
【００２７】
処理部３は、ステップＳ９で、図２のテーブル６に基づいて、先に入力された「土地形状」に対応する形状補正係数α１を特定する。
ステップＳ１０では、図３のテーブル７に基づいて、先に入力された「用途エリア」および「接道状況」に対応する接道補正係数α２を特定する。
そして、ステップＳ１１では、ユーザーが入力した「建物構造」と図４のテーブル８とに基づいて、査定対象の建物の耐用年数と、建築単価とを特定する。
ステップＳ１２では、ステップＳ１１で特定した耐用年数から築年数を引いて残年数を算出し、ステップＳ１３では、上記残年数と図５のテーブル９とに基づいてその建物現価率α３を特定する。
【００２８】
ステップＳ１４では、入力された査定目的が「売買」かどうかを判定する。「売買」の場合には、ステップＳ１５へ進み、それ以外の時には、ステップＳ１８へ進む。
査定目的が「売買」の場合には、ステップＳ１５で、取引需要入力画面を表示させる。ステップＳ１６では、取引需要入力画面から、ユーザーが、先に説明した取引需要の「有り」、「無し」、「不明」のうち、適したものを選択して入力する。
ステップＳ１７では、入力された上記「取引需要」のデータと、図７のテーブル１１とに基づいて、対応する市場性現価率の補正率β１を特定し、ステップＳ１９へ進む。
【００２９】
一方、ステップＳ１４で、査定目的が「売買」以外と判定された場合には、ステップＳ１８へ進み、市場性現価率の補正率β１＝１とし、ステップＳ１９へ進む。
ステップＳ１９では、査定目的に応じた市場性現価率α４を、テーブル１０（図６）から特定する。
ステップＳ２０では、上記特定した市場性現価率α４に、上記市場性現価率の補正率β１を掛けて補正した市場性現価率α４を算出する。
なお、上記市場性現価率の補正率β１は、査定目的が「売買」以外の時には、１としたので、補正しないことになる。
【００３０】
以上のステップで、形状補正係数α１、接道補正係数α２、建物現価率α３、市場性現価率α４が、特定される。
ステップＳ２１で、正面路線価×｛（１＋形状補正係数α１）×（１＋接道補正係数α２）｝×土地面積によって、土地価格を算出し、ステップＳ２２で、建築単価×延べ床面積×建物現価率α３によって、建物価格を算出する。
ステップＳ２３では、（土地価格＋建物価格）×市場性現価率α４によって、積算価格を算出し、ステップＳ２４でこれを出力する。
【００３１】
以上で、積算価格の査定処理が終了する。
このように、ユーザーは、端末１を用いて、査定ホームページから、必要事項を入力するだけで、自動的に、積算価格の査定値を知ることができる。
なお、上記第１実施例では、査定コンピュータ２が、インターネットＮに接続された路線価データベース５の路線価データを利用しているが、この路線価データベースを査定コンピュータ２の記憶部に予め記憶させておいてもよい。また、単位面積当たりの目安地価として路線価データ以外の価格データを利用するようにしてもかまわない。目安となる単価データを、ユーザーに示すことができれば、どのようなデータを用いてもかまわない。
【００３２】
また、この第１実施例では、市場性現価率を査定目的と取引需要に基づいて、決定しているが、市場性現価率を決めるために、他の要素を利用してもかまわない。例えば、建物種類によって市場性現価率が変化するようにしても良い。特に、工場の場合には、その汎用性が低いので、市場価値が下がると予想し、市場性現価率をさらに低く調整するための補正率を設定する等が考えられる。
【００３３】
次に、不動産価格として、積算価格の外に、収益価格を査定する第２実施例のシステムを、図１１〜図１４を用いて説明する。上記収益価格とは、例えば、賃貸ビルなどが賃料などによって上げる収益に着目して算出する、その不動産の価格である。
そして、この収益価格を査定するシステムの全体構成は、図１に示す第１実施例と同様なので、この第２実施例でも、図１を用いて説明する。ただし、収益価格の算出だけを行う際には、上記路線価データベース５は不要である。ここでは、収益価格と積算価格の両方の価格査定がきるシステムとする。
【００３４】
この第２実施例のシステムにおいて、積算価格を算出する手順は、上記第１実施例と同じなので、省略し、収益価格の算出についてのみ説明する。
収益価格は、図１１に示す計算式によって査定コンピュータ２の処理部３が算出する。まず、図１１の式（１）によって純収益を算出し、式（２）によって、収益価格を算出する。
式（１）は、純収益が、総収益から総費用を引いたものであることを示しているが、この総収益とは、査定対象物件から入ってくる賃料などである。
一方、総費用とは、固定資産税、損害保険料、維持修繕費など、その建物を維持するためにかかる全ての費用である。
【００３５】
そして、式（２）に示すように、上記純収益を還元利回りで割った値が、収益価格である。つまり、上記式（１）で算出した純収益を生み出す物件の価値を査定していることになる。
なお、このシステムでは、上記総収益、総費用、還元利回りは、年間の収益と、費用と、利回りである。
また、上記式（２）で用いる還元利回りは、後で説明するベース還元利回りに変動値を加算した値である。
【００３６】
そして、処理部３は、ユーザーが入力したデータと、記憶部４に予め記憶させておいたデータとを用いて上記の演算を行うが、上記収益価格の査定に必要なデータとして、記憶部４は、以下のようなデータを記憶している。
記憶部４は、図１２に示す、建物種類に応じた経費率のテーブルを記憶している。建物種類とは、「住宅」、「事務所」、「店舗」、「工場」、「倉庫」等であり、収益価格の査定時には、これらの建物種類の中からユーザーに選択入力させるようにしている。そして、記憶部４は、各建物種類に、総収益に対する経費率を対応づけて記憶している。このような経費率のテーブル１２を記憶するようにしているのは、建物種類によって、おおよその経費率が、決まるということを前提としているからである。また、ユーザーにとって簡単な作業で、おおざっぱな査定結果を得ることを求めているためである。
【００３７】
また、記憶部４は、上記還元利回りのベースとなるベース還元利回りと、これに加算して調整するための変動値を記憶している。
上記変動値は、図１３に示す利回り変動要素の内容に応じて設定されている。この図１３のテーブル１３は、還元利回りに影響を及ぼす利回り変動要素の項目と、その具体的内容とを対応づけたテーブルである。
例えば、建物種類の内容が住宅の場合と、事務所の場合とでは、還元利回りが異なるので、この利回りの変動値が異なるし、駅から徒歩圏にあるのか否かによっても、建物の価値が異なるので、上記変動値に差をつけている。
そして、個々の変動要素の内容に応じた変動値のテーブルを記憶部４に記憶させている。
【００３８】
なお、テーブル１３の利回り変動要素の「グレード」とは、建物の状態を示すもので、良い、普通、悪いの中から、ユーザに選択させるようにしている。
そして、ベース還元利回りの値に、上記変動値を加算して、還元利回りを調整するようにしている。例えば、上記ベース還元利回りを７％とした場合、所在エリアに基づく変動値が＋０．０２で、建物種類に基づく変動値が−０．０３であり、他の要素に対応する変動値が０であった場合、還元利回りは、６．９９％ということになる。
また、上記利回り変動要因は、この第２実施例で示したものに限らず、その数も、もっと多くても、少なくてもかまわない。ただし、必要最小限にすることによって、ユーザーの入力項目を減らすことができる。
【００３９】
次に、収益価格の査定を行う手順を説明すする。
ただし、端末１がコンピュータ２に接続して、表示された査定ホームページで、収益価格の査定を選択してからのステップを、図１４のフローチャートに示している。
ステップＳ１０１で、利回り変動要素の入力画面を表示し、ステップＳ１０２で、ユーザーが、各データを入力する。ここで、ユーザーが、入力しなければならないデータの項目は、図１３に示した「所在地エリア」、「建物種類」、…、などの利回り変動要素に関するデータであるが、ユーザーがデータを入力する入力画面では、それぞれ、選択肢を用意して、入力し易いようにしている。また、各項目を「利回り変動要素」などと表示する必要はない。
【００４０】
ステップＳ１０３では、総収益および総費用の入力画面を表示する。なお、ここで、総収益や総費用の具体的金額がわからない場合には、入力しない方法を選択できるようにしている。
ステップＳ１０４では、ユーザーによって総収益が入力されているかどうかを判断し、入力されていた場合には、ステップＳ１０８へ進み、そのデータを記憶部４に記憶させる。
【００４１】
もしも、総収益を入力しない方法が選択されていた場合には、ステップＳ１０５に進み、賃料単価の入力画面を表示し、ユーザーに、賃料単価の入力を促す。賃料単価とは、単位面積当たりの賃貸料である。特定の建物の賃料による総収益がすぐにわからなくても、その地域の賃料単価の相場なら検討がつく場合が多いため、総収益がわからない場合に、賃料単価を入力させるようにしている。
【００４２】
ステップＳ１０６で、ユーザーが賃料単価を入力すると、処理部３は、ステップＳ１０７で、賃料単価×床面積から総収益を算出する。なお、ここで用いる床面積のデータは、ステップＳ１０２で、利回り変動要素として、ユーザーが入力したものである。ステップＳ１０８では、ステップＳ１０７で算出した総収益または、ユーザーが直接入力した総収益を記憶部４が記憶する。
ステップＳ１０９では、総費用が入力されているかどうかを判断し、入力されていた場合には、ステップＳ１１２へ進みそのデータを記憶部４に記憶させる。
一方、総費用が入力されていなかった場合には、ステップＳ１１０へ進み、処理部３は、ユーザーが入力した「建物種類」と、図１２のテーブル１２とに基づいて経費率を特定する。そして、ステップＳ１１１で、総収益×経費率によって総費用を算出し、それを記憶する（ステップＳ１１２）。
【００４３】
ステップＳ１１３では、利回り変動要素毎に、変動値を特定する。複数の利回り変動要素が入力されている場合には、複数の変動値が特定される。複数の変動値が特定された場合には、それら全てを、ベース還元利回りに加算する。つまり、複数の変動値を合計して用いることになる。
ステップＳ１１４では、ベース還元利回り＋変動値によって、還元利回りを決定する。
ステップＳ１１５では、総収益−総費用により、純収益を算出し、ステップＳ１１６で、純収益÷還元利回りにより、収益価格を算出する。
ステップＳ１１７では、算出した収益価格を査定価格として出力する。
【００４４】
以上の手順で、不動産価格としての収益価格の査定が終了する。
収益価格を知りたいユーザーは、入力画面の指示にしたがって、必要データを入力すると、自動的に算出された収益価格が表示されるようになっている。ここで、算出される価格は大まかなものなので、ユーザーが入力するデータは最小限でよく、自分で、何かを計算する必要もない。
【００４５】
図１５に示す第３実施例は、一度査定した積算価格の変動を、自動的に修正することができるシステムである。
全体構成は、図１５に示すように、インターネットＮに、この発明の基準地価データベースである公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４を接続した点が、上記第１，第２実施例とは異なる。
この公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４は、国や、地方自治体が、予め設定した規準ポイントについて、１年に１回だけ、発表する価格データを記憶したデータベースである。そして、この価格データは、インターネットＮを介して、他のコンピュータから見ることができるように公開されている。
そして、処理部３は、この公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４のデータに基づいて、一度算出した積算価格を自動的に修正する機能を備えている。つまり、上記公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４が、この発明の基準地価データベースにあたる。
【００４６】
次に、このシステムの作用を説明する。
積算価格の算出は、第１実施例と同様に、図９に示すフローチャートの手順で行う。その後、処理部３は、その価格を登録するかどうかを選択する画面を表示させ、そこで、ユーザーが登録を選択すると、今回、積算価格を算出するために、入力した様々なデータとともに、査定結果も記憶部４に記憶される。
【００４７】
このような積算価格の登録時には、今後、積算価格の変動を自動修正する際に利用する公示価格・都道府県地価調査価格データの基準ポイントを指定しておくようにする。例えば、今回、査定対象となった土地が、上記公示価格・都道府県地価調査価格データの基準ポイントと一致しない場合にも、査定対象の土地に、価格形成要因が類似する基準ポイントを１または複数選択する。あるいは、処理部３が、自動的に、適当な基準ポイントを特定するようにしてもよい。どちらにしても、公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４に保存されているデータに対応する基準ポイントを特定しておく。
【００４８】
上記のようにして、査定した積算価格を登録したユーザーは、次回、査定ホームページにアクセスしたとき、登録済みの積算価格の変化を、表示するように要求することができる。
処理部３は、登録済み積算価格の修正を要求されたら、登録時に指定された基準ポイントの基準値価格を、公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４内のデータから検索し、その基準ポイントの変動率を計算する。この変動率とは、登録した時点での公示価格・都道府県地価調査価格データの値をもとにした現時点での公示価格・都道府県地価調査価格データの変化割合である。なお、上記公示価格・都道府県地価調査価格データベースには、毎年、発表される公示価格・都道府県地価調査価格データが登録されている。従って、処理部３は、指定された基準ポイントの今年のデータを前年のデータと対比して、変動率を計算することができる。
ただし、積算価格を登録してから、新たな公示価格・都道府県地価調査価格データが公開されていなければ、変化はないものとする。
【００４９】
処理部３は、上記変動率を算出したら、この変動率に基づいて、登録済みの積算価格のうち、土地価格部分を更新する。
一方、建物価格は、築年数によって建物現価率α３が変動するので、上記積算価格を登録してからの経過時間に応じて築年数を自動的に計算し、それに基づいて建物現価率α３を修正する。建物現価率α３を修正することにより、建物価格を更新することができる。
そして、さらに、更新した土地価格と建物価格とによって積算価格を計算し直せば、新しい積算価格を出力することができる。
この修正計算の際には、ユーザーは、新たにデータを入力する必要はない。つまり、ユーザーは、一旦、積算価格を登録しておけば、その積算価格に対して、自動的に時間の経過に対応した修正が行われ、新しい積算価格を得ることができる。
【００５０】
なお、上記第３実施例においては、土地価格を修正する際の基準として、上記公示価格・都道府県地価調査価格データを利用しているが、価格修正に利用する基準地価データは、これに限らない。基準となる価格データであって、処理部３が自動的に検索し、計算に用いることができれば、どのようなものでもかまわない。例えば、路線価データベース５のデータを、処理部が自動検索して、対応する路線価を取り込むことができれば、新しい路線価データを用いて、毎年、積算価格を自動更新することもできる。
【００５１】
また、上記第１から第３実施例では、ユーザーが、査定コンピュータ２にインターネットで接続した端末１を用いて、この発明のシステムを利用するようにしているが、インターネットＮを用いないで、査定コンピュータ２に直接接続した、ディスプレイや、キーボードなどの入力手段を用いて、同様の処理を行わせるようにしても良い。
【００５２】
【発明の効果】
第１〜第３の発明によれば、不動産に関する専門家でなくても、最低限必要なデータを入力さえすれば、自動的に算出された積算価格を知ることができるようになる。
特に、第２の発明によれば、査定目的に応じた市場性現価率を考慮して、より実際に即した査定額を示すことができるようになる。
また、第３の発明によれば、一度算出した積算価格を、自動的に修正することができる。
第４の発明によれば、不動産に関する専門家でなくても、最低限必要なデータを入力さえすれば、自動的に算出された収益価格を得ることができるようになる。
第５の発明によれば、収益価格を算出する際に必要な総費用の値を、ユーザーが入力する必要がなくなる。
【図面の簡単な説明】
【図１】第１実施例のシステムの全体構成図である。
【図２】第１実施例の形状補正係数のテーブルである。
【図３】第１実施例の接道補正係数のテーブルである。
【図４】第１実施例の、建物構造に対応するデータを示したテーブルである。
【図５】第１実施例の建物現価率のテーブルである。
【図６】第１実施例の、査定目的と市場性現価率とを対応させたテーブルである。
【図７】第１実施例の、市場性現価率の補正率のテーブルである。
【図８】第１実施例の路線価データを示した図である。
【図９】第１実施例の、積算価格を算出する手順を示したフローチャートである。
【図１０】第１実施例における土地形状の例を示した図である。
【図１１】第２実施例の収益価格を算出するための計算式を示した図である。
【図１２】第２実施例の、建物種類と経費率のテーブルである。
【図１３】第２実施例の利回り変動要素を示したテーブルである。
【図１４】第２実施例の収益価格を算出する手順を示したフローチャートである。
【図１５】第３実施例のシステムの全体構成図である。
【符号の説明】
２      査定コンピュータ
３      処理部
４      記憶部
１４    この発明の基準地価データベースである公示価格・都道府県地価調査価格データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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