(57)【要約】【課題】簡便、安価かつ必要十分な敷地調査方法を提供することで、設計・施工業者における建築物の調査・企画段階の工数を削減すると同時に、施主に対してより魅力的な家づくり提案を可能にする。【解決手段】インターネット等ネットワークされたサーバクライアントシステム上で、航空写真等を下図にデジタイズする等の手段により抽出した敷地の形状データと、敷地に接する道路（接道）の幅員データと、用途地域データを参照して、建築限界領域を演算する。【選択図】        図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
敷地形状データと、接道幅員データと、用途地域データを参照して、建築限界領域を演算するステップを有する敷地調査方法。
【請求項２】
前記敷地形状データが、下図を基にデジタイズしたデータであることを特徴とした、請求項１記載の敷地調査方法。
【請求項３】
前記敷地形状データが、筆界をデジタイズしたデータであることを特徴とした、請求項１記載の敷地調査方法。
【請求項４】
前記敷地形状データと、前記接道幅員データと、前記用途地域データが、デジタル地図の位置情報をアンカーとして結ばれていることを特徴とした、請求項１−３のいずれか１つの請求項に記載の敷地調査方法。
【請求項５】
サーバと端末が接続された環境にあって、前記接道幅員データと、前記用途地域データがサーバ上にあり、端末の要求に従って、前記建築限界領域を演算するステップが実行されることを特徴とした、請求項１−４のいずれか１つの請求項に記載の敷地調査方法。
【請求項６】
既存設計データと、前記建築限界領域を比較演算して、既存設計物の再現性を算出するステップを有することを特徴とした、請求項１−５のいずれか１つの請求項に記載の敷地調査方法。
【請求項７】
ユーザーの希望により敷地の形状データがサーバに送信される、敷地形状送信ステップを有することを特徴とした、請求項１−６のいずれか１つの請求項に記載の敷地調査方法。
【請求項８】
請求項１−７のいずれか１つの請求項に記載の敷地調査方法を実行するコンピュータプログラムであって、敷地の形状データと、接道幅員データと、用途地域データを参照して、建築限界領域を演算するステップを有することを特徴とする、コンピュータプログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、敷地調査方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
一般に、敷地調査は建物の調査・企画段階に於て行なわれる。その主目的の１つは、当該敷地に於ける建築物外形の限界値等を把握することで、建築予定物の設計の基礎とすることである。その調査内容は、測量や筆界の参照等による土地の面積、外形、方位、勾配や敷地に面する道路の幅、方位等の状況の把握、土地登記簿等による土地権利関係の把握、都市計画等の参照による用途地域等法的規制の把握、及び近接する建築物等の状況、上下水道等のインフラ状況、地盤の状況等によって構成される。この調査は、調査員が、現地、法務局、役所等に赴き行なうのが一般的であった。
設計・施工業者と施主が設計・施工の契約を結ぶまでには、この敷地調査を含む調査・企画段階経て、計画・設計、見積等の各段階を踏むことが多く、成約まで至るのは極少数である。ところで通常敷地調査等成約前の費用は、設計・施工業者の持出しとなり、結果的に成約者の代金に転化されている。このことは、設計・施工業者にとっては、「無駄な経費をつかう」、施主にとっては、「払わなくとも良い代価を払う」という２つの問題を孕んでいると考えられる。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
本発明の課題は、簡便で安価な敷地調査方法を提供することで、設計・施工業者と施主が孕んでいる、前記の問題を解決することにある。
【０００４】
【課題を解決するための手段】
前記課題を解決するため、本発明の１つは、敷地形状データと、接道幅員データと、用途地域データを参照して、建築限界領域を演算するステップを有することを特徴とする。
敷地形状データとは、例えば３点以上の座標又は３本以上の直線ベクトルによって規定された、２次元又は３次元の敷地形状を特定できるデータであって、３点以上の精細な緯度、経度データであってよく、３点以上の相対的座標値と縮尺値で構成されたデータであってよく、３点以上の座標値と敷地の傾斜と方位を特定できるデータで構成されてよい。
接道幅員データとは、当該敷地に接する道路の幅員を特定できるデータを含むデータである。
用途地域データとは、当該敷地の都市計画で定められた用途地域が特定できるデータが含まれたデータであって、個々の地域の都市計画によって特定された容積率と建ぺい率のデータが含まれてよく、個々の地域の都市計画によって特定された、敷地境界線からの壁面後退距離のデータが含まれてよく、個々の地域の都市計画によって特定された、日影時間や接道条件を規定するデータが含まれてよく、個々の地域の都市計画や建築協定によって特定された高さ制限を含むデータであってよく、個々の地域の都市・地区計画や建築に必要なその他の法令・条例及び建築協定・慣習等、個別の建築物を制約する規定によって定められたデータが含まれてよく、当該敷地に於ける建築可能領域を変動する可能性のある、公園、広場、水面等の位置等のデータが含まれてよく、当該敷地に於ける上下水道やガス等の敷設状況のデータが含まれてよく、当該敷地の地盤についてのデータが含まれてよく、その他当該敷地に於ける建築物の設計上必要なデータが含まれてよい。
建築限界領域の演算は、例えば敷地の形状データから、敷地境界線からの壁面後退距離データを参照して算出された敷地の外周部分を取り除き、建築限界領域の水平投射範囲を算出する。次に建築限界領域の水平投射範囲を垂直方向に延長した範囲から高さ制限データを参照して多角柱の形状データを抽出する。続いて用途地域データと接道幅員データを参照して、前面道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制で定められた部分を削除し、垂直方向の予備的建築限界領域を演算する。更に境界線からの後退や天空率等による法規上の緩和措置や特例によって、建築限界領域が変動する場合には、例えば体積が最大のケースを１例として演算掲示する。
【０００５】
又本発明の１つは、前記敷地形状データが、下図を基にデジタイズしたデータであることを特徴する。
下図を基にデジタイズするとは、例えば十分に敷地状況が分かる航空写真を下図として、敷地境界をクリック等の手段で描き、視点に終点を打つことで多角形の敷地形状を求めるような方法を意図する。下図は、敷地形状が認識できる地図状の図版であれば、家屋が入力されている図版であってよく、道路地図であってよく、住宅地図であってよいが、好適には航空写真を用いる。土地の所有権者等敷地についてよく知るものが、自ら航空写真を基にデジタイズする等の方法で敷地形状データを算出することは、簡便でかつ建築の調査・企画段階に於ては必要・十分な、敷地形状を得る方法と考えられる。
【０００６】
又本発明の１つは、前記敷地形状データが、筆界をデジタイズしたデータであることを特徴とする。
行政サービスの質的向上のため、筆界等土地登記情報のデジタル化が進められている。将来的には筆界データの利用も可能と考えられ、この方法も又、簡便でかつ建築の調査・企画段階に於ては必要・十分な、敷地形状を得る方法と考えられる。
【０００７】
又本発明の１つは、前記敷地形状データと、前記接道幅員データと、前記用途地域データが、デジタル地図の位置情報をアンカーとして結ばれていることを特徴とする。
デジタル地図の位置情報をアンカーとして結ばれているとは、位置情報を基に、各々のデータが地図形式でリンクされていて、より好適には、位置情報をインデックスとした属性データのデータベースが設置されている状態を意図する。
【０００８】
又本発明の１つは、サーバと端末が接続された環境にあって、前記接道幅員データと、前記用途地域データがサーバ上にあり、端末の要求に従って、前記建築限界領域を演算するステップが実行されることを特徴とする。
サーバは１台であっても、接道幅員データと用途地域データのために各々１台であっても、各々が複数台に分散されてもよい。
【０００９】
又本発明の１つは、既存設計データと、前記建築限界領域を比較演算して、既存設計物の再現性を算出するステップを有することを特徴とする。
既存設計データとは、１つ又は複数の設計物のデータ群であって、例えば設計物各々の外形データ、建築面積（建物の水平投影面積）、延べ床面積、間取り等を特定できるデータを意図する。設計物の外形データと建築限界領域を比較演算することにより、外形の再現性を算出し、更に好適には、敷地形状データから算出した敷地面積を基に、用途地域データに含まれる建ぺい率と、既存設計データに含まれる建築面積を比較演算することにより、建築面積の再現性を算出、用途地域データに含まれる容積率と、既存設計データに含まれる延べ床面積を比較演算して、延べ床面積の再現性を算出する。
【００１０】
又本発明の１つは、ユーザーの希望により敷地の形状データがサーバに送信される、敷地形状送信ステップを有することを特徴とする。
ユーザーの希望により敷地の形状データがサーバに送信されるとは、家の建て替え等を企図する端末ユーザが、希望すれば、敷地形状データがサーバに送信され、その後ユーザの敷地形状データが個別に設計施工業者に送信されたり、ウェブサーバ上で公開されることによって、ユーザーは設計施工業者の設計及び見積の入札を受けられる状態になることを意図する。送信されるデータは、好適には、敷地の形状データに加え、演算されて得られた建築限界領域及び当該敷地の容積率、建ぺい率、ユーザの家族構成、家族の年令、性別等の一般定量データ、家族各々の趣味趣向、希望等の定性データ、或いはユーザが自ら設計した設計データが含まれる。
【００１１】
又本発明の１つは、敷地調査方法を実行するコンピュータプログラムであって、敷地の形状データと、接道幅員データと、用途地域データを参照して、建築限界領域を演算するステップを有することを特徴とする。
【００１２】
【発明の実施の形態】
図１に本発明の一実施形態を概念図として例示し、図２にデータのフローチャートを例示する。
本例では、端末１のユーザは、自己所有の現住居地において、家の建て替えを企図している。
端末１はユーザの操作により、アプリケーションサーバ２にユーザ居住地の空間データの表示要求を送信する（ｓ１）。アプリケーションサーバ２は、端末１の空間データの表示要求を承けて、空間データサーバ３に該当する空間データを要求する（ｓ２）。
本例では、空間データサーバ３に航空地図データ、都市計画図データ、道路地図データ、地形データ、様々な地図を構成するその他のデータ６がレイヤー構造で納められ、又位置情報をインデックスとした属性データ７が収納されており、ネットワークを介して、アプリケーションサーバ２と接続されている。
空間データサーバ３は、アプリケーションサーバ２の空間データ要求を承けて、該当する空間データを送信する（ｓ３）。アプリケーションサーバ２は、空間データサーバ３の空間データの返送を承けて、端末１の空間データの表示要求に必要なデータを抽出して、端末１に送信する（ｓ４）。端末１はアプリケーションサーバ２によって抽出された空間データの返送を承けて、端末１のディスプレイ装置上に当該データを表示する（ｓ５）。
本例に於て端末が要求した空間データは、ユーザの所有する敷地を中心とした５０分の１の航空地図である。
【００１３】
本例ではユーザ自ら、自己の所有する敷地を、航空地図上の３点以上を指定してデジタイズする。この複数の座標値の指定により、端末ディスプレイ装置上にユーザの敷地を示す多角形が形成され、各々の座標値を含むデータがアプリケーションサーバ２に送信される（ｓ６）。
図３は４点の指定により形成された敷地形状１１の例示である。
【００１４】
アプリケーションサーバ２は、各々の座標値、縮尺値（本例では５０分の１）、方位、当該敷地の傾斜、接道幅員、用途地域、高さ制限、緩和措置・特例に関わる周辺状況等の各データを参照、最大容積となる建築限界領域を算出（ｓ７）、更に容積率、建ぺい率、及びその緩和措置の対象となる各データを参照して、モデル建築物の立体データを算出する。
本例では、建築限界領域及びモデル建築物の立体データの算出を、アプリケーションサーバ２が行なっているが、場合によっては、端末１がこの算出を行なう。
【００１５】
図４は建築限界領域１８が掲示された端末ディスプレイのイメージである。
端末ディスプレイには、建築限界領域１８の他に、既存設計物のデータ１２が提示されている。既存設計物のデータ１２は、アプリケーションサーバ２を経由して建築物データサーバ４から送信されている（ｓ８）。建築物データサーバ４には、様々な建築物の外形データ８、建築面積、延べ床面積、間取り、特徴その他建築物に関わるデータ９が納められており、ネットワークを介して、アプリケーションサーバ２と接続されている。次にアプリケーションサーバ２は、端末１に指定された既存設計物のデータと、当該敷地の建築限界領域（建築限界領域が緩和措置によって変動する場合には、既存設計物の外形データと最も重なりが大きい状態での建築限界領域）、及び建ぺい率、容積率とを各々比較演算して、既存設計物の再現性を算出する（ｓ１０）。
【００１６】
更にユーザが端末に任意に入力するユーザの定量的及び定性的データと、ユーザ個々の敷地形状データ１０は、ユーザデータサーバ５に蓄積され（ｓ１２）、特定のユーザが指定する設計施工業者に送達又は公開され、意匠、及び見積等の提案がメール等の方法でなされる。これにより、ユーザは多様な選択肢の中から、満足のいく建築物と設計施工業者を選択することができる。
【００１７】
【実施例】
実施例１
図５は住宅展示場に於ける本発明の実施例である。
タッチパネル形式の端末１３は、バーチャル・プライベート・ネットワークで本社サーバ１４と接続されており、本社サーバ１４はインターネットで空間データサーバ１５と接続されている。端末１３にはＡ社の既存設計物のデータが本社サーバ１４とリンクした形で収納されている。顧客は自ら所有する敷地の状況を空間データサーバ１５が提供する航空写真で確認し、自ら敷地をデジタイズする。端末１３はデジタイズされた敷地形状と空間データサーバ１５が提供する接道幅員、用途地域、高さ制限の各データを演算処理して、建築限界領域を算出する。顧客が任意に選択する既存設計物のデータと算出された建築限界領域を、空間データサーバ１５が提供する用途地域データの容積率、建ぺい率を参照して、比較演算することにより、顧客の敷地に最適なＡ社の既存設計物を探し出すことができる。
又Ａ社が所有しているようなＡ社の推薦する敷地の状況を、予め本社サーバ１４や端末１３に蓄積しておくことにより、敷地建物込のプレゼンテーションも可能となる。
【００１８】
実施例２
図６はウェブサイトで展開される本発明の実施例である。
サイトユーザはＡＳＰでサイトに提供されている地図データを基に、自ら敷地をデジタイズする。図６はユーザがデジタイズした敷地形状データと、接道幅員と用途地域データを基に、建築限界領域１６が点線の３Ｄ形状で形成され、その中には容積率と建ぺい率を加味した、建築物の１例１７が例示されている。サイトユーザは匿名で、敷地形状データと、家族構成、家族の年令、性別、建築希望時期、予算等の一般定量データ、家族各々の趣味趣向、希望、職業、ライフスタイル等の定性データを入力し、複数の設計施工業者からの提案を受けることができる。或いは、ユーザは、当サイトに掲載されている設計士の経歴、作品、建築に対する考え等を参考にしながら、気に入った設計士を１人または複数人選んで、プレゼンテーションを希望することも可能である。更にユーザ自ら設計した設計データを送信し、複数の設計施工業者からの見積の提案を受けることもできる。
又当サイトに併設されている不動産情報サイトには、ユーザの希望を入力する等様々な検索方法で、航空地図上にマッピングされた土地、建売住宅、中古住宅等の不動産販売・オークション情報が、周辺環境を含めた形で閲覧でき、希望の物件は、敷地状況や建築条件等が掲示され、建築限界領域や様々なモデル建築物が閲覧でき、商談、入札等も可能である。
【００１９】
【発明の効果】
以上説明したように本発明によれば、簡便で安価な敷地調査方法を提供することでき、建築物の調査・企画段階の工数を削減する効果があり、施主側、設計施工側双方のメリットも多い。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態に於ける構成のイメージ図である。
【図２】本発明の一実施形態に於けるデータのフローチャートである。
【図３】本発明の一実施形態に於いて形成された敷地形状を例示したイメージ図である。
【図４】本発明の一実施形態に於ける端末ディスプレイに表示されたデータの一例を示すイメージ図である。
【図５】本発明の一実施例の内、住宅展示場に於ける実施イメージである。
【図６】ウェブサイトで展開される実施例の端末データ表示の一例である。
【符号の説明】
１  端末、  ２  アプリケーションサーバ、  ３  空間データサーバ、  ４  建築物データサーバ、  ５  ユーザデータサーバ、  ６  空間データサーバに収納されている地図データ、  ７  位置情報をインデックスとした属性データ、  ８  様々な建築物の外形データ、  ９  既存設計物に関わる属性データ、  １０ユーザの敷地形状データと属性データ、  １１  ４点の指定により形成された敷地形状、  １２  既存設計物のデータ、  １３  タッチパネル形式の端末、  １４  本社サーバ、  １５  空間データサーバ、  １６  建築限界領域、  １７建築物の１例、  １８  建築限界領域
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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