(57)【要約】【課題】定期借地権の中で最短期借地期間を規定した借地借家法第２４条の事業用借地権の長所を活かし、２０年を最長とする短所を埋める方式の不確立【解決手段】新築ビルの開発期間に一時使用借地権を活用し開発型ＳＰＣに役割を担わせ、運用期間に事業用借地権を活用し運用型ＳＰＣに役割を担わせて定期借地権とＳＰＣによる新築ビル建設の「定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム」を開発。本発明の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの各画面を主部としその派生部の画面を含んだ内容が記録されており、電子メ−ル受信部Ｃ１が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がＣ１のＭ１の内容から顧客の情報を収集。データベース管理部Ｃ３がＣ２からの収集データをデータベ−スで格納、デ−タ集計分析部Ｃ４がＣ３からの顧客情報を集計分析。該顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信。【選択図】　図３
2004118655.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
下記の新築ビルを対象とした定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムを駆動できるようにした情報配信収集システムであって、顧客からの電子メ−ルを受信する電子メ−ル受信部、該電子メ−ル受信部の電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する顧客情報デ−タ収集部、該顧客情報デ−タ収集部からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するデ−タベ−ス管理部、該デ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析するデ−タ集計分析部、該デ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する顧客情報送信部であって、且つ下記の１４画面は、その定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの全体像を凝縮して体系的に内容が理解され得るものであり、この１４画面は、公表されて誰もが任意にクリックすることにより定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの内容が理解され得るものから構成されることを特徴としたインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システム。
上記の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにしたものであり、定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの主部画面とその派生部の画面の内容が記録されているもので、その体系はインターネット上で開示しこの定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムを通して広く資金ゼロの建物建設の普及を図るように構成されているものであり、且つその内容のコンピュータ画面は、階層的に構築されていて、トップページ、体系図表、パスワード関係がパスワード申請とパスワード返送とパスワード入力の３画面、第１階層が上記のパスワード入力からの基本理念とお問い合わせの２画面、第２階層が上記の基本理念からの知的所有権の柱と上記のお問い合わせからの回答の２画面、第３階層が上記の知的所有権の柱からの基本システムの１画面、第４階層が上記の基本システムからの仮登記方式の１画面、第５階層が上記の仮登記方式からの事業推進システムの１画面、第６階層が上記の事業推進システムからの開発型ＳＰＣと運用型ＳＰＣの２画面、第７階層が上記の運用型ＳＰＣからの匿名組合出資金の１画面、合計１５画面からなり、これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、広くは土地の活用とＳＰＣの活用に関するものであり、特にコンピュータを利用したビジネスモデル特許に関するものである。就中、借地借家法第２５条の一時使用借地権と借地借家法第２４条の事業用借地権のそれぞれ優れた法律的機能を、別々の機能を持つＳＰＣが役割を担うことによりビルの効率よい運用を行う技術の分野に関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
従来、新築ビルと定期借地権とＳＰＣを組み合わせた土地活用は、借地借家法第２２条の５０年型の定期借地権で１、２例あるだけである。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
以上の従来からある新築ビルと定期借地権とＳＰＣを組み合わせた土地活用は、５０年という長期の期間を埋み合わせる目的で借地期間の中途で信託受益権をＳＰＣから地主に譲渡することにより地主が建物を支配下におく手法が採られた。この手法は、「実質的に土地と建物が混同し定期借地権が期間内に消滅するのと同じではないか」という疑問が弁護士などの実務家から出され、現状では違法説が主流となっている。借地借家法第２３条の３０年型の定期借地権であっても全く同様である。なお借地借家法第２３条の建物譲渡特約付借地権は、「相当の対価」と「建物買取りが不調の場合は普通借地権に戻る」という２つの大きな問題が別にある。要するに５０年とか３０年とかの長期でなく新築ビルをＳＰＣが運用できる定期借地権として借地借家法第２４条の最長２０年の事業用借地権をいかに活用するかが課題である。
【０００４】
【課題を解決するための手段】
本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システムは、以上の問題点を解決するために借地借家法第２５条の一時使用借地権と借地借家法第２４条の事業用借地権を組み合わせ、開発型ＳＰＣと運用型ＳＰＣに開発と運用という別々の役割を持たせることにより、５０年間、３０年間という長期間でなく２０年間という地主ニーズを満たす期間でＳＰＣが運用できるシステムとした。なおい一時使用借地権と事業用借地権を組み合わせる必要があるのは、▲１▼運用期間が２０年未満では事業化できない超高層案件や家賃単価の低い地域での案件があること、▲２▼開発と運用という機能の異なる役割を別々のＳＰＣが担う方が合理的であることの２点である。
【０００５】
【発明の実施の形態】
以下に、本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システムの一般的な実施の形態を述べる。図１に示すように電子メ−ルＣ１が受信部が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２が電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がその収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が上記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析する。最後に、顧客情報送信部Ｃ５が、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する。図２に示すように、電子メールＭ１に、定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系情報Ｍ２がのり、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされ、パスワ−ドの送信Ｍ５がなされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムＭ７にいたる。一方、お問い合わせＭ８がなされこれに対する回答Ｍ９がなされる。そして、そのお問い合わせ送信Ｍ１０がなされる。
【０００６】
しかして、請求項１の発明であるが、これは基本的には、下記の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム（図３、特に図４と５に示す体系図表を参照）（図４と５の括弧内の記号は画面番号を示す）を駆動できるようにした情報配信収集システムであって、図１に示すように、まず、電子メ−ル受信部Ｃ１がある。この電子メ−ル受信部Ｃ１は、上記の顧客からの電子メ−ルＭ１（図２）を受信するものである。つぎに、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がある。この顧客情報デ−タ収集部Ｃ２は、上記の電子メ−ル受信部Ｃ１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の情報を収集するものである。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がある。このデ−タベ−ス管理部Ｃ３は、上記の顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するものである。さらに、デ−タ集計分析部Ｃ４がある。このデ−タ集計分析部Ｃ４は、上記のデ−タベ−ス管理部Ｃ３からの顧客情報を集計分析するものである。最後に、顧客情報送信部Ｃ５がある。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信するものである。
【０００７】
次に、本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートを図２に示して説明する。その手順の流れは、矢印の線に付記したアルファベットの順になる。
【０００８】
そして、電子メールＭ１があり、定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系情報Ｍ２がこれにのる。そして、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされる。それで、パスワ−ドの送信Ｍ５が上記の電子メールＭ１の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系情報Ｍ２になされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムＭ７にいたる。この内容は、第１階層の基本理念６（以下、図３を参照）、第２階層の知的所有権の柱７、第３階層の基本システム８、第４階層の仮登記方式９、第５階層の事業推進システム１０、第６階層の開発型ＳＰＣ１１、運用型ＳＰＣ１２、匿名組合出資金１３からなる。一方、お問い合わせＭ８がなされる。これは、お問い合わせ１４と回答１５からなる。そして、そのお問い合わせへの回答Ｍ９を行い各お問い合わせユーザーにＭ１０が送信される。
【０００９】
さらに、電子メ−ル対象者は、法人地主、個人地主、投資顧問会社、投資ファンド会社、証券会社、信託銀行、機関投資家、デベロッパー、建設会社、設計事務所、公認会計士等の専門家やその他の者である。そして、株式会社リランドシステムが、この定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの事業企画を行い、コンピュ−タシステムを運用することになる。
【００１０】
次に、コンピュータシステムのソフトウェアについてである。これは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにした、基本理念６、知的所有権の柱７、基本システム８、仮登記方式９、事業推進システム１０、開発型ＳＰＣ１１、運用型ＳＰＣ１２、匿名組合出資金１３などの本願発明の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの内容が階層別に記録されているコンピュータソフトウェアである。このコンピュータシステムの定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系は、図３の通りであり、ビジネスモデル特許取得後にインターネット上で開示し定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの普及を図るものである。
【００１１】
そして、このコンピュータシステムのソフトウェアの内容を説明する。このコンピュータ画面は、図３に示す体系図表の通りに階層的に構築されている。それは、トップページ、体系図表、パスワード関係３画面、第１階層が２画面、第２階層が２画面、第３階層が１画面、第４階層が１画面、第５階層が１画面、第６階層が２画面、第７階層が１画面の合計１５画面から成る。これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。この１５画面は、ビジネスモデル特許取得後わかりやすく編集され直し、インターネットで株式会社リランドシステムにより公表され、誰もが任意にクリックすることにより定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの内容が理解され得る。
【００１２】
【実施例】
以下に、本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システムの一実施例を添付の図面と共に述べる。まず、図１に示すように電子メ−ルＣ１が受信部が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２が電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がその収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が上記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析する。最後に、顧客情報送信部Ｃ５が、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する。図２に示すように、電子メールＭ１に、定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系情報Ｍ２がのり、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされ、パスワ−ドの送信Ｍ５がなされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムＭ７にいたる。一方、お問い合わせＭ８がなされこれに対する回答Ｍ９がなされる。そして、そのお問い合わせ送信Ｍ１０がなされる。
【００１３】
さらに、この発明は、下記の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム（図３に示す体系図表、特にこの図３を２分して拡大した図４と５をも参照）を駆動できるようにした情報配信収集システムであって、図１に示すように、まず、電子メ−ル受信部Ｃ１がある。この電子メ−ル受信部Ｃ１は、上記の顧客からの電子メ−ルＭ１（図２）を受信するものである。つぎに、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がある。この顧客情報デ−タ収集部Ｃ２は、上記の電子メ−ル受信部Ｃ１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の情報を収集するものである。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がある。このデ−タベ−ス管理部Ｃ３は、上記の顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するものである。さらに、デ−タ集計分析部Ｃ４がある。このデ−タ集計分析部Ｃ４は、上記のデ−タベ−ス管理部Ｃ３からの顧客情報を集計分析するものである。最後に、顧客情報送信部Ｃ５がある。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信するものである。
体系図表２は定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの全体像を示す。体系図表はすべての人に開示している。定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムに関心を持つ人にはパスワード申請ができるようにし、パスワード取得者はパスワード入力により定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの全容をコンピュータスクリーンで見ることができる。体系図表のコンピュータ画面は、１０Ａ（図３）の通りである。
【００１４】
しかして、本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートを図２に示して説明する。その手順の流れは、矢印の線に付記したアルファベットの順になる。
【００１５】
電子メールＭ１があり、定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系情報Ｍ２がこれにのる。そして、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされる。それで、パスワ−ドの送信Ｍ５が上記の電子メールＭ１の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系情報Ｍ２になされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムＭ７にいたる。この定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムＭ７の内容は、図３（図４と５の拡大図をも参照）に示す通りである。具体的には、第１階層の基本理念６（以下、図３、特に図４と５を参照）、第２階層の知的所有権の柱７、第３階層の基本システム８、第４階層の仮登記方式９、第５階層の事業推進システム１０、第６階層の開発型ＳＰＣ１１、運用型ＳＰＣ１２、第７階層の匿名組合出資金１３からなる。そして、そのお問い合わせへの回答Ｍ９を行い各お問い合わせユーザーにＭ１０が送信される。
【００１６】
電子メ−ル対象者は、法人地主、個人地主、投資顧問会社、投資ファンド会社、証券会社、信託銀行、機関投資家、デベロッパー、建設会社、設計事務所、公認会計士等の専門家やその他の者である。そして、株式会社リランドシステムが、この定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの事業企画を行い、コンピュ−タシステムを運用することになる。
【００１７】
まず、コンピュータシステムのソフトウェアについてである。これは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにした。
【００１８】
そこで、このコンピュータシステムのソフトウェアの内容を説明する。このコンピュータ画面は、図３（この図３を２分して拡大した図４と５も参照。以下同じ）に示す体系図表の通りに階層的に構築されている。それは、トップページ、体系図表、パスワード関係３画面、第１階層が２画面、第２階層が２画面、第３階層が１画面、第４階層が１画面、第５階層が１画面、第６階層が２画面、第７階層が１画面の合計１５画面から成る。これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。この１５画面は、ビジネスモデル特許取得後わかりやすく編集され直し、インターネットで株式会社リランドシステムにより公表され、誰もが任意にクリックすることにより定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの内容が理解され得る。
【００１９】
しかして、本願発明の定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム１に関する画面のトップページについて述べる。定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムのポイントを案内し次の体系図表に導く。トップページのコンピュータ画面は、１０（図４）の通りである。
【００２０】
しかして、体系図表２について説明する。体系図表は定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの体系を図表で示したものである。体系図表のコンピュータ画面は、１０Ａ（図３）の通りである。
【００２１】
しかして、パスワード申請３について説明する。パスワード申請は氏名、住所、電話番号、職業などの所定の事項を送信し、所定の審査によりパスワード返送４を行う。パスワード申請のコンピュータ画面は１１（図７）、パスワード返送のコンピュータ画面は、１１ａ（図８）の通りである。
【００２２】
つぎに、パスワード取得後、電話番号とパスワード入力５をすればどの画面をも自由に検索できお問い合わせ１４もできる。パスワード入力のコンピュータ画面は、１２（図９）の通りである。
【００２３】
しかして、第１階層の基本理念６について説明する（以下、図３を参照）。事業用借地権とＳＰＣにより新築ビルを計画する場合に２つの問題が発生する。▲１▼事業用借地権の法定最長期間が２０年であるためこの範囲で事業化しようとすると開発期間の長い高層ビルや家賃単価の低い地域などでの事業化に支障がある。▲２▼ビルの開発と運用という機能の異なる事業を１つのＳＰＣが　行うのは無理がある。この基本理念のコンピュータ画面は、Ｓ１１（図１０）の通りである。
【００２４】
次に、基本理念についてである。地主ニーズに合致する事業用借地権を運用期間に限定し、開発期間は一時使用借地権を活用することにより事業化の範囲を拡大することを可能にし、定期借地権の普及に貢献する。
【００２５】
そして、地主ニーズについてである。借地借家法第２２条（５０年以上）、第２３条（３０年以上）の定期借地権はビル用地の地主には期間が長いことからニーズがなく、第２４条（１０年以上〜２０年以下）の事業用借地権が地主ニーズに合致する。
【００２６】
最後に、ＳＰＣニーズについてである。開発型ＳＰＣと運用型ＳＰＣを分けることにより、それぞれのＳＰＣのオリジネーターのニーズに合致する。
【００２７】
しかして、第２階層の知的所有権の柱７について説明する。新築ビルの建設・開発を一時使用借地権　を活用して開発型ＳＰＣが行い、ビルの運用を事業用借地権を活用して運用型ＳＰＣが行うという組み合わせにより、▲１▼超高層ビルや家賃単価の低い地域でも事業化を可能にし事業化の範囲を拡大した。▲２▼ビルの開発と運用という機能の異なる事業をそれぞれの専門会社が行うことを可能にし事業関係者の範囲を拡大するとともに事業内容を純化した。この知的所有権の柱のコンピュータ画面は、Ｓ２１（図１１）の通りである。
【００２８】
次に、一時使用借地権についてである。借地借家法第２５条の一時使用借地権は一般に臨時設備の設置を目的　とし１年〜５年の超短期の土地の賃貸借として活用されている　。またこの一時使用借地権は和解や裁判所の調停による場合は堅固建物でも認められることに着目し、新築ビルの建設・開発期間の借地権を簡易裁判所の即決和解によることで一時使用借地権とすることを可能にした。なお一時使用借地権は地主と開発型ＳＰＣの間で地上権として設定される。
【００２９】
そして、事業用借地権についてである。借地借家法第２４条の事業用借地権は一般に借地期間満了時に借地権者が建物を収去して更地で返還するものとしている。ビルを２０年以内の期間で収去して更地で返還することは非現実的であることから定期借地権ビル運用・開発システムでは建物を地主が借地期間満了時に運用型ＳＰＣから買い取り定期借地権の消滅だけでなく、混同（民法第１７９条）により土地と建物が一体化するしくみとしている。　なお事業用借地権は地主と運用型ＳＰＣの間で地上権として設定される。
【００３０】
最後に、リースバック契約についてである。定期借地権の最も優れたところは期間の限定であるが、この期間の限定のために家賃が急落した場合、ノンリコースローンや匿名組合出資金が返還できない場合もあり得る。この様な事態に対処するためにＳＰＣの債務不履行を停止条件とする停止条件付リースバック契約を当初の事業用借地権設定契約締結と同時に行うことによりＳＰＣのデフォルトを防止している。
【００３１】
しかして、第３階層の基本システム８について説明する。地主　と開発型ＳＰＣが建物完成までの建設・開発期間を借地期間とする一時使用借地権設定契約を締結し、建物完成と同時に開発型ＳＰＣから運用型ＳＰＣに建物を譲渡する。運用型ＳＰＣは建物完成時から借地期間満了時までの最長２０年の事業用借地権設定契約を締結すると同時に信託銀行に定期借地権付建物を信託する。借地期間満了日に万一ＳＰＣに債務不履行が発生した場合は地主がＳＰＣにマスターリースするリースバック契約に移行する。この基本システムのコンピュータ画面は、Ｓ３１（図１２）の通りである。
【００３２】
しかして、第４階層の仮登記方式９について説明する。開発期間中は一時使用借地権の地上権設定仮登記を行う。また借地期間満了時の処理を当初の事業用借地権付建物信託登記時に地主、運用型ＳＰＣ、金融機関、それぞれの立場で仮登記を行うことにより　入口から出口まで関係者が安心して事業に参入できるしくみを確立した。この仮登記方式のコンピュータ画面は、Ｓ４１（図１３）の通りである。
【００３３】
次に、一時使用借地権の地上権設定仮登記についてである。一時使用借地権設定契約と同時に開発型ＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者として建物完成による検査済証の交付を期日とする一時使用借地権の地上権設定仮登記を行う。
【００３４】
そして、停止条件付地上権設定仮登記についてである。建物完成による検査済証の交付日を停止条件とし、運用型ＳＰＣが組成された段階で運用型ＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者として事業用借地権に関する停止条件付地上権設定仮登記を行う。停止条件が成就した日に信託銀行を登記権利者、地主を登記義務者として地上権設定登記が行われる。
【００３５】
さらに、抵当権設定仮登記についてである。運用型ＳＰＣの借地期間満了時の地主に対する金銭債権（建物売買代金請求権＋保証金返還請求権−敷金債務）を保全するため運用型ＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者とする抵当権設定仮登記
【００３６】
次に、抵当権付金銭返還請求権に対する質権設定仮登記についてである。匿名組合出資者をメンバーとする中間法人の借地期間満了時の運用型ＳＰＣに対する匿名組合出資金債権を保全するための中間法人を登記権利者とする運用型ＳＰＣの地主に対する抵当権付金銭返還請求権　を対象とした質権設定仮登記
【００３７】
そして、停止条件付賃借権設定仮登記についてである。停止条件付リースバック契約に基づく運用型ＳＰＣの債務不履行を停止条件とし、運用型ＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者とする停止条件付賃借権設定仮登記
【００３８】
最後に、始期付所有権移転仮登記についてである。始期付建物売買契約に基づく借地期間満了日を始期とし、地主を登記権利者、信託銀行を登記義務者とする始期付所有権移転仮登記
【００３９】
しかして、第５階層の事業推進システム１０について説明する。株式会社活財システムの事業用借地権に関する知的所有権の専用使用権を有する株式会社リランドシステムが、▲１▼事業企画、▲２▼アレンジメント、▲３▼システムマネジメントを行うことにより定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムを円滑に運用する。この事業推進システムのコンピュータ画面は、Ｓ５１（図１４）の通りである。
【００４０】
次に、事業企画についてである。地主ニーズに合わせ、企画図面に基づき、投資金額、借地期間、保証金、家賃、地代、費用、権利金、金利等を設定しＳＰＣ収支計算書を作成し、この計算書に基づき地主提案書により提案する。
【００４１】
そして、アレンジメントについてである。開発型ＳＰＣに参加するデベロッパーや運用型ＳＰＣに参加するビル運営会社や資金のレンダーとなる金融機関・機関投資家をアレンジメントし事業化する。
【００４２】
最後に、システムマネジメントについてである。借地期間中の運用型ＳＰＣのＳＰＣ収支計算書を毎月作成し当初計画の遂行状況を常にシステムマネジメントする。
【００４３】
しかして、第６階層の開発型ＳＰＣ１１について説明する。開発型ＳＰＣは新築ビルの建設・開発に純化したＳＰＣであり次の順序で事業が推進される。▲１▼デベロッパーがオリジネーターとなり開発型ＳＰＣを組成、▲２▼地主と開発型ＳＰＣが一時使用借地権設定契約を締結、▲３▼開発型ＳＰＣによる新築ビルの建設・開発、▲４▼建物完成時に運用型ＳＰＣに建物を譲渡し資金回収し解散。この開発型ＳＰＣのコンピュータ画面は、１００（図１５）の通りである。
【００４４】
次に、資金調達についてである。資金の調達はオリジネーターであるデベロッパーが約３０％のエクイティを拠出し、残りの約７０％はノンリコースローンとして調達する。
【００４５】
そして、開発資金の負担についてである。開発型ＳＰＣは、▲１▼建物建設資金、▲２▼設計費、▲３▼近隣対策費や事業企画料などの開発費用、▲４▼地主が担保解除する等の事前処理のための保証金、▲５▼工事期間地代、▲６▼金利などの建物完成までにかかるすべての支出を負担する。
【００４６】
さらに、業務委託報酬についてである。オリジネーターであるデベロッパーは開発型ＳＰＣと業務委託契約を行い業務委託報酬を受領する。開発型ＳＰＣは利益が発生しないしくみとしている。
【００４７】
最後に、資金回収についてである。開発型ＳＰＣは運用型ＳＰＣに建物引渡しと同時に開発資金、業務委託報酬を含めた金額を運用型ＳＰＣから資金回収する。
【００４８】
しかして、第６階層の運用型ＳＰＣ１２について説明する。運用型ＳＰＣはビルの運用管理に純化したＳＰＣであり次の順序で事業が推進される。▲１▼ビル運営会社がオリジネーターとなり運用型ＳＰＣを組成、▲２▼開発型ＳＰＣ　から建物の譲り受けと同時に地主と事業用借地権設定契約を締結し信託銀行に信託、▲３▼事業用借地権の期間中ビルを運営管理、▲４▼借地期間満了時に地主に建物を譲渡し地主から資金を回収。この運用型ＳＰＣのコンピュータ画面は、２００（図１６の通りである。
【００４９】
次に、資金調達についてである。投資資金は７０％〜８０％程度をノンリコースローンとして調達し残りの３０％〜２０％程度をオリジネーターや機関投資家から匿名組合出資として調達する。
【００５０】
そして、投資資金についてである。投資資金は運用型ＳＰＣに支払う金額と建物完成後に発生する登記費用・不動産取得税、事業所税等の税金と当初のテナント募集費などである。
【００５１】
最後に、運転資金についてである。運転資金は家賃収入と当初の消費税還付金と預り敷金により賄われるしくみであるが、家賃の激変に対処するためコミットメントラインを予め設定している。
【００５２】
しかして、第７階層の匿名組合出資金１３の問題の所在について説明する。ＳＰＣの組成は資産流動化法による方式、投資法人による方式および不動産特定共同事業法による方式がある。一般には不動産共同事業法により有限会社として組成し、エクイティを匿名組合出資で集める方式が採用されている。この匿名組合出資方式の問題は、▲１▼匿名組合という言葉から出資が固定されるというイメージがある。▲２▼ノンリコースローンに劣後することから元金の回収の不安がある。この２点が匿名組合出資金の配当を押し上げ、ＳＰＣの収支を悪化させている。この匿名組合出資金のコンピュータ画面は、２０１（図１７）の通りである。
【００５３】
次に、信託受益権についてである。匿名組合出資金の利益配当請求権、出資金返還請求権を信託受益権とし、裏書形式により自由に譲渡できるようにした。ただし匿名性に配慮しＳＰＣの取締役会の承認を必要とする譲渡制限をつけている。
【００５４】
そして、中間法人についてである。匿名組合出資金は資本のイメージがあり、匿名組合出資金の保全は従来、配慮されていなかった。匿名組合出資金は企業会計上、負債とされることとＳＰＣの普及のために匿名組合出資金の保全を図る必要がある。定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムでは、匿名組合出資者をメンバーとする中間法人を設立し、中間法人が地主の借地期間満了時の金銭返還債務（建物売買代金＋保証金返還金−敷金引継ぎ額）に対して抵当権設定仮登記を行うことにより保全している。
【００５５】
最後に、知的所有権についてである。匿名組合出資金と信託受益権と中間法人を組み合わせることで匿名組合出資金に流通性と安全性を保証するしくみとすることにより匿名組合出資配当金を押し下げ、ＳＰＣの収支を改善しＳＰＣの安定性を確保した。
【００５６】
【発明の効果】
本発明にかかるインターネット利用による「定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム」は、以上のごとくになしたゆえ、上記の課題を解決して以下の如き多大な効果が生じた。すなわち、本発明の「定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム」は地主がＳＰＣに開発期間と２０年間土地を貸すだけで、資金調達をしないで、新築ビルをＳＰＣが事業化することを可能にした。
【００５７】
次に、一時使用借地権と事業用借地権とＳＰＣを組み合わせることにより新築ビル建設を可能にし、閉塞した経済を活性化させる。
【００５８】
そして、一時使用借地権と事業用借地権を組み合わせることにより、超高層ビルや家賃単価の低い地域での事業化を可能にし、事業化の範囲を拡大した。
【００５９】
さらに、開発期間の一時使用借地権を開発型ＳＰＣ、運用期間の事業用借地権を運用型ＳＰＣにそれぞれ役割を担わせることにより事業のしくみを純化すると同時に事業関係者の参加機会を拡大した
【００６０】
最後に、一時使用借地権や事業用借地権の優れた特質を引き出すことにより一時使用借地権と事業用借地権の普及に貢献する。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システムの一実施例のブロックダイアグラムを示したものである。
【図２】本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム駆動用情報配信収集システムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートであり、その手順の流れを矢印の線に付記したアルファベットの順に示したものである。
【図３】本発明にかかるインターネット利用による定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの全体図を示したものである。
【図４】図３の前半部分の拡大図である（図中括弧内の記号は画面番号である）。
【図５】図３の後半部分の拡大図である（図中括弧内の記号は画面番号である）。
【図６】定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムのトップページで定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムのビジネスモデルの知的所有権の画面図（１０）である。
【図７】定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムに関心のあるユーザーがパスワードを申請する画面図（１１）である。
【図８】定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムのパスワード申請者に対して所定の事項を確認の上、パスワードを返送する画面図（１１ａ）である。
【図９】定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システムの第１階層以降の画面を見るためのパスワード入力画面（１２）である。
【図１０】第１階層の基本理念の画面図（Ｓ１１）である。
【図１１】第２階層の知的所有権の柱の画面図（Ｓ２１）である。
【図１２】第３階層の基本システムの画面図（Ｓ３１）である。
【図１３】第４階層の仮登記方式の画面図（Ｓ４１）である。
【図１４】図１３の前半部分の拡大図である。
【図１５】図１３の後半部分の拡大図である。
【図１６】第５階層の事業推進システムの画面図（Ｓ５１）である。
【図１７】第６階層の開発型ＳＰＣの画面図（１００）である。
【図１８】第６階層の運用型ＳＰＣの画面図（２００）である。
【図１９】第７階層の匿名組合出資金の画面図（２０１）である。
【符号の説明】
１　定期借地権ビルＳＰＣ開発・運用システム
２　体系図表
３　パスワード申請
４　パスワード返送
５　パスワード入力
６　基本理念
７　知的所有権の柱
８　基本システム
９　仮登記方式
１０　事業推進システム
１１　開発型ＳＰＣ
１２　運用型ＳＰＣ
１３　匿名組合出資金
１４　お問い合わせ
１５　回答
Ｃ１　電子メ−ル受信部
Ｃ２　顧客情報デ−タ収集部
Ｃ３　デ−タベ−ス管理部
Ｃ４　デ−タ集計分析部
Ｃ５　顧客情報送信部
Ｍ１　電子メール
Ｍ２　体系情報
Ｍ３　パスワ−ド申請
Ｍ４　パスワ−ド申請の受信
Ｍ５　パスワ−ドの送信
Ｍ６　体系情報の照会
Ｍ７　定期借地権ビルＳＰＣ運用・開発システム
Ｍ８　お問い合わせ
Ｍ９　回答
Ｍ１０　お問い合わせ送信
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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