(57)【要約】【課題】顧客の賃貸住宅ニーズに合致した市場価値の高い賃貸住宅の建設を企画することができる賃貸住宅企画システムを提供する。【解決手段】賃貸住宅を借りようとしているユーザーに対して、インターネットを通じてオーナーの希望条件に沿って作成した仮想物件を公開し、当該仮想物件に対するユーザーの反応を収集し、当該仮想物件を実際に建設した場合の収益性を予測する賃貸住宅企画システム。【選択図】  図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸住宅の建設を希望するオーナーに関する情報であって、当該希望する建設場所、土地を含む情報を記憶したオーナー情報データベースと、
前記オーナー情報データベースに記憶されている情報に基づいて賃貸住宅の仮想物件を作成する仮想物件提供手段と、
ユーザーが前記仮想物件を閲覧することを可能にする仮想物件閲覧手段と、を備えており、
ユーザーからの前記仮想物件に対する投票を受け付け、該投票の結果に応じて、前記仮想物件を建設するかどうかを判断することを特徴とする賃貸住宅企画システム。
【請求項２】
請求項１に記載の賃貸住宅企画システムにおいて、賃貸住宅の需要に関する情報を収集する情報収集手段をさらに備えており、
前記情報収集手段は収集した情報を前記オーナー情報データベースに記憶しており、
前記仮想物件提供手段は、前記オーナー情報データベースに記憶されている前記オーナーに関する情報と、前記賃貸住宅の需要に関する情報とに基づいて仮想物件を作成することを特徴とする賃貸住宅企画システム。
【請求項３】
前記仮想物件の建設が決定した後に、ユーザーから前記仮想物件への入居申込みを受け付ける入居申込み管理手段をさらに備えていることを特徴とする請求項１又は２のいずれか１項に記載の賃貸住宅企画システム。
【請求項４】
請求項３に記載の賃貸住宅企画システムにおいて、
賃貸住宅への入居を希望するユーザーに関する情報を記憶したユーザー情報データベースをさらに備えており、
前記入居申込み管理手段は、前記建設が決定した仮想物件に入居申込みをしたユーザーに関する情報を、前記ユーザー情報データベースから取得し、前記仮想物件のオーナーに提示することを特徴とする賃貸住宅企画システム。
【請求項５】
前記仮想物件閲覧手段は、前記仮想物件に付随した電子掲示板をユーザーに提供することを特徴とする請求項１〜４のいずれか１項に記載の賃貸住宅企画システム。
【請求項６】
前記情報収集手段は、ユーザーに対してアンケートを行い、その結果をユーザー情報データベースに記憶することを特徴とする請求項４に記載の賃貸住宅企画システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ネットワークを利用した賃貸住宅企画システムに関し、特に、オーナーが賃貸住宅の建設をシミューレーションすることにより、顧客のニーズに合致した市場価値の高い賃貸住宅の建設を企画することを可能にした住宅企画システムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
賃貸住宅の経営を開始しようとする者（以下、「オーナー」という）及びオーナーの依頼を受けて当該賃貸住宅の建設を行う建設サービス業者は、建設しようとする賃貸住宅の設計及び企画を行うにあたって、土地の広さや状態、資金、環境条件、法規制などの条件が許容する範囲において、可能な限り賃借人のニーズに合致した収益性が高い賃貸住宅を建てようと考える。
【０００３】
どのような賃貸住宅を建設すれば、賃借人のニーズに合致し収益性が高くなるかについては、その建設場所や周辺環境、流行などにより左右される要素が大きい。例えば、建物の構造、様式、外観などや、賃料の設定、各部屋の間取り及び設備などについては、なるべく賃借人のニーズに合致するように企画することが望ましい。
【０００４】
オーナー又は建設サービス会社は、専門誌等や各種メディアを利用して、あるいは専門家に相談するなどして、流行の生活様式やその地域の賃貸住宅ニーズなどを調査して、これを賃貸住宅の企画に役立てることができる。これにより、その地域の賃貸住宅ニーズについてはある程度の情報を得ることができる。例えば、当該地域ではワンルームの需要が高い、子供のいる家族が多い、賃金水準が高い、セキュリティの高いマンションの人気が高い、ペット可の物件の需要が高いというような情報である。
【０００５】
しかしながら、これらの情報は賃貸住宅の企画にあたって一定の参考にはなるものの、そのように建設した賃貸住宅に、実際に借り手がつくかどうかは確実ではない。賃貸住宅を企画し建設してはみたものの、借り手がなかなかつかないという事態を避けるために、従来、様々な方法が提案されている。
【０００６】
特許文献１に記載のアパートレンタルシステムでは、賃貸住宅の建物そのものを移動設置可能とし、当該アパートの賃借希望者が多い地域に希望のプランで設置することにより、オーナーは地域の賃貸住宅ニーズに合致した賃貸住宅の経営を開始することが可能であるとされている。
【０００７】
また、非特許文献１のＷＥＢサイトで実施されているシステムでは、既に建設済み又は建設予定の物件をインターネットで公開して、広く入居者又は入居予定者を募集することにより、上記のような事態を回避することができるようになっている。
【０００８】
【特許文献１】
特開２００２−１３３２０６号公報。
【非特許文献１】
ＷＥＢサイト「レンターズ・エージェント」（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒａ１．ｃｏ．ｊｐ／）。
【０００９】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上記のいずれの方法も、その地域の賃貸住宅ニーズに合致した賃貸住宅の企画を行うことが可能にするものではない。
【００１０】
特許文献１に記載のアパートレンタルシステムでは、そもそも移動設置可能な建物に限定されるものであり、多種多様な賃貸住宅ニーズに十分に対応しきれるものとは考えられない。また、オーナーが土地を所有している地域の賃貸住宅ニーズに合致した建物を必ずしも提供できるわけではない。
【００１１】
非特許文献１のシステムは、インターネットを通じて物件の入居希望者を広く募集することが可能ではあるが、賃貸住宅建設当初の物件企画そのものには何ら影響を与えるものではない。物件企画の段階で賃貸住宅ニーズを満たさない賃貸住宅を設計してしまった場合には、いくら入居希望者を広く募集したとしても、物件の借り手が容易にはつかないであろうことが予想される。
【００１２】
賃貸住宅の設計及び企画段階において、その地域での賃借人のニーズに合致した収益性が高い賃貸住宅を策定するためには、上記したような一般的な漠然とした情報だけではなく、より具体的なニーズを把握している必要がある。
【００１３】
本発明は、このような実情に鑑みてなされたものであり、顧客の賃貸住宅ニーズに合致した市場価値の高い賃貸住宅の建設を企画することができる賃貸住宅企画システムを提供しようとするものである。
【００１４】
【課題を解決するための手段】
上記解決課題に鑑みて鋭意研究の結果、本発明者は、賃貸住宅を借りようとしているユーザーに対して、オーナーの希望条件に沿って作成した仮想物件をインターネット上で公開し、当該仮想物件に対するユーザーの反応を収集し、当該仮想物件を実際に建設した場合の収益性を予測することに想到した。
【００１５】
すなわち、本発明は、賃貸住宅の建設を希望するオーナーに関する情報であって、当該希望する建設場所、土地等を含む情報を記憶したオーナー情報データベースと、前記オーナー情報データベースに記憶されている情報に基づいて賃貸住宅の仮想物件を作成する仮想物件提供手段と、ユーザーが前記仮想物件を閲覧することを可能にする仮想物件閲覧手段と、を備えており、ユーザーからの前記仮想物件に対する投票を受け付け、該投票の結果に応じて、前記仮想物件を建設するかどうかを判断することを特徴とする賃貸住宅企画システムを提供するものである。
【００１６】
ユーザーからの投票結果により、仮想物件が実際の賃貸住宅ニーズに合致しているかどうかを判断することができるので、オーナーは収益性が高いと予測される仮想物件を実際に建設することにより、低リスクで賃貸住宅の経営を始めることができる。
【００１７】
本発明の賃貸住宅企画システムは、また、賃貸住宅の需要に関する情報を収集する情報収集手段をさらに備えており、前記情報収集手段は収集した情報を前記オーナー情報データベースに記憶しており、前記仮想物件提供手段は、前記オーナー情報データベースに記憶されている前記オーナーに関する情報と、前記賃貸住宅の需要に関する情報とに基づいて仮想物件を作成することを特徴とする。
【００１８】
これにより、オーナーの希望する建設場所、土地等の情報のみならず、一般的な賃貸住宅ニーズなどをも考慮して仮想物件を企画することが可能となる。
【００１９】
本発明の賃貸住宅企画システムは、また、前記仮想物件の建設が決定した後に、ユーザーから前記仮想物件への入居申込みを受け付ける入居申込み管理手段をさらに備えていることを特徴とする。
【００２０】
これにより、単に、ユーザーに仮想物件を提示して投票を受け付けることにより収益性判断をするのみならず、当該仮想物件に興味を示したユーザーに入居申込みの機会を与えることが可能となる。
【００２１】
本発明の賃貸住宅企画システムは、また、賃貸住宅への入居を希望するユーザーに関する情報を記憶したユーザー情報データベースをさらに備えており、前記入居申込み管理手段は、前記建設が決定した仮想物件に入居申込みをしたユーザーに関する情報を、前記ユーザー情報データベースから取得し、前記仮想物件のオーナーに提示することを特徴とする。
これにより、オーナーは、予め本システムに蓄積されているユーザーに関する情報を利用して入居審査を行うことができるので便利である。
【００２２】
本発明の賃貸住宅企画システムにおいて、前記仮想物件閲覧手段は、前記仮想物件に付随した電子掲示板をユーザーに提供することを特徴とする。
これにより、同じ仮想物件に興味を持つユーザー同士のコミュニケーションが図れるので、ユーザーに本システムを利用する動機付けを与えることが可能となる。
【００２３】
本発明の賃貸住宅企画システムにおいて、前記情報収集手段は、ユーザーに対してアンケートを行い、その結果をユーザー情報データベースに記憶することを特徴とする。このアンケートの結果も仮想物件の作成に利用することが可能である。
【００２４】
【発明の実施の形態】
以下、添付図面を参照しながら、本発明の実施の形態を詳細に説明する。
図１〜図６は、本発明の実施の形態を例示する図であり、これらの図において、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成及び動作は同様であるものとする。
【００２５】
［１］  賃貸住宅企画システムの全体構成
図１は、本発明の賃貸住宅企画システムの全体構成を概略的に示す図である。
図１において、本発明の賃貸住宅企画システムは、１以上の賃貸住宅オーナー側装置１１１〜１１３と、１以上のユーザー側装置１２１〜１２３と、建設サービス業者側装置１０１と、各種業者１３１〜１３５と、各種専門家１４０とから構成されている。尚、本明細書において、「ユーザー」とは、基本的には本発明のシステムの利用者のことであり、特に、本発明のシステムにおいてオーナーが提供する賃貸住宅を賃借している者、賃借を予定している者、賃借を希望している者などをいうものとする。
【００２６】
建設サービス業者側装置１０１は、データベースシステムを備えたサーバ機として構成している。オーナー側装置１１１〜１１３及びユーザー側装置１２１〜１２３は、インターネットを通じて建設サービス業者側装置１０１と通信可能なネットワークインターフェイスを備えた一般的なパーソナルコンピュータ等で構成している。
【００２７】
本実施形態において、建設サービス業者側装置１０１とオーナー側装置１１１〜１１３及びユーザー側装置１２１〜１２３のそれぞれとは、インターネット上でＴＣＰ／ＩＰ等のプロトコルを利用してサーバ・クライアント形式で通信を行うものとする。
【００２８】
図１において、各種業者１３１〜１３５には、家具販売業者１３１、家電販売業者１３２、改造工事業者１３３、電気通信事業者１３４及びセキュリティサービス業者１３５が含まれているが、これらは単なる例示に過ぎず、本発明の賃貸住宅企画システムでは、他の様々な業者をも含めることができる。また、各種専門家１４０には、例えば、弁護士、会計士、不動産鑑定士、エンジニアリング専門家、マーケティング専門家、住宅コンサルタントなどが含まれるものとする。
【００２９】
建設サービス業者側装置１０１と、各種業者１３１〜１３５及び各種専門家１４０それぞれとは、様々な通信形態により通信できる。例えば、これらの各種業者１３１〜１３５及び各種専門家１４０それぞれが保有するクライアント装置と建設サービス業者側装置１０１とを通信回線で接続してもよいし（オーナー側装置１１１〜１１３及びユーザー側装置１２１〜１２３との通信と同様、インターネットを通じた接続でもよい）、あるいは、各種業者１３１〜１３５及び各種専門家１４０が建設サービス業者側装置１０１に対して直接、情報の入出力等の操作を行うように構成してもよい。あるいは、電子メール、ＦＡＸ、郵便等の通信手段を用いてもよい。
【００３０】
図２は、本発明において用いる建設サービス業者側装置１０１の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。
図２において、本発明の建設サービス業者側装置１０１は、オーナー情報データベース２０１、ユーザー情報データベース２０２、ＤＢＭＳ（データベース管理システム）２０３、制御部２０４、ネットワークインターフェイス２０５、表示画面生成手段２０６、オーナー認証手段２１１、オーナー情報管理手段２１２、ユーザー認証手段２１３、ユーザー情報管理手段２１４、仮想物件提供手段２１５、仮想物件閲覧手段２１６、入居申込み管理手段２１７、情報収集手段２１８及び専門家情報提供手段２２０を含んで構成されている。
【００３１】
オーナー情報データベース２０１は、本システムを利用する賃貸住宅オーナーに関する情報を記憶している。具体的には、オーナー自身に関する情報（氏名、住所、連絡先等）や、オーナーが建てようとしている賃貸住宅に関する情報（立地条件、土地の状態等）などを記憶しているものとする。また、オーナーが現在開設している仮想物件に関する情報も記憶しているものとする。
【００３２】
ユーザー情報データベース２０２は、本システムに登録しているユーザーに関する情報を記憶している。具体的には、ユーザーの氏名、住所、連絡先等、賃貸住宅に関する希望条件、嗜好、信用情報などを記憶しているものとする。
【００３３】
尚、図２では、オーナー情報データベース２０１及びユーザー情報データベース２０２を別個のものとして含んだシステム構成例を示しているが、これらを１つのデータベースにまとめてもよい。後述する本発明の賃貸住宅企画システムの各種機能は、これらのデータベース内の情報に基づいて実現されるものである。
【００３４】
ＤＢＭＳ（データベース管理システム）２０３は、オーナー情報データベース２０１及びユーザー情報データベース２０２を管理及び操作するためのソフトウェアであり、一般的なリレーショナル型のＲＤＢＭＳを用いることができる。
【００３５】
制御部２０４は、建設サービス業者側装置１０１の各構成部分の動作を制御し、各構成部分からの要求に応じて所定の処理を行い、各構成部分間でのデータ通信を管理する。具体的には、ＣＰＵ、ＭＰＵ等の処理演算装置と、処理データを格納するためのメモリとを備えている。また、後述する建設サービス業者側装置１０１における各種機能を実現するための制御用プログラムを予め記憶したＲＯＭ等を備えているものとする。
【００３６】
ネットワークインターフェイス２０５は、インターネット等のネットワークを通じてオーナー側装置やユーザー側装置等の外部の装置と通信を行うためのインターフェイスである。具体的には、上記したように、インターネット上でＴＣＰ／ＩＰを利用して通信を行うためのＴＣＰ／ＩＰソフトウェアを備えたモデム、ネットワークアダプタ等を用いて構成する。
【００３７】
表示画面生成手段２０６は、オーナー側装置やユーザー側装置等の本発明のシステムにおけるクライアント装置において表示する表示画面を生成する。本発明のシステムでは、後述するように、クライアント装置はＷＥＢブラウザ等の表示ソフトを利用して建設サービス業者側装置１０１と通信を行うので、表示画面生成手段２０６は、表示画面をＨＴＭＬ文書として生成する。
【００３８】
オーナー認証手段２１１は、オーナー側装置からのアクセスに対して、オーナーＩＤ及びパスワード等に基づいてアクセス認証を行う。オーナーは、本システムを利用するために予め利用者登録をしており、この登録情報はオーナー情報データベース２０１において記憶し管理している。したがって、オーナー認証手段２１１は、オーナー情報データベース２０１を参照して、本システムにアクセスしてきたオーナーに対してアクセス認証を行うことができる。
【００３９】
オーナー情報管理手段２１２は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている一定の情報に対して、読み取り、書き換え、削除等を行う操作を管理する。例えば、オーナーの登録情報としてオーナー情報データベース２０１に記憶されている住所、連絡先、パスワード等を変更したり、立地条件や希望条件等を変更したりすることができる。
【００４０】
ユーザー認証手段２１３は、ユーザー側装置からのアクセスに対して、ユーザーＩＤ及びパスワード等に基づいてアクセス認証を行うものである。ユーザーは、本システムを利用するために予め利用者登録をしており、この登録情報はユーザー情報データベース２０２において記憶し管理している。したがって、ユーザー認証手段２１３は、ユーザー情報データベース２０２を参照して、本システムにアクセスしてきたユーザーに対してアクセス認証を行うことができる。
【００４１】
ユーザー情報管理手段２１４は、ユーザー情報データベース２０２に記憶されている一定の情報に対して、読み取り、書き換え、削除等を行う操作を管理する。例えば、ユーザーの登録情報として、ユーザー情報データベース２０２に記憶されている住所、連絡先、パスワード等を変更したり、賃貸住宅に関する希望条件や予算等を変更したりすることができる。
【００４２】
仮想物件提供手段２１５は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている各種情報に基づいて、各オーナーの立地条件、土地の状態等の条件に適合した仮想物件を企画する。例えば、オーナーがある場所に土地を所有しており、一定の希望条件を登録している場合には、これらの条件と、その場所での賃貸住宅ニーズとから好適な賃貸住宅を仮想物件として作成する。仮想物件の作成においては、建物の設計、工法、部屋割り、設備、仕様、外観図などを設定するものとし、さらには、各部屋の間取りや設備等も設定するのが好ましい。また、このように設定した仮想物件の各部屋の賃料や管理費、敷金・礼金等についても所定の方法で算出するものとする。仮想物件提供手段２１５により作成した仮想物件のデータは、オーナー情報データベース２０１において、当該仮想物件のオーナーと関連付けて記憶しておくことができる。尚、仮想物件の作成にあたっては、後述する情報収集手段２１８により収集した各種情報を参考にすることができる。
【００４３】
仮想物件閲覧手段２１６は、本発明のシステムにアクセスしたオーナー又はユーザーがオーナー情報データベース２０１に記憶されている仮想物件データを閲覧することを可能とする。仮想物件閲覧手段２１６は、オーナー情報データベース２０１から所定の検索条件に合致した仮想物件データを検索して取得する検索機能を備えている。また、仮想物件閲覧手段２１６は、仮想物件を閲覧したユーザーからの当該仮想物件に対する投票を受け付けることができるものとする。この投票については後に詳しく説明する。
【００４４】
入居申込み管理手段２１７は、仮想物件データを閲覧したユーザーが、当該仮想物件に対して入居を申込むことができるようになっている。本発明のシステムにおいて、ユーザーが仮想物件への入居申込みの操作を行うと、当該仮想物件のオーナーにその旨が通知されるようになっている。このとき、入居申込みの旨とともに、ユーザー情報データベース２０２に記憶されている当該ユーザーの情報（氏名、住所、連絡先、信用情報等）をオーナーに送信すれば、オーナーにとって便利である。尚、仮想物件は企画段階のものであり、実際に建設するかどうかは分からない場合があるので、この入居申込みは仮の入居申込みとして処理することとなる。
【００４５】
情報収集手段２１８は、仮想物件を企画するために必要な情報を収集する。情報収集手段２１８が収集する情報には、特定の地域における賃貸住宅ニーズ、住民の経済状況、市場での流行、趣向などに関するものを含んでいるものとする。これらの情報を収集する方法としては、例えば、建設サービス業者側装置１０１がネットワークを通じて自動的に収集したり、専門家情報提供手段２２０により各種専門家１４０からの情報を取得したり、あるいはユーザー情報データベース２０２に登録されているユーザーに電子メール等を用いてアンケートを行い集計した結果を利用することもできる。また、一部の情報については、建設サービス業者が建設サービス業者側装置１０１に直接入力してもよい。
【００４６】
情報収集手段２１８が収集した各種情報は、例えば、オーナー情報データベース２０１に記憶しておくことができる。このとき、特定のオーナーに関連付けられた情報については、当該オーナーのオーナーＩＤとリンクして記憶しておくことができる。
【００４７】
専門家情報提供手段２２０は、仮想物件の企画、入居者の募集、トラブル解消等に関して各種専門家１４０による情報を提供するためのものである。例えば、専門家情報提供手段２２０は、オーナー情報データベース２０１及びユーザー情報データベース２０２に記憶されている所定の情報を各種専門家１４０に提示し、当該情報に対する各種専門家１４０の判断、評価、提案、アドバイス等とコメントを受け取って、これをオーナー側装置又はユーザー側装置に提供するように構成することができる。各種専門家１４０には、弁護士、会計士、不動産鑑定士、エンジニアリング専門家（建築士等）、マーケティング専門家などが含まれるものとする。
【００４８】
尚、専門家情報提供手段２２０と各種専門家１４０との間の通信手段２２１はどのようなものであってもよい。例えば、各種専門家１４０が建設サービス業者側装置１０１を直接操作してコメント等の情報を入力するようにしてもよいし、あるいは各種専門家１４０側装置を設けるとともに、インターネットを通じて必要な情報を送受信するような形態をとることも可能である。
【００４９】
［２］  オーナー情報データベースの構成
図３は、本発明の建設サービス業者側装置１０１に含まれるオーナー情報データベース２０１の論理的構成を概略的に示す図である。図３において、オーナー情報データベース２０１は、オーナー属性テーブル、仮想物件情報テーブル、及び情報収集テーブルを含んでいる。
【００５０】
オーナー属性テーブルは、オーナーＩＤ（主キー）、オーナーの氏名、住所、連絡先、オーナーの条件データその他のオーナー属性情報を格納している。ここで、オーナーの条件データとは、例えば、オーナーが所有している土地の所在地及び状態に関する情報や、企画する物件についての希望事項などを含んでいるものとする。これらの情報は、オーナーが本システムに利用登録をする際に、あるいは本システム利用中に随時、追加又は更新することができるようになっている。また、オーナーが複数の賃貸住宅の建設を考えている場合には、それぞれについてオーナーの条件データを格納するものとする。
【００５１】
仮想物件情報テーブルは、仮想物件ＩＤ（主キー）、オーナーＩＤ、企画内容データ、投票データ、入居申込みデータ、その他のオーナー属性情報を格納している。ここで、企画内容データとは、当該仮想物件の建設場所、設計、工法、部屋割り、設備、仕様、部屋割り、外観図などや、各部屋の間取り、設備、賃料、管理費、敷金・礼金等を含んでいるものとする。これらのデータは、上記のように仮想物件提供手段２１５により作成され提供されるものである。
【００５２】
仮想物件情報テーブルの投票データは、当該仮想物件が開設中である場合には、当該仮想物件に対して行われた投票のデータであり、投票したユーザーのユーザーＩＤを記憶しているものとする。また、投票とともにユーザーが入力するコメント等を含んでいてもよい。
【００５３】
仮想物件情報テーブルの入居申込みデータは、入居申込み管理手段２１７により受け付けたユーザーからの当該仮想物件に対する入居申込みに関するデータであり、当該ユーザーのユーザーＩＤや、入居申込み対象の部屋番号等の情報を含んでいるものとする。
【００５４】
仮想物件情報テーブル、さらに、その他必要な属性情報を格納している。例えば、後述するように、各仮想物件についてユーザーからのコメントを受け付ける電子掲示板を提供している場合には、そのデータなどを格納しているものとする。
【００５５】
情報収集テーブルは、上記において情報収集手段２１８により収集した各種情報を所定の形態、例えば、地域別やユーザー属性別に分類されたデータとして記憶しているものとする。
【００５６】
［３］  ユーザー情報データベースの構成
図４は、本発明の建設サービス業者側装置１０１に含まれるユーザー情報データベース２０２の論理的構成を概略的に示す図である。ユーザー属性テーブルは、ユーザーＩＤ（主キー）、ユーザーの氏名、住所、連絡先、入居情報、信用情報、希望物件情報、嗜好に関する情報、その他のユーザー属性情報を含んでいる。
【００５７】
ここで、入居情報とは、本システムにおいて当該ユーザーが、入居募集している仮想物件のいずれかに入居申込みをしているかどうかの情報を含んでおり、入居申込みしている場合には、当該仮想物件ＩＤを格納しているものとする。また、入居情報には、当該ユーザーが本システムに登録してから現在までの間に仮想物件に入居申込みをした履歴情報を格納していてもよい。
【００５８】
ユーザーの信用情報とは、ユーザーの支払能力に関する情報や、過去に家賃滞納等のトラブルがあったかどうかなどの情報である。例えば、ユーザーが本システムに利用登録をする際にこれらの信用情報を示す書類を提出するよう義務付けたり、信用情報機関や保証期間を利用したりすることにより、ユーザーの信用情報を取得することができる。
【００５９】
希望物件情報とは、ユーザーが賃借を希望する物件についての場所、家賃、間取り、設備等の条件に関する情報である。これらの情報は、ユーザーが本システムに利用登録をする際に建設サービス業者側装置１０１に送信するようにすればよい。
【００６０】
ユーザーの嗜好に関する情報とは、上記の条件とは異なり、賃貸住宅に関する間接的な希望条件、好みなどに関するものであり、例えば、ユーザーが住みたいと思っている場所、好きな沿線、好きな建物形態、住居に対する考え方、生活形態、将来設計、その他住居に関する様々な趣味、趣向、嗜好等などを含んでいるものとする。これらの情報は、ユーザーが本システムに利用登録をする際に、アンケート等を行うことにより取得することができる。また、利用登録後も、適宜アンケートを行うことにより、これらの情報を更新してゆくのが好ましい。
【００６１】
その他のユーザー属性情報には、ユーザーのパスワード、勤務先、収入、家族構成などの情報が含まれるものとする。また、本システムにおいて過去に仮想物件に投票を行った履歴情報なども含んでいるものとする。
【００６２】
尚、上記した上記したオーナー情報データベース及びユーザー情報データベースの各テーブルでは、主キーを特定することにより、それに対応する情報が一意に得られるようになっている。
【００６３】
また、上記したオーナー情報データベース及びユーザー情報データベースの論理的構成は一例に過ぎず、本発明の賃貸住宅企画システムはこれに限定されるものではない。本発明の実施にあたっては、従来知られたあらゆる技法により任意の構成を有するデータベースを構築し利用することができる。
【００６４】
［４］  賃貸住宅企画システムの利用形態
次に、上記のように構成された本発明の賃貸住宅企画システムの利用形態について、具体例を挙げて説明する。図５は、オーナー及びユーザーが本発明の賃貸住宅企画システムを利用する際のそれぞれの動作及び処理の流れを示すフローチャートである。以下、このフローチャートと図２に示す機能ブロック図とを参照しながら、オーナー、ユーザー及び建設サービス業者側装置それぞれの動作及び処理について説明する。
【００６５】
まず、本発明の賃貸住宅企画システムを利用しようとするオーナー及びユーザーは、オーナー側装置及びユーザー側装置において、ＷＥＢブラウザ等を用いインターネットを通じて建設サービス業者側装置にアクセスする。本発明の賃貸住宅企画システムに予め利用者登録をしている場合には、オーナーＩＤ又はユーザーＩＤとパスワードとを入力して本システムにログインすることができる。建設サービス業者側装置のオーナー認証手段２１１及びユーザー認証手段２１３は、オーナー及びユーザーのアクセスをそれぞれ認証する。利用者登録をしていなければ、利用者登録を行う画面を表示させることができる。
【００６６】
本発明の賃貸住宅企画システムにおいて、オーナーはまず、賃貸住宅を企画するの必要となる自己の情報（賃貸住宅を建設しようとしている土地の所在地及び状態、自己資金、その他希望条件）をオーナー情報データベース２０１に登録する。その後、建設サービス業者側装置の仮想物件提供手段２１５は、オーナー情報データベース２０１に記憶された上記登録情報と、情報収集テーブルのデータとに基づいて、仮想物件の作成を行うことができる。
【００６７】
尚、仮想物件の作成は、オーナーからの依頼を待って行うようにしてもよいし、オーナー情報データベース２０１に所定のオーナー情報が記憶されると仮想物件提供手段２１５が自動的に作成するようにしてもよい。また、１度に複数の仮想物件を作成して、後にオーナーがそれらの中から選択することができるようにしてもよい。
【００６８】
また、仮想物件の作成にあたっては、本システムと連携している各種業者１３１〜１３５を利用すれば、より付加価値の高い仮想物件を作成することができる。例えば、家具販売業者１３１による備え付け家具や家電販売業者１３２による備え付け家電製品を含んだプランを作成することができる。改造工事業者１３３と連携すれば、各部屋の一部をユーザーの好みに応じて改造することが可能なプランを作成することができる。電気通信事業者１３４と連携すれば、高速インターネット回線やＣＡＴＶ、衛星放送、有線放送などが完備された仮想物件を企画することもできる。セキュリティサービス業者１３５と連携して、ホームセキュリティシステムなどが完備された仮想物件を企画することもできる。これらは、当該仮想物件の建物全体についての設置又は施工となるから、低コストで導入できるという利点もある。
【００６９】
建設サービス業者側装置は、作成した仮想物件をオーナーに提示する。例えば、仮想物件の作成が完了したときに、オーナーに電子メールで通知してもよいし、あるいはオーナーが本システムにアクセスした時に仮想物件が作成されていることを表示画面上で通知するようにしてもよい。建設サービス業者側装置の仮想物件閲覧手段２１６により、オーナー情報データベース２０１の仮想物件情報テーブルのデータに基づいて、オーナー側装置の表示画面上に仮想物件を表示することができる。
【００７０】
仮想物件を提示されたオーナーは、当該仮想物件を開設するかどうかの承認を行うことができる。オーナーは、提示された仮想物件が自己の希望条件と合わないと判断した場合には、当該仮想物件を却下するとともに、オーナー情報データベース２０１に記憶されている自己の条件データを変更することができる。
【００７１】
オーナーが本システムにより提示された仮想物件を承認すると、建設サービス業者側装置は当該仮想物件を開設する。すなわち、本システムにアクセスしたユーザーに対して当該仮想物件を公開するとともに、ユーザーからの投票、入居仮申込み、問い合わせ等を受け付ける。
【００７２】
ここで、本システムを利用するユーザーは、本システムにおいて開設されている仮想物件の中から自己の希望する条件（場所、予算、間取りその他の条件）に合致する仮想物件を検索することができるようになっている。サービス業者側装置の仮想物件閲覧手段２１６は、ユーザーの指定した条件によりオーナー情報データベース２０１内を検索し、表示画面生成手段２０６を通じてその結果をユーザー側装置に表示することができる。この検索結果の表示画面については後に実施例として詳しく説明する。また、オーナーも同様に、自己が開設している仮想物件を閲覧することができるようになっている。
【００７３】
ユーザーは、仮想物件を閲覧する画面において、当該仮想物件について、投票、入居仮申込み、コメント入力、問い合わせ送信などを行うことができる。ここで、投票とは、例えば、ユーザーが当該仮想物件に住みたいと思うかどうかを入力することである。ユーザーが、当該仮想物件が実際に建設された場合に入居を強く希望するのであれば、仮入居申込みを行うことができる。投票及び仮入居申込みについては、上記したようにオーナー情報データベース２０１の仮想物件情報テーブルにユーザーＩＤとともに記録されるので、同一ユーザーによる多重を防止することができる。コメント入力に関しては、表示画面において各仮想物件ごとの電子掲示板が設置されており、自由にコメント入力を行うとともに、他のユーザーによるコメントを自由に閲覧することができるようになっているのが好ましい。
【００７４】
ユーザーは、また、当該仮想物件のオーナーに対して問い合わせを送信することができる。建設サービス業者側装置は、この問い合わせを電子メールでオーナーに転送するか、あるいはオーナーが本システムにアクセスした際に表示画面に表示することができる。
【００７５】
建設サービス業者側装置は、仮想物件を一定期間開設する。開設期間については、オーナーが任意に設定することができるものとする。仮想物件の開設期間が経過すると、建設サービス業者側装置は、開設期間中にユーザーが行った閲覧、投票、入居仮申込み等を集計する。具体的には、投票数と入居仮申込み数とを重み付け（例えば、前者が１ポイントで後者が３ポイントとする）をして集計する。この集計結果が予め設定してある基準値を超えるかどうかに基づいて、当該仮想物件を実際に建設するかどうかを判断する。尚、閲覧数に関しては、上記とは別にアクセス数として集計しておくものとする。アクセス数は、仮想物件を建設するかどうかの判断には用いないが、オーナー及び建設サービス業者はアクセス数から当該仮想物件の人気度を判断することが可能である。
【００７６】
仮想物件を実際に建設する際には、建設サービス業者側装置はオーナーに対して、その建設計画や予算等を提示する。仮想物件は、仮想物件提供手段２１５によりオーナーが予め登録してある条件に基づいて作成したものであるから、概してオーナーの希望に添った企画内容となっているが、この段階ではさらに詳細に建設計画や予算等を計画しオーナーの承認を求めることになる。尚、この建設計画や予算等の作成は建設サービス業者側装置において自動的又は半自動的に行うことができるが、必要に応じて各種専門家１４０や図１に示す各種業者１３１〜１３５に費用見積もりや設計書類作成等の作業を依頼してもよい。
オーナーは、上記で提示された建設計画や予算等を承認して、建設サービス業者と賃貸住宅建設に関して契約を締結することができる。
【００７７】
本システムにおいて、上記仮想物件の建設が決定した後は、当該仮想物件に対する入居申込みの募集を継続することができる。ユーザーには仮想物件開設時と同様の表示画面が表示され、当該仮想物件の建設が決定していること、及び入居者を募集していることが表示される。建設サービス業者側装置の入居申込み管理手段２１７は、当該仮想物件に対するユーザーからの入居申込みを受け付け、オーナーに通知する。但し、仮想物件開設時に入居仮申込みをしていたユーザーが優先して入居申込みをできるようにするのが好ましい。この場合、当該仮想物件の建設が決定した時点で、ユーザーの入居仮申込みが正式の入居申込みに自動的に変更されるようにしてもよい。
【００７８】
ユーザーからの入居申込みを受けたオーナーは、本システムにおいて当該ユーザーについての情報を確認することができる。ユーザーもまた、上記オーナー同様、自己の必要な情報を予めユーザー情報データベース２０２に登録しているものとする。建設サービス業者側装置のユーザー情報管理手段は、当該オーナーに対して、ユーザー情報データベース２０２に記憶されている当該ユーザーの一定の情報を閲覧可能にする。例えば、ユーザー属性テーブルの氏名、住所・連絡先、信用情報などをオーナーに閲覧させることができる。オーナーはこれらの情報に基づいて、当該ユーザーの入居審査を行うことができる。
【００７９】
オーナーは、本システムを通じて入居申込みをしたユーザーに入居審査結果を通知する。オーナーが入居を許可した場合には、当該オーナー及び当該ユーザー間で正式に賃貸契約を締結することとなる。
【００８０】
賃貸住宅の建設が完了すると、オーナー及びユーザーに通知され、賃貸契約をしているユーザーは、実際に入居することが可能となる。また、全ての部屋が入居済みでない場合には、上記同様にして、本システムにおいて引き続き入居者の募集を行うことができる。
【００８１】
以上説明した本発明の賃貸住宅企画システムによれば、建設サービス業者側装置とオーナー側装置及びユーザー側装置とがクライアント・サーバ形式で所定のデータを通信することにより、ユーザーのニーズを効果的に吸い上げた上で、その需要を満たす賃貸住宅を企画することができ、また、企画、建設、入居者募集までの一連の作業に対する適切なサポートが提供される。
【００８２】
【実施例】
上記した本発明の賃貸住宅企画システムの一実施例を示す。本実施例では、ペットと同居可能な賃貸住宅を企画している。すなわち、ペットと同居することを前提とした仕様、設備、部屋割り等を備えた賃貸住宅を企画するとともに、ペットを飼っている又は飼おうと考えているユーザー世帯を主な入居募集対象とするものである。
【００８３】
図６は、本実施例においてユーザー側装置で表示される仮想物件閲覧画面の構成を示す図である。図６に示す仮想物件閲覧画面では、仮想物件の所在地、沿線、家賃、保証金、外観図（イメージ）、間取り図、投票画面、設備・仕様などに加えて、ペット同居に関する情報が表示されている。例えば、同居可能なペットの種類やペット専用の設備の有無を表示するのが望ましい。
【００８４】
図６に示す仮想物件閲覧画面は、また、ユーザーが自由に投稿及び閲覧できる電子掲示板を備えており、これにより当該仮想物件に関心を有するユーザー同士のコミュニケーションが図れるようになっている。一方、オーナーや建設サービス業者は、この電子掲示板を閲覧することにより、当該地域でのペット同居世帯についての動向を分析し、今後の賃貸住宅の企画に反映させることができる。
【００８５】
さらには、図６に示す仮想物件を実際に建設した場合には、その入居者に対しては、ペット同居世帯を対象とした様々な付加的サービスを提供することができる。例えば、本システムを通じて電子メールにより情報提供を行ったり、コンサルティングを受け付けたりすることができる。これらの付加的サービスは、本システムと連携する各種専門家や各種業者を利用して行うことができる。
【００８６】
以上、本発明の賃貸住宅企画システムについて、具体的な実施の形態を示して説明したが、本発明はこれらに限定されるものではない。当業者であれば、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、上記各実施形態又は他の実施形態にかかる発明の構成及び機能に様々な変更・改良を加えることが可能である。
【００８７】
【発明の効果】
以上、説明したように、本発明の賃貸住宅企画システムによれば、諸条件に基づいて作成した仮想物件を借り主候補者であるユーザーにインターネットを通じて公開し、当該仮想物件への投票及び仮入居申込みを受け付けることにより、当該仮想物件の収益性を予測することができる。収益性が高いと判断した場合には、当該仮想物件の建設に着手するとともに、本システムを通じて入居者の募集を行うことが可能であり、収益性が高くないと判断した場合には、ユーザーの反応及びコメントを考慮して企画内容を見直すことが可能である。
このような構成により、顧客の賃貸住宅ニーズに合致した市場価値の高い賃貸住宅の建設を企画することができる住宅企画システムが提供される。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の賃貸住宅企画システムの全体構成を概略的に示す図である。
【図２】本発明において用いる建設サービス業者側装置１０１の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。
【図３】本発明の建設サービス業者側装置１０１に含まれるオーナー情報データベース２０１の論理的構成を概略的に示す図である。
【図４】本発明の建設サービス業者側装置１０１に含まれるユーザー情報データベース２０２の論理的構成を概略的に示す図である。
【図５】オーナー及びユーザーが本発明の賃貸住宅企画システムを利用する際のそれぞれの動作及び処理の流れを示すフローチャートである。
【図６】本発明の賃貸住宅企画システムの一実施例においてユーザー側装置で表示される仮想物件閲覧画面の構成を示す図である。
【符号の説明】
１０１    建設サービス業者側装置
１１１，１１２，１１３    オーナー側装置
１２１，１２２，１２３    ユーザー側装置
１３１    家具販売業者
１３２    家電販売業者
１３３    改造工事業者
１３４    電気通信事業者
１３５    セキュリティサービス業者
１４０    各種専門家
２０１    オーナー情報データベース
２０２    ユーザー情報データベース
２０３    ＤＢＭＳ
２０４    制御部
２０５    ネットワークインターフェイス
２０６    表示画面生成手段
２１１    オーナー認証手段
２１２    オーナー情報管理手段
２１３    ユーザー認証手段
２１４    ユーザー情報管理手段
２１５    仮想物件提供手段
２１６    仮想物件閲覧手段
２１７    入居申込み管理手段
２１８    情報収集手段
２２０    専門家情報提供手段
２２１    通信手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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