(57)【要約】      （修正有）【課題】地主がデベロッパー等と提携してその地主が所有する土地に、デベロッパー等が建物を建て分譲販売する場合に、将来の土地権利変更に伴う金銭面の将来情報を予め提供する。【解決手段】土地所有者が、自己の土地に定期所有権を利用してユーザーに必要な各種情報を提供する、デベロッパーにより設置されるサーバと、前記土地所有者が使用する土地所有者端末と、前記サーバと土地所有者端末とを接続するインターネットとを備え、前記土地所有者が、前記サーバおよび土地所有者端末を介して提供された各種情報に基づいて、次の段階であるユーザーとの最終合意に向けての対面販売方式の場合に、前記土地所有者と借地人との間でインターネット・テレビ電話機能を備えた情報端末装置を用いて、画像および音声による相互送信を行いながら最終合意に至り、最終合意の借地契約書を作成するようにしたことを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式を構成する。【選択図】なし【特許請求の範囲】
【請求項１】
土地所有者が、自己の土地に定期所有権を利用してユーザーに必要な各種情報を提供する、デベロッパーにより設置されるサーバと、
前記土地所有者が使用する土地所有者端末と、
前記サーバと土地所有者端末とを接続するインターネットとを備え、
前記土地所有者が、前記サーバおよび土地所有者端末を介して提供された各種情報に基づいて、次の段階であるエンドユーザーとの最終合意に向けての対面販売方式の場合に、
前記土地所有者、デベロッパーおよびエンドユーザー等の当事者との間でインターネット・テレビ電話機能を備えた情報端末装置を用いて、画像および音声による相互送信を行いながら最終合意に至り、借地契約書を作成するようにしたことを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式。
【請求項２】
請求項１に記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記土地所有者は自治体地主であり、
前記各種情報には、少なくとも自治体地主の収入試算用データと、地代一括前払金算出用データと、物件に伴う税収用データとを含むことを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式。
【請求項３】
請求項１に記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記土地所有者は民間地主であり、
前記各種情報には、少なくとも民間地主の収入試算用データと、地上権設定の対価算出用データとを含むことを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式。
【請求項４】
請求項３に記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
既存の定期賃借権契約を定期地上権契約へ変更する手段を含むことを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式。
【請求項５】
請求項１〜請求項４に記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記各種情報には、前記土地所有者とエンドユーザーとの間で前記定期所有権を利用して契約を締結した期間中の状態で、前記借地権を所有権に変更するに際して、
該変更に伴う売買代金を求めるための売買代金算出用データを含むことを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式。
【請求項６】
請求項１〜請求項４に記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記各種情報には、前記土地所有者とエンドユーザーとの間で前記定期所有権を利用した借地契約方法による契約期間満了前に、更地返還、建物の無償譲渡に際して、
解体費の積立金算出用データを含むことを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式。
【請求項７】
請求項１〜請求項６に記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記最終合意の契約書をインターネット上のサーバに記憶させると共に、外部記憶媒体に記憶させることを特徴とする定期所有権を利用した借地契約方式。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は定期所有権を利用した借地契約方式に関し、特に民間地主または自治体地主がデベロッパー等と事業協定等を締結し、その土地にデベロッパー等が建物を建てエンドユーザーに分譲販売する場合に、将来の土地の権利変更に不安を感じている民間地主、自治体地主、デベロッパー及びエンドユーザー等の当事者に、土地権利変更に伴う金銭面の将来情報を予め提供し、ユーザーとの最終合意に向けて対面販売方式により、
前記土地所有者、デベロッパー及びエンドユーザーとの間でインターネット・テレビ電話機能を備えた情報端末装置を用いて、画像および音声による相互送信を行いながら最終合意の借地契約書を作成するようにした定期所有権を利用した借地契約方式に関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
平成４年に、従来の「借用期限に終わりの無い借地権」（旧借地法，旧借家法，旧建物保護法）を一新した「借用期限に終わりのある定期借地権」（借地借家法、平成４年８月１日施行）が誕生した。
旧借地法では、契約期間が満了した際、土地所有者（地主）に「正当事由」が認められない限り、借地契約は法定更新されて継続するとされている。このため地主側にしてみれば「土地は一度貸すと半永久的に戻ってこない」とされ、土地の有効活用を妨げてきた。
【０００３】
これに対し新法である「定期借地権」は、文字どおり「予め定められた期間しか存続しない借地権」であるため、予め定められた存続期間が満了すると、正当事由の有無を問わず借地契約は終了する。即ち、旧法に定められた法定更新がなく、予定された期間が満了すれば借地権が消滅し、原則更地返還という、従来の借地更新をめぐる争いを一挙に遮断する新しい「土地利用法」と言える。定期借地権と一括総称されるこれら特別な借地権は、図３７に示すように、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の３種類がある。
【０００４】
しかし、新法の「定期借地権」は、契約期間中の地代の改定、その交渉、土地所有者の承諾が必要であり、保証金（預り金として不動産所得）制度により、高額の預り金と毎月の地代の支払い義務、賃借権等の設定など、借地人側および地主側の双方にとっての様々な問題点が指摘され、この様々な問題点が「定期借地権」の一層の活用、普及を阻害する要因となっていた。
新法の具体的な問題点としては、例えば次のものがある。
▲１▼新法の「定期借地権」では賃借権を設定することが多いが、賃借権の場合には、譲渡、転貸、相続時に土地所有者の承諾が必要であり、承諾がもらえるか否か不安である。また、その際に承諾料が必要な場合もある。
▲２▼新法の「定期借地権」には高額な保証金がつきものである。期間満了後に全額返還が前提とされるが、５０年先の貨幣価値がどうなっているか、想像することができない。また、５０年先の解体費等は予測できない。
▲３▼地代は、固定資産税、都市計画税に関連して３年毎に見直し（改定）されるが、その見直しの際に便乗値上げが懸念される。
▲４▼契約期間中、借主が建物の所有権と土地の借地権を譲渡した場合、譲受人への保証金の承継、借主への保証金の返還について争いが生じることがある。
【０００５】
そこで国は、新法の「定期借地権」の有効活用を図るべく、「定期所有権」方式を導入した。
【０００６】
図３７に示した借地借家法第２２条の規定により設定される一般定期借地権（使用目的・自由、期間５０年以上、更新なし、更地返還が原則）のうち、以下の要件を満たすものを「定期所有権」と定義する。
＜要件＞
▲１▼地上権を設定する。
▲２▼設定の対価として地代（借地料）を一括前払いし、それ以外の金銭授受は原則として行わない。
▲３▼土地保有税は地上権者（定期所有権者）が負担する。
【０００７】
このような要件を満たした「定期所有権」により、次の効果が生じる。
＜効果＞
▲１▼建物の所有、及び利用に必要かつ十分な範囲の時間と空間を限って、土地所有権の権限を取得する。
▲２▼登記に支障がない。
▲３▼権利の譲渡及び抵当権の設定が自由である。
▲４▼第三者への賃貸に制約がない。
▲５▼地代が一括前払いなので、地代の改定、建物の増改築や名義変更にかかわる土地所有者（地主）との交渉が不要である。
【０００８】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、前記「定期所有権」方式は、土地所有者が民間（私有財産）の場合の実践に適しており、土地所有者が公有財産を管理・運営する自治体等の場合には適していないと考えられる。その理由は、前記「定期所有権」方式における「地上権」の設定では、「地上権」が経済的利益を目的とする権利（財産権）の一つである物権に属し、公共の福祉を図るという公有財産の目的を損なうという懸念があるからである。従って、或る自治体が「定期所有権」方式による戸建住宅、集合住宅等の分譲ビジネスを住宅施策として実施する場合、自治体が議会に諮り議会の承認を取ることが困難と思慮される。
また、自治体地主や民間地主等の土地所有者にしてみれば、建物の分譲販売に伴う収入試算を簡単に入手したいという要望もある。
また、地代一括前払をした場合、契約期間中に地主側、借地人側が事情の変更により、借地権を所有権に変更できるか不安である。
そして、土地所有者は借地権を設定した後に、所有権に変更した場合等に、どのような収入を得られるかを予め知っておきたいという事情がある。
契約期間満了時に、借主は更地にして返還することが原則であるが、当事者の都合により、建物の無償譲渡又は再契約ができるかどうかわからない。
更には、分譲住宅の入手を希望するエンドユーザーにしてみれば、少しでも安い価格の分譲住宅を手に入れたいと希望する。
【０００９】
そこで本発明の課題は、過去１０年間実施されてきた定期賃借権による保証金制度の問題を解決すべく民間地主または自治体地主がデベロッパーと事業協定等を締結して土地に建物を建てエンドユーザーに分譲販売する場合に、民間地主、自治体地主およびエンドユーザーにとって安心且つ利益のある定期所有権を利用した借地契約方式を提供することである。
また、本発明の別の目的は、民間地主または自治体地主がデベロッパーと事業協定等を締結して土地に建物を建てエンドユーザーに分譲販売する場合に、将来の土地の権利変更に不安を感じている民間地主、自治体地主及びエンドユーザーに、土地権利変更に伴う金銭面の将来情報を予め提供するように定期賃借権から定期地上権への権利移転、更地返還のための解体費の積立金算出、建物無償譲渡後の定期借家契約締結、再契約という手続をシステム化した定期所有権を利用した借地契約方式を提供することである。
更に、本発明の別の目的は、契約締結前、契約期間中、及び契約満了前に、借地権から所有権への変更、建物の無償譲渡又は再契約等の多様な選択肢を有する契約方式を提供することである。
そして、現在、市場で普及していない定期借地権制度を万人にわかりやすくシンプル化し、これをシステム化することにより定期借地権制度を普及するとともに５０年以上という長期間の契約による情報データの保存、管理、開示を維持するための契約方式を提供することである。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
前記課題を解決するために、請求項１の発明は、土地所有者が、自己の土地に定期所有権を利用してエンドユーザーに必要な各種情報を提供する、デベロッパーにより設置されるサーバと、
前記土地所有者が使用する土地所有者端末と、
前記サーバと土地所有者端末とを接続するインターネットとを備え、
前記土地所有者が、前記サーバおよび土地所有者端末を介して提供された各種情報に基づいて、次の段階であるユーザーとの最終合意に向けての対面販売方式の場合に、
前記土地所有者、デベロッパーおよびエンドユーザー等の当事者との間で前記土地所有者とユーザーとの間でインターネット・テレビ電話機能を備えた情報端末装置を用いて、画像および音声による相互送信を行いながら、最終合意の借地契約書を作成するようにしたことを特徴とする。
【００１１】
このようにすれば、定期所有権の利用に不安を感じている土地所有者はインターネットを介してサーバから十分な情報を入手することができ、その情報に納得した場合には、インターネット・テレビ電話機能を備えた情報端末装置により、デベロッパーおよびエンドユーザーとの間で居ながらにして借地契約を結ぶことが出来る。
【００１２】
また、請求項２の発明は、請求項１記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記土地所有者は自治体地主であり、
前記各種情報には、少なくとも自治体地主の収入試算用データと、地代一括前払金算出用データと、物件に伴う税収用データとを含むことを特徴とする。
このようにすれば、自治体地主は国民の財産である土地に定期所有権を設定する場合に、土地からあがる金額を予め知ることができる。
【００１３】
また、請求項３の発明は、請求項１記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記土地所有者は民間地主であり、
前記各種情報には、少なくとも民間地主の収入試算用データと、地上権設定の対価算出用データとを含むことを特徴とする。
このようにすれば、民間地主は自分の土地に定期所有権を設定する場合に、土地からあがる金額を予め知ることができる。
【００１４】
また、請求項４の発明は、請求項３記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
既存の定期賃借権契約を定期地上権契約へ変更する手段を含むことを特徴とする。
このようにすれば、保証金返還問題や既存の定期賃借権契約を締結した中古住宅の流通を可能にする。
【００１５】
また、請求項５の発明は、請求項１〜請求項４記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記各種情報には、前記土地所有者と、デベロッパーおよびエンドユーザーとの間で前記定期所有権を利用して契約を締結した期間中の状態で、前記借地権を所有権に変更するに際して、
該変更に伴う売買代金を求めるための売買代金算出用データを含むことを特徴とする。
このようにすれば、契約を締結した期間中における借地権から所有権への変更に伴う売買代金を予め知ることができる。
【００１６】
また、請求項６の発明は、請求項１〜請求項３記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記各種情報には、前記土地所有者と借地人との間で前記定期所有権を利用した借地契約方法による契約期間満了前に、更地返還、建物の無償譲渡に際して、
解体費の積立金算出用データを含むことを特徴とする。
【００１７】
このようにすれば、契約期間満了前における更地返還、建物の無償譲渡に伴う解体費用を予め知ることができる。
【００１８】
また、請求項７の発明は、請求項１〜請求項５記載の定期所有権を利用した借地契約方式において、
前記最終合意の契約書をインターネット上のサーバに記憶させると共に、外部記憶媒体に記憶させることを特徴とする。
【００１９】
このようにすれば、契約書の内容をサーバとＩＣカード等からなる外部記憶媒体の両方に記憶させておくことができ、また所定の暗証番号によりサーバまたは外部記憶媒体から読み出すことができる。即ち、定期所有権に関した取引は長期（例えば、５０年間）に渡ることが考えられるので、契約書の内容をサーバと外部記憶媒体の両方に保存させることにより、契約書の保存性を高めることができる。
【００２０】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の定期所有権を利用した借地契約方法および借地契約方式を、図示の実施形態に基づいて説明する。
以下に説明する各実施形態の全体像を、図１に基づいて説明する。各実施形態はいずれも土地所有者とデベロッパーとが、借地契約に関し正式に契約を締結する以前に、デベロッパーが土地所有者に、土地所有者が予め知りたい情報を提供する場合である。
【００２１】
図１は、自治体地主または民間地主等が、それぞれ自らが所有する土地に「定期所有権」を利用してデロッパーが戸建住宅、集合住宅を建て、エンドユーザー（一般借地人）に分譲するビジネス形態（「定期所有権（リースホールド）方式ビジネス」と呼ぶ）を整理したものである。
図１から明らかなように、「定期所有権方式ビジネス」には２種類あり、「定期賃借権分譲ビジネス」は自治体地主の場合に好適であり、「定期地上権分譲ビジネス」は民間地主の場合に好適であり、それぞれのビジネスには戸建住宅と集合住宅の場合がある。
【００２２】
先ず、本発明の全体像を図２に示すフローチャートに基づいて説明する。
図２に示すように、自治体地主、民間地主等の地主側が、住宅建設、分譲販売等を実施する事業体（例えば、デベロッパー（住宅開発業者））に土地を売却した場合は、デベロッパーは土地の「所有権」を持つことになり、何ら問題は無い（ステップＳ１：所有権）。
【００２３】
しかし、地主側が借地権（賃借権、地上権）を設定した場合には、地主側は長い契約期間の間に生じる事態に対して、予め情報を掴んでおきたいと考えるのが当然である。以下に説明する各実施形態は、地主側が「借地権」を設定した場合に起こり得る事態に備えて、地主側に情報提供をする場合である（ステップＳ１：借地権）。
自治体地主および民間地主の双方は、分譲ビジネスを開始するに当たり、該分譲ビジネスに伴う収入試算（設定の対価の決定）を行うのが一般的である（ステップＳ２）。この場合、自治体地主は一般的な収入試算に加えて分譲後の建物固定資産税と住民税の税収概算を行うが、民間地主はこれらの税収試算は不要であり、一般的な収入試算のみを行う。
以上の内容を、借地契約を締結する以前の処理として、「第１の実施形態」で詳細に説明する。
【００２４】
また、契約期間中に、土地が借地権から所有権に変更する場合が起こりうるが（ステップＳ３）、土地所有者と借地権者の合意の上で所有権にした場合は、何ら問題は無い（ステップＳ４）。この変更の場合には売買代金等をどう処理するかの情報を、戸建住宅と集合住宅に分けて予め地主側、借地人側双方に提供する。
一方、所有権に変更しない場合は、土地所有者と借地権者の合意の上、賃借権は合意解約し、地上権は合意消滅により契約終了可能である（ステップＳ５）。以上の内容を、借地契約の期間中の処理として、「第２の実施形態」で詳細に説明する。
【００２５】
やがて定期所有権の契約が満了するが、契約期間満了５年乃至１０年前に借地人側と地主側との間で協議を行う（ステップＳ６）。そして契約満了時の建物、土地の処理については更地返還、建物の無償譲渡、再契約の場合があるが（ステップＳ７）、この場合の処理を予め地主側と借地人側に提供しておく。
以上の内容を、借地契約の期間満了時の処理として、「第３の実施形態」で詳細に説明する。
以上の各実施形態ともに、住宅建設、分譲販売等を実施する事業体（デベロッパー）と地主側とが正式契約前に、事業体が地主側に提供する情報である。
【００２６】
次に、以下に説明する第１〜第３の実施形態に共通するシステム構成を、図３及び図４に基づいて説明する。図３はシステム構成図、図４はサーバの処理機能のブロック図である。
図３に示すように、各実施形態のシステム構成は、インターネット１０と、自治体地主、民間地主等に各種情報（後述）を提供するデベロッパーが設置するサーバ２０と、デベロッパーと業務提携契約を結んだ提携先企業との間に構築したネットワーク３０と、提携先企業が持つ提携先端末３５と、自治体の担当者等が使用する自治体端末４０と、民間地主が使用する民間地主端末５０と、エンドユーザーが使用するエンドユーザー端末６０とを備えて成る。提携先端末３５、自治体端末４０、民間地主端末５０、エンドユーザー端末６０は、何れもパソコンである。
【００２７】
図４に示すように、サーバ２０はインターネット上にホームページを開設するホームページ開設手段２１と、収入試算に必要な各種データを格納した収入試算データ格納手段２２と、自治体地主の場合に建物固定資産税および住民税に関するデータを格納した「税金加算手段」を構成する税金データ格納手段２３と、自治体地主および民間地主のそれぞれに適応した収入試算を行う収入試算実行手段２４と、各種のフォーマット（後述）を送受信する「各種のフォーマット提供手段および各種の送信手段」であるフォーマット送受信手段２５を備える。
【００２８】
また、サーバ２０は、契約締結前、賃借権を設定する場合に、地代一括前払金を算出する地代一括前払金算出手段２６と、契約締結前に地上権を設定する場合に、地上権の設定に伴う対価を算出する地上権設定の対価算出手段２７と、契約期間中に借地権から所有権（即ち、売却）に変更する場合に、売却代金を算出する売買代金算出手段２８とを備える。
【００２９】
デベロッパーと提携先企業との間には、図５に示すように、正式な業務提携を行う旨の「ビジネスパートナー」の契約を交わしネットワークを構築しておく。また、自治体地主、民間地主には、デベロッパー及び上記のネットワークからホームページ・アクセス用の暗証番号を予め与えておき、そのホームページにアクセス可能なのは、暗証番号をそれぞれ使用する自治体端末４０と民間地主端末５０のみとする。
なお、エンドユーザー端末６０からは、デベロッパーが提供する定期所有権の概要、分譲住宅の一般的情報（分譲住宅の建設場所、価格、住宅の広さ等）に、暗証番号無しにアクセス可能とする。
以下に各実施形態を詳細に説明する。
【００３０】
（１）第１の実施形態
本実施形態は、「契約締結前」の処理である。内容としては、「収入試算の算出」と「地代一括前払金の算出」と「地上権設定の対価の算出」がある。ここで、地上権を設定した場合、その土地の上の建物を、地主に承諾を得ることなしに、売買することができる。
また、賃借権設定による地代一括前払は、自治体地主に好適な「定期賃借権分譲ビジネス」の場合であり、戸建住宅（ケース▲１▼）と集合住宅（ケース▲２▼）の場合がある（図１参照）。
定期賃借権分譲ビジネス（ケース▲１▼、ケース▲２▼）の場合は、次の条件▲１▼，▲２▼を設ける。
▲１▼賃借権を設定する。
▲２▼地代（借地料）を一括前払いし、預り金（保証金，権利金等）は徴収しない。
【００３１】
「▲１▼賃借権設定」を条件とした理由は、「一般定期借地権」が「地上権」であると、土地所有者（この場合は自治体）の承諾を要せずに建物所有者（借地人）が譲渡，転貸をすることができ、「地上権」では前記公有財産の目的を達成できない懸念（議会対策等）があるからである。これに対し「一般定期借地権」が「賃借権」であると、「賃借権」の譲渡、転貸には土地所有者（この場合は自治体）の同意もしくは承諾を要する（民法第６１２条第１項）。
しかし、本実施形態のように「賃借権」を設定しても、エンドユーザーにしてみれば、エンドユーザーが賃借権の譲渡、転貸の際に、土地所有者が自治体であるので、確実に同意を得られる（契約の履行が容易）という安心感を持つことが出来る。また、自治体側にしてみれば権利者の異動管理が容易に行なえる。
【００３２】
即ち、土地所有者（自治体）と借地権者（エンドユーザー）の両者保護の考えに立てば、公有財産であるという前提が「信用性、信任性が高い」ので借地権者を保護し、土地所有者の保護は、賃借権（地上権ではない）を利用することにより達成することができる。ここに、公有財産の土地所有者が自治体等の場合に、「賃借権」により「定期借地権」を設定した場合には、「定期賃借権」と呼ぶ。なお、民間地主が「地上権」により「定期借地権」を設定した場合には、「定期地上権」と呼ぶ。
【００３３】
「▲２▼地代の一括前払い、預り金の徴収なし」を条件とした理由は、自治体の行政運営上の簡素化が実現でき、財政上の収益向上に役立つと考えるからである。特に自治体の財政収益の活性化が最も顕著に表れるのがケース▲２▼の場合であり、集合住宅の事業地全てに「定期借地権（定期賃借権）」を設定するのではなく、例えば駐車場用地は自治体の「所有権」（客体たる物を自己の欲するままに、使用・収益・処分し得る権利）で運用することにより、駐車場使用料を徴収することが可能となる。
【００３４】
次に本実施形態を、インターネットを介してデベロッパーが自治体に提供する場合の動作を、図３、図４、図６、図７及び図８を参照しつつ説明する。図６はフローチャートであり、図７は自治体端末４０に表示される画面である。
本実施形態は、自治体が所有する土地に「集合住宅」を建設してエンドユーザーに販売し（定期賃借権分譲ビジネス）、エンドユーザーが入居後、建物固定資産税、住民税等を、自治体に支払うまでの自治体の収入試算を行う場合である。
【００３５】
〔収入試算〕
先ず、収入試算の処理を説明する。
図６に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図７に示す情報（フォーマット。但し、記入欄が空欄の状態）を、暗証番号を予め付与した自治体端末４０に提供可能にしておく（ステップＳ１１）。
【００３６】
自治体は暗証番号を用いて自治体端末４０を介してサーバ２０にアクセスし（ステップＳ１２）、図７のフォーマット（記入欄が空欄の状態）を自治体端末４０のディスプレイに表示させる（ステップＳ１３）。図７は、当該自治体が集合住宅分譲に伴う自治体収入試算に必要なデータを全て示した図である。即ち、「更地価格（時価）、定期賃借権設定面積、定期賃借権設定期間、借地料一括前払金の割合、戸数、平均販売価格、評価額等、建物保有税、駐車場台数、駐車場料金、購入者の平均年収」である。
自治体は、図７の空欄に自治体収入試算に必要且つ明確な部分のみデータを入力（記入）し、サーバ２０へ送信する（ステップＳ１４）。
【００３７】
すると、サーバ２０は受信したデータと概算事業計画に基づいて「土地敷金、借地料、駐車場使用料、建物固定資産税（概算）、住民税（概算）、総合計」を、図８にそれぞれ示した計算式を備えた収入試算実行手段２４により算出し（ステップＳ１５）、算出後の図８の画面を自治体端末４０に送信する（ステップＳ１６）。
自治体は自治体端末４０のディスプレイに表示された図８を見て、当該敷地で計画している集合住宅からの自治体収入試算を把握する。
ディスプレイには、「借地料＋駐車場使用料＋建物固定資産税・都市計画税＋住民税」が総合計として表示される（ステップＳ１７）。
このようにすれば、自治体は自治体端末４０を操作することにより、自治体が所有する土地に集合住宅を建設してエンドユーザーに販売し、エンドユーザーが入居後、建物固定資産税、住民税等を、自治体に支払うまでの総合計を、居ながらにして短時間の内に入手することが可能となる。
【００３８】
なお、本実施形態は自治体地主とデベロッパーが「集合住宅」を、賃借権を設定して分譲販売する場合であるが、自治体地主とデベロッパーが「戸建住宅」を、賃借権を設定して分譲販売する場合には、図９に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図１０に示す情報（フォーマット。但し、記入欄が空欄の状態）を、暗証番号を予め付与した自治体端末４０に提供可能にしておく（ステップＳ１１’）。
【００３９】
自治体は暗証番号を用いて自治体端末４０を介してサーバ２０にアクセスし（ステップＳ１２’）、図１０のフォーマット（記入欄が空欄の状態）を自治体端末４０のディスプレイに表示させる（ステップＳ１３’）。図１０は、当該自治体が戸建住宅分譲に伴う自治体収入試算に必要なデータを全て示した図である。即ち、「更地価格（時価）、定期賃借権設定期間、地代一括前払金の割合、計画地全体の面積、減歩率、一区画当たりの予定面積、平均販売価格、評価額、建物保有税、購入者の平均年収」である。
自治体は、図１０の空欄に自治体収入試算に必要且つ明確な部分のみデータを入力（記入）し、サーバ２０へ送信する（ステップＳ１４’）。
【００４０】
すると、サーバ２０は受信したデータと概算事業計画に基づいて「土地敷金、借地料、建物固定資産税（概算）、都市計画税（概算）、住民税（概算）、総合計」を、図１１にそれぞれ示した計算式を備えた収入試算実行手段２４により算出し（ステップＳ１５’）、算出後の図１１の画面を自治体端末４０に送信する（ステップＳ１６’）。
【００４１】
自治体は自治体端末４０のディスプレイに表示された図１１を見て、当該敷地で計画している戸建住宅からの自治体収入試算を把握する。
ディスプレイには、「借地料＋建物固定資産税＋住民税」が総合計として表示される（ステップＳ１７’）。
【００４２】
このようにすれば、自治体は自治体端末４０を操作することにより、自治体が所有する土地に戸建住宅を建設してエンドユーザーに販売し、エンドユーザーが入居後、建物固定資産税、住民税等を、自治体に支払うまでの総合計を、居ながらにして短時間の内に入手することが可能となる。
【００４３】
次に、民間地主の収入試算の処理を説明する。
図１２に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図１３に示す情報（フォーマット。但し、記入欄が空欄の状態）を、暗証番号を予め付与した民間地主端末５０に提供可能にしておく（ステップＳ２１）。
【００４４】
民間地主は暗証番号を用いて民間地主端末５０を介してサーバ２０にアクセスし（ステップＳ２２）、図１３のフォーマット（記入欄が空欄の状態）を民間地主端末５０のディスプレイに表示させる（ステップＳ２３）。図１３は、当該民間地主が集合住宅分譲に伴う民間地主収入試算に必要なデータを全て示した図である。即ち、「更地価格（時価）、定期地上権設定面積、定期地上権設定期間、設定の対価の割合、戸数、固定資産税評価額、土地保有税（駐車場使用料が発生する場合は駐車台数、駐車場料金）」である。
民間地主は、図１３の空欄に民間地主収入試算に必要且つ明確な部分のみデータを入力（記入）し、サーバ２０へ送信する（ステップＳ２４）。
【００４５】
すると、サーバ２０は受信したデータと概算事業計画に基づいて「土地敷金、借地料、駐車場使用料、建物固定資産税（概算）、総合計」を、図１４にそれぞれ示した計算式を備えた収入試算実行手段２４により算出し（ステップＳ２５）、算出後の図１４の画面を民間地主端末５０に送信する（ステップＳ２６）。
民間地主は民間地主端末５０のディスプレイに表示された図１４を見て、当該敷地で計画している集合住宅からの民間地主収入試算を把握する。
ディスプレイには、「借地料＋駐車場使用料」が総合計として表示される（ステップＳ２７）。
このようにすれば、民間地主は民間地主端末５０を操作することにより、民間地主が所有する土地に集合住宅を建設してエンドユーザーに販売する収入試算と、エンドユーザーが入居後負担する、土地固定資産税等の土地保有税などの試算を、居ながらにして短時間の内に入手することが可能となる。
【００４６】
なお、本実施形態は民間地主とデベロッパーが「集合住宅」を、地上権を設定して分譲販売する場合であるが、民間地主とデベロッパーが「戸建住宅」を、地上権を設定して分譲販売する場合には、図１５に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図１６に示す情報（フォーマット。但し、記入欄が空欄の状態）を、暗証番号を予め付与した民間地主端末５０に提供可能にしておく（ステップＳ２１’）。
【００４７】
民間地主は暗証番号を用いて民間地主端末５０を介してサーバ２０にアクセスし（ステップＳ２２’）、図１６のフォーマット（記入欄が空欄の状態）を民間地主端末５０のディスプレイに表示させる（ステップＳ２３’）。図１６は、当該民間地主が戸建住宅分譲に伴う民間地主収入試算に必要なデータを全て示した図である。即ち、「更地価格（時価）、定期地上権設定期間、設定の対価の割合、
計画地全体の面積、減歩率、一区画当たりの予定面積、固定資産税評価額、土地保有税、敷金」である。
民間地主は、図１６の空欄に民間地主収入試算に必要且つ明確な部分のみデータを入力（記入）し、サーバ２０へ送信する（ステップＳ２４’）。
【００４８】
すると、サーバ２０は受信したデータと概算事業計画に基づいて「土地敷金（概算）、借地料、土地保有税（概算）（固定資産税＋都市計画税）、」を、図１７にそれぞれ示した計算式を備えた収入試算実行手段２４により算出し（ステップＳ２５’）、算出後の図１７の画面を民間地主端末５０に送信する（ステップＳ２６’）。
民間地主は民間地主端末５０のディスプレイに表示された図１７を見て、当該敷地で計画している戸建住宅からの民間地主収入試算を把握する。ディスプレイには、「借地料」が総合計として表示される（ステップＳ２７’）。
このようにすれば、民間地主は民間地主端末５０を操作することにより、民間地主が所有する土地に戸建住宅を建設してエンドユーザーに販売する収入試算と、エンドユーザーが入居後負担する、土地固定資産税等の土地保有税などの試算を、居ながらにして短時間の内に入手することが可能となる。
【００４９】
なお、保証金制度を採用して既に定期借地権が設定されている住宅で、定期賃借権契約から定期地上権契約へ変更する場合には、土地所有者からエンドユーザーが定期地上権を契約することに合意し、同時に期間５０年の定期地上権の設定契約を締結し、次いで、保証金を全額エンドユーザーに返還し、新たに土地所有者は定期地上権の設定の対価をエンドユーザーから受領する。
【００５０】
〔地代一括前払金〕
図１８に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図１９、図２０、図２１に示す情報を、暗証番号を用いた自治体端末４０に提供可能にしておく（ステップＳ３１）。
自治体は自治体端末４０から暗証番号を使用してホームページにアクセスし、ホームページの中から「借地権を賃借権設定に選択（図示省略）」の項目をクリックすると（ステップＳ３２）、図１９に示す画面がディスプレイに表示される（ステップＳ３３）。
【００５１】
自治体が「借地権を賃借権設定とした場合」の中の「▲１▼地代一括前払金の算出」をクリックすると（ステップＳ３４）、戸建住宅の場合、図２０に示すフォーマット（記入欄は空欄）が画面表示される（ステップＳ３５）。自治体は該フォーマットの空欄に把握事項を記入し、サーバ２０に送信する（ステップＳ３６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、地代一括前払金算出手段により算出を行う（ステップＳ３７）。サーバ２０は自治体端末４０に算出済みの「地代一括前払金」を記入した図２０を送信し、自治体端末４０のディスプレイに表示する（ステップＳ３８）。
【００５２】
また、賃借権における「地代一括前払金の算出」は、「戸建住宅」の場合には、図２０に示すようにすればよく、借地期間に応じて地代一括前払金の割合を変化させる。「集合住宅」の場合には、図２１に示すようにすればよい。
【００５３】
〔設定の対価〕
図２２に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図１９、図２３、図２４に示す情報を、暗証番号を用いた民間地主端末５０に提供可能にしておく（ステップＳ４１）。
民間地主は民間地主端末５０から暗証番号を使用してホームページにアクセスし、ホームページの中から「借地権を地上権設定に選択（図示省略）」の項目をクリックすると（ステップＳ４２）、図１９に示す画面がディスプレイに表示される（ステップＳ４３）。
【００５４】
民間地主が「借地権を地上権設定とした場合」の中の「▲３▼設定の対価の算出」をクリックすると（ステップＳ４４）、戸建住宅の場合、図２３に示すフォーマット（記入欄は空欄）が画面表示される（ステップＳ４５）。民間地主は該フォーマットの空欄に把握事項を記入し、サーバ２０に送信する（ステップＳ４６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、設定の対価算出手段により算出を行う（ステップＳ４７）。サーバ２０は民間地主端末５０に算出済みの「設定の対価」を記入した図２３を送信し、民間地主端末５０のディスプレイに表示する（ステップＳ４８）。
また、設定の対価の算出については、「戸建住宅」の場合には、図２３に示すようにすればよく、借地期間に応じて設定の対価の割合を変化させる。「集合住宅」の場合には、図２４に示すようにすればよい。
【００５５】
（２）第２の実施形態
本実施形態は「契約期間中」の処理である（図２参照）。
次は、自治体地主と民間地主のそれぞれが「戸建住宅」の分譲ビジネス（ケース▲１▼とケース▲３▼）を行なう場合である。
【００５６】
契約期間中において借地権を所有権に変更するには、当然、土地所有者と借地権者の同意の上で履行する。
図２５に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図１９、図２６に示す情報を、暗証番号を用いた自治体端末４０に提供可能にしておく（ステップＳ５１）。
自治体は自治体端末４０から暗証番号を使用してホームページにアクセスし、ホームページの中から「定期賃借権から所有権への変更」（図示省略）の項目をクリックすると（ステップＳ５２）、図１９に示す画面がディスプレイに表示される（ステップＳ５３）。
【００５７】
自治体が図１９に示す「▲２▼売買代金の算出」をクリックすると（ステップＳ５４）、図２６に示したフォーマット（但し、記入欄は空欄）が画面表示される（ステップＳ５５）。自治体は該フォーマットの空欄に把握事項を記入し、サーバ２０に送信する（ステップＳ５６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、図２６に示す算出方法を用いて売買代金算出手段２８により算出を行う（ステップＳ５７）。サーバ２０は自治体端末４０に算出済みの「売買代金」を記入した図２０を送信し、自治体端末４０のディスプレイに表示する（ステップＳ５８）。
【００５８】
本実施形態は自治体地主とデベロッパーが「戸建住宅」を分譲販売する場合を説明したが、定期賃借権を所有権に変更する場合に、「集合住宅」を分譲販売する場合には、売買代金の算出は、図２７に示すようによればよい。
また、万が一、自治体地主が定期賃借権に代えて定期地上権で実施した場合、所有権に変更する場合に、「戸建住宅」の売買代金算出方法は、図２９に示すようにすればよい。
更に、自治体地主が「集合住宅」の売買代金算出方法は、図３０に示すようにすればよい。
【００５９】
また、民間地主とデベロッパーが、「戸建住宅」、「集合住宅」を分譲販売する場合は、自治体地主の場合と同様である。
即ち、図２８に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図１９、図２９に示す情報を、暗証番号を用いた民間地主端末５０に提供可能にしておく（ステップＳ６１）。
民間地主は民間地主端末５０から暗証番号を使用してホームページにアクセスし、ホームページの中から「定期地上権から所有権への変更」（図示省略）の項目をクリックすると（ステップＳ６２）、図１９に示す画面がディスプレイに表示される（ステップＳ６３）。
【００６０】
民間地主が図１９に示す「▲４▼売買代金の算出」をクリックすると（ステップＳ６４）、図２９に示したフォーマット（但し、記入欄は空欄）が画面表示される（ステップＳ６５）。民間地主は該フォーマットの空欄に把握事項を記入し、サーバ２０に送信する（ステップＳ６６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、図２９に示す算出方法を用いて売買代金算出手段２８により算出を行う（ステップＳ６７）。サーバ２０は民間地主端末５０に算出済みの「売買代金」を記入した図２９を送信し、民間地主端末５０のディスプレイに表示する（ステップＳ６８）。
【００６１】
また、本実施形態は民間地主が「戸建住宅」を分譲販売する場合を説明したが、定期地上権を所有権に変更する場合に、「集合住宅」を分譲販売する場合には、売買代金の算出は、図３０に示すようによればよい。
また、万が一、民間地主が定期地上権に代えて定期賃借権で実施した場合、所有権に変更する際は、「戸建住宅」の売買代金算出方法は、図２６に示すようにすればよい。
更に、「集合住宅」の売買代金算出方法は、図２７に示すようにすればよい。なお、賃借権の場合は合意解約により、地上権の場合は合意消滅により、金銭の授受を伴わず契約を終了させることが出来る。
【００６２】
（３）第３の実施形態
本実施態様は「契約期間満了前」の処理である。
図２に示すように、契約期間満了前には、更地返還、建物の無償譲渡（定期借家契約締結を条件）、再契約の中から選択し、期間満了時に土地所有者、借地権者の合意の上で履行する。また、集合住宅は管理組合を結成し、毎年総会を開くので、期間満了５〜１０年前までの総会において、更地返還、建物の無償譲渡（定期借家契約締結を条件）、再契約のどれを選択するか、予め決議するものとする。
【００６３】
更地返還の場合、解体義務が発生する。集合住宅の場合、解体積立金で建物を解体し、更地返還する。戸建住宅の場合、期間満了５〜１０年前に建物解体費用を査定した上で借地権者が一括もしくは年払い又は月払いにて土地所有者に支払い、土地所有者が解体する。
建物の無償譲渡の場合には、集合住宅の場合、解体積立金を保証金として授受し、定期借家契約を締結するが、本保証金は将来の解体費用に充当するものとする。戸建住宅の場合、期間満了５〜１０年前に「更地返還」で算出した金額を保証金として授受し、定期借家契約を締結する。
【００６４】
〔解体費の積立金算出〕
図３１に示すように、デベロッパーはインターネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０から図３２に示す情報を、暗証番号を用いた民間地主端末５０に提供可能にしておく（ステップＳ７１）。
民間地主は民間地主端末５０から暗証番号を使用してホームページにアクセスする（ステップＳ７２）。
【００６５】
すると民間地主端末５０には図示省略の「更地返還、建物の無償譲渡」の画面に「物件の暗証番号」欄が設けられているので、この物件の暗証番号欄に、予め判明している物件の暗証番号を入力する。この物件の暗証番号はサーバ２０に送信されるので、サーバ２０の物件暗証番号確認手段２９ａ（図４参照）が民間地主が入力した暗証番号と、サーバ側に予め登録してある物件の暗証番号とが一致するか否かを調べる（ステップＳ７３）。
このようにすれば、民間地主とデベロッパーのみが契約中の物件に関する情報を第三者に知られることがなくなるので、取引を円滑に進めることが可能となる。
【００６６】
民間地主が入力した物件の暗証番号とサーバ側に登録した物件の暗証番号とが一致すれば（ステップＳ７３：ＹＥＳ）、民間地主が、前記「更地返還、建物の無償譲渡」の中の「解体費の積立金算出」をクリックすると、戸建住宅の場合、図３２に示すフォーマット（記入欄は空欄）が画面表示される（ステップＳ７４）。民間地主は該フォーマットの空欄に把握事項を記入し、サーバ２０に送信する（ステップＳ７５）。サーバ２０は受信したデータに基づき、解体費の積立金算出手段２９ｂにより算出を行う（ステップＳ７６）。サーバ２０は民間地主端末５０に算出済みの「解体費の積立金」を記入した図３２を送信し（ステップＳ７７）、民間地主端末５０のディスプレイに表示する（ステップＳ７８）。
また、「集合住宅」の場合も同様に示すようにすればよい。
【００６７】
再契約の場合は、借地借家法第２２条に基づく再契約である。
更地返還、建物の無償譲渡、再契約の何れの場合も契約期間中において土地所有者となった場合には、その時点の区分所有法に従うものとする。
このようにすれば、前記土地所有者と借地権者の双方の前記「将来何が起こるか分からない、予測ができない」という不安を解消することができる。
【００６８】
特に定期地上権の場合、前記定期所有権の要件▲３▼「土地保有税は地上権者（定期所有権者）が負担する」を満たすため、借地権者は土地所有者に公租公課の支払い債務を担保するため敷金（預り金）を預託する。そして、公租公課の支払い方法は年払とする。なお、敷金の目安は、住宅減税適用後の公租公課の５ないし１０倍に相当する金額を万単位で設定した金額とする。但し、借地権を所有権に変えた時点で土地所有者より返還される。
このようにすれば、前記土地所有者、借地権者の双方共の「将来何が起こるか分からない、予測ができない」という不安を解消することができる。
【００６９】
なお、前記の各実施形態では各種フォーマットの提供、受領をインターネット経由で送受していたが、フォーマットを用紙（例えばＡ４）に印刷し、地主側に記入してもらい、デベロッパー側がこの記入済み用紙に各種試算結果を記入して回答するようにしてもよい。
【００７０】
第４の実施形態
前記第１〜第３の実施形態は、「各実施形態はいずれも土地所有者とデベロッパーとが、借地契約に関し正式に契約を締結する以前に、デベロッパーが土地所有者に、土地所有者が予め知りたい情報を提供する」ことを目的としている。
従って、デベロッパーは、土地所有者が知りたい情報をインターネット上で提供するだけであって、この提供された情報に納得し信頼した土地所有者（売り手）は、次の段階として、買い手（デベロッパー）と直接対面する。そして、売り手と買い手が相互に質問と回答を繰り返し、信頼関係を維持しながら最終合意に至るのが従来の手順である。
【００７１】
これに対し本実施形態は、インターネット・テレビ電話機能を使用し、売り手と買い手とがそれぞれ相手のパソコン画面上に自分の画像（顔等）を表示し、顔等の表情等から信頼関係を維持し、最終合意に至るようにしたものである。即ち、インターネット・テレビ電話機能を使用した対面販売方式である。
【００７２】
図３３は本実施形態のシステム構成図、図３４は本実施形態のフローチャートである。
図３３に示すように、提携先企業端末３５Ａと自治体端末４０Ａと民間地主端末５０Ａとエンドユーザー端末６０Ａは、それぞれ端末使用者の顔を写すカメラ機能および通話可能機能等のインターネット・テレビ電話機能（ТＶ電話機能）を備えている。
【００７３】
次の本実施形態の動作を、図３４を参照しつつ説明する。
図３４に示すように、土地所有者（例えば、自治体）が前記第１〜第３の実施形態により、定期所有権ビジネス（図１参照）の契約締結前，契約期間中，契約期間満了前（図２参照）の各種処理に納得した場合には（ステップＳ８１：ＹＥＳ）、自治体端末４０Ａのインターネット・テレビ電話機能を使用して提携先企業端末３５Ａにアクセスする（ステップＳ８２）。前記ステップＳ８１で納得しない場合には（ステップＳ８１：ＮＯ）、土地所有者は、一連の定期所有権ビジネスに関する処理を終了する。
【００７４】
前記アクセスにより提携先企業端末３５Ａが応答すると、自治体端末４０Ａから検討中の物件の整理番号を電話機能により提携先企業端末３５Ａに伝える（ステップＳ８３）。すると整理番号に対応した担当者に提携先企業端末３５Ａの使用者が代わるので、自治体側から原則として整理番号の物件に対する最終合意をしたい旨を伝えると、自治体側とデベロッパーの双方が自分の顔画像を相手に送信する（ステップＳ８４）。
【００７５】
この双方の顔画像が画面に表示された状態で、最終合意へ至るための細部条件について質疑応答を行う（ステップＳ８５）。自治体とデベロッパーとが最終合意をすることになったら（ステップＳ８６：ＹＥＳ）、デベロッパーから契約書のサンプル（図３５参照）を自治体端末４０Ａに送信する（ステップＳ８７）。自治体では契約書サンプルを検討・確認し、訂正が無い場合には（ステップＳ８８：ＮＯ）、電子署名をして契約書をデベロッパーに送信する（ステップＳ８９）。なお、電子署名ではなく、合意した契約書をプリントアウトし、手書きの署名，捺印を行ってもよい。
【００７６】
前記ステップＳ８６で最終合意にならない場合は、土地所有者は、一連の定期所有権ビジネスに関する処理を終了する。
前記ステップＳ８８において、契約書に訂正がある場合には（ステップＳ８８：ＹＥＳ）、訂正してデベロッパーに送信する（ステップＳ９０）。
【００７７】
なお、図３５の契約書の内容をサーバ２０の記憶装置（図示省略）に記憶させておくと共に、ＩＣカード等の外部記憶媒体（図示省略）に記憶させておく。この外部記憶媒体はＩＣチップを埋め込んであり、ＡＮＫ文字を１５０００文字程度の記憶が可能であり、また実行型プログラムを格納しておく。ここに、実行型プログラムとは、外部記憶媒体の記録内容を読み出す場合に、当該外部記憶媒体に読み出し用のプログラムを格納しておき、該読み出し用プログラムをサーバ２０に読み取らせて、前記契約書内容の読み出し処理を行うタイプのプログラムをいう。そして、契約書の内容を読み出す場合は、暗証番号を入力しなければ、読み出せないようにしておく。
【００７８】
また、外部記憶媒体の内容を読み出す場合は、外部記憶媒体を図４の外部記憶媒体スロット２９ｃに装着し、前記実行型プログラムの作用により契約書の内容をサーバ２０の表示装置（図示省略）により読み出すことが可能にしておく。この場合も暗証番号の入力を、契約書読み出しの条件にしておけば、契約書内容の漏洩を防止できる。
【００７９】
また、この外部記憶媒体を一般のパソコンのＩＣカードスロットに装着し、契約書内容を読み出すことも可能である。この場合も、契約書読出しには暗証番号の入力を必須とし、契約書内容の漏洩を防止するようにしておく。
また、外部記憶媒体に書き込む情報（契約書）の内容を何段階かに分けたり（例えば、最終契約書一式と契約期間等を外した契約書）、契約書内容の開示に優先順位を付け、暗証番号のレベルに応じて開示レベルを変えることも可能である。
【００８０】
第５の実施形態
前記第４の実施形態は、「土地所有者」と「デベロッパー」とが借地契約する場合であった。これに対し、本実施形態は「借り手（エンドユーザー）」と「土地所有者から全権委任を受けたデベロッパー」とがインターネット・テレビ電話機能を使用して契約する場合である。
【００８１】
図３５は本実施形態のフローチャートである。
図３４と図３５の相違点は、ステップＳ８１とステップＳ８１’およびステップＳ８４とステップＳ８４’において「土地所有者」が「借地人」に代わっただけであるので、詳細説明を省略する。
このようにすれば、全権委任を受けたデベロッパーと借地人とがインターネット・テレビ電話機能を用いて居ながらにして対面販売の契約をすることができる。
【００８２】
なお、前記第１〜第４の実施形態で用いている暗証番号としては一般的な英数字や一次元バーコードを用いても良いし、水平・垂直の両方向に情報を有する二次元バーコードを使用してもよい。
【００８３】
【発明の効果】
以上説明したように本発明によれば、以下の効果を発揮することができる。
借地人は、民間地主の場合には定期地上権を設定するので、土地所有者の承諾無く譲渡、転貸、相続を行うことができ、自治体地主の場合には定期賃借権を設定することができ、自治体が地主であるという事実が借主に安心感を与え、自治体も借地人を管理することができ、借地人は安心して戸建住宅、集合住宅を購入することができる。
【００８４】
定期借地権につきものの期間満了時に全額返還される多額の保証金（貨幣価値の変動が不安）が不要となり、借地人は将来への不安を無くすことができる。
地代は一括前払いなので、固定資産税、都市計画税の変更に伴う地代の見直しがない。従って、固定資産税、都市計画税の変更に伴う地代の便乗値上げを排除することができる。
借地契約の締結後、借地人が借地権を所有権に土地所有者同意の上、変更することができ、将来の変化に対応できる。また、将来の土地の権利変更に伴う金銭面に不安を感じている地主側及び借地人側は、インターネット経由で金銭面の将来情報を、居ながらにして容易に短時間のうちに、得ることができる。
【００８５】
また、土地所有者である自治体地主及び民間地主とデベロッパーは共同して借地契約締結後の土地に、戸建住宅、集合住宅を建設してエンドユーザーに分譲販売することができる。
その際、土地所有者の分譲販売に伴う収入試算に必要な情報を、デベロッパーが土地所有者にフォーマットとして提供する。
また、土地所有者から前記フォーマットに記入済みデータが提出された場合に、デベロッパーは収入試算を行い、収入試算結果を前記土地所有者に返答するので、土地所有者は容易に収入試算結果を得ることができる。
【００８６】
土地所有者が自治体である場合に、自治体から前記記入済みフォーマットが提出された場合に、前記デベロッパーは分譲販売した建物の概算固定資産税および入居者の概算住民税を含めた自治体の収入試算を容易に得ることができる。
【００８７】
インターネット・テレビ電話機能を使用することにより、売り手（土地所有者）と買い手（デベロッパー）とが事務所等に居ながらにして、最終合意（契約書の交換）にまで至ることができる。
定期所有権に関した取引は長期（例えば、５０年間）に渡ることが考えられるので、契約書の内容をサーバと外部記憶媒体の両方に保存させることにより、契約書の保存性を高めることができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施形態の全体像を示す図である。
【図２】本発明の各実施形態の全体像のフローチャートである。
【図３】本発明の第１〜第３の実施形態を適用するシステム構成図である。
【図４】同システム構成図におけるサーバの機能ブロック図である。
【図５】デベロッパーと自治体地主及び民間地主との間に交わす業務提携契約の概要図である。
【図６】「自治体収入試算（集合住宅）」のフローチャートである。
【図７】「自治体収入試算（同）」を行う際のフォーマットである。
【図８】「自治体収入試算（同）」の結果のディスプレイ画面を示す図である。
【図９】「自治体収入試算（戸建住宅）」のフローチャートである。
【図１０】「自治体収入試算（同）」を行う際のフォーマットである。
【図１１】「自治体収入試算（同）」の結果のディスプレイ画面を示す図である。
【図１２】「民間地主収入試算（集合住宅）」のフローチャートである。
【図１３】「民間地主収入試算（同）」を行う際のフォーマットである。
【図１４】「民間地主収入試算（同）」の結果のディスプレイ画面を示す図である。
【図１５】「民間地主収入試算（戸建住宅）」のフローチャートである。
【図１６】「民間地主収入試算（同）」を行う際のフォーマットである。
【図１７】「民間地主収入試算（同）」の結果のディスプレイ画面を示す図である。
【図１８】「地代一括前払金の算出」のフローチャートである。
【図１９】サービスメニュー画面を示す図である。
【図２０】「地代一括前払金の算出（戸建住宅）」のフォーマットである。
【図２１】「地代一括前払金の算出（集合住宅）」のフォーマットである。
【図２２】「設定の対価の算出」のフローチャートである。
【図２３】「設定の対価の算出（戸建住宅）」のフォーマットである。
【図２４】「設定の対価の算出（集合住宅）」のフォーマットである。
【図２５】定期賃借権から所有権に変更した場合の「売買代金の算出」のフローチャートである。
【図２６】同「売買代金の算出（戸建住宅）」のフォーマットである。
【図２７】同「売買代金の算出（集合住宅）」のフォーマットである。
【図２８】定期地上権から所有権に変更した場合の「売買代金の算出」のフローチャートである。
【図２９】同「売買代金の算出（戸建住宅）」のフォーマットである。
【図３０】同「売買代金の算出（集合住宅）」のフォーマットである。
【図３１】民間地主が「更地返還、建物の無償譲渡」の中の「解体費の積立金算出」を選択した場合の「解体費の積立金算出」のフローチャートである。
【図３２】同「解体費の積立金算出」のフォーマットである。
【図３３】本発明の第４の実施形態のシステム構成図である。
【図３４】同第４の実施形態のフローチャートである。
【図３５】本発明の第５の実施形態のフローチャートである。
【図３６】同第４の実施形態における契約書のサンプルで、（イ）は定期賃借権設定契約書のサンプル、（ロ）は定期地上権設定契約書のサンプルある。
【図３７】従来の定期借地権の一覧表を示す図である。
【符号の説明】
１０  インターネット
２０  デベロッパーのサーバ
２１  ホームページ開設手段
２２  収入試算データ格納手段
２３  税金データ格納手段
２４  収入試算算出手段
２５  フォーマット送受信手段
２６  地代一括前払金算出手段
２７  地上権設定の対価算出手段
２８  売買代金算出手段
２９ａ  積立金算出手段
２９ｂ  外部記憶媒体スロット
２９ｃ  物件暗証番号確認手段
３０  ネットワーク
３５  提携先企業端末
３５Ａ  テレビ電話機能付きの提携先企業端末
４０  自治体端末
４０Ａ  テレビ電話機能付きの自治体端末
５０  民間地主端末
５０Ａ  テレビ電話機能付きの民間地主端末
６０  エンドユーザー端末
６０Ａ  テレビ電話機能付きのエンドユーザー端末
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