(57)【要約】【課題】利用者が使用する空間を単位として時間貸しするという柔軟な賃貸方式を採用することにより、既存の不動産の空き室の有効利用とそれらの所有者の利益確保を図ることができる不動産物件の利用法を提供する。【解決手段】不動産物件の利用を図る方法において、利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画形成した空間を対象物件として、該対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報を提示するステップと、提示された情報に基づいて利用者が選択した所望の対象物件についての指示を受けるステップと、該指示に基づいて利用者に所望の対象物件の使用を可能にするステップとをコンピュータで実行することを特徴とする。【選択図】  図３
2004318311.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件の利用を図る方法において、
利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画形成した空間を対象物件として、該対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報を提示するステップと、
前記提示された情報に基づいて利用者が選択した所望の対象物件についての指示を受けるステップと、
該指示に基づいて前記利用者に前記所望の対象物件の使用を可能にするステップと
をコンピュータで実行することを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項２】
請求項１記載の不動産物件利用方法において、
前記快適さの度合いは、前記空間の床面積と高さで表わされる容積によって評価されることを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項３】
請求項１又は２記載の不動産物件利用方法において、
前記提示される対象物件の情報には、前記空間を前記利用者に貸出すときの利用料金に関する情報が含まれることを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項４】
請求項３記載の不動産物件利用方法において、
前記利用料金を、利用する時間帯又は快適さの度合いに応じた金額に設定するステップを含むことを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項５】
請求項１乃至４のいずれか記載の不動産物件利用方法において、
前記空間は、主要駅から所定の距離内に存在する不動産物件の室内に形成されることを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項６】
ネットワークを介して対象物件の情報を利用者に提供する不動産物件の利用方法において、
前記利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画形成した空間を対象物件として、該対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報を、前記ネットワークを介して提示するステップと、
前記提示された情報に基づいて利用者が選択した所望の対象物件についての指示を、前記ネットワークを介して受けるステップと、
該指示に基づいて前記利用者に前記所望の対象物件の使用を可能にする情報を、前記ネットワークを介して提示するステップと
をコンピュータで実行することを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項７】
ネットワークを介して対象物件の情報を利用者に提供する不動産物件情報提供装置において、
前記利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画形成した空間を対象物件として、その情報を前記ネットワークを介して提示し、かつ該対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報を、前記ネットワークを介して提示する第１の提示手段と、
前記提示された情報に基づき利用者が選択した所望の対象物件についての指示を、前記ネットワークを介して受ける受信手段と、
該指示に基づいて、前記利用者に前記所望の対象物件の使用を可能にする情報を、前記ネットワークを介して提示する第２の提示手段と
を備えたことを特徴とする不動産物件情報提供装置。
【請求項８】
利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画される空間を対象物件として該空間を所定の場所に用意し、該空間の利用に応じた料金を設定する不動産物件利用方法であって、
前記対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報を提示するステップと、
前記提示された情報に基づき利用者が選択した所望の対象物件についての指示を受けるステップと、
該指示に基づいて前記利用者に前記所望の対象物件の使用を可能にするステップと、
前記使用に応じた利用料金を前記利用者から収受するステップと、
前記空間を形成した不動産の所有者に支払う賃料と前記快適さを提供するための費用と利益の配分を考慮して前記料金を算出するステップと
をコンピュータで実行することを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項９】
請求項８記載の不動産物件利用方法において、
前記不動産の所有者及び前記費用を負担する資金提供者に前記配分を提示することを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項１０】
請求項９記載の不動産物件利用方法において、
前記快適さを提供するための費用の配分比は、前記快適さの提供に必要な設備に係る費用を所定期間で回収できるように設定されることを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項１１】
請求項８乃至１０のいずれか記載の不動産賃物利用方法において、
前記利用者は所定の条件を満たしている者であることを特徴とする不動産物件利用方法。
【請求項１２】
請求項１１記載の不動産物件利用方法において、
前記所定の条件は、航空会社等が発行するクレジットカードを所有することである不動産物件利用方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ビル等の不動産の空間（例えば、建物の室内又は室外）を対象物件として当該不動産物件の利用を図るための方法及び装置に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、東京都などの都市部においては、いわゆるバブル経済崩壊後の規制緩和を受け、ビル等の建築物の容積率が飛躍的に拡大された結果、超高層ビル郡の建設が盛んに行われているが、これら超高層ビル群の出現は、新たな問題を提起している。それは、超高層ビルの新築により２１０万平方メートルにもなる床面積がオフィスとして供給されるのに伴い、既存のビルを賃借している企業が、新築でＯＡなどの環境設備が整い床面積も広いビルに続々と移転する一方、不況下にあっては、空いたビルなどを賃借する企業が現れ難く、既存のビルが空洞化するということである。これに対しては、既存ビル側で賃料や敷金・保証金を下げても、新規需要は中々望めない状況となっている。
【０００３】
一方、政府は、高速（ＡＤＳＬ回線）で３０００万世帯、超高速（光ファイバ）で１０００万世帯を目標とするブロードバンド構築を掲げ、いつでもどこでも誰もがコンピュータやネットワークを意識せずに情報を得る、あるいはコミュニケーションを図ることができる環境をめざし、「ＩＴ」等の先端技術を駆使した情報通信社会を実現しようとしている。このようなブロードバンド時代では、ビル等の不動産賃貸事業においても、情報通信社会に相応しい新たなビジネスモデルが要請される。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
本発明の目的は、上記のように新築の超高層ビルに借り手を奪われてしまう既存のビルにおいても、情報通信技術を活用し、既存のビルの空き室などの不動産物件を、特定の借り手に月極め固定賃料で賃貸しする従来の方式に対し、例えば実際の利用者が利用する空間を単位として時間貸しするという柔軟な賃貸方式を採用することにより、既存のビルの空き室の有効利用とそれらのビルの所有者の利益確保を図ることができる不動産物件の利用方法を提供することである。
【０００５】
そのため、本発明においては、不動産対象物件に関する情報の提供に際し、利用者が物件を選択する際の判断基準として快適さの度合いを提示するものとする。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
本発明は、不動産物件の利用を図る方法において、利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画形成した空間を対象物件として、当該対象物件の設備、環境その他の快適さの度合いを含む情報（例えば、後述の空間の識別情報及び空き状況の情報）を提示するステップと、提示された情報に基づき利用者が選択した所望の対象物件についての指示を受けるステップと、その指示に基づいて利用者に所望の対象物件の使用を可能にするステップとを、コンピュータで実行することを特徴とする。
【０００７】
本発明の実施態様では、快適さの度合いは、上記空間の床面積と高さで表わされる容積によって評価される。
【０００８】
提示される対象物件の情報には、利用者に貸出される空間の利用料金に関する情報が含まれる。この場合、本発明の方法は、利用料金を、利用する時間帯又は快適さの度合いに応じた金額に設定するステップを含む。
【０００９】
対象物件の空間は、例えば主要駅から所定の距離内に存在するビル等のフロアその他の室内に形成される。
【００１０】
また、本発明は、ネットワークを介して対象物件の情報を利用者に提供する不動産物件の利用方法において、利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画形成した空間を対象物件として、対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報（例えば、後述の空間の識別情報及びその場所の空き状況情報）を、ネットワークを介して提示するステップと、提示された対象物件の情報に基づき利用者が選択した所望の対象物件についての指示をネットワークを介して受けるステップと、当該指示に基づいて利用者に所望の対象物件の使用を可能にする情報をネットワークを介して提示するステップとを、コンピュータに実行させることを特徴とする。
【００１１】
更に、本発明は、ネットワークを介して対象物件の情報を利用者に提供する不動産物件情報提供装置において、利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画形成した空間を対象物件として、対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報を、ネットワークを介して提示する第１提示手段（例えば、図２の対象物件情報データベース２５及びＣＰＵ２２）と、提示された対象物件の情報に基づき利用者が選択した所望の対象物件についての指示を、ネットワークを介して受ける受信手段（例えば、図２のＩ／Ｏポート２０及びＣＰＵ２２）と、該指示に基づいて利用者に所望の対象物件の使用を可能にする情報を、ネットワークを介して提示する第２の提示手段（例えば、図２のデータベース２５に格納されている情報を提示するＣＰＵ２２）とを備えたことを特徴とする。
【００１２】
本発明の実施態様では、提示される対象物件の情報には、空間を利用者に貸出すときの利用料金に関する情報が含まれる。その場合、本発明の装置は、利用料金を、利用する時間帯又は快適さの度合いに応じた金額に設定手段（例えば、図２のＲＯＭ２３及びＣＰＵ２２）を備える。
【００１３】
更に、本発明は、利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画される空間を対象物件として該空間を所定の場所に用意し、該空間の利用に応じた料金を設定する不動産物件利用方法であって、
前記対象物件の設備、環境その他快適さの度合いを含む情報（例えば、後述の空間識別情報及び空き状況の情報）を提示するステップと、
前記提示された対象物件の情報に基づき利用者が選択した所望の対象物件についての指示を受けるステップと、
該指示に基づいて前記利用者に前記所望の対象物件の使用を可能にするステップと、
前記使用に応じた利用料金を前記利用者から収受するステップと、
前記空間を形成した不動産の所有者に支払う賃料と前記快適さを提供するための費用（例えば、空間を形成するフロアの内装及び用意する機器の費用）と利益の配分を考慮して前記料金を算出するステップと
をコンピュータで実行することを特徴とする。
【００１４】
上記方法の実施態様では、前記不動産の所有者及び前記費用を負担する資金提供者に前記配分を提示する。また、快適さを提供するための費用の配分比は、快適さの提供に必要な設備に係る費用を所定期間（例えば、後述の内装費用を６０回分割払い、機器費用を１８回分割払い）で回収できるように設定される。
【００１５】
本発明の実施に際しては、利用者は所定の条件を満たしている者とする。その条件とは、例えば、航空会社等が発行するクレジットカードを所有することである。
【００１６】
【作用及び効果】
本発明の方法によれば、利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画される空間を対象物件として、対象物件そのものの情報のほか、対象物件の設備、環境その他の快適さの度合いを提示するので、利用者は、対象物件を選択する際、対象物件の快適さの度合いを参照して所望の対象物件を決めることができる。また、利用者が選択した所望の対象物件についての指示に基づいて利用者に所望の対象物件の使用を可能にするので、利用者が利用したいときに利用者の希望する場所の空間を時間貸しするという賃貸方式が実現される。従って、従来の固定賃料方式では借り手が見つからないビル等の不動産でも、空き室を利用して、上記のような空間毎に利用者の希望する時間利用してもらうというサービスが可能である。
【００１７】
以上のように本発明の方法をコンピュータで実行することにより、都市生活者などの利用者にとって上記のような空間を利用しやすいことに加えて、ビル等の所有者及び上記のような賃貸方式による事業を運営もしくは委託する事業者にとっても、従来の固定賃貸方式より収益を確保しやすい。また、利用者にとっても自分の希望するときに所望の時間、対象物件を利用できるという利点があり、不動産物件の利用が大いに促進される。
【００１８】
本発明の実施態様では、前述の快適さの度合いは、対象物件としての空間の床面積と高さで表わされる容積によって評価されるものであり、利用者にとっては、空間の床面積が一定でも、空間の高さが大きいほど室内の天井面が高く上からの圧迫感がなくなるので、快適さの度合いが大きいといえる。従って、利用者が利用したい物件を判断するとき、平面上の広さや設備の有無だけでなく、空間の容積を参酌して所望の物件を選択できることになる。
【００１９】
また、提示される対象物件の情報に、空間の利用料金に関する情報が含まれることで、利用者はこの情報を参酌して物件を選択することができる。更に、利用料金を、利用する時間帯又は快適さの度合いに応じた金額に設定することで、空間の利用状況や快適さの度合いに応じた料金設定が実現する。
【００２０】
また、対象物件の空間が主要駅から所定の距離内の場所ある、例えば、利用客の多い駅の近くに対象物件が存在すれば、便利であり、空間の利用者も多くなることが期待される。
【００２１】
また、本発明の方法及び装置によれば、ネットワークを介して、上記のような対象物件としての空間に関する情報を提示する一方、利用者からの指示を受け、その指示に応じて所望の対象物件の使用を可能にする情報を提示することができるので、利用者による対象物件の選択及びその選択に応じた空間の利用可否の確認等の手順が、容易且つ迅速に行われる。
【００２２】
更に、本発明によれば、利用者１人当たりの作業に必要なスペースを考慮して区画される空間を対象物件として該空間を所定の場所に用意し、該空間の利用に応じた料金を設定するために、空間を形成した不動産の所有者に支払う賃料と前記快適さを提供するための費用（例えば、空間を形成するフロアの内装及び用意する機器の費用）と利益の配分を考慮して料金を算出することで、本事業の健全な運営と共に、従来のようにビル等の所有者が設備投資をしなくても自己の不動産を活用して利益を確保できるという効果が得られる。
【００２３】
本発明の実施に際しては、利用者の条件として、例えば航空会社等が発行するクレジットカードの所有者に限ることにより、非常識或いは無資力の人物の利用を抑制してトラブルの発生を防止すると共に、料金の決済が確実になることも期待される。
【００２４】
【発明の実施の形態】
図１は、本発明の方法を実施する事業者と不動産物件の利用者及び事業協力者との関連を示す。図１において、利用者３は、運営事業者２が管理するサーバ２ａにネットワーク（例えば、インターネット）４を介して接続される利用者端末（例えば、パーソナルコンピュータや携帯電話機などの端末装置）を操作する。サーバ２ａは、コンピュータで構成され、これに、不動産であるビル１ａのフロアに区画形成した複数の空間（詳細は後述）を対象物件として利用者に提供する場所（以下「ネットラウンジ」又は「ラウンジ」と称する。）１１に設置されたコンピュータ端末や操作卓などのマンマシンインタフェース（ＭＭＩ）１０が、電話回線などの電気通信回線を介して接続される。ＭＭＩ１０としては、対象物件である「空間」の利用状況などの情報をサーバ２ａに送る操作端末などのほか、後述の認証装置４４が設置されている。
【００２５】
運営事業者２は、情報関連事業者５、投融資主体６、カード（信販）会社７、協力・協賛企業８、広告・宣伝事業者９等と提携して事業を運営する。ここでの事業は、対象物件である空間について利用者に快適さの度合いを含む情報を提示して、所望の対象物件を選択し利用してもらう業務である。
【００２６】
情報関連事業者５は、運営事業者２に対して協賛し、運営事業者２は情報関連事業者５にラウンジ１１の利用情報等を提供する。投融資主体６は、運営事業者２に対して投融資を行い、運営事業者２は投融資主体６にその対価などを支払う。カード会社７は、運営事業者２に対して協賛し、運営事業者２は、カード会社７が集金する利用者口座を決済に用いる。協力・協賛企業８は運営事業者２に対して協賛し、運営事業者２は協力・協賛企業８に協力及び協賛契約をする。広告・宣伝事業者９は運営事業者２に対して協賛し、運営事業者２は広告・宣伝事業者９にラウンジ１１の情報等を提供する。
【００２７】
図２は、サーバ２ａの構成を示す。サーバ２ａは、ネットワーク４を介して情報を提供し或いは前記利用者端末からの情報を受けるためのＩ／Ｏポート２０を備えている。更に、サーバ２ａは、Ｉ／Ｏポート２０に接続したバス２１を介して互いに接続したＣＰＵ２２、ＲＯＭ２３及びＲＡＭ２４のほか、物件情報を格納するデータベース２５を備えている。物件情報は、対象物件の識別・快適さの度合い・料金・使用状況・利用案内などの情報を含む。
【００２８】
対象物件の識別情報は、例えば、後述のように区画された空間４１（図４）に付した番号で表わされ、各空間は、快適さの度合いに応じてランク付けされる。「快適さの度合い」を表わす数値又は指標は、例えば、空間の容積（ｍ３）に基づいて設定或いは算出されるもので、その詳細については、図８を参照して後述する。
【００２９】
「料金」に関する情報には、後述のように、一定の料金（基本料金）で各空間を利用できる時間と利用を延長するときの料金（延長料金）のほか、「快適さの度合い」に応じて利用料金を減額する旨の表示が含まれる。利用料金については、後で図７及び図８を参照して詳細に説明する。
【００３０】
「使用状況」は、対象物件の空間の使用状況（例えば、使用中又は空）により、利用者の希望する空間が使用可能か否かを示す情報である。
【００３１】
「利用案内」は、利用者端末において後述の案内画面（図１６）に表示するために必要な情報（例えば、画面情報等）である。
【００３２】
ＣＰＵ２２は、上記データベースに格納されている情報の書き込みや読み出し、利用者端末との通信などの動作を実行するため、ＲＯＭ２３には、それらの動作実行プログラムが格納されている。また、ＲＡＭ２４には、それらの動作実行に際してデータや情報が適宜格納される。
【００３３】
次に、本発明の対象物件利用方法の実施例として、図３のフローチャートを参照して上記サーバ２ａのＣＰＵ２２での処理動作を説明する。
【００３４】
初めに、ステップ（以下、ＳＴと表記する）１で、ＣＰＵ２２は、後述のように利用者端末のディスプレイに表示すべき物件情報をチェックする。具体的には、データベース２５に最新の物件情報が格納されていることを確認する。
【００３５】
次に、利用者からアクセスがあったか否かを判別する（ＳＴ２）。具体的には、利用者が端末のディスプレイで対象物件情報を閲覧するために端末から送信されたリクエスト信号を受信したか否かを判別し、その判別が“ＮＯ”、すなわちリクエスト信号を受信しなければ、送信を待つ（待機状態）。上記判別が“ＹＥＳ”のとき、対象物件情報データベース２５に格納されている物件情報を利用者端末に送信することにより当該情報を提示する、具体的には当該端末のディスプレイに表示する（ＳＴ３）。これにより、利用者は、対象物件の空間の使用状況、空間の快適さの度合いや料金などの情報を得ることができる。
【００３６】
次に、利用者から希望物件の指示があったか否かを判別する（ＳＴ４）。具体的には、利用者が端末操作により所望の対象物件を指定し、それに応じて端末から送信された信号を受信したか否かという判別である。この判別が“ＮＯ”、すなわちそのような指示の信号を受信しなければ、送信を待つ（待機状態）。上記判別が“ＹＥＳ”のときは、利用受付情報を提示する（ＳＴ５）。具体的には、データベース２５から利用案内を取り出し、利用者端末に送信する。この処理の後、初めに戻る。
【００３７】
図４は、対象物件の例として、前述の「ラウンジ」を構成する複数の空間を形成したビルのフロア１ａの平面図である。このラウンジ１１は、ビルの室内に設けられ、図において右側にラウンジ１１の入口があり、中央部は対象物件の空間を区画形成した場所、左側はこのようなラウンジの運営事業者のスタッフ等が使用する部分である。
【００３８】
ラウンジ１１の入口より右側には、階段３０と踊り場３１、エレベータ３２、広間３３、トイレ３４などがあり、ラウンジ１１の入口には両開きのドア３５が設けられている。利用者３は、入口の開いたドア３５から通路３６を通ってラウンジ１１に入ることができる。通路３６には、後述のように照明などの設備が配置されている。
【００３９】
ラウンジ１１は、中央部の待合空間４０、仕切り板で区画された複数の空間４１、喫煙空間４２、及び女性専用空間４３を備えている。各空間４１は、利用者が使用する机やテーブルを設置することができ、かつ利用者が事務作業を行ったり寛いだりするために必要なスペースを確保して、区画されている。
【００４０】
待合空間４０では、その通路３６側に利用者を認証するための認証装置４４が設置され、その反対側には、ＴＶなどの画像を映し出す大型のディスプレイ装置４５が設置されている。この待合空間４０の外観については、後で図６を参照して説明する。ラウンジ１１内では、利用者に快適な空間を提供するために音楽（ＢＧＭ）が流れ、照明は目に優しい自然採光に近いものを採用することが好ましい。
【００４１】
ラウンジ１１の左側には、利用者に軽食や飲み物を提供する喫茶部５１、それらの飲食物を用意するためのキッチン５２、利用者の携帯品などの保管その他必要なサービスを行うサービスセンター５３がある。利用者側から見て、これら喫茶部５１、キッチン５２及びサービスセンター５３の後側にスタッフルーム５４があり、その奥にはスタッフ控室５５や階段５６がある。
【００４２】
図５は、両開き式のドア３５から通路３６を通してラウンジ１１を見た外観図である。通路３６の床面中央には、利用者が歩行する路面（アプローチ）３０１が設けられ、その上方のドーム状の天井面には、蛍光灯を収納した複数の照明部３０２が設けられている。路面３０１の両側には演出領域３０３が設けられ、この領域には、光を一部反射し一部透過する半透明板３０４が複数（図では５×２＝１０）枚、それぞれ路面３０１の方向に対して所定の角度をなして配置されている。
【００４３】
照明部３０２は、発光の色を所定のタイミングで変化させ、或いは点灯と消灯もしくは点滅を適宜のタイミングで行えるようになっており、照明部３０２から出た光が半透明板３０４で反射し又は半透明板３０４を透過することにより、通路３６内の視覚的演出効果が高められる。
【００４４】
図６は、上記待合空間４０の外観図である。この待合空間４０には、柱４００が設置され、この柱に形成した開口部に認証装置４４が配置されている。また、待合空間４０には、利用者のための椅子（ソファを含む）４０１が随所に備えている。また、観葉植物４０２を任意の場所に備えると共に、光透過性のガラス板４０３を随所に備えている。
【００４５】
図７は、利用者がラウンジ１１の空間４１を利用する際の料金を示す。ここでは、使用（利用）時間帯毎に、一定の基本料金で各空間を利用できる時間と利用を延長するときの料金（延長料金）を定めている。基本料金（１０００円）で利用できる時間は、（１）  早朝（４時間）及び深夜（５時間）の時間帯が最も長く（２．５時間）、（２）  午前（４時間）及び夜間（５時間）の時間帯がこれより短く（２時間）、（３）  午後の６時間が最も短く（１．５時間）設定されている。言い換えると、時間当たりの利用料金は、（１）の時間帯が最も安く、（２）の時間帯が中間で、（３）の時間帯が最も高く設定されている。延長料金も同様である。なお、基本料金には、空間を利用することだけでなく、利用者へのサービス（例えば、飲み物の提供）も含まれる。
【００４６】
上記の利用料金は、時間帯毎に設定するほか、ラウンジの所在地、内装や設備の新しさ、利用者に対するサービスの種類など、ラウンジの質（いわゆるグレード）によって異なるように定めてもよい。
【００４７】
図８は、前述のようなラウンジの各空間の床面積が一定の場合、高さ（天井高）によって異なる「快適さの度合い」の例を示す。
【００４８】
ここでは、利用者が占用する空間の容積が大きいほど利用者は広いスペースを使用でき、快適度が高いとの観点から、「快適さの度合い」を、当該空間の容積（ｍ３）＝床面積（ｍ２）×天井高（ｍ）に対応させる。そして、図４のラウンジ１１では、各空間４１の床面積が一定であるとすれば、天井の高さによって「快適さの度合い」がランク付けされる。図８（Ａ）に示すように、天井高が２．５ｍ未満であれば、快適さの度合いは“ａ”ランク、天井高が２．５ｍ以上３．０ｍ未満であれば、快適さの度合いは“ｂ”ランクとし、これらのランクに対応した料金を設定するため、前述の基本料金に掛ける係数（「空間係数」という）を設定する。
【００４９】
図８（Ｂ）は、上記のようにランク付けされた空間の利用料金を示す。例えば、中間のランク“ｃ”を基準（基本料金）とし、空間係数を１．００（＝１００／１００）とする。従って、最低ランク“ａ”の場合は、図７に示した基本料金に空間係数８０／１００を乗算した値が設定利用料金になる。また、更に、最高ランク“ｆ”の場合は、基本料金に空間係数１３０／１００を乗算した値が設定利用料金になる。このように、快適さの度合いに対応した空間係数を設定することにより、快適さの度合いに応じた利用料金を算定できる。
【００５０】
「快適さの度合い」を表わすものとしては、上記のように空間の容積に応じて設定される空間係数のほか、次のような快適係数が考えられる。
【００５１】
まず、「快適さの度合い」の最大値を１００とし、これを、（１）空調関係、（２）人体へ影響する環境要因、（３）ラウンジの稼働率、（４）五感清潔度という４つのグループに含まれる項目（因子）毎に点数配分する。それらの項目の例は、（１）のグループでは空気清浄度、分煙度及び花粉除去度、（２）のグループでは芳香療法、シックビル症候群、シックハウス症候群、化学物質過敏症及び電磁波、（３）のグループでは稼働率＝２５％、５０％、７５％、１００％、１２５％、（４）のグループでは、前述のラウンジにおいて利用者の五感で感じる清潔さの度合い（これを「五感清潔度」という）とする。
【００５２】
そして、（１）と（２）のグループでは、各項目ごとに最高１０点から最低１点までの点数をつける。例えば、（１）のグループの「空気清浄度」は最も清浄な状態で１０点となり、グループ全体では最高３０点である。また、（２）のグループの「電磁波」はラウンジ内で電磁波漏洩がない状態で１０点となり、グループ全体では最高５０点である。
【００５３】
一方、（３）のグループ（稼働率）は最高１０点であり、「稼働率」は、ラウンジの全空間数に対する人数（待機中の利用者を含む）で表わす。そして、全空間数の３／４の空間が使用中（稼働率＝７５％）の場合に快適度＝１．０とし、稼働率がこれより低い（利用者が少なく、ラウンジが空いている）場合や、稼働率がこれより高い（利用者が多く、ラウンジが混んでいる）場合は、快適度＜１．０とする。具体的には、稼働率＝２５％、５０％、７５％、１００％、１２５％のとき、快適度＝０．６、０．８、１．０、０．８、０．６となる。これにより、稼働率＝２５％又は１２５％のとき、１０×０．６＝６点、稼働率＝５０％又は１００％のとき、１０×０．８＝８点、稼働率＝７５％のとき、１０×１．０＝１０点となる。
【００５４】
更に、（４）のグループでは「五感清潔度」を１０〜１点で表わす。
【００５５】
以上のように「快適さの度合い」を計る項目について点数をつけ、全項目の合計点数の百分率（％）を快適係数とする。そして、図７に示した基本料金に快適係数を乗算することにより、「快適さの度合い」に応じて基本料金を減額した利用料金になる。これにより、利用者にとって、上記のラウンジをより利用しやすくなる。
【００５６】
また、上記のような快適係数を、例えば図４のラウンジ１１の入口に設けた表示画面に表示することにより、ラウンジ１１に入室しようとする利用者に、ラウンジの状況とその快適さの度合いに応じた料金を認識させることができる。或いはまた、上記のような快適係数を前述の対象物件情報の１つとして利用者端末に提示することにより、対象物件の空間の使用を希望する者に各ラウンジの状況や利用料金を認識させることができる。
【００５７】
図９は、本発明の方法を実施する事業モデルにおいて、事業の運営者と、図４に示したような対象物件の空間を形成するビルの所有者と、利用者との関係を示す図である。本発明方法の実施に際しては、運営事業者２は、ビル１ａの所有者１との契約（例えば、ビル１ａ内の１フロアを対象物件とする賃貸借契約あるいは使用許諾契約）に基づいて、前述のようなラウンジを形成する工事を行い、そのラウンジ内の空間を利用者３に貸し出す事業運営を行う。或いは、運営事業者２とは別に、ビル１ａの所有者１と対象物件の賃貸借契約のみを行う（例えば資金を用意して、ビルの使用権を取得する）事業者（運営事業者と区別するため、加盟事業者という）２Ａが、その使用権に基づいて事業運営を運営事業者２に委託するようにしてもよい。この場合、加盟事業者２Ａは、運営事業者２から収益の配分を受けることにより、対価を得る。利用者３は、前述のようなラウンジのあるビル１ａを訪れて対象物件の空間を使用し、所定の料金を支払う。
【００５８】
図１０は、運営事業者２において上記事業モデルで使用するコンピュータ２ｂの構成を示す。このコンピュータ２ｂは、事業者間あるいは外部とネットワークを介して送受信するためのＩ／Ｏポート１００、内部回路を接続するバス１０１、過去の分配比率が格納されている分配比率データベース１０２、ＣＰＵ１０３、ＲＡＭ１０４及びＲＯＭ１０５を備えている。
【００５９】
図１１は、上記コンピュータ２ｂにおいてＣＰＵ１０３により行われる処理動作を示すフローチャートである。
【００６０】
初めに、ＣＰＵ１０３は、契約条件の１つの分配比率（例えば、図１４に示すような、本事業における経費の項目毎の比率）をデータベース１０２に格納する（ＳＴ１０）。そして、ＣＰＵ１０３は、運営希望者からのアクセスがあるか否かを判別する（ＳＴ１１）。具体的には、運営希望者が利用する端末からの信号を受信したか否かをＣＰＵ１０３が判別する。この判別が“ＹＥＳ”のときはＳＴ１２の処理に移り、“ＮＯ”のときはＳＴ１０の処理に移る。
【００６１】
ＳＴ１２の処理では、ＣＰＵ１０３は、運営希望物件の情報を受信したか否かを判別する。具体的には、運営希望者が運営希望者端末を用いてコンピュータ２ｂに運営希望物件の情報を送信し、ＣＰＵ１０３はその運営希望物件の情報をＩ／Ｏポート１００が受信したか否かを判別する。この判別が、“ＹＥＳ”のときはＳＴ１３の処理に移り、“ＮＯ”のときはＳＴ１２の処理を繰り返す。
【００６２】
ＳＴ１３の処理では、分配比率データベース１０２に運営希望物件の過去に分配された比率が格納されているか否かを判別する。この判別が“ＹＥＳ”のときは、過去の比率を推定された比率として運営希望者端末に送信し（ＳＴ１４）、ＳＴ１７の処理に移る。“ＮＯ”のときは、ＳＴ１５の処理に移る。
【００６３】
ＳＴ１５の処理では、ＣＰＵ１０３は、運営希望物件又は所定の距離（例えば５ｋｍ）の範囲内に過去の分配比率を有する物件があるか否かを判別する。この判別が“ＹＥＳ”のときは、ＳＴ１６の処理に移り、“ＮＯ”のときはＳＴ１８の処理に移る。ＳＴ１６の処理では、ＣＰＵ１０３は、上記範囲内の物件において過去の分配比率を運営希望者端末に送信し、ＳＴ１７の処理に移る。
【００６４】
ＳＴ１７の処理では、運営希望者が承諾か否かを判別する。具体的には、運営希望者端末が送信した承諾情報をＣＰＵ１０３が認識するか否かで判別する。この判別が“ＹＥＳ”のときはＳＴ１８の処理に移り、“ＮＯ”のときはＳＴ１０の処理に戻る。
【００６５】
ＳＴ１８の処理では、運営希望物件の借用がビル所有者から許諾されたか否かを判別する。具体的には、ＣＰＵ１０３は、ビル所有者１に借用（契約）条件等の内容が含まれた借用情報をビル所有者１が利用する端末に送信し、ビル所有者１はその情報を確認後、ビルの使用を許諾する使用許諾情報をコンピュータ２ｂに送信する。この送信された使用許諾情報を受信したか否かを判別する。この判別が“ＹＥＳ”のときはＳＴ１９の処理に移り、“ＮＯ”のときはＳＴ１０の処理に移る。
【００６６】
ＳＴ１９の処理では、運営希望者と契約する。具体的には、ＣＰＵ１０３は、運営希望者端末に対して、契約条件が含まれた契約前提条件情報を送信する。この契約前提条件情報については、図１３を参照して詳細に説明する。運営希望者は、契約前提条件情報の内容を確認後、契約承諾情報をコンピュータ２ｂに送信する。
【００６７】
ＳＴ２０の処理では、ラウンジ１１の運営に必要な処理を行う。ＳＴ２１の処理では、運営事業者は利用者が設定利用料金（図８）に基づいて賃料（設定利用料金）を支払ったか否かを判別する。この判別が“ＹＥＳ”のときはＳＴ２２の処理に移り、“ＮＯ”のときはこの処理を繰り返す。ＳＴ２２の処理では、運営事業者は、経費を後述（図１４）のような比率で設定する。
【００６８】
図１２は、前述の借用情報に含まれる家賃の支払方式を示す。図１２（Ａ）は固定家賃方式を示す図であり、図１２（Ｂ）は変動家賃方式を示す図である。
【００６９】
図１２（Ａ）には、固定家賃方式の１日当たりの家賃相当分を算出する式が示されている。まず、利用者が空間４１を利用したときの１回当たりの想定平均金額１７５０（円）に０．２５（経費の比率）を乗算し、更に１日当たりの空間４１利用者数を乗算することで得られる。
【００７０】
図１２（Ｂ）には、変動家賃方式の１日当たりの家賃相当分を算出する式が示されている。これは、１日当たりの基本家賃に１日当たりのボーナス加算分を加算することで算出される。１日当たりの基本家賃は、予め設定されている金額であり、１日当たりのボーナス加算分は、利用者３がラウンジ１１を利用したときの１回当たりの平均金額に所定の係数を乗算し、１日当たりの利用者数を更に乗算することで算出される。
【００７１】
この１日当たりのボーナス加算分の内容については、図１２（Ｂ）に示すとおり、利用者３が空間４１を利用したときの１回当たりの平均金額が、１７５０〜２６２５（円）であった場合、それに係数０．１２５及び１日当たりの空間４１の利用者数を乗算して、１日当たりのボーナス加算分となる。尚、この係数は、利用者３が空間４１を利用したときの１回当たりの平均金額の増大に応じて高くなるように設定されている。
【００７２】
図１３は、契約前提条件を示す。
【００７３】
まず、運営事業者２は、対象物件提供者と固定家賃方式又は変動家賃方式の契約をする。対象物件提供者は、具体的には前述したビル所有者である。次に、運営事業者２は、敷金・保証金の費用提供者、対象物件の内装費用提供者及び対象物件の機器費用提供者（これらは前述の運営希望者に相当する）と契約を行う。契約内容は図示のとおり、それぞれ敷金・保証金相当額×１．０５の６０回分割払い、内装費用×１．０５を３６回分割払い及び機器費用×１．０５を１８回分割払いである。また、ラウンジ１１は、常に内装及び機器投資を行うので、次回の投資を前提条件として、分割払いの完了後、分割払いの継続を所定期間行ってもよい。
【００７４】
図１４は、本事業における投資コスト（経費）の項目の分配比率を示す。本事業を健全に運営するためには経費以上の売上が必要であるが、その経費の各項目の比率を次のように設定する。例えば、家賃（ラウンジを設置するビル借用の対価としてビル所有者に支払う金額）、運営費（ラウンジを運営するための費用）、設備費（初期設備及び設備の保守・管理等に要する費用）、及び販促費・景品代その他雑費が、全経費（最少売上）に対して比率がそれぞれ２５％となるように設定される。「景品代」は、後述のようにラウンジの利用者に付与する景品の購入などに要する費用である。
【００７５】
投資コストを上記のように配分設定することにより、１日当たりの利用者単価を設定し、運営費を２５％に抑えて利益を出し、利用者に対する利益還元サービスとして抽選で景品を付与すること等を実現できる。
【００７６】
図１５は、図３で説明したように利用者が選択して利用可能となった希望のラウンジの空間を実際に利用するときの手順を示す。
【００７７】
前述のように、利用者３は、利用者端末３ａのディスプレイを見ながら所望の対象物件の利用申し込みを行う。このディスプレイに表示されるネットラウンジ案内画面は、後述の図１６で詳細に説明する。
【００７８】
利用者３は、Ａ〜Ｄラウンジ１１ａ，１１ｂ，１１ｃ，１１ｄの中から、Ａラウンジ１１ａを選択し、これがサーバ２ａで利用可能とされたとき、Ａラウンジ１１ａに行く。Ａラウンジ１１ａでは、事務処理装置１１１により、ＩＤ確認処理１１１ａ、販売処理１１１ｂ、景品付与処理１１１ｃ及びカード決済処理１１１ｄが行われる。
【００７９】
ＩＤ確認処理１１１ａは、利用者がＡラウンジ１１ａに入室したときにＩＤを確認する処理である。具体的には、認証装置４４に設けられたセンサが利用者の指紋を認識し、認証装置４４はこの指紋がＡラウンジ１１ａの利用を許された利用者の指紋か否かを判別する処理を行う。
【００８０】
販売処理１１１ｂは、Ａラウンジ１１ａに設けられている通信端末を利用者３が操作することで、商品を購入する処理をいう。通信端末のディスプレイに表示される画面の一例を図１７に示す。
【００８１】
景品付与処理１１１ｃは、利用者がＡラウンジ１１ａを利用した際に景品を付与する処理をいう。具体的には、所定期間（例えば１ヶ月）毎に、利用者３を抽選して、Ａラウンジ１１ａの売上から現金を還元したり、海外旅行を付与したり、家電やパソコン等を景品として付与したり、また化粧品を付与してもよい。更に、利用時間、利用回数及び利用料金をポイント制にして、所定のポイントと上記景品を引き換えるようにしてもよい。
【００８２】
カード決済処理１１１ｄは、賃料を、利用者３と契約しているカード会社７から引落す処理をいう。
【００８３】
図１６は、ネットラウンジ案内画面の一例を示す図である。
【００８４】
画面２００には、ラウンジ１１を利用するために会員となるための「入会」２０１、複数あるラウンジ１１から利用者の所望するラウンジ１１や仕切り板で区画された空間４１を検索する「検索」２０２、空き状況（使用中又は空）を表示する「現在状況表示」２０３及び空間４１を予約する「予約」２０４が表示されている。図１６では、「入会」を選択したときの表示画面を示している。
【００８５】
図１７は、販売処理１１１ｂで用いられる通信端末の画面の一例を示す図である。
【００８６】
この画面２１０では、商品を取り扱っている業種別店が示されている。左上側から順に「デパート」２１１、「旅行会社」２１２、「航空会社」２１３、「鉄道会社」２１４、「家電製品量販店」２１５、「食料品量販店」２１６及び「衣類量販店」２１７が示されている。利用者はデパートが扱っている商品を閲覧したり購入したりしたい場合には、「デパート」２１１を選択する。宿泊等が伴う旅行の閲覧をしたりサービス提供を受けたりしたい場合には「旅行会社」２１２をクリックする。航空券の購入を考慮している場合には「航空会社」２１３をクリックする。鉄道の切符、家電製品、食料品及び衣類の購入を考慮している場合には、それぞれに対応した「鉄道会社」２１４、「家電製品量販店」２１５、「食料品量販店」２１６及び「衣類量販店」２１７を選択してクリックするとよい。図１７では、「航空会社」を選択したときの表示画面を示している。
【００８７】
本実施例では、対象物件としてビルのフロアに多数の空間を形成する場合を説明したが、対象物件は、ビルなどの建物や住宅の内部空間に限らず、例えば屋外の敷地に上記のような空間を形成する仕切り板などを設置して、各空間を利用者が利用できるようにしてもよい。
【００８８】
また、利用者としては、他の利用者に迷惑をかけたり利用料金の支払いが困難であったりするようなことがない人物が好ましい。このため、指定された場所以外で喫煙する人、指定された場所以外で携帯電話をかけて話をする人、服装がだらしない人、言動が粗野な人、感情を抑制できない人、鼾をかく人、人前でゲップやタンを吐く人及び異臭を放つ人等はラウンジ１１を利用できないようなシステムを構築しておくとよい。例えば、利用者監視装置をラウンジ１１に設けておいて、上記に該当する人物を今後ラウンジ１１に入室できなくするように、認証装置４４にある利用を許された利用者の指紋から、この人物の指紋を使用できなくしておくとよい。
【００８９】
また、ラウンジ１１内は、前述のように快適さを演出するだけでなく、季節と時間の変化を表すような空間にしておいてもよい。例えば、１日の時間帯に応じて照明の強弱を変化させてもよいし、季節（春夏秋冬）によって、照明の発光色をオレンジ色から、黄色、茶色、白色となるように変化させてもよい。
【００９０】
また、決済はクレジットカードを使ってできるようにしておくとよい。ラウンジを利用するということから、航空会社や旅行会社が発行するクレジットカードで決済を行えるようにしておいてもよい。
【００９１】
実施例では、ネットワーク（インターネット）を介して、対象物件を閲覧するとしたが、これに限らない。例えば、新聞やテレビ等の媒体を用いて情報の提示を行ってもよいし、車両内の広告を媒体として用いてもよい。また、マスメディアを通じて事業内容の紹介をし、それによって本事業の物件についての情報提示を行うことも可能である。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の方法を実施する事業者と不動産物件の利用者及び事業協力者との関連を示す図。
【図２】図１に示されたサーバの内部構成を示す図。
【図３】対象物件提供処理を示すフローチャート。
【図４】ビル内で空間を形成したフロアの平面図。
【図５】図４のフロアにおいて入口側の通路を示す図。
【図６】待合空間の外観図。
【図７】料金表を示す図。
【図８】（Ａ）は天井高のランク付けを示す図、（Ｂ）はランク付けされた空間の設定利用料金を示す図。
【図９】本発明の実施例である事業の運営者と対象物件の空間を形成する不動産の所有者と利用者の関係を示す図。
【図１０】コンピュータの内部構成を示す図。
【図１１】運営方法を示すフローチャート。
【図１２】（Ａ）は固定家賃方式を示す図、（Ｂ）は変動家賃方式を示す図。
【図１３】運営する時の契約条件を示す図。
【図１４】本事業における経費の項目ごとの比率を示す図。
【図１５】利用者が希望のラウンジの空間を利用するときの処理手順を示す図。
【図１６】ラウンジ案内画面の例を示す図。
【図１７】通信端末の画面の一例を示す図。
【符号の説明】
１…ビル所有者、１ａ…ビル、２…運営事業者、２ａ…サーバ、２ｂ…コンピュータ、３…利用者、３ａ…利用者端末、４…ネットワーク、５…情報関連事業者、６…投融資主体、７…カード会社、８…協力・協賛企業、９…広告・宣伝事業者、１０…ＭＭＩ、１１ａ，１１ｂ，１１ｃ，１１ｄ…ラウンジ、２０…Ｉ／Ｏポート、２１…バス、２２…ＣＰＵ、２３…ＲＯＭ、２４…ＲＡＭ、２５…対象物件情報データベース、３０…階段、３１…踊り場、３２…エレベータ、３３…広間、３４…トイレ、３５…ドア、３６…通路、４０…待合空間、４１…空間、４２…喫煙空間、４３…女性専用空間、４４…認証装置、４５…ディスプレイ装置、５１…喫茶部、５２…キッチン、５３…サービスセンタ、５４…スタッフルーム、５５…スタッフ控室、５６…階段、１０２…分配比率データベース、１１１…事務処理装置、１１１ａ…ＩＤ確認処理、１１１ｂ…販売処理、１１１ｃ…景品付与処理、１１１ｄ…カード決済処理、２００，２１０…画面、２０１…入会、２０２…検索、２０３…現在状況表示、２０４…予約。
【図１】
2004318311.tif 000003
【図２】
2004318311.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
2004318311.tif 000015
【図１４】
2004318311.tif 000016
【図１５】
2004318311.tif 000017
【図１６】
2004318311.tif 000018
【図１７】
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