(57)【要約】【目的】コミュニティ設立やその設立されたコミュニティの居住空間について合理的で継続的な仕組みを、不動産の証券化手法とともに提供することである。【構成】クラブタウンのテーマを募集蓄積して閲覧可能とするテーマ閲覧手段と、そのテーマについてのアンケートデータベースと、そのアンケートデータを所定のコーディネータへ送信するアンケートデータ送信手段と、そのコーディネータからの住居プランデータを受信および蓄積する住居プランデータベースと、その住居プランデータを閲覧に供する住居プランデータ閲覧手段と、当該住居プランに居住を希望する者からの居住希望データを受信する居住希望データ受信手段と、受信した居住希望データから初期居住者を選別して蓄積する初期居住者データベースとを備えたクラブタウン用データ作成システムとする。【選択図】    図８
2004318458.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
クラブタウンのテーマを募集蓄積して閲覧可能とするテーマ閲覧手段と、
閲覧されたテーマについてのアンケートデータを受信および蓄積するアンケートデータベースと、
そのアンケートデータベースのアンケートデータを所定のコーディネータへ送信するアンケートデータ送信手段と、
そのコーディネータからの住居プランデータを受信および蓄積する住居プランデータベースと、
その住居プランデータを閲覧に供する住居プランデータ閲覧手段と、
前記住居プランデータを閲覧した者のうち当該住居プランに居住を希望する者からの居住希望データを受信する居住希望データ受信手段と、
受信した居住希望データから初期居住者を選別して蓄積する初期居住者データベースとを備えたクラブタウン用データ作成システム。
【請求項２】
住居プランデータ閲覧手段は、住居プランデータをスポンサーの閲覧に供するとともに、
スポンサーから提供される資源についてのデータである提供資源データを蓄積する提供資源データベースと、
その提供資源データを所定のコーディネータへ送信する提供資源データ送信手段と、
そのコーディネータから提供された住居プランに関する詳細プランデータを受信および蓄積する詳細プランデータベースと、
その詳細プランデータの中から抽出した最終プランに関する不動産を証券化する不動産証券化演算手段と、
その不動産証券化演算手段が作成した証券を蓄積して閲覧に供する証券データベースとを備えた請求項１記載のクラブタウン用データ作成システム。
【請求項３】
クラブタウンのテーマを募集蓄積して閲覧可能とするテーマ閲覧手順と、
閲覧されたテーマについてのアンケートデータを受信してアンケートデータベースに蓄積するアンケートデータ蓄積手順と、
そのアンケートデータベースのアンケートデータを所定のコーディネータへ送信するアンケートデータ送信手順と、
そのコーディネータからの住居プランデータを住居プランデータベースに蓄積する住居プランデータ蓄積手順と、
その住居プランデータを閲覧に供する住居プランデータ閲覧手順と、
前記住居プランデータを閲覧した者のうち当該住居プランに居住を希望する者からの居住希望データを受信する居住希望データ受信手順と、
受信した居住希望データから初期居住者を選別して初期居住者データベースに蓄積する初期居住者データ蓄積手順とを備えたクラブタウン用データ作成方法。
【請求項４】
住居プランデータをスポンサーの閲覧に供する住居プランデータ提供手順と、
スポンサーから提供される資源についてのデータである提供資源データを提供資源データベースに蓄積する提供資源データ蓄積手順と、
その提供資源データを所定のコーディネータへ送信する提供資源データ送信手順と、
そのコーディネータから提供された住居プランに関する詳細プランデータを詳細プランデータベースに蓄積する詳細プランデータ蓄積手順と、
その詳細プランデータの中から抽出した最終プランに関する不動産を証券化する不動産証券化演算手順と、
その不動産証券化演算手段が作成した証券を証券データベースに蓄積して閲覧に供する証券データ提供手順とを備えた請求項３記載のクラブタウン用データ作成方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【産業上の利用分野】
本発明は、あるテーマに沿った住居プランを募ることと、そうしたテーマに沿った住居プランを証券化することについて、情報通信技術を用いて効率的に運営する技術に関する。
【０００２】
【先行技術】
不動産という資産の流動化促進を狙って、不動産を証券化するという手法は、法律の整備に伴って一般的になりつつある。２０００年以降では、不動産の流動化などのために、「資産の流動化に関する法律（資産流動化法；新ＳＰＣ法）」および「投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）」「不動産特定共同事業法」などが改正されたことにより、日本でもＲＥＩＴ（不動産投資信託）が次々と誕生している。
【０００３】
本願に関連する先行技術として、特開２００２−３１２４８４号を発見した。この技術は、介護を要する要介護人が介護を受けながら低価格で生活することができる集合住宅及びその集合住宅の入居者募集システムである。更に詳しくは、介護認定を受けた要介護人を専門的に入居させ、居住空間を提供するとともに介護サービスを提供することができるようにした集合住宅の所有権を有する特定目的会社が、同集合住宅の不動産証券化を行い、証券の発行販売により投資者から得た投資金を同集合住宅についての所有権取得のための対価に充当し、要介護人への集合住宅での介護サービスに要する費用は原則的に要介護人に国から支払われる介護保険金にて充当することを特徴とする介護サービス付き集合住宅を提供する。また、要介護人が居住する各部屋に介護記録を入力するための介護記録入力装置を配設している。また、同集合住宅の入居者募集を電気通信回線上に開設したＷｅｂページを用いて行う。
【０００４】
【特許文献１】
特開２００２−３１２４８４号公報
【０００５】
また、特願２００１−３１２５５４号には、社会における標準的な生涯生活の形態を設定して、各生活年代に対応させた多数の住替え住宅を用意することでコンピュータソフト化し、年代に応じて設定される快適な他の住替え住宅に入居し、年代の更新に併せて新しい条件を入力することで住替え住宅を順次に転居しながら各種の生活支援も併せて受けることが出来る住宅の住替えシステムが開示されている。
【０００６】
【特許文献２】
特願２００１−３１２５５４号公報
【０００７】
（不動産を取り巻く現状）
その他、一般的に個人が所有する不動産という資産に関しては、現状では以下のような特徴がある。
第一に、資産デフレによる住宅の固定化が生じている。
すなわち、過去に買った家の資産価値がローンを下回るという不良債権化、債務超過の状態が家計に発生し、住宅の買い換えが事実上不可能となっている家が多い。そのような中で、現在、個人が住んでいる家（以下、単に「自宅」）は、多くのローンを抱えて住み替えたくとも住み替えられないということが多く、ライフステージに合っていない自宅に住んでいる人も多い。例えば、子供が独立した老夫婦であるのに、三世代で住める大邸宅に住んでいることがある。
【０００８】
第二に、賃貸よりも購入を選択させる施策が続いている。
すなわち、景気対策として政府が打ち出す施策は、いい家に長期間住むよりも、短期で建て替えさせるような施策となっている。つまり、国民が抱えるローンによって、多くのＧＤＰや国富が賄われている法制度等が存在してきた。例えば、有利な金利で購入資金が借りられる例として、賃貸で毎月１５万円支払うとすると１０年間で１８００万円を支払うことになるが、同じ額を支払うならば住宅が資産として残るように住宅ローンに１５万円を支払いたいという資産形成上の判断が個人に働くように、住宅公庫の門が開かれている。
【０００９】
また、賃貸物件においては、投資物件として開発されるものが多い。すなわち、最大限の投資効率を得る目的で賃貸物件が提供されているために、すぐには目に付かないものの建売物件に比べて質が落とされている。このため、通常の分譲物件と同等に良質な物件は賃貸物件には少ない状況であり、その意味からも賃貸より購入を選択する人が多くなっていると考えられる。
なお、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法（定期借家法）」が２０００年３月に施行され、貸す側に有利な仕組みを作ることにより、優良な賃貸物件を増やし、資産流動化を促す仕組みを整えられている。
【００１０】
第三に、ライフスタイルの多様化と住宅に対する意識の変化が起きている。
すなわち、若者の価値観が多様化し、その趣味性、ライフスタイル等も多様化しており、独身者や母子家庭、老人の一人暮らし等、従来は少数者と考えられていた人たちが増加してきている。それに対して、供給されている住宅のほとんどは、一般的な核家族家庭に向けた３ＬＤＫ等の間取りを代表的な者としており、ニーズとのミスマッチが起きてきている。
ただし、従来では住宅が生理的・物理的、あるいは社会的に必要とされてきたことに対して、社会の成熟化に伴って、一部では「住み方＝自己実現欲求としての生き方」として、住宅を見直す動きも見られる。
【００１１】
第四に、コミュニティというソフトウェアが見直されている点である。
個人主義の実現結果としてのハードウエアは、いわゆるバブル経済の頃まで続き、地域コミュニティは崩壊したともいわれていたが、近年では、町並みや地域の親和性などコミュニティを考慮した、いわゆるソフトウエアの見直しが一部で始まっている。
【００１２】
【発明が解決しようとする課題】
不動産を証券化してキャッシュフローを改善するという手法によって、実績を上げている企業も存在する。これを個人所有の住宅にも適用したいが、従来は存在していない。
また、コミュニティが見直されている、といっても、コミュニティの設立や運営について合理的で継続的な仕組みが存在していない。
【００１３】
（本発明の目的）
本発明が解決すべき課題は、コミュニティ設立やその設立されたコミュニティの居住空間について合理的で継続的な仕組みを、不動産の証券化手法とともに提供することにある。
【００１４】
請求項１記載の発明の目的は、コミュニティ設立のためのクラブタウン用データを作成するシステムを提供することである。
また、請求項２記載の発明の目的は、更に、クラブタウン用データを用いて具体的な不動産を仮定し、証券化を行うシステムを提供することである。
また、請求項３記載の発明の目的は、コミュニティ設立のためのクラブタウン用データを作成するプロセスを提供することである。
また、請求項４記載の発明の目的は、更に、クラブタウン用データを用いて具体的な不動産を仮定し、証券化を行うプロセスを提供することである。
【００１５】
【課題を解決するための手段】
本発明は、上記した目的を達成するためのものであり、コミュニティ設立のためのクラブタウン用データを作成する段階と、クラブタウン用データを用いて具体的な不動産を仮定し、証券化を行う段階とをシステム化する。
【００１６】
（請求項１）
請求項１記載の発明は、クラブタウンのテーマを募集蓄積して閲覧可能とするテーマ閲覧手段と、  閲覧されたテーマについてのアンケートデータを受信および蓄積するアンケートデータベースと、  そのアンケートデータベースのアンケートデータを所定のコーディネータへ送信するアンケートデータ送信手段と、  そのコーディネータからの住居プランデータを受信および蓄積する住居プランデータベースと、  その住居プランデータを閲覧に供する住居プランデータ閲覧手段と、  前記住居プランデータを閲覧した者のうち当該住居プランに居住を希望する者からの居住希望データを受信する居住希望データ受信手段と、  受信した居住希望データから初期居住者を選別して蓄積する初期居住者データベースとを備えたクラブタウン用データ作成システムに係る。
【００１７】
（用語説明）
「クラブタウン」とは、コミュニティモチーフとして「趣味」や「遊び」を中核とした数軒から数十軒単位のコミュニティをいう。例えば、趣味としてオフロード用自転車（ＭＴＢ）が選択された場合、ＭＴＢの整備場を１０軒くらいの仲間と共同所有するような「クラブタウン」を考える。共同所有することでコスト削減すると同時に、街としてのコンセプトを貫くために、ＭＴＢで通りやすいような道や、ＭＴＢを飾るようなスペースを街の中や家の中にも整備することができる。場合によっては、オープンな、外部の周辺住民に対しても開放するようなスペース（例えばＭＴＢの店舗やコース）を持つことも考えられる。また、一人暮らしの老人に関しても、単にバリアフリーや介護などに配慮するだけでなく、各老人の持つ共通の趣味を合わせることにより、生き甲斐のある「タウン」を作ることができる。
【００１８】
現在のマンションや、江戸期の長屋など、上記の「クラブタウン」と同様に集住しているものは、既に存在する。しかし、それらは、通常は土地の不足やコストなどの問題により集住しているだけであり、クラブタウンではない。集住の動機を「遊び」や「趣味」という自己実現欲求レベルで統合するまでのソフトウェアおよびその実現のためのハードウェアに「クラブタウン」の特徴がある。
クラブタウンを形成する物件は、新築であってもよいが、中古物件をリフォームしたものであってもよい。
「受信した居住希望データから初期居住者を選別して蓄積する」ためのアルゴリズムは、例えば、居住希望データからの「居住への熱心さ」、「家族形態」、「当該趣味の経験年数」などを数値化してソートする、といったアルゴリズムや、年収および預貯金金額などから当該クラブタウンに相応しい金額に近い順にソートする、といったアルゴリズムを用意している。システム内に用意している場合の他、コーディネータが用意したアルゴリズムを用いる場合もある。
【００１９】
（作用）
テーマ閲覧手段が、クラブタウンのテーマを募集蓄積して閲覧可能とする。閲覧されたテーマに対して送信されてきたアンケートデータは、アンケートデータベースに蓄積する。そのアンケートデータベースのアンケートデータを、アンケートデータ送信手段が所定のコーディネータへ送信する。
そのコーディネータからの住居プランデータを住居プランデータベースが蓄積し、その住居プランデータを住居プランデータ閲覧手段が閲覧に供する。前記住居プランデータを閲覧した者のうち、当該住居プランに居住を希望する者からの居住希望データを居住希望データ受信手段が受信する。受信した居住希望データから初期居住者を選別し、初期居住者データベースに蓄積する。
ここにおいて、コミュニティ設立のクラブタウンのテーマ募集から初期居住者の選別までが行える。
【００２０】
（請求項２）
請求項２記載の発明は、請求項１記載のクラブタウン用データ作成システムを限定したものであり、
住居プランデータ閲覧手段は、住居プランデータをスポンサーの閲覧に供するとともに、  スポンサーから提供される資源についてのデータである提供資源データを蓄積する提供資源データベースと、  その提供資源データを所定のコーディネータへ送信する提供資源データ送信手段と、  そのコーディネータから提供された住居プランに関する詳細プランデータを受信および蓄積する詳細プランデータベースと、  その詳細プランデータの中から抽出した最終プランに関する不動産を証券化する不動産証券化演算手段と、  その不動産証券化演算手段が作成した証券を蓄積して閲覧に供する証券データベースとを備えたクラブタウン用データ作成システムに係る。
ここで、詳細プランデータの中から最終プランを抽出するためのアルゴリズムは、例えば、プランの成熟度、例えば「コスト」、「収益還元法による住宅評価」、「任期の度合い」などを数値化してソートする、といったアルゴリズムである。
【００２１】
（作用）
住居プランデータ閲覧手段が、住居プランデータをスポンサーの閲覧に供する。スポンサーから提供される資源についてのデータである提供資源データは、提供資源データベースに蓄積する。その提供資源データを、提供資源データ送信手段が所定のコーディネータへ送信する。そのコーディネータから提供された住居プランに関する詳細プランデータを詳細プランデータベースに蓄積する。その詳細プランデータの中から抽出した最終プランに関する不動産を不動産証券化演算手段が証券化する。その不動産証券化演算手段が作成した証券を証券データベースに蓄積して閲覧に供する。
ここにおいて、クラブタウン用データを用いて具体的な不動産を仮定し、証券化までを達成できる。
【００２２】
（請求項３）
請求項３記載の発明は、クラブタウンのテーマを募集蓄積して閲覧可能とするテーマ閲覧手順と、  閲覧されたテーマについてのアンケートデータを受信してアンケートデータベースに蓄積するアンケートデータ蓄積手順と、  そのアンケートデータベースのアンケートデータを所定のコーディネータへ送信するアンケートデータ送信手順と、  そのコーディネータからの住居プランデータを住居プランデータベースに蓄積する住居プランデータ蓄積手順と、  その住居プランデータを閲覧に供する住居プランデータ閲覧手順と、  前記住居プランデータを閲覧した者のうち当該住居プランに居住を希望する者からの居住希望データを受信する居住希望データ受信手順と、  受信した居住希望データから初期居住者を選別して初期居住者データベースに蓄積する初期居住者データ蓄積手順とを備えたクラブタウン用データ作成方法に係る。
【００２３】
（請求項４）
請求項４記載の発明は、請求項３記載のクラブタウン用データ作成方法を限定したものである。
すなわち、住居プランデータをスポンサーの閲覧に供する住居プランデータ提供手順と、  スポンサーから提供される資源についてのデータである提供資源データを提供資源データベースに蓄積する提供資源データ蓄積手順と、  その提供資源データを所定のコーディネータへ送信する提供資源データ送信手順と、  そのコーディネータから提供された住居プランに関する詳細プランデータを詳細プランデータベースに蓄積する詳細プランデータ蓄積手順と、  その詳細プランデータの中から抽出した最終プランに関する不動産を証券化する不動産証券化演算手順と、  その不動産証券化演算手段が作成した証券を証券データベースに蓄積して閲覧に供する証券データ提供手順とを備えた請求項３記載のクラブタウン用データ作成方法に係る。
【００２４】
【発明の実施の形態】
以下、本発明を実施の形態及び図面に基づいて、更に詳しく説明する。ここで使用する図面は、図１ないし図８である。
【００２５】
ある統一された趣味（テーマ）に基づき、一定の規模の住宅を以下のような要件により開発し、共通の趣味を持った人たちが集住する仕組みを備える。
１）新しいタイプのコミュニティモチーフとして「趣味」や「遊び」というものを持ち込み、「クラブタウン」という形で、趣味性、デザイン性の特殊な住宅を造るということ。
２）建築家と趣味人が協働で住宅および街を形作り、新しい日本のストックとすること。つまり、一戸だけではなく、複数戸の共通の「趣味」を持つ住宅を合わせて開発することにより、コミュニティを持った「街（タウン）」を形成するということ。
３）現段階では少数派と考えられる、このような住宅ニーズを持つ居住者を、インターネット等の通信情報技術を最大限に利用することで集めること。
４）趣味というのはライフステージや嗜好の変化等で変化する、即ちそういったことに住宅費用を使うことはリスクが伴うため賃貸として、住み替えを容易にすること。
５）不動産証券化技法などにより、実質的には所有するのと同じメリット（資産形成等）も得られるようにすること。同時に、それら住宅の不動産証券を、入居者同士や自治体、その他地域住民などのステークホルダーで持ち合うことにより、利害関係を一致させること。
上記のような要件を、システム化したものを、図１および図２にて示す。
【００２６】
（図１）
図１に基づいて、本システムを説明する。なお、文中のカッコ書きの数字は、図中における手順を示す数字に一致させている。
サイト運営者が、クラブタウンのテーマをサイト上で募集する。閲覧者がそのサイトを見てテーマデータを送信したら（１）、サイトにおいて蓄積する。そして、集まったテーマの中から選定し（２）、選定テーマとして閲覧に供する（３）。
選定テーマを閲覧した者の中で、そのテーマに基づくクラブタウンへの居住を希望する居住希望者は、アンケートをサイト運営者へ送信する（４）。送信されたアンケートは、アンケートデータベース（図中、データベースは「ＤＢ」と略記）へ蓄積し、所定のコーディネータへ送信する（５）。
【００２７】
アンケートデータを閲覧したコーディネータは、住居プランを策定してサイト運営者へ送信する（６）。送信された住居プランは住居プランデータベースへ蓄積され、居住希望者の閲覧に供する。住居データを閲覧した居住希望者が居住の希望を強く持った場合、居住の応募をサイト運営者へ送信する（８）。サイト運営者は、そうして集まった居住の応募を居住候補者データベースに蓄積し、コーディネータの閲覧に供する（９）。そしてコーディネータが選別するなどして、初期居住者を決定し、初期居住者データベースを構築する（１０）。
【００２８】
（図２）
サイト運営者は、図１に示したシステムによって構築された住居プランデータベースを、土地提供者や各種のスポンサーの閲覧に供する（１）。同時に、初期居住者の閲覧にも供する（１）。土地提供者や各種のスポンサーからサイト運営者には、提供資源データが送信される（２）。提供資源データとは、クラブタウンを実現するのに必要な土地などの不動産についてのデータや、スポンサー企業から提供される施設についてのデータなどである。送信された提供資源データについては、提供資源データベースに蓄積される。
【００２９】
提供資源データベースのデータは、コーディネータの閲覧に供し、コーディネータから詳細プランデータの提供を受ける（４）。提供された詳細プランデータは、詳細プランデータベースに蓄積されるとともに、初期居住者の閲覧に供する（５）。そして、初期居住者からの詳細プランデータも受け付け（６）、詳細プランデータベースへ蓄積する。
蓄積された詳細プランデータから、最終プランを作成し（７）、その最終プランに基づいて不動産証券化演算手段が、証券データを作成して証券データベースへ蓄積する（８）。作成された証券データは、投資家および初期居住者の閲覧に供し、証券としての販売を行う。
以上により、クラブタウンの運営に対して必要な資金調達が、合理的な手法によって達成できることとなる。なお、証券化のステップについては、後に詳述する。
【００３０】
上述の説明では、クラブタウンを全く新規に作成するか否かについては言及しなかったが、提供される不動産が中古マンションであるような場合や、数戸からなる中古住宅であるならば、中古の住居をリフォームするなどしてクラブタウンを構築し、運営する場合として応用できる。
以下、居住希望者の既に居住する所有物件（いわゆる中古物件）を利用してクラブタウンを構築する要件を、システム化したものを、図３および図４にて示す。
【００３１】
（図３）
以下の文中カッコ書きの数字は、図３中における手順を示す数字に一致させている。
サイト運営者が、クラブタウンのテーマをサイト上で募集する。閲覧者がそのサイトを見てテーマデータを送信したら（１）、サイトにおいて蓄積する。そして、集まったテーマを候補クラブテーマデータベース（図中、データベースは「ＤＢ」と略記）として（２）、閲覧に供する（３）。
サイト運営者が、クラブタウンの利用する不動産をサイト上で募集する。クラブタウンへの居住希望者でなおかつ既に住宅を所有して居住している者は、その居宅不動産に関するデータを送信する（４）。サイト運営者は、送信された不動産データを不動産評価手段により評価し（５）、候補不動産データベースとして蓄積する（６）。
候補クラブテーマを閲覧した者は、アンケートをサイト運営者へ送信する（７）。また、閲覧者の中で、そのテーマに基づくクラブタウンへの居住を希望する居住希望者も同様にアンケートをサイト運営者へ送信する（８）。送信されたアンケートは、アンケートデータベースへ蓄積する。
候補クラブテーマデータベース（９）と、アンケートデータベース（１０）と、候補不動産データベース（１１）から、テーマ選定手段を用いて、クラブテーマを選定する。
【００３２】
選定されたクラブテーマを閲覧（１２）したコーディネータは、住居プランを策定してサイト運営者へ送信する（１３）。送信された住居プランは住居プランデータベースへ蓄積され、居住希望者の閲覧に供する（１４）。住居データを閲覧した居住希望者が居住の希望を強く持った場合、居住の応募をサイト運営者へ送信する（１５）。サイト運営者は、そうして集まった居住の応募を居住候補者データベースに蓄積し、コーディネータの閲覧に供する（１６）。そしてコーディネータが選別するなどして、初期居住者を決定し、初期居住者データベースを構築する（１７）。
【００３３】
（図４）
サイト運営者は、図３に示したシステムによって構築された住居プランデータベースを、不動産提供者やクラブテーマに関連するような各種のスポンサーの閲覧に供する（１）。同時に、初期居住者の閲覧にも供する（１）。不動産提供者や各種のスポンサーからサイト運営者には、提供資源データが送信される（２）。提供資源データとは、クラブタウンを実現するのに必要な土地などの不動産についてのデータや、スポンサー企業から提供される施設や設備についてのデータなどである。送信された提供資源データについては、提供資源データベースに蓄積される。
【００３４】
提供資源データベースのデータは、コーディネータの閲覧に供し（３）、コーディネータから詳細プランデータの提供を受ける（４）。提供された詳細プランデータは、詳細プランデータベースに蓄積されるとともに、初期居住者の閲覧に供する（５）。そして、初期居住者からの詳細プランデータも受け付け（６）、詳細プランデータベースへ蓄積する。
蓄積された詳細プランデータから、最終プランを作成し（７）、その最終プランに基づいて不動産証券化演算手段が、証券データを作成して証券データベースへ蓄積する（８）。
「不動産証券化演算手段」は、証券化の一般手法をコンピュータに行わせることとしたものである。
作成された証券データは、投資家および初期居住者や地方自治体やスポンサー、地域住民などの各種ステークホルダーごとの証券の分配比率を、証券の分配比率演算手段により計算し、それぞれに証券としての販売および購入権利の付与を行う。
以上により、クラブタウンの運営に対して必要な資金調達や利害関係者間の適切な権利の分配が、合理的な手法によって達成できることとなる。なお、証券化のステップについては、後に詳述する。
【００３５】
（クラブタウンの具体例）
クラブタウンは、コモンスペース（共同共有空間）を必ず設けている。
このコモンスペースの具体例としては、カフェ、ミニホール、アトリエ、ギャラリー、サロン、温泉、菜園、共同オフィス、図書室、保育所、写真の現像室、防音室、緑地などがあり得る。
【００３６】
（クラブタウンの類型化）
コモンスペースを基本に、クラブタウンは以下のように類型化できる。
まず、中心にコモンスペースがあってそれを各住戸が取り囲むというタイプである。芝生中庭を囲んだ集合住宅のような形態、名付けて「コモン囲み型」である。
次に、横一列に並んだタウンハウスを中路地が貫通していて、それがコモンになっているタイプである。簡単に言うと玄関前の共用廊下の幅が広くなっていて、そこで作業ができて、それがつながっているが故に一つのコモンスペースになっている。「コモン囲み型」が求心的な性質を持っていることに対して、リニアーなコモンスペースといえ、名付けて「路地貫通型」である。
【００３７】
次に、専有的に各戸がフリースペースを持っていて、それらが空間的に何らかの形で相互貫入可能になっていて、結果的に連結されてコモンスペースが形成されているタイプである。名付けて「各自スペース連結型」である。
次に、マンションの玄関ホールが趣味作業のスペースになっているような形態であり、名付けて「コモン玄関型」である。これの特徴は、クラブタウンとしての顔を街に対してアピールすることが可能になり、つまりオープン性が高い。それゆえ、コモンに商売性、社会性を帯びるケースに有効となると想定される。
最後に、コモンがプライベートスペースと空間的に完全に切り離されたケースであり、名付けて「コモン屋上・分離型」である。前記した他の４型がタウン内の住民の生活動線に絡んでいる点で共通性を持っているが、これはコモンが屋上や別敷地にあるといったようなタイプである。
【００３８】
（図５および図６）
「路地貫通型」の具体例を図５および図６を用いて示す。
前面道路と隣地に囲まれた路地貫通型のクラブタウンの平面図が図５、側面図が図６である。
住居を横一列に配置し、路地を車路が貫通し、車路の反対側には駐車場とコモンスペースとを備えている。住居は三階建てであり、２階が１階よりも突き出ており、車路の上を覆っている。駐車場の端部には屋内コモンスペース、駐車場の屋根部分および前記屋内コモンスペースの屋上部分は、屋外のコモンスペースとして確保されている。
【００３９】
（証券化のステップ）
住宅証券化は、以下のようなステップに分かれる。
１）  自分（以下、個人と呼ぶ）が住んでいる家（以下、自宅と呼ぶ）を時価で投資ヴィークル（以下、「ＳＰＶ」と略記）に買い取らせる。
ここで言う自宅とは、マンションでも、戸建てでも当てはまるが、原則として所有権を保持している住宅を想定している。住宅ローンなどの債権がある場合には、本売却により完済され担保設定は消滅し、ＳＰＶに完全に所有権が移転するものとする。また、ここでいう時価とは、収益還元法（ＤＣＦ法）による価格算出が望ましいが、通常の住宅の場合、算出が困難な場合もあり、詳細なデューデリジェンスに基づく評価が重要なポイントとなる。さらに、ここでは、各個人のリスク軽減の目的もあるため、デッド（貸付債権）型ではなく、エクイティ（所有権）型として、所有権移転を想定している。
【００４０】
２）  ＳＰＶにより、買い取った住宅不動産をテーマ単位毎に証券化する。
ＳＰＶでは、資産対応証券として、買い取った住宅不動産の中から、前述したクラブタウンのテーマ単位に相応しい不動産を選別し、それらを取りまとめて特定資産として、資産対応証券を発行し、投資家へ売却する。この際発行する証券としては、優先出資証券や特定社債などを想定する。
【００４１】
３）  各個人は、ＳＰＶに売却した時価の半額程度分の不動産証券を購入する。購入する不動産証券には、自宅が含まれるものとする。
自宅が含まれるテーマ単位の不動産証券を、ＳＰＶに売却した時価の半額程度分購入する。自宅が一部含まれる不動産証券を買い戻すため、見かけ上は「出資持分」と変わらないが、実際には、共同所有権を証券化するわけではないため、所有権は全く保持しなくなり、不動産証券のみを所有する形態となる。つまり、不動産特定共同事業法による組合方式ではなく、住宅保有個人をオリジネーターとするＳＰＣ法による証券化を想定している。
【００４２】
４）  各個人は、最低５年以上、自宅に賃貸として家賃・管理費を支払って住み続ける。
自分は借家人として、家賃・管理費を支払って住み続ける。不動産証券の安定した利回り維持のために、最低５年以上の居住を義務付ける。そのため、買い取り時に、５年分の家賃・管理費を前払いするようにする。６年目以降の住み替えは自由なものとする。また、同じＳＰＶの所有する物件への住み替えは、敷金・礼金等の優遇があり、容易に可能なものとする。
【００４３】
（図７）
図７は、投資ヴィークルへ自宅を売却する個人から見た場合をシミュレーションしたものである。
すなわち、居住希望者が、既に居住している住宅（以下自宅と呼ぶ）を供出・証券化して、クラブタウンに賃貸として入居した場合の資産およびキャッシュフローの増減に関する試算を示す。
試算の前提条件として、自宅の時価額を４０００万円とする。住宅ローンの残高を１０００万円とする。また、不動産証券の運用を年率５％と仮定する。賃貸化・クラブタウン化された自宅に居住する際の家賃及び管理費合計を月額１５万円と想定する。
【００４４】
［ａ］１年目については、証券化のために一旦クラブタウン構築のためのＳＰＶ（特定目的会社）に時価の４０００万円で自宅を販売し、その収入で１０００万円の住宅ローンを完済する。
次に、資産運用と居住者としての権利を守るために、入居するクラブタウンの不動産証券（自宅も含まれる）を、時価額の半額程度の２０００万円分購入する。
不動産証券の安定運用のために、５年分の家賃の９００万円を前払いする。
不動産証券の購入分２０００万円は、年率５％の１００万円分の運用益が１年目に入る。
これらを合計すると、１年目のキャッシュフローの増減は、２００万円の増加となる。
【００４５】
［ｂ］２〜５年目については、家賃を既に５年分前払いしているため、２０００万円分の不動産証券の運用益１００万円が毎年キャッシュフローの増分となる。
【００４６】
［ｃ］６年目以降については、家賃が年間１８０万円かかるため、不動産証券の運用益１００万円を差し引いて、毎年８０万円がキャッシュフローの減少分となる。
【００４７】
１〜５年だけ見ると、キャッシュフローとしては６００万円の増となる。１〜１０年で見ても、２００万円の増となる。
資産額で見ると、当初は住宅ローンを引いて３０００万円分の住宅資産を持っていたが、これを２０００万円分の不動産証券資産に替えているため、１０００万円分の資産減少となる。
つまり、住宅資産分の一部をキャッシュフロー化するとともに、家計に占める住宅資産の割合を減少させ、資産デフレのリスクを軽減するという効果がある。また、これらの効果とともに、引っ越しして自ら居住する住宅を替える必要がなく、なおかつクラブテーマに沿ってリフォームされた住宅に住むことができる。
また、単純に賃貸住宅に住むのと比較すると、２０００万円分の不動産証券を所有しているため、安定した利回りによる資産形成が可能となり、デフレとインフレの双方にバランスよく対応した資産ポートフォリオを組むことができる。
【００４８】
（図８）
図８は、新築および既存の住宅について、クラブタウンテーマの募集から不動産を証券化してその証券が売買され、新規入居が決まるまでの手順をまとめたものである。
まず、クラブタウン構築運営者がテーマタウンのテーマを募集し、入居者を募集する（１）。一方、既存住宅Ａ，Ｂ，Ｃについては、投資ヴィークル（ＳＰＶ）が試算評価をして買い取る（２）。一方、クラブタウン構築運営者が募集したテーマについてテーマ設定、プラン策定および初期入居者を決定する（３）。そして、スポンサーを募集する（４）。ここでは、マンションタイプの既存住宅Ａについてはクラブタウンテーマαを決定し、既存住宅Ｂ，Ｃに対しては併せてひとつのテーマβを設定した。
【００４９】
クラブタウン構築運営者は、詳細プランを作成し、既存住宅Ａに対してリフォームを実施するとともに賃貸化を実行する（５）。買い取った既存住宅は、不動産証券化してその証券を投資ヴィークル（ＳＰＶ）へ販売する（６）。既存住居者ｃや新規入居者が証券投資を行う場合もある（７）。新規入居者は入予選従者に対して証券投資し、既存住居者ｃは自宅時価の半額程度を投資する。
【００５０】
不動産証券市場においては、スポンサーを含むテーマ関連企業、投資家、各種のステークホルダーに対して証券投資を募る（８）。一方で、新規入居者がクラブタウンテーマαへ新規に入居したり（９）、既存居住者ａが既存居住者ｂとの住み替えを行ったりする（１０）。
【００５１】
【発明の効果】
請求項１記載の発明によれば、コミュニティ設立のためのクラブタウン用データを作成するシステムを提供することができた。
また、請求項２記載の発明によれば、更に、クラブタウン用データを用いて具体的な不動産を仮定し、証券化を行うシステムを提供することができた。
また、請求項３記載の発明によれば、コミュニティ設立のためのクラブタウン用データを作成するプロセスを提供することができた。
また、請求項４記載の発明によれば、更に、クラブタウン用データを用いて具体的な不動産を仮定し、証券化を行うプロセスを提供することができた。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係る実施形態の主要なシステムの前半部分を示す概念図である。
【図２】本発明に係る実施形態の主要システムの後半部分を示す概念図である。
【図３】本発明に係る実施形態において中古物件を扱うシステムの前半部分を示す概念図である。
【図４】本発明に係る実施形態において中古物件を扱うシステムの後半部分を示す概念図である。
【図５】具体的なクラブタウンを示す断面図である。
【図６】具体的なクラブタウンを示す平面図である。
【図７】自宅を売却した場合のキャッシュフロー等を示すグラフである。
【図８】新築および既存の住宅について、クラブタウンテーマの募集から新規入居が決まるまでの手順をまとめた概念図である。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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