(57)【要約】【課題】経験やノウハウに任されがちだった賃貸ビルディングの収支状況を、数値またはグラフ図を用いてリアルに提示可能とする。【解決手段】賃貸ビルディングの損益分岐点を、損益分岐点における稼働率に基づいて検出する。最も重要となる稼働率の平均値ＰＡＣは、ＰＡＣ＝［Ｆ＋Ｚ−｛（Ａ＋Ｃ）×１２＋Ｅ｝］／｛１２×Ｓ（ＴＴ−ＴＳ）｝に基づいて検出する。Ｆは固定経費、Ｚは修繕費、Ａは関連会社の賃貸料、Ｃは駐車場収入、Ｅは関連会社に起因するその他の収入、Ｓは関連会社以外に起因するその他の収入、ＴＴは賃貸平均単価、ＴＳは平均経費単価である。【選択図】　　図１
2004021565.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸ビルディングの損益分岐点を、損益分岐点における稼働率に基づいて検出するシステムであって、
賃貸契約の履歴情報と、収入および支出に関する情報とを格納した基本データ格納部を備え、
前記賃貸契約の履歴情報は、少なくとも、各賃貸室に関する、単位面積、入室の年月日、退室の年月日、月別の請求額のデータを備えており、
賃貸契約の履歴情報と収入に関する情報とに基づいて、月単位の賃貸平均単価ＴＴを求める賃貸平均単価算出部と、
賃貸契約の履歴情報と支出に関する情報とに基づいて、月単位の平均経費単価ＴＳを求める平均経費単価算出部とを備え、
前記、賃貸平均単価算出部は、
総単位面積から、自社使用分の面積と関連企業の賃貸面積とを差し引いた面積の数値を分母とし、全体の請求額から自社分と関連企業の請求額を差し引いた額の一ヶ月当たりの平均値を分子として、除算によって算出する機能を備え、
前記、平均経費単価算出部は、
総単位面積から、自社使用分の面積と関連企業の賃貸面積とを差し引いた実賃貸面積の数値を分母とし、一ヶ月当たりの全体の支出額を分子として、除算によって算出する機能を備え、
このようにして得た平均経費単価ＴＳおよび平均経費単価ＴＳと、前記収入および支出に関する情報に基づいて、
損益分岐点における稼働率の平均値ＰＡＣを、
ＰＡＣ＝［Ｆ＋Ｚ−｛（Ａ＋Ｃ）×１２＋Ｅ｝］／｛１２×Ｓ（ＴＴ−ＴＳ）｝
但し；　Ｆは年単位の固定経費
Ｚは年単位の修繕費
Ａは月単位の関連会社の賃貸料
Ｃは月単位の駐車場収入
Ｅは年単位のその他の収入
Ｓは実賃貸面積
によって検出することを特徴とする、賃貸ビルディングにおける損益分岐点の検出システム。
【請求項２】
賃貸ビルディングの損益分岐点を、損益分岐点における稼働率に基づいて検出するシステムであって、
賃貸契約の履歴情報と、収入および支出に関する情報とを格納した基本データ格納部を備え、
前記賃貸契約の履歴情報は、少なくとも、各賃貸室に関する、単位面積、入室の年月日、退室の年月日、月別の請求額のデータを備えており、
検出時点における全体の実稼働率ＫＴを、
ＫＴ＝｛Σ（Ｓｎ×Ｋｎ）｝／ＳＴ
但し；Ｓｎはｎ賃貸室実面積（稼働中の個別の室分の賃貸面積）
Ｋｎはｎ賃貸室実稼働率（稼動中の個別の室分の稼働率）
ＳＴは総実賃貸面積（ΣＳｎ）
として検出することを特徴とする賃貸ビルディングにおける損益分岐点の検出システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、賃貸ビルディングにおける損益分岐点の検出装置に係り、とくに損益分岐点の検出に基づいた営業収支の試算技術に関する。
【０００２】
【従来の技術】
どのような分野であれ利益活動は、収入と支出とに基づいた収支計算が必要であり、各種の経済活動分野において収支計算のためのさまざまな手法が提案されている。
【０００３】
賃貸ビルディングの収支管理用システムに関して云えば、コンピュータ端末装置が普及するようになってから、ビル管理専用の各種のプログラム・ソフトが開発されるようになった。これらのシステムによれば、例えば、各室ごとに利用者名、賃貸単価、賃貸面積、賃料や光熱費の入金履歴などを記録し、請求書の発行、伝票処理（入金チェック等）を行うことができる。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、このような従来の賃貸ビルディングの収支管理用システムは、コンピュータ装置を利用しているとはいえ、請求書の発行や会計処理がメインの機能であり、各フロア、各室ごとに発生する収入および支出の事実を記録しておくにすぎないものであった。
【０００５】
尚、賃貸ビルディングの収支管理以外の分野、例えば、不動産住宅の採算に関するシミュレーション（特開２００１−１５９２３８）や、複数の不動産物件を所有する不動産業者用を支援するための会計処理システム（特開平１１−２５０１２４号）などは存在するが、これらは、賃貸ビルディングの収支管理にはまったく適用できないものである。
【０００６】
特開２００１−１５９２３８に係る発明は、新築不動産の採算シミュレーションを行うためのものである。賃貸不動産の収支チェックに関する技術という点では共通するが、建物の各部位の耐用年数を採算シミュレーションのパラメータに取り入れるというものであり、部材の耐用年数やメンテナンス費用を考慮した点では優れる。しかし、賃貸ビルディングの収支管理は、このような一点集中的な計算パラメータに基づく処理には不向きである。何故なら、このようなパラメータはもともと室料単価に反映させるのが一般であって、部材の耐用年数やメンテナンス費用を主たるパラメータとして計算を行ったとしても、従前の管理用システムを越える成果を得ることは出来ないからである。
【０００７】
また特開平１１−２５０１２４号公報記載の発明は、複数の不動産を前提として、例えば管理料の徴収漏れや二重徴収を防止するもので、不動産所有者と利用者との間の金銭関係の正確／適正を図るものである。この技術は、従来のシステムにおける伝票発行や入金チェックの機能と本質的には同一である。
【０００８】
一方、賃貸ビルディングを所有するオーナー（または管理組織）が、最も知りたいと願う経済活動上の核心は、所有（または管理）する賃貸ビルディングにおける、現時点または将来（とくに６ヶ月〜１２ヶ月程度の将来）に関する、リアルな収支状況を実感（把握）することにある。
【０００９】
賃貸ビルディングにおける収支把握は、市場流通性のある一般商品の取り扱いとは根本的に異なる。例えば、路線価格の変動、経済状況の変動（社会現象）など、自助努力だけでは補うことが出来ない要因に左右されがちであり、ビル管理に関する経験年数や知的ノウハウだけでは対処しきれない各種の困難性を内在させているからである。
【００１０】
図２は、賃貸ビルディングの収支把握に関する一般的な概念（原理）を例示するものである。これを簡単に説明する。符号１で示す支出（営業費用；ビルの維持管理に絶対に必要となる経費）は、入居率による変動は少ない。入居率が上がると微妙に上昇する程度である。一方、符号２で示す収入（営業収入）は、入居率に応じて増加し、ある一点で支出１を上回る。この交点が損益分岐点である。この関係は当然であり、賃貸ビルディングの収支把握に敏感なオーナーや管理組織は、この原理は基本知識として十分に承知している。
【００１１】
しかしながら、従来は、このような支出／収入の関係を、帳簿上の数値を総合して経験則や個人的なノウハウとして漠然と知得していたにすぎない。経験則やノウハウが十分にあったたとしても、現時点あるいは近い将来における収支状況（数値）をリアルな数値として把握（または予測）することは、勘案項目が非常に多いために、きわめて困難だからである。
【００１２】
そこで本発明の目的は、経験やノウハウに任されがちだった賃貸ビルディングの収支状況を、客観性をもつ数値を利用して容易かつ具体的に提示可能とする点にある。この場合、検出試算に用いる数値は、伝票作成や会計管理に使用されていた従来のビル管理用システムにおける項目データを可能な限り利用し、データ資産の活用を図る。
【００１３】
【課題を解決するための手段】
前記目的を達成するため、本発明に係る賃貸ビルディングにおける損益分岐点の検出システムは、
賃貸契約の履歴情報と、収入および支出に関する情報とを格納した基本データ格納部の情報に基づき、月単位の賃貸平均単価ＴＴと月単位の平均経費単価ＴＳを求めた後、
この賃貸平均単価ＴＴおよび平均経費単価ＴＳと、個別データとして格納されている収入および支出に関する非加工データを用いて、損益分岐点における稼働率の平均値ＰＡＣを、
ＰＡＣ＝［Ｆ＋Ｚ−｛（Ａ＋Ｃ）×１２＋Ｅ｝］／｛１２×Ｓ（ＴＴ−ＴＳ）｝
但し；　Ｆは年単位の固定経費
Ｚは年単位の修繕費
Ａは月単位の関連会社の賃貸料
Ｃは月単位の駐車場収入
Ｅは年単位のその他の収入
Ｓは実賃貸面積
として検出する。
【００１４】
また、より具体的な収支試算を可能とするため、検出時点における全体の実稼働率ＫＴを、
ＫＴ＝｛Σ（Ｓｎ×Ｋｎ）｝／ＳＴ
但し；Ｓｎはｎ賃貸室実面積（稼働中の個別の室分の賃貸面積）
Ｋｎはｎ賃貸室実稼働率（稼動中の個別の室分の稼働率）
ＳＴは総実賃貸面積（ΣＳｎ）
として検出する場合がある。
【００１５】
【作用】
本発明に係る損益分岐点の検出システムは、賃貸ビルディングの個人オーナーや管理会社が賃貸室やフロアごとに個別にデータ化していた数値をデータ資源として活用し、当該ビルディングの経営状態、すなわち損益分岐点を中心とする各種の経営判断データを容易に検出（試算）可能とするものである。
【００１６】
すでに述べたように、賃貸ビルディングの経営判断（経営状態の把握および認識）は、経験則に則ったいわば我流の数値解析が主流であり、信頼性のある損益分岐チェックが難しかった。この理由としては、賃貸ビルディングの稼働率や賃貸室料金が、社会現象を含む各種の要因によって変動しやすい特殊性があり、また市場流通性をもつ商品のような販売量／利益率のマクロ的な計算手法と異なり、より細部にわたったミクロ的な分析手法が必要であると考えられたためである。
【００１７】
賃貸ビルディングにおける損益分析は、賃貸契約者の自由意思に基づく突然の入退室や、社会情勢に起因する入退室といった現象があるため、賃貸ビルディングに関する専門的な経営ノウハウを十分に修得しなければ、様々な形式で記録される個別データに基づいた試算処理は難しいとされる。
【００１８】
しかし、賃貸ビルディングにおける損益分析も、当該ビルディングの損益分岐点における稼働率（以下、単に稼働率）を丹念にチェックすれば、信頼性の高い稼働率の解析数値を得ることは可能である。
【００１９】
従来のシステムは、収入と支出に関する一般的な判断項目をパラメータとしたが、このような従来の試算検出手法ではビル経営に必要となる、具体的かつ明確な分析チェックはきわめて困難である。賃貸室に関する長期／短期の変動要因が一切加味されていないからである。
【００２０】
他方、本発明は、経済分析の常道として、収入および支出に関する未加工のデータも基礎とするが、それに留まらず、賃貸契約の履歴情報を利用する点に特徴がある。
【００２１】
請求項１では、賃貸契約の履歴情報に基づいて、月単位の賃貸平均単価ＴＴと月単位の平均経費単価ＴＳを求め、賃貸平均単価ＴＴおよび平均経費単価ＴＳと、収入および支出に関する未加工のデータを総合させた上で最終的な検出結果を得る。従前の試算システムと異なる点は、未加工データである賃貸契約の履歴情報に基づいて月単位の賃貸平均単価ＴＴと月単位の平均経費単価ＴＳを求め、これを基礎として稼働率を得る点にある。
【００２２】
賃貸ビルディングにおける損益分析の困難性は、各種の要因によって惹起されるテナントの入退室の変動（不安定性）であるが、未加工データである賃貸契約の履歴情報には、この変動が物理的な特性としてよく反映される。変動の原因や要因は直接または間接にさまざまであっても、未加工の数値データは、すべての原因を含む客観データとして処理することが可能であり、これが月単位の賃貸平均単価ＴＴと月単位の平均経費単価ＴＳに基づく、損益分岐点における稼働率の検出技術の基礎となっている。
【００２３】
損益分岐点における稼働率の検出には、年単位または月単位による平均稼働率の検出と、検出すべき具体的な期日を特定して行う実稼働率の検出とがある。請求項１は平均稼働率に係り、請求項２は実稼働率に関するものである。
【００２４】
請求項２における実稼働率の検出においても、賃貸ビルディングの収支変動の要因を客観データとして内含する賃貸契約の履歴情報を利用する。
【００２５】
【発明の実施の形態】
図１は、本発明に係る損益分岐点の検出システムの具体的構成例を示すものである。全体の構造を説明すると、符号１０で示す部分は、コンピュータ端末装置内に格納した各種の未加工データに基づいて本発明に特徴的な試算数値を得るための数値加工部である。この数値加工部１０は、月単位の賃貸平均単価ＴＴを得るための収入データ加工部（賃貸平均単価算出部）１１と、月単位の平均経費単価ＴＳを求めるための支出データ加工部（平均経費単価算出部）１２とを備える。
【００２６】
２０は、月単位の賃貸平均単価ＴＴと月単位の平均経費単価ＴＳとを得るための未加工データを格納した、基本データ群である。この基本データ群２０は、少なくとも、賃貸契約の履歴情報を格納した履歴格納部２１と、各テナントに対する請求明細数値を格納した請求明細格納部２２と、ビル管理上発生する支払明細数値を格納した支払明細格納部２３とを備える。
【００２７】
これらのデータの格納場所は、基本データ群２０の内部において任意である。必ずしも各種の未加工データ（数値）を最初から区別（項目わけ）して格納する必要はない。例えば、請求明細格納部２２に格納するデータが、履歴格納部２１内に収められていても構わない。テナントに対する請求明細数値は、通常は賃貸契約の履歴情報として扱うことが好ましいからである。つまり履歴格納部２１、請求明細格納部２２、支払明細格納部２３の未加工データは、数値加工部１０を駆動するプログラムに基づいて取捨選択可能な状態におかれていればよく、格納領域の見かけ上の項目名や格納場所は限定されない。
【００２８】
賃貸契約の履歴情報は、少なくとも、各賃貸室に関する、単位面積、入室の年月日、退室の年月日、月別の請求額のデータを備える。この賃貸契約の履歴情報は、その他に例えば、賃貸契約の文書データ、賃貸契約者の具体的な業種、保証人の住所氏名、営業日や営業時間に関する具体的情報なども含んで記録して構わないが、ビルの管理経営上の試算分析を行うにあたっては、各賃貸室に関する単位面積、入室の年月日、退室の年月日、月別の請求額のデータが備わっていれば良い。尚、月別の請求額のデータが請求明細格納部２２に格納すべきデータと完全に重複する場合は、あえて請求明細格納部２２を設ける必要はない。
【００２９】
尚、請求明細格納部２２に格納すべきデータには、賃貸契約者に対して月単位で個別に発生する請求項目、例えば、家賃、共益費、冷暖房料、光熱費、清掃料があり、その他の請求項目として例えば看板使用料、蛍光灯の交換料など実費請求分がある。これらの請求データは、請求明細格納部２２に独立させて格納しても良いし、前記賃貸契約の履歴情報に月単位の請求項目として格納しても良い。格納領域がいずれにあっても、月単位の請求金額の合計計算や損益分岐点の試算などでは、各数値データを計算式にリンクさせることが出来るから実質的な差異はない。データ格納の容易さから云えば、独立して設けた請求明細格納部２２に最初から数値データを格納することが好ましいが、賃貸契約の履歴情報に格納した請求数値をそのままリンク形式で転用することも可能であるから、請求明細データの格納場所の有利不利は特に発生しない。
【００３０】
３０は、収入に関する未加工データを格納する収入データ格納部である。これは、例えば、自社関連の請求明細情報を格納する関連収入データ格納部３１と、その他の収入データを格納する一般収入データ格納部３２と、前記請求明細格納部２２によって構成する。自社関連の請求明細情報とは、特段の事情がない限り固定的な収入と見なすことが出来る収入数値であり、例えば子会社（または親会社）に対する賃貸収入等である。その他の収入データとは、固定的収入とは云えない変動収入であって、例えば駐車場収入、雑収入および受取利息がこれに該当する。
【００３１】
４０は、支出に関する未加工データを格納する支出データ格納部である。これは、例えば、ビルのメンテナンスに要する修繕費等の特別支出データを格納する特別支出データ格納部４１と、テナントの変動（動き）に関わらず継続的に発生する固定経費を格納する固定費用格納部４２と、前記支払明細格納部２３とを備える。基本データ群２０と同様に、各未加工データの格納場所は限定されない。
【００３２】
テナントの変動（動き）に関わらず継続的に発生する固定経費とは、具体的には例えば、減価償却費用、廊下やトイレのような館内公共の清掃料、エレベータ保守料、保険料、租税公課、ビル管理会社自身の役員報酬、給与、地代家賃等である。固定経費そのものは、各管理主体において任意に設定できる項目（数値データ）である。
【００３３】
５０は、損益分岐点検出部である。この損益分岐点検出部５０は、数値加工部１０によって得られる数値と、収入データ格納部３０に格納された未加工の数値データと、支出データ格納部４０に格納された未加工の数値データとに基づいて、損益分岐点における稼働率を算出する。６０は、損益分岐点検出部５０における平均稼働率の試算に基づいて収入・支出に関する各種の数値加工を行う、経営状態の分析部である。
【００３４】
以下、各部の作動を、処理原理とともに説明する。
賃貸ビルディングにおける損益バランスのシミュレーションは、基本的には図２に示したように、支出１と収入２との関係が前提となる。支出１と収入２との交点が損益分岐点になるが、この場合には、収入＝支出の関係が成立する。
【００３５】
ここで賃貸ビルディングにおける収入と支出を具体的に見ると、一年間の収入Ｑは、実賃貸面積（Ｓ）、賃貸平均単価（ＴＴ）、平均稼働率（ＰＡＣ）、関連会社の賃貸料（Ａ）、駐車場収入（Ｃ），その他の収入（関連会社に起因する収入および関連会社に起因しない他の収入）（Ｅ）との関係で、
Ｑ＝Ｓ×ＴＴ×ＰＡＣ×１２＋Ａ×１２＋Ｃ×１２＋Ｅ
としてあらわすことが出来る。ここで使用する数値１２は、年間の月数を意味する。従って、１２を乗じる数値は原則として月別（月単位）の収入に関する数値である。
【００３６】
一方、一年間の支出Ｗは、固定経費（Ｆ）、修繕費（Ｚ）、実賃貸面積（Ｓ）、平均経費単価（ＴＳ）、平均稼働率（ＰＡＣ）、との関係で、
Ｗ＝Ｆ＋Ｚ＋Ｓ×ＴＳ×ＰＡＣ×１２
としてあらわすことが出来る。ここで使用している数値１２も、年間の月数を意味する。従って、１２を乗じる数値は原則として月別（月単位）の支出に関する数値である。
【００３７】
ここで使用する各数値は、数値加工部１０によって得られる数値、収入データ格納部３０に格納された未加工の数値データ、支出データ格納部４０に格納された未加工の数値データであるが、数値加工部１０によって得るべき数値だけは特別の加工処理を必要とする。
【００３８】
すでに述べたように、数値加工部１０によって得る数値は、収入データ加工部１１において取得する月単位の賃貸平均単価ＴＴと、支出データ加工部１２において取得する月単位の平均経費単価ＴＳである。これらの数値は、損益分岐点検出部５０における処理に直結する重要な値である。
【００３９】
本発明においては、総単位面積から自社使用分の面積と関連企業の賃貸面積とを差し引いた面積の数値を分母とし、全体の請求額から自社分と関連企業の請求額を差し引いた額の一ヶ月当たりの平均値を分子として、除算によって賃貸平均単価ＴＴを算出する。ここで使用する各数値は、いずれも基本データ群２０に格納されている未加工の数値である。
【００４０】
一方、月単位の平均経費単価ＴＳは、総単位面積から自社使用分の面積と関連企業の賃貸面積とを差し引いた面積の数値を分母とし、一ヶ月当たりの全体の支出額を分子として、除算によって算出する。賃貸平均単価ＴＴの算出と同様に、使用する各数値は、いずれも基本データ群２０に格納されている未加工数値である。
【００４１】
次に、損益分岐点では、収入（Ｑ）＝支出（Ｗ）であるから、
Ｓ×ＴＴ×ＰＡＣ×１２＋Ａ×１２＋Ｃ×１２＋Ｅ＝Ｆ＋Ｚ＋Ｓ×ＴＳ×ＰＡＣ×１２
である。これを整理すると、
Ｓ×ＰＡＣ×１２×（ＴＴ−ＴＳ）＝Ｆ＋Ｚ−（Ａ＋Ｃ）×１２−Ｅ
である。これにより、
ＰＡＣ＝［Ｆ＋Ｚ−｛（Ａ＋Ｃ）×１２＋Ｅ｝］／｛１２×Ｓ（ＴＴ−ＴＳ）｝となり、損益分岐点検出部５０において、この平均稼働率（ＰＡＣ）を得る。
【００４２】
損益分岐点における平均稼働率（ＰＡＣ）はそれ自体、単独の数値として、賃貸ビルディングにおける各種のシミュレーションを行う場合に最も正確に把握するべき数値であり、かかる平均稼働率（ＰＡＣ）を得ることによって、ビル管理経営上の自由なシミュレーション加工が可能となる。
【００４３】
例えば、損益分岐点の検出で云えば、営業費用（支出１）が計算手法の相違によりＹ軸方向に多少上下動することがあっても、営業収入を示すライン（２）は略一律に定めることが出来るため、損益分岐点の位置はＸ軸方向に殆ど左右せず、略正確なシミュレーション成果を得ることが出来る。
【００４４】
賃貸ビルディングにおける平均稼働率（ＰＡＣ）が略正確に把握できれば、当該ビルディングのオーナーや管理者は、経営分析上の各種の数値加工を施すことが出来る。例えば、当年度にける経常利益をＲとすれば、
ＰＡＣ＝［Ｆ＋Ｚ＋Ｒ−｛（Ａ＋Ｃ）×１２＋Ｅ｝］／｛１２×Ｓ（ＴＴ−ＴＳ）｝
である。この場合、分子のファクターにＲ（目標の売上高）が加わっているため、平均稼働率ＰＡＣが一定であるとすれば、分子成分を一定にするべく主として固定経費（Ｆ）、修繕費（Ｚ）を抑えるべきことがわかり、その具体的数値は容易に算出できる。
【００４５】
平均稼働率（ＰＡＣ）を取得するための具体的な数値データは、従来から存在する各種の賃貸ビルディング用の管理システムにおいて記録されてきた数値である。従って、本システムの導入によって初めて記録するべきデータの項目種別は多くはない。
【００４６】
本システムを運用する場合に必要となるコンピュータ処理用の数値データであって、従来の管理システムにおける記録の可能性が少ないものは、明確な意図をもって記録された賃貸契約の履歴情報（とくに数値データ）である。また関連会社の賃貸料（Ａ）、駐車場収入（Ｃ）、その他の収入（関連会社に起因する収入および関連会社に起因しない他の収入）（Ｅ）も、従来の管理システムでは明確な意図をもって正確に記録されているわけではない。
【００４７】
しかしながら、大方の場合、これらの数値データは、本システムを有効に駆動するような具合に仕訳がなされていないだけであって、データそのものは他の項目として内在している可能性が高い。従って、本システムの導入当初は、本システムの運用が可能となるよう、過去の収入／支出に関する数値データを再仕訳すればよく、それによって導入当初から本システムをスムーズに運用することが可能となる。
【００４８】
ところで、平均稼働率（ＰＡＣ）に基づいた賃貸ビルディングにおける損益分岐点の検出や、経営分析は、単位期間（例えば１２ヶ月）における状況把握の手法としては優れるが、他の経済分野と同様に、賃貸ビルディングにおける損益バランスも、日々刻々と変動する。従って、厳密に云えば、平均稼働率（ＰＡＣ）に基づく損益シミュレートだけでは現状の正確な収支バランスを的確にシミュレーションしていることにはならない。但し、社会／経済の安定、或いは地理的な有利性等の理由によって、平均稼働率（ＰＡＣ）と実稼働率との間に大きな変動が生じない場合も希ではない。このような場合は、平均稼働率（ＰＡＣ）に基づく損益分岐点の検出も、この後に述べる実稼働率に基づく損益分岐点の検出や経営分析結果も略同一の結果となる。
【００４９】
損益分岐点における平均稼働率（ＰＡＣ）は、任意の特定期間における過去の稼働率の全体の実績を示す値である。一方、損益分岐点における実稼働率（Ｋ）は、ある特定の部屋またはビル全体の、過去数ヶ月間の稼動実績である。平均稼働率（ＰＡＣ）が過去の平均実績であるとすれば、実稼働率（Ｋ）は、大きな変動も忠実に反映した数値となる。経営分析においては、いずれの数値も重要である。
【００５０】
実稼働率（Ｋ）は、ビルディング全体の実稼働率（ＫＴ）と、ある特定の部屋の実稼働率（Ｋｎ）とに分けて考えることが出来る。どちらも大切な数値であるが、経営分析という視点から見ればビルディング全体の実稼働率（ＫＴ）がより重要な数値となる。
【００５１】
本発明においては、全体の実稼働率ＫＴを、
ＫＴ＝｛Σ（Ｓｎ×Ｋｎ）｝／ＳＴ
但し；Ｓｎはｎ賃貸室実面積（稼働中の個別の室分の賃貸面積）
Ｋｎはｎ賃貸室実稼働率（稼動中の個別の室分の稼働率）
ＳＴは総実賃貸面積（ΣＳｎ）
に基づいて検出する。％表示する場合は、｛Σ（Ｓｎ×Ｋｎ）｝／ＳＴ×１００として求める。
【００５２】
ｎ賃貸室実面積（Ｓｎ）もｎ賃貸室実稼働率（Ｋｎ）も、賃貸ビルディングにおける賃貸室の個別データから得ることが出来る。ｎ賃貸室実面積（Ｓｎ）は、稼働中の賃貸室において一定であり、この数値は賃貸室の個別データから簡単に取得することが出来る。一方、賃貸室実稼働率（Ｋｎ）は、入居開始日（ＥＳ）と入居終了日（退去日；ＥＥ）を因数とするので、次のように求める。
【００５３】
すなわち、
2004021565.tif 000003
但し；ＢＥは、算定終了日
ＢＳは、算定開始日
である。
【００５４】
算定開始日（ＢＳ）も算定終了日（ＢＥ）も、本システムを用いた損益状況のシミュレーションに適用する数値であるが、これらはシミュレーション上必要となる数値であって、必ずしも何らかの意味における事実データ（日付）を用いる必要はない。算定期間（シミュレーション上のスパン）は、必要に応じて自由に可変し、さまざまな視点から営業状態をチェックする必要性があるからである。もちろん、算定開始日（ＢＳ）も算定終了日（ＢＥ）も固定数値を用いても構わない。例えば、本システムの導入日などである。日付の数値を固定すればシステムの操作は単純化する。算定開始日（ＢＳ）や算定終了日（ＢＥ）の設定はユーザの自由であるから、調整（可変）可能な状態での固定方式によって運用する機会が多いと考えられる。
【００５５】
本実施形態では、賃貸室の契約において、まず、契約解除の事前予告（通常は６ヶ月前に行う）に基づく退去情報及び数ヶ月後に入居予定の契約情報等の予約情報を賃貸契約の履歴情報（２１）として用いる。そして、算定開始日（ＢＳ）及び算定終了日（ＢＥ）を、シミュレーションしようとする期間に応じて適宜設定することにより実稼働率を算出する。
【００５６】
これにより、現時点から、例えば数ヶ月先の将来に亘る経営収支状況を、リアルにシミュレーションすることができ、ビルオーナーは、そのシミュレーション結果を経営情報として役立てることができる。
【００５７】
なお、本発明のシステムにおいて使用している計算式内の数値１２は、年間月数である。年間月数である１２を乗算する数値は原則として月単位の数値であり、１２を乗算していない数値は、年単位の数値または年月に無関係な独立の数値（例えば単位面積などの数値）である。
【００５８】
【実施例】
図３は、本発明に係る損益分岐点の検出システムを利用して試算（シミュレーション）を行う場合の、表示画面の一例を示すものである。この表示画面は、すでに述べた各種の数値項目（試算上必要な数値データ）を、所定の格納エリアから自動的に呼び出して利用者（ユーザ）に視覚的、具体的に表示する。
【００５９】
表示する数値データは、例えば、実賃貸面積の計算を行うための数値群７１、単位面積当たりの収入を計算するための数値群７２、固定費を計算（または調整）するための数値群７３、固定的な収入を計算するための各種の数値群７４、単位面積当たりの費用（支出）を計算するための数値群７５である。これらの数値群７１〜７５は、主として賃貸契約の履歴情報を格納してある履歴格納部２１から読み出すことが出来るが、必要に応じてその他のデータ格納部、例えば、収入データ格納部３０や、支出データ格納部４０のデータ数値を読み出す。
【００６０】
この表示画面には、試算を行う時点での稼動坪面積または／および平均稼働率を同時に表示し、或いは算定条件となる年月日を自動表示またはマニュアルによる人為的な条件設定項目として表示しても良い。
【００６１】
表示画面は少なくとも、これらの数値に基づいて損益分岐点の試算を実行処理させるためのクリックボタン表示部８１、あるいは損益分岐点の試算結果をグラフ図として表示させるためのクリックボタン表示部８２を備えることが望ましい。マウス操作によってクリックボタン表示部８１をクリックすれば、前述した手法に基づいて損益分岐点における平均稼働率或いは実稼働率の演算処理が実行され、例えば、結果数値を他の各種の参考数値データとともに切替表示する。マウス操作によってクリックボタン表示部８２をクリックすれば、損益分岐点における平均稼働率或いは実稼働率の演算処理結果を、視覚的に理解容易なグラフ図の形式を用いてモニタ画面に表示する。これらの試算結果は、ユーザの選択操作によって自由に記録保存可能としてくことが望ましい。
【００６２】
尚、損益分岐点における平均稼働率或いは実稼働率の演算処理に先だち、最終的な試算を行う前に利用者側において数値データを変更して試算を行いたい場合もあり得る。例えば、固定費を増減させて各種ケースにおける試算結果を得たいという場合である。そこで試算に先立ち、賃貸契約の履歴情報を格納してある履歴格納部２１から読み出した固定費関係の数値を、ユーザ側で任意に調整可能とし、さまざまなケースにおける試算結果を取得可能とすれば、ビル管理の経営分析における試算ヴァリエーションの自由性と利便性が格段に向上する。
【００６３】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明に係るシステムによれば、経験やノウハウに任されがちだった賃貸ビルディングの収支状況を、事実として記録された未加工データに基づいて信頼性高く提示することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係る検出システムの実施形態を示すブロック図である。
【図２】賃貸ビルディングにおける損益バランスを例示するグラフ図である。
【図３】本発明に係る検出システムの具体的表示画面を示す図である。
【符号の説明】
１　支出（営業費用；ビルの維持管理に絶対に必要となる経費）
２　収入（営業収入）
１０　数値加工部
１１　収入データ加工部（賃貸平均単価算出部）
１２　支出データ加工部（平均経費単価算出部）
２０　基本データ群
２１　履歴格納部
２２　請求明細格納部
２３　支払明細格納部
３０　収入データ格納部
３１　関連収入データ格納部
３２　一般収入データ格納部
４０　支出データ格納部
４１　特別支出データ格納部
４２　固定費用格納部
５０　損益分岐点検出部
６０　経営状態の分析部
７１　実賃貸面積の計算を行うための数値群
７２　単位面積当たりの収入を計算するための数値群
７３　固定費を計算（または調整）するための数値群
７４　固定的な収入を計算するための各種の数値群
７５　単位面積当たりの費用（支出）を計算するための数値群
８１、８２　クリックボタン表示部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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