(57)【要約】【課題】関係者が満足感を得やすい住宅買い替え支援システムの提供。【解決手段】売却する旧住宅の査定価格がシステムの査定価格記憶装置（１０）に入力され、査定価格にもとづき買取り価格と売却価格を買取り価格演算装置（２０）と売却価格演算装置（３０）で演算する。買取り諸費用、仮住まい家賃、売却準備費用を各演算装置（４０、５０、６０、）で演算し、売却利益演算装置（７０）で売却価格から買取り価格、買取り諸費用、売却準備費用を減算し、仮住まい家賃を加算して売却利益を演算し、キャッシュバック演算装置（８０）で売却利益からキャッシュバックを演算し、売却収入演算装置（９０）が買取り価格にキャッシュバックを加えて売却収入を演算し、売却収入は新住宅の購入代金とされる。住宅買い替え支援業者がこのシステムを運用し、買い取った旧住宅を仮住まいとして賃貸し、住宅買い替え客は旧住宅から新住宅へ引越すだけでよい。【選択図】      図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
現在居住している旧住宅を売却して新住宅を購入する住宅買い替え客を支援する住宅買い替え支援システムであって、
旧住宅の査定価格を記憶する査定価格記憶装置と、
査定価格にもとづいて旧住宅の買取り価格を演算する買取り価格演算装置と、
査定価格にもとづいて旧住宅の売却価格を演算する売却価格演算装置と、
旧住宅の買取りに伴って発生する買取り諸費用を演算する買取り諸費用演算装置と、
旧住宅を退去してから新住宅に入居するまでの仮住まい住居の家賃を演算する仮住まい家賃演算装置と、
旧住宅を売却するための準備費用を演算する売却準備費用演算装置と、
旧住宅の売却価格から、買取り価格と買取り諸費用と売却準備費用を減算し、仮住まい家賃を加算して、売却利益を演算する売却利益演算装置と、
旧住宅の売却利益にもとづいて、前記住宅買い替え客へのキャッシュバックを演算するキャッシュバック演算装置と、
旧住宅の買取り価格にキャッシュバックを加算して前記住宅買い替え客の旧住宅の売却収入を演算する売却収入演算装置と、を含み、
売却収入演算装置の演算した旧住宅の売却収入が前記住宅買い替え客に還金処理され、
旧住宅の買取りと売却を住宅買い替え支援業者がおこない、該住宅買い替え支援業者がシステムを運用し、
前記仮住まい住居は前記住宅買い替え客が売却した旧住宅であることを特徴とする住宅買い替え支援システム。
【請求項２】
住宅買い替え支援業者が旧住宅の買取りと売却の一方または両方を、買取り代理手数料または、および、売却代理手数料を払って、仲介業者に代行させ、買取り諸費用演算装置が買取り代理手数料を演算し、売却準備費用演算装置が演算売却代理手数料の演算もおこなう、ことを特徴とする請求項１に記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項３】
仮住まい期間が１ヶ月以内に設定される、ことを特徴とする請求項１に記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項４】
旧住宅はリフォーム後に売却され、リフォームにより増加する価値を査定価格に加えて売却価格が決定されることを特徴とする請求項１に記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項５】
旧住宅の買取りから売却まで、所定の売却準備期間を見込み、売却準備費用演算装置は、売却準備期間における金利、管理費、固定資産税を演算する、ことを特徴とする請求項１に記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項６】
住宅性能評価機関に委託して、リフォーム後の旧住宅の性能評価をおこない、売却準備費用が性能評価費用を含む、ことを特徴とする請求項１に記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項７】
瑕疵担保保険に加入し、売却準備費用が瑕疵担保保険加入料を含む、ことを特徴とする請求項１に記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項８】
キャッシュバックは、旧住宅の売却利益から所定値を差し引いた残りに所定の割合を乗算してもとめる、ことを特徴とする請求項１に記載の住宅買い替え支援システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は住宅の買い替えを支援するシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
住宅を買い換える際には、通常は、現在の住宅を先行売却し、ある期間仮住まいをし、その後、新しい住宅に入居するということがおこなわれている。
現在居住中の旧住宅を売却して、新住宅の購入を計画している住宅買い替え客は、通常、資金に余裕がないかぎり、旧住宅の売却の決済と引渡しを先におこない、新住宅の購入資金をえようとする。そのために、以下のような、問題を抱える。
（１）購入のための資金繰りは、売却の成否に左右されるので、売却の決定まで不安が続く。また、購入契約後、一定期間内に売れないと購入契約が無償解除されるのが通例となっている。
（２）売出したら、購入検討客の案内に備えて毎日自宅待機が必要である。購入検討客が現われても当然のように価格交渉され、気が滅入る。
（３）仲介業者が買い取ってくれれば楽だが、仲介業者の提示価格は通常の査定価格の５０％〜６０％と低く、通常は売る気にならない。仲介業者のねらいは、安くても受忍する客から、低価格で買い取ってこれをリフォームして高く売却することである。仲介業者は、資金負担、保有経費負担、瑕疵担保リスク負担があるので、高利益を求める。
（４）自宅売却後に購入物件に転居するまでの間、「仮住まい」が必要になるが、この「仮住まい」は金銭的、肉体的、精神的に大きな負担となる。特に、高齢者の場合はつらいものとなる。
【０００３】
以下、ある客が、仲介業者を介して、現在居住中の住宅（旧住宅）を別の客に売却する場合の関係者の収支の例を説明する。
ここで、旧住宅を売却する客を客Ａ、客Ａが売却した住宅を購入する客を客Ｂ、仲介業者を仲介業者Ｃとする。
例えば、現在の査定額２０００万円の旧住宅を売却し、仮住まい期間１年で、新住宅に移る場合、査定額の１００％で売却できたとして、客Ａは以下のような収支となる。
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その他、上記に加えて、この仮住まいから新規物件への引越し費用、売却印紙、抵当抹消の費用等が発生する。
【０００４】
一方、客Ｂは、生活中の物件を見ると幻滅するが、そもそも、予算が少ないために中古を検討しておりリフォームする前提であることから、幻滅部分は妥協している。そして、以下のような収支となる。
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その他、上記に加えて、登記費用、取得税等が発生する。
【０００５】
また、旧住宅の売却依頼を受けた仲介業者Ｃは、希望価格で購入客が見つからない場合には客Ａに価格下げを勧告するが、その結果、客Ａが他の業者に依頼をしてしまうと、それまでの苦労が水の泡になる。
また、客Ａが入居中だと、購入検討客が現われても、すぐに案内することができず、日程調整をしている間に御破算になることもある。また、売り手、買い手ともに素人であり、細々した注文をすべて中立の立場で調整することに労力を要する。
また、仲介業者Ｃの手数料は以下の金額が上限である、別の業者が購入客を見つけた場合は購入仲介手数料はその別の業者が手にするために、仲介業者Ｃには売却仲介手数料しか手に入らないこともある。
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【０００６】
したがって、客Ａにとっては、仮住まいの費用２６７万円が無駄な出費であり、客Ｂにとっては、リフォーム業者が個人から受注した際に得るであろう高い利益、例えば、リフォーム費用３００万円×３０％（粗利益率）＝９０万円が割高な出費である。また、仲介業者Ｃも安定して利益を上げることができない。
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
本発明は、上記問題に鑑み、住宅の買い替えに係る者が満足感を得やすい住宅買替え支援システムを提供することを目的とする。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
請求項１の発明によれば、現在居住している旧住宅を売却して新住宅を購入する住宅買い替え客を支援する住宅買い替え支援システムであって、
旧住宅の査定価格を記憶する査定価格記憶装置と、
査定価格にもとづいて旧住宅の買取り価格を演算する買取り価格演算装置と、
査定価格にもとづいて旧住宅の売却価格を演算する売却価格演算装置と、
旧住宅の買取りに伴って発生する買取り諸費用を演算する買取り諸費用演算装置と、
旧住宅を退去してから新住宅に入居するまでの仮住まい住居の家賃を演算する仮住まい家賃演算装置と、
旧住宅を売却するための準備費用を演算する売却準備費用演算装置と、
旧住宅の売却価格から、買取り価格と買取り諸費用と売却準備費用を減算し、仮住まい家賃を加算して、売却利益を演算する売却利益演算装置と、
旧住宅の売却利益にもとづいて、前記住宅買い替え客へのキャッシュバックを演算するキャッシュバック演算装置と、
旧住宅の買取り価格にキャッシュバックを加算して前記住宅買い替え客の旧住宅の売却収入を演算する売却収入演算装置と、を含み、
売却収入演算装置の演算した旧住宅の売却収入が前記住宅買い替え客に還金処理され、
旧住宅の買取りと売却を住宅買い替え支援業者がおこない、該住宅買い替え支援業者がシステムを運用し、
前記仮住まい住居は前記住宅買い替え客が売却した旧住宅であることを特徴とする住宅買い替え支援システムが提供される。
【０００９】
このように構成される住宅買い替え支援システムを用いれば、現在居住している旧住宅を売却して新住宅を購入する住宅買い替え客は、旧住宅の買取りと売却を住宅買い替え支援業者がおこなってくれるので旧住宅を売却して売却収入を得るための苦労が殆どなく、また、キャッシュバックさえ得ることができる。そして、仮住まい住居は旧住宅であるので旧住宅から新住宅へ引越すだけでよく、精神的、肉体的、経済的負担が大幅に軽減される。
【００１０】
請求項２の発明によれば、請求項１の発明において、買い替え支援業者が旧住宅の買取りと売却の一方または両方を、買取り代理手数料または、および、売却代理手数料を払って、仲介業者に代行させ、  買取り諸費用演算装置が買取り代理手数料を演算し、売却準備費用演算装置が演算売却代理手数料を演算する。
請求項３の発明によれば、請求項１の発明において、仮住まい期間が１ヶ月以内とされる。
【００１１】
請求項４の発明によれば、請求項１の発明において、旧住宅はリフォーム後に売却され、リフォームにより増加する価値を査定価格に加えて売却価格が決定される。
請求項５の発明によれば、請求項１の発明において、旧住宅の買取りから売却まで、所定の売却準備期間を見込み、売却準備費用演算装置は、売却準備期間における金利、管理費、固定資産税を演算する。
【００１２】
請求項６の発明によれば、請求項１の発明において、住宅性能評価機関に委託して、リフォーム後の旧住宅の性能評価をおこない、売却準備費用が性能評価費用を含む。
請求項７の発明によれば、請求項１の発明において、瑕疵担保保険に加入し、売却準備費用が瑕疵担保保険加入料を含む。
請求項８の発明によれば、請求項１の発明において、キャッシュバックは、旧住宅の売却利益から所定値を差し引いた残りに所定の割合を乗算してもとめる。
【００１３】
【発明の実施の形態】
以下、添付の図面を参照しながら、本発明の実施の形態を説明する。
初めに、この実施の形態の概要を説明する。この実施の形態では、現在居住している旧住宅を売却して新住宅を購入する住宅買い替え客に対して、住宅買い替え支援業者が、旧住宅の買取りと売却をおこなって、住宅買い替え客が新住宅の購入資金とする旧住宅の売却収入の確保を支援する。そして、この住宅買い替え支援業者は、買い取った旧住宅を、住宅買い替え客が新住宅に入居するまでの間の仮住まい住居として住宅買い替え客に短期的に賃貸する。
そして、この実施の形態では、住宅買い替え支援業者が、旧住宅の買取りと売却を仲介業者に代行させる。
【００１４】
住宅買い替え支援業者は図１に示すような住宅買い替え支援システム１を有しており、住宅買い替え支援システム１は査定価格記憶装置１０と、買取り価格演算装置２０、売却価格演算装置３０、買取り諸費用演算装置４０、仮住まい家賃演算装置５０、売却準備費用演算装置６０、売却利益演算装置７０、キャッシュバック演算装置８０、売却収入演算装置９０、および出力装置１００を具備している。
【００１５】
これらは、住宅買い替え支援業者の有するコンピュータ内に組み込まれている。
【００１６】
図２は上記の装置がおこなう計算のフローチャートである。以下、図２のフローチャートを参照しながら、本発明による住宅買い替え支援システムにおける計算過程を説明する。
【００１７】
先ずは、ステップ１０において、査定価格記憶装置１０に売却される住宅の査定価格ＥＶが入力されて、それが記憶される。例えば、査定価格が２０００万円であれば、２０００万円と入力される。
次に、ステップ２０において買取り価格演算装置２０で査定価格ＥＶに予め定められた買取り比率ＫＢＲを乗算して買取り価格を演算するものであって、買取り比率ＫＢＲは、例えば、７０％とされる。その場合、査定価格が上述のように２０００万円であれば、買取り価格は２０００万円×０．７＝１４００万円となる。
【００１８】
次に、ステップ３０において売却価格演算装置３０で査定価格ＥＶをもとにして売却価格ＳＶを演算する。この売却価格ＳＶは、売却物件をリフォームするものとして、リフォームにより増大する市場価値ＡＶを加えたものとされる。例えば、リフォームにより増大する（市場）価値が３００万円であれば、査定価格が上述のように２０００万円であれば、売却価格は２０００万円＋３００万円＝２３００万円となる。
【００１９】
ステップ４０では、買取り諸費用演算装置４０で買取りに係って発生する諸費用である買取り諸費用ＢＣを演算する。買取諸費用ＢＣとは、例えば、以下のものがある。
Ｂ１：買取り業務の代理手数料
Ｂ２：登記費用
Ｂ３：取得税
【００２０】
Ｂ１の代理手数料は、この実施の形態では、住宅買い替え支援業者が、仲介業者に買取り業務を代行させるので、この仲介業者に支払う手数料である。例えば、買取り価格ＢＶに所定の比率ＫＢ１を乗算してもとめる。この比率ＫＢ１は、例えば５％とされる。その場合、買取り価格が上述のように１４００万円であれば、代理手数料は１４００万円×０．０５＝７０万円となる。
Ｂ２の登記費用は買取り価格から所定の計算式ＫＢ２によって演算され、買取り価格が１４００万円の場合は、例えば、４０万円とされる。
Ｂ３の取得税は買取り価格から所定の計算式ＫＢ３によって演算され、買取り価格が１４００万円の場合は、例えば、３０万円となる。
図３にＢ１、Ｂ２、Ｂ３からもとめて、さらにＢＣをもとめる手順がしめされている。
【００２１】
ステップ５０では、仮住まい家賃演算装置５０が、仮住まい家賃ＴＳを演算する。
本発明においては、仮住まい住居は、住宅買い替え支援業者が買い取った旧住宅そのものである。したがって、旧住宅を売却してから新住宅へ引っ越すまでの仮住まい期間を、任意に設定することができ、例えば、仮住まい期間は、１ヶ月以内、好ましくは、１０日程度にされる。
そして、仮住まいといっても、新住居の準備が整うまで旧住居に、そのまま済み続けるので、旧住宅から新住宅へ引越すだけでよく、住宅買い替え客の精神的、肉体的、経済的負担は大幅に軽減される。
そして、この家賃ＴＳを客Ａから徴収するが、これは１日当たりの料金ＤＳに日数Ｄを乗算して計算する。例えば、１日当たりの料金を１万円とし、仮住まい期間を１０日とすれば、仮住まい家賃は１万円×１０＝１０万円となる。この仮住まい家賃は住宅買い替え支援業者にとっては収入となるので、買取り諸費用に対してはマイナス（−）で処理される。
【００２２】
ステップ６０では、売却準備費用演算装置６０が売却するための準備費用を演算する。売却するための準備諸費用とは、例えば、以下のものがある。
Ｓ１：売却業務の代理手数料
Ｓ２：リフォーム費用
Ｓ３：固定資産税
Ｓ４：金利
Ｓ５：性能評価取得費用
Ｓ６：瑕疵担保保険料
Ｓ７：管理費
【００２３】
Ｓ１の代理手数料は、この実施の形態では、住宅買い替え支援業者が、仲介業者に売却業務を代行させるので、この仲介業者に支払う手数料である。例えば、売却価格ＳＶに所定の比率ＫＳ１を乗算してもとめる。この比率ＫＳ１は、例えば５％とされる。その場合、売却価格が上述のように２３００万円であれば、代理手数料は２３００万円×０．０５＝１１５万円となる。
【００２４】
Ｓ２のリフォーム費用は売却価格の決定に際して使用したリフォームにより増大する市場価値の原価という意味合いにおいて、リフォームにより増大する価値に所定の比率ＫＳ２を乗算して決定される。この比率ＫＳ２は例えば７０％とされ、リフォームにより増大する価値が３００万円であれば、リフォーム費用は３００万円×０．７０＝２１０万円となる。
【００２５】
Ｓ３の固定資産税は、買取りから売却まで売却準備期間ＰＤ、例えば６ヶ月のの間に発生する固定資産税であって、査定価格ＥＶから所定の計算式ＫＳ３によって演算され、査定価格が２０００万円の場合は、例えば、年１０万円であるので、その半分の５万円となる。
【００２６】
Ｓ４の金利負担は、買取りから売却までの売却準備期間ＰＤ、例えば６ヶ月、の間に発生する金利である。これは、買取り時に発生する費用＝買取り価格ＢＶ＋買取り諸費用ＢＣに、金利ＫＣＲと上記の期間ＰＤを乗算して算出される。例えば、金利ＫＣＲを年３％とした場合に、買取り時に発生している費用は、買取り価格ＢＶ１４００万円＋買取り諸費用ＢＣ１４０万円（＝代理手数料７０万円＋登記費用４０万円＋取得税３０万円）−仮住まい家賃１０万円であるので、１５３０万円×０．０３×０．５（年）＝２３万円となる。
【００２７】
Ｓ５の性能評価取得費用というのは、リフォーム後の売却住宅の性能を、例えば、財団法人日本建築センター等の第３者機関により評価してもらうための費用であって、予め入力されている値であって、例えば、１０万円とされる。
Ｓ６の瑕疵担保保険料というのは欠陥が発生した場合の修復費用に充当するためのものであって、売却価格に所定の係数ＫＳ６を乗算して計算され、例えば、１０万円と算出される。
Ｓ７の管理費は、集合住宅において毎月支払う管理費であって、物件毎に異なるので、入力される。例えば、毎月２万円であれば、６ヶ月の場合、２万円×６＝１２万円となる。
【００２８】
ステップ７０では売却利益演算装置７０が、売却価格から原価としての、買取り価格と買取り諸費用と売却準備費用の合計を減算した、売却利益を計算する。
この例の場合、売却価格が２３００万円、買取り価格が１４００万円、買取り諸費用が１３０万円、売却準備費用が３８５万円であるので、売却利益は２３００万円−（１４００万円＋１３０万円＋３８５万円）＝３８５万円となる。
【００２９】
ステップ８０では、キャッシュバック演算装置８０が、売却利益をもとにキャッシュバック額を計算するが、この実施の形態では、キャッシュバックは売却利益から予め定めたキャッシュバック控除額ＣＢＮを減算した値に予め定めたキャッシュバック比率ＫＣＢを乗算してもとめる。例えば、キャッシュバック控除額ＣＢＮを５０万円、キャッシュバック比率ＫＣＢを８０％とすると、（３８５万円−５０万円）×０．８０＝２６８万円がキャッシュバックとして住宅買い替え客に還金される額である。
【００３０】
そして、ステップ９０では、売却収入演算装置９０が、買取り価格にキャッシュバックを加えたものを売却収入ＳＩとして計算する。この場合は、売却収入ＳＩ＝買取り価格１４００万円＋キャッシュバック２６８万円＝１６６８万円である。客Ａは、この金額を、旧住宅を売却した収入として得ることができる。
実際は、例えば、住宅買い替え支援業者が、出力装置１００で上記の金額をプリントアウトして客Ａに提示するとともに、客Ａの指定する銀行口座への振込みをおこなう。
【００３１】
ここで、上記の取引の過程における、各関係者における、メリットは以下のようになる。
客Ａの売却収入ＳＩは前述のように１６６８万円であり、従来技術において、算出された１６６４万円と略同等であるが、客Ａにとっては、売却住宅の購入客の見学に備えて休日も待機する苦痛、仮住まい探し、そして、売却住宅が売れるかどうかの不安等、から解放されるという大きなメリットがある。また、仮住まいは、実際は旧住宅であり、引越し荷物の移動は旧住宅から新住宅への移動の１回ですむというのも大きなメリットである。
【００３２】
住宅買い替え支援業者は、買取り業務と売却業務を仲介業者に代行させても売却利益３８５万円−キャッシュバック２６８万円＝１１７万円の収入を得ることができる。
【００３３】
仲介業者Ｃは、買取り代理手数料７０万円＋売却代理手数料１１５万円＝１８５万円を得ることができ、これは、従来技術における仲介業者の収入１３２万円に比べて大幅に増加するし、買取り代理手数料を売却相手が未定の状態でも即時に確実に計上することができる。また、客Ａは住宅買い替え支援業者に紹介されて、あるいは、逆に、仲介業者Ｃが住宅買い替え業者を紹介する場合もあるが、その関係によって、他の仲介業者とは交渉せずに、専属的に、あるいは排他的に、この仲介業者Ｃと交渉をすることになるので、仲介業者Ｃは他の仲介業者と競争することがなく、客Ａを説得しやすいので、利益も確保しやすい。
【００３４】
また、旧住宅の客Ｂへの展示は客Ａが退去して、リフォーム後に行うことができる。したがって、仲介業者自身が鍵を常時保有でき、従来のような都合の調整が不要で対応がしやすく、リフォーム後の見栄えのよいものを見せることができるので幻滅を与えることもすくなく、成功率も高くなる。さらに、客Ｂには購入手数料を請求しなくてもよいので、客Ｂは、その分、割引感を感じ、瑕疵担保保険がついていることで安心感を感じることも成功率を高めるのに寄与する。また、客Ｂにとっても所望の通りに旧住宅の見学ができる可能性が高い。
【００３５】
【発明の効果】
各請求項に記載の発明は、現在居住している旧住宅を売却して新住宅を購入する住宅買い替え客を支援する住宅買い替え支援システムであるが、
旧住宅の査定価格を記憶する査定価格記憶装置と、査定価格にもとづいて旧住宅の買取り価格を演算する買取り価格演算装置と、査定価格にもとづいて旧住宅の売却価格を演算する売却価格演算装置と、旧住宅の買取りに伴って発生する買取り諸費用を演算する買取り諸費用演算装置と、旧住宅を退去してから新住宅に入居するまでの仮住まい住居の家賃を演算する仮住まい家賃演算装置と、旧住宅を売却するための準備費用を演算する売却準備費用演算装置と、旧住宅の売却価格から、買取り価格と買取り諸費用と売却準備費用を減算し、仮住まい家賃を加算して、売却利益を演算する売却利益演算装置と、旧住宅の売却利益にもとづいて、前記住宅買い替え客へのキャッシュバックを演算するキャッシュバック演算装置と、旧住宅の買取り価格にキャッシュバックを加算して前記住宅買い替え客の旧住宅の売却収入を演算する売却収入演算装置と、を含み、売却収入演算装置の演算した旧住宅の売却収入が前記住宅買い替え客に還金処理され、旧住宅の買取りと売却を住宅買い替え支援業者がおこない、該住宅買い替え支援業者がシステムを運用し、前記仮住まい住居は前記住宅買い替え客が売却した旧住宅とされている。
したがって、住宅買い替え客は、旧住宅の買取りと売却を住宅買い替え支援業者がおこなってくれるので旧住宅を売却して売却収入を得るための苦労が殆どなく、また、キャッシュバックさえ得ることができる。そして、仮住まい住居は旧住宅であるので、旧住宅から新住宅へ引越すだけでよく、精神的、肉体的、経済的負担が大幅に軽減される。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明による住宅買い替え支援システムの構成を示す図である。
【図２】本発明による住宅買い替え支援システムより住宅買い替え支援金額を計算するフローチャートである。
【図３】買取り諸費用を演算するルーチンのフローチャートである。
【図４】仮住まい家賃を演算するルーチンのフローチャートである。
【図５】売却準備費用を演算するルーチンのフローチャートである。
【符号の説明】
１０…査定価格記憶装置
２０…買取り価格演算装置
３０…売却価格演算装置
４０…買取り諸費用演算装置
５０…仮住まい家賃演算装置
６０…売却準備費用演算装置
７０…売却利益演算装置
８０…キャッシュバック演算装置
９０…売却収入演算装置
１００…出力装置
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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