(57)【要約】【課題】取引成立性の向上を図ることが可能な不動産オークションシステムを提供すること。【解決手段】物件が選択されたか否かを判断し、選択された場合（Ｓ７１；Ｙ）詳細情報と入札フォーマットを読み出し入札端末に送信する（Ｓ７２）。サーバ装置は、入札回答を受信し（Ｓ７３）、入札回答に入札金額が有るか否かを判断する。入札金額が有る場合（Ｓ７４；Ｙ）入札金額を登録し（Ｓ７５）、入札金額情報がない場合（Ｓ７４；Ｎ）入札回避理由を登録する（Ｓ７６）。入札期間が満了しているか否かを判断し、満了している場合（Ｓ７７；Ｙ）最高入札金額情報を抽出し（Ｓ７８）、最高入札金額が希望最低売却価格以上の値であるか否かを判断する（Ｓ７９）。希望最低売却価格以上である場合（Ｓ７９；Ｙ）落札処理をし（Ｓ８０）物件に関するデータの算出処理をする（Ｓ８１）。【選択図】  図１３
2004185277.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能なサーバ装置とを備えた、入札方式で行われる不動産物件のオークションを支援する不動産オークションシステムにおいて、
所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置と、
前記売却端末装置からコンピュータを使用した通信により送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録手段と、
前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行手段と、
前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行手段により発行された識別子に基づいて管理する物件管理手段と、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理手段により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供手段と、
前記物件情報提供手段により所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示手段と、
前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示手段により送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録手段と、
前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理手段と、
前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理手段により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成手段と、
前記レポート作成手段により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知手段と、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知手段により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信手段と、
を備えたことを特徴とする不動産オークションシステム。
【請求項２】
前記売却物件登録手段は、当該売却不動産物件の希望最低売却価格を含む前記売却不動産物件の情報を前記記憶装置に登録し、
前記入札回答登録手段は、前記回答済み入札フォームに入力されている入札金額を前記記憶装置に登録し、
前記落札処理手段は、コンピュータを使用して、前記売却物件登録手段により登録された前記希望最低売却価格と、前記入札回答登録手段により登録された入札金額のうちの最高入札金額とを比較し、前記最高入札金額が前記希望最低売却価格以上である場合、オークションが成立したことを判断することを特徴とする請求項１記載の不動産オークションシステム。
【請求項３】
前記売却物件登録手段は、当該売却不動産物件の属する地域を特定する情報を登録する第１の階層と、当該売却不動産物件の詳細内容の情報を登録する第２の階層とを設けて前記記憶装置に登録することを特徴とする請求項１、または、請求項２記載の不動産オークションシステム。
【請求項４】
前記売却物件登録手段は、前記第１の階層の上位階層、または、前記第１の階層と前記第２の階層との間の階層に、当該売却不動産物件の属する不動産の種別情報を登録する種別階層をを設けて前記記憶装置に登録することを特徴とする請求項３記載の不動産オークションシステム。
【請求項５】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークション方法において、
前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する第１のステップと、
前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する第２のステップと、
前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報を、前記第２のステップにより発行された識別子に基づいて管理する第３のステップと、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記第３のステップにより管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第４のステップと、
前記第４のステップにより所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第５のステップと、
前記入札端末装置から送信される、前記第５のステップにより送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する第６のステップと、
前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する第７のステップと、
前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記第７のステップにより実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成する第８のステップと、
前記第８のステップにより作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知する第９のステップと、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記第９のステップにより前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する第１０のステップと、を備えたことを特徴とする不動産オークション方法。
【請求項６】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムにおいて、
前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、
前記物件情報提供機能により所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、
前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、
前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、
前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、
をコンピュータに実現させることを特徴とする不動産オークションプログラム。
【請求項７】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体において、
前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、
前記物件情報提供機能により所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、
前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、
前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、
前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、
をコンピュータに実現させることを特徴とする不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、売却希望者より提供された不動産の売却希望物件情報を管理し、通信網を介してアクセス可能な端末装置間で通信を行いながら、入札方式により各不動産の売買取引を仲介するための不動産オークションシステム、不動産オークション方法、不動産オークションプログラム、および、不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、インフォメーションテクノロジー（ＩＴ）を利用したサービスが加速度的に普及し、通信網を通じて様々なサービスや取引が行われるようになってきている。例えば、インターネットのＷｅｂ上では、入札方式により不動産の売買取引を行う不動産オークションも行われている。
このようなＷｅｂ上での不動産オークションを実現させるための不動産オークションシステムが、下記の特許文献をはじめ種々開示されている。
【特許文献１】
特開２００１−２２２６６４公報
【０００３】
特許文献１には、オークションサーバに格納されている不動産物件の情報、例えば、重要事項説明書、売買契約書、契約添付書類などをホームページ形式でインターネットを介して顧客に提供することができる不動産オークションシステムが開示されている。
一般に、不動産のオークションを行うＷｅｂでは、不動産の売却を希望する者が、売却希望物件についての場所、面積、最寄駅、建築物の築年数、売却価格、などの種々の情報をサーバ側に提出し、この情報をサーバ側のＷｅｂ管理者が掲示板等に登録することで、パーソナルコンピュータ等で当該Ｗｅｂにアクセスした第三者がオークション対象となる不動産の情報を表示部やプリンタ等で出力して閲覧できる状態となる。
【０００４】
ここで売却希望者の提示した希望売却価格は、売却希望物件についての種々の情報とともに掲示板等に登録され、第三者に閲覧される。そして、この希望売却価格は、当該売却希望物件についてオークションを行うにあたっての最低入札価格とされる。
オークション対象となる不動産の情報を閲覧した第三者（個人や法人等）は、入札するか否かについての検討を経て、最低入札価格（すなわち売却価格）以上の金額を提示して入札を行い、最高入札価格であった場合に、入札対象の不動産を購入できることになる。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、従来のこのような不動産のオークションシステムでは、以下の理由により、取引の成立性が著しく低くなり、実質的にシステムが機能しないという問題点があった。
すなわち、一般にオークションシステムでは、「売却価格以上の入札金額を提示した購買希望者がいた場合には自動的に取引成立」という前提があるため、売却希望物件をできるだけ高く売りたいと考える売却希望者は、最低入札価格を高く設定する傾向があり、売却価格の設定が適切に行われ難い状況にあった。
【０００６】
具体的には、売却希望者は、物件価格を決定付ける要因となる、所在地・最寄駅などの地域要因、および、築年数などの個別要因を適切に認識することができないため、物件の売却希望物件における売却希望最低価格を、不動産の「相場」と呼ばれる価格帯の中で高めの価格を設定するケースが多い。また、売却希望者は、他の不動産の売却事例等を勘案した結果として、売却希望物件における最低入札価格を、当該物件の相場を超えた金額に設定するケースもあった。
また、売却希望者は、自己の不動産の売却にあたっては良い点（例えば、「築年数が浅い」など）を過大評価して、悪い点（例えば、「最寄駅までが遠く、バスの本数も比較的少ない」など）を過小評価して価格設定する傾向にあるため、購買者側の平均的な評価値とはかけ離れた売却価格の設定が行われることが多かった。
【０００７】
このようなオークションシステムでは、売却希望物件に対して１回のオークションで入札が入らないことが多く、その場合には、同一の売却希望物件について繰り返し何回もオークションに出す必要があり、売却希望者は、その都度自主的に最低入札価格を低く修正することを余儀なくされていた。
さらに、従来のオークションシステムでは、売却希望物件を再度オークションに出す機会が与えられるにとどまり、売却希望者に対して売却価格の設定についての指針や判断資料等については何ら提供されなかったため、売却希望者は、売却価格をどの程度下げればよいのかなどについて判断できない場合が多く、いつまで経っても適正な売却価格の設定を行うことができず、この結果、無駄なオークションが何回も行われてしまっていた。
【０００８】
そのため、従来の不動産のオークションシステムでは、売却希望者の売却価格の設定が適切に行われない限り、取引が成立する可能性が低かった。つまり、例えば売却希望者が、売却希望物件について早期の売却を希望する場合であっても、適切な売却価格の設定ができないために、売却する機会を喪失し、さらに売却が遅れることにより価格下落等の不利益をも被るおそれがあった。
そこで本発明の目的は、入札によるオークション方式を採用しながら、取引成立性の向上に寄与することができる不動産オークションシステム、不動産オークション方法、不動産オークションプログラム、および、不動産オークションプログラムを記憶した記憶媒体を提供することである。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
請求項１記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能なサーバ装置とを備えた、入札方式で行われる不動産物件のオークションを支援する不動産オークションシステムにおいて、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置と、前記売却端末装置からコンピュータを使用した通信により送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録手段と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行手段と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行手段により発行された識別子に基づいて管理する物件管理手段と、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理手段により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供手段と、前記物件情報提供手段により所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示手段と、前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示手段により送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録手段と、前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理手段と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理手段により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成手段と、前記レポート作成手段により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知手段と、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知手段により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信手段と、を備えることにより前記目的を達成する。
【００１０】
請求項２記載の発明では、請求項１記載の発明において、前記売却物件登録手段は、当該売却不動産物件の希望最低売却価格を含む前記売却不動産物件の情報を前記記憶装置に登録し、前記入札回答登録手段は、前記回答済み入札フォームに入力されている入札金額を前記記憶装置に登録し、前記落札処理手段は、コンピュータを使用して、前記売却物件登録手段により登録された前記希望最低売却価格と、前記入札回答登録手段により登録された入札金額のうちの最高入札金額とを比較し、前記最高入札金額が前記希望最低売却価格以上である場合、オークションが成立したことを判断することにより前記目的を達成する。
【００１１】
請求項３記載の発明では、請求項１、または、請求項２記載の発明において、前記売却物件登録手段は、当該売却不動産物件の属する地域を特定する情報を登録する第１の階層と、当該売却不動産物件の詳細内容の情報を登録する第２の階層とを設けて前記記憶装置に登録することにより前記目的を達成する。
請求項４記載の発明では、請求項３記載の発明において、前記売却物件登録手段は、前記第１の階層の上位階層、または、前記第１の階層と前記第２の階層との間の階層に、当該売却不動産物件の属する不動産の種別情報を登録する種別階層をを設けて前記記憶装置に登録することにより前記目的を達成する。
【００１２】
請求項５記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークション方法において、前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する第１のステップと、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する第２のステップと、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報を、前記第２のステップにより発行された識別子に基づいて管理する第３のステップと、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記第３のステップにより管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第４のステップと、前記第４のステップにより所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第５のステップと、前記入札端末装置から送信される、前記第５のステップにより送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する第６のステップと、前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する第７のステップと、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記第７のステップにより実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成する第８のステップと、前記第８のステップにより作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知する第９のステップと、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記第９のステップにより前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する第１０のステップと、を備えることにより前記目的を達成する。
【００１３】
請求項６記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムにおいて、前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、前記物件情報提供機能により所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、をコンピュータに実現させることにより前記目的を達成する。
【００１４】
請求項７記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体において、前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、前記物件情報提供機能により所定の階層の不動産物件の情報を送信する際に、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、をコンピュータに実現させる不動産オークションプログラムを格納することにより前記目的を達成する。
【００１５】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の不動産オークションシステムにおける好適な実施の形態について、図１から図２０を参照して詳細に説明する。
図１は、本実施の形態に係る不動産オークションシステムの全体的なシステム構成を示した図である。
この図１に示すように不動産オークションシステムは、システムの中枢をなすサーバ装置１、クライアントである売却希望者の使用する売却希望者端末装置２、クライアントである入札者の使用する入札者端末装置３、から構成され、各々が通信網４を介して接続されている。
【００１６】
本実施形態においては、サーバ装置１、売却希望者端末装置２、入札者端末装置３が、互いに通信網４を介して各種データを送受信するようになっているが、通信網４としては、インターネットに限られるものではなく、キャプテンシステム、ＬＡＮ（ローカル・エリア・ネットワーク）、ＷＡＮ（ワイド・エリア・ネットワーク）などのデータの送受信が可能なネットワークであればよい。
【００１７】
この通信網４は、該通信網４よりも小さなネットワークやサブネットワークを含んでいても、含んでいなくてもよい。さらに、この通信網４は、サーバ装置１と各端末、各端末相互間が、有線、無線（通信衛星による通信を含む）、および両方のいずれにより接続されるネットワークでもよく、専用回線のみによるネットワーク、専用回線を一部に含む交換回線によるネットワーク、専用回線を含まない公衆回線によるネットワークのいずれでもよい。また、データの送受信が可能であれば必ずしもネットワークにより接続されなくてもよい。
サーバ装置１は、本実施形態における各種処理の核となる部分であり、各種ＤＷＨ（データ・ウェアハウス）やＤＢ（データベース）を備えるデータベースサーバおよびＷＷＷサーバなどのコンピュータで構成されている。
【００１８】
一方、売却希望者端末装置２および入札者端末装置３としては、インターネット接続可能なブラウザソフトを備えたパーソナルコンピュータが使用される。また、売却希望者端末装置２および入札者端末装置３は、コンピュータシステムを内蔵しインターネットに対応可能な、ゲーム機やテレビその他の家庭電気器具、ＰＤＡ（携帯情報端末）、通信専用携帯端末、携帯電話機などを使用するようにしてもよい。
なお、図１において、売却希望者端末装置２および入札者端末装置３として各３台ずつが接続された状態について表示したが、実際には３台以上の複数の端末装置が対象になり、これらの端末装置が同時に接続される場合もある。
【００１９】
図２は、（ａ）は、サーバ装置１の構成例を示した図である。
サーバ装置１は、例えば高速で高度な情報処理機能を備えたコンピュータによって構成されている。
ＣＰＵ（中央演算処理装置）１１は、ＲＯＭ（リード・オンリ・メモリ）１２に記憶されているプログラムやＲＡＭ（ランダム・アクセス・メモリ）１３にロードされたプログラムなどにしたがって、各種の処理、計算、条件判断、ディスプレイなどの各種デバイスの制御を行う。
【００２０】
ＲＯＭ１２は、サーバ装置１を機能させるための基本的なプログラムやパラメータなどが記憶された読み取り専用メモリである。
ＲＡＭ１３は、ＣＰＵ１１が各種の処理を行う上で必要なプログラムやデータを記憶するメモリであり、ＣＰＵ１１によってデータの書込みおよび消去を行うことができる。
インターフェース１４は、記憶装置１５、光磁気ディスク１６、通信部１７、入力部１８、ディスプレイ１９、印刷装置２０などの各種デバイスとＣＰＵ１１などと接続されており、これらのデバイスとＣＰＵ１１などとのインターフェースを提供する。
【００２１】
バスライン２１は、インターフェース１４とＣＰＵ１１、ＲＯＭ１２、ＲＡＭ１３などがデータや制御信号などを送受信する際の伝送媒体である。
記憶装置１５は、例えば大容量のハードディスクなどにより構成されており様々なプログラムやデータが記憶されている。
記憶装置１５には、例えば、データベース４０、オークションプログラム５０、回線接続プログラムなどが含まれるその他のプログラム６０などが記憶されている。記憶装置１５に記憶されているデータについては後述する。
【００２２】
ブラウザソフトは、ＨＴＭＬ形式のファイルをディスプレイ１９に表示するソフトウェアである。
ＨＴＭＬ形式のファイルは、タグ（予約語の一種）などを用いて、文書の構造、画像などのある場所、リンク先などを記述したファイルである。
回線接続プログラムは、サーバ装置１を通信網４（プロバイダを介してインターネットに接続する場合はプロバイダ）に接続するためのプログラムである。
回線接続プログラムによって、サーバ装置１と通信網４との接続を制御することができる。
【００２３】
光磁気ディスク１６は、一般にハードディスクよりもアクセス速度が遅く、サーバ装置１に対して着脱自在であるため、プログラムやデータのバックアップなどに使用される。
通信部１７は、サーバ装置１を通信網４に接続するデバイスである。サーバ装置１を公衆回線に接続する場合はモデムなどで構成する。サーバ装置１は、通信部１７を介して通信網４に接続し、これによって売却希望者端末装置２および入札者端末装置３と接続することができる。
【００２４】
入力部１８は、キーボードやマウスなどにより構成されている。キーボードは、文字情報などを入力する入力手段であり、ディスプレイ１９に表示された専用連絡ページ画面などの各種画面に売主、買主、加盟店、提携銀行などへの連絡事項などを入力するためなどに使用される。
マウスは、ポインティングデバイスであり、ディスプレイ上に表示されたアイコンやボタンなどをクリックすることにより、データの入力を行うことができる。また、マウスの他にタブレット、タッチパネル、ジョイスティックなどを用いることもできる。
【００２５】
ディスプレイ１９は、例えばＣＲＴ（ブラウン管）、液晶ディスプレイ、プラズマディスプレイなどで構成された表示装置である。
ディスプレイ１９は、サーバ装置１からダウンロードしたトップページ画面や専用連絡ページ画面などの各種画面を表示したり、また、ユーザがキーボードなどから入力した結果を表示したりなどする。
印刷装置２０は、記憶装置１５に格納されたデータなどを紙などに印刷するためのデバイスである。印刷装置２０は、例えば、レーザプリンタ、インクジェットプリンタ、ドットプリンタ、ページプリンタ、感熱式プリンタ、熱転写式プリンタなどの各種プリンタなどによって構成されている。
【００２６】
記憶装置１５には、データベース４０、オークションプログラム５０、その他のプログラム６０などが記憶されている。
オークションプログラム５０は、ＲＡＭ１３にロードされてＣＰＵ１１により実行され、売却希望者端末装置２および入札者端末装置３に対して不動産オークション業務に関わる各種サービスの提供機能を実現するプログラムである。
その他のプログラム６０には、例えば、ＯＳ（オペレーティング・システム）や、サーバ装置１と通信網４を接続する回線接続プログラムや、外部からの不正アクセスを防止するプログラム、または管理者がメンテナンスに使用するプログラムなどが記憶されている。
【００２７】
図２（ｂ）は、データベース４０の構成の一例を示した図である。
売却者データベース４１は、不動産の売却を希望する売却会員の情報を登録する記憶領域であり、売却会員の氏名、住所、連絡先（電話番号、メールアドレス、ファクシミリ番号）、各売却会員を識別および認証するための認証情報であるＩＤ（識別子）、パスワードのなどの個人情報を記憶する。
入札者データベース４２は、不動産オークションの入札参加希望者の情報を登録する記憶領域であり、入札会員の氏名、住所、連絡先（電話番号、メールアドレス、ファクシミリ番号）、ＩＤ（識別子）、パスワードなどの個人情報を記憶する。
売却不動産データベース４３は、売却希望物件（売却会員が売却を希望する物件）の情報を登録する記憶領域であり、売却希望物件の場所、面積、最寄駅、建築物の築年数、希望最低売却価格などの情報を記憶する。
【００２８】
第１掲示板データベース４４は、売却不動産データベース４３に登録された各売却希望物件情報の内の概要的な情報（属性情報、検索情報など）を、掲示用として登録するための記憶領域であり、検索用媒体として利用される。また、第１掲示板データベース４４には、第１掲示板の表示画面を構成する背景や枠などのフォーマットも記憶される。
図３に、この第１掲示板データベース４４の登録例を示す。ここでは、種類情報と地域情報を、売却希望物件の物件ＩＤごとに登録するようになっている。
【００２９】
第２掲示板データベース４５は、第１掲示板データベース４４に対する下位階層として設定された記憶領域で、売却不動産データベース４３に登録された各売却希望物件情報のより具体的な詳細情報を掲示用情報として記憶する。また、第２掲示板データベース４５は、第２掲示板の表示画面を構成する背景や枠などのフォーマット、入札時に使用される入札用紙のフォーマットが記憶される。
入札関連情報データベース４６は、売却希望物件についての入札の過程や結果など入札に関連して発生する種々の情報（入札関連情報）を登録するための記憶領域である。また、この入札関連情報データベース４６は、売却希望者（売却会員）に提示する情報を登録する記憶領域（提示情報記憶媒体）として利用される。
【００３０】
図２（ｃ）は、オークションプログラム５０に格納されているプログラムの例を示した図である。
オークションプログラム５０には、認証プログラム５１、会員管理プログラム５２、Ｗｅｂ管理プログラム５３、期限管理プログラム５４、関連情報管理プログラム５５、および、後処理管理プログラム５６が格納されている。
認証プログラム５１は、各会員のアクセス時にＩＤおよびパスワードについての認証処理を実行するプログラムである。
会員管理プログラム５２は、各会員についての新規登録、抹消、パスワードや住所など各種情報の変更に関する管理を行うプログラムである。
Ｗｅｂ管理プログラム５３は、売却希望物件について、各掲示板への登録、抹消などの管理を行うプログラムである。
【００３１】
期限管理プログラム５４は、売却希望物件に関する期限の管理（例えば、入札希望者の入札期限、入札回避者および売却希望者の回答期限など）を行うプログラムである。
関連情報管理プログラム５５は、売却希望物件に関して発生する種々の情報（アクセス情報、回答情報、入札価格情報など）の管理や分析を行うプログラムである。
後処理管理プログラム５６は、最高入札価格が希望最低売却価格を下回った場合（オークション不成立時）、の後処理を行うプログラムである。例えば、入札結果、作成したレポートデータ、後処理指示書のフォーマットデータなどを売却希望者端末装置２に送信したり、後処理指示書に基づいて売却希望者と入札者との交渉の場を設定したりする。
記憶装置１５に格納されたこれら各種データやプログラムは、必要に応じてＣＰＵ１１により読み出されるようになっている。また、これら各種データやプログラムは、適宜、売却希望者端末装置２、入札者端末装置３へ通信網４を介して送信されるようになっている。
【００３２】
次に、このように構成された不動産オークションシステムにおける動作について説明する。
まず、入札の前段階として、売却希望者（売却会員）が行う売却希望物件の登録手続きについて説明する。
図４は、売却希望物件の登録手続き処理の手順について示したフローチャートである。
ここでは、本実施の形態に係る不動産オークションシステムを管理するセンターが、サーバ装置１を用いて、通信網４（例えば、インターネット）上に、不動産オークションホームページを開設し、そこで不動産オークションシステムを提供する形態を例に説明を行う。
【００３３】
はじめに、不動産物件の売却希望者は、売却希望者端末装置２を通信網４を介してサーバ装置１に接続し（ステップ１１）、不動産オークションホームページにアクセスする。
サーバ装置１は、売却希望者端末装置２からのアクセスが有るか否かを判断する（ステップ２１）。
売却希望者からのアクセスが確認されない場合（ステップ２１；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
売却希望者からのアクセスが確認された場合（ステップ２１；Ｙ）、サーバ装置１は、アクセスを確認した売却希望者端末装置２に対してログイン画面についてのデータを送信する（ステップ２２）。
【００３４】
詳しくは、いずれかの売却希望者端末装置２から不動産オークションホームページへの接続がなされると、当該売却希望者端末装置２のＩＰ（インターネット・プロトコル）アドレスなどの宛先情報を含む接続信号が、通信網４を介してサーバ装置１の通信部１７に伝達される。すると、サーバ装置１は、当該サーバ装置１へのアクセスがあったものとして認識し、ログイン画面データを認識された売却希望者端末装置２へ送信するように通信部１７へ指示を出す。
【００３５】
売却希望者端末装置２が、サーバ装置１から送信されたログイン画面データを受信すると（ステップ１２）、売却希望者端末装置２の表示部には、図５に示すような会員ＩＤ（識別子）とパスワードを入力するためのログイン画面が表示される。
そして、このログイン画面に、売却希望者は、売却希望者端末装置２から会員ＩＤとパスワードからなる認証情報を入力し、その後、ログイン画面の「ＯＫ」ボタンを押下、または、クリックして、この認証情報をサーバ装置１へ通信網４を介して送信する（ステップ１３）。
【００３６】
サーバ装置１は、売却希望者端末装置２から送信された認証情報を受信したか否かを判断する（ステップ２３）。
認証情報を受信していない場合（ステップ２３；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
認証情報を受信した場合（ステップ２３；Ｙ）、サーバ装置１のＣＰＵ１１は、記憶装置１５のオークションプログラム５０に格納されている認証プログラム５１を読み出して、送信された認証情報の認証処理を実行する（ステップ２４）。この認証情報の認証処理は、送信された認証情報と、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている売却者データベース４１、入札者データベース４２とを対応させることにより行う。
【００３７】
認証処理が終了した後、サーバ装置１は、認証結果に基づくメニュー選択画面データを通信網４を介して売却希望者端末装置２に送信する（ステップ２５）。
そして、売却希望者端末装置２が、サーバ装置１から送信されたメニュー選択画面データを受信すると（ステップ１４）、売却希望者端末装置２の表示部にはメニュー選択画面が表示される。ここでは、メニュー選択画面から、「売却希望物件の登録」、「入札対象物件情報閲覧」、「パスワードの変更」、「会員情報（住所や連絡先など）の変更」、「サービス提供者への問い合わせ」、「脱会」などのメニューを選択することができるようになっている。
【００３８】
売却希望物件を登録する場合、売却希望者は、売却希望者端末装置２からメニュー選択画面の「売却希望物件の登録」のメニューを選択する（ステップ１５）。メニューの選択は、「売却希望物件の登録」ボタンを押下、または、クリックすることによりできる。
メニュー選択画面から「売却希望物件の登録」のメニューが選択されると、売却希望者端末装置２から、売却希望物件の登録を行う旨のデータが、サーバ装置１へ送信される。
【００３９】
サーバ装置１は、売却希望者端末装置２においてメニューの選択が有るか否かを判断する（ステップ２６）。
メニューの選択がない場合（ステップ２６；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
メニューの選択が有る場合（ステップ２６；Ｙ）、サーバ装置１は、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている売却不動産データベース４３から売却希望物件登録画面データを読み出し、これを通信網４を介して売却希望者端末装置２に送信する（ステップ２７）。
【００４０】
売却希望者端末装置２が、サーバ装置１から送信された売却希望物件登録画面データを受信すると（ステップ１６）、売却希望者端末装置２の表示部には、図６に示すような売却希望物件登録画面が表示される。
そして、売却希望者は、この売却希望物件登録画面に売却希望者端末装置２から、「物件のタイプ」、「所在地」、「交通」、「土地面積」、「建物構造」、「建物面積」、「建築年月」、「提出可能資料」、「希望最低売却価格」などの売却物件の情報を入力し、その後、売却希望物件登録画面の「ＯＫ」ボタンを押下、または、クリックして、売却物件の情報をサーバ装置１へ通信網４を介して送信する（ステップ１７）。なお、「提出可能資料」が存在する場合には、サーバ装置１と売却希望者端末装置２との間で、イメージデータを用いて情報を提出することができる。また、売却希望者が、後日、該当する図面や写真などの資料をサーバ装置１の管理者などに郵送するようにしてもよい。
さらに、ここでは、当該売却希望物件の入札期日を任意の期日に設定することができる。また、入札期日の入力がなされない場合には、自動的に予め初期値として設定されている期日（例えば、登録日から１ヶ月後）が設定されるようになっている。
【００４１】
サーバ装置１は、売却希望者端末装置２から送信された売却物件の情報を受信したか否かを判断する（ステップ２８）。
売却物件の情報を受信していない場合（ステップ２８；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
売却物件の情報を受信した場合（ステップ２８；Ｙ）、サーバ装置１は、当該売却物件に対して、入札用のＩＤ番号（以下、入札物件ＩＤ番号とする）を発行し、この発行した入札物件ＩＤ番号のデータを、通信網４を介して売却希望者端末装置２に送信する（ステップ２９）。
売却希望者端末装置２は、サーバ装置１から送信された入札物件ＩＤ番号のデータを受信し（ステップ１８）、処理を終了する。
【００４２】
一方、サーバ装置１は、売却希望者端末装置２から送信された売却物件の情報、および、入札物件ＩＤ番号などを、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている売却不動産データベース４３に登録する（ステップ３０）。
また、ここでは、売却希望者端末装置２から送信された売却物件の情報の他に、例えば、売却希望者の希望する入札期間（入札の期限）や特記事項などの情報が補充的に売却不動産データベース４３に登録されるようになっている。これらの情報は、売却希望者とサーバ装置１の管理者との間で電子メール、電話、ファクシミリ通信などを利用した打ち合わせを経て決定され、そして、サーバ装置１の管理者により登録されるようになっている。
【００４３】
次に、サーバ装置１は、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている第１掲示板データベース４４、および、第２掲示板データベース４５、に登録するための情報の不足分が全て補充登録されているか否かを判断する（ステップ３１）。
不足情報の補充登録が終了していない場合（ステップ３１；Ｎ）、サーバ装置１は、不足情報の補充登録を続ける。
不足情報の補充登録が終了している場合（ステップ３１；Ｙ）、サーバ装置１は、売却不動産データベース４３に登録された売却希望物件の情報を第１掲示板データベース４４と第２掲示板データベース４５とに振り分けて登録し（ステップ３２）、処理を終了する。
【００４４】
詳しくは、「物件のタイプ」、「交通」についてのデータは、第１掲示板データベース４４に登録され、「希望最低売却価格」を除く他のデータは、第２掲示板データベース４５に登録されるようになっている。ここで、「希望最低売却価格」についての情報は、非公開情報として扱い、第１掲示板データベース４４と第２掲示板データベース４５のいずれにも登録しない。
なお、「希望最低売却価格」が最低入札金額にはならないことを前提とした場合に限り、「希望最低売却価格」のデータを第２掲示板データベース４５に登録するようにしてもよい。
このようにして、売却希望者は、売却希望物件をサーバ装置１に登録することができる。
【００４５】
登録された売却希望物件は、入札対象物件として、サーバ装置１のデータベース４０に格納されている入札関連情報データベース４６に登録されている物件管理テーブルを用いて管理される。
図７は、物件管理テーブルの例を示した図である。本実施の形態に係る不動産オークションシステムでは、サーバ装置１において物件ＩＤ番号が発行されると、この物件管理テーブルの「物件ＩＤ」、「売却会員ＩＤ」、「希望最低売却価格」などの該当する欄に情報が登録されて、管理されるようになっている。
なお、「掲示開始時期」、「掲示終了時期」、「入札受付開始時期」、「入札終了時期」、「集計処理時」の各欄に登録される具体的な情報については、掲示用情報が揃った後に決定する。
【００４６】
これら各欄への登録については、例えば、売却会員と管理者との打ち合わせなどを経て管理者が入力部１８から入力をして登録したり、処理プログラムに基づいてＣＰＵ１１が決定して登録したりするようにしてもよい。この処理プログラムとしては、例えば、掲示用情報が揃った日を基準として、その翌日を掲示開始時とし、掲示開始時から数週間後を掲示終了時とし、掲示終了時から数日後を入札受付開始時とし、入札受付開始時から数日後を入札終了時とし、入札終了時から数日後を集計処理時とする、などのルールに基づいて、ＣＰＵ１１が各欄の日時を決定して、物件管理テーブルの各欄に登録する。
【００４７】
次に、入札会員が行う入札対象候補となる物件についてのデータの取得方法について説明する。
図８は、入札対象候補物件データの取得処理の手順について示したフローチャートである。
はじめに、入札対象候補物件の閲覧希望者（入札会員）は、入札者端末装置３を通信網４を介してサーバ装置１に接続し（ステップ４１）、不動産オークションホームページにアクセスする。
サーバ装置１は、入札者端末装置３からのアクセスが有るか否かを判断する（ステップ５１）。
入札会員からのアクセスが確認されない場合（ステップ５１；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
入札会員からのアクセスが確認された場合（ステップ５１；Ｙ）、サーバ装置１は、アクセスを確認した入札者端末装置３に対してログイン画面についてのデータを送信する（ステップ５２）。
【００４８】
入札者端末装置３が、サーバ装置１から送信されたログイン画面データを受信すると（ステップ４２）、入札者端末装置３の表示部には、会員ＩＤとパスワードを入力するためのログイン画面が表示される。
そして、入札会員は、このログイン画面に、入札者端末装置３から会員ＩＤとパスワードからなる認証情報を入力し、その後、ログイン画面の「ＯＫ」ボタンを押下、または、クリックして、認証情報をサーバ装置１へ通信網４を介して送信する（ステップ４３）。
サーバ装置１は、入札者端末装置３から送信された認証情報を受信したか否かを判断する（ステップ５３）。
【００４９】
認証情報を受信していない場合（ステップ５３；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
認証情報を受信した場合（ステップ５３；Ｙ）、サーバ装置１のＣＰＵ１１は、記憶装置１５のオークションプログラム５０に格納されている認証プログラム５１を読み出して、送信された認証情報の認証処理を実行する（ステップ５４）。この認証情報の認証処理は、送信された認証情報と、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている売却者データベース４１、入札者データベース４２とを対応させることにより行う。
【００５０】
認証処理が終了した後、サーバ装置１は、認証結果に基づくメニュー選択画面データを通信網４を介して入札者端末装置３に送信する（ステップ５５）。
入札者端末装置３が、サーバ装置１から送信されたメニュー選択画面データを受信すると（ステップ４４）、入札者端末装置３の表示部にはメニュー選択画面が表示される。
なお、ここまでの一連の処理については、売却希望物件の登録手続き処理と同様にして実行する。
【００５１】
入札対象物件情報を閲覧する場合、入札会員は、入札者端末装置３からメニュー選択画面の「入札対象物件情報閲覧」のメニューを選択する（ステップ４５）。メニューの選択は、「入札対象物件情報閲覧」ボタンを押下、または、クリックすることによりできる。
メニュー選択画面から「入札対象物件情報閲覧」のメニューが選択されると、入札者端末装置３から、入札対象物件情報の閲覧を希望する旨のデータが、サーバ装置１へ送信される。
【００５２】
サーバ装置１は、入札者端末装置３においてメニューの選択が有るか否かを判断する（ステップ５６）。
メニューの選択がない場合（ステップ５６；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
メニューの選択が有る場合（ステップ５６；Ｙ）、サーバ装置１は、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている第１掲示板データベース４４から入札対象物件情報閲覧画面データを読み出し、これを通信網４を介して入札者端末装置３に送信する（ステップ５７）。
【００５３】
入札者端末装置３が、サーバ装置１から送信された入札対象物件情報閲覧画面データを受信すると（ステップ４６）、入札者端末装置３の表示部には、図９に示すような不動産の種類を示した入札対象物件情報閲覧画面が表示される。ここでは、不動産の種類の例として、「マンション」、「一戸建」、「更地」の３種類について示している。
そして、入札会員は、この入札対象物件情報閲覧画面から閲覧を希望する不動産の種類を選択する（ステップ４７）。
ここでは、入札会員により不動産の種類の選択が行われ、サーバ装置１は、その選択結果を得ることができる。この不動産の種類の選択結果を不動産種別要因の選択結果とする。
【００５４】
サーバ装置１は、入札者端末装置３において不動産の種類の選択が有るか否かを判断する（ステップ５８）。
不動産の種類の選択がない場合（ステップ５８；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
不動産の種類の選択が有る場合（ステップ５８；Ｙ）、サーバ装置１は、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている第１掲示板データベース４４から入札対象物件一覧画面データを読み出し、これを通信網４を介して入札者端末装置３に送信する（ステップ５９）。
【００５５】
入札者端末装置３が、サーバ装置１から送信された入札対象物件一覧画面データを受信すると（ステップ４８）、入札者端末装置３の表示部には、図１０に示すような物件を示した入札対象物件一覧画面が表示される。なお、この入札対象物件一覧画面には、「物件ＩＤ」、「所在・最寄駅」、「入札期間」が表示されるようになっているが、この画面に表示する条件は、サーバ装置１において、任意に設定することができるようになっている。
そして、入札会員は、この入札対象物件一覧画面から閲覧を希望する物件を選択する（ステップ４９）。
ここでは、入札会員により「所在・最寄駅」の情報に基づいて物件の選択が行われることになる。つまり、地域要因に基づいて選択された結果を得ることができる。以下、この地域要因に基づいて選択された結果を第２階層選択結果とする。
【００５６】
サーバ装置１は、入札者端末装置３において閲覧を希望する物件の選択が有るか否かを判断する（ステップ６０）。
閲覧を希望する物件の選択がない場合（ステップ６０；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
閲覧を希望する物件の選択が有る場合（ステップ６０；Ｙ）、サーバ装置１は、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている第２掲示板データベース４５から該当する物件の詳細情報と入札用紙のフォーマットを読み出して、これらを通信網４を介して入札者端末装置３に送信し（ステップ６１）、処理を終了する。
入札者端末装置３は、サーバ装置１から送信された物件の詳細情報と入札用紙のフォーマットを受信し（ステップ５０）、処理を終了する。
【００５７】
サーバ装置１から物件の詳細情報が送信されると、入札者端末装置３の表示部には、図１１に示すような物件の詳細情報を示した画面が表示される。
なお、この詳細情報の画面では、当該入札対象物件について、「希望最低売却価格」を除く、売却希望会員から提供された情報やサーバ管理者などが独自に調査した全ての情報が表示される。
また、図１１に示す物件の詳細情報では、「住宅地図」、「外観写真」、「建物内位置図」、および「間取り図」において、階層化された画面が設けられており、それぞれ住宅地図ボタン１１１、外観写真ボタン１１２、建物内位置図ボタン１１３、および、間取り図ボタン１１４を押下、または、クリックすることにより、これらについてのデータが適宜サーバ装置１から送信されて、入札者端末装置３の表示部に地図や写真等の画面が表示されるようになっている。
本実施の形態に係る不動産オークションシステムでは、オークションプログラム５０に格納されている期限管理プログラム５４を起動させることにより、入札期限内の入札対象候補物件データのみを取得することができる。
【００５８】
次に、物件の詳細情報と同時にサーバ装置１から送信される入札用紙のフォーマットについて説明する。
図１２は、入札用紙のフォーマットの表示例を示した図である。図１２に示すように、入札用紙のフォーマットには、「入札回答欄」と「入札回避回答欄」の２つの回答欄が設けられている。
入札を行う場合、入札会員は、入札者端末装置３から「入札回答欄」に必要情報を入力し、そのデータをサーバ装置１へ通信網４を介して送信する。
【００５９】
また、入札を行わない場合、入札会員は、入札者端末装置３から「入札回避回答欄」に必要情報を入力し、そのデータをサーバ装置１へ通信網４を介して送信する。
ここで、「入札回答欄」には、入札金額を入力する入札金額欄と、入札に関する付帯条件を入力する欄が設けられ、入札を行う場合には少なくとも入札金額欄への入力を行う。
また、「入札回避回答欄」には、当該物件の入札を回避する理由として、交通の便、築年数などの要因を個別に示し、入札会員に該当する項目をチェックさせるようにしている。
【００６０】
なお、入札会員は、入札を行う場合、入札を行わない場合のいずれの場合においても、所定の回答期限内（入札を行う場合には入札期間内）に入札用紙のフォーマットに回答情報を入力してサーバ装置１に送信するよう義務付けるようにする。
本実施の形態に係る不動産オークションシステムでは、物件売却希望者、入札者ともに会員登録を事前に行うことを前提としている。そこで、入札者が上述した入札回答の送信を怠った場合には、サーバ装置１において、一定期間入札権限の停止、一定期間ログインの拒否、会員登録の抹消などの制裁を課す処理を実行させるようにしてもよい。このような制裁処理のステップを設けることにより、入札用紙の回答の実効が得られ、入札回避理由情報の取得を担保することができる。
また、本実施の形態に係る不動産オークションシステムでは、不動産の種別要因、地域要因、個別要因の順に絞り込み検索を行うようにしているが、物件の絞り込みは、不動産の地域要因、種別要因、個別要因の順に絞り込むようにしてもよい。
【００６１】
次に、売却不動産データベース４３に登録された売却希望不動産（入札対象物件）１物件に対して、サーバ装置１において実行される物件データ管理方法について説明する。
図１３は、サーバ装置１における１物件に対して行われる物件データ管理処理の手順について示したフローチャートである。
ここでは、例として、物件ＩＤ：５３３に対する物件データの管理処理について説明を行う。
サーバ装置１は、上述した第２階層選択結果として、当該物件（物件ＩＤ：５３３）が選択されたか否かを判断する（ステップ７１）。
当該物件が選択されていない場合（ステップ７１；Ｎ）、サーバ装置１は、そのまま待機を続ける。
当該物件が選択された場合（ステップ７１；Ｙ）、サーバ装置１は、記憶装置１５のデータベース４０に格納されている第２掲示板データベース４５から当該物件の詳細情報と入札用紙のフォーマットを読み出して、これらを通信網４を介して入札者端末装置３に送信する（ステップ７２）。
【００６２】
次に、サーバ装置１は、入札者端末装置３から送信された入札回答情報を通信網４を介して受信し（ステップ７３）、受信した入札回答情報中に入札金額情報が有るか否かを判断する（ステップ７４）。つまり、ここで、入札者端末装置３から送信された入札回答情報が、入札回答であるか、入札回避回答であるかを判断する。
なお、入札者端末装置３から送信された入札回答情報が白紙（情報が入力されていない）であったり、入札回答情報に不備があったりする場合には、サーバ装置１は、入札回答処理にエラーが発生したと判断し、再度、入札者端末装置３に入札回答情報の要求を出すようにする。
【００６３】
受信した入札回答情報中に入札金額情報が有る場合（ステップ７４；Ｙ）、入札金額情報を記憶装置１５のデータベース４０に格納されている入札関連情報データベース４６に登録する（ステップ７５）。
一方、受信した入札回答情報中に入札金額情報がない場合（ステップ７４；Ｎ）、入札回避理由を入札関連情報データベース４６に登録する（ステップ７６）。
続いて、サーバ装置１は、入札関連情報データベース４６に登録されている物件管理テーブルに基づいて、当該物件の入札期間が満了しているか否かを判断する（ステップ７７）。
【００６４】
当該物件の入札期間が満了していない場合（ステップ７７；Ｎ）、再びステップ７１に戻り処理を繰り返す。
また、該物件の入札期間が満了している場合（ステップ７７；Ｙ）、サーバ装置１は、入札関連情報データベース４６に登録された入札金額情報から最高入札金額情報を抽出し（ステップ７８）、その抽出された最高入札金額と当該物件の希望最低売却価格とを比較し、最高入札金額が希望最低売却価格以上の値であるか否かを判断する（ステップ７９）。
最高入札金額が、希望最低売却価格以上である場合（ステップ７９；Ｙ）、サーバ装置１は、所定の落札処理を実行し（ステップ８０）、その後、当該物件に関する各種データの算出処理を実行して（ステップ８１）、処理を終了する。
また、最高入札金額が、希望最低売却価格以上でない場合（ステップ７９；Ｎ）、サーバ装置１は、そのままステップ８１の処理を実行する。
なお、ここで実行される落札処理、および、データ算出処理については後述する。
【００６５】
次に、サーバ装置１で実行される各種データの算出処理について説明する。
サーバ装置１において、オークションプログラム５０に格納されている関連情報管理プログラム５５を起動することにより、全落札価格の集計を行う。
詳しくは、ＩＤのソート処理（若い順に並べ替える）、入札価格の順位付け、各落札価格の偏差値の算出、平均入札金額の算出、歪度の算出、および、希望（最低）売却価格の偏差値の算出などの処理を実行する。
さらに、サーバ装置１は、これらの処理結果を基に図１４に示すような入札結果の統計分析レポートを生成し、当該物件の売却希望者（売却会員）宛に送信する。
【００６６】
また、最高入札金額が希望最低売却価格以上でない場合、つまり、当該物件に対するオークションが不成立であった場合、サーバ装置１は、当該物件の詳細情報取得者からの入札情報または入札回避情報に基づいて、各入札者の入札金額の集計データ、および、この集計データを分析した入札金額レポートと、各入札回避者の入札回避理由について集計した図１５に示すような入札回避理由レポートを作成し、当該物件の売却希望者（売却会員）宛に送信する。
そして、売却希望者は、これらのレポートを受信することにより、当該物件に対するオークションの結果について判断を行うことができる。
具体的には、売却希望者は、入札金額レポートを入手することにより、自分の物件の市場価格の相場がどのくらいの額なのか、自分の設定した売却希望価格が相場よりどのくらい高かったのかなどの判断をすることが可能となる。
また、売却希望者は、入札回避理由レポートを入手することにより、自分の物件が入札対象とならなかった具体的な理由を知ることができ、さらに、環境や交通の便などの具体的な問題点を把握することが可能となる。
【００６７】
次に、最高入札金額が、希望最低売却価格以上である場合に実行される落札処理について説明する。
最高入札金額が、希望最低売却価格以上である場合、つまり、当該物件に対するオークションが成立した場合、サーバ装置１は、当該物件の売却会員と最高入札金額回答を示した入札会員の双方に、オークションが成立した旨を通知する。具体的には、双方の会員に、当該物件ＩＤ、および、落札金額情報を通知する。
また、当該物件に対して入札金額を提示したが落札できなかった入札会員宛に、入札結果、および、最高入札価格等を通知する。また、これら各通知は、オークションプログラム５０に格納されている関連情報管理プログラム５５を起動することにより、記憶装置内の所定のフォームに基づく電子メールで実行することができる。
【００６８】
この他、サーバ装置１は、上述した第１階層選択結果、および、第２階層選択結果をアクセス履歴としてデータベース４０に格納されている入札関連情報データベース４６に登録することができる。
図１６は、このアクセス履歴の登録例を示した図である。図１６（Ａ）〜（Ｃ）に示すように、入札関連情報データベース４６には、各階層ごとに入札者端末装置３からのアクセス情報が登録されている。
【００６９】
さらに、サーバ装置１は、上述した入札関連情報データベース４６に登録されているアクセス履歴の情報に基づいて、以下に示すような各物件に対する個別のアクセスレポートを作成することができるようになっている。
図１７は、物件ＩＤ：５３３に対する第１階層におけるアクセスレポートの例を示した図である。図１７に示すように、この第１階層におけるアクセスレポートから、当該物件の所属する分類にアクセスした入札会員数、および、アクセス率を把握することができる。
図１８は、物件ＩＤ：５３３に対する第２階層におけるアクセスレポートの例を示した図である。図１８に示すように、この第２階層におけるアクセスレポートから、当該物件の所属する地域（交通）にアクセスした入札会員数、入札数、および、入札回避率を把握することができる。
【００７０】
次に、最高入札金額が、希望最低売却価格を下回った場合、つまり、当該物件に対するオークションが不成立であった場合の後処理について説明する。
図１９は、オークションが不成立であった場合の後処理の手順について示したフローチャートである。
オークションが不成立であった場合、サーバ装置１は、当該物件に関する各種データの算出処理を実行し（ステップ９１）、そして、算出された結果を基に各種レポートを作成する。なお、ここで実行されるデータ算出処理およびレポート作成処理については前述した通りである。
そして、サーバ装置１は、作成されたレポートのデータを当該物件を登録した売却希望者の売却希望者端末装置２へ送信する（ステップ９２）。ここで、レポートデータを送信する際に、図２０に示すような後処理指示書フォーマットデータを併せて送信する。
【００７１】
売却希望者端末装置２は、サーバ装置１から送信されたレポートを受信する（ステップ１０１）。このとき、後処理指示書フォーマットデータも併せて受信する。
続いて、売却希望者は、受信した後処理指示書フォーマットデータの内容を確認しながら、希望する後処理を指示する。
後処理指示書フォーマットデータには、図２０に示すような後処理の選択肢が列挙されている。
そして、売却希望者は、受信した各レポート内容を検討した結果、最高入札価格を妥当と判断した場合には「１．最高入札価格での売却を希望」の項目を選択する。
【００７２】
また、この度の最高入札価格を妥当であるとは判断しないが、売却希望価格に近づけるための交渉の余地があると判断した場合には「２．最高入札価格提示者との交渉を希望」の項目を選択する。
受信した入札回避理由の結果などから物件情報の不備が確認され、再度オークションをすべきと判断した場合には「３．再オークションを希望」の項目を選択する。
受信した各レポート内容を検討した結果、オークションの対象として不適当な物件であると判断した場合には「４．売却を見送る」の項目を選択する。
具体的には、希望する後処理を選択し、後処理指示書フォーマットデータにチェック（指示）回答する。そして、回答済みの後処理指示書フォーマットデータを後処理回答データとして売却希望者端末装置２からサーバ装置１へ送信し（ステップ１０２）、処理を終了する。
【００７３】
一方、サーバ装置１は、売却希望者端末装置２から送信された後処理回答データを受信する（ステップ９３）。
そして、受信した後処理回答データの内容を判断する。
まず、後処理回答において「１．最高入札価格での売却を希望」の項目が選択されているか否かを判断する（ステップ９４）。
後処理回答において「１．最高入札価格での売却を希望」の項目が選択されている場合（ステップ９４；Ｙ）、サーバ装置１は、当該売却希望物件の売却処理を行い（ステップ９７）、処理を終了する。詳しくは、サーバ装置１は、上述した落札処理と同様の売却処理を実行し、入札関連情報データベース４６に売却情報を登録する。
【００７４】
後処理回答において「１．最高入札価格での売却を希望」の項目が選択されていない場合（ステップ９４；Ｎ）、続いて、サーバ装置１は、後処理回答において「２．最高入札価格提示者との交渉を希望」の項目が選択されているか否かを判断する（ステップ９５）。
後処理回答において「２．最高入札価格提示者との交渉を希望」の項目が選択されている場合（ステップ９５；Ｙ）、サーバ装置１は、最高入札価格提示者の使用している入札者端末装置３へ、売却希望者の交渉要求を送信し（ステップ９８）、処理を終了する。詳しくは、サーバ装置１は、最高入札価格提示者の使用している入札者端末装置３へ売却希望者の連絡先などを通知する。この時、交渉用の会議室の使用の有無や、交渉要求を受けるか否かの確認するようにする。そして、交渉用の会議室が必要な場合には、サーバ装置１の管理者（運営者）へ会議室の手配を促す要求をする。
【００７５】
後処理回答において「２．最高入札価格提示者との交渉を希望」の項目が選択されていない場合（ステップ９５；Ｎ）、続いて、サーバ装置１は、後処理回答において「３．再オークションを希望」の項目が選択されているか否かを判断する（ステップ９６）。
後処理回答において「３．再オークションを希望」の項目が選択されている場合（ステップ９６；Ｙ）、サーバ装置１は、売却希望物件の再登録処理を行い（ステップ９９）、処理を終了する。なお、売却希望物件の再登録処理は、上述した売却希望物件の登録手続き処理と同様の処理を行う。
後処理回答において「３．再オークションを希望」の項目が選択されていない場合（ステップ９６；Ｎ）、サーバ装置１は、後処理回答において「４．売却を見送る」の項目が選択されたと判断し、そのまま処理を終了する。
【００７６】
以上説明したように、本実施の形態に係る不動産オークションシステムによれば、希望最低売却価格の設定を行い、この希望最低売却価格以上の入札金額が提示された場合には自動的に落札（取引成立）する構成としながら、入札方式による売却希望者の希望最低売却価格設定の傾向を踏まえて、希望最低売却価格に拘束されない入札とすることにより、入札件数の増加をはかることができる。
さらに、購入を希望する個人・法人が提示する入札金額をデータとして収集することにより、売却希望者に対して、購入を希望する個人・法人が提示する入札金額の提示と、それらの金額を統計的に処理した各種レポートを提示することができる。
【００７７】
そのため、各入札金額が希望最低売却価格以上の金額でなかった場合でも、各入札金額の情報などを売却希望者に入札結果の統計分析レポートとして提供することにより、希望最低売却価格を適正な値に修正することができ、売却の機会を損なうことなく、早期に不動産物件の売買を成立させることができる。
また、入札に至る過程での入札物件についてのデータを、不動産の価格形成要因に基づく複数の階層（本実施の形態では「地域要因」と「個別要因」との２階層）に分けて設け、さらに、地域要因の掲示データへのアクセス状況データと、個別要因の掲示データへのアクセス状況データとを活用しながら開示することにより、売却希望者に対して、売却希望物件の市場での評価を個別要因別に集計した統計レポートを提示することができる。
【００７８】
これらの効果として、以下に示すような従来の不動産オークションシステムと異なる結果が得られることになる。
従来の不動産オークションシステムでは、入札者に対して売却希望者の最低売却価格を入札前に明示していたため、入札がなかった場合には、売却価格の設定が不適切だったことが原因なのか、あるいは単に需要（市場性）がなかっただけなのかなどの種々の再検討を行う必要が生じてしまっていた。
さらに、従来の不動産オークションシステムでは、当該売却希望物件に関するアクセスデータの集計や活用を行っていなかったため、再オークションに出す前に、上述の再検討を売却希望者が自ら行う必要が生じてしまっていた。したがって、取引に結びつけるまでの売却希望者の労力が過大化する傾向にあった。
【００７９】
これに対して、本実施の形態によれば、希望最低売却価格を入札者（入札会員）に明示しないため、入札が全くないというケースが格段に減少するという効果が得られる。また、仮に入札が全くなかった場合には、サーバ装置１から提示される各種レポートに基づいて、このような結果となった要因を容易に解析することができる。つまり、売却希望者は、当該売却不動産の需要（市場性）に関し、客観的な分析データに基づいて、自己評価することができる。
例えば、入札回避理由レポートを調べることにより、当該売却希望物件の問題点等が明らかになる。具体的には、入札回避者が多数存在した場合には、入札回避理由のうち多く挙げられた理由を調べることにより、当該売却希望物件が不人気であったことの客観的理由を容易に判断することができる。
また、第２階層におけるアクセスレポートを調べることにより、当該売却希望物件についての地域の人気度を容易に判断することができる。
【００８０】
すなわち、本実施の形態では、万一入札が全くなかった場合でも、これらの種々のデータの提示により、売却会員に対して検討の機会が与えられ、再度オークションに出すべきか否か、再度オークションに出す場合の時期、売却価格の再設定の必要性の有無などについて、売却希望者自身で容易に判断することができ、取引に結びつけるまでの売却希望者の負担を大幅に軽減することができる。
なお、これらの提案をサーバ装置１、あるいは、サーバ装置１の管理者などから売却希望者に対して行うようにしてもよい。
【００８１】
また、入札金額が提示されているが、その最高入札金額が希望最低売却価格を下回る結果が生じた場合、入札結果の統計分析レポートを調べることにより、売却希望者は、設定した希望最低売却価格と市場での評価との均衡を客観的に判断することができる。
これにより、売却希望者は、最高入札額を提示した入札者と交渉すべきか否か、また、売却価格の再設定の必要性の有無、さらには売却価格を再設定する場合の具体的な価格等について、より正確で妥当な判断を行うことが可能となる。
したがって、本実施の形態によれば、売却希望者の冷静な判断を促し、売却希望者が納得のいく交渉が行われ、取引が成立すれば、これまでのオークションシステムでは成立し得ない取引を成立させることが可能となる。また、売却価格を適正な価格に再設定して再オークション等が行われれば、以後は取引成立の可能性が顕著に高められることになる。
この結果、これまでの入札では不可能であった、希望最低売却価格を下回る価格での入札者を顕在化させるとともに、売却希望者に希望最低売却価格の再設定を促すことが可能となり、売買成立の可能性を飛躍的に高めることができる。
【００８２】
【発明の効果】
本発明によれば、入札方式を採用しながら、取引成立性の向上に寄与する不動産オークションシステム、不動産オークション方法、不動産オークションプログラム、および、不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本実施の形態に係る不動産オークションシステムの全体的なシステム構成を示した図である。
【図２】サーバ装置の構成例を示した図である。
【図３】第１掲示板データベースの登録例を示した図である。
【図４】売却希望物件の登録手続き処理の手順について示したフローチャートである。
【図５】ログイン画面の表示例を示した図である。
【図６】売却希望物件登録画面の表示例を示した図である。
【図７】物件管理テーブルの例を示した図である。
【図８】入札対象候補物件データの取得処理の手順について示したフローチャートである。
【図９】入札対象物件情報閲覧画面の表示例を示した図である。
【図１０】入札対象物件一覧画面の表示例を示した図である。
【図１１】物件の詳細情報を示した画面の表示例を示した図である。
【図１２】入札用紙のフォーマットの表示例を示した図である。
【図１３】サーバ装置における１物件に対して行われる物件データ管理処理の手順について示したフローチャートである。
【図１４】入札結果の統計分析レポートの一例を示した図である。
【図１５】入札回避理由レポートの一例を示した図である。
【図１６】アクセス履歴の登録例を示した図である。
【図１７】第１階層におけるアクセスレポートの例を示した図である。
【図１８】第２階層におけるアクセスレポートの例を示した図である。
【図１９】オークションが不成立であった場合の後処理の手順について示したフローチャートである。
【図２０】後処理指示書フォーマットデータの例を示した図である。
【符号の説明】
１  サーバ装置
２  売却希望者端末装置
３  入札者端末装置
４  通信網
１１  ＣＰＵ
１２  ＲＯＭ
１３  ＲＡＭ
１４  インターフェース
１５  記憶装置
１６  光磁気ディスク
１７  通信部
１８  入力部
１９  ディスプレイ
２０  印刷装置
２１  バスライン
４０  データベース
４１  売却者データベース
４２  入札者データベース
４３  売却不動産データベース
４４  第１掲示板データベース
４５  第２掲示板データベース
４６  入札関連情報データベース
５０  オークションプログラム
５１  認証プログラム
５２  会員管理プログラム
５３  Ｗｅｂ管理プログラム
５４  期限管理プログラム
５５  関連情報管理プログラム
５６  後処理管理プログラム
６０  その他のプログラム
【図１】
2004185277.tif 000003
【図２】
2004185277.tif 000004
【図３】
2004185277.tif 000005
【図４】
2004185277.tif 000006
【図５】
2004185277.tif 000007
【図６】
2004185277.tif 000008
【図７】
2004185277.tif 000009
【図８】
2004185277.tif 000010
【図９】
2004185277.tif 000011
【図１０】
2004185277.tif 000012
【図１１】
2004185277.tif 000013
【図１２】
2004185277.tif 000014
【図１３】
2004185277.tif 000015
【図１４】
2004185277.tif 000016
【図１５】
2004185277.tif 000017
【図１６】
2004185277.tif 000018
【図１７】
2004185277.tif 000019
【図１８】
2004185277.tif 000020
【図１９】
2004185277.tif 000021
【図２０】
2004185277.tif 000022
【手続補正書】
【提出日】平成15年2月24日(2003.2.24)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】特許請求の範囲
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能なサーバ装置とを備えた、入札方式で行われる不動産物件のオークションを支援する不動産オークションシステムにおいて、
所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置と、
前記売却端末装置からコンピュータを使用した通信により送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録手段と、
前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行手段と、
前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行手段により発行された識別子に基づいて管理する物件管理手段と、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理手段により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供手段と、
前記物件情報提供手段により所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示手段と、
前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示手段により送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録手段と、
前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理手段と、
前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理手段により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成手段と、
前記レポート作成手段により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知手段と、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知手段により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信手段と、
を備えたことを特徴とする不動産オークションシステム。
【請求項２】
前記売却物件登録手段は、当該売却不動産物件の希望最低売却価格を含む前記売却不動産物件の情報を前記記憶装置に登録し、
前記入札回答登録手段は、前記回答済み入札フォームに入力されている入札金額を前記記憶装置に登録し、
前記落札処理手段は、コンピュータを使用して、前記売却物件登録手段により登録された前記希望最低売却価格と、前記入札回答登録手段により登録された入札金額のうちの最高入札金額とを比較し、前記最高入札金額が前記希望最低売却価格以上である場合、オークションが成立したことを判断することを特徴とする請求項１記載の不動産オークションシステム。
【請求項３】
前記売却物件登録手段は、当該売却不動産物件の属する地域を特定する情報を登録する第１の階層と、当該売却不動産物件の詳細内容の情報を登録する第２の階層とを設けて前記記憶装置に登録することを特徴とする請求項１、または、請求項２記載の不動産オークションシステム。
【請求項４】
前記売却物件登録手段は、前記第１の階層の上位階層、または、前記第１の階層と前記第２の階層との間の階層に、当該売却不動産物件の属する不動産の種別情報を登録する種別階層を設けて前記記憶装置に登録することを特徴とする請求項３記載の不動産オークションシステム。
【請求項５】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークション方法において、
前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する第１のステップと、
前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する第２のステップと、
前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報を、前記第２のステップにより発行された識別子に基づいて管理する第３のステップと、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記第３のステップにより管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第４のステップと、
前記第４のステップにより所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第５のステップと、
前記入札端末装置から送信される、前記第５のステップにより送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する第６のステップと、
前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する第７のステップと、
前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記第７のステップにより実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成する第８のステップと、
前記第８のステップにより作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知する第９のステップと、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記第９のステップにより前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する第１０のステップと、を備えたことを特徴とする不動産オークション方法。
【請求項６】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムにおいて、
前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、
前記物件情報提供機能により所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、
前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、
前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、
前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、
をコンピュータに実現させることを特徴とする不動産オークションプログラム。
【請求項７】
売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体において、
前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、
前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、
前記物件情報提供機能により所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、
前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、
前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、
前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、
前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、
前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、
をコンピュータに実現させることを特徴とする不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００６】
具体的には、売却希望者は、物件価格を決定付ける要因となる、所在地・最寄駅などの地域要因、および、築年数などの個別要因を適切に認識することができないため、売却希望物件における売却希望最低価格を、不動産の「相場」と呼ばれる価格帯の中で高めの価格を設定するケースが多い。また、売却希望者は、他の不動産の売却事例等を勘案した結果として、売却希望物件における最低入札価格を、当該物件の相場を超えた金額に設定するケースもあった。
また、売却希望者は、自己の不動産の売却にあたっては良い点（例えば、「築年数が浅い」など）を過大評価して、悪い点（例えば、「最寄駅までが遠く、バスの本数も比較的少ない」など）を過小評価して価格設定する傾向にあるため、購買者側の平均的な評価値とはかけ離れた売却価格の設定が行われることが多かった。


【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００９】
【課題を解決するための手段】
請求項１記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能なサーバ装置とを備えた、入札方式で行われる不動産物件のオークションを支援する不動産オークションシステムにおいて、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置と、前記売却端末装置からコンピュータを使用した通信により送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録手段と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行手段と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行手段により発行された識別子に基づいて管理する物件管理手段と、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理手段により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供手段と、前記物件情報提供手段により所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示手段と、前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示手段により送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録手段と、前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理手段と、前記売却物件登録手段により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録手段により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理手段により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成手段と、前記レポート作成手段により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知手段と、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知手段により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信手段と、を備えることにより前記目的を達成する。


【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１１】
請求項３記載の発明では、請求項１、または、請求項２記載の発明において、前記売却物件登録手段は、当該売却不動産物件の属する地域を特定する情報を登録する第１の階層と、当該売却不動産物件の詳細内容の情報を登録する第２の階層とを設けて前記記憶装置に登録することにより前記目的を達成する。
請求項４記載の発明では、請求項３記載の発明において、前記売却物件登録手段は、前記第１の階層の上位階層、または、前記第１の階層と前記第２の階層との間の階層に、当該売却不動産物件の属する不動産の種別情報を登録する種別階層を設けて前記記憶装置に登録することにより前記目的を達成する。


【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１２】
請求項５記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークション方法において、前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する第１のステップと、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する第２のステップと、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報を、前記第２のステップにより発行された識別子に基づいて管理する第３のステップと、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記第３のステップにより管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第４のステップと、前記第４のステップにより所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する第５のステップと、前記入札端末装置から送信される、前記第５のステップにより送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する第６のステップと、前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する第７のステップと、前記第１のステップにより登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記第６のステップにより登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記第７のステップにより実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成する第８のステップと、前記第８のステップにより作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知する第９のステップと、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記第９のステップにより前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する第１０のステップと、を備えることにより前記目的を達成する。


【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１３】
請求項６記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムにおいて、前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、前記物件情報提供機能により所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、をコンピュータに実現させることにより前記目的を達成する。


【手続補正７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１４】
請求項７記載の発明では、売却を希望する不動産物件を登録するための売却端末装置と、前記不動産物件に対する入札情報を登録するための入札端末装置と、前記売却端末装置、および、前記入札端末装置と通信網を介してデータの送受信が可能であり、かつ、所定のデータベース、および、所定のプログラムを格納する記憶装置を備えたサーバ装置との間で行われる、入札方式の不動産物件のオークションを支援する不動産オークションプログラムを格納した記憶媒体において、前記売却端末装置から送信された売却を希望する売却不動産物件の情報を、前記通信網を介して受信し、この売却不動産物件の情報を、当該売却不動産物件に附随する所定の属性に基づいた階層を設けて、前記記憶装置に登録する売却物件登録機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件を識別するための識別子をコンピュータを使用して発行する識別子発行機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報を、前記識別子発行機能により発行された識別子に基づいて管理する物件管理機能と、前記入札端末装置から送信される閲覧要求に基づいて、前記物件管理機能により管理されている前記売却不動産物件の情報を、前記階層ごとにコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する物件情報提供機能と、前記物件情報提供機能により所定の階層の前記売却不動産物件の情報を送信する際に、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答を入力するための入札フォームをコンピュータを使用した通信により前記通信網を介して前記入札端末装置に送信する入札フォーム提示機能と、前記入札端末装置から送信される、前記入札フォーム提示機能により送信された前記入札フォームに、当該売却不動産物件の入札回答、または、入札回避回答が入力された回答済み入札フォームを前記通信網を介して受信し、この回答済み入札フォームの情報を前記記憶装置に登録する入札回答登録機能と、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報とに基づく落札条件を満たす場合に、落札処理を実行する落札処理機能と、前記売却物件登録機能により登録された前記売却不動産物件の情報、前記入札端末装置から送信される閲覧要求、前記入札回答登録機能により登録された前記回答済み入札フォームの情報、および、前記落札処理機能により実行された前記落札処理の結果に基づいて所定の解析レポートを作成するレポート作成機能と、前記レポート作成機能により作成された前記解析レポートを前記売却端末装置へ通知するレポート通知機能と、前記落札条件を満たさずに落札処理が実行されない場合に、前記レポート通知機能により前記解析レポートが通知された前記売却端末装置から送信される、当該オークションの後処理が指示された後処理要求を受信する後処理要求受信機能と、をコンピュータに実現させる不動産オークションプログラムを格納することにより前記目的を達成する。


【手続補正８】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２４】
入力部１８は、キーボードやマウスなどにより構成されている。キーボードは、文字情報などを入力する入力手段であり、ディスプレイ１９に表示された専用連絡ページ画面などの各種画面に売主、買主、加盟店、提携銀行などへの連絡事項などを入力するためなどに使用される。
マウスは、ポインティングデバイスであり、ディスプレイ１９上に表示されたアイコンやボタンなどをクリックすることにより、データの入力を行うことができる。また、マウスの他にタブレット、タッチパネル、ジョイスティックなどを用いることもできる。


【手続補正９】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００４０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００４０】
売却希望者端末装置２が、サーバ装置１から送信された売却希望物件登録画面データを受信すると（ステップ１６）、売却希望者端末装置２の表示部には、図６に示すような売却希望物件登録画面が表示される。
そして、売却希望者は、この売却希望物件登録画面に売却希望者端末装置２から、「物件のタイプ」、「所在地」、「交通」、「土地面積」、「建物構造」、「建物面積」、「建築年月」、「提出可能資料」、「希望最低売却価格」などの売却物件の情報を入力し、その後、売却希望物件登録画面の「登録」ボタンを押下、または、クリックして、売却物件の情報をサーバ装置１へ通信網４を介して送信する（ステップ１７）。なお、「提出可能資料」が存在する場合には、サーバ装置１と売却希望者端末装置２との間で、イメージデータを用いて情報を提出することができる。また、売却希望者が、後日、該当する図面や写真などの資料をサーバ装置１の管理者などに郵送するようにしてもよい。
さらに、ここでは、当該売却希望物件の入札期日を任意の期日に設定することができる。また、入札期日の入力がなされない場合には、自動的に予め初期値として設定されている期日（例えば、登録日から１ヶ月後）が設定されるようになっている。


【手続補正１０】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００４５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００４５】
登録された売却希望物件は、入札対象物件として、サーバ装置１のデータベース４０に格納されている入札関連情報データベース４６に登録されている物件管理テーブルを用いて管理される。
図７は、物件管理テーブルの例を示した図である。本実施の形態に係る不動産オークションシステムでは、サーバ装置１において物件ＩＤ番号が発行されると、この物件管理テーブルの「物件ＩＤ」、「売却会員ＩＤ」、「希望最低売却価格」などの該当する欄に情報が登録されて、管理されるようになっている。
なお、「掲示開始時期」、「掲示終了時期」、「入札受付開始時期」、「入札受付終了時期」、「集計処理時」の各欄に登録される具体的な情報については、掲示用情報が揃った後に決定する。


【手続補正１１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００５５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００５５】
入札者端末装置３が、サーバ装置１から送信された入札対象物件一覧画面データを受信すると（ステップ４８）、入札者端末装置３の表示部には、図１０に示すような物件を示した入札対象物件一覧画面が表示される。なお、この入札対象物件一覧画面には、「物件ＩＤ」、「所在・最寄駅」、「入札期間」が表示されるようになっているが、この画面に表示する条件は、サーバ装置１において、任意に設定することができるようになっている。
そして、入札会員は、この入札対象物件一覧画面から閲覧を希望する物件を選択する（ステップ４９）。
ここでは、入札会員により「所在・最寄駅」の情報に基づいて物件の選択が行われることができるようになっている。つまり、地域要因に基づいて選択された結果を得ることができる。以下、この地域要因に基づいて選択された結果を第２階層選択結果とする。


【手続補正１２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００６７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００６７】
次に、最高入札金額が、希望最低売却価格以上である場合に実行される落札処理について説明する。
最高入札金額が、希望最低売却価格以上である場合、つまり、当該物件に対するオークションが成立した場合、サーバ装置１は、当該物件の売却会員と最高入札金額回答を示した入札会員の双方に、オークションが成立した旨を通知する。具体的には、双方の会員に、当該物件ＩＤ、および、落札金額情報を通知する。
また、当該物件に対して入札金額を提示したが落札できなかった入札会員宛に、入札結果、および、最高入札価格等を通知する。また、これら各通知は、オークションプログラム５０に格納されている関連情報管理プログラム５５を起動することにより、記憶装置１５内の所定のフォームに基づく電子メールで実行することができる。