(57)【要約】【課題】利用者・不動産業者間および不動産業者同士間における不動産情報の交換を促進し、利用者、不動産業者の契約の機会を増大させる不動産情報提供システム、不動産情報提供サーバ、不動産情報提供方法、およびそのプログラムを提供する。【解決手段】サーバ１１は、不動産物件の詳細情報および元付け会員３０の情報を元付け会員端末３１から受信し、物件ＤＢ１２に登録する。登録された情報は、会員向けＷｅｂサイト１４上で公開される。サーバ１１は、客付け会員端末２１から物件の客付けを希望する旨の情報を受信すると、その客付けを希望した客付け会員２０の情報を該当する不動産物件の情報に付加する。付加された不動産物件の情報は、利用者向けＷｅｂサイト１３上で公開される。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
売主／貸主から不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される客付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主により操作される利用者端末装置と、不動産物件に係る情報を提供する不動産情報提供サーバと、がネットワークを介して互いに接続されている不動産情報提供システムであって、
前記不動産情報提供サーバは、
前記元付け業者端末装置から不動産物件に係る物件情報および前記元付け業者の情報を受信する元付け情報受信手段と、
前記客付け業者端末装置から前記客付け業者の情報を受信する客付け情報受信手段と、
前記元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報と、前記客付け情報受信手段により受信された客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成手段と、
前記不動産情報作成手段により作成された不動産情報を前記利用者端末装置に送信する不動産情報送信手段と、
を有することを特徴とする不動産情報提供システム。
【請求項２】
前記不動産情報提供サーバは、
前記元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成手段と、
前記元付け情報作成手段により作成された元付け不動産情報を前記客付け業者端末装置に送信する元付け情報送信手段とを有し、
前記不動産情報作成手段は、
前記元付け情報送信手段により送信された元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報を前記客付け業者端末装置から受信すると、前記送信された元付け不動産情報に前記斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項１記載の不動産情報提供システム。
【請求項３】
前記不動産情報提供サーバは、
前記客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納手段と、
前記元付け情報受信手段により受信された物件情報から、該物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出手段と、
前記物件住所検出手段により検出された不動産物件の所在地に近い住所の前記客付け業者を抽出する客付け住所抽出手段と、
前記客付け住所抽出手段により抽出された客付け業者により操作される客付け業者端末装置に、前記元付け情報受信手段により物件情報が受信された旨を通知する受信通知手段と、
を有することを特徴とする請求項２記載の不動産情報提供システム。
【請求項４】
前記元付け情報作成手段は、
所定の住所を示す情報を前記客付け業者端末装置から受信すると、該受信した所定の住所に近い所在地の不動産物件の前記物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする請求項３記載の不動産情報提供システム。
【請求項５】
前記不動産情報作成手段は、
不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報を前記利用者端末装置から受信すると、該受信した情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項３または４記載の不動産情報提供システム。
【請求項６】
前記不動産情報作成手段は、
不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報を前記利用者端末装置から受信すると、前記不動産情報に示される不動産業者を、前記受信した情報の住所に近い順に並べて前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項３から５のいずれか１項に記載の不動産情報提供システム。
【請求項７】
売主／貸主から不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される客付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主により操作される利用者端末装置と、にネットワークを介して接続されている不動産情報提供サーバであって、
前記元付け業者端末装置から不動産物件に係る物件情報および前記元付け業者の情報を受信する元付け情報受信手段と、
前記客付け業者端末装置から前記客付け業者の情報を受信する客付け情報受信手段と、
前記元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報と、前記客付け情報受信手段により受信された客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成手段と、
前記不動産情報作成手段により作成された不動産情報を前記利用者端末装置に送信する不動産情報送信手段と、
を有することを特徴とする不動産情報提供サーバ。
【請求項８】
前記元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成手段と、
前記元付け情報作成手段により作成された元付け不動産情報を前記客付け業者端末装置に送信する元付け情報送信手段とを有し、
前記不動産情報作成手段は、
前記元付け情報送信手段により送信された元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報を前記客付け業者端末装置から受信すると、前記送信された元付け不動産情報に前記斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項７記載の不動産情報提供サーバ。
【請求項９】
前記客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納手段と、
前記元付け情報受信手段により受信された物件情報から、該物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出手段と、
前記物件住所検出手段により検出された不動産物件の所在地に近い住所の前記客付け業者を抽出する客付け住所抽出手段と、
前記客付け住所抽出手段により抽出された客付け業者により操作される客付け業者端末装置に、前記元付け情報受信手段により物件情報が受信された旨を通知する受信通知手段と、
を有することを特徴とする請求項８記載の不動産情報提供サーバ。
【請求項１０】
前記元付け情報作成手段は、
所定の住所を示す情報を前記客付け業者端末装置から受信すると、該受信した所定の住所に近い所在地の不動産物件の前記物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする請求項９記載の不動産情報提供サーバ。
【請求項１１】
前記不動産情報作成手段は、
不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報を前記利用者端末装置から受信すると、該受信した情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項９または１０記載の不動産情報提供サーバ。
【請求項１２】
前記不動産情報作成手段は、
不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報を前記利用者端末装置から受信すると、前記不動産情報に示される不動産業者を、前記受信した情報の住所に近い順に並べて前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項９から１１のいずれか１項に記載の不動産情報提供サーバ。
【請求項１３】
売主／貸主から不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される客付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主により操作される利用者端末装置と、不動産物件に係る情報を提供する不動産情報提供サーバと、がネットワークを介して互いに接続されている不動産情報提供システムを用いる不動産情報提供方法であって、
前記不動産情報提供サーバが、前記元付け業者端末装置から不動産物件に係る物件情報および前記元付け業者の情報を受信する元付け情報受信工程と、
前記不動産情報提供サーバが、前記客付け業者端末装置から前記客付け業者の情報を受信する客付け情報受信工程と、
前記不動産情報提供サーバが、前記元付け情報受信工程により受信した物件情報および元付け業者情報と、前記客付け情報受信工程により受信した客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成工程と、
前記不動産情報提供サーバが、前記不動産情報作成工程により作成した不動産情報を前記利用者端末装置に送信する不動産情報送信工程と、
を有することを特徴とする不動産情報提供方法。
【請求項１４】
前記不動産情報提供サーバが、前記元付け情報受信工程により受信した物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成工程と、
前記不動産情報提供サーバが、前記元付け情報作成工程により作成した元付け不動産情報を前記客付け業者端末装置に送信する元付け情報送信工程とを有し、
前記不動産情報作成工程は、
前記不動産情報提供サーバが、前記元付け情報送信工程により送信した元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報を前記客付け業者端末装置から受信すると、前記送信された元付け不動産情報に前記斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項１３記載の不動産情報提供方法。
【請求項１５】
前記不動産情報提供サーバが、前記客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納工程と、
前記不動産情報提供サーバが、前記元付け情報受信工程により受信した物件情報から、該物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出工程と、
前記不動産情報提供サーバが、前記物件住所検出工程により検出した不動産物件の所在地に近い住所の前記客付け業者を抽出する客付け住所抽出工程と、
前記不動産情報提供サーバが、前記客付け住所抽出工程により抽出した客付け業者により操作される客付け業者端末装置に、前記元付け情報受信工程により物件情報を受信した旨を通知する受信通知工程と、
を有することを特徴とする請求項１４記載の不動産情報提供方法。
【請求項１６】
前記元付け情報作成工程は、
前記不動産情報提供サーバが、所定の住所を示す情報を前記客付け業者端末装置から受信すると、該受信した所定の住所に近い所在地の不動産物件の前記物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする請求項１５記載の不動産情報提供方法。
【請求項１７】
前記不動産情報作成工程は、
前記不動産情報提供サーバが、不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報を前記利用者端末装置から受信すると、該受信した情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項１５または１６記載の不動産情報提供方法。
【請求項１８】
前記不動産情報作成工程は、
前記不動産情報提供サーバが、不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報を前記利用者端末装置から受信すると、前記不動産情報に示される不動産業者を、前記受信した情報の住所に近い順に並べて前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項１５から１７のいずれか１項に記載の不動産情報提供方法。
【請求項１９】
不動産物件に係る物件情報および売主／貸主から前記不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者の情報を入力する元付け情報入力処理と、
不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者の情報を入力する客付け情報入力処理と、
前記元付け情報入力処理により入力された物件情報および元付け業者情報と、前記客付け情報入力処理により入力された客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成処理と、
前記不動産情報作成処理により作成された不動産情報を出力する不動産情報出力処理と、
をコンピュータに実行させるためのプログラム。
【請求項２０】
前記元付け情報入力処理により入力された物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成処理と、前記元付け情報作成処理により作成された元付け不動産情報を出力する元付け情報出力処理とを有し、
前記不動産情報作成処理は、
前記元付け情報出力処理により出力された元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報が入力されると、前記出力された元付け不動産情報に前記斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項１９記載のプログラム。
【請求項２１】
前記客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納処理と、
前記元付け情報入力処理により入力された物件情報から、該物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出処理と、
前記物件住所検出処理により検出された不動産物件の所在地に近い住所の前記客付け業者を抽出する客付け住所抽出処理と、
前記客付け住所抽出処理により抽出された客付け業者宛に、前記元付け情報入力処理により物件情報が入力された旨の情報を出力する入力通知処理と、
を有することを特徴とする請求項２０記載のプログラム。
【請求項２２】
前記元付け情報作成処理は、
所定の住所を示す情報が入力されると、該入力された所定の住所に近い所在地の不動産物件の前記物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする請求項２１記載のプログラム。
【請求項２３】
前記不動産情報作成処理は、
不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報が入力されると、該入力された情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項２１または２２記載のプログラム。
【請求項２４】
前記不動産情報作成処理は、
不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報が入力されると、前記不動産情報に示される不動産業者を、前記入力された情報の住所に近い順に並べて前記不動産情報を作成することを特徴とする請求項２１から２３のいずれか１項に記載のプログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産情報提供システム、不動産情報提供サーバ、不動産情報提供方法、およびそのプログラムに関し、特に、ネットワークを介して取得した不動産物件の詳細情報および不動産業者の情報を用いて、不動産情報を作成し、Ｗｅｂサイト上で公開する不動産情報提供システム、不動産情報提供サーバ、不動産情報提供方法、およびそのプログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
図１２は、従来の不動産物件情報を提供するシステムの構成を示す図である。図１２に示されるような従来のシステムは、サーバ１１１と、物件データベース（ＤＢ）１１２と、不動産業者端末１２１と、利用者端末１４１と、インターネット１５０とを有する。サーバ１１１、不動産業者端末１２１、および利用者端末１４１は、互いにインターネット１５０を介して接続されている。また、サーバ１１１は、所定のネットワークを介して物件ＤＢ１１２と接続されている。
【０００３】
サーバ１１１および物件ＤＢ１１２は、インターネット５０への接続サービスを提供する組織であるインターネットサービスプロバイダ（ＩＳＰ：Ｉｎｔｅｒｎｅｔ  Ｓｅｒｖｉｃｅ  Ｐｒｏｖｉｄｅｒ）１１０に設けられている。サーバ１１１は、物件の登録、更新、検索や、Ｗｅｂページの生成など、各種処理を行うプログラム類が動作させるコンピュータである。物件ＤＢ１１２は、登録された物件の情報が格納されるデータベースである。
【０００４】
また、サーバ１１１は、一般向けＷｅｂサイト１１３を構成する情報（Ｗｅｂページ）を格納し、各端末からの閲覧要求に応じて、一般向けＷｅｂサイト１１３のＷｅｂページを上記の各端末に送信する。
【０００５】
一般向けＷｅｂサイト１１３は、物件ＤＢ１１２上に、不特定多数の不動産会社による物件情報の登録を可能とする。一般向けＷｅｂサイト１１３は、利用者を限定しないＷｅｂサイトであって、インターネット５０を介してサーバ１１１と接続された端末から、地域・路線・価格・間取りなどの各種物件条件を与えることにより物件検索が行える。
【０００６】
不動産業者端末１２１は、不動産業者１２０により操作される情報処理装置である。また、利用者端末１４１は、不動産業者１２０から不動産物件を購入する利用者１４０により操作される情報処理装置である。
【０００７】
不動産業者１２０は、不動産業者端末１２１を操作して、自身が管理する不動産物件の情報を一般向けＷｅｂサイト１１３上の入力フォームに従って物件ＤＢ１１２に登録する。また、不動産業者１２０は、不動産業者端末１２１を用いて、自身が物件ＤＢ１１２に登録した物件情報の更新を行うことができる。なお、インターネットサービスプロバイダ１１０は、これらのコンテンツ（登録された物件情報）の内容については関知しないものとする。
【０００８】
また、他の不動産物件情報を提供するものとしては、特許文献１が開示するところの不動産売買仲介方法、不動産売買仲介システム、および、記録媒体があった。特許文献１では、不動産物件の買い手または売り手から不動産売買の申し出があった場合に、予め登録されている仲介者（不動産業者）のうち、その買い手または売り手の住所に近い住所の仲介者を買い手または売り手に紹介して不動産売買を容易に行うことを可能にしていた。
【０００９】
また、特許文献２が開示するところのネットワークを利用した不動産物件の仲介システム、仲介装置、仲介方法、及び記録媒体では、不動産業者からの物件情報をホームページ上で公開し、そのホームページ上の物件情報に対する問い合わせをユーザの端末から受け取ると、その問い合わせ情報を不動産業者に通知する。不動産業者は、その問い合わせに関する回答を仲介装置を経由してユーザ端末に送信する。このように、特許文献２では、不動産業者・ユーザ間の情報交換を容易にしていた。
【００１０】
【特許文献１】
特開２００２−７５４１号公報
【特許文献２】
特開２００２−４１８４７号公報
【００１１】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上記の図１２を用いて説明した従来の不動産物件情報を提供するシステムには、次のような課題がある。
【００１２】
第１の課題は、物件の登録は不動産業者が自由に行えるため、例えば他の不動産業者が元付けとなっている不動産流通物件を了解を得ないままＷｅｂサイトに掲載していたり、または既に契約済みの物件を客引き用広告としていつまでも掲載している、といったことが数多く発生しており、このような事例が増えると一般の利用者からＷｅｂサイト自体が信頼されないものとなってしまう、ということである。
【００１３】
第２の課題は、このような形態のＷｅｂサイトが多くあるが、利用者から見た場合、条件に合った物件が見つかっても、そこに掲載されている不動産業者が物件から遠かったり、どの物件についても同じ業者が掲載されていたりと、必ずしも利用者にとって都合の良い業者を見つけるための有効な手段とならない場合が多い、ということである。これは、サイト毎に、一部の特定の業者だけが不動産流通物件を大量に登録している、といったことが原因となっている。
【００１４】
また、特許文献１では、仲介者（不動産業者）が取り引きを行う不動産物件は、仲介装置側で決定されるため、仲介者自身が取り引きを行う不動産物件を積極的に選択することが困難である。
【００１５】
また、特許文献２の発明は、不動産物件の買い手と不動産業者との間の情報交換を促進するものであって、例えば、不動産物件を管理する元付け業者と不動産物件を買い手に斡旋する客付け業者といった不動産業者間の情報交換を促進するものではない。
【００１６】
本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであり、不動産物件情報をコンテンツとしたＷｅｂサイトにおいて、不動産物件情報の登録は元付け業者が行うことで信憑性のある情報が登録され、かつ元付けでない業者も客付けの希望を出すことにより、物件の詳細情報として元付け業者と共に掲示されることで、利用者・不動産業者間および不動産業者同士間における不動産情報の交換を促進し、利用者、不動産業者の契約の機会を増大させる不動産情報提供システム、不動産情報提供サーバ、不動産情報提供方法、およびそのプログラムを提供することを目的とする。
【００１７】
【課題を解決するための手段】
かかる目的を達成するため、請求項１記載の発明は、売主／貸主から不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される客付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主により操作される利用者端末装置と、不動産物件に係る情報を提供する不動産情報提供サーバと、がネットワークを介して互いに接続されている不動産情報提供システムであって、不動産情報提供サーバは、元付け業者端末装置から不動産物件に係る物件情報および元付け業者の情報を受信する元付け情報受信手段と、客付け業者端末装置から客付け業者の情報を受信する客付け情報受信手段と、元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報と、客付け情報受信手段により受信された客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成手段と、不動産情報作成手段により作成された不動産情報を利用者端末装置に送信する不動産情報送信手段と、を有することを特徴とする。
【００１８】
また、請求項２記載の発明によれば、請求項１記載の不動産情報提供システムにおいて、不動産情報提供サーバは、元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成手段と、元付け情報作成手段により作成された元付け不動産情報を客付け業者端末装置に送信する元付け情報送信手段とを有し、不動産情報作成手段は、元付け情報送信手段により送信された元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報を客付け業者端末装置から受信すると、送信された元付け不動産情報に斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、不動産情報を作成することを特徴とする。
【００１９】
また、請求項３記載の発明によれば、請求項２記載の不動産情報提供システムにおいて、不動産情報提供サーバは、客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納手段と、元付け情報受信手段により受信された物件情報から、物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出手段と、物件住所検出手段により検出された不動産物件の所在地に近い住所の客付け業者を抽出する客付け住所抽出手段と、客付け住所抽出手段により抽出された客付け業者により操作される客付け業者端末装置に、元付け情報受信手段により物件情報が受信された旨を通知する受信通知手段と、を有することを特徴とする。
【００２０】
また、請求項４記載の発明によれば、請求項３記載の不動産情報提供システムにおいて、元付け情報作成手段は、所定の住所を示す情報を客付け業者端末装置から受信すると、受信した所定の住所に近い所在地の不動産物件の物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする。
【００２１】
また、請求項５記載の発明によれば、請求項３または４記載の不動産情報提供システムにおいて、不動産情報作成手段は、不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報を利用者端末装置から受信すると、受信した情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る不動産情報を作成することを特徴とする。
【００２２】
また、請求項６記載の発明によれば、請求項３から５のいずれか１項に記載の不動産情報提供システムにおいて、不動産情報作成手段は、不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報を利用者端末装置から受信すると、不動産情報に示される不動産業者を、受信した情報の住所に近い順に並べて不動産情報を作成することを特徴とする。
【００２３】
また、請求項７記載の発明は、売主／貸主から不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される客付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主により操作される利用者端末装置と、にネットワークを介して接続されている不動産情報提供サーバであって、元付け業者端末装置から不動産物件に係る物件情報および元付け業者の情報を受信する元付け情報受信手段と、客付け業者端末装置から客付け業者の情報を受信する客付け情報受信手段と、元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報と、客付け情報受信手段により受信された客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成手段と、不動産情報作成手段により作成された不動産情報を利用者端末装置に送信する不動産情報送信手段と、を有することを特徴とする。
【００２４】
また、請求項８記載の発明によれば、請求項７記載の不動産情報提供サーバにおいて、元付け情報受信手段により受信された物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成手段と、元付け情報作成手段により作成された元付け不動産情報を客付け業者端末装置に送信する元付け情報送信手段とを有し、不動産情報作成手段は、元付け情報送信手段により送信された元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報を客付け業者端末装置から受信すると、送信された元付け不動産情報に斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、不動産情報を作成することを特徴とする。
【００２５】
また、請求項９記載の発明によれば、請求項８記載の不動産情報提供サーバにおいて、客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納手段と、元付け情報受信手段により受信された物件情報から、物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出手段と、物件住所検出手段により検出された不動産物件の所在地に近い住所の客付け業者を抽出する客付け住所抽出手段と、客付け住所抽出手段により抽出された客付け業者により操作される客付け業者端末装置に、元付け情報受信手段により物件情報が受信された旨を通知する受信通知手段と、を有することを特徴とする。
【００２６】
また、請求項１０記載の発明によれば、請求項９記載の不動産情報提供サーバにおいて、元付け情報作成手段は、所定の住所を示す情報を客付け業者端末装置から受信すると、受信した所定の住所に近い所在地の不動産物件の物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする。
【００２７】
また、請求項１１記載の発明によれば、請求項９または１０記載の不動産情報提供サーバにおいて、不動産情報作成手段は、不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報を利用者端末装置から受信すると、受信した情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る不動産情報を作成することを特徴とする。
【００２８】
また、請求項１２記載の発明によれば、請求項９から１１のいずれか１項に記載の不動産情報提供サーバにおいて、不動産情報作成手段は、不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報を利用者端末装置から受信すると、不動産情報に示される不動産業者を、受信した情報の住所に近い順に並べて不動産情報を作成することを特徴とする。
【００２９】
また、請求項１３記載の発明は、売主／貸主から不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される客付け業者端末装置と、不動産物件の買主／借主により操作される利用者端末装置と、不動産物件に係る情報を提供する不動産情報提供サーバと、がネットワークを介して互いに接続されている不動産情報提供システムを用いる不動産情報提供方法であって、不動産情報提供サーバが、元付け業者端末装置から不動産物件に係る物件情報および元付け業者の情報を受信する元付け情報受信工程と、不動産情報提供サーバが、客付け業者端末装置から客付け業者の情報を受信する客付け情報受信工程と、不動産情報提供サーバが、元付け情報受信工程により受信した物件情報および元付け業者情報と、客付け情報受信工程により受信した客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成工程と、不動産情報提供サーバが、不動産情報作成工程により作成した不動産情報を利用者端末装置に送信する不動産情報送信工程と、を有することを特徴とする。
【００３０】
また、請求項１４記載の発明によれば、請求項１３記載の不動産情報提供方法において、不動産情報提供サーバが、元付け情報受信工程により受信した物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成工程と、不動産情報提供サーバが、元付け情報作成工程により作成した元付け不動産情報を客付け業者端末装置に送信する元付け情報送信工程とを有し、不動産情報作成工程は、不動産情報提供サーバが、元付け情報送信工程により送信した元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報を客付け業者端末装置から受信すると、送信された元付け不動産情報に斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、不動産情報を作成することを特徴とする。
【００３１】
また、請求項１５記載の発明によれば、請求項１４記載の不動産情報提供方法において、不動産情報提供サーバが、客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納工程と、不動産情報提供サーバが、元付け情報受信工程により受信した物件情報から、物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出工程と、不動産情報提供サーバが、物件住所検出工程により検出した不動産物件の所在地に近い住所の客付け業者を抽出する客付け住所抽出工程と、不動産情報提供サーバが、客付け住所抽出工程により抽出した客付け業者により操作される客付け業者端末装置に、元付け情報受信工程により物件情報を受信した旨を通知する受信通知工程と、を有することを特徴とする。
【００３２】
また、請求項１６記載の発明によれば、請求項１５記載の不動産情報提供方法において、元付け情報作成工程は、不動産情報提供サーバが、所定の住所を示す情報を客付け業者端末装置から受信すると、受信した所定の住所に近い所在地の不動産物件の物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする。
【００３３】
また、請求項１７記載の発明によれば、請求項１５または１６記載の不動産情報提供方法において、不動産情報作成工程は、不動産情報提供サーバが、不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報を利用者端末装置から受信すると、受信した情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る不動産情報を作成することを特徴とする。
【００３４】
また、請求項１８記載の発明によれば、請求項１５から１７のいずれか１項に記載の不動産情報提供方法において、不動産情報作成工程は、不動産情報提供サーバが、不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報を利用者端末装置から受信すると、不動産情報に示される不動産業者を、受信した情報の住所に近い順に並べて不動産情報を作成することを特徴とする。
【００３５】
また、請求項１９記載の発明は、不動産物件に係る物件情報および売主／貸主から不動産物件の取り引きを依頼されている不動産業者である元付け業者の情報を入力する元付け情報入力処理と、不動産物件の買主／借主に対する斡旋を行う不動産業者である客付け業者の情報を入力する客付け情報入力処理と、元付け情報入力処理により入力された物件情報および元付け業者情報と、客付け情報入力処理により入力された客付け業者情報とを用いて不動産情報を作成する不動産情報作成処理と、不動産情報作成処理により作成された不動産情報を出力する不動産情報出力処理と、をコンピュータに実行させることを特徴とする。
【００３６】
また、請求項２０記載の発明によれば、請求項１９記載のプログラムにおいて、元付け情報入力処理により入力された物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成する元付け情報作成処理と、元付け情報作成処理により作成された元付け不動産情報を出力する元付け情報出力処理とを有し、不動産情報作成処理は、元付け情報出力処理により出力された元付け不動産情報に係る不動産物件の斡旋を希望する旨の情報が入力されると、出力された元付け不動産情報に斡旋を希望する客付け業者の情報を付加して、不動産情報を作成することを特徴とする。
【００３７】
また、請求項２１記載の発明によれば、請求項２０記載のプログラムにおいて、客付け業者の住所を示す情報を格納する客付け住所情報格納処理と、元付け情報入力処理により入力された物件情報から、物件情報に係る不動産物件の所在地を示す情報を検出する物件住所検出処理と、物件住所検出処理により検出された不動産物件の所在地に近い住所の客付け業者を抽出する客付け住所抽出処理と、客付け住所抽出処理により抽出された客付け業者宛に、元付け情報入力処理により物件情報が入力された旨の情報を出力する入力通知処理と、を有することを特徴とする。
【００３８】
また、請求項２２記載の発明によれば、請求項２１記載のプログラムにおいて、元付け情報作成処理は、所定の住所を示す情報が入力されると、入力された所定の住所に近い所在地の不動産物件の物件情報および元付け業者情報が示された元付け不動産情報を作成することを特徴とする。
【００３９】
また、請求項２３記載の発明によれば、請求項２１または２２記載のプログラムにおいて、不動産情報作成処理は、不動産物件の所在地を指定するための所定の住所情報が入力されると、入力された情報の住所に近い所在地の不動産物件に係る不動産情報を作成することを特徴とする。
【００４０】
また、請求項２４記載の発明によれば、請求項２１から２３のいずれか１項に記載のプログラムにおいて、不動産情報作成処理は、不動産業者の住所を指定するための所定の住所情報が入力されると、不動産情報に示される不動産業者を、入力された情報の住所に近い順に並べて不動産情報を作成することを特徴とする。
【００４１】
【発明の実施の形態】
（第１の実施形態の概要）
本実施形態における不動産情報提供システムは、不動産業者を会員とする管理センターが不動産物件情報をコンテンツとしたＷｅｂサイトにおいて不動産物件情報を一元管理するものである。元付け会員は、自身の端末を操作して、物件の売主または貸主から取り引きを依頼された不動産物件の物件情報を管理センターに登録する。また、客付け（買主または借主に対する不動産物件の斡旋）を希望する会員はその旨を管理センターに通知する。このようにして、Ｗｅｂサイト上の物件情報に元付け会員と共に客付け会員を示す情報が掲示される。
【００４２】
なお、以下、「物件」は、不動産物件を示し、「ページ」は、Ｗｅｂページを示すものとする。
【００４３】
（第１の実施形態の構成）
図１は、本発明の第１の実施形態における不動産情報提供システムの構成を示す図である。以下、図１を用いて、本実施形態における不動産情報提供システムの構成および動作について説明する。
【００４４】
図１に示されているように、不動産情報提供システムは、サーバ１１と、物件データベース（以下、物件ＤＢ）１２と、住所ポイントデータベース（以下、住所ポイントＤＢ）１５と、施設住所データベース（以下、施設住所ＤＢ）１６と、客付け会員端末２１と、元付け会員端末３１と、利用者端末４１と、インターネット５０とを有する。インターネット５０は一般的なインターネットである。サーバ１１、客付け会員端末２１、元付け会員端末３１、および利用者端末４１は、インターネット５０を介して互いに接続されている。また、物件ＤＢ１２、住所ポイントＤＢ１５、および施設住所ＤＢ１６を記録する記録装置は、サーバ１１と所定のネットワークで接続されている。
【００４５】
なお、本実施形態では、インターネット５０に接続されている各端末の数およびその端末を操作する会員・利用者の数は、図により限定されないものとする。
【００４６】
管理センター１０には、サーバ１１、物件ＤＢ１２、住所ポイントＤＢ１５、および施設住所ＤＢ１６が設置されている。
【００４７】
また、管理センター１０は、サーバ１１、物件ＤＢ１２、利用者向けＷｅｂサイト１３、会員向けＷｅｂサイト１４、住所ポイントＤＢ１５、および施設住所ＤＢ１６の管理、および会員と直接、書類、電話、ＦＡＸなどでやり取りを行う職員により構成されている組織であって、不動産情報の提供を業務とする。
【００４８】
サーバ１１は、物件の登録、更新、および検索、ならびにＷｅｂページの生成などの各種処理を行う情報処理装置（コンピュータ）であって、上記の処理は、サーバ１１に実装されているプログラム類により実行される。
【００４９】
また、サーバ１１は、利用者向けＷｅｂサイト１３および会員向けＷｅｂサイト１４の各Ｗｅｂページを格納する。サーバ１１は、インターネット５０を介して接続されている各端末から利用者向けＷｅｂサイト１３および会員向けＷｅｂサイト１４へのアクセス要求を受信すると、自身に格納されている各サイトのＷｅｂページを各端末に送信する。なお、利用者向けＷｅｂサイト１３および会員向けＷｅｂサイト１４は、サーバ１１以外の他のサーバに格納され、各端末のアクセスに応じて各サイトのＷｅｂページを送信するとしてもよい。
【００５０】
利用者向けＷｅｂサイト１３は、一般利用者向けに用意されたＷｅｂサイトである。利用者向けＷｅｂサイト１３は、インターネット５０を介して接続された端末から、地域・路線・価格・間取りなどの各種物件条件を示す情報が入力されると、その入力条件に基づいた物件検索を行う。このように、利用者向けＷｅｂサイト１３は、会員と顧客を結び付けることを目的として作成されている。
【００５１】
会員向けＷｅｂサイト１４は、会員の不動産業者向けに用意されたＷｅｂサイトである。会員向けＷｅｂサイト１４は、利用者向けＷｅｂサイト１３と同様にインターネット５０を介して接続された端末（客付け会員端末２１・元付け会員端末３１）から、地域・路線・価格・間取りなどの各種物件条件を示す情報が入力されると、その入力条件に基づいた物件検索を行う。さらに会員向けＷｅｂサイト１４は、上記の物件検索の他、物件の登録、更新、客付け申請などの処理も行う。ただし、会員向けＷｅｂサイト１４にアクセスするためには、予め会員にのみ付与されているログイン名およびパスワードが必要であり、一般利用者（利用者４０）は会員向けＷｅｂサイト１４にアクセスすることはできない。
【００５２】
物件ＤＢ１２は、登録された物件や、会員の情報などが格納されるデータベースである。物件ＤＢ１２には、物件ごとに、物件の詳細情報（物件の賃料、礼金、敷金、日射などの条件、沿線、最寄り駅、所在地、専有面積、築年、間取りタイプなど）が格納されている。また、物件ＤＢ１２には、客付け会員２０および元付け会員３０の情報が格納されており、少なくとも客付け会員２０の住所を示す情報が格納されているものとする。
【００５３】
住所ポイントＤＢ１５は、住所情報と緯度経度情報とが対応付けられて格納されているデータベースである。
【００５４】
施設住所ＤＢ１６は、駅、病院、学校などの施設または店舗などの名前と住所情報とが対応付けられて格納されているデータベースである。
【００５５】
客付け会員２０および元付け会員３０は、いずれも管理センター１０に会員登録をされている不動産業者である。
【００５６】
元付け会員３０とは、不動産物件の売主または貸主に直接依頼されて提携し、物件情報を他の不動産業者（客付け会員２０）に紹介する不動産業者である。元付け会員３０は、物件についてオーナー売主または貸主との直接交渉権を有する。
【００５７】
客付け会員２０とは、不動産業者（元付け会員３０）から依頼されて不動産物件の買主または借主に対する斡旋を行う不動産業者である。客付け会員２０は、物件の売主または貸主との交渉権を有しておらず、買主／借主と元付け会員３０との間に入り諸条件の交渉を行う。
【００５８】
本実施形態では、不動産業者をある物件から見て元付け会員３０、客付け会員２０と区別しているが、物件によって同じ会員が元付け会員３０となることも、客付け会員２０となることもある。また、ある物件について、元付け会員３０は１つだが、客付け会員２０は複数の場合もある。
【００５９】
利用者４０は、不動産物件の情報の取得を希望する人または団体であって、例えば、不動産物件の購入または入居を希望する人または団体、すなわち不動産物件の買主または借主であるとしてもよい。
【００６０】
客付け会員端末２１、元付け会員端末３１、利用者端末４１は、それぞれ客付け会員２０、元付け会員３０、利用者４０により操作される情報処理装置であって、インターネット５０に接続されている。客付け会員端末２１、元付け会員端末３１、および利用者端末４１は、例えば、パーソナルコンピュータであってもよいし、携帯電話機、ＰＨＳ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｈａｎｄｙ−ｐｈｏｎｅ  Ｓｙｓｔｅｍ）、またはＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔ）であってもよい。
【００６１】
また、客付け会員端末２１、元付け会員端末３１、および利用者端末４１は、それぞれ情報を送受信する手段と、情報を格納する手段と、情報を表示する手段と、情報を入力する手段とを有する。なお、情報の送受信および表示などは、各端末に実装されるＷｅｂブラウザおよび電子メール管理ソフトウェアにより実現されるとしてよい。また、情報を表示する手段は、例えばＬＣＤ（ＬｉｑｕｉｄＣｒｙｓｔａｌ  Ｄｉｓｐｌａｙ）または有機ＥＬ（Ｅｌｅｃｔｒｏｌｕｍｉｎｅｓｃｅｎｃｅ）などのディスプレイであってもよい。また、情報を入力する手段は、キーボード、マウス、またはスイッチなどの各入力装置であってもよい。
【００６２】
（第１の実施形態の動作）
以下、図１を用いて、本実施形態における不動産情報提供システムによる動作を簡単に説明する。
【００６３】
まず、元付け会員３０は、元付け会員端末３１を用いて会員向けＷｅｂサイト１４を閲覧する。次に、元付け会員端末３１は、自身が直接管理する不動産物件の詳細情報を、会員向けＷｅｂサイト１４上の情報入力フォーマットに従って入力し、その入力した物件情報をサーバ１１に送信する。
【００６４】
サーバ１１は、元付け会員端末３１から受信した物件情報を処理し、物件ＤＢ１２に格納する。サーバ１１は、このようにして登録された物件情報が示されるＷｅｂページを作成し、その作成したＷｅｂページを会員向けＷｅｂサイト１４および利用者向けＷｅｂサイト１３上で公開し、インターネット５０を介して閲覧可能とする。
【００６５】
また、客付け会員２０は、会員向けＷｅｂサイト１４の物件情報を閲覧し、会員向けＷｅｂサイト１４上に示されている、ある物件の客付け、つまり利用者４０に対する物件の斡旋を希望する場合、客付け会員端末２１を用いて、インターネット５０を経由してその物件の客付けを希望する旨の情報を、会員向けＷｅｂサイト１４上の情報入力フォーマットに従って入力し、その入力した情報をサーバ１１に送信する。
【００６６】
サーバ１１は、物件の客付けを希望する旨の情報を受信すると、その受信した情報を処理し、物件ＤＢ１２内の該当物件のデータに、客付けを希望する客付け会員２０の情報（業者名、住所、連絡先、地図など）を付加する。このようにして更新された物件ＤＢ１２内の物件情報は、管理センター１０の会員向けＷｅｂサイト１４、および一般利用者向けＷｅｂサイト１３に公開され、インターネット５０より閲覧可能となる。
【００６７】
不動産物件を探している利用者４０は、利用者端末４１を用い、インターネット５０を経由して物件情報を管理センター１０の一般利用者向けＷｅｂサイト１３より閲覧する。
【００６８】
物件の詳細情報には、登録を行った元付け会員３０の情報（業者名、住所、連絡先など）と共に、客付けを希望した客付け会員２０があれば、客付け会員２０の情報も同様に表示される。
【００６９】
このようにして、本願発明では、物件の詳細情報として、登録を行った元付け会員３０の情報（業者名、住所、連絡先など）と共に、客付けを希望した客付け会員２０があればその客付け会員２０の情報も同様に表示されるので、利用者は複数の会員（不動産業者）の中から自分にとって都合の良い不動産業者（家や会社に近い、物件に近いなど）を選択することができる。また、不動産業者にとっては、顧客を得る機会が増大する。
【００７０】
さらに、物件の登録は、物件の売主／貸主に直接取り引きを依頼される元付け会員３０自身が管理センター１０経由で行うので、物件情報の信憑性が高く、客付け掲示の手続きも管理センター１０経由なので元付け会員３０に承諾を得る手間もいらない。
【００７１】
図２、図３、および図４は、本発明の第１の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。以下、図１を用い、図２、図３、および図４に沿って、本実施形態における不動産情報提供システムによる動作について詳細に説明する。
【００７２】
まず、元付け会員端末３１は、インターネット５０を経由して管理センター１０の会員向けＷｅｂサイト１４にアクセスする（ステップＡ１）。
【００７３】
これに応答して、サーバ１１は、元付け会員端末３１からの会員向けＷｅｂサイト１４に対するアクセスを確認すると、物件データ登録用のページを元付け会員端末３１に返却する（ステップＡ２）。
【００７４】
物件データ登録用のページとは、会員向けＷｅｂサイト１４上に存在するＷｅｂページであり、元付け会員端末３１が保持する不動産物件情報を管理センター１０側（物件ＤＢ１２）に登録するための入力フォームを含む。例えば、物件データ登録用のページには、物件の詳細情報（物件の賃料、礼金、敷金、日射などの条件、沿線、最寄り駅、所在地、専有面積、築年、間取りタイプなど）および間取り図といった物件に関する情報を入力するための入力欄が含まれる。
【００７５】
元付け会員端末３１は、返却された物件データ登録用ページ上の入力フォームに従って、登録したい物件の詳細情報を入力して、会員向けＷｅｂサイト１４（サーバ１１）に送信する（ステップＡ３）。
【００７６】
サーバ１１は、送信された物件の詳細情報を受信すると、受信した物件の詳細情報を処理し、処理した物件の詳細情報を物件ＤＢ１２に格納する（ステップＡ４）。
【００７７】
サーバ１１は、受信した物件の詳細情報を含むＷｅｂページを作成し、利用者向けＷｅｂサイト１３および会員向けＷｅｂサイト１４上に置く。この時点で、登録された物件の詳細情報は、利用者向けＷｅｂサイト１３および会員向けＷｅｂサイト１４上で検索および閲覧などが可能になる。
【００７８】
次に、サーバ１１は、物件ＤＢ１２に登録する物件情報に含まれる物件の所在地（住所）を示す物件住所情報を検出し、住所ポイントＤＢ１５を参照して検出した物件住所情報を該当する緯度経度情報に変換する（ステップＡ５）。なお、このときサーバ１１は、その変換した緯度軽度情報を物件ＤＢ１２内の物件情報に対応付けて格納する。
【００７９】
サーバ１１は、物件ＤＢ１２内の各客付け会員の住所を示す緯度経度を参照し、物件の所在地を示す緯度経度に近い緯度経度を住所とする客付け会員２０を１つ以上抽出する（ステップＡ６）。
【００８０】
サーバ１１は、物件ＤＢ１２に物件情報が登録された旨の情報を、抽出した客付け会員２０（登録した物件の所在地に近い住所の客付け会員２０）の客付け会員端末２１に電子メールなどで送信し、客付け会員端末２１に通知する（ステップＡ７）。
【００８１】
客付け会員端末２１は、インターネット５０を経由して管理センター１０の会員向けＷｅｂサイト１４にアクセスする（ステップＡ８）。このとき、客付け会員端末２１は、会員向けＷｅｂサイト１４上の入力フォームに従って「○○市××５丁目３番地」または「△△駅」といったように所定の住所または施設を示す住所情報を検索条件として入力し、サーバ１１に送信する。
【００８２】
サーバ１１は、客付け会員端末２１から検索条件として住所情報を受け取ると、住所ポイントＤＢ１５を参照して、受信した住所情報を緯度経度情報に変換する（ステップＡ９）。このとき、サーバ１１は、受け取った住所情報が「○○市××５丁目３番地」といった住所を示す情報であった場合、住所ポイントＤＢ１５を参照して、住所をそのまま緯度経度に変換する。一方、サーバ１１は、受け取った住所情報が「△△駅」といったように住所以外の所定の施設などを示す情報であった場合、施設住所ＤＢ１６を参照して、施設名などを一旦住所に変換した後に、住所ポイントＤＢ１５を参照して住所をさらに緯度経度に変換する。
【００８３】
次に、サーバ１１は、変換した緯度経度から近い位置を示す緯度経度が対応付けられている物件の簡易情報を所定件数分、物件ＤＢ１２から抽出して、抽出した物件の簡易情報（例えば、物件を取り扱っている元付け会員３０の情報、物件の賃料、所在地、占有面積など）が並べて示されている物件データ一覧ページを作成する（ステップＡ１０）。
【００８４】
サーバ１１は、作成した物件データ一覧ページを客付け会員端末２１に返却する（ステップＡ１１）。
【００８５】
なお、客付け会員端末２１は、住所情報以外の他の情報（物件の賃料、礼金、敷金、日射などの条件、沿線、最寄り駅、専有面積、築年、間取りタイプなど）を検索条件としてサーバ１１に送信してもよい。このとき、サーバ１１は、その検索条件に基づいて、物件の簡易情報を物件ＤＢ１２から所定件数分抽出して物件データ一覧ページを作成する。
【００８６】
また、サーバ１１は、検索条件を満たす内容の物件から順（例えば検索条件として入力された住所から近い順）に並べて表示されている物件データ一覧ページを作成するとしてもよい。
【００８７】
客付け会員２０は、客付け会員端末２１を操作して、サーバ１１から返却された物件データ一覧ページ上から、客付け候補の物件を選択する（ステップＡ１２）。これに応答して、サーバ１１は、会員向けＷｅｂサイト１４における物件の詳細・客付け登録ページを客付け会員端末２１に返却する（ステップＡ１３）。なお、客付け会員端末２１は、ステップＡ７において電子メールなどで通知された不動産物件を客付け候補として選択してもよい。
【００８８】
客付け会員端末２１は、サーバ１１から物件の詳細・客付け登録ページを受信すると、ディスプレイ上にその詳細・客付け登録ページを表示する。客付け会員２０は、受信した物件の詳細・客付け登録ページ上に示されている物件の詳細情報を確認する。詳細・客付け登録ページ上には、物件の詳細情報（物件の賃料、礼金、敷金、日射などの条件、沿線、最寄り駅、所在地、専有面積、築年、間取りタイプなど）と共に、その物件の客付けを管理センター１０に登録するための入力フォームが示されている。
【００８９】
客付け会員２０は、客付けを正式に希望する場合、客付け会員端末２１を用いて、詳細・客付け登録ページ上の入力フォームに従って、客付け会員２０の情報を入力してサーバ１１に送信することにより、客付けの登録依頼を会員向けＷｅｂサイト１４上で行う（ステップＡ１４）。
【００９０】
サーバ１１は、客付け会員端末２１から客付け会員２０の情報を受信すると、受信した客付け会員２０の情報を処理し、物件ＤＢ１２内の該当物件のデータに、客付けを希望する客付け会員２０の情報（業者名、住所、連絡先など）を付加する（ステップＡ１５）。
【００９１】
不動産物件を探している利用者４０は、利用者端末４１を用い、インターネット５０を経由して物件情報を管理センター１０の一般利用者向けＷｅｂサイト１３にアクセスする（ステップＡ１６）。このとき、利用者端末４１は、利用者向けＷｅｂサイト１３上の入力フォームに従って検索条件として物件住所指定情報および業者住所指定情報を入力し、サーバ１１に送信する。
【００９２】
物件住所指定情報とは、利用者４０が購入・賃貸を希望する不動産物件の所在地を示す情報である。利用者端末４１は、利用者４０の操作により、物件住所指定情報として例えば「○○市××５丁目３番地」または「△△駅」といったように所定の住所または施設などを示す情報を入力する。
【００９３】
また、業者住所指定情報とは、利用者４０が不動産物件の問い合わせおよび購入・賃貸の手続きを希望する不動産業者の住所を示す情報である。以下、利用者端末４１による業者住所指定情報の入力動作について説明する。まず、利用者４０は、利用者端末４１を用いて、業者住所指定情報として、「▲１▼不動産物件の近くの不動産業者」、「▲２▼不動産物件の最寄り駅の近くの不動産業者」、「▲３▼任意の住所の近くの不動産業者」のうちから１つを選択して指定する。利用者端末４１が「▲３▼任意の住所の近くの不動産業者」を選択した場合、さらに具体的な住所情報（例えば「○○市××５丁目３番地」または「△△駅」といったように所定の住所または施設など）を入力する。
【００９４】
なお、具体的には、利用者端末４１は、利用者向けＷｅｂサイト１３上の画面上の入力フォームに従って、物件住所指定情報および業者住所指定情報の入力・選択を行うものとする。
【００９５】
サーバ１１は、客付け会員端末２１から検索条件として物件住所指定情報および業者住所指定情報を受け取ると、住所ポイントＤＢ１５を参照して受信した物件住所指定情報を緯度経度情報に変換する（ステップＡ１７）。
【００９６】
次に、サーバ１１は、変換された物件住所指定情報（不動産物件の所在地の緯度経度）から近い位置を示す緯度経度情報が対応付けられている物件の簡易情報を所定件数分、物件ＤＢ１２から抽出する（ステップＡ１８）。
【００９７】
次に、サーバ１１は、業者住所指定情報として、上記の▲１▼、▲２▼、▲３▼のうちどの不動産業者が指定されたかを判定し、該当する不動産業者を所定数抽出する（ステップＡ１９）。以下、▲１▼、▲２▼、▲３▼がそれぞれ選択された場合の不動産業者の抽出動作について説明する。
【００９８】
「▲１▼不動産物件の近くの不動産業者」が指定されたと判定された場合、サーバ１１は、変換された物件住所指定情報（不動産物件の所在地の緯度経度情報）を用いて、物件ＤＢ１２を参照し、不動産物件の所在地の緯度経度に近い不動産業者（客付け会員２０・元付け会員３０）を所定数抽出する。
【００９９】
「▲２▼不動産物件の最寄り駅の近くの不動産業者」が指定されたと判定された場合、まず、サーバ１１は、物件ＤＢ１２を参照して、抽出した不動産物件の物件情報に含まれる「最寄り駅」を検出する。次に、サーバ１１は、施設住所ＤＢ１６を参照し、検出した「最寄り駅」を緯度経度情報に変換する。サーバ１１は、物件ＤＢ１２を参照して、変換した最寄り駅の緯度経度に近い不動産業者（客付け会員２０・元付け会員３０）を所定数抽出する。
【０１００】
「▲３▼任意の住所の近くの不動産業者」が指定されたと判定された場合、まず、サーバ１１は、住所ポイントＤＢ１５を参照して、指定された住所を緯度経度情報に変換する。「△△駅」などの施設名が指定された場合、サーバ１１は、施設住所ＤＢ１６を参照して住所に変換した後、同様に緯度経度情報に変換する。次に、サーバ１１は、物件ＤＢ１２を参照して、変換した緯度経度に近い不動産業者（客付け会員２０・元付け会員３０）を所定数抽出する。
【０１０１】
サーバ１１は、抽出した物件情報および客付け会員２０および元付け会員３０の情報を用いて、抽出した物件の簡易情報が並べて示されている物件データ一覧ページを作成する（ステップＡ１９）。
【０１０２】
なお、物件データ一覧ページにおいて、各不動産物件を取り扱う不動産業者（客付け会員２０および元付け会員３０）を表示する場合、サーバ１１は、指定された住所の緯度経度情報（不動産物件の所在地、最寄り駅、または任意の住所の緯度経度情報）から近い位置を示す順に、その不動産物件を取り扱う不動産業者（客付け会員２０および元付け会員３０）の名前を並べて物件データ一覧ページ上に示す。
【０１０３】
また、利用者端末４１は、物件住所指定情報および業者住所指定情報以外の他の情報（物件の賃料、礼金、敷金、日射などの条件、沿線、専有面積、築年、間取りタイプなど）を検索条件としてサーバ１１に送信してもよい。このとき、サーバ１１は、その検索条件に基づいて、物件の簡易情報を物件ＤＢ１２から所定件数分抽出して物件データ一覧ページを作成する。また、この場合、サーバ１１は、検索条件を満たす内容の物件から順に並べて表示されている物件データ一覧ページを作成するとしてもよい。
【０１０４】
サーバ１１は、利用者端末４１による利用者向けＷｅｂサイト１３へのアクセスを確認すると、物件データ一覧ページを作成して利用者端末４１に返却する（ステップＡ２０）。
【０１０５】
利用者４０は、利用者端末４１を操作して、利用者向けＷｅｂサイト１３上の物件データ一覧ページより、詳細情報を参照したい物件を選択する。利用者端末４１は、その物件が選択された旨の情報をサーバ１１に送信する（ステップＡ２１）。
【０１０６】
サーバ１１は、その物件が選択された旨の情報を受信すると、該当する物件に係る詳細な情報を物件ＤＢ１２から抽出し、抽出した情報を示す利用者用物件情報ページを作成する。サーバ１１は、物件の詳細情報、元付け会員３０、客付け会員２０の情報（業者名、住所、連絡先、地図など）が表示された利用者向けＷｅｂサイト１３における利用者用物件情報ページを利用者端末４１に返却する（ステップＡ２２）。図５は、このとき利用者端末４１上で表示される利用者用物件情報ページの一例である。
【０１０７】
図５に示されているように、利用者用物件情報ページには、物件の詳細情報（物件の賃料、礼金、敷金、日射などの条件、沿線、最寄り駅、所在地、専有面積、築年、間取りタイプなど）および間取り図の他に元付け会員３０（ＡＢＣ不動産）、客付け会員２０（ＡＡＡ不動産、ＢＢＢ不動産、ＣＣＣ不動産）の情報が示されている。また、利用者用物件情報ページは、そのページ上で「案内ページへ」と表示されているアイコンにより、そのアイコンに対応した不動産業者のホームページとリンクされている。
【０１０８】
また、利用者用物件情報ページに示される客付け会員２０では、利用者端末４１で閲覧可能な物件データ一覧ページと同様に、検索条件を満たす内容の物件から順（不動産物件の所在地、最寄り駅、または任意の住所の緯度経度情報から近い位置を示す順）に、その不動産物件を取り扱う客付け会員２０の名前が並んで表示される。
【０１０９】
利用者４０は、利用者端末４１を用いて図５に示されているような利用者物件情報ページを閲覧し、気に入った物件があれば、元付け会員３０または客付け会員２０のいずれかに連絡または訪問し、物件の案内をしてもらうことができる（ステップＡ２３）。
【０１１０】
以上説明したように、本実施形態によれば、サーバ１１は、利用者端末４１の要求に応じて、物件の詳細情報として、元付けの不動産業者の情報（業者名、住所、連絡先、地図など）と共に、客付けを希望している不動産業者の情報も同様に掲載された利用者用物件情報ページを作成して、利用者端末４１に送信する。従って、利用者４０は、物件を購買／賃貸する不動産業者の選択の幅を広げることが可能となる。例えば、利用者４０は、自分の家や会社から近い不動産業者、目的の物件に近い不動産業者、などの観点で不動産業者を選択することが可能となる。
【０１１１】
また、本実施形態によれば、元付け会員３０が、元付け会員端末３１を操作して不動産物件の登録を行う。従って、物件情報の信憑性が高く、信頼できるＷｅｂサイトとして利用者向けＷｅｂサイト１３が利用者４０から認識されることが可能となる。例えば、客付け会員２０が元付け会員３０に無断でＷｅｂサイト上に物件を掲載したり、既に契約済みの物件を客引き用広告としていつまでも掲載している、といった問題を抑制することが可能となる。
【０１１２】
また、本実施形態によれば、管理センター１０側は、元付け会員３０側（元付け会員端末３１）から送られた物件情報をＷｅｂサイト上に掲載する。また、その物件の客付けを希望する客付け会員２０に関する情報は、その物件情報の追加情報として掲載される。客付け不動産業者は客付け会員２０に限られる。このため、会員間の了解事項として、客付け不動産業者側（客付け会員２０）が不動産物件の広告を出す際に、元付け不動産業者側（元付け会員３０）から承諾を得る手間を省くことが可能となり、会員間の物件流通が円滑に行えるようになる。
【０１１３】
また、本実施形態によれば、これらの総合的な効果として、会員向けＷｅｂサイト１４の情報が確かで有用であることが利用者４０に広く認識されることにより、会員の業者にコンタクトする利用者が増え、客付け会員２０および元付け会員３０にとっては成約の機会が増加し、管理センター１０はそれにより会員の増加が見込まれる。
【０１１４】
また、本実施形態によれば、サーバ１１は、各端末から送信された住所情報などの検索条件に従って、不動産物件の検索を行う。従って、客付け会員２０および利用者４０は、自身の要望に合った不動産物件の情報を容易に取得することが可能となる。
【０１１５】
また、本実施形態によれば、サーバ１１は、物件ＤＢ１２に登録された物件の所在地付近の住所の客付け会員２０に、その物件が登録された旨を通知する。従って、客付け会員２０は、自分の住所に近い物件の客付けを迅速に行うことが可能となる。
【０１１６】
また、本実施形態によれば、利用者４０は、物件情報を検索する際に問い合わせる不動産業者として「▲１▼不動産物件の近くの不動産業者」を指定することにより、例えば自動車などで不動産物件の所在地を直接訪れる場合、最小限の移動距離でその不動産物件を取り扱う不動産業者を訪問することが可能となる。
【０１１７】
また、本実施形態によれば、利用者４０は、物件情報を検索する際に問い合わせる不動産業者として「▲２▼不動産物件の最寄り駅の近くの不動産業者」を指定することにより、例えば不動産物件の最寄り駅を経由して不動産物件を訪れる場合、最小限の移動距離でその不動産物件を取り扱う不動産業者および不動産物件の所在地を訪れることが可能となる。
【０１１８】
また、本実施形態によれば、利用者４０は、物件情報を検索する際に問い合わせる不動産業者として「▲３▼任意の住所の近くの不動産業者」を指定することにより、例えば自宅または勤務先などから不動産物件を取り扱う不動産業者を訪ねる場合、最小限の移動距離で訪問することが可能となる。
【０１１９】
（第２の実施形態）
本発明の第２の実施形態における構成および動作は、以下特記しない限り第１の実施形態と同様であるとして説明を進める。
【０１２０】
不動産業者の中には、零細企業のため、まだインターネットを利用できない環境の業者も多い。また、インターネットを利用できても、物件の検索・参照のみに利用し、物件の登録・更新などの操作は行わない不動産業者も多い。本実施形態では、そのような業者に対して、管理センター１０の職員（営業マン）が、旧来からの書類、電話、ＦＡＸなどのメディアにより様々な情報交換を行い、物件情報を登録するものとする。
【０１２１】
図６、図７、および図８は、本発明の第２の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。以下、図１を用い、図６、図７、および図８に沿って、本実施形態における不動産情報提供システムによる動作について説明する。
【０１２２】
まず、元付け会員３０は、管理センター１０の職員（営業マン）に、インターネットを使わずに、書類、電話、ＦＡＸなどにより物件データの登録を依頼する（ステップＢ１）。これを管理センター１０の職員がサーバ１１に接続された社内端末などからサーバ１１に対して直接、依頼された物件データを、物件ＤＢ１２に登録する（ステップＢ２）。これ以降の流れ（ステップＢ３からステップＢ２１）は、第１の実施形態と同様である。
【０１２３】
以上説明したように、本実施形態によれば、元付け会員３０は、書類、電話、ＦＡＸなどを用いて、物件データの登録を管理センター１０に依頼し、管理センター１０側は、その依頼に応じて物件データを物件ＤＢ１２に登録する。従って、元付け会員３０は、インターネットを利用できない場合においても、自身が管理する不動産物件の成約の機会を増加させることが可能となる。
【０１２４】
（第３の実施形態）
第２の実施形態では、元付け会員３０がインターネットを利用せずに物件データを登録する場合について説明した。本発明の第３の実施形態では、元付け会員３０に加えて、さらに第２の実施形態と同様の理由で客付け会員２０もインターネットを全く用いないものとする。なお、本発明の第３の実施形態における構成および動作は、以下特記しない限り第２の実施形態と同様であるとして説明を進める。
【０１２５】
図９、図１０、および図１１は、本発明の第３の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。以下、図１を用い、図９、図１０、および図１１に沿って、本実施形態における不動産情報提供システムによる動作について説明する。
【０１２６】
ステップＣ１からステップＣ４までの動作の流れは、第２の実施形態のステップＢ１からステップＢ４までと同じである。
【０１２７】
サーバ１１は、物件情報が物件ＤＢ１２に登録されると、その旨を物件の所在地に近い客付け会員２０に、書類、電話、ＦＡＸなどで通知する（ステップＣ５）。
【０１２８】
次に、客付け会員２０は、インターネットを使わずに、管理センター１０の職員（営業マン）に対して、書類、電話、ＦＡＸなどの方法で、管理センターに登録されている最新の物件一覧の提供を依頼する（ステップＣ６）。これを受けて、管理センター１０の職員は、サーバ１１に接続されている社内端末などを操作して、最新の物件一覧を作成し、客付け会員２０に書類、電話、ＦＡＸなどで提供する（ステップＣ７、Ｃ８）。客付け会員２０は、この一覧から、客付けをしたい物件があれば、管理センター１０の職員に客付けの登録依頼をする（ステップＣ９）。これを管理センター１０の職員がサーバ１１に接続されている社内端末などからサーバ１１に対して直接、対象物件の客付けを登録し、物件ＤＢ１２を更新する（ステップＣ１０）。この後の動作の流れ（ステップＣ１１からステップＣ１８）は、第１の実施形態と同じである。
【０１２９】
以上説明したように、本実施形態によれば、不動産業者（客付け会員２０および元付け会員３０）がインターネットを用いない場合でも、管理センター１０が客付け会員２０・元付け会員３０に代行して作業を行う。従って、利用者４０側から見た場合には、第１の実施形態のようなインターネットを介して物件情報および会員の情報を登録した場合と同様の効果を期待できる。
【０１３０】
また、上記の第１乃至第３の実施形態における処理は、サーバ１１、客付け会員端末２１、元付け会員端末３１、利用者端末４１が有するコンピュータプログラムにより実行されるが、上記のプログラムは、光記録媒体、磁気記録媒体、光磁気記録媒体、または半導体などの記録媒体に記録され、上記の記録媒体からロードされるようにしてもよいし、所定のネットワークを介して接続されている外部機器からロードされるようにしてもよい。
【０１３１】
なお、上記の第１乃至第３の実施形態は本発明の好適な実施の一例であり、本発明の実施形態は、これに限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲において種々変形して実施することが可能となる。
【０１３２】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、不動産情報提供サーバは、利用者端末装置の要求に応じて、物件の詳細情報として、元付けの不動産業者の情報と共に、客付けを希望している不動産業者の情報も同様に利用者端末装置に送信する。従って、買主／借主は、物件を購買／賃貸する不動産業者の選択の幅を広げることが可能となる。
【０１３３】
また、本発明によれば、元付け業者が、元付け業者端末装置を操作して不動産物件の登録を行う。従って、不動産情報提供システムにより提供される不動産物件情報の信憑性が高く、信頼できるものとして買主／借主から認識されることが可能となる。
【０１３４】
また、本発明によれば、不動産情報提供サーバは、元付け業者側（元付け業者端末装置）から送られた物件情報を客付け業者および不動産物件の買主／借主に提供する。また、その物件の客付けを希望する客付け業者に関する情報は、その物件情報に追加される。客付け不動産業者は客付け業者に限られる。このため、会員間の了解事項として、客付け業者が不動産物件の広告を出す際に、元付け業者から承諾を得る手間を省くことが可能となり、不動産業者間の物件流通が円滑に行えるようになる。
【０１３５】
また、本発明によれば、不動産情報提供システムにより提供される不動産物件情報が確かで有用であることが買主／借主に広く認識されることにより、不動産業者にコンタクトする買主／借主が増え、客付け業者および元付け業者にとっては成約の機会を増加させることが可能となる。
【０１３６】
また、本発明によれば、不動産情報提供サーバは、各端末装置から送信された情報に従って、不動産物件の検索を行う。従って、客付け業者および買主／借主は、自身の要望に合った不動産物件の情報を容易に取得することが可能となる。
【０１３７】
また、本発明によれば、不動産情報提供サーバは、登録された物件の所在地付近の住所の客付け業者に、その物件が登録された旨を通知する。従って、客付け業者は、自分の住所に近い物件の客付けを迅速に行うことが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の第１の実施形態における不動産情報提供システムの構成を示す図である。
【図２】本発明の第１の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図３】本発明の第１の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図４】本発明の第１の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図５】本発明の第１の実施形態における利用者用物件情報ページを示す図である。
【図６】本発明の第２の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図７】本発明の第２の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図８】本発明の第２の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図９】本発明の第３の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図１０】本発明の第３の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図１１】本発明の第３の実施形態における不動産情報提供システムによる動作の流れを示すフローチャートである。
【図１２】従来の不動産物件情報を提供するシステムの構成を示す図である。
【符号の説明】
１０  管理センター
１１、１１１  サーバ
１２、１１２  物件ＤＢ
１３  利用者向けＷｅｂサイト
１４  会員向けＷｅｂサイト
１５  住所ポイントＤＢ
１６  施設住所ＤＢ
２０  客付け会員
２１  客付け会員端末
３０  元付け会員
３１  元付け会員端末
４０、１４０  利用者
４１、１４１  利用者端末
５０、１５０  インターネット
１１０  ＩＳＰ
１１３  一般向けＷｅｂサイト
１２０  不動産業者
１２１  不動産業者端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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