(57)【要約】【課題】不動産物件の広告内容はインターネットが出現する前はローカル的な顧客を対象として内容で結構役に立った時代であった。その内容の基本的時代背景はバブルであった。１億総不動産屋と言われた言葉がそれを象徴していて個人も企業も又官も現金を貯蓄するより土地に投資した。バブルの到来で我々日本国民も目がさめたのである。この為不動産物件の広告内容もシステムも根本的に変えなければ時代に合わなくなって来た。【解決手段】顧客も個性の多様化時代であり不動産も購入して所有するより賃貸した方が良いと云う比率が上昇していること。本発明はインターネットによる情報入手がホームページに一旦接続してから目的の物件情報の記載しているページにリンクして到達するのでなく直接その物件の専用ＵＲＬに接続する事で目的物件情報を距離に関係なく即情報入手出来効率が上昇する。【選択図】　図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
新聞，雑誌又は看板等にその不動産物件の広告で売又は貸，価格，電話番号屋号等の文字の書かれた枠内にその物件だけの専用ＵＲＬを記載して依頼者（売主，貸主）と仲介業者と需要者（買主，借主）の３者がＩＴ技術のインターネットを連動活用して宅地建物取引業法特に専属専任媒介契約及び誇大広告の禁止等を基本とした早くて正確な情報提供と３者のタイムラグと必要営業経費を少なくし信頼的で効率的な成約を目的とした不動産物件の広告システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
土地神話が崩れる前の不動産物件の宣伝広告のポイントは土地の価格であった。買って所有して置けば殆んどが上昇していた為に，特に価格を主とした宣伝広告でも結構通用していて効果があった。ビッグバン以後金融機関の不良債権が多額に発生して今日に至ってもその処置は簡単には解決できそうでない。このような時代背景の時にもかかわらず今尚，価格を安くしたら売れるだろうといった供給者（依頼者）側の一方通行的な宣伝広告になっている。広告企業も同じく取扱い不動産物件が増えれば成約率等は関係無く儲かる為，ＩＴ技術のインターネットは活用して広告ビジネスを活発にしている様であるが，システムはバブル時代の売主の決めた価格を一方通行的な広告をしているのが現状である。日本の不動産の取引には宅地建物取引業法がありその第３４条には宅地建物取引業者は宅地又は建物の売買，交換又は貸借に関する広告をする時は自己が契約の当事者となって当該売買もしくは交換を成立させるか，代理人となって当該売買，交換もしくは貸借を成立させるか，又は媒介して当該売買，交換若しくは貸借を成立させるかの別の，いわゆる取引態様の別を明示しなければならない。と成っておりインターネットでの広告においてもこの法律が適用されている。又同法第３２条には誇大広告等の禁止そして第３３条には広告開始時期の制限，第３４条２の６には専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は依頼者に対し，当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を２週間　に１回以上報告しなければならないと成っている。これらの法律からして本発明の依頼者，仲介業者，需要者（ユーザー）の３者がインターネットを活用し仲介役の宅地建物取引業者の２週間に１回以上の業務の処理状況の報告義務は依頼者にはＥメールで報告する事で売主が県外又は国外に住んでいても経費もＥメールで行う事で安くてスピーディに行う事ができＥメールの活用で依頼者と仲介業者が従来にはなかった信頼感と即効性が発揮できてユーザに対して仲介業者は正確な情報を提供できる。本発明は仲介業者が売主又は貸主等より依頼された時点で業法に基ずき媒介契約書を作成し，その後本発明の広告システム　を説明しネットの設備操作等の説明をして合意承諾を得たユーザーだけその書類の備考欄にその物件専用のＵＲＬを記入して依頼者に渡して本システムの技術的スタートである。早速仲介業者はその物件に専用ＵＲＬを命名してその物件の実物確認，写真撮影登記簿等の調査を行いインターネットに乗せる事とする。接続された専用ページは他の物件は一切掲載せず専用アクセスカウンターを設置している。現地物件にも専用ＵＲＬ付いた看板を取り付け，新聞広告，不動産専門雑誌への広告欄にもその物件それぞれの専用ＵＲＬを記載していて各専用ＵＲＬのページにはアクセスカウンターを取り付け訪問者数の管理もいたし依頼者に業務処理報告書で報告する。
【０００２】
【従来の技術】
特に土地神話の時代を象徴した価格と面積，道路の幅位だけを主体とした依頼者ペースの広告であった。又顧客（ユーザー）はその広告で知った物件を仲介業者の電話番号に問合わせを行ない資料等を請求しＦＡＸで入手して検討している。その広告がインターネットであったとしても仲介業者等広告主のＵＲＬ（ホームページ）に接続されてそこから目的物件を探してリンクて゛たどり着いているのが現状であるがこの方式ではその広告主（仲介業者）の所在地又は取扱い物件全体は閲覧できてもユーザーが物件の現地の看板で又不動産専門雑誌，新聞広告で魅力，関心を持った物件が掲載されて無いことがあったり掲載されていても表の一行広告で価格，面積，道路幅等と基本的な事項だけが多い。都市計画法も大きく改正されて容積率の売買も出来るようになってビルの屋上と周辺等の空間を３次元的容積率として収益性不動産物件として売買，交換，定期借地権の広告が出来る時代あり，国内外のユーザー，投資家にその物件の元々具わっている特徴等を専用ＵＲＬで広告することで従来のインターネットの広告システムが総合病院であれば本方式は専門病院システムである。次にあいまいな不動産物件の看板で管理物件がある，問い合わせて見ると殆んどが売却したい物件であることが分かる。一瞬建物の保守の管理の為の看板かな共思ったりするものである。土地の場合は無断進入禁止の意味にも取れたりする。これらもほって置いても土地の価格がとんでもなく高くなっていた時代の売却目的の広告でそのまま現在もあっちこっちで目に入る。
【０００３】
【特許文献１】
特開２００２−２３６７５号公報
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
ユーザーが広告主の仲介業者又は広告企業等のＵＲＬに接続してから物件の種類所在地，その他探している物件の掲載されているページを見付けてクリックしてその目的物件の掲載しているページにリンクするのではなくその逆の方式の本発明の方式を活用する事によって現在情報が過多すぎて仲介業者にとって問合わせの顧客からの内容はその物件の価格敷金の額などの基本的なことが多く，このような基本的な情報提供はユーザーが直接専用ＵＲＬに接続する事で即情報入手でき無駄がなくなる為仲介業者に取っても効率的な物件処理の手段と成る。
【０００５】
【課題を解決する為の手段】
１．屋外での物件の土地，建物等に取り付ける看板の枠内の専用ＵＲＬは夜光塗料等を使用した反射シールを利用して夜間でも懐中電灯又は車のライトなどを照らして見えるようにする。物件又条件によっては看板製作設置の費用は依頼者の全額負担又は仲介業者と折半で行う。こうする事によって依頼者もその仲介業者と一体感が専用ＵＲＬで絆が出来ている事と相まって，無料の時より強くなりユーザーを探す事に協力的になり成約率が向上する。
２．ユーザーが出店等の為にテナントを車で探す場合ノートパソコン，カーナビゲ―ション，携帯電話等で専用ＵＲＬに直接接続することで物件の詳細がいちいち電話で問合わせる必要がなく他の物件も同時に情報を集め検討する事で物件選択の余裕が出来る。
３．広告に必要な経費の負担に関しては従来の方式習慣では殆んどが仲介業者が全額負担している状況が殆んどである。本発明は依頼者側にもを旅費，広告製作費用等の負担を事前に説明し承諾して貰う事により県外又は国外等遠距離にある物件でもインターネットで本発明のシステムで効率的な対応が出来る。又その専用ＵＲＬのページの基本的内容は物件の種類によって異なるが土地の場合は所在地の（Ａ）地図（Ｂ）公図，測量図等（Ｃ）都市計画法上の用途地域等の記載（Ｄ）その他に依頼者の希望としての記事例えば後継者が居なく高齢の為工場の土地と建物を不動産として売却するのではなくてＭ＆Ａと言われている法人としての土地建物の売却等も今まで内密で買主を探すことが常識であったこのような物件でも事前に本発明のシステムで先に公表広告する事となり，インターネットを活用することで国際的にもユーザーを探す事となり条件の合うユーザーと出会うチャンスは増える事に成る。この為物件の規模内容によっては説明する文字も日本語と国際的標準語の英語で説明して掲載する。
【０００６】
【発明の実施の形態】
１．本発明のインターネットの広告システムの流れを示す実施形態は次の図面１．で説明する。依頼者Ａはインタ―ネットが出来てＵＲＬを使用出る設備があり不動産物件を仲介業者Ｂに価格及びその他の条件等をＢと相談打ち合わせて基本的には専属専任媒介契約を最高契約期間の３ヶ月以内で行ないＢは依頼された物件の専用ＵＲＬを決めてその専属専任媒介契約書の備考欄に記入して渡す。この時点で広告代金及び物件によっては測量士，弁護士，公認会計士等の有資格者に必要な諸経費もＡとＢで協議して金額，支払い時期等も事前に決めておく事とする。Ｂは物件によっては実物不動産に専用ＵＲＬを取り付けた看板の製作取付作業に着手する。同時に新聞，不動産物件専門雑誌等に専用ＵＲＬを記載して広告する。そしてその専用ＵＲＬのページを自社のホームページ内に作成する。
【０００７】
【実施例】
第１図は本発明装置の専用ＵＲＬを実物看板と雑誌，新聞等の広告の枠内に取り付けた図面である。
【０００８】
【発明の効果】
１．ユーザーからは専用ＵＲＬに接続する事で即自分が求めている不動産物件がどうか基本的な事が解かるため短時間で集中した類似の物件情報を入手でき人件費の節減にもなる。仲介業者にとっても無駄な残業に要する人件費を含め諸経費の節減につながる。相続物件等で遠距離の物件処理にもＥメールと併用する為効果は大である。国内及び国際的な不動産物件の広告専門雑誌等にその物件の写真，専用ＵＲＬを記載してある為，特に大型の収益物件等は国際的にも機関投資家あるいは投資法人又個人の資産投資家にとっては魅力ある収益物件を益々インターネットを活用して探しているので本発明の逆接続は単純で時間の無駄が少ない効果が期待出来る。
【図面の簡単な説明】
【図１】依頼者のＡは仲介業者Ｂに所有する物件の売却，賃貸，等の相談をする中で本発明のシステムを説明し合意承諾後にＥの不動産専門雑誌，新聞での広告にするか又Ｄの現地実物不動産に取付けた看板広告にするか又はＤとＥの両方にするかを決定して広告する。Ｃは無限の国内外のインターネットの出来るユーザーでありＥ及びＤの専用ＵＲＬの数はＢとＡと専任契約をした数になる。
【符号の説明】
Ａ　依頼者
Ｂ　仲介業者
Ｃ　ユーザー
Ｄ　仲介業者の現地不動産物件に付いた看板
Ｅ　新聞、雑誌等への不動産物件広告である
【図１】
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