(57)【要約】【課題】適正な収益価格を容易に算出することができる不動産価格評価方法およびそのシステム、評価サーバ、並びにプログラムを提供すること。【解決手段】表示手段２１に表示された変動幅入力設定部で、入力項目としての予測値の変動幅を入力手段２２を用いて設定し、予測値自動選択手段４４により、設定した変動幅の範囲内から複数通り（例えば百通り等）の予測値を自動的に選択し、不動産価格算出処理手段４５により、これらの複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出した後、結果表示処理手段４６により、算出結果を表示手段２１の画面上に集計表示（例えばヒストグラム表示等）するようにした。なお、予測値が選択される確率分布を設定可能とすることが好ましい。【選択図】　図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価方法であって、
入力手段を用いて前記不動産価格の評価に必要な各項目の値を入力する際に、表示手段の画面上に表示された変動幅入力設定部で、前記各項目の値に含まれる少なくとも一つの予測値の変動幅を入力設定した後、
予測値自動選択手段により、前記変動幅入力設定部で入力設定された前記変動幅の範囲内から前記不動産価格の算出処理に用いる複数通りの前記予測値を自動的に選択し、
続いて、不動産価格算出処理手段により、前記予測値自動選択手段により選択された複数通りの前記予測値に基づき複数通りの前記不動産価格を算出し、
その後、結果表示処理手段により、前記不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの前記不動産価格を前記表示手段の画面上に集計表示する
ことを特徴とする不動産価格評価方法。
【請求項２】
収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムであって、
前記不動産価格の評価に必要な各項目の値を入力する入力手段と、
前記不動産価格の評価結果を画面表示する表示手段と、
前記入力手段を用いて入力された前記各項目の値に基づき前記不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段とを備え、
前記各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、
前記表示手段の画面上には、前記入力手段を用いて前記予測値の変動幅を入力設定するための変動幅入力設定部が表示され、
前記処理手段は、
前記変動幅入力設定部で入力設定された前記変動幅の範囲内から前記不動産価格の算出処理に用いる複数通りの前記予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、
この予測値自動選択手段により選択された複数通りの前記予測値に基づき複数通りの前記不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、
この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの前記不動産価格を前記表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段とを備えた
ことを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項３】
請求項２に記載の不動産価格評価システムにおいて、
前記表示手段の画面上には、前記変動幅の範囲内から前記各予測値が選択される確率を決める確率分布を入力設定するための確率分布入力設定部が表示され、前記予測値自動選択手段は、前記確率分布入力設定部で入力設定された前記確率分布に基づき複数通りの前記予測値を自動的に選択する構成とされている
ことを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項４】
請求項３に記載の不動産価格評価システムにおいて、
前記確率分布入力設定部は、前記入力手段を用いて確率分布曲線の極大値をとる位置を指定する構成とされていることを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項５】
請求項４に記載の不動産価格評価システムにおいて、
前記確率分布入力設定部は、前記確率分布曲線の横軸に沿う方向に配置されたスライダーバーと、このスライダーバー上を摺動するスライダとを備え、
前記極大値をとる位置の指定は、前記入力手段を用いて前記スライダをドラッグ操作することにより前記スライダの位置に対応させて前記極大値をとる位置を移動させて行われる構成とされていることを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項６】
請求項２〜５のいずれかに記載の不動産価格評価システムにおいて、
前記予測値自動選択手段は、乱数を用いて複数通りの前記予測値を自動的に選択する構成とされていることを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項７】
請求項２〜６のいずれかに記載の不動産価格評価システムにおいて、
前記結果表示処理手段による集計表示には、横軸を前記不動産価格とし、かつ、縦軸を度数としたヒストグラム表示が含まれることを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項８】
請求項７に記載の不動産価格評価システムにおいて、
前記入力手段を用いて前記各項目の値を入力変更した状態で前記不動産価格算出処理手段による複数通りの前記予測値に基づく複数通りの前記不動産価格の算出処理を複数パターンについて行った各結果を個別に一時的に記憶する複数パターン算出処理結果記憶手段を備え、
前記結果表示処理手段は、前記複数パターン算出処理結果記憶手段に記憶された各パターンの算出処理結果を積み重ねるか、または横方向に並べて前記ヒストグラム表示を行う構成とされている
ことを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項９】
請求項７または８に記載の不動産価格評価システムにおいて、前記結果表示処理手段による集計表示には、
横軸を前記収益還元法のうちの割引キャッシュ・フロー法により算出した収益価格とした前記ヒストグラム表示に加え、特定価格表示が含まれる
ことを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項１０】
請求項９に記載の不動産価格評価システムにおいて、
前記結果表示処理手段による集計表示には、
横軸を前記収益価格とした前記ヒストグラム表示および前記特定価格表示に加え、積算価格表示および／または競売価格表示が含まれる
ことを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項１１】
請求項２〜１０のいずれかに記載の不動産価格評価システムにおいて、
利用者の操作する利用者端末装置と、この利用者端末装置とネットワークで接続されて不動産価格の評価のための処理を行う評価サーバとを備え、
前記表示手段および前記入力手段は、前記利用者端末装置に設けられ、
前記処理手段は、前記評価サーバに設けられ、
前記評価サーバは、
前記ネットワークを介して前記利用者端末装置から送られてきた前記利用者による入力情報を記憶する入力情報記憶手段と、
前記不動産価格算出処理手段による処理結果を記憶する不動産価格算出処理結果記憶手段と、
前記収益還元法による評価を行う際の割引率および／または還元利回り率を記憶する割引率・還元利回り率記憶手段と、
前記入力情報記憶手段に記憶された前記入力情報および前記不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された前記処理結果を含む情報に基づき前記割引率・還元利回り率記憶手段に記憶された前記割引率および／または前記還元利回り率を更新する割引率・還元利回り率更新手段とを備えた
ことを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項１２】
利用者の操作する利用者端末装置とネットワークで接続され、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムを構成する評価サーバであって、
前記利用者端末装置の入力手段を用いて入力された前記不動産価格の評価に必要な各項目の値に基づき前記不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段を備え、前記各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、
前記処理手段は、
前記利用者端末装置の表示手段の画面上に表示された変動幅入力設定部で入力設定された前記予測値の変動幅の範囲内から前記不動産価格の算出処理に用いる複数通りの前記予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、
この予測値自動選択手段により選択された複数通りの前記予測値に基づき複数通りの前記不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、
この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの前記不動産価格を前記表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段と、
前記収益還元法による評価を行う際の割引率および／または還元利回り率を更新する割引率・還元利回り率更新手段とを備え、
前記処理手段には、
前記ネットワークを介して前記利用者端末装置から送られてきた前記利用者による前記入力情報を記憶する入力情報記憶手段と、
前記不動産価格算出処理手段による前記処理結果を記憶する不動産価格算出処理結果記憶手段と、
前記割引率および／または前記還元利回り率を記憶する割引率・還元利回り率記憶手段とが接続され、
前記割引率・還元利回り率更新手段は、前記入力情報記憶手段に記憶された前記入力情報および前記不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された前記処理結果を含む情報に基づき前記割引率・還元利回り率記憶手段に記憶された前記割引率および／または前記還元利回り率を更新する構成とされている
ことを特徴とする評価サーバ。
【請求項１３】
収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムとして、コンピュータを機能させるためのプログラムであって、
前記不動産価格の評価に必要な各項目の値を入力する入力手段と、
前記不動産価格の評価結果を画面表示する表示手段と、
前記入力手段を用いて入力された前記各項目の値に基づき前記不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段とを備え、
前記各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、
前記表示手段の画面上には、前記入力手段を用いて前記予測値の変動幅を入力設定するための変動幅入力設定部が表示され、
前記処理手段は、
前記変動幅入力設定部で入力設定された前記変動幅の範囲内から前記不動産価格の算出処理に用いる複数通りの前記予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、
この予測値自動選択手段により選択された複数通りの前記予測値に基づき複数通りの前記不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、
この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの前記不動産価格を前記表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段とを備えた
ことを特徴とする不動産価格評価システムとして、コンピュータを機能させるためのプログラム。
【請求項１４】
利用者の操作する利用者端末装置とネットワークで接続され、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムを構成する評価サーバとして、コンピュータを機能させるためのプログラムであって、
前記利用者端末装置の入力手段を用いて入力された前記不動産価格の評価に必要な各項目の値に基づき前記不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段を備え、前記各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、
前記処理手段は、
前記利用者端末装置の表示手段の画面上に表示された変動幅入力設定部で入力設定された前記予測値の変動幅の範囲内から前記不動産価格の算出処理に用いる複数通りの前記予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、
この予測値自動選択手段により選択された複数通りの前記予測値に基づき複数通りの前記不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、
この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの前記不動産価格を前記表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段と、
前記収益還元法による評価を行う際の割引率および／または還元利回り率を更新する割引率・還元利回り率更新手段とを備え、
前記処理手段には、
前記ネットワークを介して前記利用者端末装置から送られてきた前記利用者による前記入力情報を記憶する入力情報記憶手段と、
前記不動産価格算出処理手段による前記処理結果を記憶する不動産価格算出処理結果記憶手段と、
前記割引率および／または前記還元利回り率を記憶する割引率・還元利回り率記憶手段とが接続され、
前記割引率・還元利回り率更新手段は、前記入力情報記憶手段に記憶された前記入力情報および前記不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された前記処理結果を含む情報に基づき前記割引率・還元利回り率記憶手段に記憶された前記割引率および／または前記還元利回り率を更新する構成とされている
ことを特徴とする評価サーバとして、コンピュータを機能させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価方法およびそのシステム、評価サーバ、並びにプログラムに係り、例えば、割引キャッシュ・フロー法（ＤＣＦ法：ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー法）により不動産価格の評価を行う場合等に利用できる。
【０００２】
【背景技術】
従来、戦後の日本では、不動産価格の評価を行う際には、建物の建築費用や土地代等のような不動産の取得・整備・維持等に要したコストを積み上げて算出される積算価格に基づく評価を行ってきた。このような評価法は、公示地価、路線価、取引価格を主とした評価ともいえる。このため、従来より、銀行等の金融機関が不動産を担保にして融資を行う際には、積算価格に基づき担保評価を行ってきた。
【０００３】
しかし、バブル崩壊により、不動産市場の混乱と低迷、不良債権処理の遅れ、金融機関の融資余力の減少等の様々な問題が招来され、公的評価・旧価格水準への不信が高まり、これを契機として、従来より行われてきたコストの面からアプローチした価格水準である積算価格に基づく評価法を見直す必要性が生じてきた。すなわち、我国の不動産市場は、価格と賃料水準（収益性）との連動がなく、欧米のような不動産の利回り市場を形成してこなかったためにバブルを生じるとともに、バブル崩壊後においては、価格体系を大混乱に陥らせ、自立回復メカニズムを持ち得ないまま価格が毎年毎年下落し続ける状態となり、これにより我国企業のバランスシートの悪化と金融機関の不良債権問題を引き起こし、ひいてはこの平成不況を長期化させている。
【０００４】
一方、欧米では、収益面からアプローチした価格水準である収益価格に基づく評価が行われている。この収益価格は、収益還元という手法を用いて算出されるものであり、その不動産が生み出す収益を現在価値に戻したものである。不動産が生み出す収益には二通りあり、一つ目は通常の賃料収入等から経費を差し引いて残る純収益であり、これは毎年生み出されるものである。二つ目は、保有終了時の売却益である。これらの利益を各種データで分析して求め、各々を現在価値に戻した総和が収益価格であり、この求め方をＤＣＦ（割引キャッシュ・フロー）分析という。そして、米国では、このＤＣＦ法をベースとした投資魅力のある価格である収益価格と利回り（割引率）の公開により、不動産市場の回復、育成に成功している。
【０００５】
そこで、近年、我国でも収益価格を導入しないと不良債権処理が進まないという提案がなされ（例えば、非特許文献１参照）、収益価格の検討が始まっている。そして、収益価格の算出結果に幅を持たせるという提案もなされている（例えば、非特許文献２参照）。
【０００６】
【非特許文献１】
久恒新著、「こうすれば土地は動く」、日本経済新聞社発行、１９９９年８月２５日（１版１刷）、ｐ．１２３−１６８
【非特許文献２】
井上利浩、金建河、田畑智章、大野高裕著、「不動産証券化に関するショッピングセンターの価値評価」、「ＪＡＲＥＦＥ　２００２　春季大会プログラム」、日本不動産金融工学学会（ＪＡＲＥＦＥ：Ｔｈｅ　Ｊａｐａｎｅｓｅ　Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ　ｏｆ　ＲｅａｌＥｓｔａｔｅ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ）、平成１４年３月１６日、ｐ．８１−８４
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、これまで我国の不動産鑑定評価で行われてきた収益還元法は、欧米で行われているようなＤＣＦ法ではなく、直接還元法または単年度法といわれる永久保有を前提とする評価式によるものでしかなかった。この評価式は、純収益÷還元利回り率＝収益価格というものであり、還元利回り率が価格に対して重要性を担うものであることが分かるが、我国では、不動産市場、特に投資市場が殆ど成立していないため、客観的な利回り率、あるいは説得力のある利回り率というもの自体が実は存在していなかった。従って、従来の我国でいうところの収益価格は、利回り率自体への信頼が得られないのと同様に、その価格自体が説得力を持ち得ないものであった。
【０００８】
このため、混乱、低迷している不動産市場を活性化して再生し、また、不良債権処理を終わらせるためにも、欧米の如く、ＤＣＦ法による収益価格の市場を形成し、価格および各種利回りを公開してこれらの信頼性を高めていく必要があり、そのためには、不動産市場、あるいはその投資市場を担う者に対し、収益価格の適正な求め方を提供する必要がある。
【０００９】
すなわち、崩壊しつつある公的評価額（積算価格の市場）に頼らずに、自ら価格評価を行うことができるようにするため、前述した非特許文献１に記載されているように収益価格の市場を形成することが望まれる。
【００１０】
また、資産の適正な評価額を誰でも、しかも容易に判断できるようにするため、信頼性が高く、かつ、使い勝手のよい評価用ソフトウェアやシステムの開発が望まれている。
【００１１】
さらに、変化の予測される時代、リスク変動が予測される時代には、不動産鑑定による唯一の評価額では不充分であり、幅（評価額レンジ）を持った評価を行うことが要求されている。しかし、前述した非特許文献２に記載された評価額の提示方法では、算出結果に幅を持たせることはできるものの、その算出処理に必要な各入力項目についての状況変化やリスク変動を評価額に適切に反映させることはできないので、充分な満足が得られないという問題がある。このため、予測される変化やリスク変動を、より一層充分かつ的確に評価額に反映させることができる評価法が望まれている。
【００１２】
そして、収益データ、経費データ、稼働率等の経緯データ等のような価格評価に必要なデータについては、不動産の所有者等の当事者であれば、通常、保有しているので、このような場合には、価格評価に必要なのは、その不動産に適用すべき割引率や還元利回り率のみである。従って、割引率や還元利回り率のみの評価依頼のニーズに応える必要性も生じる。この際、前述したように、従来より我国では、客観的な利回り率、あるいは説得力のある利回り率は存在せず、不動産は永久に存在するものであるということを前提として利回り率は固定的なものとされていた。しかし、欧米諸国の不動産市場（収益価格の市場）に見られるように、割引率や還元利回り率は、不動産の種類や置かれている状況、あるいは時期等によって変化するのが常識であるため、割引率や還元利回り率を現実の状況に追従させて常に更新して変化させ、最新の値を提示していくことが望まれる。
【００１３】
また、我国の混乱している価格水準を整理分析し、収益価格のみならず、積算価格、競売価格、特定価格を含め、４つの構成市場毎の価格水準を同時に提示することができれば、不動産の所有者や投資家等にとって有益な情報となり、不動産の流動化が、より一層促進される。
【００１４】
本発明の目的は、適正な収益価格を容易に算出することができる不動産価格評価方法およびそのシステム、評価サーバ、並びにプログラムを提供するところにある。
【００１５】
【課題を解決するための手段】
本発明は、入力項目としての予測値の変動幅を設定し、この変動幅の範囲内から複数通りの予測値を自動的に選択し、これらの複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出して集計表示することにより前記目的を達成しようとするものである。
【００１６】
具体的には、本発明は、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価方法であって、入力手段を用いて不動産価格の評価に必要な各項目の値を入力する際に、表示手段の画面上に表示された変動幅入力設定部で、各項目の値に含まれる少なくとも一つの予測値の変動幅を入力設定した後、予測値自動選択手段により、変動幅入力設定部で入力設定された変動幅の範囲内から不動産価格の算出処理に用いる複数通りの予測値を自動的に選択し、続いて、不動産価格算出処理手段により、予測値自動選択手段により選択された複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出し、その後、結果表示処理手段により、不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの不動産価格を表示手段の画面上に集計表示することを特徴とするものである。
【００１７】
ここで、「収益還元法を含む評価法により」とは、収益還元法による評価（収益価格の算出）のみならず、他の評価法による評価（積算価格、競売価格、特定価格の算出）を併せて行ってもよい趣旨である。
【００１８】
また、「入力手段」としては、例えば、マウス、キーボード、トラックボール、ライトペン、トラックパッド、トラックポイント、タブレットおよびスタイラス、ジョイスティック、音声認識装置、あるいはこれらの組合せ等、各種のものを採用することができる。なお、タッチパネルのように、表示手段と一体化された入力手段であってもよい。
【００１９】
さらに、「表示手段」としては、例えば、液晶ディスプレイ、ＣＲＴディスプレイ、有機ＥＬ（エレクトロルミネッセンス）ディスプレイ、ＥＣＬ（エレクトロケミルミネッセンス）ディスプレイ、プロジェクタおよびスクリーン、あるいはこれらの組合せ等を採用することができる。
【００２０】
そして、「変動幅入力設定部」での変動幅の入力設定方法は、例えば、変動幅の上限および下限を直接に入力するようにしてもよく、変動幅の中央および幅の大きさ（全幅はたは片幅）を入力するようにしてもよく、変動幅の上限および幅の大きさ（全幅）を入力するようにしてもよく、変動幅の下限および幅の大きさ（全幅）を入力するようにしてもよく、要するに、結果的に上限および下限が定まればよい。
【００２１】
このような本発明の不動産価格評価方法においては、入力項目としての予測値の変動幅を設定し、この変動幅の範囲内から複数通りの予測値を自動的に選択し、これらの複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出して集計表示するので、入力段階から幅を持った設定をし、かつ、出力段階でも算出結果としての評価額に幅を持たせることができるようになる。
【００２２】
このため、予測される変化やリスク変動を評価額に適切に反映させることが可能となり、ＤＣＦ法による評価額の算出処理に適用することで、適正な収益価格の提示が可能となる。従って、入力段階で幅を持った設定をすることはできない前述した非特許文献２に記載された評価額の提示方法に比べ、より一層ダイナミックな評価法が実現される。なお、以下、本発明の不動産価格評価方法をＤＣＦ法に適用した評価法を、レンジ−ＤＣＦ法、またはＤＤＣＦ（ダイナミックＤＣＦ）法と称するものとする。
【００２３】
さらに、設定した変動幅の範囲内からの複数通りの予測値の選択は、予測値自動選択手段により自動的に行い、また、複数通りの予測値に基づく複数通りの不動産価格の算出も、不動産価格算出処理手段により行うので、膨大な計算処理を迅速かつ正確に行うことができるため、信頼性の高い評価額を容易に得ることが可能となり、これらにより前記目的が達成される。
【００２４】
また、以上に述べた本発明の不動産価格評価方法を実現するシステムとして、以下のような本発明の不動産価格評価システムを挙げることができる。
【００２５】
すなわち、本発明は、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムであって、不動産価格の評価に必要な各項目の値を入力する入力手段と、不動産価格の評価結果を画面表示する表示手段と、入力手段を用いて入力された各項目の値に基づき不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段とを備え、各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、表示手段の画面上には、入力手段を用いて予測値の変動幅を入力設定するための変動幅入力設定部が表示され、処理手段は、変動幅入力設定部で入力設定された変動幅の範囲内から不動産価格の算出処理に用いる複数通りの予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、この予測値自動選択手段により選択された複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの不動産価格を表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段とを備えたことを特徴とするものである。
【００２６】
このような本発明の不動産価格評価システムにおいては、前述した本発明の不動産価格評価方法で得られる作用・効果がそのまま得られ、これにより前記目的が達成される。
【００２７】
また、前述した不動産価格評価システムにおいて、表示手段の画面上には、変動幅の範囲内から各予測値が選択される確率を決める確率分布を入力設定するための確率分布入力設定部が表示され、予測値自動選択手段は、確率分布入力設定部で入力設定された確率分布に基づき複数通りの予測値を自動的に選択する構成とされていることが望ましい。
【００２８】
ここで、確率分布入力設定部での確率分布の入力設定は、例えば、予め用意された複数の確率分布曲線の中から、適用する確率分布曲線を選択して行われるようになっていてもよく、入力手段を用いて確率分布曲線を描いて行われるようになっていてもよく、あるいは予め用意された確率分布曲線を変形・拡大・縮小・回転・反転・移動等させて行われるようになっていてもよく、要するに、確率分布を設定できればよい。
【００２９】
このように確率分布入力設定部で確率分布を入力設定する構成とした場合には、価格を算出しようとするシステム利用者は、自己の意図や希望あるいは予測に近い形で予測値の発生確率（自動選択される確率）を設定することができるため、評価額の算出結果を、より一層現実の状況に近づけ、信頼性の高いものにすることが可能となる。
【００３０】
さらに、上記のように確率分布入力設定部で確率分布を入力設定する構成とした場合において、確率分布入力設定部は、入力手段を用いて確率分布曲線の極大値をとる位置を指定する構成とされていることが望ましい。
【００３１】
ここで、極大値をとる位置を指定して設定される「確率分布曲線」は、予め用意された所定の形状を有する確率分布曲線をその曲線形状を保持したまま移動させて形成された確率分布曲線でもよく、あるいは極大値をとる位置の指定に基づきその都度形状を変化させて形成される確率分布曲線でもよい。前者の場合に、予め用意しておく所定の形状を有する確率分布曲線としては、例えば、正規分布曲線、スチューデントのｔ分布曲線、χ２（カイ２乗）分布曲線等を採用することができるが、最も一般的で簡易であるという点で、正規分布曲線とすることが好ましい。後者の場合には、例えば、指定された極大値をとる位置を頂点とする山形（三角形）の形状を有する確率分布曲線等が挙げられる。
【００３２】
また、極大値をとる位置の指定方法は、スライダーバーおよびスライダを用いる方法でもよく、極大値をとる位置を示す数値を入力（キーによる打ち込み入力や音声入力）する方法でもよい。さらには、カーソルキー（例えば「→」、「←」キー等）を連続して押すことにより、表示手段の画面上に表示されている数値（極大値をとる位置を示す数値）を変化させたり、あるいは表示手段の画面上に表示されているインジケータ（例えば、設定された変動幅の範囲を示すスケール（目盛りの有無は問わない。）上を移動するスライドバーや三角マークや矢印マーク等）を移動させて指示位置（極大値をとる位置を示す指示位置）を変化させる方法でもよい。
【００３３】
このように極大値をとる位置を指定して確率分布曲線を設定する構成とした場合には、システム利用者は、極大値をとる位置を指定するだけの容易な作業で、所望の確率分布曲線を設定することができるので、システムの使い勝手の向上が図られる。
【００３４】
そして、極大値をとる位置の指定方法は、上述したように種々あるが、その中でも特に次のような指定方法を採用することが望ましい。すなわち、上記のように極大値をとる位置を指定して確率分布曲線を設定する構成とした場合において、確率分布入力設定部は、確率分布曲線の横軸に沿う方向に配置されたスライダーバーと、このスライダーバー上を摺動するスライダとを備え、極大値をとる位置の指定は、入力手段を用いてスライダをドラッグ操作することによりスライダの位置に対応させて極大値をとる位置を移動させて行われる構成とされていることが望ましい。
【００３５】
ここで、「横軸」とは、絶対空間で見た場合の横方向の軸を意味するのではなく、確率分布曲線が拡がる方向の軸を意味し、確率の大きさを示す方向を縦軸とした場合の横軸を意味する。従って、確率分布曲線が９０度寝かせて画面表示される場合には、スライダーバーは、絶対空間で見た場合の縦方向の軸に沿って配置される。
【００３６】
このように確率分布入力設定部をスライダーバーおよびスライダを備えた構成とした場合には、システム利用者は、スライダをドラッグ操作して移動させることにより、極大値をとる位置を移動させることができるので、極大値をとる位置を容易に指定することができるようになり、システムの使い勝手が、より一層向上する。
【００３７】
また、以上に述べた不動産価格評価システムにおいて、予測値自動選択手段は、乱数を用いて複数通りの予測値を自動的に選択する構成とされていることが望ましい。
【００３８】
このように乱数を用いて予測値を自動選択する構成とした場合には、偏りのない選択が実現され、また、確率分布を設定した場合には、その設定した確率分布に従った選択が実現されるので、信頼性の高い算出結果を得ることが可能となる。
【００３９】
さらに、以上に述べた不動産価格評価システムにおいて、結果表示処理手段による集計表示には、横軸を不動産価格とし、かつ、縦軸を度数としたヒストグラム表示が含まれることが望ましい。
【００４０】
ここで、「度数」には、相対度数、あるいは度数に比例する値が含まれる。また、「横軸」、「縦軸」は、絶対空間で見た場合の横方向の軸、縦方向の軸を意味しないことは、前述した「確率分布曲線の横軸」の場合と同様である。
【００４１】
このように算出結果をヒストグラム表示する構成とした場合には、システム利用者は、幅を持って提示された算出結果を容易に把握し、確認することが可能となる。
【００４２】
そして、上記のように算出結果をヒストグラム表示する構成とした場合において、入力手段を用いて各項目の値を入力変更した状態で不動産価格算出処理手段による複数通りの予測値に基づく複数通りの不動産価格の算出処理を複数パターンについて行った各結果を個別に一時的に記憶する複数パターン算出処理結果記憶手段を設けておき、結果表示処理手段を、複数パターン算出処理結果記憶手段に記憶された各パターンの算出処理結果を積み重ねるか、または横方向に並べてヒストグラム表示を行う構成とすることが望ましい。
【００４３】
ここで、「積み重ねるか、または横方向に並べて」とは、積み重ね表示または並列表示のうちのいずれか一方の表示のみを行うことができる構成としてもよく、あるいは、双方の表示を選択的に行うことができる構成としてもよい趣旨である。
【００４４】
このように各パターンの算出処理結果を積み重ねるか、または横方向に並べてヒストグラム表示を行う構成とした場合には、各入力項目の値を変更した際の算出結果を比較表示することができるので、システム利用者は、より一層的確に評価額を判断することが可能となる。
【００４５】
また、上記のように算出結果をヒストグラム表示する構成とした場合において、結果表示処理手段による集計表示には、横軸を収益還元法のうちの割引キャッシュ・フロー法により算出した収益価格としたヒストグラム表示に加え、特定価格表示が含まれることが望ましい。
【００４６】
ここで、「特定価格」とは、不良債権市場における価格水準であり、不良債権化した不動産の売買に外資が参入して形成された概念である。つまり、外資の参入により形成された特定価格の概念は、不良債権化した不動産を、利回りを大きくみて、リスクを高くみて評価して購入し、将来、転売して大きな利益を得ることを目的とする場合の評価法である。
【００４７】
また、「特定価格表示」は、ヒストグラム表示としてもよく、単純に幅を持たせて値を示す表示（ゾーン表示等）としてもよく、あるいは唯一の値を示す表示（バー表示等）としてもよいが、判断材料の高度化の観点から、収益価格と同様にヒストグラム表示とすることが好ましい。
【００４８】
このように収益価格のヒストグラム表示に加え、特定価格表示を行う構成とした場合には、システム利用者は、収益価格および特定価格の２つの市場を同時に把握することができ、より一層多くの判断材料を得ることが可能となる。
【００４９】
さらに、上記のように収益価格および特定価格を同時に表示する構成とした場合において、結果表示処理手段による集計表示には、横軸を収益価格としたヒストグラム表示および特定価格表示に加え、積算価格表示および／または競売価格表示が含まれることが望ましい。
【００５０】
ここで、「競売価格」とは、例えば、積算価格水準で購入した住宅のローンが支払えなくなり、競売にかけられた場合等の価格であり、概ね積算価格の６割〜７割に相当する価格である。
【００５１】
また、「積算価格表示」および「競売価格表示」は、ヒストグラム表示としてもよく、単純に幅を持たせて値を示す表示（ゾーン表示等）としてもよく、あるいは唯一の値を示す表示（バー表示等）としてもよい。
【００５２】
このように積算価格表示および／または競売価格表示を行う構成とした場合には、システム利用者は、収益価格、特定価格、積算価格および／または競売価格の３つまたは４つの市場を同時に把握することができ、より一層多くの判断材料を得ることが可能となる。
【００５３】
そして、以上に述べた不動産価格評価システムは、一台のコンピュータにより実現されてもよいが、次のようにネットワークで接続された複数のコンピュータ等により実現されてもよい。
【００５４】
すなわち、以上に述べた不動産価格評価システムにおいて、利用者の操作する利用者端末装置と、この利用者端末装置とネットワークで接続されて不動産価格の評価のための処理を行う評価サーバとを備え、表示手段および入力手段は、利用者端末装置に設けられ、処理手段は、評価サーバに設けられ、評価サーバは、ネットワークを介して利用者端末装置から送られてきた利用者による入力情報を記憶する入力情報記憶手段と、不動産価格算出処理手段による処理結果を記憶する不動産価格算出処理結果記憶手段と、収益還元法による評価を行う際の割引率および／または還元利回り率を記憶する割引率・還元利回り率記憶手段と、入力情報記憶手段に記憶された入力情報および不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された処理結果を含む情報に基づき割引率・還元利回り率記憶手段に記憶された割引率および／または還元利回り率を更新する割引率・還元利回り率更新手段とを備えた構成としてもよい。
【００５５】
ここで、「入力情報記憶手段に記憶された入力情報および不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された処理結果を含む情報に基づき」とは、入力情報記憶手段に記憶された入力情報および不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された処理結果のみならず、システム利用者から積極的に提供された事後情報、システム管理者がシステム利用者から収集・調査した事後情報、システム管理者が独自に収集・調査した事後情報をも考慮して割引率および／または還元利回り率を更新してもよい趣旨である。
【００５６】
また、割引率・還元利回り率更新手段による更新処理は、システム管理者の判断を介在させずに完全に自動的に行ってもよく、あるいはシステム管理者の判断を一部加味しながら行ってもよい。さらに、更新処理を行うタイミングについては、一定の時間間隔で定期的に行うようにしてもよく、新しいデータが増える都度に行うようにしてもよく、システム管理者が必要と判断した時期に行うようにしてもよく、要するに、市場の状況に対応して最新の割引率および／または還元利回り率が割引率・還元利回り率記憶手段に記憶され、システム利用者に提供可能な状態となっていればよい。また、割引率・還元利回り率更新手段により、一旦更新した割引率および／または還元利回り率は、システム管理者の判断で適宜修正できるようにしておいてもよい。
【００５７】
さらに、「ネットワーク」には、例えば、ローカル・エリア・ネットワーク（ＬＡＮ）、メトロポリタン・エリア・ネットワーク（ＭＡＮ）、ワイド・エリア・ネットワーク（ＷＡＮ）、インターネット、イントラネット、エクストラネット、あるいはこれらの組合せ等、様々な形態のものが含まれ、有線であるか無線であるか、さらには有線および無線の混在型であるかは問わず、要するに、複数地点（距離の長短は問わない。）間で、ある程度の速度をもって情報を伝送することができるものであればよい。
【００５８】
そして、「利用者端末装置」は、主として通常のコンピュータにより実現されるが、これに限定されるものではなく、例えば、携帯電話機（パーソナル・ハンディフォーン・システム（ＰＨＳ）も含む。）、パーソナル・デジタル・アシスタンス（ＰＤＡ）、電子手帳、ゲーム機、腕時計、デジタル・テレビ等であっても、中央演算処理装置（ＣＰＵ）の性能、画面の解像度、記憶手段の容量等が本発明に適するものであれば採用することができる。
【００５９】
また、「評価サーバ」は、一台のコンピュータあるいは一つのＣＰＵにより実現されるものに限定されず、複数のコンピュータ等で分散処理を行うことにより実現されるものであってもよい。
【００６０】
このように不動産価格評価システムを利用者端末装置と評価サーバとをネットワークで接続して構成した場合には、システム利用者による入力情報をシステムに蓄積し、その蓄積データに基づき割引率および／または還元利回り率を更新することができるようになるため、システム利用者に対し、市場の状況に対応した最新の割引率および／または還元利回り率を提供することが可能となる。
【００６１】
また、本発明は、利用者の操作する利用者端末装置とネットワークで接続され、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムを構成する評価サーバであって、利用者端末装置の入力手段を用いて入力された不動産価格の評価に必要な各項目の値に基づき不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段を備え、各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、処理手段は、利用者端末装置の表示手段の画面上に表示された変動幅入力設定部で入力設定された予測値の変動幅の範囲内から不動産価格の算出処理に用いる複数通りの予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、この予測値自動選択手段により選択された複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの不動産価格を表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段と、収益還元法による評価を行う際の割引率および／または還元利回り率を更新する割引率・還元利回り率更新手段とを備え、処理手段には、ネットワークを介して利用者端末装置から送られてきた利用者による入力情報を記憶する入力情報記憶手段と、不動産価格算出処理手段による処理結果を記憶する不動産価格算出処理結果記憶手段と、割引率および／または還元利回り率を記憶する割引率・還元利回り率記憶手段とが接続され、割引率・還元利回り率更新手段は、入力情報記憶手段に記憶された入力情報および不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された処理結果を含む情報に基づき割引率・還元利回り率記憶手段に記憶された割引率および／または還元利回り率を更新する構成とされていることを特徴とするものである。
【００６２】
さらに、本発明は、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムとして、コンピュータを機能させるためのプログラムであって、不動産価格の評価に必要な各項目の値を入力する入力手段と、不動産価格の評価結果を画面表示する表示手段と、入力手段を用いて入力された各項目の値に基づき不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段とを備え、各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、表示手段の画面上には、入力手段を用いて予測値の変動幅を入力設定するための変動幅入力設定部が表示され、処理手段は、変動幅入力設定部で入力設定された変動幅の範囲内から不動産価格の算出処理に用いる複数通りの予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、この予測値自動選択手段により選択された複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの不動産価格を表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段とを備えたことを特徴とする不動産価格評価システムとして、コンピュータを機能させるためのものである。
【００６３】
そして、本発明は、利用者の操作する利用者端末装置とネットワークで接続され、収益還元法を含む評価法により不動産価格の評価を行う不動産価格評価システムを構成する評価サーバとして、コンピュータを機能させるためのプログラムであって、利用者端末装置の入力手段を用いて入力された不動産価格の評価に必要な各項目の値に基づき不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段を備え、各項目の値には、少なくとも一つの予測値が含まれ、処理手段は、利用者端末装置の表示手段の画面上に表示された変動幅入力設定部で入力設定された予測値の変動幅の範囲内から不動産価格の算出処理に用いる複数通りの予測値を自動的に選択する予測値自動選択手段と、この予測値自動選択手段により選択された複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出する不動産価格算出処理手段と、この不動産価格算出処理手段による処理結果として得られた複数通りの不動産価格を表示手段の画面上に集計表示する結果表示処理手段と、収益還元法による評価を行う際の割引率および／または還元利回り率を更新する割引率・還元利回り率更新手段とを備え、処理手段には、ネットワークを介して利用者端末装置から送られてきた利用者による入力情報を記憶する入力情報記憶手段と、不動産価格算出処理手段による処理結果を記憶する不動産価格算出処理結果記憶手段と、割引率および／または還元利回り率を記憶する割引率・還元利回り率記憶手段とが接続され、割引率・還元利回り率更新手段は、入力情報記憶手段に記憶された入力情報および不動産価格算出処理結果記憶手段に記憶された処理結果を含む情報に基づき割引率・還元利回り率記憶手段に記憶された割引率および／または還元利回り率を更新する構成とされていることを特徴とする評価サーバとして、コンピュータを機能させるためのものである。
【００６４】
なお、以上に述べたプログラムまたはその一部は、例えば、光磁気ディスク（ＭＯ）、コンパクトディスク（ＣＤ）を利用した読出し専用メモリ（ＣＤ−ＲＯＭ）、ＣＤレコーダブル（ＣＤ−Ｒ）、ＣＤリライタブル（ＣＤ−ＲＷ）、デジタル・バーサタイル・ディスク（ＤＶＤ）を利用した読出し専用メモリ（ＤＶＤ−ＲＯＭ）、ＤＶＤを利用したランダム・アクセス・メモリ（ＤＶＤ−ＲＡＭ）、フレキシブルディスク（ＦＤ）、磁気テープ、ハードディスク、読出し専用メモリ（ＲＯＭ）、電気的消去および書換可能な読出し専用メモリ（ＥＥＰＲＯＭ）、フラッシュ・メモリ、ランダム・アクセス・メモリ（ＲＡＭ）等の記録媒体に記録して保存や流通等させることが可能であるとともに、例えば、ＬＡＮ、ＭＡＮ、ＷＡＮ、インターネット、イントラネット、エクストラネット等の有線ネットワーク、あるいは無線通信ネットワーク、さらにはこれらの組合せ等の伝送媒体を用いて伝送することが可能であり、また、搬送波に載せて搬送することも可能である。さらに、以上に述べたプログラムは、他のプログラムの一部分であってもよく、あるいは別個のプログラムと共に記録媒体に記録されていてもよい。
【００６５】
【発明の実施の形態】
以下に本発明の各実施形態を図面に基づいて説明する。
【００６６】
［第一実施形態］
図１には、本発明の第一実施形態の不動産価格評価システム１０の全体構成が示されている。図２には、システム１０による処理に伴う画面遷移の説明図が示され、図３には、システム１０によりオンライン評価を行う際の処理の流れがフローチャートで示されている。また、図４〜図１９には、システム１０による処理に伴う画面例が示されている。
【００６７】
不動産価格評価システム１０は、収益還元法のうちの、特に、レンジ−ＤＣＦ法による不動産価格の評価額としての収益価格レンジを算出することができるシステムであり、その他に、特定価格、積算価格、競売価格の提示も併せて行うことができるシステムである。
【００６８】
図１において、不動産価格評価システム１０は、システム利用者の操作する一つまたは複数の利用者端末装置２０と、不動産価格の評価のための処理を行う評価サーバ３０と、システム管理者の操作する管理者端末装置７０とを備えて構成され、これらはネットワーク１で接続されている。ネットワーク１は、本実施形態では、主としてインターネットおよびこれに接続されたＬＡＮや無線通信網等により構成されているが、これに限定されるものではない。
【００６９】
利用者端末装置２０は、例えば、パーソナル・コンピュータ、あるいは携帯電話機やＰＤＡ等により構成され、不動産価格の評価結果を含む各種情報を画面表示する表示手段２１と、不動産価格の評価に必要な各項目の値の入力等を行う入力手段２２とを備えている。また、プリンタやプロッタ等の出力手段を適宜設けておいてもよい。
【００７０】
表示手段２１としては、例えば、液晶ディスプレイ、ＣＲＴディスプレイ、有機ＥＬディスプレイ、ＥＣＬディスプレイ、プロジェクタおよびスクリーン、あるいはこれらの組合せ等を採用することができる。
【００７１】
入力手段２２としては、例えば、マウス、キーボード、トラックボール、ライトペン、トラックパッド、トラックポイント、タブレットおよびスタイラス、ジョイスティック、音声認識装置、あるいはこれらの組合せ等、各種のものを採用することができる。なお、タッチパネル等のように表示手段と一体化された入力手段としてもよく、この場合には、スライダ２５４（図９参照）のドラッグ操作には、指でスライダ２５４に触れてスライダ２５４を動かす操作が含まれる。
【００７２】
評価サーバ３０は、コンピュータにより構成され、入力手段２２を用いて利用者端末装置２０で利用者により入力された各項目の値に基づき不動産価格の算出を含む処理を行う処理手段４０と、この処理手段４０に接続された入力フォーム記憶手段６１、入力情報記憶手段６２、複数パターン算出処理結果記憶手段６３、不動産価格算出処理結果記憶手段６４、割引率・還元利回り率記憶手段６５、および事後情報記憶手段６６とを備えている。
【００７３】
処理手段４０は、前提条件入力処理手段４１と、変動幅入力設定処理手段４２と、確率分布入力設定処理手段４３と、予測値自動選択手段４４と、不動産価格算出処理手段４５と、結果表示処理手段４６と、割引率・還元利回り率更新手段４７と、割引率・還元利回り率修正手段４８と、事後情報追加手段４９と、割引率・還元利回り率提供手段５０と、土壌汚染情報処理手段５１とを備えている。
【００７４】
前提条件入力処理手段４１は、利用者端末装置２０からの利用者の要求に応じて前提条件設定画面１６０（図７参照）を利用者端末装置２０に送信し、利用者端末装置２０から送られてくる利用者による画面１６０での入力情報を受信する処理を行うものである。
【００７５】
変動幅入力設定処理手段４２は、利用者端末装置２０からの利用者の要求に応じて上限下限設定画面２３０（図８参照）を利用者端末装置２０に送信し、利用者端末装置２０から送られてくる利用者による画面２３０での入力情報を受信する処理を行うものである。
【００７６】
確率分布入力設定処理手段４３は、利用者端末装置２０からの利用者の要求に応じて確率分布設定画面２５０（図９参照）を利用者端末装置２０に送信し、利用者端末装置２０から送られてくる利用者による画面２５０での入力情報を受信する処理を行うものである。
【００７７】
予測値自動選択手段４４は、上限下限設定画面２３０（図８参照）の変動幅入力設定部２３１で入力設定された予測値の変動幅の範囲内（上限値と下限値との間）から、不動産価格の算出処理に用いる複数通り（例えば、百通り等）の予測値を自動的に選択する処理を行うものである。この予測値自動選択手段４４は、確率分布設定画面２５０（図９参照）の確率分布入力設定部２５１で利用者により設定された確率分布に従って選択処理を行う。なお、予測値とは、不動産価格の評価に必要な各項目の値のうち、入力時点では確定できず、予測して入力しなければならない値であり、かつ、変動が予測される値である。
【００７８】
不動産価格算出処理手段４５は、予測値自動選択手段４４により選択された複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格（収益価格）を算出する処理を行うものである。本実施形態では、上限下限設定画面２３０（図８参照）で変動幅を設定する項目数は、例えば８項目とされているので、例えば１００通りのシミュレーションを行う場合には、８項目の各々について１００通りの予測値が選択される。さらに詳細には、投資予定期間内において毎年の変動が予測される項目については、毎年の予想値を異なる値にする必要があるので、そのような項目については、一つの項目の各年度について、１００通りの予測値が選択される。例えば、初年度の入居率（図８の入力部２３２Ａ，２３２Ｂで入力設定する項目）については、初年度について１００通りの予測値が選択されるだけであるのに対し、入居率増減率（図８の入力部２３７Ａ，２３７Ｂで入力設定する項目）については、投資予定期間内の各年度について１００通りの予測値が選択される。但し、これらの各項目の各年度の予測値は、総当りで計算されるのではないため、１００の、べき乗通りではなく、１００通りの収益価格が算出される。つまり、ある一つの項目の、ある年度について選択された一つの予測値に対しては、別の一つの項目の、その年度について選択された予測値が一つだけ対応する。従って、一回のシミュレーションでは、８項目の各々（毎年の変動がある項目の場合には、その項目の各年度の各々となる。）について一つずつの予測値が選択され、これらにより一つの収益価格が算出されるので、この処理を複数回（例えば１００回）繰り返すことにより、複数通り（例えば１００通り）の収益価格が算出される。なお、計算の処理能力や処理時間に問題がなければ、総当りの計算を行ってもよい。
【００７９】
結果表示処理手段４６は、不動産価格算出処理手段４５による処理結果として得られた複数通りの不動産価格を、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上に集計表示する処理を行うものであり、利用者端末装置２０からの利用者の要求に応じて、純収益変動表示画面（図１０参照）、ヒストグラム表示画面（図１１参照）、複数パターン比較用ヒストグラム表示画面（図１２、図１３参照）、結果表示画面（図１４参照）、特定価格表示画面（図１５参照）、積算・競売価格表示画面（図１７参照）の各画面を利用者端末装置２０に送信する。
【００８０】
割引率・還元利回り率更新手段４７は、割引率・還元利回り率記憶手段６５に記憶される割引率および還元利回り率のデータを更新する処理を行うものである。ここで、割引率は、ＤＣＦ法（レンジ−ＤＣＦ法を含む。）で評価を行う際に用いられる割引率であり、自己資金割引率も含まれる。また、還元利回り率には、直接還元法（単年度法）で評価を行う際に用いられる還元利回り率、およびＤＣＦ法（レンジ−ＤＣＦ法を含む。）で評価を行う際に用いられる還元利回り率の双方が含まれる。
【００８１】
この割引率・還元利回り率更新手段４７は、入力情報記憶手段６２に記憶された入力情報と、不動産価格算出処理結果記憶手段６４に記憶された処理結果と、事後情報記憶手段６６に記憶された事後情報とに基づき、割引率および還元利回り率のデータを自動的に更新する。更新処理は、例えば、毎日１７時あるいは毎週金曜日等のように定期的に行われることに加え、例えば事後情報が追加された場合等のように新しいデータが増えた際にも行われる。さらに、システム管理者が必要であると判断した時に、管理者端末装置７０からのシステム管理者の命令によっても行われる。
【００８２】
割引率・還元利回り率修正手段４８は、割引率・還元利回り率更新手段４７で自動的に更新された割引率および還元利回り率のデータについて、人為的な修正を加える必要が生じた場合等に、管理者端末装置７０からのシステム管理者による修正入力を受け付ける処理を行うものである。
【００８３】
事後情報追加手段４９は、システム１０による評価（オンライン評価およびシステム管理者による鑑定評価の双方を含む。）を行った際にシステム利用者により情報を入力された不動産について、事後的に別の情報が得られた場合に、その事後情報を事後情報記憶手段６６に記憶させ、システムに追加登録する処理を行うものである。この事後情報追加手段４９による処理には、利用者端末装置２０で所定の事後情報入力フォームを用いてシステム利用者から積極的に提供された事後情報を、オンラインで追加処理する場合、システム利用者から電話、ファクシミリ、電子メール、郵便等の手段で積極的な事後情報の提供を受けたシステム管理者が、管理者端末装置７０を操作してこの事後情報を入力する場合、電話や訪問調査やアンケート調査等を行ってシステム管理者がシステム利用者から収集・調査した事後情報を、システム管理者が管理者端末装置７０を操作して入力する場合、システム管理者が独自に収集・調査した事後情報を、システム管理者が管理者端末装置７０を操作して入力する場合のいずれも含まれる。
【００８４】
割引率・還元利回り率提供手段５０は、利用者端末装置２０からのシステム利用者の要求に応じ、割引率等鑑定依頼内容選択画面５４０（図１９参照）を利用者端末装置２０に送信し、この画面５４０で入力されたシステム利用者の依頼内容を受信し、その依頼内容に従って、システム利用者に提供する割引率・還元利回り率回答画面５７０（図２参照）を作成する処理を行うものである。この際、割引率・還元利回り率回答画面５７０は、割引率・還元利回り率記憶手段６５に記憶された割引率および還元利回り率のデータをそのまま用いて自動的に作成してもよく、あるいは必要に応じてシステム管理者が人為的に修正を加えて作成してもよい。また、作成した割引率・還元利回り率回答画面５７０は、電子メールやファクシミリや郵送でシステム利用者に提供してもよく、あるいは評価サーバ３０に保存しておき、システム利用者が利用者端末装置２０を操作して閲覧するようにしてもよい。
【００８５】
土壌汚染情報処理手段５１は、利用者端末装置２０からのシステム利用者の要求に応じ、土壌汚染情報入力画面５２０（図２参照）を利用者端末装置２０に送信し、この画面５２０で入力された土壌汚染情報（調査依頼の申込みを含む。）を受信し、その土壌汚染情報に基づいてシステム管理者が行った調査結果を表示する調査結果表示画面５３０（図２参照）を作成する処理を行うものである。また、作成した調査結果表示画面５３０は、電子メールやファクシミリや郵送でシステム利用者に提供してもよく、あるいは評価サーバ３０に保存しておき、システム利用者が利用者端末装置２０を操作して閲覧するようにしてもよい。さらに、土壌汚染情報処理手段５１は、図７の前提条件設定画面１６０で利用者により「土壌汚染」ボタン２０９がクリックされた際に、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上に表示される土壌汚染減価入力フォームを、評価サーバ３０から利用者端末装置２０に送信する処理も行う。
【００８６】
入力フォーム記憶手段６１は、利用者端末装置２０でのシステム利用者による入力に用いられる各種の入力フォーム、および管理者端末装置７０でのシステム管理者による入力に用いられる各種の入力フォームを記憶するものである。これらの入力フォームには、システム利用者用のものとして、例えば、前提条件設定画面１６０（図７参照）、上限下限設定画面２３０（図８参照）、確率分布設定画面２５０（図９参照）、不動産情報入力画面４１０（図１６参照）、不動産情報詳細入力画面４９０（図２参照）、土壌汚染情報入力画面５２０（図２参照）、土壌汚染減価入力フォーム（不図示）、収益データ入力画面５６０（図２参照）、事後情報入力フォーム（不図示）等があり、システム管理者用のものとして、例えば、割引率・還元利回り率修正入力フォーム（不図示）、事後情報入力フォーム（不図示）、土壌汚染調査結果入力フォーム（不図示）、各種回答の入力フォーム（不図示）等がある。
【００８７】
入力情報記憶手段６２は、ネットワーク１を介して利用者端末装置２０から送られてきたシステム利用者による上記の各入力フォームでの入力情報（但し、事後情報を除く。）を記憶するものである。
【００８８】
複数パターン算出処理結果記憶手段６３は、利用者端末装置２０でシステム利用者が入力手段２２を用いて各項目の値を入力変更した状態で、不動産価格算出処理手段４５による複数通りの予測値に基づく複数通りの不動産価格の算出処理を複数パターンについて行った場合に、これらの複数パターンの各算出結果を個別に一時的に記憶するものである。従って、各パターンの算出結果は、それぞれが複数通り（例えば百通り等）の価格を算出した結果である。この複数パターン算出処理結果記憶手段６３は、前提条件設定画面１６０（図７参照）の読み込み・書き込み先設定部２２３でチェックを入れて選択される「ｐｒｏｆｉｔ１」〜「ｐｒｏｆｉｔ５」により構成され、本実施形態では、最大５つのパターンの算出処理結果を記憶できるようになっているが、比較可能なパターン数は５つに限定されるものではなく任意である。
【００８９】
不動産価格算出処理結果記憶手段６４は、不動産価格算出処理手段４５による処理結果を記憶するものである。この不動産価格算出処理結果記憶手段６４には、複数パターン算出処理結果記憶手段６３に一時的に記憶された各パターンの算出結果のうち、システム利用者が蓄積保存することを選択したパターンの算出結果を記憶する。この際のシステム利用者による蓄積保存の指令は、図７の前提条件設定画面１６０の「保存」ボタン２０８をクリックすることにより行われる。
【００９０】
割引率・還元利回り率記憶手段６５は、割引率・還元利回り率更新手段４７により更新され、または割引率・還元利回り率修正手段４８により修正される割引率および還元利回り率を記憶するものである。ここで、割引率および還元利回り率は、不動産の所在、種類、種別、用途、規模、利用の状態等が相違すると異なる値をとるので、これらの要素毎に分類・整理されている。
【００９１】
事後情報記憶手段６６は、事後情報追加手段４９により追加登録された事後情報を記憶するものである。ここで、事後情報とは、例えば、現実の売買取引価格または担保の場合には現実の担保評価額、実際に購入・保有してわかった現実の利回り率、実際に購入・保有してわかった総収益、総費用、または純収益、さらには、利用転換の有無（例えば、オフィスから住宅への用途転換等）、リフォームの有無、現在の稼働率、現在の賃貸料水準等のように、評価額を求めた不動産について実際に生じたか、または生じている現実のデータである。
【００９２】
そして、処理手段４０を構成する各手段４１〜５１は、評価サーバ３０を構成するコンピュータ本体（パーソナル・コンピュータのみならず、その上位機種のものも含む。）の内部に設けられた中央演算処理装置（ＣＰＵ）、およびこのＣＰＵの動作手順を規定する一つまたは複数のプログラムにより実現される。
【００９３】
また、処理手段４０に接続された各記憶手段６１〜６６は、例えばハードディスク等により好適に実現されるが、記憶容量やアクセス速度等に問題が生じない範囲であれば、ＲＯＭ、ＥＥＰＲＯＭ、フラッシュ・メモリ、ＲＡＭ、ＭＯ、ＣＤ−ＲＯＭ、ＣＤ−Ｒ、ＣＤ−ＲＷ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＡＭ、ＦＤ、磁気テープ、あるいはこれらの組合せ等を採用してもよい。
【００９４】
このような第一実施形態においては、以下のようにして不動産価格評価システム１０により不動産価格の算出が行われる。
【００９５】
図２には、システム１０による処理に伴い、利用者端末装置２０の表示手段２１に表示される画面の遷移が示されている。ここでは、先ず、レンジ−ＤＣＦ法によるオンライン評価を行う場合の処理について説明する。
【００９６】
図３において、利用者は、利用者端末装置２０を操作し、システム１０の管理者（例えば、不動産価格の鑑定評価を行う研究所等）が開設するホームページにアクセスする。すると、評価サーバ３０から利用者端末装置２０にメニュー画面１００が送信され（ステップＳ１）、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図４に示すようなメニュー画面１００が表示される（ステップＳ２）。
【００９７】
図４において、メニュー画面１００には、「自分で評価額を算出したい」選択部１０１と、「鑑定評価を依頼したい」選択部１０２と、「レンジ−ＤＣＦ評価ソフトを購入したい」選択部１０３と、「レンジ−ＤＣＦ評価を依頼したい」選択部１０４と、「土壌汚染による減価を調査してもらいたい」選択部１０５と、「割引率だけ、還元利回り率だけ鑑定依頼したい」選択部１０６とが設けられている。
【００９８】
利用者が、選択部１０１を選択した後、画面下部に設けられた「次へ」ボタン１０７をクリックすると、その選択信号が評価サーバ３０に送信される（ステップＳ３）。評価サーバ３０では、この選択信号を受信すると（ステップＳ４）、ソフト購入・オンライン評価選択画面１２０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ５）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図５に示すようなソフト購入・オンライン評価選択画面１２０が表示される（ステップＳ６）。
【００９９】
図５において、ソフト購入・オンライン評価選択画面１２０には、ソフト購入選択部１２１と、オンライン評価選択部１２２とが設けられている。利用者は、オンライン評価を行いたい場合には、オンライン評価選択部１２２を選択した後、画面下部に設けられた「ＯＫ」ボタン１２３をクリックする。
【０１００】
なお、画面１２０で、利用者が、ソフト購入選択部１２１を選択した後、「ＯＫ」ボタン１２３をクリックすると、表示手段２１の画面上には、図６に示すような購入ソフト選択画面１３０が表示される。ここで、利用者は、「ＤＣＦ　ＡＮＡＬＹＳＹＳ」ソフト選択部１３１または「ＲＡＮＧＥ−ＤＣＦ　２００２」ソフト選択部１３２のうちから、購入を希望するソフトウェアを選択した後、そのソフトウェアについて、「説明」ボタン１３３をクリックしてソフト説明画面１４０（図２参照）で詳細な説明を参照するか、あるいは「購入」ボタン１３４をクリックしてソフト購入画面１５０（図２参照）での購入手続へと進む。なお、後述する本発明の第二実施形態の不動産価格評価システム６００（図２０参照）は、「ＲＡＮＧＥ−ＤＣＦ　２００２」ソフト選択部１３２で選択して購入したソフトウェアを、コンピュータにインストールすることにより実現される。
【０１０１】
図５において、オンライン評価選択部１２２を選択して「ＯＫ」ボタン１２３をクリックすると、その選択信号が評価サーバ３０に送信され（ステップＳ７）、評価サーバ３０は、この選択信号を受信すると（ステップＳ８）、前提条件入力処理手段４１により前提条件設定画面１６０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ９）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図７に示すような前提条件設定画面１６０が表示される（ステップＳ１０）。
【０１０２】
図７において、前提条件設定画面１６０には、投資予定期間、割引率、還元利回り率、借入金割引率、借入金利率、自己資金割引率、年間可能駐車場収入、年間可能共益費収入、年間可能賃料収入、保証金・敷金合計、権利金、共益費、初年度総収入、売上原価、事業経費、人件諸費、運用利回り率、土地固定資産税、土地都市計画税、建物固定資産税、建物都市計画税、維持管理費、損害保険料、修繕費、取壊し費用積立金、その他経費、資本的支出、水道光熱費、広告宣伝費、その他原価、その他販売管理費、借入金、借入金返済期間、転売時費用の各入力部１６１〜１９２が設けられている。
【０１０３】
また、前提条件設定画面１６０には、上限下限設定画面２３０（図８参照）を表示するための「上限下限設定」ボタン２００と、確率分布設定画面２５０（図９参照）を表示するための「確率分布設定」ボタン２０１と、純収益変動表示画面２７０（図１０参照）を表示するための「純収益変動表示」ボタン２０２と、ヒストグラム表示画面２８０（図１１参照）を表示するための「ヒストグラム表示」ボタン２０３と、オンライン評価の処理を終了させるための「終了」ボタン２０４と、入力した前提条件を評価サーバ３０に送信するための「前提条件送信」ボタン２０５とが設けられている。さらに、複数パターン比較用ヒストグラム表示画面３００，３２０（図１２、図１３参照）を表示するための「比較」ボタン２０６と、結果表示画面３４０（図１４参照）を表示するための「結果表示」ボタン２０７と、算出結果を不動産価格算出処理結果記憶手段６４に記憶保存するための「保存」ボタン２０８と、土壌汚染を考慮した算出処理を行うための「土壌汚染」ボタン２０９とが設けられている。
【０１０４】
そして、前提条件設定画面１６０には、借入金返済方法として「元本均等返済」または「元利均等返済」のいずれかを選択する借入金返済方法選択部２２０と、対象分類として「住宅」または「商業」のいずれかを選択する対象分類選択部２２１と、ヒストグラム表示における横軸の価格の間隔を設定する表示価格設定部２２２と、パターンを変えて算出処理を行った結果の読み込み先・書き込み先を設定する読み込み・書き込み先設定部２２３と、複数パターン比較用ヒストグラム表示を行う際に「積み重ね」（図１３参照）または「並び」（図１２参照）のいずれかの表示形式を選択する表示形式選択部２２４とが設けられている。
【０１０５】
なお、割引率、還元利回り率、自己資金割引率の各入力部１６２，１６３，１６６に入力する値は、図４のメニュー画面１００で「割引率だけ、還元利回り率だけ鑑定依頼したい」選択部１０６を選択することにより、予め調べておくことができる。また、これらの各入力部１６２，１６３，１６６には、割引率・還元利回り率記憶手段６５に記憶されているデータをデフォルト表示するようにしてもよい。さらに、「土壌汚染」ボタン２０９をクリックして土壌汚染を考慮した算出処理を行う場合には、図４のメニュー画面１００で「土壌汚染による減価を調査してもらいたい」選択部１０５を選択することにより、予め土壌汚染による減価を調べておくことが好ましい。
【０１０６】
利用者が、各入力部１６１〜１９２に各項目の値を入力してから「前提条件送信」ボタン２０５をクリックすると、その入力情報は評価サーバ３０に送信され（ステップＳ１１）、前提条件入力処理手段４１により受信される（ステップＳ１２）。その後、利用者が、「上限下限設定」ボタン２００をクリックすると、上限下限設定画面２３０の要求信号が評価サーバ３０に送信され（ステップＳ１３）、評価サーバ３０は、この要求信号を受信すると（ステップＳ１４）、変動幅入力設定処理手段４２により上限下限設定画面２３０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ１５）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図８に示すような上限下限設定画面２３０が表示される（ステップＳ１６）。
【０１０７】
図８において、上限下限設定画面２３０には、収益価格レンジの算出処理に必要とされる予測値の変動幅を入力設定する変動幅入力設定部２３１が設けられている。この変動幅入力設定部２３１は、初年度の入居率の上限および下限を入力する入居率ｍｉｎ入力部２３２Ａおよび入居率ｍａｘ入力部２３２Ｂと、賃料水準変動率の上限および下限を入力する賃料水準変動率ｍｉｎ入力部２３３Ａおよび賃料水準変動率ｍａｘ入力部２３３Ｂと、共益費水準変動率の上限および下限を入力する共益費水準変動率ｍｉｎ入力部２３４Ａおよび共益費水準変動率ｍａｘ入力部２３４Ｂと、駐車場水準変動率の上限および下限を入力する駐車場水準変動率ｍｉｎ入力部２３５Ａおよび駐車場水準変動率ｍａｘ入力部２３５Ｂと、地価変動率の上限および下限を入力する地価変動率ｍｉｎ入力部２３６Ａおよび地価変動率ｍａｘ入力部２３６Ｂと、入居率増減率の上限および下限を入力する入居率増減率ｍｉｎ入力部２３７Ａおよび入居率増減率ｍａｘ入力部２３７Ｂと、次年度総収入変動率の上限および下限を入力する次年度総収入変動率ｍｉｎ入力部２３８Ａおよび次年度総収入変動率ｍａｘ入力部２３８Ｂと、各年度総収入増減率の上限および下限を入力する各年度総収入増減率ｍｉｎ入力部２３９Ａおよび各年度総収入増減率ｍａｘ入力部２３９Ｂとを備えて構成されている。
【０１０８】
利用者が、各入力部２３２Ａ，２３２Ｂ〜２３９Ａ，２３９Ｂに値を入力してから、画面２３０の右側部分に設けられた「送信」ボタン２４１をクリックすると、その入力情報は評価サーバ３０に送信され（ステップＳ１７）、変動幅入力設定処理手段４２により受信されるとともに（ステップＳ１８）、表示手段２１に表示される画面は、図７の前提条件設定画面１６０に戻る。なお、画面２３０の右側部分に設けられた「戻る」ボタン２４０をクリックすると、評価サーバ３０への入力情報の送信を行うことなく、図７の前提条件設定画面１６０に戻る。
【０１０９】
その後、利用者が、図７の画面１６０において、「確率分布設定」ボタン２０１をクリックすると、確率分布設定画面２５０の要求信号が評価サーバ３０に送信され（ステップＳ１９）、評価サーバ３０は、この要求信号を受信すると（ステップＳ２０）、確率分布入力設定処理手段４３により確率分布設定画面２５０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ２１）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図９に示すような確率分布設定画面２５０が表示される（ステップＳ２２）。
【０１１０】
図９において、確率分布設定画面２５０には、図８の画面２３０で設定された変動幅の範囲内から各予測値が選択される確率を決める確率分布を入力設定するための確率分布入力設定部２５１が設けられている。この確率分布入力設定部２５１は、現在設定中の確率分布曲線を表示する確率分布曲線表示部２５２と、確率分布曲線の横軸に沿う方向に配置されたスライダーバー２５３と、このスライダーバー２５３上を摺動するスライダ２５４と、確率分布を現在設定中の項目（図示の例では、入居率）についての変動幅の上限および下限（図８の画面２３０で設定された値）を表示する最小値表示部２５５および最大値表示部２５６と、摺動させているスライダ２５４の現在位置を表示するスライダー位置表示部２５７とを備えて構成されている。
【０１１１】
利用者が、図中の二点鎖線の如く、マウス等の入力手段２２を操作してスライダ２５４をドラッグさせると、図中の二点鎖線の如く、スライダ２５４の位置に対応して、現在設定中の確率分布曲線の極大値をとる位置が移動するので、これにより利用者は、極大値をとる位置を指定して確率分布曲線を設定する。この際、スライダ２５４の位置を動かしても、設定中の確率分布曲線の形状自体は変化せず、予め用意された所定形状のままであり、その形状を保持しながら左右に移動するだけである。この所定形状を有する確率分布曲線は、本実施形態では、正規分布曲線とされているが、これに限定されるものではない。
【０１１２】
そして、利用者は、以上のような極大値をとる位置の指定操作を、図８の画面２３０で変動幅を設定された全ての項目について行い、これらの全ての項目についての確率分布を設定した後、画面２５０の右側部分に設けられた「数値決定」ボタン２５９をクリックする。すると、各項目についての指定情報が、評価サーバ３０に送信され（ステップＳ２３）、確率分布入力設定処理手段４３により受信されるとともに（ステップＳ２４）、表示手段２１に表示される画面は、図７の前提条件設定画面１６０に戻る。なお、画面２５０の右側部分に設けられた「戻る」ボタン２５８をクリックすると、評価サーバ３０への指定情報の送信を行うことなく、図７の前提条件設定画面１６０に戻る。
【０１１３】
また、評価サーバ３０では、指定情報を受信すると、予測値自動選択手段４４による演算処理が行われる（ステップＳ２４）。すなわち、予測値自動選択手段４４により、図９の確率分布入力設定部２５１で入力設定された確率分布に基づき、図８の画面２３０で変動幅を設定された各項目（毎年の変動がある項目の場合には、その項目の各年度の各々となる。）につき、複数通りの予測値が乱数を用いて自動的に選択される。
【０１１４】
【数１】
2004145491.tif 000003
【０１１５】
上記の確率変数Ｘの密度関数の式（１）は、正規分布を示す式である。ここで、確率変数Ｘは、図８の画面２３０で変動幅を設定された各項目の予測値であり、図８の画面２３０で設定した変動幅の下限（例えば、入居率ｍｉｎ入力部２３２Ａ等に入力された値：以下、単にｍｉｎという。）から上限（例えば、入居率ｍａｘ入力部２３２Ｂ等に入力された値：以下、単にｍａｘという。）までの値をとる。なお、本実施形態では、０．１％単位で値を設定し、０．１％を整数１として入力するので、例えば、下限を６９．０％に設定する場合は、６９０と入力し、上限を７１．０％に設定する場合は、７１０と入力し、このとき確率変数Ｘは、ｍｉｎ＝６９０からｍａｘ＝７１０までの間の値（整数）をとる。また、ｍは、正規分布曲線が極大値をとる位置（正規分布の曲線形状についての線対称の中心軸の位置）であり、本実施形態では、図９の確率分布入力設定部２５１において、下限ｍｉｎから上限ｍａｘまでの範囲内の値を指定することができる。
【０１１６】
そして、本実施形態では、自然現象や社会現象で観測される変量の分布の中には正規分布に近い分布が多いことから、確率分布として正規分布を採用した。また、正規分布曲線の定数を式（１）のように設定した場合には、標準偏差σが（ｍａｘ−ｍｉｎ）／６となるので、極大値をとる位置ｍを、下限ｍｉｎと上限ｍａｘとの中央の値（平均値）に設定すると、下限ｍｉｎから上限ｍａｘまでの値をとる確率変数Ｘは、±３σの間の値をとるようになり、９９．７３％の確率をカバーできることから、確率分布として正規分布を採用した。
【０１１７】
但し、式（１）の正規分布は、連続分布であるが、コンピュータでは数値は連続的には扱えず、離散的となるので、実際には、式（１）の中のｘは、ｍｉｎ（整数）からｍａｘ（整数）までの間の任意の値（整数）のみをとることになる。つまり、ｘ＝ｍｉｎ，ｘ＝ｍｉｎ＋１，ｘ＝ｍｉｎ＋２，…，ｘ＝ｍａｘという値をとる。従って、連続分布では、分布曲線で囲まれる面積が確率となるが、本実施形態では、ｍｉｎからｍａｘまでの間の値（整数のみ）を式（１）に代入したときのｙの値（高さ）を確率とする。これは、幅の寸法が１（０．１％に相当）の棒を考え、その棒の長さを示す値に、幅の寸法１を掛けて棒の面積を出したことに相当する。このようにコンピュータ処理を行う際には、離散的な分布に置き換えるため、極大値をとる位置ｍを、下限ｍｉｎと上限ｍａｘとの中央の値（平均値）に設定しても、確率変数Ｘがｍｉｎからｍａｘまでの間の値をとる確率は、正確に０．９９７３にはならない。しかし、離散的ではあるが、正規分布の性質は備えているので、実用上は、この離散的な正規分布を使うことで、正規分布の採用に伴う効果を充分に得ることができる。
【０１１８】
ところで、極大値をとる位置ｍは、常に下限ｍｉｎと上限ｍａｘとの中央の値（平均値）に設定されるわけではなく、システム利用者の指定操作により、下限ｍｉｎと上限ｍａｘとの間の任意の値（整数）に設定されるので、ｍｉｎからｍａｘまでの間の各ｘの確率（式（１）による各ｙの値）の合計Ｓは、約９９．７３％になるわけではなく、１００％になるわけでもない。従って、ｍｉｎからｍａｘまでの間の各ｘの確率の合計を１００％（つまり、１）とするために、ｍｉｎからｍａｘまでの間の各ｘの確率（式（１）による各ｙの値）を、ｍｉｎからｍａｘまでの間の各ｘの確率（式（１）による各ｙの値）の合計Ｓでそれぞれ割った値（各ｙ／Ｓ）を、新たに各ｘの確率として置き換えて使用するものとする。
【０１１９】
また、本実施形態では、図９の確率分布入力設定部２５１を構成する確率分布曲線表示部２５２に表示される設定中の確率分布曲線は、スライダ２５４のドラッグ操作に対応して極大値をとる位置ｍが移動するようになっているが、この表示処理は、スライダ２５４を動かし、ｍに数値が入ったと同時に、式（１）のｘにｍｉｎからｍａｘまでの値（整数）が次々に代入され、各ｙの値、さらには各ｙ／Ｓの値が自動的に計算されることにより実現される。このようにスライダ２５４の動きと連動してｍｉｎからｍａｘまでの確率分布が求まるが、このような確率分布曲線表示部２５２における設定中の確率分布曲線の表示処理自体は、本実施形態では、利用者端末装置２０で行っている。但し、スライダ２５４の動きに対する分布曲線の追従性に問題が生じなければ、表示のための計算処理は、評価サーバ３０で行ってもよい。
【０１２０】
そして、評価サーバ３０では、式（１）においてｍ，ｍｉｎ，ｍａｘが決定した状態で、予測値自動選択手段４４により、式（１）に基づき、乱数を用いてｍｉｎからｍａｘまでの間の値（整数）の中から、収益価格の算出処理に用いる予測値が自動的に選択される。
【０１２１】
例えばＣ言語等のプログラミング言語の中には、０〜１までの数値をランダムに発生させる機能がある。従って、この疑似乱数発生機能を使い、先ず、０〜１の中からコンピュータに数値を選択させる（選択された数値をｋとする）。次に、式（１）を用いて各ｘに対する確率（各ｙ／Ｓ）が求まるので、ｘ＝ｍｉｎの確率、ｘ＝ｍｉｎ＋１の確率、ｘ＝ｍｉｎ＋２の確率、…、ｘ＝ｍｉｎ＋ｉの確率を次々に合計していき、その合計の数値が、コンピュータの選んだ数値ｋ（０〜１の乱数）を越えたら、そのときのｉをコンピュータが選択したものとする。この際、プログラム上で収益価格の計算に用いる予測値としては、ｘ＝ｍｉｎ＋ｉ（但し、０．１％を整数１として扱っている。）が選択されたことになる。そして、このような処理を各項目（本実施形態では、図８に示された８項目：毎年の変動がある項目の場合には、その項目の各年度の各々となる。）について行う。なお、各項目（各項目の各年度）について一通りずつの予測値を選択して一通りの収益価格を算出し、さらに、これを複数回（例えば１００回）繰り返すことにより、結局、各項目（各項目の各年度）について複数通り（例えば１００通り）の予測値が選択され、複数通り（例えば１００通り）の収益価格が算出されることになる。
【０１２２】
続いて、以上のようにして予測値自動選択手段４４により自動的に選択された各項目（各項目の各年度）についての予測値、および図７の前提条件設定画面１６０で入力された各項目の値に基づき、以下のようにして不動産価格算出処理手段４５により収益価格を算出する。なお、以下の計算が実行されるのは、図７の前提条件設定画面１６０で、「純収益変動表示」ボタン２０２または「ヒストグラム表示」ボタン２０３のいずれかをクリックしたときであるが、予測値自動選択手段４４による予測値の自動選択処理を終了した時点で、以下の計算を実行するようにしてもよい。また、「純収益変動表示」ボタン２０２、「ヒストグラム表示」ボタン２０３をクリックしたときは、以下の計算をそれぞれ個別に実行しているが、一旦、以下の計算を実行してから、次の表示をするまでに計算条件に変化がない場合には、再計算せずに、既に一旦計算されて記憶されているデータを用いて表示を行う構成としてもよい。
【０１２３】
＜賃料ベースの場合＞
先ず、賃料ベースの場合の収益価格の算出方法を説明する。
【０１２４】
＜営業収入の算出＞
営業収入は、賃料収入と、共益費収入と、駐車場収入と、権利金と、保証金・敷金運用益とに分けられる。従って、各年度の営業収入は、各年度のこれらの要素の額の合計となり、次のように求められる。
【０１２５】
各年度の賃料収入＝年間可能賃料収入×各年度の入居率×各年度の賃料水準
・・・（２）
【０１２６】
ここで、式（２）中の「年間可能賃料収入」は、図７の入力部１６９への入力値であり、「各年度の賃料水準」は、図８の入力部２３３Ａ，２３３Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される賃料水準変動率の予測値に基づき求められる。「各年度の入居率」については、初年度の場合は、図８の入力部２３２Ａ，２３２Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される入居率の予測値であり、二年度以降の場合は、前年度入居率×（１＋入居率増減率）で求められる。「入居率増減率」は、図８の入力部２３７Ａ，２３７Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される入居率増減率の予測値である。
【０１２７】
各年度の共益費収入＝年間可能共益費収入×各年度の共益費水準×各年度の賃料水準　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・（３）
【０１２８】
ここで、式（３）中の「年間可能共益費収入」は、図７の入力部１６８への入力値であり、「各年度の共益費水準」は、図８の入力部２３４Ａ，２３４Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される共益費水準変動率の予測値に基づき求められる。「各年度の賃料水準」は、前記式（２）中のものと同様である。
【０１２９】
各年度の駐車場収入＝年間可能駐車場収入×各年度の駐車場水準×各年度の賃料水準　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・（４）
【０１３０】
ここで、式（４）中の「年間可能駐車場収入」は、図７の入力部１６７への入力値であり、「各年度の駐車場水準」は、図８の入力部２３５Ａ，２３５Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される駐車場水準変動率の予測値に基づき求められる。「各年度の賃料水準」は、前記式（２）中のものと同様である。
【０１３１】
各年度の権利金は、図７の入力部１７１への入力値であり、固定額である。
【０１３２】
各年度の保証金・敷金運用益＝各年度の保証金支払い準備金残高×運用利回り率　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・（５）
【０１３３】
ここで、「運用利回り率」は、図７の入力部１７７への入力値である。「各年度の保証金支払い準備金残高」については、初年度の場合は、保証金・敷金合計×初年度の入居率であり、二年度以降の場合は、保証金・敷金合計×初年度の入居率が変動した分＋前年度の保証金支払い準備金残高で求められる。「保証金・敷金合計」は、図７の入力部１７０への入力値である。例えば、保証金・敷金合計が２００千円、初年度の入居率が８０％、二年目の入居率が８５％であったとすると、初年度の保証金支払い準備金残高＝２００×０．８＝１６０千円となり、二年目の保証金支払い準備金残高＝２００×０．０５＋１６０＝１７０千円となる。
【０１３４】
＜営業支出の算出＞
営業支出は、土地の固定資産税・都市計画税、建物の固定資産税・都市計画税、維持管理費、共益費、損害保険料、修繕費、貸倒し準備金、その他経費に分けられる。従って、各年度の営業支出は、各年度のこれらの要素の額の合計となり、次のように求められる。
【０１３５】
各年度の土地固定資産税については、初年度の場合は、図７の入力部１７８への入力値であり、二年度以降の場合は、前年度の土地固定資産税×（１＋地価変動率）で求められる。「地価変動率」は、図８の入力部２３６Ａ，２３６Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される地価変動率の予測値である。
【０１３６】
各年度の土地都市計画税については、初年度の場合は、図７の入力部１７９への入力値であり、二年度以降の場合は、前年度の土地都市計画税×（１＋地価変動率）で求められる。「地価変動率」は、図８の入力部２３６Ａ，２３６Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される地価変動率の予測値である。
【０１３７】
各年度の建物固定資産税は、図７の入力部１８０への入力値であり、固定額である。
【０１３８】
各年度の建物都市計画税は、図７の入力部１８１への入力値であり、固定額である。
【０１３９】
各年度の維持管理費については、初年度の場合は、図７の入力部１８２への入力値であり、二年度以降の場合は、前年度の維持管理費×｛１＋（今年度の賃料収入−前年度の賃料収入）÷前年度の賃料収入｝である。「各年度の賃料水準」は、前記式（２）で求められている。
【０１４０】
各年度の共益費は、図７の入力部１７２への入力値であり、固定額である。
【０１４１】
各年度の損害保険料は、図７の入力部１８３への入力値であり、固定額である。
【０１４２】
各年度の修繕費は、図７の入力部１８４への入力値であり、固定額である。
【０１４３】
各年度の取壊し費用積立金は、図７の入力部１８５への入力値であり、固定額である。
【０１４４】
各年度のその他の経費については、初年度の場合は、図７の入力部１８６への入力値であり、二年度以降の場合は、前年度のその他の経費×｛１＋（今年度の賃料収入−前年度の賃料収入）÷前年度の賃料収入｝である。「各年度の賃料水準」は、前記式（２）で求められている。
【０１４５】
＜純収益の算出＞
純収益の算出要素は、営業収入と、営業支出と、資本的支出とに分けられる。従って、各年度の純収益は、次の式（６）により求められる。
【０１４６】
各年度の純収益＝各年度の営業収入−各年度の営業支出−各年度の資本的支出・・・（６）
【０１４７】
ここで、式（６）中の「各年度の営業収入」および「各年度の営業支出」は、上述の通り求められる。「各年度の資本的支出」は、図７の入力部１８７への入力値であり、固定額である。
【０１４８】
＜収益価格の算出＞
収益価格は、次の式（７）で求められる。
【０１４９】
収益価格＝自己資本投資額−借入金　　　　　　　　　　　　　・・・（７）
【０１５０】
ここで、式（７）中の「借入金」は、図７の入力部１９２への入力値である。「自己資本投資額」は、次の式（８）で求められる。
【０１５１】
自己資本投資額＝投資予定期間中の各年度の自己資本帰属収益１の合計＋自己
資本帰属収益２　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・（８）
【０１５２】
ここで、式（８）中の「投資予定期間」は、図７の入力部１６１への入力値であり、「自己資本帰属収益１」は、（純収益−借入金支払額）を現在価値に直したものであり、次の式（９）で求められる。
【０１５３】
【数２】
2004145491.tif 000004
【０１５４】
ここで、式（９）中の「純収益」は、前記式（６）で求められ、「自己資金割引率」は、図７の入力部１６６への入力値であり、「何年次」の部分には、二年目の自己資本帰属収益１であれば、２が入る。「借入金支払額」は、図７の入力部１９２へ入力した額の借入金についての各年の返済額であり、図７の借入金返済方法選択部２２０で「元本均等返済」または「元利均等返済」のいずれの借入金返済方法を選択するかにより異なる値となる。
【０１５５】
また、式（８）中の「自己資本帰属収益２」は、（復帰価格−借入金残債額）を現在価値に直したものであり、次の式（１０）で求められる。
【０１５６】
【数３】
2004145491.tif 000005
【０１５７】
ここで、式（１０）中の「割引率」は、図７の入力部１６２への入力値であり、「投資予定期間」は、図７の入力部１６１への入力値である。「借入金残債額」は、図７の入力部１９２へ入力した額の借入金のうち投資予定期間中で支払えなかった分であり、図７の借入金返済方法選択部２２０で「元本均等返済」または「元利均等返済」のいずれの借入金返済方法を選択するかにより異なる値となる。「復帰価格」は、次の式（１１）で求められる。
【０１５８】
復帰価格＝引継ぎ保証金考慮後売却価格−転売時費用　　　　・・・（１１）
【０１５９】
ここで、式（１１）中の「転売時費用」は、図７の入力部１９４への入力値である。「引継ぎ保証金考慮後売却価格」は、次の式（１２）で求められる。
【０１６０】
引継ぎ保証金考慮後売却価格＝売却価格−投資予定期間最終年次の前年の保証金支払い準備金残高　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・（１２）
【０１６１】
ここで、式（１２）中の「売却価格」は、次の式（１３）で求められる。
【０１６２】
売却価格＝投資予定期間最終年次の純収益÷還元利回り率　　・・・（１３）
【０１６３】
ここで、式（１３）中の「純収益」は、前記式（６）で求められ、「還元利回り率」は、図７の入力部１６３への入力値である。
【０１６４】
＜売上ベースの場合＞
次に、売上ベースの場合の収益価格の算出方法を説明する。
【０１６５】
＜営業収入の算出＞
営業収入の項目には、総収入が加わる。総収入については、初年度の場合は、図７の入力部１７３へ入力した初年度総収入であり、二年度の場合は、初年度総収入×（１＋次年度総収入変動率）であり、三年度以降の場合は、前年度の総収入×（１＋前年度総収入変動率＋各年度総収入増減率）である。「次年度総収入変動率」は、図８の入力部２３８Ａ，２３８Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される次年度総収入変動率の予測値であり、「各年度総収入増減率」は、図８の入力部２３９Ａ，２３９Ｂで入力設定した変動幅の範囲内で選択される各年度総収入増減率の予測値である。
【０１６６】
＜営業支出の算出＞
営業支出の項目には、売上原価、事業経費、人件諸費、水道光熱費、広告宣伝費、その他原価、その他販売管理費が加わる。
【０１６７】
各年度の売上原価については、初年度の場合は、図７の入力部１７４へ入力した売上原価であり、二年度の場合は、初年度の売上原価×（１＋次年度総収入変動率）であり、三年度以降の場合は、前年度の売上原価×（１＋前年度総収入変動率＋各年度総収入増減率）である。「次年度総収入変動率」および「各年度総収入増減率」は、前述した営業収入の項目としての総収入の算出の場合と同様である。
【０１６８】
そして、各年度の事業経費、各年度の人件諸費、各年度の水道光熱費、各年度の広告宣伝費、各年度のその他原価、各年度のその他販売管理費についても、上述した各年度の売上原価の算出の場合と同様である。
【０１６９】
但し、売上ベースの場合、営業支出の項目としての維持管理費は、図７の入力部１８２へ入力した維持管理費で各年度固定する。
【０１７０】
以上により、不動産価格算出処理手段４５による収益価格の算出処理の説明を終了する。
【０１７１】
その後、利用者が、図７の前提条件設定画面１６０において、「純収益変動表示」ボタン２０２をクリックすると、純収益変動表示要求信号が評価サーバ３０に送信され（図３のステップＳ２５）、評価サーバ３０は、この要求信号を受信すると、上記のような不動産価格算出処理手段４５による演算処理を行った後（ステップＳ２６）、結果表示処理手段４６により純収益変動表示画面２７０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ２７）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図１０に示すような純収益変動表示画面２７０が表示される（ステップＳ２８）。
【０１７２】
図１０において、純収益変動表示画面２７０には、純収益の各年の変動を折れ線で示す純収益変動折れ線グラフ２７１が表示されている。純収益変動折れ線グラフ２７１の横軸は、投資予定期間とされ、縦軸は、純収益とされている。純収益変動折れ線グラフ２７１は、不動産価格算出処理手段４５により複数通りの予測値に基づき算出された複数通りの純収益の各年の変動を示す複数本の折れ線により構成されている。
【０１７３】
また、利用者が、図７の前提条件設定画面１６０において、読み込み・書き込み先設定部２２３で「ｐｒｏｆｉｔ１」〜「ｐｒｏｆｉｔ５」のいずれかにチェックを入れた後（書き込み先の設定）、「ヒストグラム表示」ボタン２０３をクリックすると、ヒストグラム表示要求信号が評価サーバ３０に送信される（図３のステップＳ２９）。評価サーバ３０は、この要求信号を受信すると、不動産価格算出処理手段４５による演算処理を行った後（ステップＳ３０）、結果表示処理手段４６によりヒストグラム表示画面２８０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ３１）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図１１に示すようなヒストグラム表示画面２８０が表示される（ステップＳ３２）。また、評価サーバ３０は、複数パターン算出処理結果記憶手段６３のうち、読み込み・書き込み先設定部２２３でチェックを入れた「ｐｒｏｆｉｔ１」〜「ｐｒｏｆｉｔ５」のいずれかに、不動産価格算出処理手段４５による収益価格の算出結果を一時的に記憶させる。
【０１７４】
図１１において、ヒストグラム表示画面２８０には、不動産価格算出処理手段４５により算出された複数通りの収益価格の度数分布を示す収益価格ヒストグラム２８１が表示されている。収益価格ヒストグラム２８１の横軸は、収益価格とされ、縦軸は、度数とされている。また、ヒストグラム表示画面２８０には、特定価格を併せて表示するための「特定価格表示」ボタン２８２と、積算価格および／または競売価格を併せて表示するための「積算・競売価格表示」ボタン２８３とが設けられている。
【０１７５】
さらに、利用者は、図７の前提条件設定画面１６０、図８の上限下限設定画面２３０、あるいは図９の確率分布設定画面２５０における入力情報や指定情報を変更してから、図３のステップＳ２９〜Ｓ３２の処理を繰り返し、図１１のヒストグラム表示画面２８０に、別のパターンの収益価格ヒストグラム２８１を表示させる。この際、ステップＳ２９で「ヒストグラム表示」ボタン２０３をクリックする前に、読み込み・書き込み先設定部２２３で「ｐｒｏｆｉｔ１」〜「ｐｒｏｆｉｔ５」の別のいずれかにチェックを入れる（書き込み先の設定）。すると、評価サーバ３０は、複数パターン算出処理結果記憶手段６３を構成する「ｐｒｏｆｉｔ１」〜「ｐｒｏｆｉｔ５」の別のいずれかに、別のパターンの算出結果を一時的に記憶させる。そして、利用者は、このような操作を複数回（上書きすることを除けば、最大５回）繰り返す。
【０１７６】
その後、利用者が、図７の前提条件設定画面１６０において、読み込み・書き込み先設定部２２３で、それぞれ異なるパターンの算出結果を記憶させた複数パターン算出処理結果記憶手段６３の「ｐｒｏｆｉｔ１」〜「ｐｒｏｆｉｔ５」のうちの複数（２つ〜最大５つ）にチェックを入れ（読み込み先の設定）、かつ、表示形式選択部２２４で、「積み重ね」または「並び」のいずれかの表示形式を選択した後、「比較」ボタン２０６をクリックすると、複数パターン比較用ヒストグラム表示要求信号が評価サーバ３０に送信される（図３のステップＳ３３）。評価サーバ３０は、この要求信号を受信すると（ステップＳ３４）、結果表示処理手段４６により複数パターン比較用ヒストグラム表示画面３００，３２０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ３５）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、「並び」の表示形式を選択している場合には、図１２に示すような並列表示による複数パターン比較用ヒストグラム表示画面３００が表示され、「積み重ね」の表示形式を選択している場合には、図１３に示すような積み重ね表示による複数パターン比較用ヒストグラム表示画面３２０が表示される（ステップＳ３６）。
【０１７７】
図１２において、複数パターン比較用ヒストグラム表示画面３００には、不動産価格算出処理手段４５により算出された複数通りの収益価格の度数分布を示す３つのパターンの収益価格ヒストグラム３０１，３０２，３０３が、横方向に並べて表示されている。これらの３つのパターンの収益価格ヒストグラム３０１，３０２，３０３は、それぞれ異なる条件で算出されたものである。例えば、図７の入力部１６６に入力する自己資金割引率を、６％、８％、１０％等と変化させ、それぞれのパターンについて複数通りの収益価格を算出した場合等である。そして、例えば、これらの３つのパターンの算出結果を、「ｐｒｏｆｉｔ１」、「ｐｒｏｆｉｔ３」、「ｐｒｏｆｉｔ４」に書き込んで記憶させた場合には、「比較」ボタン２０６をクリックする前に、これらの「ｐｒｏｆｉｔ１」、「ｐｒｏｆｉｔ３」、「ｐｒｏｆｉｔ４」にチェックを入れ、これらから、記憶させた算出結果を読み込むようにする。なお、一つのパターンにおいて条件を変える項目は、複数であってもよく、例えば、「ｐｒｏｆｉｔ１」に記憶させるパターンは、自己資金割引率を６％で、かつ、還元利回り率を８％とし、「ｐｒｏｆｉｔ３」に記憶させるパターンは、自己資金割引率を７％で、かつ、還元利回り率を９％等とすることもできる。
【０１７８】
図１３において、複数パターン比較用ヒストグラム表示画面３２０には、不動産価格算出処理手段４５により算出された複数通りの収益価格の度数分布を示す３つのパターンの収益価格ヒストグラム３２１，３２２，３２３が、上下方向に積み重ねられて表示されている。各収益価格ヒストグラム３２１，３２２，３２３は、図１２の場合と同様に、それぞれ異なる条件で算出されたものである。
【０１７９】
また、利用者が、図７の前提条件設定画面１６０において、読み込み・書き込み先設定部２２３で「ｐｒｏｆｉｔ１」〜「ｐｒｏｆｉｔ５」のいずれかにチェックを入れた後（読み込み先の設定）、「結果表示」ボタン２０７をクリックすると、結果表示要求信号が評価サーバ３０に送信され（図３のステップＳ３７）、評価サーバ３０は、この要求信号を受信すると（ステップＳ３８）、結果表示処理手段４６により結果表示画面３４０を利用者端末装置２０に送信する（ステップＳ３９）。すると、これを受信した利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図１４に示すような結果表示画面３４０が表示される（ステップＳ４０）。
【０１８０】
図１４において、結果表示画面３４０には、前提条件の表示部として、割引率、還元利回り率、自己資金割引率、土壌汚染の考慮の有無、転売時費用、復帰価格レンジの最小値、最大値の各表示部３４１〜３４７が設けられている。また、結果の表示部として、収益価格レンジの最小値、最大値、メディアン（中位値）、分散の各表示部３５１〜３５４が設けられている。さらに、その下側には、ＤＣＲの投資予定期間内における最小値、最大値、メディアン（中位値）、ＢＥＲの投資予定期間内における最小値、最大値、メディアン（中位値）、ＬＴＶの投資予定期間内における最小値、最大値、メディアン（中位値）、ＯＥＲの投資予定期間内における最小値、最大値、メディアン（中位値）の各表示部３６１〜３７２が設けられている。
【０１８１】
ここで、ＤＣＲ（デット・カバレッジ・レイシオ）とは、ＤＳＣＲ（デット・サービス・カバレッジ・レイシオ）とも称され、年間元利返済額に対する年間純収益の割合をいい、ＤＣＲ＝年間純収益÷年間元利返済額＝年間純収益÷（発行債権金利＋約定返済金）で求められる。
【０１８２】
ＢＥＲ（ブレイク・イーブン・レイシオ）とは、損益分岐比率のことであり、各年度の営業支出と借入金返済額の合計額を可能総収益で割ることにより求められ、ＢＥＲ＝（営業支出＋借入金返済額）÷年間可能総収益である。
【０１８３】
ＬＴＶ（ローン・トゥ・バリュー）とは、融資比率のことであり、ＤＣＲと並んでローンを証券化する際の重要な指標である。対象不動産の価値のうち、借入金が占める割合をいい、デフォルトに陥った際の損失の大きさを示す指標である。ＬＴＶ＝借入金÷不動産価格＝債権発行額÷不動産価値で求められる。
【０１８４】
ＯＥＲ（オペレーティング・イクスペンス・レイシオ）とは、各年度の総収益に対する営業支出の割合をいい、ＯＥＲ＝営業支出÷年間総収益で求められる。
【０１８５】
また、利用者が、図１１のヒストグラム表示画面２８０において、「特定価格表示」ボタン２８２をクリックすると、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、結果表示処理手段４６により評価サーバ３０から送信されてきた図１５に示すような特定価格表示画面３８０が表示される。
【０１８６】
図１５において、特定価格表示画面３８０には、図中の実線の如く不動産価格算出処理手段４５により算出された複数通りの収益価格の度数分布を示す収益価格ヒストグラム３８１と、図中の点線の如く特定価格の度数分布を示す特定価格ヒストグラム３８２とが表示されている。収益価格ヒストグラム３８１は、図１１の収益価格ヒストグラム２８１と同じものである。なお、本実施形態では、特定価格ヒストグラム３８２は、例えば、収益価格ヒストグラム３８１に一定の値を乗じて作成されているが、これに限定されるものではない。
【０１８７】
さらに、利用者が、図１１のヒストグラム表示画面２８０において、「積算・競売価格表示」ボタン２８３をクリックすると、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、積算・競売価格表示依頼画面４００（図２参照）が表示されるので、利用者は、この画面４００で４８時間以内の表示か７２時間以内の表示かを選択する。ここで、４８時間以内の表示を選択した場合には、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図１６に示すような不動産情報入力画面４１０が表示される。
【０１８８】
図１６において、不動産情報入力画面４１０には、不動産の所在を入力する所在入力部４１１と、種類（土地のみ、建物のみ、土地建物の別）を入力する種類入力部４１２と、種別（宅地、自用の建物及びその建物、建物、田畑農地、林地、宅地見込み地、借地権、地上権、その他の別）を入力する種別入力部４１３と、用途（オフィス、賃貸マンション、複合ビル、更地、Ｓ．Ｃ，店舗、倉庫・工場、ホテル、ゴルフ場、住宅、社宅、その他の別）を入力する用途入力部４１４と、土地の面積を入力する土地面積入力部４１５と、建物の面積を入力する建物面積入力部４１６と、利用の状態（利用してない、稼動中、不明の別、および稼動中の場合には、その稼働率）を入力する利用状態入力部４１７と、建物の名前を入力する建物名前入力部４１８と、その他の希望を入力するその他希望入力部４１９とが設けられている。
【０１８９】
利用者が、図１６の不動産情報入力画面４１０において、各入力部４１１〜４１９に必要事項を入力した後、画面下部に設けられた「完了」ボタン４２０をクリックすると、入力情報が評価サーバ３０に送信される。この利用者による入力情報は、管理者端末装置７０でシステム管理者により確認され、さらに、システム管理者は、例えば現地調査等の所定の作業を行い、積算価格および／または競売価格を決定する。決定された積算価格および／または競売価格は、管理者端末装置７０からシステム管理者により入力され、このシステム管理者による入力情報に基づき、評価サーバ３０の結果表示処理手段４６により、図１７に示すような積算・競売価格表示画面４３０が作成される。作成された積算・競売価格表示画面４３０は、利用者端末装置２０からの利用者の再アクセスにより、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上で利用者の閲覧に供されてもよく、あるいは評価サーバ３０または管理者端末装置７０から発信される電子メール等により利用者の閲覧に供されてもよい。
【０１９０】
図１７において、積算・競売価格表示画面４３０には、図中の実線の如く不動産価格算出処理手段４５により算出された複数通りの収益価格の度数分布を示す収益価格ヒストグラム４３１と、図中の点線の如く特定価格の度数分布を示す特定価格ヒストグラム４３２と、例えば縦の点線で積算価格を示す積算価格バー４３３と、例えば縦の実線で競売価格を示す競売価格バー４３４とが表示されている。収益価格ヒストグラム４３１および特定価格ヒストグラム４３２は、図１５の収益価格ヒストグラム３８１および特定価格ヒストグラム３８２と同じものである。
【０１９１】
一方、積算・競売価格表示依頼画面４００（図２参照）で、利用者が、７２時間以内の表示を選択した場合には、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、必要書類リスト表示画面４５０（図２参照）が表示される。この必要書類リスト表示画面４５０には、例えば、直近の収益がわかる資料（可能な場合には、過去２〜３年分も合わせて）、直近の経費がわかる資料（可能な場合には、過去２〜３年分も合わせて）、固定資産税明細（可能な場合には、過去２〜３年分も合わせて）、地図（ある場合には）、写真（ある場合には）、建物の情報（例えば、建築年、改修・建替の経緯や内容等）等のように、システム管理者が不動産価格を評価するのに必要とされる書類が表示されている。
【０１９２】
この必要書類リスト表示画面４５０の内容を確認した利用者は、郵送または持参により必要書類をシステム管理者に提出する。必要書類を受け取ったシステム管理者は、例えば現地調査等の所定の作業を行い、積算価格および／または競売価格を決定する。以降は、４８時間以内の表示の場合と同様な処理であり、最終的に、図１７に示すような積算・競売価格表示画面４３０が作成されて利用者による閲覧に供される。
【０１９３】
また、図４のメニュー画面１００において、利用者が、「鑑定評価を依頼したい」選択部１０２を選択した場合には、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、図１８に示すような評価額鑑定依頼内容選択画面４６０が表示される。この評価額鑑定依頼内容選択画面４６０には、４８時間以内の鑑定評価依頼を選択する４８時間鑑定選択部４６１と、２４時間以内の鑑定評価依頼を選択する２４時間鑑定選択部４６２と、７２時間以内の鑑定評価依頼を選択する７２時間鑑定選択部４６３とが設けられている。
【０１９４】
図１８の画面４６０において、利用者が、４８時間鑑定選択部４６１を選択して画面下部の「ＯＫ」ボタン４６４をクリックすると、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、前述した図１６の不動産情報入力画面４１０が表示されるので、利用者が、この画面４１０で必要事項を入力すると、その入力情報は評価サーバ３０に送信される。
【０１９５】
この利用者による入力情報は、管理者端末装置７０でシステム管理者により確認され、さらに、システム管理者は、例えば現地調査等の所定の作業を行い、不動産価格を評価する。評価結果は、管理者端末装置７０からシステム管理者により入力され、このシステム管理者による入力情報に基づき、評価サーバ３０の処理手段４０により、評価結果を表示する４８時間回答画面４８０（図２参照）が作成される。作成された４８時間回答画面４８０は、利用者端末装置２０からの利用者の再アクセスにより、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上で利用者の閲覧に供されてもよく、あるいは評価サーバ３０または管理者端末装置７０から発信される電子メール等により利用者の閲覧に供されてもよい。
【０１９６】
図１８の画面４６０において、利用者が、２４時間鑑定選択部４６２を選択して「ＯＫ」ボタン４６４をクリックすると、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、前述した図１６の不動産情報入力画面４１０よりもさらに詳細な情報を入力するための不動産情報詳細入力画面４９０（図２参照）が表示されるので、利用者が、この画面４９０で必要事項を入力すると、その入力情報は評価サーバ３０に送信される。
【０１９７】
この利用者による詳細な入力情報は、管理者端末装置７０でシステム管理者により確認され、システム管理者は、この詳細な入力情報に基づき、不動産価格を評価する。この際、システム管理者は、４８時間以内や７２時間以内の鑑定評価の場合のような比較的時間のかかる作業（例えば現地調査等）は行うことなく、利用者から提供された詳細な入力情報のみに基づき評価を行う。評価結果は、管理者端末装置７０からシステム管理者により入力され、このシステム管理者による入力情報に基づき、評価サーバ３０の処理手段４０により、評価結果を表示する２４時間回答画面５００（図２参照）が作成される。作成された２４時間回答画面５００は、利用者端末装置２０からの利用者の再アクセスにより、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上で利用者の閲覧に供されてもよく、あるいは評価サーバ３０または管理者端末装置７０から発信される電子メール等により利用者の閲覧に供されてもよい。
【０１９８】
図１８の画面４６０において、利用者が、７２時間鑑定選択部４６３を選択して「ＯＫ」ボタン４６４をクリックすると、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、前述した必要書類リスト表示画面４５０（図２参照）が表示される。
【０１９９】
この必要書類リスト表示画面４５０の内容を確認した利用者は、郵送または持参により必要書類をシステム管理者に提出する。必要書類を受け取ったシステム管理者は、例えば現地調査等の所定の作業を行い、不動産価格を評価する。評価結果は、管理者端末装置７０からシステム管理者により入力され、このシステム管理者による入力情報に基づき、評価サーバ３０の処理手段４０により、評価結果を表示する７２時間回答画面５１０（図２参照）が作成される。作成された７２時間回答画面５１０は、利用者端末装置２０からの利用者の再アクセスにより、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上で利用者の閲覧に供されてもよく、あるいは評価サーバ３０または管理者端末装置７０から発信される電子メール等により利用者の閲覧に供されてもよい。
【０２００】
また、図４のメニュー画面１００において、利用者が、「レンジ−ＤＣＦ評価ソフトを購入したい」選択部１０３を選択した場合には、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、前述した図６の購入ソフト選択画面１３０が表示されるので、前述した如くソフトウェアの購入手続をとることができる。
【０２０１】
また、図４のメニュー画面１００において、利用者が、「レンジ−ＤＣＦ評価を依頼したい」選択部１０４を選択した場合には、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、前述した不動産情報詳細入力画面４９０（図２参照）が表示されるので、前述した２４時間以内の鑑定評価依頼の手続をとることができる。
【０２０２】
また、図４のメニュー画面１００において、利用者が、「土壌汚染による減価を調査してもらいたい」選択部１０５を選択した場合には、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、土壌汚染情報処理手段５１により、土壌汚染に関する情報（調査依頼の申込みを含む。）を入力する土壌汚染情報入力画面５２０（図２参照）が表示されるので、利用者が、この画面５２０で必要事項を入力すると、その入力情報は評価サーバ３０に送信される。
【０２０３】
この利用者による入力情報は、管理者端末装置７０でシステム管理者により確認され、システム管理者は、この入力情報に基づき、土壌汚染の調査等の作業を行う。この作業は、利用者に対するシステム管理者による聞き取り調査、聞き取り調査後の実地調査、さらには、こられの調査に基づく汚染の有無の確定、汚染の内容・程度の推定および汚染除去作業の見積り等である。なお、これらのシステム管理者による作業に要した費用と、見積もった汚染除去作業に要する費用との合計が、通常の収益価格から減じられる「土壌汚染による減価」となる。
【０２０４】
調査結果は、管理者端末装置７０からシステム管理者により入力され、このシステム管理者による入力情報に基づき、土壌汚染情報処理手段５１により、調査結果を表示する調査結果表示画面５３０（図２参照）が作成される。作成された調査結果表示画面５３０は、利用者端末装置２０からの利用者の再アクセスにより、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上で利用者の閲覧に供されてもよく、あるいは評価サーバ３０または管理者端末装置７０から発信される電子メール等により利用者の閲覧に供されてもよい。
【０２０５】
なお、利用者が、この調査結果をシステム１０による収益価格の算出処理に反映させたい場合には、図７の前提条件設定画面１６０の「土壌汚染」ボタン２０９をクリックし、調査結果として得られた土壌汚染による減価を入力する。この際、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上に表示される土壌汚染減価入力フォームは、土壌汚染情報処理手段５１により、評価サーバ３０から利用者端末装置２０に送信される。
【０２０６】
また、図４のメニュー画面１００において、利用者が、「割引率だけ、還元利回り率だけ鑑定依頼したい」選択部１０６を選択した場合には、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、割引率・還元利回り率提供手段５０により、図１９に示すような割引率等鑑定依頼内容選択画面５４０が表示される。
【０２０７】
図１９において、割引率等鑑定依頼内容選択画面５４０には、依頼内容を選択する各選択部５４１〜５４３が設けられている。利用者が、選択部５４１〜５４３のいずれかを選択して画面下部の「ＯＫ」ボタン５４４をクリックすると、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上には、割引率・還元利回り率提供手段５０により、前述した図１６の不動産情報入力画面４１０が表示される。さらに、利用者が、この画面４１０で必要事項を入力した後に、表示手段２１の画面上には、割引率・還元利回り率提供手段５０により、収益データ入力画面５６０（図２参照）が表示される。この収益データ入力画面５６０には、直近１年間の粗収入、直近１年間の純収益（粗収入−総費用）、固定資産税額等の各入力部が設けられている。なお、この収益データ入力画面５６０によるデータ入力は、省略してもよいが、より適切な鑑定を行うことができるという点で、収益データ入力画面５６０によるデータ入力を行うことが好ましい。
【０２０８】
そして、利用者による入力情報は、管理者端末装置７０でシステム管理者により確認され、システム管理者は、この入力情報に基づき、割引率・還元利回り率提供手段５０による作成支援を受けて、システム利用者に提供する割引率・還元利回り率回答画面５７０（図２参照）を作成する。この際、システム管理者は、割引率・還元利回り率記憶手段６５に記憶された割引率および還元利回り率のデータをそのまま用いて割引率・還元利回り率回答画面５７０を自動的に（つまり、自己の判断を介在させることなく）作成してもよく、あるいは必要に応じて自己の判断を介在させ、割引率・還元利回り率記憶手段６５に記憶された割引率および還元利回り率のデータに修正を加えて作成してもよい。そして、作成された割引率・還元利回り率回答画面５７０は、利用者端末装置２０からの利用者の再アクセスにより、利用者端末装置２０の表示手段２１の画面上で利用者の閲覧に供されてもよく、あるいは評価サーバ３０または管理者端末装置７０から発信される電子メール等により利用者の閲覧に供されてもよい。
【０２０９】
なお、割引率・還元利回り率回答画面５７０では、割引率および／または還元利回り率を、唯一の値として示してもよく、あるいは何％〜何％の如く、幅を持たせて示してもよい。幅を持たせて示した場合には、その回答を見たシステム利用者は、回答画面５７０に示された範囲内で、割引率および／または還元利回り率を変化させてシステム１０に入力し、複数パターンの収益価格ヒストグラム表示を比較することができる（図１２、図１３参照）。
【０２１０】
このような第一実施形態によれば、次のような効果がある。すなわち、システム１０は、変動幅入力設定処理手段４２を備えているので、表示手段２１の画面上に、変動幅入力設定部２３１を有する上限下限設定画面２３０（図８参照）を表示することができる。このため、システム利用者は、収益価格の算出に用いる入力項目の予測値の変動幅を自在に入力設定することができるので、つまり収益価格の算出にあたり、入力段階から幅を持った設定をすることができるので、予測される変化やリスク変動を評価額に適切に反映させることができる。
【０２１１】
また、システム１０は、確率分布入力設定処理手段４３を備えているので、表示手段２１の画面上に、確率分布入力設定部２５１を有する確率分布設定画面２５０（図９参照）を表示することができる。このため、システム利用者は、変動幅入力設定部２３１で設定した変動幅の範囲内において、収益価格の算出に用いられる予測値が各値をとる確率分布を自在に設定することができる。従って、システム利用者は、自己の意図や希望あるいは予測に近い形で予測値の発生確率（自動選択される確率）を設定することができるため、評価額の算出結果を、より一層現実の状況に近づけ、信頼性の高い評価額を得ることができる。
【０２１２】
そして、確率分布入力設定部２５１は、スライダ２５４をドラッグ操作して移動させることにより、これに対応して確率分布曲線の極大値をとる位置を移動させることができる構成とされているので、システム利用者は、スライダ２５４をドラッグするだけの容易な操作で、極大値をとる位置を指定し、確率分布を設定することができる。
【０２１３】
また、スライダ２５４を操作して設定される確率分布曲線は、予め用意された所定の形状を有する確率分布曲線をその曲線形状を保持したまま移動させて形成されるようになっており、この際、予め用意しておく確率分布曲線には、正規分布曲線が採用されているので、自然現象や社会現象で観測される変量の分布の中には正規分布に近い分布が多いという実情からすると、最も現実の状況に近い確率分布設定を行うことができる。
【０２１４】
さらに、システム１０は、予測値自動選択手段４４を備えているので、変動幅入力設定部２３１で設定した変動幅の範囲内から、複数通り（例えば、百通り等）の予測値を自動的に選択することができる。
【０２１５】
そして、この予測値自動選択手段４４は、乱数を用いて予測値を自動選択するので、偏りのない選択を実現でき、また、確率分布入力設定部２５１で確率分布が設定されているという観点からは、その設定した確率分布に従った選択を実現できるので、信頼性の高い算出結果を得ることができる。
【０２１６】
また、システム１０は、不動産価格算出処理手段４５を備えているので、予測値自動選択手段４４により自動的に選択された複数通りの予測値に基づき、複数通りの不動産価格を自動的に算出することができる。このため、膨大な計算処理を迅速かつ正確に行うことができるので、信頼性の高い評価額を容易に得ることができる。
【０２１７】
さらに、システム１０は、結果表示処理手段４６を備えているので、不動産価格算出処理手段４５による算出結果を集計表示することができる。このため、入力段階のみならず、出力段階においても、算出結果としての評価額に幅を持たせることができるので、適正な収益価格の提示を行うことができる。
【０２１８】
そして、この結果表示処理手段４６は、収益価格をヒストグラム表示で提示することができるので（図１１参照）、システム利用者は、幅を持って提示された算出結果を容易に把握し、確認することができる。
【０２１９】
また、結果表示処理手段４６は、異なる入力条件で算出された複数パターンの収益価格レンジ（ヒストグラム）を同一画面上に表示することができるので（図１２、図１３参照）、システム利用者は、複数パターンの収益価格ヒストグラム表示を容易に比較することができる。
【０２２０】
さらに、結果表示処理手段４６は、複数パターンの収益価格ヒストグラムを同一画面上に表示する際に、各パターンの収益価格ヒストグラムを積み重ねて表示することができるので（図１３参照）、単なる比較表示ではなく、複数パターンの収益価格ヒストグラムの各度数を積み上げることにより形成された新しい収益価格ヒストグラム（複数パターンを融合させた収益価格ヒストグラム）を表示することができる。このため、システム利用者に、より一層高度な判断材料を提供することができる。
【０２２１】
また、結果表示処理手段４６は、収益価格ヒストグラム表示に加え、特定価格表示（本実施形態では、特定価格ヒストグラム表示）を行うこともできるので（図１５参照）、システム利用者は、収益価格および特定価格の２つの市場を同時に把握することができ、より一層多くの判断材料を得ることができる。
【０２２２】
さらに、結果表示処理手段４６は、収益価格ヒストグラム表示および特定価格表示（本実施形態では、特定価格ヒストグラム表示）に加え、積算価格表示および／または競売価格表示を行うこともできるので（図１７参照）、システム利用者は、収益価格、特定価格、積算価格および／または競売価格の３つまたは４つの市場を同時に把握することができ、さらに、より一層多くの判断材料を得ることができる。
【０２２３】
そして、システム１０は、割引率・還元利回り率更新手段４７を備えているので、システムに蓄積したデータに基づき、割引率および／または還元利回り率を更新することができる。このため、システム利用者に対し、市場の状況に対応した最新の割引率および／または還元利回り率を提供することができる。
【０２２４】
また、システム１０は、割引率・還元利回り率提供手段５０を備えているので、システム利用者からの割引率および／または還元利回り率だけの鑑定依頼に対応することができる。
【０２２５】
さらに、システム１０は、土壌汚染情報処理手段５１を備えているので、システム利用者からの土壌汚染による減価調査依頼に対応することができる。そして、図７の前提条件設定画面１６０には、「土壌汚染」ボタン２０９が設けられているので、土壌汚染による減価を考慮した収益価格の算出処理を行うことができる。
【０２２６】
［第二実施形態］
図２０には、本発明の第二実施形態の不動産価格評価システム６００の全体構成が示されている。不動産価格評価システム６００は、収益還元法のうちの、特に、レンジ−ＤＣＦ法による不動産価格の評価額としての収益価格レンジを算出することができるシステムであり、その他に、特定価格の提示も併せて行うことができるシステムである。この不動産価格評価システム６００は、前記第一実施形態の図６の購入ソフト選択画面１３０において「ＲＡＮＧＥ−ＤＣＦ　２００２」ソフト選択部１３２を選択し、ここで購入したソフトウェアをコンピュータにインストールすることにより実現されるものである。
【０２２７】
図２０において、不動産価格評価システム６００は、表示手段６１０と、入力手段６２０と、処理手段６３０と、この処理手段６３０に接続された複数パターン算出処理結果記憶手段６４０とを備えて構成されている。
【０２２８】
表示手段６１０は、前記第一実施形態の利用者端末装置２０に設けられた表示手段２１と同様な構成および機能を有するものであり、例えば、液晶ディスプレイ、ＣＲＴディスプレイ等を採用することができる。
【０２２９】
入力手段６２０は、前記第一実施形態の利用者端末装置２０に設けられた入力手段２２と同様な構成および機能を有するものであり、例えば、マウス、キーボード、トラックボール、あるいはこれらの組合せ等を採用することができる。
【０２３０】
処理手段６３０は、前記第一実施形態の評価サーバ３０に設けられた処理手段４０の一部の機能を有するものであり、前提条件入力処理手段６３１と、変動幅入力設定処理手段６３２と、確率分布入力設定処理手段６３３と、予測値自動選択手段６３４と、不動産価格算出処理手段６３５と、結果表示処理手段６３６と、土壌汚染情報処理手段６３７とを備えている。
【０２３１】
但し、処理手段６３０は、前記第一実施形態の処理手段４０とは異なり、割引率・還元利回り率更新手段４７、割引率・還元利回り率修正手段４８、事後情報追加手段４９、割引率・還元利回り率提供手段５０に相当する機能は有していない。これは、本第二実施形態の不動産価格評価システム６００が、前記第一実施形態のシステム１０のようなネットワークにより構成されたシステムではないため、端末とサーバとの間での情報の送受信が行われないことによるものである。
【０２３２】
前提条件入力処理手段６３１、変動幅入力設定処理手段６３２、確率分布入力設定処理手段６３３、予測値自動選択手段６３４、不動産価格算出処理手段６３５、結果表示処理手段６３６、土壌汚染情報処理手段６３７は、それぞれ前記第一実施形態の前提条件入力処理手段４１、変動幅入力設定処理手段４２、確率分布入力設定処理手段４３、予測値自動選択手段４４、不動産価格算出処理手段４５、結果表示処理手段４６、土壌汚染情報処理手段５１と略同様な機能を有するものであり、端末とサーバとの間での情報の送受信を行わないことに起因する処理の相違があるだけである。
【０２３３】
そして、処理手段６３０を構成する各手段６３１〜６３７は、システム６００を構成するコンピュータ本体の内部に設けられた中央演算処理装置（ＣＰＵ）、およびこのＣＰＵの動作手順を規定する一つまたは複数のプログラムにより実現される。
【０２３４】
複数パターン算出処理結果記憶手段６４０は、前記第一実施形態の複数パターン算出処理結果記憶手段６３と同様な構成および機能を有するものであり、例えば、ハードディスクやＲＡＭ等により実現される。
【０２３５】
このような第二実施形態によれば、前記第一実施形態の場合と同様に、入力項目としての予測値の変動幅を設定し、かつ、予測値が選択される確率分布を設定し、その後、設定した変動幅の範囲内から、設定した確率分布に従って複数通りの予測値を自動的に選択し、これらの複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出して集計表示することができる。このため、入力段階から幅を持った設定をし、かつ、出力段階でも算出結果としての評価額に幅を持たせることができ、前記第一実施形態と略同様な効果を得ることができる。つまり、本第二実施形態のシステム６００の各構成要素に対応する前記第一実施形態のシステム１０の各構成要素が発揮する効果（前記第一実施形態で述べた効果）を、前記第一実施形態の場合と同様に得ることができる。
【０２３６】
［変形の形態］
なお、本発明は前記各実施形態に限定されるものではなく、本発明の目的を達成できる範囲内での変形等は本発明に含まれるものである。
【０２３７】
すなわち、前記第一実施形態では、収益価格のみならず、特定価格も表示でき（図１５参照）、さらに積算価格または競売価格も表示できるようになっていたが（図１７参照）、本発明の不動産価格評価システムは、少なくとも収益価格レンジの表示を行うことができるようになっていればよい。
【０２３８】
また、前記第一実施形態では、システム１０は、割引率・還元利回り率更新手段４７を備えていたが、この設置を省略してもよい。しかし、市場の状況に応じた最新の割引率や還元利回り率をシステム利用者に提供できるという点で、割引率・還元利回り率更新手段４７を設けておくことが好ましい。
【０２３９】
さらに、前記各実施形態では、確率分布を自在に設定できる構成となっていたが、変動幅のみを自在に設定でき、確率分布を自在に設定することはできない構成としてもよい。しかし、確率分布を自在に設定できる構成としておくことが好ましく、そうすることで、評価額の算出結果を、より一層現実の状況に近づけ、信頼性の高い評価額を得ることができる。
【０２４０】
また、前記各実施形態では、極大値をとる位置の指定方法として、スライダーバー２５３およびスライダ２５４を用いる方法（図９参照）を採用していたが、これに限定されるものではなく、例えば、極大値をとる位置を示す数値を、キーによる打ち込みや音声により入力する方法でもよく、さらには、例えば「→」、「←」キー等のカーソルキーを連続して押すことにより、表示手段の画面上に表示されている数値（極大値をとる位置を示す数値）を変化させる方法でもよく、あるいは、カーソルキーを連続して押すことにより、表示手段の画面上に表示されているインジケータ（例えば、設定された変動幅の範囲を示すスケール（目盛りの有無は問わない。）上を移動するスライドバーや三角マークや矢印マーク等）を移動させて指示位置（極大値をとる位置を示す指示位置）を変化させる方法でもよい。
【０２４１】
さらに、前記第一実施形態では、図１１に示すように、ヒストグラム表示画面２８０に、「特定価格表示」ボタン２８２および「積算・競売価格表示」ボタン２８３が設けられていたが、これらに相当するボタンは、図７の前提条件設定画面１６０に設けてもよい。
【０２４２】
【発明の効果】
以上に述べたように本発明によれば、入力項目としての予測値の変動幅を設定し、この変動幅の範囲内から複数通りの予測値を自動的に選択し、これらの複数通りの予測値に基づき複数通りの不動産価格を算出して集計表示するようにしたので、入力段階から幅を持った設定をし、かつ、出力段階でも算出結果としての評価額に幅を持たせることができるため、適正な収益価格を容易に算出し、提示することができるという効果がある。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の第一実施形態の不動産価格評価システムの全体構成図。
【図２】第一実施形態のシステム処理に伴う画面遷移の説明図。
【図３】第一実施形態のシステムによりオンライン評価を行う際の処理の流れを示すフローチャートの図。
【図４】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（メニュー画面）を示す図。
【図５】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（ソフト購入・オンライン評価選択画面）を示す図。
【図６】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（購入ソフト選択画面）を示す図。
【図７】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（前提条件設定画面）を示す図。
【図８】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（上限下限設定画面）を示す図。
【図９】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（確率分布設定画面）を示す図。
【図１０】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（純収益変動表示画面）を示す図。
【図１１】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（ヒストグラム表示画面）を示す図。
【図１２】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（並列表示による複数パターン比較用ヒストグラム表示画面）を示す図。
【図１３】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（積み重ね表示による複数パターン比較用ヒストグラム表示画面）を示す図。
【図１４】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（結果表示画面）を示す図。
【図１５】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（特定価格表示画面）を示す図。
【図１６】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（不動産情報入力画面）を示す図。
【図１７】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（積算・競売価格表示画面）を示す図。
【図１８】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（評価額鑑定依頼内容選択画面）を示す図。
【図１９】第一実施形態のシステム処理に伴う画面例（割引率等鑑定依頼内容選択画面）を示す図。
【図２０】本発明の第二実施形態の不動産価格評価システムの全体構成図。
【符号の説明】
１　ネットワーク
１０，６００　不動産価格評価システム
２０　利用者端末装置
２１，６１０　表示手段
２２，６２０　入力手段
３０　評価サーバ
４０，６３０　処理手段
４４，６３４　予測値自動選択手段
４５，６３５　不動産価格算出処理手段
４６，６３６　結果表示処理手段
４７　割引率・還元利回り率更新手段
６２　入力情報記憶手段
６３，６４０　複数パターン算出処理結果記憶手段
６４　不動産価格算出処理結果記憶手段
６５　割引率・還元利回り率記憶手段
２３１　変動幅入力設定部
２５１　確率分布入力設定部
２５３　スライダーバー
２５４　スライダ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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