(57)【要約】【課題】アパートの収益性が変動してアパートローンの返済が滞るというリスクをコントロールする債権管理サーバを提供する。【解決手段】債権管理サーバ１０は、アパートローンの債務者によるローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するリスク入力部１２と、返済不能リスクの指標の、債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも返済不能リスクが高い指標に、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を対応付けて格納する貸出条件データベース１６と、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を貸出条件データベース１６から抽出して出力する貸出条件出力部１４とを備える。【選択図】  図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理する債権管理サーバであって、
前記アパートローンの債務者による前記ローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するリスク入力部と、
前記返済不能リスクの指標の、前記債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記指標に、前記アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納する貸出条件データベースと、
入力された前記指標が示す返済不能リスクが、前記約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を前記貸出条件データベースから抽出して出力する貸出条件出力部と
を備えることを特徴とする債権管理サーバ。
【請求項２】
貸出条件データベースは、前記約定値よりも前記返済不能リスクが低い前記指標に、前記アパートローンの債務者に有利な特典を対応付けて更に格納し、
前記貸出条件出力部は、入力された前記指標が示す返済不能リスクが、前記約定値が示す返済不能リスクよりも低い場合に、前記アパートローンの債務者に有利な特典を前記貸出条件データベースから抽出して更に出力することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項３】
前記貸出条件データベースは、前記特典として、前記約定値よりも前記返済不能リスクが低い前記指標に対応付けて、前記約定値に対応した前記アパートローンの金利よりも低い金利を格納することを特徴とする請求項２に記載の債権管理サーバ。
【請求項４】
前記貸出条件データベースは、前記特典として、前記約定値よりも前記返済不能リスクが低い前記指標に対応付けて、前記約定値に対応した前記アパートローンの保証料率よりも低い保証料率を格納することを特徴とする請求項２に記載の債権管理サーバ。
【請求項５】
前記貸出条件データベースは、前記特典として、前記約定値よりも前記返済不能リスクが低い前記指標に対応付けて、前記約定値に対応した保険の保険料率よりも低い保険料率を格納することを特徴とする請求項２に記載の債権管理サーバ。
【請求項６】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の入居率であり、
前記貸出条件データベースは、前記入居率の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記入居率に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項７】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の入居率の変動率であり、
前記貸出条件データベースは、前記変動率の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記変動率に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項８】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の担保価値であり、
前記貸出条件データベースは、前記担保価値の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記担保価値に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項９】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の担保価値の変動率であり、
前記貸出条件データベースは、前記変動率の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記変動率に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１０】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の維持管理状態の良否を指標化した維持管理指標であり、
前記貸出条件データベースは、前記維持管理指標の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記維持管理指標に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１１】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の収支を指標化した収支指標であり、
前記貸出条件データベースは、前記収支指標の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記収支指標に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１２】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の収支の変動率であり、
前記貸出条件データベースは、前記変動率の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記変動率に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１３】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件の賃料の変動率を示し、
前記貸出条件データベースは、前記変動率の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記変動率に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１４】
前記返済不能リスクの指標は、前記アパートローンの債務者の属性から統計に基づいて算出される債務者の信用度を示し、
前記貸出条件データベースは、前記信用度の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記信用度に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１５】
前記返済不能リスクの指標は、前記賃貸物件を家主から賃借して入居者に転貸し、前記入居者からの家賃収入に関わらず一定額を前記家主に支払う管理会社の財務指標を示し、
前記貸出条件データベースは、前記財務指標の前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記財務指標に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１６】
前記貸出条件データベースは、前記アパートローンの前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件として、前記約定値に対応した前記アパートローンの金利よりも高い金利を、前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記指標に対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１７】
前記貸出条件データベースは、前記アパートローンの前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件として、前記約定値に対応した前記アパートローンの保証料率よりも高い保証料率を、前記約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記指標に対応付けて格納することを特徴とする請求項１に記載の債権管理サーバ。
【請求項１８】
賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理する債権管理方法であって、
前記アパートローンの債務者による前記ローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するステップと、
前記返済不能リスクの指標の、前記債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記指標に、前記アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて管理するステップと、
入力された前記指標が示す返済不能リスクが、前記約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を、前記指標に基づいて抽出し、出力するステップと
を備える債権管理方法。
【請求項１９】
賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理するコンピュータ用のプログラムであって、
前記アパートローンの債務者による前記ローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するリスク入力機能と、
前記返済不能リスクの指標の、前記債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも前記返済不能リスクが高い前記指標に、前記アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて管理する貸出条件管理機能と、
入力された前記指標が示す返済不能リスクが、前記約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、前記債権回収のリスクの増大を抑制または低減する前記貸出条件を、前記指標に基づいて抽出し、出力する貸出条件出力機能と
を前記コンピュータに実現させることを特徴とするプログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、債権管理サーバ、債権管理方法、及びプログラムに関する。特に本発明は、賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理する債権管理サーバ、債権管理方法、及びプログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
アパートローンの契約においては、従来、住宅メーカー、金融機関、及び保証会社の３者間で「賃貸住宅の建築、その建築資金融資、及びその融資に対する連帯保証」に関する３者協定を締結する。そして債務者（家主）は、住宅メーカーとの間に建築請負契約を、金融機関との間に金銭消費賃借契約を、保証会社との間に保証委託契約をそれぞれ締結する（例えば非特許文献１及び非特許文献２参照。）。
【０００３】
【非特許文献１】
三井住友海上火災保険株式会社  アパートローンご案内（平成１４年度版）
【非特許文献２】
株式会社ジャックス  平成１２年度（第７０期）有価証券報告書
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
上記従来の３者協定において、アパートローンの与信の判断は、債務者の属性及び担保力のそれぞれが、債権を回収するための基準を満たしているか否かに大きく依存していた。したがって、アパート自体の収益性が良好であることが見込まれても、債務者の属性又は担保力が基準に合致しないために融資が実行できないというケースが多々あった。そして、アパート自体の収益性の見込みによって与信を判断するには、融資実行後におけるアパートの収益性の変動に対して適切な対応ができないという課題があった。
【０００５】
そこで本発明は、上記の課題を解決することのできる債権管理サーバ、債権管理方法、及びプログラムを提供することを目的とする。この目的は特許請求の範囲における独立項に記載の特徴の組み合わせにより達成される。また従属項は本発明の更なる有利な具体例を規定する。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
即ち、本発明の第１の形態によると、賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理する債権管理サーバは、アパートローンの債務者によるローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するリスク入力部と、返済不能リスクの指標の、債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも返済不能リスクが高い指標に、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納する貸出条件データベースと、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を貸出条件データベースから抽出して出力する貸出条件出力部とを備える。
【０００７】
貸出条件データベースは、約定値よりも返済不能リスクが低い指標に、アパートローンの債務者に有利な特典を対応付けて更に格納し、貸出条件出力部は、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも低い場合に、アパートローンの債務者に有利な特典を貸出条件データベースから抽出して更に出力してもよい。
【０００８】
貸出条件データベースは、特典として、約定値よりも返済不能リスクが低い指標に対応付けて、約定値に対応したアパートローンの金利よりも低い金利を格納してもよい。
【０００９】
貸出条件データベースは、特典として、約定値よりも返済不能リスクが低い指標に対応付けて、約定値に対応したアパートローンの保証料率よりも低い保証料率を格納してもよい。
【００１０】
貸出条件データベースは、特典として、約定値よりも返済不能リスクが低い指標に対応付けて、約定値に対応した保険の保険料率よりも低い保険料率を格納してもよい。
【００１１】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の入居率であり、貸出条件データベースは、入居率の約定値よりも返済不能リスクが高い入居率に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１２】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の入居率の変動率であり、貸出条件データベースは、変動率の約定値よりも返済不能リスクが高い変動率に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１３】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の担保価値であり、貸出条件データベースは、担保価値の約定値よりも返済不能リスクが高い担保価値に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１４】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の担保価値の変動率であり、貸出条件データベースは、変動率の約定値よりも返済不能リスクが高い変動率に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１５】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の維持管理状態の良否を指標化した維持管理指標であり、貸出条件データベースは、維持管理指標の約定値よりも返済不能リスクが高い維持管理指標に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１６】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の収支を指標化した収支指標であり、貸出条件データベースは、収支指標の約定値よりも返済不能リスクが高い収支指標に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１７】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の収支の変動率であり、貸出条件データベースは、変動率の約定値よりも返済不能リスクが高い変動率に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１８】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件の賃料の変動率を示し、貸出条件データベースは、変動率の約定値よりも返済不能リスクが高い変動率に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００１９】
返済不能リスクの指標は、アパートローンの債務者の属性から統計に基づいて算出される債務者の信用度を示し、貸出条件データベースは、信用度の約定値よりも返済不能リスクが高い信用度に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００２０】
返済不能リスクの指標は、賃貸物件を家主から賃借して入居者に転貸し、入居者からの家賃収入に関わらず一定額を家主に支払う管理会社の財務指標を示し、貸出条件データベースは、財務指標の約定値よりも返済不能リスクが高い財務指標に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納してもよい。
【００２１】
貸出条件データベースは、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件として、約定値に対応したアパートローンの金利よりも高い金利を、約定値よりも返済不能リスクが高い指標に対応付けて格納してもよい。
【００２２】
貸出条件データベースは、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件として、約定値に対応したアパートローンの保証料率よりも高い保証料率を、約定値よりも返済不能リスクが高い指標に対応付けて格納してもよい。
【００２３】
本発明の第２の形態によれば、賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理する債権管理方法は、アパートローンの債務者によるローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するステップと、返済不能リスクの指標の、債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも返済不能リスクが高い指標に、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて管理するステップと、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を、指標に基づいて抽出し、出力するステップとを備える。
【００２４】
本発明の第３の形態によれば、賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理するコンピュータ用のプログラムは、アパートローンの債務者によるローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するリスク入力機能と、返済不能リスクの指標の、債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも返済不能リスクが高い指標に、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて管理する貸出条件管理機能と、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を、指標に基づいて抽出し、出力する貸出条件出力機能とをコンピュータに実現させる。
【００２５】
なお上記の発明の概要は、本発明の必要な特徴の全てを列挙したものではなく、これらの特徴群のサブコンビネーションも又発明となりうる。
【００２６】
【発明の実施の形態】
以下、発明の実施の形態を通じて本発明を説明するが、以下の実施の形態は特許請求の範囲にかかる発明を限定するものではなく、又実施形態の中で説明されている特徴の組み合わせの全てが発明の解決手段に必須であるとは限らない。
【００２７】
図１は、本発明の一実施形態に係るアパートローンのスキームを示す。本スキームでは、住宅メーカー１０８、金融機関１０４、及び保証会社１０６による従来の３者協定に加え、賃貸物件を一括借上げする管理会社１１０を交えた４者協定を締結する。管理会社１１０は、いわゆるサブリース会社である。この４者協定において、金融機関１０４は、賃貸物件の収益性の見込みが良好であれば、融資が実行可能であると判断する。
【００２８】
金融機関１０４は、家賃債権に質権設定をする。保証会社１０６は、賃貸物件の土地、建物に抵当権を設定する。これにより債務者が債務不履行に陥った場合には、収益性が良好な物件であれば任意売却による債権回収も可能である。金融機関１０４は、このような質権設定等を含む賃借契約を締結した債務者（家主）１０２に対して、ローンの返済を請求する。管理会社１１０は、賃貸物件を債務者（家主）１０２から賃借して入居者１１２に転貸し、入居者１１２からの家賃収入に関わらず毎月一定額（サブリース料）を債務者（家主）１０２に支払う。管理会社１１０は、更に金融機関１０４へローンの返済及び保証会社１０６への保証料を債務者（家主）１０２の指示に基づいて支払う。
【００２９】
なお、この４者協定において、管理会社１１０が債務不履行に陥った場合には、債務者（家主）１０２は、新たな管理会社と一括借上げ契約を締結すればよい。これにより、金融機関１０４は、引き続き債務者（家主）１０２にローンの返済を請求し、新たな管理会社は、家賃の集金とローンの返済を債務者（家主）１０２に代わっておこなう。
【００３０】
債務者（家主）１０２及び管理会社１１０は、融資実行後、債務者（家主）１０２によるローンの返済が滞るリスクを示す返済不能リスクの指標として、例えば入居率や賃料下落の情報を、金融機関１０４に提供する。金融機関１０４と債務者（家主）１０２とは、契約時に、アパートローンの債権の健全性を維持するための返済不能リスクの指標の目安を約定値として取り決める。
【００３１】
そして、金融機関１０４は、債務者（家主）１０２又は管理会社１１０から提供される入居率や賃料下落の情報などの返済不能リスクの指標を上記約定値と比較して、返済不能リスクの高さを判断する。その結果、金融機関１０４は、提供される指標に対応する返済不能リスクが、約定値に対応する返済不能リスクよりも低い場合には、債務者に有利な特典の提供を行い、高い場合には、返済不能リスクに基づく債権回収のリスクを低減すべく、貸出条件の見直し、収益性改善のコンサルティング、及び繰り上げ返済の提案等を行う。
【００３２】
このような管理会社１１０を交えた４者協定のスキームによれば、まず金融機関１０４は、安定した収入が見込める家賃債権に対して質権設定するので、債務者（家主）１０２の予期せぬ債務不履行が発生しても債権を回収できる見込みが高い。また融資実行後に、返済不能リスク及びそれに基づく債権回収のリスクを適切に管理するので、与信判断時には、賃貸物件の収益性の見込みが良好であれば、融資を実行することができる。この場合、債務者の属性及び担保力は付属的な与信判断材料となる。
【００３３】
図２は、図１で説明したスキームを実現するために金融機関１０４によって運用される債権管理サーバ１０の構成を示す。債権管理サーバ１０は、ネットワーク５０を介して例えば複数のパーソナルコンピュータである端末２０に接続される。端末２０は、例えば、債務者（家主）１０２、管理会社１１０、保証会社１０６、及び住宅メーカー１０８などに設置され、返済不能リスクの指標を債権管理サーバ１０へ送信したり、債権管理サーバ１０が出力する貸出条件や特典を受信して表示したりする。
【００３４】
債権管理サーバ１０は、返済不能リスクの指標を入力するリスク入力部１２と、約定値よりも返済不能リスクが高い指標に対して、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を対応付けて格納する貸出条件データベース１６と、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を貸出条件データベースから抽出して出力する貸出条件出力部１４とを備える。
【００３５】
このように、債権管理サーバ１０は、約定値よりも返済不能リスクが高い指標が入力されると、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を出力する、従って、債務者（家主）１０２と金融機関１０４とは、債権管理サーバ１０が出力した貸出条件に従うことにより、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減することができる。
【００３６】
さらに、貸出条件データベース１６は、約定値よりも返済不能リスクが低い指標に、アパートローンの債務者（家主）１０２に有利な特典を対応付けて格納し、貸出条件出力部１４は、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも低い場合に、アパートローンの債務者（家主）１０２に有利な特典を貸出条件データベース１６から抽出して出力する。そして金融機関１０４は、債権管理サーバ１０が出力した特典を債務者（家主）１０２に提供する。
【００３７】
このように、債権管理サーバ１０は、約定値よりも返済不能リスクが低い指標が入力されると、債務者（家主）１０２に有利な特典を出力する。従って、金融機関１０４は、債務者（家主）１０２に、有利な特典を享受するために返済不能リスクを低く維持すべく努力させることができる。この結果、金融機関１０４は、債権回収のリスクをより適切に管理することができる。
【００３８】
記録媒体６０は、コンピュータにリスク入力部１２、貸出条件出力部１４、及び貸出条件データベース１６の動作を行わせるプログラムを格納する。他の方法としては、記録媒体６０は、そのようなプログラムを、通信回線を介して取得してもよい。
【００３９】
図３は、貸出条件データベース１６のデータフォーマットの一例を示す。本例において、貸出条件データベース１６は、返済不能リスクの指標の一例である入居率に、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を対応付けて格納する。本実施例においては、貸出条件データベース１６は、入居率の約定値の一例である８０％よりも返済不能リスクが高い入居率、つまり８０％未満の入居率に、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を対応付けて格納する。債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件とは、例えば、約定値に対応した金利よりも高い金利、及び約定値に対応した保証料率よりも高い保証率である。
【００４０】
返済不能リスクの指標の他の例は、入居率の変動率である。この場合、約定値は、例えば、３ヶ月毎の入居率の下落率である。入居率の下落率を用いて返済不能リスクを管理することにより、入居率が約定値まで下落する前であっても、賃貸物件の収益性悪化の兆候をいち早く検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００４１】
返済不能リスクの指標の他の例は、賃貸物件の担保価値である。この場合、約定値の一例は、融資実行時点での賃貸物件の担保価値を示す金額であり、例えば不動産鑑定士が定期的に賃貸物件の担保価値を鑑定し、鑑定の結果を当該指標とする。賃貸物件の需要の上昇と担保価値の上昇とは一般に連動するので、担保価値を返済不能リスクの指標として用いることにより、債権管理サーバ１０は、賃貸物件の収益性の変化を検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００４２】
返済不能リスクの指標の他の例は、賃貸物件の担保価値の変動率である。この場合の約定値は、例えば、予め取り決めた担保価値の年間下落率であり、不動産鑑定士等による定期的な鑑定結果に基づいて算出される。このように、担保価値の変動率を返済不能リスクの指標として用いることにより、債権管理サーバ１０は、担保価値の絶対値がその約定値まで下落する前であっても、担保価値の下落の兆候をいち早く検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００４３】
返済不能リスクの指標の他の例は、賃貸物件の維持管理状態の良否を指標化した維持管理指標である。維持管理指標とは、例えば不動産鑑定士が鑑定した賃貸物件の管理状態の良否を点数化した指標である。維持管理状態の良否は、返済不能リスクに影響する家賃の変動要素なので、債権管理サーバ１０は、維持管理状態を指標化した維持管理指標を用いることにより返済不能リスクをより適切に検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００４４】
賃貸物件の維持管理状態は、債務者（家主）１０２又は管理会社１１０が積極的に改善できる要素である。従って、本実施形態に係る債権管理サーバ１０は、維持管理指標を返済不能リスクの指標として用いることにより、債務者（家主）１０２又は管理会社１１０に賃貸物件の維持管理状態を良好に保つ努力を促すことができる。
【００４５】
返済不能リスクの指標の他の例は、賃貸物件の収支を指標化した収支指標である。収支指標は、例えば賃貸物件の運用益である。運用益等の収支指標が示す収支状況が良好であれば、返済不能リスクも低く維持されるので、債権管理サーバ１０は、運用益などの収支指標を用いることにより、返済不能リスクをより適切に検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００４６】
賃貸物件の収支は、債務者（家主）１０２又は管理会社１１０の努力により改善できる要素である。従って、本実施形態に係る債権管理サーバ１０は、収支指標を返済不能リスクの指標として用いることにより、債務者（家主）１０２又は管理会社１１０に賃貸物件の収支を良好に保つ努力を促すことができる。
【００４７】
返済不能リスクの指標の他の例は、賃貸物件の収支の変動率である。この場合の約定値は、例えば、予め取り決めた運用益の年間下落率である。このように賃貸物件の収支の変動率を返済不能リスクの指標として用いることにより、債権管理サーバ１０は、賃貸物件の収支の絶対値がその約定値まで下落する前であっても、賃貸物件の収支の下落の兆候をいち早く検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００４８】
返済不能リスクの指標の他の例は、賃貸物件の賃料の変動率である。アパートローンの返済を安定的に行うには、賃貸物件の賃料は変動率、特に下落率が小さいことが望ましい。従って、賃貸物件の賃料の変動率を返済不能リスクの指標として用いることにより、債権管理サーバ１０は、返済不能リスク増大の兆候をいち早く検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００４９】
賃貸物件の賃料の変動率は、債務者（家主）１０２又は管理会社１１０の努力により低く維持できる要素である。従って、本実施形態に係る債権管理サーバ１０は、賃料の変動率を返済不能リスクの指標として用いることにより、債務者（家主）１０２又は管理会社１１０に、賃料の変動率を低く維持する努力を促すことができる。
【００５０】
返済不能リスクの指標の他の例は、アパートローンの債務者の属性から統計に基づいて算出される信用度、いわゆるスコアリングである。スコアリングは、金融機関１０４が独自に行ってもよいし、スコアリング業務を行う第３者機関に委託してもよい。アパートローンの返済が安定的に行われるには、債務者の信用度が高いことが望ましい。従って、スコアリング等の債務者の信用度を返済不能リスクの指標として用いることにより、債権管理サーバ１０は、返済不能リスクの増大をいち早く検知する。これにより、債権管理サーバ１０は、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する適切な対応を適切なタイミングで行うことができる。
【００５１】
返済不能リスクの指標の他の例は、管理会社１１０の財務指標、例えばＰ／Ｌ（損益計算書）やＢ／Ｓ（貸借対照表）である。本実施形態に係る４者協定のスキームにおいては、管理会社１１０の財務の健全性が重要である。管理会社１１０の財務の健全性が悪化すれば、管理会社１１０から債務者（家主）１０２へのサブリース料の支払い、債務者（家主）１０２の指示に基づく金融機関１０４へのローン返済額の支払い、及び債務者（家主）１０２の指示に基づく保証会社１０６への保証料の支払いが滞るリスクが増大する。そこで、本実施形態にかかる債権管理サーバ１０は、例えば４半期毎に管理会社１１０の上記財務指標を入力して、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する対応策を出力することにより、債権回収のリスクを適切に管理することができる。
【００５２】
この場合、貸出条件データベース１６は、約定値よりも返済不能リスクが高い指標つまり、約定値よりも財務状態が悪い財務指標に対して、管理会社１１０の入れ替え案を対応付けて格納してもよい。
【００５３】
さらに、貸出条件データベース１６は、約定値よりも返済不能リスクが低い指標に、債務者（家主）１０２に有利な特典を対応付けて格納してもよい。例えば、入居率の約定値の例である８０％よりも返済不能リスクが低い入居率、つまり８０％よりも高い入居率に、債務者（家主）１０２に有利な特典を対応付けて格納する。債務者（家主）１０２に有利な特典とは、例えば、約定値に対応した金利よりも低い金利、約定値に対応した保証料率よりも低い保証料率、及び約定値に対応した保険の保険料率よりも低い保険料率である。ここで、保険は生命保険であってもよいし、損害保険であっても良い。
【００５４】
以上のように、貸出条件出力部１４は、貸出条件データベース１６を参照することにより、返済不能リスクの指標に基づいて、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件、あるいは債務者（家主）１０２に有利な特典を簡便に抽出することができる。債務者（家主）１０２に有利な特典として、保険料率が割り引かれた保険を提供する場合には、アパートローンの契約時に金融機関１０４に提供された債務者（家主）１０２の個人属性を用いることができるので、金融機関１０４は、個々の債務者（家主）１０２に適した保険を容易に提案することができる。
【００５５】
図４は、債権管理サーバ１０が、返済不能リスクの指標に基づいて貸出条件を出力する動作の一例を示す。まず、貸出条件データベース１６は、返済不能リスクの指標の、債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも返済不能リスクが高い指標に、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を対応付けて管理する（Ｓ１００）。さらに貸出条件データベース１６は、約定値よりも返済不能リスクが低い指標に、アパートローンの債務者に有利な特典を対応付けて管理する（Ｓ１０２）。
【００５６】
次に、リスク入力部１２は、債務者（家主）１０２及び管理会社１１０等から提供される情報に基づいて、アパートローンの債務者によるローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力する（Ｓ１０４）。そして、貸出条件出力部１４は、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高いか否かを判断する（Ｓ１０６）。
【００５７】
ステップ１０６において、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高いと判断された場合（Ｓ１０６：ＹＥＳ）、貸出条件出力部１４は、指標に基づいて、貸出条件データベース１６から、債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件を抽出し（Ｓ１０８）、抽出した貸出条件を出力する（Ｓ１１０）。
【００５８】
ステップ１００において、貸出条件データベース１６は、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制、またはリスクを低減する貸出条件として、賃貸物件の収益性を改善する提案を格納しても良い。例えば、当該賃貸物件が有していない設備やサービスのうちで、当該地域における需要が高い設備やサービスを導入するための資金を融資する提案を約定値よりも返済不能リスクが高い指標に対応付けて格納しても良い。格納する提案は、例えば共働きの割合が高い地域における、宅配ボックスやクリーニング集配サービスの導入と、それらの導入資金の融資である。
【００５９】
ステップ１０６において、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高くないと判断された場合（Ｓ１０６：ＮＯ）、貸出条件出力部１４は、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも低いか否かを判断する（Ｓ１１２）。ステップ１１２において、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも低い場合（Ｓ１１２：ＹＥＳ）、貸出条件出力部１４は、指標に基づいて、貸出条件データベース１６から、アパートローンの債務者に有利な特典を貸出条件データベースから抽出し（Ｓ１１４）、抽出した特典を出力する（Ｓ１１０）。
【００６０】
ステップ１１２において、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも低くないと判断された場合（Ｓ１１２：ＮＯ）、貸出条件出力部１４は、約定値に対応した貸出条件を貸出条件データベース１６から抽出し（Ｓ１１６）、抽出した貸出条件を出力する（Ｓ１１０）。ステップ１１０において、貸出条件出力部１４は、抽出した貸出条件又は特典を、債務者（家主）１０２及び管理会社１１０に電子メール等で通知してもよい。以上で本フローは終了する。
【００６１】
以上の動作によれば、債権管理サーバ１０は、入力される返済不能リスクの指標に応じて、債権回収のリスクを適切に管理することができる。したがって、本実施形態に係る債権管理サーバ１０は、担保力や債務者の属性によらずに与信判断される四者協定のスキームが、賃貸物件の収益性悪化により破綻することを回避すべく支援することができる。
【００６２】
なお記録媒体６０は、上記のステップ１００からステップ１１６の動作を債権管理サーバ１０に行わせるプログラムを格納する。債権管理サーバは、記録媒体６０からこれらのプログラムを読みとって実行する。
【００６３】
上記説明から明らかなように、本実施形態によれば、アパートローンの融資実行後に、アパートの収益性が変動して返済が滞るというリスクの増大を抑制、またはリスクを低減することができる。したがって、債務者の属性又は担保力が基準に合致しなくともアパート自体の良好な収益性が見込まれる多くの物件に、融資を実行することができる。
【００６４】
以上、本発明を実施の形態を用いて説明したが、本発明の技術的範囲は上記実施の形態に記載の範囲には限定されない。上記実施の形態に、多様な変更又は改良を加えることができる。その様な変更又は改良を加えた形態も本発明の技術的範囲に含まれ得ることが、特許請求の範囲の記載から明らかである。
【図面の簡単な説明】
【図１】本実施形態に係るアパートローンのスキームを示すブロック図である。
【図２】債権管理サーバ１０の構成を示すブロック図である。
【図３】貸出条件データベース１６のデータフォーマットの一例を示す図である。
【図４】債権管理サーバ１０が、返済不能リスクの指標に基づいて貸出条件を出力する動作の一例を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１０  債権管理サーバ
１２  リスク入力部
１４  貸出条件出力部
１６  貸出条件データベース
２０  端末
５０  ネットワーク
６０  記録媒体
１０２  債務者（家主）
１０４  金融機関
１０６  保証会社
１０８  住宅メーカー
１１０  管理会社
１１２  入居者
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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