(57)【要約】      （修正有）【課題】将来の収益およびリスクを把握するのに必要不可欠な要素を統合して、不動産投資分析結果を視覚的に把握できるように表示する。【解決手段】賃貸料等の各投資対象に固有の投資情報を設定する投資情報設定手段と、投資収益試算表を構成する各指標のデータを算出する演算処理手段と、演算処理の際に用いられる要素変数の設定を変更入力する手段と、要素変数に基づいて投資収益試算表を変動させて感度分析された各指標のデータを表示する手段とを備え、指定の要素変数に対応するキャッシュフロー等の各指標のデータを算出して感度分析を表示する構成とし、感度分析された各指標データは、年度毎に一覧表の形態にて出力される。さらに、資本コストは、前記要素変数の一つとして数値入力設定が可能で、それにより感度分析を行い、結果を表示する構成とし、感度分析データの指標であるＮＰＶやＩＲＲ等の不動産投資における要素の感度変動を見ることができる。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産投資における投資収益の演算に必要な情報であって、賃貸料・事業費等の各投資対象に固有の投資情報を設定する投資情報設定手段と、
個々の投資情報に対応する投資収益試算表を構成する各指標のデータを算出する演算処理手段と、
さらに、演算処理の際に用いられる要素変数の設定を変更入力する要素変数設定入力手段と、
その入力によって変更された要素変数に基づいて投資収益試算表を変動させて感度分析された各指標のデータを表示する手段と、
を備え、
前記投資情報設定手段により設定される個々の投資対象に関する、指定の要素変数に対応するキャッシュフロー等の各指標のデータを算出して感度分析結果を表示することを特徴とする不動産投資試算感度分析システム。
【請求項２】
入力された前記要素変数に基づいて、感度分析された各指標データは、年度毎に各指標データを表示する項目を有する一覧表の形態にて出力される請求項１に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項３】
前記要素変数は、空室率・支払利率・一般販売管理費・固定資産税等の強制経費の４つのうち、少なくとも１つを含むものである請求項１又は２に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項４】
前記要素変数は、規定の期間に対応させあらかじめ定められた規定値に対して、あらかじめ定められた変動可能範囲内において該規定値の倍率として入力される設定倍率を用いて適宜設定可能とされ、入力される前記設定倍率にてそれぞれの規定期間の規定値を変動させて前記感度分析結果の各指標を算出することを特徴とする請求項３に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項５】
前記要素変数の１つである空室率は、規定の期間に対応させあらかじめ定められた規定空室率に対して、あらかじめ定められた変動可能範囲内において該規定空室率の倍率として入力される設定倍率を用いて適宜設定可能とされ、入力される前記設定倍率の値をそれぞれの規定期間の規定空室率に乗じた値にて前記感度分析結果の各指標を算出することを特徴とする請求項３に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項６】
前記要素変数の設定は、規定の期間に対応させあらかじめ定められた基準値に対して、該基準値の倍率として入力される設定倍率を用いて適宜設定可能とされ、その倍率は規定の期間毎にそれぞれ変更入力される請求項３に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項７】
前記要素変数の設定を変更入力する手段は、前記不動産投資感度分析システムに記憶されたそれぞれの基準値に対して、規定の設定倍率の範囲内において変動対象となる要素変数の設定倍率が入力されるためのそれぞれの入力エリアを表示する手段を有することを特徴とする請求項１ないし６のいずれか１項に記載の不動産投資感度分析システム。
【請求項８】
前記要素変数設定のための入力エリアは、規定の期間毎にあらかじめ定められたそれぞれの規定値に対する一括的な倍率が入力される一括倍率入力エリアであるものを含む請求項７に記載の不動産投資感度分析システム。
【請求項９】
前記要素変数設定のための入力エリアは、規定の期間毎にあらかじめ定められたそれぞれの規定値に対する期間毎の単一的な倍率がそれぞれ入力される複数の単一倍率入力エリアであるものを含む請求項７又は８に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１０】
前記要素変数の一般販売管理費および固定資産税に対応する前記入力エリアを、投資開始１〜５年後の単一倍率入力エリアと、６〜１０年後の単一倍率入力エリアと、１１〜２０年後の単一倍率入力エリアと、２１年以降の単一倍率入力エリア、の４つの単一倍率入力エリアから構成することを特徴とする請求項９に記載の不動産投資感度分析システム。
【請求項１１】
感度分析後の前記各指標は、設定賃料を１００パーセント入居率（空室率０パーセント）で算出した収入に対する借入れ返済能力を示す限界ＤＣＲと、実質の入居率に基づくＤＣＲとの項目を含むことを特徴とする請求項１ないし１０のいずれか１項に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１２】
感度分析後の前記各指標は、投資事業によって得られる将来収益がどれくらいの現在価値を持っているのかを評価する正味現在価値（ＮＰＶ）および内部収益率（ＩＲＲ）の項目を含むことを特徴とする請求項１ないし１１のいずれか１項に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１３】
感度分析後の指標の一つである不動産投資に必要な資本の調達コストを示す資本コストは、前記要素変数の一つとして数値入力設定が可能とされて、入力・設定された前記資本コストに対して感度分析を行い、感度分析結果として表示することを特徴とする請求項１ないし１２のいずれか１項に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１４】
前記感度分析結果は、ＤＣＲ、累計収支、経常利益、純収益累計、キャッシュフロー、複利現価率、現在価値、現在価値合計、ＮＰＶ、ＩＲＲ、納税額、借入れ元金返済金、資金残の各指標を含むことを特徴とする請求項１ないし１３のいずれか１項に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１５】
前記投資収益試算表を構成する各指標は、設定した家賃において１００パーセントの入居率によってもたらされる最高限度の賃料を示す限界賃料と、空室率（入居率）との項目を含むことを特徴とする請求項１ないし１４のいずれか１項に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１６】
前記投資収益試算表は、その項目に含まれる前記限界賃料と空室率および実質家賃の各指標を含み、該実質家賃は前記各指標のデータを算出する演算処理手段によって前記限界賃料および空室率の値から演算される請求項１５に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１７】
不動産投資に際して、将来の収益性および投資リスクを把握するための投資収益試算表と感度分析表とを表示する不動産投資試算感度分析システムであって、
不動産投資における投資収益の演算に必要な情報であって、各投資対象に固有の投資情報を設定する投資情報設定手段と、
前記投資情報に対応する投資収益試算表を構成する各指標のデータを算出する投資収益試算表のデータ演算手段と、
前記投資収益試算表のデータ演算手段により算出されたデータを投資収益試算表として出力する手段と、
空室率・支払利率・一般販売管理費・強制経費の４つの要素変数の感度設定が可能な要素変数設定入力手段と、
前記要素変数の値に基づいて感度分析表の各指標のデータを算出する感度分析表のデータ演算手段と、
前記感度分析表のデータ演算手段により算出されたデータを感度分析表として出力する手段と、
を含み、前記投資情報設定手段により設定される個々の投資対象に関して、前記要素変数設定入力手段により設定される要素変数の値に対応させて試算し、不動産投資の感度分析結果を一覧表の形態で表示することを特徴とする不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１８】
前記感度分析表として出力する手段は、前記感度分析表に加えて前記投資収益試算表を併せて出力表示することを特徴とする請求項１７に記載の不動産投資試算感度分析システム。
【請求項１９】
請求項１ないし１８のいずれか１項に記載の不動産投資試算感度分析システムの機能を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な状態で記録したことを特徴とする記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
この発明は、不動産投資に際して期待される収益を算出し、加えて収益の変動に関与する要素変数を設定することにより、感度分析を行うシステムと、そのシステムの機能をコンピュータ上にて実現するためのプログラムを記録した記録媒体とに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、不動産投資に対する正味現在価値（ＮＰＶ）、内部収益率（ＩＲＲ）といった様々な概念が唱えられ、各投資対象に対応する将来の収益性を表示するための試算表を主にコンピュータによって作成するシステムがある。
【０００３】
また、最近広く浸透しつつあるＮＰＶ等はパソコンの表計算ソフトにより簡単に算出することもでき、身近なものとなってきた。さらに、キャッシュフローに貢献する要素や悪影響を与える要素をそれぞれどのように改善したらどういった影響がでるかといった感度分析を行うことも知られている。
【０００４】
しかし、それらの要素は個々に対処処理されて、すなわちＮＰＶ、ＩＲＲ、感度分析（変動が予想される要素変数を変動させて収益性を分析する）等を総括した、将来の投資リスクおよび投資効果を明確にかつ容易に把握するためのシステム構成には到っていなかった。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
従って、本発明の目的は、試算表・資本コスト・ＮＰＶ・ＩＲＲ・感度分析等の不動産投資に対して将来の収益およびリスクを把握するのに必要不可欠な要素を統合して、不動産投資分析結果を視覚的に把握できるように表示する新しい不動産投資試算感度分析システムおよびそのプログラムを実行するための記録媒体を提供することにある。
【０００６】
【課題を解決するための手段および発明の効果】
上記の課題を解決するために、本発明の不動産投資試算感度分析システムは、不動産投資における投資収益の演算に必要な情報であって、賃貸料・事業費等の各投資対象に固有の投資情報を設定する投資情報設定手段と、
個々の投資情報に対応する投資収益試算表を構成する各指標のデータを算出する演算処理手段と、
さらに、演算処理の際に用いられる要素変数の設定を変更入力する要素変数設定入力手段と、
その入力によって変更された要素変数に基づいて投資収益試算表を変動させて感度分析された各指標のデータを表示する手段と、
を備え、
前記投資情報設定手段により設定される個々の投資対象に関する、指定の要素変数に対応するキャッシュフロー等の各指標のデータを算出して感度分析を表示することを特徴とする。
【０００７】
具体的には入力された前記要素変数に基づいて、感度分析された各指標データは、年度毎に各指標データを表示する項目を有する一覧表の形態にて出力されるように構成することができる。
【０００８】
さらに、具体的にその要素変数は、空室率・支払利率・一般販売管理費・固定資産税等の強制経費の４つのうち、少なくとも１つを含むものとすることができる。
【０００９】
不動産の試算表では、賃料設定を変動させるのではなく、設定した賃料に対して、市場がどのような空室率を示すかを分析することが重要となる。そして、現状における空室率を明確にした上で、収益性が将来の空室率によってどのように変動するかを把握することが重要である。
【００１０】
また、支払利率に関しても不動産投資では、支払金利の変動に対してどのような戦略を持つかが非常に重要になる。
【００１１】
さらに、一般販売管理費および固定資産税等の強制経費においても、その変動が収益の増減に関与する。
【００１２】
上記構成によれば、これら空室率、支払利率、一般販売管理費、強制経費の４つの要素を取り出してその変動により収益性を見ることで、投資対象のリスクを把握することができる。
【００１３】
すなわち、これらの要素変数を変更入力することが可能で、変更した要素変数に対して試算表を変動させて、その結果を年度毎の一覧表として出力することができるシステムとなり得る。視覚的にも把握し易く効果的である。
【００１４】
さらに、具体的な発明として、前記要素変数は、規定の期間に対応させあらかじめ定められた規定値に対して、あらかじめ定められた変動可能範囲内において該規定値の倍率として入力される設定倍率を用いて適宜設定可能とされ、入力される前記設定倍率にてそれぞれの規定期間の規定値を変動させて前記感度分析結果の各指標を算出することが出来る。
【００１５】
すなわち、例えば規定の期間を１年・５年等のタームとし、その期間毎の要素変数を、規定値に対する倍率を入力することで設定し、感度分析を行えるシステムとなりうる。
【００１６】
その、具体的な入力形態としては、前記要素変数設定のための入力エリアは、規定の期間毎にあらかじめ定められたそれぞれの規定値に対する一括的な倍率が入力される一括倍率入力エリアとすることもできるし、又、規定の期間毎にあらかじめ定められたそれぞれの規定値に対する期間毎の単一的な倍率がそれぞれ入力される複数の単一倍率入力エリアとするようにも構成できる。
【００１７】
上記構成によれば、あらかじめ設定された期間毎の規定値に対して一括倍率で設定することもできるし、期間毎に倍率を自由に設定することも可能となる。これにより、より詳細な不動産投資分析が可能となり、機能性に長けるシステムとなりうる。
【００１８】
また、別な本発明は、感度分析後の指標の一つである不動産投資に必要な資本の調達コストを示す資本コストは、前記要素変数の一つとして数値入力設定が可能とされて、入力・設定された前記資本コストに対して感度分析を行い、感度分析結果として表示することを特徴とする。
【００１９】
つまり、資本コストは不動産投資試算を行う者に自由に設定可能とされ、これにより感度分析データの指標であるＮＰＶ（詳細は後に説明）やＩＲＲ（詳細は後に説明）等の不動産投資における要素の感度変動を見てとることができる。
【００２０】
さらに具体的にこのシステムは、感度分析後の前記各指標は、設定賃料を１００パーセント入居率（空室率０パーセント）で算出した収入に対する借入れ返済能力を示す限界ＤＣＲと、実質の入居率に基づくＤＣＲとを含むように構成することができる。
【００２１】
また、さらに、感度分析後の前記各指標は、投資事業によって得られる将来収益がどれくらいの現在価値を持っているのかを評価する正味現在価値（ＮＰＶ）および内部収益率（ＩＲＲ）の項目を含むように構成することができる。
【００２２】
ここで、正味現在価値（ＮＰＶ）および内部収益率（ＩＲＲ）について簡単に説明する。まず、正味現在価値（ＮＰＶ）とは、各年度毎のキャッシュフローを投資収益率（割引率）で割り引いて現在価値に換算した額の期間合計から初期投資額を引いた金額である。式で表せば、正味現在価値（ＮＰＶ）＝｛ｃｆ１／（１＋ｒ）｝＋｛ｃｆ２／（１＋ｒ）２｝＋・・・・＋｛ｃｆｎ＋ｎ年度における資産価格／（１＋ｒ）ｎ｝−ＩＶ…▲１▼式となる。ここで、ｃｆ１は１年度のキャッシュフロー、ｃｆ２は２年度のキャッシュフロー、ｃｆｎはｎ年度のキャッシュフロー、ｒは割引率、ＩＶは初年度投資額をそれぞれ示す。すなわち、正味現在価値ＮＰＶ＞０であればその投資は適格であるし、ＮＰＶ＜０であるなら投資不適格となる。
【００２３】
内部収益率（ＩＲＲ）とは、簡単に言えば、投資から得られる収益の現在価値の合計が投資額と等しくなる場合の収益率である。すなわち、上に述べた正味現在価値（ＮＰＶ）を０にするｒを、内部収益率と呼ぶ。その不動産投資で投資された全体の事業資金（投資額）が何％で運用されたかを示す。資本コストが、不動産投資事業をするにあたっての資金を調達する仕入れコストであるのに対して、ＩＲＲは実際の運用利回りである。
【００２４】
すなわち、上記システムの構成とすれば、感度分析表では、限界賃料を元にした限界ＤＣＲと実質のＤＣＲとの変動を比較できる。さらに、資金調達率を平均した資本コストに基づいて、ＮＰＶとＩＲＲが算出できるようにしている。最終的に、これらの投資判断となる分析指標が、要素変数の感度に対してどのように変化するかを把握することが重要であり、本システムではそれが明確に把握できるような構成となっている。
【００２５】
投資収益試算表、資本コスト、正味現在価値（ＮＰＶ）、内部収益率（ＩＲＲ）、要素変数による感度分析を、それらを統合して不動産投資分析として応用しているところが本発明のポイントである。
【００２６】
また、本発明の不動産投資試算感度分析システムの機能は、プログラムによりコンピュータ上にて実現することができる。具体的には、システムを構成する上記した各種手段としてコンピュータを機能させるためのプログラムを記録媒体にコンピュータ読取り可能な形態にて記録しておくことができる。このような記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータにインストールすることで、これに本発明の不動産投資試算感度分析システムの機能を簡単に付与することができる。記録媒体は、例えばＣＤ−ＲＯＭ、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＩＣカード等である。
【００２７】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面に示す実施例を参照しつつ説明する。
【００２８】
図１は、不動産投資試算感度分析システム（以下、単にシステムとも言う）１の構成を示すブロック図である。システム１はコンピュータとして構成され、Ｉ／Ｏポート１１を備え、これにＣＰＵ１２、ＲＯＭ１３、ＲＡＭ１４、モニタ制御部２０、ハードディスクドライブ等で構成された固定記憶装置２２、及び記録媒体としてのＣＤ−ＲＯＭを読み取るためのＣＤ−ＲＯＭドライブ４、キーボード２、マウス３（他のポインティングデバイスでも良い）、プリンタ６等が接続されている。モニタ制御部２０にはモニタ２１が接続されている。
【００２９】
固定記憶装置２２には、不動産投資試算感度分析システム１の機能をコンピュータ上にて実現するためのアプリケーションプログラム（以下、単にアプリケーションという）２２ｂと、その作動環境をコンピュータ上に形成するオペレーティングシステムプログラム（ＯＳ）２２ａと、投資適正診断のための各種処理に使用するデータベース２２ｃとが格納されている。これらプログラム２２ａ，２２ｂとデータベース２２ｃとは、例えば記録媒体としてのＣＤ−ＲＯＭ５に記録された形で供給され、これをＣＤ−ＲＯＭドライブ４にセットして、ＣＰＵ１２により所定のインストールプログラム（図示せず）を起動することにより、固定記憶装置２２内にインストールされるものである。また、ＲＯＭ１３には、コンピュータのハードウェア制御のための基本的な各種プログラムが格納される。さらに、ＲＡＭ１４には、固定記憶装置２２及びＲＯＭ１３に格納された各プログラムのワークエリアが形成されている。
【００３０】
なお、上記のコンピュータは例えばデスクトップ型のコンピュータとして構成してもよいが、電池等を電源部に使用するノートパソコンやラップトップパソコン等のポータブル型コンピュータを使用すれば、システム１を携帯型に構成することもできる。
【００３１】
図２は、ＲＡＭ１４内における各種メモリの割り当て例を示すものである。ここでは、プログラムワークエリア１４ａ、投資情報メモリ１４ｂ、試算表データメモリ１４ｃ、要素変数メモリ１４ｄ、感度分析結果メモリ１４ｅ等が形成されている。投資情報メモリ１４ｂは、投資家により入力される、投資対象に固有の投資情報すなわち一般販売管理費や家賃等の情報を格納する。試算表データメモリ１４ｃには、入居率１００パーセントで計算される最高限度の賃料を示す限界賃料や限界共益費、空室率、実質家賃、一般販売管理費、経常利益、営業外収入、営業外支出等のデータが割り当てられる。要素変数メモリ１４ｄには、空室率（空室率を決定する設定倍率）、支払利率（支払利率を決定する設定倍率）が割り当てられる。さらに、一般販売管理費および固定資産税については、１〜５年・６〜１０年・１１〜２０年・２０年以降の４つに区分けされたそれぞれの期間毎の設定倍率用のデータが割り当てられる。感度分析結果メモリ１４ｅは、入力された要素変数に基づいて試算された（感度分析された）実収入、支出、限界ＤＣＲ、ＤＣＲ、ＮＰＶ、ＩＲＲ、キャッシュフロー、経常利益等のデータが割り当てられる。
【００３２】
以下、図１のシステム１の作動について機能別に説明する。まず、アプリケーションプログラム２２ｂを立ち上げると、図３に示すような投資情報入力画面１００がモニタ２１（図１）上に表示される。図３は、賃貸マンションの投資の例であるが、この入力画面１００内には、投資対象物件の投資収益試算表の作成に必要な投資情報、例えば、投資対象の賃料・共益費・経費（一般販売管理費）・土地購入価格・建築費・事業経費・借入金等の基本となる投資情報の入力が可能な入力タグ１０１〜１０７を形成する。投資者は、マウス３の操作により入力する入力タグ（入力項目）を、図示しないマウス３のクリックボタンをクリックし、キーボード２から必要データを打ち込むことができるようになっている。
【００３３】
それぞれの入力項目について入力が終了したら、画面右下の「ＯＫ」のクリックボタンをクリックすることにより、入力した投資情報に対する投資収益試算表の演算処理へと移行する。
【００３４】
演算処理後、モニタ２１に出力される不動産投資収益試算表の一例を、図４（ａ）に示している。これは、図４（ｂ）に示すように土地価格および建築費、事業経費を合計した総事業費８４，７４４万円、借入金４０，０００万円、利率４．００％、返済期間２５年で計算したマンションの投資収益試算である。図示の通り、各項目について試算された１〜１０年後までのデータが、年度毎に表示される。ここでは、空室率が０％（言い換えれば入居率１００％）の時に得られる最高限度の賃料を示す限界賃料（４０１）を表示する。また、空室率（４０３）を１〜５年後は５％、６〜１０年後は１０％と想定している。一般販売管理費（４０６）には、一般管理費および固定資産税が含まれる。純営業利益（４０８）は、家賃収入である営業収入（収入合計（４０５））から、営業支出（一般販売管理費（４０６））を差し引いた利益を指す。この純営業利益（４０８）を不動産投資物件購入額（総事業費）で割ったものが純営業利益率（キャップレート）（４０９）である。
【００３５】
経常利益（４１４）は、純営業利益（４０８）に営業外収入（現金準備金、内部留保金等の受取利子）（４１０）を加え、営業外支出（減価償却費、借入れ支払利子、その他）（４１３）を減じたものである。そして、この経常利益（４１４）に減価償却費（４１２）を戻した金額が、一般にキャッシュフロー（ＣＦ）（４１６）と呼ばれるものである。
【００３６】
さらに、この収益表には、キャッシュフロー累計（４１７）、ＣＦ利回り（４１８）、借入残高（４２０）、手元資金残（４２１）、手元資金累計（４２２）等の各項目が割り当てられている。
【００３７】
続いて、図５は、図４の試算表について感度分析をするための要素変数の設定について示すものである。要素変数は、空室率（５０１）、支払利率（５０２）、一般販売管理費（５０３）、固定資産税（５０４）の４つである。ここで、空室率（５０１）は設定倍率が１の場合には、１〜５年後は５％、６〜１０年後は１０％、１１から２０年後は２０％、２１年以降は３０％にそれぞれ基準設定されている。空室率が上昇する要素としては、経過築年数、周辺賃料相場、建物の劣化、企画の陳腐化が挙げられる。空室率５％は、実質的な満室を示しており、実際の賃貸経営において空室率５％以下はキャンセル待ちの状態である。設定倍率の変動可能倍率は０．１〜４である。空室率の設定は、収益性・キャッシュフローに与える影響は非常に大きく、この変動率を変動させることにより、将来の収益とリスクを把握することにもなる。
【００３８】
続いて、支払利率（金利）（５０２）は、その基準値は４％とされ、図５では２倍の支払利率が設定されているので、その金利は基準値の２倍の８％として試算される。不動産投資では、当然、支払利率の変動に対してどのような戦略を持つかが非常に重要になる。
【００３９】
一般販売管理費（５０３）および固定資産税（５０４）については、１〜５年後・６〜１０年後・１１〜２０年後・２１年以降の４範囲においてそれぞれ倍率を設定することができる。設定倍率の変動可能倍率は共に０．１〜２の範囲内である。図５における一般販売管理費（５０３）は、１〜５年後は１倍、６年以降１．５倍になったことを想定している。一方、固定資産税（５０４）は１〜５年後は１倍、６〜１０年後は１．５倍、１１年以降は再び１倍であることを想定している。固定資産税は、地価変動が直接投資に影響してくる変数であり、税コストとしても非常に大きな負担となりつつあるが、同時にその変動が予測しにくい状況がある。これらの要素を取り出してリスクを把握する必要がある。
【００４０】
図４の投資収益試算表について、表計算ソフトを用い図５に示す要素変数の設定に基づいて分析された感度分析表を図６に示す。ここでは空率率の設定倍率は１倍であるため、実質収入（６０１）は図４の収入合計（４０５）に対応している（すなわち同値である）。純営業収支（６０３）は、実質収入（６０１）から支出（６０２）を差し引いたものである。さらに、限界ＤＣＲ（６０４）、ＤＣＲ（６０５）、累計収支（６０６）、経常利益（６０７）、純収益累計（６０８）、キャッシュフロー（６０９）のそれぞれの項目が年度毎に表示されている。複利現価率（６１０）は４％に設定しており、キャッシュフローから現在の価値に割り引いた（換算した）現在価値（６１１）および、現在価値合計（６１２）さらに、正味現在価値ＮＰＶ（６１３）、資本コスト（６１４）、内部収益率ＩＲＲ（６１５）、納税額（６１６）、借入れ元金返済金（６１７）、資金残（６１８）、資金残累計（６１９）等が出力されている。一方、図５で一般販売管理費・固定資産税の感度設定を６年以降１．５倍になったと想定したため、その結果、図６で６年目のキャッシュフローが急激に悪化することが読み取れる。
【００４１】
一方、図６における資本コストは４％と設定されているが、この指標をこれまで述べてきた感度分析のための要素変数として、自由に入力設定が可能に構成しても良い。その場合、図５において、資本コストの値を直接入力する項目を別個に設けるか、図６から資本コストの値を変動させる画面に以降させ直接入力が可能なように構成しても良い。資本コストが自由に設定できることによって、図６の感度分析結果も随時変動し、資本コストに対するＮＰＶ、ＩＲＲ等の変動を見ることが可能となる。
【００４２】
次に、図７〜図９に示すフローチャートに従い、この発明のシステムのそれぞれの処理の流れをさらに具体的に説明する。図７は投資情報入力・取込ルーチンを示すもので、不動産投資試算感度分析システム１の投資情報メモリ１４ｂに、端末の例えばキーボード２から入力されることにより取り込まれる。ステップＳ１（以下、単にＳ１とも言う）にて図３に示したような投資情報入力画面の表示がなされ、Ｓ２にて、賃料や共益費・一般販売管理費・土地購入価格等の投資対象固有の投資情報の入力がなされる。そして、Ｓ３で、図２の投資情報メモリ１４ｂへ投資情報が格納される。
【００４３】
続いて図８は、入力された投資情報に関して、投資収益試算表の作成／表示を示すフローチャートである。上記に説明したように、投資情報が入力されると、Ａ１で、その投資情報に基づいて試算表の各項目についての演算処理が行われ、Ａ２で、試算表の各項目に演算されたデータを割り当てる。そして、Ａ３で、図４に示すような投資収益試算表を図１のモニタ２１へ表示する。
【００４４】
次に、図９は、投資試算分析表を作成・表示した後に、要素変数を設定して感度分析する際のフローチャートの一例を示す。まず、Ｂ１で、要素変数の感度設定画面を表示する。設定の詳細は図５に説明したものである。Ｂ２で、要素変数の入力がなされ、続いてＢ３で、入力された要素変数の値にて演算処理をする。これは図４の投資試算分析表のデータを参照して計算される。演算後、Ｂ４で、感度分析データを感度分析表の各項目に割り当てる。そして、図６に例を示した形態にてＢ５で感度分析表を表示する。ここで、ステップＢ６に示すように、投資試算分析表と感度分析表を比較しやすいようにあわせて表示するようにしてもよい。
【００４５】
また、図６では多項目を一度に一覧表の形態で表示しているが、項目数を減らして簡易バージョンとして表示しても良い。その場合、例えば、現在価値は必須項目としてその他キャッシュフロー、ＮＰＶ等を含む５項目以内で構成されるものとしても良い。
【００４６】
次に、図１に示す不動産投資試算感度分析システム１の各構成要素は、コンピュータとこれに直結された周辺機器とからなる、幾分閉鎖的なシステムとして構成されているが、各構成要素を、インターネット等の通信網を介して接続されたホスト装置とこれに接続された端末とに分散配置することも可能である。図１０はその一例を示している。
【００４７】
すなわち、この構成の不動産投資試算感度分析システム１は、インターネット等の通信網７０２と、これに送受信手段としてのモデム７０１を介して接続されたホスト装置７００と、同じく送受信手段としてのモデム７５２を介して接続された複数の端末７０３とを含んで構成されている。なお、以下、図１と同様の構成要素につては説明を省略し、主に相違点についてのみ説明する。
【００４８】
まず、ホスト装置７００の要部は、図１のコンピュータとほぼ同様に構成されており、固定記憶装置であるハードディスクドライブ８１０には、図１のシステム１と同様のプログラム及びデータベースが格納されている。しかしながら、図１の装置との違いは、利用者（ここでは投資者）による各処理に必要な情報（データ）入力を、通信網７０２を介して接続された端末７０３側から行う点にある。各端末７０３は、それぞれが、Ｉ／Ｏポート７５１とそれに接続されたＣＰＵ７５４、ＲＯＭ７５５、ＲＡＭ７５６とを含むコンピュータとして構成され、前述の入力手段としてのキーボード８０６、マウス８０７がＩ／Ｏポート７５１に接続されている。また、出力手段としてのプリンタ８１２、モニタ８１３もＩ／Ｏポート７５１に接続されている。
【００４９】
そして、端末７０３側でキーボード８０６ないしマウス８０７により入力された情報（すなわち、図３の１０１〜１０７に一例を示される各情報）は、通信網７０２を経てホスト装置７００に送られ、そこで、アプリケーションプログラム（図１と同様）による図７〜図９等に示した処理が実行される。そして、その処理の結果（例えば図８のステップＡ３、図９のＢ５〜Ｂ６）を、通信網７０２を経てアクセスのあった端末７０３のプリンタ８１２ないしモニタ８１３に出力させる。なお、端末７０３には、上記処理の結果をダウンロードするためのハードディスクドライブ７５３を設けておくと便利である。
【００５０】
なお、要素変数の設定形態を本実施例による図５では、空室率と支払利率に対しては、５年毎にあらかじめ設定された規定率に対する倍率設定値が一つ入力されるすなわち一括倍率入力エリアとされ、一般販売管理費と固定資産税に対しては、あらかじめ５年の期間毎に分割された単一倍率入力エリアに期間毎の倍率をそれぞれ入力できるように構成している。しかし、この実施例に限られることなく、例えば分割する期間を毎年毎としても良いし、空室率・支払利率に対しても所定の期間毎に倍率を入力できる単一倍率入力エリアを形成するものとしても良い。また、倍率設定ではなく、直接値を入力する形態とすることもできる。
【００５１】
以上、本発明の不動産投資試算感度分析システムについて図面を参照しつつ詳細に説明してきた。本システムによれば、投資情報を入力することにより、その投資に対する不動産投資収益試算表を表示し、さらに、収益に変動をきたす４つの要素（ここでは空室率・支払利率・一般販売管理費・強制経費（固定資産税））を投資者自らが設定することにより感度分析を行い、その結果、設定した要素変数に対して収益がどのように変動するのかを一覧表表示によって視覚的にわかりやすく提示することができる。また、資本コストをもう一つの要素変数として取り上げれば、さらにＮＰＶやＩＲＲ等の変動を見ることができ、すなわち、投資に対する収益やリスクを簡単にかつ明確に把握し、有益な投資に役立てることが可能となるのである。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の不動産投資感度分析システムの電気的構成の一例を示すブロック図。
【図２】図１の構成におけるＲＡＭ内のメモリ構成を示す説明図。
【図３】投資情報のデータ入力画面の一例を示す図。
【図４】不動産投資収益試算表の表示一例を示す図。
【図５】要素変数の感度設定の一例を示す図。
【図６】図４の試算表を図５に示す要素変数に基づいて感度分析を行った結果を示す感度分析表。
【図７】投資情報入力および取り込みルーチンの一例を示すフローチャート。
【図８】投資収益試算表の作成および表示ルーチンの一例を示すフローチャート。
【図９】感度分析ルーチンの一例を示すフローチャート。
【図１０】通信網を用いた不動産投資試算感度分析システムのハードウェア構成の一例を示すブロック図。
【符号の説明】
１  不動産投資感度分析システム
２  キーボード（投資情報設定手段、要素変数入力手段）
３  マウス（投資情報設定手段、要素変数入力手段）
５  ＣＤ−ＲＯＭ（記録媒体）
６  プリンタ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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