(57)【要約】【課題】客観的な土地の評価を簡易・迅速に行うことができるシステムを提供することを目的とする。【解決手段】土地評価システム１は、土地評価の基準となる評価内容の重要度を土地の用途と関連付けて設定された重要度係数、を記憶した記憶部８と、評価対象となる土地の用途を入力する入力部２と、出力された評価内容に対する評価データを入力する入力部２と、評価データと重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出する演算部４と、総合評価ポイントを出力する出力部６と、を備えている。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
土地を評価する土地評価システムにおいて、
土地評価の基準となる評価内容の重要度を評価対象となる土地の用途と関連付けて設定された重要度係数を記憶した第一記憶手段と、
前記土地の用途を入力する第一入力手段と、
土地評価の基準となる前記評価内容に対する評価データを入力する第二入力手段と、
前記第二入力手段によって入力された前記評価データと前記第一入力手段によって入力された前記土地の用途に関連付けて設定された前記重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出する第一演算手段と、
前記第一演算手段によって算出された前記総合評価ポイントを出力する第一出力手段と
を備えたことを特徴とする土地評価システム。
【請求項２】
前記第二入力手段は、評価対象となる複数の土地ごとに前記評価データを入力し、前記第一演算手段は評価対象となる複数の土地ごとに前記評価データと前記重要度係数とに基づいて前記総合評価ポイントを算出し、
前記第一演算手段によって算出された前記総合評価ポイントに基づいて前記複数の土地を比較しそれぞれの順位を決定する順位決定手段と、前記順位を出力する第二出力手段とを備えたことを特徴とする
請求項１に記載の土地評価システム。
【請求項３】
前記順位決定手段によって決定された前記順位が所定以上の上位である複数の土地を選択する選択手段と、
土地の用途に関連付けて設定されたコストデータ項目及び運用コスト計算方法を記憶した第二記憶手段と、
前記第一入力手段によって入力された土地の用途に関連付けられた前記コストデータ項目に対するコストデータを入力する第三入力手段と、
前記選択手段によって選択された複数の土地のそれぞれについて、前記第一入力手段によって入力された土地の用途に関連付けられた前記運用コスト計算方法及び前記第三入力手段によって入力された前記コストデータに基づき運用コストを算出する第二演算手段と、
前記選択手段によって選択された前記複数の土地のそれぞれについて前記第二演算手段によって算出された前記運用コストを出力する第三出力手段と
を備えたことを特徴とする請求項２に記載の土地評価システム。
【請求項４】
前記第一入力手段によって入力された前記土地の用途に関連付けて設定された前記重要度係数を入力によって修正する第四入力手段を備え、
前記第一演算手段は、前記第二入力手段によって入力された前記評価データと前記第四入力手段によって修正された後の重要度係数とに基づいて土地の総合評価ポイントを算出することを特徴とする
請求項１〜３のいずれか１項に記載の土地評価システム。
【請求項５】
土地を評価する土地評価方法において、
第一入力手段が土地の用途を入力する第一入力工程と、
第二入力手段が、土地評価の基準となる評価内容に対する評価データを入力する第二入力工程と、
前記第二入力工程によって入力された前記評価データと前記第一入力工程によって入力された前記土地の用途に関連付けて設定された重要度係数とに基づいて第一演算手段が総合評価ポイントを算出する第一演算工程と、
第一出力手段が、前記第一演算工程によって算出された前記総合評価ポイントを出力する第一出力工程と
を備えたことを特徴とする土地評価方法。
【請求項６】
前記第二入力工程は、第二入力手段が評価対象となる複数の土地ごとに前記評価データを入力し、前記第一演算工程は第一演算手段が、評価対象となる複数の土地ごとに前記評価データと前記重要度係数とに基づいて前記総合評価ポイントを算出し、
前記第一演算工程によって算出された前記総合評価ポイントに基づいて順位決定手段が前記複数の土地を比較しそれぞれの順位を決定する順位決定工程と、第二出力手段が前記順位を出力する第二出力工程とを備えたことを特徴とする
請求項５に記載の土地評価方法。
【請求項７】
選択手段が前記順位決定工程によって決定された前記順位が所定以上の上位である複数の土地を選択する選択工程と、
第三入力手段が前記第一入力工程によって入力された土地の用途に関連付けられたコストデータ項目に対するコストデータを入力する第三入力工程と、
前記選択工程によって選択された複数の土地のそれぞれについて、前記第一入力工程によって入力された土地の用途に関連付けられた運用コスト計算方法及び前記第三入力工程によって入力された前記コストデータに基づき第二演算手段が運用コストを算出する第二演算工程と、
第三出力手段が、前記選択工程によって選択された前記複数の土地のそれぞれについて前記第二演算工程によって算出された前記運用コストを出力する第三出力工程と
を備えたことを特徴とする請求項６に記載の土地評価方法。
【請求項８】
第四入力手段が、前記第一入力工程によって入力された前記土地の用途に関連付けて設定された前記重要度係数を入力によって修正する第四入力工程を備え、
前記第一演算工程は、前記第二入力工程によって入力された前記評価データと前記第四入力工程によって修正された後の重要度係数とに基づいて第一演算手段が土地の総合評価ポイントを算出することを特徴とする
請求項５〜７のいずれか１項に記載の土地評価方法。
【請求項９】
土地を評価する土地評価プログラムにおいて、
土地の用途を入力する第一入力処理と、
土地評価の基準となる評価内容に対する評価データを入力する第二入力処理と、
前記第二入力処理によって入力された前記評価データと前記第一入力処理によって入力された前記土地の用途に関連付けて設定された重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出する第一演算処理と、
前記第一演算処理によって算出された前記総合評価ポイントを出力する第一出力処理と
を備えたことを特徴とする土地評価プログラム。
【請求項１０】
前記第二入力処理は、評価対象となる複数の土地ごとに前記評価データを入力し、前記第一演算処理は評価対象となる複数の土地ごとに前記評価データと前記重要度係数とに基づいて前記総合評価ポイントを算出し、
前記第一演算処理によって算出された前記総合評価ポイントに基づいて前記複数の土地を比較しそれぞれの順位を決定する順位決定処理と、前記順位を出力する第二出力処理とを備えたことを特徴とする
請求項９に記載の土地評価プログラム。
【請求項１１】
前記順位決定処理によって決定された前記順位が所定以上の上位である複数の土地を選択する選択処理と、
前記第一入力処理によって入力された土地の用途に関連付けられたコストデータ項目に対するコストデータを入力する第三入力処理と、
前記選択処理によって選択された複数の土地のそれぞれについて、前記第一入力処理によって入力された土地の用途に関連付けられた運用コスト計算方法及び前記第三入力処理によって入力された前記コストデータに基づき運用コストを算出する第二演算処理と、
前記選択処理によって選択された前記複数の土地のそれぞれについて前記第二演算処理によって算出された前記運用コストを出力する第三出力処理と
を備えたことを特徴とする請求項１０に記載の土地評価プログラム。
【請求項１２】
前記第一入力処理によって入力された前記土地の用途に関連付けて設定された前記重要度係数を入力によって修正する第四入力処理を備え、
前記第一演算処理は、前記第二入力処理によって入力された前記評価データと前記第四入力処理によって修正された後の重要度係数とに基づいて土地の総合評価ポイントを算出することを特徴とする
請求項９〜１１のいずれか１項に記載の土地評価プログラム。
【請求項１３】
請求項９〜１２のいずれか１項に記載の土地評価プログラムを記録したことを特徴とするコンピュータ読み取り可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は土地を評価する土地評価システム、土地評価方法、土地評価プログラム、及び土地評価プログラムを記録した記録媒体に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、工場やショッピングセンタ等の建設立地を複数の建設候補地の中から選定する際、客観的な選定基準やシステマティックな選定方法等は存在せず、建設会社の経験や慣習に基づき選定作業を行っていた。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上記のような選定作業では迅速・簡易な選定作業が不可能であり、適切な選定が行われる客観的な保証がなく、選定の根拠を明確に示すことができなかった。
【０００４】
客観的な選定作業としては、それぞれの候補地に建物を建設した場合の運用コスト等を算出することにより評価を数値化し比較するやり方もあるが、すべての候補地についてかかる調査や数値化を行うこととすると簡易性・迅速性に欠け、調査コストも増大してしまう。
【０００５】
簡易・迅速な選定作業としては、一律の評価項目を用い、評価項目（例えば隣接道路の幅、交通機関へのアクセス容易性等）ごとに点数付けをし、単にこの点数を加算することによって建設候補地の評価を数値化し、比較する方法も考えられる。しかし、一律の評価項目に関する点数を単に加算するだけであれば、土地の用途（建設する建物の種別など）による項目の重要度や、建物建設主ごとの事情や建設プロジェクトごとの個別事情による項目の重要度を評価に反映させることができない。
【０００６】
そこで、本発明は上記課題を解決し、客観的な土地の評価を簡易・迅速に行うことができるシステムを提供することを目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上記課題を解決するため、本発明の土地評価システムは、土地評価の基準となる評価内容の重要度を評価対象となる土地の用途と関連付けて設定された重要度係数を記憶した第一記憶手段と、土地の用途を入力する第一入力手段と、土地評価の基準となる評価内容に対する評価データを入力する第二入力手段と、第二入力手段によって入力された評価データと第一入力手段によって入力された土地の用途に関連付けて設定された重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出する第一演算手段と、第一演算手段によって算出された総合評価ポイントを出力する第一出力手段とを備えたことを特徴としている。
【０００８】
本発明の土地評価システムによれば、評価対象となる土地の用途（例えば、評価対象の土地を工場の建設地とすることやショッピングセンタの建設地とすることなどの土地の使い途をいう。以下「土地用途」という。）ごとに評価項目の重要度係数が設定され、それに基づいて土地の評価が算出されることとなる。よって、土地用途に特有の事情が反映された土地の評価を客観的に比較することができる。
【０００９】
本発明の土地評価システムは、第二入力手段は、評価対象となる複数の土地ごとに評価データを入力し、第一演算手段は評価対象となる複数の土地ごとに評価データと重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出し、第一演算手段によって算出された総合評価ポイントに基づいて複数の土地を比較しそれぞれの順位を決定する順位決定手段と、順位を出力する第二出力手段とを備えたことを特徴としてもよい。
【００１０】
上記土地評価システムによれば、一括で複数の土地についてデータを入力・処理でき、複数の土地についての評価を順位付けして得られることとなる。
【００１１】
また、上記土地評価システムは、順位決定手段によって決定された順位が所定以上の上位である複数の土地を選択する選択手段と、土地の用途に関連付けて設定されたコストデータ項目及び運用コスト計算方法を記憶した第二記憶手段と、第一入力手段によって入力された土地の用途に関連付けられたコストデータ項目に対するコストデータを入力する第三入力手段と、選択手段によって選択された複数の土地のそれぞれについて、第一入力手段によって入力された土地の用途に関連付けられた運用コスト計算方法及び第三入力手段によって入力されたコストデータに基づき運用コストを算出する第二演算手段と、選択手段によって選択された複数の土地のそれぞれについて第二演算手段によって算出された運用コストを出力する第三出力手段とを備えたことを特徴としてもよい。
【００１２】
この土地評価システムによれば、評価対象となった土地の中で評価が高いものだけを選択し、選択されたもののみについて運用コスト計算を行うこととしている。よって評価対象となるすべての土地について運用コストを算出する必要がなく、簡易・迅速な評価作業が可能となる。
【００１３】
また、本発明の土地評価システムは、第一入力手段によって入力された土地の用途に関連付けて設定された重要度係数を入力によって修正する第四入力手段を備え、第一演算手段は、第二入力手段によって入力された評価データと第四入力手段によって修正された後の重要度係数とに基づいて土地の総合評価ポイントを算出することを特徴としてもよい。
【００１４】
このようにすることにより、建物建設主ごとの事情や建設プロジェクトごとの個別事情を反映した項目の重要度係数を改めて入力し、修正することができ、修正後の重要度係数を総合評価ポイントの算出に用いることによって、上記特殊な事情を反映した評価結果が得られることとなる。
【００１５】
本発明の土地評価方法は、第一入力手段が、土地の用途を入力する第一入力工程と、第二入力手段が、土地評価の基準となる評価内容に対する評価データを入力する第二入力工程と、第二入力工程によって入力された評価データと第一入力工程によって入力された土地の用途に関連付けて設定された重要度係数とに基づいて第一演算手段が総合評価ポイントを算出する第一演算工程と、第一出力手段が、第一演算工程によって算出された総合評価ポイントを出力する第一出力工程とを備えたことを特徴とする。
【００１６】
また、本発明の土地評価方法は、第二入力工程は、第二入力手段が評価対象となる複数の土地ごとに評価データを入力し、第一演算工程は第一演算手段が、評価対象となる複数の土地ごとに評価データと重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出し、第一演算工程によって算出された総合評価ポイントに基づいて順位決定手段が複数の土地を比較しそれぞれの順位を決定する順位決定工程と、第二出力手段が順位を出力する第二出力工程とを備えたことを特徴としてもよい。
【００１７】
また、本発明の土地評価方法は、選択手段が順位決定工程によって決定された順位が所定以上の上位である複数の土地を選択する選択工程と、第三入力手段が第一入力工程によって入力された土地の用途に関連付けられたコストデータ項目に対するコストデータを入力する第三入力工程と、選択工程によって選択された複数の土地のそれぞれについて、第一入力工程によって入力された土地の用途に関連付けられた運用コスト計算方法及び第三入力工程によって入力されたコストデータに基づき第二演算手段が運用コストを算出する第二演算工程と、第三出力手段が、選択工程によって選択された複数の土地のそれぞれについて第二演算工程によって算出された運用コストを出力する第三出力工程とを備えたことを特徴としてもよい。
【００１８】
また、本発明の土地評価方法は、第四入力手段が、第一入力工程によって入力された土地の用途に関連付けて設定された重要度係数を入力によって修正する第四入力工程を備え、第一演算工程は、第二入力工程によって入力された評価データと第四入力工程によって修正された後の重要度係数とに基づいて第一演算手段が土地の総合評価ポイントを算出することを特徴としてもよい。
【００１９】
本発明の土地評価プログラムは、土地を評価する土地評価プログラムにおいて、土地の用途を入力する第一入力処理と、土地評価の基準となる評価内容に対する評価データを入力する第二入力処理と、第二入力処理によって入力された評価データと第一入力処理によって入力された土地の用途に関連付けて設定された重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出する第一演算処理と、第一演算処理によって算出された総合評価ポイントを出力する第一出力処理とを備えたことを特徴としている。
【００２０】
また、本発明の土地評価プログラムは、第二入力処理は、評価対象となる複数の土地ごとに評価データを入力し、第一演算処理は評価対象となる複数の土地ごとに評価データと重要度係数とに基づいて総合評価ポイントを算出し、第一演算処理によって算出された総合評価ポイントに基づいて複数の土地を比較しそれぞれの順位を決定する順位決定処理と、順位を出力する第二出力処理とを備えたことを特徴としてもよい。
【００２１】
また、本発明の土地評価プログラムは、順位決定処理によって決定された順位が所定以上の上位である複数の土地を選択する選択処理と、第一入力処理によって入力された土地の用途に関連付けられたコストデータ項目に対するコストデータを入力する第三入力処理と、選択処理によって選択された複数の土地のそれぞれについて、第一入力処理によって入力された土地の用途に関連付けられた運用コスト計算方法及び第三入力処理によって入力されたコストデータに基づき運用コストを算出する第二演算処理と、選択処理によって選択された複数の土地のそれぞれについて第二演算処理によって算出された運用コストを出力する第三出力処理とを備えたことを特徴としてもよい。
【００２２】
また、本発明の土地評価プログラムは、第一入力処理によって入力された土地の用途に関連付けて設定された重要度係数を入力によって修正する第四入力処理を備え、第一演算処理は、第二入力処理によって入力された評価データと第四入力処理によって修正された後の重要度係数とに基づいて土地の総合評価ポイントを算出することを特徴としてもよい。
【００２３】
本発明の記録媒体は、上記いずれかの土地評価プログラムを記録したことを特徴とするコンピュータ読み取り可能な記録媒体である。
【００２４】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態について説明する。なお、同一要素には同一符号を用い、重複する説明は省略する。
【００２５】
図１は本実施形態に係る土地評価システムの構成概要図である。図１に示すように、本実施形態に係る土地評価システム１は、建物の建設立地を建設候補地の中から選択すべく、各候補地を数値的に評価するシステムであり、入力部２、演算部４、出力部６、記憶部８を備えて構成されている。入力部２は、評価すべき建設候補地の評価データ等を入力する入力手段であり、例えば土地評価プログラム中の入力サブルーチンなどが該当し、コンピュータシステムを構成する例えばキーボード、マウスなどから入力された情報を演算部４へ取り込む役割を果たす。演算部４は総合評価ポイント等の演算を行う演算手段であり、例えば土地評価プログラム中の演算サブルーチンなどが該当し、コンピュータシステムを構成するＣＰＵなどに演算を行わせる役割を果たす。出力部６は、入力すべき項目や演算結果等を出力する出力手段であり、例えば土地評価プログラム中の出力サブルーチンなどが該当し、例えばコンピュータシステムを構成するモニタ、プリンタなどに演算結果等を表示する役割を果たす。記憶部８は、評価事項や重要度係数を記憶する記憶手段であり、例えば土地評価プログラム中で用いるデータベースなどが該当し、例えばコンピュータシステムを構成するハードディスク、ＣＤ−ＲＯＭなどに格納されている。
【００２６】
次に、本実施形態に係る土地評価プログラム及び記録媒体について説明する。図２は、土地評価プログラム２２が記録されている記録媒体２０の構成を示した図である。記録媒体２０としては、例えば磁気ディスク、光ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、コンピュータに内蔵されたメモリなど、土地評価プログラムを記録することができ、その土地評価プログラムをコンピュータが読み取り可能としたものであれば、いずれのものであってもよい。
【００２７】
記録媒体２０は、プログラムを記録するプログラム領域２０ａと、データを記録するデータ領域２０ｂを備えている。データ領域２０ｂには、第１データベース２４ａ、第２データベース２４ｂが格納されている。
【００２８】
プログラム領域２０ａには、土地評価プログラム２２が記録されている。土地評価プログラム２２は、処理を統括するメインプログラム２２ａ、評価データ等を入力させる入力サブルーチン２２ｂ、評価結果等を出力させる出力サブルーチン２２ｃ、総合評価ポイントの演算を行う演算サブルーチン２２ｄ、第１・第２データベースに記憶された重要度係数等を読み込む読込みサブルーチン２２ｅを備えている。
【００２９】
第１データベースには土地評価の基準となる評価内容の重要度を評価対象となる土地の用途と関連付けて設定された重要度係数が記憶され、第２データベースには土地の用途に関連付けて設定されたコストデータ項目及び運用コスト計算方法が記憶されている。
【００３０】
土地の評価内容は図３に示すように「評価項目グループ」、「評価項目」、「評価事項」の３階層が存在し、複数の評価項目グループそれぞれについて下層に複数の評価項目が設定され、複数の評価項目それぞれについてさらに下層に複数の評価事項が設定される。これらの「評価項目グループ」、「評価項目」、「評価事項」の組み合わせ及び評価内容については評価対象となる土地の用途によって異なるため、土地用途ごとにこれらの評価内容階層が別々に設定されている。例えば、生産施設（一般加工工場）の建設候補地の評価については図３に示すように工場に適した立地という独自の要求に鑑み「工場運営条件」、「操業中断リスク・設立中断リスク」、「工場運営上コスト」、「敷地入手コスト」の４つの観点で評価することが必要であるためこれらを評価項目グループとしている。
【００３１】
それぞれの評価項目グループは複数の評価項目で構成され、例えば評価項目グループ「工場運営条件」の下層では「労働力・雇用」、「輸送」などが評価項目となり、さらに細かく評価を行うため下層にそれらの評価項目について、それぞれ複数の評価事項が設定される。例えば「輸送」という評価項目の下層の評価事項としては「東京から最寄ＩＣまでの距離」、「港へのアクセス」等が設定される。
【００３２】
また例えば、図４に示すように商業施設（郊外型ショッピングセンタ）の建設候補地の評価項目「事業収益」については「商圏」「適正規模」、「競合他店」等が評価項目となり、「適正規模」の評価項目の下層には「適正な敷地面積」、「敷地形状・接道条件」等が評価事項として設定される。
【００３３】
上記のように土地用途によって評価の基準とすべき評価内容（評価項目グループ、評価項目、評価事項）が異なるため土地用途に関連付けた評価項目グループ、評価項目、評価事項が設定され、記憶部８に格納されている。さらに、土地用途に鑑みて評価項目グループ、評価項目、評価事項の評価データがどの程度重要であるかを示す重要度係数を各評価項目グループ、各評価項目、各評価事項に割付け、同じく記憶部８に格納している。
【００３４】
重要度係数とは、どういう土地用途の場合どの評価内容をどれくらい重要視すれば最適な評価結果が得られるかという土地評価業者のノウハウを基に評価の重みを定量化して設定したものであり、１つの評価項目グループ、評価項目、評価事項ごとに設定される。例えば郊外型ショッピングセンターの立地において、評価項目「適正規模」を評価する際には「適正な敷地面積」の要件が「敷地形状・接道条件」の要件よりも重要であるとして、これらの評価事項の重要度係数は前者を８、後者を２に重要度係数が設定され、記憶部８に格納されている。
【００３５】
本実施形態では重要度係数は数値で表すこととし、評価項目グループ中のそれぞれの評価項目については下層の重要度係数の合計が同じになるように割り振られており、同一評価項目中の評価事項に係る重要度係数の数値をすべて足すと１０になるように設定してある。また同様に、同一評価項目グループ中の評価項目に係る重要度係数の数値を足すと１０になるように設定してある。
【００３６】
また、土地用途ごとに評価内容を設定するのではなく、すべての土地用途に共通の評価内容を用意しておき、重要度係数のみを土地用途ごとに変化させて設定してもよい。共通の評価内容の中には土地用途によって使用しないものもあり得るが、かかる評価内容についての重要度係数はゼロと設定する。こうすることによって、記憶部８に記憶させる評価内容を１つにすることができ、データの一元化が図られるとともに記憶容量を節約することができる。
【００３７】
以下、実施形態に係る土地評価プログラムの実行による土地評価システムの動作と共に土地評価方法を図５を参照しながら説明する。まず土地評価の処理が開始されると、入力部２はユーザに評価の対象となる土地用途を入力させる（ステップＳ１０）。ここでは土地用途として「生産設備」、「物流施設」、「商業施設」等の種別を入力することとなる。演算部４はここで入力された土地用途に関連付けられた評価項目グループ、評価項目、評価事項、重要度係数を記憶部８より読込み、出力部６がこれを出力する（ステップＳ１２）。さらに入力部２は出力された上記評価事項についての評価データをユーザに入力させる（ステップＳ１４）。ここで評価データとは、評価対象となる建設候補地が評価事項についてどの程度状態が良いかを量的に表したものであり、数値で表したものでもよいし、ＡＢＣ、上中下等で表してもよい。本実施形態では評価データは１〜１０の数値である点数で表すこととし、数値が大きいほど評価が高いものとして説明する。本実施形態では各評価事項に対して評価データを入力させる。
【００３８】
例えば、商業施設（郊外型ショッピングセンタ）の建設候補地の評価において、評価対象の建設候補地近郊の競合他店が多い場合には評価事項「競合他店の数」に数値の低い点数を入力させ、少ない場合には数値の高い点数を入力させる。以上のように入力処理を繰り返しすべての評価事項について点数を入力させる。複数の建設候補地について評価を行う場合には上記入力処理をそれぞれの候補地について繰り返す。またこの際に、必要であれば上記出力された評価項目グループ、評価項目、評価事項に関する重要度係数について、入力による修正をさせることができる（ステップＳ１４）。重要度係数が修正された場合には以下の計算は修正された後の重要度係数を用いて行う。
【００３９】
次に、演算部４は入力部２で入力された点数と記憶部８から読み出された重要度係数を基に評価対象の土地の総合評価ポイントを算出する（ステップＳ１６）。演算部４は入力された評価データにそれぞれの評価事項の重要度係数を乗じ、その結果を評価項目ごとに加算する。例えば、商業施設（郊外型ショッピングセンタ）の評価項目「競合他店」についてはその下層に存在する評価事項「競合他店の数」、「競合他店との距離」、「競合他店の規模」、について（点数×重要度係数）を計算し、３つの結果のすべてを加算し１０で除して（加重平均して）評価項目「競合他店」の点数とする。
【００４０】
評価項目グループ「事業収益」の中には上記評価項目「競合他店」の他に「商圏」、「適正規模」、「道路状況」が含まれるので、これらの評価項目についても上記同様に評価項目の点数を求める。求めた評価項目点数はそれぞれの評価項目に設定された重要度係数を基に（評価項目点数×重要度係数）を計算し、４つの結果のすべてを加算し１０で除して（加重平均して）評価項目グループ「事業収益」の点数とする。
【００４１】
他の評価項目グループである「施設運営条件」、「操業中断リスク」、「施設運営コスト」、「敷地調達コスト」についても上記同様に評価項目グループの点数を求め、それぞれの評価項目グループに設定された重要度係数を基に（評価項目グループ点数×重要度係数）を計算し、５つの結果すべてを加算し１０で除して（加重平均して）総合評価ポイントを算出する。複数の建設候補地について評価を求める場合にはそれぞれの建設候補地について上記計算をし総合評価ポイントを算出するとともに、総合評価ポイントが高い順に建設候補地の順位決定を行う（ステップＳ１８）。
【００４２】
上記処理により算出された総合評価ポイントは建設候補地名とともに出力部６によって出力される（ステップＳ２０）。複数の建設候補地について処理を行った場合には上記決定された順位とともに建設候補地名、総合評価ポイントが順位順に出力される。
【００４３】
さらに、複数の建設候補地の場合は、演算部４は決定された順位が所定以上高い建設候補地を選択し、選択された建設候補地のみについて次の段階の評価を行う（ステップＳ２２）。この評価は、建設候補地に建物を建設する場合に必要な初期コスト及び建設後所定年数の間に必要な運営コストを金銭的な値に変換して算出し、建設候補地を金銭の尺度で評価するものである。ここで順位が所定以上とは上位○位以上や上位○％以上などの基準をいう。また、あらかじめ決められている基準ではなくユーザに入力させることによって決定しても良い。
【００４４】
記憶部８は土地用途に関連付けられたコストデータ項目及び運用コスト計算式を記憶している。運用コスト計算式とは建設候補地に建物を建設する場合に必要な初期コスト及び建設後所定年数の間に必要な運営コストを算出するため、本来は金銭で表せないコストを含めて金銭に変換する計算式のことであり、コストデータ項目とは上記計算に必要なデータのことである。
【００４５】
例えば上記所定の年数を２０年とすれば、労働力・雇用のコストは（建設候補地付近の平均給与×従業員数×２０年）という運用コスト計算式によって金銭的な値に変換される。この場合の「建設候補地付近の平均給与」、「従業員数」がコストデータ項目であり、「建設候補地付近の平均給与＝２７万円」、「従業員数＝２０００人」といったデータがコストデータである。
【００４６】
また、本来は金銭で表せないコストもありうるが、例えば気象に関するコストは（１年あたりの豪雨積雪による道路使用不可能日数×１日の輸送費＋スタッドレスタイヤ費×年あたりのスタッドレスタイヤの交換数）という運用コスト計算式で金銭に変換されることとなる。なおここで、各コストデータ、例えば建設候補地付近の平均給与やスタッドレスタイヤ費はユーザに入力させ修正させることもできる。
【００４７】
まず、演算部４は先に入力された土地用途に関連付けられたコストデータ項目及び運用コスト計算式を読込み、出力部６は読み込まれたコストデータ項目を出力する（ステップＳ２４）。入力部２は出力されたコストデータ項目に対するコストデータを建設候補地ごとに入力させる（ステップＳ２６）。演算部は入力されたコストデータを基に運用コスト計算式によって建設候補地ごとに運用コストを算出し（ステップＳ２８）、運用コストが良好な順に順位付けを行う（ステップ３０）。出力部６は建設候補地ごとに建設候補地名とともに算出された運用コストを出力する（ステップＳ３２）。
【００４８】
このとき、運用コストを建設候補地間で比較しやすいように運用コストの順位の順に出力してもよいし、また評価結果がユーザにわかりやすいように例えば図６に示すように棒グラフで運用コストを出力してもよい。
【００４９】
図７に、本実施形態に係る土地評価システムの具体的なハード構成の一例を示す。本実施形態に係る土地評価システム１は、例えばコンピュータ本体１１、キーボード１２、モニタ１３、マウス１４を備えたコンピュータシステム１０に土地評価プログラムを読み込ませることにより実現される。土地評価プログラムは、例えばＣＤ−ＲＯＭなどの記録媒体２０に記録され、その記録媒体２０をコンピュータ本体１１にセットすることにより、コンピュータシステム１０に導入される。また、土地評価プログラムのコンピュータシステムへの導入は、インターネットなどの通信により、行ってもよい。
【００５０】
上記土地評価システムによれば、評価対象となる土地の用途ごとに評価の重要度係数が設定され、それに基づいて土地の評価が算出されることとなる。よって、土地用途に特有の事情が反映された土地の評価を客観的に比較することができる。また、一括で複数の土地についてデータを入力・処理でき、複数の土地についての評価を順位付けして得られることとなる。
【００５１】
順位が高いものについての次の段階の評価では運用コストが金銭的に評価される。よって、本来客観的な数値で表せなかった評価事項についても金銭という客観的な尺度で測ることができる。
【００５２】
さらに、運用コスト計算は評価対象となった土地の中で評価が高いものだけを選択し、選択されたもののみについて行うこととしている。よって評価対象となるすべての土地についてコストデータの調査や運用コストを算出する必要がなく、簡易・迅速な評価作業が可能となる。
【００５３】
また、重要度係数は必ずしもあらかじめ設定してあるものを使う必要はなく修正することが可能であるので、建物建設主ごとの事情や建設プロジェクトごとの個別事情を反映した項目の重要度係数を改めて設定することができ、修正後の重要度係数を総合評価ポイントの算出に用いることによって、上記特殊な事情を反映した評価結果が得られることとなる。
【００５４】
【発明の効果】
以上詳述したように本発明によれば、客観的な土地の評価を簡易・迅速に行うことができるシステムを提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】実施形態に係る土地システムの構成図である。
【図２】実施形態に係る土地評価プログラムが記録されている記録媒体の構成を示した図である。
【図３】実施形態に係る評価内容及び重要度係数の設定を表に表したものである。
【図４】実施形態に係る評価内容及び重要度係数の設定を表に表したものである。
【図５】実施形態の土地評価システム１の動作を表すフロー図である。
【図６】実施形態の運用コストの出力形態を表す図である。
【図７】図１の不動産評価システムの具体的なハード構成の一例を示した図である。
【符号の説明】
１…土地評価システム、２…入力部、４…演算部、６…出力部、８…記憶部。
【図１】
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【図２】
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【図３】
2004164314.tif 000005
【図４】
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【図５】
2004164314.tif 000007
【図６】
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【図７】
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