(57)【要約】      （修正有）【課題】「人」のライフステージの到達段階に応じた、合理的な居住環境を提供するためのシステムを提供する。【解決手段】不動産開発業者（供給者）は、ユーザーのライフステージ上の居住環境の課題を「ライフステージプランニングシート」等によって把握する。供給者はユーザーにその課題を解決すべく、自社所有の住宅情報を提供する。供給者は３年以上の中・長期の利用をユーザーに提案し、そのメリット・デメリットを「収支シミュレーション」等によって明らかにする。ユーザーは契約年間での利用料金を一括で前納するが、その料金は「利用メリット率」の適用等により、相場の賃料より明らかに低い料金となる。又、途中解約に関しても「途中解約システム」を用意し、契約書の中に盛り込むことで、合理的な対応を行なう。供給者は経営上の安定や事業収支の向上等でのメリットを享受することができる。【選択図】  なし【特許請求の範囲】
【請求項１】
自分（及び家族）のライフステージ（人生の到達段階）に応じて、最も合理的な居住環境に住まうことを希望するユーザーに対して、不動産開発業者（供給者）がそのライフステージに応じた住環境を供給するシステム。
【請求項２】
ユーザーは自ら（及びその家族）が直面するライフステージ上の居住環境の課題を、供給者が予め用意した「ライフステージプランニングシート」に記入することで、課題の所在を明らかにする。「ライフステージプランニングシート」には、家族毎の「年齢」及び当該想定期間中に予想しうる「ライフステージ上の変化」等を記入する欄があり、それを受けて、家族の「居住環境上の課題」及びその「課題への対処」を記入する欄がある。
【請求項３】
供給者は、ユーザーが選択した物件に対し、以下の３種類の「収支シミュレーション」を行ない、それをユーザーに提示し、意思決定の参考資料として供する。
▲１▼当該物件を「通常の条件で賃借した場合」の期間中に掛かる収支の合計。（イニシャル収支及びランニング収支）
▲２▼当該物件を「通常の分譲で取得し、期間中に売却した場合」に掛かる収支の合計。（イニシャル収支及びランニング収支、その他）
▲３▼当該物件を「ライフステージ別居住環境供給システムを利用した場合」に掛かる収支の合計。（イニシャル収支及びランニング収支）
▲４▼上記▲１▼〜▲３▼のシミュレーション結果を比較する一覧表。
【請求項４】
「ライフステージ別居住環境供給システム」は、ライフステージに見合った居住環境を供給者が提供し、ユーザーが利用するシステムであるが、そのシステムは以下の方法による。
▲１▼利用期間は３年以上の中・長期期間とする。
▲２▼利用料金は当該物件の類似条件（立地条件／間取り／利便性等）を有する類似物件の相場のおよそ７０〜９５％以内に納まる料金とする。
▲３▼利用料金は契約成立時に、ユーザーから供給者に対し、一括して支払われるものとする。
【請求項５】
契約金の算出システム
▲１▼当該物件の複数の類似物件との比較により、「月額の予定賃料」を設定する。−Ａ
▲２▼Ａに対し、供給者が設定するＢ「利用メリット率」（概ねＡの７０〜９５％内に収まる数値）を掛ける。−ア
▲３▼アにＣ「利用予定年月」を掛ける。−イ
【請求項６】
途中解約金の算出システム
▲１▼ユーザーから途中解約の申し出があった場合、供給者は契約成立時にユーザーから預かっていた「契約金」（イ）に対し、当該住居に「居住した期間」（Ｄ）に「月額予定賃料」（Ａ）及び「解約率」（Ｅ）を掛けることによって得られた「利用償却」（ウ）を減じた金額を「返還金」（エ）として、ユーザーに返還する。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、自らのライフステージに於いて、最も合理的な住環境を得ようと願うユーザーと、それにシステムとして応えようとする、供給者との住宅に関する需給関係システムを新たに構築しようとする分野を対象とする。
【０００２】
【従来の技術】
従来の住環境の需給システムは、概ね１ヶ月毎の「賃貸借関係」又は、「分譲」による売買の２通りである。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
人（及び家族）は、その年齢の到達段階により、住環境を変えていくことが求められるが、それへの対応は「賃貸」によって住環境を渡り歩くか、「分譲」の取得によってしか、なしえないのが現状である。ところが、「賃貸」「分譲」は以下の点で課題を有している。
１．賃貸の課題
・賃貸は原則として「１ヶ月毎」（契約期間は２年程度）の賃貸借関係を基本としているため、短期間の賃借には適しているが、ライフステージが遭遇する５年・１０年といった中・長期間の賃借関係にとっては、必ずしも適しているとは言えない。又、ユーザーもその中・長期利用のメリットを享受していない。
・供給側も短期間の収入に関しては予測しうるが、中・長期の収支予測は立てられず、中・長期賃貸のメリットも享受していない。
２．分譲の課題
・分譲は売買のシステムであるため、家族の一時期にとっては合理的であっても、家族の成長に伴う、分散（子供が成長して家を出る）等が発生したときは、未使用の居室が増える等、永続的に合理的であるとは言えず、むしろライフステージのある段階では不合理になる。
・又、右肩上がりの経済成長期には所有することで、一定期間を経た後、取得時以上の価値を生み出すこともあったが、これからの低経済成長期では、そのメリットを享受することができず、むしろデフレで資産価値は低下し、所有することが価値を減少しかねない。
・一方、供給者側も「分譲」後は新たな開発物件を確保しなければならない等、「焼畑農業的経営」を続けなくてはならないため、短期間での収益は発生しても長期的に経営を安定させるものには必ずしもなっていない。
現在のシステムである「賃貸」と「分譲」では、ユーザー及び供給者が抱えている上記諸課題を解決しえないことから、本発明がそれらの諸課題を解決しうる方法であると考え、そのための方法を提供するものである。
【０００４】
【課題を解決するための手段】
前期の諸課題を解決する手段として、以下の方法を用いる。
１．ライフステージプランニングシート
・ユーザーのライフステージ上の諸課題を明確にするための手法として、供給者は「ライフステージプランニングシート」を事前に用意し、ユーザーに所定の項目について記載してもらう。
・同シートには概ね以下のような記載必要項目がある。
▲１▼居住希望者全員の記入時点での年齢
▲２▼居住希望者が居住希望期間に遭遇するライフステージ上の変化及び年齢
▲３▼この期間に発生する居住環境上の課題
▲４▼上記課題への対応として居住環境に希望する事項
▲５▼その他
２．需給方法別のユーザーの収支シミュレーション
・供給者はユーザーに対し、当該物件を利用した場合のユーザーのための収支シミュレーションを以下の方法で行ない、ユーザーの意思決定の判断材料として提供する。
▲１▼賃貸した場合の収支シミュレーション
当該物件を「通常の賃借方法」で居住希望期間分を利用した場合のイニシャル収支及びランニング収支の累計。
▲２▼分譲で取得した場合のシミュレーション
当該物件（又は類似物件）を「分譲で購入」し、居住希望期間後に売却した場合の、イニシャル収支及びランニング収支の累計。及び同上で売却しない場合のこの期間内のイニシャル収支及びランニング収支の累計。
▲３▼ライフステージ別住環境供給システムを利用した場合のシミュレーション。今回提案している新しいシステムを利用した場合のイニシャル収支及びランニング収支の累計。
▲４▼上記▲１▼〜▲３▼のシミュレーション結果を比較する一覧表。
３．契約金算出システム
・供給者はユーザーに対し、紹介する物件（当該物件）についての契約金について以下の手法で算出し、ユーザーに提示する。
▲１▼当該物件の類似物件等から導き出された「月額予定賃料」を確認する。
▲２▼同予定賃料に対して、供給者が設定する利用メリット率（概ね予定賃料の７０〜９５％内に収まる数値）を掛け、「月額の賃料」を設定する。
▲３▼「月額の賃料」に「利用予定年月」を掛け、「契約金」を算出する。
４．途中解約金システム
・供給者は、ユーザーとの契約に際し、ユーザーが解約を希望する場合に適用する「途中解約金システム」を事前に説明し、契約書の中に盛り込んでおく。
▲１▼供給者は、「居住期間」に応じて変動する「解約率」を予め設定しておく。
▲２▼供給者は、ユーザーの「居住期間」に「月額予定賃料」及び「解約率」を掛けて「利用償却金」を算出する。
▲３▼「契約金」から「利用償却金」を減じた額を解約金として、ユーザーに返却する。
５．コンサルテーション窓口
上記の「ライフステージプランニングシート」及び「需給方法別の収支シミュレーション」は、供給者の営業拠点又はインターネット上のホームページを窓口として対応する。
【０００５】
【発明の実施の形態】
以下に本発明の実施形態を説明する。
１．ユーザーのライフステージ上の課題を確認する。
当該システムを利用するするユーザーは、不動産開発業者（供給者）が開発する営業拠点あるいはインターネットのホームページにアクセスし、供給者が予め用意する「ライフステージプランニングシート」に必要事項を記入する。
２．供給者の対応（確認、情報提供）
供給者は、ユーザーの記入した「ライフステージプランニングシート」に基き、ユーザーの遭遇する課題を確認する。
その上で、自社の取り扱い物件のうち、ユーザーの抱える課題を解決しうる物件を選択の上、ユーザーに情報提供する。
３．ユーザーによる選択
ユーザーは供給者から得た物件情報に対し、質疑応答や現地視察を行い、最適と思われる物件を選択する。
４．「ライフステージ別居住環境の供給システム」の説明
供給者は、ユーザーが選択した物件を当該発明である「ライフステージ別住環境の供給システム」を利用した場合のメリットとデメリットを具体的数値を用いて説明する。
その説明の主たる内容は以下のとうり。
▲１▼利用期間は３年以上の中・長期期間であること。
▲２▼「契約金算出システム」の算出式の説明と実際の金額について
▲３▼契約金は契約成立時にユーザーから供給者に対して一括で支払われること。
▲４▼途中解約する場合の「解約金算出システム」の算出式の説明と実際の金額について及びこのシステムが契約書の中に盛り込まれること。
５．供給者による「収支シミュレーション結果」の提示
供給者はユーザーが選択した希望物件に対して、「需給方法別のユーザーの収支シミュレーション」を行ない、その結果を説明する。
６．ユーザーによる意思決定
ユーザーは供給者から受けた「シミュレーション結果」を基に収支コスト上メリットを受けることが可能な「ライフステージ別居住環境の供給システム」の採否を決定する。
【０００６】
【発明の効果】
１．ユーザーにとってのメリット
▲１▼自分及び家族は、そのライフステージ（人生の到達段階）及びライフプランに応じて、最適な居住環境で生活することができる。
中・長期的な住環境の計画を立てることができる。
中・長期固定賃借のメリットを享受することができる。
▲２▼終身雇用制が破綻しつつある現在、住宅取得のための長期ローンを組む必要が無くなり、住宅ローン破産に陥らなくて済む。
▲３▼当該システムの利用料金は契約時に一括支払いが必要であるが、その額は「分譲物件」の取得額に比べ、極端に少なく無駄な金利支払いが必要なく、当該物件の資産価値低下の心配も必要ない。
▲４▼周辺相場より安い賃料で済むことから、その間に貯蓄金を増やすことができる。
▲５▼分譲住宅のように不動産取得税／登録税／都市計画税／固定資産税等を支払う必要は無い。
▲６▼住宅の設備等インフラ部門の保守・改修等の費用を負担しなくて済む。
▲７▼関東大震災級の災害に見舞われても、二重ローンの必要は無く、不動産デベロッパーの新たな供給を待てばよい。
２．不動産開発業者にとってのメリット
▲１▼ユーザーのライフプランに中・長期的に関わり続けることから、ユーザーと自社との間に信頼関係を構築することができ、ユーザーの固定客化が進む。
▲２▼自社が所有する土地・建物を手離さなくて済み、「分譲ビジネス」のような「焼畑農業」的不安定さが無く、長期的に経営が安定する。
▲３▼利用料金の一括支払いの収入により、「賃貸物件」に比べ、短期間で初期投資を回収することが可能になる。
▲４▼「分譲」「賃貸」という従来の事業の柱に加え、新しい事業の柱を確保することが出来、尚かつ従来事業に比べ、経営の安定度の高い事業を確保することが出来る。
▲５▼組み合わせによっては都市部での「ライフステージ別居住物件での生活」に加え、「リゾート地（週末／停年後）での分譲」ということも可能になり、既存所有地の高度利用・処分が一層進む。
【図面の簡単な説明】
【図１】ライフステージに見合った居住空間の図
【図２】ライフステージプランニングシート（例）の表
【図３】シミュレーション結果の比較（例）の表
【図４】契約金算出のシステムの計算式及び例
【図５】途中解約金の算出システムの計算式及び例
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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