(57)【要約】【課題】用途変換後の建物の物理的適性や将来の事業性を総合的に評価する。【解決手段】入力されたデータ及びデータベースに基づいて、評価対象の建物の地域条件を確認する（ステップＳＴ１）。次に、評価対象の建物を用途変換した場合に、法的条件を満たすか否かの確認を行う（ステップＳＴ２）。さらに、評価対象の建物について上層増築が可能であるかを検討し（ステップＳＴ３）、そして事業性を評価する（ステップＳＴ４）。【選択図】        図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
評価対象となる建物の用途変換後の地域条件が適正か否かを判定する地域条件判定手段と、
前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすか否かを判定する法的条件判定手段と、
前記評価対象となる建物の用途変換後の事業性を評価する事業性評価手段と、
を備えた用途変換評価装置。
【請求項２】
前記事業性評価手段は、前記地域判定手段により評価対象となる建物が用途変換後に適正な地域にあると判定され、かつ前記法的条件判定手段により前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすと判定された建物について、用途変換後の事業性を評価する
請求項１に記載の用途変換評価装置。
【請求項３】
前記地域条件判定手段は、前記評価対象となる建物が用途変換後に建設できる地域にあるときに、用途変換後の地域条件が適正であると判定する
請求項１または２に記載の用途変換評価装置。
【請求項４】
前記地域条件判定手段は、さらに、前記評価対象となる建物の地域において、用途変換後の賃料水準が用途変換前の賃料水準よりも高いときに、用途変換後の地域条件が適正であると判定する
請求項３に記載の用途変換評価装置。
【請求項５】
前記法的条件判定手段は、前記評価対象となる建物の竣工年、耐震性能、採光条件、窓先空地、代替進入口の少なくとも１つに基づいて、前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすか否かを判定する
請求項１から４のいずれか１項に記載の用途変換評価装置。
【請求項６】
前記事業性評価手段は、前記評価対象となる建物の用途及び改修内容、前記建物の用途変換後の収支の少なくとも１つに基づいて、前記建物の用途変換後の事業性を評価する
請求項１から５のいずれか１項に記載の用途変換評価装置。
【請求項７】
前記評価対象となる建物について上層増築が可能であるかを判定する上層増築判定手段を更に備え、
前記事業性評価手段は、上層増築判定手段の判定結果を更に用いて前記建物の用途変換後の事業性を評価する
請求項１から６のいずれか１項に記載の用途変換評価装置。
【請求項８】
コンピュータを、
評価対象となる建物の用途変換後の地域条件が適正か否かを判定する地域条件判定手段と、
前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすか否かを判定する法的条件判定手段と、
前記評価対象となる建物の用途変換後の事業性を評価する事業性評価手段と、
して機能させるための用途変換評価プログラム。
【請求項９】
前記事業性評価手段は、前記地域判定手段により評価対象となる建物が用途変換後に適正な地域にあると判定され、かつ前記法的条件判定手段により前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすと判定された建物について、用途変換後の事業性を評価する
機能を有する請求項８に記載の用途変換評価プログラム。
【請求項１０】
前記地域条件判定手段は、前記評価対象となる建物が用途変換後に建設できる地域にあるときに、用途変換後の地域条件が適正であると判定する
機能を有する請求項８または９に記載の用途変換評価プログラム。
【請求項１１】
前記地域条件判定手段は、さらに、前記評価対象となる建物の地域において、用途変換後の賃料水準が用途変換前の賃料水準よりも高いときに、用途変換後の地域条件が適正であると判定する
機能を有する請求項１０に記載の用途変換評価プログラム。
【請求項１２】
前記法的条件判定手段は、前記評価対象となる建物の竣工年、耐震性能、採光条件、窓先空地、代替進入口の少なくとも１つに基づいて、前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすか否かを判定する
機能を有する請求項８から１１のいずれか１項に記載の用途変換評価プログラム。
【請求項１３】
前記事業性評価手段は、前記評価対象となる建物の用途及び改修内容、前記建物の用途変換後の収支の少なくとも１つに基づいて、前記建物の用途変換後の事業性を評価する
機能を有する請求項８から１２のいずれか１項に記載の用途変換評価プログラム。
【請求項１４】
前記コンピュータを、
前記評価対象となる建物について上層増築が可能であるかを判定する上層増築判定手段として更に機能させ、
前記事業性評価手段は、上層増築判定手段の判定結果を更に用いて前記建物の用途変換後の事業性を評価する
機能を有する請求項８から１３のいずれか１項に記載の用途変換評価プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、用途変換評価装置及びプログラムに係り、例えばオフィスとして使用した建物を住宅に用途変換する際に建物を評価するのに用いて好適な用途変換評価装置及びプログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
低金利政策のもとで不動産が投資商品として資産価値が見直されつつある。デフレ傾向下で地価の下落率が家賃の低下率を上回り、この収益性に対する投資利回りが不動産金融商品として成立しつつある。一方で、立地条件の悪いビル、狭く古い等の賃貸ビル、特に賃貸オフィスビルの空室率が拡大傾向にあり、情報化対応や内外装をリニューアルしても家賃や空室率の低下を防止する有効な方法とはなっていない。このため、これらの賃貸ビルの不動産投資に高い収益率が期待できなかった。
【０００３】
また、不動産特定共同事業法、証券取引法、ＳＰＣ（Ｓｐｅｃｉａｌ  Ｐｕｒｐｏｓｅ  Ｃｏｍｐａｎｙ）法、債権譲渡特例法等の法制度の整備が進み、欧米で事業発展している不動産の証券化、流動化が日本国内でも可能となり、進展しつつある。しかし、日本国内では不動産担保価値の面から、土地・建物一体とした不動産を融資や投資対象物としている。このため、土地又は建物のどちらか一方を投資信託の対象として信託受益権の設定や不動産投資商品とすることがなかった。一方、不動産登記法においても不動産不可分の原則から土地と建物は一体で登記の対象となるため、建物のみでの担保性が評価されていなかった。
【０００４】
そこで、従来、建物リフォーム支援システム（例えば、特許文献１参照。）や修繕計画作成装置（例えば、特許文献２参照。）などが提案されている。
【０００５】
【特許文献１】
特許３１２４８９４号公報
【特許文献２】
特許２８１３３０９号公報
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、特許文献１及び特許文献２に記載された技術は、いずれも同じ用途のリニューアル工事を前提とした設計、費用算出、施工計画立案に関するものであり、用途転換に関するベースビルの物理的適性や将来の事業性を評価することができないという問題があった。
【０００７】
本発明は、上述した課題を解決するために提案されたものであり、用途変換後の建物の物理的適性や将来の事業性を総合的に評価することができる用途変換評価装置及びプログラムを提供することを目的とする。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
本発明に係る用途変換評価装置は、評価対象となる建物の用途変換後の地域条件が適正か否かを判定する地域条件判定手段と、前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすか否かを判定する法的条件判定手段と、前記評価対象となる建物の用途変換後の事業性を評価する事業性評価手段と、を備えている。
【０００９】
また、本発明に係る用途変換評価プログラムは、コンピュータを、評価対象となる建物の用途変換後の地域条件が適正か否かを判定する地域条件判定手段と、前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすか否かを判定する法的条件判定手段と、前記評価対象となる建物の用途変換後の事業性を評価する事業性評価手段と、して機能させる。
【００１０】
上記発明において、地域条件判定手段、法的条件判定手段、事業性評価手段は、それぞれ任意の順序で処理を行ってもよい。したがって、本発明に係る用途変換評価装置及びプログラムによれば、評価対象となる建物の用途を変換しても、適正な地域にあるか、法的条件を満たすかを判定するだけでなく、さらに、評価対象となる建物の用途変換後の事業性を評価することにより、建物の用途変換後の物理的適性や将来の事業性を総合的に評価することができる。
【００１１】
ここで、前記事業性評価手段は、前記地域判定手段により評価対象となる建物が用途変換後に適正な地域にあると判定され、かつ前記法的条件判定手段により前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすと判定された建物について、用途変換後の事業性を評価するのが好ましい。これにより、評価対象となる建物を絞り込んでから事業性を評価することで、より正確に評価を行うことができる。
【００１２】
前記地域条件判定手段は、前記評価対象となる建物が用途変換後に建設できる地域にあるときに、用途変換後の地域条件が適正であると判定する。例えば、前記評価対象となる建物の用途を住宅に変換する場合では、前記建物が住宅建設可能地域にあるときに、地域条件が適正であると判定することができる。地域条件判定手段は、さらに、前記評価対象となる建物の地域において、用途変換後の賃料水準が用途変換前の賃料水準よりも高いときに、用途変換後の地域条件が適正であると判定するのが好ましい。
【００１３】
法的条件判定手段は、前記評価対象となる建物の竣工年、耐震性能、採光条件、窓先空地、代替進入口の少なくとも１つに基づいて、前記評価対象となる建物が用途変換後の法的条件を満たすか否かを判定するのが好ましい。
【００１４】
前記事業性評価手段は、前記評価対象となる建物の用途及び改修内容、前記建物の用途変換後の収支の少なくとも１つに基づいて、前記建物の用途変換後の事業性を評価する
のが好ましい。
【００１５】
また、上述した発明に対して、前記評価対象となる建物について上層増築が可能であるかを判定する上層増築判定手段を更に備えてもよい。このとき、前記事業性評価手段は、上層増築判定手段の判定結果を更に用いて前記建物の用途変換後の事業性を評価することができる。
【００１６】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の好ましい実施の形態について図面を参照しながら詳細に説明する。なお、本実施の形態では、賃貸オフィスビルを集合住宅の用途に変換する場合を例に挙げて説明するが、他の用途に変換する場合であってもよいのは勿論である。また、評価対象となる建物は、賃貸オフィスビルに限らず、寮などのその他の建物であってもよい。
【００１７】
図１は、本発明の実施の形態に係る用途変換評価装置１の構成を示すブロック図である。用途変換評価装置１は、評価対象の建物（例えば、資産価値が低下した賃貸オフィスビル）を集合住宅に用途変換する場合において、建物与条件（立地、敷地形状、建物条件など）による住宅転用上の機能・性能のポテンシャルを評価すると共に改修コストを概算して、事業リスクや改修投資効果を考慮して総合的な評価を行うものである。
【００１８】
用途変換評価装置１は、具体的には、所定のデータを入力する入力部１１と、用途変換評価のための演算処理を行う演算部１２と、入力部１１から入力されたデータや所定のデータベースを記憶するデータ記憶部１３と、演算部１２による演算結果を表示する表示部１４とを備えている。
【００１９】
入力部１１は、例えば、評価対象となる建物の所在地、築年数（竣工年）、１フロア面積、駅から建物までの所要時間、建物の基本図面、現地調査結果、建物改修履歴、建物診断結果、改修パターンなどを入力する。入力部１１は、所定の情報を入力するように構成されていれば特に限定されず、キーボード、ポインティングデバイス、その他インターフェース等であってもよい。
【００２０】
データ記憶部１３は、入力部１１から入力されたデータを記憶するだけでなく、予め構築されたオフィス賃料データベース、住宅賃料水準データベースを記憶している。ここで、オフィス賃料データベースは、所在地、築年数、１フロア面積等の様々な諸条件のオフィス賃料を表したデータベースである。また、住宅賃料水準データベースは、所在地、最寄り駅までの所要時間、専有面積等の様々な諸条件の住宅賃料を表したデータベースである。
【００２１】
表示部１４は、演算部１２の演算結果を表示するものであり、例えばＣＲＴ（Ｃａｔｈｏｄｅ  Ｒａｙ  Ｔｕｂｅ）、ＬＣＤ（Ｌｉｑｕｉｄ  ＣｒｙｓｔａｌＤｉｓｐｌａｙ）等、特に限定されるものではない。
【００２２】
（メインルーチン処理）
図２は、用途変換評価装置１に備えられた演算部１２のメインルーチン処理を示すフローチャートである。演算部１２は、入力部１１を介して、用途変換の評価を行うことが指示されると、ステップＳＴ１からステップＳＴ４までの処理を実行する。
【００２３】
ステップＳＴ１では、入力部１１から入力されたデータ及びデータ記憶部１３に記憶されたデータベースに基づいて、評価対象の建物の地域条件を確認して、ステップＳＴ２に移行する。
【００２４】
ステップＳＴ２では、評価対象の建物を集合住宅に用途転用した場合に、当該建物が建築基準法、建築基準法施行令、条例（例えば、所在地が東京都の場合は東京都建築安全条例）に規定する要件（以下「法的条件」という。）を満たすか否かの確認を行う。法的条件を満たすときは問題ないが、法的条件を満たさないときは法的条件を満たすように改修項目を追加して、ステップＳＴ３に移行する。
【００２５】
ステップＳＴ３では、評価対象の建物について上層増築が可能であるかを検討して、ステップＳＴ４に移行する。ここで、上層増築の可能性について検討するのは、都心の一部の地域では１９９８年から容積率が緩和されていることを考慮して、上層階に増築を行って既存建物を生かすためである。
【００２６】
ステップＳＴ４では、事業性を評価すべく、支出総計及び収入総計、設定された事業期間に基づいて、最も有利な改修パターンを選択して、処理を終了する。
【００２７】
以下、ステップＳＴ１からステップＳＴ４のそれぞれの具体的な内容について説明する。
【００２８】
（地域条件の確認）
図３は、演算部１２がステップＳＴ１において地域条件を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【００２９】
ステップＳＴ１１では、用途地域について判定する。具体的には、評価対象となる建物の所在地データに基づいて、当該建物の地域について住宅が建設できる地域であるか否かを判定する。住宅が建設できる地域でないと判定したときは、評価対象となる建物についてオフィスとして事業性評価を行う。なお、本実施形態では、オフィス用の建物を住宅に用途変換することについて説明しているので、オフィスとして事業性評価を行うことについては記載を省略する。一方、住宅が建設できる地域であると判定したときは、ステップＳＴ１２に移行する。
【００３０】
ステップＳＴ１２では、評価対象の建物をオフィスとして使用した場合のオフィス賃料と、集合住宅（マンション）として使用した場合のマンション賃料をそれぞれ予測して、ステップＳＴ１３に移行する。
【００３１】
ここで、オフィス賃料は、オフィス賃料水準データベースの中から、建物の条件と同一条件（例えば、所在地、築年数、１フロア面積など）のオフィス賃料によって求められる。また、マンション賃料は、住宅賃料水準データベースの中から、建物の条件と同一の条件（例えば、所在地、駅からの所要時間など）のマンション賃料によって求められる。
【００３２】
ステップＳＴ１３では、賃料水準を判定する。具体的には、住宅賃料の方がオフィス賃料よりも高いかを判定し、住宅賃料の方が高いときはリターンして、ステップＳＴ２のサブルーチン処理に移行する。住宅賃料の方が高くないときは、評価対象となる建物について、オフィスとして事業性評価を行う。
【００３３】
以上のように、演算部１２は、ステップＳＴ１１からステップＳＴ１３までの処理を行うことで、評価対象となる建物の地域がマンションへの用途変換に好ましい地域であるかの地域条件を確認することができる。
【００３４】
（法的条件の確認）
図４は、演算部１２がステップＳＴ２において法的条件を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。演算部１２は、評価対象となる建物の基本図面データと、現地調査データとに基づいて、評価対象となる建物の住戸割りを表した住戸割りプランを作成する。そして、耐震性能の確認（ステップＳＴ２１）、採光・居室条件の確認（ステップＳＴ２２）、窓先空地・代替進入口の確認（ステップＳＴ２３）、階段などの確認（ステップＳＴ２４）をそれぞれ実行する。
【００３５】
図５は、演算部１２がステップＳＴ２１において耐震性能を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。なお、後述する改修項目は、確認申請の時期に応じて予め用意されている。つまり、評価対象となる建物の確認申請が１９７１年より前か、１９７１年以降１９８１年６月より前か、１９８１年６月以降のいずれかによって、それぞれ異なる改修項目が用意されている。
【００３６】
ステップＳＴ２１１では、評価対象となる建物の確認申請が１９８１年６月以降であるかを判定する。確認申請は１９８１年６月以降であるときは、耐震性能が十分であるので、このサブルーチンを抜けてステップＳＴ２２に移行する。一方、確認申請は１９８１年６月以降でないときはステップＳＴ２１２に移行する。
【００３７】
ステップＳＴ２１２では、評価対象となる建物の確認申請は１９７１年以降であるかを判定する。確認申請は１９７１年以降であるときはステップＳＴ２１３に移行し、確認申請は１９７１年以降でないときはステップＳＴ２１５に移行する。
【００３８】
ステップＳＴ２１３では、既に作成された住戸割りプランが大規模修繕又は大規模模様替えに当たるかを判定し、大規模修繕、大規模模様替えのいずれかに当たるときはステップＳＴ２１５に移行し、大規模修繕、大規模模様替えのいずれにも当たらないときはステップＳＴ２１４に移行する。
【００３９】
ステップＳＴ２１４では、改修項目に既存遡及項目を追加して、このサブルーチンを抜けてステップＳＴ２２に移行する。
【００４０】
ステップＳＴ２１５では、耐震評価を行う。具体的には、耐震補強が必要であるかを判定し、耐震補強が必要なときはステップＳＴ２１６に移行し、耐震補強が必要でないときはこのサブルーチンを抜けてステップＳＴ２２に移行する。
【００４１】
ステップＳＴ２１６では、改修項目に耐震補強を追加した後、このサブルーチンを抜けてステップＳＴ２２に移行する。
【００４２】
図６は、演算部１２がステップＳＴ２２において採光・居室条件を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【００４３】
ステップＳＴ２２１では、住戸割りプランに基づいて、各居室の１／７以上の有効な開口をとることができるかを判定し、有効な開口をとることができるときはステップＳＴ２２４に移行し、有効な開口をとることができないときはステップＳＴ２２２に移行する。
【００４４】
ステップＳＴ２２２では、開口を拡大するかを判定し、開口を拡大するときはステップＳＴ２２３に移行し、開口を拡大しないときはステップＳＴ２２７に移行する。
【００４５】
ステップＳＴ２２３では、改修項目に開口拡大を追加して、ステップＳＴ２２４に移行する。
【００４６】
ステップＳＴ２２４では、住戸割りプランに基づいて、各居室に道路に直面する窓があるかを判定し、そのような窓があるときはサブルーチンを抜けてステップＳＴ２３に移行し、そのような窓がないときはステップＳＴ２２５に移行する。
【００４７】
ステップＳＴ２２５では、開口を新設するかを判定し、開口を新設するときはステップＳＴ２２６に移行し、開口を新設しないときはステップＳＴ２２７に移行する。
【００４８】
ステップＳＴ２２６では、改修項目に開口新設を追加して、サブルーチンを抜けてステップＳＴ２３に移行する。
【００４９】
ステップＳＴ２２７では、採光のとれない部分を住宅以外の用途にするかを判定し、その部分を住宅以外の用途にするときは、用途混在としての事業性評価を行う。なお、本実施形態では、オフィス用の建物を住宅に用途変換することについて説明しているので、用途混在としての事業性評価を行うことについては記載を省略する。一方、その部分を住宅以外の用途にしないときは、ステップＳＴ２２８に移行する。
【００５０】
ステップＳＴ２２８では、評価対象となる建物にボイド（ｖｏｉｄ：空隙）を新設するかを判定し、ボイドを新設するときはステップＳＴ２２９に移行し、ボイドを新設しないときはオフィスとして事業性評価を行う。
【００５１】
ステップＳＴ２２９では、構造評価をすべく、建物を補強するだけで済むかを判定し、補強だけで済むときはステップＳＴ２３０に移行し、補強だけでは済まないときはオフィスとしての事業性評価を行う。
【００５２】
ステップＳＴ２３０では、改修項目にボイドを追加して、サブルーチンを抜けてステップＳＴ２３に移行する。
【００５３】
図７は、演算部１２がステップＳＴ２３において窓先空地・代替進入口を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【００５４】
ステップＳＴ２３１では、住戸割りプランに基づいて、必要な窓先空地がとれるかを判定し、必要な窓先空地がとれるときはステップＳＴ２３３に移行し、必要な窓先空地がとれないときはステップＳＴ２３２に移行する。
【００５５】
ステップＳＴ２３２では、窓先空地のとれない部分を住宅以外の用途にするかを判定し、その部分を住宅以外の用途にするときは用途混在としての事業性評価を行い、その部分を住宅以外の用途にしないときはオフィスとしての事業性評価を行う。
【００５６】
一方、ステップＳＴ２３３では、住戸割りプランに基づいて、各戸に代替進入口となる開閉窓があるかを判定し、各戸に上記開閉窓があるときはサブルーチンを抜けてステップＳＴ２４に移行し、各戸のいずれか１つに上記開閉窓がないときはステップＳＴ２３４に移行する。
【００５７】
ステップＳＴ２３４では、窓の一部（上記開閉窓に該当しない窓）を開閉型に変更するかを判定し、変更するときはステップＳＴ２３５に移行し、変更しないときはオフィスとしての事業性評価を行う。
【００５８】
ステップＳＴ２３５では、改修項目に窓を追加して、ステップＳＴ４１に移行する。
【００５９】
ステップＳＴ２４では、階段等についても同様に必要に応じて改修項目の追加を行って、確認処理を実行する。すなわち、改修項目については上述したものに限定されるものではない。そして、ステップＳＴ３のサブルーチン処理に移行する。
【００６０】
以上のように、演算部１２は、ステップＳＴ２１からステップＳＴ２４までの処理を行うことで、評価対象となる建物を住宅に用途変換した場合でも法的条件を満たすかを確認することができる。また、当初、法的条件を満たさない場合でも、必要に応じて改修項目を追加することで法的条件を満たすようにすることもできる。
【００６１】
（上層増築の検討）
図８は、演算部１２がステップＳＴ３において上層増築を検討するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【００６２】
ステップＳＴ５１では、演算部１２は、評価対象となる建物の容積率が法定の容積率に比べて余裕があるかを判定し、余裕があるときはステップＳＴ５２に移行し、余裕がないときはリターンして、ステップＳＴ４のサブルーチン処理に移行する。
【００６３】
ステップＳＴ５２では、演算部１２は、評価対象となる建物の構造について、上層増築するだけの余裕があるかを判定し、余裕があるときはステップＳＴ５３に移行し、余裕がないときはリターンして、ステップＳＴ４のサブルーチン処理に移行する。
【００６４】
ステップＳＴ５３では、演算部１２は、改修項目に上層増築を追加した後、リターンして、ステップＳＴ４のサブルーチン処理に移行する。
【００６５】
以上のように、演算部１２は、ステップＳＴ５１からステップＳＴ５３までの処理を行うことで、評価対象となる建物の容積率及び構造を考慮して、上層増築を行うか否かの評価を行うことができる。
【００６６】
（事業性評価）
図９は、演算部１２がステップＳＴ４において事業性評価するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【００６７】
ステップＳＴ６１では、演算部１２は、仕様設定、上述した改修項目、既存施設の活用可能範囲などに基づいて改修費を概算する。また、改修履歴データ及び建物診断結果に基づいてライフサイクルコストを概算する。さらに、予め与えられた条件に基づいて税金等のその他の支出を概算する。そして、演算部１２は、改修費、ライフサイクルコスト及びその他の支出を合算して、支出総計を計算して、ステップＳＴ６２に移行する。
【００６８】
ステップＳＴ６２では、演算部１２は、ステップＳＴ２１で作成された住戸割りプランに基づいて賃貸対象面積を算出し、周辺賃料データベースに基づいて賃金水準を設定する。そして、賃貸対象面積及び賃金水準に基づいて収入総計を計算して、ステップＳＴ６３に移行する。
【００６９】
ステップＳＴ６３では、演算部１２は、計算された支出総計及び収入総計、設定された事業期間に基づいて、入力された改修パターンの中から最も有利な改修パターンを選択して、処理を終了する。
【００７０】
以上のように、本実施形態に係る用途変換評価装置１は、評価対象となる建物の不動産特性、法規制、建物性能を考慮して住宅転用上の制約条件や課題を抽出し、住宅への用途転換後の仕様に基づく概算費用を算出して、想定期間における収益性を評価することで、用途転換への適性を総合的かつ簡便に評価することができる。
【００７１】
例えば、用途変換評価装置１は、収益性の低下した賃貸オフィスビルである建物について、優良な賃貸集合住宅に用途転換・改修することにより、賃貸オフィスビルが抱えている空室リスクや家賃値下がりリスクを回避することができる。この結果、近年の都心居住の傾向と地域により生じているオフィスビルの空室率の低下が生じた場合でも、オフィスビルを住宅に用途変換することで、当該地域の活性化を図ることが可能である。
【００７２】
なお、本発明は、上述した実施の形態に限定されるものではなく、特許請求の範囲に記載された範囲内で様々な設計上の変更を行うことができる。例えば、上層増築の検討については、ステップＳＴ５１からステップＳＴ５３に限定されず、その他の判定処理を行ってもよい。また、改修費についても、上述した内容に限定されず、様々な条件を考慮して概算してもよい。
【００７３】
【発明の効果】
本発明に係る用途変換評価装置及びプログラムは、評価対象となる建物が用途変換後に適正な地域にあるか、用途変換後の法的条件を満たすかを判定するだけでなく、さらに、評価対象となる建物の用途変換後の事業性を評価することにより、建物の用途を変換したときの物理的適性や将来の事業性を総合的に評価することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施の形態に係る用途変換評価装置の構成を示すブロック図である。
【図２】用途変換評価装置に備えられた演算部のメインルーチン処理を示すフローチャートである。
【図３】演算部がステップＳＴ１において地域条件を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【図４】演算部がステップＳＴ２において法的条件を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【図５】演算部がステップＳＴ２１において耐震性能を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【図６】演算部がステップＳＴ２２において採光・居室条件を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【図７】演算部がステップＳＴ２３において窓先空地・代替進入口を確認するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【図８】演算部がステップＳＴ３において上層増築を検討するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【図９】演算部がステップＳＴ４において事業性評価するときのサブルーチン処理を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１  用途変換評価装置
１１  入力部
１２  演算部
１３  データ記憶部
１４  表示部
【図１】
2004220137.tif 000003
【図２】
2004220137.tif 000004
【図３】
2004220137.tif 000005
【図４】
2004220137.tif 000006
【図５】
2004220137.tif 000007
【図６】
2004220137.tif 000008
【図７】
2004220137.tif 000009
【図８】
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【図９】
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