(57)【要約】【課題】土地の購入から建物の引渡し、住宅ローンの支払いの完了までの分譲住宅購入の一連のプロセスを定量的に管理する分譲住宅購入支援総合サービスシステムを提供すること。【解決手段】（ａ）分譲住宅売主が購入を希望する土地情報を入手する工程、（ｂ）金融機関より分譲住宅売主が土地の購入資金の借入れを行う工程、（ｃ）顧客に物件を案内して顧客と分譲住宅売主が所有する分譲用地とをマッチングさせると共に住宅ローン融資契約の契約斡旋を行う工程、（ｄ）住宅ローン融資が内定した段階で顧客と物件の販売契約を締結する工程、（ｅ）住宅建設着工、（ｆ）契約金額総額より、顧客から予め受け取った手付金並びに住宅建設費用を差し引いた残金を分譲住宅売主へ支払う工程、（ｇ）ハウスメーカーに対して住宅の出来高に応じて建設資金の支払いを行う工程、（ｈ）住宅建設完了、（ｉ）物件の引渡し、と同時に住宅ローンの支払いが行われ立替えの精算を行う工程、とからなる分譲住宅購入支援総合サービスシステム。【選択図】      図１
2004206488.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
（ａ）  分譲住宅売主が購入を希望する土地情報を入手する工程、
（ｂ）  金融機関より分譲住宅売主が土地の購入資金の借入れを行う工程、
（ｃ）  顧客に物件を案内して顧客と分譲住宅売主が所有する分譲用地とをマッチングさせると共に住宅ローン融資契約の契約斡旋を行う工程、
（ｄ）  住宅ローン融資が内定した段階で顧客と物件の販売契約を締結する工程、
（ｅ）  住宅建設着工、
（ｆ）  契約金額総額より、顧客から予め受け取った手付金並びに住宅建設費用を差し引いた残金を分譲住宅売主へ支払う工程、
（ｇ）  ハウスメーカーに対して住宅の出来高に応じて建設資金の支払いを行う工程、
（ｈ）  住宅建設完了、
（ｉ）  物件の引渡し、と同時に住宅ローンの支払いが行われ立替えの精算を行う工程、
とからなる分譲住宅購入支援総合サービスシステム。
【請求項２】
顧客と分譲住宅売主が所有する分譲用地とのマッチングを、顧客の分譲住宅購入情報と、分譲住宅売主が購入希望する土地情報とを互いに照合して実施するる請求項１記載の分譲住宅購入支援総合サービスシステム。
【請求項３】
ハウスメーカーへの建設資金出来高払いを、（イ）ハウスメーカーが総合サービス会社に進捗状況を報告する工程、（ロ）総合サービス会社が住宅建設現場を確認する工程、（ハ）総合サービス会社が現場の状況を顧客に報告して了承を得る工程、（ニ）総合サービス会社が金融機関Ｆに出来高払いを依頼する工程、（ホ）金融機関Ｆがハウスメーカーに出来高に応じて建設資金を支払う工程、上記（イ）〜（ホ）を繰り返す工程、とからなる建設資金出来高支払い管理制度を採用して実施する請求項１記載の分譲住宅購入支援総合サービスシステム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、顧客が土地を購入し、建物が建設され、建物の引渡が完了し、住宅ローンが分譲住宅の売主に支払われるまでの一連の取り引きを、分譲住宅購入支援総合サービス会社が顧客の資金管理および支払いの代行を行うことによって不動産取引の透明化を確保すると共に、住宅建設施工業者および建材業者への支払いを出来高払いとすることによる合理的な分譲住宅購入を支援する分譲住宅購入支援総合サービスシステムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
従来、分譲住宅の取得を希望する顧客を、予め、リザーブしておいて、分譲用地を取得する際に、予約した顧客と分譲用地とをマッチングをさせる手法が知られている（先行技術１）。
【０００３】
また、建築主の資金を住宅が完成するまで預かり、工事の進捗状況（出来高）に応じた代金の支払いを管理代行する建設資金出来高支払管理制度が知られている（先行技術２）。
【０００４】
しかし、先行技術１は、土地探し、プランニング、仕様決め、建設着工、引渡しおよびアフターサビスを行っているに過ぎない。また、先行技術２は、工事の進捗状況（出来高）に応じて工務店へ出来高支払いを行っているに過ぎず、従来、土地の購入時から建築主の資金の管理をスタートさせるシステムは見当たらない。また、これまで、不動産業者の成約率を定量化させた実績がない。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
本発明は、このような現状に鑑みて新たに提案されたものであり、土地の購入から建物の引渡し、住宅ローンの支払いの完了までの分譲住宅購入の一連のプロセスを定量的に管理する分譲住宅購入支援総合サービスシステムを提供することを目的とするものである。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
このような課題を解決するために、本発明の分譲住宅購入支援総合サービスシステムは、（ａ）分譲住宅売主が購入を希望する土地情報を入手する工程、（ｂ）金融機関より分譲住宅売主が土地の購入資金の借入れを行う工程、（ｃ）顧客に物件を案内して顧客と分譲住宅売主が所有する分譲用地とをマッチングさせると共に住宅ローン融資契約の契約斡旋を行う工程、（ｄ）住宅ローン融資が内定した段階で顧客と物件の販売契約を締結する工程、（ｅ）住宅建設着工、（ｆ）契約金額総額より、顧客から予め受け取った手付金並びに住宅建設費用を差し引いた残金を分譲住宅売主へ支払う工程、（ｇ）ハウスメーカーに対して住宅の出来高に応じて建設資金の支払いを行う工程、（ｈ）住宅建設完了、（ｉ）物件の引渡し、と同時に住宅ローンの支払いが行われ立替えの精算を行う工程、とから構成されている。
【０００７】
また、本発明の顧客と分譲住宅売主が所有する分譲用地とをマッチングさせる方式は、顧客の分譲住宅購入情報と、分譲住宅売主が購入希望する土地情報とを互いに照合して実施することを特徴としている。
【０００８】
また、本発明のハウスメーカーへの建設資金出来高払い方式は、（イ）ハウスメーカーが総合サービス会社に進捗状況を報告する工程、（ロ）総合サービス会社が住宅建設現場を確認する工程、（ハ）総合サービス会社が現場の状況を顧客に報告して了承を得る工程、（ニ）総合サービス会社が金融機関Ｆに出来高払いを依頼する工程、（ホ）金融機関Ｆがハウスメーカーに出来高に応じて建設資金を支払う工程、上記（イ）〜（ホ）を繰り返す工程、とからなる建設資金出来高支払い管理制度を採用して実施することを特徴としている。
【０００９】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面を用いて説明する。なお、この実施形態では、分譲住宅購入希望者をハウジングメイトとして募集する場合を例に取る。
【００１０】
図１に示すように、分譲住宅購入支援総合サービス会社（以下、総合サービス会社と称する）Ａは、分譲住宅売主（デベロッパー）Ｃが購入を希望する土地情報１１を入手する。ここで、総合サービス会社Ａと、分譲住宅売主ＣおよびハウスメーカーＤは、サプライヤー会員Ｘになっている。
【００１１】
一方、分譲住宅売主Ｃは、金融機関Ｆより購入希望土地の土地購入資金（土地代）３１の借入れを行う。その際、分譲住宅売主Ｃは、商社などの債務保証会社Ｅに購入希望土地を担保３２として提供する。その土地を担保にした債務保証会社Ｅは、金融機関（提携銀行）Ｆに対して分譲住宅売主Ｃの債務保証３３をする。この債務保証３３により分譲住宅売主Ｃは、金融機関Ｆから土地代３１を借入れて購入希望の土地を入手する。
【００１２】
上記の如く、分譲住宅売主Ｃの土地情報１１を入手した総合サービス会社Ａは、顧客Ｂをハウジングメイトとして募集し、分譲住宅購入希望情報（顧客情報）１２を入手する。ここで、顧客Ｂは、ハウジングメイト会員Ｙとなる。
【００１３】
顧客情報１２を入手した総合サービス会社Ａは、顧客Ｂを物件（分譲住宅売主Ｃの所有した分譲用地）Ｋに案内して顧客Ｂと分譲住宅売主Ｃの所有した土地（分譲用地）とをマッチングさせる。例えば、顧客Ｂ１〜Ｂ５が、図２（ａ）のような面積の宅地Ｈ１〜Ｈ５を希望している場合には、分譲住宅売主Ｃの所有した分譲用地Ｋに対して図２（ｂ）のような割り振り（マッチング）を行う。マッチング後、住宅ローン融資契約１３の契約斡旋を行う。
【００１４】
このように、顧客Ｂの要望と分譲住宅売主Ｃの分譲用地Ｋとをマッチングさせる方式を採用することにより、顧客Ｂの要望に合った分譲用地を確保することが可能となる。
【００１５】
そして、金融機関Ｆからの住宅ローン融資１４が内定した段階で顧客Ｂと分譲住宅売主Ｃとの間で物件の販売契約（不動産売買契約）１５を締結させる。その際、総合サービス会社Ａは、顧客Ｂに対して手付金および内入金の納付先が債務保証会社Ｅになることを説明する。それが済むと、顧客Ｂは、手付金および内入金１６を債務保証会社Ｅに納付する。
【００１６】
一方、分譲住宅売主Ｃは、顧客Ｂの意向を受けてハウスメーカーＤに住宅建築１７を発注する。その時、債務保証会社Ｅは、契約金額総額から、予め、顧客Ｂより受け取った手付金並びに住宅建設費用（工事代）を差し引いた残金１８を分譲住宅売主Ｃに支払う。
【００１７】
住宅建設を受注したハウスメーカーＤは、（イ）住宅建築に着手し、その進捗状況４１を総合サービス会社Ａに報告する。（ロ）報告を受けた総合サービス会社Ａは、住宅建設現場４２を確認する。（ハ）確認後、総合サービス会社Ａは、現場の状況４３を顧客Ｂに報告して了承を得る。（ニ）顧客Ｂの了承を得た総合サービス会社Ａは、金融機関Ｆに出来高の支払い４４を依頼する。（ホ）依頼された金融機関Ｆは、ハウスメーカー（住宅建設施工業者および建材業者を含む）Ｄに対して住宅の出来高に応じて建設資金４５を支払う。上記（イ）〜（ホ）を繰り返す。このような建築資金出来高支払い管理制度を採用することにより建築資金の過支払いを防ぐことが可能となる。
【００１８】
住宅建設が完了すると、物件（分譲住宅）Ｎが顧客Ｂに引き渡される。と同時に、金融機関Ｆから債務保証会社Ｅに住宅ローン１９の支払いが行われ、立て替え金の精算２０が行なわれる。
【００１９】
以上の説明では、分譲住宅を購入したい希望者をハウジングメイトとして募集し、ハウジングメイト会員になった顧客と分譲住宅売主の分譲用地とをマッチングさせる場合について説明したが、例えば、不動産データベースと顧客情報データベースとに基づいてより多くの顧客と分譲用地とをマッチングさせることも可能である。
【００２０】
上記の「取引フロー」を図示すると、図３のようになる。
スタート→分譲住宅売主の土地情報を入手（１０１）→分譲住宅売主による土地購入資金の借入（１０２）→顧客と分譲住宅売主の保有する分譲用地のマッチングおよび住宅ローン融資契約の斡旋（１０３）→顧客と物件販売契約の締結（１０４）→住宅建設着工（１０５）→手付金並びに住宅建設費用を差し引いた残金を分譲住宅売主へ支払う（１０６）→ハウスメーカーに出来高に応じて建設資金を支払う（１０７）→住宅建設完了（１０８）→物件引渡しおよび立替え代の精算（１０９）→終了。
【００２１】
また、「マッチング方式」を図示すると、図４のようになる。
スタート→分譲住宅売主の土地情報を入手（２０１）→顧客情報を入手（２０２）→物件に案内（２０３）→顧客と分譲住宅売主の保有する分譲用地との照合（２０４）→終了。
【００２２】
また、「建築資金出来高払い管理方式」を図示すると、図５のようになる。
スタート→（イ）ハウスメーカーによる進捗状況を報告（３０１）→（ロ）総合サービス会社による住宅建設現場確認（３０２）→（ハ）現場の状況を顧客に報告して了承を得る（３０３）→（ニ）総合サービス会社が金融機関Ｆに出来高払いを依頼する（３０４）→（ホ）出来高に応じて建設資金を支払う（３０５）→上記（イ）〜（ホ）を繰り返す（３０６）→住宅建設完了（３０７）→終了。
【００２３】
【発明の効果】
上記のように、本発明は、（ａ）分譲住宅売主が購入を希望する土地情報を入手する工程、（ｂ）金融機関より分譲住宅売主が土地の購入資金の借入れを行う工程、（ｃ）顧客に物件を案内して顧客と分譲住宅売主が所有する分譲用地とをマッチングさせると共に住宅ローン融資契約の契約斡旋を行う工程、（ｄ）住宅ローン融資が内定した段階で顧客と物件の販売契約を締結する工程、（ｅ）住宅建設着工、（ｆ）契約金額総額より、顧客から予め受け取った手付金並びに住宅建設費用を差し引いた残金を分譲住宅売主へ支払う工程、（ｇ）ハウスメーカーに対して住宅の出来高に応じて建設資金の支払いを行う工程、（ｈ）住宅建設完了、（ｉ）物件の引渡し、と同時に住宅ローンの支払いが行われ立替えの精算を行う工程、とから構成されているから、土地の購入から建物の引渡し、住宅ローンの支払いの完了までの分譲住宅購入の一連のプロセスを定量的に管理することが可能になった。
【００２４】
また、本発明の顧客と分譲住宅売主が所有する分譲用地とをマッチングさせる方式は、顧客の分譲住宅購入情報と、分譲住宅売主が購入希望する土地情報とを互いに照合して実施することを特徴としているので、顧客Ｂの要望に合った分譲用地を確保することが可能となった。
【００２５】
また、本発明のハウスメーカーへの建設資金出来高払い方式は、（イ）ハウスメーカーが総合サービス会社に進捗状況を報告する工程、（ロ）総合サービス会社が住宅建設現場を確認する工程、（ハ）総合サービス会社が現場の状況を顧客に報告して了承を得る工程、（ニ）総合サービス会社が金融機関Ｆに出来高払いを依頼する工程、（ホ）金融機関Ｆがハウスメーカーに出来高に応じて建設資金を支払う工程、上記（イ）〜（ホ）を繰り返す工程、とからなる建設資金出来高支払い管理制度を採用して実施することを特徴としているので、建築資金の過支払いを防ぐことが可能となった。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係る分譲住宅購入支援総合サービスシステムの概略構成図である。
【図２】（ａ）および（ｂ）顧客と分譲住宅売主の保有する分譲用地をマッチングさせる説明図である。
【図３】本発明の総合サービスシステムの取引フロー図である。
【図４】顧客と分譲住宅売主の保有する分譲用地をマッチングさせるマッチングフロー図である。
【図５】建設資金出来高払い方式のフロー図である。
【符号の説明】
Ａ  総合サービス会社
Ｂ  顧客
Ｃ  分譲住宅売主
Ｄ  ハウスメーカー
Ｅ  債務保証会社
Ｆ  金融機関
Ｈ  宅地
Ｋ  分譲用地
Ｎ  物件
【図１】
2004206488.tif 000003
【図２】
2004206488.tif 000004
【図３】
2004206488.tif 000005
【図４】
2004206488.tif 000006
【図５】
2004206488.tif 000007