(57)【要約】【課題】投資用不動産等の収益対象物に対してＤＣＦ法による評価を適切に実施する。【解決手段】演算装置の演算部２にはＤＣＦ法演算手段３と、このＤＣＦ法を数万回程度実行するモンテカルロ法演算手段４とがあり、ＤＣＦ法による演算結果の割引率をモンテカルロ法により確率的（正規分布）に表示部１０に表示し、かつ必要であれば、この表示された割引率を入力部の変更手段１ｄを介して調整し、適正な範囲で所望の割引率を得る。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
パーソナルコンピュータ等の演算手段により不動産をはじめとする収益対象物の現在価値を割引率を用いて演算評価するシステムであって、演算手段にはＤＣＦ法を演算する手段と、このＤＣＦ法に用いられる演算要素を変化させてＤＣＦ法による演算を多数回実施しかつＤＣＦ法の演算結果を確率的に示すモンテカルロ法演算手段と、当該モンテカルロ法演算手段により得られた演算要素を再調整する手段とを有することを特徴とする収益対象物の評価システム。
【請求項２】
前記収益対象物は不動産物件であり、確率論的に求められる結果は、当該不動産物件に対するリスクとリターンであり、かつ当該リスクとリターンは表示部において、縦軸及び横軸の一方がリスク及び他方がリターンとする平面に対して所定の勾配を有する線としてグラフ表示されるよう構成したことを特徴する請求項１記載の収益対象物の評価システム。
【請求項３】
演算手段の入力部を介して、前記直線の傾きを調整し、対象不動産物件に対するリスクとリターンの関係を調整することを可能に構成したことを特徴とする請求項２記載の収益対象物の評価システム。
【請求項４】
前記グラフにはリスクとリターンとの関係を示す資本市場線とその資本市場線の最低基準を示す線とが示され、不動産物件に対するリスクとリターンとの関係を示す線はこれら資本市場線とその資本市場線の最低基準を示す線との間でその傾きを調整するよう構成したことを特徴とする請求項２又は３記載の収益対象物の評価システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は収益の対象となる物、特に収益対象が不動産である場合、当該不動産物件の評価を行うシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
例えばマンション、事業所用ビル等の不動産或いは土地と建物を含む不動産（複合不動産）の売買、或いはこれらの不動産を担保とする借入、貸出、不動産を担保とする債権の売買等の場合、当然のことながらこれら不動産の経済的価値を評価する必要がある。
【０００３】
不動産評価の手法としては（ａ）取引事例比較法、（ｂ）原価法、（ｃ）収益還元法の３種類がある。
ここで、商業用不動産の取引市場は一般的に取引事例が少なく、かつ個々の取引において対象不動産に対する嗜好が強く作用する場合もあり、しかも個々の取引において詳細な情報が開示されない閉鎖的な市場であること、さらには不動産に対する物理的リスク（地震等）、社会的・法的リスク（税制の変更、安全基準の変更等）等のリスク要因による比較の困難性、或いは将来に向けての需要動向の不透明性等により上記（ａ）取引事例比較法、（ｂ）原価法は、住宅地等を除けば不動産の評価としては信頼性の低いものとならざるをえない。
【０００４】
以上の点から、昨今収益還元法による不動産評価が注目されている。収益還元法は更に直接還元法とＤＣＦ法（ディスカンテッドキャッシュフロー法）がある。このうち直接還元法は、査定された単年度（初年度）の年間の純収益（年間家賃収入から賃貸に伴う経費を差し引いたもの）を還元利回りによって還元することにより当該不動産の収益価格を求める手法である。
【０００５】
この直接還元法の算出方法は単純で一般に分かりやすいが、反面、初年度に得られる収益のみを基準として、一つの方式にまとめた場合の適正な還元利回りを求めることが困難で、この点において信頼性に欠けることは否めない。
【０００６】
以上の点をカバーする手法としてＤＣＦ法が提案されている。
不動産評価におけるＤＣＦ法とは、多年度期間の収益還元法であって、評価対象不動産が将来得られる家賃等のキャッシュフローを現在価格で割り引いた額を合計した金額をその不動産の総評価とするものである。不動産の値上がりが永続すると考えられた所謂不動産神話が通用した時代には、不動産の値上がりによるキャピタルゲインが期待の中心であり、この不動産の生み出す家賃、地代等のキャッシュフローについてはあまり関心がもたれなかった。
【０００７】
しかし、昨今はキャピタルゲインを期待することは困難であり、不動産から得られるキャッシュフローの重要性が増し、不動産を金融商品として捉える市場の傾向により不動産評価におけるＤＣＦ法の実施が不動産取引の実情に見合う評価手法であるとの認識が広まっている。
【０００８】
【発明が解決しようとする課題】
ＤＣＦ法は、前述のように多年度収益還元法であって、不動産に対する将来の収益・空室率・費用、所定年後（例えば１０後）の転売価格を予測し、適正な割引率（ＩＲＲ）で現在価値に割り引くことによって評価を求める不動産評価法である。
【０００９】
ＤＣＦ法を採用することにより、より精緻かつ明示的な評価が期待される反面、実際には以下のような理由によりＤＣＦ法自体にも多くの問題がある。
例えば、ＤＣＦ法を実施する場合においても、前述のようにリスク要因の多様性、１０年後等の将来予測の困難性等々は同じである。ＤＣＦ法を実施するためにはより細かいデータを入力する必要があるとされるが、前述の理由により入力すべきデータの取捨選択等によりその評価の信頼性は大きく揺らぐことになる。
【００１０】
各不動産における割引率を設定する基準がそもそも不明である。ＤＣＦ法においては前述のとおり不動産の現在価格を割り引くことにより不動産評価を行うものであり、この設定の影響が特に大きいため、この特定の割引率を設定した基準（理由）に合理的な説明ができないのであればＤＣＦ法による評価そのものが信頼されないことになる。
【００１１】
例えば現在価格の割引率が何故６．５％であるのか、割引率６．０％でないのは何故か、リスクが大きいからか、何故リスクが大きいと判断したのか、そもそもリスクを定量的に判断しないでリスクの大小等語れるのか、仮にリスク量が判っても、そのリスク量からどのようにして追加的なリスクプレミアムである０．５％を導き出せるのか等、ＤＣＦ法の評価の基本となる割引率そのものにこのような不明確性がついてまわることになり、一見もっともな計算式に基づいて実行されているように見えるＤＣＦ法自体が、実態においては恣意的に利用される可能性が高い。
【００１２】
つまり、従来のＤＣＦ法の実行手法においては、「リスクは数字で表示し（つまり定量的に表示し）、かつこのリスクに見合った割引率（リターン）は市場から求める」という考えが欠落しており、この結果上述のようにＤＣＦ法による評価が恣意的に調整或いは利用される大きな要因となっている。
【００１３】
【課題を解決するための手段】
本発明は上述の問題点に鑑み構成されたもであり、ＤＣＦ法自体は不動産等の収益対象を評価する手法としては前記３種類の手法のうちで最も優れた手法であるとの前提に基づき、このＤＣＦ法による評価をより信頼性の高いものにした評価システムである。
【００１４】
即ち本発明は、リスクとは予測や期待性のぶれであると定義し、かつこの予測や期待性のぶれを標準偏差で表すことを前提として演算を行う評価システムであって、演算装置は、ＤＣＦ法を実行する演算手段と、このＤＣＦ法の演算をモンテカルロ法により多数回演算する手段と、このモンテカルロ法により確率論的に得られるＤＣＦ法の演算結果を再調整する手段と、この演算結果を表示する手段とを有し、これら手段により様々な複雑なリスク要因を全て経済価値に置き直す標準化された評価モデルを構成表示し、不動産等の収益対象を売買したり、或いは売買対象物の評価をする者（以下実施例を含めてこれらの者を「本人」とする）がこの表示内容を基準とし得るように演算結果を評価モデルとして表示することを特徴とする収益対象物件の評価システムである。
【００１５】
次に、本発明の実施の形態および実施例を説明するのに先立って、本発明の主要な構成要素の一つであるモンテカルロ法についてその概略を説明する。
モンテカルロ法はシミュレーション手法の一例であって、シミュレーション対象の現象に対して大量の乱数を十分に与えてその出力を観測し、その現象を確率論的にみる手法であると言える。
【００１６】
例えば、「一平面上の定点Ａ，Ｂから等距離にある点の軌跡を求める」という数学上の問題を例にとると、我々は上記問題を初等幾何の問題として、その解が「線分ＡＢを垂直二等分する線である。」ということを知っている。
【００１７】
上記問題をモンテカルロ法により実行すれば以下のようになる。
（ａ）乱数を用いていろいろな長さの線分を十分多く用意する。次にこれらの線分の長さを半径とし、点Ａ及びＢを中心として円を描き、半径が等しい円の交点を多数作る。
（ｂ）これらの交点の集まりによって、この軌跡が大体どのような形になるかをながめる。
これら（ａ）、（ｂ）の手順により、交点の集まりが前記垂直二等分線上に位置すること、即ち一平面上の定点Ａ，Ｂから等距離にある点の軌跡は線分ＡＢを垂直二等分する線であるとの結論を得ることができる。
【００１８】
即ち、本件発明について考えると、賃料収入等のデータを確率的に入力し、モンテカルロ法により不動産評価としてのＤＣＦ法を、数千、数万回という多数回実行し、その実行結果を確率論的にみることにより、ＤＣＦ法による評価を確率論的にとらえ、つまり将来予測の困難性に対して確率パスと多数のシナリオにより一定の合理性を与え、その結果をリスクの数値として得ることを可能とするものである。すなわち、本発明は演算過程において割引率を直ちに入力するのではなく、割引率の構成要素の確率モデルとパラメータを与えてシミュレーションを行うことでリスクを測り、そのリスクに対応する合理的な割引率に到達し、対象物の適正な評価を可能とし、ＤＣＦ法における恣意性を出来るだけ外して評価を適正に行う点にその特徴がある。
【００１９】
【発明の実施の形態】
不動産等の収益対象物件に対するＤＣＦ法の実施を、単一のシナリオに基づいて行うのではなく、多数の演算サンプルを作成する手段と、モンテカルロ法を用いて多数回（例えば数万回）演算する手段とにより、収益率（リターン）を、確率分布の幅（標準偏差）として求め、求めるべき割引率を表示手段に対して表示する。
【００２０】
表示手段は、上記偏差をグラフとして直接表示したり、或いは特定の傾きを有する直線グラフとして表示する等により本人が理解し易い表示形態で表示する。例えば直線グラフとして表示された場合には、設定手段を介してこのグラフの傾きを変えてリスクとリターンの関係を調整する。より具体的には基準となる市場のリスクリターン関係直線（資本市場線）を参考に、対象物件のリスクに見合った適正なリターン（割引率）を得るようにする。
【００２１】
【実施例】
以下本発明の実施例を図面を参考に説明する。
本発明はパーソナルコンピュータ（ＰＣ）等の演算装置を用いて実施される。図１は、この演算装置における各部の構成を示す。
【００２２】
図中符号１はキーボードやマウス等の入力手段を用いて各種データの入力や設定を行う入力部である。符号１ａは評価対象設定部であって、評価を行う対象の種類を設定する部分である。例えばオフィス用の賃貸ビルディング、賃貸マンション、賃貸店舗等、収益対象の種類を選択する。また、収益対象はこのような不動産に限るものではなく、例えば事業会社そのものや、クレジット債権、レンタカー用車両等のレンタル物件をはじめとする動産であってもよい。
【００２３】
１ｂはデータ入力部である。例えば前記評価対象部１ａで評価対象である収益対象をオフィス用の賃貸ビルディングとした場合、建築構造、新築経過年数等構造物の直接的なデータ、空室率、維持費等の賃貸運営時のデータ、将来の物件転売時の予想コストなどのデータ１乃至ｎを入力する入力部である。
【００２４】
符号１ｃは上記物件に対する確率モデルの演算要素としてのパラメータは、安全利子率のデータを入力する間接データ入力部である。さらに符号１ｄは例えば、後述する表示部に表示された割引率のグラフの傾きを変更するなど、算出表示されたデータ内での本人の意思決定に資するような調整を行うための手段である。
【００２５】
次に符号２は本発明に係るシステムを実施する場合に中心を成す演算部である。なお以下収益対象をオフィス用の賃貸ビルディングを例に説明する。
符号３はＤＣＦ法演算手段である。ＤＣＦ法は前述のとおり不動産に対する将来の収益・空室率・費用、所定年後（例えば１０年後）の転売価格等を予測し、リスクと時間を考慮した割引率で現在価値に割り引くことによって求めるための演算手法であるが、このＤＣＦ法演算手段から出力された演算手法は、モンテカルロ法演算手段４により多数回（例えば数万回）実行される。
【００２６】
例えば、前記不動産物件の賃料、空室率、費用、割引率のパスをそれぞれ発生させ、これらに相関性を与え、個々のパスに対応してＤＣＦ法による演算を前述のように多数回実施する。パスはこのモンテカルロ法演算手段内の乱数発生手段（図示せず）により得られた乱数により求められる。
【００２７】
５はモンテカルロ法を実行することにより得られたデータであり、６はこのデータに対応するイメージを作成する手段である。なおこのイメージは出力イメージデータベース７に格納されているイメージデータを適宜選択して作成される。また符号８は出力イメージ変更手段であり、例えば前述の直線グラフの傾きを変える設定が変更手段１ｄにより設定され場合、この出力イメージ作成手段６に対して変更データを出力するものである。以上各手段は中央処理装置９の指令により作動する。また符号１０はこれらのデータを表示するための表示手段であって、ＣＲＴや液晶等の視認手段として構成され、場合によっては音声発生手段等も付加される。また図示しないがプリンタ等、ハードコピーをとる手段も当然接続可能である。
【００２８】
次に図２及び図３を用いて本発明に係るシステムの作動状態の一例を示す。
先ず最初に評価対象である収益対象を選択設定する（Ｓ１）。以下前述の例に対応してオフィス用の賃貸ビルディングを評価対象に設定した場合を例に説明する。
【００２９】
評価対象を設定したならば、次に分析内容の設定を行う（Ｓ２）。図４は前記表示部１０に表示された分析内容設定用の画面の一例を示す。この画面には上段ほど基礎的な分析を実行するボタンが表示されているが、本人の必要性に応じて適宜所定のボタンを選択して分析を実行することもできる（Ｓ３）。因みに同画面に表示され最上段の分析の種類は、前記オフィス用の賃貸ビルディングの最適保有期間の分析である。
【００３０】
図５は図４の最上段の「分析１．最適保有期間の分析」或いは次の段の「分析２．分析３．収益価格の分析」のボタンを押した場合に表示されるデータ入力用画面であり、当該画面に建物概要に関するデータ等、特定された物件に関する所定の事項を入力し（Ｓ４）、前記演算手法を実行（Ｓ５）して、先ず図６に示すように当該物件の最適保有期間（最適投資期間）に関する分析データを画面表示する。なおこの図６に示す解析は飛ばし、図４の分析２のボタンを押してより重要なデータ解析を直接行うようにすることも可能である。
【００３１】
次に上記Ｓ５のステップの演算過程において、前記図１のモンテカルロ法演算手段４において賃料／空室率／費用／割引率等に関してパスをそれぞれ発生させると共に、これらに相関性を与える。また同手段４内の乱数発生手段により発生された乱数を用いてＤＣＦ法による演算を多数回（例えば数万回）繰り返し、算出されたそれぞれの収益価格の分布を求める。
【００３２】
この収益価格分布はモンテカルロ法の実行によって正規分布に近い分布をすることになる。
図７は上記演算により求めた収益価格分布を表示部１０に表示した画面である。図中横軸は価格を、縦軸は確率を示す。また符号Ｌ１は正規分布を示す曲線を、Ｌ２は累積確率を示す曲線である。このグラフにおいて、その頂点が適正価格となる。
【００３３】
次に求められた適正価格（不動産評価の場合）或いは取引価格（行った取引の分析を行う場合）を与えることにより、収益率になおし２段階目の演算を行う。これにより今度は収益率の確率分布が求められ、前記表示部１０には図８に示す収益率の正規分布を示す画面が表示される。この画面のうち横軸は収益率を、縦軸は確率を示している。つまりこのことから、求められた分布の幅（標準偏差）が収益率に対するリスク量（「ボラティリティ」と呼ばれている）であり、かつこの分布の頂点が期待リターンになり、特定された対象物件の割引率が算出されかつ表示される（Ｓ６／Ｓ７）。つまり、この２段階目の演算によって前記適正価格或いは取引価格を収益率に直したことよって、他の金融資産や不動産の比較がはじめて可能となるという従来にない独特の効果をもたらすことになる。
【００３４】
図９は上記結果に基づいて設定されたリスクとリターンとの関係を示すグラフであり、本人はこの図９に示される関係から対象不動産に対する投資等の収益行為を実施するか否か等、当該対象不動産に対する本人の価値判断を決める重要な指標となるものであり、横軸はリスクを、縦軸は割引率（リターン）を示す。また下記の式から導かれるように、割引率から既知の安全利子率を控除した値がリスクプレミアムとなる。
割引率（リターン）＝リスクプレミアム（未知）＋安全利子率（既知）
【００３５】
以上に示された割引率を調整するか否かを判断し（Ｓ８）、表示された割引率を承認する場合（Ｓ１０）には対象物の価格の収束・確定を行い（Ｓ１１）個別の分析ステップを終了する（Ｓ１２）。また前記ステップＳ８において割引率を調整する場合にはこれに対応するリスクプレミアムの調整（Ｓ９）を行うため、前記ステップＳ５に戻る。
【００３６】
上記各ステップを、リスクとリターンとの関係を示す図９を参考としてより具体的に示す。
図中、Ｌ５は前述の演算により求められた対象不動産のリスクに対するリターンの関係から求められた直線であり、Ｌ４は安全利子率（リスクゼロ）と評価対象である不動産のリスクとリターンとの関係をプロットした、基準となる直線である不動産資本市場線（不動産ＣＭＬ）であり、線Ｌ３はリスクに対するリターンの最低基準を示す直線である。
【００３７】
これら各線は図９に示すような構成で表示手段１０に表示される（Ｓ７）。本人は、画像表示された割引率（リターン）を調整するか否かをリスクとリターンとの関係において判断し（Ｓ８）、構成するリスクプレミアムを調整したい場合には前記直線Ｌ５の傾き設定変更指令という形で演算装置に対してリスクプレミアムの調整（Ｓ９）を行わせる。なお、本人によるこの設定は、例えば直線Ｌ５部分をマウスによりスクロールする等の方法により、この直線の傾きを本人の所望の傾きに調整する等非常に簡単な方法で実施することが可能である。
【００３８】
リスクプレミアムの調整指令があると、ステップ５に戻って演算を再度実施し、新たに線Ｌ５の傾きを設定して表示（Ｓ７）する。本人はこの設定を行うことにより所望のリスクプレミアムを選びこれを承認する（Ｓ１０）。この再演算は１度目よりも簡単にかつ速く実行できる。
なお、通常は対象不動産のリスクとリターンの関係を直線Ｌ４で示される不動産ＣＭＬに近づけるように調整する方が有利であるため、画像表示において直線Ｌ４に近づけるように直線Ｌ５の傾きの調整を行う。傾きの調整は図１の変更手段１ｄを介して前述のように簡単に実行することができる。
【００３９】
但し、不動産評価には認識不能な要因がかなり介在するため、前記直線Ｌ５が不動産ＣＭＬを示す直線Ｌ４と、最低限を示す直線Ｌ３との間に在るようにすれば必ずしも当該Ｌ５を当該直線Ｌ４に完全に一致させるように調整する必要はない。
【００４０】
次に、個別の分析でステップを終了せず、複数対象のデータを入力して複数の不動産によるポートフォリオ分析を行い（Ｓ１３、Ｓ１４）、これにより基準となる資本市場線（ＣＭＬ）の推定・調整を行い（Ｓ１５）、ステップＳ８に戻って割引率の調整を再度行うかを判断する。つまり、割引率（個別評価）の決定とポートフォリオ分析によるＣＭＬの決定とは両輪の関係にあるので、このステップＳ１３乃至Ｓ１５を介して割引率の調整を多数回行うことにより、割引率及びポートフォリオ分析のデータが蓄積され、何れもより精緻となってより適正な割引率を得ることが期待される。
【００４１】
すなわち、金融マーケットの指標や複数の不動産ポートフォリオ分析から推定してその市場の全ての投資家に共通な期待リターンとリスクとの間のトレードオフとしてＣＭＬを得て、これを基準とすることによってより適正な割引率を得ることができる。図１０は前記表示手段１０に対して表示される不動産ポートフォリオ分析結果の表示例を示し、Ｌ６はポートフォリオ分析を示す直線、Ｌ７は不動産ＣＭＬ、Ｌ８はマーケットを示す線、Ｌ９は不動産ＣＭＬの最低基準線である。
【００４２】
以上、本発明を利益対象として不動産を例に説明したが、収益の対象物であれば本発明の評価は収益を目的とした各種取引に応用可能であることは、当業者において容易に推測可能である。
【００４３】
【発明の効果】
従来は、入力すべきデータの選択次第でＤＣＦ法による割引率の算出結果を恣意的に操作すること等も可能である等の理由によりＤＣＦ法に対する信頼性が必ずしも高くなかったが、以上具体的に示したように、本発明によれば高速度の演算手段を用いることよりモンテカルロ法の実行が可能となり、ＤＣＦ法による割引率の算出に対して高い客観性と信頼性を与えることが可能とる。
【００４４】
また演算を２段階に分けることによって、この２段階目の演算によって評価対象の適正価格或いは取引価格を収益率に直すことにより、当該評価対象と他の金融資産や不動産との比較がはじめて可能となり、対象物のより適正な評価が可能となるという従来にない独特の効果を発揮する。
【００４５】
更に、上記の結果として個別分析とポートフォリオによる市場分析とを相互に行うことによって、演算結果を市場動向を反映させた数値に収束させることができ、より一層適正な評価が可能となる。
【００４６】
また更に、これらの演算は本人が演算手段に対して、評価対象が例えば商業用不動産である場合には賃料変動等、実際に簡単に得ることが可能なデータを入力する等の簡単な方法により実施できるので、割引率の算出において特別の技能を必要とせず、だれでも容易に実行可能であり、収益対象物の評価に幅広く応用可能である。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係るシステムを実行する演算装置の構成を示すブロック図である。
【図２】本発明に係るシステムを実行の一例を示すフロー図である。
【図３】図２に示すフローに連続するフローを示す図である。
【図４】本発明に係るシステムの実施メニューを表示する画面の構成を示す図である。
【図５】データの入力を行う画面の構成を示す図である。
【図６】不動産物件の最適保有期間を示す画面の構成例を示す図である。
【図７】不動産物件の価格に対する確率の分布を示す画面の構成例を示す図である。
【図８】不動産物件の収益率に対する確率の分布を示す画面の構成例を示す図である。
【図９】不動産物件のリスクとリターンとの関係を示す画面の構成例を示す図である。
【図１０】不動産ポートフォリオの分析結果を示す画面の構成例を示す図である。
【符号の説明】
１  入力部
２  演算部
３  ＤＣＦ法演算手段
４  モンテカルロ法演算手段
１０  表示部
Ｌ１  正規分布を示す曲線
Ｌ２  累積確率を示す曲線
Ｌ３  対象不動産のリスク・リターン関係線
Ｌ４  不動産ＣＭＬ
Ｌ５  不動産ＣＭＬの最低基準線
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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