(57)【要約】【課題】顧客の必要とする時期にその顧客に相応な住替先住宅に関する情報を提供可能な非常に高機能な不動産資産運用支援装置を実現する。【課題を解決するための手段】顧客が購入した住宅においてその顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データを受け付ける顧客日常データ受付手段２１と、所定の生活行動能力を有する比較対照者の比較対照者日常データと前記顧客日常データ受付手段２１で受け付けた顧客日常データとを比較し、該顧客の生活行動能力が劣ったか否かを判定する生活行動能力判定手段２９と、前記生活行動能力判定手段２９で該顧客の生活行動能力が劣ったと判定された際に、その生活行動能力に相応な住替先住宅に関する住替先候補データを出力する住替先候補データ出力手段２０とを具備するようにした。【選択図】図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
顧客が購入した住宅においてその顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データを受け付ける顧客日常データ受付手段と、
所定の生活行動能力を有する比較対照者の比較対照者日常データと前記顧客日常データ受付手段で受け付けた顧客日常データとを比較し、該顧客の生活行動能力が劣ったか否かを判定する生活行動能力判定手段と、
前記生活行動能力判定手段で該顧客の生活行動能力が劣ったと判定された際に、その生活行動能力に相応な住替先住宅に関する住替先候補データを出力する住替先候補データ出力手段とを具備することを特徴とする不動産資産運用支援装置。
【請求項２】
前記住替先候補データが、前記住宅の売却資金と関連するデータであることを特徴とする請求項１記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項３】
前記顧客日常データが、所定の電化製品の動作時間を示すデータであり、
前記生活行動能力判定手段が、所定期間において顧客の動作時間が比較対照者の動作時間と比して増加傾向を示した際に、その顧客の生活行動能力が劣ったと判定することを特徴とする請求項１又は２記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項４】
前記顧客日常データが、前記住宅における公共エネルギー使用量であり、
前記生活行動能力判定手段が、所定期間において顧客の公共エネルギー使用量が比較対照者の公共エネルギー使用量と比して減少傾向を示した際に、その顧客の生活行動能力が劣ったと判定することを特徴とする請求項１又は２記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項５】
前記顧客日常データが、前記住宅における風呂又はトイレ又は廊下又は階段の使用回数を示す設備使用回数であり、
前記生活行動能力判定手段が、所定期間において顧客の設備使用回数が比較対照者の設備使用回数と比して減少傾向を示した際に、その顧客の生活行動能力が劣ったと判定することを特徴とする請求項１又は２記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項６】
前記住宅に居住する人数に変化があった際に、その人数変化に応じた補正を前記公共エネルギー使用量又は設備使用回数に対して行う日常データ補正手段を具備し、
前記生活行動能力判定手段が、前記日常データ補正手段で補正された顧客日常データに基づき顧客の生活能力が劣ったか否かを判定することを特徴とする請求項４又は５記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項７】
前記比較対照者日常データが、該顧客の健常時の顧客日常データであることを特徴とする請求項１乃至６いずれか記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項８】
入居時又は健常時に受け付けられ且つ顧客の希望する住環境を備えた住替先住宅に関する希望住替先データを格納する希望住替先データ格納手段を具備し、
前記住替先候補データ出力手段が、この希望住替先データ格納手段に格納している希望住替先データに応じた住替先候補データを出力することを特徴とする請求項１乃至７いずれか記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項９】
顧客の趣味に係る顧客趣味データを受け付ける顧客趣味データ受付手段を具備し、
前記住替先候補データ出力手段が、この顧客趣味データ受付手段で受け付けた顧客趣味データに応じた住替先候補データを出力することを特徴とする請求項１乃至８いずれか記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項１０】
問診により得た顧客の健康状態を定量化して受け付ける健康状態データ受付手段を具備し、
前記住替先候補データ出力手段が、この健康状態データ受付手段で受け付けた健康状態データに応じた住替先候補データを出力することを特徴とする請求項１乃至９記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項１１】
住宅の売却資金と住替先住宅購入資金との割合で示される顧客の費用負担能力を定量化して受け付ける費用負担能力データ受付手段を具備し、
前記住替先候補データ出力手段が、この費用負担能力データ受付手段で受け付けた費用負担能力データに応じた住替先候補データを出力することを特徴とする請求項１乃至１０記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項１２】
数値化された顧客日常データ、顧客趣味データ、健康状態データ及び費用負担能力データに対して所定の重み付けを行う重み付け付与手段を具備し、
前記生活行動能力判定手段が、前記重み付け付与手段で重み付け処理された各データの合計値に基づき住替先候補データを決定することを特徴とする請求項１１記載の不動産資産運用支援装置。
【請求項１３】
不動産を購入した顧客の顧客日常データを取得する顧客端末装置と、この顧客端末装置で取得した顧客日常データを所定の通信回線を介して受付管理する不動産資産運用支援装置とを備えるシステムであって、
前記顧客端末装置が、顧客が購入した住宅において取得した該顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データを取得する顧客日常データ取得手段と、この顧客日常データ取得手段で取得した顧客日常データを不動産資産運用支援装置に出力する顧客日常データ出力手段を具備し、
前記不動産資産運用支援装置が、前記顧客日常データを受け付ける顧客日常データ受付手段と、所定の生活行動能力を有する比較対照者の比較対照者日常データと前記顧客日常データ受付手段で受け付けた顧客日常データとを比較参照し、該顧客の生活行動能力が劣っているか否かを判定する生活行動能力判定手段と、前記生活行動能力判定手段で該顧客の生活行動能力が劣っていると判定された際に、その生活行動能力に相応な住替先住宅に関する住替先候補データを出力する住替先候補データ出力手段とを具備することを特徴とする不動産資産運用支援システム。
【請求項１４】
請求項１３記載の顧客端末装置を、顧客が購入した住宅において取得した該顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データを取得する顧客日常データ取得手段と、この顧客日常データ取得手段で取得した顧客日常データを管理サーバ装置に出力する顧客日常データ出力手段として機能させるための不動産資産運用支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、顧客の生活行動能力に応じた住宅への住み替えを好適に支援するとともに住替え前の住宅を活用可能な不動産資産運用支援装置に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、高齢化社会を迎えるにあたり、高齢者が自分の家や土地を処分して老後を安心にかつ快適に過ごすためのものとして、「住」の分野における施設、サービス、商品等に関する情報を高齢者の視点に合わせて正確に分かりやすく送受信し、市場において不足している住宅の斡旋、販売、仲介といった機能を、インターネット等を利用して新しいビジネス形態として構築するとともに、住み替えや住宅リフォームを促進することにより、高齢者向けの流通市場を確立する住宅供給／住替え計画システムが提供されはじめている。
【０００３】
より具体的にこのようなシステムは、例えば、高齢者向けの住宅供給又は住替え計画に関する住宅情報、高齢者の個人情報及び不動産情報を格納したデータベースを、データベースサーバーを介してインターネットに接続し、前記インターネットを介して前記高齢者の住宅供給又は住替え計画に関する情報提供を受けるとともに、前記格納情報の更新を行い得るように構成されている。（例えば、特許文献１参照。）。
【０００４】
【特許文献１】
特開２００２−２７９２２１号公報（第３頁、第２図）
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上述のような構成では、住替えねばならない時期が到来しているか否かがわからず、また、住宅供給又は住替え計画に関する情報提供を受ける顧客が、住替え時に痴呆症などで正しい判断をすることが困難な状態にある高齢者であれば、それらの情報がいかに優れたものであったとしても、その顧客にとっては何も意味をなさないものとなる。
【０００６】
すなわち、自宅を処分して住み替える必要があったとしても、住み替えを円滑に行うことができないといった課題を有している。
【０００７】
そこで本発明は、顧客の必要とする時期にその顧客に相応な住替先住宅に関する情報を提供できるといった非常に高機能な不動産資産運用支援装置の提供を主たる課題としたものである。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
すなわち、本発明は、顧客が購入した住宅においてその顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データを受け付ける顧客日常データ受付手段と、所定の生活行動能力を有する比較対照者の比較対照者日常データと前記顧客日常データ受付手段で受け付けた顧客日常データとを比較し、該顧客の生活行動能力が劣ったか否かを判定する生活行動能力判定手段と、前記生活行動能力判定手段で該顧客の生活行動能力が劣ったと判定された際に、その生活行動能力に相応な住替先住宅に関する住替先候補データを出力する住替先候補データ出力手段とを具備するようにしたものである。
【０００９】
ここで、「住替先住宅」とは、一般の住宅や土地といった不動産を含む概念である他、特別養護老人ホーム（以下、「特養ホーム」とする。）、介護老人保健施設（以下、「介護ホーム」とする。）、軽費老人ホーム（以下、「ケアハウス」とする。）、グループホームといった高齢者向けの住宅及び賃貸住宅をも含む。
【００１０】
このような構成によれば、日常において取得される生活行動能力を推定するための顧客日常データに基づき、該顧客の生活行動能力が劣っているか否かが判定され、劣っていれば然るべき住居へ住替えを示唆される住替先候補データを得られるため、顧客の必要とする時期に顧客の状態とマッチングする住宅への住み替えをスムーズに実現させることができる。
【００１１】
また、ぼけ症状が出て判断能力が劣化した場合や体調に障害が起こった場合にも、なんら案ずることなく適切な住宅に入居可能となり、将来の「住」に対する不安が日常の生活においても激減され、大変幸福な日常生活を送ることも可能となる。
【００１２】
このように、肉体的あるいは精神的にどのような状態になっても、タイミングよく住替えでき、経済的にも精神的にも安定して個人の生を全うさせることを好適に支援できるといった非常に高機能な不動産資産運用支援装置を実現することができる。
【００１３】
なお、住替え時に住宅を売却して資金が必要な場合でも好適に対応可能にするとともに、顧客の住居などの不動産資産を好適にリサイクル可能なビジネスモデルを構築して不動産産業の活性化を図れるようにするためには、前記住替先候補データが、前記住宅の売却資金と関連するデータであることが望ましい。
【００１４】
また、電化製品の消し忘れで顧客の高齢化度合いを判定するには、前記顧客日常データが、所定の電化製品の動作時間を示すデータであり、前記生活行動能力判定手段が、所定期間において顧客の動作時間が比較対照者の動作時間と比して増加傾向を示した際に、その顧客の生活行動能力が劣ったと判定するように構成すればよい。そして、水道や電気の使用量で顧客の高齢化度合いを判定するには、前記顧客日常データが、前記住宅における公共エネルギー使用量であり、前記生活行動能力判定手段が、所定期間において顧客の公共エネルギー使用量が比較対照者の公共エネルギー使用量と比して減少傾向を示した際に、その顧客の生活行動能力が劣ったと判定するものであればよく、さらに、住宅内の設備の使用回数で、顧客の高齢化の進み度合いを判定するには、前記顧客日常データが、前記住宅における風呂又はトイレ又は廊下又は階段の使用回数を示す設備使用回数であり、前記生活行動能力判定手段が、所定期間において顧客の設備使用回数が比較対照者の設備使用回数と比して減少傾向を示した際に、その顧客の生活行動能力が劣ったと判定するように構成すればよい。
【００１５】
ところで、前記住宅に居住する人数に変化があった際に、その人数変化に応じた補正を前記公共エネルギー使用量又は設備使用回数に対して行う日常データ補正手段を具備し、前記生活行動能力判定手段が、前記日常データ補正手段で補正された顧客日常データに基づき顧客の生活能力が劣ったか否かを判定するように構成すれば、家族の増減があった際にも顧客の高齢化度合いを誤って判定されることを防止できる。
【００１６】
なお、個人差による生活行動能力の判定ミスを防止するには、前記比較対照者日常データが、該顧客の健常時の顧客日常データであればよい。
【００１７】
また、顧客の希望する住環境を備える住替先住宅へ顧客を入居可能にするには、入居時又は健常時に受け付けられ且つ顧客の希望する設備を備えた住替先住宅に関する希望住替先データを格納する希望住替先データ格納手段を具備し、前記住替先候補データ出力手段が、この希望住替先データ格納手段に格納している希望住替先データに応じた住替先候補データを出力するように構成することが好ましい。
【００１８】
また、顧客の趣味とあった住替先住宅へ顧客を入居可能にするには、顧客の趣味に係る顧客趣味データを受け付ける顧客趣味データ受付手段を具備し、前記住替先候補データ出力手段が、この顧客趣味データ受付手段で受け付けた顧客趣味データに応じた住替先候補データを出力することが望ましい。
【００１９】
健康状態に応じた住替先住宅へ顧客を入居可能にするには、問診により得た顧客の健康状態を定量化して受け付ける健康状態データ受付手段を具備し、前記住替先候補データ出力手段が、この健康状態データ受付手段で受け付けた健康状態データに応じた住替先候補データを出力することが好ましく、また、顧客の費用負担能力とあった住替先住宅へ入居可能にするには、住宅の売却資金と住替先住宅購入資金との割合で示される顧客の費用負担能力を定量化して受け付ける費用負担能力データ受付手段を具備し、前記住替先候補データ出力手段が、この費用負担能力データ受付手段で受け付けた費用負担能力データに応じた住替先候補データを出力するといったものも挙げられる。
【００２０】
多種多様化する顧客のニーズに対応しながら、住替先候補データを好適に決定するには、数値化された顧客日常データ、顧客趣味データ、健康状態データ及び費用負担能力データに対して所定の重み付けを行う重み付け付与手段を具備し、前記生活行動能力判定手段が、前記重み付け付与手段で重み付け処理された各データの合計値に基づき住替先候補データを決定するようにすればよい。
【００２１】
本発明の望ましい態様としては、不動産を購入した顧客の顧客日常データを取得する顧客端末装置と、この顧客端末装置で取得した顧客日常データを所定の通信回線を介して受付管理する不動産資産運用支援装置とを備えるシステムであって、前記顧客端末装置が、顧客が購入した住宅において取得した該顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データを取得する顧客日常データ取得手段と、この顧客日常データ取得手段で取得した顧客日常データを不動産資産運用支援装置に出力する顧客日常データ出力手段を具備し、  前記不動産資産運用支援装置が、前記顧客日常データを受け付ける顧客日常データ受付手段と、所定の生活行動能力を有する比較対照者の比較対照者日常データと前記顧客日常データ受付手段で受け付けた顧客日常データとを比較参照し、該顧客の生活行動能力が劣っているか否かを判定する生活行動能力判定手段と、前記生活行動能力判定手段で該顧客の生活行動能力が劣っていると判定された際に、その生活行動能力に相応な住替先住宅に関する住替先候補データを出力する住替先候補データ出力手段とを具備するものが挙げられる。
【００２２】
【発明の実施の形態】
以下、図面を用いて本発明の実施形態について説明する。
【００２３】
図１は、本発明の実施形態における不動産資産運用支援システムの全体システムを示した全体機器構成図である。図１において、Ｐ１は不動産を購入した顧客の顧客日常データを取得する顧客端末装置Ｐ１であり、Ｐ２は前記顧客端末装置Ｐ１で取得した顧客日常データを管理する不動産資産運用支援装置Ｐ２であり、この顧客端末装置Ｐ１と不動産資産運用支援装置Ｐ２とはインターネットＩＮＥＴなどの通信回線網を介して双方向通信可能に接続されている。
【００２４】
具体的には、顧客端末装置Ｐ１は、汎用のパーソナルコンピュータであって、図２に示すように、ＣＰＵ１０１、内部メモリ１０２、ＨＤＤ等の外部記憶装置１０３、マウスやキーボードなどの入力手段１０４、ＣＲＴや液晶ディスプレイなどの表示手段１０５、電話回線等を介してインターネットＩＮＥＴに接続するための外部通信インタフェース１０６、住宅内の家電機器や設備機器に接続される内部通信インタフェース１０７等を主な構成要素とする。なお、この顧客端末装置Ｐ１は、携帯電話や携帯端末装置（ＰＤＡ）で構成することもできる。
【００２５】
そして、この顧客端末装置Ｐ１は、その内部メモリに記憶させたプログラムにしたがって前記ＣＰＵ１０１や周辺機器が作動し、図４に示すように、顧客日常データ取得手段１１、顧客日常データ出力手段１２などとしての機能を発揮するようにしている。
【００２６】
より具体的に、図４に示した顧客端末装置Ｐ１の各手段を具体的に詳述する。
【００２７】
顧客日常データ取得手段１１は、前記内部通信インタフェース１０７を介して接続される住宅内の家電機器または設備機器に備えた計測器（図示せず）を識別するとともに、その計測器によって計測される使用開始時間、使用終了時間、使用量、使用回数を監視し、監視したデータを該顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データとして取得するものである。
【００２８】
より具体的に本実施形態では、エアコンに備えた通電センサで計測されるエアコンの使用開始時間と使用終了時間とから求められるエアコン動作時間及びエアコン使用量と、浴室電灯に備えた通電センサで計測される浴室電灯の使用開始時間と使用終了時間とから求められる浴室電灯動作時間及び浴室電灯使用量と、浴室ドアの開閉回数を計測可能な開閉カウンタで計測される風呂の使用回数とを顧客日常データとして取得するように構成している。
【００２９】
また、取得する顧客日常データはこれらに限らず、例えば、廊下や階段に設けた赤外線センサにより廊下や階段の使用回数を顧客日常データとして取得したり、トイレの排水パイプに設けた流量センサによりその排水量を顧客日常データとして取得したり、さらには、静止画カメラ、動画カメラ、音声スイッチ、ドア開閉スイッチ、歩行振動、温度センサ、人身感知センサ、照度センサといった機器で計測する顧客日常データを、開始時刻又は終了時刻に関するデータと関連付けて取得するなど、住宅の状態や顧客の要望などに応じて適宜取得するように構成しても構わない。このように、顧客日常データを、開始時刻又は終了時刻に関するデータとともに取得すれば、経時変化を好適に把握することができる。
【００３０】
顧客日常データ出力手段１２は、前記顧客日常データ取得手段１１で取得した顧客日常データを不動産資産運用支援装置Ｐ２に送信出力するものであって、前記外部通信インタフェース１０６等を利用して構成している。
【００３１】
一方、不動産資産運用支援装置Ｐ２は、一般的なデータベース機能を具備したもので、図４に示すように、ＣＰＵ２０１、内部メモリ２０２、ＨＤＤ等の外部記憶装置２０３、マウスやキーボードなどの入力手段２０４、ＣＲＴや液晶ディスプレイなどの表示手段２０５、電話回線等を介してインターネットＩＮＥＴに接続するための通信インタフェース２０６、プリンタなどの出力手段２０７等を主な構成要素とする。
【００３２】
そして本実施形態では、不動産資産運用支援装置Ｐ２は、その内部メモリ２０２等に記憶させたプログラムにしたがって前記ＣＰＵ２０１や周辺機器を作動し、図４に示すように、顧客日常データ受付手段２１、日常データ補正手段２２、顧客趣味データ受付手段２３、健康状態データ受付手段２４、費用負担能力データ受付手段２５、重み付け付与手段２６、比較対照者日常データ格納手段２７、希望住替先データ格納手段２８、生活行動能力判定手段２９、住替先候補データ出力手段２０などとしての機能を発揮するようにしている。
【００３３】
具体的に、図４に示した不動産資産運用支援装置Ｐ２の各部を詳述する。
【００３４】
顧客日常データ受付手段２１は、顧客端末装置Ｐ１から送信される顧客日常データを受信して受け付けるものであって、前記通信インタフェース２０６等を利用して構成されている。
【００３５】
なお、本実施形態では、受け付けた顧客日常データを、図５、図６に示すような一覧表にて、表示手段２０５に表示可能に構成するとともに、この顧客日常データに対して所定の方法で評点付けを行うように構成している。より具体的には、顧客日常データにおいて、半年の電気使用量が２．５ｋＷ以上であれば評価点１０を付与し、１．５ｋＷ以上２．５ｋＷ未満であれば評価点８を付与し、１．０ｋＷ以上１．５ｋＷ未満であれば評価点６を付与し、０．５ｋＷ以上１．０ｋＷ未満であれば評価点４を付与し、０．５ｋＷ未満であれば評価点２を付与するようにしている。
【００３６】
また、顧客日常データにおける家電機器毎の評価点を、図７に示すように、一覧表にて表示可能に構成している。
【００３７】
日常データ補正手段２２は、顧客の住宅に居住する居住人数に変化があった際に、その人数変化に応じた補正を前記公共エネルギー使用量又は設備使用回数に対して行うものである。
【００３８】
より具体的に本実施形態では、居住人数に変化がある前の所定期間における一人当たりの一人当たり公共エネルギー使用量を計算し、居住人数が増加していれば、増加人数分の一人当たり公共エネルギー使用量を加算し、一方、居住人数が減少していれば、減少人数分の一人当たり公共エネルギー使用量を減算することで、公共エネルギー使用量を補正するように構成している。
【００３９】
なお、居住人数に変化があったか否かは、顧客が入力した居住人数データをインターネットＩＮＥＴを介して受け付けたものから判定されるようにしてもよいし、あるいは、定期的なアンケート調査で得た居住人数データを該装置Ｐ２に入力したものから判定されるようにしてもよい。
【００４０】
顧客趣味データ受付手段２３は、定期的なアンケート調査で得られる顧客趣味データを受け付けるものであって、前記入力手段２０４等を利用して構成している。なお、本実施形態では、顧客趣味データが旅行に係るデータである場合には、年間における旅行の回数を示す旅行回数データと、宿泊数を示す宿泊数データとを受け付け可能に構成している。また、顧客趣味データが趣味に係るデータである場合には、趣味の種類を示す趣味種類数データと、月間における趣味への総参加回数を示す趣味参加総回数データとを受け付け可能に構成している。また、顧客趣味データがスポーツに係るデータである場合には、スポーツの種類を示すスポーツ種類数データと、月間におけるスポーツへの総参加回数を示すスポーツ参加総回数データとを受け付け可能に構成している。さらにまた、顧客趣味データが買い物に係るデータである場合には、買い物の行き先数を示す買い物先場所数データと、月間における買い物の総回数を示す買い物総回数データとを受け付け可能に構成している。
【００４１】
そして、旅行回数データと宿泊数データと趣味種類数データと趣味参加総回数データとスポーツ種類数データとスポーツ参加総回数データと買い物先場所数データと買い物総回数データとを合計した合計数を、顧客趣味合計データとして設定するように構成している。
【００４２】
なお、この顧客趣味データ受付手段２３で受け付ける顧客趣味データは、顧客端末装置Ｐ１で入力されたものをインターネットＩＮＥＴを介して受信し受け付けるといった実施態様も考えられる。
【００４３】
健康状態データ受付手段２４は、定期的なアンケート調査で得られる顧客の健康状態を定量化した健康状態データを受け付けるものであって、前記入力手段２０４等を利用して構成している。より具体的に本実施形態では、顧客の物忘れの程度を、（１）ほとんどない、（２）ときどきある、（３）やや頻繁にある、（４）ひどくある、といった４項目から１項目をアンケート上で選択決定させ、選択決定されたものが（１）であれば１０点、（２）であれば８点、（３）であれば６点、（４）であれば４点のポイントを付与し、これを健康状態データを構成する物忘れデータとして受け付けるように構成している。また、顧客の睡眠の程度を、（１）よく眠れる、（２）寝つきが悪い、（３）よく目が覚める、（４）睡眠不足、といった４項目から１項目をアンケート上で選択決定させ、物忘れの程度と同様のポイントを付与し、これを睡眠状態データとして受け付けるように構成している。そして、食事摂取状態及びコミュニケーション能力に関しても顧客の状態に応じて上述と同様な方法でポイントを付与し、これを食事摂取データとコミュニケーションデータとして受け付けるように構成している。
【００４４】
また、この健康状態データ受付手段２４で受け付ける健康状態データは、顧客端末装置Ｐ１で入力されたものをインターネットＩＮＥＴ介して受信し受け付けるといった実施態様も考えられる。
【００４５】
費用負担能力データ受付手段２５は、住宅の売却資金と住替先住宅購入資金との割合で示される顧客の費用負担能力を定量化した費用負担能力データを受け付けるものであって、前記入力手段２０４等を利用して構成している。
【００４６】
より具体的に本実施形態では、顧客の費用負担能力を、（１）住宅を売却し住替先住宅を購入しても資金が大きく余剰する、（２）住宅を売却し住替先住宅を購入すると資金が少し余剰する、（３）住宅を売却し住替先住宅を購入すると資金が少し不足する、（４）住宅を売却し住替先住宅を購入すると資金が大きく不足する、といった４項目から１項目を該装置Ｐ１で自動的に選択決定又は該装置Ｐ１の運営者で選択決定し、選択決定されたものが（１）であれば１０点、（２）であれば８点、（３）であれば６点、（４）であれば４点のポイントを付与し、これを費用負担能力データとして受け付けるように構成している。
【００４７】
重み付け付与手段２６は、前記表示手段２０５に一覧表示される数値化された顧客日常データ（前記評価点）、顧客趣味合計データ、健康状態データ（物忘れ状態データ、睡眠状態データ、食事摂取データ、コミュニケーションデータ）及び費用負担能力データに対して所定の重み付けを行うものである。
【００４８】
より具体的に本実施形態では、図８に示すような重み付け前の各データに対して、顧客日常データであれば重み付け係数を６、顧客趣味合計データであれば重み付けを０、物忘れ状態データであれば重み付け係数を６、睡眠状態データであれば重み付け係数を９、食事摂取データであれば重み付け係数を１０、コミュニケーションデータであれば重み付け係数を８、費用負担能力データであれば重み付け係数を８と設定し、これら重み付け係数を各データに乗算するように構成している。なお、この重み付け係数は、本実施形態のものに限らず、実施態様に応じて適宜設定可能である。
【００４９】
そして、このようにして重み付けされた各データは、図９に示すような一覧表にて表示手段２０５に表示可能に構成するとともに、所定期間において、重み付けされた各データの平均値を期間平均データとして表示可能に構成している。
【００５０】
比較対照者日常データ格納手段２７は、前記重み付け付与手段２６で重み付け処理された各データを比較対照者データとして格納するものであって、前記内部メモリ２０２又は外部記憶装置２０３の所定領域に形成されている。なお、本実施形態においてこの比較対照者日常データは、格納日時と対応付けた状態で格納されるとともに、後述する生活能力判定手段で顧客の生活行動能力に変化が無いと判定された際にその顧客日常データが顧客の健常時に取得されたデータであることがわかるようにして格納されるようにしている。
【００５１】
希望住替先データ格納手段２８は、顧客の希望する住環境を備えた住替先住宅に関する希望住替先データを格納するものであって、前記内部メモリ２０２又は外部記憶装置２０３の所定領域に形成されている。なお、この希望住替先データは、入居時又は健常時にアンケート調査により受け付けられるか、あるいは、インターネットを介して顧客端末装置Ｐ１から受信することにより得られるものである。また、住環境とは、床暖房やフローリング使用のリビングルームといった住宅内設備を含むことはもちろんのこと、住宅の建築施工方法、住宅へアクセスするための交通手段や買い物先など、顧客が住宅に住んだ際にその顧客が影響を受ける対象物全般に係るものである。
【００５２】
また、顧客が健常であるか否かは、後述する生活能力判定手段で顧客の生活行動能力が劣ってないと判定されたときに、その顧客が健常であるとすればよい。
【００５３】
生活行動能力判定手段２９は、前記比較対照者日常データ格納手段２７に格納している健常時の比較対照者日常データの期間平均データと、前記重み付け付与手段２６で重み付け処理された顧客日常データ（前記評価点）、顧客趣味合計データ、健康状態データ（物忘れ状態データ、睡眠状態データ、食事摂取データ、コミュニケーションデータ）及び費用負担能力データより得られる近時期間平均データとを比較し、比較対照者日常データの期間平均データが、近時期間平均データより大きければ、該顧客の生活行動能力が劣ったと判定し、大きくなければ該顧客の生活行動能力が劣っていないと判定するように構成している。
【００５４】
より具体的に本実施形態では、例えば、図１０に示すように、過去３年間の比較対照者日常データの期間平均データ（ｄａｔａ表示目盛り１乃至３）より得られる表中の傾きａと、近時３年間の近時期間平均データ（ｄａｔａ表示目盛り１乃至３）より得られる表中の傾きｂとを比較参照し、傾きｂが傾きａに比べて減少傾向を示していると判定すれば、該顧客の生活行動能力が劣ったと判定し、大きくなければ該顧客の生活行動能力が劣っていないと判定するように構成している。
【００５５】
住替先候補データ出力手段２０は、前記生活行動能力判定手段２９で該顧客の生活行動能力が劣ったと判定された際に、前記希望住替先データ格納手段２８に格納している希望住替先データを参照するとともに、顧客の生活行動能力に相応な住替先住宅に関する住替先候補データを印刷出力するものであって、出力手段２０７等を利用して構成している。
【００５６】
より具体的には、図１１に示すように、近時期間平均データが、１０点以下であれば一般住宅、８点以下であれば高齢者ケアハウス、６点以下であれば介護ホーム、４点以下であれば特養ホームといった総合判定を住替先候補データとして印刷出力するとともに、決定した住宅に係る各種情報（住所、間取りなど）も印刷出力可能に構成している。
【００５７】
なお、本実施形態では、住替先候補データを出力手段２０７に印刷出力するように構成しているが、これに限らず、例えば、顧客端末装置Ｐ１に送信出力するといった実施態様も考えられる。
【００５８】
次に、本実施形態のシステムの動作について、図１２〜図１３に示すフロー図を用いて説明する。
【００５９】
図１２は、顧客端末装置Ｐ１において、顧客日常データを取得し、取得した顧客日常データを不動産資産運用支援装置Ｐ２に送信する過程をフロー図で示したものである。
【００６０】
図１３は、不動産資産運用支援装置Ｐ２において、顧客端末装置Ｐ１から送信された顧客日常データに基づき、住替先候補データを出力する過程をフロー図で示している。
【００６１】
まず、図１２に示すように、顧客端末装置Ｐ１において、顧客日常データ取得手段１１が、顧客日常データを取得すると（ステップＳ１０１）、顧客日常データ出力手段１２がその顧客日常データを不動産資産運用支援装置Ｐ２に送信出力する（ステップＳ１０２）。なお、顧客日常データを不動産資産運用支援装置Ｐ２に送信出力するタイミングは、顧客日常データ取得手段１１が顧客日常データを取得した際にリアルタイムに送信出力したり、あるいは、所定時刻になってから送信出力するようにするなど、実施態様に応じて適宜設定すればよい。
【００６２】
一方、図１３に示すように、不動産資産運用支援装置Ｐ２の顧客日常データ受付手段２１が、顧客端末装置Ｐ１から受信した顧客日常データを受け付けると（ステップＳ２０１）、日常データ補正手段２２で顧客日常データを補正するか否かが判定され、補正する必要があると判定されれば（ステップＳ２０２）、該日常データ補正手段２２で顧客日常データの補正処理が行われる（ステップＳ２０３）。また、重み付け付与手段２６で補正された顧客日常データと顧客趣味データと健康状態データと費用負担能力データとが重み付け処理され（ステップＳ２０４）、そして、生活行動能力判定手段２９で重み付け処理された各データが比較対照者日常データと比較され、該顧客の生活行動能力が劣っていると判定されれば（ステップＳ２０５）、住替先候補データが出力される（ステップＳ２０６）。
【００６３】
以上のように本発明によれば、日常において取得される生活行動能力を推定するための顧客日常データに基づき、該顧客の生活行動能力が劣っているか否かが判定され、劣っていれば然るべき住居へ住替えを示唆される住替先候補データを得られるため、顧客の必要とする時期に顧客の要望や状態とマッチングする住宅への住み替えをスムーズに実現させることができる。
【００６４】
また、ぼけ症状が出て判断能力が劣化した場合や身体に障害が起こった場合にも、なんら案ずることなく適切な住宅に入居可能となり、将来の「住」に対する不安が日常の生活においても激減され、大変幸福な日常生活を送ることも可能となる。
【００６５】
このように、肉体的あるいは精神的にどのような状態になっても、タイミングよく住替えでき、経済的にも精神的にも安定して個人の生を全うさせることを好適に支援可能な非常に有用なシステムを供給することができる。
【００６６】
また、住替先候補データを前記住宅の売却資金と関連するデータとすることにより、住替え時に住宅を売却して資金が必要な場合でも好適に対応可能にするとともに、顧客の住居などの不動産資産を好適にリサイクル可能なビジネスモデルを構築して不動産産業の活性化を図ることができる。
【００６７】
さらに、日常使用する家電製品や住宅設備の使用状況から、顧客日常データが取得されるため、顧客はそれらをなんら意識することなしに好適な生活を送ることができ、また、高齢化現象があったときには、その現象を正確に捉えることもできる。
【００６８】
また、日常データ補正手段２２により、顧客の住宅に居住する居住人数に変化があった際に、その人数変化に応じた補正を前記公共エネルギー使用量又は設備使用回数に対して行うように構成しているため、例えば、子供が独立した場合や家族が増えた場合にも好適に対応可能となり顧客の高齢化の度合いを誤って判定することもなくなる。
【００６９】
そして、希望住替先データ格納手段２８などにより、顧客の希望する住環境を備える住替先住宅へ入居可能になり、また、顧客趣味データ受付手段２３により、趣味とあった住替先住宅へも入居可能となる。さらに、健康状態データ受付手段２４などにより健康状態に応じた住宅へも住替え可能となり、さらにまた、費用負担能力データ受付手段２５などにより顧客の費用負担能力とあった住替先住宅へ入居可能となる。
【００７０】
また、重み付け付与手段２６を用いることで、多種多様化する顧客のニーズにも好適に対応できる。
【００７１】
さらに、不動産資産を好適にリサイクル可能なビジネスモデルを構築することができ、さらには、不動産産業の活性化をも図り得る、非常に高機能な不動産資産運用支援装置を実現することができ、また、不動産資産はもちろんのこと顧客の所有する設備や動産とサーポートサービスとを有機的に結合した、顧客にとって非常に有用なシステムも構築できる。
【００７２】
なお、本実施形態では、顧客端末装置Ｐ１と不動産資産運用支援装置Ｐ２とによりシステムを構成しているが、不動産資産運用支援装置Ｐ２が具備する各手段を顧客端末装置Ｐ１に備えさせ、その顧客端末装置Ｐ１をスタンドアローン型装置として機能させてもよい。
【００７３】
また、住替先候補データ出力手段２０が出力する住替候補データを、介護サービスに係る介護サービスデータとすることもできる。より具体的には、生活行動能力判定手段２９で顧客の生活行動能力が劣っていると判断された際に、デイサービスやヘルパーによる入浴サービスといった人為的な介護サービスに関する情報、又は、介護機器の提供（レンタルを含む）若しくは住宅改造機器に関する情報を介護サービスデータとして出力すればよい。ここで、介護機器若しくは住宅改造機器とは、ポータブルトイレ、エアーマット、ベッド、ベッドテーブル、クッション、体位変換器、車椅子、歩行器、手すり、移動リフト、徘徊感知機、歩行補助杖、スロープといった被介護者を介護をするための機器及び住宅内をバリアフリー化するための機器と定義する。
【００７４】
このようにすれば、住宅の住替えまでは必要としないが、ある程度の介護サービスを受けたいといった要望を有する顧客にも対応可能となり、より充実した顧客サービスを実現することもできる。
【００７５】
なお、顧客の生活行動能力を判定するためのデータは、例えば、住宅設備修理交換記録データ、天災記録データ、自宅修理記録データ、懇親会参加データ、外食回数データ、イベント参加記録データ、観劇参加記録データ、スポーツ参加記録データ、寝言音声録音データ、目覚まし時計使用回数データ、寝室照明点灯（消灯）時刻データ、ベッド使用時刻データ、食器洗い機使用回数データ、キッチン水道使用量データ、レシピ記録データ、特別算支出データ、家計簿記録データ、借入金返済残高データ、預金口座収支記録データ、徘徊記録データ、家族アンケートデータ、電子上開閉データ、電話交信記録データ、電子メール交信記録データ、手紙受信記録データなど、顧客の生活に係るデータであれば上述のものに限らない。
【００７６】
また、各部の具体的な構成は、上述した実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で種々変形が可能である。
【００７７】
【発明の効果】
以上に詳述した本発明によれば、顧客が購入した住宅においてその顧客の生活行動能力を推定するための顧客日常データを受け付ける顧客日常データ受付手段と、所定の生活行動能力を有する比較対照者の比較対照者日常データと前記顧客日常データ受付手段で受け付けた顧客日常データとを比較し、該顧客の生活行動能力が劣ったか否かを判定する生活行動能力判定手段と、前記生活行動能力判定手段で該顧客の生活行動能力が劣ったと判定された際に、その生活行動能力に相応な住替先住宅に関する住替先候補データを出力する住替先候補データ出力手段とを具備しているため、日常において取得される生活行動能力を推定するための顧客日常データに基づき、該顧客の生活行動能力が劣っているか否かが判定され、劣っていれば然るべき住居へ住替えを示唆される住替先候補データを得られることとなり、顧客の必要とする時期に顧客の要望や状態とマッチングする住宅への住み替えをスムーズに実現させることができる。
【００７８】
また、ぼけ症状が出て判断能力が劣化した場合や体調に障害が起こった場合にも、なんら案ずることなく適切な住宅に入居可能となり、将来の「住」に対する不安が日常の生活においても激減され、大変幸福な日常生活を送ることも可能となる。
【００７９】
このように、肉体的あるいは精神的にどのような状態になっても、タイミングよく住替えでき、経済的にも精神的にも安定して個人の生を全うさせることを好適に支援できるといった非常に高機能な不動産資産運用支援装置を実現することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施形態における全体機器構成図
【図２】同実施形態における顧客端末装置の内部機器構成図
【図３】同実施形態における不動産資産運用支援装置の内部機器構成図
【図４】同実施形態における顧客端末装置及び不動産資産運用支援装置の動作を示すフロー図
【図５】同実施形態における不動産資産運用支援装置の表示手段に表示される電気の使用状況などを示す画面
【図６】同実施形態における不動産資産運用支援装置の表示手段に表示される電気の使用状況などを示す画面
【図７】同実施形態における不動産資産運用支援装置の表示手段に表示される家電機器毎の評価点を示す画面
【図８】同実施形態における不動産資産運用支援装置の表示手段に表示される重み付け前のデータを示す画面
【図９】同実施形態における不動産資産運用支援装置の表示手段に表示される重み付けされたデータを示す画面
【図１０】同実施形態における不動産資産運用支援装置の生活行動能力の判定態様を示す図
【図１１】同実施形態における不動産資産運用支援装置の出力態様を示す図
【図１２】同実施形態における顧客端末装置の動作を示すフロー図
【図１３】同実施形態における不動産資産運用支援装置の動作を示すフロー図
【符号の説明】
ＰＳ・・・不動産資産運用支援システム
Ｐ１・・・顧客端末装置
Ｐ２・・・不動産資産運用支援装置
１１・・・顧客日常データ取得手段
１２・・・顧客日常データ出力手段
２０・・・住替先候補データ出力手段
２１・・・顧客日常データ受付手段
２２・・・日常データ補正手段
２３・・・顧客趣味データ受付手段
２４・・・健康状態データ受付手段
２５・・・費用負担能力データ受付手段
２６・・・重み付け付与手段
２７・・・比較対照者日常データ格納手段
２８・・・希望住替先データ格納手段
２９・・・生活行動能力判定手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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