(57)【要約】【課題】不動産の価格評価の依頼を通信ネットワークを介して受けると、評価対象不動産の価格を客観的且つ正確に算出して依頼元に前記通信ネットワークを通して即座に提供すること。【解決手段】通信端末３１からマンションの価格評価の依頼を通信ネットワーク５０を介してマンション評価情報センター１に出すと、マンション評価情報センター１は、評価対象マンションの価格を自動計算により客観的且つ正確に算出し、算出した価格を前記ネットワーク５０を介して依頼元の通信端末３１に即座に送信してユーザに提供する。【選択図】　　　図１
2004102673.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の価格を評価する不動産評価情報センターと、この不動産評価情報センターに前記不動産の価格評価を依頼する複数の通信端末とをネットワークを介して接続して成る不動産評価システムにあって、
前記不動産評価情報センターは、不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を記憶する記憶手段と、
前記ネットワークを介して前記通信端末から価格評価依頼された評価対象不動産の価格を評価するための条件データを依頼元の通信端末から取得する条件データ取得手段と、
前記記憶された不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報に前記取得した条件データを照合して前記評価対象不動産の価格を算出する価格評価手段と、
前記算出された評価対象不動産の価格を前記ネットワークを介して前記依頼元の通信端末に送信する価格送信手段と、
を具備することを特徴とする不動産評価システム。
【請求項２】
前記不動産評価情報センターは、前記ネットワーク上から前記不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を収集して前記記憶手段に記憶させる情報収集手段を有することを特徴とする請求項１に記載の不動産評価システム。
【請求項３】
前記価格評価手段は、前記記憶された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正し、この標準化補正した不動産の単価とこの不動産の経過年数との関係を示した傾向値グラフを求め、求まった傾向値グラフを前記記憶手段に記憶させる標準化補正手段と、
前記評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記傾向値グラフにより求め、当該評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決められた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を算出する物件評価手段とを有することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産評価システム。
【請求項４】
前記条件データ取得手段は、前記条件データを入力するための入力画面データを前記ネットワークを介して前記依頼元の通信端末に送信し、その後前記依頼元の通信端末から前記ネットワークを介して返送されてくる条件データを取得することを特徴とする請求項１乃至３いずれかに記載の不動産評価システム。
【請求項５】
前記不動産評価情報センターは、前記不動産価格の評価依頼をする依頼元の通信端末の認証を行う認証手段を有し、この認証手段により前記依頼元の通信端末の認証が出来た場合に不動産の価格評価処理に移行することを特徴とする請求項１乃至４いずれかに記載の不動産評価システム。
【請求項６】
前記価格送信手段は、前記評価対象不動産を含む地域を示した地図データ上に、前記算出された当該評価対象不動産の価格を記載して前記依頼元の通信端末に送信することを特徴とする請求項１乃至５いずれかに記載の不動産評価システム。
【請求項７】
前記価格送信手段は、前記通信端末からの要求があると、前記評価対象不動産の関連情報を前記依頼元の通信端末に送信することを特徴とする請求項１乃至６いずれかに記載の不動産評価システム。
【請求項８】
前記関連情報は、マンション事例データ、地価公示データ、地価調査データ及び路線価データの一部、或いは全部であることを特徴とする請求項７に記載の不動産評価システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産の価格の評価に係り、特に、一般のユーザが不動産の価格を知りたい時にネットワークを介して利用する不動産評価システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来より、不動産業者、不動産仲介業者、不動産を売買する一般の人或いは、不動作を担保に取る金融業者等のユーザは対象物件の相場価格や価格動向等の情報を必要としている。
【０００３】
不動産物件、例えば、マンション価格の従来の評価方法は、評価対象マンションの近隣に存在するマンションの取引事例である新築マンションの売出価格、マンションの成約価格及び賃貸マンションの賃料等と評価対象マンションを比較することにより、マンション価格の評価を行っている。戸建住宅や賃貸不動産（賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸の戸建住宅）の場合においても、同様の価格の評価を行っている。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、従来のマンション価格の評価方法は、評価人が評価対象マンションと少量の取引事例とを比較するため、各人の主観が価格に反映されると共に、少量の取引事例の価格が大きく影響することになり、マンションの価格評価を客観的且つ正確に行うことが難しかった。戸建住宅や賃貸不動産の価格評価の場合も同様であった。従って、上記したユーザは常に客観的で妥当性のある不動産の相場価格や価格動向を知ることが難しく、また、ユーザに客観的で妥当性のある不動産の相場価格や価格動向を提供する身近な機関もなかった。
【０００５】
本発明は、上述の如き従来の課題を解決するためになされたもので、その目的は、不動産の価格評価の依頼を通信ネットワークを介して受けると、評価対象不動産の価格を客観的且つ正確に算出して前記通信ネットワークを介して即座に依頼元に提供することができる不動産評価システムを提供することである。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために、請求項１の発明は、不動産の価格を評価する不動産評価情報センターと、この不動産評価情報センターに前記不動産の価格評価を依頼する複数の通信端末とをネットワークを介して接続して成る不動産評価システムにあって、前記不動産評価情報センターは、不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を記憶する記憶手段と、前記ネットワークを介して前記通信端末から価格評価依頼された評価対象不動産の価格を評価するための条件データを依頼元の通信端末から取得する条件データ取得手段と、前記記憶されている不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報に前記取得した条件データを照合して前記評価対象不動産の価格を算出する価格評価手段と、前記算出された評価対象不動産の価格を前記ネットワークを介して前記依頼元の通信端末に送信する価格送信手段とを具備することを特徴とする。
【０００７】
上記発明によれば、不動産評価情報センターは、通信端末から不動産の価格評価の依頼を受けると、この依頼元の通信端末から評価対象不動産の価格を評価するための条件データを取得し、その後、予め記憶されている不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報に前記取得した条件データを照合して前記評価対象不動産の価格を算出し、算出した評価対象不動産の価格を前記ネットワークを介して前記依頼元の通信端末に送信する。
【０００８】
請求項２の発明の前記不動産評価情報センターは、前記ネットワーク上から前記不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を収集して前記記憶手段に記憶させる情報収集手段を有することを特徴とする。
【０００９】
請求項３の発明の前記価格評価手段は、前記記憶された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正し、この標準化補正した不動産の単価とこの不動産の経過年数との関係を示した傾向値グラフを求め、求まった傾向値グラフを前記記憶手段に記憶させる標準化補正手段と、前記評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記傾向値グラフにより求め、当該評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決められた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を算出する物件評価手段とを有することを特徴とする。
【００１０】
請求項４の発明の前記条件データ取得手段は、前記条件データを入力するための入力画面データを前記ネットワークを介して前記依頼元の通信端末に送信し、その後前記依頼元の通信端末から前記ネットワークを介して返送されてくる条件データを取得することを特徴とする。
【００１１】
請求項５の発明の前記不動産評価情報センターは、前記不動産価格の評価依頼をする依頼元の通信端末の認証を行う認証手段を有し、この認証手段により前記依頼元の通信端末の認証が出来た場合に不動産の価格評価処理に移行することを特徴とする。
【００１２】
請求項６の発明の前記価格送信手段は、前記評価対象不動産を含む地域を示した地図データ上に、前記算出された当該評価対象不動産の価格を記載して前記依頼元の通信端末に送信することを特徴とする。
【００１３】
請求項７の発明の前記価格送信手段は、前記通信端末からの要求があると、前記評価対象不動産の関連情報を前記依頼元の通信端末に送信することを特徴とする。
【００１４】
請求項８の発明の前記関連情報は、マンション事例データ、地価公示データ、地価調査データ及び路線価データの一部、或いは全部であることを特徴とする。
【００１５】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。図１は、本発明の一実施の形態に係るマンション評価システムの構成例を示したブロック図である。マンション評価システムは、マンションの価格を評価し、その評価結果をユーザに有償で提供するマンション評価情報センター１と、評価対象マンションの価格を評価するために近隣に存在するマンションの取引事例である新築マンションの売出価格、マンションの成約価格及び賃貸マンションの賃料等の事例データを有償でマンション評価情報センター１に提供する複数のマンション事例データ収集業者端末２１、２２、…、２ｎと、マンション評価情報センター１からマンションの価格を有償で取得する複数のユーザ端末（パソコン等）３１、３２、…、３ｎと、マンション評価情報センター１、マンション事例データ収集業者端末２１、２２、…、２ｎ及びユーザ端末３１、３２、…、３ｎを接続するインターネット５０を有している。
【００１６】
尚、上記ユーザとは、例えば不動産業者、不動産仲介業者、銀行等の金融機関、などの法人、或いはマンションを売買する個人などである。
【００１７】
図２は上記したマンション評価情報センター１の構成例を示したブロック図である。マンション評価情報センター１は、インターネット５０に接続してデータの送受を行う通信制御部１１、インターネット５０から通信制御部１１を介して入力されたデータの処理を行ったり、ホームページや条件データ（後述）の入力画面及びマンション評価情報を依頼元の端末に通信制御部１１を介して送信するウェブ情報処理部１２、マンション価格評価に関する各種の事例資料データを整理分類して格納すると共に標準化補正部１４で作成された傾向値グラフ（後述）を格納し、更に後述する会員情報を格納するデータベース１３と、データベース１３に格納されている事例データのマンション価格の評価に寄与する各種項目を標準化した場合のマンションの単価（単位面積当たりの価格）を算出し、且つ、この標準化補正されたマンションの単価を用いて傾向値グラフを作成する標準化補正部１４と、傾向値グラフに基づいて評価対象マンションの価格（総額）を算出する物件評価部１５を備えている。
【００１８】
次に、本実施の形態の動作について説明する。マンション評価情報センター１は、収集したマンション事例データのマンション価格を標準化補正して、マンションの価格を自動評価するための傾向値グラフを作成して蓄積することと、ユーザからのマンションの価格評価の依頼に対し、蓄積した前記傾向値グラフを用いて評価対象マンションの価格を自動的に求め、求めた価格を有償でユーザに提供することを主な業務として行っている。
【００１９】
尚、本例のマンション評価情報センター１は、マンションの価格評価の依頼に対し、評価対象マンションの価格は勿論のこと、地価公示データ、地価調査データ及び路線価などのデータを付随的に提供している。
【００２０】
まず、マンション評価情報センター１の動作について説明する。
【００２１】
マンション評価情報センター１は、通信制御部１１より予め契約してあるマンション事例データ収集業者端末２１、２２、…２ｎにインターネット５０を介してアクセスし、近隣に存在するマンションの取引事例である新築マンションの売出価格、マンションの成約価格及び賃貸マンションの賃料等のマンション事例データや戸建事例データや土地事例データ等を取得し、取得した事例データをデータベース１３に格納する。
【００２２】
標準化補正部１４は、データベース１３に蓄積されたマンション事例データを標準化補正して各マンション事例の各項目が標準の条件であったと見做した時の単価を求め、この単価とマンションの経年年数の関係を示した図３に示すようなマンショングレードＡ、Ｂ、Ｃをパラメータとした傾向値グラフを作成し、これをデータベース１３に蓄積しておく。
【００２３】
ここで、上記標準化補正部１４で行う標準化補正とは、データベース１３に蓄積されたマンション事例データに記載されているマンションの価格を評価する項目の内容が標準的な内容であったと想定した場合の当該マンション価格を算出して補正することによって、評価対象マンションの価格を算出する際のデータ（マンション価格）を標準化し、この標準化した価格（単価）を用いて上記した傾向値グラフを作成し、この傾向値グラフにより物件評価部１５による自動計算で評価対象マンションの価格を算出できるようにすることである。具体的には、（方位−西、階層−３階）、（方位−東、階層−１０階）等の項目内容により決定付けられている価格を（方位−基準方位（本例では南）、階層−基準階）という標準的な項目内容によって事例データのマンションの価格を補正することである。
【００２４】
ここで、上記した傾向値グラフは次の物件評価部１５の自動計算によるマンション価格の算出処理を行うための計算ソフトを構成するものである。従って、物件評価部１５によりマンション価格を算出させるには、評価対象マンションの価格評価に寄与する最寄り駅、最寄駅からの距離、マンショングレード及び専有面積等の区分に対応した複数の傾向値グラフ（計算ソフト）が必要になる。
【００２５】
従って、傾向値グラフは、各事例のマンションの最寄駅、最寄駅からの距離、マンショングレード、専有面積のそれぞれの項目毎に分類して作成される。具体的にいえばマンショングレードがＡ、Ｂ、…、最寄駅からの距離が〜５００ｍ、〜１０００ｍ、…、というように分類して作成される。従って、物件評価部１５によりマンション価格を算出させるには、評価対象マンションの価格評価に寄与する最寄り駅、最寄駅からの距離、マンショングレード及び専有面積等の区分に対応した複数の傾向値グラフが必要になる。
【００２６】
例えば最寄り駅毎に駅からの距離について徒歩８０ｍ／分に基づき区分したものである。８００ｍ未満（徒歩１０分）、８００ｍ〜１２００ｍ未満（徒歩１５分）、１２００ｍ〜１６００ｍ（徒歩２０分）及び１６００ｍ以上（２０分以上）に区分し、マンションのグレードをＡ〜Ｆの６段階に区分し、専有面積について１０ｍ２　単位で９区分した場合、これらマンションの区分に対応してマンション価格の算出処理を物件評価部１５により行うには、駅からの距離、マンショングレード、専有面積の各項目毎に１本の傾向値グラフが必要であり、合計２１６（４×６×９）本の傾向値グラフが各最寄り駅毎に作成されてデータベース１３に格納される。
【００２７】
次にユーザからのマンションの価格評価の依頼に対し、評価対象マンションの価格を求め、求めた価格を有償でユーザに提供する処理について図４のシーケンス図を参照して説明する。ユーザは、マンション評価情報センター１と予め契約を結んでその会員になり、ユーザＩＤとパスワードを貰っておくものとする。この際、マンション評価情報センター１のデータベース１３には前記ユーザＩＤとパスワードにより特定される会員の住所、氏名等の会員情報が格納される。
【００２８】
その後、マンションの価格を評価しなければならない時、ユーザは例えばユーザ端末３１からインターネット５０を介してマンション評価情報センター１のホーム頁にアクセスし、会員頁にログインするための操作を行うと（ステップ１０１）、マンション評価情報センター１のウエブ情報制御部１２はログイン画面を通信制御部１１からインターネット５０を介してユーザ端末３１に送信する（ステップ１０２）。
【００２９】
これにより、ユーザ端末３１には図５に示すようなユーザＩＤとパスワードを入力するログイン画面が表示される。そこで、ユーザはこのログイン画面に予め貰っておいたユーザＩＤとパスワードを入力してＯＫボタンをマウスなどでクリックすると、入力したユーザＩＤとパスワードがインターネット５０を介してマンション評価情報センター１に送信される（ステップ１０３）。
【００３０】
マンション評価情報センター１のウエブ情報制御部１２は、通信制御部１１で受信されたユーザＩＤとパスワードをキーとしてデータベース１３内の会員情報を参照して認証処理を行い、認証できた場合はユーザ端末３１に評価対象マンションを評価するための条件データを入力するための入力画面をインターネット５０を介して送信する（ステップ１０４）。
【００３１】
これにより、ユーザ端末３１には条件データの最初の入力画面が図６に示すように表示される。この入力画面は、「１．都道府県」、「２．鉄道路線」、「３．最寄り駅」、「４．最寄駅からの距離」、「５．マンション名」、「６．専有面積」、「７．階層数及び総階数」、「８．方位」、「９．築年月日」、「１０．価格時点」の１０項目の入力条件表示枠５１と当該画面で選択して入力する複数の都道府県名が表示されている。
【００３２】
ユーザ端末３１には上記した各項目の条件データを入力する画面が上記番号順で順次表示されるようになっており、一つの条件データを入力してＯＫボタンをクリックすることにより条件データをマンション評価情報センター１に送信すると、マンション評価情報センター１のウエブ情報制御部１２は通信制御部１１で受信した条件データを物件評価部１５に入力した後、次の条件データの入力画面を通信制御部１１からユーザ端末３１に送信するため、ユーザ端末３１には次の条件データ入力用の入力画面が表示される。
【００３３】
従って、マンション評価情報センター１のウエブ情報制御部１２はある項目の条件データが、例えばユーザ端末３１からインターネット５０を介して送信されてくると、この条件データを物件評価部１５に入力した後、次の項目の入力条件入力用の入力画面をインターネット５０を介してユーザ端末３１に送信する動作を繰り返して行う。
【００３４】
図６は評価対象マンションの所在地の都道府県名を入力する入力画面で、ユーザは画面中に表示された都道府県名の中の該当のものを選択してマウスなどでチェックする。この例では、東京都をチェックしてＯＫボタンを押すと、評価対象マンションの所在地は東京都であるという条件データがマンション評価情報センター１へ送信される（ステップ１０５）。
【００３５】
その後、マンション評価情報センター１から次の評価対象マンションの近隣を通る鉄道路線を入力する入力画面が送られてくるため（ステップ１０６）、ユーザ端末３１には図７に示すような鉄道路線を選択して入力する入力画面が表示される。この入力画面では、その入力条件表示枠５１の「１．都道府県」に前回選択して入力した東京都が表示され、前回の入力した条件データを確認できるようになっている。
【００３６】
ユーザは同画面に表示された複数の鉄道路線名の中の該当のものを選択してチェックする。この例ではＪＲ山手線をチェックしてＯＫボタンを押すと、評価対象マンションの近隣を通る鉄道路線はＪＲ山手線であるという条件データがマンション評価情報センター１へ送信される（ステップ１０７）。
【００３７】
以下同様で、評価対象マンションの「３．最寄り駅」、「４．最寄駅からの距離」、「５．マンション名」の各項目の条件データを入力するための入力画面が図８（Ａ）、図８（Ｂ）、図８（Ｃ）に示すようにマンション評価情報センター１から順次送信（ステップ１０８、ステップ１１０、ステップ１１２）されて表示されるため、この例では、最寄駅として恵比寿が、最寄駅からの距離として８００ｍ未満が、マンション名として恵比寿ガーデンハイツが選択されて入力され、順次マンション評価情報センター１へ送信される（ステップ１０９、ステップ１１１、ステップ１１３）。
【００３８】
次に、マンション評価情報センター１から専有面積を入力する画面が送信されて来るため（ステップ１１４）、ユーザ端末３１には図９に示すような評価対象マンションの「６．専有面積」を入力する画面が表示される。この画面ではユーザ端末３１に専有面積入力枠５２が表示されるため、ユーザはこの枠内に評価対象マンションの専有面積、例えば５８．００ｍ２　をテンキーなどを用いて入力した後、ＯＫボタンを押すと、評価対象マンションの専有面積が５８．００ｍ２であるという条件データがマンション評価情報センター１へ送信される（ステップ１１５）。
【００３９】
その後、同様に、評価対象マンションの「７．階層数及び総階数」、「８．方位」、「９．築年月日」の各項目の条件データを入力するための入力画面がマンション評価情報センター１から送信されて来るため（ステップ１１６、ステップ１１８、ステップ１２０）、ユーザ端末３１には図１０（Ａ）、図１０（Ｂ）、図１０（Ｃ）に示すような入力画面が順次表示される。
【００４０】
この例では、総階数として１０回及び階層数として７階が選択され、方位として南が選択され、築年月日として１９９５年７月５８日が築年月日入力枠５３に入力されて順次マンション評価情報センター１へ送信される（ステップ１１７、ステップ１１９、ステップ１２１）。
【００４１】
尚、図９（Ａ）では、評価対象マンションの総階数及び階層数を一つの画面から入力するようになっており、この例では１０階が総階数として、７階が階層数として選択されている。ＯＫボタンを押すと、条件データとして１０階と７階がマンション評価情報センター１へ送信されるが、ウエブ情報制御部１２は１０階と７階を比較し、高い方を総階数として、低い方を階層数として物件評価部１５に入力する。送信された階数が同じ場合は総階数と階層数が同一であるとして取り扱う。
【００４２】
次に、マンション評価情報センター１から「１０．価格時点」を入力する画面が送信されて来るため（ステップ１２２）、ユーザ端末３１には図１１に示すような評価対象マンションの価格を評価する入力画面が表示される。この画面ではユーザ端末３１に価格時点入力枠５４が表示されるため、ユーザはこの枠内に評価対象マンションの価格を評価する時点、例えば２００２年、５月、３１日を入力した後、ＯＫボタンを押すと、評価対象マンションの価格評価時点は２００２年、５月、３１日であるという条件データがマンション評価情報センター１へ送信される（ステップ１２３）。
【００４３】
マンション評価情報センター１の物件評価部１５は、ウエブ情報制御部１２より１０項目の条件データが入力されると、例えば最寄の駅が恵比寿駅の傾向値グラフで、恵比寿ガーデンハイツのグレードの傾向値グラフをデータベース１３の中から選択する。この選択した傾向値グラフを用いて物件評価部１５は評価対象マンションの単価を求める。
【００４４】
次に物件評価部１５は、評価対象マンションの条件データで標準と異なるところがあった場合、この例の評価対象マンションのでは基準階は１０÷２＝５（階）で階層数が７階であるから、基準階からの階層差が２階上である時の個別格差修正率（１．０４）をデータベース１３内の個別格差データから求め、この個別格差修正率を、上記した傾向値グラフから求まった評価対象マンションの単価に乗じることにより、評価対象マンションの個別格差を修正した単価を算出する。
【００４５】
この修正した単価が例えば５０００００円であったとすると、専有面積が５８．００ｍ２　であれば、評価対象マンション価格は２９００００００円となる。物件評価部１５は評価対象マンション価格を算出すると、算出結果をウエブ情報制御部１２により価格判定画面に組み込んで通信制御部１１からインターネット５０を介してユーザ端末３１に送信する（ステップ１２４）。これにより、ユーザ端末３１には図１２に示すような価格判定画面が表示され、ユーザはこの画面を見て評価対象マンションの価格を知ることができる。
【００４６】
次にユーザがユーザ端末３１からマンション評価情報センター１に上記した評価対象マンションを含む電子地図の表示要求を行った時の動作について図１３のシーケンス図を参照して説明する。
【００４７】
ユーザはユーザ端末３１で上記した評価対象マンションを含む電子地図の表示要求操作をすると、電子地図の表示要求がインターネット５０を介してマンション評価情報センター１に送信される（ステップ２０１）。マンション評価情報センター１のウエブ情報制御部１２はこの表示要求に応じて、ユーザ端末３１から送信された条件データ、評価対象マンションの価格及びデータベース１３に蓄積してある評価対象マンションの近隣事例データに基づいて地図データの基本画面を作成し、これを通信制御部１１からユーザ端末３１に送信する（ステップ２０２）。
【００４８】
これにより、ユーザ端末３１には図１４に示すような地図データの基本画面が表示される。この基本画面では評価対象マンション（地図上では対象不動産と表示）の地図上の位置（黒四角表示）が表示されると共に、この地図データに表示させる項目を選択する選択ボタン１３１〜１３５が画面左側に表示される。
【００４９】
ここで、ユーザが対象不動産の選択ボタン１３１を押すと、対象不動産データ表示要求がマンション評価情報センター１に送信される（ステップ２０３）。これを受信したマンション評価情報センター１のウエブ情報制御部１２はマンション名、住所、単価などの対象不動産データをユーザ端末３１に送信する（ステップ２０４）。これを受信したユーザ端末３１では図１５に示すように対象不動産データがポップアップ画面ａで表示される。このポップアップ画面ａの詳細データは図１９（ｃ）に示す通りである。
【００５０】
ユーザが事例の選択ボタン１３２を押すと、事例データ表示要求がマンション評価情報センター１に送信される（ステップ２０５）。これにより、マンション評価情報センター１から事例データがユーザ端末３１に送信されるため（ステップ２０６）、ユーザ端末３１には対象不動産の近隣のマンション事例の位置（黒丸表示）とそれに関わる事例データが図１６に示すようにポップアップ画面ｂ１，ｂ２で表示される。
【００５１】
以下同様で、ユーザが地価公示の選択ボタン１３３、地価調査の選択ボタン１３４、路線価の選択ボタン１３５を押すと、地価公示、地価調査、路線価の表示要求がマンション評価情報センター１に送信される（ステップ２０７、ステップ２０９、ステップ２１１）。これにより、マンション評価情報センター１から地価公示、地価調査、路線価データがユーザ端末３１に順次送信されるため（ステップ２０８、ステップ２１０、ステップ２１２）、ユーザ端末３１では図１７（ａ）、図１７（ｂ）、図１７（ｃ）に示すような画面で公示地データ、基準値データ、路線価データがそれぞれポップアップ画面にて順次表示される。尚、公示地データ、基準値データの詳細は図１９（ａ）、図１９（ｂ）に示す如くである。
【００５２】
また、上記した選択ボタン１３１〜１３５を順番にクリックしていくと、ユーザ端末３１ではクリックした分の項目情報が全て同一画面に表示される。図１８は全ての項目についての情報が表示された画面である。
【００５３】
一方、例えば選択ボタン１３１をクリックした後、再度選択ボタン１３１をクリックすると、図１５に示した対象不動産の詳細データのポップアップ画面ａが消え、次に選択ボタン１３２をクリックすると事例データのポップアップ画面ｂ１、ｂ２が図１６に示すように表示されるため、ユーザは各項目を個別に順次見て行くこともできる。
【００５４】
本実施の形態によれば、マンションの価格評価の依頼がインターネット５０を介してあると、客観的で正確な価格を算出して依頼者にインターネット５０を通して提供することができる。その際、評価対象マンションの価格は、マンションの事例データを標準化補正して作成した傾向値グラフより求め、この傾向値グラフを用いることより評価対象マンションの価格を自動計算で求め、更にこの自動計算で求めた価格に評価対象マンションの標準からのずれを修正する個別格差修正率を乗じることにより、客観的で正確なマンション価格を即座に算出してユーザに提供することができる。
【００５５】
尚、ユーザは評価対象マンションの価格をマンション評価情報センター１により提供して貰う度に、評価料金をマンション評価情報センター１に支払っても良いし或いは、月毎に一定料金の会費を払うと例えば月１００件までは追加料金なくマンションの価格を評価して貰え、１００件を越えると、１件毎に追加料金をマンション評価情報センター１に支払うようにしても良く、価格を評価して貰ったユーザが何らかの形で評価料金をマンション評価情報センター１に支払うようにする契約関係であればどのような支払形態でもよい。
【００５６】
また、上記実施の形態では条件データの入力画面を図６〜図１１に示すようにデザインしたが、どのようなデザインでも良く、更に、都道府県名などもユーザが選択して入力するのではなく、ユーザが都道府県名を入力画面内に記載して入力する形式でも同様の効果がある。
【００５７】
また、本発明は上記実施の形態に限定されることなく、その要旨を逸脱しない範囲において、具体的な構成、機能、作用、効果において、他の種々の形態によっても実施することができる。例えば、上記実施の形態のユーザ端末３１、３２、…３ｎはパソコンを想定したが、携帯電話のようにインターネット５０に接続でき且つ表示機能があれば何でもよく、携帯電話などの携帯通信端末を用いた場合、例えば売買対象のマンションの現場で、マンション評価情報センター１にアクセスして当物件の客観的で正確な価格を即座に知ることもでき、不動産仲介業者などの営業マンの営業活動に高い利便性をもたらすことができると共に、マンションを売買する個人にとっても客観的で正確な価格を容易且つ即座に知ることができ、適切な売買を行うことができる。また、上記実施の形態ではマンションの価格評価システムについて説明したが、本発明を戸建住宅や賃貸不動産（賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸戸建住宅）の価格評価に適用しても同様の効果を得ることができる。
【００５８】
【発明の効果】
以上詳細に説明したように、請求項１の発明によれば、不動産の価格を評価する不動産評価情報センターと、この不動産評価情報センターに前記不動産の価格評価を依頼する複数の通信端末とをネットワークを介して接続することにより、前記不動産評価情報センターは、不動産の価格評価の依頼を通信端末から前記ネットワークを通して受けると、評価対象不動産の価格を算出して前記依頼元の通信端末に前記ネットワークを通して即座に送信することができる。
請求項２の発明によれば、不動産評価情報センターはネットワーク上から不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を収集することにより、不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を迅速且つ広範囲に満遍なく収集することができる。
請求項３の発明によれば、収集された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の単価を算出して前記不動産の単価を補正して標準化し、この標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との関数関係を求め、評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記求まった関数関係により求め、評価対象不動産の価格を決定する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、前記求まった評価対象マンションの単価に当該マンションの専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象マンションの総額を求めることにより、客観的で正確なマンション価格を依頼元の通信端末に即座に提供することができる。
請求項４の発明によれば、評価対象不動産の価格を評価するための条件データの入力画面を依頼元の通信端末に送ることにより、依頼元の通信端末ではこの入力画面に条件データを入力して不動産評価情報センターに送信するため、前記条件データを漏れなく且つ確実に取得することができる。
請求項５の発明によれば、不動産価格の評価依頼をする依頼元の通信端末の認証を行い、その結果依頼元の通信端末の認証が出来た場合に不動産の価格評価処理に移行するため、契約したユーザだけに不動産の価格評価サービスを提供することができる。
請求項６の発明によれば、評価対象の不動産を含む地域の地図データ上に前記算出した評価対象不動産の価格を記載して前記依頼元の通信端末に送信することにより、ユーザは評価対象不動産の価格を地図情報と共に認識することができる。
請求項７、８の発明によれば、依頼元の通信端末からの要求があると、評価対象不動産の関連情報を前記依頼元の通信端末に送信することにより、ユーザは、例えばマンション事例、地価公示、地価調査及び路線価格を評価対象不動産価格と共に知ることができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施の形態に係るマンション評価システムの構成例を示したブロック図である。
【図２】図１に示したマンション評価情報センターの構成例を示したブロック図である。
【図３】図１に示した標準化補正部で作成される傾向値グラフ例を示した図である。
【図４】図１に示したシステムにおける評価対象マンションの価格をユーザに提供する動作手順例を示したシーケンス図である。
【図５】図１に示したユーザ端末に表示されるマンション評価システムのログイン画面を示した図である。
【図６】図１に示したユーザ端末に表示される都道府県名の入力画面例を示した図である。
【図７】図１に示したユーザ端末に表示される鉄道路線名の入力画面例を示した図である。
【図８】図１に示したユーザ端末に表示される最寄駅名、最寄駅からの距離、マンション名の入力画面例を示した図である。
【図９】図１に示したユーザ端末に表示される専有面積の入力画面例を示した図である。
【図１０】図１に示したユーザ端末に表示される階層数及び総階数、方位、築年月日の入力画面例を示した図である。
【図１１】図１に示したユーザ端末に表示される価格時点の入力画面例を示した図である。
【図１２】図１に示したユーザ端末に表示される価格判定画面例を示した図である。
【図１３】図１に示したシステムにおける電子地図の表示動作手順例を示したシーケンス図である。
【図１４】図１に示したユーザ端末に表示される地図データの基本画面例を示した図である。
【図１５】図１に示したユーザ端末に表示される対象不動産データのポップアップ画面を含む地図データの表示画面例を示した図である。
【図１６】図１に示したユーザ端末に表示される事例データのポップアップ画面を含む地図データの表示画面例を示した図である。
【図１７】図１に示したユーザ端末に表示される地価公示データ、地価調査データ、路線価データのポップアップ画面を含む地図データの表示画面例を示した図である。
【図１８】図１に示したユーザ端末に表示される対象不動産、事例、地価公示、地価調査、路線価データの全てのポップアップ画面を含む地図データの表示画面例を示した図である。
【図１９】対象不動産データ、地価公示データ、地価調査データの内容例を示した表図である。
【符号の説明】
１　マンション評価情報センター
１１　通信制御部
１２　ウエブ情報制御部
１３　データベース
１４　標準化補正部
１５　物件評価部
２１〜２ｎ　マンション事例データ収集業者端末
３１〜３ｎ　ユーザ端末
５０　インターネット
【図１】
2004102673.tif 000003
【図２】
2004102673.tif 000004
【図３】
2004102673.tif 000005
【図４】
2004102673.tif 000006
【図５】
2004102673.tif 000007
【図６】
2004102673.tif 000008
【図７】
2004102673.tif 000009
【図８】
2004102673.tif 000010
【図９】
2004102673.tif 000011
【図１０】
2004102673.tif 000012
【図１１】
2004102673.tif 000013
【図１２】
2004102673.tif 000014
【図１３】
2004102673.tif 000015
【図１４】
2004102673.tif 000016
【図１５】
2004102673.tif 000017
【図１６】
2004102673.tif 000018
【図１７】
2004102673.tif 000019
【図１８】
2004102673.tif 000020
【図１９】
2004102673.tif 000021