(57)【要約】　　　（修正有）【課題】賃貸借契約において、すべての賃借人を実質的に保険加入させることができると共に、保険代理店を不要にして処理を簡素化することができる新規な保険契約の仕組みである総括保険契約システムを提供する。【解決手段】不動産業者は、賃貸人との間でサブリース原契約を行い、不動産業者と保険会社との間では、総括保険契約が締結される。保険管理コンピュータ４２にて、この総括保険契約を特定するための総括保険契約識別コードが付与され、業者と賃借人との間で、賃貸借契約が締結されると、賃借人が被保険者となり、賃借人識別コードが、前記総括保険契約識別コードと関連付けられて、保険管理コンピュータ４２の被保険者データベース４２２に格納され、総括保険契約識別コードと、賃借人識別コードの２つのコードで被保険者の管理を行う。【選択図】　図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
業者と保険会社との間で締結された総括保険契約を特定する総括保険契約識別コードと、該総括保険契約識別コードに対応して、当該業者との間で賃貸借契約を締結し賃貸借契約に付帯した保険の被保険者となる賃借人を特定する、または当該業者と賃借人との間で締結された賃貸借契約を特定する、複数の賃借人識別コードと、が関連付けられて格納されたデータベース（４２２）を備えた保険管理コンピュータ（４２）を有し、総括保険契約識別コードとそれに対応する賃借人識別コードとを用いて被保険者の管理を行うことを特徴とする総括保険契約システム。
【請求項２】
前記保険管理コンピュータ（４２）は、所定期間経過毎に、前記データベース（４２２）に格納された各総括保険契約識別コードに対応する賃借人識別コードの数を算出し、その数に対応した保険料を総括保険契約識別コード毎に計上する保険料計上部（４６）を備えることを特徴とする請求項１記載の総括保険契約システム。
【請求項３】
業者の操作または管理下にある業者管理コンピュータ（１２）をさらに有し、業者管理コンピュータ（１２）は、業者と１人以上の賃借人との間で締結される賃貸借契約に関する賃貸借管理データを格納する賃貸借管理データベース（１２２）を有し、該業者管理コンピュータ（１２）は、
該賃貸借管理データの少なくとも一部を前記保険管理コンピュータ（４２）へと転送するための転送部（１４）を備え、
前記保険管理コンピュータ（４２）は、前記転送された賃貸借管理データを受け付けて、転送元である業者管理コンピュータ（１２）に対応する総括保険契約識別コードと対応づけて該賃貸借管理データを前記データベース（４２２）に格納するデータ更新部（４４）を備えることを特徴とする請求項１記載の総括保険契約システム。
【請求項４】
前記賃貸借管理データには、賃借人を特定するか、または業者と賃借人との間で締結される賃貸借契約を特定する識別コードが含まれており、該識別コードが前記賃借人識別コードとなることを特徴とする請求項３記載の総括保険契約システム。
【請求項５】
前記保険管理コンピュータ（４２）は、転送された賃貸借管理データから基準時点で有効な賃貸借契約の件数を算出し、その件数に対応した保険料を計上する保険料計上部（４６）を備えることを特徴とする請求項３または４記載の総括保険契約システム。
【請求項６】
前記保険管理コンピュータ（４２）は、総括保険契約識別コード毎に対応する賃借人識別コードの数をデータとして格納しており、該賃借人識別コードの数と、前記保険料計上部（４６）で算出された賃貸借契約の件数との差を算出し、該差から保険料の精算額を計算する精算処理部（４８）を備えることを特徴とする請求項５記載の総括保険契約システム。
【請求項７】
前記保険管理コンピュータ（４２）は、電気通信回線を介して、業者の操作する端末（１２）から接続可能となっており、前記端末（１２）からの要求により、データベース（４２２）に賃借人識別コードと対応づけられて格納された被保険者データ及び／または賃貸借物件データを送信する登録データ送信部（５０）を備えることを特徴とする請求項１ないし６のいずれか１項に記載の総括保険契約システム。
【請求項８】
前記保険管理コンピュータ（４２）は、電気通信回線を介して、業者の操作する端末（１２）から接続可能となっており、前記端末（１２）からの要求により、データベース（４２４）に賃借人識別コードと対応づけられて格納された事故データを送信する事故データ送信部（５２）を備えることを特徴とする請求項１ないし７のいずれか１項に記載の総括保険契約システム。
【請求項９】
業者と保険会社との間で総括保険契約が締結された後に、保険管理コンピュータ（４２）が、該総括保険契約を特定する総括保険契約識別コードを付与して、記憶装置に格納する段階と、
前記業者と賃借人との間で賃貸借契約が締結された後に、保険管理コンピュータ（４２）が、該業者に対応する総括保険契約識別コードと関連付けて、賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードを記憶装置に格納する段階と、
前記総括保険契約識別コードと賃借人識別コードとの２つのコードを用いて、保険の被保険者である賃借人のデータを管理する段階と、
を備える総括保険契約処理方法。
【請求項１０】
業者と賃借人との間で賃貸借契約が締結された後に、業者管理コンピュータ（１２）が、賃借人または賃貸借契約を特定する識別コードを付与し、該識別コードと賃貸借管理データとをその記憶装置に格納する段階と、
業者管理コンピュータ（１２）が、前記識別コードを、それに対応する賃貸借管理データの少なくとも一部のデータと共に媒体を用いて転送する段階と、
をさらに備え、前記保険管理コンピュータ（４２）が、該業者に対応する総括保険契約識別コードと関連付けて、賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードを格納する段階は、前記転送されたデータに基づいて行うことを特徴とする請求項９記載の総括保険契約処理方法。
【請求項１１】
前記識別コードを、前記賃借人識別コードとして用いることを特徴とする請求項１０記載の総括保険契約処理方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、新規な保険契約の仕組みである総括保険に対応することができる総括保険契約システム及び総括保険契約処理方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、保険として、賃借人である入居者が加入する火災保険を例にとって説明すると、その補償内容に大家である賃借人への賠償責任が含まれた入居者総合保険といった保険が存在している。このような保険は、賃借人である入居者と賃貸人である大家との間での賃貸借契約を斡旋する不動産業者が保険代理店となり、入居者となった賃借人と保険会社との間で契約が締結されることが一般的となっている。
【０００３】
即ち、不動産業者が仲介して大家と顧客との間の賃貸借契約を成立させて、重要事項説明を行った後、入居者となる者が保険の加入を希望すれば、その入居者に保険申込書の記入を求められる。保険申込書には、申込人の住所、氏名、生年月日、性別等が記載されると共に捺印が押され、保険タイプが複数ある場合、選択された保険タイプが明示されるようになっている。そして、申込書作成後、不動産業者である保険代理店は、申込者から保険料を受領すると、領収証を記載して申込者に手渡す。保険料の収納の有無は、保険契約において重要な意味をもつため、保険代理店は受け取った保険料を厳重に管理する必要があり、保険料を受領すると、それを帳簿に記帳して、即日に銀行に入金することが義務付けられている。そして、後日、保険代理店が申込書を保険会社へと送付すると、保険会社において正式な保険証券を作成して、申込者の住所に宛て保険証券を送付するようになっている。また、保険代理店が現金の受領と引換えに申込者に渡す領収証には、保険証券が申込者に到達するまでその代わりとなり得るよう、証券番号、保険種別といった保険内容を明記する必要があり、そのような重要な書類となる領収証の用紙は厳重に管理する必要がある（例えば、非特許文献１参照。）。
【０００４】
【非特許文献１】
社団法人日本損害保険協会　業務運営部発行「平成１４年４月版　損害保険募集人教育テキスト」　平成１４年４月発行、ｐ．４２〜４８
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、大家である賃貸人は、自己の所有する棟に入居する入居者全員が保険に加入しないと、その棟が全焼したときに、保険によって賄われる賠償金が不完全となるために、その棟に入居する入居者全員が保険に加入することを希望し、それを勧誘するように不動産業者である保険代理店に要求することが一般的である。ところが、あくまで保険の加入は、各入居者の意思によるものであるから、必ずしも、各建物に入居する入居者全員が保険に加入していない状態となることが避けられない、という問題がある。また、不動産業者である保険代理店としても、保険代理店業務が本業ではないために、保険代理店としての上記作業が却って煩わしく、必ずしも、保険勧誘が積極的に行われない可能性がある、という問題がある。また、保険代理店が行わなければならない、領収証の処理、収納した保険料の処理、及び領収証の管理にかかる費用が多大となっている、という問題もある。
【０００６】
本発明は、かかる課題に鑑みなされたもので、賃貸借契約において、すべての賃借人を実質的に保険加入させることができると共に、保険代理店を不要にして処理を簡素化することができる新規な保険契約の仕組みである総括保険契約に対応する総括保険契約システム及び総括保険契約処理方法を提供することをその目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために請求項１記載の発明による総括保険契約システムは、業者と保険会社との間で締結された総括保険契約を特定する総括保険契約識別コードと、該総括保険契約識別コードに対応して、当該業者との間で賃貸借契約を締結し賃貸借契約に付帯した保険の被保険者となる賃借人を特定する、または当該業者と賃借人との間で締結された賃貸借契約を特定する、複数の賃借人識別コードと、が関連付けられて格納されたデータベースを備えた保険管理コンピュータを有し、総括保険契約識別コードとそれに対応する賃借人識別コードとを用いて被保険者の管理を行うことを特徴とする。
【０００８】
本発明では、前提として、業者は、賃貸借物件の管理及び転貸を、賃貸人から委託されている。勿論、業者が賃貸人である場合もあるが、その場合には、賃貸借物件の管理及び転貸の委託は不要である。
【０００９】
そして、業者と保険会社との間で、総括保険契約が締結される。総括保険契約とは、その業者が賃貸借契約を締結するであろう賃借人を被保険者とした保険の加入をすることを、予めに合意したものである。総括保険契約の契約者は、従来の保険契約のような賃借人ではなく、業者となる。そして、この総括保険契約を特定するための総括保険契約識別コードが付与される。総括保険契約識別コードは、一つの業者が保険会社との間で締結する総括保険契約が一つである場合には、業者そのものを表すことにもなる。但し、一つの業者が保険会社との間で、複数の総括保険契約を結ぶ場合には、一つの業者に対して、複数の総括保険契約識別コードが割り当てられることになる。
【００１０】
次に、業者と賃借人との間で、賃貸借契約が締結されると、賃貸借契約には保険が付帯されており、賃借人が被保険者となる。この賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードが、前記総括保険契約識別コードと関連付けられて、保険管理コンピュータのデータベースに格納される。従来、保険契約においては保険証券番号のような唯一のコードをキーとしてすべての管理を行うが、本発明では、総括保険契約識別コードと、賃借人識別コードの２つのコードで管理を行う。
【００１１】
このような総括保険契約システムを構成することにより、総括保険契約という新規な保険契約の仕組みが実現可能となる。これにより、賃貸借契約に係る賃借人をすべて被保険者として、実質的に保険加入させることができ、また、従来、保険代理店であった業者自体が、総括保険契約の契約者となり、保険料の収納を行う者ではなく、保険料を支払う者となることができる。これにより、従来の保険代理店が行うべき領収証の処理、収納した保険料の処理、及び領収証の管理に要する費用を削減することができ、保険処理を簡素化することができる。
【００１２】
請求項２記載の発明は、請求項１記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、所定期間経過毎に、前記データベースに格納された各総括保険契約識別コードに対応する賃借人識別コードの数を算出し、その数に対応した保険料を総括保険契約識別コード毎に計上する保険料計上部を備えることを特徴とする。保険料は賃借人識別コードの数に依存することになるので、各総括保険契約識別コードに対応する賃借人識別コードの数を算出することにより、保険料を算出することができる。このように、簡単に保険料の計上を行うことができ、作業を効率化することができる。
【００１３】
請求項３記載の発明は、請求項１記載のものにおいて、前記業者の操作または管理下にある業者管理コンピュータをさらに有し、業者管理コンピュータは、業者と１人以上の賃借人との間で締結される賃貸借契約に関する賃貸借管理データを格納する賃貸借管理データベースを有し、該業者管理コンピュータは、
該賃貸借管理データを前記保険管理コンピュータへと転送するための転送部を備え、
前記保険管理コンピュータは、前記転送された賃貸借管理データを受け付けて、転送元である業者管理コンピュータに対応する総括保険契約識別コードと対応づけて該賃貸借管理データを前記データベースに格納するデータ更新部を備えることを特徴とする。
【００１４】
業者が管理する賃貸借管理データを転送して、保険管理コンピュータにおいて、それを保険に関するデータとして利用することで、データの共有化を図り、作業の効率化を図ることができる。
【００１５】
請求項４記載の発明は、請求項３記載のものにおいて、前記賃貸借管理データには、賃借人を特定するか、または業者と賃借人との間で締結される賃貸借契約を特定する識別コードが含まれており、該識別コードが前記賃借人識別コードとなることを特徴とする。業者管理コンピュータにおいて、賃借人を特定するのに用いる識別コードを、保険管理コンピュータにおいても賃借人識別コードとして用いることにより、データの共有化を図り、作業の一層の効率化を図ることができる。択一的には、保険管理コンピュータで総括保険契約識別コード毎に予め複数の賃借人識別コードを割り当てて、その賃借人識別コードを業者管理コンピュータ側へと転送しておき、業者管理コンピュータにおいて、割り当てられた賃借人識別コードをそれぞれの賃貸借契約に割り当てることも可能である。
【００１６】
請求項５記載の発明は、請求項３または４記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、転送された賃貸借管理データから基準時点で有効な賃貸借契約の件数を算出し、その件数に対応した保険料を計上する保険料計上部を備えることを特徴とする。保険料は賃貸借契約の件数に依存することになるので、転送された賃貸借管理データから基準時点で有効な賃貸借契約の件数を算出することにより、保険料を算出することができる。このように、簡単に保険料の計上を行うことができ、作業を効率化することができる。
【００１７】
請求項６記載の発明は、請求項５記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、総括保険契約識別コード毎に対応する賃借人識別コードの数をデータとして格納しており、該賃借人識別コードの数と、前記保険料計上部で算出された賃貸借契約の件数との差を算出し、該差から保険料の精算額を計算する精算処理部を備えることを特徴とする。転送された賃貸借管理データから、基準時点での有効な賃貸借契約の件数が算出されるので、すでに、保険管理コンピュータに格納していた賃借人識別コードの数との差を算出すれば、保険料の精算額を算出することができる。
【００１８】
請求項７記載の発明は、請求項１ないし６のいずれか１項に記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、電気通信回線を介して、業者の操作する端末から接続可能となっており、前記端末からの要求により、データベースに賃借人識別コードと対応づけられて格納された被保険者データ及び／または賃貸借物件データを送信する登録データ送信部を備えることを特徴とする。業者が、電気通信回線を介して、保険管理コンピュータのデータベースに格納された被保険者データ及び／または賃貸借物件データを受信することで、保険についてのデータや、または自己が賃借人との間で締結している賃貸借契約に係る賃貸借物件についてのデータを閲覧することができ、業者の確認として利用することができると共に業者のバックアップデータとして利用することもできるようになる。
【００１９】
請求項８記載の発明は、請求項１ないし７のいずれか１項に記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、電気通信回線を介して、業者の操作する端末から接続可能となっており、前記端末からの要求により、データベースに賃借人識別コードと対応づけられて格納された事故データを送信する事故データ送信部を備えることを特徴とする。業者が、電気通信回線を介して、保険管理コンピュータのデータベースに格納された事故データを受信することで、保険についてのデータや、または自己が賃借人との間で締結している賃貸借契約に係る賃貸借物件についての事故データを閲覧することができ、事故の発生状況を把握することができるようになり、また、同一物件について、別の賃借人との間で賃貸借契約を締結するときの参考データとして利用することもできるようになる。
【００２０】
請求項９記載の発明による総括保険契約処理方法は、業者と保険会社との間で総括保険契約が締結された後に、保険管理コンピュータが、該総括保険契約を特定する総括保険契約識別コードを付与して、記憶装置に格納する段階と、
前記業者と賃借人との間で賃貸借契約が締結された後に、保険管理コンピュータが、該業者に対応する総括保険契約識別コードと関連付けて、賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードを記憶装置に格納する段階と、
前記総括保険契約識別コードと賃借人識別コードとの２つのコードを用いて、保険の被保険者である賃借人のデータを管理する段階と、
を備える。
【００２１】
また、請求項１０記載の発明は、請求項９記載のものにおいて、業者と賃借人との間で賃貸借契約が締結された後に、業者管理コンピュータが、賃借人または賃貸借契約を特定する識別コードを付与し、該識別コードと賃貸借管理データとをその記憶装置に格納する段階と、
業者管理コンピュータが、前記識別コードを、それに対応する賃貸借管理データの少なくとも一部のデータと共に媒体を用いて転送する段階と、
をさらに備え、前記保険管理コンピュータが、該業者に対応する総括保険契約識別コードと関連付けて、賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードを格納する段階は、前記転送されたデータに基づいて行うことを特徴とする。業者が管理する賃貸借管理データを転送して、保険管理コンピュータにおいて、それを保険に関するデータとして利用することで、データの共有化を図り、作業の効率化を図ることができる。
【００２２】
また、請求項１１記載の発明は、請求項１０記載の前記識別コードを、前記賃借人識別コードとして用いることを特徴とする。業者管理コンピュータにおいて、賃借人を特定するのに用いる識別コードを、保険管理コンピュータにおいても賃借人識別コードとして用いることにより、データの共有化を図り、作業の一層の効率化を図ることができる。
【００２３】
【発明の実施の形態】
以下、図面を用いて本発明の実施の形態を説明する。尚、本発明は明細書内で説明する実施形態に限定されることなく、特許請求の範囲内で種々の変形が可能である。
【００２４】
図１は本発明の総括保険契約システムの実施形態の全体構成を表す説明図である。
【００２５】
図１において、符号１０は、申込者である入居者と大家との間で不動産についての仲介及び管理を行う不動産業者であり、符号２０は入居者である賃借人、符号３０は大家である賃貸人であり、符号４０は保険会社である。図１では、まとめて表しているが、不動産業者１０は複数存在し得て、各不動産業者１０に対してそれぞれ複数の賃借人２０及び複数の賃貸人３０が存在し得る。ここで、不動産業者１０は、単なる仲介業者ではなく、賃貸人３０との間でサブリース原契約（つまり管理委託契約）をし、且つ賃借人２０との間でサブリース契約（つまり賃貸借契約または転貸契約）を行うサブリース業務を行う者であるものとする。サブリース業務とは、大家である賃貸人３０から賃貸借物件一棟を全て預かり、入居斡旋から賃料回収まで全てを代行し、大家である賃貸人３０に対しては一定額の料金を支払うものである。つまり、大家３０と入居者２０との間では直接、賃貸借契約を行わない。
【００２６】
また、本発明では、保険に関する契約は、サブリース業務を行う不動産業者１０と保険会社４０との間でなされ、入居者２０と保険会社４０との間では直接行わない。不動産業者１０と保険会社４０との間で締結される契約は総括保険契約となる。総括保険契約は、その業者が賃貸借契約を締結するであろう賃借人を被保険者とした保険を、予め約したものである。そして、不動産業者１０が各賃借人２０との間で行う賃貸借契約の中には特約条項が設けられており、その特約条項には、付帯事項として、賠償請求特約付きの入居者総合保険が付帯されることが規定される。つまり、不動産賃貸借契約を締結すれば、改めて保険の契約をしなくとも、自動的に保険契約が付くことになる。
【００２７】
従来の保険契約は、各保険契約を特定するための保険証券番号またはそれと同等の意味をもつコードが唯一のキーであり、その証券番号に基づきすべての管理が行われていた。しかしながら、本発明では、総括契約を特定するための総括保険契約識別コードと、その総括保険契約識別コードの下にあり、被保険者となる各賃借人を特定し、またはその賃借人が不動産業者と締結した賃貸借契約を特定するための賃借人識別コードとの２つのコードで保険契約を管理する点が大きな違いとなる。これらのコードの管理・運営について、以下に具体的に説明を行う。
【００２８】
図２に示すように、不動産業者１０には、不動産賃貸管理コンピュータ１２が設けられる。不動産賃貸管理コンピュータ１２は、データの入出力の制御を行う入出力制御回路、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ等を有し、データの転送、演算、一時的なデータの格納、メインプログラムの格納を行う制御回路、データの格納を行う記憶装置、及び通信ネットワークを介してデータの送受信を行うための通信装置を備えている。不動産賃貸管理コンピュータ１２の記憶装置には、サブリース原契約に基づく不動産管理データを格納する不動産管理データベース１２０及びサブリース契約に基づく賃貸借管理データを格納する賃貸借管理データベース１２２が設けられる。
【００２９】
不動産管理データベース１２０に格納される不動産管理データの具体的な項目としては、各不動産業者１０によってそれぞれ独自のデータが採用されるが、典型的なものとしては図３（ａ）に示すように、管理契約Ｎｏ．等のサブリース原契約特定コード、貸主氏名，貸主住所，貸主電話番号等の貸主データ、物件名称，所在地，構造，部屋番号１〜ｎ，間取り１〜ｎ，占有面積１〜ｎ等の賃貸借物件データ、契約始期，契約終期，契約期間等のサブリース原契約期間データ、支払額等の支払データ等のデータが格納される。サブリース原契約特定コードは、契約を直接特定する管理契約Ｎｏ．とする以外にも、物件を特定する物件Ｎｏ．とすることも可能であり、または物件以外の契約を特定するデータで兼用することも可能である。
【００３０】
賃貸借管理データベース１２２に格納される賃貸借管理データの具体的な項目としては、各不動産業者１０によってそれぞれ独自のデータが採用されるが、典型的なものとしては図３（ｂ）に示すように、賃貸借契約Ｎｏ．等のサブリース契約特定コード、借主氏名，借主住所，借主電話番号等の借主データ、管理契約Ｎｏ．，物件名称，所在地，構造，部屋番号，間取り，占有面積，付属施設等の賃貸借物件データ、契約始期，契約終期，契約期間等のサブリース契約期間データ、月額賃料，月額共益費，支払い方法，納付済み年月，敷金，敷金納付年月日等の賃料データ、入居者Ｎｏ．，入居者名１〜ｎ，年齢１〜ｎ，続柄１〜ｎ，全入居者数等の入居者データ、連帯保証人名、連帯保証人住所、連帯保証人電話番号等の連帯保証人データ、その他の鍵Ｎｏ．、緊急連絡先、等のデータが格納される。尚、借主データは、入居者＝借主でない場合にのみデータが入力される。また、サブリース契約特定コードは、契約を直接特定する賃貸借契約Ｎｏ．とする以外にも、入居者Ｎｏ．とすることも可能であり、入居者以外の契約を特定するデータで兼用することも可能である。
【００３１】
この総括保険契約システムを実現させるために不動産賃貸管理コンピュータ１２の記憶装置に格納されたプログラムは、不動産賃貸管理コンピュータ１２を、主に、賃貸借管理データベース１２２から賃貸借管理データを抽出し、後述の保険管理コンピュータ４２へと転送する賃貸借管理データ抽出・転送部１４と、既に保険管理コンピュータ４２で登録されたデータをインターネットのような汎用の電気通信回線を介して閲覧する登録データ閲覧部１６と、して機能させる。
【００３２】
また、保険会社４０の保険管理コンピュータ４２も、同様に、データの入出力の制御を行う入出力制御回路、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ等を有し、データの転送、演算、一時的なデータの格納、メインプログラムの格納を行う制御回路、データの格納を行う記憶装置、及び通信ネットワークを介してデータの送受信を行うための通信装置を備えている。保険管理コンピュータ４２の記憶装置には、総括保険契約に関する総括保険契約データが格納された総括保険契約データベース４２０と、総括保険契約データベース４２０に格納された複数の総括保険契約データのうちのいずれかの総括保険契約データに対応づけられた被保険者に関する被保険者データ及びそれに関連する賃貸借物件等のデータが格納された被保険者データベース（保険契約データベース）４２２と、ある賃貸借物件で事故が生じた場合に、その契約被保険者データベース４２２から該当するデータが抽出され、抽出されたデータが格納された事故・査定用データベース４２４と、不動産業者１０からのアクセスの認証を行うための認証用データベース４２６と、が設けられる。
【００３３】
総括保険契約データベース４２０には、図４（ａ）に示すように、総括証券Ｎｏ．、申込日、契約者氏名、契約者住所、保険金額、保険料、保険始期、保険終期、支払方法、被保険者数等のデータが格納される。
【００３４】
また、被保険者データベース４２２には、図４（ｂ）に示すように、各総括証券Ｎｏ．に関連付けられて、被保険者Ｎｏ．被保険者名等の被保険者データ、借主氏名，借主住所，借主電話番号等の借主データ、賃貸借契約Ｎｏ．，物件名称，所在地，構造，部屋番号，間取り，占有面積等の賃貸借物件データが格納される。被保険者データは、賃貸借管理データベース１２２で格納される入居者データと同じであり、被保険者Ｎｏ．＝入居者Ｎｏ．となり、被保険者名＝入居者名１となる。また、借主データ及び賃貸借物件データは、賃貸借管理データベース１２２で格納される借主データ及び賃貸借物件データと同じであり、借主データは入居者＝借主でない場合にのみデータが入力される。また、被保険者データベース４２２に格納される賃貸借契約Ｎｏ．は、賃貸借管理データベース１２２に格納される賃貸借契約Ｎｏ．と同じである。
【００３５】
事故・査定用データベース４２４は、被保険者データベース４２２のデータとほぼ同じであると共に、それ以外に、事故受付日、事故Ｎｏ．，事故日，事故種目，担当者，支払い額，支払日、等の事故データが格納される。
【００３６】
保険管理コンピュータ４２はＷＷＷサーバとしての機能をも有している。そして、総括保険契約システムを実現させるために保険管理コンピュータ４２の記憶装置に格納されたプログラムは、保険管理コンピュータ４２を、主に、不動産賃貸管理コンピュータ１２から送信された賃貸借管理データを受信して、被保険者データベース４２２に被保険者データとして格納するデータ更新部４４と、被保険者データベース４２２の被保険者データから保険料計上処理を行う保険料計上部４６と、精算処理を行う精算処理部４８と、インターネットのような汎用の電気通信回線を介しての不動産賃貸管理コンピュータ１２からの閲覧要求を受けて、登録したデータを送信する登録データ送信部５０と、同じくインターネットのような汎用の電気通信回線を介しての不動産賃貸管理コンピュータ１２からの閲覧要求を受けて、事故データを送信する事故データ送信部５２と、して機能させる。
【００３７】
次に、この総括保険契約の締結からその保険料の徴収、保険契約の管理を、以下説明する。
【００３８】
（サブリース原契約の締結）
まず、図１に示すように、賃貸人３０と不動産業者１０との間では、サブリース原契約が締結される。これにより、不動産業者１０が、賃貸人３０から物件一棟を預かり、入居斡旋から家賃回収まで全てを代行し、賃貸人３０には、一定の支払額を支払う。また、賃貸人３０と不動産業者１０との間では、このサブリース原契約のみならず、賃貸建物の保守業務を行う建物保守契約、賃貸借物件が建築される前に賃貸人３０の意向に沿った建築契約を作成する建築請負契約、さらには、賃貸人３０を開拓して、開拓された賃貸人３０に対して資産計画（資金計画、事業計画、建替え計画等）を長期的にコンサルティングを行う資産管理契約などの契約を交わすこともある。
【００３９】
サブリース原契約が締結されると、不動産賃貸管理コンピュータ１２において、契約に対して管理契約Ｎｏ．が採番され、物件に対して物件Ｎｏ．が採番されて、管理するべき不動産管理データが不動産管理データベース１２０に登録される。
【００４０】
（総括保険契約の締結）
次に説明するサブリース契約の締結とは別に、不動産業者１０と保険会社４０との間では、総括保険契約が締結される。総括保険契約が締結されると、保険管理コンピュータ４２において、総括証券Ｎｏ．が採番されて、総括保険契約データが総括保険契約データベース４２０に登録される。ここで、契約者氏名及び契約者住所は、原則として不動産業者氏名及び不動産業者住所となる。
【００４１】
（サブリース契約の締結・締結解除）
不動産業者１０が賃貸人３０から預かった物件について、不動産業者１０の営業活動により賃借人２０が見つかると、不動産業者１０と賃借人２０との間でサブリース契約が締結される。このときに、サブリース契約は、具体的には、図５に示すような賃貸借契約を締結することにより行われ、その賃貸借契約の一条項には、特約条項として、借家人賠償保険特約付帯の損害保険である入居者総合保険が付帯されることが明記され、これにより賃借人２０に対して保険加入することが告知される。サブリース契約が締結されると、契約に対して賃貸借契約Ｎｏ．が採番され、入居者に対して入居者Ｎｏ．が採番され、不動産賃貸管理コンピュータ１２において、賃貸借管理データが賃貸借管理データベース１２２に登録される。ここでは詳細説明は行わないが、以降、不動産賃貸管理コンピュータ１２にて一定期間毎（通常１ヶ月毎）の賃料回収の管理が行われる。
【００４２】
他方、賃貸借契約が解除されると、賃貸借管理データベース１２２からその賃貸借管理データを削除する処理が行われる。
【００４３】
（賃貸借管理データの送信）
不動産賃貸管理コンピュータ１２の賃貸借管理データ抽出・転送部１４では、一定期間毎（例えば賃料回収サイクルと同じ１ヶ月毎）に起動されて、賃貸借管理データベース１２２に格納された賃貸借管理データの中でその時点で契約が有効なレコードを抽出し、さらにそのレコードの中から借主データ、賃貸借物件データ、入居者データを抽出し、転送ファイルを作成し、保険管理コンピュータ４２へと転送を行う。転送に使用する転送媒体は任意のものを使用することができ、フレキシブルディスク、コンパクトディスク、光磁気ディスク、磁気ディスク等の記録媒体や、インターネットのような汎用または専用の電気通信回線を媒体として使用することができる。
【００４４】
こうして、データが転送された保険管理コンピュータ４２では、図６に示す処理が行われる。まず、転送ファイルが転送されると（ステップＳ１０）、総括保険契約データベース４２０を参照して、転送元である不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を特定する（ステップＳ１２）。そして、特定された総括証券Ｎｏ．と関連付けて被保険者データベース４２２に格納されたレコードを削除し、特定された総括証券Ｎｏ．と関連付けて新たに転送された転送ファイルにあるレコードの登録を行う。こうして、被保険者データベース４２２に格納されたデータを最新のデータに更新する（ステップＳ１４）。
【００４５】
次に、保険料計上部４６では、更新された被保険者データベース４２２または転送ファイルのいずれか一方を参照して、転送ファイルが作成された時点を基準時点とし、その時点でのレコード数、即ち、基準時点で有効な賃貸借契約の件数を算出する（ステップＳ１６）。そして、総括保険契約データベース４２０に格納された該当総括証券Ｎｏ．に対応する被保険者数データを抽出して、算出された賃貸借契約の件数と被保険者数との比較を行う（ステップＳ１８）。保険料の支払いのタイミングは任意のものとすることができるが、この例の場合には、前期間終了時の被保険者数に基づいて、被保険者数×保険料を、対応する保険者である不動産業者１０に対して予め請求する保険料とし、変動分は精算処理とする。尚、被保険者数の初期値は、総括保険契約の締結時の不動産業者１０の年間事業計画等に基づき決定するとよい。
【００４６】
精算処理部４８では、ステップＳ１８で行われた比較に基づいて、精算金額を決定すると共に精算金額を含めた今回の保険料請求額を決定する（ステップＳ２０）。即ち、最新の有効な賃貸借契約件数＝被保険者数である場合には、精算は行う必要はなく、精算金額＝０となる。今回の保険料請求額は、
【００４７】
【数１】
2004102581.tif 000003
となる。一方、最新の有効な賃貸借契約件数＞被保険者数である場合には、精算金額は、その増加分をΔｍで表すと、Δｍ×保険料となる。そして、総括保険契約データベース４２０の被保険者数に最新の有効な賃貸借契約件数を入力する（ステップＳ２２）。今回の保険料請求額は、精算金額を含めて、
【００４８】
【数２】
2004102581.tif 000004
となる。また、最新の有効な賃貸借契約件数＜被保険者数である場合には、精算金額は、その減少分を−Δｍで表すと、−Δｍ×保険料となる。そして、総括保険契約データベース４２０の被保険者数に最新の有効な賃貸借契約件数を入力する。今回の保険料請求額は、精算金額を含めて、
【００４９】
【数３】
2004102581.tif 000005
となる。
【００５０】
以上の説明の中で分かるように一被保険者当りの保険料は一律としており、一律とすることにより、保険料算出の手間を削減するようにしている。仮に、保険料を複数段階のものに分ける場合には、それぞれ保険料の段階毎に、別々の総括保険契約とすることで対応するとよい。つまり、一人の不動産業者に対して複数の総括保険契約が存在し、データの転送は、総括保険との対応付けを行った形で行われる。勿論、一人の不動産業者に対して唯一の総括保険契約とし、総括保険契約データの１レコード中に、複数段階の保険料毎の被保険者数のフィールドを設けて対応することも可能である。
【００５１】
（事故の処理）
ある物件で火災等の事故が発生した場合、入居者は、不動産業者１０にその事故の報告をするか、または、直接保険会社４０に報告をする。不動産業者１０に報告があった場合には、不動産業者１０は、その入居者名、物件名称、賃貸借契約Ｎｏ．入居者Ｎｏ．のいずれかを聞き出し、それをキーとして賃貸借管理データベース１２２を検索して、賃貸借契約を特定する。そして、賃貸借契約Ｎｏ．または入居者Ｎｏ．を特定して、保険会社４０へと連絡する。保険会社４０は、連絡のあった不動産業者１０から総括証券Ｎｏ．を特定し、さらに入居者Ｎｏ．＝被保険者Ｎｏ．または賃貸借契約Ｎｏ．＝賃貸借契約Ｎｏ．であるので、総括証券Ｎｏ．及び、被保険者Ｎｏ．または賃貸借契約Ｎｏのいずれか一方の２つのコードから被保険者を特定する。
【００５２】
また、保険会社４０に直接入居者から報告があった場合には、保険会社４０は、その不動産業者名を聞き出し、それから総括証券Ｎｏ．を特定し、さらに、入居者名つまり被保険者名、物件名称、賃貸借契約Ｎｏ．のいずれかを聞き出し、それらをキーとして被保険者データベース４２２を検索して、賃貸借契約を特定する。
【００５３】
このように、総括保険契約識別コードである総括証券Ｎｏ．及び、賃借人識別コードである、賃借人を特定する被保険者Ｎｏ．または賃貸借契約を特定する賃貸借契約Ｎｏ．の２つのコードを用いることで、被保険者を特定することができ、その後は、以降の事故処理へと進むことができる。
【００５４】
（登録確認・事故確認）
不動産業者１０は、自己の操作下にあるコンピュータ１２（必ずしも、不動産賃貸管理コンピュータ１２と同じコンピュータである必要はないが、ここでは便宜上同じものとして説明する）から、ＷＷＷサーバとしての機能を持つ保険管理コンピュータ４２へと汎用の電気通信回線を介してアクセスして、自己の総括保険に基づき、登録を行った情報の閲覧を行うことができ、登録内容の確認を行うことができるようになっている。
【００５５】
総括保険契約を行った各契約者には、それぞれＩＤとパスワードが割り当てられており、それらの情報は、認証用データベース４２６に格納されている。そして、コンピュータ１２から電気通信回線を介して保険管理コンピュータ４２のＷＷＷサーバの所定のＵＲＬにアクセスして、初期画面を表示させる。初期画面は認証画面となっており（図７（ａ））、不動産業者１０にＩＤとパスワードの入力を求める画面となっている。これらが入力されて認証されると、コンピュータ１２にメニュー画面が表示される（図７（ｂ））。この中で、「登録状況」ボタンが選択されると、図８（ａ）に示すように、検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーとして、この例では、被保険者名（即ち、不動産業者１０にとっては入居者名）、被保険者Ｎｏ．（即ち、不動産業者１０にとっては入居者Ｎｏ．）を利用することができるようになっている。また、１つの不動産業者に対して複数の総括証券Ｎｏ．もあり得るので、その場合に備えて総括証券Ｎｏ．も検索キーとしている。
【００５６】
これらのいずれかの検索キーを入力して（データを絞る必要がない場合には、入力はせずに）、検索ボタンが選択されると、登録データ送信部５０が起動して、被保険者データベース４２２に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、該コンピュータ１２のディスプレイに一覧表で表示する（図８（ｂ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。図示の例では、表示内容を簡素化して、抜粋したデータのみが一覧表で閲覧できるようにしているが、さらにその詳細を閲覧できるようにすることにより、保険管理コンピュータ４２によって、その不動産業者の管理作業を行うことも可能になる。つまり、この例では、不動産業者１０が自己の不動産賃貸管理コンピュータ１２において、賃貸借管理データベース１２２を構築していたが、必ずしも、このようなデータベースを構築する必要はなく、不動産業者１０が、汎用の電気通信回線を介して保険管理コンピュータ４２を利用して事故・査定用データベース４２４を参照することで、コストを削減することが可能になる。
【００５７】
また、不動産業者１０側からは、単に登録状況を確認するだけでなく、事故の確認も行うことができ、図７（ｂ）に示すメニュー画面において、「事故報告受付」ボタンが選択されると、図８（ａ）と同様に検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーは、「登録状況」の場合と同じとすることもできるが、この場合には、事故受付日、事故日を検索キーとしている。そして、検索条件が入力されて、検索ボタンが選択されると、事故データ送信部５２が起動して、事故・査定用データベース４２４に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、コンピュータ１２のディスプレイに一覧表で表示する（図９（ａ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。
【００５８】
こうして、事故データ、即ち事故のあった物件を検索することができるようになる。さらに、事故のあった物件についての進捗状況を見たいときには、図７（ｂ）に示すメニュー画面において、「事故進捗状況」ボタンが選択されると、図８（ａ）と同様に検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーは、「登録状況」または「事故報告受付」の場合と同じとすることもできるが、この場合には、被保険者名、事故日を検索キーとしている。そして、検索条件が入力されて、検索ボタンが選択されると、事故データ送信部５２が起動して、事故・査定用データベース４２４に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、コンピュータ１２のディスプレイに「詳細」ボタンが含まれた一覧表で表示する（図９（ｂ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。そして、ある案件について不動産業者１０がその詳細情報を知りたい場合に「詳細」ボタンが選択されると、その詳細情報がコンピュータ１２のディスプレイにさらに表示される。
【００５９】
また、事故のあった物件についての保険支払予定を見たいときには、図７（ｂ）に示すメニュー画面において、「保険金支払い予定」ボタンが選択されると、図８（ａ）と同様に検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーは、「登録状況」、「事故報告受付」または「事故進捗状況」の場合と同じとすることもできるが、この場合には、支払日、振込予定日、被保険者Ｎｏ．を検索キーとしている。そして、検索条件が入力されて、検索ボタンが選択されると、事故データ送信部５２が起動して、事故・査定用データベース４２４に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、コンピュータ１２のディスプレイに一覧表で表示する（図９（ｃ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。
【００６０】
こうして、事故のあった物件を不動産業者１０が把握することで、その後の入居者斡旋の参考とすることもできる。
【００６１】
以上のシステム及び方法によれば、次の効果が得られる。
【００６２】
不動産賃貸借契約に保険が付帯しているので、全入居者が被保険者となることができ、万が一、事故が起きた場合にも、賃貸人３０に十分な補償をすることができる。よって、賃貸人３０も安心して、不動産業者１０に管理委託をすることができる。
【００６３】
入居者である賃借人は保険料を支払わないために、保険料を受領するために不動産業者１０が兼業していた保険代理店は不要となる。よって、現金の受領や領収証の発行等の面倒な手間から不動産業者は解放されることとなる。不動産業者は、従来と同様に賃貸料の回収のみに専念すればよく、回収した賃貸料の一部を保険料として転嫁すればよいため、保険料の受領のために特別な手間を要することはない。また、不動産業者が保険代理店を兼業する必要がないために、従来の代理店募集資格の取得といった面倒な手間が不要となる。
【００６４】
保険会社は、従来は各入居者に対してそれぞれ保険証券を発行していたが、その発行処理が不要となり、そのためのコストを削減することができる。
【００６５】
保険料の計算は、不動産業者が契約を結んだ賃貸借契約の数、言い換えれば管理する入居者数から簡単に割り出せる。保険会社と不動産業者との間で、一定期間毎の精算とした場合にでも、精算処理を簡単に行うことができる。
【００６６】
尚、本発明の範囲において、例えば、次のような変更が可能である。
【００６７】
本例では、賃貸借契約Ｎｏ．と入居者Ｎｏ．の２つのコードが不動産賃貸管理コンピュータ１２の賃貸借管理データベース１２２で用いられており、また、これら２つのコードが保険管理コンピュータ４２の被保険者データベース４２２へと転送されていたが、そのいずれかのコードのみが不動産賃貸管理コンピュータ１２で用いられ、または、そのいずれかのコードのみが保険管理コンピュータ４２へと転送されることとしてもよい。また、賃借人識別コードは、不動産賃貸管理コンピュータ１２で採番した賃貸借契約Ｎｏ．または入居者Ｎｏ．を保険管理コンピュータ４２で賃借人識別コードとして用いる例について説明したが、これに限るものではなく、逆に、予め保険管理コンピュータ４２で不動産業者１０毎に賃借人識別コードを割り当てておき、不動産業者１０において、割り当てられた賃借人識別コードを賃貸借契約に対して付与するようにすることもできる。いずれにおいても、不動産業者１０と保険会社４０との間で、賃借人識別コードを共通化することで、円滑に処理を行うことができる。
【００６８】
また、以上の説明においては、賃貸借管理データ抽出・転送部１４がその時点で契約が有効であったレコードをすべて抽出して、保険管理コンピュータ４２へと転送することとしたが、これに限るものではなく、一定期間（例えば賃料回収サイクルと同じ１ヶ月）の間での新規契約及び解約または期限切れ契約といった変動契約に関するレコードのみを保険管理コンピュータ４２へと送信することができる。または、変動契約も含めて、その一定期間内に契約が有効であったレコードをすべて抽出して、保険管理コンピュータ４２へと転送することともできる。そして、保険管理コンピュータ４２のデータ更新部４４において、適宜、被保険者データベース４２２へのレコードの追加、またはレコードの削除を行うことができる。
【００６９】
また、本例では、賃貸借物件として不動産を例にとり、また、業者として不動産業者を例にとったが、これに限るものではなく、他の賃貸借契約に付帯することができる保険であれば、適用することができることは言うまでもない。
【００７０】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、総括保険契約という新規な保険契約の仕組みが実現可能となり、賃貸借契約に係る賃借人をすべて被保険者として、実質的に保険加入させることができ、また、従来、保険代理店であった業者自体が、総括保険契約の契約者となり、保険料の収納を行う者ではなく、保険料を支払う者となることができる。これにより、従来の領収証の処理、収納した保険料の処理、及び領収証の管理に要する費用を削減することができ、保険処理を簡素化することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の総括保険契約システムで実現可能となる総括保険の原理を表す説明図である。
【図２】本発明の総括保険契約システムのブロック図である。
【図３】（ａ）は不動産管理データベースに格納されるデータ例、（ｂ）は賃貸借管理データベースに格納されるデータ例である。
【図４】（ａ）は総括契約データベースに格納されるデータ例、（ｂ）は被保険者データベース（契約データベース）に格納されるデータ例である。
【図５】図１に示すサブリース契約である賃貸借契約書の一例である。
【図６】保険管理コンピュータで行われる保険料計上・精算処理を表すフローチャートである。
【図７】不動産業者のコンピュータで登録確認・事故確認を行う場合の画面例である。
【図８】不動産業者のコンピュータで登録確認を行う場合の図７に続く画面例である。
【図９】不動産業者のコンピュータで事故確認を行う場合の画面例であり、それぞれ（ａ）は事故報告受付、（ｂ）は事故進捗状況、（ｃ）は保険金支払い予定を表す画面例である。
【符号の説明】
１０　不動産業者（業者）
１２　不動産賃貸管理コンピュータ
１４　賃貸借管理データ抽出・転送部（転送部）
２０　賃借人
４０　保険会社
４２　保険管理コンピュータ
４４　データ更新部
４６　保険料計上部
４８　精算処理部
５０　登録データ送信部
５２　事故データ送信部
１２２　賃貸借管理データベース
４２０　総括保険契約データベース
４２２　被保険者データベース（保険契約データベース）
４２４　事故・査定用データベース
【図１】
2004102581.tif 000006
【図２】
2004102581.tif 000007
【図３】
2004102581.tif 000008
【図４】
2004102581.tif 000009
【図５】
2004102581.tif 000010
【図６】
2004102581.tif 000011
【図７】
2004102581.tif 000012
【図８】
2004102581.tif 000013
【図９】
2004102581.tif 000014