(57)【要約】【課題】賃貸住宅に関する情報をネットワーク上で公開することによって、効率的に多くの情報を提供し、また、家賃をオークション制とすることによって、借り手と貸し手の適正な家賃を設定し、さらに、遠隔操作可能の錠装置を各ドアに取付けることによって、不動産会社は担当者を現地に派遣することなく空き部屋の錠の管理を行うことができ、一方、閲覧希望者は気軽に多数の部屋を閲覧することができる賃貸住宅の契約システムを提供する。【解決手段】競売物件に関する情報を表示する競売物件表示手段と、前記競売物件表示手段によって表示された物件に競売価格を入力する競売価格入力手段とを備え、所定期間ネットワーク上で競売を行なった後、落札候補者を決定し、落札候補者の信用調査をネットワーク上で行ない、信用調査をクリアした落札候補者が部屋を閲覧し、希望に合致した場合に契約を締結する。【選択図】　　　　図１
2004110297.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
通信ネットワーク上に賃貸住宅のオークション会場を提供するサーバコンピュータと、前記通信ネットワークにアクセスしオークションに必要なデータを送受信する利用者端末からなる賃貸住宅の契約システムであって、
競売物件に関する情報を表示する競売物件表示手段と、
前記競売物件表示手段によって表示された物件に競売価格を入力する競売価格入力手段とを備え、
所定期間ネットワーク上で競売を行なった後、落札候補者を決定し、落札候補者の信用調査をネットワーク上で行ない、信用調査をクリアした落札候補者が部屋を閲覧し、希望に合致した場合に契約を締結することを特徴とする賃貸住宅の契約システム。
【請求項２】
落札候補者を上位から数人決定し、上位候補者が最終契約に到らなかった場合に下位候補者に移行して手続を進行することを特徴とする請求項１記載の賃貸住宅の契約システム。
【請求項３】
賃貸住宅の部屋の各ドアには遠隔操作によって開錠・施錠を行なう錠装置が備えられ、閲覧者の請求により、センターが遠隔操作によって自動開錠し、閲覧終了後は自動施錠することを特徴とする請求項１又は２記載の賃貸住宅の契約システム。
【請求項４】
前記錠装置は無線信号の受信部と、受信した信号を認識して開錠信号を発する信号認識部と、開錠指示に基づいて錠を作動させる作動部と、それらの電源部を有して構成され、
前記自動開錠装置は玄関ドアへの着脱自在の取付部を有し、任意のドアに取付けてドアの開錠を遠隔操作可能とし、空き部屋の管理を可能とすることを特徴とする請求項３記載の賃貸住宅の契約システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は賃貸住宅の契約システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
一般的に賃貸住宅の契約は、賃貸住宅の所有者（オーナー）は住宅の管理を管理会社に委託し、一方、入居希望者は管理会社へ出向いて、そこで希望する家屋を探し、それらの説明を受け、条件に合う家屋を見つけた場合に、その家屋を訪問して現地の確認を行なっている。
そして、管理会社の担当者は入居希望者と共に現地に同行して、玄関ドアを開錠して部屋を閲覧させながら説明し、閲覧が終わると再び玄関ドアを施錠している。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、これらの不動産に関する情報は事務所及び賃貸情報誌で紹介されているが、契約は事務所に出向いて行なう必要があり、また、家賃については予め設定された条件に従わなければならなかった。
また、入居希望者が部屋を閲覧する際には、担当者が鍵を持って同行しなければならず、管理会社側としても担当者の人件費がかさんでしまう。
一方、閲覧希望者は閲覧した部屋が希望に添わない場合、その旨を不動産会社に説明しなければならず、多数の部屋を気軽に閲覧することができないという問題があった。
本発明はかかる従来の問題点を解決するためになされたものであって、その目的とするところは、賃貸住宅に関する情報をネットワーク上で公開することによって、効率的に多くの情報を提供し、また、家賃をオークション制とすることによって、借り手と貸し手の適正な家賃を設定し、さらに、遠隔操作可能の錠装置を各ドアに取付けることによって、不動産会社は担当者を現地に派遣することなく空き部屋の錠の管理を行うことができ、一方、閲覧希望者は気軽に多数の部屋を閲覧することができる賃貸住宅の契約システムを提供することにある。
【０００４】
【課題を解決するための手段】
前記目的を達成するための手段として本発明の請求項１記載の賃貸住宅の契約システムでは、通信ネットワーク上に賃貸住宅のオークション会場を提供するサーバコンピュータと、前記通信ネットワークにアクセスしオークションに必要なデータを送受信する利用者端末からなる賃貸住宅の契約システムであって、競売物件に関する情報を表示する競売物件表示手段と、前記競売物件表示手段によって表示された物件に競売価格を入力する競売価格入力手段とを備え、所定期間ネットワーク上で競売を行なった後、落札候補者を決定し、落札候補者の信用調査をネットワーク上で行ない、信用調査をクリアした落札候補者が部屋を閲覧し、希望に合致した場合に契約を締結する構成とした。
【０００５】
請求項２記載の賃貸住宅の契約システムでは、落札候補者を上位から数人決定し、上位候補者が最終契約に到らなかった場合に下位候補者に移行して手続を進行させる構成とした。
【０００６】
請求項３記載の賃貸住宅の契約システムでは、賃貸住宅の部屋の各ドアには遠隔操作によって開錠・施錠を行なう錠装置が備えられ、閲覧者の請求により、センターが遠隔操作によって自動開錠し、閲覧終了後は自動施錠する構成とした。
【０００７】
請求項４起債の賃貸住宅の契約システムでは、前記錠装置は無線信号の受信部と、受信した信号を認識して開錠信号を発する信号認識部と、開錠指示に基づいて錠を作動させる作動部と、それらの電源部を有して構成され、前記自動開錠装置は玄関ドアへの着脱自在の取付部を有し、任意のドアに取付けてドアの開錠を遠隔操作可能とし、空き部屋の管理を可能としている。
【０００８】
【発明の実施の形態】
以下、図面に基づいて本発明の実施の形態を説明する。
本発明の賃貸住宅の契約システムは図１に示すように、不動産データを蓄積したサーバと、通信ネットワークを介してサーバに接続した多数のユーザによって構成され、通信ネットワーク上で住宅に関する契約を競売方式で行なうシステムである。
【０００９】
サーバ及びユーザにはそれぞれコンピュータが備えられ、サーバコンピュータには賃貸物件の不動産情報（物件ファイル）を蓄積したデータベースが備えられている。そしてこれらの不動産情報は所定期間ごとに更新される。
サーバコンピュータ、ユーザコンピュータにはＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ、ハードディスク、入力装置、表示装置等が備えられている。
【００１０】
次に、賃貸住宅の契約システムの流れを説明する。
図２は賃貸住宅の契約システムの流れを示すフローチャートである。
まず、サーバは通信ネットワーク上に競売方式で契約する物件の情報を送信する（Ｓ１）。
これらの競売方式で契約する物件は賃貸住宅に関するものであり、賃貸住宅の情報提示はオーナー自身が行うことも可能であるが、オーナーは自己の賃貸住宅の管理を不動産会社等の管理会社に依頼し、その管理会社が取りまとめてネットワーク上のオークション会場に情報を送信する。
また、管理会社は、空き家の玄関ドアに錠装置を取付けて管理する（Ｓ２）。
この錠装置は後述するように通常のドアに取付けて、遠隔操作によりドアの施錠・開錠を行なう装置であり、入居希望者からの要請に基づき、センター（管理会社）から電話一本で錠装置の施錠・開錠が行なわれる。
【００１１】
前記ユーザコンピュータには、不動産情報の検索手段、競売物件表示手段等が備えられている。
検索手段は、情報利用者が指定した検索条件に基いて不動産情報を検索する装置であり、データベースの不動産物件の中からユーザの希望に合致する住宅を検索する。
また、データベースに格納される不動産情報は、物件の賃料等の基本項目の他、住宅の特徴情報や外観イメージ、生活環境に関する環境情報、設備状況に関する設備情報、眺望情報、地域特有の居住ルール情報、などの詳細情報が添付されている。
【００１２】
住宅の借り手は、ユーザ側端末から通信ネットワークにアクセスし、検索手段を利用して希望に合致する賃貸住宅を検索する。
検索によって得られた住宅の情報は一覧として画面に表示される（競売物件表示手段）。
この一覧としては図３のように、縦軸に複数の商品名タイトルが記載され、その商品名タイトルの欄に、希望落札価格、現在の入札価格、入札件数、残り時間等が記入された一覧が表示されている。
尚、商品名タイトルの欄をクリックすることにより、図４に示すような物件の間取り、要部写真、外観写真等が表示され、ユーザはこれらの情報を参酌して希望物件を探す。
この一覧の中から希望物件が見つかると、表示画面上で入札情報入力画面を選択し、入札情報入力画面右側の入札登録の欄に希望する入札金額（希望取引条件中、現在入札されている同じ取引条件の最高金額を上回る金額）を入力する（競売価格入力手段）（Ｓ３）。
ここで、入力する金額は１ヶ月の家賃であり、具体的には、図５の画面を表示させ、入札価格４４０００円のボタンにチェックを入れて送信することにより、１０００円単位で金額が上乗せされて、入札登録情報がサーバに登録される。
【００１３】
管理者側では多数のユーザから送信された入札中の金額が一覧となって表示され、入札期限が到来すると、ユーザコンピュータから送信された金額のうち最高の価格をつけた者、あるいはその他条件に合致したものを選択して落札する（Ｓ４）。
ここで落札されると、サーバ側でこの住宅についての競売を自動的に終了させる処理を行う。
尚、落札者は状況に応じて、第１落札者、第２落札者、第３落札者を設定する。
【００１４】
前記オークションによって落札者（候補者）が決まると、入居資格を備えているか信用調査を行なう（Ｓ５）。この信用調査は家賃の支払能力を備えているか、その他の調査であり、ユーザがネットワーク上でクレジットカード番号、暗証番号、期限日等を入力すると、それらの情報から信用保証会社、クレジット会社等がサーバに代わって信用調査を行なう。
信用保証会社、クレジット会社から信用保証が得られた場合は、その旨をサーバに通知する。
尚、この信用保証はすべてネットワーク上で行なうものであるが、健康保険証番号、運転免許証番号等によって調査を行なうことも可能である。
【００１５】
信用調査をクリアした落札者（候補者）には、住宅を閲覧させるために、錠装置解除用のパスワードを通知する（Ｓ６）。
このパスワードは落札した目的の住宅部屋において、１日のみ、あるいは数時間のみ有効に機能する時限付きパスワードであり、候補者は現地から鍵管理センターにパスワードを連絡するとセンターからの遠隔操作によって、錠装置が開錠される。
錠装置が開錠されると、候補者は中へ入り部屋を閲覧する（Ｓ７）。閲覧が終了すると、自動的に錠装置が施錠する。
【００１６】
尚、具体的な部屋の閲覧の手順は以下による。
▲１▼集合住宅でオートロック式のエントランスがある場合には、エントランスドアの前から携帯電話によってパスワード（開錠番号）をプッシュ操作によって鍵
管理センターへ送信する。
▲２▼パスワードを確認した鍵管理センターはエントランスに備えられた受信装置に
解錠信号を送信する。
▲３▼開錠信号を受信した鍵ユニットがエントランスのロックを外して、エントラン
スドアをオープンする。
▲４▼部屋のドアに取付けられた錠装置はセンターからの信号によってエントランスと連動して開錠する。但し、平時錠装置は電源が切断されており、候補者は部屋ドア前で電源スイッチを入れることにより錠装置はセンターからパスワード
を受信し、開錠信号によって開錠する。
▲５▼閲覧（３０分）後は部屋のドアの錠装置が自動的に施錠する。
【００１７】
候補者の希望に合致した場合には物件申し込みをネットワーク上で行ない、契約書の交換と、鍵の受け取りを行なう（Ｓ８）。
この鍵の受け取りについては、郵送その他の方法で受け取ることも可能である。
【００１８】
Ｓ５において、信用保証が得られなかった場合には、第２候補者に手続きを移行して以下の手続きを進行させる。
また、Ｓ７において部屋を閲覧した結果第１候補者の希望に沿わなかった場合には第２候補者に手続きを移行して以下の手続きを進行させる。
また、前記第２候補者が契約に至らなかった場合には、順次、第３候補者、第４候補者に移行する。
【００１９】
次に、前記賃貸住宅の契約システムに使用する錠装置について説明する。
図６は錠装置をドアへ取付けた側面図、図７錠装置をドアへ取付けた斜視図である。
本発明で使用する錠装置は図６、図７に示すようにドアに着脱する取付部１と、その取付部に固定されて部屋側に設置される本体２を主要な構成とし、ドア３へ取付けて施錠・開錠を遠隔操作によって行なう装置である。
【００２０】
前記取付部１は金属製の板材を折り曲げたコの字部材４であり、コの字の部分をドア３の上端に掛止してドアから吊り下げ、側部のボルト５を締めてドア３を挟むように固定する。
ドア３とドア枠６の間には通常僅かの隙間があり、この隙間にコの字部材４を挿通して固定するので、一般的なドアであれば取付け可能となっている。
【００２１】
前記本体２はコの字部材４の側部に固定するボックスフレームに収容された装置であり、上側の一端にロックピン７が突設されている。
このロックピン７は突設と後退ができるように設定され、突設するとドア枠６に掛止して、ドアが開くのを阻止し、後退するとドアが自由に開くようになっている。
このロックピン７の下にはコイルバネ８と電磁石９が設置され、ロックピン７はこのコイルバネ８に付勢されて突設し、電磁石９が励磁されるとその磁力に引き寄せられて後退する。
そして、信号認識部１０からの指令によって、突設と後退を繰り返すようになっている。
なお、この作動部１１はこの構成に限られるものではなく、モータとギアを組み合わせてロックピン７を上下させる構成としても良い。
【００２２】
前記ボックス状の本体２には作動部１１の他、携帯電話、ＰＨＳ等からなる無線電話１２と、無線電話が受信した信号を認識して作動部１１に指令を出す信号認識部１０と、これらに電源を供給する電源部１３が収容されている。
前記無線電話１２は自己の電話番号をそれぞれ所有し、電話が架かると自動的に着信し、電話を架けた側はプッシュボタン操作により信号を送信する。
送信された信号は信号認識部１０へ送られ、そこで信号の識別が行なわれる。
ここで、開錠する信号か、施錠する信号かの識別が行なわれ、開錠する信号であれば、ロックピン後退させる指令を作動部１１に送り、ロックピン７を後退させて開錠を行なう。
一方、施錠する信号であれば、ロックピン７を突設させる指令を作動部１１へ送り、ロックピンを突設させて施錠を行なう。
【００２３】
前記信号認識部１０はプッシュボタンのトーン認識装置が組み込まれ、管理センターから送信される開錠信号を識別する。プッシュボタン操作に関する番号は暗証番号として担当者のみが知りうる情報として秘密にされている。
尚、暗証番号を設定せず、着信と同時に開錠し、再び着信した場合に施錠する構成としても良い。
【００２４】
前記電源部１３にはドアの外にスイッチが備えられ、スイッチを入れることにより開錠信号が受信可能となり、作動するようになっている。
また、電源部１３は電池、充電可能の二次電池等からなり、本体２に一体収容されている。これらの電池としては家庭用コンセントからコードを延長してそこから電源を得ることも可能であり、ドアの外部に大陽電池を配置して、そこから電源を得ることも可能である。
【００２５】
ロックピン７を後退させて開錠した後は、再び無線電話１２に電話を架けて施錠信号を送信する。送信された施錠信号により作動部１１がロックピン７を突設させ、施錠が行なわれる。
尚、入居希望者が部屋を閲覧する場合は通常数十分間であるので、タイマを設定して自動的にロックピンを突設させ、あるいは、ドアが閉まるのを検知して自動的にロックピンを突設させ施錠する方法としても良い。
【００２６】
このように、錠装置を取付けることにより、不動産会社は閲覧希望者と共に部屋を赴くことなく、玄関ドアの施錠・開錠を行うことができる。
また、閲覧希望者も予め会員登録しておき、部屋の前からセンタに玄関ドアの開錠依頼をするだけで玄関ドアを開錠させて部屋を閲覧することができ、希望の部屋が見つかるまで気軽に多数の部屋を閲覧することができるという効果を奏する。
【００２７】
以上、本発明の実施の形態を説明してきたが、本発明の具体的構成は本実施の形態に限定されるものではなく、発明の要旨を逸脱しない範囲の設計変更などがあっても本発明に含まれる。
例えば、実施の形態ではコの字部材によってドアに固定する方法としたが、他の取付け方法を採用することも可能であり、着脱自在の構成であれば本発明に含まれる。
また、無線電話としては携帯電話、ＰＨＳに限られず、他の無線装置を使用することもでき、これらの無線装置にビデオ、デジタルカメラ等を接続することも可能である。
【００２８】
【発明の効果】
以上説明してきたように、本発明請求項１記載の賃貸住宅の契約システムにおいては、ネットワーク上に賃貸情報を開示するので、効率的に多くの情報を発信することができ、ユーザ側は幅広い情報を得ることができる。
また、ネットワーク上で賃貸住宅のオークションを行なうので、市場動向に合った適正な価格で賃貸価格が決定される。
さらに、ネットワーク上で契約者の信用を調査するので、直接店舗に出向する必要がなく、閲覧希望者は気軽に多数の部屋を閲覧することができる。
【００２９】
請求項２記載の賃貸住宅の契約システムにおいては、オークションシステムによって、上位から数人の契約候補者を決定するので、信用調査が得られなかった場合、あるいは住宅が候補者の希望に沿わなかった場合には、下位候補者に手続きを移行して行なうことができる。
そのため、不動産の賃貸住宅の契約の特質に柔軟に対応することができる。
【００３０】
請求項３記載の賃貸住宅の契約システムにおいては、賃貸住宅の部屋の各ドアには遠隔操作によって開錠・施錠を行なう錠装置が備えられ、閲覧者の請求により、センターが遠隔操作によって自動開錠し、閲覧終了後は自動施錠する構成としたので、不動産会社は担当者を現地に派遣することなく空き部屋の錠の管理を行うことができ、一方、閲覧希望者は気軽に多数の部屋を閲覧することができる。
【００３１】
請求項４記載の賃貸住宅の契約システムにおいては、前記錠装置は無線信号の受信部と、受信した信号を認識して開錠信号を発する信号認識部と、開錠指示に基づいて錠を作動させる作動部と、それらの電源部を有して構成され、前記自動開錠装置は玄関ドアへの着脱自在の取付部を有し、任意のドアに取付けてドアの開錠を遠隔操作可能とし、空き部屋の管理を可能としたので、空き部屋の管理を容易にセンターが一括管理することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】ネットワークシステムの概略構成図である
【図２】賃貸住宅の契約システムの流れを示す図である。
【図３】賃貸住宅の一覧を示す説明図である。
【図４】住宅の詳細を示す図である。
【図５】オークションの入力画面を示す図である。
【図６】錠装置をドアへ取付けた側面図である。
【図７】錠装置をドアへ取付けた斜視図である。
【符号の説明】
１　取付部
２　本体
３　ドア
４　コの字部材
５　ボルト
６　ドア枠
７　ロックピン
８　コイルバネ
９　電磁石
１０　信号認識部
１１　作動部
１２　無線電話
１３　電源部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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