(57)【要約】【課題】不動産の価格を常に客観的で精度良く評価すること。【解決手段】標準化補正部３により収集されたマンションの価格評価に寄与する項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の価格を算出して前記マンションの単位面積当たり価格を補正し、この補正されたマンションの単価とこのマンションの経過年数との傾向値グラフを求める。物件評価部４により評価対象マンションの経過年数に対する単価を前記傾向値グラフにより求め、評価対象マンションの価格評価に寄与する項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、前記求まった評価対象マンションの単価に当該マンションの専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象マンションの総額を求める。【選択図】　　　図１
2004102672.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を収集するステップと、
前記収集された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正するステップと、
前記標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との関数関係を求めるステップと、
評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記求まった関数関係により求めるステップと、
評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決められた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求めるステップと、
前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を求めるステップと、
を具備することを特徴とする不動産価格評価方法。
【請求項２】
前記不動産の価格評価に寄与する複数項目として少なくとも不動産の方位と階層を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産価格評価方法。
【請求項３】
前記関数関係は、前記評価対象不動産の経過年数をＸ軸に取り、前記標準化補正された評価対象不動産の単価をＹ軸にとって作成される傾向値グラフであることを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産価格評価方法。
【請求項４】
前記傾向値グラフは、前記評価対象不動産の駅からの距離の区分をＮ１、不動産グレード区分をＮ２、専有面積の区分をＮ３とすると、評価対象不動産の最寄りの駅毎にＮ１×Ｎ２×Ｎ３本作成されることを特徴とする請求項３に記載の不動産価格評価方法。
【請求項５】
前記収集された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正する機能と、
前記標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との関数関係を求める機能と、
評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記求まった関数関係により求める機能と、
評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求める機能と、
前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を求める機能と、
をコンピュータに実現させることを特徴とする不動産価格評価プログラム。
【請求項６】
収集された不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を入力する入力手段と、
前記入力された不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を記憶する記憶手段と、
前記記憶された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正し、この標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との傾向値グラフを求め、求まった傾向値グラフを前記記憶手段に記憶させる標準化補正手段と、
評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記傾向値グラフにより求め、当該評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を算出する物件評価手段と、
前記算出された評価対象不動産の総額を表示する或いは所定の書式で印刷出力する出力手段と、
を具備することを特徴とする不動産価格評価装置。
【請求項７】
前記出力手段は、前記算出された評価対象不動産の総額をネットワークを介して遠方の表示装置又は印刷装置に送信することを特徴とする請求項６に記載の不動産価格評価装置。
【請求項８】
前記出力手段は、前記算出された評価対象不動産の総額を当該不動産の所在地を記載した地図上に表示して出力することを特徴とする請求項６又は７に記載の不動産価格評価装置。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産の評価、特に、マンション等の不動産の価格を評価することを図った不動産価格評価方法、不動産価格評価プログラム及び不動産価格評価装置に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来より、不動産業者や不動産仲介業者は、マンションや戸建等の不動産を売却したり或いは、不動産を買い換えるユーザ等に対して、売却対象物件の相場価格や価格動向等の情報を提供している。
【０００３】
不動産物件、例えば、マンション価格の従来の評価方法は、評価対象マンションの近隣に存在するマンションの取引事例である新築マンションの売出価格、中古マンションの成約価格及び賃貸マンションの賃料等と評価対象マンションを比較することにより、マンション価格の評価を行っている。戸建住宅や賃貸不動産（賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸の戸建住宅）の場合においても、同様の価格の評価を行っている。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、従来の不動産価格の評価方法は、例えば、マンション価格の評価の場合、評価人が評価対象マンションと少量の取引事例とを比較するため、各人の主観が価格に反映されると共に、少量の取引事例の価格が大きく影響することになり、マンションの価格評価を客観的且つ精度良く行なうことが難しかった。戸建住宅や賃貸不動産の価格評価の場合も同様であった。従って、不動産業者や不動産仲介業者は常に客観的で妥当性のある売却物件の相場価格や価格動向を把握して営業することができず、また、ユーザも常に正確な不動産価格により売買の決断を行なうことができなかった。
【０００５】
従って、本発明の目的は、不動産の価格を客観的で精度良く評価することができる不動産価格評価方法、不動産価格評価プログラム及び不動産価格評価装置を提供することにある。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
本発明は、上記の目的を達成するために、不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を収集するステップと、前記収集された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正するステップと、前記標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との関数関係を求めるステップと、評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記求まった関数関係により求めるステップと、評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決められた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求めるステップと、前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を求めるステップとを具備することを特徴とする不動産価格評価方法を提供するものである。
【０００７】
上記発明によれば、不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を収集し、収集された少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の該当不動産の単価を算出することにより当該不動産の単価を標準化補正し、前記標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との関数関係を求め、評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記求まった関数関係により求め、評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決められた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を求める。
【０００８】
なお、以上の構成において、前記不動産の価格評価に寄与する複数項目として少なくとも不動産の方位と階層を含むことが望ましい。
【０００９】
また、前記関数関係は、前記評価対象不動産の経過年数をＸ軸に取り、前記標準化補正された評価対象不動産の単価をＹ軸にとって作成される傾向値グラフであることが望ましい。
【００１０】
また、前記傾向値グラフは、前記評価対象不動産の駅からの距離の区分をＮ１、不動産グレード区分をＮ２、専有面積の区分をＮ３とすると、評価対象不動産の最寄りの駅毎にＮ１×Ｎ２×Ｎ３本作成されることが望ましい。
【００１１】
また、本発明は、上記の目的を達成するために、前記収集された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正する機能と、前記標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との関数関係を求める機能と、評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記求まった関数関係により求める機能と、評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求める機能と、前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を求める機能とをコンピュータに実現させることを特徴とする不動産価格評価プログラムを提供するものである。
【００１２】
また、本発明は、上記の目的を達成するために、収集された不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を入力する入力手段と、前記入力された不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を記憶する記憶手段と、前記記憶された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の前記不動産の単価を算出して標準化補正し、この標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との傾向値グラフを求め、求まった傾向値グラフを前記記憶手段に記憶させる標準化補正手段と、評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記傾向値グラフにより求め、当該評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を算出する物件評価手段と、前記算出された評価対象不動産の総額を表示する或いは所定の書式で印刷出力する出力手段とを具備することを特徴とする不動産価格評価装置を提供するものである。
【００１３】
上記発明によれば、収集された不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を入力し、入力された不動産の価格評価に寄与する複数項目の情報を記憶し、記憶された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の価格を算出して前記不動産の単価を補正して標準化し、この補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との傾向値グラフを求め、求まった傾向値グラフを前記記憶手段に記憶させ、評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記傾向値グラフにより求め、当該評価対象不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を算出し、算出された評価対象不動産の総額を表示する或いは所定の書式で印刷出力する。
【００１４】
なお、以上の構成において、前記出力手段は、前記算出された評価対象不動産の総額をネットワークを介して遠方の表示装置又は印刷装置に送信することが望ましい。
【００１５】
また、前記出力手段は、前記算出された評価対象不動産の総額を当該不動産の所在地を記載した地図上に表示して出力することが望ましい。
【００１６】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。図１は、本発明の一実施の形態に係るマンション価格評価装置の構成例を示したブロック図である。マンション価格評価装置は、インターネット市場等から収集したマンション価格評価に関する事例資料（データ）をデータベース２に入力したり、或いは評価対象マンションを評価するための条件を物件評価部４に入力したりする入力部１と、マンション価格評価に関する各種の事例資料を整理分類して格納すると共に、標準化補正部３で作成された傾向値グラフ（後述）を格納するデータベース２と、データベース２に格納されている事例資料のマンション価格の評価に寄与する各種項目を標準化した場合のマンションの単価（単位面積当たりの価格）を算出し、且つ、この標準化補正されたマンションの単価を用いて傾向値グラフを作成する標準化補正部３と、傾向値グラフに基づいて評価対象マンションの価格（総額）を算出する物件評価部４と、物件評価部４により算出されたマンション価格等を出力する出力部５を有している。
【００１７】
尚、出力部５は算出されたマンション価格を含む地図データを表示するディスプレイ、算出されたマンション価格等を報告書形式で印刷して出力する印刷装置等である。
【００１８】
次に、本実施の形態の動作について図２のフローチャートを参照して説明する。まず、図３に示すようなインターネット市場１００等からマンション価格評価に関する事例を収集して（ステップＳ１）、図４に示したようなマンション価格評価に関する項目を入力部１からデータベース２内に入力することによりデータベース２の構築が行なわれる（ステップＳ２）。
【００１９】
図４はデータベース２内に入力されるマンション価格評価に関する項目及びその他の戸建事例等に関する項目を示した表図である。マンション価格の形成に寄与する各種項目は、所在地、デイベロッパー名、最寄駅名、最寄駅からの距離、マンション価格総額、単価、面積、方位、階層、構造、築年月日、間取り、駐車場の有無、リフォームの有無、エレベータの有無、前面道路幅員、前面道路等で、図中丸印がマンション事例や戸建事例等で収集される項目である。
【００２０】
標準化補正部３は、データベース２内のマンション価格の評価に寄与する項目の中で最終的に得られるマンションの評価価格に影響のある項目の内容が、標準の内容であったと想定した場合の当該マンションの価格を算出して、収集された事例のマンションの価格を標準化補正する（ステップＳ３）。
【００２１】
標準化補正を行なうデータベース２内の項目は例えば、価格に関する特殊事情、方位、階層、道路幅員等であるが、ここでは方位と階層の標準化補正について詳しく説明する。この標準化補正を行なう必要性は、収集したいくつかの事例に記載されているマンションの価格を評価する項目の内容が標準的な内容であったと想定した場合の当該マンション価格を算出して補正することによって、評価対象マンションの価格を算出する際のデータ（マンション価格）を標準化し、これにより物件評価部４による自動計算で評価対象マンションの価格を算出できるようにすることにある。
【００２２】
具体的には、（方位−西、階層−３階）、（方位−東、階層−１０階）等の項目内容により決定付けられている価格を（方位−基準方位（本例では南）、階層−基準階）という標準的な項目内容によって事例資料のマンションの価格を補正する。
【００２３】
方位についての標準化補正は、図５に示すような各方位に設定されている格差指数（各方位に付記されている数値）を用いて行なう。南を標準的な方位（格差指数０．００）とし、収集した事例資料に記載されているマンションの方位が南以外である場合は、収集した事例資料に記載されている価格を（１−格差指数）により導き出した指数で除することにより補正をして、このマンションの方位が南であったと想定した価格を算出する（実際に算出するのは後述するように単価である）。
【００２４】
階層についての価格補正は、図６、図７に示す基準階及び指数を用いて行なう。図６は収集した事例資料に記載されている階数を補正する場合に、マンションの基準となる階数を示した図である。図６に示すように収集した事例資料に記載されているマンションの総階数を２で除して算出した数値を基準階とする。例えば１０階建てのマンションの基準階は１０÷２＝５（階）であり、１３階建てのマンションの基準階は１３÷２＝６．５で小数点以下四捨五入して７階となる。
【００２５】
図７は収集した事例資料に記載されているマンションの階数が基準階であったと想定した場合に、その価格補正に使用する指数（階層別効用比）を示したものである。収集した事例資料に記載されている階数から図６に示されている基準階を引いて階数差を算出する。指数は算出された階数差に０．０２を乗じた数値に１を加えて算出される。例えば階数差が２であった場合は２×０．０２＋１＝１．０４となり、階数差が−２であった場合は−２×０．００２＋１＝０．９６となる。
【００２６】
ここで、図８に示した事例について方位と階層についてマンションの価格を標準化補正して、標準化補正されたマンションの単価を算出してみる。
【００２７】
まず、該当マンションの１ｍ２　当たりの単価（Ｐ）を求める。図８の事例では、３５，０００，０００（円）÷７０（ｍ２　）＝５００，０００（円／ｍ２　）となる。
【００２８】
次に方位に関する標準化補正を行って１ｍ２　当たりの補正単価を算出する。図８の事例では、事例マンションの方位が北であるから図５より北の方位格差指数（０．０５）を求め、１−０．０５＝０．９５で５００，０００（円／ｍ２　）を除すと、５００，０００÷０．９５＝５２６，３１６（円／ｍ２　）という補正単価が算出される。即ち、この５２６，３１６（円／ｍ２　）という補正単価は、図８の事例のマンションの方位が北でなく南であったと想定した場合の単価となる。
【００２９】
その後、更にマンションの階層に関する標準化補正を行って１ｍ２　当たりの補正単価を算出する。まず、図８の事例に記載されているマンションの階層の基準階を求める。この事例に記載されているマンションの総階層数は１３階であるから、図６から基準階は７階であることが分かる。
【００３０】
図８の事例に記載されているマンションの階数（５階）と基準階（７階）の階数差は−２階であるから格差指数は図７に示すように０．９６となり、この格差指数で５２６，３１６（円／ｍ２　）を除すと、５２６，３１６円／ｍ２　÷０．９６＝５４８，２４６（円／ｍ２　）という補正単価が算出される。即ち、この５４８，２４６（円／ｍ２　）という補正単価は、図８の事例のマンションの方位が北でなく南であり、且つその階数が５階でなく７階であったと想定した場合の単価となる。
【００３１】
上記のようにデータベース２に収集されている各事例のマンション単価について標準化補正を行って、それぞれの事例の標準化補正された１ｍ２　当たりの単価を算出する。次に標準化補正部３は各事例の標準化補正された単価をＹ軸にとり、各事例の経過年数をＸ軸にとって、その交点をプロットして図９に示すようなマンション価格の傾向値グラフを作成する（ステップＳ４）。その際、他の事例のマンション単価と比較し、著しく差異があると思われる価格については、「外れ値」として除く必要がある。この「外れ値」を除いた後、価格についての分析を行い、「経過年数」と「ｍ２単価」との関数関係を示した傾向値グラフ、即ち、図９の例では６０で示した実線を導き出す。
【００３２】
上記のような傾向値グラフは、各事例のマンションの最寄駅、最寄駅からの距離、マンショングレード、専有面積のそれぞれの項目毎に分類して作成される。具体的にいえばマンショングレードがＡ、Ｂ、…、最寄駅からの距離が〜５００ｍ、〜１０００ｍ、…、というように分類して作成される。
【００３３】
ここで、上記した傾向値グラフは次の物件評価部４の自動計算によるマンション価格の算出処理を行なうための計算ソフトを構成するものである。従って、物件評価部４によりマンション価格を算出させるには、評価対象マンションの価格評価に寄与する最寄り駅、最寄駅からの距離、マンショングレード及び専有面積等の区分に対応した複数の傾向値グラフ（計算ソフト）が必要になる。
【００３４】
図１０は最寄り駅毎に駅からの距離について徒歩８０ｍ／分に基づき区分したものである。８００ｍ未満（徒歩１０分）、８００ｍ〜１２００ｍ未満（徒歩１５分）、１２００ｍ〜１６００ｍ（徒歩２０分）及び１６００ｍ以上（２０分以上）に区分してある。
【００３５】
図１１はマンショングレードを需給関係の分析により区分したものである。即ち、マンションの価格は、顧客とディベロッパーとの需要と供給の関係で決定される。このため、「経過年数」と「ｍ２　単価」との関数関係を示す傾向値グラフの形状がディベロッパー毎に異なってくることが考えられる。そこで、図１１に示すように、それぞれの傾向値グラフが示す形状の類似性により各ディベロッパーが開発したマンションのグレードをＡ〜Ｆの６段階に区分している。
【００３６】
図１２は専有面積について１０ｍ２　単位で区分したものであり、マンションの専有面積が９区分してある。
【００３７】
従って、上記例のマンションの区分に対応してマンション価格の算出処理を物件評価部４により行なうには、駅からの距離、マンショングレード、専有面積の各項目毎に１本の傾向値グラフが必要であり、駅からの距離４区分、マンショングレード６区分、専有面積９区分であるから、合計２１６（４×６×９）本の傾向値グラフが各最寄り駅毎に作成されることになる。この例では、標準化補正部３によって複数の最寄り駅毎に２１６本の傾向値グラフが作成されてデータベース２に格納されているものとする。
【００３８】
ここで、上記例では、方位と階層により標準化補正を行ったが、例えば価格に関する特殊事情や道路幅員について標準化補正を行なうこともできる。
【００３９】
価格に関する特殊事情については、収集した事例資料で、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在すると考えられる場合に、このような特殊事情が存在しないと想定し、売り急ぎ事例資料については＋５％〜＋１０％、買い進み事例資料については−５％〜−１０％の補正を事例のマンションの１ｍ２　単価に対して行なうことにより標準化補正を行なう。
【００４０】
また、道路幅員については、収集した事例資料に記載されている前面道路が４ｍ未満である場合に、標準である４ｍであると想定することにより建物面積が減少した割合によって１ｍ２　単価を補正して標準化補正を行なう。
【００４１】
その他、収集した事例マンションにおけるエレベータの有無、冷暖房の有無等により同様にして標準化補正を行なうことが可能である。
【００４２】
次に、物件評価部４により評価対象のマンションの価格を評価させるには、入力部１から評価対象マンションに関する以下の条件を入力する。最寄駅、駅からの距離、マンショングレード、経過年数、専有面積、方位、階数、駐車場の有無、エレベータの有無等である。
【００４３】
以上の条件を入力すると、物件評価部４はデータベース２から入力条件に対応する傾向値グラフを選択し、経過年数と評価対象マンションのｍ２　単価の関係が図１３に示すような傾向値グラフとして出力部５の画面上に表示される。
【００４４】
前記入力条件が例えば、中野駅、駅からの距離が８００ｍ〜１２００ｍ、マンショングレードがＡ、専有面積が３０ｍ２　〜４０ｍ２　であれば、これに対応する図１３に示すような傾向値グラフが前記画面上に表示される。尚、図１３に示した９１の傾向値グラフは専有面積３０ｍ２　未満、９２の傾向値グラフは専有面積３０ｍ２　〜４０ｍ２　未満、９３の傾向値グラフは専有面積４０ｍ２　〜５０ｍ２　未満の傾向値グラフのことである。
【００４５】
物件評価部４は、上記傾向値グラフより評価対象マンションの経過年数に対応するｍ２　単価を求める（ステップＳ５）。例えば、経過年数が１０年であった場合、ｍ２　単価は５６万円となる。このｍ２　単価５６万円という値段は前述したように方位と階数で標準化補正した値段であるから評価対象マンションの方位が南以外である場合は、傾向値グラフから算出されたｍ２　単価に（１＋格差指数（図５参照））を乗することにより修正する。また、評価対象マンションが存在する階数と基準階との間に階数差がある場合は、この階数差に対応する階層別効用比（図７参照）により傾向値グラフから算出されたｍ２　単価を修正する。
【００４６】
図８に示した例で説明すると、方位は「北」であるから、方位の格差指数は▲０．０５となり、方位については、０．９５（＝１−０．０５）が修正値となる。即ち、５６０，０００円／ｍ２　×０．９５＝５３２，０００円が方位の修正額となる。次に、当該マンションが存在する階数は５階であるから、階数の格差指数は０．９６となり、階数については、この値が修正値となる。この修正値によって、上記の方位での修正額に更に修正をかける。即ち、５３２，０００円／ｍ２　×０．９６＝５１０，７２０円が方位の修正額となる。結局、方位修正率に階数と修正率とを乗じた値を個別格差修正率とすると（ステップＳ６）、評価対象マンションの方位と階数が標準でない場合は傾向値グラフから算出されたｍ２　単価に個別格差修正率を乗じた値が評価対象マンションのｍ２　単価になる。
【００４７】
従って、評価対象マンションの価格＝ｍ２　単価×専有面積×個別格差修正率　…（１）という関係がある。ここで、専有面積を７０ｍ２　、上記例の評価対象マンションの価格（総額）は、（１）式を用いて５６０，０００円／ｍ２　×７０ｍ２　×０．９５×０．９６＝３５，７５０，４００円となる（ステップＳ７）。
【００４８】
尚、上記例では簡単のため個別修正項目として、方位と階数のみを考慮したが、実際にはエレベータの有無、冷暖房の有無、階数、開口の方向、観察減価等の一部又は全ての項目が個別修正項目となる。
【００４９】
上記のようにして物件評価部４により求められた評価対象マンションの価格は出力部５の画面に表示された地図上に示すようにし、更に別の操作を行なうことにより、対象不動産情報、価格、地価公示、地価調査、路線価等の情報が画面上に表示されるようにしてもよい（ステップＳ８）。
【００５０】
本実施の形態によれば、データベース２に収集したマンション事例のマンションのｍ２　単価を、当該マンションの方位や階数が標準であったと想定した場合のｍ２　単価に標準化補正することにより、データベース２に収集したマンションのｍ２　単価を標準の方位や階数を持ったものに統一することができる。このマンションの標準化補正したｍ２単価と経過年数との関係から傾向値グラフを作成し、この傾向値グラフに基づいて評価対象マンションの価格を求めるようにするため、評価対象マンションの方位や階数が標準から異なることによる価格のずれを個別格差修正率という指標を用いて機械的な計算により自動的に算出して人の主観を排除することができる。これにより、算出された評価対象マンションの価格は客観的で且つ精度良いものとすることができる。
【００５１】
また、上記実施の形態で説明した評価対象マンションの価格を求める動作をプログラムとしてプログラム化し、コンピュータに実行させることにより実施できる。その際、コンピュータプログラムはＣＤ−ＲＯＭ、フロッピー（登録商標）ディスク及びハードディスク等のディスク型記録媒体、半導体メモリやカード型メモリ等の各種メモリ、或いは通信ネットワーク等の各種プログラム記録媒体を通じてコンピュータに供給することができる。
【００５２】
尚、本発明は上記実施の形態に限定されることなく、その要旨を逸脱しない範囲において、具体的な構成、機能、作用、効果において、他の種々の形態によっても実施することができる。例えば、上記実施の形態の出力部５はサーバーでインターネット等のネットワークを通して遠方のディスプレイや印刷装置に上記した評価対象マンションの価格情報を送信して出力できるようにしても良い。また、上記実施の形態では傾向値グラフの作成を標準化補正部３に行なわせたが、物件評価部４等の別のところで行なわせたり或いは、専用傾向値グラフを作成する傾向値グラフ作成部を設けても良い。また、上記実施の形態ではマンションの価格評価について説明したが、本発明を戸建住宅や賃貸不動産（賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸の戸建住宅）の価格評価に適用しても同様の効果を得ることができる。
【００５３】
【発明の効果】
以上詳細に説明したように、本発明によれば、収集された不動産の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の各項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に該当の項目内容が前記標準の内容であったと想定した場合の単価を算出して前記不動産の単価を補正して標準化し、この標準化補正された不動産の単価とこの不動産の経過年数との関数関係を求め、評価対象不動産の経過年数に対する単価を前記求まった関数関係により求め、評価対象不動産の価格を決定する少なくとも一部又は全部の項目内容が前記予め決めた標準の内容と異なる場合にその差異に対応する個別格差修正率を求め、前記求まった評価対象不動産の単価に当該不動産の専有面積及び前記求まった個別格差修正率を乗じて評価対象不動産の総額を求めることにより、評価対象の不動産の価格を常に客観的で精度良く評価することができる。これにより、不動産業者や不動産仲介業者は常に客観的で正確な不動産価格により営業を行なうことができ、ユーザも常に客観的で正確な不動産価格により売買の決断を行なうことができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施の形態に係るマンション価格評価装置の構成例を示したブロック図である。
【図２】本発明の一実施の形態に係るマンション価格評価方法の処理手順を示したフローチャートである。
【図３】マンションの価格評価に寄与する情報を収集するインターネット市場例を示した図である。
【図４】図１に示したデータベース内に入力されるマンション価格評価に関する項目及びその他の戸建事例等に関する項目を示した表図である。
【図５】マンションの方位に設定されている格差指数例を示した図である。
【図６】マンションの総階数と基準階数との関係を示した表図である。
【図７】マンションの階数と基準階との階数差に対応した指数（階層別効用比）を示した表図である。
【図８】図１の標準化補正部で単価が標準化補正される対象のマンション事例を示した図である。
【図９】図１の標準化補正部による傾向値グラフの作成過程を示した説明図である。
【図１０】最寄り駅毎に、マンションのある場所の駅からの距離を区分した例を示した図である。
【図１１】マンションのグレードを区分した例を示した図である。
【図１２】マンションの専有面積について１０ｍ２　単位で区分した例を示した図である。
【図１３】図１の物件評価部で選択されて表示された傾向値グラフ例を示した図である。
【符号の説明】
１　入力部
２　データベース
３　標準化補正部
４　物件評価部
５　出力部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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