(57)【要約】【課題】簡易かつ迅速に、既設建物のリニューアル工事の工事費を調達するための証券を作成するための証券作成装置を提供する。【解決手段】証券発行装置１は、既設の建物が老朽化した場合、又はＩＴ化に遅れている場合に、当該既存建物のリニューアルを実施するためのリニューアル工事費を調達するために、リニューアル工事後における既存建物の床面積当たりのテナント料収入に対する権利証券を発行する装置であって、入力手段Ｎと、出力手段Ｓと、記憶手段１０と、情報処理手段２０と、から構成される証券発行装置１は、リニューアル工事及び証券化のための情報が記憶されている記憶手段１０を用いて情報処理手段２０により権利証券を作成する。【選択図】    図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
リニューアル工事後における既設建物の床面積当たりのテナント料収入に対する権利証券を作成する証券作成装置であって、
リニューアル工事を実施する総床面積及び作業概要、リニューアル工事後の既設建物から取得される予想テナント料、証券有効期間、及び、前記証券有効期間に対する前記権利証券の予想配当率とを入力する基準データ入力要求手段と、
前記各リニューアル工事を実施する作業概要を実現するための工事項目と工事単価とが関連づけられて記憶されている積算単価データベースと、
前記総床面積及び作業概要と前記積算単価データベースとから前記リニューアル工事にかかる費用を積算し工事費積算総額を算出する工事費積算総額算出手段と、
前記工事費積算総額と前記証券有効期間内の前記予想配当率から算出される予想調達必要額を、前記証券有効期間内の前記予想テナント料の総額で除すことにより、証券化床面積を算出する証券化床面積算出手段と、
前記工事費積算総額算出手段により算出された工事費積算総額と前記証券化床面積算出手段により算出された証券化床面積より証券単価を算出する証券単価算出手段と、
を備えることを特徴とする証券作成装置。
【請求項２】
前記予想配当率と前記工事費積算総額算出手段により算出された前記工事費積算総額とから配当金を算出する配当金算出手段を備えることを特徴とする請求項１に記載の証券作成装置。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、既設建物のリニューアル工事の工事費を調達するための権利証券を作成する証券作成装置に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、大型ビル等の既設建物を売却する場合において、一括で売却することが困難な場合には、当該既設建物を権利証券化することによりリニューアル工事の資金調達をすることが行われており、この権利証券の取引が円滑に行えるように、金融庁の認可を受けて不動産信託市場がスタートするに至っている。
このように、従来の不動産証券としての権利証券化は、既設建物の売却資金を調達することをその目的とするものであり、権利証券化にあたっては各種試みが行われている。例えば、建物には様々な環境にあるフロアや部屋、設備といったものが多数存在することから、これらを別々に権利証券化し、そのフロアや部屋、設備に対する需要から生じるリスクから配当率を算定して利回りに格差を付与した権利証券にすることにより、権利証券の販売を促進させるという証券化方法等が提案されている（例えば、特許文献１参照。）。
【０００３】
【特許文献１】
特開２００２−１３３０９２号公報（［００１２］−［００５４］、第３図）
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
一方、近年、都市部等では、ビル新築による増床が活発に行われており、老朽化し或いはＩＴ（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ  Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ）化が遅れた既設建物の賃貸需要が減少してきている。それにも関わらず、リニューアル工事の資金不足及び投資リスク忌避の観点から、リニューアル工事を行って既設建物の付加価値を高める等の有効な対応を行うことができないという問題があった。
また、このような有効な対応を行うことができないケースが散見されている。
【０００５】
しかし、これらの既設建物は、耐用年数の点からは充分使用可能であり、リニューアル工事を行うことにより、ＩＴ化等がされた建物の魅力を高めることが可能となる。さらには、複数の既設建物でリニューアル工事を実施すれば、リニューアル工事の市場が活性化することになり、ひいては、経済活動において内需拡大等の好影響を与えることにもつながるため、非常に有意義である。
このようなリニューアル工事を活発化させるためには、リニューアル工事の資金調達を効率的に行う必要があるが、従来は有効な方法が存在しなかったため、何らかの対応が望まれていた。
【０００６】
本発明は、前記問題を解決するものであり、簡易かつ迅速に、既設建物のリニューアル工事の工事費を調達する権利証券を作成するための証券作成装置を提供し、リニューアル工事における資金調達に対して権利証券化方法の導入を可能とすることを目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
本発明は、リニューアル工事後における既設建物の床面積当たりのテナント料収入に対する権利証券を作成する証券作成装置であって、リニューアル工事を実施する総床面積及び作業概要、リニューアル工事後の既設建物から取得される予想テナント料、証券有効期間、及び、前記証券有効期間に対する前記権利証券の予想配当率とを入力する基準データ入力要求手段と、前記各リニューアル工事を実施する作業概要を実現するための工事項目と工事単価とが関連づけられて記憶されている積算単価データベースと、前記総床面積及び作業概要と前記積算単価データベースとから前記リニューアル工事にかかる費用を積算し工事費積算総額を算出する工事費積算総額算出手段と、前記工事費積算総額と前記証券有効期間内の前記予想配当率から算出される予想調達必要額を、前記証券有効期間内の前記予想テナント料の総額で除すことにより、証券化床面積を算出する証券化床面積算出手段と、前記工事費積算総額算出手段により算出された工事費積算総額と前記証券化床面積算出手段により算出された証券化床面積より証券単価を算出する証券単価算出手段と、を備えることを特徴とする。
【０００８】
本発明によれば、基準データ入力要求手段により入力される総床面積及び作業概要に基づき工事費積算総額算出手段により、各リニューアル工事の作業概要を実現するために必要な工事項目と工事単価とを積算単価データベースから抽出して積算し工事費積算総額を算出する。そして、証券化床面積算出手段により、工事費積算総額算出手段で算出された工事費積算総額と前記証券有効期間内の前記予想配当率から予想調達必要額を算出し、この予想調達必要額を前記証券有効期間内の前記予想テナント料の総額で除すことにより、証券化床面積を算出する。そして、証券単価算出手段により、工事費積算総額算出手段で算出された工事費積算総額と証券化床面積算出手段で算出された証券化床面積から証券単価を算出する。
【０００９】
これにより、既設建物のリニューアル工事の工事費を調達するための証券を容易に作成することができるため、リニューアル工事における資金調達に対して証券化手法の導入が可能となっている。
【００１０】
本発明は、前記予想配当率と前記工事費積算総額算出手段により算出された前記工事費積算総額とから配当金を算出する配当金算出手段を備えることを特徴とする。
【００１１】
本発明によれば、配当金算出手段により配当金を算出することができるため、算出された配当金を指標として作成された証券の妥当性を判断することができる。
【００１２】
【発明の実施の形態】
以下、添付図面に基づき、本発明の好適な実施形態について詳細に説明する。
本発明の証券作成装置は、既設建物が老朽化した場合、又はＩＴ化に遅れている場合に、当該既設建物のリニューアルを実施するためのリニューアル工事費を調達するために、リニューアル工事後における既設建物の床面積当たりのテナント料収入に対する権利証券を作成する装置である。
【００１３】
本発明の証券作成装置１は、図１に示すように、入力手段Ｎと、出力手段Ｓと、記憶手段１０と、情報処理手段２０と、から構成されており、リニューアル工事及び証券化のための情報が記憶されている記憶手段１０を用いて情報処理手段２０により権利証券を作成し、出力手段Ｓにより、後述する各種検討結果を出力することができるようになっている。
【００１４】
［記憶手段１０］
記憶手段１０は、基準データデータベース１１と、積算単価データベース１２と、算出結果データベース１３と、工事項目データベース１４とから構成されている。
【００１５】
（基準データデータベース１１）
基準データデータベース１１には、後述する基準データ入力要求手段２１による入力要求で入力された総床面積及び作業概要と、予想テナント料と、証券有効期間と、予想配当率と、評価基準値とが記憶されている。これら基準データデータベース１１に記憶した基準データは、後述する情報処理手段２０で用いられるようになっている。
【００１６】
ここで、総床面積とは、リニューアル工事を必要とする既設建物の各階における所定のエリアごとの床面積、又は、前記エリアごとの床面積を累積した床面積をいう。また、作業概要とは、リニューアル工事の内容及び規模を意味し、例えば、間仕切壁の撤去や、クロスの張替え、ＩＴ設備の設置、空調設備の改修、床の敷きなおし、各種設備の改修等が挙げられる。
予想テナント料とは、リニューアルした建物の用途（例えば、商業店舗、企業オフィス、若しくは居住目的）に応じた賃貸料を意味し、周辺ビルの相場等を参考に定められる。
証券有効期間とは、権利証券を購入した購入者に対して配分される配当金の配分期間を意味する。例えば、証券有効期間を５年と設定すれば、配当金は、権利証券の購入者へ５年間にわたって配分されることとなる。
予想配当率とは、権利証券を購入した購入者に配分される証券有効期間に対する権利証券の配当金の予想利率を意味する。
評価基準値とは、権利証券の単価が所定の値を下回らないようにするために予め算出されている下限金額を意味する。
【００１７】
（積算単価データベース１２）
積算単価データベース１２には、各リニューアル工事を実施するための作業概要を実現するために必要な後述する各種工事項目と工事単価が関連づけて記憶されている。
【００１８】
（算出結果データベース１３）
算出結果データベース１３は、情報処理手段２０による算出結果が記憶されている。この算出結果には、後述する情報処理手段２０の構成要素である工事項目決定手段２２で決定された工事項目と、工事費積算総額算出手段２３の算出結果である工事費積算総額と、証券化床面積算出手段２４の算出結果である証券化床面積と、証券単価算出手段２５の算出結果である証券単価と、配当金算出手段２７の算出結果である予想配当金とを含んでいる。
【００１９】
（工事項目データベース１４）
工事項目データベース１４には、入力される作業概要に関連づけられたリニューアル工事に伴う各種工事項目が記憶されている。この工事項目データベース１４は、後述する工事項目決定手段２２で用いられることとなる。
例えば、作業概要の一つに「間仕切壁の撤去」が入力された場合に、工事項目データベース１４には、その間仕切壁の撤去に必要な、施工費、処分費、材料費、人工等が含まれるように記憶されている。
【００２０】
［情報処理手段２０］
情報処理手段２０は、基準データ入力要求手段２１と、工事項目決定手段２２と、工事費積算総額算出手段２３と、証券化床面積算出手段２４と、証券単価算出手段２５と、算出結果評価手段２６と、配当金算出手段２７と、から構成されている。
【００２１】
（基準データ入力要求手段２１）
基準データ入力要求手段２１は、図２に示すように、操作者に対して入力手段Ｎからの各種の入力操作を要求する役割を果たし、入力を要求する種類には、リニューアル工事に必要なデータとして総床面積及び作業概要と、権利証券の作成に必要なデータとして、予想テナント料、証券有効期間、予想配当率、評価基準値、がある。以後、これら入力された総床面積及び作業概要、予想テナント料、証券有効期間、予想配当率、評価基準値、を基準データと称する。
この入力された基準データは、基準データデータベース１１に記憶される。
【００２２】
（工事項目決定手段２２）
工事項目決定手段２２は、基準データデータベース１１に記憶された総床面積及び作業概要を読み込み、工事項目データベース１４に記憶されている各種工事項目から総床面積及び作業概要（例えば、間仕切壁の撤去や、クロスの張替え、ＩＴ設備の設置等）に適合するリニューアル工事に必要な工事項目（例えば、施工費、処分費、材料費、人工等）を抽出し、決定する役割を果たす。これにより、操作者から任意に入力されるリニューアル工事の総床面積及び作業概要に対応することができ、かつ、明確なリニューアル工事の内容を把握することができるので、後述する工事費積算総額算出手段２３によって、リニューアル工事にかかる工事費を算出させることができる。ここで決定された工事項目は、算出結果データベース１３に記憶される。
【００２３】
（工事費積算総額算出手段２３）
工事費積算総額算出手段２３は、工事項目決定手段２２で決定された工事項目に基づいて、積算単価データベース１２に記憶されている各種工事項目に関連づけられている工事単価を用いて、リニューアル工事に必要な工事費用を積算して工事費積算総額を算出する役割を果たす。
【００２４】
この工事費積算総額算出手段２３は、工事項目決定手段２２で決定された工事項目に基づいて、この決定された工事項目に関連付けられている工事単価を積算単価データベース１２から抽出することにより積算を行い、リニューアル工事にかかる総額（工事費積算総額）を算出する。なお、算出した工事費積算総額は算出結果データベース１３に記憶される。
【００２５】
（証券化床面積算出手段２４）
証券化床面積算出手段２４は、工事費積算総額算出手段２３で算出された工事費積算総額と基準データデータベース１１に記憶されている、証券有効期間内の前記予想配当率から算出される予想調達必要額を、証券有効期間内の予想テナント料の総額で除す演算を行うことにより、証券化床面積を算出する役割を果たす。証券化床面積を算出するためには、種々の計算式を用いることができるが、例えば、以下の（１）式を予め記憶させておき、演算を行わせることで、証券化床面積を算出することができる。
ここで、証券化床面積は、作成する権利証券の対象として用いるリニューアル工事後の建物の総床面積である。
【数１】
Ａ＝（Ｓ×（１＋Ｈ×Ｋ））／（Ｙ×Ｋ）        （１）
【００２６】
Ａは証券化床面積（ｍ２）、Ｓは工事費積算総額（円）、Ｈは予想配当率（％）、Ｋは証券有効期間（年）、Ｙは予想テナント料（円）である。
【００２７】
この証券化床面積算出手段２４は、まず、予想調達必要額を算出するために、工事費積算総額算出手段２３で算出された工事費積算総額に証券有効期間と予想配当率とを掛け、これに工事費積算総額を加算して予想調達必要額を算出し、この予想調達必要額を予想テナント料と証券有効期間とを掛けたもので除して証券化床面積を算出する。なお、算出した証券化床面積は算出結果データベース１３に記憶される。
【００２８】
（証券単価算出手段２５）
証券単価算出手段２５は、工事費積算総額算出手段２３で算出された工事費積算総額を、証券化床面積算出手段２４で算出された証券化床面積で除して証券単価を算出する役割を果たす。証券単価を算出するためには、種々の計算式を用いることができるが、例えば、以下の（２）式を予め記憶させておき、演算を行わせることで、証券単価を算出することができる。
【数２】
Ｐ＝Ｓ／Ａ                                    （２）
【００２９】
Ｐは証券単価（円／ｍ２）、Ｓは工事費積算総額（円）、Ａは証券化床面積（ｍ２）である。
【００３０】
これにより、証券単価算出手段２５によって、リニューアル工事後の既設建物に対して証券化することができる。また、リニューアル工事を行う既設建物を証券化することができるので、リニューアル工事の工事費を調達することができる。なお、算出した証券単価は算出結果データベース１３に記憶される。
【００３１】
（算出結果評価手段２６）
算出結果評価手段２６は、証券単価算出手段２５で算出した証券単価が妥当な額となっているかを評価する役割を果たす。証券単価が妥当な額となっているかを評価するためには、種々の計算式を用いることができるが、例えば、以下の（３）式を予め記憶させておき、演算を行わせることで、証券単価が妥当な額となっているかを評価することができる。
【数３】
Ｐ＝Ｓ／Ａ≧Ｘ                                （３）
【００３２】
Ｐは証券単価（円／ｍ２）、Ｓは工事費積算総額（円）、Ａは証券化床面積（ｍ２）、Ｘは評価基準値（円）である。
【００３３】
算出結果評価手段２６は、証券単価算出手段２５で算出した証券単価の妥当性を評価するために、基準データデータベース１１に記憶されている評価基準値を読み込み、証券単価と評価基準値とを比較して、証券単価が評価基準値以上となる場合に、後述する配当金算出手段２７で配当金を算出させる役割を果たす。
証券単価と評価基準値とを比較して、証券単価が評価基準値より小さい額となる場合は、証券単価が評価基準値以上となるように、基準データ入力要求手段２１により、基準データの各値の変更を要求する。
【００３４】
これにより、証券単価算出手段２５によって算出された権利証券の証券単価が適切か否かの判断指標を提供し、操作者の意思決定を支援することができる。
【００３５】
（配当金算出手段２７）
配当金算出手段２７は、工事費積算総額に配当率を掛けて配当金を算出する役割を果たす。配当金を算出するためには、種々の計算式を用いることができるが、例えば、以下の（４）式を予め記憶させておき、演算を行わせることで、配当金を算出することができる。
【数４】
Ｍ＝Ｓ×Ｈ                                    （４）
【００３６】
Ｍは配当金（円）、Ｓは工事費積算総額（円）、Ｈは予想配当率（％）である。
【００３７】
これにより、配当金を明確に算出することができるので、算出された配当金を指標として作成された権利証券が適切か否かの判断指標を提供し、操作者の意思決定を支援することができる。なお、算出した配当金は算出結果データベース１３に記憶される。
【００３８】
なお、配当金算出手段２７で行う処理において、工事費積算総額（円）に、当該建物に既設のテナント等が入居している場合には、他の建物への引越し代や引越し先の建物の賃貸料、及び経費等を付加することもできる。
この場合、前記引越し代、賃貸料、経費等は、基準データデータベース１１に予め記憶しておき、証券単価算出手段２５でこれら引越し代、賃貸料、経費等を基準データデータベース１１から読み込み工事費積算総額に付加した後に、証券化床面積で除して証券単価を算出するようにしてもよい。
【００３９】
図３及び図４に示すように、算出結果データベース１３に記憶されている算出された各算出結果は、出力手段Ｓにより出力され、権利証券の作成や、操作者の意思決定を支援することができるようになっている。出力手段Ｓにより出力される各算出結果は、例えば、モニターや紙面に出力することができる。
【００４０】
［使用方法］
次に、本発明の証券作成装置１の使用方法について図２から図５を用いて説明する。
まず、本発明の証券作成装置１を起動させる（Ｓ１）。すると、証券作成装置１の情報処理手段２０の基準データ入力要求手段２１が図２に示すような基準データの入力要求を行う（Ｓ２）。この基準データは、総床面積及び作業概要と、予想テナント料と、証券有効期間と、予想配当率と、評価基準値とから構成されており、入力部Ｎから入力される（Ｓ３）。この基準データ入力要求手段２１により入力要求され、入力部Ｎにより入力された基準データは、基準データデータベース１１に記憶される（Ｓ４）。
【００４１】
次に、工事項目決定手段２２により、基準データデータベース１１に記憶されている総床面積及び作業概要を読み込み、工事項目データベース１４に記憶されているリニューアル工事に必要な各種工事項目から総床面積及び作業概要に適合する工事項目を抽出し、実施する工事項目を決定する（Ｓ５）。そして、工事費積算総額算出手段２３により、基準データデータベース１１に記憶された総床面積及び作業概要と、積算単価データベース１２とを用いて既設の建物のリニューアル工事に必要な工事費積算総額を算出する（Ｓ６）。この算出した工事費積算総額を算出結果データベース１３に記憶させる（Ｓ７）。そして、証券化床面積算出手段２４により、工事費積算総額算出手段２３で算出し、算出結果データベース１３に記憶された工事費積算総額と、基準データデータベース１１に記憶されている証券有効期間と予想配当率とから予想調達必要額を算出し、その予想調達必要額を有効期間内の予想テナント料で除すことで証券化床面積を算出する（Ｓ８）。算出された証券化床面積は、算出結果データベース１３に記憶される（Ｓ９）。
【００４２】
そして、証券単価算出手段２５により、工事費積算総額算出手段２３で算出し、算出結果データベース１３に記憶された工事費積算総額を、証券化床面積算出手段２４で算出し、算出結果データベース１３に記憶された証券化床面積で除して証券単価を算出する（Ｓ１０）。算出された証券単価は、算出結果データベース１３に記憶される（Ｓ１１）。
【００４３】
ここで、証券単価算出手段２５で算出された証券単価は、算出結果評価手段２６によりその妥当性が評価される（Ｓ１２）。このとき、証券単価算出手段２５で算出された証券単価が基準データデータベース１１に記憶されている評価基準値より低額となる場合は（Ｓ１３）、基準データ入力要求手段２１により、基準データの入力要求を行い、前回と異なる基準データを入力部Ｎより入力させる（Ｓ２）。証券単価算出手段２５で算出された証券単価が基準データデータベース１１に記憶されている評価基準値より高額となる場合及び同額となる場合は（Ｓ１３）、配当金算出手段２７により、配当金を算出する（Ｓ１４）。配当金の算出は、工事費積算総額算出手段２３で算出し、算出結果データベース１３に記憶された工事費積算総額に基準データデータベース１１に記憶されている予想配当率を掛けて算出される。算出された配当金は、算出結果データベース１３に記憶される（Ｓ１５）。
【００４４】
このようにして算出された各算出結果（各種検討結果）を図３及び図４に示すように出力部Ｓにより出力し（Ｓ１６）、これらを基にして権利証券の作成を行う（Ｓ１７）。
【００４５】
これにより、既設建物のリニューアル工事の工事費を調達するための証券を容易に作成することができるため、リニューアル工事における資金調達に対して証券化手法の導入が可能となっている。
【００４６】
以上、本発明について、好適な実施形態の一例を説明した。しかし、本発明は、前記実施形態に限られず、前記の各構成要素については、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で、適宜設計変更が可能である。
【００４７】
例えば、基準データ入力要求手段２１より入力要求される基準データを最低限の情報から適宜算出して、入力数を減らすようにすることもできる。また、出力部Ｓをインターネットに接続すれば、オンラインによる権利証券の取引を行うこともできる。
【００４８】
また、本実施形態では、予想テナント料は予め算出した値を入力しているが、テナント料予測手段を設けて、自動的に計算させてもよい。
テナント料予測手段は、図示しないが、基準データ入力要求手段２１の入力要求により入力された証券有効期間、総床面積、に加え、周辺地域の単位面積当たりの賃貸料、予想使用態様等の各種変数を用い、予め定められている予測式を用いて予想テナント料を算出することができる手段を用いることができる。これにより、市場の変動に対応して予想テナント料を決定することができる。
【００４９】
【発明の効果】
本発明は前記のように構成したので、既設建物のリニューアル工事の工事費を調達するための権利証券を容易に作成することができ、リニューアル工事における資金調達に対して証券化手法の導入が可能となる。
【００５０】
また、本発明によれば、配当金算出手段により配当金を算出することができるため、算出された配当金を指標として作成された権利証券の妥当性を判断することができる。
【００５１】
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施形態に係る証券作成装置の一例を示す模式図である。
【図２】基準データの入力要求の一例を示す模式図である。
【図３】出力する各算出結果の一例を示す模式図である。
【図４】工事項目の一例を示す模式図である。
【図５】本発明の実施形態に係る証券作成装置の使用方法の一例を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１    証券作成装置
１０  記憶手段
１１  基準データデータベース
１２  積算単価データベース
１３  算出結果データベース
１４  工事項目データベース
２０  情報処理手段
２１  基準データ入力要求手段
２２  工事項目決定手段
２３  工事費積算総額算出手段
２４  証券化床面積算出手段
２５  証券単価算出手段
２６  算出結果評価手段
２７  配当金算出手段
Ｎ    入力部
Ｓ    出力部
【図１】
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【図２】
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【図３】
2004227119.tif 000005
【図４】
2004227119.tif 000006
【図５】
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