(57)【要約】【課題】ビル管理会社におるビル管理業務を軽減し得るテナント請求書発行システムを提供すること。【解決手段】ビルのテナント請求書生成に係るデータを保持するデータベース３２と、このデータベース３２に保持されたデータに基づきテナント毎のビル管理に係る請求書を発行する機能を有するサーバ３１と、当該ビルのテナント側に係る情報端末２００からの認証を伴う請求書発行要求に応動してサーバ３１によりテナント毎のビル管理に係る請求書を発行し、当該発行された請求書を要求元のテナント側に係る情報端末２００に送信するＷｅｂ端末３３とを具備する。【選択図】　図１
2004133545.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ビルのテナント請求書生成に係るデータを保持するデータベースと、このデータベースに保持されたデータに基づきテナント毎のビル管理に係る請求書を発行する機能を有するサーバと、当該ビルのテナント側に係る情報端末からの認証を伴う請求書発行要求に応動して前記サーバによりテナント毎のビル管理に係る請求書を発行し、当該発行された請求書を前記要求元のテナント側に係る情報端末に送信する情報端末と
を具備するテナント請求書発行システム。
【請求項２】
前記テナント側に係る情報端末と前記情報端末とは、前記ビル外のネットワークを介して通信を行うことを特徴とする請求項１記載のテナント請求書発行システム。
【請求項３】
前記テナント側に係る情報端末と前記情報端末とは、前記ビル内のネットワークを介して通信を行うことを特徴とする請求項１記載のテナント請求書発行システム。
【請求項４】
ビルのテナント請求書生成に係るデータを保持するデータベースを有するビル管理システムを構成するコンピュータに、
前記ビルのテナント側に係る情報端末からの認証を伴う請求書発行要求に応動して、前記データベースに保持されたデータに基づきテナント毎のビル管理に係る請求書を発行するステップと、
当該発行された請求書を前記要求元のテナント側に係る情報端末に送信するステップと
を実行させるテナント請求書発行プログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ビル管理業務に係り、特に、月毎の請求書の発行及びテナト入退去に伴う作業を軽減するテナント請求書発行システム及びプログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
ビル管理業務には、受変電設備、空調設備、衛生設備、防犯・防災設備等のビル全体に係わる設備の管理業務の他にテナント管理業務がある。
【０００３】
従来から、上記業務をビル管理会社が行う場合、ビル管理会社のオペレータは、受変電設備、空調設備、衛生設備、防犯・防災設備等のビル全体に係わる設備の管理業務を担うビル管理装置と、テナント管理業務を担うビル・マネージメント・システムとを有するビル管理システムを、監視及び操作することにより行っていた。
【０００４】
また、テナント請求書に関しては、ビル管理装置により示される電気、ガス等の集中検針データを、ビル・マネージメント・システムに読み込み、月に一度の締切日にそれらを請求書として発行する。
【０００５】
従来、上述した月毎の集中検針データのビル・マネージメント・システムへの読み込みや請求書の発行は、人手による作業で行っていた。
【０００６】
また、テナント入居又は退去に伴う間仕切変更等の請求内容の変更時には、演算式を手動で修正して、処理していた。
【０００７】
一方、ビル等に入居するテナントの電気、ガス、水道等のメータを集中管理し、検針の結果を集計処理するシステムにおいて、特に、入退去の契約情報と連動した検針処理、集中処理、使用量および使用料金の集計を任意の時点で実施し、期間途中の変更による処理、使用量の按分等を行うものがある（特許文献１参照。）。
【０００８】
また、各ビルのテナントに発行する電力料金の請求書を、エネルギー料金の変更の際にもオンラインで処理可能な請求書発光装置がある（特許文献２参照。）。
【０００９】
さらに、フロア変更、部屋の追加又は縮小、入居又は退去、計量メータの追加又は撤去等のテナントビルの使用状態変更に応じて、テナントデータと当該テナントが使用する区画のブロックデータとを対応づけることにより、テナントと計量メータとの対応付けを一括して行うものがある（特許文献３参照。）。
【００１０】
【特許文献１】
特開平９−３４９３９号公報（図１、図４、図７参照）
【００１１】
【特許文献２】
特開平９−３２５１６１号公報（図１参照）
【００１２】
【特許文献３】
特開平１１−９６１５９５号公報（図１、図２参照）
【００１３】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、上述した各従来技術のものにおいては、いずれもビル管理会社は、専任のオペレータを雇用して請求書発行業務を行ったり、また月の締め切り時には集中的に請求書発行業務が発生し、大きな気用務負担となっていた。
【００１４】
本発明の目的は、ビル管理会社におるビル管理業務を軽減し得るテナント請求書発行システム及びプログラムを提供することにある。
【００１５】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために本発明に係るテナント請求書発行システムは、ビルのテナント請求書生成に係るデータを保持するデータベースと、このデータベースに保持されたデータに基づきテナント毎のビル管理に係る請求書を発行する機能を有するサーバと、当該ビルのテナント側に係る情報端末からの認証を伴う請求書発行要求に応動して前記サーバによりテナント毎のビル管理に係る請求書を発行し、当該発行された請求書を前記要求元のテナント側に係る情報端末に送信する情報端末とを具備するテナント請求書発行、である。
【００１６】
上記目的を達成するために本発明に係るテナント請求書発行プログラムは、ビルのテナント請求書生成に係るデータを保持するデータベースを有するビル管理システムを構成するコンピュータに、
前記ビルのテナント側に係る情報端末からの認証を伴う請求書発行要求に応動して、前記データベースに保持されたデータに基づきテナント毎のビル管理に係る請求書を発行するステップと、
当該発行された請求書を前記要求元のテナント側に係る情報端末に送信するステップと
を実行させるテナント請求書発行プログラム、である。
【００１７】
本発明に係るテナント請求書発行システム及びプログラムによれば、
テナント入退去後においては、テナント側からの自発的な要求で自動的にテナント請求書を作成し、発行するようにしているので、ビル管理会社における当該テナント請求書の作成及び発行に係る人手による業務は無くなり、これによりビル管理業務の軽減が図られることになる。
【００１８】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施形態を図面を参照して説明する。
【００１９】
（第１実施形態）
図１に示すように、本実施形態は、ビル４００内に置かれたビル管理システム１００は、ビル管理装置１０と、ビル・マネージメント・システム２０と、本実施形態のテナント請求書発行システム３０とを含む。
【００２０】
ここに、ビル４００内のビル管理システム１００と、テナント側に係る情報端末であるテナントＷｅｂ端末２００とは、図示しないＬＡＮ等のビル内ネットワークを介し又は直に外部ネットワーク３００に接続されている。この外部ネットワーク３００は、有線又は無線による公衆又は専用電話回線、インターネット等を含む。
【００２１】
また、符号１００′はビル管理会社であり、符号２００′はテナント会社である。
【００２２】
本実施形態のテナント請求書発行システム３０は、テナント請求書生成に係る各種データ、例えば間仕切毎メータ情報、間仕切毎面積情報、検収情報、集中検収情報等を保持するデータベース３２と、このデータベース３２に保持された各種データに基づきテナント毎のビル管理に係る請求書を発行する機能を有するサーバ３１と、テナント側に係る情報端末であるテナントＷｅｂ端末２００からの認証を伴う請求書発行要求に応動してサーバ３１によりテナント毎のビル管理に係る請求書を発行し、当該発行された請求書をテナントＷｅｂ端末２００に送信するＷｅｂ端末３３とを含む。
【００２３】
かかる構成を有するビル管理会社１００′とテナント会社２００′とは入居時、請求書発行及び退去時に次の処理を行う。この場合、請求書発行は、専らテナント請求書発行システム３０とテナントＷｅｂ端末２００との間の通信により行い、入居及び退去は、テナント請求書発行システム３０とテナントＷｅｂ端末２００との間の通信と共にビル管理会社１００′とテナント会社２００′との間の人手又は書面等のやり取りも加わる。
【００２４】
〈入居時〉
（１）　テナント会社２００′は、ビル管理会社１００′に対し入居申込みを行う。
【００２５】
（２）　ビル管理会社１００′からテナント会社２００′に対して仮ＩＤ及び仮パスワードが発行される。
【００２６】
（３）　テナント会社２００′のテナントＷｅｂ端末２００から、仮ＩＤとパスワード入力し、テナント間仕切・支払方法を入力する。
【００２７】
（４）　サーバ３１で、テナント会社２００′のテナントＷｅｂ端末２００からの入力情報、つまりテナント間仕切・支払方法に係る情報を処理後、承認通知および正式ＩＤを発行する。
【００２８】
〈請求書発行〉
（５）　請求書発行期間内にテナント会社２００′のサーバ３１は、正式ＩＤ・パスワードを入力し、請求書発行を要求する。
【００２９】
（６）　サーバ３１は正式ＩＤのみでテナント会社を識別し、請求書を発行する。その際、データベース３２を参照し、検収済みの場合は、領収書も発行する。検収済みでない場合は、延滞金を上乗せして再請求を行う。
【００３０】
〈退去時〉
（７）　テナント会社２００′は、テナントＷｅｂ端末２００からビル管理会社１００′のテナント請求書発行システム３０に対してアクセスし、テナント退去処理を行う。
【００３１】
（８）　テナント請求書発行システム３０のサーバ３１はテナント退去処理内容承認し、処理完了通知を発行する。
【００３２】
（９）　テナント会社２００′は、退去手続きを行う。
【００３３】
（１０）　ビル管理会社１００′は処理完了通知書に基づき、契約解除処理を行う。あれば残金支払完了する。
【００３４】
次に、図３を参照して、ビル管理会社１００′とテナント会社２００′との間で行われる入居時、請求書発行及び退去時の処理について詳細に説明する。ここで、テナントＷｅｂ端末２００によりビル管理会社１００′のテナント請求書発行システム３０に対する要求、処理等には、新規入居、間仕切変更、支払方法変更、請求書発行及び退去があり、これらを以下詳細に説明する。
【００３５】
〈新規入居処理〉
テナント会社２００′からはテナントＷｅｂ端末２００を操作して、事前にビル管理会社１００′から入手している仮ＩＤ及び仮パスワードを、ネットワーク３００を介してテナント請求書発行システム３０に送る。テナント請求書発行システム３０のサーバ３１は、テナントＷｅｂ端末２００から仮ＩＤ及び仮パスワードが登録通りか否かを判定する（ステップＳ１）。登録通りの場合は、次のステップＳ２に進み、登録通りでない場合は、次のエラー通知のステップＳ１８に進む。このエラー通知のステップＳ１８では、テナントＷｅｂ端末２００に「ＩＤかパスワードが不正です」のごとき表示Ｄ７が行われる。
【００３６】
ステップＳ２で、テナント請求書発行システム３０は、テナントＷｅｂ端末２００からのビルフロア入力を受け付ける。
【００３７】
次に、テナント請求書発行システム３０は、テナントＷｅｂ端末２００からの間仕切入力を受け付ける。この処理では、間仕切表示Ｄ１をテナントＷｅｂ端末２００に提示し、テナント会社２００′のオペレータ操作により例えば、図示では間仕切Ｃ、Ｄ、Ｈを選択することができる。
【００３８】
次に、ステップＳ４にて、先に選択した間仕切Ｃ、Ｄ、Ｈに基づく、請求内容（例えば表示Ｄ３）をデータベース３２から引出し、この表示Ｄ２をテナントＷｅｂ端末２００に提示する。この表示Ｄ２をテナント会社２００′のオペレータが確認した後に、支払い方法（ステップＳ５）、登録完了通知・正式ＩＤ発行（ステップＳ６）及びパスワード登録入力（ステップＳ７）へと進む。
【００３９】
〈間仕切り変更処理〉
この間仕切り変更処理においては、新規入居処理で既に正式ＩＤがテナント請求書発行システム３０からテナントＷｅｂ端末２００に発行されている。テナント会社２００′のオペレータは、テナントＷｅｂ端末２００を操作して、ステップＳ８にてＩＤ及びパスワードの入力操作を行い、ステップＳ３に進み、間仕切表示Ｄ１をテナントＷｅｂ端末２００に提示し、テナント会社２００′のオペレータ操作により間仕切の変更を行い、新規入居処理と同様にステップＳ４〜ステップＳ７の処理を行う。なお、入力されたＩＤ及びパスワードが正式のものでない場合は、エラー通知のステップＳ１８に進む。このエラー通知のステップＳ１８では、テナントＷｅｂ端末２００に「ＩＤかパスワードが不正です」のごとき表示Ｄ７が行われる。
【００４０】
〈支払い方法変更処理〉
この支払い方法変更処理においては、新規入居処理で既に正式ＩＤがテナント請求書発行システム３０からテナントＷｅｂ端末２００に発行されている。テナント会社２００′のオペレータは、テナントＷｅｂ端末２００を操作して、ステップＳ９にてＩＤ及びパスワードの入力操作を行い、ステップＳ５に進み、支払い方法入力を行い、その後に新規入居処理と同様にステップＳ６〜ステップＳ７の処理を行う。なお、入力されたＩＤ及びパスワードが正式のものでない場合は、エラー通知のステップＳ１８に進む。このエラー通知のステップＳ１８では、テナントＷｅｂ端末２００に「ＩＤかパスワードが不正です」のごとき表示Ｄ７が行われる。
【００４１】
〈請求書発行処理〉
この請求書発行処理においては、新規入居処理で既に正式ＩＤがテナント請求書発行システム３０からテナントＷｅｂ端末２００に発行されている。テナント会社２００′のオペレータは、テナントＷｅｂ端末２００を操作して、ステップＳ１０にてＩＤ及びパスワードの入力操作を行い、ステップＳ１１に進む。ステップＳ１１では、請求月及び期間確認のための表示Ｄ４をテナントＷｅｂ端末２００にて表示した上で、ステップＳ１２で検収済みであるか否かを、データベース３２の検収情報及び集中検収情報に参照することにより判断する。
【００４２】
ここで、ステップＳ１２で検収済みの場合は、ステップＳ１３として、請求書兼領収書発行の表示Ｄ５をテナントＷｅｂ端末２００にて表示し、この表示Ｄ５の請求書兼領収書を発行する。
【００４３】
またステップＳ１２で検収済みでない場合は、ステップＳ１４として、請求書兼再請求書発行の表示Ｄ６をテナントＷｅｂ端末２００にて表示し、この表示Ｄ６の請求書兼再請求書を発行する。
【００４４】
〈退去処理〉
この退去処理においては、新規入居処理で既に正式ＩＤがテナント請求書発行システム３０からテナントＷｅｂ端末２００に発行されている。テナント会社２００′のオペレータは、テナントＷｅｂ端末２００を操作して、ステップＳ１５にてＩＤ及びパスワードの入力操作を行い、ステップＳ１６に進む。ステップＳ１６では、退去用及び請求書発行のための表示Ｄ８をテナントＷｅｂ端末２００にて表示し、ステップＳ１７で仮ＩＤ・パスワード更新の表示Ｄ９をテナントＷｅｂ端末２００にて表示して、退去手続きを終えることになる。
【００４５】
このように、本実施形態によれば、テナント入退去後においては、テナント会社２００′側からの自発的な要求で自動的にテナント請求書を作成し、発行するようにしているので、ビル管理会社１００′における当該テナント請求書の作成及び発行に係る人手による業務は無くなり、これによりビル管理業務の軽減が図られることになる。
【００４６】
（第２実施形態）
図４は本発明に係る第２実施形態のビル管理システムを示しており、図１〜図３と同一部分には同一符号を付してその説明は省略するものである。
【００４７】
本実施形態のビル管理システムは、第１実施形態の外部ネットワーク３００に代えて、ＬＡＮ等の内部ネットワーク５００を介してテナント会社２００′とビル管理会社１００′とが通信するものであり、テナント会社２００′の端末３３は、必ずしもＷｅｂ端末である必要はない。同様に、テナント会社２００′のテナント端末２００Ａも、必ずしもＷｅｂ端末である必要はない。
【００４８】
本実施形態のテナント請求書発行システム３０を含むビル管理システム位置１００によれば、通信を外部ネットワーク３００を介することなく内部のネットワーク５００だけで行うことができるので、外部ネットワーク３００を使用する場合の通信費の削減に寄与するものとなる。
【００４９】
本発明に係るテナント請求書発行システム３０は、第１実施形態及び第２実施形態のような一のハードウエアとして構成する他に、該複数のコンピュータ又はこれらコンピュータの一部の機能により構成することができる。
【００５０】
また図１乃至図４に示す処理を、コンピュータにより実行するソフトウエアとして構成とすることもできる。この構成例を第３実施形態として説明する。
【００５１】
（第３実施形態）
図５は本発明に係る第３実施形態のビル管理システムを示しており、図１〜図４と同一部分には同一符号を付してその説明は省略するものである。
【００５２】
本実施形態のビル管理システムは、第１，第２実施形態におけるテナント請求書発行システム３０と同等の処理を実施するプログラム３４を実施するビル・マネージメント・システム２０′を有する。
【００５３】
本実施形態のビル・マネージメント・システム２０′は、ビル・マネージメント・システムサーバ２１、ビル・マネージメント・システムデータべー２２及びＷｅｂ端末２３を有する。ビル・マネージメント・システムサーバ２１は、本来のビル・マネージメントの他に、プログラム３４を有し、このプログラム３４の実行により、図２及び図３の処理を実施するものとなっている。ビル・マネージメント・システムデータべー２２は、本来のビル・マネージメントに係るデータの他に、データベース３２が保持するものと同等のテナント請求書生成に係る各種データを保持する。Ｗｅｂ端末２３は、第１実施形態のＷｅｂ端末３３と同等の機能及び処理を行う。
【００５４】
このように本実施形態のビル管理システム及びそのプログラム３４の実施によれば、テナント側から請求書発行の要求の下で、請求書発行処理が行われるので、ビル管理会社におるビル管理業務を軽減し得るものとなる。
【００５５】
【発明の効果】
以上述べたように本発明によれば、ビル管理会社におるビル管理業務を軽減し得るテナント請求書発行システム及びプログラムを提供できるものである。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の第１実施形態に係るテナント請求書発行システムを、ビル管理システムとの関係で示す図。
【図２】同実施形態におけるビル管理会社とテナント会社とのやり取り及び請求書発行システムとテナントＷｅｂ端末とのやり取りを示す図。
【図３】同実施形態における請求書発行システムとテナントＷｅｂ端末とのやり取りを示すフロー図。
【図４】本発明の第２実施形態に係るテナント請求書発行システムを、ビル管理システムとの関係で示す図。
【図５】本発明の第３実施形態に係るテナント請求書発行システムを、ビル管理システムとの関係で示す図。
【符号の説明】
１０…ビル管理装置
２０…ビル・マネジメント・システム
３０…テナント請求書発行システム
３１…サーバ
３２…データベース
３３…Ｗｅｂ端末
１００…ビル管理システム
１００′…ビル管理会社
２００…テナントＷｅｂ端末
２００′…テナント会社
３００…ネットワーク
４００…ビル
【図１】
2004133545.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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