(57)【要約】【課題】投資時期の変更、規模変更、用途変更等の将来の不確実性やリスクに関する柔軟性を考慮して、簡便に複数の不動産の最適な組み替えを判断することが可能な不動産最適組み替え判断システムを提供する。【解決手段】複数の保有不動産について、利用継続した場合の純収益や利用転換した場合の純収益から最適利用転換時期を求めて不動産価値を算出し（ステップ１００）、利用継続した場合の純収益や売却した場合の運用収益から最適売却時期を求めて不動産価値を算出する（ステップ１０２）。保有継続した場合の不動産価値や売却した場合の不動産価値から保有継続した場合の修正超過収益率や売却した場合の修正超過収益率を求め、これらと企業の資本コスト等を考慮して複数の不動産の最適な組み替えを判定し（ステップ１０４）、組み替え結果を出力する（ステップ１０６）。【選択図】　　　　図２
2004133517.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の保有不動産の保有不動産データ及び前記保有不動産に関連する不動産の事例データを記憶した記憶手段と、
予め定めた期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記保有不動産データ及び前記事例データに基づいて前記保有不動産を利用継続した場合の利用継続純収益を求め、前記利用継続純収益に基づいて前記保有不動産を利用継続した場合の第１の純収益期待値を求める第１の純収益期待値演算手段と、
前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記保有不動産データ及び前記事例データに基づいて前記保有不動産を利用転換した場合の利用転換純収益を求め、前記利用継続純収益及び前記利用転換純収益に基づいて利用転換しないオプションを考慮した修正利用転換純収益を求める純収益演算手段と、
前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記修正利用転換純収益に基づいて前記保有不動産を利用転換した場合の第２の純収益期待値を求める第２の純収益期待値演算手段と、
前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記第１の純収益期待値及び前記第２の純収益期待値に基づいて利用転換の延期の損失及び延期の利益を求め、求めた延期の損失及び延期の利益に基づいて利用転換すべきか利用継続すべきかを判断する第１の判断手段と、
前記第１の判断手段により利用転換すべきと判断された場合には、その時期を最適利用転換時期として、該最適利用転換時期に利用転換した場合の予め定めた評価時点における第１の不動産価値を演算する第１の不動産価値演算手段と、
前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記保有不動産データ及び前記事例データに基づいて前記保有不動産を売却した場合の売却資金運用収益を求め、前記利用継続純収益及び前記売却運用収益に基づいて売却しないオプションを考慮した修正売却運用収益を求める売却資金運用収益演算手段と、
前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記売却資金運用収益に基づいて前記保有不動産を売却した場合の運用収益期待値を求める運用収益期待値演算手段と、
前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記第１の純収益期待値及び前記運用収益期待値に基づいて売却の延期の損失及び延期の利益を求め、求めた延期の損失及び延期の利益に基づいて売却すべきか利用継続すべきかを判断する第２の判断手段と、
前記第２の判断手段により売却すべきと判断された場合には、その時期を最適売却時期として、該最適売却時期に売却した場合の前記評価時点における第２の不動産価値を演算する第２の不動産価値演算手段と、
前記保有不動産の各々について、前記第１の不動産価値及び前記第２の不動産価値に基づいて前記最適利用転換時期に利用転換した場合の第１の不動産投資相当額及び第１の修正正味現在価値を求め、該第１の不動産投資相当額及び第１の修正正味現在価値に基づいて第１の修正超過収益率を求める第１の修正超過収益率演算手段と、
前記保有不動産の各々について、前記第２の不動産価値に基づいて前記最適売却時期に売却した場合の第２の不動産投資相当額及び第２の修正正味現在価値を求め、該第２の不動産投資相当額及び第２の修正正味現在価値に基づいて第２の修正超過収益率を求める第２の修正超過収益率演算手段と、
前記保有不動産の各々について、前記第１の修正超過収益率及び前記第２の修
正超過収益率に基づいて利用継続すべきか売却すべきかを判定する判定手段と、
前記判定手段の判定結果に対応する前記第１の不動産投資相当額及び前記第２の前記不動産投資相当額の何れかを前記複数の保有不動産全てについて加算した不動産投資相当額合計値を求め、該不動産投資相当額合計値に基づいて期待超過収益率を求める期待超過収益率演算手段と、
前記期待超過収益率と、前記判定手段の判定結果に対応する前記第１の修正超過収益率及び前記第２の修正超過収益率の何れかと、を比較し、前記判定手段の判定結果に対応する前記第１の修正超過収益率及び前記第２の修正超過収益率の何れかが前記期待超過収益率未満の場合には、前記判定手段による判定結果を調整する調整手段と、
前記保有不動産の各々について、前記調整手段による調整後の判定結果を出力する出力手段と、
を備えた不動産最適組み替え判断システム。
【請求項２】
前記複数の保有不動産は、企業が保有する不動産であり、前記期待超過収益率は、前記不動産投資相当額合計値、前記企業の自己資本比率、収益株価率、法人税率、負債平均利子率に基づいて加重平均資本コストを求め、求めた加重平均資本コストからリスク調整割引率を減算することにより求めることを特徴とする請求項１記載の不動産最適組み替え判断システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産最適組み替え判断システムに係り、特に、複数の不動産の資産価値の最大化を目指した組み替えを判断する不動産最適組み替え判断システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
バブル崩壊後、企業保有不動産は右肩上がりの「安全資産」から金融資産のような「危険資産」となり、キャピタルゲイン、含み益依存からインカムゲイン、キャッシュフロー重視へと意識転換が必要になってきた。不動産保有や不動産投資にあたっては今後、将来の不確実性とともにリスクが増大する可能性を有する。又、行政制度的にも減損会計、オフバランス化など不動産を取り巻く環境が大きく変化し、企業経営の観点より、不動産有効活用としての最適な保有形態や利用形態のあり方が求められている。
【０００３】
従来の不動産投資分析・評価にしばしば使用される手法としては、投資期間回収法（ＰＢＰ）、投下資本利益率法（ＲＯＩ）、割引現在価値法（ＤＣＦ法）、正味現在価値法（ＮＰＶ法）、内部資本利益率法（ＩＲＲ法）、経済的付加価値法（ＥＶＡ）等がある。例えば特許文献１には、ＤＣＦ法を用いて不動産の評価を行う方法が開示されている。
【０００４】
正味現在価値法（ＮＰＶ法）を代表とする、これらの不動産投資分析・評価手法は、将来の土地利用の不確実性が少ない地域（例えば、成熟した商業地や高級住宅地等で将来の土地利用変化や環境変化が殆どないか、少ない地域）での適用にあたっては、オプション（柔軟性・選択権）の価値は小さいので、有効である。
【０００５】
【特許文献１】
特開２００２−８３０３２号公報（第１０−１５頁）
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、将来の土地利用の変化や環境変化が激しい地域等においては、将来の市場環境の変化に対する不確実性が大きく、投資時期の変更、規模変更（拡大・縮小）、用途変更等の将来の不確実性やリスクに関する柔軟性（オプション）を考慮したモデルを利用することが必要である。つまり、従来型の不動産投資分析・評価手法は将来の様々な投資機会を考慮していないと言う欠点を有した固定的な将来シナリオを仮定している。
【０００７】
本発明は、上記問題を解決すべく成されたものであり、投資時期の変更、規模変更、用途変更等の将来の不確実性やリスクに関する柔軟性を考慮して、簡便に複数の不動産の最適な組み替えを判断することが可能な不動産最適組み替え判断システムを提供することを目的とする。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために、請求項１記載の発明は、複数の保有不動産の保有不動産データ及び前記保有不動産に関連する不動産の事例データを記憶した記憶手段と、予め定めた期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記保有不動産データ及び前記事例データに基づいて前記保有不動産を利用継続した場合の利用継続純収益を求め、前記利用継続純収益に基づいて前記保有不動産を利用継続した場合の第１の純収益期待値を求める第１の純収益期待値演算手段と、前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記保有不動産データ及び前記事例データに基づいて前記保有不動産を利用転換した場合の利用転換純収益を求め、前記利用継続純収益及び前記利用転換純収益に基づいて利用転換しないオプションを考慮した修正利用転換純収益を求める純収益演算手段と、前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記修正利用転換純収益に基づいて前記保有不動産を利用転換した場合の第２の純収益期待値を求める第２の純収益期待値演算手段と、前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記第１の純収益期待値及び前記第２の純収益期待値に基づいて利用転換の延期の損失及び延期の利益を求め、求めた延期の損失及び延期の利益に基づいて利用転換すべきか利用継続すべきかを判断する第１の判断手段と、前記第１の判断手段により利用転換すべきと判断された場合には、その時期を最適利用転換時期として、該最適利用転換時期に利用転換した場合の予め定めた評価時点における第１の不動産価値を演算する第１の不動産価値演算手段と、前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記保有不動産データ及び前記事例データに基づいて前記保有不動産を売却した場合の売却資金運用収益を求め、前記利用継続純収益及び前記売却運用収益に基づいて売却しないオプションを考慮した修正売却運用収益を求める売却資金運用収益演算手段と、前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記売却資金運用収益に基づいて前記保有不動産を売却した場合の運用収益期待値を求める運用収益期待値演算手段と、前記期間の各期について且つ前記保有不動産の各々について、前記第１の純収益期待値及び前記運用収益期待値に基づいて売却の延期の損失及び延期の利益を求め、求めた延期の損失及び延期の利益に基づいて売却すべきか利用継続すべきかを判断する第２の判断手段と、前記第２の判断手段により売却すべきと判断された場合には、その時期を最適売却時期として、該最適売却時期に売却した場合の前記評価時点における第２の不動産価値を演算する第２の不動産価値演算手段と、前記保有不動産の各々について、前記第１の不動産価値及び前記第２の不動産価値に基づいて前記最適利用転換時期に利用転換した場合の第１の不動産投資相当額及び第１の修正正味現在価値を求め、該第１の不動産投資相当額及び第１の修正正味現在価値に基づいて第１の修正超過収益率を求める第１の修正超過収益率演算手段と、前記保有不動産の各々について、前記第２の不動産価値に基づいて前記最適売却時期に売却した場合の第２の不動産投資相当額及び第２の修正正味現在価値を求め、該第２の不動産投資相当額及び第２の修正正味現在価値に基づいて第２の修正超過収益率を求める第２の修正超過収益率演算手段と、前記保有不動産の各々について、前記第１の修正超過収益率及び前記第２の修正超過収益率に基づいて利用継続すべきか売却すべきかを判定する判定手段と、前記判定手段の判定結果に対応する前記第１の不動産投資相当額及び前記第２の前記不動産投資相当額の何れかを前記複数の保有不動産全てについて加算した不動産投資相当額合計値を求め、該不動産投資相当額合計値に基づいて期待超過収益率を求める期待超過収益率演算手段と、前記期待超過収益率と、前記判定手段の判定結果に対応する前記第１の修正超過収益率及び前記第２の修正超過収益率の何れかと、を比較し、前記判定手段の判定結果に対応する前記第１の修正超過収益率及び前記第２の修正超過収益率の何れかが前記期待超過収益率未満の場合には、前記判定手段による判定結果を調整する調整手段と、前記保有不動産の各々について、前記調整手段による調整後の判定結果を出力する出力手段と、を備えたことを特徴とする。
【０００９】
この発明によれば、記憶手段には、複数の保有不動産の保有不動産データ及び前記保有不動産に関連する不動産の事例データが記憶されている。保有不動産データは、例えば保有不動産である建物の単位面積当たりの運営費、建物の開発規模（例えば延べ面積）、建物の建設時期等のデータが含まれる。事例データは、例えば類似不動産の賃料や建築費単価、固定費（例えば立ち退き料、取り壊し費用、テナントの募集費用等）等の過去の実績に基づくデータ（トレンドデータ、ボラティリティデータ）等が含まれる。
【００１０】
第１の純収益期待値演算手段は、予め定めた期間（例えば５０年）の各期（各年）について、且つ保有不動産の各々について、保有不動産データ及び事例データに基づいて保有不動産を利用継続した場合の利用継続純収益を求める。そして、利用継続純収益に基づいて前記保有不動産を利用継続した場合の第１の純収益期待値を求める。
【００１１】
純収益演算手段は、各期について、且つ保有不動産の各々について、保有不動産データ及び事例データに基づいて保有不動産を利用転換した場合の利用転換純収益を求め、利用継続純収益及び利用転換純収益に基づいて利用転換しないオプションを考慮した修正利用転換純収益を求める。これは、保有不動産の各々について行われる。
【００１２】
このように、オプション理論を用いて、利用転換しないオプションを考慮した修正利用転換純収益を求めることにより、不動産価値の算定等において将来の状況に対応したフレキシブルな判断を行うことができる。
【００１３】
第２の純収益期待値演算手段は、期間の各期について、且つ保有不動産の各々について、修正利用転換純収益に基づいて保有不動産を利用転換した場合の第２の純収益期待値を求める。
【００１４】
第１の判断手段は、期間の各期について、且つ保有不動産の各々について、第１の純収益期待値及び第２の純収益期待値に基づいて利用転換の延期の損失及び延期の利益を求める。そして、求めた延期の損失及び延期の利益に基づいて利用転換すべきか利用継続すべきかを判断する。
【００１５】
第１の不動産価値演算手段は、第１の判断手段により利用転換すべきと判断された場合には、その時期を最適利用転換時期として、最適利用転換時期に利用転換した場合の予め定めた評価時点（例えば現在時点）における第１の不動産価値を演算する。
【００１６】
売却資金運用収益演算手段は、期間の各期について、且つ保有不動産の各々について、保有不動産データ及び事例データに基づいて保有不動産を売却した場合の売却資金運用収益を求め、利用継続純収益及び売却運用収益に基づいて売却しないオプションを考慮した修正売却運用収益を求める。
【００１７】
このように、オプション理論を用いて、売却しないオプションを考慮した修正売却運用収益を求めることにより、不動産価値の算定等において将来の状況に対応したフレキシブルな判断を行うことができる。
【００１８】
運用収益期待値演算手段は、期間の各期について、且つ保有不動産の各々について、売却資金運用収益に基づいて保有不動産を売却した場合の運用収益期待値を求める。
【００１９】
第２の判断手段は、期間の各期について、且つ保有不動産の各々について、第１の純収益期待値及び運用収益期待値に基づいて売却の延期の損失及び延期の利益を求める。そして、求めた延期の損失及び延期の利益に基づいて売却すべきか利用継続すべきかを判断する。
【００２０】
第２の不動産価値演算手段は、第２の判断手段により売却すべきと判断された場合には、その時期を最適売却時期として、該最適売却時期に売却した場合の前記評価時点における第２の不動産価値を演算する。
【００２１】
第１の修正超過収益率演算手段は、保有不動産の各々について、第１の不動産価値及び第２の不動産価値に基づいて最適利用転換時期に利用転換した場合の第１の不動産投資相当額及び第１の修正正味現在価値を求め、該第１の不動産投資相当額及び第１の修正正味現在価値に基づいて第１の修正超過収益率を求める。
【００２２】
第２の修正超過収益率演算手段は、保有不動産の各々について、前記第２の不動産価値に基づいて前記最適売却時期に売却した場合の第２の不動産投資相当額及び第２の修正正味現在価値を求め、該第２の不動産投資相当額及び第２の修正正味現在価値に基づいて第２の修正超過収益率を求める。
【００２３】
判定手段は、保有不動産の各々について、第１の修正超過収益率及び第２の修正超過収益率に基づいて利用継続すべきか売却すべきかを判定する。
【００２４】
期待超過収益率演算手段は、判定手段の判定結果に対応する第１の不動産投資相当額及び第２の不動産投資相当額の何れかを複数の保有不動産全てについて加算した不動産投資相当額合計値を求める。そして、不動産投資相当額合計値に基づいて期待超過収益率を求める。
【００２５】
複数の保有不動産が企業が保有不動産である場合には、期待超過収益率は、請求項２にも記載したように、前記不動産投資相当額合計値、前記企業の自己資本比率、収益株価率、法人税率、負債平均利子率に基づいて加重平均資本コストを求め、求めた加重平均資本コストからリスク調整割引率を減算することにより求めることができる。これにより、企業財務リスクを考慮して適切に不動産の組み替えを判断することができる。
【００２６】
調整手段は、期待超過収益率と、判定手段の判定結果に対応する第１の修正超過収益率及び第２の修正超過収益率の何れかと、を比較する。そして、判定手段の判定結果に対応する第１の修正超過収益率及び第２の修正超過収益率の何れかが期待超過収益率未満の場合には、判定手段による判定結果を調整する。
【００２７】
このように、個々の不動産組み替え結果を企業経営全体の観点（ポートフォーリオ）からの修正として、企業財務リスクを考慮した加重平均資本コストをベースとし、期待超過収益率により全保有不動産の再組み替えを行って各保有不動産の最終的な組み替えを判定するため、適正に不動産の組み替えを判定することができる。
【００２８】
出力手段は、保有不動産の各々について、調整手段による調整後の判定結果を例えば表示手段などに出力する。これにより、各不動産の組み替えの判定結果を容易に把握することができる。
【００２９】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照して本発明の実施の形態について説明する。本実施形態では、企業等が保有する複数の不動産の最適組み替えを判断するシステムについて説明するが、例えばこれからの企業保有不動産（商業用不動産及び自用不動産）の有効活用・効率化を図るために、「不動産の最適組替えの方策」として、オンバランスとしての「保有継続」を前提とした利用転換、すなわち、建替え、リニューアル、用途変更等と、オフバランスとしての「売却」と、の２つの選択肢を前提とする。
【００３０】
また、本実施形態に係る不動産最適組み替え判断システムは、「保有継続」では資産価値の低下した保有不動産について、キャッシュフローを増すための最適な利用転換形態、投資規模、利用用途、投資時期等について、「売却」では、最適売却方式、売却価格、売却時期等についての判断を行い、「保有継続」、「売却」それぞれで、各不動産固有のプレミアムリスク（事業リスク）及び不動産保有企業の資金調達等の財務リスクの双方が考慮された最適な組み替え判断を簡便に行うことができるものである。
【００３１】
本実施の形態では、例えば企業等の保有不動産の個々の不動産有効活用として、「保有継続」を前提とした場合の選択肢は例えば建て替え、リニューアル、用途変更などの「利用転換」を対象とし、リスクプレアム（不動産の将来の不確実性に対する柔軟性）を考慮し、最適投資時期、最適投資規模、投資額、収益（自用ビルの場合は賃借として換算する）等を総合化した不動産価値の算定及び最適利用転換方法を確定する。
【００３２】
また、企業の保有不動産の個々の不動産の「売却」を前提とした場合の単純売却、リースバックや証券化を組み合わせた場合（複合オプション）について、不動産価格・賃料予測モデルにより、リスクプレミアム（不動産の将来の不確実性に対する柔軟性）を考慮し、最適売却時期、売却規模（売却面積）、売却価格等を総合化した不動産価値を算定及び最適売却方法を確定する。
【００３３】
そして、最適化した個々の不動産組み替え結果を企業経営全体の観点（ポートフォーリオ）からの修正として、企業財務リスクを考慮した加重平均資本コスト（ＷＡＣＣ）をベースとし、不動産投資相当額累計、修正超過収益率及び資金制約に基づく期待超過収益率により企業の全保有不動産の再組み替えを行い最終選択（利用転換、売却）としての不動産組み替え結果を決定する。
【００３４】
図１には、本実施形態に係る不動産最適組み替え判断システム１０が示されている。不動産最適組み替え判断システム１０は、ＣＰＵ１２Ａ、ＲＯＭ１２Ｂ、ＲＡＭ１２Ｃ、入出力ポート（Ｉ／Ｏ）１２Ｄを備え、これらはアドレスバス、データバス、制御バス等のバスを介して互いに接続されている。なお、図示は省略したが、入出力ポート１２Ｄには、各種情報を出力（プリント）することを可能とするために、プリンタ装置などの出力装置を接続することができる。
【００３５】
入出力ポート１２Ｄには、各種の入出力機器として、ポインティング・デバイスであるマウス１２Ｅ、キーボード１２Ｆ、ＣＲＴやＬＣＤから成るディスプレイ１２Ｇ、記憶媒体に対してデータやコマンドの読み出し及び書き出しの少なくとも一方を行う記録装置（Ｒ／Ｗ）１２Ｈ、後述する各種データを記憶するハードディスク装置等の記憶装置１２Ｊが各々接続されている。
【００３６】
記録装置１２Ｈには、記録媒体としてのフレキシブルディスクが挿抜可能なフレキシブルディスクユニット（ＦＤＵ）がある。なお、後述する処理ルーチン等は、ＦＤＵを用いてフレキシブルディスクに対して読み書き可能である。従って、後述する処理ルーチンは、ＲＯＭ２６Ｂに記憶することなく、予めフレキシブルディスクに記録しておき、ＦＤＵを介してフレキシブルディスクに記録された処理プログラムを実行してもよい。本実施の形態では、ハードディスク装置等の大容量の記憶装置２６Ｋに、フレキシブルディスク等の記憶媒体に記録された処理プログラムを格納（インストール）して該当する処理を実行する。なお、記録媒体としては、ＣＤ−ＲＯＭ，ＭＤ，ＭＯ，ＤＶＤ等のディスクやＤＡＴ等の磁気テープがあり、これらを用いるときには、上記ＦＤＵに代えてまたはさらにＣＤ−ＲＯＭ装置、ＭＤ装置、ＭＯ装置、ＤＶＤ装置、ＤＡＴ装置等を用いればよい。
【００３７】
記憶装置１２Ｊには、後述する処理ルーチン等の処理プログラム１４、不動産に関する事例データ１６、不動産データ１８が記憶されている。
【００３８】
事例データ１６は、例えば類似不動産の賃料や建築費単価、固定費（例えば立ち退き料、取り壊し費用、テナントの募集費用等）等の過去の実績に基づくデータ（トレンドデータ、ボラティリティデータ）を含む。
【００３９】
不動産データ１８は、組み替えの検討対象である保有不動産に関するデータ、例えば建物の単位面積当たりの運営費、建物の開発規模（例えば延べ面積）、建物の建設時期等のデータを含む。
【００４０】
次に、本実施形態の作用として、不動産最適組み替え判断システム１０で実行される制御ルーチンについて説明する。
【００４１】
図２には、不動産最適組み替え判断システム１０で実行されるメインルーチンのフローチャートを示した。
【００４２】
図２に示すように、ステップ１００では、複数の保有不動産の各々について、保有継続を前提とした有効利用判定、すなわち、最適な利用転換時期、最適規模、最適利用転換時期に利用転換した場合の不動産価値等について判定する。
【００４３】
ステップ１０２では、複数の保有不動産の各々について、売却を前提とした有効利用判定、すなわち、最適な売却時期、最適売却時期に売却した場合の不動産価値等について判定する。
【００４４】
ステップ１０４では、最適利用転換時期に利用転換した場合の不動産価値や最適売却時期に売却した場合の不動産価値等に基づいて、それぞれの保有不動産の最適な組み替えについて判定する。
【００４５】
ステップ１０６では、それぞれの保有不動産の最適な組み替え結果を例えばディスプレイ１２Ｇに出力する。
【００４６】
次に、ステップ１０２の保有継続を前提とした有効利用判定処理について、図３に示すフローチャートを参照して説明する。
【００４７】
なお、以下では、図４に示すように、ｔ期は本モデルにおける不動産価値の評価を実施する現在時点を表し、ｕ期は価値算定する評価時点を表し、ｎ期はモデルにおける評価の最終時点を表すものとする。すなわち、本実施の形態では、ｎ−ｔ期間の評価期間（例えば５０年）で不動産の価値を評価する。
【００４８】
ステップ２００では、ｕ期の賃料Ｒｊ（ｕ）を求める。Ｒｊ（ｕ）は図５（Ｂ）に示すように総数Ｊの賃料パスのうち賃料パスｊのｕ期の賃料である。これは、図５（Ａ）に示すように、事例データ１６の過去の賃料の事例データより賃料の変化率の期待値（平均値）、すなわちトレンドμと、標準偏差、すなわちボラティリティσを推計し、賃料が正規分布関数に従うと仮定してモンテカルロシミュレーションを行うことにより求められる。ここで、１つのパスは、ｎ〜ｔ期間の時系列データをいう。
【００４９】
ｕ期賃料は、不動産価値の評価を実施する現在時点ｔの単位延べ床面積当たりの賃料Ｒ（ｔ）を基準賃料として、以下に示す正規分布モデルにより、将来の賃料パスを生成する。
【００５０】
【数１】
2004133517.tif 000003
【００５１】
ここで、μＲは賃料変化率のトレンド、σＲは賃料変化率の標準偏差であり、εｕは各時刻間で独立に標準正規分布Ｎ（０，１）に従う確率変数である。これらのデータを入力することにより、［ｔ、ｎ］期間の賃料がそれぞれ求まり、１つの賃料パスを求めることができる。この賃料パスをモンテカルロシミュレーションにより数万個作成する。また、トレンドμＲ、標準偏差σＲは事例データ１６により推計される。
【００５２】
ステップ２０２では、賃料パスｊのｕ期賃料における従前利用（保有継続した場合）のｕ期純収益（利用継続純収益）であるＢＩＮｊ（ｕ）を次式により求める。
【００５３】
【数２】
2004133517.tif 000004
【００５４】
ここで、ν２（ｕ）はｕ期における従前利用建物の空室率である。Ｔ２は従前建物の建設時期であり、不動産データ１８により設定される。Ｄ２（ｕ−Ｔ２）は、築後年数がｕ−Ｔ２の従前建物の賃料係数（建築初期の不動産サービス水準に対する有効率）であり、事例データ１６により設定される。ｏｐ２は従前建物の収入に占める運営費率であり、不動産データ１８により設定される。ｑ２は従前建物の開発規模（例えば延べ面積：単位ｍ２）であり、不動産データ１８により設定される。
【００５５】
従前利用建物の運営費率は、建物の老朽化と共に上昇する傾向にある。この運営費率の上昇が従前利用建物のキャッシュフローを悪化させ、従前利用建物の用途変更／売却の選択行動につながる。このため、本実施形態では、建設時期Ｔ２に建設された従前利用建物がＴ２＋Ｃ０期（Ｃ０は従前利用建物において老朽化が、空室率及び賃料係数、運営費率に影響を与えるまでにかかる年数）から老朽化の影響がでるものと想定し、その老朽化の影響の度合いを、ユーザが建物の品質などを勘案して不動産物件別に設定する運営費率に関する老朽化度合いパラメータγｏｐを用いて表し、運営費率ｏｐ２を次式により算出する。
【００５６】
【数３】
2004133517.tif 000005
【００５７】
また、従前利用建物の空室率は、建物の老朽化と共に上昇する傾向にある。この空室率の上昇が従前利用建物のキャッシュフローを悪化させ、従前利用建物の用途変更／売却の選択行動につながる。このため、本実施形態では、建設時期Ｔ２に建設された従前利用建物がＴ２＋Ｃ０期（Ｃ０は従前利用建物において老朽化が、空室率及び賃料係数、運営費率に影響を与えるまでにかかる年数）から老朽化の影響がでるものと想定し、その老朽化の影響の度合いとして、ユーザが不動産物件別に設定する空室率に関する老朽化度合いパラメータγνを用いて表し、空室率ν２（ｕ）を次式により算出する。
【００５８】
【数４】
2004133517.tif 000006
【００５９】
また、従前利用建物の賃料係数Ｄ２（ｕ−Ｔ２）も空室室と同様に建物の老朽化と共に上昇する傾向にある。この賃料係数の上昇が従前利用建物のキャッシュフローを悪化させ、従前利用建物の用途変更／売却の選択行動につながる。このため、本実施形態では、建設時期Ｔ２に建設された従前利用建物がＴ２＋Ｃ０期から老朽化の影響がでるものと想定し、その老朽化の影響の度合いは、ユーザーが、建物のブランド力などを勘案して不動産物件別に設定する賃料係数に関する老朽化度合いパラメータγＤを用いて表し、賃料係数Ｄ２（ｕ−Ｔ２）を次式により算出する。
【００６０】
【数５】
2004133517.tif 000007
【００６１】
そして、ステップ２０４では、従前利用のｕ期における純収益の期待値Ｅｕ＊［ＢＩＮｊ（ｕ）］（第１の純収益期待値）を次式により求める。
【００６２】
【数６】
2004133517.tif 000008
【００６３】
ここで、ｇｊ（ｕ）はｕ期の賃料パスｊの発生確率（リスク中立確率）である。すなわち、ｕ期純収益であるＢＩＮｊ（ｕ）にリスク中立確率ｇｊ（ｕ）を乗算したものパスｊ毎に計算し、これらを全て加算したものが従前利用のｕ期における純収益の期待値Ｅｕ＊［ＢＩＮｊ（ｕ）］となる。
【００６４】
一方、ステップ２０６では、ステップ２００と同様に利用転換後のｕ期の賃料Ｒｊ（ｕ）を求める。
【００６５】
ステップ２０８では、利用転換後のｕ期の建築費単価ｃｋ（ｕ；Ｑ１）及びｕ期の固定費用ｆＣｋ（ｕ）を求める。ｃｋ（ｕ；Ｑ１）は総数Ｋの建築費単価パスのうち建築費単価パスｋのｕ期の建築費単価であり、開発規模別の建築費単価の事例データ１６より変化率のトレンドと標準偏差を推計し、建築費単価が正規分布関数に従うと仮定してモンテカルロシミュレーションを行うことにより求められる。
【００６６】
ｕ期の建築費単価は、不動産価値の評価を実施する現在時点ｔの単位延べ床面積に応じた建築費単価を基準値として、以下に示す正規分布モデルにより、将来の建築費単価パスを生成する。ここで、Ｑ１は延べ床面積であり、延べ床面積Ｑ１における単位面積当たりの建築費を建築費単価とする。
【００６７】
【数７】
2004133517.tif 000009
【００６８】
ここで、μＣは建築費単価のトレンド、σＣは建築費単価の標準偏差であり、εｕは各時刻間で独立に標準正規分布Ｎ（０，１）に従う確率変数である。これらのデータを入力することにより、［ｔ、ｎ］期間の建築費単価がそれぞれ求まり、１つの建築費単価パスを求めることができる。この建築費単価パスをモンテカルロシミュレーションにより数万個作成する。また、トレンドμＣ、標準偏差σＣは事例データ１６により推計される。
【００６９】
また、作成するのは単位延べ床面積当たりの平均的な建築費単価であるため、実際には、延べ床面積に応じた建築費単価の調整が必要になる。本実施の形態では、単位延べ床面積当たりの建築費単価に関してのみを確率変数として捉える。従って、延べ床面積に応じて建築費単価が変化する規模の経済は、延べ床面積別指数θ（Ｑ１ｊｋ）を別途推計し、平均的な建築費単価に乗じることで考慮する。このため、次式で示すようにｃｋ（ｕ；Ｑ１ｊｋ）が延べ床面積を考慮した建築費単価のパスとなる。
【００７０】
【数８】
2004133517.tif 000010
【００７１】
また、ｆＣｋ（ｕ）は総数Ｋの固定費（例えば取り壊し費用や立ち退き料等）パスのうち固定費パスｋのｕ期の固定費用あり、固定費用の事例データ１６より変化率のトレンドと標準偏差を推計し、固定費用が正規分布関数に従うと仮定してモンテカルロシミュレーションを行うことにより求められる。
【００７２】
ステップ２１０では、賃料パスｊ及び建築費単価パスｋ、固定費パスｋに応じた最適開発規模ｑ１ｊｋを求める。最適開発規模（面積：単位ｍ２）ｑ１ｊｋはδ×Ｑ１ｊｋにより求められる。δは有効率であり、利用転換後に建設する（賃貸床以外の付帯設備を含んだ）延べ床面積Ｑ１ｊｋにおいて、最適開発規模ｑ１ｊｋが占める比率である。延べ床面積Ｑ１ｊｋは、賃料パスｊ及び建築費単価パスｋ、固定費パスｋに応じた最適延べ床面積である。
【００７３】
ステップ２１２では、まず賃料パスｊ及び建築費単価パスｋ、固定費パスｋの下、ｕ期に利用転換した場合のｕ＋Ｃ１期における単位面積当たりの純収益であるＡＩＮｊｋ（ｕ＋Ｃ１、ｕ）を次式により求める。なお、Ｃ１は建築期間であり、事例データ１６より設定される。
【００７４】
【数９】
2004133517.tif 000011
【００７５】
ここで、ν１（ｑ１ｊｋ）は賃料パスｊ、建築費単価パスｋ、固定費パスｋの開発規模の建物が直面する利用転換後の空室率であり、事例データ１６より設定される。ｏｐ１は利用転換後の収入に示す運営費率であり、事例データ１６により設定される。ｉは無リスクの利子率であり、事例データ１６により設定される。ｑ１ｊｋは賃料パスｊ、建築費単価パスｋ、固定費パスｋに応じた最適開発規模のパスである。Ｄ１（ｕ−（ＴＣ＋Ｃ１））は、最適利用転換時期ＴＣ期に利用転換し、建築後ｕ−（ＴＣ＋Ｃ１）年経過した場合の利用転換後建築物の賃料係数（建築初期の不動産サービスに対する有効率）である。
【００７６】
利用転換後すぐの不動産は老朽化が進んでいないため、運営費率が低く、一定時間経った後に（その不動産物件の品質に依存する）老朽化が進み、運営費率は低下する。このため、本実施形態では、最適利用転換時期ＴＣに建設された利用転換後の建物がＴＣ＋Ｃ１＋Ｃ０期（供用開始からＣ０だけ経過した時期）から老朽化の影響がでるものと想定し、その老朽化の影響の度合いを、ユーザーが、不動産物件別に設定する運営費率に関する老朽化度合いパラメータγｏｐを用いて表し、運営費率ｏｐ１を次式により算出する。
【００７７】
【数１０】
2004133517.tif 000012
【００７８】
また、利用転換後すぐの不動産は老朽化が進んでいないため、賃料係数が１となり、一定時間経った後に（その不動産物件のグレードなどの品質に依存する）老朽化が進み、賃料係数は低下する。このため、本実施形態では、最適利用転換時期ＴＣに建設された利用転換後の建物がＴＣ＋Ｃ１＋Ｃ０期（供用開始からＣ０だけ経過した時期）から老朽化の影響がでるものと想定し、その老朽化の影響の度合いは、ユーザーが、不動産物件別に設定する賃料係数に関する老朽化度合いパラメータγＤを用いて表し、賃料係数Ｄ１（ｕ−（ＴＣ＋Ｃ１））を次式により算出する。
【００７９】
【数１１】
2004133517.tif 000013
【００８０】
また、利用転換後すぐの不動産は空室率が高く、一定時間経った後に（その不動産物件が立地している市場に依存する）ある一定の空室率に落ち着く傾向にある。このため、本実施の形態では、利用転換直後（供用開始直後）の空室率ν１（Ｔｃ＋Ｃ１；ｑ１ｊｋ）、一定時間経った後に落ち着く空室率ν１（Ｔｃ＋Ｃ１＋Ｃ２；ｑ１ｊｋ）、空室率に落ち着くまでの時間Ｃ２（ｑ１ｊｋ）を用いてユーザーが検討する対象不動産の空室率を設定する。
【００８１】
ユーザーは、建設する建物のブランド力や自身のテナント集客の営業力を勘案して、供用開始時点及び定常状態における空室率、定常状態までにかかる期間に対する３つの影響力パラメータ（後述）を不動産物件別に設定することとする。具体的には、不動産物件の空室率は、３つの影響力パラメータと予め設定される４つのパラメータ（後述）を用いて、次式により算出される。
【００８２】
【数１２】
2004133517.tif 000014
【００８３】
【数１３】
2004133517.tif 000015
【００８４】
【数１４】
2004133517.tif 000016
【００８５】
そして、賃料パスｊ及び建築費単価パスｋ、固定費パスｋの下、ｕ期に利用転換した場合のｕ＋Ｃ１期における資本コスト控除後の純収益（利用転換純収益）であるＡＩＮｊｋ（ｕ＋Ｃ１、ｕ）を次式により求める。
【００８６】
【数１５】
2004133517.tif 000017
【００８７】
ここで、右辺第１項が利用転換後の純収益であり、右辺第２項が資本コストである。すなわち、数９式によって算出された単位面積当たりの純収益に最適開発規模（面積）を乗算し、これから資本コストを減算することにより、利用転換後の資本コスト控除後の純収益を算出する。
【００８８】
ステップ２１４では、賃料パスｊ及び建築費単価パスｋ、固定費パスｋの下、ｕ期に利用転換した場合、「利用転換しないというオプション」を考慮したｕ＋Ｃ１期における資本コスト控除後の修正純収益（修正利用転換純収益）であるＡＩＮ＊ｊｋ（ｕ＋Ｃ１、ｕ）を次式により求める。このように、オプション理論を用いて、利用転換しないオプションを考慮した修正純収益を求めることにより、不動産価値の算定等において将来の状況に対応したフレキシブルな判断を行うことができる。
【００８９】
【数１６】
2004133517.tif 000018
【００９０】
すなわち、利用転換した場合の純収益が従前利用した場合の純収益以上であれば修正純収益として利用転換後の純収益が採用され、利用転換した場合の純収益が従前利用した場合の純収益よりも小さければ修正純収益として従前利用した場合の純収益が採用される。
【００９１】
ステップ２１６では、資本コスト控除後のｕ期における修正純収益の期待値Ｅｕ＊［ＡＩＮ＊ｊｋ（ｕ＋Ｃ１，ｕ）］（第２の純収益期待値）を次式により求める。
【００９２】
【数１７】
2004133517.tif 000019
【００９３】
ここで、ｇｊ（ｕ）、ｇｋ（ｕ）はｕ期のパスｊ、パスｋの発生確率（リスク中立確率）である。
【００９４】
ステップ２１８では、利用転換を延期した場合の損失α、利用転換を延期した場合の利益βを次式により求める。
【００９５】
【数１８】
2004133517.tif 000020
【００９６】
【数１９】
2004133517.tif 000021
【００９７】
ここで、Ｖ（ｕ＋１，ｕ＋１）、Ｖ（ｕ＋１，ｕ）は次式で表される。
【００９８】
【数２０】
2004133517.tif 000022
【００９９】
Ｖ（ｕ＋１，ｕ＋１）は（ｕ＋１）期に利用転換した場合、（ｕ＋１＋Ｃ１）期以降の「利用転換しないというオプション」を考慮した将来利益を（ｕ＋１）期時点に換算した価値である。Ｖ（ｕ＋１，ｕ）はｕ期に利用転換した場合、（ｕ＋１＋Ｃ１）期以降の「利用転換しないというオプション」を考慮した将来利益を（ｕ＋１）期時点に換算した価値である。
【０１００】
そして、延期の損失α、延期の利益βに基づいて対象不動産をｕ期に利用転換すべきか保有継続すべきかを判断する。すなわち、延期の損失αが延期の利益βよりも大きければｕ期に利用転換すべきであると判断し、延期の損失αが延期の利益β以下であれば保有継続すべきであると判断する。
【０１０１】
延期の損失αが延期の利益βよりも大きく、ｕ期に利用転換すべきであると判断された場合には、このｕ期が最適利用転換時期Ｔｃ、すなわち不動産価値を最大にする利用転換時期となり、このときの最適開発規模ｑ１ｊｋが最終的な最適開発規模ｑ１ｊｋとなる。
【０１０２】
そして、ｕ期に利用転換すべきであると判断された場合には、ステップ２２０へ移行する。
【０１０３】
一方、保有継続すべきであると判断された場合には、ｕを増加させて次の年の有効利用の判定を行うべく、上記と同様の処理を行う。これをｎ期まで繰り返す。
【０１０４】
ステップ２２０では、まず投資支出の現在価値ＲＶ（ｎ）＊を次式により算定する。
【０１０５】
【数２１】
2004133517.tif 000023
【０１０６】
ここで、ｒｌ（ｎ）は、パス総数Ｌのキャップ・レートパスのうちキャップレート・パスｌのｎ期のキャップレートを表し、モンテカルロシミュレーションにより求められる。
【０１０７】
ｕ期のキャップレートは、不動産価値の評価を実施する現在時点ｔのキャップレートを基準として、以下に示す正規分布モデルにより、将来のキャップレートパスを生成する。
【０１０８】
【数２２】
2004133517.tif 000024
【０１０９】
ここで、μｒはキャップレート変化率のトレンド、σｒはキャップレート変化率の標準偏差であり、εｕは各時刻間で独立に標準正規分布Ｎ（０，１）に従う確率変数である。これらのデータを入力することにより、［ｔ、ｎ］期間のキャップレートがそれぞれ求まり、１つのキャップレートパスを求めることができる。このキャップレートパスをモンテカルロシミュレーションにより数万個作成する。また、トレンドμｒ、標準偏差σｒは事例データ１６により推計される。
【０１１０】
そして、最適利用転換時期Ｔｃに利用転換した場合のｔ期における不動産価値ＰＣ（ｔ）（第１の不動産価値）を算定する。
【０１１１】
すなわち、
【０１１２】
【数２３】
2004133517.tif 000025
【０１１３】
のパスについて、分析の最終時点ｎ期まで各パスにおける最適規模の下での純収益に関するモンテカルロ法による計算を行う。そして、この条件の下でＴｃ期時点での評価を行う。
【０１１４】
また、
【０１１５】
【数２４】
2004133517.tif 000026
【０１１６】
のパスについてはモンテカルロ法の計算過程に入らず、それらのパスについての（Ｔｃ＋１）期における期待収益ＢＩＮ（Ｔｃ＋１）を計算する。そして、この期待収益に基づいてこの条件の下でＴｃ期時点での評価を行う。
【０１１７】
不動産価値ＰＣ（ｔ）は次式で求めることができる。
【０１１８】
【数２５】
2004133517.tif 000027
【０１１９】
ここで、右辺第１項は、従前利用の運用収益の現在価値、第２項及び第３項が最適利用転換時期Ｔｃ期以降の運用収益等の現在価値を表す。また、今すぐ利用転換する場合の不動産価値は、ｔ＝０とすることにより求めることができる。
【０１２０】
なお、ここでのαは最適利用転換時期Ｔｃにおいて実際に利用転換される確率であり、総パス−利用転換しない数（ｊｊ）を総パス数で除算した値である。従って、（１−α）は最適利用転換時期Ｔｃにおいて実際に利用転換されなかった確率であり、利用転換しない数（ｊｊ）を総パスで割った値である。
【０１２１】
また、各パスの最適開発規模は、次式のように、規模を微少に変化させた場合の運用収益の増加の期待値と利用転換コストの増加の期待値が一致したところとなる。運用収益の増加の期待値は各パスを起点とした新しいパスによって計算されるべきであるが、極めて煩雑になることが予想されるので、一時点の期待運用収益の増加をキャップレイトにより資本還元する方法を採用する。
【０１２２】
【数２６】
2004133517.tif 000028
【０１２３】
上記のステップ２００〜２２０の処理は、複数（Ｎ個）の保有不動産の各々について実行される。
【０１２４】
このようにして、複数の保有不動産の各々について、最適利用転換時期や最適規模、最適利用転換時期に利用転換した場合の不動産価値が算出される。
【０１２５】
次に、図２のステップ１０２の売却を前提とした有効利用判定処理について、図６に示すフローチャートを参照して説明する。
【０１２６】
ステップ３００では、図３のステップ２００と同様にｕ期の賃料Ｒｊ（ｕ）を求める。
【０１２７】
ステップ３０２では、図３のステップ２０２と同様に賃料パスｊのｕ期賃料における従前利用（保有継続した場合）のｕ期純収益であるＢＩＮｊ（ｕ）を数２式により求める。
【０１２８】
ステップ３０４では、図３のステップ２０４と同様に従前利用のｕ期における純収益の期待値Ｅｕ＊［ＢＩＮｊ（ｕ）］を数６式により求める。
【０１２９】
ステップ３０６では、ｕ期におけるキャップレートｒｌ（ｕ）をモンテカルロシミュレーションにより求める。
【０１３０】
ステップ３０８では、賃料パスｊのｕ期の純収益ＢＩＮｊ（ｕ）とキャップレートパスｌのｕ期のキャップレートｒｌ（ｕ）とに基づいて、ｕ期の不動産売却価値Ｐｊｌ（ｕ）を次式により求める。
【０１３１】
【数２７】
2004133517.tif 000029
【０１３２】
ステップ３１０では、賃料パスｊ、キャップレート・パスｌの下、（ｕ＋Ｓ）期に売却したことによる収入資金の（ｕ＋Ｓ）期の運用収益ＡＳｊｌ（ｕ＋Ｓ）（売却資金運用収益）を次式により求める。なお、図７に示すようにＳは売却期間であり、事例データ１６により設定される。
【０１３３】
【数２８】
2004133517.tif 000030
【０１３４】
ここで、ｆｓ（ｕ＋Ｓ）は、売却に関する（ｕ＋Ｓ）期の固定費比率（仲介手数料など）であり、事例データにより設定される。
【０１３５】
ステップ３１２では、賃料パスｊ及びキャップレート・パスｌの下、「売却しないというオプション」を考慮した（ｕ＋Ｓ）期に売却したことによる収入資金の（ｕ＋Ｓ）期の修正運用収益ＡＳ＊ｊｌ（ｕ＋Ｓ）（修正売却運用収益）を次式により求める。このように、オプション理論を用いて、売却しないオプションを考慮した修正運用収益を求めることにより、不動産価値の算定等において将来の状況に対応したフレキシブルな判断を行うことができる。
【０１３６】
【数２９】
2004133517.tif 000031
【０１３７】
すなわち、売却した場合の運用収益が従前利用した場合の純収益以上であれば修正運用収益として売却した場合の運用収益が採用され、売却した場合の運用収益が従前利用した場合の純収益よりも小さければ修正運用収益として従前利用した場合の純収益が採用される。
【０１３８】
ステップ３１４では、売却収入資金の運用収益の期待値Ｅｕ＊［ＡＳ＊ｊｌ（ｕ＋Ｓ）］（運用収益期待値）を次式により求める。
【０１３９】
【数３０】
2004133517.tif 000032
【０１４０】
ここで、κｌは、パスｌの発生確率（リスク中立確率）である。
【０１４１】
ステップ３１６では、売却を延期した場合の損失α、売却を延期した場合の利益βを次式により求める。
【０１４２】
【数３１】
2004133517.tif 000033
【０１４３】
【数３２】
2004133517.tif 000034
【０１４４】
ここで、Ｐ＊（ｕ）は次式で表される。
【０１４５】
【数３３】
2004133517.tif 000035
【０１４６】
Ｐ＊（ｕ）はｕ期以降に「売却しないというオプション」を考慮した将来の運用収益をｕ期時点に換算した価値、すなわち「売却しないというオプション」を考慮したｕ期の不動産価値である。
【０１４７】
そして、延期の損失α、延期の利益βに基づいて対象不動産を今すぐに売却すべきか保有継続すべきかを判断する。すなわち、延期の損失αが延期の利益βよりも大きければ今すぐ売却すべきであると判断し、延期の損失αが延期の利益β以下であれば保有継続すべきであると判断する。
【０１４８】
延期の損失αが延期の利益βよりも大きく、ｕ期に売却すべきであると判断された場合には、このｕ期が最適売却時期Ｔｓ、すなわち売却収入を最大にする売却時期となる。
【０１４９】
そして、ｕ期に売却すべきであると判断された場合には、ステップ３１８へ移行する。
【０１５０】
一方、保有継続すべきであると判断された場合には、ｕを増加させて次の年の有効利用の判定を行うべく、上記と同様の処理を行う。これをｎ期まで繰り返す。
【０１５１】
ステップ３１８では、最適売却時期Ｔｓに売却した場合のｔ期における不動産価値ＰＳ（ｔ）（第２の不動産価値）を算定する。
【０１５２】
すなわち、
【０１５３】
【数３４】
2004133517.tif 000036
【０１５４】
のパスに関して、最適売却時期Ｔｓ期の期待売却収益を求める。
【０１５５】
また、
【０１５６】
【数３５】
2004133517.tif 000037
【０１５７】
のパスに関して、（Ｔｓ＋１）期における期待収益ＢＩＮ（Ｔｓ＋１）を計算する。そして、この期待収益に基づいてこの条件の下でＴｓ期時点での評価を行う。
【０１５８】
不動産価値ＰＳ（ｔ）は次式で求めることができる。
【０１５９】
【数３６】
2004133517.tif 000038
【０１６０】
ここで、右辺第１項は、従前利用の運用収益の現在価値、第２項及び第３項が最適売却時期Ｔｓ期の現在価値を表す。また、今すぐ売却する場合の不動産価値は、ｔ＝０とすることにより求めることができる。
【０１６１】
なお、αＳは最適売却時期Ｔｓに実際に売却される確率であり、総パス−利用転換しない数（ｊｊ）を総パス数で除算した値である。従って、（１−αＳ）は最適売却時期Ｔｓにおいて実際に売却されなかった確率であり、売却しない数（ｊｊ）を総パスで割った値である。
【０１６２】
上記のステップ３００〜３１８の処理は、複数（Ｎ個）の保有不動産の各々について実行される。
【０１６３】
このようにして、複数の保有不動産の各々について、最適売却時期や最適売却時期に売却した場合の不動産価値が算出される。
【０１６４】
次に、図２のステップ１０４の組み替え判定処理について、図７に示すフローチャートを参照して説明する。
【０１６５】
ステップ４００では、不動産ｉ（ｉ＝１，２，３，…Ｎ）を保有継続した場合の投資支出の現在価値ＰＶＣｉ（ＣＯＦ：Ｃａｓｈ　Ｏｕｔ　Ｆｌｏｗ）を次式により求める。
【０１６６】
【数３７】
2004133517.tif 000039
【０１６７】
ステップ４０２では、不動産ｉを保有継続した場合の不動産投資相当額ＩＮＣｉ（第１の不動産投資相当額）を次式により求める。
【０１６８】
【数３８】
2004133517.tif 000040
【０１６９】
すなわち、不動産ｉを保有継続した場合の不動産投資相当額ＩＮＣｉは、不動産ｉを今すぐ利用転換した場合のｔ期における不動産価値Ｐ０Ｃｉ（ｔ）と不動産ｉを保有継続した場合の投資支出の現在価値ＰＶＣｉ（ＣＯＦ）との合計である。
【０１７０】
ステップ４０４では、不動産ｉを保有継続した場合の修正ＮＰＶ（第１の修正正味現在価値）ＲＮＰＶＣｉを次式により求める。
【０１７１】
【数３９】
2004133517.tif 000041
【０１７２】
すなわち、修正ＮＰＶであるＲＮＰＶＣｉは、不動産ｉを最適利用転換時期Ｔｃに利用転換した場合におけるｔ期の不動産価値ＰＣｉ（ｔ）から、今すぐ売却した場合のｔ期における不動産価値Ｐ０Ｓｉ（ｔ）を差し引いたものである。
【０１７３】
ステップ４０６では、不動産ｉを将来売却した場合の修正超過収益率ＲＥＲＣｉ（第１の修正超過収益率）を次式により求める。
【０１７４】
【数４０】
2004133517.tif 000042
【０１７５】
すなわち、修正超過収益率ＲＥＲＣｉは、修正ＮＰＶであるＲＮＰＶＣｉを不動産投資相当額ＩＮＣｉで除算したものである。
【０１７６】
一方、ステップ４０８では、不動産ｉを将来売却した場合の不動産価値の現在価値ＰＶｉ（ＰＳｉ（ＴＳ））を次式により求める
【０１７７】
【数４１】
2004133517.tif 000043
【０１７８】
ステップ４１０では、不動産ｉの売却を前提とした場合の不動産投資相当額ＩＮＳｉ（第２の不動産投資相当額）を次式により求める。
【０１７９】
【数４２】
2004133517.tif 000044
【０１８０】
すなわち、不動産ｉを売却した場合の不動産投資相当額ＩＮＳｉは、不動産ｉを売却した場合のｔ期における不動産価値Ｐ０Ｓｉ（ｔ）から不動産ｉを将来売却した場合の不動産の現在価値ＰＶｉ（ＰＳｉ（ＴＳ））を減算したものである。
【０１８１】
ステップ４１２では、不動産ｉの売却を前提とした修正ＮＰＶ（第２の修正正味現在価値）ＲＮＰＶＳｉを次式により求める。
【０１８２】
【数４３】
2004133517.tif 000045
【０１８３】
すなわち、修正ＮＰＶであるＲＮＰＶＳｉは、不動産ｉを最適利用転換時期ＴＳに売却した場合におけるｔ期の不動産価値ＰＳｉ（ｔ）から、今すぐ売却した場合のｔ期における不動産価値Ｐ０Ｓｉ（ｔ）を差し引いたものである。
【０１８４】
ステップ４１４では、不動産ｉを将来売却した場合の修正超過収益率ＲＥＲＳｉ（第２の修正超過収益率）を次式により求める。
【０１８５】
【数４４】
2004133517.tif 000046
【０１８６】
すなわち、修正超過収益率ＲＥＲＳｉは、修正ＮＰＶであるＲＮＰＶＳｉを不動産投資相当額ＩＮＳｉで除算したものである。
【０１８７】
上記のステップ４００〜４１４の処理は、複数の保有不動産全てについて行われる。
【０１８８】
ステップ４１６では、各不動産ｉについて、保有継続すべきか売却すべきかを一時的に決定し、総不動産投資相当額ＴＩＮの計算に使用する不動産投資相当額ＩＮｉ、修正超過収益率ＲＥＲｉのそれぞれについて保有継続した場合のものを採用するか売却した場合のものを採用するかを決定する。
【０１８９】
【数４５】
2004133517.tif 000047
【０１９０】
すなわち、不動産ｉを保有継続した場合の修正ＮＰＶが売却を前提とした修正ＮＰＶよりも大きければ、不動産投資相当額ＩＮｉとして保有継続した場合の不動産投資相当額ＩＮＣｉを選択すると共に修正超過収益率ＲＥＲｉとして保有継続した場合の修正超過収益率ＲＥＲＣｉを選択し、不動産ｉを保有継続した場合の修正ＮＰＶが売却を前提とした修正ＮＰＶ以下であれば、不動産投資相当額ＩＮｉとして売却を前提とした不動産投資相当額ＩＮＳｉを選択すると共に修正超過収益率ＲＥＲｉとして売却を前提とした修正超過収益率ＲＥＲＳｉを選択する。
【０１９１】
ステップ４１８では、ステップ４１６で決定した各不動産ｉの不動産投資相当額ＩＮｉに基づいて、次式により総不動産投資相当額ＴＩＮ（不動産投資相当額合計値）を求める。
【０１９２】
【数４６】
2004133517.tif 000048
【０１９３】
すなわち、総不動産投資相当額ＴＩＮは、各不動産ｉの不動産投資相当額ＩＮｉを集計したものである。
【０１９４】
ステップ４２０では、対象不動産を保有する企業の加重平均資本コストＷＡＣＣを次式により求める。
【０１９５】
【数４７】
2004133517.tif 000049
【０１９６】
ここで、ｅは自己資本比率であり、ｙＬは負債を持つ企業の収益株価率であり、τは法人税率であり、ｒは負債平均利子率である。
【０１９７】
ステップ４２２では、資金制約に基づく期待超過収益率ＥＥＲを次式により求める。
【０１９８】
【数４８】
2004133517.tif 000050
【０１９９】
ここで、ｙは事業リスクを考慮した調整割引率である。
【０２００】
ステップ４２４では、ステップ４１６で一時的に決定された修正超過収益率ＲＥＲｉと期待超過収益率ＥＥＲとに基づいて、ステップ４１６の一時的な決定を採用するか否かを判断する。具体的には、修正超過収益率ＲＥＲｉが期待超過収益率ＥＥＲ以上の場合には、ステップ４２６へ移行し、不動産を保有継続すべきか売却すべきかについて、ステップ４１６の一時的な決定を採用し、これを記憶装置１２Ｊに記憶する。一方、修正超過収益率ＲＥＲｉが期待超過収益率ＥＥＲ未満の場合には、ステップ４２８へ移行する。
【０２０１】
ステップ４２８では、不動産を保有継続すべきか売却すべきかについて、ステップ４１６の一時的な決定を再調整する。
【０２０２】
再調整方法としては、例えば「将来の最適時期に売却」であれば、「今すぐ売却」に選択を変更する。また、その保有不動産の最適選択が「保有継続」であれば、「将来の最適時期に売却」の価値が「今すぐ売却」の価値を下回る場合、すなわち修正ＮＰＶがマイナスになる場合には、「今すぐ売却」に選択を変更し、逆に、「将来最適時期に売却」の修正ＮＰＶがプラスの場合には、「将来の最適時期に売却」に選択を変更させて、新たに計算された修正超過収益率ＲＥＲによって順番を入れ替える。
【０２０３】
このように、個々の不動産組み替え結果を企業経営全体の観点（ポートフォーリオ）からの修正として、企業財務リスクを考慮した加重平均資本コストをベースとし、期待超過収益率により全保有不動産の再組み替えを行って各保有不動産の最終的な組み替えを判定するため、適正に不動産の組み替えを判定することができる。
【０２０４】
また、企業が保有する複数の不動産の資産価値評価や資産価値の低下した不動産に対しては「保有継続」を前提として、理論的な価値算定（評価）に基づいた最適組み替え方策（利用転換形態、投資規模、投資時期等）が明らかとなり、保有不動産の有効利用・効率化が図れ、企業収益、キャッシュフローの向上に貢献できる。
【０２０５】
また、「不動産売却」の場合には、最適売却価格、最適売却時期、最適売却規模等を提示でき、適切にオフバランス化でき、キャッシュフローの増加に寄与できる。
【０２０６】
また、企業の保有不動産の効率化・有効活用に関するフィービジネスコンサルに資することができる。
【０２０７】
また、不動産価値を算定する偏微分の算定式や将来の期待収益、賃料、不動産売却価格等の確率変数のモンテカルロシミュレーション法によるパス予測や期待値の算定等の難解な部分は極力ブラックボックス化し、入力は応答形式により容易に行え、金融工学の知識がなくてもシステムが簡便に操作可能とすることができる。
【０２０８】
なお、本発明は、将来の不確実性やリスクを保有する不動産投資以外の不可逆の実物資産投資評価にも応用が可能である（例えば自動車開発、航空機開発などの製品開発、商品開発や各種商品・製品の購入オプション等）。
【０２０９】
また、本発明は、企業が保有する不動産でなくても、個人が所有する複数の不動産についても適用可能である。
【０２１０】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、簡便に複数の不動産の最適な組み替えを判断することができる、という効果を有する。
【図面の簡単な説明】
【図１】不動産最適組み替え判断システムの概略構成図である。
【図２】不動産最適組み替え判断システムで実行されるメインルーチンのフローチャートである。
【図３】不動産最適組み替え判断システムで実行される保有継続を前提とした有効利用判定ルーチンのフローチャートである。
【図４】保有継続を前提とした有効利用判定における各期の時間概念図である。
【図５】モンテカルロシミュレーションについて説明するための賃料パスを示す線図である。
【図６】不動産最適組み替え判断システムで実行される売却を前提とした有効利用判定ルーチンのフローチャートである。
【図７】売却を前提とした有効利用判定における各期の時間概念図である。
【図８】不動産最適組み替え判断システムで実行される不動産の組み替え判定ルーチンのフローチャートである。
【符号の説明】
１０　　　不動産最適組み替え判断システム
１４　　　処理プログラム
１６　　　事例データ
１８　　　不動産データ
【図１】
2004133517.tif 000051
【図２】
2004133517.tif 000052
【図３】
2004133517.tif 000053
【図４】
2004133517.tif 000054
【図５】
2004133517.tif 000055
【図６】
2004133517.tif 000056
【図７】
2004133517.tif 000057
【図８】
2004133517.tif 000058