(57)【要約】【課題】マンションやオフィスビルなどの賃貸物件の入居者に対して、特定の関係者に特段の資金やリスクを負担させることなく、賃貸料を通常の料金より値引することが可能な賃貸物件運営システム及び賃貸物件の運営方法を提供することを目的とする。【解決手段】賃貸物件の入居者にＥＣ店舗における販売業務を委託し、その販売実績に応じて賃貸料を値引することにより、入居者の賃料負担を軽減する。賃貸物件の管理者等は、ＥＣ店舗又はこれらのＥＣ店舗を統括するインターネットショッピングモールの運営を行うか、これらを専門業者に委託することにより、ＥＣ店舗の販売実績から生じた利益の一部を賃貸料に還元する。また、利用者のクレジットカード等の利用実績を集計して、賃料の値引対象としてもよい。【選択図】　　　　　図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件の入居者に対して賃貸料の値引を行う賃貸物件運営システムであって、
前記入居者それぞれに割当てられたＥＣ店舗での販売実績に関する情報を格納する販売実績格納手段と、
前記販売実績格納手段に格納された前記入居者それぞれの販売実績に関する情報から前記賃貸料の値引額を算出する値引額算出手段と、
前記値引額算出手段が算出した前記入居者それぞれについての前記値引額を反映した前記賃貸料を算出する賃貸料算出手段と、
を備えることを特徴とする賃貸物件運営システム。
【請求項２】
前記賃貸物件運営システムは通信ネットワークと接続されていて、
前記ＥＣ店舗に関する情報を格納する店舗情報格納手段と、
前記通信ネットワークに接続された端末装置からの前記ＥＣ店舗での商品の購入要求を受信する購入要求受信手段と、
を備えることを特徴とする請求項１記載の賃貸物件運営システム。
【請求項３】
賃貸物件の入居者に対して賃貸料の値引を行う賃貸物件運営システムであって、
前記入居者を含む会員を有する組織の会員別利用状況に関する情報を格納した利用情報格納手段と通信ネットワークを通じて接続されていて、
前記利用情報格納手段から前記入居者についての前記利用状況に関する情報を受信する利用情報受信手段と、
前記入居者それぞれの前記利用状況に関する情報から前記賃貸料の値引額を算出する値引額算出手段と、
前記値引額算出手段が算出した前記入居者それぞれについての前記値引額を反映した前記賃貸料を算出する賃貸料算出手段と、
を備えることを特徴とする賃貸物件運営システム。
【請求項４】
前記入居者を含む会員を有する組織の会員別利用状況に関する情報を格納した利用情報格納手段と通信ネットワークを通じて接続されていて、
前記利用情報格納手段から前記入居者についての前記利用状況に関する情報を受信する利用情報受信手段を備えており、
前記値引額算出手段は前記入居者それぞれの前記利用状況に関する情報から値引額を算出することを特徴とする請求項１又は２記載の賃貸物件運営システム。
【請求項５】
前記会員はクレジットカードの会員であり、前記利用状況はクレジットカードの利用状況であることを特徴とする請求項２乃至４いずれかに記載の賃貸物件運営システム。
【請求項６】
賃貸物件の入居者に対して賃貸料の値引を行う賃貸物件の運営方法であって、
前記入居者それぞれに割当てられたＥＣ店舗での販売実績に関する情報を記憶装置に格納するステップと、
コンピュータが、前記記憶装置に格納された前記入居者それぞれの販売実績に関する情報から前記賃貸料の値引額を算出するステップと、
コンピュータが、前記入居者それぞれについての前記値引額を反映した賃貸料を算出するステップと、
を有することを特徴とする賃貸物件の運営方法。
【請求項７】
賃貸物件の入居者に対して賃貸料の値引を行う賃貸物件の運営方法であって、
コンピュータが、前記入居者を含む会員を有する組織の会員別利用状況に関する情報を格納した記憶装置から前記入居者についての前記利用状況に関する情報を受信するステップと、
コンピュータが、前記入居者それぞれの前記利用状況に関する情報から前記賃貸料の値引額を算出するステップと、
コンピュータが、前記入居者それぞれについての前記値引額を反映した賃貸料を算出するステップと、
を有することを特徴とする賃貸物件の運営方法。
【請求項８】
コンピュータが、前記入居者を含む会員を有する組織の会員別利用状況に関する情報を格納した記憶装置から前記入居者についての前記利用状況に関する情報を受信するステップと、
コンピュータが前記入居者それぞれの前記利用状況に関する情報から前記賃貸料の値引額を算出するステップと、
を有することを特徴とする請求項６記載の賃貸物件の運営方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、マンションやオフィスビルなどの賃貸物件の入居者に対して、賃貸料を通常の料金より値引することが可能な賃貸物件運営システム及び賃貸物件の運営方法に関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
景気の長期低迷に伴い不動産不況も長引く中で、マンションやオフィスビルなどの賃貸物件も供給が過剰気味であることもあり、入居者の確保が容易でなくなるとともに、賃料も横這いか下落の傾向を続けている。賃貸物件のオーナーにとっては、入居者を確保し、賃料の下落を食い止めるために、物件の差別化を図ることが重要な課題となっている。
【０００３】
その一つの方策として、近時のインターネットの普及に伴う常時接続や高速化のニーズに対応すべく、予め賃貸物件にインターネットに常時接続が可能な専用回線を設置した、いわゆる「インターネットマンション」のような物件も登場するようになっている。
【０００４】
しかしながらこれらのサービスに必要な設備への投資は、結局のところ入居者が賃貸料として負担しなければならなくなるため、こうした負担をできるだけ入居者に転嫁せず、かつ「インターネットマンション」のメリットをさらに向上させるための仕組みとして、居住者専用の共同サイトを用いた発明が提案されている（例えば、特許文献１参照。）。
【０００５】
【特許文献１】
特開２００２−１９７３４２号公報
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
「インターネットマンション」が登場した当初は容易に常時接続環境が得られるとして注目されたものの、昨今のＡＤＳＬ（非対称デジタル加入者線）の低価格化による普及により、一般の電話回線を用いるだけでも容易に高速かつ常時接続可能なインターネット環境が得られることとなったため、その優位性が失われることとなっている。このような状況下で、現存するインターネットマンションにとっては、特に運営面での工夫により新たな差別化を行うことが求められることとなっている。
【０００７】
前記特許文献１に記載された発明は、こうした課題を解決する方策の一つとなり得るものであるが、共同サイトへの情報提供者からの料金徴収が前提となるため、掲載料金を支払ってもよいという情報提供者が存在することが前提となる。しかしながら、情報提供者にとっては掲載料金の支払の効果として利益面への貢献が必ずしも保証されているわけではなく、このスキームでは情報提供者が一方的にリスクを負担することとなってしまう。インターネットにおける広告効果について慎重な見方が台頭している昨今の状況下では、このようなリスクを負担する情報提供者が必ずしも十分に存在するとは限らない。
【０００８】
また、インターネットを利用した方法に止まらず、入居者を対象にした他の方法により外部からの収入を確保することができれば、その収入を賃貸料に還元することにより、賃貸料の面からの差別化を図ることもできるはずである。
【０００９】
本発明は、これらの課題に対応してなされたものであり、マンションやオフィスビルなどの賃貸物件の入居者に対して、特定の関係者に特段の資金やリスクを負担させることなく、賃貸料を通常の料金より値引することが可能な賃貸物件運営システム及び賃貸物件の運営方法を提供することを目的とするものである。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
上記の課題を解決するために、第一の発明は、賃貸物件の入居者に対して賃貸料の値引を行う賃貸物件運営システムであって、前記入居者それぞれに割当てられたＥＣ店舗での販売実績に関する情報を格納する販売実績格納手段と、前記販売実績格納手段に格納された前記入居者それぞれの販売実績に関する情報から前記賃貸料の値引額を算出する値引額算出手段と、前記値引額算出手段が算出した前記入居者それぞれについての前記値引額を反映した前記賃貸料を算出する賃貸料算出手段と、を備えることを特徴とする。前記賃貸物件運営システムは通信ネットワークと接続されていて、前記ＥＣ店舗に関する情報を格納する店舗情報格納手段と、前記通信ネットワークに接続された端末装置からの前記ＥＣ店舗での商品の購入要求を受信する購入要求受信手段と、を備えることを特徴としてもよい。
【００１１】
この発明においては、賃貸物件の入居者にＥＣ店舗における販売業務を委託し、その販売実績に応じて賃貸料を値引することにより、入居者の賃料負担を軽減することができる。賃貸物件の所有者又は管理者は、自身がＥＣ店舗又はこれらのＥＣ店舗を統括するインターネットショッピングモールの運営を行うか、これらを専業とする事業者と業務提携を行うことにより、ＥＣ店舗の販売実績から生じた利益の一部を賃貸料に還元することとすれば、賃貸料の値引分が負担となることもない。
【００１２】
ここでＥＣ店舗とは、インターネットなどの通信ネットワークに接続されていて、当該ネットワーク上に商品やサービスの情報を提供してこれらの販売を行うことが可能なバーチャルな店舗のことをいう。通信ネットワークには通常は広く購入者を募ることが可能なインターネットが用いられるが、会員専用ネットワークなどのクローズなネットワークであってもよい。
【００１３】
上記の課題を解決するために、第二の発明は、賃貸物件の入居者に対して賃貸料の値引を行う賃貸物件運営システムであって、前記入居者を含む会員を有する組織の会員別利用状況に関する情報を格納した利用情報格納手段と通信ネットワークを通じて接続されていて、前記利用情報格納手段から前記入居者についての前記利用状況に関する情報を受信する利用情報受信手段と、前記入居者それぞれの前記利用状況に関する情報から前記賃貸料の値引額を算出する値引額算出手段と、前記値引額算出手段が算出した前記入居者それぞれについての前記値引額を反映した前記賃貸料を算出する賃貸料算出手段と、を備えることを特徴とする。前記会員はクレジットカードの会員であり、前記利用状況はクレジットカードの利用状況であることを特徴としてもよい。
【００１４】
この発明においては、例えばクレジットカードなどのカード業務を行う事業者と提携し、カードの利用実績に応じて賃貸料を値引することにより、入居者の賃料負担を軽減することができる。値引分の負担は、カード業務を行う事業者又はその加盟店が、カード利用手数料又はカードによる販売高の一部を還元することとなるが、その利用促進効果とのバランスを考慮して料率を設定すれば、収益面での負担を生じさせるものではない。賃貸物件の所有者又は管理者にも、新たな負担は発生しない。
【００１５】
ここでの会員には、上記の例のようなクレジットカードの会員の他、通信販売、デパートなどの友の会などが含まれ、会員を有する組織には、会員に対して提供されるサービスから一定の料率が還元可能な全ての会員制組織が含まれる。
【００１６】
また、前記第一の発明は、前記入居者を含む会員を有する組織の会員別利用状況に関する情報を格納した利用情報格納手段と通信ネットワークを通じて接続されていて、前記利用情報格納手段から前記入居者についての前記利用状況に関する情報を受信する利用情報受信手段を備えており、前記値引額算出手段は前記入居者それぞれの前記利用状況に関する情報から値引額を算出することを特徴とすることもできる。前記会員はクレジットカードの会員であり、前記利用状況はクレジットカードの利用状況であることを特徴としてもよい。
【００１７】
この構成は、前記第一の発明と前記第二の発明の双方を含むものであり、入居者はＥＣ店舗の販売実績とカード等の利用実績の双方を勘案して、賃貸料の値引を受けることができる。
【００１８】
尚、本発明はそれぞれの構成にかかる賃貸物件運営システムに対応して、賃貸物件の運営方法として構成することもできる。
【００１９】
【発明の実施の形態】
本発明の実施の形態について、図面を用いて以下に詳細に説明する。尚、以下の実施形態では、賃貸物件はマンションであり、会員はクレジットカードの会員であることとして説明するが、本発明はこの実施形態に示した例に限定されるものではない。
【００２０】
図１は、本発明にかかる賃貸物件運営システムの概要を示す図である。図２は、本発明にかかる賃貸物件運営システムの構成を示すブロック図である。図３は、本発明にかかる賃貸物件の運営方法のフローを示す図である。図４は、本発明にかかる賃貸物件運営システムの、入居者データベースの家賃情報を記録したテーブルの一例を示す図である。図５は、本発明にかかる賃貸物件運営システムと接続された、カード利用データベースの一例を示す図である。図６は、本発明にかかる賃貸物件運営システムの、ポイント算出部で参照されるカード料率を記録したテーブルとカード利用によるポイント残高を記録したテーブルの一例を示す図である。図７は、本発明にかかる賃貸物件運営システムの、入居者データベースのポイント残高を記録したテーブルの一例を示す図である。
【００２１】
図１は、本発明にかかる賃貸物件運営システムの概要であり、賃貸物件としていわゆる「インターネットマンション」が用いられる場合を示している。マンションの所有者又は管理者は、インターネット上でショッピングモールを運営し、その中で販売活動を行うＥＣ店舗が、マンションの入居者一人一人に与えられている。
【００２２】
入居者は自己に割当てられた店舗について、売上を伸ばせるように販売促進活動を行う。販売促進の方法には、ＥＣ店舗のサイトの見せ方の工夫や、広告宣伝の方法、商品の品揃えや配列などが考えられる。具体的なＥＣ店舗での商品の仕入や販売にかかる物流や決済業務は、マンションの所有者又は管理者が一括して行い、入居者は管理者が用意したインフラの上で販売促進活動のみを担当することとすれば、容易に参加することが可能になる。
【００２３】
このマンションが、インターネットに高速で常時接続可能な「インターネットマンション」であるならば、全ての入居者に当該システムに参加可能なインフラが必ず与えられることとなり、自己に割当てられるＥＣ店舗のサイトを作成又は変更する際にも、画像や音声などを用いたデータ量の多い画面を作成したとしても、ＦＴＰ転送で容易にサイトをアップすることができる。
【００２４】
このように運営されているＥＣ店舗からなるショッピングモールも通常のインターネット上のショッピングモールと異なるものではなく、インターネットを介して様々な消費者がショッピングモールのサイトにアクセスし、その中のＥＣ店舗で商品を購入することができる。勿論、入居者自身がＥＣ店舗にアクセスして、商品を購入してもよい。
【００２５】
ショッピングモールやＥＣ店舗の運営管理をマンションの所有者又は管理者が行うと、ここから生じる売上や利益はマンションの所有者又は管理者に帰属することになる。この利益相当をＥＣ店舗別に集計し、入居者の販売実績を勘案して家賃から値引を行うこととすれば、所有者又は管理者と入居者の双方にメリットが生じることとなる。
【００２６】
尚、ショッピングモール又はＥＣ店舗の運営については、マンションの所有者又は管理者がＷｅｂサーバを備えて行ってもよいし、専門業者に運営を委託してＥＣ店舗毎の販売実績情報のみをマンションの所有者又は管理者が受取ることとしてもよい。中間的な形態として、販売情報の発信のみをマンションの所有者又は管理者が備えるＷｅｂサーバで行い、商品やサービスの発注以降の手続は専門業者に委託する形態をとってもよい。
【００２７】
図２において、本発明にかかる賃貸物件運営システム１００は、ポータル情報格納部１１１及び店舗情報格納部１１２を含むＷｅｂサーバ１１０、販売実績データベース１２０、家賃情報格納部１３１及びポイント情報格納部１３２を含む入居者データベース１３０、ポイント算出部１４０から構成されている。Ｗｅｂサーバ１１０はインターネットを通じて複数の端末装置２００と接続されており、さらに専用回線等を通じて発注系システム３００とも接続されている。ポイント算出部１４０は、専用回線等を通じてカード利用データベース４００から必要なデータを受信できるよう構成されている。
【００２８】
この構成は、販売情報の発信のみをマンションの所有者又は管理者が備えるＷｅｂサーバで行い、商品やサービスの発注以降の手続は専門業者に委託する、上記の中間的な形態の例を示している。
【００２９】
マンションの入居者は、通常は自室に備えられた端末装置２００からＷｅｂサーバ１１０にアクセスし、店舗情報格納部１１２の所定の領域に、自己に割当てられたＥＣ店舗のサイトを表示するためのＨＴＭＬ文書をアップロードして格納する。ショッピングモールのポータルサイトを表示するデータを格納したポータル情報格納部１１１には、それぞれのＥＣ店舗へのリンク情報が含まれており、一般消費者が端末装置２００からインターネットを介してＷｅｂサーバ１１０にアクセスすると、このリンク情報から店舗情報格納部１１２にアクセスして、ＥＣ店舗に関する情報を取得する。
【００３０】
前記の一般消費者が商品の購入を申込むと、Ｗｅｂサーバ１１０に送信された購入要求に関するデータは、商品の仕入や配送などの物流機能や代金の決済機能を有する専門業者の発注系システム３００に転送され、商品の配送と代金の決済が行われる。
【００３１】
ＥＣ店舗での販売実績に関する情報は、Ｗｅｂサーバ１１０が受信した購入要求に関するデータから抽出して販売実績データベース１２０に蓄積するよう構成してもよいし、発注系システム３００から実績情報を受信して販売実績データベース１２０に蓄積するよう構成してもよい。販売実績に関する情報は、販売実績が生じる毎に、又は家賃の支払時期等に合わせて集計されて、ポイント算出部１４０に送信される。
【００３２】
ポイント算出部１４０では、販売金額に対応するポイント数などの所定のルールに従って、販売実績から入居者毎のポイント数を算出する。算出されたポイントは、入居者毎にポイント情報格納部１３２に蓄積される。
【００３３】
一方、クレジットカード会社等が運営するカード利用データベース４００には、カード会員別の利用実績情報が蓄積されている。図５は、カード利用データベース４００に格納された会員別の利用実績を記録したテーブルの一例で、利用年月日や利用店舗、利用金額等が詳細に記録されている。
【００３４】
これらのカード利用データベース４００に記録された情報のうち、本発明にかかる賃貸物件運営システムを備えたマンションの入居者から申し込みを受けた分については、カードの利用実績が定期的に抽出されて、ポイント算出部１４０に送信される。ポイント算出部１４０では、利用金額に対応するポイント数などの所定のルールに従って、利用実績から入居者毎のポイント数を算出する。算出されたポイントは、入居者毎にポイント情報格納部１３２に蓄積される。
【００３５】
図６は、ポイント算出部１４０で参照されるカード料率を記録したテーブルと、ポイント情報格納部１３２のカード利用によるポイント残高を記録したテーブルの一例を示している。カード料率を記録したテーブルには、カード会社の加盟店舗を抱える企業のうち、本発明にかかる賃貸物件運営システムの協賛企業となっている企業と、それぞれの企業が家賃の値引に還元する料率について記録されており、カードの利用実績の中から協賛企業分の利用実績にそれぞれの料率が適用されて、入居者毎のポイントがポイント残高を記録したテーブルの例のように記録される。
【００３６】
ここで協賛企業が設定する料率は、販売促進のために負担するものである。カード会社の加盟店はカード利用による販売促進効果の負担として、一般に売上金額の２．５〜３．０％程度の料率をカード会社に還元しているが、ここで家賃に還元される料率も同様の販売促進効果を狙ったものであり、この例のように１．５〜２．０％の料率を設定すると、加盟店は売上の４．０〜５．０％程度を販売促進費用に充てることとなる。
【００３７】
このようにしてポイント情報格納部１３２には、ＥＣ店舗での販売実績、カードの利用状況を反映した家賃値引のためのポイント情報が格納されることになる。図７は、入居者データベース１３０のポイント残高を記録したテーブルの一例を示しているが、カード利用分については協賛企業毎に設定された料率を参照し、ＥＣ店舗での販売実績についても予め設定された料率を参照して算出されたポイントが入居者毎に記録されている。
【００３８】
図４は、入居者データベース１３０の家賃情報を記録したテーブルの一例を示している。通常の入居者データベースには、入居者の属性と家賃情報が記録され、この家賃情報を参照して家賃の請求や引落しが行われるが、ここでは入居者別のレコード対して、ポイント残高を勘案した値引額を記録するフィールドが設けられ、値引後の家賃を算出できるよう構成されている。これらの情報は家賃情報格納部１３１に記録されている。
【００３９】
ここに記録された入居者別の家賃は、家賃を支払う月毎等のタイミングで、入居者への請求書として出力してもよいし、銀行に送信して口座引落しの金額として用いてもよい。
【００４０】
図３は、本発明にかかる賃貸物件の運営方法のフローを示している。入居者毎に割当てられたＥＣ店舗で商品を販売する（Ｓ１１）と、その販売実績が店舗毎にデータベースに記録される（Ｓ１２）。データベースに記録された販売実績から予め設定された料率を勘案してポイントを算出し（Ｓ１３）、算出されたポイントを入居者データベースに記録する（Ｓ１４）。
【００４１】
一方、マンションの管理者等が提携したカード会社の有するカードの利用状況を記録したデータベースからは、申し込みのあった入居者についての利用情報を抽出し（Ｓ２１）、その中から協賛企業にかかる店舗等での利用実績に関する情報を選択する（Ｓ２２）。この利用実績に関する情報から予め設定された料率を勘案してポイントを算出し（Ｓ２３）、算出されたポイントを入居者データベースに記録する（Ｓ２４）。
【００４２】
このようにして記録されたポイントを入居者別に集計して、それぞれのポイント残高を算出する（Ｓ１５）。家賃の請求時には、該当期間分のポイント残高に対応する金額を値引して、請求すべき家賃が算出される（Ｓ１６）。
【００４３】
【発明の効果】
この発明により、マンションやオフィスビルなどの賃貸物件の入居者に対して、特定の関係者に特段の資金やリスクを負担させることなく、賃貸料を通常の料金より値引することが可能になる。賃貸物件の所有者にとっては、物件を差別化することで入居者の確保が有利になり、利用者にとっても家賃負担の軽減という効果が生じる。
【００４４】
本発明は、高速かつ常時接続のインターネット環境を備えた賃貸物件において実施しやすいため、近時一般物件との差別化が困難になりつつあるいわゆる「インターネットマンション」の活性化にも、特に有効である。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明にかかる賃貸物件運営システムの概要を示す図である。
【図２】本発明にかかる賃貸物件運営システムの構成を示すブロック図である。
【図３】本発明にかかる賃貸物件の運営方法のフローを示す図である。
【図４】本発明にかかる賃貸物件運営システムの、入居者データベースの家賃情報を記録したテーブルの一例を示す図である。
【図５】本発明にかかる賃貸物件運営システムと接続された、カード利用データベースの一例を示す図である。
【図６】本発明にかかる賃貸物件運営システムの、ポイント算出部で参照されるカード料率を記録したテーブルとカード利用によるポイント残高を記録したテーブルの一例を示す図である。
【図７】本発明にかかる賃貸物件運営システムの、入居者データベースのポイント残高を記録したテーブルの一例を示す図である。
【符号の説明】
１００　　賃貸物件運営システム
１１０　　Ｗｅｂサーバ
１１１　　ポータル情報格納部
１１２　　店舗情報格納部
１２０　　販売実績データベース
１３０　　入居者データベース
１３１　　家賃情報格納部
１３２　　ポイント情報格納部
１４０　　ポイント算出部
２００　　端末装置
３００　　発注系システム
４００　　カード利用データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
2004133622.tif 000008
【図７】
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