(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
成約事例の成約価格を、成約時の価格動向を示す指標により除算して、原販売価格を算出する原販売価格演算手段と、
前記原販売価格を成約事例の面積により除算して得られた前記成約事例のそれぞれの推定坪単価から推定坪単価の平均を算出して、前記成約事例の推定平均坪単価を算出する坪単価演算手段と、
評価対象の不動産物件の面積に前記推定平均坪単価を乗算して評価時の査定価格を算出する評価物件価格演算手段とを備えた不動産物件評価支援装置。
【請求項２】
前記評価対象の不動産物件が建物であるときに、
前記坪単価演算手段は、新築時の前記推定平均坪単価を、成約時の価格動向を示す指標と築年数ごとの減価償却に基づく係数と面積とにより成約事例の成約価格を除算して得られた前記成約事例のそれぞれの新築時の推定坪単価を平均して求め、
前記評価物件価格演算手段は、前記評価時の査定価格を、前記評価対象の不動産物件の面積に、前記新築時の推定平均坪単価を乗算して得られた前記新築時の推定販売価格に、築年数に基づいた係数を乗算して求める請求項１記載の不動産物件評価支援装置。
【請求項３】
コンピュータを、
成約事例の成約価格を、成約時の価格動向を示す指標により除算して、原販売価格を算出する原販売価格演算手段、
前記原販売価格を成約事例の面積により除算して得られた前記成約事例のそれぞれの推定坪単価から推定坪単価の平均を算出して、前記成約事例の推定平均坪単価を算出する坪単価演算手段、
評価対象の不動産物件の面積に前記推定平均坪単価を乗算して評価時の査定価格を算出する評価物件価格演算手段として機能させる不動産物件評価支援プログラム。
【請求項４】
前記請求項１に記載の不動産物件評価支援装置と、
前記成約事例と、売却を希望する不動産物件とが格納された記憶手段と、
前記売却を希望する不動産物件の中から検索条件に合致した不動産物件を、検索結果物件として抽出する検索手段と、
前記検索結果物件の中から選択された選択物件を評価対象の不動産物件として、前記不動産物件評価支援装置により得られた査定価格を、前記選択物件の販売価格と共に提示する提示手段とを備えた不動産物件紹介装置。
【請求項５】
前記売却を希望する不動産物件の販売価格および面積の各データを、ネットワークに接続された他のサーバが提供する不動産物件紹介サイトから定期的に収集して差分を求め、不動産物件の売却が成立した情報を前記記憶手段に蓄積する不動産物件収集手段を備えた請求項４記載の不動産物件紹介装置。
【請求項６】
前記検索結果物件の中から、販売価格、築年数または坪単価から選択された一つの条件に基づいて、前記選択物件の順位を判定する順位判定手段を備えた請求項４または５に記載の不動産物件紹介装置。
【請求項７】
前記原販売価格演算手段が算出した成約事例の成約価格からの原販売価格を示すマークを、価格を示す直線状の第１座標軸にプロットすると共に、前記検索結果物件の販売価格を示すマークを、前記第１座標軸に価格のスケールを合わせた直線状の第２座標軸にプロットし、更に、前記評価物件価格演算手段が算出した評価時の査定価格を示すマークを、前記第１座標軸および前記第２座標軸の価格のスケールに基づいてプロットするプロット手段と、
前記第１座標軸および前記第２座標軸に価格のスケールを合わせた価格軸と、不動産物件の価格に対する売却確率を示す確率軸とによる直交座標に、前記成約事例の原販売価格に対応する第１売却確率曲線と、前記検索結果物件の販売価格に対応する第２売却確率曲線とを重畳させたグラフを生成するグラフ生成手段と、
前記第１座標軸、前記第２座標軸および前記グラフの価格軸に沿って移動して、前記第１売却確率曲線および前記第２売却確率曲線と直線状のカーソルとの交点が示す売却確率を表示するカーソル操作手段とを備えた請求項４から６のいずれかの項に記載の不動産物件紹介装置。
【請求項８】
コンピュータを、
前記請求項１に記載の不動産物件評価支援装置、
前記成約事例と、売却を希望する不動産物件とが格納される記憶手段、
前記売却を希望する不動産物件の中から検索条件に合致した不動産物件を、検索結果物件として抽出する検索手段、
前記検索結果物件の中から選択された選択物件を評価対象の不動産物件として、前記不動産物件評価支援装置により得られた査定価格を、前記選択物件の販売価格と共に提示する提示手段として機能させる不動産物件紹介プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、マンションや戸建住宅などの不動産物件の評価を支援する不動産物件評価支援装置、不動産物件評価支援プログラム、不動産物件紹介装置および不動産物件紹介プログラムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
マンションや戸建住宅などの不動産を売却するときや、購入するときには、価格が正確に評価されるか否かが重要である。
【０００３】
例えば、特許文献１に記載の不動産価格査定システムでは、土地の形状や接道状況に基づいて、対応する土地補正率を特定すると共に、単位面積当たりの目安地価と入力された土地面積との積に、上記土地補正率を掛けて土地価格を算出し、次いで、建物構造に基づいて、対応する建築単価および耐用年数を特定し、これらから建物補正率を特定すると共に、延べ床面積と上記建築単価との積に、上記建物補正率を掛けて建物価格を算出し、そして、この土地価格と建物価格との和を積算価格として算出している。
【０００４】
この不動産価格査定システムでは、査定目的が売買の場合には、その取引需要に応じても価値が変わり、同じ広さの土地に、同じ構造の同じ大きさの建物が建っていたとしても、取引需要が有る場合と無い場合とによって、売買を基準とした価値が違うはずであるため、取引需要を、「有り」、「無し」、「不明」の３つに分類している。そして、前記不動産価格査定システムは、原則的には、査定目的に応じて市場性現価率は決まるため、査定目的が「売買」の場合に限って、取引需要の有無に応じた補正率を掛けて、市場性現価率の値を補正するようにしている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００４−１７１２１１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかし、特許文献１に記載の不動産価格査定システムでは、取引需要の有無に応じた補正率を掛けて、市場性現価率の値を補正するようにしているが、そもそも補正する前の不動産物件の価格が適正か否かが問題となる。確かに、不動産物件の価格は、市場性により決まるものであるが、売却時、または購入時の取引需要の高低だけで考慮すると、評価が高すぎたり、低すぎたりすることがある。
【０００７】
例えば、物件を売却するときに、不動産物件の査定価格が高すぎ、その査定価格を売却額として物件を売りに出すと、買い手が付かず、値下げせざる負えない状況になってしまう。そうなると、一旦、高い売却額で売りに出しているため、適正な価格で再度提示しても、高値感を消費者が感じるため、買い手が付き難い状況に陥る。従って、適正な査定価格より更に値下げした価格にしないと、買い手が現れないことがあり、結果として、売却損が発生するおそれがある。
【０００８】
そこで本発明は、適正な査定価格を得ることができることで、適正な判断を下すことが可能な不動産物件評価支援装置、不動産物件評価支援プログラム、不動産物件紹介装置および不動産物件紹介装置プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明の不動産物件評価支援装置は、成約事例の成約価格を、成約時の価格動向を示す指標により除算して、原販売価格を算出する原販売価格演算手段と、前記原販売価格を成約事例の面積により除算して得られた前記成約事例のそれぞれの推定坪単価から推定坪単価の平均を算出して、前記成約事例の推定平均坪単価を算出する坪単価演算手段と、評価対象の不動産物件の面積に前記推定平均坪単価を乗算して評価時の査定価格を算出する評価物件価格演算手段とを備えたことを特徴とする。
【００１０】
また、本発明の不動産物件評価支援プログラムは、コンピュータを、成約事例の成約価格を、成約時の価格動向を示す指標と面積とにより除算して得られた前記成約事例のそれぞれの推定坪単価から推定坪単価の平均を算出して、前記成約事例の推定平均坪単価を算出する坪単価演算手段、評価対象の不動産物件の面積に前記推定平均坪単価を乗算して評価時の査定価格を算出する評価物件価格演算手段として機能させることを特徴とする。
【００１１】
本発明の不動産物件評価支援装置および不動産物件評価支援プログラムによれば、まず、原販売価格演算手段が以下の演算を行う。
（Ａ１）成約事例の成約価格を、成約時の価格動向を示す指標で除算することで、価格動向を加味しない販売価格（原販売価格）が算出できる。
次に、坪単価演算手段が以下の演算を行う。
（Ａ２）価格動向を加味しない販売価格を面積で除算することで坪単価である推定坪単価が算出できる。
（Ａ３）成約事例の推定坪単価の平均を算出することで推定平均坪単価が算出できる。
次に、評価物件価格演算手段が以下の演算を行う。
（Ａ４）評価対象の不動産物件の面積に推定平均坪単価を乗算することで、評価時の査定価格が算出できる。
【００１２】
前記評価対象の不動産物件が建物であるときに、前記坪単価演算手段は、新築時の前記推定平均坪単価を、成約時の価格動向を示す指標と築年数ごとの減価償却に基づく係数と面積とにより成約事例の成約価格を除算して得られた前記成約事例のそれぞれの新築時の推定坪単価を平均して求め、前記評価物件価格演算手段は、前記評価時の査定価格を、前記評価対象の不動産物件の面積に、前記新築時の推定平均坪単価を乗算して得られた前記新築時の推定販売価格に、築年数に基づいた係数を乗算して求めることができる。
【００１３】
このように、評価対象の不動産物件が建物であるときに、まず、坪単価演算手段が以下の演算を行う。
（Ｂ１）成約事例の成約価格を、成約時の価格動向を示す指標で除算することで、価格動向を加味しない販売価格が算出できる。
（Ｂ２）価格動向を加味しない販売価格を築年数ごとの減価償却に基づく係数で除算することで新築時の販売価格を算出できる。
（Ｂ３）新築時の販売価格を面積で除算することで新築時の坪単価である推定坪単価を算出できる。
（Ｂ４）成約事例の推定坪単価の平均を算出することで推定平均坪単価が算出できる。
次に、評価物件価格演算手段が以下の演算を行う。
（Ｂ５）評価対象の不動産物件の面積に推定平均坪単価を乗算することで、新築時の推定販売価格が算出できる。
（Ｂ６）新築時の推定販売価格に、築年数に基づいた係数を乗算することで、評価時の査定価格が算出できる。
【００１４】
本発明の不動産物件紹介装置は、本発明の不動産物件評価支援装置と、前記成約事例と、売却を希望する不動産物件とが格納された記憶手段と、前記売却を希望する不動産物件の中から検索条件に合致した不動産物件を、検索結果物件として抽出する検索手段と、前記検索結果物件の中から選択された選択物件を評価対象の不動産物件として、前記不動産物件評価支援装置により得られた査定価格を、前記選択物件の販売価格と共に提示する提示手段とを備えたことを特徴とする。
【００１５】
また、本発明の不動産物件紹介プログラムは、コンピュータを、前記請求項１に記載の不動産物件評価支援装置、前記成約事例と、売却を希望する不動産物件とが格納される記憶手段、前記売却を希望する不動産物件の中から検索条件に合致した不動産物件を、検索結果物件として抽出する検索手段、前記検索結果物件の中から選択された選択物件を評価対象の不動産物件として、前記不動産物件評価支援装置により得られた査定価格を、前記選択物件の販売価格と共に提示する提示手段として機能させることを特徴とする。
【００１６】
本発明の不動産物件紹介装置によれば、検索手段により抽出された検索結果物件の中から選択された選択物件を評価対象の不動産物件として、不動産物件評価支援装置により得られた査定価格を、選択物件の販売価格と共に、提示手段が提示する。そのため、査定価格と販売価格との比較が容易である。
【００１７】
前記売却を希望する不動産物件の販売価格、築年数および面積の各データを、ネットワークに接続された他のサーバが提供する不動産物件紹介サイトから定期的に収集して差分を求め、不動産物件の売却が成立した情報を前記記憶手段に蓄積する不動産物件収集手段を備えることができる。
【００１８】
不動産物件収集手段が、他のサーバが提供する不動産物件紹介サイトから売却を希望する不動産物件に関する情報を収集して、記憶手段に蓄積するため、売りに出されている不動産物件の情報と、売却が成立した成約事例とを、広く収集することができる。
【００１９】
前記検索結果物件の中から、販売価格、築年数または坪単価から選択された一つの条件に基づいて、前記選択物件の順位を判定する順位判定手段を備えることができる。選択物件の順位が表示されるため、操作者は、選択物件が近隣の不動産物件に対して販売価格や坪単価が高いとか、築年数が古いとかを、ひと目で把握することができる。
【００２０】
前記原販売価格演算手段が算出した成約事例の成約価格からの原販売価格を示すマークを、価格を示す直線状の第１座標軸にプロットすると共に、前記検索結果物件の販売価格を示すマークを、前記第１座標軸に価格のスケールを合わせた直線状の第２座標軸にプロットし、更に、前記評価物件価格演算手段が算出した評価時の査定価格を示すマークを、前記第１座標軸および前記第２座標軸の価格のスケールに基づいてプロットするプロット手段と、前記第１座標軸および前記第２座標軸に価格のスケールを合わせた価格軸と、不動産物件の価格に対する売却確率を示す確率軸とによる直交座標に、前記成約事例の原販売価格に対応する第１売却確率曲線と、前記検索結果物件の販売価格に対応する第２売却確率曲線とを重畳させたグラフを生成するグラフ生成手段と、前記第１座標軸、前記第２座標軸および前記グラフの価格軸に沿って移動して、前記第１売却確率曲線および前記第２売却確率曲線と直線状のカーソルとの交点が示す売却確率を表示するカーソル操作手段とを備えていることが望ましい。
【発明の効果】
【００２１】
本発明によれば、価格動向を加味した査定価格を算出することができるため、適正な査定価格を得ることができることで、適正な判断を下すことが可能である。
【図面の簡単な説明】
【００２２】
【図１】本発明の実施の形態に係る不動産物件評価支援装置を含む不動産物件紹介装置と、不動産物件紹介装置にインターネットを介して接続されたサーバおよび端末装置とを説明するための図である。
【図２】図１に示す不動産物件紹介装置の構成のブロック図である。
【図３】築年数ごとの減価償却に基づく係数を示す図である。
【図４】価格動向を示す係数の図である。
【図５】検索ページの一例を示す図である。
【図６】検索結果ページの一例を示す図である。
【図７】検索結果ページにて選択物件を選択した状態を示す図である。
【図８】物件詳細ページの一例を示す図である。
【図９】図８に示す物件詳細ページの続きを示す図である。
【図１０】図８に示す物件詳細ページの一部が開いた状態の図である。
【発明を実施するための形態】
【００２３】
本発明の実施の形態に係る不動産物件評価支援装置を含む不動産物件紹介装置について、図面に基づいて説明する。
不動産物件紹介装置は、不動産物件を買いたい購入予定者、または不動産物件を売却したい売却予定者などの操作者が操作する端末装置に、不動産物件紹介サイトを提供して、購入可能な不動産物件の候補を案内するものである。
図１に示すように、不動産物件紹介装置１０は、ネットワークの一例であるインターネットＷを介して通信可能に端末装置Ｔと接続されている。また、不動産物件紹介装置１０は、他の不動産物件紹介サイトを提供するサーバＳＶとも、インターネットＷを介して通信可能に接続されている。
【００２４】
不動産物件紹介装置１０は、コンピュータに不動産物件紹介プログラムを動作させたものである。不動産物件紹介装置１０は、通信手段２０と、不動産物件情報収集装置３０と、不動産物件紹介サイト提供装置４０と、不動産物件評価支援装置５０とを備えている。
通信手段２０は、インターネットＷに接続するサーバＳＶや、端末装置Ｔと通信する機能を有している。
【００２５】
不動産物件情報収集装置３０は、他の不動産物件紹介サイトを提供するサーバＳＶと通信して、他の不動産物件紹介サイトから不動産物件に関する情報を収集する機能を有している。
不動産物件情報収集装置３０は、不動産物件収集手段３１と、成約事例蓄積手段３２と、記憶手段６０とを備えている。
不動産物件収集手段３１は、他の不動産物件紹介サイトに掲載された売却を希望する不動産物件に関する各データを取得し、それぞれを関連付け、物件情報として、記憶手段６０に格納する機能を備えている。
成約事例蓄積手段３２は、不動産物件が掲載開始されてから掲載されなくなるまでの期間を掲載期間として算出すると共に、掲載されなくなる前の販売価格を成約価格として、これらを物件情報に関連付け、成約事例情報として記憶手段６０に格納する機能を備えている。
【００２６】
不動産物件紹介サイト提供装置４０は、ページ生成手段４１と、検索手段４２と、順位判定手段４３と、所在地表示手段４４と、並び替え手段４５と、記憶手段６０とを備えている。
ページ生成手段４１は、記憶手段６０に格納された各種ページのフォーマットに従って、他の手段からの数値や情報を埋め込み、各ページとして通信手段２０を介して端末装置Ｔへ送信して、操作者に不動産物件を提示する提示手段として機能するものである。
検索手段４２は、ページ生成手段４１が提供した検索条件入力ページに、操作者が端末装置Ｔを操作して入力した検索条件に基づいて、物件情報および成約事例を検索して、検索条件に合致した不動産物件（検索結果物件）を抽出し、記憶手段６０に格納する機能を備えている。
【００２７】
順位判定手段４３は、検索結果物件の中から選択された不動産物件（以下、選択物件と称す。）が、検索結果物件の中で、何番目であるかを判定する機能を備えている。
所在地表示手段４４は、選択物件と、選択物件の所在地を中心とした所定の範囲の検索結果物件とを、地図上に示す機能を備えている。
並び替え手段４５は、検索結果物件に基づいて、売却可能な不動産物件と成約事例とを、並び替え条件に基づいて並び替える機能を備えている。この並び替え条件は、坪単価、販売価格または築年数とすることができる。
【００２８】
プロット手段４６は、後述する原販売価格演算手段５１が算出した成約事例の成約価格からの原販売価格を示すマークを、価格を示す直線状の第１座標軸にプロットすると共に、検索結果物件の販売価格を示すマークを、第１座標軸に価格のスケールを合わせた直線状の第２座標軸にプロットし、更に、後述する評価物件価格演算手段５３が算出した評価時の査定価格を示すマークを、第１座標軸および第２座標軸の価格のスケールに基づいてプロットする機能を備えている。
【００２９】
グラフ生成手段４７は、第１座標軸および第２座標軸に価格位置を合わせた価格軸と、不動産物件の価格に対する売却確率を示す確率軸とによる直交座標に、成約事例の原販売価格に対応する第１売却確率曲線と、検索結果物件の販売価格に対応する第２売却確率曲線とを重畳させたグラフを生成する機能を備えている。
【００３０】
カーソル操作手段４８は、第１座標軸、第２座標軸およびグラフの価格軸に沿って移動して、第１売却確率曲線および第２売却確率曲線と直線状のカーソルとの交点が示す売却確率を表示する機能を備えている。
【００３１】
不動産物件評価支援装置５０は、マンションや戸建住宅などの不動産物件の評価を支援する。不動産物件評価支援装置５０は、コンピュータに不動産物件評価支援プログラムを動作させたものである。不動産物件評価支援装置５０は、原販売価格演算手段５１と、坪単価演算手段５２と、評価物件価格演算手段５３とを備えている。
【００３２】
原販売価格演算手段５１は、成約事例の成約価格を、成約時の価格動向を示す指標により除算して、価格動向が加味されない販売価格である原販売価格を算出して記憶手段６０に格納する機能を備えている。
坪単価演算手段５２は、原販売価格を、築年数に基づいた築年数ごとの減価償却に基づく係数と不動産物件の面積とにより除算して、成約事例の新築時のそれぞれの坪単価を算出し、新築時の坪単価の平均を算出して、成約事例の新築時の平均坪単価を算出して、記憶手段６０に格納する機能を備えている。
評価物件価格演算手段５３は、評価対象の不動産物件の面積に、平均坪単価を乗算すると共に、新築時の価格動向を示す指標を除算して新築時の価格を算出し、新築時の価格に、築年数に基づいた係数および評価時の価格動向を示す指標を乗算して評価時の価格を算出して、記憶手段６０に格納する機能を備えている。
【００３３】
記憶手段６０は、大容量の記憶が可能なハードディスクドライブやＳＳＤが使用できる。記憶手段６０には、物件情報と、成約事例情報と、補正用の各種のデータが格納されている。
【００３４】
物件情報は、売却を希望する、不動産物件の種別、名称、所在地を示す住所、外観を示す写真や間取り図などの画像、築年数、販売価格、面積、間取り、商談の状態などが関連付けられたデータである。例えば、不動産物件の種別は、マンションか戸建住宅で、更に、新築、中古または不明等の情報も含まれる。名称は、マンションの名称である。面積は、マンションであれば専有面積、戸建住宅であれば延べ面積である。間取りは、居室数が数字、居間がＬ、台所がＫ、食堂がＤ、納戸がＳなどとして組み合わされた記号である。商談の状態は、売却が成立したことを示す「成約済」、売却の一時中断を示す「売止め」、商談が進行中であることを示す「商談中」、売却が可能である「公開」などの各種の状態がある。
【００３５】
成約事例情報は、売却が成立した不動産物件に関する物件情報と、成約時期、成約価格とが関連付けられたデータである。
補正用の各種のデータは、築年数ごとの減価償却に基づく係数や、価格動向を示す指標などである
築年数ごとの減価償却に基づく係数（掛け率）は、図３に示すような築年数ごとの定数とすることができる。例えば、築年数が１２年の戸建は、「０．５４０」であり、マンションは、「０．５９５」である。
また、価格動向を示す指標は、図４に示すような、百分率で表された定数とすることができる。例えば、２０１４年４月に建設されたマンションであれば、１２４．８％である。価格動向を示す指標は、国土交通省が毎月公表する年間約３０万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」が使用できる。
【００３６】
また、記憶手段６０には、サーバＳＶが提供する他の不動産物件紹介サイトのアドレス、例えば、ＵＲＬが、サイト情報として、登録されている。
更に、記憶手段６０には、不動産物件紹介サイトにアクセスする操作者のログイン名およびパスワードなどの情報が登録されている。
【００３７】
端末装置Ｔは、ブラウザが動作するデスクトップ型やノートブック型、タブレット型のコンピュータ、またはブラウザが動作するスマートフォンなどとすることができる。
【００３８】
以上のように構成された本発明の実施の形態に係る不動産物件紹介装置１０の動作および使用状態について、図面に基づいて説明する。
まず、図１および図２に示す不動産物件紹介装置１０は、記憶手段６０に不動産物件を示す物件情報が登録されているものとする。しかし、物件情報は多い方が、購入予定者や売却予定者にとっては比較したり参考したりすることができ、選択肢が多くなるため利便性が高くなる。
【００３９】
そこで、不動産物件情報収集装置３０では、不動産物件収集手段３１が、記憶手段６０に登録されたサイト情報に基づいてサーバＳＶにアクセスして、他の不動産物件紹介サイトに掲載された不動産物件に関する情報を収集して、記憶手段６０に、物件情報として格納する。不動産物件収集手段３１は、この物件情報の収集を定期的に、例えば、毎日や、１週間ごと、または１ヶ月ごとに行うことができる。
【００４０】
他の不動産物件紹介サイトでは、不動産物件の売却が成立したため、不動産物件の掲載が無くなることがある。このような場合に、成約事例蓄積手段３２は、掲載が無くなった不動産物件の掲載期間を算出する。そして、成約事例蓄積手段３２は、掲載されなくなる前の販売価格を成約価格として記憶手段６０に格納する。
【００４１】
このようにして、不動産物件収集手段３１は、売りに出されている不動産物件に関する情報を定期的に収集して差分を求めることで、売りに出されている不動産物件の情報（物件情報）と、売却が成立した不動産物件の情報（成約事例）とを、広く、インターネットＷ上から収集することができる。従って、売りに出されている、または売却が成立した不動産物件の情報を蓄積することで、購入や売却を希望する操作者に、有利な情報が提供できる。
【００４２】
このようにして物件情報が蓄積された不動産物件紹介装置１０に、端末装置Ｔを操作する操作者は、希望の条件を入力して、不動産物件を閲覧する。
例えば、操作者は、端末装置Ｔを操作して、まず、不動産物件紹介装置１０のページ生成手段４１が提供する不動産物件紹介サイトのログイン画面からログインする。そして、操作者は、不動産物件紹介サイトの検索条件を入力する検索ページを、端末装置Ｔに表示させる。例えば、図５に示すような検索ページＰ１が、不動産物件紹介装置１０から送信され、表示される。操作者は、この検索ページＰ１に検索条件を入力する。
検索ページＰ１では、商談の状態（ステータス）や、住所、物件価格（販売価格）、成約価格、間取り、延べ面積または専有面積、その他の細かな条件などで、絞り込むことが可能である。
【００４３】
そして、検索結果をリストで表示したい場合には、「リストで表示」ボタンＢ１１を押下する。また、地図上に検索結果をプロットしたい場合には、「地図で表示」ボタンＢ１２を押下する。
【００４４】
不動産物件紹介装置１０、検索手段４２により、検索ページＰ１により入力された検索条件に基づいて、記憶手段６０に格納された不動産物件情報を検索して検索結果物件として記憶手段６０に格納する。そして、検索結果物件に基づいて、ページ生成手段４１が、図６に示す検索結果ページＰ２を生成して、通信手段２０を介して端末装置Ｔへ送信する。
【００４５】
検索結果ページＰ２では、上部に更に絞り込むための条件変更領域Ａ２１が配置され、左側に地図表示領域Ａ２２が配置され、右側に一覧表示領域Ａ２３が配置されている。
条件変更領域Ａ２１には、所在地で再検索するための検索窓Ｗ２１、マンションや戸建の新築、中古などの条件を変更する種別変更欄Ｒ２１、販売価格の幅を変更する価格変更欄Ｒ２２、土地を検索したときの面積を変更する土地面積変更欄Ｒ２３、のべ面積を変更するときののべ面積変更欄Ｒ２４、専有面積を変更するときの専有面積変更欄Ｒ２５、商談の状態を変更するときの商談状態変更欄Ｒ２６および再検索するための検索ボタンＢ２１が配置されている。
【００４６】
地図表示領域Ａ２２では、所在地表示手段４４により、検索条件ページＰ１により入力した住所に基づいて表示された地図上に、不動産物件の所在地を示すマークがプロットされている。戸建住宅は青色、マンションは赤色、土地は黄色で表示されている。また、「成約済」は「成」でプロットされ、「公開」はピンでプロットされている。
一覧表示領域Ａ２３では、不動産物件ごとに、外観を示す写真または間取り図の画像が表示されている。また、この不動産物件に関する物件情報が表示されている。
【００４７】
操作者は、詳細を閲覧したい不動産物件を、この検索結果ページＰ２から選択することができる。例えば、操作者は、地図表示領域Ａ２２にプロットされたマークにより選択したり、一覧表示領域Ａ２３から選択したりすることができる。
地図表示領域Ａ２２のマークにより選択した場合には、図７に示すように、選択されたマークの位置から、吹き出しＢ２２が表示されると共に、選択された不動産物件（以下、選択物件と称す。）が一覧表示領域Ａ２３の先頭に表示される。
【００４８】
図７での吹き出しＢ２２では、所在地、商談の状態を示す「公開」、種別を示す「マンション」、種別がマンションであるため面積を示す「専有面積」、販売価格または成約価格が表示されている。例えば、選択物件が戸建住所である場合には面積の表示が、土地面積とのべ面積となる。
一覧表示領域Ａ２３の外観写真や見取り図を選択した場合には、選択物件が表示された地図表示領域Ａ２２の該当のマークから吹き出しＢ２２が表示される。この吹き出しＢ２２は、地図表示領域Ａ２２のマークにより選択したときと同じ内容である。
【００４９】
選択物件の詳細を閲覧したい場合には、操作者は、吹き出しＢ２２の「詳細」ボタンＢ２３または、一覧表示領域Ａ２３の各不動産物件の「詳細」ボタンＢ２４を、端末装置Ｔを操作して押下する。
【００５０】
「詳細」ボタンＢ２３，Ｂ２４が押下されることで、選択物件の詳細が、物件詳細ページにより表示される。物件詳細ページは、全体のページ構成を、ページ生成手段４１が生成して、通信手段２０を介して端末装置Ｔへ送信する。
【００５１】
図８および図９に示す物件詳細ページＰ３では、最上部に、見出し欄Ｒ３１が配置されている。見出し欄Ｒ３１には、選択物件（対象物件）の外観写真または間取り、物件名、所在地、売却価格（販売価格）、種別（マンションや戸建、土地等）および築年数、専有面積（面積）、坪単価、公開されてからの期間、選択物件の順位Ｒ３１１が表示されている。
物件詳細ページＰ３に、選択物件の順位Ｒ３１１が表示されるため、操作者は、選択物件が近隣の不動産物件に対して販売価格や坪単価が高いとか、築年数が古いとかを、ひと目で把握することができる。
【００５２】
また、見出し欄Ｒ３１には、後述する順位の並びを規定する並び替えメニューＭ３１がプルダウン形式で配置されている。メニューＭ３１は、並び替え条件として、「坪単価」、「物件価格」（販売価格）、「築年数」の各項目から選択できる。
【００５３】
見出し欄Ｒ３１の下方には概略情報欄Ｒ３２が表示されている。概略情報欄Ｒ３２は、左側に、外観写真と間取り図とが切り替わる画像表示部Ｓ３１と、選択物件の所在地を示す、拡縮可能な地図が表示された地図表示部Ｓ３２とを備えている。
【００５４】
また、概略情報欄Ｒ３２には、選択物件の総階数および所在階、居住中または空室、完成年月、築年数、坪単価などの概略情報が表示されている。この概略情報は、「ＯＰＥＮ」と表示された位置をクリックすることで、図１０に示すように、選択物件の「物件概要」、「物件詳細」、「履歴」、「建物情報」および「業者情報」が開き、更にそれぞれをクリックすることさ、その項目が開くようになっている。
【００５５】
概略情報欄Ｒ３２の下方には、選択物件の周囲に所在する他の不動産物件が、所在地表示手段４４により表示される周辺物件表示部Ｓ３３が配置されている。また、概略情報欄Ｒ３２の下方には、選択物件の順位の一覧を表示した順位一覧表示部Ｓ３４が配置されている。
順位一覧表示部Ｓ３４は、並び替え手段４５が、検索条件によって検索された不動産物件（検索結果物件）の中で、選択物件を中心とした所定範囲に所在する不動産物件を、メニューＭ３１により選択された項目により並べたものである。順位一覧表示部Ｓ３４は、坪単価および販売価格であれば、安い順に並べられる。また、築年数であれば新しい順に並べられる。
【００５６】
なお、本実施の形態では、５件が検索条件によって検索された不動産物件（検索結果物件）であり、選択物件は、坪単価で並べると第４位である。順位一覧表示部Ｓ３４は最大１０件分が表示される。
【００５７】
周辺物件表示部Ｓ３３の下方には、順位一覧表示部Ｓ３４に一覧として表示された不動産物件を、販売価格を基準に、直線上にプロットした販売価格帯表示部Ｓ３５が配置されている。
順位一覧表示部Ｓ３４の下方には、成約事例の順位の一覧を表示した成約事例一覧表示Ｓ３６（図９参照）が表示されている。成約事例一覧表示Ｓ３６は、選択物件を中心とした所定範囲に所在する成約事例を坪単価が低い順に並べたものである。本実施の形態では、順位一覧表示部Ｓ３４は最大１０件分が表示されるが、検索された成約事例は２４件であった。
成約事例一覧表示Ｓ３６の左方には、成約事例一覧表示Ｓ３６に一覧として表示された成約事例を、所在地表示手段４４により地図上にプロットした周辺成約事例表示部Ｓ３７が配置されている。また、坪単価を基準に、直線上にプロットした成約価格帯表示部Ｓ３８が配置されている。
【００５８】
成約事例一覧表示Ｓ３６および成約価格帯表示部Ｓ３８の下方には、相場価格（査定価格）を示す評価表示部Ｓ３９が配置されている。
評価表示部Ｓ３９には、「売却査定額」として査定価格が表示されている。また、「売却査定額」の右方には「対象一覧」ボタンＢ３１が表示されている。「対象一覧」ボタンＢ３１は押下されることで、査定価格の算出に使用された成約事例の一覧が閲覧できる。
【００５９】
評価表示部Ｓ３９の下方であり、物件詳細ページＰ３の最下部には、売却確率表示部Ｓ４０が表示されている。売却確率表示部Ｓ４０には、円形のマークＭ１が第１座標軸Ｌ１（過去市場）に表示されている。また、売却確率表示部Ｓ４０には、円形のマークＭ２が第２座標軸Ｌ２（現在市場）に表示されている。また、売却確率表示部Ｓ４０には、三角形のマークＭ３が第２座標軸Ｌ２の下方に表示されている。更に、売却確率表示部Ｓ４０にはグラフＧが表示されている。
【００６０】
ここで、評価表示部Ｓ３９に表示される査定価格の算出について、詳細に説明する。
まず、不動産物件評価支援装置５０の原販売価格演算手段５１は、成約事例一覧表示Ｓ３６に表示された成約事例の成約時期に基づいて、図４に示す価格動向を示す指標を記憶手段６０から読み出す。次に、原販売価格演算手段５１は、成約事例の成約価格を、価格動向の指標で除算して、価格動向を加味しない販売価格（以下、原販売価格と称す。）を算出する。これにより、成約時の取引需要が高かったり、または低かったりしても、一定の価格に揃えることができる。次に、坪単価演算手段５２は、原販売価格を築年数に基づいた係数により除算して、推定される新築時の販売価格（以下、推定販売価格と称す。）を算出する。更に、新築時の推定販売価格から面積（専有面積）を除算して、推定される新築時の坪単価（以下、推定坪単価）を算出する。
そして、それぞれの成約事例の推定坪単価が算出できれば、坪単価演算手段５２は、これらの推定坪単価の平均を算出して推定平均坪単価を得る。
【００６１】
次に、評価物件価格演算手段５３は、評価対象の不動産物件となる選択物件の面積（専有面積）に、推定平均坪単価を乗算する。これにより、販売時の価格動向を加味しない販売価格（原販売価格）が算出できる。次に、評価物件価格演算手段５３は、新築時の価格動向の指標を除算することで、新築時の価格動向を加味した推定販売価格を算出する。最後に、評価物件価格演算手段５３は、推定販売価格に、築年数に基づいた係数を乗算して、減価償却に基づいて価値が下がった評価時の査定価格を算出する。
【００６２】
このように、成約事例の新築時の坪単価を、成約事例の成約価格を、価格動向を加味しない販売価格に基づいて算出するため、正確な坪単価を算出することができる。また、評価対象の不動産物件の査定価格を、この坪単価から算出した新築時の推定販売価格から算出することで、正確な不動産物件の評価を得ることができる。
【００６３】
不動産物件評価支援装置５０により算出された不動産物件の査定価格は、評価表示部Ｓ３９に表示される。この選択物件は、販売価格が１６８０万円であったが、査定された結果、評価表示部Ｓ３９には１１２２万円と表示されている。従って、操作者は、この査定価格により、この選択物件の販売価格は高すぎることを理解することができる。よって、不動産物件評価支援装置５０は、適正な査定価格を得ることができることで、適正な判断を下すことが可能である。
【００６４】
また、不動産物件紹介装置１０では、不動産物件評価支援装置５０により得られた査定価格を、選択物件の販売価格と共に、操作者に提示するため、査定価格と販売価格との比較が容易である。
【００６５】
次に、評価表示部Ｓ３９の下方に表示された売却確率表示部Ｓ４０について説明する。
プロット手段４６により、原販売価格演算手段５１が算出した成約事例の成約価格から、価格動向を加味しない販売価格である原販売価格を示すマークＭ１が、第１座標軸Ｌ１（過去市場）にプロットされる。また、プロット手段４６により、検索結果物件の販売価格を示すマークＭ２が、第１座標軸Ｌ１に価格のスケールを合わせた直線状の第２座標軸Ｌ２（現在市場）にプロットされる。
プロット手段４６により、更に、評価物件価格演算手段５３が算出した評価時の査定価格を示すマークＭ３が、第１座標軸Ｌ１および第２座標軸Ｌ２の価格のスケールに基づいてプロットされている。
【００６６】
グラフＧは、第１座標軸Ｌ１および第２座標軸Ｌ２に価格位置を合わせた価格軸Ｘと、不動産物件の価格に対する売却確率を示す確率軸Ｙとによる直交座標である。このグラフＧは、成約事例の原販売価格に対応する第１売却確率曲線Ｃ１と、検索結果物件の販売価格に対応する第２売却確率曲線Ｃ２とが重畳されている。
【００６７】
この第１売却確率曲線Ｃ１と第２売却確率曲線Ｃ２とは、統計的に決定される曲線である。つまり、第１売却確率曲線Ｃ１と第２売却確率曲線Ｃ２とは、最安値と最高値の間に配置されたへ字状の曲線であり、最高値が売却確率２０％に設定され、最も売却確率の高い価格が８０％に設定された曲線である。
【００６８】
そして、操作者が、図示しない入力手段の一例であるキーボードやマウスを操作して、カーソル操作することで、カーソル操作手段４８が、直線状のカーソルＣを、第１座標軸Ｌ１、第２座標軸Ｌ２およびグラフＧの価格軸Ｘに沿って移動させる。このとき、カーソル操作手段４８が、第１売却確率曲線Ｃ１および第２売却確率曲線Ｃ２とカーソルＣとの交点が示す売却確率を表示する。
【００６９】
例えば、評価時の査定価格１１２２万円では、過去市場であれば３５％の確率で売却可能であったが、現在（評価時）の市場では、販売価格が高値にシフトしているため６９％の確率で売却できるかも知れないことが、このグラフＧから判る。また、カーソルＣを左に移動させれば、徐々に確率が高くなるため、もう少し値下げすれば、売却できる可能性が高まることがわかる。
従って、操作者は、市場における査定価格の位置を容易に把握することができる。
【００７０】
なお、本実施の形態では、不動産物件がマンションであるときを例に説明したが、土地や一戸建てでもよい。
例えば、不動産物件が土地である場合には、マンションであれば、推定坪単価の算出の際に、成約事例の成約価格を築年数ごとの減価償却に基づく係数により除算していたが、これを省略することで、土地の推定坪単価が算出できる。
また、不動産物件が戸建である場合には、建物部分についてはマンションと同じ演算により算出でき、土地部分との合算により戸建の評価時の査定価格を算出することができる。
【００７１】
購入予定者が操作者となって不動産物件紹介サイトを閲覧する場合を説明したが、売却予定者が、不動産物件を売却するときに適正な販売価格を設定するために、不動産物件評価支援装置５０を使用するようにしてもよい。
また、本実施の形態では、不動産物件としてマンションを例に説明したが、土地付きの戸建住宅でも、本発明を適用することができる。戸建住宅の査定価格を算出するときには、建物部分をマンションと同様にして査定価格を算出し、土地部分の価格と合算する。そうすることで、戸建住宅をマンションと同様に評価することができる。
【産業上の利用可能性】
【００７２】
本発明は、マンションや戸建住宅などの不動産物件の評価を支援することができるため、不動産業全般にて使用することができる。
【符号の説明】
【００７３】
１０  不動産物件紹介装置
２０  通信手段
３０  不動産物件情報収集装置
３１  不動産物件収集手段
３２  成約事例蓄積手段
４０  不動産物件紹介サイト提供装置
４１  ページ生成手段
４２  検索手段
４３  順位判定手段
４４  所在地表示手段
４５  並び替え手段
４６  プロット手段
４７  グラフ生成手段
４８  カーソル操作手段
５０  不動産物件評価支援装置
５１  原販売価格演算手段
５２  坪単価演算手段
５３  評価物件価格演算手段
６０  記憶手段
ＳＶ  サーバ
Ｔ  端末装置
Ｗ  インターネット
Ｐ１  検索条件ページ
Ｂ１１  「リストで表示」ボタン
Ｂ１２  「地図で表示」ボタン
Ｐ２  検索結果ページ
Ａ２１  条件変更領域
Ｗ２１  検索窓
Ｒ２１  種別変更欄
Ｒ２２  価格変更欄
Ｒ２３  土地面積変更欄
Ｒ２４  のべ面積変更欄
Ｒ２５  専有面積変更欄
Ｒ２６  商談状態変更欄
Ｂ２１  検索ボタン
Ｂ２２  吹き出し
Ｂ２３，Ｂ２４  「詳細」ボタン
Ａ２２  地図表示領域
Ａ２３  一覧表示領域
Ｐ３  物件詳細ページ
Ｒ３１  見出し欄
Ｒ３１１  順位
Ｒ３２  概略情報欄
Ｓ３１  画像表示部
Ｓ３２  地図表示部
Ｓ３３  周辺物件表示部
Ｓ３４  順位一覧表示部
Ｓ３５  販売価格帯表示部
Ｓ３６  成約事例一覧表示
Ｓ３７  周辺成約事例表示部
Ｓ３８  成約価格帯表示部
Ｓ３９  評価表示部
Ｓ４０  売却確率表示部
Ｍ３１  並び替えメニュー
Ｂ３１  「対象一覧」ボタン
Ｌ１  第１座標軸
Ｌ２  第２座標軸
Ｘ  価格軸
Ｙ  確率軸
Ｇ  グラフ
Ｍ１，Ｍ２，Ｍ３  マーク
Ｃ１  第１売却確率曲線
Ｃ２  第２売却確率曲線
Ｃ  カーソル
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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