(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸不動産物件を自主管理する物件所有者向けの不動産管理支援サービスシステムであって、物件テーブル、仲介不動産会社テーブル、営業担当者テーブル、提携事業者テーブルを記憶した記憶媒体を備え、
保有する賃貸物件の賃借料を設定する物件所有者に対し、前記物件テーブルから他の賃貸物件の広さ又は位置に関する情報、及び賃料ランク又は物件ランクを読み出して提示する手段と、
前記物件所有者が保有する賃貸物件の客付けを依頼する仲介不動産業者又は営業担当者を、各物件に設定された前記物件ランク又は前記賃料ランクと、前記仲介不動産会社テーブル内の仲介不動産ランク又は前記営業担当者テーブル内の営業担当者ランクと比較することにより選定する営業担当者選定手段と、
前記物件所有者が保有する賃貸物件を原状回復するリクエストを受信したとき、前記物件所有者の要望に合致する関連事業者を、前記提携事業者テーブル内の関連事業者ランクの高い順から選定する事業者選定手段と、
を備えた不動産管理支援サービスシステム。
【請求項２】
前記記憶媒体は、物件に対して投稿された投稿者の主観的情報を含む口コミテーブルを更に記憶し、
前記物件所有者に対して前記口コミテーブルの情報を提示することによって、口コミ内容を参照しながら前記賃借料の設定を可能にする、請求項１に記載の不動産管理支援サービスシステム。
【請求項３】
前記口コミテーブルは、所定の範囲内の数値で示される物件に対する評価値を含む、請求項２に記載の不動産管理支援サービスシステム。
【請求項４】
前記営業担当者ランクは、経験年数、成約件数、又は平均空室期間の少なくとも何れかに基づき決定される、請求項１〜３の何れか１項に記載の不動産管理支援サービスシステム。
【請求項５】
賃貸物件の退去報告を受信後、前記物件所有者から客付けの指示を要することなく、前記記憶媒体において当該賃貸物件が空室として自動的に更新されるよう管理される、請求項１〜４の何れか１項に記載の不動産管理支援サービスシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、所有する不動産物件の構造的な維持・修繕及びその不動産物件から得られる賃貸料収入を自主管理する物件所有者のためのシステムであって、特に、空室時、入居中、退去時の賃貸の全ライフサイクルにおいて物件所有者を支援するための不動産管理支援サービスシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産取引の業界においては、不動産物件の仲介業者が不動産物件の賃貸斡旋を請負うことで不動産物件の情報を保有かつ管理し、保有する情報の中から入居希望者の条件に合致する不動産物件の紹介を行って契約手続を代行することが広く行われている。入居後の管理についてみると、賃貸料の保証／決済や退去時の原状回復のための修繕を上記仲介業者又は不動産管理会社に委託する物件所有者がいる一方で、自らで管理する物件所有者も数多く存在する。
【０００３】
保有物件数が大規模であったり、賃貸不動産が居住地から遠方に所在していたり、投資対象としての収益のみに着目しているといった賃貸物件所有者は、仲介業者又は不動産管理会社に管理業務を委託することが多い。これに対し、居住する自宅近くに賃貸不動産が所在しており容易にその場所に行くことが可能である、棟数や部屋数の数が少ないので不動産管理会社に委託するまでもない、愛着のある不動産であり他人を介したくないといった賃貸物件所有者は、入居中の家賃収入の管理や退去時の様々な修繕等の手配も業者を自分で見つけて対処している。もちろん、賃料保証会社と契約することで家賃滞納が生じることを回避したり、スポット的なトラブルに対しては不動産管理会社等に依頼して解決してもらうこともあるが、自主管理家主と称される物件所有者は、基本的に自身で不動産を維持管理している。
【０００４】
また、不動産取引の仲介業者は、各営業所で賃貸の斡旋を請負った不動産物件の情報を他の仲介業者と共有することは殆どしていない。当然ながら物件の取扱数が多い程、部屋を探している者の様々な条件や要求に応えることができるので、賃貸借契約を成約にまでこぎつける確率が高くなりやすい。したがって、仲介業者間で物件情報を共有することは入居希望者が他の仲介業者にも流れてしまい、競争相手を増やすことになってしまうからである。また、一つの仲介不動産会社であっても、各営業所で管轄するエリアが区分されており、管轄外の物件情報については十分に保有していなかったりする。したがって、管轄外エリアの物件を要求する入居希望者がいれば、関連する他営業所に誘導することが行われている。さらには、同じ営業所内であっても、そこで勤務する各営業担当者は、自分が保有する物件情報を含む種々の情報を他の営業担当者と共有しないことが多々ある。営業担当者の営業成績は、自分が担当する物件の成約件数に比例して評価されることがあり、成約に結びつきそうな有益な情報を他の営業担当者には教えたくないという心理が働くことが、情報共有が図られない要因として挙げられている。
【０００５】
このような事情から、物件所有者、入居者、管理会社、各事業者等がネットワークを介して不動産物件に関する情報を格納したデータベースをサーチして、種々の不動産情報を閲覧できるシステムが開示されている（下記の特許文献１）。物件の映像データや予約状況データを物件情報として含むデータベースにアクセスすることにより、地理的及び時間的な制約なく不動産の仲介業務を行うことを可能にするシステムの開示もある（下記の特許文献２）。また、管理会社が入居者からの家賃を家主に送金し、その代わりに家主から管理料を徴収する一般管理態様と、管理会社が家主の賃貸物件を一括で借り上げて転貸家賃を自己の収益とする借上管理態様とを入居状況に応じて切替える併用型管理システムが開示されている（下記の特許文献３）。さらに、空室や解約状態の物件情報を格納したデータベースへの検索によって所望の賃貸条件に合致する物件を選択するに留まらず、選択範囲を拡大させるために、不動産物件に入室しているテナントの情報を物件情報に関連付けた不動産情報をデータベース格納することにより、空き状態になる可能性がある物件も選択対象としてできるシステムが提案されている（下記の特許文献４）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００６】
【特許文献１】特許第５１５９０２０号公報
【特許文献２】特開平７−２７１８５４号公報
【特許文献３】特許第３９９２５０１号公報
【特許文献４】特開２００７−３２８６６２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
しかしながら、従来の不動産物件の仲介システムや、賃貸サイクルを円滑に推進するための情報管理システムは、特許文献１〜特許文献３のように仲介業者又は不動産管理会社向けの支援サービスであり、或いは特許文献４のように賃貸物件を探している入居希望者向けの検索システムであって、保有する不動産物件を自らが維持管理している“自主管理家主”のために適した支援サービスやシステムとなっていない。確かに、特許文献１に記載される情報管理システムは、自主管理家主にとっても有益な情報を見つけ出すことが可能かもしれないが、自主管理家主の特性を十分に理解した上でのシステムになっているわけではない。
【０００８】
すなわち、特許文献１のシステムを用いて検索を実行するには、検索語句をユーザが巧みに組み合わせることにより膨大な検索データをグリッド形式で出力し、ユーザがグリッド内の行や列を指定して並べ替える等の複雑なオペレーションを要している。このため、ユーザとしての自主管理家主がＰＣに精通し、このようなオペレーションを自在にこなすことができなければ有益な情報を見つけ出すことなど到底できない。また、仮に、ＰＣなどの操作に相当に知識がある自主管理家主であったとしても、賃貸経営については素人であることも多い。そのため、賃貸経営について専門的知識のある仲介業者又は不動産管理会社とは異なり、更新時や退去時にどのような手続きをして対処するのが最も効率的で低コストとなるかをよく分からないまま闇雲に実行していたりする。例えば、連絡をした悪徳修理業者の言いなりに従って高額な修繕を発注してしまったり、工事が後まわしにされて完成が遅れ入居者の内見に間に合わなかったりして、その結果、家主が期待する収益を得られなかったということにもなりかねない。
【０００９】
また、仲介不動産業者又は管理会社は多数の物件と比較した上で各物件の価値評価ができるのに対し、自主管理家主は、他人が保有する賃貸物件の情報を十分に把握できているとは言えない。最近はインターネット上の特定のサイトに見られるように、賃貸物件の階数や広さ及び賃貸料を含む基本情報については知ることができるようになっているが、それらは現時点で空室状態である物件に限定される。対象エリア内で入居中及び空状態のすべての賃貸物件を見渡して賃貸料をいくらに設定しているのかを正確に知るツールが提供されているわけではない。ましてや、階数や広さ等の構造的な条件以外に賃貸物件を評価する指標として、実際に住んでみないと分からない騒音や使い勝手などの情報が設定賃貸料にどのように反映されているかは全く知ることができないので、自主管理家主は他人が保有する賃貸物件と較べて自己物件の賃貸料の妥当性を客観的に評価することができない現状がある。したがって、自主管理家主は独自の判断で賃貸料を設定することになるが、往々にしてその金額は周辺相場や物件の本来の価値からみて乖離する可能性がある。その結果、高過ぎる賃貸料設定は入居希望者を逃して空室状態を長引かせ、低過ぎる賃貸料設定は本来得られる筈であった利益を逸することになる。
【００１０】
そこで、本発明は、上述した様々な課題を解決するべく、仲介不動産業者又は不動産管理会社を介さずに自分で賃貸物件の管理を行っている自主管理家主向けのサービスであって、不動産物件に関連する様々な情報を提供することによって、空室時、入居中、及び退去時の賃貸ライフサイクル全体で適切に自主管理家主を支援するサービスシステムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
前記目的を達成するために、本発明に係る賃貸不動産物件を自主管理する物件所有者向けの不動産管理支援サービスシステムは、保有する賃貸物件の賃借料を設定する物件所有者に対し、記憶媒体から他の賃貸物件に関する情報を読み出して提示する手段と、前記物件所有者が保有する賃貸物件の客付けを依頼する仲介不動産業者又は営業担当者を、各物件に設定された物件ランク又は賃料ランクに基づき選定する営業担当者選定手段と、前記物件所有者が保有する賃貸物件を原状回復するリクエストを受信したとき、前記物件所有者の要望に合致するランクに属する関連事業者を選定する事業者選定手段とを備えていることを特徴とする。
【００１２】
また、前記記憶媒体から読み出される他の賃貸物件に関する情報は物件に対して投稿された投稿者の主観的情報を含み、主観的情報は口コミ又は所定の範囲内の数値で示される評価値を含むことを特徴とする。
【００１３】
さらに、前記営業担当者選定手段は、前記物件所有者の客付けに関する要望を受信した場合、更に当該要望に合致する営業担当者ランクを用いて営業担当者を特定し、賃貸物件の退去報告を受信後、前記物件所有者から客付けの指示を要することなく、前記記憶媒体において当該賃貸物件が空室として自動的に更新されるよう管理されることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１４】
本発明によれば、指定する地域エリア内の空室状態及び入居中状態の賃貸物件に対する構造情報及び構造情報以外の主観的評価を参照することが可能なため、自主管理家主は周辺エリアの類似物件の賃貸料相場から極端に乖離することがなく且つ期待可能な最大収益を狙った賃貸料を自分で容易に設定することができる。
【００１５】
また、不動産物件の客付けを依頼する仲介不動産業者及び各営業担当者に関するランク情報を管理するため、自主管理家主は賃貸斡旋の依頼をする際に各賃貸物件に適したランクの仲介不動産事業者又は各営業担当者を選択することが可能となる。これにより、貸し出そうとする部屋が狭かったり日照が無いというような構造面で不利な賃貸物件や、音が響いてうるさいという主観的な評価値が低くて入居者が決まり難いであろうと自主管理家主が判断すれば、ランクの高い営業担当者に依頼することで、通常であれば空室期間が長いと予想される賃貸物件であっても、依頼した営業担当者の営業能力を利用することで短期間に成約を得ることができるようになる。
【００１６】
さらに、退去時の原状回復に必要な修繕工事や清掃作業に関連する事業者の情報をランク別に記憶するため、自主管理家主は退去時又は一定年数の経過による大規模修繕時で物件の修復等が必要と判断した際に、複数の事業者の中から各賃貸物件に適した事業者を容易に見つけ出すことが可能である。これにより、自主管理家主が修繕工事や清掃作業において要求する優先度の高い条件に合致する事業者を適格に選択することができるので、自主管理家主の満足度が高い工事依頼をすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】本発明の一実施形態による不動産管理支援サービスシステムのネットワーク構成図である。
【図２】賃貸不動産の賃貸借がされる際の一連の流れを示す図である。
【図３】不動産管理支援サービスシステムが備える手段のうち、賃貸借契約に到るまでに実行される処理に関連する手段の関係を示した図である。
【図４】自主管理家主が保有物件の賃貸料を設定するときの処理を示したフローチャートである。
【図５】物件情報を格納する物件テーブルの一例を示した図である。
【図６】自主管理家主の端末に物件情報、及び口コミと評価値を表示したときの画面例を示した図である。
【図７】仲介不動産業会社を選定する処理手順を示したフローチャートである。
【図８】仲介不動産業会社に関する情報を格納するためのテーブル、及び営業担当者の情報に関する情報を格納するための営業担当者テーブルの一例を示した図である。
【図９】不動産管理支援サービスシステムが備える手段のうち、退去時に実行される処理に関連する手段の関係を示した図である。
【図１０】賃貸物件の退去の際に自主管理家主が工事事業者に依頼するときの処理を示したフローチャートである。
【図１１】提携事業者に関する情報を格納するためのテーブルの一例を示した図である。
【発明を実施するための形態】
【００１８】
以下に図面を参照しながら、本発明に係る不動産管理支援サービスシステム１００の一実施形態について説明する。
図１は、本実施形態の不動産管理支援サービスシステム１００の概略構成図である。インターネットや専用線等のネットワーク６を介して、不動産管理支援サービスシステム１００と、家主端末１、ユーザ端末２、決済代行会社端末３、仲介不動産会社端末４、及び提携事業者端末５とが通信可能な状態で接続されている。本実施形態においては、複数の家主端末（１〜Ｎ）及び複数のユーザ端末（１〜Ｎ）を想定しているが、特にその数に制限を設けていない。また、不動産管理システム１００のユーザ端末２とは、賃貸不動産へ入居するための物件を探している入居希望者が操作する端末を意味する。各端末は、ネットワーク６に接続される任意のコンピュータであり、具体的には、ＰＣ（Personal Computer）はもちろんのこと、例えば、携帯電話やスマートフォン、ＰＤＡ（Personal Digital Assistants）、タブレット、ウェアラブル（Wearable）端末等の携帯端末も含む。
【００１９】
なお、決済代行会社端末３、仲介不動産会社端末４、提携事業者端末５についても複数の端末数で構成され得るが、図１では簡略化して１台を描画している。また、本実施形態では、不動産管理支援サービスシステム１００を、決済代行会社や仲介不動産会社等とは別主体として説明するので、不動産管理支援サービスシステム１００が、決済代行会社端末３、仲介不動産会社端末４、提携事業者端末５等と独立した構成であるように示されているが、他の実施形態においては、例えば決済代行会社が不動産管理支援サービスシステム１００の運営も行うようにすることを含む。この場合、決済代行会社端末３のサーバが不動産管理支援サービスシステム１００を制御するという構成となる。
【００２０】
不動産管理支援サービスシステム１００は、少なくとも下記の機能を有する。
・データベース内に物件情報を登録し、任意の時点で登録情報に変更が発生した時に更新し、最新の登録情報を端末の画面に表示させる。
・賃貸物件の賃貸借料を任意の時点で設定及び変更すること。
・入居希望者が、複数の賃貸物件の中から条件に合致する所望の賃貸物件を借りたいというリクエストがあるとき、そのリクエストを受け付けること。
・複数の仲介不動産業者の中から条件に適する仲介不動産業者を選定し、入居手続の代行依頼をすること。
・複数の提携事業者の中から条件に適する仲介事業者を選定し、その仲介事業者に各種の工事の発注指示を出すこと。
【００２１】
上述した機能を実行するために、図示するとおり、不動産管理支援サービスシステム１００は、物件情報や客付情報等を記憶したデータベース７にアクセスする構成である。なお、データベース７は、各情報の内容に応じて複数のデータベースに分散させて記憶する構成であってもよく、さらには、不動産管理支援サービスシステム１００が直接的にオペレーションして各種データを記憶管理することに限らず、クラウドサービスが利用可能な状況であれば、任意のデータ管理サービスを利用してクラウド上で記憶される形態での管理でもよい。
【００２２】
不動産管理支援サービスシステム１００が実行する処理を説明する前に、賃貸不動産を賃貸借するときの一連の流れについて図２を参照しながら説明しておく。自主管理家主は保有する賃貸物件が空室状態の場合、入居者募集中であることを知らせる必要がある。従来では、自主管理家主は賃貸物件が所在する地域の不動産屋を訪問したり電話したりして入居者の募集をして欲しいことを伝えると、不動産屋は、物件の間取りや駅からの距離等の概要を記載した資料を作成し、これを人目に触れる場所に貼付けたり、物件を探しに不動産屋を訪れた者に勧誘するために使用していた。管理会社によっていわゆるマイソクと呼ばれる資料が作成され、不動産屋に配布される場合も同じである。ところが最近の賃貸物件探しの場合、ネット上に掲載される賃貸物件を閲覧し、条件に合致する物件が見つけてからその賃貸物件の連絡先となっている仲介不動産会社や管理会社に入居希望の意志を伝えて契約手続に進むことが多い。したがって、本実施形態の場合、入居者募集は、ユーザ端末からネットワークを介して検索され得る情報として提供されることを前提としている（図２（ａ））。
【００２３】
入居希望者が各ユーザ端末を介して特定の賃貸物件の詳細を知ろうとして閲覧した回数のサイト訪問数はログ情報としてカウントされるので、ネットワーク上で募集をかけた物件の人気度をあらわす反響を知ることができる。仮に、一定の期間サイト訪問数が殆ど無いような状況は反響が小さいと判断できるため、賃貸料を下げる等の何らかの対応をして長期の空室状態を回避したりする（図２（ｂ））。
【００２４】
募集をかけた賃貸物件に対する入居希望者が仲介不動産業者に連絡し、実際に内見をして気に入れば、仲介不動産業者と成約の手続をする（図２（ｃ））。入居期間中、自主管理家主は家賃管理（図２（ｄ））及び更新管理（図２（ｅ））を行う。入居者が退去する場合、自主管理家主は退去手続をし（図２（ｆ））、入居前の状態に回復する必要があると判断すれば、関連する事業者に連絡して工事の発注及び管理をする（図２（ｇ））。そして、再び入居者を募集する手続きを行うことを繰り返す（図２（ｈ））。
【００２５】
図３は、入居希望者が所望の物件について賃貸借契約に到るまでの間における情報のやりとりを、不動産管理支援サービスシステム１００が備える手段と関係づけながら示した図である。
図３に示すように、自主管理家主は空室状態の賃貸物件がネットワーク６を介して不特定多数の入居希望者に閲覧されるようにするため、不動産管理支援サービスシステム１００に物件情報の提供を行う。そのために、事前に不動産管理支援サービスシステム１００と取り決めした家主識別のためのユーザＩＤ及びパスワードを家主端末１上で入力して不動産管理支援サービスシステム１００にアクセスし、空室情報受付手段１０に対して保有する物件情報を送信する(３−１)。空室情報受付手段１０が受信した物件情報が物件ＤＢ更新手段１１に渡されると、物件ＤＢ更新手段１１は所定のテーブル形式で物件情報をデータベース１９に登録する。データベース１９内のテーブル例を図５（Ａ）に示す。図５（Ａ）の物件テーブルに示すとおり、物件ＩＤ５０１ごとに、家主を識別する家主ＩＤ、及び物件の所在地・賃貸料・築年数・広さ・間取り・部屋の方位・駅までの距離・物件名、空室中か入居中を示す契約状況等を情報として含む。その他の情報として、賃料ランク５０２及び物件ランク５０４を含んでいる。
【００２６】
賃料ランク５０２とは、その物件に設定されている賃貸料が、同じような広さや間取りの他物件の賃貸と比較してランクづけしたとき、どのランクに属しているかを識別できる指標である。例えば、図５（Ａ）の１行目に示す物件ＩＤ ００１は駅から歩いて５分で築年数５年の物件であり、便利さや新しさから物件ランクとしては最高評価の５ランクに属していながら安い賃貸料が設定されている。これは、北西向きの部屋という不利な点を考慮し、自主管理家主が賃貸料を抑えて設定した例である。その結果、部屋広さが５５ｍ2と同程度の広さの他の部屋の賃料ランクが殆どＡ（なお、本実施形態では、Ａ，Ｂ，Ｃの三段階としている。）であるのに対し、物件ＩＤ ００１の賃料ランクはＢとなる。また、物件ＩＤ ００１は、現在空室状態として登録されているが、物件ＩＤ ０１０のように入居中の物件についても同様の物件情報がデータベース１９で管理されている。
【００２７】
ここで、図４を参照しながら自主管理家主が賃貸料を設定する手順について説明する。
自主管理家主は、賃貸料を設定する物件を指定する（ステップＳ４０１）。当然ながら、自分の保有物件にのみアクセス可能であり、物件ＤＢ更新手段１１は自主管理家主以外の第三者によって賃貸料が設定又は変更されないようにするアクセス制限を施している。
【００２８】
上述したとおり、自主管理家主は、他人が保有する賃貸物件がいくらで貸し出しされているのか十分に把握していない。入居希望者は複数の賃貸物件を候補にして、最も条件に合致する一つの物件を選出するため、各自主管理家主にとっては、特に近隣の賃貸物件が競合相手となる。そこで、自主管理家主は、自己物件の周辺に存在する賃貸物件の情報を参照するかを判断する（ステップＳ４０２）。参照する場合、物件ＤＢ更新手段１１は、物件探索手段１２に対して類似物件を検索する指令を出力する（ステップＳ４０３）。このとき、物件探索手段１２は、例えば、自主管理家主の対象物件を起点に半径１ｋｍ内に存在する他の賃貸物件をデータベース１９から探し出す。固定的に半径Ｘｋｍとするだけでなく、家主端末１の画面上に地図を表示してからマウス操作や指によるピンチ操作で任意の範囲を自由に指定できるようにしてもよい。また、表示される物件を或る程度絞り込んでから自主管理家主に提示する方が見やすいため、検索された物件数が所定数を超えている場合には、自主管理家主の物件の部屋広さと同程度の物件を優先して検索されるようにするのが好ましい。
【００２９】
類似物件が検索されると、物件探索手段１２は物件情報表示手段１３を介してその類似物件を自主管理家主の端末１の画面上に表示する（ステップＳ４０４）。その画面例を図６（Ａ）に示す。この段階で、自主管理家主は、周辺の賃貸物件に関する、駅までの距離、階数、広さ等の物理的又は構造的な条件に対して設定されている賃貸料を把握できるため、自己物件を成約させるのに合理的な賃貸料の相場を知ることができる。また、賃貸料の情報を他人に知られたくないという自主管理家主がいる場合に公開の対象から除外してもよいが、そのような家主が不動産管理支援サービスシステム１００を利用する際には一定の制限を課すこともあり得る。或いは、賃貸料を公開することに承諾する自主管理家主に対するメリットとして、例えば、不動産管理支援サービスシステム１００を利用する料金を安くする、仲介不動産会社又は決済代行会社を利用するときの支払手数料の減額に使用できるポイントに置き換える等の優遇措置を付与するようにして、自主管理家主間の情報共有をできるだけ促進させるようにする。
【００３０】
さらに、本発明の場合、部屋の広さ等の構造的条件又は駅からの距離等の物理的条件以外の情報についても自主管理家主側に提供することにより、競合物件に対してより優位になり得る賃貸料の設定を可能にするという特徴がある。それは、各賃貸物件の情報として口コミ及び主観的な評価値を関連づけて記憶していることで実現している。図５（B）は、データベース１９内に記憶された口コミテーブルの一例である。図５（B）に示すように、物件ＩＤ５２０ごとに口コミ内容５２３（例えば、「駅近で便利な上、コンビニが近くにある。大きな道路沿いなので車の騒音あり。ごみ収集場まで遠いので不便。」、「隣の部屋がうるさい」等）、及び評価値５２２（なお、本実施形態では、１〜５の五段階としている。）が、投稿日５２１とともに登録されている。
【００３１】
なお、データベース１９内で物件情報及び口コミは各テーブルに記憶されるとして説明しているが、必ずしもこれに限定されるものではない。例えば、物件テーブル及び口コミテーブルがいわゆるリレーショナルテーブル形式で、特定のキー項目（例えば、物件ＩＤ５０１，５２０）で関連づけることにより、図５（Ａ），（Ｂ）に示すテーブル形式以外の実施形態も含む。
【００３２】
上述したような口コミを入力する画面例を示したのが図６（Ｂ）である。このような口コミは、例えば、その物件に住んでいて退去した人であったり、近隣に住むその物件に詳しい者によって、ユーザ端末２の画面に表示される地図上の物件アイコンを指定すると、図６（Ｂ）に示す口コミ欄の空欄が表示され、指定した物件に関連する口コミを入力する。そして、投稿ボタンを押下すると、口コミ欄に入力された内容が図５（B）に示す口コミテーブルに記憶される。なお、原則として自由に口コミを入力することを許容するが、不動産管理支援サービスシステム１００の管理者により投稿された口コミが不適正な内容であると判断すれば、その口コミを削除できるという運用にして、誹謗中傷がなされないように一定の制限を設けるようにしてもよい。
【００３３】
図４に示すフローチャートのステップＳ４０５に戻って、自主管理家主が賃貸料の設定に際し、上述した口コミによる評価を参照したいと判断した場合、図５（B）の口コミテーブルを検索して口コミを表示する（ステップＳ４０６）。また、図５（Ｂ）にも示すように、各物件に対する主観的な評価値を入力すると、図６（Ｂ）のテーブル内の評価値５２２へ格納されるようになっている。そして、自主管理家主は部屋の広さや駅からの距離等の構造的又は物理的条件、及び口コミや評価値に基づき賃貸料を入力設定すると（ステップＳ４０７）、物件ＤＢ更新手段１１は物件ＤＢ１９を更新する（ステップＳ４０８）。また、上記口コミ情報及び評価値は、賃貸物件を探している入居希望者のユーザ端末２から閲覧可能になっている。
【００３４】
このように、本発明によれば、自主管理家主は、物件の構造的又は物理的条件及び他人の主観的情報を活用しながら、賃貸市場における自己物件に対する賃貸料を合理的に設定することが可能となり、周辺相場に適合した賃貸料を容易に決定することができる。特に、口コミや評価値といった主観的情報は、部屋の広さ等の物理的条件からは把握することが困難な生の情報であり、仮に部屋が狭いというような不利な条件の物件であったとしても、口コミ情報から物件に対して好印象が多いことを知ったり、評価値が高ければ賃貸料を高く設定する根拠として賃貸料の設定を行うことができる。
【００３５】
このようにして物件ＤＢ更新手段１１によって更新されている最新の物件情報を備える不動産管理支援サービスシステム１００に対して、賃貸物件を探している入居希望者がユーザ端末２から所定のポータルサイトにアクセスしてサイト訪問したとき、物件情報表示手段１３はその最新の物件情報を一覧化してユーザ端末２上に表示する（図３の３−２）。よく知られているように、表示する物件情報を絞り込むため、沿線及び駅名並びにランドマークの指定を要求したり、端末画面上に地図を表示させながら特定のエリアをクローズアップさせてから、空室状態の物件情報を表示させるようにしてもよい。
【００３６】
入居希望者が複数の物件の中から条件に合致する物件を選択して不動産管理支援サービスシステム１００へ送信すると（図３の３−３）、入居リクエスト受付手段１４はこれを受信する。次に、仲介業者選定手段１５により、事前にデータベース２０に登録されている複数の仲介不動産業会社の中から最適な仲介不動産業会社が指定される。本発明において、どの仲介不動産業会社を指定するかは、物件の属性及び自主管理家主のリクエストに基づいて判断する。
【００３７】
すなわち、仲介業者選定手段１５は、図７に示すフローチャートに従い、仲介不動産業会社を選択する。ステップＳ７０１で、入居リクエスト受付手段１４が入居リクエストを受信すると、そのリクエストがどの物件であるかを特定する。上記例のようにユーザ端末２の画面の地図上で物件情報を表示させる場合では、物件の所在場所に合致する地図上のアイコンをクリック又はタップすると、そのアイコンに対応する物件ＩＤが一つの物件を識別する（ステップＳ７０２）。
【００３８】
次に、仲介業者選定手段１５は、入居リクエストに含まれる物件の紹介が可能な仲介不動産業会社を、データベース２０を検索して数社絞り込む処理を実行する（ステップＳ７０３）。従来では、これら数社のうちの一つの仲介不動産業会社が単純に選択され、特にどの営業担当者に任せるという指定がされることなく、入居希望者と連絡する手順に入るのが一般的であった。これに対し本発明は物件ランク又は賃料ランクを参照することにより仲介不動産業会社を選定する。
【００３９】
図８（Ａ）は、データベース２０に記憶された仲介不動産業会社テーブルの一例を示す。さらに、図８（Ｂ）は、仲介不動産業会社における営業担当者の情報をデータベース２０内で格納した営業担当者テーブルの一例である。例えば、物件ランクが最高評価の５にもかかわらず賃料ランクが中程度のＢの場合は割安物件なので当該物件は成約しやすいと予想され、どの仲介不動産業会社も入居者探しはさほど難しくない。そこで、成約しやすいと見込んだ物件の場合、図８（Ａ）に示す仲介不動産業会社テーブルにおいて仲介不動産業会社の実力をあらわすランク８０５が最低ランクのＣ以上の仲介不動産業会社を選定する。この例とは異なり、物件ランクが２にもかかわらず賃料ランクが最高レベルのＡの場合は、物件価値に対して賃貸料が高い割高物件なので当該物件は成約し難いと予想されるため、仲介業者選定手段１５はランク８０５が例えば最高ランクのＡの仲介不動産業会社のみを選定する。なお、物件ランクは、複数の仲介不動産業会社を比較し、年間の取扱い件数や成約総数、さらには業界内の各仲介不動産業会社の評判などに基づき設定及び更新されるものとする。
【００４０】
さらにまた、本発明は、自主管理家主からの要望を積極的に受け入れ（ステップＳ７０４）、各要望にできるだけ沿った仲介業者選定を行う。それにはまず、仲介業者選定手段１５は、仲介業者選定に関する要望に合致する営業担当者のランクを決定する（ステップＳ７０５）。いま、自主管理家主からの仲介業者選定に関する要望が、空室状態を２週間以内にするというように極力短期間にして欲しいという内容であったとする。仲介不動産業会社の立場からすると、短期間にその物件を希望する入居希望者を見つけて成約までこぎつけるのは楽ではない。複数の競合物件がある中で、特定の物件に目を向けさせて入居したいという気持ちにさせるには営業担当者の誰でもができるというものではなく、一部の営業担当者でなければ実際のところ成功する確率は低い。
【００４１】
そこで、仲介業者選定手段１５は、各営業担当者の営業経験年数８１３、一年間の成約件数８１５、特定のエリアにおける成約件数８１６、依頼されてから成約までの平均空室期間８１７、担当者のランク８１４等を記録した営業担当者テーブルを参照する。上記例の場合、自主管理家主の要望に対して営業成績が良い営業担当者の割当てが必要になると判断し、ランクＡに属する営業担当者を決定する。ランクＡの営業担当者である担当者ＩＤ＝001に依頼した場合、経験年数が長く、成約件数の多いという実績があるので、自主管理家主の要望に沿った営業活動を期待できるであろう。一方、従来のような依頼のやり方のように、同じ営業所（仲介会社ＩＤ＝Ｘ01）の別の営業担当者（担当者ＩＤ＝002）が担当すれば、自主管理家主の要望に沿った活動にならないであろう。
なお、ランクづけは、経験年数や成約件数を総合的に勘案して不動産管理支援サービスシステム１００が自動的に若しくは不動産管理支援サービスシステム１００の運用者側が手動で設定するが、経験年数、成約件数、平均空室期間などの指標に重みづけをして特定の指標の高低に基づきランクを決定するようにしてもよい。
【００４２】
また、或る仲介不動産業会社内に、決定したランクに属する営業担当者が存在しない場合（ステップＳ７０６のＮｏ）、図８（Ａ）の仲介不動産業会社テーブルを参照して他の仲介不動産業会社を検索し（ステップＳ７０７）、その新たな仲介不動産業会社内の営業担当者の中に所望のランクに属する者がいないかを調べる。なお、１又は複数の仲介不動産業会社において所望のランクに属する営業担当者が多数存在すれば、例えば、対象物件を含む特定のエリア（地区）における成約件数８１６や、各営業担当者の特記事項８１８を重視したりするなどして絞り込むこともあり得る。
【００４３】
そして、仲介業者選定手段１５は、決定した１〜数名の営業担当者に対し、物件ＩＤに示される物件の情報を送信して、客付を依頼する（ステップＳ７０８、図３の３−４）。なお、ステップＳ７０４で、自主管理家主から仲介業者選定の要望がない場合（ステップＳ７０４のＮｏ）、上述したような物件ランクや賃料ランクを参照して一の仲介不動産業会社を決定して客付を依頼する（ステップＳ７０９）。
【００４４】
依頼された営業担当者の成果により入居希望者との契約手続（成約）の報告を仲介不動産業会社端末４から受信した場合（ステップＳ７１０のＹｅｓ、図３の３−５）、入居者情報受付手段１６は成約の知らせを決済代行会社端末３へ送信し（ステップＳ７１１、図３の３−６）、図８（Ｂ）の営業担当者テーブルを更新する（ステップＳ７１２）。また、図５（Ａ）に示す物件テーブルにおける対象物件の物件ＩＤ５０１の契約状況５０３が「空き」から「入居中」に変更されるように、物件ＤＢ更新手段に指示する（ステップＳ７１３）。
【００４５】
入居者情報受付手段１６からの成約の知らせを受けた決済代行会社端末３は、入居者の収入や信用決済履歴等を基に入居審査を行い、審査結果を審査情報受付手段１７に送信する（図３の３−７）。審査が通っていれば、入居者確定手段１８によって家主端末１及び仲介不動産業会社端末４に入居者確定の報告を送信する（図３の３−８，３−９）。なお、決済代行会社は入居希望者の入居審査及び家賃管理のみならず、仲介不動産業会社が行う客付けに関連する業務を兼ねていることもある。この場合、決済代行会社端末３は仲介不動産業会社端末４と実質的に一体化され、仲介不動産業会社端末４へ送信される情報は決済代行会社端末３が受信することになる。
【００４６】
また、自主管理家主の要望通りに入居者との契約に至った場合には、その営業担当者の営業担当者テーブル（図８（Ｂ））が更新され、契約件数が増加するのみならず、ランクが上がったり又は特記事項に追加情報として記載されるようにする。なお、その営業担当者又は仲介不動産業会社には成約に対する対価としての報酬を付与することがある。
【００４７】
これまで、仲介不動産業会社は、空室状態中の賃貸物件を自らが収集して随時更新管理する手間が必要であった。この手間がコストを生じさせ、入居希望者に対する仲介手数料の徴収へと反映してしまっていたが、本実施形態の不動産管理支援サービスシステム１００を用いた場合、自主管理家主から空室の賃貸物件が登録されることになるので、仲介不動産業会社による募集賃貸物件の収集の手間が格段に低減する。このため、入居希望者から仲介手数料を徴収しなくとも自主管理家主からの手数料があるので、仲介不動産業会社は利益を大幅に減少させることにならない。むしろ、仲介手数料不要により入居時に必要な金銭が抑えられるという入居希望者に対するアピール効果で、賃貸借契約が成約数が増加することが期待できる。よって、本実施形態の不動産管理支援サービスシステム１００は、入居者及び仲介不動産業会社の双方にとってメリットを生じさせる。
【００４８】
その後、賃借人が入居中の物件を退去する申出をして、退去した後に不動産管理支援サービスシステム１００が実行する処理について説明する。退去時に関連して実行される不動産管理支援サービスシステム１００の構成手段を図９に示し、その動作フローチャートを図１０に示す。
【００４９】
自主管理家主の物件に入居している入居者が退去を予定する場合、ユーザ端末２を介して送信された退去の申出を退去リクエスト受付手段２１が受信する（図９の９−１、図１０のステップＳ１００１のＹｅｓ）。また、直接、家主端末へ退去の申出を送信すること（図９の９−２）、さらには電話やメール経由で退去の意志表示をすることを排除するものではない。自主管理家主は、退去される物件及び退去予定日等の情報を不動産管理支援サービスシステム１００に送信し（図９の９−３）、家主端末１から送信された場合は退去確定報告受付手段２２が受信する。自主管理家主が電話やメールで退去確定報告を知らせた場合には、退去確定報告受付手段２２に退去の情報が入力される。
【００５０】
物件テーブル１９内では対象物件の物件ＩＤの契約状況５０３が「入居中」であるため、退去確定報告受付手段２２は物件ＤＢ更新手段１１に対して、契約状況５０３が「空き」に変更されるよう更新の指示をする。これを受けた物件ＤＢ更新手段１１は、物件テーブル１９を更新する予約をするとともに（図１０のステップＳ１００２）、決済代行会社端末３へ退去日が送信されるようにしたり、仲介不動産業会社端末４にも退去の報告がされるような指示を出力する（図１０のステップＳ１００３）。
【００５１】
実際に入居者が退去したとき、自主管理家主はその物件を入居前の状態に回復させるための工事が必要であるか、新たな入居者のために室内のクリーニングを業者に依頼する必要があるかを判断する。家主端末１から或いは自主管理家主からの電話等を介した原状回復のリクエストを原状回復リクエスト受付手段２３で受信した場合（図９の９−４、図１０のステップＳ１００４のＹｅｓ）、提携事業者選定／工事スケジュール管理手段２４は、まず、提携事業者データベース２５を検索し（図１０のステップＳ１００５）、該当する工事の事業者を絞り込む。図１１は、提携事業者データベース内に格納されている提携事業者テーブルの一例である。図１１に示すように、工事の種別１１０１ごとに事業者情報が記憶されている。例えば、ドアが故障しており木工事の必要があると判断されるときは、「木工事」を行う業者、壁紙の張り替えを含む内装工事の必要があると判断されるときは、「内装工事」を行う業者、といった具合である。また、各業者に関し、過去に工事した物件が識別できる「実績物件」１１０７のＩＤ、工事スケジュール通りに進んで工事納期まで終了されたかを示す「工事納期」１１０９、最終的に見積りを超過した工事金額となったかを示す「予算」１１１０、同類の業者における各業者のランク１１１２、工事完了後に自主管理家主から得られた家主評価１１１１などの情報を記憶している。なお、図１１には、清掃業者を記載していないが、退去時に行われるハウスクリーニングのための清掃作業のための業者についても同様である。
【００５２】
提携事業者選定／工事スケジュール管理手段２４は、提携事業者データベース２５から関連する工事事業者を検索した後（図１０のステップＳ１００５）、自主管理家主から工事に関する要望があるかを判断する（図１０のステップＳ１００６）。要望とは、例えば、１週間で工事を完了させることであったり、工事期間は少し長くなってもベテランの職人によって丁寧で質の高い工事を望んでいたり、工事価格を安くすることが最優先である、といった内容である。
これらの要望を受信している場合、提携事業者選定／工事スケジュール管理手段２４は、その要望の合致する提携事業者のランクを決定する。（図１０のステップＳ１００７）。例えば、要望が“質の高い工事”の場合、ランク１１１２が“Ａ”の事業者選定されるようにする（図１０のステップＳ１００８）。また、工事期間に重点がおかれた要望であれば「工事納期」１１０９が超過する事業者、工事価格が最優先の要望であれば「予算」１１１０が超過する事業者は、それぞれの要望に沿わない可能性が高くなるので除外する。図１１のランク１１１２は工事の質の観点におけるランクであるが、「工事納期」や「予算」及びその他の指標それぞれについてランクを設け、要望の合致する提携事業者のランクを決定するように構成してもよい。
【００５３】
要望に合致するランクに属する事業者が選定されると、提携事業者選定／工事スケジュール管理手段２４はその事業者の提携事業者端末５に工事依頼の指示を送信する（図１０のステップＳ１０１０）。なお、要望を受信しなかった場合、提携事業者選定／工事スケジュール管理手段２４が任意の提携事業者を選定する（（図１０のステップＳ１００９）。
【００５４】
工事がスケジュール通りに進行しているかは提携事業者端末５から逐次報告を受け、提携事業者選定／工事スケジュール管理手段２４は予定した日までに工事が完了するかのスケジュールを管理する（図１０のステップＳ１０１２）。提携事業者選定／工事スケジュール管理手段２４は、工事が完了した報告を受信すると（図１０のステップＳ１０１３）、提携事業者データベース２５の「工事納期」１１０９、「予算」１１１０、ランク１１１２を更新したり、自主管理家主から終了後の評価をもらって「家主評価」１１１１に評価値を追加する（図１０のステップＳ１０１４）。さらに、当該物件の募集を再度おこなうため、物件ＤＢ更新手段１１に対してデータベース１９内の物件テーブルの契約状況５０３が「空き」になっているか確認するよう指示する（図１０のステップＳ１０１５）。
【００５５】
以上説明したとおり、従来の場合には、自主管理家主は事業者の実績をよく分からないまま工事依頼をして、思ったとおりの工事にならずに不満を抱えていたり、別の事業者に依頼しようとしてもどれを選ぶべきかの判断は困難であったが、本発明によれば工事事業者の情報を参照した上で発注の依頼ができるため、自主管理家主にとっては安心して工事を依頼することにつながる。
【００５６】
さらに、退去後は、物件ＤＢ更新手段１１によってその賃貸物件はデータベース１９内で自動的に空室状態として管理されることになるため、物件情報を変更する必要がなければ自主管理家主は入居者募集のための手間が一切不要である。これまでのように退去があるたびに仲介不動産業会社や決済代行会社に連絡することとは異なり、本実施形態の不動産管理支援サービスシステム１００によって再度の入居者募集が自動的に繰り返される。よって、本実施形態の不動産管理支援サービスシステム１００は、上述したように入居者及び仲介不動産業会社のみならず、自主管理家主にとっても格段のメリットを生じさせる。
【００５７】
なお、本発明は、ＣＤ−ＲＯＭ等の光学ディスク、磁気ディスク、半導体メモリなどの各種の記録媒体を通じて、又は通信ネットワークなどを介してダウンロードすることにより、コンピュータにインストール又はロードしたプログラム、及びこれら記憶媒体を発明の範疇として含む。
【符号の説明】
【００５８】
１  家主端末
２  ユーザ端末
３  決済代行会社端末
４  仲介不動産会社端末
５  提携事業者端末
６  ネットワーク
７  データベース
１９  データベース
２０  データベース
２５  データベース
１００  不動産管理支援サービスシステム
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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