(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
カメラを有する無人航空機を使用して対象不動産を調査分析する不動産鑑定評価システムであって、
前記対象不動産の上空における複数の撮影位置それぞれにおいて、前記対象不動産における前記複数の撮影位置それぞれの鉛直下方に位置する場所を中心とし且つ互いに少なくとも一部が重複する複数の被撮影領域を撮影して得られる複数の画像データに基づいて、前記対象不動産の３次元形状を示す点群データを生成する点群データ生成部と、
前記複数の画像データおよび前記点群データに基づいて、前記対象不動産の価格形成要因を抽出し、抽出した価格形成要因について要因明細データを生成する要因明細生成部と、を備える、
不動産鑑定評価システム。
【請求項２】
前記要因明細生成部は、前記複数の画像データを合成して、前記対象不動産全体の２次元形状を示す２次元画像データを含む要因明細データを生成する、
請求項１に記載の不動産鑑定評価システム。
【請求項３】
表示部と、
前記表示部に点群データを表示する表示制御部と、を更に備え、
前記点群データ生成部は、前記複数の画像データから前記対象不動産の３次元形状を表す座標情報と前記対象不動産の色彩を示す色彩情報とを含む点群データを生成する、
請求項１または２に記載の不動産鑑定評価システム。
【請求項４】
前記要因明細生成部は、前記対象不動産の地積、地形、体積、傾斜のうちの少なくとも１つに関する個別的要因の実態を示す数値、表、グラフおよび図形のうちの少なくとも１つの態様を含む要因明細データを生成する、
請求項１から３のいずれか１項に記載の不動産鑑定評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産鑑定評価システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
統計分析の対象として不適当な宅地の除外、及び、価格、主要な価格形成要因の最高・最低および最頻等の規範性ある少数の標準宅地を規準宅地として選択し、これに対する厳密な分析を行い、環境要因の土地利用についての多くの細項目を設定して、評定内容を単
純化すると共に、規準宅地そのものを明示して、基準とすることによる評定基準を設け、評価精度を高める技術が提案されている（例えば特許文献１参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１１−１０８２１３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
ところで、対象不動産の鑑定評価精度を高めることにより、適切な鑑定評価書を提供することが要請されている。
【０００５】
本発明は、上記事由に鑑みてなされたものであり、対象不動産の鑑定評価精度が高い不 動産鑑定評価システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記目的を達成するために、本発明に係る不動産鑑定評価システムは、
カメラを有する無人航空機を使用して対象不動産を調査分析する不動産鑑定評価システムであって、
前記対象不動産の上空における複数の撮影位置それぞれにおいて、前記対象不動産における前記複数の撮影位置それぞれの鉛直下方に位置する場所を中心とし且つ互いに少なくとも一部が重複する複数の被撮影領域を撮影して得られる複数の画像データに基づいて、前記対象不動産の３次元形状を示す点群データを生成する点群データ生成部と、
前記複数の画像データおよび前記点群データに基づいて、前記対象不動産の価格形成要因を抽出し、抽出した価格形成要因について要因明細を生成する要因明細生成部と、
前記点群データおよび前記要因明細を用いて、前記対象不動産の鑑定評価書を作成する鑑定評価書作成部と、を備える。
【発明の効果】
【０００７】
本発明によれば、点群データ生成部が、対象不動産の上空における複数の撮影位置それぞれにおいて、複数の被撮影領域を撮影して得られる複数の画像データに基づいて、対象不動産の３次元形状を示す点群データを生成する。また、要因明細生成部が、複数の画像データおよび点群データに基づいて、対象不動産の価格形成要因を抽出し、抽出した価格形成要因について要因明細を生成する。これにより、対象不動産の価格形成要因を精度良く分析することができるので、対象不動産の鑑定評価精度を高めることができる。
【図面の簡単な説明】
【０００８】
【図１】不動産鑑定評価業務に着手するまでの一般的な流れを説明するための図である。
【図２】不動産鑑定評価業務の着手後において、受任条件に変更が生じる場合の流れを説明するための図である。
【図３】不動産鑑定評価業務で使用される不動産鑑定評価基準第８章で規定されている鑑定評価の手順と本発明の実施の形態に係る付加手順との関係を示す図である。
【図４】実施の形態に係る不動産鑑定評価システムの構成を示す図である。
【図５】実施の形態に係る操作用モバイル端末と、通信装置と、無人航空機の機能構成を示すブロック図である。
【図６】（Ａ）はフライトデータの一例を示す図であり、（Ｂ）は空撮ポジションの一例を示す図である。
【図７】（Ａ）は画像データの一例を示す図であり、（Ｂ）は（Ａ）の画像データの一部分を拡大した図である。
【図８】実施の形態に係る要因分析装置の機能構成を示すブロック図である。
【図９】（Ａ）は実施の形態に係る面積、高さ、体積を数値で示す要因明細の一例を示す図であり、（Ｂ）は地勢（標高）をグラフで示す要因明細の一例を示す図である。
【図１０】（Ａ）は実施の形態に係る地勢（高低）を等高線で示す要因明細の一例を示す図であり、（Ｂ）は実施の形態に係る対象不動産を上空から見たときの２次元画像の一例を示す図である。
【図１１】（Ａ）は住宅地図の一例を示す図であり、（Ｂ）はいわゆる白地図の一例を示す図である。
【図１２】実施の形態に係る鑑定評価書作成装置の機能構成を示すブロック図である。
【図１３】実施の形態に係る独自資料の一例を示す図である。
【図１４】実施の形態に係る印刷製本装置、鑑定評価書、閲覧装置および閲覧用モバイル端末の機能構成を示すブロック図である。
【図１５】閲覧用モバイル端末に表示される画面の一例を示す図であり、（Ａ）はログイン画面情報を示す図であり、（Ｂ）はデータ選択時のビューア初期画面情報を示す図であり、（Ｃ）はデータ閲覧時の画面を示す図である。
【図１６】実施の形態に係る不動産鑑定評価システムの動作を示すシーケンス図である。
【図１７】実施の形態に係る不動産鑑定評価システムの動作を示すシーケンス図である。
【図１８】実施の形態に係る不動産鑑定評価システムの動作を示すシーケンス図である。
【発明を実施するための形態】
【０００９】
本実施の形態に係る不動産鑑定評価システムに関連する不動産鑑定評価業務の一般的な流れについて説明する。図１に示すように、まず、依頼者が不動産鑑定士に不動産の鑑定評価に係る事前相談を行ったとする。この場合、事前相談を受けた不動産鑑定士は、人的事情による対象不動産への立入調査の可否、提供可能資料の程度等を依頼者に確認する。次に、不動産鑑定士は、鑑定対象となる不動産（以下、「対象不動産」と称する。）について、物的事情による実地調査の難易、資料収集の目途等を事前に検討する。ここで、不動産鑑定士は、対象不動産が過去に行った鑑定評価業務の実績等に基づいて、自己が適正な鑑定評価を行いうるか否かを検討する。そして、不動産鑑定士は、適正な鑑定評価を行うことができ且つ当該事案について鑑定評価を実施することが望ましいと判断すると、依頼者に対して不動産鑑定業務の受任条件並びに注意喚起事項を伝達する。ここで、注意喚起事項とは、不動産鑑定評価基準第９章第２節ＶＩＩＩで規定されている条件設定を伴う鑑定評価業務となる可能性には、その鑑定評価の精度の難等について説明するものである。そして、依頼者は、受任条件並びに注意喚起事項を踏まえ、不動産鑑定評価業務を不動産鑑定士に依頼する。
【００１０】
また、不動産鑑定士が、依頼者から不動産鑑定業務の依頼を受けた後、不動産鑑定評価業務の進め方に変更が生じる場合がある。例えば図２に示すように、不動産鑑定士が、不動産鑑定評価業務に着手した後、物的事情により対象不動産への立入調査不能、資料の不存在や齟齬等が判明した場合である。そして、不動産鑑定評価基準第９章第２節ＶＩＩＩに規定されている条件設定を伴う鑑定評価業務を行ったとしても、合理的且つ適正な成果が得られないと判断した場合、その旨を趣旨とする業務報告並びに受任条件の変更を依頼者に通知する。ここで、受任条件の変更とは、例えば、不動産鑑定評価基準第８章第６節で規定されている他の専門家を活用することなど、不動産鑑定評価業務の内容の変更が挙げられる。そして、不動産鑑定士は、依頼者から業務の変更に関する承諾を受けると、受任条件を変更した形で不動産鑑定評価業務を継続する。一方、受任条件の変更を推奨したにも関わらず依頼者がこれに応じなかった場合、不動産鑑定士は、適正な不動産鑑定評価業務を行うことが困難と判断されるときは、不動産鑑定評価基準第１章第４節の不動産鑑定士の責務に従い、不動産鑑定評価業務を謝絶しなければならない場合がある。
【００１１】
なお、不動産鑑定士の全ての業務過程において最も重視すべき点は、不動産鑑定評価基準の遵守、すなわち不動産鑑定士としてのコンプライアンスの遵守と信頼性の維持である。従って、後述するように、本実施の形態のような無人航空機を利用した不動産鑑定評価を行う場合、不動産鑑定評価の全過程と業務のあり方を理解し、不動産鑑定評価に関する専門職業家としての責任を有する不動産鑑定士が自ら無人航空機の操縦資格を持ち、国土交通省より不動産鑑定評価業務を目的とした無人航空機の飛行に係る許可・承認を受け、自ら無人航空機を操縦し、撮影し、解析し、資料を作成し、それらの成果を提供し、その後の情報管理までを担当することが望ましい。
【００１２】
次に、不動産鑑定評価基準において定められている鑑定評価の手順と、本実施の形態に係る無人航空機を利用した不動産鑑定評価システムによる不動産鑑定評価業務との関係について説明する。前述の不動産鑑定評価基準第８章では、図３に示すように、１０節（１０項目）の必要手順を示し、これらを秩序的に実施すべきとされている。これに対して、本実施の形態に係る不動産鑑定評価システムを用いた不動産鑑定評価では、図３に示す１０項目の必要手順に加えて、（１）空撮計画の立案、（２）空撮実施及び画像確認、（３）画像解析、要因明細の作成、（４）要因格差率等の判定、（５）調査分析結果の記載、独自資料の作成、資料の提供及び管理、の５つの手順が付加される。
【００１３】
ここで、不動産鑑定評価基準第８章第３節の「処理計画の策定」では、「実施すべき作業の性質及び量、処理能力等に即応して、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定等鑑定評価の作業に係る処理計画を秩序的に策定しなければならない。」と規定されている。これに対して、「（１）空撮計画の立案」の付加手順では、不動産鑑定士が、対象不動産への実地調査の前段階において、無人航空機の飛行地域における地権者等に対して空撮の同意を得ること、天気予報に留意し飛行日時を決定すること、対象不動産の鑑定評価に適したフライトデータを作成すること、公的に必要な飛行許可及び承認を得ること等を行う必要がある。
【００１４】
また、不動産鑑定評価基準第８章第４節の「対象不動産の確認」では、「対象不動産の物的確認に当たっては、土地についてはその所在、地番、数量等を、建物についてはこれらのほか家屋番号、建物の構造、用途等を、それぞれ実地に確認することを通じて、確定された対象不動産の存否及びその内容を、確認資料を用いて照合しなければならない。」と規定されている。これに対して、「（２）空撮実施及び画像確認」の付加手順では、不動産鑑定士が、対象不動産の周辺関係者への事前通知や、空撮補助者の帯同などの必要な安全措置を講じた上で、空撮計画を実行して必要な画像データを取得し、その画像データを確認することを行う。
【００１５】
更に、不動産鑑定評価基準第８章第６節の「資料の検討及び価格形成要因の分析」では、「価格形成要因の分析に当たっては、収集された資料に基づき、一般的要因を分析するとともに、地域分析及び個別分析を通じて対象不動産についてその最有効使用を判定しなければならない。」と規定されている。これに対して、「（３）画像解析、要因明細の作成」の付加手順では、不動産鑑定士が、無人航空機で空撮して得られた画像データから生成される対象不動産の３次元形状を示す点群データに基づいて、対象不動産の個別的要因を分析し、最有効使用の判定を行う。ここで、不動産鑑定士は、対象不動産に関する更なる詳細な分析が必要と判断した個別的要因について、その個別的要因を具体的な数値、表、グラフ、図形として表示する要因明細を作成する。
【００１６】
また、不動産鑑定評価基準第８章第７節の「鑑定評価手法の適用」では、「鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。」と規定されている。そして、この規定の検証について、不動産鑑定評価基準第８章第８節の「試算価格又は試算賃料の調整」において、「試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格又は試算賃料の再吟味及び各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。試算価格又は試算賃料の調整に当たっては、対象不動産の価格形成を論理的かつ実証的に説明できるようにすることが重要である。」と規定されている。これに対して、「（４）要因格差率等の判定」の付加手順では、不動産鑑定士が、前述の個別的要因を具体の数値、表、グラフ、図形として表示した要因明細を根拠として、鑑定評価手法の適用において採用する要因格差率ほか諸々の判断数値を理論的かつ実証的に判定する。
【００１７】
更に、不動産鑑定評価基準第８章第１０節の「鑑定評価報告書の作成」では、「鑑定評価額が決定されたときは、鑑定評価報告書を作成するものとする。」と規定されている。また、不動産鑑定評価基準第９章第２節「記載事項」では、「鑑定評価報告書には、少なくともＩからＸＩＩまでに掲げる事項について、それぞれに定めるところに留意して記載しなければならない。」と示し、「Ｉ鑑定評価額及び価格又は賃料の種類」、「ＩＩ鑑定評価の条件」、「ＩＩＩ対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類」、「ＩＶ対象不動産の確認に関する事項」、「Ｖ鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類との関連」、「ＶＩ価格時点及び鑑定評価を行った年月日」、「ＶＩＩ鑑定評価額の決定の理由の要旨」、「ＶＩＩＩ鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲」、「ＩＸ関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等」、「Ｘ関与不動産鑑定士の氏名」、「ＸＩ依頼者及び提出先等の氏名又は名称」、「ＸＩＩ鑑定評価額の公表の有無について確認した内容」が列挙されている。これに対して、「（５）調査分析結果の記載、独自資料の作成、資料の提供及び管理」の付加手順のうち「調査分析結果の記載」では、前述のＩＩ、ＩＩＩ、ＩＶ、ＶＩＩ、ＶＩＩＩの項目に関する、空撮調査を行った旨及びその年月日、得られた数値や要因明細、及び本発明を活用した事実並びにこれに関連する条件及び取扱い等を記載する。また、「独自資料の作成」では、合成画像、点群データ、要因明細等を加工調製し、Ａ４版あるいはＡ３版等の地図資料、図面資料、要因資料等を作成する。更に、「資料の提供及び管理」では、画像データ、動画データ、点群データ等を閲覧装置に収納するとともに、ビューア機能を設置し、鑑定評価書に識別情報を付与し、ユーザがモバイル端末で鑑定評価書識別情報を認識してサーバにログインすることにより、モバイル端末において画像データを拡大縮小、動画を再生、三次元画像を回転するなどして閲覧できるようにするとともに、鑑定評価書提出後の相当期間において当該情報提供の管理を行う。
【００１８】
以上説明したように、本実施の形態に係るカメラを有する無人航空機を使用して対象不動産を調査分析する不動産鑑定評価システムによる不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価基準第８章に規定された手順に則り、且つ手順を付加して行われるものである。
【００１９】
具体的には、この不動産鑑定評価システムは、対象不動産の上空における複数の撮影位置それぞれにおいて、複数の被撮影領域を撮影して得られる複数の画像データに基づいて、対象不動産の３次元形状を示す点群データを生成する点群データ生成部と、複数の画像データおよび点群データに基づいて、対象不動産の価格形成要因を抽出し、抽出した価格形成要因について要因明細を生成する要因明細生成部と、点群データおよび要因明細を用いて、対象不動産の鑑定評価書を作成する鑑定評価書作成部と、を備える。ここで、複数の被撮影領域は、対象不動産における複数の撮影位置それぞれの鉛直下方に位置する場所を中心とし且つ互いに少なくとも一部が重複する複数の領域に相当する。
【００２０】
本実施の形態に係る不動産鑑定評価システムは、図４に示すように、無人航空機１と、通信装置２と、操作用モバイル端末３と、要因分析装置４と、鑑定評価書作成装置５と、印刷製本装置６と、閲覧装置８と、閲覧用モバイル端末９と、を備える。ここで、印刷製本装置６は、鑑定評価書７を印刷するためのものであり、閲覧用モバイル端末９は、鑑定評価書７に印刷された後述の鑑定評価書識別情報を認識することにより、鑑定評価書データを閲覧するためのものである。鑑定評価書識別情報としては、例えばＱＲコード（登録商標）が挙げられる。
【００２１】
無人航空機１は、例えばドローン（登録商標）であり、ＧＰＳ機能、フェイルセーフ機能を備え、自動航行撮影が可能である。無人航空機１は、図５に示すように、フライトデータ受信部１０１と、フライトデータ記憶部１０２と、飛行制御部１０３と、測位部１０４と、撮影制御部１０５と、カメラ１０６と、画像データ記憶部１０７と、情報送信部１０８を有する。カメラ１０６は、例えばジンバルカメラであり、４Ｋ動画または２０Ｍピクセル画像等の撮影が可能である。また、無人航空機１は、１回満充電にすると２０分程度継続して飛行するのに十分な電力を蓄積できるバッテリ（図示せず）を有する。バッテリとしては、安全且つ容易に交換可能なものが好ましい。
【００２２】
フライトデータ記憶部１０２は、無人航空機１が対象不動産の上空における予め設定された複数の撮影位置それぞれを順番に到達するために必要なフライトデータを記憶する。画像データ記憶部１０７は、カメラ１０６により撮影して得られた画像データを無人航空機１の位置情報に対応づけて記憶する。ここで、位置情報は、その位置の緯度、経度、高度それぞれを示す情報を含んでいる。画像データ記憶部１０７は、例えば無人航空機１に対して着脱可能な着脱式メモリであってもよい。この画像データ記憶部１０７は、例えば、無人航空機１から外して要因分析装置４の画像データ取得部４０１へ装着することができる。これにより、画像データ記憶部１０７に記憶された画像データを、要因分析装置４へ転送することができる。
【００２３】
フライトデータ受信部１０１は、通信装置２から無線受信したフライトデータをフライトデータ記憶部１０２に伝達する。飛行制御部１０３は、フライトデータ記憶部１０２が記憶するフライトデータに基づいて、無人航空機１の飛行状態を制御する。また、飛行制御部１０３は、無人航空機１の飛行状況を示す情報を情報送信部１０８へ出力する。
【００２４】
測位部１０４は、複数のＧＰＳ（Global Positioning System）衛星からの信号に基づいて、無人航空機１の緯度・経度を計測するとともに、気圧センサにより無人航空機１の高度を計測し、無人航空機１の位置を測位する。撮影制御部１０５は、フライトデータ記憶部１０２が記憶するフライトデータと測位部１０４により測位された無人航空機１の位置情報とに基づいて、無人航空機１が予め設定された複数の撮影位置のいずれかに到達したか否かを判定し、撮影位置に到達したと判定すると、カメラ１０６を制御して対象不動産を撮影する。また、撮影制御部１０５は、撮影して得られた画像データを、無人航空機１の位置を示す位置情報に対応づけて画像データ記憶部１０７に記憶させる。
【００２５】
情報送信部１０８は、飛行制御部１０３から入力される無人航空機１の飛行状況等を示す情報と、画像データ記憶部１０７が記憶する画像データを取得し、通信装置２へ無線送信する。
【００２６】
通信装置２は、操作用モバイル端末３と有線接続されており、操作用モバイル端末３から受信したフライトデータを無人航空機１へ送信するとともに、無人航空機１から受信した飛行状況等を示す情報および画像データを操作用モバイル端末３へ送信する。なお、この通信装置２は、例えば最大送信距離が約５ｋｍ程度を有するものが好ましい。
【００２７】
操作用モバイル端末３は、不動産鑑定士が、前述の「（１）空撮計画の立案」の付加手順において、無人航空機１の飛行の範囲、画像の解像度、複層的空撮の設定（オーバーラップ率）等の設定等を行うためのものである。操作用モバイル端末３は、例えばアイパッド（登録商標）のような携帯情報端末であり、ＣＰＵ（Central Processing Unit）と主記憶部と補助記憶部と通信装置２と通信するための通信部とを備える。主記憶部は、ＲＡＭ（Random Access Memory）のような揮発性メモリであり、補助記憶部は、不揮発性メモリである。補助記憶部は、無人航空機１を利用した自動航行撮影時には、例えば無人航空機１の自動航行を実現するための専用のアプリケーションを記憶する。また、操作用モバイル端末３は、入力部３０１と、表示部３０５と、を備える。入力部３０１は、例えばタッチパッドのような入力装置であり、表示部３０５は、例えば液晶ディスプレイのような表示装置である。入力部３０１は、例えば表示部３０５に重ねて配置されている。また、ＣＰＵは、補助記憶部が記憶する前述のアプリケーションを主記憶部に読み込んで実行することにより、フライトデータ生成部３０２と、フライトデータ送信部３０４と、表示制御部３０６と、情報受信部３０７を有する。また、補助記憶部は、フライトデータ記憶部３０３を有する。
【００２８】
フライトデータ生成部３０２は、不動産鑑定士の入力部３０１に対する操作に応じて、対象不動産の撮影に関して合理的なフライトデータを生成する。そして、フライトデータ生成部３０２は、生成したフライトデータを表示制御部３０６へ出力するとともに、フライトデータ記憶部３０３に記憶させる。また、フライトデータ生成部３０２は、不動産鑑定士の入力部３０１に対する操作に応じて、フライトデータの修正を行う。
【００２９】
フライトデータ送信部３０４は、不動産鑑定士による入力部３０１に対する操作に応じて、フライトデータ記憶部３０３が記憶するフライトデータまたは自動航行撮影の実行指示等を通信装置２へ送信する。情報受信部３０７は、通信装置２から飛行状況等を示す情報または画像データを受信すると、受信した飛行状況等を示す情報または画像データを表示制御部３０６へ出力する。表示制御部３０６は、フライトデータ生成部３０２から入力されるフライトデータまたは情報受信部３０７から入力される飛行状況等を示す情報または画像データを表示部３０５に表示させる。
【００３０】
操作用モバイル端末３の表示部３０５には、例えば図６（Ａ）に示すような態様でフライトデータを示す画像が表示される。なお、図６（Ａ）は、広大な採石事業地（以下、「事例地１」と称する。）について不動産鑑定評価を行う場合のフライトデータを示す画像の一例である。前述の「（１）空撮計画の立案」の付加手順においては、例えば事例地１について、５．１ｈａの範囲を２．０ｃｍ／ピクセルの解像度で空撮し、飛行経路上で隣り合う撮影位置に対応する撮影領域間でのオーバーラップ率を８５％、隣り合う飛行経路上の撮影位置に対応する撮影領域間での画像オーバーラップ率を６０％に設定するとする。この場合、フライトデータ生成部３０２は、無人航空機１が地面からの高さ８５．４ｍに位置する７つの飛行ライン上の撮影位置で空撮を行うことが妥当と算定したフライトデータを生成する。このフライトデータは、無人航空機１により例えば１１７地点の撮影位置で空撮を実施するように設定される。それらの撮影位置は、例えば図６（Ｂ）に示すように、対象不動産の上空の７つの飛行ライン上に設定される。なお、図６（Ｂ）の角錐形状の記号は、無人航空機１の撮影位置とカメラ１０６のアングルを示している。
【００３１】
また、無人航空機１による対象不動産の撮影中、操作用モバイル端末３の表示部３０５には、例えば図７（Ａ）に示すような空撮画像が表示される。図７（Ａ）に示す例では、対象不動産における横約１０９ｍ、縦約７３ｍ、面積約０．８ｈａの撮影領域を撮影した例を示している。ここで、前述のように、飛行経路上で隣り合う撮影位置に対応する撮影領域間でのオーバーラップ率を８５％、隣り合う飛行経路上の撮影位置に対応する撮影領域間での画像オーバーラップ率を６０％に設定されている場合、前述の１１７地点の撮影位置で撮影することにより、対象不動産における５．１ｈａの面積の領域を撮影できる。また、不動産鑑定士は、入力部３０１を操作することにより、例えば図７（Ｂ）に示すような、拡大画像を表示部３０５に表示させることができる。不動産鑑定士は、図７（Ｂ）に示す画像を確認することにより、対象不動産内に水溜りがあり、その周辺には縁石が設置され、タンクがあってホースが配されている等の対象不動産に関する詳細な情報を把握することができる。前述の「（２）空撮実施及び画像確認」の付加手順では、このように画像データを確認する。
【００３２】
図４に戻って、要因分析装置４は、例えばＧＰＵ（Graphical Processing Unit）（図示せず）と主記憶部（図示せず）と補助記憶部（図示せず）とを備えるいわゆるグラフィックパソコンである。また、要因分析装置４は、図８に示すように、表示部４０７と入力部４０９と鑑定評価書作成装置５と通信するための通信インタフェース（図示せず）とを備える。要因分析装置４は、無人航空機１のカメラ１０６で対象不動産を撮影して得られた多数の画像データに基づいて、点群データを生成する処理を実行する。補助記憶部は、解析プログラムを記憶している。この解析プログラムとしては、例えばテラドローン社製の解析プログラム「TerraMapper」が挙げられる。そして、要因分析装置４では、ＧＰＵが、補助記憶部が記憶する解析プログラムを主記憶部に読み込んで実行することにより、画像データ取得部４０１と、点群データ生成部４０３と、要因明細生成部４０５と、表示制御部４０８と、分析条件設定部４１０と、送信条件設定部４１１と、画像関連データ送信部４１２と、を有する。また、補助記憶部は、画像データ記憶部４０２と、点群データ記憶部４０４と、要因明細データ記憶部４０６と、を有する。表示部４０７は、例えば液晶ディスプレイのような表示装置であり、入力部４０９は、例えばキーボードのような入力装置である。
【００３３】
画像データ記憶部４０２は、画像データ取得部４０１が取得した画像データを記憶する。点群データ記憶部４０４は、点群データ生成部４０３により生成された点群データを記憶する。ここで、点群データは、対象不動産の表面の各点における３次元座標を示す座標情報と、各点の色彩を示す色彩情報と、を含む。要因明細データ記憶部４０６は、前述の個別的要因の詳細を示す要因明細データを記憶する。
【００３４】
画像データ取得部４０１は、例えば着脱式メモリ用のスロットを有する。そして、画像データ取得部４０１は、無人航空機１に装着されている着脱式メモリからなる画像データ記憶部１０７がスロットに挿入されると、画像データ記憶部１０７が記憶する画像データを取得し、画像データ記憶部４０２に記憶させる。
【００３５】
点群データ生成部４０３は、分析条件設定部４１０により設定された点群データの生成条件に従って、画像データ記憶部４０２から取得した画像データに基づいて、点群データを生成する。具体的には、点群データ生成部４０３は、複数の画像データから対象不動産の３次元形状を表す座標情報と対象不動産の色彩を示す色彩情報とを含む点群データを生成する。点群データ生成部４０３は、生成した点群データを点群データ記憶部４０４に記憶させる。
【００３６】
要因明細生成部４０５は、分析条件設定部４１０により設定された要因明細生成条件に従い、点群データ記憶部４０４が記憶する点群データに基づいて、要因明細生成条件で指定されている個別的要因の詳細を示す要因明細データを生成し、要因明細データ記憶部４０６に記憶させる。また、要因明細生成部４０５は、複数の画像データを合成して、対象不動産全体の２次元形状を示す２次元画像データを含む要因明細データを生成する。更に、要因明細生成部４０５は、対象不動産の地積、地形、体積、傾斜のうちの少なくとも１つに関する個別的要因の実態を示す数値、表、グラフおよび図形のうちの少なくとも１つの態様を含む要因明細データを生成する。
【００３７】
表示制御部４０８は、不動産鑑定士が入力部４０９に対して行った操作に応じて、画像データ記憶部４０２から取得した画像データ、点群データ記憶部４０４から取得した点群データまたは要因明細データ記憶部４０６から取得した要因明細データを表示部４０７に表示させる。
【００３８】
分析条件設定部４１０は、不動産鑑定士が入力部４０９に対して行った操作に応じて、点群データ生成部４０３が点群データを生成する際に使用する画像データの指定、点群データの密度または補正処理に関する条件設定等を実行する。また、分析条件設定部４１０は、不動産鑑定士が入力部４０９に対して行った操作に応じて、要因明細生成部４０５が要因明細データを生成する際の価格形成要因の指定、分析範囲、要因明細データの形式等の要因明細生成条件の設定を行う。送信条件設定部４１１は、不動産鑑定士が入力部４０９に対して行った操作に応じて、画像データと点群データと要因明細データとを関連づけ、画像関連データ送信部４１２から鑑定評価書作成装置５へのデータ送信条件を設定する。
【００３９】
画像関連データ送信部４１２は、送信条件設定部４１１により設定された送信条件に従って、画像データ記憶部４０２が記憶する画像データ、点群データ記憶部４０４が記憶する点群データまたは要因明細データ記憶部４０６が記憶する要因明細データを、鑑定評価書作成装置５へ送信する。
【００４０】
ここで、表示部４０７には、例えば図９（Ａ）、図９（Ｂ）、図１０（Ａ）に示すような要因明細データまたは図１０（Ｂ）に示すような２次元画像データが表示される。図９（Ａ）に示す例では、要因明細生成部４０５が、対象不動産に含まれる盛土、切土等の面積、高さ、体積を数値として示す要因明細データを生成し、表示制御部４０８が、それらの要因明細データを表示部４０７に表示させた例を示す。また、図９（Ｂ）に示す例では、要因明細生成部４０５が、盛土の地勢（標高）をグラフで示す要因明細データを生成し、表示制御部４０８が、その要因明細データを表示部４０７に表示させた例を示す。なお、図９（Ｂ）では、２ラインのグラフを示しているが、必要に応じて１ラインまたは３ライン以上のグラフを表示させてもよい。更に、図１０（Ａ）に示す例では、要因明細生成部４０５が、対象不動産の地勢（標高）を等高線で示す要因明細データを生成し、表示制御部４０８が、その要因明細データを表示部４０７に表示させた例を示す。また、図１０（Ｂ）に示す例では、要因明細生成部４０５が、対象不動産を上空から見たときの２次元画像を生成し、表示制御部４０８が、その要因明細データを表示部４０７に表示させた例を示す。
【００４１】
従来の不動産鑑定評価業務では、例えば図１１（Ａ）に示すような住宅地図、または、図１１（Ｂ）に示すようないわゆる白地図等を資料として収集し、それらに基づいて、価格形成要因の分析をするしかなかった。これに対して、本実施の形態に係る不動産鑑定評価システムでは、要因明細生成部４０５が、図１０（Ａ）に示すような要因明細データ、図１０（Ｂ）に示すような２次元画像を生成することができる。図１１と図１０は、いずれも事例地１を示すものであるが、その違いを見れば図１１が対象不動産の現況と齟齬を有する資料であることは一目瞭然である。よって、図１０を採用して不動産鑑定評価を行うことにより、対象不動産の現況をより適切に認識して鑑定評価を行うことができる。
【００４２】
図４に戻って、鑑定評価書作成装置５は、例えば一般事務用パソコンであり、ＣＰＵと主記憶部と補助記憶部と要因分析装置４または閲覧装置８と通信するための通信部とを備える。補助記憶部は、鑑定評価書作成装置の各種機能を実現するためのプログラムを記憶する。鑑定評価書作成装置５では、ＣＰＵが、補助記憶部が記憶する前述のプログラムを主記憶部に読み込んで実行することにより、図１２に示すように、画像関連データ取得部５０１と、独自資料生成部５０３と、鑑定評価書作成部５０５と、鑑定評価書データ記憶部５０６と、製本データ出力部５０７と、表示部５０８と、表示制御部５０９と、入力部５１０と、鑑定評価部５１１と、閲覧条件設定部５１２と、閲覧データ出力部５１３として機能する。また、補助記憶部は、画像関連データ記憶部５０２と、独自資料データ記憶部５０４と、を有する。画像関連データ記憶部５０２は、要因分析装置４から取得した画像データ、点群データおよび要因明細データを記憶する。独自資料データ記憶部５０４は、要因分析装置４から取得した画像データ、点群データおよび要因明細データに基づいて生成された独自資料データを記憶する。鑑定評価書データ記憶部５０６は、作成された鑑定評価書データを、鑑定評価書識別情報に対応づけて記憶する。
【００４３】
画像関連データ取得部５０１は、要因分析装置４から画像データ、点群データおよび要因明細データを取得し、取得した画像データ、点群データおよび要因明細データを画像関連データ記憶部５０２に記憶させる。
【００４４】
独自資料生成部５０３は、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、画像関連データ記憶部５０２が記憶する各種データに、タイトル、縮尺、方位等を示す情報を付加し、Ａ４版あるいはＡ３版の大きさの紙媒体に適合するように調整加工された独自資料データを生成し、独自資料データ記憶部５０４に記憶させる。
【００４５】
鑑定評価書作成部５０５は、鑑定評価部５１１により作成された情報と、画像関連データ記憶部５０２が記憶する画像データ、点群データ、要因明細データと、独自資料データ記憶部５０４が記憶する独自資料データと、閲覧条件設定部５１２より付与された鑑定評価書識別情報と、を含む鑑定評価書データを作成する。また、鑑定評価書作成部５０５は、要因明細データと、鑑定評価手法の適用において採用する要因格差率を示すデータと、を含む鑑定評価書を作成する。更に、鑑定評価書作成部５０５は、２次元画像データ、点群データおよび要因明細データに基づいて作成した独自資料を含む鑑定評価書を作成する。鑑定評価書作成部５０５は、作成した鑑定評価書データを鑑定評価書データ記憶部５０６に記憶させる。
【００４６】
製本データ出力部５０７は、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、紙媒体に出力する鑑定評価書データを印刷製本装置６へ送信する。表示制御部５０９は、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、画像関連データ記憶部５０２が記憶する画像データ、点群データおよび要因明細データ、独自資料データ記憶部５０４が記憶する独自資料データ、鑑定評価書データ記憶部５０６が記憶する鑑定評価書データまたは閲覧装置８から受信した閲覧情報を、表示部５０８に表示させる。
【００４７】
鑑定評価部５１１は、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、対象不動産の鑑定評価に関し不動産鑑定評価基準第９章第２節「記載事項」を充足する情報を生成して鑑定評価書作成部５０５へ出力する。閲覧条件設定部５１２は、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、鑑定評価書データ記憶部５０６が記憶する鑑定評価書データに含まれるデータの閲覧期間、閲覧するためのパスワード、鑑定評価書データを識別する鑑定評価書識別情報、案件毎に指定された鑑定評価書データに含まれるデータの格納場所のＵＲＬ、閲覧可能な期間等に関する条件である閲覧条件を設定する、そして、閲覧条件設定部５１２は、設定した閲覧条件を示す情報を鑑定評価書作成部５０５および閲覧データ出力部５１３へ出力する。
【００４８】
閲覧データ出力部５１３は、閲覧条件設定部５１２から入力される閲覧条件に従って、鑑定評価書データ記憶部５０６が記憶する鑑定評価書データに含まれる閲覧データを取得し、取得した閲覧データを閲覧装置８へ出力する。ここで、閲覧データとは、鑑定評価書データに含まれるデータのうちユーザへの閲覧を許容するデータを意味する。
【００４９】
独自資料データは、例えば図１３に示すように、要因明細や画像を総合的に表示し、閲覧条件設定部５１２において設定された鑑定評価書識別情報（図１３中のＱＲコード（登録商標））を含むものであってもよい。
【００５０】
印刷製本装置６は、例えば一般事務用のプリンターまたは製本機であり、図１４に示すように、製本データ受信部６０１と、印刷製本部６０２を有する。製本データ受信部６０１は、鑑定評価書作成装置５の製本データ出力部５０７から出力される鑑定評価書データを取得し、取得した鑑定評価書データを印刷製本部６０２へ出力する。印刷製本部６０２は、製本データ受信部６０１から入力される鑑定評価書データに基づいて、紙媒体に印刷された鑑定評価書７を作製する。なお、鑑定評価書７は、最終的に不動産鑑定士が署名押印を行って完成する。この鑑定評価書７は、無人航空機１による空撮を利用したものであり、対象不動産の現況確認およびその分析を重視した鑑定評価となっている。また、ユーザが無人航空機１の空撮により得られた画像データ等を閲覧するために用いられる鑑定評価書識別情報やパスワード及び閲覧要項等が記載されている。
【００５１】
閲覧装置８は、例えばサーバ用コンピュータであり、ＣＰＵと、主記憶部と、補助記憶部と、鑑定評価書作成装置５または閲覧用モバイル端末９と通信するための通信部と、を備える。補助記憶部は、例えば大容量のハードディスクを有し、画像データ、点群データ等を記憶する。また、補助記憶部は、閲覧装置８の各種機能を実現するためのプログラムを記憶している。閲覧装置８では、ＣＰＵが  補助記憶部が記憶するプログラムの主記憶部に読み込んで実行することにより、閲覧データ取得部８０１、ビューア管理部８０３、表示画像等送受信部８０４、閲覧情報送信部８０５、ログイン情報送受信部８０７として機能する。また、補助記憶部は、閲覧データ記憶部８０２と、閲覧情報記憶部８０６と、を有する。閲覧データ記憶部８０２は、閲覧データ取得部８０１が取得した鑑定評価書データの中に含まれるユーザが閲覧可能な閲覧データを、鑑定評価書データを識別する鑑定評価書識別情報に対応づけて記憶している。閲覧情報記憶部８０６は、ログイン情報送受信部８０７から入力される閲覧情報を記憶する。ここで、閲覧情報は、鑑定評価書に付与された識別情報、ログインの日時、閲覧用モバイル端末９からの入力情報を含む情報である。
【００５２】
閲覧データ取得部８０１は、鑑定評価書作成装置５から閲覧データを取得し、取得した閲覧データを鑑定評価書識別情報に対応づけて閲覧データ記憶部８０２に記憶させる。ビューア管理部８０３は、ログイン情報送受信部８０７が受信したログイン情報と、閲覧データ記憶部８０２が記憶する閲覧条件情報とを照合し、閲覧承認処理を実行する。ビューア管理部８０３は、閲覧承認処理が正常に実行された後、ビューア初期画面情報を表示画像等送受信部８０４へ出力する。また、ビューア管理部８０３は、ビューア初期画面情報を表示画像等送受信部８０４へ出力した後、表示画像等送受信部８０４から閲覧データを要求するデータ要求情報が入力されると、そのデータ要求情報に対応する閲覧データを閲覧データ記憶部８０２から取得して表示画像等送受信部８０４へ出力する。ここで、データ要求情報には、ユーザが閲覧しようとする閲覧データに付与された鑑定評価書識別情報を含んでいる。また、ビューア管理部８０３は、閲覧承認処理が正常に実行された後、その旨を示す画面情報をログイン情報送受信部８０７へ出力する。
【００５３】
表示画像等送受信部８０４は、閲覧用モバイル端末９から受信したデータ要求情報をビューア管理部８０３へ出力する。そして、表示画像等送受信部８０４は、ビューア管理部８０３から入力されるビューア初期画面画像情報または閲覧データを閲覧用モバイル端末９へ送信する。閲覧情報送信部８０５は、閲覧情報記憶部８０６から取得した閲覧履歴等の情報を、鑑定評価書作成装置５へ送信する。
【００５４】
ログイン情報送受信部８０７は、閲覧用モバイル端末９からログイン申請情報を受信すると、ログイン申請情報に含まれるパスワードまたは必要入力情報を抽出し、ビューア管理部８０３へ出力する。また、ログイン情報送受信部８０７は、ビューア管理部８０３から入力される閲覧情報を閲覧情報記憶部８０６に記憶させる。
【００５５】
閲覧用モバイル端末９は、例えばスマートフォンのような一般的なウェブブラウジング機能を有する機器であり、ＣＰＵと、主記憶部と、補助記憶部と、閲覧装置８と通信するための通信部と、を備える。補助記憶部は、閲覧用モバイル端末９の各種機能を実現するためのプログラムを記憶している。また、閲覧用モバイル端末９は、例えばタッチパネルのような表示操作部９０２と、カメラ（図示せず）と、を備える。ユーザは、表示操作部９０２に対して鑑定評価書に示された閲覧要項に従い所定の操作を行うことにより、鑑定評価書７に記載された鑑定評価書識別情報を読み取ったり、パスワードまたはその他の情報を入力したりすることができる。この閲覧用モバイル端末９では、ＣＰＵが、補助記憶部が記憶するプログラムを主記憶部に読み込んで実行することにより、表示画像等送受信部９０１、ログイン情報送受信部９０３、識別情報認識部９０４として機能する。表示画像等送受信部９０１は、閲覧装置８から受信した鑑定評価書データを示す閲覧画像等を表示操作部９０２に表示させる。
【００５６】
識別情報認識部９０４は、ユーザが表示操作部９０２に対して行う操作に応じて、カメラにより撮影する等して認識された鑑定評価書識別情報に基づいて、この鑑定評価書識別情報に対応づけられたＵＲＬを特定し、特定したＵＲＬを示す情報をログイン情報送受信部９０３へ出力する。ログイン情報送受信部９０３は、識別情報認識部９０４から入力されるＵＲＬ情報に基づいて、閲覧装置８へアクセスし、要求された入力項目を示す情報を取得し、その情報を表示操作部９０２に表示させる。閲覧用モバイル端末９の表示操作部９０２には、例えば図１５（Ａ）乃至（Ｃ）に示すような画面が表示される。図１５（Ａ）は、ユーザがログイン操作を行うためのログイン画面情報の一例を示す、図１５（Ｂ）は、閲覧承認処理が正常に実行された場合に表示されるビューア初期画面情報の一例を示す。また、図１５（Ｃ）は、閲覧データを表示した状態の一例を示している。
【００５７】
次に、本実施の形態に係る不動産鑑定評価システムの動作について図１６乃至図１８を参照しながら説明する。まず、不動産鑑定士が、対象不動産の調査、確認を実施するとする。この場合、不動産鑑定士は、操作用モバイル端末３の入力部３０１を操作することにより、無人航空機１の飛行の範囲、画像の解像度、複層的空撮の設定（オーバーラップ率）等を設定する。そして、操作用モバイル端末３のフライトデータ生成部３０２が、無人航空機１のフライトデータを生成する（ステップＳ１）。次に、不動産鑑定士の操作用モバイル端末３に対する操作に応じて、生成されたフライトデータが、操作用モバイル端末３から通信装置２を介して無人航空機１へ送信される（ステップＳ２）。
【００５８】
一方、無人航空機１は、フライトデータを受信すると、受信したフライトデータに基づいて、自動航行撮影を実行する（ステップＳ３）。ここで、無人航空機１は、受信したフライトデータに従って、例えば図６（Ｂ）に示す撮影位置において、自動航行撮影を実行する。このとき、無人航空機１の飛行状況を示す情報および画像データが、無人航空機１から操作用モバイル端末３へ送信される（ステップＳ４）。ここで、不動産鑑定士は、操作用モバイル端末３の表示部３０５に表示される画像データを確認することができる。
【００５９】
続いて、自動航行撮影が完了すると、無人航空機１から着脱式メモリからなる画像データ記憶部１０７を抜き取って要因分析装置４のスロットに装着し、画像データを要因分析装置４へ転送する（ステップＳ５）。
【００６０】
その後、図１７に示すように、不動産鑑定士が要因分析を行う場合、要因分析装置４の点群データ生成部４０３が、不動産鑑定士の入力部４０９に対する操作に応じて、点群データを生成する（ステップＳ６）。次に、要因明細生成部が、不動産鑑定士の入力部４０９に対する操作に応じて、要因明細データを生成する（ステップＳ７）。続いて、不動産鑑定士の入力部４０９に対する操作に応じて、画像データと、生成された点群データおよび要因明細データが、要因分析装置４から鑑定評価書作成装置５へ送信される（ステップＳ８）。
【００６１】
その後、不動産鑑定士が資料作成を行う場合、鑑定評価書作成装置５の独自資料生成部５０３が、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、前述の独自資料を作成する（ステップＳ９）。次に、不動産鑑定士が鑑定評価作業を行う場合、鑑定評価書作成部５０５が、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、独自資料データ等に基づいて、鑑定評価手法を適用して鑑定評価書データを作成する（ステップＳ１０）。
【００６２】
続いて、不動産鑑定士が情報提供準備を行う場合、閲覧条件設定部５１２が、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、閲覧装置８における閲覧条件を設定する（ステップＳ１１）。その後、不動産鑑定士の入力部５１０に対する操作に応じて、鑑定評価書データが、鑑定評価書作成装置５から印刷製本装置６へ送信される（ステップＳ１２）。また、鑑定評価書データと閲覧条件を示す情報とを含む閲覧データが、鑑定評価書作成装置５から閲覧装置８へ送信される（ステップＳ１３）。
【００６３】
次に、図１８に示すように、不動産鑑定士が鑑定評価書７を成果として依頼者に納品する場合、印刷製本装置６が、鑑定評価書７を印刷（製本）する（ステップＳ１４）。ここで、不動産鑑定士は、作製された鑑定評価書７に署名押印を行う。そして、不動産鑑定士は、鑑定評価書７を依頼者へ納品する。ここで、鑑定評価書７は、通常、正本１部、副本数部として存在し、一般的には依頼者が正本１部を保管し、副本数部は、その依頼目的に従って裁判所、税務署、金融機関、取引相手などに提出され利用される。すなわち、本件においてユーザとは、鑑定評価書のユーザであり、依頼者及び依頼者より鑑定評価書を受け取った者をいう。
【００６４】
また、ユーザが紙媒体である鑑定評価書７を閲覧した結果、更に鑑定評価書７に含まれる画像情報等の詳細を閲覧しようとする場合、閲覧用モバイル端末９のカメラにより鑑定評価書識別情報を撮影したとする（ステップＳ１５）。この場合、鑑定評価書識別情報に対応するＵＲＬ情報に基づいて、アクセス要求情報が、閲覧用モバイル端末９から閲覧装置８へ送信される（ステップＳ１６）。一方、閲覧装置８がアクセス要求情報を受信すると、パスワードまたは必要入力事項を求めるログイン画面を示すログイン画面情報が、閲覧装置８から閲覧用モバイル端末９へ送信される（ステップＳ１７）。そして、ユーザが閲覧用モバイル端末９においてパスワードまたは必要入力事項を入力すると、ログイン情報が、閲覧用モバイル端末９から閲覧装置８へ送信される（ステップＳ１８）。一方、閲覧装置８がログイン情報を受信すると、閲覧装置８のビューア管理部８０３が、受信したログイン情報と閲覧データ記憶部８０２が記憶する閲覧データに含まれる閲覧条件を示す情報とを照合し、閲覧承認処理を実行する（ステップＳ１９）。
【００６５】
次に、ビューア初期画面情報が、閲覧装置８から閲覧用モバイル端末９へ送信される（ステップＳ２０）。ここで、閲覧用モバイル端末９は、ビューア初期画面情報を受信すると、受信したビューア初期画面情報に基づいて、ビューア初期画面を表示操作部９０２に表示させる。
【００６６】
続いて、ユーザが、閲覧用モバイル端末９の表示操作部９０２に対して閲覧データを閲覧するための操作を行うと、閲覧用モバイル端末９が、閲覧操作を受け付ける（ステップＳ２１）。その後、閲覧データを要求するデータ要求情報が、閲覧用モバイル端末９から閲覧装置８へ送信される（ステップＳ２２）。一方、閲覧装置８は、データ要求情報を受信すると、受信したデータ要求情報に対応する閲覧データを特定する（ステップＳ２３）。次に、特定された閲覧データが、閲覧装置８から閲覧用モバイル端末９へ送信される（ステップＳ２４）。ここで、ステップＳ２１乃至Ｓ２４の一連の処理が繰り返されることにより、ユーザが閲覧データの閲覧を継続することができる（ステップＳ２５）。
【００６７】
続いて、ユーザが、閲覧用モバイル端末９の表示操作部９０２に対して、閲覧を完了するための操作を行ったとする。この場合、ログアウト情報が、閲覧用モバイル端末９から閲覧装置８へ送信される（ステップＳ２６）。これにより、閲覧装置８のビューア管理部８０３がその機能を停止する。その後、閲覧装置８が、閲覧情報記憶部８０６に閲覧情報を記憶させる（ステップＳ２７）。
【００６８】
以上説明したように、本実施の形態に係る不動産鑑定システムによれば、従来の不動産鑑定評価業務における紙媒体の鑑定評価書での情報提供よりも、ユーザが閲覧用モバイル端末９を活用することにより、多くの情報提供が可能となる。
【００６９】
また、不動産鑑定評価基準第８章第４節は、「対象不動産の確認は、対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に分けられ、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により、的確に行う必要がある。」と示している。従来の業務においては、対象不動産への立入調査が困難で、遠景からの目視確認等しかできなかった場合、不動産鑑定評価基準第９章第２節ＶＩＩＩにより、調査範囲等条件を設定するなどして鑑定評価が行われてきたが、本発明では、無人航空機の空撮により、不動産鑑定士は画像データをもって対象不動産の全範囲を詳細に確認することが可能となり、条件設定により鑑定評価精度の劣る可能性がある業務成果をユーザに提供することを回避できる。
【００７０】
不動産鑑定評価基準第８章第５節は、「鑑定評価の成果は、採用した資料によって左右されるものであるから、資料の収集及び整理は、鑑定評価の作業に活用し得るように適切かつ合理的な計画に基づき、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により的確に行うものとし、公正妥当を欠くようなことがあってはならない。」と示している。鑑定評価に必要な資料は、おおむね確認資料、要因資料、事例資料に分けられるが、「確認資料とは、不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料をいう。確認資料としては、登記事項証明書、土地又は建物等の図面、写真、不動産の所在地に関する地図等があげられる。」（第８章第５節Ｉ）と示されている。従来の業務においては、確認資料の不備により、対象不動産を詳細に確定しえなかった場合等であっても、不動産鑑定評価基準第９章第２節ＶＩＩＩにより、その旨を表記して業務が行われてきたが、本発明による画像データ及び独自資料は、対象不動産の現況そのものを示す資料であるため、確認資料の不備を補完することが可能となる。
【００７１】
また、「要因資料とは、価格形成要因に照応する資料をいう。要因資料は、一般的要因に係る一般資料、地域要因に係る地域資料及び個別的要因に係る個別資料に分けられる。一般資料及び地域資料は、平素からできるだけ広くかつ組織的に収集しておくべきである。個別資料は、対象不動産の種類、対象確定条件等案件の相違に応じて適切に収集すべきである。」（第８章第５節ＩＩ）と示されている。本発明において作成する要因明細や独自資料は、個別資料に該当するものであって、従来の業務では、資料収集が困難な場合、不動産鑑定評価基準第９章第２節ＶＩＩＩにより、条件を設定し、評価上の取扱いを記載して鑑定評価を行っていたが、安易に条件等を設定した鑑定評価業務を回避することを可能としている。
【００７２】
不動産鑑定評価基準第８章第６節は、「資料の検討に当たっては、収集された資料についてそれが鑑定評価の作業に活用するために必要にして十分な資料であるか否か、資料が信頼するに足りるものであるか否かについて考察しなければならない。この場合においては、価格形成要因を分析するために、その資料が対象不動産の種類並びに鑑定評価の依頼目的及び条件に即応しているか否かについて検討すべきである。」と示している。本発明による画像データ、要因明細、独自資料等は、対象不動産の現況事実を示す資料であるため、従来とは異なり、資料の適否を検討することなく活用することを可能としている。
【００７３】
また、不動産鑑定評価基準第８章第６節は、「価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合には、原則として他の専門家が行った調査結果等を活用することが必要である。ただし、依頼目的や依頼者の事情による制約がある場合には、依頼者の同意を得て、想定上の条件を設定して鑑定評価を行うこと若しくは調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行うこと、又は自己の調査分析能力の範囲内で当該要因に係る価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。この場合、想定上の条件又は調査範囲等条件を設定するためには条件設定に係る一定の要件を満たすことが必要であり、また、推定を行うためには客観的な推定ができると認められることが必要である。」と示している。従来の業務では、原則として他の専門家が行った調査結果等を活用することが必要とされる場合であっても、それに要する費用や期間等の事情により、それら外注業務の実施を認める依頼者は稀と言わざるを得ない現実にあり、結果として上記ただし書きの適用となる場合が多かった。しかし、上記ただし書きの適用は、鑑定評価の精度が劣る可能性があるため、極力行うべきでは無い業務と考えられる。本発明による画像データ、要因明細、独自資料等の活用は、他の専門家に外注するのではなく、これを不動産鑑定士が自ら行うことにより、上記ただし書き適用の業務を回避することを可能としている。
【００７４】
不動産鑑定評価基準第９章第１節は、鑑定評価報告書（鑑定評価書）の作成について、「まずその鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価の手法の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべきである。」と示している。本発明は、資料を収集のみに頼らず、独自資料を作成し、価格形成要因に関する判断については要因明細を作成し、これを鑑定評価書の記載内容及び鑑定評価の手法の適用において採用する要因格差率ほか諸々の判断数値の根拠とするものである。前述のように、鑑定評価の成果は、採用した資料によって左右されるものであるから、対象不動産の現況事実を示す画像データ、要因明細、独自資料を活用する本発明は、従来の鑑定評価業務よりも精度及び信頼性が高い成果が得られることを可能としている。すなわち、本発明による業務行程を事前に示せば、不動産鑑定士からも、ユーザからも、従来の業務により得られる鑑定評価額と、本発明を活用して得られる鑑定評価額は異なるのであろうと想像され、本件発明による鑑定評価の方が客観性及び信頼性が高いであろうと推測されるものと思料する。
【００７５】
また、不動産鑑定評価基準第９章第３節は、付属資料として「対象不動産等の所在を明示した地図、土地又は建物等の図面、写真等の確認資料、事例資料等は、必要に応じて鑑定評価報告書に添付するものとする。なお、他の専門家が行った調査結果等を活用するために入手した調査報告書等の資料についても、必要に応じて、附属資料として添付するものとする。ただし、当該他の専門家の同意が得られないときは、この限りでない。」と示している。本発明は、従来の業務が、収集可能であった資料の添付に限られるところ、独自資料の活用により説明能力の高い鑑定評価書の作成を可能としている。また、上記の他の専門家が行った調査結果等の活用については、前述の通りであるが、市販の住宅地図を鑑定評価書の附属資料として活用するにおいても使用承認を要するのと同様に、他の専門家が行った調査結果等を附属資料とするにも同意が必要である。しかし、その調査結果等については当該専門家が責任を負うこととなるため、例えば鑑定評価の目的が裁判であったりする場合には、付属資料としての採用に同意を得られない場合があったり、その調査精度や信頼性に但書が付される場合があるのが現実である。本発明は、そのような点において不動産鑑定士が自ら鑑定評価を目的として作成した独自資料を、自己の著作物として鑑定評価書に活用する次第であり、以上のような現実的困難を回避することが可能である。
【００７６】
不動産鑑定評価基準第９章第１節は、鑑定評価書（鑑定評価報告書）について、「その作成に当たっては、誤解の生ずる余地を与えないよう留意するとともに、特に鑑定評価額の決定の理由については、依頼者のみならず第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない。」と示している。すなわち、鑑定評価業務においては、一冊の鑑定評価書内にて必要十分な情報提供と説明義務を果たすことが原則であり、鑑定評価書とは別に画像データ等を記録したメモリを提供するという方法では、提供を受けた依頼者しか情報を得ることができず、また、そのコピーデータが想定外の外部へ漏えいする危険性があった。本発明は、鑑定評価書を実際に手にしたユーザが、従来の業務では鑑定評価書には含めることが困難であった画像データ、空撮動画、三次元画像等をモバイル端末から閲覧できるシステムとしており、従来の業務より情報量が多く安全性の高い鑑定評価業務を可能としている。
【００７７】
なお、本実施の形態に係る不動産鑑定システムは、独占的に利用されるべきものではなく、有用な不動産鑑定評価システムとして広く利用される環境を形成することにより、不当鑑定を無くしていく理念を掲げている。従って、本実施の形態に係る不動産鑑定システムで使用するデータは、不動産鑑定士が容易に導入可能なもの、汎用性のあるものを念頭に設計している。その結果、本実施の形態は、難解事案等への対応や、説得力の高い鑑定評価業務を実現するにおいて有効性が認められるに限らず、今後の社会経済のあり方を念頭に、様々な観点で活路を見出す可能性を含んでいる。
【００７８】
日本の人口は大都市への一極集中や高齢化問題の中にあって、国が行う地価公示業務等を担う不動産鑑定士は、既に地方域において人数減少と高齢化が深刻な問題となっている。
このような状況において今後は、無人航空機を操ったり、データ解析したりすることに長けた若手の不動産鑑定士が現地実査を担当し、地元の地域性や事情に精通している高齢の不動産鑑定士は、画像データをもって対象不動産を確認し、鑑定評価を行う等の分業が有用と考えられる。そのような観点において、本実施の形態に係る不動産鑑定システムは、複数の不動産鑑定士による協働体制を築く際に有用である。
【００７９】
また、そのような無人航空機を用いた複数の不動産鑑定士による協働体制を築くことは、今後近い将来に発生するであろう南海トラフ地震等の大災害に際して大いに役立つものであることは、これまでの災害対応の経験により明らかである。大災害の被災地では、現地への立入調査が困難な場合が多いとともに、被災後の現況を示す資料は存在しないため、その際に活用できるのが本発明であり、それは被災自治体が行う住家被害認定調査など、各種の公共公益サービスにも寄与できるものである。
【００８０】
また、本発明は社会問題でもある不当鑑定の排除に寄与できる。公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の平成２８年３月２２日付け懲戒処分を例に挙げると、当該事案の対象不動産は、画地の約半分が傾斜地となっている８万平方メートルを超える産業廃棄物最終処分場跡地であり、それは不動産鑑定士ならば容易に難解物件と想像がつく物件であって、世間一般からは相応に専門職業家としての高度な技術が駆使されて鑑定評価が行われるだろうと想像されるべき物件である。ここで、懲戒処分の理由は「調査分析が不十分で専門職業家としての説明責任を十分に果たしていない」、「不動産鑑定評価基準を遵守した評価とは言い切れず、不動産鑑定士として相当な注意を欠いている鑑定評価書と認められる」と指摘されている。
【００８１】
また、同懲戒処分は、当該事案について有責と認められる事項について、「分析が曖昧で不十分である。」「説明責任を十分果たしているとは認められない。」「説明責任及び倫理が欠如している。」「不十分である。」と締めくくっているが、当該事案が広大な産業廃棄物最終処分場跡地という難解物件である以上、どの程度の作業をもって十分か不十分かの線引きは、不動産鑑定士にとっても判断が難しいのが実情である。すなわち、当該懲戒処分は、不動産鑑定士に対し、注意喚起の効果はあるものの、具体の解決方法や手段までを示すものとはなっていない。
【００８２】
当該懲戒処分に係る不動産鑑定士の能力や不誠実さ等はさておき、およそ、このような懲戒処分が出された背景には、不動産鑑定士に課せられる専門家責任への意識の高まりがあると思料される。しかし、現場の不動産鑑定士は、調査困難物件や資料不備物件等が存在する現実社会の中で活動しているのであって、特に難解物件に直面した場合には、誠実に業務を実施したつもりであっても、絶えず懲戒リスク、すなわち不当鑑定に至るリスクにさらされているとも言える。
【００８３】
そのような今日的課題に対し、一つの解決方法と手段を示すのが本件発明である。すなわち、有用な不動産鑑定評価システムが存在し、その存在と効果が認知された社会環境ができれば、不動産鑑定士だけでなく、一般ユーザから見ても、その鑑定評価書が概ね十分か不十分か程度の判断はできるようになるのであって、そのような環境の形成により、不当鑑定は撲滅されていくべきものと考える。
【００８４】
本実施の形態に係る不動産鑑定評価システムが解決しようとしている主たる課題は、鑑定評価の依頼者に係る人的事情や対象不動産に係る物件事情により、詳細な現況調査ができない事案、十分な資料が存しない事案への対応でもある。
【００８５】
人的事情については、例えば依頼者が不動産の借主あるいは貸主、裁判における原告あるいは被告、債権者（金融機関）あるいは債務者（個人や事業主）など、それぞれの立場にあることによって、不動産鑑定士が対象不動産を調査できる範囲や程度が変わってくる現実があること、また、提供を受けることができる資料の範囲や程度が変わってくる現実があること。物件事情については、前記懲戒処分のような広大な産業廃棄物最終処分場跡地であったり、山林原野であったり、あるいは、地震、津波、台風等の被災地であったり、そのような対象不動産に関しては、その現況を示す資料等が存しない場合が多々ある現実をいう。
【００８６】
そのような現実に対し、不動産鑑定評価基準第９章第２節ＶＩＩＩは「対象不動産の確認、資料の検討及び価格形成要因の分析等、鑑定評価の手順の各段階において、鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項が存する場合（調査範囲等条件を設定した場合を含む。）の評価上の取扱いを記載しなければならない。」と示している。即ち、不動産鑑定評価基準は、対象不動産の確認や資料収集が困難な場合であっても、合理的な対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件等を設定し、その評価上の取扱いを記載すれば、鑑定評価を行うことが可能であると許容している。
【００８７】
よって、従来の業務では、そのような許容の下、個々の不動産鑑定士の判断により、十分と考えられる業務が行われているのが通常であるが、結果として客観的には不十分な鑑定評価業務（不当鑑定）と判断され、懲戒処分が生じる余地があった。即ち、対象不動産の確認、資料検討及び価格形成要因の分析等が不十分でも、条件を設定し、評価上の取扱いを記載すれば良いという鑑定評価業務は、極力行うべきではない。
【００８８】
これに対して、本実施の形態に係る不動産鑑定システムでは、立入調査が困難な場合であっても、無人航空機による空撮を行い、少なくとも不動産鑑定士は画像データをもって対象不動産の全範囲を詳細に確認し、調査分析する業務であることを前提としている。また、現況を示す図面資料等が存しない場合であっても、画像データを基に独自の図面資料等を作成し、これを活用することにより資料収集の限界や不備を克服するものである。
【００８９】
特に資料に関しては、不動産鑑定評価基準は収集するものと位置付けているが、本件発明においては独自に作成するものとしている。資料の収集といっても、その活用については単純ではない。不動産に係る資料のうち最もポピュラーな住宅地図の場合、地図会社から住宅地図を購入し、鑑定評価書への添付使用に係る許諾契約を結び、提示された許諾番号を付することにより、ようやく鑑定評価書に添付することができる。そのように市販され、使用制度の整った類の資料であれば問題は無いが、測量図、平面図、等高線図など、そもそも資料が存在しない物件は多々あるのであって、資料の活用という点においても、独自資料は有用である。
【００９０】
また、鑑定評価書は紙媒体であるため、従来その内容は、印刷された文言、図面、写真等の二次元情報に限られてきた。また、その内容は専門性を伴うため、一般ユーザはその内容の意味や良否を理解することが困難な一面があった。これに対して、本実施の形態に係る不動産鑑定システムでは、ユーザがモバイル端末より、対象不動産の画像データを拡大して見たり、動画を再生したり、三次元画像を各方向から見ること等を可能としており、ユーザにとっては、鑑定評価書の記載内容が対象不動産の現況を正確に示したものであるかどうかを客観的に検討することが可能であるとともに、鑑定評価書の記載内容のみでは十分に理解しにくかった対象不動産の現況を画像データ等により補完的に理解できるようにしている。
【００９１】
なお、ユーザとは、依頼者に限らず、依頼者が鑑定評価書を提示する裁判所、税務署、金融機関、取引相手などを含んでおり、鑑定評価書に示された不動産の価値判断について、その利害に関連する第三者に対しても、十分な説明と根拠提示を行おうとするものである。
【００９２】
以上、本発明の実施の形態について説明したが、本発明はこれらに限定されるものではない。本発明は、実施の形態及び変形例が適宜組み合わされたもの、それに適宜変更が加えられたものを含む。
【産業上の利用可能性】
【００９３】
本発明は、不動産鑑定評価に好適である。
【符号の説明】
【００９４】
１  無人航空機
２  通信装置
３  操作用モバイル端末
４  要因分析装置
５  鑑定評価書作製装置
６  印刷製本装置
７  鑑定評価書
８  閲覧装置
９  閲覧用モバイル端末
１０１  フライトデータ受信部
１０２  フライトデータ記憶部
１０３  飛行制御部
１０４  測位部
１０５  撮影制御部
１０６  カメラ
１０７  画像データ記憶部
１０８  情報送信部
３０１，４０９，５１０  入力部
３０２  フライトデータ生成部
３０３  フライトデータ記憶部
３０４  フライトデータ送信部
３０５，４０７，５０８  表示部
３０６，４０８，５０９  表示制御部
３０７  情報受信部
４０１  画像データ取得部
４０２  画像データ記憶部
４０３  点群データ生成部
４０４  点群データ記憶部
４０５  要因明細生成部
４０６  要因明細データ記憶部
４１０  分析条件設定部
４１１  送信条件設定部
４１２  画像関連データ送信部
５０１  画像関連データ取得部
５０２  画像関連データ記憶部
５０３  独自資料生成部
５０４  独自資料データ記憶部
５０５  鑑定評価書作成部
５０６  鑑定評価書データ記憶部
５０７  製本データ出力部
５１１  鑑定評価部
５１２  閲覧条件設定部
５１３  閲覧データ出力部
６０１  製本データ受信部
６０２  印刷製本部
８０１  閲覧データ取得部
８０２  閲覧データ記憶部
８０３  ビューア管理部
８０４，９０１  表示画像等送受信部
８０５  閲覧情報送信部
８０６  閲覧情報記憶部
８０７，９０３  ログイン情報送受信部
９０２  表示操作部
９０４  識別情報認識部
【要約】
【課題】対象不動産の鑑定評価精度が高い不動産鑑定評価システムおよび鑑定評価書を提供する。
【解決手段】不動産鑑定評価システムは、カメラを有する無人航空機１を使用して対象不動産を調査分析する。不動産鑑定評価システムは、対象不動産の上空における複数の撮影位置それぞれにおいて、対象不動産における互いに少なくとも一部が重複する複数の被撮影領域を撮影して得られる複数の画像データに基づいて、対象不動産の３次元形状を示す点群データを生成する点群データ生成部４０３と、複数の画像データおよび点群データに基づいて、対象不動産の価格形成要因を抽出し、抽出した価格形成要因について要因明細データを生成する要因明細生成部４０５と、点群データおよび要因明細データを用いて、対象不動産の鑑定評価書を作成する鑑定評価書作成部と、を備える。
【選択図】図８【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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