(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件の出品に用いられる出品者端末、出品された不動産物件の入札に用いられる複数の買取希望者端末およびオークションを管理するために用いられる管理者端末と通信ネットワークで接続されてオークションの進行を制御するオークション制御部を有するオークションシステムであって、
前記オークション制御部は、オークションよりも限定された人数の買取希望者によってオークションの前に行われる査定の依頼がきた場合に前記買取希望者が査定額を提示できることを示す情報を前記買取希望者端末から受け付け、前記管理者端末または前記オークション制御部に予め設定されているプログラムから１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付けるとともに、前記出品者端末から１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付け、前記査定者に選定された買取希望者の買取希望者端末に出品される商品情報を閲覧可能な状態で開示し、前記査定者の買取希望者端末から買取査定額を受け付け、複数の前記買取査定額の中で最も高い最高査定額で売却するかオークションへ移行するかの決定情報を前記出品者端末から受け付け、オークションへ移行する場合に、前記商品情報を複数の前記買取希望者端末に閲覧可能な状態で開示し、前記最高査定額からオークションで落札するための下限である最低落札価格またはオークションへ入札するための下限である最低入札価格を決定して前記買取希望者端末からの入札を受け付けることを特徴とするオークションシステム。
【請求項２】
前記オークション制御部は、前記商品情報に含まれる商品の区分と一致する購入可能な区分が予め登録されている前記買取希望者を抽出し、抽出された前記買取希望者の情報を前記出品者端末および管理者端末の少なくとも前記出品者端末へ閲覧可能な状態で開示する請求項１に記載のオークションシステム。
【請求項３】
前記オークション制御部は、オークションへ移行する場合に、前記査定者に開示した商品情報に追加情報を付加した情報を、複数の前記買取希望者端末に閲覧可能な状態で開示する請求項１または２に記載のオークションシステム。
【請求項４】
前記オークション制御部は、前記買取希望者端末からの入札があった場合に、最高入札額を提示した買取希望者を落札者と決定し、入札がなかった場合に、最高査定額を提示した前記買取希望者を落札者と決定する請求項１〜３のいずれか１項に記載のオークションシステム。
【請求項５】
前記オークション制御部は、前記買取希望者からの入札を受け付ける際に、パスワードの入力を要求する請求項１〜４のいずれか１項に記載のオークションシステム。
【請求項６】
不動産物件の出品に用いられる出品者端末、出品された不動産物件の入札に用いられる複数の買取希望者端末およびオークションを管理するために用いられる管理者端末と通信ネットワークで接続されるオークション制御部により実行するオークション方法であって、
オークションよりも限定された人数の買取希望者によってオークションの前に行われる査定の依頼がきた場合に前記買取希望者が査定額を提示できることを示す情報を前記買取希望者端末から受け付けるステップと、
前記管理者端末または前記オークション制御部に予め設定されているプログラムから１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付けるステップと、
前記出品者端末から１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付けるステップと、
前記査定者に選定された買取希望者の買取希望者端末に出品される商品情報を閲覧可能な状態で開示するステップと、
前記査定者の買取希望者端末から買取査定額を受け付けるステップと、
複数の前記買取査定額の中で最も高い最高査定額で売却するかオークションへ移行するかの決定情報を前記出品者端末から受け付けるステップと、
オークションへ移行する場合に、前記商品情報を複数の前記買取希望者端末に閲覧可能な状態で開示するステップと、
前記最高査定額からオークションで落札するための下限である最低落札価格またはオークションで入札するための下限である最低入札価格を決定して前記買取希望者端末からの入札を受け付けるステップと、を有することを特徴とするオークション方法。
【請求項７】
オークションへ移行する場合に、前記査定者に開示した商品情報に追加情報を付加した情報を、複数の前記買取希望者端末に閲覧可能な状態で開示する請求項６に記載のオークション方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、通信ネットワークを介したオークションシステムおよびオークション方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、インターネットなどの通信ネットワークを介したネットオークションが盛んに行われている。ネットオークションでは、出品者が商品に関する情報や最低落札価格などを、パーソナルコンピュータなどの端末から入力し、これらの情報に基づき、出品リストが作成されてネットワーク上に公開される。なお、最低落札価格は、最高入札額がその価格以上であれば、落札が可能となる価格である。購入希望者は、ネットワークにアクセスされた端末により、出品リストから購入したい商品を見つけることができ、希望買取価格を入力して入札することができる。そして、入札期間内に最高額をネットワークを介して入札した購入希望者が、商品を落札できる。
【０００３】
ところで、出品者が最低落札価格を決定する行為は、非常に困難な作業である。すなわち、出品者は、必ずしもその商品に精通しておらず、市場での取引価格を熟知しているわけではない。出品者としては、できるだけ高い最低落札価格を設定したいが、最低落札価格を低くし過ぎると、必要以上に低い価格で販売しなければならなくなる可能性があり、高くし過ぎると、入札者が現れない可能性がある。したがって、取引価格を調査する必要が生じるが、調査にもある程度の専門性が必要となり、適切な最低落札価格を設定できるとは限らない。また、最低落札価格を設定するために、専門の査定業者へ依頼することも可能であるが、そのためには費用が掛かってしまう。
【０００４】
ところで、例えば特許文献１には、１回目のオークションの最高入札価格から、２回目のオークションの最低落札価格を設定し、再オークションを行うオークションシステムが記載されている。このシステムによれば、１回目のオークションの最高入札価格に不満がある場合には、その最高入札価格から自動的に最低落札価格を設定して２回目、さらには３回目とオークションを順次行うことができる。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】国際公開第０１／０３５２８６号
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、特許文献１に記載のオークションシステムにおいても、１回目のオークションにおいては、最低落札価格を設定する必要があり、かつ２回目のオークションの最低落札価格が決定するまでには、１回目のオークションが終了するまで待つ必要があり、非常に時間がかかる。
【０００７】
本発明は、上述した課題を解決するためになされたものであり、出品者に専門的な知識がなくとも、適切な最低落札価格またはオークション開始価格（最低入札価格）を、コストをかけずに迅速に設定してより高い金額で売却できるオークションシステムおよびオークション方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上記目的を達成するオークションシステムは、不動産物件の出品に用いられる出品者端末、出品された不動産物件の入札に用いられる複数の買取希望者端末およびオークションを管理するために用いられる管理者端末と通信ネットワークで接続されてオークションの進行を制御するオークション制御部を有するオークションシステムであって、前記オークション制御部は、オークションよりも限定された人数の買取希望者によってオークションの前に行われる査定の依頼がきた場合に前記買取希望者が査定額を提示できることを示す情報を前記買取希望者端末から受け付け、前記管理者端末または前記オークション制御部に予め設定されているプログラムから１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付けるとともに、前記出品者端末から１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付け、前記査定者に選定された買取希望者の買取希望者端末に出品される商品情報を閲覧可能な状態で開示し、前記査定者の買取希望者端末から買取査定額を受け付け、複数の前記買取査定額の中で最も高い最高査定額で売却するかオークションへ移行するかの決定情報を前記出品者端末から受け付け、オークションへ移行する場合に、前記商品情報を複数の前記買取希望者端末に閲覧可能な状態で開示し、前記最高査定額からオークションで落札するための下限である最低落札価格またはオークションへ入札するための下限である最低入札価格を決定して前記買取希望者端末からの入札を受け付けることを特徴とする。
【０００９】
また、上記目的を達成するオークション方法は、不動産物件の出品に用いられる出品者端末、出品された不動産物件の入札に用いられる複数の買取希望者端末およびオークションを管理するために用いられる管理者端末と通信ネットワークで接続されるオークション制御部により実行するオークション方法であって、オークションよりも限定された人数の買取希望者によってオークションの前に行われる査定の依頼がきた場合に前記買取希望者が査定額を提示できることを示す情報を前記買取希望者端末から受け付けるステップと、前記管理者端末または前記オークション制御部に予め設定されているプログラムから１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付けるステップと、前記出品者端末から１以上の買取希望者を、前記査定額を提示できる買取希望者の中から査定者として選定する情報を受け付けるステップと、前記査定者に選定された買取希望者の買取希望者端末に出品される商品情報を閲覧可能な状態で開示するステップと、前記査定者の買取希望者端末から買取査定額を受け付けるステップと、複数の前記買取査定額の中で最も高い最高査定額で売却するかオークションへ移行するかの決定情報を前記出品者端末から受け付けるステップと、オークションへ移行する場合に、前記商品情報を複数の前記買取希望者端末に閲覧可能な状態で開示するステップと、前記最高査定額からオークションで落札するための下限である最低落札価格またはオークションで入札するための下限である最低入札価格を決定して前記買取希望者端末からの入札を受け付けるステップと、を有することを特徴とする。
【発明の効果】
【００１０】
上記のように構成したオークションシステムおよびオークション方法は、選定される査定者による最高査定額から最低落札価格または最低入札価格を決定できるため、出品者に専門的な知識がなくとも、適切な最低落札価格または最低入札価格をコストをかけずに迅速に設定できる。そして、適切な最低落札価格または最低入札価格を設定することで、高い価格で売却できる可能性を最大限に高めることができる。また、出品者は、オークションの前に最高査定額で売却することも可能であり、必要に応じて選択的に、取引を迅速に行うこともできる。また、出品者端末から選定される購入希望者が査定者に含まれることで、オークションシステムの公平性および透明性を高めることができる。また、管理者端末または予め設定されたプログラムから選定される買取希望者が査定者に含まれることで、信頼性の高い買取希望者を査定者に選定しやすくなり、取引の成立性を高めることができる。また、選定される査定者が限定されるため、査定額を迅速に得ることができるとともに、数が限定されることで購買意欲が高まる査定者から、より良い査定額を得ることができる。
【００１１】
前記オークション制御部は、前記管理者端末または前記オークション制御部に予め設定されているプログラムから１以上の買取希望者を査定者として選定する情報を受け付けるとともに、前記出品者端末から１以上の買取希望者を査定者として選定する情報を受け付けるため、出品者端末から選定される購入希望者が査定者に含まれることで、オークションシステムの公平性および透明性を高めつつ、管理者端末または予め設定されたプログラムから選定される買取希望者が査定者に含まれることで、出品者の知識不足により生じ得る不具合を補い、取引の成立性を高めることができる。
【００１２】
前記オークション制御部は、前記商品情報に含まれる商品の区分と一致する購入可能な区分が予め登録されている前記買取希望者を抽出し、抽出された前記買取希望者の情報を前記出品者端末および管理者端末の少なくとも前記出品者端末へ閲覧可能な状態で開示するようにすれば、出品者または管理者が、リストを使って査定者を選定することが容易となり、利便性が高い。
【００１３】
前記オークション制御部は、オークションへ移行する場合に、前記査定者に開示した商品情報に追加情報を付加した情報を、複数の前記買取希望者端末に閲覧可能な状態で開示するようにすれば、開示される情報が増加して入札者を増加させることができ、より高い金額で入札される可能性を高めることができる。
【００１４】
前記オークション制御部は、前記買取希望者端末からの入札があった場合に、最高入札額を提示した買取希望者を落札者と決定し、入札がなかった場合に、最高査定額を提示した前記買取希望者を落札者と決定するようにすれば、出品者は、より高い方の価格で商品を販売できる。なお、ここにおける決定とは、出品者による最終的な決定に限定されず、オークション制御部による仮の決定である場合も含まれる。
【００１５】
前記オークション制御部は、最高入札額が最低落札価格以上である場合に、最高入札額を提示した買取希望者を落札者と決定し、入札者がない場合または最高入札額が最低落札価格未満である場合に、最高査定額を提示した前記買取希望者を落札者と決定するようにすれば、出品者は、入札額および査定額のより高い方の価格で商品を販売できる。
【００１６】
前記オークション制御部は、前記買取希望者からの入札を受け付ける際に、パスワードの入力を要求するようにすれば、取引の安全性を高めることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】本実施形態に係るオークションシステムの構成を示すブロック図である。
【図２】オークション制御部の物理的構成を示すブロック図である。
【図３】本実施形態に係るオークションシステムの出品受付部および査定実行部における処理を説明するためのフローチャートである。
【図４】本実施形態に係るオークションシステムのオークション実行部における処理を説明するためのフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１８】
以下、図面を参照して、本発明の実施の形態を説明する。
【００１９】
本実施形態に係るオークションシステム１０は、インターネットなどの通信ネットワーク２０を介して行われる不動産物件用のネットオークションシステムである。
【００２０】
オークションシステム１０は、図１に示すように、出品者が使用する出品者端末３０と、買取希望者が使用する買取希望者端末４０と、オークションの管理者が使用する管理者端末５０と、オークションの進行を制御するオークション制御部６０とを備えている。出品者端末３０、買取希望者端末４０、管理者端末５０およびオークション制御部６０は、通信ネットワーク２０を介して通信可能に接続されている。
【００２１】
出品者端末３０は、商品である不動産物件の売却を希望する出品者が、出品者情報、商品情報（物件情報）などを入力し、さらに入札情報などを受け取るための端末であり、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯端末、またはオークション用の専用装置などにより構成される。出品者端末３０は、ネットワーク２０上の専用サイト内で登録手続きを行うことで、オークション制御部６０と通信することが可能となる。出品者端末３０のオークション制御部６０との通信は、オークション制御部６０から付与されるＩＤおよびパスワードによりログイン可能な専用サイト内で行われる。また、ログインされていない可能性のある出品者端末３０へオークション制御部６０が通知を行う場合などでは、電子メールにより通知が行われる場合もあり得る。出品者端末３０は、出品者により入力された出品者情報や物件情報等を、ネットワーク２０を介してオークション制御部６０へ送信し、かつ入札情報等を、オークション制御部６０から受信して出品者へ表示する。なお、本実施形態では、一の出品者が一の商品を出品する場合を例として説明するが、実際のオークションシステム１０では、複数の出品者により複数の出品がなされて、複数のオークションが並行して行われる。
【００２２】
買取希望者端末４０は、商品である不動産物件の買取を希望する買取希望者が、商品情報等を閲覧して入札等を行うために使用する端末であり、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯型情報端末、またはオークション用の専用装置などにより構成される。買取希望者端末４０は、ネットワーク２０上の専用サイト内で登録手続きを行うことで、オークション制御部６０と通信することが可能となる。買取希望者端末４０は、取引の安全性のため、登録の際に審査されることが好ましい。買取希望者の登録の際には、買取希望者の買取可能な商品区分（例えば、一戸建て、マンション、ワンルーム、土地、棟売りマンション、棟売りアパート、ビル等）が登録される。買取希望者端末４０は、審査を通過して登録されると、入札の際に入力が要求されるワンタイムパスワードを生成するパスワード生成器が発行される。なお、入札の際にワンタイムパスワードが要求されない構成とすれば、パスワード生成器は不要である。
【００２３】
買取希望者端末４０のオークション制御部６０との通信は、オークション制御部６０から付与されるＩＤおよびパスワードによりログイン可能な専用サイト内で行われる。また、ログインされていない可能性のある買取希望者端末４０へオークション制御部６０が通知を行う場合などでは、電子メールにより通知が行われる場合もあり得る。買取希望者端末４０は、物件情報等をネットワーク２０を介してオークション制御部６０から受信して買取希望者へ表示し、かつ入札等をネットワーク２０を介してオークション制御部６０へ行うことができる。なお、図１では、買取希望者端末４０が便宜上４つとなっているが、数は限定されない。
【００２４】
管理者端末５０は、オークションの管理者が操作する端末であり、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯型情報端末、またはオークション用の専用装置などにより構成される。管理者端末５０は、オークション制御部６０における各プログラムの処理状況を表示したり、管理者が入力することが可能である。管理者端末５０のオークション制御部６０との通信は、オークション制御部６０から付与されるＩＤおよびパスワードによりログイン可能な管理用サイト内で行われる。また、ログインされていない可能性のある管理者端末５０へオークション制御部６０が通知を行う場合などでは、電子メールにより通知が行われる場合もあり得る。なお、本実施形態では、管理者端末５０は、オークション制御部６０と別構成として定義されているが、オークション制御部６０に含まれる構成とすることもできる。また、管理者端末５０は、複数設けられてもよく、機能毎に端末が複数に分割されてもよい。例えば、後述する査定者を選定する機能を備える管理者端末５０と、それ以外の機能を備える管理者端末５０が設けられてもよい。
【００２５】
オークション制御部６０は、買取希望者端末４０、出品者端末３０および管理者端末５０とネットワーク２０を介して通信可能に接続されており、通信ネットワーク２０を介したネットオークションを実行するための大容量のサーバ装置（コンピュータ）である。オークション制御部６０は、ハードウェアの物理的構成として、図２に示すように、記憶装置６１と、処理装置６２と、通信装置６３とを備えている。
【００２６】
記憶装置６１は、例えばＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）、フラッシュメモリ（Ｆｌａｓｈ  Ｍｅｍｏｒｙ）等の半導体メモリ素子、または、ハードディスク、光ディスク等である。記憶装置６１は、出品者情報、商品情報、買取希望者情報、プログラム等を、処理の状況に応じて書き込み、または読み出すことができる。
【００２７】
処理装置６２は、例えばＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）、ＭＰＵ（Ｍｉｃｒｏ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）等である。処理装置６２は、記憶装置６１に記憶されているプログラムを、ＲＡＭを作業領域として実行させて演算処理を行い、プログラムに従って通信装置６３や記憶装置６１を作動させて、ネットオークションをネットワーク２０上で実行する。
【００２８】
通信装置６３は、通信ネットワーク２０を介して接続された買取希望者端末４０、出品者端末３０および管理者端末５０と通信を行うためのインターフェース装置である。通信装置６３は、多数の買取希望者端末４０、出品者端末３０および管理者端末５０と同時に通信可能である。
【００２９】
オークションを実行するオークション制御部６０は、論理的な構成として、図１に示すように、出品者の出品を受け付ける出品受付部７１と、オークションの前に査定を行う査定実行部７２と、オークションを行うオークション実行部７３とを有している。
【００３０】
次に、オークション制御部６０により行われる処理を、図３、４に示すフローチャートを参照しつつ説明する。まず、出品者の出品を受け付ける出品受付部７１における処理を説明する。
【００３１】
出品受付部７１は、図３に示すように、出品者が操作する出品者端末３０から、ネットワーク２０を介して出品情報を受信し、記憶装置６１に保存する（ステップ１０）。ここで受信する出品情報は、出品者情報と、商品（物件）に関する第１の商品情報を含んでいる。出品者情報は、例えば、氏名、住所、電話番号、メールアドレス、身分証明書のコピー等である。第１の商品情報は、オークションの前に限定された買取希望者に開示して、買取額の査定を依頼するための情報であり、少なくとも査定に必要な最低限の情報を含んでいる。第１の商品情報は、例えば、カテゴリ（一戸建て、マンション、ワンルーム、土地、棟売りマンション、棟売りアパート、ビル等）、面積、間取り、築年数、地域、階数、方角、間口、接面道路の種類、接面道路の幅員、地形、地勢等である。ここで受信した出品情報は、この段階では、買取希望者端末４０に未公開となっている。
【００３２】
第１の商品情報が記憶装置６１に保存された後、出品受付部７１は、管理者端末５０へ、出品者情報および第１の商品情報の確認を要求する。管理者が管理者端末５０から出品者情報および第１の商品情報を確認し、必要に応じて出品者に対して情報を確認し、不足する証明書等の書類の追加や情報の修正を行った後、管理者端末５０は出品受付部７１へその情報を送信し、第１の商品情報が確定される（ステップ１１）。
【００３３】
次に、オークションの前に査定を行う査定実行部７２における処理を説明する。査定実行部７２は、出品情報に基づいて、出品された商品のカテゴリ（商品区分）を判別し、記憶装置６１に保存されている複数の買取希望者の情報を用いて、そのカテゴリに関連付けられた複数の買取希望者のリストを作成する（ステップ１２）。この後、査定実行部７２は、作成した買取希望者のリストを、ネットワーク２０を介して出品者端末３０および管理者端末５０へ送信する（ステップ１３）。不動産物件におけるカテゴリは、例えば、戸建て、マンション、ワンルーム、土地、棟売りマンション、棟売りアパート、ビル等である。すなわち、入札を希望している複数の買取希望者は、事前に購入可能な物件のカテゴリが登録されており、この登録情報に基づいて、出品された商品と同一のカテゴリに関連付けられた購入希望者を抽出できる。なお、購入希望者は、業者、個人など様々であり、例えば個人の場合には、出品された物件と購入希望の物件のカテゴリが一致しても、査定額を提示できるとは限らない。このため、買取希望者は、査定の依頼がきた場合に購入額を提示できるか否かの情報を、オークション制御部６０からに要求に応じて買取希望者端末４０からオークション制御部６０へ送信し、予め買取希望者情報として記憶装置６１に保存されていることが好ましい。そして、一般的には、査定の依頼がきた場合に購入額を提示できる購入希望者は、個人ではなく業者となる可能性が高い。したがって、取引価格を熟知した業者から、適切な査定額の提示を受けることができる。また、査定を依頼する購入希望者を、予め査定が可能と登録された購入希望者に限定することで、そのカテゴリにおける取引価格に精通した業者の登録が促されるため、金銭を支払って査定額を決定することなしに、適切な査定額（最低落札価格）を得ることが可能となる。なお、買取額の査定を依頼された買取希望者にとっては、オークションに至らずそのまま購入できる可能性もあるため、査定を行う利点は十分にある。なお、査定額は、買取希望者が実際に買取可能な金額であり、代理で売り出すための売り出し価格とは異なる。
【００３４】
次に、査定実行部７２から、同じカテゴリに属する複数の購入希望者のリストを受信した出品者は、リストの中から、査定を依頼したい購入希望者を、予め設定された数（例えば３）だけ選定して、査定実行部７２へ送信する。査定実行部７２は、出品者によって選定された購入希望者の情報を受信する（ステップ１４）。なお、選定する購入希望者の予め設定された数は、３に限定されず、１以上であればよい。なお、管理者によって数（例えば３）が予め設定されていても、査定を依頼したい購入希望者がその数に満たない場合には、それ未満の数（例えば２）の購入希望者のみ選定できる構成としてもよい。また、査定を依頼したい購入希望者を、任意に選定できる構成とすることもできる。
【００３５】
また、査定実行部７２から、同じカテゴリに属する複数の購入希望者のリストを受信した管理者は、リストの中から、信頼できる購入希望者を、予め設定された数（例えば３）だけ選定して、査定実行部７２へ送信する。査定実行部７２は、管理者によって選定された購入希望者の情報を受信する（ステップ１５）。なお、選定する購入希望者の予め設定された数は、３に限定されず、１以上であればよい。なお、管理者によって数（例えば３）が予め設定されていても、査定を依頼したい購入希望者がその数に満たない場合には、それ未満の数（例えば２）の購入希望者のみ選定できる構成としてもよい。また、査定を依頼したい購入希望者を、任意に選定できる構成とすることもできる。
【００３６】
また、管理者が選定する購入希望者は、選定方法を予め決定してプログラムとして記憶装置６１に保存し、査定実行部７２から受け取る信号に応じてプログラムを実行して自動で選定する構成とすることもできる。プログラムは、例えば、記憶装置６１に記録されている過去の実績から３人（または３社）を選定する構成とすることができる。または、プログラムは、金融機関による不動産や業者の評価情報や、不動産鑑定の情報などを用いて、購入希望者を選定することもできる。この場合、プログラムは、記憶装置６１に記録された情報のみならず、ネットワーク２０を介して外部のデータベースにアクセスして情報を得つつ選定することもできる。また、出品者が選定する購入希望者と、管理者が選定する購入希望者が一致する場合に、査定実行部７２が、出品者または管理者に、ネットワーク２０を介して追加の購入希望者の選定を求める構成とすることもできる。査定を行う購入希望者（以下、査定者と称する）に、出品者が選定した購入希望者が含まれることで、システムの公平性および透明性を高めることができる。そして、不動産の取引に通じた管理者が選定する購入希望者が、査定者に含まれることで、出品者の知識不足により生じ得る購入希望者の選定のミスマッチなどの不具合を補い、取引の成立性を高めることができる。このように、管理者および出品者の両方が、査定者を選定することで、取引の公平性、透明性および成立性の全てを同時に高めることが可能となる。なお、管理者のみが査定者を選定する構成とすることもでき、または、出品者のみが査定者を選定する構成とすることもできる。
【００３７】
次に、査定実行部７２は、出品者および査定者が使用する買取希望者端末４０へ、ネットワーク２０を介して購入額の査定依頼を送信するとともに（ステップ１６）、査定者へのみ、第１の商品情報を閲覧可能な状態で開示する（ステップ１７）。なお、ネットワーク２０を介しての購入額の査定依頼は、電子メールで行われるが、ログインして入る専用サイト内で行われてもよい。
【００３８】
この後、査定実行部７２は、複数の査定者の買取希望者端末４０から、査定額の情報を受信する（ステップ１８）。なお、査定者から、査定額を提示できない旨の情報を受信することもあり得る。
【００３９】
次に、査定実行部７２は、受信した複数の査定額から、最高査定額を判別する（ステップ１９）。なお、最高査定額が複数ある場合には、例えば、最高査定額を提示した複数の査定者へその旨を通知し、再び査定額の提示を受けて、最高査定額を決定することもできる。
【００４０】
次に、査定実行部７２は、ネットワーク２０を介して、最高査定額およびこの最高査定額を提示した査定者の情報を、出品者端末３０および管理者端末５０に送信する（ステップ２０）。送信方法は、電子メールで行われるが、専用サイト内で行われてもよい。または、予め入力した出品者情報に、郵送での発送や電話での直接連絡が入力されることで、郵送または電話で通知することもできる。
【００４１】
また、取引の透明性を確保するために、全ての査定者に、最高査定額およびこの最高査定額を提示した査定者の情報が開示される（ステップ２１）。なお、開示される情報は、これに限定されず、例えば、所定の順位（例えば、２番目）までの査定額および査定者が開示されてもよい。
【００４２】
査定実行部７２は、最高査定額およびこの最高査定額を提示した査定者の情報を出品者端末３０に送信する際に、出品者に対して、この最高査定額で商品を売却するか否かの決定を要求する。最高査定額および査定者の情報を受信した出品者は、この最高査定額で商品を売却するか否かを決定し、その決定内容を査定実行部７２へ送信する。査定実行部７２は、ネットワーク２０を介して、最高査定額で売却するか否かの情報を、出品者端末３０から受信する（ステップ２２）。また、査定実行部７２は、最高査定額およびこの最高査定額を提示した査定者の情報を出品者端末３０に送信する際に、出品者に対して、査定のやり直しをするか否かの決定を要求する構成であってもよい。査定者が少ない場合には、査定額の信用性が低く、査定額が異常に低い場合があり得るからである。査定のやり直しが可能であることで、査定額の信用性を高めることができる。査定実行部７２が出品者端末３０に査定のやり直しを行うか否かの決定を要求し、査定実行部７２が査定をやり直す決定を出品者端末３０から受け取ると、上述した複数の買取希望者のリストを作成するステップ１２へ戻り、査定者の選択を変更して、査定が再び行われる。査定実行部７２が出品者端末３０に査定のやり直しを行うか否かの決定を要求し、査定実行部７２が査定をやり直さない決定を出品者端末３０から受け取ると、オークションを実行する処理へ移行する。再査定は、複数回行われてもよい。
【００４３】
次に、オークションを実行するオークション実行部７３における処理を、図４のフローチャートを参照しつつ説明する。オークション実行部７３は、出品者端末３０から受信した情報から、最高査定額で売却するか否かを判別する（ステップ２３）。そして、最高査定額で売却する決定情報を出品者端末３０から受信した場合には、オークション実行部７３は、オークションへの移行を行わず、最高査定額を提示した購入希望者への売却を決定し、決定事項を、最高査定額を提示した査定者の買取希望者端末４０および出品者端末３０に通知する（ステップ２４）。これにより、オークションは行われず、オークションシステム１０の処理が終了して、契約手続きへ移行する。
【００４４】
また、オークション実行部７３は、オークションへ移行すると判別した場合に、決定事項を、最高査定額を提示した査定者の買取希望者端末４０および出品者端末３０に通知する（ステップ２５）。
【００４５】
次に、オークション実行部７３は、出品者が操作する出品者端末３０へ、ネットワーク２０を介して、第１の商品情報に追加する第２の商品情報を要求する。第２の情報は、例えば、物件の住所、部屋番号、写真、再考基準価格、価格バッファー値等である。再考基準価格は、オークションの最高入札価格が最低落札価格よりも低い場合で、その価格以上であれば購入を検討する指標となる価格である。価格バッファー値は、入札額を決定するために使用した情報と、落札した後に実際に物件（商品）を内覧した際の情報との乖離により生じる査定額の差額を埋め合わせるために設定される価格である。例えば、第１の商品情報や第２の商品情報に不十分な点や不備があった場合などに、条件に応じて、落札額から価格バッファー値の範囲内の価格を差し引いた価格で購入することが可能である。価格バッファー値は、設定されなくてもよい。なお、上記条件は、査定が行われる前に明確に設定されることが好ましい。オークション実行部７３は、出品者端末３０から第２の商品情報を受信すると、第２の商品情報を記憶装置６１に保存する（ステップ２６）。
【００４６】
第２の商品情報が記憶装置６１に保存された後、オークション実行部７３は、管理者端末５０へ、第２の商品情報の確認を要求する。管理者が第２の商品情報を確認し、必要に応じて出品者に対して情報を確認し、不足する証明書等の書類の追加や情報の修正を行った後、管理者端末５０はオークション実行部７３へその情報を送信し、第２の商品情報が確定される（ステップ２７）。
【００４７】
本実施形態において、オークション実行部７３は、第２の商品情報を、第１の商品情報と同じタイミングではなく、オークションへの移行が確定した後に取得する。このような構成とすることで、オークションへ移行せずに入力が不要となる可能性のある第２の商品情報を、オークションの移行が確定する前までは入力する必要がなく、出品者の利便性が高い。なお、第２の商品情報を入力するタイミングを、選択できるようにしてもよい。例えば、第１の商品情報を入力する際に、第２の商品情報も任意に入力可能とし、入力された情報を記憶装置６１に保存して、オークションへの移行が確定した場合に、記憶装置６１から第２の商品情報を読み出す構成としてもよい。
【００４８】
次に、オークション実行部７３は、最高査定額から、最低落札価格を算出して決定する（ステップ２８）。この場合、既に最高査定額を提示した購入希望者が存在するため、最低落札価格は、最高査定額よりも高い金額で設定されることが好ましい。例えば、最低落札価格は、最高査定額に所定の金額を加算した金額や、最高査定額に所定の比率を乗じた金額とすることができる。加算する金額や、乗じる比率は、記憶装置６１に予め設定されるか、若しくは第２の商品情報として出品者により指定されてもよい。そして、前述した通り、一般的には、オークション前に購入額を提示できる査定者は、個人ではなく業者となる可能性が高い。したがって、取引価格を熟知した業者により適切な最高査定額が提示される可能性が高く、この最高査定額を利用することで、オークションへ移行した際の最低落札価格を、適切に決定することが可能となる。
【００４９】
また、オークション実行部７３は、最高査定額を出品者端末３０に送信した後、出品者端末３０に、最高査定額から最低落札価格を算出するのではなく、出品者端末３０に対して独自で最低落札価格を入力することを選択的に要求する構成を含んでもよい。この場合、出品者は、選択的に独自で最低落札価格を設定することも可能となり、選択の幅が広がる。出品者が独自で最低落札価格を設定する場合には、出品者が前述の最高査定額を参考にして最低落札価格を設定したり、出品者が査定を行う業者に独自に依頼したりすることが可能となる。オークション実行部７３は、出品者端末３０から最低落札価格の情報を受け取ると、その値を最低落札価格に設定する。
【００５０】
次に、オークション実行部７３は、第１の商品情報および第２の商品情報を、全ての買取希望者端末４０に閲覧可能な状態で開示する（ステップ２９）。なお、この際の買取希望者端末４０は、査定を行った査定者も含まれる。このため、査定者も、オークションに参加できる。
【００５１】
次に、オークション実行部７３は、予め設定された入札期間の間、ネットワーク２０を介して商品を買取希望者端末４０から入札可能とする（ステップ３０）。
【００５２】
オークション実行部７３は、商品と同じカテゴリに属する全ての購入希望者へ、入札が開始されることを電子メールで通知し、入札期間の間、入札金額とともに入札の有無を購入希望者から専用サイトを介して順次受信する（ステップ３１）。オークション実行部７３は、入札がなされると、現在の最高入札額を更新して、記憶装置６１に保存し、入札可能な全ての買取希望者端末４０で閲覧可能な状態で開示する（ステップ３２）。したがって、入札があった後に入札を希望する他の購入希望者は、買取希望者端末４０から、現在の最高入札額を超える金額で入札することになる。なお、買取希望者が買取希望者端末４０により入札を行う際には、専用サイト内でワンタイムパスワードの入力が要求され、パスワード生成器により生成されるワンタイムパスワードを入力することで、入札が可能となる。これにより、取引の高い安全性が確保される。
【００５３】
オークション実行部７３は、記憶装置６１に予め設定された入札期間が過ぎると、入札可能な全ての買取希望者端末４０へオークションが終了したことを電子メールで通知し、買取希望者端末４０からの新たな入札の受付を停止する（ステップ３３）。
【００５４】
この後、オークション実行部７３は、最高入札額が最低落札価格以上か否かを判別し、最高入札額が最低落札価格以上であれば、最高入札額で入札した購入希望者を落札者に決定する。オークション実行部７３は、入札が全くない場合と、最高入札額が最低落札価格未満の場合に、最高査定額を提示した査定者を落札者に決定する（ステップ３４）。
【００５５】
なお、再考基準価格が設定されている場合、最高入札額や最高入札額よりも高い最高査定額が、再考基準価格未満である場合には、オークションが不成立となってオークションシステム１０の処理が終了する。
【００５６】
また、再考基準価格が設定されている場合、最高入札額が最低落札価格未満の場合であり、かつ最高入札額が再考基準価格以上である場合には、オークション実行部７３は、その旨を出品者端末３０に送信し、最高入札額で売却するかの決定を要求する。出品者が売却を了承すると、オークション実行部７３は、出品者端末３０からその情報を受信し、最高入札額を提示した買取希望者を落札者に決定する。出品者が売却を拒否すると、オークション実行部７３は、出品者端末３０からその情報を受信し、オークションが不成立となってオークションシステム１０の処理が終了する。
【００５７】
オークション実行部７３は、落札者が決定されると、落札者および出品者へ、落札金額および落札者を電子メールで通知する（ステップ３５）。この後、オークション実行部７３による処理が終了する。
【００５８】
以上のように、本実施形態に係るオークションシステム１０は、選定される査定者による最高査定額から最低落札価格またはオークション開始価格を決定できるため、出品者に専門的な知識がなくとも、適切な最低落札価格またはオークション開始価格を、コストをかけず迅速に設定することが可能である。そして、適切な最低落札価格またはオークション開始価格を設定することで、高い価格で売却できる可能性を最大限に高めることができる。また、出品者は、最高査定額で売却することも可能であり、必要に応じて選択的に、売却を迅速に行うこともできる。特に、不動産物件が商品の場合には、売却に時間がかかることが一般的であるため、迅速に売却する必要性に迫られている場合に、売却を迅速に完結できることは非常に有効である。
【００５９】
また、出品者端末３０から選定される購入希望者が査定者に含まれることで、システムの公平性および透明性を高めることができ、かつ、管理者端末５０または予め設定されたプログラムから選定される買取希望者が査定者に含まれることで、出品者の知識不足により生じ得る不具合を補い、取引の成立性を高めることができる。また、選定される買取希望者が限定されるため、査定額を迅速に得ることができるとともに、数が限定されることで購買意欲が高まる買取希望者から、より良い査定額を得ることができる。
【００６０】
また、オークション制御部６０は、商品情報に含まれる商品の区分と一致する購入希望の区分が予め登録された買取希望者を抽出してリスト化し、当該リストを管理者端末５０および出品者端末３０へ閲覧可能な状態で開示するため、出品者および管理者が、リストを使って査定者を選定することが容易となり、利便性が高い。
【００６１】
また、オークション制御部６０は、オークションへ移行する場合に、査定者に開示した商品情報に追加情報を付加した情報を、複数の買取希望者端末４０に閲覧可能な状態で開示するため、開示される情報が増加して入札者を増加させることができ、より高い金額で入札される可能性を高めることができる。
【００６２】
また、オークション制御部６０は、最高入札額が最低落札価格以上である場合に、最高入札額を提示した買取希望者を落札者と決定し、入札者がない場合または最高入札額が最低落札価格未満である場合に、最高査定額を提示した買取希望者を落札者と決定するため、出品者は、入札額および査定額のより高い方の価格で商品を販売できる。
【００６３】
なお、本発明は、上述した実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の技術的思想内において当業者により種々変更が可能である。例えば、オークションの出品商品は、オークションで売ることが可能であれば不動産物件に限定されず、例えば、中古車、宝飾品、家具等の商品や、改築工事、内装工事等のサービス商品であってもよい。
【００６４】
また、最高査定額から決定される価格は、最低落札価格に限定されず、例えば、オークションを開始する際に設定されるオークション開始価格、すなわち、入札額の下限値として設定される最低入札価格であってもよい。この場合、最低落札価格は、例えば第２の商品情報として設定されてもよいが、設定されなくてもよい。最低入札価格は、入札可能な最低限の価格であり、最低入札価格未満での入札は受け付けられないため、購入希望者は、最低入札価格以上での入札が要求される。したがって、最高査定額から決定される価格が、最低入札価格であれば、オークションによる入札額は最高査定額を超えやすくなり、より高い価格での入札を期待できる。そして、オークション制御部６０は、オークションを実施して買取希望者端末４０からの入札があった場合、最高入札額を提示した買取希望者を落札者と決定し、入札がない場合、オークション前に最高査定額を提示した買取希望者を落札者と決定することができる。オークション制御部６０は、その旨を出品者端末３０、落札した買取希望者端末４０および管理者端末５０へ通知する。これにより、出品者は、より高い価格で商品を販売できる。
【００６５】
なお、最高査定額から最低入札価格を決定し、かつ第２の商品情報として最低落札価格が入力されている場合、オークション制御部６０は、オークションを実施して買取希望者端末４０からの入札があり、かつ最高入札額が最低落札価格以上である場合に、最高入札額を提示した買取希望者を落札者と決定し、その旨を出品者端末３０、落札した買取希望者端末４０および管理者端末５０へ通知することができる。さらに、オークション制御部６０は、最高入札額が最低落札価格未満である場合、および入札がない場合には、その旨を出品者端末３０および管理者端末５０へ通知する。そして、オークション制御部６０は、最低落札価格に満たなくても落札を認めるか否かの決定を出品者端末３０に要求し、出品者端末３０から落札を認める旨の情報を受け取った場合には、落札を決定して、その旨を出品者端末３０、落札した買取希望者端末４０および管理者端末５０へ通知することができる。また、オークション制御部６０は、出品者端末３０から落札を認めない旨の情報を受け取った場合には、その旨を出品者端末３０、買取希望者端末４０および管理者端末５０へ通知して、オークションの処理を終了する。
【００６６】
また、オークション制御部６０は、オークションにおいて最も高かった最高入札額が、最低落札価格よりも低い場合に、最高入札額を最低入札価格として、オークションを再び実行することもできる。オークションを再び実行する際には、オークション制御部６０は、商品と同じカテゴリに属する全ての購入希望者へ、入札が開始されることを電子メールで通知し、入札期間の間、入札金額とともに入札の有無を買取希望者端末４０から専用サイトを介して順次受信する。オークション制御部６０は、記憶装置６１に予め設定された入札期間が過ぎると、入札可能な全ての買取希望者端末４０へオークションが終了したことを電子メールで通知し、買取希望者端末４０からの新たな入札の受付を停止する。この後、オークション制御部６０は、再オークションの結果（落札の成否、入札の有無、最高入札額、入札者等）の情報を出品者端末３０、買取希望者端末４０および管理者端末５０へ通知することができる。
【００６７】
また、上述した実施形態におけるオークションは、入札額が全ての買取希望者端末４０へ開示されて入札額が入札の度に釣り上げられる形態のオークションであるが、入札額が他の入札者の買取希望者端末４０へは開示されない形態のオークションであってもよい。この場合、誰かが入札する度に釣り上げられることがないため、各買取希望者端末４０からの入札の数は、基本的には１回のみとなる。
【００６８】
また、オークション実行部７３は、オークションの形態を選択できる構成であってもよい。
【符号の説明】
【００６９】
１０    オークションシステム、
２０    ネットワーク、
３０    出品者端末、
４０    買取希望者端末、
５０    管理者端末、
６０    オークション制御部、
６１    記憶装置、
６２    処理装置、
６３    通信装置、
７１    出品受付部、
７２    査定実行部、
７３    オークション実行部。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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