(57)【要約】      （修正有）【課題】土地の鑑定評価上重要な公的評価の地価変動率と事例価格を正常価格に補正する事情補正率の算定装置である。【解決手段】価格情報である事例資料でデータベースを作成し、事例価格の個別性を相続税路線価等の信頼できる格差体系価格で一元的資料に還元し、これを目的変数、経過月数を説明変数とする回帰分析を行い、取引事情の適正価格からの乖離を数期間に亘る分析で解消して地価変動率を求め、基準地点価格と地価変動線価格の開差から事情補正率を求める。【選択図】  図１
2008009951.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
過去３年間の市町村単位の取引事例を広く、かつ、多く収集し、標準性のない特殊事例及び相続税路線価等の付設のない地域の事例を除外して、１年間等適当な期間に区分した各期の事例を住宅地、商業地等の用途別に、また、狭い範囲の取引市場に区分する地域の条件、価格水準等の項目を含む取引事例資料、
及び採用した取引事例の沿接する当該期の適切な価格格差を保持する相続税路線価等の格差体系価格資料
をコンピュータに入力し、データベースを作成する手段、
地価公示の用途別代表標準地平均価格（以下基準地点設定価格という）の算出とこの価格の地価変動の基点となる基準地点の設定手段、
事例の標準化の基準となる「画地条件補正率表」の作成とコンピュータ入力手段、
取引事例の画地形状を事例地調査により評定し、評定値を各事例の該当欄に入力する手段、
データベース上の取引事例の画地条件等について、該当する条件の計測値に対応する評定値を「画地条件評定表」によりデータベースに入力し、条件全ての評定値を連乗して総合評定値を求め、これで事例価格を除して標準価格を算定する手段、
また、各期、各事例の取引時点から評価時点までの経過月数の算定手段、
各事例標準価格を対応する各期の格差体系価格で除して価格比率を算定し、これに各期の基準地点設定価格を乗じて基準地点価格を算定する手段、
各期毎にデータベース上の基準地点価格列データを目的変数とし、経過月数列データを説明変数とする回帰分析を行って、傾きと切片を算定し、各期の期間中央時点の基準地点価格（以下代表価格という）を結ぶ地価変動線を引き、これを地価変動線価格とする手段、
隣接する期間の前期代表価格で、後期の代表価格を除し、これから１を差引いた数値を、前期中央時点と後期中央時点間の地価変動率として算出する手段、
３年間の取引事例資料から算出された隣接する２つの地価変動率を比較することにより、地価が下降傾向、上昇傾向、反転傾向を判断し、その傾向線の延長を今期の地価変動率として決定する手段、
より狭い取引市場を分別する１ないし２以上の条件により、データベースの取引事例を並べ替え、区分した市場毎の基準地点価格を設定し、上記の回帰分析以降の処理を行って、区分した市場の地価変動率を算定する手段、
通期の地価変動率算定のための、各期、各事例の演算期間変更による経過月数を算定し、各事例の経過月数時点の地価変動線価格と基準地点価格の開差を求め、これをその地価変動線価格で除して、各事例の取引事情補正率を算定する手段、
を備えた地価変動率、及び取引事情補正率の算定装置。
【請求項２】
過去３年間の市町村単位の取引事例を広く、かつ、多く収集し、標準性のない特殊事例及び相続税路線価等の付設のない地域の事例を除外して、１年間等適当な期間に区分した各期の事例を住宅地、商業地等の用途別に、また、狭い範囲の取引市場に区分する地域の条件、価格水準等の項目を含む取引事例資料、及び採用した取引事例の沿接する当該期の適切な価格格差を保持する相続税路線価等の格差体系価格資料をコンピュータに入力し、データベースを作成する手段。
【請求項３】
地価公示の用途別代表標準地平均価格（以下基準地点設定価格という）の算出とこの価格の地価変動の基点となる基準地点の設定手段。
【請求項４】
各事例標準価格を対応する各期の格差体系価格で除して価格比率を算定し、これに各期の基準地点設定価格を乗じて基準地点価格を算定する手段。
【請求項５】
各期毎にデータベース上の基準地点価格列データを目的変数とし、経過月数列データを説明変数とする回帰分析を行って、傾きと切片を算定し、各期の代表価格を結ぶ地価変動線を引き、これを地価変動線価格とする手段。
【請求項６】
隣接する期間の前期代表価格で、後期の代表価格を除し、これから１を差引いた数値を、前期中央時点と後期中央時点間の地価変動率として算出する手段。
【請求項７】
３年間の取引事例資料から算出された隣接する２つの地価変動率を比較することにより、地価の下降傾向、上昇傾向、反転傾向を判断し、その傾向線の延長を今期の地価変動率と決定する手段。
【請求項８】
より狭い取引市場を分別する１ないし２以上の条件により、データベースの取引事例を並べ替え、区分した市場毎の基準地点価格を設定し、上記の回帰分析以降の処理を行って、区分した市場の地価変動率を算定する手段。
【請求項９】
通期の地価変動率算定のための、各期、各事例の演算期間変更による経過月数を算定し、各事例の経過月数時点の地価変動線価格と基準地点価格の開差を求め、これをその地価変動線価格で除して、各事例の取引事情補正率を求める算定手段。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、土地の鑑定評価に利用される地価変動率及び取引事例事情補正率の算定装置である。
【背景技術】
【０００２】  地価公示法に基づく公示地等の価格、変動率は一般鑑定評価の指標となるものである。
地価公示法第８条  （不動産鑑定士の土地についての鑑定評価の準則）
公示地等の多くは連年の継続地点の評価であり、価格形成要因に変化がないため、価格は地価変動率で決められる傾向がある。また、一般の鑑定評価作業における時点修正は公示地等の地価変動率を参考にして決定する。しかし、地価変動率は、公示地等の公的評価の際に、標準地等の周辺の二，三の土地の事例や不動産業者からの取引情報聴取で、数％という微妙な数値の地価変動率を決定するが、根拠が曖昧である。
また、土地の鑑定評価は正常価格を求める場合が殆どであり、採用される事例価格も、売急ぎ等の事情のない正常価格でなければならないが、土地取引は当事者に深刻な事情、取引情報の不備、土地効用判断能力の欠如、取引不熟等もあって、価格が適当と思われる価格水準から乖離していて、正常価格に補正する必要のある場合が多い。
鑑定評価では、事例価格を正常価格に補正できれば、採用が認められるが、個人情報保護法により立ち入った取引事情の調査ができず、また、不透明な市場動向に対する判断であるため、確定値の決定が困難である。
取引事情補正率は地価変動率に比すれば、数値が大で評価額を大きく左右するが、鑑定士の判断に確たる根拠があるとはいえない。
以上の地価変動率及び取引事例補正率の決定方法は、昭和４４年地価公示法制定以来殆ど変化はなく、取引事例からの効果的に算定するコンピュータ処理プログラム、装置がない。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】イ  明確な根拠のある地価変動率及び事情補正率を算定するため、網羅的に収集した確実な情報資料である取引事例をコンピュータに入力し、データベースを作成する処理。
ロ  地価変動率は、漠然と考えるのではなく、社会性、代表性のある基準地点を特定して地価変動率を算定すべきである。３年間共通の基準地点をコンピュータ上に設定する処理。
ハ  取引事例情報から社会の地価動向を判断するには、土地の個別性を捨象する必要がある。事例価格を一元的な資料に還元する相続税路線価等の各期の格差体系価格の入力とそれによるコンピュータの還元演算処理。
ニ  取引当事者が不動産取引に不熟不知であること、深刻な取引事情があること等により、成立した取引価格が適当と思われる価格水準から乖離する場合が多い。
取引事情による適正価格からの乖離の度合いは地価変動率の数倍も大きく、また、事例の発生が期間の前半、あるいは後半に偏る等均一性を欠くので、１期間単位で求めた回帰分析による地価変動率の数値は、市場感覚から見て不正常と判断される場合がある。これを解消するための数期間の事例資料のデータベースの作成と数期間を通した地価変動分析処理。
ホ  土地の個別性、取引の相対売買から、取引市場を狭く考える傾向がある。この事情に対応するため、取引市場を都心との位置、環境、価格水準等の特性でデータベース上の資料を幾つかの市場に分類し、区分された市場毎の地価変動率、取引事例補正率を算定する処理。
ヘ  社会経済的な一般的要因による地価変動率と当事者の私的な取引事情とは、一体となって価格形成に作用するが、これをデータベース上の統計的手法により地価変動率と取引事情補正率に分別し、数％といった微妙な数値を算定する処理。
【課題を解決するための手段】
【０００４】イ  確実な市場価格情報である取引事例を、市町村単位で、過去３年間分を網羅的に収集し、標準性のない特殊事例及び適切な価格格差を保持する相続税路線価等の価格（以下格差体系価格という）が付設されていない地域の事例を除外して、１年間あるいは半年間等適当な期間に区分した各期の事例を住宅地、商業地等の用途別に、また、狭い範囲の異なる市場に分類する”地域の条件、価格水準”等を含む取引事例資料を入力して、データベースを作成する処理。
ロ  地価公示の用途別代表標準地平均価格（以下基準地点設定価格という）を算出し、この価格で３年間の地価変動率算定の基点となる基準地点をコンピュータ上に設定する処理。
ハ  採用した取引事例の沿接する当該期の格差体系価格をデータベースに入力する処理。
ニ  地域の状況に対応した「土地価格比準表」を作成し、コンピュータに入力する処理。
ホ  格差体系価格と同条件の価格とするために、「画地条件補正率表」等によりデータベース上の取引事例の画地条件等を標準化して、標準価格を求める処理、及び各期毎に取引事例の取引時点から評価時点までの経過月数を算定する処理。
ヘ  土地の個別性による価格格差を捨象し、一元的価格水準にするために、データベース上で各期毎の事例標準価格を、対応する格差体系価格で除して、価格比率を算定し、これに各期の基準地点設定価格を乗じて基準地点価格を算定する処理。
ト  各期毎にデータベース上の基準地点価格列データを目的変数とし、経過月数列データを説明変数とする回帰分析を行って、回帰線の傾き、切片を算出し、各期の期間中央時点の基準地点価格を算定する処理。
地価変動率（回帰線の傾き）の不正常さを解消するために、当該期間の期間中央時点の基準地点価格を代表価格とする処理。
チ  隣接する期間について、前期の代表価格と後期の代表価格の比を算定し、前後期それぞれの中央時点間の地価変動率を算出する処理。
リ  前記ト後半の記述の地価変動率不正常事情が、なお存在する場合を考慮して、隣接する期間を通して算出された２つの地価変動率を比較し、地価の下降傾向、上昇傾向、反転傾向を判断し、状況に応じて、必要な修正、ないし、傾向線の延長を今期の地価変動率として決定する処理。
ヌ  取引市場を分別する１ないし２以上の条件により、データベースの取引事例を並べ替え、区分した市場毎に上記のロの基準地点の設定、ヘ以降の演算処理を行って区分した市場の地価変動率を算定する処理。
ル  取引事例事情補正率算定に必要な、通期の演算期間変更に伴う経過月数の算定、及び各期、各事例の経過月数時点の地価変動線価格と基準地点価格との開差を求め、これを地価変動線価格で除して、各事例の事情補正率を求める算定処理。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００５】イ  図２関連
過去３年間の市町村単位の取引事例を広く、かつ、多く収集し、標準性のない特殊事例及び格差体系価格の付設のない地域の事例を除外し、１年間等適当に区分した期間の事例を住宅地、商業地等の用途別に、また、地域の条件、価格水準等が相違することから異なる取引市場と判断される市場に分類した取引事例資料、及び採用した取引事例の沿接する当該期の適切な価格格差を保持する相続税路線価等の格差体系価格資料
をコンピュータに入力し、データベースを作成する処理。
なお、標準性のない特殊事例には、標準的画地条件から大きく乖離するもののほか、高圧線下地、災害危険区域の土地、崖地などがあるが、これらの土地の取引は動機に特殊な事情があり、成立した価格にも正常性の認められない場合が多いので除外する。
ロ  地価公示の用途別代表標準地平均価格（以下基準地点設定価格という）の算出とこの価格の地価変動の基点となる基準地点の設定処理。
地価変動率の算定は同じ性質、状態の土地について、その経時的価格変化を追及するものである。この地価変動率算定の基準地点は、対象区域の地価公示の代表標準地が適当であり、また、基準地点としての安定性を考慮して、１地点ではなく、用途別に全ての代表標準地の平均値（基準地点設定価格）に該当する地点を、３年間の基準地点として設定する。
なお、基準地点は想定上の地点であるが、これに現実性を与えるとすれば、代表標準地の特性を全て有する土地と考えることができる。
ハ  図３関連
「土地価格比準表」等を参考とし、対象地域の実態に合わせて、取引事例を標準化するための「画地条件補正率表」の作成と、コンピュータに入力する処理。
ニ  図４関連
「画地条件補正率表」によりデータベース上の取引事例の画地条件等を標準化し、標準価格を求める処理、及び取引時点から評価時点までの経過月数の算定処理。
ただし、画地形状は、「画地条件補正率表」とは別に、個別に事例地を調査し、標準画地と比較し、減価程度を判断し、評定値を入力する。この事例価格の標準化により、格差体系価格と同じ条件の価格となる。この処理は、現行鑑定評価の標準化補正とほぼ同じ内容のものである。
ホ  図５関連
各期、各事例標準価格を対応する各期の格差体系価格で除して価格比率を求め、これに各期の基準地点設定価格を乗じて基準地点価格を算定する処理。
なお、格差体系価格が相続税路線価の場合は、時価の８割相当の価格水準とされるので、時価に還元した価格を使用する。
ヘ  図６関連
ロからホまでの演算処理を過去３年間の資料について各期毎に実施し、それぞれの期の各事例の基準地点価格及び経過月数を求める算定処理。
ト  図７関連
各期の基準地点価格を目的変数とし、経過月数を説明変数とする回帰分析の演算処理。
求められた回帰線の傾きは月間千円／ｍ２単位の変化率である。かりに  −１．５であれば、月間１５００円／ｍ２の下落である。１月から１２月までの期間であれば、期間の中央時点は６月末、７月始めであるので、経過月数を６．５月として算定する。したがって、期間中央時点の価格は６．５月時点の回帰線の価格となる。
土地取引は年間を通じて定常的に行われるのではなく、期間の前半、あるいは後半に集中する等発生が偏る。また、取引当事者の事情により、適当と思われる価格から事例価格が大きく乖離する場合がある。単年度の分析では、このような事情が回帰線（地価変動率）の傾きを土地市場の実態にそぐわぬ不正常な傾きにする場合があり、この歪を解消するために、数期間を連結した価格の変動率を検討する。
期間中央時点の基準地点価格は比較的安定した価格水準を示すので、これを当該期間の代表価格とする。数期間の隣接する期間毎に代表価格を結ぶ線を引き、この連結線の傾きを地価変動率と考え、連結線を地価変動線とし、この線上の各経過月数に対応する価格を地価変動線価格とする。
このとき、算定期間が１年であるときは地価変動率算定期間が半年ずれるので、期間変更後は、例えば、暦年の前３年の１月から６月までは、変更後の３年前の期間となるため計算対象外となり、７月から１２月までは、６ケ月差し引かれて変更後の前々年期間の１月から６月の経過月数となる。
暦年の前２年の１月から６月までは、６ケ月加算されて変更後の前々年期間の７月から１２月の経過月数となり、７月から１２月までは変更後の前年期間の１月から６月の経過月数となる。
なお、暦年の前年の１月から６月までは、６ケ月の加算で、前年期間の７月から１２月の経過月数となるが、７月から１２月までは延長期間で、６ケ月加算そのままの経過月数とする。
チ  図８関連
データベースの並べ替え機能により、市場分類に対応する資料に並べ替え、区域全体に対する処理と同様に、各市場分類毎に基準地点を設定し、各事例価格を対応する格差体系価格で除して価格比率を算定し、これに基準地点設定価格を乗じて、各事例価格を対応する基準地点価格を算定する処理。
なお、市場分類、地域Ｂの”地域要因に変化のある地域”の事例については、地価変動率算定目的に応じて適宜採否を考える。
リ  図９関連
異なる市場毎に分類された事例について、算定された基準地点価格に対して、上記トと同様の地価変動率を算定する処理。
ヌ  図１０，１１関連
各事例の演算期間変更による経過月数算定、及びその事例の基準地点価格と経過月数に対応する地価変動線価格との開差を算定し、この開差を当該地価変動線価格で除して取引事情補正率を算定する処理。
ル  図１２，１３関連
市場分類別に地価変動率算定のための演算期間変更による経過月数算定と前記ヌと同じ演算で取引事情補正率を算定する処理。
【発明の効果】
【０００６】イ  唯一の市場価格情報である取引事例でデータベースを作成し、これを充分に利用することにより、地価変動率、取引事情補正率算定に明確な根拠を与える。
ロ  基準地点を設定することにより、地価変動率の概念内容を明確にできる。
ハ  相続税路線価等の信頼できる格差体系価格で、事例標準価格を基準地点の価格に還元することにより、事例地の個別的な取引価格水準を一元化することが出来る。
ニ  データベース上の統計的分析及び演算により、微小な数％といった数値の地価変動率、取引事情補正率を決定することができる。
ホ  市場による地価変動と当事者の取引事情は一体となって取引価格を形成するが、基準地点価格を目的変数、経過月数を説明変数とする回帰分析を行い、導き出された地価変動線価格と基準地点価格の開差を取引事情による乖離原因として把握することにより、地価変動を区別して、これを事情補正率とすることができる。
ヘ  データベースの並べ替え機能により、現実の狭い範囲の土地取引市場に対応する地価変動率、取引事情補正率の算定が可能である。
【図面の簡単な説明】
【０００７】
【図１】  地価変動率、取引事例事情補正率算定フローチャート
【図２】  取引事例諸項目と格差体系価格
【図３】  画地条件補正率表
【図４】  取引事例標準価格及び経過月数
【図５】  基準地点価格
【図６】  過去３年間の市場分類、基準地点価格、経過月数
【図７】  通期地価変動率の算定
【図８】  市場分類価格水準別の過去３年間の基準地点価格及び経過月数
【図９】  市場分類別の通期地価変動率の算定
【図１０】  過去３年間の期間変更後経過月数
【図１１】  過去３年間の期間変更後経過月数、取引事例補正率
【図１２】  市場分類価格水準別過去３年間の期間変更後経過月数
【図１３】  市場分類価格水準別過去３年間の期間変更後経過月数、取引事例補正率
【図１４】  通期地価変動図  付  取引事例補正率
【図１】
2008009951.tif 000003
【図２】
2008009951.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
2008009951.tif 000011
【図１０】
2008009951.tif 000012
【図１１】
2008009951.tif 000013
【図１２】
2008009951.tif 000014
【図１３】
2008009951.tif 000015
【図１４】
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