(57)【要約】【課題】集合住宅において、敷地に対して定められる建ぺい率、容積率の範囲内で、床面積の最大限の確保と良好な居住環境を両立し、法規制によるコストの増加や工程の延長および形態と意匠の制限を回避する。【解決手段】住戸ごとに複数の標準階高部分と低階高部分とこれらを接続する連通空間を有し、隣接する住戸の境界部分に当該低階高部分を配することで各々の住戸が有する低階高部分が複層する、集合住宅の階層構造で、竪穴区画、日影規制、紛争予防条例による近隣説明の法令等において適用除外となるように、階数、階、および最高の高さを設定する。【選択図】図６
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
住戸ごとに複数の標準階高部分と低階高部分とこれらを接続する連通空間を有し、隣接する住戸の境界部分に当該低階高部分を配することで各々の住戸が有する低階高部分が複層する、集合住宅の階層構造
【請求項２】
低階高部分に非居室を配した請求項１の階層構造
【請求項３】
低階高部分の一部に居室を配した請求項２の階層構造
【請求項４】
階数が４の建造物において一の住戸が所有する階数が３以下となる請求項１の階層構造を持つ集合住宅
【請求項５】
建築基準法上の階が地下１地上３となる請求項４の集合住宅
【請求項６】
建築基準法上の階が地下２地上２となる請求項４の集合住宅
【請求項７】
都市計画法による用途地域と建築基準法および特定行政庁の定める条例等において,日影規制および近隣説明の義務が適用除外となる高さの請求項５の集合住宅
【請求項８】
都市計画法による用途地域と建築基準法および特定行政庁の定める条例等において,日影規制および近隣説明の義務が適用除外となる高さの請求項６の集合住宅
【請求項９】
２以上の住戸でクロスメゾネットを形成する請求項２から８の何れかに記載の集合住宅
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、集合住宅の全体または部分に利用する階層構造、および集合住宅における階の設定に関する
【背景技術】
【０００２】
都市計画法における住居系の用途地域に建設される集合住宅は、幾つかの法的規制を受けるが、このうち本発明が解決しようとする課題に関係が深い、建ぺい率、容積率、高さ制限、日影規制、地下部分の容積緩和、および所轄行政庁が定める紛争予防に関する条例について説明する。
【０００３】
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいい、都市計画で定められる。
【０００４】
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合をいい、都市計画で定められる。
【０００５】
高さ制限とは、建築物の最高の高さに対する制限をいい、住居系の一部の地域で定められている。
【０００６】
日影規制とは、建築物が周囲に与える日影について規制するもので建築計画地からの距離が５ｍ以上１０ｍ未満および１０ｍ以上の範囲において、冬至の８時〜１６時に日影となる時間をそれぞれ規制するものである。ただし、住居系の一部の地域において日影規制の対象となるのは、（１）軒の高さが７ｍを超える又は地上の階数が３以上の場合、もしくは（２）最高の高さが１０ｍを超える場合である。
【０００７】
地下部分の容積緩和とは、イ）住宅の用に供する部分であること、ロ） 地下室部分であること、という２つの要件を満たす場合には、その部分は建築物の容積率の算入の基礎となる延べ面積に算入しなくてもよい（緩和限度あり）という建築基準法における容積率の緩和のことである。
【０００８】
以上の法的規制によって規定される集合住宅においては、敷地面積に対しある一定の率を乗じた床面積に加えて、床面積に算入されない地下部分に住宅に供する部分を設けることで、土地をより有効に利用することが可能となる。
【０００９】
所轄行政庁が定める紛争予防に関する条例とは、建築にかかわる住民紛争を予防するため、所轄行政庁が定める階数や高さを超える場合、あらかじめ近隣住民に計画について説明し、合意を得ることを義務付けるものである。
【００１０】
延べ面積および高さについて断面構成の合理化により改善を目指した事例として特開2000-027459号公報に開示されたものがある。これは、複数階層を有する建造物において、界床の高さを変化させ、この界床の高さ変化部を境にして、一方を階高が高い高階高構造部、他方を階高が低い低階高構造部として、階高の高低差により生じる、高階高構造部の階層数に対する低階高構造部の余剰階層部を、一層として有効利用するものである。
【００１１】
プライバシー、親子のコミュニケーション、収納等に配慮し、これを床の高低差を用いて解決した事例として、特開2002-097807号公報に開示されたものがある。これは、一階の床面よりも高く、二階の床面よりも低い床面をもつ中二階を有する住宅において、前記中二階には、水周りを配置し、中二階直下には、収納庫を配置したことを特徴とする。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１２】
従来の集合住宅の構成では、床面積に関して次のような課題が挙げられる。
（１）それぞれの階に違う住戸を割り当てる重層型の場合二階以上の階の住戸用の階段が一階に必要となり、一階の住戸の建築面積を圧迫する。
（２）一住戸に階層を縦に重ね、住戸同士を水平方向に連結する連層型の場合、住戸ごとの建築面積は平均すると法的に許容される建築面積の戸数分の１となり、狭隘なものとなる場合がある。
（３）前述のような制約の中、事業を成り立たせるために法的に許容される建築面積及び延べ面積を最大限使用するのが通例である。それに加えて法的に認められる地下や小屋裏収納面積算入の緩和条件を使い、更なる床面積の確保が図られている。但し小屋裏収納は居室としての利用は法的に認められていないので、その用途は限られている。
（４）このような状況では、建築面積を減らして庭を確保したり、延べ面積を減らして吹き抜けを設けるなど、居住環境をよくしたり意匠の向上を目的としながらも結果的に容積率の基礎となる延べ面積を減らすことになる計画は、敷地の潜在的な価値を生かしきれない。
（５）地下部分の容積緩和により、床面積に算入されない地下部分の緩和を利用して、より多くの床面積を確保できるが、こうして確保される地下部分の面積は不算入部分であるから、容積率の基礎となる延べ面積が増加することにはならない。
【００１３】
従来の集合住宅の構成では、最高の高さや階および階数の考え方に関して次のような課題が挙げられる。
（６）日影規制に関して適合の義務が生じる階数や高さを超える場合、形態に一定の制限が掛かり容積率を確保できない可能性が生じる。
（７）所轄行政庁が定める紛争予防に関する条例に関して、所轄行政庁が定める階数や高さを超える場合、あらかじめ近隣住民に計画について説明し、合意を得ることを義務付けるものであるため、工程の延長とこれによる事業全体のコストに負担がかかる。
【００１４】
延べ面積および高さについて断面構成の合理化により改善を目指した先行事例である特開2000-027459号公報には次のような課題が挙げられる。
（８）集合住宅において、界床に高低差を設けて、高階高部分の階高を高く設定しすぎないよう断面構成を合理化した場合は、最高の高さやコストの面で過増することなく効率化を図ることができる。これに加えて限られた高さのなかで、床面積を最大限に確保することができる。しかしながら、同発明においては、一住戸が有する階層は一として界床によって区画されるため、一住戸が有する高階高部分は一層分となる。このことから、高階高部分は居間などの共用部に充てられ、寝室や個室等は低階高部分に配されることが多く、好条件の天井高部分を一以上有することができないことと、これによりある程度の制約が間取りに生じることが課題であった。
【００１５】
一住戸に関する階数の考え方について次のような課題が挙げられる。
（９）一住戸において階数を4以上有する場合は、いわゆる竪穴区画に関して適合の義務が生じるため、区画された階段室が必要となり、間取りや仕上げ材に一定の制限やコストの負担がかかる。
【課題を解決するための手段】
【００１６】
住戸ごとに複数の標準階高部分と低階高部分とこれらを接続する連通空間を有し、隣接する住戸の境界部分に当該低階高部分を配し、各々の住戸が有する低階高部分を複層させることで、前述の課題を解決できる。
【００１７】
００１２の（１）の課題について、請求項４に記載の発明のように、全体の階数を４階、一住戸の階数を３となる範囲内で計画する場合は各住戸が接地できる構成となるため連層型となる。このとき重層型とはならないため、階段室や共用廊下による建築面積の圧迫を避けられる。
【００１８】
００１２の（２）について、請求項１の階層構造を有する集合住宅を連層型とした場合、隣接する住戸の境界部分で低階高部分を相互に複層させることで、階によっては床面積を戸数分の１を超えて確保することができる。  
【００１９】
００１２の（３）について、請求項２および３に記載の発明によれば、の階層構造をもつ集合住宅は低階高部分を複層させ、かつ床面積を確保するが、これらの天井高は2ｍ〜2.3ｍに設定されるため、収納だけでなく水周りや居室としても使用できる。
【００２０】
００１２の（４）（５）について、請求項１の階層構造もつ集合住宅は、法定上限の床面積を確保し、さらにこれを超えて床面積を確保することができる。こうして生じた余剰面積を吹き抜け等の床面積を減少させる要素に充てることができる。
【００２１】
００１２の（５）について、請求項１の階層構造をもつ集合住宅は、低階高部分を複層させることで容積率の基礎となる延べ面積を確保でき、敷地面積に対する事業性が向上する。
【００２２】
００１３の（６）および（７）について、用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域の場合は、請求項６および８の発明により、集合住宅の階は地盤面と床面の高さの関係が地下２地上２となるように設定され、軒の高さは７ｍ以下として日影規制を適用除外とする。また、同用途地域において所轄行政庁が定める近隣説明の義務が適用除外となる高さ以内とする。これにより工程の延長とこれによる事業全体のコストの負担が軽減され、形態の自由度が増す。
【００２３】
００１３の（６）および（７）について、用途地域が第一種・第二種中高層住居専用地域、または第一種・第二種住居専用地域の場合、所轄行政庁によって3階以上の建造物については近隣説明を義務付けている場合と階数に関する規定のない場合がある。そこで、この階に関する規定がある場合は請求項６、ない場合は請求項５を採用する。また、このとき請求項７および８にある高さとは、最高の高さ10ｍ以下であり、日影規制の適用除外および近隣説明の義務付けられない条件を満たすことができる。これにより工程の延長とこれによる事業全体のコストの負担が軽減され、形態の自由度が増す。
【００２４】
００１４の（８）について、請求項１の発明によれば、複数の標準階高部分を有することができるため、この部分を居間等だけでなく、寝室などにも用いることが出来る。
【００２５】
００１５の（９）について、請求項４の発明は請求項１の階層構造であって、一棟の建造物としての階数が４以上の場合であっても住戸ごとの階数が３となるように各住戸は界壁で区画される。このため、いわゆる竪穴区画に関して適合の義務が生じず、間取りや仕上げ材の制限やコストの負担が軽減される。
【発明の効果】
【００２６】
本発明の請求項に記載の階層構造および集合住宅とした場合、床面積を効率よく確保できることから、建造物が建つ敷地のもつ事業性を最大限生かしたうえで、容積率を低減させることなく、吹き抜けやライトコートを設けることができ、内部の居住環境を良好にすることができる。
【００２７】
また、一住戸あたりに複数の標準階高部分と低階高部分を有することから、標準階高部分にリビングなどの共用部だけでなく寝室などを充てることができる。
【００２８】
さらに階数や、階、最高の高さの設定に際して、コストの増加や工程の延長および形態と意匠の制限を課す法令の適用除外となるようにすることで、これらの問題を回避できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２９】
以下に、本発明に係る建造物の階層構造および集合住宅の実施の形態例を図１から図６に基づいて説明する。
【実施例１】
【００３０】
本発明の基本的な階層構造は図５および６に示すように、住戸ごとに複数の標準階高部分1A、1B、2A、2B、3Aおよび3Bと低階高部分4、5、6および7とこれらを接続する連通空間8、9、10および11を有し、隣接する住戸の境界部分に当該低階高部分を配され、各々の住戸が有する低階高部分が複層するものである。
【００３１】
本発明の実施の形態として図１から４に示す平面で、一棟の階数が４各住戸の階数が３となるクロスメゾネット形式の集合住宅がある。
【００３２】
この場合、図１に示す最下階の平面図において、右側を住戸Ａ、左側を住戸Ｂとする。
【００３３】
図１について住戸Ａは標準階高部分1A、住戸Ｂは標準階高部分1Bを有する。さらに、住戸Ｂは住戸Ａとの境界部分に低階高部分４を有する。このとき、標準階高部分1A、1Bは主寝室、ＬＤＫなど主要な居室部分に利用でき、４収納や水周りなどの非居室として、あるいは、前述の居室部分の延長として利用することができる。
【００３４】
図１の低階高部分４の上部には住戸Ａが有する低階高部分５、さらにその上部には住戸Ｂが有する低階高部分６が配置される。００３３において低階高部分４の利用方法の一つとして水周りを挙げたが、一棟の階数が４各住戸の階数が３となるクロスメゾネット形式として実施した場合は、動線上、独立性が高い低階高部分５および６を水周りをして利用することが好ましい。
【００３５】
標準階高部分１Ａは標準階高部分２Ａおよび５と階段室８によって連通し、標準階高部分１Ｂは標準階高部分２Ｂと階段室１０によって連通する。この実施の形態はクロスメゾネットであるから、１Ａの上部には２Ｂ、１Ｂの上部には２Ａが配される
【００３６】
図２に示す最下階の直上の階において、右側に住戸Ｂの居室２Ｂ、左側に住戸Ａの居室２Ａおよび住戸Ｂとの境界部分に低階高部分５が配される。この階において、００３４にも記したとおり、低階高部分５は独立性が高いため、水周りをして利用することが好ましいが、収納としても利用可能である。
【００３７】
標準階高部分２Ａは標準階高部分３Ａと階段室９によって連通し、標準階高部分２Ｂは標準階高部分３Ｂおよび低階高部分６と階段室１１によって連通する。このとき、２Ａの上部には３Ｂ、２Ｂの上部には３Ａが配される。
【００３８】
図４の最上階において、右側に住戸Ａの居室３Ａおよび住戸Ｂとの境界部分に低階高部分７、左側に住戸Ｂの居室３Ｂが配される。このとき低階高部分７は標準階高部分３Ａとの段差が比較的小さくなるため収納や水周りなど非居室の用途に加えて居室３Ａの延長として利用することもできる。
【００３９】
図３において、低階高部分６は単独で最上階の直下の階として記載している。これはこの実施の形態においては床面が積層する部分の最大の数が４となり、建造物の階数は４となり、このとき低階高部分４は最下階、低階高部分５は最下階の直上階そして低階高部分７は最上階に帰属し、低階高部分は最上階の直下階を単独で形成するとみなされるためである。以上が本発明の実施の形態における平面構成である。
【００４０】
次に、断面構成と地盤面との関係による階および高さについて解説する。一棟の階数が４、各住戸の階数が３となるクロスメゾネット形式の集合住宅という実施の形態においては、地盤面との関係により採用される請求項が異なってくる。
【００４１】
用途地域が第一種・第二種中高層住居専用地域あるいは第一種・第二種住居専用地域のとき、請求項７にある「都市計画法による用途地域と建築基準法および特定行政庁の定める条例等において,日影規制および近隣説明の義務が適用除外となる高さ」の建造物は、日影規制の適用除外については、請求項５の集合住宅（地下１階、地上３階）のとき成立する。
【００４２】
００３９の条件下において、現行の日影規制が適応されるのは最高の高さｆが10mを超えるときである。よって図５に示す断面形態をもつ建造物の最高の高さｆが10m以下のとき請求項７に示す条件が満たされる。最高の高さbが10mが以下で、玄関１３と地盤面の高さを近く設定した場合、この建造物の階は請求項５に示すような 地下１階、地上３階となる。ただし、最高の高さｆおよび階の設定は本発明の建造物の建設時に施行されている法令に合わせて適宜変更させるものとする。
【００４３】
請求項７にある「都市計画法による用途地域と建築基準法および特定行政庁の定める条例等において,日影規制および近隣説明の義務が適用除外となる高さ」の建造物は、近隣説明の義務の適用除外については、請求項５および請求項６のとき成立する。
【００４４】
建設地の所管行政庁が定める条例において、近隣説明を必要とする階数が地下を除く地上３階以上と定められるときは、適用除外となる請求項６の実施の形態である図６を採用する。階数の規定が地上３を超える場合や階による規定条件がない場合は請求項５の実施の形態である図５を採用する。
【００４５】
用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域のとき、請求項８にある「都市計画法による用途地域と建築基準法および特定行政庁の定める条例等において、日影規制および近隣説明の義務が適用除外となる高さ」の建造物は、日影規制の適用除外については、請求項６の集合住宅（地下２階、地上２階）のとき成立する。
【００４６】
００４５の条件下において、現行の日影規制が適用されるのは地上3階以上、軒の高さeが7mを超えるときである。よって図６に示す断面形態をもつ建造物の軒の高さeが7m以下のとき請求項８に示す条件が満たされる。軒の高さeが7mが以下で、地上二階となるような地盤面との関係に設定した場合、この建造物の階は請求項６に示すような 地下２階、地上２階となる。ただし、軒の高さeおよび階の設定は本発明の建造物の建設時に施行されている法令に合わせて適宜変更する。また、この建造物が地下２階、地上２階であるためにはc≧d/3となることが条件である。
【００４７】
建設地の所轄行政庁が定める条例において、近隣説明を必要とする階が地上３階を超えるときと定められ場合でも、日影規制において適用除外とするために請求項６の実施の形態である図６を採用する。同時に軒の高さe最高の高さfもこの条例を満たすように設定する。
【００４８】
以上に挙げたのが、本発明の代表的な実施の例である。本発明は請求項１から９までの９項目によって形成されるが、請求項１の階層構造によって解決される容積率確保および断面構成の合理化と請求項５から８の集合住宅によって回避される形態制限および事業コストの効率化が骨子である。実際の設計と建設に当たっては用途地域、所轄行政庁、事業規模と事業効率を考慮して請求項の組み合わせを選択するのが望ましい。
場合によっては請求項１による大規模な集合住宅や、小規模な住宅、それ以外の用途に供する建造物にも実現可能である。
【図面の簡単な説明】
【００４９】
【図１】請求項１の実施形態例として示される建造物の最下階平面図である。
【図２】請求項１の実施形態例として示される建造物の最下階の直上にあたる階の平面図である。
【図３】請求項１の実施形態例として示される建造物の最上階の直下にあたる階の平面図である。
【図４】請求項１の実施形態例として示される建造物の最上階の平面図である。
【図５】請求項５の実施形態例として示される建造物の断面図である。（図１のa-a断面線）
【図６】請求項６の実施形態例として示される建造物の断面図である。（図１のa-a断面線）
【符号の説明】
【００５０】
１A    住戸Aにおける最下階の標準階高部分
１B    住戸Bにおける最下階の標準階高部分
２A    住戸Aにおける最下階の直上階の標準階高部分
２B    住戸Bにおける最下階の直上階の標準階高部分
３A    住戸Aにおける最上階の標準階高部分
３B    住戸Bにおける最上階の標準階高部分
４      住戸Ｂにおける最下階の低階高部分
５      住戸Aにおける最下階の直上階の低階高部分    
６      住戸Ｂにおける最上階の直下階の低階高部分
７      住戸Aにおける最上階の低階高部分
８      住戸Aにおける最下階とその直上階を連通させる階段室
９      住戸Aにおける最下階の直上階と最上階を連通させる階段室
１０    住戸Bにおける最下階とその直上階を連通させる階段室
１１    住戸Bにおける最下階の直上階と最上階の直下階および最上階を連通させる階段室
１２    ドライエリア
１３    玄関
a        図５および６の断面線
b        図５のに示す実施の形態における最高の高さ
c        図６のに示す実施の形態における地盤面から地階の床までの高さ
d        図６のに示す実施の形態における地階の天井高
e        図６のに示す実施の形態における軒の高さ
f        図６のに示す実施の形態における最高の高さ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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