(57)【要約】【課題】不動産情報を効果的に管理し、空き予定物件を早期に特定することができる不動産情報管理装置及び不動産情報管理方法並びに移転予測方法並びに移転予測プログラムの提供。【解決手段】不動産情報管理システム１０に、物件情報と関連付け情報とが記憶される物件データベース２１と、テナント情報と関連付け情報とが記憶されるテナントデータベース２２と、関連付け情報に基づいて物件情報とテナント情報とを関連付けた不動産情報が記憶される不動産情報データベース３１とを設け、移転の意志を示したテナントの物件を空き予定物件として登録する。また、端末３２に移転予測手段をハード又はソフトウェアとして設け、物件の契約期間やテナントの過去の移転履歴、テナントの規模や業績の推移などの特定の情報に基づいて、移転ニーズの発生時期を判断し、空き予定物件を特定する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件に関する物件情報と、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースを管理する不動産情報管理端末であって、
前記不動産情報データベースに予め登録された特定の情報に基づいて、前記テナントの移転ニーズの発生時期を判断する移転予測手段を少なくとも備えることを特徴とする不動産情報管理端末。
【請求項２】
前記特定の情報は、所定のテナントが契約している物件の契約期間、前記所定のテナントの過去の移転履歴、前記所定のテナントの規模の推移、及び、前記所定のテナントの業績の推移のいずれかを含み、
前記移転予測手段は、
前記特定の情報が物件の契約期間の場合は、契約の更新又は解約の通知時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が過去の移転履歴の場合は、移転履歴に基づいて次の移転時期を算出し、次の移転時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が規模の推移の場合は、入居時の規模を示す指標に対する現在の規模を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が業績の推移の場合は、入居時の業績を示す指標に対する現在の業績を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断することを特徴とする請求項１記載の不動産情報管理端末。
【請求項３】
不動産物件に関する物件情報と前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースを管理する不動産情報管理方法であって、
所定のテナントの移転の意志を確認した後、かつ、前記所定のテナントが入居している不動産物件の解約通知前に、前記所定のテナントが入居している前記不動産物件を空き予定物件として、前記不動産情報データベースに登録することを特徴とする不動産情報管理方法。
【請求項４】
前記所定のテナントの移転の意志を確認してから、前記所定のテナントが入居している不動産物件の解約通知までの期間を所定数の段階に分類し、各々の段階に対して前記不動産物件が空きとなる可能性のレベルを設定し、前記レベルを前記不動産情報データベースに登録することを特徴とする請求項３記載の不動産情報管理方法。
【請求項５】
不動産物件に関する物件情報と前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースに基づいてテナントの移転を予測する移転予測方法であって、
前記不動産情報の中の特定の情報を抽出する第１のステップと、
前記特定の情報に基づいて、所定のテナントの移転ニーズの発生時期を判断する第２のステップと、
移転ニーズが発生したら、前記所定のテナントが入居している不動産物件を空き予定物件として特定する第３のステップと、を少なくとも備えることを特徴とする移転予測方法。
【請求項６】
前記特定の情報は、所定のテナントが契約している物件の契約期間、前記所定のテナントの過去の移転履歴、前記所定のテナントの規模の推移、及び、前記所定のテナントの業績の推移のいずれかを含み、
前記第２のステップでは、
前記特定の情報が物件の契約期間の場合は、契約の更新又は解約の通知時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が過去の移転履歴の場合は、移転履歴に基づいて次の移転時期を算出し、次の移転時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が規模の推移の場合は、入居時の規模を示す指標に対する現在の規模を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が業績の推移の場合は、入居時の業績を示す指標に対する現在の業績を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断することを特徴とする請求項５記載の移転予測方法。
【請求項７】
不動産物件に関する物件情報と、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースを管理する不動産情報管理端末で動作するプログラムであって、
コンピュータを、
前記不動産情報データベースに予め登録された特定の情報に基づいて、前記テナントの移転ニーズの発生時期を判断する手段、として機能させることを特徴とする移転予測プログラム。
【請求項８】
前記特定の情報は、所定のテナントが契約している物件の契約期間、前記所定のテナントの過去の移転履歴、前記所定のテナントの規模の推移、及び、前記所定のテナントの業績の推移のいずれかを含み、
前記手段は、
前記特定の情報が物件の契約期間の場合は、契約の更新又は解約の通知時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が過去の移転履歴の場合は、移転履歴に基づいて次の移転時期を算出し、次の移転時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が規模の推移の場合は、入居時の規模を示す指標に対する現在の規模を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断し、
前記特定の情報が業績の推移の場合は、入居時の業績を示す指標に対する現在の業績を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断することを特徴とする請求項７記載の移転予測プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産情報を管理する不動産情報管理端末及び不動産情報管理方法並びに不動産情報を利用してテナントの移転ニーズの発生時期を判断する移転予測方法並びに移転予測プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
貸しオフィスや貸しビルなどの賃貸物件を探す場合、不動産仲介業者の店舗に出向いて所望の賃貸条件に合致する物件を選別してもらったり、賃貸物件が掲載された雑誌を閲覧したり、賃貸物件が掲載されたホームページにアクセスして、インターネット上で賃貸物件の検索を行うなどの方法が用いられる。
【０００３】
例えば、下記特許文献１には、不動産物件に関する情報を格納した不動産物件データベースと、ユーザが入力した物件特定情報を基に不動産物件データベースを検索する指定物件検索手段と、指定物件検索手段によって得た物件情報を基に類似物件を検索する検索式を生成し該検索式を基に類似物件を検索する類似物件検索手段と、指定物件検索手段及び類似物件検索手段によって取得された物件情報を基に検索結果画面を生成し、クライアントに送信する検索結果画面生成手段と、を有する不動産情報検索システムが開示されている。
【０００４】
【特許文献１】特開２００５−１２２２３９号公報（第４−７頁、第１図）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
上述した不動産情報検索システムを用いることによって、移転希望者は不動産物件データベースに登録された物件の中から所望の賃貸条件に合致する物件を選択することが可能であるが、上記不動産物件データベースには、通常、現在空いている物件若しくは解約の通知がなされた物件しか登録されていないため、物件の選択範囲が狭く、所望の物件を選択することが難しいという問題がある。
【０００６】
また、物件の所有者又は管理者にとっては物件が空き状態となる期間をできるだけ短くしたいが、データベースに登録される物件は既に空き状態となっているものか若しくは近々空き状態となるものであるため、契約期間が満了する前に次のテナントを見つけることが難しく、空き状態となる期間を短縮して物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができないという問題もある。
【０００７】
本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであって、その主たる目的は、不動産情報を効果的に管理し、空き予定物件を早期に特定することができる不動産情報管理端末及び不動産情報管理方法並びに移転予測方法並びに移転予測プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上記目的を達成するため、本発明は、不動産物件に関する物件情報と、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースを管理する不動産情報管理端末であって、前記不動産情報データベースに予め登録された特定の情報に基づいて、前記テナントの移転ニーズの発生時期を判断する移転予測手段を少なくとも備えるものである。
【０００９】
本発明においては、前記特定の情報は、所定のテナントが契約している物件の契約期間、前記所定のテナントの過去の移転履歴、前記所定のテナントの規模の推移、及び、前記所定のテナントの業績の推移のいずれかを含み、前記移転予測手段は、前記特定の情報が物件の契約期間の場合は、契約の更新又は解約の通知時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、前記特定の情報が過去の移転履歴の場合は、移転履歴に基づいて次の移転時期を算出し、次の移転時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、前記特定の情報が規模の推移の場合は、入居時の規模を示す指標に対する現在の規模を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断し、前記特定の情報が業績の推移の場合は、入居時の業績を示す指標に対する現在の業績を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断する構成とすることができる。
【００１０】
また、本発明は、不動産物件に関する物件情報と前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースを管理する不動産情報管理方法であって、所定のテナントの移転の意志を確認した後、かつ、前記所定のテナントが入居している不動産物件の解約通知前に、前記所定のテナントが入居している前記不動産物件を空き予定物件として、前記不動産情報データベースに登録するものである。
【００１１】
本発明においては、前記所定のテナントの移転の意志を確認してから、前記所定のテナントが入居している不動産物件の解約通知までの期間を所定数の段階に分類し、各々の段階に対して前記不動産物件が空きとなる可能性のレベルを設定し、前記レベルを前記不動産情報データベースに登録する構成とすることができる。
【００１２】
また、本発明は、不動産物件に関する物件情報と前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースに基づいてテナントの移転を予測する移転予測方法であって、前記不動産情報の中の特定の情報を抽出する第１のステップと、前記特定の情報に基づいて、所定のテナントの移転ニーズの発生時期を判断する第２のステップと、移転ニーズが発生したら、前記所定のテナントが入居している不動産物件を空き予定物件として特定する第３のステップと、を少なくとも備えるものである。
【００１３】
本発明においては、前記特定の情報は、所定のテナントが契約している物件の契約期間、前記所定のテナントの過去の移転履歴、前記所定のテナントの規模の推移、及び、前記所定のテナントの業績の推移のいずれかを含み、前記第２のステップでは、前記特定の情報が物件の契約期間の場合は、契約の更新又は解約の通知時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、前記特定の情報が過去の移転履歴の場合は、移転履歴に基づいて次の移転時期を算出し、次の移転時期よりも予め定めた期間前になったら、移転ニーズが発生したと判断し、前記特定の情報が規模の推移の場合は、入居時の規模を示す指標に対する現在の規模を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断し、前記特定の情報が業績の推移の場合は、入居時の業績を示す指標に対する現在の業績を示す指標の比率が予め定めた値以上又は予め定めた値以下になったら、移転ニーズが発生したと判断する構成とすることができる。
【００１４】
また、本発明は、不動産物件に関する物件情報と、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けた不動産情報を記憶する不動産情報データベースを管理する不動産情報管理端末で動作するプログラムであって、コンピュータを、前記不動産情報データベースに予め登録された特定の情報に基づいて、前記テナントの移転ニーズの発生時期を判断する手段、として機能させるものである。
【００１５】
このように、物件情報とテナント情報とを関連付けた不動産情報が記憶された不動産情報データベースを利用し、移転の意志を示したテナントが入居している不動産物件を空き予定物件として不動産情報データベースに登録することにより、解約通知よりも前に該不動産物件を移転希望者に紹介することができる。
【００１６】
また、不動産情報管理端末の移転予測手段又は移転予測プログラムにより、不動産情報データベースに登録されている特定の情報に基づいて移転ニーズの発生時期が判断されるため、移転ニーズが発生したらその不動産物件を空き予定物件として特定することにより、移転ニーズが発生した段階で該不動産物件を移転希望者に紹介することができる。
【００１７】
そして、これらにより、物件の選択範囲を広げると共に物件が空き状態となる期間を短縮して物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【発明の効果】
【００１８】
本発明の不動産情報管理端末及び不動産情報管理方法並びに移転予測方法並びに移転予測プログラムによれば、物件の選択範囲を広げると共に物件が空き状態となる期間を短縮して物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【００１９】
その理由は、データベースとして、不動産物件に関する情報（物件情報）と所定の関連付け情報とが登録される物件データベースと、不動産物件の賃貸者に関する情報（テナント情報）と上記関連付け情報とが登録されるテナントデータベースと、関連付け情報に基づいて物件情報とテナント情報とを関連付けた情報（不動産情報）が登録される不動産情報データベースとを設け、移転の意志を示したテナントが入室している物件を空き予定物件として不動産情報データベースに登録することにより、解約通知よりも前に該物件を移転希望者に紹介することができるからである。
【００２０】
また、情報管理拠点の不動産情報管理端末の移転予測手段又は移転予測プログラムにより、不動産情報データベースに登録されている情報の中の特定の情報に基づいて移転ニーズの発生時期を判断し、移転ニーズが発生したらその物件を空き予定物件として特定することにより、移転ニーズが発生した段階で該物件を移転希望者に紹介することができるからである。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２１】
従来技術で示したように、従来の不動産情報管理システムでは、データベースには空き状態となった物件若しくは解約が通知された物件のみが登録されているため、移転希望者は狭い選択範囲の中から物件を選択しなければならず、また、物件が空き状態となる期間を短縮することが難しいため、物件の賃貸サイクルを推進することができないという問題があった。
【００２２】
この問題は、データベースに物件に関する情報しか登録されていないことに起因しており、現在埋まっている物件でもテナントが移転するとそのテナントが契約している物件が空き物件となることから、テナントの移転の意志を確認することによって、空きとなる可能性のある物件をより早く登録することが可能になる。更に、データベースに登録された特定の情報を利用することによって、移転ニーズが発生した段階で空きとなる可能性のある物件を特定することもできる。
【００２３】
そこで、本発明では、不動産情報管理システムに、建物や部屋、オーナーなどに関する物件情報と所定の関連付け情報とが記憶される物件データベースと、テナントや移転予定などに関するテナント情報と上記関連付け情報とが記憶されるテナントデータベースと、関連付け情報に基づいて物件情報とテナント情報とを関連付けた不動産情報が記憶される不動産情報データベースとを設け、移転の意志を示したテナントが契約している物件を空き予定物件として不動産情報データベースに登録することにより、解約通知の前に該物件を移転希望者に紹介可能にする。また、不動産情報データベースを利用する不動産情報管理端末に移転予測手段をハードウェア又はソフトウェアとして設け、移転予測手段で、テナントが入室している物件の契約期間やテナントの過去の移転履歴、テナントの規模や業績の推移などの特定の情報に基づいて移転ニーズの発生時期を判断し、移転ニーズが発生したらその物件を空き予定物件として特定することにより、移転ニーズが発生した段階で該物件を移転希望者に紹介可能にする。これにより、物件の選択範囲を広げて所望する物件を容易に選択できるようにすると共に、物件の空きとなる期間を短縮することができ、物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【実施例１】
【００２４】
上記した本発明の一実施の形態についてさらに詳細に説明すべく、本発明の第１の実施例に係る不動産情報管理方法について、図１乃至図１０を参照して説明する。図１は、本実施例に係る不動産情報管理システムの構成を模式的に示す図であり、図２は、不動産情報データベースを利用する端末の構成を示すブロック図である。また、図３は、不動産物件の移転までの流れを模式的に示す図であり、図４は、不動産情報の登録手順を示すフローチャート図、図５及び図６は、不動産情報の利用手順を示すフローチャート図である。また、図７乃至図９は、各データベースの構成例を示す図であり、図１０は、本実施例の不動産情報管理システムで利用される表示情報の構成例を示す図である。
【００２５】
図１に示すように、本実施例の不動産情報管理システム１０は、貸しオフィスや貸しビルなどの賃貸物件（以下、単に物件と呼ぶ。）に関する情報や、物件の賃貸契約を締結している者（以下、テナントと呼ぶ。）に関する情報などを収集する１又は複数の情報収集拠点２０と、収集した情報を一元的に管理し、利用可能な表示情報（例えば、端末に表示する画面）を作成する情報管理拠点３０と、作成された表示情報を移転希望者に提供して賃貸の斡旋を行う複数の情報利用拠点４０（例えば、直営店４１やフランチャイズ店４２）とがインターネットなどの通信ネットワーク５０で接続されて構成される。なお、図１では、情報収集拠点２０と情報管理拠点３０とを便宜上、分離して示しているが、こられは同一の場所に配置されていてもよい。以下、各々の拠点の構成について説明する。
【００２６】
［情報収集拠点］
情報収集拠点２０には、建物の名称や住所などの建物に関する情報、部屋の面積や賃料などの部屋に関する情報、オーナーの名称や連絡先などのオーナーに関する情報など（これらを総称して物件情報と呼ぶ。）と、この物件情報と後述するテナント情報とを関連付けるための情報（以下、関連付け情報と呼ぶ。）とを記憶する物件データベース２１と、テナント名や入居時期などのテナントに関する情報、移転希望の有無や移転希望時期などの移転に関する情報など（これらを総称してテナント情報と呼ぶ。）と、上記関連付け情報とを記憶するテナントデータベース２２と、物件情報及び関連付け情報を物件データベース２１に登録、又は、テナント情報及び関連付け情報をテナントデータベース２２に登録するための１又は複数の端末２３（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Personal Digital Assistants）、携帯電話機等、形態は任意）とを備えている。そして情報収集拠点２０の担当者は、例えば、物件の所有者や管理者、テナントに電話をかけて上記物件情報やテナント情報を入手し、端末２３を用いて物件データベース２１又はテナントデータベース２２に登録する。
【００２７】
なお、本実施例におけるデータベースとは、記憶される情報のみならず、情報を記憶する手段や通信ネットワーク５０に接続する手段を備えるものの総称であり、例えば、サーバなどで構成することができる。また、上述した情報は例示であり、物件データベース２１には物件情報の少なくとも１つと関連付け情報とが記憶されていればよく、テナントデータベース２２にはテナント情報の少なくとも１つと関連付け情報とが記憶されていればよい。また、関連付け情報の具体的な構成は特に限定されず、複数の物件やテナントを識別できる情報であればよい。また、物件データベース２１に記憶する関連付け情報とテナントデータベース２２に記憶する関連付け情報とは必ずしも完全に一致させる必要はなく、相互に対応付けが可能であれば構成が相違していてもよいし、関連付け情報として物件情報又はテナント情報中の情報（例えば、テナントの氏名）を利用する場合は、一方のデータベース（例えば、テナントの氏名を用いる場合は物件データベース２１）のみに関連付け情報を登録することもできる。
【００２８】
また、図１では、便宜上、物件データベース２１とテナントデータベース２２と端末２３とを別々の装置として記載しているが、例えば、これらを１つのコンピュータ機器で構成したり、物件データベース２１及びテナントデータベース２２を１つのサーバで構成するなどの変更も可能である。また、不動産情報管理システム１０に複数の情報収集拠点２０を備える場合に、各々の情報収集拠点２０に物件データベース２１及びテナントデータベース２２を設けてよいし、物件データベース２１とテナントデータベース２２とを別々の情報収集拠点２０に設けてよいし、特定の情報収集拠点２０のみに物件データベース２１やテナントデータベース２２を設けてよい。
【００２９】
更に、物件情報やテナント情報を入手する方法は電話に限らず、例えば、その地域の担当者が貸しオフィスや貸しビルを訪問して所有者や管理者、テナントから直接情報を入手したり、電子メールやＦＡＸ、郵便物などから情報を入手したり、定期的に発行される書籍の更新部分を検索して空き物件や埋まった物件の情報を入手してもよいし、これらを任意に組み合わせて確度の高い情報を入手するようにしてもよい。
【００３０】
ここで、従来の不動産情報管理システムの場合、物件データベース２１には、空き物件の情報を登録したり、空き物件と解約が通知された物件の情報を登録するのが一般的であり、賃貸契約中の物件の情報は登録されないが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、賃貸契約中の物件はテナントが移転すれば空き物件となることから、賃貸契約中の物件の情報も登録している。
【００３１】
また、従来の不動産情報管理システムの場合、賃貸物件を探している者（移転希望者）に関する情報をデータベースに登録するものはあってもテナントに関する情報をデータベースに登録するものはないが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、賃貸契約中の物件はテナントが移転すれば空き物件となることから、テナント情報をテナントデータベース２２に登録すると共に、テナントの移転意志の有無も登録することにより、空き状態となる可能性のある物件をできるだけ早く特定できるようにしている。
【００３２】
［情報管理拠点］
情報管理拠点３０には、物件データベース２１に登録された物件情報とテナントデータベース２２に登録されたテナント情報とを関連付けた情報（以下、不動産情報と呼ぶ。）を記憶する不動産情報データベース３１と、不動産情報データベース３１に登録された不動産情報を管理する１又は複数の端末３２（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話機等、形態は任意）とを備え、図２に示すように、端末３２には、不動産情報の登録や修正などを行う不動産情報データベース管理手段３２ａと、不動産情報に基づいて所定のフォーマットの表示情報を作成する表示情報生成手段３２ｂとを少なくとも備え、不動産情報データベース３１又は端末３２には、物件データベース２１に登録された物件情報とテナントデータベース２２に登録されたテナント情報とを関連付け情報に基づいて関連付ける関連付け手段を備えている。
【００３３】
この不動産情報データベース３１には、物件データベース２１及びテナントデータベース２２に登録された情報の全てを記憶してもよいし、その中から選択した情報のみを記憶してもよいし、他の情報（例えば、後述する空き予定レベルや入居可能日、物件を撮影した３Ｄ画像や動画など）を追加してもよい。また、図１では、便宜上、不動産情報データベース３１と端末３２とを別々の装置として記載しているが、例えば、これらを１つのコンピュータ機器で構成してもよい。
【００３４】
ここで、従来の不動産情報管理システムの場合、物件に関する情報のみをデータベースに登録していたため、テナントが移転を希望している段階で、そのテナントが契約中の物件が空きになる可能性があることを判別することができなかったが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、物件情報とテナント情報とを関連付けて不動産情報データベース３１に登録しているため、テナントの移転の意志の有無とそのテナントが現在契約している物件とを対応付けることができ、空き状態となる可能性のある物件を早期に特定することができる。
【００３５】
［情報利用拠点］
情報利用拠点４０は、各地域に配置された１又は複数の直営店４１やフランチャイズ店４２で構成され、各々の店舗には、情報管理拠点３０の端末３２で作成した表示情報を利用して移転希望者に不動産情報を開示したり、不動産情報データベース３１に移転希望者に関する情報及びその移転希望者が現在契約している物件に関する情報を登録するための１又は複数の端末４１ａや端末４２ａ（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話機等、形態は任意）を備えている。
【００３６】
この情報利用拠点４０の数や各々の情報利用拠点４０内の直営店４１やフランチャイズ店４２の数などは任意である。また、直営店４１に配置される端末４１ａとフランチャイズ店４２に配置される端末４２ａとは同じ操作が実行できるようにしてもよいし、両者で実行可能な操作を変えたり、１つの直営店４１やフランチャイズ店４２の中で責任者が操作する端末と担当者が操作する端末と移転希望者が閲覧する端末とで実行可能な操作を変えてもよく、実行可能な操作を制限することにより、不動産情報データベース３１の信憑性を担保することができる。
【００３７】
次に、物件情報とテナント情報とを関連付けて登録する意義について、図３を参照して説明する。
【００３８】
図３に示すように、物件が空き状態になるまでには、（１）テナントに移転ニーズが発生する段階と、（２）テナントが移転先の物件を選択するための資料を請求する段階と、（３）不動産仲介業者がテナントに物件を案内する段階と、（４）テナントが物件を決定する段階と、（５）テナントが現在契約している物件の所有者又は管理者に対して解約を通知する段階と、（６）テナントが物件から退去する段階と、（７）その物件の修繕を行って原状を回復する段階などがある。
【００３９】
ここで、従来の不動産情報管理システムでは、情報収集拠点の担当者が物件を監視し、（６）の段階でテナントが退去している物件を発見することによって空き物件の情報を入手するか、若しくは、（５）の段階で物件の所有者や管理者に問い合わせるなどして解約通知（通常は移転の３〜６ヶ月前）を受けていることを知り、解約時期に基づいて空き物件の情報を入手するかのいずれかであったため、解約が通知される以前に空き物件の情報を入手することができなかった。
【００４０】
そこで、本実施例の不動産情報管理システム１０では、物件データベース２１に空き物件の情報のみならず契約中の物件に関する情報も登録すると共に、テナントデータベース２２にテナント情報を登録し、かつ、物件情報とテナント情報とを関連付け情報に基づいて関連付けて不動産情報データベース３１に登録し、電話や訪問、電子メールやＦＡＸ、郵便物などからテナントの移転ニーズを知ることによって、そのテナントが契約している物件が空き状態になる可能性があることを知ることができ、これにより従来よりも格段に早い段階（図の（１）〜（４）の段階）で空き物件の情報を入手することができる。
【００４１】
その際、（５）の段階ではテナントが所有者又は管理者に解約を通知しているため移転がキャンセルされる可能性は低いが、（１）の段階では移転のニーズが発生しているだけであり、実際に移転するか否かは不明であるため、（１）の段階で得た情報と（５）の段階で得た情報とを同等に扱うことはできない。そこで、本実施例の不動産情報管理システム１０では、不動産情報データベース３１に物件情報とテナント情報とを関連付けて登録するだけではなく、その物件が空きになる可能性（確度）を空き予定レベルとして段階的（段階数は任意）に設定し、その空き予定レベルも不動産情報データベース３１に登録している。
【００４２】
例えば、図３に示すように、（１）の移転ニーズの発生段階では空きになる可能性は低いため空き予定レベルを１に設定し、その後、（２）の資料請求、（３）の物件案内、（４）の物件決定の各段階に移行するに従って空きになる可能性が徐々に高くなることから空き予定レベルを２→４に上げ、（５）の解約通知の段階では移転はほぼ確定していることから空き予定レベルを５に設定すると共に、入居可能日を設定する。
【００４３】
これにより、従来は早くても移転の３〜６ヶ月前にしか知ることができなかった空き物件の情報を格段に早く入手することができるため、移転希望者に対してその物件を紹介することが可能となり、移転希望者の物件の選択範囲を広げて所望する物件を容易に選択できるようにすることができると共に、空きとなる物件を速やかに次のテナントに割り当てることが可能となり、賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【００４４】
次に、図４のフローチャート図を参照して、不動産データベース３１に不動産情報を登録する手順について詳細に説明する。
【００４５】
まず、ステップＳ１０１で、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件の所有者や管理者に電話をかけたり、物件を視察したり、所有者や管理者から送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物を確認したり、書籍の更新部分を確認するなどによって、物件情報を入手する。その際、前記したように現在契約中の埋まっている物件でもそのテナントが移転したら空き物件となることから、空いているか埋まっているかに関わらず、全ての物件に関して情報を入手する。
【００４６】
また、同時に、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件に入室しているテナントに電話をかけたり、物件を視察したり、テナントから送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物、書籍を確認するなどして、テナント情報を入手する。
【００４７】
次に、ステップＳ１０２で、入手した物件情報及びテナント情報を端末２３から入力し、物件情報を物件データベース２１に、テナント情報をテナントデータベース２２に登録する。その際、物件情報とテナント情報とを関連付けることができるように、所定の関連付け情報（例えば、テナントを特定するコード情報など）を付与して物件データベース２１及びテナントデータベース２２に登録する。
【００４８】
この物件データベース２１は、例えば図７に示すように構成され、物件毎に、建物の名称や住所、最寄り駅、建物の構造、竣工年月、建物の規模、床面積、貸室の情報、特記事項などの建物に関する情報、部屋の面積（坪数）や賃料、保証金、更新料、間取りなどの部屋に関する情報、オーナーの名称や連絡先などのオーナーに関する情報などの物件情報と、関連付け情報とが登録される。また、テナントデータベース２２は、例えば図８に示すように構成され、テナント毎に、テナントの名称（会社名など）や住所、代表者、担当者、入居時期などのテナントに関する情報、移転希望の有無や移転希望時期、希望坪数、希望賃料、用途などの移転に関する情報などのテナント情報と、関連付け情報とが登録される。
【００４９】
なお、上記ステップＳ１０１、１０２の処理は適否行えばよく、新たな物件情報又はテナント情報を得るたびにデータベースに登録すればよい。また、図７及び図８に記載した全ての項目に情報を登録する必要はなく、取得可能な項目に対して情報を登録すればよい。また、情報の登録は一度に行う必要はなく、情報が得られる度にデータベースに登録すればよい。また、物件のテナントを特定できない場合は、関連付け情報をブランクにしてもよいし、予め定めた特定のコード情報を記憶してもよく、テナントを特定した段階で関連付け情報を登録すればよい。
【００５０】
次に、ステップＳ１０３で、情報管理拠点３０の不動産情報データベース３１又は端末３２は、所定のタイミング（定期的又は不定期）で、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに登録された物件情報やテナント情報を取得し、関連付け情報に基づいて物件情報及びテナント情報の関連付けを行う。
【００５１】
具体的には、ステップＳ１０４で、不動産情報データベース３１又は端末３２は、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに取得した情報の中から関連付け情報を特定し、ステップＳ１０５で、対応する関連付け情報があるか否かを判断し、対応する関連付け情報がある場合には、ステップＳ１０６で、その関連付け情報に対応する物件情報とテナント情報とを関連付け、ステップＳ１０７で、不動産情報として不動産情報データベース３１に登録する。また、関連付け情報が設定されていない場合や予め定めた特定のコード情報が登録されている場合は、物件情報とテナント情報とを対応付けることができないため、物件情報又はテナント情報のみを不動産情報データベース３１に登録する。
【００５２】
例えば、物件データベース２１から新たに取得した物件の関連付け情報とテナントデータベース２２から新たに取得したテナントの関連付け情報とが一致する場合（物件情報及びテナント情報の双方が新たに登録される場合）は、その物件の物件情報とそのテナントのテナント情報とを関連付けて登録し、物件データベース２１から新たに取得した物件の関連付け情報と不動産情報データベース３１に予め登録されている不動産情報の関連付け情報とが一致する場合（物件情報のみが新たに登録される場合）は、その物件の物件情報を不動産情報に追加し、テナントデータベース２２から新たに取得したテナントの関連付け情報と不動産情報データベース３１に予め登録されている不動産情報の関連付け情報とが一致する場合（テナント情報のみが新たに登録される場合）は、そのテナントのテナント情報を不動産情報に追加する。
【００５３】
この不動産情報データベース３１は、例えば図９に示すように構成され、物件データベース２１に登録されている建物に関する情報や部屋に関する情報、オーナーに関する情報などと、テナントデータベース２２に登録されているテナントに関する情報や移転に関する情報と、関連付け情報とで構成される。
【００５４】
なお、ここでは不動産情報データベース３１又は端末３２が物件データベース２１及びテナントデータベース２２にアクセスする構成としたが、物件データベース２１又はテナントデータベース２２に新たな情報が登録されたら、物件データベース２１又はテナントデータベース２２から不動産情報データベース３１や端末３２にその情報を送信するようにしてもよいし、その双方としてもよい。
【００５５】
次に、テナントが現在契約している物件を空き予定物件として登録する手順について、図５のフローチャート図を参照して説明する。
【００５６】
まず、ステップＳ２０１で、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件に入室しているテナントに電話をかけたり、物件を視察したり、テナントから送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物、書籍を確認するなどして、登録されているテナントに移転の意志があるか否かを判断し、移転の意志がある場合は、ステップＳ２０２で、そのテナントに対応するテナント情報の移転希望欄を有りにすると共に空き予定レベルを１に設定し、テナントデータベース２２のテナント情報を更新する。すると、所定のタイミングで不動産情報データベース３１のテナント情報も同様に更新される。これにより、その物件が空き予定物件として登録される。
【００５７】
次に、ステップＳ２０３で、テナントが物件の紹介を希望する場合は、情報収集拠点２０や情報利用拠点４０の担当者は不動産情報データベース３１に空き物件又は空き予定物件として登録されている物件を紹介し、ステップＳ２０４で、テナント情報の空き予定レベルを２に設定し、テナントデータベース２２のテナント情報や不動産情報データベース３１のテナント情報を更新する。
【００５８】
次に、ステップＳ２０５で、テナントが物件の案内を希望する場合は、情報収集拠点２０や情報利用拠点４０の担当者はテナントにその物件を案内し、ステップＳ２０６で、テナント情報の空き予定レベルを３に設定し、テナントデータベース２２のテナント情報や不動産情報データベース３１のテナント情報を更新する。
【００５９】
次に、ステップＳ２０７で、テナントが案内された物件に決定したら、ステップＳ２０８で、テナント情報の空き予定レベルを４に設定し、テナントデータベース２２のテナント情報や不動産情報データベース３１のテナント情報を更新する。
【００６０】
その後、ステップＳ２０９で、テナントが現在入居している物件の解約を通知したら、ステップＳ２１０で、テナント情報の空き予定レベルを５に設定すると共に、退去日を入居可能日に設定し、テナントデータベース２２のテナント情報や不動産情報データベース３１のテナント情報を更新する。
【００６１】
このように、移転を希望しているテナントに対して移転希望や空き予定レベル、入居可能日を登録することにより、そのテナントが現在入室している物件を空き予定物件として他の移転希望者に紹介することができ、移転希望者の物件の選択範囲を広げることができると共に、賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【００６２】
上記フローは移転を希望しているテナントが入居している物件を空き予定物件として登録する場合の手順であるが、情報利用拠点４０を訪れる移転希望者が入居している物件を空き予定物件として登録する場合は、図６のフローチャート図のようになる。
【００６３】
まず、ステップＳ３０１で、情報管理拠点３０の端末３２の表示情報作成手段３２ｂは、不動産情報データベース３１に登録された不動産情報に基づいて、移転希望者に物件を紹介するために利用する表示情報を作成する。この表示情報の構成は任意であるが、直営店４１やフランチャイズ店４２の端末４１ａ、４２ａで不動産情報を容易に確認することができ、所望の賃貸条件に合った物件を検索できるようにすることが好ましく、例えば、図１０に示すような画面構成とすることができる。
【００６４】
上記表示画面の作成方法は任意であるが、例えば、ｗｅｂ２．０の技術を利用し、ＣＭＳ（Contents Management System：ｗｅｂコンテンツを構成するテキストや画像、レイアウト情報などを一元的に保存、管理し、サイトを構築したり編集するソフトウェア）を用いて、ＲＳＳ（Rich Site Summary：ｗｅｂサイトの見出しや要約などの入力データを構造化して記述するＸＭＬベースのフォーマット）で作成すれば、表示画面のレイアウト変更や情報の修正が容易になり、表示情報の利用価値を高めることができる。
【００６５】
次に、ステップＳ３０２で、移転希望者は直営店４１やフランチャイズ店４２に出向き、賃貸物件の希望条件を提示すると、ステップＳ３０３で、情報利用拠点４０の各店舗の担当者は、端末４１ａ、４２ａを操作して検索条件を入力して所望の賃貸条件に合致した物件を検索し、検索して得られた物件を移転希望者に紹介する。
【００６６】
その際、従来の不動産情報管理システムでは、現在空いているか、若しくは解約が通知されて近々空きになる物件しか選択できなかったため、物件の選択範囲が狭く、移転希望者に適切な物件を紹介することが困難であったが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、テナントが移転を考えている物件も紹介することができ、更に、その物件が空きになる確度を空き予定レベルとして提示することができるため、移転希望者はより多くの情報の中から適切な物件を選択することができる。また、空きになる可能性のある状態で物件を紹介することにより、物件が空き状態になる期間を短縮することができるため、賃貸サイクルを円滑に推進することができると共に、その物件の間仕切りや内装の変更を考える時間や引っ越しの準備のための時間を確保することができるため、移転をスムーズに行うことができ、移転希望者の利便性を向上させることができる。
【００６７】
また、移転希望者が物件を探しているということは、その移転希望者が現在契約している物件が空きになる可能性があるということであり、新たな空き物件が発生することから、ステップＳ３０４で、直営店４１やフランチャイズ店４２の担当者は、移転希望者の情報及びその移転希望者が現在契約している物件の情報を入手して、端末４１ａ、４２ａを用いて不動産情報データベース３１に登録すると共に、移転の意志を”有り”、空き予定レベルを２に設定する。これにより、その物件が新たに空き予定物件として登録される。
【００６８】
そして、ステップＳ３０５で移転希望者に物件を案内したら、ステップＳ３０６で、空き予定レベルを３に設定し、不動産情報データベース３１のテナント情報を更新する。また、ステップＳ３０７で物件が決定したら、ステップＳ３０８で、空き予定レベルを４に設定し、不動産情報データベース３１のテナント情報を更新する。その後、ステップＳ３０９で、移転希望者が現在入居している物件の解約を通知したら、ステップＳ３１０で、空き予定レベルを５に設定すると共に、退去日を入居可能日に設定し、不動産情報データベース３１のテナント情報を更新する。
【００６９】
このように、移転希望者に関する情報とその移転希望者が現在契約している物件に関する情報を新たに不動産情報データベース３１に登録することにより、その物件を空き予定物件として他の移転希望者に紹介することができ、他の移転希望者の物件の選択範囲を広げることができると共に、賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【実施例２】
【００７０】
次に、本発明の第２の実施例に係る不動産情報管理端末及び移転予測方法並びに移転予測プログラムについて、図１１乃至図１５を参照して説明する。図１１は、不動産情報データベースを管理する端末の構成を示すブロック図であり、図１２は、本実施例の空き予定物件の特定手順を示すフローチャート図である。また、図１３乃至図１５は、各データベースの構成例を示す図である。
【００７１】
前記した第１の実施例では、テナントが移転の意志を示した時点、又は、賃貸希望者が物件の検索を依頼した時点で、テナント又は移転希望者が現在契約している物件を空き物件として不動産情報データベースに登録し、これにより解約通知の前にその物件を紹介可能にしたが、テナントが移転の意志を明確に表明しない場合やテナントが独自に移転先を探している場合などにはその物件が空きになるか否かを判断することができない。そこで、本実施例では、不動産情報データベース３１に登録されている特定の情報を利用して、テナントの移転ニーズの発生時期を判断して、第１の実施例よりも早く、空き予定物件を特定できるようにする。
【００７２】
本実施例の場合、不動産情報管理システム１０の構成は第１の実施例の図１と同様であるが、情報収集拠点２０では、物件データベース２１に、建物の名称や住所などの建物に関する情報、部屋の面積や賃料などの部屋に関する情報、オーナーの名称や連絡先などのオーナーに関する情報と、関連付け情報とに加えて、その物件の契約期間などを記憶し、テナントデータベース２２に、テナント名や入居時期などのテナントに関する情報、移転希望の有無や移転希望時期などの移転に関する情報と、関連付け情報とに加えて、そのテナントの過去の移転履歴、そのテナントの規模や業績の推移などを記憶する。
【００７３】
また、情報管理拠点３０の端末３２には、図１１に示すように、不動産情報を管理する不動産情報データベース管理手段３２ａと、不動産情報に基づいて所定のフォーマットの表示情報を作成する表示情報生成手段３２ｂとに加えて、上記物件の契約期間、テナントの過去の移転履歴、テナントの規模や業績の推移などの特定の情報に基づいて、予め定められたルールに従ってテナントの移転ニーズの発生を診断して空き予定物件を特定する移転予測手段３２ｃを設ける。この移転予測手段３２ｃは、端末３２内にハードウェアとして構成してもよいし、コンピュータを移転予測手段３２ｃとして機能させる移転予測プログラムとして構成し、該プログラムを端末３２上で動作させる構成としてもよい。
【００７４】
なお、本実施例では、特定の情報として物件の契約期間、テナントの過去の移転履歴、テナントの規模や業績の推移を例にして説明するが、テナントの移転ニーズの発生を診断可能な任意の情報（例えば、テナントの業種、業務範囲、株価の動向、そのテナントが本店か支店かなど）を利用することができる。
【００７５】
次に、図１２のフローチャート図を参照して、本実施例の空き予定物件の特定手順について説明する。
【００７６】
まず、前記した第１の実施例と同様に、ステップＳ４０１で、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件の所有者や管理者に電話をかけたり、物件を視察したり、所有者や管理者から送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物を確認したり、書籍の更新部分を確認するなどによって、物件情報を入手する。その際、前記したように現在契約中の埋まっている物件でもそのテナントが移転したら空き物件となることから、空いているか埋まっているかに関わらず、全ての物件に関して情報を入手する。また、同時に、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件に入室しているテナントに電話をかけたり、物件を視察したり、テナントから送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物、書籍を確認するなどして、テナント情報を入手する。
【００７７】
次に、ステップＳ４０２で、入手した物件情報及びテナント情報を端末２３から入力し、物件情報を物件データベース２１に、テナント情報をテナントデータベース２２に登録する。その際、物件情報とテナント情報とを関連付けることができるように、所定の関連付け情報（例えば、テナントを特定するコード情報など）を付与して物件データベース２１及びテナントデータベース２２に登録する。
【００７８】
この物件データベース２１は、例えば図１３に示すように構成され、第１の実施例の図７の要素に加えて、部屋に関する情報などに、物件の契約期間（図の網掛け部分）などの特定の情報が登録される。また、テナントデータベース２２は、例えば図１４に示すように構成され、第１の実施例の図８の要素に加えて、テナントに関する情報などに、過去の移転履歴、テナントの規模の推移、テナントの業績の推移（図の網掛け部分）などの特定の情報が登録される。
【００７９】
なお、上記ステップＳ４０１、４０２の処理は適否行えばよく、新たな物件情報又はテナント情報を得るたびにデータベースに登録すればよい。また、図１３及び図１４に記載した全ての項目に情報を登録する必要はなく、移転予測手段３２ｃが空き予定物件を特定するために利用可能な特定の情報（例えば、物件の契約期間、過去の移転履歴、テナントの規模や業績の推移の少なくとも１つ）が登録されていればよい。また、情報の登録は一度に行う必要はなく、情報が得られる度にデータベースに登録すればよい。また、物件のテナントを特定できない場合は、関連付け情報をブランクにしてもよいし、予め定めた特定のコード情報を記憶してもよく、テナントを特定した段階で関連付け情報を登録すればよい。
【００８０】
次に、ステップＳ４０３で、情報管理拠点３０の不動産情報データベース３１又は端末３２は、所定のタイミング（定期的又は不定期）で、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに登録された物件情報やテナント情報を取得し、ステップＳ４０４で、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに取得した情報の中から関連付け情報を特定し、ステップＳ４０５で、対応する関連付け情報があるか否かを判断し、対応する関連付け情報がある場合には、ステップＳ４０６で、その関連付け情報に対応する物件情報とテナント情報とを関連付け、ステップＳ４０７で、不動産情報として不動産情報データベース３１に登録する。また、関連付け情報が設定されていない場合や予め定めた特定のコード情報が登録されている場合は、物件情報とテナント情報とを対応付けることができないため、物件情報又はテナント情報のみを不動産情報データベース３１に登録する。
【００８１】
この不動産情報データベース３１は、例えば図１５に示すように構成され、物件データベース２１に登録されている建物に関する情報や部屋に関する情報、オーナーに関する情報などと、テナントデータベース２２に登録されているテナントに関する情報や移転に関する情報と、関連付け情報とで構成される。
【００８２】
次に、ステップＳ４０８で、情報管理拠点３０の端末３２の移転予測手段３２ｃ又は移転予測プログラムは、所定のタイミング（定期的又は不定期）で、不動産情報データベース３１に登録されている情報の中から特定の情報（例えば、物件の契約期間、過去の移転履歴、テナントの規模や業績の推移）を抽出し、ステップＳ４０９で、抽出した特定の情報に基づいて、予め定められたルールに従ってテナントの移転ニーズの発生時期を判断する。
【００８３】
具体的には、物件情報として物件の契約期間が登録されており、その契約期間が満了する日の前（通常は、契約期間満了の３〜６ヶ月前）に契約の更新又は解約の通知を行う必要があり、契約の更新又は解約の通知時期よりも所定の期間前（例えば、契約期間満了日の３〜６ヶ月前よりも更に数ヶ月前）にテナントは解約するのか更新するのかを判断することから、移転予測手段３２ｃ又は移転予測プログラムは、現在の日時が、契約の更新又は解約の通知時期よりも予め定めた期間前に到達したら、移転ニーズが発生したと判断する。例えば、その物件の契約日又は前回の契約更新日が２００４年９月１５日であり、契約期間を２年とすると契約満了日は２００６年９月１４日であり、その３〜６ヶ月前の２００６年３月１４日〜６月１４日に更新又は解約を通知する必要があり、更新又は解約の判断に３ヶ月必要とすると、２００５年１２月１４日〜２００６年３月１４日に移転ニーズが発生すると判断する。
【００８４】
また、テナント情報として過去の移転履歴が登録されており、そのテナントが所定の期間毎に移転を繰り返している場合は、そのテナントが入居した時期から所定の期間が経過したら移転ニーズが発生すると考えられる。そこで、移転予測手段３２ｃ又は移転予測プログラムは、現在の日時が、次の移転時期よりも予め定めた期間前（例えば、数ヶ月前）に到達したら、移転ニーズが発生したと判断する。例えば、図１５に示すようにそのテナントの入居時期が２００３年６月であり、そのテナントの前回の移転が２０００年６月であったとすると、２００６年６月の予め定めた期間前（例えば、３ヶ月前の２００６年３月）に移転ニーズが発生すると判断する。
【００８５】
また、テナント情報としてテナントの規模の推移が登録されており、そのテナントの規模が徐々に大きくなっている場合は、そのテナントが現在入居している物件が手狭になることから移転ニーズが発生すると考えられる。また、そのテナントの規模が徐々に小さくなっている場合は、そのテナントが現在入居している物件が広くなりすぎることから移転ニーズが発生すると考えられる。そこで、移転予測手段３２ｃ又は移転予測プログラムは、現在のテナントの規模（例えば、従業員数）／契約時のテナントの規模が予め定めた値（例えば、１．５）以上、又は予め定めた値（例えば、０．５）以下になったら、移転ニーズが発生したと判断し、また、現在のテナントの従業員１人当たりの床面積が予め定めた値以下又は予め定めた値以上になったら、移転ニーズが発生したと判断する。例えば、図１５に示すように契約時の従業員数が２０人であったとすると、従業員数が３０人になった時点が、移転ニーズの発生時期と判断する。
【００８６】
また、テナント情報としてテナントの業績の推移が登録されており、そのテナントの業績が好転している場合は、事業を拡張する可能性があることから、より広い場所に移転したり、新たな事業に適した場所に移転するなど、移転ニーズが発生すると考えられる。また、そのテナントの業績が低迷している場合は、事業を縮小する可能性があることから、移転ニーズが発生すると考えられる。そこで、移転予測手段３２ｃ又は移転予測プログラムは、現在のテナントの業績（例えば、売り上げ）／契約時のテナントの業績が予め定めた値（例えば、２）以上、又は予め定めた値（例えば、０．５）以下となったら、移転ニーズが発生したと判断する。例えば、図１５に示すように契約時の売り上げが５０００万円であったとすると、売り上げが１億円になった時点が、移転ニーズの発生時期と判断する。
【００８７】
なお、契約の更新又は解約の判断に必要な所定の期間、規模や業績を示す指標の比率の基準値は過去の履歴などに基づいて経験的に定めることもできるし、情報管理拠点３０の責任者や担当者などが任意に定めることもできる。
【００８８】
そして、情報管理拠点３０の担当者は情報収集拠点２０の担当者に、そのテナントの移転の意志を確認させ、ステップＳ４１０で、そのテナントに移転ニーズが発生した場合は、ステップＳ４１１で、移転予測手段３２ｃ又は移転予測プログラムは、そのテナントが現在契約している物件を空き予定物件として特定し、ステップＳ４１２で、テナント情報の移転希望欄を有りにすると共に空き予定レベルを１に設定して不動産情報データベース３１を更新する。これにより、その物件が空き予定物件として登録される。
【００８９】
このように、不動産情報データベース３１の特定の情報に基づいて、予め定められたルールに従って移転ニーズの発生時期を判断し、移転ニーズが発生したらその物件を空き予定物件として特定することにより、第１の実施例の場合よりも早く、移転ニーズが発生した段階でその物件を移転希望者に紹介することができ、これにより、移転希望者の物件の選択範囲を広げると共に物件が空き状態となる期間を短縮して、賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【００９０】
なお、上記各実施例では、本発明の不動産情報管理端末及び不動産情報管理方法並びに移転予測方法並びに移転予測プログラムをオフィスの移転に適用する場合を示したが、本発明は上記実施例に限定されるものではなく、個人の居所の移転や、マンションや戸建て住宅、土地などの任意の不動産の賃貸や売買に対して同様に適用することができる。
【産業上の利用可能性】
【００９１】
本発明は、不動産に関連する情報を管理するための装置及び方法並びにプログラムに利用可能である。
【図面の簡単な説明】
【００９２】
【図１】本発明の第１の実施例に係る不動産情報管理システムの構成例を模式的に示す図である。
【図２】本発明の第１の実施例に係る情報管理拠点の端末の構成を示すブロック図である。
【図３】不動産物件の移転までの流れを模式的に示す図である。
【図４】本発明の第１の実施例に係る不動産情報の登録方法の手順を示すフローチャート図である。
【図５】本発明の第１の実施例に係る不動産情報の利用手順を示すフローチャート図である。
【図６】本発明の第１の実施例に係る不動産情報の利用手順を示すフローチャート図である。
【図７】本発明の第１の実施例に係る不動産情報管理システムで利用する物件データベースの構成例を示す図である。
【図８】本発明の第１の実施例に係る不動産情報管理システムで利用するテナントデータベースの構成例を示す図である。
【図９】本発明の第１の実施例に係る不動産情報管理システムで利用する不動産情報データベースの構成例を示す図である。
【図１０】本発明の第１の実施例に係る不動産情報管理システムで利用する表示情報の構成例を示す図である。
【図１１】本発明の第２の実施例に係る情報管理拠点の端末の構成を示すブロック図である。
【図１２】本発明の第２の実施例に係る空き予定物件の特定手順を示すフローチャート図である。
【図１３】本発明の第２の実施例に係る不動産情報管理システムで利用する物件データベースの構成例を示す図である。
【図１４】本発明の第２の実施例に係る不動産情報管理システムで利用するテナントデータベースの構成例を示す図である。
【図１５】本発明の第２の実施例に係る不動産情報管理システムで利用する不動産情報データベースの構成例を示す図である。
【符号の説明】
【００９３】
１０  不動産情報管理システム
２０  情報収集拠点
２１  物件データベース
２２  テナントデータベース
２３  端末
３０  情報管理拠点
３１  不動産情報データベース
３２  端末
３２ａ  不動産情報管理手段
３２ｂ  表示情報作成手段
３２ｃ  移転予測手段
４０  情報利用拠点
４１  直営店
４１ａ  端末
４２  フランチャイズ店
４２ａ  端末
５０  通信ネットワーク
【図１】
2008003796.tif 000003
【図２】
2008003796.tif 000004
【図３】
2008003796.tif 000005
【図４】
2008003796.tif 000006
【図５】
2008003796.tif 000007
【図６】
2008003796.tif 000008
【図７】
2008003796.tif 000009
【図８】
2008003796.tif 000010
【図９】
2008003796.tif 000011
【図１０】
2008003796.tif 000012
【図１１】
2008003796.tif 000013
【図１２】
2008003796.tif 000014
【図１３】
2008003796.tif 000015
【図１４】
2008003796.tif 000016
【図１５】
2008003796.tif 000017