(57)【要約】【課題】複数の管理業者と委託契約を結んでいる一人のオーナーが、保有するすべての賃貸不動産物件の管理状況を一括して閲覧することのできる不動産管理情報提供システムを提供すること。【解決手段】オーナーの端末と、管理運営業者の業者サーバと、前記賃貸不動産の管理情報が格納されたデータベースが接続された管理サーバとをネットワークを介して相互に通信可能に接続し、データベースに、オーナーＩＤ及びパスワードを含むオーナー情報、賃貸不動産の物件基本情報、賃貸管理のための管理基本情報、及び日常の保守のための日常管理情報を少なくとも記憶させ、一人のオーナーの所有する全ての賃貸不動産の管理情報が一括して検索閲覧できるように、すべての不動産管理情報をオーナー情報と関連付けて前記データベースに格納する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸不動産を所有するオーナーの端末と、前記賃貸不動産の管理運営業務を前記オーナーから委託され、前記管理運営業務の結果を前記オーナーに報告する義務を負う管理運営業者のサーバである業者サーバと、前記賃貸不動産の管理運営業務に関する不動産管理情報が格納されたデータベースが接続された管理サーバとが、インターネット等のネットワークを介して相互に通信可能に接続された不動産管理情報提供システムであって、
前記データベースは、前記オーナーのオーナーＩＤ及びパスワードを含むオーナー情報、前記賃貸不動産の物件に関する基本情報である物件基本情報、賃貸管理のための管理基本情報、及び日常の保守のための日常管理情報を少なくとも含む不動産管理情報を備え、
前記端末は、前記オーナーの個人識別情報である前記オーナーＩＤと、本人認証用の前記パスワードを入力してログインするための入力手段と、前記管理サーバからダウンロードして前記不動産管理情報を閲覧するための表示手段とを備え、
前記業者サーバは、前記ネットワークを介して前記管理サーバに接続された前記データベースに前記不動産管理情報を随時入力又は更新するための入力手段を備え、
前記管理サーバは、前記端末から入力された前記オーナーＩＤ及びパスワードと、前記データベースに格納されている前記オーナーＩＤ及びパスワードを照合し、一致した場合のみ前記端末への前記不動産管理情報のダウンロードを許可する認証手段とを備えるとともに、
一人のオーナーの所有する全ての賃貸不動産の不動産管理情報が、それを管理する管理運営業者の如何にかかわらず一括して検索閲覧できるように、すべての不動産管理情報がオーナー情報と関連付けられて前記データベースに格納されていることを特徴とする不動産管理情報提供システム。
【請求項２】
前記物件基本情報は、物件名称、建物種別、管理運営業者名、所在地、間取り、構造、設備、専有面積、築年月、外観写真データ、取得価格、取得年月日を含むものである請求項１に記載の不動産管理情報提供システム。
【請求項３】
前記管理基本情報は、賃料、共益費、敷金、礼金、駐車場代、入居者、部屋番号を含むものである請求項１に記載の不動産管理情報提供システム。
【請求項４】
前記日常管理情報は、クレーム受付・処理内容、設備点検・保守内容、物件巡回報告を含むものである請求項１に記載の不動産管理情報提供システム。
【請求項５】
前記業者サーバにある前記管理運営業者のホームページにログイン入力部が設けられ、前記端末から該ログイン入力部に入力された前記オーナーＩＤ及びパスワードが、前記業者サーバを介して前記管理サーバに送られて認証が行われることを特徴とする請求項１乃至４のいずれかに記載の不動産管理情報提供システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸不動産を保有する投資家（オーナー）に対して、その不動産の管理運営に関する種々の情報をインターネットを介して常時閲覧可能に提供する不動産管理情報提供システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
資産運用の一形態として、アパートやマンション等の不動産を購入し、それを賃貸することによって投資した資金を回収することが一般的に行われている。通常は不動産物件ごとに管理運営を委託している不動産管理業者（いわゆる“不動産屋”）が存在し、一人のオーナーが複数の不動産管理業者と管理委託契約を締結することも珍しくない。
【０００３】
一口に不動産の管理業務と言っても、その業務内容は、賃借人からの賃料の徴収、精算した賃料のオーナー口座への振込み、管理建物の修理、警備（巡回）、空家募集、苦情受付・対応、設備の修理・点検など種々雑多な仕事があり、複数の業者で分業されている場合もあるが、ここでは一つの業者とみなして不動産管理業者と呼ぶこととする。
【０００４】
そして、不動産管理業者（以下、単に“管理業者”という。）は、定められた期日までに、所定の期間内における管理業務の実績をオーナーに書面で報告することが契約で義務付けられており、最終的に報告内容をとりまとめて文書を作成し、郵送する作業が管理業者の重い負担となっている。このため、かかる報告業務を外部に委託する（アウトソーシング）管理業者も現れている。委託を受けた外部の業者も、複数の管理業者ごとに異なる様式の報告書を作成することになり、重複した作業を強いられることにもなる。
【０００５】
一方、オーナーの側から見れば、複数の管理業者と契約している場合は複数の報告書が送られて来ることになり、しかも報告書の様式もそれぞれ異なるものであることが多いので、見るのも煩雑となる。また報告書の数が多ければその保管も煩わしい。
【０００６】
かかる煩雑な管理業者の業務を補助するものとして、以下の特許文献１又は特許文献２のようなシステムが知られているが、いずれも賃料の徴収及びその会計処理をコンピュータを用いて効率よく行うためのものであり、報告業務の軽減には寄与していない。
また、複数の管理業者と委託契約を結んでいるオーナーに対して、統一した様式で一括して報告するシステムも存在していない。
【特許文献１】特開２００２−３２４１２０号公報
【特許文献２】特開平１１−２５０１２４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
本発明は、上述のような問題点に鑑み為されたものであり、賃貸不動産を保有する投資家（オーナー）に対して、その不動産の管理運営を委託されている管理業者が行う報告業務の負担軽減を図るとともに、複数の管理業者と委託契約を結んでいる一人のオーナーが、自己の保有するすべての賃貸不動産物件の管理状況を統一した様式で一括して閲覧することのできる不動産管理情報提供システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明は、賃貸不動産を所有するオーナーの端末(10)と、前記賃貸不動産の管理運営業務を前記オーナーから委託され、前記管理運営業務の結果を前記オーナーに報告する義務を負う管理運営業者のサーバである業者サーバ(20)と、前記賃貸不動産の管理運営業務に関する不動産管理情報が格納されたデータベース(40)が接続された管理サーバ(30)とが、インターネット等のネットワーク(50)を介して相互に通信可能に接続された不動産管理情報提供システムに関し、本発明の上記目的は、前記データベース(40)は、前記オーナーのオーナーＩＤ及びパスワードを含むオーナー情報、前記賃貸不動産の物件に関する基本情報である物件基本情報、賃貸管理のための管理基本情報、及び日常の保守のための日常管理情報を少なくとも含む不動産管理情報を備え、前記端末(10)は、前記オーナーの個人識別情報である前記オーナーＩＤと、本人認証用の前記パスワードを入力してログインするための入力手段と、前記管理サーバ(30)からダウンロードして前記不動産管理情報を閲覧するための表示手段(11)とを備え、前記業者サーバ(20)は、前記ネットワークを介して前記管理サーバ(30)に接続された前記データベース(40)に前記不動産管理情報を随時入力又は更新するための入力手段を備え、前記管理サーバ(30)は、前記端末(10)から入力された前記オーナーＩＤ及びパスワードと、前記データベース(40)に格納されている前記オーナーＩＤ及びパスワードを照合し、一致した場合のみ前記端末への前記不動産管理情報のダウンロードを許可する認証手段とを備えるとともに、
一人のオーナーの所有する全ての賃貸不動産の不動産管理情報が、それを管理する管理運営業者の如何にかかわらず一括して検索閲覧できるように、すべての不動産管理情報がオーナー情報と関連付けられて前記データベース(40)に格納されていることを特徴とする不動産管理情報提供システムによって達成される。
【発明の効果】
【０００９】
本発明に係る不動産管理情報提供システムによれば、一人のオーナーが複数の賃貸不動産を所有し、それを別々の管理業者に管理委託した場合であっても、各不動産の管理運営状況を一つのウェブサイトで一括して閲覧することが可能となり、しかも、オーナー自身のオーナーＩＤ及びパスワードでログインをするため、他人に覗かれるおそれもない。
一方、管理業者からすると、文書で報告するための人件費及び送料等がなくなり、管理運営のコストを削減することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１０】
本発明は、一人のオーナーが複数の賃貸不動産を所有し、それを別々の管理業者に管理委託した場合であっても、各不動産の管理運営状況を一つのウェブサイトで一括して閲覧することができるようにすることにより、報告に係る管理業者の負担を軽減するとともに、報告を受けるオーナー側にとってもメリットの多い不動産管理情報提供システムを提供するものである。もちろん、日常の不動産管理業務は各管理業者が各自のやり方（システム）で行うものであることは言うまでもないが、その結果を本システムの中核をなす管理サーバに決められたフォーマットでアップロードするだけで、統一した様式で各オーナーに賃貸不動産の管理状況を報告できるようにした点に特徴がある。
【００１１】
以下、本発明の実施の形態を図面を参照しつつ説明する。図１は本発明に係る不動産管理情報提供システムの実施の形態を示す基本構成図である。図１に示すように、賃貸不動産を所有するオーナーの端末１０と、賃貸不動産の管理運営業務をオーナーから委託され、管理運営業務の結果をオーナーに報告する義務を負う管理業者のサーバである業者サーバ２０と、賃貸不動産の管理運営業務に関する不動産管理情報が格納されたデータベース４０が接続された管理サーバ３０とが、インターネット等のネットワーク５０を介して相互に通信可能に接続されている。
また、オーナー端末１０は、オーナーの個人識別情報であるオーナーＩＤと、本人認証用のパスワードを入力してログインするための入力手段であるキーボード（図示せず）と、管理サーバ３０からダウンロードして不動産管理情報を閲覧するための表示手段であるディスプレイ１１とを備えている。オーナー端末１０から直接管理サーバ３０にアクセスしてログインする場合と、業者サーバ２０にある管理業者のホームページにアクセスし、そのホームページを介して、リンクされている管理サーバ３０にアクセスする場合の二通りが考えられる。
業者サーバ２０は、ネットワーク５０を介して管理サーバ３０に接続されたデータベース４０に不動産管理情報を随時入力又は更新するための入力手段（図示せず）を備えている。なお、業者サーバ２０は管理サーバ３０に対するクライアント端末の機能も果たすものである。
管理サーバ３０は、オーナー端末１０から入力されたオーナーＩＤ及びパスワードと、データベース４０に登録されているオーナーＩＤ及びパスワードを照合し、一致した場合のみオーナー端末１０への不動産管理情報のダウンロードを許可する認証手段（図示せず）を備えている。
【００１２】
データベース４０には、オーナーのオーナーＩＤ及びパスワードを含むオーナー情報、賃貸不動産の物件に関する基本情報である物件基本情報、賃貸管理のための管理基本情報、及び日常の保守のための日常管理情報を少なくとも含む不動産管理情報が格納されており、かつ、すべての不動産管理情報がオーナー情報と関連付けられて格納されている。こうすることにより、管理業者が異なっても、同一のオーナーの所有する賃貸不動産の管理情報が一括して閲覧可能となる。
なお、オーナー端末１０はインターネットに接続されているパソコン、ＰＤＡもしくは携帯電話等の情報端末であれば何でもよく、必ずしもそのオーナーの所有に係るものでなくてもよいことは言うまでもない。
【００１３】
図２は、データベース４０に格納されている不動産管理情報の項目及びその分類の一例を示すものである。管理業者は所定のフォーマットに従って業者サーバから不動産管理情報を入力するとともに、適宜情報の更新を行う。
オーナー情報とはオーナーを識別するための情報であり、オーナー名、オーナーＩＤ、パスワードを含む（その他、電話番号、住所、年齢、職業などを含むがここでは割愛している。）。
物件基本情報は物件（建物）自体及び周りの環境等に関する情報であり、原則としてその物件が存在する限りは変化しない情報を指す。管理基本情報とは賃貸管理にかかわる情報のうち、契約によって決まっているものを指し、日常管理情報とは日常の管理業務の中で発生する事項を指す。
なお、分類は便宜的なものであり、項目もこれに限るものではない。
【００１４】
図３は、図２で示した不動産管理情報の中のオーナー情報をテーブル化したものであり、ログイン認証に利用されるものである。すなわち、オーナー端末１０から入力されたオーナーＩＤとパスワードの組み合わせが正しいものかどうかを照合するのに利用される。
【００１５】
図４は物件概要テーブルの一例を示すものであり、図２の物件基本情報と管理基本情報の一部を組み合わせてテーブル化したものである。これによってオーナーＩＤと物件名称が関連付けられるため、後述の図５及び図６のテーブルでも、物件名称をキーとしてオーナーＩＤと関連付けることができる。
【００１６】
図５は管理基本情報をテーブル化したものであり、物件名称をキーとしてオーナーＩＤと関連付けられている。
また、図６は入居者の詳細情報をテーブル化したものであり、やはり物件名称（○×アパート）をキーとしてオーナーＩＤと関連付けられている。このほかにもテーブル化できる情報はあるが、省略する。
【００１７】
以上のように、データベース４０に格納されたデータを基にして、オーナー端末で閲覧可能なＷｅｂページが作成され、管理サーバ３０に格納されている。図７以降の図はそのＷｅｂページの具体例を示すものである。
【００１８】
図７は、管理サーバ３０を運営する事業者（管理業者とは別）のホームページの一例であり、端末１０からこのホームページにアクセスしたオーナーは、ログインＩＤ（例えばGZP12564）、パスワード（15085634）を入力し、ログインボタンをクリックする。
すると、管理サーバ３０においてログイン認証が行われ、認証に成功すると、そのオーナー専用の管理情報サイトのトップページに飛ぶ。
【００１９】
図８は管理情報サイトのトップページの一例を示すものであり、オーナーの所有する一物件（○×アパート）の管理状況の一覧（ダイジェスト）が表示される。詳細は直接項目をクリックするか、左側のメニューをクリックすることにより、詳細ページに飛ぶようになっている。また、別の物件を表示させたい場合は、右上にある「他の物件選択」ボタンをクリックし、物件一覧を表示させて選択すればよい。
ここで、左側メニューで“収支明細一覧”をクリックすると、図９の収支明細一覧ページに飛び、ある月の収支明細一覧が表示される。前月や翌月の情報もこのページから直接表示させることも可能である。また、他の物件の収支明細一覧についても同様に表示可能である。
【００２０】
同様に、図１０は年間収支一覧を、図１１は年間の入居率推移を、図１２は募集賃料推移を、図１３は実質利回り分析を示すページである。なお、これらの情報は毎月の入居者の数字や徴収した賃料などを基にして所定の計算式を用いて算出した結果を一覧にしたものである。
【００２１】
図１４は日々入居者等から寄せられるクレーム（苦情）を一覧にしたものであり、クレーム情報は業者サーバ２０から所定のフォーマットで入力され、データベース４０に格納される。図１４の表の中の「内容」欄のボタンをクリックすると、そのクレームの詳細が表示され、そのクレームの処理を行うためにかかった費用の明細を表示されるようになっている。図１５はそのクレーム報告の明細を示すページの一例である。
【００２２】
図１６は建物内外の共用施設や設備等の点検のための巡回を行った日付記録を示す一覧表であり、一覧表の中の「内容」ボタンをクリックすると、その詳細が表示される。図１７は設備等の点検報告の詳細を示すページの一例である。
【図面の簡単な説明】
【００２３】
【図１】本発明に係る不動産管理情報提供システムの実施の形態を示す基本構成図である。
【図２】データベースに格納されている不動産管理情報の項目及びその分類の一例を示すものである。
【図３】図２で示した不動産管理情報の中のオーナー情報をテーブル化したものである。
【図４】物件概要テーブルの一例を示すものである。
【図５】管理基本情報をテーブル化したものである。
【図６】入居者の詳細情報をテーブル化したものである。
【図７】管理サーバを運営する事業者のホームページ（ログイン画面）の一例である。
【図８】不動産管理情報サイトのトップページの一例を示すものである。
【図９】収支明細一覧ページの一例を示すものである。
【図１０】年間収支一覧ページの一例を示すものである。
【図１１】年間の入居率推移ページの一例を示すものである。
【図１２】募集賃料推移ページの一例を示すものである。
【図１３】実質利回り分析を示すページの一例を示すものである。
【図１４】日々入居者等から寄せられるクレーム（苦情）を一覧にしたものである。
【図１５】そのクレーム報告の明細を示すページの一例である。
【図１６】建物内外の共用施設や設備等の点検のための巡回を行った日付記録を示す一覧を示すページの一例である。
【図１７】設備等の点検報告の詳細を示すページの一例である
【符号の説明】
【００２４】
１０  オーナー端末
２０  業者サーバ
３０  管理サーバ
４０  データベース
５０  ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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