(57)【要約】【課題】汚染が発見された後の土地資産価値を取得できる土地資産価値の取得システム、土地資産価値の取得方法及びコンピュータプログラムを実現する。【解決手段】汚染が発見された土地について、土地調査の直前の土地資産価値と発見された汚染の状況と土地調査を行った調査年月とが入力されると、土地資産価値取得システムは、汚染状況が類似する過去の事例を抽出し、この事例で要した浄化コストと類似度とに基づき、汚染物質を基準濃度以下にするまでに要する浄化コストを取得する。この浄化コストと土地調査直前の土地資産価値とに基づいて所定の時期での土地資産価値を取得する。【選択図】図１３
2008233998.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
汚染された土地の属性と汚染の態様を入力する汚染濃度入力手段と、
前記汚染濃度入力手段で入力された所定の土地の属性及び汚染の態様と、土地の属性及び汚染の態様とその土地の汚染を除去するためのコストとの対応関係とに基づいて、前記所定の土地を浄化するために必要な浄化コストを求める浄化コスト取得手段と、
前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の前記所定の土地の資産価値と前記浄化コスト取得手段により求められた前記浄化コストとに基づいて、前記所定の土地の資産価値を求める第１の土地資産価値取得手段と、
を備えることを特徴とする土地資産価値取得システム。
【請求項２】
汚染された土地の複数の所定のタイミングにおける汚染物質の濃度を入力する汚染濃度入力手段と、
前記汚染濃度入力手段で入力された複数の濃度と、汚染物質の濃度と該汚染物質を除去するためのコストとの対応関係とに基づいて、前記複数の所定のタイミングにおいて、前記所定の土地を浄化するために必要な浄化コストを求める浄化コスト取得手段と、
前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の前記所定の土地の資産価値と前記浄化コスト取得手段により求められた各所定のタイミングでの前記浄化コストとに基づいて、前記所定の土地の前記複数の所定のタイミングにおける土地の資産価値をそれぞれ求める第１の土地資産価値取得手段と、
任意のタイミングを指定するタイミング指定手段と、
前記第１の土地資産価値取得手段により取得された複数の土地資産価値と複数のタイミングとの対応関係に基づいて、前記タイミング指定手段が指定したタイミングにおける前記土地の資産価値を求める第２の土地資産価値取得手段と、
を備えることを特徴とする土地資産価値取得システム。
【請求項３】
前記第１の土地資産価値取得手段は、前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の土地資産価値と、前記浄化コスト取得手段により取得した前記浄化コストとの差に基づいて前記土地の資産価値を取得する、
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の土地資産価値取得システム。
【請求項４】
前記第１の土地資産価値取得手段は、さらに、土壌汚染が発生した場合に偶発的に生ずると予想されるコストに基づいて前記土地の資産価値を取得する、
ことを特徴とする請求項３に記載の土地資産価値取得システム。
【請求項５】
複数の事例について、土地の属性と該土地の汚染物質の濃度とその土地を浄化するために要した浄化コストとを対応づけて記憶する記憶手段をさらに備え、
前記汚染濃度入力手段は、前記所定の土地の属性と汚染の態様を入力する手段を含み、
前記浄化コスト取得手段は、前記汚染濃度入力手段により入力された前記土地の属性と汚染の態様とに類似する事例の浄化コストを読み出し、読み出した浄化コストに基づいて、前記所定の土地の浄化コストを予想する、
ことを特徴とする請求項１乃至４の何れか１項に記載の土地資産価値取得システム。
【請求項６】
コンピュータにより実行され、汚染された土地の資産価値を取得する土地資産価値取得方法であって、
汚染された土地の属性と汚染の態様とを入力し、
入力された土地の属性と汚染の態様とに基づいて、前記土地を浄化するために必要とする浄化コストを求め、
前記土地の汚染前の土地資産価値と求めた前記浄化コストとに基づいて、各時期における土地の資産価値を求める、
ことを特徴とする土地資産価値取得方法。
【請求項７】
コンピュータに、
汚染された土地の属性と汚染の態様を入力する汚染濃度入力ステップと、
前記汚染濃度入力手段で入力された所定の土地の属性及び汚染の態様と、土地の属性及び汚染の態様とその土地の汚染を除去するためのコストとの対応関係とに基づいて、前記所定の土地を浄化するために必要な浄化コストを求める浄化コスト取得ステップと、
前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の前記所定の土地の資産価値と前記浄化コスト取得手段により求められた前記浄化コストとに基づいて、前記所定の土地の資産価値を求める第１の土地資産価値取得ステップと、
を実行させることを特徴とするコンピュータプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、環境汚染が発見された土地について、土地の資産価値を取得する土地資産価値取得システム、土地資産価値取得方法及びコンピュータプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
土地調査により、土壌に基準値以上の汚染物質が発見された場合、土地の所有者は、汚染物質の除去作業を行い、除去作業後に汚染の除去状況の確認のための再度の土地調査をする。そして、汚染物質の濃度が法令等で定められる基準濃度以下となっていない場合、再度の汚染除去作業、土地調査を繰り返す必要がある。これらの汚染除去費用、土地調査費用の分、汚染が発見された土地の資産価値は、実質的に減価したといえる。
【０００３】
このような土壌汚染を浄化するのに必要な浄化コストを、例えば特許文献１に開示された浄化コスト評価方法で取得することができる。
【０００４】
【特許文献１】特開２００５−３４２６０８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかし、特許文献１に開示された方法では、求めた浄化コストから土地資産価値を適切に求めることができなかった。土地資産価値は、土壌汚染に起因して発生するコストは、土壌汚染の浄化コストのみならず、訴訟が提起された場合の訴訟対策費用等も含まれるためである。
【０００６】
また、汚染物質濃度を基準値以下まで除去するのには通常何年もかかることが多い。このため、土地所有者は、汚染対策を進めた時点で汚染物質の除去により土地資産価値がどのくらい回復したかを知りたい場合がある。しかし、特許文献１に開示された方法では、汚染が発見された直後の汚染物質濃度に基づいて土地資産価値を取得するため、汚染対策を進めた後の汚染物質濃度の減少分をフィードバックして土地資産価値を取得することが困難である。このため、汚染対策により汚染物質濃度が変化した場合、その後の所定の時期での土地資産価値を知りたいという土地所有者のニーズに十分に応えることができない。
【０００７】
本発明は、上記問題点に鑑みてなされたもので、汚染が発見された後の所定の時期での土地資産価値を取得する土地資産価値の取得システム及び土地資産価値の取得方法を実現することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上記目的を達成するため、本発明の第１の観点に係る土地資産価値取得システムは、
汚染された土地の属性と汚染の態様を入力する汚染濃度入力手段と、
前記汚染濃度入力手段で入力された所定の土地の属性及び汚染の態様と、土地の属性及び汚染の態様とその土地の汚染を除去するためのコストとの対応関係とに基づいて、前記所定の土地を浄化するために必要な浄化コストを求める浄化コスト取得手段と、
前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の前記所定の土地の資産価値と前記浄化コスト取得手段により求められた前記浄化コストとに基づいて、前記所定の土地の資産価値を求める第１の土地資産価値取得手段と、
を備えることを特徴とする。
【０００９】
本発明の第２の観点に係る土地資産価値取得システムは、
汚染された土地の複数の所定のタイミングにおける汚染物質の濃度を入力する汚染濃度入力手段と、
前記汚染濃度入力手段で入力された複数の濃度と、汚染物質の濃度と該汚染物質を除去するためのコストとの対応関係とに基づいて、前記複数の所定のタイミングにおいて、前記所定の土地を浄化するために必要な浄化コストを求める浄化コスト取得手段と、
前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の前記所定の土地の資産価値と前記浄化コスト取得手段により求められた各所定のタイミングでの前記浄化コストとに基づいて、前記所定の土地の前記複数の所定のタイミングにおける土地の資産価値をそれぞれ求める第１の土地資産価値取得手段と、
任意のタイミングを指定するタイミング指定手段と、
前記第１の土地資産価値取得手段により取得された複数の土地資産価値と複数のタイミングとの対応関係に基づいて、前記タイミング指定手段が指定したタイミングにおける前記土地の資産価値を求める第２の土地資産価値取得手段と、
を備えることを特徴とする。
【００１０】
前記第１の土地資産価値取得手段は、前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の土地資産価値と、前記浄化コスト取得手段により取得した前記浄化コストとの差に基づいて前記土地の資産価値を取得することもできる。
【００１１】
前記第１の土地資産価値取得手段は、さらに、土壌汚染が発生した場合に偶発的に生ずると予想されるコストに基づいて前記土地の資産価値を取得してもよい。
【００１２】
複数の事例について、土地の属性と該土地の汚染物質の濃度とその土地を浄化するために要した浄化コストとを対応づけて記憶する記憶手段をさらに備え、
前記汚染濃度入力手段は、前記所定の土地の属性と汚染の態様を入力する手段を含み、
前記浄化コスト取得手段は、前記汚染濃度入力手段により入力された前記土地の属性と汚染の態様とに類似する事例の浄化コストを読み出し、読み出した浄化コストに基づいて、前記所定の土地の浄化コストを予想してもよい。
【００１３】
本発明の第３の観点に係る土地資産価値取得方法は、
コンピュータにより実行され、汚染された土地の資産価値を取得する土地資産価値取得方法であって、
汚染された土地の属性と汚染の態様とを入力し、
入力された土地の属性と汚染の態様とに基づいて、前記土地を浄化するために必要とする浄化コストを求め、
前記土地の汚染前の土地資産価値と求めた前記浄化コストとに基づいて、各時期における土地の資産価値を求める、
ことを特徴とする。
【００１４】
本発明の第４の観点に係るコンピュータプログラムは、
コンピュータに、
汚染された土地の属性と汚染の態様を入力する汚染濃度入力ステップと、
前記汚染濃度入力手段で入力された所定の土地の属性及び汚染の態様と、土地の属性及び汚染の態様とその土地の汚染を除去するためのコストとの対応関係とに基づいて、前記所定の土地を浄化するために必要な浄化コストを求める浄化コスト取得ステップと、
前記所定の土地が汚染されていないと仮定した場合の前記所定の土地の資産価値と前記浄化コスト取得手段により求められた前記浄化コストとに基づいて、前記所定の土地の資産価値を求める第１の土地資産価値取得ステップと、
を実行させることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、汚染が発見された後の所定の時点での土地資産価値を取得する土地資産価値取得システム、土地資産価値取得方法及びコンピュータプログラムを実現することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
以下、本発明の実施の形態に係る土地資産価値取得システムについて詳細に説明する。本発明の実施の形態に係る土地資産価値取得システム１は、図１に示すように、ネットワーク２００とクライアント端末５と、路線価データベース３０１と、事例データベース３０３と、汚染物質基準値データベース３０５と、から構成される。
【００１７】
クライアント端末５は、図２に示すように、ＣＰＵ(Central Processing Unit)１０と、ＲＡＭ(Random Access Memory)２０と、操作入力部３０と、ＲＯＭ(Read Only Memory)４０と、表示部５０と、ファイル記憶部６０と、ＬＡＮコントローラ７０と、を備えて構成される。
【００１８】
ＣＰＵ１０は、ＲＯＭ４０に格納された土地資産価値取得プログラムを読み出して実行する。ＲＡＭ２０は、ＣＰＵ１０のワークエリアとして機能する。
【００１９】
操作入力部３０は、キーボード又はマウス等で構成され、ユーザが土地資産価値取得システム１を操作し、またクライアント端末５を介して土地資産価値取得システム１にデータを入力するためのものである。
【００２０】
ＲＯＭ４０は、土地資産価値取得プログラムを格納する。
【００２１】
表示部５０は、液晶ディスプレイ等で構成され、土地資産価値取得システム１の操作画面と、土地資産価値取得プログラムの実行結果とを表示する。
【００２２】
ファイル記憶部６０は、磁気ディスク等の記録媒体で構成され、汚染状況変動ファイル６１と、土地資産価値変動ファイル６３とを格納する。それぞれのファイルに格納されるデータの内容については後述する。
【００２３】
ＬＡＮコントローラ７０は、クライアント端末５とネットワーク２００との接続を制御する。
【００２４】
ネットワーク２００は、ＬＡＮ（Local Area Network）等で構成され、クライアント端末５と、路線価データベース３０１と、事例データベース３０３と、汚染物質基準値データベース３０５と、を接続する。これらのデータベース（３０１、３０３、３０５）がクライアント端末５の設置場所から遠隔地にある場合は、ＬＡＮに加えて一般電話回線や専用線等の有線回線又は無線の回線を利用してもよい。
【００２５】
路線価データベース３０１は、ネットワーク２００に接続され、ユーザが土地の路線価を検索できるように構成したデータベースである。例えば、ユーザがネットワーク２００上の端末から土地の住所を入力するだけで、その土地の路線価を検索できるように構成されている。路線価とは、主要道路（路線）に面した土地に対する国税庁の評価価格である。このデータベースは国税庁の公示する路線価図に基づき、ネットワーク２００上の端末から定期的に更新される。路線価データベース３０１は、例えば、図３に示すように、住所３０１１と路線価３０１３（千円／ｍ２）とを１対１に対応づけて格納する。
【００２６】
事例データベース３０３は、ネットワーク２００に接続され、事例ごとに対応づけて、過去に汚染が発見された土地の汚染の状況と、この土地を浄化するまでに要した費用及び期間と、を示すデータを複数格納したものである。事例データベース３０３は、土地調査を行った土地の汚染状況が類似する事例を検索し、その事例の浄化までに要した費用及び期間を抽出するために使用される。事例データベース３０３は、例えば、図４に示すように、事例（事例名称３０３１）毎に、汚染状況を示すデータとして、汚染物質名称３０３３と、汚染媒体３０３５と、汚染物質が発見されたときの各物質の濃度３０３７と、汚染媒体推定量３０３９と、を格納する。また、事例データベース３０３は、汚染物質（汚染物質名称３０３３）毎に汚染対策が完了するまでに浄化作業に要した費用である浄化コストＳＣ（億円）を格納し、事例毎に浄化までに要した期間である浄化対策期間ＳＰ（年）と、訴訟対策費用など偶発的に生じた偶発的リスク総額ＴＣ（億円）と、を格納する。この事例データベース３０３には、ユーザによりネットワーク２００上に接続された端末からデータが追加される。
【００２７】
汚染物質基準値データベース３０５は、ネットワーク２００に接続され、法規制等により定められた汚染物質の濃度の基準値を、汚染物質ごとに格納したデータベースである。土地調査により発見された汚染物質の濃度は汚染対策が必要な値であるか否かを判別するために使用される。汚染物質基準値データベース３０５は法規制等が変更された場合などに対応するため、ネットワーク２００上の端末から定期的に更新される。汚染物質基準値データベース３０５は、例えば、図５に示すように、汚染物質名称３０５１と基準値３０５３（ｍｇ／Ｌ）とを１対１に対応づけて格納する。
【００２８】
上記のファイル記憶部６０に格納された汚染状況変動ファイル６１について説明する。汚染状況変動ファイル６１は、土地資産価値の推計の対象となる土地の調査年月ごとの汚染状況がユーザ入力により格納されるファイルである。例えば、ユーザにより、図６に示すように用地名称６１１と、調査年月６１３と、汚染媒体６１５と、汚染物質名称６１７と、汚染物質濃度６１９と、汚染媒体推定量６２１と、が入力される。
【００２９】
用地名称６１１には、土地調査の対象となった土地の名称がユーザにより入力され、調査年月６１３には、土地調査を行った年と月とが入力される。土地調査は、同じ土地において、通常複数回行われるので、用地名称６１１と調査年月６１３とは１対多の対応関係である。
【００３０】
汚染媒体６１５とは、基準値以上の汚染物質が発見された媒体であり、土壌が汚染されていた場合は「土壌」が、地下水が汚染されていた場合は「地下水」がユーザにより入力される。汚染媒体推定量６２１は、基準値以上の汚染物質を含有する汚染媒体の推定量である。土地調査では、通常、毎回土壌調査、地下水調査双方を行い、これらの調査結果から汚染媒体毎の汚染媒体の量を推定する。このため、調査年月６１３と汚染媒体６１５とは１対多の対応関係であり、汚染媒体６１５と汚染媒体推定量６２１とは１対１に対応づけて格納される。
【００３１】
汚染物質名称６１７とは、土地調査で発見された基準値以上の汚染物質の名称であり、ユーザにより入力される。汚染物質濃度６１９とは、土地調査で測定された汚染物質ごとの濃度であり、ユーザにより入力される。土地調査では、土壌調査、地下水調査それぞれで、複数の汚染物質が発見されることが多いので、汚染媒体６１５と汚染物質名称６１７とは１対多の対応関係である。また、発見された汚染物質毎に、その濃度が測定されるので、汚染物質名称６１７と汚染物質濃度６１９とは１対１に対応づけて格納される。
【００３２】
上記のファイル記憶部６０に格納された土地資産価値変動ファイル６３について説明する。土地資産価値変動ファイル６３は、後述する土地資産価値取得処理の実行結果を格納するファイルである。図７に示すように、土地資産価値変動ファイル６３には、用地名称６３１と、調査年月６３３と、汚染前土地資産価値６３５と、偶発的リスク対策率６３７と、調査時土地資産価値６３９と、改善度６４１と、の項目から構成される。
【００３３】
用地名称６３１は、土地調査の対象となる土地の名称であり、調査年月６３３は、土地調査を行った年月である。汚染前土地資産価値６３５は、土地調査で基準値以上の汚染物質が発見される前の土地資産価値である。この汚染前土地資産価値６３５は、用地名称６３１毎に算出されるので、用地名称６３１と１対１に対応づけられる。
【００３４】
偶発的リスク対策率６３７とは、土地調査を行った時点での、敷地外の汚染による訴訟等の偶発的リスクに対する対策の進捗率であり、ユーザにより「％」単位で入力される。敷地内の汚染については、対策義務はないので、ユーザは敷地外の汚染について対策を行えば足りる。具体的には関係行政庁への汚染状況についての届出により、偶発的リスクは、ほぼ回避できる。調査時土地資産価値６３９は、土地の汚染状況の調査を行った時点の土地資産価値である。改善度６４１は、土地調査を行った際、前回の汚染状況の調査から、今回の調査時までの間に汚染状況がどれだけ改善したかを示したものであり「％」単位で算出される。改善度６４１の算出方法については後述する。偶発的リスク対策率６３７、調査時土地資産価値６３９、改善度６４１は、土地調査の時期毎に算出されるため、調査年月６３３とそれぞれ１対１に対応づけられる。
【００３５】
上記の構成により、本実施形態に係る土地資産価値取得システム１は、ユーザにより土地の汚染状況を示す汚染状況データが入力された場合に、この汚染状況データと、路線価データベース３０１、事例データベース３０３、汚染物質基準値データベース３０５の検索結果とに基づいて、土地調査を行った各時点での土地資産価値を算出する。また、本実施形態に係る土地資産価値取得システム１は、過去の事例における土地の資産価値の単位時間当たりの回復額に基づいて、土地調査が未だ行われていない将来の土地資産価値を予測することができる。
【００３６】
次に図８を参照して、土地資産価値取得システム１の動作について説明する。
【００３７】
土地資産価値取得システム１が起動すると、ＣＰＵ１０は、ユーザの操作入力部３０の操作に応じてＲＯＭ４０から土地資産価値取得プログラムを読み出して実行する。ＣＰＵ１０は、初期画面を表示部５０に表示させ、メインフローの中でユーザによる操作入力部３０の操作に応答して、図８に示すように、調査時土地資産価値取得処理（ステップＳ１１）を実行し、土地資産価値予測処理（ステップＳ１３）を実行する。
【００３８】
最初に、調査時土地資産価値取得処理（ステップＳ１１）について説明する。調査時土地資産価値取得処理のフローチャートを図９に示す。この処理は、ユーザが入力したデータと、路線価データベース３０１及び事例データベース３０３の検索結果とに基づき、土地調査の各時点における土地資産価値を取得する処理である。
【００３９】
調査時土地資産価値取得処理（ステップＳ１１）が開始された場合、ＣＰＵ１０は、汚染状況変動ファイル６１の諸項目（用地名称６１１、調査年月６１３、汚染媒体６１５、汚染物質名称６１７、汚染物質濃度６１９、汚染媒体推定量６２１）及び土地の住所、面積、偶発的リスク対策率ＲＲ（％）についての入力画面を表示する。ユーザが、これらのデータを入力したことに応答して、ＣＰＵ１０は、入力データをＲＡＭ２０に格納し、入力データのうち、汚染状況変動ファイル６１の項目に対応するデータ（用地名称６１１、調査年月６１３、汚染媒体６１５、汚染物質名称６１７、汚染物質濃度６１９、汚染媒体推定量６２１）を、汚染状況変動ファイル６１に格納する。そして、ＣＰＵ１０は入力された土地の住所に対応する土地の路線価を路線価データベース３０１において検索する（ステップＳ２１）。そして、ＣＰＵ１０は入力された路線価と土地の面積とを読み出し、路線価に面積を乗算した値を汚染前土地資産価値として土地資産価値変動ファイル６３に格納し、ＲＡＭ２０に格納する（ステップＳ２３）。
【００４０】
そして、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ２０から、汚染状況（汚染媒体、汚染物質名称、汚染物質濃度及び汚染媒体推定量）についてのデータを読み出す。そして、ＣＰＵ１０は、この汚染状況と類似する汚染状況の事例を全て検索し、検索した事例の事例名称と、この事例名称に対応する浄化コストＳＣ（億円）と浄化対策期間ＳＰ（年）と偶発的リスク総額ＴＣ（億円）とを読み出して、ＲＡＭ２０に格納する。また、検索した事例とユーザ入力の事例との汚染状況の類似の程度を示す事例間類似度Ｓを算出し、ＲＡＭ２０に格納する（ステップＳ２５）。
【００４１】
ここで、事例間類似度Ｓを算出するには、例えば、特開２００５−３４２６０８号公報に記載されているように、まず、ユーザ入力の項目を事例の属性とし、この属性とデータベース内の全ての事例の各属性とを比較して、各属性についての属性間類似度を求める。そして、算出された属性間類似度に基づいて事例間類似度Ｓを算出する。
【００４２】
ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ２０から浄化コストＳＣ（億円）と類似度とを読み出し、読み出した浄化コストと類似度とから、土地資産価値の推計対象である事例の浄化コストＳＰｔ（億円）を算出する。
【００４３】
浄化コストの算出では、例えば、特開２００５−３４２６０８号公報に記載されているように、算出された全ての事例間類似度の中から、類似している順に所定の個数の事例間類似度Ｓを抽出し、これらの事例間類似度Ｓに対応する浄化コストを抽出する。抽出された類似度と浄化コストとを乗算した値を合計し、この値をユーザ入力の事例の浄化コストとする。
【００４４】
また、浄化コストの算出にあっては、汚染物質としてＶＯＣ（揮発性有機化合物：Volatile Organic Compounds）が複数存在する場合、ＣＰＵ１０は、汚染物質濃度毎の基準値を、汚染物質基準値データベース３０５から検索し、検索された基準値に対する濃度（超過倍率）が高い汚染物質を優先する。また、重金属の汚染物質が複数ある場合は、それらのうち超過倍率が高い汚染物質を優先する。ＶＯＣと重金属とが複数存在する場合は、ＶＯＣを優先する。ＣＰＵ１０は取得した値をＲＡＭ２０に格納する（ステップＳ２７）。
【００４５】
続いて、ＣＰＵ１０は偶発的リスク総額ＴＣ（億円）と事例間類似度ＳとをＲＡＭ２０から読み出し、読み出した偶発的リスク総額ＴＣ（億円）を事例間類似度Ｓで修正する。ＣＰＵ１０は、偶発的リスク対策率ＲＲをＲＡＭ２０から読み出して下記の（数１）で偶発的リスク額ＡＣ（億円）を算出する。
ＡＣ＝ＴＣ×（１００−ＲＲ）／１００……（数１）
ＣＰＵ１０は（数１）で算出した偶発的リスク額ＡＣ（億円）をＲＡＭ２０に格納する（ステップＳ２９）。
【００４６】
そして、ＣＰＵ１０は、土地資産価値変動ファイル６３から、前回の調査時点での調査時土地資産価値６３９を読み出し、この値を直前土地資産価値ＢＶ（億円）としてＲＡＭ２０に格納する。ユーザ入力の土地についての土地調査が最初の土地調査である場合は、汚染前土地資産価値６３５を読み出し、この値を直前土地資産価値ＢＶ（億円）としてＲＡＭ２０に格納する。ＣＰＵ１０は、直前土地資産価値ＢＶ（億円）と、浄化コストＳＣｔ（億円）と、偶発的リスク額ＡＣ（億円）とをＲＡＭ２０から読み出し、ＢＶ（億円）から、ＳＣｔ（億円）とＡＣ（億円）との和を減算した値を調査時土地資産価値ＲＶ（億円）としてＲＡＭ２０と土地資産価値変動ファイル６３とに格納する（ステップＳ３１）。
【００４７】
さらにＣＰＵ１０は、汚染物質のうち、汚染物質が複数存在する場合、基準値に対する濃度である超過倍率が最も高い汚染物質を代表汚染物質とする。ＶＯＣと重金属とが両方存在する場合は、ＶＯＣを優先する。
ＣＰＵ１０は、汚染状況変動ファイル６１からユーザ入力の調査年月に対応する代表汚染物質の濃度６１９を読み出して期末濃度Ｄ１、その直前の調査年月６１３に対応する代表汚染物質の濃度６１９を読み出して期初濃度Ｄ２とする。また、ＣＰＵ１０は汚染発見直後の代表汚染物質の濃度を汚染状況変動ファイル６１から読み出して発見時濃度Ｄｓとし、汚染濃度基準値データベース３０５から代表汚染物質の濃度の基準値を読み出して基準値Ｄｂとし、下記の（数２）から改善度ＩＲを算出し、土地資産価値変動ファイル６３に格納する（ステップＳ３３）。
ＩＲ＝（Ｄ２−Ｄ１）／（Ｄｓ−Ｄａ）×１００……（数２）
ステップＳ３３の後、ＣＰＵ１０は土地資産価値予測処理（ステップＳ１３）へ移行する。
【００４８】
上記の土地資産価値取得処理を実行することで、汚染発見の後、汚染物質の濃度の調査を行った各時期での土地資産価値と改善度を算出することができる。
【００４９】
土地資産価値予測処理について説明する。図１０に土地資産価値予測処理のフローチャートを示す。この土地資産価値予測処理は、ユーザが入力した予測年月における土地資産価値を予測する処理である。
【００５０】
土地資産価値予測処理が開始された場合、ＣＰＵ１０は土地資産価値の予測対象となる予測年月の入力画面を表示する。ユーザが予測年月を入力したことに応答して、ＣＰＵ１０はユーザにより入力された値をＲＡＭ２０に格納する（ステップＳ５１）。
【００５１】
続いて、ＣＰＵ１０は土地資産価値変動ファイル６３から、格納されている調査年月６３３と調査時土地資産価値６３９とを全て読み出す。そして、読み出された調査年月６３３と調査時土地資産価値６３９とから、土地資産価値（億円）と時間（月）との対応関係を求め、求めた関数をＲＡＭ２０に格納する（ステップＳ５３）。例えば、土地資産価値をＹ（億円）、時間をＸ（月）として下記の（数３）を求める。時間Ｘ（月）として、調査年月６３３のうち最先の年月を０（月）とし、以降の調査年月は、最先の年月との差（月）とする。
Ｙ＝ａＸ＋ｂ……（数３）
ａ、ｂは、読み出された調査年月６３３と調査時土地資産価値６３９とから求められる定数である。例えば、各データに基づき、最小二乗法を使用して、（数３）の関数に近似する。
【００５２】
ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ２０からステップ５３で求めた（数３）と予測年月とを読み出し、予測年月と調査年月６３３のうち最初の年月との差を（数３）の時間Ｘに代入することで、資産価値Ｙを算出する。ＣＰＵ１０は、この値を予測年月における土地資産価値として表示部５０に表示させる（ステップＳ５５）。ステップＳ５５の後、ＣＰＵ１０はメインフローに処理を移行する。
【００５３】
上記の土地資産価値予測処理を実行することで、ユーザ入力の予測年月における土地資産価値の予測値を算出し、表示させることができる。
【００５４】
汚染物質の濃度の変動に伴う、土地資産価値の変動の一例を、図１１〜１３に示す。
【００５５】
最初に、敷地外まで汚染が進行した場合の偶発的リスク額ＡＣの変動の一例を図１１に示す。敷地外の汚染に対しては、偶発的リスクが生じるので、関係行政庁へ汚染状況を届け出ることが必要となる。偶発的リスク額ＡＣは、上述したように偶発的リスク総額ＴＣと偶発的リスク対策率ＲＲとから（数１）により求められる（ステップＳ２９）。
【００５６】
例えば、汚染発見時Ｔ２に、類似する事例より偶発的リスク総額ＴＣが０．１５（億円）と算出された場合、対策が進んでいない当初は、偶発的リスク対策率ＲＲは０（％）であり、偶発的リスク額ＡＣは（数１）より０．１５（億円）である。その後、偶発的リスク対策率が、調査時Ｔ３、調査時Ｔ４、措置完了時Ｔ５にそれぞれ１０％、４０％、１００％と対策が進むにつれて、（数１）より求められた偶発的リスク額ＡＣは、０．１３５（億円）、０．０９（億円）、０（億円）と減少していく。このように偶発的リスク額ＡＣは、汚染物質濃度の変動とは無関係で、関係行政庁への届出の進捗により変動する。
【００５７】
次に、汚染対策を進めた場合の汚染物質濃度の変動の一例を図１２に示す。汚染が発見された直後の代表濃度は０．１１（ｍｇ／ｍ３）であり、浄化コストＳＣは０．４（億円／年）、偶発的リスク額ＡＣは（数１）より０．１５（億円）と求められ（ステップＳ２７）、汚染発見直後の時点Ｔ２での調査時土地資産価値ＲＶは０．４５億円が求められる（ステップＳ３１）。
【００５８】
その後、汚染除去を進め、調査時Ｔ３、Ｔ４、Ｔ５において土地調査を行った結果、代表濃度０．０９（ｍｇ／ｍ３）、０．０３（ｍｇ／ｍ３）０．０１（ｍｇ／ｍ３）と徐々に減少し、Ｔ５の時点で基準濃度以下となった。
【００５９】
一方、Ｔ３及びＴ４のそれぞれの調査時土地資産価値ＲＶとして０．５（億円）、０．９（億円）が求められた（ステップＳ３１）。汚染が除去された時点Ｔ５においては、土地資産価値ＲＶは、汚染発見前の１．０（億円）に回復した。
【００６０】
上記より、汚染物質の濃度が減少するに従って土地資産価値は増加する結果が得られる。この汚染物質の濃度の減少に伴う土地資産価値の変化に基づいて、将来の土地資産価値を予測することができる。
【００６１】
図１３を参照して、汚染物質の変動に伴う土地資産価値の変動の予測の一例について説明する。例えば、汚染が開始される前の時点Ｔ１において、土地資産価値が１．０（億円）であった土地について説明する。その後汚染が進行し、Ｔ２の時点で汚染物質が基準値を超えていることが土地調査によって発見された。そこで、ユーザが汚染対策を進めた場合の、未だ土地調査を行っていない時点Ｔ３における土地資産価値を予測する場合を考える。
【００６２】
ユーザは、予測年月を入力し、ＣＰＵ１０は入力された予測年月をＲＡＭ２０に格納する（ステップＳ５１）。そして、ＣＰＵ１０は調査年月６３３と調査時土地資産価値６３９に基づいて、（数３）を求める（ステップＳ５３）。
【００６３】
例えば、平成１９年３月の時点で、予測年月として「平成１９年８月」が入力された。それまでの土地調査における調査年月と調査年月６３３と調査時土地資産価値６３９とから、（数３）が求められた。図１３はａを０．５、ｂを０．４５として土地資産価値と時間との対応関係を図示したものである。そして、（数３）に、予測年月と最先の調査年月との差（Ｘ＝７）を代入し、１億円が算出された（ステップＳ５５）。
【００６４】
上記に示すように、土地資産価値予測処理により、汚染物質の濃度が減少するに従って土地資産価値は増加することに基づき、未だ土地調査を行っていない時点での土地資産価値を予測することができる。
【００６５】
なお、上記の実施形態ではネットワーク２００に各種データベースが接続されているが、クライアント端末５がこれらのデータベースを備えても良い。システム全体が土地資産価値を取得できるのであれば、その構成は適宜変更できる。
【００６６】
データベース３０１、３０３、３０５や汚染変動ファイル６１、土地資産価値変動ファイル６３に格納されるデータは、上記実施形態に示したものに限られず、適宜変更できる。
【００６７】
浄化コストの取得は、事例データベース３０３から類似の事例を抽出し、事例間類似度Ｓに基づいて算出する方法に限られない。土地調査で発見された汚染物質を基準濃度以下に浄化するために必要なコストを取得するものであれば、方法は問わない。例えば、汚染物質ごとに、汚染濃度と浄化コストとを対応づけたデータベースを予め用意し、入力された汚染濃度に対応する浄化コストを汚染物質ごとに読み出して、これらを合計することで全体の浄化コストを取得してもよい。
【００６８】
（数３）は、一次式に限られるものでなく、多次式等、他の関数に近似することもできる。また、土地資産価値のみならず、汚染物質の濃度の変動も予測できる。そして、月単位でなく日単位で土地資産価値を予測しても良いのは勿論である。
【００６９】
また、土地資産価値の取得は、路線価を基準とするのみならず、国土庁の公表する公示価格、都道府県が公表する基準価格など別の価格に基づいて取得しても良い。法令に基づく各種補正を行っても良い。
【００７０】
本発明に係るプログラムを、コンピュータシステムが読みとり可能な記録媒体（フレキシブルディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ等）に格納して配布し、当該プログラムをコンピュータシステムにインストールすることにより、上述の処理を実行する土地資産価値取得システムを構成してもよい。また、インターネット等の通信ネットワーク上のサーバ装置が有するストレージに本発明に係るプログラムを格納しておき、通常のコンピュータシステムがダウンロード等することで土地資産価値取得システムを構成してもよい。
【００７１】
また、上述の機能を、ＯＳ（Operating System）とアプリケーションとの分担、またはＯＳとアプリケーションとの協働により実現する場合などには、アプリケーション部分のみを記録媒体やストレージに格納してもよい。
【００７２】
また、搬送波にプログラムを重畳し、通信ネットワークを介して配信することも可能である。たとえば、通信ネットワーク上のサーバに前記プログラムを格納し、ネットワークを介して前記プログラムを配信してもよい。そして、このプログラムを起動し、ＯＳの制御下で、他のアプリケーションプログラムと同様に実行することにより、上述の処理を実行できるように構成してもよい。
【図面の簡単な説明】
【００７３】
【図１】本発明の実施の形態に係る土地資産価値取得システムの構成図である。
【図２】本発明の実施の形態に係るクライアント端末の構成図である。
【図３】本発明の実施の形態に係る路線価データベースの構成図である。
【図４】本発明の実施の形態に係る事例データベースの構成図である。
【図５】本発明の実施の形態に係る汚染物質基準値データベースの構成図である。
【図６】本発明の実施の形態に係る汚染状況変動ファイルの構成図である。
【図７】本発明の実施の形態に係る土地資産価値変動ファイルの構成図である。
【図８】本発明の実施の形態に係る土地資産価値取得処理のフローチャートである。
【図９】本発明の実施の形態に係る調査後土地資産価値取得処理のフローチャートである。
【図１０】本発明の実施の形態に係る土地資産価値予測処理のフローチャートである。
【図１１】偶発的リスク額の変動の一例である。
【図１２】汚染物質濃度の変動に伴う土地資産価値の変動の一例である。
【図１３】汚染物質濃度の変動に伴う土地資産価値の変動の予測の一例である。
【符号の説明】
【００７４】
１  土地資産価値取得システム
５  クライアント端末
１０  ＣＰＵ
２０  ＲＡＭ
３０  操作入力部
４０  ＲＯＭ
５０  表示部
６０  ファイル記憶部
７０  ＬＡＮコントローラ
２００  ネットワーク
３０１  路線価データベース
３０３  事例データベース
３０５  汚染物質基準値データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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