(57)【要約】【課題】物件の市場における人気の度合いの情報を簡便に提供できるシステムを実現する。【解決手段】物件を識別する物件識別子と当該物件に関心を持っている顧客に対する商談がどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベース１０１と、コンピュータから電気通信回線３を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部１０２と、前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について商談履歴情報を前記データベース１０１より抽出し当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部１０３と、前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部１０４とを具備する取引支援システムを構成した。  【選択図】図３
2008090464.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
物件の売買若しくは賃貸借取引を支援するものであって、
物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベースと、
売主若しくは貸主または顧客が使用するコンピュータから電気通信回線を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部と、
前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報を前記データベースより抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部と、
前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部と
を具備する取引支援システム。
【請求項２】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している顧客を識別する顧客識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる顧客識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出し、かつ抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、同一物件に係る前記コンピュータを使用している顧客の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項１記載の取引支援システム。
【請求項３】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の売主若しくは貸主を識別する権利者識別子とを関連付けた権利者情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる権利者識別子をキーとして前記データベースから権利者情報を抽出し、かつ抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主の物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項１記載の取引支援システム。
【請求項４】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値とを関連付けた物件情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主または顧客によって入力された、物件の属性値に対する検索条件を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる検索条件をキーとして前記データベースから物件情報を抽出し、かつ抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、検索条件に適合する物件の属性値と、当該物件に係る商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項１記載の取引支援システム。
【請求項５】
前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談段階が最も進行している顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項１、２、３または４記載の取引支援システム。
【請求項６】
前記複数の商談段階には、少なくとも、物件を実際に内覧するより前の段階と、物件を実際に内覧した以降の段階とが存在している
ことを特徴とする請求項１、２、３、４または５記載の取引支援システム。
【請求項７】
前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階に進行している顧客の数を計数した上、その数を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項６記載の取引支援システム。
【請求項８】
請求項１、２、３、４、５、６または７記載の取引支援システムを構成するために用いられるものであって、コンピュータを、
物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベース、
売主若しくは貸主または顧客が使用するコンピュータから電気通信回線を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部、
前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報を前記データベースより抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部、並びに、
前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部
として機能させるプログラム。
【請求項９】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している顧客を識別する顧客識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる顧客識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出し、かつ抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、同一物件に係る前記コンピュータを使用している顧客の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項８記載のプログラム。
【請求項１０】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の売主若しくは貸主を識別する権利者識別子とを関連付けた権利者情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる権利者識別子をキーとして前記データベースから権利者情報を抽出し、かつ抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主の物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項８記載のプログラム。
【請求項１１】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値とを関連付けた物件情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主または顧客によって入力された、物件の属性値に対する検索条件を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる検索条件をキーとして前記データベースから物件情報を抽出し、かつ抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、検索条件に適合する物件の属性値と、当該物件に係る商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項８記載のプログラム。
【請求項１２】
前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談段階が最も進行している顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項８、９、１０または１１記載のプログラム。
【請求項１３】
前記複数の商談段階には、少なくとも、物件を実際に内覧するより前の段階と、物件を実際に内覧した以降の段階とが存在している
ことを特徴とする請求項８、９、１０、１１または１２記載のプログラム。
【請求項１４】
前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階に進行している顧客の数を計数した上、その数を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項１３記載のプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産に代表される物件の売買若しくは賃貸借取引を好適に仲介し得る取引支援システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の売買若しくは賃貸借を行う際には、不動産仲介業者を介在させることが通例である。売主若しくは貸主は、不動産仲介業者に連絡を取り、自己保有の物件の情報を提供して、顧客の募集を委託する。顧客は、不動産仲介業者の店舗に赴き、そこで自身の希望に叶う物件の提案を受け、実際に物件を内覧する等して、最終的に契約するか否かを判断する。不動産仲介業者は、売主若しくは貸主と顧客とのマッチングを担い、双方の間で約定した暁には所定の仲介手数料を受け取ることができる。
【０００３】
近時、情報通信関連技術の発達及び普及に伴い、売主若しくは貸主と顧客とのマッチングをネットワーク上で執り行うことが試みられており、そのためのシステムも開発されている（例えば、下記特許文献を参照）。売主若しくは貸主は、パーソナルコンピュータ等を使用してシステムのサーバにアクセスし、自己保有の物件の情報を入力する。顧客は、パーソナルコンピュータ等を使用してシステムのサーバにアクセスし、自身の希望に叶う物件を検索して、どの物件を購入若しくは賃借するかを検討する。
【特許文献１】特開２００３−２５６５３６号公報
【特許文献２】特開２００２−２５１４４０号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
不動産仲介業者は、一件でも多くの契約を成立させることがビジネス上のミッションとなる。であるから、ある物件に関心を示している見込み客が現れたときには、その客で速やかに約定させてしまおうとするバイアスが働く点は否めない。そして、このことに起因して、売主若しくは貸主と顧客とのうち一方または双方に不満や不信感を抱かせるきらいがあった。
【０００５】
即ち、売主若しくは貸主の立場からは少しでも高く売り、若しくは貸したいのであるが、自己保有の物件が市場においてどれ程人気があるのかを知る術がなく、自己保有物件にどこまでの値段を付けることができるのかを的確に判断し難い。また、顧客の立場からは少しでも安く買い、若しくは借りたいのであるが、やはり目当ての物件が市場においてどれ程人気があるのかを知る術がなく、その物件の購入若しくは賃借について値下げ交渉を行う余地がどこまであるのかを的確に判断し難い。一般に、不動産仲介業者は、物件の人気の度合い、具体的には何人位の見込み客から問い合わせが来ているかやどこまで商談が進んでいるのか等を、売主若しくは貸主にも顧客にも教えようとはしない。不動産仲介業者は約定を第一義とするため、人気が高いことを理由に売主若しくは貸主が値段を引き上げてくることや、人気が低いことを理由に顧客が値下げ交渉を仕掛けてくることを必ずしも歓迎しないのである。
【０００６】
以上の問題に初めて着目してなされた本発明は、不動産に代表される物件の市場における人気の度合いの情報を簡便に提供できるシステムを実現し、以て売主若しくは貸主と顧客との双方の満足度を向上せしめようとするものである。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明では、不動産に代表される物件の売買若しくは賃貸借取引を支援するものであって、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベースと、売主若しくは貸主または顧客が使用するコンピュータから電気通信回線を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部と、前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報を前記データベースより抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部と、前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部とを具備する取引支援システムを構成した。
【０００８】
本取引支援システムは、売主若しくは貸主に、自己の保有物件に関心を持った顧客に対する商談がどの段階まで進行しているのかを情報提供する。並びに、顧客には、自分の目当ての物件に関心を示している他の顧客の商談がどの段階まで進行しているのかを情報提供する。つまるところ、物件の市場における人気の度合いの情報を、売主若しくは貸主にも顧客にも提供する。これにより、物件の市場における評価が明らかとなり、実体に即した価格形成がなされ易くなる。
【０００９】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積しており、前記受信部が、前記コンピュータを使用している顧客を識別する顧客識別子を含む閲覧要求を受信し、前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる顧客識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出し、かつ抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、同一物件に係る前記コンピュータを使用している顧客の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとしてもよい。このようなものであれば、顧客は、自身の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とを比較して、当該物件を購入若しくは賃借するために商談を急がなければならないのか、あるいは時間をかけて他の物件と天秤にかけたり値下げ交渉を仕掛けたりできるのかを実体に即して判断可能となる。
【００１０】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の売主若しくは貸主を識別する権利者識別子とを関連付けた権利者情報をも蓄積しており、前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子を含む閲覧要求を受信し、前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる権利者識別子をキーとして前記データベースから権利者情報を抽出し、かつ抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主の物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとしてもよい。このようなものであれば、売主若しくは貸主は、現存している見込み客の商談ステータス値を参照して、その見込み客で妥結すべきなのか、あるいは時間をかけてより好条件の客を待ったり値段を引き上げたりできるのかを実体に即して判断可能となる。
【００１１】
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値とを関連付けた物件情報をも蓄積しており、前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主または顧客によって入力された、物件の属性値に対する検索条件を含む閲覧要求を受信し、前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる検索条件をキーとして前記データベースから物件情報を抽出し、かつ抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、検索条件に適合する物件の属性値と、当該物件に係る商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとしてもよい。このようなものであれば、任意の検索条件を設定し、その条件に適合した物件の人気の度合いを容易に知得できる利便性が具現される。
【００１２】
物件の市場における評価を把握しようとするならば、真剣に購入若しくは賃借を検討している見込み客が存在しているか、またその客に対する商談がどの段階まで進行しているかを知得することが有効となろう。従って、前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談段階が最も進行している顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとすることが好ましい。
【００１３】
特に、不動産物件の売買若しくは賃貸借取引において、見込み客が本気であるかどうかは、物件を実際に内覧したか否かで判然とすると言えよう。従って、商談ステータス値によって表す複数の商談段階には、少なくとも、物件を実際に内覧するより前の段階と、物件を実際に内覧した以降の段階とを設けておくことが好ましい。
【００１４】
さらに、ある物件の人気の度合いを定量的に表現するには、前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階に進行している顧客の数を計数した上、その数を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとすることが好ましい。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、物件の市場における人気の度合いの情報を簡便に提供でき、売主若しくは貸主の満足度の向上、及び顧客の満足度の向上を図り得る。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
以下、本発明の一実施形態を、図面を参照して説明する。本実施形態の取引支援システムは、不動産物件の売買若しくは賃貸借取引を仲介する仲介業者が運営するもので、仲介業者の管理下に置かれるサーバコンピュータ１を主体とする。サーバコンピュータ１は、図１に示すように、インターネット、ＷＡＮ（Ｗｉｄｅ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）、ＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）等の電気通信回線３を介して、売主若しくは貸主または顧客が使用するクライアントコンピュータ２と通信可能に接続している。このサーバコンピュータ１は、不動産物件の内容や市場における人気の度合い等の情報を提供するウェブサイトを電気通信回線３上に公開する役割を担う。
【００１７】
サーバコンピュータ１は、例えば、図２に示すように、プロセッサ１ａ、メインメモリ１ｂ、補助記憶デバイス１ｃ、表示制御デバイス１ｄ、ディスプレイ１ｅ、操作入力デバイス１ｆ、通信インタフェース１ｇ等のハードウェア資源を備え、これらがコントローラ（システムコントローラ、Ｉ／Ｏコントローラ等）１ｈにより制御されて連携動作するものである。補助記憶デバイス１ｃは、ハードディスクドライブ、フラッシュメモリ、光学ディスクドライブ等である。表示制御デバイス１ｄは、プロセッサ１ａより受けた描画指令を基に表示させるべき画像データを生成してディスプレイ１ｅに向けて送出するビデオチップ（グラフィクスチップ）、画像データ等を一時的に格納しておくビデオメモリ等を要素とする。操作入力デバイス１ｆは、手指で操作可能な押下ボタン、キーボードや、マウス、トラックパッド、タッチパネル等のポインティングデバイスである。通信インタフェース１ｇは、電気通信回線３を介した情報通信を行うためのデバイスであり、ＮＩＣ（Ｎｅｔｗｏｒｋ  Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ  Ｃａｒｄ）や無線ＬＡＮトランシーバに代表されるが、これら以外にＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）、ＩＥＥＥ１３９４等のインタフェースを採用することもできる。
【００１８】
通常、プロセッサ１ａによって実行されるべきプログラムが補助記憶デバイス１ｃに格納されており、プログラムの実行の際には補助記憶デバイス１ｃからメインメモリ１ｂに読み込まれ、プロセッサ１ａによって解読される。本実施形態では、既知のＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ）プログラムやこれに付帯する各種デバイスドライバプログラム等が予めインストールされ、他のプログラムによる上記ハードウェア資源の利用を仲介する。その上で、本発明に係る取引支援システムを構成するために必要となるプログラム（ウェブサーバプログラム、データベースプログラム等を含む）がインストールされており、これらプログラムに従い上記ハードウェア資源を作動して、図３に示すデータベース１０１、受信部１０２、閲覧情報生成部１０３及び送信部１０４としての機能を発揮する。
【００１９】
データベース１０１は、メインメモリ１ｂまたは補助記憶デバイス１ｃの記憶領域を利用して、下記物件情報、権利者情報、顧客情報、商談履歴情報やその他の情報を格納、蓄積する。
【００２０】
物件情報は、売買若しくは賃貸借の対象となる物件の内容に関する情報である。物件情報は、図４に示すように、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値と、物件の内容を説明する各種情報（設計者や施工主、建坪率等の情報、物件を撮影した画像データや物件の間取りを示す画像データ等）とを関連付けてなる。物件の属性値としては、物件の名称、物件の種別（一戸建てであるのか集合住宅であるのか、売買物件であるのか賃貸借物件であるのか等）、所在地（都道府県、市区町村等）、売買価格または賃料、面積、間取り、最寄り駅からの所要時間、築年数、駐車場の有無、オートロックの有無等を挙げることができる。物件情報は、物件の売主若しくは貸主がクライアントコンピュータ２を使用してサーバコンピュータ１にアップロードし、または売主若しくは貸主から依頼を受けた不動産仲介業者の担当者が操作入力デバイス１ｆを介してサーバコンピュータ１に入力する。
【００２１】
権利者情報は、物件の売主若しくは貸主に関する情報である。権利者情報は、図５に示すように、売主若しくは貸主を識別する権利者識別子と、当該売主若しくは貸主がクライアントコンピュータ２を使用してサーバコンピュータ１にアクセスする際に用いるアカウント認証子（パスワード等）と、当該売主若しくは貸主の個人属性を示す各種情報（氏名、住所、電話番号、電子メールアドレス等）と、当該売主若しくは貸主が保有する物件を識別する物件識別子とを関連づけてなる。権利者識別子、アカウント認証子及び個人属性の情報は、物件の売主若しくは貸主が会員登録手続きを通じてサーバコンピュータ１にアップロードする。しかして、物件識別子は、前述の物件情報のデータベース１０１への登録に伴い権利者情報に追記される。
【００２２】
顧客情報は、物件の購入若しくは賃借を希望する顧客に関する情報である。顧客情報は、図６に示すように、顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客がクライアントコンピュータ２を使用してサーバコンピュータ１にアクセスする際に用いるアカウント認証子と、当該顧客の個人属性を示す各種情報と、当該顧客が関心を持っている物件を識別する物件識別子とを関連づけてなる。顧客識別子、アカウント認証子及び個人属性の情報は、顧客が会員登録手続きを通じてサーバコンピュータ１にアップロードする。しかして、物件識別子は、後述の「検討リストに追加する」操作が顧客の手によって行われたときに顧客情報に追記される。
【００２３】
商談履歴情報は、各物件について、個々の顧客と仲介業者との間で商談行為が行われた履歴に関する情報である。商談履歴情報は、図７に示すように、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値と、商談ステータス値で表される段階の商談行為がいつ行われたかを示す日付及び／または時刻のデータとを関連づけてなる。本実施形態にあって、商談ステータス値は、下記の連続的な商談段階の何れかを示すものとする。
０）無効（顧客がその物件に関心を持っていない、またはその物件についての商談をキャンセルした）
１）検討リストに追加（顧客がその物件に関心を持ち始めた）
２）詳細資料の請求（顧客がその物件の詳細資料を仲介業者または売主若しくは貸主に請求した）
３）資金計画書の作成（顧客がその物件を購入若しくは賃借するにあたっての資金計画の策定を仲介業者に依頼した）
４）物件内覧の申し込み（顧客がその物件の内覧を仲介業者に申し込んだ。内覧は未済）
５）物件内覧済み（顧客がその物件の内覧を済ませた）
６）契約条件の最終検討（契約条件の最終交渉）
商談履歴情報をデータベース１０１に登録する処理に関しては、後述する。
【００２４】
受信部１０２は、通信インタフェース１ｇの機能を利用して、売主若しくは貸主または顧客が使用するクライアントコンピュータ２からもたらされる閲覧要求を受信する。閲覧要求は、データベース１０１に蓄積している物件情報や商談ステータス値の閲覧を要求するものであって、通常はＨＴＴＰ（ＨｙｐｅｒＴｅｘｔ  Ｔｒａｎｓｆｅｒ  Ｐｒｏｔｏｃｏｌ）リクエストである。後述するが、閲覧要求には、クライアントコンピュータ２を使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子、クライアントコンピュータ２を使用している顧客を識別する顧客識別子、または物件の検索条件を規定する属性値が含まれることがある。
【００２５】
閲覧情報生成部１０３は、受信部１０２で閲覧要求を受信した際に、一または複数の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報をデータベース１０１より抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値及び物件情報をクライアントコンピュータ２の画面に表示させるための閲覧情報を生成するソフトウェアモジュールである。生成する閲覧情報は、通常はウェブページの構成データ、即ちＨＴＭＬ（ＨｙｐｅｒＴｅｘｔ  Ｍａｒｋｕｐ  Ｌａｎｇｕａｇｅ）データ、スクリプト、画像データ等の集合である。閲覧情報を生成する処理に関しては、後述する。
【００２６】
送信部１０４は、通信インタフェース１ｇの機能を利用して、閲覧情報生成部１０３で生成した閲覧情報を、閲覧要求をもたらしたクライアントコンピュータ２に向けて返信する。
【００２７】
クライアントコンピュータ２は、ウェブページを画面表示するウェブブラウザプログラムを起動可能な普遍的なパーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔ）、携帯電話端末や携帯型ビデオゲーム機等である。
【００２８】
以降、サーバコンピュータ１がプログラムに従い実行する処理の手順を述べる。売主若しくは貸主または顧客は、クライアントコンピュータ２及びウェブブラウザプログラムを使用して、サーバコンピュータ１が公開しているウェブサイトにアクセスする。ウェブサイトへのアクセスにあたり、クライアントコンピュータ２は、当該ウェブサイトを指し示すＵＲＬ（Ｕｎｉｆｏｒｍ  Ｒｅｓｏｕｒｃｅ  Ｌｏｃａｔｏｒ）を宛先として閲覧要求たるＨＴＴＰリクエストを送信する。図１４のフロー図に示す通り、これを受信した（ステップＳ１）サーバコンピュータ１は、図８に示すようなウェブページをクライアントコンピュータ２の画面に表示させるべく、閲覧情報たるウェブページの構成データを生成して（ステップＳ２）クライアントコンピュータ２に向けて返信する（ステップＳ３）。ウェブページの材料となるＨＴＭＬデータやスクリプト等は、予めメインメモリ１ｂまたは補助記憶デバイス１ｃに記憶して保持している。また、図８のウェブページ上に表示される「おすすめ物件情報」、「新着物件情報」等は、データベース１０１に蓄積された物件情報からサーバコンピュータ１がランダムに選出した物件情報や、最近データベース１０１に登録された物件情報を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ２は、ウェブブラウザプログラムにより、図８のウェブページを画面に表示出力する。
【００２９】
会員登録済の顧客が自分専用の個人ページを閲覧しようとする場合、図８のウェブページ上に存在する顧客識別子（ユーザＩＤ）及びアカウント認証子（パスワード）の入力欄Ａ１にそれぞれ顧客識別子、アカウント認証子を入力してログインを試みる。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ２は、それら顧客識別子及びアカウント認証子を含むＨＴＴＰリクエストをサーバコンピュータ１に向けて送信する。図１５のフロー図に示す通り、これを受信した（ステップＳ４）サーバコンピュータ１は、受信した顧客識別子及びアカウント認証子と、データベース１０１に顧客情報として蓄積している顧客識別子及びアカウント認証子とを比較してアカウント認証を行う。アカウント認証に成功した（ステップＳ５）ならば、その顧客識別子をキーとしてデータベース１０１から商談履歴情報を抽出する（ステップＳ６）。ステップＳ６で抽出するのは、当該顧客が関心を持っている一または複数の物件についての商談履歴情報であって、当該顧客の商談ステータス値が１）〜６）の段階にあるものである。次いで、サーバコンピュータ１は、ステップＳ６で抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとしてデータベース１０１から物件情報を抽出する（ステップＳ７）。即ち、当該顧客が関心を持っている物件の物件情報を抽出する。さらに、サーバコンピュータ１は、ステップＳ６で抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとしてデータベース１０１から商談履歴情報を抽出する（ステップＳ８）。ステップＳ８で抽出するのは、当該顧客が関心を持っている物件に関心を持っている他の顧客の商談履歴情報であって、当該他の顧客の商談ステータス値が１）〜６）の段階にあるものである。しかる後、サーバコンピュータ１は、図９に示すような個人ページをクライアントコンピュータ２の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して（ステップＳ９）クライアントコンピュータ２に向けて返信する（ステップＳ１０）。図９のウェブページ上に表示される「検討リスト」Ｂ内の物件情報は、当該顧客が関心を持って検討リストに加えている物件のものであり、ステップＳ７で抽出した物件情報を基にしている。そして、「検討リスト」Ｂ内の各物件に付帯する商談ステータス表示欄Ｃは、ステップＳ６及びステップＳ８で抽出した商談履歴情報を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ２は、ウェブブラウザプログラムにより、図９の個人ページを画面に表示出力する。
【００３０】
ここで、商談ステータス表示欄Ｃに関して補足する。商談ステータス表示欄Ｃの拡大図を、図１０に示す。商談ステータス表示欄Ｃは、対象の物件に関心を持っている顧客に対する商談がどの段階まで進行しているのかを視覚的に表現する。図１０中、符号Ｃ２を付したマークは、クライアントコンピュータ２を使用して個人ページを閲覧している顧客自身の商談の進捗状況を示す。一方、符号Ｃ１を付したマークは、個人ページを閲覧している顧客以外の顧客の商談の進捗状況を示す。同じ物件に関心を持つ顧客が複数存在する場合には、彼等のうちで最も商談が進行している顧客の商談ステータス値に対応する位置にマークＣ１を表示するものとする。サーバコンピュータ１は、ステップＳ６で抽出した当該顧客の商談ステータス値と、ステップＳ８で抽出した他の顧客の商談ステータス値とを基に、各々の商談の進捗段階をマーク表示した画像データを生成するか、あるいは予めメインメモリ１ｂまたは補助記憶デバイス１ｃに記憶して保持している複数の画像パターンの中から各々の商談の進捗段階に合致した画像パターンを選択して、それをウェブページの構成データの一部に含めてクライアントコンピュータ２に送信する。
【００３１】
個人ページを閲覧している顧客は、「検討リスト」Ｂ内の各物件についてさらに詳細な情報を閲覧することができる。顧客が物件の詳細な情報を閲覧しようとする場合、対象の物件に付帯している「物件詳細」ボタンＤをクリックする。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ２は、対象の物件を識別する物件識別子を含むＨＴＴＰリクエストをサーバコンピュータ１に向けて送信する。図１６のフロー図に示す通り、これを受信した（ステップＳ１１）サーバコンピュータ１は、受信した物件識別子をキーとしてデータベース１０１から物件情報を抽出する（ステップＳ１２）とともに、当該物件識別子をキーとしてデータベース１０１から商談履歴情報を抽出する（ステップＳ１３）。そして、抽出した商談履歴情報を参照して、対象の物件に関心を持っている顧客の数即ち商談ステータス値が１）２）３）４）５）６）の何れかである顧客の数と、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階である５）または６）となっている顧客の数とをそれぞれ計数する（ステップＳ１４）。しかる後、サーバコンピュータ１は、図１１に示すような物件詳細ページをクライアントコンピュータ２の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して（ステップＳ１５）クライアントコンピュータ２に向けて返信する（ステップＳ１６）。図１１のウェブページ上に表示されるより詳細な物件情報は、ステップＳ１２で抽出した物件情報を基にしている。そして、「検討顧客数」及び「内覧顧客数」の数値Ｅ、Ｆは、ステップＳ１４にて計数したそれぞれの顧客の数を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ２は、ウェブブラウザプログラムにより、図１１の物件詳細ページを画面に表示出力する。
【００３２】
また、物件詳細ページを閲覧している顧客は、対象の物件について商談の進行を申し込むことができる。図１１の物件詳細ページ上には、「検討リストに追加」、「詳細資料の請求」、「資金計画書の作成」、「物件内覧の申込」等の、各商談段階に対応したボタンＦ１、Ｆ２、Ｆ３、Ｆ４が存在している。商談を次の段階に進行させたい場合には、所望の商談段階のボタンＦ１、Ｆ２、Ｆ３、Ｆ４をクリックする。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ２は、クリックされたボタンＦ１、Ｆ２、Ｆ３、Ｆ４に対応する商談ステータス値と、対象の物件を識別する物件識別子と、商談の進行を申し込んだ顧客を識別する顧客識別子とを含むＨＴＴＰリクエストをサーバコンピュータ１に向けて送信する。図１７のフロー図に示す通り、これを受信した（ステップＳ１７）サーバコンピュータ１は、受信した顧客識別子、物件識別子及び商談ステータス値に、その受信時の日付及び／または時刻の情報を付加した商談履歴情報をデータベース１０１に格納する（ステップＳ１８）。加えて、受信した商談ステータス値が１）、即ち顧客が対象の物件を新たに検討リストに追加する旨を表明したのであれば（ステップＳ１９）、データベース１０１に格納している当該顧客の顧客情報に、対象の物件を識別する物件識別子を新たに追記する（ステップＳ２０）。但し、上記のステップＳ１７〜Ｓ２０では、顧客がクライアントコンピュータ２を使用してデータベース１０１に商談履歴情報を登録する形をとっているが、不動産仲介業者の担当者が操作入力デバイス１ｆを介して商談履歴情報を入力しデータベース１０１に登録するようにしても構わない。特に、商談ステータス値が５）または６）の「物件内覧済み」または「契約条件の最終検討」の段階に至ったことを示す商談履歴情報は、不動産仲介業者の担当者の手によって入力される蓋然性が高い。
【００３３】
因みに、不動産仲介業者の担当者は、データベース１０１に蓄積された商談履歴情報を適宜閲覧、確認し、必要に応じて物件の詳細資料を電子メール、ファクシミリまたは郵送で顧客に送り届けたり、資金計画書を策定したり、顧客の物件内覧の予約日時を設定したりする。
【００３４】
翻って、会員登録済の売主若しくは貸主が自分専用の個人ページを閲覧しようとする場合、図８のウェブページ上に存在する権利者識別子（ユーザＩＤ）及びアカウント認証子（パスワード）の入力欄Ａ１にそれぞれ権利者識別子、アカウント認証子を入力してログインを試みる。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ２は、それら権利者識別子及びアカウント認証子を含むＨＴＴＰリクエストをサーバコンピュータ１に向けて送信する。図１８のフロー図に示す通り、これを受信した（ステップＳ２１）サーバコンピュータ１は、受信した権利者識別子及びアカウント認証子と、データベース１０１に権利者情報として蓄積している権利者識別子及びアカウント認証子とを比較してアカウント認証を行う。アカウント認証に成功した（ステップＳ２２）ならば、その権利者識別子をキーとしてデータベース１０１から権利者情報を抽出する（ステップＳ２３）。次いで、サーバコンピュータ１は、ステップＳ２３で抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして商談履歴情報を抽出する（ステップＳ２４）。ステップＳ２４で抽出するのは、当該売主若しくは貸主が保有している一または複数の物件についての商談履歴情報であって、その物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値が１）〜６）の段階にあるものである。また、サーバコンピュータ１は、ステップＳ２３で抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとしてデータベース１０１から物件情報を抽出する（ステップＳ２５）。即ち、当該売主若しくは貸主が保有している物件の物件情報を抽出する。しかる後、サーバコンピュータ１は、図１２に示すような個人ページをクライアントコンピュータ２の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して（ステップＳ２６）クライアントコンピュータ２に向けて返信する（ステップＳ２７）。図１２のウェブページ上に表示される「商談一覧」Ｈ内には、当該売主若しくは貸主が保有する物件に関心を持った顧客を一覧表示する。各顧客に付帯する商談ステータス表示欄Ｃは、当該顧客の商談ステータス値を明示するものであり、ステップＳ２４で抽出した商談履歴情報を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ２は、ウェブブラウザプログラムにより、図１２の個人ページを画面に表示出力する。
【００３５】
個人ページを閲覧している売主若しくは貸主は、「商談一覧」内の各物件についてさらに詳細な情報を閲覧することができる。その際の処理手順は、上記のステップＳ１７〜Ｓ２０と略同様である。
【００３６】
加えて、会員登録の未済／既済を問わず、売主若しくは貸主または顧客は、検索条件を指定してデータベース１０１に蓄積されている物件の情報を検索することが可能である。物件を条件検索しようとする場合、図８のウェブページ上に存在する「物件検索」条件入力欄Ａ２に、所望の物件を絞り込むための属性値の条件を入力する。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ２は、検索条件として入力された属性値を含むＨＴＴＰリクエストをサーバコンピュータ１に向けて送信する。図１９のフロー図に示す通り、これを受信した（ステップＳ２８）サーバコンピュータ１は、受信した属性値の検索条件をキーとしてデータベース１０１から物件情報を抽出する（ステップＳ２９）。即ち、検索条件に適合する物件を選出する。さらに、サーバコンピュータ１は、ステップＳ２９で抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして商談履歴情報を抽出する（ステップＳ３０）。ステップＳ３０で抽出するのは、検索条件に適合している一または複数の物件についての商談履歴情報であって、その物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値が１）〜６）の段階にあるものである。しかる後、サーバコンピュータ１は、図１３に示すような検索結果ページをクライアントコンピュータ２の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して（ステップＳ３１）クライアントコンピュータ２に向けて返信する（ステップＳ３２）。図１３のウェブページ上に表示される物件情報は、ステップＳ２９で抽出した物件情報を基にしている。そして、各物件に付帯する商談ステータス表示欄Ｃは、ステップＳ３０で抽出した商談履歴情報を基にしている。検索結果ページでは、当該物件に関心を持っている顧客のうちで最も商談が進行している顧客の商談ステータス値に対応する位置にのみマークＣ１を表示する。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ２は、ウェブブラウザプログラムにより、図１３の個人ページを画面に表示出力する。
【００３７】
なお、本発明は以上に詳述した実施形態に限られるものではない。特に、図３に示す各部の機能を複数のコンピュータに分散させ、それらの協働によって本発明に係る取引支援システムを成立させる態様を妨げない。
【００３８】
また、売買若しくは賃貸借取引の対象は不動産に限られない。自動車やその他の耐久消費財を対象としたシステムを構成することも当然に可能である。
【００３９】
その他、各部の具体的構成や処理の手順等は、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で種々変形が可能である。
【図面の簡単な説明】
【００４０】
【図１】本発明に係る取引支援システムを内包した全体の概要を示す図。
【図２】本実施形態の取引支援システムが具備するハードウェア資源を示す図。
【図３】同実施形態の取引支援システムの機能ブロック図。
【図４】データベースに蓄積する物件情報の内容を例示する図。
【図５】データベースに蓄積する権利者情報の内容を例示する図。
【図６】データベースに蓄積する顧客情報の内容を例示する図。
【図７】データベースに蓄積する商談履歴情報の内容を例示する図。
【図８】同実施形態の取引支援システムが生成、送信する閲覧情報を例示する図。
【図９】同実施形態の取引支援システムが生成、送信する閲覧情報を例示する図。
【図１０】商談ステータス値の表示態様を説明する図。
【図１１】同実施形態の取引支援システムが生成、送信する閲覧情報を例示する図。
【図１２】同実施形態の取引支援システムが生成、送信する閲覧情報を例示する図。
【図１３】同実施形態の取引支援システムが生成、送信する閲覧情報を例示する図。
【図１４】同実施形態の取引支援システムがプログラムに従い実行する処理の手順を示すフロー図。
【図１５】同実施形態の取引支援システムがプログラムに従い実行する処理の手順を示すフロー図。
【図１６】同実施形態の取引支援システムがプログラムに従い実行する処理の手順を示すフロー図。
【図１７】同実施形態の取引支援システムがプログラムに従い実行する処理の手順を示すフロー図。
【図１８】同実施形態の取引支援システムがプログラムに従い実行する処理の手順を示すフロー図。
【図１９】同実施形態の取引支援システムがプログラムに従い実行する処理の手順を示すフロー図。
【符号の説明】
【００４１】
１…サーバコンピュータ（取引支援システム）
１０１…データベース
１０２…受信部
１０３…閲覧情報生成部
１０４…送信部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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