(57)【要約】【課題】サイトにおいて不動産の取引に改善の余地がある。【解決手段】オークション取引装置３０は、クライアント１４からいずれかの不動産に対する有効な申込が自装置に対して発生したとき、その旨を通常取引装置５０へ通知する申込通知部３８を備え、通常取引装置５０は、オークション取引装置３０の申込通知部３８からの通知があったとき、その申込があった不動産について、クライアント１４から自装置に対する申込を停止する申込停止部５８を備える。複数のサイトで連携して不動産の取引をする。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
異なる取引手法によって商品を取引する第１および第２の取引装置を備え、
第１の取引装置は、クライアントからいずれかの商品に対する有効な申込が自装置に対して発生したとき、その旨を第２の取引装置へ通知する申込通知部を備え、
第２の取引装置は、第１の取引装置の申込通知部から通知があったとき、その申込があった商品について、クライアントからの自装置に対する申込を停止する申込停止部を備えることを特徴とする商品取引システム。
【請求項２】
前記第１の取引装置はオークション形式で商品を取引し、前記第２の取引装置は定額提示形式で商品を取引することを特徴とする請求項１に記載の商品取引システム。
【請求項３】
オークション形式で商品を取引する取引装置であって、
本装置がクライアントに提示している商品について、本装置とは異なる、定額提示形式の取引装置においてクライアントから有効な申込が発生したとき、その旨の通知を受け取る受信部と、
前記通知があったとき、その申込があった商品について、クライアントからの本装置に対する申込を停止する申込停止部とを備えることを特徴とする商品取引装置。
【請求項４】
クライアントからいずれかの商品に対する有効な申込が本装置に対して発生したとき、その旨を前記定額提示形式の取引装置へ通知する申込通知部を更に備えることを特徴とする請求項３に記載の商品取引装置。
【請求項５】
定額提示形式で商品を取引する取引装置であって、
本装置がクライアントに提示している商品について、本装置とは異なる、オークション形式の取引装置においてクライアントから有効な申込が発生したとき、その旨の通知を受け取る受信部と、
前記通知があったとき、その申込があった商品について、クライアントからの本装置に対する申込を停止する申込停止部とを備えることを特徴とする商品取引装置。
【請求項６】
クライアントからいずれかの商品に対する申込が本装置に対して発生したとき、その旨を前記オークション形式の取引装置へ通知する申込通知部を更に備えることを特徴とする請求項５に記載の商品取引装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は商品を取引するシステム、および装置に関し、特に複数のサイトと連携して商品取引を行う技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
インターネットには多くのオークションサイトが存在し、たくさんの人に利用されている。そこでは、衣類、雑貨、電気製品など様々なものが扱われており、店舗などの不動産を扱うところすら存在する。こうしたオークションサイトは、複数の端末からネットワークを介して入札を受け付け、入札期間中に最も高額な入札をした者に商品を落札する（特許文献１）。
【特許文献１】特開２０００−２５９７４４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
不動産のオークションサイトを見ると、まだまだ流通量もユーザ数も少ない。その結果、出品しても思うような値付けがされず、出品者は不本意な価格で不動産を手放すか、または、結局売買が成立せずに終わることも多い。そもそも、不動産を売りたい者はタイミング的に切迫している場合も多く、出品する以上、早く売りたい。しかしこうした思いに反し、実際は取引不成立になることが多く、不動産のオークションサイトの将来は明るいとは言い切れない。
【０００４】
一方、オークションではなく、販売額の固定された一般的な不動産取引のサイトが存在する。そうしたサイトは、家主から物件を預かっている不動産業者が多数の同業者に物件情報を流し、そうした同業者の中でサイトをもっているものが同一の情報で物件を掲示することで成り立つ。そのため、ひとつの物件が多数のユーザの目に触れる。その点では有利だが、売り手としては、オークション的に売値が上昇するメリットは得られない。
本発明は上記課題に鑑みてなされたものであり、その目的は、これらふたつのタイプのサイトのメリットを生かし、商品取引を円滑に行うための技術を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
本発明のある態様は、商品を取引するシステムである。このシステムは、異なる取引手法によって商品を取引する第１および第２の取引装置を備え、第１の取引装置は、クライアントからいずれかの商品に対する有効な申込が自装置に対して発生したとき、その旨を第２の取引装置へ通知する申込通知部を備え、第２の取引装置は、第１の取引装置の申込通知部からの通知があったとき、その申込があった商品について、クライアントからの自装置に対する申込を停止する申込停止部を備える。これにより、あるサイトで商品に対する有効な申込があったとき、他のサイトではその商品に対する申込ができなくなるので、例えば複数の取引装置で同一の不動産を扱う場合でも、取引が重複して成立することを防止でき、適切な取引を実現できる。また、取引に使うサイトをひとつに絞り込むといった必要もないので、複数のサイトで同一の不動産を扱うことでユーザの目に触れる機会を増やすことができる。
【０００６】
「異なる取引手法」として、例えば第１の取引装置は入札額により取引額が変動するオークション形式で商品を取引し、第２の取引装置は固定の取引額が提示された定額提示形式で商品を取引してもよい。オークション形式のサイト、および定額提示形式のサイトを含む複数のサイトで同一の商品を扱うことで、オークションにより売値が設定価格より上昇して売買されることを期待しつつ、複数のサイトで扱うことによる取引成立にかかる時間の短縮を期待できる。また、オークション形式による取引と定額提示形式による取引とを同時に行うことで、価格設定や販売戦略に自由度が増し、ビジネスの選択肢に幅を持たせることができる。
【０００７】
「有効な申込が自装置に対して発生したとき」とは、装置で使われている取引手法において、装置での取引の受け付けを終了もしくは一時停止するための契機となる申込が発生したタイミングを示し、そのタイミングは取引手法毎に異なる。例えば、オークション形式で取引する装置においては、入札期間中の通常の入札を受け付けたときではなく、入札期間が終了し落札されたときや、入札期間中であっても即時に落札が認められる十分大きな額（以下、「即時落札額」という）での入札がされたときであってよい。また、定額提示形式で取引する装置においては、例えば商品に対する問い合わせを受け付けたときではなく、提示額での購入の申込があったときであってよい。
【０００８】
一般に、不動産の取引をする場合、購入や賃貸の申込の後に審査が行われる。このように商品の種類によっては、取引装置で取引が成立したとしても、それは予約的な意味合い、もしくは正式な取引のための権利を取得した意味合いの場合がある。こうした取引の場合の「有効な申込が自装置に対して発生したとき」とは、正式な取引のための権利を取得したときであってよい。
【０００９】
すなわち、「有効な申込が自装置に対して発生したとき」とは、装置での取引を終了もしくは一時停止すべき申込があったときであり、取引装置毎に定められた取引上のルールにおいて、以後の取引の申込を少なくとも一時的には受け付けるべきではない状態になったタイミングである。以下、この状態を本明細書では単に「取引が成立した」と表現する。このように、取引が成立したタイミングで、他の装置に取引の停止を指示することで、取引手法の異なる装置を連携させて、同一の商品を扱う場合でも矛盾なく取引を行うことができる。
【００１０】
本発明の別の態様は、オークション形式で商品を取引する装置である。この装置は、本装置がクライアントに提示している商品について、本装置とは異なる、定額提示形式の取引装置においてクライアントから有効な申込が発生したとき、その旨の通知を受け取る受信部と、通知があったとき、その申込があった商品について、クライアントからの本装置に対する申込を停止する申込停止部とを備える。これにより、入札期間内であってもオークションを停止でき、定額提示形式の取引装置で、ある商品の取引が成立しているにもかかわらず、オークション形式の取引装置で、その商品に対する入札ができるという矛盾を回避できる。
【００１１】
また、この装置は、クライアントからいずれかの商品に対する有効な申込が本装置に対して発生したとき、その旨を定額提示形式の取引装置へ通知する申込通知部を更に備えてもよい。これにより、商品に対する有効な申込が生じたことを、他の取引装置へ伝えることができる。
【００１２】
本発明の更に別の態様は、定額提示形式で商品を取引する装置である。この装置は、本装置がクライアントに提示している商品について、本装置とは異なる、オークション形式の取引装置においてクライアントから有効な申込が発生したとき、その旨の通知を受け取る受信部と、通知があったとき、その申込があった商品について、クライアントからの本装置に対する申込を停止する申込停止部とを備える。また、この装置は、クライアントからいずれかの商品に対する申込が本装置に対して発生したとき、その旨をオークション形式の取引装置へ通知する申込通知部を更に備えてもよい。これにより、複数の取引装置と連携して商品を取引できる。
【００１３】
なお、以上の構成要素は、例えばパーソナルコンピュータその他のコンピュータにおいて、ＣＰＵ（中央処理装置）と各構成要素の処理内容を記述したプログラム、およびそのプログラムの実行に必要なメモリなどで実現することができる。また、以上の構成要素の任意の組合せ、本発明の表現を方法、装置、システム、記録媒体、コンピュータプログラムなどの間で変換したものも、本発明の態様として有効である。
【発明の効果】
【００１４】
本発明によれば、不動産の取引を円滑に行うことができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
取引対象として居抜店舗（いわゆるスケルトンではなく、内装や設備が存在する店舗）を扱う場合、内装や設備などの造作物の価値は、買い手の計画によって大きく違ってくる。このため、居抜店舗の取引は、オークション形式で行われることにより、適切な売値で取引されることが期待される。
一方、サイトにおける不動産取引を加速させるためには、取引対象となる不動産を多数のユーザの目に触れさせる必要がある。そこで、複数のサイトで同一の不動産を扱うことが考えられるが、取引の仕組み上、通常、オークションサイトは単独で利用することしかできない。同一の不動産を、オークションサイトを含む複数のサイトで扱うと、取引に矛盾が生じる可能性がある。
【００１６】
例えば、オークション形式のサイトと、定額提示形式のサイトとに同一の不動産を同時期に出品し、入札期間中に定額提示形式のサイトにおいて取引が成立した場合を考える。この場合、既に定額提示形式のサイトで不動産の取引が成立しているにもかかわらず、オークション形式のサイトはその不動産に対する入札を受け付けるという矛盾した状態になる。居抜店舗などの不動産は、ひとつしか存在しないため、こうした取引上の矛盾が生じることを避けなければならない。本発明者はこうした点に着目し、定額提示形式のサイトとオークション形式のサイトとを含む複数のサイトを連携させて取引を行うための技術を創出した。
【００１７】
図１は、実施の形態に係る不動産取引システム１０の構成図である。不動産取引システム１０は、オークション形式で不動産の取引を行うオークション取引装置３０と、定額提示形式で不動産の取引を行う通常取引装置５０とを備える。オークション取引装置３０および通常取引装置５０は、それぞれ複数存在してもよい。オークション取引装置３０および通常取引装置５０は、ネットワーク１２を介してユーザが不動産取引に利用するクライアント１４に接続されている。
【００１８】
オークション取引装置３０の申込管理部３２は、不動産毎の詳細情報、現在の最高入札額、即時落札額などの情報を物件データベース３６から読み込みクライアント１４に提供し、不動産に対する入札の申込を受け付ける。オークション処理部３４は、入札額に基づいてオークションを実現する処理を行う。
【００１９】
通常取引装置５０の申込管理部５２は、物件データベース５４に保持されている不動産の情報をクライアント１４に提示し、予め決められた売値での取引の申込を受け付ける。オークション取引装置３０および通常取引装置５０は、周知の技術を用いて、それぞれオークション処理ならびに固定額での取引を行えばよい。
【００２０】
本システムにおける各取引装置は、こうした基本的な取引手法を実現するとともに、あるサイトにおいて、ある不動産の取引が成立した場合に、他のサイトにその不動産に対する取引を停止させる仕組みを備える。この仕組みを実現する構成が、オークション取引装置３０および通常取引装置５０にそれぞれ設けられた、申込通知部（３８、５６）ならびに申込停止部（４０、５８）である。以下、この仕組みについて説明する。
【００２１】
１．オークション取引装置３０で取引が成立した場合
オークション取引装置３０は、周知のオークションサイトと同様に入札期間中、不動産に対する入札を受け付ける。そして、入札期間が終了した時点で、最高額を入札した者が不動産を落札する。以下、この落札方法を「通常落札」という。また、オークション取引装置３０が扱う不動産には、それぞれ即時落札額が予め設定されており、即時落札額での入札があった場合、オークション取引装置３０は入札期間中であっても入札の受け付けを停止し、即時落札額での入札を行った者にその不動産を落札する。以下、この落札方法を「即時落札」という。
【００２２】
通常落札または即時落札が行われた場合、申込通知部３８は、落札された不動産を扱う通常取引装置５０に、その不動産に対して有効な申込があったことを通知する（以下、「停止通知」という）。通常取引装置５０の申込停止部５８は、停止通知を受け付けた場合、その不動産に対する取引を申込管理部５２に停止させる。
【００２３】
停止通知を行うために、申込通知部３８は、通知先を特定するための通知先情報を保持する。例えば、通知先情報は、オークション取引装置３０において不動産を特定する情報（以下、「第１物件識別情報」という）に対応付けて、その不動産を扱う通常取引装置５０を特定する情報と、その通常取引装置５０におけるその不動産の物件識別情報（以下、「第２物件識別情報」という）とを含む。通常取引装置５０を特定する情報は、例えばＩＰアドレス、ＵＲＩ（Uniform Resource Identifier）などのネットワーク１２において通常取引装置５０を特定する情報である。
【００２４】
停止通知を行う場合、申込通知部３８は、通知先情報を参照して、申込のあった不動産の第１物件識別情報に対応付けられた通常取引装置５０のＩＰアドレスを特定する。そして、申込通知部３８は、特定したＩＰアドレス宛に、有効な申込があったことを示すコマンド、すなわち申込の停止を指示するコマンドと、第２物件識別情報とを送信する。停止通知を受け付けた通常取引装置５０の申込停止部５８は、通常取引装置５０の申込管理部５２に、第２物件識別情報で特定される不動産に対する取引を停止させる。
【００２５】
例えば、通常取引装置５０の物件データベース５４が、不動産毎に取引状態を示すフラグ（以下、「ステイタスフラグ」という）を保持し、申込管理部５２はステイタスフラグに応じて取引の可否を判断し、申込処理を行う場合、申込停止部５８は、オークション取引装置３０から停止通知を受け付けたことを契機に、該当する不動産のステイタスフラグを「取引できないことを示す値」に変更する。これにより、申込管理部５２は該当する不動産についての取引を停止させることができる。すなわち、オークション取引装置３０において、ある不動産が落札されたにもかかわらず、通常取引装置５０ではその不動産の取引ができるという矛盾の発生を防止できる。
なお、申込停止部５８は、ステイタスフラグが「取引できないことを示す値」になっている不動産については、通常取引装置５０の表示装置に「本物件の取引は終了しました」など、取引完了ないし取引不可を示す表示をさせてもよい。
【００２６】
申込停止部５８により、不動産の取引を停止する仕組みは、いろいろと考えられる。既存のシステムに申込停止部５８を組み込む場合、申込停止部５８は、既存システムの仕組みに応じた取引停止処理を行えばよい。
【００２７】
２．通常取引装置５０で取引が成立した場合
申込通知部５６および申込停止部４０は、それぞれ既に説明を行った申込通知部３８ならびに申込停止部５８と同一の構成、同様の機能を有する。通常取引装置５０で取引が成立した場合のフローについて説明する。
【００２８】
不動産を提示額で購入する申込を受け付けた場合、通常取引装置５０の申込通知部５６は有効な申込があったこと、つまり停止通知をオークション取引装置３０の申込停止部４０に通知する。停止通知を受け、申込停止部４０は、対応する不動産に対する取引を停止させる。例えば、申込停止部４０は、物件データベース３６に保持されているステイタスフラグを「即時落札されたことを示す値」に変更することで、取引を停止させてもよい。これにより、通常取引装置５０において、ある不動産の取引が成立されたにもかかわらず、オークション取引装置３０ではその不動産に対する入札ができるという矛盾の発生を防止できる。
【００２９】
なお、申込停止部４０は、ステイタスフラグが「即時落札されたことを示す値」になっている不動産については、オークション取引装置３０の表示装置に「本物件は即時落札されました」など、取引完了を示す表示をさせてもよい。これにより、オークション参加者にも納得の行く運用となる。
【００３０】
３．不動産取引システム１０における取引の例
不動産取引システム１０を利用して不動産の取引を行う場合、例えば、オークション取引装置３０における即時落札額と、通常取引装置５０における販売額とを同一の価格に設定すればよい。例えば、オークション取引装置３０では物件Ａの即時落札額を１００万円に設定し、通常取引装置５０では物件Ａの販売額を１００万円に設定する。こうすれば、オークション取引装置３０で購入しても、通常取引装置５０で購入しても公平な取引を実現できる。
【００３１】
別の例では、オークション取引装置３０における即時落札額と、通常取引装置５０における販売額とが、それぞれのサイトで任意に設定されてもよい。例えば、高級志向のユーザをターゲットにしたサイトでは即時落札額または販売額を高めに設定し、低価格を売りにしたサイトでは額を低めに設定してもよい。もちろん、価格の違いと取引のタイミングについては別途調整が必要であるが、本実施の形態のテーマではない。
【００３２】
不動産の取引を例に実施の形態を説明したが、本システムが扱う商品は、不動産に限られず、例えば、絵画、ビンテージ品など現存する商品数がひとつもしくは数が限定された商品、いわゆるレア物の商品であってよい。
【００３３】
以上、本発明を実施の形態をもとに説明した。この実施の形態は例示であり、それらの各構成要素や各処理プロセスの組合せにいろいろな変形例が可能なこと、またそうした変形例も本発明の範囲にあることは当業者に理解されるところである。以下、そうした例を図示しない構成も用いて説明する。
【００３４】
こうした変形例として、オークション取引装置３０の申込通知部３８および通常取引装置５０の申込通知部５６は、通知先情報を互いに同期する同期部を備えてもよい。同期部は、不動産が新たに登録された場合に、その不動産を扱う他のサイトを検索する検索部と、検索された装置のＩＰアドレスなどの情報を通知先情報として登録する登録部と、他の装置における検索部の要求に応答する応答部とを有する。検索部は、例えば不動産の所在地、名称、所有者、不動産業者が管理に使用している管理番号などを検索キーとして他のサイトを検索する。別の例では、検索部は、新たに登録された不動産を扱っているサイトのリストを運営者から受け付け、そのリストを参照して検索先を絞り込んでもよい。
【００３５】
応答部は、他の装置の検索部に所定の不動産の取り扱いの有無を問われた場合、自装置が扱っている不動産の中に該当する不動産が含まれているか否かを判断する。そして、該当する不動産が含まれている場合、応答部は扱っていることを示す値と、自装置におけるその不動産の識別情報とを検索部に返す。また、該当する不動産が含まれていない場合、応答部は扱っていないことを示す値を検索部に返す。これにより、不動産が登録されたことを契機に通知先情報が自動的に更新されるので、通知先情報を手作業でメンテナンスするという手間が省けるとともに、入力ミスなどによる通知先情報の不整合を避けることができる。
【００３６】
別の変形例として、オークション取引装置３０の申込通知部３８および通常取引装置５０の申込通知部５６が有する通知先情報を、ネットワーク１２に接続された管理装置で管理してもよい。この場合、申込通知部（３８、５６）は、管理装置に対して停止通知を送信し、管理装置が該当する不動産を扱うサイトに対して停止通知を送信してもよい。申込通知部（３８、５６）の同期部は、不動産が新たに登録された場合に、自装置のＩＰアドレスと、自装置におけるその不動産の識別情報とを対応付けて管理装置に登録させる。これにより、通知先情報を一括して管理できるので、通知先情報の更新が容易になるとともに、申込通知部（３８、５６）の構成をシンプルにできる。
【００３７】
別の変形例として、オークション取引装置３０および通常取引装置５０は、オークション取引装置３０における即時落札額と、通常取引装置５０における販売額とを関連づけて設定する価格設定部を備えてもよい。同一の不動産を複数のサイトで扱う場合、その価格の設定作業が煩雑になる。この価格の設定作業を容易に行うために価格設定部を備える。
【００３８】
例えば、いずれかのサイトで即時落札額または販売額が変更された場合、価格設定部は、即時落札額と販売額とが統一の価格になるように各サイトにおける価格を再設定してもよい。この場合、価格設定部は、即時落札額または販売額の変更を、他の装置に通知する価格変更通知部と、その通知を受け付け即時落札額または販売額を変更する価格変更部とを有する。また、価格設定時の基準となる装置を予め決めておき、各装置の価格設定部は、基準装置における即時落札額または販売額と同一の価格に設定してもよい。
【００３９】
また、価格設定部は、所定の演算により算出された金額を即時落札額または販売額として設定してもよい。例えば、複数の通常取引装置５０で販売額がばらばらに設定されている場合、オークション取引装置３０の価格設定部は、販売額の平均を即時落札額として設定してもよい。この場合、価格設定部は、通常取引装置５０における販売額を取得する取得部と、取得した販売額の平均を算出する演算部と、算出された価格を即時落札額として設定する価格変更部とを有する。もちろん演算の内容は任意であり、通常取引装置５０における販売額の中から特徴値、例えば最大値を抽出するものであってもよい。逆に、通常取引装置５０の価格設定部は、即時落札額から１０％減の価格を販売額として設定してもよい。
【００４０】
いずれかの取引装置で即時落札額または販売額が変更された場合に、価格設定部は、運営者にその旨を通知し、価格の変更を促してもよい。この場合、価格設定部は、即時落札額または販売額の変更を、他の装置に通知する価格変更通知部と、その通知を受け付け即時落札額または販売額の変更をサイト運営者にメールその他の手段で通知する変更通知部とを有する。
【００４１】
別の変形例は、申込停止部（４０、５８）に関する。一般に不動産を取引する場合、正式な契約の前に審査を行う。例えば、オークション取引装置３０で不動産を落札しても、その後の審査で契約先として不適切だと判断されればその不動産の取引は成立しない。こうした取引に対応するため、申込停止部（４０、５８）は、単に取引を停止させるのではなく、段階的にすなわち複数の停止モードで取引を停止させてもよい。
【００４２】
例えば、申込停止部４０は、審査中のときに仮に取引を停止させる仮停止部と、審査が終了し取引が成立した場合に完全に取引を停止させる本停止部とを備えてもよい。オークション取引装置３０が仮停止された場合、オークション取引装置３０の申込管理部３２は、仮停止中の不動産について、仮停止中であることを通知したうえで、入札をキューに入れて仮申込を受け付けてもよい。仮停止が解除され、再度入札が可能になった場合、仮停止部はキューに入っている仮申込を通常の申込として扱ってもよい。
【００４３】
別の変形例は、取引に用いる装置の組み合わせに関する。不動産取引システム１０は、通常取引装置５０を含まない複数のオークション取引装置３０で構成されてもよいし、オークション取引装置３０を含まない複数の通常取引装置５０で構成されてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００４４】
【図１】実施の形態に係る不動産取引システムの構成図である。
【符号の説明】
【００４５】
１０  不動産取引システム、  １２  ネットワーク、  １４  クライアント、  ３０  オークション取引装置、  ３２  申込管理部、  ３４  オークション処理部、  ３６  物件データベース、  ３８  申込通知部、  ４０  申込停止部、  ５０  通常取引装置、  ５２  申込管理部、  ５４  物件データベース、  ５６  申込通知部、  ５８  申込停止部。
【図１】
2008090649.tif 000003